Neufestlegung der Angemessenheitsgrenzen für die Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis des Mietspiegels 2014

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
25.06.2014 
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor  
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V Dezernat I an die Stadtverordnetenversammlung 
 
  OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
Amt: Dezernat V 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2014/0241 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:  311100/312010 
Kostenstelle:  050-002-1000/050-006-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  3111-10/3120-10 Sachkonto:  7230100/7270100 
 
Betreff: Neufestlegung der Angemessenheitsgrenzen für die Bedarfe der Unterkunft in 
Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis des Mietspiegels 2014 
 
Vorlage vom: 23.06.2014 
 
Beschlussvorschlag : 
 
Der Magistrat stimmt der Festsetzung der Angemessenheitsgrenze zu. 
 
 
Anlagen: Betriebskostenspiegel des Bundes 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 23.06.2014 
 
 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 10.01. 2007 aufgrund der 
einschlägigen Rechtsprechung beschlossen, dass die Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen 
für Kosten der Unterkunft für die Rechtskreise SGB II und SGB XII nun auf Basis des 
Darmstädter Mietspiegels durchzuführen ist (Vorlage-Nr. 2006/0775).  
 
Am 14.05.2014 hat der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt den neuen qualifizierten 
Mietspiegel 2014 beschlossen (Vorlage-Nr. 2014/0177). Demzufolge ist eine  Überprüfung der 
Richtwerte erforderlich und eine Neuberechnung der Angemessenheitsgrenzen erfolgt. 
 
Gemäß § 22 Abs. 1  Satz 1 SGB II bzw. § 35 Abs. 1 SGB XII werden Leistungen für Unterkunft 
in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Träger der 
Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB II sind die kreisfreien Städte und Kreise, sog. 
kommunale Träger im Sinne des § 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 SGB II, die in eigener Zuständigkeit die 
in ihrem Gebiet angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung ermitteln. Der Begriff der 
"Angemessenheit" unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der uneingeschränkten 
richterlichen Kontrolle. Dies bedeutet, dass Gerichte die vom kommunalen Träger festgelegten 
Richtwerte jederzeit überprüfen können. Zunächst ist es aber nach dem Bundessozialgericht 
(BSG) Angelegenheit und Verantwortung des kommunalen Trägers, bereits im 
Verwaltungsverfahren ein „schlüssiges Konzept“ zu entwickeln, in dem ausführlich darzulegen 
ist, auf welcher Grundlage die jeweiligen örtlichen Richtwerte ermittelt wurden. Das Gericht hat 
dann anhand der gelieferten Daten zu verifizieren, ob der angenommene Richtwert /die 
Mietobergrenze angemessen im Sinne des § 22 SGB II ist. Entscheidet der Träger ohne 
„schlüssiges Konzept“ ist er im Rahmen der prozessualen Mitwirkungspflicht gehalten, dem 
Gericht eine zuverlässige Entscheidungsgrundlage zu verschaffen und hat eine unterbliebene 
Datenerhebung oder -aufbereitung nachzuholen. 
1 
 
Die hohen Anforderungen, die das BSG an ein „schlüssiges Konzept“ stellt, sind mittlerweile in 
diversen Entscheidungen des BSG und vielen weiteren Entscheidungen von 
Landessozialgerichten und örtlichen Sozialgerichten dokumentiert. Viele kommunale Träger 
sehen sich nicht mehr in der Lage in Eigenregie ein „schlüssiges Konzept“ zu entwickeln und 
somit den Anforderungen der Gerichte an die Datenerhebungen zu entsprechen sowie den 
nicht unerheblichen Arbeitsaufwand zu leisten. Zunehmend werden daher von den Kommunen 
spezialisierte Beratungsfirmen für die Erarbeitung eines „schlüssigen Konzepts“ beauftragt. 
Die Kosten für die Beauftragung dieser Beratungsfirmen sind erheblich. Die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt hat sich daher entschlossen, das „schlüssige Konzept“ derzeit selbst zu erstellen. 
 
                                                
1 BSG 20.12.2011 Az.: B 4 AS 19/11 R

- 4 - 
 „ Schlüssiges Konzept“ 
 
Definition des schlüssigen Konzeptes durch das BSG 
2:  
Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der 
systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbedingter 
Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und nicht nur ein 
punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. 
 
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt: 
 
• Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten Raum und muss über   
  den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung) 
• es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. welche  
  Art  von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete,  
  Differenzierung nach Wohnungsgröße 
• Angaben über den Beobachtungszeitraum 
• Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietspiegel), 
• Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten 
• Validität der Datenerhebung 
• Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und 
• Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze). 
 
Für die Datenerhebung kommen aber nicht nur die Daten von tatsächlich am Markt 
angebotenen Wohnungen in Betracht, sondern auch von bereits vermieteten. 
 
Zur Festlegung der abstrakt angemessenen Leistungen für die Unterkunft in Darmstadt nach 
Vorgabe des BSG sind deshalb die nachfolgend dargestellten Kriterien zu berücksichtigen. 
 
In einem ersten Schritt sind zunächst der maßgebliche örtliche Vergleichsraum und die 
angemessene Wohnungsgröße zu ermitteln. 
 
Für die repräsentative Bestimmung des Mietpreisniveaus ist es entscheidend, ausreichend 
große Räume der Wohnbebauung zu beschreiben, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe 
zueinander, ihrer Infrastruktur und ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt 
betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Auch in Großstädten ist dies in der 
Regel das gesamte Stadtgebiet. 
3 Der örtliche Vergleichsraum ist somit das gesamte 
Stadtgebiet Darmstadt; d.h. in die Erhebung sind alle Stadtgebiete einzubeziehen. 
 
                                                
2 BSG 22.09.2009, Az.: B 4 AS 18/09 R  
3BSG 19.02.2009, Az.: B 4 AS 30/08

- 5 - 
Die Angemessenheit der Wohnungsgröße richtet sich nach den Werten, in Abhängigkeit von 
Anzahl der im Haushalt lebenden Personen gemäß der Hessischen Richtlinien zur Sozialen 
Wohnraumförderung die die Länder aufgrund von § 10 Wohnraumförderungsgesetz vom 
13.9.2010 festgelegt hatten. 
 
Nach den Hessischen Wohnbaurichtlinien 
4  sind folgende Wohnungsgrößen für Mietwohnungen 
als angemessen anzusehen: 
 
1 Person  - 45 m² Wohnfläche 
2 Personen - 60 m² Wohnfläche 
jede weitere Person jeweils 12 m² Wohnfläche. 
 
Der Richtwert bestimmt sich nach der Produkttheorie. Hiernach ist der Richtwert das Produkt 
aus der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße und dem abstrakt angemessenen 
Quadratmeterpreis. 
 
Zur Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises wurden vom BSG wiederum 
verschiedene Kriterien aufgestellt. Bei der Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises 
ist nach Wohnungsgröße der der Erhebung zugrunde liegenden Wohnungen zu differenzieren, 
da kleinere Wohnungen in der Regel höhere Quadratmeterpreise haben. 
 
Als weiteres Kriterium wird der Wohnungsstandard herangezogen. Zugrunde zu legen ist ein 
einfacher, im unteren Marktsegment liegender Standard. 
5 Angemessen ist eine Wohnung nur 
dann, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden 
Bedürfnissen entspricht und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. 6 Die Wohnung muss 
von daher hinsichtlich der aufgeführten Kriterien, die als den Mietpreis bildende Faktoren 
regelmäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, im unteren Segment der nach der 
Größe in Betracht kommenden Wohnungen liegen. 
 
Der gebildete Referenzwert muss das gesamte untere Marktsegment abbilden. 
7 Es ist nicht 
zulässig, nur bestimmte Stadtteile oder besonders niedrigpreisige Wohngegenden zur 
Ermittlung eines abstrakt angemessenen Mietpreises herauszugreifen. 8 Hilfebedürftige können 
auch nicht auf bestimmte Wohnungsbaugesellschaften als Anbieter verwiesen werden, sofern 
nicht erkennbar ist, dass diese das in Bezug genommene Mietsegment aufgrund einer 
marktbeherrschenden Stellung im Wesentlichen abdecken. 
 
                                                
4Richtlinie zur Sozialen Wohnraumförderung vom 20.02.2003 (StAnz. S. 1346) i.V.m. Änderung vom 02.01.2009 (StAnz. Seite 
286)  
5BSG 07.11.2006, Az.: B 7b AS 10/06 R  
6BSG 16.12.2010, Az.: B 4 AS 1/08 R  
7BSG 20.08.2010, Az.: B 14 AS 65/08 R  
8BSG 19.02.2009, Az.: B 4 AS 30/08 R

- 6 - 
Nach Ansicht des BSG erfüllen qualifizierte Mietspiegel die Anforderungen, die an die 
Repräsentativität der Datenerhebung zu stellen sind.  
 
Zur Bestimmung der Angemessenheitsgrenzen/Richtwerte kann daher auf Daten eines aktuell 
vorhandenen Mietspiegels des kommunalen Trägers zurückgegriffen werden. Der qualifizierte 
Mietspiegel nach § 558d BGB der Wissenschaftsstadt Darmstadt wurde nach 
wissenschaftlichen Methoden auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht 
preisgebundener Wohnungen im Stadtgebiet Darmstadt erstellt und bildet die ortüblichen 
Vergleichsmieten ab. 
 
Deshalb wurde für die Festlegung der Richtwerte der Mietspiegel der Stadt Darmstadt 
herangezogen. Das Ergebnis der Auswertung muss sein, dass der aus dem Mietspiegel 
gebildete Referenzwert = Richtwert die oberste Grenze des in Bezug zu nehmenden 
Mietsegments erfasst. Die Schwierigkeit dabei liegt darin, dasjenige Preissegment des 
Mietspiegels zu erfassen, das das gesamte Segment der armutsnahen Haushalte abbildet und 
ausreichenden tatsächlich vorhandenen Wohnraum auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt 
umfasst. Um dies zu gewährleisten, wird der aus dem Mietspiegel errechnete Wert anhand 
verschiedener anderer Auswertungen nachgeprüft. 
 
Der Mietspiegel 2014 wurde wie der Mietspiegel 2008 mit dem Berechnungsverfahren der 
Regressionsmethode ermittelt, 2010 erfolgte eine Fortschreibung des Mietspiegels nach 
Indexwert. Mit der Regressionsmethode werden die relevanten Einflussfaktoren auf die 
Miethöhe, insbesondere die Wohnfläche, Baualtersklassen und weitere den Wohnwert 
erhöhende und vermindernde Ausstattungsmerkmale statistisch berechnet. 
 
Grundlagen für die Berechnung der Grundmiete sind 
a) die Basis-Nettomieten des Mietspiegel 2014 (Tabelle 1 a)  
b) die angemessene Wohnungsgröße in Abhängigkeit von der Anzahl der im Haushalt 
 lebenden Personen nach den Hessischen Wohnbaurichtlinien: 
1 Person bis 45 m² Wohnfläche 
2 Personen bis 60 m² Wohnfläche 
jede weitere Person bis jeweils 12 m² Wohnfläche. 
 
Da die Wohnungsgrößen der Basis-Nettomieten des Mietspiegels 2014 in 5 m²-Schritten 
aufgeführt sind und diese teilweise nicht mit der angemessenen Wohnungsgröße (siehe 
Auflistung oben) der Hessischen Richtlinien zur Sozialen Wohnraumförderung im 
Mietwohnungsbau übereinstimmen, wurden die im Mietspiegel 2014 aufgeführten Mietwerte 
auf die jeweiligen m² gemäß dem im Mietspiegel festgelegten Verfahren zur Interpolation bei 
Wohnflächen innerhalb der 5m²-Schritte, umgerechnet.

- 7 - 
Unter Berücksichtigung der hier vorgenommenen statistischen Auswertung der hier im 
Stadtgebiet Darmstadt zur Verfügung stehenden Wohnungen ergibt sich folgende Berechnung: 
 
Person(en) Durchschnittliche 
Basis-Grundmiete 
pro m² Wohnfläche 
in Euro  
Angemessene 
Wohngröße 
 
in qm  
Grundmiete 
 
 
in Euro  
1 8,28    45    372,60  
2 7,11   60    426,60  
3 7,09    72    510,48  
4 7,27    84    610,68  
5 7,44    96    714,24  
6 7,61  108    821,88  
7 7,80  120    936,00  
8 7,98  132 1.053,36  
 
Ein abstrakt angemessener Quadratmeterpreis muss unter Einschluss eines Referenzwertes für 
die kalten Betriebskosten gebildet werden. Die Richtwerte müssen also die Kaltmiete und die 
Betriebskosten umfassen. 
 
Betriebskosten 
 
Zu den angemessenen Aufwendungen im Sinne des § 22 SGB II und § 35 SGB XII gehören auch 
die Nebenkosten der Unterkunft, soweit es sich um die in § 2 Betriebskostenverordnung 
aufgeführten Betriebskosten handelt. Nach der Rechtsprechung sollen die Richtwerte die 
Kaltmiete und die Betriebskosten umfassen. Deshalb ist auch für die Betriebskosten ein 
angemessener Wert pro Quadratmeter festzulegen. 
Bei den Betriebskosten können - anders als bei den Mietpreisen - die Durchschnittswerte der 
SGB II- Leistungsbeziehenden herangezogen werden, da sich die Betriebskosten, die bei dem 
auszuwertenden Wohnungssegment entstehen, nicht wesentlich vom übrigen Wohnungsmarkt 
unterscheiden. Die Grundsteuer, Kosten für die Entwässerung, Straßenreinigung und 
Müllbeseitigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung und Sach- und Haftpflichtversicherung, 
Kabelgebühren sind unabhängig vom Wohnungssegment. 
 
Da der Mietspiegel 2014 keinen gesonderten Betrag der Betriebskosten vorsieht und auf den 
Betriebskostenspiegel für die Bundesrepublik Deutschland verweist, wird bei der Berechnung 
der Betriebskosten dieser zu Grunde gelegt. Hiernach betragen die Betriebskosten 1,98 € pro 
m² /Wohnfläche.

- 8 - 
Die Betriebskostenart „Heizung / Warmwasser“ wird nicht berücksichtigt, da diese Kosten 
gesondert und zusätzlich zu den Kosten der Unterkunft bei der Berechnung der Leistungen 
nach dem SGB II bzw. SGB XII berücksichtigt werden. 
 
Person(en) Betriebskosten 
pro m² Wohnfläche 
in Euro  
Angemessene 
Wohngröße 
in qm  
Betriebskosten 
 
In Euro  
1 1,98   45   89,10 
2 1,98   60 118,80 
3 1,98   72 142,56 
4 1,98   84 166,32 
5 1,98   96 190,08 
6 1,98 108 213,84 
7 1,98 120 237,60 
8 1,98 132 261,36 
 
 
Somit ergeben sich in der Summierung folgende Angemessenheitsgrenzen: 
 
Person(en) Grundmiete 
 
pro m² 
Wohnfläche 
Betriebskosten 
 
 
 
in Euro  
Angemessen
heitsgrenze  
in Euro 
Angemessenheit 
sgrenze 
gerundet 
 
in Euro 
1    372,60   89,10    461,70    462,00 
2    426,60 118,80    545,40    545,00 
3    510,48 142,56    653,04    653,00 
4    610,68 166,32    777,00    777,00 
5    714,24 190,08    904,32    904,00 
6    821,88 213,84 1.035,72 1.036,00 
7    936,00 237,60 1.173,60 1.174,00 
8 1.053,36 261,36 1.314,72 1.315,00

- 9 - 
Gegenüberstellung alte/neue Angemessenheitsgrenzen 
 
Person(en) Alte  
Angemessenheitsgre 
nze  
 
in Euro 
Neue  
Angemessenheitsgr 
enze  
 
in Euro 
Differenz  
 
 
 
in Euro 
1 395,00    462,00 +   67,00 
2 472,00    545,00 +   73,00  
3 554,00    653,00 +   99,00 
4 654,00    777,00 + 123,00 
5 738,00    904,00 + 166,00 
6 771,00 1.036,00 + 265,00 
7 803,00 1.174,00 + 371,00 
8 840,00 1.315,00 + 475,00  
 
Die Preisvolatilität im Zyklus scheint bei den großen Wohnungen generell größer zu sein.  
Dies zeigen auch die Angebotsmietauswertungen des Instituts Wohnen und  Umwelt GmbH, 
Darmstadt im Zeitverlauf. Mögliche Erklärungsansätze hierzu sind einerseits die Marktlage  
(der Markt ist kleiner, damit ändert sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage 
leichter), andererseits fallen die zyklenbedingten Preisanstiege i.d.R. mit einer günstigen 
gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zusammen. Genau dann steigen die Löhne und die 
Zahlungsbereitschaft für Wohnraum im Allgemeinen steigt. Das lenkt die Nachfrage mehr in 
die Großwohnungen. 
 
Sonderregelungen - Überschreitung der Richtwerte 
 
Bei Einweisung durch das Amt für Soziales und Prävention (Wohnungssicherungsstelle) in 
Pensionen, Obdachlosenwohnungen oder Wohnraum des sozialen Wohnungsbaus sind die 
tatsächlichen Mietpreise anzuerkennen. Diese Regelung findet auch bei besonderen 
Wohnformen wie Frauenhaus oder Wohnraum für Flüchtlinge Anwendung. 
 
Die Sonderregelung bei Alleinerziehenden, allein erziehenden Schwangeren und Schwangere, 
wonach bei ihnen ein zusätzlicher Bedarf für eine weitere Person berücksichtigt wird, bleibt 
aufrechterhalten. Gleiches gilt auch für die Sonderregelung bei der Ausübung eines 
Umgangsrechts. Für jedes Kind, für das im Rahmen der Ausübung des Umgangsrecht eine 
Übernachtungsmöglichkeit in der Wohnung des umgangsberechtigten Elternteiles zur 
Verfügung gestellt werden muss, erhöht sich die Mietobergrenze um 44,- EUR.

- 10 - 
Bei Wohnungen mit energetischer Ausstattung und Beschaffenheit gemäß Tabelle 2 des 
relevanten Mietspiegels sind die dortigen Zuschläge bei der Grundmiete bei der Berechnung 
der Angemessenheitsgrenze zu berücksichtigen. 
 
Fortschreibung Angemessenheitsgrenzen 
 
Die bestehenden Richtwerte für die Kosten der Unterkunft müssen regelmäßig überprüft und 
der Marktentwicklung angepasst werden. Da der Gesetzgeber für eine Aktualisierung der Werte 
keine Methodik sowie keine Zeiträume vorgegeben hat, muss geprüft werden, in welchen 
zeitlichen Abständen eine Überprüfung sinnvoll ist und welche Methode dafür angewendet 
werden kann. 
 
Sowohl bei der Frage nach sinnvollen zeitlichen Abständen als auch der nach einer 
angemessenen Methode, erscheint eine Orientierung an der Vorgehensweise  wie sie für die 
Aktualisierung von qualifizierten Mietspiegeln nach § 558 d BGB gesetzlich vorgeschrieben ist, 
sinnvoll. 
 
Qualifizierte Mietspiegel sind im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. 
Hierfür stehen zwei gleichberechtigte Verfahren zur Verfügung. Dabei kann  eine Stichprobe 
oder eine Fortschreibung auf Basis der Entwicklung der Lebenshaltungskosten 
(Indexfortschreibung) zugrunde gelegt werden.  
Es sind daher die angemessenen Mietwerte auf Basis eines "Schlüssigen Konzepts" ebenfalls 
nach zwei Jahren jeweils zum 01.07. jeden Jahres zu  aktualisieren. Als Methode wird  
eine Indexfortschreibung analog der Fortschreibung qualifizierter Mietspiegel auf Basis der 
Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Indexfortschreibung) angewandt. 
 
Aus den neuen Angemessenheitsgrenzen ergeben sich zunächst keine direkten 
Kostensteigerungen im Rahmen der Kosten der Unterkunft. Als aktuelle Konsequenz werden 
die Leistungsberechtigte, die nach alter Angemessenheitsgrenze nach altem Mietspiegel zu 
einem Umzug aufgefordert wurden, in der Regel weiterhin in ihrer vorhandenen Wohnung 
bleiben können. Hierdurch ergibt sich rechnerisch kein kalkulierbarer Mehraufwand. 
 
Darmstadt, 23.06.2014 
 
Dezernat I    Dezernat V 
 
 
 
Jochen Partsch    Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister   Stadträtin

Seite 1 von1

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