Wohnsiedlung "Osthuesheide"

ABSCHLUSSBERICHT 
 
 
 
 
 
Vorbereitende Untersuchungen 
gem. §§ 140 und 141 Baugesetzbuch (BauGB) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANGELMODDE WALDSIEDLUNG / 
OSTHUESHEIDE 
 
 
 
Stadt Münster  Der Oberbürgermeister - Amt für Wohnungswesen

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                                           STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
 
1
Vorbereitende Untersuchungen 
gemäß §§ 140 und 141 Baugesetzbuch (BauGB) 
Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide  
 
 
 
INHALTSVERZEICHNIS         Seite 
 
 
 
I. EINFÜHRUNG          3 
 
1. Abgrenzung des Untersuchungsraumes      3 
2. Anmerkung zu den Untersuchungsergebnissen    4 
3. Notwendigkeit der Sanierung       5 
4. Planungsinstrumente        6 
 
 
II. HISTORISCHE ENTWICKLUNG DES UNTERSUCHUNGS-  7 
 GEBIETES 
 
1. Münster-Angelmodde  : Entstehungsgeschichte   7 
2. Angelmodde-Waldsiedlung : Entstehungsgeschichte   7 
3. Wohnquartier-Osthuesheide : Entstehungsgeschichte   9  
 
 
III. ERGEBNISSE DER UNTERSUCHUNG     10 
 
1 .  B e v ö l k e r u n g           1 1  
2 .  S o z i a l e s           1 8  
3. Wohnen          22 
4 .  V e r k e h r           2 6  
5. Versorgung          27 
6. Grün- und Freiraum         28 
 
 
IV. BETEILIGUNG DER BETROFFENEN       30 
 
1. Moderationsverfahren        30 
2. Beteiligung der Eigentümer       31  
3. Beteiligung der Sozialen Träger        32 
4. Beteiligung der Bewohner        33

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2
 
 
 
V. OSTHUESHEIDE IM UMBRUCH       35 
 
1. Strategiefindung für die Osthuesheide      35 
2. Erneuerungsstrategie für die Osthuesheide     36 
3. Erneuerungskonzept für die Osthuesheide     37 
 
 
VI. FINANZIERUNG DER MASSNAHMENPAKETE    40 
 
 
VII. SOZIALPLAN         43 
 
 
VIII. VORSCHLAG FÜR DIE ABGRENZUNG DES     44 
SANIERUNGSGEBIETES 
 
 
IX. ERGÄNZENDE GUTACHTEN UND BERICHTE    45

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I. Einführung  
 
 
 
Der vorliegende Bericht stellt die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchun-
gen zur Osthuesheide gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) dar, deren Be-
ginn am 09.04.2003 vom Rat der Stadt Münster beschlossen wurden. Der Ein-
leitungsbeschluss wurde ortsüblich bekanntgemacht, das Untersuchungsgebiet 
in der Bekanntmachung eindeutig bezeichnet und auf die Auskunfts- und Mit-
wirkungspflichten der Betroffenen hingewiesen. 
 
Diese vorbereitenden Untersuchungen sind die gesetzliche Grundlage für die 
Anerkennung des Bereiches Osthuesheide als Sanierungsgebiet und darauf 
beruhende Förderanträge für die Maßnahmen durch den Bund und das Land 
Nordrhein-Westfalen. 
 
 
1. Abgrenzung des Untersuchungsraumes 
 
Der Untersuchungsraum liegt im Stadtteil Angelmodde und erstreckt sich auf 
einen Teilbereich der Waldsiedlung. Im Norden wird das Gebiet von der Straße 
“Osthuesheide” und der angrenzenden Wohnbebauung “Bonnenkamp” be-
grenzt, im Osten durch die “Theodor-Heuss-Str.”, im Süden durch die “Hiltruper 
Str.” und im Westen durch den “Albersloher Weg” (s. Abbildung 1 ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 1: Abgrenzung des Untersuchungsgebietes

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2. Anmerkungen zu den Untersuchungsergebnissen 
 
Der nach den ersten Begehungen entstandene Eindruck, dass es sich bei dem 
Gebiet Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide aus der Mitte der 1960er 
Jahre um ein problematisches Wohnquartier handelt, wird durch die vertiefen-
den Untersuchungen bestätigt. Der Kernbereich (Osthuesheide 63-99) weist mit 
Abstand die größten städtebaulichen Missstände und auch sozialen Probleme 
auf. 
 
Andere Teile des Untersuchungsgebietes – wie z.B. westlich der Osthuesheide 
(Bachstraße) und die Bereiche mit überwiegendem Einzeleigentum – wirken 
erheblich gepflegter und weisen teilweise nur kleinere Mängel in den Außenbe-
reichen auf. Hier gibt es offensichtlich eine eigene Selbsterneuerungskraft. 
 
In den einzelnen Teilbereichen sind ebenfalls Unterschiede bei der Bevölke-
rungsstruktur feststellbar. Im Kernbereich sind Kinder und Jugendliche überrep-
räsentiert, in anderen Bereichen hingegen unterrepräsentiert. Dieses trifft eben-
falls für den Ausländeranteil zu. 
 
Im Kernbereich lebt ein hoher Anteil einkommensschwacher Haushalte, Sozial-
hilfeempfänger, Ausländer und Spätaussiedler. Der überwiegende Teil der Mie-
ten wird durch das städtische Sozialamt oder ab 01.01.05 durch die Arbeitsge-
meinschaft der Bundesagentur für Arbeit Münster und der Stadt Münster (AMS) 
getragen. Es gibt soziale Spannungen, Vandalismus, Gewalt und auch Krimina-
lität. Dieses überfordert viele einheimische Bewohner, denen ein hohes Maß an 
Integrationsleistung und Konfliktbewältigung abverlangt wird (überforderte 
Nachbarschaften). Für die Wohnungen in diesem Bereich werden trotzdem 
zum Teil vergleichsweise hohe Mieten gezahlt. Sie wären schwer vermietbar, 
wenn diese Mieten nicht aufgrund eines pauschalierten Verfahrens aus Mitteln 
der öffentlichen Hand übernommen werden würden.    
 
Angesichts dieser Ausgangslage bildet der bauliche Verfall des Gebietes den 
ersten Anhaltspunkt für die faktische ökonomisch-soziale Abwertung des Quar-
tiers. Es ist zu betonen, dass allein die Qualität der Bauten und des Wohnum-
felds oder gar der „natürliche“ Alterungsprozess der Bausubstanz nur eine Ur-
sache für die Verfallsprozesse darstellt. Die zweite Ursache konzentriert sich 
auf das Phänomen des Investitionsverhaltens der Wohnungseigentümer und 
die Entwicklung des Wohnungsmarktes innerhalb der Stadt.

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3. Notwendigkeit der Sanierung 
 
Der Kernbereich (Osthuesheide 63-99) weist mit Abstand die größten städte-
baulichen Missstände im Sinne von § 136 BauGB auf. Zwar ist die Qualität ein-
zelner Wohnungen durchaus als gut zu bezeichnen, jedoch ergeben sich teil-
weise erhebliche Beeinträchtigungen im erweiterten Wohnbereich durch die 
bauliche Beschaffenheit der Gebäude, Funktionsuntüchtigkeit der Eingangsbe-
reiche, eingeschränkte oder überhaupt keine Nutzbarkeit der Balkone sowie 
den schlechten Zustand der wohnungsnahen Grün- und Freiflächen. 
 
Entsprechende städtebauliche Missstände – wenn auch nicht in der Konzentra-
tion – liegen auch im erweiterten Kernbereich (Osthuesheide 15-21, Osthues-
heide 51-59 und Theodor-Heuss-Straße 38-50) vor.  
 
Bei den Missständen an den Gebäuden handelt es sich in erster Linie um bau-
liche und konstruktive Mängel sowie nicht ausreichende Instandhaltung der 
Bausubstanz. 
 
Im Gebiet kommen strukturelle Mängel, wie die schlechte unmittelbare Wohn-
umfeldqualität und Ausstattungsqualität im öffentlichen Raum, hinzu.   
 
Im Untersuchungsgebiet (s. Abbildung 1)  wohnen zur Zeit rund 800 Einwohner 
mit einem hohen Anteil von Kindern und Jugendlichen, einem hohen Auslän-
deranteil und einem hohen Anteil an Arbeitslosen. 
 
Aufgrund der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen werden folgende 
allgemeine Zielsetzungen vorgeschlagen: 
 
• Gebäudesanierung (unter Beteiligung der Betroffenen) 
 
 
• Wohnumfeldverbesserung (unter Beteiligung der Betroffenen) 
 
 
• Verbesserung der Wohnungsbelegung/Bevölkerungszusammensetzung 
 
 
• Verbesserung der Sauberkeit und Sicherheit im Gebiet 
 
 
• Stärkung des Eigentümer-/Bewohnerengagements

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4. Planungsinstrumente 
 
Es wird vorgeschlagen, einen Teilbereich des Untersuchungsgebietes als Sa-
nierungsgebiet gemäß § 142 BauGB förmlich festzulegen (siehe Abbildung 2) . 
Die Durchführung der Sanierung soll nach dem vereinfachten Verfahren (§ 142 
BauGB) erfolgen.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 2: Abgrenzung des vorgeschlagenen Sanierungsgebietes gem. § 142 BauGB

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II. HISTORISCHE ENTWICKLUNG DES UNTERSUCHUNGSGEBIETES  
 
 
 
1. Münster-Angelmodde: Entstehungsgeschichte 
 
Angelmodde wurde 1975 in das Stadtgebiet eingemeindet, galt aber schon lan-
ge vorher aufgrund seiner reizvollen Lage als bevorzugter Wohnvorort Müns-
ters. Der Stadtteil gliedert sich in zwei, durch die Werseaue voneinander ge-
trennte Siedlungsbereiche: Angelmodde-Dorf mit dem kleinen historischen 
Ortskern sowie Angelmodde-Waldsiedlung als “neuzeitlicher Ableger” am Al-
bersloher Weg.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 3: Angelmodde-Waldsiedlung (1962) 
 
 
2. Angelmodde-Waldsiedlung: Entstehungsgeschichte 
 
Die beiden Wohngebiete bilden zusammen mit Gremmendorf ein Siedlungs-
band entlang des Albersloher Weges. Auch hier stammt die älteste Bebauung 
zwischen Albersloher Weg und Höftestraße bereits aus der Vorkriegszeit. In 
den 50er und 60er Jahren wurde das Wohngebiet im Bereich Erlenbusch und

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Berliner Straße (nach 1975 in Vogelrohrsheide umbenannt) großzügig ausge-
baut. 
 
Das Wohngebiet Angelmodde-Waldsiedlung südöstlich des Erdelbaches geht 
auf eine Planung des Städtebauers Professor Wolfgang Rauda aus dem Jahr 
1960 zurück. Auftraggeber war die Westfälisch-Lippische Heimstätte, die nach 
der damaligen Zielsetzung auf dem 37 ha großen Gelände auf 500 Grundstü-
cken Wohnungen für etwa 4000 Einwohner bauen wollte. Die vorhandenen Kie-
fern- und Eichenbestände sollten in das Wohngebiet integriert werden. Nach 
mehrfacher Überarbeitung des Bebauungsplanes wurde die Waldsiedlung in 
drei Bauabschnitten zwischen 1965 und 1971 realisiert. 
 
Trotz ihrer “späten” Entstehungszeit entspricht die Wohnanlage mit ihren ge-
schwungenen Wegeführungen und den gestaffelten Zeilen noch ganz den 
städtebaulichen Prinzipien der 50er Jahre. Die ein- und zweigeschossigen Rei-
henhäuser sowie die mehrgeschossigen Wohnblöcke wurden durch ein zentra-
les Heizwerk mit Fernwärme und Warmwasser versorgt. Heute sind sie an das 
Zentralwerk der Stadtwerke angeschlossen. Eine Ladenzeile im Zentrum der 
Siedlung gehört ebenso zur Infrastruktur wie die Eichendorffschule mit Sportan-
lage am westlichen Rand.  
 
Aus den 60er Jahren stammt auch das evangelische Kinderheim “Blaukreuz-
wäldchen”, das in Höhe der Schlesienstraße in Fertigbauweise errichtet wurde. 
Rund 80 Kinder leben heute hier, weitere werden in Außenwohngruppen in 
Gremmendorf und Angelmodde betreut. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 4: Angelmodde – Waldsiedlung / Osthuesheide

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3. Wohnquartier Osthuesheide: Entstehungsgeschichte 
 
Das im Folgenden näher zu betrachtende, separate Wohnquartier Osthueshei-
de ist durch eine Mehrfamilienhausbebauung gekennzeichnet, die durch die im 
Westen verlaufende Bachstraße, durch die im Norden verlaufende Straße 
Osthuesheide, durch die im Osten verlaufende Theodor-Heuss-Straße und 
durch die im Süden befindliche Ortsteilgrenze, begrenzt wird.    
 
Zur gleichen Zeit etwa wie Angelmodde-Waldsiedlung und die Siedlung an der 
Schlesienstraße entstand die Siedlung Osthuesheide, die im Jahr 1963 von 
dem Generalunternehmer Interbau mit dem Ziel errichtet wurde, die Wohnun-
gen nach Fertigstellung an das Bundesvermögensamt zur Unterbringung von 
Angehörigen der britischen Streitkräfte zu vermieten. 
 
Die Mehrfamilienhausbebauung ist durch Gebäude in Stahlskelettbauweise ge-
kennzeichnet. Durch den Aufbau der Ausfachungen der Außenwände ist hier 
eine sehr „leichte“ Baukonstruktion gegeben. Die nichttragenden Innenwände 
sind als Leichtbauwände mit Ständerwerk ausgeführt.   
 
Bis zum Jahr 1984 wurden noch Wohnungen von Angehörigen der Britischen 
Streitkräfte bewohnt, die dann analog zu den bereits Ende der 1970er Jahre in 
Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen verkauft wurden.   
.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 5: Wohnquartier Osthuesheide (1980)

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III. ERGEBNISSE DER UNTERSUCHUNG 
 
 
 
Anmerkungen zu den Bevölkerungsdaten 
 
Bei den nachfolgend aufgeführten Ergebnissen zu den Punkten Bevölkerung 
und Soziales sei einleitend auf die Vergleichbarkeit der vorliegenden Zahlen 
eingegangen. Die Statistische Gebietsgliederung der Stadt Münster unterteilt 
sich generell in Stadtbezirke, in Statistische Bezirke, in Stadtzellen, in Block-
gruppen und in die kleinste Betrachtungseinheit, die Blockseite. Im Rahmen der 
vorbereitenden Untersuchungen wird mit den Bezeichnungen: Statistischer Be-
zirk 86 Angelmodde/Stadtzelle 862 Angelmodde-Waldsiedlung/Blockgruppe 
8625 VU-Gebiet (Theodor-Heuss-Strasse; Osthuesheide)/Blockseite 862363 
VU-Gebiet (Bachstrasse) gearbeitet. Das VU-Gebiet wird aus der Blockgruppe 
8625 und der Blockseite 862363 gebildet (s. Abbildung 6) . Aus Gründen des 
Datenschutzes liegen einige Werte zwar auf kleinräumlicher Ebene vor, dürfen 
jedoch nicht veröffentlicht werden.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 6: Statistische Gebietsgliederung für das VU-Gebiet

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1. Bevölkerung 
 
Im Statistischen Bezirk Münster-Angelmodde leben heute rd. 7.600 Personen 
(Stand: 31.12.2004) , während 1996 dort rd. 7.900 Personen lebten. Auf Be-
zirksebene wird mit zukünftigen Einwohnerverlusten gerechnet, die insbesonde-
re auf die Altersgruppen im Alter von 0 bis unter 45 Jahren entfallen. Dieses 
Ergebnis kann als Resultat rückläufiger Geburtenraten und geburtenschwacher  
 
Jahr 1996 2001 2002 2003 2004 
 Abs. % Abs. % Abs. % Abs. % 
 
Abs. % 
im Alter 
von ... 
bis unter 
... Jah-
ren 
 
          
0-3 136 4,04 112 3,48 115 3,58 119 3,60 101 3,17 
3-6 166 4,93 140 4,35 135 4,20 112 3,39 114 3,58 
6-10 239 7,09 168 5,22 166 5,16 177 5,36 154 4,83 
10-16 263 7,80 325 10,09 318 9,89 312 9,44 288 9,04 
16-18 72 2,14 80 2,48 97 3,02 106 3,21 105 3,30 
18-21 112 3,32 127 3,94 121 3,76 129 3,90 140 4,39 
21-25 124 3,68 133 4,13 137 4,26 160 4,84 155 4,87 
25-30 266 7,89 180 5,59 166 5,16 174 5,27 168 5,27 
30-45 836 24,81 738 22,91 706 21,96 722 21,85 667 20,93 
45-60 556 16,50 536 16,64 561 17,45 585 17,71 597 18,74 
60-65 149 4,42 204 6,33 191 5,94 176 5,33 159 4,99 
65-
älter 
451 13,38 478 14,84 502 15,62 532 16,10 538 16,89 
Sum-
me 
3.370 100 3.221 100 3.215 100 3.304 100 3.186 100 
Tabelle 1: Wohnberechtigte Bevölkerung nach Altersgruppen für Angelmodde-Waldsiedlung 
(Stadtzelle 862)                           Stand: 31.12.2004  
(Quelle: Amt für Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik)  
 
Jahrgänge interpretiert werden. In der Stadtzelle Angelmodde-Waldsiedlung 
hat sich die Einwohnerzahl von 3.370 Personen im Jahr 1996 bis auf 3.186 
Personen im Jahr 2004 reduziert (s. Tabelle 1), während die Zahl im Jahr 2003  
noch bei 3.304 Einwohnern lag. Bei der Verteilung nach Altersgruppen für das 
Jahr 2004 wird für die Gebietseinheit Stadtzelle Angelmodde-Waldsiedlung

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deutlich, dass sich Bevölkerungsschwerpunkte in den Altersgruppen im Alter 
von 10 bis unter 16 Jahren, im Alter von 30 bis unter 60 Jahren und im Alter 
von 65 Jahren und älter, ablesen lassen. Auffällig ist für Angelmodde-
Waldsiedlung der hohe Anteil der Gruppe im Alter von 65 und älter, der sich je-
doch prozentual zum gesamtstädtischen Trend annähernd gleich verhält.      
 
Teilräumlich betrachtet, hier bezogen auf das Gebiet der vorbereitenden Unter-
suchungen, ist ähnlich der Stadtzelle 862 eine Konzentration der Bevölkerung 
innerhalb des Gebietes auf die Altersgruppen von 10 bis unter 16 Jahren, von 
30 bis unter 45 Jahren und von 45 bis unter 60 Jahren festzustellen (s. Tabelle 
2). Setzt man diese Werte in Relation zu den gesamtstädtischen Werten, so  
 
Jahr 1996 2001 2002 2003 2004 
 Abs. % Abs. % Abs. % Abs. % Abs. % 
im Alter von ... 
bis unter ... Jah-
ren 
          
0-3 56 6,3 51 6,3 56 6,7 53 6,2 50 5,9 
3-6 69 7,7 66 8,2 66 7,9 52 6,1 54 6,4 
6-10 95 10,6 65 8.0 66 7,9 77 9,1 63 7,5 
10-16 106 11,8 111 13,7 108 13,0 105 12,4 102 12,1 
16-18 26 2,9 22 2,7 32 3,9 36 4,2 29 3,4 
18-21 44 4,9 47 5,8 45 5,4 46 5,4 52 6,2 
21-25 34 3,8 46 5,7 55 6,6 62 7,3 56 6,6 
25-30 97 10,8 51 6,3 58 7,0 61 7,2 63 7,5 
30-45 249 27,8 201 25,0 191 23,0 196 23,1 199 23,6 
45-60 89 10,0 107 13,2 115 13,8 120 14,1 126 15,0 
60-65 14 1,6 19 2,3 17 2,0 17 2,0 20 2,4 
65 u. älter 16 1,8 23 2,8 22 2,6 25 3,0 29 3,4 
Gesamt 895 100,0 809 100,0 831 100,0 850 100,0 843 100,0
Tabelle 2: Wohnberechtigte Bevölkerung nach Altersgruppen für das VU-Gebiet   
                       Stand: 31.12.2004  
       (Quelle: Amt für Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik)     
 
zeigt sich, dass die Gruppe der 10 bis unter 16 jährigen Bewohner einen erheb-
lichen Anteil einnimmt, während die Gruppe der über 65-jährigen Menschen im 
Verhältnis zur Gesamtstadt keine außergewöhnliche Bedeutung erlangt. 
Schlussfolgernd ergibt sich aus den aufgezeigten Entwicklungen, dass einem 
überproportionalen Anteil von Kindern und Jugendlichen eine unterproportional 
entwickelte Altersgruppe älterer Menschen im VU-Gebiet gegenübersteht.

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Aus den dargestellten Jahresübersichten lässt sich ferner ablesen, dass sich 
die Anteile innerhalb der einzelnen Altersgruppe über den betrachteten Zeit-
raum kaum verschoben haben. Hinsichtlich der Verteilung der Altersgruppen 
nach dem Untersuchungsparameter Geschlecht für die Blockgruppe 8625, ist 
über die aufgeführten Gruppen eine gleichmäßige Verteilung zwischen Frauen 
und Männern festzustellen (s. Tabelle 3). 
 
Geschlecht 
Männlich Weiblich 
 
 
 
im Alter von 
... bis unter ... 
Jahren 
 
 
Gesamt 
 
 
% Abs. % Abs. % 
0-3 33 5,1 17 5,1 16 5,1 
3-6 39 6,0 19 5,7 20 6,3 
6-10 46 7,1 27 8,1 19 6,0 
10-16 82 12,6 39 11,6 43 13,7 
16-18 24 3,7 13 3,9 11 3,5 
18-21 44 6,8 20 6,0 24 7,6 
21-25 43 6,6 23 6,9 20 6,3 
25-30 42 6,5 23 6,9 19 6,0 
30-45 158 24,3 81 24,2 77 24,4 
45-60 105 16,2 57 17,0 48 15,2 
60-65 15 2,3 5 1,5 10 3,2 
65 u. älter 19 2,9 11 3,3 8 2,5 
Insgesamt 650 100,0 335 100,0 315 100,0 
Tabelle 3: Wohnberechtigte Bevölkerung nach Altersgruppen für das VU-Gebiet ohne Block- 
seite 862363                      Stand: 31.12.2004  
     (Quelle: Amt für Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik)  
 
Geschlecht    
männlich weiblich 
Nationalität Gesamt % Abs. % Abs. % 
Deutsch 405 62,3 211 63,0 194 61,6 
Nicht-
deutsch 
245 37,7 124 37,0 121 38,4 
Insgesamt 650 100,0 335 100,0 315 100,0 
Tabelle 4: Wohnberechtigte Bevölkerung nach Geschlecht und Nationalität für das VU-Gebiet  
ohne Blockseite 862363              Stand: 31.12.2004  
     (Quelle: Amt für Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik)

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
14
Unter der Hinzunahme des Parameters Nationalität, hier die Unterscheidung 
deutsch und nicht-deutsch, zeigt sich, dass der Ausländeranteil für die Block-
gruppe 8625 momentan bei knapp  40% liegt (s. Tabelle 4) . Dieser Anteil liegt 
deutlich über dem der Gesamtstadt.  
 
Zieht man noch die Ergebnisse der Erhebungen und Befragungen im Rahmen 
der Bewohnerbeteiligung zu den vorbereitenden Untersuchungen hinzu, so 
lässt sich dieser Anteil auch räumlich festlegen. So konzentrieren sich die aus-
ländischen Mitbürger auf die mehrgeschossigen Wohnblöcke, die sich im Kern-
bereich (Osthuesheide 63-99) des Untersuchungsgebietes befinden. Eng mit 
der Konzentration der ausländischen Mitbürger ist auch der hohe Anteil der 
Kinder und Jugendlichen bis unter 18 Jahren verknüpft, was die Ergebnisse in 
den Beteiligungsverfahren zu den vorbereitenden Untersuchungen zeigen.  
 
Dies lässt die Schlussfolgerung zu: Dort, wo junge Haushalte mit Kindern und 
Jugendlichen stark überrepräsentiert sind, ist der Anteil alter Menschen, hier 
die Altersgruppe von 65 Jahren und älter, besonders niedrig.   
 
Ausländische Bevölkerung nach Anzahl der Nationalitäten 
 2001 2004 
Nationalität Abs. % Abs. % 
Serbien und Montenegro 122 22,8 110 23,7 
Polen 43 8,0 41 8,8 
Sri Lanka 34 6,3 38 8,2 
Libanon 59 11,0 30 6,5 
Kasachstan 15 2,8 29 6,3 
Türkei 37 7,0 28 6.0 
Großbritannien 13 2,4 18 3,9 
Bosnien 19 3,5 12 2,6 
Niederlande 10 1,9 12 2,6 
Mazedonien 12 2,2 11 2,4 
Russland  - - 11 2,4 
Portugal 11 2,0 10 2,2 
Zaire 19 3,5 8 1,7 
Iran 25 4,7 8 1,7 
Ukraine - - 7 1,5 
Irak 9 1,7 6 1,3 
Armenien - - 4 0,9 
Sonstige und unbekannt 120 22,4 81 17,5 
Insgesamt 536 100,0 464 100,0  
Tabelle 5: Ausländische Bevölkerung nach den Nationalitäten für Angelmodde-Waldsiedlung 
 (Stadtzelle 862)                        Stand: 31.12.2004  
   (Quelle: Amt für Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik)

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
15
Unter den Ausländern stellen die prägendste Bevölkerungsgruppe Familien aus 
dem ehemaligen Jugoslawien dar (s. Tabelle 5). Zweitgrößte Gruppe sind zum  
Ende des Jahres 2004 mit 41 Bewohnern die Familien aus Polen. Die im Ge-
biet vertretene Personengruppe der Aussiedler konnte nicht bestimmt werden, 
da sie auf Grund ihrer deutschen Staatsangehörigkeit nur solange statistisch 
ermittelbar sind, wie die Personen in Wohnheimen gemeldet sind. 
 
