Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

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• 10.Halbjahresbericht Wohnraumnschutz 1. Halbjahr 2023

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  Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 10. Bericht (1. Halbjahr 2023) Stand 30.06.2023 Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen Amt für Wohnungswesen 1 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 4. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung ......................... 3 5. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum-Identitätsnummer.................................................................................................. 5 6. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................... 7 7. Antragsverfahren ...................................................................................................................... 10 8. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 13 9. Weiterführende Links .............................................................................................................. 14 2 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 1. Anlass und Zweck des Berichts Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren regelmäßig über die Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen zur Unterbindung von illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadte ntwicklungsausschuss, den Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales , den Unterausschuss Wohnen sowie den Rechnungsprüfungsausschuss. 2. Politische Schwerpunktsetzung Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das „Schwarmverhalten“ der 25- bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die das Angebot bei weitem übersteigt. Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur Mangelware . Diese Wohnungsmarktsituation erschwert auch in Köln vielen Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dadurch dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden. Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch deutlich verschärfte Regelungen die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2021 noch einmal grundlegend geändert. 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW geregelt und gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt 3 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse erfüllt werden. Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01.07.2021 novellierte Zweckentfremdungs- recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, leer stehen oder ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört werden. Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun bereits seit zwei Jahren nach den neuen Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in Verbindung mit der zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung) . Die Verwaltungsverfahren und die diese Verfahren regelnden amtsinternen Handlungs - anweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst. Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kan n d as Amt für Wohnungswesen sowohl die Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leerstehenden oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grun dsätzlich kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt. So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der Grundlage der Satzungsrege lungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig. Die rechtlichen Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche Bewertung. Zur Vorbereitung einer gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Falles sind dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche Maßnahmen zu ergreifen sind. 4. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung Rechtliche Grundlagen Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum fü r weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im Kalenderjahr nicht als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen worden). 4 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Mit der gleich zeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nden von Kurzzeitvermietung (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote und Anbiete nde von Kurzzeitvermietung Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur Registrierung betrifft also auch diejenigen Anbiete nden von Kurzzeitvermietung, die dies innerhalb der 90- (bzw. 180-) Tage-Frist genehmigungsfrei tun. Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss jeder Anbiete nde die beabsichtigte Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung des Wohnraums anzeigen. Dies geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer sogenannten Wohnraum- Identitätsnummer (WID). Dazu müssen die Personendaten des Anbi eters sowie die Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnung angegeben werden. Bietet jemand mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, so ist für jede Wohnung eine separate Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich. Registrierung mit WID und Belegungskalender Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um Wohnraum, sondern um Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 WohnStG NRW). Alle Anbiete nden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten mit der Zuteilung einer WID im Onlineverfahren ebenfalls einen Belegungskalender zur Verfügung gestellt. Diese Anbietenden sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur Kurzzeitvermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem Online-Belegungskalender einzutragen. Sie kommen damit ihrer besonderen gesetzlichen Anzeigeverpflichtung aus § 17 A bs. 6 WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte Zeitraum eingehalten wird. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern in der Praxis Die erste Phase der Neuvergabe von WID, die im 2 Halbjahr 2022 mit hoher Priorität bearbeitet wurde, konnte zum Jahresende 2022 abgeschlossen werden. Seither hat die Anforderung neuer WID über das Online -Verfahren des Landes NRW deutlich nachgelassen. Derzeit werden wöchentlich nur noch bis zu zehn WID neu angefordert. Stattdessen rückt nun die Überprüfung von Fällen der Kurzzeitvermietung in Zusammenhang mit den WID in den Vordergrund (vgl. Ziff. 5: Effekte der Registrierung). Tabelle: Anzahl der gültigen WID (seit 01.07.2022) im NRW-Städtevergleich 5 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Statistische Daten zur Wohnraum-Identitätsnummer Vom 01.07.2022 – 30.06.2023 wurden für Köln insgesamt 3296 gültige Wohnraum - Identitätsnummern erteilt. In rund 140 Fällen läuft zurzeit (30.06.2023) das Prüfverfahren:  zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw.  der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum handelt,  ob Bestandsschutz1 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist. 5. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum- Identitätsnummer Seit 01.07.2022 ist die Registrierung und der Bezug einer Wohnraum -Identitätsnummer über ein Online-Verfahren des Landes NRW möglich. Damit besteht für alle Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung die Verpflichtung, sich dort zu registrieren und die erhaltene WID bei der Bewerbung ihres Angebotes auf Vermittlungsplattformen oder in gedruckten Publikationen gut sichtbar anzugeben. Bei der Registrierung im Online -Verfahren werden Daten zur Person und Anschrift des Anbietenden ebenso erfasst wie Daten zu der zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Wohnung, insbesondere Anschrift und genaue Lage im Objekt. Damit wird erstmalig Transparenz über die Anbietenden und die zur Kurzzeitvermietung genutzten Objekte hergestellt. Für Köln wurden so bis 30.06.2023 insgesamt 3296 gültige WID erteilt. Offenbar haben sich aber (noch) nicht alle Anbi etenden von Kurzzeitvermietung mit einer WID registriert; auf einzelnen Vermittlungsportalen tauchen bei Recherchen immer wieder Angebote auf, zu denen keine WID angegeben wurde. Da dies auch gesetzliche Pflichten der Portalbetreiber 1 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird. 6 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 tangiert, ist die Verw altung zu Rechtsfragen in diesem Zusammenhang im Austausch mit anderen betroffenen Kommunen und dem Land NRW. Neue Aufgabe: Überprüfungen im Zusammenhang mit der WID Durch die umgesetzte Registrierungspflicht ist auf das Sachgebiet Wohnraumschutz nun die neue Aufgabe zugekommen, Verstöße gegen die Regelungen des Wohnraumstärkungs - gesetzes, die sich auf die Verletzung von Pflichten im Zusammenhang mit der WID beziehen, zu prüfen und ggf. in einem Bußgeldverfahren zu ahnden. Für diese neuen Aufgaben steht zurzeit noch kein zusätzliches Personal zur Verfügung. Für 2024 ist geplant, diesen Bereich personell zu verstärken. Derzeit gehen alle mit dieser neuen Aufgabenstellung verbundenen Tätigkeiten zu Lasten der Wahrnehmung der übrigen Tätigkeiten zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung. Überprüfungsaufgaben werden daher so in die b isherigen Aufgaben des Sachgebietes integriert, dass diese möglichst wenig beeinträchtigt werden. Seit Jahresbeginn 2023 wurde dazu ein praktikabler Kontrollprozess neu entworfen. In mehreren Schritten wurden dazu Strategie und Prioritäten festgelegt, ein Ablaufschema erstellt und Sanktionen abgewogen. Diese Prozessentwicklung ist nicht abgeschlossen, sondern wird kontinuierlich mit Blick auf die praktischen Erfahrungen fortgeführt. Im Rahmen der Möglichkeiten erfolgt die Überprüfung auf Verstöße im Zusamme nhang mit der WID perspektivisch mit wechselnden Schwerpunkten in eng umrissenen Fallgruppen. Auf diese Weise soll zunächst ein erster Einblick gewonnen werden, ob die gesetzlichen Regelungen zur WID von den Anbiet enden der Kurzzeitvermietung weitgehend ei ngehalten werden. Erste Überprüfungen Als erste Fallvariante für eine Überprüfung wurde die Führung des sogenannten Belegungskalenders in den Blick genommen. Alle Anbietenden, die angeben, Kurzzeitvermietung im genehmigungsfreien Umfang von bis zu 90 Tagen/Kalenderjahr durchführen zu wollen, erhalten im Online-Verfahren automatisiert eine WID zugeteilt. Dieser WID ist im Online -Verfahren ein Belegungskalender zugeordnet. Durch Eintragung der tatsächlichen Buchungen zu jeder einzelnen Kurzzeitvermietung im jeweiligen Objekt kommen die Anbiete nden ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, jede einzelne Belegung binnen einer Frist von 10 Tagen der Gemeinde anzuzeigen. Sowohl nicht fristgemäße als auch gänzlich unterlassene Eintragungen in den Belegungskalender sind Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld geahndet werden können. Dieselbe Verpflichtung zur Anzeige jeder einzelnen Belegung trifft auch Studierende, die an bis zu 180 Tagen/Kalenderjahr die selbst angemietete Wohnung genehmigungsfrei kurzzeitvermi eten dürfen. Hier wird die WID nicht automatisiert erteilt, sondern erst nach Überprüfung des Studierendenstatus durch das Wohnungsamt freigegeben. Die korrekte Pflege des Belegungskalenders ist Grundlage dafür, dass überprüft werden kann, ob der genehmigu ngsfreie Zeitraum für die Kurzzeitvermietung (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) nicht überschritten wird. Nachdem erste Auswertungen darauf hindeuteten, dass in einer beträchtlichen Fallzahl bislang keinerlei Einträge in den Belegungskalender vorgenommen worden waren oder auch Fristversäumnisse vorlagen (verspäteter Eintrag), wurde für diese Fallgruppe eine stichprobenweise Überprüfung durchgeführt. Eine Prüfung aller in der Auswertung auffälligen Fälle war im Rahmen der gegebenen personellen Ressourcen nicht möglich, ohne die übrigen laufenden Aufgaben der Wohnungsaufsicht sowie zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung erheblich zu beeinträchtigen. 7 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Zur Überprüfung dieser Stichproben -Fälle wurde für die betreffende Wohnung in den einschlägigen Vermittlungsportalen nach aktuellen Kundenbewertungen aus dem Zeitraum seit Erteilung der WID recherchiert. Da der Eintrag solcher Kundenbewertungen auf den Portalen regelmäßig nur für tatsächliche Nutzer*innen eines kurzzeitvermieteten Objektes (und i. d. R. auch nur kurze Zeit nach der Nutzung) möglich ist, waren aus diesen Eintragungen belastbare Rückschlüsse auf tatsächliche Belegungen des betreffenden Objektes möglich, die sich im Belegungskalender hätten wiederfinden müssen. Im Rahmen dieser Überprüfung wurden bei festgestellten Ordnungswidrigkeiten auch Bußgelder festgesetzt. Im Hinblick darauf, dass das Registrierungsverfahren mit WID noch neu ist und Bürger*innen vielfach aus Unwissenheit und offenbar ohne Vorsatz die notwendigen Eintragungen in den Belegungskal ender versäumten, wurden bei dieser erstmaligen Überprüfung moderate Bußgelder festgesetzt. Die Zwischenbilanz zeigt zum Ende des ersten Halbjahres folgendes Bild: Zur stichprobenweisen Überprüfung ausgewählt 120 Fälle Bußgeldverfahren eingeleitet: 106 Fälle Zurzeit noch laufende Bußgeldverfahren aus dieser ersten Stichprobe werden zu Ende geführt. Die Überprüfungen auf Ordnungswidrigkeiten bei der Verwendung der Woh nraum- Identitätsnummer werden in Zukunft fortgesetzt werden. Dabei orientiert sich die Auswahl der künftigen Schwerpunkte und Fallgruppen an den Erkenntnissen, die aus den bisher durchgeführten Stichprobenverfahren gewonnenen werden konnten. Bereits bei der ersten Stichprobe zeigten sich in etwa 25 % der überprüften Fälle weitere Auffälligkeiten, unabhängig von fehlenden Einträgen im Belegungskalender, die ja Schwerpunkt der ersten stichprobenweisen Überprüfung war:  Unstimmigkeiten bei Meldeadresse  90-Tage-Kontingent bei genehmigungsfreier WID annähernd ausgeschöpft  Nicht fristgemäß im Belegungskalender eingetragene Belegungen  Es wurden mehrere WID für dieselbe Wohnung abgerufen  Angaben zu Name, Vorname entsprechen nicht den Anmeldedaten beim Einwohnermeldeamt  WID wird auf Online-Portalen nicht korrekt angegeben Diese Befunde sind Indiz dafür, dass weitere Überprüfungen sinnvoll sind, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu überwachen und die Reglementierung der Kurzzeitvermietung konsequent durchzusetzen. Den im Ra hmen der ersten Stichprobe in etwa einem Viertel der Fälle registrierten Auffälligkeiten wird weiter nachgegangen. Dazu wurden passende Prozessabläufe für die notwendigen Arbeitsschritte entwickelt. Eine systematische und umfassende Ausweitung der Überprüfungsaufgaben auf größere Fallzahlen ist ad hoc unter den ge gebenen Rahmenbedingungen nicht möglich. Daher bleibt es auch bei der Fort führung der Überprüfung dabei, dass stichprobenweise ausgewählte Fälle mit wechselnden inhaltlichen Schwerpunkten kontrolliert werden. 6. Wiederzuführungsverfahren Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der anhaltenden Wohnungsnot im Kölner Stadtgebiet weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums. 8 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise werden in jedem Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als Ferienwohnung) und ein länger als sechs2 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung hat sich mit der Vergabe von W ohnraum-Identitätsnummern verändert. Mit der Einführung des landeseinheitlichen IT-Verfahrens startete zum 01.07.2022 die Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung durch die Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern. Durch die gesetzliche Verpflichtung, Kurzzeitvermietung vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer vorher bezogenen Wohnraum-Identitätsnummer durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato weitgehend anonym abgewickelten Markt erhöht. Für das 1. Halbjahr 2023 zeigt sich bei den neu hinzugekommenen Verfahren ein eindeutiger Schwerpunkt: In den meisten Fällen ( 151 Wohneinheiten) besteht der Verdacht einer Wohnraumzweckentfremdung durch Leerstand. Bei einer bedeutenden Anzahl ( 81 Wohneinheiten) liegen Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung vor. Hinweise, dass eine Zweckentfremdung durch Umwandlung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung vorliegen könnte, belegen mit 1 8 betroffenen Wohneinheiten den dritten Rang, bei der Betrachtung nach der Art der potenziellen Zweckentfremdung bei neuen Fällen. 2 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW 9 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Betrachtet man die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle , so ergibt sich mit Blic k auf das zurückliegende erste Halbjahr 2023 folgendes Bild: Mit rund 53 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil auf Leerstand von Wohnraum. Die Bearbeitung solcher Fälle ist vielfach besonders aufwändig, da neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfr emdung von Wohnraum oftmals auch ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der den gesetzlichen Mindestanforderungen an Wohnraum entspricht . Gegebenenfalls müssen verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von I nstandhaltungs- maßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine potenzielle Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher in vielen Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeitungszeit des einzelnen Falles erheblich verlängern. Etwa 3 0 % der im 1. Halbjahr 202 3 laufenden Fälle beziehen sich auf die Prüfung einer Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung v on Wohnraum. Hier bei sind umfangreiche Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen für eine gerichtsfeste Entscheidung über eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung erfor derlich. Daher vergehen auch in dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung getroffen werden kann. Auf dem dritten Rang folgen mit knapp 11 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft w ird. Sie unterscheiden sich in der Bearbeit ung von den v orher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l nicht weniger aufwändig. Das Amt für Wohnungswesen veröffentlicht bereits seit 2019 auf der Internetseite der Stadt Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen rund um das Thema Wohnraumschutz, um die Öffentlichkeit verstärkt für dieses Thema zu sensibilisieren. Diese Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.07.2021 angepasst und erweitert 10 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 und zum Start der Vergabe von Wohn raum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 nochmals umfassend aktualisiert. Dort wird ebenfalls auf ein eingerichtetes Meldeportal der Stadt Köln hingewiesen, wo es auf einfache Weise möglich ist, das A mt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. Link: Meldeportal der Stadt Köln 7. Antragsverfahren In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl der b eim A mt für Wohnungswesen eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden die Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet geschaffen wird. Ein Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn ein überwiegend öffentliches Interesse an dieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. Die größte Anzahl der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge auf Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abbruch von Wohnraum (dem in aller Regel ein Neubau folgt). Die Zahl der 48 Wohneinheiten betreffenden neuen Anträge auf Umwandlung von Wohnraum beinhaltet (bereits ab 01.07.2022) nur noch wenige Anträge, die sich auf Kurzzeitvermietung von Wohnraum richten (Anträge, die außerhalb des Online-WID-Verfahrens gestellt wurden). Mit Umsetzung der Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 werden diese Fälle weitestgehend bei den Wohnraum-Identitätsnummern erfasst (siehe oben Ziff. 5). Unter 11 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 die Fallgruppe „Umwandlungen“ fallen seither also fast ausschließlich tatsächliche Umwandlungen z.B. in Büro- oder Gewerberaum. Alle Antragsverfahren sind darauf gerichtet , eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und Ermittlungen an, wie au ch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten bedeutsame wirtschaftliche Interessen. Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der vielfältigen und komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. Insbesondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen Interesses ist sehr aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was in vielen Fällen auch geschieht, i ndem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Andererseits bringt die Bearbeitung und weitere Begleitung anhängiger Klageverfahren in diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich. Der Blick auf die im 1. Halbjahr 2023 laufenden Antragsverfahren zeigt, dass aktuell Anträge auf Zweckentfremdung durch Abbruch mit rund 65 % den mit Abstand größten Anteil in dieser Fallgruppe ausmachen. Abbruch von Wohnraum wird in der Regel dann genehmigt, wenn entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Geneh migungsauflagen münden. Als Voraussetzung für einen genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese Weise die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. Laufende Antragsverfahren wegen Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum (hier – wegen einiger noch laufender Altfälle - inkl. dieser Altfälle von Kurzzeitvermietung) folgen mit knapp 30 % der Wohneinheiten in dieser Fallgruppe. Laufende Verfahren, in denen im 1. Halbjahr 202 3 über Anträge auf Genehmigung eines Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum noch ins Gewicht (0,3%). 12 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (knapp 3 % im 1. Halbjahr 202 3) beantragen Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage des Amts für Wohn ungswesen darüber, dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich des WohnStG NRW bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten , ist dabei nicht anders, als bei sonstigen Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung. Auch im ersten Halbjahr 2023 werden aufgrund der erteilten Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu geschaffen werden als durch die genehmigte Zweckentfremdung entfall en. Bei der Betrachtung der Fallgruppen zeigt sich ein deutlicher Schwerpunkt (rd. 74 %) bei Zweckentfremdung durch Abbruch. Fälle von Leerstand sind mit rd. 9 % die nächst größere einzelne Fallgruppe. Die Gruppe der „sonstigen“ Fälle fasst eine Vielzahl v erschiedener Fälle (darunter z.B. 13 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Umwandlung, Entkernung) zusammen, die einzeln betrachtet im zurückliegenden Halbjahr keine bedeutende Rolle gespielt haben. Überprüfung von Genehmigungsauflagen Nachdem ein Antragsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, die Auflagen für die Erstellung von Ersatzwohnraum umfasst, folgt ein weiterer wichtiger Arbeitsschritt: Die tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheids ist zu überwachen. Dies ist bei der Vielz ahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter in aller Regel einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel sind. Die Überprüfung der Genehmigungsauflagen ist erst dann abgeschlossen, wenn der Ersatzwohnraum - wie im Genehmigungsbescheid festgelegt - auch tatsächlich errichtet wurde und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Im 1. Halbjahr 202 3 war für 2 623 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 8. Bußgeldverfahren Ziel der Aktivitäten de r Wohnungsaufsicht ist es , zweckentfremdet genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Gleichwohl stellen die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, aber beispielsweise auch die Missachtung von Anzeigepflichten (z.B. bei Kurzzeitvermietung oder Leerstand von Wohnraum) Ordnungswidrigkeiten dar, die nach dem WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet werden können. Der Landesgesetzgeber hat durch die nunmehr gesetzliche Regelung der Ordnungswidrigkeiten, durch die Einführung neuer Bußgeldtatbestände und die deutliche Erhöhung des Bußgeldrahmens im WohnStG NRW den schädlichen Auswirkungen dieser Ordnungswidrigkeiten eine hohe Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen ein Sanktionierungsinstrument dar, das d en Forderungen der Wohnungsaufsicht Nachdruck verleiht. In der Praxis war es bislang jedoch oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, so dass eine Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die eigentlich intendiert und auch notwendig gewesen wäre: Das Unrechtsbewusstsein bei der unerlaubten Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhöhen. Inwieweit sich die Sichtweise der Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverf ahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise wandeln wird, weil die Bußgeldbestimmungen nunmehr gesetzlich im WohnStG NRW manifestiert sind, ist noch nicht erkennbar. 14 1. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2023 Im 1. Halbjahr 2023 wurden zu insgesamt 183 Wohneinheiten in 149 Fällen Bußgeldverfahren eingeleitet. Dies geschieht im Rahmen der Fallbearbeitung bei der Überprüfung von WID (vgl. Ziff. 5) oder Meldungen auf mögliche Wohnraumzweckentfremdung (vgl. Ziff. 6). Im Laufe des separaten Bußgeldv erfahrens wird dann geprüft, o b die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird ein Bußgeld in bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, wenn der Bußgeldbescheid gerichtlich an gefochten wird. Dies geschieht in einer beträchtlichen Anzahl solcher Fälle. Bußgelder dienen der Sanktionierung begangener Ordnungswidrigkeiten. Sie dienen nicht der Durchsetzung einer behördlich geforderten Beendigung der Zweckentfremdung. Dafür s ind Zwangsmittel (Verhängung von Zwangsgeldern) als Beugemittel das geeignete Werkzeug. Die Anzahl der Bußgeldverfahren (und betroffenen Wohneinheiten) unterliegt daher deutlichen Schwankungen. Sie bildet dabei insbesondere nicht ab, dass eingeleitete Bußgeldverfahren sich auf Ordnungswidrigkeiten beziehen, die auch im betrachteten Halbjahr begangen wurden. In der Regel werden Bußgeldverfahren erst nach längeren Ermittlungen (Verwaltungs- verfahren vgl. Ziff. 5 oder Ziff. 7) eingeleitet, wenn sich Anhaltspunkte für eine Ordnungswidrigkeit verdichtet haben und gerichtsfest ermittelt worden sind . Die eigentliche Ordnungswidrigkeit liegt dann bereits längere Zeit zurück. Ein Vergleich der aktuellen Halbjahreszahlen mit zurückliegenden Halbjahresberichten ist vor diesem Hintergrund nur von begrenzter Aussagekraft. 9. Weiterführende Links Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren

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  Dezernat, Dienststelle V/56/561/3 Vorlagen-Nummer 09.08.2023 2249/2023 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Unterausschuss Wohnen 14.08.2023 Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 17.08.2023 Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In- ternationales 28.08.2023 Stadtentwicklungsausschuss 31.08.2023 Rechnungsprüfungsausschuss 05.09.2023 Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den ersten Halbjahresbericht 2023 (10. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln (Stichtag 30.06.2023) zur Verfügung. Der Bericht informiert über die allgemeinen Entwicklungen im 1. Halbjahr 2023 sowie auch über die Auswirkungen der zum 01.07.2022 gestarteten Registrierung bei Kurzzeitvermietung von Wohnungen (Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern). Gez. Dr. Rau