Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.03.2021

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2020 (Stand 31.12.2020)
März 2021 www.zarinfar.de 1
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2. ProjektBESCHREIBUNG
Der geplante Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den
technischen Anlagen und dem Brandschutz abgesagt. Im Zuge der anschließenden Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter und die Aufarbeitung
des gestörten Bauablaufes erhöhte der Rat der Stadt Köln das Budget im November 2016 auf 404 Mio. € brutto, um die Handlungsfähigkeit des Bauherrn aufrecht zu erhalten.
Nach der Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen, erfolgte im Juni 2017 eine erste Prognose zur Weiterentwicklung der Bühnen-
sanierung. Die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung wurde am 31.05.2019 vorgelegt. Auf dieser Basis wurde im Juni 2019 eine zweite Termin- und Kosten-
prognose erstellt. Der Rat der Stadt Köln hat in der Sitzung vom 26.09.2019 das Projektbudget auf 554,1 Mio. € brutto erhöht.
Der Stand der Prüfung der Ausführungsplanung (LPH 5H) und die Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik erforderten eine dritte Termin- und Kostenprognose mit Stand
Dezember 2020. Aus dieser Prognose ergibt sich eine Schlüsselübergabe im ersten Quartal 2024 und Projektkosten in Höhe von 617,6 Mio. € bis zu 643,9 Mio. € brutto.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus 
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
1
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
BEREICH 1
Opernhaus
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m² 
BRI: 160.258 m³ 
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m² 
BRI: 72.547 m³ 
SUMMEN
NGF: 51.111 m²
BGF: 66.148 m² 
BRI: 232.805 m³ 
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

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2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
Die Prüfung und Nachbearbeitung der Ausführungsplanung (Finalisierung) erfolgt in einem geordneten Verfahren nach dem Bedarf der Bauausführung gebäude- und bereichsweise
und wird sich bis in das 2. Quartal 2021 hineinziehen. Zu Beginn des Jahres 2021 steht zunächst die Erstellung der Werk- und Montageplanung durch die ausführenden Firmen im
Fokus. Diese hat begonnen und leitet dann im 2. Quartal 2021 die Bauausführung der Hauptgewerke ein. Die Werk- und Montagepläne für die ersten Bereiche wurden dem Bauherrn
zur Freigabe übergeben.
Bei der Ausführung der vorgezogenen Maßnahmen kommt es durch die Insolvenz des Rohbauers zu Verzögerungen. Die Beauftragung einer neuen Rohbaufirma ist zum Ende März
2021 erfolgt. Die erneute Vergabe des Gewerkes Rohbau hat damit keine negativen Auswirkungen auf die Bauausführung der Hauptgewerke.

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KostenprognoseAuszahlungsstand Verpflichtungen
398,02 Mio € 369,00 Mio €
112,02 Mio €
24,86 Mio €
505,88 Mio €
112,45 Mio €
618,33 Mio €
23,18 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenprognose
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
554,1 Mio. € (durch Ratsbeschluss vom 26.09.2019 genehmigtes Budget)
571 Mio. € (Projektkosten inkl. Risikokosten per Prognose vom 25.06.2019)
Kostenprognose
inkl. Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen Erkennt-
nissen aus der Ausführungsplanung erstellt und sind eine Fortschreibung der Kostenprognose vom
31.12.2020. Die vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften
Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 25.03.2021.
Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus Februar 2021 ergeben sich Änderungen im
Auszahlungsstand (+ 5,01 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen (+ 2,33 Mio. €) und der
Kostenprognose (+ 0,07 Mio. €). Es ergibt sich somit eine Gesamt-Kostenprognose inklusive
Risikokosten von 641,52 Mio. € (- 3,07 Mio. €).
Mit der Budgeterhöhung vom 26.09.2019 auf 554,1 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bau-
herrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die ermittelten Verpflichtungen
durch das zur Verfügung stehende Budget gedeckt.
Die prognostizierten Kosten in Höhe von 618,33 Mio. € (Summe der Verpflichtungen + erwartete
Kostenentwicklung) übersteigen allerdings das derzeitige Budget von 554,1 Mio. € um 64,23 Mio. €.
Wir empfehlen eine zeitnahe Anpassung des Budgets.
(366,65 Mio €)
(111,56 Mio €)
(25,35 Mio €)
(503,55 Mio €)
(114,71 Mio €)
(618,26 Mio €)
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
(26,33 Mio €)
384 Mio. € 386 Mio. € 389 Mio. € 391 Mio. € 393 Mio. € 398 Mio. €
463 Mio. €
481 Mio. € 492 Mio. € 496 Mio. € 504 Mio. € 506 Mio. €
563 Mio. €
579 Mio. €
618 Mio. € 618 Mio. € 618 Mio. € 618 Mio. €
554 Mio. €
554 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
10.2020 11.2020 12.2020 01.2021 02.2021 03.2021
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
 (393,01 Mio. €)

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Planung
Überblick zum Stand der Bearbeitung der Planungen LPH 5H der verschiedenen Kostengruppen (KG 300 Hochbau, KG 400 Haustechnik, KG 479 Theatertechnik) aufgegliedert nach
den Bauteilen Kinderoper (KO), kleine Haus (OT), Schauspielhaus (SH) und Opernhaus (OH). Zur Vorbereitung der Werk- und Montageplanung wurden die Bauteile in 8 Teilbereiche
(Teilbereich 1-8) untergliedert.
Für die Kinderoper (KO) liegt für KG 300 und KG 400 die geprüfte und überarbeitete Planung vor. Die Prüfung der Planung der KG 479 ist abgeschlossen. Die finalen Pläne der KG
300 werden sukzessive zur Ausführung an die Firmen übergeben.
Für das kleine Haus (OT) liegt für KG 300 und KG 400 die geprüfte und überarbeitete Planung vor. Die finalen Pläne der KG 300 werden sukzessive zur Ausführung an die Firmen
übergeben, für die KG 400 werden die finalen Pläne noch in die Werk- und Montageplanung überführt.
Für das Schauspielhaus (SH) liegt für KG 300 die geprüfte und überarbeitete Planung vor. Die Planung der KG 479 ist abgeschlossen und das Prüfergebnis liegt dem Bauherrn vor.
Die Planung der KG 400 liegt ebenfalls vor und befindet sich in den unterschiedlichen Bearbeitungsstatus der Prüfung und der Überarbeitung der geprüften Planunterlagen.
Für das Opernhaus (OH) liegt für die der KG 300 die geprüfte und überarbeitete Planung vor. Die finalen Pläne werden sukzessive zur Ausführung an die Firmen übergeben.
Die Planung der KG 400 liegt ebenfalls vor und befindet sich in den unterschiedlichen Bearbeitungsstatus der Prüfung und der Überarbeitung der geprüften Planunterlagen. Für die
Teilbereiche 1 bis 6 liegen die überarbeiteten Pläne vor und sind in den Werk- und Montageplanungsprozess überführt.
Ausschreibung und Vergabe
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Beauftragung der Rohbauarbeiten OH/SH und KO/OT ist erfolgt. Für die Gerüstarbeiten liegt das Submissionsergebnis vor und befindet sich derzeit in der Prüfung und
Vorbereitung zur Vergabe. Weitere Ausschreibungsunterlagen für Bodenbelags-, Verglasungsarbeiten, Wandverkleidungen, Schlosser- und Innenputzarbeiten sind in Bearbeitung.
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen:
Für die weiterbeauftragten Gewerke wurden im Rahmen der Firmengespräche die bestehenden Vertragsverhältnisse durch Zusatzvereinbarungen ergänzt, so dass keine gesonderten
Vergabeverfahren erforderlich sind. Die Heilung der Planung erforderte Leistungsanpassungen zusätzlich zu den Zusatzvereinbarungen. Die darauf basierenden Angebote der Firmen
liegen überwiegend vor und befinden sich weiterhin in der Prüfung und Beauftragung. Die Ausschreibungsunterlagen für das Gewerk Brandschottungen sind fertiggestellt und liegen
zur Veröffentlichung vor. Das Gewerk Blitzschutzanlagen wurde veröffentlicht.
Werk- und Montageplanung
Im Rahmen der Erstellung der Werk- und Montageplanung (LPH 8H) finden in regelmäßigen Abständen technische Klärungsgespräche zwischen den ausführenden Firmen der
Haustechnik, der Objektüberwachung, dem Planer sowie der Projektsteuerung statt. Die Werk- und Montagepläne der Teilbereiche T1 und T2 befinden sich derzeit im Prüf- und
Freigabeprozess. Der Teilbereich 3 befindet sich bei den ausführenden Firmen der Haustechnik in der Bearbeitung. Für die Teilbereiche T4,T5,T6 wurden die Planungsunterlagen den
ausführenden Firmen termingerecht zum Start der Werk- und Montageplanung übergeben.
Ausführung
Die Arbeiten zur Mängelbeseitigung der bereits abgenommenen Gewerke wie Rohbau, Dachabdichtungen, Metallfassaden, Estricharbeiten etc. sind kontinuierlich in der Abstimmung
und Ausführung. Hierzu finden derzeit diverse Vor-Ort-Termine zur Umsetzung mit den Projektbeteiligten statt. Die Durchführung der vorgezogenen Maßnahmen Dachabdichtung,
Wärmedämmverbundsystem und Estricharbeiten im Hochbau stehen weiterhin im Fokus der derzeitigen Ausführung. Die Rohbauarbeiten mussten auf Grund der Insolvenz der
Rohbaufirma unterbrochen werden und werden Anfang April 2021 wieder aufgenommen. Ergänzende Demontagearbeiten in der Haustechnik durch den ‚TGA-Allrounder‘ als
Vorbereitung der Hauptmaßnahmen schreiten sukzessive in der Ausführung voran. Die Hauptmaßnahmen werden darüber hinaus durch umfangreiche Zustandsfeststellungen
vorbereitet. Die theatertechnischen Gewerke KG 479 befinden sich weiterhin in einer stellenweisen Optimierung von verbauten Elementen und Fortführung der Arbeiten sowie in
Abnahmen fertiggestellter Teilleistungen. Inbetriebnahmen und Schulungen der Bühnenmitarbeiter an bühnentechnischen Anlagen werden sukzessive fortgeführt.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

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Erläuterung zum Sachstand Risikomanagement:
Die Liste ist ein Ausschnitt aller im Projekt betrachteten Risiken und zeigt die aktuell fünf größten Risiken mit möglichen wesentlichen Auswirkungen auf die Projektkosten. 
Gegenüber der letzten Risikobewertung aus dem Monatsbericht Dezember 2020 zeigt sich eine Verringerung der Risikokosten um 3,14 Mio € auf 23,18 Mio. €. Der Grund für die
Verringerung liegt im Abschluss der Vergaben der Schlüsselgewerke der Haustechnik und dem Fortschritt der Planung. Der Fortschritt der Planung wurde durch eine Reduzierung der
Eintrittswahrscheinlichkeit berücksichtigt. In Abstimmung mit dem Bauherrn werden mögliche terminliche Auswirkungen der betrachteten Risiken nicht in der Terminplanung dargestellt.
Die Betrachtung und Bewertung der Risiken erfolgt quartalsweise. Die nächste Betrachtung erfolgt zum Ende des 2. Quartals 2021.
Risikobeschreibung   EW * Mögliche Folgen des Risikos Maßnahmen
Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) während der Bauausführung
30 %
Bauunterbrechung, gestörter Bauablauf, 
Firmengespräche und Verschieben des 
Endtermins
Erfahrungen aus den bisherigen Firmengesprächen in die 
Neuverträge übernehmen und Bankauskunft anfordern bei 
Ausschreibung.
Qualität der TA-Planung:
- nicht bekannte und bearbeitete Kollisionen, 
- unvollständiger Abgleich der Planung mit baulichen 
Gegebenheiten,
- Mangelhafte Qualität und Vollständigkeit des 3D-
Modells,
- Risiko aus Zustandsfeststellungen der 
ausführenden Firmen
30 % Verschiebung des Endtermines durch 
Nacharbeiten der Planung
Integration der Qualitätssicherung und Erkenntnisse der 
Objektüberwachungen in die Planerstellung.
Paketweise Übergabe der Ausführungsplanung an die 
ausführenden Firmen in einem geordneten mehrstufigen Prozess. 
Der Prozess beinhaltet Kollisionsprüfungen im Zuge der 
modellbasierten W+M Planung sowie technische 
Klärungsgespräche. Die Reihenfolge der Prozessschritte entspricht 
dem Bauablauf.
Verzögerungen im Projekt aufgrund der Corona-
Pandemie 
30 %
Terminverzug durch Verschiebung/Absage 
von Besprechungen und Ausfall von 
Projektbeteiligten
- technische Maßnahmen zur Durchführung von Besprechungen
- Schaffen von neuen Infrastrukturen
Zu geringe Kapazitäten bei den Projektbeteiligten (KG 
700)
30% Verspätete Schlüsselübergabe Termincontrolling
Monitoren der zugesagten Kapazitäten
Zu geringe Kapazitäten bei den 
Sachverständigen
30% Verspätete Schlüsselübergabe Enge Einbindung der Sachverständigen in den Bauablauf / 
Abnahmen; Vertreterregelungen mit Sachverständigen
5. ProjektRISIKEN
* EW = Eintrittswahrscheinlichkeit in %

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 20.04.2021 
 1407/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 27.04.2021 
Finanzausschuss 03.05.2021 
Rechnungsprüfungsausschuss 04.05.2021 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.03.2021 
Mit dem Monatsbericht März 2021 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanierung der 
Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Die Aufgrund einer Insolvenz notwendige Neuvergabe des Gewerks Rohbau konnte im März vollzo-
gen werden. Damit ergeben sich aus dem Insolvenzfall keine zeitlichen Folgen für das Gesamtpro-
jekt. Im Bereich Hochbau (Kostengruppe 300) sind weitere Submissionen u.a. für Verglasungsarbei-
ten, Innenputz, Wanderverkleidungen und Schlosserarbeiten in Vorbereitung, während bei der Haus-
technik (Kostengruppe 400) die Ausschreibung für das Gewerk Blitzschutz veröffentlicht und für das 
Gewerk Brandschotts zur Veröffentlichung vorbereitet wurde. 
 
Der weiterhin stetige Verlauf der Werkstatt- und Montageplanung ermöglichte eine Senkung der pla-
nerischen Risiken. Dadurch konnte die Kostenprognose mit allen bekannten Risiken, gemäß der tur-
nusgemäß zum Quartalsende vorgenommenen Risikobewertung, um rund 3 Mio. € auf nun rund 642 
Mio. € reduziert werden. Wie schon in den Vormonaten berichtet wurde, ist der Planungsstand in den 
verschiedenen Bauteilen unterschiedlich. Für Kinderoper und Kleines Haus wurde die geprüfte und 
ergänzte Ausführungsplanung aller Kostengruppen bereit s vollständig den Firmen übergeben. Für 
Opernhaus und Schauspielhaus liegen alle Unterlagen der Ausführungsplanung vor und sind für den 
Hochbau auch geprüft und überarbeitet. Bei Theatertechnik (Kostengruppe 479) und Haustechnik 
sind noch unterschiedliche Bearbeitungsstände festzustellen. Für sechs von acht Teilbereichen konn-
ten aber auch hier die vollständig geprüften und überarbeiteten Pläne bereits in die Werkstatt - und 
Montageplanung überführt werden. 
 
Die für Mitte April geplante Intensivierung des Baubetriebs wurde entsprechend vorbereitet. Es waren 
im März 2021 im Vergleich zu den Vormonaten schon deutlich mehr Firmen mit ihren Mitarbeitern auf 
der Bühnenbaustelle präsent. 
 
Die Prognose der Baukosten blieb konstant bei 618 Mio. €. Die Auszahlungen stiegen mit 5 Mio. € 
leicht überdurchschnittlich auf nun 398 Mio. €, der Anstieg der Verpflichtungen blieb hingegen mit 2,3 
Mio. € auf nunmehr 506 Mio. € unter dem Durchschnitt der Vormonate. Im Budget stehen noch ca. 48 
Mio. € zur Verfügung, eine Vorlage zur Anpassung des Budgets auf die Werte aus der Termin - und 
Kostenprognose vom 31.12.2020 befindet sich in Vorbereitung. 
 
 
gez. Streitberger