Mietspiegel für Darmstadt 2014

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Tabelle 3: Energetische Ausstattung und Beschaffenheit

(Baualter bis 1977)

Dämmung
Außenwanddämmung von mindestens 6 cm Stärke, aber weniger als
13cm

Maßnahmenpunkte

Außenwanddämmung von mindestens 13 cm Stärke, aber weniger
als 20cm

Außenwanddämmung von mindestens 20 cm Stärke

Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke von
mindestens 6 cm Stärke

Dämmung der Kellerdecke von mindestens 4. cm Stärke

Fenster

Einbau Zwei-Scheiben-Isolierverglasung

Einbau Zwei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung {üblich ab 1995)

Einbau Drei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung ("Passivhausfenster")
Haustechnik
Heizkesselerneuerung zwischen 1987 und 1994

Heizkesselerneuerung ab 1995

Einbau eines Brennwertkessel
(zusätzlich zur Heizkesselerneuerung ab 1995)

Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz

Wärmepumpe als überwiegendes Heizsystem

Thermische Solaranlage

Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

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4
5
2
1
2
3
4
1
1
1
1
1

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
08.05.2014 
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor  
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V  an die Stadtverordnetenversammlung 
 
  OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
Amt: Amt für Wohnungs- 
wesen 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. Be- 
schlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2014/0177 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:        
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:        
 
Betreff: Mietspiegel für Darmstadt 2014 
 
Vorlage vom: 30.04.2014 
 
Beschlussvorschlag : 
 
1.  Die Ergebnisse der Erhebungen des Instituts Wohnen und Umwelt und der Beratungen in der 
Mietspiegelkommission werden als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB be- 
schlossen und als „Mietspiegel 2014 für das Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ veröf- 
fentlicht. 
 
2.  Die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstellung im Internet sollen unmittelbar nach Be- 
schlussfassung durch den Magistrat erfolgen.

- 2 - 
Anlagen: Tabelle 1a und 1b Durchschnittliche Nettomieten 
Tabelle 2 Zu- und Abschläge 
Tabelle 3 Energetische Beschaffenheit 
Wohnlagenkarte Darmstadt 2014 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 30.04.2014 
  
 
 
Gemäß Beschluss des Magistrats vom 10.10.2012 (Nr. 2012/0353) wurde das Institut Woh- 
nen und Umwelt (IWU) beauftragt, die notwendigen statistischen Erhebungen zur Erstellung 
eines neuen Mietspiegels für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt durchzuführen. 
Wie bereits beim derzeit aktuellen Mietspiegel sollte wieder das Merkmal der wärmetechni- 
schen Beschaffenheit eines Gebäudes bzw. einer Wohnung in den Mietspiegel einfließen. Zur 
Begleitung des Projektes wurde eine Mietspiegelkommission gebildet, die sich aus Vertreterin- 
nen und Vertretern des Mieterbundes Darmstadt Region Südhessen e.V., Haus & Grund Darm- 
stadt e.V., Bauverein AG, Amtsgericht Darmstadt und der Geschäftsstelle des Gutachteraus- 
schusses für Immobilienwerte zusammensetzte. 
Die Ergebnisse der Mietspiegeluntersuchung und der Beratungen in der Kommission sind als 
Anlage beigefügt.  
Sowohl der Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V. als auch Haus & Grund Darmstadt 
e.V. haben dem Mietspiegelentwurf zugestimmt. 
Bei der Erstellung dieses Mietspiegels wurde erstmals eine schriftliche Befragung durchge- 
führt. Auf eine Befragung durch geschulte Interviewer/innen wurde aus Kostengründen verzich- 
tet. Dieser Entschluss hatte Einfluss auf den Befragungsansatz sowie auf den Umfang der Fra- 
gebögen und damit auch auf die Modellstruktur, da die Vorgehensweise bei einer schriftlichen 
Befragung im Gegensatz zur bislang durch Interviewer/innen gestützten mündlichen Befragung 
einen anderen logischen Aufbau der Befragung erforderte. Diese notwendige Reduzierung des 
Fragenprogramms auf die preisrelevanten und leicht zu erhebenden Wohnwertmerkmale eröff- 
nete einen Gestaltungsfreiraum hinsichtlich der Tabellenstrukturen. Auf die wissenschaftliche 
Qualität hat dies keinen Einfluss. Die Methode wurde durch das IWU beim Mietspiegel für die 
Stadt Tübingen bereits erfolgreich praktiziert. 
Der Entwurf richtet seinen Fokus auf ein zweistufiges Modell, das in der ersten Stufe Woh- 
nungstypen und deren Grundausstattung und in der zweiten Stufe die durch einzelne Woh- 
nungsmerkmale generierten Abweichungen berücksichtigt. 
Auch im Bereich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit hat der Mietspiegel eine 
Änderung erfahren. Neben der Befragung der Mieterinnen und Mieter wurde zur Erhebung der 
Gebäude- und energierelevanten Daten eine Befragung der Vermieterinnen und Vermieter der- 
jenigen Fälle durchgeführt, für die ein Mieterbogen vorlag. Die energierelevanten Gebäudedaten 
wurden gleichermaßen bei den Mieterinnen und Mietern erfragt, um das unterschiedliche Wis- 
sen um energetische Qualität bei beiden Vertragsparteien im Vergleich analysieren zu können. 
Im Ergebnis findet sich nun neben dem Energieausweis mit Bedarfskennwert ein Energiepunk- 
tesystem im Mietspiegel wieder. Diese alternative Darstellung war notwendig, weil die Befra- 
gung festgestellt hat, dass der Energiebedarfsausweis kaum anzutreffen ist. Auch sind die e- 
nergierelevanten Gebäudeteile für die Mietparteien erkennbar, während die Energiekennwerte 
in der Regel nur den Vermieter/innen bekannt sind.  
Erstmalig basieren auch die Wohnlagen nicht ausschließlich auf der durch die Geschäftsstelle 
des Gutachterausschusses erstellten Wohnlagenkarte. Vielmehr wurden hier Erfahrungswerte 
und Einschätzungen aus der Mietspiegelkommission anhand der Daten der Mieterbefragung 
wissenschaftlich untersucht. Diese Untersuchungen bestätigten die unterschiedlichen Wohnla- 
gen.  
Die Ergebnisse sind in die als Anlage beigefügte Wohnlagenkarte eingeflossen.

