Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 – Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn – (Satzungsbeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
24.05.2013 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2013/0163 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 – Heidelberger Straße / Hinter der 
Rennbahn – (Satzungsbeschluss) 
 
Vorlage vom: 13.05.2013 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Zum offen gelegten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1 - Heidelberger 
Straße / Hinter der Rennbahn - gingen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB die in Anlage A zusammengefassten 
Stellungnahmen ein.  
 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage A) 
entschieden. 
2. Zum offen gelegten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1 - Heidelberger 
Straße / Hinter der Rennbahn -gingen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (2) 
BauGB die in Anlage B zusammengefassten Stellungnahmen ein.  
 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage B, 
datenschutzrelevante Anlage)  entschieden.

- 2 - 
 
3. Der als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 
12.1 abgeschlossene Durchführungsvertrag (Anlage C, datenschutzrelevante Anlage)  mit 
Vorhaben- und Erschließungsplan wird zur Kenntnis genommen.  
4. Dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 - Heidelberger Straße / Hinter der 
Rennbahn - (Anlage D) mit Vorhaben- und Erschließungsplan (als Anlage zum 
Durchführungsvertrag) und der dazugehörigen Begründung (Anlage E), sowie der im Plan 
enthaltenen Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen, wird zugestimmt.  
5. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan S 12.1 - Heidelberger Straße/Hinter der Rennbahn -, für 
das nordwestliche Gebiet des Bebauungsplans S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“ an der 
Heidelberger Straße, Hinter der Rennbahn, Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstücke Nr. 127/11 
und Nr. 202/9 wird mit seiner Begründung und dem Vorhaben- und Erschließungsplan (dieser ist 
Anlage zum Durchführungsvertrag) zur Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage A:  Prüfung der Stellungnahmen der TÖB zum Entwurf des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan S 12.1 
Anlage B: Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit zum Entwurf des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 ( datenschutzrel. Anlage ) 
Anlage C: Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 
(datenschutzrel. Anlage) 
Anlage D: Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 (wird zu den Sitzungen 
aufgehängt/ausgelegt) 
Anlage E: Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2013/0163 vom 13.05.2013  
Mit Beschluss vom 15.12.2011, öffentlich bekannt gemacht im Darmstädter Echo am 09.01.2012, 
hat die Stadtverordnetenversammlung dem Aufstellungs- und Offenlagebeschluss für den 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 - Heidelberger Straße/Hinter der Rennbahn -, zur 
teilweisen Änderung der Bebauungsplans S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“, zugestimmt.  
Mit diesem wird die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung eines Wohnprojekts mit bis zu 
drei Vollgeschossen und einer Tiefgarage geschaffen. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs fand in der Zeit vom 17.01.2012 bis 
einschließlich 17.02.2012 statt. Parallel wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange beteiligt.
 
 
 
Zu 1.:
 
In Anlage A wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Entwurf des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1 zusammengefasst und entsprechend geprüft. 
 
 
Zu 2.:
 
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB gingen die in Anlage B 
(datenschutzrelevante Anlage) zusammengefassten und geprüften Stellungnahmen ein.  
 
 
Zu 3.:
  
Mit dem vorliegenden, abgeschlossenen Durchführungsvertrag (Anlage C, datenschutzrelevante 
Anlage) verpflichtet sich der Vorhabenträger, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist 
durchzuführen und die Planungs-, Vorbereitungs- und Ausführungskosten hierfür zu tragen.  
Der Durchführungsvertrag ist gemäß § 12 (1) Satz 1 BauGB vor dem Satzungsbeschluss 
abzuschließen und wird erst mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1 oder 
mit erteilter Baugenehmigung nach § 33 BauGB wirksam. 
 
 
Zu 4. und 5.:
  
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan S 12.1 - Heidelberger Straße/Hinter der 
Rennbahn - mit Stand vom 15.04.2013 (Anlage D) ist mit seiner Begründung vom 15.04.2013 
(Anlage E) gemäß § 10 (1) BauGB als Satzung zu beschließen. 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan S 12.1 wird anschließend durch öffentliche 
Bekanntmachung in Kraft gesetzt. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
• Je 9 Exemplare des vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
• Akten z. Hd. des Berichterstatters

