Sanierung Orangerie im Volksgarten

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/41 
 
Vorlagen-Nummer 
 3464/2018 
Freigabedatum  07.11.2018 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Sanierung Orangerie im Volksgarten 
Beschlussorgan 
Finanzausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Finanzausschuss beauftragt die Verwaltung mit dem Verein „Orangerie im Volksgarten e.V.“ für 
die Immobilie sowie die erforderliche Grundstücksfläche einen Erbbaurechtsvertrag auszuarbeiten. 
Der Erbbaurechtsvertrag wird mit gesonderter Beschlussvorlage eingebracht. 
 
Um die zweckgebundene und kostensichere Verwendung der im Haushalt für die Sanierung der 
Orangerie vorgesehenen Mittel in Höhe von 1,8 Millionen Euro zu gewährleisten wird die Verwaltung 
beauftragt, die Eckwerte eines öffentlich-rechtlichen Zuschussvertrages mit dem Verein „Orangerie im 
Volksgarten e.V.“ zu erarbeiten und ebenfalls mit gesonderter Beschlussvorlage vorzulegen.  
 
 
 
Ausschuss Kunst und Kultur 13.11.2018 
Ausschuss für Umwelt und Grün 20.11.2018 
Liegenschaftsausschuss 27.11.2018 
Finanzausschuss 17.12.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Der Rat hat in der Sitzung am 07.11.2017 u.a. die überplanmäßige Mittelbereitstellung aus der Son-
derauskehrung des LVR 2017 in Höhe von 1,8 Mio Euro für die Sanierung der Orangerie beschlos-
sen. Die Mittelverwendung ist für fünf Bauphasen vorgesehen: 
1. Austausch Fenster und Türen 
2. Neubau Foyer (neuer Zugang, Barrierefreiheit) 
3. Gewölbesanierung 
4. Dach und Fassade 
5. Backstage und Ausstattung 
 
Die Freigabe der Mittel erfolgt durch Beschlüsse der jeweiligen Fach- sowie des Finanzausschusses. 
 
Mit Dringlichkeitsantrag AN/0742/2018 der CDU-Fraktion im Rat der Stadt Köln und der Fraktion 
Bündnis 90/Die Grünen vom 11.05.2018 wird die Verwaltung beauftragt, einen Zeit-/Maßnahmenplan 
zur Sanierung der Orangerie vorzulegen.  
 
Der Verein Orangerie im Volksgarten e.V. hat 2016 der Verwaltung ein Konzept zur Sanierung der 
Orangerie als Theaterspielstätte vorgeschlagen, dass darauf basiert, die Baumaßnahmen während 
der üblichen spielfreien Zeiten in fünf Bauphasen durchzuführen. Die Umsetzung der 1. Bauphase 
(Austausch der Fenster) war zum Zeitpunkt der oben genannten Mittelbereitstellung mit Unterstüt-
zung des Landschaftsverbandes Rheinland und der Stadt Köln bereits begonnen und konnte erfolg-
reich realisiert werden.  
Das Bauphasenkonzept wird vom Verein favorisiert, um längere Schließungen zu vermeiden und so 
den Spielort in der öffentlichen Wahrnehmung präsent zu halten. 
 
Die Verwaltung hat die Durchführung der Sanierung durch die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ge-
prüft und kommt für die Vorlage eines Zeit-/Maßnahmenplans zu folgender Einschätzung: die Gebäu-
dewirtschaft könnte mit der Prüfung der bereits erstellten Pläne und Unterlagen frühestens ab dem 
01.04.2019 beginnen. Die weiteren Schritte zur Konzepterarbeitung, Beschlussvorlage, Vergabe und 
Ausführung der geplanten fünf Bauphasen könnte wiederum frühestens 2021 beendet werden.  
Bei einer Beauftragung der Gebäudewirtschaft könnte jedoch das Bauphasenkonzept nicht umgesetzt 
werden, da die phasenweise Umsetzung die Ressourcen der Gebäudewirtschaft zulange binden wür-
de und gleichzeitig in den Phasen nur nach einem eng getakteten Zeitplan gearbeitet werden kann. 
 
In erneuten Gesprächen mit dem Verein wird eine Schließung des Theaters jedoch weiterhin sehr 
kritisch gesehen, zumal die Dauer der Schließung abhängig vom Bauverlauf ist. Daher favorisieren 
Verwaltung und Verein das geplante Bauphasenmodell und die Umsetzung der Sanierung durch den 
Orangerie im Volksgarten e.V.. Dafür befürwortet die Verwaltung die Übernahme der Bauherrenei-
genschaft durch den Verein. 
Grundlage der Übernahme der Bauherreneigenschaft durch den Verein kann – gemäß Prüfung der 
Verwaltung – nur ein Erbbaurechtsvertrag zwischen Stadt und Verein bieten. Die Verwaltung hat ge-
prüft, welche alternativen Vertragsformen unter den genannten Voraussetzungen möglich sind. Ne-
ben dem Erbbaurecht ist allenfalls noch das Nießbrauchrecht denkbar. Gestattungs,- Überlassungs,- 
oder Nutzungsverträge sind vom Inhalt her auch mietvertragsähnliche Konstrukte, im Ergebnis also 
Mietverträge.  
Eine mietweise Überlassung mit der Verpflichtung, dass der Mieter das marode Gebäude nicht nur 
instand hält, sondern auch die vielen vorhandenen Mängel instand setzt, ist vom Sinn und Zweck 
eines Mietvertrages nicht gedeckt. Auch wenn es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt, 
gibt es Grenzen der Übertragung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung. Im Kern 
verbleibt die Instandsetzungsverpflichtung immer beim Eigentümer, sprich der Stadt Köln. 
 
So können im Gewerbemietverhältnis zusätzlich zu der Übertragung der Schönheitsreparaturen zu-

3 
dem auch wesentlich weitgehendere Instandhaltungs- und sogar Instandsetzungspflichten auf den 
Mieter „übergewälzt“ werden. Dies gilt innerhalb gewisser Schranken sogar für Instandsetzungsmaß-
nahmen, sofern es sich nur um solche handelt, die den Mietgegenstand betreffen, d.h. im Einflussbe-
reich des Mieters liegen und auch nur solche Maßnahmen betreffen, die erst nach Vertragsschluss 
notwendig werden. Unter Berücksichtigung der Mieterinteressen wird also zumindest der mangelfreie 
Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt. 
Dazu wurde auch höchstrichterlich entschieden, dass die Klausel “der Mieter führt alle Instandhal-
tungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach auf seine Kosten aus“ mangels Ein-
schränkung bzw. Überschaubarkeit des Kostenrisikos unwirksam ist.  
Die Zusatzfrage, ob bei einem unbefristeten Mietvertrag die Bauherreneigenschaft auf den Mieter 
übertragen werden kann, muss mit einem klaren Nein in Hinblick auf die angedachten Baumaßnah-
men und deren Umfang beantwortet werden. Der Verein „Orangerie Theater im Volksgarten“ würde 
dann die Aufgaben des Bauherren und Auftraggebers anstelle der Stadt Köln (hier Kulturamt und Ge-
bäudewirtschaft) übernehmen. Der Verein würde dann im Auftrag, aber auf Rechnung der Stadt Köln 
agieren. 
Aus Sicht des Amtes für Liegenschaften, Vermessung und Kataster ist das Erbbaurecht sowohl von 
der Gesetzeskonstruktion als auch von den Abläufen her das optimale Instrument für den Verein, was 
das Thema Vergabe, Bauaufträge, Bauherreneigenschaft, Fördermittel angeht. Durch das Erbbau-
recht wird der Erbbauberechtigte in eine eigentümerähnliche Stellung gesetzt und hat daher die Bau-
herreneigenschaft kraft Gesetz. Mit der Beauftragung der Verwaltung wird die Berechnung des Erb-
bauzinses initiiert. Nach einer Bewertung des Grundstücks Volksgartenstr. 25 durch das Amt für Lie-
genschaften, Vermessung und Kataster im Jahr 2016 wurden die baulichen Anlagen mit 0 Euro aus-
gewiesen. 
 
Die eigentümerähnliche Stellung ermöglicht dem Verein die Einwerbung von Drittmitteln, um einen 
angemessenen Eigenanteil an der Sanierung beitragen zu können. Für Bau- und Sanierungsmaß-
nahmen können von privaten gemeinnützigen Trägern gerade für Maßnahmen der Barrierefreiheit 
Mittel von Stiftungen wie der Gold Kraemer Stiftung und der Kämpgen Stiftung oder bei Aktion 
Mensch beantragt werden. Für Maßnahmen des Denkmalschutzes lassen sich Mittel bei der NRW-
Stiftung beantragen. 
 
Die Verwaltung schätzt auf Grundlage der bisherigen Zusammenarbeit das geschäftliche Gebaren 
des Vereins als sehr zuverlässig ein. Die Kommunikation erfolgt frühzeitig und ist als verbindlich zu 
bewerten und auch die Verwendungsprüfungen konnten bisher immer positiv abgeschlossen werden.  
 
 
Parallel zur Ausarbeitung eines Erbbaurechtsvertrages wird die Verwaltung die Eckwerte eines öffent-
lich-rechtlichen Zuschussvertrages erarbeiten. Dieser umfasst die Prüfungen zu folgenden Eckwer-
ten: 
 
 Förderrechtlich relevante Vorgaben zur Vergabe der Bauleistungen  
 verbindlicher Zeit-/Maßnahmenplan zur Umsetzung der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen 
 Prüfung verschiedener Vergabemodelle, um das geplante Bauphasenmodell mit bestmögli-
cher Kostensicherheit umsetzen zu können (z.B. Generalunternehmerschaft; Handwerkerko-
operationen)  
 Maßnahmen zur Absicherung der Instandhaltungskosten nach Abschluss der Sanierung als 
Teil des langfristigen Betreiberkonzeptes 
 Vorlage einer vertieften Kostenberechnung mit der Zielsetzung, die Sanierung mit den bereit-
gestellten Zuschussmitteln von 1,8 Millionen Euro zu bewerkstelligen. 
 
 
Begründung der Dringlichkeit 
 
Die Verwaltung bittet um Behandlung der Vorlage trotz eingetretener Verfristung, um mit dem Verein 
„Orangerie im Volksgarten e.V.“ für die Immobilie sowie die erforderliche Grundstücksfläche einen 
Erbbaurechtsvertrag auszuarbeiten. Der verwaltungsinterne Prüf- und Abstimmungsprozess fiel zeit-
lich mit der Abgabefrist der Beschlussvorlage zusammen.