Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer  09.08.2023 
 2249/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Wohnen 14.08.2023 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 17.08.2023 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In-
ternationales 28.08.2023 
Stadtentwicklungsausschuss 31.08.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 05.09.2023 
 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den ersten Halbjahresbericht 
2023 (10. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln (Stichtag 30.06.2023) zur 
Verfügung. 
 
Der Bericht informiert über die allgemeinen Entwicklungen im 1. Halbjahr 2023 sowie auch 
über die Auswirkungen der zum 01.07.2022 gestarteten Registrierung bei Kurzzeitvermietung 
von Wohnungen (Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern). 
 
Gez. Dr. Rau

Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Köln 
 
10. Bericht (1. Halbjahr 2023) 
Stand 30.06.2023 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen 
Amt für Wohnungswesen

1 
 
1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
 
  
Inhaltsverzeichnis 
 
 
 
1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 
2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 
4. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung ......................... 3 
5. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit 
Wohnraum-Identitätsnummer.................................................................................................. 5 
6. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................... 7 
7. Antragsverfahren ...................................................................................................................... 10 
8. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 13 
9. Weiterführende Links .............................................................................................................. 14

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
1. Anlass und Zweck des Berichts 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, 
gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren  regelmäßig über die 
Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen  zur Unterbindung von 
illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die 
Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadte ntwicklungsausschuss, den 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales , den 
Unterausschuss Wohnen sowie den Rechnungsprüfungsausschuss. 
 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich 
an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme 
des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das 
„Schwarmverhalten“ der 25- bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil 
es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe  Nachfrage nach Wohnraum, 
die das Angebot bei weitem übersteigt.  Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen 
zur Mangelware . Diese Wohnungsmarktsituation erschwert  auch in Köln vielen 
Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. 
In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum 
davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch 
gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen 
eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dadurch dem allgemeinen 
Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin 
knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden.  
Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung 
für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 
01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch 
deutlich verschärfte Regelungen  die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen 
Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) 
sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage 
beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2021 noch einmal 
grundlegend geändert. 
 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der 
Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht.  
Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW  geregelt und 
gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte 
Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und 
Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. 
einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse 
erfüllt werden. 
Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01.07.2021 novellierte Zweckentfremdungs-
recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen 
dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur 
Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, 
leer stehen oder  ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört 
werden.  
Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun 
bereits seit zwei Jahren nach den neuen  Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in Verbindung 
mit der  zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung) . Die 
Verwaltungsverfahren und die diese  Verfahren regelnden amtsinternen Handlungs -
anweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst.  
Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kan n d as Amt für Wohnungswesen sowohl die 
Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leerstehenden 
oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. 
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen 
Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. 
Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grun dsätzlich 
kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt 
vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt.  
So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der 
Grundlage der Satzungsrege lungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen 
Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig. Die rechtlichen 
Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche 
Bewertung. Zur Vorbereitung einer  gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Falles sind 
dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere 
Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung 
von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche 
Maßnahmen zu ergreifen sind. 
 
4. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung 
Rechtliche Grundlagen 
Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr 
als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung 
verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende 
angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung 
für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. 
Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum fü r 
weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im Kalenderjahr nicht als 
genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen 
worden).

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
Mit der gleich zeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nden von 
Kurzzeitvermietung (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote 
und Anbiete nde von Kurzzeitvermietung Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur 
Registrierung betrifft also auch diejenigen Anbiete nden von Kurzzeitvermietung, die dies 
innerhalb der 90- (bzw. 180-) Tage-Frist genehmigungsfrei tun. 
 
 
 
 
 
Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss jeder Anbiete nde die beabsichtigte 
Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung  des Wohnraums anzeigen. Dies 
geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer sogenannten Wohnraum-
Identitätsnummer (WID). Dazu müssen die Personendaten des Anbi eters sowie die 
Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnung angegeben werden. Bietet 
jemand mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, so ist für jede Wohnung eine 
separate Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich. 
 
Registrierung mit WID und Belegungskalender 
Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. 
Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den 
zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um  Wohnraum, sondern um 
Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 
WohnStG NRW). 
Alle Anbiete nden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des 
genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten 
mit der Zuteilung einer WID im Onlineverfahren ebenfalls einen Belegungskalender zur 
Verfügung gestellt. Diese Anbietenden sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur 
Kurzzeitvermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem 
Online-Belegungskalender einzutragen. Sie kommen damit ihrer besonderen gesetzlichen 
Anzeigeverpflichtung aus § 17 A bs. 6 WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender 
ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte 
Zeitraum eingehalten wird. 
 
Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern in der Praxis 
Die erste Phase der Neuvergabe von WID, die im 2 Halbjahr 2022 mit hoher Priorität bearbeitet 
wurde, konnte zum Jahresende 2022 abgeschlossen  werden. Seither hat die Anforderung 
neuer WID über das Online -Verfahren des Landes NRW deutlich nachgelassen. Derzeit 
werden wöchentlich nur noch bis zu zehn WID neu angefordert.  Stattdessen rückt nun die 
Überprüfung von Fällen der Kurzzeitvermietung  in Zusammenhang mit den WID  in den 
Vordergrund (vgl. Ziff. 5: Effekte der Registrierung).  
 
Tabelle: Anzahl der gültigen WID (seit 01.07.2022) im NRW-Städtevergleich

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
Statistische Daten zur Wohnraum-Identitätsnummer 
Vom 01.07.2022 – 30.06.2023 wurden für  Köln insgesamt 3296 gültige Wohnraum -
Identitätsnummern erteilt. 
 
 
 
In rund 140 Fällen läuft zurzeit (30.06.2023) das Prüfverfahren: 
 zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw.  
 der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum 
handelt,  
 ob Bestandsschutz1 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist. 
 
5. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum-
Identitätsnummer 
Seit 01.07.2022 ist die Registrierung und der Bezug einer Wohnraum -Identitätsnummer über 
ein Online-Verfahren des Landes NRW möglich. Damit besteht für alle Anbieter*innen von 
Kurzzeitvermietung die Verpflichtung, sich dort zu registrieren und die erhaltene WID bei der 
Bewerbung ihres Angebotes auf Vermittlungsplattformen oder in gedruckten Publikationen gut 
sichtbar anzugeben. 
Bei der Registrierung im Online -Verfahren werden Daten zur Person und Anschrift des 
Anbietenden ebenso erfasst wie Daten zu der zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen 
Wohnung, insbesondere Anschrift und genaue Lage im Objekt. Damit wird erstmalig 
Transparenz über die Anbietenden und die zur Kurzzeitvermietung genutzten Objekte 
hergestellt. 
Für Köln wurden so bis 30.06.2023 insgesamt 3296 gültige WID erteilt. Offenbar haben sich 
aber (noch) nicht alle Anbi etenden von Kurzzeitvermietung mit einer WID registriert; auf 
einzelnen Vermittlungsportalen tauchen bei Recherchen immer wieder Angebote auf, zu 
denen keine WID angegeben wurde. Da dies auch gesetzliche Pflichten der Portalbetreiber 
                                                           
1 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen 
zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird.

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
tangiert, ist die Verw altung zu Rechtsfragen in diesem Zusammenhang im Austausch mit 
anderen betroffenen Kommunen und dem Land NRW. 
 
Neue Aufgabe: Überprüfungen im Zusammenhang mit der WID 
Durch die umgesetzte Registrierungspflicht ist auf das Sachgebiet Wohnraumschutz nun die 
neue Aufgabe zugekommen, Verstöße gegen die Regelungen des Wohnraumstärkungs -
gesetzes, die sich auf die Verletzung von Pflichten im Zusammenhang mit der WID beziehen, 
zu prüfen und ggf. in einem Bußgeldverfahren zu ahnden.  Für diese neuen Aufgaben steht 
zurzeit noch kein zusätzliches Personal zur Verfügung. Für 2024 ist geplant, diesen Bereich 
personell zu verstärken. 
Derzeit gehen alle mit dieser neuen Aufgabenstellung verbundenen Tätigkeiten zu Lasten der 
Wahrnehmung der übrigen Tätigkeiten zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung. 
Überprüfungsaufgaben werden daher so in die b isherigen Aufgaben des Sachgebietes 
integriert, dass diese möglichst wenig beeinträchtigt werden. 
Seit Jahresbeginn 2023 wurde dazu ein praktikabler Kontrollprozess neu entworfen. In 
mehreren Schritten wurden dazu Strategie und Prioritäten festgelegt, ein Ablaufschema erstellt 
und Sanktionen abgewogen. Diese Prozessentwicklung ist nicht abgeschlossen, sondern wird 
kontinuierlich mit Blick auf die praktischen Erfahrungen fortgeführt. 
Im Rahmen der Möglichkeiten erfolgt die Überprüfung auf Verstöße im Zusamme nhang mit 
der WID perspektivisch mit wechselnden Schwerpunkten in eng umrissenen Fallgruppen. Auf 
diese Weise soll zunächst ein erster Einblick gewonnen werden, ob die gesetzlichen 
Regelungen zur WID von den Anbiet enden der Kurzzeitvermietung weitgehend ei ngehalten 
werden. 
 
