Qualifizierter Mietspiegel 2020 hier: Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2018

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
26.03.2020 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
 
Amt: Amt für 
Wohnungswesen  OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
V 64 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0085 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
98 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 522020 
Kostenstelle: 064-003-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5220-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Qualifizierter Mietspiegel 2020  
hier: Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2018 
 
Vorlage vom: 25.03.2020 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Die Ergebnisse des Institutes Wohnen und Umwelt (IWU) zur Fortschreibung des 
qualifizierten Mietspiegels für Darmstadt 2018 werden beschlossen und als qualifizierter 
Mietspiegel 2020 veröffentlicht. 
2. Die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstellung im Internet sollen unmittelbar nach 
Beschlussfassung durch den Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung erfolgen.  
 
 
Anlagen: 2020-02-20 MspDA20 Fortschreibung qualifizierter Mietspiegel 2018

- 3 - 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 02.04.2020 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
 
 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 25.03.2020  
 
 
Auf der Grundlage der wissenschaftlichen Untersuchung des Instituts Wohnen und Umwelt  
(IWU) in Darmstadt wurde mit Beschluss des Magistrats vom 16.05.2018 und der Stadtver - 
ordnetenversammlung vom 14.06.2018 der qualifizierte Mietspiegel für Darmstadt 2018 
unter der Vorlage Nr. 2018/0140 beschlossen.  
 
Nach § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BG B) sind qualifizierte Mietspiegel, im Abstand von 
zwei Jahren, der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die 
Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung 
aller privaten Haushalte dieser For tschreibung zugrunde gelegt werden.  
 
Um die „Qualifikation“ des Darmstädter Mietspiegels 2018 zu gewährleisten wurde das IWU 
beauftragt, die Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels auf der Grundlage des 
Preisindex für die Lebenshaltung aller private n Haushalte vorzunehmen. Hierbei hat das IWU 
die prozentuale Änderung der Verbraucher*innenpreise berechnet und alle Tabellenwerte der 
Tabelle 2 des qualifizierten Mietspiegels entsprechend abgeändert. Dies entsprach einer 
Steigerungsrate von 3,3% im festg elegten Fortschreibungszeitraum.  Die Zu-und Abschläge 
wurden nicht inflationiert, da sie sich multiplikativ auf die bereits inflationierte Basismiete 
beziehen und dadurch in Euro/m² automatisch mitsteigen bzw. sinken.  Die danach 
ermittelten Werte sind als Anlage beigefügt.  
 
Am 12.03.2020 fand die Sitzung der Mietspiegelkommission statt, die sich mit den 
Fortschreibungsergebnissen befasste. Teilgenommen haben Vertreterinnen und Vertreter des  
Mieterbundes Darmstadt - Region Südhessen e.V., des Haus und Grund Darmstadt e.V., des 
Amtsgerichtes Darmstadt - Zivilabteilung, der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für 
Immobilienwerte, der bauverein AG in Vertretung für die Wohnungswirtschaft, des Amtes für 
Wohnungswesen und die Wohnungsdezernentin. Die Mietspiegelkommission hat anlässlich 
ihrer Sitzung die vorliegende Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels zur Kenntnis 
genommen und trägt diese einstimmig mit.  
 
Zur Schaffung klarer Rechtsgrundlagen soll die Fortschreibung für das Gebiet der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt als qualifizierter Mietspiegel 20 20 beschlossen werden. 
 
Es besteht ein großes öffentliches Interesse, aktuelle qualifizierte Mietspiegelwerte aus dem 
Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu erhalten. Gutachter*innen und 
Rechtsberatungen, auch die Mietspiegelberatung beim Amt für Wohnungswesen haben sich 
immer an den aktuellen Daten zu orientieren. Um dem Rechnung tragen zu können, sollen 
die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstellung im Internet unmittelbar nach  
Beschlussfassung durch den Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung erfolgen. Die  
Durchschnittsmiete in der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat sich von 2018 aufgrund der 
Lebenshaltungskostensteigerung nach 2020 um 3,3 % von 8,89 Euro/m² auf nun 9,18 
Euro/m² erhöht.

Darmstadt, 25.03.2020 
V/64 III/C mz 
 
Dezernat V 
 
 
 
 
 
Barbara Akdeniz 
Stadträtin 
 
 
 
 
Anlage

Fortschreibung des Qualifizierten Mietspiegels Darmstadt 
2018 zum Qualifizierten Mietspiegel Darmstadt 2020 
 
 
 
Eine Untersuchung im Auftrag des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Darmstadt 
 
 
 
 
Darmstadt, den 20.02.2020 
 
 
 
Autoren: Dr. Max-Christopher Krapp 
Martin Vaché  
Galina Nuss 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
Rheinstraße 65 
64295 Darmstadt 
Germany 
 
Fon: +49(0)6151/2904-0 
Fax: +49(0)6151/2904-97 
 
info@iwu.de 
www.iwu.de

Fortschreibung des Qualifizierten Mietspiegels Darmstadt 2018 zum Qualifizierten Mietspiegel Darmstadt 2020 
 
2 
Inhalt 
1 Anlass ................................ ................................ ................................ ................................ ............... 3 
2 Wahl der Fortschreibungsmethodik ................................ ................................ ................................ ... 3 
3 Festlegung des Fortschreibungszeitraums ................................ ................................ ..........................  3 
4 Berechnung der prozentualen Preisänderung ................................ ................................ ..................... 3

Fortschreibung des Qualifizierten Mietspiegels Darmstadt 2018 zum Qualifizierten Mietspiegel Darmstadt 2020  
 
3 
1 Anlass 
Der Darmstädter Qualifizierte Mietspiegel 2018 wurde zunächst am 16. Mai 2018 vom Magistrat der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt beschlossen. N ach Zustimmung durch die Stadtverordnetenversammlung am 
14. Juni 2018 wurde der Qualifizierte Mietspiegel am 15. Juni 2018 veröffentlicht. Zuvor hatte die Mietspie-
gelkommission einstimmig zugestimmt.  
Stichmonat der Datenerhebung, die dem Mietspiegel zugrunde liegt, war der August 2017. 
Gemäß § 558d Abs. 2 Satz 1 BGB muss der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren der Marktentwicklung 
angepasst und entsprechend fortgeschrieben werden. Dies ist Ziel des vorliegenden Gutachtens. 
2 Wahl der Fortschreibungsmethodik 
Die Fortschreibung kann nach § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB anhand des vom Statistischen Bundesamtes ermi t-
telten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (heute bekannt als Ver-
braucherpreisindex) oder anhand einer Stichprobe erfolgen. Hinter der Möglichkeit der Indexfortschre i-
bung steht die Annahme, dass Wohnungsmärkte und insbesond ere das Verhalten von Wohnungsteilmär k-
ten gegenüber dem gesamten Wohnungsmarkt einer gewissen Trägheit unterliegen  und in etwa der allg e-
meinen Preisentwicklung entsprechen , so dass genaue Erhebungen auch im Vier -Jahres-Zeitraum sachge-
recht und hinreichend sind. Die Fortschreibung über eine kleinere Stichprobe hat gegenüber dem Index den 
Vorteil, dass sie spezifisch die Entwicklung des lokalen Mietmarktes wiedergibt, ohne die Verzerrung durch 
andere Güter (bspw. durch volatile Ölpreise) oder andernorts zu verzeichnende Mietpreisentwicklungen zu 
beinhalten. Allerdings entstehen bei der Stichprobenfortschreibung aufgrund der geringeren Fallzahl z u-
sätzliche statistische Unsicherheiten, welche bei den räumlich nicht fokussierten Erhebun gen des S tatisti-
schen Bundesamtes so nicht gegeben sind. Daher wird im  vorliegenden Gutachten auf eine Indexfort-
schreibung abgestellt. 
3 Festlegung des Fortschreibungszeitraums 
Als Zeitintervall für die Indexfortschreibung wird gemäß § 558d Abs. 2 Satz 1 BGB ein Zweijahreszeitraum 
gewählt. Dabei ist eine Kongruenz zwischen dem Zeitintervall der Datenbasis und der  Gültigkeitsdauer der 
ermittelten Mietspiegel -Richtwerte vorgesehen. Bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels en t-
steht zwangsläufig ein Zeitverzug zwischen Datenerh ebung und der folgenden Auswertung und Vera b-
schiedung des Mietspiegels, der auch bei der Fortschreibung zugrunde gelegt wird.1  
Für den Vergleich der Indexwerte des Verbraucherpreisindexes ist der Stichtag der Datenerhebung des 
Mietspiegels maßgeblich. Sti chmonat der Datenerhebung des Mietspiegels 2018 war der August 2017. 
Dementsprechend ist der Vergleichszeitpunkt der August 2019.  
4 Berechnung der prozentualen Preisänderung 
Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex weist in dem festgelegten Fortschrei-
bungszeitraum eine Indexsteigerung von 102,6 auf 106,0 (Bezugsjahr 2015 = 100) aus (vgl. Tabelle 1). Die 
prozentuale Steigerungsrate errechnet sich somit wie folgt: 
                                                           
1 Vgl. Börstinghaus, Ulf P. 2015: § 558d Qualifizierter Mietspiegel, in: Blank, Hubert (Hrsg.): Schmidt-Futterer. Mietrecht. Groß-
kommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 12. neu bearbeitete Auflage, S. 1987.

Fortschreibung des Qualifizierten Mietspiegels Darmstadt 2018 zum Qualifizierten Mietspiegel Darmstadt 2020 
 
4 
Formel 1: 106,0 / 102,6 = 1,0331384 
Dies entspricht einer Steigerungsrate von 3,3 % im festgelegten Fortschreibungszeitraum. 
 
Tabelle 1: Verbraucherpreisindex für Deutschland (inkl. Veränderungsraten) 
Jahr Monat Verbraucherpreisindex Veränderung zum  
Vorjahresmonat 
Veränderung zum  
Vormonat 
2015=100 in (%) in (%) 
2017 Januar 100,6 1,6 -0,6 
 Februar 101,2 1,9 0,6 
 März 101,4 1,4 0,2 
 April 101,8 1,7 0,4 
 Mai 101,8 1,2 - 
 Juni 102,1 1,4 0,3 
 Juli 102,5 1,4 0,4 
 August 102,6 1,6 0,1 
 September 102,7 1,7 0,1 
 Oktober 102,5 1,3 -0,2 
 November 102,1 1,6 -0,4 
 Dezember 102,6 1,4 0,5 
2018 Januar 102,0 1,4 -0,6 
 Februar 102,3 1,1 0,3 
 März 102,9 1,5 0,6 
 April 103,1 1,3 0,2 
 Mai 103,9 2,1 0,8 
 Juni 104,0 1,9 0,1 
 Juli 104,4 1,9 0,4 
 August 104,5 1,9 0,1 
 September 104,7 1,9 0,2 
 Oktober 104,9 2,3 0,2 
 November 104,2 2,1 -0,7 
 Dezember 104,2 1,6 - 
2019 Januar 103,4 1,4 -0,8 
 Februar 103,8 1,5 0,4 
 März 104,2 1,3 0,4 
 April 105,2 2,0 1,0 
 Mai 105,4 1,4 0,2 
 Juni 105,7 1,6 0,3 
 Juli 106,2 1,7 0,5 
 August 106,0 1,4 -0,2 
 September 106,0 1,2 - 
 Oktober 106,1 1,1 0,1 
 November 105,3 1,1 -0,8 
 Dezember 105,8 1,5 0,5 
2020 Januar 105,2 1,7 -0,6 
Quelle: Statistisches Bundesamt (www.destatis.de), Abruf 13.02.2020.

Fortschreibung des Qualifizierten Mietspiegels Darmstadt 2018 zum Qualifizierten Mietspiegel Darmstadt 2020  
 
5 
Die Basistabelle des Miets piegels 2018 wird mit dem Wert aus Formel 1  multipliziert und auf die zweite 
Nachkommastelle gerundet. Als Ausgangswert des Mietspiegels 2018 wird auf die ungerundeten Werte der 
Regressionsanalyse zurückgegriffen, um wiederholtes Runden zu vermeiden.  Die Ergebnisse sind in Tabelle 
2 dargestellt. 
Die Zu- und Abschläge werden nicht inflationiert, da sie sich multiplikativ auf die bereits inflationierte B a-
sismiete beziehen und dadurch in €/m² automatisch mit steigen. 
Tabelle 2: Fortgeschriebene Basistabelle des Qualifizierten Mietspiegels 
Wohnfläche in m² 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 und mehr Zimmer 
15 19,02     
20 15,00     
25 12,73 12,86    
30 11,34 11,45    
35 10,44 10,53    
40 9,85 9,93 9,45   
45 9,45 9,52 9,09   
50 9,19 9,25 8,86   
55 9,01 9,07 8,72 8,48  
60 8,91 8,96 8,64 8,42  
65 8,85 8,90 8,61 8,40  
70 8,83 8,88 8,60 8,42 8,31 
75  8,88 8,62 8,45 8,35 
80  8,90 8,66 8,50 8,40 
85  8,93 8,71 8,55 8,46 
90  8,97 8,76 8,61 8,53 
95  9,02 8,82 8,68 8,60 
100  9,07 8,88 8,74 8,67 
105   8,93 8,81 8,73 
110   8,99 8,87 8,80 
115   9,04 8,92 8,85 
120   9,08 8,97 8,91 
125   9,12 9,01 8,95 
130   9,15 9,05 8,99 
135    9,08 9,02 
140    9,09 9,04 
145    9,10 9,05 
150    9,10 9,05 
155    9,09 9,04 
160    9,07 9,02 
165     8,99

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
26.03.2020 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Amt für 
Wohnungswesen   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0085 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 522020 
Kostenstelle:  064-003-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5220-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Qualifizierter Mietspiegel 2020  
hier: Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2018  
 
Vorlage vom: 25.03.2020  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Die Ergebnisse des Institutes Wohnen und Umwelt (IWU) zur Fortschreibung des 
qualifizierten Mietspiegels für Darmstadt 2018 werden beschlossen und als qualifizierter 
Mietspiegel 2020 veröffentlicht.  
2. Die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstellung im Internet sollen unmittelbar nach 
Beschlussfassung durch den Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung erfolgen.  
 
 
 
Anlagen: 2020-02-20 MspDA20 Fortschreibung qualifizierter Mietspiegel 2018  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 2 - 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 25.03.2020 
 
 
Auf der Grundlage der wissenschaftlichen Untersuchung des Instituts Wohnen und Umwelt  
(IWU) in Darmstadt wurde mit Beschluss des Magistrats vom 16.05.2018 und der Stadtver - 
ordnetenversammlung vom 14.06.2018 der qualifizierte Mietspiegel für Darmstadt 2018 
unter der Vorlage Nr. 2018/0140 beschlossen.  
 
Nach § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BG B) sind qualifizierte Mietspiegel, im Abstand von 
zwei Jahren, der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die 
Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung 
aller privaten Haushalte dieser For tschreibung zugrunde gelegt werden.  
 
Um die „Qualifikation“ des Darmstädter Mietspiegels 2018 zu gewährleisten wurde das IWU 
beauftragt, die Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels auf der Grundlage des 
Preisindex für die Lebenshaltung aller private n Haushalte vorzunehmen. Hierbei hat das IWU 
die prozentuale Änderung der Verbraucher*innenpreise berechnet und alle Tabellenwerte der 
Tabelle 2 des qualifizierten Mietspiegels entsprechend abgeändert. Dies entsprach einer 
Steigerungsrate von 3,3% im festg elegten Fortschreibungszeitraum.  Die Zu-und Abschläge 
wurden nicht inflationiert, da sie sich multiplikativ auf die bereits i nflationierte Basismiete 
beziehen und dadurch in Euro/m² automatisch mitsteig en bzw. sinken.  Die danach 
ermittelten Werte sind als  Anlage beigefügt.  
 
Am 12.03.2020 fand die Sitzung der Mietspiegelkommission statt, die sich mit den 
Fortschreibungsergebnissen befasst e. Teilgenommen haben Vertreterinnen und Vertreter des  
Mieterbundes Darmstadt - Region Südhessen e.V., des Haus und Grun d Darmstadt e.V., d es 
Amtsgerichtes Darmstadt - Zivilabteilung, der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für 
Immobilienwerte, der bauverein AG in Vertretung für die Wohnungswirtschaft, des Amtes für 
Wohnungswesen und die Wohnungsdezernentin. Die Mietspiegelkommission hat anlässlich 
ihrer Sitzung die vorliegende Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels zur Kenntnis 
genommen und trägt diese einstimmig mit.  
 
Zur Schaffung klarer Rechtsgrundlagen soll die Fortschreibung für das Gebiet der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt als qualifizierte r Mietspiegel 20 20 beschlossen werden.  
 
Es besteht ein großes öffentliches Interesse, aktuelle qualifizierte Mietspiegelwerte aus dem 
Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu erhalten. Gutachter*innen und 
Rechtsberatung en, auch die Mietspiegelberatung beim Amt für Wohnungswesen haben sich 
immer an den aktuellen Daten zu orientieren. Um dem Rechnung tragen zu können, sollen 
die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstellung im Internet unmittelbar nach  
Beschlussfassung  durch den Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung erfolgen. Die  
Durchschnittsmiete in der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat sich von 2018 aufgrund der 
Lebenshaltungskostensteigerung nach 2020 um 3,3 % von 8,89 Euro/m² auf nun 9,18 
Euro/m² erhöht.

- 4 - 
 
 
 
Darmstadt, 25.03.2020 
V/64 III/C mz  
 
Dezernat V 
 
 
 
 
 
Barbara Akdeniz  
Stadträtin 
 
 
 
 
Anlage