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2020/0294

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – (Satzungsbeschluss)

Magistratsvorlage 19.10.2020

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2020/0294

12408 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
22.10.2020
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss
Dezernat V

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:

Nein

Vorlage-Nr. 2020/0294

Magistratsbeschluss -Nr.

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
(Satzungsbeschluss)

Vorlage vom: 19.10.2020

Beschlussvorschlag :
1. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung) und gemäß § 4 Abs. 2
BauGB (Einholung von Stellungnahmen) gingen die in Anlage 1 zusammengefassten
Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen
Prüfung (Anlage 1) abschließend entschieden.
2. Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffe ntlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, der
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der eingeschränkte n Beteiligung der
betroffenen Öff entlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 bis 4 BauGB gingen die in Anlage 2
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im
Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, datenschutzrelevante Anlage) abschließend
entschieden.

- 2 -
3. Dem Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
A 43 (Anlage 3, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt), dem Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 mit der im Plan enthaltenen Satzung über die
Gestaltung baulicher Anlagen (Anlage 4, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)
und der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 5) wird zugestimmt.
4. Der als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorh abenbezogenen Bebauungsplan
A 43 abgeschlossenen Durchführungsvertrag (Anlage 6, datenschutzrelevante Anlage) wird
zur Kenntnis genommen .
5. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 - mit der im Plan enthaltenen
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen (Anlage 4) und der Entwurf des Vorhaben- und
Erschließungsplans (Anlage 3) werden zur Satzung beschlossen.

Anlagen: Anlage 1 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2 - Abschließende Prüfu ng der Stellungnahmen der Öffentlichkeit
(datenschutzrelevante Anlage)
Anlage 3 - Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)
Anlage 4 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 (wird zu den Sitzungen
aufgehängt / ausgelegt)
Anlage 5 - Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43
Anlage 6 - Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
(datenschutzrelevante Anlage)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom

- 3 -
Begründung zur M agistratsvorlage 2020/0294 vom 19 .10.2020:

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauun gsplans A 43 – Frankfurter Land straße
171 bis 173 – mit Vorhaben- und Erschließungsplan soll der bestehende Bebauungsplan
A 7.1 – An der Reitbahn – im Geltungsbereich des vor habenbezogenen Bebauungsplans A 43
ersetzt werden. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 werden die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplante Bebauung der Grundstücke im
Geltungsbereich geschaff en.

Das innerörtliche Grundstück mit einer Größe von 2.977 m² wird im Osten durch die
Darmstädter Straße und im Westen durch die Frankfurter Landstraße begrenzt.
Die Planaufstellung ist erforderlich, weil nach den Festsetzungen des bestehenden
Bebauungsplans A 7.1 das Vorhaben nicht möglich ist. Mit dem Vorhaben soll das
Stadtteilzentrum gestärkt und langfristig gesichert werden und somit ein Ziel der
Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (2004, 2009, 2012, 2016) umgesetzt werden.

Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und der sonstigen Träger
öffentlicher Belange hat aufgrund des Magistratsbeschlusses vom 07.03.2018 vom
13.03.2018 bis zum 13.04.2018 stattgefunden. Die öffentliche Auslegung gem.
§ 3 Abs. 2 BauGB erfolgte nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom
03.12.2019 in der Zeit vom 17.12.2019 bis einschließlich 31.01.2020 mit Ausnahme des
Zeitraums vom 24.12.2019 bis 01.01.2020. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher B elange gem. § 4 Abs. 2 BauGB und die Abstimmung mit den
Nachbargemeinden erfolgte mit Schreiben vom 05.12.2019.
Da der Entwurf des vor habenbezogenen Bebauungsplans A 43 nach dem Verfahren nach § 3
Abs. 2 sowie § 4 Abs. 2 BauGB geringfügig geändert und ergä nzt werden musste, erfolgte
eine eingeschränkte Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gem. § 4a Abs. 3 Satz 2 bis 4
BauGB mit Schreiben vom 08.09.2020 und Frist zur Stellungnahme bis einschließlich
30.09.2020.

Vorhaben
Die geplante Projektierung umfa sst die Errichtung von 15 Wohneinheiten, eine m
großflächigen Lebensmittelmarkt mit maximal 1.050 m² Verkaufsfläche sowie einer
Tiefgarage mit 41 Stellplätzen. Konzipiert ist ein Mix von Zwei- bis Vierzimmerwohnungen
mit Küche, Bad und Balkon. Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden die Wohnungen
barrierefrei erschlossen. Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohnungen geplant. Die
Wohnungsgrößen richten sich nach den Anforderungen der Wohnraumförderung für
Haushalte mit geringen Einkommen (4 Wohnungen) bzw. nach den Richtlinien für Haushalte
mit mittlerem Einkommen (4 Wohnungen). Hiermit wird die im Beschluss der
Stadtverordnetenversammlung vom 02.03.2017 („Sicherung des sozial geförderten
Wohnungsbaus“, MV-Nr. 2017/0031) vorgegebene Quotenregelung eingehalten und
übertroffen.

Funktionen für die Ortsentwicklung Arheilgen
Die Planung dient der Stärkung und langfristigen Sicherung des Stadtteilzentrums Arheilgen
und der Errichtung von teilweise öffentlich gefördertem Wohnraum . Dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43 gelingt es , eine Vielzahl an grundlegenden Zielen der aktuellen
bundesweiten Stadtentwicklung (Nutzungsmischung, Stadt der kurzen Wege,
Nachverdichtung, Schaffung von preisgünstigem Wohnraum, Verbesserung der fußläufigen
Nahversorgung, S tärkung des Umweltverbunds, effiziente Parkraumgestaltung in

- 4 -
Tiefgaragen) in sich zu vereinen . Dadurch stellt er eine nachhaltige städtebauliche
Weiterentwicklung des Arheilger Zentrums dar.

Städtebauliche Konzeption
Da das Stadtteilzentrum im Kernbereich mit einem ausdifferenzierten und ergänzenden
Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel gestärkt und städtebaulich verdichtet werden soll,
orientiert sich die Bebauung an der höheren Dichte der südlichen Reitbahn. Dabei wird das
historische Ortsbild gewahrt. Dies geschieht insbesondere durch zwei städtebauliche Ansätze:
die geschlossene, traufständige Bebauung an der Frankfurter Landstraße, deren m aximale
Gebäudehöhe der Nachbarschaft entspricht sowie die giebelständige Bebauung in der
Darmstädter Straße, die Trauf- und Firsthöhe des derzeitigen Bestandsgebäudes übernimmt.
Entlang der Frankfurter Landstraße wird die Bauflucht der nördlich angrenzenden Bebauung
nach Süden fortgeführt, die Baulücke durch eine gegliederte Zeile mit Satteldach geschlossen
und ein attraktiver Abschluss des Angers geschaffen.
An der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie der vorhandenen
Bebauung auf. Diese ist zum einen bestimmt durch giebelständige Häuser mit Satteldach,
welche unmittelbar an die straßenseitige Grundstücksgrenze angebaut sind und zum anderen
durch dreigeschossige Gebäude, wie an der Ecke Darmstädter Straße/Untere Mühlstraße. Der
dreigeschossige, giebelständige Baukörper mit Satteldach wird im nördlichen
Grundstücksbereich an der Darmstädter Straße platziert. Der Abstand zur südlich
anschließenden, denkmalgeschützten Gesamtanlage wird durch eine begrünte Freifläche mit
Baumpflanzungen und einer Spielfläche gestaltet.

Klimaschutz
Das Vorhaben berücksichtigt grün- und landschaftsplanerische Elemente, indem die gesamten
Flachdächer sowie einzelne Fassaden begrünt werden. Am Gebäudeteil an der Darmstädter
Straße entsteht eine Grün - und Spielfläche mit einem hochstämmigen Baum
1. Ordnung. Insgesamt weist das Vorhaben dadurch eine deutlich positive Eingriffs- und
Ausgleichsbilanzierung vor. Energetisch wird der gesetzliche Standard eingehalten, ebenso
werden zur Förderung der erneuerbaren Energien Photovoltaikanlagen auf den
Flachdachflächen errichtet. Insgesamt ist das Vorhaben durch die vorgenannten und
durchzuführenden Maßnahmen stadtklimatologisch verträglich.

Erschließung und ruhender Verkehr
Die Anlieferung des erdgeschossigen Marktes erfolgt ausschließlich über die Frankfurter
Landstraße. Der am nördlichen Rand des Grundstückes gelegene Anlieferungsbereich für LKW
wird aus Gründen des Lärmschutzes und des Nachbarschutzes vollständig eingehaust. Die
Tiefgarage dient sowohl den Kundinnen und Kunden des Marktes als auch den Bewohnerinnen
und Bewohnern der neuen Wohnungen und ist durch eine gemeinsame Zu - und Abfahrt über
die Frankfurter Landstraße erreichbar. Die Zu - und Abfahrt ist in das Gebäude integriert , um
diese städtebaulich besser einzufügen und auch hier einen möglichs t optimierten
Immissionsschutz zu gewährleisten.

Zu 1.:
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen
zusammengefasst und geprüft. Bei der Tabelle handelt es sich nun um die abschließende
Prüfung.

- 5 -
Zu 2.:
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 und 2 BauGB gingen die in
Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) zusammengefassten und abschließend geprüften
Stellungnahmen ein.

Zu 3.:
Dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis
173 – (Anlage 4, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt), einschließlich der enthaltenen
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen, ist mit seiner Begründung mit Umweltbericht
(Anlage 5) und dem Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlage 3, wird zu den
Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) zuzustimmen.

Zu 4.:
Der Durchführungsvertrag (Anlage 6) enthält die Regelungen zur Realisierung des Vorhabens
innerhalb bestimmter Fristen und die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Kostentragung
der Planungs- und Ausführungskosten. Darüber hinaus sind umfangreiche weitere
Regelungen, insbesondere zur Gesta ltung baulicher Anlagen im Hinblick auf den
Denkmalschutz, zu Ladenöffnungs - und Andienungszeiten des Lebensmittelmarktes, zum
Schallschutz, zum geförderten Wohnungsbau, zu Dach - und Fassadenbegrünung sowie zu
Neupflanzung und Erhalt von Laubbäumen, getrof fen. Der Durchführungsvertrag ist gemäß
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB vor dem Satzungsbeschluss abzuschließen und wird erst mit
Rechtskraft des vorha benbezogenen Bebauungsplans A 43 oder mit erteilter
Baugenehmigung nach § 33 BauGB wirksam.

Zu 5.:
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis
173 – (Anlage 4, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt), einschließlich der enthaltenen
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen, und der Entwurf des Vorhaben- und
Erschließungsplans (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) sind gemäß
§ 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird mit Satzungsbeschluss Bestandteil des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans, welcher anschließend durch öffentliche
Bekanntmachung in Kraft tritt.

Dezernat III Dezernat V

Dr. Barbara Boczek Barbara Akdeniz
Stadträtin Stadträtin

Vorab werden übersandt:

• 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 für die
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung
• Akten z. Hd. des Berichterstatters

anlage 10

12434 Zeichen

- 2 -

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats-
geschäftsstelle:
22.10.2020
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

Verteiler:
I 30
III 61
V
Stvv

Nein

Vorlage-Nr. 2020/0294

Magistratsbeschluss-Nr.
317

Internetfähig

Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:

Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
(Satzungsbeschluss)

Vorlage vom: 19.10.2020

Beschlussvorschlag:
1. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung) und gemäß § 4 Abs. 2
BauGB (Einholung von Stellungnahmen) gingen die in Anlage 1 zusammengefassten
Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen
Prüfung (Anlage 1) abschließend entschieden.
2. Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffe ntlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, der
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der eingeschränkten Beteiligung der
betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 bis 4 BauGB gingen die in Anlage 2
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im
Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, datenschutzrelevante Anlage) abschließend

- 3 -
entschieden.
3. Dem Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
A 43 (Anlage 3, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt), dem Entwurf des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 mit der im Plan enthaltenen Satzung über die
Gestaltung baulicher Anlagen (Anlage 4, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)
und der dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 5) wird zugestimmt.
4. Der als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss zum vorh abenbezogenen Bebauungsplan
A 43 abgeschlossenen Durchführungsvertrag (Anlage 6, datenschutzrelevante Anlage) wird
zur Kenntnis genommen.
5. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 - mit der im Plan enthaltenen
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen (Anlage 4) und der Entwurf des Vorhaben- und
Erschließungsplans (Anlage 3) werden zur Satzung beschlossen.

Anlagen: Anlage 1 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB
Anlage 2 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit
(datenschutzrelevante Anlage)
Anlage 3 - Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)
Anlage 4 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 (wird zu den Sitzungen
aufgehängt / ausgelegt)
Anlage 5 - Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43
Anlage 6 - Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
(datenschutzrelevante Anlage)

Datenschutzrelevante Anlage:

Folgekosten: Ja Nein

Beschluss des Magistrats vom 04.11.2020

Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0294 vom 19 .10.2020:

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauun gsplans A 43 – Frankfurter Landstraße
171 bis 173 – mit Vorhaben- und Erschließungsplan soll der bestehende Bebauungsplan
A 7.1 – An der Reitbahn – im Geltungsbereich des vor habenbezogenen Bebauungsplans A 43
ersetzt werden. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 werden die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplante Bebauung der Grundstücke im
Geltungsbereich geschaffen.

Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und der sonstigen Träger
öffentlicher Belange hat aufgrund des Magistratsbeschlusses vom 07.03.2018 vom
13.03.2018 bis zum 13.04.2018 stattgefunden. Die öffentliche Auslegung gem.
§ 3 Abs. 2 BauGB erfolgte nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom
03.12.2019 in der Zeit vom 17.12.2019 bis einschließlich 31.01.2020 mit Ausnahme des
Zeitraums vom 24.12.2019 bis 01.01.2020. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB und die Abstimmung mit den
Nachbargemeinden erfolgte mit Schreiben vom 05.12.2019.
Da der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 nach dem Verfahren nach § 3
Abs. 2 sowie § 4 Abs. 2 BauGB geringfügig geändert und ergä nzt werden musste, erfolgte
eine eingeschränkte Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gem. § 4a Abs. 3 Satz 2 bis 4
BauGB mit Schreiben vom 08.09.2020 und Frist zur Stellungnahme bis einschließlich
30.09.2020.

Funktionen für die Ortsentwicklung Arheilgen
Die Planung dient der Stärkung und langfristigen Sicherung des Stadtteilzentrums Arheilgen
und der Errichtung von teilweise öffentlich gefördertem Wohnraum . Dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43 gelingt es , eine Vielzahl an grundlegenden Zielen der aktuellen
bundesweiten Stadtentwicklung (Nutzungsmischung, Stadt der kurzen Wege,
Nachverdichtung, Schaffung von preisgünstigem Wohnraum, Verbesserung der fußläufigen
Nahversorgung, Stärkung des Umweltverbunds, effiziente Parkraumgestaltung in

- 5 -
Tiefgaragen) in sich zu vereinen . Dadurch stellt er eine nachhaltige städtebauliche
Weiterentwicklung des Arheilger Zentrums dar.

Städtebauliche Konzeption
Da das Stadtteilzentrum im Kernbereich mit einem ausdifferenzierten und ergänzenden
Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel gestärkt und städtebaulich verdichtet werden soll,
orientiert sich die Bebauung an der höheren Dichte der südlichen Reitbahn. Dabei wird das
historische Ortsbild gewahrt. Dies geschieht insbesondere durch zwei städtebauliche Ansätze:
die geschlossene, traufständige Bebauung an der Frankfurter Landstraße, deren maximale
Gebäudehöhe der Nachbarschaft entspricht sowie die giebelständige Bebauung in der
Darmstädter Straße, die Trauf- und Firsthöhe des derzeitigen Bestandsgebäudes übernimmt.
Entlang der Frankfurter Landstraße wird die Bauflucht der nördlich angrenzenden Bebauung
nach Süden fortgeführt, die Baulücke durch eine gegliederte Zeile mit Satteldach geschlossen
und ein attraktiver Abschluss des Angers geschaffen.
An der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie der vorhandenen
Bebauung auf. Diese ist zum einen bestimmt durch giebelständige Häuser mit Satteldach,
welche unmittelbar an die straßenseitige Grundstücksgrenze angebaut sind und zum anderen
durch dreigeschossige Gebäude, wie an der Ecke Darmstädter Straße/Untere Mühlstraße. Der
dreigeschossige, giebelständige Baukörper mit Satteldach wird im nördlichen
Grundstücksbereich an der Darmstädter Straße platziert. Der Abstand zur südlich
anschließenden, denkmalgeschützten Gesamtanlage wird durch eine begrünte Freifläche mit
Baumpflanzungen und einer Spielfläche gestaltet.

Erschließung und ruhender Verkehr
Die Anlieferung des erdgeschossigen Marktes erfolgt ausschließlich über die Frankfurter
Landstraße. Der am nördlichen Rand des Grundstückes gelegene Anlieferungsbereich für LKW
wird aus Gründen des Lärmschutzes und des Nachbarschutzes vollständig eingehaust. Die
Tiefgarage dient sowohl den Kundinnen und Kunden des Marktes als auch den Bewohnerinnen
und Bewohnern der neuen Wohnungen und ist durch eine gemeinsame Zu - und Abfahrt über
die Frankfurter Landstraße erreichbar. Die Zu - und Abfahrt ist in das Gebäude integriert, um
diese städtebaulich besser einzufügen und auch hier einen möglichst optimierten
Immissionsschutz zu gewährleisten.

- 6 -

Zu 2.:
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 und 2 BauGB gingen die in
Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) zusammengefassten und abschließend geprüften
Stellungnahmen ein.

Zu 4.:
Der Durchführungsvertrag (Anlage 6) enthält die Regelungen zur Realisierung des Vorhabens
innerhalb bestimmter Fristen und die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Kostentragung
der Planungs- und Ausführungskosten. Darüber hinaus sind umfangreiche weitere
Regelungen, insbesondere zur Gestaltung baulicher Anlagen im Hinblick auf den
Denkmalschutz, zu Ladenöffnungs- und Andienungszeiten des Lebensmittelmarktes, zum
Schallschutz, zum geförderten Wohnungsbau, zu Dach - und Fassadenbegrünung sowie zu
Neupflanzung und Erhalt von Laubbäumen, getrof fen. Der Durchführungsvertrag ist gemäß
§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB vor dem Satzungsbeschluss abzuschließen und wird erst mit
Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 oder mit erteilter
Baugenehmigung nach § 33 BauGB wirksam.

Dezernat III Dezernat V

Dr. Barbara Boczek Barbara Akdeniz
Stadträtin Stadträtin

Vorab werden übersandt:

• 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 für die
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung

• Akten z. Hd. des Berichterstatters

anlage 4

12165 Zeichen

Anlage 3

Vorhaben- und Erschließungsplan
zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43
– Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –

August 2020

Vorhabenbeschreibung
Planunterlagen
Satzungsbeschluss:
Dieser Vorhaben- und Erschließungsplan mit Texttei l und Planzeichnungen ist
Bestandteil des v orhabenbezogenen Bebauungsplanes und der im Plan enthalten
Satzung und wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur
Satzung beschlossen am . Für weitere Verfahrensvermerke s. Planurkunde des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt

________________________
Die Dezernentin

Vorhaben- und Erschließungsplan
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
1
Vorhabenbeschreibung

Bauvorhaben Errichtung eines Wohn - und Geschäftsgebäudes mit 15
Wohneinheiten, wovon 8 öffentlich gefördert werden, einem
Lebensmittelmarkt und einer Tiefgarage.

Baugrundstück Frankfurter Landstraße 171 bis 173 und Darmstädter
Straße 17

Geltungsbereich
Bauland
Öffentliche Verkehrsfläche
Verkaufsfläche Markt
Wohnfläche gesamt

3.581 m²
2.977 m²
604 m²
max. 1.050 m²
1.131 m²

Vorhabenträger ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden
Hessenring 1 – 3
64546 Mörfelden-Walldorf

Planungsbüros Plan B Architekten & Ingenieure
Alsenstraße 8
55252 Mainz-Kastel

planungsbüro für städtebau
göringer_hoffmann_bauer
Im Rauhen See 1
64846 Groß-Zimmern

Lage im Stadtgebiet
Das Vorhabengebiet liegt im Norden der Wissenschaftsstadt Darmstadt, im Zentrum des
Stadtteils Arheilgen ca. 130 m nördlich der Kreuzung der Frankfurter Landstraße mit der
Unteren Mühlstraße und der Ettesterstraße.
Städtebau und Architektur
Bei dem Entwurf wurde darauf geac htet die dörfliche Struktur der Umgebung aufzugreifen.
Das Gebäude gliedert sich in einen Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße, einen
Gebäudeteil an der Darmstädter Straße und eine eingeschossige Zwischenbebauung.
Der Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße steht traufständig und nimmt die Bauflucht
der im Norden angrenzenden Bebauung auf. Die Fassade wird durch einen Versprung
aufgelockert und gegliedert. Im Süden bildet der Baukörper einen ansprechenden Abschluss
zum Anger aus ; das Gebäude öffnet s ich. Hier befinden sich auch die Eingänge zum Aldi -
Markt und zu den Wohnungen. Der Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße nimmt die
angrenzenden Gebäudehöhen auf. Das Satteldach fügt sich in die Umgebung ein. Der
Laubengang befindet sich auf der straßenabgewandten Seite und zur Straße hin öffne t sich

Vorhaben- und Erschließungsplan
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
2
die Fassade mit den zu den Wohnungen gehörenden Loggien und Gauben. Das Gebäude
steht leicht zurückgesetzt auf dem Grundstück und weitet dadurch den Gehweg um über 2 m
auf. Die Tiefgaragenzufahrt ist in das Gebäude integriert.
Der Gebäudeteil an der Darmstädter Straße steht, typisch für diesen Straßenzug,
giebelständig und direkt an den Straßenraum angrenzend. Das Gebäude passt sich mit
Traufhöhe, Dachneigung, Materialität und Gebäudebreite in die teilweise heterogene, aber
durch denkmalgeschützte Gesamtanlagen geprägte, Straßenabwicklung gut ein. Der
Baukörper wurde weit im Norden des Grundstücks positioniert , wo sich auch der
Gebäudeeingang befindet ; dadurch entsteht eine Freifläche auf der Südseite des
Grundstücks. Hier ist Platz für eine Gestaltung der Freiflächen, die Anordnung eines großen
Laubbaumes sowie eines kleinen Spielplatzes.
Der eingeschossige Baukörper zwischen den Gebäudeteilen an der Darmstädter Straße und
der Frankfurter Landstraße wird mit Rank- und Kletterpflanzen eingegrünt.
Das gepl ante Gebäude weist eine Brutto -Grundfläche ( BGF gemäß DIN 277) von ca.
5.875 m² auf. Die Grundfläche beträgt ca. 2.215 m² (GRZ I: 0,74, GRZ II: 0,90 gemäß
BauNVO 2017), die Geschossfläche beträgt ca. 3.853 m² (GFZ: 1,29 gemäß BauNVO 2017).
Art der Nutzung
Zur Verbesserung der Nahversorgungskapazitäten und der gleichzeitigen Schaffung von
Wohnraum, soll im Zentrum von Darmstadt -Arheilgen, zwischen der Frankfurter Landstraße
und der Darmstädter Straße, auf einem 2.977 m² großen Areal, ein Wohn- und
Geschäftsgebäude errichtet werden.
Im Erdgeschoss des geplanten Gebäudes soll ein Aldi -Markt mit einer Verkaufsfläche von
maximal 1 .050 m², mit den dazugehörigen Nebenräumen, wie z.B. Anlieferung und Lager
entstehen. Das rückwärtig an den erdgeschossigen Aldi -Markt angeschlossene, ebenfalls
eingeschossige Lager, erstreckt sich bis in den an der Darmstädter Straße gelegenen
Gebäudeteil hinein. Im Erdgeschoss zur Darmstädter Straße befindet sich eine Wohnung. In
einem Zwischengeschoss an der Frankfurter Landstraße sind die Personalräume des Aldi -
Marktes untergebracht.
Neben der Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudeteils an der Darmstädter Straße sind 14
weitere Wohnungen geplant, die sich in den ersten und zweiten Obergeschossen in den
Gebäudeteilen an der Frankfurter Landstraße (10 Wohnungen) und an der Darmstädter
Straße (4 Wohnungen) befinden.
Somit werden insgesamt 15 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.131 m²
errichtet. Dabei handelt es sich um einen Wohnungsm ix aus Zwei - bis
Vierzimmerwohnungen mit Küche, Bad und Balkon.
Geplant ist die Errichtung von insgesamt zwei Zweizimmerwohnungen, neun
Dreizimmerwohnungen und vier Vierzimmerwohnungen.
Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohnungen geplant. Die Wohnung sgrößen richten
sich nach den Anforderungen der Wohnr aumförderung für Haushalte mit geringem
Einkommen (4 Wohnungen) bzw. nach den Richtlinien für Haushalte mit mittlerem
Einkommen (4 Wohnungen).

Vorhaben- und Erschließungsplan
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
3
Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden die Wohnungen barrierefrei erschlossen.
Im Untergeschoss befindet sich die Tiefgarage mit insgesamt 41 Stellplätzen (32 Stellplätze
für den Aldi- Markt und 9 Stellplätze für die Wohnungen), Mieterkellern und Technikräumen.
Sowohl die Zu- als auch die Abfahrt der Tiefgarage erfolgen über die Frankfurter Landstraße.
Von der Frankfurter Landstraße aus wird auch die Anlieferung erschlossen, die, vollständig
eingehaust, eine Übergabe der Ware aus dem LKW in das Lager des Aldi -Marktes
immissionsschutzgerecht für die Nachbarschaft gewährleistet.
Die Abstellplätze für Fahrräder der Marktbesucher werden vor dem Schaufenster des
Marktes, parallel zur Frankfurter Landstraße, verortet. Für die zukünftigen Bewohner werden
Fahrradabstellräume in separaten Räumen in der Tiefgarage und in weiteren Kellerbereichen
sowie vor dem Gebäude an der Darmstädter Straße vorgesehen.
Die vertikale Verbindung zwischen der Tiefgarage und den darüber liegenden Geschossen
erfolgt an der Frankfurter Landstraße über einen Erschließungskern i m Süden des
Gebäudes, mit einem Fahrstuhl für Kunden zum Aldi -Markt im Erdgeschoss sowie einem
Treppenhaus mit weiterem Fahrstuhl für die Bewohner der Obergeschosse.
Ein weiteres Treppenhaus im Norden des Gebäudes dient als zweiter baulicher Rettungsweg
für die Wohnungen in den Obergeschossen.
An der Darmstädter Straße werden alle Geschosse über ein Treppenhaus erschlossen.

2.06
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Lageplan | 1-250
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

2.06
Tiefkühlzellen
4er Frischfleischzelle
Kühlzelle
Kühlzelle
Kühlzelle
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Erdgeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Zwischengeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
1.Obergeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
2.Obergeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

P
P
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Untergeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Dachaufsicht 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

171
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Ansicht Ost 1 | 1-200
Ansicht West 1 | 1-200
Ansicht Süd | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Ansicht Nord | 1-200
Ansicht West 2 | 1-200
Ansicht Ost 2 | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 18.08.2020

2.06
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Freiflächenplan | 1-200
Planstand: 18.08.2020
PFLANZENLISTE

Kletter- und Schlingpflanzen

12 Stk. Clematis vitalba (gemeine Waldrebe) Hoe 100-150

14 Stk. Lonicera caprifolium (Geißblatt) Hoe 100-150
Laubgehölze 1 Stk. Aesculus carnea „Briotii“ (Scharlach Rosskastanie) StU 20-25

294 Stk. Carpinus betulus (Hainbuche) Strauch Hoe 80-100

5 Stk. Jasminum nudiflorum (Echter Jasmin, im Kübel) Hoe 100-150

4 Stk. Prunus padus „Tiefurt“ (Trauben-Kirsche) StU 20-25

3 Stk. Prunus sargentii (Berg-Kirsche) StU 20-25

3 Stk. Tilia tomentosa „Brabant“ (Silber-Linde) StU 20-25
Rosen

4 Stk. Rosa „Pink Robin“ (Strauchrose)
Rose:
Rosa „Pink Robin“
Hainbuchenhecke
Carpinus betulus
Extensivrasen
Kletterpflanze:
Lonicera caprifolium
Tilia
Tomentosa
„Brabant“
Tilia
Tomentosa
„Brabant“
Tilia
Tomentosa
„Brabant“
Jasminum
nudiflorum
Hainbuchenhecke
Carpinus betulus
sargentii
Prunus
sargentii
Prunus
Kletterpflanze:
Lonicera henryi
Jasminum
nudiflorum
Jasminum
nudiflorum
Jasminum
nudiflorum
Jasminum
nudiflorum
Dachbegrünung Sedum-Kraut-
Gras-Vegetation 12 cm extensiv
sargentii
Prunus
Kletterpflanze:
Lonicera caprifolium
Kletterpflanze:
Clematis „vitalba“
Prunus padus
„Tiefurt“
Prunus padus
„Tiefurt“
Prunus padus
„Tiefurt“
Kletterpflanze:
Lonicera caprifolium
Prunus padus
„Tiefurt“
Kletterpflanze:
Lonicera caprifolium
Hainbuchenhecke
Carpinus betulus
Dachbegrünung Sedum-Kraut-
Gras-Vegetation 12 cm extensiv
Dachbegrünung Sedum-Kraut-
Gras-Vegetation 12 cm extensiv
Kletterpflanze:
Clematis „vitalba“
Sandspielfläche
Belag
drainfähiger
Extensivrasen
Aesculus carnea
„Briotii“
Hainbuchenhecke
Carpinus betulus
Hainbuchenhecke
Carpinus betulus
Hainbuchenhecke
Carpinus betulus
Belag
drainfähiger
Extensivrasen

