17. Änderung des Flächennutzungsplans - Im Fiedlersee - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

- 2 - 
 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
28.05.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I BA 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0143 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
196 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: 17. Änderung des Flächennutzungsplans - Im Fiedlersee - (Beschluss zur frühzeitigen 
Beteiligung) 
 
Vorlage vom: 06.05.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Den Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage) zur 17. Änderung des 
rechtswirksamen Flächennutzungsplans wird zugestimmt.  Sie sind der frühzeitigen 
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 
Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen . 
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen in das Internet für die Dauer eines 
Monats, mit der Möglichkeit zur Einsichtnahme, Äußerung und Erörterung sowie zeitgleich 
durch Auslegung dieser Unterlagen im Stadtplanungsamt. Die frühzeitige Unterrichtung der

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Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel 
hierzu. 
 
Anlagen: Anlage Begründung zur 17. Änderung des Flächennutzungsplans –Im Fiedlersee – 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 05.06.2024 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage 2024/0143 vom 06.05.2024:  
 
Der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, rechtswirksam seit dem 
01.04.2006, stellt einen Teil des Bebauungsplangebietes des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee  – derzeit als „Grünflächen“ dar.

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Abb. 1: Ausschnitt aus dem rechtwirksamen Flächennutzungsplan mit Geltungsbereich der 17. 
Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee – (ohne Maßstab) 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee  – soll 
Planungsrecht für  vier Erweiterungsbauten des bestehenden Seniorenzentrums geschaffen 
werden (s. hierzu auch Magistratsvorlage 2024/0142).  
 
Da die Darstellung im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (2006) der geplanten Neunutzung nicht entspricht und die Entwicklung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 45 aus dem Flächennutzungsplan gemäß 
§ 8 Abs. 2 BauGB somit nicht gegeben ist, muss der Flächennutzungsplan für eine Teilfläche 
geändert werden, um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 aus dem 
Flächennutzungsplan zu gewährleisten. 
 
Die Darstellung des Flächennutzungsplanes ist für die in Abb. 1 dargestellten „Grünflächen“ 
(Ziffer I. 6) in „Wohnbauflächen“ (Ziffer I. 2.1) zu ändern (s. Abb. 2).

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Abb. 2: 17. Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee – (ohne Maßstab) 
 
Die „Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung“ ( Anlage) zur 17. Änderung des 
Flächennutzungsplans wurden erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung vor. Das 
Dokument erhält Planungsinformationen bzgl. des Änderungsverfahrens und einer 
diesbezüglich bereits durchgeführten regionalplanerischen Zielabweichung. Diese Unterlage 
wird nach dem Beschluss des Magistrats für die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit 
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und für die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB verwendet.  
Dazu erfolgt für die Öffentlichkeit eine Einstellung der genannten Unterlage in das Internet 
für die Dauer eines Monats mit der Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie parallel 
eine öffentliche Auslegung der o.g. Unterlage im Stadtplanungsamt. Diese Form de r 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird ortsüblich bekannt gemacht.  
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung digital per E -Mail. 
 
Das Verfahren zur 17. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im Parallelverfahren zum 
Bebauungsplanverfahren A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – gem. § 8 Abs. 3 BauGB. 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
Michael Kolmer

Stadtrat

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, Mai 2024 
Der Magistrat 
 
 
Begründung  
gem. § 2a Baugesetzbuch 
zur 17. Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee –  
 
 
 
 17. Änderung des Flächennutzungsplans, Übersichtsplan (ohne Maßstab)

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  2 
17. Änderungsbereich – Im Fiedlersee – 
 
Abb.1: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan 2006 mit Geltungsbereich der 17. Änderung – Im 
Fiedlersee – (ohne Maßstab)  
 
Abb. 2: 17. Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee – (ohne Maßstab) 
Es gilt die Legende des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  3 
INHALTSVERZEICHNIS 
 
 
1. Begründung .............................................................................................................................. 4 
1.1. Rechtsgrundlagen ................................................................................................................ 4 
1.2. Geltungsbereich ................................................................................................................... 5 
1.3. Änderung der Darstellung im Flächennutzungsplan 2006 .................................................. 5 
1.4. Verfahren .............................................................................................................................. 5 
1.5. Erfordernis der Teilbereichsänderung ................................................................................. 5 
1.6. Ziele und Zwecke der Planung ............................................................................................ 6 
1.7. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010)7 
1.8. Planung ................................................................................................................................ 9 
1.9. Flächenbilanz ..................................................................................................................... 10 
2. Umweltbericht ......................................................................................................................... 10

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  4 
1. Begründung 
1.1. Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 
3 des Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl. I Nr. 394) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176)) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802, 1808) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Art. 1 
des Gesetzes vom 20.07.2023 (GVBl. S. 582) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 16.02.2023 (GVBl. S. 90) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240) 
Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt geändert 
durch Art. 5 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert 
durch Art. 7 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409) 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch 
Art. 3 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt 
geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 26.07.2023 (BGBl. I Nr. 202) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I 
S. 540), zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409)

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  5 
1.2. Geltungsbereich 
Die 17. Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee – betrifft einen Teil des 
Geltungsbereichs des in Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 – 
Seniorenwohnen Im Fiedlersee –. 
Der Geltungsbereich für das 17. Änderungsverfahren – Im Fiedlersee – wird wie folgt begrenzt: 
▪ im Nordwesten durch Teilflächen des bestehenden Seniorenzentrums, weiterhin: 
▪ im Norden durch einen Spielplatz und eine Kita 
▪ im Osten durch eine Baumreihe und einen Ballspielplatz  
▪ im Süden durch eine landwirtschaftlich genutzte Fläche 
▪ im Westen durch einen Baumreihe und einen Gehweg. 
Somit umfasst das Plangebiet der 17. Flächennutzungsplanänderung lediglich ein Teilstück des 
Grundstücks des DRK Seniorenzentrums Fiedlersee (Gemarkung Arheilgen, Flur 18, Flurstück 
Nr. 232/2). 
Die Flächengröße des Geltungsbereiches der Flächennutzungsplanänderung beträgt ca. 0,85 ha. 
1.3. Änderung der Darstellung im Flächennutzungsplan 2006 
Im Flächennutzungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das Plangebiet als 
„Grünflächen“ dargestellt. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans A 45 – Seniorenwohnen 
Im Fiedlersee – wird eine Änderung der Darstellung von „Grünflächen“ in „Wohnbauflächen“ 
notwendig. 
1.4. Verfahren 
Das Verfahren der 17. Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee – wird nach § 8 
Abs. 3 BauGB als so genanntes Parallelverfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – durchgeführt. 
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 14.12.2021 den allgemeinen Zielen und Zwecken 
der Planung zugestimmt und den Aufstellungsbeschluss zur 17. Änderung des 
Flächennutzungsplans gefasst.  
1.5. Erfordernis der Teilbereichsänderung 
Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. 
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes sind Bebauungspläne derart aus 
dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes 
„die zugrunde liegenden Darstellungen des Flächennutzungsplanes konkreter ausgestaltet und 
damit zugleich verdeutlicht werden“. Innerhalb des durch den Flächennutzungsplan 
vorgegebenen Rahmens kann die Stadt eigenständig planen. In begrenztem Umfang kann 
dabei von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes hinsichtlich der Art der Nutzung 
abgewichen werden, sofern die Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb der Grundzüge 
der Planung bleiben bzw. der Grundkonzeption nicht widersprechen. 
Für die im Bebauungsplan A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – angestrebte Entwicklung 
von Seniorenwohneinrichtungen ist die Änderung der Darstellungen im rechtswirksamen

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  6 
Flächennutzungsplan 2006 für diesen Teil von „Grünflächen“ in „Wohnbauflächen“ erforderlich, 
damit der Bebauungsplan A 45 aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann. 
Um auf dem Gelände des bestehenden DRK Seniorenzentrums Fiedlersee eine gesicherte 
städtebauliche Entwicklung im Sinne der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu gewährleisten, hat 
die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt am 14.12.2021 den 
Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – 
gefasst. 
1.6. Ziele und Zwecke der Planung 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – in 
Darmstadt-Arheilgen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von 
drei Gebäuden für seniorengerechtes Wohnen, einem weiteren Gebäude für eine Tagespflege 
sowie einer Tiefgarage geschaffen werden. Das bestehende Gebäude des Seniorenzentrums 
Fiedlersee bleibt mit seiner Kapazität von 134 Betten in seiner Form und Funktion unverändert 
erhalten.  
Vorhabenträger zur Entwicklung des Grundstücks / der Grundstücke im Rahmen des 
Geltungsbereichs des Bauleitplanverfahrens ist die Hemsö Germany Invest 10 GmbH. 
Übergeordnete Ziele der Planung sind: 
• Abrundung und Erweiterung des bestehenden Angebotes Wohnen und Leben im 
Alter durch eine Ausdifferenzierung und Ergänzung der Nutzung des 
Seniorenzentrums um eine Tagespflegeeinrichtung und um seniorengerechte 
Wohnungen. 
• Etablierung einer Bebauungsstruktur, die dem Gebiet bei gleichzeitiger 
Rücksichtnahme auf umgebende Strukturen einen eigenen Charakter verleiht. 
• Differenzierend gestaltete Freiräume mit einem breiten Angebot von Nutzungen 
vor dem Hintergrund einer schlüssigen Hierarchisierung der internen 
Erschließung. 
• Effiziente Bodennutzung als Ergebnis einer flächensparenden städtebaulichen 
Struktur und wirtschaftlichen Erschließung unter Berücksichtigung energetischer, 
umwelt- und klimafreundlicher Aspekte. 
• Verknüpfung der neu zu errichtenden Erschließungsstruktur mit bestehenden 
Straßen- und Wegebeziehungen. 
• Berücksichtigung der Ortsrandlage durch eine angemessene Freiraumgestaltung 
im Übergang zur Landschaft. 
Da das Vorhaben nicht im Rahmen des rechtskräftigen Bebauungsplans A 2.2 – Pflegeheim „Im 
Fiedlersee“ – aus den 1990er Jahren realisierbar ist, ergibt sich die Notwendigkeit der 
Aufstellung eines neuen, vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Insgesamt sollen die 
rechtskräftigen planerischen Festsetzungen aufgegriffen, aktualisiert und an die neuen 
städtebaulichen Erfordernisse und Rahmenbedingungen angepasst werden. Die Aufstellung 
des Bebauungsplans ist erforderlich, um eine geeignete planungsrechtliche Grundlage für die 
Umsetzung des städtebaulichen Konzepts zu schaffen.

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  7 
1.7. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / 
RegFNP 2010) 
Für die Planungsregion Südhessen gilt der Regionalplan Südhessen 2010. Er wurde am 
17. Dezember 2010 von der Regionalversammlung beschlossen und im Juni 2011 von der 
Landesregierung genehmigt. Mit der Bekanntmachung am 17. Oktober 2011 (Staatsanzeiger 
42/2011) ist der Plan für die vorbereitende Bauleitplanung verbindlich geworden.  
 
 
Abb. 3: Ausschnitt aus dem RPS / RegFNP 2010 mit Darstellung des Plangebiets 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
(ohne Maßstab) 
 
Abb. 4: Ausschnitt aus der Legende RPS / RegFNP 2010 
© Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  8 
Abweichung von Zielen des RPS / RegFNP 2010 
 
Im Regionalplan Südhessen 2010 wird das Plangebiet als „Vorbehaltsgebiet für die 
Landwirtschaft“ dargestellt. Gemäß dem Ziel Z3.4.1-5 des RPS / RegFNP 2010 dürfen in allen 
Ortsteilen kleinere Flächen unterhalb der Darstellungsgrenze von 5 ha am Rande der Ortslage 
zu Lasten der „Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft“ in Anspruch genommen werden, sofern 
keine „Vorranggebiete Siedlung, Planung“ ausgewiesen sind. Der ca. 1,5 ha große 
Planänderungsbereich liegt unterhalb dieser regionalplanerischen Darstellungsgrenze und stellt 
somit keine raumbedeutsame Maßnahme dar. 
Zusätzlich liegt das Plangebiet innerhalb eines Siedlungsbeschränkungsgebiets des Flughafens 
Frankfurt/Main. Diese Festlegung dient dem vorbeugenden Schutz vor Fluglärm in der 
Umgebung des Frankfurter Flughafens sowie des Verkehrslandeplatzes Egelsbach, in dem aus 
Vorsorge eine Bebauung im Sinne einer Besiedlung zu Wohnzwecken nicht stattfinden soll. 
Die konzipierte Planung einer Wohnlösung für Service Wohnen in Verbindung mit einer 
Tagespflegeeinrichtung steht somit den Zielen des Regionalplans Südhessen / RegFNP 2010 
entgegen. Daher wurde parallel zu dem Aufstellungsverfahren des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – ein Zielabweichungsantrag beim 
Regierungspräsidium Darmstadt gestellt.  
Die Zielabweichung wird aufgrund der dritten Änderung des Landesentwicklungsplanes 2000 
(LEP) möglich. Diese definiert, auch unter Berücksichtigung der Entwicklung des technischen 
Fortschritts in der Luftverkehrstechnik bzgl. leiserer Luftfahrzeuge, eine neue Lärmkontur, mit 
der eine moderate Verkleinerung des Siedlungsbeschränkungsgebiets einhergeht. Laut 
Evaluierungsbericht für die Neuaufstellung des RPS / RegFNP ist die neue Lärmkontur aus der 
3. LEP-Änderung in den neuen Regionalplan zu übernehmen.1 
Durch die nach der 3. LEP-Änderung erfolgte Änderung der Umgrenzung der 
Siedlungsbeschränkungsgebiete eröffnen sich an vielen Stellen für die berührten Städte und 
Gemeinden zumindest theoretisch neue Spielräume in einer sog. Umhüllenden, also innerhalb 
des Raumes zwischen bisheriger und neuer Abgrenzung. In der Übergangsphase bis zur 
Umsetzung der neuen Abgrenzung im RPS / RegFNP kann ggf. eine Zielabweichung für 
Flächen in der sog. Umhüllenden in Betracht kommen. Inwieweit diese möglichen Spielräume 
durch das Fluglärmschutzgesetz oder andere Restriktionen erschwert oder unmöglich gemacht 
werden, bleibt einer Prüfung von Fall zu Fall vorbehalten.2 
Die Lage des Plangebiets fällt in den Raum der sog. Umhüllenden. Dadurch ergab sich für die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt die Möglichkeit eines Zielabweichungsverfahrens, um auf 
regionalplanerischer Ebene die Zulassung für die angestrebte städtebauliche Neuordnung für 
das Grundstück des Seniorenwohnens Im Fiedlersee  zu erwirken. 
Der Antrag auf Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Regionalplans Südhessen 
wurde in der 11. Sitzung der Regionalversammlung Südhessen am 20.10.2023 behandelt. Der 
Abweichung wurde zugestimmt. 
Des Weiteren widerspricht die aktuelle Darstellung des Flächennutzungsplans aus dem Jahr 
2006 als „Grünfläche“ (vgl. Seite 2) der aktuellen Darstellung im Regionalplan Südhessen 2010 
als „Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft“. Dieser Widerspruch wird mit der Änderung der 
 
1 Neuaufstellung des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans (RPS / RegFNP); hier 
Evaluierung des RPS / RegFNP 2010, Darmstadt, 18.03.2019 (Az. III 31.1 – 93 b 10/01) 
2 Ebenda

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  9 
Darstellung des Flächennutzungsplans 2006 für das Plangebiet in „Wohnbaufläche“ und dem 
Gebrauch des regionalplanerischen Zieles Z3.4.1-5 des RPS / RegFNP 2010 aufgelöst.  
1.8. Planung  
 
Abb. 5: Lageplan Planungskonzept  
© Bielak Architekten, Mai 2024 (ohne Maßstab) 
 
Nutzungskonzept  
Aufgrund des Bedarfs und der steigenden Nachfrage nach Wohnlösungen für Seniorinnen und 
Senioren sollen auf dem weitläufigen Grundstück des bestehenden Seniorenzentrums 
Fiedlersee in Darmstadt-Arheilgen 34 Wohneinheiten für Service Wohnen sowie eine 
Tagespflegeinrichtung entstehen. Die Einrichtungen befinden sich zwar in direkter Nähe zum 
Seniorenzentrum Fiedlersee, werden aber sowohl betrieblich von ihm getrennt als auch in 
separaten Gebäuden untergebracht. 
Das Angebot Service Wohnen bietet Seniorinnen und Senioren barrierefreie Wohnungen 
unterschiedlicher Größe, die im Grünen liegen. Es ermöglicht somit ein selbstbestimmtes Leben 
in der eigenen Wohnung.

Begründung zur 17. FNP-Änderung 
  
  10 
Städtebauliches Konzept  
Die neue Bebauung konzentriert sich bewusst im südwestlichen Abschnitt des Grundstücks. Die 
Lage der neuen Gebäude wurde so gewählt, dass sie einen Lückenschluss zwischen der 
vorhandenen Bebauung im Westen und dem bestehenden Gebäudekörper des 
Seniorenzentrums bildet.  
Die geplante Gebäudestruktur gliedert sich in vier Einzelbaukörper auf, die sich in einer 
lockeren Anordnung südlich um das Y-förmige Hauptgebäude gruppieren. Die zweigeschossige 
Tagespflege und die dreigeschossigen Gebäude für Service Wohnen treten gegenüber dem 
dominanten Solitär des drei- bis viergeschossigen Seniorenzentrums zurück. 
  
Grünordnung 
Während der nördliche und östliche Grundstücksbereich nicht von den baulichen 
Veränderungen betroffen ist und dadurch in seinen bestehenden Freiflächenanlagen 
unverändert erhalten bleiben kann, wird im Süden und Westen, bedingt durch den baulichen 
Eingriff, eine Neugestaltung der Freiflächenanlagen erforderlich.  
Das Gestaltungskonzept für die Freiflächenanlagen verfolgt das Ziel, für die geplante bauliche 
Erweiterung einen parkähnlichen Rahmen zu schaffen. Dabei gilt es in erster Linie, einen Teil 
des vorhandenen Baumbestands und des pflanzlichen Rahmens aus Feldgehölzen mit 
integriertem Jungbaumaufwuchs zu erhalten und diesen im Anschluss an die Baumaßnahmen 
zu erweitern.  
1.9. Flächenbilanz 
Die Flächenbilanz wird im weiteren Planungsverfahren aufgestellt.  
 
2. Umweltbericht 
Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Belange des 
Umweltschutzes in Form einer Umweltprüfung zu berücksichtigen. Diese erfolgt im 
Umweltbericht zum Bebauungsplan A 45 und zum 17. Änderungsverfahren des 
Flächennutzungsplans gemäß § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB. Der Umweltbericht zum 17. 
Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans sowie eine zusammenfassende Darstellung 
der Beschreibung und Bewertung des Umweltzustandes auf Ebene des Flächennutzungsplanes 
erfolgt bis zur Offenlage. 
 
 
 
Dezernat III 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Punkt 5: 17. Änderung des Flächennutzungsplans - Im Fiedlersee - (Beschluss zur 
frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2024/0143) 
- Kenntnisnahme - 
 
Der Ausschuss für Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Umwelt und Stadtplanung 
nimmt von der Vorlage Kenntnis.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
28.05.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0143 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: 17. Änderung des Flächennutzungsplans - Im Fiedlersee  - (Beschluss zur frühzeitigen 
Beteiligung) 
 
Vorlage vom: 06.05.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Den Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage) zur 17. Änderung des 
rechtswirksamen Flächennutzungsplans wird zugestimmt.  Sie sind der frühzeitigen 
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 
Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen . 
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit ge mäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen in das Internet für die Dauer eines 
Monats, mit der Möglichkeit zur Einsichtnahme, Äußerung und Erörterung sowie zeitgleich 
durch Auslegung dieser Unterlagen im Stadtplan ungsamt. Die frühzeitige Unterrichtung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel 
hierzu.

- 2 - 
 
Anlagen: Anlage Begründung zur 17. Änderung des Flächennutzungsplans –Im Fiedlersee – 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2024/0143 vom 06.05.2024:  
 
Der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, rechtswirksam seit dem 
01.04.2006, stellt einen Teil des Bebauungsplangebietes des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee  – derzeit als „Grünflächen“ dar.  
 
 
Abb. 1: Ausschnitt aus dem rechtwirksamen Flächennutzungsplan mit Geltungsbereich der 17. 
Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee – (ohne Maßstab)

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Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee  – soll 
Planungsrecht für  vier Erweiterungsbauten des bestehenden Seniorenzentrums geschaffen 
werden (s. hierzu auch Magistratsvorlage 2024/0142).  
 
Da die Darstellung im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (2006) der geplanten Neunutzung nicht entspricht und die Entwicklung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 45 aus dem Flächennutzungsplan gemäß 
§ 8 Abs. 2 BauGB somit nicht gegeben ist, muss der Flächennutzungsplan für eine Teilfläche 
geändert werden, um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 aus dem 
Flächennutzungsplan zu gewährleisten. 
 
Die Darstellung des Flächennutzungsplanes ist für die in Abb. 1 dargestellten „Grünflächen“ 
(Ziffer I. 6) in „Wohnbauflächen“ (Ziffer I. 2.1) zu ändern (s. Abb. 2). 
 
 
Abb. 2: 17. Änderung des Flächennutzungsplans – Im Fiedlersee – (ohne Maßstab) 
 
Die „Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung“ ( Anlage) zur 17. Änderung des 
Flächennutzungsplans wurden erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung vor. Das 
Dokument erhält Planungsinformationen bzgl. des Änderungsverfahrens und einer 
diesbezüglich bereits dur chgeführten regionalplanerischen Zielabweichung. Diese Unterlage 
wird nach dem Beschluss des Magistrats für die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit 
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und für die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB verwendet.  
Dazu erfolgt für die Öffentlichkeit eine Einstellung der genannten Unterlage in das Internet 
für die Dauer eines Monats mit der Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie parallel 
eine öffentliche Ausle gung der o.g. Unterlage im Stadtplanungsamt. Diese Form der 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird ortsüblich bekannt gemacht.

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Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt paralle l zur Öffentlichkeitsbeteiligung digital per E -Mail. 
 
Das Verfahren zur 17. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im Parallelverfahren zum 
Bebauungsplanverfahren A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – gem. § 8 Abs. 3 BauGB. 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat