Jahresabschluss 2018 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S)

V/0614/2019 
V/0614/2019 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Jahresabschluss 2018 der Wohn + Stadtbau GmbH (W+S) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   03.07.2019 Haupt- und Finanzausschuss Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
 
1. Der Lagebericht der Geschäftsführung (Anlage 1) und der Bericht des Aufsichtsrates (An-
lage 2) werden zur Kenntnis genommen. 
 
2. Weiter wird zur Kenntnis genommen, dass dem Jahresabschluss der W+S für das G e-
schäftsjahr 201 8 durch den beauftragten Abschlussprüfer am 20.05.2019 ein  uneinge-
schränkter Bestätigungsvermerk erteilt wurde. 
 
3. Die Stadt Münster als Alleingesellschafterin trifft folgende Entscheidung: 
 
a. Der Jahresabschluss der W+S für das Geschäftsjahr 2018 (Anlage 3), abschließend 
 
in der Bilanz bei Aktiva und Passiva mit    342.284.372,03 € 
 
sowie einem in der Gewinn und Verlustrechnung 
ausgewiesenen Jahresüberschuss von   8.221.895,65 € 
 
wird festgestellt. 
 
b. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung we rden für das Geschäftsjahr 2018  
Entlastung erteilt. 
 
c. Der Bilanzgewinn in Höhe von 6.081.327,38 € wird auf neue Rechnung vorgetragen. 
 
d. Den Gewinnrücklagen wird aus dem Bilanzgewinn zum 31.12.2018 ein Betrag in Höhe 
von 6,0 Mio. € zugewiesen. 
 
 
Amt für Finanzen und 
Beteiligungen 
 
17.06.2019 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Frau Ebert 
Telefon: 492-2012 
EbertJ@stadt-muenster.de

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V/0614/2019 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Keine 
 
 
 
Begründung: 
 
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der W + S. Nach § 11 des Gesellschaftervertrages trifft für 
die Stadt Münster das jeweils zuständige Organ die Entscheidungen, die nach den gesetzlichen Best-
immungen oder nach dem Gesellschaftsvertrag der Gesellschafterversammlung obliegen. Gemäß 
§ 14 Abs. 2 lit. a), b), und e) des Gesellschaftsvertrages beschließt die Gesellschafterversammlung 
über die Feststellung des Jahresabschlusses, die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über die 
Entlastung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung. 
 
Der Gesamtumsatz der W  + S verminderte sich im Geschäftsjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 
10.515 T€ (- 11,2 %) auf 59.915 T€. Die Verschlechterung ist insbesondere auf die im Vergleich zum 
Vorjahr geringeren Erlöse aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen zurückzuführen. Mit einem 
Jahresüberschuss von 8.222  T€ erzielte die W+S ein im V orjahresvergleich um 1.035  T€  
(- 11,2 %) schlechteres Ergebnis. Das Jahresergebnis entspricht im Wesentlichen dem Planansatz.  
 
Die Bilanzsumme hat sich im Jahre 2018 um 34.59 7 T€ auf aktuell 342.284 T€ erhöht. Angestiegen 
sind insbesondere die Sachanlagen während sich die zum Verkauf bestimmten Grundstücke, saldiert 
mit erhaltenen Anzahlungen reduzierten. 
 
Unter Berücksichtigung der Vorabausschüttung an die Stadt Münster in Höhe von 2.200  T€ (brutto) 
verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 6.081 T€. Davon sollen im Rahmen der Fe ststellung des Jah-
resabschlusses 2018 6.000 T€ den Gewinnrücklagen zugeführt werden. 
 
Der Aufsichtsrat der W + S hat in seiner Sitzung vom 05.06.2019 den Jahresabschluss 2018 beraten 
und der Gesellschafterversammlung mehrheitlich empfohlen, gemäß Ziffer 3 des o.a. Beschlussvo r-
schlags zu entscheiden. 
 
 
 
In Vertretung 
 
 
gez. 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer 
 
 
 
Anlagen: 
1. Lagebericht der Geschäftsführung 
2. Bericht des Aufsichtsrates 
3. Jahresabschluss 2018

B
ericht des Aufsichtsrates 
Der Aufsichtsrat  
Der Aufsichtsrat der Wohn + Stadtbau besteht aus 12 von der Gesellschafterin (Rat der Stadt 
Münster) entsandten stimmberechtigten Mitgliedern, einem Vertreter der Stadt Münster aus 
dem Amt für Finanzen und Beteiligungen sowie einem beratenden Mitglied, das von den 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau benannt wurde. Aus dem Kreis des 
Aufsichtsrates wird der Vorsitz gewählt. Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind ehrenamtlich tätig. 
Vorsitzender des Aufsichtsrats war im gesamten Geschäftsjahr 2018 Herr Dipl.-Ing. Georg 
Fehlauer. 
Das Geschäftsjahr 2018 
Der Aufsichtsrat arbeitete im Geschäftsjahr 2018 kooperativ mit der neuen Geschäftsführung 
zusammen. Er hat die ihm nach dem Gesellschaftervertrag und der Geschäftsordnung 
obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen. Die Geschäftsführung wurde bei der 
Leitung des Unternehmens fortlaufend überwacht und beratend begleitet. In allen 
Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für die Wohn + Stadtbau war der Aufsichtsrat 
informiert und unmittelbar eingebunden. 
Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat regelmäßig sowohl schriftlich als auch mündlich, 
zeitnah und umfassend über die Unternehmensplanung, den Gang der Geschäfte, die 
strategische Weiterentwicklung sowie die aktuelle Lage des Unternehmens unterrichtet. Die 
vereinbarten Ziele wurden vom Unternehmen erreicht. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates wurde 
auch außerhalb der turnusmäßig stattfindenden Aufsichtsratssitzungen über aktuelle 
Entwicklungen der Geschäftslage und wesentliche Geschäftsvorfälle informiert bzw. wurden mit 
ihm abgestimmt. 
Insgesamt fanden im Berichtszeitraum fünf ordentliche Sitzungen sowie eine außerordentliche 
Sitzung des Aufsichtsrates statt. Beschlüsse im schriftlichen Verfahren wurden nicht gefasst. 
Genehmigungen von Beschlussvorlagen der Geschäftsführung erfolgten nach eingehender 
Prüfung vorgelegter Unterlagen sowie Erläuterung durch die Geschäftsführung.  
Anlage 2
zur Vorlage V/0614/2019

Co
rporate Governance 
Der Aufsichtsrat beschäftigte sich im Berichtsjahr 2018 mit der Weiterentwicklung der Standards 
guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung (Corporate Governance). Dabei wurde 
der Corporate Governance Kodex der Stadt Münster vom 21.09.2011 berücksichtigt. Die 
zielgerichtete Zusammenarbeit mit der Unternehmensleitung wird stetig überprüft und sofern 
notwendig Maßnahmen zur Verbesserung eingeführt. 
Prüfung des Jahresabschlusses 
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 ist durch die PricewaterhouseCoopers GmbH 
geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden. Aus dem 
Prüfungsbericht ergeben sich keine Beanstandungen. Das Prüfungsergebnis ist in einer 
Abschlussbesprechung eingehend mit den Prüfern erörtert worden. Nach Beratung mit der 
Geschäftsführung stimmte der Aufsichtsrat dem Jahresabschluss 2018 in seiner Sitzung vom 
5. Juni 2019 zu.
Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau und der 
Geschäftsführung für die geleistete Arbeit. Dringend benötigter Wohnraum sowie 
Infrastrukturbauten wurden unter sozialen Gesichtspunkten errichtet. Die hohe Servicequalität 
hat dazu beigetragen, dass sich die Mieterinnen und Mieter weiterhin in den Wohnungen der 
Wohn + Stadtbau wohlfühlen.  
Münster, im Juni 2019 
xx 
xx 
Anlage 2
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
1
Die Münsteraner Bevölkerungszahlen steigen weiterhin an. So konnte die Universitätsstadt in 
2018 einen erneuten Bevölkerungszuwachs von 0,38 % verzeichnen (+1.181 Personen). Die 
Arbeitslosenquote ist weiter gesunken, von durchschnittlich 5,4 auf 5,0 % in 2018.
Der Münsteraner Wohnungsmarkt gilt, nach wie vor, als angespannt, welches durch eine nochmals 
ansteigende Nachfrage verdeutlicht und am Anstieg der Angebotspreise sichtbar wird. Der 
durchschnittliche Angebotspreis war im Mietsegment gegenüber 2017 nochmals um 4,2 %
angestiegen und lag in 2018 bei im Durchschnitt 10,77 Euro/m². Über die letzten fünf Jahre seit 
2014 ist eine jährliche Mietpreissteigerung von 3,9 % zu konstatieren. Im Eigentumssegment hat 
ein stärkerer Preissprung von 2017 auf 2018 stattgefunden. Die Angebotspreise für 
Eigentumswohnungen lagen in 2018 bei 3.489 Euro/m² und sind damit im Vergleich zu 2017 um 
14,2 % angestiegen. Die jährliche Preissteigerung der letzten fünf Jahre lag bei 8,6 %. Die 
stärksten Preisanstiege wurden erneut im Eigenheimsegment ermittelt. Während der mittlere 
Angebotspreis in 2017 noch bei rd. 488.190 Euro pro Objekt lag, wurden in 2018 bei ähnlichen 
Wohn-, jedoch kleineren durchschnittlichen Grundstücksflächen im Durchschnitt 549.368 Euro
pro Objekt erzielt, was einer Erhöhung um 12,5 % entspricht. Gegenüber 2014 ist sogar ein 
Preissprung von rd. 39 % zu identifizieren. Der jährliche Preisanstieg in den vergangenen fünf 
Jahren lag bei 6,6 %. Im Laufe des genannten Zeitraums sind vor allem die Preise für 
Doppelhaushälften gestiegen (52,3 % bzw. im jährlichen Durchschnitt 7,9 %), gefolgt von 
Reihenhäusern (42,6 % bzw. im jährlichen Durchschnitt 7,2 %) und den freistehenden 
Eigenheimen (32,4 % bzw. im jährlichen Durchschnitt 7,0 %). Zu sehen ist, dass die jährlichen 
Preissteigerungen in den jeweiligen Eigenheimsegmenten auf einem ähnlichen Niveau lagen. 
Der hohen Nachfrage nach Wohnraum standen 2017/2018 insgesamt 2.754 fertiggestellte 
Wohneinheiten (nur in Wohngebäuden, ohne Umbauten und Wohnheime) gegenüber. 83,2 % der 
Baufertigstellungen wurden im Mehrfamilienhaussegment realisiert. Das Eigenheimsegment ist 
bei der Bautätigkeit deutlich unterrepräsentiert.
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
2
Das Geschäftsjahr der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH (Wohn 
+ Stadtbau) wurde in 2018 weiterhin durch das Bestandsmanagement, die Projektentwicklung
und Realisierung im Baubereich sowie den Immobilienservice geprägt.
Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 8,2 Mio. Euro hat die Wohn + Stadtbau das 
Geschäftsjahr 2018 erfolgreich abgeschlossen und das erwartete Ziel erreicht. Gegenüber dem 
Vorjahr wurde ein um 1,1 Mio. Euro niedrigeres Jahresergebnis erzielt. Das Investitionsvolumen in 
den eigenen Bestand betrug 2018 rund  8 Mio. Euro. In den Neubau wurden insgesamt 54,5 Mio. 
Euro investiert, davon sind 49,5 Mio. Euro in das Anlagevermögen und 5,0 Mio. Euro in das 
Umlaufvermögen geflossen.
In 2018 hat sich das Unternehmen weiter mit der Digitalisierung befasst. Zu Beginn des Jahres 
wurden das neue Intranet und die Homepage der Wohn + Stadtbau und der Jugendstiftung Wohn 
+ Stadtbau live geschaltet. Darüber hinaus ist seit Mai in der Hausbewirtschaftung das 
Handwerkerportal Immo-Office eingeführt. Die digitale Beauftragung bis hin zur 
Rechnungsbearbeitung ermöglicht effizienteres Arbeiten sowohl für uns als auch für die Firmen. 
Seit November 2018 ist auch ein Tool für die Verkehrssicherung erfolgreich eingeführt. Im selben 
Monat wurde außerdem eine Vermarktungssoftware sowohl zur Aufnahme von 
Interessentendaten als auch für die Erstellung der Mietangebote implementiert. In 2019 wird die 
Interessentenverwaltung im Verkauf ebenfalls angebunden. Die Einführung eines digitalen 
Rechnungsarchivs sowie einer Hausakten- und  Revisionsaktenarchiv sind darüber hinaus weitere 
Ziele für das Jahr 2019. 
Auch die Unternehmensprozesse und -abläufe werden laufend überprüft. Im Dezember 2016 
erhielt eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft den Auftrag zur Internen Revision für die Jahre 2017 
bis 2019. Zwei Prüfungsfelder wurden für das Jahr 2018 mit der Geschäftsführung und dem 
Aufsichtsrat abgestimmt. Untersucht wurde u. a. das Prüfungsfeld „Mietanpassungen und 
Mietberechnungen“. Die Ergebnisse der Untersuchungen liegen seit März 2019 vor und befinden 
sich in der Umsetzung.
Die Vergaberichtlinien der Wohn + Stadtbau wurden in Zusammenarbeit mit einer spezialisierten
Kanzlei aus Münster in 2018 analysiert und überarbeitet. Seit der letzten Aktualisierung in 2010 
haben sich sowohl die Marktsituation für Bauleistungen als auch die gesetzlichen 
Rahmenbedingungen verändert. In den letzten Jahren ist es kontinuierlich schwieriger geworden, 
im Rahmen von öffentlichen Ausschreibungen leistungsfähige Auftragnehmer für Planungs- und 
Bauaufträge der Wohn + Stadtbau zu finden. Dies wurde zum Anlass genommen, die aktuelle 
Situation juristisch analysieren zu lassen und darauf aufbauend neue Vergaberichtlinien für Wohn 
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
3
+ Stadtbau zu erarbeiten. Die neuen Vergaberichtlinien wurden im Januar 2019 vom Aufsichtsrat 
beschlossen und finden seitdem Anwendung.
Die Wohn + Stadtbau beschäftigte zum Bilanzstichtag 100 Mitarbeiter und verzeichnet damit im 
Vergleich zum Vorjahr ein Wachstum von 13 %. Von den Mitarbeitern sind jeweils genau 50 % 
Frauen und Männer. Die Quote der Auszubildenden beläuft sich weiterhin auf 8 %. Die gestiegene 
Personalanzahl, tarifliche Lohn- und Gehaltsanpassungen sowie Zuführungen zu den 
Rückstellungen führten zu einem zusätzlichen Personalaufwand von knapp 515.000 Euro.
Die Wohn + Stadtbau ist Geschäftsbesorgerin ihrer 100%igen Tochtergesellschaft, der
Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH, Münster. Diese Gesellschaft besitzt 88 Wohnungen in 
einer Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 128 Wohnungen in Münster-Angelmodde.
Insgesamt 241 Wohneinheiten wurden in 2018 von der Wohn + Stadtbau errichtet. Dabei handelt 
es sich um 120 öffentlich geförderte Wohnungen, 59 frei finanzierte Wohnungen, 47 
Eigentumswohnungen und 15 Wohnungen in festen Übergangseinrichtungen für Flüchtlinge. 
Neben Miet- und Eigentumswohnungen wurden 2 Kitas für insgesamt 6 Gruppen fertiggestellt 
sowie zwei Gewerbeeinheiten errichtet. Am 31.12.2018 befanden sich 7 neue Projekte im Bau und 
12 Projekte in der Planung.

 Münster-Nord, York-Höfe
154 Mietwohnungen (95 öffentlich geförderte Wohnungen inkl. einer Wohngruppe mit 11
Apartments und 59 frei finanzierte Wohnungen)
37 Eigentumswohnungen
4-Gruppen-Kita
2 Gewerbeeinheiten
2 Tiefgaragen mit insgesamt 147 Stellplätzen und 8 oberirdische Stellplätze

 Münster-Mauritz, Elvenstück an der Schmittingheide
25 öffentlich geförderte Mietwohnungen
21 oberirdische Stellplätze

 Münster-Gievenbeck, Arnheimweg
10 Eigentumswohnungen

 Münster-Handorf, Willingrott
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
(5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)

 Münster-Nord, Bahlmannstraße
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
(5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
4

 Münster-Kinderhaus, Wangeroogeweg
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
(5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)

 Münster-Handorf, Willingrott
2-Gruppen-Kita mit 3 oberirdischen Stellplätzen
Insgesamt:
179 Mietwohnungen, 47 Eigentumswohnungen, 15 WE in 3 festen Übergangseinrichtungen für 
150 Personen, 2 Kitas mit 6 Gruppen, 2 Gewerbeeinheiten , 2 Tiefgaragen mit 147 Stellplätzen 
und 47 oberirdische Stellplätze

 Münster-Hiltrup, Marie-Curie-Straße
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge
(5 WE für 50 Personen mit 5 oberirdischen Stellplätzen)

 Münster-Mecklenbeck, Dingbänger Weg / Meyerbeerstraße
12 öffentlich geförderte Mietwohnungen
4-Gruppen-Kita
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge (5 WE für 50 Personen)
17 oberirdische Stellplätze

 Münster-Nord, Friesenring
33 Mietwohnungen (10 öffentlich geförderte und 23 frei finanzierte WE)
1 Tiefgarage mit 27 Stellplätzen

 Münster-Nord, Grevener Straße 37,
11 öffentlich geförderte Mietwohnungen

 Münster-Nord, Sandfortskamp / Kinderhauser Straße
3 öffentlich geförderte Reihenhäuser
1 öffentlich geförderte Doppelhaushälfte
1 frei finanzierte Doppelhaushälfte
5 Stellplätze

 Münster-Amelsbüren, Landsberger Straße
42 öffentlich geförderte Mietwohnungen
Feste Übergangseinrichtung für Flüchtlinge (9 WE für 50 Personen),
4-Gruppen-Kita
42 oberirdische Stellplätze

 Münster-Ost, Lebenszentrum Klarastift (Für Dritte)
52 Mietwohnungen (25 öffentlich gefördert und 27 frei finanzierte WE)
1 Tiefgarage mit 37 Stellplätzen
Insgesamt:
150 Mietwohnungen, 3 Reihenhäuser, 2 Doppelhaushälften, 2 Kitas für 8 Gruppen, 3 feste 
Übergangseinrichtungen mit 19 WE für 150 Personen, 2 Tiefgaragen mit 64 Stellplätzen sowie 69
oberirdische Stellplätze

 Münster-Hiltrup, „Lorenzgrön“
144 Mietwohnungen (71 öffentlich geförderte Wohnungen und 73 frei finanzierte
Wohnungen)
36 Eigentumswohnungen
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
5
Erschließung für 24 Einfamilienhäuser 
2-Gruppen-Kita und 1 Gewerbeeinheit
1 Großtagespflege
5 Tiefgaragen mit 160 Stellplätzen

 Münster-Gremmendorf, Wiegandweg
8-Gruppen Kita
Jugendhilfezentrum
7 oberirdische Stellplätze

 Münster-Mecklenbeck, Hedwig-Feibes-Weg
16 öffentlich geförderte Mietwohnungen
4-Gruppen Kita

 Münster-Mecklenbeck, Henny-Waldeck-Weg
14 Reihenhäuser (5 öffentlich gefördert und 9 frei finanziert)

 Münster-Süd, Bonhoefferstraße
14 öffentlich geförderte Mietwohnungen
1 Großtagespflege
1 Tiefgarage mit 28 Stellplätzen

 Münster-Süd, Burgstraße / Hermannstraße
52 Mietwohnungen (Wohngruppe)
5-Gruppen-Kita

 Münster-Gremmendorf, York-Kaserne
670 Mietwohnungen (450 öffentlich geförderte Wohnungen und 220 frei finanzierte
Wohnungen)
80 Eigentumswohnungen

 Münster-Gievenbeck, Oxford-Kaserne
130 Mietwohnungen (100 öffentlich geförderte Wohnungen und 30 frei finanzierte
Wohnungen)
30 Eigentumswohnungen

 Münster-Wolbeck, Nikolausweg (Für Dritte)
8 frei finanzierte Wohnungen (Frauenhaus)

 Münster-Ost, Alte Mauritzschule
12 Mietwohnungen
3-Gruppen-Kita

 Münster-Gievenbeck, Gescherweg
50 Mietwohnungen (30 % förderfähige und 30 % öffentlich geförderte Wohnungen und 40 %
frei finanzierte Wohnungen)

 Münster-Süd, Aaseestadt
125 Mietwohnungen (30 % förderfähige und 30 % öffentlich geförderte Wohnungen und 40
% frei finanzierte Wohnungen)
Insgesamt: 
1.221 Mietwohnungen, 146 Eigentumswohnungen, 14 Reihenhäuser, 5 Kitas für 22 Gruppen, 1 
Jugendhilfezentrum, 1 Gewerbeeinheit, 2 Großtagespflegeeinrichtungen, 24 Grundstücke für 
Einfamilienhäuser, 6 Tiefgaragen mit 188 Stellplätzen sowie 7 oberirdische Stellplätze
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
6
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen um 3,7 % auf 41,9 Mio. Euro. Ursächlich 
hierfür war die Erhöhung der Nettosollmieten um 1,41 Mio. Euro, die durch Neubauzugänge
sowie moderate Mieterhöhungen erzielt wurden. Das Bestandsmanagement umfasst die 
Bewirtschaftung und Verwaltung des fremden und eigenen Besitzes von Mietwohnungen, 
Gewerbeflächen, Stellplätze und Garagen sowie der Eigentümergemeinschaften. Am 31.12.2018 
bewirtschaftete die Wohn + Stadtbau insgesamt:
Eigener Besitz 5.846 1.937 3.909
Fremd verwaltet 986 389 597
Eigener Besitz 155 1 154
Fremd verwaltet 25 1 24
Eigener Besitz 3.396 - -
Fremd verwaltet 408 - -
Wohnungen 990 - -
Garagen / Stellplätze 312 - -
Der Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau ist zum 31.12.2018 um 3,43 % zum Vorjahr 
angestiegen. Der Bau von 120 Wohnungen erhöhte mit 6,16 % im Wesentlichen den Anteil der 
öffentlich geförderten Wohnungen. Zum Jahresende betrug die Wohnfläche der eigenen 
Wohnungen ca. 391.821 m², die Durchschnittsgröße lag somit bei 67,03 m². Die Miete je 
Quadratmeter Wohnfläche stieg in 2018 im Durchschnitt um 4,18 % auf 5,73 Euro. Der Anstieg 
resultiert aus dem generellen Wachstum durch Neubaubauzugänge sowie 
Mietsteigerungsmöglichkeiten im Rahmen der Neuvermietung und im Bestand nach BGB. Zum 
31.12.2018 lag die Miete je Quadratmeter Wohnfläche bei 5,82 Euro. Die Wohn + Stadtbau 
schöpft das Mietpotenzial nach dem gültigen qualifizierten Mietspiegel für Münster nicht aus, 
sondern verfolgt ein nachhaltiges und zurückhaltendes Mietenkonzept. Das Unternehmen 
unterschreitet im nicht preisgebundenen Bereich bewusst die ortsübliche Vergleichsmiete um 
mindestens 10 %, um preisdämpfend zu agieren.
Die weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führte zu einem guten Ergebnis in der 
Vermietung: Am 31.12.2018 befanden sich 19 Wohnungen in der Neuvermietung. Insgesamt 8
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
7
Wohnungen standen wegen Reparaturmaßnahmen, 5 Wohnungen auf Grund laufender 
Rechtsverfahren und 6 Wohnungen fluktuationsbedingt leer. Von den 19 Einheiten standen zum 
Berichtsstichtag insgesamt 4 Wohnungen länger als drei Monate leer. Die Erlösschmälerungen 
beliefen sich auf lediglich 0,75 %. Die Fluktuationsquote stieg in 2018 von 5,4 % auf 5,89 %.
Der Bestand der Wohn + Stadtbau erweiterte sich um zwei Kindertagesstätten und zwei 
Gewerbeeinheiten. Der Markt der Gewerbevermietung ist weiterhin genau zu beobachten, da die 
Nachfrage in diesem Segment deutlicher geringer ist. Daher sind Neuvermietungen derzeit 
intensiv zu betreuen. Die Mietpreise sind noch stabil, Preisveränderungen halten sich in Grenzen.
Die durchschnittliche Gewerbemiete lag 2018 bei 8,11 Euro je Quadratmeter Nutzfläche.
Zum nachhaltigen Bestandsmanagement gehören zielgerichtete Investitionen in Instandhaltung 
und Modernisierung. Im Jahr 2018 wurde wieder umfassend in energetische Maßnahmen, 
Badmodernisierungen, Wohnungstüren und die Verbesserung des Wohnumfelds investiert. Die 
Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung beliefen sich auf 19,42 Euro je 
Quadratmeter Wohn-/ Nutzfläche (insgesamt rund 8,4 Mio. Euro inkl. der Verwaltungs- und 
Personalkosten).
Neben Miet- und Gewerbeeinheiten betreute die Wohn + Stadtbau 51 Eigentümergemeinschaften 
nach WEG. Am 31.12.2018 befanden sich 990 Wohnungen und 312 Stellplätze in der Verwaltung.
Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich 
zum Vorjahr wie folgt dar:
Eigenkapitalquote 23,3 % 23,7 %
Sollmieten 30.707 T€ 29.235 T€
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand 8.424 T€ 8.991 T€
je m² Wohn-/Nutzfläche 19,42 € 21,57 €.
Die Werte dieser wesentlichen Steuerungsinstrumente entsprechen den Planungsansätzen. In den 
kommenden Jahren werden sich die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen auf 
Vorjahresniveau weiterentwickeln. 
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
8
Die Ertragslage der Gesellschaft ist weiterhin gut. Das Jahresergebnis hat sich im Vergleich zum
Vorjahr um 1,0 Mio. Euro auf 8,2 Mio. Euro verringert. Dies wurde insbesondere durch einen
Rückgang im Bauträgergeschäft verursacht.
Der Jahresüberschuss und die Planung für 2018 stimmen überein.
Anlagevermögen 305.986 89,4 264.165 85,9 41.821
Mittelfristiges 
Umlaufvermögen 2.742 0,8 20.377 6,6 -17.635
Kurzfristiges 
Umlaufvermögen 33.640 9,8 23.147 7,5 10.493
100 100
Eigenkapital 79.607 23,3 72.873 23,7 6.734
Langfristiges
Fremdkapital 232.050 67,8 204.280 66,4 27.770
Kurzfristiges 
Fremdkapital 30.611 8,9 30.536 9,9 75
100 100
Die Bilanzsumme hat sich im Jahre 2018 um rd. 34,6 Mio. Euro auf aktuell 342,3 Mio. Euro 
erhöht. Insbesondere die Neubautätigkeit führte zu einer Steigerung des Sachanlagevermögens 
nach Abschreibung von rd. 41,8 Mio. Euro.
Trotz der hohen Investitionen ist die Finanz- und Liquiditätslage ausgeglichen und ohne 
Bedenken. 
Hausbewirtschaftung 7.862 5.467 2.395
Bau- und Verkaufstätigkeit 2.996 7.479 -4.483
Betreuungstätigkeit 96 99 -3
Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle -152 -106 -46
Finanzergebnis 162 84 78
Neutrales Ergebnis 660 -313 973
Steuern vom Einkommen und Ertrag -3.402 -3.453 51
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
9
Bei der Wohn + Stadtbau hat das Risikomanagement auch weiterhin einen hohen Stellenwert. Ein 
monatliches Reporting stellt eine Vielzahl an steuerungsrelevanten Kennzahlen und Informationen 
zur Verfügung. Potenzielle Risiken werden somit frühzeitig erkannt und 
Gegensteuerungsmaßnahmen können eingeleitet werden. Neben den operationellen Risiken 
werden auch strategische Risiken laufend überwacht. 
Zum Zeitpunkt der Berichterstellung liegen keine bestandsgefährdenden Risiken vor. Auch 
Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage negativ beeinflussen könnten, konnten zum 
Berichtsstichtag nicht festgestellt werden. 
Die strategische Ausrichtung der Unternehmung wird gemeinsam mit der Gesellschafterin 
festgelegt. Das Hauptziel der Gesellschaft ist weiterhin, bezahlbaren Wohnraum für breite 
Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Durch die intensive Neubautätigkeit und 
professionelle Bestandsinvestitionen trägt die Wohn + Stadtbau wesentlich dazu bei, der aktuellen 
Bevölkerungsentwicklung und damit verbundenen Wohnraumnachfrage in Münster gerecht zu 
werden. Insbesondere die mit dem Neubau verbundenen Risiken hinsichtlich der wirtschaftlichen 
Entwicklung des Unternehmens und Einhaltung der vielzähligen baurechtlichen Vorschriften 
werden regelmäßig überprüft.  
Der Mangel an ausreichend bezahlbarem Wohnraum beschäftigt die gesamte Region, wenn nicht 
sogar das gesamte Bundesgebiet. Die hohe Nachfrage von Grundstücken und Bauleistungen führt 
weiterhin zu steigenden Grundstückspreisen und erhöhten Baukosten. Im Jahresdurchschnitt sind 
die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart gegenüber dem 
Vorjahr um 4,8 % angestiegen. Die starke Nachfrage nach Bauleistungen führt jedoch nicht nur zu 
Preissteigerungen, sondern auch die Verfügbarkeit von Bauleistungen wird weiterhin spürbar 
schwieriger. Dies ist an der stetig sinkenden Rückläuferquote bei Ausschreibungen festzustellen.
All diese Voraussetzungen erschweren das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und 
gleichzeitig wirtschaftlich zu agieren. Daher erstellt die Wohn + Stadtbau vor jeder 
Bauinvestitionsentscheidung einen vollständigen Finanzplan für geplante Bauvorhaben. Eine 
wichtige Ertragsquelle ist das Bauträgergeschäft der Gesellschaft. Die Nachfrage nach 
Eigentumswohnungen wird auch in 2019 als stabil angenommen. Sollte diese sinken, würde das u. 
a. die Refinanzierung von Neubauvorhaben einschränken.
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
10
Die weiterhin anhaltende Niedrigzinsphase, sowie die guten Refinanzierungsmöglichkeiten halten 
auch in 2019 die Finanzierungsrisiken auf einem niedrigen Niveau. Aufgrund der 
weltwirtschaftlichen Veränderungen sind diese jedoch stetig zu beobachten. Zur Sicherung der 
Zahlungsfähigkeit ist bei der Wohn + Stadtbau eine monatliche Liquiditätsplanung etabliert. 
Mögliche finanzielle Engpässe werden frühzeitig erkannt und können durch das Cashpooling der 
Stadt Münster aufgefangen werden. Der Verfügungsrahmen beträgt 5 Mio. Euro. Die ausgeprägte 
Neubautätigkeit belastet den free cashflow der Gesellschaft, sodass die monatliche 
Liquiditätssteuerung ein wichtiges Instrument zur Steuerung möglicher Risiken darstellt.
Münster gehört zu den Städten in Nordrhein-Westfalen, die einen starken Anstieg der Bevölkerung 
zu verzeichnen haben. In 2018 verzeichnete Münster einen Bevölkerungszuwachs von 0,38 % auf 
310.610 Einwohner. Die hohe Nachfrage von Wohnraum führt zu steigenden Marktmieten. Der 
Verkäufermarkt wirkt sich somit positiv auf den Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau aus, da 
sich neue Mieterhöhungspotenziale ergeben, die sozialverträglich umgesetzt werden können. 
Insgesamt bewirkt dies eine positive Entwicklung der Ertragslage. Die gute Qualität des Bestandes 
sichert auch weiterhin die Marktfähigkeit der Gesellschaft. Der Bestand ist fast vollständig 
energetisch saniert. Somit wird auch in 2018 ein wichtiger Beitrag zur Nachhaltigkeit geleistet.   
Die Finanzierungssituation ist weiterhin als positiv zu bewerten. Die anhaltende Niedrigzinsphase 
sichert u. a. die Wirtschaftlichkeit von Neubauvorhaben. Durch die anhaltende Steigerung der 
Grundstückspreise ergeben sich gute Möglichkeiten zur Refinanzierung, da mit ihnen auch die 
Beleihungswerte der Immobilien steigen. 
Münster ist seit Jahren eine Schwarmstadt. Es gibt derzeit keine Anzeichen für eine Umkehr dieses 
Wachstumstrends. Mit der Wirtschaft und dem Arbeitsplatzangebot wächst vielmehr auch die 
Wohnbevölkerung stetig weiter. Außerdem ist Münster ein gesuchter Standort für risikobewusste 
Immobilieninvestoren – von der Eigentumswohnung bis zum Einkaufscenter. Hieraus resultieren 
zwangsläufig eine eingeschränkte Grundstücksverfügbarkeit und kontinuierliche 
Preissteigerungen von Grund und Boden. Die Bereitstellung von Wohnraum und Wohnbauflächen 
ist deshalb ein wichtiges Ziel der Stadt Münster und auch der Wohn + Stadtbau.
Bezahlbaren Wohnraum schaffen und erhalten sind die zwei wesentlichen Arbeitsbereiche der 
Wohn + Stadtbau. Sie hat zum einen mit ihren Neubauvorhaben einen großen Anteil an der 
Entstehung geförderten Wohnraums in der Stadt. Zum anderen wirkt sie über ihre zurückhaltende 
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
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Mietenpolitik preisdämpfend auf den Wohnungsmarkt in Münster. Die regelmäßig stattfindenden 
Modernisierungen werden mit Augenmaß konzipiert um die Bewohner nicht zu überfordern. 
Auf der Basis dieser Grundüberzeugungen arbeitet die Wohn + Stadtbau auch mittelfristig weiter. 
Die im Jahr 2018 verabschiedete Mittelfristplanung sieht bis 2023 den Neubau von ca. 1.300 
Wohnungen vor.  Das ist ein finanzieller und organisatorischer Kraftakt. Im Durchschnitt hat die 
Gesellschaft seit dem Jahr 2000 ca. 90 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, in den nächsten Jahren 
werden es jährlich ca. 260 Wohnungen. Mehr als 4 % des Wohnungsbestands werden also jedes 
Jahr neu gebaut. Die Stadt Münster als Alleingesellschafterin ermöglicht dieses Wachstum über 
eine Reduzierung der Ausschüttung und die Einlage von Grundstücken zur Stärkung des 
Eigenkapitals.
Auch bei deutlich erhöhtem Neubauvolumen behält die Wohn + Stadtbau ihren ausgewogenen 
Nutzungsmix bei.  Zur Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung zielen die 
Neubauvorhaben der Wohn + Stadtbau  auf dauerhaft funktionierende Wohnanlagen und 
Quartiere ab. Dazu baut die Wohn + Stadtbau  eine gute Mischung aus geförderten und frei 
finanzierten Wohnungen in verschiedenen Größen und sorgt außerdem für eine  Versorgung mit 
Kindertagesstätten. Wo es möglich und erforderlich ist, integriert die Wohn + Stadtbau 
dauerhafte Flüchtlingswohneinrichtungen in bestehende Wohnanlagen. Zu einer ausgewogenen 
Durchmischung der Bewohner im Quartier erstellt die Wohn + Stadtbau  ebenfalls 
Eigentumswohnungen für Selbstnutzer und Vermieter. Sie unterstützt selbst verwaltete 
Wohnprojekte und baut Clusterwohnungen für Wohngruppen und wird so dem Wunsch nach 
partizipativen Wohnformen gerecht.
Mit dieser Zielsetzung erwartet die Wohn + Stadtbau für 2019 wieder ein gutes Ergebnis. Für den 
Erfolg des Geschäftsjahres sind die Umsatzsteigerungen aus der Hausbewirtschaftung 
entscheidend, die entstehen im Wesentlichen aus der Vollvermietung der Wohnanlage „York -
Höfe“. Die nächsten Fertigstellungen von Eigentumswohnungen werden für das Jahr 2021 
erwartet. Erschlossene Grundstücke werden ab 2020 verkauft.  Mit dem gewachsenen 
Bestandsgeschäft und den Bauträgerobjekten in der Anarbeitungsphase erwartet die Wohn + 
Stadtbau ein Jahresergebnis in Höhe von ca. 5,9 Mio. Euro. Das sind ca. 2,3 Mio. Euro unter dem 
Niveau des Jahres 2018, das von Ergebnisbeiträgen aus dem Bauträgergeschäft geprägt war.
Die Entwicklung der finanziellen Leistungsindikatoren erwarten wir auf dem Niveau unserer 
bisherigen Planungen. Für das Jahr 2019 sind Bestands-Investitionen für Instandhaltungs- und 
Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 6,8 Mio. Euro geplant. Wir erwarten für das  
Geschäftsjahr 2019 Fertigstellungen von 113 Wohnungen,  davon mehr als die Hälfte öffentlich 
gefördert. Darüber hinaus werden insgesamt eine Kita mit 4 Gruppen und zwei dauerhafte 
Flüchtlingseinrichtungen mit jeweils 10 Einheiten für insgesamt rund 100 Bewohner fertiggestellt. 
Damit leistet die Wohn + Stadtbau einen großen Beitrag dazu, den in Münster dringend 
benötigten Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen. 
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage I
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Die Wohn + Stadtbau hat im Geschäftsjahr 2018 zwei große Grundstücke auf den ehemaligen 
Kasernen erworben: Auf der YORK-Kaserne erwarb sie eine Fläche von ca. 68.265 m² zur 
Erstellung von ca. 750 Wohnungen, auf der OXFORD-Kaserne  eine Fläche von ca. 13.131 m² zur 
Erstellung von ca. 160 Wohnungen. Die Standortaufbereitung, Dekontamination und 
Erschließung führt die KonvOY durch, eine Tochtergesellschaft der Stadt Münster. Nach 
Standortaufbereitung und Erschließung rechnet die Wohn + Stadtbau damit, im Jahr 2020 mit 
dem Hochbau auf den Kasernenflächen zu beginnen. Sie hat zur Vorbereitung bereits ein 
Wettbewerbsverfahren für ihre Flächen auf der OXFORD-Kaserne abgeschlossen. Für die öffentlich 
geförderten Wohnungen auf der YORK-Kaserne läuft derzeit ein Vergabeverfahren.
Das interne Projekt „W + S 2.0“ läuft weiter und befasst sich im Geschäftsjahr 2019 vor allem mit 
der Einführung eines digitalen Rechnungsarchives sowie einem Haus- und Revisionsaktenarchiv. 
Darüber hinaus wird eine neue Vermarkungssoftware im Verkauf implementiert und die Prozesse 
angepasst. Außerdem sollen die Außendienstmitarbeiter, die z. B. im Bereich Verkehrssicherung 
und Kleininstandhaltung tätig sind, noch besser angebunden werden. Zur Optimierung des 
Kapitaldienstes wird in 2019 ein Darlehensportfoliomanagement eingeführt.
Die Wohn + Stadtbau hat sich für die stark wachsende Neubautätigkeit der nächsten Jahre gut 
vorbereitet und hat mit den wesentlichen Planungs- und Vergabeprozessen bereits begonnen. 
Unabhängig davon bearbeitet sie eine Vielzahl kleiner und mittelgroßer Projekte mit der gewohnt 
hohen eigenen Leistungstiefe. Entscheidend wird sein, die benötigten Bauleistungen in guter 
Qualität zu akzeptablen Preisen einkaufen zu können. Dabei arbeitet die Wohn + Stadtbau gerne 
mit lokalen und regionalen Partnern aus dem Mittelstand zusammen. Mit ihrem guten Ruf als 
fairer und sachkundiger Bauherr erwartet sie auch weiterhin eine gute Resonanz auf ihre 
Ausschreibungen.
Münster, 23. April 2019
Dr. Christian Jaeger
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage A zur V/0614/2019 
Kurzüberblick 
Jahresabschluss 2018 der Wohn+Stadtbau GmbH inkl. der Ermächtigung des Vertreters 
in der Gesellschafterversammlung. 
Die W+S GmbH ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Stadt Münster.  
Gemäß § 14 Abs. 2 a), b) und e) des Gesellschaftsvertrages unterliegt der Gesellschafterver-
sammlung u. a. die Beschlussfassung über: 
- die Feststellung des Jahresabschlusses, 
- die Verwendung des Bilanzgewinnes, 
- die Entlastung der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates. 
Zur Ermächtigung des Vertreters der Stadt Münster in der Gesellschafterversammlung  
der W+S GmbH ist ein Beschluss des Haupt- und Finanzausschusses notwendig. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Bekanntmachung der Ergebnisse des Jahresabschlusses 2018 der W + S GmbH, einer 
100%igen Tochtergesellschaft der Stadt Münster und Ermächtigung des Vertreters der Stadt 
Münster zur Beschlussfassung in der Gesellschafterversammlung. 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 1501 Produkt 150102 - Wohn + Stadtbau GmbH 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja x Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im beschlossenen (Nachtrags-)Haushaltsplan 2018 enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan 2018 enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja x Nein   
Bereits veranschlagt? X Ja  Nein   
Die Vorabgewinnausschüttung in Höhe von 2,2 Mio. € erfolgte bereits im Dezember 2018. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist x vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
HGB, GO NRW, Gesellschaftsvertrag 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Keine

Anlage 3
zur Vorlage V/0614/2019

Anlage 3
zur Vorlage V/0614/2019

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zur Vorlage V/0614/2019