Erste Überprüfungen 
Als erste Fallvariante für eine Überprüfung wurde die Führung des sogenannten 
Belegungskalenders in den Blick genommen. 
Alle Anbietenden, die angeben, Kurzzeitvermietung im genehmigungsfreien Umfang von bis 
zu 90 Tagen/Kalenderjahr durchführen zu wollen, erhalten im Online-Verfahren automatisiert 
eine WID zugeteilt. Dieser WID ist im Online -Verfahren ein Belegungskalender zugeordnet. 
Durch Eintragung der tatsächlichen Buchungen zu jeder einzelnen Kurzzeitvermietung im 
jeweiligen Objekt kommen die Anbiete nden ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, jede 
einzelne Belegung binnen einer Frist von 10 Tagen der Gemeinde anzuzeigen. Sowohl nicht 
fristgemäße als auch gänzlich unterlassene Eintragungen in den Belegungskalender sind 
Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld geahndet werden können. Dieselbe 
Verpflichtung zur Anzeige jeder einzelnen Belegung trifft auch Studierende, die an bis zu 180 
Tagen/Kalenderjahr die selbst angemietete Wohnung genehmigungsfrei kurzzeitvermi eten 
dürfen. Hier wird die WID nicht automatisiert erteilt, sondern erst nach Überprüfung des 
Studierendenstatus durch das Wohnungsamt freigegeben. 
Die korrekte Pflege des Belegungskalenders ist Grundlage dafür, dass überprüft werden kann, 
ob der genehmigu ngsfreie Zeitraum für die Kurzzeitvermietung (90 bzw. 180 
Tage/Kalenderjahr) nicht überschritten wird. 
Nachdem erste Auswertungen darauf hindeuteten, dass in einer beträchtlichen Fallzahl 
bislang keinerlei Einträge in den Belegungskalender vorgenommen worden waren oder auch 
Fristversäumnisse vorlagen (verspäteter Eintrag), wurde für diese Fallgruppe eine 
stichprobenweise Überprüfung durchgeführt. Eine Prüfung aller in der Auswertung auffälligen 
Fälle war im Rahmen der gegebenen personellen Ressourcen nicht möglich, ohne die übrigen 
laufenden Aufgaben der Wohnungsaufsicht sowie zum Schutz von Wohnraum vor 
Zweckentfremdung erheblich zu beeinträchtigen.

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
Zur Überprüfung dieser Stichproben -Fälle wurde für die betreffende Wohnung in den 
einschlägigen Vermittlungsportalen nach aktuellen Kundenbewertungen aus dem Zeitraum 
seit Erteilung der WID recherchiert. Da der Eintrag solcher Kundenbewertungen auf den 
Portalen regelmäßig nur für tatsächliche Nutzer*innen eines kurzzeitvermieteten Objektes 
(und i. d. R. auch nur kurze Zeit nach der Nutzung) möglich ist, waren aus diesen Eintragungen 
belastbare Rückschlüsse auf tatsächliche Belegungen des betreffenden Objektes möglich, die 
sich im Belegungskalender hätten wiederfinden müssen. 
Im Rahmen dieser Überprüfung wurden bei  festgestellten Ordnungswidrigkeiten auch 
Bußgelder festgesetzt. Im Hinblick darauf, dass das Registrierungsverfahren mit WID noch 
neu ist und Bürger*innen vielfach aus Unwissenheit und offenbar ohne Vorsatz die 
notwendigen Eintragungen in den Belegungskal ender versäumten, wurden bei dieser 
erstmaligen Überprüfung moderate Bußgelder festgesetzt. 
 
Die Zwischenbilanz zeigt zum Ende des ersten Halbjahres folgendes Bild: 
Zur stichprobenweisen Überprüfung ausgewählt 120 Fälle 
Bußgeldverfahren eingeleitet: 106 Fälle 
 
Zurzeit noch laufende Bußgeldverfahren aus dieser ersten Stichprobe werden zu  Ende 
geführt.  
Die Überprüfungen auf Ordnungswidrigkeiten bei der Verwendung der Woh nraum-
Identitätsnummer werden in Zukunft fortgesetzt werden. Dabei orientiert sich die Auswahl der 
künftigen Schwerpunkte und Fallgruppen an den Erkenntnissen, die aus den bisher 
durchgeführten Stichprobenverfahren gewonnenen werden konnten. 
Bereits bei der ersten Stichprobe zeigten sich in etwa 25 % der überprüften Fälle weitere 
Auffälligkeiten, unabhängig von fehlenden Einträgen im Belegungskalender, die ja 
Schwerpunkt der ersten stichprobenweisen Überprüfung war: 
 Unstimmigkeiten bei Meldeadresse 
 90-Tage-Kontingent bei genehmigungsfreier WID annähernd ausgeschöpft 
 Nicht fristgemäß im Belegungskalender eingetragene Belegungen 
 Es wurden mehrere WID für dieselbe Wohnung abgerufen 
 Angaben zu Name, Vorname entsprechen  nicht den  Anmeldedaten beim 
Einwohnermeldeamt 
 WID wird auf Online-Portalen nicht korrekt angegeben 
Diese Befunde sind Indiz dafür, dass weitere Überprüfungen sinnvoll sind, um die Einhaltung 
der gesetzlichen Vorschriften zu überwachen und die Reglementierung der  
Kurzzeitvermietung konsequent durchzusetzen. 
Den im Ra hmen der  ersten Stichprobe in etwa einem Viertel der Fälle registrierten 
Auffälligkeiten wird weiter nachgegangen. Dazu wurden passende Prozessabläufe für die 
notwendigen Arbeitsschritte entwickelt. Eine systematische und umfassende Ausweitung der 
Überprüfungsaufgaben auf größere Fallzahlen ist ad  hoc unter den ge gebenen 
Rahmenbedingungen nicht möglich.  
Daher bleibt es auch bei der Fort führung der Überprüfung dabei, dass stichprobenweise 
ausgewählte Fälle mit wechselnden inhaltlichen Schwerpunkten kontrolliert werden. 
 
6. Wiederzuführungsverfahren 
Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der anhaltenden Wohnungsnot im Kölner 
Stadtgebiet weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums.

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch 
Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche  
Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise  werden in jedem 
Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung 
von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als 
Ferienwohnung) und ein länger als sechs2 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. 
Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung hat sich mit der 
Vergabe von W ohnraum-Identitätsnummern verändert. Mit der Einführung des 
landeseinheitlichen IT-Verfahrens startete zum 01.07.2022 die Registrierung der Anbietenden 
von Kurzzeitvermietung durch die Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern. Durch die 
gesetzliche Verpflichtung, Kurzzeitvermietung vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer 
vorher bezogenen Wohnraum-Identitätsnummer durchführen zu dürfen, wird die Transparenz 
auf diesem bis dato weitgehend anonym abgewickelten Markt erhöht. 
 
Für das 1. Halbjahr 2023 zeigt sich bei den neu hinzugekommenen Verfahren ein eindeutiger 
Schwerpunkt:  
In den meisten Fällen ( 151 Wohneinheiten) besteht der  Verdacht einer 
Wohnraumzweckentfremdung durch Leerstand.  
Bei einer bedeutenden Anzahl ( 81 Wohneinheiten) liegen Anhaltspunkte für  eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung vor. 
Hinweise, dass eine Zweckentfremdung durch Umwandlung von Wohnraum zur gewerblichen 
Nutzung vorliegen könnte, belegen mit 1 8 betroffenen Wohneinheiten den dritten Rang, bei 
der Betrachtung nach der Art der potenziellen Zweckentfremdung bei neuen Fällen. 
 
                                                           
2 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
 
Betrachtet man die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle , so ergibt sich mit Blic k auf das 
zurückliegende erste Halbjahr 2023 folgendes Bild: 
Mit rund 53 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil 
auf Leerstand von Wohnraum. Die Bearbeitung solcher Fälle ist vielfach besonders aufwändig, 
da neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfr emdung von Wohnraum oftmals auch 
ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der den gesetzlichen 
Mindestanforderungen an Wohnraum entspricht . Gegebenenfalls müssen 
verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von I nstandhaltungs-
maßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine potenzielle 
Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher in vielen 
Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeitungszeit des einzelnen Falles 
erheblich verlängern.  
Etwa 3 0 % der im 1. Halbjahr 202 3 laufenden Fälle beziehen sich auf die Prüfung einer 
Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung v on Wohnraum. Hier bei sind  umfangreiche 
Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen für eine gerichtsfeste Entscheidung 
über eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung erfor derlich. Daher vergehen auch in 
dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung getroffen werden kann. 
Auf dem dritten Rang folgen mit knapp 11 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in 
denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur 
gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft w ird. Sie unterscheiden sich 
in der Bearbeit ung von den v orher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind 
aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l 
nicht weniger aufwändig. 
Das Amt für Wohnungswesen veröffentlicht bereits seit 2019 auf der Internetseite der Stadt 
Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen  rund um das 
Thema Wohnraumschutz, um die Öffentlichkeit verstärkt für dieses Thema zu sensibilisieren. 
Diese Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.07.2021  angepasst und erweitert

