Mandari Insight

2026/0027

16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße) (Feststellungsbeschluss)

Magistratsvorlage 13.01.2026

KI-Zusammenfassung

Klicken Sie, um eine KI-Zusammenfassung dieses Vorgangs zu erstellen.

KI-Analyse läuft...

vergangen

Was passiert gerade?

📄 Dokumente werden analysiert...
🤔 KI denkt nach (Reasoning-Modell)...
✍️ Zusammenfassung wird geschrieben...
⏳ Das dauert etwas länger bei komplexen Dokumenten...

Dieser Vorgang kann 1-3 Minuten dauern. Bitte lassen Sie die Seite geöffnet.

2026/0027

158.8 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 4

306.1 KB · application/pdf

Ansehen

anlage 6

3.6 MB · application/pdf

Ansehen

anlage 5

8.1 MB · application/pdf

Ansehen

anlage 2

542.4 KB · application/pdf

Ansehen

2026/0027

8144 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
14.01.2026
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2026/0027

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: 16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße)
(Feststellungsbeschluss)

Vorlage vom: 13.01.2026

Beschlussvorschlag :
1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der 16. Änderung des Flächennutzungsplans
(Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße) gingen im Rahmen der Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB die
in Anlage 1 zusa mmengefassten Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen
Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) abschließend
entschieden.
2. Zu den Planunterlagen der 16. Änderung des Flächennutzungsplans ging im Rahmen der
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB nur eine Stellungnahme ein. Über die
eingegangene Stellungnahme wird im Sinne der Prüfung (Anlage 2, datenschutzrelevante
Anlage) abschließend entschieden.
3. Parallel zu den Beteiligungen der Öffentlichkeit u nd der Träger öffentlicher Belange nach
§ 3 Abs. 1 und 2 und § 4 Abs. 1 und 2 BauGB erfolgte auch die Abstimmung der

- 2 -
Planunterlagen mit den städtischen Ämtern. Über die Prüfung der abwägungsrelevanten
Stellungnahmen (Anlage 3) wird abschließend entschieden .
4. Dem vorliegenden Entwurf der 16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser
Straße / Leydheckerstraße) gemäß Anlage 4 (Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt /
ausgelegt) und der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 5) wird
zugestimmt.

Anlagen: Anlage 1: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2: Abschließende Prüfung einer Stellungnahme der Öffentlichkeit
(datenschutzrelevante Anlage)
Anlage 3: Abschließende Prüfung der abwägungsrelevanten Stellungnahmen der
städtischen Ämter
Anlage 4: Plan zur 16. FNP -Änderung (wird zu den Sitzungen aufgehängt /
ausgelegt)
Anlage 5: Begründung mit Umweltbericht zur 16. FNP -Änderung

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:
Klimarelevanz des Vorhabens:
Auswirkungen auf Stadtklima: ja nein
Auswirkungen auf THG -Emissionen: gering1) mittel/groß 2)
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung: ja nein
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft? ja nein
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt? ja nein
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr.

Beschluss des Magistrats vom

- 3 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2026/0027 vom 13.01.2026:

Der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, rechtswirksam seit 01.04.2006,
stellt das Gebiet zwischen Gräfenhäuser Straße, Leydheckerstraße, der Privatstraße in
Verlängerung des Benzweges und dem Grundstück des Autohauses Primus GmbH & Co. KG als
„Gewerbliche Baufläche“ dar.

Im westlichen Teil des Planbereichs beabsichtigt der Grundstückseigentümer eine
Neuentwicklung der ehemals gewerblichen Immobilie durch eine Neubebauung mit
überwiegend Wohnnutzung sowie einen Anteil an gewerblicher Nutzung von mindestens 30 %.
Hierfür wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
aufgestellt, der keine Gebietskategorie, sondern die Art der baulichen Nutzung auf sonstige
Weise, festlegt.

Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGB zu gewährleisten, ist die
Darstellungen im rechtswirksamen Flächennutzungsplan für den westlichen Planbereich von
„Gewerbliche Baufläche“ in „Gemischte Baufläche“ zu ändern.

Im östlichen Teil des Planbereichs der 16. Flächennutzungsplanänderung setzt der seit
02.08.2001 rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße –
ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Der Flächennutzungsplan stellt jedoch noch
„Gewerbliche Baufläche“ dar. Daher ist auch für den östlichen Teil des Planbereichs die
Darstellung von „Gewerbliche Baufläche“ in „Gemischte Baufläche“ zu ändern.

Für den Geltungsbereich der 16. Änderung des Flächennutzungsplans Gräfenhäuser Straße /
Leydheckerstraße wird daher die Darstellung von „Gewerbliche Fläche“ in „Gemischte
Baufläche“ geändert.

Verfahren
Das Verfahren für die 16. Änderung des Flächennutzungsplans wurde durch den Beschluss der
Stadtverordnetenversammlung am 16.05.2019 eingeleitet. Es erfolgt im Parallelverfahren
gemäß § 8 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplans N 84.

Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und die Unterrichtung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung fand
nach Magistratsbeschluss am 17.03.2021 und nach öffentlicher Bekanntmachung in der Zeit
vom 26.03.2021 bis einschließlich 26.04.2021 statt. Die öffentliche Auslegung des Entwurfs
der 16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße) gemäß
§ 3 Abs. 2 BauGB und Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB fand nach Beschluss der
Stadtverordnetenversammlung am 24.06.2025 sowie nach öffentlicher Bekanntmachung am
27.06.2025 in der Zeit vom 30.06.2025 bis einschließlich 30.07.2025 statt. Zeitgleich zu den
o.g. Unterrichtungen und Beteiligungen nach §§ 3, 4 Abs. 1 und 2 BauGB fand die Abstimmung
mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB statt.

Im Bauleitplanverfahren folgt nun der Feststellungsbeschluss zur 16. Änderung des
Flächennutzungsplans. Parallel hierzu liegt auch der Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (MV Nr. 2026/0028) den
Gremien zur anschließenden Beschlussfassung vor.

- 4 -
Zu 1.:
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen
zusammengefasst und abschließend geprüft. Dabei handelt es sich um die abschließende
Prüfung der Stellungnahmen, über die entschieden wird.

Zu 2.:
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB ging nur
eine Stellungnahme zur Offenlage ein. Die abschließende Prüfung der Stellungnahme
(Anlage 2, datenschutzrelevante Anlage) lieg zur Entscheidung vor.

Zu 3.:
In Anlage 3 wurden die abwägungsrelevanten Stellungnahmen der städtischen Ämter
zusammengefasst und abschließend geprüft. Über die abschließende Prüfung der
Stellungnahmen ist zu entscheiden.

Zu 4. und 5:
Die Prüfung der vorgebrachten Stellungnahmen erforderte keine Planänderung.
Der offengelegte Entwurf zur 1 6. Flächennutzungsplanänderung (Anlage 4: Plan wird zu den
Sitzungen aufgehängt / ausgelegt) , wie auch die Begründung mit Umweltbericht (Anlage 5),
wurden lediglich redaktionell angepasst. Der Entwurf zur 16. Flächennutzungsplanänderung
liegt zur Beschlussf assung (Feststellungsbeschluss) vor.

Nach Beschlussfassung ist die 16. Änderung des Flächennutzungsplans dem
Regierungspräsidium Darmstadt zur Genehmigung vorzulegen. Mit der öffentlichen
Bekanntmachung der Genehmigung wird die 16. Änderung des Flächennutzungsplans,
Teilbereich Gräfenhäuser S traße / Leydheckerstraße, wirksam.

Dezernat III:

Michael Kolmer
Stadtrat

Vorab werden übersandt:
• Akten z. Hd. des Berichterstatters
• 9 Exemplare des Flächennutzungsplans für die Fraktionen der
Stadtverordnetenversammlung

anlage 4

8779 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans – Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –
11.12.2025 Abschließende Prüfung der abwägungsrelevanten Stellungnahmen der städtischen Stellen Seite 1 von 3

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1. Grünflächenamt
1.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 15.04.2021:
Für die Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 sind folgende Aspekte vertiefend
zu betrachten:
 Immissionsbelastung des künftigen Mischgebietes mit überwiegender
Wohnnutzung, insbesondere Lärm, Schadstoffe durch Kfz-Verkehr,
Staub;
 thermische Belastung des künftigen Mischgebietes mit überwiegender
Wohnnutzung;
 Auswirkungen des künftigen Versiegelungsgrades auf die Schutzgüter
Boden, Wasser, Luft/Klima, Mensch, Flora und Fauna. Hierzu weisen wir
darauf hin, dass der westliche Grundstücksteil (Flurstück 362/17) im
rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 als nicht überbaubare Fläche
ausgewiesen ist. Im Bestand ist dieser Teil noch unversiegelt und mit
Bäumen und Sträuchern bewachsen. Der Grünbestand dient der Bio-
topvernetzung im Gebiet und erfüllt somit eine zu erhaltende Funktion.
 Auswirkungen der Planänderung auf besonders geschützte Arten und Bi-
otope.
Den Anregungen wurde gefolgt.
Dem Entwurf der 16. FNP-Änderung liegt ein Umweltbericht bei.
Entsprechende Gutachten wurden bereits während der Abstimmung des
Vorhabens mit den städtischen Ämtern, vor Beginn des Bebauungsplanver-
fahrens N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –, erstellt.
Die Vorhabenplanung wurde entsprechend angepasst.
Zur Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfen-
häuser Straße 71 – und der 16. Änderung des Flächennutzungsplans wur-
den ein Artenschutzgutachten und der Umweltbericht erstellt, in dem die
planungsbedingten Auswirkungen des Vorhabens beschrieben sind.
Die geplante FNP-Änderung liegt innerhalb des Pallaswiesenviertels. Laut
Masterplan 2030+ ist es erklärte Absicht, die dort bereits stattfindende
Transformation hin zu größerer Funktionsdurchmischung von Gewerbe und
Wohnen stadtplanerisch zu fördern und Qualitätsstandards (DAQS) dafür
anzuwenden. Das Quartier wurde im Masterplan 2030+ folge dessen auch
zu einem von drei Schlüsselräumen erklärt (vgl. Masterplan 2030+, Seite
103ff).
Eine städtebauliche und freiraumplanerische Rahmenplanung, die die Ziele
und räumlich-funktionalen Qualitäten für diesen Wandlungsprozess defi-
niert, halten wir daher für dringend erforderlich, bevor weitere kleinteilige,
projektbezogene Einzelmaßnahmen realisiert werden.
Der Anregung wurde teilweise entsprochen.
Der Ausführung zum Masterplan 2023+ wird zugestimmt. Eine auf das
Quartier des Pallaswiesenviertels und des Mornewegviertels bezogene
Rahmenplanung soll in einem kommenden Planungsschritt erarbeitet wer-
den. Bei dem vorhandenen Druck auf dem Wohnungsmarkt ist in diesem
Fall dennoch eine projektbezogene Einzelmaßnahme notwendig und ge-
rechtfertigt, da die Flächen kurzfristig mit dem bestehenden Planungsrecht
gewerblich bebaut würden. Infolgedessen würden diese Flächen nicht mehr
für eine Wohnbebauung zur Verfügung stehen und damit auch die langfris-
tige Transformation des Gebietes aufhalten. Über das im Parallelverfahren
eingeleitete Bebauungsplanverfahren N 84 werden die Freiraumqualitäten
im Bebauungsplangebiet gesichert. Hierfür wird die Freiflächenplanung mit
den Fachämtern abgestimmt.
Anlage 3

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Für die freiraumplanerischen Belange ist dabei die defizitäre Grünraumver-
sorgung und die damit einhergehende thermische Überlastung sowie das
Defizit an freiraumbezogener Wohnumfeld-Qualität gravierend.
Die Beseitigung defizitärer und die Steigerung freiraumbezogener Grünver-
sorgung im erweiterten Wohnumfeld des Plangebiets sind nicht Regelungs-
gegenstadt der vorliegenden Bauleitplanung.
1.2. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 23.07.2025:
Begründung mit Umweltbericht
In Abschnitt 5.3 (S. 14) wurden die Himmelsrichtungen des nächsten Was-
serschutzgebietes angepasst. Diese Anpassung ist falsch und daher rück-
gängig zu machen. Das zum Projektgebiet nächste Wasserschutzgebiet
heißt nach Auskunft aus dem HLNUG-Viewer „WSG WW Braunshardt,
Hessenwasser“ und befindet sich in etwas mehr als 4 km Entfernung in
nordwestliche Richtung.
Der Anregung wurde gefolgt.
Die Begründung wurde bezüglich der Himmelsrichtungen redaktionell an-
gepasst.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

2. Umweltamt - Untere Naturschutzbehörde -
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 27.04.2021:
Aus Sicht der unteren Naturschutzbehörde bestehen gegen die Änderung
des Flächennutzungsplans keine Bedenken. Im weiteren Bauleitplanverfah-
ren sind die Belange Artenschutz, Naturschutz, Eingriff- und Ausgleich ent-
sprechend zu prüfen und umzusetzen.
In der Anlage übersenden wir Ihnen die Stellungnahme des Naturschutz-
beirates (NSB) vom 18. April 2021.
Der Hinweis, dass aus Sicht der unteren Naturschutzbehörde keine
Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis ge-
nommen.
Im verbindlichen Bauleitplanverfahren wurden die Belange Artenschutz,
Naturschutz, Eingriff- und Ausgleich geprüft und umgesetzt.
Für die 16. Flächennutzungsplanänderung (vorbereitende Bauleitplanung)
ist im Rahmen der Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) ein Umweltbericht
erstellt worden, in dem die Belange Artenschutz, Naturschutz, Eingriff- und
Ausgleich ebenfalls betrachtet wurden.
Zusammenfassung aus der Stellungnahme des NSB vom 18.02.2021:
Der Naturschutzbeirat äußert keine Bedenken gegen eine Umwidmung des
oben genannten Geltungsbereiches von „gewerblicher Baufläche“ zu „ge-
mischter Baufläche“", vorausgesetzt dass
1. das Ziel der doppelten Innenentwicklung im Sinne des Masterplans
2030+ und des Landschaftsplans in die geplante FNP-Änderung auf-
genommen wird, um insgesamt eine Verbesserung der Durchgrünung
und der kleinklimatischen Situation im Gebiet zu gewährleisten,
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Hinweis: Die Stellungnahme wurde aufgrund Ihres Umfangs auf ihre Zu-
sammenfassung gekürzt, die alle Punkte wiedergibt.

Zu Ziff. 1 - 3 und 5:
Die genannten Voraussetzungen unter Ziff. 1 bis 3 und Ziff. 5 werden im
Rahmen des Bebauungsplanentwurfs N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – ge-
prüft und dort berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
2. durch die Umwidmung kein zusätzlicher Bedarf an gewerblichen Flä-
chen im Außenbereich der Stadt Darmstadt erzeugt wird,
3. die oben genannten Umweltprüfungen der Umwidmung nicht entge-
genstehen,
4. der im B-Plan N 6.2.1.2 bereits ausgewiesene nicht überbaubare Grün-
raum im Westen des Geltungsbereiches als solcher im FNP planerisch
abgesichert wird,
5. die Hinweise zu umwelt- und naturschutzrechtlichen Belangen in der
Erstellung des vorhabenbezogenen B-Plans N 84 sowie für weitere im
Gebiet vorgesehene Planungsänderungen Beachtung finden werden.
Zu Ziff. 4:
Die formulierte 4. Voraussetzung, dass „der im B-Plan N 6.2.1.2 bereits
ausgewiesene nicht überbaubare Grünraum im Westen des Geltungsberei-
ches als solcher im FNP planerisch abgesichert wird“, wird widersprochen.
Bei den genannten Flächen handelt es sich nicht um festgelegte Grünflä-
chen, sondern um nicht überbaubare Grundstücksflächen, die dem jeweili-
gen Baugebiet zugeordnet sind.
Auf diesen Flächen sind gemäß § 14 BauNVO 1990 untergeordnete Ne-
benanlagen und Einrichtungen zulässig. Die hier zulässigen Nebenanlagen
müssen dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstü-
cke oder des Baugebiets selbst dienen und seiner Eigenart nicht widerspre-
chen.
Die Darstellung im Flächennutzungsplan als „Baufläche/Baugebiet“ ist kor-
rekt, denn dieses entspricht auf FNP-Ebene der Darstellung der „nicht über-
baubaren Grundstücksfläche“ auf Bebauungsplan-Ebene.
Zudem wird in diesem Kontext darauf verwiesen, dass der Flächennut-
zungsplan zum einen nicht parzellenscharf ist und zum anderen im Flä-
chennutzungsplan lediglich Flächendarstellungen ab einer Größe von
0,5 ha gesondert dargestellt werden. Da die benannte „nicht überbaubare
Grundstücksfläche“ ca. 0,3 ha umfasst, erfolgt keine gesonderte Darstel-
lung im Flächennutzungsplan.

anlage 6

68967 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt

Darmstadt, den
1
1
.12
.202
5

Der Magistrat

Begründung gem
.

§ 2a Baugesetzbuch

zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans

–

Gräfenhäuser Straße / Leydhecker
s
traße
–

16. Änderung des
Flächennutzungsplans, Übersichtsplan (ohne Maßstab)

Anlage
5

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

16. Änderung
sbereich

des Flächennutzungsplans

–

Gräfenhäuser Straße /
Leydhecker
s
traße
–

Abbildung
1
:

Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan 2006 mit Geltungs
bereich der
16.

Änderung (ohne Maßstab)
, Quelle Wissenschaftsstadt Darmstadt

Abbildung
2
:

16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydhecker
s
traße) (ohne
Maßstab)
; Quelle:
Wissenschaftsstadt Darmstadt 2021

Es gilt die Legende des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

Inhaltsverzeichnis

TEIL A: BEGRÜNDUNG

................................
................................
................................

Rechtsgrundlagen

................................
................................
................................
.......

Geltungsbereich

................................
................................
................................
..........

Verfahr
en

................................
................................
................................
....................

3.1.

Aufstellungsbeschluss

................................
................................
.........................

3.2.

Frühzeitige Beteiligung

................................
................................
........................

3.3.

Offenlage

................................
................................
................................
.............

Erfordernis der Teilbereichsänderung

................................
................................
.........

Regionalplan Südhessen

................................
................................
............................

5.1

Plangraphische Ziele und Grundsätze

................................
................................
.

5.2

Textliche Vorgaben

................................
................................
..............................

Ziele und Zwecke der Planung

................................
................................
....................

Städtebauliches Konzept

................................
................................
............................

Flächenbilanzierung

................................
................................
................................
...
10

Teil B:
UMWELTBERICHT

Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument in Anschluss an Teil A der Begründung.

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

TEIL A
:

BEGRÜNDUNG

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB)
i.d.F. vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes
vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394)

Baunutzungsverordnung (BauNVO
) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21. November 2017
(BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023
I Nr. 176)

Planzeichenverordnung (Plan
ZV)
vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802)

Hess. Bauordnung (HBO)
i.d.F. vom 28. Mai 2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juli 2024

(GVBl. 2024 Nr. 32)

Hess. Gemeindeordnung (HGO)
i.d.F. vom 07. März 2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert
durch Artikel
1

des Gesetzes vom
01
.
April

202
4

(GVBl.
Nr. 24
)

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
i.d.F. vom 29. Juli .2009 (BGBl. I S.
2542), zuletzt
geändert durch Artikel 48 des Gesetzes vom 23. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323)

Hessisches Naturschutzgesetz (HeNatG)
i.d.F vom 25. Mai 2023, zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 10. Oktober 2024 (GVBl. 2024 Nr. 57)

Hess. Was
sergesetz (HWG)
i.d.F. vom 14. Dezember 2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 28. Juni 2023 (GVBl. S. 473)

Bundes
-
Immissionsschutzgesetz (BImSchG)
i.d.F. vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274),
zuletzt geändert durch Artikel
1 des Gesetzes vom
24
.
Februar
202
5

(BGBl.
I Nr.

58
)

Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)
i.d.F. der Bekanntmachung vom
18. März 2021 (BGBl. IS. 540), zuletzt geändert Artikel 10 des Gesetzes vom 23. Oktober 2024
(BGBl. 2024 I Nr. 323)

Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz
-

WHG)
i.d.F. vom
31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom
22.

Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 409)

Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG)
vom 28. Nove
mber 2016 (GVBl. S. 211)

Geltungsbereich

Das 16. Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans 2006 umfasst die Flächen im Bereich
der Gräfenhäuser Straße sowie der Leydhecker
s
traße im Nordwesten der Wissenschaftsstadt
Darmstadt.

Der Geltungsbereich wird b
egrenzt durch:

die Gräfenhäuser Straße im Süden,

die Leydheckerstraße im Osten,

eine Privatstraße in Verlängerung des Benzweges im Norden und

im Westen durch die Flurstücke
Flur 34
,
364/15, 364/17 und 364/22.

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

Der Geltungsbereich der 16. Änderung des Fläc
hennutzungsplans

(siehe Seite
2
)
umfasst
eine Fläche von ca. 2,5 ha
.

Verfahren

Die 16. Flächennutzungsplanänderung wird im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB zur
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71

–

im
Regel
verfahren gemäß den Vorschriften des BauGB durchgeführt. Dieses Verfahren enthält
eine zweistufige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange.

3.1.

Aufstellungsbeschluss

Die Stadtverordnetenversammlung

der Wisse
nschaftsstadt Darmstadt hat am 16.05.2019

den
A
llgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zugestimmt und den Aufstellungsbeschluss zur
1
6
. Änderung des Flächennutzungsplans
–

Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße
–

(Vorlage Nr.
2019/0072
)
gefasst
, bekanntgemacht im „Darmstädter Echo“ am 24.05.2019.

3.2.

Frühzeitige Beteiligung

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat in seiner Sitzung am
17.03.2021

die
frühzeitige Beteiligung zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans
–

Gräfenhäuser Straße

/
Leydheckerstraße

–

einschließlich der dazugehörigen Unterlagen (Ziele und Zwecke der
Planung)
beschlossen.
Die
ortsübliche
Bekanntmachung

im „Darmstädter Echo“ e
rfolgte

am
25.03.2021
.

Die Planungsunterlagen wurden zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs.

1 BauGB vom
26.03.2021

bis einschließlich
26.04.2021

öffentlich zugänglich gemacht.
Die Auslegungsunterlagen konnten coronabedingt ausschli
eßlich im Internet unter
www.darmstadt.de/bauleitplan eingesehen werden.

Die
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die
Planung berührt sein könnte, wurden gem. § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben
/Mail

vom
23.03.
2021

un
terrichtet und zu
r
Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und
Detaillierungsgrad der Umweltprüfung bis
einschließlich

2
3
.04
.2021

aufgefordert.

Es sind keine Stellungnahmen der Öffentlichkeit und sieben Stellungnahmen der Behörden
und sonstigen

Träger öffentlicher Belange eingegangen, die in den Entwurf zur 16. Änderung
des Flächennutzungsplans
berücksichtigt / nicht berücksichtigt wurden
.

3.3.

Offenlage

Die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat in ihrer Sitzung am
24.06.2025 beschlossen, den Entwurf zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans mit der
dazugehörigen Begründung einschließlich Umweltbericht sowie den wesentlichen bere
its
vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 30.06.2025
bis einschließlich 30.07.2025 offenzulegen.
Die Bekanntmachung erfolgte am
27.06
.2025

Darmst
ä
dter Echo.

Die
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren A
ufgabenbereich durch die
Planung berührt sein könnte, wurden gem. § 4 Abs.
2

BauGB mit Schreiben
/Mail

vom
30
.
06
.2025

unterrichtet und zu
r
Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und
Detaillierungsgrad der Umweltprüfung bis zum
30.07.2025

aufgefo
rdert.

Es
sind

eine Stellungnahme der Öffentlichkeit
und
sechs

Stellungnahmen der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange
eingegangen
, die zum Teil zur Kenntnis genommen
wurden und zum Teil in den Unterlagen
ohne Auswirkung auf die Planungsinhal
te
berücksichtigt wurden
.

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

Erfordernis der Teilbereichsänderung

Der Geltungsbereich der 16. Änderung wird im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der
Wissenschaftsstadt Darmstadt, rechtswirksam seit 01.04.2006, als „Gewerbliche Baufläche“
dargestellt.

Für de
n östlichen Teil des Geltungsbereichs setzt der seit dem 02.08.2001 rechtskräftige
Bebauungsplan N 6.2.1.2
–

Gräfenhäuser und Leyd
h
eckerstraße
–

abweichend von den
Darstellungen des Flächennutzungsplans ein Mischgebiet gemäß §

6 BauNVO fest.

Für den westli
chen Teil des Geltungsbereichs befindet sich der vorhabenbezogene
Bebauungsplan N 84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

in der Aufstellung. Im Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird überwiegend Wohnnutzung mit einem
Anteil von
mind. 30

an nich
t störender gewerblicher Nutzung (Boardinghouse) vorgesehen. Gemäß
§

12 Abs. 3a BauGB wird die Nutzung nach sonstiger Art allgemein festgesetzt und entspricht
nicht dem Nutzungskatalog der Baunutzungsverordnung.

In der Gesamtbetrachtung des Geltungsbereic
hs erfüllen die geplanten und vorliegenden
Nutzungen die Anforderungen an eine „Gemischte Baufläche“.

Da die Darstellung im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der geplanten Neunutzung im
westlichen Bereich
durch den in Aufstellung befindlichen vorhabenbe
zogenen
Bebauungsplan N

84
sowie der
festgesetzten Nutzung
durch den Bebauungsplan N

6.2.1.2
im östlichen Bereich nicht entspricht
,
ist es erforderlich den Flächennutzungsplan für diese
Bereiche zu ändern
. Die Darstellung ist von „Gewerbliche
Baufläche“ in „Gemischte
Baufläche“ zu ändern
, um
dem Entwicklungsgebot
nach

§ 8 Abs. 2 BauGB

zu folgen
.

Regionalplan Südhessen

Grundlage zur Beurteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung
ist der Regionalplan Südhessen / Regionaler

Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP
2010). Die im RPS / RegFNP 2010 formulierten Ziele stellen gemäß § 3 Abs. 1
Raumordnungsgesetz (ROG) verbindliche Vorgaben dar, die zu beachten sind.

5.1

Plangraphische Ziele und Grundsätze

D
as Plangebiet
befindet sich n
ach Planzeichnung des Regionalplans Südhessen in einem
Vorranggebiet für Industrie und Gewerbe
, angrenzend an ein Vorranggebiet für Siedlung,
Bestand, das sich südöstlich und südwestlich anschließt. Beide Vorranggebiete sind Ziele der
Raumordnung, die gem.

§ 1 Abs. 4 BauGB bei den kommunalen Planungen zu
berücksichtigen sind.

Das Plangebiet grenzt nördlich an die Bundesstraße B3

(Gräfenhäuser Straße)

an, die im
weiteren nordwestlichen Verlauf an den überregionalen Verkehr angeschlossen ist.

Für das Plangebiet sind keine weiteren Ziele und Grundsätze plangraphisch dargestellt.
Da
die geplante Änderung der Flächennutzungsplandarstellung für einen ca. 2,5 ha großen
Bereich jedoch keine raumbedeutsame Flächengröße einnimmt, werden aus
regionalpla
nerischer Sicht keine Bedenken geltend gemacht

und eine Darstellungsänderung
ist nicht erforderlich
.

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

Abbildung
3
: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen 2010 mit Plangebiet (ohne Maßstab)
; Quelle
Regionalversammlung Südhesse
n/Regierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.), Teilkarte 3

Abbildung
4
: Ausschnitt aus
Legende zum

Regionalplan Südhessen 2010
, Quelle Regionalversammlung
Südhessen/Regierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.), Legende

5.2

Textliche
Vorgaben

Das Plangebiet liegt innerhalb des Strukturraums „Verdichtungsraum Rhein
-
Main/Rhein
-
Neckar“ (G3.1
-
2),

in dem
ein ausreichendes Wohnungsangebot durch Ausweisung von
Wohnbaugebieten vorrangig in zentralen Lagen sowie an den Haltepunkten insbesondere

des
schienengebundenen ÖPNV vorzusehen

ist.

Diese soll angesichts der bestehenden
Flächenknappheit und zur Schonung der natürlichen Ressourcen flächensparend und soweit
wie möglich im Bestand geschehen.

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist als eines von f
ünf Oberzentr
en

in der Planungsregion
Südhessen ausgewiesen (Z3.2.1
-
4). Als Standort für bestehende Hochschulen, der erhalten
und gestärkt werden soll (Z3.2.1
-
6), entsprechen strukturdienende Planungen wie
Stud
ier
en
d
enwohnheim
e

den raumordnerischen Zielvor
gaben.

Die Planung
als gemischt genutztes Siedlungsgebiet liegt innerhalb einer Fläche, die als
„Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“ (Z3.4.2
-
5) ausgewiesen ist. Gemäß Regionalplan hat
in den ausgewiesenen „Vorranggebieten Industrie und Gewerbe“ die Indust
rie
-

und
Gewerbeentwicklung Vorrang gegenüber anderen Raumnutzungsansprüchen. Die geplante
Nutzung
entspricht
demnach
nicht den regionalplanerischen Zielvorgaben
. Zudem hat gemäß

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

Zielvorgabe des Regionalplans

die bauleitplanerische Ausweisung von u. a. gemischten
Bauflächen innerhalb der
„
Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung
“

stattzufinden
(Z3.4.1
-
3).

Die geplante gemischte Nutzung im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
N 84
sowie die im Beba
uungsplan N

6.2.1.2 festgesetzte Nutzung „Mischgebiet“ sind mit
diesen

Ziel
en

nicht konform.

Bei der Aufstellung der Bauleitpläne gemäß § 1 Abs. 4 BauGB müssen die Ziele der
Raumordnung beachtet werden (Entwicklungsgebot). Da die geplante Änderung der
Flä
chennutzungsplandarstellung für einen ca. 2,5 ha großen Bereich jedoch keine
raumbedeutsame Flächengröße einnimmt, werden aus regionalplanerischer Sicht keine
Bedenken geltend gemacht. Ein Zielabweichungsverfahren ist nicht erforderlich.

Die im Plangebiet
vorgesehenen Dichtewerten lassen keinen Widerspruch zu den
regionalplanerischen Dichtevorgaben (Z3.4.1
-
9) erkennen.

Ziele und Zwecke der Planung

Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darmstadt sollen die
planungsrechtlichen V
oraussetzungen für die Neubebauung des ehemaligen städtischen
Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71 geschaffen werden. Zudem soll für den östlichen
Bereich des Geltungsbereichs eine Darstellung herbeigeführt werden, die de
r

festgesetzten
Nutzung der rechtskrä
ftigen
,

verbindlichen Bauleitplanung (Bebauungsplan N 6.2.1.2)
entspricht.

Für den westlichen Bereich der Flächennutzungsplanänderung, dem ehemaligen städtischen
Gelände mit gewerblicher Nutzung in der Gräfenhäuser Straße 71, wurde die Nutzung
aufgegeben u
nd das Grundstück verkauft. Für die Flächen wurden im Auftrag des neuen
Eigentümers, EMON V
ermögensv
erwaltung

GmbH, die städtebaulichen
Entwicklungsmöglichkeiten auf dieser Fläche untersucht und ein städtebauliches Konzept
erarbeitet. Um der bestehenden Na
chfrage nach Wohnraum in Darmstadt und dem zu
erwartenden Bevölkerungszuwachs begegnen zu können, beabsichtigt der neue
Grundstückseigentümer, die ehemalige gewerbliche Immobilie (vormals
Wissenschaftsstadt
Darmstadt
) mit vorwiegend Wohnnutzung (anteilig f
rei finanziert und gefördert), gewerblicher
Nutzung (Boardinghouse)

und sonstige
n

gewerbliche Nutzungen
, die das Wohnen nicht
wesentlich stör
en
,

neu zu entwickeln. Hierfür wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan
N

84
–

Gräfenhäuser Straße 71
–

aufgestellt.

Mit dem Vorhaben soll im Sinne der Innenentwicklung eine innerstädtische Brachfläche
nachgenutzt und der steigende Bedarf nach innerstädtischem Wohnraum bedient werden.

Es liegt bei den geplanten Nutzungen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauung
splans zwar ein Mischverhältnis vor, dieses entspricht aber keiner Kategorie der
Baunutzungsverordnung. Gemäß § 12 Abs. 3a
BauGB
werden die zulässigen Nutzungen
daher nach sonstiger Art allgemein festgesetzt. In der Gesamtbetrachtung mit dem östlichen
Teil

des Geltungsbereichs, der als Mischgebiet nach § 6 BauNVO festgesetzt ist, aber
überwiegend gewerblich genutzt wird, liegt ein Mischgebiet vor.

Städtebauliches Konzept

Für
das FNP
-
Änderungsv
erfahren wurde kein
gesondertes
städtebauliches Konzept
über den
gesamten

Geltungsbereich
erstellt.
Für den nordwestlichen Teil der Flächen liegt ein
Vorhabenplan vor, der südöstliche Bereich soll mit seiner gemischten Bestandsnutzung
erhalten werden.

Im nordwestlichen Teilbereich der 16. Änderung sieht der städtebauli
che Entwurf unter
Berücksichtigung der stadträumlichen Rahmenbedingungen, wie die umgebende
Bestandsbebauung, Verkehrsflächen und Lärmimmissionen, eine fünf
-

bis sechsgeschossige

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

Blockrandbebauung zuzüglich Staffelgeschoss vor. Diese stellt sich nach Nordw
esten als
Riegelbebauung zum Gewerbe hin dar und lockert sich nach Südosten zum Mischgebiet in
Einzelbaukörper auf. Im Gebäude an der Gräfenhäuser Straße ist eine gewerbliche Nutzung
in Form eines Boardinghouse als Beherbergungsbetrieb vorgesehen, der rück
liegende
Bereich ist mit Wohnnutzung und im nördlichen Gebäudeteil ist studentisches Wohnen mit
teilweise gewerblicher Nutzung geplant. Ein begrünter Innenhof sichert für die Anwohner
Aufenthaltsqualitäten und bietet die Möglichkeit eines Nachbarschaftstre
ffs.

Das Gelände hat sich insgesamt betrachtet, seit 2019 nur wenig verändert. Es ist auf

Grund
der Nutzung davon auszugehen, dass das Lebensraumpotenzial immer noch

dem aus dem
Jahr 2019 gleicht, womit auch der Artenbestand sich kaum verändert

hat.
Eine wiederholte
vollständige Kartierung der Fläche würde folglich nicht dazu führen, dass die Aussagen zum
Artenschutz zu anderen Erkenntnissen und Bewertungen

führen.

Abbildung
5
: Geltungsbereich
der 16. Änderung des Flächennutzungsplans
mit Vorhaben
planung

im Nordwesten

und Bestandsnutzungen

im Südosten
;

Quelle: planquadrat, Stand November 2024
, aktualisiert Dezember 2025

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

Flächenbilanzierung

Nutzungsart

Ausweisung FNP

2006

Ausweisung mit
allen
rechtswirksamen FNP
-
Änderungen einschließlich
aktuellem

Änderungsverfahren (fett)

Ausweisung mit allen bereits
rechtswirksamen FNP
Änderungen (kursiv)

Wohnbaufläche

1.587

1.601,5

Gemischte Baufläche

170

1,5

180,5

(178 vorher)

1,5

Gewerbliche Baufläche

537

567,5

(570 vorher)

4,5

Sonderbaufläche

230

170

1,5

Gemeinbedarfsfläche

117

120

Bahn, S
-
Bahn, Depot

199

Hauptverkehrsstraßen

274

Ver
-

und Entsorgungsfläche

künstl. Grundwasseranreicherung

Grünfläche

930

934



besiedelte Fläche

4.101

33,5

4.10
3,5

33,5

Wasserfläche

Landwirtschaft

1.307

1.305

Ökologisch wertvolles Grünland

713

712

Streuobstwiese

165

1
,5

165

1
,5

Waldfläche

5.640

5.640,5

Aufforstungsfläche

waldartige Brache

Dünen,
Trockenrasen

187

Brache mit Gehölzgruppe



unbesiedelte Fläche

8.123

66,5

8.120
,5

66,5

Gesamtfläche

12.224

100

12.224

100

Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans
- Bereich Gräfenhäuser Straße/Leydheckerstraße
Umweltbericht
Karlsruhe
Dezember 2025

Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans
- Bereich Gräfenhäuser Straße/Leydheckerstraße
Umweltbericht
Bearbeiter
Dipl.-Ing. Marc Christmann
Alexander Herrmann
Ameneh Larijani
M.Eng. Martina Marek
Verfasser
MODUS CONSULT Gericke GmbH & Co. KG
Hauptsitz: Niederlassung:
Pforzheimer Straße 15b Landauer Straße 56
76227 Karlsruhe 67346 Speyer
0721 / 86009-0 0721/ 86009-0
Erstellt im Auftrag der EMON Vermögensverwaltung GmbH
im Dezember 2025
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 5
Inhalt
1. Planungsanlass .......................................... 7
1.1 Lage und Größe des Änderungsbereichs .......................... 7
2. Fachgesetzliche Vorhaben und Ziele des Umweltschutzes. . . 8
3. Planungsgrundlagen ..................................... 9
3.1 Zielvorgaben aus übergeordneten Planungen ..................... 9
4. Schutzgebiete und geschützte Biotopstrukturen . . . . . . . . . . 10
5. Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung der
Umweltauswirkungen einschließlich Prognose bei
Durchführung der Planung............................... 1 1
5.1 Fläche ....................................................... 1 2
5.2 Boden ....................................................... 1 3
5.3 Wasser ...................................................... 1 4
5.4 Klima/Luft ................................................... 1 6
5.5 Tiere und biologische Vielfalt .................................. 1 7
5.6 Pflanzen und biologische Vielfalt ............................... 1 8
5.7 Landschafts- und Ortsbild ..................................... 1 9
5.8 Menschen und deren Gesundheit ............................... 2 0
5.9 Kultur- und sonstige Sachgüter ................................. 2 1
6. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei
Nichtdurchführung der Planung .......................... 2 1
7. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum
Ausgleich............................................... 2 1
8. Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung ........................ 2 2
9. Planungsalternativen ................................... 2 3
10. Allgemeinverständliche Zusammenfassung .............. 2 3
11. Quellen- und Literaturverzeichnis ...................... 2 4
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

6 Umweltbericht
Abbildungen
Abb. 1: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennu tzungsplan 2006 der Stadt Darmstadt mit
Geltungsbereich der 16. Änderung (ohne Maßstab) (9)
Abb. 2: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Landschaftsplan 2004 mit Geltungsbereich (ohne
Maßstab) (10)
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 7
1. Planungsanlass
Der Geltungsbereich der 16. Änderung des FNP setzt sich aus zwei Teilflächen
zusammen, die sich beide im Geltungsbere ich des seit dem 02.08.2001 rechts-
kräftigen Bebauungsplans N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße –
befinden. Die östliche Teilfläche ist im Bebauungsplan N 6.2.1.2 bereits als Misch-
gebiet festgesetzt, die daran anschließende westliche Teilfläche ist als gewerb-
liche Fläche festsetzt. Die gemischten Bauflächen des Bebauungsplans N 6.2.1.2
lagen unter der Darstellungsgrenze im Flächennutzungsplan (FNP), so dass sie im
FNP bisher nicht als gemischte Bauflächen aufgeführt sind.
In der westlichen Teilfläche beabsichtigt die Wissenschaftsschaft Darmstadt im
in Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 - Gräfen-
häuser Straße 71 - die Entwicklung und Neuordnung einer gewerblichen Bauflä-
che zu einem Mischgebiet für ein neues gemischtes Quartier inkl. allgemeiner
Wohnnutzungen. Bei der Planung handelt sich um ein Projekt der nachverdich-
tenden Innenentwicklung, die im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und
Boden der Erschließung neuer Bauflächen außerhalb des Siedlungsbereichs im
Allgemeinen vorzuziehen ist. Gleichzeitig wird dem Bedarf an Wohnbauflächen in
der Wissenschaftsstadt Darmstadt Rechnung getragen. Der Bebauungsplan N 84
ist nicht aus dem Flächennutzungsplan (FNP) entwickelt, da dieser für den Be-
reich des Plangebiets eine gewerbliche Baufläche vorsieht. Um dem Entwick-
lungsgebot zu genügen, soll hierfür die bestehende gewerbliche Baufläche in
gemischte Baufläche umgewandelt werden. Somit ist zur Realisierung der Pla-
nung die Änderung des FNP notwendig. Neben der Flächennutzungsplanänderung
wird im Parallelverfahren der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 84 - Gräfen-
häuser Straße 71 - aufgestellt.
Mit Überplanung von gewerblichen Teilflächen nach Westen zu gemischten
Bauflächen wird nun die Darstellungsgrenz e im FNP erreicht, so dass die 16.
Änderung des FNP erfolgt. Die westlich e Teilfläche soll daher in Anpassung an
das Mischgebiet im Bestand ebenfalls als gemischte Baufläche ausgewiesen werden.
1.1 Lage und Größe des Änderungsbereichs
Der Änderungsbereich erstreckt sich auf einer Gesa mtfläche von ca. 2,5 ha im
Nordwesten der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Hessen) in der Gemarkung
Darmstadt Bezirk 6. Der Geltungsbereich wird durch des Grundstück Leydhecker-
straße 16 am Benzweg, die Gräfenhäuser Straße und die Leydhecker Straße sowie
durch Gewerbebebauung (Gräfenhäuser Straße 75/75b) begrenzt. Im Südosten
liegen Mischgebiete mit Wohnbaunutzung in räumlicher Nähe.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

8 Umweltbericht
2. Fachgesetzliche Vorhaben und Ziele des Umweltschutzes
Gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) ist bei der Aufstellung, Änderung oder
Ergänzung von Bauleitplänen eine Umweltprüfung durchzuführen. Im Rahmen der
Umweltprüfung werden die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen der
Bauleitplanung auf alle Umweltbelange nach Anlage 1 zum BauGB und speziell
die Schutzgüter Fläche, Boden, Wasser, Luft/Klima, Tiere und Pflanzen, das Wir-
kungsgefüge zwischen den abiotischen und biotischen Umweltbelangen und die
biologische Vielfalt, Menschen und deren Gesundheit, Landschaft sowie Kultur-
und Sachgüter geprüft und die Ergebnisse im Umweltbericht gemäß § 2a BauGB
dargestellt. Der Umweltbericht ist ein gesonderter Bestandteil der Begründung
des Bauleitplans.
Umfang und Detaillierungsgrad für die Beschreibung und Bewertung des Umwelt-
zustandes entsprechen der Ebene des Flächennutzungsplanes. Für das Ände-
rungsgebiet, insbesondere im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
N 84 liegen bereits umfangreiche Untersuchungen vor, so u.a.:
< Bericht Regenbewirtschaftung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan,
Achim Richter - Haustechnische Planungen, Stand Dezember 2023
< Fachbeitrag Verkehr, Bauvorhaben Gräfenhäuser Straße, Stadt Darmstadt,
Planungsbüro von Mörner; Stand Juli 2023
< Faunistische Untersuchung und Artens chutzbeitrag zum vorhabenbezogen
Bebauungsplan Darmstadt N 84 - Gräfe nhäuser Straße 71 -, Fachbüro Fau-
nistik und Ökologie Dipl.-Biol. Andreas Malten; Stand Oktober 2020, , ergänzt
Juli 2025, mit ergänzender Überprüfung des Plangebietes zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan N 84, Fachbüro Faunistik und Ökologie, Stand
22.07.2025
< Geotechnischer Bericht Nr. 1b, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfen-
häuser Straße 71, Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajewski; Stand August 2023
< Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und der Boden-
luft, Trischler und Partner GmbH; Stand August 1996
< Studie zur lokalklimatischen Situat ion und zur Besonnungssituation der
geplanten Bebauung im Rahmen des VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71,
Darmstadt, iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG; Stand August 2023
< Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 -
Schallimmissionsschutz Gutachten, Grebner Bauphysik GmbH; Stand Juli 2024
< Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten
und Entsorgung von evt. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner
GmbH; Stand: Mai 2000
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 9
Abb. 1: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan 2006 der
Stadt Darmstadt mit Geltungsbereich der 16. Änderung (ohne Maßstab)
< Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße –
Die oben genannten Unterlagen bilden die Grundlage für den vorliegenden
Umweltbericht. Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen
wurde eine verbal-argumentative Abschätzung der zu erwartenden Umweltaus-
wirkungen vorgenommen.
3. Planungsgrundlagen
3.1 Zielvorgaben aus übergeordneten Planungen
Gemäß Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (rechts-
kräftig seit dem 17.10.2011) wird die Fläche des Geltungsbereichs als Vorrang-
gebiet Industrie und Gewerbe im Bestand dargestellt. Die geplante Nutzung ist
mit dieser Darstellung zwar nicht konform, jedoch werden aufgrund der Größen-
ordnung des Plangebiets (< 5 ha) keine raumbedeutsamen Auswirkungen bewirkt.
Somit ist ein Zielabweichungsverfahren zur Änderung der Darstellung im Regio-
nalplan nicht erforderlich.
Der Flächennutzungsplan 2006 der Stadt Darmstadt (aktueller Stand mit Ände-
rungen und Anpassungen vom September 2022) sieht für den gesamten Ände-
rungsbereich “Gewerbliche Baufläche” vor. Die südlich angrenzende Gräfenhäu-
ser Straße ist für die Freihaltung für ÖPNV Tr assen vorgesehen, eine Gasleitung
verläuft ebenfalls straßenbegleitend. Innerhalb des Plangebiets sind keinerlei
Schutzgebiete oder Grünflächen vermerkt.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

10 Umweltbericht
Abb. 2: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Landschaftsplan 2004 mit Geltungsbereich
(ohne Maßstab)
Der Darmstädter Landschaftsplan (2004) defi niert räumlich konkrete Entwick-
lungsziele, aus denen Schutz-, Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen abgeleitet
werden können. Die Neuschaffung und Verbesserung von Grün auf Bauflächen
gehört zu den Maßnahmen, welche der Landschaftsplan für den Geltungsbereich
der FNP-Änderung vorsieht. Zudem ist die Erhaltung der Baumreihe für die süd-
lich angrenzende Straße festgelegt.
4. Schutzgebiete und geschützte Biotopstrukturen
Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich keine geschützten Gebiete und
geschützten Biotope nach §§ 21-30 BNatSchG. Im näheren Umfeld bzw. im Gel-
tungsbereich selbst existieren keine gemäß Natura 2000-Richtlinie geschützten
Gebiete. Die nächsten Schutzgebiete dieser Kate gorie befinden sich ca. 4 km
östlich des Geltungsbereichs. Dabei handel t es sich um das FFH-Gebiet “Kra-
nichsteiner Wald mit Hegbachaue, Mörsbacher Grund und Silzwiesen” (Nr.
6018-305).
Der Geltungsbereich umfasst keine beka nnten Denkmäler und liegt außerhalb
bekannter archäologischer Kulturdenkmale. Für die Umwelt relevante erwäh-
nenswerte Sachgüter sind nicht bekannt. Ei ne Betroffenheit von Belangen der
Denkmalpflege ist daher nicht zu erwarten. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind
keine Bodendenkmäler bekannt.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 11
Weitere Schutzgebiete und -gegenstände nach Fachrecht (Bundesnaturschutzge-
setz, Wasserhaushaltsgesetz etc.) werden durc h die Flächennutzungsplanände-
rung ebenfalls nicht betroffen.
5. Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung der Umwelt-
auswirkungen einschließlich Pr ognose bei Durchführung der
Planung
Für jeden Belang des Umweltschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a - j BauGB) werden die
nach den geänderten Darstellungen des Flächennutzungsplans zu erwartenden
Umweltauswirkungen (§ 2 Abs. 4 BauGB) auf den Natur- und Landschaftshaushalt
untersucht. Dabei ist es ein Ziel der Umweltprüfung festzustellen, ob die Aus-
wirkungen der Planungsänderung erheblich sind.
Das wesentliche Ziel der Flächennutzungsplanänderung besteht darin, dass im
Änderungsgebiet nicht nur wie bisher gewerb liche Nutzungen, sondern auch
Wohnnutzungen möglich sind. Da der Orientierungswert für die Grundflächenzahl
nach § 17 BauNVO im Mischgebiet geringer ist als im Gewerbegebiet, bedeutet die
Änderung der Art der baulichen Nutzung keine Erhöhung, sondern eher eine
Verringerung des zu erwartenden Versiegel ungsgrades. Zudem weisen Misch-
gebiete aufgrund der Freiräume der Wohnnutzungen im Mittel tendenziell einen
geringeren Versiegelungsgrad auf als Gewerbegebie te. Darüber hinaus sind die
zu erwartenden Emissionen aus einer gemischten Baufläche regelmäßig geringer
als aus einer gewerblichen Baufläche. Im Hi nblick auf Immissionen im Ände-
rungsbereich sind in einer gemischten Baufläche höhere Maßstäbe anzusetzen,
als in einer gewerblichen Baufläche. Relevant sind hier vor allem evtl. Beein-
trächtigungen durch Lärm.
Im bereits realisierten Mischgebiet im Bebauungsplan N 6.2.1.2, das an das Plan-
gebiet N 84 angrenzt, ergibt die Flächennutzungsplanänderung von gewerblicher
zu gemischter Baufläche keine erheblichen negativen Umweltauswirkungen, auch
wenn der realisierte Versiegelungsgrad heute dort sehr hoch ist. Denn dies
entspricht bereits dem Bestand. Gewerbliche Bauflächen haben eine größere GRZ
im Orientierungswert und beinhalten auch eine Zulässigkeit von nicht erheblich
belästigenden Gewerbebetrieben (statt nicht wesentlich störenden Gewerbe-
betrieben in den für gemischte Bauflächen typischen Baugebieten). In gemisch-
ten Bauflächen entsteht zudem typischerweise we niger störender LKW-Verkehr
als in gewerblichen Bauflächen. Entsprechend lässt die geplante gemischte
Baufläche eher geringere Umweltauswirkungen erwarten als die bisherige Dar-
stellung einer gewerblichen Baufläche.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

12 Umweltbericht
5.1 Fläche
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der Geltungsbereich wird im Zusammenhang mit der naturräumlichen Gliederung
in der hessischen Rheinebene, einem höhenmäßig nur schwach differenzierten
Flachland, betrachtet (Klausing, 1974).
Die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße
71 – mit einer Größe von ca. 0,87 ha wird momentan als Gewerbegebiet fast
vollständig durch Gewerbe- und Infrastruktur in Anspruch genommen und vor-
wiegend als Lagerfläche für Container genutzt. Im Südosten dieses Planbereichs
ist im Rahmen des B-Plans N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – ein
Teilbereich bereits als Mischgebiet ausgewiesen. In diesem Zusammenhang soll
der Flächennutzungsplan in beiden Bereichen angepasst werden.
Die Fläche stellt eine geeignete Möglichkeit dar, dem steigenden Wohnungsdruck
in Darmstadt durch Flächen zum Wohnen entgegenzuwirken, ohne eine Flächen-
neuinanspruchnahme zu bewirken. Die Nachverdichtung in Form von Wohn- und
Gewerbebebauung ist an diesem Ort als sinnvoll zu betrachten, da bestehende
Wohnbebauung bereits unweit südöstlich anschließt und infrastrukturelle Vor-
aussetzungen, z.B. Nahverkehr, bereits in unmittelbarer Umgebung vorhanden
sind.
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Die Planung entspricht dem schonenden und sparsamen Umgang mit Grund und
Boden, zumal sich u.a. mit der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans N 84 der zulässige und bestehende Versiegelungsgrad verringert und die
Flächen im Gewerbegebiet einer Neunutzung zugeführt werden. Es werden somit
ausschließlich Innenentwicklungsflächen in Anspruch genommen. Insgesamt sind
die Auswirkungen auf das Schutzgut Fläche positiv zu bewerten. Es werden grüne
Freianlagen und Dachbegrünung (über den sonstigen Tiefgaragen und Flach-
dächern) in der Bebauungsplanung sowie die mehrfache Doppelnutzung der
gleichen Flächen (durch die nicht überba uten und begrünten Tiefgaragendä-
chern) vorgesehen. Dachbegrünung un d Fassadenbegrünung ist bereits im
rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 festgesetzt.
Durch die Änderung des Flächennutzungsplan s von ‘Gewerblicher Baufläche’ in
‘Gemischte Baufläche’ sind keine negativen Auswirkungen auf das Schutzgut
Fläche zu erwarten. Überdies ist im südöstlichen Teilbereich des Bebauungsplans
N. 6.2.1.2 das Mischgebiet bereits festgesetzt und realisiert.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 13
5.2 Boden
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der Geltungsbereich wird nach dem Bodenflächenkataster (BFD50) als “Fläche für
Siedlung, Industrie und Verkehr” dargestellt. Aufgrund des hohen Anteils an
versiegelten und teilweise versiegelten Siedlungsflächen handelt es sich um
stark anthropogen beeinflusste Gebiete mit vielfältigen Substraten natürlichen
und technischen Ursprungs. Bei den nicht versiegelten Bodenstrukturen kann
durch die andauernde Nutzung als Lager- und/oder Verkehrsfläche von einer
starken Bodenverdichtung ausgegangen werden. Der typische Bodenaufbau ist
gekennzeichnet durch (teilweise belastete) Auffüllungen unterschiedlicher Mäch-
tigkeit über überwiegend schwach schluffigen Feinsanden (Krajewski, 2023).
Somit ist der Natürlichkeitsgrad des Bodens im Geltungsbereich als sehr gering
einzustufen.
Entsprechend der durchgeführten Altlastenuntersuchungen (für den gesamten
Geltungsbereich erfolgt in einer alten Untersuchun g von 1996) wurde für den
Bereich des Bebauungsplans N 84 festgestellt, dass in Teilbereichen die aufge-
füllten Böden aufgrund der festgestellten Schwermetallbelastungen als abfall-
rechtlich belastet einzustufen sind. Belastungen in Böden in den vorgefundenen
Größenordnungen bedürfen keiner akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Boden-
partien muss das Material jedoch geordn et verwertet werden (z.B. zu deponie-
bautechnischen Maßnahmen). Für Boden und Bodenluft wurde kein altlastenrele-
vanter Sanierungsbedarf festgestellt. Der gewachsene Boden ist abfallrechtlich
als unbelastet eingestuft.
In einer weiteren Untersuchung wurde festgestellt, dass nicht mit flächigen
Altlasten im Untergrund zu rechnen ist (Darmsta dt, 2023). Aufgefüllte Böden
wurden in allen Aufschlüssen vorgefunden. Es handelt sich dabei um sandig-
schluffige Erdmassen, die mit Ziegel,- Beton- und Schlackebruchstücken durch-
setzt sind. Die erschlossene Mächtigkeit der Auffüllung beträgt bis 2,5 m.
Zudem wurde eine Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden
Kriegsluftbilder durchgeführt, die ergeben hat, dass sich das Plangebiet in einem
vormaligen Bombenabwurfgebiet befindet und daher grundsätzlich vom Vorhan-
densein von Kampfmitteln ausgegangen werden muss.
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Aufgrund der bereits vorhandenen anthropogenen Einflüsse und bestehenden
Vorbelastungen ist ein natürliches Bodengefüge im Geltungsbereich kaum noch
anzutreffen. Somit ist dieser bezüglich seiner Bodenfunktionen in weiten Teilen
bereits in erheblichem Maße beeinträchtigt.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

14 Umweltbericht
Durch die im vorhabenbezogenen Bebauun gsplan N 84 geplanten Anlagen von
Dach- und Tiefgaragenbegrünungen mit en tsprechender Substratmächtigkeit
wird zusätzliches Bodenpotenzial geschaffen, welches, wenn auch in begrenztem
Maße, Bodenfunktionen erfüllen kann. Gleichzeitig wird eine Reduzierung des
Versiegelungsgrades angestrebt. Mit der Planung ist die Wiedernutzbarmachung
der baulich beanspruchten Fläche verb unden, womit die Neubeanspruchung
natürlicher Böden an anderer Stelle vermieden wird.
Im Bebauungsplan N 6.2.1.2 werden Dachbegrünung, Fassadenbegrünung sowie
nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt.
Insgesamt sind durch die Änderung des Fl ächennutzungsplans keine negativen
Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu erwarten. Überdies ist im südöstlichen
Teilbereich des Bebauungsplans N 6.2.1.2 das Mischgebiet bereits festgesetzt und
realisiert.
5.3 Wasser
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der Geltungsbereich liegt im hydrogeologischen Großraum "Oberrheingraben mit
Mainzer Becken und nordhessischem Tertiär" (ID 03), im Hydrologischen Raum
"Oberrheingraben mit Mainzer Becken" (ID 031) und im hydrologischen Teilraum
"Rheingrabenschollen" (ID 03101) (BGR 2017).
Grundwasservorkommen wurden bei Bohraufschlüssen mit einer Tiefe von 7,0 m
nicht angetroffen. Innerhalb des geotechnischen Berichts wird einen Bemes-
sungswasserspiegel von 120,0 m ü. NN vo rgeschlagen. Aufgrund bindiger Zwi-
schenlagen muss bei größeren Niederschlagsmengen mit Schichten- wie auch
Stauwasser gerechnet werden (Krajewski, 2023).
Gemäß dem hydrogelogischen Kartenwerk des HLNUG ist ein Grundwasserstand
bei ca. 115 m ü. NN bis 119 m ü. NN zu erwarten. Dies entspricht einem Flurab-
stand von ca. 7-10 m. Eine gezielte entwässerungstechnische Versickerung ist
somit grundsätzlich möglich (Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH, August
2024).
Der Geltungsbereich befindet sich außerhalb von Wasserschutzgebieten. Die
nächsten Wasserschutzgebiete liegen rund 4 km nordwestlich bzw. nördlich des
Planbereichs und besitzen keine Relevanz für die vorliegenden Planungen. Im
Untersuchungsgebiet selbst und in unmittelbarer Umgebung befinden sich keine
Oberflächengewässer. Aus diesem Grund erfolgen hierzu keine weiteren Aus-
führungen.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 15
Der Geltungsbereich liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungs-
plans Hessisches Ried, dessen allgemeine Vorgaben das Planvorhaben nicht
wirklich tangieren. Dieser steht der Bebaubarkeit nicht entgegen, ist jedoch bei
wasserrechtlichen Verfahren/Genehmigungen von den Behörden zu beachten. Im
Einzelnen sind die Vorgaben des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches
Ried zu beachten. Im Ergebnis dieser Betrachtung ist die Wasserversorgung im
Ballungsraum Rhein-Main unter Berücksichtigung der angenommenen Randbe-
dingungen langfristig gesichert und ökologisch verträglich.
Für den Geltungsbereich ist keine besondere Bedeutung für den Grundwasser-
körper anzunehmen, da durch den hohen Versiegelungsgrad und die gewerbliche
bzw. gemischte Nutzung, eine Entwässerung über die Kanalisation vorhanden ist
und die zu erwartende zulässige Versiegelung nicht steigt. Niederschlagswasser
soll aber allgemein auf dem Grundstück zurückgehalten oder genutzt oder an-
sonsten ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation
ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit
dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften
noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen (z.B. aufgrund von Bodenbe-
lastungen).
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Im Zuge der Bauleitplanung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 wird
der Versieglungsgrad gegenüber dem bestehenden Planungsrecht mit Gewer-
begebiet reduziert, zumal das nachhaltige Regenwasserbewirtschaftungskonzept
eine fachgerechte Versickerung innerhalb des Geltungsbereichs ermöglicht.
Eine Regenwasserbewirtschaftung ist entsprechend im (in das Gebiet N 84 teil-
weise hereinreichenden) Bebauungsplan N 6.2.1.2 bereits festgesetzt. Das auf den
nicht begrünten Dächern anfallende Niederschlagswasser ist demnach in Zister-
nen zu sammeln und sollte als Brauchwasser genutzt werden. Das Fassungsver-
mögen der Zisterne soll pro qm nicht begrünte Dachfläche 25 I betragen. Aus-
nahmen können nur bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit zugelassen werden.
Generell ist gemäß den Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt das auf dem
Grundstück anfallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Dachflächen
sollen extensiv begrünt werden, wodurch ein Teil des Niederschlagswassers im
Substrat gebunden und über die Begrünung wieder verdunstet wird. Dies kommt
dem innerstädtischen Mikroklima in sommerl ichen Hitzeperioden zu Gute und
reduziert die zu bewirtschaftenden Regenmengen auf dem Grundstück (Achim
Richter - Haustechnische Planungen, 2023). Eine weitere Minderung der Aus-
wirkungen wird durch Verwendung von versickerungsfähigen Befestigungsmate-
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

16 Umweltbericht
rialien auf befestigten, nicht überbauten Flächen des Baugrundstücks selbst
erzielt.
Insgesamt sind die Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser durch die Änderung
des Flächennutzungsplans vor dem Hintergrund der Bebauungsplanung positiv
zu bewerten, da mit einer Verbesserung oder aufgrund des geringeren Orientie-
rungswertes für die GRZ mit keiner Versc hlechterung des Wasserhaushaltes zu
rechnen ist, zumal eine schadfreie Versickerung in Mischgebieten regelmäßig
besser möglich ist als in Gewerbegebieten.
5.4 Klima/Luft
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der Planungsraum Darmstadt befindet sich in der Klimaregion Rhein-Main-Gebiet
mit einem langjährigen Mittelwert der Jahrestemperatur von ca. 10,6°C
(de.climate-data.org, 2023).
Gemäß der Klimafunktionskarte der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt liegt der
Geltungsbereich in einem Gebiet mit starker Überwärmung. Das südliche Drittel
ist in der Planungshinweiskarte als “Bebautes Gebiet mit klimarelevanter Funkti-
on” gekennzeichnet, während der Rest als “Bebautes Gebiet mit klimatischen
Nachteilen” gekennzeichnet ist. Anhand des lokalkli matischen Gutachtens (iMA
Richter & Röckle GmbH & Co. KG, August 2023) im Rahmen des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans N 84 lässt sich bezüglic h der thermischen Situation der
Stadt Darmstadt sagen, dass besonders der nordwe stlich gelegene Teil Darms-
tadts aufgrund der Lage im Rheingraben und des großflächigen Gewerbegebiets
mit geringem Grünanteil thermisch belastet ist.
Innerhalb des Geltungsbereichs sind vorwiegend Südwest- und Nordostwinde
anzutreffen. Durch die überwärmte Zone ist dieser Bereich bei austauscharmen
Wetterlagen nachts tendenziell schlecht durchlüftet.
Als Gewerbestandort mit hoher Flächenversi egelung im nordwestlichen Rand-
bereich von Darmstadt kommt dem Geltungsbereich keine Bedeutung hinsicht-
lich klimatischer Aspekte wie der Klimaregulierung und Frischluftproduktion zu.
Für die direkt angrenzende Bebauung kann jedoch eine gewisse Überwärmung
angenommen werden.
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Der Geltungsbereich wird bereits durch die vorhandene Bebauung und Versiege-
lung an sonnigen Tagen stark aufgeheizt. Er ist aber nicht so stark überhitzt, dass
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 17
die Entwicklung eines Mischgebiets dort nicht möglich wäre. So sieht der Bebau-
ungsplan N 84 zwar eine Bebauungsverdichtung in Form einer Blockrandbebau-
ung vor, gleichzeitig wird jedoch der Versiegelungsgrad reduziert und eine aus-
reichende Durchgrünung angestrebt. Ebenso weist das bereits bestehende Gebiet
N 6.2.1.2 Grünflächen, Bepflanzungen und Dachbegrünung auf.
Aufgrund des Verkehrsaufkommens, welches mit den zusätzlichen Wohneinheiten
einhergeht, kann eine gewisse Erhöhu ng der Luftschadstoffimmissionen im
Planbereich nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund der Vorbelastungen durch
die gewerblichen Betriebe sowie das Siedlungsgebiet wird jedoch keine erhebli-
che Beeinträchtigung abgeleitet.
Hinsichtlich des Klimawandels entstehen keine negativen Umweltauswirkungen,
zumal für das geplante Vorhaben eine nachhaltige Energieversorgung und Was-
serkonzeption angedacht sind. Insgesamt werden die klimatischen Auswirkungen
aufgrund der Planänderung auf der Ebene der Flächennutzungsplanung als
verträglich bewertet.
5.5 Tiere und biologische Vielfalt
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Die bestehende bauliche Struktur im Bebauungsplangebiet N 84 - Gräfenhäuser
Straße 71 - weist einen Gewerbegebietscharakter auf, insbesondere der nördli-
che Bereich wurde zuletzt als Lager und Werkhalle genutzt. Diese Flächen sind im
Großteil mit Sukzessionsflächen durchsetzt, die im Norden überwiegend aus
Brombeergebüsch und im Südwesten mit den Bäumen, vorwiegend Platanen,
bestanden sind. Südlich im Geltungsbereich befinden sich kleinere Grünflächen
und Baumpflanzungen.
Im Zuge der laufenden Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84
wurde in den Untersuchungen zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung
festgestellt, dass innerhalb dieses Planbereichs einige Fledermaus- und Vogel-
arten vorkommen und von der Planung betroffen sein könnten. Es wurden jedoch
keine Quartiere von Fledermäusen festgestellt. Ebenso ist die Bedeutung dieses
Planbereichs als Nahrungshabitat als gering eingestuft. Von den im Eingriffs-
bereich vorkommenden Vogelarten brütete nur die Klappergrasmücke, die einen
unzureichenden Erhaltungszustand in Hessen aufweist. Da diese aber nicht als
ortstreue Art einzustufen ist, ist der Geltungsbereich für diese Art nur von gerin-
ger Bedeutung, für andere Vogelarten ist es von sehr geringer Bedeutung, und es
weist hinsichtlich der biologischen Vielfalt der Fauna keine besondere Bedeutung
auf.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

18 Umweltbericht
Mit einer erneuten Begehung am 22.07.2025 konnten der Datenbestand des
Gutachtens verifiziert werden. Eine Betroffenheit der bestandsgefährdeten Brut-
vogelarten gemäß aktueller Roter Liste Hessen konnte ausgeschlossen werden.
Das Gutachten wurde entsprechend ergänzt.
Im an das Bebauungsplangebiet N 84 südöstlich angrenzenden Teilbereich des
Geltungsbereichs ist eine Detailbetrachtung zur Fauna auf der Ebene der Flä-
chennutzungsplanänderung im Hinblick auf die Umsetz barkeit des Flächennut-
zungsplans nicht geboten, da dort ein Mischgebiet bereits realisiert ist.
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Es werden auf Ebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Vermeidungs-
maßnahmen getroffen und dadurch der Artenschutz umfassend berücksichtigt.
Grundlegend gilt Artenschutz unabhängig von der Bauleitplanung, wodurch
artenschutzrechtliche Verbotstatbestände allgemein zu vermeiden sind. Aufgrund
der Vorbelastung im Gebiet und in der Umgebung und mit den getroffenen Arten-
schutzmaßnahmen sind die betriebsbedingten Auswirkungen der Planung als
gering zu bewerten.
Insgesamt ergeben sich durch die Änderung des Flächennutzungsplans keine
negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere, welche der Entwicklung der
Flächen als Mischgebiet entgegenstehen; durch die bisher dargestellte gewerb-
liche Baufläche könnten die Auswirkungen höher sein.
5.6 Pflanzen und biologische Vielfalt
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Das Bebauungsplangebiet N 84 ist aufgrund der überwiegenden Gewerbenutzung
durch einen sehr hohen Versiegelungsgrad geprägt. Es sind nur wenige größere
Vegetationsbestände zu finden, wenn auch größtenteils auf stark gestörten
Standorten. Der Geltungsbereich weist hinsichtlich der biologischen Vielfalt der
Flora keine besondere Bedeutung auf und ist deutlich auch von Neophyten
geprägt. Mangels wertgebender Strukturen im Anschluss hat es auch keine be-
sondere Bedeutung für die Biotopvernetzung.
Im an das Bebauungsplangebiet N 84 südöstlich angrenzenden Teilbereich des
Geltungsbereichs ist eine Detailbetrachtung zur Flora auf der Ebene der Flächen-
nutzungsplanänderung nicht geboten, da dort ein Mischgebiet bereits realisiert
ist.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 19
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Durch die Planung gehen zwar teilweise die bestehenden Grünstrukturen verlo-
ren, dies ließ die bisherige Darstellung als gewerbliche Baufläche aber ebenfalls
(oder sogar stärker) zu.
Insgesamt sind durch die Änderung des Fläc hennutzungsplans keine negativen
Auswirkungen auf das Schutzgut Pflanzen und die biologische Vielfalt zu erwar-
ten.
5.7 Landschafts- und Ortsbild
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Das Landschafts- bzw. Stadtbild ist im Bebauungsplangebiet N 84 besonders
durch die gewerbliche Nutzung, die bestehende Bebauung des Mischgebiets
sowie die angrenzenden Nutzungen geprägt und demnach als bereits stark
beeinträchtigt zu bewerten. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um Grund-
stücke mit minimalem Grün- und Gehölzanteil, teilweise mit großen Hallen-
gebäuden bzw. Funktionsbauten ohne besondere gestalterische Qualität. Dach-
begrünung fehlt in der Regel bzw. ist nur auf den südlich im Geltungsbereich
liegenden Gebäuden vorzufinden. Die Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Land-
schaft ist im Umfeld als minimal zu bewerten.
Im an das Bebauungsplangebiet N 84 südöstlich angrenzenden Teilbereich des
Geltungsbereichs ist eine Detailbetrachtung zum Landschaftsbild auf der Ebene
der Flächennutzungsplanänderung nicht geboten, da dort ein Mischgebiet bereits
realisiert ist. Gewerbliche Bauflächen weisen im Mittel zudem eher einen geringe-
ren gestalterischen Anspruch auf als gemischte Bauflächen.
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Insgesamt kann im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 von
einer angepassten und angemessenen Neugestaltung des Ortsbildes durch die
Umwandlung in ein gemischtes Gebiet mit überwiegend Wohnnutzung und einer
gestalteten Grünordnung ausgegangen werden. Die östlich bestehende Bebauung
als Mischgebiet greift dieses Konzept bereits überwiegend auf. Durch die geplan-
ten und bestehenden Grünstrukturen wird auf das Landschafts- und Ortsbild in
gewerblich geprägter Innerortslage keine Verschlechterung bewirkt.
Demnach sind durch die Änderung des Flächennutzungsplans bedingte Negativ-
effekte auf das Landschafts- und Ortsbild auszuschließen.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

20 Umweltbericht
5.8 Menschen und deren Gesundheit
Naturräumliche Gegebenheit / Bestand
Der Geltungsbereich ist durch Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen vor-
belastet. Demnach muss auf die Lärmvorbelastung entsprechend zum Schutz des
Menschen und seiner Gesundheit planerisch reagiert werden.
Aufgrund der Lage im Rheingraben ist das gesamte Stadtgebiet Darmstadt ther-
misch vorbelastet. Der Geltungsbereich liegt in einer der überwärmten Zonen von
Darmstadt. Insbesondere bei austauscharmen Wetterlagen ist es nachts tenden-
ziell schlecht durchlüftet.
Die Bedeutung des Lärmschutzes und der Be rücksichtigung der thermischen
Ausgangslage und Belüftung ist aufgrund der Vorbelastung hoch.
Die Erholfunktion ist für die Bevölkerung im Geltungsbereich ohne Bedeutung, da
es sich allgemein um ein Gewerbegebiet bzw. Mischgebiet ohne großräumige
Flächen mit Aufenthaltsqualität handelt. Hinsichtlich der Belichtung, Besonnung
und Belüftung gelten die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse in der Regel als gewährleistet, wenn die nach Landesbaurecht erforderli-
chen Grenzabstände eingehalten werden.
Umweltauswirkungen / Bewertung der FNP-Änderung
Die Beeinträchtigung durch Verkehrs- und Gewerbelärm wird im Rahmen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 durch entsprechende Maßnahmen,
bspw. Lärmschutzbebauung, partielle Vermeidung von Immissionsorten und
schalldämmende Außenbauteile verschiedener Lärmpegelbereiche, bewältigt. Es
ist zu erwarten, dass die Konfliktbewältigung auch im bereits bebauten Gebiet
südöstlich im Geltungsbereich durch Schallschut zmaßnahmen berücksichtigt
wurden. Dies ist im Übrigen dem FNP nachgelagert klärbar.
Des Weiteren kann durch die Festsetzung von u.a. Fassaden- oder Dachbegrü-
nung dem Schutz des Menschen und den Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse Rechnung getragen werden, zumal sich diese positiv auf das
Bioklima und die Lufthygiene auswirken.
Insgesamt sind durch die Änderung des Flächennutzungsplans mit entsprechen-
den Lärmschutzmaßnahmen keine prob lematischen Auswirkungen auf das
Schutzgut Menschen und deren Gesundheit zu erwarten, zumal Mischgebiete
regelmäßig neben Gewerbegebieten angeordnet werden können.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 21
5.9 Kultur- und sonstige Sachgüter
Der Geltungsbereich tangiert keine bekannten Kulturdenkmale oder archäologi-
schen Denkmale. Daher ergeben sich durch die Planung keinerlei Auswirkungen
auf diesen Umweltbelang.
Sollten bei Erdarbeiten bis dahin unbekannte archäologische Funde oder Befun-
de zutage kommen, sind diese nach § 21 HDSchG der Denkmalfachbehörde an-
zuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf einer Woche nach der
Anzeige im unveränderten Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor
Gefahren für die Erhaltung des Fundes zu schützen.
6. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-
durchführung der Planung
Im Falle der Nichtdurchführung der Flächennutzungsplanänderung wäre die
Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 aus dem Flächennut-
zungsplan nicht gewährleistet. Der südliche Bereich, der sich im Geltungsbereich
des Bebauungsplans N 6.2.1.2 befindet, könnte aufgrund der Parzellenunschärfe
im FNP und der Gesamtbetrachtung als Gewerbegebiet, das aus dem Flächennut-
zungsplan entwickelt wurde, gelten. Im Übrigen ist dort bereits auf der Ebene der
verbindlichen Bauleitplanung ein Mischgebiet festgesetzt.
7. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Aus-
gleich
Im Rahmen des vorhabenbezogenen Beba uungsplans N 84 - Gräfenhäuser
Straße 71 - sind schutzgutübergreifend umfassende Maßnahmen zur Vermeidung,
Verminderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen berücksichtigt
worden:
< Flächenrecycling bereits baulich geprägter Standorte
< Flächenentsiegelung
< fachgerechte Beseitigung bestehender Bodenbelastungen
< Dachbegrünung und Vorgaben zur Wasserdurchlässigkeit von Oberflächenbe-
lägen
< Regelungen zur Niederschlagswasserv ersickerung mit Rigolen auf dem
Grundstück in Verbindung mit einem Regenwassermanagement
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

22 Umweltbericht
< Schaffung von ausreichend Grün- und Freiflächen u.a. mit Baumpflanzungen,
durch die eine kühlende Verschattung resultiert
< Fassadenbegrünung
< insektenfreundliche Beleuchtung, Anbringen von Nistkästen und Schutzmaß-
nahmen gegen Vogelschlag
< zeitgemäßes Energiekonzept (regenerative Energiegewinnung)
< aktiver Schutz vor Immissionsbelastungen durch Lärmschutzbebauung mit
Innenhof und eine Grundrisszonierung/gezielte Anordnung öffenbarer Fens-
ter
Ausgleichsmaßnahmen auf der Flächennutzungsplanebene sind aufgrund der
tendenziell geminderten Umweltauswirkungen einer gemischten Baufläche im
Vergleich zu einer gewerblichen Baufläche vorliegend nicht erforderlich und auch
auf Bebauungsplanebene nicht zu erwarten, zu mal es sich um Innenentwick-
lungen handelt. Dies gilt im Südosten des Geltungsbereichs auch für den bereits
realisierten Bebauungsplan N 6.2.1.2, der bereits rechtskräftig ist und ebenfalls
bereits umweltbezogene Festsetzungen beinhaltet.
8. Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung
Durch die 16. Änderung des Flächennu tzungsplanes der Wissenschaftsstadt
Darmstadt sind keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen im Hinblick
auf die bereits vorhandene Versiegelung und gewerbliche Nutzung zu erwarten.
Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens N 84 - Gräfenhäu-
ser Straße 71 - wurde der rechnerische Na chweis zur Kompensation berechnet.
Für das Schutzgut Boden besteht dabei kein Ausgleichsbedarf aufgrund des
abnehmenden Versiegelungsgrades. Eine Aufwertung erfolgt durch ergänzende
Dachbegrünung und die Entfernung von Bodenbelastungen vor dem Hintergrund
der negativen Wertigkeit des Bodens im Bestand. Die ökologische Bilanz für den
Umweltbelang Tiere und Pflanzen zeigt, dass durch die plangebietsinternen
Maßnahmen zusammen mit den festgesetzten Vermeidungs- und Minderungs-
maßnahmen die Eingriffe rechnerisch kompensiert werden.
Da im südöstlichen Teilbereich bereits ein Mischgebiet realisiert ist, ergibt sich
durch das “Nachziehen” des Flächennutzungsplans auf eine gemischte Baufläche
keine Verschlechterung.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 23
9. Planungsalternativen
Angesichts des hohen Bedarfs an Wohnbauflächen in der Wissenschaftsstadt
Darmstadt soll ein gemischtes Quartier mit überwiegend Wohnnutzung und
einem gewerblichen Schwerpunkt entlang der Gräf enhäuser Straße entstehen,
welches das südöstlich angrenzende bestehende Mischgebiet ergänzt. Der Plan-
bereich ist eine innerstädtische Fläche, die durch Umstrukturierung und Bebau-
ung von bislang nicht für das Wohnen genutzten Flächen das Potential für zusätz-
liche Wohnungen bietet. Das vorhandene Mischgebiet im südöstlichen Teilbe-
reich bleibt in seiner Nutzung bestehen.
Es wird somit dem Grundsatz einer flächensparenden, nachhaltigen Quartiers-
entwicklung entsprochen. Dem Wohnraumbedarf sowie den Umweltanforderun-
gen wird mit der Planung Rechnung getragen.
10. Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt Darms-
tadt sollen unter Einbeziehung der bereits bestehenden Mischnutzung die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neubebauung des ehemaligen städti-
schen Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71 geschaffen werden. Für den südöstli-
chen Teil des Geltungsbereichs soll eine Darstellung herbeigeführt werden, die
den festgesetzten Nutzungen der rechtskräftigen verbindlichen Bauleitplanung
(Bebauungsplan N 6.2.1.2) entspricht (Mischgebiet). Mit dem Vorhaben Gräfenhäu-
ser Straße 71 soll im Sinne der Innenent wicklung eine innerstädtische Fläche
umgenutzt und dem steigenden Bedarf nach innerstädtischem Wohnraum Rech-
nung getragen werden.
Die Darstellung des Flächennutzungsplans 2006 der Wissenschaftsstadt Darms-
tadt soll in diesem Sinne für den Änderungsbereich von “Gewerbliche Baufläche”
in “Gemischte Baufläche” geändert werden.
Das Vorhaben entspricht dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und
Boden und setzt die Ziele des Baugesetzbuches um. Insgesamt ist das Gebiet
durch die bestehenden Nutzungen und Bebauung/Versiegelung in Bezug auf den
Naturhaushalt stark vorbelastet. Ebenso besteht eine Vorbelastung durch Ver-
kehrs- und Gewerbelärmimmissionen, die im Rahmen der Bebauungsplanungen
zu bewältigen sind. Es sind nur wenige Freiflächen bzw. Vegetationsbestände
vorhanden, die jedoch stark beeinträchtigt sind. Der Geltungsbereich weist
hinsichtlich der biologischen Vielfalt der Flora und Fauna keine besondere Be-
deutung auf, die durch die Flächennutzungsplanänderung verschlechtert würde.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

24 Umweltbericht
Auf Ebene der Bebauungs- oder Genehmig ungsplanung ist der Artenschutz de-
taillierter zu berücksichtigen.
Bei Bedarf können bei entsprechender Planung Maßnahmen zur Vermeidung,
Minimierung und zum Ausgleich dafür Sorge tragen, dass die biotischen und
abiotischen Schutzgüter auch im Zuge der Realisierung nicht über das derzeitige
Maß hinaus beeinträchtigt werden. Vielmehr können sich durch die geänderte
Nutzung positive Effekte auf die abiotischen und biotischen Schutzgüter im
Planungsraum entwickeln.
Die Änderung des Flächennutzungsplans verursacht insgesamt keine erheblichen
negativen Beeinträchtigungen auf die Umwelt. Das Vorsehen von Ausgleichsflä-
chen auf der Flächennutzungsplanebene ist aufgrund der tendenziell geminder-
ten Umweltauswirkungen nicht erforderlich, zumal es sich um Innenentwick-
lungen handelt.
11. Quellen- und Literaturverzeichnis
ACHIM RICHTER - Haustechnische Planungen (Oktober 2023): Bericht technische
Ausrüstung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
ACHIM RICHTER - Haustechnische Planungen (Dezember 2023): Bericht Regenbewirt-
schaftung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
ANDREAS MALTEN. Fachbüro Faunistik und Ökologie Dipl.-Biol. (Oktober 2020,ergänzt
Juli 2025): Faunistische Untersuchung und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezo-
gen Bebauungsplan Darmstadt N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - mit ergänzender
Überprüfung des Plangebietes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84,
Stand 22.07.2025
ANGELA BEZZENBERGER (August 2022): Erläuterungsbericht Außenanlagen zum Vorha-
benbezogenen Bebauungsplan Landschaftsarchitektur und Ökologie
BUNDESANSTALT FÜR GEOWISSENSCHAFTEN UND ROHSTOFFE (BGR 2017/2019): BGR Geovie-
wer, (https://geoviewer.bgr.de/mapapps/resources/apps/geoviewer/index.html
?lang=de); Stand: 2017/2019
ARCADIS TRISCHLER & PARTNER GMBH (Mai 2000): Zusammenfassende Bewertung des
Flurstücks 364/2 hinsichtlich Altlasten und Entsorgung von evt. Bodenaushub
CLIMATEDATA (November 2023): https://de.climate-data.org/europa/ deutschland/
hessen/darmstadt-2129/
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

Umweltbericht 25
ELFERS GESKES KRÄMER PARTG MBB & LANDSCHAFTSARCHITEKTUR & ÖKOLOGIE DIPL.-IN-
G. ANGELA BEZZENBERGER (Januar 2024): Qualifizierter Freianlagenplan
GREBNER BAUPHYSIK GMBH (Juli 2024): Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 -
Gräfenhäuser Straße 71 - Schallimmissionsschutz Gutachten
HESSISCHES LANDESAMT FÜR NATURSCHUTZ, UMWELT UND GEOLOGIE (HLNUG 2019a/2023):
BodenViewer Hessen (http://bodenviewer.hessen.de/mapapps/resources/apps/
bodenviewer/index.html?lang=de); Stand: März 2019 bzw. Oktober 2023
IMA RICHTER & RÖCKLE GMBH & CO. KG (August 2023): Studie zur lokalklimatischen
Situation und zur Besonnungssituation der geplanten Bebauung im Rahmen des
VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, Darmstadt.
KLAUSING (1974): Die Naturräume Hessens von Otto Klausing mit einer Karte der
naturräumlichen Gliederung im Maßstab 1:200 000. Hessische Landesanst. Für
Umwelt.
ELFERS GESKES KRÄMER PARTG MBB & LANDSCHAFTSARCHITEKTUR & ÖKOLOGIE DIPL.-IN-
G. ANGELA BEZZENBERGER (Januar 2024): Qualifizierter Freianlagenplan
MODUS CONSULT GERICKE GMBH & CO. KG (November 2024) : Umweltbericht zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplans N 84 (Entwurf).
PLANUNGSBÜRO VON MÖRNER (Juli 2023): Fachbeitrag Verkehr, Bauvorhaben Gräfen-
häuser Straße, Stadt Darmstadt.
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER PARTG MBB ARCHITEKTEN UND STADTPLANER BDA (Au-
gust 2024): Planzeichnung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 (Ent-
wurf).
PROF. DR.-ING. WOLFGANG KRAJEWSKI (August 2023): Geotechnischer Bericht Nr. 1b,
Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfenhäuser Straße 71.
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT ABTEILUNG ARBEITSSCHUTZ UND UMWELT DARMSTADT (2020):
Grundwasserbewirtschaftungsplan He ssisches Ried, https://rp-darmstadt.
hessen.de/sites/rp-darmstadt.hessen. de/files/2022-04/grundwasserbewirt
schaftungsplan_hessisches_ried_stand_2020.pdf
TRISCHLER UND PARTNER GMBH (August 1996): Orientierende umwelttechnische Unter-
suchung des Bodens und der Bodenluft.
UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE GMBH (August 2024): Erschließungskonzept
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - in
Darmstadt.
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

26 Umweltbericht
WISSENSCHAFTSTADT DARMSTADT, STADTPLANUNGSAMT (Februar 2021): Allgemeine Ziele
und Zwecke der Planung, Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäu-
ser Straße 71.
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT (August 2001): Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäu-
ser- und Leydheckerstraße –
Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans - Umweltbericht
Karlsruhe, 08.12.2025 Umweltbericht_16. Änderung des FNP.wpd

16. Änderung des Flächennutzungsplans

Begründung

mit

Umweltbericht

Dezern
at

III:

Michael Kolmer

Stadtrat

anlage 5

6159 Zeichen

16. Änderung des Flächennutzungsplans - Gräfenhäuser Straße /
Leydheckerstraße -
Lage im Stadtgebiet
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl. I Nr. 394)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art. 2
des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3
des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Art. 1 des
Gesetzes vom 11.07.2024 (GVBl. Nr. 32)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 1
des Gesetzes vom 01.04.2025 (GVBl. Nr. 24)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 48 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323)
Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt geändert durch
Art. 2 des Gesetzes vom 10.10.2024 (GVBl. Nr. 57)
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert durch Art. 7
des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 24.02.2025 (BGBl. I Nr. 58)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540),
zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323)
Geltungsbereich der 16. Änderung mit Darstellung der neuen
gemischten Baufläche.
Maßstab 1 : 10 000
100 m 500 m 1000 m
N
14.01.2026I:\Pool_61\61.5.1\FNP\Änderungsverfahren FNP\16-Änderung - Gräfenhäuser\Pläne\CAD-Datei\FNP_16.Aenderung.dwg
Legende aus Gesamtplan (Auszug):
Darstellung nach § 5 Abs. 2 BauGB
Grenze des Geltungsbereichs der
Änderung
Bauflächen und Baugebiete,
Wohnbauflächen
Grünflächen
Parkanlagen und sonstige öffentliche
und private Grünanlagen
Ausgewählte Grünverbindungen
Kleingartenanlagen
Hauptrad-/Fußweg
Haupttrasse örtlicher ÖPNV
Darmstadt, den _________________ Stadtplanungsamt
___________________
Annette Laute
Freihaltung für ICE-Trassenvarianten
EinzelhandelEZH
Gemischte Bauflächen
Gewerbliche Bauflächen
Sonderbauflächen
Für bauliche Nutzungen vorgesehene
Flächen, deren Böden belastet sind
Gärten
Verkehrsflächen
Ver- und Entsorgungsanlagen
Trassen für Hauptwasserleitungen /
Hauptwasserleitungen
W/A
Müllverbrennungsanlage
G/R Trassen für Hauptgasleitungen /
Rohrfernleitungen für sonstige
Produkte
Kraftwerke, Heizwerke, Umspannan-
lagen bei Energieversorgungsunter-
nehmen wird das Symbol auch in
gewerblichen Bauflächen verwendet
Kennzeichnung nach § 5 Abs.3 BauGB
Hauptverkehrsstraßen
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 16.05.2019.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am
24.05.2019.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom 17.03.2021.
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 25.03.2021.
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung gem. § 3 Abs. 1
BauGB erfolgt aufgrund der Schutzmaßnahmen gegen Corona-Infektionen, i.V.m. mit der
allgemeinen Bekanntmachung vom 08.04.2020 im „Darmstädter Echo“, durch Einstellung der
Planunterlagen im Internet sowie Gelegenheit zur schriftlichen oder telefonischen Äußerung und
Anhörung im Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, im Zeitraum vom 26.03.2021 bis
einschließlich 26.04.2021.
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bzgl. Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit E-Mail vom 23.03.2021.
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2025.
Bekanntmachung der Veröffentlichung der Planunterlagen im Internet und der zusätzlichen
Einsichtnahmemöglichkeit beim Stadtplanungsamt im „Darmstädter Echo“ am 27.06.2025.
Veröffentlichung des Entwurfs dieser Änderung des Flächennutzungsplans, der Begründung mit
Umweltbericht und der wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB
im Internet und zusätzliche Einsichtnahmemöglichkeit im Stadtplanungsamt, Stadthaus West,
Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt, in der Zeit vom 30.06.2025 bis einschließlich
30.07.2025.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Einholung von Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur
Planung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2
BauGB mit E-Mail vom 30.06.2025.
Feststellungsbeschluss:
Der Feststellungsbeschluss zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans für den Bereich
Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße mit dem zeichnerischen Teil und der zugehörigen
Begründung mit Umweltbericht wurde von der Stadtverordnetenversammlung gefasst am .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem festgestellten Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Der Dezernent
Genehmigungsvermerk:
Wirksamkeit:
Bekanntmachung der Genehmigung der 16. Änderung des Flächennutzungsplans für den Bereich
Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße im „Darmstädter Echo“ vom .
Die 16. Änderung des Flächennutzungsplans, Teilbereich Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße
wird mit der Bekanntmachung wirksam.
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Der Dezernent
Wissenschaftsstadt
Darmstadt

anlage 2

86463 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt
16. Änderung des Flächennutzungsplans – Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –
11.12.2025 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 28

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1. Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt
1.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 22.04.2021:
Ziel der 16. Änderung des Flächennutzungsplans ist die Änderung der Dar-
stellung einer ca. 2,5 ha großen Fläche im Nordwesten Darmstadts als
Mischbaufläche anstelle der bislang in diesem Bereich dargestellten ge-
werblichen Baufläche.
Mit dieser Änderung soll die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“ vorbereitet sowie die Flächen-
nutzungsplandarstellung für den bereits existenten Bebauungsplan
N 6.2.1.2 „Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße“ entsprechend der im Be-
bauungsplan festgesetzten Mischgebietsnutzung angepasst werden.
Die vorgesehene Fläche liegt innerhalb eines im Regionalplan Südhes-
sen/Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) ausge-
wiesenen „Vorranggebiets Industrie und Gewerbe, Bestand“.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

1.1.1. Wie unter Ziffer 6 der Beschreibung der Allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung zutreffend ausgeführt, entspricht die Planung nicht den regional-
planerischen Zielvorgaben, die in Z 3.4.1-3 RPS/RegFNP 2010 festlegen,
dass die bauleitplanerische Ausweisung von u. a. gemischten Bauflächen
innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“ stattzufin-
den hat. Da die geplante Änderung der Flächennutzungsplandarstellung
für einen ca. 2,5 ha großen Bereich jedoch keine raumbedeutsame Flä-
chengröße einnimmt, werden aus regionalplanerischer Sicht keine Beden-
ken geltend gemacht.
Der Hinweis, dass aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken ge-
gen die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis auf die regionalplanerische Unbedenklichkeit aufgrund der feh-
lenden Raumbedeutsamkeit der Planung ist in der Begründung unter Punkt
5.2 aufgeführt. Ein Zielabweichungsverfahren ist nicht erforderlich.

1.1.2. Aus der Sicht der oberen Naturschutzbehörde teile ich Ihnen mit, dass
gegen die 16. FNP-Änderung keine Bedenken bestehen.
Der Hinweis, dass aus Sicht der oberen Naturschutzbehörde keine Be-
denken gegen die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis ge-
nommen.
1.1.3. Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis betrifft das Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – und ist daher nicht Gegenstand der 16. Flächennutzungsplanän-
derung, welche im Parallelverfahren durchgeführt wird.
Anlage 1

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Grundwasser
Aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange der Wasserversorgung und
des Grundwasserschutzes weise ich auf Folgendes hin: Das Planungsge-
biet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hes-
sisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grundwasserbewirt-
schaftungsplans Hessisches Ried, mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt
und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen „21 / 1999 S.
1659“ in der Fassung vom 17. Juli 2006 veröffentlicht im Staatsanzeiger
31 / 2006 S. 1704, zu beachten.
Der Hinweis wird im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
N 84 berücksichtigt und die Vorgaben des Grundwasserbewirtschaftungs-
plans Hessisches Ried im Bebauungsplanentwurf beachtet.
1.1.4. Oberflächengewässer
Gegen die Flächennutzungsplanänderung bestehen keine grundsätzlichen
Bedenken. Ich bitte im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung zu be-
rücksichtigen, dass unterirdisch der Darmbach durch das Plangebiet ver-
läuft.
Der Hinweis, dass keine Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen,
wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis betrifft das Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – und ist daher nicht Gegenstand der 16. Flächennutzungsplanän-
derung, welche im Parallelverfahren durchgeführt wird.
Der Hinweis bezüglich des Verlaufs des Darmbachs wird im Rahmen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – be-
rücksichtigt.
1.1.5. Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz
Da die vorliegenden Unterlagen keine Aussagen zur geplanten Entwässe-
rung enthalten, ist aus diesem Grund keine fachtechnische Aussage mög-
lich. Generell ist zu beachten:
Umgang mit Niederschlagswasser
Nach den gesetzlichen Vorgaben ist die Menge des abzuleitenden Nieder-
schlagswassers entsprechend dem Stand der Technik so gering wie mög-
lich zu halten. Ziel der abflussreduzierenden Maßnahmen ist es, die Kana-
lisation und die Kläranlage zu entlasten und eine ortsnahe Versickerung
vorzuziehen. In der Planung sind daher Verwertungsmaßnahmen (gem.
§ 37 Absatz 4 Satz 1 Hessisches Wassergesetz (HWG)) wie z.B. die Ver-
wendung von wasserdurchlässigen Materialien für die Flächenbefestigung
oder Niederschlagswasserverwertung als Brauchwasser oder zu Bewäs-
serung neben begrünten Dachflächen vordergründig zu realisieren.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise sind nicht Regelungsgegenstand des FNP-Änderungsverfah-
ren. Es erfolgen keine Darstellungen zum Umgang mit Niederschlagswas-
ser. Der Umweltbericht zur 16. FNP-Änderung berücksichtigt die Belange
und verweist auf die Regelungen der verbindlichen Bauleitplanung.
Im parallelen Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser Straße 71, das
sich in Aufstellung befindet, sowie im rechtskräftigen Bebauungsplan
N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – wird der Umgang mit Nie-
derschlagswasser verbindlich geregelt.
Ebenso wurde der Belang der Abwasserentsorgung im Bebauungsplanver-
fahren N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – und im rechtskräftigen Bebauungs-
plan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – berücksichtigt.
Erläuterungen können den Begründungen und Fachgutachten zum jeweili-
gen Bebauungsplanverfahren entnommen werden.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Für die Versickerung oder Einleitung von unbelastetem Niederschlagswas-
ser ist bei der zuständigen Wasserbehörde eine Erlaubnis nach § 8 i.V.m.
§ 9 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) zu beantragen. Die Vorgaben des
Merkblattes DWA-M 153 (Handlungsempfehlung zum Umgang mit Regen-
wasser) und des Arbeitsblattes DWA-A 138 (Planung, Bau und Betrieb von
Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser) sind zu beachten.
Die Versickerungsfähigkeit der Böden im Baugebiet ist mit einem hydroge-
ologischen Gutachten nachzuweisen (siehe dazu Arbeitshilfe Wasserwirt-
schaft in der Bauleitplanung, Stand 07/2014).
Anforderungen an die Abwasserbeseitigung
Das Abwasser aus dem geplanten Baugebiet ist den kommunalen Abwas-
serbehandlungsanlagen zuzuführen. Die kommunale Abwassersatzung ist
zu beachten. Im Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind die Anfor-
derungen gemäß AwSV (Verordnung über Anlagen zum Umgang mit was-
sergefährdenden Stoffen) vom 18. April 2017 (BGBl. I S. 905), zuletzt ge-
ändert am 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) zu berücksichtigen.

1.1.6. Bodenschutz
Nachsorgender Bodenschutz
Gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB (Baugesetzbuch) sind bei
der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die allgemeinen Anforde-
rungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der
Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berück-
sichtigen. Bei der Aufstellung darf das Problem Bodenbelastungen nicht
ausgeklammert werden. Es gilt bei der Beurteilung von Belastungen das
bauleitplanerische Vorsorgeprinzip und nicht die Schwelle der Gefahren-
abwehr. Der Träger der Bauleitplanung erzeugt ein Vertrauen, dass die
ausgewiesene Nutzung ohne Gefahr realisierbar ist. Geht die Stadt Darm-
stadt Anhaltspunkten für Bodenbelastungen nicht nach, haben Eigentü-
mer, Bauwillige und andere Betroffene ggf. Anspruch auf Schadensersatz.
In der vom Hessischen Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft
und Verbraucherschutz herausgegebenen Arbeitshilfe „Bodenschutz in
der Bauleitplanung“ (Februar 2011) ist als Datenquelle für Recherchen
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Belange des nachsorgenden Bodenschutzes sind auf Ebene der ver-
bindlichen Bauleitplanung berücksichtigt worden. Der Umweltbericht zur
16. FNP-Änderung berücksichtigt die Belange und verweist auf die Rege-
lungen der verbindlichen Bauleitplanung.
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
wurden Bodenuntersuchungen in Abstimmung mit dem Regierungspräsi-
dium Darmstadt durchgeführt. Die Ergebnisse wurden in den Bebauungs-
planentwurf als Hinweise übernommen.
Für den östlichen Bestandsbereich liegt mit dem Bebauungsplan N 6.2.1.2
– Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – geltendes Planungsrecht vor. Die
Anforderungen des BauGB wurden im Aufstellungsverfahren berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
zum Thema Bodenschutz die Altflächendatei ALTIS des Hess. Landesam-
tes für Umwelt und Geologie (HLUG) angegeben.
Nach erfolgter Abfrage der Altflächendatei ist festzustellen, dass sich für
den Plangeltungsbereich ein Eintrag ergibt (siehe Aufstellung im Anhang).
Darunter befindet sich ein Betrieb, der gemäß Handbuch Altlasten, Band
2, Teil 4 des HLUG mit einem hohen Gefährdungspotential für die Umwelt
bewertet wird. Im Zuge des Bauleitplanverfahrens sind zur Abwägung ei-
ner möglichen Gefahr bei der Nutzung der Standorte mit hohem bzw. sehr
hohem Gefährdungspotential Einzelfallrecherchen bzw. ggf. anschlie-
ßende orientierende Untersuchungen gemäß der Handbücher Altlasten
Band 3, Teil 1, bzw. Band 3, Teil 2 des HLUG durchzuführen. Die Einzel-
fallbewertung hat gemäß der Handbücher Altlasten, Band 5, Teil 1 zu er-
folgen. Hierzu ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen zu beauftragen. Das
Ergebnis der Untersuchungen ist dem Regierungspräsidium Darmstadt,
Abteilung Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5; Bodenschutz, vorzule-
gen. Erst nach Auswertung der Einzelfallbewertung kann darüber ent-
schieden werden, ob ein weiterer Untersuchungsbedarf besteht und eine
orientierende Untersuchung erforderlich wird oder das Bauleitplanverfah-
ren weiter fortgeführt werden kann.
ALTIS-Daten:
ALTIS-Nummer: 411.000.020-001.193
Altstandort: Gräfenhäuser Straße 71
Name: Paschke & Co. GmbH
Beschreibung: Maschinenfabrik und Eisengießerei
Branche (nach HLUG/ nach WZ2003):
Maschinen und Maschinenbauerzeugnisse verschiedener Art, Herstellung
/ Herstellung von Maschinen für sonstige bestimmte Wirtschaftszweige,
anderweitig nicht genannt
Klasse Branche/WZ: 4 / 4
Betriebsanfang: 02/1953 Betriebsende: 05/1964
Name: Papyros GmbH

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Beschreibung: Maschinenfabrik für die Herstellung von Zellstoff, Papier,
Pappe, Faserplatten
Branche: Maschinen und Maschinenbauerzeugnisse verschiedener Art,
Herstellung / Herstellung von Maschinen für das Papiergewerbe
Klasse Branche/WZ: 4 / 4
Betriebsanfang: 03/1961 Betriebsende: 02/1969
1.1.7. Vorsorgender Bodenschutz
Der Plangeltungsbereich ist durch die bisherige Nutzung bereits anthropo-
gen überprägt. Von dem Dezernat „Immissionsschutz“ werden gegen die
o. a. Bauleitplanung keine Bedenken erhoben.
Der Hinweis, dass keine Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen,
wurde zur Kenntnis genommen.
1.1.8. Durch das o. g. Vorhaben werden bergbauliche Belange nicht berührt. Es
stehen daher aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte entgegen.
Der Hinweis, dass keine Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen,
wurde zur Kenntnis genommen.
1.1.9. Abschließend weise ich darauf hin, dass ich den Kampfmittelräumdienst
im Rahmen von Bauleitplanverfahren ausnahmsweise nur dann beteilige,
wenn von gemeindlicher Seite im Rahmen des Bauleitplanverfahrens kon-
krete Hinweise auf das mögliche Vorkommen von Kampfmitteln erfolgt
sind. In dem mir von Ihnen zugeleiteten Bauleitplanverfahren haben Sie
keine Hinweise dieser Art gegeben. Deshalb habe ich den zentralen
Kampfmittelräumdienst nicht beteiligt. Es steht Ihnen jedoch frei, den
Kampfmittelräum-dienst direkt zu beteiligen. Mündliche Anfragen können
Sie richten an Herrn Schwetzler, Tel. 06151-126501. Schriftliche Anfragen
sind zu richten an das Regierungspräsidium Darmstadt, Dezernat I 18,
Zentraler Kampfmittelräumdienst.
Eine verfahrensrechtliche Prüfung ist nicht erfolgt. Bei Rückfragen und zur
Beratung stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Belange des Kampfmittelräumdiensts sind auf Ebene der verbindlichen
Bauleitplanung berücksichtigt worden. Der Umweltbericht zur 16. FNP-Än-
derung berücksichtigt die Belange und verweist auf die Regelungen der ver-
bindlichen Bauleitplanung.
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –
wurde der Kampfmittelräumdienst beteiligt. Mit einer Luftbilddetailauswer-
tung wurde ein Verdachtspunkt ermittelt, der auf einen möglicherweise noch
vorhandenen Bombenblindgänger hinweist. Der Verdachtspunkt wurde im
Bebauungsplanentwurf gekennzeichnet.
Des Weiteren wurde im Rahmen des Bauleitplanverfahrens N 84 – Gräfen-
häuser Straße 71 – ein Hinweis zu Kampfmittel im Bebauungsplanentwurf
aufgenommen. Darüber hinaus wird der Vorhabenträger im Durchführungs-
vertrag verpflichtet, eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampf-
mittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Bau-
grunduntersuchungen vorzunehmen und die „Allgemeinen Bestimmungen
für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ zu beachten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Für den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 –
Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – wurden die Hinweise im Aufstel-
lungsverfahren berücksichtigt.
1.1.10. Abschließend erlaube ich mir noch den Hinweis, dass in der Beschreibung
der Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung unter Ziffer 5, letzter Ab-
satz fälschlicherweise § 12 Abs. 3a BauNVO genannt ist – hier müsste es
§ 12 Abs. 3a BauGB heißen.
Der Anregung wurde gefolgt.
Es erfolgte die Korrektur der Beschreibung der Allgemeinen Ziele und Zwe-
cke der Planung unter Ziffer 4, letzter Absatz.
1.2. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 30.07.2025:
Nachfolgend erhalten Sie im Rahmen von § 4 Abs. 2 BauGB meine koor-
dinierte Stellungnahme. Bei Rückfragen und zur Beratung stehe ich selbst-
verständlich zur Verfügung.
A. Beabsichtigte Planung
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beabsich-
tigt die Firma EMON als Eigentümer des Grundstücks eine städtebauliche
Neuentwicklung des Grundstücks der Gräfenhäuser Straße 71. Es soll ein
gemischtes Gebiet mit überwiegend Wohnnutzung und einem gewerbli-
chen Schwerpunkt als Beherbergungsstätte entlang der Gräfenhäuser
Straße entstehen, welches das südöstlich angrenzende bestehende
Mischgebiet ergänzen soll. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sol-
len 126 Wohneinheiten entstehen. Laut überschlägiger Prognose werden
ca. 763 Einwohner dort wohnen können.
Das Plangebiet, das gegenüber der Vorentwurfsplanung um eine Erschlie-
ßungsfläche erweitert wurde, umfasst eine Gesamtfläche von knapp
0,9 ha.
Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Wissenschaftsstadt
Darmstadt soll als vorbereitende bauleitplanerische Maßnahme die bishe-
rige Darstellung des künftigen Bebauungsplanbereichs „Gräfenhäuser
Straße 71“ von Gewerbefläche in Mischbaufläche geändert werden. Zu-
dem soll der sich in südöstlicher Richtung anschließende Bereich des
rechtskräftigen Bebauungsplans N 6.2.1.2 „Gräfenhäuser und Leyd-
heckerstraße“ in Übernahme der Bebauungsplanfestsetzungen mit der
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
16. Flächennutzungsplanänderung künftig ebenfalls als Mischbaufläche
dargestellt werden.
Die Fläche der 16. Flächennutzungsplanänderung umfasst eine Größe von
insgesamt rund 2,5 ha.
1.2.1. B. Stellungnahme
I. Abteilung III Regionalplanung, Bauwesen, Wirtschaft, Verkehr
Dezernat III 31.2 – Regionale Siedlungs- und Bauleitplanung, Bauwe-
sen
Die vorgesehene Fläche liegt vollständig innerhalb eines im Regionalplan
Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010)
ausgewiesenen „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe“.
Gegen das o. g. Vorhaben bestehen, wie bereits in den o. a. Stellungnah-
men ausgeführt, aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken
Der Hinweis, dass aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken ge-
gen die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis genommen.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

1.2.2. II. Abteilung IV/Da – Umwelt Darmstadt
Gegen den erneut vorgelegten Bebauungsplan und die 16. Flächennut-
zungsplanänderung bestehen aus Sicht der Abteilung Umwelt Darmstadt
kein Bedenken.
Der Hinweis, dass aus Sicht der Abteilung Umwelt keine Bedenken ge-
gen die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis genommen.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine
1.2.3. 1. Dezernat IV/Da 41.1 – Grundwasser
Bedarfsermittlung, Deckungs- und Wassersparnachweis:
Die planaufstellende Kommune hat in eigener Verantwortung sicherzustel-
len, dass die Versorgungssicherheit der öffentlichen Wasserversorgung
dauerhaft für die künftige Bebauung gewährleistet ist. Bitte legen Sie für
das geplante Gebiet dar, wie die öffentliche Wasserversorgung sicherge-
stellt werden kann. Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebs-, Lösch-
wasser) ist hierzu unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklung
und des Klimawandels zu ermitteln (Jahresmenge und Tagesspitzenbe-
darf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf eine sparsame, rationelle
Wasserverwendung zu achten. Es ist frühzeitig der Nachweis zu erbringen,
dass der gesamte Wasserbedarf, auch in längeren Trockenperioden,
durch den/die zuständigen Wasserversorger gedeckt werden kann.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die 16. Flächennutzungsplanänderung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
wird zusammen mit dem Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – im Parallelverfahren durchgeführt. Die Hinweise zur Bedarfser-
mittlung, zum Deckungs- und zum Wassersparnachweis sind nicht Gegen-
stand der Flächennutzungsplanänderung und wurden daher im Bebauungs-
planverfahren N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – berücksichtigt.
Für den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 –
Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – wurden die Hinweise im Aufstel-
lungsverfahren berücksichtigt.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Es ist eine Gegenüberstellung der gültigen Wasserrechte mit den Förder-
mengen der letzten 5 Jahre vorzulegen. Zusätzlich sind die zukünftigen
Fördermengen auch unter Berücksichtigung des Klimawandels und eines
damit evtl. verbundenen geringeren nutzbaren Wasserdargebotes zu prog-
nostizieren. Darauf aufbauend ist darzulegen, wie der Wasserbedarf, auch
unter Berücksichtigung der technischen Möglichkeiten (z. B. Zustand der
Technik, Leitungsdimensionierung, Auslegung der Gewinnungs-, Aufberei-
tungs- und Speicheranlagen), gedeckt werden kann. Bei Fremdbezug von
Trinkwasser ist zusätzlich eine aktuelle Bestätigung der eingeplanten Lie-
fermengen des Fremdversorgers vorzulegen.
Für den Fall einer Wassermangelsituation ist darzulegen, welche Maßnah-
men sodann ergriffen werden (Hinweise: Muster-Gefahrenabwehrverord-
nung Trinkwasser, Wasserampel).
Daneben sind die Möglichkeiten der Nutzung von Niederschlagswasser
oder Abwasser (insbesondere Grauwasser) zu Brauchwasserzwecken zu
untersuchen, um den Wasserhaushalt zu schonen, soweit – wasserwirt-
schaftliche und gesundheitliche Belange dem nicht entgegenstehen. Ent-
sprechende Vorgaben zur sparsamen Trinkwasserverwendung und -sub-
stitution sind in die Bauleitplanung aufzunehmen (Hinweis: Muster-Zister-
nensatzung).

1.2.4. Versickerung von Niederschlagswasser:
Die Maßnahmen zur Versickerung des Niederschlagswassers sowie die
zu erwartenden wasserwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gewässer
sind darzustellen. Bei der geplanten Versickerung von nicht schädlich ver-
unreinigtem Niederschlagswasser ist eine qualitative Beeinträchtigung des
Grundwassers durch diese auszuschließen. Das Arbeitsblatt DWA-A 138
„Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Nieder-
schlagswasser“ sowie das Merkblatt DWA-M 153 „Handlungsempfehlun-
gen zum Umgang mit Regenwasser“ sind zu beachten. Die Mächtigkeit
des Sickerraums sollte, bezogen auf den höchst gemessenen Grundwas-
serstand, mindestens 1 Meter betragen. Die Klärung der Zulässigkeit einer
Versickerung von Niederschlagswassers ist dem entsprechenden Verfah-
ren vorbehalten.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise zur Versickerung von Niederschlagswasser sind nicht Gegen-
stand der Flächennutzungsplanänderung und wurden daher im Bebauungs-
planverfahren N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – berücksichtigt.
Für den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.2.1.2 –
Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – wurden die Hinweise im Aufstel-
lungsverfahren berücksichtigt.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.2.5. Lage im Einflussbereich eines Grundwasserbewirtschaftungsplans:
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried, mit Datum vom 9. April
1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land Hessen
21 / 1999 S. 1659 in der Fassung vom 17. Juli 2006 veröffentlicht im
Staatsanzeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten. Im Rahmen dessen Um-
setzung sind großflächige Grundwasseraufspiegelungen möglich, die in
der Bauleitplanung zu beachten sind. Ich bitte Sie, einen entsprechenden
Hinweis in den Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Siehe auch Ziff. 1.2.3 und 1.2.4
Die Hinweise zur Grundwasserbewirtschaftung sind nicht Gegenstand der
Flächennutzungsplanänderung.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

1.2.6. Umweltprüfung:
In der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist auf das Umweltmerkmal
Grundwasser angemessen einzugehen: Beschreibung und Bewertung des
Bestands (z. B. Grundwasserflurabstände, Grundwasserneubildung, Ver-
schmutzungsempfindlichkeit, Bedeutung des Grundwasservorkommens),
Darstellung der bau-, anlage- und nutzungsbedingten Auswirkungen (qua-
litativ und quantitativ) der Planung auf das Grundwasser (z. B. Verminde-
rung der Grundwasserneubildung, mögliche Stoffeinträge ins Grundwas-
ser, Versickerung von Niederschlagswasser), Beschreibung der Maßnah-
men zur Vermeidung und Verminderung der Auswirkungen. Für die Bear-
beitung der oben genannten Punkte ist die Erstellung eines Fachbeitrags
Wasserrahmenrichtlinie dienlich.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Den Offenlageunterlagen lag der Umweltbericht nach § 2 Abs. 4 BauGB bei
(Umweltbericht, Modus Consult Gericke GmbH & Co.KG, Stand April 2025).
Unter Kapitel 5.3 wurde auf den Belang Grundwasser eingegangen.
Die Hinweise zum vorsorgenden Grundwasserschutz sind nicht Gegenstand
der Flächennutzungsplanänderung (siehe auch 1.2.3).

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

1.2.7. 2. Dezernat IV/Da 41.2 – Oberflächengewässer
Im nördlichen Bereich des Plangeltungsbereichs verläuft unterirdisch der
verrohrte Darmbach. Aus den Planungsunterlagen ist nicht erkennbar, in-
wieweit der Darmbach in der Bauleitplanung berücksichtigt wird.
Die Betroffenheit des verrohrten Darmbaches, insbesondere im Hinblick
auf die Herstellung von Tiefgaragen, ist im Rahmen der weiteren Planung
zu beschreiben und in den Plänen darzustellen. Ich rege zudem eine Ab-
stimmung mit dem Eigentümer des Darmbachs in Hinblick auf die Bebau-
ung der Flächen im Bereich des Darmbachs an.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Gemäß Auskunft des Mobilitäts- und Tiefbauamts der Wissenschaftsstadt
Darmstadt, Abteilung Planung, Sachgebiet Kanal- und Gewässerplanung,
verläuft der Wasserkanal des Darmbachs in einem Kastenprofil 3200/2450
SB, etwa 150 m nördlich vom Geltungsbereich, innerhalb der Grünfläche
entlang des Carl-Schenck-Rings.
Bei der 16. Flächennutzungsplanänderung ist der Darmbach daher nicht zu
beachten.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

1.2.8. 3. Dezernat IV/Da 41.4 – Abwasser, anlagenbezogener Gewässer-
schutz
Umgang mit Niederschlagswasser:
Das Entwässerungskonzept, welches im Rahmen des Erschließungskon-
zept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 Gräfenhäuser Straße
71 von dem Unternehmen Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH
(Stand 08/2024) erstellt wurde, ist kein Teil der vorliegenden Unterlagen.
Aus dem vorliegenden Gutachten (Stand 08/2024) geht hervor, dass das
Niederschlagswasser vor Ort versickert werden kann. Für die Nieder-
schlagswassererlaubnis sind Nachweise nach den gültigen Regelwerken
vorzulegen d.h. nach dem DWA-A 102-2 und dem DWA A 138 in der je-
weilig gültigen Fassung. In der Begründung in Abschnitt 9.2 ist festgehal-
ten, dass das anfallende Regenwasser vollständig versickert werden kann,
in der Berechnung wurden allerdings die abflusswirksamen befestigten
Flächen nicht berücksichtigt. Die besagten Flächen sind ebenfalls in der
Regenverwertung mit zu berücksichtigen und daher ebenfalls der Rigole
zuzuleiten. Mit dem geschilderten Verwertungskonzept, vollständige und
extensive und dauerhafte Dachbegrünung, Fassadenbegrünung und Zis-
ternen, wird den Vorgaben nach § 37 Abs. 4 HWG gerecht.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die 16. Flächennutzungsplanänderung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
wird zusammen mit dem Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – im Parallelverfahren durchgeführt. Die Hinweise zum Nieder-
schlagswasser sind nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung
und wurden daher im Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser Straße
71 – berücksichtigt.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

1.2.9. Anforderungen an die Abwasserbeseitigung:
Das Schmutzwasser des geplanten Baugebiets kann an die öffentliche Ka-
nalisation angeschlossen werden. Die kommunale Abwassersatzung ist zu
achten.
Der Hinweis, dass aus Sicht der Abwasserbeseitigung keine Bedenken
gegen die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis genommen.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

1.2.10. 4. Dezernat IV/Da 41.5 – Bodenschutz
Mit den vorliegenden Änderungen der Planung ergeben sich keine neuen
Voraussetzungen die eine Abweichung meiner Stellungnahme vom 03. Ja-
nuar 2023 begründen würde. Die Stellungnahme gilt weiterhin.
Der Hinweis, dass aus Sicht des Bodenschutzes keine Bedenken ge-
gen die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis genommen.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.2.11. 5. Dezernat IV/Da 43.1 – Strahlenschutz, Immissionsschutz
Ich empfehle, die Vorschläge für textlichen Festsetzungen aus dem Schal-
limmissionsschutzgutachten der Grebner Bauphysik GmbH vom
18.07.2024 in den Bebauungsplan zu übernehmen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die 16. Flächennutzungsplanänderung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
wird zusammen mit dem Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – im Parallelverfahren durchgeführt. Die Hinweise zum Schall-
immissionsschutz sind nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanände-
rung und wurden daher im Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – berücksichtigt.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

1.2.12. III. Abteilung IV/Wi – Umwelt Wiesbaden
Dezernat IV/Wi 44 – Bergaufsicht
Auf Basis einer unvollständigen Datengrundlage wird zum Vorhaben wie
folgt Stellung genommen:
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen.
Aktuelle Betriebe/Konzessionen: Es befinden sich keine aktuell unter Berg-
aufsicht stehenden Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umge-
bung. Das Gebiet wird von je einem Erlaubnisfeld zur Aufsuchung von Erd-
wärme sowie von Sole und Lithium überdeckt. Der Bergaufsicht sind je-
doch keine das Vorhaben beeinträchtigenden Aufsuchungsaktivitäten be-
kannt.
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plange-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.
Dem Vorhaben stehen seitens der Bergaufsicht keine Sachverhalte entge-
gen.
Der Hinweis, dass aus Sicht der Bergaufsicht keine Bedenken gegen
die Bauleitplanung bestehen, wurde zur Kenntnis genommen.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

1.2.13. IV. Abteilung V - Landwirtschaft, Weinbau, Forsten, Natur- und Ver-
braucherschutz
Dezernat V 53.1 – Naturschutz (Planungen und Verfahren)
Der Hinweis, dass die obere Naturschutzbehörde nicht zuständig ist,
wurde zur Kenntnis genommen.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Eine Zuständigkeit der oberen Naturschutzbehörde ist gemäß § 43 Abs. 1
des Hessischen Gesetzes zum Schutz der Natur und zur Pflege der Land-
schaft (Hessisches Naturschutzgesetz – HeNatG) vom 25. Mai 2023
(GVBl. 2023, S. 379), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes zur
Modernisierung und Digitalisierung des Verkündungswesens vom 28. Juni
2023 (GVBl. 2023, S. 473) nicht gegeben (siehe hierzu auch Ziffer 3.5 des
Erlasses des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr
und Wohnen über die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öf-
fentlicher Belange (TöB) in städtebaulichen Verfahren nach dem Bauge-
setzbuch (BauGB) vom 11. Dezember 2019 -StAnz. 52/2019 S. 1373).

Keine

1.2.14. C. Hinweise
Der Kampfmittelräumdienst wurde im Rahmen der frühzeitigen Beteili-
gung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan bereits eingebunden. Eine
erneute Beteiligung ist nicht erfolgt. Es steht Ihnen jedoch frei, den Kampf-
mittelräumdienst direkt zu beteiligen. Ihre Anfragen können Sie per E-Mail
richten an das Regierungspräsidium Darmstadt, Dezernat I 18, Zentraler
Kampfmittelräumdienst: kmrd@rpda.hessen.de.
Eine verfahrensrechtliche Prüfung ist nicht erfolgt.
Da wir seit geraumer Zeit eine elektronische Akte führen, bitte ich Sie bei
genehmigungsbedürftigen Planungen um Vorlage der vollständigen und
prüffähigen Verfahrensunterlagen in digitaler Form. Bitte senden Sie die
Unterlagen an unser Funktionspostfach bauleitplanung-toeb@rpda.hes-
sen.de. Hinweise, wie diese Unterlagen digital aufzubereiten sind, finden
Sie auf der Homepage des Regierungspräsidiums Darmstadt unter folgen-
dem Link Höhere Verwaltungsbehörde | rp-darmstadt.hessen.de.
Anlage: Merkblatt „Fachbeitrag WRRL“ (liegt dem Stadtplanungsamt vor).
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die 16. Flächennutzungsplanänderung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
wird zusammen mit dem Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – im Parallelverfahren durchgeführt. Die Hinweise zum Kampfmit-
telräumdienst sind nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung
und wurden daher im Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser Straße
71 – berücksichtigt.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

2. DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt
2.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 31.03.2021:
Das geplante Vorhaben liegt jeweils rund 300 Meter von den Bushaltestel-
len „Windmühle“ und „Otto-Röhm-Straße“ entfernt, die von den Buslinien
Der Hinweis, dass keine Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen,
wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

R, WE1, WE2 und 751 bedient werden. Nach den Vorgaben des Nahver-
kehrsplans für die Wissenschaftsstadt Darmstadt gilt der Plangeltungsbe-
reich somit als hinreichend durch den öffentlichen Personennahverkehr
(ÖPNV) erschlossen.
2.2. Das Planungsziel, die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Neu-
bebauung des Anwesens Gräfenhäuser Straße 71 zu schaffen, wirkt sich
überdies nicht negativ auf die Belange des ÖPNV aus, weshalb wir vom
Vortrag von Bedenken oder weiteren Anregungen absehen können.

Der Hinweis, dass keine Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen,
wurde zur Kenntnis genommen.
3. e-netz Südhessen AG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt
3.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 16.04.2021:
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz Süd-
hessen AG und ENTEGA Medianet GmbH.
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten:
Strom, Gas, Wasser und Straßenbeleuchtung.
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Notwendige Leitungsumlegungen ge-
hen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen
geregelt und sind rechtzeitig mit uns abzusprechen. Bei einer Entwidmung
von Wegeparzellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu si-
chern.
Unsere vorhandenen Leitungen dürfen nicht überbaut werden. Längs der
Leitungen ist ein Schutzstreifen von beidseitig jeweils einem Meter von Be-
bauung freizuhalten. Falls dies nicht möglich ist, müssen die Leitungen auf
Kosten des Veranlassers umgelegt werden.
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden. Zur Sicherstellung der Stromversorgung
ist es erforderlich, frühzeitig in die Planung bezüglich vorgesehener
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Belange der Versorgung sind nicht Regelungsgegenstand der vorberei-
tenden Bauleitplanung und wurden auf Ebene der verbindlichen Bauleitpla-
nung, bzw. werden auf der Genehmigungsebene berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elektrofahrzeuge auszustatten sind,
einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der vorgesehenen Parkflächen mit
Ladesäulen ist der Energiebedarf in Bezug auf benötigte Transformatoren-
stationen und die Anzahl der Stromkabel in den öffentlichen Gehwegen
und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor. Daraus kann ein Mehrbedarf
an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen Transformatorenstationen
zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-Mobilität resultieren. Für
eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind die Flächen zur Errichtung
von Transformatorenstationen bereits in die Bauleitplanung als Vorhalte-
flächen mit aufzunehmen.
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen kann der
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden.
Die Trinkwasserversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhan-
dene Wasserversorgung gesichert.
Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches ist abhängig von der
zukünftigen Nutzung und erfolgt nach den Vorgaben der örtlichen Feuer-
wehr.
Ein Angebot über die Errichtung, Änderung oder Verdichtung der Straßen-
beleuchtung erhalten Sie auf Anfrage von unserer Beleuchtungsabteilung.

3.2. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 01.07.2025:
Wir nehmen dazu Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz
Südhessen AG und ENTEGA Medianet GmbH.
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten:
Strom, Gas, Wasser und Straßenbeleuchtung.
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Notwendige Leitungsumlegungen ge-
hen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen
geregelt und sind rechtzeitig mit uns abzusprechen.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die 16. Flächennutzungsplanänderung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
wird zusammen mit dem Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – im Parallelverfahren durchgeführt. Die Hinweise sind nicht Ge-
genstand der Flächennutzungsplanänderung und wurden daher im Bebau-
ungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – berücksichtigt.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
3.2.1. Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der Lei-
tungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 und
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu
unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen. Wird dieser Abstand
unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu si-
chern, oder die Standorte der Bäume dementsprechend zu verschieben.
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich unserer Betriebsmittel sind deshalb vor-
her mit uns abzustimmen. Wir beantragen, Leitungs- bzw. Baumschutz-
maßnahmen in den planungsrechtlichen Festsetzungen zum Bebauungs-
plan aufzunehmen.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise sind nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung
(siehe auch oben Ziff. 3.2).

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

3.2.2. Die Stromversorgung bzw. Stromaufnahme von im Planungsgebiet er-
zeugten Strom wird durch Ergänzung und Erweiterung unseres bestehen-
den Verteilnetzes im Zuge der Erschließungsmaßnahmen entsprechend
dem Leistungsbedarf der zukünftigen Anschlussnehmer und Einspeiser re-
alisiert.
Voraussetzung für die Anbindung von Bezugs- und Erzeugungsanlagen ist
eine Anmeldung entsprechend der einschlägigen Normen durch den zu-
künftigen Anschlussnehmer bzw. Anlagenbetreiber.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise sind nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung
(siehe auch oben Ziff. 3.2).

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine
3.2.3. Der Energiebedarf für Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Ladesäu-
len ist in Bezug auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der
Stromkabel in den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher
Planungsfaktor. Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung
von Stationen und Kabelverteilerschränken resultieren.
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für
Elektrofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. Daraus kann
ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen Transfor-
matorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-Mobilität
resultieren.
Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind die Flächen zur Er-
richtung von Transformatorenstationen bereits in die Bauleitplanung als
Vorhalteflächen mit aufzunehmen.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise sind nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung
(siehe auch oben Ziff. 3.2).

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen wird der
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich.

3.2.4. Ein Angebot über die Errichtung, Änderung oder Verdichtung der Straßen-
beleuchtung erhalten Sie auf Anfrage von unserer Beleuchtungsabteilung.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis ist nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

3.2.5. Im Bereich der Baumaßnahme verläuft eine Gas-HD-Leitung. Vor Baube-
ginn hat eine Einweisung durch den Anlagenbetreiber zu erfolgen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Hinweis ist nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

4. DEUTSCHE TELEKOM TECHNIK GmbH, Wallstr. 88, 55122 Mainz
4.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 20.04.2021:
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie
folgt Stellung:
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die
aktuellen Pläne sind unter
https://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html ersichtlich und jederzeit
einsehbar.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Belange der Versorgung sind nicht Regelungsgegenstand der vorberei-
tenden Bauleitplanung und wurden auf Ebene der verbindlichen Bauleitpla-
nungen, bzw. werden auf der Genehmigungsebene berücksichtigt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Für zukünftige Erweiterungen des Telekommunikationsnetzes sind in allen
Verkehrswegen geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbrin-
gung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.
Wir werden zu gegebener Zeit zu den noch aus dem Flächennutzungsplan
zu entwickelnden Bebauungsplänen detaillierte Stellungnahmen abgeben.
4.1.1. In den Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan ist ein Hinweis auf-
zunehmen, dass bei der Aufstellung der Bebauungspläne in allen Straßen
geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekom-
munikationslinien vorgesehen werden.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Der aufzunehmende Hinweis betrifft das Bebauungsplanverfahren N 84 –
Gräfenhäuser Straße 71 – und ist daher nicht Gegenstand der 16. Flächen-
nutzungsplanänderung, welche im Parallelverfahren durchgeführt wird.
4.1.2. Wir bitten Sie, uns nach Bekanntmachung des Planes eine Ausfertigung
mit Erläuterungsbericht zu übersenden.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Die Erteilung der Genehmigung der Flächennutzungsplanänderung wird ge-
mäß § 6 Abs. 5 BauGB ortsüblich bekannt gemacht. Mit der Bekanntma-
chung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flä-
chennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung
nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen. Die
Zusendung eines ausgefertigten Plans erfolgt daher üblicherweise nicht.
4.2. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 17.07.2025:
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 2 TKG - hat
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie
folgt Stellung:
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die
aktuellen Pläne sind unter https://trassenauskunftkabel.tele-
kom.de/start.html ersichtlich und jederzeit einsehbar.
Für zukünftige Erweiterung des Telekommunikationsnetzes sind in allen
Verkehrswegen geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbrin-
gung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Es werden keine neuen Verkehrsflächen im Geltungsbereich der Flächen-
nutzungsplanänderung dargestellt, bei deren Herstellung der Hinweis zu
Trassen Berücksichtigung finden könnte.
Die 16. Flächennutzungsplanänderung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
wird zusammen mit dem Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser
Straße 71 – im Parallelverfahren durchgeführt. Der Hinweis zu Trassen ist
nicht Gegenstand der Flächennutzungsplanänderung und wurden daher im
Bebauungsplanverfahren N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – berücksichtigt.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Wir werden zu gegebener Zeit zu den noch aus dem Flächennutzungsplan
zu entwickelnden Bebauungsplänen detaillierte Stellungnahmen abgeben.
In den Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan ist ein Hinweis auf-
zunehmen, dass bei der Aufstellung der Bebauungspläne in allen Straßen
geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekom-
munikationslinien vorgesehen werden.
Wir bitten Sie, uns nach Bekanntmachung des Planes eine Ausfertigung
mit Erläuterungsbericht zu übersenden.

5. Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, Postfach 17 03 53, 60077
Frankfurt am Main

5.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 20.04.2021:
Die Planungen betreffen Bereiche nördlich der Gräfenhäuser Straße in
Darmstadt, die im Flächennutzungsplan bisher als Gewerbliche Bauflä-
chen dargestellt sind. Dort soll künftig Gemischte Baufläche festgesetzt
werden. Korrespondierend dazu befindet sich ein vorhabenbezogener Be-
bauungsplan in Aufstellung, der im Wesentlichen überwiegend Wohnnut-
zung mit einem Anteil an nicht störender gewerblicher Nutzung in Form
eines „Boardinghouses“ enthalten wird. Das Gebiet befindet sich angren-
zend, aber außerhalb des Fördergebiets Pallaswiesenviertel / Morne-
wegviertel aus dem Programm zur Städtebauförderung „Sozialer Zusam-
menhalt“ (ehemals „Soziale Stadt“).
Zu den Planungen äußert sich die Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-
Main wie folgt:
Schon länger beobachten wir in der Region und auch in der Stadt Darm-
stadt die Tendenz zum Drängen von Wohnnutzung in gewerblich genutzte
Bereiche hinein und in der Folge Boden- und Mietpreissteigerung, Nut-
zungskonflikte und letztlich Verdrängung von gewerblichen Nutzungen.
Bei allem Verständnis für die Problematiken der Schaffung von bezahlba-
rem Wohnraum in einer wachsenden Stadt dürfen die Flächenbedarfe für
eine prosperierende Wirtschaft, die Arbeits- und Ausbildungsplätze zur
Verfügung stellt und zum Steueraufkommen beiträgt, nicht aus den Augen
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Das Umfeld des Plangebiets ist bereits heute geprägt von dem Nebeneinan-
der von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. Die daraus resultierten
städtebaulichen Mängel sollen im Rahmen des Städtebauförderprogramms
„Sozialer Zusammenhalt“ im angrenzenden Fördergebiet Pallaswiesen- /
Mornewegviertel behoben werden.
Das Ziel des Förderprogramms ist die Aufwertung des bestehenden Wohn-
und Arbeitsumfelds und die Stärkung der bestehenden Nachbarschaften im
Quartier. Das Förderprogramm „Sozialer Zusammenhalt“ dient nicht der pla-
nungsrechtlichen Steuerung eines Quartiers. Daher kommt es im Förderge-
biet auch nicht zu einer Verschiebung des Gebiets hin zu mehr Misch- und
Wohnnutzung. Eine Änderung der Nutzungsart eines Gebiets erfolgt in der
Regel nur über die Bauleitplanung.
Mit der 16. Änderung des FNP soll die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – vorbereitet sowie die
Flächennutzungsplandarstellung für den bereits existenten Bebauungsplan
N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser- und Leydheckerstraße – entsprochen werden.
Dieser Bebauungsplan weist westlich der Leydheckerstraße bereits eine
Mischgebietsnutzung aus, wegen der geringfügigen Fläche konnte es bisher
nicht im FNP dargestellt werden. Für den Geltungsbereich des geplanten

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
verloren werden. Gerade die vorliegenden Planungen sprechen diesen
Überlegungen aber Hohn: Unmittelbar benachbart befindet sich das be-
reits angeführte Stadtentwicklungsgebiet, das ursprünglich ebenfalls vor
allem gewerblich geprägt war. Für dieses ist angesichts des dort bereits
über lange Jahre eingesetzten Wandels noch akzeptabel, dass dort von
der gewerblichen Nutzung abgewichen wird und im Rahmen des Förder-
gebietes eine Verschiebung hin zu mehr Misch- und auch Wohnnutzung
gesteuert und begleitet wird. Dass dies nun aber nicht auf den Bereich des
Fördergebietes gezielt begrenzt wird, sondern just außerhalb auch gedul-
det wird, franzt das Fördergebiet aus und öffnet Tür und Tor für Bodenspe-
kulation und befördert letztlich die oben skizzierte Verdrängungsentwick-
lung. Hinzu kommt, dass die formal festgesetzte Gemischte Baufläche in
der erlebten Praxis ausschließlich als Wohnbau wahrgenommen werden
wird. Zum einen sollen zum Großteil Wohnbauflächen festgesetzt werden,
zum anderen ist ein Boardinghouse als vermeintlicher Gewerbeanteil
kaum von einem Geschoßwohnungsbau zu unterscheiden und der Unter-
schied für künftige Mieter kaum vermittelbar und wird überdies auch nicht
kontrolliert werden. Eine Entwicklung zu einem de facto Wohngebiet ist
daher absehbar, was wiederum den Druck auf das umliegend verbleibende
Gewerbe erhöhen wird.
Wir halten es für nicht akzeptabel, dass abermals für gewerbliche Nutzung
vorgesehene Flächen einer Umwandlung zum Opfer und ersatzlos wegfal-
len und lehnen die Planungen daher ab.
Bebauungsplans N 84 ist gegenwärtig eine Gewerbegebietsnutzung festge-
setzt.
Die geplante Nutzung im Gebiet des neu aufzustellenden B-Plans N 84 –
Gräfenhäuser Straße 71 – sieht eine gemischte Nutzung vor, gewerbliche
Flächen fallen somit nicht vollständig weg. Durch die beabsichtigte Darstel-
lung „Gemischte Baufläche“ in der 16. FNP-Änderung werden in angemes-
sener und ausgleichender Weise die Belange der Vorhaltung von gewerbli-
chen Bauflächen sowie Wohnbauflächen soweit als möglich gleichermaßen
berücksichtigt.
In kernstadtnahen und verkehrlich gut angeschlossenen Lagen strebt die
Wissenschaftsstadt Darmstadt verstärkt die Ansiedlung von dringend benö-
tigten, bezahlbaren Wohnbauflächen an. In diesem Kontext ist zu erwähnen,
dass die Wissenschaftsstadt Darmstadt ca. 76.000 Einpendler bei einer Ein-
wohnerzahl von ca. 169.000 (Stand: Oktober 2024) vorweisen kann. Das
macht nahezu die Hälfte der Einwohnerzahl aus. Daher ist es städtebaulich
sinnvoll arbeitsnahe Wohnnutzung zu ermöglichen. Darüber hinaus wird da-
rauf hingewiesen, dass der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt
Darmstadt derzeit noch unbebaute gewerbliche Bauflächen vorhält, jedoch
keine unbebauten Wohnbauflächen enthält.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt bei der Ausweisung von Flä-
chen die Belange der Vorhaltung von gewerblichen sowie Wohnbauflächen
so weit als möglich gleichermaßen zu berücksichtigen. Das zeigt sich auch
darin, dass im gleichen Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohnnutzung
umgewandelt wurden, ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewiesen wur-
den (z.B. Kao Eberstadt, Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnausbesse-
rungswerk, HSE Gasturbinenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kelley-
Barracks).
5.2. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 10.07.2025:
Zu den Planungen halten wir es für erforderlich, die in unseren Stellung-
nahmen vom 20.4.2021 zum Flächennutzungsplan bzw. 21.6.2021 zum
Bebauungsplan vorgebrachten grundsätzlichen Argumente Bedenken zu
wiederholen bzw. vollinhaltlich zum Gegenstand unserer jetzigen Stellung-
nahme zu machen:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch Maßnahmen der Innenent-
wicklung auf geeigneten Flächen die städtebauliche Entwicklung voranzu-
bringen. Bei der Ausweisung von Flächen werden die Belange der Vorhal-
tung von gewerblichen Flächen sowie Wohnbauflächen soweit als möglich
gleichermaßen berücksichtigt. Das zeigt sich auch darin, dass im gleichen
Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohnnutzung umgewandelt wurden,

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die Planungen betreffen Bereiche nördlich der Gräfenhäuser Straße in
Darmstadt, die im Flächennutzungsplan bisher als Gewerbliche Bauflä-
chen dargestellt sind. Der rechtskräftige Bebauungsplan aus 2001 setzt
dort Gewerbegebiet fest. Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungs-
plan soll dies ändern in Mischnutzung mit im Wesentlichen überwiegend
Wohnnutzung mit einem Anteil an nicht störender gewerblicher Nutzung in
Form eines „Boardinghouses“. Das Gebiet befindet sich angrenzend, aber
außerhalb des Fördergebiet Pallaswiesenviertel / Mornewegviertel aus
dem Programm zur Städtebauförderung „Sozialer Zusammenhalt“ (ehe-
mals „Soziale Stadt“).
Schon länger beobachten wir in der Region insgesamt und auch in der
Stadt Darmstadt im Speziellen die Tendenz zum Drängen von Wohnnut-
zung in gewerblich genutzte Bereiche hinein und in der Folge Boden- und
Mietpreissteigerung, Nutzungskonflikte und letztlich Verdrängung von ge-
werblichen Nutzungen. Bei allem Verständnis für die Notwendigkeiten und
Problematiken der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in einer wach-
senden Stadt dürfen die Flächenbedarfe für eine prosperierende Wirt-
schaft, die Arbeits- und Ausbildungsplätze zur Verfügung stellt und zum
Steueraufkommen beiträgt, nicht aus den Augen verloren werden. Gerade
die vorliegenden Planungen sprechen diesen Überlegungen aber Hohn:
Unmittelbar benachbart befindet sich das bereits angeführte Stadtentwick-
lungsgebiet, das ursprünglich ebenfalls vor allem gewerblich geprägt war.
Für dieses erscheint es angesichts des dort bereits über lange Jahre ein-
gesetzten Wandels gerade noch akzeptabel, dass dort von der gewerbli-
chen Nutzung abgewichen wird und im Rahmen des Fördergebietes eine
Verschiebung hin zu mehr Misch- und auch Wohnnutzung gesteuert und
begleitet wird. Dass dies nun aber nicht auf den Bereich des Fördergebie-
tes gezielt begrenzt wird, sondern just außerhalb auch geduldet wird, franst
das Fördergebiet aus und öffnet Tür und Tor für spekulative Bodenbevor-
ratung und befördert und befeuert letztlich die oben skizzierte Verdrän-
gungsentwicklung. Hinzu kommt, dass die formal festgesetzte Mischnut-
zung in der erlebten Praxis ausschließlich als Wohnbau wahrgenommen
werden wird. Zum einen sollen zum Großteil Wohnbauflächen festgesetzt
werden, zum anderen ist ein Boardinghouse als vermeintlicher Gewerbe-
anteil kaum von einem Geschoßwohnungsbau zu unterscheiden, gemäß
den vorliegenden Plänen baulich durch eine gemeinsame Tiefgarage mit
dem Wohnnutzungsbereich verbunden und der Unterschied für künftige
ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewiesen wurden (z.B. Kao Eberstadt,
Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnausbesserungswerk, HSE Gasturbi-
nenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks).
Dies entspricht auch dem Ziel des Masterplans DA 2030+, das einen ganz-
heitlichen, nachhaltigen Ansatz zur Bewältigung und Lenkung des Wachs-
tums der Stadt verfolgt und somit die Grundlage des durch die Stadtverord-
netenversammlung beschlossenen Zukunftskonzeptes bildet. In Verbindung
mit dem klaren Bekenntnis des Masterplans DA 2030+ zur Innenentwicklung
und weitestgehender Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft,
zeigt der Masterplan DA 2030+ ressourcenschonende Wachstumsstrate-
gien für Darmstadt auf. Diese werden u. a. mittels Konversion vormals ge-
werblich und militärisch genutzter Flächen verfolgt.
Ein Gutachten für den Gewerbeflächenbedarf der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, vom Juni 2021 des Büros
„CIMA Beratung und Management GmbH“ zeigt, dass alleine im Gewerbe-
gebiet Nordwest im Bestand Baupotentiale von bis zu 8 ha Gewerbeflächen
vorhanden sind. Für die gesamte Stadt werden weitere 31 ha für gewerbli-
ches Baupotential aufgeführt. Hierbei sind die möglichen Flächenpotentiale
für Gewerbeflächen auf der Starkenburg Kaserne und auf dem „Kuhnwaldt-
Gelände“ noch nicht beinhaltet. Dieses Gutachten zeigt weiterhin FNP-Po-
tentialflächen in Wixhausen, der Siedlung Tann und dem TZ Rhein-Main auf.
Insgesamt kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass in den bestehen-
den 15 Gewerbestandorten freie Potentialflächen in einer Größenordnung
von 62 ha vorhanden sind (inklusive der im Flächennutzungsplan ausgewie-
senen noch unbebauten Gewerbeflächen).
Die Wissenschaftsstadt verfügt damit durchaus über strategische Steue-
rungsinstrumente, die die künftige Stadtentwicklung im Blick hat. Der Mas-
terplan DA 2030+ und das Gutachten über die Gewerbeflächenpotentiale
bilden gesamtstädtische Entwicklungsmöglichkeiten ab. Sie zeigen städte-
bauliche Potentiale sowohl für die Ansiedlung von Gewerbe als auch für
Wohnen- und Infrastrukturnutzungen auf. Sie zeigen auch Möglichkeiten auf
wo eine verträgliche Stadtentwicklung erfolgen kann.
Wie der Begründung der Magistratsvorlage entnommen werden kann, setzt
der seit dem 02.08.2001 rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfen-
häuser und Leydheckerstraße – für den östlichen Teil des Geltungsbereichs
der 16. FNP-Änderung abweichend von den Darstellungen des

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Mieter kaum vermittelbar. Überdies wird dies baupolizeilich auch kaum
kontrollierbar sein. Eine Entwicklung zu einem de facto Wohngebiet ist da-
her absehbar, was wiederum den Druck auf das umliegend verbleibende
Gewerbe erhöhen wird.
Wir halten es für nicht akzeptabel, dass abermals für gewerbliche Nutzung
vorgesehene Flächen einer Umwandung zum Opfer und ersatzlos wegfal-
len und lehnen die Planungen daher ab.
Flächennutzungsplans ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Demnach
liegt faktisch keine Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung vor, sondern
eine Korrektur der Darstellung der Nutzung im Flächennutzungsplan ent-
sprechend der tatsächlichen Gegebenheiten.
Die Flächen für den Geltungsbereich des Bebauungsplans N 84 mit der aus-
gewiesenen Mischnutzung, ist mit 0,8 ha relativ klein und grenzt unmittelbar
an ein bestehendes Mischgebiet des seit dem 02.08.2001 rechtskräftigen
Bebauungsplans N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – an. Für
das Grundstück des vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 fand sich
lange kein Interessent für eine rein gewerbliche Nutzung. Im Masterplan DA
2030+ ist das Gebiet um die Pallaswiesen- / Gräfenhäuser Straße als neues
Impulszentrum ausgewiesen, so dass eine Umwandlung der Flächen städ-
tebaulich sehr gut darstellbar ist. In der Abwägung ist wegen der relativ klei-
nen Grundstückfläche, der zentralen Lage im Stadtgebiet und der guten Ver-
kehrlichen Anbindung an die Innenstadt, eine Reduzierung der gewerblichen
Flächen vertretbar, da sie auch nicht komplett entfallen.
6. Industrie- und Handelskammer Darmstadt Rhein Main Neckar, Post-
fach 10 07 05, 64207 Darmstadt

6.1. Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 22.04.2021:
Der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll für einen
Teilbereich des nordöstlichen Gewerbegebietes von Darmstadt geändert
werden und zukünftig Mischgebietsflächen darstellen. Die Änderung stelle
für den östlichen Teilbereich lediglich eine Anpassung an den rechtskräfti-
gen Bebauungsplan. N 6.2.1.2 dar, der bereits Mischgebietsnutzung fest-
setze. Für den westlichen Teilbereich der Planfläche befinde sich derzeit
ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan in Aufstellung, welcher die Errich-
tung von Wohnflächen und einem geringeren Anteil nicht störender ge-
werblicher Nutzung in Form eines „Boardinghauses“ beinhalte und somit
auch eine Darstellung als Mischgebiet erfordere. Im Regionalplan Südhes-
sen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 sind die Flächen als Vorrang-
gebiet Industrie- und Gewerbe dargestellt. Das Plangebiet grenzt an das
Fördergebiet Pallaswiesenviertel / Mornewegviertel aus dem Städte-
bauförderprogramm „Sozialer Zusammenhalt“ an.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt berücksichtigt bei der Ausweisung von
Flächen, dass die Belange der Vorhaltung von gewerblichen Flächen sowie
Wohnbauflächen soweit als möglich gleichermaßen berücksichtigt werden.
Das zeigt sich auch darin, dass im gleichen Zeitraum, in dem gewerbliche
Flächen für Wohnnutzung umgewandelt wurden, ca. 450.000 m² Gewerbe-
flächen ausgewiesen wurden (z.B. Kao Eberstadt, Otto-Röhm-Straße,
ehem. Eisenbahnausbesserungswerk, HSE Gasturbinenkraftwerk, Nathan-
Hale-Depot und Kelley-Barracks).

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Den weiteren Verlust von Gewerbeflächen in der Stadt Darmstadt sehen
wir aufgrund des Mangels an schnellverfügbaren Gewerbeflächen, sowie
der zu befürchtenden Auswirkungen auf das umliegende Gebiet kritisch
und stimmen der Planung nicht vorbehaltlos zu.
Wir beobachten mit Sorge, dass der Schutz von etablierten Industrie- und
Gewerbeflächen nicht im Fokus der Stadtpolitik steht. Darmstadt hat nicht
nur einen Mangel an Wohnraum, sondern auch an baureifen, schnellver-
fügbaren und bezahlbaren Gewerbeflächen. Über die letzten Jahre addiert
wurden mehr als 180.000 m² *1 Gewerbefläche für Wohnnutzung umge-
wandelt. Darunter auch hoch attraktive Vorrangflächen für Industrie- und
Gewerbe am Stadteingang von Darmstadt (Berliner Allee).
*1 Große Anfrage der FDP an den Magistrat der Stadt Darmstadt
6.1.1. Für Unternehmen bedeutet heranrückende Wohnbebauung häufig eine
Verschlechterung des Standortes in Bezug auf Immissionskonflikte und
Bodenpreis-/Mietpreissteigerung. Und genau darin liegt für Bauträger die
Attraktivität in Gewerbegebiete einzudringen: die Bodenpreise sind niedrig.
Bauen wird lukrativ, Schaffung von bezahlbarem Wohnraum möglich. Die
Bodenrichtwertkarte zeigt für besagte Flächen einen Wert von 320 €/m²,
schon nur ein Stückchen weiter im Fördergebiet „Soziale Stadt Pallaswie-
senviertel - Mornewegviertel“ steigt der Wert auf fast das Doppelte (560
€/m²) an.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Bedenken, dass der Vorhabenträger lediglich den Kaufpreis für eine ge-
werbliche Immobilie zahlt, werden nicht geteilt. Im Kaufvertrag zwischen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt als Grundstückseigentümerin und dem Vor-
habenträger ist geregelt, dass für den Fall der Änderung des Planungsrechts
von gewerbliche auf gemischte Bauflächen der Kaufpreis entsprechend an-
gepasst wird. Daher erfolgte hierzu ein Nachtrag zum Kaufvertrag, in dem
eine Nachforderung zum Kaufpreis und die Verpflichtung zur Schaffung von
gefördertem Wohnungsbau verbindlich vereinbart wurde.
6.1.2. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch die Zustimmung zur Um-
wandlung von Gewerbeflächen zwar ihr Ziel: Schaffung von Wohnraum,
dies geht jedoch zu Lasten der ansässigen Gewerbetreibenden. In dem
nordwestlichen Gewerbegebiet sitzen produzierende und emittierende Un-
ternehmen, die vermutlich nicht alle mit dem Wohnen vereinbar sind.
Durch das Heranrücken von sensibler Wohnnutzung können Nutzungs-
konflikte entstehen, die zur Folge haben können, dass Unternehmen in ih-
rem Wirken massiv eingeschränkt werden. Dies kann bis zur Standortauf-
gabe führen. Doch wo in Darmstadt soll sich das Unternehmen hin verla-
gern? Eine Abwanderung ins Umland ist die jetzt schon zu beobachtende
Folge. Bevor die Wissenschaftsstadt Darmstadt weiterhin Gewerbeflächen
sukzessive umwandelt, empfehlen wir dringend ein Gewerbeflächenmoni-
torring und eine Strategie zu entwickeln, wie bestehende Gewerbegebiete
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch Maßnahmen der Innenent-
wicklung auf geeigneten Flächen die städtebauliche Entwicklung voranzu-
bringen. Die Konfliktbewältigung findet auf Ebene der verbindlichen Bauleit-
planung mit entsprechenden Festsetzungen (z. B. auch bzgl. Schallschutz)
im Bebauungsplan und Regelungen im Durchführungsvertrag zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71– statt. Dies
entspricht auch dem Ziel des Masterplans DA 2030+, das einen ganzheitli-
chen, nachhaltigen Ansatz zur Bewältigung und Lenkung des Wachstums
der Stadt verfolgt und somit die Grundlage des inzwischen durch die Stadt-
verordnetenversammlung beschlossenen Zukunftskonzeptes bildet. In Ver-
bindung mit dem klaren Bekenntnis des Masterplans DA 2030+ zur Innen-
entwicklung und weitestgehender Vermeidung von Eingriffen in Natur und

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
auch für die Zukunft attraktiv gestaltet und vor konkurrierenden Nutzungen
gesichert werden können.
Landschaft, zeigt der Masterplan DA 2030+ ressourcenschonende Wachs-
tumsstrategien für Darmstadt auf. Diese werden u. a. mittels Konversion vor-
mals gewerblich und militärisch genutzter Flächen verfolgt.
6.1.3. Wir bitten daher die Flächen weiterhin für eine rein gewerbliche Nutzung
zu erhalten und von der Umwandlung abzusehen – insbesondere, da es
Stand heute keine adäquaten alternativen Gewerbeflächen in räumlicher
Nähe gibt. Einer Entwicklung als Boardinghaus steht die Gewerbeflächen-
ausweisung nicht entgegen. Zusätzliche gewerbliche Nutzungen wie Gast-
ronomieangebote oder Büroflächen sehen wir als Standortaufwertung
auch für umliegende Unternehmen.
Der Anregung wurde nicht gefolgt.
In kernstadtnahen und verkehrlich gut angeschlossenen Lagen strebt die
Wissenschaftsstadt Darmstadt verstärkt die Ansiedlung von dringend benö-
tigten, bezahlbaren Wohnbauflächen an.
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass der Flächennutzungsplan der
Wissenschaftsstadt Darmstadt derzeit noch unbebaute gewerbliche Bauflä-
chen vorhält, jedoch keine unbebauten Wohnbauflächen enthält.
Durch eine gemischte Nutzung der Flächen werden sowohl Wohnbauflä-
chen als auch gewerbliche Flächen hergestellt. Der Anteil der gewerblichen
Flächen beträgt mindestens 30 %.
6.2. Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 09.07.2025:
Nach eingehender Prüfung der Planunterlagen äußern wir nachfolgende
Bedenken aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft:
1. Verlust strategischer Gewerbeflächen & Fehlende strategische
Steuerung und Monitoring
Aus Sicht der IHK ist besonders kritisch, dass die vorliegenden Planungen
erneut ohne erkennbare Einbindung in eine gesamtstädtische Strategie
zur Gewerbeflächenentwicklung erfolgen. Ein systematisches Monitoring
über Flächenverfügbarkeit, Nutzungsreserven und Umnutzungsrisiken
existiert bislang nicht. Die IHK fordert seit Jahren, dass die Stadt Darm-
stadt ein belastbares Gewerbeflächenkonzept mit quantitativen Zielwerten,
Bedarfsprognosen und Entwicklungskorridoren erarbeitet – idealerweise
unter Einbeziehung des Regionalplans und interkommunaler Abstimmun-
gen.
Solange eine Strategie zur Sicherung und dem Ausbau von Gewerbeflä-
chen fehlt, besteht die Gefahr, dass weitere einzelfallbezogene Umnutzun-
gen wie im vorliegenden Fall erfolgen – ohne Rücksicht auf die
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Bedenken werden
nicht geteilt.
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt durch Maßnahmen der Innenent-
wicklung auf geeigneten Flächen die städtebauliche Entwicklung voranzu-
bringen. Bei der Ausweisung von Flächen werden die Belange der Vorhal-
tung von gewerblichen Flächen sowie Wohnbauflächen soweit als möglich
gleichermaßen berücksichtigt. Das zeigt sich auch darin, dass im gleichen
Zeitraum, wie gewerbliche Flächen für Wohnnutzung umgewandelt wurden,
ca. 450.000 m² Gewerbeflächen ausgewiesen wurden (z.B. Kao Eberstadt,
Otto-Röhm-Straße, ehem. Eisenbahnausbesserungswerk, HSE Gasturbi-
nenkraftwerk, Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks).
Dies entspricht auch dem Ziel des Masterplans DA 2030+, das einen ganz-
heitlichen, nachhaltigen Ansatz zur Bewältigung und Lenkung des Wachs-
tums der Stadt verfolgt und somit die Grundlage des durch die Stadtverord-
netenversammlung beschlossenen Zukunftskonzeptes bildet. In Verbindung
mit dem klaren Bekenntnis des Masterplans DA 2030+ zur Innenentwicklung
und weitestgehender Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft,
zeigt der Masterplan DA 2030+ ressourcenschonende Wachstums-

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen, die langfristige Standortverfügbar-
keit für das produzierende Gewerbe und die Auswirkungen auf den Ar-
beitsmarkt.
Beide Planungen – Bebauungsplan und Flächennutzungsplanänderung –
zielen auf die Umnutzung einer bislang rein gewerblich genutzten Fläche
innerhalb eines Vorranggebiets für Industrie und Gewerbe ab.
Damit wird der gewerblichen Entwicklung Darmstadts – die ohnehin unter
einem akuten Mangel an verfügbaren, baureifen Flächen leidet – eine wei-
tere Option entzogen. Besonders kritisch ist dies, da:
• im Flächennutzungsplan bislang eine gewerbliche Baufläche dargestellt
war,
• im Regionalplan ein Vorranggebiet für Industrie und Gewerbe besteht,
• und bisher kein umfassendes Gewerbeflächenkonzept oder Monitoring
durch die Stadt vorliegt.
strategien für Darmstadt auf. Diese werden u. a. mittels Konversion vormals
gewerblich und militärisch genutzter Flächen verfolgt.
Ein Gutachten für den Gewerbeflächenbedarf der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, vom Juni 2021 des Büros
„CIMA Beratung und Management GmbH“ zeigt, dass alleine im Gewerbe-
gebiet Nordwest im Bestand Baupotentiale von bis zu 8 ha Gewerbeflächen
vorhanden sind. Für die gesamte Stadt werden weitere 31 ha für gewerbli-
ches Baupotential aufgeführt. Hierbei sind die möglichen Flächenpotentiale
für Gewerbeflächen auf der Starkenburg Kaserne und auf dem „Kuhnwaldt-
Gelände“ noch nicht beinhaltet. Dieses Gutachten zeigt weiterhin FNP-Po-
tentialflächen in Wixhausen, der Siedlung Tann und dem TZ Rhein-Main auf.
Insgesamt kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass in den bestehen-
den 15 Gewerbestandorten freie Potentialflächen in einer Größenordnung
von 62 ha vorhanden sind (inklusive der im Flächennutzungsplan ausgewie-
senen noch unbebauten Gewerbeflächen).
Die Wissenschaftsstadt verfügt damit durchaus über strategische Steue-
rungsinstrumente, die die künftige Stadtentwicklung im Blick hat. Der Mas-
terplan DA 2030+ und das Gutachten über die Gewerbeflächenpotentiale
bilden gesamtstädtische Entwicklungsmöglichkeiten ab. Sie zeigen städte-
bauliche Potentiale sowohl für die Ansiedlung von Gewerbe als auch für
Wohnen- und Infrastrukturnutzungen auf. Sie zeigen auch Möglichkeiten auf
wo eine verträgliche Stadtentwicklung erfolgen kann.
Wie der Begründung der Magistratsvorlage entnommen werden kann, setzt
der seit dem 02.08.2001 rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfen-
häuser und Leydheckerstraße – für den östlichen Teil des Geltungsbereichs
der 16. FNP-Änderung abweichend von den Darstellungen des Flächennut-
zungsplans ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Demnach liegt fak-
tisch keine Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung vor, sondern eine Kor-
rektur der Darstellung der Nutzung im Flächennutzungsplan entsprechend
der tatsächlichen Gegebenheiten.
Die Flächen für den Geltungsbereich des Bebauungsplans N 84 mit der aus-
gewiesenen Mischnutzung, ist mit 0,8 ha relativ klein und grenzt unmittelbar
an ein bestehendes Mischgebiet des seit dem 02.08.2001 rechtskräftigen
Bebauungsplans N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser und Leydheckerstraße – an. Für
das Grundstück fand sich lange kein Interessent für eine rein gewerbliche
Nutzung. Im Masterplan DA 2030+ ist das Gebiet um die Pallaswiesen- /

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Gräfenhäuser Straße als neues Impulszentrum ausgewiesen, so dass eine
Umwandlung der Flächen städtebaulich sehr gut darstellbar ist. In der Ab-
wägung ist wegen der relativ kleinen Grundstückfläche, der zentralen Lage
im Stadtgebiet und der guten Verkehrlichen Anbindung an die Innenstadt,
eine Reduzierung der gewerblichen Flächen vertretbar, da sie auch nicht
komplett entfallen.
Gemäß Stellungnahme vom Regierungspräsidium Darmstadt werden aus
regionalplanerischer Sicht aufgrund der fehlenden Raumbedeutsamkeit
keine Bedenken geltend gemacht.
6.2.1. 2. Nutzungskonflikte durch heranrückende Wohnbebauung
Das Plangebiet liegt in unmittelbarer Nähe zu bestehenden emittierenden
Betrieben. Der geplante Nutzungsmix mit sensiblen Nutzungen wie Woh-
nen birgt erhebliche Zielkonflikte. Bereits heute zeigen Gutachten zur
Lärmsituation Überschreitungen, die nur durch aufwendige bauliche Maß-
nahmen kompensiert werden können. Für die Wirtschaft bedeutet dies:
• Zunehmender Druck auf bestehende Betriebe durch Beschwerden, Auf-
lagen, Betriebseinschränkungen
• Erschwerte Erweiterungen oder veränderte Betriebsabläufe
• Standortverunsicherung für langjährig ansässige Unternehmen
• Gefahr kostenintensiver Anpassungsmaßnahmen
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden
nicht geteilt.
Wie der Begründung der Magistratsvorlage entnommen werden kann, setzt
der seit dem 02.08.2001 rechtskräftige Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfen-
häuser und Leydheckerstraße – für den östlichen Teil des Geltungsbereichs
der 16. FNP-Änderung abweichend von den Darstellungen des Flächennut-
zungsplans ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Demnach liegt fak-
tisch keine Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung vor, sondern eine Kor-
rektur der Darstellung der Nutzung im Flächennutzungsplan entsprechend
der tatsächlichen Gegebenheiten.
Die Konfliktbewältigung findet auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung
mit entsprechenden Festsetzungen (z. B. auch bzgl. Schallschutz) im Be-
bauungsplan und Regelungen zur Sicherung im Durchführungsvertrag zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – statt.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine
6.2.2. 3. Gefährdung des Gewerbestandortes durch Präzedenzwirkung
Die Umwandlung schafft ökonomische Anreize zur weiteren Nachnutzung
angrenzender Grundstücke für Wohnen. Die im Vergleich niedrigeren Bo-
denpreise in Gewerbegebieten machen Umnutzungen attraktiv – zu Las-
ten des Gesamtstandortes. Ohne steuernde Gesamtstrategie droht eine
schleichende Umwandlung mit Verdrängung gewerblicher Nutzung und
Verlust von Arbeitsplätzen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden
nicht geteilt.
Die Bedenken, dass der Vorhabenträger lediglich den Kaufpreis für eine ge-
werbliche Immobilie zahlt, werden nicht geteilt. Im Kaufvertrag zwischen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt als Grundstückseigentümerin und dem Vor-
habenträger ist geregelt, dass für den Fall der Änderung des Planungsrechts
von gewerbliche auf gemischte Bauflächen der Kaufpreis entsprechend

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
angepasst wird. Hierzu erfolgte ein Nachtrag zum Kaufvertrag, in dem eine
Nachforderung zum Kaufpreis und die Verpflichtung zur Schaffung von ge-
fördertem Wohnungsbau verbindlich vereinbart wurde.
Durch eine gemischte Nutzung der Flächen werden sowohl Wohnbauflä-
chen als auch gewerbliche Flächen hergestellt. Der Anteil der gewerblichen
Flächen beträgt mindestens 30 %.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine
6.2.3. 4. Zielabweichung vom Regionalplan
Der Flächennutzungsplan steht im Spannungsverhältnis zum Regional-
plan Südhessen. Auch wenn formale Zielabweichungsverfahren nicht
zwingend erforderlich sind, sehen wir die Gefahr einer inhaltlichen Zielab-
weichung, die aus unserer Sicht städtebaulich und wirtschaftsstrukturell
nicht gerechtfertigt ist.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden
nicht geteilt.
Gemäß Stellungnahme vom Regierungspräsidium Darmstadt bestehen aus
regionalplanerischer Sicht keine Bedenken, da die 16. Änderung des Flä-
chennutzungsplans keine raumbedeutsame Flächengröße einnimmt.
Ein Zielabweichungsverfahren ist nicht erforderlich.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine
6.2.4. 6. Fazit
Die IHK lehnt die vorliegenden Planungen in ihrer aktuellen Form ab. Eine
Wohnnutzung an diesem Standort widerspricht den raumordnerischen Zie-
len, untergräbt die wirtschaftliche Entwicklung und setzt bestehende Be-
triebe einem nicht tragbaren Risiko aus.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Wie den o. g. Begründungen zu den jeweiligen Teilaspekten der Stellung-
nahme entnommen werden kann, ist der Bebauungsplan an die Ziele der
Raumordnung angepasst, es liegt keine Zielabweichung vor. Die wirtschaft-
liche Entwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist durch die Konver-
sion einer Brachfläche zu einer gemischten Fläche nicht geschwächt und
durch die Festsetzungen und Durchführungsvertrag ist gesichert, dass die
bestehenden Gewerbebetriebe keinen negativen Auswirkungen durch das
Vorhaben ausgesetzt sind.

Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
7. Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenARCHÄOLOGIE, Berli-
ner Allee 58, 64295 Darmstadt

Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 19.04.2021:
Gegen die geplante Änderung des Flächennutzungsplanes werden seitens
der Denkmalfachbehörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Ände-
rungswünsche vorgebracht.
Der Hinweis, dass keine Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen,
wurde zur Kenntnis genommen.
Folgender Hinweis ist zur rechtlichen Sicherstellung in der Baugenehmi-
gung textlich aufzunehmen:
Wir weisen darauf hin, dass bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler wie
Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen und Fundgegenstände, z. B.
Scherben, Steingeräte, Skelettreste entdeckt werden können. Diese sind
nach § 21 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege, hes-
senArchäologie, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde zu melden.
Funde und FundsteIlen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in
geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen (§ 21 Abs. 3
HDSchG).
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Umgang mit Bodendenkmälern, die im Zuge von Erdarbeiten aufgefun-
den werden, ist nicht Regelungsgegenstand der vorbereitenden Bauleitpla-
nung und wurde auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanungen, bzw. wird
auf der Genehmigungsebene berücksichtigt.
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu
den öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Boden-
denkmalpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des
Baudenkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmal-
fachbehörde vor.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
8. Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der
Bundeswehr, Fontainengraben 200, 53123 Bonn

Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 01.07.2025:
Vorbehaltlich einer gleichbleibenden Sach- und Rechtslage werden Vertei-
digungsbelange nicht beeinträchtigt. Es bestehen daher zum angegebe-
nen Vorhaben seitens der Bundeswehr als Träger öffentlicher Belange
keine Einwände.
Es wird darauf hingewiesen, dass Beschwerden und Ersatzansprüche, die
sich auf die von der Starkenburg-Kaserne ausgehenden Emissionen wie
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Das Plangebiet grenzt entgegen der Aussage der Stellungnahme weder di-
rekt an die Starkenburg-Kaserne an, noch liegt es in der näheren Umgebung
der Kaserne. Das Plangebiet ist ca. 1 km entfernt. Die von der Kaserne aus-
gehenden Emissionen sind nicht maßgeblich für die 16. Änderung des Flä-
chennutzungsplans.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Fluglärm, Schießlärm etc. beziehen, nicht anerkannt werden. Durch die
Lage des Gebietes an der Starkenburg-Kaserne können die durch die mi-
litärische Nutzung verursachten Lärm und Abgasimmissionen zu einer Be-
einträchtigung der Wohnnutzung führen. Diese Immissionen sind jedoch
nicht vermeidbar.
Auswirkungen auf die 16. Änderung des Flächennutzungsplans:
Keine

Beratungsverlauf (4)

TOP 23

TOP 22

TOP 7

TOP 18

Orte (8)

Gräfenhäuser Straße 71
Leydheckerstraße
Pforzheimer Straße 15b
Otto-Röhm-Straße
Berliner Allee
Mina-Rees-Straße 12
Benzweg
Europaplatz 1

Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.

Details

Vorlagen-Nr.: 2026/0027
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 13.01.2026
Erstellt: 29.09.2026 00:00

16. Änderung des Flächennutzungsplans (Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße) (Feststellungsbeschluss)

KI-Zusammenfassung

Beratungsverlauf (4)

Orte (8)

Details

KI-Assistent

Datenschutzhinweis