anlage 5

29007 Zeichen

3365
257635633562
2832284289
2721272227252735 27362741274527627727812782281
2822831
10211022103110341041 10421065
10661068 11072
108
952 97984985 997998 10011004 101211353423433441
34523493 35043505 3506
3573
6395
Nach dem
Schulzengasse28022801
962
172
180
178
9
17
23
25174
170
174B
30
2927
7
214
168
5
179
172A 167
26
3
175
22
181
176 24
15
1316
176A
2
182
7
1820
174A
166
28
18A
165
14
DTH 7,4 mGH 6,3 mGH 4,9 mGH 11,7 m
GH 4,9 m
SDSDFDFDBAFDTH 9,75 mGH 13,6 m
MM FA
FATGDarmstädter Straße
107
SRömerstraße
Wieschen
669
334
Frankfurter LandstraßeGWP028
D
1030200 40
GH 13,6 mTH 9,75 mz.B.
Stand: 02.10.2020
PlangebietPlangebietDer vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171bis 173 – ersetzt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches denBebauungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – in allen seinen Festsetzungen.
Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Arheilgen Flur 1 und 10Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -- Entwurf-
www.planungsbüro-für-städtebau.detelefax(060 71) 493 59info@planung-ghb.deemailtelefon(060 71) 493 3364846 groß-zimmernim rauhen see 1göringer_hoffmann_bauerplanungsbüro für städtebau
FAMTGS WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
FDSD
Satzungsbeschluss:Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und der im Planenthaltenen Satzung wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zurSatzung beschlossen am ___________.Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________ Die DezernentinBekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem.§ 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus West,Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich .Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am .Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________ Die Dezernentin
Datengrundlage:Digitaler Datenbestand aus dem städtischen Geoinformationssystem (Vermessungsamt Darmstadt)M 1:500
GFZ 1,3GRZ 0,75
1. OG
ZeichenerklärungMaßgebliche Außenlärmpegel
Quelle: Krebs + Kiefer
Rechtsgrundlagen:Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 2 desGesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728)Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041)Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Gesetz vom03.06.2020 (GVBl. S. 378)Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 1des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändertdurch Art. 290 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 17des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4des Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletztgeändert durch Art. 103 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94),zuletzt geändert durch Art. 117 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)
EG + ZG
Quelle: Krebs + Kiefer Fritz AG
Quelle: Krebs + Kiefer Fritz AG2. OG
Quelle: Krebs + Kiefer Fritz AG
13.3GrundstücksbegrünungDie nicht überbaubaren bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nutzba-ren Grundstücksflächen sind zu begrünen, gärtnerisch anzulegen unddauerhaft zu pflegen. Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineral-stoff- oder Kiesflächen bzw. lose Material- und Steinschüttungen sindnicht zulässig. Unzulässig ist auch der Einbau von Folien zur Aufwuchs-verdämmung.14.Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigenBepflanzungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)14.1Erhaltung und Baumschutz von EinzelbäumenDie zu erhaltende Linde ist dauerhaft gegen jede Beeinträchtigung zuschützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung gemäß Ziff. I. 13.2zu ersetzen.Während Bauarbeiten sind Bäume vor Beschädigungen von Stamm undWurzelraum durch Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP 4 und DIN18920 zu schützen.15.Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidungoder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bun-des- Immissionsschutzgesetzes (BImSchG)(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)15.1Gewerbelärm15.1.1Die Öffnungszeiten des Lebensmittelmarktes dürfen zum Schutz dernächtlichen Ruhezeiten die angegebenen Zeiten von 06:15 Uhr bis21:45 Uhr nicht überschreiten.15.1.2Der Andienungsbereich ist geschlossen auszuführen. Sämtliche Verlade-tätigkeiten sowie der Betrieb des Schneckenverdichters sind ausschließ-lich bei geschlossenem Tor durchzuführen. Das Schalldämm-Maß desTores muss mindestens Rw ≥ 24 dB betragen.15.1.3Das Zufahrtstor zur Tiefgarage muss dem aktuellen Stand der Lärmmin-derungstechnik entsprechen. Demgemäß dürfen beim Öffnen und Schlie-ßen des Tores keine akustisch relevanten Geräusche entstehen. Zudemsind Abdeckungen von Regenrinnen der Tiefgaragenzufahrt lärmarm aus-zubilden.15.1.4Auf den festgesetzten Flachdächern (FD) ist die Aufstellung kältetechni-scher Anlagen zulässig, soweit diese insgesamt einen Schallleistungs-pegel von maximal LWA ≤ 64 dB(A) aufweisen und durch deren Betriebdie gültigen Immissionsrichtwerte an den nächstgelegenen schutzbedürf-tigen Nutzungen nicht überschritten werden.15.1.5An der nordwestlichen Grundstücksgrenze ist eine Schallschutzwand miteiner Höhe von 1,0 m über Höhenbezugspunkt (Ziff. I. 4.4) zu erstellen.15.2Lärmschutzvorkehrungen nach DIN 410915.2.1An den Fassaden der geplanten Gebäude sind aufgrund derLärmimmissionen, hervorgerufen durch Verkehr- und Anlagegeräusche,gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB für Räume, die dem nicht nurvorübergehenden Aufenthalt von Personen dienen, baulicheVorkehrungen zum Lärmschutz zu treffen.15.2.2Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist nachzuweisen,dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteileauf Grundlage der in Ziff. IV. 16 dargestellten maßgeblichen Außenlärm-pegel unter Berücksichtigung der Anforderungen der DIN 4109-1:2018-01und DIN 4109-2:2018-01 eingehalten werden.15.3Lärmschutzvorkehrungen nach 2. FlugLSVGemäß § 3 Abs. 6 2. FlugLSV sind schallgedämmte Belüftungseinrich-tungen in Schlaf- und Kinderzimmern vorzusehen.II.Satzung über die Gestaltung baulicher AnlagenAufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018(GVBl. S. 198) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:1.Gestaltung baulicher Anlagen1.1Dachgestaltung1.1.1Dachform- Satteldach- Flachdach- Hauptfirstrichtung1.1.2DachneigungBei den mit SD gekennzeichneten Gebäudeteilen an der DarmstädterStraße ist eine Dachneigung von mindestens 35° und höchstens 45° zu-lässig. Bei den mit SD gekennzeichneten Gebäudeteilen an der Frank-furter Landstraße ist eine Dachneigung von mindestens 28° und höchs-tens 45° zulässig. Die mit FD gekennzeichneten Gebäude sind als Flach-dach oder flach geneigtes Dach mit einer Dachneigung bis zu 5° auszu-bilden.1.1.3Die Verwendung von glänzenden Materialien zur Dacheindeckung ist un-zulässig.1.2Gestaltung von Nebenanlagen und GemeinschaftsanlagenMülltonnen und Müllbehälter sind in Schränken oder in geschlossenenRäumen unterzubringen bzw. als Gruppenanlagen im Freien durch bau-liche Maßnahmen der Sicht zu entziehen oder intensiv einzugrünen. DieEinhausung oberirdischer Fahrradabstellplätze ist unzulässig.1.3GebäudefassadenEs dürfen nur helle Fassaden angelegt und helle Oberflächen verwendetwerden.1.4Werbeanlagen1.4.1Werbeanlagen sind nur am und unmittelbar vor dem Gebäudeteil an derFrankfurter Landstraße zulässig.1.4.2Werbeanlagen sind nur für den am Ort Leistung erbringenden Betriebund für Produkte, die im Markt vertrieben werden, zulässig.1.4.3Werbeanlagen sind bis zu einer maximalen Höhe von 5,6 m über Höhen-bezugspunkt (Ziff. I. 4.4) zulässig.1.4.4Werbeanlagen mit grellem oder blinkendem Licht sowie Projektionen sindunzulässig.2.Gestaltung baulicher Anlagen an der Darmstädter StraßeFür die Gebäude und baulichen Anlagen an der Darmstädter Straße wirddarüber hinaus Folgendes geregelt:2.1Dachgestaltung2.1.1DacheindeckungBei dem mit SD gekennzeichneten Gebäudeteil sind nur kleinteilige,matte Dacheindeckungen in naturroten sowie in warmen, braunen Tönenzulässig.2.1.2Dachaufbauten und DacheinschnitteDer Abstand von Dachgauben und Dacheinschnitten zu Giebelwändenmuss mindestens 1,6 m betragen.Dacheinschnitte zur Darmstädter Straße sind unzulässig.2.1.3Der Traufüberstand muss an allen Seiten mindestens 30 cm und darfhöchstens 50 cm betragen. Gesimskästen sind nicht zulässig.2.2GebäudefassadenDie Fassaden sind in Putz, weiß oder erdfarben abgetönt, auszuführen.Die Verwendung von glänzenden Baumaterialien ist unzulässig.2.3Einfriedungen sind zulässig in Form von:- verputzten Mauern, weiß oder erdfarben abgetönt- Mauern aus Bruchstein- geschlossenen Holzzäunen- Hecken mit zurückgestellten, offenen Zäunen aus Metall oder HolzEinfriedungen sind mit einer Höhe zwischen 1,6 m und 2,0 m herzustellen.Einfriedungen an der nördlichen Nachbargrenze, die zum Zeitpunkt desSatzungsbeschlusses die festgesetzte Höhe überschreiten, dürfen zu ei-nem späteren Zeitpunkt mit der gleichen Höhe wieder errichtet werden,sofern nachbarliche Interessen nicht entgegenstehen.III.Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften(§ 9 Abs. 6 BauGB)1.Planfeststellungsbeschluss Nr. 45 vom 23.03.2006 "Straßenbahnbau inDarmstadt-Arheilgen - Neubau im Bereich Untere Mühlstraße bis Wen-deschleife"2.Denkmalgeschützte Nachbarbebauung außerhalb desGeltungsbereiches3.Grundwasserpegel (GWP 028)Grundwasserpegel weist Grundwasserstände von -3,72 bis -5,46 m u.GOK auf.
IV.Hinweise1.Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und VorschriftenDie genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigenzitierten Vorschriften können im Stadtplanungsamt der Wissenschafts-stadt Darmstadt, am Ort der öffentlichen Auslegung (siehe Verfahrens-vermerke), zu den üblichen Bürozeiten eingesehen werden.2.BiodiversitätDie Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadtvom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowiedie Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebau-ungsplans zu berücksichtigen.3.BodendenkmaleWährend des Abrisses des Baubestandes bzw. Oberbodenabtrages isteine Baubegleitung durch eine in Hessen zugelassene archäologischeFachfirma durchzuführen.Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies demLandesamt für Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder der UnterenDenkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.4.WasserwirtschaftDas Plangebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaf-tungsplans Hessisches Ried“. Im Rahmen der Umsetzung sind großflä-chige Grundwasseraufspiegelungen möglich. Im Einzelnen sind die Vor-gaben des „Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessisches Ried“ zu be-achten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und imStaatsanzeiger für das Land Hessen StAnz. 21/1999, S. 1659, mit Ergän-zung vom 17. Juli 2006, StAnz. 31/2006 S.1704, bekannt gemacht. Es istmit stark schwankenden Grundwasserständen zu rechnen.5.UmweltschutzIm Interesse des Umweltschutzes wird empfohlen, Flächenversiegelungen,Wasserverbrauch und Energieverbrauch durch geeignete Maßnahmen so-weit wie möglich einzuschränken.6.BodenveränderungenBei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist aufsensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten desUntergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichenBodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidi-um Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez.IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Alt-lastenfragen hinzuzuziehen.7.Kampfmittelbelastung und -räumungDer Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt ineinem Bombenabwurfgebiet und es muss grundsätzlich vom Vorhanden-sein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Bei allen Flächen, bei de-nen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Über-prüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeitenund Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen Bestimmun-gen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.Der Vorhabenträger wurde im Durchführungsvertrag zu diesem vorha-benbezogenen Bebauungsplan verpflichtet, eine systematische Über-prüfung durchzuführen und ggf. die Kampfmittelräumung zu veranlassen.8.KlimaschutzMaßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der Energieeinspar-verordnung (EnEV) und den Anforderungen des EEWärmeG in der jeweilsgültigen Fassung nachgewiesen werden.9.LeitungsschutzmaßnahmenTiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richt-linien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungenaufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver- und Ent-sorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Stand-orte der Bäume entsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nah-bereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungsträger abzu-stimmen.Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausga-be 2013 (FGSV 939) ist zu beachten. Es ist sicherzustellen, dass durchdie Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Te-lekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden.10.BaumschutzsatzungAuf die Verpflichtung zur Einhaltung der städtischen Satzung zum Schut-ze des Baumbestandes vom 05.04.2004 wird hingewiesen.11.ArtenempfehlungAlle neu anzupflanzenden Gehölze müssen in den Qualitäten den Bedin-gungen des 'Bund deutscher Baumschulen (BdB) e.V.' entsprechen.Folgende Baumarten sollen bevorzugt zur Anwendung kommen:Aesculus carnea i.S. (Scharlach-Rosskastanie)Carpinus betulus (Hainbuche)Prunus padus ‚Tiefurt‘ (Trauben-Kirsche ‚Tiefurt‘)Prunus sargentii (Berg-Kirsche)Prunus subhirtella (Winter-Kirsche)Tilia tomentosa i.S. (Silber-Linde)Folgende Straucharten sollen bevorzugt zur Anwendung kommen:Acer campestre (Feld-Ahorn)Carpinus betulus (Hainbuche)Cornus mas (Kornelkirsche)Corylus avellana (Waldhasel)Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen)Ligustrum vulgare (Gemeiner Liguster)Rosa canina (Hunds-Rose)Folgende Kletterpflanzen sollen bevorzugt zur Anwendung kommen:Clematis vitalba i.S. (Gemeine Waldrebe)Lonicera caprifolium i.S. (Geißblatt)Rosa ‚Pink Robin‘ (Strauchrose ‚Pink Robin‘)Rosa ‚Rush‘ (Strauchrose ‚Rush‘)Wisteria i.S. (Blauregen)(i.S. = in Sorten)12.Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sowie Rodungen und Fällun-gen von GehölzbeständenZur Vermeidung der Vernichtung, Beschädigung oder Gefährdung beson-ders geschützter und bestimmter anderer Tierarten im Sinne des § 7BNatSchG dürfen Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sowie Rodungenund Fällungen von Gehölzbeständen (vorbehaltlich eventuellzusätzlich erforderlicher Fällgenehmigungen) nur außerhalb derVegetationszeit, d. h. nur in der Zeit vom 01.10. bis 28.02./29.02.vorgenommen werden.Außerhalb des o.g. Zeitraums ist eine weitere artenschutzrechtliche Be-urteilung erforderlich; insbesondere ist sicherzustellen, dass keine Vögelin betroffenen Gehölzen bzw. Bäumen brüten.Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Befrei-ung nach § 67 BNatSchG bei der zuständigen Naturschutzbehörde zu be-antragen.13.Schutz von Natur und Landschaft einschließlich ArtenschutzDie Kompensation der nach Vermeidung und Minimierungverbleibenden Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbildwird durch geeignete Maßnahmen hergestellt.Die Artenschutzbestimmungen der §§ 19 und 44 BNatSchG sind zu be-achten. Es ist eine zügige Durchführung der Maßnahmen anzustreben,so dass aufgrund temporärer Beeinträchtigungen keine dauerhaften„Vertreibungseffekte“ entstehen.14.Schutz vor VogelschlagGroßflächige transparente Glasflächen, die Verwendung von stark reflek-tierenden Glastypen und transparente Brüstungen, usw. stellen eine er-hebliche, potentielle Gefahr für Vögel dar. Durch die Transparenz bzw.den Spiegeleffekt nehmen Vögel das Hindernis nicht wahr und kollidierendamit.Es sind nach dem jeweiligen Stand der Technik geeignete Maßnahmen(z. B. kleinteilige Untergliederung der Flächen, Einarbeitung oder Anbrin-gung von Streifen oder Mustern, Verwendung von halbtransparentemGlas) zu treffen, um die Gefahr von Vogelschlag zu vermeiden.Fachliche Beratungen werden von den Vogelschutzwarten angeboten.Das gehäufte Auftreten von durch die Kollision mit Glasscheiben u. ä.getöteten Vögeln stellt einen artenschutzrechtlichen Verbotstatbestanddar.15.StraßenverkehrsflächenDie in Ziff. I. 9. festgesetzten und im Plan eingezeichneten Straßenver-kehrsflächen sind ohne die genaue Lage von Fahrrad- und Gehwegensowie öffentlichen Stellplätzen dargestellt.
16.LärmschutzMaßgeblicher Außenlärmpegel
V. Bestandteil des vorhabenbezogenen BebauungsplansBestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorha-ben- und Erschließungsplan des Büros Plan B Architekten & Ingenieurevom 18.08.2020.
I.Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) inVerbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:1.Bedingte Festsetzung(§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nurVorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger imDurchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverpflichtet hat.2.Grenze des räumlichen Geltungsbereiches(§ 9 Abs. 7 BauGB)3.Art der baulichen Nutzung(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 12 BauGB)3.1Im Erdgeschoss sind ein großflächiger Lebensmittelmarkt mit max. 1.050 m²Verkaufsfläche sowie eine Wohneinheit zulässig.Im Zwischengeschoss sind nur Personalräume des Lebensmittelmarkteszulässig. In den beiden Obergeschossen ist ausschließlich Wohnnutzungzulässig.3.2Werbeanlagen zur Fremdwerbung sind unzulässig.4.Maß der baulichen Nutzung(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplansgelten folgende Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung:4.1Grundflächenzahl (§§ 16, 19 BauNVO)4.1.1Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen undStellplätzen mit ihren Zufahrten, zulässigen Nebenanlagen im Sinne des§ 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer GRZvon 0,9 (GRZ II) überschritten werden.4.2Geschossflächenzahl (§§ 16, 20 BauNVO)4.3Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)4.3.1Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist die jeweils durchPlaneintrag bestimmte maximale Gebäudehöhe (GH) sowie die maximaleTraufwandhöhe (TH) jeweils in Meter über Höhenbezugspunkt zulässig.4.3.2Auf festgesetzten Flachdächern (Ziff. II. 1.1.1) ist eine Überschreitung derzulässigen Gebäudehöhe (Ziff. I. 4.3.1) um maximal 2,0 m für notwendigeuntergeordnete gebäudetechnische Anlagen zulässig, wenn diesemindestens 2,0 m von der Außenwand entfernt sind. Photovoltaikanlagensind von dieser Festsetzung ausgenommen (Ziff. I. 11.).4.3.3Auf festgesetzten Satteldächern (Ziff. II. 1.1.1) ist eine Überschreitung derzulässigen Gebäudehöhe (Ziff. I. 4.3.1) um maximal 0,5 m nur für deutlichuntergeordnete gebäudetechnische Anlagen (z.B. Schornsteine) zulässig.4.4HöhenbezugspunktDer Höhenbezugspunkt wird mit 128,4 m über NHN festgesetzt.5.Flächen für die soziale Wohnraumförderung(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind achtWohnungen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderungbzw. für Haushalte mit mittleren Einkommen gefördert werden könnten.6.Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)6.1Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)6.2Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)6.3Die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen können durch untergeordneteBauteile wie Überdachungen um bis zu 1,0 m über- oder unterschrittenwerden, soweit nicht andere öffentlich-rechtliche Vorschriften dem ent-gegenstehen.7.Flächen für Stellplätze und Garagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)7.1Garagen, Stellplätze und CarportsOberirdische Garagen, Stellplätze und Carports sind im gesamten Gel-tungsbereich unzulässig.7.2TiefgaragenDie Tiefgarage ist ausschließlich in der überbaubaren Grundstücksflächesowie in der hierfür festgesetzten Fläche „TG“ zulässig.8.Flächen für sonstige Nebenanlagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 14 BauNVO)Fahrradabstellplätze sind ausschließlich in der überbaubaren Grund-stücksfläche sowie in den hierfür festgesetzten Flächen „FA“ zulässig.Dauerhafte Müllstellflächen sind ausschließlich in der überbaubarenGrundstücksfläche sowie in den hierfür festgesetzten Flächen „M“ zu-lässig.Ein Spielplatz ist ausschließlich in der hierfür festgesetzten Fläche „S“zulässig.Rigolen sind allgemein zulässig.Weitere Nebenanlagen sind nicht zulässig.9.Öffentliche Verkehrsflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)Straßenverkehrsflächen
10. Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an dieVerkehrsflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)Es sind ausschließlich die durch Planzeichen gekennzeichneten Ein- undAusfahrten zulässig:10.1Ein- und Ausfahrtsbereich Anlieferungszone10.2Ein- und Ausfahrtsbereich Tiefgarage10.3Bereich ohne Ein- und Ausfahrt11.Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)Auf mindestens 20 % der festgesetzten Flachdächer (FD) sind Photovol-taikanlagen vorzusehen. Diese Anlagen sind nur aufgeständert, d.h. inVerbindung mit Dachbegrünung, zulässig (vgl. Ziff. I. 12.2). Sie müsseneinen Abstand von mindestens 1,0 m zur Außenwand bzw. Attikaeinhalten.12.Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zurEntwicklung von Boden, Natur und Landschaft(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)12.1Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserversickerung12.1.1Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist, soweit demweder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften,noch wasserrechtliche Belange entgegenstehen, auf dem Grundstückzu versickern.12.1.2Private Erschließungsflächen und sonstige befestigte Grundstücksfrei-flächen sind so herzustellen, dass anfallendes Regenwasser versickernkann (Versickerungsfähigkeit). Dabei sind wassergebundene Decken,Pflaster mit breiten Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster zu verwen-den.12.1.3Erschließungsflächen mit einer hohen verkehrlichen Belastung vor demGebäude entlang der Frankfurter Landstraße und den damit einherge-henden Anforderungen an den Unterbau sind von dieser Versickerungs-fähigkeit ausgenommen.12.2DachbegrünungFestgesetzte Flachdächer (FD, Ziff.II.1.1.1 und Ziff. II.1.1.2) mit einerzusammenhängenden Fläche von mindestens 10 m² sind extensiv mitgebietsheimischem Saatgut einzusäen. Die Vegetationstragschicht musseine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Begrünung ist miteiner flächendeckenden Gras-Kraut- Vegetation herzustellen unddauerhaft zu unterhalten. Die Herstellung und Unterhaltung erfolgtgemäß den „Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung vonDachbegrünungen“ der „Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL)“ in der aktuellen Fassung (Dach-begrünungsrichtlinien).12.3FassadenbegrünungenIn den zeichnerisch festgesetzten Bereichen sind Gebäudefassaden dauer-haft mit rankenden oder klimmenden Pflanzen zu begrünen (gemäß Arten-empfehlung Ziff. IV. 11.), sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regel-ungen entgegenstehen. Es sind mindestens 73 lfd. Meter Wandlänge zubegrünen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro Meter Wandlänge. Die Her-stellung und Unterhaltung erfolgt gemäß den „Richtlinien für Planung, Bauund Instandhaltung von Fassadenbegrünungen“ der „Forschungsgesell-schaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL)“ in der aktuel-len Fassung (Fassadenbegrünungsrichtlinien).12.4Artenschutzmaßnahmen12.4.1Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sind nur zulässig, nachdem die Ge-bäude innen und außen durch fachlich geeignetes Personal unter arten-schutzrechtlichen Gesichtspunkten untersucht wurden. Des Weiteren sinddie Hinweise Ziff. IV. 12. zu beachten.12.4.2Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtaktiven Insektenartensind für die Außenbeleuchtung ausschließlich nach unten abstrahlendeNatriumdampf-Niederdrucklampen oder LED-Leuchtmittel mit maximal3.000 Kelvin Farbtemperatur, Richtcharakteristik und unter Verwendungvollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig.12.4.3An transparenten oder spiegelnden Glasflächen ab einer Größe von 5 m²sind Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag zu treffen.12.4.4Zur Erhaltung der Biodiversität sind Nisthilfen für gebäudebrütende Vogel-arten und Fledermäuse anzubringen.13.Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigenBepflanzungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)13.1Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern undsonstigen BepflanzungenDie festgesetzten Flächen sind mit Rasen, Bäumen und Sträuchern ge-mäß Artenempfehlung (Ziff. IV. 11.) anzulegen und zu unterhalten.13.2Anzupflanzende BäumeAlle neu anzupflanzenden Bäume sind standortgerecht und vorzugsweiseheimisch auszuwählen (gemäß Ziff. IV. 11.). Bäume im und angrenzendan den Straßenraum sind entsprechend der GALK-Straßenbaumliste (Deu-tsche Gartenamtsleiter-Konferenz e.V.; Arbeitskreis Stadtbäume) in derjeweils aktuellen Fassung zu pflanzen und zu erhalten.Die festgesetzten anzupflanzenden Bäume sind als hochstämmige Bäume1. Ordnung mit einem Stammumfang von mindestens StU 18-20 zu pflan-zen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust gleichwertig zu ersetzen. DiePflanzung erfolgt nach den „Standards für Baumpflanzungen in Darmstadt“.Für anzupflanzende Bäume außerhalb der Flächen zum Anpflanzensind Baumscheiben von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten.Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen Baum-scheiben kann bis maximal 5 m abgewichen werden. Entlang der Frank-furter Landstraße sind Bäume von gleicher Art wie die Bestandsbäumeanzupflanzen.
BA
B
VERFAHRENSVERMERKEAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 03.12.2019.Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“am 06.12.2019.Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 07.03.2018.Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke derPlanung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 12.03.2018.Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörunggem. § 3 Abs. 1 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 in der Zeitvom 13.03.2018 bis einschließlich 13.04.2018.Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerungbezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB undAbstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 08.03.2018.Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 03.12.2019.Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 06.12.2019.Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben-und Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellung-nahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 inder Zeit vom 17.12.2019 bis einschließlich 31.01.2020 mit Ausnahme des Zeitraums vom24.12.2019 bis 01.01.2020 und mindestens zeitgleicher Einstellung in das Internet gem. § 4aAbs. 4 BauGB.Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreibenvom 05.12.2019.Eingeschränkte Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit:Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 Satz 2 bis 4 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 08.09.2020und Frist zur Stellungnahme bis einschließlich 30.09.2020.
z.B.

anlage 2

55046 Zeichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –
Stand: 02.10.2020 Abschließende Prüfung der Stellu ngnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 23

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 29.03.2018:

Aus regionalplanerischer Sicht bestehen keine Bedenken gegen die Bau-
leitplanung. Ziel ist die Errichtung eines Wohn- un d Geschäftshauses mit
einem Discounter mit ca. 1.068 qm Verkaufsfläche im Erdgeschoss und
Wohnnutzung auf ca. 983 qm im Obergeschoss.

Der fragliche Bereich ist im Regionalplan Südhessen /Regionalen Flächen-
nutzungsplan -RPS/RegFNP- 2010 zum einen als „Vorranggebiet Siedlung,
Bestand“ und zum anderen als „Siedlungsbeschränkungsgebiet“ festgelegt.

Die konzipierte Planung ist an die regionalplaneris chen Vorgaben ange-
passt. Sie entspricht insbesondere dem für ein „Vor ranggebiet Siedlung“
vorgesehenen Nutzungskatalog (Z3.4.1−3 RPS/RegFNP 2 010). Das in
Z3.4.4-1 RPS/RegFNP 2010 verankerte Verbot der Ausw eisung neuer
Wohnbauflächen innerhalb von Siedlungsbeschränkungs gebieten findet
hier keine Anwendung, da die Planfläche A 43 ledigl ich einen Teilbereich
des Bebauungsplans A 7.1 aus dem Jahre 1983 überplant, in dem der frag-
liche Bereich bereits als besonderes Wohngebiet aus gewiesen war. Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 weist insofern keine neuen und –
wie Ziffer 4, S. 5 der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen ist -
auch kein „Mehr“ an Wohnbauflächen aus.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Aus naturschutzfachlicher Sicht wird festgestellt, dass im Geltungsbe-
reich des o.g. Verfahrens keine Natur- oder Landsch aftsschutzgebiete lie-
gen.

Bezüglich weiterer zu vertretender naturschutzfachl icher Belange wird auf
die Stellungnahme der zuständigen Unteren Naturschu tzbehörde verwie-
sen.

Die Hinweis e wurden zur Kenntnis genommen.

Anlage 1

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Von der Bergbehörde wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die Stel-
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden:

Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: Regionalplan Sü dhessen/Regionaler
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte ( KRS 25) des
HLNUG;
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehend en Betriebe: vorliegende
und genehmigte Betriebspläne;
Hinsichtlich des Altbergbaus: bei der Bergaufsicht digital und analog vorlie-
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informationen, Kurzübersichten
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Bergbau. Die Recherche
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenpl ans inventarisierten
Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früher er Bergbaubetriebe
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissbl ättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus au f einer unvoll-
ständigen Datenbasis.

Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen:

Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Ro hstoffsicherungsflä-
chen betroffen.
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehen-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung.
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tät igkeiten: Im Plange-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.

Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.

Die Hinweis e wurde n zur Kenntnis genommen.

Vom Kampfmittelräumdienst wird mitgeteilt, dass sich das im Lageplan
näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet.
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Fläc hen muss grund-
sätzlich ausgegangen werden.

In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauung en bereits boden-
eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mi nd. 5 Metern durch-
Die Hinweis e wurde n zur Kenntnis genommen.
Im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens wird eine Kam pfmittelüberprü-
fung nach neuestem Stand der Technik gemäß den Anga ben des Kampf-
mittelräumdienstes erfolgen. Ein entsprechender Hin weis wurde auch im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 unter Ziffer I V. 7. formuliert. Im
Durchführungsvertrag wird der Vorhabenträger zur Ka mpfmittelsondierung
und ggf. -räumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenlager n) vor Beginn der

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
geführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig.
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Üb erprüfung (Sondieren
auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbruchar beiten, Bauarbeiten
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksfläch en bis in einer
Tiefe von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf d enen bodeneingreifen-
de Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlic h eine EDV-gestützte
Datenaufnahme erfolgen.

Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z .B. wg. Auffüllungen, Ver-
siegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Sicher-
heitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifenden
Bauarbeiten erforderlich.

Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Bau grubenverbau
(Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungs bohrungen in der
Verbauachse abzusichern. Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt,
sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondi erung begleitet wer-
den.

Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich besche inigen lassen, dass die
Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik
durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lage plan beizufügen, auf
dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Wei terhin ist das ver-
wendete Detektionsverfahren anzugeben. Für die Doku mentation der
Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes Hes sen wurde das
Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitten Sie, bei d er Beauftragung des
Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen.

Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften u nd geräumten Flächen
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden.

Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übers endung des La-
geplans und der KMIS-R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beauf-
tragte Fachfirma erhalten.

Das Datenmodul KMIS-R können Sie kostenlos von der nachstehenden
Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden:
geplanten Bauarbeiten auf eigene Kosten verpflichtet.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
http://www.rp-darmstadt.hessen.de
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst)
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, B ergen, Zwischenla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Inter essenten/Interessentin
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigent ümerin, Inves-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten s ind daher von diesen
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.

Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.

Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung ein er Fachfirma bitte ich
immer das Aktenzeichen I 18 KMRD – 6b 06/05 DA 1756 -2018 anzugeben
und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen.

Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Best immungen für die
Kampfmittelräumung im Lande Hessen. (Merkblatt hier nicht abgedruckt)

Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu bere chnen sind, halte
ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächliche m Aufwand für unum-
gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rech-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem.
Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.

Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden.

Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfm ittelräumdienst-
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.

Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt

Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden k eine Einwendun-
gen erhoben.
Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Gru ndwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die V orgaben des Grund-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried, mit Da tum vom
9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im St aatsanzeiger für das Land
Hessen „21 / 1999 S. 1659“ in der Fassung vom 17. J uli 2006 veröffentlicht
im Staatsanzeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Ein entsprechender Hinweis auf den „Grundwasserbewi rtschaftungsplan
Hessisches Ried“ wurde unter Ziffer IV. 4. in die H inweise des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanes A 43 aufgenommen.

In dem Plangebiet ist mit sehr hohen Grundwasserständen (Grundwas-
serflurabstände 1-3 m, Quelle: Grundwasserflurabsta ndskarten des Hessi-
schen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geolog ie) zu rechnen. Zur
Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernässungsschä den sind in der
Bauleitplanung grundsätzlich die minimalen und maxi malen Grundwasser-
flurabstände zu berücksichtigen. Für die Stadt Darm stadt wurden Bemes-
sungsgrundwasserstände ermittelt. Diese sind im Rah men der Planung zu
berücksichtigen, um Vernässungsschäden zu vermeiden . Die Bemes-
sungsgrundwasserstände liegen der Stadt Darmstadt vor.

Die erforderlichen baulichen Vorkehrungen – z.B. Vo rgaben zur maximalen
Einbindetiefe von Gebäuden oder spezielle Gründungs maßnahmen – soll-
ten in dem Bebauungsplan festgesetzt werden, damit die ausgewiesene
Nutzung ohne Gefahr der Vernässung realisierbar ist.
Flächen mit sehr hohen Grundwasserständen (0 bis 3, 00 m Flurabstand)
sind gemäß § 9 Abs. 5 BauGB im Bebauungsplan als vernässungsge-
fährdete Gebiete zu kennzeichnen.

Bitte nehmen Sie die entsprechenden Festsetzungen s owie die Kennzeich-
nung vor. Außerdem bitte ich Sie einen Hinweis bezü glich der Lage inner-
halb des Grundwasserbewirtschaftungsplans und der B emessungsgrund-
wasserstände in den Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen.

Der Anregung w urd e teilweise gefolgt.
Die genannten Grundwasserflurabstände 1-3 m sind de n Grundwasserflur-
abstandskarten des Hessischen Landesamts für Naturs chutz, Umwelt und
Geologie entnommen. Dabei handelt es sich um ein Modell. Es wird auf die
genaueren Werte aus den Messungen vor Ort verwiesen . Die der Stadt
vorliegenden Bemessungsgrundwasserstände weisen für das Plangebiet
einen Grundwasserflurabstand von 5,0 bis 7,5 m unte r Geländeoberkante
aus. Auch das vom Vorhabenträger durchgeführte Bode ngutachten hat
durch Bohrungen Grundwasserflurabstände in 4,1 bis 5,1 m unter
Geländeoberkante ermittelt. Auf der westlichen Grun dstücksgrenze
befindet sich der Messpunkt Grundwasserpegel GWP 02 8, welcher als
nachrichtlicher Hinweis in den vorhabenbezogenen Be bauungsplan A 43
aufgenommen wurde. Der höchste gemessene Grundwasse rflurabstand
liegt bei 3,70 m unter Geländeoberkante (im Jahr 19 88). Aktuell liegt der
Grundwasserflurabstand am GWP 028 bei etwa 4,5 bis 5,0 m unter
Geländeoberkante. Damit liegen keine sehr hohen Gru ndwasserstände im
Sinne der vorgebrachten Stellungnahme im Plangebiet vor. Die
Voraussetzungen für eine Kennzeichnung als „vernäss ungsgefährdetes
Gebiet“ liegen damit nicht vor.

In der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist auf das Umweltmerkmal
Grundwasser angemessen einzugehen: Beschreibung und Bewertung des
Bestands (z.B. Grundwasserflurabstände, Grundwasser neubildung, Ver-
schmutzungsempfindlichkeit, Bedeutung des Grundwass ervorkommens),
Darstellung der bau-, anlage- und nutzungsbedingten Auswirkungen (quali-
tativ und quantitativ) der Planung auf das Grundwasser (z.B. Verminderung
Der Anregung w urd e gefolgt.
Entsprechende Aussagen und Bewertungen sind im Umwe ltbericht in Kap.
2a „Boden und Wasser“ enthalten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
der Grundwasserneubildung, mögliche Stoffeinträge ins Grundwasser, Ver-
sickerung von Niederschlagswasser), Beschreibung de r Maßnahmen zur
Vermeidung und Verminderung der Auswirkungen.

Bodenschutz

Nachsorgender Bodenschutz:
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landes amtes für Umwelt
und Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf
das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Alt ablagerungen), schädli-
che Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Von meiner
Seite bestehen somit nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bedenken
gegen das o. a. Vorhaben.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die Stadt Darmstadt ist ihren Pflichten zur Aktuali sierung der bestehenden
hessischen Altflächendatei bislang nicht ausreichen d nachgekommen.
Deshalb sind Aussagen zum nachsorgenden Bodenschutz nur einge-
schränkt möglich. Gemäß § 8 Abs. 4 HAltBodSchG sind die Städ-
te/Gemeinden verpflichtet Erkenntnisse über Verdach tsflächen, Altflächen
und Altstandorte dem Hessischen Landesamt für Natur schutz, Umwelt und
Geologie (HLNUG) mitzuteilen. Zu diesem Zweck haben sie verfügbare
Daten zu erheben, die Gewerberegister auszuwerten u nd bereits erhobene
Daten fortzuschreiben.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Ich bitte, folgenden Hinweis in die textlichen Fest setzungen zum Bebau-
ungsplan aufzunehmen:

Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den B oden erfordern, ist auf
organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbei-
ten Kenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung
begründen, sind diese umgehend der zuständigen Behö rde, dem Regie-
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt,
Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. Darü ber hinaus ist ein
Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen. Sch ädliche Bodenverän-
derungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundes-Bodenschutz gesetz sind Beein-
trächtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sin d, Gefahren, erhebli-
che Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die

Der Anregung wurde gefolgt.
Ein entsprechender Hinweis zum Umgang mit schadstof fbedingten
schädlichen Bodenveränderungen ist unter Ziffer IV. 6. in den Hinweisen
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43 enthalten.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Allgemeinheit herbeizuführen.

Vorsorgender Bodenschutz:
Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen Um-
gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung
im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine n eugeordnete Nutzung
mobilisiert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitrag zur Redukti-
on weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich gelei stet. Daher wird der
Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vorsorgende n Bodenschutzes
ausdrücklich begrüßt.

Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Begründ ung zum Bebau-
ungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Immissionsschutz

Gegen die vorgelegte Planung bestehen aus immission sschutzrechtlicher
Sicht keine grundsätzlichen Bedenken. Die Erstellun g einer schalltechni-
schen Untersuchung ist im Laufe des Verfahrens geplant.

Der Anregung wurde gefolgt.
Für das Vorhaben wurden zwei schalltechnische Unter suchungen erstellt,
in denen sowohl die Emissionen aus dem Betrieb des Lebensmittelmarktes
und der Tiefgarage als auch die maßgeblichen Außenlärmpegel, denen das
Vorhaben selbst ausgesetzt ist, (u. a. durch Fluglä rm) behandelt wurden.
Hierdurch ergibt sich eine Erfordernis für passive Schallschutzmaßnahmen
für Aufenthaltsräume und Schlafräume sowie schallge dämmte
Lüftungseinrichtungen für Schlaf- und Kinderzimmer. Für den Betrieb des
Lebensmittelmarktes und der Tiefgarage sind ebenfal ls
Schallschutzmaßnahmen zu treffen. So ist die Öffnun gszeit des
Lebensmittelmarktes auf maximal 06:15 Uhr bis 21:45 Uhr begrenzt, die
Warenverladung muss in einer Einhausung bei geschlo ssenem Tor
durchgeführt werden. Das Schalldämm-Maß des Tores m uss mindestens
Rw ≥ 24 dB betragen. Der Betrieb des Schneckenverdi chters findet
ausschließlich während der möglichen Öffnungszeiten des Supermarktes,
bei einer Gesamtdauer von 1,5 Stunden pro Tag statt . Das Tor muss bei
Betrieb der Anlage geschlossen bleiben. Zusätzlich hierzu wird noch eine 1
Meter hohe Schallschutzwand entlang des nördlich an grenzenden
Grundstücks errichtet. Anlieferungs- und Entsorgung szeiten werden im
Durchführungsvertrag verbindlich geregelt und in de r Baugenehmigung als
Auflage aufgenommen. Des Weiteren ist nur die Aufst ellung von

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
kältetechnischen Anlagen zulässig die einen Schalll eistungspegel von 64
dB nicht überschreiten sowie die entsprechende Ausf ührung des
Zufahrtstores zur Tiefgarage nach dem aktuellen Sta nd der
Lärmminderungstechnik. Bei der Fahrbahnoberfläche der Tiefgarage ist ein
glatter Fahrbahnbelag mit ebener Oberfläche zu verwenden.

Aus Sicht der Fachdezernate Oberflächengewässer und Abwasser werden
keine Bedenken und Anmerkungen gegen den Bebauungsp lanentwurf vor-
gebracht.

Die Hinweise w urden zur Kenntnis genommen.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 14.01.2020:

Unter Bezugnahme auf die Stellungnahme vom 29. März 2018 bestehen
aus regionalplanerischer Sicht unverändert keine Bedenken gegen die o.
a. Bauleitplanung, mit welcher die Errichtung eines Wohn- und Geschäfts-
hauses (mit einem Discounter im Erdgeschoss und Woh nnutzung in den
Obergeschossen) auf einem in der Ortslage von Arhei lgen befindlichen
Grundstück verwirklicht werden soll.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Aus der Sicht des Naturschutzes (Planungen und Verfahren) wird mitge-
teilt, dass das Vorhaben keine Schutzgebiete berührt, so dass keine grund-
sätzlichen Bedenken gegen das Vorhaben bestehen.

Zu weiteren naturschutzfachlichen Belangen wird auf die Stellungnahme
der zuständigen unteren Naturschutzbehörde verwiesen.

Die Hinweis e wurde n zur Kenntnis genommen.

Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Arbeits-
schutz und Umwelt Darmstadt - zu vertretenden Belange wird folgendes
mitgeteilt:

Grundwasser
Bei der geplanten Versickerung von nicht schädlich verunreinigtem Nieder-
schlagswasser, ist eine qualitative Beeinträchtigun g des Grundwassers
durch diese auszuschließen. Das Arbeitsblatt DWA-A 138 „Planung, Bau
und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Nieder schlagswasser“ so-
wie das Merkblatt DWA-M 153 „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit

Der Anregung wurde teilweise gefolgt.
Die Rigole wird auf Grundlage von Bodengutachten un d in Absprache mit
dem zuständigen Fachamt geplant, errichtet und betr ieben. Bezogen auf
den mittleren höchsten Grundwasserstand (3,7 m unte r Geländeoberkante,
1988) ist eine Mächtigkeit des Sickerraums von 1,0 m eingeplant. Eine

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Regenwasser“ sind zu beachten. Die Mächtigkeit des Sickerraums sollte,
bezogen auf den mittleren höchsten Grundwasserstand , mindestens 1 Me-
ter betragen. Es wird darum gebeten, dies bei der Fests etzung 8.1.1 zu
berücksichtigen.

Konkretisierung der Festsetzung ist daher nicht erforderlich.

Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz
Hinsichtlich der Versickerung von Niederschlagswass er wird auf den o. a.
Fachbeitrag unter dem Abschnitt „Grundwasser“ verwi esen. Ansonsten
werden keine Bedenken gegen das Vorhaben erhoben.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Bodenschutz
Die Inhalte der Stellungnahme vom 29. März 2018 beh alten weiterhin Gül-
tigkeit.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Inhalte der Stellungnahme vom 29.03.2018 wurden weiter oben (S. 6 &
7) abgewogen.

Immissionsschutz
Die fachlich inhaltliche Bearbeitung der Unterlagen hat ergeben, dass ge-
gen die o.g. Planung hinsichtlich der zu vertretend en Belange des Immissi-
onsschutzes keine grundsätzlichen Bedenken bestehen . Es wird jedoch
darum gebeten, den Bauherrn sowie die genehmigende Bauaufsichtsbe-
hörde darauf hinzuweisen, dass die Bauleitplanung eine Beteiligung meiner
Behörde nach § 70 HBO nicht ersetzen kann. Der Betr ieb des Verbrau-
chermarktes muss mit Nebenbestimmungen u.a. zu den Belangen des
Immissionsschutzes geregelt werden.

Der Anregung wurde gefolgt.
Zum Bauantrag wird die Stellungnahme des RP Darmsta dt - als Immissi-
onsschutzbehörde- vom Bauaufsichtsamt der Wissensch aftsstadt Darm-
stadt eingeholt. Die immissionsschutzrechtlichen Ne benbestimmungen
werden sodann in die Baugenehmigung übernommen. Der Bauherr und die
Bauaufsichtsbehörde wurden auf den Sachverhalt hingewiesen.

Die Fachbelange des Dezernats „Oberflächengewässer“ werden vom Vor-
haben nicht tangiert.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Seitens der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass sich seit der letzten Stel-
lungnahme vom 26. März 2018 keine neuen Erkenntnisse oder Sachverhal-
te bezüglich der zu vertretenden Belange ergeben ha ben, so dass diese
Stellungnahme weiterhin gilt.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Hinweise aus der Stellungnahme des Regierungspr äsidiums vom
29.03.2018 wurden weiter oben behandelt (S. 2).

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.2 Polizeipräsidium Südhessen, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 28.03.2018:

Aus verkehrspolizeilicher Sicht haben wir einige Be denken zur Verkehrs-
abwicklung, die wir frühzeitig anmerken wollen.

Die Rückwärtsandienung der Laderampe über den Gehwe g, der an dieser
Stelle auch regelmäßig von Radfahrern genutzt wird, sehen wir kritisch. Der
Schleppkurvennachweis zeigt bereits jetzt, dass die Andienungsfahrzeuge,
oft Sattelzüge, die gesamte Fahrbahnbreite der Fran kfurter Landstraße
benötigen. Die Frankfurter Landstraße ist sowohl vo n Straßenbahn- als
auch von Buslinienverkehr frequentiert. Durch die A ndienung des Discoun-
ters bzw. die Rangiermanöver der Andienungsfahrzeuge sollte es weder zu
Behinderung, noch zu Rückstau auf der Frankfurter L andstraße kommen.
Gefährdungen schwächerer Verkehrsteilnehmer müssen vermieden wer-
den. Dem einzelnen LKW-Fahrer sollten die Gefahren, die sich durch das
Rückwärtsfahren über den Gehweg mit Fuß- und Radver kehr ergeben,
nicht zugemutet werden. Hier bedarf es in der Ausfü hrungsplanung unbe-
dingt weiterer Maßnahmen zum Schutz der schwächeren Verkehrsteilneh-
mer.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Nach mehreren Abstimmungen mit den zuständigen Behö rden und dem
Straßenbahnbetreiber bestehen zur vorgesehenen Andi enung des Nahver-
sorgungsmarktes keine Bedenken, da die Anlieferung nur einen kurzen
Zeitraum beansprucht. Die täglich zweimalige Anlief erung findet außerhalb
der Schulwegzeiten statt. Zur Vermeidung von Konfli kten zwischen andie-
nendem Lkw sowie ein- und ausfahrenden Kfz mit Fußg ängern sowie Rad-
fahrern auf dem Gehweg verpflichtet sich der Vorhab enträger vertraglich,
erforderliche verkehrstechnische Einrichtungen herz ustellen und die Ge-
staltung des öffentlichen Straßenraums mit der Wiss enschaftsstadt Darm-
stadt abzustimmen. Zusätzlich kann der Radverkehr, der nicht die Aldi-
Filiale zum Ziel hat, die gekennzeichnete Fahrradstraße Im Erlich nutzen.

Die Tiefgarage hat nach derzeitigem Planungsstand n ur eine knappe An-
zahl von Parkflächen für den Kundenverkehr, wodurch sich der Parkdruck
im nahen Umkreis erhöhen wird. Die Tiefgaragenausfa hrt soll im Bereich
der Darmstädter Straße sein. Diese Straße ist sehr schmal. Gehwege sind
nur teilweise vorhanden und ebenfalls sehr schmal. Es herrscht dort bereits
hoher Parkdruck. Im Bereich der Tiefgaragenausfahrt werden Sperrflä-
chenmarkierungen (Sichtdreieck) nötig sein, wodurch weitere Parkplätze in
der Darmstädter Straße entfallen. Durch den zusätzl ichen Einkaufs- und
Wohnverkehr wird eine verkehrssichere Abwicklung in der Darmstädter
Straße nicht mehr möglich sein, so dass frühzeitig die Errichtung einer Ein-
bahnstraßenregelung geprüft werden sollte.
Die Hinweise w urden zur Kenntnis gen ommen.
Die Tiefgarage ist ausreichend dimensioniert und en tspricht den Anforde-
rungen für einen Nahversorgungsmarkt innerhalb des zentralen Bereichs
von Arheilgen. Nach der aktuellen Stellplatzsatzung sind 17 Pkw-Stellplätze
für den Nahversorger notwendig (nach Anlage 1 Ziff. 3.1 der Stellplatzsat-
zung sind 0,8 Pkw-Stellplätze je 50 m 2 Verkaufsnutzfläche notwendig). Für
Kunden des Aldi-Marktes werden 32 Stellplätze mit e iner Regelbreite ab
2,6 m vorgesehen. Die Tiefgarage geht mit dieser An zahl an Stellplätzen
über die Anforderungen der aktuellen Stellplatzsatz ung hinaus. Für das
Vorhaben besteht außerdem eine sehr gute ÖPNV-Anbin dung, somit wird
ein großer Teil der Kundschaft keinen Parkplatz ben ötigen. Mit einem
übermäßigen Parkdruck ist deshalb nicht zu rechnen. Das geplante Vorha-
ben richtet sich im Stadtteilzentrum Arheilgen insbesondere an Kunden, die
zu Fuß, per Fahrrad oder per ÖPNV einkaufen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Im Vorhaben- und Erschließungsplan ist gegenüber de n Darstellungen aus
der frühzeitigen Beteiligung keine Tiefgaragenausfa hrt zur Darmstädter
Straße mehr vorgesehen. Die Zu- und Abfahrt zur Tie fgarage erfolgt aus-
schließlich von der Frankfurter Landstraße.

