Realisierbarkeit von Quartiersgaragen und eines zugehörigen Masterplans

Geschäftsführung  
Bauausschuss 
Herr Bernecker  
Telefon:  (0221) 221 - 20164  
Fax       :  (0221) 221 - 20863 
E-Mail:  hans-michael.bernecker@stadt-koeln.de  
Datum: 11.09.2021 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 5. Sitzung des 
Bauausschusses  vom 06.09.2021  
öffentlich 
7.1 Realisierbarkeit von Quartiersgaragen und eines zugehörigen Master-
plans 
2123/2021 
Frau Roß-Belkner, CDU -Fraktion, bittet darum, die Mitteilung auch in die Bezirke zu 
geben, um deren Vorschläge für geeignete Plätze und Flächen zu erfahren. 
Frau Oedingen, SPD-Fraktion, hätte sich Vorschläge der Verwaltung erhofft, wo man 
in den Quartieren solche Garagen errichten kann. Es gebe einen hohen Bedarf dafür. 
Die Ausschussvorsitzende Frau Ruffen schließt sich dem an und schlägt vor, das 
Thema nach den Bezirken nochmals aufzugreifen. 
Frau Hölzing, Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, bedauert, dass das Falschparken in 
Köln zu wenig geahndet wird. Zu viele Menschen sehen keine Notwendigkeit, eine 
solche Garage zu nutzen. In Neuss habe eine restriktive Ahndung von Falschpar-
ker*innen zu einer besseren Nutzung von Garagen geführt. 
Herr Kircher, SPD-Fraktion, beantragt, die Mitteilung zur nächsten Sitzung erneut 
vorzulegen. 
Die Ausschussvorsitzende Frau Ruffen schlägt dagegen vor, dass die Politik dem 
Anliegen mit Forderungen in einem Antrag Nachdruck verleiht. 
Herr Detjen, Fraktion DieLinke, bittet darum, einen Auszug aus der Niederschrift als 
Anlage zur Mitteilung in die nachfolgenden Gremien zu geben. 
Frau de Bellis, CDU-Fraktion, berichtet, dass der Verkehrsausschuss die Zuständig-
keit für die Verkehrsplanung eher bei der Stadtplanung verankert sehe, die mit eige-
nen Ideen an mögliche Investor*innen herantreten könne. 
Die Mitteilung wird zur Kenntnis genommen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/III 
 
Vorlagen-Nummer  08.06.2021 
 2123/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Verkehrsausschuss 08.06.2021 
Bauausschuss 06.09.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 17.06.2021 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 26.08.2021 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 02.09.2021 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 02.09.2021 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 02.09.2021 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 06.09.2021 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 06.09.2021 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 06.09.2021 
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 09.09.2021 
Bezirksvertretung 3 (Lindenthal) 13.09.2021 
 
Realisierbarkeit von Quartiersgaragen und eines zugehörigen Masterplans 
Historie  
 
Die Verwaltung wurde mit Beschluss des Rates vom 22. November 2018 mit der Erstellung eines 
„Masterplanes Quartiersgaragen“ beauftragt. Der damalige Beschluss lautet wie folgt: 
 
„Die Verwaltung wird beauftragt, 
1) einen „Masterplan Quartiersgaragen“ mit den Pilotgebieten Innenstadt, Nippes, Ehrenfeld, 
Kalk und Lindenthal zu erstellen. Mit dem Ziel, oberirdische Stellplätze incl. Motorradstellplät-
ze in Quartiergaragen zu verlagern, sollen potenzielle Flächen im stadträumlichen Kontext mit 
folgenden Maßgaben dargestellt, bewertet und priorisiert werden: 
a) die Verwaltung soll aktiv auf mögliche private Investoren und Betreiber zugehen. Dazu 
ist festzulegen, mit welchen Zuschüssen (insbesondere aus Stellplatzablösemitteln) 
private Investoren und Betreiber rechnen können, um die notwendige Planungssi-
cherheit zu gewährleisten. Ebenso ist darzustellen, bei welchen Mietkonditionen eine 
hinreichende Akzeptanz von Quartiersgaragen durch die Anwohner vorliegt.

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b) Zusammen mit der Standortfestlegung ist ein Verkehrskonzept zur Verkehrsoptimie-
rung zu entwickeln und Maßnahmen zur Attraktivierung des Wohnumfeldes sowie ei-
ner Neuordnung des öffentlichen Raumes für den Umweltverbund vorzulegen. 
c) Es wird eine Analyse zur Mitnutzung vorhandener Parkhäuser/Parkflächen durch die 
AnwohnerInnen (zeitliche Anmietung durch die Anwohner) erstellt. Die Möglichkeit der 
Mitnutzung von bereits vorhandenem, privatem Parkraum ist dabei vorrangig vor dem 
Neubau von Quartiersgaragen zu betrachten. 
2) den „Masterplan Quartiersgaragen“ den zuständigen Gremien bis Mitte 2019 zur Beratung 
vorzulegen.“ 
 
 
Wesentliche Realisierungsoptionen und Rahmenbedingungen 
 
Der o.g. Beschluss hat die Verwaltung aufgefordert, im Wesentlichen zwei Realisierungsmöglichkei-
ten zu betrachten und umzusetzen: 
 Errichtung von Quartiersgaragen durch privaten Investoren und Betreiber unter Einbezug einer 
städtischen Unterstützung, insbesondere in Form von Stellplatzablösemitteln 
 Realisierung einer Mitnutzung vorhandener Parkhäusern / Parkflächen  
 
Die Verwaltung hat hierzu die notwendigen Rahmenbedingungen (Finanzierungsquellen, juristische 
Realisierungsoptionen, Einbindung von Investor*innen etc.) geprüft, die für eine erfolgreiche Umset-
zung eines Masterplans mit den zuvor genannten Optionen notwendig wären. 
 
 
 
Realisierung von Quartiersgaragen durch private Investor*innen 
 
Damit private Investoren im Rahmen von geplanten Bauvorhaben eine Quartiersgarage realisieren, 
müsste, weil dies sonst nicht von finanziellem Interesse ist, durch die Stadt ein monetärer Anreiz in 
Form eines Baukostenzuschusses gewährt werden. Hierfür benötigt die Stadt eine geeignete und 
leistungsfähige Finanzierungsquelle.  
 
Die Verwaltung hat daher insbesondere eine (anteilige) Finanzierung durch die Verwendung von 
Stellplatzablösemitteln untersucht, um eine zusätzliche Belastung des städtischen Haushalts zu ver-
meiden. 
 
Hierzu ist festzuhalten, dass aufgrund der zugrundeliegenden, rechtlichen Rahmenbedingungen der 
Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)  
 ein Förderung zum Bau von neuen Quartiersgaragen möglich wäre und  
 „neue“ Quartiersgaragenplätze durch Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung 
bestehender Parkeinrichtungen gefördert werden könnten (vgl. § 48 Abs. 4 Nr. 1 BauO NRW). 
 
Eine Verwendung von Stellplatzablösemitteln für eine reine Umwandlung von bestehenden Parkhäu-
sern / Parkflächen in Quartiersgaragenflächen kommt somit nicht in Betracht.  
 
Im Ergebnis besteht somit bereits seit Längerem für Investor*innen die Möglichkeit, Stellplatzablöse-
mittel als zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit für Ihre Bauprojekte abzurufen, wenn der Stadt Köln 
im Gegenzug entsprechende Stellplätze für das Quartiersparken zur Verfügung gestellt werden.  
 
Diese städtischen Fördermöglichkeiten sind für die Investor*innen jedoch aufgrund verschiedener 
Faktoren unattraktiv: Investor*innen können sich auf dem Kapitalmarkt derzeit sehr günstig finanzie-
ren und es besteht – auch unter Berücksichtigung anderer Fördermöglichkeiten (KfW u.a.) – kein An-
reiz, dieses städtische Angebot für die Gesamtfinanzierung eines Projekts zu nutzen. Weiterhin würde 
mit der Förderung eine lange Bindungswirkung an die Stadt einhergehen, die im Falle einer Veräuße-
rung des Objekts eine Belastung in einem dynamischen Immobilienmarkt darstellt. Außerdem können 
Investor*innen die Stellplätze auf privatwirtschaftlichem Wege zu für sie besseren Konditionen ver-
markten, so dass bei Nutzung einer städtischen Förderung eine unrentablere Refinanzierung (geringe 
Bewirtschaftungserträge) bestehen würde.

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Grundsätzlich wäre es weiterhin denkbar, dass eine Förderung aus Haushaltsmitteln erfolgt. Diese 
steht vor dem Hintergrund der angespannten Haushaltslage der Verwaltung weder aktuell noch mit-
telfristig zur Verfügung und würden ebenso mit ähnlichen – für Investoren unattraktiven – Bindungs- 
und Auflagewirkungen einhergehen. 
 
 
Mitnutzung von bereits bestehenden Parkhäusern / Parkflächen 
 
Die Verwaltung hat eine Abfrage bei Unternehmen zwecks Mitnutzung von vorhandenen Parkeinrich-
tungen durchgeführt. Diese Abfrage hat aktuell keine positive Resonanz erbracht. Als Hinderungs-
gründe wurden der Verwaltung durch die Betreiber*innen zwei maßgebliche Faktoren genannt:  
 
Zum einen wird befürchtet, dass bei einer Öffnung privater Parkgaragen die Kontrolle und Sicherheit 
beeinträchtigt würde und gegebenenfalls auch bauliche Maßnahmen zur Sicherung der Zugänglich-
keit zu übrigen Gebäudeteilen (Treppenhäuser o.ä.) aufgrund des geöffneten Personenkreises not-
wendig wären. Zum anderen wird bei tageszeitlich wechselnder Nutzung eine Einschränkung der Ver-
fügbarkeit für die bisherigen Nutzungen erwartet. Würden Stellplätze beispielsweise über die vorge-
gebenen Nutzungszeiten hinaus belegt, stünden diese nicht für eine Bewirtschaftung mit Kurzzeitpar-
kenden zur Verfügung.  
 
Grundsätzlich bieten Private auch Stellplätze in ihren Tiefgaragen an, jedoch werden diese dann als 
Dauermietstellplätze zu privatwirtschaftlichen Konditionen vermarktet.  
 
 
Fazit 
 
Grundsätzlich besteht ein städtisches Angebot, das private Investor*innen mit einem Baukostenzu-
schuss, der aus Stellplatzablösemitteln refinanziert werden kann, zur Realisierung von Quartiersgara-
gen motivieren kann. Vor dem Hintergrund der aktuellen finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen 
und dem seit rund 20 Jahren fehlenden Investoreninteresse bestehen aus Sicht der Verwaltung je-
doch derzeit keine Potentiale über diesen Weg Quartiersgaragen zu realisieren.  
 
Auch eine Mitnutzung von bestehenden Parkeinrichtungen scheidet aufgrund der im vorherigen Ab-
schnitt dargelegten Gründe aus.  
 
Im Ergebnis besteht daher – unter Berücksichtigung der Maßgaben des Antrags AN/1593/2018 – 
zurzeit keine Basis, auf der ein Masterplan erfolgreich aufbauen könnte. Die Verwaltung sieht den 
Antrag daher aktuell als nicht zielführend umsetzbar an.   
 
Gez. Blome