Zu- und Fortzüge im Jahr 1996 
   Zuzug Fortzug 
Nationalität gesamt % Abs. % Abs. % 
Deutsch 79 75,2 34 66,7 45 83,3 
Nichtdeutsch 26 24,8 17 33,3 9 16,7 
Insgesamt 105 100,0 51 100,0 54 100,0 
Zu- und Fortzüge im Jahr 2001 
   Zuzug Fortzug 
Nationalität gesamt % Abs. % Abs. % 
Deutsch 52 50,5 28 56 24 45,3 
Nichtdeutsch 51 49,5 22 44 29 54,7 
Insgesamt 103 100,0 50 100,0 53 100,0 
Zu- und Fortzüge im Jahr 2002 
   Zuzug Fortzug 
Nationalität Gesamt % Abs. % Abs. % 
Deutsch 60 49,6 25 43,1 35 55,6 
Nichtdeutsch 61 50,4 33 56,9 28 44,4 
Insgesamt 121 100,0 58 100,0 63 100,0 
Zu- und Fortzüge im Jahr 2003 
   Zuzug Fortzug 
Nationalität Gesamt % Abs. % Abs. % 
Deutsch 41 37,3 28 45,2 13 27,1 
Nichtdeutsch 69 62,7 34 54,8 35 72,9 
Insgesamt 110 100,0 62 100,0 48 100,0 
Zu- und Fortzüge im Jahr 2004 
   Zuzug Fortzug 
Nationalität Gesamt % Abs. % Abs. % 
Deutsch 62 59,0 33 55,9 29 63,0 
Nichtdeutsch 43 41,0 26 44,1 17 37,0 
Insgesamt 105 100,0 59 100,0 46 100,0 
Tabelle 6: Zu- und Fortzüge der wohnberechtigten Bevölkerung nach Geschlecht, Nationalität  
      und Jahr für das VU-Gebiet ohne  Blockseite 862363           Stand: 31.12.2004  
     (Quelle: Amt für Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik)

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
16
An Hand der Betrachtung der Zu- und Fortzüge (s. Tabelle 6)  wird deutlich, 
dass für die Blockgruppe 8625 eine auffällig hohe Mieterfluktuation und damit 
eine geringe Verweildauer der Bewohner im Gebiet festzustellen ist. Bei den 
dargestellten Umzugsbewegungen handelt es sich um Zu-/Fortzüge außerhalb 
des Stadtgebiets Münster. Zieht man zu diesen Ergebnissen noch die Zuzüge 
in der Höhe von 127 Personen im Jahr 2004 aus der Stadtzelle 862 Angelmod-
de-Waldsiedlung in die Blockgruppe 8625 und die Fortzüge in der Höhe von 
127 Personen im Jahr 2004 aus der Blockgruppe 8625 in die Stadtzelle 862 
Angelmodde-Waldsiedlung hinzu, wird die angesprochene Fluktuation noch-
mals unterstrichen. Der damalige, verstärkte Zuzug von Familien aus dem e-
hemaligen Jugoslawien in das Gebiet führte beispielsweise zu verstärkten Fort-
zügen durch deutsche Haushalte in die benachbarten Wohnquartiere, was u.a. 
aus den Ergebnissen der Beteiligungsverfahren im Rahmen der vorbereitenden 
Untersuchungen abzulesen ist. Diese Wanderungsbewegungen sind als Resul-
tat des durch die Zuzüge ausgelösten Verdrängungsmechanismus mit den ne-
gativen Folgen der sozialen, unfreiwilligen Segregation benachteiligter Bevölke-
rungsgruppen anzusehen.

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
17
Anmerkungen zu den Sozialdaten 
 
Die kleinräumig ermittelten Arbeitslosenquoten basieren auf eigenen Berech-
nungen, da die Arbeitslosenquoten der Agentur für Arbeit nur für Münster ins-
gesamt vorliegen, wobei sich die Quote auf die „abhängig zivilen Erwerbsper-
sonen“ bezieht. Da diese Angaben für kleinere Einheiten nicht vorliegen, wird 
hilfsweise die Zahl der Arbeitslosen auf den „erwerbsfähigen“ Teil der Bevölke-
rung bezogen. Es handelt sich um Näherungswerte. Die Erwerbsquote wird aus 
den Angaben der Agentur für Arbeit zu Arbeitslosenzahlen und zur Arbeitslo-
senquote ermittelt und proportional auf die Stadtteile umgelegt. Somit ergeben 
sich für die Stadtteile Werte, die näherungsweise vergleichbar mit der für die 
Stadt insgesamt vorliegenden Arbeitslosenquote sind.  
 
Die Sozialhilfe umfasst Leistungen nach dem Bundessozialhilfegesetz als Hilfe 
zum Lebensunterhalt (HZL) oder als Hilfe in besonderen Lebenslagen an Per-
sonen (HIBL), die sich in einer Notlage befinden, soweit andere Personen, an-
dere Sozialleistungssysteme oder sonstige Stellen Leistungen nicht vorsehen 
oder keine zulänglichen Hilfen erbringen. Durch die individuellen Leistungen 
soll die Sozialhilfe den Hilfeempfängern ein der Würde des Menschen entspre-
chendes Leben gewährleisten und ihn nach Möglichkeit befähigen, wieder un-
abhängig von dieser Hilfe zu leben. Ein Grundsatz für die Leistungsgewährung 
der Sozialhilfe ist ihr Nachrang, das bedeutet, dass auf Sozialhilfe keinen An-
spruch hat, wer sich selbst helfen kann, insbesondere durch Einsatz seiner Ar-
beitskraft oder wer die notwendige Unterstützung von Angehörigen oder von 
Trägern anderer Sozialleistungen erhält. 
 
Haushalte mit niedrigem Einkommen erhalten Wohngeld als Mietzuschuss, 
selbstnutzende Wohneigentümer als Lastenzuschuss, um tragbare Wohnkos-
tenbelastungen zu erreichen. Die Höhe des Wohngeldes hängt von Haushalts-
größe, Familieneinkommen und Wohnkosten ab. Wohngeld stellt nur einen Zu-
schuss zur Miete oder zur Belastung dar. Ein Teil der Wohnkosten muss in je-
dem Fall vom Wohngeldempfänger getragen werden.       
 
Die Daten zum Wohngeld und zur Sozialhilfe wurden in den betreffenden Äm-
tern der Stadt Münster erhoben. Es können sich Überschneidungen zwischen 
wohngeldbeziehenden und sozialhilfebeziehenden Haushalten ergeben.

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
18
2. Soziales 
 
Die Arbeitslosenquote liegt für die Stadt Münster bei 9,3% (s. Tabelle 7).  Im 
Stadtbezirk Südost beträgt diese Quote 9,9%. Im statistischen Bezirk 86 erhöht 
sich die Arbeitslosenquote auf 14,4%. Für die Stadtzelle 862 Angelmodde-
Waldsiedlung erreicht dieser Wert eine Höhe von 20,1% und damit ist er mehr 
als doppelt so hoch gegenüber der gesamtstädtischen Zahl. Auf Grund der Be- 
  
Stadt-
zelle 
Statis-
tischer 
Bezirk 
Stadt-
bezirk 
Stadt 
Müns-
ter 
Ar-
beits-
lose 
Insg. 
Ar-
beits-
lose 
Ände-
rung 
ge-
genü
ber 
Vor-
jahr 
Män-
ner 
Frau-
en 
Aus-
län-
der 
Arbei-
ter 
An-
gestel
lte 
Voll-
zeitar
beits-
su-
chen
de 
Ar-
beits-
lose 
unter 
25 
Jah-
ren 
Ar-
beits-
lose 
über 
54 
Jahre 
Lan
gzei
tar-
beit
slo-
se. 
(> 1 
J.) 
 abso-
lut 
Arbeitslosenquote 
In % bzw. %-Punkten 
Anteil in % an den Arbeitslosen 
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13)
862 
An-
gelmo
dde- 
Wald-
sied-
lung 
270 20,1 + 3,2 25,1 15,0 23 71 29 87 13 8 34 
86 
An-
gelmo
dde 
477 14,4 +1,8 17,4 11,3 20 64 36 87 13 8 36 
Süd-
ost 
1154 9,9 + 0,9 11,4 8,2 15 56 44 86 12 8 35 
Müns-
ter 
11662 9,3 + 0,3 11,4 7,2 17 53 47 89 11 8 36 
Tabelle 7: Bestand an Arbeitslosen in der Stadt Münster            Stand: Dez. 2004  
    (Quelle: Bundesanstalt für Arbeit und eigene Berechnungen; Amt für Stadt- und Regi 
    onalentwicklung, Statistik)  
teiligungsprozesse und Recherchen im Rahmen der vorbereitenden Untersu-
chungen kann davon ausgegangen werden, dass die Arbeitslosenquote im VU-

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
19
Gebiet noch über der Angabe zur Stadtzelle 862 Angelmodde-Waldsiedlung 
liegt. 
 
Die Darstellung zum Bestand an Arbeitslosen zeigt ferner, dass der Anteil der 
Arbeiter an den Arbeitslosen in der Stadtzelle 862 Angelmodde-Waldsiedlung 
signifikant hoch ist. Auffällig ist auch der hohe Anteil der ausländischen Mitbür-
ger bei den Arbeitslosen. Im Gesamttrend der Stadt Münster liegt hingegen der 
Anteil der Langzeitarbeitslosen.    
 
Neben den Daten zur Arbeitslosigkeit wurde auch die Sozialhilfedichte im Sta-
tistischen Bezirk 86 Angelmodde (s. Tabelle 8) ermittelt. Diese Aufstellung 
zeigt, dass eine Konzentration der Sozialhilfeempfänger in der Altersgruppe der 
30 bis unter 45 Jährigen festzustellen ist. Mit Blick auf die übrigen Altersgrup-
pen, zeigt sich ferner eine erhöhte Anzahl der Sozialhilfeempfänger bei den Al-
tersgruppen der unter 18-Jährigen im Statistischen Bezirk 86 Angelmodde. 
Kleinräumig ist im Rahmen der Erhebungen zu den vorbereitenden Untersu-
chungen  
 
Jahr 1998 1999 2000 2002 2004 
 Abs. % Abs. % Abs. % Abs. % Abs. % 
im Alter von 
... bis unter 
... Jahren 
 
          
0-3 68 11,9 45 7,8 47 8,6 45 8,2 59 9.1 
3-6 42 7,3 49 8,5 62 11,3 40 7,3 51 7.9 
6-10 59 10,3 62 10,8 92 16,8 43 7,9 48 7,4 
10-16 71 12,4 85 14,8 15 2,7 68 12,4 93 14,4 
16-18 18 3,1 23 4,0 24 4,4 24 4,4 27 4,2 
18-21 26 4,5 24 4,2 34 6,2 16 2,9 39 6,0 
21-25 42 7,3 32 5,6 32 5,9 27 4,9 38 5,9 
25-30 51 9,0 47 8,2 30 5,5 38 6,9 51 7,9 
30-45 130 22,7 141 24,5 141 25,8 121 22,1 143 22,1 
45-65 53 9,3 54 9,4 58 10,6 63 11,5 86 13,3 
65 u. älter 12 2,1 14 2,4 12 2,2 11 2,0 11 1,7 
Summe 572 100,0 576 100,0 547 100,0 547 100,0 646 100,0
Tabelle 8: Sozialhilfeempfänger lfd. HZL und HZL/HIBL für den statistischen Bezirk 86 Angel-  
    modde Altersgruppen Entwicklung von 1998-2004           Stand: 01.12.2004  
    (Quelle: Sozialhilfestatistik der Stadt Münster)

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
20
deutlich geworden, dass eine Vielzahl der Empfänger im VU-Gebiet wohnt und 
dies insbesondere in der Wohnungseigentümergemeinschaft III (Osthuesheide 
63-99). 
 
In diesem Zusammenhang sei ergänzend auf die Entwicklung der Wohngeld-
bezieher eingegangen, die für das VU-Gebiet im Zeitraum von 2001 bis 2004 
ermittelt wurde (s. Tabelle 9). Die Aufstellung zeigt zunächst, dass die Relation 
der Wohngeldbezieher zur Einwohnerzahl im VU-Gebiet eher als unbedeutend 
einzustufen ist. Von Bedeutung ist hingegen der hohe Anteil der Wohngeldbe-
zieher aus der WEG III (Osthuesheide 63-99).     
 
 
Jahr 
 
2001 
 
2002 
 
2003 
 
2004 
 
Wohngeldbezieher 
im VU-Gebiet 
Abs. 
 
 
49 
 
59 
 
56 
 
41 
 
Wohngeldbezieher 
aus der WEG III 
(Osthuesheide 63-
99) 
Abs. 
 
 
 
33 
 
 
38 
 
 
36 
 
 
28 
 
Wohnberechtigte 
Bevölkerung 
Im VU-Gebiet 
Abs. 
 
 
809 
 
831 
 
850 
 
843 
 
Wohngeldbezie-
her/wohnberech-
tigte Bevölkerung 
im VU-Gebiet 
 
 
 
6,1% 
 
 
7,1% 
 
 
6,6% 
 
 
4,9% 
 
Wohngeldbezieher 
aus der WEG III 
(Osthuesheide 63-
99)/ Wohngeldbe-
zieher im VU-Gebiet 
 
 
 
67,3% 
 
 
64,0% 
 
 
64,3% 
 
 
68,3% 
Tabelle 9: Aufstellung über die Entwicklung der Wohngeldbezieher im VU-Gebiet 
         Stand: 31.12.2004 
    (Quelle: Amt für Wohnungswesen) 
 
Somit zeigen die Erhebungen zu den Beziehern von Sozialhilfe und Wohngeld  
im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, dass eine Konzentration der 
Inanspruchnahme von öffentlichen Hilfen im Kernbereich (Osthuesheide 63-99) 
des VU-Gebietes festzustellen ist. Die tendenziellen Aussagen, die bereits auf

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
21
Grundlage der Zahlen auf Bezirksebene getroffen wurden, werden damit auf 
kleinräumiger Untersuchungsebene nochmals untermauert.   
 
Damit ist aus den vorliegenden Ergebnissen festzuhalten, dass im VU-Gebiet 
seit Jahren ein hoher Anteil einkommensschwacher Haushalte, Sozialhilfeemp-
fänger, Ausländer und Spätaussiedler vorzufinden ist. Gewaltbereitschaft, 
Straffälligkeit und Verwahrlosung von Kindern und Jugendlichen sind Ausdruck 
dieser milieuspezifischen Lebensform. Dies hat u.a. zur Überforderung vieler 
einheimischer Bewohner geführt, denen ein hohes Maß an Integrationsleistung 
und Konfliktbewältigung abverlangt wird („überforderte Nachbarschaften“). Die 
räumliche Konzentration von benachteiligten Bevölkerungsgruppen bildet damit 
für das Gebiet eine Situation, die soziale Probleme verfestigt, vermehrt und 
verschärft hat. Als Folge sind Wirkungen in Form der Stigmatisierung und Ver-
nachlässigung des Stadtteiles festzustellen. 
 
Aufgrund der seit Jahren abzulesenden Symptome im Gebiet entstanden des-
halb eine Vielzahl sozialer Dienstleistungsangebote für die dort lebenden Be-
wohner (s. Tabelle 10) , die neben den Leistungen nach dem Bundessozialhil-
fegesetz, nach dem Asylbewerberleistungsgesetz, neben dem Wohngeld, ne-
ben der jährlichen Bereitstellung von Stiftungsmitteln für das Gemeinwesen 
Projekt „Wald und Heide“ einen erheblichen und dauerhaften Anteil öffentlicher 
Ressourcen beanspruchen.  
 
Träger Einrichtung/Angebot 
Stadt Münster Kommunaler Sozialdienst 
Kriminalpräventiver Rat Projektförderung der Mobilen und des Treffpunktes 
Waldsiedlung 
Treffpunkt Waldsiedlung e.V. Bewohnertreff und Kinderferienangebote 
Gemeindezentrum Familien- und Frauenarbeit 
Fachstelle Intensivhilfen für obdachlose Familien, 
Sozialberatung, Entschuldung 
Caritasverband für 
die Stadt Münster 
 
Miriam Kindertagesstätte, Kinderpädagogische Ar-
beit, Heilpädagogische Zusatzangebote 
Evangelischer Gemeindedienst BezirkssozialarbeitDiakonisches Werk Münster e.V. 
Mobile Kinder- und Jugendarbeit, Kinderpädagogi-
sche Angebote, Mädchenarbeit, Jugendarbeit 
Tabelle 10: Aufstellung der sozialen Dienstleistungen für das VU-Gebiet        Stand: 2004  
      (Quelle: Sozialamt)

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
22
3. Wohnen 
 
Das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen ist ausschließlich von der 
Wohnnutzung bestimmt. Im zentralen Bereich des Wohnquartiers Osthueshei-
de gibt es insgesamt 196 Wohnungen in 36 Gebäuden, die Mitte der sechziger 
Jahre erstellt wurden.  
 
Sämtliche Gebäude dieses Wohnquartiers wurden in einfachster Bauweise er-
richtet. Aus den Bauakten geht hervor, dass bei der Erstellung der Gebäude mit 
niedrigen Rohbaukosten kalkuliert wurde und bei der Anwendung des Bau-
preisindexes heute nicht einmal eine durchschnittliche Bauqualität zu erzielen 
wäre.  
 
Aufgrund dieser einfachen Bauweise und der Tatsache, dass die Käufer der 
Wohnungen Mitte der achtziger Jahre eher Anleger als Selbstnutzer waren, re-
sultierte dann bis spätestens Ende der achtziger Jahre bereits eine problemati-
sche Mieterschaft. Die Wohnungen wurden seinerzeit beispielsweise zum Teil 
an Mieterhaushalte aus Kinderhaus und Coerde vermietet, die bereits dort auf-
fällig geworden waren und entweder von der Räumungsklage bedroht oder 
schon betroffen waren. Auch zogen ähnlich strukturierte Haushalte aus dem 
Umland in die Siedlung. 
 
Bereits 1989 gerieten als 35 Wohnungen in die Zwangsversteigerung, weil die 
Mieter ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen waren oder die 
Wohnungen nicht vermietbar waren und zum Teil leer standen. Die hiervon be-
troffenen Eigentümer konnten ihren Verpflichtungen aus den laufenden Hypo-
thekendarlehen nicht mehr nachkommen. Diese Wohnungen wurden zu einem 
deutlich niedrigerem Erlös als dem Verkehrswert veräußert. Anfang der 1990er 
Jahre wurden diese Wohnungen zum großen Teil von ortansässigen Anlegern 
erworben. Sie nahmen in ihren Wohnungen Flüchtlingsfamilien auf und auf 
Grund der Mietkostenübernahme durch die Stadt Münster konnten sie eine si-
chere Miete erzielen. Ab diesem Zeitpunkt können für den Kernbereich des 
Wohnquartiers (Osthuesheide 63-99) keine freien Wohnungsmarktverhältnisse 
mehr angenommen werden. 
 
Derzeit gibt es die Aufteilung in drei Wohnungseigentümergemeinschaften (s. 
Abbildung 7): 
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft I (Theodor-Heuss-Straße 38-50) 
umfasst 7 Gebäude in zweigeschossiger Bauweise mit 28 Wohneinheiten 
und einer Grundstücksfläche von rd. 6500 qm. Von den 28 Wohneinheiten 
werden 15 Wohnungen eigengenutzt.

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
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• Die Wohnungseigentümergemeinschaft II (Osthuesheide 15-21 und 51-61) 
umfasst 10 Gebäude in zweigeschossiger Bauweise mit 40 Wohneinheiten 
und einer Grundstücksfläche von rd. 11000 qm. Von den 40 Wohneinheiten 
werden 20 Wohnungen eigengenutzt. 
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft III (Osthuesheide 63-99) umfasst 6 
Gebäude in zweigeschossiger und 13 Gebäude in viergeschossiger Bau-
weise mit 128 Wohneinheiten und einer Grundstücksfläche von rd. 25000 
qm. Von den 128 Wohneinheiten werden 5 Wohnungen eigengenutzt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 7: Übersichtsplan zu den drei Wohnungseigentümergemeinschaften  
 
 
Für die drei Wohnungseigentümergemeinschaften wurde jeweils ein Bausub-
stanzgutachten erstellt, die diesem Bericht zugrunde liegen.  
 
Bezogen auf die allgemeinen Darstellungen der Berichte zu den Gebäu-
den/Wohnungen sind u.a. folgende Ergebnisse festzuhalten:  
• Die Gebäude aller drei Wohnungseigentümergemeinschaften sind bis auf 
deren Geschossigkeit grundsätzlich baugleich;  
• Die Gebäude beinhalten zwei verschiedene Wohnungstypen:  
Der Typ A umfasst bei 3 Wohnräumen rd. 71 qm Wohnfläche, 
Der Typ B umfasst bei 4 Wohnräumen rd. 79 qm Wohnfläche;

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• Die Gebäude stehen in zwei- und viergeschossigen Mehrfamilienhäusern 
auf und sind als Zweispänner konzipiert; 
• Die Gebäude sind zeittypisch schlicht, mit nicht ausgebauten Satteldächern 
und verputzten Fassaden; 
 
Bezogen auf die analysierten Mängel im Rahmen der Erstellung der ausführli-
chen Bausubstanzgutachten sind schwerpunktmäßig folgende Ergebnisse fest-
zuhalten: 
• Funktionsuntüchtigkeit der Hauserschließung z.B. Eingangsbereiche, 
• Sicherheitstechnische/bausubstanzielle Mängel z.B. an Balkonen, 
• Feuchtigkeitsschäden z.B. an Fassadenwänden, an Gebäudeinnenwänden, 
• Fehlen zeitgemäßer Wärmedämmung z.B. an Fassaden, an Dächern, an 
Decken, 
• Erhebliche Abnutzungserscheinungen z.B. in Treppenhäusern, 
• Mechanische Beschädigungen z.B. Putzablösungen, Betonabplatzungen,  
• Mangelhafte Hausinfrastruktur z.B. Elektroinstallation, Rinnen/Fallrohre. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 8: Fassaden und Balkonansicht der vorhandenen Bausubstanz

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Mit Blick auf die Zusammenfassungen der einzelnen Bausubstanzgutachten 
zeigt sich, dass der Kernbereich (Osthuesheide 63-99) des Wohnquartiers mit 
Abstand die größten städtebaulichen Missstände im Sinne von § 136 BauGB 
aufweist. Zwar ist die Qualität innerhalb der Wohnungen, insbesondere in den 
Bereichen mit hoher Eigennutzerquote, durchaus als gut zu bezeichnen, jedoch  
ergeben sich erhebliche Beeinträchtigungen im erweiterten Wohnbereich durch 
die bauliche Beschaffenheit der Gebäude. Bei den Missständen an den Ge-
bäuden handelt es sich in erster Linie um bauliche und konstruktive Mängel 
sowie nicht ausreichende Instandhaltung der Bausubstanz (s. Abbildung 8).    
 
Neben den erheblichen Beeinträchtigungen bezüglich der baulichen Beschaf-
fenheit der Gebäude erstrecken sich die Beeinträchtigungen auch auf den Zu-
stand des direkten Wohnumfelds (s. Abbildung 9). Die Blockinnenflächen bzw.  
 
 
 
 
 
    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 9: Typisches Beispiele zum unmittelbaren Wohnumfeld

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die Flächen zwischen den Gebäuden beschränken sich größtenteils auf wenig 
gepflegte Rasenflächen als Abstandsgrün. Nur in Teilen sind noch die ur-
sprünglich hergestellten Funktionsflächen nutzbar bzw. überhaupt erkennbar. 
Der ursprüngliche Charakter einer Waldsiedlung ist kaum noch zu erkennen. 
Die Oberflächen der Wiesen sind stark beschädigt, die Grünflächen überwu-
chert  oder niedergetreten und von ‚Trampelpfaden‘, die die tatsächlichen Fuß-
wegebeziehungen zeigen, durchzogen. Ebenso bilden die aufgestellten Müll-
behälter vor Wohnblocks, auf Gehwegen und Freiflächen eine starke optische 
Beeinträchtigung. Sie motivieren darüber hinaus zum Abladen jeglichen Mülls 
neben den Containern und auf den Grünflächen. Zu den Hauseingängen füh-
ren mit Platten befestigte Fußwege, die teilweise stark beschädigt sind und viel-
fach keine gleichmäßig plattierte Fläche darstellen. Vorhandene Fahrradstän-
der aus Betonfertigteilen sind vielfach zerstört oder aber in einigen Fällen be-
reits nicht mehr vorhanden. Die Garagenhöfe im nordöstlichen und südwestli-
chen Bereich des Untersuchungsgebiets weisen ein städtebaulich unattraktives 
Erscheinungsbild auf, was sich insbesondere aus überdimensionierten Freiflä-
chenanteilen, erneuerungsbedürftigen Dächern und Toren, sowie mit Graffiti 
besprühten Toren und Wänden ableitet.      
 
 
4. Verkehr 
 
Angelmodde-Waldsiedlung ist über die Hiltruper Strasse und den Albersloher 
Weg an das überörtliche Straßennetz angebunden. Über den Albersloher Weg 
kann das Zentrum Münsters erreicht werden. Im Süden von Angelmodde-
Waldsiedlung verläuft die Hiltruper Straße, die für eine Verbindung in die Stadt-
teile Münster-Hiltrup und Münster-Wolbeck sorgt. Die Straße Am Schütthook 
dient als West-Ost-Durchquerung von Angelmodde-Waldsiedlung, während die 
Theodor-Heuss-Straße als Nord-Süd-Durchquerung fungiert. Von beiden Stra-
ßen zweigt die untergeordnete Erschließung ab.  
 
Das System der inneren Erschließung wirft einige Probleme auf. Dem Auto zu-
liebe wurden der Fuß-/Radverkehr entsprechend den Verkehrskonzepten der 
60er Jahre häufig gänzlich voneinander getrennt und unzweckmäßig aufeinan-
der ausgerichtet. Der Ausbau des Straßennetzes innerhalb Angelmodde-
Waldsiedlung wurde zur damaligen Zeit für hohe Geschwindigkeiten und große 
Verkehrsmengen ausgelegt. Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung, die in den 
letzten Jahren erfolgten, trugen zu einer Entschärfung der Situation bei.    
 
Das Wohnquartier Osthuesheide selbst wird durch die Theodor-Heuss-Straße 
an das übrige Straßennetz angebunden. Innerhalb des Gebietes der vorberei-

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tenden Untersuchungen gibt es nur Sackgassen. Entlang der Wohnstraßen be-
finden sich einseitige Stellplätze in Längs- und Queraufstellung.     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 10: Verkehrliche Anbindung des Wohnquartiers Osthuesheide  
 
Innerhalb des Wohnquartiers bestehen Verbindungswege zu den umgebenden 
Wohnbereichen. Beispielsweise kann das Grundversorgungszentrum am Cle-
mens-August-Platz vom Wohnquartier Osthuesheide fußläufig über die Bach-
straße erreicht werden.   
 
Die Anbindung an die Innenstadt über den öffentlichen Personennahverkehr 
(ÖPNV) ist gut. Vom Grundversorgungszentrum am Clemens-August-Platz be-
trägt die Fahrzeit ca. 20 Minuten bei einer Frequenz von 20 Minuten. In unmit-
telbarer fußläufiger Erreichbarkeit zum Wohnquartier Osthuesheide befindet 
sich an der Theodor-Heuss-Straße ebenfalls eine Bushaltestelle.  
 
 
5. Versorgung 
 
Angelmodde-Waldsiedlung gehört zu den schwächeren Stadtteilzentren Müns-
ters, die sowohl von den Ausstattungskennziffern als auch von den nachfrage-
orientierten Merkmalen als durchschnittlich einzustufen sind und daher auch 
dem Typus der “kleinen Stadtteilzentren” zuzuordnen ist. Vor allem im Bereich 
der angebotsorientierten Merkmale weist Angelmodde-Waldsiedlung starke 
Schwächen auf. Positiv ist hingegen das hohe Zentrennutzerpotential hervor-
zuheben.

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Zudem büßt das Stadtteilzentrum Angelmodde-Waldsiedlung durch seine bau-
lich-funktionale, in sich gekehrte Struktur an Ausstrahlungskraft ein. Hieran än-
dert auch die städtebaulich intakte Struktur des Clemens-August-Platzes nichts, 
der einen allerdings sehr kleinen Mittelpunkt im Viertel schafft. Darüber hinaus 
wird die Versorgungsbedeutung des Zentrums durch die räumlich nahen und 
besser für den Pkw-Verkehr erreichbaren Konkurrenzangebote am Albersloher 
Weg eingeschränkt. 
 
Beim erwähnten Clemens-August-Platz handelt es sich um eine platzartige Ag-
glomeration von Einzelhandel. Zwar gibt es keine großen Geschäfte, doch ist 
dieses Zentrum aufgrund seiner günstigen Lage als bedeutend für die Grund-
versorgung einzuschätzen. Frischfleisch, Drogeriewaren, Blumen und Kleintex-
tilien werden in spezialisierten Geschäften angeboten. Der Versorgungsbereich 
dieses Zentrums erfasst im 10-Minuten-Radius rd. 3200 Einwohner. Im weite-
ren 20-Minuten-Radius sind dies zusätzlich rd. 2300 Einwohner. 
 
Im Bereich der höherwertigen öffentlichen Daseinsvorsorge wirkt die vor der 
kommunalen Neugliederung bestehende enge Verknüpfung der Gemeinde An-
gelmodde mit dem ehemaligen benachbarten Sitz der Amtsverwaltung Wolbeck 
in einem Planungs- und Schulverband nach. Die Hauptschule wird überwie-
gend, Realschule und Gymnasium werden nahezu ausschließlich im Schulzent-
rum Wolbeck besucht, das ebenso wie das Hallenbad und die Bezirkssportan-
lage im Westen der Ortslage Wolbeck liegt und damit aus dem Stadtteil An-
gelmodde gut zu erreichen ist. Weiterbildungseinrichtungen gibt es in Angel-
modde nicht, ein Teil des Bedarfs dürfte in Wolbeck gedeckt werden. Hier be-
findet sich die zweitgrößte Nebenstelle der VHS Münster.  
 
Neben den bereits schon in Tabelle 10 dargestellten sozialen Dienstleistungen, 
schwerpunktmäßig für das Wohnquartier Osthuesheide bestimmt, gibt es noch 
folgende Einrichtungen im Stadtteil: 
• Evangelisches Kinderheim 
• Evangelisches Jugendhaus 
• Kindergarten St. Bernhard 
• Eichendorffkindergarten 
• Eichendorffgrundschule 
 
 
6. Grün- und Freiraum  
 
Die Grün- und Freiflächen in unmittelbarer Nähe der Wohnbereiche im Unter-
suchungsgebiet selbst sind bereits in Kapitel 3 behandelt worden, deshalb er-

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folgt hier schwerpunktmäßig eine Betrachtung der übergeordneten Grün- und 
Freiraumanbindungen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 11: Luftbildausschnitt Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
Die stark dem Charakter der Gartenstadtbewegung angelehnte Siedlungsstruk-
tur ist noch heute von den auffällig hohen Grün- und Freiflächenanteilen in pri-
vaten wie öffentlichen Bereichen geprägt. 
 
Durch die in einer Vielzahl vorhandenen Hausgärten mit ihren siedlungsprä-
genden Eigenschaften sind sie ein wichtiger Bestandteil der grünordnerischen 
Strukturen der Waldsiedlung Angelmodde. 
 
In Ergänzung zu den Hausgärten stehen die Grünstrukturen im öffentlichen 
Raum. Dazu zählen einerseits die Baumbestände, die fingerartig aus dem öst-
lich gelegenen Waldareal in die bebauten Bereiche der Siedlung hineinreichen. 
Andererseits sind die straßenbegleitenden Baumpflanzungen, insbesondere 
entlang der Theodor-Heuss-Straße, zu benennen. 
 
Durch Zugänge über vorhandene Wohnstraßen, beispielsweise über den na-
hegelegenen Heinrich-Stephan-Ring, bestehen Anbindungen des Gebietes an 
die in der Umgebung des Untersuchungsgebietes liegenden Erholungsräume.

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IV. BETEILIGUNG DER BETROFFENEN 
 
 
 
1. Moderationsverfahren 
 
Im Vorfeld der Beteiligungsverfahren zu den vorbereitenden Untersuchungen 
hatte das Ministerium für Städtebau, Wohnen, Kultur und Sport NRW 
(MSWKS) im Mai 2002 das Planungsbüro Prof. Huke-Schubert aus Hamburg 
mit einer 2-stufigen Verfahrensmoderation für die Wohnungseigentümerge-
meinschaft Osthuesheide 63-99 beauftragt. Zum damaligen Zeitpunkt ging die 
Initiative vom Amt für Wohnungswesen der Stadt Münster aus. Dieses nahm 
während des Verfahrens auch die Interessen des Ministeriums (MSWKS) als 
Ansprechpartner des Moderationsbüros vor Ort wahr. 
 
Der nun folgenden Kurzfassung liegt ein ausführlicher Bericht zum Moderati-
onsverfahren zugrunde: 
Anlass für die Entscheidung der betreffenden Wohnungseigentümergemein-
schaft eine Moderation an die Seite zu stellen, waren die gravierenden sozialen 
Probleme und baulichen Defizite, die dort im Laufe der letzten 10-15 Jahre zu 
erheblichem Imageverlust, Vermietungsschwierigkeiten, Leerständen, Wertver-
lust und Zwangsversteigerungen führten. Die Wohnungseigentümergemein-
schaft allein war außer Stande, die grundlegenden Probleme in ihrer Wohnan-
lage zu lösen und Mehrheitsentscheidungen zur Einleitung von konkreten Sa-
nierungsmaßnahmen zu treffen. Mit dem Ziel der Auflösung dieses Entschei-
dungsstaus wurde die Moderation eingesetzt. 
 
Ziel dieses Verfahrens sollte die Herbeiführung einer möglichst einvernehmli-
chen Eigentümerentscheidung zur näheren baulichen und sozialen Zukunft der 
Siedlung sein. Die Stadt Münster, die Miteigentümerin in der Wohnungseigen-
tümergemeinschaft ist, verfolgte das Ziel, Maßnahmen in der Siedlung herbei-
zuführen, um die weitere Verfestigung eines Brennpunkts zu stoppen und das 
Gebiet nachhaltig aufzuwerten.  
 
Im Rahmen des Moderationsverfahrens fand eine sehr intensive Arbeit im Ar-
beitskreis mit den beteiligten Akteuren statt. Den Miteigentümern wurden ihre 
Verpflichtungen und Rechte innerhalb einer Wohnungseigentümergemein-
schaft deutlich gemacht und allen wurde bewusst, dass die Finanzkraft der Ei-
gentümergemeinschaft dringend gestärkt werden muss. Doch obwohl der Ver-
waltungsbeirat nachdrücklich auf die notwendige Verbesserung der Finanzlage, 
den Handlungsbedarf und das Haftungsrisiko für alle Miteigentümer hinwies, 
war die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu durchgreifenden Maßnah-

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men aus eigener Kraft im Stande. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer-
versammlung stellten keine grundlegende Veränderung der Situation in Aus-
sicht. Damit war in dieser Konstellation kein Handlungskonzept auszuarbeiten 
und umzusetzen.  
 
Insbesondere die Vielzahl und die Uneinigkeit der Eigentümer in der Woh-
nungseigentümergemeinschaft verhinderten bisher die Umsetzung nachhaltiger 
Verbesserungsmaßnahmen. Es zeigte sich die Notwendigkeit, dass zur Prob-
lemlösung andere Instrumente, angepasst an die ermittelte Struktur, zu entwi-
ckeln und einzusetzen sind.    
 
 
2. Beteiligung der Eigentümer 
 
Da die bisherige Entwicklung eine Fortsetzung der Abwärtsentwicklung für die 
Wohnungseigentümergemeinschaft und ein verstärktes Ausstrahlen der negati-
ven Auswirkungen auf die umliegenden Gebiete auch zukünftig erwarten las-
sen, wurde die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für das Wohnquartier 
Osthuesheide und die angrenzenden Bereiche gem. den §§ 140 und 141 Bau-
gesetzbuch (BauGB) mit dem Ziel einer Ausweisung als Sanierungsgebiet nach 
§ 136 ff. BauGB beschlossen. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen 
ist eine Beteiligung der Betroffenen gem. § 137 BauGB vorgesehen. Die Betei-
ligungsverfahren sind als Erörterung bzw. Dialog zwischen planender Verwal-
tung, Moderation und den potentiellen Sanierungsbetroffenen angelegt. In Ab-
sprache mit dem MSWKS übernahm das Büro Prof. Huke-Schubert auch die 
Durchführung des gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsverfahrens für die 
betroffenen Eigentümer. Das durchgeführte Beteiligungsverfahren im Auftrag 
des MSWKS beinhaltete eine Informationsveranstaltung für sämtliche Eigen-
tümer im Untersuchungsgebiet und eine schriftliche Befragung aller Woh-
nungseigentümer in den drei Wohnungseigentümergemeinschaften.  
 
Der nachfolgenden Kurzfassung zu den Befragungsergebnissen liegt ein aus-
führlicher Bericht zur Wohnungseigentümerbeteiligung zugrunde: 
• Zwischen den Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen strukturelle 
Unterschiede, die sich grundlegend aus dem Verhältnis der Selbstnutzer zu 
den Fremdnutzern in den drei Gemeinschaften ableiten (54% Selbstnutzer 
in der WEG I (Theodor-Heuss-Strasse 38-50); 50% Selbstnutzer in der 
WEG II (Osthuesheide 15-21; Osthuesheide 51-61) und 4% in der WEG III 
(Osthuesheide 63-99)); 
• Während die wenigen Vermieter in der WEG I und WEG II keine Probleme 
mit ihren Mietern haben, sind etwa 1/3 der Vermieter in der WEG III mit ih-

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ren Mietern unzufrieden, was mit einer problematischen Mieterstruktur be-
gründet wird; 
• Übereinstimmend werden das schlechte Image der Osthuesheide, zu hohe 
Betriebskosten, mangelhaft erhaltene Gebäude und das unattraktive Wohn-
umfeld als die zentralen Probleme der Wohnanlage benannt; 
• Der überwiegende Teil der Befragten, insbesondere der WEG II und WEG 
III, sehen einen Sanierungsbedarf an der jeweiligen Wohnanlage, abgestuft 
nach Gebäuden, Freiflächengestaltung, Stellplatzanordnung und Garagen-
höfe; 
• Das finanzielle Potential der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft 
und die Sanierungsbereitschaft kann nicht generell bewertet werden, da die 
Einschätzungen über die Höhe des Sanierungsaufwands im entsprechen-
den Gemeinschaftseigentum variieren; 
• Die hohen Selbstnutzerquoten in den Wohnungseigentümergemeinschaften 
I und II ergaben eine geringe Bereitschaft hinsichtlich einer Wohnungsver-
äußerung, während in der Wohnungseigentümergemeinschaft III mit einer 
niedrigen Selbstnutzerquote bei einem Teil der Wohnungseigentümer eine 
Bereitschaft zum Verkauf ihrer Wohnungen zu erkennen ist; 
• Einigkeit bestand bei den meisten Eigentümern darüber, dass es des An-
stoßes und der Unterstützung von außen bedarf, um eine positive Entwick-
lung im Gebiet einzuleiten und langfristig das Image der Siedlung zu 
verbessern; 
• Seitens der Eigentümer erfuhr das vorgestellte Verfahren und das Ziel der 
nachhaltigen Entwicklung des Wohnquartiers, insbesondere vor dem Hin-
tergrund einer Vielzahl engagierter Wohnungseigentümer, eine deutliche 
Zustimmung. 
 
 
3. Beteiligung der sozialen Träger 
 
Die Berücksichtigung der persönlichen und sozialen Lebensumstände der im 
Gebiet lebenden Bevölkerung hat in einem geplanten Sanierungsverfahren ei-
nen bedeutenden Stellenwert. Um hierüber Informationen zu gewinnen, führte 
das Büro Prof. Huke-Schubert mit Vertretern sozialer Einrichtungen (Treffpunkt 
Waldsiedlung, soziale Beratungsstelle der Caritas, Amt für Soziale Dienste – 
Kommunaler Sozialdienst/Jugendgerichtshilfe) vor Ort Intensivinterviews im 
Rahmen des Beteiligungsverfahrens gem. § 137 BauGB durch. 
 
Bei den Einzelinterviews mit den entsprechenden Vertretern standen die Ermitt-
lung von Potenzialen und Defiziten im Gebiet sowie die Lebenssituation der 
Mieter im Mittelpunkt.

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Der nachfolgenden Kurzfassung zu den Befragungsergebnissen liegt ein aus-
führlicher Bericht zur Beteiligung der sozialen Träger zugrunde: 
• Während in den Wohnungseigentümergemeinschaften I und II kaum Stö-
rungen auftreten, die Interventionen erforderlich machen, konzentriert sich 
die Arbeit der sozialen Einrichtungen überwiegend auf die Bewohnerschaft 
der WEG III, da hier die meisten nachbarschaftlichen und innerfamiliären 
Konflikte sowie Störungen durch Bewohnerverhalten auftreten; 
• Armut, Sprachprobleme, unterschiedliche kulturelle Hintergründe und ein 
ungesicherter Aufenthaltstatus erschweren die Integrationsfähigkeit der aus-
ländischen Bevölkerung aus der WEG III; 
• Der Zustand der Gebäude und Wohnungen, insbesondere in der WEG III 
wird zum großen Teil als schlecht beschrieben, was im deutlichen Gegen-
satz zu den als zu hoch empfundenen Mieten, die durch das Sozialamt oder 
ab dem 01.01.05 durch die AMS übernommen werden, steht;  
• Neben der Kernbewohnerschaft war und ist das Wohnquartier für viele Be-
wohnergruppen nur Durchgangsstation; 
• Die Wohnungen sind im Verhältnis der Wohnfläche zur Anzahl der darin le-
benden Personen vielfach zu klein; 
• Die Sanierung der Gebäude und Wohnungen wird als dringend erforderlich 
begrüßt; 
• Es wurde darauf hingewiesen, dass viele der heutigen Mieter kaum Wahl-
möglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt haben und damit eine Sanierung 
unbedingt sozialverträglich erfolgen muss. 
 
 
4. Beteiligung der Bewohner 
 
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen war auch eine Beteiligung der 
Betroffenen, hier der Bewohner, gem. § 137 BauGB vorgesehen. Die Beteili-
gungsverfahren wurden als Erörterung bzw. Dialog zwischen planender Verwal-
tung, Moderation und den potentiellen Sanierungsbetroffenen angelegt. In Ab-
sprache mit dem Amt für Wohnungswesen übernahm das Büro Prof. Huke-
Schubert auch die Durchführung des gesetzlich vorgeschriebenen Beteili-
gungsverfahrens für die Bewohner. Die Befragung der Mieter-/innen erfolgte 
zum einen in persönlichen, leitfadengestützten Intensiv-Interviews und zum an-
deren durch eine schriftliche Befragung sämtlicher Mieterhaushalte in den drei 
Wohnungseigentümergemeinschaften.   
 
Der nachfolgenden Kurzfassung zu den Befragungsergebnissen liegt ein aus-
führlicher Bericht zur Beteiligung der Bewohner zugrunde: 
• Es bestehen eindeutige Unterschiede zwischen den drei Wohnungseigen-
tümergemeinschaften, sowohl was die Struktur der Eigentümer als auch die

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Bewohnerschaft der verschiedenen Bereiche angeht - beispielsweise kon-
zentrieren sich soziale Probleme in der Bewohnerschaft der WEG III; 
• Festzustellen sind häufig sehr beengte Wohnverhältnisse, insbesondere in 
der WEG III, da es dort eine große Zahl von Familien oder auch alleinerzie-
henden Frauen mit mehreren Kindern gibt - für Haushalte mit mehr als vier 
bis fünf Personen sind die Wohnungen als zu klein einzustufen, was letztlich 
auf die Belegungspolitik der Vermieter zurückgeführt wird; 
• Es besteht auch aus Sicht der Bewohner ein vergleichsweise hohes Mietni-
veau, insbesondere in der WEG III – dies vor dem Hintergrund, dass sich 
die Vermieter nur wenig um den Erhalt ihrer Wohnungen und insbesondere 
der Gebäude kümmern; 
• Viele Mieter sind der Auffassung, massiert in der WEG III, dass umfangrei-
che Schäden an den Gebäuden bestehen und die Schäden an Dächern, 
Fassaden, Fenstern, Dachrinnen,... zu einer nachhaltigen Gefährdung der 
Bausubstanz führen;   
• Es ist einerseits eine hohe Mieterfluktuation festzustellen und andererseits 
gibt es auch Familien, die schon lange in der Osthuesheide wohnen – lang-
jährige Kontakte und eine tiefe Milieuorientierung sind bei diesen Bewoh-
nern vorherrschend; 
• Innerhalb der Bewohnerstruktur der WEG I und WEG II besteht eine hohe 
Selbstnutzerrate, die zur sozialen Stabilisierung beigetragen hat - auch die 
dortigen Mieterhaushalte sind sozialökonomisch stabiler und gut integriert;  
• Eine Vielzahl von Wohnungen in der WEG III, aber auch in der WEG II ha-
ben aus Mietersicht erhebliche Mängel – dies führt zu erhöhten Heizkosten, 
zu erhöhten Wasserverbrauchskosten und zu Feuchtigkeitsschäden; 
• Die Bewohner in der WEG II und WEG III haben die Wahrnehmung eines 
unattraktiven und ungepflegten Wohnumfeldes – das gesamte Image der 
Siedlung muss sich aus ihrer Sicht grundlegend ändern, um eine Verände-
rung in der Bewohnerstruktur und mehr Stabilität zu erreichen; 
• Es besteht seitens der befragten erwachsenen Mieter der WEG I und WEG 
II nur eine geringe Nachfrage nach den sozialen Angeboten in der Osthues-
heide, währenddessen die Mieter aus der WEG III die sozialen Dienstleis-
tungen für das Wohnquartier oftmals in Anspruch nehmen;  
• Es besteht bei den vorhandenen dezentralen Garagenhöfen die Gefahr, 
dass die dort abgestellten Autos beschädigt werden; als Reaktion hierauf, 
werden die Autos auf den Freiflächen an den Häusern abgestellt;   
• Auffällig ist, dass sich einige Bewohner mit ihrer problematischen Lebenssi-
tuation abgefunden haben und weder Initiativen noch Perspektiven für eine 
Veränderung ihrer Situation sehen; 
• Es besteht auch seitens der Bewohner kein Zweifel daran, dass die geplan-
te Sanierung erforderlich ist, auch wenn einige Bewohner mit ihrer eigenen 
Wohnung zufrieden sind.

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V. OSTHUESHEIDE IM UMBRUCH  
 
 
 
1. Strategiefindung für die Osthuesheide 
 
Die vorbereitenden Untersuchungen zum Wohnquartier Osthuesheide haben 
verdeutlicht, dass die Qualität der Gebäude und des Wohnumfelds bzw. der 
„natürliche“ Alterungsprozess der Bausubstanz einen wesentlichen Anhalts-
punkt für die faktische ökonomisch-soziale Abwertung des Gebietes bilden. 
Gleichzeitig ist dieser Prozess auch ein Indikator für das Investitionsverhalten 
der dortigen Eigentümer und den Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt.   
 
So führen zwei entscheidende „Entwicklungsverläufe“ zu Ansatzpunkten für die 
Erneuerungsstrategie im Wohnquartier Osthuesheide: 
• Der erste „Entwicklungsverlauf“ stellt die Wirkung sogenannter Wohnum-
feldeffekte in den Mittelpunkt, und konzentriert sich dabei auf ein „strategi-
sches Dilemma“ beim Investitionsverhalten der Eigentümer. Ein Teil der Ei-
gentümer steigert  durch Investitionen die „Wohnattraktivität“ des Gebietes, 
davon profitieren wiederum auch diejenigen Eigentümer, die keine Investiti-
onen vornehmen. Die Durchführung von Investitionen im Wohnquartier er-
hält damit einen positiven externen Effekt für den einzelnen nicht investie-
renden Eigentümer. Dieses „strategische Dilemma“ hat sich im Kernbereich 
(Osthuesheide 63-99) mittlerweile soweit ausgewirkt, dass kaum ein Eigen-
tümer mehr Investitionen durchführt und eine Abwärtsentwicklung des Ge-
bietes stattfindet. Anders formuliert: Wenn die Rendite eines Eigentümers 
auch von der Qualität des baulichen Wohnumfeldes beeinflusst wird, dann 
erzielt derjenige Eigentümer die höchste Rendite, der sich eine verbesserte 
Umfeldqualität ökonomisch zu eigen machen kann, ohne eigene Mittel ein-
zusetzen.  
• Der zweite „Entwicklungsverlauf“ stellt die Wirkung eines sogenannten ab-
schnittweisen Wohnungsmarktes in den Mittelpunkt, und konzentriert sich 
dabei auf einen entstandenen, segregierten Teilmarkt mit spürbarer Nach-
frage und mit der Folge eines „ungerechtfertigten“, den Qualitätsabstufun-
gen des Wohnungsangebotes gegenläufigen Mietpreisniveau. Für die be-
schriebenen baulichen Verfallserscheinungen im problematischen Wohn-
quartier Osthuesheide sind solche Marktverhältnisse von entscheidender 
Bedeutung: Weil zwischen den verschiedenen sozialen Gruppen der Stadt-
bewohner soziale, ökonomische und sozial-kulturelle Barrieren bestehen, 
die eine Mobilität verhindern, wird es für viele der dortigen Eigentümer mög-
lich, d.h. hier in einem Gebiet mit schlechter Wohnsubstanz und einer Be-
wohnerschaft mit niedrigen Einkommen, unangemessene Wohnungsmieten

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
36
zu verlangen. Infolge einer solchen Marktzusammensetzung hat die bauli-
che Herabsetzung für dieses Wohnquartier keine negativen Konsequenzen 
für die Vermietbarkeit und ermöglicht teilweise sogar eine Steigerung der 
erzielbaren Rendite. Anders formuliert: Die sozialökonomische Herabset-
zung des Wohnquartiers Osthuesheide kann als Folge eines „sozialen 
Wohnumfeldeffektes“ interpretiert werden. Danach reagieren die Eigentü-
mer mit einer Verschlechterung der Bausubstanz auf eine „Verschlechte-
rung des sozialen Umfeldes“, wobei mit dem Hinzutreten des oben genann-
ten „baulichen Wohnumfeldeffektes“ die Abwärtsentwicklung des Gebietes 
eingeleitet und in den letzten Jahren verfestigt wurde.   
 
Bei der Herausbildung „aufgegebener“ Stadtquartiere verstärken sich diese 
beiden Effekte wechselseitig. Im Falle des Wohnquartiers Osthuesheide liegt 
die von anerkannten Standards abweichende Qualität der Gebäude und des 
Wohnumfelds offen zutage und wird von anderen sozialen Gruppen als Indika-
tor für den Lebensstil der Bewohner gewertet: daran werden Merkmale zur Be-
urteilung der Bewohner geknüpft, die ihnen quasi als Etikett angehängt werden, 
womit sie stigmatisiert werden. 
 
Mit den aufgezeigten Entwicklungsverläufen hat sich herauskristallisiert, dass 
die über die Jahre entstandene „Selbstblockade“ der Wohnungseigentümer im 
Wohnquartier Osthuesheide nur durch staatliche  Unterstützung, hier dem städ-
tebaulichen Sanierungsverfahren gem. Baugesetzbuch (BauGB), mit Hilfe öf-
fentlicher Förderprogramme und unter   Mitwirkung der   Quartiersbewohner, 
überwunden werden kann. 
 
 
2. Erneuerungsstrategie für die Osthuesheide 
 
Angesichts des bereits beschriebenen „strategischen Dilemmas“ und der vor-
liegenden Auswertungsergebnisse wird deutlich, dass eine Umstrukturierung 
des Wohnquartiers Osthuesheide ohne Verbesserung des  Gebäudebestandes 
und des Wohnumfeldes nicht möglich ist. Im Mittelpunkt aller Sanierungsüber-
legungen und Strategien zur Umstrukturierung steht daher eine Anpassung des 
Wohnungsbestandes an heutige Standards. 
 
Die skizzierte Problemlage zeigt aber auch, dass es eines komplexen Pla-
nungs- und Entscheidungsprozesses bedurfte. Es war eine tragfähige Erneue-
rungsstrategie zu suchen, in der soziale, wohnungswirtschaftliche, städtebau-
liche und architektonische Gesichtspunkte zu berücksichtigen waren. In diesem 
Zusammenhang spielten in einer Gegenüberstellung folgende Gesichtspunkte 
eine Rolle:

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
37
• Als integrierter Standort ist das Wohnquartier Osthuesheide auch in Zeiten 
ausgeglichener Wohnungsmärkte für die Fortentwicklung des Wohnens 
prädestiniert. In ihm kann eine ökologisch und sozial verträgliche Alternative 
zum Wohnen in städtebaulich nicht integrierten Lagen geboten werden. Zu-
dem entsprechen die vorhandenen Wohnungsgrößen und die Wohnungs-
grundrisse auch noch den heutigen Wohnbedürfnissen.  Eine leistungsfähi-
ge Erschließung, ein attraktives Wohnumfeld durch die großzügigen Grün-
flächen des Wohnquartiers, die wichtigsten Wohnfolgeeinrichtungen wie 
Kindergarten und Schule, wohnungsnahe Versorgungsangebote, entspre-
chende ÖPNV-Angebote sind vorhanden und brauchen nicht mit öffentli-
chem Mitteleinsatz neu erstellt werden.  
• Dem gegenüber stehen die wohnungsnahen Freiflächen, deren 
Gebrauchswert und Ausstattung sich auf ungepflegte Rasenflächen be-
schränken, die Bauweise der Gebäude, deren sehr schlechter wärmetech-
nischer Standard sich auf die Energiekosten für die Mieter/selbstnutzenden 
Eigentümer negativ bemerkbar macht, die kleinen Balkoneinbauten, deren 
Zustand teilweise als desolat zu bezeichnen ist, die relevanten Gebäude-
schäden, deren Vorhandensein zu Feuchtigkeitsschäden in den Wohnun-
gen und zum weiteren Verfall der Fassaden führt, die vereinzelten Instand-
haltungsmaßnahmen von Eigentümern, deren Durchführung zu keiner 
nachhaltigen Verbesserung und nicht zur Stärkung des Wohnstandortes 
beitragen.  
 
Die baulichen/wohnungswirtschaftlichen Gutachten für die drei Wohnungsei-
gentümergemeinschaften (u.a. Miksch+Partner, Düsseldorf) und die Ergebnis-
se aus den Berichten zur Beteiligung der Eigentümer, der Bewohner und der 
sozialen Träger bildeten die Entscheidungsgrundlage für die tragfähige Erneue-
rungsstrategie. 
 
Erwogen wird die Strategie der Quartierserneuerung mit dem Ziel der Anpas-
sung des vorhandenen Wohnungsbestandes an moderne Wohnstandards, um 
eine stabile Mischung der Mieter-/Eigentümerschaft zu fördern. Dies soll durch 
ein Erneuerungskonzept sichergestellt werden, das auf einer einheitlichen Ges-
taltung basiert, die den städtebaulichen Charakter der Waldsiedlung und die 
charakteristischen Architekturelemente erhält bzw. herausstellt, um letztlich 
auch Identifikationsmöglichkeiten mit der Siedlungsstruktur zu sichern.  
 
        
3. Erneuerungskonzept für die Osthuesheide 
 
Das erarbeitete Erneuerungskonzept enthält vier Maßnahmenpakete, die  im 
Wohnquartier gebündelt aber auch einzeln durchgeführt werden können:

Vorbereitende Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthuesheide 
 
 
                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
38
 
1. Die bauliche Alterung der Häuser im Wohnquartier hat eine kritische Phase 
erreicht. Für zahlreiche Bauteile fallen grundlegende Instandsetzungs- und 
Erneuerungsmaßnahmen an. Dabei steht den baukonstruktiven und bau-
physikalischen Mängeln an den Gebäuden die durchaus solide Substanz 
gegenüber, deren Erneuerungsbedarf sich im Wesentlichen auf den techni-
schen Ausbau konzentriert. Das Äußere der als Fertigelemente ausgepräg-
ten Fassaden entspricht nicht mehr den Erwartungen der Nachfrager und 
unterlassene Instandhaltung/unsachgemäße bzw. minderwertige Moderni-
sierungsmaßnahmen stören den architektonischen Gesamteindruck. Des-
halb wird folgendes Maßnahmenpaket empfohlen: 
 
• Qualitative Verbesserung des technischen Gebäudezustands 
• durch die Grundsanierung der Fassaden 
• durch die Verlängerung der Dachüberstände 
• durch die Neugestaltung der Hauszugänge und Hauseingänge 
• durch die Sanierung der Treppenhausanlagen 
• durch die Sanierung der Balkone 
• durch ein neues Farbkonzept 
 
2. Die in den 60er Jahren errichteten Wohngebäude haben aufgrund ihrer 
Bauweise einen sehr schlechten wärmetechnischen Standard. Die Bauwei-
se besteht aus einer Konstruktionsweise, die den Anforderungen an eine 
energiesparende Wärmedämmung und einer zeitgemäßen Energiebilanz 
bei weitem nicht genügt. Deshalb wird folgendes Maßnahmenpaket empfoh-
len: 
 
• Anpassung an die energetischen Standards 
• durch die Wärmedämmung der Fassaden (angepasst an die förder-
fähigen technischen Standards) 
• durch die Isolierung der Dächer 
• durch die Isolierung der Kellerdecken 
 
3. Neben der Größe und Ausstattung wird zunehmend die Lagequalität zu ei-
nem wichtigen Kriterium der Wohnungswahl. Zur Lagequalität zählt auch 
das direkte Wohnumfeld. Traditionell verfügt das Wohnquartier Osthueshei-
de als Siedlung der 60er Jahre über großzügig bemessene Freiflächen, die 
derzeit nicht mehr als ungepflegte Rasenflächen sind. Deshalb wird folgen-
des Maßnahmenpaket empfohlen: 
   
• Verbesserung des Wohnumfeldes 
• durch die Schaffung wohnungsbezogener Gärten

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
39
• durch die Neugestaltung der Gemeinschaftsflächen  
• durch die Neustrukturierung der dezentralen Garagenanlagen 
• durch die Schaffung integrierter Spiel- und Quartiersplätze 
 
4. Zeitweise Wohnungsleerstände, vermehrte Belegung der Wohnungen mit 
sozial benachteiligten Mietern, aufgetretener Vandalismus und mangelnde 
Instandhaltung haben dem Image des Wohnquartiers Osthuesheide erheb-
lich geschadet und hat zu dessen Stigmatisierung innerhalb der Münstera-
ner Bevölkerung geführt. Deshalb wird folgendes Maßnahmenkonzept 
empfohlen:           
 
• Stärkung der Identifikation mit dem Wohnquartier 
• durch die Kooperation mit Eigentümern, Mietern und sozialen Trä-
gern bei der Quartiersentwicklung 
• durch eine Informations- und Marketingstrategie über die Quartiers-
entwicklung 
• durch ein aktives Belegungsmanagement gemeinsam mit den Eigen-
tümern

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
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VI. FINANZIERUNG DER MASSNAHMENPAKETE 
 
 
 
Die ökonomischen Bedingungen bestimmen den Rahmen und die Spielräume 
der angedachten, nachhaltigen Sanierungsmaßnahmen. Eine längerfristige 
bauliche und soziale Stabilisierung kann im Wohnquartier Osthuesheide nur 
dadurch erreicht werden, dass entsprechende Investitionen frühzeitig geplant 
und schrittweise umgesetzt werden. So soll die Entwicklung der ausgewogenen 
Maßnahmenpakete für die Sanierung dazu beitragen, unsichere ökonomische 
und gesellschaftliche Entwicklungen in ihrer Wirkung auf das Quartier zu ver-
meiden. 
 
Entsprechend der ökonomischen Rahmenbedingungen ergeben sich somit 
zwei Förderschwerpunkte: 
 
1.) Für das Wohnquartier Osthuesheide ist eine planerische Konzeption der 
Stadt erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung im öf-
fentlichen Interesse durch Anwendung des Sanierungsrechts zu gewähr-
leisten. Zur Unterstützung der städtebaulichen Entwicklung und Lenkung 
wurden Zuwendungen für externe Leistungen beim Ministerium für Städ-
tebau, Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen 
(MSWKS) beantragt. Dabei handelt es sich um folgende Leistungen:   
 
• Eigentümerbeteiligung im Rahmen der Planung und Durchführung 
der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen gem. § 146 Baugesetz-
buch (BauGB),     
• Mieterbeteiligung im Rahmen der Planung und Durchführung der 
städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen gem. § 146 Baugesetzbuch 
(BauGB), 
• Kooperative Entwicklung eines Plankonzeptes im Rahmen der Pla-
nung und Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen 
gem. § 146 Baugesetzbuch (BauGB). 
 
2.) Durch die Darstellung der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchun-
gen ist deutlich geworden, dass das langjährige Desinvestitionsverhalten  
vieler Wohnungseigentümer zur heutigen Situation im Wohnquartier ge-
führt hat. D.h., dass die geplanten Maßnahmen in und an den Gebäuden 
bzw. dem Wohnumfeld durch die Eigentümer bzw. durch die Eigentü-
mergemeinschaft finanziert werden müssen. Dazu kann jeder Eigentü-

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
41
mer individuell Fördermittel aus folgenden Angeboten des Bundes (KfW-
Mittel) und des Landes (Modernisierungsrichtlinien) abrufen:  
 
• KfW Wohnraum-Modernisierungsprogramm 
• KfW-Programm zur CO²-Minderung 
• KfW-CO²-Gebäudesanierungsprogramm 
• Richtlinien zur Förderung der Modernisierung von Wohnraum in NRW 
 
Mit diesen Programmen werden Modernisierungs – und Instand-
setzungsmaßnahmen an selbst genutzten und vermieteten Wohnge- 
bäuden sowie auch Wohnumfeldmaßnahmen bei Mehrfamilienhäusern 
gefördert. Im Einzelnen sind dies: 
 
• nachhaltige Verbesserung des Wärmeschutzes insbesondere durch 
Dämmung von Außenwänden, Kellerdecke und oberster Geschoss- 
decke 
• Erneuerung der Fenster 
• nachhaltige Einsparung von Heizenergie 
• Verbesserung von Wohnungszuschnitt und die Herstellung barriere- 
freien Standards 
• Verbesserung des Wohnumfeldes 
• Behebung baulicher Mängel durch Reparatur und Erneuerung (z.B. 
Schallschutz, Sanitärinstallation, Fassade, Treppen, Wasserver- 
sorgung etc.) 
 
Diese Programme können sogar kumulativ insgesamt bis zur Höhe der 
gesamten förderfähigen Aufwendungen in Anspruch genommen werden. 
Daneben gibt es eine Reihe von speziellen Förderprogrammen, die im 
Rahmen des Schutzes der Umwelt bestehen. Dabei handelt es z.B. um 
folgende Programme: 
 
• Rationelle Energieverwendung und Nutzung unerschöpflicher 
Energiequellen (R E N) 
• Förderprogramm Strom aus Anlagen mit erneuerbaren Energien oder 
Kraft-Wärme-Kopplung 
• Förderprogramm Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen 
• Förderprogramm Initiativprogramm zur ökologischen und nachhalt- 
igen Wasserwirtschaft NRW - Umgang mit Regenwasser 
 
Ob und inwieweit diese Förderprogramme in Anspruch genommen 
werden können, wird von den Ergebnissen der mit Hilfe der Eigentümer- 
und Mieterbeteiligung entwickelten Plankonzepte abhängen.

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
42
Neben den Förderprogrammen bestehen auch erhöhte steuerliche 
Absetzungsmöglichkeiten für Herstellungs- oder Anschaffungskosten 
und für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in einem 
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
43
VII. SOZIALPLAN 
 
 
 
Die Sanierungsempfehlungen für das Wohnquartier Osthuesheide erstrecken 
sich im Wesentlichen auf den Bereich des sogenannten Gemeinschaftseigen-
tums. Die empfohlenen Maßnahmen beschränken sich insofern auf das Äußere 
an den Gebäuden, den inneren Erschließungsflächen der Gebäude und auf 
das unmittelbare Wohnumfeld. Somit werden die dortigen Bewohner durch die 
Sanierungsmaßnahmen in ihren Wohnungen nicht eingeschränkt und können 
während der Maßnahmen dort verbleiben.  
 
Das Förderkonzept seitens der Städtebauförderung sieht Moderations- und 
Planungsleistungen sowohl für die Eigentümerbeteiligung als auch für die Mie-
terbeteiligung in den einzelnen Wohnungseigentumsanlagen im Wohnquartier 
Osthuesheide vor. Hiermit sollen die Bewohner soweit wie möglich mit in den 
Erneuerungsprozess des Quartiers einbezogen werden. Dieses Erfordernis 
wird insbesondere vor dem Hintergrund der Ergebnisse der bereits durchge-
führten Beteiligungsverfahren mit den Bewohnern im Rahmen der vorbereiten-
den Untersuchungen gesehen.  
 
Im Vordergrund der Sanierung steht die Behebung der städtebaulichen Miss-
stände. Eine Verbesserung der Wohnqualität für jeden Einzelnen soll mit der 
Verbesserung des Gesamteindrucks einhergehen. Die Sanierungsmaßnahmen 
sind für die Wohnungseigentümer mit Investitionen verbunden. Mit Abschluss 
der Maßnahmen ist deshalb davon auszugehen, dass die Eigentümer überwie-
gend zu einer Mieterhöhung, orientiert am Mietrecht, tendieren werden, da mit 
einer Steigerung des Wohnwertes zu rechnen sein wird. Zur Zeit stellt sich für 
die Mieter  jedoch die Situation so dar, dass sie nahezu eine „zweite Miete“ al-
lein für die hohen  Nebenkosten bezahlen. Nach einer Umsetzung der geplan-
ten Maßnahmenpakete kann von einer erheblichen Reduktion der Nebenkosten 
ausgegangen werden. Dies wird sich in der Gesamtbetrachtung für den Mieter 
vorteilhaft auswirken.  
 
Im Zuge der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen sollen, wie bereits oben 
dargestellt, die Betroffenen am Prozess beteiligt werden, um sicherzustellen, 
dass etwaige nachteilige Auswirkungen rechtzeitig vermieden bzw. gemildert 
werden.

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
44
VIII. VORSCHLAG FÜR DIE ABGRENZUNG DES SANIERUNGSGEBIETES 
 
 
 
Aufgrund der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchung wird die in Abbil-
dung 2 dargestellte Abgrenzung für ein künftiges Sanierungsgebiet vorgeschla-
gen.  
 
Das Sanierungsgebiet würde damit die Wohnungseigentümergemeinschaften: 
  
• WEG I Theodor-Heuss-Straße Hausnummern 38-50 
(einschließlich des Garagenhofes), 
• WEG II Hausnummern Osthuesheide 15-21 und 51-61,  
• WEG III Hausnummern Osthuesheide 63-99 
(einschließlich des Garagenhofes). 
 
enthalten. 
 
Die Einfamilienhausbereiche an der Theodor-Heuss-Straße 32-34, an der 
Osthuesheide 52-58, 35-41 und 43-49 sowie die Bereich der Wohngebäude an 
der Bachstrasse 1-13 wurden nicht mit in den Vorschlag des Sanierungsgebie-
tes aufgenommen, da hier keine Sanierungstatbestände gem. § 136 BauGB 
feststellbar sind.

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                                                                       STADT MÜNSTER - Amt für Wohnungswesen 
45
IX. ERGÄNZENDE GUTACHTEN UND BERICHTE 
 
 
 
Ergänzend und unterstützend zur vorbereitenden Untersuchung wurden vom 
Planungsbüro Huke-Schubert aus Hamburg folgende Berichte erstellt: 
 
• Abschlussbericht zum Moderationsverfahren- und Beteiligungsverfahren der 
Wohnungseigentümergemeinschaft III (Osthuesheide 63-99) 
• Abschlussbericht zur Mieterbeteiligung gem. § 137 BauGB   
• Abschlussbericht zur Eigentümerbeteiligung gem. § 137 BauGB 
• Abschlussbericht zur Beteiligung der sozialen Träger § 137 BauGB 
 
Ergänzend und unterstützend zur vorbereitenden Untersuchung wurde vom Ar-
chitekturbüro Miksch+Partner aus Düsseldorf folgender Bericht erstellt: 
 
• Gutachterliche Untersuchung Wohngebiet Osthuesheide 63-99 
 
Ergänzend und unterstützend zur vorbereitenden Untersuchung wurden von 
den Bauingenieuren des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Münster folgen-
de Berichte, angelehnt an den Bericht vom Architekturbüro Miksch+Partner, er-
stellt: 
 
• Gutachterliche Untersuchung Wohngebiet Theodor-Heuss-Strasse 38-50 
• Gutachterliche Untersuchung Wohngebiet Osthuesheide 15-21 u. 51-61 
 
Die Ergebnisse dieser Berichte/Gutachten bildeten u.a. die Grundlage für die 
vorgeschlagene Erneuerungsstrategie zum Wohnquartier Osthuesheide.

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Wohnsiedlung "Osthuesheide"  
 
Abschlussbericht zu den vorbereitenden Untersuchungen gemäß §§ 140 und 141 Baugesetzbuch 
(BauGB) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
02.06.2005 Ausländerbeirat Vorberatung 
14.06.2005 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
14.06.2005 Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung Vorberatung 
16.06.2005 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
22.06.2005 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
29.06.2005 Hauptausschuss Vorberatung 
29.06.2005 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
Sachentscheidung: 
 
1. Die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen Angelmodde-Waldsiedlung / Osthueshei-
de gemäß §§ 140 und 141 Baugesetzbuch (BauGB) werden zur Kenntnis genommen (siehe 
Anlage).   
 
2. Auf dieser Grundlage wird die Verwaltung beauftragt, eine Sanierungssatzung gemäß § 142 
BauGB für den vorgeschlagenen Bereich (siehe Abschlussbericht) zu erstellen und dem Rat 
zur Beschlussfassung vorzulegen.  
 
 
 
Kosten/Folgekosten 
 
Externe Leistungen 
 
Für die Erarbeitung der Sanierungssatzung entstehen keine Kosten für externe Leistungen. 
 
Für die spätere partizipative Umsetzung der vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen nach Sat-
zungsbeschluss (§§ 136 – 164b BauGB) werden Kosten für externe Leistungen im Rahmen der 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0385/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr Dr. Bartkowiak 
Ruf: 
492 64 62 
E-Mail: 
BartkowJ@stadt-muenster.de  
Datum: 
10.05.2005 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
• Eigentümerbeteiligung (Moderation) 
• Mieterbeteiligung (Moderation) 
• Plankonzeptionen 
 
in Höhe von insgesamt rd. 150.000 Euro in den Jahren 2006 bis 2008 anfallen. 
 
Die Verwaltung hat zur anteiligen Gegenfinanzierung von 50 % der Kosten vorsorglich bereits für 
das Jahr 2005 Landesmittel aus dem Stadterneuerungsprogramm des Ministeriums für Städtebau 
und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (MSWKS) beantragt. 
 
Eine Bewilligung liegt bisher nicht vor. Gleichw ohl hat das MSWKS auf Empfehlung des Regional-
rates die Förderfähigkeit der Leistungen anerkannt. Die Verwaltung wird deshalb den Antrag für 
das Stadterneuerungsprogramm 2006 wiederholen. 
 
Vor dem Hintergrund des bisherigen finanziellen Engagements des Landes für das Projekt wird die 
Verwaltung nach positivem Votum des Rates für die vorgeschlagene Sanierungssatzung das wei-
tere Verfahren im Gespräch mit dem MSWKS und der Bezirksregierung Münster abstimmen. 
 
Finanzierung/Mittelbereitstellung 
 
Externe Leistungen 
 
Über die städtische Komplementärfinanzierung der beantragten Landesmittel in Höhe von rund 
75.000 Euro für die externen Leistungen ist im Rahmen der Haushaltsplanberatungen 2006 ff zu 
entscheiden. Die Vergabe der externen Moderations- und Planungsleistungen steht insoweit unter 
dem Vorbehalt der Finanzierung der Leistungen im Haushaltsplan 2006 ff. 
 
 
 
Begründung: 
 
1. Anlass
 
 
Am 09.04.2003 beschloss der Rat der Stadt Münster, für die Wohnsiedlung „Osthuesheide“ und 
die unmittelbar angrenzenden Bereiche (Albersloher Weg/Bachstraße/Theodor-Heuss-
Straße/Hiltruper Straße) vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) 
durchführen zu lassen. Dem Beschluss lagen die Ergebnisse des zuvor im Auftrag des Ministeri-
ums für Städtebau, Wohnen, Kultur und Sport (MSWKS) durchgeführten Moderationsverfahrens 
mit den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft III (Osthuesheide 63-99) 
zugrunde.  
 
Die im Rahmen des Moderationsverfahrens erörterten Lösungsmöglichkeiten zur Verbesserung 
der Wohnqualitäten im Wohnungsbestand „Osthuesheide 63-99“ setzen die Erarbeitung einer 
ganzheitlichen, langfristig angelegten Sanierungskonzeption voraus, die auch die angrenzenden, 
ähnlich strukturierten Wohnungsbestände, mit berücksichtigt. 
 
Das MSWKS bewertete einen derartigen Ansatz für die gesamte Wohnsiedlung „Osthuesheide“ als 
modellhaft, insbesondere wenn es gelingen sollte, die positiven Ergebnisse aus dem bisherigen 
Moderationsverfahren zu nutzen und gemeins am mit den Wohnungseigentümern der angrenzen-
den Wohnungsbestände an der Lösung der städtebaulichen und sozialen Probleme in der Wohn-
siedlung „Osthuesheide“ weiter zu arbeiten.

- 3 - 
Die im Rahmen des Moderationsverfahren erörterten Mängel in der Wohnqualität bei den Woh-
nungsbeständen der Wohnungseigentümergemeinschaft III (Osthuesheide 63-99) entsprachen in 
Teilen den in § 136 BauGB genannten städtebaulichen Missständen. Dennoch lagen insbesondere 
für die angrenzenden Wohnungsbestände noch keine hinreichenden Beurteilungsgrundlagen für 
die unmittelbare Festsetzung eines Sanierungsgebietes vor.  
 
Im Rahmen der vom Rat beschlossenen vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB hat 
die Verwaltung die Sanierungsnotwendigkeit ermittelt, die Sanierungsziele festgelegt und einen 
Vorschlag für die Abgrenzung eines künftigen Sanierungsgebietes erarbeitet.  
 
Diesem Abwägungsprozess liegt ein frühzeitiges Beteiligungsverfahren mit den Wohnungseigen-
tümern, den dortigen Mietern und den sozialen Trägern gemäß § 137 BauGB zugrunde. Das Ver-
fahren wurde von einem unabhängigen Planungsbüro durchgeführt und beinhaltete Informations-
veranstaltungen, schriftliche Befragungen und Intensivinterviews. Somit konnten insbesondere die 
persönlichen und sozialen Lebensumstände der im Gebiet lebenden Bevölkerung und die Belange 
der Eigentümer mit in den Abwägungsprozess einbezogen werden. 
 
Die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen sind in dem beigefügten Abschlussbericht 
dokumentiert.  
 
2. Abschlussbericht
 
 
Der bereits im Vorfeld der vorbereitenden Untersuchungen entstandene Eindruck, dass es sich bei 
dem Wohngebiet Osthuesheide aus Mitte der 1960er Jahre um ein problematisches Wohnquartier 
handelt, wird durch die vertiefenden Untersuchungen bestätigt. Städtebauliche Missstände und 
soziale Probleme sind insbesondere im Bereich der drei Wohnungseigentümergemeinschaften 
(WEG I/Theodor-Heuss-Straße 38-50; WEG II/Osthuesheide 15-21, 51-61; WEG III/Osthuesheide 
63-99) festzustellen. Andere Bereiche des Untersuchungsgebietes wirken erheblich gepflegter und 
weisen nur kleinere Mängel in den Außenbereichen auf. Hier gibt es offensichtlich eine eigene 
Selbsterneuerungskraft. 
 
Im Kernbereich (Osthuesheide 63-99) lebt ein hoher Anteil einkommensschwacher Haushalte mit 
Transfereinkommen. Es gibt soziale Spannungen, Vandalismus, Gewalt und auch Kriminalität. 
Dies überfordert die umliegenden Bewohner, denen ein hohes Maß an Integrationsleistung und 
Konfliktbewältigung abverlangt wird (‚überforderte Nachbarschaften‘). Die räumliche Konzentration 
von benachteiligten Bevölkerungsgruppen bildet eine Situation, die soziale Probleme verfestigt, 
vermehrt und verschärft. Stigmatisierung und Vernachlässigung des Stadtteils stellen letztlich die 
Wirkungen dar. 
 
Es wurden städtebauliche Missstände im betroffenen Untersuchungsgebiet festgestellt, einerseits 
hinsichtlich der Bebauung oder sonstigen Beschaffenheit gemäß § 136 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 
Nr. 1 b BauGB und  andererseits hinsichtlich der Funktionsmängel gemäß § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 
2 BauGB: 
 
a) Bausubstanz- oder sonstige Beschaffenheitsmängel  
 
Bausubstanzmängel im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 Nr. 1 b BauGB 
liegen insbesondere vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach 
seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnver-
hältnisse oder an die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden Menschen nicht entspricht.

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Mit Verweis auf die Ergebnisse des Abschlussberichtes lässt sich festhalten, dass die bau-
lichen Anlagen der drei Wohnungseigentümergemeinschaften städtebauliche Missstände 
aufweisen. Zwar ist die Qualität einzelner Wohnungen durchaus als gut zu bezeichnen, je-
doch ergeben sich größtenteils erhebliche Beeinträchtigungen im erweiterten Wohnbereich. 
Es konnten folgende Bausubstanz- bzw. sonstige Beschaffenheitsmängel festgestellt wer-
den: 
 
• Bauschäden an der Gebäudehülle, 
• Fehlende Dämmung der Gebäudehülle, 
• Funktionsuntüchtigkeit der Eingangsbereiche, 
• Schäden in den Treppenhäusern,  
• Eingeschränkte oder überhaupt keine Nutzbarkeit der Balkone, 
• Untergenutzte Flächen in den Garagenhofbereichen und deren städtebauliches Er-
scheinungsbild, 
• Mangelhafter Zustand der wohnungsnahen Grün- und Freiflächen, 
• Fehlende gut zugängliche und sichere Abstellplätze für Fahrräder, Kinderwagen etc., 
• Fehlende Beleuchtungskörper im privaten und öffentlichen Raum,  
• Defekte Spielgeräte im unmittelbaren Wohnumfeld, 
• ...  . 
 
b) Funktionsmängel 
 
Funktionsmängel im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB liegen insbesondere dann 
vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung seiner Aufgaben, die ihm nach Lage und Funktion ob-
liegen, erheblich beeinträchtigt ist. 
 
Mit Verweis auf die Ergebnisse des Abschlussberichtes lässt sich festhalten, dass im 
Wohnquartier Osthuesheide destabilisierte soziale Verhältnisse mit klaren Anzeichen eines 
degradierten Stadtquartiers vorzufinden sind. Die unfreiwillige Segregation benachteiligter 
Bevölkerungsgruppen, die städtebauliche Situation, im Wesentlichen entstanden durch das 
Desinvestitionsverhalten vieler Eigentümer, verhindern eine soziale Mischung. Dies hat da-
zu geführt, dass das Gebiet in der eigentlichen Erfüllung nach seiner Lage und Funktion 
entgegen den ursprünglichen Planungen, nämlich dem reizvollen Wohnen am Stadtrand 
Münsters mit einem hohen, wohnungsnahen Grün-  und Freiflächenanteil, zur Zeit erheblich 
beeinträchtigt ist.   
 
3. Fazit und Ausblick
 
 
Aus den Ergebnissen des Abschlussberichtes wird deutlich, dass die aufgezeigten städtebaulichen  
Missstände eine komplexe, aus mehreren Einzelmaßnahmen zusammengesetzte Gesamtmaß-
nahme erforderlich machen. So besteht für einen Teil des Untersuchungsgebietes ein qualifizierter 
städtebaulicher Handlungsbedarf, der aus Gründen des öffentlichen Interesses ein planmäßiges 
und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordert. Die Beseitigung der städtebaulichen Missstän-
de unter dem Erhalt der vorhandenen Substanz und des ursprünglichen Gebietscharakters der 
Waldsiedlung stehen hierbei im Vordergrund. 
 
Aufgrund der vorliegenden Ergebnisse zu den vorbereitenden Untersuchungen wird der Erlass 
einer Sanierungssatzung für den gekennzeichneten Teilbereich des Untersuchungsgebietes (siehe 
Abschlussbericht) zur Behebung der städtebaulichen Missstände vorgeschlagen.

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Die Sanierung soll im sogenannten „vereinfachten Verfahren“ gemäß § 142 Abs. 4 BauGB durch-
geführt werden. Orientiert an dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und an den Zielen und Zwecken 
der Sanierung gemäß § 140 Abs. 3 BauGB werden die besonderen sanierungsrechtlichen Vor-
schriften wie das Preisprüfungs-, Entschädigungs-, Umlegungs- und Ausgleichsbeitragsrecht §§ 
152 – 156 a BauGB nicht zur Anwendung kommen, da sie aus heutiger Sicht zur Erreichung des 
Sanierungsziels nicht zwingend erforderlich sind und keine eindeutigen Anhaltspunkte vorliegen, 
dass sich durch die Nichtanwendung eine Erschwerung der Durchführung ergibt. Ebenfalls soll 
nach derzeitigem Planungsstand auf eine weitgehende Anwendung genehmigungspflichtiger Vor-
haben und Rechtsvorgänge gemäß § 144 BauGB zu möglichen Nachteilen der Eigentümer ver-
zichtet werden. Im Rahmen der Durchführung der Sanierung nach dem „vereinfachten Verfahren“ 
können jedoch im Einzelfall Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote ausgesprochen werden, 
um die erarbeiteten Ziele des Sanierungsverfahrens nicht zu gefährden. Dem derzeitigen Verzicht 
auch auf das sogenannte „klassische Verfahren“ und den Möglichkeiten gemäß § 144 BauGB liegt 
aber letztlich das Ziel zugrunde, auf Basis der vorbereitenden Untersuchungen kooperativ mit den 
Eigentümern im zukünftigen Sanierungsgebiet Lösungen zu erarbeiten und umzusetzen.  
 
I.V.          I.V. 
 
 
Dr. Klein          Schultheiß 
Stadträtin         Stadtdirektor 
 
 
Anlagen: 
Abschlussbericht