Die in der Tiefgarage vorgesehene Stellplatzanzahl für den Nahversor-
gungsmarkt wird auch im Hinblick auf die gute Anbin dung des Vorhabens
an den ÖPNV als ausreichend angesehen.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 09.12.2019:

Aus verkehrspolizeilicher Sicht bestehen Bedenken z ur Verkehrsabwick-
lung, die wir frühzeitig anmerken wollen.
Die Rückwärtsandienung der Laderampe über den Gehwe g, welcher an
dieser Stelle derzeit auch regelmäßig von Radfahrern genutzt wird, wird als
kritisch gesehen.
Der Schleppkurvennachweis zeigt bereits jetzt, dass die Andienungsfahr-
zeuge, oft Sattelzüge, die gesamte Fahrbahnbreite d er Frankfurter Land-
straße benötigen. Die Frankfurter Landstraße ist so wohl von Straßenbahn-
als auch von Buslinienverkehr frequentiert. Durch d ie Andienung des Dis-
counters bzw. die Rangiermanöver der Andienungsfahrzeuge darf es weder
zu Behinderungen, noch zu Rückstaus auf der Frankfu rter Landstraße
kommen. Gefährdungen schwächerer Verkehrsteilnehmer müssen vermie-
den werden. Dem einzelnen LKW- Fahrer sollten die G efahren, die sich
durch das Rückwärtsfahren über den Gehweg mit Fuß- und Radverkehr
ergeben, nicht zugemutet werden.
Hier bedarf es in der Ausführungsplanung unbedingt weiterer Maßnahmen
zum Schutz der schwächeren Verkehrsteilnehmer.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Nach mehreren Abstimmungen mit den zuständigen Behö rden und dem
Straßenbahnbetreiber bestehen zur vorgesehenen Andi enung des Nahver-
sorgungsmarktes keine Bedenken, da die Anlieferung nur einen kurzen
Zeitraum beansprucht. Die täglich zweimalige Anlief erung findet außerhalb
der Schulwegzeiten statt. Zur Vermeidung von Konfli kten zwischen andie-
nendem Lkw sowie ein- und ausfahrenden Kfz mit Fußg ängern sowie Rad-
fahrern auf dem Gehweg verpflichtet sich der Vorhab enträger vertraglich,
erforderliche verkehrstechnische Maßnahmen und/oder Einrichtungen her-
zustellen und die Gestaltung des Bereichs vor dem G ebäude und des öf-
fentlichen Straßenraums mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abzustim-
men. Zusätzlich kann der Radverkehr, der nicht die Aldi-Filiale zum Ziel hat,
die gekennzeichnete Fahrradstraße Im Erlich nutzen.

Die Tiefgarage hat nach derzeitigem Planungsstand n ur eine knappe An-
zahl von Parkflächen für den Kundenverkehr, wodurch sich der Parkdruck
im nahen Umkreis erhöhen wird.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Tiefgarage ist ausreichend dimensioniert und en tspricht den Anforde-
rungen eines Nahversorgungsmarktes innerhalb des ze ntralen Bereichs
von Arheilgen. Nach der aktuellen Stellplatzsatzung sind 17 Pkw-Stellplätze
für den Nahversorger notwendig (nach Anlage 1 Ziff. 3.1 der Stellplatzsat-
zung sind 0,8 Pkw-Stellplätze je 50 m 2 Verkaufsnutzfläche notwendig). Für

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Kunden des Aldi-Marktes werden 32 Stellplätze mit e iner Regelbreite ab
2,6 m vorgesehen. Die Tiefgarage geht mit dieser An zahl an Stellplätzen
über die Anforderungen der aktuellen Stellplatzsatz ung hinaus. Für das
Vorhaben besteht außerdem eine sehr gute ÖPNV-Anbin dung, somit wird
ein großer Teil der Kundschaft keinen Parkplatz ben ötigen. Mit einem
übermäßigen Parkdruck ist deshalb nicht zu rechnen. Das geplante Vorha-
ben richtet sich im Stadtteilzentrum Arheilgen insbesondere an Kunden, die
zu Fuß, per Fahrrad oder per ÖPNV einkaufen.

Die in der Tiefgarage vorgesehene Stellplatzanzahl für den Nahversor-
gungsmarkt wird im Hinblick auf die hervorragende A nbindung des Vorha-
bens an den ÖPNV als ausreichend angesehen.

Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage ist so zu plan en, dass ausreichende
Sichtbeziehungen zu den querenden Fußgängern besteh en und eine Ge-
fährdung durch ein- und ausfahrende Fahrzeuge so gu t wie ausgeschlos-
sen wird.
Es wird um weitere Beteiligung bei der Erschließung s- und Ausführungs-
planung gebeten.
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Die Tiefgaragenabfahrt liegt 3,8 m von der Grundstü cksgrenze zurückge-
setzt. Der Vorhabenträger verpflichtet sich vertrag lich, erforderliche ver-
kehrstechnische Maßnahmen und/oder Einrichtungen he rzustellen und die
Gestaltung des Bereichs vor dem Gebäude und des öff entlichen Straßen-
raums mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abzustim men. Dabei wird
auch das Polizeipräsidium Südhessen beteiligt werden.

1.3 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenArchäologie,
Berliner Allee 58, 64295 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 22.03.2018:

im Geltungsbereich des B-Plans bzw. dessen direkten Umfeld liegt ein Bo-
dendenkmal (Arheilgen 5: mittelalterliche Ortskernbebauung), das nach der
Vorgabe des hessischen Denkmalschutzgesetzes geschützt ist.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Die vorliegende Planung wird vom Landesamt für Denk malpflege, hessen-
Archäologie, im derzeitigen Stadium abgelehnt, da n icht sichergestellt ist,
dass die öffentlichen Belange des Bodendenkmalschut zes und der Boden-
denkmalpflege (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) hinreichend berücksichtigt wer-
den. Es ist daher damit zu rechnen, dass durch die Bebauung Kulturdenk-
mäler im Sinne von § 2 Abs. 2 (Bodendenkmäler) HDSchG zerstört werden.
Um Qualität und Quantität der archäologischen Befun de zu überprüfen und
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
um später zu fundierten Stellungnahmen im Rahmen vo n bauordnungs-
rechtlichen oder denkmalschutzrechtlichen Genehmigu ngsverfahren (§ 18
HDSchG) zu gelangen, ist als Ergänzung zu einem Beb auungsplan ein
archäologisches Gutachten, d. h. eine vorbereitende Untersuchung gemäß
§ 20 Abs. 1 Satz 2 HDSchG erforderlich, deren Koste n vom Plangeber in
dessen Eigenschaft als Verursacher zu tragen sind.

Den Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Boden denkma l-
pflege kann vorliegend wie folgt ausreichend Rechnu ng getragen
werden:

Anstelle einer vorbereitenden Untersuchung/Ausgrabu ng ist während des
Abrisses des Baubestandes bzw. Oberbodenabtrages fü r den Bereich des
Bodeneingriffes eine Baubegleitung durch eine in He ssen zugelassene
archäologische Fachfirma durchzuführen.

Voraussetzung ist, dass der Oberboden mit einer ung ezahnten Bagger-
schaufel abgezogen wird und bei Auftreten von archä ologischen Resten
dem beauftragten Grabungsunternehmen genügend Zeit eingeräumt wird,
diese zu dokumentieren und zu bergen.

Wie auch bei der Voruntersuchung bis zur Totalausgr abung sind gemäß
§ 18 Abs. 5 HDSchG die Kosten vom Plangeber in sein er Eigenschaft als
Verursacher zu tragen.

Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenk-
malpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Bel angen des Bau-
denkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sic h die Denkmalfach-
behörde vor.

Der Anregung wurde gefolgt.
Es wird mit Beginn der Bauarbeiten auf dem Gelände eine archäologische
Baubegleitung erfolgen. Dies wird im Durchführungsv ertrag verbindlich
geregelt. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 w ird unter Ziffer IV.
3 auf die Meldepflicht bei Funden von Bodendenkmälern hingewiesen.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 09.12.2019:

Es wird auf die Stellungnahme vom 22.03.2018 verwie sen, zu der sich kei-
ne Änderung ergeben hat.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Prüfung der Stellungnahme vom 22.03.2018 erfolgt oben, siehe dort.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
1.4 HEAG mobilo, Klappacher Straße 172, 64285 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 16.03.2018:

Bezüglich lhrer Anfrage vom 08. März 2018 teilen wi r lhnen mit, dass im
Straßenbereich unsere Straßenbahntrasse verläuft. U nsere Belange sind
daher von lhrer Planung berührt.

ln diesem Zusammenhang verweisen wir auch auf unsere Dienstanweisung
zur Unfallverhütung bei Arbeiten im Bereich von Gle isen. Diese finden Sie
zum Download auf unserer Homepage unter dem Link:
https://www.heagmobilo.de/de/baustellen

Die Details sind rechtzeitig vor Baubeginn mit uns abzustimmen. Erfah-
rungsgemäß ist hier ein Vorlauf von mehreren Monaten zu berücksichtigen,
da in der Regel statische Belange und Fragen zur St andsicherheit unserer
Betriebsanlagen geprüft werden müssen und gegebenen falls behördliche
Zustimmungen erforderlich sind.

Der Baubeginn ist bei den Kollegen der Baustellenko ordination unter der
Emailadresse baustellenkoordination@heagmobilo.de anzuzeigen.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 12.12.2019:

Es wird auf die Stellungnahme vom 16.03.2018 verwiesen.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Stellungnahme vom 16.03.2018 wurde weiter oben behandelt, siehe
dort.

1.5 Wasserverband Schwarzbach-Ried, Postfach 1751, 64507 Groß-Gerau

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 12.03.2018:

Gegen den oben genannten Bebauungsplan bestehen uns ererseits keine
Einwände.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Es ist eine Versickerung des anfallenden Niederschl agswassers auf dem

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Wir bitten Sie aber, in der weiteren Planung dafür Sorge zu tragen, dass
anfallendes Niederschlagswasser weitestgehend einer Versickerung zuge-
führt wird.

Vorhabengrundstück mittels einer Rigole oder altern ativen Versickerungs-
anlage vorgesehen. Die Einzelheiten hierzu werden s owohl im Durchfüh-
rungsvertrag als auch vom zuständigen Fachamt mit d em Vorhabenträger
verbindlich geregelt.

1.6 Der Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg,
64276 Darmstadt

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 04.04.2018:

Ländlicher Raum

Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden Belange der
Landwirtschaft / Feldflur bestehen gegen o.g. Planu ng keine grundlegen-
den Bedenken.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Sollte sich im Laufe des Verfahrens die Notwendigke it von naturschutz-
rechtlichen Kompensationsmaßnahmen auf landwirtscha ftlichen Flächen
ergeben, bitten wir zu gewährleisten, dass diese mit dem örtlichen Vertreter
der Landwirtschaft (Ortslandwirt) und ggf. dem Bewi rtschafter der Fläche
gemäß § 15 Abs. 2 des Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege
(Bundesnaturschutzgesetz) abgestimmt werden und das s die Maßnahmen
analog zu den Vorgaben von § 2 Abs. 3 Satz 1 der Ko mpensationsverord-
nung (Verordnung über die Durchführung von Kompensa tionsmaßnahmen,
Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ausgleichsabga-
ben vom 01. September 2005) entwickelt und umgesetzt werden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die durchgeführte Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung (Anlage zum Umwelt-
bericht) zeigt, dass kein Erfordernis für externe Kompensationsmaßnahmen
besteht.

Polizeipräsidium Darmstadt

Die Stellungnahme des Polizeipräsidiums Darmstadt im Rahmen der Betei-
ligung des Landkreises Darmstadt-Dieburg ist identi sch mit der unter 1.2
wiedergegebenen Stellungnahme vom 28.03.18 und wird unter 1.2 behan-
delt.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 07.01.2020:

Polizeipräsidium Darmstadt

1.7 Deutsche Telekom Technik GmbH ,
Poststraße 20-28, 55545 Bad Kreuznach

Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 05.04.2018:

die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom g enannt) - als
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und be vollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprech end die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie
folgt Stellung:

Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslini en der Telekom, die
aus beigefügtem Plan ersichtlich sind (siehe unten).

Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirk lichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.

Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen:

Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Be bauungsplan aufzu-
nehmen:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die öffentlichen Verkehrsflächen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A
43 sind so gestaltet, dass eine unterirdische Unter bringung von Telekom-
munikationslinien bereits erfolgt ist und auch weiterhin erfolgen kann.

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Mer kblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanl agen“ der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; sie-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitte n sicherzustellen, dass
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden.
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Pla ngebiet und außer-
halb des Plangebiets erforderlich.

Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mi t, welche eigenen oder
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgen der Straßen stattfin-
den werden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Ein entsprechender Hinweis wurde unter Ziffer IV. 9 . (Leitungsschutzmaß-
nahmen) im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 aufgenommen.

Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikations netzes sowie die
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahm en der anderen
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ab lauf der Erschlie-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom
Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adres se so früh wie
möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen
Die Abstimmung mit dem Vorhabenträger erfolgt im Ra hmen der Baumaß-
nahme.

Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftli chen Gründen eine
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikation sinfrastruktur in
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vo rteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungs sicherheit möglich
ist.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Der Umfang des Vorhabens lässt eine koordinierte Er schließung zu, so
dass weiterhin eine unterirdische Versorgung sichergestellt ist.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Wir bitten daher sicherzustellen, dass

für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet die
ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig gewidme-
ten Verkehrswege möglich ist,

entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Fläch en als mit einem
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt eine
beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der Tele-
kom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wort laut eingetragen
wird:
"Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telek om Deutschland
GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Betrieb, Änderung
und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, verb unden mit einer Nut-
zungsbeschränkung."
der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Absti mmung mit uns im
erforderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung v on oberirdischen
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfüg ung zu stellen und
diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu
Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch kos-
tenlos zu sichern,

eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung de r Lage und der
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordi-
nierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Lei tungsbau durch
den Erschließungsträger erfolgt,

die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Das Vorhabengrundstück befindet sich zwischen zwei bestehenden Ver-
kehrswegen. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungspl an A 43 werden
keine neuen Verkehrswege festgesetzt. Die bestehend en Verkehrswege
sind bereits gewidmet und hergestellt. Aus diesem G rund sind Leitungs-
rechte nicht erforderlich.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 06.01.2020:

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom g enannt) - als
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und be vollmächtigt, alle
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprech end die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie
folgt Stellung:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslini en der Telekom, die
aus beigefügtem Plan ersichtlich sind.

Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirk lichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Durch die o. a. Planung werden die Belange der Tele kom zurzeit nicht be-
rührt.

1.8 Hessen Mobil Straßen - und Verkehrsmanagement , Postfach 100763,
64207 Darmstadt

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 16.12.2019:

Fachlicher Hinweis:

Gegen den Straßenbaulastträger von klassifizierten Straßen bestehen kei-
ne Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen a ufgrund des
BImSchG.

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

1.9 IHK Darmstadt , Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 17.12.2019:

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Die IHK Darmstadt hat keine Einwände gegen die Plan ung, erfüllt sie doch
zwei Forderungen der Stadtplanung, für die sich die Industrie- und Han-
delskammern einsetzen:

1. Lebensmittelmärkte sollen in zentralen Lagen ang esiedelt werden. In-
nenstädte brauchen Frequenzbringer um attraktiv zu sein. Der ALDI-Markt
kann dazu beitragen, dass sich positive Auswirkungen auch für umliegende
Einzelhandelsbetriebe ergeben und somit der Standort gestärkt wird.

2. Durch die Verbindung von Wohnen und Gewerbe wird die Stadt der kur-
zen Wege beispielhaft umgesetzt. In einer Schwarmstadt wie Darmstadt mit
großem Mangel an Wohnraum wäre es unverantwortlich über dem Markt
keine Wohnungen zu errichten. In der Studie der TU Darmstadt „Wohn-
raumpotentiale in urbanen Lagen“ wird gerade diese Empfehlung ausge-
sprochen.

Die Hinweis e wurde n zur Kenntnis genommen.
1.10 e-netz Südhessen AG , Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt

Stellungnahme gem. § 4 Abs. 2 BauGB vom 18.12.2019:

Wir nehmen dazu Stellung für die Netze der ENTEGA A G und der e-netz
Südhessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal beinhaltet die
Stellungnahme die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, F ernwärme, Straßen-
beleuchtung, Telekommunikation und/oder Fernwirktechnik.

In Arheilgen sind wir Netzbetreiber der Sparten Str om, Telekomunikation
sowie Fernwirktechnik, Gas und Wasser.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Gegen die vorliegende Planung bestehen keine Bedenken.

Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten:

Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betri ebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Bei einer Entwidmung von Wegepar-
zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern.

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen:
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansie dlungen kann der
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden.

Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes i m Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbeda rf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden .

Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich von Lei-
tungstrassen ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bä ume It. DIN 18920 und
den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabs tand von 2,5 m zu
unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen . Wird dieser Abstand
unterschritten , so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern ,
oder die Standorte der Bäume dementsprechend zu ver schieben. Pflanz-
maßnahmen im Nahbereich unserer Betriebsmittel sind deshalb vorher mit
uns abzustimmen . Wir beantragen, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnah-
men in die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufzunehmen .

Der Anregung wurde zum Teil gefolgt.
Ein entsprechender Hinweis wurde unter Ziffer IV. 9. (Leitungsschutzmaß-
nahmen) im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 aufgenommen.

Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erfor derlich, frühzeitig in die
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
rofahrzeuge auszustatten sind , einbezogen zu werden . In Abhängigkeit der
vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Ene rgiebedarf in Bezug
auf benötigte Transformatorenstationen und die Anza hl der Stromkabel in
den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlic her Planungsfaktor.
Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen
Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Ene rgiebedarfs für die E-
Mobilität resultieren . Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind
die Flächen zur Errichtung von Transformatorenstati onen bereits in die
Bauleitplanung als Vorhalteflächen mit aufzunehmen .

Der Anregung wurde nicht gefolgt.
Die in Ziff. I. 9. festgesetzten und im Plan eingez eichneten Straßenver-
kehrsflächen sind ohne die genaue Lage von Fahrrad- und Gehwegen so-
wie öffentlichen Parkplätzen dargestellt. Die Gesta ltung der öffentlichen
Flächen und privaten Zuwegungen zum Vorhaben sind i m Vorhaben- und
Erschließungsplan im Detail dargestellt. Zwei Stellplätze mit Ladesäulen für
Elektrofahrzeuge sind in der Tiefgarage vorgesehen und im Vorhaben- und
Erschließungsplan eingetragen.

Die Abstimmung zur Versorgung und Erschließung bei erhöhtem Leis-
tungsbedarf wird rechtzeitig zwischen Vorhabenträge r und e-Netz Südhes-
sen AG erfolgen.

Die Gasversorgung des Planungsbereiches ist durch d ie vorhandene Gas-
straßenleitung gesichert.

Die Löschwasserversorgung des Planungsbereiches ist abhängig von der
zukünftigen Nutzung und erfolgt nach den Vorgaben d er örtlichen Feuer-
wehr .
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

anlage 11

253 Zeichen

Punkt 21: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0294) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, die Vorlage 
abzulehnen. 
  
Gegenstimmen: Bü90/Die Grünen und CDU

anlage 13

290 Zeichen

Punkt 3: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0294) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
 
Gegenstimmen: SPD, Die Linke., UFFBASSE, FDP und UWIGA/WGD

anlage 6

332036 Zeichen

Anlage 5

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Begründung
(§ 2a BauGB)

02.10.2020

Vorhabenträger:
ALDI SE & Co. KG Mörfelden , Hessenring 1 – 3,
64546 Mörfelden-Walldorf

Bearbeitung:
planungsbüro für städtebau
göringer—hoffmann—bauer

im rauhen see 1
64846 groß-zimmern

telefon (060 71) 493 33
e-mail info@planung-ghb.de

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 2

Teil A: Städtebauliche Begründung
Inhaltsverzeichnis:
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planungserfordernis ................................ ........... 5
2. Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ ........... 5
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ .......................... 6
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ................................ ............. 6
5. Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ .......................... 7
Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ................................ ...... 7 5.1
Flächennutzungsplan 2006 ................................ ................................ ................................ 8 5.2
Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 9 5.3
Bebauungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – ................................ ................................ ...... 10 5.4
Großflächiger Lebensmitteleinzelhandel ................................ ................................ .......... 12 5.5
Planfeststellungsbeschluss 45 von 2006 ................................ ................................ ......... 15 5.6
Informelle Pläne und abgeschlossene städtebauliche Sanierungsmaßnahme ................. 16 5.7
6. Bestand ................................ ................................ ................................ .......................... 20
Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ...................... 20 6.1
Stadträumliche Einbindung ................................ ................................ .............................. 21 6.2
Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ................................ ................................ ......... 22 6.3
Schallimmissionen ................................ ................................ ................................ ........... 24 6.4
Lärmschutzzone ................................ ................................ ................................ .............. 24 6.5
Schutzausweisungen ................................ ................................ ................................ ....... 25 6.6
Bodenschutz ................................ ................................ ................................ .................... 27 6.7
Altlasten ................................ ................................ ................................ ........................... 27 6.8
Kampfmittel................................ ................................ ................................ ...................... 28 6.9
7. Planung ................................ ................................ ................................ .......................... 28
Planungsansatz ................................ ................................ ................................ ............... 29 7.1
Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ . 30 7.2
Vorhaben- und Erschließungsplan ................................ ................................ ................... 36 7.3
Erschließung ................................ ................................ ................................ .................... 36 7.4
7.4.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ................................ ................................ ............... 36
7.4.2 LKW-Andienung ................................ ................................ ................................ .............. 36
7.4.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................ ................................ ....... 36
7.4.4 Fuß- und Radverkehr ................................ ................................ ................................ ....... 36
Grünordnung / Grün- und Freiflächen ................................ ................................ .............. 38 7.5
Technische Infrastruktur ................................ ................................ ................................ .. 38 7.6
Wasserwirtschaftliche Belange ................................ ................................ ........................ 38 7.7
Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens ................................ ................................ ..... 39 7.8
Immissionsschutz ................................ ................................ ................................ ............ 39 7.9
Klimaschutz ................................ ................................ ................................ ..................... 44 7.10
8. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte ................................ ................................ ........... 47
Einzelhandelskonzept für den Stadtteil Arheilgen (2004) ................................ ................. 47 8.1
Zentrenkonzept (2009) ................................ ................................ ................................ .... 48 8.2
Einzelhandels- und Zentrenkonzept (2012) ................................ ................................ ..... 48 8.3
Nahversorgungskonzept (2016) ................................ ................................ ....................... 49 8.4
9. Artenschutzrechtliche Beurteilung ................................ ................................ ............... 50
10. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung................................ ......... 50
11. Biodiversität ................................ ................................ ................................ ................... 50

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 3

12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ..... 51
Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB ................................ ............................ 51 12.1
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ..... 51 12.2
Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ............................... 51 12.3
Maß der baulichen Nutzung ................................ ................................ ............................. 51 12.4
Flächen für die soziale Wohnraumförderung................................ ................................ .... 52 12.5
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ................................ ............... 52 12.6
Flächen für Stellplätze und Garagen ................................ ................................ ................ 53 12.7
Flächen für Nebenanlagen ................................ ................................ ............................... 53 12.8
Öffentliche Verkehrsflächen ................................ ................................ ............................. 53 12.9
Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen ................ 53 12.10
Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ................................ ....... 54 12.11
Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 12.12
und Landschaft ................................ ................................ ................................ ................ 54
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .......... 55 12.13
Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ................. 55 12.14
Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von 12.15
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. BundesImmissionsschutzgesetzes (BImSchG) .. 55
13. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ................................ ......... 56
Gestaltung baulicher Anlagen ................................ ................................ .......................... 56 13.1
13.1.1 Dachgestaltung ................................ ................................ ................................ ................ 56
13.1.2 Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen ................................ ............. 57
13.1.3 Gebäudefassaden ................................ ................................ ................................ ........... 57
13.1.4 Werbeanlagen ................................ ................................ ................................ ................. 57
Gestaltung baulicher Anlagen an der Darmstädter Straße ................................ ............... 57 13.2
14. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften ................................ .. 58
15. Hinweise ................................ ................................ ................................ ......................... 58
16. Regelungen des Durchführungsvertrags ................................ ................................ ..... 58
17. Planungsstatistik ................................ ................................ ................................ ........... 59
18. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen ................................ ........................ 59

Teil B: Umweltbericht
Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument in Anschluss an Teil A der Begründung.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 4

Abbildungsverzeichnis:

Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 ................................ ..... 7
Abb. 2: Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ................................ ...... 7
Abb. 3: Zentraler Versorgungsbereich in Darmstadt Arheilgen ................................ ....................... 8
Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt ................................ . 8
Abb. 5: Ausschnitt Landschaftsplan, Leitbildkarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit
Kennzeichnung der Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 ........................ 9
Abb. 6: Ausschnitt Landschaftsplan, Leitbildkarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit
Kennzeichnung der Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 ...................... 10
Abb. 7: Überschneidungsbereich der Planung mit Bebauungsplan A 7.1 ................................ ..... 10
Abb. 8: Erhaltungsbereich ................................ ................................ ................................ ............ 11
Abb. 9: Wegeverbindungen ................................ ................................ ................................ .......... 12
Abb. 10: Überlagerung von Planung zum Planfeststellung 45 von 2006 und dem VEP zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 ................................ ................................ ...... 16
Abb. 11: Die Stadtteilmitte von Arheilgen ................................ ................................ ....................... 17
Abb. 12: Die Stadtteilmitte von Arheilgen ................................ ................................ ....................... 18
Abb. 13: Luftbild mit Lage des Geltungsbereiches ................................ ................................ ......... 20
Abb. 14: Städtebauliche Situation - Bestand ................................ ................................ .................. 21
Abb. 15: Städtebauliche Raumkante im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 ........................... 21
Abb. 16: Straßenausbau Frankfurter Landstraße gemäß Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn -
................................ ................................ ................................ ................................ ........ 22
Abb. 17: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden ................................ .................... 23
Abb. 18: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden mit Stellplatzfläche ..................... 23
Abb. 19: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden ................................ ......................... 23
Abb. 20: Darstellung der Tag-Schutzzone 2 mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes ......... 24
Abb. 21: Abgrenzung der Nacht-Schutzzone mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes ....... 24
Abb. 22: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden (mit Teilen der
denkmalschutzrechtlichen Gesamtanlage) 26
Abb. 23: Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage Darmstädter Straße in Arheilgen mit
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 .................. 27
Abb. 24: Städtebauliche Raumkanten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 im Vergleich
zu den festgesetzten, aber nicht realisierten Raumkanten im Bebauungsplan A 7.1 ........ 29
Abb. 25: Ansicht von Süden entlang der Frankfurter Landstraße ................................ ................... 30
Abb. 26: Lageplan ................................ ................................ ................................ .......................... 31
Abb. 27: Ansicht von der Frankfurter Landstraße ................................ ................................ ........... 32
Abb. 28: Grundriss Erdgeschoss ................................ ................................ ................................ ... 32
Abb. 29: Schnitt West-Ost ................................ ................................ ................................ .............. 33
Abb. 30: Kellergeschoss / Tiefgarage, Technik, Mieterkeller und Fahrradabstellräume .................. 34
Abb. 31: Ansicht von Osten entlang der Darmstädter Straße ................................ ......................... 35
Abb. 32: Ansicht Ost Darmstädter Straße 17, Vergleich Bestandshaus und geplantes Gebäude,
Trauf- und Firsthöhe ................................ ................................ ................................ ........ 35
Abb. 33: Vorgesehene Andienung / Tiefgaragenzufahrt ................................ ................................ . 35
Abb. 34: Stadtplan mit beschildertem Radverkehrsnetz ................................ ................................ . 37
Abb. 35: Geplante Wegeverbindungen im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 zwischen
Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße ................................ ............................. 37
Abb. 36: Immissionsorte und schalltechnisch relevante Nutzungen ................................ ............... 40
Abb. 37: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: EG + ZG ................................ ............. 43
Abb. 38: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 1. OG ................................ ................. 43
Abb. 39: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 2. OG ................................ ................. 44
Abb. 40: Lokalklimabewertung ................................ ................................ ................................ ....... 45

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 5

1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planungserfordernis

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 – Frankfurter Land-
straße 171 bis 173 – mit Vorhaben- und Erschließungsplan soll der bestehende Beba u-
ungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans A 43 ersetzt werden. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 we r-
den die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Wohn - und G e-
schäftshauses, bestehend aus einem Nahversorgungsmarkt in Verbindung mit der He r-
stellung von 15 Wohneinheiten, davon 8 für Haushalte mit niedrige n und mittleren Ein-
kommen, im zentralen Versorgungsbereich des Stadtteils Arheilgen geschaffen.
Die Planaufstellung ist erforderlich, weil nach den Festsetzungen des bestehenden B e-
bauungsplans A 7.1 das Vorhaben nicht möglich ist. Mit dem Vorhaben soll das Stadttei l-
zentrum gestärkt und langfristig gesichert werden , was ein Ziel der Einz elhandels- und
Zentrenkonzepte (2004, 2009, 2012, 2016) ist . Dazu wird die Nutzungsdichte im Ge l-
tungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 , in Anlehnung an den südli-
chen Bereich der Reitbahn , erhöht. Dies geschieht insbesondere durch den Entfal l einer
festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit Durchgang und durch Verschieben der Ba u-
grenze näher an die Frankfurter Landstraße. Die Fläche wurde bereits seit 1979 mehrfach
konkret als Ergänzungsbereich für das Stadtteilzentrum vorgeschlagen (Stadtteilplanung
Arheilgen 1979, Einzelhandelskonzept für den Stadtteil Arheilgen 2004). Der Bebauungs-
plan A 7.1 hatte eine kleinteiligere Bebauung mit größeren öffentlichen Flächen planerisch
vorbereitet. In den über 35 Jahren seit Inkrafttreten des Bebauungsplans A 7.1 sowie
während der Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme zwischen 1987
und 2015 konnten die formulierten Ziele aber nicht umgesetzt werden. Die nun geplante
Bebauung steht nicht im Widerspruch zu den bisher formulierten Zielen , jedoch m üssen
die Festsetzungen geändert werden . Das Gebäude passt sich trotz geänderter Festse t-
zungen in das historische Ortsbild ein. Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
gelingt es eine Vielzahl an grundlegenden Ziele n der aktuellen bundesweiten Stadten t-
wicklung (Nutzungsmischung, Stadt der kurzen Wege, Nachverdichtung, Schaffung von
preisgünstigem Wohnraum, Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung, Stärkung des
Umweltverbunds, effiziente Parkraumgestaltung in Tiefgaragen) in sich zu vereinen. D a-
bei kann der Eingriff vollumfänglich im Plangebiet ausgeglichen werden. Diverse Gutac h-
ten zu den Themen Verkehr, Schall, Klima und Umwelt legen dar, dass sich das Vor ha-
ben verträglich in die gewachsene historische Altortlage integriert. Damit handelt es sich
um eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung.

2. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert
durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728)
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geä n-
dert durch Art. 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt
geändert durch Art. 290 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HA GBNatSchG) i.d.F.
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geä n-
dert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)
Hess. Wassergesetz (HWG ) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert
durch Art. 4 des Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 6

Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274),
zuletzt geändert durch Art. 103 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl.
I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 117 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S.
1328)

3. Verfahren

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 mit Vorhaben- und E r-
schließungsplan erfolgt im Rahmen eines zweistufigen regulären Bauleitplanverfahrens.
Das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB findet keine Anwendung.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Planungsvorhaben der ALDI SE & Co. KG Mör-
felden. Diese ist bereit und in der Lage, das Vorhaben in einer im Durchführungsvertrag
bestimmten Frist durchzuführen und verfügt über die benötigten Grundstücksflächen. Das
erforderliche Planungsrecht wird durch die Aufstellung eines vorha benbezogenen Bebau-
ungsplans gemäß § 12 BauGB geschaffen . Dieser besteht aus dem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan, dem Vorhaben - und Erschließungsplan sowie einem Durchführungsve r-
trag zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger.
Im Berei ch des Vorhaben - und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten
Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabentr ä-
ger im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Zur Fassung des Satzungsbeschlusses werden neben dem Entwur f des vorhabenbez o-
genen Bebauungsplans, der mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgestimmte Vorha-
ben- und Erschließungsplan sowie der abgeschlossene Durchführungsvertrag vorgelegt.
Der Öffentlichkeit w urde im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1
BauGB in der Zeit vom 13.03.2018 bis einschließlich 13.04.2018 die Möglichkeit gegeben,
sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen Au s-
wirkungen der Planung zu informieren. Die Behörden und sonstigen Träger öffen tlicher
Belange wurden ebenfalls aufgefordert, sich insbesondere im Hinblick auf den erforderl i-
chen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB zu der
Planung zu äußern (Scoping).
Die öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit
Vorhaben- und Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbez o-
genen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte im Technischen Stadthaus, Block
D, Bessunger Straße 125 in der Zeit vom 17.12.2019 bis einschließlich 31.01.2020 mit
Ausnahme des Zeitraums vom 24.12.2019 bis 01.01.2020 . Mindestens zeitgleich erfolgte
die Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB. Die Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit
den Nachbargemeinden erfolgte mit Schreiben vom 05.12.2019.
Eine eingeschränkte Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit erfolgte gem. § 4a Abs. 3
Satz 2 bis 4 BauGB mit Schreiben vom 08.09.2020 und Frist zur Stellungnahme bis ein-
schließlich 30.09.2020, da der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43
nach dem Verfahren nach § 3 Abs. 2 sowie § 4 Abs. 2 BauGB geringfügig geändert und
ergänzt wurde.

4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt im Zentrum des
Stadtteils Arheilgen, ca. 130 m nördlich der Kreuzung Frankfurter Landstraße mit der U n-
teren Mühlstraße und der Ettesterstraße.
Das Plangebiet grenzt im Westen an die Frankfurter Landstraße und im Osten an die
Darmstädter Straße an.
Darin überplant werden die Flurstücke Gemarkung Arheilgen, Flur 1, Nr. 100/1, 100/4,
101/2, 102/1, 103/4, 104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der Frankfurter Landstr a-
ße Flur 1, Nr. 113/5 und Flur 10, Nr. 639/5 und der Darmstädter Straße Flur 1, Nr. 289.
Die genaue Lage des Plangebietes ist aus nachfolgender Abbildung ersichtlich.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 7

Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung (ohne Maßstab)

5. Planungsrechtliche Situation

Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 5.1

Der Regionalplan Südhessen /Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP
2010) trifft für den Bereich des Plangebietes die Aussage „Vorranggebiet Siedlung – Be-
stand“. Auch für das Umfeld des Plangebietes gilt diese Festlegung. Das gesamte Zen t-
rum von Arheilgen liegt zudem innerhalb des „Siedlungsbeschränkungsgebietes“ des Ver-
kehrsflughafens Frankfurt/Main.

Abb. 2: Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010

Quelle: Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 mit Plangebiet (ohne Maßstab)

Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 8

Der RPS/RegFNP 2010 legt im Rahmen des Kapitels 3.4.3 „Einkaufszentren, großflächige
Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe“ mit der dortigen Abbi l-
dung 5-1 (Großflächiger Einzelhandel OZ Darmstadt) für den Bereich des Plangebietes
einen „Zentralen Versorgungsbereich“ fest (siehe Abb. 3).

Abb. 3: Zentraler Versorgungsbereich in Darmstadt Arheilgen

Quelle: Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (ohne Maßstab)

Das Vorhaben bzw. der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 ist somit aus den Da r-
stellungen des RPS/RegFNP 2010 entwickelt.

Flächennutzungsplan 2006 5.2

Der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Landschaftsplan von
2006 stellt das Plangebiet überwiegend als „Wohnbaufläche“ dar. Die am westlichen
Rand des Plangebiets verlaufende Frankfurter Landstraße ist als „Hauptverkehrsstraße“
dargestellt. In diesem Bereich überlagern sich zudem die Darstellungen einer „Haupttra s-
se örtlicher ÖPNV“, einer Trasse für Hauptver - bzw. Hauptentsorgungsleitungen und die
Abbildung der nachrichtlichen Übernahme eines „Sanierungsgebiets nach StBauFG“. Die
Sanierungssatzung wurde mit Wirkung vom 01.01.2016 aufgehoben.

Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt
2006 mit Kennzeichnung der Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung (ohne Maßstab)
Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 9

Landschaftsplan 5.3

Im eigenständigen Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 2004 ist eine
Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten (s. Abb. 5 ) enthalten. Die Fläche des Plange bie-
tes wird in dieser Leitbildkarte unter der Kategorie „stark versiegelte Baufläche“ darg e-
stellt. Gleichzeitig wird in dieser Karte die Maßgabe zur Neuschaffung von Grün auf di e-
sen Flächen aufgelistet. Darüber hinaus gehende Darstellungen sind auf Ebene d er Leit-
bildkarte für den Plangeltungsbereich nicht getroffen.

Abb. 5: Ausschnitt Landschaftsplan, Leitbildkarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Kennzeichnung der
Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung (ohne Maßstab)

Die Entwicklungskarte des Landschaftsplans (Abb. 6) zeigt für das Plangebiet:
Wohnbauflächen/Mischgebiet; Verbesserung von Grün auf Baufläche, Allee, Baumreihen,
Obstbaumreihen (entlang der Frankfurter Landstraße); D7: „ Verbesserung und Neuschaf-
fung von Grün-/Freiflächen in Baugebieten u.a.:
- Förderung wassergebundener Wege
- Erhalt und Extensivierung der vorhandenen Freiflächen
- Dach- und Terrassenbegrünung
- Erhalt/Förderung von Spontanvegetation“
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 werden u.a. Festsetzungen zur Versick e-
rungsfähigkeit der Oberflächen, zur Dach- und Fassadenbegrünung sowie zum Erhalt und
zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen getroffen.

Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 10

Abb. 6: Ausschnitt Landschaftsplan, Leitbildkarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Kennzeichnung der
Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung (ohne Maßstab)

Bebauungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – 5.4

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 mit Vorhaben- und Erschließungsplan über-
plant innerhalb seines Geltungsbereiches einen Teilbereich des seit 1983 rechtsverbindli-
chen Bebauungsplans A 7.1.

Abb. 7: Überschneidungsbereich der Planung mit Bebauungsplan A 7.1

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

Die Darmstädter Straße ist auch im Bebauungsplan A 7.2 - Um die kleine Brückenstraße -
als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt . Dieser Bereich wird durch den vorhabenbez o-
genen Bebauungsplan A 43 geringfügig ebenfalls insofern überplant, als ein Teil der
Lage des Plangebietes
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 11

Darmstädter Straße durch eine Straßenverkehrsfläche mit in den Geltungsbereich einb e-
zogen wird.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 trifft der Bebau-
ungsplan A 7.1 die nachfolgend aufgeführten Festsetzungen:

Als Art der baulichen Nutzung wird ein „Besonderes Wohngebiet“ festgesetzt.
Die ausnahmsweise zulässigen Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, Ve r-
gnügungsstätten und Tankstelle n werden nicht Bestandteil des Bebauungsplans A 7.1 .
Oberhalb des Erdgeschosses sind nur Wohnungen zulässig. Bei bestehenden landwir t-
schaftlichen Betrieben sind Erneuerungsmaßnahmen zulässig.

Für das Maß der baulichen Nutzung wird an der Frankfurter Landstraße eine zwingend-
zweigeschossige Bebauung festgesetzt. Teilbereiche sind als eingeschossige, überdachte
Zufahrtsrampen von Tiefgaragen oder auch als oberhalb des Erdgeschosses eingeschos-
sig überbaubare oder zu überbauende öffentliche Verkehrsfläche fest gesetzt. Für die hin-
teren Grundstücksbereiche werden ein und zwei Vollgeschosse als Höchstmaß festg e-
setzt, wobei auch die flächenhafte Ausdehnung der jeweiligen Geschossigkeit genauer
definiert wird. Darüber hinaus wird auf die überbaubaren Grundstücksflächen und die Ma-
ße des § 17 BauNVO verwiesen.

Als Bauweise wird geregelt, dass innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen G e-
bäude ohne seitlichen Grenzabstand zu errichten sind. Die straßenseitige Bebauung wird
jeweils durch Baulinien definiert.

Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen werden Gartenflächen und für den mittig
im Plangebiet gelegenen Spielplatz eine öffentliche Grünfläche mit Durchgang festg e-
setzt, wobei mehrere Bäume zu erhalten oder neu zu Pflanzen sind. Darüber hinaus über-
lagert die Festsetzung einer Tiefgarage das Plangebiet.

Wie in der nachfolgenden Abbildung verdeutlicht , wird für einen Teilbereich entlang der
Darmstädter Straße festgesetzt, dass in einem gekennzeichneten Gebiet Gebäude in i h-
rer äußeren Bauform zu erhalten sind, weil sie alleine oder im Zusammenhang mit and e-
ren baulichen Anlagen das Ortsbild prägen und von städtebaulich -geschichtlicher Bedeu-
tung sind. Davon ist auch ein Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43
an der Darmstädter Straße betroffen.

Abb. 8: Erhaltungsbereich

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –

Erhaltungsbereich baulicher Anlagen gemäß
Festsetzung im Bebauungsplan
A 7.1 – An der Reitbahn –

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 12

Der rechtsverbindliche Bebauungsplan A 7.1 sieht im südlichen Teilgebiet auch zwei
Fußwegeverbindungen zwischen der Darmstädter Straße und der Frankfurter Landstraße
vor, deren Lage die nach folgende Abbildung verdeutlicht. Während die südliche Weg e-
verbindung existiert, wurde die nördliche Wegeverbindung nicht hergestellt.

Abb. 9: Wegeverbindungen

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

Die Festsetzungen des Bebauungsplans A 7.1 sind nicht mit den in Kapitel 1 benannten
städtebaulichen Zielen und Zwecken des beabsichtigten Vorhabens vereinbar, weshalb
an dieser Stelle der v orhabenbezogene Bebauungsplan A 43 mit Vorhaben- und E r-
schließungsplan aufgestellt werden soll.

Großflächiger Lebensmitteleinzelhandel 5.5

Das Bundesverwaltungsgericht legt in seinem Urteil vom 24.11.2005 (BVerwG, 4 C 10.04)
fest, dass Einzelhandelsbetriebe großflächig sind, wenn ihre Verkaufsfläche eine Größe
von 800 qm übers chreitet. Die aktuelle BauNVO regelt in § 11 Abs. 3, dass ein großfl ä-
chiger Einzelhandelsbetrieb ab einer Geschossfläche von 1.200 qm nicht nur unwesentl i-
che Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung oder auf die städt e-
bauliche Ordnung haben kann (sog. Regelvermutung) und somit außer in Kerngebieten
nur in einem für ihn festgesetzten Sondergebiet zulässig ist. Die nicht nur unwesentlichen
Auswirkungen können sich nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO äußern durch schädliche U m-
welteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG),
Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung
der Bevölkerung im Einzugsbereich des großflächigen Einzelhandelsbetriebes, auf die
Entwicklung zentraler Ve rsorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemei n-
den, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 wird ein großflächiger Lebensmittelmarkt
mit max. 1.050 m² Ver kaufsfläche festgesetzt. Bei der Prüfung der Auswirkungen greift
zunächst die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO. Hiernach sind Auswi r-
kungen i. S. v. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO i. d. R. anzunehmen, wenn die Geschossfl ä-
che eines großflächigen Betriebs 1.200 m² überschreitet.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 13

Im Folgenden wird dargelegt, dass der geplante, großflächige Lebensmittelmarkt aufgrund
seiner Art, Größe und seines Standorts keine „nicht nur unwesentliche n Auswirkungen“
erzeugt. Hierzu muss zunächst die städtebauliche Atypik des geplanten Vorhabens nac h-
gewiesen werden, wonach sich im nächsten Schritt die Prüfung der Auswirkungen im Ein-
zelfall nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO anschließt.

1) Nachweis der städtebaulichen Atypik:

Zur Widerlegung der Regelvermutung bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben, muss die
städtebauliche Atypik des geplanten Einzelhandelsvorhabens nachgewiesen werden.
Hierzu gibt der Regionalplan Südhessen 2010 unter Ziffer 3.4.3 -2 folgende Ziele zum
Einzelhandel vor, welche durch das geplante Vorhaben berücksichtigt werden:
„Zur Sicherung der Grundversorgung und unter Einhaltung der sonstigen Verträglichkeit s-
anforderungen kann für einen Lebensmittelvollversorger bis zu 2.000 qm Verkaufsfläche
(...) die Raumverträglichkeit in städtebaulich integrierter Lage angenommen werden" (R e-
gionalplan Südhessen 2010, Z 3.4.3-2, 3. Abs.).
Hieraus wird deutlich, dass d er Regionalplan auch für deutlich größere , großflächige Ein-
zelhandelsvorhaben eine Raumverträglichkeit unterstellt, sofern diese Vorhaben in städ-
tebaulich integrierter Lage realisiert werden. Gemäß Kartendarstellung des Regionalplans
zum großflächigen Einzelhandel im Oberzentrum Darmstadt, befindet sich der geplante
Lebensmittelmarkt innerhalb des ze ntralen Versorgungsbereichs (s. Kapitel 5.2, Abb. 3) .
Dies bedeutet, dass der geplante großflächige Lebensmittelmarkt sich in einer integrierten
Lage befindet, da eine Lage im zentralen Versorgungsbereich grundsätzlich auf eine int e-
grierte Lage schließen lässt und Anhaltspunkte dafür liefert, dass keine nachteiligen Au s-
wirkungen nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO zu erwarten sind. Da der geplante, großfläch i-
ge Lebensmittelmarkt ebenfalls der Nahversorgung dient und auch für Menschen mit ei n-
geschränkter Mobilität gut erreichbar ist, gilt die städtebauliche Atypik in diesem Baulei t-
planverfahren als nachgewiesen sowie die Regelvermutung aus § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO
als widerlegt. Eine Prüfung der Auswirkungen im Einzelfall nach § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO
kann somit im folgenden Schritt unter Ziff. 2 erfolgen.

2) Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO:

- Schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 BImSchG:
Schädliche Umwelteinwirkungen sind insbesondere auf die Nachbarschaft ei n-
wirkende Immissionen, u.a. durch einen durch das Vorhaben verursachten stärk e-
ren Zu- und Abgangsverkehr in Form von Lärm. Zur Prüfung möglicher Konfliktp o-
tenziale hinsichtlich der Lärmemissionen und –immissionen wurde eine schalltech-
nische Untersuchung im Zusammenhang mit dem Vorhaben erstellt (s. Kapitel 7.9).
Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die Immissionsrichtwerte eingehal-
ten werden. Schädliche Umwelteinwirkungen um Sinne des § 3 BImSchG werden
daher durch das Vorhaben nicht erwartet.
Außerdem wurde ein Umweltbericht mit Eingriffs - /Ausgleichsbilanzierung und eine
Mikroklimatische Untersuchung erstellt (siehe Kapitel 7.10 und Teil B Umweltb e-
richt)

- Infrastrukturelle Ausstattung:
Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung liegen insbesondere vor, wenn
die ordnungsgemäße verkehrliche Anbindung des Vorhabens nicht gewährleistet ist,
bzw. das vorhandene Ver kehrsnetz nach seiner Konzeption und Leistungsfähigkeit
nicht auf das Vorhaben ausgerichtet ist und insbesondere Einrichtungen des ÖPNV
fehlen.
Der Lebensmittelmarkt liegt gut erschlossen innerhalb des bestehenden Straße n-
netzes. Ebenso ist eine sichere Erreichbarkeit mit dem Fahrrad und zu Fuß gewähr-
leitet. Des Weiteren liegt d as Vorhaben in sehr guter Erreichbarkeit von Einrichtu n-
gen des ÖPNV. Die Bus- und Straßenbahnhaltestelle „Darmstadt-Arheilgen Messe-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 14

ler Straße“ im Norden und die Haltestelle „Darmstad t-Arheilgen Löwenplatz“ sind
unweit entfernt (siehe auch Kapitel 7.4)

- Auswirkungen auf den Verkehr:
Auswirkungen auf den Verkehr sind anzunehmen, wenn vorhandene Verkehrsei n-
richtungen durch den vom Vorhaben ausgehenden zusätzlichen Verkehr überlastet
bzw. ihrer bestimmungsgemäßen Nutzungen entzogen werden.
Zur Vorbereitung der Umsetzung des Vorhabens wurde eine verkehrliche Unters u-
chung durchgeführt. Deren maßgebliches Ziel ist die Abschätzung der induzierten
Verkehre und der dadurch hervorgerufenen Wirku ngen auf das relevante Straße n-
netz – dies sind hier die Frankfurter Landstraße, der signalisierte Knotenpunkt mit
der Unteren Mühlstraße / Ettesterstraße sowie der signalisierte Knotenpunkt mit der
Messeler Straße / Weiterstädter Straße . Die entsprechenden Leistungsfähigkeits-
nachweise werden geführt; die verkehrlichen Grundlagen werden für die schalltech-
nische Untersuchung bereitgestellt (s. Kapitel 7.8)

- Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung:
Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung können sich dadurch ergeben,
dass durch die zu erwartende Kaufkraftanbindung an einem Standort Geschäft s-
aufgaben im zentralen Versorgungsbereichen erfolgen und somit die ausreichende
Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs, vor allem für nicht motorisierte Bevöl-
kerungsgruppen, nicht mehr gewährleistet ist.
Da der Lebensmittelmarkt innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs im Stadt-
teilzentrum von Darmstadt-Arheilgen liegt, wird ein städtebauliches Entwicklungsziel
des städtischen Einzelhandelskonzepts u mgesetzt. Das geplante Vorhaben liegt in
einer integrierten städtebaulichen Lage und wird Teil des zentralen Versorgungsb e-
reichs von Arheilgen. Es wird ein positiver Effekt auf die Versorgung der Bevölk e-
rung mit Gütern des täglichen Bedarfs erwartet. Gerade für nicht motorisierte Bevöl-
kerungsgruppen verbessert sich die Einkaufssituation in Darmstadt -Arheilgen durch
dieses Vorhaben. Mit negativen Auswirkungen durch das geplante Vorhaben wird
von daher nicht gerechnet.

- Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche:
Hierbei handelt es sich insbesondere um die Beeinträchtigungen der Funktionen
von Nahversorgungszentren einer Gemeinde und die Versorgung von einzelnen
Stadtteilen.
Da das Vorhaben innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs liegt, entspricht es
vollumfänglich den Zielen zur Entwicklung der Versorgungsbereiche in der Wisse n-
schaftsstadt Darmstadt.

- Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild:
Auswirkungen auf das Orts - und Landschaftsbild können insbesondere bei einem
nach Lage, Umfang und Größe aus dem Rahmen der näheren oder weiteren U m-
gebung fallenden Vorhaben gegeben sein.
Das Vorhaben liegt im Verschränkungsbereich zwischen verdichtetem Stadtteilzent-
rum an der Darmstädter Pforte und dem Ortskern. Mit einer angepassten Architektur
passt sich das Vorhaben in das Ortsbild ein. Die untere Denkm alschutzbehörde
wurde im Bebauungsplanverfahren als städtische Stelle stadtintern mehrfach und
aktiv an der Ausarbeitung und Anpassung der Pläne beteiligt. Die untere Denkma l-
schutzbehörde wiederum stimmt sich regelmäßig mit dem Landesamt für Denkma l-
pflege ab. Außerdem wurde das Vorhaben im Gestaltungsbeirat behandelt und nach
der Sitzung an die Empfehlungen angepasst (siehe auch Kapitel 5.7; 6.1; 6.2 und
7.).

- Auswirkungen auf den Naturhaushalt:
Auswirkungen auf den Naturhaushalt können durch eine Beeinträchtigung des Ök o-
systems gegeben sein.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 15

Für das Vorhaben wurde ein Umweltbericht mit Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung er-
stellt (siehe Teil B).

Als Fazit der Auswirkungsanalyse lässt sich festhalten, dass es keine Anhaltspunkte für
nicht nur unwesentliche Auswirkungen zu den o. g. Themenbereichen gibt. Zusammen mit
der festgestellten städtebaulichen Atypik und der damit verbundenen Widerlegung der
Vermutungsregel nach § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO, ist der geplante, großflächige Leben s-
mittelmarkt außerhalb eines Kerngebietes sowie in einem für ihn festgesetzten Sonderg e-
biet zulässig. Bei dem geplanten Lebensmittel markt mit 1.050 m² Verkaufsfläche handelt
es sich um einen Nahversorger, der den zentralen Versorgungsbereich stärkt und das
Stadtteilzentrum langfristig sichert. Aufgrund seiner guten Erreichbarkeit zu Fuß, per Rad
und mit dem ÖPNV trägt die Lage des Lebensmittelmarkts zu einer grundsätzlichen V er-
meidung von motorisiertem Individualverkehr bei.
In Anbetracht dieser positiven Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarkts ist eine
Ansiedlung des Marktes an diesem Standort nicht nur im Hinblick auf § 11 Abs. 3 Bau N-
VO zulässig, sondern städtebaulich wünschenswert und zur Umsetzung der o. g. städt e-
baulichen Planungsabsichten der Wissenschaftsstadt Darmstadt erforderlich.

Planfeststellungsbeschluss 45 von 2006 5.6

In den Geltungsbereich einbezogen sind auch Flächen der Frankfurter Landstraße, für die
im J ahr 2006 der Planfeststell ungsbeschluss 45: „Straßenbahnbau in Darmstadt -
Arheilgen – Ausbau im Bereich Vircho wstraße bis Untere Mühlstraße. – Neubau im B e-
reich Untere Mühlstraße bis Wendeschleife" gefasst wurde.
Wie § 38 BauGB regelt, entsteht durch ein Vorhaben dann eine Sperrwirkung, wenn es
sich um eine bauliche Maßnahme von überörtlicher Bedeutung auf Grund von Planfes t-
stellungsverfahren handelt. Ob ein Vorhaben von überörtlicher Bedeutung ist, wird nach
gängiger Auffassung abstrakt und typisierend anhand des für das planfeststellungsbedürf-
tige Vorhaben maßgebenden Fachgesetzes bestimmt. Im Regelfall indiziert die Planfes t-
stellungspflicht die Überörtlichkeit. Für innergemeindliche Straßenbahnlinien wurde jedoch
in mehrfacher Rechtsp rechung angenommen, dass es sich dabei um Vor haben nur von
örtlicher Bedeutung handelt (vgl. Runkel in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg , BauGB, 2014, §
38 Rn. 37). Da die im Planfeststellungsbeschluss 45 festgestellte Straßenbahnlinie nur bis
zum Ortsrand von Arh eilgen reicht, wird keine überörtliche Bedeutung angenommen. Im
Ergebnis findet § 38 BauGB im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43
keine Anwendung. Somit ist die Gemeinde rechtlich nicht daran gehindert durch Bauleit-
planung Festsetzungen für diese planfestgestellten Bereiche zu treffen.
Unabhängig von der Beurteilung der (über)örtlichen Bedeutung der planfestgestellten
Straßenbahn ist festzuhalten, das s die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Beba u-
ungsplans A 43 der Zweckbestimmung des Planfests tellungsbeschlusses ohnehin nicht
widersprechen.
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 werden Änderungen an der Gesta l-
tung der Frankfurter Landstraße vorgenommen. Die Straßenbahntrasse und die Fahrlei-
tungsmasten bleib en unberührt. Der Straßenbahnbetrieb wird nicht berührt. Es handelt
sich lediglich um geänderte Standorte von Straßenbäumen , Einfahrten und einem Be-
leuchtungsmasten.
Der Straßenbahnbetreiber (HEAG mobilo), der Vorhabenträger des Planfeststellungsbe-
schlusses 45 (die Wissenschaftsstadt Darmstadt) sowie die Planfeststellungsbehörde (RP
Darmstadt) haben keine Bedenken bezüglich der Festsetzungen im Bereich des Planfest-
stellungsbeschlusses 45 von 2006.
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 mit Vorhaben- und Erschließungsplan
werden folgende Änderungen vorgenommen (siehe auch Abb. 10):

- Ein Straßenbaum wird versetzt (1).
- Die Platane (P) entfällt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 16

- Es werden zwei neue Straßenbäume gepflanzt (2 und 4).Für die Einfahrten und die
zwei neuen Bäume im Straßenraum entfällt ein Teil der Parkstreifen, andere Teile
der Parkstreifen werden versetzt.Ein Beleuchtungsmast wird versetzt.

Abb. 10: Überlagerung von Planung zum Planfeststellung 45 von 2006 und dem VEP zum vorhabenbezog e-
nen Bebauungsplan A 43

Quelle: PlanB Architekten & Ingenieure ®

Die Ausführungsplanung 2010 wich geringfügig von der Planfeststellung ab. Es wurden
zwei Bäume in dem Abschnitt leicht versetzt und dementsprechend auch die Parkstreifen
leicht verschoben.
Aus den Unterlagen zur Planfeststellung geht hervor, dass d ie Maßnahmen des lan d-
schaftspflegerischen Begleitplans vollinhaltlich und zeitnah umzusetzen sind und dass die
Pflanzung der Straßenbäume sowie der Erhalt der Platane Teil des landschaftspfleger i-
schen Begleitplans und Teil des erstellten naturschutzrechtlichen Ausgleichskonzepts
sind.
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 wird eine Eingriffs -
/Ausgleichsbilanzierung erstellt. Somit werden und bleiben alle Eingriffe ausgeglichen.
Aus den Unterlagen zur Planfeststellung geht hervor, dass die Stellplätze im öffentlichen
Raum nicht Teil des Planfeststellungsbeschlusses sind. Eine Änderung der Stellplätze ist
daher keine Änderung des Planfeststellungsbeschlusses.

Informelle Pläne und abgeschlossene städtebauliche Sanierungsmaßnahme 5.7

Der Stadtteil Arheilgen und die Entwicklung des Stadtteils mit seinem historischen Ort s-
kern war in den letzten Jahrzehnten Gegenstand verschiedener Planungen und Vorh a-
ben. 1979 veröffentlichte das Stadtplanungsamt die „Stadtteilplanung Arheilgen“ mit den
drei Teilen „I Stadtteilrahmenplanung“, „II Ortskernplanung“ und „III Planungen für Teilb e-
reiche“ (siehe unten).
Nach den an gestellten Vorüberlegungen aus der Stadtteilplanung Arheilgen 1979 wurde
der Bebauungsplan A 7.1 aufgestellt und trat 1983 in Kraft (siehe Kapitel 5.4).
Parallel wurden auch Vorbereitungen für eine Städtebauliche Sanierungsmaßnahme g e-
troffen. 1985 wurden vorbereitende Untersuchungen für den Bereich des Ortskerns A r-
heilgen eingeleitet und bereits 1986 wurde der „Bericht über das Ergebnis der Vorbere i-
tenden Untersuchung für den Ortskern Arheilgen“ (VU) durch das Büro GRAS vorgelegt.
Sodann wurde 1987 auf der Grundlage der VU die förmliche Festlegung des Sanierung s-
gebiets „Ortskern Arheilgen“ beschlossen. Die Sanierungssatzung wurde zum 01.01.2016
aufgehoben.
2006: Planfeststellungsbeschluss
2010: Ausführungsplanung 2. Bauabschnitt
2020: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 mit VEP

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 17

In allen Planwerken wurden in Anbetracht der jeweils aktuellen Trends, gegenwärtigen
Probleme und Herausforderungen, Ziele definiert, die je nach Instrument mehr oder wen i-
ger Bindung entfalten. Während die Stadtteilplanung Arheilgen von 1979 keine Bindung
hat, da sie nicht von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen ist und die VU mit
Sanierungszielen keine Bindung mehr entfaltet, da die Sanierung beendet ist, ist für das
Plangebiet von den Vorgenannten nur noch der Bebauungsplan A 7.1 bindend.

Stadtteilplanung Arheilgen (1979)

Abb. 11: Die Stadtteilmitte von Arheilgen

Quelle: Stadtplanungsamt Darmstadt (ohne Maßstab)

Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 liegt genau im Verflec h-
tungsbereich zwischen Stadtteilzentrum und Ortskern und wird seit der Stadtteilplanung
Arheilgen 1979 als „Ergänzungsbereich“ (Stadtteilplanung Arheilgen 1979: S. 19) und
„Erweiterungspotential“ (ebd.: S. 40) für das Stadtteilzentrum betrachtet (siehe Abb. 12).
Den grundsätzlichen Zielkonflikt, den Ortskernplanung 1979 und VU 1986 erkennen, kri s-
tallisiert sich auf diesem Grundstück: „die Stadtteilmitte soll in ihrer Funktion durch die b e-
hutsame Umstrukturierung und eine Verbesserung der vorhandenen Nutzungsstruktur
gestärkt werden (Stadtteilplanung Arheilgen 1979: S.22).
Die Zielsetzung der Stadtteilp lanung (Teil II Ortskernplanung) lag in der Aufwertung der
Stadtteilmitte und war geprägt von dem planerischen Leitbild der „Erhaltenden Erneu e-
rung“. Die stattfindenden Umstrukturierungsprozesse liefen ungesteuert ab und drohten
die alten Strukturelemente aufzulösen. Deshalb entwickelte die Stadtteilplanung Ziele und
Konzepte, die im Bereich der Reitbahn später im Bebauungsplan A 7.1 bauleitplanerisch
gesichert wurden. Allerdings konnten in den vergangen vier Jahrzehnten nicht alle Ziele
verwirklicht werden. Die Stadtteilplanung ging davon aus, dass „das Wiedererlebbarm a-
chen des Ortskernrandes sowohl Im Wieschen am südlichen Rand des Oberdorfes wie
auch an der Reitbahn noch möglich ist“ (ebd. S. 27). „Aus Sicht der Erhaltenden Erneu e-
rung stellt sich für die Ortskernplanung daher die Aufgabe, durch eine in der Maßstäblich-
keit an die historische Situation angepaßte Neubebauung die alten Ortsränder zu schli e-
ßen und durch vorgelagerte Grünbereiche von außen wieder erlebbar zu machen“ (ebd.
S. 27). Für den Bereich des Bebauungsplans A 7.1, der vom vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans A 43 ersetzt werden soll, konnte dieses Ziel jedoch nicht umgesetzt werden.
Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 18

Deshalb wird dieses eine Ziel aufgegeben, um eine Vielzahl anderer Ziele zu erreichen;
unter anderem:

- „Die Stadtteilmitte soll in ihrer Funktion durch eine … Verbesserung der vorhand e-
nen Nutzungsstruktur gestärkt werden“ (ebd. S. 22)
- „Die notwendigen Erneuerungsmaßnahmen müssen sich in das Gefüge des alten
Ortskerns einordnen“ (ebd. S. 23)
- „Die Bedeutung der A rheilger Stadtteilmitte soll erhöht werden, in dem das Stad t-
teilzentrum mit seinen Läden und Versorgungseinrichtungen ausgebaut wird…“
(ebd. S. 41). In der südlichen Reitbahn „sind noch Flächen und Nutzungsreserven
vorhanden, die einigen Spielraum für die längerfristige Entwicklung des Stadttei l-
zentrums bieten“ (ebd. S. 41).

Abb. 12: Die Stadtteilmitte von Arheilgen

Quelle: Stadtplanungsamt Darmstadt (ohne Maßstab)

Neben dem Ziel, der Erlebbarmachung des ehemaligen Ortsrandes kann ein weiteres Ziel
mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 nicht erreicht werden: die öffentliche
Grünfläche, als Spielplatz und Durchgang zwischen Darmstädter Straße und Frankfurter
Landstraße, wird nicht erhalten . Allerdings wird die Stärkung und Belebung des Stadttei l-
zentrums und damit die langfristige Sicherung durch die Ansiedlung des Discounters b e-
absichtigt. Es bleibt eine Vielzahl an fußläufigen Beziehungen erhalten. Die neuen Weg e-
beziehungen zum Vorhabengebiet werden die angrenzenden Nutzungen stärken.

Vorbereitende Untersuchungen (1986) und Sanierungsgebiet „Ortskern Arheilgen“
(1987 – 2015)

Die Stadteilplanung Arheilgen wurde 1983 zur Grundlage des Bebauungsplans A 7.1, der
einen Teil der Ziele planungsrechtlich festsetzte (siehe Kapitel 5.4).
1986 legte das Büro GRAS den Bericht zu den vorbereitenden Untersuchungen
(VU, 1986) vor, der dann die Grundlage für die städtebauliche Sanierung des Arheilger
Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 19

Ortskerns wurde. Die Sanierung verfolgte im Si nne der „Erhaltenden Erneuerung“ insb e-
sondere folgende Ziele:

- Sicherung des historisch gewachsenen Ortsbildes
- Bewahrung und Sanierung bauhistorisch wertvoller Gebäude
- Belebung der Stadtteilmitte
- Neugestaltung des Ruthsenbachs zwischen Rückenmühle und Messeler Straße
- Stärkung der Wohnfunktion von Arheilgen
- Lösung der Verkehrsprobleme

In der Publikation „Sanierung Darmstadt -Arheilgen. Ein Stadtteil im Wandel“ der Wisse n-
schaftsstadt Darmstadt von 2016 wird zusammenfassend festgestellt, „dass das zu B e-
ginn des Sanierungsverfahrens festgesetzte Ziel, den historischen Ortskern zu entwickeln
und aufzuwerten, weitestgehend erreicht wurde “ (Sanierung Darmstadt -Arheilgen 2016:
S. 37). Öffentliche Räume und Plätze wurden aufgewertet, das Stadtteilzentrum rund um
den Löwen neu gestaltet, ortsbildprägende Gebäude vor dem Verfall gerettet und Woh n-
räume saniert. Dazu konnte die B 3 verlagert werden. Doch auch nach Ende der Sanie-
rung stehen weitere Aufgaben an.
Wie angedeutet stehen verschiedene Ziele der aufgestellte n Planungen im Widerstreit.
Viele Ziele konnten erreicht werden, aber manche Festlegungen wurden später nicht u m-
gesetzt. So wurde beispielsweise bei dem Bau der Straßenbahn und der Umgestaltung
der Frankfurter Landstraße die Idee der Andeutung des Grabens aus dem Bebauung s-
plan A 7.1 nicht aufgegriffen. Ebenso konnte für die Teile des Plangebiets an der Fran k-
furter Landstraße das „Erweiterungspotential (1979: 40) zur Ergänzung des Stadtteilzen t-
rums nie ausgeschöpft werden (siehe auch: Stadtteilplanung Arheil gen 1979: 40; .VU
1986: 90, Begründung A 7.1 1983: 5; Einzelhandelskonzept für den Stadtteil Arheilgen
2004: 46).
Auch Ansiedlungen und Weggänge von Nahversorgern und Drogerien im Arheilger Stad t-
teilzentrum sind in den vergangenen Jahrzehnten lebhaft gewesen: Tengelmann, Aldi, Ci-
ty-Supermarkt, Edeka, Schlecker, DM. Aktuell gibt es im Stadtteilzentrum nur noch einen
größeren Nahversorger (Edeka), während bei vielen Planungen und Konzepten zwei
Nahversorger angedacht oder die Basis von Berechnungen waren (siehe Kapitel 7).
Der Strukturwandel im Einzelhandel (EZH -Zentrenkonzept 2012: 7), die veränderten
Kaufgewohnheiten und das Ziel eines stabilen Zentrums mit Vollversorger, Drogerie und
Discounter sowie Fachhändlern und Hofläden machen eine Änderung des besteh enden
Planungsrechts erforderlich. Seit Inkrafttreten des Bebauungsplans A 7.1 1983 und wä h-
rend der Sanierungsmaßnahme konnten trotz Aufwertung des Stadtteilzentrums und des
Ortskerns die Baufelder zwischen Frankfurter Landstraße 167 und 179 nicht verkauft und
bebaut werden. Die geplante kleinteilige Struktur des Einzelhandels deckt sich nicht mit
der Nachfrage und den Bedürfnissen.
Um die Ziele, die in anderen Plänen und Konzepten bereits vorbereitet wurden (Attrakt i-
vierung des Stadtteilzentrums im Bereich der südlichen Reitbahn, Ausweitung der Ve r-
kaufsfläche, Stärkung des Stadtteilzentrums) nun umzusetzen, bedarf es einer Änderung
des Bebauungsplans A 7.1. Dabei ist festzuhalten, dass die Fokussierung auf diese Ziele,
weder die Ergebnisse der Sanierung konterkariert noch Erreichtes zunichte macht.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 20

6. Bestand

Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 6.1

Abb. 13: Luftbild mit Lage des Geltungsbereiches

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

Das Plangebiet weist verschiedene Nutzungen auf. Der südwestliche Bereich an der
Frankfurter Landstraße (Flurstücke Nr. 103/4 und 104/1) stellt sich als unbefestigte, g e-
schotterte und von der Allgemeinheit derzeit nutzbare Parkplatzfläche dar. Diese Nutzung
reicht bis etwa zur Mitte des Plangebietes. Die Stellplatzflächen sind an ihren Rändern
und entlang einer mittig verlaufenden Trennung ungeordnet begrünt.
Nördlich an diesen Bereich anschließend befindet sich die langgestreckte Flurstückspa r-
zelle Nr. 101/2 mit 102/1, die von der Frankfurter Landstraße bis zur Darmstädter Straße
reicht. Bei diesem Flurstück handelt es sich um einen ehemaligen Spielplatz auf einer
ehemals öffentlichen Grünfläche. Die Zuwegung erfolgt ausschließlich von der Darmstä d-
ter Straße aus. Ein Durchgang zur Frankfurter Landstraße ist nicht möglich.
Am westlichen Ende des Flurstückes, unmittelbar an der Frankfurter Landstraße, steht ei-
ne groß gewachsene, markante Platane. Die Randbereiche des ehemaligen Spielplatzes
sind sporadisch mit ve reinzelten Sträuchern und Bäumen bewachsen. Insgesamt ist der
Spielplatz vollständig durch Stabgitterzäune oder die Mauern der angrenzenden Gebäude
eingefriedet bzw. begrenzt.
Auf den nördlich angrenzenden Flurstücken Nr. 100/1 und 100/4 befindet sich ein Geträn-
kemarkt. Dieser nutzt den westlichen, überwiegend unbefestigten Bereich an der Fran k-
furter Landstraße als Stellplatzfläche. Auf dem östlichen Flurstück liegen die Gebäude mit
den Verkaufsräumen des Getränkemarktes. An der Darmstädter Straße ist das Flurstück
mit einem zweigeschossigen Wohnhaus bebaut, an dessen Südseite ein eingeschossiger
Anbau errichtet wurde, der den Eingangsbereich des Marktes bildet. Das Wohnhaus ist
traufseitig zur Darmstädter Straße hin ausgerichtet, bildet jedoch im Bereich des Sattelda-
ches einen Zwerchgiebel zur Darmstädter Straße aus. Die westlich, auf dem hinteren
Grundstücksteil anschließenden baulichen Anlagen sind eingeschossige Flachbauten.
Den westlichen baulichen Abschluss bildet ein Scheunenbau, der teilweise aus Fac hwerk
besteht.
Hinsichtlich der einzelnen Freiraumstrukturen wird auf die dem Umweltbericht angefügte
Kartierung der Biotop- und Nutzungstypen verwiesen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 21

Stadträumliche Einbindung 6.2

Abb. 14: Städtebauliche Situation - Bestand

Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Das Plangebiet befindet sich zwischen Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße
am Rand des Ortskerns. Dadurch wird das Grundstück heterogen geprägt: Im Westen
stellt sich die Fläche überwiegend als Baulücke im Verlauf der Frankfurter Landstraße
dar, die etwa mittig von der kleinen Grünfläche unterbrochen wird. Die direkt angrenzende
Nachbarbebauung an der Frankfurter Landstraße ist zweigeschossig mit Sattel dach; ge-
genüber finden sich aber auch dreigeschossige Gebäude und an der Ecke zur Etteste r-
straße sogar größere Bauformen mit vier Geschossen. In der Darmstädter S traße, einer
gut erhaltenen dörflichen Straße mit Hofreitenbebauung , prägen ein- und zweigeschossi-
ge Gebäude, teilweise mit Sockel, das Straßenbild; aber auch hier finden sich Gebäude
mit drei Geschossen, die sich in das heterogene Straßenbild einfügen.
Die Stadtteilplanung von 1979 und der Bebauungsplan A 7.1 von 1983 sahen für den B e-
reich an der Frankfurter Landst raße eine zweigeschossige Bebauung vor, die von der
Frankfurter Landstraße abgerückt ist und so einen Freiraum ausbildet, der an den histor i-
schen Scheunenkranz mit Graben erinnern soll te (s. Abb. 15) . Dabei wurde dem ruhen-
den Verkehr viel Fläche zugestande n (s. Abb. 16) . Dieser Ansatz wurde beim Bau der
Straßenbahn und der Sanierung der Frankfurter Landstraße in den 2010er Jahren verwor-
fen.

Abb. 15: Städtebauliche Raumkante im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1

Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 22

Abb. 16: Straßenausbau Frankfurter Landstraße gemäß Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn -

Quelle: Eigene Darstellung aus Bebauungsplan A 7.1 der Wissenschaftsstadt Darmstadt sowie eigene Au f-
nahmen

Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 6.3

Der Straßenraum der Frankfurter Landstraße entlang des Plangebietes misst einen Que r-
schnitt von ca. 16 m, wovon ca. 8 m im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans A 43 liegen. Er gliedert sich in beidseitig geführte Gehwegflächen, einen a n-
schließenden Parkstreifen mit längsaufgestellten Parkbuchten, Baumscheiben und Fah r-
leitungsmasten der Straßen bahn, die zugleich die Straßenbeleuchtung tragen. Die a n-
schließende zweistreifige Fahrbahn ist ohne Mittellinie angelegt und führt die Straße n-
bahngleise der Straßenbahnlinien 6, 7 und 8 ohne separaten Gleiskörper.
Die Darmstädter Straße entlang des Plange bietes misst einen Querschnitt von ca. 11 m,
wovon ca. 5,5 m in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43
einbezogen werden. Der Straßenraum der Darm städter Straße wird von einer mittig ve r-
laufenden Fahrbahn mit beidseitigen Gehsteigen gebildet. Die Straße ist beidseitig dicht
beparkt, wobei die PKW auf der östlichen Straßenseite ausschließlich auf der Fahrbahn

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 23

parken und auf der westlichen Straßenseite de r Gehweg etwa hälftig zum Parken genutzt
wird.

Abb. 17: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden

Quelle: Eigene Aufnahme

Abb. 18: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden mit Stellplatzfläche

Quelle: Eigene Aufnahme

Abb. 19: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden

Quelle: Eigene Aufnahme

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 24

Schallimmissionen 6.4

Auf das Plangebiet wirken Schallimmissionen aus dem Verkehrslärm der Frankfurter
Landstraße sowie Schall immissionen aus de m Flugverkehr des Flughafens Fran k-
furt/Main ein.
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 wurde daher eine schalltechnische Unter-
suchung erstellt (siehe Kapitel 7.9).

Lärmschutzzone 6.5

Das Vorhabengebiet liegt in der Nacht-Schutzzone und Tag -Schutzzone 2 gemäß der
Verordnung über die Festsetzung des Lärmschutzbereichs für den Verkehrsflughafen
Frankfurt/Main vom 30. September 2011 (siehe Abb. 20 und Abb. 21)

Abb. 20: Darstellung der Tag-Schutzzone 2 mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes

Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt

Abb. 21: Abgrenzung der Nacht-Schutzzone mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes

Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 25

Zur Bebauung innerhalb der festgelegten Schutzzonen regelt das Gesetz zum Schutz vor
Fluglärm (FluLärmG) in § 5 Bauverbote:

(1) In einem Lärmschutzbereich dürfen Krankenhäuser, Altenheime, Erholungsheime und
ähnliche in gleichem Maße schutzbedürftige Einrichtungen nicht errichtet werden. In den
Tag-Schutzzonen des Lärmschutzbereichs gilt Gleiches für Schulen, Kindergärten und
ähnliche in gleichem Maße schutzbedürftige Einrichtungen. Die nach Landesrecht z u-
ständige Behörde kann Ausnahmen zulassen, wenn dies zur Versorgung der Bevölkerung
mit öffentlichen Einrichtungen oder sonst im öffentlichen Interesse dringend geboten ist.

(2) In der Tag-Schutzzone 1 und in der Nacht-Schutzzone dürfen Wohnungen nicht errich-
tet werden.

(3) Das Verbot nach Absatz 2 gilt nicht für die Errichtung von
1. Wohnungen für Aufsichts - und Bereitschaftspersonen von Betrieben oder öffentl i-
chen Einrichtungen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
2. Wohnungen, die nach § 35 Abs. 1 des Baugesetzbuchs im Außenbereich zulässig
sind,
3. Wohnungen und Gemeinschaftsunterkü nften für Angehörige der Bundeswehr und
der auf Grund völkerrechtlicher Verträge in der Bundesrepublik Deutschland stati o-
nierten Streitkräfte,
4. Wohnungen im Geltungsbereich eines vor der Festsetzung des Lärmschutzbereichs
bekannt gemachten Bebauungsplans,
5. Wohnungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 des
Baugesetzbuchs,
6. Wohnungen im Geltungsbereich eines nach der Festsetzung des Lärmschutzb e-
reichs bekannt gemachten Bebauungsplans, wenn dieser der Erhaltung, der Erne u-
erung, der Anpassung oder dem Umbau von vorhandenen Ortsteilen mit Wohnb e-
bauung dient.

Gemäß § 5 Absatz 3 Nr. 6 FluLärmG gilt das Verbot zur Neuerrichtung von Wohnungen
aber nicht für Wohnungen im Geltungsbereich eines nach der Festsetzung des Lär m-
schutzbereichs bekannt gemachten Bebauungsplans, wenn dieser der Erhaltung, der E r-
neuerung, der Anpassung oder dem Umbau von vorhandenen Ortsteilen mit Wohnbebau-
ung dient.
Dies ist mit dem hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfur-
ter Landstraße 171 bis 173 – der Fall.
Sofern Wohnungen nach § 5 FluLärmG im Lärmschutzbereich errichtet werden, gelten
hier folgende Anforderungen an das resultierende Schalldämmmaß der Außenbauteile
(R’w,res):
Tag R’w,res 30 dB
Nacht R’w,res 35 dB
Darüber hinaus sind gemäß § 3 Abs. 6 der 2. Fluglärmschutzverordnung (2. FlugLSV) Be-
lüftungseinrichtungen in Schlafräumen bei Gebäuden, die in der Nachtschutzzone liegen,
zu berücksichtigen.

Schutzausweisungen 6.6

Schutzgebiete und Schutzobjekte
Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 liegen keine Natur -
oder Landschaftsschutzgebiete. Ebenso sind keine Natura 2000 -Gebiete (FFH -Gebiete
und Vogelschutzgebiete) oder geschützte Biotope gemäß § 30 BNatSchG i.V.m. § 13
HAGBNatSchG von der Planung betroffen.