I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit der Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Wohngebiet" (WA)
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
1.2 Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag ver-
pflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
2.2 Grundfläche des Baukörpers über Gelände
2.3 Nur innerhalb des gekennzeichneten Bereiches ist ein Staffelgeschoss
zulässig.
2.4 Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung
Nach Westen zur Heidelberger Straße ist das 3. Obergeschoss
um 4,00 m zurück zu versetzen.
2.5 Höhe baulicher Anlagen
Als zulässige Aussenwandhöhe (AWH max.) des Geschosses gilt die Höhen-
angabe bis zur Oberkante der Attika wie folgt:
Dachaufbauten sind nur bis zu einer Höhe von 163,80 m ü.NN. erlaubt. Aus-
nahmen sind Schornsteine der Festbrennstoff-Energieerzeugungsanlagen. 
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
3.1 Es wird abweichende Bauweise festgesetzt
Im Plangebiet sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach
§P22PAbs.P2PBauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50Pm über-
schreiten.
3.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch zeichnerische
Festsetzung der Baugrenze bestimmt.
3.2.1 Flächen für befestigte Terrassen / Balkone
Über die GR von 850 m2 hinaus sind Terrassenflächen von bis zu 85 m2 im
EG und Balkonflächen im 1.OG und 2.OG von insgesamt 80 m2 zusätzlich er-
laubt. Die Balkonlängen pro Geschoss dürfen zw. 18 und 22 m betragen, ins-
gesamt jedoch max. 40 m. BalkonePdürfen nicht mehr als 2,00Pm, befestigte
Terrassen dürfen nicht mehr als 2,15Pm vor die Außenwand vortreten.  
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
4.1 Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer Tiefgarage zu errichten.
4.2 Flächen für Nebenanlagen
4.2.1 Zulässig sind nur Wege, Spielflächen, Müllabstellräume / -plätze,
Garagenzufahrten und unterirdische Garagenanlagen. Es dürfen
oberirdisch max. 200 m2 befestigt werden.
5. Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 (1) 25a BauGB)
5.1 Flächen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
5.2 Freiflächen mit befestigten Flächen für Nebenanlagen (Wege, Spielflächen,
Müllabstellräume / -plätze und Zufahrten).
Die nicht befestigten Flächen sind mit Bäumen und Sträuchern gemäß der
Pflanzliste zu bepflanzen.
5.3 Anzupflanzende großkronige Bäume (§ 9 (1) 25a BauGB)
6. Ein- und Ausfahrten (§ 9 (1), 11 BauGB)
6.1 Tiefgaragenein- / ausfahrt
7. Niederschlagswasser
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücksflächen anfallende Niederschlags-
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet, über die Vorflut dem natürlichen Wasser-
haushalt zugeführt oder über Rigolen versickert werden.
8. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissi-
onsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 („„Schallschutz im Hochbau - Anforderungen und
Nachweise““, Ausgabe 1989) Lärmpegelbereiche (siehe Abb. Lärmpegelkarte) ermittelt.
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für
Wohnungen und Aufenthaltsräume zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an die
Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 5, Tabelle 8 und 9 der DINP4109 (sie-
he Ziff. IV Hinweise Nr. 6) einzuhalten.
Sofern Räume, die als Kinderzimmer und vorwiegend zum Schlafen genutzt werden an Fas-
saden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zugeordnet werden, ist der
Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erforderlich. Bei Lärmpegel-
bereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen empfohlen.
Die Zuordnung der Räume zu den Lärmpegelbereichen sind der Lärmpegelkarte zu entneh-
men.
Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften können beim Bauaufsichtsamt der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt eingesehen werden.
9. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 (7) BauGB)
II. Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen
Aufgrund § 11 Abs. 3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S.
2542) i.V.m. § 6 Abs. 2 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
i.d.F vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) und i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgen-
de Inhalte der Landschaftsplanung festgesetzt:
1. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von
Bäumen und Sträuchern
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich einheimische und standortgerechte Arten
entsprechend der unter IV. aufgeführten Pflanzliste zu verwenden.
1.1 Anpflanzung von Bäumen
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als groß-
kronige Bäume mit einem Stammumfang von 18-20 cm  durch den Vorhabenträger zu pflan-
zen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch gleichwertige Neupflan-
zungen zu ersetzen.
1.2 Grundstücksbepflanzung
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen sind mit heimischen Büschen ent-
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem,
standortgerechtem Saatgut zu begrünen.
1.3 Anpflanzung von Hecken
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind entlang der Grundstücksgrenzen mind.
1 m breite Hainbuchenhecken, unterbrochen durch Zufahrt und Zuwege, durch den Vorha-
benträger anzupflanzen. Die Hainbuchenhecken sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
2. Dachbegrünungen
2.1 Die Dachflächen der Geschosse sind als Teilbegrünung mit einer Substratdicke von 5 cm
extensiv mit Pflanzen aus den Artenempfehlungen zu begrünen.
2.2 Die Decke über der Tiefgarage außerhalb der Baugrenze ist mit einer Erdüberdeckung von
mind. 80 cm zu versehen.
III. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 Abs. 4
BauGB wird festgesetzt:
1. Einfriedungen
Einfriedungen mit Zäunen sind nur an der Grundstücksgrenze zulässig. Innerhalb des
Grundstücks sind nur Einfriedungen mit Hecken bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig.
Als Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen sind Zäune mit senkrechten Metallstäben
auf Mauerkronen i.V. mit Hainbuchenhecken (s. II, 1.3) mit einer Gesamthöhe von bis zu
1,60 m zulässig. Zum Nachbargrundstück sind begrünte Drahtgewebezäune i.V. mit Hainbu-
chenhecken zulässig.
Mauerkronen sind bis zu einer Höhe von 0,40 m zulässig. Entlang der Heidelberger Straße
ist an die Bestandsmauer vom Flurstück Nr. 130/6 bis zu einer Höhe der Mauerkrone von
0,90Pm anzuschließen.
2. Oberflächenbefestigung
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche Be-
lange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges Ver-
bundsteinpflaster).
3. Dachform
Zulässig sind nur Flachdächer.
4. Müll
Stellplätze für Müll- / Abfallbehälter sind durch Strauchpflanzungen oder intensiv begrünte
Einfriedungen mit einer Höhe von min. 1,20 m optisch abzuschirmen.
Überdachungen / Pergolen über den Stellplätzen sind zu begrünen. 
5. Werbeanlagen
Werbeananlagen sind nicht zulässig.
IV. Hinweise
1. Verkehrsfläche
Das Grundstück ist über öffentliche Verkehrsflächen erschlossen.
2. Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
Geschoss AWH max.
II - Vollgeschosse
III - Vollgeschosse
157,80 m ü.NN.
160,80 m ü.NN.
S - Staffelgeschoss 163,80 m ü.NN.
3. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl-
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das
Vorhandensein von  schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regie-
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez.PIV/DA
41.5, zu informieren.
4. Altstandorte
Verdachtsmomente über die Altstandorte liegen nicht vor. Der Vorhabenträger wird im
Durchführungsvertrag verpflichtet, die Durchführung von Bodenanalysen in Abstimmung mit
der zuständigen Bodenschutzbehörde durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen. So-
weit sich sanierungspflichtige Altlasten im Sinne des Hessischen Altlasten- und Boden-
schutzgesetzes (Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes und zur Altlas-
tensanierung) ergeben, hat der Vorhabenträger das Regierungspräsidium einzuschalten.
5. Leitungs- und Baumschutzmaßnahmen
Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass die Bäume in min-
destens 2,5Pm Entfernung von den Anlagen der Deutschen Telekom AG und sonstigen Ver-
sorgungstrassen gepflanzt werden. Sollte dieser Abstand unterschritten werden, sind
Schutzmaßnahmen erforderlich, um die Baumwurzeln von den Leitungen und Versorgungs-
trassen fernzuhalten. Die Schutzrichtlinien der Anlagen- und Versorgungstrassenbetreiber
sind zu beachten. Die Kosten der Schutzmaßnahmen sind vom Veranlasser zu tragen.
6. Lärmschutz
Im Planungsgebiet werden die Orientierungswerte der DIN 18005  durch Verkehrslärm über-
schritten. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN
4109 entsprechend der Lärmpegelbereiche in Verbindung mit der Lärmpegelkarte sind ein-
zuhalten.
7. Kampfmittelbelastung und -räumung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet. Es muss
grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei allen Flä-
chen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprüfun-
gen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Bauarbeiten erforderlich. Die
„„Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen““ sind zu beach-
ten. Der Vorhabenträger wird im Durchführungsvertrag verpflichtet, eine systematische
Überprüfung durchzuführen und ggf. die Kampfmittelräumung zu veranlassen.
8. Klimaschutz
Im Planungsgebiet sind Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken und die der An-
passung an den Klimawandel dienen, vorzusehen. Der Vorhabenträger verpflichtet sich im
Durchführungsvertrag den Jahres-Primärenergiebedarf der EnEV 2009 um 15 % zu unter-
schreiten oder bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung
oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien zu treffen, bzw.
die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung jeweils geltende neuere EnEV einzuhalten.
9. Pflanzliste
9.1 Liste einheimischer Bäume:
Waldkiefer (Pinus sylvestris), Hängebirke (Betula pendula), Hainbuche, Weißbuche (Car-
pinus betulus), Rotbuche (Fagus sylvatica), Traubeneiche (Quercus petraea), Stieleiche
(Quercus robur), Wildapfel (Malus sylvestris), Wildbirne (Pyruspyraster), Vogelkirsche (Pru-
nus avium), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Feldahorn (Acer campestre), Bergahorn (Acer
pseudoplatanus), Winterlinde (Tilia cordata), Esche (Fraxinus excelsior), Silberweide (Salix
alba).
9.2 Liste einheimischer Sträucher:
Rote Johannisbeere (ribes rubrum), Gemeine Felsenmispel (Cotoneaster integerrima),  Him-
beere  (Rubus idaeus), Hundsrose (Rosa  canina), Heckenrose (Rosa corymbifera), Deut-
scher Ginster (Genista germanica),  Behaarter Ginster (Genista pilosa), Färberginster (Gen-
ista tinctoria), Besenginster  (Cytisus scoparius), Kreuzdorn (Rhamnus cathartica), Blutroter
Hartriegel (Cornus sanguinea),  Haselnuss (Corylus avellana), Schwarzer Holunder (Sam-
bucus nigra), Gewöhnlicher Schneeball (Viburnum opulus), Gemeine  Heckenkirsche (Loni-
cera xylosteum), Heidekraut (Calluna vulgaris), Gemeiner Liguster (Ligustrum  vulgare), Klei-
nes Immergrün (Vinca minor), Kriechweide (Salix repens).
V. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Vorhaben- und Er-
schließungsplan des Büros Hirschmüller, Schmidt Architekten Ingenieure vom 15.04.2013.
Anforderungen an den Schallschutz nach DIN 4109, Tabelle 8
vom November 1989
Lärmpegelbereich Maßgebli-
cher Außen-
lärmpegel
dB(A)
Aufenthaltsräume in Wohnungen, Über-
nachtungsräumen in Beherbergungs-
stätten, Unterrichtsräume und ähnliches
erf R'w, res des Außenbauteils in dB
Büroräume1) und
ähnliches
II
III
56 bis 60
61 bis 65
IV 66 bis 70
30
35
30
30
40 35
1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen
ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine An-
forderungen gestellt.
Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2011.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) und nach § 13a (3) BauGB im
„„Darmstädter Echo““ am 09.01.2012.
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2011.
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „„Darmstädter Echo““ am 09.01.2012.  
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Begründung
und Vorhaben- und Erschließungsplan gem. § 3 (2) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in
der Zeit vom  17.01.2012 bis einschließlich 17.02.2012 .
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 29.12.2011.
Satzungsbeschluss:
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde mit Vorhaben- und Erschließungsplan und der im
Plan enthaltenen Satzung gem. § 10 (1) BauGB von der Stadtverordnetenversammlung
zur Satzung beschlossen am                    .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den                    .
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem.
§ 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „„Darmstädter Echo““ am                      .
Öffentliche Auslegung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und
Erschließungsplan und Begründung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 (3) der
Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D,
in der Zeit vom                      bis einschließlich                      .
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                      .
Darmstadt, den                      
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1
des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch
Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 40 des
Gesetztes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622)
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259),
zuletzt geändert durch Verordnung vom 20.11.2012 (GVBl. I S. 410)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch
Art. 1 des Gesetzes vom 16.12.2011 (GVBl. I S. 786)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 7 des Gesetzes vom 21.01.2013 (BGBl. I S. 95)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 12.12.2012 (GVBl. I
S. 590)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 62
des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622)
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), zuletzt geän-
dert durch Art. 4 des Gesetzes vom 21.11.2012 (GVBl. I S. 444)
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I S..3830), zuletzt ge-
ändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 08.04.2013 (BGBl. I S. 734)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S..94),
zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 08.04.2013 (BGBl. I S. 734)
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit der Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Wohngebiet" (WA)
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
1.2 Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag ver-
pflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
2.2 Grundfläche des Baukörpers über Gelände
2.3 Nur innerhalb des gekennzeichneten Bereiches ist ein Staffelgeschoss
zulässig.
2.4 Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung
Nach Westen zur Heidelberger Straße ist das 3. Obergeschoss
um 4,00 m zurück zu versetzen.
2.5 Höhe baulicher Anlagen
Als zulässige Aussenwandhöhe (AWH max.) des Geschosses gilt die Höhen-
angabe bis zur Oberkante der Attika wie folgt:
Dachaufbauten sind nur bis zu einer Höhe von 163,80 m ü.NN. erlaubt. Aus-
nahmen sind Schornsteine der Festbrennstoff-Energieerzeugungsanlagen. 
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
3.1 Es wird abweichende Bauweise festgesetzt
Im Plangebiet sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach
§P22PAbs.P2PBauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50Pm über-
schreiten.
3.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch zeichnerische
Festsetzung der Baugrenze bestimmt.
3.2.1 Flächen für befestigte Terrassen / Balkone
Über die GR von 850 m2 hinaus sind Terrassenflächen von bis zu 85 m2 im
EG und Balkonflächen im 1.OG und 2.OG von insgesamt 80 m2 zusätzlich er-
laubt. Die Balkonlängen pro Geschoss dürfen zw. 18 und 22 m betragen, ins-
gesamt jedoch max. 40 m. BalkonePdürfen nicht mehr als 2,00Pm, befestigte
Terrassen dürfen nicht mehr als 2,15Pm vor die Außenwand vortreten.  
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
4.1 Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer Tiefgarage zu errichten.
4.2 Flächen für Nebenanlagen
4.2.1 Zulässig sind nur Wege, Spielflächen, Müllabstellräume / -plätze,
Garagenzufahrten und unterirdische Garagenanlagen. Es dürfen
oberirdisch max. 200 m2 befestigt werden.
5. Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 (1) 25a BauGB)
5.1 Flächen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
5.2 Freiflächen mit befestigten Flächen für Nebenanlagen (Wege, Spielflächen,
Müllabstellräume / -plätze und Zufahrten).
Die nicht befestigten Flächen sind mit Bäumen und Sträuchern gemäß der
Pflanzliste zu bepflanzen.
5.3 Anzupflanzende großkronige Bäume (§ 9 (1) 25a BauGB)
6. Ein- und Ausfahrten (§ 9 (1), 11 BauGB)
6.1 Tiefgaragenein- / ausfahrt
7. Niederschlagswasser
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücksflächen anfallende Niederschlags-
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet, über die Vorflut dem natürlichen Wasser-
haushalt zugeführt oder über Rigolen versickert werden.
8. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissi-
onsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 („„Schallschutz im Hochbau - Anforderungen und
Nachweise““, Ausgabe 1989) Lärmpegelbereiche (siehe Abb. Lärmpegelkarte) ermittelt.
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für
Wohnungen und Aufenthaltsräume zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an die
Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 5, Tabelle 8 und 9 der DINP4109 (sie-
he Ziff. IV Hinweise Nr. 6) einzuhalten.
Sofern Räume, die als Kinderzimmer und vorwiegend zum Schlafen genutzt werden an Fas-
saden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zugeordnet werden, ist der
Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erforderlich. Bei Lärmpegel-
bereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen empfohlen.
Die Zuordnung der Räume zu den Lärmpegelbereichen sind der Lärmpegelkarte zu entneh-
men.
Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften können beim Bauaufsichtsamt der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt eingesehen werden.
9. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 (7) BauGB)
II. Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen
Aufgrund § 11 Abs. 3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S.
2542) i.V.m. § 6 Abs. 2 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
i.d.F vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) und i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgen-
de Inhalte der Landschaftsplanung festgesetzt:
1. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von
Bäumen und Sträuchern
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich einheimische und standortgerechte Arten
entsprechend der unter IV. aufgeführten Pflanzliste zu verwenden.
1.1 Anpflanzung von Bäumen
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als groß-
kronige Bäume mit einem Stammumfang von 18-20 cm  durch den Vorhabenträger zu pflan-
zen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch gleichwertige Neupflan-
zungen zu ersetzen.
1.2 Grundstücksbepflanzung
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen sind mit heimischen Büschen ent-
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem,
standortgerechtem Saatgut zu begrünen.
1.3 Anpflanzung von Hecken
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind entlang der Grundstücksgrenzen mind.
1 m breite Hainbuchenhecken, unterbrochen durch Zufahrt und Zuwege, durch den Vorha-
benträger anzupflanzen. Die Hainbuchenhecken sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
2. Dachbegrünungen
2.1 Die Dachflächen der Geschosse sind als Teilbegrünung mit einer Substratdicke von 5 cm
extensiv mit Pflanzen aus den Artenempfehlungen zu begrünen.
2.2 Die Decke über der Tiefgarage außerhalb der Baugrenze ist mit einer Erdüberdeckung von
mind. 80 cm zu versehen.
III. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 Abs. 4
BauGB wird festgesetzt:
1. Einfriedungen
Einfriedungen mit Zäunen sind nur an der Grundstücksgrenze zulässig. Innerhalb des
Grundstücks sind nur Einfriedungen mit Hecken bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig.
Als Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen sind Zäune mit senkrechten Metallstäben
auf Mauerkronen i.V. mit Hainbuchenhecken (s. II, 1.3) mit einer Gesamthöhe von bis zu
1,60 m zulässig. Zum Nachbargrundstück sind begrünte Drahtgewebezäune i.V. mit Hainbu-
chenhecken zulässig.
Mauerkronen sind bis zu einer Höhe von 0,40 m zulässig. Entlang der Heidelberger Straße
ist an die Bestandsmauer vom Flurstück Nr. 130/6 bis zu einer Höhe der Mauerkrone von
0,90Pm anzuschließen.
2. Oberflächenbefestigung
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche Be-
lange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges Ver-
bundsteinpflaster).
3. Dachform
Zulässig sind nur Flachdächer.
4. Müll
Stellplätze für Müll- / Abfallbehälter sind durch Strauchpflanzungen oder intensiv begrünte
Einfriedungen mit einer Höhe von min. 1,20 m optisch abzuschirmen.
Überdachungen / Pergolen über den Stellplätzen sind zu begrünen. 
5. Werbeanlagen
Werbeananlagen sind nicht zulässig.
IV. Hinweise
1. Verkehrsfläche
Das Grundstück ist über öffentliche Verkehrsflächen erschlossen.
2. Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
Geschoss AWH max.
II - Vollgeschosse
III - Vollgeschosse
157,80 m ü.NN.
160,80 m ü.NN.
S - Staffelgeschoss 163,80 m ü.NN.
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit der Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Wohngebiet" (WA)
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
1.2 Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag ver-
pflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
2.2 Grundfläche des Baukörpers über Gelände
2.3 Nur innerhalb des gekennzeichneten Bereiches ist ein Staffelgeschoss
zulässig.
2.4 Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung
Nach Westen zur Heidelberger Straße ist das 3. Obergeschoss
um 4,00 m zurück zu versetzen.
2.5 Höhe baulicher Anlagen
Als zulässige Aussenwandhöhe (AWH max.) des Geschosses gilt die Höhen-
angabe bis zur Oberkante der Attika wie folgt:
Dachaufbauten sind nur bis zu einer Höhe von 163,80 m ü.NN. erlaubt. Aus-
nahmen sind Schornsteine der Festbrennstoff-Energieerzeugungsanlagen. 
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
3.1 Es wird abweichende Bauweise festgesetzt
Im Plangebiet sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach
§P22PAbs.P2PBauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50Pm über-
schreiten.
3.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch zeichnerische
Festsetzung der Baugrenze bestimmt.
3.2.1 Flächen für befestigte Terrassen / Balkone
Über die GR von 850 m2 hinaus sind Terrassenflächen von bis zu 85 m2 im
EG und Balkonflächen im 1.OG und 2.OG von insgesamt 80 m2 zusätzlich er-
laubt. Die Balkonlängen pro Geschoss dürfen zw. 18 und 22 m betragen, ins-
gesamt jedoch max. 40 m. BalkonePdürfen nicht mehr als 2,00Pm, befestigte
Terrassen dürfen nicht mehr als 2,15Pm vor die Außenwand vortreten.  
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
4.1 Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer Tiefgarage zu errichten.
4.2 Flächen für Nebenanlagen
4.2.1 Zulässig sind nur Wege, Spielflächen, Müllabstellräume / -plätze,
Garagenzufahrten und unterirdische Garagenanlagen. Es dürfen
oberirdisch max. 200 m2 befestigt werden.
5. Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 (1) 25a BauGB)
5.1 Flächen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
5.2 Freiflächen mit befestigten Flächen für Nebenanlagen (Wege, Spielflächen,
Müllabstellräume / -plätze und Zufahrten).
Die nicht befestigten Flächen sind mit Bäumen und Sträuchern gemäß der
Pflanzliste zu bepflanzen.
5.3 Anzupflanzende großkronige Bäume (§ 9 (1) 25a BauGB)
6. Ein- und Ausfahrten (§ 9 (1), 11 BauGB)
6.1 Tiefgaragenein- / ausfahrt
7. Niederschlagswasser
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücksflächen anfallende Niederschlags-
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet, über die Vorflut dem natürlichen Wasser-
haushalt zugeführt oder über Rigolen versickert werden.
8. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissi-
onsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 („„Schallschutz im Hochbau - Anforderungen und
Nachweise““, Ausgabe 1989) Lärmpegelbereiche (siehe Abb. Lärmpegelkarte) ermittelt.
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für
Wohnungen und Aufenthaltsräume zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an die
Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 5, Tabelle 8 und 9 der DINP4109 (sie-
he Ziff. IV Hinweise Nr. 6) einzuhalten.
Sofern Räume, die als Kinderzimmer und vorwiegend zum Schlafen genutzt werden an Fas-
saden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zugeordnet werden, ist der
Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erforderlich. Bei Lärmpegel-
bereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen empfohlen.
Die Zuordnung der Räume zu den Lärmpegelbereichen sind der Lärmpegelkarte zu entneh-
men.
Die der Planung zugrundeliegenden Vorschriften können beim Bauaufsichtsamt der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt eingesehen werden.
9. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 (7) BauGB)
II. Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen
Aufgrund § 11 Abs. 3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S.
2542) i.V.m. § 6 Abs. 2 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
i.d.F vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) und i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgen-
de Inhalte der Landschaftsplanung festgesetzt:
1. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von
Bäumen und Sträuchern
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich einheimische und standortgerechte Arten
entsprechend der unter IV. aufgeführten Pflanzliste zu verwenden.
1.1 Anpflanzung von Bäumen
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als groß-
kronige Bäume mit einem Stammumfang von 18-20 cm  durch den Vorhabenträger zu pflan-
zen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch gleichwertige Neupflan-
zungen zu ersetzen.
1.2 Grundstücksbepflanzung
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen sind mit heimischen Büschen ent-
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem,
standortgerechtem Saatgut zu begrünen.
1.3 Anpflanzung von Hecken
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind entlang der Grundstücksgrenzen mind.
1 m breite Hainbuchenhecken, unterbrochen durch Zufahrt und Zuwege, durch den Vorha-
benträger anzupflanzen. Die Hainbuchenhecken sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
2. Dachbegrünungen
2.1 Die Dachflächen der Geschosse sind als Teilbegrünung mit einer Substratdicke von 5 cm
extensiv mit Pflanzen aus den Artenempfehlungen zu begrünen.
2.2 Die Decke über der Tiefgarage außerhalb der Baugrenze ist mit einer Erdüberdeckung von
mind. 80 cm zu versehen.
III. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 Abs. 4
BauGB wird festgesetzt:
1. Einfriedungen
Einfriedungen mit Zäunen sind nur an der Grundstücksgrenze zulässig. Innerhalb des
Grundstücks sind nur Einfriedungen mit Hecken bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig.
Als Einfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen sind Zäune mit senkrechten Metallstäben
auf Mauerkronen i.V. mit Hainbuchenhecken (s. II, 1.3) mit einer Gesamthöhe von bis zu
1,60 m zulässig. Zum Nachbargrundstück sind begrünte Drahtgewebezäune i.V. mit Hainbu-
chenhecken zulässig.
Mauerkronen sind bis zu einer Höhe von 0,40 m zulässig. Entlang der Heidelberger Straße
ist an die Bestandsmauer vom Flurstück Nr. 130/6 bis zu einer Höhe der Mauerkrone von
0,90Pm anzuschließen.
2. Oberflächenbefestigung
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche Be-
lange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges Ver-
bundsteinpflaster).
3. Dachform
Zulässig sind nur Flachdächer.
4. Müll
Stellplätze für Müll- / Abfallbehälter sind durch Strauchpflanzungen oder intensiv begrünte
Einfriedungen mit einer Höhe von min. 1,20 m optisch abzuschirmen.
Überdachungen / Pergolen über den Stellplätzen sind zu begrünen. 
5. Werbeanlagen
Werbeananlagen sind nicht zulässig.
IV. Hinweise
1. Verkehrsfläche
Das Grundstück ist über öffentliche Verkehrsflächen erschlossen.
2. Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
Geschoss AWH max.
II - Vollgeschosse
III - Vollgeschosse
157,80 m ü.NN.
160,80 m ü.NN.
S - Staffelgeschoss 163,80 m ü.NN.
124/3
126
127/9
130/6
132/1
202/11
208/2
190/5
196/1
127/7
202/9
202/10
127/10
127/11
14 6,8512
14 6,858,30
4,6042,7512,95 19,70 134,5359,90
19,752,5G1III + SII GR max. 850 mG2 GGa
G1G2 GGa
10,752,5 0,75
0,752
Hinter der Rennbahn
Heidelberger Straße
Sportanlage
Gemeindezentrum
OK Kanaldeckel148,95 m ü.NN.
ROMIG GMBH & CO. KG BAUCONSULT 
INFO @ BUERO-ROMIG.DEFax.+49 (0) 61 51  60 91- 60Tel. +49 (0) 61 51  60 91- 06 4 2 8 5  D A R M S T A D T K A R L S T R A S S E  1 1 0vogels /architektenschleiermacherstraße 864283 darmstadt+49 (0) 6151 151400info@vogels-architekten.dedipl.-ing. maximilian vogelsarchitekt bda
WA
z.B. II GR max. 850 m
a
GGa
G2
S
N
M 1/500
Lärmpegelkarte
Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes S 12mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagenfür das nordwestliche Gebiet des BebauungsplanesS 12 "Paul-Wagner-Straße Süd"an der Heidelberger Straße und Hinter der Rennbahn,Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstücke Nr. 127/11 und Nr. 202/9.
Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Darmstadt       Flur 21        Maßstab 1:500
MVgezeichnet Planformat: Architekt VorhabenträgerDatum15.04.2013 680/549 mmBessunger Logen GmbHAn der Stadtkirche 664283 Darmstadt
WissenschaftsstadtDarmstadt, den
StadtplanungsamtDieter von MackensenAmtsleitung
Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes S 12mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagenfür das nordwestliche Gebiet des BebauungsplanesS 12 "Paul-Wagner-Straße Süd"an der Heidelberger Straße und Hinter der Rennbahn,Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstücke Nr. 127/11 und Nr. 202/9.
Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Darmstadt       Flur 21        Maßstab 1:500
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III III
II II
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ERDGESCHOSS
Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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1. OBERGESCHOSS
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ERDGESCHOSS
Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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1. OBERGESCHOSS
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
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ANHANG 4Seite 2 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
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Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 2 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
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- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
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ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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1. OBERGESCHOSS
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
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Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 2 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
IV
IVIIIIII
II II
II
IIII
IIIIII
IIIIII
STAFFELGESCHOSS
G1
124/3
126
127/9
130/6 132/1
202/11
208/2
190/5
196/1
127/7
202/9 202/10
127/10
127/11
z.B. II GR max. 850 m2
G2
C_15.05.2013
105 25
105 25
Maßstab 1/500

Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 
13.05.2013 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 1 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme:  
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt,  Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 01.02.2012): 
  
  
Aus regionalplanerischer Sicht wird lediglich darau f hingewiesen, dass in der 
Begründung zum Bebauungsplanentwurf auf S. 6 noch a uf den Regionalplan 
Südhessen 2000 Bezug genommen wird. Dies sollte an die geltende Rechts- 
lage angepasst, d.h. der nun gültige RPS/RegFNP 2010 zitiert werden. 
 
Von Seiten des Immissionsschutzes wird - in Anlehnu ng an den Planentwurf 
M 22 „Friedrichstraße/Kasinostraße“ - die Festsetzu ng einer Wandscheibe 
zum Schutz vor Lärmimmissionen in der Verlängerung der Westfassade ange- 
regt, um den Bewohnern der Erdgeschosswohnungen im westlichen Teil des 
Vorhabens eine ruhige Nutzung der Gärten zu ermöglichen. 
 
Von Seiten des Kampfmittelräumdienstes wird ausgefü hrt, dass über die 
Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegen den Kriegsluftbilder 
ergeben hat, dass sich das im Lageplan näher bezeic hnete Gelände in einem 
Bombenabwurfgebiet befindet. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf 
solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden.  
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauung en bereits bodenein- 
greifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind.  4 Metern durchgeführt 
wurden sowie bei Abbrucharbeiten sind keine Kampfmi ttelräummaßnahmen 
notwendig. Bei allen anderen Flächen ist eine syste matische Überprüfung 
(Sondieren auf Kampfmittel, ggfs. nach Abtrag des O berbodens) vor Beginn 
der geplanten Bauarbeiten auf den Grundstücksfläche n erforderlich, auf de- 
nen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. 
Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Daten aufnahme erfolgen. So- 
fern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B . wg. Auffüllungen, Versiege- 
lungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind  aus Sicherheitsgrün- 
den weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingr eifenden Bauarbei- 
ten erforderlich. Es ist dann notwendig, einen evtl . vorgesehenen Baugruben- 
verbau (Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sond ierungsbohrungen in 
der Verbauachse abzusichern. Sofern eine sondierfäh ige Messebene vorliegt, 
sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondierung begleitet werden. 
Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, d ass die Kampfmittelräu- 
mungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik d urchgeführt wurden. 
  
Wird angemessen berücksichtigt und in der Begründung geändert. 
 
 
 
 
Eine Wandscheibe ist nicht vorgesehen, da diese kei ne wesentliche 
Schallentlastung brächte, wenn sie nur so tief wie die Terrasse wäre. 
Gegen diese Wandscheibe spricht auch, dass die wich tige Sichtbezie- 
hung zur Westseite bei Abendbesonnung verbaut und d ie Wohnqualität 
gemindert würde.  
 
Im Bebauungsplan ist der Hinweis unter Punkt IV. 7 „ Kampfmittelbelas- 
tung und -räumung“ aufgenommen. 
 
Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorha benträger zur 
Kampfmittelsondierung und die „Allgemeinen Bestimmu ngen für die 
Kampfmittelräumung in Hessen“ zu beachten.  
 
Gleichfalls wurde mit dem Grundstückskaufvertrag di e Kostenübernah- 
me der Kampfmittelräumung auf den Käufer übertragen  (vgl. Anlage 5 
zum Durchführungsvertrag). 
Anlage A

Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 
13.05.2013 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 2 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme:  
Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten 
Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwen dete Detektionsverfahren 
anzugeben. Für die Dokumentation der Räumdaten beim  Kampfmittelräum- 
dienst des Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS- R entwickelt. Bei der 
Beauftragung des Dienstleisters wird darum gebeten, auf die Verwendung des 
Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. Hierfür ist es erfo rderlich, dass die über- 
prüften und geräumten Flächen örtlich mit den Gauß/ Krüger Koordinaten ein- 
gemessen werden. Nach Abschluss der Arbeiten wird u m  Übersendung des 
Lageplans und der KMIS-R-Datei gebeten. Das Datenmo dul KMIS-R kann 
kostenlos von der nachstehenden Internetseite des K ampfmittelräumdienstes 
heruntergeladen werden: 
 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de  (Sicherheit und Ordnung, Gefahrenab- 
wehr, KMRD) 
 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, B ergen, Zwischenlagern) 
sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessent en/ Interessentin oder sons- 
tigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, I nvestor/Investorin) zu 
tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diese n selbst bei einer Fach- 
firma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. Für die Dokumentation der durch- 
geführten Kampfmittelräumung werden die örtlichen G auß/Krüger-
Koordinaten benötigt. Bei der Angebotseinholung ode r der Beauftragung einer 
Fachfirma sind immer das Aktenzeichen I 18 KMRD – 6 b 06/05- Da 847-2012 
anzugeben und eine Kopie dieser Stellungnahme beizu fügen. Da Kampfmit- 
telräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind,  wird die Abrechnung 
der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unumg änglich gehalten. Dies 
ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rechnungsprüfung zum 
Zwecke der  Kostenerstattung durch den Bund gem. Nr . 3. der Allgemeinen 
Bestimmungen für die Kampfmittelräumung. Eine Kopie  des Auftrages ist dem 
Dezernat I 18 –Kampfmittelräumdienst- zur Kenntnisn ahme zuzusenden. Den 
Abtransport - ggfs. auch die Entschärfung- und die Vernichtung der gefunde- 
nen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelrä umdienst-  weiterhin 
auf eigene Kosten übernehmen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 
13.05.2013 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 3 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme:  
1.2 Polizeipräsidium Südhessen , Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt 
(Schreiben vom 13.01.2012): 
  
  
  
Aus verkehrspolizeilicher Sichtweise bestehen Beden ken bezüglich der Sicht- 
verhältnisse im Ausfahrtsbereich der Tiefgarage. Durch die beabsichtigte Ges- 
taltung der Tiefgaragenausfahrt sind die Sichtbezie hungen zur Straße stark 
eingeschränkt und es entstehen unnötige Gefahren, i nsbesondere für Fuß- 
gänger und Radfahrer, da kein Gehweg vorhanden ist. 
 
 
Da eine Stellplatzberechnung fehlt, wird davon ausg egangen, dass die aus- 
gewiesenen Parkplätze der Einstellplatzsatzung aus 2009 entsprechen. 
Es wird nochmals darauf hingewiesen, dass einer Abl ösung von Stellplätzen 
verkehrspolizeilich nicht zugestimmt wird. 
 
Die Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen  und Stellplätzen ist 
einzuhalten. 
 
  
In Anpassung des Bebauungsplanes wird innerhalb des  Geltungsbe- 
reichs eine trichterförmige Aufweitung des Ausfahrt bereichs geplant, der 
eine ausreichende Sichtbeziehung zum Straßenraum un d dessen Be- 
nutzer aus der Fahrerposition des Ausfahrenden PKW erlaubt. Somit 
wird ein fehlender Gehweg kompensiert und der Gefah renpunkt verträg- 
lich entschärft.  
 
Alle nach Stellplatzsatzung erforderliche PKW Stell plätze werden in der 
Tiefgarage nachgewiesen. Eine Ablösung erfolgt nicht. 
 
 
 
Die Verordnung wird eingehalten und umgesetzt. 
1.3 Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH,  Münsterplatz 2, 55116 Mainz 
(Schreiben vom 17.01.2012): 
  
  
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandor- 
te und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ d er Forschungsgesell- 
schaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989 ; siehe insbesondere 
Abschnitt 3, zu beachten. 
 
Einer Überbauung der Telekommunikationsanlagen der Telekom (Plan mit 
Standorten liegt Amt 61 vor) wird nicht zugestimmt,  weil dadurch der Bau, die 
Unterhaltung und Erweiterung verhindert wird und ei n erhebliches Schadens- 
risiko für die Telekommunikationslinie der Telekom besteht. 
 
Vor Baubeginn hat der Vorhabenträger sich mit dem B auherrenberatungsbüro 
der Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH PTI 12; M ünsterplatz 2, 55116 
Mainz, Tel.: 0800 330 1903, in Verbindung zu setzen. 
 
  
Im Plan wurde der Hinweis unter IV. 5 „Leitungs- un d Baumschutzmaß- 
nahmen“ aufgenommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Plan der Telekommunikationslinien der Telekom w urde an den 
Vorhabenträger weitergeleitet mit dem Hinweis sich vor Baubeginn mit 
dem Bauherrenberatungsbüro in Verbindung zu setzen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 
13.05.2013 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Offenlage Seite 4 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme:  
 
1.4 Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement, Groß-Gerauer Weg 4, 
64295 Darmstadt (Schreiben vom 24.01.2012) 
  
  
Hinweise: 
Forderungen gegen die Straßen- und Verkehrsverwaltu ng auf aktive Lärm- 
schutzmaßnahmen (z. B. Lärmschutzwände) oder Erstat tung von passiven 
Lärmschutzmaßnahmen (z. B. Einbau von Lärmschutzfen stern) sind ausge- 
schlossen. 
 
  
 
Der Hinweis wird vom Vorhabenträger akzeptiert. 
1.5 HSE Technik GmbH & Co. KG,  Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt 
(Schreiben vom 10.02.2012): 
  
  
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betri ebsmittel des VNB bzw. 
der HSE AG. Bei einer Entwidmung der Wegeparzellen sind die Betriebsmittel 
im Grundbuch dinglich zu sichern. Notwendige Leitun gsumlegungen gehen zu 
Lasten des Veranlassers bzw. werden nach geltenden Verträgen geregelt und 
sind rechtzeitig mit der HSE AG abzusprechen. 
 
  
Es findet keine Entwidmung von Wegeparzellen statt.  Somit bleibt der 
aktuelle rechtliche Zustand erhalten.

Anlage E 
   
Wissenschaftsstadt Darmstadt  15.04.2013 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
zum  
vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn - 
zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“ 
für das nordwestliche Gebiet des Bebauungsplans S 12 an der Heidelberger Straße, Hinter der 
Rennbahn, Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstücke Nr. 127/11 und Nr. 202/9 
 
 
 
 
 S 12.1 
  
 
 
 
  
 
 
 
 
Ausschnitt aus Bebauungsplan S 12 mit Plangebiet S 12.1 und Sportanlagen (ohne Maßstab) 
 
 
 
Büro Romig   
Tel.: 06151 / 6091-0

S 12.1  Begründung  Seite 2 
 
 
 
INHALT SEITE 
 
1. 
 Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 4 
1.1  Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung 4  
1.2  Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 4 
2.  Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebietes 5 
3.  Planungsrechtliche Situation 5 
3.1  Regionalplan 5 
3.2  Flächennutzungsplan 5 
3.3  Bebauungsplan 5 
4.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 6 
4.1  Bestandsbebauung 7 
5.  Wasserwirtschaftliche Belange 7 
5.1  Wasserversorgung 8 
5.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 8  
5.3  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser 8  
5.4  Abwasser 8 
5.5  Oberirdische Gewässer 8 
6.  Altflächen / Altlasten 8 
6.1  Altflächen 8 
6.2  Regelungen im Durchführungsvertrag 9 
7.  Emissionen - Immissionen 9 
7.1  Verkehrsemissionen / schalltechnische Untersuchungen 9  
7.2  Sportlärm / Schalltechnische Untersuchung 9 
8.  Städtebauliches Konzept 10  
8.1  Nutzungskonzept 10  
8.2  Bebauungskonzept 10  
8.3  Freiflächenkonzept 11  
8.4  Verkehrskonzept 11  
9.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen 11  
9.1  Art der baulichen Nutzung 11  
9.2  Maß der baulichen Nutzung 11  
9.3  Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 12  
9.4  Flächen für Stellplätze und Garagen 12  
9.5  Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 12  
9.6  Niederschlagswasser 12  
9.7  Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§9 (1) Nr. 7 BauGB) 12

S 12.1  Begründung  Seite 3 
 
 
9.8  Nebenanlagen 13  
10.  Gestalterische Festsetzungen 13  
10.1  Einfriedungen 13  
10.2  Oberflächenbefestigungen 13  
10.3  Dachformen 14  
10.4  Werbeanlagen 14  
11.  Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen 14  
11.1  Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von Bäumen 
und Sträuchern 14  
11.2  Dachbegrünungen 14  
12.  Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in Natur und Landschaft 14  
12.1  Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchtigung von Grün- und Freiflächen 14  
12.2  Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen 15  
12.3  Weitere Maßnahmen um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu minimieren 15  
13.  Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel 15  
14.  Hinweise und Empfehlungen 16  
14.1  Artenempfehlung / Bäume / Pflanzungen 16  
15.  Der Durchführungsvertrag und seine Regelungen 16  
16.  Planungsstatistik 16  
16.1  Gebietsflächen 16  
 
Es lagen folgende Gutachten und Untersuchungen zu Grunde: 
Schalltechnische Untersuchung Verkehrslärmimmissionen (Fritz Beratende Ingenieure GmbH  
v. 24.06.2011 und 21.05.2013) 
1. Schalltechnische Stellungnahme Immissionen Sportanlagen (Fritz Beratende Ingenieure GmbH 
 v. 30.08. 2011) 
2. Schalltechnische Untersuchung Ermittlung und Beurteilung der Geräuscheinwirkungen aus dem 
Betrieb vorhandener Sportanlagen  (Radrennbahn, Tennisanlage) (Fritz Beratende Ingenieure 
GmbH  v. 15.06. 2012).  
 
3. Schalltechnische Untersuchung Ermittlung und Beurteilung der Geräuscheinwirkungen aus dem 
Betrieb vorhandener Sportanlagen  (Radrennbahn, Tennisanlage) (Fritz Beratende Ingenieure 
GmbH v. 15.02.2013)  
 
Ergänzende Stellungnahme zur Gleichwertigkeit des bestehenden und zukünftigen Konfliktpotenti- 
als

S 12.1  Begründung  Seite 4 
 
 
1.  Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes S 12.1 - Heidelberger Stra- 
ße / Hinter der Rennbahn - sollen die betroffenen Grundstücke grundsätzlich be sser ge- 
nutzt werden und durch bauliche Verdichtung stadtna her Bereiche eine zusätzliche Inan- 
spruchnahme von Flächen im Außenbereich vermieden werden. Es besteht ein erheblicher 
Bedarf an zusätzlichen Wohnungen. 
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereiches des am 02.07.1975 in Kraft getrete- 
nen Bebauungsplanes S 12 "Paul-Wagner-Straße Süd". Im Bereich der geplanten Verdich- 
tung weist der Bebauungsplan "Reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO 1968)" mit zwei Vollge- 
schossen in offener Bauweise auf eng begrenztem Baufenster aus, wobei im gesamten an- 
grenzenden Bereich „Allgemeines Wohngebiet (§ 4 Bau NVO 1968) als Flächen für den 
Gemeinbedarf Kirche und Kindergarten“ festgesetzt ist. 
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll eine planungsrechtliche 
Grundlage für die Realisierung des Vorhabens mit bi s zu drei Vollgeschossen und Staffel- 
geschoss als „Allgemeines Wohngebiet (§ 7 BauNVO)“ geschaffen werden. Die Baufenster 
werden erweitert und Stellflächen für Kraftfahrzeuge in Tiefgaragen zugelassen. 
Durch barrierefreie Zugänglichkeit der geplanten Wo hnungen aus der neuen Tiefgarage in 
Verbindung mit Aufzuganlagen zu den Etagen wird das  Angebot an Wohnungen für jedes 
Lebensalter nachhaltig erhöht. 
Das Vorhaben soll auf Initiative des Investors auf dessen eigenen Grundstücken realisiert 
werden. Der Grundstückskaufvertrag mit der Wissensc haftsstadt Darmstadt wurde bereits 
geschlossen. Vorhabenträger ist die Firma Bessunger  Logen GmbH. Die geplante Wohn- 
bebauung ist durch den vorhandenen Nebenweg zur Heidelberger Straße Ecke Landskron- 
straße sowie die vorhandene Infrastruktur voll erschlossen. 
1.1 Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung  und Ordnung 
Die neue Wohnbebauung hat keine wesentlichen Auswir kungen auf die städtebauliche 
Entwicklung und Ordnung. Negative Auswirkungen für die vorhandene Infrastrukturausstat- 
tung und die Nahversorgung sind nicht zu erwarten. Ebenso sind Auswirkungen auf das 
Orts- und Landschaftsbild angesichts des wohnwirtschaftlich geprägten Charakters und der 
umliegenden Verkehrstrassen nicht zu befürchten. 
1.2 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
Das beschleunigte Verfahren ist nur auf Maßnahmen d er Innenentwicklung, daher auf be- 
reits erschlossene Ortsteile, anwendbar. 
Beträgt die zulässige Grundfläche weniger als 20.00 0 m², ist das beschleunigte Verfahren 
bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen stets anw endbar. Ausgeschlossen ist das be- 
schleunigte Verfahren, wenn durch den Bebauungsplan  die Zulässigkeit von Vorhaben be- 
gründet wird, die der Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Das ist hier nicht der Fall. 
Da die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfah ren nach § 13a BauGB vorliegen, 
wurde dieses in Abstimmung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt gewählt.

S 12.1  Begründung  Seite 5 
 
 
2.   Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebi etes 
Der Geltungsbereich liegt im nordwestlichen Bereich  des Bebauungsplans S 12 „Paul-
Wagner-Straße Süd“. 
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vor habenbezogenen Bebauungsplanes 
wird durch die zeichnerische Darstellung bestimmt. 
Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung: 
- Im Norden:  Südgrenze des Flurstücks Nr.130/6 
- Osten:   Westgrenze der Flurstücke Nr. 202/10 und  127/7 
- Im Süden:  Hinter der Radrennbahn, Flurstück Nr. 196/1 
- Im Westen: Heidelberger Straße 
Die Fläche des Plangebietes beträgt ca. 0,21 ha. 
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen der Gemarkung Darmstadt: 
Flur:  21 
Parzellen: Nr. 127/11 und Nr. 202/9 
Das Plangebiet befindet sich an der Ecke Heidelberger Straße / „Hinter der Rennbahn“ 
3.   Planungsrechtliche Situation 
3.1 Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet a ls Siedlungsfläche Bestand darge- 
stellt.  
3.2 Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzu ngsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt weist das Plangebiet als Wohnbaufläche aus.  
3.3 Bebauungsplan 
Der am 02.07.1975 in Kraft getretene Bebauungsplan S 12 "Paul-Wagner-Straße Süd" 
weist im Bereich des Planungsgebiets "Reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO)" mit zwei Vollge- 
schossen in offener Bauweise aus. 
Die überbaubaren Flächen sind in der Grundstücksmit te und parallel zur Straße An der 
Rennbahn ausgewiesen. 
Es sind festgesetzt  GRZ = 0,4  GFZ = 0,6. 
Für die Dachform sind Dachneigungen von 40°  mit ein heitlicher dunkelgrauer Schindelde- 
ckung zwingend vorgeschrieben. 
Die Außenwände sind weiß zu verputzen oder zu schlemmen.

S 12.1  Begründung  Seite 6 
 
 
 
Ausschnitt aus dem Bebau- 
ungsplan S 12 mit dem 
Plangebiet S 12.1 (grün um- 
randet) 
 
 
 
 
 
 
 
Denkmalschutz  
Baudenkmäler und Bodendenkmäler sind im Geltungsber eich des Bebauungsplanes nicht 
vorhanden oder zu vermuten. Wenn bei Erdarbeiten Bo dendenkmäler bekannt werden, so 
ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Ab teilung Archäologische Denkmal- 
pflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unver züglich anzuzeigen. Eine entspre- 
chende textliche Festsetzung ist im Plan enthalten. 
Landschaftsschutz und Naturschutz 
Der gesamte Geltungsbereich des vorhabenbezogenen B ebauungsplanes liegt nicht im 
Landschaftsschutzgebiet.  
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebi ete werden von der Planung nicht 
tangiert. 
 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusam menhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baum schutzsatzung geschützt. Ge- 
schützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter H öhe – bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
Für die notwendige Errichtung der Tiefgarage müssen  7 Bäume auf dem Vorha- 
bengrundstück gefällt werden. Dazu sind Fällanträge  zu stellen und entsprechende Ersatz- 
pflanzungen vorzunehmen.  
4.   Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bes tand 
Das Projektgrundstück befindet sich im südlichen Te il von Bessungen an der Heidelberger 
Straße zwischen dem Gemeindezentrum der Ev. Andreasgemeinde (nördlich) und der Rad- 
rennbahn. Die Erschließung erfolgt im Westen von de r Anliegerstraße, die parallel zu den 
Straßenbahngleisen und zur Heidelberger Straße verläuft.  
Unmittelbar nördlich des Areals sind Allgemeine Woh ngebiete festgesetzt und umgesetzt, 
weiter im Osten befinden sich Reine Wohngebiete. Westlich der Heidelberger Straße befin- 
det sich ein Gewerbegebiet, das von großflächigem Einzelhandel geprägt ist.

S 12.1  Begründung  Seite 7 
 
 
Im Süden schließt sich der Grünzug Bessungen Süd an , der in diesem Bereich intensiv 
durch Sportanlagen (Radrennbahn, Tennisanlage) genu tzt wird. Diese sind durch einen 
Schutzwall bis zur Dachhöhe vom Bestandsobjekt getrennt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Blick von Süden auf 
die Bestandsbebauung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4.1 Bestandsbebauung 
Auf der Liegenschaft befindet sich eine schon länge r leer stehende zweigeschossige 
Wohnbebauung älteren Nachkriegsstandards mit Sattel dach. Das Gebäude wird abgeris- 
sen, da es schadstoffbelastete Bauteile aufweist (übliche Baustoffe für diese Bauzeit), nicht 
dem heutigen Standard entspricht und das Grundstück  nicht ökonomisch ausgenutzt wer- 
den kann. 
Die gesamten Aufbauten und die versiegelten Flächen im Plangebiet werden im Zuge einer 
noch zu erteilenden Abrissgenehmigung im Zusammenha ng mit der Errichtung des Plan- 
vorhabens planmäßig abgeräumt. Schadstoffhaltige Bauteile werden fachgerecht nach den 
gesetzlichen Vorschriften entsorgt.  
5.   Wasserwirtschaftliche Belange 
Nach dem gemeinsamen Erlass vom 23. Juni 1997 der z uständigen Ministerien (St. Anz. 
25/1997 S. 1803) müssen Belange der Wasserwirtschaf t bei der Bauleitplanung angemes-

S 12.1  Begründung  Seite 8 
 
 
sen berücksichtigt werden. Auf Grundlage der im o.g . gemeinsamen Erlass enthaltenen 
Gliederung werden im Folgenden die wasserwirtschaftlichen Belange dargestellt. 
5.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Lösch wasser erfolgt durch die HSE Süd- 
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtli ch (Wasserwerk und Rohrnetz) durch 
die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. 
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abgedeckt 
und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne P robleme und ohne nachteilige Auswir- 
kungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereit gestellt. 
Löschwasserversorgung 
Für den Bereich ist eine Löschwassermenge von 1600 l/min entsprechend 26,7 l/sek. über 
einen Zeitraum von 2 Std. bereitzustellen. Dies erf olgt durch das öffentliche Netz auf den 
anliegenden Straßen. 
Wasserqualität 
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anforde- 
rungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
5.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessisch en Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen Was- 
sergesetz. 
5.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschl agswasser 
Zur Entlastung des Naturhaushaltes wird die Entwäss erung des intensiv begrünten Tiefga- 
ragendaches und die Regenentwässerung der Dachfläch en über Flächenversickerung (Ri- 
golen) durchgeführt. Ebenso werden Wege- und Terras senflächen mit versickerungsfähi- 
gen Materialien und Pflastern befestigt. Außerdem w ird festgesetzt, dass die Flachdächer 
der Geschosse eine extensive Teilbegrünung (> 50%) erhalten. 
5.4 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (K anal, Rückhaltebecken und Kläran- 
lage) angeschlossen.  
Durch den nördlichen Grundstückstreifen Parz. 202/9  verläuft ein Regenwassersammler 
aus dem östlichen Nachbargebiet. 
5.5 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
6.   Altflächen / Altlasten 
6.1 Altflächen 
In der Altflächendatei (ALTIS) des Hess. Landesamte s für Umwelt und Geologie sind keine 
Einträge vorhanden.

S 12.1  Begründung  Seite 9 
 
 
6.2 Regelungen im Durchführungsvertrag 
Im Durchführungsvertrag werden Regelungen zur Besei tigung von eventuellen Altlasten 
aufgenommen. 
7.   Emissionen - Immissionen 
7.1 Verkehrsemissionen / schalltechnische Untersuch ungen 
 
Im Plangebiet besteht eine nicht unerhebliche Vorbe lastung durch Verkehrslärm, hervorge- 
rufen durch die westlich gelegene Heidelberger Stra ße sowie die parallel verlaufende Stra- 
ßenbahnstrecke von bzw. nach Darmstadt-Eberstadt. Ü berschreitungen der schalltechni- 
schen Orientierungswerte gemäß DIN 18005-1 für Allg emeine Wohngebiete um maximal 
13 dB(A) werden sowohl während des Tagzeitraumes al s auch in der Nacht insbesondere 
für die der Heidelberger Straße unmittelbar zugewan dten Westfassade der geplanten 
Wohnbebauung prognostiziert.  
 
Hierbei sind die der Heidelberger Straße nächstgele genen Fassadenbereiche laut der zu 
Grunde liegenden schalltechnischen Untersuchung dem  Lärmpegelbereich IV, rückwärtige 
oder zurückspringende Nord- und Südfassaden den Lär mpegelbereichen III und II zuzu- 
ordnen. Sofern Räume, die zum Schlafen genutzt werden (Schlafzimmer, Kinderzimmer) an 
den stark konfliktbehafteten Fassaden vorgesehen werden, sind schallgedämmte Lüftungs- 
elemente einzubauen.  
 
Als Ergebnis der oben genannten Untersuchung sind L ärmpegelkarten erarbeitet worden, 
die eine konkrete Zuordnung der Lärmpegelbereiche  fassaden- und geschossbezogen 
darstellen. 
 
7.2 Sportlärm / Schalltechnische Untersuchung 
 
Da beim Sportlärm die Nachtsituation praktisch keine Rolle spielt, liegt der Schwerpunkt der 
nachfolgenden Ausführungen auf Lösungsstrategien zur Tagsituation. 
 
Die Planunterlagen führen zu dem Ergebnis, dass der  Abstand zwischen der Tennisanlage 
und dem geplanten allgemeinen Wohngebiet etwa 100 m  beträgt. Der Abstand zwischen 
der vorhandenen Radrennbahn und dem allgemeinen Wohngebiet ist ca. 50 m.  
 
Die Abschätzung der Geräuschimmissionen an der gepl anten Wohnbebauung „Bessunger 
Logen“ ergibt, dass die Vorgaben des Schallschutzes  eingehalten werden. Unter den Be- 
dingungen des zugrunde gelegten ungünstigsten Falls des Regelbetriebs an Sonntagen er- 
gibt sich für die Gesamtimmission der Sportanlagen ein Beurteilungspegel von: 
 
Lr = 47,8 dB(A) 
 
Der maßgebliche Richtwert von 50 dB(A) in Ruhezeite n wird dadurch um 2,2 dB unter- 
schritten. Außerhalb der Ruhezeiten ist bei gleiche m Beurteilungspegel jedoch bei 5 dB(A) 
höheren Immissionsrichtwerten ebenfalls kein Konfliktpotential gegeben. 
 
Überschreitungen der Immissionsrichtwerte durch sel tene Ereignisse, im Sinne der 
18. BImSchV, sind begrenzt möglich und dürfen an höchstens 18 Kalendertagen eines Jah- 
res in einer Beurteilungszeit oder mehreren Beurtei lungszeiten auftreten. Dies gilt unab- 
hängig von der Zahl der einwirkenden Sportanlagen. 
 
Die rechnerische Ermittlung der Geräuschimmissionen  an den Mehrfamilienhäusern „Bes- 
sunger Logen“ ergibt, dass durch die bestehenden Sportanlagen Beurteilungspegel hervor-

S 12.1  Begründung  Seite 10  
 
 
gerufen werden, die die Anforderungen gemäß 18. BIm SchV für Allgemeine Wohngebiete 
in allen zu untersuchenden Lastfällen (Regelbetrieb und Sonderveranstaltungen) einhalten.  
 
Die betroffenen Fassaden und Geschosse liegen im Übrigen alle im Lärmpegelbereich I mit 
einem durch die Tennisanlage erzeugten maßgeblichen  Außenlärmpegel von bis zu 
50 dB(A). Da aufgrund des Verkehrslärms jedoch jewe ils Schallschutzmaßnahmen am Ge- 
bäude für mind. Lärmpegelbereich II (56 – 60 dB(A) getroffen werden, sind die Belange der 
Sportlärmeinwirkung auch für die Gebäudeplanung ohne Relevanz.  
 
Beurteilung des Konfliktpotentials: 
 
Für Reine Wohngebiete (WR) gelten gemäß 18. BImSchV strengere Immissionsrichtwerte 
als für Allgemeine Wohngebiete (WA). Der Immissions richtwert liegt beim Allgemeinen 
Wohngebiet (WA) um ∆LIRW  = 5 dB(A) über den Immissionsrichtwerten eines rei nen Wohn- 
gebietes (WR).  
 
Andererseits ist in diesem Zusammenhang ebenfalls z u berücksichtigen, dass in höher ge- 
legenen Geschossebenen, zum Beispiel in dem zukünft ig zulässigen 2. Obergeschoss, be- 
dingt durch die geringere Bodendämpfung, tendenziel l höhere Immissionspegel zu erwar- 
ten sind, als in den darunter gelegenen Geschossebe nen, die bereits nach dem "alten" Be- 
bauungsplan zulässig waren. Mit der Geschoßhöhe der zukünftigen Gebäude erhöhen sich 
also auch die Beurteilungspegel. Im vorliegenden Fa ll erhöhen sich die Beurteilungspegel 
im 2. Obergeschoß gegenüber dem 1. Obergeschoß um  ∆L
r, 1.OG / 2.OG ≈ 1 dB(A). 
 
Dies bedeutet, dass sich der Abstand zu dem Immissi onsrichtwert auf 4 dB(A) verringert. 
Für die Vereine ergibt sich eine Besserstellung (d. h. Verringerung des Konfliktpotenziales) 
gegenüber dem derzeitigen Zustand als Reines Wohngebiet (WR). 
 
Somit ist davon auszugehen, dass die als Reines Woh ngebiet (WR) ausgewiesenen 
Grundstücke in unmittelbarer Nachbarschaft zukünfti g den maßgeblichen Zwangspunkt 
hinsichtlich der Belange des Schallschutzes darstellen.  
8.  Städtebauliches Konzept  
8.1 Nutzungskonzept 
Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Woh ngebiet" (WA) gemäß § 4 BauNVO 
festgesetzt, weil es der im Bebauungsplan S 12 festgesetzten Hauptnutzung der nördlichen 
Bebauung an der Heidelberger Straße entspricht und die Voraussetzungen für ein isoliertes 
"Reines Wohngebiet" nicht gegeben sind.  
8.2 Bebauungskonzept 
Die vorhandene Bebauung aus der Nachkriegszeit auf dem Grundstück wird abgerissen 
und durch einen Neubau ersetzt. Der Abriss mit ansc hließender Neubebauung ist notwen- 
dig, weil eine Modernisierung der vorhandenen Gebäu de technisch und wirtschaftlich nicht 
sinnvoll ist und die vorhandene Gebäudestruktur kein zeitgemäßes Wohnen erlaubt.  
Die geplante neue Wohnbebauung „Bessunger Logen“ is t differenziert gegliedert, sodass 
der Riegel aufgelockert und der Eindruck von einzel nen Häusern entsteht. Von der Heidel- 
berger Straße gesehen an der westlichen Grundstückskante ist der Baukörper zusätzlich in 
der Höhenentwicklung abgestuft. 
Der Baukörper hat eine Länge von mehr als 50 m, sod ass eine abweichende Bauweise 
festgesetzt wird, jedoch im Sinne der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO.

S 12.1  Begründung  Seite 11  
 
 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die überba ubare Grundfläche (GR) von 
max. 850 m² und die max. zulässige Höhe der baulich en Anlagen als Höchstgrenze be- 
stimmt. 
Die Grundfläche (GR) des Baukörpers über Gelände wi rd auf den Wert von max. 850 m² 
festgesetzt. Zusätzlich sind im EG 85 m² befestigte  Terrassenflächen und im 1. + 2.OG 
Balkone mit bis zu 2,15 m Ausladung vor der Fassade  erlaubt. Die Gesamtlängen pro Ge- 
schoss betragen zwischen 18 und 22 m und insgesamt in der Summe beider Geschosse 
bis zu 40 m.  
8.3 Freiflächenkonzept 
Aufgrund der Nutzungsart sind die Freiflächen differenziert festgesetzt. Die Freiflächen ent- 
lang der südlichen Grundstückgrenze erhalten Baumpf lanzungen zur Stärkung des geplan- 
ten öffentlichen Grünzuges in Ost- / Westrichtung. Die Bäume erhalten Erdanbindung und 
sind nicht durch die Garagenanlage unterbaut.  
Auf den privaten Freiflächen mit befestigten Fläche n und Nebenanlagen (G2) dürfen maxi- 
mal bis zu 200 m² befestigt werden. Befestigte Fläc hen für Wege sind mit einem wasser- 
durchlässigen Belag zu befestigen. Der Rest ist gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. 
Stellflächen für Kraftfahrzeuge sind in einer Tiefg arage untergebracht. Die Tiefgaragenflä- 
che außerhalb des Baukörpers ist mit mind. 0,80 m E rde zu überdecken und gärtnerisch 
anzulegen.  
8.4 Verkehrskonzept 
Der Standort des Vorhabens ist bereits verkehrstech nisch gut erschlossen. Die Haltestelle 
in der Heidelberger Straße sorgt für eine gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV. 
Eine über das Maß der heutigen Verkehrsbelastung hi nausgehende Mehrbelastung durch 
den Neubau von 21 WE mit Tiefgarage für 25 PKW ist nicht zu erwarten.  
Damit sind auch keine negativen Auswirkungen auf di e Leistungsfähigkeit des benachbar- 
ten Verkehrsknotenpunktes oder der Zubringerstraßen  zu erwarten, da keine wesentliche 
Verkehrserhöhung stattfindet. 
9.   Inhalt und Begründung der Festsetzungen 
9.1 Art der baulichen Nutzung 
Die Art der baulichen Nutzung wird durch Ausweisung  als allgemeines Wohngebiet (WA) 
festgesetzt. Diese erfolgt aufgrund der bestehenden   umliegenden Bebauung mit Wohnge- 
bäuden, Gemeindezentrum und Sportanlagen. 
Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorha benträger zur Errichtung einer Wohn- 
bebauung mit 21 WE und einer Tiefgarage mit 25 Stel lplätzen auf Grundlage des Vorha- 
ben- und Erschließungsplans. 
9.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Gebäudehöhe der zulässi- 
gen Grundfläche, Zahl der Voll- und Staffelgeschoss e sowie der maximal zulässigen Au- 
ßenwandhöhen festgesetzt. Die Höhe der obersten Auß enwand für das Staffelgeschoss 
beträgt max. 163,80 m ü. NN.

S 12.1  Begründung  Seite 12  
 
 
Die zulässige Grundfläche (GR) des Baukörpers über Gelände (ohne Tiefgarage) wird ab- 
solut auf max. 850 m² festgesetzt.  
Diese Festsetzungen ermöglichen die zwischen der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt und 
dem Vorhabenträger im Kaufvertragsentwurf vereinbar ten Ausnutzungen der Grundstücke 
im Geltungsbereich und fügen sich in die verdichtete Bebauung der Umgebung ein.  
9.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Gru ndstücksflächen 
Es wird abweichende Bauweise festgesetzt, jedoch im  Sinne der offenen Bauweise nach 
§ 22 Abs. 2 BauNVO. Die Gebäudelänge für die Wohnbe bauung beträgt über 50 m; die er- 
forderlichen Abstandsflächen der Hessischen Bauordnung sind einzuhalten. 
Die Bauweise ermöglicht eine Gliederung, abgestufte Höhenentwicklung und optimierte be- 
grünte Grundstücksflächen mit südorientierter Ausrichtung durchgesteckter Wohnungen. 
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch die zei chnerische Festsetzung einer Bau- 
grenze bestimmt. 
Flächen für befestigte, mit dem Haus direkt verbundene Terrassen und Balkone: 
 
Zusätzlich zu den 850 m² Grundfläche sind im EG 85 m² befestigte Terrassenflächen und 
im 1. + 2.OG Balkone mit bis zu 2 m Ausladung vor d er Fassade erlaubt. Die Gesamtlän- 
gen pro Geschoss betragen zwischen 18 und 22 m und insgesamt in der Summe beider 
Geschosse bis zu 40 m. 
Damit ist eine Begrenzung der als Hauptanlagen gelt enden Teile der mit dem Baukörper 
verbundenen Bauteile im Bebauungsplan festgeschrieb en und im Vorhaben- und Erschlie- 
ßungsplan messbar eingetragen. 
9.4 Flächen für Stellplätze und Garagen  
Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer geschlossenen Tiefgarage zu errichten.  
9.5 Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 
Zur Gestaltung  der Grünflächen entlang der südlich en Grundstücksgrenze sind insgesamt   
6 großkronige Bäume festgesetzt. Entlang der Grunds tücksgrenzen des Plangebietes ist 
eine 1 m breite Heckenpflanzung vorgesehen. Freiflä chen, mit Ausnahme der Flächen für 
Nebenanlagen, sind mit Bäumen und Sträuchern gem. der Artenempfehlung zu begrünen.  
Diese grünordnerischen Festsetzungen dienen zur Kom pensation der zu fällenden Bäume, 
sowie zum Ausgleich der verdichteten Grundstücksnut zung gegenüber dem Bebauungs- 
plan S 12. 
9.6 Niederschlagswasser 
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücks flächen anfallende Niederschlags- 
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung 
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet, üb er die Vorflut dem natürlichen Wasser- 
kreislauf zugeführt oder über Rigolen versickert werden. 
9.7 Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir kungen (§9 (1) Nr. 7 BauGB) 
Lärmschutz 
Aufgrund der Überschreitungen der Orientierungswert e der DIN 18005-1 für Allgemeine  
Wohngebiete sind Vorkehrungen zu treffen, die eine Verbesserung der Schallsituation und