- 4 - 
Um die besondere Bedeutung der vorliegenden wissenschaftlichen Untersuchungsergebnisse 
zu dokumentieren und zur Schaffung klarer Rechtsgrundlagen soll der „Mietspiegel 2014 für 
das Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ als qualifizierter Mietspiegel beschlossen wer- 
den. 
Der derzeit veröffentliche Mietspiegel aus dem Jahr 2010 basiert auf einer Fortschreibung des 
Mietspiegels 2008. Es besteht ein großes öffentliches Interesse, die aktuellen Mietwerte aus 
dem Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu erhalten. Gutachter/innen und Rechtsbera- 
tungen sowie die Mietspiegelberatungen des Amtes für Wohnungswesen haben sich immer an 
den aktuellen Daten zu orientieren. Deshalb wird die Nachfrage auch bei Mieterinnen und Mie- 
tern sowie bei Vermieterinnen und Vermietern nach diesen Werten nach Beschlussfassung 
durch den Magistrat erheblich wachsen.  
Um dem Rechnung tragen zu können, sollen die Veröffentlichung der Werte sowie die Einstel- 
lung im Internet unmittelbar nach Beschlussfassung durch den Magistrat erfolgen.  
Darüber hinaus wird der Mietspiegel in der gewohnten Broschüre veröffentlicht, die nach Be- 
schlussfassung durch die Stadtverordnetenversammlung in Druck gegeben wird. Die Broschüre 
wird in Kooperation mit dem Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V. als auch Haus & 
Grund Darmstadt e.V. redaktionell bearbeitet. Die Broschüre wird mit einer Schutzgebühr von 
2,00 Euro zuzüglich Portokosten belegt. Inhaberinnen und Inhaber einer Teilhabekarte erhalten 
die Broschüre kostenlos. 
Darmstadt, 30.04.2014 
V/64 IIIc/jo   
 
 
 
Dezernat V 
 
 
 
 
 
 
Barbara Akdeniz 
Stadträtin

P:\MspDa13\08_MsAna\S2_A4dif_rel_no_04.02.07#4.xlsx - Zu- & Abschläge
13.05.2014 - 14:39 1 von 2
Tabelle 2             Zuschläge und Abschläge
Lage % %
Wohnlagenklasse I -7%
Wohnlagenklasse II (kein Rechenschritt nötig)
Wohnlagenklasse III 5%
Wohnlagenklasse IV 13%
Baujahr
Modernisierungen rechtfertigen keine Umgruppierung beim Baujahr, sondern sind über die Zuschläge für energetische 
Beschaffenheit und Modernisierungen zu berücksichtigen.
Baujahr: 1977 und früher -3%
Baujahr: 1978 bis 2001 -1%
Baujahr: 2002 bis 2009 6%
Baujahr: 2010 bis 2013 16%
Grundriss
Einfacher Küchenbereich: 
Kochgelegenheit ist Teil des Wohnraums oder (bei Appartments) Teil des Flurs (nur bei Wohnungen nach Tabelle 1b) -14%
Gefangenes Bad: 
Zugang zum einzigen Bad ausschließlich von einem der Wohn-/ Schlafräume bei 2 und mehr Wohnräumen
-5%
Wohnungsmerkmale / -ausstattung
Substandard-Grundausstattung: 
Außentoilette ODER fehlendes Badezimmer ODER fehlende Heizung ODER Holz-/Kohle-/Öleinzelöfen (nur bei 
Wohnungen OHNE Standardgrundausstattung nach Tabelle 1a oder 1b)
-4%
Kein fließendes Warmwasser in der Küche -7%
Einfacher Badfußboden: 
Im Bad weder Marmor oder gleichwertige Natursteine, keramische Bodenfliesen/-platten aus geformtem oder gebrannten 
Ton (z.B. Terrakotta) noch Kunsteinboden aus zerkleinertem Naturstein mit Zement als Bindemittel
-4%
Über Putz liegende Leitungen: 
In überwiegender Zahl der Wohn-/Schlafräume oder in Küche UND Bad auf Putz liegende unverkleidete oder verkleidete 
Wasser-, Gas-, Heizungs- ODER Elektroleitungen bzw. -installationen
-3%
Hochwertiger Fußboden: 
In überwiegender Zahl der Wohn-/Schlafräume Fußboden mit Echtholzparkett, Marmor ODER gleichwertigen 
Natursteinen, keramischen Bodenfliesen / Platten aus geformten oder gebranntem Tonmaterial (z.B. Terrakotta)
7%
Umfangreiche Einbauküche: 
Umfangreiche moderne Einbauküchenmöbel mit Elektro- oder Gasherd, Dunstabzugshaube und Kühlschrank sowie 
zusätzlich mit mindestens 2 der 3 Merkmale: Glaskeramik-Kochmulde, Geschirrspülmaschine und Gefrierschrank / -truhe
9%
Raum für die eigene BerechnungZuschläge Abschläge

P:\MspDa13\08_MsAna\S2_A4dif_rel_no_04.02.07#4.xlsx - Zu- & Abschläge
13.05.2014 - 14:39 2 von 2
Gebäudemerkmale / -ausstattung
Hochhaus: Gebäude mit 7 und mehr Geschossen (einschließlich Erdgeschoss, aber ohne schräges Dachgeschoss) -11%
Besonders hochwertige Radabstellmöglichkeit: 
- Zwei oder mehr Radabstellplätze pro Etagenwohnung 
- innerhalb des Wohngebäudes oder eines sonstigen Gebäudes bzw. einer überdeckten baulichen Anlage in maximal 30 
Meter Entfernung
- vor Diebstahl und Witterungseinfluss geschützt
- von der öffentlichen Verkehrsfläche aus ebenerdig ODER über eine für Rollstühle geeignete Rampe ODER über 
maximal drei Treppenstufen jeweils gut und verkehrssicher zu erreichen
4%
Energetische Ausstattung und Beschaffenheit
Energetisch besonders hochwertiger Neubau (Baujahr ab 1995):
- Passivhausstandard ODER
- 3-Scheiben-Verglasung ODER
- Nutzung regenerativer Energien (Wärmepumpe, thermische Solaranlage) ODER
- Besonders gute Außenwanddämmung (mindestens 13 cm Dämmstoffstärke oder U-Wert höchstens 0,26) ODER 
- Energieausweis mit Bedarfskennwert (höchstens 80 kWh/m²a Endenergie mit Warmwasser bzw. 53 kWh/m²a 
Endenergie ohne Warmwasser)
4%
Verbesserte energetische Gebäudebeschaffenheit (Baujahr bis 1977):
- mindestens 6 Maßnahmenpunkte aus Tabelle 3 ODER
- Energieausweis mit Bedarfskennwert (höchstens 200 kWh/m²a Endenergie mit Warmwasser bzw. 173 kWh/m²a 
Endenergie ohne Warmwasser)
3%
Umfangreich verbesserte energetische Gebäudebeschaffenheit (Baujahr bis 1977):
Zuschlag nicht kombinierbar mit der verbesserten energetischen Gebäudebeschaffenheit 
- Passivhausstandard ODER
- mindestens 12 Maßnahmenpunkte aus Tabelle 3 ODER
- Energieausweis mit Bedarfskennwert (höchstens 80 kWh/m²a Endenergie mit Warmwasser bzw. 53 kWh/m²a 
Endenergie ohne Warmwasser)
7%
Modernisierung 
Vollständige – rohbaugleiche - Modernisierung des Gebäudes
Zuschlag nicht kombinierbar mit der grundlegenden Badezimmermodernisierung
- Modernisierung innerhalb der letzten 5 Jahre,
- die zu einem Zustand führt, der einem Neubau vergleichbar ist, und
- die eine zeitgemäße Erneuerung von Fenstern, Bad, Elektroinstallation, Wasser- und Heizungsleitungen, Innenputz und 
Fußböden umfasst (bei Wohnungen vor 1945 ist der hochwertige Originalfußboden, d.h. Parkett, Parkettdielen, alte 
historische Kachel- und Natursteinböden, jeweils gebrauchsfertig und in einwandfreiem Zustand, dem erneuerten 
Fußboden gleichgestellt)
14%
Grundlegende Badezimmermodernisierung
- bezieht sich bei mehreren Bädern mindestens auf das besser / umfangreicher ausgestattete Bad 
- innerhalb der letzten 10 Jahre MIT
- zeitgemäßer Neuverfliesung bzw. Wand- und Fußbodengestaltung UND
- Erneuerung der Sanitärobjekte
4%
Zwischensumme Zuschläge in %      
Zwischensumme Abschläge in %
Zwischensumme Zuschläge     abzüglich    Zwischensumme Abschläge    in %          ±

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