Bebauungsplan W 65 ? Heimstättensiedlung Nord ? (Aufstellungsbeschluss)

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
28.10.2020 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III  61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0322 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
320 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord – (Aufstellungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 23.10.2020 
 
Beschlussvorschlag: 
Für das Gebiet an der Eschollbrücker Straße zwischen der Straße Am Pelz und dem 
Nachtigallenweg, der nördlichen Grenze der Kleingartenanlage und der Straße Am Sandacker, 
ist ein Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord  – im Sinne des § 30 BauGB 
aufzustellen (siehe Abb. 1, Seite 3). 
 
 
Anlagen:   
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 3 - 
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 04.11.2020  
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0322 vom 23.10.2020: 
Der Metrokonzern veräußert seine Real -Markt-Standorte, u. a. an der Eschollbrücker Str.  in 
Darmstadt. Um eine städtebaulich geordnete Entwicklung und die planungsrechtliche 
Sicherung öffentlicher Flächen  für den Gemeinbedarf, z.B. Feuerwehr und soziale 
Infrastruktur wie Schule und Kita , zu gewährleisten, ist ein Bebauungsplanverfahren und im 
ersten Schritt der Aufstellungsbesch luss des Bebauungsplans W 65 erforderlich.  
Ziel ist es, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu einem gemischt genutzten Gebiet 
(Wohn- und Gewerbenutzung) zur Deckung des anhaltenden Wohnraumbedarfs und zur 
Sicherung von Flächen für den Gemeinbedarf (z.B. Feuerwehr und soziale 
Infrastruktureinrichtungen) zu gewährleisten. 
Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans  W 65 – Heimstättensiedlung Nord  –  
(ohne Maßstab)

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Das Plangebiet befindet sich im Südwesten von Darmstadt im nordöstlichen Teil der 
Heimstättensiedlung. Der Geltungsbereich (siehe Abb. 1) umfasst insgesamt eine Fläche von 
73.315 m², wobei der nördliche Planbereich, der den wesentlich  neu zu entwickelnden 
Planbereich an der Eschollbrücker Straße ausmacht, eine Fläche von  46.740 m² einnimmt.  
In diesem Teilbereich, zwischen der Eschollbrücker Straße, der Straße Am Pelz, der Straße 
Am Blauen Stein und dem Nachtigallenweg, befindet sich das Grundstück Flur 49, Flurstück -
nummer 6/6, mit einer Fläche von 26.371 m² (entspricht 36 % der F läche des Geltungs-
bereichs), das derzeit durch den großflächigen Einzelhandelsmarkt Real genutzt wird.  
Das östlich daran angrenzende Grundstück, Flur 49, Flurstück Nr. 6/5 mit einer Fläche von 
4.434 m², ist derzeit mit einem eingeschossigen Gebäude komplex bebaut, welcher durch ein 
Fitnessstudio, einen Friseursalon , eine Spielhalle, zwei Restaurant s bzw. Imbisse sowie ein 
Boardinghaus genutzt wird. Das westlich des Realmarkts angrenzende Grundstück (Flur 49, 
Flurstücknummer 1/7) liegt brach. Alle anderen Gr undstücke im südlichen Plangebiet sind 
einer Gemengelage zuzuordnen, die u.a. folgende Nutzungen aufweist: ein Hotel, Praxen, 
Büros, Lager, Druckerei, Autohandel, Tischlerei, eine Kfz -Werkstatt, Wäscherei, erotische 
Massage, Firma für Bodenbeläge sowie Woh nen. 
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 17 – Heimstättensiedlung – 
2. Abschnitt, aus dem Jahre 1970, der jedoch aufgrund eines Verkündungsmangels 
unwirksam ist. Dieser Bebauungsplan sah im Geltungsbereich ein Gewerbegebiet vor. 
Eventuelle Bauvorhaben werden derzeit auf der Grundlage von § 34 BauGB beurteilt. 
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das Gebiet an 
der Eschollbrücker Straße mit dem Gr undstück des Real-Marktes und den östlich und 
westlich angrenzenden Grundstücken als gewerbliche Baufläche dargestellt. Das 
verbleibende Gebiet ist als gemischte Baufläche dargestellt. Im Osten des Plangebiets, 
parallel zur Bahntrasse sind  eine „Freihaltung für ICE-Trassenvarianten“ und ein Hauptrad- 
und fußweg dargestellt (siehe Abb. 2).

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Abb. 2: Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt  (ohne Maßstab) 
 
Für die geplanten Nutzungen im Gebiet ist gemäß § 8 Abs. 2 BauGB (Entwicklungsgebot) 
eine Änderung des Flächennu tzungsplans erforderlich. Das Änderungsverfahren erfolgt im 
Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB.  
 
Ziel des Bebauungsplans W 65 ist die Entwicklung eines gemischt genutzten Gebietes, in 
dem Wohnen, Gemeinbedarfseinrichtungen (z.B. Feuerwehr, Schule und Kita) und Büro- und 
Verwaltungsnutzungen sowie nicht störende gewerbliche Betriebe nebeneinander möglich 
sind. 
 
Angesichts des begrenzten Siedlungsflächenpotentials der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
eignen sich die Flächen durch ihre gute integrierte Lage, der auch perspektivisch weiter 
hohen Nachfrage nach Wohnraum im Stadtgebiet  in relevantem Größenumfang zu begegnen. 
Die Nutzungsart „Gewerbegebiet“ , die der unwirksame Bebauungsplan W 17 noch vorsah, 
soll nicht mehr weiter verfolgt werden.  
 
Stattdessen wird für die Feuerwehr Süd ein ca. 7.500 m² großes Grundstücksteil vorgesehen. 
Relevante Grundstücksgrößen in Lagen, die eine optimale Anbindung und Versorgung durch 
die Feuerwehr gewährleisten, sind nur sehr begrenzt verfügbar.  Der Bedarf einer Feuerwache 
Süd ergibt sich aus dem Feuerwehrbedarfs - und Entwicklungsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. Die neue Feuerwache Nord ist auf einem Grundstück in der Pfnorstraße 
vorgesehen. Die Standorte müssen gewährleisten, dass die vom Gesetzgeber vorgeschriebene 
maximale Eintreffzeit von 10 Minuten überall im Stadtgebiet eingehalten werden kann.  
 
Eine Möglichkeit zur Nahversorgung im Rahmen der Zulässigkeit gemäß 
Einzelhandelskonzept soll vorgesehen werden. Gleichzeitig sollen Flächen für die soziale 
Infrastruktur wie Kita oder Schule gesichert werden.  
 
Desweiteren sollen u. a. ein gemischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche 
Nutzergruppen und eine ausgewogene Sozialstruktur geschaffen werden. Hierbei sind die 
städtischen Vorgaben bzgl. der Anteile für sozial geförderten Wohnungsbau und Wohnraum 
für mittlere Einkommen zu gewährleisten.   
 
Im folgenden Bauleitplanverfahren ist auf Basis eines städtebaulichen Konzeptes Art und 
Maß der baulichen Nutzung zu klären. Zu betr achten sind dabei u. a. die 
Emissionsbelastungen, die von angrenzenden Nutzungen (z.B. Bahn - und Verkehrslärm) 
ausgehen, als auch die Immissionen unterschiedlicher Nutzungen im Gebiet selbst.  
 
Nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung wird der Aufstellungsbeschluss zum 
Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord – im Darmstädter Echo öffentlich bekannt 
gemacht. 
 
Gemäß § 8 Abs. 3 BauGB wird im Parallelverfahren hierzu der Aufstellungsbeschluss zur 
19. Flächennutzungsänderung erfolgen.  
 
Dezernat III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek

Stadträtin

Punkt 14: Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord – (Aufstellungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0322) 
 
 Einstimmig empfiehlt der Ausschuss der Stadtverordnetenversammlung, der 
Vorlage zuzustimmen.

Punkt 32: Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord – (Aufstellungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0322) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Stimmenthaltung: AfD

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
28.10.2020 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0322 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord – (Aufstellungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 23.10.2020  
 
Beschlussvorschlag : 
Für das Gebiet an der Eschollbrücker Straße zwischen der Straße Am Pelz und dem 
Nachtigallenweg, der nördlichen Grenze der Kleingartenanlage und der Straße Am Sandacker, 
ist ein Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord  – im Sinne des § 30 BauGB 
aufzustellen (siehe Abb. 1, Seite 3). 
 
 
Anlagen:   
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

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Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0322 vom 23.10.2020: 
Der Metrokonzern veräußert seine Real -Markt-Standorte, u. a. an der Eschollbrücker Str.  in 
Darmstadt. Um ein e städtebaulich geordnete Entwicklung  und die planungsrechtliche 
Sicherung öffentlicher Flächen  für den Gemeinbedarf , z.B. Feuerwehr und soziale 
Infrastruktur wie Schule und Kita , zu gewährleisten , ist ein Bebauungsplanverfahren und im 
ersten Schritt der Aufstellungsbesch luss des Bebauungsplans W 65 erforderlich.  
Ziel ist es, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu einem gemischt genutzten Gebiet 
(Wohn- und Gewerbenutzung) zur Deckung des anhaltenden Wohnraumbedarfs und zur 
Sicherung von Flächen für den Gemeinbedarf (z.B. Feuerwehr und soziale 
Infrastruktureinrichtungen) zu gewährleisten. 
Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans  W 65 – Heimstättensiedlung Nord  –  
(ohne Maßstab )

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Das Plangebiet befindet sich im Südwesten von Darmstadt im nordöstlichen Teil der 
Heimstättensiedlung. D er Geltungsbereich (siehe Abb. 1) umfasst insgesamt eine Fläche von 
73.315 m², wobei der nördliche Planbereich, der den wesentlich  neu zu entwickelnde n 
Planbereich an der Eschollbrücker Straße ausmacht, eine Fläche von  46.740 m² einnimmt.  
In diesem Teilbereich, zwischen der Eschollbrücker Straße, der Straße Am Pelz, der Straße 
Am Blauen Stein und dem Nachtigallenweg, befindet sich das Grundstück Flur 49, Flurstück -
nummer 6/6, mit einer Fläche von 26.371 m² (entspricht 36 % der F läche des Geltungs -
bereichs), das derzeit durch den großflächigen Einzelhandelsmarkt Real genutzt wird.  
Das östlich daran angrenzende Grundstück, Flur 49, Flurstück Nr. 6/5 mit einer Fläche von 
4.434 m², ist derzeit  mit einem eingeschossigen Gebäude komplex bebaut, welcher durch ein 
Fitnessstudio, einen Friseursalon , eine Spielhalle, zwei Restaurant s bzw. Imbisse sowie ein 
Boardinghaus genutzt wird. Das westlich des Realmarkts angrenzende Grundstück (Flur 49, 
Flurstücknummer 1/7) liegt brach. Alle anderen Gr undstücke im südlichen Plangebiet sind 
einer Gemengelage zuzuordnen, die u.a. folgende Nutzungen aufweist: ein Hotel, Praxen, 
Büros, Lager, Drucker ei, Autohandel, Tischlerei, eine Kfz -Werkstatt, Wäscherei, erotische 
Massage, Firma für Bodenbeläge sowie Woh nen. 
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 17 – Heimstättensiedlung – 
2. Abschnitt, aus dem Jahre 1970, der jedoch aufgrund eines Verkündungsmangels 
unwirksam ist. Dieser Bebauungsplan sah im Geltungsbereich ein Gewerbegebiet  vor. 
Eventuelle Bauvorhaben werden derzeit auf der Grundlag e von § 34 BauGB beurteilt . 
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist das Gebiet an 
der Eschollbrücker Straße mit dem Gr undstück des Real-Marktes und den  östlich und 
westlich angrenzenden Grundstücken als gewerbliche Baufläche dargestellt. Das 
verbleibende Gebiet ist als gemischte Baufläche dargestellt. Im Osten des Plangeb iets, 
parallel zur Bahntrasse sind  eine „Freihaltung für ICE -Trassenvarianten“ und e in Hauptrad- 
und fußweg dargestellt (siehe Abb. 2).  
Abb. 2: Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt  (ohne Maßstab)

- 5 - 
 
Für die geplanten Nutzungen im Gebiet ist gemäß § 8 Abs. 2 BauGB (Entwicklungsgebot) 
eine Änderung des Flächennu tzungsplans erforderlich. Das Änderungsverfahren erfolgt im 
Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB.  
 
Ziel des Bebauungsplans  W 65 ist die Entwicklung eines gemischt genutzten Gebietes, in 
dem Wohnen, Gemeinbedarfseinrichtungen (z.B. Feuerwehr, Schule und Kita) und Büro- und 
Verwaltungsnutzungen sowie nicht störende gewerbliche Betriebe nebeneinander möglich 
sind. 
 
Angesichts des begrenzten Siedlungsflächenpotentials der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
eignen sich die Flächen durch ihre gute integrierte Lage, der auch perspektivisch weiter 
hohen Nachfra ge nach Wohnraum im Stadtgebiet  in relevantem Größenumfang zu begegnen. 
Die Nutzungsart „Gewerbegebiet“ , die der unwirksame Bebauungsplan W 17 noch vorsah, 
soll nicht mehr weiter verfolgt werden.  
 
Stattdessen wir d für die Feuerwehr Süd ein ca. 7.500 m² großes Grundstücksteil vorgesehen. 
Relevante Grundstücksgrößen in Lagen, die eine optimale Anbindung und Versorgung durch 
die Feuerwehr gewährleisten, sind nur sehr begrenzt verfügbar.  Der Bedarf einer Feuerwache 
Süd ergibt sich aus dem Feuerwehrbedarfs - und Entwicklungsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. Die neue Feuerwache Nord ist auf einem Grundstück in der Pfnorstraße 
vorgesehen. Die Standorte müssen gewährleisten, dass die vom Gesetzgeber vorgeschriebene 
maximale Eintreffzeit von 10 Minuten überall im Stadtgebiet eingehalten werden kann.  
 
Eine Möglichkeit zur Nahversorgung im Rahmen der Zulässigkeit gemäß 
Einzelhandelskonzept soll vorgesehen werden. Gleichzeitig sollen Flächen für die soziale 
Infrastruktur wie Kita oder Schule gesichert werden.  
 
Desweiteren soll en u. a. ein gemischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche 
Nutzergruppen und eine ausgewogene Sozialstruktur geschaffen werden. Hierbei sind die 
städtischen Vorgaben bzgl. der Anteile für sozial geförderten Wohnungsbau und Wohnraum 
für mittlere Einkommen zu gewährleisten.   
 
Im folgenden Bauleitplanverfahren ist auf Basis eines städtebaulichen Konzeptes Art und 
Maß der baulichen Nutzung zu klären. Zu betr achten sind dabei u. a . die 
Emissionsbelastu ngen, die von angrenzenden Nutzungen (z.B. Bahn - und Verkehrslärm) 
ausgehen, als auch die Immissionen unterschiedlicher Nutzungen im Gebiet selbst.  
 
Nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung wird der Aufstellungsbeschluss zum 
Bebauungsplan W 65 – Heimstättensiedlung Nord – im Darmstädter Echo öffentlich bekannt 
gemacht. 
 
Gemäß § 8 Abs. 3 BauGB wird im Parallelverfahren hierzu der Aufstellungsbeschluss zur 
19. Flächennutzungsänderung erfolgen.  
 
Dezernat III: 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek  
Stadträtin