Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

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  Dezernat, Dienststelle V/56/561/3 Vorlagen-Nummer 25.01.2024 0249/2024 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In- ternationales 29.01.2024 Stadtentwicklungsausschuss 01.02.2024 Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 29.02.2024 Rechnungsprüfungsausschuss 19.03.2024 Unterausschuss Wohnen 15.04.2024 Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den zweiten Halbjahres- bericht 2023 (11. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln (Stichtag 31.12.2023) zur Verfügung. Der Bericht informiert über die allgemeinen Entwicklungen im 2. Halbjahr 2023 sowie auch über die Auswirkungen der Registrierung bei Kurzzeitvermietung von Wohnun- gen (Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern). Gez. Dr. Rau

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  Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 11. Bericht (2. Halbjahr 2023) Stand 31.12.2023 Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen Amt für Wohnungswesen 1 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren .................................................................... 3 5. Hinweis zu statistischen Angaben ......................................................................................... 5 6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung ......................... 6 7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum-Identitätsnummer................................................................................................ 10 8. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................. 12 9. Antragsverfahren ...................................................................................................................... 15 10. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 18 11. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2023 – 31.12.2023 (Jahreszusammenfassung) .................................................................................................... 20 12. Weiterführende Links .............................................................................................................. 21 2 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 1. Anlass und Zweck des Berichts Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren regelmäßig über die Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen zur Unterbindung von illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadtentwicklungsausschuss, den Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales , den Unterausschuss Wohnen sowie den Rechnungsprüfungsausschuss. 2. Politische Schwerpunktsetzung Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das „Schwarmverhalten“ der 25- bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die das Angebot bei weitem übersteigt. Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur Mangelware . Diese Wohnungsmarktsituation erschwert auch in Köln vielen Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dadurch dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden. Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch deutlich verschärfte Regelungen die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2021 noch einmal grundlegend geändert. 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW geregelt und gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt 3 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse erfüllt werden. Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01.07.2021 novellierte Zweckentfremdungs- recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, leer stehen oder ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört werden. Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun bereits seit zweieinhalb Jahren nach den neuen Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in Verbindung mit der zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung) . Die Verwaltungsverfahren und die diese Verfahren regelnden amtsinternen Handlungs - anweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst. Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kann d as Amt für Wohnungswesen sowohl die Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leerstehenden oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grundsätzlich kontrovers zum b ehördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt. So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der Grundlage der Satzungsregelungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig. Die rechtlichen Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche Bewertung. Zur Vorbereitung einer gerichtsfesten Entschei dung des einzelnen Falles sind dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung von Wohnraum nach den gegebenen recht lichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche Maßnahmen zu ergreifen sind. 4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren Um d ie in diesem Bericht beschriebene Arbeit der Verwaltung besser nachvollziehen zu können, werden hier die Unterschiede dieser beiden rechtlich getrennten Verfahren erläutert. Sie sind sozusagen die Werkzeuge , mit denen das Amt für Wohnungswesen in Fällen der Wohnungsaufsicht und der Wohnraumzweckentfremdung als Ordnungsbehörde tätig wird. Verwaltungsverfahren: In Verwaltungsverfahren geht es darum,  die Beseitigung von Missständen zu erreichen, ggf. behördlich anzuordnen (Wohnungsaufsicht) 4 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023  zweckfremd genutzten Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen und entsprechende Anordnungen zu erlassen (siehe „Wiederzuführungsverfahren“)  über Anträge auf Genehmigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum zu entscheiden ( siehe „ Antragsverfahren“). Hierunter fallen auch Entscheidungen über genehmigungspflichtige Kurzzeitvermietungen, die durch eine online angeforderte Wohnraum-Identitätsnummer (WID) zur Kurzzeitvermietung von mehr als 90 (Studierende: 180) Tagen/Kalenderjahr initiiert wurden. In Verwaltungsverfahren werden also Sachentscheidungen getroffen. Wesentliche Rechtsgrundlagen für die se Sachentscheidung sind die Kölner Wohnraumschutzsatzung, das WohnStG NRW und für die Verfahrensschritte das Verwaltungsverfahrensgesetz NRW (VwVfG NRW). In Fällen, in denen Bürger*innen einer behördlichen Anordnung (Missstände zu beseitigen, eine Zweckentfremdung von Wohnr aum zu beenden) nicht freiwillig nachkommen, können solche Anordnungen im Verwaltungszwangsverfahren durchgesetzt werden. Auf der Grundlage des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes NRW können dann Zwangsmittel festgesetzt werden. Diese dienen als Beugemittel, um die betreffenden Bürger*innen mit Nachdruck dazu zu bewegen, der – bislang ignorierten – behördlichen Anordnung zu folgen. Insbesondere kommen hier die Androhung und anschließend die Festsetzung eines Zwangsgelds in Betracht. Bußgeldverfahren / Ordnungswidrigkeitenverfahren Ein Bußgeldverfahren (Ordnungswidrigkeitenverfahren) wird ggf. dann eingeleitet, wenn Bürger*innen solche gesetzlichen Verbote oder Gebote missachtet haben, die das Gesetz als Ordnungswidrigkeit einstuft. Ziel des Ordnungswidrigkeitenverfahrens ist es, eine begangene Ordnungswidrigkeit zu bestrafen. Dies geschieht durch ein Bußgeld. Hier geht es nicht darum, Feststellungen in der Sache, z. B. über Wohnraum (Missstände / Zweckentfremdung) zu treffen . Ziel ist hier ausschließlich die Sanktionierung eines schuldhaften Fehlverhaltens für einen Zeitraum in der Vergangenheit. Wesentliche Rechtsgrundlagen sind die Ordnungswidrigkeiten -Tatbestände im WohnStG NRW und für die Verfahrensregeln das Ordnungswidrigkeitengesetz ( OWiG) sowie die Strafprozessordnung (StPO). Der rechtliche Rahmen in OWiG und StPO unterscheidet sich deutlich vom Verwaltungsverfahrensgesetz NRW . Verwaltungs - und Bußgeldverfahren müssen daher in getrennten Arbeitsprozessen abgewickelt werden. Jedem Ordnung swidrigkeitenverfahren (Bußgeldverfahren) geht ein Verwaltungsverfahren voraus, in welchem der Sachverhalt detailliert ermittelt und ein als Ordnungswidrigkeit definierter Gesetzesverstoß festgestellt worden ist. Ob und ggf. in welcher Höhe für solche Verstöße im Einzelfall ein Bußgeld festgesetzt wird, wird dann im separaten Bußgeldverfahren geprüft. Nach der Anhörung der oder des Betroffenen, dem die Ordnungswidrigkeit zur Last gelegt wird, hängt das Ergebnis maßgeblich davon ab, ob ein schuldhaftes Fehlv erhalten gegeben ist. Für die Festsetzung eines Bußgeldes spielt dann z. B. eine Rolle, wie gravierend und über welche Dauer hinweg die Ordnungswidrigkeit begangen wurde, welche schädlichen Auswirkungen sie hatte und ob der/die Täter*in fahrlässig oder mit Vorsatz gehandelt hat. 5 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Für beide Verfahren gilt: Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren sind jeweils anspruchsvolle, gesetzlich im Detail geregelte Prozeduren . Die vorgeschriebenen Verfahrensschritte erfordern eine sorgfältige Bearbeitung jedes Einzelfalles. Dies ist zeitaufwändig und bindet personelle Ressourcen. Für den mit der Bearbeitung verbundenen Aufwand werden gesetzlich festgelegte Verwaltungsgebühren erhoben. Sorgfältige Arbeit dient hier einerseits den Bürger*innen, in deren Interesse das Amt für Wohnungswesen Entscheidungen über die Beseitigung von Missständen oder die Beendigung einer Wohnraumzweckentfremdung trifft. Sie dient aber auch denjenigen Bürger*innen, die von solchen Entscheidungen unmittelbar betroffen sind, indem sie als verfügungsberechtigte Eigentümer*innen Missstände zu beseitigen oder eine zweckfremde Nutzung einzustellen haben. Entscheidungen greifen hier – rechtlich zulässig – in die Eigentumsgarantie (Art 14 Grundgesetz) ein und müssen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. 5. Hinweis zu statistischen Angaben Im Rahmen der politischen Erörterung des 10. Halbjahresberichts wurde von einigen Ausschussmitgliedern darum gebeten, statistische Angaben über die Zweckentfremdung von Wohnraum über einen längeren Ze itraum hinweg als vergleichende Zeitreihe darzustellen. Dies ist jedoch aufgrund der zum 01.07.2021 eingetretenen durchgreifenden Rechtsänderung zurzeit noch nicht zweckmäßig: Zum 01.07.2021 haben sich die rechtlichen Definitionen für folgende Arten von Wohnraumzweckentfremdung grundlegend geändert:  Kurzzeitvermietung (erstmalige gesetzliche Neudefinition im WohnStG NRW)  Leerstand (Zweckentfremdung erst dann, wenn länger als 6 Monate) Aufgrund der geänderten Definitionen bei diesen beiden wichtigen Formen von Zweckentfremdung sind Fälle aus der Zeit bis 30.06.2021 nicht mit denen ab 01.07.2021 vergleichbar. Ein Vergleich dieser Zahlen hat keine Aussagekraft. Daher fokussiert sich die statistische Betrachtung im Halbjahresbericht seither vorrangig auf das jeweils zurückliegende Halbjahr. Im Bericht über die zweite Jahreshälfte werden außerdem Vergleichsdaten aus dem ersten Halbjahr ergänzt (vgl. Ziff. 11 dieses Berichtes) , um einen Jahresrückblick zu ermöglichen (so auch im 9. Halbjahresbericht zum 2. Halbjahr 2022). Nach Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist von einem Jahr wurde zum 01.07.2022 auf einem Online-Portal des Landes NRW das A nmelde- und Registrierungsverfahren bei Kurzzeitvermietung (Wohnraum -Identitätsnummer – WID) gestartet. Seither entsteht sukzessive eine zunehmende Transparenz über die Anzahl der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnungen und die Personen, die diese anbieten. Der Zeitraum ab 01.07.2022 ist jedoch zu kurz, um hier aus Vergleichsdaten belastbare Rückschlüsse zu ziehen: Die Phase der erstmaligen Registrierung mit einer WID dauert – wie unten näher beschrieben – immer noch an. Ansteigende Zahlen bei den WID sagen daher zunächst einmal etwas über eine zunehmende Registrierung von Wohnungen aus, nicht jedoch darüber, ob die Zahl der für Kurzzeitvermietung genutzten Wohnungen in der kurzen beobachteten Zeit tatsächlich zugenommen hat. Daher bietet der Vergleich dieser Zahlen mit zurückliegenden Zeiträumen ab 01.07.2022 zurzeit noch keine Grundlage für eine fundiert begründbare Interpretation. 6 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung Rechtliche Grundlagen Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum für weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im K alenderjahr nicht als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen worden). Mit der gleichzeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nden von Kurzzeitvermietung (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote und Anbiete nde von Kurzzeitvermietung größere Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur Registrierung betrifft also auch diejenigen Anbiete nden von Kurzzeitvermietung, die dies innerhalb der 90- (bzw. 180-) Tage-Frist genehmigungsfrei tun. Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss jeder Anbiete nde die beabsichtigte Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung des Wohnraums anzeigen. Dies geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer WID. Dazu müssen die Personendaten des Anbieters sowie die Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnung angegeben werden. Bietet jemand mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, so ist für jede Wohnung eine separate WID erforderlich. Registrierung mit WID und Belegungskalender Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um Wohnraum, sondern um Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 WohnStG NRW). Alle Anbiete nden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten mit der Zuteilung einer WID ebenfalls online einen Belegungskalender zur Verfügung gestellt. Sie sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur Kurzzeitvermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem Online-Belegungskalender einzutragen. Damit kommen sie ihrer besonderen gesetzlichen Anzeigeverpflichtung aus § 17 Abs. 6 WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur 7 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte Zeitraum (90 bzw.180 Tage/Kalenderjahr) eingehalten wird. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern in der Praxis Auch 2023 haben sich weiterhin Bürger*innen erstmalig mit einer WID zur Kurzzeitvermietung im Online -Verfahren registriert. Dabei haben sich die jenigen wöchentlichen Neu - Registrierungen, die manuell zu überprüfen waren, im zweiten Halbjahr bei durchschnittlich etwa 4 neuen WID’s pro Woche eingependelt. Neben den in d ieser Grafik dargestellten Zahlen wurden im Onlineverfahren WID weiterhin auch automatisiert vergeben. Dies geschieht bei solchen Neua nmeldungen, die die Voraussetzungen hierfür erfüllen, in denen also eine manuelle Überprüfung und Freigabe der abgefragten WID nicht erforderlich ist. Die nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung der Gesamtzahl aller für Köln (automatisiert und manuell) vergebener gültiger Wohnraumidentitätsnummern im zeitlichen Verlauf seit Beginn der Registrierung am 01.07.2022. 8 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Im Rückblick auf das Jahr 2023 ist die Gesamtzahl aller gültigen WIDs überraschenderweise im Jahresverlauf noch einmal um weitere etwa 2000 angestiegen. Darin ist nach dem recht kontinuierlichen Gesamtverlauf der Entwicklung eher die weitere Zunahme der Erst- Registrierung von Wohnungen zu sehen , die bereits seit längerem zur Kurzzeitvermietung angeboten werden. Die Zahlen deuten also eher auf eine zunehmende Sichtbarkeit von Kurzzeitvermietung (durch Registrierung) hin, als auf eine tatsächliche Zunahme der verfügbaren Angebote von Kurzzeitvermietung selbst. Hierbei spielt sicherlich auch eine Rolle, dass viele große Vermittlungsportale nach der Einführung der Registrierungspflicht mit einigen Monaten Verzögerung gegenüber ihren Nutzern reagiert haben: Wer dort Kurzzeitvermietun g ohne Angabe einer WID anbietet, läuft Gefahr, dass sein Angebot von der Webseite gelöscht wird. Vermittlungsportale sind gesetzlich verpflichtet, sicherzustellen, dass Angebote und Werbung für Kurzzeitvermietung nicht ohne eine öffentlich sichtbare WID veröffentlicht werden. Es bleibt daher abzuwarten, ob nunmehr die erstmalige Registrierung von Wohnungen (die teilweise bereits vor dem 01.07.2022 zur Kurzzeitvermietung verwendet wurden) mit einer WID nun im Wesentlichen abgeschlossen ist. Der Vergleich mit den übrigen nordrhein-westfälischen Satzungskommunen1 zeigt: Köln führt die Statistik zur Gesamtzahl der insgesamt ausgegebenen, gültigen WID weiterhin mit großem Abstand an. Tabelle: Anzahl der gültigen WID (seit 01.07.2022) im NRW-Städtevergleich Hinter jeder einzelnen WID steht eine Wohnung, die – zumindest zeitweise – zur Kurzzeitvermietung genutzt wird und zwar entweder  anzeigepflichtig (WID), aber genehmigungsfrei (bis zu 90 Tage / Kalenderjahr), oder  anzeigepflichtig (WID), aber genehmigungsfrei für Studierende (bis zu 180 Tage / Kalenderjahr), freigegeben nach Prüfung des Studierendenstatus, oder  anzeigepflichtig (WID), freigegeben nach Prüfung, dass es sich bei den zur Kurzzeitvermietung genutzten Räumen nicht um Wohnraum handelt (Negativattest)  anzeigepflichtig (WID) und genehmigungspflichtig (nach Prüfung wurde im Einzelfall eine Genehmigung für Wohnraum erteilt). 1 Nach § 12 Abs. 1 WohnStG NRW können Kommunen bei gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Dies dient dem Zweck, die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnunge n zu angemessenen Bedingungen sicherzustellen. Nur in solchen „Satzungs“ -Kommunen gelten die gesetzlichen Regelungen im WohnStG NRW zur Zweckentfremdung von Wohnraum und die jeweils in der Kommune erlassene Satzung zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung. Dortmund Bonn Köln Münster Aachen Düsseldorf 813 574 4294 564 413 2155 9 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 WID können also für Wohnraum oder andere Räume, genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig erteilt werden. Die nachfolgende Grafik verdeutlicht die Anteile der verschiedenen Arten von WID an der Gesamtzahl von 4294. In rund 130 Fällen läuft zurzeit (31.12.2023) das Prüfverfahren:  zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw.  der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum handelt,  ob Bestandsschutz2 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist. Zum Jahresende 2023 hat auch die erstmalige Überwachung von WID begonnen, die befristet an Studierende erteilt wurden. Dabei wird anhand aktueller Studierendenbescheinigungen geprüft, ob der Studierenden-Status weiterhin fortbesteht. Nur dann kann unter dieser WID bis zu 180 Tagen / Kalenderjahr genehmigungsfrei kurzzeitvermietet werden. Durch die zurückgehende Anzahl neu angemeldeter , manuell zu prüfender WID rückt die Überprüfung von Fällen der Kurzzeitvermietung aus dem Bestand aller WID weiter in den Vordergrund. Damit wurde bereits im 1 Halbjahr 2023 begonnen (vgl. Ziff. 7: Eff ekte der Registrierung). 2 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird. 10 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum- Identitätsnummer Seit 01.07.2022 ist die Registrierung und der Bezug einer WID über ein Online-Verfahren des Landes NRW möglich. Damit besteht für alle Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung die Verpflichtung, sich dort zu registrieren und die erhaltene WID bei der Bewerbung ihres Angebotes auf Vermittlungsplattformen oder in gedruck ten Publikationen gut sichtbar anzugeben. Bei der Registrierung im Online -Verfahren werden Daten zur Person und Anschrift des Anbietenden ebenso erfasst wie Daten zu der zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Wohnung, insbesondere Anschrift und die genaue Lage im Objekt. Damit wird Transparenz über die Anbietenden und die zur Kurzzeitvermietung genutzten Objekte hergestellt. Für Köln wurden so bis 31.12.2023 insgesamt 4294 gültige WID erteilt. Offenbar haben sich aber immer noch nicht alle Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit einer WID registriert; auf einzelnen Vermittlungsportalen tauchen bei Recherchen immer wieder vereinzelt Angebote auf, zu denen keine WID angegeben wurde. Dies tangiert auch gesetzliche Pflichten der Portalbetreiber. Hierzu ist d ie Verwaltung in Bezug auf Rechtsfragen, die sich in diesem Zusammenhang stellen, auch mit anderen betroffenen Kommunen und dem Land NRW im Austausch. Neue Aufgabe: Überprüfungen im Zusammenhang mit der WID Durch die umgesetzte Registrierungspflicht ist auf das Sachgebiet Wohnraumschutz nun die neue Aufgabe zugekommen, Verstöße gegen die Regelungen des Wohnraumstärkungs - gesetzes, die sich auf die Verletzung von Pflichten im Zusammenhang mit der WID beziehen, zu prüfen und ggf. in einem Bußgeldverfahren zu ahnden. Hier sind nämlich mit der Gesetzesnovelle einige neue Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände hinzugekommen. Für diese neuen Aufgaben steht zurzeit noch kein zusätzliches Personal zur Verfügung. Derzeit gehen alle mit dieser neuen Aufgabenstellung verbundenen Tätigkeiten zu Lasten der Wahrnehmung der übrigen Tätigkeiten zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung sowie der ebenfalls durch das Sachgebiet wahrzunehmenden Aufgaben der Wohnungsaufsicht und führen zu Verzögerungen. Überprüfungsaufgaben werden daher so in die bisherigen Aufgaben des Sachgebietes integriert, dass diese möglichst wenig beeinträchtigt werden. Seit Jahresbeginn 2023 wurde dazu ein praktikabler Kontrollprozess neu entwickelt. In mehreren Schritten wurden dazu Strategie und Prioritäten festgelegt, ein Ablaufschema erstellt und Sanktionen abgewogen. Diese Prozessentwicklung ist nicht abgeschlossen, sondern wird auch 2024 kontinuierlich mit Blick auf die praktischen Erfahrungen fortgeführt werden. Auch im 2. Halbjahr 2023 erfolgte die Überprüfung auf Verstöße im Zusammenhang mit der WID im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten. Aufgrund der Erfahrungen aus der im 1. Halbjahr durchgeführten Stichprobe wurde der inhaltliche Schwerpunkt „Belegungskalender“ auch im 2. Halbjahr beibehalten; es wurden daneben weitere Aspekte in den überprüften Fällen in den Blick genommen. Perspektivisch sollen diese Überprüfungen bei WID -Fällen mit wechselnden Schwerpunkten in eng umrissenen F allgruppen fortgeführt werden. Auf diese Weise soll der erste Einblick vertieft werden, welche gesetzlichen Regelungen zur WID von den Anbiet enden der 11 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Kurzzeitvermietung weitgehend eingehalten werden und wo ggf. Handlungsbedarf besteht, gehäuft auftretenden Verstößen intensiver entgegenzuwirken. Überprüfungen bei den Wohnraum-Identitätsnummern Auch im 2. Halbjahr stand bei der Überprüfung die Führung des sogenannten Belegungskalenders im Fokus. Daneben wurden weitere Aspekte in den Blick genommen, bei denen sich bei der ersten Überprüfung von WID-Fällen im 1. Halbjahr Auffälligkeiten gezeigt hatten. Rechtlicher Hintergrund: Alle Anbietenden, die angeben, Kurzzeitvermietung im genehmigungsfreien Umfang von bis zu 90 Tagen/Kalenderjahr durchführen zu wollen, erhalten im Online-Verfahren automatisiert eine WID zugeteilt. Dieser WID ist im Online -Verfahren ein Belegungskalender zugeordnet. Durch Eintragung der tatsächlichen Buchungen zu jeder einzelnen Kurzzeitvermietung im jeweiligen Objekt kommen die Anbiete nden ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, jede einzelne Belegung binnen einer Frist von 10 Tagen der Gemeinde anzuzeigen. Sowohl nicht fristgemäße als auch gänzlich unterlassene Eintragungen in den Belegungskalender sind Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld geahndet werden können. Dieselbe Verpflichtung zur Anzeige jeder einzelnen Belegung trifft auch Studierende, die an bis zu 180 Tagen/Kalenderjahr die selbst angemietete Wohnung genehmigungsfrei kurzzeitvermieten dürfen. Hier wird die WID nicht automatisiert erteilt, sondern erst nach Überprüfung des Studierendenstatus durch das Wohnungsamt freigegeben. Die korrekte Pflege des Beleg ungskalenders bietet die Grundlage dafür, überprüfen zu können, ob der genehmigungsfreie Zeitraum für die Kurzzeitvermietung (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) eingehalten wird. Nach den Ergebnissen der ersten Stichprobe und einer beträchtlichen Fallzahl, bei der bislang keinerlei Einträge in den Belegungskalender vorgenommen worden waren oder auch Fristversäumnisse vorlagen (verspäteter Eintrag), wurde die zweite stichprobenweise Überprüfung erneut in dieser Fallgruppe durchgeführt. Eine Prüfung aller auffälligen Fälle war im Rahmen der gegebenen personellen Ressourcen nicht möglich, ohne die übrigen laufenden Aufgaben der Wohnungsaufsicht sowie zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung erheblich zu beeinträchtigen. Zur Überprüfung dieser Stichproben -Fälle wurde für die betreffende Wohnung in den einschlägigen Vermittlungsportalen nach aktuellen Kundenbewertungen aus dem Zeitraum seit Erteilung der WID recherchiert. Da der Eintrag solcher Kundenbewertungen auf den Portalen regelmäßig nur für tatsächliche Nut zer*innen eines kurzzeitvermieteten Objektes (und i. d. R. auch nur kurz e Zeit nach der Nutzung) möglich ist, waren aus diesen Kunden- Eintragungen belastbare Rückschlüsse auf tatsächliche Belegungen des betreffenden Objektes möglich, die sich im Belegungsk alender hätten wiederfinden müssen. Bei festgestellten Ordnungswidrigkeiten wurden auch Bußgelder festgesetzt. 12 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Die Zwischenbilanz der Überprüfung von WID im zweiten Halbjahr 2023 zeigt zum Jahresende folgendes Bild: Zur stichprobenweisen Überprüfung ausgewählt 121 Fälle Bußgeldverfahren eingeleitet: 79 Fälle Daneben werden zurzeit noch laufende Bußgeldverfahren aus zurückliegenden Stichproben weitergeführt. Die Überprüfungen auf Ordnungswidrigkeiten bei der Verwendung der WID werden in Zukunft fortgesetzt werden. Die Auswahl der künftigen Schwerpunkte und Fallgruppen orientiert sich dabei an den Erkenntnissen, die aus den bisher durchgeführten Stichprobenverfahren gewonnenen werden konnten. Bereits bei der ersten Stichprobe zeigten sich in etwa 25 % der überprüften Fälle weitere Auffälligkeiten, unabhängig von fehlenden Einträgen im Belegungskalender, die inhaltlicher Schwerpunkt war:  Unstimmigkeiten bei Meldeadresse  90-Tage-Kontingent bei genehmigungsfreier WID annähernd ausgeschöpft  Nicht fristgemäß im Belegungskalender eingetragene Belegungen  Es wurden mehrere WID für dieselbe Wohnung abgerufen  Angaben zu Name, Vorname entsprechen nicht den Anmeldedaten beim Einwohnermeldeamt  WID wird auf Online-Portalen nicht korrekt angegeben Aufgrund dieser Befunde wurden die Überprüfungen bei WID im 2. Halbjahr mit demselben Schwerpunkt (Belegungskalender) im Rahmen einer weiteren Stichprobe fortgeführt. Dabei wurden auch die vorgenannten Punkte gesondert kontrolliert. Diese regelmäßige Fortführung solcher Überprüfungen ist sinnvoll, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zur WID zu überwachen und die Reglementierung der Kurzzeitvermietung wenigstens ansatzweise durchzusetzen. Den im Ra hmen der ersten und zweiten Stichprobe registrierten Auffälligkeiten wird weiter nachgegangen. Dazu w erden aus den praktischen Erfahrungen passende und effektive Prozessabläufe für die notwendigen Arbeitsschritte weiterentwickelt. Eine systematische und umfassende Ausweitung dieser Überprüfungsaufgaben auf größere Fallzahlen ist ad hoc unter den gegebenen Rahmenbedingungen nicht möglich. Eine konsequente Kontrolle steht und fällt mit den vorhandenen Personalressourcen. Daher bleibt es auch 2024 zunächst dabei, dass stichprobenweise ausgewählte Fälle mit wechselnden inhaltlichen Schwerpunkten kontrolliert werden. 8. Wiederzuführungsverfahren Das Amt für Wohnungswesen drängt weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführu ng zweckentfremdeten Wohnraums. 13 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise werden in jedem Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als Ferienwohnung) und ein länger als sechs3 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung hat sich mit der Vergabe von WIDs verändert (siehe hierzu auch oben: Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung ). Durch die gesetzliche Verpflichtung, Kurzzeitvermietung vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer vorher bezogenen WID durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato weitgehend anonym abgewickelten Markt sukzessive erhöht. Für das 2. Halbjahr 202 3 zeigt sich bei den neu hinzugekommenen Verfahren derselbe Schwerpunkt wie im 1. Halbjahr: In den meisten Fällen ( 134 Wohneinheiten) besteht der Verdacht einer Wohnraumzweckentfremdung durch Leerstand. Bei einer bedeutenden Anzahl ( 99 Wohneinheiten) liegen Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung vor. Hinweise, dass eine Zweckentfremdung durch Umwandlung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung vorliegen könnte, belegen mit 21 betroffenen Wohneinheiten den dritten Rang, bei der Betrachtung nach der Art der potenziellen Zweckentfremdung bei neuen Fällen. 3 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW 14 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Betrachtet man die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle , so ergibt sich mit Blic k auf das zurückliegende zweite Halbjahr 2023 folgendes Bild: Mit rund 46,5 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil auf Leerstand von Wohnraum. Die Bearbeitung solcher Fälle ist vielfach besonders aufwändig, da neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum oftmals auch ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der den gesetzlichen Mindestanforderungen an Wohnraum entspricht . Gegebenenfalls müssen verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von Instan dhaltungs- maßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine potenzielle Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher in vielen Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeitungszeit des einzelnen Falles erheblich verlängern. Mit etwa 42,5 % der im 2. Halbjahr 2023 laufenden Fälle ist der Anteil der Fälle, in denen eine Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung geprüft wird, nur wenig geringer als die Fallgruppe „Leerstand“ von Wohnraum. Für eine gerichtsfeste Entscheidung sind auch bei Kurzzeitvermietung umfangreiche Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen erforderlich, damit eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung. nachgewiesen weden kann. Daher vergehen auch in dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung getroffen werden kann. Auf dem dritten Rang folgen mit knapp 11 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft wird. Sie unterscheiden sich in der Bearbeit ung von den vorher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l nicht weniger aufwändig. 15 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Um die Öffentlichkeit verstärkt für das Thema Wohnraumzweckentfremdung zu sensibilisieren veröffentlich das Amt für Wohnungswesen bereits seit 2019 auf der Internetseite der Stadt Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen . Diese Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.07.2021 angepasst und zum Start der Vergabe von WIDs nochmals umfassend aktualisiert. Dort wird auch auf ein von der Stadt Köln eingerichtetes Meldeportal hingewiesen., wo es auf einfache Weise möglich ist, das Amt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. Link: Meldeportal der Stadt Köln 9. Antragsverfahren In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl der b eim A mt für Wohnungswesen eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden die Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet geschaffen wird. Ein Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn ein überwiegend öffentliches Interesse an dieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. Die größte Anzahl der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge auf Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abbruch von Wohnraum (dem in aller Regel ein Neubau folgt). Die Zahl der 42 Wohneinheiten betreffenden neuen Anträge auf Umwandlung von Wohnraum beinhaltet (bereits ab 0 1.07.2022) eine rückläufige Zahl von Anträgen, die sich auf Kurzzeitvermietung von Wohnraum richten (Anträge, die außerhalb des Online-WID- 16 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Verfahrens gestellt wurden). Mit Umsetzung der Vergabe von WIDs zum 01.07.2022 werden neu eingehende Fälle weitestgehend bei den WIDs erfasst (siehe oben Ziff. 5). Unter die Fallgruppe „Umwandlungen“ fallen seither also fast ausschließlich tatsächliche Umwandlungen z.B. in Büro- oder Gewerberaum. Alle Antragsverfahren sind darauf gerichtet , eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und Ermittlungen an, wie auch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten als Investor *innen bedeutsame wirtschaftliche Interessen. Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der vielfältigen und komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. Insbesondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen Interesses ist sehr aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was in vielen Fällen auch geschieht, i ndem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Andererseits bringt die Bearbeitung und weitere Begleitung anhängiger Klageverfahren in diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich. Der Blick auf die im 2. Halbjahr 2023 laufenden Antragsverfahren zeigt, dass aktuell Anträge auf Zweckentfremdung durch Abbruch mit rund 66 % den mit Abstand größten Anteil in dieser Fallgruppe ausmachen. Abbruch von Wohnraum wird in der Regel dann genehmigt, wenn entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Genehmigungsauflagen münden. Als Voraussetzung für einen genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese Weise die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. Laufende Antragsverfahren wegen Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum (hier – wegen einiger noch laufender Altfälle - inkl. dieser Altfälle von Kurzzeitvermietung) folgen mit 25 % der Wohneinheiten in dieser Fallgruppe. 17 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Laufende Verfahren, in denen im 2. Halbjahr 202 3 über Anträge auf Genehmigung eines Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum ins Gewicht (0,3%). Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (knapp 4,5 % im 2. Halbjahr 2023) beantragen Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage des Amts für Wohnungswesen darüber, dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich des WohnStG NRW bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten , ist d erselbe, wie bei anderen Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung. Auch im zweiten Halbjahr 2023 werden aufgrund der erteilten Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu geschaffen werden als durch die genehmigte Zweckentfremdung entfallen. 18 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Bei der prozentualen Verteilung der Fallgruppen zeigt sich ein deutlicher Schwerpunkt (rd. 50 %) bei Zweckentfremdung durch Abbruch. Genehmigungen in Leerstandsfällen spielten im 2. Halbjahr 2023 keine Rolle. Knapp 24 % der betroffenen Wohneinheiten waren der Fallgruppe „Entkernung“4 zuzuordnen. Die Gruppe der „sonstigen“ Fälle fasst eine Vielzahl verschiedener Fälle (darunter z.B. Umwandlung ), zusammen, die einzeln betrachtet im zurückliegenden Halbjahr nicht besonders hervorzuheben sind . Die Bedeut ung der einzelnen Fallgruppen unterliegt in der Halbjahresbetrachtung immer den Schwankungen, die sich aus den im Berichtszeitraum konkret entschiedenen Fällen ergeben. Über einen längeren Zeitraum konstant ist hier der Schwerpunkt bei der Kategorie „Abriss“. Überprüfung von Genehmigungsauflagen Nachdem ein Antragsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, die Auflagen für die Erstellung von Ersatzwohnraum umfasst, folgt ein weiterer wichtiger Arbeitsschritt: Die tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheids ist zu überwachen. Dies ist bei der Vielzahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter in aller Regel einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel sind. Die Überprüfung der Genehmi gungsauflagen ist erst dann abgeschlossen, wenn der Ersatzwohnraum - wie im Genehmigungsbescheid festgelegt - auch tatsächlich errichtet wurde und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Im 2. Halbjahr 202 3 war für 2 667 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 10. Bußgeldverfahren Die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, aber beispielsweise auch die Missachtung von Anzeigepflichten (z.B. bei Kurzzeitvermietung oder Leerstand von Wohnraum) stellen 4 Unter Entkernung versteht man im Bauwesen die mehr oder weniger weitreichende Entfernung des gesamten Innenausbaus eines Gebäudes. 19 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 Ordnungswidrigkeiten dar, die nach dem WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet werden können. Der Landesgesetzgeber hat durch die gesetzliche Regelung der Ordnungswidrigkeiten, durch die Einführung neuer Bußgeldtatbestände und die deutliche Erhöhung des Bußgeldrahmens im WohnStG NRW den schädlichen Auswirkungen solcher Ordnungswidrigkeiten eine hohe Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen ein Sanktionierungsinstrument dar, das außerdem die Forderungen der Wohnungsaufsicht unterstreicht. Bußgelder dienen jedoch nicht zur Durchsetzung behördlicher Anordnungen. Dazu können, wenn nötig, Zwangsgelder angedroht und festgesetzt werden (vgl. oben zu Verwaltungsverfahren). In der Praxis war es bislang leider oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, so dass eine Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die eigentlich intendiert und auch notwendig gewesen wäre: Das Unrechtsbewusstsein bei der unerlaubten Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhöhen. Die Bußgeldbestimmungen sind nunmehr gesetzlich im WohnStG NRW manifestiert und der Bußgeldrahmen wurde deutlich auf maximal 500.000 € erhöht. Inwieweit dies dazu beiträgt, die Sichtweise der Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise zu wandeln, bleibt abzuwarten. Im 2. Halbjahr 2023 wurden zu insgesamt 170 Wohneinheiten in 152 Fällen Bußgeldverfahren eingeleitet. Dies geschieht im Rahmen der Fallbearbeitung bei der Überprüfung von WID (vgl. Ziff. 5) oder Meldungen auf mögliche Wohnraumzweckentfremdung (vgl. Ziff. 6). Im Verlauf des Bußgeldverfahrens wird geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird ein Bußgeld in bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, wenn ein Bußgeldbescheid gerichtlich angefochten wird. Dies geschieht in einer beträchtlichen Anzahl solcher Fälle. Die Anzahl der Bußgeldverfahren (und betroffenen Wohneinheiten) unterliegt deutlichen Schwankungen. Sie bildet dabei insbesondere nicht ab, dass eingeleitete Bußgeldverfahren sich auf Ordnungswidrigkeiten beziehen, die auch im betrachteten Halbjahr begangen wurden. In der Regel werden Bußgeldverfahren erst nach längeren Ermittlungen (im Verwaltungs- verfahren siehe Erläuterungen unter Ziff. 4) eingeleitet, wenn sich Anhaltspunkte für eine Ordnungswidrigkeit verdichtet haben und gerichtsfest ermittelt worden sind . Die eigentliche Ordnungswidrigkeit liegt dann bereits längere Zeit zurück. Ein Vergleich der aktuellen Halbjahreszahlen mit zurückliegenden Halbjahresberichten ist vor diesem Hintergrund nur von begrenzter Aussagekraft. 20 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 11. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2023 – 31.12.2023 (Jahreszusammenfassung) 21 2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 12. Weiterführende Links Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren