Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Urbach - Planungsbeschluss

E 32365810
N 5638506
E 32365725N 5638386
Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
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Auszug aus: Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstuecke,  Gebaeude u.a.
Maßstab 1:500   Datum: 01.3.2017
KölnGIS
10 m

E 32365817
N 5638492
E 32365732N 5638372
(C) ILV Fernerkundung 2014
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Maßstab 1:500   Datum: 01.3.2017
KölnGIS
10 m

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer 
 2345/2017 
Freigabedatum 
22.09.2017 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem 
städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Urbach - Planungsbeschluss 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschlussvorschlag: 
Der Rat beschließt, Planungen zum Abbruch des Bestandsgebäudes auf dem städtischen Grund-
stück Waldstraße 115, 51145 Köln -Urbach (ehemaliges Hotel "Antonius Eck"), sowie Planungen zu 
einer Neubebauung im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus auf diesem Grundstück 
aufzunehmen.  
Hierzu wird die Verwaltung ermächtigt, Fachplaner mit  der Vorplanung zur Neubebauung zu beau f-
tragen und die notwendigen Stellungnahmen (Statik, Vermessung, Bodengutachten, Schadstoffgu t-
achten etc.) einzuholen. Die voraussichtlichen Planungskosten für die Leistungsphasen 1 -3 (Grundla-
genermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung) belaufen sich auf rd. 87.000 € brutto. 
Zur Finanzierung der erforderlichen investiven Auszahlungen in Höhe von insgesamt 87.000 € stehen  
im Haushaltsplan 2016/2017 für das Haushaltsjahr 2017 im Teilfinanzplan 1004 - Bereitstellung und 
Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 - Auszahlungen für Baumaßnahmen, bei der F i-
nanzstelle 5620 -1004-0-5999, Flüchtlings -WH, Mittel in entsprechender Höhe zur Verfügung. Diese 
Mittel werden im Rahmen einer Sollumbuchung bei der Finanzstelle 5620 -1004-7-5174, Waldstraße 
115, bereitgestellt. 
 
 
Integrationsrat 05.10.2017 
Bauausschuss 06.11.2017 
Ausschuss Soziales und Senioren 09.11.2017 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 09.11.2017 
Finanzausschuss 13.11.2017 
Rat 14.11.2017

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   87.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung 
 
Ausgangslage 
 
Bei dem Objekt Waldstraße 115 handelt es sich um ein ehemaliges Hotel mit Gaststätte in Köln-
Urbach, Gemarkung Urbach, Flur 5, Flurstücke 811 und 812. Nach Aufgabe des Betriebs wurde das 
Objekt der Stadt Köln zum Kauf angeboten und nach dem Beschluss des Liegenschaftsausschusses 
vom 04.12.2014 auch erworben. Zielsetzung war die Herrichtung einer Unterkunft für Geflüchtete mit 
abgeschlossenen Unterbringungseinheiten und einer Gemeinschaftsküche. Zudem sollte die Mög-
lichkeit bestehen, das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt als Studentenwohnheim zu nutzen. Die 
Planung des Umbaus verzögerte sich zunächst aufgrund der Realisierung von schnell umsetzbaren 
Notmaßnahmen aufgrund der hohen Flüchtlingszahlen in 2015/2016. Nach dem überproportionalen 
Anstieg zwischen 2014 und 2016 setzt sich seit Beginn des Jahres 2017 nunmehr der Trend rückläu-
figer Zugangszahlen von Geflüchteten fort. Momentan sind in Köln rund 11.000 Geflüchtete unterge-
bracht. Es gilt jedoch weiterhin rd. 3.000 Plätze in Notunterkünften und perspektivisch weitere Unter-
bringungsplätze in Objekten mit geringer Wohnqualität und hoher Kostenintensität abzubauen, z.B. 
Hotels. 
 
Das Gebäude könnte nach wie vor mit der ursprünglichen Zielrichtung umgebaut werden. Allerdings 
geht es aufgrund der zuvor beschriebenen Situation mittlerweile weniger um die Schaffung rasch ver-
fügbarer Ressourcen für eine temporäre Unterbringung von Geflüchteten, sondern um die dauerhafte 
Bereitstellung von regulärem Wohnraum auch – aber nicht ausschließlich – für die Personengruppe 
der Geflüchteten.  
 
Das Vorhaben liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Ein Bebauungsplan exis-
tiert nicht. Dementsprechend richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben an dieser Stelle nach § 34 
BauGB. Demnach ist dort ein Vorhaben dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen 
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der nä-

3 
heren Umgebung einfügt (Einfügungsgebot) und die Erschließung gesichert ist. 
 
Im Flächennutzungsplan sind die in Rede stehenden Flurstücke als Wohnbauflächen ausgewiesen. 
Hinsichtlich des Einfügungsgebots ist festzustellen, dass die nähere Umgebung eine Wohnnutzung in 
geschlossener Bauweise mit bis zu 3,5 Geschossen ermöglicht. Die Erschließung eines Mehrfamili-
enwohnhauses kann aufgrund der bisherigen Nutzung der Liegenschaft als gesichert bezeichnet 
werden. 
 
Die Verwaltung hat daher neben dem ursprünglich avisierten Umbau des Objektes Waldstraße 115 
auch einen Neubau an gleicher Stelle im sozial geförderten Wohnungsbau auf Machbarkeit geprüft 
und beide Varianten miteinander verglichen. 
 
Projektbeschreibung 
 
Vorhandene Bausubstanz: 
 
Das Baujahr ist nicht bekannt, die Bauweise lässt auf eine Fertigstellung zwischen 1960 und 1980 
schließen. Das Gebäude gliedert sich in ein 2,5-geschossiges Hauptgebäude mit Satteldach und ei-
nen 2-geschossigen Anbau mit flach geneigtem Satteldach in Massivbauweise. 
Im Erdgeschoss befindet sich der Gastraum, die Restaurantküche und im Anbau ein Veranstaltungs-
saal. Im Keller sind alle erforderlichen Technikräume und die Gasttoiletten sowie eine Kegelbahn un-
tergebracht. Die Kegelbahn ragt unterirdisch bis auf das angrenzende Nachbargrundstück. 
Das 1.OG und das DG sind mit insgesamt 14 Gästezimmern belegt, wobei 11 der Gästezimmer ein 
eigenes WC mit Dusche besitzen. 
Unabhängig von der Nutzbarkeit der vorhandenen Architektur bestehen an der Bausubstanz Schad-
haftigkeiten und allgemeiner Sanierungsbedarf. Ausstattung und Technik des Objekts sind baujahres-
typisch und entsprechend abgenutzt.  
 
Bisherige Planung: 
 
Das ehemalige Hotel sollte unter weitgehender Beibehaltung der Bausubstanz zu einer Unterkunft für 
Geflüchtete umgebaut werden, wobei 32 Unterbringungsplätze entstanden wären. 
 
Aus der Entwurfsplanung des Planungsbüros für den Umbau ergab sich eine Kostenberechnung 
gem. DIN 276, die von Gesamtkosten inkl. Baunebenkosten i.H.v. rund 1,16 Mio. € ausgeht. Es wird 
davon ausgegangen, dass die Anlage ab dem Umbau noch etwa 28 Jahre genutzt werden kann. 
Dabei ist zu beachten, dass bei dieser Planung Risiken vorhanden sind, die kostenmäßig nicht ge-
schätzt werden können. Allein durch hohe Ansätze bei den Einheitspreisen in der Kostenberechnung 
können diese Risiken nicht abgebildet werden.  
Die Risiken beziehen sich auf erkennbare Feuchtigkeitsschäden, die zwar in Keller und Oberge-
schossen erkannt wurden, deren Ausmaß und vor allem deren Ursache allerdings noch weitgehend 
unbekannt sind. Dies kann erst nach Baubeginn – ggf. unter Eintritt entsprechender Verzögerungen – 
verbindlich festgestellt werden. Darüber hinaus sind wesentliche Teile des Gebäudes, die sanie-
rungsbedürftig wären, in der Planung bislang nicht berücksichtigt worden. So beispielsweise die ge-
kachelte Süd- und Ostfassade, die stellenweise schadhaft ist. Darüber hinaus wird das Haus in der 
Bausubstanz nach Maßgabe der bisher vorliegenden Planung nicht energetisch ertüchtigt. 
Entsprechend fällt auch die Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes aus (siehe Anlage). Dem 
Umbauvorhaben wird zwar grundsätzlich zugestimmt. Es ist aber der begründete Verdacht erkenn-
bar, dass mit der vorliegenden Kostenberechnung die Risiken nicht in ausreichender Weise minimiert 
werden konnten. 
Bislang fielen für Planung und Projektsteuerung Kosten in Höhe von 105.358,45 € an. 
In Anbetracht der oben beschriebenen Kostenrisiken und der geänderten Ausgangslage war es aus 
Sicht der Verwaltung geboten, andere Entwicklungsmöglichkeiten für die Liegenschaft in die Überle-
gungen mit einzubeziehen. Der bereits weit fortgeschrittene Planungsstand für den Umbau hat zwar 
bereits Zeitverluste und Kosten verursacht. Diese Verluste sind aber womöglich weniger gravierend 
als die Kostensteigerungen und Unzulänglichkeiten des Bestandsobjekts, die zu erwarten wären,

4 
wenn das Vorhaben wie geplant umgesetzt wird. 
 
Alternativplanung: 
 
Aus Sicht der Verwaltung besteht für die weitere Entwicklung der Liegenschaft derzeit nur eine sinn-
volle Alternative. 
Aufgrund der planungsrechtlichen Situation kommt an dem Standort die Errichtung eines Mehrfamili-
enhauses als konventioneller, sozial geförderter Wohnungsbau in Betracht. Das Bestandsgebäude 
würde dabei niedergelegt und durch ein flächenmäßig größeres konventionelles Gebäude ersetzt. 
Der Flächenzuwachs wird durch eine bessere Ausnutzung des Grundstücks und ein zusätzliches Ge-
schoss erreicht. Hierbei könnten Wohnungen für 34 Personen entstehen. Eine entsprechende Mach-
barkeitsstudie wurde verwaltungsintern erstellt. Die Kosten zur Errichtung eines Gebäudes dieser 
Bauweise liegen demnach bei voraussichtlich ca. 2,5 Mio. € brutto.  
 
Damit ein entsprechender Baubeschluss vorbereitet und dem Rat zur Entscheidung vorgelegt werden 
kann, sind entsprechende Planungen und weitergehende Kostenermittlungen erforderlich, die auf 
Grundlage der Leistungsphasen 1-3 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) - 
Mindestsatz - zu beauftragen sind. Außerdem sind Stellungnahmen von Fachingenieuren (Statiker, 
Vermesser, Bodengutachter, Schadstoffgutachter etc.) einzuholen. 
 
Die voraussichtlichen Planungskosten für die Leistungsphasen 1-3 und die notwendigen Stellung-
nahmen belaufen sich auf Grundlage der von der Verwaltung geschätzten Baukosten auf rd. 87.000 € 
brutto.  
 
Für die reine Bauzeit müssen zwei Jahre eingeplant werden. Die geschätzte Nutzungsdauer des Ge-
bäudes liegt bei 60 Jahren. 
 
Abwägung der beiden Alternativen: 
 
Die Planungen wurden einer Nutzwertanalyse unterzogen, die die Verwaltung als Entscheidungshilfe 
für die Auswahl von Planvarianten entwickelt hat. Neben der Wirtschaftlichkeit fließen auch Aspekte 
zur Wohn- oder Unterbringungsqualität, zeitliche Faktoren, die Standortqualität und Nachhaltigkeit in 
die Bewertung ein. 
 
Rein wirtschaftlich betrachtet ist der Umbau gegenüber einem Neubau etwas günstiger. Wie bereits 
oben erwähnt, bestehen gerade bezüglich der Wirtschaftlichkeit aber erhebliche Risiken beim Umbau. 
Sollten sich die geplanten Umbaukosten von rund 1,16 Mio. € lediglich geringfügig erhöhen, ist der 
Neubau bereits deutlich vorteilhafter. 
Der Wirtschaftlichkeitsvergleich wurde erstellt ohne die Berücksichtigung der Tatsache, dass der 
Neubau voraussichtlich öffentlich gefördert würde. Eine solche Förderung ermöglicht neben günstigen 
Zinsen auch einen Tilgungsnachlass in Höhe von 450.000 € (25 %) bei einer angenommenen För-
derhöhe von 1,8 Mio. €. Dies vorausgesetzt, ist der Neubau die deutlich wirtschaftlichere Alternative. 
Eine Förderung des Umbauvorhabens ist aufgrund der Eigenheiten der bestehenden Bausubstanz 
nicht denkbar. 
Das umgebaute Bestandsgebäude würde eine Unterbringungsqualität bieten, die das Niveau des 
Neubaus nicht erreicht. Das Gebäude wird nach Maßgabe der bisherigen Planung nicht gedämmt, 
d.h. die thermischen Verhältnisse werden sich nicht wesentlich ändern. Auch ist es nicht möglich, die 
Wohnungen mit eigenen Küchen auszustatten.  
Für den Umbau spricht, dass er früher als der Neubau bezugsfertig wäre. Die Planungen sind bereits 
weit fortgeschritten. Der zeitliche Aspekt spielt allerdings aufgrund der veränderten Lage aus Sicht 
der Verwaltung derzeit keine dominierende Rolle.  
Letztendlich muss auch berücksichtigt werden, dass ein Neubau generell eine größere planerische 
Freiheit ermöglicht und eine größere Akzeptanz bei den Bewohnern haben wird als ein umgebautes 
ehemaliges Hotel.

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Unterstellt man, dass die beiden Alternativen trotz unterschiedlicher Zielsetzung grundsätzlich ver-
gleichbar sind, ist der Neubau in den meisten Punkten im Vorteil. Unter der Einbeziehung weiterer, 
nicht in Zahlen bewertbarer Kriterien wie Kostenrisiken, Planungssicherheit und sozialer Akzeptanz 
ergibt sich, dass dem Neubau der Vorzug zu geben ist. 
 
Finanzierung 
 
Zur Finanzierung der erforderlichen investiven Auszahlungen in Höhe von insgesamt 87.000 € stehen 
im Haushaltsplan 2016/2017 für das Haushaltsjahr 2017 im Teilfinanzplan 1004 - Bereitstellung und 
Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 - Auszahlungen für Baumaßnahmen, bei der F i-
nanzstelle 5620 -1004-0-5999, Flüchtlings -WH, Mittel in ent sprechender Höhe zur Verfügung. Diese 
Mittel werden im Rahmen einer Sollumbuchung bei der Finanzstelle 5620 -1004-7-5174, Waldstraße 
115, bereitgestellt. 
 
Anlagen

14 27C303.2017

143 5 Frau Reuter
29390
Frau Pirch
22994

56

Stellungnahme zu der vorgelegten Kostenberechnung
Umbau des ehemaligen Hotels „Antoniuseck“ zur Flüchtlingsunterkunft
Waldstraße 115 in Köln-Porz

RPA-Nr.: 2017/0432
Summe eingereicht: rund 1.160.000 € brutto

"Sehr geehrte Damen und Herren,

am 22.02.2017 haben Sie eine überarbeitete Kostenaufstellung zu o. g. Projekt zur Prüfung
vorgelegt. Für die Maßnahme soll in der Ratssitzung im April 2017 ein Baubeschluss erreicht
werden.

Die: Baumaßnahme beinhaltet den Umbau des ehemaligen Hotels ‚Antoniuseck“ zu einer
Flüchtlingsunterkunft. im Gebäude sollen alleinstehende Frauen mit Kindern untergebracht
werden, Das Raumkonzept sieht abgeschlossene Wohneinheiten mit Gemeinschaftseinrich-
tungen (Küche, Waschraum, Aufenthaltsräume) für maximal 32. Bewohner/ -innen vor. Zu-
dem erhalten Sozialarbeiter und ein Wachdienst ebenfalls Büros vor Ort.

Gegenüber unserer Prüfung aus dem Januar 2017 wurden die nunmehr eingereichten Unter-
lagen der Kostenberechnung korrigiert und ergänzt, so dass die geplanten Baumaßnahmen
nachvollziehbarer wurden. Die Gesamtsumme ‚hat in diesem Zuge nochmals um ca.
153.000 € brutto erhöht.

Insgesamt ist festzustellen, dass die nun vorliegenden Unterlagen nur eine oberflächliche
Bewertung zulassen, dass jedoch insbesondere für eine kostenmäßige Bewertung noch De-
tailunterlagen fehlen (ggf. auch nur nicht vorgelegt wurden z.B. Mengenermittlungen). Die
festzustellenden Einheitspreise sind eher.hoch angesetzt. Hier wird sich im Laufe des Welt-
bewerbs das tatsächliche Markpreisniveau einstellen. "

Als Folge. der hoch angesetzten Baukosten liegen auch die Planungskosten auf einem hohen
Niveau. Sie machen mit insgesamt ca. :277.254,57 € netto fast 44 % der Summe der Kosten-
gruppen 300 und 400 aus, was erheblich über vergleichbaren Planungsanteilen liegt. Selbst
dann, wenn die für.26 angesetzten Kosten für die Bauherrentätigkeiten aus dieser Summe
herausgerechnet werden (dann noch 248.274,57 € netto), liegen die Kosten für den Pla-
nungsanteil noch bei über 39 %. Mit einem insgesamt durchschnittlicheren Ansatz der Ein-
heitspreise würde auch das Planungskostenniveau gemäß HOAI niedriger ausfallen.

Unter Berücksichtigung der genannten Anmerkungen und Hinweise wird der Fortführung des
Projektes grundsätzlich zugestimmt. Die Unterlagen werden zur weiteren Verwendung ZU-
rückgereicht. 26 erhält eine Kopie dieses Schreibens.

Mit freundligh

Anlage 5 
 
 
 
Geschäftsführung  
Bauausschuss 
Frau Weber 
Telefon:  (0221) 221 - 22443  
Fax       :  (0221) 221 - 24447 
E-Mail:  simone.weber@stadt-koeln.de 
Datum: 08.11.2017 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 23. Sitzung des Bauausschusses 
vom 06.11.2017 
öffentlich 
5.1 Neubau eines Mehrfamilienhauses im öffentlich geförderten Woh-
nungsbau auf dem städtischen Grundstück Waldstraße 115, 51145 
Köln-Urbach - Planungsbeschluss 
2345/2017 
Beschluss unter Vorbehalt: 
Vorbehaltlich der Zustimmung durch die Bezirksvertretung Porz empfiehlt der 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft dem Rat wie folgt zu beschließen: 
  
Der Rat beschließt, Planungen zum Abbruch des Bestandsgebäudes auf dem städt i-
schen Grundstück Waldstraße 115, 51145 Köln-Urbach (ehemaliges Hotel "Antonius 
Eck"), sowie Planungen zu einer Neubebauung im Rahmen des öffentlich geförde r-
ten Wohnungsbaus auf diesem Grundstück aufzunehmen.  
Hierzu wird die Verwaltung ermächtigt, Fachplaner mit der Vorplanung zur Ne ube-
bauung zu beauftragen und die notwendigen Stellungnahmen (Statik, Vermessung, 
Bodengutachten, Schadstoffgutachten etc.) einzuholen. Die voraussichtlichen Pl a-
nungskosten für die Leistungsphasen 1 -3 (Grundlagenermittlung, Vorplanung und 
Entwurfsplanung) belaufen sich auf rd. 87.000 € brutto. 
Zur Finanzierung der erforderlichen investiven Auszahlungen in Höhe von insgesamt 
87.000 € stehen  im Haushaltsplan 2016/2017 für das Haushaltsjahr 2017 im Teilf i-
nanzplan 1004 - Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wo hnraum, Teilplanzeile 08 
- Auszahlungen für Baumaßnahmen, bei der Finanzstelle 5620 -1004-0-5999, Flücht-
lings-WH, Mittel in entsprechender Höhe zur Verfügung. Diese Mittel werden im 
Rahmen einer Sollumbuchung bei der Finanzstelle 5620 -1004-7-5174, Waldstraß e 
115, bereitgestellt. 
 
Abstimmungsergebnis:  
Einstimmig zugestimmt.