S 12.1  Begründung  Seite 13  
 
 
somit eine Konfliktminimierung für die geplante Woh nbebauung gewährleisten. Als aktiver 
Schallschutz wäre als sog. Vollschutz eine 9 m hohe  und 200 m lange Schallschutzwand 
entlang der Straßenbahnlinie erforderlich (Fritz In genieure, 21.05.2013). Aufgrund der in- 
nerstädtischen Lage ist eine solche Anlage aus städ tebaulicher Sicht nicht vertretbar. Da- 
her werden im Rahmen der angestrebten Änderung des Bebauungsplans textliche Festset- 
zungen zum passiven Schallschutz getroffen, die gew ährleisten, dass in schutzbedürftigen 
Räumen, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthal t ihrer Bewohner oder Nutzer die- 
nen, gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden. 
Bei Neu- , Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund  der Immissionen aus Verkehrslärm 
für Wohnungen und Aufenthaltsräume zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an 
die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziff er 5, Tabelle 8 und 9 der DIN 4109 
einzuhalten. Sofern Räume, die vorwiegend zum Schla fen genutzt werden (Schlafzimmer, 
Kinderzimmer) an Fassaden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zuge- 
ordnet werden, ist der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erfor- 
derlich. Bei Lärmpegelbereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtun- 
gen empfohlen.  
Das zugrunde liegende Schallgutachten der Fritz Ber atende Ingenieure GmbH enthält ent- 
sprechende Ausweisungen der Lärmpegel, die im Planteil wiedergegeben sind. 
9.8 Nebenanlagen 
Nebenanlagen sind nur zulässig als Wege, Spielfläch en, Müllabstellräume / -plätze, Gara- 
genzufahrten und unterirdische Garagenanlagen / Tiefgarage.  
Nebenanlagen sind für den täglichen Ablauf der Wohn nutzung, der Ver- und Entsorgung 
und der Verkehrserschließung im festgesetzten Rahmen erforderlich.  
Die Fläche der oberirdischen Nebenanlagen ist auf m ax. 200 m² begrenzt, um die Freiflä- 
chen in ihrer Funktion zu sichern und sie von einer  übermäßigen Inanspruchnahme durch 
Nebenanlagen zu schützen. 
10.   Gestalterische Festsetzungen 
10.1 Einfriedungen 
Als Einfriedung zu öffentlichen Verkehrsflächen sin d Zäune mit senkrechten Metallstäben 
auf Mauerkronen i. V .m. einer Hainbuchenhecke mit einer Gesamthöhe von bis zu 1,60 m 
zulässig. Zum nördlichen Nachbargrundstück (Gemeind ezentrum) sind mit Hainbuchenhe- 
cken begrünte Drahtgewebezäune zulässig. 
Innerhalb des Grundstücks sind nur Einfriedungen mi t Hecken bis zu einer Höhe von 
1,20 m zulässig.  
Um ein einheitliches Stadtraumbild zu ermöglichen, werden die benachbarten Bestands- 
mauern aufgenommen und die Mauerkronen adaptiert. D ie Zäune dienen als Begrenzung 
zum öffentlichen Raum.  
10.2  Oberflächenbefestigungen 
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche Be- 
lange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges Ver- 
bundsteinpflaster). 
Diese Maßnahmen dienen dem mindestens teilweisen Ausgleich der Eingriffe in den natür- 
lichen Wasserhaushalt.

S 12.1  Begründung  Seite 14  
 
 
10.3 Dachformen  
Die ausschließliche Zulässigkeit von Flachdächern i st eine notwendige Voraussetzung für 
die Rücksprünge und Staffelung des Baukörpers, die aus städtebaulichen Gründen erfolgt. 
Durch die Höhenstaffelung passt sich der Baukörper an die Nachbargebäude an.  
10.4 Werbeanlagen 
Werbeanlagen sind nicht zulässig. 
Diese Festsetzung soll verhindern, dass im Geltungs bereich Werbeanlagen errichtet wer- 
den können und somit das Stadtbild beeinträchtigt wird. 
11.  Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen 
11.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstige n Bepflanzungen / Erhalten von 
Bäumen und Sträuchern 
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich ein heimische und standortgerechte Arten 
entsprechend der unter IV. 9 aufgeführten Pflanzlis te zu verwenden. Die in der Planzeich- 
nung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als hochstämmige Bäume mit 
einem Stammumfang von 18-20 cm zu pflanzen, dauerha ft zu erhalten und bei Abgang 
durch gleichwertige Neupflanzungen zu ersetzen.  
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen  sind mit heimischen Büschen ent- 
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem, 
standortgerechtem Saatgut zu begrünen. 
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind entlang der Grundstücksgrenzen mind. 
1,0 m breite Hainbuchenhecken anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. 
Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführun gsvertrag die im Freiflächenplan kon- 
kretisierten Grünanpflanzungen herzustellen und ihre Pflege und Erhaltung an die künftigen 
Eigentümer weiterzugeben. 
11.2 Dachbegrünungen 
Dachflächen von Staffelgeschossen sind als Teilbegr ünung mit Substratdicke von 5 cm ex- 
tensiv zu begrünen. 
Die Festsetzung dient als Teilausgleich für die ver dichtete Grundstücksausnutzung gegen- 
über dem Bebauungsplan S 12 im Plangebiet und zur V erlangsamung des Regenabflus- 
ses. 
12.   Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in  Natur und Landschaft 
12.1 Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchti gung von Grün- und Freiflächen 
Für das geplante Vorhaben besteht kein Baurecht nac h dem rechtskräftigen Bebauungs- 
plan S 12, da das Maß der dort festgesetzten baulic hen Nutzung durch das Neubauvorha- 
ben überschritten wird. Der bestehende Bebauungspla n S 12 sieht allerdings die Möglich- 
keit vor, PKW Stellplätze auf dem Grundstück zur er richten und zu befestigen, die zum 
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan  S 12 nicht in das Maß der bauli- 
chen Nutzung nach heutigen Bewertungsmaßstäben eingeflossen sind. 
Die Beeinträchtigung des Naturhaushaltes besteht so mit im Wesentlichen in der Bebauung 
und Versiegelung von bisherigen Vegetationsflächen, sowie der Entfernung der Bäume auf 
dem Grundstück.

S 12.1  Begründung  Seite 15  
 
 
12.2 Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen 
Zum teilweisen Ausgleich für die wegfallenden Bäume  erfolgen Baumpflanzungen entlang 
der Grundstücksgrenzen. Insgesamt ist die Anpflanzu ng von 6 großkronigen Bäumen im 
Bereich der südlichen Grundstücksgrenze, sowie weitere 5 Bäume gemäß Freiflächenplan, 
als Ersatzpflanzungen für die zu fällenden Bäume, durchzuführen.  
Für die anzupflanzenden Bäume und Sträucher ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
eine Pflanzliste nach Vorgabe des Grünflächenamtes als Hinweis enthalten. 
Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorha benträger zu den Pflanzmaßnahmen 
gemäß den Angaben im Freiflächenplan. 
Als Ausgleich für die erhöhte Grundfläche gegenüber  dem rechtskräftigen Bebauungsplan 
werden die Dachflächen der Staffelgeschosse mit einer mind. 5 cm starken Substratschicht 
teilbegrünt. Die Fläche der Dachbegrünung beträgt p lanerisch ca. 390 m². Für die Dachbe- 
grünung sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan grü ngestalterische Festsetzungen 
getroffen. 
Zum weiteren teilweisen Ausgleich werden keine PKW Stellplätze außerhalb der Tiefgarage 
auf dem Grundstück geplant. Die Unterbauung außerhalb des Baukörpers durch die Tiefga- 
rage wird mit mind. 80 cm Erdüberdeckung als Vegetationsschicht versehen. 
12.3 Weitere Maßnahmen um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu minimieren 
Bepflanzung der Einfriedungen mit Hecken entlang der Grundstücksgrenzen. 
Befestigte, nicht überdachte Flächen (z.B. Wege / G artenterrassen) werden wasserdurch- 
lässig angelegt, soweit keine anderen gesundheitlic hen oder wasserrechtlichen Belange 
dem entgegenstehen. 
Auf befestigten Flächen oder Dächern anfallendes Ni ederschlagswasser wird über be- 
wachsene Bodenschichten innerhalb des Vorhabengebie tes versickert oder dem natürli- 
chen Wasserhaushalt über eine Vorflut zugeführt. 
13.  Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an  den Klimawandel 
Im Planungsgebiet sind Maßnahmen, die dem Klimawand el entgegenwirken und die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, vorgesehen.  
Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführun gsvertrag den Jahres-
Primärenergiebedarf der EnEV 2009 um 15 % zu unterschreiten oder bauliche und sonstige 
technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung ode r Speicherung von Strom, Wärme 
oder Kälte aus erneuerbaren Energien zu treffen, bz w. die zum Zeitpunkt der Baugenehmi- 
gung jeweils geltende neuere EnEV einzuhalten.  
Die Brauchwasser- und Heizwärmeerzeugung erfolgt du rch eine Holz-Pellet-Heizung. Die 
Verwendung erneuerbarer Energiequellen macht eine t echnische Energieumwandlung ver- 
zichtbar und die vorgesehene Verbesserung des Energ iestandards gegenüber der EnEV 
2009 sowie die Einhaltung der Anforderungen des Ern euerbare-Energien-Wärmegesetz 
(EEWärmeG) sind trotzdem sichergestellt.

S 12.1  Begründung  Seite 16  
 
 
14.   Hinweise und Empfehlungen 
14.1 Artenempfehlung / Bäume / Pflanzungen 
Die Artenempfehlung wird auf die allgemeine Vorgabe  reduziert, dass die Verwendung 
heimischer, standortgerechter Arten empfohlen wird. 
 
Eine Liste einheimischer Bäume, Sträucher und Ranker ist unter den Hinweisen Ziffer IV. 9 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes enthalten. 
15.   Der Durchführungsvertrag und seine Regelungen  
 
Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorha benträger nach Maßgabe des Vorha- 
ben- und Erschließungsplans zu Folgendem: 
 
• Errichtung einer Wohnbebauung mit 21 WE und 25 Ste llplätzen in einer Tiefgarage, 
• Einreichung des Bauantrages zum Vorhaben spätesten s 3 Monate nach Inkrafttreten 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, 
• Umsetzung des Vorhabens spätestens 36 Monate nach Rechtskraft der Baugenehmi- 
gung, 
• Umsetzung der festgesetzten Pflanzmaßnahmen, deren  dauerhafter Pflege und Unter- 
haltung gemäß Freiflächenplanung, 
• Durchführung aller erforderlichen Vorbereitungs- u nd Ordnungsmaßnahmen zur Er- 
schließung des Grundstückes, wie Kanalregulierungen , Entsorgung der schadstoffhalti- 
gen Bauteile und Abriss der Altbebauung, 
• Kampfmittelräumung auf seine Kosten, 
• Weitergabeverpflichtung der Vertragsbestandteile a uf mögliche Rechtsnachfolger, 
• Umsetzung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (Dac hbegrünungen, Pflanzungen) 
deren dauerhafter Pflege und Unterhaltung samt Weit ergabe dieser Verpflichtung bei 
Verkauf, 
• den Jahres-Primärenergiebedarf der EnEV 2009 um mi nd. 15% zu unterschreiten oder 
bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Spei- 
cherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien zu treffen. Ansonsten 
ist die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung geltende neuere EnEV einzuhalten. 
16.   Planungsstatistik 
16.1 Gebietsflächen 
Geltungsbereich (gesamt)  0,21 ha = 100,0 % 
davon: 
Gebäudefläche  0,085 ha = 40,5 % 
Grünfläche G1 und G2 
(davon befestigte Flächen von max. 285 m² = 0,03 ha) 0,125  ha = 59,5 % 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin