Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 'Deutzer Hafen' – ergänzendes Verfahren

Dokumente

• Anlage 0

  PDF

  Ansehen: Anlage 0 Text: Anlage 0 Herunterladen: Anlage 0

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Anlage 0 zu Beschlussvorlage Nr. 0082/2021 Vorlagen-Nr. 0082/2021: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 'Deutzer Hafen' – ergänzendes Verfahren hier: Begründung der Dringlichkeit Die hier vorgelegte Beschlussvorlage „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 'Deutzer Hafen' – ergänzendes Verfahren“ ist ein wichtiger Baustein für die Entwicklung des bedeutenden städtebaulichen Projektes und erfolgt aus Gründen der Rechtssicherheit rein vorsorglich. Es wurden einzelne Aspekte in der Satzungsbegründung, der am 05.03.2018 beschlossene Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“ vertieft und entsprechende Passagen in den Anlagen zur Beschlussvorlage überarbeitet. Um diese Änderungen zeitnah in Kraft zu setzen, ist eine Erreichung der Ratssitzung am 04.02.2021 erforderlich.

• Anlage 3 Vorbereitende Untersuchung

  PDF

  Ansehen: Anlage 3 Vorbereitende Untersuchung Text: Anlage 3 Vorbereitende Untersuchung Herunterladen: Anlage 3 Vorbereitende Untersuchung

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Stand 24.07.2018 mit Korrektur gegenüber der im Rat vorgelegenen Anlage auf S. 82/83 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 2 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 3 Inhalt Zusammenfassung ................................................................................................................................... 6 1 Einleitung ....................................................................................................................................... 11 1.1 Anlass, Ziel und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen .............................................. 11 1.2 Chronologie des Entwicklungsprozesses Deutzer Hafen....................................................... 13 1.3 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets und Arbeitsschritte ................................................ 17 1.4 Vorbereitende und begleitende Gutachten .......................................................................... 19 2 Bestandsanalyse und Bedarfsprognose ........................................................................................ 20 2.1 Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf ................................................................. 20 2.1.1 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung .................................................................... 20 2.1.2 Ermittlung des Wohnungsbedarfs ................................................................................. 25 2.1.3 Ermittlung des Wohnbauflächenpotenzials und des neuen Wohnbauflächenbedarfs 30 2.2 Wirtschaftsentwicklung und Arbeitsstättenbedarf ............................................................... 40 2.2.1 Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplatzentwicklung ........................................................ 40 2.2.2 Bedarfsermittlung an Arbeitsstätten ............................................................................. 44 3 Standorteignung ............................................................................................................................ 55 3.1 Entwicklung der Hafenfunktion – ein historischer Abriss ..................................................... 55 3.2 Lage, Flächengröße und Bedeutung für die Stadtentwicklung ............................................. 56 3.3 Ziele der Landesplanung und Raumordnung ........................................................................ 57 3.4 Bedeutung des Deutzer Hafens als Schutzhafen in faktischer und rechtlicher Hinsicht ...... 57 3.5 Nutzungen im Untersuchungsgebiet ..................................................................................... 58 3.6 Verkehrliche Erschließung ..................................................................................................... 62 3.7 Hochwassersituation und Anforderungen des Hochwasserschutzes ................................... 66 3.8 Immissionen .......................................................................................................................... 69 3.9 Landschaftsschutz und Artenschutz ...................................................................................... 72 3.10 Stadtklima .............................................................................................................................. 74 3.11 Altablagerungen und Altlasten .............................................................................................. 75 3.12 Denkmalschutz ...................................................................................................................... 75 3.13 Standortalternativen zur Bedarfsdeckung ............................................................................ 76 4 Beteiligung und Mitwirkungsbereitschaft ..................................................................................... 77 4.1 Eigentums-, Miet- und Pachtverhältnisse ............................................................................. 77 4.2 Beteiligung der Eigentümer ................................................................................................... 79 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 4 4.2.1 Formen der Eigentümerbeteiligung .............................................................................. 79 4.2.2 Ergebnisse der Eigentümerbeteiligung ......................................................................... 80 4.2.3 Belange und Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer ................................................ 87 4.3 Beteiligung der Mieter, Pächter und sonstigen Betroffenen ................................................ 88 4.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ......................................................................... 91 4.4.1 Zielsetzung, Verfahren und beteiligte Stellen ............................................................... 91 4.4.2 Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und Ergebnisse ................................ 93 4.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange ............................................................... 96 4.6 Fazit ....................................................................................................................................... 98 5 Planungsrechtliche Situation und städtebauliches Entwicklungskonzept .................................... 98 5.1 Planungsrechtliche Situation ................................................................................................. 98 5.1.1 Landes- und Regionalplanung ....................................................................................... 98 5.1.2 Bauleitplanung und planungsrechtliche Situation ...................................................... 100 5.2 Städtebauliches Entwicklungskonzept ................................................................................ 103 5.2.1 Masterplanung und Machbarkeitsstudie .................................................................... 103 5.2.2 Städtebauliches Konzept: COBE-Entwurf .................................................................... 106 6 Zeit- und Maßnahmenplan sowie Kosten- und Finanzierungsübersicht ..................................... 109 6.1 Zeit- und Maßnahmenplan .................................................................................................. 109 6.2 Ermittlung der Bodenwerte ................................................................................................. 111 6.3 Kosten und Finanzierung der Gesamtmaßnahme gemäß §171 Bau GB ............................. 113 6.3.1 Erläuterung der Vorgehensweise und Annahmen ...................................................... 113 6.3.2 Erläuterung der Ausgaben- und Einnahmepositionen ................................................ 115 7 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und Abwägung der Anwendungsvoraussetzungen ... 120 7.1 Prinzipien, Anforderungen und Verfahrensablauf .............................................................. 120 7.2 Prüfung der materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Festlegung des Entwicklungsbereiches .................................................................................................................... 124 7.2.1 Ziele der Maßnahme ................................................................................................... 124 7.2.2 Besondere Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung Kölns .............. 125 7.2.3 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten ..................................................... 126 7.2.4 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten ................................................... 127 7.2.5 Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen ............................................................. 128 7.2.6 Wiedernutzung brachliegender Flächen ..................................................................... 131 7.2.7 Erforderlichkeit einer einheitlichen Vorbereitung und Durchführung ........................ 132 7.2.8 Alternative städtebauliche Instrumente für die Durchführung .................................. 135 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 5 7.2.9 Gewährleistung der zügigen Durchführung und der Finanzierbarkeit ....................... 142 7.3 Voraussichtliche Auswirkungen bei Nicht-Durchführung der Entwicklungsmaßnahme .... 143 8 Gesamtabwägung der Anwendungsvoraussetzungen ................................................................ 144 8.1 Abwägung in Bezug auf die Ermöglichung von Enteignungen ............................................ 144 8.2 Planerische Abwägung gem. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB .................................................... 146 9 Abgrenzung des Entwicklungsbereichs ....................................................................................... 148 10 Anhang......................................................................................................................................... 151 10.1 Abkürzungsverzeichnis ........................................................................................................ 151 10.2 Abbildungsnachweis ............................................................................................................ 151 10.3 Tabellenverzeichnis ............................................................................................................. 152 10.4 Quellen ................................................................................................................................ 153 10.4.1 Literatur ....................................................................................................................... 153 10.4.2 Gutachten und Dokumente ......................................................................................... 153 10.4.3 Internetquellen ............................................................................................................ 155 10.5 Kosten- und Finanzierungsübersicht ................................................................................... 157 10.6 Fragenbögen zur Beteiligung der Eigentümer, Mieter und Pächter ................................... 166 10.7 Fotodokumentation (Stand 29.3.2017) ............................................................................... 173 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 6 Zusammenfassung Das Areal des Deutzer Hafens soll im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB durch eine umfassende Neuordnung zu einem gemischt genutzten, innerstädtischen urbanen Gebiet für Wohnen und Arbeite n entwickelt werden. Die Anwendung des Instrumentes „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“ ist aus den folgenden Gründen zulässig und auch erforder- lich: Die Zulässigkeitsanforderungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 – 171 BauGB sind vom Gesetzgeber in § 165 BauGB wie folgt bestimmt: Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach Absatz 1 sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwick- lung zugeführt werden. Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn (1) die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht, (2) das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme er- fordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten, zur Er- richtung von Gemeinbedarfs - und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen, (3) die mit der städtebaulichen Entwicklungsm aßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städ- tebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme be- troffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt, (4) die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist. (1) Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 Abs. 1 BauGB sollen Ortsteile und ande- re Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Ent- wicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landes- gebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Die Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwick- lung lässt sich in quantitativer und qualitativer Hinsicht wie folgt begründen. In quantitativer Hinsicht trägt die Konversion des Deutzer Hafens signifikant zur Deckung des erhöh- ten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten bei. So muss die wachsende Stadt bis 2029 rd. 59.700 zu- sätzliche Wohnungen und rd. 19.200 Büroarbeitsplätze errichten. Wichtige Kennzeichen des erhöh- ten Bedarfs sind in beiden Bereichen die Nachfrageüberhänge, die sich darin äußern dass die jeweili- gen Leerstandsquoten im Immobilienbestand seit 2010 stetig sinken und inzwischen die kritische n Untergrenzen der Fluktuationsreserven unterschritten haben. So ergibt die Prognose für den Woh- nungsbau bis 2029 eine Unterdeckung von 9.500 Wohneinheiten. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 7 Durch die Konversion des Deutzer Hafens mit einer Fl äche von 37,7 ha sollen insgesamt rund 510.000 m² Bruttogeschossfläche für Wohnen, Arbeiten und soziale Infrastruktur für Kindertagesstät- ten und eine Schule entstehen. Dies bietet Platz für etwa 6.900 Einwohnerinnen und Einwohner (3.000 Wohneinheiten) mit einem Anteil von 30% öffentlich geförderten Wohnungen sowie 6.000 Arbeitsplätzen. Bereits aus dieser Dimension des Projektes Deutzer Hafen s ergibt sich die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Stadt. Diese Flächengröße sowie die künft igen Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen weisen auch für die gesamtstädtische Entwicklung Kölns eine erhebliche Relevanz auf. Darüber hinaus soll die Maßnahme wichtige Beiträge zur nachhaltigen Stadtentwicklung Kölns leisten, indem angesichts geringer Fläche npotenziale die städtebauliche In- nenentwicklung gestärkt, die Ressource Fläche in der Stadt effizienter genutzt, das städtebauliche Leitbild „Stadt der kurzen Wege“ verwirklicht sowie die Ziele der Verkehrsvermeidung auf Basis des Konzepts „Köln mobil 2025“ umgesetzt werden. Die Intensivierung der Innenentwicklung ist ebenfalls vorrangige Zielsetzung im aktuellen Landesentwicklungsplan (LEP). Die Flächen des Deutzer Hafens in Nachbarschaft zur Innenstadt stellen daher ein erhebliches Ent- wicklungspotenzial für die wachsende Stadt Köln dar und leisten zugleich einen wesentlichen Beitrag zur städtebaulichen Innenentwicklung. Mit der Konversion des Areals bietet sich der Stadt Köln die einzigartige Chance, Wohnraum für mehrere tausend Menschen in zentraler und integrierter Innen- stadtlage zu entwickeln und damit ein Angebot zu schaffen, das der Nachfrage vieler Wohnungssu- chender entspricht. Der erhöhte Bedarf an Wohnraum und an Arbeitsstätten wäre anderweitig nur durch die Inanspruchnahme von Flächen im Außenbere ich zu decken, was weder im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung wäre noch der bevorzugten innerstädtischen Lage von Wohn - und Büroimmobilien entspräche. In qualitativer Hinsicht ergibt sich die besondere Bedeutung des Deutzer Hafens für die städtebauli- che Entwicklung vor allem aus d ieser räumlichen Lage in der Stadt Köln. Eine besondere Relevanz weist der Grundsatzbeschluss des Rates zur Entwicklung des Deutzer Hafens vom 23.6.2015 auf. Der Standort in sehr hochwertiger Lage bietet sich für ein lebend iges, vielfältiges und sozialgemischtes Quartier der Stadt Köln mit hoher Wohn- und Arbeitsqualität an. Die Konversion des Areals von der Hafennutzung zu einem gemischten urbanen Quartier fügt sich in eine Reihe von städtebaulichen Projekten auf der rechts rheinischen Seite Kölns ein und wertet diese weiter auf. Dazu gehören die Gestaltung des neuen Campus der Kölner Fachhochschule, der Bau des Rheinboulevards mit seiner Freitreppe, der Errichtung der Messe -City und der Umbau des Messe -Geländes sowie auch di e Ent- wicklung des Mülheimer Südens. Die geplante Umnutzung des Deutzer Hafens schafft einen weiteren Entwicklungsschwerpunkt und Kristallisationspunkt für die rechtsrheinische Stadtentwicklung. Die Konversion beseitigt zudem die bisherige Zäsur zwischen de n östlich angrenzenden Stadtflächen und dem Rheinufer durch die bestehende Industrie - und Gewerbegebietsnutzung und führt damit zu einer Aufwertung des gesamten Stadtteils. Insgesamt ergibt sich daher bereits aus der Lage der Ha- fenflächen im Siedlungszusam menhang eine zentrale städtebauliche Bedeutung des Areals für die gesamtstädtische Entwicklung. In Köln stehen keine hinsichtlich Lage, Größenordnung und Qualität vergleichbaren innerstädtischen Flächen für den wachsenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zur Verfügung. Bei dem Hafenareal handelt es sich daher um eines der bedeutendsten städtebaulichen Projekte Kölns für die zukünfti- gen Jahrzehnte. Die städtebauliche Neuordnung und Entwickl ung eines Bereichs gegenüber dem Rheinauhafen, in der Nähe zur Innenstadt und in Sichtweite des Doms ist für Köln unter städtebauli- chen Gesichtspunkten von einzigartiger Bedeutung. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 8 Aufgrund dieser quantitativen und qualitativen Dimensionen des Deutzer Hafens kommt dem Projekt das von der Regelung des § 165 Abs. 2 BauGB geforderte und durch die höchstrichterliche Rechtspre- chung bestätigte beträchtliche Eigengewicht zu. (2) Erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten und Revitalisierung einer Brachfläche Für die Stadt Köln wird ein andauerndes erhebliches Bevölkerungswachs tum, Anstieg der Haushalts- zahlen und damit auch des Wohnungsbedarfs für die nächsten Jahre prognostiziert. Für den Zeitraum 2017 – 2029 (=13 Jahre) ergeben die Prognosen einen Bedarf an neuem Wohnraum in Höhe von ins- gesamt rd. 59.700 Wohneinheiten (WE), davon bis 2019 rd. 23.700 WE. Somit besteht ein jährlicher Neubaubedarf von rd. 7.900 WE in den nächsten beiden Jahren und ab 2020 ein jährliche r Neubau- bedarf von rd. 3.600 WE. Die bisherigen jährlichen Baufertigstellungen in Höhe von durchschnittlich rd. 3.100 WE liegen erheblich unter dem geschätzten Bedarf. Zugleich besteht durch das Auslaufen von Belegungsbindungen ein wachsender Bedarf im geförderten Wohnungsbau. Diese Entwicklungen haben dazu geführt, dass der Leerstand inzwischen unterhalb der Fluktuationsreserve von 2,5 % liegt und damit die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes erheblich beeinträchtigt. Vor dem Hintergrund des nachgewiesenen Neubaubedarfs von 59.700 WE w urden durch die Stadt Köln Potenzialflächen für den Wohnungsbau ermittelt. Unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich realisierten WE können auf den ermittelten Flächenpotenziale n lediglich rd. 50.200 WE errichtet werden. Rechnerisch besteht somit selbst u nter Berücksichtigung der Wohnraumpotentiale des Deutzer Hafens bis zum Jahr 2029 eine Unterdeckung von 9.500 WE. Die dynamische Bevölkerungs - und Beschäftigtenentwicklung zeigt, dass Köln zu den sehr stark wachsenden Schwarmstädten in Deutschland gehört, eine Entwicklung, die sich auch zu einem eben- so rasant wachsenden Bedarf an Arb eitsstätten führt . Der rasant wachsende Bedarf entsteht vor allem im tertiären Sektor, in dem 83 % aller Beschäftigten in Köln tätig sind. Insbesondere die Berei- che Handel und Dienstleistung weisen bereits heute eine hohe Flächennachfrage auf, die nur durch eine Baulandentwicklung auf zusätzlichen Standorten gedeckt werden kann. Die in Köln anhaltend hohe Nachfrage von Unternehmen nach Büroflächen hat inzwischen zu einem Nachfrageüberhang geführt, so dass die Leerstandsquote bei Büroimmobilien seit 2009 kon tinuierlich auf 3,7 % im Jahr 2017 gesunken ist und damit bereits signifikant unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. Diese aussa- gefähigen Indikatoren zeigen, dass die Nachfrage nach Büroflächen das verfügbare Angebot seit 2009 deutlich übersteigt und damit ein erheblicher Nachfrageüberhang besteht. Die Abschätzung des künftigen Bedarfs erfolgt in der VU einerseits anhand der Beschäftigtenentwick- lung und andererseits anhand der Trendfortschreibung. Beide Methoden kommen übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Bedarf in Höhe von rd. 19.000 Büroarbeits- plätzen besteht. Die systematische Analyse und Bewertung der verfügbaren Flächenpotenziale lässt erkennen, dass d avon gegenwärtig lediglich 2/5 mit den Instrumenten des allgemei nen Städtebau- rechts entwickelt werden können und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen lediglich dadurch bereitgestellt werden, dass auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen zugegrif- fen und diese dadurch stetig verkleinert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortgesetzt wer- den, weil zusätzliche geeignete Bauflächen für die Erstellung neuer Büroimmobilien fehlen, so ist mit einem weiteren stetigen Absinken der Leerstandsquote zu rechnen. Angesichts eines solchen anhal- tenden Nachfrageüberhangs und der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindestquote von 4 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 9 % für die Fluktuationsreserve wird die Funktionsfähigkeit des Kölner Büromarktes erheblich beein- trächtigt. Insgesamt ist festzustellen, dass die Stadt Köln einen erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB aufweist, der mit den Instrumenten des all gemeinen Städtebau- rechts auf den verfügbaren Flächenpotenzialen nicht gedeckt werden kann. Gegen die im Deutzer zur Bedarfsdeckung erreichbare Zahl neuer Büroarbeitsplätze ist in jedem Fall die aktuelle wirtschaftliche Bedeutung des Deutzer Hafens abzuwägen, die jedoch für Köln ver- gleichsweise gering ist. Weite Teile des Deutzer Hafen liegen hinsichtlich seiner ursprünglichen Wid- mung brach. Der Umschlag an Gütern ist in den letzten Jahren stetig gesunken und umfasst lediglich noch 2,2 % des Umschlags aller Kölner Häfen. Für die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als Umschlagsplatz für Waren und Güter insgesamt keine bedeutsame Rolle mehr. Eine Ertüchtigung und ein funktionaler Ausbau als Hafen sind aufgrund der Lage in der Innenstadt und aufgrund der heran- gerückten Büronutzungen, die eine noch höhere Lärmbelastung durch Industriebetriebe nicht erlau- ben, sowie aufgrund der fehlenden flächenhaften Erweiterungsmöglichkeiten im Umfeld des Hafens nicht möglich. Der Hafen ist im geltenden Landesentwicklungsplan nicht mehr als landesbedeutender Hafen ausgewiesen. Da diese Rahmenbedingungen perspektivisch die Entstehung weiterer Brachen erwarten lässt, i st die Konversion des Standortes geboten. Diese Situation hat die Stadt dazu bewo- gen, das Hafenareal angesichts des erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten zu einem inner- städtischen urbanen Quartier zu entwickeln. (3) Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme als Maßnahmenbündel Das Hafenareal befindet sich zwar überwiegend bereits im Eigentum der Gesellschaft zur Förderung des Städtebaus und der Gemeindeentwicklung mbH (‚moderne stadt‘), die die Flächen im Auftrag der Stadt Köln erworben hat. Zur Ver wirklichung der städtebaulichen Ziele der Stadt müssen indessen zwingend alle Flächen des Areals in die Maßnahme einbezogen werden. Eine einvernehmliche Rege- lung zeichnet sich nicht als realistische Perspektive ab. Die intensive Eigentümerbeteiligung hat erge- ben, dass für mehrere Grundstücke keine Kooperationsbereitschaft der Eigentümer besteht. Hier ist weder der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages noch der Erwerb des Grundstücks zum ent- wicklungsunbeeinflussten Anfangswert gemäß § 153 BauGB absehbar. Entsprechende schriftliche Kaufofferten der Stadt Köln an die jeweiligen Eigentümer wurden abgelehnt. Eine integrierte Ent- wicklung des gesamten Hafenareals in Kooperation mit den Eigentümern ist daher nicht möglich. Vor diesem Hintergrund ist d ie förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs erforderlich. Zum einen können die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme, insbesondere die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn - bzw. Arbeitsstätten, nicht allgemein durch Bauleitplanung im Stadtge- biet bewältigt werden. Auch kann die angestrebte Entwicklung des Deutzer Hafens kann nicht durch Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt und verwirklicht werden , denn es fehlt an der erforderlichen Mitwirkungsbereitschaft aller Grundstückseigentümer im Gebiet, die zwingend erforderlich ist, weil sich ansonsten die Anforderungen des WHG und die Erschließung gemäß dem städtebaulichen Konzept des Planungsteams COBE (Architekten und Stadtplaner Kopenhagen) nicht verwirklichen ließen. Daher ist unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten eine städtebauliche Ent- wicklungsmaßnahme zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, denn die weniger in das private Ei- gentum eingreifende n städtebaulichen Instrumente wie die Sanierungsmaßnahme oder die Stad- tumbaumaßnahme sind nicht zielführend. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 10 Die städtebauliche Entwicklungssatzung ist daher als eine auf Umsetzung angelegte städtebauliche koordinierte Gesamtmaßnahme mit einem Bündel von Einzelmaßnahmen erforderlich (vgl. § 165 Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB) . Lediglich mit Hilfe der Entwicklungsmaßnahme kann die Stadt eine zügige, einheitliche und lückenlose Verwirklichung der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens erreichen. (4) Möglichkeit der zügigen Durchführung Für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deu tzer Hafen ist ein Zeitraum bis zum Jahr 2030 vorgesehen. Auf der Grundlage des integrierten Plans des Büros COBE soll unverzüglich mit der Auf- stellung von Bebauungsplänen und deren anschließende r Realisierung begonnen werden. Die Ver- handlungen mit den Eigentümern zum Erwerb ihrer Grundstücke bzw. zum Abschluss städtebaulicher Verträge für eine Entwicklung zu den Konditionen des Entwicklungsrechts werden fortgesetzt. Der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellte Zeit - und Maßnahmenplan weist nach, dass die Verwirklichung aller erforderlichen Einzelmaßnahmen innerhalb des Zeitraums auch aus organisatorischer und technischer Sicht realistisch ist. Angesichts der zu erwartenden entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen im Bereich des Deut- zer Hafens ist eine wirtschaftliche Durchführung der Gesamtmaßnahme durch die Abschöpfung der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen nach dem Stand der heutigen Kennt- nisse zu erwarten. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurde zum Nachweis der Durch- führbarkeit auf Basis eines Zeit- und Maßnahmenplans eine Kosten- und Finanzierungsübersicht ge- mäß § 171 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 149 BauGB erstell t. Die systematische Erfassung aller Kosten und Einnahmen auf Basis der Anfangs - und Endwertermittlung sowie der vorliegenden Kostenschätzungen weist nach, dass eine kostendeckende Durchführung nach dem aktuellen Stand der Planungen und der Kostenschätzungen gewährleistet ist . Daher ist die zügige Durchführung der Gesamtmaßnahme ‚Deutzer Hafen‘ im Sinne von § 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB innerhalb eines absehba- ren Zeitraums gewährleistet. Damit sind alle gesetzlichen Anforderungen für Festlegung des Deutzer Hafens als Entwicklungsbe- reich nach § 165 BauGB zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Konver- sion des Hafenareals erfüllt und nachgewiesen worden. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 11 1 Einleitung 1.1 Anlass, Ziel und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen Die Stadt Köln beabsichtigt, das Areal des Deutzer Hafens im Umfang von 37,7 ha einschließlich 8,1 ha Wasserfläche in den kommenden Jahren als eines der zentralen städtebaulichen Projekte Kölns zu einem gemischten urbanen Quartier für Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. Auf dem innerstädti- schen Standtort sollen 3.000 Wohnungen für 6.900 Einwohner und Bürof lächen für 6.000 Arbeits- plätze neu entstehen. Das Projekt gibt damit einen wichtigen Impuls nicht nur für die Entwicklung des rechtsrheinischen Stadtgebietes, sondern für die Entwicklung der gesamten Stadt Köln. Geplant ist ein dichtes, gemischtes Stadtqua rtier am Rhein, das neue Akzente setzt und mit den angrenzen- den Stadtteilen Deutz und Poll vernetzt wird. Die Neuentwicklung des Industriehafens in Deutz, der seine angestammte Rolle weitgehend verloren hat, ist ein wichtiger Baustein um die Herausforderu ngen des starken Wachstums der Stadt Köln mit einem hohen Bedarf an Wohnraum und Arbeitsplätzen zu bewältigen. Auf Grundlage einer städti- schen Standortuntersuchung im Jahr 2009 wurden erste Planungs - und Handlungsempfehlungen zur Umsetzung formuliert. Verk ehrliche Belange, Lärmentwicklung, Altlastenproblematik, landschafts- schutzrechtliche Belange, baurechtliche Vorgaben aus Landesentwicklungsplan, Regionalplan und Flächennutzungsplan wurden geprüft. Von besonderer Bedeutung waren die Erfordernisse des vor- beugenden Hochwasserschutzes. Die Ideen und Vorplanungen zur Umnutzung und Revitalisierung des Deutzer Hafens zielten zunächst auf eine Lösung, die den wirtschaftlichen Weiterbestand der im Gebiet befindlichen Ellmühle Mühle vorsah, da eine Verlagerung nicht möglich erschien. Im Jahre 2016 konnte die ‘moderne stadt’ als Tochter der Stadt Köln jedoch einen Vertrag über den Kauf und die Verlagerung des Mühlenbetriebes mit den Eigentümern der Ellmühle abschließen. Damit wurde die Entwicklung eines modernen urban en gemischten Standortes mit Einzelhandel und Gastronomie ohne Einschränkungen durch die Emissionen des Großbetriebs Ellmühle möglich. Zusammen mit den Flächen der Häfen und Güterverkehr Köln AG , die Ihr Logistik geschäft auf anderen Hafenstandorten Köln konzentrieren will, befinden sich umfangreiche Teile der Hafenfläche in kommunalem Eigentum. Die angestrebte Entwicklung schließt darüber hinaus jedoch auch Flächen weiterer Eigentümer mit ein. Die Entwicklung des Hafenareals erfordert umfangreiche Erschließ ungs- und Ordnungsmaßnah- men, die sich aus der geplanten Konversion des derzeitigen Gewerbestandortes zu einem urbanen Wohn- und Bürostandort ergeben sowie aus den Anforderungen der Landes - und Regionalplanung sowie des geltenden Flächennutzungsplans. Hinzu kommen Anforderungen aufgrund der verkehrli- chen Lage, der Lärmsituation, der Altlastenproblematik, den landschaftsschutzrechtlichen Belangen sowie der Hochwasserproblematik. Ein besonderer projektorientierter Steuerungs - und Regelungs- bedarf resultiert fer ner auch aus den bestehenden komplexen Nutzungsstrukturen, Eigentumsver- hältnissen und Interessenlagen der beteiligten Akteure. Vor dem Hintergrund dieser Ziele und Rahmenbedingungen beabsichtigt die Stadt Köln, die rechtli- chen und tatsächlichen Vorausset zungen für die Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme gemäß § 165 ff. BauGB zu prüfen, um die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen für die Festlegung einer Entwicklungssatzung zu gewinnen (vgl. Abbildung 1). Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 12 Abbildung 1: Abgrenzung des Gebiets ‚Deutzer Hafen‘ in Köln Deutz zur Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach §165 Abs. 4 BauGB Quelle: Amtsblatt der Stadt Köln, 47. Jg., G 2663, Nr. 44 vom 9.11.2016 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 13 Der Rat der Stadt Köln hat daher am 22.9.2016 einen Einleitungsbeschluss zur Durchführung der vor- bereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des Bau GB für das Gebiet des Deutzer Hafens ein- schließlich des angrenzenden Bereichs an der Siegburger Straße gefasst und am 9.11.2016 öffentlich bekannt gemacht1. Die vorliegende vorbereitende Untersuchung dient der Prüfung der allgemeinen Anwendungsvoraus- setzungen sowie der materiellen Festlegungsvoraussetzungen, die eine Anwendung des Instrumenta- riums der städtebauliche n Entwicklungsmaßnahme gegenüber anderen, die Betroffenen weniger beeinträchtigenden, Instrumentarien der Plandurchsetzung rechtfertigen. Das Institut für Städtebau und Flächenmanagement Bonn wurde durch die Entwicklungsgesellschaft ‘moderne stadt’ Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH beauftragt, die Vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB sowie die Anfangs - und Endwertbestimmung durchzuführen. 1.2 Chronologie des Entwicklungsprozesses Deutzer Hafen Die städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens wird bereits seit mehr als 10 Jahren diskutiert. Im Rahmen zahlreicher Veranstaltungen und Eigentümergespräche sind die Rahmenbedingungen erör- tert worden und durch mehrere rechtliche, technische und wirtschaftliche Gutachten und Studien die Machbarkeit untersucht worden. Inzwischen liegt ein integrierter Plan als Ergebnis eines kooperati- ven Verfahrens vor, der die Entwicklungsziele für das Hafenareal konkretisiert. Die Chronologie der Entwicklung ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Tabelle 1: Chronologie der Entwicklung des Deutzer Hafens Datum Sachstand 14.09.2005 1. Anliegerversammlung im Casino der STRABAG AG 13.11.2008 Ratsbeschluss: Ein vorgeschlagenes Moratorium zum Abschlus s langfristiger Miet- und Pachtverträge sowie die Beauftragung der Verwaltung, ein Nut- zungskonzept zu erarbeiten, wurden abgelehnt. (Antrags-Nr. AN/2204/2008) 22.01.2009 Rechtsrheinisches Entwicklungskonzept, Teilraum Süd Standortuntersuchung Deutzer Hafen, Präsentation und Vorberatung im Stadtentwicklungsausschuss (Vorlagen-Nr. 5589/2008) 26.03.2009 Ratsbeschluss zur Standortuntersuchung Deutzer Hafen und zur Durchfüh- rung eines Symposiums (Vorlagen-Nr. 5589/2008) 27./28.04.2009 Symposium zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens 17.06.2009 Abstimmung mit Bezirksregierung Köln (Dez. 54) zur wasserhaushaltsrechtli- chen Bewertung 08.09.2009 Mitteilung zur Dokumentation des Symposiums (Vorlagen-Nr. 3617/2009) 10.09.2009 Planungsauftrag des Rates zur Ers tellung eines Nutzungskonzeptes für eine Teilumnutzung von Hafenflächen sowie zur Erarbeitung von Planungs - und 1 Vgl. Amtsblatt der Stadt Köln vom 9.11.2016, 47. Jg., G 2663 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 14 Handlungsempfehlungen (Vorlagen-Nr. 2983/2009) 20.05.2010 „Moratoriumsbeschluss“ des Rates mit Aussetzung langfristiger Verträge über 2020 hinaus (befristet bis 31.12.2011) (Antrags-Nr. AN/0729/2010) 17.11.2011 Sachstandsmitteilung im Stadtentwicklungsausschuss zum Entwicklungskon- zept Deutzer Hafen (Vorlagen-Nr. 3656/2011) 11.06.2012 Sachstandsmitteilung im Stadtentwicklungsausschuss zum Entwic klungskon- zept ‚Deutzer Hafen 2030‘ (Vorlagen-Nr. 0819/2012) 25.06.2012 Fertigstellung des städtebaulichen Konzepts Deutzer Hafen durch das Stadt- planungsamt Köln 27.06.2012 Anliegerversammlung im Stadthaus: Vorstellung des Immissionsgutachters ADU cologne 14.05.2013 Anliegerversammlung zur Vorstellung des schalltechnischen Gutachtens durch ADU cologne im Stadthaus Deutz 03.06.2014 Grundsatzurteil des BVerwG Leipzig zu Umplanungen bestehender Baugebie- te in Überschwemmungsgebieten (BVerwG:2014:030614U4CN6.12.0) 31.07.2014 Fertigstellung der Städtebaulichen Machbarkeitsstudie Deutzer Hafen von ASTOC incl. Betrachtung der wasserhaushaltsrechtlichen Belange 01.08.2014 Rechtliche Begutachtung zu den Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich Deut- zer Hafen durch Herrn RA Dr. Voß, Kanzlei Lenz und Johlen September 2014 Machbarkeitsstudie Deutzer Hafen: Ergebnisse faunistischer Untersuchungen und Einschätzung der artenschutzrechtlichen Zulässigkeit 23.06.2015 Grundsatzbeschluss des Rates zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens zur Entwicklung eines Innerstädtischen Quartiers und Verlängerung des Mo- ratoriumsbschluss (Vorlagen-Nr. 0255/2015) 26./27.02.2016 Auftaktveranstaltung Kooperatives Verfahren Deutzer Hafen in der Essigfabrik (http://www.deutzer-hafen.info/) 08.03.2016 Vorstellung und Diskussion der Aufgabenstellung 25.07.2016 Hauptausschuss zum Erwerb der Ellmühle durch die ‘moderne stadt’/Genehmigung im Rat am 22.09.2016 (Vorlagen-Nr. 2287/2016 DE) August 2016 Erwerb der Ellmühle durch ‚moderne stadt’ 22.09.2016 Ratsbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens hier: Aufgabe des Mühlenstandortes und Einbeziehung der Ellmühle in die zukünftige Nutzung (Szenario 4) (Vorlagen-Nr. 2348/2016) 22.09.2016 Sicherung der städtebaulichen Neuordnung des Deutzer Hafens Beschluss zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen im Rahmen einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und Beschluss einer Satzung über das besondere Vorkaufsrecht (Vorlagen-Nr. 2039/2016) 9.11.2016 Veröffentlichung des Beschlusses über die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des Baugesetzbuchs für das Gebiet Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 15 ,Deutzer Hafen‘ im Amtsblatt 15.12.2016 Beschluss des Stadtentwicklungsausschuss zum Ergebnis des Kooperativen Verfahrens Deutzer Hafen zur Erarbeitu ng eines integrierten Plans auf Basis des städtebaulichen Konzept s des Planungsteams COBE (Vorlagen-Nr. 3302/2016) März 2017 Beginn der vorbereitenden Untersuchungen 7.7.2017 Öffentliche Informationsveranstaltung mit Zwischenpräsentation der Planun- gen für den Deutzer Hafen (Alfred-Schütte-Allee 6) Quelle: Stadt Köln (2017) An der ersten Anliegerversammlung am 14.09.2005 im Casino der STRABAG nahmen rund 40 gela- dene Gäste (Grundstückseigentümer des Deutzer Hafens, die Haupthafennutzer sowie die Grund- stückseigentümer der Siegburger Straße) teil. Zu diesem Zeitpunkt wurden erste vorliegende Ideen und Entwürfe zum rechtrheinischen Entwicklungskonzept und die möglichen Implikationen auf den Deutzer Hafen und die Auswirkungen diskutiert. Die Befassung des Sta dtrates mit der Entwicklung des Deutzer Hafens reichen bis in das Jahr 2007 zurück. Es wurden zwar zunächst keine Beschlüsse gefasst, den Deutzer Hafen mit neuen Zielsetzun- gen zu überplanen, indessen hat der Rat die Verwaltung beauftragt, die zukünftigen Nutzungsoptio- nen zu klären. Daher stellte die Verwaltung am 26.03.2009 dem Rat die erste Standortuntersuchung mit Aussagen zu alternativen Nutzungsmöglichkeiten vor. Zur weiteren Konkretisierung wurde die Verwaltung mit der Durchfü hrung eines Fachsymposiums mit ausgewiesenen Experten aus den Be- reichen Bürostandortentwicklung, Wohnungswirtschaft, Kreativwirtschaft, Stadtentwicklung, Städte- bau, Logistik, Binnenschifffahrt , Hafenwirtschaft und Wasserwirtschaft sowie Hochwasserschutz be- auftragt. Ziel war die Klärung und Darstellung die aktuelle Hafen - und Logistiknutzung sowie die Prü- fung alternativer Nutzungen wie Wohn, Dienstleistung, Kreativnutzung und Gastronomie unter den bestehenden rechtlichen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen. Um diese Handlungsoptionen zu erörtern sowie offene Fragestellungen zu diskutieren, hat die Stadt Köln am 27./28.4.2009 ein Symposium zur Zukunft des Deutzer Hafens veranstaltet. Das Symposium wurde durch StadtRaumKonzept in Kooperation mit dem Institut für Land es- und Stadtentwicklungs- forschung (ILS) inhaltlich und organisatorisch vorbereitet, durchgeführt und nachbereitet. Rund 180 geladene Vertreter aus Fachöffentlichkeit, Politik und Verwaltung diskutierten dabei die Chancen, Risiken und Umsetzungsmöglichkeiten der verschiedenen Nutzungsoptionen. Die Veranstaltung hat Lösungsansätze für die spezifische Konfliktlage im Deutzer Hafen geliefert. Mit großer Mehrheit sprachen sich die Teilnehmer der Veranstaltung für die Erarbeitung eines städte- baulichen Entwicklungskonzepts aus, um das Gebiet auf die wasserrechtlichen und städtebaulichen Konflikte hin zu untersu chen und realisierbare Lösungen zu entwickeln. 2 Weiterhin wurde festgehal- ten, die zukünftige Entwicklung des Deutzer Hafens an einem langfristig tragfähige n Leitbild aus zu- richten, das sich nach Möglichkeit sowohl mit den Ansprüchen der Hafenlogistik als auch mit den Anforderungen des innerstädtischen Standorts und seiner engeren Nachbarschaft auseinandersetzt. Die Verwaltung wurde daher mit der Erstellung eines Entwicklungskonzeptes für den Deutzer Hafen in Zusammenarbeit mit Eigentümern und Nutzern beauftragt. 2 Vgl. http://www.stadtraumkonzept.de/deutzer_hafen.html Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 16 Am 20.05.2010 hat der Rat den sog. Moratori umsbeschluss gefasst, um den Abschluss langfristiger Miet- und Pachtverträge im Deutzer Hafen durch die HGK AG über das Jahr 2020 hinaus zu unterbin- den und damit die Umsetzung von Planungen zu ermöglichen3. Die Stadtverwaltung hat vier Entwicklungs- und Nutzungsszenarien für den Deutzer Hafen unter- sucht:  Szenario 1: Fortentwicklung und Intensivierung der Hafennutzung  Szenario 2 : Umnutzung der östlichen Hafenflächen für Dienstleistungen bei Erhalt ung der Großmühle  Szenario 3: Umnutzung des Hafens für Wohnen und Dienstleistungen bei Verbleib der Groß- mühle  Szenario 4: Vollständige Hafenumnutzung bei Aufgabe des Mühlenstandorts Im Ergebnis wurden die Szenarien 1 und 2 als unwirtschaftlich ein geschätzt, denn für eine Ertüchti- gung des Deutzer Hafens für eine klassische Hafennutzung (z.B. zu einem trimodalen Terminal des kombinierten Verkehrs) fehlt angesichts der we iteren Hafenstandorte im Stadtgebiet der Bedarf. Einem Ausbau der gewerblich industriellen Nutzung steht zudem aufgrund der innerstädtischen Lage der Immissionsschutz für die angrenzenden Quartiere entgegen. Die Kombination mit einem Büro- standort wurde aufgrund der Vermarktungsrisiken für hochwertige Bürostandorte in der Nähe emit- tierender Betriebe als riskant eingeschätzt. In die Bewertung der Szenarien flossen auch die Ergebnisse der parallel durchgeführten Gutachten zur Verkehrs- und Lärmsituation sowie die städtebauliche Machbarkeitsstudie durch das Kölner Pla- nungsbüro 'ASTOC Architects and Planners' und das hydrologische Gutachten der Ing enieurgemein- schaft für Wasserbau und Wasserwirtschaft Rodriguez + Zeisler + Blank, Wiesbaden, ein. Für die vollständige städtebauliche Konversion des Hafenareals hat erst das Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) im Jahr 2014 den entscheidenden Durchbruch gebracht. Bis dahin hat te die Bezirksregierung Köln allen Umnutzungsplanungen nicht zugestimmt. Da s BVerwG hat entschieden, dass vorgenutzte Standorte nicht als neue Baugebiete zu beurteilen sind und daher eine Umnutzung von bestehenden Baugebieten in festgesetzten Hochwasserschutzgebieten grund- sätzlich möglich ist, sofern sich die Hochwassersituation dadurch nicht verschlechtert. Die Machbarkeitsstudie hat gezeigt, dass die Hochwasserrisiken bei einer Umnutzung nicht zwangs- läufig zunehmen, sondern sogar durch eine städtebaulich geschickte Planung verringert werden kön- nen. Bestehende Kaianlagen und wass ernahe Zonen können der Studie entsprechend von der Be- bauung ausgespart, große Flächen von der bisherigen Nutzung befreit und zu wertvollen Freiräumen modelliert werden, sodass im Falle eines Hochwassers zusätzliche Überschwemmungsflächen zur Verfügung stü nden. Darüber hinaus könnten durch den Bau von im Notfall flutbaren Tiefgaragen sowie die Erweiterung des Hafenbeckens im Süden weitere Retentionsräume entstehen. Der Kölner Stadtrat fasste daher a m 23.6.2015 die Grundsatzentscheidung, die Hafennutzung im Deutzer Hafen aufzugeben und die 37,7 ha große Fläche einschließlich 8,1 ha Wasserfläche als inner- städtisches gemischtes Quartier für Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. Neben der Einleitung eines Änderungsverfahrens für den Regionalplan wurde die Verwaltun g beauftragt , zur städtebaulichen Qualifizierung und Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens ein kooperatives Verfahren mit Betei- ligung der Betroffenen sowie der Stadtge sellschaft durchzuführen. Dieses Planungsverfahren wurde 3 Vgl. Stadt Köln (2015), Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens. Anlage zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens' Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 17 zwischen Februar und Septembe r 2016 unter Beteiligung fünf nationaler und internationaler Pla- nungsteams durchgeführt. Die fachliche Auseinandersetzung wurde begleitet von einem umfassen- den Beteiligungsprozess mit drei Veranstaltungen in dem die Hinweise und eigene Ideen zur Entwick- lung des Areals eingebracht werden konnten. D ie Jury mit internationalen Fachleuten und Vertrete- rinnen aller politischen Parteien hat am 24. September 2016 empfohlen, das Konzept des Architek- turbüros COBE aus Kopenhagen als Grundlage für die weitere städtebau liche Entwicklung heranzu- ziehen. Ebenfalls im Jahre 2016 ergab sich die Möglichkeit für die Stadt Köln , die Ellmühle von den Kam pff- meyer Mühlen AG zu erwerben und damit die Chance für das Szenario 4 mit der kompletten Ha- fenumnutzung. Der Erwerb der Ellmühle wurde durch ‘moderne stadt’ durchgeführt. Mit der danach möglichen Verlagerung der Mühle k ann nunmehr die vollständige städtebauliche Konversion des Hafenareals erfolgen, denn es entfallen mit der Aufgabe des Mühlenbetriebs die derzeit bestehen- den erheblichen Lärmbelastungen und sonstigen Emissionen aus dem Betrieb , die die weitere Ent- wicklung stark limitiert hätten. Vor dem Hintergrund der komplexen Entwicklungsaufgabe und des umfassenden Handlungsbedarfes für die städtebauliche Konversion des Deutzer Hafen hat die Stadt Köln am 22.9.2016 die Durchfüh- rung vorbereitender Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB beschlossen . Dabei soll geprüft wer- den, ob und wie zur Entwicklung des Deutzer Hafens eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB erforderlich und zulässig ist. Das Institut für Städtebau und Flächenmanagement Bonn führt die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB durch. 1.3 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets und Arbeitsschritte Das Untersuchungsgebiet des Deutzer Hafens m it einer Gesamtfläche von 37,7 ha liegt im rechts- rheinischen Innenstadtbereich im Stadtteil Deutz zwischen Rhein und Siegburger Straße. Das Gebiet umfasst auch den südlichen Teil des zentral gelegenen Hafenbeckens mit einer Gesamtlänge von rd. 1.000 Meter und mit einer Wasserfläche von ca. 8,1 ha (vgl. Abbildung 1). Das Untersuchungsgebiet wird im Norden durch die Drehbrücke und nach Süden durch die Güter- bahntrasse begrenzt. Zum Rhein hin grenzt das Gebiet an das Landschaftsschutzgebiet der Poller Wiesen. In Sichtweite auf der anderen Rheinseite befinden sich der Rheinauhafen, ein architekto- nisch markantes innerstädtisches Quartier für Wohnen und Dienstleistungen, sowie in ca. 2 km (Luft- linie) die Kölner Innenstadt. Das unmittelbare Umfeld nordöstlich der S iegburger Straße ist überwie- gend durch Büronutzungen geprägt. Südlich der Bahnlinie in Poll grenzt beiderseits der Siegburger Straße ein Wohnbereich an, der zum Rhein hin mit gewerblich-industriellen Nutzungen abschließt. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 18 Abbildung 2: Ablauf vorbereitender Untersuchungen Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist die Prüfung, ob die rechtlichen und fachlichen Voraus- setzungen gegeben sind, um eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB durchzuführen. Dabei si nd insbesondere auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderer Nutzungsberechtigter im Untersuchungsgebiet zu fördern sowie Vorschläge zur beabsichtigten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entgegenzunehmen. Die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs dient der zügigen und koordinierten Ent- wicklung und Umsetzung bei großen Stadtentwicklungsvorhaben. Eine städtebauliche Entwicklungs- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 19 maßnahme ist das „schärfste Schwert“ des Städtebaurechts, weil sie der Stadt weitre ichende Ein- griffsmöglichkeiten in Eigentumsrechte ermöglicht, um eine zügige und koordinierte Umsetzung gro- ßer Projekte zu erreichen. Jedoch sind mit der Festlegung als städtebaulicher Entwicklungsbereich auch Finanzierungs- und Umsetzungsrisiken für die ö ffentliche Hand verbunden. Insofern sollen die Vorbereitenden Untersuchungen für den Deutzer Hafen unter anderem klären, ob und wie die ent- sprechenden Planungen mit den Instrumenten der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme umge- setzt werden können. Dabei si nd auch kooperative Umsetzungsstrategien durch städtebauliche Ver- träge mit den Grundeigentümern und einem Entwicklungsträger zu prüfen, die nach dem Verhält- nismäßigkeitsgebot Vorrang vor hoheitlichen Maßnahmen haben. Im Wesentlichen umfasst die VU folgend e auch in Abbildung 2 dargestellten Aufgaben und Arbeits- schritte (vgl.): • Prüfung der materiellen Anwendungsvoraussetzungen nach § 165 Abs. 3 BauGB für die städte- bauliche Entwicklungsmaßnahme im Hinblick auf deren Zulässigkeit und Erforderlichkeit. Zu prü- fen sind - die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung der Stadt, - die Allgemeinwohltatbestände „erhöhter Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten“, „Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen“ oder die „Wiedernutzung von brachliegenden Flächen“, - die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, insbesondere Verkaufsbereitschaft der Grund- stücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert sowie - die Möglichkeit der zügigen Durchführung der Maßnahme. • Standortanalyse und Konkretisierung der städtebaulichen Planung • Ermittlung der Anfangs- und Endwerte • Beteiligung: Grundstückseigentümer zur Ermittlung der Mitwirkungsbereitschaft, T räger öffentli- cher Belange (TöB) sowie Mieter und Pächter • Bewertung des planun gs- und bodenrechtlichen Instrumentariums: Verhältnismäßigkeit und Erforderlichkeit • Erstellung eines Zeit- und Maßnahmenplans • Aufstellung einer Kosten- und Finanzierungsübersicht • Empfehlungen zur Durchführung der Maßnahme und zur Abgrenzung des Entwicklungsbereichs 1.4 Vorbereitende und begleitende Gutachten Bereits vor Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen sind umfangreiche Vorarbeiten in Form von zahlreichen Studien, Analysen und Gutachten durch die Verwaltung der Stadt Köln selbst durchgeführt wor den oder durch beauftragte Planungs - und Ingenieurbüros. Dadurch sollten die Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens eruiert werden, um rationale Entscheidungsgrundla- gen zu erhalten. Zu den wesentlichen Studien gehören:  ADU cologne (2012), Schalltechnisches Gutachten  ASTOC Architects and Planners (2014), Machbarkeitsstudie  COBE Architekten und Stadtplaner (2016), Städtebauliches Konzept für den Deutzer Hafen Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 20  Ingenieurgemeinschaft Ruiz Rodriguez + Zeisler + Blank, GbR (2014), Städtebauliche Entwicklun g Deutzer Hafen Köln, Dokumentation des auszugleichenden Retentionsvolumens  Mull und Partner (2014), Kostenschätzungen der Bodensanierungen Die Erarbeitung der vorbereitenden Untersuchungen stützt sich in weiten Teilen auf diese Arbeiten Zudem existieren z um Wohnungsmarkt stadtweite Planungen und Prognosen , auf denen die Ab- schätzung der Bedarfssituation beruht. Für den Gewerbe - und Büroflächenmarkt liegen keine kom- munalen Flächenpotenziale und Bedarfsanalysen vor. Parallel zum Bericht über die vorbereitende n Untersuchungen wurde ein Gutachten zur Ermittlung der Anfangs - und Endwerte im Untersuchungs- gebiet erstellt. Diese Informationen fließen in die Kosten- und Finanzierungsübersicht und die Bewer- tung der wirtschaftlichen Machbarkeit ein. 2 Bestandsanalyse und Bedarfsprognose 2.1 Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbedarf 2.1.1 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung Die Stadt Köln gehört aufgrund der Einwohnerzahl als viertgrößte Stadt in Deutschland neben Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf zu den „Big Seven“ und ist zugleich die größ- te Stadt in Nordrhein -Westfalen. Nach der amtlichen Statistik lebten am 31.12. 2016 bereits 1.081.701 Einwohner (wohnberechtige Bevölkerung) in der Stadt . Die „wohnberechtigte Bevölke- rung“ umfasst alle Kölnerinnen u nd Kölner, die mit Haupt - oder Nebenwohnung angemeldet sind, somit Infrastrukturbedarf haben und daher für die Planung relevant sind. Das Wachstum, das gegen- über 2015 1,2 % bzw. 12.509 Einwohner beträgt ist vor allem durch den Zuzug von Menschen be- stimmt4. Seit dem Jahr 200 2 ist die Bevölkerung um über 60.000 Einwohner angestiegen (vgl. Abbil- dung 3). Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2002 Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik 4 Vgl. Stadt Köln (2017), Neue Kölner Statistik, Ausgabe 1/2017 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 21 Abbildung 4: Indexierte Bevölkerungsentwicklung 1985 – 2015 im Vergleich (1985 = 100) Quelle: IT NRW (2017) Kommunalprofil Köln, S. 5 Gegenüber anderen deutschen Städten und dem Land Nordrhein -Westfalen ist das Bevölkerungs- wachstum in Köln damit überproportional hoch (vgl. Abbildung 4). Die bisherige Bevölkerungsentwicklung war vor allem durch Wanderungsbewegungen determiniert. Das Saldo aus Zuzügen und Fortzügen hat stetig zugenommen und betrug im Jahr 2013 bereits 6.998 Personen, im Jahr 2014 sodann 7.645 Personen und im Jahr 2015 sogar 13.738 Personen 5. Diese Komponente der demografischen Entwicklung wird auch in Zukunft der Treiber für die Einwohne- rentwicklung sein, denn angesichts der bisherigen empirischen Untersuchungen zu den Wande- rungsbewegungen in Deutschland kann von einer neuen signifikanten Phase der Reurbanisierung ausgegangen werden, bei der die Städte stärker wachsen als ihr Umland. Von weni gen Regionen abgesehen findet derzeit bundesweit eine Konzentration des Bevölkerungswachstums auf Groß- und Mittelstädte statt. Reurbanisierung bedeutet jedoch nicht ein automatisches Ende von Suburbanisie- rung, sondern beide Prozesse finden in den Regionen parallel statt. Ursache hierfür ist das unter- schiedliche Verhalten der verschiedenen Bevölkerungsgruppen. Die Reurbanisierung wird vornehm- lich von den jüngeren Altersgruppen zwecks Ausbildung, Berufseinstieg und Karriere getragen . Der Saldo von Zuzügen aus dem Umland und von Fortzügen in das Umland war im Jahr 201 6 negativ und betrug -3.601Personen.6 Diese weiterhin bestehende Suburbanisierung wird überwiegend von Fami- 5 Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (2017), Pegel Köln 2/2017 Einwohnerentwicklung 2016 –Weiterhin Wachstum in Köln. 6 Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (2017), Pegel Köln 2/2017 Einwohnerentwicklung 2016 –Weiterhin Wachstum in Köln. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 22 lien getragen, die auch aufgrund des Defizits an bezahlbarem Wohnraum in Köln gezwungen s ind, in das Umland wegen der niedrigeren Wohnkosten abzuwandern. Köln profitiert wie zahlreiche andere große Universitätsstädte in starkem Maße von diesem signifi- kanten Trend der Reurbanis ierung und hat sich längst zu einer der Schwarmstädte in Deutschland entwickelt.7 So machten die 18- bis unter 30-Jährigen mit 34.249 Personen mehr als die Hälfte aller Zuziehenden in Köln aus. Bei rund 20.500 Fortzügen ergibt sich für Köln ein Wanderungsüberschuss von über 13.700 Personen. Hauptgrund dafür ist Kölns Attra ktivität als Ausbildungs - und Arbeits- standort. Bei der deutschen Bevölkerung sind die 18 - bis unter 30- Jährigen die einzige Altersgruppe, die einen positiven Wanderungssaldo vorzuweisen hat. Die Zahl der deutschen Zuziehenden geht indessen immer weiter zu rück, während besonders im Jahr 2015 die Zahl der Ausländerinnen und Ausländer, die nach Köln kamen, stark angestiegen ist und fast die Hälfte aller Zuzüge ausmacht. Als zweite Komponente der Bevölkerungsentwicklung ist die natürliche Bevölkerungsentwicklu ng mit dem Saldo aus Geburten und Sterbefällen zu betrachten. Im Jahr 2016 wurden 11.810 Kinder in Köln geboren. Damit ist die Zahl der Geburten so hoch wie nie zuvor. Gegenüber dem Vorjahr beträgt die Veränderung 4 %. Langfristig betrachtet weicht das aktuelle Ergebnis von der mittleren jährlichen Geburtenzahl seit 1980 in Höhe von 9 .900 Neugeborenen um fast 20 % ab. Die zusammengefasste Geburtenziffer (TFR) beträgt in Köln derzeit 1,40 Kinder pro Frau im Alter bis 49 Jahre. Dies ist der höchste Wert seit Einführung dieses demografischen Indikators im Jahr 2000 (niedrigster Wert im Jahr 2005: 1,20). 8 Allerdings hat die Geburtenrate für die Gesamtentwicklung der Bevölkerung nur eine geringe Bedeutung. Entsprechend der vorliegenden Bevölkerungsprognosen wird sich diese dynamische Bevölkerungs- entwicklung auch in der Zukunft weiter fortsetzen. Die Einwohnerprognose des Statistischen Landes- amtes von Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) sagt für Köln bis 2040 einen Anstieg der Einwohnerzahl auf rund 1,234 Millionen vorau s. Der Zuwachs bis 2025 beträgt r d. 121.000, bis 2040 weitere r d. 79.000 Einwohnerinnen und Einwohner.9 7 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2017), Newsletter „BBSR-Forschung- Online“, http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2017/ak-07-2017- dl.pdf;jsessionid=44F03FDA6AE28C3C41B1F11EA5F582C9.live21301?__blob=publicationFile&v=2 8 Stadt Köln (2017), Neue Kölner Statistik, Ausgabe 2/2017 13.04.2017. 9 IT NRW 2015: Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Stä dten und Kreisen Nordrhein- Westfalens 2014 bis 2040/2060 Statistische Analysen und Studien NRW, Band 84 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 23 Abbildung 5: Städtische Bevölkerungsprognose (Varianten I und II) im Vergleich zu anderen Progno- sen für Köln (Bevölkerung mit Hauptwohnsitz) Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (2017) Die aktuelle städtische Bevölkerungsprognose des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik umfasst den Zeitraum von 2015 bis 2040 und enthält kleinräumige Ergebnisse für d ie 86 Kölner Stadtteile bis zum Jahr 2025. Es wurden zwei Prognosevarianten berechnet, die sich in ihren Annahmen und Er- gebnissen unterscheiden. Nach Variante 1 nimmt die Bevölkerung Kölns zwischen 2015 und 2040 um 142.000 (13,5 %) auf rund 1.186.500 Einwo hnerinnen und Einwohner mit Hauptwohnsitz zu. Davon werden bereits 2025 knapp 100.000 Menschen mehr in Köln Leben. Variante 2 ermittelt ein gerin- geres Wachstum von 2015 bis 2040 in Höhe von immerhin noch 68.000 bzw. 6,5 % auf 1.113.100 Einwohnerinnen und Einwohner. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen der Zuwanderungszahlen von Flüchtlingen wird die Variante 1 vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik als die realistischere favorisiert. Darin wird von gestiegenen Zuzügen aus dem Ausland in Höhe von jährlich 20.000 bis zum Jahr 2020 ausgegan- gen. Insbesondere aufgrund der erwarteten Zuzüge von jungen Menschen und Personen aus dem Ausland und auch aufgrund des Geburtenanstiegs bleibt Köln eine Wachstumsstadt. Die Bevölkerungsvorausberechnung des BB SR prognostiziert für Köln bis zum Jahr 2025 ein geringe- res Bevölkerungswachstum auf rund 1.058.500 Menschen. Danach soll die Einwohnerzahl bis 2035 sogar auf nur noch rund 1.020.100 zurückgehen. Die Einwohnerzahlen dieser Prognose liegen bis zum Prognosehorizont im Jahr 2035 um rund 157.000 Bewohner unter der Vorausberechnung der Stadt und um 195.500 Bewohner unter der Landes prognose. Allerdings wurde der nach der BBSR - Bevölkerungsvorausberechnung für das Jahr 2024 prognostizierte Höchststand der Kölner Be völke- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 24 rung von 1 .059.300 Einwohnern bereits im Jahr 2015 überschritten 10. Diese Prognose wird daher nicht weiter berücksichtigt. Die Differenzen zwischen den Ergebnissen der Prognosen der Stadt, des Landes sowie des BBSR re- sultieren aus deutlichen Unterschie den bei den jeweiligen Modellannahmen, die Verlauf und Höhe der Vorausberechnungen erklären. 11 Die vom Basisjahr 2012 ausgehende Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung prog- nostiziert ebenfalls steigende Bevölkerungszahlen (vgl. Tabelle 2). Sie gibt für das Jahr 2020 von 1.023.560, für das Jahr 2025 von 1.096.510 und für das Jahr 2030 von 1.103.920 Einwohnern in Köln an. Damit liegt die Berechnung leicht unter der Variante 2 der Stadt Köln.12 Tabelle 2: Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung für die Stadt Köln bis 2030 Quelle: Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune Bei der Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Köln muss auch die demografische Entwicklung in der Region berücksichtigt werden, die die städtische Entwicklung beeinflusst und mit dieser stark korreliert. Im Zukunftskonzept des Stadt Umland Netzwerk s Köln, Rhein-Erft-Kreis und weitere Städte (SUN) wird bis 2030 von einem Bevölkerungs wachstum der linksrheinischen Region mit rd. 1,6 Mio. Einwohnern von über 10 % bzw. von insgesamt 167.330 Menschen ausgegangen13. Diese Daten unterstreichen den erheblichen Zuwanderungsdruck in die Region und damit auch auf die Stadt Köln. Fazit: Aus heutiger Sicht haben sich die bisherigen Ansätze von IT NRW und der Stadt Köln , Variante 1, als besonders plausibel und sachgerecht erwiesen. Deshalb wird unter Berücksichtigung der bisherigen Zuwanderungen und der künftigen Zuwanderungen aus der Region sowie auch angesichts der stei- genden Geburtenrate für die weitere Untersuchung und für die Ermittlung des künftigen Wohn- raumbedarfs von der Prognose der Stadt Köln Variante 1 mit den in Abbildung 5 dargestellten Wer- ten ausgegangen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Variante 1 bereits für 2016 mit rd. 1. 068 TE 10 BBSR Raumordnungsprognose 2035 nach dem Zensus. Tabellen zur Bevölkerungsprognose http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/UeberRaumbeobachtung/Komponenten/Raumord nungsprognose/Download_ROP2035/DL_ROP2035_uebersicht.html 11 Stadt Köln 2016: Kleinräumige Bevölkerungsprognose für Köln 2015 bis 2040, Kölner Statistische Nachrich- ten 1/2016 12 Bertelsmann Stiftung, www.wegweiser-kommune.de. Aufruf am 19.10.2017 13 http://www.stadtumland- nrw.de/fileadmin/user_upload/Teilnehmer/StadtUmland_Netzwerk/StadtUmland_Netzwerk_Expose.pdf Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 25 um rd. 13 TE unter der tatsächlichen Entwicklung mit 1.081 TE 14 liegt und insofern die absoluten Prognosewerte als untere Grenze der wahrscheinlichen Entwicklung zu betrachten sind, während die relativen Zuwächse davon nicht tangiert werden und daher schlüssig sind. Die Bevölkerungsprognose der Stadt Köln wurde bis zum Jahr 2015 auch auf kleinräumiger Ebene berechnet. Danach gehört der Stadtbezirk „Innenstadt“, in dem auch der Deutzer Hafen verortet ist , zu den drei Bezirken mit dem stärksten Wachstum. 2.1.2 Ermittlung des Wohnungsbedarfs Das dynamische Bevölkerungswachstum führt naturgemäß auch zu einem für den Wohnungsmarkt besonders bedeutsamen weiteren Anstieg der Haushaltszahlen und damit auch des Wohnungsbe- darfs. Die städtische Prognose bis 2040 geht insgesamt von einem Zuwachs von 13,7 % bzw. 75.000 Haushalten gegenüber 2014 aus (vgl. Abbildung 6). Während die durchschnittliche Anzahl der Perso- nen je Haushalt mit rd. 1,88 gleich bleibt, verändert sich die Haushaltsgrößenstruktur geringfügig. Zwei-Personenhaushalte nehmen mit 18,1 Prozent am stärksten zu. Ein -Personenhaushalte nehmen um 1 2,3 Prozent zu. Für die Haushaltspro gnose wurde die Nebenwohnsitzbevölkerung mitberück- sichtigt, nicht aber der Anteil der in Heimen oder Anstalten lebenden Bevölkerung. Abbildung 6: Entwicklung der Haushalte in Köln 2014 bis 2040 Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik 14 Pegel Köln Einwohnerentwicklung 2016, Ausgabe 2/2017 http://www.stadt- koeln.de/mediaasset/content/pdf15/statistik-einwohner-und- haushalte/einwohnerentwicklung_2016_weiterhin_wachstum_in_köln_ew_pk_2017_2.pdf Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 26 Prognosehorizont: Die Bevölkerungsentwicklung, die Haushaltsentwicklung sowie der daraus resul- tierende zusätzliche Wohnraumbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen di e beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ver- wirklicht werden soll. Als realistischer Prognosehorizont wird daher vom Jahr 2030 ausgegangen. Tabelle 3: Ermittlung der Haushalte und des Wohnungsdefizits zum 31.12.2014 Haushalte und Wohnungsbestand 31.12.2014 Wohnungen Anzahl Quellen / Bemerkungen 550.428 ./. Fluktuationsreserve 13.761 2,5 % des Bestands ./. struktureller Leerstand 800 Schätzung Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen 2012 ./. Ferien- und Freizeitwohnungen 624 Zensus 2011: 312, Anpassung wg. starkem Anstieg erforderlich; Zuschlag von 100 % Verfügbare Wohnungen 535.243 Haushalte 551.024 ./. Untermieter-Haushalte 15.429 Schätzung Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen: 2,8 % der Haushalte Wohnungsbeanspruchende Haushalte 535.595 Normatives Wohnungsdefizit - 352 Quelle: Stadt Köln (2016) Anlage 1 zur Vorlagen-Nr. 1028/2015 Die aus dem Wachstum resultierenden Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt beschäftigen die Stadt Köln bereits seit einigen Jahren. Die Verwaltung legte aus diesem Grund das Stadtentwick- lungskonzept Wohnen vor, das im Februar 2014 vom Rat der Stadt Köln beschlossen wurde. Die for- mulierten Handlungsfelder basieren auf einer Abschätzung der Nachfrage und des Neubaubedarfs an Wohnungen im Geschosswohnungsbau und im Ein - und Zweifamilienhaussegment. Zudem werden für die Abschätzung des Neubaubedarfs der Generationenwechsel im Bestand , die Nachfrageent- wicklung in Bezug auf die Wohnsegmente (Ein - und Zweifamilienhaus, Geschosswohnung), die allge- meine Nachfrage nach Neubauqualitäten und die Bestandsabgänge durch Umnutzung, Abriss oder auch Zusammenlegung berücksichtigt15. Die Bilanzierung der aktuellen Haushaltszahl und der verfügbaren Wohnungen ergibt bereits zum Stand 31.12.2014 ein rechnerisches Wohnungsdefizit von 352 WE (vgl. Tabelle 3). Aufgrund der aktuellen Bevölkerungsp rognose für das Jahr 2030 mit rd. 1.161.000 Einwohnern und 609.900 Haushalten ergibt sich für den Zeitraum 2015 – 2029 (=15 Jahre) ein Gesamtwohnungsbe- darf von rd. 66.000 WE bezogen auf den 31.12.2014. Dabei beläuft sich der jährliche Neubaubedarf bis 2019 auf rd. 6.000 WE und ab 2020 auf rd. 3.600 WE (vgl. Tabelle 4). 15 Stadt Köln (2014), STEK Wohnen, S. 13 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 27 Tabelle 4: Prognose der Haushalte und des Wohnungsbedarfs Haushaltsprognose 31.12.2019 31.12.2029 Quelle / Bemerkungen Haushalte 578.7000 609.900 Einwohner- und Haushalteprognose der Stadt Köln, 5/2015, Variante 1. Wohnungsbedarfsprognose 31.12.2019 31.12.2029 Zusätzliche Haushalte 27.676 31.200 ./. zusätzliche Untermieterhaushalte 775 874 Zusätzliche wohnungsbeanspruchen- de Haushalte 26.901 30.326 zuzüglich Abbau normatives Woh- nungsdefizit vom 31.12.2014 352 - Ersatzbedarf 2.752 5.504 0,1 % des Bestands als Durch- schnittswert der Stadt Köln im Zeit- raum 2000-2014 Wohnungsbedarf insgesamt 30.005 35.830 Jährlicher Wohnungsbedarf 6.001 3.583 Wohnungsbedarf bis 31.12.2029 65.835 Quelle: Stadt Köln (2016) Anlage 1 zur Vorlage-Nr. 1028/2015 Haushalts und Wohnungsbedarfsprog- nose 2019 und 2029 Tabelle 5 stellt die Prognosen für den jährlichen Wohnungsneubaubedarf für die Stadt Köln nach der amtlichen Berechnung der Stadt, der BBSR Wohnungsmarktprognose 2030 und des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) im Vergleich dar . Nimmt man die Jahre 2015 bis 2030 zusammen , ermittelt die Wohnungsmarktprognose des BBSR für Köln einen jährlichen Neubaubedarf von 3 .600 Wohneinheiten (BBSR 2015). Als k urzfristiger jährlicher Bedarf bis zum Ja hr 2020 werden 4.400 Wohnungen pro Jahr ermittelt. Das IW-Köln prognostiziert sogar einen noch deutlich höheren Neu- baubedarf. Tabelle 5: Vergleichende Gegenüberstellung der Prognosen für den jährlichen Wohnungsneubaubedarf für die Stadt Köln Prognose Daten Stadt Köln 2015-2019 2020-2029 6.000 WE 3.600 WE BBSR 2015-2020 2021-2025 2026-2030 4.400 WE 3.600 WE 2.700 WE Institut der deutschen Wirtschaft Köln 2015-2030 5.449 WE Quellen: Eigene Zusammenstellung: Stadt Köln Vorlagenummer 1028/2015 (2016), BBSR (2015); IW Köln (2015) Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 28 Tabelle 6: Bautätigkeit und Wohnungsbestand 2010, 2015 und 2016 Quelle: Stadt Köln (2017), Neue Kölner Statistik. Ausgabe 5/2017, 30.6.2017. Abbildung 7: Statistik der Baufertigstellungen in der Stadt Köln Quelle: IT-NRW, Stadt Köln Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 29 Tabelle 6 stellt die bisherige Bautätigkeit und die Entwicklung des Wohnungsbestands differenziert nach den Jahren 2010, 2015 und 2016 sowie nach Gebäudetypen und Wohnungsgrößen dar. Danach sind vom dem Gesamtbedarf von 66.000 WE in den Jahren 2015 und 2016 durch die Baufertigstel- lungen bereits rd. 6.400 WE statt der erforderlichen 12.000 WE in den zwei Jahren errichtet worden, so dass ein Bedarf von rd. 59.700 WE für den Zeitraum 2017-2029 verbleibt. Bislang wurde in keinem Jahr die zur Bedarfsdeckung erforderliche Neubaurate erreicht. Insgesamt zeigt der Vergleich der Zahlen mit der tatsächlichen Bautätigkeit, dass de r Neubaubedarf auch mittelfristig die derzeitige Bauleistung übersteigen wird. Nach den von IT -NRW und der Stadt Köln veröffentlichten Daten werden im Durchschnitt der letzten Jahre lediglich knapp 3.100 WE pro Jahr fertig gestellt (vgl. Tabelle und Abbildung 7). Als weitere wichtige Hinweise für die wachsende Anspannung des Wohnungsmarkts in Köln ist auf folgende Trends hinzuweisen. So ist festzustellen, dass der geförderte Mietwohnungsbestand abso- lut und relativ kontinuierlich an Wohnungen durch das Auslaufen von Bindungen und durch den rela- tiv sinkenden Neubauanteil am Gesamtvolumen verliert. Die durchschnittliche Neubauleistung im Bereich des geförderten Mietwohnungsbaus lag in den Jahren 2000 bis 2012 bei 720 W E pro Jahr16. Ende 2016 waren lediglich noch 37.608 WE im Förderweg A (6,8 %)vorhanden (Ende 2012 noch 7,5 %). Zugleich sind e twa 45 % der Kölner Haushalte aufgrund ihrer Einkommenssituation ber echtigt, eine geförderte Wohnung zu beziehen. Schließlich zeigt sich die Angespanntheit des Wohnungsmarkt es auch darin, dass der marktaktive Leerstand für Geschosswohnungen 17] in Köln, der unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivier- bar wäre, von 2,2 Prozent in 2009 auf 1,1 Prozent in 2014 gesunken ist. 18 Dieser Wert liegt deutlich unter der für einen fun ktionsfähigen Wohnungsmarkt erforderlichen Fluktuationsreserve von 2,5 Prozent. Fazit Für den Zeitraum 2015 – 2029 (=15 Jahre) wird der Bedarf an neuem Wohnraum in der Stadt Köln auf insgesamt rd. 66.000 WE geschätzt, und zwar rd. 30.000 WE für den Zeitr aum 2015-2019 (=5 Jahre) und rd. 36.000 WE für den Zeitraum 2020 -2029 (=10 Jahre). Davon wurden bereits rd. 6.300 WE er- richtet, so dass ein Bedarf von 59. 700 WE verbleibt, davon bis 2019 rd. 23.700 WE. Somit besteht unter Berücksichtigung der Tatsache, das s in den Jahren 2016/2017 die angestrebte Neubauleistung nicht erreicht wurde, ein jährlicher Neubaubedarf von rd. 7.900 WE in den nächsten beiden Jahren und ab 2020 ein jährliche r Neubaubedarf von rd. 3.600 WE. Die bisherigen jährlichen Baufertigstel- lungen in Höhe von durchschnittlich rd. 3.100 WE liegen erheblich unter dem geschätzten Bedarf. Zugleich besteht durch das Auslaufen von Belegungsbindungen ein wachsender Bedarf im geförder- ten Wohnungsbau. Diese Entwicklungen haben dazu geführt, dass der Leerstand inzwischen unter- halb der Fluktuationsreserve von 2,5 % liegt und damit die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes erheblich beeinträchtigt. 16 Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 11. 17 Zur Definition und Berechnung siehe CBRE-empirica-Leerstandsindex – abrufbar unter: http://www.empirica-institut.de/thema/regionaldatenbank/index-wohnungs-leerstand/ 18 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016: Wohnungsmarktreport Deutschland 2016 von Vonovia und CBRE – abrufbar unter: https://www.vonovia.de/Ueber-Vonovia/Presse/Marktbericht Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 30 2.1.3 Ermittlung des Wohnbauflächenpotenzials und des neuen Wohnbauflächenbedarfs Bei der Bewertung, ob ein „erhöhter Bedarf“ an Wohnstätten i.S.v. § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB gege- ben ist, muss beachtet werden, dass hier weder nur auf einen kurzfristig dringenden, lediglich nor- malen Bedarf oder erheblichen Wohnbedarf, sondern auf einen mittelfristig erhöhten Wohnbedarf abzustellen ist. Hierbei ist vor allem zu berücksichtigen:  Ein erhöhter Wohn ungsbedarf geht über den allgemeinen Wohnungsbedarf der Bevölkerung im Sinne von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB hinaus, welche die Aufstellung eines Bebauungsplanes er- fordern.  Ein erhöhter Wohnbedarf ist dann anzunehmen, wenn die Nachfrage nach Wohnungen in einer Gemeinde das Angebot mittelfristig deutlich übersteigt, so dass diese nicht mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts gedeckt werden kann.  Ein erhöhter Wohnbedarf kann sich neben örtlichem Bedarf auch aus der Nachfrage aus der Regi- on oder dem Landesgebiet ergeben.  Der für die Bedarfseinschätzung maßgebliche Zeithorizont wird dadurch bestimmt, dass das Ent- wicklungsrecht darauf angelegt ist, für die Bewältigung drängend er städtebaulicher Probleme wirksame Lösungsmöglichkeiten über die nähere Zukunft hinaus innerhalb eines absehbaren Zeit- raums zu eröffnen. Im vorliegenden Fall wird daher von dem Zeithorizont 2030 ausgegangen.  Die Ermittlung des erhöhten Bedarfs an Wohnungen kann nur im Wege einer Prognose erfolgen19. Dabei sind folgende methodischen Arbeitsschritte durchzuführen: 1. Ermittlung des Wohnungsbedarfs im Prognosezeitraum : Maßgeblich dafür ist d ie Prognose der Haushalte auf Basis der Bevölkerungsentwicklung und der Haushaltsgrößenstrukturent- wicklung. Daneben sind der bereits bestehende Nachholbedarf, der Ersatzbedarf und die Fluk- tuationsreserve zu berücksichtigen sowie der qualitative Bedarf (Bedarf an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Mehrfamilienhäusern sowie im geförderten Wohnungsbau) (vgl. Tabelle 4). 2. Erfassung und Bewertung der Baulandpotenziale im Prognosezeitraum: Dem ermittelten Bedarf sind sodann die Möglichkeiten der Baulandentwicklung mit den Instrument en des all- gemeinen Städtebaurechts ohne eine Entwicklungsmaßnahme gegenüber zu stellen. Hierbei sollten die verfügbaren Baulandreserven des Flächennutzungsplanes ebenso einbezogen wer- den wie das verfügbare Bauland in Bebauungsplänen, in den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen und Bauland innerhalb von Satzungen nach § 34 BauGB jeweils einschließlich der vorhandenen Baulücken. Dabei ist auch der zeitliche Aspekt zu berücksichtigen. Es stellt sich die Frage, ob die Potenziale innerhalb des Prognosezeitraums m obilisiert werden können und welche Maßnahmen noch dafür durchgeführt werden müssen . D eshalb werden die Flächen hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Eignung bewertet (Nutzungskonkurrenzen, Restriktionen des Grundstücks, Erschließung). Für die Bewältigung der Unterdeckung zwischen dem prognostizierten mittelfristigen Wohnbedarf einerseits und den Möglichkeiten seiner Deckung durch Instrumente des allgemeinen Städtebau- rechts kommt eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in Betracht, sofern dieser Bedarf als er- höht zu qualifizieren ist. 19 BVerwG, Beschluss vom 27.05.2004 - 4 BN 7.04 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 31 Die Stadt Köln hat in der Vergangenheit in hohem Maße den Wohnungsbau mit den Maßnahmen des allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt. Dies geschieht bislang vor allem im Rahmen des soge- nannten Wohnungsbauprogramms 2015, mit dem e ine Bauleistung von rd. 57.000 Wohneinheiten für den Zeitraum 2000 bis 2015 (24.000 Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern und rd. 33.000 Wohnungen im Geschosswohnungsbau) erreicht werden sollte. Es wurden zahlreiche B-Plan- Verfahren, VEP-Verfahren und Baulanderschließungen durchgeführt. Daneben wurden Beratungen zur Schließung von Baulücken und Behebung von Mindernutzungen durchgeführt. Gleichwohl konn- ten die geplanten Mengen nicht vollständig im vorgesehenen Zeitraum realisiert werden.20 Vor dem Hinte rgrund neuer Bevölkerungsprognosen und des weiterhin hohen Siedlungsdrucks wur- de 2014 das Stadtentwicklungskonzept Wohnen beschlossen mit dem besonderen Schwerpunkt der Mobilisierung zusätzlicher Potenziale für den Wohnungsneubau. Die Tabelle 7 gibt einen Überblick über die im Stadtentwicklungskonzept Wohnen (STEK Wohnen) erfassten bekannten Baulandpotenziale in der Stadt Köln zum Planungsstand des Jahres 2013. Dabei wird in die verbleibenden Flächen aus dem Wohnungsbauprogramm 2015, Baulücken und sogenann- ten Selbstläuferflächen unterschieden. Bei den Potenzialen im Rahmen des Wohnungsbaupro- gramms 2015 handelt es sich um planungsbedürftige Flächen ab 20 WE. Bei den Selbstläuferflächen handelt es sich um  kleinere Bebauungspläne bzw. Vorhaben- und Erschließungspläne mit bis zu 20 WE,  Neubauten im Innenbereich,  Um- und Ausbauten sowie  Dachgeschossausbauten auf Grundlage von § 34 BauGB. Danach bestand bereits im Jahr 2013 unter der Annahme entsprechender Ausschöpfungsquoten bis zum Jahr 2030 Wohnungsbaupotenziale gegenüber dem damals geschät zten Gesamtbedarf von 52.000 WE eine erhebliche Unterdeckung vor allem im Bereich der Mehrfamilienhäuser. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern l ag nach den Abschätzungen (Stand 2013) eine quantitative Bedarfsdeckung durch das vorhandene Flächenpotenzial vor. 21 Im Zuge Umsetzung des STEK Wohnen wurde von der Verwaltung der Stadt Köln vor dem Hinter- grund der fortgeschriebenen Bevölkerungsvorausberechnung die Erfassung der Flächenpotenziale aktualisiert. Mit der Beschlussvorlage „ Neue Flächen…“ wurde 2016 eine aktuelle Bedarfsprognose sowie eine aktuelle Ermittlung der Baulandpotenziale vorgelegt (Stand Ende 2015). 20 Stadt Köln (2007), Wohnungsbauprogramm 2015, Beschlussvorlage 2606/2007. 21 Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 15 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 32 Tabelle 7: Wohnungsbaupotenziale und Ausschöpfungsmöglichkeiten (2013-2029) Quelle: Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 15. Die Bedarfsschätzung für den Zeitraum 2015 -2029 ergibt aufgrund der Einwohner - und Haushalts- entwicklung einen zusätzlichen Bedarf von rd. 66.000 WE bis 2029 (siehe Tabelle 4). Die Recherche im Jahr 2016 nach weiteren für den Wohnungsbau geeigneten Flächen hat zusätzlich Flächen für rd. 17.800 WE zu Tage gefördert. Darin ist auch das Areal des Deutzer Hafens enthalten. Bei den Wohnbaulandpotenzialflächen im Wohnungsbauprogramm 2015 werden verschiedene Ent- wicklungsstufen untersch ieden. D ie Mobilisierung dieser Flächen für den Wohnungsbau erfordert aufgrund der notwendigen Planungs-, Bodenordnungs- und Erschließungsmaßnahmen unterschiedli- che Zeitbedarfe (Stand Ende 2015):  Baureifes Land : Wohnungsbauprogramm 2015 mit baureifen Flächen für den Wohnungsbau, teilweise bereits in Realisierung (rd. 8.600 WE)  Werdendes Bauland: weitere Potenzialflächen des Wohnungsbauprogramms 2015, für die noch Planung-, Bodenordnung- und Erschließungsmaßnahmen durchzuführen sind (rd. 10.600 WE)  Selbstläufer: Flächen im Innenbereich nach § 34 BauGB ohne Planungs- und Erschließungsbedarf. Erfahrungswerte aus der Vergangenheit: 800 WE/jährlich, bei 15 Jahren rd. 12.000 WE insgesamt. Bei der Recherche 2016 wurden in einem ersten Schritt auf der Grundlage des Regional - und Flä- chennutzungsplans mögliche neue Wohnbauflächen identifiziert22 Dazu gehört auch der Deutzer Hafen als Potenzial für die langfristige Entwicklung. Die Abbildung 8 und die Abbildung 9 geben einen Überblick über die räumliche Verteilung der neu erfassten bzw. der gesamten Potenzialflächen im Stadtgebiet. 22 Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungs- bau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 33 Abbildung 8: Ergebnis der Recherche nach neuen Wohnbauflächenpotenziale in der Stadt Köln Quelle: Stadt Köln, Anlage zur Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungsbau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 34 Abbildung 9: Wohnungsbaupotentialflächen der Stadt Köln Quelle: Stadt Köln, Anlage zur Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungsbau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 35 Bei der stadtweiten Flächenrecherche hatten folgende Flächen Priorität:  Innenentwicklungspotenziale sowie  integrierte, bereits gut erschlossene Lagen. Die Flächenauswahl erfolgte anhand folgender Ausschlusskriterien, um lediglich die grundsätzlich geeigneten Flächen zu ermitteln:  Nutzungskonkurrenzen: Es bestehende keine konkurrierenden Nutzungsansprüche (Freiraum / Gewerbe / Gemeinbedarfsflächen / Infrastruktur).  Restriktionen: Es stehen der wohnbaulichen Nutzung keine wesentlichen lage - und grundstücks- bezogenen Restriktionen und umweltrelevanten Belange entgegen.  Erschließung: Die Erschließung (Kanal, Straße) ist grundsätzlich sicher gestellt. Die räumliche Verteilung der ermittelten Flächen dieser Recherche zeigt Abbildung 8. Es wurden 76 neue Flächen identifiziert und jeweils „Flächenpässe“ mit folgenden Informationen erstellt:  Mögliche Wohneinheiten Die Anzahl der neuen zusätzlichen WE auf den ermittelten Flächen wurde mit maximal zu rd. 17.800 WE ermittelt.  Entwicklungshorizont (Stand Ende 2015) Bei der Einschätzung des Realisierungshorizontes wurde unter Berücksichtigung der vorhandenen Nutzungen und des Planungs - und Entwicklungsaufwandes zwischen ku rz-/mittelfristig (mögliche Baureife und Realisierung bis 2019) und langfristig (mögliche Ba ureife und Reali sierung ab 2020) unterschieden. Danach ergibt sich ein mögliches zusätzliches Potenzial bis 2019 auf 40 Flächen für rd. 5.700 W E und a b 2020 lassen sich auf 36 Flächen rd. 12.100 W E verwirklichen. Unter diesen Flächen, die in der Abbildung 9 rot dargestellt sind , befindet sich auch das Untersuchungsgebiet Deutzer Hafen.  Planungsstatus (Stand Ende 2015) Immerhin 61 Flächen mit dem Potenzial für ca. 17.000 W E weisen einen städtebaulichen Pla- nungsbedarf auf (Bebauungsplanerfordernis bzw. VEP-Erfordernis). Mit dem bereits bestehenden Planungsrecht können 15 Flächen mit dem Potenzial für ca. 800 WE entwickelt werden.  Eigentumsverhältnisse 16 Flächen mit dem Potenzial für ca. 1.800 WE befinden sich in städtischem Eigentum. 22 Flächen mit dem Potenzial für ca. 9.800 W E stehen im Eigentum der Stadt Köln und eines oder mehrerer Privateigentümer. 37 Flächen mit dem Potenzial für ca. 6.200 W E befinden sich ausschließlich in privater Hand (zum Teil mehrere Eigentümer). Eine Fläche mit einem Potenzial für ca. 40 Wohneinheiten steht im Eigentum des Landes.  Weitere Grundstücksbezogene Merkmale Auf den Erschließungsstand (Entwässerung/Straßenerschließung) wurde nicht gesondert einge- gangen. Alle Flächen wurden einer erschließungstechnischen Erstbewertung hinsichtlich Entwäs- serung und verkehrlicher Anbindung unterzogen. Aus erschließungstechnischer Sicht scheidet derzeit keine Fläche grundsätzlich für eine Wohnbauentwicklung aus. Die Erstbewertung umwelt- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 36 schutzrelevanter Aspekte (Lärm, Luft, Boden, Klima, Landschaftsschutz) durch das Umwelt - und Verbraucherschutzamt zeigt, dass eine Reihe von Flächenvorschlägen kritisch zu sehen sind bzw. als ungeeignet eingestuft werden. Die Wohnverträglichkeit der Standorte wird im wei teren Ver- fahren noch genauer zu untersuchen sein. Ggfs. muss eine Interessenabwägung erfolgen.  Flächen für Infrastruktur Eine Anzahl von potenziellen Wohnbauflächen ist nicht mehr weiterverfolgt worden, weil auf den Flächen neue Standorte für Bildungs -, Jugend- und/oder Sporteinrichtungen weiter geprüft wer- den sollen. Darüber hinaus wurden weitere Flächen in Privathand bzw. städtischem/privaten Mischeigentum für Bildungszwecke erfasst, zu denen nach Prüfung der grundsätzlichen Genehmi- gungsfähigkeit zunächst noch eine Abstimmung mit den Privateigentümern erfolgen soll. Zusätzlich zu den vorgenannten Erhebungen werden die folgenden Potenzialflächen berücksichtigt:23  Baulücken Das derzeit nicht mehr in Bearbeitung befindliche Baulückenprogramm enthält noch ein R estvo- lumen von ca. 15.000 WE in Baulücken bzw. Mindernutzungen (Stand 2015) (vgl. Tabelle 7) Es handelt sich dabei um die schwierigen Fälle, die bislang nicht erfolgreich gelöst werden konn- ten. Die Stadt Köln strebt an , die Mobilisierung der Baulücken wieder aktiv zu betreiben, da mög- licherweise zwischenzeitlich Restriktionen für die Nicht -Bebauung entfallen sein können , wie z.B. komplexe Eigentumsverhältnisse oder Nachbarschaftskonflikte. Es wird wie im Wohnungsbaupro- gramm davon ausgegangen, dass 100 WE pro Jahr durch die Mobilisierung von Baulücken errich- tet werden können.  Nachverdichtung und Dachgeschossausbauten Im Rahmen der Innenentwicklung sind sowohl maßvolle horizontale Nachverdichtungen (Bauen im Blockinnenbereich etc .) als auch vertikale Nachverdichtungen (Aufstockungen) unter Beach- tung ökologischer , städtebaulicher, wirtschaftlicher, sozialer und klimatischer Anforderungen möglich. Nach einer ersten groben Potenzialeinschätzung lassen sich in Kombination mit energeti- scher Sanierung und altengerechter Anpassung der Siedlungen aus den 1950er und 1960er Jahren durch Aufstockungen, Dachgeschossausbauten und Anbauten/Neubauten rd. 4.000 – 5.000 WE zusätzlich schaffen. Eine Konkretisierung ist erst nach weiteren planerischen Untersuchungen und Gesprächen mit den bestandshaltenden Wohnungsgesellschaften/Genossenschaften möglich. Insgesamt wird davon ausgegangen, dass sich unter den Annahmen zur Mobilisierungsfähigkeit der Baulandpotenziale in Tabelle 7 und aufgrund der bisherigen Erfahrungen folgende Anzahlen von WE jährlich auf den verschiedenen Potenzialflächen errichten lassen:  Baulücken 100 WE  Nachverdichtung 100 WE  Dachgeschossausbauten 100 WE  Selbstläufer 900 WE  Summe Anzahl pro Jahr 1.200 WE  Gesamtanzahl 2017-2029 (= 13 Jahre) 15.600 WE Die Ermittlung der Flächenpotenziale aus dem Jahr 2016 wurde mit Stand 11/2017 fortgeschrieben und ergibt ein Potenzial für 50.200 WE. Ebenso wurde die Bedarfsprognose unter Berücksichtigung 23 Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungs- bau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 37 der mittlerweile erfolgten Bau fertigstellungen in den Jahren 2015 und 2016 fortgeschrieben und führt zu einem Bedarf von 59.700 WE bis 2029 . Danach ergibt sich bei Ausschöpfung aller Potenziale (inkl. Deutzer Hafen mit ca. 3000 WE) und ohne Berücksichtigung von Restriktionen und Entwic k- lungshemmnissen auf einzelnen Flächen für den Zeitraum 2017-2029 einen Nachfrageüberhang bzw. eine Unterdeckung von 9.500 WE . Die Herleitung der Bilanz stellt Tabelle 8 auf Basis der Bedarfser- mittlung und der Flächenpotenziale zusammenfassend dar. Tabelle 8: Bedarf und Bedarfsdeckung durch die vorhandenen Baulandpotenziale (2017-2030) Flächenpotenziale Wohneinheiten WE Wohnungsbaupotenziale 12/2016 - Baureifes Land - Werdendes Bauland - Selbstläufer, Baulücken, Nachverdichtung und Dachgeschossausbauten 6.642 17.175 15.600 Zusätzlich 2017 ermittelte Wohnbaulandpotenziale - kurz- u. mittelfristig (bis 2019) - langfristig (ab 2020) 2.182 8.560 Wohnungsbaupotenziale 31.12.2016 50.159 Wohnungsbaubedarf 2015-2029 ./. bereits erfüllt durch Baufertigstellungen 2015 2016 Wohnungsbaubedarf 2017-2029 66.000 3.957 2.387 59.656 Unterdeckung (2017-2029) gerundet 9.497 9.500 Quellen: Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept Wohnen; Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungsbau, Vorlage zum Ratsbeschluss 20.12.2016, eigene Berechnungen Indessen nicht berücksichtigt wurden bei der Abschätzung künftiger Potenzialfläc hen die folgenden Ansätze, da dazu die erforderlichen Planungsentscheidungen auf der regionalen Ebene bzw. in der Fachplanung noch ausstehen:24  Geplante ÖPNV-Netzerweiterungen Die geplanten Netzerweiterungen des schienengebundenen ÖPNV werden neue Suchräume für weitere Flächenpotenziale im Einzugsbereich der künftigen Haltepunkte eröffnen. Für eine Quan- tifizierung möglicher zusätzlicher Wohneinheiten müssen die ÖPNV -Maßnahmenanmeldungen 24 Stadt Köln (2016), Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Wohnungs- bau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 38 der Stadt vom Verkehrsministerium NRW im Rahmen der Aufstellung des ÖPNV Bedarfsplans 2017 bewertet und priorisiert werden. 25  Generationenwechsel im Bestand In der Flächenerhebung sind die Wohnungen im Bestand, die über den Generationenwechsel mehr Personen aufnehmen können als derzeit in diesen Wohnungen leben, nicht erfasst, denn es ergeben sich durch diese Bilanzierung keine zusätzlichen Potenziale für neue Wohneinheiten. Vielmehr kann dadurch lediglich die Effizienz der Wohnraumnutzung verbessert werden.  Interkommunale Kooperation Zur Bewältigung der Wohnungsnachfrage sind stadtregionale Strategien der Baulandentwicklung erforderlich. Bereits seit 2002 besteht mit den linksrheinischen Umlandkommunen und seit Ende 2013 mit den rechtsrheinischen Nachbarn eine kontinuierliche Zusammenarbeit. Die durch den Region Köln/Bonn e.V. koordinierte Kooperation stellt ebenfalls einen wichtigen Beitrag zur Intensivierung der regionalen Zusammenarbeit dar. Auf der Grundlage eines zwischen- zeitlich erarbeiteten Raumdossiers 1.0, in dem bestehende Entwicklungsansätze und - vorstellungen für da s rechtsrheinische Köln und seine Umlandgemeinden zusammengetragen wurden, sollen in einem Werkstattprozess gemeinsame Ziele und Zukunftsbilder zur künftigen Siedlungsentwicklung und zu möglichen neuen Wohnstandorten erarbeitet werden.  Neuaufstellung des Regionalplans Auf Basis des neuen Landesentwicklungsplans (LEP) wird der Regionalplan für den Bereich Köln fortgeschrieben. Da der Bedarf an weiteren Wohnbauflächen unstrittig ist, ist von einer bedarfs- orientierten Ausweitung der Allgemeinen Siedlungsbereiche (ASB) auszugehen, so dass die Stadt Köln im Rahmen ihrer Flächennutzungsplanung neue Wohnbauflächen ausweisen kann. Hierbei sollen auch die Bedarfe für Bildungs- und Jugendeinrichtungen sowie Sport berücksichtigt werden. Entwicklungsstand und Prioritäten alternativer Entwicklungsstandorte Das Erfordernis der Entwicklung des Stadtortes Deutzer Hafen ergibt sich aus der auf gezeigten Un- terdeckung. Zugleich ist indessen zu prüfen, ob alternative Flächen in vergleichbarer Lage, Größe und Qualität für eine E ntwicklung zur Verfügung stehen. Derzeit befinden sich zahlreiche weitere in der Innenstadt und im sonstigen Stadtgebiet gelegenen Flächen von erheblicher Größenordnung in der Entwicklung (vgl. Tabelle 9). Tabelle 9: Alternative Wohnungsbaustandorte Lage der Flächenpotenziale Potenzial in WE Planungs- und Entwicklungsstand Innenstadt  Tel Aviv Straße 200 WE Eigentumswohnungen und Studentenapartments, weitgehend fertiggestellt  Nördlich Colonius 750 WE Mikro-Apartments, vorhabenbezogener Bebauungs- plan mit städtebaulichem Qualifizierungsverfahren 2016 eingeleitet, 25 Da der ÖPNV Bedarfsplan für NRW nicht verabschiedet wurde, ist eine Analyse des erweiterten Suchraumes derzeit nicht möglich. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 39  Östlich Reitweg 160 WE Gebiet für Wohnen und Arbeiten im Kreativquartier am Hochschulcampus Deutz ; Bebauungsplanverfah- ren eingeleitet  Otto-Gerig-Straße 100 WE Aufstellungsbeschluss Bebauungsplan 2006; derzeit keine Entwicklungsmöglichkeit, aufgrund fehlender Verlagerungsbereitschaft ansässiger Betriebe (keine Brachfläche) Sonstiges Stadtgebiet  Parkstadt Süd 3.300 WE Sanierung zur Umstrukturierung des Großmarktstan- dortes, Sanierungssatzung rechtsverbindlich, Neuord- nung durch Erschließung und Bebauung setzt Verlage- rung des Großmarktes voraus; zusätzlich Schaffung von 4.300 neuen Arbeitsplätzen  Mülheim Süd Bebauungspläne in Aufstellung; verkehrliche Erschlie- ßung wird geprüft  Sürther Feld, 3 BA 1.000 WE 3. Bauabschnitt in der Konzeptausschreibung; Stand- ort überwiegend für Ein-und Zweifamilienhäuser; Flächenneuinanspruchnahme  Zündorf Süd 2.300 WE Im Flächennutzungsplan dargestellt  Kreuzfeld 2.200 WE Langfristiger Bedarf für Ein- und Zweifamilienhausge- biete; Flächenneuinanspruchnahme  Rondorf Nord- West 1.000 WE Bebauungsplanverfahren laufend; Flächenneuinan- spruchnahme Quelle: Stadt Köln (2017) Die Aufstellung der men genmäßig und von der Lage her vergleichbaren Flächenpotenzialen zeigt, dass viele dieser möglichen Alternativen bereits von der Stadt Köln aktiv entwickelt und erschlossen werden. Auf den anderen verbleibende Flächen bestehen derzeit Hemmnisse für die Umse tzung der Planungen für den Wohnungsbau aus stadtklimatischer, sozialer, verkehrlicher oder wirtschaftlicher Sicht. Die Entwicklung des Deutzer Hafens mit ca. 3.000 WE ist daher als Beitrag zur Deckung des erhöhten Wohnungsbedarfes unverzichtbar. Zugleich kann nur dadurch vermieden werden, dass die Unterdeckung bzw. der Nachfrageüberhang weiter anwachsen wird und sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt verschärft. Fazit Es ist zusammenfassend zu konstatieren, dass r echnerisch bis zum Jahr 2029 eine Unterdeckung von 9.500 WE besteht. Denn selbst wenn es gelingen würde, alle bislang ermittelten Flächenpotenziale (inkl. des Deutzer Hafens) zu mobilisieren, kann der Bedarf an Wohnraum bis zum Prognosehorizont 2029 nicht gedeckt werden und es verbleibt eine signifikante Unterdeckung bzw. ein Nachfrageüber- hang bestehen. Bei den Flächenpotenzialen sind auch Baulücken, Nachverdichtungspotenziale und die Ausbaupoten- ziale im Bestand berücksichtigt worden. Dabei wird angenommen, dass aufgrund von objektiven und Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 40 subjektiven Hemmnissen lediglich ein Teil davon im Prognosezeitraum mobilisiert werden kann. Zu- dem ist zu berücksichtigen, dass es sich um dispers im Stadtgebiet verteilte kleinteilige Flächen und Einzelgrundstücke handelt, deren Mobilisierung zeit - und ressourc enintensiv ist, so dass dadurch auch unter Berücksichtigung der weiteren Potenziale die bestehende signifikante Unterdeckung im Prognosezeitraum nicht beseitigt werden kann. Bei den Flächenpotenzialen bestehen teilweise erhebliche eigentumsbedingte Mobili sierungshemm- nisse sowie städtebaulicher Entwicklungsbedarf, der vielfach erst zu einer langfristigen Verfügbarkeit führt. Zudem befindet sich d er überwiegende Teil der Flächen im Privateigentum , so dass für die Entwicklung mit den Instrumenten des allgemei nen Städtebaurechts die Kooperationsbereitschaft der privaten Eigentümer erforderlich ist. Schließlich bestehen in zahlreichen Fällen vorhandene Nut- zungen oder Zwischennutzungen, die vor einer wohnbaulichen Nutzung zu beenden sind. Die s führt bei der Fläch enentwicklung und Mobilisierung zu rechtlichen, finanziellen und vor allem auch zeitli- chen Unwägbarkeiten, deren Auswirkungen schwer kalkulierbar sind. Die qualitativen Analysen der Flächenpotenziale hinsichtlich ihrer Mobilisierungsmöglichkeit erge- ben, dass eine Entwicklung der Flächen und Mobilisierung der Baurechte mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts nicht in allen Fällen möglich sein wird. In quantitativer Hinsicht ergibt sich daher mit rd. 9.500 WE bis 2029 eine signifikante Unterdeckung an Wohnraum. Zugleich beträgt der Wohnungsleerstand bereits jetzt weniger als 2,5 % des Bestands bei sinkender Tendenz und ist damit erheblich unter die notwendige Fluktuationsreserve gesunken. Schließlich weitet sich die Un- terdeckung auch im gefördert en Wohnungsbau aus . So besteht i nsbesondere in innerstädtischen Lagen ein eklatanter Mangel an geförderten Wohnraum. Insgesamt ist daher festzustellen, dass die Stadt Köln einen erhöhten Bedarf an Wohnstätten gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB aufweist. 2.2 Wirtschaftsentwicklung und Arbeitsstättenbedarf 2.2.1 Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplatzentwicklung Als urbaner Ausbildungs - und Hochschulstandort weist Köln eine hohe Anziehungskraft auf und hat sich zu einer sog. Schwarmstadt gerade für junge Menschen entwickelt. Aktuelle Untersuchungen zeigen, dass diese Studierenden insbesondere aufgrund der hohen Lebensqualität zum überwiegen- den Teil auch nach ihrer Ausbildung im Wirtschaftsraum bleiben möchten26. In diesem Zusammenhang werden Standortfaktoren wie ein attraktive s Wohnumfeld in Zukunft an Bedeutung gewinnen, wenn eine Stadt wie Köln sich als Arbeits - und Wohnort qualifizieren möchte. Eine langfristige Strategie, um dieses Ziel zu erreichen, hat die Stadt Köln mit dem Stadtentwick- lungskonzept Wohnen erarbeitet. An dessen Leitlinien wird sich das städtische Handeln fortan orien- tieren. Zu nennen ist dabei unter anderem die Schaffung von neuem Wohnraum. Inhaltlich orientie- ren sich die Leitlinien an der Quartiersentwicklung und an der Innenentwicklung von Wohnbauflä- chen. Wie bei den meisten Großstädten weist die Kölner Wirtschaft einen weit fortgeschrittenen Struktur- wandel mit einem sehr hohe n Tertiärisierungsgrad auf. c a. 8 3 % der Kölner Arbeitsplätze sind im Dienstleistungssektor und dem Bereich Handel, Gastgewerbe, V erkehr und Logistik. Dies ist deutlich stärker ausgeprägt als in den Vergleichsräumen (vgl. Abbildung 10). 26 Prognos (2016), S. 49. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 41 Abbildung 10: Struktur der Kölner Wirtschaft im Vergleich Quelle IT NRW 2017 Kommunalprofil Köln Die Stadt Köln hat durch die Prognos AG ein Strategiepapier zum Standort Köln anfertigen lassen. Es stellt die wahrscheinlichen Entwicklungen und Anforderungen der vielfältigen Kölner Branchen, Leitmärkte und Betriebe dar. Prognos sieht Köln im Jahr 2030 als Hochburg der IKT -Gründungen in Deutschland. Am Standort Köln entstehen mobile Anwendungen für vielfältige Einsatzgebiete. Impul- se für die Entwicklung der Technologie-Szene gehen von der exzellenten regionalen Forschungsland- schaft, von der engen Zusammenarbeit in digitalen Ökosystemen, dem attraktiven städtischen Um- feld sowie von Acceleratoren und Inkubatoren aus.27 Im Ökosystem „Digitale Medien“ beispielsweise konnten sich, aufbauend auf den Synergien der Medien - und IKT -Branchen, e rfolgreiche Internet- Start-ups entwickeln. Köln konnte sich hierdurch auch als Standort für Webportale etablieren28. Der Kölner Arbeitsmarkt bietet anspruchsvolle Arbeitsplätze mit hoher Wertschöpfung und benötigt dementsprechend qualifizierte Beschäftigte aber auch attraktive Arbeitsstätten. Insbesondere der Dienstleistungssektor verzeichnet ein anhaltendes Wachstum. So gab es zwischen Mitte 2015 und 2016 den höchsten absoluten Beschäftigtenzuwachs bei den unternehmensbezogenen Dienstleistun- gen.29 Insgesamt ist die Beschäftigungslage stabil mit einem positiven Trend, der die allgemein güns- tige konjunkturelle Entwicklung in Deutschland widerspiegelt. Die Beschäftigungsentwicklung ist auch in Zusammenhang mit der äußerst dynamischen Bevölkerungsentwicklung zu b etrachten, die 27 Acceleratoren und Inkubatoren stellen Finanzierungs- und Entwicklungsmöglichkeiten für Start-Ups bereit. Vgl. https://t3n.de/news/inkubatoren-accelerator-startups-deutschland-655475/2/ 28 Vgl. Prognos (2016), S. 208. 29 Vgl. Stadt Köln (2017), Arbeitsmarkt Köln Rückblick 2016 und bisherige Entwicklung 2017, Pegel Köln 1/2017 S.5 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 42 für die kü nftigen Jahre zu erwarten ist. Aufgrund des bereits dargestellten Bevölkerungswachstums der letzten Jahre ist auch eine höhere Dynamik der Beschäftigungsentwicklung zu verzeichnen. Zwi- schen 2005 und 2014 hat die Beschäftigung in Köln um 18,0 Prozent zugenommen. Diese Dynamik ist weitaus stärker als in den angrenzenden Landkreisen bzw. der benachbarten Stadt Leverkusen. Dies belegt eine Studie der Regionalagentur Köln.30 Auch nach der Prognosstudie, die die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Beamte, geringfügig Beschäftigte sowie Selbstständige und mithelfende Familienangehörige erfasst, weist die Stadt Köln eine überdurchschnittlich starke Beschäftigung auf. In einer räumlich vergleichenden Einordung mit dem Bundesgebiet, de m Bundesland NRW und mehreren deutschen Benchmarkstädten (Berlin, Hamburg, Stuttgart, München, Frankfurt, Düsseldorf) verlief die Erwerbstätigenentwicklung in Köln überaus positiv. Die folgende Abbildung 11 der indizierten Erwerbstätigendynamik (Basisjahr 2000) zeigt, dass Köln den Vergleich dominiert.31 Abbildung 11: Entwicklung der Erwerbstätigen im Vergleich zu Bund, Land und Benchmarkstädten Quelle: Prognos (2016), auf Basis von Daten der Statistischen Landesämter Deutschlands; Indexwert 100 im Jahr 2000 Bei der Arbeitslosenquote weist Köln indessen im Vergleich mit umliegenden Städte und Kreisen sowie gegenüber dem Bund und Nordrhein -Westfalen, eine überdurchschnittlich hohe Arbei tslosen- quote und eine geringere Erwerbsbeteiligung auf. Die Quote der Arbeitslosen in Köln ist , wie Abbildung 12 zeigt, zwar seit 2014 rückläufig. Gleichwohl liegt Köln mit 8,4 % (Jahresdurchschnitt 2017) über dem NRW-Landesdurchschnitt (7,1%) und auch signifikant über den Vergleichswerten anderer Großstädte wie Düsseldorf (7,0%) , München (4%), Hamburg (6,5), Stuttgart (4,4%) und Frankfurt (5,6%). 30 http://www.regionalagentur-region-koeln.de/ Handlungsplan für die Arbeitsmarktregion Köln 31 Prognos (2016), S. 15 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 43 Abbildung 12: Arbeitsmarktkennziffern Köln Quelle: Agentur für Arbeit, Amt für Stadtentwicklung und Statistik Die Zukunftsaussichten bezüglich der Erwerbstätigenentwicklung wurden von Prognos wie nachfol- gend dargestellt mit zwei parallelen Ansätzen analysiert. Einerseits wird der beobachtete Trend in Form einer Trendfortschreibung in die Zukunft projiziert , anderseits werden Prognoseaussagen mit Hilfe des Prognosemodells REGINA der Prognos AG getroffen. Zusammen bilden sie einen möglichen Korridor der Entwicklung. In der Vorausschau bzw. der Perspektive wird deutlich, dass die Entwick- lungslinie des Prognosemodells REGINA erheblich flacher verläuft als die Linie der Trendfortschrei- bung. Im Trend sind höhere Erwerbstätigenzahlen zu erwarten, als dies die Modellannahmen, u. a. fußend auf den Prod uktivitätsannahmen der Branchen, erwarten lassen. Die Linien in Abbildung 13 bilden zusammen einen Korridor der Entwicklung, in dem sich die Erwerbstätigenzahl voraussichtlich bewegen wird. Die Trendfortschreibung würde im Jahr 2030 ca. 820.000 Erwerbstätige erwarten lassen, in der REGINA-Prognose sind es rd. 760.000 Erwerbstätige. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 44 Abbildung 13: Entwicklungskorridor der Erwerbstätigkeit 2000-2030 in Köln Quelle: Prognos (2016) auf Basis von Daten der Statistischen Landesämter Deutschlands. Der Bedarf nach neuen Arbeitsplätzen auch und vor allem im Dienstleistungs - und Bürosegment ist damit mit hoher Sicherheit gegeben. In einer Marktstudie von DGHyp wird allerdings auch auf Unsi- cherheiten hingewiesen. Die Nachfrage nach Büroimmobilien könnte insgesamt dann nachlassen, wenn die Babyboomer und damit viele Bürobeschäftigte in den Ruhestand gehen und zugleich keine Kompensation des Arbeitskräftebedarfs im Zuge der Zuwanderungen erfolgt. Angesichts der Attrakti- vität der Stadt Köln als Wohnstandort und des aktuellen Wanderungssaldos ist indessen davon aus- zugehen, dass dies der Fall sein wird und dass daher ein anhaltender Büroflächenbedarf besteht.32 2.2.2 Bedarfsermittlung an Arbeitsstätten Zur Ermittlung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die planende Gemeinde nicht auf eine bestimmte Prognosemethode zur Ermittlung dieses Bedarfs festgelegt. Neben konkreten Nachfragen nach Gewerbeflächen, eigenen Unternehmensbefragungen und dem Einsatz analytischer Rechenmodelle (z.B. Gewerbe - und Industrieflächenprognose-Modell (GIFPRO)) können auch statistische Ableitungen aus empirischen Analysen bisheriger Gewerbeflä- chenentwicklungen (Trendfortschreibung) Grun dlage für eine tragfähige Prognose bieten. Die Kom- bination mehrerer Ansätze ist hierbei zur Verbreiterung der Erkenntnisbasis sachgerecht. Gleichwohl kann es im Einzelfall methodisch fehlerfrei sein, das Ergebnis eines bestimmten Ermittlungsansatzes für eine realistische Einschätzung des künftigen Gewerbeflächenbedarfs letztlich außer Betracht zu lassen, wenn es im konkreten Fall an der Aussagekraft des entsprechenden Resultats fehlt33. Die in Köln bestehende Nachfrage von Unternehmen nach Büroflächen und da s Absinken der Leer- standsrate auf 3,7 % im Jahr 2017 unter d ie Fluktuationsreserve sind gewichtige Indikatoren für die 32 DG Hyp (2017), S.7 33 Vgl. OVG Münster Urt. v. 13.10.2011 – 2 D 86/09, BeckRS 2011, 56860 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 45 Annahme, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich hinter der Nachfrage zurückbleibt, denn die Befriedigung dieser Nachfrage garantiert regelmäßig die Errichtung von Arbeitsplätzen34. Zugleich wendet das BVerwG den geforderten „Nachfrageüberhang“ auch auf die Arbeitssuchenden an. Danach kann eine nachfragegerechte Planung darauf abzielen, Betriebe anzusiedeln in der Erwar- tung, dass diese bei der Einstellung der erforderlichen Arbeitskräfte auf die vorhandenen Arbeitskräf- te zurückgreifen35. Als Kriterien für die Bedarfsabschätzung können  die Entwicklung der erwerbstätigen Bevölkerung und  der jährliche durchschnittliche Bedarf an Bauflächen in den letzten Jahren herangezogen werden. Im Sinne der Wirtschaftsförderung verfolgt die Stadt Köln für die bedarfsgerechte Bereitstellung von Gewerbeflächen für unterschiedliche Nutzungen eine angebotsorientierte Baulandentwicklung. An- gesichts der dyn amischen Entwicklung der erwerbsfähigen Bevölkerung gehört die Ausweitung des Flächenangebotes für neue Arbeitsstätten zu den vordringlichen kommunalen Aufgaben.36 Unter den Beschäftigten steigt vor allem die Anzahl der Bürobeschäftigten in Köln stetig an. Jahren Gründe liegen in der dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung Kölns und zugleich im Wandel der Arbeitswelt. Die Megatrends der Digitalisierung, der fortschreitenden Automatisierung in der Ferti- gung, und die insgesamt kräftig steigende Bedeutung von Dienstleistungen prägen die Entwicklung.37 Mit dem Trend der fortschre itenden Tertiärisierung mit einer Zunahme der im tertiären Sektor Be- schäftigen um 0,8 % jährlich zwischen 1995 und 2015 und dem Wandel auf dem Arbeitsmarkt ist auch ein wachsender Bedarf an Büroflächen verbunden(vgl. DG HYP (2016), S. 14 ff). Abbildung 14 zeigt, dass die Entwicklung der Bürofläche indessen nicht so stark ansteigt wie die An- zahl der Bürobeschäftigten. Dies gilt für Köln ebenso wie f ür die meisten Großstädte in Nordrhein - Westfalen. Diese Investitionszurückhaltung ist auch auf hohe Leerstände zurückzuführen, die sich nach dem Platzen der Dot.Com -Blase aber auch im Zuge der Weltfinanzkrise von 2008 entwickelt haben, sowie auf das Defizit an geeigneten Grundstücken und Standorten. 34 Vgl. BVerwG NVwZ 1999, 407 (410). 35 Vgl. Schmitz in BeckOK BauGB Spannowsky/Uechtritz § 165 Rn. 24-25.4 36 http://www.regionalagentur-region-koeln.de/ 37 Vgl. DZ Bank (2017) Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 46 Abbildung 14: Veränderung von Bürofläche und Bürobeschäftigung in % von 2005 bis 2015 Quelle: DG Hyp (2016), S. 14. Köln ist aber weiterhin attraktiv für große Standortansiedlungen und verzeichnet inzwischen wieder eine hohe Dynamik auf dem Büroflächenmarkt. Der Fläch enumsatz stieg von 2 015 auf 2016 um von 47% und liegt mit 412.000m² knapp vor Düsseldorf auf dem 4. Platz nach Berlin, München und Frank- furt. Die Teilmarkte City (91.200 m²), Deutz (82.300 m²) und Kalk / Mülheim (71.200 m2) zeichnen für fast 60 % des gesamten Umsatzes verantwortlich.38 Mitentscheidend für den Bürovermietungsrekord 2016 war die Standortentscheidung der Zurich Versicherung für das zwischen dem Bahnhof Köln -Deutz/Messe und dem Gelände der Koelnmesse gelegene Großprojekt MesseCity Köln. Bei weiterhin hoher Nachfrage und sinkendem Leerstand ist die Durchschnittsmiete um rund 5 % von rund 12,20 €/m² zum Jahresbeginn auf rd. 12,80 €/m² zum Zeitpunkt 10/2017 gestiegen. Die Spit- zenmiete befindet sich weiterhin auf der in 2016 erreichten Marke von 21,40 €/m². Die DG Hyp (2017) prognostiziert für die Spitzenmiete bis zum Jahresende 2017 und im kommend en Jahr ein leichtes Plus von jeweils rd. 1 %. Dabei konzentrieren sich die Flächennachfrage und damit der Rückgang der Leerstandsquote auf die Innenstadtlagen ( -27 % ) und die infrastrukturell g ut angebundenen Gewerbegebiete Ehrenfeld/ Braunsfeld (-44 %) sowie Porz/ Gremberghoven (-67 %). Die derzeitige Bautätigkeit im Segment Büro wird als zu niedrig eingeschätzt. Fertig gestellt wurden neben der Neuen Direktion am Hauptbahnhof vor allem die Gebäude GHU88 am südlichen Rheinufer, das Kontrastwerk in Ehrenfe ld, der Neubau des ADAC auf dem Deutzer-Feld in Köln-Kalk und dem Neubau der Bank für Sozialwirtschaft am nörd- lichen Rheinufer. Darüber hinaus konnten die ersten Bürogebäude des Gerling -Quartiers fertigge- stellt und an die neuen Mieter übergeben werden. End e 2016 befanden sich rd. 123.000 m² im Bau (2015: 180.000 m²), welche in den Jahren 2017 und 2018 fertiggestellt werden. Auch die aktuell im 38 BNP Paribas Real Estate 2017 Büromarktreport Deutschland 2017 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 47 Bau befindlichen Bürogebäude werden nicht zur Erhöhung des verfügbaren Flächenangebots beitra- gen. Der durchschnittliche verfügbare noch unvermietete Bestand aller im Bau befindlichen Büroge- bäude im Stadtgebiet Köln beträgt lediglich 35 %. Die Vermietungsquote der in 2016 fertiggestellten Bürogebäude beträgt bereits über 95 %39. Laut BNP Paribas Real Estate erzielte der Kölner Büromarkt nach dem Rekordjahr 2016, in dem über 400.000 m² umgesetzt wurden, in den ersten drei Quartalen 2017 mit rund 258.000 m² Flächenum- satz das drittbeste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre. 46 % des Resultats entfielen auf die Citylagen, in der auch die vier größten Abschlüsse getätigt wurden. Die größten Verträge erfolgten in Deutz, wo die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 18.800 m² und die Strabag 17.300 m² anmieteten. Außerhalb der City lagen tat sich die Zone Kalk/Mü lheim hervor, in der d rei Abschlüsse mit mehr als 5.000 m² zu verzeichnen sind. Insgesamt sind alle Größenklassen nahezu gleichwertig in der Stadt vertreten, wobei die Segmente 5.000 bis 10.000 und 2.000 bis 5.000 m² mit 19 bzw. 18 % die größten Anteile ausmachen. Bislang konnten die neuen rechtsrheinischen Bürolagen Deutz und Mülheim mit ihren Flächenange- boten die noch bestehende Nachfrage auffangen. Daher nehmen diese Standorte in Bezug auf den Flächenumsatz die ersten Plätze der Kölner Teilmärkte ein. Angesichts des weiter ab nehmenden Leerstands ist der Neubau ein wichtiger Faktor vor allem für große Bürogesuche. In Köln beträgt der Büroflächenbedarf bis einschließlich 2020 bis zu rd. 730.000 m². Der starken Nachfrage auf dem Kölner Markt steht aber weiterhin eine moderate Bau tätigkeit ge- genüber, die sich lediglich im langfristigen Durchschnitt bewegt. Insgesamt waren Anfang Oktober rund 173.000 m² im Bau; 39 % weniger als ein Jahr zuvor. Davon sind zwei Drittel bereits vorvermie- tet bzw. werden für die Eigennutzung errichtet. Nur 65.000 m² der Neubauflächen stehen dem Markt tatsächlich zur Verfügung; 62 % davon sind in den Citylagen zu finden. Das verfügbare Flächenangebot, also der Leerstand und die verfügbaren Flächen im Bau, ist gegen- über dem Vorjahr um 32 % gesunken und bel äuft sich nur noch auf 360.000 m². Für das Gesamtjahr 2017 erwartet BNP Paribas einen Umsatz von 330.000 m². Insbesondere der Leerstand im Flächensegment mit modernem Standard ist mit 67.000 m² extrem gering. Sowohl der Gesamtleerstand als auch der Bestand an Leerständen in modernen Bürogebäu- den liegen laut BNP Paribas Real Estate auf „rekordverdächtig niedrigem Niveau“. Als Gründe werden die dynamische Nachfrage nach neu entwickelten Flächen, die binnen weniger Monate vermietet werden, und auch die Umnutzung älterer Büroflächen zu Wohnungen benannt. Weiterhin nimmt die Anzahl des Sockelbestands an veralteten, kaum noch marktfähigen Büroflächen zunehmend ab. Ins- besondere Gebäude aus den Baujahren 1960 bis 1980 sind oft nicht mehr marktfähig und werden an Wohnungsentwickler oder Entwickler von studentischem Wohnen veräußert40. Als aussagefähiger Indikator für die Marktsituation ist die Leerstandsquote auf dem Büromarkt ge- eignet. Diese ist in den letzten Jahren stetig gesunken. So ging der Leerstand in den verga ngenen 12 Monaten erneut deutlich (um über 30 %) zurück und liegt mit insgesamt 295.000 m² inzwisch en un- ter der 300.000 m²-Schwelle. 39 Mitteilungen der Stadt Köln, Amt für Wirtschaftsförderung (2017) 40 Larbig & Mortag (2017) Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 48 Abbildung 15: Leerstandquote Büroflächen in Köln Entwicklung 2008 bis 2016 und Prognose 2017 Quelle: Greif & Contzen (2017) Tabelle 10: Büroflächenbestand (BGF) und Veränderungen in Köln 2014 2015 2016 2017 (Schätzung) Durchschnitt Büroflächenbestand [1.000 m²] 7.486 7.527 7.580 7.630 Veränderung gegen- über Vorjahr [1.000 m²] 41 53 50 48 Veränderung gegen- über Vorjahr [%] -0,4 0,5 0,7 0,7 0,6 Leerstand [1.000 m²] 494 429 348 282 389 Leerstand [%] 6,6 5,7 4,6 3,7 5,2 Leerstandsverringerung [1.000 m²] -65 -80 -66 -71 Jährlicher Bedarf [1.000 m²] 106 133 116 119 Quellen: DG HYP (2016); eigene Berechnungen Die Leerstandsquote ist seit 2009 kontinuierlich gesunken (vgl. Abbildung 15). Mit einer Quote von 3,7 % Leerstand weist Köln nach Berlin (2,4 %) und München (3,6 %) ein e der niedrigsten Leerstands- quoten der größten deutschen Bürostandorte auf (vgl. Tabelle 10). Mit der derzeitigen Leerstands- quote von 3,7 % (vgl. Tabelle 10) unterschreitet der Büroimmobilienmarkt die erforderliche Fluktua- tionsreserve von mindestens 4% 41 und gefährdet damit insgesamt die Funktionsfähigkeit des Wirt- 41 Für das Funktionieren Marktes in den Büroinvestmentzentren wird sogar ein Leerstand von 6-8% als Fluktua- tionsreserve für erforderlich gehalten. Vgl. Rottke, N.; Voigtländer, M. (2017), Immobilienwirtschaftslehre Öko- nomie S.453. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 49 schaftsstandorts. Diese aussagefähigen Indikatoren zeigen, dass die Nachfrage nach Büroflächen das verfügbare Angebot seit 2009 deutlich übersteigt und damit eine erhebliche Unterdeckung besteht. Im Durchschnitt der letzten drei Jahre sind gemäß Tabelle 10 rd. 48.000 m² neue Bürofläche n hinzu- gekommen. Zugleich hat sich indessen auch der Leer stand um jährlich rd. 71.000 m² verringert, so dass in Summe rd. 119.000 m² neue Büroflächen erforderlich gewesen wären, um ein weiteres Ab- sinken der Leerstandsquote zu vermeiden. Der aktuelle Bedarf wurde also lediglich zu rd. 2/5 durch Neubau und immerhin zu rd. 3/5 durch den Bestand und demnach durch eine Reduzierung des Leer- stands gedeckt. Da das Potenzial zur Bedarfsdeckung aus de n Bestandsreserven ( Leerstand) weitgehend aufge- braucht ist, ist die Entwicklung neuer Bürostandorte in Köln dringend erforderlich. Auch die Prognos- studie empfiehlt vor dem Hintergrund des starken Dienstleistungs - und Handelssektors unter ande- rem auch die Sicherstellung einer ausreichenden Verfügbarkeit von Büroflächen. Die Autoren der Studie empfehlen der Stadtentwicklungs- und Wirtschaftspolitik eine hinreichende Flächenvorratspo- litik zu betreiben. Die Ausweisung von weiteren infrastrukturell gut erschlossenen Gewerbe - und Industriegebieten ist dringend notwendig, um Neuansiedlungen u.a . auch im Rahmen einer inter- kommunalen Zusammenarbeit zu ermöglichen. Eine gute Verkehrsanbindung, insbesondere an das überregionale Autobahnnetz, ist dafür eine grundlegende Standortvoraussetzung. Nutzungskonflikte mit angrenzender Wohnbebauung sollten so weit wie möglich eingeschränkt oder am be sten ver- mieden werden. Initiativen zur Änderung bzw. zur Neuaufstellung des Regionalplans, der Flächennut- zungs- und Bebauungspläne sind daraufhin abzustellen oder zu ändern.42 Im Hinblick auf die angestrebte Umnutzung des Deutzer Hafens ist zu konstatieren, dass bereits eines der größten Kölner Unternehmen, die REWE -Gruppe, an dem Standort zur Errichtung ihrer Haupt- verwaltung interessiert ist. Es ist vorgesehen , die Unternehmenszentrale, deren Abteilungen derzeit über zahlreiche Standorte im Stadtgebiet verteilt sind im Bereich des Hafenkopfes (Am Schnellert) zu konzentrieren. Der hierfür bereits unterzeichnete ‘Letter of Interest‘ belegt die konkrete Nachfrage nach attraktiven Büroflächenstandorten in Köln und zugleich auch ein konkretes Investitionsinteresse eines Unternehmens. Tabelle 11 stellt ausgewählte größere aktuelle Projektentwicklungen für Bürostandorte zusammen und lässt erkennen, dass tatsächlich eine anhaltende und signifikante Nachfrage gegeben ist. Tabelle 11: Alternative Büroflächenstandorte und Hotelentwicklungen Alternative Büro- standortpotenziale Planungs- und Entwicklungsstand Deutzer Feld Das Areal auf der rechtsrheinischen Seite wurde bis 1993 industriell genutzt und lag anschließend brach. Nach dem Rückbau der Produkti- onsanlagen und der Neuerschließung wurden im Jahr 2010 die Voraus- setzungen für Hochbauten geschaffen. Diese Flächen sind inzwischen fast vollständig bebaut. Parkstadt Süd Größe ca. 115 ha, Sanierungsverfahren nach § 136 ff. BauGB zur Verla- gerung des Großmarktes und Errichtung von 3.300 Wohnungen und 4.300 Arbeitsplätzen. Es handelt sich um ein laufendes Verfahren. 42 Prognos (2016), S.218. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 50 Wallarkaden (Rudolf- platz) Am Rudolfplatz, ebenfalls in der Kölner Innenstadt, entsteht nach Plä- nen des Londoner Architekturbüros Caruso St John Architects ein Neu- baukomplex mit insgesamt rund 14.000 m² BGF sowie einer zweige- schossigen Tiefgarage. Haus Friesenplatz Ecke Venloer Straße Büros, Läden und Wohnungen auf 15.500 m² inkl. Tiefgarage mit 111 Plätzen. Realisierungszeitraum bis zum Jahr 2020 Kaiser Hof (gegenüber MediaPark) Bürogebäude–Neubau mit 13.000 m² Bürofläche auf sieben Etagen und einer Tiefgarage mit 169 Stellplätzen. Im Dezember 2017 wurde das Richtfest gefeiert, die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2019 ge- plant. Die Vermarktung ist fast vollständig erfolgt. Wohn- und Kreativvier- tel Cologneo I (nördlich der Koelnmesse) Die Revitalisierung des ehemaligen KHD- (später Deutz AG-) Geländes soll bis 2021 abgeschlossen sein. Unter Erhalt der denkmalgeschützten Gebäude aus der Pionierzeit der Automobilindustrie entstehen 480 Wohnungen und 60.800 m² gewerbliche Mietflächen. Gewerbequartier I/D Cologne (ehemaliger Güterbahnhof in Köln Mülheim) 10 Gebäude für insgesamt 7.000 Arbeitsplätze. Herzstück des Quartiers bildet ein „Inkubator Service Haus“. Hier sind ein Co-Working-, Konfe- renz- und Business-Center, ein großer Eventbereich und ein gastrono- misches Konzept vorgesehen. Darüber hinaus ist ein Design-Hotel ge- plant. Auf dem sieben Hektar großen Gelände soll eine BGF von 160.000 m² realisiert werden. Siegi.241 Neue Unternehmenszentrale der Strabag AG. Über 17.000 m² Büroflä- che für 1.000 Mitarbeiter, die aktuell noch auf verschiedene Gebäude verteilt sind, sollen Ende 2018 bezugsfertig sein. Butzweilerhof in Köln- Ossendorf Auf der Konversionsfläche entstehen weitere großzügige Büro- und Hotelflächen. Projektentwickler ist die Landmarken AG. Auf dem 18.000 m² großen Grundstück ist die Realisierung von rund 43.000 m² Büroflä- chen geplant, die ab 2018 beginnen soll. Brüsseler Straße 89-93 Entwicklung von 3.400 m² GF im Jahr 2017, die vollvermietet sind. SIDOL-Lofts Entwicklung von 4.127 m² GF im Jahr 2017, die bislang zu 5% vermark- tet sind. Köln Cubus Süd Entwicklung von 11.000 m² GF im Jahr 2017, die zu 75% vermarktet sind. Brügelmannstraße / Foreal Potentialfläche mit 55.000m² BGF Refurbishment bestehender Büroflächen (Bestandsimmobilien) One Cologne (Venloer Straße 151-153) Das Projekt im Inneren Grüngürtel, eines der wenigen Hochhäuser in der Kölner Innenstadt, befindet sich seit März 2017 in der Umsetzung; die Fertigstellung ist ab September 2018 vorgesehen. Als Mieter für das markante Hochhaus mit mehr als 15.000 m² Mietfläche steht der DAX- Konzern Lufthansa fest, der mehr als 4.600 m² vom Erdgeschoss bis zum 4. Obergeschoss angemietet hat. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 51 Gerling Quartier 2. BA Hufeisenbau mit Büroflächenanteil und hochpreisigen Wohnungen. Derzeit ist auch ein Hotel mit 200 Zimmern in der Fertigstellung Friesenquartier Aufwertung des Gebäudekomplexes zwischen Friesenstraße und „Im Klapperhof“. Dazu zählt auch das vollvermietete „Cluster-Haus“, in dem zahlreiche Start-Up-Unternehmen untergebracht sind. Derzeit prüft das Konsortium Proximus/Quantum, welche Bestandteile für einen Umbau in Frage kommen bzw. wo ein Neubau sinnvoller ist. Hotelentwicklungen Büro- und Geschäfts- haus am Rudolfplatz Ab 2018 werden rund 13.000 m² BGF entwickelt. MesseCity Köln - zwi- schen dem Bahnhof Köln-Deutz/Messe und dem Gelände der Koelnmesse Nachdem im Frühsommer 2017 der Grundstein für die neue Zürich- Zentrale gelegt wurde, wächst der Gebäudekomplex kontinuierlich. Von insgesamt 135.000 m² GF sind ca. 72.000 m² GF (West3) vermietet. ca. 50.000 werden erst ab 2019/20 in Bau sein. Mittlerweile haben sich weitere Pläne konkretisiert: So entsteht unmittelbar neben dem be- nachbarten Messebalkon ein Hotelgebäude, das ein Motel One mit 300 Zimmern und ein Adina Apartment Hotel (170 Studios mit 4-Sterne- Hotelservice) beherbergen wird. Hohenzollernring, Ka- meke- und Bismarck- straße Hotelneubau 190 Zimmer und eine Tiefgarage. Das Investitionsvolumen beträgt 100 Mio. EUR, die Fertigstellung ist für 2020 geplant. Quellen: Prognos (2016) und Mittteilungen Stadt Köln, Wirtschaftsförderung (2017); Larbig & Mortag (2017) Die vorstehende Tabelle zeigt, dass i n vergleichbarer innerstädtischer Lage wie der Deutzer Hafen mit Ausnahme der Parkstadt Süd keine weiteren Potenzialflächen mehr zur Verfügung stehen, um den im Folgenden ermittelten Arbeitsstättenbedarf zu realisieren. Die Bedarfsermittlung erfolgt auf Basis von zwei Methoden: 1. Modifiziertes GIFPRO-Modell Der Flächenbedarf kann ausgehend von der These ermittelt werden, dass dieser von der Anzahl der Beschäftigten in einem Bereich bestimmt wird. Dieser Ansatz wird mit de r Methode Gewerbe - und Industrieflächenprognose-Modell (GIFPRO) verfolgt, die sich in der Praxis seit ihrer Entwicklung 1981 in der Praxis bewährt hat und auch gerichtlich als schlüssige Methode anerkannt ist43. Flächennachfragen stellen grundsätzlich betr iebswirtschaftlich getroffene unternehmerische Ent- scheidungen dar. Dabei ist von drei Komponenten der betrieblichen Entwicklung auszugehen:  Erweiterungsbedarf  Verlagerung (intraregional, intrakommunal)  Neuansiedlung (Neugründung, interregionale, interkommunale Verlagerung) Bei der Prognose ist grundsätzlich zu bedenken, dass die Betriebe die Nachfrager nach Flächen dar- stellen. Eine Betriebsbefragung im Rahmen dieser Untersuchungen ist indessen schon nicht zielfüh- 43 Vgl. OVG Münster Urt. v. 13.10.2011 – 2 D 86/09, BeckRS 2011, 56860 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 52 rend, weil dadurch die Neuansiedlungen, Start-ups und Verlagerungen externer Unternehmen nicht erfasst würden. Gleichwohl ist die Abschätzung des Flächenbedarfs anhand der Beschäftigtenent- wicklung angesichts der begrenzten Informations- und Datenlage über die Planungsabsichten der einzelnen Betriebe sowie im Hinblick auf die erforderliche Zuverlässigkeit und Schlüssigkeit der Prog- nose als plausibler Ansatz für eine mittelfristige Prognose des Flächenbedarfs bis 2029 zu betrachten. F = (FKZ * B) + FAR F: Fläche FKZ: Flächenkennziffer: branchenspezifischer Bedarf an Bruttobaufläche pro Beschäftigten . Bü- ronutzung: 50 m²/Beschäftigtem) B: Anzahl der Beschäftigten FAR: Arrondierungsbedarf Das GIFPRO-Modell wird im Hinblick auf die Besonderheit en von Bürostandorten und reinen Dienst- leistungsbetrieben modifiziert. Zu diesem Zweck wird d ie Komponente „Arrondierungsbedarf“ im Folgenden nicht berücksichtigt, weil eine künftige Erweiterung bei Bürobetrieben in der Regel durch Umzug in eine größere Immobilie realisiert wird und nicht durch Arrondierung am St andort44. Als Planungsgrößen kann nach Vallee (2012) für Büroarbeitsplätze von 50 m² Bruttobauland pro Beschäf- tigtem ausgegangen werden. Hinsichtlich der Erwerbstätigen im Jahr 20 29 auf Basis des Prognose- modells REGINA wird von rd. 760.000 bzw. bei Trendfor tschreibung von rd. 820.000 Erwerbstätigen ausgegangen45. Davon entfallen im Jahr 2018 auf den Dienstleistungssektor 83 % der Beschäftigten gegenüber 17 % im industriellen Sektor. Wegen der fortschreitenden Tertiärisierung wird der Be- schäftigtenanteil im Dienstleistungssektor im Jahr 2029 mit 86 % angesetzt46. Es ist indessen zu berücksichtigen, dass lediglich ein Anteil der Dienstleistungsarbeitsplätze den Ar- beitsstätten auf reinen Bürostandorten realisiert wird. Deshalb sind die folgenden Abschläge sachge- recht: - Anteil der Erwerbstätigen in den innerbetrieblichen Verwaltungen von Gewerbebetrieben in Gewerbegebieten: 10 % - Anteil der Erwerbstätigen im Verkauf im Einzelhandel: 10 % - Anteil der in der Gastronomie beschäftigten Personen: 10 % Demnach wird für die Prognose von einem Anteil von 70 % der Erwerbstätigen ausgegangen, die Arbeitsstätten auf reinen Bürostandorten bzw. auf gemischten Standortorten mit Wohnen und Ar- beiten nachfragen. Bei einem Bruttobaulandbedarf pro Beschäftigtem von 50 m² ergeben sich die in Tabelle 12 ermittelten Gesamtbedarfe an Bauland in Abhängigkeit vom gewählten Prognosemodell für die Erwerbstätigen und von der baulichen Dichte. 44 Vgl. Vallee et al. (2012). 45 Vgl. Prognos (2016). 46 Vgl. DG HYP (2016), S. 14. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 53 Tabelle 12: Modell GIFPRO modifiziert Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von Prognos (2016) Als Ergebnis ergibt sich nach der für Bürostandorte modifizierten GIFPRO-Methode in der unteren Variante auf Basis des Modells REGINA ein Zuwachs bei der Erwerbstätigen in Höhe von rd. 20.000 Personen und in der oberen Variante auf Basis der Trendfortschreibung der Erwerbstätigenentwick- lung ein Zuwachs in Höhe von rd. 63.700 Personen. In Abhängigkeit von der baulichen Dichte resul- tieren daraus die in Tabelle 12 dargestellten und beispielhaft für eine GFZ von 3,0 ermittelten Ansät- ze für das Nettobauland. 2. Methode Trendfortschreibung In den Jahren 2015, 2016 und 2017 betrug die durchschnittliche jährliche Büroflächenentwicklung (Bruttogeschossfläche (BGF)) rd. 120.000 m² BGF (vgl. Tabelle 10). Auf dieser Basis kann eine plausib- le Fortschreibung für den Prognosezeitraum erfolgen, denn angesichts der dynamischen Entwicklung der Erwerbstätigen, des Strukturwandels in der Wirtschaft und des rasanten Wachstums der Büroflä- chennachfrage ist in Köln von ein em fortgesetzten Wachstumstrend des Marktes auszugehen. Vor allem die Tatsache, dass jüngere Menschen nicht nur zum Studium und zur Ausbildung nach Köln kommen, sondern nach Abschluss der Ausbildung auch als junge Berufstätige in Köln bleiben möch- ten und der Anteil der Frauen bei den Beschäftigten stärker zunimmt, unterstreicht den wachsenden Bedarf an Arbeitsstätten. Dieser Trend wird weiter anhalten und eine erhöhte Nachfrage nach Ar- beitsstätten hervorrufen. Eine herausragende Stellung werden die stark wa chsende IKT-Branche mit überaus regem Gründungsgeschehen sowie die Kultur- und Kreativwirtschaft bei der Flächennachfra- ge einnehmen. Der innerstädtische Konversionsstandort Deutzer Hafen mit seinem spezifischen Am- biente bietet für die jungen Startups dieser Branchen das gewünschte räumliche Umfeld. Anteil Büroarbeits- kräfte 70 % 2018 2029 Wachstum Flächen- kennziffer (m²) Brutto- bauland (m²) Nettobauland (m²): 20% Flächenabzug vom BBL GFZ 601.750 630.800 20.335 50 1.016.750 813.400 3,0 271.133 27 ha 614.200 705.200 63.700 50 3.185.000 2.548.000 3,0 849.333 85 ha Nettobauland (m²) Erwerbstätige im Dienstleistungsbereich Flächenbedarf Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 54 Tabelle 13: Modell Trendfortschreibung Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von Tabelle 10 Für die Trendfortschreibung werden zwei Varianten betrachtet. Die Variante I geht von rd. 25 m² BGF pro Beschäftigten aus, die Variante II von 50 m² BGF. Die Ansätze basieren auf einem Flächenbedarf von 10-15 m² Nettofläche pro Büroarbeitsplatz sowie den je nach Bürogebäudetyp stark variierenden funktionalen Zusatzflächen 47. Darüber hinaus wird analog zur Prognose beim Wohnstättenbedarf angenommen, dass bis 2019 ein höherer Bedarf besteht und in den Folgejahren eine Absenkung um 40 % erfolgt. Es wird deshalb für die Jahre 2018 und 2019 ein jährlicher Beda rf von 120.000 m² BGF und in den Folgejahren bis 2029 ein jährlicher Bedarf von 72.000 m² BGF angesetzt. Dadurch soll den konjunkturbedingten möglichen Schwankungen auf dem Büroflächenmarkt und den Unsicherheiten der künftigen Entwicklung Rechnung getragen werden. Auf der Basis dieser Ansätze liefert die Trendfortschreibung im Prognosezeitraum plausible Ergebnis- se. Die Trendfortschreibung führt im Prognosezeitraum 2018-2029 in der Variante I zu einem zusätz- lichen Bedarf von rd. 38.400 Büroarbeitsplätzen und in der Variante II von 19.200 Büroarbeitsplätzen. Die Variante II entspricht dem unteren Szenario nach dem modifizierten GIFPRO -Modell, das einen zusätzlichen Bedarf in Höhe von rd. 20.000 Arbeitsplätzen bis zum Jahr 2029 führt. Die Variante I liegt etwa mittig zwischen der unteren und der oberen Prognosevariante für die Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor bis 2029. Der durch die Trendfortschreibung ermittelte Mindestwert wird da- mit durch die GIFPRO -Methode plausibilisiert. Für die Bed arfsbegründung wird daher ein Mindest- wert von 19.000 Büroarbeitsplätzen zugrunde gelegt. Fazit Die Abschätzung des künftigen Bedarfs erfolgt in der VU einerseits anhand der Beschäftigtenentwick- lung und andererseits anhand der Trendfortschreibung. Beide Methoden kommen üb ereinstimmend zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Mindestbedarf in Höhe von rd. 19.000 Bü- 47 Vgl. Technische Regeln für Arbeitsstätten, Ausgabe 2013, https://www.baua.de/DE/Angebote/Rechtstexte- und-Technische-Regeln/Regelwerk/ASR/pdf/ASR-A1-2.pdf?__blob=publicationFile; Abruf 10.1.2018. durchschnittliche Büroflächenentwicklung 2015 - 2017 120.000 m² BGF Prognosezeitraum 2018 - 2029 Bedarf pro Jahr: 2018 - 2019 120.000 m² BGF 2020 - 2029 72.000 m² BGF Bedarf 2018 - 2030 960.000 m² BGF Bedarf an Büroarbeitsplätzen bis 2029 Variante I: 25 m² BGF/Büroarbeitsplatz 38.400 Variante II: 50 m² BGF/Büroarbeitsplatz 19.200 Trendfortschreibung Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 55 roarbeitsplätzen besteht. Die systematische Analyse und Bewertung der verfügbaren Flächenpoten- ziale lässt erkennen, dass d avon gegenwärtig ledigli ch 2/5 mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts entwickelt werden können und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen le- diglich dadurch bereitgestellt werden, dass auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen zugegriffen und diese dadurch stetig verkleinert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortge- setzt werden, weil zusätzliche geeignete Flächen fehlen, so ist mit einem weiteren stetigen Absinken der Leerstandsquote zu rechnen. Angesichts der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindest- quote von 4 % für die Fluktuationsreserve wird dieser Trend dann die Funktionsfähigkeit des Büro- marktes in Köln erheblich gefährden. Vor diesem Hintergrund ist auf Basis der plausiblen Bedarfs- prognosen und Bestandsbewertung zu konstatieren, dass in Köln ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstät- ten (Büroarbeitsstätten) im Dienstleistungssektor besteht. 3 Standorteignung 3.1 Entwicklung der Hafenfunktion – ein historischer Abriss Der Ort des Deutzer Hafens hatte als Anlegestelle schon im Mittelalter ei ne Bedeutung und bereits im Jahr 1400 werden Uferverstärkungen in Poll urkundlich erwähnt. In Deutz gibt es seit jeher einen kleinen Hafen für Fährboote. In der unabhängigen Stadt Deutz konnte aber jahrhundertelang in Kon- kurrenz zu Köln kein bedeutender Ha fen für den Güterumschlag entstehen. Das Kölner Stapelrecht, das erst zum Wiener Kongress 1815 eingeschränkt wurde, begründete die Vormachtstellung Kölns. Mit der Eingemeindung von Deutz und Poll nach Köln im Jahr 1888 entstanden die ortspolitischen Voraussetzungen zum Hafenbau. Nach der Entfestigung von Deutz wurde 1907 der Deutzer Hafen unter Einbeziehung de s "Schnellert" genannten toten Rheinarms zum Industriehafen ausgebaut. Bereits während der Anlage des Rheinauhafens 1892 -98, entstanden Pläne für den Neubau des sich ungefähr auf derselben Stromhöhe befindenden rechtsrheinischen Hafens. Der Deutzer Bassinhafen besteht heute aus zwei Hafenbecken, die durch die Drehbrücke getrennt sind. Insgesamt ist die Anla- ge 1.098 m lang mit einer Breite von 88 m ab Be ckenkopf und 70 m an der Hafeneinfahrt. Das histo- risch interessanteste Hafenbauwerk ist die 1906 -08 erbaute elektrisch betriebene Drehbrücke, die ähnlich wie die nur wenige Jahre zuvor erstellte Drehbrücke im Rheinauhafen hydraulisch aus der Ruheposition g ehoben und dann durch Elektromotor gedreht wird. Die Details der Brücke sind im geometrischen Jugendstil gestaltet. Die Brücke ist als einziges Objekt im Untersuchungsgebiet in die Denkmalliste eingetragen.48 War der Rheinauhafen vorwiegend als Handelshafen konzipiert worden, so sollten die neuen Hafen- anlagen in Deutz hauptsächlich Sicherheits - und Industriezwecken dienen. Ansonsten wurde der Ha- fen durch Umschlag- und Lagerflächen genutzt. In den 1920er Jahren gab es vier elektrische und drei dampfbetriebene Kräne. Eine Hafenbahn mit Anschluss an den Sammelbahnhof Poll und den Über- gabebahnhof Vingst verbindet den Hafen mit dem überörtlichen Eisenbahnnetz. 49 Wichtigste Anlie- ger am neuen Hafen wurden die Mühlenbetriebe Ferd. Leysieffer & Liet zmann und Heinrich A uer. Nach Zerstörungen im II. Weltkrieg wurden die Gebäude nach 1945 wieder in der bis heute beste- henden neuen Architektur aufgebaut und 1950 wieder in Betrieb genommen. 48 Vgl. https://www.deutzerhafen.com/gestern/ 49 Vgl. http://www.rheinische-industriekultur.de/objekte/koeln/deutzer%20hafen/deutzer_hafen.html Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 56 Der wirtschaftliche Strukturwandel am Ende des 20. Jahrhunderts wie auch damit einherg ehende neue Anforderungen an die Binnenschifffahrt haben den Deutzer Hafen und seine Bedeutung als Logistikstandort stark verändert. Hafentypische Tanklager - und Holzhandelsbetriebe wurden aufge- geben, hafenfremde und lagerintensive Betriebe (z. B. Eventhal le, Autovermietung) haben Teilflä- chen übernommen, während gleichzeitig städtebauliche Missstände durch Leerstände und Min- dernutzungen entstanden. Als hafenaffine Nutzungen sind der Schrotthandel sowie der Eisen - und Stahlhandel sowie der Mühlenbetrieb und das Asphaltmischwerk zu bezeichnen. Betreiber des Deutzer Hafens ist die RheinCargo GmbH & Co. KG, ein Beteiligungsunternehmen der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK), welche die Deutzer Hafenbahn mit dem Rangierbahnhof in Köln-Poll unterhält. Die Wasserfläche des kompletten Hafens (mit Vorhafen) beträgt 123.700 m², die Landfläche 240.700 m². Das Gelände des Deutzer Hafens liegt außerhalb der Hochwasserschutzmau- er im Überschwemmungsgebiet des Rheins. Das Gebiet des Hafens wird ab einem Hochwasserstand von 10,70 Meter Kölner Pegel geflutet. Der Deutzer Hafen hat nur noch eine geringe Bedeutung als Industriehafen. Der Umschlag ist in den letzten Jahren stetig gesunken und umfasst lediglich noch rd. 2,2 % des Umschlags der Kölner Häfen. Für die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als Umschlagsplatz für Waren und Güter insgesamt keine bedeutsame Rolle mehr. Eine Ertüchtigung und ein funktionaler Ausbau als Hafen sind bereits aufgrund der Lage in der Innenstadt und aufgrund der herangerückten Büronutzungen, die eine noch höhere Lärmbelastung durch Industriebetriebe nicht erlauben, sowie aufgrund der fehlenden flä- chenhaften Erweiterungsmöglichkeiten nicht möglich. Diese Situation hat die Stadt dazu bewogen, eine städtebauliche Konversion des Hafenareals in B etracht zu ziehen und den Standort zu einem innerstädtischen urbanen Quartier mit Wohn - und Arbeitsstätten zu entwickeln. Der HGK gehörten 70 % der Grundstücksflächen im Hafen. Diese Flächen wurden im Jahre 2016 an ‘moderne stadt’ Köln übertragen. Bis zum 31.12.2020 bleibt der HGK / RheinCargo ein Nießbrauchrecht vorbehalten, so dass die im Deutzer Hafen ansässigen Unternehmen bis dahin einen neuen Standort finden können. Die RheinCargo strebt an, den Unternehmen Flächen, die in der Verwaltung der RheinCarg o liegen, zur Verfügung zu stellen50. Der Rest der Hafenflächen befindet sich in Privateigentum. Der Hafen ist im geltenden Landesentwicklungsplan nicht mehr als landesbedeutsamer Hafen aus- gewiesen. Nach rechtlicher Prüfung der Anwaltskanzlei Lenz und Johlen handelt es sich bei dem Deutzer Hafen im rechtlichen Sinne nicht um einen Schutzhafen51. Die faktische Nutzung als Schutz- hafen ist z.B. wegen Hochwasser oder einer Havarie auf dem Rhein durchaus möglich. Da dies e Fälle selten zu erwarten sind, stünde auch eine solche gelegentliche Nutzung als Schutzhafen der geplan- ten Konversion nicht entgegen. 3.2 Lage, Flächengröße und Bedeutung für die Stadtentwicklung Der Deutzer Hafen befindet sich in zentraler innerstädtischer Lage in Sichtweite des Kölner Doms. Auf der Gesamtfläche des Untersuchungsgebietes von 37,7 ha, davon rd. 8,1 ha Wasserfläche, lassen sich rd. 3.000 Wohnungen für 6.900 Personen und rd. 6.000 Arbeitsstätten sowie alle erforderlichen städ- tebaulichen Folge - und Versorgungseinrichtungen gemäß dem städtebaulichen Konzept des Pla- 50 HGK (2017), Geschäftsbericht der Häfen und Güter Verkehr Köln AG 2016. S. 23. 51 Lenz und Johlen (2017), Gutachterliche Stellungnahme zur Überprüfung der Qualifizierung des Deutzer Hafens, Bearbeiter R. Voß, Köln. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 57 nungsteams COBE errichten. Schon angesichts des Umfangs des geplanten Projekts weist die Maß- nahme eine erhebliche Bedeutung für die Stadtentwicklung Kölns auf. Die Konversion des ehemali- gen Gewerbe- und Industriestandortes bietet für die Stadt Köln insbesondere die Chance, den Stadt- teil Deutz und darüber hinaus das gesamte rechtsrheinische Stadtgebiet durch das herausragende Projekt ‚Deutzer Hafen‘ aufzuwerten und einen neuen Kristallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung zu schaffen. Zugleich leistet die Maßnahme angesichts knapper Flächenressourcen einen wichtigen Beitrag zur städtebaulichen Innenentwicklung, zur effizienten Nutzung der bestehenden Infrastruktur in der Innenstadt Kölns sowie zur Schonung und Sicherung d es Freiraums außerhalb bestehender Siedlungsflächen. Aufgrund der Flächengröße und der Lage leistet die Konversion einen wesentlichen Beitrag zur De- ckung des ermittelten erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten in quantitativer und in qualita- tiver Hinsicht in der Innenstadt, in der ein ausgeprägtes Defizit für diese Funktionen besteht. Von den geplanten Wohnungen sollen rd. 30 % im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. Für dieses Wohnungsmarktsegment besteht in der Stadt Köln und insbesondere in der Innenstadt ein erhöhter Bedarf. 3.3 Ziele der Landesplanung und Raumordnung Der Deutzer Hafen wird im aktuellen Landesentwicklungsplan NRW (LEP) von 2/2016 erstmals nicht mehr als landesbedeutsamer Hafen eingestuft. Der LEP fordert zudem eine stärkere Innene ntwick- lung der Städte, um den Freiraum zu schützen und landwirtschaftliche Nutzflächen im Außenbereich zu erhalten. Diesen Zielen trägt die Hafenkonversion in hohem Maße Rechnung. Der Regionalrat hat in seiner Sitzung am 15.12.2017 die 25. Änderung des geltenden Regionalplans der Region Köln beschlossen. Danach soll der bestehende Gewerbe- und Industriebereich (GIB) des Hafenareals in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) umgewidmet werden . Die Regionalplan - Änderung ist der Landesplanungsbehörde gemäß § 19 Abs. 6 L andesplanungsgesetz (LPlG) anzuzei- gen und ihre Bekanntmachung erfolgt, sofern nicht innerhalb von drei Monaten von dieser Einwen- dungen erhoben werden. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist gemäß § 1 Abs. 4 BauGB aus diesen neuen Zielen der Regionalplanung zu entwickeln. Auf dieser Grundlage können sodann Bebauungspläne zur städtebau- lichen Neuordnung und Umnutzung des Hafenareals aufgestellt werden. Die städtebauliche Neuordnung des Deutzer Hafens gilt nach dem Urteil des BVerwG von 2014 nich t als Neubaumaßnahme, so dass die Entwicklung des neuen gemischten urbanen Standortes unter Beachtung der Anforderungen des WHG im Überschwemmungsbereich zulässig ist. Insbesondere darf das Retentionsvolumen durch die Neubebauung nicht verringert werden. 3.4 Bedeutung des Deutzer Hafens als Schutzhafen in faktischer und rechtlicher Hinsicht Die Stadt Köln folgt der Einschätzung der Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen , dass der Deutzer Hafen im rechtlichen Sinne kein Schutzhafen ist, da es an einem erforderlic hen widmenden Publika- tionsakt (Allgemeinverfügung) zur Begründung der Qualifizierung als Schutzhafen fehlt. Insbesondere handelt es sich bei der „Polizeiverordnung betreffend die Benutzung der städtischen Werft - und Ha- fenanlagen in Köln“ vom 06.12.1933 und 23.12.1933 nicht um einen solchen widmenden Publikati- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 58 onsakt, da sie selbst keine Widmung beinhaltet sondern lediglich die Voraussetzungen für einen sol- chen Widmungsakt normiert. Danach bedarf die Widmung einer nachgelagerten Ermessensentschei- dung der Hafe npolizei. An einer solchen Ermessensausübung fehlt es hingegen. Außerdem ist frag- lich, ob die Polizeiverordnung aus formellen und materiellen Gründen rechtswidrig ist. Auch ohne die rechtliche Qualität eines Schutzhafens ist es faktisch ggf. möglich, dass für den selten auftretenden Hochwasserfall oder bei Havarien auf dem Rhein Teile des Hafens für Wasserfahrzeuge zur Verfügung stehen. Ein Hochwasserereignis, das zur Einstellung der Schifffahrt führt ist statistisch lediglich alle 2 -2,5 Jahre zu erwarten. Der Fall des Eisgangs auf dem Rhein dürfte in Zukunft nicht mehr eintreten. Weiterhin ist zu beachten, dass sich der Teil des Hafenbeckens innerhalb des Unter- suchungsgebietes im Eigentum von ‚moderne stadt‘ befindet. Die Schutzhafenfunktion des Deutzer Ha fens wird im Rahmen der Bebauungsplanung abschließend überprüft und verbindlich geklärt. 3.5 Nutzungen im Untersuchungsgebiet Die Belegung und Nutzung der rd. 20 ha Gewerbe- und Industrieflächen am Hafen (engerer Hafenbe- reich) stellt sich nach einer Bestandsaufnahme 2017 wie folgt dar (vgl. Abbildung 16):  Hafenbezogene Nutzung (z.B. Mühlenbetrieb, Eisen - und Stahlhandel, Asphalt -Mischwerk) (rd. 60 % der Fläche)  Nicht hafenbezogene Nutzungen (z.B. Dienstleistungen, Büro , Wohnen, Bauhof) (rd. 20 % der Fläche)  Leerstand bzw. erhebliche Mindernutzung (rd. 20 % der Fläche) Lediglich noch drei Unternehmen (Ellmühle, Stahlhandel Weiler, Metallrecycling Steil) mit einem Anteil an den Hafenflächen von 53 % nutzen regelmäßig den Anschluss an den Rhein. Die drei Unter- nehmen nehmen auf Grund der Größe und Nachbarschaftseinwirkungen ihrer Betriebsflächen eine Schlüsselrolle im Hafenareal ein. Insgesamt hat die Lage am Hafen für das Asphaltmischwerk keine essentielle Bedeutung, denn die Anlieferung des Rohmaterials erfolgt ohnehin überwiegend per Bahn oder Straße. Die überwiegende Bebauung des Deutzer Hafens wird durch offene und gedeckte Lagerstätten für Schrott, Stahl- und Walzwerkerzeugnisse, Hölzer und Straßenbaumaterialien geprägt. Eine Ausnahme bilden allein die massiv errichteten hochgeschossigen Mühlenbauten. Der Mühlenbetrieb, das WAW- Asphaltmischwerk und das Metallentsorgungsunternehmen betreiben im Deutzer Hafen Anlagen, die nach Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) genehmi gungspflichtig sind. Eine untergeordnete Bürobebauung findet sich eingestreut an den Rändern. Auf dem Areal sind derzeit lediglich noch fünf Betriebe mit hafenaffinen Nutzungen anzutreffen:  Ellmühle (Kampffmeyer Mühlen GmbH, Tochtergesellschaft von GoodMi lls Deutschland): Rund 140.000 t Getreide und Futtermittel hat die Ellmühle 2014 schiffseitig umgeschlagen und weist mit rd. 46 % des gesamten Schiffsumschlags im Deutzer Hafen den größten Anteil auf. Der Hafenanschluss ist für das Unternehmen zwingend erforderlich.  Entsorgungsunternehmen Theo Steil: Hauptsitz Trier, schlägt Schrott im Hafen um, im Jahr 2014 wurden 81.300 t per Schiff transportiert. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 59  Stahlunternehmen Carl J. Weiler: Handel mit Stahlprodukten, verfügt in Deutz über eigene Umschlags-, Aufarbe itungs- und Lagermöglichkeiten. In 2014 wurden am Standort Deutz 80.100 t Eisen und Stahl zur Weiterverarbeitung umgeschlagen.52  Wasserschutzpolizei, Alfred-Schütte-Allee, 4.800 m² HGK-Mietfläche  Altes Hafenamt, inklusive Technik für Drehbrücke Abbildung 16: Bestehende Nutzungen im Deutzer Hafen, Stand 2015 Quelle: Stadt Köln, Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünfti- gen Nutzung des Deutzer Hafens' 52 Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 60 Nach dem Erwerb der Ellmühle durch die ‚moderne stadt‘’ im Jahr 2016 und deren geplante Verlage- rung des Betriebs bis 2020 werden dann einschließlich WAW-Asphaltmischwerk lediglich noch zwei Betriebe eine hafenaffine Nutzung aufweisen. Zugleich steigt der Anteil der brachliegenden Flächen im Hafenareal. Schließlich ist festzustellen, dass die Aufrechterhaltung der industriellen Nutzungen mit teilweise BImSchG -genehmigten stark emittierenden Betrieben angesichts der Entwicklung von Dienstleistungsnutzungen und Wohnen im Umfeld des Deutzer Hafens sowie angesichts der inner- städtischen Lage aus städtebaulicher Sicht problematisch ist und die anzustrebende Transformation des rechtsrheinischen Bereichs von Köln einschränkt. Insgesamt sind die überwiegenden Teile des Hafenareals als Brache bzw. minder- oder fehlgenutzte Flächen zu qualifizieren. Der Bereich zwischen Siegburger Straße und Poller Kirchweg weist keine hafenbezogenen Nutzungen auf. Nördlich der stadteigenen Fläche Am Schnellert, die derzeit als Parkplatz genutzt wird, befinden sich eine Lagerhalle und ein vollvermietetes Bürogebäude aus den 1990er Jahren. Des Weiteren schließen sich entlang der Siegburger Straße ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus, ein Le- bensmitteldiscounter sowie ein Umspannwerk der Stadtwerke Köln an. Eine Tankstelle schlie ßt den Bereich im Norden ab (vgl. Abbildung 16, Abbildung 17, Abbildung 18). Abbildung 17: Deutzer Hafen sowie Bürobereich Siegburger Straße und die Poller Wiesen am Rhein von Süden aus gesehen; Quelle: © Luftbildatlas Köln, Verlag DOM publishers, Berlin, 2011 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 61 Abbildung 18: Luftbild Deutzer Hafen Quelle: TIM-online Land NRW 2017, GeoBasis DE/BKG 2017 Die Abbildung 17 und die Abbildung 18 zeigen die Brachflächen sowie die extensiven Nutzungen der Grundstücke auf dem Hafenareal. Weitere aktuell e Fotos, die die Grundstücksnutzung dokumentie- ren, finden sich im Anhang. Fazit Nach dem Erwerb der Ellmühle durch die ‚moderne stadt‘’ im Jahr 2016 und deren geplante Verlage- rung bis 2020 werden dann lediglich noch zwei Betriebe eine hafenaffine Nutzung aufweisen. Derzeit Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 62 liegen bereits über 46 % der Flächen brach, bzw. sind minder- oder fehlgenutzt. Zugleich ist festzu- stellen, dass die Aufrechterhaltung der industriellen Nutzungen mit teilweise BImSchG -genehmigten Betrieben aus städtebaulicher und immiss ionsschutzrechtlicher Sicht angesichts der zahlreichen Dienstleistungs- und Wohnstandorte im unmittelbaren Umfeld des Deutzer Hafens problematisch ist. Zudem hat der Regionalrat bereits eine Änderung des Regionalplans (Umwidmung des GIB in ASB, vgl. Abschnitt 3.3) beschlossen und die Stadt Köln plant eine entsprechende Änderung des Flächen- nutzungsplans (Anpassung an den geänderten Regionalplan und an die aktuellen städtebaulichen Ziele der Stadt ). Die gewerblich-industrielle Hafennutzung stellt keine innens tadtadäquate Nutzung mehr dar und blockiert die angestrebte Transformation der rechtsrheinischen Stadtgebiete Kölns. Die Verlagerung der noch bestehenden innen stadtunverträglichen Nutzungen und die anschließende Konversion der umfangreichen Brachflächen in der innerstädtischen Lage sind von besonderer Be- deutung für die nachhaltige Stadtentwicklung Kölns. 3.6 Verkehrliche Erschließung  ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV ist über die Stadtbahnlinie 7 (Frechen -Benzelrath – Porz-Zündorf) in der Siegburger Straße vorha nden, die hier einen eigenen Gleiskörper in Mittellage befährt. Die Linie 7 verkehrt unmittelbar zum zentralen innerstädtischen Knotenpunkt Neumarkt, eine direkte Anbin- dung an das Netz des Schienenpersonenverkehrs (S -Bahnen / Regionalzüge / Fernverkehre im Bahn- hof Messe/Deutz oder Hauptbahnhof) besteht indessen nicht. Während die Haltestelle ‚Drehbrücke’ den nördlichen Hafenbereich erschließt, nimmt die Haltestelle ‚Poller Kirchweg’ eine mittlere Positi- on ein. Das südliche Hafenareal liegt im Einzugsbereich der Stadtbahnhaltestelle ‚Raiffeisenstraße’. Das Hafengelände befindet sich im 400 m-Einzugsradius (Luftlinie) um die genannten Stadtbahn - Haltestellen und kann damit gemäß den Vorgaben des Nahverkehrsplans Köln als erschlossen gelten. Da das Hafenbecken für Fußgänger eine Barriere darstellt, sind die tatsächlichen Wege von diesen Haltestellen zu den am weitesten entfernten Parzellen an der Alfred -Schütte-Allee jedoch bis zu 1.000 m lang. Dies kann im Fall einer Hafenumnutzung durch eine neue Brücke über d as Hafenbe- cken abgeändert werden. In einem Verkehrsgutachten wird die Verbesserung der ÖPNV-Anbindung unter Berücksichtigung der geplanten Aufsiedlung untersucht. Dabei werden Varianten mit zusätzlicher Quartiersbuserschlie- ßung ebenso betrachtet wie eine mögliche rechtsrheinische Nord-Süd-Verbindung einer Stadtbahnli- nie von Porz/Poll über die Siegburger Straße zum Bahnhof Messe/Deutz. Mittels Ertüchtigung der Gleisanlagen am Ostkopf der Deutzer Brücke, deren Machbarkeit noch detailliert zu untersuchen ist, wäre eine Durchbindung der Stadtbahn von der Siegburger Straße bis zum Bahnhof Köln Mes- se/Deutz und damit zum Fern - und Regionalverkehr erreichbar. Durch diese Maßnahme könnte zu- dem eine Taktverdichtung auf einen 5-Minutentakt auf der Siegburger Straße ermöglicht werden. Langfristig ist durch Ertüchtigung der Südbrücke eine neue S-Bahnlinie mit einem Haltepunkt in Höhe der Siegburger Straße geplant, die die Erschließungsqualität des Hafenareals durch die Anbindung an die andere Rheinseite und damit an die Innenstadt erheblich verbessert. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 63 Abbildung 19: Übersichtsplan: Durchbindung Linie 7 zum Bhf. Köln-Messe/Deutz (Arbeitstitel: Linie 8); Quelle: Stadt Köln auf Kartengrundlage von Christian Stade / gleisplanweb.de  Motorisierter Individualverkehr Das Hafenareal ist gut an das örtliche und überörtliche Hauptstraßennetz angebunden. Dazu dienen die örtlichen Hauptstraßen Siegburger Straße und Im Hasental zum Östlichen Autobahnzubringer (örtlicher Hauptverkehrszug) und darüber hina us zum Kölner Autobahnring (Autobahnkreuz Köln - Gremberg mit A 4 und A 559). Die Anbindung an das linksrheinische Gebiet und das nördliche Stadt- gebiet ist über die Severinsbrücke, die Deutzer Brücke bzw. den Deutzer Ring, den Walter -Pauli-Ring und die Straß e des 17. Juni zur Zoobrücke möglich. Diese Verbindungen bleiben gemäß dem am 05.11.2013 beschlossenen LKW-Führungskonzept auch zukünftig für den Lkw -Verkehr geöffnet (Aus- nahme Deutzer Brücke). Die Siegburger Straße steht sowohl in Deutz nördlich der Sever insbrücke als auch in Poll südlich der Einmündung Am Schnellert für Fahrzeuge über 7,5 t und damit dem Gewer- beverkehr des Hafens nicht zur Verfügung. Von der Straße Im Hasental bzw. der Siegburger Straße aus sind die Hafenflächen für Lkw’s ausschließlich über den Poller Kirchweg, die Straße Am Schnellert Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 64 und die Alfred-Schütte-Allee erreichbar (Südumfahrung). Die direkte Anbindung über die denkmalge- schützte Drehbrücke an der nördlichen Hafenzufahrt steht nur eingeschränkt montags bis freitags für Kfz bis 7,5 t zur Verfügung. Insgesamt weist das Planungsgebiet eine Gesamtbelastung von ca. 5.900 Kfz/Tag mit ca. 900 Lkw/Tag auf (Stand 2013). Darin erzeugen die Tankstelle Siegburger Straße sowie der südlich hiervon gelegene Discounter (Lidl) mit fast 1.300 bzw. 2.200 Kfz/Tag die höchsten Verkehre. Alle relevanten Straßenab- schnitte und Knotenpunkte im Bereich des Deutzer Hafens haben derzeit eine ausreichende Leis- tungsfähigkeit. Durch die Aufsiedlung wird sich das Pkw -Aufkommen im Planungsgebiet signifikant erhöhe n. Daher wird in einem Verkehrsgutachten untersucht, durch welche Maßnahmen zur Förderung des ÖPNV sowie des Fußgänger - und Radverkehrs die Erhöhung des Pkw -Verkehrs begrenzt werden kann. Für den verbleibenden Pkw -Verkehr muss das Verkehrsgutachten im Rahm en einer Leistungsfähigkeits- untersuchung geeignete Maßnahmen vorschlagen, um die Auswirkungen auf das Straßennetz zu begrenzen.  Fuß- und Radwegeerschließung Die rheinseitige Teilfläche des Deutzer Hafens grenzt direkt an die Euro -Velo-Route 15, den Rhein - Radweg, der auf der rechten Rheinseite als kombinierter Geh -/Radweg über den Poller Damm, die Alfred-Schütte-Allee und die Drehbrücke des Hafens sowie weiter an der Deutzer Brücke vorbei rheinabwärts bis in die Niederlande führt. Ausgehend von diesem Weg s ollte eine barrierefreie An- bindung an das gegenüberliegende westliche Rheinufer durch eine Fußgänger- und Radfahrerrampe auf die Südbrücke geschaffen werden. Dadurch wird die Erreichbarkeit der Innenstadt Köln für künf- tigen Bewohner und Nutzer des Hafenareals erheblich verbessert. Die östliche Seite des Hafens wird von dem straßenbegleitenden Radweg entlang der Siegburger Straße erschlossen. Die Anbindung des Deutzer Hafens an die Stadtteile Deutz und Poll ist mit Rad- wegen im Verlauf der Siegburger Straße grundsätzlich gegeben. Unzureichend ist derzeit die Erreichbarkeit des Hafenareals und des Rheinufers von Quartieren öst- lich der Siegburger Straße. Die Straße stellt eine Barriere dar. Im Verkehrsgutachten werden die Que- rungsmöglichkeiten an den Stadtbahn-Haltestellen und der Ausbau der Wegebeziehungen im weite- ren Verlauf zum Deutzer Hafen als Fuß-und Radverbindungen und zum Rheinufer überprüft. Über die Südbrücke ist der Deutzer Hafen für Fußgänger auf kurzem Wege an die linke Rheinseite und den Rheinauhafen angebunden. Diese Verbindung sollte barrierefrei und für Radfahrer ausgebaut wer- den. Insgesamt sind zusätzliche Brücken für ein engmaschiges Fuß - und Radwegenetz im neuen Quartier Deutzer Hafen erforderlich.  Schienengüterverkehr Mit der HGK-eigenen Gleistrasse besteht ein gewerblicher Schienenanschluss der Kaianlagen beider- seits des Hafenbeckens und der dort angrenzenden Gewerbe - und Industriegrundstücke für alle Par- zellen. Die Hafenbahn wird zur künftigen funktionalen Erschließung des Standortes nach der städte- baulichen Konversion nicht mehr benötigt und kann als andere Verkehrsanlage umgenutzt werden.  Hafenbecken und Wasserstraßen Das rd. 8,2 ha große Hafenbecken südlich der Drehbrücke ist über den rd. 400 m langen Vorhafenbe- reich unterhalb der Severinsb rücke unmittelbar mit der Bundeswasserstraße Rhein verbunden. Das private Hafenbecken der HGK ist keine gewidmete Fläche der Bundeswasserstraße. Derzeit bietet das Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 65 ca. 1.000 m lange und ca. 80 m breite Hafenbecken im Normalbetrieb acht bis zehn Liegeplätze für Schiffsumschlag an und ist auch bei unterschiedlichen Wasserständen gut nutzbar. Der derzeitige Zustand des Hafens, der Hafenzufahrt (mit Drehbrücke) und der Hafenanlagen erfüllt alle momenta- nen Anforderungen und entspricht dem Stand der Technik. Die Anlegestellen im Vorhafenbereich nördlich der Drehbrücke werden außer von der Wasserschutzpolizei und Wasserfeuerwehr auch von der Passagierschifffahrt genutzt. Abbildung 20: Stand der Verkehrserschließung Deutzer Hafen (Quelle: Stadt Köln 2015) Bei dem Deutzer Hafen handelt es sich nicht um einen Schutzhafen, wie sich aus den rechtlichen Begutachtungen der Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen ergibt (vgl. Abschnitt 3.4). Im Ergebnis ist die Eigenschaft des Deutzer Hafens als S chutzhafen zu verneinen, da es an einem erforderlichen widmenden Publikationsakt (Allgemeinverfügung) zur Begründung der Qualifizierung als Schutzhafen fehlt. Auch ohne die Qualität eines Schutzhafens ist es faktisch ggf. möglich, dass für den e her selten auftretenden Hochwasser-Fall sowie bei Sperrung des Rheins bei Havarien Teile des Hafens für Was- serfahrzeuge zur Verfügung stehen. Der Fall des Eisgangs auf dem Rhein dürfte in Zukunft nicht ein- treten. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 66 Fazit Die derzeitige Erschließung und die grundsätzlic h verkehrsgünstige Lage lassen die geplante städte- bauliche Konversion des Deutzer Hafens zu. Das Areal verfügt über eine gute Anbindung an das loka- le und regionale Straßennetz. Im Hinblick auf die Entwicklung als verdichteter Wohn - und Arbeits- stättenstandort muss sowohl eine Ertüchtigung des ÖPNV als auch der Netze und Anlagen für Fuß- gänger, Radfahrer und den Kfz -Verkehr erfolgen, um den Verkehrszuwachs umweltverträglich abwi- ckeln und die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und der umgebenden Knotenpunkte erhalten zu können. Hierzu wird die beauftragte Verkehrsuntersuchung Aussagen treffen. 3.7 Hochwassersituation und Anforderungen des Hochwasserschutzes Das gesamte engere Hafenareal des Deutzer Hafens liegt bis zur Hochwasserschutzmauer entlang der Westseite von Siegburger Straße bzw. Poller Kirchweg vollständig im gesetzlich festgesetzten Über- schwemmungsgebiet des Rheins (vgl. Abbildung 21). Im Jahr 2012 hat die Bezirksregierung Köln die Überschwemmungsgebiete des Rheins für ein 100-jährliches Hochwasserereignis (HQ100) neu ermit- telt (entspricht 11,30 m Kölner Pegel (KP)) und das bisher schon bestehende Überschwemmungsge- biet vorläufig zum 27.11.2012 neu festgelegt und gesichert. 1993 und 1995 stieg der Wasserstand des Rheins in Köln auf 10,63 m und 10,69 m KP an. Ab 10,70 m KP wird Katastrophenalarm ausgelöst. Im Deutzer Süden sind die Flächen östlich der o.g. Hochwasserschutzanlagen entsprechend dem hier 2006 umgesetzten städtischen Hochwasserschutzkonzept vor Hochwass erereignissen bis zu 11,90 m KP (200-jährliches Hochwasser) geschützt. Aus diesem Grunde kann jede weitere Nutzung des Deut- zer Hafens nur unter Berücksichtigung der gesetzlich vorgegebenen Belange des Hochwasserschutzes erfolgen. Alle Entwicklungsschritte müssen hochwasserangepasst ausgeführt werden. Zu beachten sind die bundeseinheitlichen Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) sowie die hiermit korrespondierenden Bestimmungen des Landeswassergesetzes NRW (LWG). Hiernach sind bauliche Eingriffe in Überschwemmungsgebiete und Belange der Hochwasserrückhaltung wie auch des Ab- flusses bei Hochwasser besonders zu beachten. Der Deutzer Hafen liegt im Bereich des sogenannten Niederrheins zwischen Rheinkilometer 685,7 in Höhe der Südbrücke und 686,8 in Höhe der Drehbrücke. Das Gefälle des Rheins in diesem Abschnitt beträgt ca. 30 cm. Das Abflussverhalten und die Fließgeschwindigkeit resultieren aus der Verlaufs- richtung und dem Querschnitt des Rheins in diesem Bereich. Die Fließrichtung drängt auf Höhe des Deutzer Hafens gegen das Westufer (Bereich Rheinauhafen). Diese Rheinseite wird deshalb als 'Prall- hang' bezeichnet, die Ostseite (Bereich Deutzer Hafen/ Poller Wiesen) als 'Gleithang', wobei die Fließgeschwindigkeit am Gleithang geringer ist als am Prallhang . Im Hochwasserfall sind bei einer Neubebauung, sofern sie hochwasserangepasst ausgeführt wird, auf Grund der Lage am Gleithang und durch die abriegelnde Wirkung des ca. 8 m hohen Bahndamms der Güterbahntrasse zur Südbrü- cke lokal erhöhte Fließgeschwindigke iten und Wirbelbildungen nicht zu erwarten, da die hydrody- namische Druckbelastung an Gebäuden hier entsprechend geringer ist. Quantitative Aussagen über die Abflussverhältnisse können auf Grund der derzeit fehlenden Datenlage erst bei Vorliegen eines ausreichend konkreten städtebaulichen Konzeptes erfolgen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 67 Abbildung 21: Deutzer Hafen mit Überschwemmungsgebiet und Wasserstand bei 100-jährlichem Hochwasser (=11,30 mKP) Quelle: Hochwassergefahrenkarte der Hochwasserschutzzentrale Köln, Stand: 2010 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 68 Am Rhein entwickelt sich Hochwasser langsam, die hohen Wasserstände können aber über mehrere Wochen erhalten bleiben. Am Niederrhein sind die Winterhochwasser die maßgeblichen Hochwas- ser. Sie entstehen zumeist, wenn in den Monaten Januar und Februar die Schneeschmelze mit anhal- tenden Niederschlägen zusammenfällt. Zu beachten ist dabei, dass bei Hochwasser kein sauberes, klares Flusswasser vordringt, sondern ein Wasser-Schlamm-Gemisch die Gebäude flutet. Bei einem 100 -jährlichen Hochwasser wird bei dem derzeitigen Geländeniveau nahezu der gesamte Deutzer Hafen überflutet, bei einer Überflutungshöhe von einigen Zentimetern bis maximal ca. 1,50 m bis ca. 1,70 m in einigen Bereichen der Kaikanten (Hafenbahngleise) des Hafenbeckens. Eine klei- nere Fläche im Nordbereich der vormaligen Auermühle bleibt hochwasserfrei. Die Überflutungshö- hen nehmen bei den Flächen beiderseits des Hafenbeckens in Richtung Hafenbecken zu. Die Alfred - Schütte-Allee wird bei 11,30 m KP im Norden etwas über 20 cm überflut et, im südlichen Bereich et- wa 10 bis 15 cm. Die Straße Am Schnellert weist an ihrem tiefsten Punkt in Höhe der querenden Ha- fenbahngleise eine Überflutungshöhe von etwa 1,20 m auf, an dem Übergang zum Poller Kirchweg ca. 30 cm und zur Alfred-Schütte-Allee etwa 20 cm. 53 Das Planungsverbot des § 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WHG greift nicht. Wegen der vorhandenen Bebauung im Deutzer Hafen liegt nach dem Grundsatzurteil des BVerwG vom 3.6.2014 (AZ 4Cn 6.12) kein 'neu- es Baugebiet' vor.54 Um einen positiven Ausgleich in der Retentionsraumbilanz zu erreichen und dementsprechend dem Rhein im Hochwasserfall mehr Raum zur Ausbreitung zur Verfügung zu stellen, w urden verschiedene Ansätze im Rahmen der Machbarkeitsstudie ermittelt und dargestellt. Die Anforderungen an den Hochwasserschutz wurden auch im städtebaulichen Gutachterverfahren berücksichtigt. Dabei wer- den große Hafenflächen von bestehenden Nutzungen freigestellt und nicht bebaut und als wertvolle Grün- und Freiflächen so moduliert und gestaltet, dass sie im Hochwass erfall zusätzliche Über- schwemmungsräume bereitstellen. Im aktuellen Entwurf dienen Stadtplätzte, Promenaden und ter- rassierte Freiräume als Retentionsflächen und werden bei Hochwasser nach und nach geflutet. Ge- bäude und Straßenraum auf 42,7 m ü. NN bleiben hochwasserfrei. Ab einem hundertjährigen Hoch- wasser werden die Garagen in den Gebäudesockeln über Überläufe kontrolliert geflutet. Die Tiefga- ragen sind entsprechend flutbar auszuführen. Dies ist in der weitern integrierten Planung zu konkre- tisieren und umzusetzen. Fazit Das Hafenareal liegt im Überschwemmungsbereich eines 100 -jährlichen Hochwassers. Aufgrund des Grundsatzurteils des BVerwG 2014 und unter Beachtung der in der Machbarkeitsstudie des Büros ASTOC vorgesehen Anforderungen an den Hochwasserschut z ist die städtebauliche Konversion des Hafenareals aus rechtlicher und hydrologischer Sicht möglich. Der Standort kann daher hinsichtlich Nutzungsart und Bebauungsstruktur aus Sicht des Hochwasserschutzes umstrukturiert werden, so- weit keine Verschlechteru ng der Hochwassersituation eintritt. Dazu sollen eine umfangreiche Grün - und Freifläche sowie flutbare Tiefgaragen beitragen. Die vorliegende Machbarkeitsstudie weist an- hand eines Testentwurfes für ein urbane s gemischtes Quartier im Deutzer Hafen detaillie rt nach, dass eine städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen Anforderungen an den Standort 53 Stadt Köln 2015, Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015 , S. 17ff. 54 Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen (2014), Rechtliche Begutachtung zur Umnutzung des Deutzer Hafens. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 69 beachtet, möglich ist. Auch der Integrierte Plan wird unter strikter Beachtung der Anforderungen des Hochwasserschutzes weiter entwickelt und angepasst, sofern dies erforderlich ist. 3.8 Immissionen Auf die Entwicklungspotenziale des Hafenareals hat die Lärmsituation einen wesentlichen Einfluss. Maßgebliche Gewerbelärmemittenten sind die Kampffmeyer Mühlen, die Industriebetriebe an der Alfred-Schütte-Allee, die Aral -Tankstelle und der Discounter 'Lidl'. Daneben resultieren weitere Lärmemissionen und -immissionen aus Straßen -, Schienen- und Wasserverkehr. Die nachfolgenden Aussagen beruhen auf der schalltechnischen Untersuchung des Instituts für Immissionssc hutz ADU cologne GmbH, Köln, das die Stadtverwaltung 2012 beauftragt hat.  Gewerbelärm Der Deutzer Hafen ist entsprechend seinem aktuellen Charakter als Industrie - und Gewerbehafen Standort zahlre icher emittierender Betriebe , die teilweise den Bestimmungen des Bundesimmissi- onsschutzgesetzes (BImSchG) unterliegen: Kampffmeyer Mühlen (GoodMills Deutschland), Siegburger Straße 108 Die Großmühlenanlage arbeitet im Mehrschichtbetrieb und unterliegt den Genehmigungstatbestän- den des BImSchG. Trotz Modernisierung weist die industrielle Nutzung weiterhin Emissionen an Lärm und Luftverunreinigungen (Stäube) auf. Angrenzende etwaige Nachbarnutzungen müssen den In- dustriegebietscharakter des Mühlenstandortes ausreichend berücksichtigen. Der Mühlenbetrieb wird nach dem Kauf durch die ‚moderne stadt‘’ bis zum Jahr 2020 verlagert und daher den Betrieb ab die- sem Zeitpunkt einstellen. Theo Steil GmbH, Alfred-Schütte-Allee 6 und 20 Die nach BImSchG durch die Bezirksregierung Köln genehmigten flächenbezogen größten Anlagen im Hafen mit Tagesbetrieb von 06:00 bis 22:00 Uhr sind lärmintensiv und prägen das Areal optisch durch Schrotthalden. WAW Asphaltmischwerke, Alfred-Schütte-Allee 8 Das Unternehmen betreibt eine nach BImSchG genehmigte Anlage zur Herstellung von Mischungen aus Bitumen oder Teer mit Mineralstoffen. Aufgrund der Typik der Anlage sind Lärmemissionen aus der Produktionsanlage sowie aus den Fahrzeugbewegungen, Staubemissionen aus der Lagerung und dem Umschlag der mineralischen Einsatzstoffe sowie Emissionen aus der Be feuerungsanlage gege- ben. Strabag Büro- und Bauhofkomplex, Alfred-Schütte-Allee 10 Rückseitig zum Bürohaus (ehem. von der Wettern) betreibt der Konzern einen Bauhof für die Tief- bau-Sparte mit entsprechenden Geräten, Maschinen und Fahrzeugen. Außerdem sind e ine Eigenver- brauchstankstelle sowie ein Waschplatz vorhanden. Emissionen werden hauptsächlich durch Fahr- zeugbewegungen auf dem Betriebsgelände verursacht. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 70 Stahlhandel Weiler, Alfred-Schütte-Allee 12-16 (Verwaltung Poller Kirchweg 8-10) Immissionsschutzrechtlich relevante Vorgänge des Unternehmens sind der Umschlag der Stahlpro- dukte sowie die Bearbeitung der Lang - und Flachstahlprodukte. Die mechanische und thermische Bearbeitung der Stahlprodukte (Zuschnitt, Brennschneiden) finden auf der Betriebsfläche an der Alf- red-Schütte-Allee im Freien statt. Roh- und Wertstoff-Recycling (Remondis), Siegburger Straße 116 Das Unternehmen betreibt nach BImSchG genehmigte Anlagen zur Lagerung, Sortierung und zum Umschlag von Abfällen. Aufgrund der Unternehmenstypik ist davon auszugehen, dass Staub - und Geruchsemissionen aus der Lagerung und dem Umschlag der Abfälle sowie Lärm durch Fahrzeugbe- wegungen freigesetzt werden. Aral-Tankstelle, Siegburger Straße, Ecke Poller Kirchweg Der genehmigte 24 -Stunden-Betrieb ist neben der Großmühle der einzige dauerhaft zur Nachtzeit arbeitende Betrieb und von daher besonders zu beachten. Lidl Discounter, Siegburger Straße 120 Der Lebensmitteldiscounter weist vor allem aufgrund des Kundenverkehrs auf seinem Parkplatz zwi- schen Siegburger Straße und Poller Kirchweg werktäglich bis z.Z. 21:00 Uhr Lärmemissionen auf. Der Gutachter ADU cologne stellt zusammenfassend fest, dass eine weitere Intensivierung der Ha- fenaktivitäten im Bestand nicht ohne Einschränkungen möglich ist. So zeigen die vor handenen Lärm- gutachten im Zuge der Genehmigungsverfahren für die Betriebe im Hafen, dass die Immissionsricht- werte an Immissionsorten in der Nachbarschaft derzeit bereits ausgeschöpft sind55. Da die stark lärmemittierenden Betriebe im Zuge der geplanten Haf enentwicklung aufgegeben bzw. verlagert werden, stellt der Gewerbelärm künftig keinen limitierenden Faktor mehr für die städte- bauliche Entwicklung dar.  Verkehrslärm Das Plangebiet ist erheblich durch Lärmimmissionen aus dem Straßen - und insbesondere aus d em Schienenverkehr belastet. Zudem treten Lärmimmissionen aus der Rheinschifffahrt auf. Der Straßen- verkehrslärm im Nahbereich wird bestimmt durch die das Untersuchungsgebiet umgebenden Stra- ßen sowie im Fernbereich von Severinsbrücke und der linksrheinische n Rheinuferstraße. Die Stra- ßenverkehrslärmimmissionen wurden vom Gutachter ADU cologne DIN -gemäß für die Erstellung der alternativen Entwicklungsszenarien erfasst und in Lärmkarten dargestellt (vgl. Abbildung 22: Schal- lemissionsplan Schiene, tags, Szenario 3). 55 Vgl. Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens', S. 14. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 71 Abbildung 22: Schallemissionsplan Schiene, tags, Szenario 3 Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens' Für die künftige Entwicklung sind vor allem die Emissionen des Schienenverkehrs auf der Stadt- bahntrasse, und auf der Südbrücke Restriktionen für die Hafenkonversion für Wohn - bzw. Mischnut- zungen zu berücksichtigen. 56 Weil mit aktiven Lärmminderun gsmaßnahmen in Bezug auf die DB - Trassen einschließlich Südbrücke zunächst nicht gerechnet werden kann, müssen lärmsensible Nut- zungen wie Wohnen durch andere Nutzungen im Hafenareal baulich abgeschirmt werden. So zeigt Abbildung 22, dass durch entsprechende Anordnung der Gebäude in den inneren Bereichen des Are- als die Grenzwerte für MI tagsüber von 60 dB(A) eingehalten werden könnten. Bei einer planerischen Festsetzung als Urbanes Gebiet (MU) gemäß § 6a BauNVO sind s ogar bis zu 63 d B(A) tagsüber zuläs- sig. Daher ist eine Entwicklung als gemischter Standort mit Wohnen und Arbeiten möglich. 56 Vgl. Stadt Köln (2015), Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens', S. 15. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 72 Beim Schiffsverkehr bestimmen die gewerbliche Binnenschifffahrt auf dem Rhein, der Sportmotor- bootsverkehr und die Schifffahrten in d en Deutzer Hafen die Lärmsituation. Die hieraus entstehen- den Emissionen wurden gleichfalls gutachterlich in der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung erfasst und in Lärmkarten dargestellt. Der Schiffsverkehr auf dem Rhein wird hinsichtlich aller alternativen Nutzungen als unkritisch für die Entwicklung des Deutzer Hafens gesehen. Falls es in Ausnahmefällen zu einer Nutzung des Hafens für schutzsuchende Schiffe aufgrund Havarie oder Hochwasser des Rheins kommen wird, können tem- poräre Lärmbelastungen durch die zur Eigenversorgung betriebenen Bordaggregate entstehen. Ver- mutlich werden diese die Richtwerte für Mischgebiete nachts überschreiten. Da Anlässe wie Hoch- wasser, das zur Einstellung der Schifffahrt führt und Havarien auf dem Rhein seltene Ereignisse dar- stellen dürften, können diese temporären Lärmbelastungen der Umnutzung des Hafenareals nicht entgegen gehalten werden. Eisgang wird als Grund für schutzsuchende Schiffe wegen der zahlreichen Zuflüsse mit erwärmtem Kühlwasser im Oberlauf des Rheins in Zukunft wohl nicht mehr auftreten. Fazit: Nach der geplanten Verlagerung der vorhandenen Betriebe mit BImSchG -Genehmigung entfallen künftig Immissionen durch Gewerbelärm im Gebiet. Es verbleiben Lärmimmissionen durch den Ver- kehr des Güterbahnbetriebs über die Südbrücke sowie durch PKW -Verkehr über die Siegburger Stra- ße sowie von der gegenüberliegenden Rheinseite. Hinzu kommen die Emissionen durch den Schiffs- verkehr. Diese Lärmbelastungen stehen einer städtebaulichen Konversion des Hafenareals zu einem gemischten Quartier mit Wohnen und Arbeiten grundsätzlich nicht entgegen. So kann zum einen durch eine entsprechende Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit, durch eine ge- zielte abschirmende Bebauungsstruktur sowie durch andere Maßnahmen des passiven Lärmschutzes die Lärmsituation im künftigen Quartier erheblich verbessert werden . Zum anderen bietet die neue baurechtliche Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ gemäß § 6a BauNVO weitere Steuerungsmöglich- keiten für die Entwicklung eines gemischten Quar tiers mit Wohnen, Büronutzungen und Gastrono- mie. 3.9 Landschaftsschutz und Artenschutz Der Deutzer Hafen enthält lediglich wenige und zudem äußerst kleine Grünflächen, und zwar eine Rasenfläche im Bereich der Wasserschutzpolizei an der Alfred -Schütte-Allee und eine unbefestigte Baum bestandene Freifläche im Bereich des Wohnhauses, Siegburger Straße 112. Die westlich der Alfred-Schütte-Allee gelegenen Poller Wiesen zwischen der Severinsbrücke und Westhoven gehören indessen neben dem Rheinpark und der Niehler A ue zu den größten Grünflä- chen am Rhein innerhalb des Stadtgebietes. Das Gesamtkonzept der Stadtentwicklung Köln misst den Poller Wiesen dementsprechend eine wichtige Grün- und Freiraum-Versorgungsfunktion zu. Die Poller Wiesen sind im Landschaftsplan als Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Die mittlere Breite der Freifläche zwischen dem Rhein und der Alfred -Schütte-Allee beträgt rd. 150 m. Innerhalb dieser geschützten Fläche sind Entwicklungs -, Pflege- und Erschließungsmaßnahmen gem. § 26 Landschaftsgesetz NRW vorgesehen. Dies betrifft Maßnahmen zur naturnahen Ausgestaltung der Poller Wiesen. Gem äß Maßnahme Nr. 1.1-2 des Landschaftsplanes sind Baum - und Strauch- weidegruppen oberhalb des Spülsaumbereiches mit Stecklingen aus autochthonen Beständen Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 73 am Kölner Rheinufer anzulegen sowie Bäume und Sträucher aus Gehölzarten der Hartholzaue unterhalb des Hochwasserschutzdammes anzupflanzen. Daneben sieht die Maßnahme Nr. 1.4 - 02 des Landschaftsplanes eine Pflegemaßnahme vor. Diese beinhaltet eine 2 - 3 Mal jährliche Mahd der Rheinwiesen oder extensive Schafbeweidung, Mahd der Gebüschsäume von 2 - 3 m der Gehölzflächen aus Strauchweiden südlich der Severinsbrücke alle 2 bis 5 Jahre. Die Erreichbarkeit dieses wichtigen Naherholungsraums Poller Wie sen von den Wohnbereichen in Deutz und Poll, die mit nutzbaren öffentlichen Grün- und Freiflächen schlecht versorgt sind, ist bisher unzureichend. Abgesehen vom Hafenpark zwischen Dreh - und Severinsbrücke, Vorhafen und Sieg- burger Straße (rd. 1,4 ha) ist die nördliche Fortsetzung der Poller Wiesen mit dem Gelände der vor- maligen Deutzer Werft (heutiger Festplatz) bisher nicht attraktiv gestaltet worden, was die Aufent- haltsqualität sehr beeinträchtigt. 2014 wurden im Zusammenhang mit Umnutzungsalternativen für den Deutzer Hafen fa unistische Erkundigungen und Erfassungen gemäß FFH-Richtlinien durchgeführt.57 Im Ergebnis stellt die Unter- suchung fest, dass eine Umnutzung des Deutzer Hafens aus artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig angesehen werden kann. Es ist nur eine geringe faun istische Betroffenheit festzustellen. Durch die Berücksichtigung von Vermeidungs - und Minderungsmaßnahmen könnte bei Realisierung einer Ha- fenumnutzung eine Betroffenheit von wildlebenden Vogelarten und Arten nach Anhang der IV der FHH Richtlinie verhindert werden. Wie in Kapitel 3.6 „Verkehrliche Erschließung“ dargelegt, ist eine barrierefreie Anbindung des neuen Quartiers durch eine Fußgänger- und Fahrradrampe auf die Südbrücke zur Verbesserung der Anbin- dung an das linksrheinische Stadtgebiet aus verkehrlicher Sicht zweckmäßig. Dazu ist eine geringfügi- ge Erweiterung des Gebietes der Vorbereitenden Untersuchungen um rd. 1.000 m² als Optionsfläche für die Fußgänger- und Fahrradrampe erforderlich. Die Fläche am östlichen Kopf der Eisenbahnbrü- cke grenzt unmittelbar an den kombinierten Geh-/Radweg entlang der Alfred-Schütte-Allee im Ge- biet der Vorbereitenden Untersuchungen an. Bei der zusätzlichen Fläche handelt es sich um einen Teil des bestehenden Landschaftsschutzgebietes Poller Wiesen. Grundsätzlich steht der Landschaftsschutz der Einbeziehung dieser Teilfläche in den städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 165 Abs. 5 BauGB nicht entgegen 58. Für die Errichtung der geplanten Fußgänger- und Fahrradrampe ist eine Abwägung mit den betroffenen Landschafts- schutzbelangen vorzunehmen. Die benötigte Fläche grenzt unmittelbar an den bestehenden Fuß- und Radweg auf dem Damm an und stellt daher aus verkehrlicher Sicht einen optimalen Standort für die Rampe dar. Zudem lässt die Errichtung der Fußgänger- und Fahrradrampe lediglich eine sehr ge- ringe Versiegelung in jenem bereits teilversiegelten Bereich erwarten. Zum anderen wird das Orts - und Landschaftsbild aufgrund der ohnehin bestehenden Vorbelastung durch die Brücke und das Treppenbauwerk nicht wesentlich beeinträchti gt. Die derzeitige ökologische Situation sowie die ge- plante ökologische Entwicklung der Poller Wiesen , nämlich die Wiederherstellung der Rheinauen- landschaft mit ihrer Artenvielfalt , werden nicht wesentlich tangiert. Insgesamt ist vielmehr lediglich von einer geringen Eingriffsintensität auszugehen. Die Poller Wiesen werden auch künftig ihre be- 57 Ing.-Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung I. Rietmann, Königswinter, unter Mitarbeit des Büro Natur- gutachten O. Tillmanns, Grevenbroich: „Machbarkeitsstudie Köln – Deutzer Hafen: Ergebnisse faunistischer Untersuchungen und Einschätzung der artenschutzrechtlichen Zulässigkeit“ in: Köln (2015 ), Anlage 1 zur Be- schlussvorlage-Nr. 0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens' 58 Vgl. z.B. OVG Bremen, Urt. v. 21.3.2003 – 1 D 273/03, BeckRS 2003, 00312 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 74 sondere Funktion als stadtbildprägendem Erholungsraum erfüllen können. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels bis ans Rheinufer auf der ge- genüberliegenden Rheinseite des Entwicklungsbereiches. Durch den barrierefreien Fuß- und Radweg auf beiden Seiten des Rheinufers wird die Vernetzung dieser bedeutsamen Grünflächen erheblich verbessert sowie die Anbindung des neuen Deutzer Quartiers an das linksrheinische Stadtgebiet für Fußgänger und Radfahrer im Sinne einer stadtverträglichen Mobilitätsentwicklung erheblich verbes- sert. Fazit Der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme ste- hen aus Sicht des Arten - und Landschaftsschutzes keine fachlichen Belange entgegen. Der geplanten geringfügigen Erweiterung des Gebiet es der Vorbereitenden Untersuchungen zur Errichtung einer Fußgänger- und Fahrradrampe am östlichen Kopf der Südbrücke im Verlauf des Fuß-/Radweges ent- lang der Alfred -Schütte-Allee steht die bestehende Ausweisung dieser Fläche als Teil des Land- schaftsschutzgebietes Poller Wiesen nicht entgegen. Die sachgerechte Bewältigung der möglicher- weise entstehenden Konflikte kann im Bebauungsplanverfahren im Rahmen der Umweltprüfung und der Artenschutzprüfung erfolgen. 3.10 Stadtklima Das Stadtklima ist ein gegenüber dem Umland signifikant verändertes Klima. Es wird durch Dichte der Bebauung, durch die Emissionen der Funktionen Wohnen, Indus trie und Gewerbe sowie Verkehr, durch den Versiegelungsgrad, den Anteil der Grün - und Wasserflächen sowie durch den Grad der Durchlüftung (Ventilation) vielfältig beeinflusst. Aufgrund der Emissionen in Verbindung mit den bau- lichen und strukturellen Merkma len erreichen die Temperaturen sowie die Luftbelastungen mit Ab- gasen und Feinstaub etc. meistens höhere Werte gegenüber dem Umland. Aufgrund des Klimawan- dels ist von einer weiteren Zunahme der Hitzeperioden, der Verstärkung städtischer Hitzeinseleffekte und von vermehrten Starkregenereignissen auszugehen. Der Deutzer Hafen weist in Bezug auf diese Einflüsse und die Veränderungen des Stadtklimas bereits aufgrund seiner Lage am Rhein und der zentralen Wasserfläche mit mehr als 8 ha günstige Voraus- setzungen auf. Insbesondere tragen aus klimatischer und gesundheitlicher Sicht die vergleichsweise höhere Luftfeuchtigkeit sowie die natürliche Ventilation des Quartiers zu guten Wohn - und Arbeits- bedingungen bei. Fazit Aus Sicht des Stadtklimas eignet sich der Standort Deutzer Hafen für ein gemischtes urbanes Quartier mit den Funktionen, Arbeiten und Erholung. In Bezug auf die Einflüsse und die langfristige Verände- rungen des Stadtklimas weist das Gebiet aufgrund seiner Lage am Rhein und der zentralen Wasser- fläche mit mehr als 8 ha Fläche und einer entsprechend höheren Ventilation günstige Voraussetzun- gen für qualitätsvolle Wohn- und Arbeitsbedingungen auf. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 75 3.11 Altablagerungen und Altlasten Aufgrund des ursprünglichen Hafenausbaus ist im gesamten Untersuchungsgebiet mit großflächigen Auffüllungen sowie mit Bodenkontaminationen zu rechnen. Im Deutzer Hafen befinden sich mehrere Flächen, die im Kataster der Altlasten und altlastverdächtigen Flächen (gem. § 2 BBodSchG) des städ- tischen Umwelt- und Verbraucherschutzamtes registriert sind. Es liegen Erkenntnisse über Altstand- orte, Altablagerungen, schädliche Bodenverunreinigungen und Schadensfälle vor. Eine Konzentration ist im Süden des Hafenareals am Poller Kirchweg und an der Alfred -Schütte-Allee vorhanden. Die Belastungen und Verdachtsmomente resultieren in den allermeisten Fällen aus teilweise mehrere Jahrzehnte zurückliegenden Vornutzungen. Im Hinblick auf die geplante städtebauliche Konversion sind sämtliche Verdachtsflächen des Altlas- tenkatasters zu prüfen und es ist eine Gefährdung von Boden und Grundwasser durch eine aktuelle Erfassungsbewertung und diesbezügliche Gefahrenermittlung sowie die Durchführung ggf. erforder- licher Sanierungsmaßnahmen sicher auszuschließen. Der jeweilige Altlastenverdacht ist auszuräumen bzw. schon eingetretene Schäden (Altlasten) sind zu beseitigen. Die Belange des vorsorgenden Bo- denschutzes werden im Hafenareal nicht betroffen. Fazit Die bestehenden Bodenkontaminationen aufgrund der Hafennutzung und der industriellen Vornut- zungen werden im Z uge der Entwicklung vollständig beseitigt, so dass keine Bedenken gegen eine Wohnnutzung auf dem Standort bestehen. 3.12 Denkmalschutz Im Untersuchungsgebiet lieg t mit der Drehbrücke (1907/08) ein Baudenkmal gemäß § 2 Denkmal- schutzgesetz (DSchG) NRW, das in die Denkmalliste eingetragen ist (Stand 15.5.17). Darüber hinaus befinden sich neben der Drehbrücke nach Einschätzung des LVR weitere denkmal- werte Objekte im Deutzer Hafen , deren Eintragung in die Denkmalliste mit Datum vom 19.5.2017 beantragt wurde. Zu denen sind folgende Sachverhalte bekannt: (1) Vorhafen/Sicherheitshafen: Hafenbecken (1904-1907) einschließlich Wasserfläche, Wasserni- veau und geböschten Uferbefestigungen/Kaimauern mit bauzeitlichen Basaltverblendungen, Abdeckungen der Kaikanten, historischen Pf lasterungen und Details (z.B. eisernes Tor unter- halb der Drehbrücke) etc. (2) Industriehafen (1904 -07): Hafenbecken einschließlich Wasserfläche, Wasserniveau, Uferbö- schungen, Kaimauern mit Basaltverblendungen und allen historischen Elementen wie Sack- treppen m it eisernen Stufen und Handlauf, Poller, Ringe, Mauervorsprünge für Getreide - Elevatoren und Verladeanlagen, Dalben. (3) Hafenbahn: Gleistrassen am West - und Ostkai des Industriehafens, die durch den Damm der Südbrücke zum Verschiebebahnhof Poll führen. (4) Kran- und Verladeanlagen mit zugehörigen Kranbahnen im Industriehafen. (5) Ellmühle: Die Mühle ist 1975 durch Fusion aus der ehemalige Auer-Mühle und der ehemaligen Walzenmühle der Fa. Leysieffer & Lietzmann hervorgegangen . Stadtbildprägender Mühlen- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 76 komplex, der maßg eblich die Rheinsilhouette bestimmt, bestehend aus dem Verwaltungsge- bäude mit Pförtner und dem Mühlengebäude der ehemalige Fa. Leysieffer & Lietzmann, den Mühlen I-IV der ehem. Auer-Mühle und ihrem Schornstein mit Fuchs, Kessel - und Maschinen- baus sowie Pum penhaus, mehreren Silobauten, Getreidesauganlagen und Mehlmagazinen, teilweise mit Logos und Schriftzügen. Auch die Wasserfläche und das Wasserniveau im Hafenbecken werden als wesentliche Elemente des baukulturellen Erbes eingestuft , die die ehemalige Schi ffbarkeit des Hafenareals und damit seine Funktionalität veranschaulichen. Insgesamt wir d der Charakter des heutigen Deutzer Hafens nicht nur durch die großen baulichen Anlagen bestimmt, sondern in erheblichem Maße auch durch die hier aufgeführten funktionalen Elemente und die vorhandenen Oberflächen von Wegen, Böschungen und Mauern. Fazit: Im Untersuchungsgebiet liegt mit der Drehbrücke (1907/08) ein eingetragenes Baudenkmal gemäß § 2 DSchG NRW (Stand 15.5.17). Nach Einschätzung des LVR umfasst der Deutz er Hafen darüber hin- aus weitere denkmalwerte bauliche Anlagen. Die Erhaltung des baukulturellen Erbes und die Belange des Denkmalschutzes stehen einer städtebaulichen Konversion des Hafenareals indessen nicht ent- gegen. Vielmehr können die erhaltenswerten Gebäude und Anlagen in die künftigen Nutzungen inte- griert werden, so dass eine Erhaltung durch Nutzung im Sinne des Denkmalschutzes ermöglicht wird. 3.13 Standortalternativen zur Bedarfsdeckung Das Allgemeinwohl erfordert die Inanspruchnahme des Entwicklungsrechts für das Areal des Deutzer Hafens dann nicht, wenn die damit verbundenen Eingriffe dadurch vermindert werden können, dass die Bedarfsdeckung durch die Entwicklung eines anderen Gebietes erfolgt. Nachweislich sind in der Stadt Köln keine alternativen Flächen vorhanden, auf denen die angestrebten Nutzungen in qualitati- ver und quantitativer Hinsicht in der Innenstadt geschaffen werden könnten (vgl. Abbildung 8). Auf dem Areal des Deutzer Hafens soll ein hochverdichtetes innerstädtisches gemischtes Quartier für Wohn- und Arbeitsstätten entstehen. Eine intensive und flächendeckende Standortanalyse in der Stadt Köln hat ergeben, dass weder im innerstädtischen Bereich noch darüber hinaus mit Ausnahme der Parkstadt Süd Standortalternativen mit vergleichbarem Flächenumfang und in ähnlicher Qualität vorhanden sind, die gleichzeitig den quantitativen Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten dieser Grö- ßenordnung decken können. Die Parkstadt Süd befindet sich derzeit bereits ebenfal ls in der Entwick- lung und deckt den bestehenden Bedarf bei weitem nicht ab. Mit der Entwicklung des Deutzer Hafens als wichtigem Meilenstein der Kölner Stadtentwicklung soll vor allem der erhöhten Nachfrage im innerstädtischen Bereich nach Wohn - und Arbeitsstätten Rech- nung getragen werden. Durch die Konversion des gewerblich und industriell vorgenutzten Areals können der gesamte rechtsrheinische Bereich Kölns aufgewertet und ein neuer wichtiger städtebau- licher Kristallisationspunkt für die Stadtentwicklung geschaffen werden. Zudem dient die Umnutzung dem Nachhaltigkeitsziel der städtebaulichen Innenentwick lung, die Vorrang vor der Außen entwick- lung haben soll, und verringert damit die In anspruchnahme von weiteren Frei flächen. Aus diesen Gründen wird dem Deu tzer Hafen eine hohe Priorität bei der Flächenentwicklung eingeräumt. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 77 Standortalternativen, die diese quantitativen und qualitativen Ziele der Stadtentwicklung erfüllen sind mit Ausnahme der Parkstadt Süd in Köln nicht vorhanden. Soweit weitere Flächen überhaupt vorhanden sind, sind sie verglichen mit dem fehlgenutzten Hafen- standort in Deutz weit weniger geeignet, um den städtebaulichen Zielen einer nachhaltigen Entwick- lung Kölns zu dienen. Mit einer Entwicklung und Mobilisierung der in Abbildung 8 dargestellten Po- tenziale, die einen Beitrag zur Bedarfsdeckung leisten könnten, kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt innerhalb des Prognosezeitraums nicht sicher gerechnet werden. Zudem verbleibt trotz der ermittel- ten Potenziale noch eine Unterdeckung von rd. 17.000 WE. Insbesondere um den zukünftigen Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu decken, wird daher das Hafenareal dringend zusätzlich benötigt. 4 Beteiligung und Mitwirkungsbereitschaft 4.1 Eigentums-, Miet- und Pachtverhältnisse Das Eigentum an den Grundstücken im Untersuchungsgebiet verteilt sich auf 12 unterschiedliche Eigentümer (vgl. Tabelle 14). Daher bestehen vielfältige und unterschiedliche Interessenlagen hin- sichtlich der Grundstücksnutzungen und Grundstücksverwertungen. Abbildung 23 verdeutlicht die Eigentumsstruktur der Grundstücke und die Lage im Gebiet . Zum Zeitpunkt der vorbereitenden Un- tersuchungen verfügt die Stadt Köln unmittelbar oder mittelba r auf einen Zugriff auf ca. 86% der Flächen im Untersuchungsgebiet Deutzer Hafen (vgl. Tabelle 14). Dazu gehören die Verkehrsflächen, die ehemaligen Hafengrundstücke der HGK inklusive der Wasserfläche des Hafenbeckens südlich der der historischen Drehbrücke und das Areal der Ellmühle. Tabelle 14: Verteilung der Grundstücksflächen nach Eigentümern Eigentümer Untersuchungs- gebiet Bereich Hafen Bereich Sieg- burger Straße m² % m² % m² % Insgesamt 376.682 100,0 344.495 100,0 32.187 100,0 Stadt Köln 33.908 9,0 19.467 (Straße) 5,7 14.441 44,9 ‚moderne stadt’ 288.910 76,7 288.910 83,9 -darunter Hafenbecken 81.350 81.350 STRABAG / Gebr. von der Wettern GmbH 12.666 3,4 12.666 3,7 WAW Asphalt 8.102 2,2 8.102 2,4 Miebach GbR 11.359 3,0 11.359 3,3 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) 2.999 0,8 2.999 0,9 Stadtentwässerungsbetriebe Köln 992 0,3 992 0,3 Hafen und Güterverkehr Köln AG 1.829 0,5 1.829 5,7 RheinEnergie AG 1.249 0,3 1.249 3,9 GENTUM Immobilien Kapitalanlagege- sellschaft mbH 5.537 1,5 5.537 17,2 Kreer Projekte GmbH 6.130 1,6 6.130 19,0 Privater Eigentümer 3.001 0,8 3.001 9,3 Quelle: ÖbVI Kühnhausen, Dübbert, Semler (KDS) 2016; Stadt Köln und eigene Berechnungen Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 78 Abbildung 23: Eigentümerstruktur (Stand 2015), Quelle: Stadt Köln Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 79 Der überwiegende Teil der Landflächen im Hafenareal ist an verschiedene Unternehmen verpachtet. Für die (ehemaligen) Flächen der HGK gilt das Moratorium, nach dem die Pachtverträge längstens bis zum Jahr 2020 befristet sind. Im Fall der Ellmühle ist im Zuge des Kaufvertrages die Verlagerung an einen neuen Standort in Kre- feld bis zum Jahr 2020 vereinbart worden. 14% der Flächen im Untersuchungsgebiet befinden sich im Eigentum privater Unternehmen und Pri- vatpersonen, des Bundes sowie kommunaler Bedarfsträger. Deren Mitwirkungsbereitschaft an der geplanten Entwicklungsmaßnahme ist im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zu klären. 4.2 Beteiligung der Eigentümer 4.2.1 Formen der Eigentümerbeteiligung Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen soll die Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 Abs. 4 i.V.m. § 137 BauGB mit den Eigentümern erörtert werden. Wesentliche Ziele der Beteiligungen und Erörterungen sind einerseits die umfassende Information der Betroffenen über die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sowie andererseits die Erlangung aller erforderlichen Informationen über die Grundstücke sowie vor allem über die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer im Untersu- chungsgebiet. Dazu werden die grundstücksbezogenen aktuellen rechtlichen und wirtschaftlichen Strukturen sowie die Entwicklungsperspektiven für das Grundstück und ggfs. den Betrieb aus Sicht der Eigentümer ermittelt. Von zentraler Bedeutung ist dabei die Frage, ob die Eigentümer bereit sind, ihr Grundstück zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt Köln bzw. die ‚moderne stadt‘ aufgrund der flächendeckenden Grunderwerbspflicht nach dem Entwicklungsrecht zu veräu- ßern oder ihr Grundstück gemäß den städtebaulichen Zielen der Stadt Köln zu den Konditionen des Entwicklungsrechts zu entwickeln. Die Eigentümer sind intensiv durch zwei Eigentümerversammlungen im Rathaus der Stadt Köln sowie daran anschließend im Rahmen der vorbereitenden Untersuch ungen in Einzelgesprächen beteiligt worden. Dabei wurden die Eigentümer und Nutzungsberechtigten zunächst über die Ziele der ge- planten Entwicklungsmaßnahme und deren Durchführung informiert. Zugleich dienten die Gespräche zur Erfassung der jeweiligen Eigentümerinteressen und deren Mitwirkungsbereitschaft bei der Ent- wicklungsmaßnahme. Erfasst wurden im Einzelnen die derzeitige Grundstücksnutzung, die Ziele und Absichten der Eigentümer zur künftigen Grundstücksnutzung und -verwertung, die Miet- und Pacht- verhältnisse, die Mitwirkungsbereitschaft bei der Umsetzung der städtebaulichen Entwicklungsziele der Stadt, die Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert, die Interessen an einer Eigenentwicklung des Grundstücks, eventuelle Verlagerungsbedarfe, Anforderungen an einen neuen Standort und Verlagerungskosten. Für die systematische Erfassung dieser Themen wurde den Eigentümern ein strukturierter Fragebo- gen ausgehändigt, um ihnen eine differenzierte schriftliche Stellungnahme zu ermöglichen. Die per- sönlichen Gespräche anhand dieses Fragebogens erfolgten im Rahmen von Ortsterminen bzw. tele- fonisch. Die Inhalte und einzelnen Ergebnisse der Gespräche wurden, soweit es sich um personenbe- zogene Daten handelt, die dem Datenschutz unterfallen, in einem separaten nicht öffentlichen Do- kument zusammengestellt. Die zusammenfassende Darstellung der Ergebnisse der Beteiligung sowie die Gesamtabwägung werden indessen in diesem VU-Bericht vorgenommen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 80 Eigentümerversammlungen Zur Beteiligung wurden am 15.9.2016 und am 6.4.2017 zunächst zwei Eigentümerversammlungen im Technischen Rathaus der Stadt Köln durchgeführt. Dabei wurden die Ziele und Zwecke der beabsich- tigten Entwicklung des Deutzer Hafens auf der Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Konzepts des Planungsteams COBE sowie das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 ff. BauGB vorgestellt und die grundsätzlichen Auswirkungen der Maßnahme erläutert. Einzelgespräche und schriftliche Beteiligung der Eigentümer Mit allen Eigentümern wurden individuelle Einzelgespräche bezüglich ihres Grundstücks im Deutzer Hafens geführt. Als Grundlage wurde den Eigentümern ein umfassender Fragebogen (vgl. Anlage) zugesandt, der von den Eigentümern im Nachgang zum Gesprächstermin ausgefüllt und unterzeich- net mit den relevanten Angaben zum Grundstück zurückgesandt wurde. Alle Eigentümer wurden darauf hingewiesen, dass seitens der Eigentümer und Nutzungsberechtigten nach § 138 BauGB eine umfassende Auskunftspflicht besteht. 4.2.2 Ergebnisse der Eigentümerbeteiligung Die detaillierten allgemeinen Ergebnisse der Beteiligung aller Eigentümer werden im Folgenden auf Basis der protokollierten Einzelgespräche und der Antwortschreiben systematisch zusammenfassend dargestellt:  STRABAG AG / Von der Wettern GmbH Lage und Grundstück: Alfred Schütte Allee 10, Flurstücke 426 , 427, 433, 434, Grundstücksgröße: 12.666 m² Erschließung: Alfred-Schütte-Allee, Bahnanschluss, Hafenanschluss Nutzung und Bebauung: Die Liegenschaft wird als Verwaltungsstandort durch Bürogebäude und als Bauhof genutzt. Der Gebäudebestand umfasst:  Werkstattgebäude mit rd. 1.400 m²  Lagerhallen mit rd. 2.000 m²  Bürogebäude mit rd. 4.500 m²  Sozialflächen (Umkleiden u.ä.) mit rd. 500 m². Die Außenanlagen sind als Abstellplatz großflächig versiegelt. Merkmale des Betriebs: Beim Betrieb handelt es sich um einen Verwaltungsstandort mit Bauhof für den Ver- kehrswegebau. Baumaschinen und Materialien werden hier gelagert und von Mitarbei- tern (ca. 200 Mitarbeiter) morgens abgeholt, um auf Tagesbaustellen in Nordrhein - Westfalen zu arbeiten. Abends werden die Gerätschaften i.d.R wieder auf dem Gelände abgestellt. Diese An- und Abfahrt der Mitarbeiter stellt die wesentlich Emissionsquelle dar. Dieser Betrieb ist Teil des Kerngeschäfts der STRABAG Deutschland. Vor dem Hinter- grund anstehender Investitionen in die Verkehrswege ist ein weiteres Unternehmens- wachstum zu erwarten und die Betriebsfortführung daher erforderlich. Das Bürogebäu- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 81 de wird zum Großteil durch STRABAG Einheiten selbst genutzt (ca. 150 Mitarbeiter) und im Übrigen an Dritte (Anzahl der Mitarbeiter unbekannt) vermietet. Vermietungs- und Pachtsituation: Das Grundstück gehört dem Unternehmen STRABAG AG. Die Firma STRABAG AG hat das Grundstück an folgende Unternehmen bis jeweils zu folgenden Terminen vermietet: Externe Vermietungen: o Bis zum 31.08.2020 Büroflächen (rd. 1.000 m²) und Parkplätze an die LfK Landesver- band freie ambulante Krankenpflege NRW e.V. Interne, unbefristete Nutzungen: o Mineral Baustoff GmbH o SAT Straßensanierung GmbH o Deutsche Asphalt GmbH o BMTl lnt. GmbH & Co. KG o STRABAG AG Das Grundstück befindet sich im Anlagevermögen der Firma STRABAG AG. Zum Zahlen- werk werden aufgrund interner Vorgaben sowie datenschutzrechtlichen Belangen keine Angaben gemacht. Zusätzlich sind Freiflächen zur Nutzung als Park- und Lagerplätze auf dem Nachbargrundstück der Miebach GbR angemietet. Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich als ein Bereich nach § 34 BauGB einzustufen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den Gebietstyp „Industriegebiet“ (GI) nach § 9 BauNVO dar. Altlasten: Laut Altlastenkataster besteht hohes Kontaminationsrisiko. Eine Altablagerung des Sta- tus 3 (Verdachtsfläche) ist auf dem Grundstück eingetragen.  WAW Asphalt GmbH Lage und Grundstück: Alfred Schütte Allee 8 ; Flurstücke 428, 430, 431, 432 Grundstücksgröße: 8.102 m² (zuzüglich einer angrenzenden, nicht betriebsnotwendigen ange- mieteten Fläche mit ca. 905 m²) Erschließung: Alfred-Schütte-Allee, Bahnanschluss, Hafenanschlu ss Nutzung und Bebauung: Auf dem Grundstück befindet sich eine Mischanlage für Guss-Asphalt. Zu der Anlage gehören Betriebsgebäude mit Sanitär- und Sozialräumen für die Mitarbeiter. Die Nut- zung für die Asphaltherstellung besitzt an diesem Standort eine lange Tradition und ist im Grundbuch durch eine Dienstbarkeit gesichert. Als Grund für die Eintragung dieser Dienstbarkeit kann vermutet werden, dass es das Interesse der Stadt Köln gab, Anfang des 20. Jahrhunderts die Asphaltproduktion für den Infrastrukturausbau zu sichern. Gussasphalt ist ein hochwertiges Produkt, das sowohl im Straßenbau als auch als Bo- denbelag für Innenräume (z.B. Kaufhäuser, Hallenböden etc.) eingesetzt wird. Insofern ist auch die stadtnahe Lage des Standortes ein Vorteil. Der Transport erfolgt in speziellen Kocherfahrzeugen. Aufgrund der notwendigen Beheizung würden zu lange Transport- wege unwirtschaftlich und zudem die Qualität des Asphalts beeinträchtigen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 82 Von Bedeutung ist auch die Lage unmittelbar neben dem Betriebshof der STRABAG. Diese ist der größte Einzelabnehmer für Gussasphalt, so dass auch in dieser Hinsicht der Standort vorteilhaft ist. Die Mischanlage wurde mehrfach erneuert und modernisiert und wird laufend auf einem aktuellen technischen Stand gehalten. Die wirtschaftlich e Restnutzungsdauer wird auf 7 bis 10 Jahre geschätzt. Merkmale des Betriebs: Betreiber der Anlage ist die Deutzer Asphaltmischwerke GmbH & Co. KG ("DAM“). Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf diesen Betrieb. Der Betrieb ist weitestgehend automatisiert und digitalisiert. Von einer Verlagerung sind ca. 15 Arbeitsplätze direkt be- troffen. Bei vor- und nachgelagerten Unternehmen sind weitere Arbeitnehmer beschäf- tigt (Transport etc.). Die Anlage wird auf Grundlage von immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen aus den Jahren 1975, 1993/94 und zuletzt 2005 betrieben. Die aktuelle Genehmigung ist un- befristet und erlaubt eine Produktionsleistung von 190 Tonnen je Stunde Asphaltmisch- gut. Die potenziellen Betriebszeiten erstrecken sich montags bis sonntags auf die Zeit von 00:00 Uhr bis 24:00 Uhr (24/7). Die Ausnutzung dieses nach BImSchG genehmigten Dauerbetriebs von 24 Stunden pro Tag erfolgt je nach Auftragslage. Das durchschnittliche Verkehrsaufkommen des Betriebs besteht (im Jahresdurchschnitt) aus rd. 27 Lkw An- und Abfahrten pro Tag. Anlieferungen per Schiff sind untergeordnet, können indessen in Abhängigkeit von Rohstoffpreisen und -verfügbarkeiten variieren. Vermietungs- und Pachtsituation: Das Grundstück gehört dem Unternehmen WAW Asphalt GmbH. Die WAW ist eine 100%ige Tochter der Stephan Beratungs-GmbH, einem Joint Venture der Unterneh- mensgruppen Basalt AG und STRABAG SE. Die DAM hat das Betriebsgrundstück von WAW unbefristet angemietet und betreibt die Gussasphalt-Mischanlage. Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beur- teilen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den Gebietstyp „In- dustriegebiet“ (GI) nach § 9 BauNVO dar. Die vorhandenen Nutzungen sind durch eine unbefristete immissionsschutzrechtliche Genehmigung nach BImSchG abgesichert. Altlasten: Nach aktueller Auskunft des Umweltamtes der Stadt Köln liegt für das Grundstück kein Altlastenverdacht vor. Gemäß dem Altlastengutachten besteht jedoch ein hohes Konta- minationsrisiko.  Miebach GbR Lage und Grundstück: Alfred Schütte Allee 12, Flurstücke 446,448,449 Grundstücksgröße: 11.359 m² Erschließung: Alfred-Schütte-Allee , Bahnanschluss, Hafenanschluss Nutzung und Bebauung: Auf dem Grundstück befindet Stahl-Service-Center mit Verwaltungs- und Sozialräumen, Krankapazitäten mit Brückenkranen 65 t, 45 t und 16 t, Portalkrananlage mit 16 t Einzel- Korrektur 24.07.2018: Das Grundstück Alfred-Schütte-Allee 12 der Miebach GbR wird nicht mehr zu betriebsnotwendigen Zwecken des Stahlhandels genutzt. Eine straßenseitig gelegene Teilfläche ist als Parkplatz vermietet Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 83 hubkraft; Portalbrennschneideanlagen, Schleifaggregate, Lagerkapazitäten für bis zu 30.000 t Halbzeug; Merkmale des Betriebs: Gegenstand des ansässigen Unternehmens Carl J. Weiler Eisen& Stahl KG ist bis heute die Herstellung, die Verarbeitung, der Umschlag, die Lagerung und der Handel von allen Stahl- und Walzwerkerzeugnissen, insbesondere Halbzeug sowie die Herstellung von und der Handel mit Gießereiprodukten. Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: Die Grundstücksgesellschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das unbebaute Grundstück zu kurzfristig kündbaren Verträgen teilvermietet hat. Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beur- teilen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den Gebietstyp „In- dustriegebiet“ (GI) nach § 9 BauNVO dar.  Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) Lage und Grundstück: Siegburger Straße 112 Flurstücke 225/4, 225/5 Grundstücksgröße: 2.999 m² Erschließung: Siegburger Straße Nutzung und Bebauung: Der Gebäudebestand der Liegenschaft umfasst ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit gegenwärtig 5 Mietwohnungen, ein Werkstattgebäude (Doppelgarage) und eine Fabrik-/Lagerhalle. Das Wohnhaus aus dem Jahre 1920 war ursprünglich ausschließlich für Mitarbeiter des ansässigen Betriebs vorgesehen und weist erheblichen Modernisierungsbedarf auf. Auch das leerstehende Werkstattgebäude und die leerstehende Lagerhalle sind in schlechtem Zustand. Die Verkehrssicherheit ist unklar. Merkmale des Betriebs: Historisch gesehen handelt es sich um eine Liegenschaft zur Lagerung von Spirituosen der Spirituszentrale Berlin (staatliches Brandweinmonopol), die heute in Teilen zu Wohnzwecken vermietet ist. Die Grundstücksnutzung verursacht keine gravierenden Emissionen und kein nennenswertes Verkehrsaufkommen. Es bestehen derzeit seitens des Eigentümers keine Absichten, die Gebäude wieder gewerblich zu nutzen oder zu gewerblichen Zwecken vermieten. Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: Das Grundstück steht im Eigentum der BIMA. Das Grundstück wurde durch Vertrag von 1912 vom damaligen Deutschen Reich von der Stadt Köln erworben. Das Wohngebäude ist zu Wohnzwecken vermietet. Die Mietverhältnisse bestehen zum Teil sehr lange und die vereinbarten Mietzinsen (Nettokaltmieten) liegen deutlich unter- halb des Kölner Durchschnitts. Das Grundstück liegt in einer Fläche, die der gültige FNP und eine angrenzende eingezäunte Fläche wird als Lagerplatz genutzt. Der größte Teil des Grundstücks lag zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung im November 2017 brach. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 84 als gewerbliche Baufläche darstellt, die grundsätzlich keine allgemeine Wohnnutzung zu- lässt. Die im Grundbuch Abt. II eingetragene Grunddienstbarkeit schränkt die Wohnnut- zung zugunsten von Angestellten des Spirituosenlagers des gewerblichen Betriebs BfB ein, der indessen nicht mehr existiert. Werkstatt und Lagerhalle sind ungenutzt und werden nicht vermietet oder verpachtet. Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Der geltende Flächennutzungsplan stellt für den Bereich den Gebietstyp „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO dar. Altlasten: Laut Eigentümer sind keine Bodenverunreinigungen bekannt. Laut Altlastenkataster liegt nur geringes Risiko vor.  Häfen und Güterverkehr Köln AG Lage und Grundstück: Siegburger Straße 116, Flurstücke 22/1 Grundstücksgröße: 1.829 m² Erschließung: Siegburger Straße, Poller Kirchweg Nutzung und Bebauung: Das Grundstück ist als Tankstelle durch die Firma ARAL genutzt und ist mit entsprechen- den Anlagen bebaut (Verkaufsgebäude, Tanksäulenanlage, Waschstraße etc.). Merkmale des Betriebs: Der Betrieb wird in einem 24 h-Tankstellenbetrieb mit Tankstellenshop geführt. Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: Das unbebaute Grundstück wird durch die HGK an ARAL verpachtet. Die Vertragsbin- dung wird jeweils kurzfristig (jährlich) verlängert. Es besteht eine vertraglich gesicherte Rückbauverpflichtung durch ARAL. Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den der Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 18. Juni 2008 die Art der Nutzung als „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO festsetzt.  Rheinenergie AG, Köln Lage und Grundstück: Siegburger Straße 118, Flurstück 22 /2 Grundstücksgröße: 1.249 m² Erschließung: Siegburger Straße, Poller Kirchweg Nutzung und Bebauung: Das mit 20 KV -Technik ausgerüstete Umspannwerk befindet sich in einem zweigeschos- sigen Gebäude, welches als einfacher Industrie- und Zweckbau zu bewerten ist. Aufgrund der Entstehung szeit und der Anforderungen an den Brandschutz besteht das Risiko, dass asbesthaltige Verkleidungen und Baukleber in dem Gebäude verwendet wurden. Zudem sind möglicherweise Ölreste aus den Transformatoren im Gebäude vor- handen. Im Boden des Grundstücks werden indessen keine Belastungen erwartet. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 85 Struktur des Betriebs: Die Netze und technischen Anlagen werden von der Rheinischen NETZ-Gesellschaft mbH RNG betrieben und müssen unternehmensweit über die Netzentgelte refinanziert wer- den. Die derzeitige Technik kann das Gebiet prinzipiell versorgen. Es liegt aber keine ver- lässliche Marktstudie über den künftigen Strombedarf dieses Netzbereiches mit der Per- spektive der Entwicklung des Deutzer Hafens vor. Insbesondere beim Ausbau von E - Mobilität mit Schnellladesäulen im Gebiet werden die aktuellen Kapazitäten wahrschein- lich überschritten. Planungsrecht: Der aktuelle Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 11.6.2008 setzt für das Grundstück die Art der Nutzung als Fläche für Versorgungsanlagen „Umspannwerk“ fest.  GENTUM Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Nürnberg Lage und Grundstück: Siegburger Straße 120, Flurstücke 22/3, 39/1 Grundstücksgröße: 5.537 m² Erschließung: Siegburger Straße, Poller Kirchweg Nutzung und Bebauung: Die Liegenschaft mit Einzelhandelsnutzung umfasst das LIDL Marktgebäude mit 1.223 m² Gesamtmietfläche und den dazugehörigen Parkplatz mit 230 Stellplätzen Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: Der Lidl -Markt an der Siegburger Straße ist Teil des GENTUM Immobilienfonds. Dies er Fonds ist Eigentümerin von ca. 120 Einzelhandelsimmobilien (Diskounter und Super- märkte), davon ca. 80 Lidl und 30 Edeka -Märkte. Anteile an diesem Fonds halten unter- schiedliche Gesellschaften des Generali Konzerns. Lidl ist Mieter der Immobilie. Verwaltet wird die Liegenschaft von der Asset Management Gesellschaft GRR. Die Auf- gabe von GRR als Initiator und Verwalter des Fonds ist es, das Fondsvermögen langfristig zu sichern und das Wirtschaftsergebnis für die Eigentümer zu optimieren. Dazu zählen die Planung und Koordinierung aller Arten von Maßnahmen und Investitionen, damit die Immobilie für die Einzelhändler als Mieter attraktiv bleibt. Die aktuelle Entwicklung im Einzelhandelssegment der Discounter ist von einer Aufwer- tung der Verkaufsflächen und ei ner anspruchsvolleren Gestaltung der Immobilien ge- prägt. Lidl hat bereits neue standardisierte Marktkonzepte, die sich von der aktuellen Bebauung stark unterscheiden. Für die Immobilie an der Siegburger Straße besteht ein sehr langfristiger Mietvertrag. Der Mieter kann vorher kündigen Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den der aktuelle Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 18. Juni 2008 für die Art der Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO fest- setzt. Altlasten: Laut Altlastenverdachtskarte ist nur ein geringes Altlastenrisiko vorhanden. Im Bereich des Parkplatzes sind Altablagerungen der Klasse 3 (Verdachtsfläche) vermerkt. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 86  Kreer Projekte GmbH & Co. KG Lage und Grundstück: Siegburger Straße 122, 122a, Flurstücke 1497, 1498, 1499, 2289, 2290, 2291 Grundstücksgröße: 6.130 m² Erschließung: Siegburger Straße, Poller Kirchweg Nutzung und Bebauung: Die Liegenschaft ist mit einem Wohnhaus bebaut, das gegenwärtig an die Stadt Köln sowie zwei weitere Mietparteien vermietet ist. Die Stadt Köln nutzt das Gebäude für die soziale Wohnungsversorgung. Insgesamt sind die 17 Wohnungen mit insgesamt 47 Per- sonen belegt. Der übrige Bereich des Grundstücks ist frei von Bebauung und wird nicht genutzt. Merkmale des Betriebs: Die Kreer Gruppe agiert als Projektentwickler mit einer eigenen Ingenieurgesellschaft. In der Regel werden Objekte nach Herstellung verkauft. Das Unternehmen ist nicht auf ein bestimmtes Segment festgelegt und hat vielfältige Objekte entwickelt (z.B. Wohnen und studentisches Wohnen, Handels- und Freizeitimmobilien, Ärztezentrum, Hotels) Das Grundstück Siegburger Straße wurde mit dem Ziel einer wirtschaftlichen Verwer- tung im Juli 2015 erworben. Die aktuelle Nutzung stellt eine Zwischennutzung dar, die aufgehoben wird, sobald sich die Entwicklungsmöglichkeiten konkretisieren. Derzeit wird zugewartet, um die Entwicklungsmöglichkeiten im Umfeld der städtebaulichen Pla- nungen zu prüfen. Die Ergebnisse der eigenen Untersuchungen wurden der ‘Entwick- lungsgesellschaft ‚moderne stadt‘’ GmbH bereits vorgestellt. Eigentumssituation sowie Vermietungs- und Pachtsituation: Für die Immobilie an der Siegburger Straße bestehen drei Mietverträge (Stadt Köln, zwei weitere Mieter). Die Laufzeiten sind unbefristet mit jeweils 9-monatiger Kündigungsfrist. Planungsrecht: Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den der Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 18. Juni 2008 für die Art der Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO festsetzt. Altlasten: Laut Altlastenverdachtskarte ist ein mittleres Altlast enrisiko vorhanden. Es handelt sich um einen Altstandort der Klasse 3 (Verdachtsfläche). Es wird laut Kartierung ein Blind- gängerverdachtspunkt auf dem Grundstück ausgewiesen.  Privater Eigentümer Lage und Grundstück: Siegburger Straße 126; Flurstücke 2233, 2234 Grundstücksgröße: 3.001 m² Erschließung: Siegburger Straße, Poller Kirchweg Bebauung und Nutzung: Auf dem Flurstück 2234 befindet sich ein dreigeschossiges Bürogebäude aus den 1990er Jahres mit entsprechend hohem Ausstattungsstandard. Das Gebä ude ist derzeit voll- ständig vermietet und befindet sich in gutem Zustand. Auf dem Flurstück 2233 befinden sich Lager - und Werksatträume mit Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 87 Merkmale des Betriebs: Es handelt sich um übliche Büro gebäude und Lagerhallen in zeitgemäßem Zustand. Hin- sichtlich der Anz ahl der Beschäftigten, der üblichen Arbeitszeiten und des Verkehrsauf- kommens konnten vom Eigentümer keine Informationen eingeholt werden. Vermietungs- und Pachtverträge: Das Bürogebäude ist zum Teil s elbstgenutzt und ansonsten an verschiedene Dienstleis- tungsunternehmen vermietet. Zwei der Mietverträge sind bis zum Ende des Jahres 2018 bindend, während die übrigen Verträge keine besondere zeitliche Bindung aufweisen. Die Lagerflächen sind langfristig an die Bühnen der Stadt Köln (Hänneschen Theater) vermietet. Planungsrecht: Der aktuelle Bebauungsplan Nr. 69430/05 vom 18. Juni 2008 setzt für den Bereich, in dem sich das Grundstück befindet, „Gewerbegebiet“ (GE) nach § 8 BauNVO fest. 4.2.3 Belange und Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer Die Betroffenheit der Eigentümer ergibt sich aus den Zielen der geplanten Entwicklung. Dafür wird der gegenwärtige Planungsstand zugrunde gelegt. Danach sind alle derzeitigen gewerblichen und industriellen Nutzungen im Geb iet flächendeckend aufzugeben, da deren Fortsetzung eine Umnut- zung des gesamten Standortes in einen Wohn - und Bürostandort nicht zulassen würde. Für die vor- handenen Büronutzungen auf einem Teilgrundstück an der Siegburger Straße (Grundstück privater Eigentümer) ist zu prüfen, ob eine Integration im aktuellen Zustand und mit den vorhandenen Nut- zungen in das Entwicklungskonzept möglich ist. Die zwei vorhandenen Wohngebäude lassen sich nach Struktur, Geschossfläche und Qualität nicht in das Entwicklungskonzept COBE integrieren und müssen daher ebenfalls beseitigt werden. Die intensiven Gespräche und schriftlichen Stellungnahmen mit den Eigentümern haben ergeben, dass bis auf drei Eigentümer der erforderliche Zugriff auf die Flächen durch die Stadt Köln gewährleis- tet ist. So besteht entweder eine Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangs- wert oder eine Kooperationsbereitschaft der Eigentümer. Dabei ist die Entwicklung ihrer Grundstü- cke auf Basis städtebaulicher Verträge nach Maßgabe der städtebaulichen Ziele der Stadt Köln zu den Konditionen des Entwicklungsrechts vorgesehen. Den drei Eigentümern, bei denen sich in den Gesprächen und schriftlichen Stellungnahmen keine Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert und keine Mit wirkungsbereit- schaft abzeichnete, wurde jeweils mit Schreiben vom 29.11.2017 von der Stadt Köln ein individuelles schriftliches Kaufangebot auf Basis eines Verkehrswertgutachtens zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert unterbreitet. Diese jeweiligen Angebote haben die Eigentümer nicht akzeptiert. Mit einem dieser Eigentümer befindet sich eine Verlagerung des Betriebsstandortes auf einen gleichwer- tigen Standort im Kölner Stadtgebiet (Gremberghoven) in der Abstimmung. Im Ergebnis besteht da- her in mindeste ns zwei Fällen keine Verkaufsbereitschaft zum entwicklungsunbeeinflussten An- fangswert gemäß Entwicklungsrecht. Aufgrund der fehlenden Kooperationsbereitschaft dieser Eigentümer ist die erforderliche zusam- menhängende Entwicklung des gesamten Hafenareals mit dem allgemeinen Städtebaurecht z.B. durch Bebauungsplan und städtebaulichen Vertrag nicht möglich. Da es sich bei den Grundstücken um Schlüsselgrundstücke für die hochwasserfreie Erschließung und Entwicklung des gesamten Stan- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 88 dortes handelt, ist eine Einbe ziehung auch dieser Grundstücke in die Gesamtmaßnahme unverzicht- bar. 4.3 Beteiligung der Mieter, Pächter und sonstigen Betroffenen Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 i.V.m. § 137 BauGB soll die Entwicklungsmaßnahme nicht nur mit de n Eigentümern und Erbbauberechtigten, sondern auch mit den Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen (Nutzungsberechtigte) frühzeitig erörtert werden. (a) Interne Miet- und Pachtverhältnisse In drei Fällen sind die Mieter mit den Eigentümern durch Konzern-interne Verflechtungen bzw. auf- grund besonderer Betriebs - und Unternehmenskonstellationen verbunden. In diesen Fällen wurden die Information und Beteiligung der Mieter daher bereits im Rahmen der Eigentümerbeteiligung durchgeführt. Lidl Markt (Siegburger Straße) Im Zuge der Beteiligung des Eigentümers des Grundstücks , der in den Gesprächen durch die bevoll- mächtigte Verwaltungseinheit / Asset Manager GRR für die Firma Gentum Kapitalanlagegesellschaft mbH vertreten wurde, wurde angeregt, mit Vertretern des Mieters Lidl Deutschland ein ausführliches Abstimmungsgespräch zu führen. In diesem Termin stellte Lidl verschiedene bauliche Filialkonzepte vor einschließlich integrierter Lösungen in mehrgeschossigen Gebäuden mit Mischnutzung. Lidl will sich kooperativ in die Entwicklung des Deutzer Hafens einbringen und auch in Zukunft einen Nahver- sorger auf dem Standort betreiben. Eine Betriebsverlagerung in den vo m Planungsteam COBE aus- gewiesenen Einzelhandelsschwerpunkt in ein em anderen Baufeld wird als suboptimal eingestuft. Eine Aufgabe des Standortes sei vor dem Hintergrund des bis 2037 bestehenden Mietvertrags nicht akzeptabel. STRABAG AG (Alfred Schütte Allee 10) Die Gesellschaften Mineral Baustoff GmbH, SAT Straßensanierung GmbH, Deutsche Asphalt GmbH und BMT lnt. GmbH & Co. KG sind Tochterunternehmen des Strabag Konzerns und werden durch den Eigentümer Strabag vertreten und über das Verfahren informiert. Der ebenfalls auf dem Grundstück ansässige LfK Landesverbandfreie ambulante Krankenpflege NRW e.V. wurde im Rahmen der schriftlichen Mieterbeteiligung angeschrieben. WAW Asphalt GmbH (Alfred Schütte Allee 8) Das Grundstück ist gemietet durch die Betreibergesellschaft der aufstehenden Asphalt –Mischanlage Deutzer Asphaltmischwerke GmbH & Co. KG (DAM). Diese ist eine Tochter der Eigentümerin WAW Asphalt GmbH. Die Interessen und Verlagerungsbedingungen der Mieterin wurden im Rahmen der Beteiligung des Grundstückseigentümers WAW Asphalt GmbH erörtert. (b) Weitere Mieter und Pächter Die weiteren Mieter und Pächter wurden schriftlich durch ein erläuterndes Anschreiben und einen einseitigen Fragebogen (vgl. Anlage) sowie im Rahmen einer Informationsveranstaltung mit persönli- cher schriftlicher Einladung am 15.1.2018 von 14 -16 Uhr im Technischen Rathaus der Stadt Köln, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln beteiligt. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 89 Für Wohnungsmieter und Gewerbetreibende wurden jeweils spezifische Fragebögen erstellt, um die wesentlichen S trukturdaten zu erfassen und die Möglichkeit zur schriftlichen Stellungnahme und Darlegung der eigenen Interessen zu geben. Die Fragebögen wurden am 22.12.2017 mit Antwortfrist 22.1.2018 versandt . Mit demselben Schreiben wurde zugleich zur Informationsveranstaltung am 15.1.2018 in das Technische Rathaus eingeladen. Dieser Termin wurde von zwei Wohnungsmiet ern und drei gewerblichen Mietern wahrgenommen. Insgesamt wurden i m Rahmen dieses Verfahrens zur Mieter - und Pächter beteiligung 25 Gewerbe- treibende, Verbände und Unternehmen, die Büro -, Produktions - und Lagerflächen im Untersu- chungsgebiet Deutzer Hafen an gemietet haben , sowie acht private Haushalte in angemieteten Wohnräumen im Untersuchungsgebiet angeschrieben. Die Fragebögen wurden lediglich von zwei Mieterhaushalten und fünf gewerblichen Mietern ausge- füllt zurückgesandt. Wenngleich diese Rücklaufquote recht gering ist, so lassen sich doch insbesonde- re aus den Gesprächen im Rahmen der Informationsveranstaltung einige allgemeine Anforderungen der Mieter ableiten. Um Datenschutzbelange zu wahren, werden die Aussagen für die institutionellen und gewerblichen Mieter sowie für die Wohnungsmieter nachfolgend anonymisiert aufgelistet, zu- sammenfassend dargestellt und im Hinblick auf die Relevanz für den Beschluss einer Entwicklungs- satzung bewertet. (1) Ermittelte Belange und Interessen der Mieter von Gewerbeobjekten  Mieter sind unterschiedlichen Branchen zuzuordnen  Auf dem Areal des Deutzer Hafens befindet sich teilweise der Hauptsitz und teilweise eine Filiale  Langer Bestand am Standort  Einzugsbereich der Kundschaft reicht von lokal bis überregional  Untersuchungsgebiet ist nicht Sitz der Kundschaft  Zulässigkeit lärmintensiver Arbeitsprozesse, zentrale Lage und Kundenähe sowie gute Erschlie- ßung für LKW sind derzeit Standortvorteile  Befristung der Mietverträge für HGK -Flächen bis 2020 aufgrund des Moratoriumsbeschlusses ist bekannt  Schwierigkeiten, geeignete alternative Standorte zu finden  Rückbauverpflichtungen für die aufstehenden Gebäude und Anlagen stellt erhebliche Belastung dar, die betriebswirtschaftlich mit einer Weiterführung des Betriebs nicht vereinbar sind.  Abrisskosten für die Gebäude sind bereits in der Kosten - und Finanzierungsübersicht eingestellt worden. Übergangsphasenwie z.B. der Bezug einer neuen Immobilie vor Ablauf der Mietverträge müssen im Rahmen des Sozialplans mit den Unternehmen vere inbart werden. In der aktuellen Phase sind nach Aussage der anwesenden Unternehmen, allerdings kaum konkrete und belastba- re Aussagen bei den Vertragspartnern zu bekommen.  Für die Planungssicherheit der Unternehmen ist es wichtig, dass entsprechende Einzel gespräche möglichst rasch mit der Stadt geführt werden.  Ebenfalls sollten Gespräche mit den Betrieben geführt werden, die sich eine Weiterführung und Erweiterung des Geschäftes im neuen Quartier vorstellen können.  Im Rahmen des Beteiligungsgespräches wur de auch die Befürchtung geäußert, dass selbst wenn einzelne Gebäude im Konzept erhalten bleiben würden, aufgrund des Konfliktpotenzials der jetzi- gen Nutzungen (z.B. Hilfseinrichtungen für soziale Randgruppen) mit der neuen Nachbarschaft diese Betriebe verlegt werden müssten. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 90  Da für die Flächen der Dritteigentümer der Moratoriumsbeschluss nicht gilt, laufen diese Ver- tragsverhältnisse länger als 2020 und müssen sofern eine Integration in das städtebauliche Kon- zept nicht möglich ist ggf. vorzeitig gelöst werden.  Eine kommunale Einrichtung (z.B. Werkstatt der Puppenspiele) der Stadt Köln ist z. B. im Jahr 2017 einen 10 -jährigen Mietvertrag für Lagerflächen im Untersuchungsgebiet eingegangen und hat nach eigenen Angaben die Immobilie mit erheblichem Kostenaufwand hergerichtet. (2) Ermittelte Belange und Interessen der Mieter von Wohnungen Auf dem Grundstücken Siegburger Straße 112, 122 und 122a befinden sich bewohnte Gebäude mit Mietwohnungen und langjährigen Mietverhältnissen. Des Weiteren ist im Gebäude Alfr ed-Schütte Allee 2 eine Wohnung vermietet. Das städtebauliche Konzept des Planungsteams COBE stellt die derzeit bewohnten Gebäude als zu erhaltende Gebäude dar. Bei den Bewohnern besteht Unsicherheit, ob diese wegen der Umsetzung der Maßnahme das Quartier verlassen müssen. Die Möglichkeiten , Ersatzwohnungen in Neubauten im Quartier zu beziehen, sind daher im Rahmen eines Sozialplans im Zuge der Bebauungsplanung zu prüfen. Aus den Rücklauf der Fragebögen und dem Gespräch mit Mietern im Informations- und Erör- terungstermin geht hervor, dass die Bewohner überwiegend bereits sehr lange im Quartier wohnen und daher dort sozial und strukturell sehr verwurzelt sind. Die derzeit vereinbarten Mieten liegen weit unter den in Köln derzeit üblichen Neuvertragsmieten. Diese Mietverhältnisse sind möglicherweise im Rahmen der Durchführung der Entwicklungsmaß- nahme bei der Umsetzung der Bebauungspläne aufzuheben und für die Mieter geeignete Ersatzwoh- nungen bereitzustellen. Auf Grundlage der Informationen der Eigentümer zu den Mietern und zu den Mietverhältnissen zeichnet sich ein Bedarf ab, die Mieter intensiv bei der Umsetzung zu unterstüt- zen. Unterstützungsbedarf besteht sowohl bei der Suche und Beschaffung von Ersatzwohnungen, beim Umzug sowie beim vorübergehenden finanziellen Ausgleich der ggfs. bestehenden Mietpreis- unterschiede, um soziale und finanzielle Härten zu vermeiden. Entsprechende Kostenansätze sind bei den Ausgaben der Maßnahmen in der Kosten - und Finanzierungsübersicht berücksichtigt worden. Die Kalkulation erfolgte auf Basis von Erfahrungssätzen der Stadt Köln und ‚moderne stadt‘. (c) Belange und Interessen sonstiger Betroffener Im Gebiet, Alfred Schütte Allee 4, befindet sich seit über 20 Jahren die OASE Benedikt Labre e.V. , die Beratung, Informationen und wei terführende Hilfen rund um das Thema Wohnungslosigkeit und drohendem Wohnungsverlust bietet. Die OASE unterstützt Menschen ohne Wohnung oder in Woh- nungsnot durch Förderung ihrer Fähigkeiten dabei, das Leben nach ihren Vorstellungen zu gestalten. Die Mieterbeteiligung ergab, dass hier ca. 250 wohnungslose Personen eine postalische Adresse ha- ben und intensiv betreut werden. Im Rahmen der Sozialplanung im Zuge der Bebauungsplanung sind deren Belange zu erfassen und adäquate Ersatzstandorte zu erörtern. In dem Gebäude Siegburger Straße 122 sind derzeit durch die Stadt Köln Wohnungen zur Unterbrin- gung von Asylsuchenden angemietet. Im Zuge der Entwicklung sind diese Belange soweit noch erfor- derlich zu berücksichtigen und ggfs. rechtzeitig geeignete Ersatzwohnungen bereitzustellen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 91 Von der Entwicklung betroffen sind ebenfalls die derzeitigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den Betrieben, die ggfs. verlagert werden müssen. Diese Belange sind ebenfalls im Rahmen der ggfs. vor- zunehmenden Betriebsverlagerungen zu erörtern. Schließlich stellen die Poller Wiesen für die angrenzenden Stadtteile eine bedeutsame Erholungsflä- che dar. Die Erreichbarkeit der Freiflächen wird durch die Verdichtung des Fußwegenetzes und zu- sätzliche Hafenbrücken verbessert. Fazit Die Beteiligung der Pächter und Mieter im Untersuchungsgebiet sowie die Auseinandersetzung mit den Belangen der sonstigen Betroffenen haben ergeben, dass vielfältige Belange und Interessen der Betroffenen durch die geplante städtebauliche Entwicklung tangiert werden . Die vorgetragenen Hinweise und Bedenken stehen der Festsetzung einer Entwicklungssatzung indessen nicht entgegen. Diese sind im Rahmen der Bebauungsplanung und ggfs. in einem Sozialplan nach § 180 BauGB aufzu- greifen und zu berücksichtigen. Darin soll die Gem einde Vorstellungen entwickeln und mit den Be- troffenen erörtern, wie nachteilige Auswirkungen möglichst vermieden oder gemildert werden kön- nen. 4.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 4.4.1 Zielsetzung, Verfahren und beteiligte Stellen Die Träger öffentlicher Belange (TöB) sind nach § 165 Abs. 4 S. 6 BauGB i.V.m. § 139 Abs. 2 BauGB im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in sinngemäßer Anwendung der Verfahrensvorschriften der Bauleitplanung (§ 4 BauGB) vorab zu betei- ligen. Die Beteiligung der T öB wurde durch das Amt für Stadtentwicklung und Statistik im Juli und August 2017 durchgeführt. Durch die TöB -Beteiligung im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchun- gen sollen die Belange der jeweiligen Bedarfsträger erfasst und analysiert werden im Hinblick auf die Relevanz und die Betroffenheit durch die geplante Entwicklungssatzung. Hierbei ist insbesondere zu prüfen, ob Planungsabsichten und sonstige Maßnahmen der öffentlichen Aufgabenträger die gene- relle oder zügige Umsetzung der Planung gefährden können. Zusammenfassend verfolgt die TöB-Beteiligung folgende Ziele und Aufgaben:  Information über die beabsichtigte förmliche Festlegung und die Ziele und Zwecke der Ent- wicklung,  Erfassung bestehender erheblicher Durchführun gshindernisse mit Auswirkungen auf die grundsätzliche oder zügige Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme,  Klärung der Mitwirkungsbereitschaft der öffentlichen Aufgabenträger,  Einholen der Zustimmung öffentlicher Bedarfsträger für die Einbeziehung von Gr undstücken mit besonderer Zweckbestimmung in den Entwicklungsbereich,  Koordination der vorgesehenen Planungen und Maßnahmen der öffentlichen Aufgabenträ- ger. Die TöB sind mit Schreiben der Stadt Köln vom 7.7.2017 über die geplante städtebauliche Entwick- lungsmaßnahme und die vorbereitenden Untersuchungen informiert und zugleich gebeten worden, ihre entsprechenden Hinweise und Stellungnahmen zur geplanten Entwicklungssatzung mitzuteilen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 92 Außerdem sollte über alle bereits eingeleiteten oder beabsichtigten Maßnahmen informiert werden, die für die Entwicklungsmaßnahme bedeutsam sein könnten. Liste der angeschriebenen TöB: - AWB Abfallwirtschaftsbetriebe Köln GmbH - Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW, Köln - Berufsfeuerwehr Köln Feuerlöschboot-Station Willy-Brandt-Platz - Bezirksregierung Düsseldorf, Dezernat 22 Kampfmittelbeseitigungsdienst, Düsseldorf - Bezirksregierung Düsseldorf, Dezernat 26 Untere Luftfahrtbehörde, Düsseldorf - Bezirksregierung Köln, Abteilung 3 Geschäftsstelle Regionalrat, Köln - Bezirksregierung Köln, Dezernat 25 Verkehr, Köln - Bezirksregierung Köln, Dezernat 32 Regionalentwicklung, Köln - Bezirksregierung Köln, Dezernat 35 Städtebau, Köln - Bezirksregierung Köln, Dezernat 51 Natur- und Landschaftsschutz, Köln - Bezirksregierung Köln, Dezernat 52 Abfallwirtschaft und Bodenschutz, Köln - Bezirksregierung Köln, Dezernat 53 Immissionsschutz, Köln - Bezirksregierung Köln, Dezernat 54 Wasserwirtschaft, Köln - Bundesamt für In frastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr Abteilung Infrastruktur, Bonn - Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) NL Köln - Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Post und Eisenbahnen Referat Z 14, Bonn - DB Immobilien Region West, Köln - DB Netz AG Regionalbereich West, Duisburg - Deutsche Telekom AG, Netzproduktion TI NL West, PTI 22, Köln - DFS Deutsche Flugsicherung GmbH, Langen - Direktion Wasserschutzpolizei WSP-Wache Köln Alfred-Schütte-Allee - Eisenbahn-Bundesamt Außenstelle Köln - Erzbistum Köln - Generalvikariat Hauptabteilung Recht, Köln - Ev. Landeskirchenamt, Düsseldorf - Ev. Stadtkirchenverband, Köln - Flughafen Köln/Bonn GmbH, Köln - Geologisches Landesamt, Krefeld - Handwerkskammer zu Köln - HGK Häfen und Güterverkehr Köln AG HGK, Köln - Industrie- und Handelskammer zu Köln - KVB Kölner Verkehrsbetriebe AG, Köln - Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW - Landesbetrieb Straßenbau NRW Außenstelle Köln - Landschaftsverband Rheinland Rheinisches Amt für Denkmalpflege, Pulheim - Polizeipräsidium Duisburg Direktion ZA 15 - Polizeipräsidium Köln Führungsstelle Verkehr, Köln - Polizeipräsidium Köln, KK KP/O Kriminalprävention/Opferschutz, Köln - RheinCargo GmbH & Co KG, Köln Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 93 - RheinEnergie AG, Köln - Rheinische Netzgesellschaft mbH, Köln - Stadtentwässerungsbetriebe AöR, Köln - Stadtwerke Köln GmbH Abteilung Liegenschaften, Köln - Wasserstraßen- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes, Wasser straßen- und Schi fffahrtsamt Köln - WDR - Westdeutscher Rundfunk Hauptabteilung Programmverbreitung und Netze, Köln - Westnetz GmbH DRW-S-LK, Dortmund Insgesamt wurden 44 TöB angeschrieben, von denen 24 schriftlich geantwortet haben. Es wird davon ausgegangen, dass die übrigen Behörden und Bedarfsträger hinsichtlich der Ausweisung des Entwick- lungsbereichs keine Anregungen und Bedenken haben. 4.4.2 Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und Ergebnisse Die Ergebnisse der Trägerbeteiligung sind in die Abwägung nach § 165 Abs. 3 S. 2 BauGB einzubezie- hen. Die Tabelle 15 fasst diese Stellungnahmen inhaltlich zusammen und stellt die Bewertung hin- sichtlich der Satzungsrelevanz dar. Tabelle 15: Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TÖB) Behörde / Bedarfs- träger Stellungnahme und Satzungsrelevanz AWB Abfallwirt- schaftsbetriebe Köln GmbH Die AWB unterstützt die Neuentwicklung des Deutzer Hafens und weist auf die Entsorgungsmöglichkeiten mit Unterflursystemen und deren vor- teilhafte Eigenschaften und Stadtortanforderungen hin Bezirksregierung Düsseldorf – De- zernat 22 Kampf- mittelbeseiti- gungsdienst (KBD) Eine Überprüfung der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel wird emp- fohlen. Zusätzlich wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Auf Informa- tionsmaterial der Behörde wird hingewiesen Bezirksregierung Düsseldorf – De- zernat 26 Untere Luftfahrts- behörde Keine grundsätzlichen Bedenken. Ab einer Bauhöhe von 168 m über NN ist der Bauschutzbereich des Flughafens Köln Bonn betroffen. Es ist mit Flug- lärm zu rechnen. Bezirksregierung Köln - Dezernat 25 Ver- kehr Keine grundsätzlichen Bedenken. Ein substantielles Verkehrsgutachten ist erforderlich. Hinweis auf Schutz- hafenfunktion des Deutzer Hafens. Bezirksregierung Köln - Dezernat 52 Ab- fallwirtschaft und Bodenschutz Das Untersuchungsgebiet ist nahezu komplett mit Altlastenflächen belegt, die von der Stadt Köln erfasst wurden. Die Zuständigkeit liegt bei der Stadt Köln. Es wird auf mehrere Verdachtsflächen und entsprechende Untersu- chungen verwiesen. Bundesnetzagen- tur für Elektrizität, Gas, Telekommu- Im Untersuchungsbereich werden Richtfunkstrecken von acht Unterneh- men betrieben, die bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Des Weiteren wird durch die Bundesnetzagentur noch geprüft, ob notwendige Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 94 nikation, Post und Eisenbahn Referat Z 14 Schutzabstände zu den vorhandenen funktechnischen Messeinrichtungen der Bundesnetzagentur eingehalten werden. Bundesamt für Inf- rastruktur, Um- weltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr Abteilung Infra- struktur, Bonn Bei Bauhöhen von mehr als 30m über Grund sind Planunterlagen vor Ertei- lung der Baugenehmigung der Bundeswehr zur Prüfung vorzulegen. DB-Netz AG Regi- onalbereich West, Duisburg Grundsätzlich keine Bedenken. Auf die Entwicklung der S-Bahnstrecke über die Südbrücke und den damit verbundenen Flächenbedarf für den Haltepunkt wird hingewiesen. Baumaßnahmen sind zum Schutz der Bahn- anlagen mit den zuständigen Abteilungen von Deutsche Bahn zu koordi- nieren. DFS Deutsche Flugsicherung GmbH, Langen Durch die geringe Entfernung zur Radaranlage am Flughafen können je nach Höhe der Bebauung Belange der DFS Deutsche Flugsicherung GmbH bezüglich §18a Luftverkehrsgesetz (LuftVG) berührt werden. Bauvorhaben, die eine Höhe von 35 m über Grund überschreiten, sind zur Einzelfallprü- fung unter Angabe von Bauhöhen der zuständigen Luftfahrtbehörde vor- zulegen. Geologisches Lan- desamt Krefeld Grundsätzlich bestehen keine Bedenken. Es wird auf die Lage in der Erd- bebenzone 1 sowie auf die gegebenen Baugrund- und Grundwassereigen- schaften und die dazu verfügbaren geologischen Datenbanken (Bohrun- gen) hingewiesen. Industrie und Handelskammer zu Köln Auf die besondere Bedeutung der Funktion als Schutzhafen im Raum Köln wird hingewiesen. Kritisch wird die Überplanung des Bereichs Siegburger Straße gesehen. Dort sind Gewerbebetriebe in modernen und gerade modernisierten Im- mobilen ansässig. Eine mittelfristige Verlagerung kann nicht erwartet wer- den. Es entsteht so heranrückender Wohnbebauung. Für das benachbarte Unternehmen Alfred H. Schütte GmbH & Co. KG dürfen keine Einschrän- kungen in der Straßenqualität, -breite und -belastbarkeit entstehen. Die Umnutzung gewerblich und industriell nutzbarer Flächen muss im Rahmen einen Flächenmanagements kompensiert werden. Die Einbeziehung des Bereichs Siegburger Straße in die Entwicklungssat- zung ist vor dem Hintergrund des Unternehmensbesatzes abzuwägen. Landesamt für Na- tur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW Aus Sicht des LANUV sind keine Belange der Behörde berührt. Landschaftsver- band Rheinland (LVR) Rheinisches Amt für Denkmalpfle- ge, Pulheim Von der Maßnahme sind die Belange der Denkmalpflege betroffen, weil sich im Plangebiet der Deutzer Hafen befindet, bei welchem es sich um ein Baudenkmal gemäß § 2 DSchG RW handelt. Die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs zur Konversion des Deutzer Hafens und die Durchführung einer städtebaulichen Entwick- lungsmaßnahme werden unterstützt. Die erforderlichen baulichen Maß- nahmen der Verdichtung, Umnutzung, Umwandlung und Instandsetzung sind jedoch bestandsorientiert zu planen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 95 Bei der Konversion sind die zum Baudenkmal zählenden Anlagen in ihrer Substanz, in ihrem Wirkungsraum und in ihrem Funktionszusammenhang zu erhalten. Bedenken bestehen gegen den Einbau eines Dammbauwerkes im Hafen- becken und gegen die Errichtung von Pontons und Brückenbauwerken für den PKW- und ÖPNV-Verkehr. Bei der geplanten Marina sind die Auswirkungen sorgfältig zu prüfen. Polizeipräsidium Köln, KK KP/O Kriminalpräventi- on/Opferschutz, Köln Es bestehen keine Bedenken gegen die Festlegung des Entwicklungsbe- reichs. Es wird empfohlen, die Richtlinien zur technischen und städtebauli- chen Kriminalprävention im Rahmen der Bebauungsplanung zu berück- sichtigen und die diesbezüglichen Beratungsangebote des Polizeipräsidi- ums Köln zu nutzen. Stadtentwässe- rungsbetriebe AöR, Köln Die Konversion muss hochwasserangepasst und schadensvorsorgend er- folgen. Es wird dringend empfohlen, das Gebiet im Trennsystem zu ent- wässern. Aufgrund der Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins bedarf es einer wasserrechtlichen Ausnahmegenehmigung durch die Bezirksregierung Köln. Sämtliche Bestimmungen des § 78 Abs. 3 WHG müssen eingehalten werden. Entsprechend der bisherigen Planun- gen sind auch in Anpassungen dieser Planung folgende Bedingungen ein- zuhalten:  Nachweis Retentionsvolumenausgleich und keine negative Beeinflus- sung von Wasserstand und Abfluss bei 100-jährlichem Hochwasser.  Keine Beeinträchtigung des bestehenden technischen, öffentlichen Hochwasserschutzes.  Hochwasserangepasstes Planen und Bauen.  Unterirdischer Hochwasserschutz und Starkregenvorsorge. Da es sich um eine Konversionsfläche handelt und nicht um eine Fläche, die erstmalig einer Bebauung zugeführt werden soll, ist entsprechend ei- nes Grundsatzurteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 03.06.2014 (BVerwG 4 CN 6.12) die geplante Nutzung zulässig. Die wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung durch die Bezirksregierung Köln ist einzuholen. Stadtwerke Köln GmbH, Abteilung Liegenschaften Der Stadtwerke Konzern unterstützt die geplante Entwicklung. Die Miet- verträge auf den ehemaligen HGK-Grundstücken sind zu erfüllen. Die Ent- wicklungsmaßnahmen sind mit der Stilllegung der Hafenbahn abzustim- men. Aufgrund der Ansiedlungen wird eine Verlagerung und Vergrößerung des Umspannwerks Siegburger Straße erforderlich. Die Belange des Betriebs der Stadtbahnlinie auf der Siegburger Straße sind zu berücksichtigen. Eine ÖPNV Erschließung im inneren des neuen Gebie- tes mit einer Buslinie mit entsprechender Ertüchtigung der Brücken und Straßen wird angeraten. Sollte kein Ersatzgrundstück für das Umspannwerk gefunden werden, ist die geplante Entwicklung des Bereichs Siegburger Straße nicht möglich, da das Umspannwerk dann an seinem jetzigen Standtort verbleiben muss. Deutsche Telekom AG, Netzprodukti- on TI NL West, PTI 22, Köln Bestand und der Betrieb der vorhandenen TK-Linien müssen gewährleistet bleiben. In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,50 m für die Un- terbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. Im Teilbereich der Entwicklungsmaßnahme sind Änderungen an den Ver- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 96 kehrswegen vorgesehen, die vorhandene Telekommunikationslinien be- einträchtigen. Diese Änderung an den Verkehrswegen erfolgt ursächlich nicht aus straßenbaulastspezifischen Gründen, sondern aus Gründen einer Maßnahme zu Gunsten von Anliegern und Investoren. Für diese Änderung bestehen für die Telekommunikationslinien der Telekom Ortsangabe keine Folgepflicht aus § 72 TKG, so dass Telekom die Anpassung bzw. die Verle- gung der TK-Linien nicht auf eigene Kosten durchzuführen hat. Es wird be- antragt, die Planungen so zu verändern, dass die betroffene TK-Linien der Telekom in ihrer jetzigen Lage verbleiben können, alternativ dem Träger des Vorhabens aufzuerlegen, die Kosten der Telekom für die Sicherung / Änderung / Verlegung ihrer TK-Linien aufgrund des geplanten Vorhabens im erforderlichen Umfang zu tragen. WDR - Westdeut- scher Rundfunk Hauptabteilung Programmverbrei- tung und Netze, Köln Es werden keine Anregungen, Bedenken oder Hinweise vorgetragen. Wasserstraßen- und Schifffahrts- verwaltung des Bundes, Wasser- straßen- und Schifffahrtsamt Köln Die Nutzung des Hafens Köln-Deutz in seiner Funktion als Schutzhafen ist zwingend zu berücksichtigen. Über den Widmungsakt als Schutzhafen durch die "Polizeiverordnung betr. die Benutzung der städtischen Werft- und Hafenanlagen in Köln" vom 6. und 30.12.1933 kann sich die den vor- bereitenden Untersuchungen anschließende Bauleitplanung nicht hinweg- setzen. Abwehransprüche zukünftiger Bewohner sowie von Nutzern gewerblicher Anlagen innerhalb des Plangebiets gegen jegliche Vorbelastung (insbeson- dere Schiffslärm und sonstige Emissionen) durch die Schifffahrt und vor- handene Nutzung innerhalb des Hafengebiets sind durch den Bebauungs- plan auszuschließen. Der Ausschluss der Abwehransprüche ist in die Fest- setzung des Bebauungsplans aufzunehmen. Eine Erhaltung der Funktion des Schutzhafens erfordert die Anpassung des städtebaulichen Konzepts, insbesondere hinsichtlich der Ausführung der Erschließung mit Brücken und des Lärmschutzes Fazit Als Ergebnis des TÖB-Beteiligungsverfahrens ist mit Erkenntnisstand November 2017 festzustellen, dass keine Planungsabsichten oder sonstigen Maßnahmen der öffentlichen Aufgabenträger die gene- relle Realisierbarkeit der Planung gefährden. Insofern stehen grundsätzlich keine öffentliche Belange bzw. Planungen von Bedarfsträgern der Konversion des Deutzer Hafens und dem Erlass einer Satzung nach § 165 BauGB entgegen. 4.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange Die Belange der Eigentümer werden bereits durch die Festsetzung der Entwicklungsbereichs unmit- telbar berührt. Unabhängig von der Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnah- me besteht deren grundsätzliche Betroffenheit darin, dass sie nicht an dem planungs- und maßnah- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 97 menbedingten Bodenwertsteigerungen partizipieren können, denn sie müssen ihr Grundstück bei fehlender Bereitschaft oder Fähigkeit zur eigenen Verwirklichung der Planungsziele auf ihren Grund- stücken zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt veräußern. Weiterhin sind diese von den besonderen Genehmigungsvorbehalt en, de nen bauliche Vorhaben, Grundstücksteilungen sowie Rechtsgeschäfte unterworfen sind, dem besonderen Vorkaufsrecht und von der Einschränkung der Beleihbarkeit ihrer Grundstücke betroffen. Bei allen Flächen handelt es sich um baureifes Land für gewerbliche bzw. industrielle Nutzungen. Die Erschließung ist im Hinblick auf die Nutzungen adä- quat. Diese Betroffenheit wird indessen bereits bei der Prüfung der Erforderlichkeit der Entwicklungsmaß- nahme gewürdigt, indem festgestellt w ird, dass die Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit dient und weder durch andere Instrumente als dem Entwicklungsrecht noch an anderer Stelle im Gemein- degebiet wirksam umgesetzt werden könnte. In der vorzunehmenden Abwägung sind vielmehr die Ziele und Zwecke der Maßnahme sowie die Abgrenzung des Gebietes zu würdigen, wobei noch nicht bestimmt ist, welche planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden sollen. Dieser Konzeption der Stadt Köln sind die privaten Belange der Betroffenen gegen- überzustellen. Unter d iesem Gesichtspunkt stellt sich die Betroffenheit der Eigentümer durch die Maßnahme abgestuft wie folgt dar:  Erheblich betroffen sind die Eigentümer von selbstgenutzten Grundstücken. Die Nutzung durch die Eigentümer erfolgt im Untersuchungsgebiet durch den Betrieb eines Gewerbes.  Weniger erheblich betroffen sind die Eigentümer, die ihr Grundstück vermietet oder verp achtet haben. Eine erhebliche Betroffenheit kann dann entstehen, wenn die Miet- und Pachteinnahmen den Lebensunterhalt sichern.  Am wenigsten betroffen sind die Eigentümer von Grundstücken, die zwar erschlossen sind, aber nicht oder mindergenutzt werden. Diese Abwägung dieser Belange ist bei der Festlegung des Entwicklungsbereichs durch die Entwick- lungssatzung vorzunehmen. Sofern die Eigentümer nicht hinsichtlich der Verwirklichung der städte- baulichen Ziele mitwirkungsbereit sind, ist zur flächendeckenden E ntwicklung und Neuordnung der Erwerb der Grundstücke durch die Stadt erforderlich. Daher kann sich die Maßnahme nicht auf solche Grundstücke beschränken, deren Eigentümer nur gering von dieser betroffen wären. Die Belange von Mietern und Pächtern durch di e Umsetzung der städtebaulichen Ziele sind bei der Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme zu berücksichtigen und spätestens im Rahmen der Bauleitplanung abzuwägen. Insbesondere sind deren Belange bei evtl. erforderlichen Verlagerungsmaßnahmen oder der Aufhebun g von Miet - und Pachtverträgen zu be- rücksichtigen. Gleichwohl kann die Entwicklungssatzung mittelbar dazu führen, dass Mieter und Pächter ihre Grundstücksnutzung unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegen Entschädigung im Einzelfall werden aufgeben müssen. Bei der Bestimmung der Satzungsgrenze ist jedoch darauf geachtet worden, lediglich solche Grund- stücke in den Gebietsumgriff einzubeziehen, die zwingend zur Erreichung der planerischen Konzepti- on benötigt werden. Zudem hat sich gezeigt, dass die städtebaulichen Ziele der Schaffung von Wohn- und Arbeitsstätten, der Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen und der Wiedernutzung brach- liegender Flächen nicht erfolgreich verfolgt werden können, wenn bestimmte derzeit wirtschaftlich mehr oder minder intensiv g enutzte Grundstücke nicht einbezogen würden. Vielmehr erfordern die öffentlichen Belange die Berücksichtigung der Anforderungen des Hochwasserschutzes und des Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 98 Wasserhaushaltsrechts. Der Standort soll hochwasserfrei hergestellt und erschlossen werden, so dass auch bei einem 200-jährlichen Hochwasserereignis die Erschließung und Nutzung des Wohn - und Bürostandortes reibungslos möglich sind. Nur so kann ein funktionsfähiger Stadtteil geschaffen werden. Dazu sind alle Grundstücke im Hafenbereich erforderlich, s o dass alle in Rede stehende n Grundstücke in die Entwicklungsmaßnahme zwingend einzubeziehen sind. 4.6 Fazit Die intensive Betroffenenbeteiligung hat ergeben, dass ein ige Eigentümer von Betriebsgrundstücken nicht mitwirkungsbereit sind. Es handelt sich hierb ei um Schlüsselg rundstücke in zentraler Lage , die für die geschlossene Gebietsentwicklung aufgrund der komplexen Anforderungen und der einheitli- chen Entwicklung unverzichtbar sind . Gemäß den städtebaulichen Planungszielen, die sich in der Entwurfsplanung des Büros COBE manifestieren, sind diese Grundstücke unbedingt in die Entwick- lung einzubeziehen, um die Konversion des Hafenareals erfolgreich durchführen zu können. Die Be- troffenheit der Eigentümer stellt sich im E inzelnen unterschiedlich dar. Die jeweilig e individuelle Si- tuation ist bei der Durchführung der Maßnahme zu beachten, um eine angemessene und verhältnis- mäßige Lösung zu finden. Für eine ordnungsgemäße Erschließung des Gesamtareals, die die Anforde- rungen des WHG erfüllt, werden alle unmittelbar am Hafenbecken gelegenen Grundstücke zwingend benötigt. Für alle Grundstücke gilt, dass ohne die grundsätzliche Änderung der Nutzung bzw. der vorhandenen Bebauung und ohne eine Neuordnung der Grundstückszuschnitte die Verwirklichung der städtebaulichen Ziele der Konversion des Deutzer Hafens nicht möglich ist. Erst eine flächende- ckende Entwicklung aller Flächen gewährleistet es, dass die Maßnahme in qualitativer und quantita- tiver Hinsicht den erforderlichen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten kann. Es ist dah er gerechtfer- tigt, den öffentlichen Belangen gegenüber den privaten Belangen der Eigentümer ein höheres Ge- wicht und eine größere Priorität beizumessen. 5 Planungsrechtliche Situation und städtebauliches Entwicklungs- konzept 5.1 Planungsrechtliche Situation 5.1.1 Landes- und Regionalplanung Eine Entwicklungsmaßnahme setzt einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraus, der aus Gründen des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen im Sinne einer Gesamtmaßnahme erfordert . Welche städtebaulichen Ziele im Rahmen des Allgemei- nen Städtebaurechts die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht59. 59 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.08.2002 - 4 BN 32.02 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 99  Landesplanung und Raumordnung Im gültigen Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP) (GV.NRW vom 25.1.2017) ist der Deutzer Hafen erstmals nicht mehr als „landesbedeutsamer Hafen“ dargestellt. Damit bestehen kei- ne der Hafenumnutzung entgegenstehenden Ziele der Landesplanung und Raumordnung mehr60. Abbildung 24: Regionalplan und 25. Änderung (Stand 15.12.2017) 60 Vgl. LEP NRW; S. 89. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 100  Regionalplan Am 9.12.2016 hat der Regionalrat des Regierungsbezirks Köln auf Antrag der Stadt Köln bes chlossen, zur Umwandlung des Deutzer Hafens, Stadt Köln von Gewerbe - und Industrieansiedlungsbereich (GIB) in Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) ein formelles Änderungsverfahren einzuleiten (25. Planänderung)61. In seiner Sitzung am 15.12.2017 hat der Regionalrat diese Änderung beschlossen. Der Deutzer Hafen hat mit seinen etwa 29,6 ha Landflächen heute nur noch eine sehr geringe Bedeu- tung für den Hafenstandort Köln. In 201 7 hatte der Deutzer Hafen nur noch einen Anteil von 2,2 % am Kölner Hafenumschlag. Di eser dient nach Weg fall der Nachfrage aus den früheren rechtsrheini- schen Industriegebieten in den 1990er Jahren überwiegend nur noch dem Umschlag der im Hafen ansässigen Unternehmen. Derzeit sind über 46 % der Flächen größtenteils minder - bzw. ungenutzt. Entsprechend des Bedeutungsverlustes wird der Deutzer Hafen im aktuellen Wasserstraßen -, Hafen- und Logistikkonzept des Landes NRW 2016 erstmalig nicht mehr als landesbedeutsamer öffentlicher Hafen geführt. Dieser Strukturwandel ist durch Umwandlung von einem Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB) in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) planerisch nachvollz ogen worden. Damit ist eine wichtige planerische Voraussetzung für die Entwicklung dieses Areals zu einem innerstädtisch ge- mischt genutzten Quartier und ein Beitrag zur Entlastung der sehr angespannten Wohnungssituation geschaffen worden. Nach dem Erwerb der Ellmühle 2016 durch die ‚moderne stadt‘ und der Verlagerung des Betriebs bis 2020 ist eine zentrale Voraussetzung für die Umnutzung des Ha fenareals gegeben. Die 25. Planände- rung begründet der Regionalrat wie folgt : „Die Umwandlung der bestehenden GIB -Darstellung in eine ASB-Darstellung ist aufgrund der vorhandenen Nutzungen und Entwicklungsabsichten der Stadt Köln angemessen. Die Planung wird insgesamt als regionalplanerisch verträglich beurteilt. Sie stimmt sowohl mit den Zielen und Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung als auch mit den kommunalen Stadtentwicklungszielen der Stadt Köln überein.“62 5.1.2 Bauleitplanung und planungsrechtliche Situation  Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt seit seiner Rechtskraft in 1984 westlich und südlich des Hafen- beckens Industriegebiet (GI) gemäß § 9 BauNVO dar (vgl. Abbildung 25). Östlich d es Hafenbeckens erstreckt sich die GI -Darstellung bis zum Poller Kirchweg. Die Hafenflächen zwischen Hafenbecken und Siegburger Straße, nördlich der Einmündung Poller Kirchweg, sind als Gewerbe gebiet (GE) ge- mäß § 8 BauNVO dargestellt, ebenso die benachbart e Fläche zwischen Siegburger Straße, Poller Kirchweg und der Straße Am Schnellert. Das westliche Ufer des Hafenbeckens einschließlich der Bahngleise ist als Sondergebiet Hafen (SOHafen) dargestellt. Nach Feststellungen der städtischen Bauaufsicht ist auf Grund der derzeit im Deutzer Hafen vorhan- denen Betriebe mit Industriecharakter der gesamte Hafen als Industriegebiet (GI) zu beurteilen und zum heutigen Zeitpunkt nicht für eine Wohn- bzw. Mischnutzung mit Wohnanteil geeignet. 61 Vgl. Bezirksregierung Köln (2016), Planunterlage zur 25. Regionalplanänderung; S. 5 ff. 62 Vgl. Bezirksregierung Köln (2016), Planunterlage zur 25. Regionalplanänderung; S. 14. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 101 Abbildung 25: Flächennutzungsplan der Stadt Köln, Ausschnitt Deutzer Hafen (Stand 2017) Die kommunale Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungspläne) ist gemäß § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Im Zuge der Umsetzung des Integrierten Plans soll en eine Änderung des Flächennutzungsplans sowie die Aufstellung von Bebauungsplänen erfolgen. Diese werden an die 25 . Änderung des Regionalplans angepasst. Für die geplanten städte- baulichen Nutzungen im Deutzer Hafen ist voraussichtlich eine Änderung der Darstellungen im FNP von GE und GI in gemischte Baufläche (M) gemäß § 6 BauNVO oder in Urbanes Gebiet (MU) gemäß § 6a BauNVO zielführend.  Bebauungsplan Im Untersuchungsgebiet liegt lediglich für den Bereich zwischen Siegburger Straße, Am Schnellert und Poller Kirchweg ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Die übrigen Bereiche sind planungsrecht- lich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Für den Bereich zwischen Siegburger Straße und Poller Kirchweg setzt der Bebauungsplan-Nr. 69430/05 vom 18. Juni 2008 die Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) gemäß § 8 BauNVO mit dem Ausschluss weiteren Einzelhandels fest (vgl. Abbildung 26). Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 102 Abbildung 26: Bebauungsplan 69430/05 "Siegburger Straße/Poller Kirchweg" vom 18. Juni 2008 Der vorhandene Einzelhandelsbetrieb genießt Bestandsschutz. Im Einzelnen trifft der Bebauungsplan folgende Festsetzungen:  Fläche für Versorgungsanlagen (Umspannwerk), GRZ 0,8.  GE - GRZ 0,8 - GFZ 2,4 – IV - H = 15,00  Überbaubare Fläche: gesamtes Baugebiet Um die Zielsetzung des noch zu konkre tisierenden Integrierten Plans umsetzen zu können, sind auch für diesen Bereich der FNP und der Bebauungsplan zu ändern.  Gebietscharakter nach § 34 BauGB Das Untersuchungsgebiet des Deutzer Hafens ist mit Ausnahme des Bereichs zwischen Siegburger Straße und Poller Kirchweg planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es handelt sich dabei teilweise faktisch aufgrund der tatsächlichen Nutzung um Industriegebiet (GI) gemäß § 9 BauNVO bzw. um Gewer begebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO . Der geltende Flächennutzungsplan stellt diese Arten der Nutzungen dar. Die vorhandenen, teilweise BImSchG-genehmigten Betriebe prägen diesen Charakter. Innerhalb dieser Bereiche befinden sich auf zwei Grundstücken Wohnnutzungen und auf weiteren Grundstücken auch reine Büronutzungen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 103 5.2 Städtebauliches Entwicklungskonzept 5.2.1 Masterplanung und Machbarkeitsstudie Masterplan Innenstadt Köln Der Masterplan Innenstadt Köln wurde vom Planungsbüro Prof. Albert Speer & Partner (AS&P) 2008 erstellt (Auftraggeber Verein 'Unternehmer für die Region Köln’ e.V.) und am 05.05.2009 vom Rat als grundsätzliche Handlungsempfehlung und strategische Zielausrichtung für die künftige Entwicklung der Innenstadt beschlossen . Der Plan sieht bereits die Umnutzung und Neuausrichtung des Deutzer Hafens für Wohnen und Dienstleistungsnutzungen vor und bezeichnet den Deutzer Hafen neben dem Mülheimer Hafen als eine der letzten großen Reserven am innerstädtischen Rheinufer. Das Areal sei heute baulich und funktio nal suboptimal genutzt und entspr äche angesichts der hochwertigen, in- nenstadtnahen Lagen nicht den Anforderungen einer effektiven Flächennutzung. Eine Weiternutzung des Areals und ein Umbau bzw. eine Verdichtung gemäß den Anforderungen moderner Hafentechnik und -logistik aufgrund der stadträumlichen Lage und der damit verbundenen Konflikte (Emissionen, Verkehr durch angrenzende Gebiete, 24-Stunden-Betrieb) wird kritisch bewertet. Abbildung 27: Masterplan Stadt Köln; Planverfasser: Alber Speer und Partner (2008) ASP empfiehlt Szenarien möglicher Entwicklungen zu prüfen und nicht nur künftige rechtliche und tatsächliche Spielräume für Art und Maß der baulichen Nutzung systematisch zu erkunden, sondern auch die Qualität der städ tebaulichen und architektonischen Ausführung künftiger Bebauungen. Erst Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 104 nach Abschluss der planerischen Erkundung sei die Vorbereitung weiterführender Verfahren, wie Wettbewerbe empfehlenswert.63 Städtebauliche Machbarkeitsstudie 2014 und Analyse der Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 23.6.2015 einen Grundsatzbeschluss zur Nutzung des Deutzer Hafens gefasst. Danach soll die Entwicklung auf Basis der Variante 4 des Dokuments Entwick- lungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens 64 erfolgen, die eine vollständige städtebauliche Neuordnung und Entwicklung zu einem eigenständigen urbanen Quartier im Bereich des Deutzer Hafens unter Einbeziehung der Großmühle mit einer Gesamtfläche von ca. 37 ha vorsieht. Der Nachweis der Realisierbarkeit stützt sich auf eine städtebaulich-hydrologische Machbarkeitsstu- die zu Variante 3 „Umnutzung des Hafens mit Erhalt der Großmühle “, die 2014 vorgelegt wurde. 65 Das Szenario wurde deswegen gewählt, weil zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe eine Mühlenverla- gerung noch nicht absehbar war. Für die Entwicklungsoption wurde ein städtebauliches Modell zur Hafenumnutzung entwickelt, das sämtliche Belange des Wasserhaushaltsrechtes und des Hochwas- serschutzes konkret und nachweisbar berücksichtigt, um dem Rat einen hinreichend abgesicherten Beschlussvorschlag zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens unterbreiten zu können. Insgesamt stuft die Machbarkeitsstudie eine städtebauliche Konversion im Sinne der Variante 3 unter besonderer Berücksichtigung des Wasserhaushaltsrechts und des Hochwasserschutzes als realisier- bar ein. Das Gesamtergebnis sowie die nachfolgenden grundlegenden Anforderungen an die Entwick- lung können auf die Variante 4 „Vollständige Umnutzung des Hafens“ übertragen werden:  Ausreichend Retentionsräume durch Reduzierung von Bauflächen und Anlage eines Parks im Bereich der Nordspitze der Landzunge und am südlichen Hafenbecken.  Hochwasserfreie Erschließung auf dem Niveau des 200-jährlichen Hochwassers (entsprechend 11,90 m Kölner Pegel). Dies ermöglicht eine sichere und permanente Erreichbarkeit auch bei extremen Hochwasserständen analog zu der Höhe der in diesem Bereich vorhandenen Hoch- wasserschutzanlagen.  Freistellung großer Hafenflächen von bestehenden Nutzungen und Modulierung und Gestaltung als wertvolle Grün- und Freiflächen, so dass sie im Hochwasserfall zusätzliche Überschwem- mungsräume bereitstellen.  Die Tiefgaragen sind flutbar.  Klare städtebauliche Struktur als stabiles und dabei gleichzeitig flexibles Grundgerüst. Eine brei- te Nutzungsmischung u.a. mit vielfältigen Wohnformen und Kindertagesstätten, Büros, Kreativ- gewerbe und kulturellen Einrichtungen schafft ein lebendiges innerstädtisches Quartier. 63 ASP (2008), Städtebaulicher Masterplan Innenstadt Köln, S. 116/117 64 Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015:'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens (Stand 11.2.2015) 65 ASTOC Architects and Planners (2014), Städtebauliche Machbarkeitsstudie für den Deutzer Hafen in Zu- sammenarbeit mit der Ingenieurgemeinschaft für Wasserbau und Wasserwirtschaft Rodriguez + Zeisler + Blank, Wiesbaden. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 105 Abbildung 28: Entwicklungskonzept, Variante 4 (Stand 11.2.2015) Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 106 Abbildung 29: Modell der städtebaulichen Machbarkeitsstudie, Quelle: © ASTOC, Juli 2014  Riegelbebauung entlang der Straße Am Schnellert mit reiner Büronutzung dient der Abschir- mung zur Bahntrasse über die Südbrücke.  Offene Blockstruktur im Poller Wiesen Quartier auf der Landzunge zwischen Alfred-Schütte- Allee und Hafenbecken. Bürogebäude schirmen die Wohnnutzung am Hafenbecken vom Ver- kehrslärm der Südbrücke entsprechend den Maßgaben des schalltechnischen Gutachtens ab. Insgesamt weist die städtebauliche Machbarkeitsstudie nach, dass eine städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens - Variante 4 - realisierbar ist, die den Ansprüchen der Kölner Stadtentwicklung im hohen Maße gerecht wird. 5.2.2 Städtebauliches Konzept: COBE-Entwurf Auf Basis des Masterplans Innenstadt Köln 2008, der Machbarkeitsstudie und diversen anderen Vor- arbeiten wurde zwischen Februar und September 2016 ein kooperatives Gutachterverfahren mit fünf renommierten Planungsteams durchgeführt. Im Jahr 2016 wurde aufbauend auf dem Grundsatzbe- schluss das kooperative Verfahren zur städtebaulichen Entwicklung des Deutzer Hafens begonnen, das bei umfänglicher Öffentlichkeitsbeteiligung ein funktionales, strukturelles und gestalterisches Konzept mit detaillierten Vorschlägen zur Bebauung geliefert hat. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 107 Abbildung 30: Städtebauliches Konzept des Planungsteams COBE, Kopenhagen (Stand 9/2016) Quelle: Stadt Köln (2016), Städtebauliche Entwicklung Deutzer Hafen Köln, Abschlusspräsentation des 23./24.09.2016 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 108 Das aus diesem kooperativen Verfahren erfolgreich hervorgegangene Büro COBE & Partner aus Ko- penhagen (im Team mit Rambøll Studio Dreiseitl, Transsolar und KnP.Bauphysik) entwickelte die ers- ten Vorstellungen eines verdichteten und gem ischten innerstädtischen Stadtquartiers weiter . Auf dieser Basis soll ein integrierter Plan mit konkreten Aussagen für alle einzelnen Baufelder entwickelt werden (Mitteilung zur Verfahrensstruktur Vorlagen -Nr. 3919/2015 sowie Ergebnis des Verfahrens und Beschluss über die Erarbeitung eines integrierten Plans, Vorlagen-Nr. 3302/2016). Der Entwurf von COBE, Kopenhagen, (vgl. Abbildung 30) lässt sich anhand folgender Merkmale cha- rakterisieren.66 Das Nutzungskonzept sieht eine ausgewogene Mischung von Wohnen und Arbeiten und Versorgen vor. Die Art und die Granularität der Mischung variieren horizontal zwischen den sechs Quartieren und auch vertikal zwischen den verschiedenen Geschossen. Am Schnellert: Die Bebauung in di esem Bereich übernimmt eine Schallschutzfunktion für das übrige Gebiet und ist überwiegend mit den Nutzungen Dienstleistungen und Hotel belegt. Poller Kirchweg: 50/50 Mischung Wohnen und Arbeiten mit Einzelhandel entlang der Promenade. Am Kranpark: Überwiegend Wohnungsbau mit qualitätvollen Freiräumen. Alfred Schütte: verkehrsreduzierter Bereich mit kleinen Baufeldern, zahlreichen Baugruppen und großem Quartiersgarten. Ellmühle: Kulturquartier um die Ellmühle und Essigfabrik mit Wohnbereichen und Supermarkt. Siegburger-Straße-Quartier: Überwiegend Wohnungsbau mit Gewerbe an den belebten Verkehrs- knotenpunkten. Für die Bebauung ist eine an die jeweilige örtliche Situation anpassungsfähige und kleinteilige Block- bebauung vorgesehen. Zur Erschließung führt eine A nliegerstraße ausgehend von der Siegburger Straße von Osten in das Areal und quert mit einer neuen Brücke das Hafenbecken, um den westlichen Teil des neuen Quar- tiers bis zur Straße Am Schnellert zu erschließen. Die Ufer des Hafenbeckens werden als fußläufi ge Boulevards konzipiert. Eine weitere ausschließlich für Fußgänger - und Radfahrer konzipierte Brücke dient der engen Vermaschung des Verkehrsnetzes. Die erhaltenswerten Gebäude und die historischen Kräne und Schienenanlagen werden erhalten und in das Nutzungskonzept und in die öffentlichen Räume integriert. Im Hinblick auf die Hochwassersituation verlaufen die Straßen auf einem hochwasserfreien Niveau auf 47,2 m ü.NN, so dass alle wichtigen Funktionen (Wohnen, Büros, Geschäfte) auch bei einem 200 - jährlichen Hochwasser mit allen Verkehrsmitteln erreichbar bleiben. Zum Hochwasserschutz tragen die umfangreichen Grün - und Freiflächen sowie die flutbaren Keller- geschosse (Tiefgaragen) als Retentionsräume bei. Diese Funktion können auch die Hafenpromenade sowie die Parks übernehmen, die sich auf Niveaus zwischen 43,0 und 44,5 m ü.NN befinden. Das städtebauliche Konzept des Planungsteams COBE dient im weiteren Verfahren als Grundlage für die Beteiligung der Akteure und zur Konkretisierung der integrierten Planung. Zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung werden auf dieser Basis flächendeckend Bebauungspläne für das ge- samte Quartier erstellt. 66 Stadt Köln (2016), Städtebauliche Entwicklung Deutzer Hafen Köln, Abschlusspräsentation des 23./24.09.2016, S. 5 ff. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 109 Fazit Der städtebauliche Entwurf des Planungsteams COBE setzt die in der Machbarkeitsstudie erarbeite- ten materiellen und rechtlichen Anforderungen und Rahmenbedingungen für die städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens um. Der daraus noch abzuleitende Integrierte Plan dient der weiteren Konkretisierung der Planung und als Grundlage für die städtebauliche Entwicklung. Zud em bildet dieser die Grundlage für die Aufstellung der Bebauungspläne für das Areal des Deutzer Hafens sowie für die Strategieentwicklung und die Steuerung der Gesamtentwicklung des Hafenareals in einem Zug. 6 Zeit- und Maßnahmenplan sowie Kosten- und Finanzierungsüber- sicht 6.1 Zeit- und Maßnahmenplan Zur städtebaulichen Konversion des Hafenareals sind folgende Einzelmaßnahmen erforderlich, die zu einem Maßnahmenbündel zusammengefasst und koordiniert durchgeführt werden: 1. Weiterentwicklung der städtebaulichen Integrierten Plan ung, f lächendeckende Aufstellung von Bebauungsplänen 2. Projektsteuerung und Projektmanagement der Gesamtmaßnahme sowie die maßnahmenbe- gleitende Öffentlichkeitsarbeit 3. Flächendeckender Grunderwerb, soweit keine städtebaulichen Verträge mit den Eigentümern zu den Konditionen des Entwicklungsrechts abgeschlossen werden können 4. Freilegung der Grundstücke und Herrichtung der Flächen für die Erschließung und Beseitigung von Altlasten und schädlichen Bodenverunreinigungen 5. Erschließung: Herstellung der t echnischen Erschließungsanlagen für den Verkehr und für die Ver- und Entsorgung und Herstellung der öffentlichen Grün- und Freiflächen 6. Herstellung der erforderlichen sozialen Infrastruktureinrichtungen wie Kitas und Schulen 7. Vermarktung der Baufelder mittels zielorientierter Vergabe der Grundstücke unter Beachtung der Regelungen des § 169 Abs. 5 – 8 BauGB (z.B. Konzeptvergabe, Anhandgabeverfahren) Diese Maßnahmen werden im Sinne eine r Gesamtmaßnahme zeitlich koordiniert und aufeinander abgestimmt, um eine zü gige Durchführung in einem wirtschaftlich angemessene n Rahmen zu ge- währleisten (vgl. Abbildung 31). Die Maßnahmensystematik bildet die Grundlage für die methodisch vollständige Erfassung der Kos- ten und Einnahmen der Gesamtmaßnahme. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 110 Abbildung 31: Zeit- und Maßnahmenplan für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Jahr I. Vorbereitungsmaßnahmen Bestandsaufnahme- und Analyse städtbebauliche Planung, Bebauungsplanung Fachgutachten Rechtsberatung II. Projektmanagement und -steuerung Projektmanagement und -steuerung Öffentlichkeitsarbeit Vermarktung III. Grunderwerb und Flächenmanagement Ankauf durch Stadt Köln/ moderne stadt Abschluss städtebaulicher Verträge IV. Freilegung und Herrichtung Sicherungsmaßnahmen/ Baustellenlogistik Verlagerung von Betrieben Grundstücksfreilegung und Altlastenbeseitigung V. Erschließungsmaßnahmen Kanal- und Straßenbau, äußere Verkehrserschließung Boulevard und Plätze Grün- und Freiflächen VI. Baumaßnahmen Kindergärten Grundschule weiterführende Schule Kulturbauten VII. Reprivatisierung Vermarktung der Baufelder durch Stadt Köln/ moderne stadt 2023 2024 Deutzer Hafen Köln Zeit- und Mßanahmenplan 2018 2019 2020 2021 2022 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 111 6.2 Ermittlung der Bodenwerte Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sind die entwicklungsun beein- flussten Anfangswerte und die entwicklungsbeeinflussten Endwerte zu ermitteln. Die Besonderhei- ten für diese Wertermittlungsaufgaben im Entwicklungsbereich regelt das Besondere Städtebaurecht detailliert. Die Bewertung der Grundstücke ist i m Hinblick a uf das bodenpolitische Konzept der Ent- wicklungsmaßnahme erforderlich, wonach die planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertstei- gerungen zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme genutzt und daher abgeschöpft werden sollen. Die entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung ermittelt sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Entwicklung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtl iche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Entwicklungsgebietes ergibt (Endwert). Die zu ermittelnden Werte sind immer als Verkehrswerte gemäß § 194 BauGB zu verstehen, die jedoch den Vorschriften des Ausgleichsbetragsrechts entsprechen müs sen. Diese Ver- kehrswerte beziehen sich nur auf den reinen Bodenwert (ohne Bebauung) und sind für jedes Grund- stück zu ermitteln. Deshalb sind die Anfangswerte zu Beginn der Maßnahme ohne Aussicht auf Entwicklung, deren Vor- bereitung und Durchführung zu ermit teln und die Endwerte nach tatsächlicher und rechtlicher Neu- ordnung des Entwicklungsbereichs (vgl. Abbildung 32). Die Ergebnisse des Wertermittlungsgutach- tens liegen vor und bilden die Grundlage für die Erstellung der Kosten - und Finanzierungsübersicht im Rahmen dieser vorbereitenden Untersuchungen67. Abbildung 32: Anfangs- und Endwerte in der Entwicklungsmaßnahme Im dem vorliegenden Gutachten werden die Anfangs - und Endwerte nicht grundstücksbezogen, son- dern als entwicklungsunbeeinflusste bzw. entwicklungsbeeinflusste Bodenrichtwerte für größere 67 Vgl. Institut für Städtebau und Flächenmanagement Kötter & Weigt, Gutachten über die entwicklungsunbe- einflussten Anfangswerte sowie über die entwicklungsbeeinflussten Endwerte für das Gebiet der vorberei- tenden Untersuchungen „Deutzer Hafen“, Bonn 10/2017 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 112 Wertzonen ermittelt, die nach einheitlichen wertbeeinflussenden Gegebenheiten und Eigenschaften abgrenzt werden. Zur Ermittlung der Werte werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: (1) Abgrenzung der Bodenwertzonen Die Abgrenzung erfolgt anhand folgender Kriterien: – der Entwicklungszustand (§ 5 ImmoWertV), – Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV), – wertbeeinflussende Recht und Belastungen (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV), – der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV), – Lagemerkmale (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) sowie – weitere Merkmale, insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Grundstücksgröße und der Grundstückszuschnitt (§ 5 Abs. 5 ImmoWertV). (2) Ermittlung des Qualitätsstichtags Aufgrund der Regelungen der §§ 153 Abs. 1 und § 154 Abs. 2 BauGB sind die Anfangswerte als ent- wicklungsunbeeinflusste Grundstückswerte zu ermitteln, d.h. ohne Aussicht auf Entwicklung und ohne deren Vorbereitung und Durchführung zu e rmitteln. Deshalb wird der Stichtag für die Ermitt- lung der Grundstücksqualität regelmäßig nicht mit dem Wertermittlungsstichtag zusammenfallen, sondern vor Beginn des Entwicklungseinflusses zu legen sein. Als Qualitätsstichtag wird der 9.11.2016 gewählt, der Tag der Veröffentlichung des Beschlusses über Vorbereitende Untersuchun- gen für das Gebiet des Deutzer Hafens im Amtsblatt der Stadt Köln . Spätestens ab diesem Termin konnten sich alle Grundstückseigentümer und alle sonstigen Akteure des Immobilienmarkte s auf die neue Situation und auf die zu erwartende Entwicklungsmaßnahme einstellen. (3) Feststellung des maßgeblichen Zustandes der Grundstücke Für Feststellung des maßgeblichen Zustandes der Grundstücke sind nach § 4 ImmoWertV die Ge- samtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaf- ten, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale) zu erfassen und zu beurteilen. Die insbesondere zu berücksichtigenden Kriterien sind unter (1) bereits aufge- führt. (4) Ermittlung der entwicklungsunbeeinflusste bzw. entwicklungsbeeinflusste Bodenrichtwerte Für die Ermittlung marktgerechter Werte auf Basis der ermittelten Grundstücksqualität sind die all- gemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Grundsätzlich wird der Verkehrswert von Grundstücken von den zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten bestimmt, und zwar umso stärker, je konkreter sich diese Nutzun gsmöglichkeit abzeichnen, je kürzer also die Wartezeit bis zur Baureife ist. Dies gilt indessen nicht, wenn die künftigen Nutzungsmöglichkeiten bei der Wertermittlung nicht zu berücksichtigen sind, wie dies bei städtebaulichen Entwicklungsbereichen der Fall ist. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 113 Die ermittelten zonalen Anfangs- und Endwerte müssen regelmäßig je nach Fortschritt der Planung und aufgrund der Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse fortgeschrieben werden. Die Werte werden für die Kosten des Grunderwerbs sowie für die Ei nnahmen aus der Vermarktung der Bauflä- chen an Private zugrunde gelegt. Dazu werden je nach Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung aus heutiger Sicht für jedes Baufeld spezifische Endwerte ermittelt. 6.3 Kosten und Finanzierung der Gesamtmaßnahme gemäß §171 Bau GB 6.3.1 Erläuterung der Vorgehensweise und Annahmen Die Kosten - und Finanzierungsübersicht ist ein Planungs - und Steuerungsinstrument der Entwick- lungsmaßnahme und gibt Aufschluss über die Finanzierung und damit über die Durchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme. Sie dient zum Zeitpunkt der vorbereitenden Untersuchungen dem Nach- weis der Finanzierbarkeit und damit der wirtschaftlichen Durchführbarkeit der Maßnahme, ist indes- sen nicht Bestandteil der Satzung über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs.68 Zu den Voraussetzungen einer zügigen Durchführung innerhalb eines absehbaren Z eitraumes (§ 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB) zählt die gesicherte Finanzierung der Maßnahme. § 149 Abs. 1 S. 1 BauGB in Verbindung mit § 171 Abs. 2 S. 1 BauGB bestimmt, dass die Gemeinde nach dem Stand der Pla- nung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) aufzustellen hat. Bereits im Rahmen der vorbe- reitenden Untersuchungen ist daher eine städtebauliche Kalkulation mit allen Kosten und Einnahmen der Gesamtmaßnahme überschlägig durchzuführen, um die wirtschaftliche n Auswirkungen und die Möglichkeiten der Finanzierung aufzuzeigen.  Prinzipien der städtebaulichen Kalkulation Die KuF basiert auf der Methode der städtebaulichen Kalkulation und ist dem Planungs- und Verfah- rensstand de r SEM entsprechend kontinuierlich anzupassen, damit zu jedem Zeitpunkt die Wirt- schaftlichkeit der Maßnahme beurteilt werden kann. Daher stellt die KuF ein wichtiges strategisches Steuerungsinstrument für die wirtschaftliche Maßnahmendurchführung dar. Durch führungsrisiken aufgrund von Zinsschwankungen, Konjunkturschwankungen auf dem Immobilienmarkt, Vermark- tungsrisiken sowie aufgrund sonstiger Unwägbarkeiten s ind durch entsprechend sorgfältige Auswahl der Modellparameter zu berücksichtigen. Zur Erstellung einer überschlägigen Kosten - und Finanzierungsübersicht im Rahmen der VU werden alle Ausgaben und Einnahmen systematisch nach dem aktuellen Stand der Planung ermittelt und auf den Stichtag 31.12.2017 zusammengestellt. Es handelt sich dabei um eine statische KuF, da eine dy- namische Betrachtung zum jetzigen Zeitpunkt wegen der ungewissen Verfahrensabläufe mit erhebli- chen Unsicherheiten verbunden wäre. Gleichwohl werden a uch die Kosten der Vor- und Zwischenfi- nanzierung der einzelnen Maßnahmen als Ausgaben berücksichtigt, wobei eine vollständige kreditfi- nanzierte Durchführung unterstellt wird. Die planerische Grundlage für die Erfassung der entwicklungsbedingten Maßnahmen und für die Kalkulation der Kosten stellen die vorliegenden Machbarkeitsstudien zur Hafenko nversion und zur Ellmühle des Büros ASTOC u.a. und das Konzept des Planungsteams COBE dar. In enger Zusammen- 68 Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang (2016), § 149 BauGB, Rn. 1-3 sowie BVerwG NVwZ 2001, 1053 zur Entwicklungssatzung, § 171 Abs. 2 S. 1 BauGB Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 114 arbeit mit dem Amt für Stadtentwicklung und ‚moderne stadt‘ wurde das entsprechende Mengenge- rüst abgestimmt. Einzelne Kostenpositionen wie die Verlagerungskosten sind mit den Eigentümern (Kampf fmeyer Mühlen, WAW Asphaltmischwerk) im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erörtert worden. Für drei Grundstücke wurden den Eigentümern im Zuge der VU konkrete Kaufpreisangebote auf Basis des Verkehrswertes unterbreitet. Bei den ermittelten Werten handelt es sich um entwicklungsunbe- einflusste Anfangswerte gemäß § 153 BauGB.  Statische Darstellung Die Kosten- und Finanzierungsübersicht wird im Rahmen der VU statisch dargestellt. Alle Kosten und Einnahmen werden summarisch ermittelt und auf den Stichtag 31.12.2017 bezogen. Eine Aufteilung der Kosten in Jahresscheiben ist zum aktuellen Kenntnisstand der Durchführung noch nicht zweck- mäßig. Im weiteren Verlauf der Maßnahme ist diese Kosten und Finanzierungsübers icht entspre- chend des Entwicklungsverlaufes entsprechend der konkretisierten Zeit- und Maßnahmenplanung differenziert nach Jahren darzustellen. Im Rahmen der statischen Betrachtung werden alle Kosten und Einnahmen zum Stichtag ermittelt. Die Preissteigerungen während der Durchführung werden prozentual erfasst und summarisch ermit- telt. Zum aktuellen Zeitpunkt wird davon ausgegangen, dass die Wertentwicklung der Endwerte und die Preissteigerung en bei Bau - und Entwicklungskosten parallel verlaufen. Konjunkturelle Entwick- lungen der Kosten und Einnahmen wirken sich daher ergebnisneutral sind.  Kostenermittlung Die Kalkulation der einzelnen Positionen der Ordnungs -, Erschließungs- und Baumaßnahmen ein- schließlich Abbrucharbeiten und Bodensanierung basieren auf vorliegenden Gutachten und Kosten- schätzungen, die im Rahmen der Machbarkeitsstudie angefertigt wurden. Die veranschlagten Kosten für die Erschließungsmaßnahmen orientieren sich an stadtspezifischen Standards wie der Erschlie- ßungsbeitragssatzung und auch an empirischen Erfahrungswerten, die auf das aktuelle Preisniveau angepasst wurden. Zudem wurde n Datenbanken und Schriften des Baukosteninformationszentrums (BKI) systematisch ausgewertet. Tabelle 16: Kalkulation der Position Wohnstraßen Kalkulation der Herstellungskosten für Wohnstraßen €/m2 Kategorie Mischverkehrsfläche in der Erschließungsbeitragsatzung inkl. Baunebenkosten (Preise von 2015) 116,94 Kategorie Beleuchtung (dekorativ) in der Erschließungsbeitragsatzung 12,76 4,5 % Preissteigerung seit 2015 5,84 30 % Zuschlag für gehobene Ausführung 35,08 Herstellungskosten (2017) 170,62 gerundet 170,00 Datengrundlagen: Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Köln 2017 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 115 In Tabelle 16 ist exemplarisch für Wohnstraßen das Prinzip der Herleitung der veranschlagten Ein- heitspreise entsprechend der aktuellen Erschließungsbeitragssatzung (EBS 2017) der Stadt Köln dar- gestellt. Da die Kostenangaben der Satzung sich auf das Jahr 2015 beziehen, wurde eine inflationsbe- dingte Anpassung mit dem Baukostenindex vorgenommen. Zudem sind im Gebiet sehr hohe Stan- dards und Innerstädtische Qualitäten der Ausführung vorgesehen. Aus diesem Grund werden zum einen die Preise für Straßenbeleuchtung und für den Straßenbau ein Zuschlag von 30% angesetzt. Die Summe wird für die Kosten- und Finanzierungsübersicht auf glatte Beträge gerundet. Bei den Plätzen und der Promenade entlang des Hafenbeckens handelt es sich nicht um Maßnahmen, die üblicher- weise im Rahmen von der Erschließungsbeitragssatzung erfasst werden. Aus diesem Grund wird für diese Maßnahme auf den Mittelwert empirischer Kostenkennwerte zu Stadtplätzen des BKI zurück- gegriffen. Tabelle 17 stellt diese überschlägige Kalkulation dar. Tabelle 17: Kalkulation für Straßen und Promenade auf Grundlage BKI Kategorie Stadtplätze (Kosten- gruppe 500 Außenanlagen) Stadtplätze und Fußgängerzonen BKI - Projektnummer Kostenkennwert 2015 Fläche in m² Wert 2017* 8700-0027 136,00 € 42.761 8700 0035 230,00 € 22.041 8700 0036 349,00 € 4.574 8700 0038 159,00 € 17.578 Mittelwert 218,50 € 227,90 € Flächengewichteter Mittelwert 207,19 € 216,10 € * Die Preisanpassung der für das Jahr 2015 ausgewiesenen Bruttobaukosten er- folgte mit der auf www.bki.de/baupreisindex.html angegebenen Methodik. Der Umrechnungsfaktor beträgt 1,04301075. Quelle: Berechnung ISF auf Grundlage BKI (2016) 6.3.2 Erläuterung der Ausgaben- und Einnahmepositionen Im Rahmen der Hafenkonversion sind folgende entwicklungsbedingten Kosten- und Einnahmearten zu veranschlagen: Ausgaben I. Vorbereitungsmaßnahmen II. Projektsteuerung III. Grunderwerb IV. Freilegung und Herrichten V. Verlagerungskosten VI. Erschließungsmaßnahmen VII. Baumaßnahmen VIII. Zwischenfinanzierung Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 116 Einnahmen IX.1 Grundstückserlöse IX.2 Miet- und Pachterträge (Zwischennutzung) IX.3 Ausgleichsbeträge IX.4 Fördermittel (z.B. Stadtumbau) IX.5 Sonstige Einnahmen IX.6 Kaufpreisreduktion wg. gefördertem Wohnungsbau IX.7 Kaufpreisreduzierung wg. Errichtung von temporären Kitas durch Investoren Nachfolgend werden die wichtigsten Teilpositionen der Ausgaben und Einnahmen sowie die zugrun- deliegenden Ansätze und Annahmen erläutert: AUSGABEN I. Vorbereitungsmaßnahmen  Bestandsaufnahme und Analyse: Machbarkeitsstudie, Vorbereitende Untersuchungen, An- fangs- und Endwertermittlung, sonstige vorbereitende Gutachten  Städtebauliche Planung: integrierter Plan, Bebauungsplanung (ca. 8 Teilpläne)  Rechtsberatung: Änderung Flächennutzungsplan / Regionalplan / Landesentwicklungsplan, Entwidmung Gleisanlagen, Kaufverträge, Beratung öffentliches Recht, Städtebauliche Ent- wicklungsmaßnahme II. Projektsteuerung  Projektsteuerung: technische und kaufmännische Steuerung des Projektes im Sinne der Per- sonal und Overheadkosten bei ‚moderne stadt ‘. Ansatz: 3 % der Entwicklungskosten als Summe aller Kosten für Vorbereitungsmaßen, Ordnungsmaßnahmen (Freilegung, Verlage- rung, Erschließung), Baumaßnahmen sowie Grunderwerb.  Vermarktung: Vermarktung aller Baugrundstücke bzw. Baufelder ggfs. mit Konzeptvergabe, Maklergebühren etc. Ansatz 3 % der Summe der Erlöse aus den zu privatisierenden Baufel- dern  Öffentlichkeitsarbeit: Maßnahmenbezogene Information, Print und online, Veranstaltungen III. Grunderwerb Kosten für den Erwerb der gesamten Flächen im Entwicklungsbereich, da eine Grunderwerbspflicht im Rahmen der Entwicklungsmaßnahmen besteht. Der Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs spielt keine Rolle bei der Frage, ob die Kosten von der Maßnahme zu tragen sind. Die Flächen der Stadt Köln werden unentgeltlich eingebracht. Die Grundstücke sind zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert gemäß § 153 Abs. 1 BauGB zu erwerben. Grundlage für die Preisbemessung bildet das Anfangswertgutachten. Zu berücksichtigen sind neben dem Ankaufspreis die Grunderwerbsnebenkosten für Gerichts- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie Grundbuch- und Katastergebühren in Höhe von insge- samt 10 %. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 117 IV. Freilegung und Herrichten In dieser Position werden Altlastenbeseitigung und Bodensanierung, die erforderliche Geländemo- dellierung der Verkehrsflächen und Freianlagen aufgrund der Hochwassersituation, die Gebäude- abrisse, die Kampfmittelräumung, soweit nicht vom Land NRW übernommen, die Sicherungsmaß- nahmen am Hafenbecken etc. sowie die erforderliche Bodenordnung berücksichtigt. Grundlage bil- den vorliegende Gutachten. V. Umzugs- und Verlagerungskosten Bei zu verlagernden Betrieben werden wegen der gebotenen Ersatzbeschaffung die Verlagerungskos- ten sowie ggfs. die Differenz der Bodenwerte am neuen und am alten Standort von der Maßnahme getragen und kalkuliert. VI. Erschließungsmaßnahmen Die Erschließungsmaßnahmen erfassen alle öffentlichen Anlagen des Verkehrs und der Ver - und Ent- sorgung. Dazu gehören auch die nicht nach BauGB beitragsfähigen Anlagen der äußeren Erschließung und die erforderlichen Brückenbauwerke über das Hafenbecken. Darüber hinaus werden auch die Kosten zur Erhaltung der erhaltenswerten Hafenanlagen als baukul- turelles Erbe sowie die neuen Parks auf den Grün- und Freiflächen in Ansatz gebracht VII. Baumaßnahmen Bei den Baumaßnahmen handelt es sich Gemeinbedarfseinrichtungen, die aufgrund der Entwick- lungsmaßnahme erforderlich werden:  Eine Grundschule,  Erweiterung der weiterführende Schule "Im Hasental",  Sieben Kindergärten, davon zwei dauerhaft und fünf temporär durch Investoren,  eine "Eventhalle, ein kommunaler Kulturbau sowie die Seebühne. Bis auf die weiterführende Schule werden diese Einrichtungen im Gebiet errichtet. Die Kosten für die 5 temporären Kitas werden wegen der Errichtung durch private Investoren bei den Einnahmen als Preisreduzierung auf die Veräußerungspreise (Endwerte) berücksichtigt. VIII. Zwischenfinanzierung Der hohe Investitionsaufwand und die erforderlichen Grundstücksankäufe im Vorfeld der Baureifma- chung erfordern eine hohe Zwischenfinanzierung bevor im Rahmen der Priv atisierung und Abrech- nung in Form von Ausgleichsbeträgen die Kosten wieder refinanziert werden können. Da die stati- sche Betrachtung keine jahresscharfe Darstellung der Unterdeckung ermöglicht, wird angenommen, dass die gesamten Investitions- und Grunderwerbskosten während der Hälfte der Laufzeit der Maß- nahme vorzufinanzieren ist. Als Kreditzins wird die durchschnittliche Verzinsung kommunaler Investi- tionskredite unterstellt. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 118 EINNAHMEN Als Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kommen grundsätzlich in Betracht: IX.1 Grundstückserlöse Da zum Zeitpunkt der VU nicht geklärt ist, welche Baufelder durch Eigenentwicklung des Eigentümers auf Basis städtebaulicher Verträge und Abwendungsvereinbarungen entwickelt werden, wird von einem flächendeckenden Zwischenerwerb und Reprivatisierung aller Baufelder ausgegangen. Die Verkaufserlöse basieren auf den ermittelten Endwerten gemäß § 153 Abs. 4 BauGB. IX.2 Miet- und Pachterträge (Zwischennutzung) Bisher liegen dazu keine Angaben vor. IX.3 Ausgleichsbeträge Lassen sich erst dann ermitteln, wenn die städtebaulichen Verträge zur Abwendung des Grunder- werbs und zur Grundstücksentwicklung abgeschlossen worden sind. IX.4 Fördermittel (z.B. Stadtumbau) Für ausgewählte Maßnahmen der Grundstücksaufbereitung (z.B. unrentierliche Kosten der Gebäu- deabrisse und Bode nsanierung) sowie der verkehrlichen Erschließung (z.B. Brückenbauwerke) sind ggf. Fördermittel des Programms Stadtumbau West zu akquirieren. IX.5 Sonstige Einnahmen IX.6 Kaufpreisreduktion wg. gefördertem Wohnungsbau Da mit dem Verkauf der Grundstücke Verpflichtungen zur Errichtung von Wohnraum zu den Konditi- onen des geförderten Wohnungsbaus (Anteil mindestens 30 %) weiter gegeben werden sollen, ist dies durch entsprechende Reduzierung des Kaufpreises zu berücksichtigen. IX.7 Kaufpreisreduzierung wg. Errichtung von temporären Kitas durch Investoren Da mit dem Verkauf einiger Grundstücke Verpflichtungen zur Herstellung zeitlich von fünf zeitlich befristeten Kita-Einrichtungen weiter gegeben werden sollen, ist d ies durch entsprechende Reduzie- rung des Kaufpreises zu berücksichtigen. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht zeigt, dass unter Berücksichtigung der Anfangs- und Endwer- te der Grundstücke und aller Ausgaben für die entwicklungsbedingten Maßnahmen einschließlich der Finanzierungskosten sowie der zu erwartenden Einnahmen durch die Vermarktung der baureifen Flächen die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wirtschaftlich vertretbar ist. Nach dem gegen- wärtigen Stand der sorgfältigen Erfassung aller Ausgaben und Einnahmen ergibt sich ein im Vergleich zu dem Gesamtvolumen der Maßnahme ein leichter positiver Saldo (vgl. Tabelle 18). Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 119 Tabelle 18: Kosten- und Finanzierungsübersicht, Stand 31.12.2017 (in Mio. €) Kosten- und Finanzierungsübersicht Stand 31.12.2017 (in Mio. €) Pos. Ausgaben Summe (brutto) I Vorbereitungsmaßnahmen 5,1 € II Projektsteuerung 23,5 € III Grunderwerb 42,4 € IV Freilegung und Herrichten 68,1 € V Verlagerungskosten 49,2 € VI Erschließungsmaßnahmen 67,4 € VII Baumaßnahmen 15,0 € VIII Zwischenfinanzierung 29,7 € Summe 300,4 € Pos. Einnahmen Summe (brutto) IX.1 Grundstückserlöse 349,9 € IX.2 Miet- und Pachterträge (Zwischennutzung) IX.3 Ausgleichsbeträge IX.4 Fördermittel (z.B. Stadtumbau) IX.5 Sonstige Einnahmen IX.6 Kaufpreisreduzierung wg. gefördertem WoBau -16,2 € IX.7 Kaufpreisreduzierung wg. Kitas durch Investoren -22,8 € Summe 310,9 € X Saldo 10,5 € Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 120 7 Städtebauliche Entwicklung smaßnahme und Abwägung der An- wendungsvoraussetzungen 7.1 Prinzipien, Anforderungen und Verfahrensablauf Mit der Entwicklungsmaßnahme können nach § 165 Abs. 2 BauGB Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde entweder entsprechend der angestrebten Entwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Die Entwicklungs maßnahme ist ein "koordiniertes Maßnahmenbün- del", das durch eine flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein umgrenz- tes Gebiet verwirklicht werden soll69. Die Zuordnung zum "Besonderen Städtebaurecht" unterstreicht die besondere Be deutung der Ent- wicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen. Sie setzt einen qualifi- zierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraus. Das städtebauliche Vorhaben muss den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen70. Nicht jedes städtebauliche Vorhaben kann Gegenstand einer Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders bedeutsame Teile des Gemeindegebietes entwickelt wer- den, die alle wesentlichen städtebaulichen Funktionen aufweisen 71. Der Ortsteil muss ein beträchtli- ches Eigengewicht aufweisen, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist , so dass sich die Bedeutung in quantitativer und qualitativer Hinsicht beschreiben lässt72. Die Entwicklungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme umfasst häufig eine Vielzahl verschiedener Ein- zelmaßnahmen, die in inhaltlicher, zeitlicher, organisatorischer und finanzieller Hinsicht einer umfas- senden Abstimmung bedürfen und zu einem Maßnahmenbündel zusammengefasst werden. Dazu gehören der flächendeckende Grunderwerb und die Aufstellung der Bebauungspläne, die Freilegung und Herrichtung der Baugrundstücke und Erschließungsflächen, die Herstellung der technischen Er- schließungsanlagen und der sozialen Infrastruktur, die Parzellierung der Bauflächen und die zielorien- tierte Veräußerung der Flächen zum Zwecke der Bebauung bzw. Nutzung entsprechend den Erfor- dernissen der Entwicklungsmaßnahme. Eine Maßnahme kann auch abschnittsweise durchgeführt werden, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulich en Gründen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordern73. Die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist zulässig, wenn 69 Vgl. BVerwG, U. v. 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 = BRS 60 Nr. 225. 70 Vgl. Runkel, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (2017), §§ 165 –171 Vorb, Rn. 18; BVerwG, U. v. 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100-106; B. v. 9.11.2001 - 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223; U. v. 12. 12. 2002 - 4 CN 7.01 -, BVerwGE 117, 248-261. 71 Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 = BRS 60 Nr. 225 72 Vgl. BVerwGE 107, 123 – 127; Urteil vom 9.11.2001 - 4 BN 51.01; in: EZBK, 2017, § 165 Rdn. 21.; 73 Vgl. OVG NRW, U. v. 8. 4. 2002 - 7a D 213/97.NE. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 121 (1) die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht, das heißt, es sollen Ortstei- le und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestreb- ten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen ei- ner städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. (2) das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs - und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brach- liegender Flächen, (3) die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden k önnen oder Eigentümer der von der Maß- nahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwick- lungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sic h in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt, sowie (4) die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleis- tet ist. Die Gemeinde kann demzufolge ein Gebiet für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nur dann förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert. Die vorgenannten vier materi- ell-rechtlichen Voraussetzungen sind deshalb im Rahmen der VU zu prüfen und das Erfordernis der Maßnahme nachzuweisen. Gegenstand einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kann ausdrücklich die umfassende Neu- ordnung eines Bereichs zur städtebaulichen Innenentwicklung sein, z. B. zur umfassenden Neuent- wicklung größerer brachliegender oder mindergenutzter innerstädtischer Gebiete, denen durch die gemeindliche Planung eine neue städtebauliche Funktion zugeordnet werden soll. 74 Charakteristisch für derartige Maßnahmen sind meistens ein weitgehender Abriss der vorhandenen Bausubstanz und ein vielfältige r Neubau. Ein derartiger Einsatz der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist aus- drücklich durch die gesetzlichen Regelungen des § 165 ff BauGB vorgesehen. Die städtebauliche Ent- wicklungsmaßnahme kann daher zur Verwirklichung von zentr alen Zielen des Stadtumbaus einge- setzt werden.75 Kennzeichnend für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist die flächendeckende kommunale Grunderwerbs- und Privatisierungspflicht. Nach vollständigem Erwerb der Grundstücke, werden die- se unter Federführung der Stadt bzw. eines vor Ihr eingesetzten Trä gers entwickelt. Die im Zuge der Entwicklung entstehenden bebaubaren Grundstücke werden nach Abschluss der Planungs- und Ord- nungsmaßnahmen reprivatisiert. Zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme sieht das BauGB eine „Abschöpfung“ der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen der in den Ent- wicklungsbereich einbezogenen Grundstücke vor. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nimmt deswegen im bodenrechtlichen Instrumentarium des Städtebaurechts eine besondere Stellung ein. 74 Vgl. u.a. Schrödter (2015), S. 2057; Kötter; Friesecke (2015), S. 77.; Krautzberger, M.; Dürsch, H.-P. (2003), S. 16 ff.; Lemmen (1993), S. 141 ff. 75 Vgl. Runkel in: EZBK (2017), § 165, Rn. 35. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 122 Die Abschöpfung wird entweder durch den transitorischen Zwischenerwerb der Grundstücke oder durch die Erhebung von entsprechenden Ausgleichsbeträgen bei den Eigentümern, die ihre Grund- stücke nach Maßgabe der städtischen Planung s elbst entwickeln, vorgenommen. Der Zugriff auf alle Flächen des Entwicklungsbereichs entweder durch den transitorischen Grunderwerb oder durch Ab- wendungsvereinbarungen in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen mit den selbst entwickeln- den Eigentümern zur Entwicklung der Grundstücke ermöglicht eine flächendeckende städtebauliche Neuordnung, Erschließung und Mobilisierung aller Grundstücke im Entwicklungsbereich. Zur Durchsetzung des flächendeckenden Grunderwerbs hat d er Gesetzgeber der Gemeinde mit der Entwicklungssatzung zugleich das Enteignungsrecht für alle Grundstücke im Entwicklungsbereich bereits vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169 Abs. 3 BauGB). Nach § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich die En teignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben als „ultima ra- tio“ zulässig, wenn ein freihändiger Erwerb an der fehlenden Veräußerungsbereitschaft oder an der Bereitschaft scheitert, das Grundstück zum Anfangswert zu veräußern. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorver- lagert, wobei es sich allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die Enteignungsvoraussetzungen zu die- sem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allg e- meinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - einschließlich der Enteignung – rechtfertigen76. Die Bodenwerte im Entwicklungsbereich sind unter Anwendung der Regelungen in § 153 Abs. 1 und 4 BauGB zu ermittel n. So muss d er Erwerb der Grundstücke zum sogenannten entwicklungsunbeein- flussten Anfangswert ohne Aussicht auf eine Entwicklung erfolgen, die Veräußerung zur Reprivatisie- rung der Baugrundstücke hat zum sogenannten Endwert zu erfolgen, dem sich ergebenden Wert nach rechtlicher und tatsächlicher Neuordnung. Die städtebauliche Entwicklungssatzung ist daher eine auf Umsetzung angelegte und koordinierte städtebauliche Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Verwirklichung der Maßna hme dient auch die Aufstellung von Bebauungsplänen (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). 76 Vgl. BVerwG, U. v. 15. 1. 1982 - 4 C 94.79 -, BRS 39 Nr. 244 und U. v. 3. 7. 1998 - 4 CN 5.97 -, ZfBR 1999, 100 ff. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 123 Abbildung 33: Ablauf einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 ff. BauGB Die Charakteristika der Entwicklungsmaßnahme lassen sich wie folgt umreißen:  Umsetzungsorientierte und durchsetzungs starke Gesamtmaßnahme: Ein integriertes Maß- nahmenbündel mit Planung, Bodenordnung, Erschließung und Baurechtsnutzung kann durch transitorischen Erwerb aller Flächen mit der ultima ratio des Grunderwerbs durch Enteignung hoheitlich umgesetzt werden. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 124  Steuerungsfunktion und Koordinierungsfunktion: Strukturierte Gesamtmaßnahme, die ein Höchstmaß an Abstimmung der öffentlichen und privaten Einzelmaßnahmen gewährleistet und dabei vor allem städtebauliche, soziale, wohnungspolitische, baukulturelle, ökologische, energetische Ziele verwirklichen kann.  Finanzierungsfunktion: Abschöpfung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen gewährleistet die Finanzierung aller öffentlichen Maßnahmen.  Mobilisierungsfunktion: Die zu entwickelnden Grundstücke können durch den obligatori- schen Zwischenerwerb flächendeckend entwickelt und im Rahmen der Reprivatisierung kann die erwünschte Bebauung zeitnah durch Kaufvertrag durchgesetzt werden.  Risikominimierung: Wirtschaftliche Risiken für die Kommune können durch Abwendungs- vereinbarungen für den Grunderwerb und durch Entwicklungsvereinbarungen verringert werden. 7.2 Prüfung der materiell -rechtlichen Voraussetzungen für die Festlegung des Ent- wicklungsbereiches 7.2.1 Ziele der Maßnahme Die vorgenannten materiell-rechtlichen Voraussetzungen gemäß § 165 Abs. 3 BauGB für die Festle- gung eines Entwicklungsbereiches bzw. für die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme werden nachfolgend im Hinblick auf die städtebaulichen Ziele geprüft, die mit der Kon- version des Deutzer Hafens verfolgt werden und die das öffentliche Interesse begründen:  Der Bereich des Deutzer Hafens soll a ngesichts der zentralen innerstädtischen Lage gegenüber dem Rheinauhafen und in Sichtweite des Kölne r Doms im Rahmen einer städtebaulichen Neu- ordnung zu einem urban gemischten neuen innerstädtischen Quartier mit Wohnungen, Büros, Gastronomie und Einzelhandel für ca. 6.900 Einwohner und ca. 6.000 Arbeitsplätze mit allen er- forderlichen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen entwickelt werden. Mit der neuen im Ent- wicklungsgebiet geplanten vierzügigen Grundschule sollen auch bestehende Bedarfe aus den Stadtteilen Deutz und Poll abgedeckt werden.  Die umfassende städtebauliche Neuordnung des ehemaligen Gewerbe - und Industriestandortes (Konversion) soll einen signifikanten Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB angesichts des starken Bevölkerungswachs- tums in Köln leisten. Insbesondere durch den Zugriff auf die Grundstücke kann im Gebiet der An- teil von 30 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau realisiert werden.  Das städtebauliche Projekt ‚Deutzer Hafen‘ ist für die Stadtentwicklung Kölns sehr bedeutsam und soll den erweiterten rechtsrheinischen Innenstadtbereich aufwerten und einen neuen Kris- tallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung schaffen.  Die standortadäquate Umnutzung des innerstädtischen Hafenareals soll angesichts geringer Bau- flächenpotenziale einen wesentlichen Beitrag zur städtebaulichen Innenentwicklung und Ausnut- zung der vorhandenen Infrastruktur, zur effizienten Nutzung der knappen Ressource Fläche so- wie zur Erhaltung des Freiraums im Außenbereich der Stadt Köln leisten.  Die Entwicklung folgt dem Leitbild der kompakten und funkt ionsgemischten Stadt und trägt er- heblich zur Verkehrsvermeidung in Köln bei. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 125 7.2.2 Besondere Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung Kölns Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen sollen Ortsteile und andere Teile eines Gemeindege- biets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden (§ 165 Abs. 2 BauGB. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen Be deutung für die städtebauliche Ent- wicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente. In quantitativer Hinsicht trägt die Konversion des Deutzer Hafens signifikant zur Deckung des erhö h- ten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten bei. So muss die Stadt Köln als wachsende Stadt im Zeit- raum 2017-2019 rd. 59.700 zusätzliche Wohnungen errichten77. Gleichzeitig ist die Stadt Köln einer flächensparenden Siedlungsentwicklung bei gleichzeitig sehr be grenztem Flächenpotenzial verpflich- tet. Die Intensivierung der städtebaulichen Innenentwicklung, eine vorrangige Zielsetzung im aktuel- len Landesentwicklungsplanes (LEP) , gehört ebenfalls zu den prioritären Stadtentwicklungszielen Kölns. Die Flächen des Deu tzer Hafens in unmittelbare Nähe der Kölner Innenstadt stellen daher ein herausragendes Entwicklungspotenzial für die wachsende Stadt dar und können zugleich einen we- sentlichen Beitrag zur städtebaulichen Innenentwicklung leisten. Durch die Konversion des Deutzer Hafens mit einer Fläche von 37,7 ha sollen insgesamt rund 510.000 m² Bruttogeschossfläche für Wohnen, Arbeiten und soziale Infrastruktur entstehen. Dies bietet Platz für etwa 6.900 Einwohnerinnen und Einwohner (3.000 Wohneinheiten) mit einem Antei l von 30% öffentlich geförderten Wohnungen sowie 6.000 Arbeitsplätzen. Zugleich werden die erforderlichen sozialen Infrastruktureinrichtungen mit einer Grundschule und sieben Kitas mit insgesamt 44 Grup- pen geschaffen. Bereits aus dieser Dimension des Proje ktes Deutzer Hafen ergibt sich die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Stadt. Die se Flächengröße sowie die künftigen Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen weisen auch für die gesamtstädtische Entwicklung Kölns eine erhebliche Bedeutung auf. In qualitativer Hinsicht ergibt sich die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung vor allem aus der räumlichen Lage in der Stadt Köln 78. Das rechtsrheinische Stadtgebiet ist bislang noch sehr durch gewerblich industrielle Nutzungen gepräg t. Mit der rasanten Entwicklung der Messe und den neuen benachbarten Bürostandorten hat bereits ein Transformation sprozess eingesetzt, der durch die Konversion des südlich gelegenen Deutzer Hafens fortgesetzt und verstärkt werden kann. Der Standort weist bereits aufgrund der Lage ein beachtliches Entwicklungspotenzial als bevorzugter innerstädtischer Wohn- und Arbeitsstandort auf und ist das derzeit bedeutendste innerstädtische Entwicklungsprojekt der Stadt Köln. Das besondere Entwicklungspotenzial des Deut zer Hafens als innerstädtisches Wohn- und Dienstleistungsquartier ergibt sich aus folgenden Merkmalen: • Dynamische Entwicklung des angrenzenden Bürobereichs sowie benachbarter rechtsrheinischer Dienstleistungs- und Technologiestandorte, • gute Anbindung an die intakten Wohnviertel Deutz und Poll, • gute Erschließung durch alle Verkehrsarten, • exponierte Lage am Rhein und an der Wasserfläche des Hafenbeckens, 77 Vgl. Stadt Köln (2016) 78 Vgl. zu den insoweit erforderlichen Voraussetzungen Runkel in: E ZBK (2017), § 165 Rdn. 21. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 126 • herausragende Blick- und Sichtbeziehungen auf das Stadtzentrum sowie • unmittelbare Einbindung in den Grün- und Erholungsraum am Rhein. Die Bedeutung des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung hat auch das REK 2015 bereits anhand quantitativer und qualitativer Merkmale herausgestellt 79: Der Standort in sehr hochwertiger Lage bietet sich für ein leben diges, vielfältiges Stadtviertel für alle Bürger der Stadt Köln an. Die Konversi- on des Areals von der Hafennutzung zu einem gemischten urbanen Quartier fügt sich in eine Reihe von städtebaulichen Projekten auf der rechtsrheinischen Seite Kölns ein und wert et diese weiter auf. Dazu gehören die Gestaltung des neuen Campus der Kölner Fachhochschule, der Bau des Rheinbou- levards mit seiner Freitreppe, der Errichtung der Messe -City und der Umbau des Messe -Geländes sowie auch die Entwicklung des Mülheimer Südens. Die geplante Umnutzung des Deutzer Hafens schafft einen weiteren Entwicklungsschwerpunkt und neuen Kristallisationspunkt für die rechtsrhei- nische Stadtentwicklung. Die Konversion beseitigt zudem die bisherige Zäsur zwischen den östlich angrenzenden Stadtfl ächen und dem Rheinufer durch die bestehende Industrie - und Gewerbege- bietsnutzung und führt damit zu einer Aufwertung des gesamten Stadtteils. Insgesamt ergibt sich daher bereits aus der Lage der Hafenflächen im Siedlungszusammenhang eine zentrale städteba uli- che Bedeutung des Areals für die gesamtstädtische Entwicklung. Mit der Umnutzung des Deutzer Hafens bietet sich der Stadt Köln die einzigartige Chance, Wohn- raum für mehrere tausend Menschen in zentraler und integrierter Innenstadtlage zu entwickeln und damit ein Angebot zu schaffen, das der Nachfrage vieler Wohnungssuchender entspricht. Der Bedarf von Wohnraum für die wachsende Stadt Köln wäre anderweitig nur durch die Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich zu decken, was weder im Sinne einer nachha ltigen Stadtentwicklung noch der Nachfrager von Wohnraum wäre. In Köln stehen keine hinsichtlich Lage, Größenordnung und Qualität vergleichbaren innerstädtischen Flächen für den wachsenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zur Verfügung. Bei dem Hafenareal handelt es sich um eines der bedeutendsten städtebaulichen Projekte Kölns für die zukünftigen Jahr- zehnte. Die städtebauliche Neuordnung und Entwicklung eines Bereichs gegenüber des Rheinauha- fens in Sichtweite der Altstadt und des Doms ist für Köln unter städtebaulichen Gesichtspunkten von einzigartiger Bedeutung. Aufgrund der quantitativen und qualitativen Dimensionen des Deutzer Hafens kommt dem Projekt das von der Regelung des § 165 Abs. 2 BauGB geforderte und durch die höchstrichterliche Rechtspre- chung beträchtliche Eigengewicht zu80. 7.2.3 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist nur dann zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung erfordert. Die in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB beispielhaft aufgeführten Allge- meinwohlgründe zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden für das Areal des Deutzer Hafens nachfolgend überprüft. Bereits jeder einzelne Allgemeinwohltatbestand würde die Festlegung eines förmlichen Entwicklungsbereichs rechtfertigen81. 79 Vgl. Stadt Köln (2015) 80 Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, BVerwGE 107, 123 – 127; Urteil vom 9.11.2001 - 4 BN 51.01 81 Vgl. Bunzel, Lunebach (1994), S. 92 ff. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 127 Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme einen „erhöhten Bedarf“ an Wohnstätten voraus. Hierzu muss es sich nach der Recht- sprechung des BVerwG um ein längerfristiges, strukturell bedingtes Übersteigen der Wohnungsnach- frage gegenüber dem Wohnungsangebot handeln der vom „normalen“ oder „dringenden“ Bedarf abzugrenzen ist82. Ein erhöhter Bedarf unterscheidet sich von einem normalen Bedarf dadurch, dass die Nachfrage auch mittelfristig erheblich über dem Baulandangebot liegt, das mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts bereitgestellt werden kann 83. Von einem dringenden Bedarf kann dann gesprochen werden, wenn zeitnah ein bestimmtes Wohnungsangebot geschaffen werden muss. Ob ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB besteht, hat die Stadt im Wege einer Prognose unter Ausschöpfung aller ihr mit zumutbarem Aufwand zugänglichen Erkenntnisquellen zu ermitteln 84. Zur Prognose des Bedarfs liegen der Stadt Köln Untersuchungen vor, die hinsichtlich Methodik und Angemessenheit geeignet sind und in das Stadtentwicklungskon- zept Wohnen eingeflossen sind und vom Rat der Stadt am 11.2.2014 beschlossen wurde. Für den Zeitraum 2017-2029 besteht in der Stadt Köln ein zusätzlicher Bedarf an rd. 59.700 Wohnun- gen. Davon können auf den verfügbaren Flächenpotenzialen rd. 50.200 Wohnungen erstellt werden. Darin eingerechnet ist bereits das Areal des Deutzer Hafens. Es bleibt eine Unterdeckung bis 20 29 von rd. 9.500 WE bestehen. Zugleich ist inzwischen der Leerstand an Wohnraum auf unter 2,5 % gesunken und hat damit die Fluktuationsreserve für einen funktionierenden Wohnungsmarkt deut- lich unterschritten. Daher besteht ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten, der mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts nicht gedeckt werden kann, sondern den kurzfristigen Zugriff auf die Flächen des Deutzer Hafens im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme zwingend erfordert, um diesen Nachfrageüberhang zu bewältigen. 7.2.4 Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zulässig, wenn die Maßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten dient (§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB). Ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist gegeben, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Allgemeine konjunkturelle Ent- wicklungen oder Schwankungen im Wohnungsmarkt reichen zur Begründung nicht aus 85. Angesichts der dynamischen Bevölkerungsentwicklung und der aktuellen Beschäftigtenentwicklung besteht in Köln als eine der stark wachsenden Schwarmstädte in Deutschland auch ein erhöhter Be- darf an Arbeitsstätten. Vor allem die Tatsache, dass jüngere Menschen nicht nur zum Studium und zur Ausbildung nach Köln kommen, sondern nach Abschluss der Ausbildung auch als junge Berufstä- tige in Köln bleiben möchten, verstärkt den Bedarf an Arbeitsstätten. In der Schwarmstadt Köln wird dieser Trend vermutlich auch künftig anhalten eine erhöhte Nachfrage nach geeigneten Flächen für Arbeitsstätten hervorrufen. 82 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.08.2002 - 4 BN 32.02 83 Vgl. Battis, Krautzberger, Löhr 2016: BauGB § 165 Rn. 20 u. 21 84 Vgl. BVerwG – Beschluss vom 16.02.2001 - 4 BN 55.00. 85 Vgl. BVerwG – Urteil vom 12.12.2002 - 4 CN 7.01 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 128 Insbesondere Handel und Dienstleistung weisen bereits heute eine hohe Flächennachfrage auf, die nur durch eine bedarfsgerechte Baulandentwicklung gedeckt werden k ann. Der Bedarf an zusätzli- chen innerstädtischen Büroflächen wird durch die geringe Leerstandsquote von 3,7 % sowie durch die wachsende Schere zwischen Bürobeschäftigten und Büroflächenwachstum in Köln unterstrichen. Die Zahl der Kölnerinnen und Kölner im Erwerbsalter zwischen 18 und 65 Jahren steigt gemäß der Bevölkerungsvorausberechnung von 706.174 Personen (Stand 31.12.2015) bis 2025 auf rund 754.400 Personen an. Da -nach nimmt diese Altersgruppe bis 2040 leicht auf etwa 751.700 ab. Rein zahlen- mäßig werden dem Arbeitsmarkt aber damit künftig deutlich mehr Personen zur Verfügung stehen. Bereits heute ist die Arbeitslosenquote von 8,5 % (Stand 2017) überdurchschnittlich hoch im Ver- gleich zu anderen bundesdeutschen Großstädten. Die Abschätzung des künftigen B edarfs erfolgt einerseits anhand der Beschäftigtenentwicklung und andererseits anhand der Trendfortschreibung (vgl. Kapitel 2.2.2 Bedarfsermittlung an Arbeitsstätten S. 50 ff.). Beide Methoden kommen übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Bedarf in Höhe von mindestens rd. 19.000 Büroarbeitsplätzen besteht. Die systemati- sche Analyse und Bewertung der verfügbaren Flächenpotenziale lässt erkennen, dass d avon gegen- wärtig lediglich 2/5 mit den Instrumenten des allgemeinen Städte baurechts entwickelt werden kön- nen und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen lediglich dadurch bereitgestellt werden, dass auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen zugegriffen und diese dadurch stetig verklei- nert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortgesetzt werden, weil zusätzliche geeignete Flä- chen fehlen, so ist mit einem weiteren stetigen Absinken der Leerstandsquote zu rechnen. Ange- sichts der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindestquote von 4 % für die Fluktuationsre- serve wird dieser Trend die Funktionsfähigkeit des Büromarktes in Köln erheblich gefährden. Vor diesem Hintergrund ist auf Basis der plausiblen Bedarfsprognosen und Bestandsbewertung sowie der seit 2009 stetig abnehmenden Leerstandsquote unterhalb der notwendigen Fluktuationsreserve zu konstatieren, dass in Köln ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten (Büroarbeitsstätten) im Dienstleis- tungssektor besteht. 7.2.5 Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen Gemeinbedarfseinrichtungen können Gegenstand einer städte baulichen Entwicklungsmaßnahme im Sinne des § 165 BauGB sein, wenn sie dazu bestimmt sind, nicht allein den künftigen Bewohnern des den Gegenstand derselben Entwicklungsmaßnahme bildenden Wohngebiets zu dienen, sondern ei- nem größeren Bevölkerungskreis 86. Auf dem Areal des Deutzer Hafens sollen Grünanlagen zur Nah- erholung für die Bevölkerung nicht nur des Entwicklungsbereichs, sondern auch für die in den an- grenzenden Quartieren wohnen Menschen geschaffen werden. Die Entwicklung von Gemeinbedarfs- einrichtungen im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme ist sowohl als Ergänzung zu Wohn - und Ar- beitsstätten als auch ohne einen solchen Zusammenhang möglich. Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens werden die Herstellung des neuen Parks im nordwestlichen Bereich mit einer Fläche von rd. 8 ha sowie die Gestaltung des ehemaligen Hafenbeckens Wasserflä- che von über 8 ha eine Bedeutung über das Quartier hinaus haben, während die übrigen Anlagen überwiegend den örtlichen Bewohnern zugutekommen. 86 Vgl. Runkel in EZBK (2017), § 165 Rn. 68; Schlichter/Roeser, in Berliner Kommentar zum BauGB (2017),§ 165 Rn. 14; BVerwG – Beschluss vom 30.01.2001 - 4 BN 72.00. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 129 Bei Gemeinbedarfseinrichtungen handelt es sich um Gebäude, bauliche Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit insbesondere für schulische, kirchliche, soziale, gesundheitliche und kulturelle Zwecke dienen. Aus planungsrechtlicher Sicht können auch private Anlagen oder Einrichtungen a ls Gemeinbedarf festgesetzt werden, wenn diese öffentlichen Zwecken der Allgemeinheit dienen. Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens werden vor allem solche Gemeinbedarfseinrichtungen er- stellt, die überwiegend dem lokalen Bedarf des neuen Quartiers mit se iner dort wohnen und arbei- tenden Bevölkerung. Der integrierte Plan zur Entwicklung des neuen urbanen Stadtteils sieht derzeit u.a. folgende Gemeinbedarfseinrichtungen vor:  1 öffentliche Grundschule,  2 dauerhafte Kindertagesstätten à 6 Gruppen  5 temporäre Kindertagesstätten à 6 Gruppen  1 bürgerschaftliches Zentrum,  Sport-, Freizeit- und Grünflächen bzw. -anlagen. Diese Einrichtungen und Anlagen dienen überwiegend der Versorgung des neuen Stadtteils unter funktionalen und sozialen Gesichtspunkten. Sie sind damit für die nachhaltige Stadtteilentwicklung unter Beachtung ökologischer und generationsspezifisch unterschiedlicher Anforderungen an den Städtebau grundsätzlich erforderlich. Daher ist deren Herstellung im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme als integrierte Gesamtmaßnahme geboten. Sport-, Freizeit- und Grünflächen bzw. -anlagen Der Stadtteil Deutz weist angesichts eines hohen Anteils an Mehrfamilienhäusern und einer hohen Einwohnerdichte bereits heute ein Defizit an wohnungsnahen und attraktiv gestalteten öffentlichen Räumen zum Spielen, Bewegen , und zum Aufenthalt für Kinder und Jugendliche . Bei einem gemäß Spielplatzbedarfsplanung gegebenen Bedarf von insgesamt 30.390 m ² stehen den Kindern und Ju- gendlichen aktuell nur öffentliche Spiel- und Bolzflächen in einer Gesamtgröße von 23.551 m ², d. h. 77,5 % der Bedarfsfläche zum Spielen und Bewegen zur Verfügung87. Um den bereits bestehenden Fehlbedarf von insgesamt 6.839 m² nicht weiter zu erhöhen, erweist es sich als unabdingbar, innerhalb des Area ls zumindest den im Bebauungsgebiet neu entstehenden Bedarf zu realisieren und entsprechend gestaltbare Flächen für öffentliche Spiel- und Bolzplätze vor- zusehen bzw. planungsrechtlich zu sichern. Darüber hinaus erfordert auch die Lage des neuen Wohngebietes unmittelbar am Rhein am Rande von Deutz zwingend die Ausweisung und Herrichtung öffentlicher Spielplätze innerhalb des PIang ebiets, da zur Erreichung der vorhandenen öffentlichen Spielplätze in Deutz die mehrspurige stark frequentierte Hauptverkehrsachse Siegburger Straße überquert werden müsste. Im Zuge der Errichtung einer Wohnbebauung mit 3.000 Wohneinheiten im neuen Deutzer Stadtvier- tel entsteht ein zusätzlicher Bedarf an öffentlicher Spielplatzfläche für Kinder im Alter zwischen 6 und 18 Jahren. Um z umindest diesem neu entstehenden Bedarf zu entsprechen, ist gemäß Spielplatzbe- darfsplanung innerhalb des Plangebietes eine gestaltbare Fläche von mindestens 13.800 m ² für die Herrichtung öffentlicher Spielplätze bereitzustellen. 87 Vgl. Stadt Köln (2017), Stellungnahme zum Infrastrukturbedarf im Deutzer Hafen vom 16.2.2017, S. 1. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 130 Für den Fall, dass eine höhere Anzahl an Wohneinheiten errichtet wird, ist eine entsprechend größe- re Fläche auszuweisen, wobei bei der Berechnung des Bedarfs Werte von 2 m ² je Einwohner sowie durchschnittlich 2,3 Bewohner je Wohneinheit zugrunde zu legen sind. Der Bedarf an öffentli cher Spielfläche erhöht sich also für jede zusätzliche Wohneinheit um jeweils 4,6 m². Vor dem Hintergrund der Lage und Ausdehnung des Plangebietes, der vorgesehenen Bebauungsdich- te und der hieraus resultierenden Bedarfslage ist die Ausweisung und Herrichtung mehrerer bedarfs- gerechter, sicher erreichbarer öffentlicher Spielplätze innerhalb des Plangebietes unverzichtbar. Un- ter Berücksichtigung des aus Emissionsschutzgründen einzuhaltenden Abstands zur Wohnbebauung ist auf dem Areal auch die Herrichtung eines öffentlichen Bolzplatzes sowie eine Anlage für Trend- sportangebote vorzusehen, idealerweise mit einer Spielplatzfläche kombiniert. Kindertagesstätten Die Versorgungsquoten im Stadtteil Deutz sind mit derzeit 73 % U3 und 106% Ü3 vergleichsweise gut.88 Wenn m an die Ergebnisse der kleinräumigen Bevölkerungsprognose und die Ergebnisse der Elternbefragung zum Versorgungsbedarf U3 mit den dadurch entstehenden Bedarfen betrachtet, so werden die jetzt rechnerisch bestehenden "Überhänge" mit Blick auf das Jahr 2020 a ufgezehrt. Da- her kann das Baugebiet Deutzer Hafen, das ab 20 21 umgesetzt werden soll, isoliert betrachtet wer- den. Für die geplanten 3.000 Wohneinheiten mit 6.900 Einwohnern ergibt sich ein Gesamtbedarf von 740 Plätzen in Kitas. Der Maximalwert könnte aufg rund der Erfahrung in anderen Referenzgebieten für ca. 7 bis 10 Jahre erforderlich sein, vorher und nachher ist der Bedarf voraussichtlich niedriger. Dem- zufolge sollen von den insgesamt 7 Einrichtungen fünf als temporäre und zwei als dauerhafte Einrich- tungen mit jeweils rd. sechs Gruppen erstellt werden. Schule Aufgrund der der 6.900 zusätzlichen Einwohner im Hafenareal ergibt sich ein rechnerischer Bedarf von zusätzlichen 108 Schulneulingen pro Jahr im Grundschulbereich, so dass g emäß § § 93 Abs. 2 Schulgesetz NRW 5 Eingangsklassen zur Verfügung stehen müssen. Deshalb ist eine fünfzügige Grundschule erforderlich, die aufgrund des Flächenbedarfs und der Standort - und Erreichbarkeitsan- forderungen zweckmäßigerweise im Gebiet errichtet werden soll. Aufgrund der Größe dient diese Schule langfristig ebenfalls den benachbarten Quartieren. Der Bedarf an weiterführenden Schulen kann nicht stadtteilbezogen geklärt werden. Stadtweit fehlen Plätze in den weiterführenden Schulen. Rechnerisch besteht bei der vergleichende n Betrachtung der Einwohnerzahlen in den relevanten Jahrgängen zum vorhandenen Bestand an Schulplätzen im Stadt- bezirk Innenstadt ein Überhang an Plätzen. Daher sollen neue Schulstandorte möglichst in den an- grenzenden Stadtgebieten geschaffen werden, wobei eine gute Verkehrsanbindung ein wesentlicher Standortfaktor ist. Die voraussichtliche Einwohnerzahl im Deutzer Hafen führt zu einem Bedarf an Plätzen in der Sekundarstufe I und II, der durch Erweiterung der bestehenden Schule am Standort „Im Hasental“ um vier Züge gedeckt werden kann. 88 Vgl. Stadt Köln (2017), Stellungnahme zum Infrastrukturbedarf im Deutzer Hafen vom 16.2.2017, S. 3. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 131 7.2.6 Wiedernutzung brachliegender Flächen Die Wiedernutzung brachliegender Flächen stellt einen Allgemeinwohlbelang im Sinne der Anwen- dungsvoraussetzungen des § 165 Abs. Nr. 2 BauGB für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dar. Die Gesamtgröße der für eine städtebauliche Neuentwicklung vorgesehen Flächen Deutzer Ha- fens beläuft sich im Ergebnis auf 37,7 ha einschließlich rd. 8,1 ha umfassenden Wasserfläche. Derzeit sind bereits über 46 % der Flächen größtenteils minder - bzw. ungenutzt (vgl. auch Fotodoku- mentation im Anhang). Nach dem Erwerb der Ellmühle mit einer Fläche von rd. 2,4 ha durch die ‘mo- derne stadt’ im Jahr 2016 und der geplante n Verlagerung des Mühlenbetriebs im Jahr 2020 werden dann rd. 2/3 des Gesamtareals nicht mehr genutzt. Lediglich noch zwei Betriebe weisen dann hafen- affine Nutzung auf. Die bestehende Situation der Brachflächen sowie der unter - und fehlgenutzten Flächen sowie d ie Aufrechterhaltung der übrigen gewerblichen und industriellen Nutzungen durch teilweise nach BImSchG genehmigte Betriebe sind sowohl aus städtebaulicher als auch aus immissi- onsschutzrechtlicher Sicht problematisch. Das weitgehend brachliegende Hafenareal in unmittelbarer Rheinlage in Nähe zur Kölner Innenstadt vis à vis des Rheinauhafens stellt eine gravierende Belastung für die aktuelle Situation und für die künftige Stadtentwicklung Kölns dar. So belasten die gewerblichen und industriellen Nutzungen so- wie die Brachen das Stadtbild nicht nur der rechtsrheinischen Gebiete , sondern auch der linksrhei- nisch gelegenen Standorte des Rheina uhafens aufgrund seiner Nachbarschaftslage. Zudem werden der Zugang zum Rheinufer und die Aufenthaltsqualität auf den Poller Wiesen, ein für die Naherho- lung der rechtsrheinisch lebenden Bevölkerung sehr bedeut samer Bereich, durch das Hafenareal, durch den Schwerlastverkehr und die Emissionen der BImSchG -Betriebe erheblich beeinträchtigt. Dies gilt ebenfalls für die bereits zahlreichen Dienstleistungs- und Wohnstandorte im unmittelbaren Umfeld des Deutzer Hafens. Die vorhandene Nutzungen und Brachen im Hafenareal stellen keine innenstadt verträglichen Nut- zungen dar und blockieren die angestrebte Transformation der rechtsrheinischen Stadtgebiete Kölns. Insbesondere erschweren bzw. verhindern sie die Umwandlung des Hafenareals in ein innerstädti- sches urbanes Quartier . Die Verlagerung der noch bestehenden innenstadtunverträglichen Nutzun- gen und die anschließende Konversion der Brachflächen sind schon wegen der herausragenden in- nerstädtischen Lage am Rhein für die nac hhaltige Stadtentwicklung Kölns von besonderer Bedeu- tung. Durch die geplante städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens wird das Areal einer städtebaulich sinnvollen Wiedernutzung zugeführt. Die im vorliegenden integrierten Plan vorgesehene Art und Struktur der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung des Gesamtareals gewährleistet die zweckmä- ßige Einbindung und Wiedernut zung der brachliegenden Flächen durch eine Verknüpfung mit den angrenzenden Stadtgebieten. Dazu sind erhebliche Planungs-, Ordnungs- und Baumaßnahmen not- wendig. Die erfolgreiche Revitalisierung der Flächen erfordert ein koordiniertes Vorgehen im Rahmen einer gebündelten Gesamtmaßnahme mit komplexen P lanungs-, Freilegungs - und Erschließungs- maßnahmen bei einer Vielzahl von beteiligten Akteuren. Die Konversion des Areals und städtebaulich adäquate Nutzung vermeidet die Inanspruchnahme bislang natürlich geprägter, unversiegelter Freiflächen im Außenbereich der Stadt Köln . Die Maß- nahme stellt daher einen wesentlichen Beitrag zur Schonung der begrenzten Ressource Grund und Boden sowie der übrigen natürlichen Ressourcen dar und entspricht damit dem Ziel der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 Abs. 5 BauGB. Danach sollen eine nachhaltige städtebauliche Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 132 Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Ver- antwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet werden. Die zügige Konversion und standortadäquate städtebauliche Nutzung des Hafenareals ist aus Grün- den des Freiraum- und Umweltschutzes geboten. Sie sichert innerhalb der Stadtregion Köln die Frei- haltung der markanten Landschaften im Außenbereich. Vor d iesem Hintergrund ist die Revitalisie- rung und urbane Um- und Nachnutzung des Deutzer Hafens sowohl für Köln als auch für die gesamte Region von herausragender ökologischer Bedeutung. Das weitgehend brachliegende Hafenareal in Sichtweite des Kölner Doms vis à vis des Rheinauhafens weist eine einzigartige Lage im Kölner Stadtgebiet auf , deren Konversion zur Aufwertung d es rechts- rheinischen Stadtgebietes dringend geboten ist . Andere alternative Flächen oder Brachen in ver- gleichbarer Lage und Flächengröße sowie mit einer vergleichbaren Eignung für einen Mix von urba- nem verdichteten Wohnen und Dienstleistungen stehen im Stadtgebiet Kölns gegenwärtig und auf absehbare Zeit nicht zur Verfügung. Aus diesen Gründen liegt die Wiedernutzung der Brachflächen auf dem Hafenareal im Rahmen der Konversion im dringenden öffentlichen Interesse. 7.2.6.1 Standortalternativen zur Bedarfsdeckung Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf dem Areal des Deutzer Hafens nicht , wenn die Maßnahme auf anderen ebenso geeigneten Flä- chen verwirklicht werden kann und dort die Eigentümer weniger beeinträchtigt 89. Nachweislich sind in der Stadt Köln keine alternativen Flächen vorhanden, auf denen die angestrebten Nutzungen in Qualität und Quantität geschaffen werden könnten. 7.2.7 Erforderlichkeit einer einheitlichen Vorbereitung und Durchführung Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zulässig, wenn die angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßn ah- me betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder an den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert zu veräußern . Die Dur chführung einer städtebauli- chen Entwicklungsmaßnahme muss angemessen und erforderlich sein. Die Zielerreichung ist mit den Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts in der Regel bereits dann nicht möglich, wenn nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen eine Mehrzahl der Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke nicht bereit ist, ihre Grundstücke zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 ergibt. Eine einvernehmliche Regelung muss sich als realistische Perspektive abzeichnen. Das Hafenareal befindet sich zwar überwiegend bereits im Eigentum von ‚moderne stadt’ , die die Flächen im Auftrag der Stadt Köln erworben hat. Zur Verwirklichung der städtebaulichen Ziele der Stadt müssen indessen zwingend al le Flächen des Areals in die Maßnahme einbezogen werden. Eine 89 VGH-Baden-Württemberg – Urteil vom 21.10.1997 - 8 S 1897/96 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 133 einvernehmliche Regelung zeichnet sich nicht als realistische Perspektive ab. Die intensive Eigentü- merbeteiligung hat ergeben, dass für mehrere Grundstücke keine Kooperationsbereitschaft der Ei- gentümer besteht. Hier ist weder der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages noch der Erwerb des Grundstücks zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert gemäß § 153 BauGB absehbar. Entspre- chende schriftliche Kaufofferten der Stadt Köln an die jeweiligen Eigentümer wurden abgelehnt. Eine integrierte Entwicklung des gesamten Hafenareals in Kooperation mit den Eigentümern ist daher nicht möglich. Weiterhin ist zu prüfen, ob u nter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten eine städtebauliche Entwick- lungsmaßnahme zum Wohl der Allgemeinheit nicht erforderlich ist, weil ein weniger einschneidendes städtebauliches Instrument zur Verfügung steht. Die Umsetzung der geplanten Konversion des Deut- zer Hafens darf daher nicht bereits mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts oder mit den ande- ren, das private Eigentum weniger belastende Maßnahmen möglich sein. Deshalb ist zu prüfen, ob die einheitliche, zügige, finanziell darstellbare und tatsächliche Durchführung der geplanten Entwick- lung auf dem Hafenareal inklusive aller daz ugehörigen hochwasserfreie Verkehrs-, Ver- und Entsor- gungseinrichtungen, Grünflächen und Parks, Gemeinbedarfseinrichtungen, Wohnungsangebote für breite Schichten der Bevölkerung einschließlich mindestens 30 % gefördertem Wohnungsbau sowie Arbeitsstätten durch alternative Rechtsinstrumente in gleicher Weise möglich ist. Die Verwirklichung der dargestellten städtebaulichen Ziele der Stadt Köln erfordern eine integrierte und koordinierte Gesamtmaßnahme 90. Die Erforderlichkeit der städtebaulichen Entwicklungsmaß- nahme ergibt sich insgesamt aus folgenden Zielen und Gründen:  Zur Erschließung des neuen urbanen Quartiers werden ein hochwasserfreies Straßennetz sowie ein neues modernes System der Ver - und Entsorgung benötigt. Die Erschließung erfordert daher eine geschlossene Neuordnung des 37,7 ha um fassenden Hafenareals. Eine grundstücks - oder abschnittsweise Realisierung ist nicht möglich.  Das Gebiet muss nach Maßgabe des Urteils des BVerwG zum Hochwasserschutz aus dem Jahr 2014 so entwickelt werden, dass keine Bee inträchtigungen der Hochwassersituation eintritt. Zur wirksamen Hochwasserretention werden umfangreiche Freiflächen sowie flutbare Tiefgaragen errichtet. Diese Maßnahmen erfordern eine gesamthafte Entwicklung.  Flächendeckende Mobilisierung des gesamten Haf enareals durch flächendeckenden Grunder- werb bzw. Abschluss städtebaulicher Verträge mit den mitwirkungsbereiten Eigentümern.  Durchsetzung der Baurechte in einem absehbaren Zeitraum durch Bauverpflichtungen im Grund- stückskaufvertrag bei der Reprivatisierung der Grundstücke.  Einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen, da angesichts der Lage im Überschwemmungsbereich, dem flächenhaften Vorhandensein von Bo- denverunreinigungen sowie der neuen erforderlichen Gesamterschließung des Hafenareals keine unabhängige Entwicklung einzelner Grundstücke möglich ist, sondern nur eine integrierte Ge- samtentwicklung des Gebietes.  Die komplexe Ausgangssituation im Deutzer Hafen sowie die Vielzahl der erforderlichen Einzel- maßnahmen erfordern eine stringente inhaltliche und zeitliche Koordination, die durch eine Pro- jektsteuerung des Gesamtprozesses im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme erfolgen kann. Zur Durchsetzung der Gesamtmaßnahme und der Steuerung des Prozesses besteht gemäß §169 90 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.08.2002 - 4 BN 32.02 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 134 Abs. 1 Nr. 3 BauGB in Verbindung mit §§ 144, 145 BauGB ein umfassender Genehmigungsvorbe- halt, durch den die Stadt Maßnahmen und Vorhaben unterbinden kann, die den städtebaulichen Zielen zuwiderlaufen.  Der Standort kann nur dann als gemischt genutztes urbanes G ebiet für Wohnen und Arbeiten entwickelt werden, wenn eine flächendeckende Konversion der bisherigen Gewerbe- und Indust- rienutzungen sowie der noch bestehenden Hafenfunktionen gelingt. Insbesondere müssen alle emittierenden Anlagen der Betriebe mit einer G enehmigung nach BImSchG von dem Standort verlagert werden.  Auf dem Standort sind flächendeckende Ordnungsmaßnahmen erforderlich. Aufgrund der Vornutzung durch gewerbliche und industrielle Nutzungen sowie aufgrund der flächenhaften Auffüllung des Areals sind flächenhaft Bodenverunreinigungen anzutreffen, die flächenhaft abge- tragen und entsorgt werden müssen. Zudem sind im erheblichen Umfang die aufstehenden Ge- bäude und Anlagen zu beseitigen.  Die Entwicklung des Standortes als funktionsgemischtes urbanes Qua rtier erfordert eine neue Verkehrserschließung. Die geplante Haupterschließung sowie die äußere Anbindung bedürfen der Anpassung insbesondere in den Anschlussbereichen der Kreuzungen.  Finanzierung aller entwicklungsbedingten Kosten einschließlich der koste nintensiven Ordnungs-, Erschließungs- und sonstigen Infrastrukturmaßnahmen durch Abschöpfung der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen durch Zwischenerwerb oder durch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen. Der Standort kann nur dann entwickelt werden, wenn die durch die Pla- nung und die Maßnahmen bedingten erheblichen Bodenwertsteigerungen für die Finanzierung der umfangreichen und kostspieligen Ordnungsmaßnahmen eingesetzt werden können. Nur durch die Nutzung der Bodenwertsteigerungen ist die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Entwick- lung gegeben.  Steuerung der vielfältigen städtebaulichen Ziele durch städtebauliche Verträge bzw. Grund- stückskaufverträge im Zuge der Reprivatisierung der Grundstücke. Die Konstellation der konzep- tionellen, finanziellen und rechtlichen Steuerung in einer Hand ermöglicht es auch, in schwieri- gen Kontexten, wie sie im vorliegenden Fall der Brachflächenkonversion gegeben sind, Bauland zu entwickeln und zu mobilisieren.  Verwirklichung der Ziele des 'Kooperativen Baulandm odells' der Stadt Köln , insbesondere die Errichtung eines Anteils von mindestens 30 % der neuen Wohnungen im geförderten Wohnungs- bau.  Verhinderung spekulativer Bodenpreissteigerungen durch den Durchgangserwerb zum entwick- lungsunbeeinflussten Anfangswert der Grundstücke.  Aufhebung von Blockadehaltungen einzelner Eigentümer in letzter Konsequenz durch Enteig- nung, soweit nicht bereits durch die bloße Anwendbarkeit des Instruments ein freihändiger Er- werb erfolgen kann. Ohne die Entwicklungsmaßnahme kann die Stadt eine zügige, einheitliche und lückenlose Durchfüh- rung der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens nicht erreichen. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 135 7.2.8 Alternative städtebauliche Instrumente für die Durchführung Das Allgemeinwohlerfordernis für die Festlegung eines förmlichen Entwicklungsbereichs liegt nicht vor, wenn die geplanten städtebaulichen Ziele bereits durch andere, weniger in das private Eigentum eingreifende Instrumente des allgemeinen und besonderen Städtebaurechts verwirklicht werden können91. Dies wäre im vorliegenden Fall gegeben, wenn beispielsweise allein durch die Aufstellung von Bebauungsplänen oder die Anwendung des Sanierungsrechts oder durch den Abschluss städte- baulicher Verträge die Neuentwicklung des Deutzer Hafens erfolgen könnte. 7.2.8.1 Allgemeines Städtebaurecht Die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts regelt das BauGB sind in den §§ 1 bis 135 BauGB. Für eine Konversion des Deutzer Hafens sind die folgenden Instrumente auf Ihre Anwendbarkeit hin zu prüfen92:  Bauleitplanung §§ 1 bis 13 BauGB  Bodenordnung, insbesondere durch Umlegung § 45 ff. BauGB und § 80 f BauGB  Städtebauliche Verträge § 11 BauGB Die jeweilige Koppelung bzw. Kombination der einzelnen Elemente untereinander und mit dem fle- xibleren Instrument des städtebaulichen Vertrages (§ 11 BauGB) ist dab ei möglich bzw. würde im vorliegenden Fall weitgehend erforderlich werden. Die Überplanung einer Fläche mit Bebauungsplänen gemäß § 8 und 9 BauGB, bei der die vorhandene planungsrechtliche Situation (§ 34 und § 30 BauGB) hinsichtlich Art und Maß der baulic hen Nutzung geändert werden, schafft neue Baumöglichkeiten im Sinne einer reinen Angebotsplanung. Dies ge- währleistet keine tatsächliche Umsetzung der dargestellten erforderlichen Quartiersentwicklung. Die Durchführung von privaten Baumaßnahmen hängt allein von den jeweiligen Grundstückseigentü- mern und deren Mitwirkungsbereitschaft sowie persönliche und finanzielle Leistungsfähigkeit ab. Ein notwendiges, zeitlich abgestimmtes und koordiniertes Vorgehen ist daher mit einer angebotsorien- tierten Bauleitplanung allein nicht zu erreichen . Das Hafenareal kann nur gleichzeitig und einheitlich entwickelt werden, so dass eine grundstücksbezogene Entwicklung nicht zielführend ist. Die Anwendung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen gemäß § 12 BauGB erfordert aufgrund des Wesens und der Struktur dieses Rechtsinstruments bei der gegebenen Gebietsgröße eine große Anzahl an Einzelplänen mit den jeweiligen konkreten Einzelvorhaben. Dies schafft neben einem er- heblich gesteigerten Koordinierungsaufwand Probleme bei der notwendigen effizienten Verzahnung und Koordination zwischen den Einzelmaßnahmen bzw. vorhabenbezogenen Bebauungsplänen. Daneben müsste die Stadt Köln für jeden Vorhabenträger verlässlich prüfen können, ob dieser tat- sächlich bereit und in der Lage ist, das Vorha ben entsprechend den Vereinbarungen umzusetzen. Darüber hinaus muss jeder Vorhabenträger auch tatsächlich die Verfügungsgewalt über die jeweili- gen Grundstücke innehaben. Bei einer nicht fristgerechten Umsetzung hat die Gemeinde die Mög- lichkeit, den vorhabe nbezogenen Bebauungsplan aufzuheben; die tatsächliche bauliche Umsetzung der Stadtentwicklungspläne wird damit allerdings nicht erreicht. Außerdem ist bei einer Vielzahl vor- habenbezogener Bebauungspläne eine synchrone Umsetzung wegen der Anforderung einer gemein- samen hochwasserfreien Erschließung realistisch nicht zu erreichen. 91 Vgl. Schrödter (2015), S. 2061. 92 Vgl. Lemmen (1993), S. 104 f. und 143 ff. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 136 Bei einer Durchführung der Maßnahmen mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts ohne Zugriffsmöglichkeit auf die einzelnen privaten Grundstücke kann die erhebliche Steiger ung der Bodenwerte die einheitliche und zügige Durchführung der Maßnahme erschweren oder verhindern, da ein spekulativer Grundstückshandel zu erwarten ist. Das sogenannte Land Banking, bei dem die Grundstücke lediglich aus spekulativen Gründen ohne Bebauun gsabsicht erworben und weiter ver- äußert werden, ist derzeit gerade angesichts der aktuellen historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen und signifikanten Bodenwertsteigerungen in prosperierenden Großstädten wie Köln zunehmend anzutreffen und kann die Durchführbarkeit des Projekts überhaupt gefährden. Eine Durchführung der Konversion allein auf Grundlage von Bebauungsplänen gestaltet sich auch aufgrund der erheblichen Entwicklungs- und Infrastrukturfolgekosten und deren Finanzier ung schwierig. Die Refinanzierung durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen deckt diese Kosten nur zu einem geringen Teil ab. So wären z.B. Planungsmaßnahmen, Ordnungsmaßnahmen (Bodensanie- rung, Gebäudeabriss), Maßnahmen der äußeren Erschließung sowie Brücken nicht beitragsfähig und daher aus allgemeinen Steuermitteln zu finanzieren. Dies gilt auch für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wie Schulen und Kindergärten , so dass für die Stadt Köln erhebliche Entwicklungs- und Folgekosten entstehen würden. Weiterhin ist festzustellen, dass die derzeitige Gestaltung der Grundstücke im Hafenareal keine Rea- lisierung des städtebaulichen Konzepts des Planungsteams COBE zulässt. Zur Planung der Planung auf Basis entsprechender Bebauungspläne ist e ine Bodenordnung zwingend erforderlich. Eine s olche Neuordnung kann grundsätzlich entweder durch eine freiwillige Umlegung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB oder durch eine hoheitliche Umlegung nach § 45 ff. BauGB erfolgen. Im ersten Fall ist eine umfassende Mitwirkung aller Eigentümer und Zustimmung zum U mlegungsmaßstab erforderlich. Ebenso müssten die Kostentragung für die Erschließung und die soziale Infrastruktur durch die Eigen- tümer sowie die Durchführung der Bebauung auf den privaten Grundstücken vertraglich vereinbart werden. Im zweiten Fall ist eine Anwendung nur dann in Betracht zu ziehen , wenn die jeweiligen Eigentümer der zu entwickelnden Flächen erkennbar bereit sind, die neuen Baurechte auf ihren Grundstücken innerhalb der vorgegebenen Zeit und entsprechend den Zielen und Zwecken der Ent- wicklung zu verwirklichen93. Ebenso hat die Stadt Köln bei diesem Instrument keine Möglichkeit, eine Überwälzung der Planungs - und Infrastrukturkosten vorzunehmen sowie den angestrebten Anteil von 30 % an gefördertem Wohnraum zu errichten, weil die unmittelbare Zugriffsmöglichkeit auf die privaten Grundstücke nicht gegeben ist. Zur Finanzierung der gesamten Kosten würde der Umle- gungsvorteil bei weitem nicht ausreichen, denn dieser umfasst lediglich die umlegungsbedingte Bo- denwertsteigerung. Im Hinblick auf den Zugriff auf die unbedingt erforderlichen Schlüsselgrundstü- cke für die Erschließung würde es für die Maßnahme nach dem derzeitigen Kenntnisstand zu einer erheblichen zeitlichen Verzögerung oder Blockade kommen. Ein freihändiger Erwerb aller noch in privatem Eig entum befindlichen Grundstücke ohne Entwick- lungsmaßnahme nach § 165 BauGB durch die Stadt Köln zum Verkehrswert gemäß § 194 BauGB, der die künftige städtebauliche Entwicklung berücksichtigt, ist aufgrund der Dimension des Gesamtvor- habens wirtschaftlich nicht darstellbar. Eine Entwicklungsmaßnahme scheidet gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB zwar dann aus, wenn die Eigentümer bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB ergib t. Die Be- reitschaft der Eigentümer im potenziellen Entwicklungsbereich zu einer Veräußerung der Grundstü- 93 Vgl. Runkel, in: EZBK (2017), § 165 Rn. 81. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 137 cke zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert, wurde im Rahmen dieser vorbereitenden Unter- suchung eingehend geprüft . Drei Eigentümern wurde deshalb ei n entsprechendes verbindliches Kaufpreisangebot durch die Stadt Köln unterbreitet, das diese abgelehnt haben. Da diese nicht zur Veräußerung zum Anfangswert bereit sind, ist die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs erforderlich. Vorkaufsrechte sowie Maßnahmen zur Sicherung der Bauleitplanung, wie Veränderungssperre und die Rückstellung von Baugesuchen (§§ 14 ff BauGB), greifen nicht bzw. verhindern nur ungewollte Entwicklungen, fördern aber nicht aktiv die tatsächliche Umsetzung. Die Anwendung von Zwangsmit- teln wie der Enteignung ist für den erforderlichen flächenbezogenen Grunderwerb ohne vorherige Festsetzung einer Entwicklungssatzung nur schwer und langwierig auf Grundlage eines rechtsver- bindlichen Bebauungsplanes und nur für einzelne Grundstück e durchsetzbar. Außerdem wird ohne Entwicklungssatzung der Nachweis des Wohls der Allgemeinheit als Voraussetzung für eine Enteig- nung nicht anhand des bestehenden Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten möglich sein (sog. Enteig- nungsrechtliche Vorwirkung der Entwicklungssatzung). Für sonstige Satzungen zur Regelung der Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 Abs. 4 BauGB gelten die Ausführungen zum Bebauungsplan analog, so dass auch diese Instrumente keinen adäquaten Lösungsansatz für die Konversion bieten. Gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB kann eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dann nicht in Betracht kommen, wenn die Ziele und Zwecke durch den Abschluss städtebaulicher Verträge erreicht werden können. Ob Verhand lungen zu einem städtebaulichen Vertrag im jeweiligen Fall geboten sind, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. So muss eine einvernehmliche Regelung sich als realistische Perspektive abzeichnen. Hieran fehlt es, wenn eine Mehrzahl von Eige ntümern nicht bereit ist, ihre Grundstücke für die in Aussicht genommene Nutzung zur Verfügung zu stellen, oder zwar Verkaufsinteressen bekundet, jedoch erkennbar auf einen Verkaufspreis beharrt, der über den entwicklungsbedingten Anfangswert im Sinne des § 169 Abs. 1 Nr. 7 i. V. m. § 153 Abs. 3 BauGB herausgeht. Dies war bislang bei den Verhandlungen mit mindestens drei Eigentümern der Fall. Auf deren Flächen kann im Hinblick auf die einheitliche und hochwasserfreie Erschließung und Entwicklung nicht ver- zichtet werden. Trotz intensiver Bemühungen konnte die Stadt Köln keine Einigung mit den Eigentü- mern der betroffenen Liegenschaften über ein e Vorgehensweise erzielen, die eine einheitliche und zügige Durchführung der Gesamtmaßnahme gesichert hätte und zudem wirtschaftlich tragfähig wä- re. Daher scheidet der Abschluss von städtebaulichen Vertr ägen als Alternative zur Einbeziehung dieser Grundstücke in die Entwicklungsmaßnahme aus. Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass mit den Instrumenten und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts eine einheitliche und zügige Durchführung sowie zielorientierte Steuerung der Ge- samtentwicklung und ihre Finanzierung nicht realisierbar sind . Die angestrebten städtebaulichen Ziele könnten in räumlicher und qualitativer Hi nsicht lediglich zu geringen Teilen erreicht werden. Vor diesem Hintergrund, scheint die Möglichkeit, die komplexe Gesamtmaßnahme Deutzer Hafen ausschließlich mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts durchzuführen, nicht realis- tisch zu sein. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 138 7.2.8.2 Stadtumbaugebiet Unter Stadtumbau werden Strategien, Maßnahmen und Projekte der Stadterneuerung verstanden, die auf Phänomene und Probleme reagieren, die sich als Folge des demografischen und wirtschafts- strukturellen Wandels ergeben. Der Stadtumbau ist in d en §§ 171a bis 171d des BauGB geregelt. Stadtumbaumaßnahmen sind gemäß § 171a BauGB Maßnahmen, durch die in einem von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden. Erhebliche städtebauliche Funktionsverluste lie- gen insbesondere vor, wenn ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nut- zungen besteht oder zu erwarten ist. Im Falle des Deutzer Hafens ergeben sich durch die Aufgabe der gewerblichen und industriellen Nut- zungen mit Hafenbezug umfangreiche Flächen, die einer nachhaltigen städtebaulichen Nutzung zuge- führt werden sollen. Stadtumbaumaßnahmen sind besonders zur Lösung von städtebaulichen Prob- lemen in Gebieten bestimmt, in de nen ein qualifizierter Handlungsbedarf besteht, der aus Gründen des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordert94. Die Stadtumbaumaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit und sollen gem. § 171a Abs. 3 BauGB insbesondere dazu beitragen, dass 1. die Siedlungsstruktur den veränderten Erfordernissen der Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft angepasst wird, 2. die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Umwelt verbessert werden, 3. innerstädtische Bereiche gestärkt werden, 4. nicht mehr bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt werden, 5. künftig nicht mehr nutzbare bauliche Anlagen zurückgebaut werden, 6. brachliegende oder freigelegte Flächen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung oder einer verträglichen Zwischennutzung zugeführt werden und 7. innerstädtische Altbaubestände erhalten werden. Auf den Deutzer Hafen treffen alle genannten Ziele und Aufgaben bis auf den letzten Punkt zu. Für die Umsetzung einzelner Maßnahmen des Stadtumbaus bedarf es des Rückgriffs auf die Ermächti- gungsgrundlagen des allgemeinen und besonderen Städtebaurechts, z.B. der Bebauungsplanung, der Bodenordnung, der städtebaulichen Gebote oder der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme, da die Festlegung eines Stadtumbaugebietes keine besonderen Eingriffsrechte der Kommune gegenüber Dritten begründet. Vertragliche Lösungen (Stadtumbauvertrag) sollen gem. § 171c BauGB im Vorder- grund stehen. In einem nach § 171b BauGB festgelegten Stadtumbaugebiet ist kein direkter Zugriff auf Flächen mögli ch. Mit der Festlegung eines Stadtumbaugebietes allein ist also keine Umsetzung der städtebaulichen Ziele entsprechend dem städtebaulichen Konzept des Planungsteams COBE möglich. Will die Stadt den Stadtumbauprozess mit durchsetzungsorientierten Instrument en beglei- ten, stehen ihr – bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen – die Verfahren und Instrumente des Städtebaurechts zur Verfügung, in erster Linie die städtebauliche Sanierung. 94 Vgl. Krautzberger, Kommentar zu §§ 171 a-d, § 171a, Rn. 2 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 139 § 171d BauGB führt zur Sicherung von Stadtumbaumaßnahmen außerdem ein eigenständiges städ- tebauliches Instrumentarium ein 95. Nach den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Nordrhein- Westfalen können Gebiete, in denen Stadtumbaumaßnahmen durchgeführt werden sollen, durch Beschluss der Gemeinde als Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB oder auch als Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB bzw. als städtebaulicher Entwicklungsbereich nach § 165 BauGB oder als Erhal- tungsgebiet nach § 172 BauGB für Maßnahmen der Erhaltung und Sicherung räumlich festgelegt werden. § 171d BauGB kann die Ge meinde durch Satzung ein Gebiet bezeichnen, das ein festgelegtes Stad- tumbaugebiet oder Teile davon umfasst und in dem zur Sicherung und sozialverträglichen Durchfüh- rung von Stadtumbaumaßnahmen die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen der Genehmigung bedürfen. Darüber hinaus wird die Gemeinde ermächtigt, Vorhaben und Maßnahmen ab Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses über die Satzung entsprechend § 15 BauGB zurückzustellen. Der Gemeinde steht in Satzungsgebieten nach § 171d BauGB gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ebenso das gesetzliche Vorkaufsrecht zu. Mit dem Vorkaufsrecht wird der Gemeinde ein Instrument an die Hand gegeben, mit dem sie durch den Grundstückserwerb ihre städ- tebaulichen Ziele im Rahmen des Stadtumbaus auf Basis eines städtebaulichen Entwicklungskonzep- tes verfolgen kann. Der Gesetzgeber hat beim Stadtumbau jedoch den kooperativen, auf Konsens beruhenden Instru- menten (Stadtumbauvertrag § 171e BauGB) Priorität vor den hoheitlichen Durchsetzungsinstrumen- ten eingeräumt. Stadtumbau soll im Wesentlichen kooperativ mit den Grundstückseigentümern In- vestoren etc. im Gebiet durchgeführt werden. Deshalb ist die Ermittlung und Gewichtung von deren Mitwirkungsbereitschaft und deren verlässliche Bindung (durch städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB bzw. § 171e BauGB) ein charakteristisches Merkmal des Stadtumbaus. Fehlt es an der Mitwir- kungsbereitschaft insgesamt oder überwiegend, eignet sich der Stadtumbau nicht zur Erreichung der Ziele. Gemäß § 85 Abs. 1 Nr. 7 BauGB kann die Gemeinde in Satzungsgebieten nach § 171d BauGB zwar auch Grundstücke enteignen, um eine bauliche Anlage zu erhalten oder zu beseitigen. Die Enteig- nung darf dabei nur erfolgen, um einen den städtebaulichen und sozialen Belangen Rechnung tra- genden Ablauf der Stadtumbaumaßnahmen auf der Grundlage des von der Gemeinde aufgestellten Stadtentwicklungskonzepts (§ 171b Abs. 2 BauGB) oder eines Sozialplans (§ 180 BauGB) zu sichern. Die Enteignung kann weder allein auf Grundlage des Beschlusses eines Stadtumbaugebiets noch al- lein zur Durchführung eines Stadtumbauvertrages erfolgen96. Die Stadt Köln ist zur Umsetzung des integrierten Plans für den Deutzer Hafen auf den Zugriff auf die Grundstücke für Baureifmachung der Grundstücke, insbesondere zur Neuordnung u nd zur hochwas- serfreien infrastrukturellen Erschließung des Quartiers angewiesen. Dafür kommt in erster Linie die Anwendung des städtebaulichen Entwicklungsrechts in Betracht. Beim Stadtumbau stehen nicht das hoheitliche Handeln der Kommune im Vordergrund, sondern konsensuale Regelungen mit den be- troffenen Grundstückseigentümern. Diese sind nach dem derzeitigen Stand der Verhandlungen rea- listisch nicht erreichbar. 95 Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar zu § 171d, Rn. 1. 96 Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, Vorbem. §§ 171a-171d, Rn. 22. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 140 Bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme soll die Gemeinde gemäß § 166 Abs. 3 BauGB Grundstücke im Entwicklungsbereich auf freihändig oder durch Enteignung zum entwicklungsunbe- einflussten Anfangswert erwerben ( flächendeckende Erwerbspflicht). Die Zielrichtung des Grunder- werbs ist bei der Entwicklungsmaßnahme also eine andere als beim Stadtumbau. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglicht durch den transitorischen Grunderwerb die Abschöpfung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerung, um die Kosten der Entwicklungsmaßnahme zu refinan- zieren. Diese Vorgehensweise ist beim Stadtumbau nicht vorgesehen. Aus all diesen Gründen ist das Instrumentarium des Stadtumbaus nicht geeignet, die Ziele der Stadt Köln für die Konversion des Deutzer Hafens umzusetzen. 7.2.8.3 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gem. § 136 BauGB sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Die Vorberei- tung und zügige Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen muss im öffentlichen Interesse liegen. Das öffentli che Interesse bezieht sich auf das Ziel, städtebauliche Missstände zu beseitigen und darauf, dies in einem Vorgang zu bewirken, der von der Vorbereitung der Maßnahme bis zu ihrer Beendigung wirtschaftlich und rechtlich eine Einheit bildet. Sanierungsmaßnahmen müssen von der öffentlichen Hand veranlasst, von ihr umfassend geleitet und regelmäßig durch den Einsatz erheblicher öffentlicher Mittel ermöglich werden 97. Die Maßnah- men dürfen nicht allein oder vorwiegend privaten Interessen dienen. Städtebauliche Mi ssstände liegen gemäß § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnende n oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (Substanzschwächen) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträch- tigt ist, die ihm nach Lage und Funktion obliegen (Funktionsschwächen). Im Bereich des Deutzer Hafens handelt es sich in erster Linie um städtebauliche Missstände in Form von Funktionsschwächen. Bei der Begründung von Funktionsschwächensanierungen können die zu- künftig angestrebte Struktur und Funktion des Sanierungsgebietes im gemeindlichen Bereich ange- führt werden. Die zukünftige Funktion ergibt sich aus dem Sanierungskonzept und aus der städtebau- lichen Zielsetzung der Gemeinde, was durch einen Funktionswandel erreicht werden soll. Daher lässt sich grundsätzlich die beabsichtigte vollständige Konversion von Flächen aus Gründen einer städte- baulichen Umstrukturierung, die für den Deutzer Hafen vorgesehen ist, unter einer Funktionsmän- gelsanierung subsumieren98. Die Sanierung würde dann als sogenannte Flächensanierung durchge- führt, bei der ein weitgehender Abriss der vorhandenen baulichen Anlagen sowie eine anschließende durchgreifende Neuordnung und Neuerschließung des Gebiets vorgesehen sind. Die städtebauliche Sanierung wird gemäß der §§ 136 ff BauGB durchgeführt. Zu unterscheiden sind das klassische Sanierungsverfahren und das vereinfachte Sanierungsverfahren. Bei der zweiten Vari- ante ist die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften ausgeschlossen. Insbe- sondere können die Genehmigungsvorbehalte nach § 144 und 145 BauGB ganz oder teilweise ausge- 97 Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar Loseblatt, § 136, Rn. 4 und 10, Stand 2017 98 Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar Loseblatt, § 136, Rn. 29, Stand 2017 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 141 schlossen werden, und die Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodensteigerungen ist nicht mög- lich. Eine Entwicklungsmaßnahme unterscheidet sich im Wesentlichen durch zwei Aspekte von einer Sa- nierungsmaßnahme. Ein Entwicklungsbereich kann auch für solche Teile der Stadt festgelegt werden, welche erstmalig städtebaulich entwickelt oder einer neuen Entwicklung zugeführt werden sollen, während die Sanierung nach aktuellem Verständnis im Sinne einer erhaltenden Stadterneuerung und Objektsanierung in erster Linie die Beseitigung st ädtebaulicher Missstände in bereits entwickelten Bestandsgebieten unter (weitgehender) Erhaltung vorhandener baulicher Anlagen und Nutzungen zum Ziel hat. Anders als bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen ist die Gemeinde bei städtebaulichen Sanie- rungsmaßnahmen nicht zum Erwerb der Grundstücke verpflichtet. Die Liegenschaften verbleiben vielmehr grundsätzlich bei den Grundstückseigentümern. Ähnlich wie beim Stadtumbau stehen auch bei der städtebaulichen Sanierung kooperative Regelungen mit den Grundstüc kseigentümern zur Modernisierung und Instandsetzung (§ 148 i.V.m. § 177 BauGB) sowie zum Abriss, zur Neubebauung und für Ersatzbauten (§ 148 i.V.m. § 17 6 BauGB) im Vordergrund . In Sanierungsgebieten ist ein Grunderwerb seitens der Stadt nur vorgesehen, sof ern dies zur Umsetzung der Sanierungsziele er- forderlich ist , in der Regel daher zur Realisierung öffentlicher Anlagen und Einrichtungen des Ge- meinbedarfs. Eine Enteignung ist im Gegensatz zum Entwicklungsbereich nicht unter erleichterten Bedingungen auf Basis der Sanierungssatzung möglich. Die Finanzierung der Sanierung erfolgt hingegen wie bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durch Abschöpfung der planungs- und maßnahmenbedingten Bodenwertsteigerungen unter Anwen- dung der Regelungen der §§ 153 und 154 BauGB, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten Sanie- rungsverfahren durchgeführt wird. Die Grundstückseigentümer haben dabei gemäß § 154 BauGB einen Ausgleichsbeitrag an die Gemeinde zu entrichten , der sich aus der sanierungsbedingten Bo- denwerterhöhung ergibt. Zusammenfassend ist festzustellen, dass ein flächendeckender Zugriff auf die Grundstücke für die städtebauliche Neuordnung des Deutzer Hafens, der für die Konversion des Areals mit der grundle- gender Änderung der Funktion und seiner baulichen St ruktur einschließlich der vollständigen Ände- rung der derzeitigen Erschließung und der baulichen Nutzungen erforderlich ist, nicht möglich wäre. Der flächendeckende Grunderwerb ist im Sanierungsrecht nicht vorgesehen und letztlich auch nicht durch die Entei gnung als ultima ratio flächenhaft durchsetzbar, um eine vollständige Umstrukturie- rung und Mobilisierung des Areals zu erreichen. Beim Deutzer Hafen kommt daher eine Sanierungs- maßnahme gemäß § 136 ff BauGB zur Umstrukturierung im Sinne einer Funktionsschwä chensanie- rung nicht in Betracht. 7.2.8.4 Fazit Für den Deutzer Hafen liegen alle Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebaulichen Ent- wicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB vor. Es handelt sich dabei auch um das einzige Instrument des Städtebaurechts, mit dem die angestrebten städtebaulichen Konversionsziele, vorrangig die Um- setzung des städtebaulichen Konzepts des Planungsteams COBE , einheitlich und zügig verwirklicht werden können. Nur im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist der dafür erforder- liche flächendeckende Zugriff auf die Grundstücke durch die Stadt Köln möglich, da es sich um eine Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 142 sehr heterogene Eigentümerstruktur handelt. Die derzeitigen Eigentümer sind nur teilweise bereit bzw. in der Lage, die städtebaulichen Ziele für dieses Gebiet zu verwirklichen. Für die Herstellung der öffentlichen Erschließungs- und Infrastrukturmaßnahmen unter den besonde- ren Anforderungen des Hochwasserschutzes sowie im Hinblick auf den erhöhten Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten werden alle Grundstücke des Hafenareals benötigt, um die städtebaulichen Ziele der Maßnahme zu erreichen . Insofern ist das Instrumentarium des städtebaulichen Entwicklungs- rechts zur Durchsetzung der städtebaulichen Ziele und zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts zwingend erforderlich. Die Festlegung des Hafenareals als städtebaulicher Entwicklungsbereich ge- mäß § 165 Abs. 3 BauGB ist unter Abwägung dieser Belange rechtlich zulässig und erforderlich. 7.2.9 Gewährleistung der zügigen Durchführung und der Finanzierbarkeit Für die nach § 165 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB geforderte einheitliche und zügige Durchfüh- rung der Entwicklungsmaßnahme kann bei komplexen und umfangreichen städtebaulichen Projekten wie den Deutzer Hafen ein Zeitraum von 10 bis 15 Jahren als angemessen betrachtet werden. Im Falle des Deutzer Hafens liegen die folgenden günstigen Voraussetzungen für eine zügige Durch- führung der Entwicklungsmaßnahme vor:  Für das Hafenareal liegt mit den bisherigen Vorarbeiten und mit dem städtebaulichen Konzept des Planungsteams COBE nach dem gegenwärtigen Planungsstand eine bereits sehr detailliert er und abgestimmte Planung vor. Die Umsetzungsfähigkeit des Konzepts ist durch die vorliegende Machbarkeitsstudie des Büros ASTOC nachgewiesen. Auf Grundlage dieser Planung kann nach dem Satzungsbeschluss zügig mit der flächendeckenden Bebauungsplanung im Hafenareal be- gonnen werden.  Der vorliegende Zeit - und Maßnahmenplan weist nach, dass innerhalb de s geplanten Durchfüh- rungszeitraums auf Basis der geplanten koordinierten Vorgehensweise eine Umsetzung der städ- tebaulichen Konzeption realistisch ist.  Die Maßnahme kann durch die Abschöpfung der planungs - und maßnahmenbedingten Boden- wertsteigerung finanziert werden (Differenz von Anfangs- und Endwerten). Damit ist die Finanzie- rung als wesentliche Voraussetzung für die Durchführung gewährleistet.  Die Stadt Köln bzw. die ‘moderne stadt’ verfügt nach dem Erwerb der Ellmühle im Jahr 2016 und der Flächen der HGK bereits über rd. 4/5 aller Flächen im Hafenareal . Nach der Verlagerung des BImSchG-genehmigten Mühlenbetriebs im Jahr 2020 sowie auch des zweiten BImSchG - genehmigten WAW-Asphaltmischwerks sind wesentliche Voraussetzungen für die städtebauliche Konversion des Areals in ein urbanes gemischtes Gebiet erfüllt. Die genaueren Modalitäten der Verlagerung sind noch zu klären . Es ist aber zu erwarten, dass mit den Eigentümern ein Einver- nehmen erzielt werden wird. Dies gilt auch für das Wohngrundstück der Bundesanstalt für Immo- bilienaufgaben (BImA). Die Umsetzung der derzeitigen Bewohner wird durch einen Sozialplan im Rahmen der Bebauungsplanung sozialverträglich geregelt werden, so dass das Grundstück in die Entwicklung einbezogen werden kann. Es ist zu erwarten, dass nach dem gegenwärtigen Stand der Verhandlungen bis auf zwei bis drei Fälle ein fr eihändiger Erwerb der Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert erfolgen kann, soweit mit den Eigentümern nicht städtebauliche Verträge abgeschlossen werden können. Bei den verbleibenden Grundstücken kann der Grunderwerb aus den dargelegten G ründen zum Wohl Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 143 der Allgemeinheit durch Enteignung als ultima ratio nach Maßgabe des Entwicklungsrechts im Rah- men der Entwicklungsmaßnahme auch hoheitlich durchgesetzt werden. Vor diesem Hintergrund scheint gegenwärtig unter Beachtung der derzeit bekannten Sachverhalte ab Erlass der Entwicklungssatzung eine Umsetzbarkeit des Projektes binnen 1 2 Jahren bis 2030 grund- sätzlich möglich, so dass eine zügige Durchführung gewährleistet werden kann. 7.3 Voraussichtliche Auswirkungen bei Nicht -Durchführung der Entwickl ungsmaß- nahme Die Nicht-Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im Deutzer Hafen würde insbe- sondere zu folgenden Auswirkungen führen: Durch eine Aufstellung von Bebauungsplänen, den Abschluss von städtebaulichen Verträgen oder durch eine Sanierungsmaßnahme wäre keine flächenhafte Entwicklung des Areals möglich. Die der- zeitige Hochwassersituation sowie die gewerblichen und industriellen Vornutzungen erfordern die Einbeziehung aller Grundstücke in die Gesamtmaßnahme. Ohne Entwicklungsmaßnahme wäre kein flächendeckender Zugriff auf die Grundstücke möglich. Ein Großteil der ehemaligen Gewerbe- und Industrieflächen wäre langfristig bzw. dauerhaft einer innen- stadtverträglichen Nutzung und Bebauung entzogen und es würde zu einer fragmentierten räumli- chen Entwicklung des Areals kommen und nicht zu der gebotenen Konversion und effizienten Stand- ortnutzung. Die Stadt Köln ist nicht Eigentümerin aller Flächen , so dass a uf der Grundlage der dann möglichen Angebotsplanung keine flächenhafte, ziel- und umsetzungsorientierte sowie einheitlichen Maßstäben folgende Steuerung der baulichen Standortentwicklung möglich wäre. Die im integrierten Plan detailliert ausgearbeiteten Ziele, Maßnahmen und Projekte mit dem Ziel der städtebaulichen Innenentwicklung durch Konve rsion können auf den herausragenden hierfür zur Verfügung stehenden innerstädtischen Flächen insgesamt nicht umgesetzt werden. Das rechtsrheinische Entwicklungskonzept der Stadt Köln sieht für die Bereiche Wohnen, Arbeiten und Infrastruktur ein schlüssiges Modell der räumliche Ordnung und Entwicklung vor, bei dem der Deutzer Hafen eine wesentliche Rolle spielt. U nter Beachtung der demografischen und wirtschaftli- chen Rahmenbedingungen und der Entwicklungstrends stellt das Hafenareal ein unverzichtbares städtebauliches Entwicklungspotenzial dar , da es die letzte zur Verfügung stehende und geeignete Fläche im Innenstadtgebiet Kölns darstellt. Bei einer Nicht-Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme könnten allenfalls die vorhandenen und akti- vierbaren, kleinteiligen Flächen im bisherigen Außenbereich entwickelt und bebaut werden. Durch die landschaftliche Situation und aufgrund großflächiger Landschaftsschutzgebiete ist auf der rechts- rheinischen Seite keine andere großflächige Stadterweiterung möglich. Eine Inanspruch nahme von Natur- und Landwirtschaftsflächen würde hingegen die Freirauminanspruchnahme, zusätzliche Bo- denversiegelung und Zersiedelung der Landschaft weiter forcieren. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 144 Vor diesem Hintergrund ist die Nicht -Durchführung der Entwicklungsmaßnahme mit zahlreichen gra- vierenden strukturellen, funktionalen und gestalterischen Nachteilen für die Stadt Köln sowie mit einer weiteren Inanspruchnahme von Freiraum verbunden. 8 Gesamtabwägung der Anwendungsvoraussetzungen 8.1 Abwägung in Bezug auf die Ermöglichung von Enteignungen Durch die Festlegung des Deutzer Hafens als Entwicklungsbereich sind die Interessen der Grundei- gentümer im Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme unmittelbar betroffen. Die Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme führt dazu, dass für die Eigentümer der uneingeschränkte Bestand der vorhandenen Nutzungen nicht mehr gewährleistet und eine beliebige Verfügung über das Eigentum ausgeschlossen ist. Die Eigentümer sind verpflichtet, ihre Grundstücke bei fehlender Bereitschaft oder Fähigkeit zur eigenen Verwirk lichung der mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Planungs- ziele zu einem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt zu veräußern. Weitere Ein- schränkungen ergeben sich beispielsweise aus den besonderen Genehmigungsvorbehalten, denen bauliche Vorhaben, Grundstücksteilungen sowie Rechtsgeschäfte unterworfen sind, sowie aus dem besonderen Vorkaufsrecht der Stadt. Die Pächter der im Eigentum der HGK stehenden Grundstücke wurden wegen des bestehenden Mo- ratoriums, d. h. der Auflösung der Mietverträge b is spätestens Ende 2020, nicht persönlich kontak- tiert. Im Übrigen hat die Beteiligung der weiteren Mieter im Entwicklungsbereich ergeben, dass etwa langjährige Mietverhältnisse zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme aufzuheben sind. Gegenüber dieser Be troffenheit überwiegt allerdings die Erforderlichkeit der beabsichtigten Städte- baulichen Entwicklungsmaßnahme. Denn wie den umfangreichen Ausführungen des vorliegenden Ergebnisberichtes der VU zu entnehmen ist, dient die Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, indem die vielfach mindergenutzten und brachliegenden Flächen im Untersuchungsgebiet in zentraler Lage des Stadtgebietes einer Wiedernutzung zugeführt werden, um zugleich einen festgestellten erhöhten Bedarf a n Wohn- und Arbeitsstätten im Stadtge- biet zu befriedigen. So hat eine Bestandsaufnahme der im Untersuchungsgebiet vorhandenen Nutzungen aus dem Jahre 2017 ergeben, dass bereits zum jetzigen Zeitpunkt ca. 20% der Fläche durch Leerstand bzw. erhebli- che Mindernutzung gekennzeichnet sind und sich auf weiteren 20% der Fläche bereits nicht hafenbe- zogene Nutzungen, wie bspw. Dienstleistungen, Büro- und Wohnnutzungen, angesiedelt haben. Zwar besteht auf 60% der Fläche derzeit noch eine hafenbezogene Nutzung. Hierbei ist aber zu berücksich- tigen, dass diese hafenbezogene Nutzung lediglich noch durch drei Unternehmen ausgeübt wird. Hierzu zählen ein im Hafen vorhandener Eisen - und Stahlhandel, ein Asphaltmischwerk sowie ein Mühlenbetrieb. Schon jetzt steht aber fest, dass der Mühlenbetrieb bis spätestens Ende 2020 aufge- geben wird. Dies hat zur Folge, dass dann lediglich zwei Betriebe vorhanden sind, die eine hafenaffi- ne Nutzung aufweisen und zugleich der Anteil brachliegender Flächen im Hafenareal deutlich an- steigt. Mit Blick auf die verbleibenden industriellen Nutzungen mit teilweise BImSchG -genehmigten stark emittierenden Betrieben konnte im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen außerdem festgestellt werden, dass die Aufrechterhaltung dieser Nutzungen angesichts de r bereits vorhande- nen Entwicklung von Dienstleistungsnutzungen und Wohnen im und im Umfeld des Deutzer Hafens sowie aufgrund der innerstädtischen Lage aus städtebaulicher Sicht problematisch sind. Angesichts Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 145 der sehr zentralen Lage des Hafenareals im Stadt gebiet ist eine Weiterentwicklung dieser Betriebe ohne Perspektive für die Zukunft und verhindert eine sinnvolle städtebauliche Ordnung in diesem Bereich. Hinzu kommt, dass insbesondere eine Weiterentwicklung der bestehenden (hafenaffinen, industriellen) Nutzungen nach Beschluss des Regionalrates am 15.12.2017 nicht mehr mit dem geän- derten Regionalplan übereinstimmt, der nach seiner Rechtskraft für das Gebiet des Deutzer Hafens einen allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) ausweist, wodurch die bisherige Ausweis ung als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB) hinfällig ist. Auch im gültigen Landesentwicklungsplan Nord- rhein-Westfalen (LEP) ist der Deutzer Hafen erstmals nicht mehr als „landesbedeutsamer Hafen“ dargestellt. Durch die mit der Entwicklungsmaßnahme beabsichtigte Hafenumnutzung durch Wiedernutzung der vorhandenen brach - bzw. mindergenutzten Flächen in diesem Bereich, wird sogleich ein erhöhter Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten gedeckt. Der Ergebnisbericht der VU dokumentiert, dass der festgestellte erhöhte Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten für die Zukunft zu einem strukturellen Angebotsdefizit führt, das weder mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts, noch dem Instrument der Sanierungsmaßnahme in gleichgeeigneter Weise ausgeräumt werden kann. So wurde ermittelt, dass rechnerisch bis zum Jahr 2029 eine Unterdeckung von 9.500 Wohneinheiten bestehen wird. Der Bedarf an Wohnraum im Prognosehorizont kann selbst im Falle der Mobilisierung aller ermittelten Flächenpotenziale, die zu einem großen Teil dispers im Stadtgebiet verteilt sind und bei denen teil- weise erhebliche eigentumsbedingte Mobilisierungshemmnisse sowie städtebaulicher Entwicklungs- bedarf besteht, nicht gedeckt werden. Hinzu kommt, dass sowohl anhand der Beschäftigtenentwick- lung als auch mittels Trendfortschreibung bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Bedarf von mindestens ca. 19.000 Büroarbeitsplätzen ermittelt wurde. Die vorhandenen verfügbaren Flächenpotenziale, die ebenfalls im Ergebnisbericht der VU dargestellt werden, reichen nicht au s, um diesen Bedarf zu de- cken. Dies führte zu einer stetigen Reduktion der Leerstandquote, die schon heute unterhalb der notwendigen Fluktuationsreserve von 4 % liegt, sodass eine weitere Unterschreitung die Funktions- fähigkeit des Büromarktes in Köln erheblich und strukturell gefährdet. Die intensive und flächendeckende Standortanalyse im Rahmen der VU hat aufgezeigt, dass in quali- tativer und quantitativer Hinsicht vergleichbare Standortalternativen zur Erfüllung der mit der Städ- tebaulichen Entwicklungsmaßn ahmen angestrebten Ziele – mit Ausnahme der Parkstadt Süd – in Köln nicht vorhanden sind. Daneben entspricht die Konversion des gewerblich sowie industriell vor- genutzten Areals dem Nachhaltigkeitsziel der städtebaulichen Innenentwicklung, die Vorrang vor d er Außenentwicklung hat, weil damit die Inanspruchnahme weiterer Freiflächen verhindert wird. Die planerische Entwicklung des Deutzer Hafens zur Befriedigung eines erhöhten Wohn- und Arbeits- stättenbedarfs sowie der Wiedernutzung der brach - und mindergenutzten Flächen erfordert die be- absichtigte Gesamtmaßnahme. Das notwendige koordinierte Vorgehen in organisatorischer, zeitli- cher, baulicher und finanzieller Hinsicht kann durch alternative städtebauliche Instrumente nicht erreicht werden. Bebauungspläne als alternatives städtebauliches Instrument sind zur Umsetzung der Maßnahmen nicht geeignet, da diese lediglich die planerischen Voraussetzungen für eine spätere Hafenumnutzung schaffen können, es den Eigentümern aber selbst überlassen bleibt, ob er diese beabsichtigten bauplanerischen Ziele umsetzt oder aber die bestehenden Nutzungen fortführt. Die Gespräche mit den von der Entwicklungsmaßnahme Betroffenen haben zudem aufgezeigt, dass zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht sämtliche Fremdeigentümer zum Ab schluss städtebaulicher Verträge bereit waren, die eine kooperative Umsetzung der durch die Entwicklungsmaßnahme beab- sichtigten Ziele ermöglicht hätte. Auch die Sanierungsmaßnahme scheidet hier als taugliches Instru- Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 146 ment aus, da danach kein flächendeckender Zugriff auf die erforderlichen Schlüsselgrundstücke er- möglicht wird. Daneben erfordern s owohl die Altlastensanierung als auch die Berücksichtigung der öffentlichen Belange mit Blick auf die Anforderungen des Hochwasserschutzes und des Wasserhaushaltsrech tes ein zeitgleich aufeinander abgestimmtes Vorgehen , das ebenfalls einen Verzicht auf einzelne Grund- stücke im Untersuchungsgebiet nicht erlaubt. Denn insbesondere bei den Grundstücken, deren Ei- gentümer an einer kooperativen Entwicklung kein Interesse zeig en, handelt es sich um Schlüssel- grundstücke, die für die Umsetzung der Maßnahme zwingend erforderlich sind. Dies rechtfertigt den Einbezug sämtlicher im Fremdeigentum stehender Grundstücke. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Wiedernutzung brach - und mindergenutzter Flächen, ins- besondere aber die Deckung des erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs – wie die typisierende Benennung in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB verdeutlicht – als Gemeinwohlbelang ein ganz erhebli- ches Gewicht hat, sodass dies eine Hintanstellung der in Rede stehenden wirtschaftlichen Verwer- tungsinteressen der von der Maßnahme betroffenen Grundstückseigentümer erlaubt . Denn so ge- hört es nicht zum Kernbestand der Eigentumsgewährleistung, dass Grundstückseigentümer in die Lage versetzt werden, ohne eigenes Zutun, nämlich durch (Planungs-)Kosten der Gemeinde entstan- dene Wertsteigerung ihres Grundeigentums stets zu realisieren. Bei einer Gesamtbetrachtung sind daher im Rahmen einer Abwägung die Belange der Eigentümer an einer freien Verfügbarkeit ihrer Grundstücke geringer zu werten als das gesamtstädtische öffentliche Interesse an der beabsichtigten Entwicklung des Deutzer Hafens. 8.2 Planerische Abwägung gem. § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB Dem vorliegenden Ergebnisbericht der VU und der zus ammenfassenden Darstellung in der Satzungs- begründung ist zu entnehmen, dass die Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen durch die Ent- wicklungsmaßnahme Betroffenen im Wege von Informationsveranstaltungen als auch persönlichen Gesprächen umfassend beteilig t wurden, um die Interessen zu ermitteln und mit der gebotenen Sorgfalt würdigen zu können. Dabei wurden nicht zuletzt auch die Vorstellungen über die Verwer- tung der Altgrundstücke herausgearbeitet. Dabei hat sich herausgestellt, dass zum einen nicht alle Eigentümer gewillt sind, die Grundstücke durch den Abschluss städtebaulicher Verträge kooperativ entsprechend den Zielen der Entwick- lungsmaßnahme zu entwickeln und überdies keine Bereitschaft besteht, die Grundstücke zu dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt zu verkaufen. Der Zugriff auf die betroffenen Grundstücke ist aber, wie bereits dargestellt, aufgrund der zentralen Lage im Untersuchungsgebiet und der zwingend gebotenen einheitlichen und zusammenhängenden Entwicklung der Grundstücke unerlässlich. Daneben ergibt sich die Notwendigkeit von Betriebsverlagerungen. Diesbezüglich wurden nicht ledig- lich Verlagerungsmöglichkeiten der betroffenen Betriebe in den Blick genommen, sondern überdies auch etwaige Verlagerungskosten ermittelt (vgl. KuF als Anlage zum Ergebnisbericht der VU), die eine Translozierung oder aber ein Neubau, wenn dieser als realistische Alternative in Betracht kam, an einem neuen Standort mit sich bringen. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung wurden neben den zu ber ücksichtigenden privaten Belangen ebenfalls die öffentlichen Interessen – auch mittels umfangreicher T öB-Beteiligung – Ver- kehr, Hochwasserschutz, Immissionen, Landschaftsstruktur/Artenschutz, Altablagerungen/Altlasten, Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 147 Denkmalschutz, Stadtklima sowie etwaige Standortalternativen betrachtet und aufgezeigt, dass unter Beachtung dieser Belange die Umwandlung des Entwicklungsbereiches zu einem urban gemischten Stadtquartier möglich ist. Beispielhaft sei hier unter Verweis auf die zusammenfassenden Ausführungen unter Ziffer 4. der Sat- zungsbegründung, die wiederum auf die ausführlichen Erörterungen im Ergebnisbericht der VU Be- zug nimmt, noch einmal auf den Hochwasserschutz hingewiesen. So wurde im Rahmen der vorlie- genden Machbarkeitsstudie zur Umwandlung des Deutzer Hafens detailliert nachgewiesen, dass eine städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen Anforderungen an den Standort beachtet, möglich ist (vgl. hierzu Seite 64 – 67 der VU), die hochwassertechnischen und wasserhaushaltsrecht- lichen Anforderungen an den Standort aber zugleich auch eine einheitliche Entwicklung des Gesamt- areals zwangsläufig erfordern. Auch das Thema Schallschutz wurde im Rahmen e iner schalltechnischen Untersuchung des Instituts für Immissionsschutz ADU Cologne GmbH, Köln, die durch die Stadtverwaltung beauftragt wurde, ausführlich beleuchtet, indem die maßgebliche Lärmsituation im Deutzer Hafen untersucht wurde. Im Ergebnis wird aufgrund der geplanten Verlagerung der vorhandenen Betriebe mit BImSchG - Genehmigungen kein Gewerbelärm, sondern lediglich Lärmimmissionen durch den Verkehr des Gü- terbahnbetriebes über die Südbrücke sowie durch Pkw-Verkehr über die Siegburger Straße sowie von der gegenüberliegenden Rheinseite und Immissionen durch den Schiffsverkehr auf das Gebiet ein- wirken. Durch eine entsprechende Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit sowie gezielt abschirmende Bebauungsstrukturen als auch weitere Maßnahmen des passiven Lärmschutzes kann die Lärmsituation im Entwicklungsbereich erheblich verbessert wer den, so dass auch unter Lärmgesichtspunkten eine Umnutzung des Hafenareals möglich ist. Im Zusammenhang mit Umnutzungsalternativen für den Deutzer Hafen wurden faunistische Erkundi- gungen und Erfas sung gem. FFH -Richtlinie durchgeführt. Das Ergebnis dieser Untersuchungen zeigt auf, dass eine Umnutzung des Deutzer Hafens aus artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig angese- hen werden kann, da nur eine geringe faunistische Betroffenheit festzustellen ist, die durch die Be- rücksichtigung von Vermeidungs - und Minderungsmaßnahmen bei Realisierung einer Hafenumnut- zung verhindert werden können. Der Satzungsbereich soll gegenüber dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen um rd. 1 000m² als optionale Fläche für die Errichtung einer Fußgänger und Radfahrerrampe an der Südbrücke west- lich der Alfred -Schütte-Allee erweitert werden . Die Teilfläche gehört zum Landschaftsschutzgebiet Poller Wiesen (vgl. Abbildung 34). Die Erweiterung ist erforderlich, um einen barrierefreien Zugang auf die Südbrücke zu schaffen. Für diese Gebietserweiterung sind Auswirkungen auf Natur und Land- schaft sowie die Belange des Landschaftsschutzgebietes zu prüfen und abzuwägen. Grundsätzlich steht der bestehende Landschaftsschutz der Einbeziehung dieser Tei lfläche in den städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 165 Abs. 5 BauGB nicht entgegen Die Erweiterungsfläche grenzt unmittelbar an den Fuß - und Radweg entlang der Alfred-Schütte-Allee und stellt daher aus verkehrlicher Sicht einen optimalen Standort fü r die Rampe dar. Im Zusammen- hang mit der Planung der neuen S-Bahn über die Südbrücke wird der Standort zu konkretisieren sein. Die Errichtung der Fußgänger- und Fahrradrampe würde lediglich zu einer sehr geringen Versiegelung in jenem bereits teilversiegelten Bereich führen. Weiterhin würde das Orts- und Landschaftsbild auf- grund der ohnehin bestehenden Vorbelastung durch die Brücke und das Treppenbauwerk voraus- sichtlich nicht wesentlich beeinträchtigt. Die derzeitige ökologische Situation sowie die geplante öko- logische Entwicklung der Poller Wiesen, nämlich die Wiederherstellung der Rheinauenlandschaft mit Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 148 ihrer Artenvielfalt, werden nicht wesentlich tangiert. Insgesamt ist vielmehr lediglich ein geringer Eingriff zu erwarten. Die Poller Wiesen werden auch k ünftig ihre besondere Funktion als stadtbild- prägen-dem Erholungsraum erfüllen können. Die unmittelbare Verbindung mit der gegenüberliegen- den Rheinseite und den dortigen Naherholungsflächen stellt indessen einen wichtigen öffentlichen Belang dar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels bis ans Rheinufer auf der gegenüberliegenden Rheinseite des Entwicklungsbereiches. Durch den barrierefreien Fuß - und Radweg auf beiden Seiten des Rheinufers wird die Vernetz ung dieser bedeutsamen Grünflächen erheblich verbessert sowie die Anbindung des neuen Deutzer Quartiers an das linksrheinische Stadtgebiet für Fußgänger und Radfahrer im Sinne einer stadtver- träglichen Mobilitätsentwicklung erheblich verbessert. Auch die Belange des Denkmalschutzes wird im Rahmen der zukünftigen Entwicklung in vollem Ma- ße Rechnung getragen werden können. Der derzeitige städtebauliche Entwurf für die Umnutzung des Hafenareals vom Planungsbüro C OBE verdeutlicht, dass die denkmalwerten (Vorha- fen/Sicherheitshafen, Industriehafen, Hafenbahn, Kran und Verladeanlagen, Komplex der Ellmühle) als auch das unter D enkmalschutz stehende Objekt (Drehbrücke) in die künftigen Nutzungen des Hafenareals sinnvoll integriert werden können, so dass eine Erhaltung durch Nutzung i. S. d. Denk- malschutzes ermöglicht wird. Selbst im Falle der Bewertung des Deutzer Hafens als Schutzhafen begründet dies keine Zweifel an der geplanten Konversion des Hafenareals. Denn so werden schutzsuchende Schiffe weiterhin Auf- nahme im Deutzer Hafen finden können. Kommt es in diesen Fällen zu etwaigen Überschreitungen der Immissionsrichtwerte durch den Betrieb von Bordaggregaten etc., kann dies der Entwicklungs- planung ebenfalls nicht entgegen gehalten werden, da es sich bei Hochwasser, H avarien und Eisgang auf dem Rhein um äußerst seltene Ereignisse handelt. Die umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen ermöglichen mithin eine der Bedeutung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angemessenen Würdigung der privaten und öffentlichen Belange mit dem Ergebnis, dass sich für die beabsichtigte Konversion des Deutzer Hafens zum Zwe- cke der Befriedigung eines erhöhten Wohn - und Arbeitsstättenbedarfs die städtebauliche Entwick- lungsmaßnahme an diesem Standort als abwägungsgerecht darstellt. 9 Abgrenzung des Entwicklungsbereichs Der Entwicklungsbereich ist nach § 165 Abs. 5 BauGB so zu begrenzen, dass sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt. Dabei ist angesichts des bestehenden Defizits an geeigneten Flächen für den Wohnungsbau und für B üros eine möglichst große Fläche zu mobilisieren. Angesichts der Innenstadtlage und der des hohen Bedarfs an Wohnungen insbesondere an geförderten Wohnungen gewinnt dieser Aspekt zusätzliche Relevanz. Die Gebietsgröße muss geeignet sein, d ie Wohnfunktion in der Innenstadt stärken und zur Verbesserung der Mischung von Wohnen und Arbeiten beizutra- gen. Daher ist eine f lächendeckende Entwicklung und Mobilisierung aller bestehenden Flächenpo- tenziale im Deutzer Hafen ohne Restflächen erforderlich. Auf Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen wird ein rd. 35 ha großes Gebiet vorgeschlagen, das den engeren Hafenbereich zwischen Siegburger Straße, Poller Kirchweg, den Nordrand der Bahn- strecke Südbrücke – Köln-Kalk (Streckennummer 2641), Alfred -Schütte Allee und d er im Norden ge- legenen Drehbrücke und den zwischen Poller Kirchweg und Sieg burger Straße gelegenen Bereich Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 149 umfasst (vgl. Abbildung 34). Für den Teilbereich Siegburger Straße liegt seit dem Jahr 2010 ein eigen- ständiger Bebauungsplan vor. Im Hinblick auf die Gesamtentwicklung des Hafens sind indessen auch hier umfassende Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen (u.a. Grundstücksfreilegungen, Betriebs- standortverlagerungen, Anpassung der Erschließung, Anpassung des Hochwasserschutzes) im H in- blick auf das städtebauliche Konzept erforderlich. Aus stadtgestalterischer Sicht ist eine lückenlose bauliche Nutzung aller Grundstücke zu realisieren. Unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten kommt es auf eine e ffiziente Ausnutzung der begrenzten Res- source Fläche sowie auf eine a ngemessene bauliche Dichte in der Innenstadt an. Vor diesem Hinter- grund ist die Einbeziehung des Bereichs Siegburger Straße in den Entwicklungsbereich daher für eine geschlossene Gesamtentwicklung und Erreichung der städtebaulichen Ziele einschließlich der De- ckung des erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten zwingend erforderlich . Weiterhin ist die Einbeziehung des Bereichs wegen Abschirmung des übrigen Hafenareals von Verkehrslärm erforder- lich. Darüber hinaus ist die Umstrukturierung des äußerst heterogenen Bereichs an der Siegburger Straße vorgesehen, die Verwirklichung einer angemessenen baulichen Verdichtung mit einem Mix aus Wohn - und Arbeitsstätten sowie Einrichtungen der Nahversorgung sowie eine gestalterische Aufwertung des Bereichs. Die Flächen der Deutschen Bahn AG am südlichen Rand des Untersuchungsgebietes sind nicht in den Entwicklungsbereich einzubeziehen. Es handelt sich um fachplanerisch nach dem Allgemeinen Eisen- bahngesetz (AEG) gewidmete Flächen, die nicht entwid met und städtebaulich entwickelt werden sollen. Planung und Bau der vorgesehenen S-Bahnlinie über die Südbrücke und des neuen Haltepunk- tes im Bereich der Siegburger Straße erfolgen durch die Deutsche Bahn AG als zuständiger Träger. Zusätzlich ist der Satzungsbereich gegenüber dem Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen um eine Teilfläche an der Südbrücke westlich der Alfred-Schütte-Alle geringfügig um eine Fläche zur Er- richtung eines barrierefreien Zugangs für Fußgänger und Radfahrer auf die Südbrücke zu erweitern (vgl. Abbildung 34). Wie in Abschnitt 3.9 ausführlich dargelegt, würde die Errichtung der Fußgänger- und Fahrradrampe wegen der voraussichtlich geringen zusätzlichen Versiegelung nur zu eine m sehr geringen Eingriff in Natur und Landschaft sowie in das Landschaftsbild in jenem Bereich führen. Nach wie vor wird der besonderen Bedeutung der Poller Wiesen als stadtbildprägendem Erholungsraum auch weiterhin Rechnung getragen. Die unmittelbare Verbindung mit der gegenüberliegend en Rheinseite und den dortigen Naherholungsflächen stellt indessen einen wichtigen öffentlichen Be- lang dar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Fortführung des Inneren Grün- gürtels bis ans Rheinufer auf der gegenüberliegenden Rheinseite des Entwicklungsbereiches. Durch den dann barrierefreien Fuß- und Radweg auf beiden Seiten des Rheinufers kann eine unmittelbare Vernetzung dieser bedeutsamen Grünflächen erreicht werden. Durch die Hinzuziehung dieser Fläche werden die Grundzüge der Entw icklung nicht tangiert und es bedarf auch keiner zusätzlichen diesbezüglichen Analysen im Rahmen der vorbereitenden Untersu- chungen. Die Erweiterungsfläche befindet sich in städtischem Eigentum. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 150 Abbildung 34: Vorschlag zur Abgrenzung des Entwicklungsbereichs Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 151 10 Anhang 10.1 Abkürzungsverzeichnis BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung GE Gewerbegebiet GI Industriegebiet GFZ Geschossflächenzahl GRZ Grundflächenzahl HQ100 Hochwasserstand bei einem 100-jährlichen Ereignis KP Kölner Pegel LWG NRW Landeswassergesetz NRW MU Urbanes Gebiet SEM Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme VU Vorbereitende Untersuchungen WE Wohneinheit WHG Wasserhaushaltsgesetz 10.2 Abbildungsnachweis Abbildung 1: Abgrenzung des Gebiets ‚Deutzer Hafen‘ in Köln Deutz zur Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach §165 Abs. 4 BauGB ............................................................................................ 12 Abbildung 2: Ablauf vorbereitender Untersuchungen .......................................................................... 18 Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2002 ................................................................. 20 Abbildung 4: Indexierte Bevölkerungsentwicklung 1985 – 2015 im Vergleich (1985 = 100) ................ 21 Abbildung 5: Städtische Bevölkerungsprognose (Varianten I und II) im Vergleich zu anderen Prognosen für Köln (Bevölkerung mit Hauptwohnsitz) ......................................................................... 23 Abbildung 6: Entwicklung der Haushalte in Köln 2014 bis 2040 ........................................................... 25 Abbildung 7: Statistik der Baufertigstellungen in der Stadt Köln .......................................................... 28 Abbildung 8: Ergebnis der Recherche nach neuen Wohnbauflächenpotenziale in der Stadt Köln ...... 33 Abbildung 9: Wohnungsbaupotentialflächen der Stadt Köln................................................................ 34 Abbildung 10: Struktur der Kölner Wirtschaft im Vergleich ................................................................. 41 Abbildung 11: Entwicklung der Erwerbstätigen im Vergleich zu Bund, Land und Benchmarkstädten . 42 Abbildung 12: Arbeitsmarktkennziffern Köln ........................................................................................ 43 Abbildung 13: Entwicklungskorridor der Erwerbstätigkeit 2000-2030 in Köln ..................................... 44 Abbildung 14: Veränderung von Bürofläche und Bürobeschäftigung in % von 2005 bis 2015 ............ 46 Abbildung 15: Leerstandquote Büroflächen in Köln Entwicklung 2008 bis 2016 und Prognose 2017 . 48 Abbildung 16: Bestehende Nutzungen im Deutzer Hafen, Stand 2015 ................................................ 59 Abbildung 17: Deutzer Hafen sowie Bürobereich Siegburger Straße und die Poller Wiesen am Rhein von Süden aus gesehen; ........................................................................................................................ 60 Abbildung 18: Luftbild Deutzer Hafen ................................................................................................... 61 Abbildung 19: Übersichtsplan: Durchbindung Linie 7 zum Bhf. Köln-Messe/Deutz (Arbeitstitel: Linie 8); Quelle: Stadt Köln auf Kartengrundlage von Christian Stade / gleisplanweb.de .................................. 63 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 152 Abbildung 20: Stand der Verkehrserschließung Deutzer Hafen (Quelle: Stadt Köln 2015) ................... 65 Abbildung 21: Deutzer Hafen mit Überschwemmungsgebiet und Wasserstand bei 100-jährlichem Hochwasser (=11,30 mKP) ..................................................................................................................... 67 Abbildung 22: Schallemissionsplan Schiene, tags, Szenario 3 ............................................................... 71 Abbildung 23: Eigentümerstruktur (Stand 2015), Quelle: Stadt Köln ................................................... 78 Abbildung 24: Regionalplan und 25. Änderung (Stand 15.12.2017) ..................................................... 99 Abbildung 25: Flächennutzungsplan der Stadt Köln, Ausschnitt Deutzer Hafen (Stand 2017) ........... 101 Abbildung 26: Bebauungsplan 69430/05 "Siegburger Straße/Poller Kirchweg" vom 18. Juni 2008 .. 102 Abbildung 27: Masterplan Stadt Köln; Planverfasser: Alber Speer und Partner (2008) ..................... 103 Abbildung 28: Entwicklungskonzept, Variante 4 (Stand 11.2.2015) ................................................... 105 Abbildung 29: Modell der städtebaulichen Machbarkeitsstudie, ....................................................... 106 Abbildung 30: Städtebauliches Konzept des Planungsteams COBE, Kopenhagen (Stand 9/2016) .... 107 Abbildung 31: Zeit- und Maßnahmenplan für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen ................................................................................................................................................... 110 Abbildung 32: Anfangs- und Endwerte in der Entwicklungsmaßnahme ............................................. 111 Abbildung 33: Ablauf einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 ff. BauGB ........ 123 Abbildung 34: Vorschlag zur Abgrenzung des Entwicklungsbereichs ................................................. 150 10.3 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Chronologie der Entwicklung des Deutzer Hafens ............................................................... 13 Tabelle 2: Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann Stiftung für die Stadt Köln bis 2030 ..... 24 Tabelle 3: Ermittlung der Haushalte und des Wohnungsdefizits zum 31.12.2014 ............................... 26 Tabelle 4: Prognose der Haushalte und des Wohnungsbedarfs ........................................................... 27 Tabelle 5: Vergleichende Gegenüberstellung der Prognosen für den jährlichen Wohnungsneubaubedarf für die Stadt Köln ......................................................................................... 27 Tabelle 6: Bautätigkeit und Wohnungsbestand 2010, 2015 und 2016 ................................................. 28 Tabelle 7: Wohnungsbaupotenziale und Ausschöpfungsmöglichkeiten (2013-2029) .......................... 32 Tabelle 8: Bedarf und Bedarfsdeckung durch die vorhandenen Baulandpotenziale (2017-2030) ....... 37 Tabelle 9: Alternative Wohnungsbaustandorte .................................................................................... 38 Tabelle 10: Büroflächenbestand (BGF) und Veränderungen in Köln .................................................... 48 Tabelle 11: Alternative Büroflächenstandorte und Hotelentwicklungen ............................................. 49 Tabelle 12: Modell GIFPRO modifiziert ................................................................................................. 53 Tabelle 13: Modell Trendfortschreibung ............................................................................................... 54 Tabelle 14: Verteilung der Grundstücksflächen nach Eigentümern ..................................................... 77 Tabelle 15: Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TÖB) .................................................... 93 Tabelle 16: Kalkulation der Position Wohnstraßen ............................................................................. 114 Tabelle 17: Kalkulation für Straßen und Promenade auf Grundlage BKI Kategorie Stadtplätze (Kostengruppe 500 Außenanlagen) ..................................................................................................... 115 Tabelle 18: Kosten- und Finanzierungsübersicht, Stand 31.12.2017 (in Mio. €) ................................ 119 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 153 10.4 Quellen 10.4.1 Literatur Battis/Krautzberger/Löhr (2016): Baugesetzbuch Kommentar, 13. Aufl., C.H. Beck, München. Bunzel, A. (2008): Umsetzung und Beendigung städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, GuG 2008, S. 139ff. Bunzel, A.; Lunebach, J. (1994): Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen – ein Handbuch. Difu- Beiträge zur Stadtforschung, Berlin. Drixler, E.; F. Friesecke; Th. Kötter; A. Weitkamp; D. Weiß (2014): Kommunale Bodenpolitik und Bau- land-modelle – Strategien für bezahlbaren Wohnraum? Eine vergleichende Analyse in deut- schen Städten. Schriftenreihe des DVW (Hrsg.), Bd. 76/2014, Wißner-Verlag, Augsburg. ISBN: 978-3-89639-996-0. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (EZBK) (Hrsg.) (2017): Baugesetzbuch, Loseblatt-Kommentar, 126. Ergänzungslieferung, C.H.BECK, München. Haag, Th.; Menzel, P.; Katz, J. (2007): Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Ein Handbuch für die Praxis mit zahlreichen Mustern, Beispielen, Schemata und Übersichten, Stuttgart 2007. Kötter, Th.; Friesecke, F. (2015): Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen gemäß § 165 ff BauGB - ein Instrument der erfolgreichen Innenentwicklung in Städten und Gemeinden? In: fub, H. 2/2015, S. 75-79 (Teil 1) und 3/2015, S. 111-115 (Teil 2). Kötter, Th. (2014): Kommunale Baulandmodelle – die Lösung für die aktuellen Wohnungsprobleme? In: fub H. 3/2014, S. 98-106 Krautzberger, M.; Dürsch, H.-P. (2003): Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme – ein Instrument des Stadtumbaus? Bundesbaublatt 2003, S. 16ff. Lemmen, F. -J. (1993): Bauland durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Mitschang, St. (2014): Wohnungsnot! – Hilft die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme? DVBl. 5/2014, S. 276 ff. Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow (Hrsg.) (2017): Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch (BauGB), Loseblattwerk mit 37. Aktualisierung 2017. Carl Heymanns Verlag Köln Schrödter (Hrsg.) (2015): Baugesetzbuch: BauGB Kommentar, 8. Auflage 2015. Nomos Verlag, Baden- Baden. 10.4.2 Gutachten und Dokumente ADU cologne Institut für Immissionsschutz GmbH, (2012), “Schalltechnische Untersuchung zu den Lärmemissionen und -immissionen aus Straßen-, Schienen- und Wasserverkehr sowie Gewer- belärm im Rahmen des Projekts ‚Zukünftige Nutzung des Deutzer Hafens’“, Köln. Albert Speer und Partner (ASP) (2008): Städtebaulicher Masterplan Innenstadt Köln Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 154 ASTOC Architects and Planners (2014), Machbarkeitsstudie zum Deutzer Hafen, Köln. BNP Paribas Real Estate (2017): Büromarktreport Deutschland 2017. COBE Architects (2016): Integrierter Plan, Ergebnis eines kooperativen Verfahrens für den Deutzer Hafen 2016, Kopenhagen. Ingenieurgemeinschaft Ruiz Rodriguez + Zeisler + Blank, GbR (2014), Städtebauliche Entwicklung Deutzer Hafen Köln, Dokumentation des auszugleichenden Retentionsvolumens, Wiesbaden. Institut für Städtebau und Flächenmanagement Kötter & Weigt (2017): Gutachten über die entwick- lungsunbeeinflussten Anfangswerte sowie über die entwicklungsbeeinflussten Endwerte für das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen „Deutzer Hafen“, Bonn 10/2017 IT NRW (2015): Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nord- rhein-Westfalens 2014 bis 2040/2060 Statistische Analysen und Studien NRW, Band 84 IW Köln (Hrsg.) (2015): Der künftige Bedarf an Wohnungen. Eine Analyse für Deutschland und alle 402 Kreise, IW policy paper 24/2015, Köln. Larbig & Mortag (2017): Büromarktbericht Köln 2016 Lenz und Johlen (2014): Rechtliche Begutachtung zu Entwicklungsmöglichkeiten im Bereich des Deut- zer Hafens Verbotstatbestand des § 78 Abs. 1 WHG und Belange des Hochwasserschutzes, Be- arbeiter R. Voß, I. Schwertner, Köln. Lenz und Johlen (2017): Gutachterliche Stellungnahme zur Überprüfung der Qualifizierung des Deut- zer Hafens, Bearbeiter R. Voß, Köln. Mull und Partner (M&P) (2014), Kostenschätzungen der Bodensanierungen, Köln. NRW (2016): Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen: https://www.land.nrw/sites/default/files/asset/document/lep_nrw_14-12-16.pdf, Aufruf am 14.12.2017 Prognos (2016): Standort Köln – Perspektive 2030, Düsseldorf. Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen (2014): Rechtliche Begutachtung zur Umnutzung des Deutzer Hafens. Rottke, N.; Voigtländer, M. (2017): Immobilienwirtschaftslehre Ökonomie. Springer Fachmedien Wiesbaden 2017. Stadt Köln (2014), Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wohnen. Ausgangslage, Ziele und Leitlinien, Handlungsprogramm, Beschlossen vom Rat der Stadt Köln am 11. Februar 2014. Stadt Köln (2015), Entwicklungsmöglichkeiten des Deutzer Hafens, Anlage 1 zur Beschlussvorlage-Nr. 0255/2015: 'Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Nutzung des Deutzer Hafens', Köln. Stadt Köln (2016), Städtebauliche Entwicklung Deutzer Hafen Köln, Abschlusspräsentation des Ko- operativen Verfahren 23./24.09.2016 Stadt Köln (2016): Amtsblatt der Stadt Köln vom 9.11.2016, 47. Jg., G 2663 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 155 Stadt Köln (2016): Beschlussvorlage zur Umsetzung STEK Wohnen, hier: Neue Flächen für den Woh- nungsbau, Vorlagen-Nummer 1028/2015, 24.03.2016. Stadt Köln (2016): Kleinräumige Bevölkerungsprognose für Köln 2015 bis 2040, Kölner Statistische Nachrichten 1/2016 Stadt Köln (2017), Stellungnahme zum Infrastrukturbedarf im Deutzer Hafen vom 16.2.2017 Stadt Köln (2017): Arbeitsmarkt Köln Rückblick 2016 und bisherige Entwicklung 2017, Pegel Köln 1/2017. Stadt Köln (2017): Einwohnerentwicklung 2016 –Weiterhin Wachstum in Köln, Pegel Köln 2/2017 Stadt Köln (2017): Neue Kölner Statistik, Ausgabe 1/2017 Stadt Köln (2017): Neue Kölner Statistik, Ausgabe 2/2017 Vallee, D., Witte, A., Brandt, T., Bischof, T., Bedarfsberechnung für die Darstellung von Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) und Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichen (GIB) in Regio- nalplänen, Abschlussbericht, Aachen Oktober 2012. 10.4.3 Internetquellen Bertelsmann Stiftung: www.wegweiser-kommune.de. Aufruf am 19.10.2017. Bezirksregierung Köln (2016): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln Teilabschnitt Köln Um- wandlung von Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB) in Allgemeinen Siedlungsbe- reich (ASB) im Bereich des Deutzer Hafens, Stadt Köln. http://www.bezreg- koeln.nrw.de/brk_internet/verfahren/32_regionalplanungsverfahren/teilabschnitt_koeln_plan aenderungen_25/planunterlage.pdf, Aufruf am 14.12.2017 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2017): Wie viel (Re-)Urbanisierung durch- zieht das Land?, Newsletter „BBSR-Forschung-Online“, http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2017/ak-07- 2017-dl.pdf, Aufruf am 14.12.2017. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): BBSR Raumordnungsprognose 2035 nach dem Zensus. Tabellen zur Bevölkerungsprognose http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/UeberRaumbeobachtung/Kompon enten/Raumordnungsprognose/Download_ROP2035/DL_ROP2035_uebersicht.html, Aufruf am 14.12.2017. DG HYP (2016): Immobilienmarkt Nordrhein-Westfalen 2017. Genossenschaftliche FinanzGruppe, Volksbanken und Raiffeisenbanken, Düsseldorf. https://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberi chte/marktberichte/DG_HYP_Immobilienmarkt_NRW_2017.pdf Köln, Rhein-Erft-Kreis & Partner: Stadt Umland Netzwerk, http://www.stadtumland- nrw.de/fileadmin/user_upload/Teilnehmer/StadtUmland_Netzwerk/StadtUmland_Netzwer k_Expose.pdf, Aufruf am 14.12.2017. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 156 Regionalagentur Köln: Handlungsplan für die Arbeitsmarktregion Köln, http://www.regionalagentur- region-koeln.de/, Aufruf am 14.12.2017. Stadt Köln (2007): Wohnungsbauprogramm 2015. https://www.jochen-ott.de/wp- content/uploads/sites/19/2010/09/doc_30729_201092513616.pdf , Aufruf am 14.12.2017. Stadt Köln (2017), Landschaftsplan der Stadt Köln, digitale Fassung, Text und Erläuterung zur Entwick- lungs- und Festsetzungskarte, Bd. I u. II, Stand 2017, Köln. http://www.stadt-koeln.de/leben- in-koeln/freizeit-natur-sport/wald/landschaftsplan-koeln. StadtRaumKonzept: Symposium Deutzer Hafen. http://www.stadtraumkonzept.de/deutzer_hafen.html, Aufruf am 14.12.2017. Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 157 10.5 Kosten- und Finanzierungsübersicht Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 158 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 159 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 160 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 161 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 162 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 163 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 164 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 165 Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 166 10.6 Fragenbögen zur Beteiligung der Eigentümer, Mieter und Pächter Institut für Städtebau und Flächenmanagement Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter Stadtplaner BDA Forellstraße 62 53123 Bonn Tel./Fax: 0228-929 967 47 Email: theo.koetter@t-online.de Eigentümerbefragung im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ge- mäß § 165 Abs. 4 BauGB zur Entwicklung des Deutzer Hafens Eigentümer: Vertreten durch: Grundstück: Ziel dieser Beteiligung ist die Erlangung der Informationen über alle grundstücks- und personenbezo- genen Tatsachen und wirtschaftlichen Umstände und Entwicklungsperspektiven des Gewerbebe- triebs, deren Kenntnis zur Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeit des Deutzer Hafens bzw. zur Vor- bereitung oder Durchführung der Entwicklung nach den Planungen der Stadt Köln erforderlich ist. Es besteht nach § 138 BauGB Auskunftspflicht. Art und Struktur des Gewerbes / Industriebetriebs: Art: Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 167 Struktur: - Anzahl Beschäftigte - Hauptsächliche Arbeitszeiten auf dem Betriebsgelände - Durchschnittliches Verkehrsaufkommen des Betriebs - Emissionschutzrechtliche Situation (Bestand und zukünftig) - Sonstige Grundstücksrechtliche Situation: Verpachtungs- und Vermietungssituation: Belastungen und Eintragungen: - Baulasten; - Grunddienstbarkeiten, - Hypotheken Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 168 Möglichkeit und Bereitschaft zur Mitwirkung Verlagerungsmöglichkeiten für den Betrieb - Standortanforderungen - Frühester Zeitpunkt - Investitionen und Abschreibungen - Bedingungen und Entschädigungsansprüche) Vorstellungen über die Verwertung der Grundstücke - Verkauf an die Stadt / Moderne Stadt / Dritte - Konditionen - Eigene Entwicklung im Sinne der Entwicklungsplanung Sonstige Belange: ______________ __________________________ Ort , Datum Unterschrift/ Stempel Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 169 Institut für Städtebau und Flächenmanagement Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter Forellstraße 62 53123 Bonn Tel.: 0228-929 967 47 Email: isf.koetter@t-online.de Beteiligung der Mieter und Pächter im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zur Entwick- lung des Deutzer Hafens Sehr geehrte Damen und Herren, die Stadt Köln beabsichtigt, den Industriehafen Deutz zu einem gemischten urbanen Quartier für Wohnen und Arbeiten zu entwickeln. Auf dem innerstädtischen Standtort sollen 3.000 Wohnungen für 6.900 Einwohner und Büroflächen für 6.000 Arbeitsplätze neu entstehen. Geplant ist ein urbanes gemischtgenutztes Stadtquartier am Rhein, das neue Akzente setzt und sich gleichsam mit den an- grenzenden Stadtteilen Deutz und Poll vernetzt. Die Neuentwicklung des Industriehafens in Deutz, ist ein wichtiger Baustein, um die Herausforderungen des starken Wachstums der Stadt Köln mit einem hohen Bedarf an Wohnraum und Arbeitsplätzen zu bewältigen. Der Rat der Stadt Köln hat daher am 22.9.2016 einen Einleitungsbeschluss zur Durchführung der vor- bereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des BauGB für das Gebiet des Deutzer Hafens ein- schließlich des angrenzenden Bereichs an der Siegburger Straße gefasst und am 9.11.2016 öffentlich bekannt gemacht. Siehe beiliegender Plan mit der Abgrenzung des Untersuchungsgebietes. In diesem Zuge sollen auch die Mieter und Pächter im Gebiet beteiligt und Ihnen Gelegenheit zur Abgabe von Stellungnahmen gegeben werden. Diese Beteiligung erfolgt in schriftlicher Form und ergänzt die Öffentlichkeitsarbeit der Stadt Köln, zuletzt die Veranstaltung zur Vorstellung des Pla- nungskonzeptes sam 7.6.2017 in der Halle Steil um eine persönliche Ansprache der Betroffenen. Ziel ist es mögliche nachteilige Auswirkungen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich zu erfassen um diese im weiteren Verfahren mit abzuwägen. Mieter 1 Straße 50679 Köln Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 170 Zur Erfassung der gewünschten Informationen sende ich Ihnen daher als Anlage einen Fragebogen zu und bitte, mir diesen bis zum 22. Januar 2018 per Post, Fax oder eingescannt als Email an folgende Adresse zurückzusenden: Institut für Städtebau und Flächenmanagement Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter Stadtplaner BDA - S 298 Forellstraße 62, 53123 Bonn Fax: : 0228- 73 37 08 Email: isf.koetter@t-online.de Sollten Sie weitere Informationen benötigen, biete ich Ihnen am 15. Januar 2018 von 14 bis 16 Uhr im Stadthaus, Willy-Brandt-Platz Köln eine Informationsveranstaltung mit allen Mietern und Pächtern an. Mit freundlichen Grüßen Prof. Dr. Theo Kötter Anlagen: Fragebogen; Untersuchungsgebiet Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 171 Name: ________________________________________ Adresse: ________________________________________ Institut für Städtebau und Flächenmanagement Forellstraße 62 53123 Bonn Tel.: 0228- 73 26 12 Fax: 0228- 73 37 08 Email: isf.koetter@t-online.de Fragebogen für die Vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet des „Deutzer Hafens“ Mieter einer Gewerbeimmobilie Zum Betriebsinhaber [ ] / Geschäftsführer [ ] Welcher Altersgruppe gehören Sie an? bis 55 Jahre über 55 Jahre Zum Betrieb Um was für einen Betrieb handelt es sich? (Tätigkeit / Branche) Bestehen für den Betrieb besondere Standorteigenschaften? Ist der Betrieb der Hauptsitz oder eine Filiale Hauptsitz Filiale Wieviel Personen arbeiten in Ihrem Betrieb? weniger als 5 5 - 10 mehr als 10 Seit wann befindet sich der Betrieb in dem Gebiet? weniger als 5 Jahre 5 – 10 Jahre länger als 10 Jahre Kunden Aus welchem Einzugsbereich kommen Ihre Kunden? Gebiet Stadtteil Deutz oder Poll übriges Stadtgebiet überregional Sonstiges Datum:…………………… Unterschrift: …………………………………………………………………… Bitte senden Sie den ausgefüllten Fragebogen bis zum 22. Januar 2018 an die o.g. Adresse Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 172 Name: ________________________________________ Adresse: ________________________________________ Institut für Städtebau und Flächenmanagement Forellstraße 62 53123 Bonn Tel.: 0228- 73 26 12 Fax: 0228- 73 37 08 Email: isf.koetter@t-online.de Fragebogen für die Vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet des „Deutzer Hafens“ Mieter einer Wohnung Zur Person (Haushaltsvorstand) Welcher Altersgruppe gehören Sie an? unter 18 Jahre 19 – 65 Jahre 65 Jahre und älter Seit wann wohnen Sie in dem Gebiet? weniger als 5 Jahre 5 – 10 Jahre länger als 10 Jahre Zum Haushalt Wieviel Personen leben in Ihrem Haushalt? 1 2 3 4 und mehr Arbeit Sind Sie berufstätig? ja nein Wo liegt Ihr Arbeitsplatz? im Gebiet im Stadtteil Deutz oder Poll übriges Stadtgebiet sonstiges Versorgung und Soziales Welche Einrichtungen nutzen Sie bzw. die in Ihrem Haushalt lebenden Personen?  Versorgung mit Lebensmitteln im Gebiet im Stadtteil Deutz oder Poll übriges Stadtgebiet  Kindergarten im Stadtteil Deutz oder Poll  übriges Stadtgebiet  Schule im Stadtteil Deutz oder Poll übriges Stadtgebiet Sonstiges Datum:…………………… Unterschrift: …………………………………………………………………… Bitte senden Sie den ausgefüllten Fragebogen bis zum 22. Januar 2018 an die o.g. Adresse Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 173 10.7 Fotodokumentation (Stand 29.3.2017) Kampffmeyer Mühlen GmbH, Werk Ellmühle Tanklager, Alfred-Schütte-Allee Denkmalgeschützte eiserne Drehbrücke Blick über Poller Wiesen auf Kranhäuser, Altstadt und Dom Wasserschutzpolizei-Wache, Alfred-Schütte- Allee Alfred-Schütte-Allee Gebäude, Alfred-Schütte-Allee Halle Steil, Alfred-Schütte-Allee Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 174 Brachfläche, Alfred-Schütte-Allee Hafenkran auf Brachfläche, Alfred-Schütte-Allee Ehemaliges Wohnhaus, Alfred-Schütte-Allee Holzhandel Fa. Kohl, Alfred-Schütte-Allee Asphaltmischwerk, Alfred-Schütte-Allee Brache, Alfred-Schütte-Allee Stahlhandel, Alfred-Schütte-Allee Metallverwertung, Alfred-Schütte-Allee Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 175 Güterbahntrasse auf Damm, ungenutzte und mindergenutzte Gebäude, Am Schnellert Zwischengenutzte Brachfläche, Am Schnellert Zwischengenutzte Brachfläche, Poller Kirchweg, Am Schnellert Grundstück mit Wohnhaus, Siegburger Straße Zwischengenutzte Brachfläche am Hafenbecken, Poller Kirchweg Zwischengenutzte Brachfläche am Hafenbecken, Poller Kirchweg Discounter mit Parkplatz, Poller Kirchweg Tankstelle, Umspannwerk, Poller Kirchweg Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 176 zwischengenutztes Grundstück am Hafenbecken, Poller Kirchweg Mindergenutzte Grundstücke, Poller Kirchweg Zu Wohnzwecken genutztes Grundstück, Poller Kirchweg Bahn am Hafenbecken, Severinsbrücke mit B 55 und Dom Mindernutzungen, Alfred-Schütte-Allee Metallverwertung, Alfred-Schütte-Allee Essigfabrik, Poller Kirchweg Mindergenutztes Grundstück, Alfred-Schütte- Allee, Siegburger Straße Vorbereitende Untersuchungen für den Deutzer Hafen, Köln, gemäß §165 Abs. 4 BauGB 177 Zwischengenutztes Grundstück, Alfred- Schütte-Allee, Siegburger Straße Tanklager und ehemaliges Hafengebäude, Alfred- Schütte-Allee Bürogebäude, Siegburger Straße Bürogebäude, Alfred-Schütte-Allee

• Beschlussvorlage Rat

  PDF

  Ansehen: Beschlussvorlage Rat Text: Beschlussvorlage Rat Herunterladen: Beschlussvorlage Rat

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/15/151 151/2 Vorlagen-Nummer 0082/2021 Freigabedatum 28.01.2021 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 'Deutzer Hafen' – ergänzendes Verfahren Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: 1. Der Rat nimmt den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB nebst Anlagen für das Gebiet „Deutzer Hafen“ (Anlage 3) erneut zur Kenntnis. 2. Der Rat nimmt die in der aktualisierten Anlage 4 dargestellten Belange der betroffenen Grund- stückseigentümer zur Kenntnis und wägt sie wie in der aktualisierten Satzungsbegründung (Anla- ge 2) vorgeschlagen ab. Ferner nimmt der Rat das Gutachten „Fortschreibung der entwicklungs- unbeeinflussten Anfangswerte und der entwicklungsbeeinflussten Endwerte für das Gebiet des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Deutzer Hafen“(Dezember 2019) zur Kenntnis. (Anlage 5) 3. Der Rat beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet in Köln-Deutz die Satzung über die förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Deutzer Hafen“ nach § 165 Abs. 6 Satz 1 BauGB und setzt sie gemäß § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend zum 20.06.2018 in Kraft. Das von dem Entwicklungsbereich betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flurstücken ab- gegrenzt und in einem Lageplan dargestellt. Die Anlage 1 ist Bestandteil des Satzungsbeschlus- ses. Zur Begründung der Satzung wird auf die Satzungsbegründung (Anlage 2) verwiesen. Alternative: Der Rat verzichtet auf die erneute förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs und die rückwirkende Inkraftsetzung der Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“. Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) Anhörung im Rahmen einer Dringlichkeitsentscheidung - 0082/2021/1 Bezirksvertretung 7 (Porz) Anhörung im Rahmen einer Dringlichkeitsentscheidung – 0082/2021/2 28.01.2021 Stadtentwicklungsausschuss 28.01.2021 Rat 04.02.2021 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Auswirkungen auf den Klimaschutz Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Begründung Der Rat der Stadt Köln hat die Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“ in seiner 38. Sitzung am 03.05.2018 beschlossen. Sie ist am Tag ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln vom 20.06.2018 in Kraft getreten. Mehrere Eigentümer von im Entwicklungsbereich belegenen Grundstü- cken ziehen die Rechtmäßigkeit der Entwicklungssatzung in Zweifel. Sie haben Normenkontrollanträ- ge beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen eingereicht. Derzeit sind fünf Normenkontrollanträge anhängig. Die Verwaltung hat in den vergangenen Monaten mit allen Antrag- stellern Gespräche mit dem Ziel einer einvernehmlichen Regelung geführt. Eine Einigung konnte bis- her nicht erzielt werden. Die Normenkontrollanträge befinden sich derzeit im Güterichterverfahren. Ziel der Stadt Köln ist es, dass infolge einer gütlichen Einigung die Normenkontrollanträge zurückge- nommen werden. Anlässlich der Normenkontrollanträge hat die Verwaltung die Rechtmäßigkeit der Entwicklungssat- zung erneut geprüft und geht im Ergebnis weiterhin von ihrer Rechtmäßigkeit aus. Die Stadt Köln hat die Abweisung der eingereichten Normenkontrollanträge beantragt und die Rechtmäßigkeit der Ent- wicklungssatzung schriftsätzlich umfassend dargelegt. Aus Gründen der Rechtsklarheit erachtet es der Rat der Stadt Köln dennoch für sinnvoll, die Belange der betroffenen Grundstückseigentümer er- neut abzuwägen und die Entwicklungssatzung sowie deren rückwirkende Inkraftsetzung in einem ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB zu beschließen. Verfährt die Gemeinde nach § 214 Abs. 4 BauGB, so führt sie kein rechtlich eigenständiges Verfah- ren durch, sondern setzt das ursprünglich begonnene, nur scheinbar abgeschlossene Verfahren fort. Mit der Bekanntmachung des erneuten Beschlusses der Entwicklungssatzung erlangt die ursprüngli- che Entwicklungssatzung zusammen mit der erneut beschlossenen Entwicklungssatzung als eine Entwicklungssatzung Wirksamkeit. Eine Überarbeitung der Kosten- und Finanzierungsübersicht („KUF“) im Rahmen des ergänzenden Verfahrens ist nicht angezeigt. Zwar wurden die Wertermittlungsgutachten zwischenzeitlich fortge- schrieben. Es ergeben sich höhere Endwerte, was durch Vorlage der Fortschreibungsgutachten auch transparent gemacht wird. Demgegenüber sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, die die ur- sprünglichen Annahmen der anzusetzenden Kosten substantiell in Frage stellen könnten. Insbesondere folgende Aspekte der Entwicklungsmaßnahme sind im Rahmen des ergänzenden Ver- fahrens vertieft und entsprechende Passagen in den Anlagen zur Beschlussvorlage überarbeitet wor- den:  Erweiterte Darstellung und Abwägung der Belange der betroffenen Eigentümer Die Belange der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstückseigentümer wurden nochmals umfassend ermittelt. Dies geschah insbesondere im Rahmen von Gesprächen, die mit den gesprächsbereiten Antragstellern im anhängigen Normenkontrollverfahren geführt wur- den. Die ermittelten Belange werden in der überarbeiteten Anlage 4 der Beschlussvorlage dar- gestellt. Auch nach der erneuten umfassenden Ermittlung der Belange der betroffenen Grund- 3 stückseigentümer überwiegt das öffentliche Interesse an der Durchführung der Entwicklungs- maßnahme die Interessen der Eigentümer. Es wird daher die aus der Satzungsbegründung er- sichtliche Abwägung vorgenommen. (siehe Anlage 2 und 4)  Aktualisierung der Bevölkerungsprognosen Bevölkerungsprognosen, die nach dem Satzungsbeschluss am 03.05.2018 entstanden sind, wurden in der Satzungsbegründung berücksichtigt. Die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaß- nahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten wird dadurch nicht in Frage gestellt. (siehe Anlage 2)  Fortschreibung des Wertermittlungsgutachtens und erneute Kaufangebote Das Wertermittlungsgutachten wurde fortgeschrieben (siehe Anlage 5). Auf der Grundlage der neu ermittelten Grundstückswerte wurden den betroffenen Grundstückseigentümern – je nach Situation des jeweiligen Eigentümers – erneut Kaufangebote unterbreitet bzw. der Abschluss städtebaulicher Verträge zur Entwicklung mit Bauverpflichtung oder der Abschluss von Verträ- gen zur Verlagerung des ausgeübten Betriebes unter Beachtung der verbindlichen rechtlichen Vorgaben des städtebaulichen Entwicklungsrechts angeboten. Die Finanzierbarkeit der Maß- nahme und die Gewährleistung einer zügigen Durchführung der Maßnahme innerhalb eines ab- sehbaren Zeitraums werden dadurch nicht gefährdet. (siehe Anlage 4 und 5)  Eigentümerin moderne stadt GmbH Die Gesellschaft moderne stadt GmbH ist Eigentümerin der überwiegenden Flächen im Ent- wicklungsbereich 'Deutzer Hafen'. Am 17.06.2020 hat die Stadt Köln über diese Flächen mit der modernen stadt einen städtebaulichen Vertrag geschlossen, in dem diese gegenüber der Stadt für sämtliche Baufelder dieses Teilbereichs eine Bauverpflichtung eingegangen ist. Moderne stadt hat sich zudem zur Zahlung des entwicklungsbedingten Ausgleichsbetrages verpflichtet. Damit liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, unter denen die Stadt Köln von einem an- sonsten zwingenden Erwerb der Grundstücke des städtebaulichen Entwicklungsbereichs abse- hen kann. (siehe Anlage 2 und Anlage 4) Die Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“ erweist sich auch nach der Vertiefung der vorstehenden Aspekte und der Anpassung der Beschlussunterlagen – namentlich der Satzungsbegründung und der Anlage 4 zur Beschlussvorlage – als rechtmäßig. Anlagen • Anlage 1: Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbe- reichs 'Deutzer Hafen' nach § 165 Abs. 6 i.V.m. § 214 Abs. 4 BauGB • Anlage 2: Begründung zur Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für den Bereich 'Deutzer Hafen' gem. § 165 Abs. 7 BauGB • Anlage 3: Vorbereitende Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB inkl. Zeit- und Maßnahmenplan mit Kosten und Finanzierungsübersicht (nicht aktualisiert) • Anlage 4: Ergebnisse der Eigentümer-, Mieter- und Pächterbeteiligung (nicht- öffentlicher Teil, aktualisiert) • Anlage 5: Gutachten „Fortschreibung der entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte und der entwicklungsbeeinflussten Endwerte für das Gebiet des städtebauli- chen Entwicklungsbereichs „Deutzer Hafen“, Dezember 2019 (nicht- öffentlicher Teil)  Anlage 0 Dringlichkeitsbegründung

• Anlage 2

  PDF

  Ansehen: Anlage 2 Text: Anlage 2 Herunterladen: Anlage 2

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Anlage 2 zu Beschlussvorlage 0082/2021 Begründung zur Satzung über die Festlegung des Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' nach § 165 Absatz 7 BauGB 1. Ausgangssituation und Anlass für die Entwicklung des Deutzer Hafens Bei dem Deutzer Hafen handelt es sich um ein innerstädtisches gewerblich-industriell ge- nutztes Areal mit einer Gesamtfläche von 37,7 ha einschließlich des zentralen Hafenbeckens mit rd. 8,1 ha Wasserfläche. Der Hafen verfügt über Gleisanschlüsse an das überregionale Schienennetz. Die Betreiberin der Gleisanlagen im Hafen ist die Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK) und Betreiberin des Hafenbetriebs ist die RheinCargo GmbH & Co. KG. An- lass für die geplante Konversion ist die inzwischen geringe wirtschaftliche Bedeutung des Hafens, der vorrangig als Umschlaghafen für Schütt- und andere Massengüter Anfang des 20. Jahrhunderts angelegt wurde. Im Zuge des wirtschaftlichen Strukturwandels und verän- derter Anforderungen an die Binnenschifffahrt sind zahlreiche hafentypische Betriebe abge- wandert. Der Deutzer Hafen hat nur noch eine untergeordnete Bedeutung für den Hafen- standort Köln und nur ein sehr geringer Anteil der Waren aller Kölner Häfen wird hier umge- schlagen. Der aktuelle Landesentwicklungsplan weist den Deutzer Hafen nicht mehr als 'lan- desbedeutsamen Hafen' aus. Eine dauerhafte Aufrechterhaltung bzw. zeitgemäßer Ausbau der Hafennutzung ist aufgrund der innerstädtischen Lage in unmittelbarer räumlicher Nähe zu immissionssensiblen und in- nenstadttypischen Nutzungen wie Wohnen und Dienstleistungen nicht möglich. Die Landflächen werden bereits derzeit überwiegend nicht mehr hafenaffin genutzt und lie- gen teilweise brach oder sind mindergenutzt. Der größte Teil der Nutzungen ist zudem nicht innenstadtadäquat und auch nicht innenstadtverträglich. Bereits im August 2016 erwarb das städtische Unternehmen moderne stadt – Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH ('moderne stadt') von dem Unternehmen Kampffmeyer Müh- len GmbH die sog. „Ellmühle“ sowie zum andern im Dezember 2016 von der Häfen und Gü- terverkehr Köln AG (im folgenden „HGK“) weite Teile des ehem. Hafenareals. Die verbliebe- nen gewerblich-industriellen Nutzungen beeinträchtigen weiterhin die städtebauliche Ent- wicklung des rechtsrheinischen Stadtgebietes von Köln und verhindern eine städtebauliche Neuordnung, um den in Köln bestehenden erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu befriedigen. Aufgrund dessen strebt die Stadt Köln eine städtebauliche Konversion des in zentraler innerstädtischer Lage gelegenen Areals zu einem urbanen gemischten Quartier für Wohn- und Büronutzungen sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen an. 2. Planungsziele für die Entwicklung Die Entwicklung des Deutzer Hafens ist seit Jahren in die gesamtstädtischen Planungsüber- legungen eingebunden und nach dem Grundsatzbeschluss des Rates am 23.06.2015 (Vorla- gen-Nr. 0255/2015) für die gesamtstädtische Entwicklung ein städtebauliches Projekt von herausragender Bedeutung. Sein Stellenwert für die Stadtentwicklung in Köln kommt schließlich in dem Beschluss der Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“ durch den Rat in sei- ner 38. Sitzung am 03.05.2018 zum Ausdruck. (Vorlagen-Nr. 0507/2018) Bereits der 'Städtebauliche Masterplan Innenstadt Köln', der am 5.5.2009 vom Rat der Stadt Köln als grundsätzliche Handlungsempfehlung und strategische Zielausrichtung für die zu- künftige Entwicklung der Innenstadt beschlossen wurde, sieht die Umnutzung und Neuaus- richtung des Deutzer Hafens für Wohnen und Dienstleistungen vor. - 2 - Diese Planungen sind eingebunden in die im erweiterten rechtsrheinischen Innenstadtbe- reich vorgesehene Transformation der traditionell industriell geprägten Gebiete mit einer Auf- wertung durch bedeutende Projekte wie den Rheinboulevard, der Messe City Deutz sowie der Konversion des Mülheimer Südens (ehem. Standort der Deutz AG). Weiterhin nimmt das Projekt Bezug auf die laufende linksrheinische Entwicklung der Park- stadt Süd im Umfeld des Großmarktes sowie auf den vis-à-vis gelegenen und bereits vor ei- nigen Jahren entwickelten Rheinauhafen. Der Masterplan schlägt dementsprechend eine Fußgängerbrücke zwischen Rheinauhafen und Deutzer Hafen vor, um beide Rheinseiten noch stärker miteinander zu verbinden. Im Handlungsfeld Innenentwicklung des aktuellen 'Stadtentwicklungskonzepts Wohnen' wird der Standort Deutzer Hafen als eine der bedeutendsten Konversionsflächen der Stadt Köln aufgeführt. Der Deutzer Hafen liegt größtenteils im festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins. Die Umnutzung des Areals ist erst seit einem Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerich- tes (BVerwG) vom 03. Juni 2014 (AZ 4 CN6.12) zum Bauen in Überschwemmungsgebieten unter Beachtung der Belange des Hochwasserschutzes im Einklang mit dem Wasserhaus- haltsrecht möglich. Vor diesem Hintergrund hat der Rat am 23.6.2015 den Grundsatzbe- schluss zur städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens gefasst. Zur Sicherung der Pla- nung wurde zudem in einem Moratorium mit dem seinerzeit größten Grundstückseigentümer, der Häfen und Güterverkehr Köln (HGK), vereinbart, bis auf weiteres keine neuen Miet- und Pachtverträge über das Jahr 2020 hinaus abzuschließen. Als Basis für den Grundsatzbeschluss wurden bereits umfangreiche Analysen des Bestands sowie der fachplanungs- und umweltschutzrechtlichen Gegebenheiten vorgelegt. Im Jahr 2016 wurde aufbauend auf dem Grundsatzbeschluss ein kooperatives Verfahren zur städtebaulichen Entwicklung des Deutzer Hafens begonnen, das bei umfänglicher Öffentlich- keitsbeteiligung ein funktionales, strukturelles und gestalterisches Konzept mit detaillierten Vorschlägen zur Bebauung geliefert hat. Das aus diesem kooperativen Verfahren erfolgreich hervorgegangene Büro COBE & Partner aus Kopenhagen (im Team mit Rambøll Studio Dreiseitl, Transsolar und KnP.Bauphysik) entwickelte die ersten Vorstellungen eines verdich- teten und gemischten innerstädtischen Stadtquartiers weiter zu einem integrierten Plan mit konkreten Aussagen für alle einzelnen Baufelder (Mitteilung zur Verfahrensstruktur Vorlagen- Nr. 3919/2015 sowie Ergebnis des Verfahrens und Beschluss über die Erarbeitung eines in- tegrierten Plans, Vorlagen-Nr. 3302/2016). Aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage sowie der guten Erschließung und Infrastruk- turausstattung soll im Deutzer Hafen angesichts des anhaltend hohen Bedarfs an Wohnraum und Büroflächen ein modernes urbanes Quartier mit Wohnungen, Büros, Gastronomie und Einzelhandel für ca. 6.900 Einwohner und für ca. 6.000 Arbeitsplätze mit allen erforderlichen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen entstehen. Die Konversion des ehemaligen Ge- werbe- und Industriestandortes soll wegen des Bevölkerungswachstums in Köln einen signi- fikanten Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten leisten. Zu- gleich sollen durch das städtebaulich herausragende Projekt 'Deutzer Hafen' der zentrale rechtsrheinische Bereich insgesamt aufgewertet und ein neuer Kristallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung geschaffen werden. Darüber hinaus soll die Maßnahme wichtige Beiträge zur nachhaltigen Stadtentwicklung Kölns leisten, indem angesichts geringer Flä- chenpotenziale die städtebauliche Innenentwicklung gestärkt, die Ressource Fläche in der Stadt effizienter genutzt, das städtebauliche Leitbild 'Stadt der kurzen Wege' verwirklicht und die Ziele der Verkehrsvermeidung auf Basis des Konzepts 'Köln mobil 2025' erreicht werden. - 3 - 3. Handlungsbedarf und Steuerungserfordernisse Zur Verwirklichung der Hafenkonversion hat der Rat der Stadt Köln in seiner Grundsatzent- scheidung im Jahr 2015 beschlossen, die Hafennutzung im Deutzer Hafen unter Weiterbe- stand des gerade umfänglich modernisierten Mühlenbetriebes aufzugeben und das Gebiet zwischen Siegburger Straße, der südlichen Güterumgehungsbahn, Am Schnellert, Alfred- Schütte-Allee und Drehbrücke als innerstädtisches Quartier für Wohnen und Arbeiten zu ent- wickeln. In der Verwaltungsvorlage zu diesem Ratsbeschluss wurden vier alternative Nut- zungsmöglichkeiten (inkl. des Weiterbetriebes der Hafennutzung) ausführlich geprüft sowie die städtebauliche Machbarkeit unter Berücksichtigung der Belange des Hochwasserschut- zes im Rahmen einer Studie umfänglich dargestellt. Nach dem Erwerb des Grundstücks der Ellmühle im Jahr 2016 durch die moderne stadt – und der geplanten Verlagerung des Mühlenbetriebs hat der Rat der Stadt Köln im Herbst 2016 den ursprünglichen Ratsbeschluss modifiziert und nunmehr das Szenario IV 'Entwick- lung bei vollständiger Hafenumnutzung' beschlossen (vgl. Beschlussvorlage Nr. 2348/2016). Seit dem Erwerb der Hafenflächen der HGK und des Grundstücks der Ellmühle im Jahr 2016 steht der Hafenbereich im überwiegenden Eigentum der moderne stadt, die sich im Juni 2020 in einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet hat, ihre Grundstücke einer den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entsprechenden Bebauung und Nutzung zuzuführen. Zur Erfüllung der Anforderungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) sowie angesichts der Gebietsgröße mit rd. 37,7 ha Fläche einschließlich des westlich an der Siegburger Straße gelegenen Bereichs und des Hafenbeckens mit rd. 8,1 ha, der vielschichtigen Problemlagen und der unterschiedlichen Eigentümerinteressen zeichnete sich bereits frühzeitig der Bedarf nach einer einheitlichen Vorbereitung und Durchführung im Rahmen einer geschlossenen Gesamtmaßnahme als adäquate Entwicklungsstrategie ab. So liegt das gesamte engere Hafenareal des Deutzer Hafens bis zur Hochwasserschutz- mauer entlang der Westseite von Siegburger Straße bzw. Poller Kirchweg vollständig im ge- setzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins. Die flächendeckende Konver- sion des derzeitigen Industrie- und Gewerbestandortes zu einem urbanen Wohn- und Büro- quartier erfordert umfangreiche Neuerschließungs- und flächendeckende Ordnungsmaßnah- men, die insbesondere zur Bewältigung der sich aus der Vornutzung, den Zielen der Landes- und Regionalplanung, den fachplanerischen Zielen sowie den städtebaulichen Ziele der Stadt Köln ergeben. Die Bewältigung der Hochwasserproblematik erfordert eine Höherle- gung des Geländes in Bezug auf ein 200-jährliches Ereignis (HQ 200 entsprechend 11,90 m Kölner Pegel), die technisch nur einheitlich für das gesamte Satzungsgebiet bewältigt wer- den kann. Auch die derzeit bestehenden Lärmbelastungen erfordern umfangreiche Eingriffe in die vorhandene Bebauungsstruktur. Zudem verhindern die bestehende Altlastenproblema- tik ebenso wie landschaftsschutzrechtliche Belange sowie Anforderungen an die Neuer- schließung eine Teilentwicklung des Gebiets und gebieten stattdessen eine geschlossene städtebauliche Gesamtmaßnahme. Der besondere projektorientierte Steuerungs- und Regelungsbedarf resultiert ferner aus den bestehenden komplexen Nutzungsstrukturen und Eigentumsverhältnissen. Diese Problema- tik zeigt sich auch deutlich in den umfänglichen Fragestellungen, die das Planungsteam so- wie die Gutachter und die Experten des Begleitgremiums im Rahmen des kooperativen Werkstattverfahrens zu bewältigen hatten. Deshalb hat Rat der Stadt Köln am 22.9.2016 einen Beschluss zur Durchführung der vorbe- reitenden Untersuchungen (VU) nach § 165 Absatz 4 des BauGB (Vorlagen-Nr. 2039/2016) für das Gebiet des Deutzer Hafens einschließlich des angrenzenden Bereichs an der Sieg- burger Straße gefasst und am 9.11.2016 öffentlich bekannt gemacht. - 4 - Der Rat der Stadt Köln hat sodann die Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“ in seiner 38. Sitzung am 3.5.2018 beschlossen. Sie soll nunmehr im ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB erneut beschlossen werden. Der erneute Beschluss erfolgt rein vor- sorglich. Eine vorsorglich veranlasste Prüfung hat die Rechtmäßigkeit der am 03.05.2018 be- schlossenen Entwicklungssatzung bestätigt. Anlass dieser Prüfung waren gegen die Ent- wicklungssatzung gerichtete Normenkontrollanträge, die beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen eingereicht wurden. Die Rechtmäßigkeit der Entwicklungs- maßnahme wird von den betroffenen Eigentümern umfänglich angegriffen. Insbesondere wird gerügt, das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Maßnahme mangels eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten nicht, ausreichende Alternativflächen seien vorhanden, es stünden mildere rechtliche Entwicklungsinstrumente wie etwa die Bauleitplanung zur Ver- fügung, eine rechtlich erforderliche Umweltprüfung sei nicht durchgeführt worden, der Ent- wicklungsbereich sei unrichtig abgegrenzt worden, die zügige Durchführung der Maßnahme sei mangels unzutreffend ermittelter Kosten für den Grundstückserwerb nicht gesichert und die vorgetragenen Belange der Betroffenen seien nicht ermittelt bzw. nicht in Abwägung ein- gestellt worden oder sie seien nicht richtig wiedergegeben und abgewogen worden. Hinsicht- lich weiterer Einzelheiten wird auf die Anlage 5 der Beschlussvorlage verwiesen. Nach Ein- gang der Normenkontrollanträge hat die Verwaltung mit allen Klägern Kontakt aufgenommen und umfänglich geprüft, ob deren Belange abwägungsfehlerfrei in die planerische Entschei- dung eingeflossen sind, ob diese Belange mit den Zielen der Entwicklungssatzung in einen gerechten Ausgleich gebracht werden können und ob die vorgetragenen Bedenken ansons- ten geeignet sind, die Rechtmäßigkeit der Satzung in Zweifel ziehen zu können. Im Ergebnis wurden den Eigentümern entweder konkrete Kaufangebote unterbreitet, oder der Abschluss von städtebaulichen Verträgen angeboten. Über die jeweiligen Vertragsangebote wurde mit den jeweiligen Eigentümern verhandelt. Ein Einvernehmen konnte auch hiernach und bis heute trotz grundsätzlicher Verhandlungsbereitschaft der meisten Eigentümer bislang nicht erzielt werden. Es ist derzeit nicht absehbar, dass der Entwicklungsbereich ohne Durchfüh- rung der Entwicklungsmaßnahme erworben bzw. auf der Grundlage städtebaulicher Verträge entwickelt werden könnte. Auf Anregung der Stadt sowie (mit einer Ausnahme) der klagen- den Grundstückseigentümer hat das OVG NRW zwischenzeitlich sämtliche die Entwick- lungssatzung betreffenden Normenkontrollverfahren an den Gütericher zur Durchführung ei- ner Mediation verwiesen. Ungeachtet der Rechtmäßigkeit der bereits am 03.05.2018 beschlossenen Entwicklungssat- zung werden einige die Entwicklungsmaßnahme tragenden Gründe im Folgenden vertieft und umfassender behandelt. 4. Standorteignung Bezüglich der geplanten städtebaulichen Konversion des Hafenareals ist die Standorteig- nung eingehend geprüft worden, um mögliche Restriktionen, Herausforderungen und Risiken zu erfassen und beurteilen zu können. Im Rahmen der VU wurden dazu die vorliegenden Studien und Untersuchungen sowie die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TöB) systematisch ausgewertet sowie durch eigene Erhebungen und Analysen ergänzt. Die VU weist die Standorteignung des Deutzer Hafens als gemischtes urbanes Quartier auf Ba- sis des COBE-Entwurfs nach. Aufgrund der Prüfung der nachfolgenden Kriterien ist der Standort Deutzer Hafen für die geplante Entwicklung geeignet. 4.1 Lage, Flächengröße und Bedeutung für die Stadtentwicklung Der Deutzer Hafen befindet sich in zentraler innerstädtischer Lage mit guter Verkehrser- schließung und Infrastrukturausstattung und weist damit eine herausragende Standortgunst auf. Auf einer Gesamtfläche von 37,7 ha einschließlich rd. 8,1 ha Wasserfläche lassen sich - 5 - rd. 3.000 Wohnungen für 6.900 Menschen und rd. 6.000 Arbeitsplätze sowie alle erforderli- chen städtebaulichen Folge- und Versorgungseinrichtungen auf Basis des vorliegenden inte- grierten Plans erstellen. Aufgrund der einzigartigen Lage können an diesem Standort Wohn- und Arbeitsstätten angesiedelt werden, für die eine strukturell erhöhte Nachfrage besteht und deren Nutzer keine Lagen am Stadtrand oder im Stadtumland präferieren. Aufgrund dieser Lage und Dimensionen leistet die Konversion einen wesentlichen quantitativen und qualitati- ven Beitrag zur Stadtentwicklung und es entsteht ein neues urbanes Quartier von eigenstän- digem Gewicht. In quantitativer Hinsicht leistet die Maßnahme einen Beitrag zur Deckung des ermittelten er- höhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten in der Innenstadt. Von den geplanten Wohnun- gen sollen rd. 30 % im geförderten Wohnungsbau errichtet werden. In diesem Wohnungs- marktsegment besteht in der Stadt Köln und insbesondere in der Innenstadt ein erhöhter Be- darf. Die Konversion des ehemaligen Gewerbe- und Industriestandortes bietet darüber hin- aus für die Stadt Köln die Chance, den rechtsrheinischen Bereich durch das herausragende Projekt 'Deutzer Hafen' qualitativ aufzuwerten und einen weiteren Kristallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung zu schaffen. Zugleich dient die Maßnahme der städtebaulichen Innenentwicklung und leistet einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung und auch zur effizienten Flächennutzung im Stadtgebiet. 4.2 Nutzungen im Untersuchungsgebiet Nach dem Erwerb der Ellmühle durch die Entwicklungsgesellschaft ‚moderne stadt‘ im Jahr 2016 und deren abgeschlossenen Verlagerung im Jahre 2021 werden nach Ablauf des Mo- ratoriumsbeschlusses lediglich noch zwei Betriebe eine hafenaffine Nutzung aufweisen. Der- zeit sind bereits über 46 % der Flächen ungenutzt oder mindergenutzt. Zugleich ist festzu- stellen, dass die Aufrechterhaltung der industriellen Nutzungen mit teilweise nach dem Bun- desimmissionsschutzgesetz (BImSchG) genehmigten Betrieben aus städtebaulicher und im- missionsschutzrechtlicher Sicht angesichts der zahlreichen Wohn- und Dienstleistungsnut- zungen im unmittelbaren Umfeld des Deutzer Hafens problematisch ist. Die derzeitigen ge- werblichen und industriellen Nutzungen sind angesichts der städtebaulichen Entwicklungen im Umfeld nicht mehr standortadäquat und blockieren die angestrebte städtebauliche Neu- ordnung zur Transformation des rechtsrheinischen Innenstadtbereichs von Köln. Die Verla- gerung der noch bestehenden innenstadtunverträglichen Nutzungen und die anschließende Konversion der umfangreichen brachliegenden oder mindergenutzten Flächen in zentraler in- nerstädtischer Lage sind daher von besonderer Bedeutung für die nachhaltige Stadtentwick- lung Kölns. 4.3 Entwicklung der Hafenfunktion Aufgrund des Strukturwandels ist der Umschlag des Deutzer Hafens in den letzten Jahren stetig gesunken und umfasst lediglich noch rd. 2,2 % des Umschlags aller Kölner Häfen. Für die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als Umschlagsplatz für Waren und Güter ins- gesamt keine bedeutsame Rolle mehr. Eine Ertüchtigung und ein moderner funktionsgerech- ter Ausbau als Hafen sind bereits aufgrund der Lage in der Innenstadt und vielfältiger damit einhergehender Konflikte nicht möglich. So fehlt es für starken LKW-Lieferverkehr an einer leistungsfähigen Straßenerschließung, die an diesem Standort nicht hergestellt werden kann. Weiterhin besteht bereits heute für die herangerückten Wohn- und Büronutzungen eine er- hebliche Lärmbelastung durch die Industriebetriebe und den Hafenumschlag. Schließlich fehlt es auch an geeigneten Flächen für eine funktionale Erweiterung der hafenaffinen Be- triebe. Deshalb ist es zweckmäßig, das Areal durch eine städtebauliche Konversion zu ei- nem innerstädtischen urbanen Quartier mit Wohn- und Arbeitsstätten zu entwickeln. - 6 - Auch aus rechtlicher Sicht ist die Hafenkonversion möglich, denn bei dem Deutzer Hafen handelt es sich nicht um einen Schutzhafen, wie sich aus den rechtlichen Begutachtungen der von der 'modernen stadt' beauftragten Rechtsanwaltskanzlei ergibt. Im Ergebnis ist die Eigenschaft des Deutzer Hafens als Schutzhafen zu verneinen, da es an einem erforderli- chen widmenden Publikationsakt (Allgemeinverfügung) zur Begründung der Qualifizierung als Schutzhafen fehlt. Auch ohne die rechtliche Qualität eines Schutzhafens ist es faktisch ggf. möglich, dass für die selten auftretende Überschreitung der Hochwassermarke II (8,30 m K.P.) sowie bei Sper- rung des Rheins durch Havarien Teile des Hafens für Wasserfahrzeuge zur Verfügung ste- hen. Der Fall des Eisgangs auf dem Rhein dürfte in Zukunft nicht mehr eintreten. 4.4 Ziele der Raumordnung Der Deutzer Hafen wird im Landesentwicklungsplan NRW (LEP) seit 2016 nicht mehr als landesbedeutsamer Hafen eingestuft. Der LEP fordert zudem eine stärkere Innenentwicklung der Städte, um den Freiraum zu schützen und landwirtschaftliche Nutzflächen im Außenbe- reich zu erhalten. Diesen Zielen trägt die Hafenkonversion in hohem Maße Rechnung. Der bisherige Regionalplan der Region Köln wurde im 25. Änderungsverfahren mit dem Ziel geändert, den bestehenden Gewerbe- und Industriebereich (GIB) des Hafenareals in einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) umzuwidmen. Diese Änderung der Regionalplandar- stellungen für den Deutzer Hafen hat der Regionalrat am 15.12.2017 beschlossen. Als Zu- satz wurde formuliert, dass die Frage des Schutzhafens im Bauleitplanverfahren zu klären ist. Das notwendige Verfahren zur Anpassung des Flächennutzungsplanes, der seit seiner Rechtskraft im Jahr 1984 das Areal des Deutzer Hafens noch als Gewerbe-, Industrie- bzw. Sondergebiet Hafen darstellt, an die Ziele der Regionalplanung, wurde mit Beschluss zur 227. Änderung FNP (Vorlagen-Nr. 1504/2018) am 28.06.2018 im Stadtentwicklungsaus- schuss eingeleitet. 4.5 Verkehrliche Erschließung Aus verkehrlicher Sicht lassen die derzeitige Erschließung und die bestehenden Belastungen der angrenzenden Verkehrswege die städtebauliche Konversion des Deutzer Hafens zu ei- nem verdichteten Wohn- und Arbeitsstättenstandort grundsätzlich zu. Das Areal verfügt über eine gute Anbindung an das lokale und regionale Straßennetz. Die Anbindung an den ÖPNV ist im Bestand über die Haltestellen der Stadtbahnlinie 7 auf der Siegburger Straße gegeben. Die SPNV- und ÖPNV-Anbindung muss aber entsprechend der zukünftigen Nutzung an die erhöhte Nachfrage angepasst werden. In einem Verkehrsgutachten werden die diesbezügli- chen Möglichkeiten (S-Bahnlinie über die Südbrücke mit Haltepunkt im Süden des Deutzer Hafens, Stadtbahnverbindung zum Bf. Messe/Deutz, Feinerschließung mit Bussen) unter- sucht und bewertet. Auch die Anlagen und Netze für Fußgänger, Radfahrer und den Kfz-Ver- kehr müssen ertüchtigt werden, um den Verkehrszuwachs umweltverträglich abwickeln und die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und der umgebenden Knotenpunkte erhalten zu können. Dazu ist eine barrierefreie Anbindung des neuen Quartiers durch eine Fußgänger- und Fahrradrampe auf die Südbrücke zur Verbesserung der Anbindung an das linksrheini- sche Stadtgebiet aus verkehrlicher Sicht im Sinne einer stadtverträglichen Mobilitätsentwick- lung zweckmäßig. 4.6 Hochwassersituation und Anforderungen des Hochwasserschutzes Das eigentliche Hafenareal liegt vollständig im festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins (HQ 100), was einem Stand von 11,30 m Kölner Pegel entspricht. Aufgrund des Grundsatzurteils des BVerwG aus 2014 kann der Standort hinsichtlich Nutzungsart und Be- - 7 - bauungsstruktur trotz seiner Lage im Überschwemmungsgebiet umstrukturiert werden, so- weit keine Verschlechterung der Hochwassersituation eintritt und die Belange des Wasser- haushaltsrechts umfänglich beachtet werden. Dazu sollen aufeinander abgestimmte Maß- nahmen u.a. eine umfangreiche Grün- und Freifläche als Retentionsraum sowie flutbare Tief- garagen beitragen. Die vorliegende Machbarkeitsstudie des Planungsbüros ASTOC (2014) weist anhand eines Testentwurfes für ein urbanes gemischtes Quartier im Deutzer Hafen de- tailliert nach, dass eine städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen und was- serhaushaltsrechtlichen Anforderungen an den Standort beachtet, möglich ist. Auch der Ent- wurf des integrierten Plans von COBE Architekten wurde bereits dahingehend geprüft. Die umfangreichen Anforderungen und erforderlichen Maßnahmen zum Hochwasserschutz er- fordern zwingend eine Gesamtentwicklung des Gebietes. 4.7 Immissionen und Verkehrslärm Nach der geplanten Verlagerung der vorhandenen Betriebe mit BImSchG-Genehmigung ent- fallen künftig die Immissionen durch Gewerbelärm im Gebiet. Es verbleiben Lärmimmissio- nen durch den Güterbahnbetrieb über die Südbrücke, durch den PKW-Verkehr und den Stadtbahnbetrieb auf der Siegburger Straße sowie durch den Verkehr auf der B 51 auf der gegenüberliegenden Rheinseite. Hinzu kommen die Emissionen durch den Schiffsverkehr. Diese Lärmbelastungen stehen einer städtebaulichen Neuordnung des Hafenareals zu ei- nem gemischten Quartier mit Wohnen und Arbeiten nicht entgegen. Durch eine lärmopti- mierte Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit, durch eine entsprechende Bebauungsstruktur sowie durch andere Maßnahmen des Lärmschutzes kann die Lärmsitua- tion im künftigen Quartier erheblich verbessert werden, so dass eine Entwicklung eines ge- mischten Quartiers mit Wohnen, Büronutzungen und Gastronomie ermöglicht wird. Zudem könnte die Festsetzung des Standortes als 'Urbanes Gebiet' (§ 6a BauNVO) in der Bebau- ungsplanung aufgrund der höheren zulässigen Lärmgrenzwerte im Vergleich zu einem 'Mischgebiet' zu erweiterten Gestaltungsmöglichkeiten führen. Die ggfs. entstehenden Lärmemissionen für den Fall, dass der Deutzer Hafen künftig tempo- rär als Schutzhafen dienen sollte, stehen angesichts der äußerst geringen Häufigkeit der Er- eignisse wie z.B. das Überschreiten der Hochwassermarke II (8,30 m K.P.) oder eine kom- plette Sperrung des Rheins wegen einer Havarie ebenfalls nicht entgegen. Eisgang auf dem Rhein als Anlass für eine Schutzhafennutzung ist künftig wohl nicht mehr zu erwarten. 4.8 Landschaftsschutz und Artenschutz Der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens stehen aus Sicht des Arten- und Land- schaftsschutzes keine Belange entgegen. Die westlich angrenzenden Poller Wiesen sind als Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Die geplante Erweiterung des Gebietes der vorberei- tenden Untersuchungen um eine Fläche an der Südbrücke westlich der Alfred-Schütte-Allee um rd. 1.000 m² als Optionsfläche für eine Fußgänger- und Fahrradrampe lässt – wie im VU- Bericht ausführlich dargelegt – bei entsprechender Ausführung lediglich sehr geringe Eingrif- fen in Natur und Landschaft sowie in das Landschaftsbild erwarten. Die Vereinbarkeit der Maßnahme mit den Belangen des Landschaftsschutzes ist im folgenden Bebauungsplanver- fahren im Rahmen der Umweltprüfung und der Artenschutzprüfung nachzuweisen. Die be- stehende Festsetzung der Teilfläche als Landschaftsschutzgebiet steht der Einbeziehung in den Entwicklungsbereich nicht entgegen. 4.9 Stadtklima Aus Sicht des Stadtklimas weist der Standort Deutzer Hafen für ein gemischtes urbanes Quartier mit den Funktionen, Arbeiten und Erholung günstige Bedingungen auf. In Bezug auf die Einflüsse und die langfristige Veränderungen des Stadtklimas wirken sich die Lage des - 8 - Gebiets unmittelbar am Rhein und die zentrale 8 ha große Wasserfläche positiv aus. Sie füh- ren zu einer optimalen Durchlüftung des Gebiets und Absenkung des innerstädtischen Hitz- einseleffektes und schaffen damit klimatisch günstige Voraussetzungen für gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen auch in einem hochverdichteten Quartier. 4.10 Altablagerungen und Altlasten Die bestehenden Bodenkontaminationen aufgrund der Hafennutzung und der industriellen Vornutzungen werden im Zuge der Neuordnung vollständig beseitigt, so dass keine Beden- ken gegen Wohn- und Büronutzungen sowie gegen Grünflächennutzungen einschließlich Kinderspielplätzen auf dem Standort bestehen. 4.11 Denkmalschutz Im Entwicklungsbereich liegt mit der Drehbrücke (1907/08) ein eingetragenes Baudenkmal gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz (DSchG) NRW. Nach Einschätzung des Landschaftsver- bandes Rheinland (LVR) umfasst der Deutzer Hafen darüber hinaus weitere denkmalwerte bauliche Anlagen, so ist z.B. auch die „Ellmühle“ denkmalrechtlich unter Schutz gestellt wor- den. Die Erhaltung des baukulturellen Erbes und die Belange des Denkmalschutzes stehen einer städtebaulichen Konversion des Hafenareals indessen nicht entgegen. Der integrierte Plan des Planungsbüros COBE sieht vor, erhaltenswerte Gebäude und Anlagen (wie. z. B. typische Krananlagen) in das Gesamtkonzept zu integrieren und in die künftigen Nutzungen einzufügen, so dass eine Erhaltung durch Nutzung im Sinne des Denkmalschutzes ermög- licht wird. 4.12 Standortalternativen zur Bedarfsdeckung Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ist geprüft worden, ob geeignete und gleich- wertige Alternativen zur geplanten Entwicklung zur Verfügung stehen, mit denen der ermit- telte Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten gedeckt werden könnte. Eine intensive und flä- chendeckende Standortanalyse in der Stadt Köln hat ergeben, dass weder im innerstädti- schen Bereich noch darüber hinaus mit Ausnahme der Parkstadt Süd Standortalternativen mit vergleichbaren Flächenumfang und in ähnlicher Qualität vorhanden sind, die gleichzeitig den quantitativen Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten dieser Größenordnung decken kön- nen. Die Parkstadt Süd befindet sich derzeit bereits in der Entwicklung und deckt für sich ge- nommen den bestehenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsflächen bei weitem nicht ab. Mit der Konversion des Deutzer Hafens als wichtigem Meilenstein der Kölner Stadtentwick- lung soll vor allem der erhöhten Nachfrage im innerstädtischen Bereich nach Wohn- und Ar- beitsstätten Rechnung getragen werden. Zudem dient die Umnutzung dem Nachhaltigkeits- ziel der städtebaulichen Innenentwicklung, die Vorrang vor der Außenentwicklung haben soll, und verringert damit die Inanspruchnahme von weiteren Freiflächen. Aus diesen Gründen wird dem Deutzer Hafen eine hohe Priorität bei der Flächenentwicklung eingeräumt. Stand- ortalternativen, die diese quantitativen und qualitativen Ziele der Stadtentwicklung erfüllen, sind mit Ausnahme der Parkstadt Süd in Köln nicht vorhanden. Soweit weitere Flächen über- haupt vorhanden sind, sind sie verglichen mit dem fehlgenutzten Hafenstandort in Deutz weit weniger geeignet, um den städtebaulichen Zielen einer nachhaltigen Entwicklung Kölns zu dienen. Insbesondere um den zukünftigen Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu decken, wird daher das Hafenareal dringend zusätzlich benötigt. - 9 - 5. Materiell-rechtliche Anforderungen Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach § 165 BauGB für die Durchführung der städ- tebaulichen Entwicklungsmaßnahme liegen vor. 5.1 Entwicklung von Ortsteilen und anderen Teilen des Gemeindegebiets, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i.Vm. Abs. 2 BauGB Die Entwicklungsmaßnahme entspricht gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB den in § 165 Abs. 2 BauGB genannten Zielen und Zwecken, weil ein „Teil des Gemeindegebiets“ entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ord- nung erstmals entwickelt werden soll. Der Geltungsbereich der Entwicklungssatzung „Deuter Hafen“ stellt einen „Teil des Gemein- degebiets“ in diesem Sinne dar. Bereits aus der Dimension des Projektes Deutzer Hafen ergibt sich die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Stadt. Das Stadtquartier wird seiner Flächengröße (37,7 ha) und der Einwohner- (3.000 Wohnungen für 6.900 Personen) und Arbeitsplatzzahlen (rund 6.000 Arbeitsstätten) nach auch im Verhältnis zur gesamtstädtischen Entwicklung Kölns eine signifikante Bedeutung haben. Gleichzeitig verfolgt die Stadt Köln angesichts der äußerst knappen Flächenpotenziale und aus ökologi- schen Gründen eine stringente Innenentwicklung. Auch der geltende Landesentwicklungs- plan (LEP) formuliert die Innenentwicklung als prioritäres raumordnerisches Ziel. Die Ent- wicklung des Deutzer Hafens leistet für die wachsende Stadt Köln zu diesen Zielen einen signifikanten Beitrag. Mit der Umnutzung des Hafenareals bietet sich der Stadt die einzigar- tige Chance, dringend benötigten Wohnraum in integrierter Innenstadtlage zu entwickeln und damit ein Angebot zu schaffen, das dem Bedarf zahlreicher Wohnungssuchender entspricht. Der Bedarf an Wohnraum für die wachsende Stadt Köln wäre anderweitig allenfalls durch die Inanspruchnahme von weiteren Flächen im Außenbereich zu decken, was weder im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung noch der Nachfrager von Wohnraum wäre und mit den rechtlich Vorgaben der landes- und regionalplanerischen Festlegungen konfligieren würde. In qualitativer Hinsicht ergibt sich die besondere Bedeutung der städtebaulichen Neuordnung vor allem aus der räumlichen Lage in der Stadt Köln. Die Bedeutung des Areals des Deutzer Hafens für die Stadtentwicklung hat der 'Städtebauliche Masterplan Köln' von 2009 bereits herausgestellt. Der Standort in sehr hochwertiger Lage bietet sich für ein lebendiges, vielfälti- ges, funktionsgemischtes und zugleich verdichtetes Stadtviertel an. Die Konversion des Are- als von der Hafennutzung zu einem gemischten urbanen Quartier fügt sich in eine Reihe von städtebaulichen Projekten auf der rechtsrheinischen Seite Kölns ein und wertet diese weiter auf. Dazu gehören die Gestaltung des neuen Campus der Kölner Fachhochschule, der Bau des Rheinboulevards mit seiner Freitreppe, der Errichtung der Messe-City und der Umbau des Messe-Geländes sowie die Entwicklung des Mülheimer Südens. Die geplante Umnutzung des Deutzer Hafens schafft einen weiteren Entwicklungsschwer- punkt und neuen Kristallisationspunkt für die rechtsrheinische Stadtentwicklung. Die Konver- sion beseitigt zudem die bisherige Zäsur zwischen den östlich angrenzenden Stadtflächen und dem Rheinufer durch die bestehende Industrie- und Gewerbegebietsnutzung und führt damit zu einer Aufwertung des gesamten Stadtteils. Insgesamt ergibt sich daher bereits aus der Lage der Hafenflächen im Siedlungszusammenhang eine zentrale städtebauliche Bedeu- tung des Areals für die gesamtstädtische Entwicklung. Das besondere Entwicklungspotenzial des Deutzer Hafens als innerstädtisches Wohn- und Dienstleistungsquartier ergibt sich aus folgenden Merkmalen: • Dynamische Entwicklung des angrenzenden Büroberei chs sowie benachbarter rechtsrheinischer Dienstleistungs- und Technologiestandorte, • gute Anbindung an die benachbarten Wohnviertel De utz und Poll, - 10 - • gute Erschließung durch alle Verkehrsarten, • exponierte Lage am Rhein und an der Wasserfläche des Hafenbeckens, • herausragende Blick- und Sichtbeziehungen auf das Stadtzentrum sowie • unmittelbare Einbindung in den Grün- und Erholung sraum am Rhein. Außer des bereits in der Entwicklung befindlichen Projekts Parkstadt Süd stehen in Köln hin- sichtlich Lage, Größenordnung und Qualität keine vergleichbaren innerstädtischen Flächen für den wachsenden Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zur Verfügung. Bei dem Hafenareal handelt es sich daher um eines der bedeutsamsten städtebaulichen Projekte Kölns für die zukünftigen Jahrzehnte. Aufgrund dieser quantitativen und qualitativen Dimensionen des Deutzer Hafens kommt dem Projekt das von der Regelung des § 165 Abs. 2 BauGB geforderte und durch die höchstrich- terliche Rechtsprechung bestätigte beträchtliche Eigengewicht zu. 5.2 Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB Das Wohl der Allgemeinheit erfordert die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme i.S.v. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. 5.2.1 Deckung eines strukturell erhöhten Bedarfs a n Wohnstätten Zunächst dient die Entwicklungsmaßnahme der Deckung eines strukturell erhöhten Bedarfs an Wohnstätten, mithin einem nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB explizit anerkannten Allgemeinwohlbelang. Nach der Rechtsprechung kann von einem erhöhten Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage nach Wohnraum o- der Arbeitsstätten das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann (BVerwG, Beschluss vom 05. August 2002 – 4 BN 32/02 –, Rn. 11). Für die weiter wachsende Stadt Köln wird ein andauerndes erhebliches Bevölkerungswachs- tum sowie ein Anstieg der Haushaltszahlen und damit auch des Wohnungsbedarfs für die nächsten Jahre prognostiziert. Für den Zeitraum 2017 – 2029 (=13 Jahre) wurde, wie im Ab- schlussbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen im Einzelnen dargelegt, der Bedarf an neuem Wohnraum in der Stadt Köln auf insgesamt rd. 59.700 Wohneinheiten bis 2029 geschätzt. Die Entwicklung der steigenden Bevölkerungszahl und des Bedarfs an neuen Wohneinheiten in Köln wird durch die aktuelle Prognose 2018 bis 2040 des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln bestätigt; es ist demnach weiterhin von einem strukturell erhöhten Bedarf an Wohnstätten auszugehen: Im Jahr 2030 werden rund 1.120.000 Menschen mit Hauptwohnsitz in Köln leben. Dies bedeutete einen Anstieg um 43.000 Einwohner (+ 4,0 %), ausgehend von dem Jahr 2017. Bis zum Jahr 2040 werden 1.146.000 Menschen in Köln le- ben (+ 6,3 %). Ausgehend von diesen Zahlen sowie der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung des IT- NRW für Köln hat die empirica AG im Juli 2020 den jährlichen Neubaubedarf ermittelt. Er be- trägt, gerechnet ab dem Jahr 2018 bis zum Jahr 2040, selbst bei konservativer Betrachtung rund 44.000 WE. Damit bestünde bis zum Jahr 2040 ein jährlicher Neubaubedarf von rund 2.000 WE. Tatsächlich ist jedoch nach den Ermittlungen der Gutachter von einer erheblichen Steigerung der Zahl der Haushalte bei gleicher Einwohnerzahl auszugehen, was zu einem zusätzlichen Wohnbedarf von 20.000 Wohnungen führt, insgesamt also von 64.000 bzw. - 11 - 2.900 Wohnungen pro Jahr. Je nach der weiteren Entwicklung, insbesondere der Wande- rungsbewegungen, muss von einem noch weit höheren Bedarf von bis zu 119.000 bis zum Jahre 2040 ausgegangen werden. Stellt man diesen Bedarf dem Potenzial gegenüber, verbleibt ein erhebliches Delta, das die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme unterstreicht. So bestehen nach neueren Er- kenntnissen für den Wohnungsbau geringere Potenzialflächen als noch zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Mai 2018. Auf den ermittelten Flächenpotenzialen können danach rd. 45.100 WE errichtet werden. Dies entspricht bis zum Jahr 2040 einem jährlichen Bedarf an Wohneinheiten von 2.050. Bei den Flächenpotenzialen sind auch Baulücken, Nachver- dichtungspotenziale und die Ausbaupotenziale im Bestand gemeinsam mit den „Selbstläu- ferflächen“ mit insgesamt 16.600 WE berücksichtigt worden. Indessen handelt es sich hierbei um „Bruttoangaben“, da eine Abschätzung der Mobilisierungsfähigkeit schwerlich möglich ist. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich um dispers im Stadtgebiet verteilte kleinteilige Flächen und Einzelgrundstücke handelt, deren Mobilisierung zeit- und ressourcenintensiv ist. Bei den Flächenpotenzialen bestehen teilweise erhebliche eigentumsbedingte Mobilisie- rungshemmnisse sowie städtebaulicher Planungs-, Neuordnungs- und Erschließungsbedarf, der bei diesen Flächen - soweit überhaupt - erst zu einer langfristigen Verfügbarkeit führt. Da sich der weit überwiegende Teil der Flächen im Privateigentum befindet, ist für deren Mobili- sierung die Kooperationsbereitschaft der privaten Eigentümer erforderlich. Hinzu kommen in zahlreichen Fällen vorhandene Nutzungen bzw. Zwischennutzungen, die vor einer wohnbau- lichen Nutzung zu beenden wären. Dies führt bei der Flächenentwicklung und Mobilisierung zu rechtlichen, finanziellen und vor allem auch zeitlichen Unwägbarkeiten, deren Auswirkun- gen schwer kalkulierbar sind. Es ist demnach davon auszugehen, dass die ermittelten „Brutto“-Potenziale bei weitem nicht voll ausgeschöpft werden können. Damit besteht selbst unter Zugrundelegung des ermittelten niedrigsten Bedarfs ein strukturell erhöhter Bedarf an Wohnstätten gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, der mit den in der Stadt Köln verfügbaren Flächenpotenzialen nicht gedeckt werden kann. Die Entwicklungs- maßnahme dient der Deckung dieses strukturell erhöhten Bedarfs an Wohnstätten, indem sie die Voraussetzung für die Errichtung von 3.000 Wohnungen für 6.900 Bewohner schafft. 5.2.2 Deckung eines strukturell erhöhten Bedarfs a n Arbeitsstätten Weiter dient die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme der Deckung eines erhöhten Be- darfs an Arbeitsstätten (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Die dynamische Bevölkerungs- (s.o.) und Beschäftigtenentwicklung zeigt, dass Köln zu den stark wachsenden Schwarmstädten in Deutschland gehört, eine Entwicklung, die auch zu ei- nem wachsenden Bedarf an Arbeitsstätten führt. Vor allem die Tatsache, dass jüngere Men- schen nicht nur zum Studium und zur Ausbildung nach Köln kommen, sondern nach Ab- schluss der Ausbildung auch als junge Berufstätige in Köln bleiben möchten, verstärkt diesen Bedarf an Arbeitsstätten. In Köln wird dieser Trend auch noch weiter anhalten. So steigt die Anzahl der Kölnerinnen und Kölner im Erwerbsalter zwischen 18 und 65 Jahren gemäß der Bevölkerungsprognose für Köln 2018 bis 2040 (Stand 2019) von 714.003 Personen im Jahr 2017 auf rund 723.000 Personen an. Rein zahlenmäßig werden dem Arbeitsmarkt damit künftig mehr Personen zur Verfügung stehen. Hinzu kommt, dass bereits heute die Arbeitslosenquote in Höhe von 9,9 % (Stand Juli 2020) im Vergleich zu anderen bundesdeutschen Großstädten überdurchschnittlich hoch ist, so dass sich dadurch bereits ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten begründen lässt. Der rasant wachsende Bedarf entsteht vor allem im tertiären Sektor, in dem 83 % aller Be- schäftigten in Köln tätig sind. Insbesondere die Bereiche Handel und Dienstleistung weisen bereits heute eine hohe Flächennachfrage auf, die nur auf zusätzlichen Standorten durch eine Baulandentwicklung gedeckt werden kann. Die in Köln anhaltend hohe Nachfrage von - 12 - Unternehmen nach Büroflächen hat inzwischen zu einem Nachfrageüberhang geführt, so dass die Leerstandsquote bei Büroimmobilien seit 2009 kontinuierlich auf inzwischen ledig- lich noch 3,7 % im Jahr 2017 gesunken ist und damit bereits signifikant unterhalb der Fluktu- ationsreserve liegt. Diese aussagefähigen Indikatoren zeigen, dass die Nachfrage nach Bü- roflächen das verfügbare Angebot seit 2009 deutlich übersteigt und damit eine erhebliche Unterdeckung besteht. Hier ist zu ergänzen, dass trotz der aktuellen Situation der Corona Pandemie keine Trendumkehr zu erwarten ist. Die Abschätzung des künftigen Bedarfs erfolgt in der VU einerseits anhand der Beschäftig- tenentwicklung und andererseits anhand der Trendfortschreibung. Beide Methoden kommen übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2029 ein zusätzlicher Bedarf in Höhe von mindestens rd. 19.000 Büroarbeitsplätzen besteht. Die systematische Analyse und Be- wertung der verfügbaren Flächenpotenziale lässt erkennen, dass davon gegenwärtig ledig- lich 2/5 mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts entwickelt werden können und die übrigen 3/5 der nachgefragten Büroflächen lediglich dadurch bereitgestellt werden, dass auf die bestehende Fluktuationsreserve an Büroflächen zugegriffen und diese dadurch stetig verkleinert wird. Sollte diese Entwicklung auch künftig fortgesetzt werden, weil zusätzli- che geeignete Bauflächen für die Erstellung neuer Büroimmobilien fehlen, so ist mit einem weiteren stetigen Absinken der Leerstandsquote zu rechnen. Angesichts eines solchen an- haltenden Nachfrageüberhangs und der bereits eingetretenen Unterschreitung der Mindest- quote von 4 % für die Fluktuationsreserve wird die Funktionsfähigkeit des Kölner Büromark- tes erheblich beeinträchtigt. Vor diesem Hintergrund ist auf Basis der plausiblen Bedarfs- prognosen und Bestandsbewertung zu konstatieren, dass in Köln ein erhöhter Bedarf an Ar- beitsstätten (Büroarbeitsstätten) im Dienstleistungssektor besteht. 5.2.3 Nullvariante und Standortalternativen Ein Verzicht auf die Entwicklungsmaßnahme (sog. „Nullvariante“) kommt nicht in Betracht. Im Rahmen der „Nullvariante“ ist zu prüfen, wie sich die Verhältnisse entwickeln würden, falls die Entwicklungsmaßnahme nicht durchgeführt werden würde. Würde der Wohn- und Ar- beitsstättenbedarf im Fall eines Verzichts auf die Entwicklungsmaßnahme auf andere Weise befriedigt, wäre die Maßnahme nicht erforderlich. Ausführlich wird im Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchung dargelegt, dass die vorhandenen Flächenpotenziale nicht ausreichen, um bei einem Verzicht auf die Entwick- lungsmaßnahme dem erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten wirksam begegnen zu können (vgl. Ziff 2.1.3 des Abschlussberichts „Ermittlung des Wohnbauflächenpotenzials und des neuen Wohnbauflächenbedarfs“, S. 30 bis 40.). Bis zum Jahr 2029 wäre von einer Un- terdeckung von 9.500 WE auszugehen. Denn selbst wenn es gelingen würde, alle bislang er- mittelten Flächenpotenziale zu mobilisieren, kann der Bedarf an Wohnraum bis zum Progno- sehorizont 2029 nicht gedeckt werden und es verbleibt eine signifikante Unterdeckung bzw. ein Nachfrageüberhang bestehen. Die im integrierten Plan detailliert ausgearbeiteten Ziele, Maßnahmen und Projekte mit dem Ziel der städtebaulichen Innenentwicklung durch Konversion können auf den herausragen- den hierfür zur Verfügung stehenden innerstädtischen Flächen nur insgesamt umgesetzt werden. Alternative Standorte für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurden berücksichtigt (vgl. Abschlussbericht, S. 76 ff.). Eine intensive und flächendeckende Standortanalyse in der Stadt Köln hat ergeben, dass weder im innerstädtischen Bereich noch darüber hinaus mit Ausnahme der Parkstadt Süd Standortalternativen mit vergleichbarem Flächenumfang und in ähnlicher Qualität vorhanden sind, die gleichzeitig den quantitativen Bedarf an Wohn- und - 13 - Arbeitsstätten dieser Größenordnung decken können. Die Parkstadt Süd befindet sich der- zeit bereits ebenfalls in der Entwicklung und deckt den bestehenden Bedarf bei weitem nicht ab. 5.2.4 Wiedernutzung brachliegender Flächen Die Entwicklungsmaßnahme ist schließlich auch deswegen erforderlich, weil sie der Wie- dernutzung brachliegender Flächen dient. Das Gesetz knüpft an den Gemeinwohlzweck der Wiedernutzung brachliegender Flächen keine weiteren Anforderungen, insbesondere keine Brachlandquote. Dem liegt die Erwägung des Gesetzgebers zugrunde, dass größere brachliegende Flächen im Innenbereich per se das Stadtbild stören und die Funktionalität eines Ortsteils beeinträchtigen können. Zudem wird mit dem Gemeinwohlzweck dem Vorrang der Innenentwicklung Genüge getan. Gemessen an diesem Maßstab dient die Entwicklungsmaßnahme der Wiedernutzung brach- liegender Flächen. So hat eine Bestandsaufnahme der im Untersuchungsgebiet vorhande- nen Nutzungen aus dem Jahre 2017 ergeben, dass bereits zum damaligen Zeitpunkt ca. 20% der Fläche durch Leerstand bzw. erhebliche Mindernutzung gekennzeichnet waren und sich auf weiteren 20% der Fläche bereits nicht hafenbezogene Nutzungen, wie bspw. Dienst- leistungen, Büro- und Wohnnutzungen, angesiedelt haben. Zwar besteht auf 60% der Fläche derzeit noch eine hafenbezogene Nutzung. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass diese hafenbezogene Nutzung lediglich noch durch drei Unternehmen ausgeübt wird. Hierzu zäh- len ein im Hafen vorhandener Eisen- und Stahlhandel, ein Asphaltmischwerk sowie ein Müh- lenbetrieb, der indes im Jahr 2021 aufgegeben werden wird. Mit Blick auf die verbleibenden industriellen Nutzungen mit teilweise BImSchG-genehmigten stark emittierenden Betrieben konnte im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen außerdem festgestellt werden, dass die Aufrechterhaltung dieser Nutzungen angesichts der bereits vorhandenen Entwicklung von Dienstleistungsnutzungen und Wohnen im Umfeld des Deutzer Hafens sowie aufgrund der innerstädtischen Lage aus städtebaulicher Sicht problematisch sind. Angesichts der sehr zentralen Lage des Hafenareals im Stadtgebiet ist eine Weiterentwicklung dieser Betriebe ohne Perspektive für die Zukunft und verhindert eine sinnvolle städtebauliche Ordnung in diesem Bereich. Hinzu kommt, dass insbesondere eine Weiterentwicklung der bestehenden (hafenaffinen, industriellen) Nutzungen nach Beschluss des Regionalrates am 15.12.2017 nicht mehr mit dem geänderten Regionalplan übereinstimmt, der nach seiner Rechtskraft für das Gebiet des Deutzer Hafens einen allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) ausweist, wodurch die bisherige Ausweisung als Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB) hin- fällig ist. Auch im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP) ist der Deutzer Hafen nicht mehr als „landesbedeutsamer Hafen“ dargestellt. Zudem hat der Hafen seine Funktion als Umschlagplatz für Güter in den letzten Jahren weit- gehend verloren. Für die Binnenschifffahrt spielt der Deutzer Hafen als Umschlagplatz für Waren und Güter insgesamt keine bedeutsame Rolle mehr. Der Umschlag ist stetig gesun- ken und umfasst lediglich noch 2,2 % des Umschlags aller Kölner Häfen. Eine Ertüchtigung und ein funktionaler Ausbau als Hafen ist bereits aufgrund der Lage in der Innenstadt und aufgrund der herangerückten Büro- und Wohnnutzungen, die eine noch höhere Lärmbelas- tung durch hafenaffine Industriebetriebe nicht erlauben, sowie aufgrund der fehlenden Erwei- terungsflächen nicht möglich. Auch ist der Hafen im geltenden Landesentwicklungsplan nicht mehr als landesbedeutsamer Hafen dargestellt. Da diese Rahmenbedingungen und Trends perspektivisch die Entstehung weiterer Brachen und Konflikte mit den umgebenden Nutzun- gen und der Stadtentwicklung insgesamt erwarten lassen, ist die Konversion des Standortes geboten. - 14 - 5.3 Keine Möglichkeit der Erreichung der Entwicklungsziele auf anderem Wege, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB Die Entwicklungsziele können vorliegend nicht auf anderem Wege erreicht werden (vgl. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB muss ausgeschlossen sein, dass die mit der städte- baulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge erreicht werden können. Zudem dürfen die Eigentümer der von der Maßnahme be- troffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 BauGB nicht bereit sein, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwick- lungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB ergibt. Das Hafenareal befindet sich zu einem bedeutenden Teil im Eigentum der ‘moderne stadt’, die umfangreiche Flächen erworben hat. Zwischenzeitlich hat die Stadt Köln mit der moderne stadt über diese Flächen am 17.06.2020 einen notariell beurkundeten städtebaulichen Ver- trag geschlossen. Zweck dieses Vertrages ist es, die Voraussetzungen für die Abwendung der Grunderwerbspflicht der Stadt Köln dadurch zu schaffen, dass die Verwendung der Grundstücke des Vertragsgebietes nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Ent- wicklungsmaßnahme bestimmt wird und sich die moderne stadt dazu verpflichtet, diese bin- nen angemessener Frist dementsprechend der Nutzung zuzuführen, der moderne stadt eine rechtlich und betriebswirtschaftlich sichere Grundlage für die zügige Durchführung der von ihr geplanten Maßnahmen im Vertragsgebiet zur Verfügung zu stellen, die Voraussetzungen für die Abwendung der Ausübung des Vorkaufsrechts der Stadt Köln hinsichtlich des Ver- tragsgebietes zu schaffen, eventuelle Genehmigungshindernisse gem. §§ 169 Abs. 1 Nr. 3, 144 ff. BauGB für künftige Kaufverträge auszuräumen, die Ermittlung und vorzeitige Ablö- sung des Ausgleichsbetrages zu vereinbaren, der zum Ausgleich der durch die Entwick- lungsmaßnahme bedingten Bodenwerterhöhungen dient, sowie die grundlegenden Fragen zur Übertragung von Ordnungsmaßnamen und der Erschließung zu regeln. Zur Verwirklichung der städtebaulichen Ziele muss indessen ein Zugriff auf alle Grundstücke des Areals möglich sein. Denn angesichts der Lage im Überschwemmungsgebiet, dem flä- chenhaften Vorhandensein von Bodenverunreinigungen sowie der neuen erforderlichen Ge- samterschließung des Hafenareals ist eine einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen unabdingbar. Insbesondere ist eine Erhöhung des Flächenniveaus aller Grundstücke im Überschwemmungsgebiet zwingend erforderlich, um eine hochwasserfreie Erschließung des neuen Quartiers zu erreichen. Auch, um den Er- fordernissen des Wasserhaushaltsrechtes und des notwendigen Hochwasserschutzes für das neue Quartier gerecht zu werden, ist die Einbeziehung aller Grundstücke notwendig. Bisher konnten trotz intensiver Bemühungen auch nach dem Satzungsbeschluss am 03.05.2018 nicht alle Grundstücke freihändig erworben bzw. städtebauliche Verträge zur Entwicklung mit Bauverpflichtung abgeschlossen werden. Der Verhandlungsstand wird, be- zogen auf jeden einzelnen Grundstückseigentümer, in Anlage 5 der Beschlussvorlage zu- sammengefasst. Grundlage der Vertragsverhandlungen bildete die Fortschreibung des Wer- termittlungsgutachtens (Anlage 6). Im Ergebnis konnte mit keinem der Eigentümer eine Eini- gung erzielt werden. Mehrere Eigentümer sind an dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages interessiert. Ihnen wurde jeweils der Entwurf eines solchen Vertrages, vergleichbar mit dem mit der mo- derne stadt geschlossenen Vertrag, vorgelegt. Die Gespräche hierüber sollen fortgesetzt werden; sie verlaufen konstruktiv, so dass eine Einigung für erreichbar erscheint. Eine zweckmäßige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme ohne Einbeziehung dieser Grund- stücke ist unter den derzeitigen Voraussetzungen jedoch nicht gegeben. - 15 - Weiteren Eigentümern wurden jeweils schriftlich verbesserte Kaufangebote unterbreitet, die neben dem sachverständig ermittelten entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert ein Erhö- hungsbetrag zur Erreichung eines außergerichtlichen Vergleichs umfasste. Die Kaufange- bote wurden bislang nicht angenommen. Schließlich wurde einem Eigentümer ein Vertrag zur Betriebsverlagerung und zum Grund- stückstausch angeboten. Auch hier sollen die Gespräche fortgesetzt werden, wobei auch die Möglichkeit der Eigenentwicklung unter Aufgabe des Betriebs erwogen wird. Eine Einigung steht aus. Eine integrierte Entwicklung des gesamten Hafenareals in Kooperation mit den Ei- gentümern ist daher nicht möglich. Auch sonstige, für die betroffenen Eigentümer schonendere Entwicklungsinstrumente des allgemeinen Städtebaurechts kommen nicht in Betracht: Die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme, insbesondere die Deckung eines erhöh- ten Bedarfs an Wohn- bzw. Arbeitsstätten, können nicht durch Bauleitplanung (§§ 1 bis 13 BauGB) in Kombination mit Bodenordnungsinstrumenten, insbesondere durch Umlegung (§§ 45 ff. BauGB und § 80 f BauGB) oder mit städtebaulichen Verträgen (§ 11 BauGB) be- wältigt werden, denn es fehlt an der dazu erforderlichen Mitwirkungsbereitschaft der Grund- stückseigentümer im Gebiet. Die Verwirklichung der städtebaulichen Konversion des Deutzer Hafens kann daher mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts nicht oder jeden- falls nicht vollständig und zügig durchgeführt werden. Mit einem Bebauungsplan lassen sich zwar rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung des Hafenareals tref- fen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB), aber er enthält als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine Realisierungsverpflichtung. Daher kann damit weder eine geschlossene Verwirklichung der städtebaulichen Ziele noch eine Verwirklichung in einem absehbaren Zeitraum gewährleistet werden. Die Bebauung würde lückenhaft bleiben und der bestehende erhöhte Bedarf könnte nur teilweise gedeckt werden, wenn sich einige Eigentümer entschlie- ßen, ihr Grundstück vorerst unbebaut zu lassen. Zudem bestünde die Gefahr von Boden- preisspekulationen. Die Gefahr der erheblichen zeitlichen Verzögerung haftet auch der Option an, Bauleitpläne mit einem Baugebot nach § 176 BauGB zu verknüpfen. Denn Eigentümer können sich gegen Baugebote verwaltungsgerichtlich zur Wehr setzen, was voraussichtlich langwierige Ge- richtsverfahren nach sich ziehen würde (OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003 – 10a D 124/01.NE –, Rn. 185). Eine zügige Durchführung der angestrebten Entwicklung kann dem- nach mithilfe eines Baugebots nicht sichergestellt werden. Mit der Baulandumlegung schließ- lich lässt sich zwar die Neuordnung der Grundstücke, nicht indessen deren vollständige Be- bauung hoheitlich durchsetzen. In beiden Fällen wäre zudem die Finanzierung der erforderli- chen erheblichen Ordnungsmaßnahmen nicht gesichert. Die Entwicklungsziele können auch nicht durch die Festlegung des Hafenareals als Stadtum- baugebiet (§ 171 a BauGB) oder durch die Ausweisung eines förmlichen Sanierungsgebiets (§§ 136 ff. BauGB) erreicht werden. Bei diesen Instrumenten des besonderen Städtebau- rechts besteht bereits keine grundsätzliche Veräußerungspflicht der Eigentümer an die Stadt oder ihren Treuhänder, so dass der erforderliche Zugriff auf alle Grundstücke nicht möglich ist. Deshalb ist auch in diesen Fällen keine vollständige Erreichung der städtebaulichen Ziele des integrierten Plans des Planungsbüros COBE, insbesondere nicht die geschlossene bau- liche Realisierung der öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen unter Beachtung der Anforderun- gen des WHG und der privaten Maßnahmen sowie deren zügige Durchführung gewährleistet Daher ist unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten eine städtebauliche Entwicklungsmaß- nahme zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, weil ein weniger einschneidendes städte- bauliches Instrument nicht zur Verfügung steht. - 16 - 5.4 Gewährleistung der zügigen Durchführung der Maßnahme innerhalb eines abseh- baren Zeitraums, § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB Die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeit- raums ist gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB gewährleistet. Die zügige Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme ist dann gewährleistet, wenn sowohl die zeitlichen als auch die finanziellen Voraussetzungen für die Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums sichergestellt sind. Welcher Zeitraum als noch „ab- sehbar“ einzustufen ist, kann nicht allgemein bestimmt werden und hängt von den Umstän- den des Einzelfalls ab (BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 – 4 BN 7/04 –, Rn. 19). Ent- scheidend hinsichtlich der Vertretbarkeit der Prognose ist insbesondere, ob die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme gesichert ist. Die zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen der Gemeinde sind einander gegenüber zu stellen. Die Kostenermittlung muss ergeben, dass die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme dem Stand der Planung entsprechend gesichert ist. Für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen ist ein Zeitraum bis zum Jahr 2030 vorgesehen. Auf der Grundlage des integrierten Plans des Büros COBE, der im Sommer 2018 durch den Rat beschlossen wurde, wurde mit der Anpassung des Flächennut- zungsplanes an den am 15.12.2017 geänderten Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln und der Aufstellung von Bebauungsplänen und deren anschließende Realisierung begon- nen. Die Aufstellung von Bebauungsplänen (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB) nach Sat- zungsbeschluss dient der zügigen Durchführung der Konversion. Der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen erstellte Zeit- und Maßnahmenplan (vgl. S 109 ff. des Abschlussberichts) weist nach, dass die Verwirklichung aller erforderlichen Einzelmaßnahmen innerhalb des Zeitraums auch aus organisatorischer und technischer Sicht realistisch ist. Insbesondere wurde die Umsetzbarkeit eines ausreichenden Hochwas- serschutzes im Rahmen der Machbarkeitsstudie des Architekturbüros ASTOC vom 28.03.2014 untersucht und bejaht. Auch die Frage, ob dem Deutzer Hafen eine Schutzhafen- funktion zukommt, steht der zügigen Durchführung nicht entgegen. Insofern wurde ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, das in nicht zu beanstandender Weise zu dem Ergeb- nis gelangt, dass dem Deutzer Hafen keine Schutzhafenfunktion zukommt. Insbesondere ist vorliegend die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme gesichert. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurden zum Nachweis der zügigen Durchführ- barkeit sowohl ein detaillierter Zeit- und Maßnahmenplan sowie auch eine Kosten- und Fi- nanzierungsübersicht gemäß § 171 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 149 BauGB erstellt. Die systematische Ermittlung aller Kosten und Einnahmen unter Berücksichtigung der Bodenwertermittlung (Anfangs- und Endwerte) sowie der vorliegenden Kostenschätzun- gen für die Maßnahmen weist nach, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 03.05.2018 durch den Rat der Stadt Köln eine kostendeckende Durchführung gewährleistet war (vgl. S 109 ff. des Abschlussberichts). Dies ist nach wie vor der Fall. Mit der moderne stadt GmbH hat die Stadt Köln am 17.06.2020 einen notariell beurkundeten, die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme zusätzlich absichernden städtebaulichen Ver- trag geschlossen, in dem die moderne stadt gegenüber der Stadt Köln eine Bauverpflichtung für sämtliche von ihr erworbenen künftigen Bauflächen eingegangen ist und sich zur Zahlung des entwicklungsbedingten Ausgleichsbetrages verpflichtet hat. Damit liegen die Vorausset- zungen des § 166 Abs. 3 Satz 2 BauGB vor, wonach die Gemeinde von dem Erwerb eines Grundstücks absehen soll, wenn der Eigentümer eines Grundstücks, dessen Verwendung nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, in der Lage ist, das Grundstück binnen ange- messener Frist dementsprechend zu nutzen und er sich hierzu verpflichtet. Auch die Erfül- - 17 - lung der Verpflichtung nach § 166 Abs. 3 Satz 4 BauGB, wonach in diesem Fall an die Ge- meinde der entwicklungsbedingte Ausgleichsbetrag zu zahlen ist, wurde mit dem Vertrags- schluss sichergestellt. Daher ist auch unter diesem Gesichtspunkt eine zügige Durchführung der Gesamtmaßnahme ‚Deutzer Hafen‘ im Sinne von § 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB innerhalb ei- nes absehbaren Zeitraums gewährleistet. 5.5 Spezifisch eigentumsrechtliche Abwägung Die mit Blick auf die enteignungsrechtliche Vorwirkung der Festsetzung der Entwicklungs- maßnahme erforderliche, spezifisch enteignungsrechtliche Gesamtabwägung aller Gemein- wohlgesichtspunkte (vgl. BVerfG, Urteil vom 24. März 1987 – 1 BvR 1046/85 –, BVerfGE 74, 264-297, Rn. 66) streitet vorliegend für eine Durchführung der Entwicklungsmaßnahme. Festzuhalten ist zunächst, dass durch die Festlegung des Deutzer Hafens als Entwicklungs- bereich die Interessen der Grundeigentümer im Geltungsbereich der Entwicklungsmaß- nahme unmittelbar betroffen sind. Die Entwicklungssatzung führt generell dazu, dass für die Eigentümer der uneingeschränkte Bestand der vorhandenen Nutzungen nicht mehr gewähr- leistet und eine beliebige Verfügung über das Eigentum ausgeschlossen ist. Die Eigentümer können bei fehlender Bereitschaft oder Fähigkeit zur eigenen Verwirklichung der mit der Ent- wicklungsmaßnahme verfolgten Planungsziele enteignet werden. Weitere Einschränkungen ergeben sich beispielsweise aus den besonderen Genehmigungsvorbehalten, denen bauli- che Vorhaben, Grundstücksteilungen sowie Rechtsgeschäfte unterworfen sind, sowie aus dem besonderen Vorkaufsrecht der Stadt. Auch die konkret von der Entwicklungsmaßnahme „Deutzer Hafen“ betroffenen Eigentümer sind ganz erheblich von dieser betroffen. Die beeinträchtigten Belange sind in Anlage 5 der Beschlussvorlage im Einzelnen aufgeführt. Mehrere Eigentümer unterhalten auf ihren Grund- stücken Betriebe, die im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme mit erheblichem Aufwand ver- lagert werden müssen. Dies bedeutet einen schwerwiegenden Eingriff in das Recht am ein- gerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb. Die Gesellschafter einer Grundstückseigentü- merin, die erheblich in die Aufbauten auf ihrem Grundstück investiert hat, haben angegeben, aus den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Sie haben den maßgeblichen Mietvertrag erst 2016 für zehn Jahre abgeschlossen. Den Eigentümern im Teilbereich Sieg- burger Straße wird zudem die Möglichkeit genommen, ihre Grundstücke im Einklang mit dem geltenden Planungsrecht zu entwickeln. Die vorgetragenen Belange der Eigentümer wiegen schwer. Pächter und Mieter im Entwicklungsbereich sind dadurch betroffen, dass ihre Pacht- und Mietverhältnisse beendet werden müssten und sie nach alternativen Standorten für ihre Be- triebe bzw. nach alternativen Wohnungen suchen müssen. Insbesondere für betroffene Pri- vatpersonen ist dies mit einer erheblichen Belastung verbunden. Auch dies wiegt schwer. Den privaten Belangen stehen indes öffentliche Interessen von überragendem Gewicht ge- genüber, die im Ergebnis überwiegen. Die Maßnahme dient dem Wohl der Allgemeinheit im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, indem ein strukturell erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten befriedigt wird und vielfach mindergenutzte und brachliegende Flächen in zentraler Lage des Stadtgebietes einer Wiedernutzung zugeführt werden. Insbesondere die Deckung des strukturell erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten stellt ein öffentliches Interesse von herausragendem Gewicht dar. Dass sie die planerische Grundlage für ein ur- banes, gemischtes innerstädtisches Quartier mit Wohnungen, Büros, Gastronomie und Ein- zelhandel für ca. 6.900 Einwohner und ca. 6.000 Arbeitsplätze mit allen erforderlichen Ge- meinbedarfs- und Folgeeinrichtungen schafft, wurde bereits eingehend dargelegt. Die Erfor- derlichkeit eines neuen Stadtquartiers wird durch Einwohner- und Wohnbedarfsprognosen aus dem Sommer 2020 bestätigt. - 18 - Vom Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat ist die „Wohnungsfrage“ – also die Frage, wie ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann – zu Recht als die soziale Frage unserer Zeit bezeichnet worden. Die Entwicklungsmaßnahme soll Teil der Antwort auf die „Wohnungsfrage“ in der Stadt Köln sein. In diesem Zusammen- hang ist von besonderer Bedeutung, dass in dem Entwicklungsgebiet 30 % der Wohnungen als öffentlich geförderter Wohnungsbau realisiert werden sollen. Dies ist dringend notwendig. In der jüngsten von der Stadt Köln in Auftrag gegebenen Wohnungsbedarfsberechnung der empirica AG ist nochmals darauf hingewiesen worden, dass die Mieten in Köln in den letzten acht Jahren um 35 %, die Kaufpreise sogar um 70 % gestiegen sind. Im Übrigen liegt es im öffentlichen Interesse, den erweiterten rechtsrheinischen Innenstadtbereich aufzuwerten und einen weiteren Kristallisationspunkt für die städtebauliche Entwicklung zu schaffen. Stellt man die öffentlichen den privaten Eigentümerbelangen gegenüber, überwiegen die öf- fentlichen Interessen. Die Deckung eines strukturell erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeits- stätten sind für die gesamte Stadtgemeinschaft und für den sozialen Frieden von überragen- der Bedeutung. Auch dem Ziel, dem rechtsrheinischen Stadtgebiet einen Entwicklungsschub zu vermitteln, kommt erhebliche Bedeutung zu. Umgekehrt werden die Beeinträchtigungen der Eigentümer, die auf den Grundstücken Betriebe unterhalten, dadurch erheblich abgemil- dert, dass ihnen mit Unterstützung der Stadt Alternativstandorte angeboten werden. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird kein Betrieb aufgrund der Entwicklungsmaß- nahme eingestellt werden müssen. Zudem werden die Verlagerungskosten von den Einnah- men der Entwicklungsmaßnahme getragen. Die Grundstückseigentümer wiederum, die auf den Grundstücken befindliche Gebäude ver- mieten und daraus nach eigenen Angaben ihren Lebensunterhalt bestreiten, werden für den Eigentumsverlust entschädigt. Ihnen wurden zudem Kaufangebote im Einklang mit den ge- setzlichen Vorgaben unterbreitet, mit deren Abschluss ihnen ein beträchtliches Vermögen zufließen würde. Der Umstand, dass auf einem Grundstück ein modernes, funktionsfähiges Bürogebäude er- richtet wurde, führt nicht dazu, dass dieses Grundstück ausnahmsweise vom Geltungsbe- reich der Entwicklungssatzung ausgenommen werden müsste. Das Entwicklungskonzept sieht die Erhaltung des Bürogebäudes nicht vor. Je nach der weiteren Konkretisierung der Entwicklungsziele wird eine Überplanung dieses Grundstückes erforderlich sein, so dass auf eine Einbeziehung nicht verzichtet werden kann. Auch die im Rahmen der Normenkontrollverfahren von den Betroffenen vorgetragenen recht- lichen Belange vermögen die eigentumsspezifische Abwägung nicht zu anderen Ergebnis- sen zu verleiten. Die Einwände wurden sämtlich eingehend geprüft und für nicht stichhaltig befunden. 5.5 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange, § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB Im Rahmen der planerischen Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB werden die ver- schiedenen entscheidungsrelevanten öffentlichen und privaten Belange einander gegenüber- gestellt und gewichtet. Die privaten Belange, die gegen die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme sprechen, wurden vorstehend dargestellt. Es handelt sich um die betroffenen Belange von Grundstück- seigentümern, Pächtern und Mietern. Sie wiegen schwer. Stellt man die öffentlichen den pri- vaten Eigentümerbelangen gegenüber, überwiegen allerdings die öffentlichen Interessen. Die Deckung eines strukturell erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten und die Wie- dernutzbarmachung von Brachflächen in einem zentral gelegenen Stadtbereich ist von sehr hohem Gewicht. Im Rahmen der planerischen Abwägung sind auch sonstige Herausforderungen nicht von ei- nem derartigen Gewicht, dass sie der Entwicklungsmaßnahme entgegenstehen. Im Rahmen - 19 - der vorbereitenden Untersuchung wurden auch mittels umfangreicher TÖB-Beteiligung die Themen Verkehr, Hochwasserschutz, Immissionen, Landschaftsstruktur/Artenschutz, Altab- lagerungen/Altlasten, Denkmalschutz, Stadtklima sowie etwaige Standortalternativen be- trachtet und aufgezeigt, dass unter Beachtung dieser Belange die Umwandlung des Entwick- lungsbereiches zu einem urban gemischten Stadtquartier möglich ist: Verkehrliche Belange stehen der Maßnahme nicht entgegen. Im Abschlussbericht (S. 62 ff.) wird die verkehrliche Erschließung umfänglich dargestellt. So kann das Hafengelände ge- mäß der Vorgaben des Nahverkehrsplans Köln als erschlossen gelten, weil sich in einer Ent- fernung von 400 m (Luftlinie) u.a. eine Stadtbahn-Haltestelle befindet. Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie zur Umwandlung des Deutzer Hafens wird detailliert nachgewiesen, dass eine städtebauliche Konversion, die die hochwassertechnischen Anfor- derungen an den Standort beachtet, möglich ist (vgl. hierzu Seite 66 – 69 der VU), die hoch- wassertechnischen und wasserhaushaltsrechtlichen Anforderungen an den Standort aber zugleich auch eine einheitliche Entwicklung des Gesamtareals zwangsläufig erfordern. Auch der Schallschutz wurde im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung des Instituts für Immissionsschutz ADU Cologne GmbH, Köln ausführlich beleuchtet, indem die maßgebli- che Lärmsituation im Deutzer Hafen untersucht wurde. Im Ergebnis wird aufgrund der ge- planten Verlagerung der vorhandenen Betriebe mit BImSchG-Genehmigungen kein Gewer- belärm, sondern lediglich Lärmimmissionen durch den Verkehr des Güterbahnbetriebes über die Südbrücke sowie durch Pkw-Verkehr über die Siegburger Straße sowie von der gegen- überliegenden Rheinseite und Immissionen durch den Schiffsverkehr auf das Gebiet einwir- ken. Durch eine entsprechende Staffelung der Nutzungen nach ihrer Lärmempfindlichkeit so- wie gezielt abschirmende Bebauungsstrukturen als auch weitere Maßnahmen des passiven Lärmschutzes kann die Lärmsituation im Entwicklungsbereich erheblich verbessert werden, so dass auch unter Lärmgesichtspunkten eine Umnutzung des Hafenareals möglich ist. Im Zusammenhang mit Umnutzungsalternativen für den Deutzer Hafen wurden faunistische Erkundigungen und Erfassung gem. FFH-Richtlinie durchgeführt. Das Ergebnis dieser Unter- suchungen zeigt auf, dass eine Umnutzung des Deutzer Hafens aus artenschutzrechtlicher Sicht als zulässig angesehen werden kann, da nur eine geringe faunistische Betroffenheit festzustellen ist, die durch die Berücksichtigung von Vermeidungs- und Minderungsmaßnah- men bei Realisierung einer Hafenumnutzung verhindert werden können. Auch die Belange des Denkmalschutzes werden im Rahmen der zukünftigen Entwicklung in vollem Maße Rechnung getragen werden können. Der derzeitige städtebauliche Entwurf für die Umnutzung des Hafenareals vom Planungsbüro COBE verdeutlicht, dass die denkmal- werten (Vorhafen/Sicherheitshafen, Industriehafen, Hafenbahn, Kran und Verladeanlagen, Komplex der Ellmühle) als auch das unter Denkmalschutz stehende Objekt (Drehbrücke) in die künftigen Nutzungen des Hafenareals sinnvoll integriert werden können, so dass eine Er- haltung durch Nutzung i. S. d. Denkmalschutzes ermöglicht wird. Selbst im Falle der Bewertung des Deutzer Hafens als Schutzhafen begründet dies keine Zweifel an der geplanten Konversion des Hafenareals. Denn so werden schutzsuchende Schiffe weiterhin Aufnahme im Deutzer Hafen finden können. Kommt es in diesen Fällen zu etwaigen Überschreitungen der Immissionsrichtwerte durch den Betrieb von Bordaggregaten etc., kann dies der Entwicklungsplanung ebenfalls nicht entgegen gehalten werden, da es sich bei Hochwasser, Havarien und Eisgang auf dem Rhein um äußerst seltene Ereignisse handelt. Die umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen ermöglichen mithin eine der Bedeutung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angemessene Würdigung der privaten und öf- fentlichen Belange mit dem Ergebnis, dass sich für die beabsichtigte Konversion des Deutzer Hafens zum Zwecke der Befriedigung eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme an diesem Standort als abwägungsgerecht darstellt. - 20 - Insgesamt liegt daher ein qualifizierter städtebaulicher Handlungsbedarf vor, der aus Grün- den des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen i.S. einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme erfordert. Im Rahmen der Neuordnung ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich zur Bewältigung der städtebaulichen Aufgaben ein Bündel von gesamtheitlichen Maßnahmen mit Grunderwerb, Bodenordnung, Freilegung, ein- heitlicher Niveauanhebung des Geländes für eine hochwasserfreie Erschließung sowie eine Neuaufteilung in Baufelder und Veräußerung der entwickelten Grundstücke zwingend erfor- derlich. Diese Maßnahmen sind inhaltlich, zeitlich, organisatorisch und finanziell aufeinander abzustimmen und erfordern deshalb eine flächendeckende und zeitlich umfassende Umset- zungsstrategie für den abgegrenzten Entwicklungsbereich. Diese Anforderungen können al- lein mit dem Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB er- füllt werden, um die komplexe städtebauliche Gesamtmaßnahme 'Deutzer Hafen' im Sinne des Allgemeinwohls einheitlich und zügig durchzuführen. 5.6 Abgrenzung des Entwicklungsbereichs Der Entwicklungsbereich wurde nach § 165 Abs. 5 BauGB so abgegrenzt, dass sich die Ent- wicklung zweckmäßig durchführen lässt. Auf Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen wird ein rd. 35 ha großes Gebiet festge- setzt, das den engeren Hafenbereich zwischen Siegburger Straße, Poller Kirchweg, dem Nordrand der Bahnstrecke Südbrücke – Köln-Kalk (Streckennummer 2641), der Alfred- Schütte Allee und der im Norden gelegenen Drehbrücke sowie den zwischen Poller Kirch- weg und Siegburger Straße gelegenen Bereich umfasst. Für den Teilbereich Siegburger Straße liegt zwar seit dem Jahr 2010 ein eigenständiger Be- bauungsplan vor. Deren Ziele und Festsetzungen sind indessen überholt. Der vorliegende in- tegrierte Plan von COBE sieht auch für diesen Bereich eine umfassende und auf den Ge- samtbereich abgestimmte Neuordnung vor. Sowohl der Charakter der Entwicklungsmaß- nahme als Gesamtmaßnahme als auch das Stadtentwicklungskonzept erfordern die Einbe- ziehung des äußerst heterogenen Teilbereichs Siegburger Straße. Der Teilbereich stellt ein Bindeglied dar zwischen den Flächen direkt am Hafenbecken und der Siegburger Straße als Hauptverkehrsachse sowie dem hochverdichteten Bürostandort „Bürocampus Deutz“. Die künftige Funktion als Bindeglied macht eine Durchlässigkeit für Fußgänger und Fahrradfah- rer erforderlich. Zudem sind flächenhafte Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen (u.a. Grundstücksfreilegungen, Betriebsstandortverlagerungen, Anpassung der Erschließung, An- passung des Hochwasserschutzes) in dem Bereich erforderlich. So muss insbesondere der Poller Kirchweg für die hochwassergerechte Erschließung auf die Höhe des 200-jährigen Hochwassers deutlich höher gelegt werden. In der Folge ist auch der Teilbereich Siegburger Straße aufzuhöhen. Ferner ist die Einbeziehung aus stadtgestalterischer Perspektive gebo- ten: Die vorhandenen Flächen müssen effizient genutzt werden, eine der Innenstadt ange- messene bauliche Dichte ist herzustellen. Für die Realisierung eines Gesamterschließungs- systems (einschließlich einer großflächigen Tiefgarage und neuer Straßen) werden Grund- stücksveränderungen erforderlich sein. Schließlich macht die Deckung des strukturell erhöh- ten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten die Einbeziehung möglichst großer Flächen erfor- derlich. Die Flächen der Deutschen Bahn AG am südlichen Rand des Untersuchungsgebietes der vorbereitenden Untersuchungen sind nicht in den Entwicklungsbereich einzubeziehen. Es handelt sich um fachplanerisch nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz (AEG) gewidmete Flächen, die nicht entwidmet und städtebaulich entwickelt werden sollen. Der geplante Bau der S-Bahnlinie erfolgt durch die Deutsche Bahn AG. Zusätzlich ist der Bereich der vorbereitenden Untersuchungen um eine Teilfläche von rd. 2.800m² an der Südbrücke geringfügig zu erweitern, um hier unter Berücksichtigung der Be- - 21 - lange des Landschaftsschutzes ggf. eine Zuwegung für eine barrierefreie Fuß- und Rad- wegeverbindung des Deutzer Hafens über die Südbrücke mit dem linksrheinischen Stadtge- biet zu schaffen. Diese Fläche befindet sich bereits in städtischem Eigentum. Die Erweite- rungsfläche grenzt unmittelbar an den Fuß- und Radweg der Alfred-Schütte-Allee und stellt daher aus verkehrlicher Sicht einen optimalen Standort für die Rampe dar. Im Zusammen- hang mit der Planung der neuen S-Bahn über die Südbrücke wird der Standort zu konkreti- sieren sein. Durch die Hinzuziehung dieser Fläche werden, wie im VU-Bericht ausführlich erörtert, die Grundzüge der Entwicklung nicht tangiert. Auch die Festsetzung der Teilfläche als Land- schaftsschutzgebiet „Pollerwiesen“ steht der Einbeziehung in den Entwicklungsbereich nicht entgegen. Insofern hat eine Prognose ergeben, dass die Teilfläche aus dem Landschafts- schutzgebiet herausgelöst werden kann. Die Errichtung der Fußgänger- und Fahrradrampe würde lediglich zu einer sehr geringen Versiegelung in jenem bereits teilversiegelten Bereich führen. Weiterhin würde das Orts- und Landschaftsbild aufgrund der ohnehin bestehenden Vorbelastung durch die Brücke und das Treppenbauwerk voraussichtlich nicht wesentlich be- einträchtigt. Die derzeitige ökologische Situation sowie die geplante ökologische Entwicklung der Poller Wiesen, nämlich die Wiederherstellung der Rheinauenlandschaft mit ihrer Arten- vielfalt, werden nicht wesentlich tangiert. Insgesamt ist vielmehr lediglich ein geringer Eingriff zu erwarten. Die Poller Wiesen werden auch künftig ihre besondere Funktion als stadtbild- prägendem Erholungsraum erfüllen können. Die unmittelbare Verbindung mit der gegenüber- liegenden Rheinseite und den dortigen Naherholungsflächen stellt indessen einen wichtigen öffentlichen Belang dar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Fortfüh- rung des Inneren Grüngürtels bis ans Rheinufer auf der gegenüberliegenden Rheinseite des Entwicklungsbereiches. Durch den barrierefreien Fuß- und Radweg auf beiden Seiten des Rheinufers wird die Vernetzung dieser bedeutsamen Grünflächen erheblich verbessert sowie die Anbindung des neuen Deutzer Quartiers an das linksrheinische Stadtgebiet für Fußgän- ger und Radfahrer im Sinne einer stadtverträglichen Mobilitätsentwicklung erheblich verbes- sert. Der bestehende Landschaftsschutz steht der Einbeziehung dieser Teilfläche in den städtebaulichen Entwicklungsbereich nach § 165 Abs. 5 BauGB daher nicht grundsätzlich entgegen.

• Anlage 6, DE BV 1 vom 11.03.2021

  PDF

  Ansehen: Anlage 6, DE BV 1 vom 11.03.2021 Text: Anlage 6, DE BV 1 vom 11.03.2021 Herunterladen: Anlage 6, DE BV 1 vom 11.03.2021

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/151/2 151/2 Vorlagen-Nummer 0082/2021/1 Freigabedatum 02.02.2021 Dringlichkeitsentscheidung und Genehmigung zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Entscheidung durch die Bezirksbürgermeisterin bzw. den Bezirksbürgermeister und ein Mitglied der Bezirksvertretung gemäß § 36 Absatz 5, Satz 2 GO NRW und Genehmigung durch die Bezirksvertre- tung Betreff Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 'Deutzer Hafen' – ergänzendes Verfahren Gremium Datum Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 11.03.2021 Begründung Die hier vorgelegte Beschlussvorlage „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 'Deutzer Hafen' – er- gänzendes Verfahren“ ist ein wichtiger Baustein für die Entwicklung des bedeutenden städtebauli- chen Projektes und erfolgt aus Gründen der Rechtssicherheit rein vorsorglich. Es wurden einzelne Aspekte in der Satzungsbegründung, der am 05.03.2018 beschlossene Entwicklungssatzung „Deut- zer Hafen“ vertieft und entsprechende Passagen in den Anlagen zur Beschlussvorlage überarbeitet. Um diese Änderungen zeitnah in Kraft zu setzen, ist eine Erreichung der Ratssitzung am 04.02.2021 erforderlich. Daher ist eine Dringlichkeitsentscheidung durch die Bezirksvertretung einzuholen, weil eine vorherige Beteiligung der zuständigen Bezirksvertretung nach der Zuständigkeitsordnung der Stadt Köln erforderlich ist. Beschluss: 1. Der Rat nimmt den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB nebst Anlagen für das Gebiet „Deutzer Hafen“ (Anlage 3) erneut zur Kenntnis. 2. Der Rat nimmt die in der aktualisierten Anlage 4 dargestellten Belange der betroffenen Grund- stückseigentümer zur Kenntnis und wägt sie wie in der aktualisierten Satzungsbegründung (Anla- ge 2) vorgeschlagen ab. Ferner nimmt der Rat das Gutachten „Fortschreibung der entwicklungs- unbeeinflussten Anfangswerte und der entwicklungsbeeinflussten Endwerte für das Gebiet des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Deutzer Hafen“(Dezember 2019) zur Kenntnis. (Anlage 5) 3. Der Rat beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet in Köln-Deutz die Satzung über die förmliche Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Deutzer Hafen“ nach § 165 Abs. 6 Satz 1 BauGB und setzt sie gemäß § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend zum 20.06.2018 in Kraft. Das von dem Entwicklungsbereich betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flurstücken ab- gegrenzt und in einem Lageplan dargestellt. Die Anlage 1 ist Bestandteil des Satzungsbeschlus- ses. Zur Begründung der Satzung wird auf die Satzungsbegründung (Anlage 2) verwiesen. Datum Abstimmungsergebnis Unterschrift Unterschrift 02.02.2021 zugestimmt gez. Hupke Bezirksbürgermeister gez. Leitner 2. stellv. Bezirksbürgermeister 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Begründung: Der Rat der Stadt Köln hat die Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“ in seiner 38. Sitzung am 03.05.2018 beschlossen. Sie ist am Tag ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln vom 20.06.2018 in Kraft getreten. Mehrere Eigentümer von im Entwicklungsbereich belegenen Grundstü- cken ziehen die Rechtmäßigkeit der Entwicklungssatzung in Zweifel. Sie haben Normenkontrollanträ- ge beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen eingereicht. Derzeit sind fünf Normenkontrollanträge anhängig. Die Verwaltung hat in den vergangenen Monaten mit allen Antrag- stellern Gespräche mit dem Ziel einer einvernehmlichen Regelung geführt. Eine Einigung konnte bis- her nicht erzielt werden. Die Normenkontrollanträge befinden sich derzeit im Güterichterverfahren. Ziel der Stadt Köln ist es, dass infolge einer gütlichen Einigung die Normenkontrollanträge zurückge- nommen werden. Anlässlich der Normenkontrollanträge hat die Verwaltung die Rechtmäßigkeit der Entwicklungssat- zung erneut geprüft und geht im Ergebnis weiterhin von ihrer Rechtmäßigkeit aus. Die Stadt Köln hat die Abweisung der eingereichten Normenkontrollanträge beantragt und die Rechtmäßigkeit der Ent- wicklungssatzung schriftsätzlich umfassend dargelegt. Aus Gründen der Rechtsklarheit erachtet es der Rat der Stadt Köln dennoch für sinnvoll, die Belange der betroffenen Grundstückseigentümer er- neut abzuwägen und die Entwicklungssatzung sowie deren rückwirkende Inkraftsetzung in einem ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB zu beschließen. Verfährt die Gemeinde nach § 214 Abs. 4 BauGB, so führt sie kein rechtlich eigenständiges Verfah- ren durch, sondern setzt das ursprünglich begonnene, nur scheinbar abgeschlossene Verfahren fort. Mit der Bekanntmachung des erneuten Beschlusses der Entwicklungssatzung erlangt die ursprüngli- che Entwicklungssatzung zusammen mit der erneut beschlossenen Entwicklungssatzung als eine Entwicklungssatzung Wirksamkeit. Eine Überarbeitung der Kosten- und Finanzierungsübersicht („KUF“) im Rahmen des ergänzenden Verfahrens ist nicht angezeigt. Zwar wurden die Wertermittlungsgutachten zwischenzeitlich fortge- schrieben. Es ergeben sich höhere Endwerte, was durch Vorlage der Fortschreibungsgutachten auch transparent gemacht wird. Demgegenüber sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, die die ur- sprünglichen Annahmen der anzusetzenden Kosten substantiell in Frage stellen könnten. Insbesondere folgende Aspekte der Entwicklungsmaßnahme sind im Rahmen des ergänzenden Ver- fahrens vertieft und entsprechende Passagen in den Anlagen zur Beschlussvorlage überarbeitet wor- den:  Erweiterte Darstellung und Abwägung der Belange der betroffenen Eigentümer Die Belange der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstückseigentümer wurden nochmals umfassend ermittelt. Dies geschah insbesondere im Rahmen von Gesprächen, die mit den gesprächsbereiten Antragstellern im anhängigen Normenkontrollverfahren geführt wur- den. Die ermittelten Belange werden in der überarbeiteten Anlage 4 der Beschlussvorlage dar- gestellt. Auch nach der erneuten umfassenden Ermittlung der Belange der betroffenen Grund- stückseigentümer überwiegt das öffentliche Interesse an der Durchführung der Entwicklungs- maßnahme die Interessen der Eigentümer. Es wird daher die aus der Satzungsbegründung er- sichtliche Abwägung vorgenommen. (siehe Anlage 2 und 4)  Aktualisierung der Bevölkerungsprognosen Bevölkerungsprognosen, die nach dem Satzungsbeschluss am 03.05.2018 entstanden sind, wurden in der Satzungsbegründung berücksichtigt. Die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaß- nahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten wird dadurch nicht in 3 Frage gestellt. (siehe Anlage 2)  Fortschreibung des Wertermittlungsgutachtens und erneute Kaufangebote Das Wertermittlungsgutachten wurde fortgeschrieben (siehe Anlage 5). Auf der Grundlage der neu ermittelten Grundstückswerte wurden den betroffenen Grundstückseigentümern – je nach Situation des jeweiligen Eigentümers – erneut Kaufangebote unterbreitet bzw. der Abschluss städtebaulicher Verträge zur Entwicklung mit Bauverpflichtung oder der Abschluss von Verträ- gen zur Verlagerung des ausgeübten Betriebes unter Beachtung der verbindlichen rechtlichen Vorgaben des städtebaulichen Entwicklungsrechts angeboten. Die Finanzierbarkeit der Maß- nahme und die Gewährleistung einer zügigen Durchführung der Maßnahme innerhalb eines ab- sehbaren Zeitraums werden dadurch nicht gefährdet. (siehe Anlage 4 und 5)  Eigentümerin moderne stadt GmbH Die Gesellschaft moderne stadt GmbH ist Eigentümerin der überwiegenden Flächen im Ent- wicklungsbereich 'Deutzer Hafen'. Am 17.06.2020 hat die Stadt Köln über diese Flächen mit der modernen stadt einen städtebaulichen Vertrag geschlossen, in dem diese gegenüber der Stadt für sämtliche Baufelder dieses Teilbereichs eine Bauverpflichtung eingegangen ist. Moderne stadt hat sich zudem zur Zahlung des entwicklungsbedingten Ausgleichsbetrages verpflichtet. Damit liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, unter denen die Stadt Köln von einem an- sonsten zwingenden Erwerb der Grundstücke des städtebaulichen Entwicklungsbereichs abse- hen kann. (siehe Anlage 2 und Anlage 4) Die Entwicklungssatzung „Deutzer Hafen“ erweist sich auch nach der Vertiefung der vorstehenden Aspekte und der Anpassung der Beschlussunterlagen – namentlich der Satzungsbegründung und der Anlage 4 zur Beschlussvorlage – als rechtmäßig. Anlagen • Anlage 1: Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbe- reichs 'Deutzer Hafen' nach § 165 Abs. 6 i.V.m. § 214 Abs. 4 BauGB • Anlage 2: Begründung zur Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für den Bereich 'Deutzer Hafen' gem. § 165 Abs. 7 BauGB • Anlage 3: Vorbereitende Untersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB inkl. Zeit- und Maßnahmenplan mit Kosten und Finanzierungsübersicht (nicht aktualisiert) • Anlage 4: Ergebnisse der Eigentümer-, Mieter- und Pächterbeteiligung (nicht- öffentlicher Teil, aktualisiert) • Anlage 5: Gutachten „Fortschreibung der entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte und der entwicklungsbeeinflussten Endwerte für das Gebiet des städtebauli- chen Entwicklungsbereichs „Deutzer Hafen“, Dezember 2019 (nicht- öffentlicher Teil)

• Anlage 1

  PDF

  Ansehen: Anlage 1 Text: Anlage 1 Herunterladen: Anlage 1

  Automatisch aus dem PDF ausgelesen, Lesefehler sind möglich.

  Anlage 1 zu Beschlussvorlage 0082/2021 Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' in Köln-Deutz nach § 165 Absatz 6 i.V.m. § 214 Absatz 4 Baugesetz- buch Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am … 2021 aufgrund § 165 Abs. 6 in Verbindung mit § 214 Abs. 4 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) und des § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein- Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) – jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung – folgende Entwicklungssatzung im ergänzenden Verfahren beschlossen: § 1 Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Der nachfolgend näher beschriebene Bereich des Deutzer Hafens soll entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt Köln ge- mäß § 165 Abs. 2 BauGB im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Ent- wicklung zugeführt werden. Der Bereich Deutzer Hafen soll insbesondere durch seine zentrale und innenstadtnahe Lage zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohnungen und Arbeitsstätten bei Konversion der derzeitigen – teilweise brachliegenden und mindergenutzten – Hafen-, Industrie- und Ge- werbeflächen städtebaulich neu geordnet und zu einem neuen urban gemischten Quartier entwickelt werden. Das neue Stadtquartier soll einen wesentlichen Beitrag zur Deckung des bestehenden erhöh- ten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen gem. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB unter gleichzeitiger Schonung von Freiraum im Außenbereich der Stadt Köln leisten. Die Entwicklungsmaßnahme dient der einheitlichen und zügigen Umsetzung der städtebauli- chen Ziele - entsprechend dem Ergebnis des kooperativen Verfahrens mit dem städtebauli- chen Konzept des Planungsteams COBE (Stadtentwicklungsausschuss vom 15.12.2016, Vorla- gen-Nr. 3302/2016). Zudem erfordert die notwendige Berücksichtigung der Anforderungen des Wasserhaushaltsrechts der im festgesetzten Überschwemmungsbereich liegenden Ha- fenflächen eine einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Planung. Der nachfolgend näher beschriebene Bereich des Deutzer Hafens wird daher auf Grundlage der durchgeführten vorbereitenden Untersuchung als städtebaulicher Entwicklungsbereich gemäß § 165 Abs. 6 BauGB festgelegt und erhält die Bezeichnung 'Deutzer Hafen'. § 2 Abgrenzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs 'Deutzer Hafen' (1) Der Geltungsbereich dieser Satzung erstreckt sich auf das Gebiet des städtebaulich neu - 2 - zu ordnenden Bereichs 'Deutzer Hafen' in Köln-Deutz und umfasst die Grundstücke in- nerhalb der im beigefügten Lageplan gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Lageplan im Maßstab 1:1250 ist Bestandteil der Satzung und kann beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik während der Dienstzeiten und im Ratsinformationssystem der Stadt Köln unter www.stadt-koeln.de eingesehen werden. (2) Das dargestellte Gebiet 'Deutzer Hafen' wird wie folgt umgrenzt: Beginnend an der Nordwestecke des Gebietes in der Gemarkung Poll, Flur 36 an der nordwestlichen Grundstücksecke des Flurstückes 450, von hier weiter in südöstlicher Richtung entlang der westlichen Flurstückgrenze des Flurstückes 450 bis zur Höhe der Südkante der großen, straßenbegleitenden Halle auf dem Grundstück Alfred-Schütte-Al- lee 20-24, hier rechtwinklig Richtung Westen auf das städtische Flurstück 911/225 abkni- ckend und nach 35 Metern wiederum rechtwinklig abknickend 80 Meter Richtung Süden parallel zur östlichen Grundstücksgrenze bis zur Nordseite des stadteigenen Flurstückes 943/225. Ab hier in östlicher Richtung auf den Nordseiten der bahneigenen Flurstücke 943/225, 924/225 und des Grundstücks 954/225 bis zur Westseite des Flurstücks 2250. Hier in Richtung Nordosten weiter bis zur Südwestecke des städtischen Straßengrundstückes ('Am Schnellert') 879/225 (Flur 36). Der Südseite dieses Straßenflurstücks in Richtung Westen folgend, dann den Poller Kirchweg querend entlang der Nordseite des Flurstü- ckes 725 (Flur 37), weiter entlang der Südostseite des städtisches Straßenlandes Flur- stück 2121/201 der Straße 'Am Schnellert' und entlang der Westseite des Grundstücks 1760 (Flur 37) die Siegburger Straße querend. Weiter in Richtung Nordwesten entlang der östlichen Grenze des städtischen Straßenlan- des der Siegburger Straße (Straßenlandflurstücke 2236, 2237, alle Flur 34) , den Kalten- bornweg querend, entlang der östlichen Grenze der Straßenlandflurstücke 2289, 2161, 1705 (alle Flur 34), entlang der Westseite des Straßenlandflurstückes 2353 in der Gemar- kung Deutz, Flur 34 (Bereich der Einmündung der Straße 'Im Hasental') bis zur nordwest- lichen Ecke dieses Straßenlandflurstückes 2353, weiter in Richtung Südwesten die Sieg- burger Straße querend, entlang der Nordseite des Straßenlandes der Alfred-Schütte-Al- lee und der Nordseite der Drehbrücke die Hafeneinfahrt querend, weiter Richtung Nord- westen entlang der Ostseite des Flurstückes 450 in der Gemarkung Poll, Flur 36 und wei- ter entlang dessen nördlicher Flurstückgrenze in westlicher Richtung bis zum Ausgangs- punkt. (3) Werden innerhalb des Entwicklungsbereichs Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegungen oder -teilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwen- den. (4) Für die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs gilt im Zweifelsfall die Darstellung im Lageplan. § 3 Inkrafttreten Diese Satzung tritt rückwirkend zum 20.06.2018 in Kraft (§ 214 Abs. 4 BauGB). Anlage: Lageplan - 3 -