Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Köln 
 
11. Bericht (2. Halbjahr 2023) 
Stand 31.12.2023 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen 
Amt für Wohnungswesen

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
 
  
Inhaltsverzeichnis 
 
 
1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 
2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 
4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren .................................................................... 3 
5. Hinweis zu statistischen Angaben ......................................................................................... 5 
6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung ......................... 6 
7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit 
Wohnraum-Identitätsnummer................................................................................................ 10 
8. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................. 12 
9. Antragsverfahren ...................................................................................................................... 15 
10. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 18 
11. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2023 – 31.12.2023 
(Jahreszusammenfassung) .................................................................................................... 20 
12. Weiterführende Links .............................................................................................................. 21

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
1. Anlass und Zweck des Berichts 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, 
gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren regelmäßig über die 
Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen  zur Unterbindung von 
illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die 
Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadtentwicklungsausschuss, den 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales , den 
Unterausschuss Wohnen sowie den Rechnungsprüfungsausschuss. 
 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich 
an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme 
des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das 
„Schwarmverhalten“ der 25- bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil 
es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe  Nachfrage nach Wohnraum, 
die das Angebot bei weitem übersteigt.  Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen 
zur Mangelware . Diese Wohnungsmarktsituation erschwert  auch in Köln vielen 
Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. 
In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum 
davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch 
gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen 
eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dadurch dem allgemeinen 
Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin 
knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden.  
Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung 
für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 
01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch 
deutlich verschärfte Regelungen  die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen 
Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) 
sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage 
beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2021 noch einmal 
grundlegend geändert. 
 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der 
Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht.  
Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW  geregelt und 
gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte 
Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und 
Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. 
einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse 
erfüllt werden. 
Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01.07.2021 novellierte Zweckentfremdungs-
recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen 
dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur 
Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, 
leer stehen oder  ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört 
werden.  
Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun 
bereits seit zweieinhalb Jahren nach den neuen  Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in 
Verbindung mit der  zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung) . Die 
Verwaltungsverfahren und die diese  Verfahren regelnden amtsinternen Handlungs -
anweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst.  
Auf der beschriebenen  Rechtsgrundlage kann d as Amt für Wohnungswesen sowohl die 
Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leerstehenden 
oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. 
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen 
Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. 
Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grundsätzlich 
kontrovers zum b ehördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt 
vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt.  
So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der 
Grundlage der Satzungsregelungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen 
Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig. Die rechtlichen 
Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche 
Bewertung. Zur Vorbereitung einer gerichtsfesten Entschei dung des einzelnen Falles sind 
dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere 
Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung 
von Wohnraum nach den gegebenen recht lichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche 
Maßnahmen zu ergreifen sind. 
 
4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren 
Um d ie in diesem Bericht beschriebene Arbeit der Verwaltung besser nachvollziehen zu 
können, werden hier die Unterschiede dieser beiden rechtlich getrennten Verfahren erläutert. 
Sie sind sozusagen die Werkzeuge , mit denen das Amt für Wohnungswesen in Fällen der 
Wohnungsaufsicht und der Wohnraumzweckentfremdung als Ordnungsbehörde tätig wird. 
Verwaltungsverfahren: 
In Verwaltungsverfahren geht es darum,  
 die Beseitigung von Missständen zu erreichen, ggf.  behördlich anzuordnen 
(Wohnungsaufsicht)

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
 zweckfremd genutzten Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen und 
entsprechende Anordnungen zu erlassen (siehe „Wiederzuführungsverfahren“) 
 über Anträge auf Genehmigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum zu 
entscheiden ( siehe „ Antragsverfahren“). Hierunter fallen auch Entscheidungen über 
genehmigungspflichtige Kurzzeitvermietungen, die durch eine online angeforderte 
Wohnraum-Identitätsnummer (WID) zur Kurzzeitvermietung von mehr als 90 
(Studierende: 180) Tagen/Kalenderjahr initiiert wurden. 
In Verwaltungsverfahren werden also Sachentscheidungen getroffen. 
Wesentliche Rechtsgrundlagen für die se Sachentscheidung sind die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung, das WohnStG NRW und für die Verfahrensschritte das 
Verwaltungsverfahrensgesetz NRW (VwVfG NRW). 
In Fällen, in denen Bürger*innen einer behördlichen Anordnung (Missstände zu beseitigen, 
eine Zweckentfremdung von Wohnr aum zu beenden) nicht freiwillig nachkommen, können 
solche Anordnungen im Verwaltungszwangsverfahren durchgesetzt werden. Auf der 
Grundlage des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes NRW können  dann Zwangsmittel 
festgesetzt werden. Diese dienen als Beugemittel,  um die betreffenden Bürger*innen mit 
Nachdruck dazu zu bewegen, der – bislang ignorierten – behördlichen Anordnung zu folgen. 
Insbesondere kommen hier die Androhung und anschließend die Festsetzung eines 
Zwangsgelds in Betracht. 
Bußgeldverfahren / Ordnungswidrigkeitenverfahren 
Ein Bußgeldverfahren (Ordnungswidrigkeitenverfahren) wird ggf. dann eingeleitet, wenn 
Bürger*innen solche gesetzlichen Verbote oder Gebote missachtet haben, die das Gesetz als 
Ordnungswidrigkeit einstuft. Ziel des Ordnungswidrigkeitenverfahrens ist es, eine begangene 
Ordnungswidrigkeit zu bestrafen. Dies geschieht durch ein Bußgeld.  
Hier geht es nicht darum, Feststellungen in der Sache, z. B. über Wohnraum (Missstände / 
Zweckentfremdung) zu treffen . Ziel ist hier ausschließlich die Sanktionierung eines 
schuldhaften Fehlverhaltens für einen Zeitraum in der Vergangenheit. 
Wesentliche Rechtsgrundlagen sind die Ordnungswidrigkeiten -Tatbestände im WohnStG 
NRW und für die Verfahrensregeln das Ordnungswidrigkeitengesetz ( OWiG) sowie die 
Strafprozessordnung (StPO). Der rechtliche Rahmen in OWiG und StPO unterscheidet sich 
deutlich vom Verwaltungsverfahrensgesetz NRW . Verwaltungs - und Bußgeldverfahren 
müssen daher in getrennten Arbeitsprozessen abgewickelt werden.  
Jedem Ordnung swidrigkeitenverfahren (Bußgeldverfahren) geht ein Verwaltungsverfahren 
voraus, in welchem der Sachverhalt detailliert ermittelt und ein als Ordnungswidrigkeit 
definierter Gesetzesverstoß festgestellt worden ist. Ob und ggf. in welcher Höhe für solche 
Verstöße im Einzelfall ein Bußgeld festgesetzt wird, wird dann im separaten Bußgeldverfahren 
geprüft. Nach der Anhörung der oder des Betroffenen, dem die Ordnungswidrigkeit zur Last 
gelegt wird, hängt das Ergebnis maßgeblich davon ab, ob ein schuldhaftes Fehlv erhalten 
gegeben ist. Für die Festsetzung eines Bußgeldes spielt dann z. B. eine Rolle, wie gravierend 
und über welche Dauer hinweg die Ordnungswidrigkeit begangen wurde, welche schädlichen 
Auswirkungen sie hatte und ob der/die Täter*in fahrlässig oder mit Vorsatz gehandelt hat.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Für beide Verfahren gilt: 
Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren sind jeweils anspruchsvolle, gesetzlich im Detail 
geregelte Prozeduren . Die vorgeschriebenen Verfahrensschritte erfordern eine sorgfältige 
Bearbeitung jedes Einzelfalles. Dies ist zeitaufwändig und bindet personelle Ressourcen. Für 
den mit der Bearbeitung verbundenen Aufwand werden gesetzlich festgelegte 
Verwaltungsgebühren erhoben. 
Sorgfältige Arbeit dient hier einerseits den Bürger*innen, in deren Interesse das Amt für 
Wohnungswesen Entscheidungen über die Beseitigung von Missständen oder die Beendigung 
einer Wohnraumzweckentfremdung trifft. Sie dient aber auch denjenigen Bürger*innen, die 
von solchen Entscheidungen unmittelbar betroffen sind, indem sie als verfügungsberechtigte 
Eigentümer*innen Missstände zu beseitigen oder eine zweckfremde Nutzung einzustellen 
haben. Entscheidungen greifen hier – rechtlich zulässig – in die Eigentumsgarantie (Art 14 
Grundgesetz) ein und müssen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.  
 
5. Hinweis zu statistischen Angaben 
Im Rahmen der politischen Erörterung des 10. Halbjahresberichts wurde von einigen 
Ausschussmitgliedern darum gebeten, statistische Angaben über die Zweckentfremdung von 
Wohnraum über einen längeren Ze itraum hinweg als vergleichende Zeitreihe darzustellen. 
Dies ist jedoch aufgrund der zum 01.07.2021 eingetretenen durchgreifenden Rechtsänderung 
zurzeit noch nicht zweckmäßig: 
Zum 01.07.2021 haben sich die rechtlichen Definitionen für folgende Arten von 
Wohnraumzweckentfremdung grundlegend geändert: 
 Kurzzeitvermietung (erstmalige gesetzliche Neudefinition im WohnStG NRW) 
 Leerstand (Zweckentfremdung erst dann, wenn länger als 6 Monate) 
Aufgrund der geänderten Definitionen  bei diesen beiden wichtigen Formen  von 
Zweckentfremdung sind Fälle aus der Zeit bis 30.06.2021 nicht mit denen ab 01.07.2021 
vergleichbar. Ein Vergleich dieser Zahlen hat keine Aussagekraft. Daher fokussiert sich die 
statistische Betrachtung im Halbjahresbericht seither vorrangig auf das jeweils zurückliegende 
Halbjahr. Im Bericht über die zweite Jahreshälfte werden außerdem Vergleichsdaten aus dem 
ersten Halbjahr ergänzt  (vgl. Ziff. 11 dieses Berichtes) , um einen Jahresrückblick zu 
ermöglichen (so auch im 9. Halbjahresbericht zum 2. Halbjahr 2022). 
Nach Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist von einem Jahr wurde zum 01.07.2022 auf einem 
Online-Portal des Landes NRW das A nmelde- und Registrierungsverfahren bei 
Kurzzeitvermietung (Wohnraum -Identitätsnummer – WID) gestartet. Seither entsteht 
sukzessive eine zunehmende Transparenz über die Anzahl der zur Kurzzeitvermietung 
genutzten Wohnungen und die Personen, die diese anbieten. Der Zeitraum ab 01.07.2022 ist 
jedoch zu kurz, um hier aus Vergleichsdaten belastbare Rückschlüsse zu ziehen: Die Phase 
der erstmaligen Registrierung mit einer WID dauert – wie unten näher beschrieben – immer 
noch an. Ansteigende Zahlen bei den WID sagen daher zunächst einmal etwas über eine 
zunehmende Registrierung von Wohnungen aus, nicht jedoch darüber, ob die Zahl der für 
Kurzzeitvermietung genutzten Wohnungen  in der kurzen beobachteten Zeit tatsächlich 
zugenommen hat. Daher bietet der Vergleich dieser Zahlen mit zurückliegenden Zeiträumen 
ab 01.07.2022 zurzeit noch keine Grundlage für eine fundiert begründbare Interpretation.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung 
Rechtliche Grundlagen 
Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr 
als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung 
verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende 
angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung 
für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. 
Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum für 
weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im K alenderjahr nicht als 
genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen 
worden). 
Mit der gleichzeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nden von 
Kurzzeitvermietung (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote 
und Anbiete nde von Kurzzeitvermietung größere Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur 
Registrierung betrifft also auch diejenigen Anbiete nden von Kurzzeitvermietung, die dies 
innerhalb der 90- (bzw. 180-) Tage-Frist genehmigungsfrei tun. 
 
 
 
 
 
Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss jeder Anbiete nde die beabsichtigte 
Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung  des Wohnraums anzeigen. Dies 
geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer WID. Dazu müssen die Personendaten 
des Anbieters sowie die Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnung 
angegeben werden. Bietet jemand mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, so ist für 
jede Wohnung eine separate WID erforderlich. 
 
Registrierung mit WID und Belegungskalender 
Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. 
Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den 
zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um  Wohnraum, sondern um 
Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 
WohnStG NRW). 
Alle Anbiete nden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des 
genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten 
mit der Zuteilung einer WID ebenfalls online einen Belegungskalender zur Verfügung gestellt. 
Sie sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur Kurzzeitvermietung spätestens am 
zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem Online-Belegungskalender einzutragen. 
Damit kommen sie ihrer besonderen gesetzlichen Anzeigeverpflichtung aus § 17 Abs. 6 
WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte Zeitraum (90 bzw.180 Tage/Kalenderjahr) 
eingehalten wird. 
 
Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern in der Praxis 
Auch 2023 haben sich weiterhin Bürger*innen erstmalig mit einer WID zur Kurzzeitvermietung 
im Online -Verfahren registriert. Dabei haben sich die jenigen wöchentlichen Neu -
Registrierungen, die manuell zu überprüfen waren,  im zweiten Halbjahr bei durchschnittlich 
etwa 4 neuen WID’s pro Woche eingependelt.  
 
Neben den in d ieser Grafik dargestellten Zahlen wurden im Onlineverfahren WID weiterhin 
auch automatisiert vergeben. Dies geschieht bei solchen Neua nmeldungen, die die 
Voraussetzungen hierfür erfüllen, in denen also eine manuelle Überprüfung und Freigabe der 
abgefragten WID nicht erforderlich ist.  
Die nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung der Gesamtzahl aller für Köln (automatisiert und 
manuell) vergebener gültiger Wohnraumidentitätsnummern im zeitlichen Verlauf seit Beginn 
der Registrierung am 01.07.2022.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Im Rückblick auf das Jahr 2023 ist die Gesamtzahl aller gültigen WIDs überraschenderweise 
im Jahresverlauf noch einmal um weitere etwa 2000 angestiegen. Darin ist nach dem recht 
kontinuierlichen Gesamtverlauf der Entwicklung eher die weitere Zunahme der Erst-
Registrierung von Wohnungen zu sehen , die bereits seit längerem zur Kurzzeitvermietung 
angeboten werden.  
Die Zahlen deuten also eher auf eine zunehmende Sichtbarkeit von Kurzzeitvermietung (durch 
Registrierung) hin, als auf eine tatsächliche Zunahme der verfügbaren Angebote von 
Kurzzeitvermietung selbst. 
Hierbei spielt sicherlich auch eine Rolle, dass viele große Vermittlungsportale nach der 
Einführung der Registrierungspflicht mit einigen Monaten Verzögerung gegenüber ihren 
Nutzern reagiert haben: Wer dort Kurzzeitvermietun g ohne Angabe einer WID anbietet, läuft 
Gefahr, dass sein Angebot von der Webseite gelöscht wird.  Vermittlungsportale sind 
gesetzlich verpflichtet, sicherzustellen, dass Angebote und Werbung für Kurzzeitvermietung 
nicht ohne eine öffentlich sichtbare WID veröffentlicht werden. 
Es bleibt daher abzuwarten, ob nunmehr die erstmalige Registrierung von Wohnungen (die 
teilweise bereits vor dem 01.07.2022 zur Kurzzeitvermietung verwendet wurden) mit einer WID 
nun im Wesentlichen abgeschlossen ist.  
 
Der Vergleich mit den übrigen nordrhein-westfälischen Satzungskommunen1 zeigt: Köln führt 
die Statistik zur Gesamtzahl der insgesamt ausgegebenen, gültigen WID weiterhin mit großem 
Abstand an. 
 
 
 
Tabelle: Anzahl der gültigen WID (seit 01.07.2022) im NRW-Städtevergleich  
 
Hinter jeder einzelnen WID steht eine Wohnung, die – zumindest zeitweise – zur 
Kurzzeitvermietung genutzt wird und zwar entweder 
 anzeigepflichtig (WID), aber genehmigungsfrei (bis zu 90 Tage / Kalenderjahr), oder 
 anzeigepflichtig (WID), aber genehmigungsfrei für Studierende (bis zu 180 Tage / 
Kalenderjahr), freigegeben nach Prüfung des Studierendenstatus, oder 
 anzeigepflichtig (WID), freigegeben nach Prüfung, dass es sich bei den zur 
Kurzzeitvermietung genutzten Räumen nicht um Wohnraum handelt (Negativattest) 
 anzeigepflichtig (WID) und genehmigungspflichtig (nach Prüfung wurde im Einzelfall eine 
Genehmigung für Wohnraum erteilt). 
                                                           
1 Nach § 12 Abs. 1 WohnStG NRW können Kommunen bei gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen, dass 
Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.  Dies 
dient dem Zweck, die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnunge n zu angemessenen 
Bedingungen sicherzustellen. Nur in solchen „Satzungs“ -Kommunen gelten die gesetzlichen Regelungen im 
WohnStG NRW zur Zweckentfremdung von Wohnraum und die jeweils in der Kommune erlassene Satzung zum 
Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung. 
Dortmund Bonn Köln Münster Aachen Düsseldorf
813 574 4294 564 413 2155

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
WID können also für Wohnraum oder andere Räume, genehmigungsfrei oder 
genehmigungspflichtig erteilt werden. Die  nachfolgende Grafik verdeutlicht die Anteile der 
verschiedenen Arten von WID an der Gesamtzahl von 4294.  
 
 
 
In rund 130 Fällen läuft zurzeit (31.12.2023) das Prüfverfahren: 
 zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw.  
 der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum 
handelt,  
 ob Bestandsschutz2 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist. 
Zum Jahresende 2023 hat auch die erstmalige Überwachung von WID begonnen, die befristet 
an Studierende erteilt wurden. Dabei wird anhand aktueller Studierendenbescheinigungen 
geprüft, ob der Studierenden-Status weiterhin fortbesteht. Nur dann kann unter dieser WID bis 
zu 180 Tagen / Kalenderjahr genehmigungsfrei kurzzeitvermietet werden. 
Durch die zurückgehende Anzahl neu angemeldeter , manuell zu prüfender  WID rückt die 
Überprüfung von Fällen der Kurzzeitvermietung aus dem Bestand aller WID weiter in den 
Vordergrund. Damit wurde bereits im 1 Halbjahr  2023 begonnen (vgl. Ziff. 7: Eff ekte der 
Registrierung). 
 
                                                           
2 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen 
zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum-
Identitätsnummer 
Seit 01.07.2022 ist die Registrierung und der Bezug einer WID über ein Online-Verfahren des 
Landes NRW möglich. Damit besteht für alle Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung die 
Verpflichtung, sich dort zu registrieren und die erhaltene WID bei der Bewerbung ihres 
Angebotes auf Vermittlungsplattformen oder in gedruck ten Publikationen gut sichtbar 
anzugeben. 
Bei der Registrierung im Online -Verfahren werden Daten zur Person und Anschrift des 
Anbietenden ebenso erfasst wie Daten zu der zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen 
Wohnung, insbesondere Anschrift und die genaue Lage im Objekt. Damit wird Transparenz 
über die Anbietenden und die zur Kurzzeitvermietung genutzten Objekte hergestellt. 
Für Köln wurden so bis 31.12.2023 insgesamt 4294 gültige WID erteilt. Offenbar haben sich 
aber immer noch nicht alle Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit einer WID registriert; auf 
einzelnen Vermittlungsportalen tauchen bei Recherchen immer wieder vereinzelt Angebote 
auf, zu denen keine WID angegeben wurde. Dies tangiert auch gesetzliche Pflichten der 
Portalbetreiber. Hierzu  ist d ie Verwaltung in Bezug auf  Rechtsfragen, die sich in diesem 
Zusammenhang stellen, auch mit anderen betroffenen Kommunen und dem Land NRW  im 
Austausch. 
 
Neue Aufgabe: Überprüfungen im Zusammenhang mit der WID 
Durch die umgesetzte Registrierungspflicht ist auf das Sachgebiet Wohnraumschutz nun die 
neue Aufgabe zugekommen, Verstöße gegen die Regelungen des Wohnraumstärkungs -
gesetzes, die sich auf die Verletzung von Pflichten im Zusammenhang mit der WID beziehen, 
zu prüfen und ggf. in einem Bußgeldverfahren zu  ahnden. Hier sind nämlich mit der 
Gesetzesnovelle einige neue Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände hinzugekommen. Für diese 
neuen Aufgaben steht zurzeit noch kein zusätzliches Personal zur Verfügung.  
Derzeit gehen alle mit dieser neuen Aufgabenstellung verbundenen Tätigkeiten zu Lasten der 
Wahrnehmung der übrigen Tätigkeiten zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung  
sowie der  ebenfalls durch das Sachgebiet wahrzunehmenden Aufgaben der 
Wohnungsaufsicht und führen zu Verzögerungen. Überprüfungsaufgaben werden daher so in 
die bisherigen Aufgaben des Sachgebietes integriert, dass diese möglichst wenig 
beeinträchtigt werden. 
Seit Jahresbeginn 2023 wurde dazu ein praktikabler Kontrollprozess neu entwickelt. In 
mehreren Schritten wurden dazu Strategie und Prioritäten festgelegt, ein Ablaufschema erstellt 
und Sanktionen abgewogen. Diese Prozessentwicklung ist nicht abgeschlossen, sondern wird 
auch 2024 kontinuierlich mit Blick auf die praktischen Erfahrungen fortgeführt werden. 
Auch im 2. Halbjahr 2023 erfolgte die Überprüfung auf Verstöße im Zusammenhang mit der 
WID im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten. Aufgrund der Erfahrungen aus der im 1. 
Halbjahr durchgeführten Stichprobe wurde der inhaltliche Schwerpunkt „Belegungskalender“ 
auch im 2. Halbjahr beibehalten; es wurden daneben weitere Aspekte in den überprüften 
Fällen in den Blick genommen.  
Perspektivisch sollen diese Überprüfungen bei WID -Fällen mit wechselnden Schwerpunkten 
in eng umrissenen F allgruppen fortgeführt werden. Auf diese Weise soll der erste Einblick 
vertieft werden, welche gesetzlichen Regelungen zur WID von den Anbiet enden der

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Kurzzeitvermietung weitgehend eingehalten werden  und wo ggf. Handlungsbedarf besteht, 
gehäuft auftretenden Verstößen intensiver entgegenzuwirken. 
 
Überprüfungen bei den Wohnraum-Identitätsnummern 
Auch im 2. Halbjahr stand  bei der  Überprüfung die Führung des sogenannten 
Belegungskalenders im Fokus. Daneben wurden weitere Aspekte in den Blick genommen, bei 
denen sich bei der ersten Überprüfung von WID-Fällen im 1. Halbjahr Auffälligkeiten gezeigt 
hatten. 
 
Rechtlicher Hintergrund: 
Alle Anbietenden, die angeben, Kurzzeitvermietung im genehmigungsfreien Umfang von bis 
zu 90 Tagen/Kalenderjahr durchführen zu wollen, erhalten im Online-Verfahren automatisiert 
eine WID zugeteilt. Dieser WID ist im Online -Verfahren ein Belegungskalender zugeordnet. 
Durch Eintragung der tatsächlichen Buchungen zu jeder einzelnen Kurzzeitvermietung im 
jeweiligen Objekt kommen die Anbiete nden ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, jede 
einzelne Belegung binnen einer Frist von 10 Tagen der Gemeinde anzuzeigen. Sowohl nicht 
fristgemäße als auch gänzlich unterlassene Eintragungen in den Belegungskalender sind 
Ordnungswidrigkeiten, die mit einem Bußgeld geahndet werden können. Dieselbe 
Verpflichtung zur Anzeige jeder einzelnen Belegung trifft auch Studierende, die an bis zu 180 
Tagen/Kalenderjahr die selbst angemietete Wohnung genehmigungsfrei kurzzeitvermieten 
dürfen. Hier wird die WID nicht automatisiert erteilt, sondern erst nach Überprüfung des 
Studierendenstatus durch das Wohnungsamt freigegeben. 
Die korrekte Pflege des Beleg ungskalenders bietet die Grundlage dafür, überprüfen zu 
können, ob der genehmigungsfreie Zeitraum für die Kurzzeitvermietung (90 bzw. 180 
Tage/Kalenderjahr) eingehalten wird. 
Nach den Ergebnissen der ersten Stichprobe und einer beträchtlichen Fallzahl, bei der bislang 
keinerlei Einträge in den Belegungskalender vorgenommen worden waren oder auch 
Fristversäumnisse vorlagen (verspäteter Eintrag), wurde die  zweite stichprobenweise 
Überprüfung erneut in dieser Fallgruppe durchgeführt. Eine Prüfung aller auffälligen Fälle war 
im Rahmen der gegebenen personellen Ressourcen nicht möglich, ohne die übrigen laufenden 
Aufgaben der Wohnungsaufsicht sowie zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung 
erheblich zu beeinträchtigen. 
Zur Überprüfung dieser Stichproben -Fälle wurde für die betreffende Wohnung in den 
einschlägigen Vermittlungsportalen nach aktuellen Kundenbewertungen aus dem Zeitraum 
seit Erteilung der WID recherchiert. Da der Eintrag solcher Kundenbewertungen auf den 
Portalen regelmäßig nur für tatsächliche Nut zer*innen eines kurzzeitvermieteten Objektes 
(und i. d. R. auch nur kurz e Zeit nach der Nutzung) möglich ist, waren aus diesen Kunden-
Eintragungen belastbare Rückschlüsse auf tatsächliche Belegungen des betreffenden 
Objektes möglich, die sich im Belegungsk alender hätten wiederfinden müssen.  Bei 
festgestellten Ordnungswidrigkeiten wurden auch Bußgelder festgesetzt.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Die Zwischenbilanz der Überprüfung von WID im zweiten Halbjahr 2023 zeigt zum Jahresende 
folgendes Bild: 
 
Zur stichprobenweisen Überprüfung ausgewählt 121 Fälle 
Bußgeldverfahren eingeleitet: 79 Fälle 
 
Daneben werden zurzeit noch laufende Bußgeldverfahren aus zurückliegenden Stichproben 
weitergeführt.  
Die Überprüfungen auf Ordnungswidrigkeiten bei der Verwendung der WID werden in Zukunft 
fortgesetzt werden. Die Auswahl der künftigen Schwerpunkte und Fallgruppen orientiert sich 
dabei an den Erkenntnissen, die aus den bisher durchgeführten Stichprobenverfahren 
gewonnenen werden konnten. 
Bereits bei der ersten Stichprobe zeigten sich in etwa 25 % der überprüften Fälle weitere 
Auffälligkeiten, unabhängig von fehlenden Einträgen im Belegungskalender, die inhaltlicher 
Schwerpunkt war: 
 Unstimmigkeiten bei Meldeadresse 
 90-Tage-Kontingent bei genehmigungsfreier WID annähernd ausgeschöpft 
 Nicht fristgemäß im Belegungskalender eingetragene Belegungen 
 Es wurden mehrere WID für dieselbe Wohnung abgerufen 
 Angaben zu Name, Vorname entsprechen  nicht den  Anmeldedaten beim 
Einwohnermeldeamt 
 WID wird auf Online-Portalen nicht korrekt angegeben 
 
Aufgrund dieser Befunde wurden die Überprüfungen bei WID im 2. Halbjahr mit demselben 
Schwerpunkt (Belegungskalender) im Rahmen einer weiteren Stichprobe fortgeführt. Dabei 
wurden auch die vorgenannten Punkte gesondert kontrolliert. Diese regelmäßige Fortführung 
solcher Überprüfungen ist sinnvoll, um die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zur WID 
zu überwachen und die Reglementierung der  Kurzzeitvermietung wenigstens ansatzweise 
durchzusetzen. 
Den im Ra hmen der ersten und zweiten Stichprobe registrierten Auffälligkeiten wird weiter 
nachgegangen. Dazu w erden aus den praktischen Erfahrungen passende und effektive 
Prozessabläufe für die notwendigen Arbeitsschritte weiterentwickelt. Eine systematische und 
umfassende Ausweitung dieser Überprüfungsaufgaben auf größere Fallzahlen ist ad hoc unter 
den gegebenen Rahmenbedingungen nicht möglich.  Eine konsequente Kontrolle steht und 
fällt mit den vorhandenen Personalressourcen. 
Daher bleibt es auch 2024 zunächst dabei, dass stichprobenweise ausgewählte Fälle mit 
wechselnden inhaltlichen Schwerpunkten kontrolliert werden. 
 
8. Wiederzuführungsverfahren 
Das Amt für Wohnungswesen drängt weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführu ng 
zweckentfremdeten Wohnraums.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch 
Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche  
Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise  werden in jedem 
Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung 
von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als 
Ferienwohnung) und ein länger als sechs3 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum.  
Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung hat sich mit der 
Vergabe von WIDs verändert (siehe hierzu auch oben: Effekte der Registrierung der 
Anbietenden von Kurzzeitvermietung ). Durch die gesetzliche Verpflichtung, 
Kurzzeitvermietung vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer vorher bezogenen WID 
durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato weitgehend anonym 
abgewickelten Markt sukzessive erhöht. 
 
 
 
Für das 2. Halbjahr 202 3 zeigt sich bei den neu hinzugekommenen Verfahren derselbe 
Schwerpunkt wie im 1. Halbjahr:  
In den meisten Fällen ( 134 Wohneinheiten) besteht der  Verdacht einer 
Wohnraumzweckentfremdung durch Leerstand.  
Bei einer bedeutenden Anzahl ( 99 Wohneinheiten) liegen Anhaltspunkte für  eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung vor. 
Hinweise, dass eine Zweckentfremdung durch Umwandlung von Wohnraum zur gewerblichen 
Nutzung vorliegen könnte, belegen mit 21 betroffenen Wohneinheiten den dritten Rang, bei 
der Betrachtung nach der Art der potenziellen Zweckentfremdung bei neuen Fällen. 
 
                                                           
3 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
 
 
Betrachtet man die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle , so ergibt sich mit Blic k auf das 
zurückliegende zweite Halbjahr 2023 folgendes Bild: 
Mit rund 46,5 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil 
auf Leerstand von Wohnraum. Die Bearbeitung solcher Fälle ist vielfach besonders aufwändig, 
da neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum oftmals auch 
ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der den gesetzlichen 
Mindestanforderungen an Wohnraum entspricht . Gegebenenfalls müssen 
verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von Instan dhaltungs-
maßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine potenzielle 
Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher in vielen 
Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeitungszeit des einzelnen Falles 
erheblich verlängern.  
Mit etwa 42,5 % der im 2. Halbjahr 2023 laufenden Fälle ist der Anteil der Fälle, in denen eine 
Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung geprüft wird, nur wenig geringer als die 
Fallgruppe „Leerstand“ von Wohnraum. Für eine gerichtsfeste Entscheidung sind auch bei 
Kurzzeitvermietung umfangreiche Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen  
erforderlich, damit  eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung. nachgewiesen weden 
kann. Daher vergehen auch in dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine 
Entscheidung getroffen werden kann. 
Auf dem dritten Rang folgen mit knapp 11 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in 
denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur 
gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft wird. Sie unterscheiden sich 
in der Bearbeit ung von den vorher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind 
aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l 
nicht weniger aufwändig.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Um die Öffentlichkeit verstärkt für das Thema Wohnraumzweckentfremdung zu sensibilisieren 
veröffentlich das Amt für Wohnungswesen bereits seit 2019 auf der Internetseite  der Stadt 
Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen . Diese 
Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.07.2021  angepasst und zum Start der 
Vergabe von WIDs nochmals umfassend aktualisiert. 
Dort wird auch auf ein von der Stadt Köln eingerichtetes Meldeportal hingewiesen., wo es auf 
einfache Weise möglich ist, das Amt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. 
Link: Meldeportal der Stadt Köln 
 
9. Antragsverfahren 
In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl der b eim A mt für Wohnungswesen 
eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von  Wohnraum werden die 
Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner 
Stadtgebiet geschaffen wird. 
Ein Teil der Anträge  richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von 
Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige 
Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn 
ein überwiegend öffentliches Interesse an dieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die 
Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. 
 
Die größte Anzahl der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge  auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abbruch von Wohnraum (dem in aller 
Regel ein Neubau folgt). 
Die Zahl der 42 Wohneinheiten betreffenden neuen Anträge auf Umwandlung von Wohnraum 
beinhaltet (bereits ab 0 1.07.2022) eine rückläufige Zahl von  Anträgen, die sich auf 
Kurzzeitvermietung von Wohnraum richten  (Anträge, die außerhalb des Online-WID-

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Verfahrens gestellt wurden). Mit Umsetzung der Vergabe von WIDs zum 01.07.2022 werden 
neu eingehende  Fälle weitestgehend bei den WIDs erfasst (siehe oben Ziff. 5). Unter die 
Fallgruppe „Umwandlungen“ fallen seither also fast ausschließlich  tatsächliche 
Umwandlungen z.B. in Büro- oder Gewerberaum. 
Alle Antragsverfahren sind darauf gerichtet , eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und 
Ermittlungen an, wie auch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem 
Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten als Investor *innen 
bedeutsame wirtschaftliche Interessen. 
Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der vielfältigen 
und komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. 
Insbesondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen 
Interesses ist sehr aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was 
in vielen Fällen auch geschieht, i ndem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur  
Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller 
Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. 
Andererseits bringt die Bearbeitung und weitere Begleitung anhängiger Klageverfahren in 
diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich. 
 
Der Blick auf die im 2. Halbjahr 2023 laufenden Antragsverfahren zeigt, dass aktuell Anträge 
auf Zweckentfremdung durch Abbruch mit rund 66 % den mit Abstand größten Anteil in dieser 
Fallgruppe ausmachen. Abbruch von Wohnraum wird in der Regel dann genehmigt, wenn 
entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r 
Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den 
Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Genehmigungsauflagen 
münden. Als Voraussetzung  für einen genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese 
Weise die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. 
Laufende Antragsverfahren wegen Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum (hier –
wegen einiger noch laufender Altfälle - inkl. dieser Altfälle von Kurzzeitvermietung) folgen mit 
25 % der Wohneinheiten in dieser Fallgruppe.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Laufende Verfahren, in denen im 2. Halbjahr 202 3 über Anträge auf Genehmigung eines 
Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum ins Gewicht (0,3%). 
Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (knapp 4,5 % im 2. Halbjahr 2023) beantragen 
Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage des Amts für Wohnungswesen darüber, 
dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich des WohnStG NRW 
bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht 
eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten 
zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten , ist d erselbe, wie bei anderen 
Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei 
von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit 
den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. 
 
Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum 
Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, 
wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den 
zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine 
Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung.  
 
 
 
Auch im zweiten Halbjahr 2023 werden aufgrund der erteilten Genehmigungen zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu geschaffen 
werden als durch die genehmigte Zweckentfremdung entfallen.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
 
Bei der prozentualen Verteilung der Fallgruppen zeigt sich ein deutlicher Schwerpunkt (rd. 50 
%) bei Zweckentfremdung durch Abbruch. Genehmigungen in Leerstandsfällen spielten im 2. 
Halbjahr 2023 keine Rolle. Knapp 24 % der betroffenen Wohneinheiten waren der Fallgruppe 
„Entkernung“4 zuzuordnen. Die Gruppe der „sonstigen“ Fälle fasst eine Vielzahl verschiedener 
Fälle (darunter z.B. Umwandlung ), zusammen, die einzeln betrachtet im zurückliegenden 
Halbjahr nicht besonders hervorzuheben sind . Die Bedeut ung der einzelnen Fallgruppen 
unterliegt in der Halbjahresbetrachtung immer den Schwankungen, die sich aus den im 
Berichtszeitraum konkret entschiedenen Fällen ergeben. Über einen längeren Zeitraum 
konstant ist hier der Schwerpunkt bei der Kategorie „Abriss“. 
 
Überprüfung von Genehmigungsauflagen 
Nachdem ein Antragsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, die Auflagen 
für die Erstellung von Ersatzwohnraum umfasst, folgt ein weiterer wichtiger Arbeitsschritt: Die 
tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheids ist zu überwachen. Dies 
ist bei der Vielzahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter in aller Regel 
einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel sind. Die 
Überprüfung der Genehmi gungsauflagen ist erst dann abgeschlossen, wenn der 
Ersatzwohnraum - wie im Genehmigungsbescheid festgelegt - auch tatsächlich errichtet wurde 
und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. 
Im 2. Halbjahr 202 3 war für 2 667 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der 
Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 
 
10. Bußgeldverfahren 
Die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, aber beispielsweise auch die Missachtung von 
Anzeigepflichten (z.B. bei Kurzzeitvermietung oder Leerstand von Wohnraum)  stellen 
                                                           
4 Unter Entkernung versteht man im Bauwesen die mehr oder weniger weitreichende Entfernung des gesamten 
Innenausbaus eines Gebäudes.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
Ordnungswidrigkeiten dar, die nach dem WohnStG NRW und der Kölner 
Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet werden können.  
Der Landesgesetzgeber hat durch die gesetzliche Regelung der Ordnungswidrigkeiten, durch 
die Einführung neuer Bußgeldtatbestände und die deutliche Erhöhung des Bußgeldrahmens 
im WohnStG NRW den schädlichen Auswirkungen solcher Ordnungswidrigkeiten eine hohe 
Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen ein Sanktionierungsinstrument dar, das außerdem 
die Forderungen der Wohnungsaufsicht unterstreicht. Bußgelder dienen jedoch nicht zur 
Durchsetzung behördlicher Anordnungen. Dazu können, wenn nötig, Zwangsgelder angedroht 
und festgesetzt werden (vgl. oben zu Verwaltungsverfahren). 
In der Praxis war es bislang leider oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung 
des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, 
so dass eine Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die eigentlich intendiert 
und auch notwendig gewesen wäre: Das Unrechtsbewusstsein bei der unerlaubten 
Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhöhen.  Die Bußgeldbestimmungen sind nunmehr 
gesetzlich im WohnStG NRW manifestiert und der Bußgeldrahmen wurde deutlich auf maximal 
500.000 € erhöht. Inwieweit dies dazu beiträgt, die Sichtweise der Gerichtsbarkeit auf 
Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise zu wandeln, bleibt 
abzuwarten. 
 
 
 
Im 2. Halbjahr 2023 wurden zu insgesamt 170 Wohneinheiten in 152 Fällen Bußgeldverfahren 
eingeleitet. Dies geschieht im Rahmen der Fallbearbeitung bei der Überprüfung von WID (vgl. 
Ziff. 5) oder Meldungen auf mögliche Wohnraumzweckentfremdung (vgl. Ziff. 6). 
Im Verlauf des Bußgeldverfahrens wird geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt 
sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird  ein Bußgeld in 
bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, 
wenn ein Bußgeldbescheid gerichtlich angefochten wird. Dies geschieht in einer beträchtlichen 
Anzahl solcher Fälle.  
Die Anzahl der Bußgeldverfahren (und betroffenen Wohneinheiten) unterliegt deutlichen 
Schwankungen. Sie bildet dabei insbesondere nicht ab, dass eingeleitete Bußgeldverfahren 
sich auf Ordnungswidrigkeiten beziehen, die auch im betrachteten Halbjahr begangen wurden. 
In der Regel werden Bußgeldverfahren erst nach längeren Ermittlungen (im Verwaltungs-
verfahren siehe Erläuterungen unter  Ziff. 4) eingeleitet, wenn sich Anhaltspunkte für eine 
Ordnungswidrigkeit verdichtet haben  und gerichtsfest ermittelt worden sind . Die eigentliche 
Ordnungswidrigkeit liegt dann bereits längere Zeit zurück. Ein Vergleich der aktuellen 
Halbjahreszahlen mit zurückliegenden Halbjahresberichten ist vor diesem Hintergrund nur von 
begrenzter Aussagekraft.

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
11. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2023 – 31.12.2023 
(Jahreszusammenfassung)

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2. Halbjahresbericht 2023 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2023 
 
 
 
 
 
12. Weiterführende Links 
Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut 
Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut 
Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet 
Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer  25.01.2024 
 0249/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In-
ternationales 29.01.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 01.02.2024 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 29.02.2024 
Rechnungsprüfungsausschuss 19.03.2024 
Unterausschuss Wohnen 15.04.2024 
 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den zweiten Halbjahres-
bericht 2023 (11. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln (Stichtag 
31.12.2023) zur Verfügung. 
 
Der Bericht informiert über die allgemeinen Entwicklungen im 2. Halbjahr 2023 sowie 
auch über die Auswirkungen der Registrierung bei Kurzzeitvermietung von Wohnun-
gen (Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern). 
 
Gez. Dr. Rau