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
und zum Start der Vergabe von Wohn raum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 nochmals 
umfassend aktualisiert. 
Dort wird ebenfalls auf ein eingerichtetes Meldeportal der Stadt Köln hingewiesen, wo es auf 
einfache Weise möglich ist, das A mt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. 
Link: Meldeportal der Stadt Köln 
 
7. Antragsverfahren 
In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl der b eim A mt für Wohnungswesen 
eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von  Wohnraum werden die 
Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner 
Stadtgebiet geschaffen wird. 
Ein Teil der Anträge  richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von 
Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige 
Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn 
ein überwiegend öffentliches Interesse an dieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die 
Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. 
 
 
Die größte Anzahl der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge  auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abbruch von Wohnraum (dem in aller 
Regel ein Neubau folgt). 
Die Zahl der 48 Wohneinheiten betreffenden neuen Anträge auf Umwandlung von Wohnraum 
beinhaltet (bereits ab 01.07.2022) nur noch wenige Anträge, die sich auf Kurzzeitvermietung 
von Wohnraum richten (Anträge, die außerhalb des Online-WID-Verfahrens gestellt wurden). 
Mit Umsetzung der Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 werden diese 
Fälle weitestgehend bei den Wohnraum-Identitätsnummern erfasst (siehe oben Ziff. 5). Unter

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
die Fallgruppe  „Umwandlungen“ fallen seither also fast ausschließlich  tatsächliche 
Umwandlungen z.B. in Büro- oder Gewerberaum. 
Alle Antragsverfahren sind darauf gerichtet , eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und 
Ermittlungen an, wie au ch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem 
Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten bedeutsame 
wirtschaftliche Interessen. 
Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der vielfältigen 
und komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. 
Insbesondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen 
Interesses ist sehr aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was 
in vielen Fällen auch geschieht, i ndem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur  
Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller 
Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. 
Andererseits bringt die Bearbeitung und weitere Begleitung anhängiger Klageverfahren in 
diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich. 
 
Der Blick auf die im 1. Halbjahr 2023 laufenden Antragsverfahren zeigt, dass aktuell Anträge 
auf Zweckentfremdung durch Abbruch mit rund 65 % den mit Abstand größten Anteil in dieser 
Fallgruppe ausmachen. Abbruch von Wohnraum wird in  der Regel dann genehmigt, wenn 
entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r 
Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den 
Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Geneh migungsauflagen 
münden. Als Voraussetzung für einen genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese 
Weise die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. 
Laufende Antragsverfahren wegen Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum  (hier –
wegen einiger noch laufender Altfälle - inkl. dieser Altfälle von Kurzzeitvermietung) folgen mit 
knapp 30 % der Wohneinheiten in dieser Fallgruppe.  
Laufende Verfahren, in denen im 1. Halbjahr 202 3 über Anträge auf Genehmigung eines 
Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum noch ins Gewicht (0,3%).

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (knapp 3  % im 1. Halbjahr 202 3) beantragen 
Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage des Amts für Wohn ungswesen darüber, 
dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich des WohnStG NRW 
bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht 
eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten 
zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten , ist dabei nicht anders, als bei sonstigen 
Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei 
von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit 
den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. 
 
Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum 
Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, 
wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den 
zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine 
Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung.  
 
 
Auch im ersten Halbjahr 2023 werden aufgrund der erteilten Genehmigungen zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu geschaffen 
werden als durch die genehmigte Zweckentfremdung entfall en. Bei der Betrachtung der 
Fallgruppen zeigt sich ein deutlicher Schwerpunkt (rd. 74 %)  bei Zweckentfremdung durch 
Abbruch. Fälle von Leerstand sind mit rd. 9 % die nächst größere einzelne Fallgruppe. Die 
Gruppe der „sonstigen“ Fälle fasst eine Vielzahl v erschiedener Fälle (darunter z.B.

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
Umwandlung, Entkernung) zusammen, die einzeln betrachtet im zurückliegenden Halbjahr 
keine bedeutende Rolle gespielt haben. 
 
Überprüfung von Genehmigungsauflagen 
Nachdem ein Antragsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, die Auflagen 
für die Erstellung von Ersatzwohnraum umfasst, folgt ein weiterer wichtiger Arbeitsschritt: Die 
tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheids ist zu überwachen. Dies 
ist bei der Vielz ahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter in aller Regel 
einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel sind. Die 
Überprüfung der Genehmigungsauflagen ist erst dann abgeschlossen, wenn der 
Ersatzwohnraum - wie im Genehmigungsbescheid festgelegt - auch tatsächlich errichtet wurde 
und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. 
Im 1. Halbjahr 202 3 war für 2 623 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der 
Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 
 
8. Bußgeldverfahren 
Ziel der Aktivitäten de r Wohnungsaufsicht ist es , zweckentfremdet genutzten Wohnraum 
wieder Wohnzwecken zuzuführen. Gleichwohl stellen die zweckfremde Nutzung von 
Wohnraum, aber beispielsweise auch die Missachtung von Anzeigepflichten (z.B. bei 
Kurzzeitvermietung oder Leerstand von Wohnraum) Ordnungswidrigkeiten dar, die nach dem 
WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet 
werden können. Der Landesgesetzgeber hat durch die nunmehr gesetzliche Regelung der 
Ordnungswidrigkeiten, durch die Einführung neuer Bußgeldtatbestände und die deutliche 
Erhöhung des Bußgeldrahmens im WohnStG NRW den schädlichen Auswirkungen dieser 
Ordnungswidrigkeiten eine hohe Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen ein 
Sanktionierungsinstrument dar, das d en Forderungen der Wohnungsaufsicht Nachdruck 
verleiht.  
In der Praxis war es bislang jedoch oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung 
des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, 
so dass eine Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die eigentlich intendiert 
und auch notwendig gewesen wäre: Das Unrechtsbewusstsein bei der unerlaubten 
Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhöhen.  Inwieweit sich die Sichtweise der 
Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverf ahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise 
wandeln wird, weil die Bußgeldbestimmungen nunmehr gesetzlich im WohnStG NRW 
manifestiert sind, ist noch nicht erkennbar.

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1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 
Im 1. Halbjahr 2023 wurden zu insgesamt 183 Wohneinheiten in 149 Fällen Bußgeldverfahren 
eingeleitet. Dies geschieht im Rahmen der Fallbearbeitung bei der Überprüfung von WID (vgl. 
Ziff. 5) oder Meldungen auf mögliche Wohnraumzweckentfremdung (vgl. Ziff. 6). 
Im Laufe des separaten Bußgeldv erfahrens wird dann geprüft, o b die rechtlichen 
Voraussetzungen erfüllt sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, 
wird ein Bußgeld in bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich 
dann ergeben, wenn der Bußgeldbescheid gerichtlich an gefochten wird. Dies geschieht in 
einer beträchtlichen Anzahl solcher Fälle.  
Bußgelder dienen der Sanktionierung begangener Ordnungswidrigkeiten. Sie dienen nicht der 
Durchsetzung einer behördlich geforderten Beendigung der Zweckentfremdung. Dafür s ind 
Zwangsmittel (Verhängung von Zwangsgeldern) als Beugemittel das geeignete Werkzeug. 
Die Anzahl der Bußgeldverfahren (und betroffenen Wohneinheiten) unterliegt daher deutlichen 
Schwankungen. Sie bildet dabei insbesondere nicht ab, dass eingeleitete Bußgeldverfahren 
sich auf Ordnungswidrigkeiten beziehen, die auch im betrachteten Halbjahr begangen wurden. 
In der Regel werden Bußgeldverfahren erst nach längeren Ermittlungen (Verwaltungs-
verfahren vgl. Ziff. 5 oder Ziff. 7) eingeleitet, wenn sich Anhaltspunkte für eine 
Ordnungswidrigkeit verdichtet haben  und gerichtsfest ermittelt worden sind . Die eigentliche 
Ordnungswidrigkeit liegt dann bereits längere Zeit zurück. Ein Vergleich der aktuellen 
Halbjahreszahlen mit zurückliegenden Halbjahresberichten ist vor diesem Hintergrund nur von 
begrenzter Aussagekraft.  
 
9. Weiterführende Links 
Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut 
Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut 
Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet 
Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren