Bebauungsplan O 17 Teilbereich II - Erbacher Straße / Judenteich - (Satzungsbeschluss mit städtebaulichem Vertrag) und Berichtigung des Flächennutzungsplans

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
24.06.2015 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III, 61 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2015/0238 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan O 17 Teilbereich II  - Erbacher Straße / Judenteich -  
(Satzungsbeschluss mit städtebaulichem Vertrag) und Berichtigung des 
Flächennutzungsplans  
 
Vorlage vom: 17.06.2015  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Zum offen gelegten Entwurf des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II  - Erbacher 
Straße/Judenteich -  gingen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß §  4 (2) BauGB die in Anlage 1 zusammen gefassten 
Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen 
Prüfung (Anlage 1) entschieden. 
2. Zum offen gelegten Entwurf des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II  - Erbacher 
Straße/Judenteich -  gingen im Rahmen der Öffentl ichkeitsbeteiligung gemäß §  3 (2) BauGB 
die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen 
Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, datenschutzrelevante 
Anlage) entschieden.

- 2 - 
3. Dem vorliegenden Bebauungsplan O 1 7 Teilbereich II  - Erbacher Straße/Judenteich - - 
(Anlage 4, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) und der dazugehörigen 
Begründung (Anlage 3) sowie den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung 
baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlage n zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser wird zugestimmt.  
4. Dem städtebaulichen Vertrag zum O 17 Teilbereich II  - Erbacher Straße/Judenteich - -  
(Anlage 5, datenschutzrelevante Anlage)  wird zugestimmt.  
5. Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II  - Erbacher Straße/Judenteich - für das Gebiet 
zwischen Erbacher Straße, Am Busenberg, Jadeweg und dem Gleisbett der Deutschen Bahn 
AG in Darmstadt, Flur 9, umfassend Teilbereiche der Flurstücke Nr. 339/23 (Bahngelände) 
und 380 (Erbacher Straße), sowie die Flurstücke Nr. 339/26, 339/27, 339/30, 339/31, 
308/6  308/22, 308/27, 308/28, 308/29, 308/30, 302/9, 302/8 wird mit seiner 
Begründung sowie den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher 
Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser zur Satzung beschlossen.  
6. Die Berichtigung des Flächennutzungsplans (Anlage 6) gemäß § 13a (2) Nr. 2 BauGB für den 
Bereich Erbacher Straße/Judenteich wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1 Prüfung der Stellungnahm en der Träger öffentlicher Belange  
Anlage 2 Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit  
Anlage 3 Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II mit Anhang  
Anlage 4 (wird ausgehängt) Bebauungsplan O17 Teilbereich II  
Anlage 5 Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II  
Anlage 6 Berichtigung des Flächennutzungsplans  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2015/0238 vom 17.06.2015: 
 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 28.05.2013 dem Aufstellungsbeschluss des 
Bebauungsplans O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich - sowie der Aufstellung 
des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB zugestimmt, mit der 
Zielsetzung, den bereits rechtskräftigen Bebauungsplans O  17 Teilbereich I - Erbacher 
Straße/Judenteich - im Süd-Westen durch eine Wohnbebauung und eine anschließende 
öffentliche Grü nfläche zum angrenzenden Bahngelände abzuschließen. Der 
Aufstellungsbeschluss wurde am 06.06.2013 im Darmstädter Echo öffentlich bekannt 
gemacht. 
 
Der Magistrat hat am 17.07.2013 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §  3 (1) 
BauGB beschlosse n. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die allgemeinen 
Ziele und Zwecke der Planung wurde nach der Bekanntmachung im Darmstädter Echo vom 
23.07.2013 im Zeitraum vom 24.07.2013 bis zum 04.09.2013 durchgeführt. 
Die Behörden und sonstigen Tr äger öffentlicher Belange wurden am 18.07.2013 gemäß 
§ 4 (1) BauGB von der Aufstellung des Bebauungsplans und den allgemeinen Zielen und 
Zwecken der Planung unterrichtet. Zeitgleich wurden die Nachbargemeinden nach §  2 (2) 
BauGB beteiligt.  
 
Am 24.07.2014 e rfolgte der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur Offenlage. 
Nach öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo vom 08.09.2014 fand die 
öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans gemäß §  3 (2) BauGB in der Zeit 
vom 16.09.2014 bis zum 16.10.2014 statt.  
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 01.08.2014 gemäß 
§ 4 (2) BauGB sowie die Nachbargemeinden nach § 2 (2) BauGB beteiligt.  
 
 
Zu 1: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden u nd 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 (1) BauGB eingegangenen Stellungnahmen 
zum Vorentwurf des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich -  
sowie die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlic her 
Belange gemäß §  4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Entwurf des 
Bebauungsplans O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich -  zusammengefasst und 
entsprechend geprüft.  
 
 
Zu 2: 
Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit g emäß § 3 (1) BauGB zum 
Vorentwurf des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich -  sowie 
im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §  3 (2) BauGB zum Entwurf des  
Bebauungsplans O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judentei ch -  gingen die in Anlage 2 
zusammengefassten und entsprechend geprüften Stellungnahmen ein.

- 4 - 
Zu 3.: 
Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich -  (Anlage 4) und die 
Begründung hierzu (Anlage 3) wurden erarbeitet. Ein Umweltberi cht ist aufgrund der 
Durchführung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB nicht enthalten.  
 
 
Zu 4: 
Da der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II zwar dem Vorhaben von AGORA eG dient, ebenso 
aber auch städtische Belange berücksichtigt werden, insbesondere  die Ausweisung von 
öffentlichen Grünflächen mit Spielpunkten sowie die Vervollständigung der in WA 3 gelegenen 
Baufelder, wurde das Bebauungsplanverfahren nicht als vorhabenbezogener Bebauungsplan 
durchgeführt, sondern als regulärer Bebauungsplan mit Kost enübernahme. Eine 
Kostenteilung für die Planungskosten und die Kosten der Gutachten wurde entsprechend in 
einem städtebaulichen Vertrag (Anlage 5) vereinbart. Die Gesamtkosten für die Stadt werden 
dabei voraussichtlich bei ca. 5.400 € liegen (Folgekosten).  Darüber hinaus trifft der Vertrag 
Regelungen bezüglich Grünmaßnahmen, Kampfmittelräumung, Altlasten, 
Ausgleichsmaßnahmen und temporärer Einzäunung des AGORA -Grundstücks zur Bahn hin. 
Der Vertrag ist bereits einseitig von AGORA eG als Bauherr des Vorhabens  unterzeichnet und 
wird nach dem Satzungsbeschluss von der Stadt gegengezeichnet.  
 
 
Zu 5.: 
Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich -  für das Gebiet 
zwischen Erbacher Straße, Am Busenberg, Jadeweg und dem Gleisbett der Deutschen  Bahn 
AG in Darmstadt, Flur 9, Teilbereiche der Flurstücke Nr. 339/23 (Bahngelände) und 380 
(Erbacher Straße), sowie die Flurstücke Nr. 339/26, 339/27, 339/ 30, 339/31, 308/6  
308/22, 308/27, 308/28, 308/29, 308/30, 302/9, 302/8 ist mit seiner Begründung sowie 
den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung 
von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser gemäß § 10 (1) BauGB 
als Satzung zu beschließen.  
Der Bebauungsplans O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich -  wird anschließend 
durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft gesetzt.  
 
 
Zu 6.:  
Anpassung des Flächennutzungsplans (Berichtigung)  
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
weist den Bereich Erbacher Straße/Judenteich als „Grünfläche“ und „Flächen für 
Bahnanlagen“ aus. Dieser Bereich entspricht dem Plangebiet des Bebauungsplans O 17 
Teilbereich II, in denen Teile der Fläche als allgemeines Wohngebiet und Teile als öffentliche 
Grünfläche ausgew iesen werden. Daher ist die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
gemäß § 8 Abs. 2 BauGB nicht gewährleistet.

- 5 - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan  (ohne Maßstab)  
 
Der Flächennutzungsplan ist gem. § 13a (2) BauGB im Wege der Berichti gung anzupassen. 
Daher wird die Darstellung des Flächennutzungsplans, der den Bereich Erbacher 
Straße/Judenteich als „Grünfläche“ und „Flächen für Bahnanlagen“ darstellt, in 
„Wohnbaufläche“ und „Grünfläche“ (Anlage 6) im Rahmen der Berichtigung geändert.  
Ein sonst notwendiges Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans entfällt bei Anwendung 
des § 13a BauGB. Bei der Berichtigung des Flächennutzungsplans als rein redaktioneller 
Vorgang finden die Vorschriften über die Aufstellung und Änderung von Bauleitplä nen keine 
Anwendung. 
 
Die Dezernentin III:  
 
 
 
 
Cornelia Zuschke  
Stadträtin 
 
Darmstadt, den  17.06.2015 
III/61.1 il Nst. 2607 
III/61.2 zim Nst. 2603 
 
Vorab werden übersandt: 
 9 Exemplare des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II -- Erbacher Straße/Judenteich - für 
die Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Anlage 3 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den 17.06.2015 
Der Magistrat     
 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
Bebauungsplan O 17 - Erbacher Straße / Judenteich - Teilbereich II 
 
für das Gebiet zwischen Erbacher Straße, Am Busenberg, 
Jadeweg und dem Gleisbett der Deutschen Bahn AG 
 
 
 
        
 
 
Auszug Stadtgrundkarte mit Geltungsbereich ohne Maßstab

Inhaltsverzeichnis 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 
 
I Städtebauliche Begründung 
1.  Einleitung 1 
2.  Rechtsgrundlagen, Verfahren, übergeordnete Planungen 1  
3.  Geltungsbereich 3  
4.  Anlass und Ziele der Planung 3  
5.  Ausgangssituation 4  
6.  Grundzüge der Planung 5  
7.  Technische Infrastruktur 11  
8.  Grünordnung 12 
8.1  Ziele 12 
8.2  Grünordnerisches Konzept 13  
8.3  Einbindung in die Umgebung 13  
8.4  Vernetzung öffentlicher und privater Grünflächen 14  
8.5  Durchgrünung 15  
8.5.1  Öffentliche Grünflächen 15  
8.5.2  Private Grundstücksfreiflächen 16  
8.6  Zusammenfassung Grünordnung 16  
9.  Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 17  
10.  Flächenbilanz 17 
11.  Entwicklungskosten 17  
 
II Umweltschutz 
1.  Lage im Raum 19  
2.  Übergeordnete Planungen der Landschaftsplanung 20  
2.1  Regionalplan Südhessen 2010 20  
2.2  Landschaftsplan 20  
3.  Umweltbelange 21  
3.1  Boden 21 
3.2  Wasser 22 
3.3  Pflanzen und Tiere 23  
3.4  Mensch und menschliche Gesundheit 29  
3.5  Eingriffsregelung 29  
4.  Zusammenfassung Umweltschutz 30  
 
Anlagen Maßstab 
 
B-1 Bestandsplan mit Biotoptypen 1 : 1.000 
B-2 Grünorderisches Konzept 1 : 1.000

Verwendete Unterlagen 
 
[1] Amann Infutec Consult AG 
Erbacher Straße/Am Judenteich. Bebauungsplan O 17. Historische Erkundung. 
 2000 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[2] Amann Infutec Consult AG 
Umwelttechnische Untersuchung auf dem DB AG Gelände. Darmstadt Baugebiet 
O 17. 
 2001 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[3] Amann Infutec Consult AG 
Rückbau- und Entsorgungskonzept für die Gebäude und Oberflächenversiegelungen 
auf dem DB AG Gelände. Darmstadt Baugebiet O 17. 
 2001 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[4] Das Baugrund Institut 
Standort 4142 Reinheim / ehem. Mietfläche Held. Abschlussdokumentation zur Bo-
densanierungsmaßnahme. 
 2008 
 Auftraggeber: DB Netz AG, RB Mitte, Anlagenrückbau /-sanierung 
 
[5] FRANZ- Ökologie und Landschafts planung/ BIOLOGO Beratende Ökologen 
Stadt Darmstadt. Bebauungsplan O 17 Teil bereich II. Faunistische Untersuchungen. 
Artenschutzrechtliche Beurteilung § 44 BNatSchG.  
2013 
Auftraggeber: AGORA Wohnungsbau eG 
 
[6] FRITZ Beratende Ingenieure GmbH 
Schalltechnische Untersuchung. Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Stadt Darmstadt.  
2013 
Auftraggeber: AGORA Wohnungsbau eG 
 
[7] FRITZ Beratende Ingenieure GmbH 
Schalltechnische Stellungnahme.  Errichtung einer Wohnbebauung am Jadeweg im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans O17 „Erbacher Straße / Judenteich“ der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt. 
2013 
Auftraggeber: MIB Wohnbau Aschaffenburg GmbH 
 
[8] Hessisches Landesamt für B odenmanagement und Geoinformation 
Orthofoto 
2013 
 
[9] Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie 
Altflächen – Gesamtausdruck. ALTIS-Nummer 411.000.031-000.014 
Letzte Stammdatenbearbeitung: 15.03.2013 
 
[10] Hessisches Landesve rmessungsamt (Hrsg.) 
CD-Rom: Hessen im Maßstab 1:25000 
 2001

[11] Pflug Ingenieurplanung 
Baugebiet O 17. Vorentwurf zur entwässerungstechnischen Erschließung. 
 2001 
 Auftraggeber: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[12] Wissenschafts stadt Darmstadt 
 Landschaftsplan 
 2004 
 Verfasser: Grünflächen- und Umwe ltamt, Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
[13] Wissenschafts stadt Darmstadt 
Landschaftsplan zum Bebauungsplan O 17 
 1995 
 Verfasser: Dipl.-Ing. E.L. Sommerlad 
 
[14] Wissenschafts stadt Darmstadt 
 Landschaftsplan zum Bebauungsplan O 17 
 2000 
 Verfasser: Landschaftsarchitekt M. Palm

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 1 
I Städtebauliche Begründung 
1. Einleitung 
Mit dem Bebauungsplan O 17 Teilbereich II sollen innenstadtnahe Konversionsflächen der 
Wohnnutzung zugeführt werden. Der Bedarf in  der Wissenschaftsst adt Darmstadt an Wohn-
raum ist groß. Eine Inanspruchnahme von Fläc hen im Außenbereich kann somit vermindert 
werden. 
 
Ziel der städtischen Grünordnungsplanung is t eine nachhaltige Innenentwicklung mit Schaf-
fung hochwertiger, vernetzter Freiräume. D abei müssen neben der gestalterischen Freiraum-
planung auch Belange der Stadtökologie und des Umweltschutzes berücksichtigt werden. 
2. Rechtsgrundlagen, Verfah ren, übergeordnete Planungen 
Der Bebauungsplan wird entsprechend den Anfo rderungen des Baugesetz buchs (BauGB) in 
der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.200 4 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 20.11.2014 (BGBI. I S. 1748), de r Verordnung über die bauliche Nutzung der 
Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Be kanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 
132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gese tzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548), der 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch 
Art. 2 des Gesetzes vom 22. 07.2011 (BGBl. I S. 1509), der Hessischen Bauordnung (HBO) 
i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), zu letzt geändert durch Artikel 40 des Gesetzes 
vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622), der Verord nung zur Durchführung des Baugesetzbuches 
i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBI. I S. 259), zuletz t geändert durch Verordnung vom 25.11.2014 
(GVBI. I S. 321), der Hessischen Gemeindeord nung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBI. I S. 
142), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28. 03.2015 (GVBl. I S. 158), des Bundesnatur-
schutzgesetzes (BNatSchG) i. d.F. vom 29.07.2009 (BGBI. I S. 2542), zuletzt geändert durch 
Art. 2 (124) und Art. 3 (100) des Gesetzes vom 07.08.2013 (BGBl. I S. 3154, 3185, 3207), des 
Hessischen Ausführungsgesetzes zum Bundesnatur schutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 27.06.2013 
(GVBl. I S. 458) und des Gesetzes über die Um weltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 
24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geänder t durch Art. 10 des Gesetzes vom 25.07.2013 
(BGBl. I S. 2749, 2756) erstellt. 
 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Planu ngsgebiet als Vorranggebiet Siedlung Bestand 
dargestellt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 2 
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan ste llt das Planungsgebiet als Grünfläche und Flä-
che für Bahnanlagen dar. Er wird im Zuge des Bebauungsplanverfahrens berichtigt. 
 
Seit dem 01.01.2007 ist das Gesetz zur Erle ichterung von Planungsvorhaben für die Innen-
entwicklung der Städte und Gemeinden in Kr aft. Danach regelt § 13a BauGB, dass Bebau-
ungspläne, die für die Wiedernut zbarmachung von Flächen, für die Nachverdichtung oder 
andere Maßnahmen der Innenentwicklung aufgestellt  werden, in einem beschleunigten Ver-
fahren durchgeführt werden können. 
Ein Bebauungsplan kann im beschleunigten Ve rfahren nach § 13a BauGB nur aufgestellt 
werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: 
 Die im Bebauungsplan fest gesetzte Grundfläche darf 20.000 m² nicht übersteigen. 
 Die Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pf licht zur Umweltvertr äglichkeitsprüfung nach 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, darf nicht be-
gründet werden.  
 Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der 
Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes vor-
liegen. 
 
Der Bebauungsplan dient der maßvollen Nach verdichtung im Rahmen der Innenentwicklung 
und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in angemessener Wei-
se gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt unter-
halb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren ohne Vorprüfung 
des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. 
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung (UVPG) nicht notwendig. 
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete 
sind durch die vorliegende Planung nicht zu befürchten. 
 
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind: 
 Es gilt das Aufstellungsverfahren nach § 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren). 
 Es wird von der Umweltprüf ung und vom Umweltbericht abgesehen. 
 Ein Eingriffsausgleich nach dem Bundesnatur schutzgesetz ist nicht erforderlich, da Ein-
griffe durch den Bebauungsplan im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der 
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten. 
 
Da die vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren erfüllt sind, kann 
hier unter Verzicht auf einen Umweltbericht das beschleunigte Verfahren angewendet werden.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 3 
3. Geltungsbereich 
Das Planungsgebiet mit einer Größe von rd. 1, 16 ha liegt am östlichen Rand der Innenstadt, 
eingebettet in die hier von Osten her bis an den Stadtkern heranreichenden Landschaftsräu-
me (Ausläufer Messeler Hügelland). Begrenzt wird  das Gebiet durch die Erbacher Straße im 
Norden, das Gleisbett der Deutschen Bahn und die B 26 im Westen und Süden sowie die 
Straßen „Am Busenberg“ und „Jadeweg“ des Neubaugebiets „Edelsteinviertel“ (Bebauungs-
plan O 17 Teilbereich I) im Osten. Die west liche Grenze des Geltungsbereiches entspricht bis 
auf die Flurstücke Nr. 308/6 und 308/22 der  westlichen Grenze des bestehenden Bebauungs-
plans O 17 Teilbereich I. 
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen der Gemarkung Darmstadt, Flur 9: 
Teilbereiche der Flurstücke Nr. 339/23 (Bahngel ände) und 380 (Erbacher Straße), sowie die 
Flurstücke Nr. 339/26, 339/27, 339/30, 339/31, 308/6, 308/22, 308/27, 308/28, 308/29, 308/30, 
302/9, 302/8. 
4. Anlass und Ziele der Planung 
Nach der Entwicklung des Neubaugebietes „Edelsteinviertel“ soll eine ehemalige Gewerbeflä-
che und derzeitige Brachfläche für den Wohnu ngsbau nutzbar gemacht werden. Als Ergän-
zung und Abschluss zum Gleisbett und als Auftakt  des Quartiers „Edelsteinviertel“ kann das 
Planungsgebiet ein wichtiger Baustein im Stadtgefüge werden. 
Die Grundstücke sollen mithilfe des Bebauungsplans der Wohnnutzung zugeführt werden. Der 
Bedarf an Wohnraum ist aufgrund des steten Wach stums der Bevölkerungszahl groß, eine 
weitere Inanspruchnahme von Flächen im Außen bereich kann damit vermindert werden. Ge-
plant sind Mehrfamilienhäuser mit gemeinschaftlichen Freiflächen, welche auch für die Öffent-
lichkeit zugänglich sein sollen. Innerhalb der Gebäude werden öffentlich nutzbare Räume und 
soziale Einrichtungen angestrebt. Ein für die Öffe ntlichkeit nutzbarer Weg soll das „Edelstein-
viertel“ mit dem Ostbahnhof verbinden und so einen attraktiven Weg in die Innenstadt, zum 
Woog und zum Erschließungsnetz durch den ÖPNV bieten. 
Das Planungsgebiet ist über die Erbacher Straße  erschlossen. Die Straße Am Busenberg soll 
nach Südwesten und der Jadeweg nach Nordwesten verlängert werden, so dass er an die 
Straße Am Busenberg angebunden ist. Auch der  von der Erbacher Straße kommende fußläu-
fige Mondsteinweg soll nach Südwesten fortgeführt werden. 
Die erforderlichen Stellplätze sollen innerhalb  des Plangebiets vorwiegend unterirdisch unter-
gebracht werden.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 4 
5. Ausgangssituation 
Stadträumliche Einbindung 
Das Planungsgebiet mit einer Größe von rd. 1, 16 ha liegt am östlichen Rand der Innenstadt, 
eingebettet in die hier von Osten her bis an den Stadtkern heranreichenden Landschaftsräu-
me (Ausläufer Messeler Hügelland). Im Nor dosten befinden sich die Rosenhöhe und das 
Oberfeld, zwei attraktive Grün-, und Land schaftsräume zur Naherholung. Auch der Land-
schaftsraum Woog ist nicht weit entfernt.  Stadtkulturelle Qualitäten liegen in der Nähe: Das 
Hofgut Oberfeld, die TUD mit dem Standort Lich twiese, die Mathildenhöhe, das Vivarium, der 
Botanische Garten. 
Das Gebiet liegt auf einer mittleren Höhe von etwa 162 m über NN und steigt von Südwesten 
nach Nordosten um ca. 2 m an. Die Entfernung zu r Stadtmitte (Luisenplatz) beträgt im Mittel 
ca. 2 km (Luftlinie). Die wichtigsten Ve rkehrsverbindungen sind über die Landgraf-Georg-
Straße (B 26) und die Landkreisbuslinien vo rhanden. Eine Busanbindung führt über die Erba-
cher Straße. Die Odenwaldbahn verbindet da s Gebiet mit dem Hauptbahnhof Darmstadt 
(5 Minuten Fahrzeit, 30 bis maximal 60-Minut en-Takt) und dem Hauptbahnhof Frankfurt am 
Main (20 Minuten Fahrzeit, 60-Minuten-Takt). 
Das seit einigen Jahren entwicke lte „Edelsteinviertel“ im Osten des Planungsgebietes wurde 
als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Viele Einfamilienhäuser und einige Mehrfamilienhäu-
ser sind in den letzten Jahren entstanden und entstehen noch. Ein Kindergarten wurde im 
Zuge der Entwicklung des neuen Quartiers erbaut. 
 
Gegenwärtige Situation im Plangebiet 
Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um eine Konversionsfläche, ein großer Teil ist derzeit 
eine unbebaute Schotterfläche, nachdem vo r ca. 8 Jahren eine dort ansässige Baustoffhand-
lung weggezogen ist. Teile des Bodens im nördlichen Bereich wurden im Rahmen einer Altlas-
tensanierung ausgetauscht. Die Erschließung ist zu rzeit über die Erbacher Straße sicher ge-
stellt. Eine Erschließung über die Straße Am Bu senberg ist möglich, di e Straße wurde jedoch 
bislang noch nicht in Gänze ausgebaut. 
Die Baustruktur der Umgebung ist sehr unter schiedlich: Neben zweigeschossigen Reihen- 
und Doppelhäusern in direkter Nähe gibt es im weiteren Verlauf der Erbacher Straße Wohn-
gebäude in dreigeschossiger Zeilenbauweise. Die Dachformen variieren von Sattel- bis zu 
Flachdächern. 
Der in Luftlinie von der nördlichen Spitze des Geltungsbereiches ca. 120 m entfernt liegende 
Ostbahnhof steht unter Denkmalschutz. Die Rosenhöhe ist als Kulturdenkmal gelistet. 
Das noch bestehende Gewerbe, die Holzhandlung G entil, liegt östlich des Geltungsbereiches 
an der Straße Am Judenteich. 
Am westlichen und südlichen Rand werden Bahn flächen in den Geltungsbereich einbezogen. 
Die Verhandlungen über die Entwidmung dieser Flächen sind aufgenommen.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 5 
Erschließung 
Für Kraftfahrzeuge, Radfahrer und Fußgänger is t das Plangebiet über die Erbacher Straße 
und den Ostbahnhof mit der Odenwaldbahn und der vorhandenen Busanbindung gut er-
schlossen. 
 
Gemeinbedarfseinrichtungen 
Der Kindergarten im „Edelsteinviertel“ ist als Gemeinbedarfseinrichtung in diesem Stadtquar-
tier entstanden. Die Elly-Heuss-Knapp Grundschule im Woogs-Viertel liegt ca. 2 km entfernt. 
 
Ver- und Entsorgung 
Durch die Anbindung des Planungsgebietes an das „Edelsteinviertel“ ist die Ver- und Entsor-
gung durch die örtlichen Ver- und Entsorgungsunternehmen gesichert. 
Für die Bewegung der Entsorgungsfahrzeuge ste hen die bereits derzeit genutzten Verkehrs-
flächen bzw. die noch herzustellenden Straßen Am Busenberg und Jadeweg zur Verfügung. 
 
Planungsgeschichte 
Im Jahr 1998 wurden in einer Mehrfachbeauftr agung vier städtebauliche Entwurfskonzepte für 
das Planungsgebiet O 17 erstellt. Der Entwurf des Büros StadtBauPlan wurde ausgewählt und 
auf dieser Grundlage der Bebauungsplan O 17 Teil bereich I (in Kraft getreten am 16.11.2002) 
erarbeitet. Dokumentiert ist dies in der Broschüre „An der Rosenhöhe – Baugebiet O 17 – 
Erbacher Straße / Judenteich“ vom Stadtplanungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Der Bebauungsplan O 17 musste zweigeteilt we rden, da zum Zeitpunkt der Aufstellung die 
Überplanung noch gewidmeter Bahnflächen nicht möglich war. 
6. Grundzüge der Planung 
Art der baulichen Nutzung 
Die Art der baulichen Nutzung wird durch Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) 
festgesetzt. Dies entspricht der Art der Nu tzung im benachbarten rechtskräftigen Bebauungs-
plan O 17 Teilbereich I. Das Allgemeine Woh ngebiet erlaubt eine ge bietsbezogene, dem 
Wohnen verträgliche, eingeschränkte Nutzungs mischung. Da die Etablierung der Wohnnut-
zung städtebauliches Ziel ist, werden die im Allgemeinen Wo hngebiet zulässigen Nutzungen, 
wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, s onstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anla-
gen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. 
 
Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflä-
chenzahl (GFZ) und die Geschosszahlen festgesetzt.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 6 
Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird für die überbaubaren Grundstücksflächen WA 1 
und WA 2 auf 0,4 und für WA 3 auf 0,35 fest gesetzt. Die zulässige Grundflächenzahl darf 
durch die Unterbauung mit der Tiefgarage, o berirdische Flächen für Stellplätze und Nebenan-
lagen bis zu einem Wert von max. 0,6 über schritten werden. Die Festsetzungen für die mögli-
chen Überschreitungen der GRZ für Tiefgarage u nd Stellplätze ist begründet durch die not-
wendige Anzahl der Stellplätze innerhalb des Geltungsbereichs. Die Überschreitung der GRZ 
bis zu 0,75 ist zulässig, damit ein für die A llgemeinheit nutzbarer Weg entlang der nordöstli-
chen Geltungsbereichsgrenze hergestellt werden kann. 
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird in WA 1 und WA 2 auf 0,9 und WA 3 auf 0,7 
festgesetzt. Die Festsetzung einer GFZ von 0,9 in WA 1 und WA 2 ermöglicht dreigeschossige 
Baukörper bei einer moderaten Grundstücksausnutzung. 
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird in WA  1 und WA 2 auf drei Vollgeschosse (III), in 
WA 3 auf zwei Vollgeschosse (II) begrenzt. 
In WA 1 wird ein Staffelgeschoss zugelassen.  Die Festsetzung zur Lage des Staffelgeschos-
ses soll sicherstellen, dass an der städtebaulich wichtigen Ecke der Auftakt des „Edelsteinvier-
tels“ mit einem markanten Stadtbaustein erlebbar wird. In WA 2 werden Staffelgeschosse über 
den drei Vollgeschossen ausgeschlossen, in WA 3 ist auf den zwei Vollgeschossen ein Staf-
felgeschoss zulässig. 
Durch diese Festsetzungen fügt sich das Plan ungsgebiet in die Bebauungsdichte und die  
Gebäudehöhen der Umgebung ein. Die heter ogene Bestandsbebauung erhält einen ruhigen 
Abschluss zum Gleisbett hin. Durch die dr eigeschossige Zeilenbebauung in WA 1 und WA 2 
wird eine klare städtebauliche Kante zum Gleisb ett geschaffen. Für Besucher und Anwohner 
erhält das „Edelsteinviertel“ an der Erbacher Straße und zum Gleisbett hin einen klaren Auf-
takt und attraktiven Eingang. 
In WA 1 und WA 2 werden Höhenbezugspunkte  festgesetzt. Die Festsetzung der Höhenbe-
zugspunkte ist notwendig, da di e Geländesituation im Bestand undefiniert ist. Die Höhenbe-
zugspunkte orientieren sich an den Höhenlagen der benachbarten Grundstücke. 
Die Benennung der Höhenbezugspunkte (z.B. H 1)  ermöglicht die Zuordnung zur überbauba-
ren Grundstücksfläche für die der Höhenbezugspunkt maßgeblich ist. 
 
Überbaubare Grundstücksfläche 
Die Größe und Lage der überbau baren Grundstücksflächen defini ert die Stellung der Gebäu-
dekörper. 
Durch die Baulinien in WA 1 und WA 2 wird  eine Bebauung mit einer auch aus energetischer 
Sicht sinnvollen Gebäudetiefe ermöglicht. Die Grundstücksverhältnisse erfordern hier Bauli-
nien zu der noch gewidmeten B ahnfläche hin. Eine zeitnahe Entw idmung dieser Flächen wird 
angestrebt. Da der Bebauungsplan dort eine öffent liche Grünfläche festsetzt, kann eine weite-
re Bebauung nicht erfolgen, somit werden keine nachbarlichen Belange tangiert. 
Die angeschnittenen Baufelder im WA 3 werd en mit den Baufeldern des rechtskräftigen Be-
bauungsplans O 17 Teilbereich I zu Gesamt baufeldern verbunden. Daher werden die Bau-
grenzen entlang der Geltungsbereichsgrenze nicht geschlossen.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 7 
Die überbaubaren Grundstücks flächen dürfen durch Bauteile  wie Balkone und Terrassen  
überschritten werden. 
Die Überschreitung der Baugrenzen in WA 1 du rch Terrassen ermöglicht eine öffentlich zu-
gängliche Nutzung, wie z.B. eine Gastronomie oder Seminarräume. 
Die Zulässigkeit des Zurückspringens von der B aulinie in WA 1 ermöglicht eine Gliederung 
des Baukörpers, die sich positiv auf das Stadtbild auswirken kann. 
Ein Zurücktreten des obersten Geschosses in WA 2 gegenüber der Baulinie  erlaubt ein nach 
Südwesten zur öffentlichen Grünfläche hin zurückgesetztes oberstes Geschoss. 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden benannt (z.B. ÜF 1), um die Zuordnung zu den 
Höhenbezugspunkten zu erleichtern. 
 
Bauweise und Höhe der baulichen Anlagen 
Die offene Bauweise entspricht der in der Umgebung vorgefundenen Bauweise, so dass sich 
eine Neubebauung in die bestehende bauliche Stru ktur einfügt. Die Höhe der baulichen Anla-
gen wird festgesetzt, um eine zur Umgebung passende Höhenentwicklung zu ermöglichen. 
 
Geländeaufschüttung 
Das Gelände in den Bereichen WA 1 und WA 2 befindet sich innerhalb einer topographisch 
schwierigen Hangsituation. Die nordöstlich  benachbarten Grundstücke liegen ca. 2 m über 
dem Gleisbett der Odenwaldbahn. Dicht neben den benachbarten Grundstücksgrenzen hat 
sich eine steile Bruchkante herausgebildet. 
Die Haupterschließung der zukünftigen Baukörper erfolgt von der Erbacher Straße aus und 
von einem an den benachbarten Grundstücksgre nzen entlang führenden Weg mit Geh- und 
Radfahrrecht. Um hohe Stützmauern zu vermeiden, soll der Weg die Höhenlage der benach-
barten Grundstücke weitgehend aufnehmen. Zu m Gleisbett der Odenwaldbahn hin sollen 
ebenfalls keine hohen Stützmauern errichtet we rden. Das Gelände zwischen WA 1 und WA 2 
soll stufenweise nach unten geführt werden. Damit wird eine Durchlässigkeit von der zukünfti-
gen öffentlichen Grünfläche entlang der Bahngleise zum öffent lich nutzbaren Weg erreicht, 
über den die Verbindung zur Rosenhöhe und dem Oberfeld hergestellt werden kann. Eine 
Geländeaufschüttung ist aus dies en Gründen notwendig und dient auch dazu, Durchblicke zu 
ermöglichen und so zu einem positiven Orts bild beizutragen. Die im Plan angegebenen Ge-
ländehöhen im Bereich der Geländeaufschü ttung und Tiefgaragendecke sind Grundlage für 
die nach Hessischer Bauordnung im Bauantragsverfahren festzulegende Geländeoberfläche. 
 
Nebenanlagen 
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bis 
zu 5 % der Gesamtgrundfläche des Baugrundstü cks zulässig. Sie sind für den täglichen Ab-
lauf der Wohnnutzung (z.B. überdachte Fahrradabs tellplätze im autoarmen Wohnprojekt) er-
forderlich.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 8 
Flächen für Stellplätze und Garagen 
Die Tiefgarage darf in der gekennzeichneten Fläche für Neb enanlagen auch außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksfläche liegen, damit die notwendigen Stellplätze weitgehend unter-
irdisch untergebracht werden können und so die oberirdischen Freibereiche vom ruhenden 
Verkehr weitgehend frei bleiben und begrünt wer den können. Stellplätze sind innerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen und in den gekennzeichneten Flächen zu errichten. 
 
Verkehrsflächen 
Im Norden des Planungsgebiets wird die Erbacher Straße bis zur Straßenmitte mit begleiten-
den Straßenbäumen festgesetzt. 
Die durch den Bebauungsplan O 17 Teilbereich I festgesetzten und zu ergänzenden Straßen 
Am Busenberg und Jadeweg dienen der Erschließung aller Grundstücke. Die Erschließungs-
straßen Am Busenberg und Jadeweg werden im Zuge der Ausbauplanungen verkehrsberuhigt 
gestaltet werden. 
Die Verlängerung des Fußwegs Mondsteinweg dient dem Zugang zur öffentlichen Grünfläche 
mit Spielpunkt. 
 
Grünflächen  
Durch die Festsetzung einer Gr ünfläche entlang des Bahngeländes erhält das „Edelsteinvier-
tel“ einen grünen Abschluss. Zudem dient dieser Bereich mit der Anordnung von Spielpunkten 
und der Möglichkeit für Ruheplätze der Nahe rholung für das ganze Quartier (O 17 Teilbe-
reich I und O 17 Teilbereich II). Auch wird di e Qualität der Verbi ndung zwischen Botanischem 
Garten und Vivarium auf der einen und der Rosenhöhe auf der anderen Seite definiert. 
 
Flächen mit Gehrecht 
Ein mit Geh- und Fahrradfahrrecht zu Gunsten der  Allgemeinheit zu belastender Weg wird im 
Bebauungsplan nur grob verortet, muss aber mit einer Breite von 3,00 m hergestellt werden. 
Dieser Weg dient der Zu gänglichkeit der Baukörper, aber vor allem auch der Verbindung des 
Quartiers „Edelsteinviertel“ mit dem Ostbahnhof  bzw. der dahinter liegenden Innenstadt für 
Fußgänger und Radfahrer. Um hohe Stützmauer n zu vermeiden, soll der Weg die Höhenlage 
der benachbarten Grundstücke weitgehend aufnehmen. 
 
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinflüssen und von der 
Bebauung freizuhaltende Schutzflächen 
Die gekennzeichneten Flächen im WA 3 dürfen bebaut werden, allerdings nur sofern im Bau-
genehmigungsverfahren der Nachweis erbracht worden ist, dass die störenden gewerblichen 
Nutzungen verbindlich eingestellt wurden oder  durch ausreichende Sc hallschutzmaßnahmen 
ausreichend abgeschirmt werden k önnen. Dies dient dem Schut z der Anwohner vor Umwelt-
belastungen durch Gewerbelärm.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 9 
Aus der schalltechnischen Untersuchung des Büros Fritz, Beratende Ingenieure vom 
16.01.2014 geht hervor, dass auf das Gebiet mehrere Schalquellen einwirken:  
der Straßenverkehrslärm der Erbacher Straße 
die Schallemissionen der Odenwaldbahn 
der Straßenverkehrslärm der B 26 – Hanauer Straße. 
Die höchste Überschreitung der Orientierungswe rte der DIN 18005 am Tag um 8 dB(A) und 
nachts um 10 db (A) entsteht an der nordöstlic hen, zur Erbacher Straße hin gelegenen Bau-
grenze des WA1. Hier wäre al s aktive Schallschutzmaßnahme  nur eine Schallschutzwand 
wirkungsvoll, die eine Höhe von mindestens 12 m hätte (Scha lltechnische Untersuchung, S. 
14). 
Der Bebauungsplan dient der Ergänzung der Wohnbebauung im Innenbereich der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt. In der  Stellungnahme des Regierungs präsidiums vom 10.09.2014 
wird dies ausdrücklich begrüßt: „Die Aufs tellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des 
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im 
Innenbereich entst andenen Ortsgefüges für eine neugeordnet e Nutzung mobilisiert werden 
(Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitr ag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im 
Außenbereich geleistet. Daher wird der Beb auungsplan unter Gesich tspunkten des vorsor-
genden Bodenschutzes ausdrücklich begrüßt.“ 
Eine Festsetzung als Gewerbegebiet ist st ädtebaulich nicht begründbar. In Nachbarschaft 
eines Wohngebiets würden hierdurch weitere Nutzungskonflikte entstehen. 
Die zukünftige Bebauung stellt ein Bindeg lied zwischen Stadtkern und dem Neubaugebiet 
„Edelsteinviertel“ dar. Das zukünftige Gebäude innerhalb des WA 1 wird Auftakt dieses Stadt-
quartiers sein und sollte als solches erkennbar sein und nicht hinter einer Lärmschutzwand 
verschwinden. Zudem ist es aus städtebaulic hen Gründen wünschenswert, den Charakter der 
Erbacher Straße als Ortsstraße mit einer pr ägenden Baumreihe zu erhalten und als Verbin-
dung zu Rosenhöhe und Oberfeld zu gestalten.  Eine Lärmschutzwand würde der Erbacher 
Straße eine reine Verkehrsfunktion zugestehen. 
Beim Straßenverkehrs- und Tiefbauamt der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt liegt eine Planung 
zur Neugestaltung der Erbacher Straße mit Einr ichtung einer Tempo-30-Zone vor. Dies trägt 
zur Verkehrsberuhigung bei und ist als aktive Lärmschutzmaßnahme zu bewerten. 
Im Geltungsbereich des Bebauungs plans befinden sich die gr ößeren Frei- und Grünflächen 
der privaten Baugrundstücke zwischen de n überbaubaren Grundstücksflächen WA 1 und 
WA 2, nördlicher Bereich, und zwischen den beiden Bereichen des WA 2. Wegen des Grund-
stückszuschnitts besteht keine Möglichkeit, diese Freiflächen zu lärmabgewandten Seiten 
unterzubringen. 
Dies gilt im Wesentlichen auc h für wohnungszugehörige Freiflächen in Form von Balkonen. 
Aufgrund des Grundstückszuschnitts können innerhalb des WA 2 und WA 3 nur lange, schma-
le Baukörper entstehen. Die lärmabgewandt en Längsseiten liegen Richtung Nordosten. Aus 
Gründen der Besonnung ist es nicht sinnvoll, hier Balkone anzuordnen. 
Insofern ist es städtebaulich und architektonisch nicht sinnvoll, Festsetzungen zu treffen, dass 
Balkone auf der lärmabgewandten Seite gebaut werden. Die Anordnung von Funktionsräumen

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 10 
zur Schallquelle hin ist aus diesen Gründen e benfalls nicht wünschenswert. Zudem sind für 
die Innenräume passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. 
 
Auf die Südwestfassaden der Baukörper wirk en Lärmemissionen aus dem Bahnverkehr der 
Odenwaldbahn und dem Straßenverkehr der B 26 ein. Aus der schalltechnischen Untersu-
chung geht hervor, dass sich durch die Lärm emissionen nur des Bahnverkehrs in Bezug auf 
die Baukörper Immissionen ergeben, die tags über innerhalb der städtebaulichen Orientie-
rungswerte der DIN 18005 liegen, nachts nur leicht überschritten werden. 
 
Die maßgebende Schallquelle ist die Hanauer St raße (B 26), die eine Entfernung von ca. 
60 m zu den südwestlichen Baugrenzen hat. Eine Lärmschutzwand entlang der B 26 ist schon 
errichtet worden. Eine zusätzliche Lärmschut zwand entlang der Bahnlinie wäre von der 
Schallquelle Straße zu weit entfernt, um eine ausreichende lärmmindernde Wirkung für die 
Freibereiche der zukünftigen Gebäude zu erzielen . Daher ist es nicht zielführend, eine Lärm-
schutzwand entlang der Bahnlinie zu errichten. 
Die Orientierungswerte der DIN 18005-1 „Schallschutz im Städtebau“ stellen keine Grenzwer-
te dar. Die Belange des Schallschutzes sind bei  der in der städtebaulichen Planung erforderli-
chen Abwägung der Belange als ein wichti ger Planungsgrundsatz neben anderen Belangen 
zu beachten. Soweit im Rahmen der Bauleitplanung Überschreitungen der Orientierungswerte 
in einer noch abwägbaren Größenordnung festges tellt werden, kann zu Gunsten anderer, in 
der städtebaulichen Planung relevante Belange, auf einen entsprechenden Schallschutz ver-
zichten werden. 
Im vorliegenden Fall unterschreiten die Beurteilungspegel die untere Grenze der in der Recht-
sprechung bezüglich einer Gesundhe itsgefährdung genannten Werte Lr ≤70 / 60 dB(A) am 
Tag bzw. in der Nacht. 
 
 
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 
Die Festsetzungen zu der äußeren Gestaltung baulicher Anlagen orientieren sich an den 
Festsetzungen des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I und dienen einer geordneten sowie für 
das gesamte Quartier „Edelsteinviertel“ charakteristischen städtebaulichen Erscheinung. 
Flachdächer und flach geneigte Dä cher bestimmen das „Edelste inviertel“ und werden daher 
mit einem maximalen Neigungswinkel von 15° fest gesetzt. Die festgesetzt e Materialfarbigkeit 
fügt sich in die Umgebung ein. 
Die Anordnung des Staffelgeschosses in WA 1 wird festgesetzt, um den deutlichen städtebau-
lichen Auftakt des Edelsteinviertels mit dem Hochpunkt sicherzustellen. 
Das Zurückspringen der Staffelgeschosse in WA 3 fügt sich in das Bild des vorrangig zweige-
schossigen Quartiers ein. 
Die Zulässigkeit von Solaranlagen, Solarther mieanlagen und Gründächern ermöglicht nach-
haltig sinnvolle Energiegewinnung.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 11 
Nebenanlagen und Müllbehälterstandplätze sind,  wie im schon bestehend en Quartier, einzu-
hausen und zu begrünen. Die Festsetzung vo n zusammenhängenden, ein heitlich gestalteten 
Carports entlang der Straßenräume dient einem geordneten öffentlichen Straßenraum und 
fügt sich ebenfalls in das Quartier ein. 
 
Grundstücksfreiflächen 
Aus gestalterischer Sicht sollen die öffentlic hen Grünflächen möglichst ohne Höhenversatz in 
die privaten Grundstücksfreiflächen übergehen. Geringe Abgrabungen sind zulässig. 
 
Einfriedungen 
Mauern und bauliche Einfriedungen si nd unzulässig, Hecken sind nur bis zu einer Höhe von 
1,2 m zulässig, da eine Durchlässigkeit der Sich t und der Wechsel für Kleintiere möglich sein 
soll. 
Die deutlich höhere Einfriedung entlang der B ahnanlagen dient der Verhinderung des Betre-
tens der Bahnanlagen. 
 
Wasserhaushalt 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes so ll das auf den Dächern anfallende Re-
genwasser in Zisternen aufgefangen werden. Es soll als Brauchwasser verwendet werden. 
Das auf den versiegelten Fl ächen oberflächlich abfließende Wasser soll zum Zweck der 
Rückhaltung und Versickerung in die Grünflä chen eingeleitet werden. Aus Gründen des Was-
serhaushalts wird auf eine wasserdurchlässige Befestigung der Stellplätze und Zufahrten Wert 
gelegt, sofern sie nicht unterbaut sind. Niederschlagswasser, das die Anforderungen aus was-
serrechtlicher Sicht nicht erfüllt, ist zum Sc hutz des Bodens und des Grundwassers in die Ka-
nalisation einzuleiten oder einer Vorbehandlung zuzuführen. 
Im Bereich des ehemaligen Bahngeländes / Sanier ungsfläche der Tankstelle Firma Held (Alt-
flächendatei-Nr. 411.000.031. 000.014 / Status der Altfläche:  „Sanierung (Dekontamination) 
abgeschlossen“) befinden sich noch Restbelas tungen im Boden, die aus Gründen der Ver-
hältnismäßigkeit nicht entfernt werden konnten. Hier ist die Versickerung von Niederschlags-
wasser nicht zulässig, da es andernfalls zur Verlagerung von Schadstoffen in das Grundwas-
ser kommen kann (s. textliche Festsetzungen I. 13.2 und IV 1.3). 
7. Technische Infrastruktur 
Die Versorgung mit Strom und Erdgas erfolgt durch die vorhandenen Leitungen. 
Die festen Abfallstoffe werden durch den Ei genbetrieb für kommunale Aufgaben und Dienst-
leistungen entsorgt.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 12 
8. Grünordnung 
8.1 Ziele 
Insgesamt soll das grünordnerische Konzept aus dem inzwischen te ilweise realisierten Gebiet 
des Bebauungsplans O 17 Teilber eich I aufgegriffen und unter Beachtung der städtebaulich 
neuen Akzente des O 17 Teilbereich II weiteren twickelt werden. Dabei ist insbesondere die 
Einengung im Bereich der öffentlichen Grünfläch e durch die Grünordnungsplanung so aufzu-
fangen, dass die Nutzung qualitativ gleichwertig bleibt. 
 
Diese Verengung der öffentlichen Grünfläche wurde notwendig, da in diesem Bereich die zu-
künftige Gleisanlage der Mu seumsbahn des Eis enbahnmuseums Darmstadt-Kranichstein 
vorgesehen ist. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 1 Einengung der öffentlichen Grünfl äche (Überlagerung in exemplarischem 
Ausschnitt des Geltungsbereichs O 17 Teilbereich II mit O 17 Teilbereich I)

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 13 
 
Die Schwerpunkte der grünordnerischen Ziele des Bebauungsplans O 17 Teilbereich II sind: 
 Private Grundstücksfreiflächen im Bere ich WA 3 sollen entsprechend denen des Be-
bauungsplans O 17 Teilbereich I entwickelt werden. 
 Private Grundstücksfreiflächen im Bereich WA 1 und WA 2 sollen zum Großteil für je-
dermann offen und einladend gestaltet werden. Das bedeutet z.B. 
- Führung der Fuß- und Radwegeverbindung vom Teilbereich I über den Teilbe-
reich II über die privaten Grundstücksfreiflächen. 
- Aufnahme und sinnvolle Weiterführung von gestalterischen Leitelementen aus 
dem Bebauungsplan O 17 Teilbereich I. 
- Erhalt von Sichtbeziehungen zwischen ö ffentlicher Grünfläche und Fuß- und 
Radweg im Nordosten der privaten Grundstücksfläche (Hauptwegeverbindung). 
- Gestaltung von öffentlich nutzbaren Sitz- oder Spielpunkten. 
 Die öffentliche Grünfläche bildet d en Abschluss des Baugebiets zur Bahnanlage und 
ist Teil des Naherholungskonzepts des Baugebiets. Das bedeutet z.B. 
- Weiterführung der Fuß- und Radwegev erbindungen aus dem Bebauungsplan  
O 17 Teilbereich I. 
- Aufwertung durch Spielpunkte / Aufenthaltsbereiche. 
8.2 Grünordnerisches Konzept 
Das grünordnerische Gestalt ungskonzept dient neben der Visua lisierung der Grundzüge der 
Planungsumsetzung auch als Instrument zur Ident ifizierung der erforderlichen grünordneri-
schen Festlegungen des Bebauungsplans. 
Mit dem Gestaltungskonzept können 
 eine funktionierende Rad- und Fußwegeführ ung einschließlich ggf. erforderlicher Leit-
elemente nachgewiesen, 
 die mögliche Lage und ggf. Ausbildung von Spielpunkten und Auf enthaltsplätzen auf-
gezeigt und 
 zu erhaltende Sichtbeziehungen ermittelt 
werden. 
 
Das Gestaltungskonzept beschränkt sich deshalb bewusst auf die Darstellung o.g. für die Öf-
fentlichkeit wichtiger Punkte, weil die gestalterische Freiheit bei der gärtnerischen Anlage der 
öffentlichen und privaten Freiflächen soweit wie möglich erhalten bleiben soll. Das grünordne-
rische Konzept ist der Begründung als Anlage beigefügt. 
8.3 Einbindung in die Umgebung 
Die bestehenden übergeordneten Grünräume werden für Fußgänger und Radfahrer durch 
über das Plangebiet führende Wege und Leitelemente miteinander verbunden, so dass eine

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 14 
attraktive Vernetzung von Rosenhöhe, Oberfe ld, Botanischem Garten und Vivarium entsteht. 
Hierbei ist vor allem die Gestaltung der Hauptwegeanschlüsse  
 an die Erbacher Straße mit Übergang zur Rosenhöhe, 
 an den Granatweg in Richtung des zentra len Quartiersplatzes aus dem Bebauungs-
plan O 17 Teilbereich I und 
 an den Hauptweg der öffentlichen Grünfläc he des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I 
so vorzusehen, dass die Wegeführung eindeutig erkennbar ist. 
 
Der eindeutige Wegeanschluss an den Hauptweg für Fußgänger und Radfahrer an der Straße 
Am Busenberg erfolgt über die Fortsetzung der in dem Bebauungsplan O 17 Teilbereich I vor-
gesehenen Baumreihe als Leitelement (s. text liche Festsetzungen II 2.6). Dabei wird der 
Baumabstand hier deutlich vergrößert, um di e Zufahrt in die Tiefgarage zu ermöglichen. 
Gleichzeitig wird durch den vergrößerten B aumabstand der Beginn des Weges auf dem priva-
ten Grundstück besser erlebbar. Da zudem di e Strauchhecke aus dem  Granatweg, welche 
bereits im Bebauungsplan O 17 Teilbereich I nördlich des neuen Weges weiterführt, nun auch 
auf der südlichen Seite bis zum Gebäude geführt  wird (s. textliche Festsetzungen II 2.1.4), 
entsteht eine klar erkennbare und gefahrlose We geführung. Der Weg ist zu begrünen. Dazu 
wird der vorhandene Baum  auf Höhe des Flurstücks Nr. 300/ 6 als zu erhaltend festgesetzt. 
Außerdem sollen nach Möglichkeit zwei Be standsbäume auf Höhe des Flurstücks Nr. 300/4 
erhalten bleiben. Aufgrund des Standorts der  Bäume nahe der Grundstücksgrenze auf der 
Böschung ist deren Erhalt abhängig von der konkreten Wegeplanun g, welche erst nach Sat-
zungsbeschluss der Bauleitplanung erfolgt. Schädigungen des Wurzelbereichs im Zuge der 
Wegebauarbeiten können zum jetzigen Planun gsstand nicht ausgeschlossen werden. Bei 
Rodung ist eine Ersatzpflanzung gemäß Baumschutzsatzung erforderlich. 
 
Detaillierte Festsetzungen zur gärtnerischen B egrünung wurden be wusst nicht getroffen, um 
die gestalterische Freiheit des Bauherrn zu erhalten. Dennoch sollen die Empfehlungen der 
Gehölzarten-Auswahlliste (s. textliche Festsetzungen II 2.8) Berücksichtigung finden. 
 
Die Planung ermöglicht die zu künftige Anbindung der Wege an den Hauptweg in der öffentli-
chen Grünfläche des Bebauungsplans O 17 Teilber eich I. Derzeit ist die Umsetzung der öf-
fentlichen Grünfläche des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I in diesem Bereich nicht mög-
lich, da dort die Halle der Firma Gentil steht. 
8.4 Vernetzung öffentlicher und privater Grünflächen  
Im grünordnerischen Konzept wurden sowohl fü r die öffentlichen als auch für die privaten 
Grünflächen landschaftsplaneri sche und grüngestalterische Vorschläge erarbeitet, die die 
Vernetzung der Freiflächen in einem Gesamtk onzept sicherstellen. So wurden Baumpflanzun-
gen vor allem in den Randbereichen der sich zwischen den Gebäuden öffnenden öffentlichen 
Grünflächen angeordnet. Hierdurch werden zu m einen die öffentlichen und privaten Grünflä-

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 15 
chen als eine zusammengehörige Fläche randlich gef asst. Zum anderen entsteht im Wechsel 
mit den Gebäuden auf der langgezogenen und schma len Gesamtfläche des Gebiets eine Fol-
ge abwechslungsreicher Freiräume. 
 
Um die Vernetzung öffentlicher  und privater Grünflächen innerhalb des WA 1 und WA 2 mit-
tels offener Begegnungsräume für Bewohner, Na chbarn und Spaziergänger zu sichern, wur-
den folgende Festsetzungen zu Einfriedungen auf privaten Grundstücken getroffen: 
 Mauern als Abgrenzung der Grundstücke sind unzulässig (s. textliche Festsetzung 
III 3.1) aber 
 Hecken als Einfriedung sind bis zu einer Höhe  von max. 1,20 m zulässig (s. textliche 
Festsetzung III 3.2). 
 
Die grünordnerische Gestalt ung des WA 3 richtet sich nach den Festsetzungen des Bebau-
ungsplans O 17 Teilbereich I. Da hier die Vernetzung von privat en und öffentlichen Flächen 
nicht erforderlich ist, sind hier zu öffentlic hen Flächen Zäune in einer Höhe von 0,90 m bis 
maximal 1,20 m über Geländeoberfläche zulässi g. Sockel und geschlossene Ansichtsflächen 
sind unzulässig. Zaunanlagen sind, mit Ausnahm e der Tor- und Türöffnungen, mindestens 
einseitig mit standortgerechten Hecken aus Laubgehölzen anzupflanzen. (s. textliche Festset-
zung III 3.3). 
 
Entlang der Bahnanlagen ist ein nicht übersteigb arer Stabgitterzaun in Höhe von mindestens 
1,50 m vorgesehen, welcher das Betreten der Bahnanlage über die öffentliche Grünfläche 
sicher verhindert (s. textliche Festsetzung III 3.4). 
8.5 Durchgrünung 
Es wird eine möglichst intensive Be- und Du rchgrünung auf den öffentlichen und privaten Flä-
chen angestrebt. Damit sollen v.a. eine Verbesse rung des Lokalklimas (v.a. Temperatur, Luft-
feuchte), die Schaffung von Lebens räumen für Pflanzen und Tiere, die attraktive Gestaltung 
der Freiflächen und die Einbindung der Baukörper in die Umgebung erreicht werden. 
8.5.1 Öffentliche Grünflächen 
Die öffentliche Grünfläche soll sowohl ein attr aktiver Bestandteil der Naherholung sein als 
auch stadtökologische Wirkungen entfalten. 
 
Die Belange der Naherholung werden mit Fest setzungen zum grünordnerischen Konzept (sie-
he Kapitel II 8.2 dieser Begründung) umgeset zt. Neben der funktionierenden Wegeanbindung 
und der Fortführung von Leitstrukturen des Pl angebietes des Bebauu ngsplans O 17 Teilbe-
reich I in das Gebiet des O 17 Teilbereich II hi nein, ist hier die Anor dnung von zwei öffentli-
chen Spielpunkten (s. textlic he Festsetzung I 10.2) zu nen nen. Zudem sollen die Flächen 
durch einzelne Aufenthaltsbereiche aufgewertet werden.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 16 
 
Die stadtökologischen Belange der Durchgrünung werden mit folgenden Festsetzungen erfüllt 
(s. textliche Festsetzung II 1.2.1): 
 Verwendung von ausschließlich standortgerechten Pflanzen, 
 Einbeziehung von vorhandenen Strukturen und 
 Herstellung und dauerhafte Unterhal tung von Park- und Wiesenflächen. 
Dabei sind die Qualitätsanforderungen an das eingesetzte Pflanzgut bei Gehölzpflanzungen 
so hoch (s. textliche Festsetzung II 1.2.2), da ss sowohl die ökologischen Funktionen als auch 
die ästhetische Erlebbarkeit in kurzer Zeit erreicht werden. 
8.5.2 Private Grunds tücksfreiflächen 
Die privaten Freiflächen sind, soweit sie ni cht von anderen Festsetzungen belegt sind, gärtne-
risch anzulegen. Im Nordosten der privaten Grundstücksfreiflächen führt der Hauptweg für 
Radfahrer und Fußgänger, welcher mit einem W egerecht für die Öffent lichkeit gesichert wird. 
Über diesen Weg werden zukünftig Ros enhöhe und Botanischer Garten miteinander ver-
knüpft. Die intensive Durchgrünung wird wie folgt erreicht: 
 Festsetzungen von Baum- und St rauchpflanzungen (s. textli che Festsetzung II 2.1.2, 
II 2.1.3, II 2.1.4 und II 2.5), 
 Festsetzung zur Begrünung von Dächern (s. textliche Festsetzung II 2.2),  
 Festsetzung zur intensiven Begrünung v on Tiefgaragen, welche unterhalb der Gelän-
deoberfläche liegen (s. textliche Festsetzung II 2.3) mit Ausnahme der Tiefgarage in 
WA 2,  
 Festsetzungen zur Begrünung von Stellplätzen,  Carports und Garagen (s. textliche 
Festsetzung II 2.4) und 
 Empfehlung einer Fassadenbegrünung an den Außenwandflächen der Gebäude 
(s. textliche Festsetzung VI 7). 
8.6 Zusammenfassung Grünordnung 
Insgesamt soll das grünordnerische Konzept aus dem Gebiet  des Bebauungsplans O 17 Teil-
bereich I aufgegriffen und unter Beachtung de r städtebaulich neuen A kzente des Bebauungs-
plans O 17 Teilbereich II weiterentwickelt werden.  
 
Zur Visualisierung der Grundzüge der Planungsum setzung und als Instrument zur Identifizie-
rung der erforderlichen grünordnerischen Fest legungen des Bebauungsplans wurde ein grün-
ordnerisches Gestaltungskonzept erstellt und als Anlage B 2 beigefügt. 
 
Die Grünordnung sichert folgende Ziele: 
 Einbindung in die Umgebung durch Ge staltung der Hauptwegeanschlüsse  
- an die Erbacher Straße mit Übergang zur Rosenhöhe,

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 17 
- an den Granatweg in Richtung des zentra len Quartiersplatzes aus O 17 Teilbe-
reich I,  
- an den Hauptweg der öffentlichen Grünflä che des Bebauungsplans O 17 Teilbe-
reich I, 
 Vernetzung öffentlicher und privater Flächen durch Geh- und Radwege, 
 Intensive Be- und Durchgrünung auf öffentlichen und privaten Flächen und 
 Entwicklung der öffentlichen Grünfläche zu einem attraktiven Bestandteil der Naherho-
lung unter Berücksichtigung stadtökologischer Wirkungen. 
 
Mit den in die Festsetzungen übernommenen Pl anungsinhalten wird die grünordnerische Ent-
wicklung des Plangebiets mit offenen Begegnungsr äumen für Bewohner, Nachbarn und Spa-
ziergänger ermöglicht. Außerdem sind zur Verbindung von Mathilden- und Rosenhöhe einer-
seits und Oberfeld und Botanischem Garten ande rerseits, sowohl auf privaten als auch auf 
öffentlichen Flächen attraktive Geh- und Radw egeverbindungen sowie Ruhe- bzw. Aufent-
haltsplätze vorgesehen. 
9. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
Bahnanlagen 
Ein südwestlicher Streifen des  Geltungsbereichs befindet sich  auf noch nicht entwidmetem 
Bahngelände. Die auf diesem Bahngelände getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplanes 
(Öffentliche Grünfläche) werden gemäß § 9 Abs. 2 BauGB erst nach der Freistellung der be-
troffenen DB-Flächen von Bahnbetriebszwecken rechtskräftig. 
10. Flächenbilanz 
Geltungsbereich         ca. 11.640 qm 
 
Allgemeines Wohngebiet       ca.   5.630 qm 
Verkehrsfläche         ca.      640 qm 
Öffentliche Grünfläche        ca.   5.370 qm 
11. Entwicklungskosten 
Die für die Entwicklung des Gebietes – O 17 Te ilbereich I und Teilbereich II – erforderlichen 
Maßnahmen sollen kostenmäßig soweit mög lich auf die neu entst ehenden Wohnbauflächen 
umgelegt werden. Dazu zählen Kosten für Kanal bau, öffentliche Straßen, Wege und Plätze,

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 18 
öffentliche Grünflächen, Lärm schutzmaßnahmen und Gemeinbedar fseinrichtungen. Die Stadt 
ist bestrebt, für die nicht durch Beiträge u nd Gebühren gesicherten Kostenanteile die pla-
nungsbegünstigten Eigentümer durch den Abschluss städtebaulicher Verträge heranzuziehen. 
Hinzu kommen für den einzelnen Maßnahmenträ ger bzw. Grundeigentümer die anfallenden 
Kosten des Flächen- und Bodenr ecyclings: Altlastenbeseitigu ng, Kampfmittelräumung, Ge-
bäudeabriss, Entsiegelung etc..

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 19 
II Umweltschutz 
1. Lage im Raum 
Das Plangebiet befindet sich im Osten des Stadtgebiets von Darmstadt und grenzt unmittelbar 
östlich an die Bahnanlagen de s Ostbahnhofs. Der westliche Streifen des räumlichen Gel-
tungsbereichs umfasst Flurstü cke, die derzeit noch der Nutzung durch die Bahn gewidmet 
sind. Parallel zur Bahnlinie verläuft die stark befahrene Bundesstraße B 26 von Aschaffenburg 
über Dieburg nach Darmstadt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 2 Lage des Plangebiets (Ausz ug aus Topographischer Karte 1:25000 [10]) 
Nordwestlich des Plangebietes schließt sich  die Mathildenhöhe an, die als vom Jugendstil 
geprägtes Stadtviertel charakterist isches Element des Darmstädter  Stadtbildes ist. Gleicher-
maßen identitätsstiftend wirkt der Park der nördlich angrenzenden Rosenhöhe, welcher zu-
dem einen attraktiven Übergang von der Stadt landschaft zum landwirtschaftlich genutzten 
Oberfeld und den daran anschließenden Waldfläc hen bietet. Dem entsprechend intensiv wer-
den Mathilden- und Rosenhöhe durch die Darmstädter Bevölkerung zur Naherholung genutzt.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 1 Ostbahnhof Foto 2 Pförtnerhäuschen  
   Eingang Park Rosenhöhe 
Im Nordosten und Osten des r äumlichen Geltungsbereichs schließt sich Wohnbebauung an. 
Das Wohngebiet im Osten wurde über den Be bauungsplan O 17 Teilbereich I entwickelt. 
Hierbei wurden bereits wesentliche Ziele mit Wirkungen auf den gegenständlichen Bebau-
ungsplan O 17 Teilbereich II formuliert. Diese bez iehen sich vor allem auf die Vernetzung der 
städtischen Quartiere für Fußgänger und Radfahr er, auf die Durchgrünung und auf Freizeit-
nutzungen wie Spielpunkte und Ru hezonen. Südöstlich des Gebi etes liegen der Botanische 
Garten und das Vivarium der Wissenschaftsstad t Darmstadt. Beides sind attraktive Naherho-
lungsziele, weshalb der Wegevernetzung durch  das Gebiet der Bebauungspläne O 17 Teilbe-
reich I und O 17 Teilbereich II in Richtung Mathilden- und Rosenhöhe große Bedeutung zu-
kommt. 
2. Übergeordnete Planungen der Landschaftsplanung 
2.1 Regionalplan Südhessen 2010 
Im Regionalplan Südhessen finden sich keine für das Plangebiet relevanten Darstellungen. 
2.2 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissensc haftsstadt Darmstadt aus dem J ahr 2004 stellt für das Ge-
biet der Bebauungspläne O 17 Teilbereich I und O 17 Teilbereich II in der „Leitbildkarte mit 
Entwicklungsprioritäten“ die Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen dar. 
Dabei sind für den Bebauungsplan O 17 Teilbereich II folgende Unterziele zu beachten: 
 Schaffung eines vern etzten Grünsystems 
 Gestalten wichtiger landschaft licher Übergangszonen (Ortsränder)

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 21 
 Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in  stark versiegelten Bauflächen (Klima- 
und Wasserschutz, Erholung) 
Im „Entwicklungsplan“ des Landschaftsplans ist die Fläche als geplanter Grünzug dargestellt. 
3. Umweltbelange 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind di e Belange des Umweltschutzes einschließlich 
des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen (s. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). 
Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der 
Innenentwicklung aufgestellt. Folglich ist die Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 
4 BauGB nicht erforderlich. 
Dennoch werden in den folgenden Kapiteln die Schutzgüter 
 Boden, 
 Wasser, 
 Pflanzen und Tiere, 
 Mensch und menschliche Gesundheit 
auf bestimmte Aspekte vertiefend untersucht, weil aus benachbarten bzw. vorherigen Planun-
gen Hinweise über besondere Empfindlichkeiten bzw. zu möglichen Konflikten mit der geplan-
ten Nutzung vorliegen. 
 
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungs plans liegt außerhalb von Schutzgebieten wie 
Wasserschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete, Naturschutzgebiete etc.. Schutzobjekte sind 
von der Planung nicht betroffen. 
3.1 Boden 
Das Plangebiet umfasst ausschließlich Konversionsflächen, welche zuletzt Standort der Firma 
Held waren. Bis zum Rückbau der Gebäude und Oberflächenversiegelungen war das Gelände 
praktisch komplett überbaut bzw. befestigt. Natü rlich anstehender Boden findet sich an keiner 
Stelle [2][4].  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 3 Bauschuttmassen Foto 4 Eingebaute Schottermassen

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 22 
Heute besteht der Untergrund aus Bausc huttmassen und in den Teilbereichen mit Unter-
grundsanierung aus eingebauten Bodenmassen (Gabbro und Sandboden) [4]. 
 
Für die Neunutzung der Flächen im Plangebiet  liegen Bodenanalysen nach den technischen 
Anforderungen der LAGA (Bund / Länder Arbeitsgemeinschaft Abfall) zu den Bauschuttmas-
sen vor [2]. Es wurden an insgesamt 12 Ste llen Proben gewonnen. Davon wiesen 9 die Klas-
se Z 1.1 oder Z 1.2 auf. Diese Auffüllungen si nd eingeschränkt für die offene Nutzung geeig-
net. Drei Proben wurden mit Z 2 klassifiziert. Für diese Auffüllungen sind bei der Neunutzung 
bzw. beim Wiedereinbau technisc he Sicherheitsmaßnahmen zu er füllen. Die Umwelttechni-
sche Untersuchung [2] empfiehlt daher zur Si cherung des Wirkungspf ades Boden-Mensch, 
dass bei einem Belassen der Auffüllungen im Untergrund eine Überdeckung mit einer min. 
50 cm dicken Schicht unbelastet en Bodens erfolgt. Dies wird in die Festsetzungen übernom-
men (s. textliche Festsetzung I 13.1). 
 
Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des  Bebauungsplans O 17 Teilbereich II befand 
sich bis zum Jahr 2008 die Altlastenverdachtsfläche B-004142-505 DK-Tankstelle Fa. Held. 
In mehreren Untersuchungsreihen wurden Unte rgrundverunreinigungen durch MKW (Mineral-
ölkohlenwasserstoffe) und BTEX ( aromatischen Kohlenwasserstoffe Benzol, Toluol, Ethylben-
zol und Xylole) nachgewiesen. Im Januar 20 08 wurde die Sanierung der Flächen gemäß Sa-
nierungsbescheid des Regierungspräsidiums  Darmstadt abgeschlossen und das Sanierungs-
ziel vollständig erreicht. Die abschließend e Beprobung konnte keine weiterhin bestehende 
Gefährdung für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser feststellen [4]. Dieses Ergebnis konnte 
durch Nachkontrollen in den Jahren 2009 und 20 10 bestätigt werden. Da aber in der Tiefenla-
ge von 4,0 m bis 6,5 m nach der Sanierun g noch Restbelastungen von ca. 10 Tonnen verun-
reinigtem Boden (MKW und BTEX) verblieben sind [9], wird die Versickerung von Nieder-
schlagswasser in diesem Bereich nicht zugelassen, damit eine Verlagerung der Schadstoffe in 
das Grundwasser ausgeschlossen wird (s. textliche Festsetzung IV 1.3). 
 
Entsprechend eines Schreibens des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 01.10.1997 (AZ.: 
III-13-KMRD-6b-02/01-Da74/97) zum Bebauungsplan O 17 Teilber eich I befindet sich das 
Plangebiet innerhalb eines Bombenabwurfgebiets, weshalb grundsätzlich vom Vorhandensein 
von Kampfmitteln auf den Flächen ausgegangen  werden muss. Hiervon ausgenommen sind 
Flächen, auf denen bereits B odenausschachtungen bis 4 m sta ttgefunden haben. Bei allen 
anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung des Geländes (Sondierung auf Bomben-
blindgänger, ggf. nach Abtrag des Oberbodens) vor Beginn der geplanten Bauarbeiten erfor-
derlich (s. Hinweis VI 5.). 
3.2 Wasser 
Die Wissenschaftsstadt Darmst adt ist grundsätzlich bestreb t, anfallendes Niederschlagswas-
ser im natürlichen Wasserkreislauf zu erhalten.  Dazu sollen im Stadtgebiet neben Möglichkei-
ten zur Versickerung auch solche zur Regen wassernutzung angewendet werden. Zum Be-

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 23 
bauungsplan O 17 Teilbereich I liegt ein Vor entwurf zur entwässerungstechnischen Erschlie-
ßung vor, in dem auch die Möglichkeiten einer Regenwasserbewirtschaftung untersucht wurde 
[11]. Aus dieser Grundlage lassen sich für den Bebauungsplan O 17 Teilbereich II folgende 
Maßnahmen zum Schutz des Wasse rs ableiten, die sich in den textlichen Festsetzungen wie-
derfinden: 
Sammlung und Nutzung von Niederschlagswasser 
In den textlichen Festsetzungen wird geregel t, dass zur Schonung des natürlichen Wasser-
haushaltes auf den Grundstücken Zisternen zu er richten sind. Sie sollen zur Aufnahme von 
Niederschlagswasser dienen, das auf den Dach flächen anfällt. Das Fassungsvermögen der 
Zisternen muss mindestens 30 l/m² horizontal pr ojizierte unbegrünte Dachfläche betragen. 
Das Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B . für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) 
genutzt werden. 
 
Versickerung von Niederschlagswasser 
Sofern keine Gefährdung des Grundwassers durch Regenwasserversickerungen besteht (s. 
Kapitel II 3.1), soll das Niederschlagswasser v on Freiflächen, Wegen und Plätzen versickert 
werden. Dies soll über wasserdurchlässige Bel äge oder randliche Versickerungsstreifen erfol-
gen und ist in den textlichen Festsetzungen de s Bebauungsplans festgeschrieben. Für den 
Bereich der Sanierungsfläche, die in Tiefenlagen auch nach dur chgeführter Dekontamination 
noch mit Schadstoffen belastet ist, ist eine Ve rsickerung von Niederschlagswasser unzulässig 
(s. textliche Festsetzung IV 1.3). 
 
Wasserrückhalt 
Vor allem im stark verdichteten städtischen R aum stellt der Wasserrückhalt einen wichtigen, 
aber schwer realisierbaren Aspekt der Bewirtschaftung des Niederschlagswassers dar. Neben 
der bereits beschriebenen Versickerung auf den Freiflächen bietet ei ne Dachbegrünung die 
Möglichkeit zur Verzögerung und Verringeru ng des Regenwasserabflusses und damit auch 
zur Entlastung des städtischen Kanalnetzes. Da eine Dachbegrünung aber mit der ebenfalls 
auf den Dächern möglichen Errichtung von Sola ranlagen in Flächenkonkurrenz steht, wird die 
Dachbegrünung hier zwar empfohlen, aber nur zu 50 % der Dachfläche festgesetzt. Somit 
bleibt den zukünftigen Bauherren auf der übri gen Dachfläche die Wahl zwischen beiden 
Dachnutzungen. 
3.3 Pflanzen und Tiere 
Pflanzen 
Zur Bestandsaufnahme der Pflanzen wurde im  Januar 2013 eine Biotop- und Nutzungsty-
penerfassung durchgeführt. Weiterhin wurde das  Orthofoto des Hessischen Landesamts für 
Bodenmanagement und Geoinformation [8] ausgewertet.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 24 
Die derzeit brachliegenden Flächen des Plangebi etes werden von Spontanvegetation einge-
nommen. Dabei handelt es sich neben niederwüc hsigen Pionierstadien vorwiegend um ther-
mophytenreiche, ausdauernde Ruderalfluren. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 5 Bracheflächen des Plangebi etes Foto 6 Thermophytenreiche  
   Ruderalflur 
Auf der Böschung entlang der Erbacher Straße findet sich Gehölzsukzession. Die Erbacher 
Straße ist an ihrer Südseite mit einer Linden reihe bestanden, wovon zwei Stück innerhalb des 
räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans st ehen. Weiterhin befindet sich hier eine 
einstämmige Birke ( Betula pendula ) mit einem Stammumfang von 200 cm. Eine genaue 
Vermessung dieses Baumstandorts liegt nicht vor; vermutlich wi rd die Birke nicht erhalten 
werden können, da sie im geplan ten Einfahrtbereich steht. Gemäß der Satzung zum Schutze 
des Baumbestandes in der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt (im Folgenden: Baumschutzsat-
zung) ist hierfür dann eine Ersatzpflanzung zu leisten. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 7 Böschung zur Erbacher Straße Foto 8 Lindenreihe an Erbacher  
   Straße 
Auf der insgesamt durch Gehölzsukzessi on geprägten Böschung an der nordöstlichen Ge-
bietsgrenze stehen auf Höhe der benachbarten Flurstücke Nr. 300/6 und 300/4 drei großkro-
nige Einzelbäume. Es sind dies: 
 Stieleiche ( Quercus robur), dreistämmig, STU 135 (hohl), STU 225 und STU 100 
 Eschenahorn ( Acer negundo), einstämmig, STU 120 
 Walnuss ( Juglans nigra), zweistämmig, 2 x STU 120

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 25 
Stieleiche und Eschenahorn stehen nahe der Gr undstücksgrenze an der derzeitigen Bö-
schungsoberkante. Der Erhalt der Eiche wird im Bebauungsplan festgesetzt. Der Bestandser-
halt der Walnuss ist unsicher, da sie mit größerem Abstand zur Grundstücksgrenze steht. Hier 
ist der Erhalt abhängig von der konkreten Wegeplanung, die erst nach Satzungsbeschluss der 
Bauleitplanung erfolgt. Bei Rodung ist eine Ersatzpflanzung gemäß Baumschutzsatzung er-
forderlich. Alle drei Bäume besitzen neben ih ren ökologischen Funktionen aufgrund ihres Ha-
bitus eine hohe gestalterische Qualität für den Freiraum und sind als hochwertig einzustufen. 
 
Auf Höhe des Flurstücks Nr. 301/5 befindet si ch unmittelbar an der Grundstücksgrenze eine 
weitere Walnuss ( Juglans regia). Von den ursprünglich zwei Stämmen ist einer bereits gefal-
len. Der noch stehende Stamm, STU 140, zeig t mit einem hohen geschädigten Holzanteil 
deutliche Anzeichen der Überalterung. Die ökol ogische Funktion des Baums besteht nun we-
niger aus Frischluftbildung, positiver Beei nflussung von Mikroklima und Wasserhaushalt, son-
dern vor allem aus der Lebensraumfunktion für auf die verschiedenen Zerfallsstadien speziali-
sierten Arten (v.a. Insekten, Pilze). Der Baum besitzt keine gestalterische Freiraumqualität und 
ist insgesamt als geringwertig für den innerst ädtischen Raum einzustu fen. Ob der noch ste-
hende Stamm mit einer Baumsanierung verkehrssi cher erhalten werden kann, oder im Rah-
men der konkreten Wegeplanung gerodet werden muss, ist zum derzeitigen Planungsstand 
nicht zu beantworten. Bei Rodung ist eine Ersatzpflanzung gemäß Baumschutzsatzung erfor-
derlich. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 9 Drei großkronige Einzelbäum e Foto 10 Halle der Firma Gentil 
 
Der südöstliche Zipfel des Pl angebietes besteht aus thermophytenreicher und ausdauernder 
Ruderalflur, welche sich zwischen dem Scho tterbett der Museumsbahn und dem Asphaltbett 
der unmittelbar neben der Halle verlaufenden Gleisanlagen entwickelt hat. 
 
Tiere 
Zur Bestandsaufnahme der Tierwelt  liegt ein gutachterlicher Be richt über faunistische Unter-
suchungen und der artenschutzrechtliche Fachbeitrag gemäß § 44 BNatSchG [5] vor. 
Es wurden Arten der Tierklassen  
 Fledermäuse, 
 Vögel,

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 26 
 Kriechtiere, 
 Tagfalter und 
 Heuschrecken 
durch insgesamt 19 Begehungen im Zeitraum von September 2012 bis September 2013 un-
tersucht. 
 
Im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag werd en folgende relevante Auswirkungen der Planung 
prognostiziert: 
„Bei einer Realisierung des Bebauungsplans wird im ungünstigsten Fall auf etwa 1 ha Fläche 
die vorhandene Vegetation beseitigt. Die geplanten Wohngebäude und die Erschließungsflä-
chen nehmen die Standorte mit wertvollerem Baumbestand fast vollständig in Anspruch. 
Die beiden wertvollsten Bäume des Plangebiets können möglicherweise erhalten werden: eine  
großkronige Linde, Straßenbaum an der Erbach er Straße, sowie eine großkronige Stieleiche 
östlich von WA 2. Die Stiele iche steht unmittelbar an der Plangebietsgrenze mit einem Ab-
stand von ca. 6 m zwischen dem Stamm und dem geplanten Wohngebäude.  
Mit der Bebauung werden möglicherweise folgende Tatbestände nach § 44 BNatSchG im Hin- 
blick auf die europäischen Vogelarten bzw. Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie berührt: 
 
Beeinträchtigung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) der EU-
rechtlich streng geschützten Brutvogelart Girlitz sowie der Zauneidechse. 
Girlitz (Baum- und Gebüschbrüter; ein bis zwei Brutreviere im Plangebiet oder unmittelbar an- 
grenzend): Nach der Einstufung im Leitfaden fü r die artenschutzrechtliche Prüfung in Hessen 
(2011) befinden sich die Populationen des Girlitz bezogen auf Hessen in einem ungünstigen 
Zustand (starker Bestandsrückgang). Der Girlitz is t ein Kulturfolger, der in Siedlungsbereichen 
strukturreiche Gärten und Parks besiedelt, vo rzugsweise in wärmebegünstigten Niederungen. 
Limitierender Faktor für die Art ist möglic herweise das Nahrungsangebot  von Pflanzensamen 
(Birke, Erle, Ulme, Kräuter, Gräser), Knospen und kleinen Insekten. In den Siedlungsberei-
chen der Rhein-Main-Ebene und so auch in Darmstadt  ist der Girlitz allgemein verbreitet und 
relativ häufig anzutreffen. Eine Rückgangstendenz wird seit etwa 2005 nicht mehr beobachtet 
(Vögel in Hessen – Brutvogelatlas, HGON 2010). Aufgrund dieser Tatsache ist nicht zu erwar-
ten, dass der Verlust eines oder zweier Girlitz-Brutreviere und der Funktionsverlust des Gebie-
tes als Nahrungshabitat einen erheblichen Einfluss auf die lokale Population dieser Art besitzt. 
Maßnahmen zum funktionalen Ausgleich bestehen für den Girlitz in begrenztem Umfang auch 
innerhalb des Plangebiets. 
Die Populationen der Zauneidechse sind bundes weit in einem ungünstigen Zustand (RLD 
2009: Vorwarnliste). In Hessen hat sich ihr Zu stand hingegen in den letzten Jahren verbes-
sert, so dass sie auf der Roten Liste Hessens (2010) nicht mehr aufgeführt ist. Die, trotz hoher 
Erfassungsdichte, Beobachtung ledigl ich eines oder weniger Einz eltiere im Osten des Gebie-
tes lassen vermuten, dass (noch) kein stabile s reproduktives Vorkommen der Art vorhanden 
ist. Möglicherweise befindet es sich im Anf angsstadium seiner Entwicklung. Da das Gelände 
am Ostbahnhof auch unabhängig von der geplan ten Bebauung ein potenzieller Lebensraum 
für eine größere Zauneidechsenpopulation is t, kommt den Erstbesiedlern eine große Bedeu-

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 27 
tung zu. Es sind daher Vorkehrungen zu tre ffen, dass im Zusammenhang mit den geplanten 
Baumaßnahmen keine Tiere zu Schaden kommen. 
Die übrigen Brutvogelarten sind besonders geschützt. Es sind allgemein häufige und in der 
Region weit verbreitete Arten, deren lokalen Populationen sich nach eigener Kenntnis in ei-
nem guten Erhaltungszustand befinden. Für ih re Bestände sind durch den Bebauungsplan 
keine erheblichen negativen Auswirkungen zu erwarten. 
 
Im Hinblick auf Fledermäuse kann ein Vorkomme n von Fortpflanzungs- oder Überwinterungs-
quartieren in Baumhöhlen des Plangebietes ausgeschlossen werden. Kleinere Höhlungen 
oder Rindenspalten an Bäumen,  die eventuell als Schlafquarti ere von Einzeltieren genutzt 
werden, sind Strukturen von leichter Ersetzbarke it. Ihr Verlust führt nicht zu einer Gefährdung 
der betroffenen Tiere. Ein Tatbestand nach § 44 BNatSchG ist dadurch nicht gegeben. 
 
Das Plangebiet wird von mehreren streng ge schützten Arten zur Nahrungsbeschaffung aufge-
sucht (Fledermäuse, Mauersegler, Mehlschwalbe, Haussperling, Stieglitz, Girlitz). Für die 
meisten dieser Arten ist das Plangebiet ein Nahrungshabitat, das  durchaus zur Stabilisierung 
der lokalen Vorkommen beiträgt. Allerdings is t die Zerstörung eines Nahrungshabitats nur 
dann ein Tatbestand nach § 44 BNatSchG, wenn di e betroffene Art (ihre lokale Population) 
dadurch in ihrem Bestand unmittelbar bedroht ist. Dies ist im Hinblick auf die genannten Arten 
nicht zu erwarten. 
 
Im Hinblick auf die lediglich nach Bundesrech t besonders geschützten Arten besitzt das Plan-
gebiet für die Blauflügelige Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) eine hervorgehobene 
Bedeutung. Mit der Realisier ung des Bebauungsplans wird ihr derzeitiger Lebensraum etwa 
auf die Hälfte reduziert, welcher sich im Be reich der Bahnflächen befindet. Allerdings würde 
sich auch unter den Bedingungen einer ungestört en Eigenentwicklung des Gebietes ihr Areal 
infolge der weiter fortschreit enden Vegetationsentwicklung verkle inern. Die Art ist dank ihrer 
guten Flugfähigkeit mobil und bes iedelt geeignete sandig-kiesige,  vegetationsarme Standorte 
relativ rasch. Für die längerfristige Erhaltung ihres Bestandes im Gebiet relevant sind Maß-
nahmen zur Offenhaltung der Bahnflächen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Betrieb 
der Museumsbahn.“ ( S. 14, 15 [5]) 
 
Das Gutachten kommt zu folgendem Ergebnis: „Eine Realisierung des Bebauungsplans führt 
zu einem Verlust an Lebensräumen seltener bzw.  geschützter Arten. Verbotstatbestände des 
§ 44 BNatSchG werden allerdings nicht erfüllt, wenn entsprechende Vermeidungs- und Aus-
gleichsmaßnahmen durchgeführt werden.“ Die im Gutachten genannten Maßnahmen sind wie 
folgt in die Festsetzungen und Hinweise zum Bebauungsplan übernommen worden, sofern sie 
nicht ohnedies gesetzlich geregelt sind.

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 28 
 
Nr. Maßnahme Regelung 
1 Notwendige Baumfällungen und Gebüschrodungen 
sind aus Gründen des Vogel- und Fledermausschutzes 
im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar 
durchzuführen (§ 39 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG). 
BNatSchG 
2 Die beiden wertvollsten B äume des Plangebiets sollten 
möglichst erhalten werden:  eine großkronige Linde, 
Straßenbaum an der Erbacher Straße, sowie eine 
großkronige Stieleiche östlich von WA 2. Die Stieleiche 
steht unmittelbar an der Plangebietsgrenze in einem 
Abstand von ca. 6 m zwischen dem Stamm und dem 
geplanten Wohngebäude. Während der Bauphase soll-
ten Vorkehrungen zum Schutz der Bäume einschließ-
lich ihres Wurzelraums getroffen werden. 
Textliche Festsetzung II 1.5 3 Konflikt Zauneidec hse: Um dem Tötungsverbot gem. 
§ 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG zu entsprechen, sollte das 
Abräumen der Vegetationsfl ächen auf dem Grundstück 
unter Beteiligung einer biologischen Baubegleitung 
durchgeführt werden. Ziel ist ein Abfangen bzw. Ver-
treiben („Vergrämen“) der Tiere von den Eingriffsflä-
chen und ihre Überführung bzw. ihr Abwandern in ein 
nahe gelegenes Ersatzhabitat. 
Textliche Festsetzung II 1.1 
4 Aus Gründen des allgemeinen Artenschutzes im Sied-
lungsbereich wird empfoh len, beim Neubau von Ge-
bäuden an geeigneten Standort en Nisthilfen für Vögel 
(Haussperling, Mauersegler, Mehlschwalbe) sowie für 
Fledermäuse aufzuhängen ode r einzubauen. In Frage 
kommen außen hängende arts pezifische Nistkästen, 
Fledermauskästen oder einzubauende Niststeine. 
Textlicher Hinweis VI 12 
5 Bei der Freiflächengestaltung sollten vorrangig natur-
nähere Gestaltungselemente zur Anwendung kommen: 
Flächenbefestigung mit wassergebundener Decke, 
Entwicklung von Teilbereichen mit Wildkrautfluren, Ge-
hölzpflanzungen mit gebietst ypischen Straucharten 
(Weißdorn, Wildrose u.a.). 
Textliche Festsetzungen 
II 1.2.1, II 1.3, II 2.8 
6 Für die Freiflächenbeleuchtung sollten aus Gründen 
des Artenschutzes inse ktenfreundliche Lampen ver-
wendet werden (LED, Natrium-Niederdruckdampf-
lampen). 
Textlicher Hinweis VI 13

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Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 29 
3.4 Mensch und menschliche Gesundheit 
Das Plangebiet liegt unmittelbar neben der Bahntrasse der Odenwaldbahn. Parallel dazu ver-
läuft die stark befahrene, hier zweispurige B 26, welche im Zusammenhang mit der geplanten 
Darmstädter Nordostumgehung vierspurig aus gebaut werden sollte. Diese Planung ist zwi-
schenzeitlich durch einen Beschluss der Stadt verordnetenversammlung gestoppt worden. 
Gemäß § 41 Abs. 1 BImSchG wurde im Jahr 2010 ein aktiver Lärmschutz in Form einer Lärm-
schutzwand errichtet. Hierdurch ist der Schutz der Bewohner des durch den Bebauungsplan  
O 17 Teilbereich I entstehenden Wohngebiets vo r Lärmbelastung durch Verkehrsgeräusche 
der B 26 gewährleistet. 
 
 
 
 
 
 
Foto 11 
Blick vom Plangebiet über die Gleisanlagen auf 
die Lärmschutzwand 
Für den Bebauungsplan wurde eine Schalltechnisc he Untersuchung erstellt [6]. Sie kommt zu 
folgendem Ergebnis: „Es sind geeignete Vorkehrungen zum passiven Schallschutz zu treffen. 
Hierbei treten an den Fassaden je nach Lage Werte bis Lärmpegelbereich IV auf.“ 
 
In den Bebauungsplan sind entsprechende Fest setzungen zum aktiven und passiven Schall-
schutz aufgenommen worden (s. Kapitel I 6 und Textliche Festsetzungen I 12.1, I 12.2 und 
I 12.3). 
3.5 Eingriffsregelung 
Die Eingriffsregelung gem. § 15 BNatSchG wi rd in der Bauleitplanung innerhalb des nach 
§ 2a BauGB und Anlage 1 BauGB zu erstellenden Umweltberichts angewendet. Der Bebau-
ungsplan O 17 Teilbereich II wird im beschleuni gten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. 
Hierfür ist keine Umweltprüfung erforderlich. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gilt der Eingriff 
durch den Bebauungsplan im Sinne von § 1a Ab s. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen 
Entscheidung erfolgt oder zulässig und somit als ausgeglichen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 30 
4. Zusammenfassung Umweltschutz  
Bereits im angrenzenden Gebiet  des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I wurden wesentliche 
Ziele mit Wirkungen auf den gegens tändlichen Bebauungsplan O 17 Teilbereich II formuliert. 
Im Entwicklungsplan des Landschaftsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt aus dem Jahr 
2004 ist die Fläche als geplanter Grünzug dargestellt. 
Der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II wird gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der 
Innenentwicklung aufgestellt. Folglich ist di e Durchführung einer Umweltprüfung nach 
§ 2 Abs. 4 BauGB nicht erforderlich und auch die Eingriffsregelung nicht anzuwenden. Den-
noch wurden die Schutzgüter Boden, Wasser, Pf lanzen und Tiere, Mensch und menschliche 
Gesundheit vertiefend untersucht, weil aus benachbarten bzw. vorherigen Planungen Hinwei-
se über besondere Empfindlichkeiten bzw. zu möglichen Konflikten mit der geplanten Nutzung 
vorliegen. 
 
Boden 
Der Untergrund besteht aus B auschuttmassen und in den Teilb ereichen mit Untergrundsanie-
rung aus eingebauten Bodenmassen. Die ehemals dokumentierte Altlastenfläche wurde zwi-
schenzeitlich erfolgreich sanier t, dennoch befinden sich hier in Tiefenlagen des Bodens noch 
Schadstoffe, so dass an dieser Stelle zum Sc hutz des Grundwassers die Versickerung von 
Niederschlagswasser nicht zulässig ist. 
 
Wasser 
Für den Bebauungsplan O 17 Teilbereich II werden Maßnahmen für folgende Ziele der Nie-
derschlagswasserbewirtschaftung festgesetzt: 
 Sammlung und Nutzung von Niederschlagswasser, 
 Versickerung von Niederschlagswasser und 
 Wasserrückhalt. 
 
Pflanzen 
Zur Bestandsaufnahme der Pflanzen wurde im  Januar 2013 eine Biotop- und Nutzungsty-
penerfassung durchgeführt. Größeres Augenmer k wurde auf die vorhandenen Bäume gelegt. 
Die Lindenreihe an der Erbacher Straße wird dur ch die Planung nicht beeinträchtigt. Im Be-
reich der geplanten privaten Grundstücke wurden  fünf weitere Großbäume auf ihre ökologi-
sche und gestalterische Qualität untersucht. De r Erhalt der Eiche in Höhe des benachbarten 
Flurstücks Nr. 300/6 und von zwei Linden an de r Erbacher Straße wird im Bebauungsplan 
festgesetzt. 
 
Tiere 
Zur Bestandsaufnahme der Tierwelt liegt ein Gutachten über faunist ische Untersuchungen 
und die artenschutzrechtliche Beurteilung gemäß § 44 BNatSchG [5] vor. Die dort genannten 
artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind in den Bebauungsplan übernommen worden. Somit 
wird durch die Planung das Eintreten von Verb otstatbeständen des § 44 BNatSchG nicht aus-
gelöst.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Begründung zum Bebauungsplan O 17 Teilbereich II Seite 31 
Mensch und menschliche Gesundheit 
Das Plangebiet liegt unmittelbar neben der Bahntrasse der Odenwaldbahn und der stark be-
fahrenen B 26. Gemäß § 41 Abs. 1 BImSchG wu rde deshalb im Jahr 2010 eine Lärmschutz-
wand errichtet. Für den Bebauungsplan wurde ei ne Schalltechnische Un tersuchung erstellt 
[6]. Demnach sind geeignete Vorkehrungen zum pa ssiven Schallschutz zu treffen. Diese sind 
in den Bebauungsplan aufgenommen worden. 
 
 
 
Bearbeiter: Darmstadt, Februar 2015 
Städtebauliche Begründung 
Dipl.-Ing. Katharina Rauh +st udio moeve und projektpartner 
 
Umweltschutz und Grünordnung 
Dipl.-Ing. Sonja Pesch Björnsen Beratende Ingenieure GmbH 
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
___________________ 
Cornelia Zuschke 
Stadträtin 
 
 
 
 
Anlagen Maßstab  
 
B-1 Bestandsplan mit Biotoptypen 1 : 1.000 
B-2 Grünorderisches Konzept 1 : 1.000

Mondsteinweg
(UEDFKHU6WUD‰H
Am Judenteich
5|PKHOGZHJ
RosenquarzwegAm MolkenbrunnenAm BusenbergGranatweg
Jadeweg
Achatweg
Opalweg
K
K
Felsinghalle
Halle Fa. Gentil
Felsinghalle
BahntrasseB26
(UEDFKHU6WUD‰H
1
34
5
6
7
8
9
10
11
=HLFKHQHUNOlUXQJ
%ODWWJU|‰H[PPGespeichert: 08.05.14 09:52:50  /  Plotdatum:  08.05.14 10:25:11 schwarzP:\dal1225908\planung\02_acad\Gruenordnungsplan\B-1_LP_Bestand.dwg / Layout: B-1_LP_Bestand
Projekt:
Planbezeichnung:
Wissenschaftsstadt DarmstadtBebauungsplan O17 - Teilbereich II*UQRUGQXQJVSODQ]XP%DXOHLWSODQYHUIDKUHQQDFK†D%DX*%
Gis/Cad:Bearb.:Gepr.:SchwarzPeschPeschMai 2014
Projekt-Nr.:dal 12 259 08Plan-/Anlage-Nr.:
Bestandsplan mit BiotoptypenENTWURFB-1
Mai 2014Mai 2014
1 : 1.0000D‰VWDE%M|UQVHQ%HUDWHQGH,QJHQLHXUH*PE+0DULD7URVW.REOHQ]Telefon Nr.: 0261/8851-0, Fax Nr.: 0261/805725Niederlassung Darmstadt
N
0204060 m1 : 1 000
Datengrundlagen:xAllgemeines Liegenschaftskataster (Stadt Darmstadt)x2UWKRIRWR+HVVLVFKHV/DQGHVDPWIU%RGHQPDQDJHPHQWXQG*HRLQIRUPDWLRQ
Biotop- und Nutzungstypen
Sonstige Planzeichen1 )OXUVWFNVJUHQ]H)OXUVWFNVQXPPHU*UHQ]HGHVUlXPOLFKHQ*HOWXQJVEHUHLFKV

Mondsteinweg
(UEDFKHU6WUD‰H
Am Judenteich
5|PKHOGZHJ
RosenquarzwegAm MolkenbrunnenAm BusenbergGranatweg
Jadeweg
Achatweg
Opalweg
K
K
Felsinghalle
Halle Fa. Gentil
Felsinghalle
BahntrasseB26
(UEDFKHU6WUD‰H
Quartiersplatz
Achatweg
Granatweg
Jadeweg
MondsteinwegAm MolkenbrunnenAm Busenberg
SPIEL
SPIEL
5RVHQK|KH
Quartiersplatz
Ostbahnhof
 =HLFKHQHUNOlUXQJ
%ODWWJU|‰H[PPGespeichert: 14.05.14 07:51:24  /  Plotdatum:  14.05.14 08:07:26 schwarzP:\dal1225908\planung\02_acad\Gruenordnungsplan\B-2_LP_Gruenordnung.dwg / Layout: B-2_LP_Gruenordnung
Projekt:
Planbezeichnung:
Wissenschaftsstadt DarmstadtBebauungsplan O17 - Teilbereich II*UQRUGQXQJVSODQ]XP%DXOHLWSODQYHUIDKUHQQDFK†D%DX*%
Gis/Cad:Bearb.:Gepr.:SchwarzPeschPeschMai 2014
Projekt-Nr.:dal 12 259 08Plan-/Anlage-Nr.:
*UQRUGQHULVFKHV.RQ]HSWENTWURFB-2
Mai 2014Mai 2014
1 : 1.0000D‰VWDE%M|UQVHQ%HUDWHQGH,QJHQLHXUH*PE+0DULD7URVW.REOHQ]Telefon Nr.: 0261/8851-0, Fax Nr.: 0261/805725Niederlassung Darmstadt
Datengrundlagen:xAllgemeines Liegenschaftskataster (Stadt Darmstadt)xEntwurf (moeve Architekten)xBebauungsplan O17 (Stadt Darmstadt)
N
0204060 m1 : 1 000
SULYDWH*UQIOlFKHQ|IIHQWOLFKH*UQIOlFKHQEHIHVWLJWHZDVVHUGXUFKOlVVLJH)OlFKHQ:HJHXQG6WUD‰HQeinheimischer, standortgerechter Laubbaum, BestandStrauchhecke
lX‰HUH(UVFKOLH‰XQJIU)X‰JlQJHUXQG5DGIDKUHULQQHUH(UVFKOLH‰XQJIU)X‰JlQJHUXQG5DGIDKUHUEHUSULYDWH)UHLIOlFKHQ
*HElXGH
einheimischer, standortgerechter Laubbaum, Neupflanzung
Planung
Sonstige Planzeichen)OXUVWFNVJUHQ]H)OXUVWFNVQXPPHU*UHQ]HGHVUlXPOLFKHQ*HOWXQJVEHUHLFKV*HElXGH%HVWDQG

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darm-
stadt 
  
  
Äußerungen gem. § 4 (1) BauGB vom 21.08.2013, 22.08.2013 und 
24.10.2013: 
 
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen die bauleitplanerischen 
Überlegungen für die 1,1 ha große Planfläche „Erbacher Straße/Juden-
teich“ Teilbereich II keine grundsätzlichen Bedenken. 
 
Gleichwohl wird ein Hi nweis auf G4.9-1 des RPS/RegFNP 2010 vorge-
bracht, wonach aus Gründen des Lärmschutzes bei der Planung von 
(raumbedeutsamen) Vorhaben die für eine bestimmte Nutzung vorgese-
henen Flächen einander so zugeordnet werden sollen, dass die schall-
technischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung eingehal-
ten werden. Dieser grundsätzlichen Forderung wird die hier vorgelegte 
Planung nicht in hinreichendem Maße gerecht, wie die nachfolgenden 
Ausführungen von Seiten des Immissionsschutz-Dezernates zeigen. Hier 
sind weitere Überlegungen und Maßnahmen angeraten. 
 
Wegen der Nähe der öffentlichen Eise nbahninfrastruktur Darmstadt Ost- 
Bessunger Forsthaus der Deutschen Museums-Eisenbahn GmbH wird 
seitens des Dezernats Straßen- und Schienenverkehr um Beachtung des 
beigefügten Merkblatts „Bebauung von Grundstücken neben NE-Eisen-
bahnanlagen (nichtbundeseigene Ei senbahnanlagen) in Hessen“ gebe-
ten: 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und nachfolgend inhalt-
lich behandelt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise zur Bebauung von Grundstücken neben NE-Eisen-
bahnanlagen (nichtbundeseigene  Eisenbahnanlagen) in Hessen 
werden zur Kenntnis genommen. Da s Merkblatt wird an die Bau-
herren zur Beachtung weitergegeben. 
 
Darüber hinaus wurde die Deutsche Museums-Eisenbahn GmbH im 
Rahmen des Bauleitplanverfahrens noch beteiligt. 
 
 
 
 
 
 
 
Anlage 1

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt.  
Eine Festsetzung zur Einfriedung entlang des Bahngeländes wurde 
in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen (Ziffer III 3.4).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 4 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 5 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
Bezüglich der zu vertretenden naturschutzfachlichen Belange wird auf 
die Stellungnahme der zuständigen un teren Naturschutzbehörde verwie-
sen. 
Der Geltungsbereich des o.g. Bebauu ngsplanes überlagert kein Natur- 
oder Landschaftsschutzgebiet. 
 
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird 
wie folgt Stellung genommen: 
 
Bodenschutz 
 
Gegen das Vorhaben bestehen aus bodenschutzfachlicher Sicht keine 
Bedenken. In die Begründung zum Be bauungsplan ist folgendes aufzu-
nehmen: 
 
 Im Bereich des ehem. Bahngelän des / Sanierungsfläche der 
Tankstelle der Firma Held (Altflächendatei-Nr. 411.000.031-
000.014 / Status der Altfläche: „Sanierung (Dekontamination) 
abgeschlossen“) befinden sich no ch Restbelastungen im Boden, 
die aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht entfernt werden 
konnten. Hier ist die Versickerung von Niederschlagswasser nicht 
zulässig, da es andernfalls zur Verlagerung von Schadstoffen in 
das Grundwasser gelangen kann. 
 
 Die Altfläche der ehem. Firma Held und die Sanierungsfläche 
sind im B-Plan zu kennzeichnen. 
 
 
 
 Mögliche Eingriffe in den Boden im Bereich der Sanierungsfläche 
sind gutachterlich zu begleiten. Die abfallrechtlichen Bestim-
mungen sind bei Aushubmaßnahmen zu beachten. 
 
 
Eine Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde ist nicht ein-
gegangen. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
Eine entsprechende textliche Fest setzung zu den Restbelastungen 
im Boden und der Unzulässigkeit  der Versickerung von Nieder-
schlagswasser im Bereich der Altflächen wurde in den Bebauungs-
plan aufgenommen (Ziffer I 13.2). 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
Die Altflächen der ehem. Firma Held und die Sanierungsflächen 
wurden im Bebauungsplan gekennzeichnet (textliche Festsetzung 
Ziffern I 13.1 und I 13.2). 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
Ein entsprechender Hinweis wurd e in den Bebauungsplan aufge-
nommen. Zusätzliche Regelungen zum Umgang mit Altlasten wer-
den auch in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 6 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 Bei allen Maßnahmen, die einen Ei ngriff in den Boden erfordern, 
ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auf-
fälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhan-
densein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist 
umgehend das Regierungspräsidi um Darmstadt, Abteilung Ar-
beitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5, zu infor-
mieren. 
 
 Bei Baugenehmigungsverfahren, di e Altflächen, schädliche Bo-
denveränderungen und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist 
das Regierungspräsidium Darmst adt, Abteilung Arbeitsschutz 
und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5, zu beteiligen. 
 
Hinweise: 
 
1. Die Stellungnahme erfolgt nur für die Flächen, die in der Zustän-
digkeit des Regierungspräsidiums Darmstadt als Oberer Boden-
schutzbehörde liegen. Zusätzli che Kenntnisse zum Vorhanden-
sein von weiteren Flächen könne n bei der Unteren Bodenschutz-
behörde der Wissenschaftsstadt Darmstadt vorliegen. 
 
2. Die Erfassung der Altstandorte in Hessen ist z.T. noch nicht flä-
chendeckend erfolgt, so dass die Daten in der Altflächendatei 
diesbezüglich nicht vollständig sind. Die Prüfung nach der Prä-
senz von Altstandorten sollte da her – ergänzend – in Eigenver-
antwortung der Kommune vorgenommen werden. 
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
 
Für das geplante Baugebiet ist der gesamte Wasserbedarf (Trink- und 
Löschwasser) zu ermitteln. Zu ermitteln ist die benötigte Jahresmenge 
und der Tagesspitzenbedarf. Zudem ist ein Nachweis zu erbringen, dass 
der gesamte Wasserbedarf des Baug ebietes durch den zuständigen 
Wasserversorger gedeckt werden kann. 
Die Stellungnahme wurde berücksichtigt.
 
Ein entsprechender Hinweis ist im  Bebauungsplan vorhanden (Zif-
fer VI 3). 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
Ein entsprechender Hinweis wurd e in den Bebauungsplan aufge-
nommen (Ziffer VI 4). 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise zur Sicherstellung der Wasserversorgung werden zur 
Kenntnis genommen. 
Die Anschlüsse an das städtische Kanal- und Wasserleitungsnetz 
sind im Hinblick auf die bereits erfolgte Erschließung des Neubau-
gebiets „Edelsteinviertel“ ausreichend dimensioniert. Die Wasser-

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 7 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
Immissionsschutz 
 
Die fachlich inhaltliche Bearbeitung der Unterlagen hat ergeben, dass 
gegen den o.g. Bebauungsplanentwurf hinsichtlich der vom RP-Dezernat 
III 31.2 zu vertretenden Belange de s Immissionsschutzes Bedenken be-
stehen. 
 
Gemäß § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz sind bei raumbedeutsa-
men Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorge-
sehenen Flächen einander so zuzuor dnen, dass schädliche Umweltein-
wirkungen auf überwiegend dem Wohnen dienende Gebiete so weit wie 
möglich vermieden werden. 
 
Dabei sind alle möglichen, im Bu ndes-Immissionsschutzgesetz genann-
ten Immissionen, wie Luftverunrei nigungen, Geräusche, Erschütterun-
gen, Licht, Wärme, Strahlen und ä hnliche Umwelteinwirkungen zu be-
rücksichtigen. 
 
Die nach § 50 Bundes-Immissionssc hutzgesetz geforderte Zuordnung 
der Flächen ist durch eine Abstufung zwischen Gebieten unterschiedli-
cher Nutzung und ausreichenden Abständen zwischen sich gegenseitig 
beeinträchtigenden Bauflächen oder, wenn das nicht möglich ist, durch 
Festsetzung von Ersatzmaßnahmen zu erreichen. 
Diese allgemeinen Planungsgrundsätze für den Immissionsschutz sind in 
der Bauleitplanung zu berücksichtigen. 
 
Weiter gilt § 1 Abs. 6 BauGB: Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind 
insbesondere zu berücksichtigen: 
versorgung des Planungsgebietes ist durch Ergänzung und Erweite-
rung des HSE-Versorgungsnetzes im Zuge der Erschließungsmaß-
nahmen entsprechend dem Bedarf  der zukünftigen Abnehmer ge-
plant. Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches erfolgt 
nach den Vorgaben der örtlichen Feuerwehr. 
 
 
 
Die Hinweise zum Immissionsschu tz werden zur Kenntnis genom-
men.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 8 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 Ziff. 1. die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse (und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbe-
völkerung,). 
 
 Ziff. 7. die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Na-
turschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere… 
 
 … c) umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine 
Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt. 
 
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der Planung ein Konflikt. 
 
Die vorgesehene Wohnbebauung befindet sich im unmittelbaren Einwir-
kungsbereich der Odenwaldbahn. Dies findet zwar in Kapitel II 3.4 Er-
wähnung, allerdings wird lediglich angegeben, dass die Bahntrasse vor-
handen ist. Die Auswirkungen auf die menschliche Gesundheit werden 
nicht beschrieben. Durch die unmittelbare Nähe der Bebauung zur 
Bahnlinie können einzelne Nutzun gen mit erheblichen Immissionen 
durch Lärm (und Abgase) beaufschlagt werden. 
 
 
 
 
 
Im rechtskräftigen Bebauungsplan „O17 – Erbacher Straße / Judenteich 
– Teilbereich I“ ist der nordwestliche Teil der außerhalb des dortigen 
Geltungsbereichs liegenden Fläche (Teilbereich II) als Mischgebiet und 
der südöstliche Teil als Grünfläche dargestellt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Zur Ermittlung des notwendigen 
Lärmschutzes bezogen auf den Verkehrslärm (Straßenlärm der 
B 26 und Erbacher Straße sowie Bahnlärm) wurde ein Lärmschutz-
gutachten erstellt, welches im Rahmen der Offenlage eingesehen 
werden konnte. Das Lärmschutzgutachten zeigt, dass innerhalb des 
Plangebietes ein Konfliktpotentia l infolge der einwirkenden Ver-
kehrsgeräusche besteht. Es erge ben sich Überschreitungen der 
schalltechnischen Orientierung swerte gemäß DIN 18005-1 bei 
Überlagerung aller maßgebenden Verkehrslärmquellen in einer 
Größenordnung von maximal Lr   +8 / +10 dB(A) am Tag bzw. in 
der Nacht. Da die Verkehrslärmquellen aus unterschiedlichen Rich-
tungen auf die geplante Wohnbebauung einwirken, ist eine aktive 
Schallschutzmaßnahme nicht möglich. Der Schallschutz ist mittels 
passiver Maßnahmen zu gewährleisten, d.h. durch bauliche Vorkeh-
rungen am Gebäude selbst. Die Ergebnisse des Gutachtens wurden 
in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen 
(Ziffer I 12).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 9 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
Die im Bebauungsplan entsprechend dargestellten Baufelder sind frei-
zuhaltende Schutzflächen. Ledig lich Lärmschutzeinrichtungen zum 
Schutz der Baufelder z.B. vor Verkehrslärm sind zulässig. Bebaut wer-
den dürfen die Felder nur, wenn nachgewiesen wurde, dass störende 
gewerbliche Nutzungen verbindlich eingestellt oder durch aktive Schall-
schutzmaßnahmen ausreichend abgeschirmt wurden. 
 
In der nun vorgelegten Planung für Teilbereich II des Gebietes wurden 
die nordwestlichen Baufelder vergrößert und als allgemeine Wohngebiete 
ausgewiesen und im ehemals als Grünfläche vorgesehenen Bereich wur-
den weitere Flächen zur Wohnnutzung vorgesehen. 
 
 
 
Die Schutzflächenfunktion der Baufelder ist nicht mehr vorgesehen. 
 
Zum derzeitigen Stand der Planung, lässt sich nicht beurteilen, ob das 
geplante Vorhaben schädlichen Um welteinwirkungen durch Geräusche 
ausgesetzt sein wird. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Festsetzung der Schutzflächenfunktion im rechtskräftigen Be-
bauungsplan O17 – Erbacher Straße  / Judenteich – Teilbereich I 
beziehen sich auf die Immissionen durch die noch bestehenden 
Gewerbebetriebe und nicht auf die Verkehrsimmissionen. Lediglich 
Lärmschutzeinrichtungen zum Schutz der Baufelder (z.B. vor Ge-
werbelärm) sind zulässig. 
 
Die Festsetzungen für die südlichen, „angeschnittenen“ Baufelder 
im O 17 Teilbereich I wurden im O 17 Teilbereich II übernommen 
(WA 3). Eine Ausweitung der Bauflächen auf ehemals als Grünflä-
che vorgesehene Bereiche wurde nicht vorgenommen. Der öffentli-
che Grünraum verschmälert sich jedoch aufgrund der geringeren 
zur Verfügung stehenden Breite des Plangebiets. 
 
Die Festsetzung der Schutzflächenf unktion wurde für zwei der er-
gänzenden Baufelder des O 17 Teilbereich I im WA 3 des vorlie-
genden Bebauungsplanvorentwurfs übernommen. Dies bedeutet, 
dass hier im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Nach-
weis erbracht werden muss, dass die störenden gewerblichen Nut-
zungen verbindlich eingestellt od er durch aktive Schallschutzmaß-
nahmen ausreichend abgeschirmt wurden. 
Für das nördliche Baufeld im WA 3 wurde im Rahmen des Bauge-
nehmigungsverfahrens für eine Wohnbebauung durch eine schall-
technische Stellungnahme des Ingenieurbüros Fritz vom 
31.05.2013 nachgewiesen, dass eine Bebauung auf diesem Baufeld 
zulässig ist, da der einzige noch existierende Gewerbebetrieb (Gen-
til) einen ausreichenden Abstand zu dem Baufeld hat, so dass keine 
Immissionswerte zu erwarten sind , welche die maximal zulässigen 
Pegel für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) überschreiten. Das 
Lärmschutzgutachten konnte im Rahmen der Offenlage eingesehen 
werden. 
Da das mittlere Baufeld im WA 3 die gleiche Entfernung zum Ge-
werbebetrieb aufweist, ist hier eine Wohnbebauung ebenso zuläs-
sig. Es wird im mittleren Baufeld daher keine „Schutzflächenfunk-

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 10 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
Zur Klärung des Sachverhaltes ist die Erstellung einer Schallimmissi-
onsprognose erforderlich. Aufgrund der in dem Gutachten getroffenen 
Annahmen und Berechnungen kann dann entschieden werden, ob und in 
welchem Umfang die vorhandene Be bauung Immissionen ausgesetzt 
sein wird, bzw. zu schützen ist. 
 
Es wird deshalb vorgeschlagen, ein entsprechendes Gutachten erstellen 
zu lassen, den Konflikt in die Plan ung einzuarbeiten, sachgerecht abzu-
wägen und ggf. Schutz- bzw. Ersatzmaßnahmen festzusetzen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In die schalltechnische Betrachtung sollten auch die Planungen für eine 
Schienenanbindung des Ostkreises Darmstadt-Dieburg einfließen. Eine 
höhere Auslastung des Ostbahnhofes durch eine zusätzliche (Straßen-) 
Bahnlinie führt zwangsläufig zu stärkeren Geräuschimmissionen im 
Plangebiet. 
 
Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass durch das Vorhaben keine 
Rohstoffsicherungsflächen betroffen sind. Nach den vorliegenden Unter-
lagen ist im Plangebiet bisher kein Bergbau umgegangen. Aktuelle Be-
triebe, die unter Bergaufsicht stehen, befinden sich nicht in unmittelba-
rer Umgebung zum Planungsgebiet. Derzeit bestehen noch eine Erlaub-
tion“ festgesetzt. 
Da im Bereich des WA 1 und WA 2 keine gewerblichen Nutzungen 
mehr existieren, werden hier keine Schutzflächenfunktionen festge-
setzt. 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Zur Ermittlung des notwendigen 
Lärmschutzes bezogen auf den Verkehrslärm (Straßenlärm der 
B 26 und Erbacher Straße sowie Bahnlärm) wurde ein Lärmschutz-
gutachten erstellt, welches im Rahmen der Offenlage eingesehen 
werden konnte. Das Lärmschutzgutachten zeigt, dass innerhalb des 
Plangebietes ein Konfliktpotentia l infolge der einwirkenden Ver-
kehrsgeräusche besteht. Es erge ben sich Überschreitungen der 
schalltechnischen Orientierung swerte gemäß DIN 18005-1 bei 
Überlagerung aller maßgebenden Verkehrslärmquellen in einer 
Größenordnung von maximal Lr   +8 / +10 dB(A) am Tag bzw. in 
der Nacht. Da die Verkehrslärmquellen aus unterschiedlichen Rich-
tungen auf die geplante Wohnbebauung einwirken, ist eine aktive 
Schallschutzmaßnahme nicht möglich. Der Schallschutz ist mittels 
passiver Maßnahmen zu gewährleisten, d.h. durch bauliche Vorkeh-
rungen am Gebäude selbst. Die Ergebnisse des Gutachtens wurden 
in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen 
(Ziffer I 12). 
 
Die Einbeziehung der Emissionen der geplanten Straßenbahnschie-
nenanbindung des Ostkreises Da rmstadt-Dieburg kann im Rahmen 
des Bauleitplanverfahrens nicht berü cksichtigt werden, da sich die 
Straßenbahnanbindung noch in einer sehr frühen Planungsphase 
befindet. 
 
Die Hinweise werden zur Kenntni s genommen, haben jedoch keine 
Auswirkung auf die Planung.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 11 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
nis zur Aufsuchung von Kohlenwasserstoffen und eine Erlaubnis zur Auf-
suchung von Erdwärme und Sole. Der Bergaufsicht sind derzeit jedoch 
keine Aufsuchungsvorhaben im Plan gebiet bekannt. Belange der Berg-
aufsicht sind durch das Vorhaben somit nicht betroffen. Dem Vorhaben 
der Stadt Darmstadt stehen aus der Sicht der Bergbehörde daher keine 
Sachverhalte mit rechtlicher Verbindlichkeit und abwägungsfähige Sach-
verhalte entgegen. 
 
Der Kampfmittelräumdienst wurde nicht beteiligt. Eine Beteiligung des 
Kampfmittelräumdienstes im Rahmen von Bauleitplanverfahren erfolgt 
ausnahmsweise nur dann, wenn von gemeindlicher Seite im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens konkrete Hinw eise auf das mögliche Vorkommen 
von Kampfmitteln gegeben werden. In  dem zugeleiteten Bauleitplanver-
fahren sind keine Hinweise dieser Art enthalten. Es steht jedoch frei den 
Kampfmittelräumdienst direkt zu beteiligen. Mündliche Anfragen können 
gerichtet werden an Herrn Schwetzler, Tel. 06151-125714. Schriftliche 
Anfragen an das Regierungspräsidiu m Darmstadt, Dezernat I 18, Zent-
raler Kampfmittelräumdienst. 
 
Am 24.10.2013 teilt der Kampfmittelräumdienst folgendes mit: 
 
die Auswertung der Kriegsluftbilder hat ergeben, dass sich das im Lage-
plan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet. 
 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grund-
sätzlich ausgegangen werden. 
 
Eine systematische Überprüfung (Sondi eren auf Kampfmittel, ggf. nach 
Abtrag des Oberbodens) ist daher vo r Beginn der geplanten Bauarbeiten 
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen erforderlich, 
auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll 
grundsätzlich eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen. 
 
Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, dass die Kampfmittel-
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. Aufgrund der Nähe des Plange-
bietes zum Ostbahnhof wurde de r Kampfmittelräumdienst im Rah-
men des Bauleitplanverfahrens zusätzlich beteiligt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gemäß Stellungnahme des RP – Kamp fmittelräumdienst - befindet 
sich der gesamte Geltungsbereich im Bombenabwurfgebiet. Fol-
gender Hinweis wird daher unter Ziffer VI 5 in den Bebauungsplan 
aufgenommen: 
 
Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungs plans liegt in einem Bomben-
abwurfgebiet und es muss grunds ätzlich vom Vorhandensein von 
Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei allen Flächen, bei denen bo-
deneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprü-
fungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Bau-
arbeiten erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampf-
mittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 12 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
räumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchgeführt wur-
den. Der Bescheinigung ist ein Lage plan beizufügen, auf dem die unter-
suchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detek-
tionsverfahren anzugeben. 
 
Für die Dokumentation der Räumda ten beim Kampfmittelräumdienst 
des Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Es wird 
bei der Beauftragung des Dienstleisters darum gebeten, auf die Verwen-
dung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. 
 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen 
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.  
 
Um Übersendung des Lageplans und der KMIS-R-Datei nach Abschluss 
der Arbeiten wird gebeten. 
 
Das Datenmodul KMIS-R kann kostenlos von der nachstehenden Inter-
netseite des Kampfmittelräumdienstes heruntergeladen werden: 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de 
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) 
 
Mit einer Luftbilddetailauswertung  wurden mehrere Verdachtspunkte 
ermittelt, die auf möglicherweise noch vorhandene Bombenblindgänger 
hinweisen. Die Punkte wurden koor dinatenmäßig erfasst und sind im 
beiliegenden Lageplan rot gekennzeichnet. 
 
Eine Überprüfung der Verdachtspunkte ist vor bodeneingreifenden Bau-
arbeiten erforderlich. Sofern das Gelände nicht sondierfähig sein sollte 
(wegen oberflächennahen magnetisch en Störungen wie Auffüllung, Ver-
siegelung, Versorgungsleitungen) is t eine Überprüfung mittels Sondie-
rungsbohrungen erforderlich. 
 
Eine Überprüfung der Verdachtspunkte ist auch dann erforderlich, wenn 
sich diese Verdachtspunkte außerhalb des Baufeldes bzw. Grundstückes 
 
Entsprechende Regelungen werden zusätzlich in den städtebauli-
chen Vertrag aufgenommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
befinden und vor bodeneingreifend en Bauarbeiten ein Sicherheitsab-
stand im Radius von 15 Metern um den eingemessenen Verdachtspunkt 
nicht eingehalten werden kann. 
 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischen-
lagern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Interessen-
tin oder sonstigen Berechtigten (z .B. Eigentümer/Eigentümerin, Inves-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen 
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. 
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden 
die örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt. 
 
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma wird 
immer darum gebeten, das v. g. Aktenzeichen anzugeben und eine Kopie 
dieser Stellungnahme beizufügen. 
 
Als Anlage werden die Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittel-
räumung im Lande Hessen übersandt. 
 
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, wird 
die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unum-
gänglich gehalten. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive 
Rechnungsprüfung zum Zwecke der  Kostenerstattung durch den Bund 
gem. Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräu-
mung. 
 
Eine Kopie des Auftrages ist dem Kampfmittelräumdienst zur Kenntnis-
nahme zuzusenden. 
 
Den Abtransport – ggf. auch die Entschärfung – und die Vernichtung der 
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen – Kampfmittelräum-
dienst –  weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
Am 22.08.2013 wurde ein Altflächen-Gesamtausdruck nachgereicht:  
 
Die Hinweise werden berücksichtigt. 
Im Bereich des ehem. Bahngeländes / Sanierungsfläche der Tank-
stelle der Firma Held befinden si ch noch Restbelastungen im Bo-
den, die aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht entfernt wer-
den konnten. Hier ist die Versic kerung von Niederschlagswasser 
nicht zulässig, da es andernfall s zur Verlagerung von Schadstoffen 
in das Grundwasser gelangen kann. Ein entsprechender Hinweis zu 
den Restbelastungen im Boden und der Unzulässigkeit der Versi-
ckerung von Niederschlagswasser im Bereich der Altflächen wurde 
in den Bebauungsplanentwurf au fgenommen. Ebenso wurde die 
Kennzeichnung der Altfläche der ehem. Firma Held und die Sanie-
rungsfläche in den Bebauungsplan aufgenommen (Ziffern I 13.1 
und I 13.2). 
 
Entsprechende Hinweise, dass mögliche Eingriffe in den Boden im 
Bereich der Sanierungsfläche gutachterlich zu begleiten und die 
abfallrechtlichen Bestimmungen bei Aushubmaßnahmen zu beach-
ten sind, wurden in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen. 
 
Darüber hinaus wurde ein entsprechender Hinweis in den Bebau-
ungsplan aufgenommen, dass bei Baugenehmigungsverfahren die 
Altflächen, schädliche Bodenveränderungen und/oder Grundwas-
serschäden betreffen, das Regier ungspräsidium Darmstadt, Abtei-
lung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5 zu 
beteiligen ist (Ziffer VI 4). 
 
Entsprechende Hinweise, dass bei allen Maßnahmen, die einen 
Eingriff in den Boden erfordern, auf sensorische Auffälligkeiten zu 
achten ist und dass bei Feststellung solcher Auffälligkeiten des 
Untergrundes, die auf das Vorhan densein von schädlichen Boden-
veränderungen hinweisen, umgehend das Regierungspräsidium 
Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz  und Umwelt Darmstadt, Dez. 
IV/Da 41.5, zu informieren ist, si nd im Bebauungsplan bereits vor-
handen und bleiben erhalten (Ziffer VI 3).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 17 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme:

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 18 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
Stellungnahme gem. § 4 (2) BauGB vom 10.09.2014:  
 
Aus regionalplanerischer Sicht wird auf die zum ersten Planentwurf er-
gangene Stellungnahme vom 21. August 2013 verwiesen. 
 
Vom Dezernat Straßen- und Schienenverkehr wird mitgeteilt, dass keine 
grundsätzlichen Bedenken  bestehen. Soweit Eisenbahnflächen in An-
spruch genommen werden, wird davo n ausgegangen, dass eine entspre-
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis ge nommen. Prüfung der Stellung-
nahme siehe oben. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die im Bebauungsplan 
in Anspruch genommen Eisenbahnflächen sind nachrichtlich ge-
kennzeichnet (s. Ziffer V „Bahnanlagen“). Die Nutzung des als öf-

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 19 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
chende Entwidmung bzw. Freistellung gemäß § 23 AEG durch das Ei-
senbahn-Bundesamt vorgenommen wurde. 
 
 
 
 
 
 
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird 
wie folgt Stellung genommen: Gege n den vorgelegten Bebauungsplan-
entwurf werden keine Einwendungen erhoben. 
 
Es wird um Berücksichtigung der folgenden Auflagen und Hinweise gebe-
ten. 
 
Bodenschutz 
Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten): 
Die in der Stellungnahme vom 21. August 2013 vorgebrachten Belange 
wurden bereits im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt. Hierzu wird auf 
die „Prüfung der Stellungnahmen de r Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange zum Vorentwurf , Stand 18.06.2014“ hingewiesen. 
Ein ALTIS-Auszug ist als Anlage beigefügt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
fentliche Grünfläche
 festgesetzten Teils, der sich auf gewidmetem 
Bahngelände befindet, wird gemäß § 9 Abs. 2 BauGB erst nach der 
Freistellung der betroffenen DB-F lächen von Bahnbetriebszwecken 
zulässig. Verkaufsverhandlungen zwischen der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt und der DB AG werden derzeit geführt. Durch die DB AG 
wird im Ergebnis der Verhandlun gen ein Antrag beim Eisenbahn-
Bundesamt auf Entwidmung bzw. Freistellung gestellt. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wurde bereits berücksichtigt. 
Ein entsprechender Hinweis zu de n Restbelastungen im Boden und 
der Unzulässigkeit der Versickerung von Niederschlagswasser im 
Bereich der Altflächen im Bere ich des ehem. Bahngeländes / Sa-
nierungsfläche der Tankstelle der Firma Held (Altflächendatei-Nr. 
411.000.031-000.014 / Status der Altfläche: „Sanierung (Dekon-
tamination) abgeschlossen“) ist im Bebauungsplan vorhanden (Zif-
fer I 13.2). 
Darüber hinaus sind die Altflächen der ehem. Firma Held und die 
Sanierungsflächen im Bebauungsp lanentwurf geke nnzeichnet (Zif-
fern I 13.1 und I 13.2). 
Ebenso ist ein entsprechender Hinweis, dass mögliche Eingriffe in 
den Boden im Bereich der Sanier ungsfläche gutachterlich zu be-
gleiten sind und die abfallrecht lichen Bestimmungen bei Aushub-
maßnahmen zu beachten sind, im  Bebauungsplan vorhanden (Zif-
fer VI 4). Zusätzliche Regelungen zum Umgang mit Altlasten wer-
den auch in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen. 
Ferner ist ein entsprechender Hinw eis, dass bei allen Maßnahmen,

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 20 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vorsorgender Bodenschutz: 
Die Aufstellung des Bebauungsplans  folgt dem Gebot des sparsamen 
Umgangs mit Grund und Boden, in dem Flächen innerhalb des durch 
Bebauung im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neuge-
ordnete Nutzung mobilisiert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein 
Beitrag zur Reduktion weiteren Fläc henverbrauchs im Außenbereich ge-
leistet. Daher wird der Bebauungsp lan unter Gesichtspunkten des vor-
sorgenden Bodenschutzes ausdrücklich begrüßt. 
Die Belange des Dezernates 41.5 si nd in der Begründung zum Bebau-
ungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt. 
 
Immissionsschutz 
Da das schalltechnische Gutachten nicht vorliegt, kann nur auf die Daten 
der Begründung zurückgegriffen we rden. Danach sollen die Orientie-
rungswerte der DIN 18005 am Tag um 8 dB(A) und nachts um 10 dB(A) 
überschritten sein. Damit sind Lärmwerte vorhanden, die eher einem GE 
zuzuordnen wären und als einem WA. 
Der Gesetzgeber hat bewusst die Werte für ein WA niedriger als ein GE 
angesetzt, um ein Wohnumfeld zu schaffen, das den Bewohnern ein ge-
sundes Wohnen ermöglicht und sie sich entspannen können. Dies ist 
die einen Eingriff in den Boden erfordern, auf sensorische Auffällig-
keiten zu achten ist und falls solche Auffälligkeiten des Untergrun-
des festgestellt werden, die auf das Vorhandensein von schädlichen 
Bodenveränderungen hinweisen, umgehend das Regierungspräsidi-
um Darmstadt, Abteilung Arbeit sschutz und Umwelt Darmstadt, 
Dez. IV/Da 41.5, zu informieren ist, im Bebauungsplan vorhanden 
(Ziffer VI 3).  
Darüber hinaus ist ein entsprechender Hinweis, dass bei Bauge-
nehmigungsverfahren, die Al tflächen, schädliche Boden-
veränderungen und/ oder Grundwasserschäden betreffen, das Re-
gierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt 
Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5, zu beteiligen ist, im Bebauungsplan 
vorhanden (Ziffer VI 4). 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Bebauungsplan dient der Er gänzung der Wohnbebauung im 
Innenbereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Im Schreiben des 
RP wird dies ausdrücklich begrüßt. Die theoretisch mögliche Fest-
setzung als Gewerbegebiet ist städ tebaulich nicht ve rträglich. In 
Nachbarschaft eines Wohngebiets würden hierdurch weitere Nut-
zungskonflikte entstehen. 
Die Orientierungswerte der DIN 18005-1 „Schallschutz im Städte-
bau“ stellen keine Grenzwerte dar. Die Belange des Schallschutzes

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 21 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
allerdings, nach der vorliegenden Planung, höchsten in der Wohnung bei 
geschlossenem Fenster möglich, die Freiflächen werden beschallt wie ein 
GE. 
Es wird angeregt, die Planung zu überarbeiten und Lärmschutzwände 
oder Wälle zu errichten, die es den Bewohnern ermöglichen die Frei-
/Grünflächen zwischen den Gebäuden zu nutzen, mit Immissionswerten, 
die einem WA entsprechen. Weiterhin sollte die Ausrichtung der Gebäu-
de so sein, dass Balkone auf die lärmabgewandte Seite gebaut werden 
und Funktionsräume zur Schallquelle hin. Beides sollte in die Festset-
zung zum Baubauungsplan mit aufgenommen werden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
sind bei der in der städtebaulichen Planung erforderlichen Abwä-
gung der Belange als ein wichtiger Planungsgrundsatz neben ande-
ren Belangen zu beachten. Soweit  im Rahmen der Bauleitplanung 
Überschreitungen der Orientierungswerte in einer noch abwägbaren 
Größenordnung festgestellt werden , kann zu Gunsten anderer, in 
der städtebaulichen Planung relevanter Belange, auf einen entspre-
chenden Schallschutz verzichtet werden. 
Im vorliegenden Fall unterschreiten die Beurteilungspegel die unte-
re Grenze der in der Rechtsprechung bezüglich einer Gesundheits-
gefährdung genannten Werte Lr ≤ 70 / 60 dB(A) am Tag bzw. in 
der Nacht. 
 
Aus der schalltechnischen Untersuc hung des Büros Fritz, Beraten-
de Ingenieure vom 16.01.2014 geht hervor, dass auf das Gebiet 
mehrere Schallquellen einwirken: 
1. der Straßenverkehrslärm der Erbacher Straße 
2. die Schallemissionen der Odenwaldbahn 
3. der Straßenverkehrslärm der B 26 – Hanauer Straße. 
Die höchste Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 
am Tag um 8 dB(A) und nachts um 10 db (A) entsteht an der nord-
östlichen, zur Erbacher Straße hi n gelegenen Baugrenze des WA 1. 
Hier wäre als aktive Schallschut zmaßnahme nur eine Schallschutz-
wand wirkungsvoll, die eine Höhe von mindestens 12 m hätte 
(Schalltechnische Untersuchung, S. 14). 
Die zukünftige Bebauung stellt ein Bindeglied zwischen Stadtkern 
und dem Neubaugebiet „Edelsteinviertel“ dar. Das zukünftige Ge-
bäude innerhalb des WA 1 wird Auftakt dieses Stadtquartiers sein 
und sollte als solches erkennbar sein und nicht hinter einer 12 m 
hohen Schallschutzwand verschwi nden. Zudem ist es aus städte-
baulichen Gründen wünschenswert, den Charakter der Erbacher 
Straße als Ortsstraße mit einer prägenden Baumreihe zu erhalten 
und als Verbindung zu Rosenhöhe un d Oberfeld zu gestalten. Eine 
Schallschutzwand würde der Erbacher Straße eine reine Verkehrs-
funktion zuweisen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 22 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Beim Straßenverkehrs-  und Tiefbauamt der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt liegt eine Planung zur Neugestaltung der Erbacher 
Straße mit Einrichtung einer Tempo-30-Zone vor. Dies trägt zur 
Verkehrsberuhigung bei und ist als aktive Lärmschutzmaßnahme 
zu bewerten. 
 
Die maßgebende Schallquelle in Bezug auf die Freiflächen ist die 
ca. 60 m entfernt liegende Hanaue r Straße (B 26). Eine Schall-
schutzwand entlang der B 26 ist im Zuge der Entwicklung des 
„Edelsteinviertels“ zu einem Wo hngebiet schon errichtet worden. 
Eine zusätzliche Schallschutzwand entlang der Bahnlinie wäre von 
der B 26 zu weit entfernt, um eine ausreichende, lärmmindernde 
Wirkung für die Freibereiche der zukünftigen Gebäude zu erzielen. 
Daher ist es nicht zielführend, ei ne Schallschutzwand entlang der 
Bahnlinie zu errichten. 
Wegen des Grundstückszuschnitts besteht keine Möglichkeit, die 
Freiflächen zwischen den Gebäuden auf den lärmabgewandten Sei-
ten unterzubringen.  
Die lärmabgewandten Fassadenseiten der Baukörper innerhalb des 
WA 1 und WA 2 liegen in Richtung Nordosten. Aus städtebaulichen 
und architektonischen Gründen ist es daher nicht sinnvoll, Festset-
zungen zur Anordnung der Balkone auf der lärmabgewandten, 
schattigen Seite der Bebauung zu treffen. Die Anordnung von Funk-
tionsräumen zur Schallquelle hin ist aus diesen Gründen ebenfalls 
nicht wünschenswert. Zudem sind für die Innenräume passive 
Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. 
 
Es wird in diesem Kontext noch  ergänzend darauf hingewiesen, 
dass die Wissenschaftsstadt Darmst adt, aufgrund der nicht mehr 
geplanten Nordostumgehung, vermehrt Anstrengungen unter-
nimmt, den öffentlichen Nahverkehr zum östlichen Landkreis zu 
stärken, sodass perspektivisch die Verkehrszahlen auf der B 26 
sinken könnten.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 23 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
Aus Sicht des Fachdezernats Oberflächengewässer werden keine Be-
denken und Anmerkungen gegen de n Bebauungsplanentwurf vorge-
bracht. 
 
Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass von Seiten der Bergbehörde 
zum o.g. Vorhaben bereits mit Schreiben vom 21. August 2013 Stellung 
genommen wurde. Da der räumliche Geltungsbereich nicht geändert 
wurde und sich seitdem keine neuen Erkenntnisse oder Sachverhalte 
bezüglich der von dort zu vertretenden Belange ergeben haben, gilt die-
se Stellungnahme weiterhin. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis ge nommen. Prüfung der Stellung-
nahme siehe oben. 
 
1.2 hessenArchäologie, Ida-Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt   
  
Äußerung gem. § 4 (1) BauGB vom 01.08.2013: 
 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG 
wie folgt aufzunehmen: 
 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies der 
hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüg-
lich anzuzeigen.“ 
 
Stellungnahme gem. § 4 (2) BauGB vom 07.08.2014:  
 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG 
wie folgt aufzunehmen: 
 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies der 
hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüg-
lich anzuzeigen.“ 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
Der Anregung wird gefolgt. 
Die bereits enthaltene Formulierung  wird in den te xtlichen Festset-
zungen in „hessenArchäologie“ geändert. 
 
 
 
Die Stellungnahme wurde berücksichtigt. 
Ein entsprechender Hinweis ist im  Bebauungsplan vorhanden (Zif-
fer VI 1.).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 24 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.3 Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement, Groß-Gerauer Weg 4, 
64295 Darmstadt 
  
  
Äußerung gem. § 4 (1) BauGB vom 25.07.2013: 
 
Fachlicher Hinweis: 
 
Gegen den Straßenbaulas tträger von klassifizierten Straßen bestehen 
keine Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen aufgrund des 
BImSchG. 
 
Stellungnahme gem. § 4 (2) BauGB vom 14.08.2014:  
 
Es bestehen keine Einwände gegen die Aufstellung des Bebauungsplans. 
Die Stellungnahme vom 25.07.2013 im Rahmen der frühzeitigen Behör-
denbeteiligung behält weiterhin ihre Gültigkeit: 
 
Fachlicher Hinweis: Gegen den Straße nbaulastträger von klassifizierten 
Straßen bestehen keine Ansprüche auf Durchführung von Schutz-
maßnahmen aufgrund der BImSchG. 
 
  
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Anregung wird entsprochen. 
Ein entsprechender Hinweis bezüglich der Ansprüche auf Durchfüh-
rung von Schutzmaßnahmen aufgru nd des BImSchG wurde in den 
Bebauungsplan aufgenommen (Ziffer VI 14.). 
 
1.4 DB Services Immobilien GmbH, Camberger Straße 10, 60327 Frankfurt 
am Main 
  
  
Äußerung gem. § 4 (1) BauGB vom 07.08.2013 und 29.08.2013: 
 
Gegen den geplanten Bebauungsplan bestehen bei Beachtung und Ein-
haltung der nachfolgenden Bedingungen und Hinweise keine Bedenken: 
 
Die gewidmeten Bahnflächen in dem Bebauungsplan wurden nachricht-
lich als DB AG-Flächen dargestellt. 
 
Die Standsicherheit, Funktionsfähigkeit der Bahnanlagen und die Si-
  
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 25 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
cherheit des Eisenbahnbetriebes sind jederzeit zu gewährleisten. 
 
Die Sichtverhältnisse auf die Signale und Bahnanlagen dürfen durch die 
geplanten Baumaßnahmen nicht beei nträchtigt werden bzw. müssen 
jederzeit gewährleistet sein. 
 
Die Antragsunterlagen der die DB Immobilien berührenden Baumaß-
nahmen müssen frühzeitig mit der DB Immobilien abgestimmt und mit 
detaillierten Plänen rechtzeitig vor Baubeginn zur Stellungnahme und 
ggf. vertraglichen Regelung vorgelegt werden. 
 
Von dem Bebauungsplan wird der Bahnübergang im Bahn-km 8,200 
direkt betroffen. Eine Änderung der Verkehrssituation ist nicht auszu-
schließen. Um zu klären, ob und in welchem Umfang Sicherungsmaß-
nahmen am vorhandenen Bahnübergan g angepasst werden müssen, ist 
ggf. ein Ortstermin mit der DB Netz AG, Regionalnetz Odenwald, Herr 
Bernd Hamann, Tel. 06078-9326-40, Bei den Stockwiesen 26a, 64823 
Groß-Umstadt, bernd.hamann@deutschebahn.com, zu vereinbaren. 
 
 
Im südöstlichen Bereich befinden sich zwei Abstellgleise, eine Gleis-
sperre und eine Weiche. Diese sind an die Museumseisenbahn Darm-
stadt-Kranichstein verpachtet. 
 
Das Betreten und Verunreinigen de s Bahngeländes ist gemäß der Eisen-
bahn Bau- und Betriebsordnung (EBO) untersagt. Darauf müssen die 
späteren direkten Anlieger schon im Verlauf des Antragsverfahrens von 
der genehmigenden Behörde nachweis bar hingewiesen werden. Zusätz-
lich sollten im Rahmen der Bauleitplanung, wo dies notwendig erscheint, 
auf den Schutz der Anlieger gerich tete Schutzmaßnahmen entlang der 
Bahngrenze vorgesehen werden. 
 
Im Bereich von Spielplätzen muss die Einfriedigung die entsprechende 
Höhe aufweisen. Es muss in jedem Falle vermieden werden, dass Kinder 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. 
Zur Klärung des Umfangs an Sicherungsmaßnahmen am vorhan-
denen Bahnübergang im Bereich des Botanischen Gartens wurde 
die DB Netz AG, Regionalnetz Odenwald im Rahmen des Bauleit-
planverfahrens beteiligt. Nach mündlicher Stellungnahme vom 
27.09.2013 ist aus Sicht der DB Netz AG der Bahnübergang regel-
werkskonform und hinreichend durch Schilder, Piktogramme sowie 
Pfeif-Tafeln entlang der Bahnstrecke gesichert. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Eine Festsetzung zur Einfriedung 
entlang des Bahngeländes wurde in den Bebauungsplan aufge-

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 26 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
bzw. Personen sich selbst gefährden oder durch ihr Verhalten den Ei-
senbahnbetrieb beeinträ chtigen können (z.B. durch Ballspielen, Steine 
werfen auf vorbeifahrende Züge). Die Einfriedung in diesem Bereich 
muss daher mit einem engmaschigen Gitter versehen werden. 
 
Ein Überschwenken der Bahnanlage is t verboten. Die Einhaltung dieser 
Auflagen ist durch den Einbau einer Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-
Abnahme) sicher zu stellen. Die entstehenden Kosten sind vom An-
tragsteller oder dessen Rechtsnachfolger zu tragen. 
Falls wider erwarten DB Netz AG-Gelände während der Bauzeit überge-
schwenkt werden muss, ist dies bei DB Immobilien gesondert zu bean-
tragen. Diese Erlaubnis wird unter besonderen Auflagen gegen eine Be-
arbeitungsgebühr erteilt. 
 
Anfallendes Oberflächenwasser oder sonstige Abwässer dürfen nicht auf 
Bahngrund geleitet und zum Versickern  gebracht werden. Es dürfen kei-
ne schädlichen Wasseranreicherungen im Bahnkörper auftreten. 
 
Die Vorflutverhältnisse dürfen du rch Baumaterialien oder Erdaushub 
nicht zu Ungunsten der DB AG verändert werden. 
 
 
Im Bebauungsplan müssen die Grund stücke im Interesse der öffentli-
chen Sicherheit – auch im Interesse der Sicherheit der auf seinem 
Grundstück verkehrenden Personen – derart mit einem Stabgitterzaun 
(nicht übersteigbar) eingefriedet werden, dass ein Betreten der Bahnan-
lagen verhindert wird. Eisenbahngelände darf weder unterhalb noch 
oberhalb Terrain in Anspruch genommen werden. Die Einfriedung ist von 
dem Bauherrn bzw. seinen Rechtsnach folgern laufend instand zu halten 
und ggf. zu erneuern. Die anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Bau-
herrn bzw. seiner Rechtsnachfolger. 
 
Im unmittelbaren Bereich von DB-L iegenschaften muss jederzeit mit 
dem Vorhandensein betriebsnotwendiger Kabel und Leitungen gerechnet 
nommen (Ziffer III 3.4). 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der 
Bauleitplanung. 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Eine Festsetzung zur Einfriedung 
entlang des Bahngeländes wurde in den Bebauungsplan aufge-
nommen (Ziffer III 3.4). 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und an das Bauauf-
sichtsamt weitergeleitet. Er ist ansonsten nicht Gegenstand der

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 27 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
werden. Dies ist bei der Ausführung von Erdarbeiten zu beachten. Evtl. 
vorhandene Kabel oder Leitungen müssen umgelegt oder gesichert wer-
den. Die anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Bauherrn bzw. seiner 
Rechtsnachfolger. 
 
Der Zugang zu den Durchlässen muss jederzeit für Prüfungen oder In-
standhaltungsarbeiten gewährleistet sein. 
 
Abstand und Art der Bepflanzung müssen so gewählt werden, dass bei 
Windbruch keine Bäume auf das Bahngelände bzw. in das Lichtraumpro-
fil des Gleises fallen können. Der Mi ndestabstand ergibt sich aus der 
Endwuchshöhe und einem Sicherheits zuschlag von 2,50 m. Diese ab-
stände sind durch geeignete Maßnah men (Rückschnitt u.a.) ständig zu 
gewährleisten. Soweit von bestehen den Anpflanzungen Beeinträchtigun-
gen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen kön-
nen, müssen diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei 
Gefahr in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Be-
pflanzung auf Kosten des Eigentümers zurück zu schneiden bzw. zu ent-
fernen. 
 
Parkplätze, Zufahrt und Fahrweg müssen auf ihrer ganzen Länge zur 
Bahnseite hin, wo dies nötig erscheint, mit Schutzplanken oder ähnli-
chem abgesichert werden, damit ein unbeabsichtigtes Abrollen zum 
Bahngelände hin in jedem Falle verh indert wird. Die Schutzvorrichtung 
ist von den Bauherrn oder dessen Rechtsnachfolgern auf ihre Kosten 
laufend instand zu setzen und ggf. zu erneuern. 
 
Bei der Planung von Lichtzeichen un d Beleuchtungsanlagen in der Nähe 
zur Bahn (z.B. Beleuchtung von Par kplätzen, Baustellenbeleuchtung, 
Leuchtwerbung aller Art etc.) ist darauf zu achten, dass Blendungen der 
Triebfahrzeugführer ausgeschlossen sind und Verfälschungen, Überde-
ckungen und Vortäuschungen von Signalbildern nicht vorkommen. 
 
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entste-
Bauleitplanung. 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis ge nommen. Dies wird im Rahmen 
der Ausbauplanung der öffentliche n Straßen berücksichtigt. Der 
Hinweis wird an das Straßenverkehrs- und Tiefbauamt weitergelei-
tet. 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 28 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
hen Immissionen (insbesondere Luft-  und Körperschall, Erschütterun-
gen, usw.). Wir weisen hier besonder s auf die Zeiten hin, in denen wäh-
rend der Baumaßnahmen auf dem Glei skörper z.B. mit Gleisbaumaschi-
nen gearbeitet wird. Hier werden zur Warnung des Personals gegen die 
Gefahren aus dem Eisenbahnbetrieb Tyfone und Signalhörner benutzt. 
Entschädigungsansprüche oder An sprüche auf Schutzmaßnahmen kön-
nen gegen die Deutsche Bahn AG nich t geltend gemacht werden, da die 
Bahnlinie planfestgestellt ist. 
 
Die Kabelauskünfte beziehen sich  nur auf das Bahngelände. Für den 
Bereich – öffentlicher Grund – liegen der DB Netz AG keine Plandoku-
mentationen vor. Diese können ggf. be i der Vodafone D2 GmbH vorlie-
gen. Ansprechpartner: Vodafone D2 GmbH, Abteilung: TRPT-M, Herr 
Udo Henkes, Tel.: 0681-935010-21, Fax: 0681-935010-18, Werner-von-
Siemens-Allee 1, 66115 Saarbrücken. 
 
Es wird darauf hingewiesen, dass ei ne Stellungnahme bezüglich von Ka-
belabfragen von der DB Energie GmbH noch aussteht und nachgeliefert 
wird. 
Am 29.08.2013 wird von DB Services Immobilien GmbH mitgeteilt, dass 
seitens DB Energie GmbH keine Bedenken gegen die Planung bestehen. 
 
Stellungnahme gem. § 4 (2) BauGB vom 15.09.2014:  
 
Der Bebauungsplanung kann nicht zugestimmt werden. 
Grund hierfür ist die in den Abschnit ten 8.3 und 8.5 geplante Fuß- und 
Radwegeverbindung Rosenhöhe – Bo tanischer Garten. Hierdurch ver-
schärft sich die Situation am Bahnübergang 4 in km 8,200 durch zusätz-
lichen Verkehr erheblich. Da der Verkehr am Bahnübergang bereits jetzt 
an der oberen zulässigen Grenze für die aktuelle Sicherung liegt, muss 
vor Einrichtung einer neuen Verbindu ng eine entsprechende Lösung für 
den Bahnübergang herbeigeführt we rden. Auch in dem erwähnten ge-
meinsamen Abstimmungsgespräch ist dazu nach Ansicht der DB Netz 
AG noch keine Lösung erfolgt. 
Bezüglich der durch den laufenden Eisenbahnbetrieb verursachten 
Immissionen (Schall) werden passive Lärmschutzmaßnahmen im 
Bebauungsplan festgesetzt. 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Der Wegeanschluss vom Bahnübergang 4 an das Wohngebiet 
„Edelsteinviertel“ befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräf-
tigen Bebauungsplans O 17 Teilber eich I. Im Geltungsbereich des 
O 17 Teilbereich II ist zwar innerhalb des geplanten Grünzugs eine 
Fußwegeverbindung an den Grünzug des Bebauungsplans O 17 
Teilbereich I vorgesehen, diese Wegeverbindung ist jedoch als eine 
untergeordnete Wegeverbindung anzusehen. Im übergeordneten 
Radwegenetz der Wissenschaftsstad t Darmstadt ist zum jetzigen 
Zeitpunkt im Bereich des Geltun gsbereichs des Bebauungsplans 
O 17 Teilbereich II kein Radweg vorgesehen. Die Erschließungs-

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 29 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Weiterhin wird darum gebeten, dass Art und Umfang der Einfriedung 
entlang der Bahnstrecke mit der DB Netz AG abgestimmt werden. Es 
muss in jedem Falle vermieden werden, dass Kinder/Nutzer durch ihr 
Verhalten sich selbst und den Eise nbahnbetrieb beinträchtigen bzw. 
gefährden können (z.B. durch Ballspielen, Steinewerfen auf Züge). 
 
straßen innerhalb des „Edelsteinviertels“ und die zum Umbau und 
Neuordnung anstehende Erbacher Straße (mit Tempo 30) können 
den Radverkehr gut aufnehmen. D.h. der Fuß- und Radverkehr zwi-
schen Rosenhöhe und Botanischem Garten über den Bahnübergang 
4 wird bereits heute über die au sgebauten Straßen des „Edelstein-
viertels“ abgewickelt, der Bebauungsplan O 17 Teilbereich II verur-
sacht somit keinen zusätzlichen Verkehr über den genannten 
Bahnübergang. 
 
Die Stellungnahme wird berücksichtigt. 
Eine Festsetzung zur Einfriedung entlang des Bahngeländes ist im 
Bebauungsplan vorhanden (Ziffer III 3.4). Darüber hinaus wurde ein 
entsprechender Hinwei s zur Erfordernis der Abstimmung mit der 
DB Netz AG über Art und Umfang der Einfriedung entlang der 
Bahnstrecke aufgenommen (Ziffer VI 15.).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 30 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.5 HSE Technik GmbH & Co. KG, Dornheimer Weg 24, 64293 Darmstadt    
  
Äußerung gem. § 4 (1) BauGB vom 09.08.2013: 
 
Es bestehen keine Bedenken. Bei der weiteren Planung ist zu beachten: 
 
Die Stromversorgung des Planungsgebietes ist durch Ergänzung und 
Erweiterung des bestehenden HSE-Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünf-
tigen Abnehmer geplant. 
 
Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches ist abhängig von der 
zukünftigen Nutzung und erfolgt nach  den Vorgaben der örtlichen Feu-
erwehr. 
 
Die Gasversorgung des Planungsbereichs ist nur unter Beachtung der 
Wirtschaftlichkeit möglich. Die Entscheidung über die Gasversorgung 
wird vom Verteilnetzbetreiber (VNB) Rhein-Main-Neckar GmbH & Co. KG 
getroffen, wenn die Planung abgeschlossen ist und die Kosten festste-
hen. Grundsätzlich sieht der VNB bei Gebieten mit reiner Wohnbebauung 
oder einem Mischgebiet nur noch dann die gasseitige Erschließung 
durch den Rohrleitungsbau vor, we nn seitens des verantwortlichen Er-
schließungsträgers oder der zuständigen Kommune die Tiefbauleitungen 
„kostenfrei“ gestellt werden. 
 
Falls im Rahmen der Planung Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der 
Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume 
lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindest-
abstand von 2,5 m zu den Versorgung sleitungen der HSE AG aufweisen 
müssen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitungen ge-
gen Wurzeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dem-
entsprechend zu verschieben. Pf lanzmaßnahmen im Nahbereich der 
HSE-Betriebsmittel sind deshalb vorher abzustimmen. 
 
  
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. Ein entsprechender Hinweis ist 
im Bebauungsplan vorhanden (Hinweis VI 2).

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 31 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.6 IHK Darmstadt,  Rheinstraße 89, 64295 Darmstadt (Schreiben vom 
23.08.2013): 
  
  
Äußerung gem. § 4 (1) BauGB vom 09.08.2013: 
 
Es werden Bedenken zu der Planung vorgebracht. 
 
Angrenzend an das Plangebiet verläuft im Westen das Gleisbett der 
Deutschen Bahn, die B 26 sowie die geplante Trasse der aus Sicht der 
IHK nach wie vor erforderlichen Darmstädter Nordostumgehung. Östlich 
angrenzend hat das Unternehmen „H olzLand Josef Gentil GmbH & Co. 
KG.“ seinen Firmensitz. Diese Nutzungen – Verkehr und Gewerbe – ver-
ursachen Immissionen, welche das Wohnen erheblich stören. 
 
Wie in der Begründung auf Seite 16 erwähnt, wird zurzeit die Verkehrs-
belastung gutachterlich geprüft. Es wird empfohlen, auch die Immissio-
nen des Unternehmens in die Betrachtung mit einzubeziehen. 
 
Das Unternehmen unterliegt an diesem Standort grundsätzlich dem Be-
standsschutz. Eine Spekulation auf eine Verlagerung des Unternehmens 
ist keine geeignete Planungsgrundlage, um eventuelle Konflikte zwischen 
Wohnen und Gewerbe zu verhindern. Bei der städtebaulichen Planung 
und deren rechtlicher Umsetzung ist zu gewährleisten, dass ein der Um-
gebung angemessener Schallschutz erreicht wird. Die Aufnahme der 
tatsächlichen Immissionswerte in die textlichen Festsetzungen erhöht 
die Planungstransparenz. 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
Die Anregung wird berücksichtigt. Zur Ermittlung des notwendigen 
Lärmschutzes bezogen auf den Verkehrslärm (Straßenlärm der 
B 26 und Erbacher Straße sowie Bahnlärm) wurde ein Lärmschutz-
gutachten erstellt, welches im Rahmen der Offenlage eingesehen 
werden konnte. Das Lärmschutzgutachten zeigt, dass innerhalb des 
Plangebietes ein Konfliktpotentia l infolge der einwirkenden Ver-
kehrsgeräusche besteht. Es erge ben sich Überschreitungen der 
schalltechnischen Orientierung swerte gemäß DIN 18005-1 bei 
Überlagerung aller maßgebenden Verkehrslärmquellen in einer 
Größenordnung von maximal Lr   +8 / +10 dB(A) am Tag bzw. in 
der Nacht. Da die Verkehrslärmquellen aus unterschiedlichen Rich-
tungen auf die geplante Wohnbebauung einwirken, ist eine aktive 
Schallschutzmaßnahme nicht möglich. Der Schallschutz ist mittels 
passiver Maßnahmen zu gewährleisten, d.h. durch bauliche Vorkeh-
rungen am Gebäude selbst. Die Ergebnisse des Gutachtens wurden 
in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen 
(Ziffer I 12). 
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 15.12.2011 beschlos-
sen, den am 28.04.2010 in Kraft getretenen Bebauungsplan N 59 –
 Nordostumgehung –, vor dem Hintergrund der erhöhten Gesamt-
kosten für die Straßenplanung, die der Baulastträger nicht getra-
gen hätte, sowie der geringen Akzeptanz der Bürgerschaft für diese 
umgreifende Baumaßnahme, aufzuheben und hat zur Einleitung 
des Aufhebungsverfahrens eine n Aufstellungsbeschluss gefasst. 
Das Verfahren befindet sich derzeit in der Offenlage. D.h. eine Rea-
lisierung des Straßenprojekts Nordostumgehung wird nicht weiter 
verfolgt und wurde vor diesem Hintergrund auch nicht im Rahmen

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 32 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
des Lärmschutzgutachtens mit untersucht. 
 
Die Geräuschimmissionen des Unternehmens HolzLand Josef Gen-
til GmbH & Co. KG werden im Bauleitplanverfahren berücksichtigt. 
Die Baufelder, die möglicherweise durch Geräuschimmissionen der 
Firma Gentil beeinträchtigt sind , haben im Bebauungsplanvorent-
wurf als Festsetzung ein „Treppensymbol“, welches besagt, dass 
diese Baufelder von der Bebauung  freizuhaltende Schutzflächen 
sind. Im WA 3 sind dies die beid en ergänzenden Bauflächenfelder 
aus dem Bebauungsplan O 17 Teilb ereich I (nördliches und östli-
ches Baufeld). In den gekennzeich neten Baufeldern sind lediglich 
Lärmschutzeinrichtungen zum Schutz der Baufelder zulässig. Dar-
über hinaus können sie entsprec hend den übrigen Festsetzungen 
bebaut werden, sofern im Rahmen des Baugenehmigungsverfah-
rens der Nachweis erbracht wurde, dass die störenden gewerbli-
chen Nutzungen verbindlich eingestellt oder durch aktive Schall-
schutzmaßnahmen ausreichend abgeschirmt wurden. 
Im WA 3 wurde für das nördliche Baufeld im Rahmen des Bauge-
nehmigungsverfahrens für eine Wohnbebauung eine schalltechni-
sche Stellungnahme des Ingenieurbüros Fritz vom 31.05.2013 vor-
gelegt, welches nachweist, dass eine Bebauung auf diesem Baufeld 
zulässig ist, da der einzige noch existierende Gewerbebetrieb (Gen-
til) keine Emissionen verursacht, welche die Immissionsrichtwerte 
gem. TA Lärm überschreiten oder  die zur Schädigung der Gesund-
heit führen würden. Da auch be i Ausschöpfung der Emissionswerte 
für den rechtmäßig genehmigten Gewerbebetrieb in jedem Falle für 
die benachbarten Flächen die zulässigen Immissionswerte einzu-
halten sind, resultiert aus der Entfernung der geplanten Wohnbe-
bauung vom Gewerbebetrieb keine erhebliche Überschreitung der 
Immissionsrichtwerte. Bei der Ermittlung der Immissionskontin-
gente konnte eine minimale Überschreitung des Planwertes von 0,7 
dB(A) nachgewiesen werden. Diese minimale Überschreitung er-
scheint städtebaulich vertretbar.  Das Lärmschutzgutachten konnte 
im Rahmen der Offenlage eingesehen werden.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 33 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
 
 
 
 
 
Stellungnahme gem. § 4 (2) BauGB vom 15.09.2014:  
 
Die Stellungnahme vom 23.08.2013 wird aufrecht erhalten: 
 
Angrenzend an das Plangebiet verlaufen im Westen das Gleisbett der 
Deutschen Bahn, die B 26 sowie die geplante Trasse der Darmstädter 
Nordostumgehung. Das Planaufhebungsverfahren der Nordostumgehung 
ist noch nicht abgeschlossen. Planungen welche auf die aus Sicht der 
IHK notwendige Nordostumgehung negativ einwirken, finden von der IHK 
keine Zustimmung. 
 
Östlich angrenzend hat das Untern ehmen „HolzLand Josef Gentil GmbH 
& Co. KG.“ seinen Firmensitz. Bezüglich der Forderungen der IHK nach 
Emissionsschutz wurde zwar des Gebiet WA 3 unter Restriktionen ge-
stellt, welche den Nachweis von ak tiven Schallschutzmaßnahmen bein-
halten, jedoch ist hiervon das mitt lere Baufeld ausgenommen. Die IHK 
bittet die Schutzfunktion für das gesamte WA 3 festzusetzen. Unklar ist 
wer die Kosten des aktiven Schalls chutzes trägt. Das ansässige Mit-
gliedsunternehmen der IHK ist von ne gativen Auswirkungen und finanzi-
ellen Aufwendungen schadlos zu halten. 
 
 
 
 
 
 
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass kammerzugehörige Unter-
nehmen Einwände haben können, die der IHK nicht bekannt sind. 
 
Da das mittlere Baufeld im
 WA 3 die gleiche Entfernung zum Ge-
werbebetrieb aufweist, ist hier eine Wohnbebauung ebenso zuläs-
sig. Eine Festsetzung mit einer „Schutzflächenfunktion“ ist daher 
hier nicht notwendig. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Die schalltechnische Untersuchung des Büros Fritz, Beratende In-
genieure vom 16.01.2014 legt die Verkehrsimmissionen ausgehend 
von den prognostizierten Verkehrsdaten für die geplante Nord-
ostumgehung zu Grunde. 
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. 
Für das nord-westliche sowie das süd-östliche Baufeld im WA 3 
wurden im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren für Wohnbe-
bauungen durch ein schalltechnisches Gutachten des Ingenieurbü-
ros Fritz vom 31.05.2013 nachgewiesen, dass durch die vorhande-
nen Betriebsaktivitäten des noch vorhandenen Gewerbebetriebs der 
Firma „HolzLand Josef Gentil“ keine störenden Geräuschimmissio-
nen für die geplante Wohnbebauun g hervorgerufen werden. Da das 
mittlere Baufeld im WA 3 die gleiche, bzw. eine weitere Entfernung 
zum Gewerbebetrieb aufweist, ist hier eine Wohnbebauung ebenso 
zulässig. Eine Festsetzung mit einer „Schutzflächenfunktion“ ist 
daher hier nicht notwendig. Im Er gebnis sind daher aktive Schall-
schutzmaßnahmen zum Schutz vo r dem „Gewerbelärm“ nicht not-
wendig. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Weitere gewerbliche Nutzungen im näheren Umfeld des Bebau-
ungsplangebiets existieren nicht mehr und wurden eingestellt.

Bebauungsplan O 17 – Erbacher Straße / Judenteich – Teilbereich II 
17.06.2015 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 34 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:   Prüfung der Stellungnahme: 
1.7 Bundesnetzagentur DLZ8, Auf der Ludwigshöhe 204, 64285 Darmstadt   
  
Stellungnahme gem. § 4 (2) BauGB vom 20.08.2014:  
 
Die Prüfung der Unterlagen ergab, dass keine funktechnischen Probleme 
mit der nächstgelegenen ortsfesten Station des Funkmess- und Ortungs-
systems (FuMOS) der Bundesnetza gentur in 64285 Darmstadt auf 
Grund der relativ großen Entfernung (ca. 4 km) zu erwarten sind. 
 
Aus betrieblicher Sicht die wichtigsten Parameter: 
 Die räumliche Entkopplung der te chnischen Einrichtungen (Ent-
fernung, freie Sichtlinie, Fresne lzone) zu den Bauwerken, die 
vorhandene Morphologie und Topographie sowie die Bauwerks-
höhen der vorhanden und der geplanten Bebauung. 
 Eine „funktechnische Entkopplung“ zu Sendefunkanlagen. Hierfür 
wird zur elektromagnetischen Ve rträglichkeit der empfindlichen 
Empfangseinrichtungen ein Hoch frequenz-Schutzabstand für 
Sendefunkanlagen definiert. 
 
Darüber hinaus wird bei Bauwerken mit mehr als 20 m Höhe eine Beein-
flussung mit vorhandenen oder bere its in Planung befindlicher Richt-
funkstrecken von der hierfür zuständigen Dienstelle der BNetzA 226 
geprüft. 
 
  
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

1.Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs2.Art der baulichen Nutzung  § 9 Abs. 1, Nr. 1 BauGB und § 4 BauNVO2.1Allgemeines Wohngebiet 2.2Die in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen.3.Maß der baulichen Nutzung  § 9 Abs. 1, Nr. 1 BauGB und § 16 BauNVO3.1Grundflächenzahl GRZ 3.1.1Im WA 1 und WA 2 ist die Überschreitung der Grundflächenzahl für die Fläche des festgesetzten Gehrechts bis 0,75 zulässig.3.2Geschossflächenzahl GFZ3.3Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß3.4Für dreigeschossige Baukörper im WA 2 wird kein zusätzliches Dach- oder Staffelgeschoss zugelassen. 3.5HöhenbezugspunkteDie Lage des Höhenbezugspunktes ist für jede überbaubare Grundstücksfläche gesondert in der Planzeichnung festgesetzt. Eine Zuordnung des Höhenbezugs- punktes zu der jeweiligen überbaubaren Grundstücksfläche erfolgt in der Planzeichnung.Anmerkung: Die Benennung der Höhenbezugspunkte ermöglicht die Zuordnung zur überbaubaren Grundstücksfläche für die der Höhenbezugspunkt maßgeblich ist (siehe  Anmerkung unter I 4.8).     4. Überbaubare Grundstücksflächen  § 9 Abs. 1, Nr. 2 BauGB und § 23 BauNVO4.1Baugrenzen4.2 Baulinien4.3Die angeschnittenen Baufelder werden mit den zwei unmittelbar angrenzenden Baufeldern des rechtskräftigen Bebauungsplans O 17 Teilbereich I zu einem Gesamtbaufeld verbunden. Die Baugrenzen dieser zwei Baufelder werden daher im Bebauungsplan O 17 Teilbereich II nicht entlang der Grenze des Geltungsbereichs geschlossen.4.4Eine Überschreitung der Baulinien durch Bauteile ist bis zu einer Tiefe von 2,0 m und einer Einzelbreite von 4,0 m bis zur Grundstücksgrenze zulässig, sofern die Anteile der vortretenden Bauteile 40 % der Breite der jeweiligen Außenwand nicht überschreiten.4.5Innerhalb des WA 1 ist die Überschreitung der Baugrenzen durch Terrassen bis zur Grundstücksgrenze zulässig.4.6Im WA 2 ist für das oberste zulässige Geschoss ein Zurücktreten gegenüber der Baulinie um bis zu 3,5 m zulässig.4.7In WA 1 ist es zulässig von der Baulinie auf einer Länge von insgesamt höchstens 4,0 m um bis zu 3,5 m zurückzuspringen. 4.8Benennung der maßgeblichen GrundstücksflächenAnmerkung: Anhand der Benennung der überbaubaren Grundstücksfläche kann der jeweils maßgebliche Höhenbezugspunkt zugeordnet werden(siehe Festsetzung 3.5)  5.Bauweise und Höhe der baulichen Anlagen  § 9 Abs. 1, Nr. 2 BauGB und § 22 BauNVO5.1BauweiseOffene Bauweise5.2Höhe baulicher Anlagen in WA 1 5.2.1Die Höhe baulicher Anlagen darf bis zu 14,50 m, bezogen auf den Höhenbezugspunkt H1, betragen.5.3Höhe baulicher Anlagen in WA 25.3.1Die Höhe baulicher Anlagen darf bis zu 10,50 m, bezogen auf den nächstliegenden Höhenbezugspunkt (H2 bzw. H3), betragen. 5.4Höhe baulicher Anlagen in WA 35.4.1Die Höhe baulicher Anlagen darf bis zu 11,0 m, bezogen auf den Höhenbezugspunkt H4, betragen.5.4.2Die Außenwandhöhe darf höchstens 9,20 m, bezogen auf den Höhenbezugspunkt H4, betragen.Die Außenwandhöhe wird definiert durch den Traufpunkt, d.h. den Schnittpunkt der Dachhaut mit der Vorderkante Außenwand.5.4.3Die festgesetzten Höhen für die angeschnittenen Baufelder beziehen sich auf die Höhenlage der angrenzenden bzw. nächstgelegenen Verkehrsflächen, die durch die Straßenausbaupläne des Straßenverkehrs- und Tiefbauamts festgelegt ist. Dies gilt auch für geneigte Flächen.5.5 Garagen und Nebenanlagen dürfen eine Gesamthöhe von 2,60 m nicht überschreiten.5.6Geländeaufschüttung5.7Geländehöhen in Meter  ü. NN im Bereich der Geländeaufschüttungen  und der Tiefgaragendecke6.Nebenanlagen6.1Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind bis zu einer Fläche von max. 5 % der Grundstücksfläche  zulässig.7.Breite der Baugrundstücke7.1Für die max. zweigeschossig bebaubaren Baufelder in WA 3 wird eine Mindestbreite der Grundstücke von 6,50 m festgesetzt.8.Flächen für Stellplätze und Garagen  § 9 Abs. 1, Nr. 2 BauGB und §12 BauNVO8.1Stellplätze und Tiefgaragen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auf den besonders gekennzeichneten Flächen zulässig. 8.2Besonders gekennzeichnete Stellplätze. Diese können nur im WA 3 auch als Sammelcarports ausgebaut werden. 8.3Für die gekennzeichnete Fläche für Stellplätze westlich der Straße „Am Busenberg“ ist eine Tiefgarage zulässig.        9.Öffentliche Verkehrsflächen  § 9 Abs. 1, Nr. 4, 11 BauGB 9.1StraßenverkehrsflächenFür Grundstückszufahrten und für Zufahrten zu den Flächen mit Gehrecht ist zu den vorhandenen bzw. im Plan festgesetzten Bäumen ein Mindestabstand von 2,0 m einzuhalten.9.2Straßenbegrenzungslinie9.3Fußwege10.Grünflächen  § 9 Abs. 1, Nr. 15 BauGB 10.1Öffentliche Grünflächen und Parkanlage mit Fuß- und Radwegen
Die Nutzung des als öffentliche Grünfläche festgesetzten Teils, der sich auf gewidmetem Bahngelände (s. Ziff. V.) befindet, wird gemäß § 9 Abs. 2 BauGB erst nach der Freistellung der betroffenen DB-Flächen von Bahnbetriebszwecken zulässig.10.2Spielpunkt11.Flächen mit Gehrecht  § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB   Gehrecht und Fahrradfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit. Das Gehrecht ist durch einen Weg in 3,0 m Breite zu sichern.
IFestsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) werden festgesetzt:
L III
L III
2,5m
4,0m6,0m
WA1III
III
WA3
WA3
WA2
WA2
WA3
TGa St
St
TGa StSt
St
3,6m
1,5m
4,0m3,0m
17,7m
12,1m50,0m
13,0m
50,0m
9,1m
4,5m
ÜF 1
ÜF 3
28,2m
H2 163,7 m üNN
H3 163,5 m üNN
0,40,9o
2,4m
29,6m13,1m
18,2m
H1 163,5 m üNN
7,0m
5,0m3,5m
8,2m
H4 162,5 m üNN
0,40,9o
III
0,40,9o
0,350,7oII
0,350,7o
0,350,7o
II
II
*
*
TH NN: 167,72 m TH: 4,15 mTH NN: 171,62 m TH: 8,23 mTH NN: 171,86 m TH: 7,67 mTH NN: 168,08 m TH: 2,73 mFH NN: 172,92 m FH: 7,42 mTH NN: 172,92 m TH: 7,24 mFH NN: 174,57 m FH: 9,00 mTH NN: 165,84 m TH: 2,82 mTH NN: 168,79 m TH: 3,29 mFH NN: 177,41 m FH: 11,73 mTH NN: 168,55 m TH: 2,60 mTH NN: 172,68 m TH: 7,11 mTH NN: 171,95 m TH: 7,92 mFH NN: 176,75 m FH: 12,72 m
TH NN: 170,81 m TH: 7,98 m
TH NN: 171,44 m TH: 8,74 mFH NN: 175,99 m FH: 13,29 m
FH NN: 176,24 m FH: 13,41 m
ÜF 2
L IIIL IIIL IV
L III
L IIIL II
L III
L III
L II
L III
31,7m
7,0m
21,7m
L IIL IIIL IIL III
~ 163,50╳~ 161,30╳
~ 164,20 
~ 163,75 
~ 163,75 
~ 164,20
~ 161,80 
~ 161,80 
~ 161,80 
161,5 m üNN
2,4m
1,5m
161,0 m üNN
3,0m
9/5
9/6
309/7
310/6310/7339/11396/1
K
K
P
P
HsNr. 10HsNr. 8HsNr. 6HsNr. 4HsNr. 2
1494
3018
301930619
30616
3062030618
30615
3061430621306133062230624
30623
HsNr. 10HsNr. 8HsNr. 6HsNr. 4
30827
HsNr. 8HsNr. 6HsNr. 4HsNr. 2
HsNr. 14HsNr. 12HsNr. 10
30828
30830
30829
3029
3028
33927
33928
33926
5792
1416182022
30325 303283032630327
94
9/5
9/6
97
98
2994
2995
300430053006
3012
3013
3016
30173023
3024
3026
3033
3034
3036
3038
3073
3074
3083
308430853086
3087
3088
3089
3081030811
30812
308133081430815
30816
3081830819
3031030316
30473062
3064
3065
3066
30673068
3071
3072
308203082230823
30825
30923093
3094
316231633164
3165
3166
31610
316113161231613
3184
3185
3186
3188
309/7
3099
30910
30915
3104310/6310/7
3202 3203
32043206
3212
3213
3214
32222
32230
339/11
3861238613
38614
38616
382
3863
3864
3865
3866
3867
3868
3869
38610
38611
396/1
616
1731741473 1474 1481
1493
150
151152153154155
AchatwegMondsteinweg
Am Busenberg
Erbacher Strafle
Am Judenteich
Flur 10Erbacher Strafle
Rˆmheldweg
Granatweg
Jadeweg
OpalwegRosenquarzwegAm Molkenbrunnen
Flur 9
93
K
95
97B
K97C97D
111109
111A
15
95A
97
97A
99
107109A
17
68 3
105G
1
3
105105B105A
24
105F105C
9
5
11
105D105E
1 7
15
103103A
9191A
103B103C103D103E
76 76A
34
24
1315
32
3028
22
26
Eisenbahn
33923 III
II
III
I
I
II
I I
I
I
I IIIIII
I
III
II
I I
I
I
IIIII
I
II+D
I
II
III
I
I
II+D
II+D
III
I
III
III
II
II
I
I I
I
III
II
I
I
III
III
I II
II+D III
I
II
II
II
II
III III
I I
I
I
II+D II
II
III
I
I
I
I
I
I
IIIII
II
IIII
III
II+D
I
I
S
S
G
G
WG
G
W
G
G
S
Br
W
G
G
G
G
G
S
G
G
K
WWWG
G
S
W
S
3014
33929 12.Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinflüssen und von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen12.1Von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen. In den gekennzeichneten Baufeldern sindlediglich Lärmschutzeinrichtungen zum Schutz der Baufelder zulässig. Darüber hinaus können sie entsprechend den übrigen Festsetzungen bebaut werden, sofern im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Nachweis erbracht worden ist, dass die störenden gewerblichen Nutzungen verbindlich eingestellt oder durch aktive Schallschutzmaßnahmen ausreichend abgeschirmt wurden.12.2Innerhalb der geplanten Baugebiete sind bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten auf Grund der Verkehrslärmimmissionen gemäß § 9 BauGB für Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Personen dienen, bauliche Vorkehrungen zur passiven Lärmminderung zu treffen. Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 der DIN 4109 („Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise“, Ausgabe 1989) erfüllt werden.Lärmpegelbereich  gem. DIN 4109 (siehe Tabelle)
Die genannte DIN-Vorschrift kann  beim Stadtplanungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Bessunger Str. 125, 64295 Darmstadt, eingesehen werden.12.3Für Räume, die dem dauerhaften Aufenthalt im Nachtzeitraum dienen (Schlafzimmer, Kinderzimmer), ist der Einbau schallgedämmter Lüftungselemente erforderlich.
13. Flächen für besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen13.1Im Bereich der aus Bauschutt-Auffüllungen bestehenden Fläche ist eine Überdeckung mit einer min. 50 cm dicken Schicht unbelasteten Bodens erforderlich, sofern auf diesen Flächen kein Ausbau der Auffüllungen oder die technische Befestigung bzw. Bebauung der Flächen vorgesehen ist.13.2 Sanierungsfläche mit Restbelastungen, die im Zuge der Dekontamination aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht entfernt werden konnten.IIGrünordnerische Festsetzungen  Aufgrund § 11 Abs. 3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 2 (124) und Art. 3 (100) des Gesetzes vom 07.08.2013 (BGBl. I S. 3154, 3185, 3207)  i.V.m. § 6 Abs. 2 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 27.06.2013 (GVBl. I S. 458)  und i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgende Inhalte der Landschaftsplanung festgesetzt:1.Nutzungsregelungen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft:  § 9 Abs. 1, Nr. 20 und 25b BauGB1.1Zum Schutz der Zauneidechse muss das Baufeldfreimachen unter Beteiligung und in Abstimmung mit einer fachkundigen ökologischen Baubegleitung erfolgen. In Abhängigkeit von der Tatsache, dass die Art tatsächlich im Gebiet vorhanden ist, sowie von den Witterungsverhältnissen und von der Jahreszeit sind in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde  die notwendigen  Artenschutzmaßnahmen durchzuführen. Hierbei werden eventuell vorkommende  Zauneidechsen entweder in die angrenzenden Bahnflächen vergrämt oder abgefangen und in geeignete Standorte im Botanischen Garten verbracht.1.2Zur Entwicklung eines ökologisch wirksamen Grünzugs zwischen Botanischem Garten und Rosenhöhe werden folgende Maßnahmen festgesetzt:1.2.1Die öffentlichen Grünflächen sind unter Einbeziehung der vorhandenen Strukturen (Bestand, Topografie) als Park- und Wiesenflächen herzustellen und dauerhaft zu unterhalten. Innerhalb der öffentlichen Grünfläche sind ausschließlich standortgerechte Pflanzen zu verwenden.1.2.2Qualitätsanforderungen an das eingesetzte Pflanzgut:Straucharten: Str 2xv; Mindestgröße 100-125 cm;Rosa-Arten: Str 2xv; Mindestgröße 60-100 cmBaumarten (kleinkronig): Hei 2xv; Mindestgröße 125-150 cm;
H 4xv; Mindeststammumfang 18-20 cmBaumarten (großkronig): H 4xv; Mindeststammumfang 18-20 cm1.2.3Die öffentlichen Grünflächen werden von fußläufigen Wegen durchzogen und durch einzelne  Spielpunkte/Aufenthaltsbereiche  aufgewertet. Sobald ein Wegeanschluss entsprechend des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I über das Flurstück Nr. 309/8 (derzeitige Nutzung durch Firma Gentil) möglich ist, soll in der öffentlichen Grünfläche ein Fuß- und Radweg angelegt werden.1.3Sofern eine Gefährdung für Grundwasser und Fließgewässer durch schädliche Einträge ausgeschlossen ist, sind Oberflächenbeläge wasserdurchlässig auszubilden (z.B. Breitfugenpflaster, Rasengittersteine etc.).1.4Befestigte Oberflächen sind in angrenzende Grün- und Pflanzflächen zu entwässern.1.5Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind zu schützen, dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen und bei Abgang durch gleichwertige standortgerechte Nachpflanzungen (Mindeststammumfang 18/20 cm) zu ersetzen. Für sie wird eine Baumscheibe / Pflanzfläche von mindestens 6 m² Größe oder ein durchgehender Pflanzstreifen von mindestens 2 m Breite festgesetzt.2.Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen:§ 9 Abs. 1, Nr. 25a BauGB2.1Anpflanzen von sonstigen Bepflanzungen auf privaten Grundstücken:	
  2.1.1Innerhalb des WA 1, WA 2 und WA 3 sind Freiflächen, soweit nicht durch andere Festsetzungen bestimmt, gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu unterhalten.2.1.2Je angefangene 300 m² Grundstücksfläche sind mindestens ein großkroniger Laubbaum oder 5 Sträucher gemäß Gehölzarten-Auswahlliste zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Alternativ sind je angefangene 200 m² Grundstücksfläche ein kleinkroniger Laubbaum oder Obstbaum-Hochstamm oder 3 Sträucher gemäß Gehölzarten-Auswahlliste zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.2.1.3Auf der mit Gehrecht und Fahrradfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzten Fläche sind die Flächen neben dem Weg mit einzelnen Baum- und Heckenpflanzungen zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten.2.1.4Hecken-Neupflanzungen:
Verbindliche Festsetzungen zur Pflanzung einer freiwachsenden oder geschnittenen Hecken aus Laubgehölzen gemäß Gehölzarten-Auswahlliste aufgrund einer besonderen  gestalterischen Anforderung (Leitelement zur Wegeführung, Eingrünung).2.2Dachbegrünung:Mindestens 50 % der Dachflächen sind zu begrünen. Die Vegetationsschicht muss bei extensiver Dachbegrünung mind. 8 cm, bei intensiver Dachbegrünung mind. 40 cm betragen.2.3Begrünung von Tiefgaragen:
Tiefgaragen unterhalb der Geländeoberfläche sind mit einer Vegetationstragschicht von mindestens 40 cm zzgl. Filter- und Drainageschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Ausgenommen davon ist die Tiefgarage in WA 2. 2.4Begrünung der Stellplätze, Carports und Garagen:
Öffentliche Stellplätze und Stellplätze/Gemeinschaftsstellplätze auf privaten Grundstücken sind durch Pflanzinseln mit einer Mindestgröße von 6 m² zu gliedern. Je Pflanzinsel ist 1 groß- oder mittelkroniger Laubbaum entsprechend der Gehölzarten-Auswahlliste zu pflanzen.Garagendächer sind zu begrünen, Carports sind an allen Pfosten mit Kletter- pflanzen zu begrünen. Nebenanlagen sind mit Hilfe von Rankgerüsten zu begrünen.2.5Baumpflanzungen auf privaten Grundstücken:An der Straße „Jadeweg“: Verbindliche Festsetzung der Baumart entsprechend des Baumartenkonzepts des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I (Feldahorn (Acer campestre) oder Säulen-Hainbuche (Carpinus betulus fastigiata)) zur artgleichen Fortführung der Baumreihe. Am Fußweg „Mondsteinweg“: Verbindliche Festsetzung der Baumart entsprechend des Baumartenkonzepts des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I (Weißdorn (Crataegus monogyna), Eisenholzbaum (Parrotia persica))2.6Baumpflanzungen im öffentlichen Raum:An der Straße  "Am Busenberg": Verbindliche Festsetzung der Baumart entsprechend des Baumartenkonzepts des Bebauungsplans O 17 Teilbereich I (Feldahorn (Acer campestre) oder  Säulen-Hainbuche (Carpinus betulus)) zur artgleichen Fortführung der Baumreihe. 2.7Bei Gehölzpflanzungen im öffentlichen Raum und auf privaten Grundstücken ist eine dauerhafte Pflegeunterhaltung zu gewährleisten. Sofern die Bäume nicht in einem Pflanzstreifen  angepflanzt werden, ist jeweils eine 6 m² große offene Baumscheibe vorzusehen. Abgänge sind zu ersetzen.Qualitätsanforderungen an das eingesetzte Pflanzgut:Straucharten: Str 2xv; Mindestgröße 100-125 cm;Rosa-Arten: Str 2xv; Mindestgröße 60-100 cmBaumarten (kleinkronig): Hei 2xv; Mindestgröße 125-150 cm;
H 4xv; Mindeststammumfang 18-20 cmBaumarten (großkronig):H 4xv; Mindeststammumfang 18-20 cm;
2.8Gehölzarten-AuswahllistenGroßkronige BäumeAcer campestreFeldahornBetula pendulaBirkeCarpinus betulusHainbucheFraxinus excelsiorEscheFraxinus angustifoliaSchmalblättrige EscheJuglans regiaWalnuss
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADTGemarkung Darmstadt                      Flur 9                       Maßstab 1:500BEBAUUNGSPLAN O 17 - TEILBEREICH IIERBACHER STRASSE / JUDENTEICH
N
WA1 / WA2WA3
0,4
III0,9*z.B.z.B. 
z.B.
z.B. H1   
z.B. ÜF 1   
o
Prunus aviumVogelkirscheQuercus petraeaTraubeneicheQuercus roburStieleicheTilia cordataWinterlindeTilia platyphyllosSommerlindeKleinkronige BäumeCarpinus betulus fastigiataSäulenförmige HainbucheCrataegus x lavelleiApfeldornCrataegus prunifoliaPflaumendornObstbäume in Arten und SortenApfel, Birne, Kirsche, Pflaume, QuitteParrotia persicaEisenholzbaumSorbus domesticaSpeierlingSträucherCornus masKornelkirscheCornus sanguineaHartriegelCoryllus avellanaHaselCrataegus monogynaWeißdornEuonymus europaeaPfaffenhütchenLigustrum vulgareLigusterLonicera xylosteumHeckenkirschePrunus spinosaSchlehdornRosa caninaHundsroseSambucus nigraHolunderSambucus racemosaTraubenholunderViburnum lantanaWolliger SchneeballViburnum opulusGewöhnlicher SchneeballSchling- und KletterpflanzenClematis vitalbaWaldrebeHedera helixEfeuLonicera caprifoliumGeißblattParthenocissus quinquefoliaWilder WeinRosa spec.KletterrosenIIISatzung über die Gestaltung baulicher AnlagenAufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 40 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:1.Äußere Gestaltung baulicher Anlagen1.1Dachform und -materialien1.1.1Es sind Flachdächer und flachgeneigte Dächer bis maximal 15° zulässig. Auf untergeordneten Gebäudeteilen (z.B. Treppenhäusern, Wintergärten) sind ausnahmsweise auch geneigte Dächer bis maximal 30° zulässig.1.1.2 Im WA 1 muss das Staffelgeschoss an der Nord-West-Seite sowie an der Nord-Ost-Seite zur Erbacher Straße hin in der Flucht der Fassade angeordnet sein. Nach Süd-Westen muss das Staffelgeschoss um min. 3,00 m von der Fassadenflucht zurückspringen, nach Süd-Osten muss es um min. 4,00 m von der Fassadenflucht zurückspringen.1.1.3Im WA 3 müssen Staffelgeschosse um min. 1,20 m von der Fassadenflucht zurückspringen. 1.1.4Dacheindeckungen sind in nicht glänzenden Materialien hell- bis mittelgrau auszuführen.1.1.5Auf den Dachflächen ist die Errichtung von Solaranlagen, von Solarthermieanlagen und die Anlage von Gründächern zulässig.1.1.6 Technische Aufbauten wie Aufzugschächte, Antennen, Solaranlagen und Lüftungsanlagen dürfen die gebäudebezogen festgesetzte maximal zulässige Gebäudehöhe um bis zu 1,0 m übersteigen.1.2Nebenanlagen und Standplätze von Müllbehältern sind einzuhausen und zu begrünen.1.3Aus gestalterischen Gründen ist der Bau von Carports entlang des Straßenraums nur als zusammenhängende, einheitlich gestaltete Anlage zulässig. 2.Grundstücksfreiflächen2.1 Abgrabungen bzw. Geländeangleichungen zwischen öffentlicher Grünfläche und Grundstücksfreifläche sind im WA 1 und WA 2 nur bis zu einer Höhe von 0,5 m und bis zu einer maximalen Gesamtlänge von 45,0 m sowie einer maximalen Einzellänge von 10,0 m in Zuordnung zu den Gebäuden zulässig.2.2Stützmauern zur Gestaltung der Topografie sind innerhalb der Bau- und Grundstücksfreifläche bis zu einer Höhe von 0,9 m zulässig. Hiervon ausgenommen sind Zufahrten zur Tiefgarage.3.Einfriedungen3.1Mauern sind als Abgrenzung der Grundstücke unzulässig.3.2Innerhalb des WA 1 und WA 2 sind bauliche Einfriedungen unzulässig. Hecken als Einfriedung sind bis zu einer Höhe von max. 1,20 m zulässig; diese sind durch eine ausgewogene Mischung standortgerechter Straucharten gemäß Gehölzarten- Auswahlliste herzustellen.3.3Innerhalb des WA 3 sind zu öffentlichen Flächen nur Stabgitterzäune aus Metall oder Holz oder Maschendrahtzäune zulässig, jedoch nur in einer Höhe von 0,90 m bis maximal 1,20 m über Geländeoberfläche. Sockel und geschlossene Ansichtsflächen sind unzulässig. Zaunanlagen sind, mit Ausnahme der Tor- und Türöffnungen, mindestens einseitig mit standortgerechten Hecken aus Laubgehölzen zu bepflanzen. Es ist ein Bodenabstand der Zaunanlagen von 10 cm einzuhalten, um den ungestörten Wechsel von Kleintieren zu gewährleisten.3.4Entlang der Bahnanlagen ist ein nicht übersteigbarer Stabgitterzaun in Höhe von mindestens 1,50 m vorzusehen, welcher das Betreten der Bahnanlagen sicher verhindert.IV Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von NiederschlagswasserAufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 62 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622)  i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:1.1 Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen, das auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Zisternen muss mindestens 30 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden.1.2Niederschlagswasser, das die Anforderungen aus wasserrechtlicher Sicht nicht erfüllt, ist in die Kanalisation einzuleiten oder einer Vorbehandlung zuzuführen.1.3Im Bereich der gekennzeichneten Sanierungsfläche befinden sich noch Restbelastungen im Boden. Hier ist die Versickerung von Niederschlagswasser nicht zulässig, da es andernfalls zu einer Verlagerung von Schadstoffen in das Grundwasser kommen kann.VNachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften(§ 9 Abs. 6 BauGB)BahnanlagenVIHinweise 1.Denkmalschutz (§ 20 HDSchG)Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies der hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.2.Schutz von VersorgungsleitungenVor Ausführung von Bauvorhaben oder Pflanzarbeiten im Nahbereich der Straßen haben sich der Bauherr oder dessen Baufirmen über die genaue Lage von Ver- und Entsorgungsleitungen bei den Versorgungsunternehmen zu informieren um Beschädigungen am Kabel- und Leitungsbestand zu vermeiden. Die erforderlichen Sicherheitsabstände zu bestehenden Leitungen sind bei Baumpflanzungen zu beachten.3. BodenveränderungenBei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, zu informieren.4. Bodenschutz      Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, zu beteiligen.Mögliche Eingriffe in den Boden in der Sanierungsfläche sind gutachterlich zu begleiten. Die abfallrechtlichen Bestimmungen bei Aushubmaßnahmen sind zu beachten.5. Kampfmittelbelastung und -räumungDer Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei allen Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprüfungen (Sondierung auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Bauarbeiten erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.6. Bestandsbäume7. BaumschutzEs wird auf die Satzung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 05.04.2004 hingewiesen.
Rechtsgrundlagen:Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1748)Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 40 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622)Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.11.2014 (GVBl. I S. 321)Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.03.2015 (GVBl. I S. 158)Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 2 (124) und Art. 3 (100) des Gesetzes vom 07.08.2013 (BGBl. I S. 3154, 3185, 3207)Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 27.06.2013 (GVBl. I S. 458) Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 62 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622) Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), zuletzt geändert durch Art. 15 des Gesetzes vom 28.09.2014 (GVBl. I S. 218)Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 20.11.2014 (BGBl. I S. 1740)Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 25.07.2013 (BGBl. I S. 2749, 2756)Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGBAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 28.05.2013.Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) und nach § 13a (3) BauGB im "Darmstädter Echo" am 06.06.2013.Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 17.07.2013.Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im "Darmstädter Echo" am 23.07.2013.Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem. § 3 (1) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 24.07.2013 bis einschließlich 04.09.2013.
Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.07.2014Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im "Darmstädter Echo" am 08.09.2014Öffentliche Auslegung dieses Babuungsplans mit Begründung gemäß § 3 (2) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D in der Zeit vom 16.09.2014 bis einschließlich 16.10.2014
Satzungsbeschluss:Dieser Bebauungsplan mit der im Plan enthaltenen Satzung wurde gem. § 10 (1) BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am .................Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ................Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
Bekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des Bebauungsplans gem. § 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im "Darmstädter Echo" am .................Öffentliche Auslegung dieses Bebauungsplans mit Begründung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.V.m. § 7 (3) der Hauptsatzung der Wissenschaftstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom ................ bis einschliesslich ................Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am ................Darmstadt, den ................Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
......................... Die Dezernentin
Unterrichtung der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange:Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung gem. § 4 (1) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 18.07.2013.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 01.08.2014
......................... Die Dezernentin.........................Jochen KrehbiehlAmtsleiterDarmstadt, den ................Stadtplanungsamt
8. Baumschutz auf BaustellenDie im Plan festgesetzten Bäume sind während der Baumaßnahmen nach DIN 18920,  RAS-LP 4 und ZTV-Baumpflege zu schützen. Die genannten Vorschriften können beim Grünflächenamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Bessunger Str. 125, 64295 Darmstadt eingesehen werden.9.FassadenbegrünungZur Schaffung von Lebensräumen für Vögel und Insekten sowie zur Verbesserung des Kleinklimas wird empfohlen an den Außenwandflächen der Gebäude eine Fassadenbegrünung durch Pflanzung einheimischer, standortgerechter Kletter- oder Rankpflanzen vorzunehmen.Qualitätsanforderungen an das eingesetzte Pflanzgut:Str 2xv; Mindestgröße 100-125 cm10. GeländehöhenBestehende und zu erhaltende durchschnittliche Geländehöhe in öffentlicher Grünfläche.11. First- bzw. TraufhöhenBestehende First- bzw. Traufhöhen der Umgebungsbebauung.12. Ruhe- und FortpflanzungsstättenZur Schaffung von Ruhe- und Fortpflanzungsstätten wird empfohlen Nisthilfen für Vögel (v.a. Haussperling, Mauersegler, Mehlschwalbe) sowie Fledermausquartiere aufzuhängen oder in die Fassaden der Gebäude einzubauen.13. Beleuchtung Für die Freiflächenbeleuchtung sollten insektenfreundliche Lampen (LED, Natrium-Niederdruckdampflampen) verwendet werden.14. Durchführung von SchutzmaßnahmenEs können keine Ansprüche  auf Durchführung von Schutzmaßnahmen gegen den Straßenbaulastträger von  klassifizierten Straßen aufgrund des BImSchG geltend gemacht werden.15. Einfriedungen entlang der BahnstreckeArt und Umfang der Einfriedung entlang der Bahnstrecke sind mit der DB Netz AG abzustimmen.16. Entwässerungsplanung, entwässerungstechnische ErschließungOberflächenbefestigungBefestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze sind, soweit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen, als teilversiegelte Flächen anzulegen.
L IIIz.B.
~ 164,20   z.B.
TGa St   St   TGa   
z.B. 161,5 üNN   TH NN 170,81 mTH: 7,89 m  z.B.

Anlage 6, Seite 1 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den 17.06.2015  
Der Magistrat 
 
        
 
 
 
Anpassung des Flächennutzungsplans, Übersichtsplan

Anlage 6, Seite 2 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den 17.06.2015  
Der Magistrat 
Anpassung des Flächennutzungsplans 
im Wege der Berichtigung 
gem. § 13a (2) Baugesetzbuch 
 
Bereich Erbacher Straße/Judenteich (Bebauungsplan O 17 Teilbereich II) 
 
 
Ausschnitt aus dem FNP mit Geltungsbereich 
 
 
 
Anpassung des Flächennutzungsplans, Bereich Erbacher Straße/Judenteich 
 
Es gilt die Legende des Flächennutzungsplanes der Wissenschaftsstadt Darmstadt