Wasserschutzgebiete
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grundwasserbewirtschaftung s-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 26

plans Hessisches Ried, mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und verö ffentlicht im
Staatsanzeiger für das Land Hessen 21/1999 S. 1659 , in der Fassung vom 17. Juli 2006
veröffentlicht im Staatsanzeiger 31/2006 S. 1704, zu beachten.
Im Plangebiet ist laut Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt vom
29.03.2018 mit relativ hohen Grundwasserständen zu rechnen (1-3 m, Quelle: Grundwas-
serflurabstandskarten des Hessischen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geol o-
gie). Die der Stadt vorliegenden Bemessungsgrundwasserstände weisen für das
Plangebiet einen Grundwasserflurabstand von 5,0 bis 7,5 m unter Geländeoberkante aus.
Auch das vom Vorhabenträger durchgeführte Bodengutachten hat durch Bohrungen
Grundwasserflurabstände in 4,1 bis 5,1 m unter Geländeoberkante ermittelt. Auf der
westlichen Grundstücksgrenze befindet sich der Messpunkt Grundwasserpegel GWP 028,
welcher als nachrichtlicher Hinweis in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
aufgenommen wurde. Der höchste gemessene Grundwasserflurabstand liegt bei 3,70 m
unter Geländeoberkante (im Jahr 1988). Aktuell liegt der Grundwasserflurabstand am
GWP 028 bei etwa 4,5 bis 5,0 m unter Geländeoberkante. Damit liegen keine sehr hohen
Grundwasserstände im Sin ne der vorgebrachten Stellungnahme des
Regierungspräsidiums Darmstadt im Plangebiet vor , sondern stark schwankende . Die
Voraussetzungen für eine Kennzeichnung als „vernässungsgefährdetes Gebiet“ liegen
damit ebenfalls nicht vor.

Denkmalschutz

- Kulturdenkmalschutz
Der östliche Teil des Plangebietes an der Darmstädter Straße grenzt unmittelbar nör d-
lich an die denkmalschutzrechtlich festgestellte Gesamtanlage „Darmstädter Straße
21-29, (ungerade Hausnummern) sowie 24“ an.
Diese umfasst ein Fachwerk ensemble des 18. und 19. Jahrhunderts im ehemaligen
Unterdorf. Die erhaltene historische Bausubstanz dokumentiert diesen Zeitraum der
Siedlungsgeschichte Arheilgens mit seinen zeittypischen Hausformen. Die teilweise
verputzten Gebäude verbergen regionaltyp ische, konstruktive frühe klassizistische o-
der barocke Fachwerkbilder.
Das Vorhaben bedarf daher nach § 18 Hess. Denkmalschutzgesetz der Genehmigung
und ist mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt worden und wird auch im
Rahmen der Baugenehmigung und der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung weiter
abgestimmt werden.

Abb. 22: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden
(mit Teilen der denkmalschutzrechtlichen Gesamtanlage)

Quelle: Eigene Aufnahme

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 27

Abb. 23: Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlagen Darmstädter Straße in Arheilgen mit Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43

Quelle: Denkmaltopographie der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

- Bodendenkmalschutz
Nach Stellungnahme von hessenARCHÄOLOGIE vom 22.03.2018 befindet sich im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 bzw. in dessen direk-
tem Umfeld ein Bodendenkmal (Arheilgen 5: mittelalterliche Ortskernbebauung), das
nach der Vorgabe des Hessischen Denkmalschutzgesetzes geschützt ist.
Den Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmalpflege kann vorli e-
gend wie folgt ausreichend Rechnung getragen werden:
Anstelle einer vorbereitenden Untersuchung/Ausgrabung ist während des Abrisses des
Baubestandes bzw. Oberbodenabtrages für den Bereich des Bodeneingriffes eine
Baubegleitung durch eine in Hessen zugelassene archäologische Fachfirma durc hzu-
führen. Die Durchführung einer Baubegleitung wurde in den Durchführungsvertrag au f-
genommen zu der sich der Vorhabenträger verpflichtet.
Voraussetzung ist, dass der Oberboden mit einer ungezahnten Baggerschaufel abg e-
zogen wird und bei Auftreten von archä ologischen Resten dem beauftragten Gr a-
bungsunternehmen genügend Zeit eingeräumt wird, diese zu dokumentieren und zu
bergen.

Bodenschutz 6.7

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 folgt dem Gebot des
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Beba u-
ung im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobil i-
siert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Fläche n-
verbrauchs im Außenbereich geleistet.

Altlasten 6.8

Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und
Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorhande n-
sein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädliche Bodenveränderungen
und/oder Grundwasserschäden.
Auch der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegen keine anderweitigen Erkenntnisse vor.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 28

Kampfmittel 6.9

Vom Kampfmittelräumdienst wird durch Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darm-
stadt vom 29.03.2018 mitgeteilt, dass sich das Plangebiet in einem ehemaligen Bomben-
abwurfgebiet befindet. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss
grundsätzlich ausgegangen werden. In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbeba u-
ungen bereits bodeneingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tief e von mind. 5 Metern
durchgeführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig.
Bei allen anderen Flächen ist nach den Abbrucharbeiten bzw. Freimachen des Grun d-
stücks eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) auf den Grun d-
stücksflächen bis in einer Tiefe von 5 Meter ab Geländeoberkante erforderlich, auf denen
bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte
Datenaufnahme erfolgen. Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrube n-
verbau (Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verba u-
achse abzusichern. Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushu b-
arbeiten mit einer Flächensondierung begleitet werden.
Dabei sollen die Kampfmittelräumungsarbei ten nach dem neuesten Stand der Technik
durchgeführt werden. Es ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten Flächen
dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detektionsverfahren anzugeben. Für die
Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmitte lräumdienst des Landes Hessen wurde
das Datenmodul KMIS -R entwickelt. Der Kampfmittelräumdienst bittet, bei der Beauftr a-
gung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen.
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und ger äumten Flächen örtlich mit den
Gauß/Krüger-Koordinaten eingemessen werden.

7. Planung

Das geplante Vorhaben widerspricht nicht grundsätzlich den Zielen des bestehenden B e-
bauungsplans A 7.1. Der Bebauungsplan A 7.1 von 1983 entstand noch vor den vorbere i-
tenden Untersuchungen (1986) zur anschließenden Sanierung (1987 bis 2015) und setzte
maßgeblich die Ergebnisse der Stadtteilplanung Arheilgen 1979 in Festsetzungen um.
Darin war das Ziel enthalten, das Stadtteilzentrum in der südlichen Reitbahn zu erweitern
und dabei historische städtebauliche Begebenheiten (Scheunenkranz, vorgelagerte Grün-
flächen, Graben) wieder aufzugreifen. Der A 7.1 verfolgt die Idee, die südliche Reitbahn,
als Teil des Stadtteilzentrums stärker zu verdichten, als die nördlichen Bereiche. D eshalb
werden hier höhere Gebäude, eine höhere Dichte und weniger Grünflächen festgesetzt.
An der Ecke Darmstädter Straße/Untere Mühlstraße wird ein III -geschossiges Gebäude
ohne Höhenbeschränkung festgesetzt. Es werden große zusammenhängende Grundfl ä-
chen von über 1.300 m² festgesetzt. Die GRZ liegt bei 0,6, die GFZ bei 1,6. Aufgrund der
anzuwendenden BauNVO von 1977 sind planungsrechtlich Läden mit 1.050 m² Verkauf s-
fläche möglich (sie fallen in der BauNVO von 1977 nicht unter die Großflächigkeit).
Allerdings gelten diese Festsetzungen nicht für das Gebiet des vorhabenbezogenen B e-
bauungsplans A 43. Dieser befindet sich im Bereich des Übergangs vom dichten Verso r-
gungsbereich zum vom Wohnen geprägten Teil der Reitbahn. Besonders augenscheinlich
wird der Überga ng durch die festgesetzte öffentliche Grünfläche mit Durchgang, die bis
zum Verkauf des Grundstücks als Spielplatz, jedoch nicht als Durchgang genutzt wurde.
Da das Stadtteilzentrum im Kernbereich („im Knick der Frankfurter Landstraße“/an der
Darmstädter Pforte) verdichtet, mit einem ausdifferenzierten und ergänzenden Angebot
an zentrenrelevantem Einzelhandel gestärkt und langfristig gesichert und die funktionale
Dichte erhöht werden soll (vgl. Einzelhandelskonzepte 2004 und 2012), wird in Anlehnung
an die höhere Dichte der südlichen Reitbahn der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43
aufgestellt. Dabei werden soweit wie möglich die widerstreitenden Belange in Eink lang
gebracht. Also zum einen werden die überbaubare Fläche und die Verkaufsfläche erwe i-
tert und zum anderen wird dabei trotzdem das historische Ortsbild gewahrt. Dies g e-
schieht insbesondere durch zwei städtebauliche Ansätze: die geschlossene, traufständige
Bebauung an der Frankfurter Landstraße, deren maximale Gebäudehöhe der Nachba r-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 29

schaft entspricht sowie die giebelständige Bebauung in der Darmstädter Straße , die
Trauf- und Firsthöhe des derzeitigen Bestandsgebäudes übernimmt.
Das eigentliche Ziel des Bebauungsplans A 7.1 – nutzungsgemischte Strukturen (Arbeiten
oder Versorgen im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen) im Ergänzungsbe-
reich des Stadtteilzentrums zu schaffen – wird dabei erhalten. Andere Ziele, wie d er öf-
fentliche Durchgang können an dieser Stelle leider nicht beibehalten werden.
Insgesamt ergibt sich durch das Vorhaben eine langfristige Verbesserung der Situation,
die nur durch die Planänderung erreicht werden kann.
Aufgrund des Siedlungsbeschränkungsgebiets wird der neue vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan A 43 nicht mehr Wohnraum ermöglichen wie der bestehende Bebauungsplan A
7.1. Er widerspricht hier ebenfalls nicht den Belangen des RPS/RegFNP 2010.

Planungsansatz 7.1

In den Kapiteln 5 und 6 wurde dargelegt, dass das Plangebie t bereits seit 1979 Gege n-
stand verschiedener Planungen war und das Grundstü ck am Rande des Ortskerns, im
Verflechtungsbereich von Stadtteilzentrum und Ortskern von beiden Seite geprägt wird:
sowohl durch die 3 bis 4 geschossigen gemischtgenutzten Gebäude „im Knick der Frank-
furter Landstraße“/ an der Darmstädter Pforte als auch durch die 1 bis 2 geschossigen
Gebäude in der Darmstädter Straße.

Abb. 24: Städtebauliche Raumkanten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 im Vergleich zu den fes t-
gesetzten, aber nicht realisierten Raumkanten im Bebauungsplan A 7.1

Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt

An der Darmstädter Straße erfolgt eine an der historischen Ortsbebauung orientierte
Neubebauung; hier greift das Vorhaben mit der giebelständigen Bebauung die Gebäud e-
typologie insbesondere der nördlich angrenzenden Bebauung auf.
Der Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße nimmt die Bauflucht der nördlich angre n-
zenden Gebäude Frankfurter Landstraße 179 und 181 auf. Bisher war die Giebelwand der
Frankfurter Landstraße 179 der Abschluss des sog enannten Angers (ehemaliger Dorffrie-
den), ohne diesen Platz städtebaulichen fassen zu können und ihm eine besondere Funk-
tion zuzuführen. Der Anger vor den Häusern Frankfurter Landstraße 163 bis 167 und
auch das gesamte verdichtete Stadtteilzentrum an der D armstädter Pforte, bekommt mit
dem geplanten Vorhaben einen städtebaulichen Abschluss, den das Gebäude Frankfurter
Landstraße 179 nicht leisten konnte; ein Makel der Stadtteilplanung Arheilgen von 1979
und den Festsetzungen des Bebauungsplans A 7.1, der nun korrigiert wird.
Rote Linie: Raumkante an Frankfurter Landstraße
Schwarze Linie: Raumkante an Darmstädter Straße
Gestrichelte rote Linie: Raumkante im Bebauungsplan A 7.1

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 30

Mit der geplanten Stellung des Gebäudes an der Frankfurter Landstraße wird die Grun d-
idee den ehemaligen Scheunenkranz durch eine geschlossene (Zeilen -)Bebauung wieder
aufzugreifen, beibehalten. Dabei wird lediglich der Abschluss des Ange rs 50 m weiter
nach Süden verschoben. Der Straßenraum wird konkreter gefasst; dies wird sich positiv
auf den öffentlichen Raum auswirken und mit der Nutzung des Einkaufsmarktes das
Stadtteilzentrum rund um den Löwenplatz und die Darmstädter Pforte beleben.
Der geplante Baukörper schließt die Baulücke. Mit einem Versatz in der Fassade wird der
Baukörper gegliedert. Die Schließung der Zeile (häufig auch als ehemaliger Scheune n-
kranz bezeichnet) ist das vorrangige städtebauliche Ziel. Die konkrete Verortung (10 m
näher an der Fahrbahn oder weiter abgerückt) ist dabei von weniger Relevanz. Der Ne u-
bau orientiert sich in der Höhe und Glie derung sowohl an den südlichen angrenzenden
Gebäude als auch den dreigeschossigen Gebäuden an der Darmstädter Pfor te; wenn-
gleich darauf geachtet wird, dass die Firsthöhe der südlich angrenzenden Gebäude an
der Reitbahn nicht überschritten wird.
Vor dem Hintergrund der vorangegangenen Ausführungen zur Fortführung der Fluchtac h-
se werden vom Vorhaben die bisher bestehende Baulücke und der Straßenraum der
Frankfurter Landstraße geschlossen. Im Süden erfolgt an der Frankfurter Landstraße ein
Rücksprung der Fluchtlinie. Dadurch entsteht hier eine markante Ecksituation zur best e-
henden Bebauung. Hier ist die Eingangssituation für den Nahver sorger und die Wohnu n-
gen im Gebäude an der Frankfurter Landstraße vorgesehen.
Die Einzelhandelsfläche, aber auch die Wohnungen, können nun über die hier gefasste
Angerfreifläche fußläufig erschlossen werden. Die Giebelfläche (Südseite zum Anger hin)
wird durch eine Loggia und Fenster gegliedert, es entsteht eine Raumkante und eine Fas-
sung der Platzfläche, die sowohl eine attraktive Anbindung an die Geschäftslage des A r-
heilger Stadtteilzentrums als auch eine attraktive Eingangssituation für den Nahverso r-
germarkt und eine Adressbildung für die Wohnungen an der Frankfurter Landstraße
schafft.

Abb. 25: Ansicht von Süden entlang der Frankfurter Landstraße

Quelle: PlanB Architekten & Ingenieure ®

Städtebauliches Konzept 7.2

Vorhabenträger

Vorhabenträger des v orhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 mit Vorhaben- und E r-
schließungsplan A 43 ist die ALDI SE & Co. KG Mörfelden, Hessenring 1 – 3, 64546 Mör-
felden-Walldorf; Eigentümerin der im Plangebiet gelegenen Grundstücke wird die ALDI

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 31

Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG mit dem Sitz in 45476 Mülheim an der Ruhr,
Burgstraße 37.

Vorhabenbeschreibung

Abb. 26: Lageplan

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Für eine Stärkung und langfristige Sicherung des Stadtteilzentrums Arheilgen sowie der
Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung und zur gleichzeitigen Schaffung von
Wohnraum im Zentrum von Arheilgen wird auf einem 2.977 m² großen Grundstück ein
Wohn- und Geschäftsgebäude mit einer Brutto-Grundfläche (gemäß DIN 277) von
5.875,15 m², einer Grundfläche von 2.214,9 m² (gemäß BauNVO) und einer Geschossflä-
che von 3.852,61 m² (gemäß BauNVO) zwischen der Frankfurter Landstraße und der
Darmstädter Straße errichtet.
Das Gebäude umfasst dabei eine n jeweils mit Satteldach versehenen mehrgeschossigen
Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße sowie an der Darmstädter Straße, die durch
einen eingeschossigen Gebäudeteil mit Flachdach verbunden werden.
Das Erdgeschoss (EG) des Gebäudes mit einer Grundfläche von 2.208,94 m² soll dabei
von einem Lebensmittelmarkt der ALDI SE & Co. KG Mörfelden, einschließlich dazugehö-
rigen Nebenräumen und für eine Wohneinheit genutzt werden. Die geplante Verkaufsfl ä-
che beträgt maximal 1.050 m².

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 32

Abb. 27: Ansicht von der Frankfurter Landstraße

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Das rückwärtig an den Lebensmittelmarkt angeschlossene Lager erstreckt sich bis in den
an der Darmstädter Straße gelegenen Gebäudeteil hinein . In diese m Gebäudeteil an der
Darmstädter Straße befinden sich darüber hinaus fünf Wohnungen, die sich auf eine
Wohnung im Erdgeschoss sowie vier weitere in den beiden Obergeschossen aufteilen.
Die Erschließung dieser Wohnungen erfolgt über einen Zugang an der nördlichen Gebäu-
deseite von der Darmstädter Straße aus.

Abb. 28: Grundriss Erdgeschoss

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Im Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG) werden im Bereich an der Frankfurter
Landstraße insgesamt 10 weitere Wohnungen errichtet. Insgesamt ist eine Gesamtwohn-
fläche von 1.131 m² vorgesehen. Dabei handelt es sich um einen Wohnungsmix aus
Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit Küche, Bad und Balkon. Geplant ist die Errichtung
von insgesamt zwei Zweizimmerwohnungen, neun Dreizimmerwohnungen und vier Vier-
zimmerwohnungen.

Verkaufsfläche ALDI
+ Lager

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 33

Abb. 29: Schnitt West-Ost

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Insgesamt sind acht öffentlich geförderte Wohnungen geplant. Die Wohnungsgrößen rich-
ten sich nach den Anforderungen der Wohnraum förderung für Wohnungen für Haushalte
mit geringem Einkommen (vier Wohnungen) bzw. nach den Richtlinien für Haus halte mit
mittlerem Einkommen (vier Wohnungen). Hiermit wird die im Beschluss der Stadtveror d-
netenversammlung vom 02.03.2017 („Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus“,
MV-Nr. 2017/0031) vorgegebene Quotenregelung eingehalten und übertroffen. Zur Siche-
rung der öffentlich geförderten Wohnungen wurden diese ebenfalls durch die Festsetzu n-
gen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 und den Durchführungsvertrag gesi-
chert. Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden die Wohnungen barrierefrei e r-
schlossen. Keller- bzw. Abstellräume für die Wohnungen werden in einem Teil der Tiefga-
rage eingerichtet.
Sowohl die Stellplätze des ALDI Marktes, als auch die der Wohnungen werden vollständig
in einer Tiefgarage verortet. Die Tiefgarage verfügt über einen Ein- und Ausfahrtsbereich
zur Frankfurter Landstraße.
Der Zugang zum Lebensmittelmarkt sowie auch der Zugang zu den Wohnungen entlang
der Frankfurter Landstraße liegen im südlichen Teil des Gebäuderiegels.
Die vertikale Verbindung zwischen der Tiefgarage und den d arüber liegenden Gescho s-
sen erfolgt an der Frankfurter Landstraße über zwei Erschließungskerne . Einer der Er-
schließungskerne bedient ausschließlich den ALDI Markt mittels Fahrstuhl und verbindet
folglich nur die Tiefgarage mit dem Erdgeschoss. Ein weiterer Erschließungskern dient
der Erschließung der Wohneinheiten und verbindet alle Nutzungsebenen mit einer Treppe
und einem Fahrstuhl . An der Darmstädter Straße werden alle Etagen über ein Treppe n-
haus erschlossen.
Die beiden Hauptgebäudeteile an d er Frankfurter Landstraße und an der Darmstädter
Straße erhalten jeweils ein Satteldach. Wobei das Gebäude an der Frankfurter Landstr a-
ße eine Dachneigung von ca. 29° und das Gebäude an der Darmstädter Straße eine
Dachneigung von ca. 37° aufweist. Der dazwi schen liegende Verbindungsbau wird mit
begrüntem Flachdach errichtet. Auf den begrünten Dachflächen des Marktes sind Photo-
voltaikanlagen vorgesehen (siehe Abbildung 26).

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 34

Abb. 30: Kellergeschoss / Tiefgarage, Technik, Mieterkeller und Fahrradabstellräume

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Die städtebauliche Konzeption des Vorhabenentwurfs greift grundsätzlich die Bauflucht
der Nachbarbebauung auf. Entlang der Frankfurter Landstraße wird die Bauflucht der
nördlich angrenzenden Bebauung nach Süden fortgeführt. Der Baukörper wird in diesem
Bereich entlang der Straße ausgerichtet.
An der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie , insbesondere der
nördlich angrenzenden Bebauung auf. Diese bestimmt sic h durch einseitig an die nördl i-
che Grundstücksgrenze angebaute , zweigeschossige, giebelständige Wohnhäuser, die
unmittelbar an die straßenseitige Grundstücksgrenze angebaut sind. Diese Teilfläche des
Geltungsbereiches liegt im Bereich der Festsetzung Ziff. I. 11. „Erhaltung baulicher Anla-
gen“ des aktuell/bisher rechtsverbindlichen Bebauungsplanes A 7.1. Durch das jetzige
Vorhaben entsteht ein Gebäude, das exakt die Trauf - und Firsthöhen des bestehenden
Gebäudes beibehält und sich von der Gebäudehöhe und Ausrichtung an die benachbarte
Bebauung anlehnt (s. Abb 32).
Der im Straßenraum wirkende Baukörper wird in der Flucht der angrenzenden Bebauung
platziert und stellt sich als dreigeschossiger giebelständiger Baukörper dar. Der Abstand
zur südlich anschließenden Bebauung (Darmstädter Straße 21) , der denkmalgeschützten
Gesamtanlage, wird durch eine begrünte Freifläche gestaltet.
Dreigeschossige Gebäude finden sich in der Darmstädter Straße bereits an der Ecke zur
Unteren Mühlstraße. Dies zeigt, dass es sich bei dem Vorhaben nicht um ein überdimen-
sioniertes Vorhaben handelt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 35

Abb. 31: Ansicht von Osten entlang der Darmstädter Straße

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Abb. 32: Ansicht Ost Darmstädter Straße 17, Vergleich Bestandshaus und geplantes Gebäude, Trauf - und
Firsthöhe

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Die Anlieferung des Marktes erfolgt ausschließlich über die Frankfurter Landstraße. Der
am nördlichen Rand des Grundstückes gelegene Anlieferungsbereich wird im Stand- und
Entladebereich des LKWs vollständig eingehaust. Zusätzlich wird zum Schutz des nör d-
lich angrenzenden Anwesens eine 1 m hohe Lärmschutzwand an der Grundstücksgrenze
vorgesehen.
Der Zu- und Abfahrtsbereich der Tiefgarage wird in den Baukörper integriert.
Diese Maßnahmen dienen neben gestalterischen Aspekten auch dem Immissionsschutz.

Abb. 33: Vorgesehene Andienung / Tiefgaragenzufahrt

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 36

Vorhaben- und Erschließungsplan 7.3

Der zum vorhabenbezogenen Bebau ungsplan A 43 erstellte Vorhaben - und Erschli e-
ßungsplan besteht aus einer Vorhabenbeschreibung, einem Lageplan , den Grundriss-
und Ansichtsplänen des Bauvorhabens sowie einem Freiflächengestaltungsplan (qualifi-
zierter Freiflächenplan).

Erschließung 7.4

7.4.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)

Die Lage des Plangebietes zwischen der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter
Straße gewährleistet die infrastrukturelle Erschließung. Durch die geplante Verkehrsfü h-
rung der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage über die Frankfurter Landstraße kann der Markt
mit einer guten Qualitätsstufe erschlossen werden und es entstehen keine verkehrlichen
Beeinträchtigungen für die ruhige Darmstädter Straße.

7.4.2 LKW-Andienung

Die Andienung des Nahversorgers erfolgt am Nord westrand des Plangebietes. Die Lage
der Andienung wurde mit dem Mobilitätsamt abgestimmt, da der anliefernde LKW wäh-
rend der Rückwärtsfahrt die Fahrbahnen, einschließlich der Straßenbahntrasse, in der
Frankfurter Landstraße überschwenken muss. HEAG mobilo als Betreiber hat hierzu ke i-
ne Bedenken geäußert, da die Anlieferung nur temporär erfolgt. Durch die Kennzeichnung
der parallel zur Frankfurter Landstraße verlaufenden Straße „Im Erlich“ als Fahrradstraße
kann ein Teil des (Durchgangs-)Radverkehrs im Bereich des Vorhabens reduziert werden.
Der Quell- und Zielverkehr kann dadurch nicht verringert werden.
Die LKW-Andienung findet in der Regel täglich zweimal statt; einmal in den Morgenstun-
den zwischen 6 Uhr und 7:15 Uhr und ein weiteres Mal im Laufe des Tages nach 9:00
Uhr. Dieses Zeitfenster wird von seiten der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Hinblick auf
die verkehrliche Belastung der Frankfurter Landstraße und den Schulwegverkehr definiert
und als Zeitfenster für die Andienung im Durchführungsvertrag verbindlich festgehalten.

7.4.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)

An den öffentlichen Personennahverkehr ist das Plangebiet über die Bus - und Straßen-
bahnhaltestellen „Darmstadt -Arheilgen Messeler Straße“ im Norden und die Haltestelle
„Darmstadt-Arheilgen Löwenplatz“ im Süden an die Buslinie „A“ sowie an die Straße n-
bahnlinien 6, 7 und 8 angebunden. Das Plangebiet liegt etwa mittig zwischen den Halt e-
stellen in jeweils ca. 160 m Entfernung.
Die Anbindung an den ÖPNV ist daher als sehr gut zu beurteilen.

7.4.4 Fuß- und Radverkehr

Entsprechend der bestehenden Straßeninfrastruktur , deren Ausgestaltung sich mit beid-
seitigen Gehwegen sowie der Lage im Arheilger Ortskern darstellt, ist die fußläufige E r-
reichbarkeit des Vorhabens gesichert. Querungsmöglichkeiten der Frankfurter Landstraße
sind jeweils an den nächstgelegenen Kreuzungen vorhanden. Ein Durchgang zur
Darmstädter Straße besteht etwa 30 m südlich des Plangebiets.
Der Straßenraum der Frankfurter Landstraße wird von der Wissenschaftsstadt Darmstadt
in ihrem Radverkehrsnetz beidseitig als „Hauptroute mit Radwegweisung“ dargestellt. Die
Frankfurter Landstraße bildet in diesem Bereich aktuell die von Norden nach Süden ver-
laufende Hauptverkehrsachse.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 37

Abb. 34: Stadtplan mit beschildertem Radverkehrsnetz

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt Radroute „Rund um Darmstadt”

Da seit September 2019 die parallel zur Frankfurter Landstraße verlaufende Straße Im Er-
lich als Fahrradstraße ausgewiesen ist, wird die Hauptroute perspektivisch verlagert.
Die Eingänge sowohl zu dem geplanten Nahversorgungsmarkt als auch zu den darüber
liegenden Wohngeschossen werden an der Südseite von dem hier entstehenden Platzbe-
reich (Anger) aus fußläufig erschlossen. Durch das Verlegen der Tiefgaragenzufahrt nach
Norden kann hier eine attraktive Eingangs - und Platzsituation in Verbindung mit der b e-
stehenden Bebauung entstehen.
Im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 werden zwei Durchgänge/Verbindungen zw i-
schen der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße planerisch vorgesehen.
Diese beiden geplanten Durchgänge liegen ca. 50 m auseinander, wie dies die Abb. 3 1
darstellt. Realisiert wurde bisher nur die s üdliche Wegeverbindung. Durch den vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan A 43 wird die nördliche geplante Wegeverbindung des rechts-
verbindlichen Bebauungsplans überplant. Da die beiden Fußgängerdurchgänge nur 50 m
auseinanderliegen, ist wegen des geringen Abstand es kein Verkehrsbedürfnis für einen
zweiten Durchgang vorhanden. Der Wegfall dieser Wegeverbindung ist daher unter stä d-
tebaulichen und freiraumplanerischen Gesichtspunkten als unproblematisch einzustufen.

Abb. 35: Geplante Wegeverbindungen im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 zwischen Frankfurter Lan d-
straße und Darmstädter Straße

Quelle: Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

7.4.5 Ruhender Verkehr
Alle notwendigen Stellplätze , sowohl für den Nahversorger als auch für die neuen Woh-
nungen, werden in der geplanten Tiefgarage nachgewiesen. Insgesamt werden 41 Stell-
plätze hergestellt, wobei 32 Stellplätze für den Nahversorgungsmarkt zur Verfügung st e-
hen und 9 für die Wohneinheiten. Die Abstellplätze für Fahrräder der Marktbesucher we r-
vorhandene Wegeverbindung

im A 7.1 geplante Wegeverbindung

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 38

den vor dem Markt angeordnet . Für die zukünftigen Bewohner werden Fahrrad -
abstellmöglichkeiten neben dem Eingangsbereich in der Darmstädter Straße sowie in der
Tiefgarage und den Kellerräumen vorgesehen.

Grünordnung / Grün- und Freiflächen 7.5

Ein Erhalt der bisher im Plangebiet festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit Durchgang
ist im Hinblick auf das Planungsziel nicht möglich. Die Grünfläche wurde bis zum Verkauf
an den Vorhabenträger als Spielplatz genutzt. Diese Nutzung wurde mit dem Verkauf auf-
gegeben. Die Funktion als Durchgang wurde nie aktiviert; wahrscheinlich auch aus dem
Grund, dass 50 m weiter südlich ein attraktiver Durchgang vorhanden und gesichert ist.
Im Hinblick auf den Freiflächenverlust, ist in die Abwägung einzustellen, dass zwar grund-
sätzlich nach den Z ielen des Landschaftsplanes und des Klimakonzeptes solche Freifl ä-
chen im dichtbebauten Innerortsbereich zu erhalten sind, jedoch in Abwägung mit de n
Zielen Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Schaffung von Wohnraum (davon 50 %
öffentlich gefördert), Stärkung und langfristige Sicherung des zentralen Versorgungsbe-
reiches sowie Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung, diesen Aspekten ein größ e-
res Gewicht eingeräumt wird . Durch Dachbegrünung und Fassadenbegrünung werden
der Freiflächenverlust bzw. die klimatischen Auswirkungen teilweise kompensiert. Der
Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung vertieft dieses Thema und weist nach,
dass der Eingriff im Plangebiet vollumfänglich ausgeglichen werden kann; sowohl im Ver-
gleich zur realen Situation als auch zum bestehenden Planungsrecht des Bebauungspla-
nes A 7.1.
Ebenso ist ein Erhalt der hier vorhandenen Platane nicht möglich. Ein Teil des Ersatzes
für die Platane ist die Neupflanzung von zwei Bäumen entlang der Frankfurter Landstraße
vor dem neu entstehenden Gebäude im öffentlichen Straßenraum. Außerdem wird in der
privaten Freifläche an der Darmstädter Straße eine Kastanie gepflanzt die in entspr e-
chender Zukunft eine große straßenbildprägende Krone ausbilden wird.

Technische Infrastruktur 7.6

Analog zu den verkehrlichen Anschlüssen an die umliegende Wohnbebauung kann die
technische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur aufgegriffen werden. Anschlüsse an Trink -,
Löschwasser- und Abwasserleitungen des umliegenden Siedlungsgebietes stehen hinre i-
chend zur Verfügung. Gleiches gilt für Elektrizität und multimediale Kommunikationssy s-
teme.
Die bestehenden, öffentlichen Erschließungsstraßen ermöglichen zudem eine ungehi n-
derte Abfuhr von Abfällen.
Niederschlagswasser wird auf dem Grundstück zurückgehalten und versickert.

Wasserwirtschaftliche Belange 7.7

Innerhalb des Plangebietes sind keine Oberflächengewässer vorhanden.
Der Geltungsbereich liegt weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem übe r-
schwemmungsgefährdeten Gebiet.
Die Planungsfläche liegt nicht innerhalb eines Trinkwasserschutzgebietes.
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hess i-
sches Ried. Danach ist eine qualitative Beeinträchtigung des Grundwassers durch die
Versickerung von Niederschlagswasser auszuschließen.
Im Plangebiet sind nach dem hydrologischen Kartenwerk Hess. Rhein - und Mainebene
(Stand: Oktober 2015) Flächen mit relativ hohen Grundwasserständen ( zwischen 5 bis
7,5 m Flurabstand unter Geländeoberkante) zu erwarten. Nach den Ergebnissen der B o-
denuntersuchung des Vorhabenträgers stand Grundwasser in einer Tiefe von ca. 4,0 m
unter Geländeoberkante an; eine Kennzeichnung als „vernässungsgefährdetes Gebiet“ ist
nicht erforderlich (s. hierzu auch Kapitel 6.6).

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 39

Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens 7.8

Die derzeit bestehenden, öffentlich nutzbaren 30 Pkw-Parkplätze auf dem Gelände entfal-
len ersatzlos. Aufgrund der guten Anbindung an den ÖPNV für diese Fläche besteht d a-
her kein Erfordernis für einen Ersatz von öffentlichen Parkflächen an dieser Stelle. Der öf-
fentlich nutzbare Parkplatz war/ist planungsrechtlich nicht gesichert und würde auch bei
der Realisierung eines Vorhabens nach bestehendem Planungsrecht des Bebauung s-
plans A 7.1 entfallen.
Zur Vorbereitung der Umsetzung des Vorhabens wurde eine verkehrliche Untersuchung
durchgeführt. Im Rahmen der Abwägung und Prüfung der Stellungnahmen wurde der
Gutachter gebeten die Verkehrsuntersuchung zu ergänzen, um bestimmte Asp ekte klar-
zustellen. Das maßgebliche Ziel der Verkehrsuntersuchung ist die Abschätzung der ind u-
zierten Verkehre und der dadurch hervorgerufenen Wirkungen auf das relevante Straßen-
netz – dies sind hier die Frankfurter Landstraße, der signalisierte Knotenpunkt mit der Un-
teren Mühlstraße / Ettesterstraße sowie der signalisierte Knotenpunkt mit der Messeler
Straße / Weiterstädter Straße. Die entsprechenden Leistungsfähigkeitsnachweise werden
geführt; die verkehrlichen Grundlagen wurden ebenfalls für die schalltechnische Untersu-
chung bereitgestellt. Die Aussagen der Basis -Verkehrsuntersuchung werden durch die
Nacharbeiten vollumfänglich bestätigt. Änderungen an den Festsetzungen des vorhabe n-
bezogenen Bebauungsplanes sind folglich nicht angezeigt; eine erneute Offe nlage ist
aufgrund verkehrlicher Aspekte nicht erforderlich.“
Die Verkehrsuntersuchung des Büros Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt kommt zu dem
Ergebnis, dass die geplante Ansiedelung einer Einzelhandelsfiliale, in Kombination mit ei-
ner Wohnbebauung mit in sgesamt 41 Tiefgaragenstellplätzen, nach derzeitigem Pl a-
nungsstand in der Frankfurter Landstraße , nördlich der zukünftigen Zufahrt , gegenüber
dem Nullfall 2030 zu Mehrbelastungen von rund 419 Kfz/24 h führen wird, südlich davon
zu 778 Kfz/24 h; davon entfallen auf den Nachtzeitraum nördlich 3 Kfz/8 h bzw. südlich
5 Kfz/8 h gegenüber dem Nullfall 2030. Die Zahlen ergeben sich aus dem Vergleich der
Pläne Nr. 2 und Nr. 3 der Verkehrsuntersuchung (Freudl Verkehrsplanung 2019, Darm-
stadt). Der gesamt i nduzierte Verkehr wird mit 1.197 Kfz -Fahrten/24h angenommen; Für
die Bewertung der Leistungsfähigkeit der Anbindung der Fläche an die Frankfurter Lan d-
straße sind in der nachmittäglichen Spitzenstunde rund 120 Kfz-Fahrten relevant.
Der Gutachter kommt in de r Verkehrsuntersuchung von 2019 und in der Ergänzung von
2020 zu dem Ergebnis, dass aus verkehrlicher Sicht dem Vorhaben keine einschränke n-
den Aspekte entgegenstehen. Die mit den geplanten Nutzungen verbundenen induzierten
Verkehrsströme können stets in an gemessener Qualität abgewickelt werden. Der A n-
schluss der Tiefgarage an die Frankfurter Landstraße(Kneu) weist die gute Verkehrsquali-
tätsstufe „B“ auf, sogar bei einer „Worst-Case-Betrachtung“ kann die Stufe B erreicht wer-
den. Eine unsignalisierte Vollanbindung ist angemessen, Restriktionen (z.B. „rechts -rein-
rechts-raus“) sind nicht notwendig. Der Lichtsignalanlagen-gesteuerte Knotenpunkt K1
Frankfurter Landstraße/Unteren Mühlstraße/Ettester Straße liegt sowohl im Bestand 2018
als auch im Planfall 2030 bei der guten Qualitätsstufe „B“. Die Rückstaulängen am Knoten
K1 ändern sich zwischen Analy se und Planfall kaum – in der Unteren Mühlstraße, in d e-
ren Verlauf die Einmündung der Darmstädter Straße sehr nahe am Knotenpunkt liegt, ist
festzustellen: di e rechnerische Rückstaulänge im Planfall 2030 nimmt gegenüber dem
Nullfall 2030 nur um drei Meter zu; der Zuwachs ; dies ist als unkritisch einzustufen – die
Fahrzeuglänge eines Pkw ist mit sechs Meter anzunehmen. Der Lichtsignalanlagen -
gesteuerte Knotenpunkt K4 Frankfurter Landstraße/Messeler Straße/Weiterstädter Straße
liegt sowohl im Bestand 2018 als auch im Planfall 2030 ebenfalls bei der guten Qualität s-
stufe „B“.
Auswirkungen auf die Darmstädter Straße sind nicht zu erwarten.

Immissionsschutz 7.9

Zu dem v orhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 wurde n durch die KREBS + KIEFER
FRITZ AG, Darmstadt zwei schalltechnische Untersuchungen erstellt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 40

Die erste Untersuchung beurteilt die Geräusche aus dem Betrieb des geplanten Leben s-
mittelmarktes einschließlich der Tiefgarage hinsichtlich der Einwirkungen auf bestehende
und geplante schutzwürdige Nutzungen. D ie zweite Untersuchung ermittelt die maßgebl i-
chen Außenlärmpegel, dem das Vorhaben ausgesetzt ist (Straßen- und Schienenve r-
kehrslärm sowie Flugverkehrslärm resul tierend aus dem Verkehrsflughafen Fran k-
furt/Main).
Die erste schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung der Immissionen nach TA
Lärm (KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019) kommt zu folgenden Ergeb-
nissen:
Bei der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist nachzuweisen, dass an sämt-
lichen Immissionsorten (IP), die im Einwirkungsbereich der geplanten Anlage liegen, die
gültigen Immissionsrichtwerte eingehalten oder unterschritten werden. Dies gilt gleiche r-
maßen für bereits bestehende , schutzbedürftige Nutzungen sowie für schutzbedürftige
Nutzungen, die im Zuge der Umsetzung des Vorhabens zukünftig entstehen werden. Die
Immissionsorte ergeben sich aus der nachfolgenden Abbildung 36.

Abb. 36: Immissionsorte und schalltechnisch relevante Nutzungen

Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt

Für die Beurteilung der Immissionen in der städtebaulichen Planung sind die Orientie -
rungswerte gemäß DIN 18005 -1 heranzuziehen. In Anbetracht des Sachverhaltes, dass
künftige Immissionskonflikte durch den Betrieb des Lebensmittelmarktes in Anlehnung an
die Technische Anleitung (TA) Lärm zu beurteilen sind, werden die gleich hohen Immissi-
onsrichtwerte (IRW) der TA Lärm für die Beurteilung heran gezogen. Dabei wurde für die
umgebende Bebauung das Schutzniveau eines Allgemein en Wohngebietes (WA) ange-
nommen. Für die künftige Bebauung im Plangebiet wurde das Schutzniveau eines Misc h-
gebietes (MI) angenommen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 41

Anhand von Schallausbreitungsberechnungen werden die Zusatzbelastungen ermitte lt.
An der künftig geplanten Wohnbebauung (Immissionspunkte (IP) 4 bis IP 8) werden durch
den Betrieb des ALDI-Markts sowie der Tiefgarage maximale Beurteilungspegel von

Tag/Nacht = 56 / 40 dB(A)

an IP 6 prognostiziert.
Demnach werden die IRW für ein MI an der geplanten Wohnbebauung in Höhe von

Tag/Nacht = 60 / 45 dB(A)
um
Tag/Nacht - 4 / - 5 dB(A)

unterschritten und somit eingehalten.

Durch einzelne auftretende kurzzeitige Geräuschspitzen sind am Tag bzw. in der Nacht
an der geplanten Wohnbebauung Spitzenpegel von maximal

LAF,Tag/Nacht = 83 / 67 dB(A)

zu erwarten. Die jeweils gültigen Anforderungswerte an kurzzeitige Geräuschspitzen we r-
den am Tag eingehalten und in der Nacht um bis zu

AL,Nacht = + 2 dB(A)

überschritten.

Die hier während des Nachtzeitraums prognostizierten Überschreitungen ergeben sich
ausschließlich aus dem Fahrverkehr der Bewohner, da der Nahversorgungsmarkt ledig-
lich im Tagzeitraum geöffnet sein wird. Wegen der in Wohnanlagen im Allgemeinen vo r-
liegenden geringen Abstände zwischen den Wohngebäuden und der Zu- sowie Ausfahrt
der Tiefgarage treten Überschreitungen des Maximalpegels auf . Nach der Rechtspr e-
chung (vgl. hierzu u. a. den Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg
vom 23.07.1995, Az. 3 S 3538/94) ist davon auszugehen, dass Stellplatzimmissionen in
einem von Wohnbebauung geprägten Bereich keine erheblichen, billigerweise unzumu t-
baren Störungen hervorrufen.
An den umliegenden Bestandsgebäuden (IP 1 bis IP 3 sowie IP 9 bis IP 14) werden durch
den Betrieb des Nahversorgungsmarktes Beurteilungspegel von bis zu

Tag/Nacht = 55 / 36 dB(A)

hervorgerufen. Diese sind im Tagzeitraum am Anwesen Frankfurter Landstraße 179 (IP 9)
und in der lautesten Nachtstunde am Gebäude Frankfurter Landstraße 174 (IP 13) zu e r-
warten.
Die für WA gültigen I RW (55 dB(A) am Tag und 40 dB(A) nachts) werden an den B e-
standsgebäuden folglich um mindestens

Tag/Nacht = 0 / - 4 dB(A)

unterschritten und demnach ebenfalls eingehalten.

Durch einzeln auftretende , kurzzeitige Geräuschspitzen sind am Tag bzw. in der Nacht
Spitzenpegel von maximal

Tag/Nacht = 81 / 60 dB(A)

an den Immissionsorten IP 9 bzw. IP 11 und IP 13 zu erwarten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 42

Die jeweils gültigen Anforderungswerte an kurzzeitige Geräuschspitzen werden somit u n-
terschritten. Die Anforderungen an den Schallimmissionsschutz hinsichtlich kurzzeitiger
Geräuschspitzen sind an den Immissionsorten an Bestandsgebäuden somit erfüllt.
Diese erste schalltechnische Untersuchung hat ergeben, dass durch das Planvorhaben
die zulässigen IRW nach TA Lärm an den geplanten Wohnungen sowie den umliegenden
Bestandsgebäuden sowohl am Tag als auch in der Nacht eingehalten werden. Zudem ist
zu beachten, dass der Anlieferungsbereich über ein Rolltor mit einem bewerteten Schal l-
dämm-Maß von mindestens 2 4 dB(A) verfügen muss und an der nordwestlichen Grun d-
stücksgrenze eine Schallschutzwand mit einer Höhe von mindestens 1,0 m über dem
festgesetzten Höhenbezugspunkt von 128,4 m über NHN zu errichten ist.

Die zweite schalltechnische Untersuc hung zur Ermittlung maßgeblicher Auße n-
lärmpegel nach DIN 4109 (KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019) kommt
zu folgenden Ergebnissen:

Die relevante Außenlärmbelastung ist rechnerisch für alle Fassadenbereiche der gepla n-
ten Wohnbebauung zu ermitteln.
Anhand von Schallausbreitungsberechnungen wurden die maßgeblichen Außenlärmpegel
für die Nachweisführung nach DIN 4109-2:2018-01 im Bereich von

67...73 dB

ermittelt.

Aus den ermittelten , maßgeblichen Außenlärmpegeln resultieren Anforderungen an das
gesamte bewertete Bau -Schalldämm-Maß R’ w,ges der Außenbauteile bei Aufenthaltsrä u-
men in Wohnungen im Bereich von 37 ... 43 dB und für die Personalräume des Aldi -
Marktes im Zwischengeschoss mit erf. R’w,ges = 38 dB.
Durch geeignete Außenbauteile ist sicherzustellen, dass das jeweils erforderliche resultie-
rende Schalldämm-Maß des Außenbauteils in allen schutzbedürftigen Räumen eingeha l-
ten wird.
Grundsätzlich sind, da das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Frankfurter Flughafens
liegt, passive Schallschutz maßnahmen vorgeschrieben. Für alle Schlaf - und Kinderzim-
mer ist gemäß § 3 Abs. 6 der 2. FlugLSV der Einsatz schallgedämmter Lüftungseinric h-
tungen zur Sicherstellung einer geeigneten Frischluftzufuhr erforderlich.
Die maßgeblichen Außenlärmpegel für das Vor haben sind aus den nachfolgenden Abbi l-
dungen 37 - 39 ersichtlich.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 43

Abb. 37: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: EG + ZG

Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt

Abb. 38: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 1. OG

Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 44

Abb. 39: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 2. OG

Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt

Durch geeignete Außenbauteile (Außenwände, Fenster und Türen, Rollladenkasten, Lü f-
ter und sonstige Einrichtungen) ist sicherzustellen, dass das jeweils erforderliche, resultie-
rende Schalldämm-Maß des Außenbauteils eingehal ten wird und sich in schutzbedürft i-
gen Räumen bei geschlossenem Fenster nutzungskonforme Innenschallpegel im Sinne
der DIN 4109 einstellen.

Klimaschutz 7.10

Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main. Geprägt wird das Gebiet durch relativ
hohe Temperaturen und geringe Niederschlagsmengen. So zeigt sich hier ein kontinent a-
ler Klimaeinfluss mit hohen sommerlichen So nneneinstrahlungen. Im Winter hingegen
kommt es häufig zu einer st abilen Kaltluftschichtung mit daraus resultierender Inversions-
wetterlage mit Nebel und Schadstoffanreicherungen in der Luft.
In der Karte „Lokalklimabewertung“ des Landschaftsplanes der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt wird die Fläche des Plangebietes wie der gesamte Ortskern des Stadtteils Arheilgen
als sogenanntes „Thermisches Belastungsgebiet“ eingestuft.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 45

Abb. 40: Lokalklimabewertung

Quelle: Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2004

Daher wurden für die Planung Klimagutachten erstellt, welche die Auswirkungen auf das
Mikroklima im näheren Umfeld sowie auf das weitere Klima im Stadtteil untersuchen.
Das erste Klimagutachten vom Juni 2018 kommt zu folgenden Ergebnissen:
Grundsätzlich ist eine Umnutzung von Flächen bzw. eine Innenentwicklung innerhalb des
Siedlungsbereiches aus Klimaschutzgründen ein s innvolles Vorgehen. Der vorhabenb e-
zogene Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – erfüllt diese Bedin-
gungen, hat allerdings Auswirkungen auf die mikroklimatische Situation in der direkten
Nachbarschaft.

a) Windfeld
Die Berechnungen haben ergeben, dass vor allem die zusätzliche Windblockade (vorher:
offener Bereich, die Luft konnte gut durchströmen) durch die geschlossene B ebauung zu
einer reduzierten Belüftung im Bereich der Frankfurter Landstraße führen wird. Dies hat
neben den Auswirkungen auf die Lufthygiene direkte Auswirkungen auf die human -
bioklimatischen Bedingungen. Moderat höhere Temperaturen und ein verringertes A b-
kühlpotential sind die Folge.

b) Thermische Belastung
Im direkten Zusammenhang mit der Belüftung / Windgeschwindigkeit steht die thermische
Belastung. Die physiologisch äquivalente Temperatur (PET) ist maßgeblich von der
Windgeschwindigkeit abhängig (kühlende Wirkung auf den Menschen ) und ist in den B e-
reichen mit geringen Windgeschwindigkeiten entsprechend hoch. Zudem tragen die ne u-
en Gebäudemassen zusätzlich zum Temperaturanstieg durch die Wärmespeicherung bei.
Nicht begrünte Fassaden strahlen die aufgenommene Wärmeenergie ab, versie gelte Be-
reiche verhalten sich ebenso. Die früheren Potentiale des Vegetationsvolumens auf dem
Spielplatz gehen verloren.

c) Defizitbereiche
Die Vegetation des Spielplatzes und der überströmbare Parkplatz dienten u.a. der Abküh-
lung der Frankfurter Landstraße und der Bereiche auf der gegenüberliegenden Seite des
Plangebietes. Verursacht wird dies durch die nächtliche Anströmung aus östlichen Ric h-
tungen. Diese Bereiche werden durch den Wegfall der klimaökologischen Gunsträume im

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 46

Plan-Zustand durchaus relevante Auswirkungen erfahren. Dies lässt sich durch die G e-
bäudeanordnung und den geschlossenen Charakter nicht kompensieren.

d) Planungshinweise
Da die Gebäudeausrichtung nicht verändert und die Belüftungssituation (Dynamik) nicht
optimiert werden können, besteht die Möglichkeit durch Verschattung (bevorzugt durch
Vegetation) und Grünflächen die thermische Belastung in unmittelbarer Nähe des Ne u-
baus zu verbessern. Die Neupflanzungen können im Planzustand abmildernd wirken, w o-
bei das Vegeta tionsvolumen (Höhe Kronendurchmesser) und die Vegetation der Bau m-
scheiben erhöht werden sollte, was neben der Abkühlung der Biodiversität dienen würde.
Die geplante Dachbegrünung ist als positive Maßnahme zur Klimaanpassung zu erwä h-
nen, sie dient als Puffe r im Falle eines extremen Niederschlag ereignisses. Zusätzlich
bringt sie Vorteile für den Innenraum (Klimaschutz). Ein kühlender Effekt auf Fußgänger
im Außenraum ist dabei nicht zu erwarten.
Folgende Hinweise sollten demnach geprüft werden:
- Schaffung größerer Vegetationsflächen entlang der Frankfurter Landstraße,
- mehr großkronige Bäume entlang der Fassade zur Frankfurter Landstraße,
- weitere Fassadenbegrünung nach Möglichkeit auf südlich und westlich exponierten
Fassaden.

e) Fazit des Klimagutachtens 2018
Durch die Neuplanung sind negative klimatische Auswirkungen zu erwarten. Alle rdings ist
zu trennen, wo diese negativen Auswirkungen auftreten werden (thermische Hotspots am
Tag auf den Verkehrsflächen) und welche Intensität zu erwarten ist, in Abwägung mit den
Klimaschutzpotentialen. Die klimaökologisch wertvollen Flächen des Bestands können
nicht kompensiert werden, jedoch sind Maßnahmen möglich, um negative Auswirkungen
möglichst gering zu halten. Aus diesem Grund werden die ohnehin eingeplanten Bäume
entlang der Frankfurter Landstraße als positiv bewertet, sie sollten allerdings in der A n-
zahl und Größe überprüft werden. Zudem wird empfohlen, eine üppige Vegetation auf u n-
versiegelten Flächen im Wurzelbereich zu schaffen. Vertikale Vegetation an der Fassade
würde die klimatische Anpassung des Neubaus optimieren. Bei Berücksichtigung der Pl a-
nungshinweise und in der Abwägung mit den Zielen des Klimaschutzes kann dem Ne u-
bau aus klimatischer Sicht des Gutachters zugestimmt werden.
Nach der Aktualisierung des Vor habens im Frühjahr 2019, insbesondere unter Berüc k-
sichtigung der Vorschläge aus dem ersten Klimagutachten, wurde d as Vorhaben erneut
klimatisch untersucht.

Das Klimagutachten vom 03.06.2019 kommt zu folgendem Fazit:

Die Anpassung der Planung und der dar aus resultierenden Auswirkung, ist im stadtklima-
tischen Kontext als eher geringfügig einzustufen. Das Gebäudevolumen und die Struktur
wurden im Wesentlichen kaum verändert, sodass auch die Bewertung und Einschätzung
des vorangegangenen Gutachtens Bestand haben.
Kleinräumig, im direkten Umfeld der Neuplanung, treten Veränderungen auf, die in der
Gesamtbetrachtung einen positiven Trend erkennen lassen. Die thermische Belastung
konnte an den meisten Stellen abgemildert werden , z. B. durch Baumpflanzungen an de r
Anlieferungszone. Durch mehr Vegetationsvolumen, und einer besseren Wahl der Bau m-
standorte an der Frankfurter Landstraße, wurde eine bioklimatische Verbesserung erzielt,
die für den Nutzer vor Ort an heißen Sommertagen angenehmere Bedingungen berei t-
stellt.
Der größere Freiraum im Bereich der Darmstädter Straße profitiert vom großkronigen
Baum, hat allerdings Nachteile auf der eingeplanten Spielfläche vor der südorientierten
Fassade. Für diesen Bereich sollte eine Verbesserung des Sonnenschutzes zur Mittag s-
zeit geprüft werden. Die Nutzung temporärer Verschattungen ist eine geeignete Möglic h-
keit, da die Belastung nur zur Mittagszeit sehr stark hervortritt. Dies kann durch Sonne n-
segel etc. realisiert werden. Für andere Wettersituationen und Jahreszeiten biete t dieser
Bereich Vorteile.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 47

Insgesamt betrachtet sind die klimatischen Änderungen durch die aktualisierte Planung
positiv zu bewerten, die Dachbegrünung dient der Klimaanpassung bei Extremniede r-
schlägen und die großzügige Fassadenbegrünung mildert die Strah lenbelastung der Fuß-
gänger. Da keine negativen Auswirkungen auf die Nachbarschaft zu erwarten sind, gilt die
Einschätzung des Klimagutachtens 2018 auch weiterhin, dass keine Einwände aus stad t-
klimatischer Sicht erbracht werden.

In e iner schriftlichen Stellungnahme, die im Rahmen der Abwägung im Juli 2020
eingeholt wurde, vertritt der Gutachter zusätzlich die Auffassung:

„Eine Gegenüberstellung der Bebauungsvarianten B -Plan A 7.1 und B -Plan A 43 würden
keine signifikanten Abweichungen ergeben. Zwar besitzt der B-Plan A 7.1 die Festsetzung
„öffentliche Grünfläche mit Durchgang“, was lokal positiv auf die mikroklimatischen Ve r-
hältnisse wirkt, allerdings ist der Querschnitt dieses Durchgangs relativ gering. Eine Au f-
nahme des nächtlichen Kaltluftabflusses an dieser Engstelle wird angezweifelt wodurch
auch keine nennenswerten positiven Auswirkungen (Belüftung und Abkühlung) auf die
Nachbarschaft auf der Argumentationsebene des Stadtklimas zu erwarten ist.
Neben den Auswirkungen auf das Stadtklima im Sinne de r Klimaanpassung muss bei e i-
ner Innenentwicklung stets der Klimaschutz und der nachhaltige Umgang mit den Fl ä-
chenressourcen betrachtet werden. Diese Argumente in Kombination mit der effizienten
Nutzung führen zu dem Ergebnis, dass die stadtklimatischen Aus wirkungen des B -Plans
A 43 tolerabel sind und keine Einwände gegen die derzeitige Planung bestehen“ (Ste l-
lungnahme INKEK, 15.07.2020).

8. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte

Einzelhandelskonzept für den Stadtteil Arheilgen (2004) 8.1

Zu Beginn der 2000er Jahre stellte sich in Arheilgen nach der Schließung des Tenge l-
mann-Marktes in der Unteren Mühlstraße die Frage , wie der Einzelhandel in Arheilgen
weiterentwickelt werden soll. Sollte kurzfristig ein Markt am Ortsausgang errichtet werden
oder die mittelfristige M öglichkeit gewählt werden, den zentralen Bereich um den Löwe n-
platz umzustrukturieren. In einer Bürgerumfrage „Einkaufssituation in Arheilgen“ sprach
sich eine deutliche Mehrheit zur weiteren Entwicklung des Stadtteilzentrums aus.
Als Basis für die weitere Entwicklung wurde 2003 das „Einzelhandelskonzept für den
Stadtteil Arheilgen“ erstellt, das 2004 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen
wurde. Hierin wird die Einzelhandels - und Zentrenstruktur untersucht und ein Maßna h-
menkonzept zur Stärkung des Einzelhandels in Arheilgen erstellt. Zwei Oberziele mit ent-
sprechenden Maßnahmen werden definiert:

1. Stärkung des Stadtteilzentrums Arheilgen durch:

- Stärkung der Einzelhandelszentralität des Stadtteilzentrums
o Konzentration städtebaulicher und infrastruktureller Investitionen auf das Stadt-
teilzentrum
- Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt im Stadtteilzentrum
o Neben der Zentralität – also der vorrangig quantitative n Komponente – soll
aber die Vielfalt der Funktionen im Stadtteilzentrum erhalten und ges tärkt wer-
den
o Daneben soll der Einzelhandel von verschiedenen Betriebstypen geprägt sein

2. Erhaltung und Stärkung der Nahversorgungsfunktion im Stadtteilzentrum und im
Stadtteil Arheilgen insgesamt (vgl. Einzelhandelskonzept 2004: S. 44).
Das Konzept macht auch zwei Vorschläge, an welchen Stellen im Stadtteilzentrum e i-
ne funktionale Schwerpunktsetzung erfolgen kann:

a) Standort Wendeschleife/ ehemaliger Tengelmann

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 48

b) Standort nördlich des Stadtteilzentrums: exakt die Fläche , die bereits in der Stadttei l-
planung als Ergänzungsbereich dargestellt wurde und die nun durch den vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan A 43 beplant wird (vgl. Einzelhandelskonzept 2004: S. 47)

Abschließend wird in dem Konzept ein Verkaufsflächenbedarf in Arheilgen bis 2010 da r-
gelegt. Dieser beträgt im Bereich des kurzfristigen Bedarfs 2.125 m² Verkaufsfläche (vgl.
Einzelhandelskonzept 2004: S. 73).
In den weiteren Jahren wurde das Stadtteilzentrum um den Löwen städtebaulich aufg e-
wertet und ein Vollversorger m it einer Verkaufsfläche von max. 1.500 m² angesiedelt. Da
es sich dabei aber um den Betreiber des City -Supermarkts in der Ettester Straße handel-
te, entfiel dieser Markt später. Die Verkaufsfläche im entsprechenden Sortiment erhöhte
sich in der Netto-Betrachtung im Stadtteilzentrum also weniger.

Auf das „Einzelhandelskonzept für den Stadtteil Arheilgen“ folgten weitere Konzepte:

- „Zentrenkonzept. Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt. Strategisches Entwic k-
lungskonzept“ (2009)
- Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Grundlagengutachten für beschlossene Einzel-
handelskonzepte“ (2012)
- Nahversorungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt – in Ergänzung zum
Einzelhandels- und Zentrenkonzept – (2016)

Die Gutachten bestätigten regelmäßig die Aussagen des Gutachtens von 2004.

Zentrenkonzept (2009) 8.2

Das Zentrenkonzept von 2009 fasst es so zusammen: Bei den Einzelhandelskonzepten
für die Stadtteile Arheilgen und Eberstadt „hat sich gezeigt, dass es trotz schwieriger
Rahmenbedingungen in beiden Stadtteilen Chancen gibt. Allerdings sind die Spielräume
eng. Selbst bei positiver Betrachtung der Kaufkraft und Einwohnerentwicklung ist das E x-
pansionspotential begrenzt. Für Neuansiedlungen bleibt nur wenig Spielraum. Demen t-
sprechend bedacht müssen diese erfolgen: ‚Es ist nur ein Schuss frei‘ und ‚der muss si t-
zen‘. Eine einzelne falsche Ansiedlungsentscheidung kann alle Zukunftsperspektiven
dauerhaft zunichte machen. Dementsprechend sehen die Gutachter in der Konzentration
auf die Ortskerne den richtigen Weg“ (Zentrenkonzept 2009: S. 6).
Dies war mit der Ansi edlung des Edeka-Marktes in der alten HEAG -Halle am Löwenplatz
sinnvoll geschehen. Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 42 für
den Edeka -Markt legte dar, dass auch nach der Ansiedlung des Edeka -Marktes freie
Kaufkraft im Stadtteil verbleibt.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept (2012) 8.3

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept von 2012 nahm in die Bestandsaufnahme sowohl
den City-Supermarkt (Ladenfläche des heutigen DM -Marktes) als auch den in Realisi e-
rung befindlichen Lebensmittelvollsortimenter Edeka i n die Bestandsaufnahme auf (vgl.
Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012: S. 53 ff, S. 100).
Das Einzelhandels - und Zentrenkonzept von 2012 kommt zum eindeutigen Fazit, dass
das Stadtteilzentrum zwar attraktiv ist, jedoch mit dem aktuellen Besatz nur die Grundver-
sorgungsfunktion sichert.

„Fazit
Der zentrale Bereich Arheilgen stellt insbesondere in seinem Kern ein attraktives Verso r-
gungsangebot für den Stadtteil dar. Maßgebliche Stärken sind:

- Die ausstrahlungskräftige Mitte des zentralen Bereichs, wo sich in kompakter Form
Einzelhandel- und Dienstleistungsangebote sowie ein Bürgerhaus in einem städt e-
baulich attraktiven und individuellen Rahmen präsentieren.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 49

- Der integrierte, neue Lebensmittelanbieter bildet einen starken Einzelhandelsba u-
stein mit Synergien auf die Umgebung. Die Grundversorgung ist gewährleistet.
- Die erfolgten Umbau- und Umgestaltungsmaßnahmen sorgen für eine insgesamt at-
traktive und dynamische Situation.

Demgegenüber stehen die folgenden Schwächen des Standorts:

- Mit rund 4.600 m² Gesamtverkaufsfläche ist lediglich die Grundversorgungsfunktion
des Zentrums gesichert. Eine darüber hinausgehende Ver sorgungsaufgabe kann
aus Einzelhandelssicht nur bedingt gewährleistet werden. Die Anziehungskraft bleibt
begrenzt.
- Die geringen Nut zungsdichten in weiten Bereichen bilden einen Schwachpunkt der
Zentrenstruktur. Strukturprägende Betriebe sind funktional unzureichend angebu n-
den und entwickeln keine Synergien.

Der Zentra le Bereich Arheilgen dient im Wesentlichen der Grundversorgung des Stadt-
teils. Dennoch weist das Zentrum mit seiner kompakten und modernen Mitte einen sta r-
ken, dynamischen und zukunftsfähigen Zentrumskern auf, der mittel - bis langfrist ig an
Bedeutung gewinnen kann“ (Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012: S. 55 f).

Zur E ntwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Stadtteilzentrum Arheilgen b e-
schreibt das Einzelhandels- und Zentrenkonzept von 2012:

„Durch den Bau eines zeitgemäßen Supermarktes im Mittelpunkt des Zentrums, ist der
Grundstein gelegt, dass das Zentrum auch zukünftig einen stabilen Versorgungsauftrag
leisten kann. Darüber hinaus ergeben sich durch den zukünftigen Magnetbetrieb im Zen t-
rum möglicherweise perspektivisch weitere Ansiedlungen, die das Zentrum in seiner Vie l-
falt stärken können. Aufgrund der bandartigen Struktur, ähnlich wie in Eberstadt, ist eine
Überdehnung des Zentrums zu vermeiden und die Einzelhandelsentwicklung auf den
Kernbereich im Knick der Frankfurter Landstraße [Darmstädter Pforte] und angrenzende
Flächen zu konzentrieren“ (Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012: S. 124).

Nahversorgungskonzept (2016) 8.4

Das Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt – in Ergänzung zum
Einzelhandels- und Zentrenkonzept – von 2016 soll insbesondere dazu diene n, die An-
siedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten zu
steuern und allgemeine Regeln für Ansiedlungen zu definieren.
Zunächst kommt die Analyse zu dem Ergebnis, dass „sich i nsgesamt in der Stadt Dar m-
stadt in den Warengruppen Nahrungs - und Genussmittel sowie Gesundheit und Körpe r-
pflege aus rein quantitativer Sicht deutlich absatzwirtschaftlich zusätzlich tragfähige Ver-
kaufsflächenpotenziale ergeben. Losgelöst von der rein quantitativen Betrachtung geht
es bei der Definition zukünftiger Entwicklungsperspektiven jedoch vor allem um eindeutige
räumliche Vorgaben und ein nachvollziehbares wie widerspruchsfreies Standortkonzept“
(Nahversorgungskonzept 2016: S. 35).
Dazu wird die Regel definiert: „Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten
Hauptsortimenten werden zukünftig nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen …
realisiert“ (Nahversorgungskonzept 2016: S. 46).
Grundlage des Gutachtens ist eine Bestandsaufnahme der gegenwärtigen Nahver-
sorungssituation in Darmstadt. Zum Zeitpunkt des Gutachtens ist der neue Edeka -Markt
in der HEAG-Halle bereits in Betrieb ; der City-Supermarkt ist geschlossen, der DM-Markt
noch nicht geöffnet. Das Gutachten legt dar, dass im Stadtteil Arheilgen (also einschließ-
lich des Aldi-Markts in der Schorlemmer Straße und des Nahkaufs am Thomas -Mann-
Platz) in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel eine Verkaufsfläche von rd. 3.100
m² vorgehalten wird. Dies entspricht einer Zentralität von 0,42. Die Zentralität bezeichnet
das Verhältnis von Umsatz zur Kaufkraft innerhalb eines abgrenzbaren Gebiets und ist ein
wichtiger Indikator für die Ausstrahlungskraft und Versorgungsfunktion eines Einzelh an-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 50

delsstandorts. Als Maßstab wird in der Regel ein Zentralitätswert vom 1,0, d.h. einer „Voll-
versorgung“ vor Ort zu Grunde gelegt. Werte von unter 1 bedeuten hingegen, dass der
Einzelhandelsumsatz geringer als die vorhandene Kaufkraft ist, was auf Kaufkraf tabflüsse
hindeutet. Aus dieser Sicht besteht Potential für weitere Ansiedlungen.
Anders ausgedrückt: mit den vorhandenen Märkten kann eine weitreichende räumliche
Abdeckung und eine Grundversorgung gesichert werden , aber es besteht eine unte r-
durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung . Mit räumlich und strukturell passenden
Vorhaben kann das Stadtteilzentrum gestärkt und langfristig gesichert werden. Bei dem
geplanten Aldi-Markt handelt es sich um ein genau passendes Vorhaben: in empfohlener
Lage (Stadtteilplanung Arheilgen 1979, Einzelhandelskonzept Arheilgen 2004, Einzelha n-
dels- und Zentrenkonzept 2012). Es ergänzt das Stadtteilzentrum in einer bisher im Zen t-
rum nicht vorhandenen Betriebsform (Discounter) und ist im Bereich der Darmstädter
Pforte bestens geeignet, die Dichte im Kernbereich zu erhöhen.

Abschließend lässt sich zusammenfassen, dass a lle vier Gutachten sowie die Stadttei l-
planung Arheilgen 1979 die Ansiedlung befürworten.

9. Artenschutzrechtliche Beurteilung

Eine nähere Betrachtung erfolgt im Umweltbericht (Teil B).

10. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung

Eine nähere Betrachtung erfolgt im Umweltbericht (Teil B).

11. Biodiversität

Biodiversität – die Vielfalt an Tier - und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität –
ist die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für
den Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere
Luft zum Atmen, fruchtba re Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen
wie sie z. B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität
ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1
BNatSchG). Dies is t auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess .
Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015)
und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert.
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodive r-
sität in Darmstadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen.
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan folgende
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen:

- Neuanpflanzung von 3 Straßenbäumen (es entfallen jedoch ein bestehender Str a-
ßenbaum und die Platane)
- Neuanpflanzung von 8 Laubbäumen auf dem Baugrundstück
- ca. 980 m2 extensive Dachbegrünung
- Insgesamt werden ca. 73 lauf ende Meter Fassadenflächen mit Kletterpflanzen b e-
grünt
- Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 51

12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetz-
buch (BauGB)

Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB 12.1

Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans wird im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan A 43 auf sonstige Art und Weise (s. textl. Festsetzungen im Plan und Kapitel
12.2 und 12.3) eine bauliche Nutzung allgemein festgesetzt . Aufgrund dessen sind unter
entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB nur solche Vorhaben zulässig, zu d e-
ren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat.

Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 12.2

Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 be-
schränkt sich auf den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans und die angren-
zenden öffentlichen Verkehrsflächen, bis zur Straßenmitte.

Art der baulichen Nutzung 12.3

Nach den textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sind im Erdgeschoss
des Wohnhauses an der Darmstädter Straße sowie in den beiden Obergeschossen - wo-
bei Personalräume von Aldi im Zwischengeschoss zulässig sind - ausschließlich Wohn-
nutzungen zulässig, was dem Nutzungsspektrum in der näheren Umgebung entspricht.
Die Schaffung von Wohnraum ist, angesichts stetig wachsender Bevölkerungszahlen und
dem damit verbundenen hohen Wohnungsbedarf , stadtplanerisch sinnvoll. Im Erdg e-
schossteil außerhalb des Wohnhauses an der Darmstädter Straße ist gemäß der Zielset-
zung nur die Errichtung eines gro ßflächigen Lebensmittelmarktes mit nahversorgungsre-
levanten Sortimenten zulässig.
Zur Sicherung einer gewissen Flexibilität , im Hinblick auf die Bestimmung der Verkauf s-
fläche für die Zukunft , wird die im Vorhaben - und Erschließungsplan vorgesehene Ver-
kaufsfläche von 1.032 m2 im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit maximal 1.050 m2
festgesetzt.

Maß der baulichen Nutzung 12.4

Als Maß der baulichen Nutzung werden bei einer Baugrundstücksgröße von 2.977 m2 und
einer vorgesehenen Gebäudegrundfläche von 2.215 m2 eine Grundflächenzahl (GRZ) von
0,75 und bei einer Geschossfläche für das Vorhaben von 3.85 3 m2 eine Geschossflä-
chenzahl (GFZ) von 1,3 festgesetzt.
Die zulässige Grundfläche soll, durch Zufahrten, sonstige Nebenanlagen im Sinne des §
14 BauNVO und eine bauliche Anlage unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen und deren Zuwegungen ), bis zu
2.668,83 m2 genutzt werden, daher wird eine GRZ II bis 0,9 festgesetzt.
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 Abs. 3a BauGB nicht an die BauN-
VO gebunden ist, sind die im § 17 BauNVO genannten Obergrenzen für die dort aufg e-
führten Nutzungsarten nicht maßgeblich.
In Summe wird die in der BauNVO festgelegte Obergrenze für die erweiterte GRZ von 0,8
für Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baul i-
che Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche nur leicht überschritten. Diese geringfügige
Überschreitung resultiert aus der bereitzustellenden Tiefgarage, die aufgrund der Nutzung
der Aldi-Filiale sowie der zusätzlichen Wohnbebauung entsprechend groß zu dimensi o-
nieren ist. Dies wiederum sichert oberirdisch Freiräume, die von den Einwohnern genutzt
werden können. Dadurch sind Begrünungsmaßnahmen möglich, die dazu beitragen , den
relativ hohen Versiegelungsgrad zu kompensieren.
Die hohe Ausnutzung des Plangebietes ist zudem durch die zentrale und durch den
ÖPNV äußerst gut angebundene Lage aus städtebaulichen Gründen vertretbar, da es ein
besonders hohes Potenzial für einen Wohnstandort besitzt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 52

Es gilt die durch Planeintrag jeweils festgesetzte maximale Gebäudehöhe. Die maximale
Gebäudehöhe ist der obere Abschluss der Wand bei Flachdächern bzw. der Dachfirst bei
Satteldächern, gemessen vo n dem im Planbild festgesetzten Höhenbezugspunkt. Die
Gebäudehöhen berücksichtigen dabei grundsätzlich die umgebende Bebauung.
Nach der Offenlage wurde der Höhenbezugspunkt aus Praktikabilitätsgründen versch o-
ben (Lage in der Tiefgaragenzufahrt). An den festgesetzten Höhen und der Höhe des Hö-
henbezugspunktes hat sich dadurch nichts geändert.
Eine Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe ist in den mit Flachdächern festgesetz-
ten Bereichen z. B. zugunsten von notwendigen Dachaufbauten und Gebäude -
Technikanlagen um maximal 2,0 m zulässig , wenn diese mindestens 2,0 m von der A u-
ßenwand entfernt sind. Als Außenwand sind diese Wände zu verstehen, die auf den B o-
den reichen. Photovoltaikanlagen sind von diesen Flächenangaben ausgenommen, um
einen größeren Teil der Dachflächen erneuerbaren Energien zugän glich zu machen (s.
Kapitel 12.11). In den Bereichen die im Planteil mit Satteldachausführung gekennzeichnet
sind, ist eine geringfügige Überschreitung von 0,5 m für kleine, untergeordnete gebäude-
technische Anlagen (wie Antennen, Schornsteine etc.) zulässig.
Ergänzend zur zulässigen maximalen Gebäudehöhe ist für die mit Satteldach zu erric h-
tenden Gebäudeteile an der Frankfurter Landstraße eine maximale Traufwandhöhe von
9,75 m festgesetzt worden. Für den giebelständigen Gebäudeteil an der Darmstädter
Straße ist die maximale Traufwand auf 7,4 m begrenzt worden. Alle Maße beziehen sich
auf den festgelegten Höhenbezugspunkt und die Traufhöhen an den Giebelwänden . Die
im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Gauben sind zulässig, da sie die G e-
bäudehöhe e inhalten und ausreichend Abstand von den Giebelwänden halten. Diese
Festsetzungen sind notwendig, um sicher zu stellen, dass sich die neuen Gebäudehöhen
in die Flucht der Bestandsgebäude auch höhenmäßig einfügen.

Flächen für die soziale Wohnraumförderung 12.5

Die soziale Wohnraumförderung dient Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen
mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Insgesamt
entstehen durch das Planvorhaben 15 Wohnungen, von denen acht gefördert werden.
Von den acht förderungsfähigen Wohnungen entstehen jeweils vier nach der Wohnrau m-
förderung für Haushalte mit geringem Einkommen sowie vier nach der Wohnraumförd e-
rung für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Die Verwirklichung erfolgt entsprechend der
Richtlinie der Wisse nschaftsstadt Darmstadt zur Förderung des Mietwohnungsbaus. Da-
mit werden die Vorgaben des Stadtverordnetenbeschlusses, mindestens 25 % der G e-
schossfläche Wohnen für den Sozialen Wohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 %
der Geschossfläche Wohnen für Haushalte mit mittlerem Einkommen zu sichern , einge-
halten (Vorlage-Nr. 2017/0031 „Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus“).
Zur Sicherung dieser Maßnahmen werden auch Regelungen im Durchführungsvertrag ge-
troffen.

Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 12.6

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 ist die bauliche Ausführung durch den Vor-
haben- und Erschließungsplan weitgehend festgelegt, sodass zur Sicherung des städt e-
baulichen Konzeptes die überbaubaren Grundstücksflächen eng an den Gebäudeausbau-
ten festgesetzt wurden. D as Baufeld umfasst das im Vorhaben - und Erschließungsplan
vorgesehene Gebäude, es ist jedoch geringfügig größer dimensioniert. Dadurch kann im
weiteren Planungsprozess (bspw. durch Fachplanungen) auf Änderungen noch im geri n-
gen Maß reagiert werden . Um dies für untergeordnete Bauteile zu ermöglichen, können
z. B. Überdachungen die Baulinien bzw. Baugrenzen in geringem Ausmaß überschreiten.
An den Stellen, an denen aus städtebaulichen Gründen eine klare Raumkante oder eine
Grenzbebauung erforderlich ist, setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 Bauli-
nien zur Sicherung der Bauflucht fest, ansonsten sind Baugrenzen festgesetzt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 53

Die Baulinien zur Frankfurter Landstraße sicheren die straßenbegleitende Raumkante mit
dem Versatz in der Fassade zur Gliederung des Baukörpers und der Giebelwand zum
Anger.
Die Baulinie an der südlichen Nachbargrenze sichert, zusammen mit der festgesetzten
Gebäudehöhe GH 4,9 m den Anbau an die bestehende Grenzbebauung mit 133,3 m über
NHN.
Die Baulinie im Norden sichert im westlichen Bereich die Einhausung der Lkw -Andienung
und dadurch den erforderlichen Schallschutz für die Nachbargrundstücke und im weiteren
östlichen Verlauf die Nutzung als Lager. Eine Grenzbebauung ist in der Umgebung
durchaus üblic h: durch Festsetzungen im bestehenden Bebauungsplan A 7.1 und/oder
durch den historischen Baubestand (Hofreiten und Scheunen). An der nördlichen Nac h-
bargrenze sind auch im bestehenden Bebauungsplan A 7.1 Grenzbebauungen a b-
schnittsweise verpflichtend festgesetzt oder wahlweise möglich.
Eine besondere Beeinträchtigung und Benachteiligung für die Nachbarn, auf deren
Grundstücksgrenze eine Baulinie festgesetzt wird, entsteht daher nicht.

Flächen für Stellplätze und Garagen 12.7

Um einen möglichst hohen Grad an Beg rünung zu schaffen und den Versiegelungsgrad
möglichst gering zu halten, werden gemäß dem Vorhaben- und Erschließungsplan die
benötigten Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht und durch Festsetzung im vorha-
benbezogenen Bebauungsplan gesichert . Die Tiefgarage ist ausschließlich in der übe r-
baubaren Grundstücksfläche sowie ergänzend in der für sie zeichnerisch festgesetzten
Fläche zulässig. Es werden keine oberirdischen Stellplätze geplant. Durch die Organisati-
on des ruhenden Verkehrs in einer Ti efgarage werden oberirdisch mehr Freiräume ges i-
chert. Vor diesem Hintergrund sind oberirdische Stellplätze, Carports und Garagen unz u-
lässig.

Flächen für Nebenanlagen 12.8

Die Grundstücksfreiflächen sind insbesondere aus klimatischen und grünordnerischen
Gründen von zusätzlichen Bauten freizuhalten. Fahrradabstellanlagen und Müllabstell -
plätze sind deshalb oberirdisch nur in den hierfür gekennzeichneten Flächen und inne r-
halb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Dies gilt auch für den bauordnung s-
rechtlich notwendigen Spielplatz. Nach der Offenlage wurden Rigolen für allgemein zuläs-
sig erklärt, um bei der Standortsuche für die Rigole flexibler zu sein; für den Fall, dass
sich die bis dahin festgesetzte Fläche als nicht geeignet für die Errichtung und den Betrieb
einer Rigole erweist; sowohl aufgrund von technischen Anforderungen als auch öffentl i-
chen und privaten sowie nachbarlichen Belangen.
Weitere Nebenanlagen werden nicht zugelassen, um die Grun dstücksfreiflächen zu
schützen.

Öffentliche Verkehrsflächen 12.9

Die Verkehrsflächen der Darmstädter Straße bzw. der Frankfurter Landstraße sind tei l-
weise mit in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 einbe-
zogen worden, um dort die für das Vorhaben notwendigen Baumaßnahmen, wie z. B. die
Absenkung der Bordsteinflächen, Anpflanzung neuer Straßenbäume, Versetzen von
technischen Anlagen und Ähnliches, zu ermöglichen. Näheres wird hierzu vertraglich zwi-
schen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger geregelt. geregelt.

Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen 12.10

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 regelt die zulässige Zone für die LKW -
Andienung des Lebensmittelmarktes am Nordwestrand des Vorhabengrundstückes zur
Frankfurter Landstraße hin.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 54

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 wird die Zufahrt zur Tiefgarage durch eine
festgesetzte Ein- und Ausfahrt von der Frankfurter Landstraße aus gesichert. In den übri-
gen Bereichen des Plangebietes sind Ein - und Ausfahrten (ausgenommen LKW -
Andienung) zu den öffentlichen Verkehrsflächen unzulässig.

Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen 12.11

Auf einem Teil der Flachdachflächen mit Dachbegrünung sind , aus Gründen des ressour-
censchonenden Umgangs mit Energien, Photovoltaikanlagen zu errichten. Diese Anlagen
und Einrichtungen zur Nutzung der Solarenergie sind auf den Flachdächern nur aufg e-
ständert, d. h. in Verbindung mit der Dachbegrünung zulässig, sodass die Dachbegrünung
von diesen technischen Aufbauten nicht beeinträchtigt wird. Sie sollen einen Abstan d von
mindestens 1,0 m zur nächstgelegenen Außenwand bzw. Attika einhalten.

Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 12.12
Natur und Landschaft

Zur Schonung des Bodens und zur Entlastung der Abwasserkanäle soll Niederschlag s-
wasser der Dachflächen, der Erschließungsflächen und sonstiger befestigter Grun d-
stücksfreiflächen möglichst versickert werden, soweit dem weder wasser rechtliche noch
sonstige öffentlich-rechtliche Belange entgegenstehen. Hierzu ist eine Rigole oder eine al-
ternative Versickerungsanlage im Bereich der geplanten Spielplatzfläche vorgesehen.
Die Maßnahme zur Sicherung der Belange des Artenschutzes, hier , die vor Abriss der
Gebäude vorherige Kontrolle auf Strukturen von Brutvorkommen geschützter Tierarten
durch fachlich geeignetes Personal, ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 ent-
sprechend festgesetzt. Eine Beauftragung des entsprechenden Fachpersonals durch den
Vorhabenträger ist zwischenzeitlich bereits erfolgt. Falls keine artenschutzrechtlich rel e-
vanten Tiervorkommen festgestellt werden , kann im Einvernehmen mit der Unteren Na-
turschutzbehörde auch ein Gebäudeabriss außerhalb de s in den Hinweisen (Ziff. IV. Nr.
12) angegebenen Zeitraums erfolgen. Dies wird im Durchführungsvertrag geregelt.
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen nachtaktiver Insektenarten sind für die Außenbe-
leuchtung ausschließlich nach unten abstrahlende Natriumdampfniederdrucklampen oder
LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000 K Farbtemperatur , Richtcharakteristik und unter
Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig.
Zum Schutz der Vögel sind im Geltungsbereich bei großen transparenten Glasflächen von
mehr als 5 m² Größe Maßnahmen, beispielsweise kleinteiligere Gliederung der Glasfl ä-
chen, Verkleidung, Beklebung oder Ähnliches, zu treffen, die Vogelschlag verhindern.
Da im Rahmen der Umsetzung der Planung der Verlust von Lebensräumen geschützter
Vogel- und Fledermausarten nicht auszuschließen ist, empfiehlt das faunistische Gutac h-
ten, zur Sicherung der ökologischen Funktion von Fortpflanzungs- und Ruhestätten g e-
schützter Tiere künstliche Nisthilfen und Quartiere für im Rückgang befindliche oder g e-
fährdete Gebäudebrüter wie Haussperling und Mauersegler sowie auch für Fledermäuse
in den Neubau einzuplanen. Hierzu werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
Festsetzungen getroffen, die Einzelheiten werden im Durchführungsvertrag mit dem Vo r-
habenträger geregelt. Der Einbau solcher Elemente kann helfen, die Biodiversität in A r-
heilgen zu erhalten bzw. zu fördern. Außerdem ergibt sic h eventuell ein e artenschutz-
rechtliche Pflicht, wenn im Rahmen des Abbruchs des Gebäudes (Darmstädter Straße 17)
geschützte Arten festgestellt werden.

Zur Erhöhung der bioklimatisch wirksamen Flächen trifft der vorhabenbezogene Beba u-
ungsplan A 43 Vorschr iften zur Fassadenbegrünung zugunsten des örtlichen Klimas. So
sind insgesamt mindestens 73 laufende Meter Hausfassaden dauerhaft mit rankenden
oder klimmenden Pflanzen zu begrünen und dauerhaft zu erhalten.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 setzt f est, dass die Gebäudebereiche, die
mit Flachdach bzw. flachgeneigtem Dach ab einer zusammenhängenden Fläche von min-
destens 10 m² herzustellen sind, dauerhaft extensiv zu begrünen und zu unterhalten sind.
Die Dachbegrünungen dienen zum einen dem naturschutz rechtlichen Ausgleich für die

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 55

zusätzliche Versiegelung gegenüber dem bisherigen Baurecht, zum anderen wirken sie
positiv auf die klimatischen Verhältnisse. Dabei muss die Vegetationsschicht eine Mäc h-
tigkeit von mindestens 12 cm aufweisen.
Damit wird trotz Nachverdichtung ein positiver Beitrag für den Naturhaushalt geleistet und
ein begrüntes Umfeld für die künftigen Bewohner geschaffen.

Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 12.13

Die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern dienen der Gliederung und
Begrünung der Grundstücksfreiflächen und zur Erhöhung des Grünanteils im Plangebiet.
Die zur Pflanzung vorgesehenen Bäume sind gemäß des Freiflächenplanes als Lau b-
bäume 1. Ordnung anzupflanzen. Bei der Artenauswahl sind standortgerechte und nach
Möglichkeit einheimische Arten zu verwenden.
Für die neu zu pflanzenden Bäume außerhalb der Flächen zum Anpflanzen ist festg e-
setzt, Baumscheiben von mindestens 6 m2 Größe je anzupflanzenden Baum vorzusehen.
Entlang der Frankfurter Landstraße sind dabei Bäume von gleicher Art wie die Bestand s-
bäume anzupflanzen, um den Alleecharakter zu unterstreichen. Die Pflanzung hat nach
den „Standards für Baumpflanzungen in Darmstadt“ zu erfolgen, die dem Vorhabenträger
bekannt sind. Weitere Einzelheiten regelt der Durchführungsvertrag.
Im Plangebiet wird entlang der Frankfurter Landstraße ein bestehender Straßenbaum
(Linde) zur Erhaltung festgesetzt. Hierzu sind entsprechende Schutzvorkehrungen erfo r-
derlich, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 festgesetzt werden.
Um eine angemessene Begrünung der Grundstücke zu sichern, sind Festsetzungen zur
Begrünung der Grundstücksfreiflächen getroffen worden. Die privaten Grundstücksfreifl ä-
chen haben auch eine wichtige Funktion für die Freiraumerholung und Klimafunktion. S o-
genannte Schottergärten sollen ausgeschlossen werden. Dadurch soll eine grünordner i-
sche Gestaltung des Stadtbildes, Bereitstellung von Flächen für Retention von Niede r-
schlägen, Erhaltung / Bereitstellung von Böden mit Lebensraumfunktionen für die Tier -
und Pflanzenwelt und positive Auswirkungen auf das Mikroklima gesichert werden.

Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 12.14

Im Plangebiet wird entlang der Frankfurter Landstraße ein bestehender Straßenbaum
(Linde) zur Erhaltung festgesetzt. Hierzu sind entsprechende Schutzvorkehrungen erfo r-
derlich, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 festgesetzt werden.

Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung 12.15
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. BundesImmissionsschutzgesetzes
(BImSchG)

Die schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung und Beurteilung der Geräusche aus
dem Betrieb des geplanten Le bensmittelmarktes einschließlich der Tiefgarage , stellt die
Erfordernis für Festsetzungen zum Immissionsschutz im vorhabenbezogenen Beba u-
ungsplan A 43 fest, um die zulässigen Immissionsrichtwerte an den geplanten Wohnu n-
gen sowie den umliegenden Bestandsgeb äuden sowohl im Tag - als auch im Nachtzei t-
raum einzuhalten.
„Die Öffnungszeiten des Lebensmitteldiscounters dürfen zum Schutz der nächtlichen R u-
hezeiten die angegebenen Zeiten von maximal 06:15 Uhr bis 21:45 Uhr nicht überschre i-
ten.
Die Lkw-Andienung bzw. der Andienungsbereich sind geschlossen auszuführen. Sämtl i-
che Verladetätigkeiten sowie der Betrieb des Schneckenverdichters sind ausschließlich
bei geschlossenem Tor durchzuführen. Das Schalldämm -Maß des Tores muss minde s-
tens Rw  24 dB betragen.
Soweit ein Tor für die Zufahrt der Tiefgarage vorgesehen ist, muss dieses dem aktuellen
Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen. Demgemäß dürfen beim Öffnen und
Schließen des Tores keine akustisch relevanten Geräusche entstehen. Zudem sind Abde-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 56

ckungen von Regenrinnen der Tiefgaragenzufahrt lärmarm auszubilden, zum Beispiel mit
verschraubten Gusseisenplatten.
Auf den festgesetzten Flachdächern (FD) ist die Aufstellung kältetechnischer Anlagen zu-
lässig, soweit diese insgesamt einen Schallleistungspegel von maxim al LWA  64 dB(A)
aufweisen und durch deren Betrieb die gültigen Immissionsrichtwerte an den nächstgel e-
genen schutzbedürftigen Nutzungen nicht überschritten werden.
Zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte aller Immissionsorte ist an der nordwestlichen
Grundstücksgrenze eine Schallschutzwand mit einer Höhe von 1 m , bezogen auf den
festgesetzten Höhenbezugspunkt (128,4 m über NHN) , zu erstellen. Ein Erfordernis für
eine absorbierende Auskleidung der Wand ist nicht gegeben.“
Die im Gutachten weiter genannte Voraussetzung, dass die Anlieferung nur während des
Tagzeitraums mit bis zu 2 Lkw pro Tag erfolgt, wird im Durchführungsvertrag zwischen
der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger geregelt, womit die Durc h-
führung dieser Anforderung sichergestellt ist.
Aus der schalltechnischen Untersuchung zur „ Ermittlung der maßgeblichen Außenlär m-
pegel nach DIN 4109 “ im Rahmen der zweiten schalltechnischen Untersuchung erg ibt
sich ebenfalls das Erfordernis zur Aufnahme von Festsetzungen zum Lärmschutz nach
§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wie folgt:
„An den Fassaden der geplanten Gebäude sind aufgrund der Lärmimmissionen, hervo r-
gerufen durch Verkehr- und Anlagegeräusche, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB für Räu-
me, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Personen dienen, bauliche Vo r-
kehrungen zum Lärmschutz zu treffen.
Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die Anforde-
rungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile auf Grundlage der in Ziff. IV. 16
dargestellten maßgeblichen Außenl ärmpegel unter Berücksichtigung der Anforderungen
der DIN 4109 -1:2018-01 und DIN 4109 -2:2018-01 eingehalten werden. Gemäß 2. Flu g-
LSV, § 3 Abs. 6, sind schallgedämmte Belüftungseinrichtungen in Schlaf - und Kinderzim-
mern vorzusehen.
Diese Festsetzung en sind erforderlich, da anhand der Ergebnisse der Schallausbre i-
tungsberechnungen die maßgeblichen Außenlärmpegel aufgrund de r Emittenten: Stra-
ßenverkehr der Frankfurter Landstraße sowie der Darmstädter Straße , des Schienenver-
kehrs (hier der Straßenbahnen ), des Lu ftverkehrs durch den Verkehrsflughafen Fran k-
furt/Main sowie durch Gewerbelärm und durch die Überlagerung mehrerer Schallquellen
überschritten werden. Die Emissionsergebnisse für die einzelnen Verkehrsarten sind der
vorgenannten schalltechnischen Untersuchung zu entnehmen. Die Einhaltung der ermi t-
telten Außenlärmpegel für das Vorhaben ist im Bauantragsverfahren nachzuweisen. Der
Einsatz schallgedämmter Lüftungseinrichtungen ist notwendig, um die Luftzufuhr in
Schlafräumen bei geschlossenen Fenstern sicherzustellen.

13. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen

Gestaltung baulicher Anlagen 13.1

Zur Anpassung des Vorhabens in den Gesamtzusammenhang der tradierten Bebauung
sowohl an der Frankfurter Landstraße, aber insbesondere an der Darmstädter Straße trifft
der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 die folgenden bauordnungsrechtlichen Fest-
setzungen:

13.1.1 Dachgestaltung

Entlang der Frankfurter Landstraße und an der Darmstädter Straße sind zur Anpassung
an den Bestand die jeweiligen Gebäudeteile mit Satteldach zu errichten. Die dazwischen
liegenden Gebäudeteile sind ausschließlich mit Flachdach zulässig, um insbesondere e i-
ne Dachbegrünung, die sich auch für die Installation von Photovoltaikanlagen eignet, zu
ermöglichen, somit wird das Vorhaben den klimatischen Anforderungen gerecht.
Die Gebäudestellung ist dabei für die Gebäudeteile im Westen parallel zur Frankfurter
Landstraße auszurichten, um so nach Süden hin eine giebelständige Platzsituation zu der

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 57

dort vorgesehenen Angerfläche zu erreichen. Hin zur Frankfurter Landstraße ist der G e-
bäudeteil traufständig ausgerichtet.
An der Darmstädter Straße ist eine giebelständige Gebäudestellung zur Anpassung an
den tradierten Gebäudebestand festgesetzt.
Auch zur Anpassung an den Bestand bzw. orientiert an den Festsetzungen des bisher
bestehenden Bebauungsplanes A 7.1 ist für den Gebäudeteil an der Darmstädter Straße
eine Dachneigung von mindestens 35° bis höchstens 45° festgesetzt . Für den Gebäude-
teil an der Frankfurter Landstraße , mit dem eigentlichen Nahversorgungsmarkt , ist eine
Dachneigung von mindestens 28° bis höchstens 45° zulässig. Die als Flachdach ausz u-
bildenden Gebäudeteile sind als Flachdach oder flach geneigtes Dach mit einer Dachne i-
gung bis zu maximal 5° auszubilden.
Die Verwendung glänzender Materialien zur Dacheindeckung ist nicht zugelassen.

13.1.2 Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen

Müllabstellplätze sind in Schränken einzuhausen oder in geschlossenen Räumen vorz u-
sehen beziehungsweise intensiv einzugrünen, um sie der Sicht zu entziehen und vor
Sonneneinstrahlung zu schützen. Die Einhausung von oberirdischen Fahrradabstellplä t-
zen wird nicht zugelassen , u m eine übermäßige Anzahl von Nebengebäuden ausz u-
schließen.

13.1.3 Gebäudefassaden

Zur Vermeidung von klimatisch negativ wirkenden Aufheizungseffekten aber auch zur An-
passung an den tradierten Gebäudebestand sind Fassaden grundsätzlich hell anzulegen
bzw. sind helle Oberflächen zu verwenden. Die Tönung wird im Rahmen der denkma l-
schutzrechtlichen Genehmigung mit der Denkmalschutzbehörde konkretisiert.

13.1.4 Werbeanlagen

Werbeanlagen sind nur am und unmittelbar vor dem Lebensmittelmarkt an der Frankfurter
Landstraße bei einer Höhe bis zu maximal 5,6 m über Höhenbezugspunkt zulässig. Dabei
sind die Werbeanlagen nur für den am Ort Leistung erbringenden Betrieb zulässig. Be-
wegliche, blinkende und reflektierende Werbeanlagen sowie Projektionen sind unzulässig.
Der Umfang und die Gestaltung von Werbeanlagen an den Gebäudefassaden werden im
Durchführungsvertrag geregelt.
Anlagen zur Fremdwerbung werden als Anlagen zur Art der baulichen Nutzung an dieser
Stelle des Stadtgebietes als unverträglich angesehen und daher ausgeschlossen.

Gestaltung baulicher Anlagen an der Darmstädter Straße 13.2

Für den Gebäudeteil an der Darmstädter Straße sind spezielle gestalterische Festsetzu n-
gen erforderlich , um eine Anpassung im Hinblick auf die Lage zwischen der denkma l-
schutzrechtlichen Gesamtanlage und dem Erhaltungsbereich des bestehenden Beba u-
ungsplanes A 7.1 sicher zu stellen.
So ist ergänzend zu den Festsetzungen zur Dachgestaltung eine Festsetzung zur Dac h-
eindeckung aufgenommen worden, wonach nur kleinteilige, matte Dacheindeckun gen in
naturroten sowie warmen braunen Tönen zulässig sind.
Weiterhin sind Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachgauben und Dacheinschnitten ge-
troffen worden, insbesondere sind hier sichtbare Dacheinschnitte zur Darmstädter Straße
hin unzulässig.
Ein weiter prägender Bestandteil der städtebaulichen Gesamtsituation an der Darmstädter
Straße sind die Dachüberstände. So sollte der Traufüberstand an allen Seiten des hier zu
errichtenden Gebäudeteils mindestens 30 cm bis maximal 50 cm betragen; ebenso we r-
den Gesimskästen nicht zugelassen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 58

Weiterhin besteht für diesen Teil des Plangebietes das Erfordernis zur Regelung von Ei n-
friedigungen. So sollen Einfriedigungen hier nur aus verputzten Mauern in weiß oder erd i-
gen Farbtönen, aus Bruchsteinen oder geschlossenen Holzzäunen sowie aus Hecken mit
zurückgestellten offenen Zäunen aus Metall oder Holz bestehen, um hier die ortstypische
Einfriedigung fortzuführen. Die Einfriedungshöhe wird ebenfalls zur Wahrung der Ortstypik
auf 1,6 m bis 2,0 m, über dem anliegenden Höhenniveau, festgesetzt.
Für die Einfriedungen an den privaten Nachbargrenzen im Norden kann hiervon abgew i-
chen werden, um zu einem späteren Zeitpunkt, z.B. nach Fer tigstellung des Vorhabens,
den derzeitigen Zustand wieder herstellen zu können.

14. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften

Die Frankfurter Landstraße mit Straßenbahn wurde auf Grundlage des Planfeststellung s-
beschluss Nr. 45 vom 23.03.2006 „Straßenbahnbau in Darmstadt-Arheilgen - Neubau im
Bereich Untere Mühlstraße bis Wendeschlei fe" hergestellt. Der vorhabenbezogene B e-
bauungsplan A 43 widerspricht den Zielen des Planfeststellungsbeschlusses nicht. Das
Vorhaben ist mit den betroffenen Stellen abgesprochen.
Der östliche Teil des Plangebietes an der Darmstädter Straße grenzt unmittel bar an die
denkmalschutzrechtlich festgestellte Gesamtanlage „Darmstädter Straße 21 bis 29, (u n-
gerade Hausnummern) sowie 24“ an (siehe Kap. 6.6, Abb. 23). Auch wenn die Gesamtan-
lage nicht in das Plangebiet hineinreicht, sondern nur unmittelbar angrenzt, be darf das
Vorhaben einer entsprechenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigung und Absti m-
mung. Vor diesem Hintergrund übernimmt der vorhabenbezogene Bebungsplan A 43 die
Lage der Gesamtanlage in das Planbild.
Innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43 liegt ein Grundwasserpegel
(GWP 028) des Mobilitätsamtes der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Lage des Grun d-
wasserpegels wird symbolhaft nachrichtlich übernommen, um den Erhalt sicherzustellen.

15. Hinweise

In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 sind Hinweise aufgenommen worden,
um planungsrelevante Informationen zum besseren Verständnis und zur Beachtung zur
Verfügung zu stellen.

16. Regelungen des Durchführungsvertrags

Mit dem Vorhabenträger wird gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ein Durchführungsvertrag abge-
schlossen, in dem alle Maßnahmen und Fristen zur Realisierung des Vorhabens verbin d-
lich geregelt sind. Insbesondere folgende Regelungen werden im Durchführungsvertrag
getroffen:

- Fristen zur Durchführung des Vorhabens
- Regelung zur Kampfmittelüberprüfung
- Abbruch und Beseitigungsmaßnahmen
- Archäologische Baubegleitung
- Regelungen im Falle des Auftretens von Altlasten
- Verpflichtung zur Durchführung artenschutzrechtlicher Maßnahmen
- Schallschutzmaßnahmen
- Ladenöffnungszeiten und Andienungszeiten des Lebensmittelmarktes
- Regelungen zur Nutzung der Tiefgarage
- Neupflanzung und Erhalt von Laubbäumen im Bereich der Frankfurter Landstraße
- Sonstige Bepflanzungen und Begrünungsmaßnahmen auf den Grundstücksfreifl ä-
chen
- Dach- und Fassadenbegrünung
- Umfang und Gestaltung von Werbeanlagen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 59

- Regelungen zur Freiflächenbefestigung, Einfriedungen, Gestaltung der Mülltonnen
und Müllsammelbehälter
- Gestaltung der baulichen Anlagen auch im Hinblick auf Denkmalschutz
- Niederschlagswasserversickerung
- Regelungen zum geförderten Wohnungsbau
- Kostenübernahme für erforderliche Anpassung und Ergänzung an öffentliche Ve r-
kehrsflächen
- Tragung der Kosten, Sicherheitsleistungen sowie Vertragsstrafen

17. Planungsstatistik

Geltungsbereich des Bebauungsplans: ca. 3.581 m²

Bauland: ca. 2.977 m²

Grundfläche Gebäude ca. 2.215 m²
- davon Verkaufsfläche Markt: ca. 1.050 m²
- sonstige Grundflächen (GRZ II) ca. 454 m²
- Geschossfläche ca. 3.853 m²
- Wohnfläche gesamt: ca. 1.131 m2

Öffentliche Verkehrsfläche ca. 604 m²

18. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen

Gutachten

Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 „Frankfurter
Landstraße 171 - 173“, Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt, 26.09.2019

Ergänzung Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 „Frank-
furter Landstraße 171 - 173“, Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt, 10.09.2020

Klimagutachten zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 „Frankfurter Landstraße
171 - 173“, INKEK GmbH, Lohfelden, 20.06.2018

Erweiterung Klimagutachten, Aktualisierung 2019, INKEK GmbH, Lohfelden, 03.06.2019
Faunistische Erfassung und artenschutzrechtliche Prüfung zum vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan A 43 „Frankfurter Landstraße 171-173“ in Darmstadt-Arheilgen, Fachbüro
Faunistik und Ökologie, Dreieich, Juli 2018

Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung und Beurteilung der Geräusche aus dem B e-
trieb des geplanten Lebensmittelmarktes einschließlich der Tiefgarage hinsichtlich der
Einwirkungen auf bestehende und geplante schutzbedü rftige Nutzungen im Rahmen
des Bebauungsplanverfahrens“, KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019

Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung maßgeblicher Außenlärmpegel nach
DIN 4109“, KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019

Weitere Grundlagen

Statistische Mitteilungen 1/2002, Einkaufssituation in Arheilgen. Ergebnisse einer Bürg e-
rumfrage, Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Einwohnerwesen, Wahlen und St a-
tistik, 1/2002

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 Seite 60

Einzelhandelskonzept für den Stadtteil Arheilgen in der Wissenschaftsst adt Darmstadt,
Dr. Donato Acocella – Stadt- und Regionalentwicklung, Lörrach, 11.11.2003

Zentrenkonzept. Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt. Strategisches Entwicklungsko n-
zept, Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, 2009
(Stavo-Beschluss)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Grundlagengutachten für beschlossene Einzelha n-
delskonzepte für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Junker und Kruse – Stadtfor-
schung Stadtplanung, Januar 2012

Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt – in Ergänzung zum Ei n-
zelhandels- und Zentrenkonzept – , Junker + Kruse – Stadtforschung Planung, März
2016

Stadtteilplanung Arheilgen . Stadtteilrahmenplanung. Ortskernplanung. Planungen für
Teilbereiche, Stadtplanungsamt, November 1979

Sanierung Ortskern Arheilgen. Vorbereitende Untersuchungen nach Städtebauförd e-
rungsgesetz. Abschlußbericht, GRAS* Gruppe Architektur & Stadtplanung, Juni 1986

Sanierung Darmstadt-Arheilgen. Ein Stadtteil im Wandel, Wissenschaftsstadt Darmstadt ,
Stadtplanungsamt, Oktober 2016.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -
Umweltbericht
(§ 2a BauGB)

02.10.2020

Vorhabenträger:
ALDI SE & Co. KG Mörfelden ,
Hessenring 1 – 3,
64546 Mörfelden-Walldorf

Bearbeitung:
planungsbüro für städtebau
göringer—hoffmann—bauer

im rauhen see 1
64846 groß-zimmern

telefon (060 71) 493 33
e-mail info@planung-ghb.de

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Umweltbericht
__________________________________________________________________________________________

Inhaltsverzeichnis

Teil B: Umweltbericht

1 Einleitung .................................................................................................... 1
1.a Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des
Bebauungsplanes ................................ ................................ ................................ .. 3
1.b Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen
festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den vorhabenbezogen
Bebauungsplan A 43 von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele
und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden ........................ 6
2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .................... 13
2.a Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen
Umweltzustands und Prognose über die Entwicklung des
Umweltzustandes bei Durchführung der Planung ................................ ................. 14
2.b Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei
Nichtdurchführung der Planung ................................ ................................ ............ 44
2.c Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich
der nachteiligen Auswirkungen ................................ ................................ ............ 44
2.d In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten unter
Berücksichtigung der Ziele und des räumlichen Geltungsbereichs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 ................................ ......................... 46
2.e Erhebliche nachteilige Auswirkungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB .................... 47
3. Zusätzliche Angaben ............................................................................... 47
3.a Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen
Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die
bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind................................ .... 47
3.b Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen
der Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 auf die
Umwelt ................................ ................................ ................................ ................. 47
3.c Allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben ............. 48
3.d Referenzliste der Quellen ................................ ................................ ..................... 50

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Umweltbericht
__________________________________________________________________________________________

Abbildungsverzeichnis:

Abb. 1: Lage des Plangebietes ................................ ................................ .......................... 3
Abb. 2: Katasterkarte mit Geltungsbereich ................................ ................................ ........ 4
Abb. 3: Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ....................... 9
Abb. 4: Zentraler Versorgungsbereich im Regionalplan Südhessen / Regionaler
Flächennutzungsplan 2010 ................................ ................................ .................... 9
Abb. 5: Leitbildkarte zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt ................10
Abb. 6: Entwicklungskarte zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt…….10
Abb. 7: Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt
Darmstadt ................................ ................................ ................................ ............11
Abb. 8: Überschneidungsbereich der Planung mit dem Bebauungsplan A 7.1
- An der Reitbahn - ................................ ................................ .............................. 12
Abb. 9: Farbige Darstellung der Auswirkungsstufen ................................ .........................14
Abb. 10: Übersichtskarten Boden
- Bodeneinheit……………………………………………………………………... 17
- Bodenart………………….………………………………………………………. 17
- Bodenschutz in der Planung…………………………………………………….18
Abb. 11: Übersichtskarten Wasser
- Grundwasserflurabstand..…………………………………………………….….19
- Hydrologische Karte ……………………………………………………………...20
Abb. 12: Übersichtskarten Klima
- Lokalklimabewertung……………………………………………………………. 24
- Klimafunktionskarte ………………………………………………………………25
Abb. 13: Bestandskarte ................................ ................................ ................................ ......29
Abb. 14: Städtebauliche Raumkante des rechtswirksamen Bebauungsplanes A 7.1
- An der Reitbahn - ................................ ................................ .............................. 34
Abb. 15: Bilddokumentation - Planungsfläche aus Sicht der Frankfurter Landstraße - ........35
Abb. 16: Bilddokumentation - Bebauungstypologie der Darmstädter Straße - ....................36
Abb. 17: Bilddokumentation -Zugangssituation zum ehemaligen Spielplatz .......................36
Abb. 18: Geplante Gebäudestruktur / Städtebauliche - Raumkante ................................ ....37
Abb. 19: Gepl. Wegeverbindung im Bebauungsplan A 7.1-An der Reitbahn ……………….39
Abb. 20: Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage…………………………………………..…40

Anlage

 Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 - Frank-
furter Landstraße 171 bis 173 -, planungsbüro für städtebau, Groß-Zimmern, 02.10.2020

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -
Umweltbericht
__________________________________________________________________________________________

Seite 1 von 51

1 Einleitung

Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6
Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erhebl i-
chen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und
bewertet werden.

Nach § 2a BauGB hat der Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43 die Aufgabe, die aufgrund der Umwel t-
prüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umwel t-
schutzes darzulegen. Die inhaltliche Anforderung und Gliederung des Umweltberich-
tes ergibt sich dabei aus der Anlage 1 zu § 2 Abs. 4 und § 2a S. 2 Nr. 2 BauGB.

Im vorliegenden Umweltbericht sind die folgenden Planbestandteile

 Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -
vom
planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer, Groß-Zimmern,
02.10.2020

 Bestandskarte zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
vom
planungsbüro für städtebau göringer hoffmann_bauer, Groß-Zimmern,
März 2018

 Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
vom
planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer, Groß-Zimmern,
02.10.2020

 Faunistische Erfassung und artenschutzrechtliche Prüfung zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - in Darmstadt-
Arheilgen
vom
Fachbüro Faunistik und Ökologie, Dreieich, Juli 2018

 Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung und Beurteilung der Geräusche aus
dem Betrieb des geplanten Lebensmittelmarktes einschli eßlich der Tiefgarage
hinsichtlich der Einwirkungen auf bestehende und geplante schutzbedürftige Nut-
zungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens“,
von der
KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019

Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung maßgeblicher Außenlärmpegel nach
DIN 4109“,
von der
KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019

Seite 2 von 51

 Klimagutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 - Frankfurter
Landstraße 171 bis 173 –
von der
IKNEK GmbH, Lohfelden, 20.06.2018

Erweiterung Klimagutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 -
Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –
von der
INKEK GmbH, Lohfelden, 03.06.2019

 Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 - Frank-
furter Landstraße 171 bis 173 –
von der
Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt, 26.09.2019

 Ergänzung Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
A 43 „Frankfurter Landstraße 171 - 173“, Freudl Verkehrsplanung, Darmstad t,
10.09.2020

berücksichtigt.

Als rechtliche Grundlage werden die nachfolgend aufgelisteten Gesetze herangezo-
gen:

 In § 50 Abs. 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) wird
auf die Durchführung einer Umweltprüfung für Bebauungspläne verwiesen.

 Der § 1a des Baugesetzbuches regelt die Berücksichtigung von Umweltzielen
und schreibt in § 2 Abs. 4 BauGB für die Belange des Umweltschutzes nach § 1
Abs. 6 Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB die Erstellung eines Umweltberichtes vor.

 In § 2a BauGB wird dargelegt, dass der Umweltbericht einen gesonderten Teil
der Begründung bildet.

Seite 3 von 51

1.a Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes

Mit der Aufstellung des vorhabenbezo genen Bebauungsplans A 43 sollen die p la-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Wohn - und Geschäftshau-
ses, bestehend aus einem Nahversorgungsmarkt in Verbindung mit der Herstellung
von 15 Wohneinheiten, im zentralen Versorgungsbereich des Stadtteils Arheilgen g e-
schaffen werden.

Die Planung dient der Verbesserung der Nahversorgung im Ortszentrum des Stad t-
teils und der Errichtung von teilweise öffentlich gefördertem Wohnraum und stellt
dadurch eine nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklung des Arheilger Zentrums
dar. Zudem hand elt es sich bei dieser städtebaulichen Entwicklung um eine soge-
nannte Maßnahme der Innentwicklung . So ist dieser Entwicklung im Innenbereich
bzw. der Nachverdichtung von Siedlungsflächen grundsätzlich der Vorrang gege n-
über der Außenentwicklung, auf baulich nicht vorgeprägten Flächen, einzuräumen.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43 liegt im Zen t-
rum des Stadtteils Arheilgen , ca. 130 m nördlich der Kreuzung der Frankfurter Lan d-
straße mit der Unteren Mühlstraße und der Ettesterstra ße. Das Plangebiet grenzt im
Westen an die Frankfurter Landstraße und im Osten an die Darmstädter Straße an.
Im Geltungsbereich des Plangebietes liegen die Flurstücke Gemarkung Arheilgen,
Flur 1, Nr. 100/1, 100/4,101/2,102/1,103/4,104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen
der Frankfurter Landstraße Flur 1, Nr. 113/5 und Flur 10, Nr. 639/5 und Teilflächen
der Darmstädter Straße Flur 1, Nr. 289.

Die Lage und Ausdehnung des Plangebietes ist den beiden nachfolgend eingefügten
Übersichtsplänen zu entnehmen.

Abb. 1: Lage des Plangebietes

Quelle: Topographische Karte 1:25.000, Hessisches Landesamt
für Bodenmanagement und Geoinformation, Wiesbaden

Lage des Plangebie-
tes

Seite 4 von 51

Abb. 2: Katasterkarte mit Geltungsbereich

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung des Geltungsbereiches

Die Fläche des Plangebietes beträgt 3.581 m².

Städtebauliche Strukturdaten:

 Öffentliche Verkehrsfläche: 604 m²
 Baulandfläche: 2.977 m²

Folgende wesentliche Festsetzungen gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1
BauGB werden im Bebauungsplan getroffen:

 Als Art der baulichen Nutzung werden in den Obergeschossen ausschließlich
Wohnnutzungen zugelassen. Im Erdgeschoss ist ein großflächiger Einzelhandel s-
betrieb mit maximal 1.050 m² Verkaufsfläche sowie eine Wohneinheit zulässig. Im
Zwischengeschoss sind nur Personalräume des Lebensmittelmarktes zulässig.

 Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind acht Wo h-
nungen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung bzw. für
Haushalte mit mittleren Einkommen gefördert werden können.

 Als Maß der baulichen Nutzung w erden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0, 75
und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,3 festgesetzt.

 Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von Garagen und Stellplä t-
zen mit ihren Zufahrten , zulässigen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO
und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, bis zu einer GRZ von 0,9
(GRZ II) überschritten werden.

 Festsetzung zur maximalen Gebäudehöhe sowie zur maximalen Traufwandhöhe.

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 Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen.

 Festsetzung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche.

 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB werden Ein- bzw. Ausfahrten festgesetzt. So sind
ausschließlich die durch Planzeichnung gekennzeichneten Ein- und Ausfahrten zu-
lässig. Differenziert wird diese Festsetzung durch die folgenden Zweckbestimmu n-
gen: Anlieferungszone, Tiefgarage sowie Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt.

 Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist , soweit dem weder
wasserrechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen,
auf dem Grundstück zur Versickerung zu bringen.

 Private Erschließungsflächen und sonstige befestigte Grundstücksflächen sind so
herzustellen, dass anfallendes Regenwasser versickern kann. Dabei sind wasse r-
gebundene Decken, Pflaster mit breiten Fugen sowie versickerungsfähiges Pfla s-
ter zu verwenden. Erschließungsflächen mit hoher verkehrlicher Belastung werden
aus dieser Versickerungspflicht herausgenommen.

 Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sind nur zulässig, nachdem die Gebäude
innen und außen durch fachlich geeignetes Personal unter artenschutzrechtlichen
Gesichtspunkten untersucht wurden. Werden Verbotstatbestände nach § 44
BNatSchG berührt, ist eine Befreiung nach § 67 BNatSchG einzuholen.

 Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtaktiven Insektenarten sind für
die Außenbeleuchtung ausschließlich nach untern abstrahlenden Natriumdampf -
Niederdrucklampen oder LED -Leuchtmittel mit maximal 3.000 Kelvin-
Farbtemperatur, Richtcharakteristik und unter Verwendung vollständig gekapselter
Lampengehäuse zulässig.

 Zum Schutz vor Vogelschlag sind an transparenten o der spiegelnden Glasflächen
ab einer Größe von 5m² Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag zu treffen.

 Zur Erhaltung der Biodiversität sind an den Gebäudefassaden künstliche Nisthilfen
für gebäudebrütende Vogelarten und Fledermäuse zu installieren.

 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB enthält der vorhabenbezogene Bebauungsplan
A 43 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern. Darüber hi n-
aus werden Regelungen zur Pflanzqualität sowie zur Größe der Baumscheiben im
Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche festgesetzt.

 Neben den anzupflanzenden Bäumen und Sträuchern beinhaltet der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan A 43 eine Festsetzung zur Fassadenbegrünung. So sind
mindestens 73 lfd. Meter Wandlänge zu begrünen.

 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b enthält der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 ei-
ne Festsetzung zum Erhalt von Einzelbäumen.

 Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis zu 5 ° und einer
zusammenhängenden Fläche von min. 10 m² sind extensiv mit gebietsheimischem
Saatgut zu begrünen. Dabei muss die Vegetationstragschicht eine Mächtigkeit von

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mindestens 12 cm aufweisen , um eine flächendeckende Gras -Kraut-Vegetation
dauerhaft herzustellen und zu unterhalten.

 Die Grundstücksfreiflächen sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft z u pflegen.
So ist der flächige Einbau von Schotter -, Splitt -, Mineralstoff - oder Kiesflächen
bzw. lose Material - und Steinschüttungen nicht zulässig. Unzulässig ist auch der
Einbau von Folien zur Aufwuchsverdämmung.

 Oberirdische Garagen, Stellplätze und Carports sind innerhalb des gesamten Ge l-
tungsbereiches unzulässig.

 Nebenanlagen wie Fahrradabstellflächen, Müllstellflächen und Spielplatz sind im
Planbild zeichnerisch verortet und festgesetzt.

 Festsetzung zur Nutzung von Photovoltaikanlagen.

 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan
A 43 differenzierte Festsetzungen zu baulichen Vorkehrungen zum Schallschutz
getroffen. Hierbei handelt es sich um Vorkehrungen zum Gewerbelärm, Lärm-
schutzvorkehrungen nach DIN 4109 sowie Vorkehrungen nach 2. FlugLSV.

Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen beinhaltet der vorhabenbezogene
Bebauungsplan A 43 gestalterische Festsetzungen gemäß § 91 der Hessischen Bau-
ordnung (HBO) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB. So werden hier Festsetzungen zu folgen-
den Themenkomplexen getroffen:

Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte,
Traufüberstand, Gesimskästen, Gestaltung von Nebenanlagen, Gebäudefassaden,
Werbeanlagen und Einfriedungen.

Darüber hinaus werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 Hinweise zu
folgenden Themenkomplexen aufgelistet:

Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften, Biodiversität, Bodendenkma-
le, Wasserwirtschaft, Umweltschutz, Bodenveränderungen, Kampfmittelbelastung-
und räumung, Klimaschutz, Leitungsschutzmaßnahmen, Baumschutzsatzung, Arten-
empfehlung, Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sowie Rodungen und Fällungen
von Gehölzbeständen, Schutz vor Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz,
Schutz vor Vogelschlag, Straßenverkehrsflächen und Lärmschutz (Außenlärmpegel).

1.b Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten
Ziele des Umweltschutzes, die für den vorhabenbezogen Bebauungsplan A 43
von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei
der Aufstellung berücksichtigt wurden

Nachfolgend werden die in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten
Ziele des Umweltschutzes, die für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 von
Bedeutung sind, dargelegt.

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Aussagen der Fachgesetze:

NATURSCHUTZRECHT

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes führt in der Regel zu Eingriffen in Natur und
Landschaft gemäß § 14 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).

Der § 18 BNatSchG regelt das Verhältnis zum Baurecht. So wir d hier ausgeführt,
dass bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen
über die Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft sowie den Ausgleich und
den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) zu entscheiden ist.

Unmittelbar anzuwenden sind auch die Vorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes
(BNatSchG) sowie des Hessischen Ausführungsgesetzes zum Bundesnaturschut z-
gesetz (HAGBNatSchG) im Zusammenhang mit dem Schutz wildlebender Tier - und
Pflanzenarten sowie den gesetzlich ge schützten Biotopen. Hier sind die Regelungen
des § 44 BNatSchG (Vorschriften für besonders geschützte und bestimmte andere
Tier- und Pflanzenarten), des § 30 BNatSchG (gesetzlich geschützte Biotope) sowie
des § 13 HAGBNatSchG (gesetzlicher Biotopschutz) besonders zu berücksichtigen.

Ebenfalls besonders zu berücksichtigen sind die Erhaltungsziele und Schutzzwecke
der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschut z-
gebiete im Sinne der §§ 32 bis 34 BNatSchG.

BODENSCHUTZ

Das Baugesetzbuch (BauGB) fordert in § 1a Abs. 2 den sparsamen sowie schone n-
den Umgang mit Grund und Boden. Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)
nennt in § 9 Abs. 1 die Untersuchung von altlastenverdächtigten Flächen und Sani e-
rung von Altlasten als Ziel.

So erfüllt der Boden im Sinne des BBodSchG die natürlichen Funktionen als Lebens-
grundlage für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen, ist Bestandteil des
Naturhaushaltes, insbesondere mit seinen Wasser - und Nährstoffkreisläufen und
dient gleichzeitig als Abbau -, Ausgleichs- und Aufbaumedium für stoffliche Entwic k-
lungen aufgrund der Filter-, Puffer- und Stoffumwandlungseigenschaften.
Darüber hinaus besitzt er Bodenfunktionen als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte
sowie Nutzungsfunktionen im Bereich Rohstoff-Lagerstätten, Fläche für Siedlung und
Erholung, Standort für die land - und forstwirtschaftliche Nutzung und Standort für
sonstige wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen.

WASSERRECHT

Vorsorgegrundsatz des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) ist die Vermeidung von
Verunreinigungen oder nachteiligen Veränderungen des Grundwassers. Dies beinhal-
tet gemäß § 9 Abs. 6 BauGB und § 51 WHG insbesondere auch die Beachtung des
Wasserschutzes in Trinkwasserschutzgebieten. Zie l ist zudem die Sicherung der
Grundwasserneubildung durch die Versickerung von Niederschlagswasser.

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Grundsatz und Ziel des Hessischen Wassergesetzes (HWG) ist der Schutz oberird i-
scher Gewässer. So sind die Gewässer als Lebensraum für Pflanzen und Tier e zu
erhalten und zu sichern.
Gemäß § 78 WHG ist in festgesetzten Überschwemmungsgebieten die Ausweisung
neuer Baugebiete im Außenbereich untersagt. Auch in Gewässerrandstreifen dürfen
gemäß § 23 des Hessischen Wassergesetzes (HWG) in Verbindung mit § 38 WHG
keine neuen Baugebiete ausgewiesen werden.

IMMISSIONSSCHUTZRECHT

Ziel ist die Vermeidung von schädlichen Umweltauswirkungen durch Luftschadstoff -
und Lärmemissionen (DIN 18005 Schallschutz im Städtebau, 16. BImSchV - Ver-
kehrslärmschutzverordnung, TA-Lärm, TA-Luft).

DENKMALSCHUTZ

Das Hessische Denkmalschutzgesetz ( HDSchG) hat gemäß § 1 Abs. 1 die Aufgabe,
Kulturdenkmäler als Quelle und Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung
zu schützen und zu erhalten sowie darauf hinzuwirken, dass sie in die städtebauliche
Entwicklung, Raumordnung und Landschaftspflege einbezogen werden. Schutzwü r-
dige Kulturdenkmäler i. S. d. Gesetzes sind Sachen, Sachgesamtheiten oder Sach -
teile, an deren Erhaltung aus künstlerischen, wisse nschaftlichen, technischen, g e-
schichtlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Hierzu
zählen auch Bodendenkmäler gemäß § 2 des Gesetzes. So handelt es sich hierbei
um bewegliche oder unbewegliche Sachen, bei denen es sich um Z eugnisse, Über-
reste oder Spuren menschlichen, tierischen oder pflanzlichen Lebens handelt, die aus
Epochen und Kulturen stammen, für die Ausgrabungen und Funde eine der Haup t-
quellen wissenschaftlicher Erkenntnisse sind.

KLIMASCHUTZ

Vor dem Hintergrund d es Klimaschutzes sind bei der Planung im Sinne des § 1
BauGB Maßnahmen zu berücksichtigen, die nachhaltig der Klimaanpassung und dem
Klimaschutz dienen. Darüber hinaus hat die Wissensstadt Darmstadt im Rahmen e i-
ner Selbstbindung die Umsetzung des integrier ten Klimaschutzkonzeptes beschlo s-
sen. Darin sind Handlungsziele festgelegt, wie die Wissensstadt Darmstadt ihren
Verpflichtungen im Klimabündnis nachkommen kann. Zudem wurde 2016 eine Stadt -
Klimaanalyse mit Klimafunktionskarte vorgelegt, die Planungshinweise für den Schutz
und die Verbesserung der klimatischen Situation gibt.

Aussagen der Fachpläne und sonstige zu berücksichtigende Vorgaben:

REGIONALPLAN SÜDHESSEN / REGIONALER FLÄCHENNUTZUNGSPLAN 2010

Der Regionalplan Südhessen 2010 (RPS 2010) trifft für den Bereich des Plangebietes
(schwarzer Kreis in nachfolgender Abbildung) die Aussage „Vorranggebiet Siedlung -
Bestand“. Auch für das Umfeld des Plangebietes gilt diese Festlegung. Das gesamte
Zentrum von Arheilgen liegt zudem innerhalb des „Siedlungsbeschränkungsgebietes“
des Verkehrsflughafens Frankfurt/Main.

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Abb. 3: Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010

Quelle: Homepage, Regierungspräsidium Darmstadt

Gemäß RPS 2010 liegt die Fläche des Plangebietes innerhalb eines ausgewiesenen
„Zentralen Versorgungsbereichs“.

Abb. 4: Zentraler Versorgungsbereich Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010

Quelle: Homepage, Regierungspräsidium Darmstadt

Zentraler Versorgungsbereich

LANDSCHAFTSPLAN DER WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT

Im Landschaftsplan der Wissen schaftsstadt Darmstadt (2004) ist eine Leitbildkarte
mit Entwicklungsprioritäten (nachfolgend eingefügt) enthalten. Die Fläche des Pla n-
gebietes (weißer Kreis) wird in dieser Leitbildkarte unter der Kategorie „stark versie-
gelte Baufläche“ dargestellt. Gleichzeitig wird in der Legende zu dieser Karte die
Maßgabe zur Neuschaffung von „Grün“ aufgelistet. Weitere Darstellungen werden auf
Ebene dieser Leitbildkarte für den Plangeltungsbereich nicht getroffen.

In der Entwicklungskarte des Landschaftsplanes (siehe Abb. 6) werden die Flächen
des Plangebietes unter der Kategorie „Schutz und Entwicklung besonderer Freifl ä-
chen im Siedlungsbereich“ geführt. So ist der gesamte Plangeltungsbereich mit der
Signatur „Verbesserung von Grün auf Bauflächen“ überlagert. Durch die zusätzliche
Symbolik „D7“ wird auf den im Textteil eingefügten Maßnahmenkatalog des Lan d-
schaftsplanes verwiesen. Hier wird zur Maßnahme „D7“ folgendes ausgeführt:

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Verbesserung und Neuschaffung von Grün-/ Freiflächen in Baugebieten.
 Förderung wassergebundener Wege
 Erhalt und Extensivierung der vorhandenen Freiflächen
 Dach- und Terrassenbegrünung
 Erhalt / Förderung von Spontanvegetation

Die Dringlichkeit / Priorität dieser Maßnahmen wird mit „mittelfristig“ (5-10 Jahre) an-
gegeben. Entlang der Frankfurter Landstraße ist darüber hinaus die Symbolik einer
„Baumreihe /Allee-Planung“ verzeichnet.

Abb. 5: Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Abb. 6: Entwicklungskarte zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

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FLÄCHENNUTZUNGSPLAN MIT INTEGRIERTEM LANDSCHAFTSPLAN DER WISSENSCHAFTS-
STADT DARMSTADT

Abb. 7: Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan aus dem Jahre 2006 wird
das Plangebiet überwiegend als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Die am westlichen
Rand des Plangebiets verlaufende Frankfurter Landstraße ist als „Hauptverkehrsstr a-
ße“ ausgewiesen. In diesem Bereich überlagern sich zudem die Darstellung en einer
„Haupttrasse örtlicher ÖPNV“, einer „Trasse für Hauptver sorgungs- bzw. Hauptent-
sorgungsleitungen“ und die Abbildung der nachrichtlichen Übernahme eines „Sani e-
rungsgebiets nach Städtebauförderungsgesetz“ ( StBauFG). Die Sanierungssatzung
wurde allerdings mit Wirkung vom 01.01.2016 aufgehoben.

Zudem schließt die Abbildung der nachrichtlichen Übernahme „Kulturdenkmale (G e-
samtanlage)“ an, die das Plangebiet in Gänze betrifft. Landschaftsplanerische Dar-
stellungen sind im Bereich des Plangebietes nicht enthalten.

BESTEHENDER BEBAUUNGSPLAN

Der hier vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 überplant innerhalb
seines Geltungsbereiches Teilflächen des seit 1983 rechtsverbindlichen Bebauungs-
plans A 7.1 sowie eine geringfügige Fläche des Bebauungsplan A 7.2 aus dem Jahre
2006. So ist bei beiden Plänen die Darmstädter Straße im Geltungsbereich als „öf-
fentliche Straßenverkehrsfläche“ festgesetzt. Somit beziehen sich die nachfolgenden
Ausführungen ausschließlich auf den Bebauungsplan A 7.1.
Der Bebauungsplan A 7.1 setzt die überplante Fläche hinsichtlich der Art der baul i-
chen Nutzung als „Besonderes Wohngebiet“ (WB) fest. Das Maß der baulichen Nu t-
zung wird durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksf lächen definiert und
durch die Höchstwerte des § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) begrenzt. In der

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hier anzuwendenden BauNVO aus dem Jahre 1977 wird das Maß der baulichen Nu t-
zung für WB mit einer Grundflächenzahl von 0,6 ausgewiesen.

Abb. 8: Überschneidungsbereich der Planung mit dem Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn -

Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen werden „Gartenflächen“ und für den
mittig im Plangebiet gelegenen Spielplatz eine „Öffentliche Grünfläche mit Durc h-
gang“ festgesetzt.

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen und Einrichtu n-
gen i m Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO nicht zulässig. Die Grundstücksfreiflächen
sind gärtnerisch anzulegen, wobei je 100 m2 Grundstücksfläche mindestens ein
hochstämmiger Laubbaum anzupflanzen bzw. zu erhalten ist.

Wie bereits erwähnt, werden die Straßenbereiche im Bebauungsplan A 7.1 als „Ver-
kehrsflächen – öffentliche Straßenverkehrsflächen und Gehwege“ festgesetzt. Auch
werden in diesem Plan Regelungen zur Bepflanzung und zum Erhalt von Bäumen
und Sträuchern getroffen.

Hinweis: Für die Ermittlung der naturschutzrechtlichen Auswirkungen ergibt sich unter Einbeziehun g
des vorhandenen Baurechts die Besonderheit, dass bei der zu erarbeiteten Eingriffs -
/Ausgleichsbilanzierung nicht der derzeit vorhandene Bestand , sondern die planu ngsrechtli-
chen Festsetzungen des o.g. Bebauungsplanes heranzuziehen sind. Die für den vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan A 43 -Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - erarbeitete naturschutz-
fachliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ist dem hier vorliegenden Umweltbericht als Anlage
beigelegt. Auch erfolgt unter der nachfolgenden Bewertung zum Schutzgut - Vegetation /
Fauna eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung.

Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

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2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

Die Beurteilung der nachfolgenden Umweltauswirkungen - bezogen auf die einzelnen
Schutzgüter - erfolgt auf verbal-argumentativer Ebene. Dabei wird bei der Bewertung
in vier Stufen unterschieden:

geringe Bedeutung / geringe Auswirkung
mittlere Bedeutung / mittlere Auswirkung
hohe Bedeutung / hohe Auswirkung
sehr hohe Bedeutung / sehr hohe Auswirkung

Bei Bedarf erfolgt auch eine Bewertung in Zwischenstufen.

Bewertet auf dieser verbal-argumentativen Ebene werden die nachfolgend aufgeliste-
ten Schutzgüter:

Fläche
Boden
Wasser
Klima
Vegetation und Fauna
Landschaftsbild / Ortsbild
Mensch / Kulturgüter

Aussagen zu Emissionen, Lärmentwicklung, Erschütterungen, Licht, Wärme und
Strahlung sowie Abfälle werden unter dem aufgelisteten Schutzgut „Mensch / Kultur-
güter“ abgearbeitet.

Bei der nachfolgenden Bewertung der Schutzgüter erfolgt eine zweigeteilte Betrach-
tung. So erfolgt in einem ersten Schritt eine Einstufung des Schutzgutes bezüglich
der Bedeutung - bezogen auf die bestehende Situation. Daran ans chließend erfolgt
eine Auswirkungsprognose - bezogen auf die durch den vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan A 43 zulässigen Maßnahmen.
In nachfolgender Tabelle (Abb. 9) werden die unterschiedlichen Bedeutungs - und
Auswirkungsstufen nochmals farbig dargestellt, um bei den anschließenden Bewe r-
tungen zu den einzelnen Schutzgütern einen schnellen und standardisierten Über-
blick zu erlangen . Die Farbwahl der verschiedenen Auswirkungsstufen wurde dahi n-
gehend gewählt, dass hohe und sehr hohe Auswirkungen in Rottönen und geringe bis
mittlere Auswirkungen in Grün- bzw. Gelbtönen dargestellt werden.

Wie bereits unter Pkt. 1 (Einleitung) beschrieben, wird gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine
Umweltprüfung durchgeführt, um die voraussicht lich eintretenden erheblichen U m-
weltauswirkungen zu ermitteln. Ab wann eine Umweltauswirkung als erheblich eing e-
stuft wird, ist von der Bedeutung und Wertigkeit des Standorts und von Vorhaben ab-
hängig.

Der Formulierung des § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB, dass nur die „ voraussichtlichen
erheblichen Umweltauswirkungen“ ermittelt werden sollen, ist zu entnehmen, dass
keine komplexe Zukunftsbetrachtung vorgenommen werden muss. Stattdessen reicht
eine Prognosegenauigkeit nach vernünftigem planerischem Ermessen. Auch der in
§ 2 Abs. 4 Satz 3 BauGB enthaltene Grundsatz der Angemessenheit zielt auf die B e-

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schränkung der Untersuchung auf das Wesentliche. So bezieht sich die Umweltpr ü-
fung auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten
Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detailierungsgrad des B ebauungsplanes in an-
gemessener Weise verlangt werden kann. Insbesondere ist durch die Einbeziehung
der Informationen aus Landschaftsplänen oder anderen umweltrelevanten Fachpl a-
nungen der Ermittlungsaufwand deutlich einzuschränken.

Abb. 9: Farbige Darstellung der Auswirkungsstufen

Quelle: Eigene Darstellung

Hinweis: Bei den nachfolgend eingefügten Karten und Plänen wird die Lage des Plangebietes
durch einen roten Kreis verortet.

2.a Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands
und Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung
der Planung

Beschreibung: Fläche

Unter dem Schutzgut „Fläche“ ist primär der Aspekt des flächensparenden Bauens zu
verstehen. Dabei steht hier der quantitative Flächenbegriff stärker im Vordergrund als
der qualitative, der schwerpunktmäßig im Schutzgut „Boden“ abgearbeitet wird. Auch
die Schonung der „freien Landschaft“ bzw. von Flächen ohne bauliche Vorprägung ist
im Zusammenhang mit dem Schutzgut Fläche zu berücksichtigen.

Wie bereits unter Punkt 1b (Bestehender Bebauungsplan) beschrieben, liegt die Fl ä-
che des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43 überwiegend innerhalb des
räumlichen Geltungsbereichs des rechtswirksamen Bebauungsplanes A 7.1 der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt. Somit ergibt sich , dass d er Planungsbereich bezüglich
des Schutzgutes „Fläche“ eine Eingriffsminimierung aufweist, da der Bereich bereits
für eine bauliche und verkehrliche Entwicklung vorgesehen ist.

Bei Betrachtung der Bestandssituation ist darüber hinaus zu erkennen, dass die Pl a-
nungsfläche bereits durch Baulichkeiten und sonstige Nutzungen stark anthropogen
vorgeprägt ist. Dies dokumentiert sich auch in der Gegebenheit, dass ca. 75% der
Fläche des Geltungsbereiches einer Versiegelung oder Befestigung unterliegen.

Somit ergibt sich , dass durch die vorliegende Planung kein erheblicher neuer Flä-
chenentzug einhergeht. Durch die Überplanung des vorhandenen Baurechts erfolgt
gleichzeitig eine Schonung von Flächen im baurechtlichen Außenbereich.

Geringe Bedeutung des
Schutzgutes

Geringe Auswirkung auf
das Schutzgut

Mittlere Bedeutung des
Schutzgutes

Mittlere Auswirkung auf
das Schutzgut

Hohe Bedeutung des
Schutzgutes

Hohe Auswirkung auf
das Schutzgut

Sehr hohe Bedeutung des
Schutzgutes

Sehr hohe Auswirkung auf
das Schutzgut

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Durch die hier vorliegende Planung erfolgt allerdings ein Entzug von ca. 417 m² öf-
fentlicher Grünfläche, die im o.g. Bebauun gsplan A 7.1 planungsrechtlich festgesetzt
ist. Durch die Umsetzung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
A 43 wird diese Fläche der Öffentlichkeit entzogen.

Bewertung:

Einschlägig im Rahmen der Bewertung zum hier vorliegenden Schutzgut „Fläche“
sind insbesondere die Bestimmungen des § 1a BauGB zum sparsamen und sch o-
nenden Umgang mit Grund und Boden . Die Bedeutung des Plangebietes für das
Schutzgut „Fläche“ wird aufgrund der vorgenannten Beschreibung als „ gering“ einge-
stuft. Dies resultiert in erster Linie aus der bereits bestehenden intensiven Nutzung
der Flächen. Wie in der Bestandskarte (s. Abb. 13) dokumentiert, ist der überwiegen-
de Teil des Plangebietes derzeit bebaut, versiegelt oder durch intensive Nutzungen
geprägt.

Die durch die vorliegende Planung ermöglichte Beeinträchtigung des Schutzgutes
„Fläche“ wird unter Einbeziehung der Überplanung eines bestehenden Bebauung s-
planes als „ mittel“ eingestuft. Diese mittlere Einstufung resultiert in erster Linie aus
der Überplanung der öffentlichen Grünfläche. Ansonsten wäre eine „geringe“ Auswir-
kungsprognose gegeben. Erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut sind damit
nicht gegeben.

Schutzgut

Bedeutung des
Schutzgutes

Auswirkung auf das Schutzgut
durch die Planung

Fläche

gering

mittel

Beschreibung: Boden und Wasser

Wie bereits unter Pkt. 1.b (Bodenschutz) kurz erwähnt, sind Boden und Wasser uner-
setzbare Ressourcen und Lebensgrundlage für Tiere, Pflanzen und Mensch. So e r-
füllt der Boden vielfältige und essentielle natürliche sowie nutzungsrelevante Funktio-
nen. Er schützt beispielsweise durch seine Filter - und Pufferfunktion das Grundwa s-
ser, er ist die Basis für qualitativ hochwertige landwirtschaftliche Produkte und für g e-
sundes Wohnen. Darüber hinaus is t der Boden Archiv der Natur - und der Kulturg e-
schichte. Diese für die Gesellschaft und Ökosysteme existentiellen Funktionen des
Bodens und des Wassers gilt es auch für die Zukunft zu sichern. Zudem wird das Ziel
eines sparsamen und schonenden Umgangs mit B oden sowohl im BBodSchG als
auch im BauGB vorgegeben. Auch schreibt das BauGB die Berücksichtigung der Be-
lange des Umweltschutzes vor, zu denen auch der Bodenschutz gehört.

Der Stadtteil Arheilgen lieg t hinsichtlich der naturräumlichen Gliederung in der Un-
termainebene / Heegbach-Apfelbach-Grund.
„Die „Untermainebene“ ist ein grundfeuchtes Gebiet, welches die aus dem Hügelland
herabfließenden Wassermengen aufnehmen muss, sodass dieses Vernässungsge-
biet von zahlreichen Gerinnen und flachen Bachmulden durchzogen und gegliedert
wird. Unter einer Flugsanddecke steht das Grundwasser hoch an.

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Im Heegbach-Apfelbach-Grund, im nördlichen Stadtgebiet sind grund - und stauwas-
serbeeinflusste Böden weit verbreitet. Ausgangsgestein der Bodenentwicklung waren
Flugsande, fluviale Kiese und Sande sowie kalkreiche Lockergesteine. Den Oberb o-
den bildet häufig eine lehmhaltige, mehrfach umgelagerte Flugsandhülle von
ca. 60 cm.“ (Auszug aus dem Kap. 2 des Landschaftsplanes der Wissenschaftsstadt Darmstadt)

Da die Planungsfläche inmitten des Siedlungsbereiches liegt, ist die Auswertung hin-
sichtlich der dort vorherrschenden Bodentypen und Bodenarten recht diffus. So tre f-
fen die Bodenkarten in aller Regel lediglich Aussagen für die unbebauten Bereiche (s.
unter Abb. 10 aufgelistete Karten).

Auch die Auswertung des Bodenviewers des Hessischen Landesamtes für Bode n-
management und Geoinformation ergibt kein gesichertes Bild. So erfolgt in den De-
tailkarten zur „Bodenart“ sowie innerhalb der Karte zum „Bodenschutz in der Planung“
keine inhaltliche Darstellung. Hier werden die Flächen als „Weißfläche“ ausgewiesen.
So werden diese Bereiche im Bodenviewer als Flächen mit anthropogener Überpr ä-
gung aufgelistet.
Lediglich in der großmaßstäblichen Übersichtskarte der Bodeneinheiten wird als Aus-
gangsgestein Terrassensand und Kies sowie als Bodeneinheit die „Braunerde mit
Bändern, Parabraunerde, örtlich Podsol-Braunerde“ angegeben.

„Von der Bodenart handelt es sich somit um „schwachlehmige Sande, im Untergrund
karbonreich, aus fluvial eingebetteten Flugsanden.“ (Aussage aus dem Landschaftsplan der
Wissenschaftsstadt Darmstadt)

Wie bereits erörtert, werden für das Plangebiet i n der großmaßstäblichen Übersichts-
karte der Bodeneinheiten die „Braunerden mit Bändern, Parabraunerden sowie Po d-
sol-Braunerden“ genannt. So handelt es sich hier um Böden, die als regional weit
verbreitet anzusehen sind.
Seltene natur- oder kulturhistorisch bedeutsame Böden sind im Plangebiet nicht vo r-
handen. In diesem Zusammenhang bleibt darüber hinaus auszuführen, dass durch
die Lage inmitten des Siedlungsbereiches und die bereits vorhandene Nutzung eine
starke Überprägung dieser Böden einhergeht, sodass die obersten Bodenhorizonte
dabei oft durch technische Beläge, Au ffüllungen oder Bodenumlagerungen geken n-
zeichnet und verändert sind.
Besondere Schutzbereiche bezüglich des Schutzgutes Boden sind nicht vorhanden.

Auch ergeben sich aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für
Umwelt und Geologie für da s Plangebiet keine Hinweise auf das Vorhandensein von
Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädlichen Bodenveränderungen und/
oder Grundwasserschäden. Auch der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegen keine a n-
derweitigen Erkenntnisse vor.

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Abb. 10: Übersichtskarten Boden,

Großmaßstäbliche Karte der Bodeneinheiten

Karte zur Bodenart

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Karte zum Bodenschutz in der Planung / Bodenfunktionsbewertung

Quelle: Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, Geoportal Hessen - Boden-
Viewer

Innerhalb des Plangebietes sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Das Pla n-
gebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplanes Hessisches
Ried. Danach ist eine qualitative Beeinträchtigung des Grundwassers durch die Ve r-
sickerung von Niederschlagswasser auszuschließen.
Die Planungsfläche liegt nicht innerhalb eines Wasserschutzgebietes.
Nach dem hydrologischen Kartenwerk - Hessische Rhein-Main-Ebene (Stand 2015)
liegen die Grundwasserflurabstände im Plangebiet in einer Größenordnung zwischen
5 und 7,5 m unter Geländeoberkante.

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Abb. 11: Übersichtskarten Wasser

Karte der Grundwasserflurabstände

Quelle: Hydrologischen Kartenwerk – Hessische Rhein-Mainebene – Grundwasserflurabstand im
Oktober 2015, Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie

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Hydrologische Karte

Quelle: Hydrologische Standortkarte von Hessen , Hessischer Minister für Landwirtschaft und Forsten
1986

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In der hydrologischen Standortkarte von Hessen zur Grundwasserergiebigkeit und zur
Verschmutzungsempfindlichkeit werden - analog zur erläuterten Problematik beim
Schutzgut Boden - für den Siedlungsbereich ebenfalls keine Aussagen getroffen. Bei
Betrachtung der angrenzenden Flächen (außerhalb des Siedlungskörpers) wird aller-
dings ersichtlich, dass hier eine „mittlere“ bzw. „wechselnd groß bis mittlere“ Ver-
schmutzungsempfindlichkeit angegeben w ird. Somit ist anzunehmen, dass die Pl a-
nungsfläche ebenfalls in eine dieser Kategorien fällt.

Durch die bestehende a nthropogene Überprägung des Plangebietes (Überbauung,
Bodenversiegelung und Ableitung des Niederschlagswassers in die Kanalisation) ist
die Versickerung in weiten Teilen des Gebietes stark gestört. Gemäß Bestandskarte
(s. Abb. 13) liegt der Anteil bebauter und versiegelter Flächen bei ca. 40 %. Zusätz-
lich hierzu sind ca. 34 % mit stark verdichteten Schotterbereichen (Parkplätze) befes-
tigt, deren Versickerungsparameter ebenfalls stark reduziert sind. Dies bedeutet, dass
ca. 74 % der Fläche des gesamten Plangeltungsbereiches eine starke Minderung im
Bereich der Grundwasserneubildung aufweisen.

Somit ist der Beitrag des Gebietes zur Grundwasserneubildung als stark reduziert
anzusehen.

„Im Bereich der Untermainebene besteht lediglich ein g ering-mächtiger oberflächen-
naher Grundwasserleiter über tertiärem Ton. Die tertiären Tone und Schluffe haben in
diesen Bereichen eine Mächtigkeit von bis zu 50 m. Die nutzbare Grundwassermenge
wird somit mit „mittel“ angegeben. “ (Aussage aus dem Landschaft splan der Wissenschaftsstadt
Darmstadt)

Bewertung:

Einschlägig im Rahmen der Bewertung zum hier vorliegenden Schutzgut „Boden“
sind insbesondere die Bestimmungen des § 1a BauGB zum sparsamen und sch o-
nenden Umgang mit Grund und Boden . Die Bedeutun g des Plangebietes für das
Schutzgut „Boden“ wird aufgrund der vorgenannten Beschreibung bzw. der best e-
henden Bodenverhältnisse als „gering“ eingestuft.
Die Einstufung in diese geringe Kategorie resultiert z.T. aus der Gegebenheit, dass
es sich hier um eine Bodeneinheit handelt, welche in der Region weit verbreitet ist (s.
Abb. 10) und somit keinen Sonderstandort darstellt.

Auch die derzeit bestehende Situation im Bereich des Plangebietes unterstützt die se
Einstufung. So unterliegt der überwiegende Teil der Planungsfläche stark veränderten
bzw. anthropogen überprägten Nutzungsstrukturen. Im Bereich der oberen Bodenh o-
rizonte ist aufgrund der in diesem Bereich stattgefundenen baulichen Tätigkeiten und
Nutzungen mit starken Störungen im Bodenaufbau zu rechnen.

Wesentlicher Wirkfaktor für das Schutzgut „Boden“ ist die durch die vorliegende Pl a-
nung vorbereitete Neuversiegelung. Wie bereits erörtert, besteht für die Planungsfl ä-
che bereits Planungsrecht durch den Bebauungsplan A 7.1. Vergleicht man nun die in
diesem Bebauungsplan „gänzlich zulässigen Versiegelungsflächen“ - inklusive der
öffentlichen Verkehrsfläche (ohne Pflanzstreifen und Baumscheiben) - mit dem hier
vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 (siehe Eingriffs -
/Ausgleichsbilanzierung), so ergibt sich folgendes Bild:

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Bestehender rechtswirksamer Bebauungsplan A 7.1: ca. 1.978 m²
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43: ca. 2.949 m²

Beim Vergleich dieser gänzlichen Versiegelungsflächen ergibt sich, dass durch de n
hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 eine zusätzliche Versie-
gelung von ca. 971 m² vorbereitet wird.

Setzt man diese Versiegelungsflächen zur Gesamtfläche des Plangebietes ins Ve r-
hältnis, so steigt der Versiegelungsgrad um ca. 27%.

Versiegelungsgrad des rechtswirksamen Bebauungsplanes A 7.1: ca. 55,2 %
Versiegelungsgrad des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43: ca. 82,3 %

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 folgt dem Gebot des sparsamen U m-
gangs mit Grund und Boden, da Flächen im Innenbereich für eine neu geordnete
Nutzung reaktiviert werden (Nachverdichtung, Flächenrecycling). Dies bedingt eine
Schonung von Flächen in der freien Landschaft bzw. des baurechtlichen Außenb e-
reichs.

Zu einer möglichen Gefährdung durch Kampfmitte l liegt eine Stellungnahme des
Kampfmittelräumdienstes vor. Hier wird mitgeteilt, dass sich das bezeichnete Gelä n-
de in einem Bombenabwurfgebiet befindet. Vom Vorhandensein von Kampfmitteln
auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden. In den B ereichen, in
denen durch Nachkriegsbebauung bereits bodeneingreifende Baumaßnahmen bis zu
einer Tiefe von mindestens 5 m durchgeführt wurden, sind keine Kampfmittelräu m-
maßnahmen notwendig. Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überpr ü-
fung vor Be ginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrundunters u-
chungen auf dem Grundstück bis in einer Tiefe von 5,0 m erforderlich, auf denen bo-
deneingreifende Maßnahmen stattfinden. Im Durchführungsvertrag werden diesb e-
züglich Regelungen zur Kampfmittelsondierung durch den Vorhabenträger getroffen.

Die durch die v orliegende Planung ermöglichte n Beeinträchtigungen im Bereich des
Bodens (Bodenversiegelung, Boden verlagerung) werden im Rahmen der schutzgu t-
orientierten Betrachtung einer „geringen“ Auswirkung zugeordnet. Erhebliche Auswir-
kungen auf das Schutzgut sind unter Einbeziehung der Bestandssituation nicht gege-
ben bzw. werden nicht gesehen.

Da innerhalb des Plangebietes keine besonderen , seltenen bzw. empfindlichen B ö-
den vorhanden sind, bedarf es auf Ebene der hier vorliegenden Bauleitplanung keiner
weiteren Regelung zum Schutz dieser Böden.

Schutzgut

Bedeutung des
Schutzgutes

Auswirkung auf das Schutzgut
durch die Planung

Boden

gering

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Analog zum Themenkomplex „Boden“ ist auch beim Schutzgut „Wasser“ als wesentli-
cher Wirkfaktor die Neuversiegelung zu nennen. Diese führt in aller Regel zum Ver-
lust bzw. zur Verringerung von Grundwasser bzw. der Grundwasserneubildung.

Wie bereits beim Schutzgut „Boden“ dargelegt, erfolgt im Vergleich zum rechtswirk-
samen Bebauungsplan eine Erhöhung der Versiegelung und der damit einhergehe n-
den Reduzierung an versickerungsfähigen Flächen.

Unter Einbeziehung der vorgenannten In formationen und Aussagen und der hydrolo-
gischen Karte zum Grundwasserflurabstand wird die Bedeutung des Plangebietes für
das Schutzgut „Grundwasser“ als „mittel“ eingestuft.

Die Auswirkungen auf das Grundwasser werden ebenfalls einer „mittleren“ Stufe zu-
gerechnet. So werden durch die Planung zwar keine erheblichen Auswirkungen auf
das Schutzgut vorbereitet bzw. gesehen. Im Vergleich zum derzeitigen Bestand bzw.
zum bestehenden Planungsrecht erfolgt allerdings eine Reduzierung an Versick e-
rungsflächen was zur o.g. Einstufung führt.

Durch die hier vorliegende Planung werden keine Nutzungen vorbereitet, die zu e i-
nem übermäßigen Gefährdungspotential des Grundwassers führen. Eine qualitative
Beeinträchtigung des Grundwassers durch Versickerung von Niederschlagswasser ist
bei vorliegenden Nutzungen auszuschließen.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 enthält eine Festsetzung zur Niede r-
schlagswasserversickerung. Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist
auf dem Grundstück zu versickern soweit keine wasserrechtlichen oder sonstigen öf-
fentlich-rechtlichen Belange dem entgegenstehen . Private Erschließungsflächen und
sonstige befestigte Grundstücksflächen sind so herzustellen, dass anfallendes R e-
genwasser versickern kann. Dabei sind wassergebundene Decken, Pflaster mit b rei-
ten Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster sowie Schotterrasen zu verwenden.

Schutzgut

Bedeutung des
Schutzgutes

Auswirkung auf das Schutzgut
durch die Planung

Wasser

mittel

Auswirkungen auf angrenzende Oberflächengewässer werden durch die hier vorli e-
gende Planung nicht vorbereitet.

Beschreibung Klima:

Von der strukturellen Zuordnung liegt die Fläche des Plangebietes in der Klimaregion
Rhein-Main. Geprägt wird das Gebiet durch relativ hohe Temperaturen und geringe
Niederschlagsmengen. So zeigt sich hier ein kontinentaler Klimaeinfluss mit hohen
sommerlichen Sonneneinstrahlungen. Im Winter hingegen kommt es häufig zu einer
stabilen Kaltluftschichtung mit daraus resultierender Inv ersionswetterlage mit Nebel
und Schadstoffanreicherungen in der Luft.

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In der Karte der „Lokalklimabewertung“ des Landschaftsplanes der Wissenschaft s-
stadt Darmstadt wird die Fläche des Plangebietes als sogenanntes „Thermisches Be-
lastungsgebiet“ eingestuft.

Abb. 12: Klimakarten

Karte zur Lokalklimabewertung

Quelle: Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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Klimafunktionskarte

Quelle: Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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In der im Jahre 2016 erarbeiteten Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt wird die Planungsfläche mit einer „moderat bis starken Überwärmung“ angeg e-
ben.
Unter Zugrundelegung der vorgenannten Klimaaussagen wurde im Jahre 2018 für die
vorliegende Planung ein erstes Klimagutachten von der INKEK GmbH „Institut für
Klima- und Energiekonzepte“ Lohfelden erstellt. Zielsetzung dieses Gutachtens war
die Ermittlung der mikroklimatischen Auswirkungen die durch den vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan A 43 und deren Umsetzung einhergehen. So erfolgt eine B e-
trachtung der Durchströmung und der thermischen Verhältnisse sowie der durch die
Planung hervorgerufenen klimatischen Auswirkungen auf die unmittelbare Nachba r-
schaft. Darüber hinaus erfo lgen stadtklimatische Empfehlungen, welche zu einer M i-
nimierung der Auswirkungen beitragen.

Grundsätzlich wird seitens des Gutachters eine Umnutzung von Flächen bzw. eine
Innenentwicklung innerhalb des Siedlungsbereiches aus Klimaschutzgründen als
sinnvolles Vorgehen eingestuft. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 erfüllt
diese Bedingungen, hat allerdings Auswirkungen auf die mikroklimatische Situation in
der direkten Nachbarschaft.

Windfeld

Die Berechnungen haben ergeben, dass vor allem die zusätzl iche Windblocka-
de (vorher: offener Bereich, die Luft konnte gut durchströmen) durch die g e-
schlossene Bebauung zu einer reduzierten Belüftung im Bereich der Frankfurter
Landstraße führen wird. Dies hat neben den Auswirkungen auf die Lufthygiene
direkte Ausw irkungen auf die human -bioklimatischen Bedingungen. Moderat
höhere Temperaturen und ein verringertes Abkühlpotential sind die Folge.

Thermische Belastung

Im direkten Zusammenhang mit der Belüftung/Windgeschwindigkeit steht die
thermische Belastung. Der PET-Wert ist maßgeblich von der Windgeschwindig-
keit abhängig (kühlende Wirkung auf den Menschen) und ist in den Bereichen
mit geringen Windgeschwindigkeiten entsprechend hoch. Zudem tragen die
neuen Gebäudemassen zusätzlich zum Temperaturanstieg durch die Wärme-
speicherung bei. Nicht begrünte Fassaden strahlen die aufgenommene Wä r-
meenergie ab, versiegelte Bereiche verhalten sich ebenso. Die früheren Pote n-
tiale des Vegetationsvolumens auf dem Spielplatz gehen verloren.

Defizitbereiche

Die Vegetation des ehemaligen Spielplatzes und der überströmbare Parkplatz
diente u.a. der Abkühlung der Frankfurter Landstraße und der Bereiche auf der
gegenüberliegenden Seite des Plangebietes. Verursacht wird dies durch die
nächtliche Anströmung aus östlichen Richtungen. Diese Bereiche werden durch
den Wegfall der klimaökologischen Gunsträume im Plan -Zustand durchaus r e-
levante Auswirkungen erfahren. Dies lässt sich durch die Gebäudeanordnung
und den geschlossenen Charakter nicht kompensieren.

Durch die hier vorliegende Planung werden der Versiegelungsgrad bzw. die Baumas-
se im Gebiet erhöht. Diese verstärkt die thermische Belastung in den Sommermon a-

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ten. Gemäß dem Klimagutachten kann die geplante Umgestaltung im Rahmen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43 negative Auswirkungen auf die mikr o-
klimatische Situation im Plangebiet als auch in der direkten Nachbarschaft verursa-
chen.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Auswirkungen:

 Reduzierung der Durchlüftung (Windblockade) durch die geschlossene Bebauung
und damit Auswirkungen auf die Lufthygiene

 Temperaturanstieg durch neue Gebäudemassen und damit einhergehende Wä r-
mespeicherung

 Verlust des Vegetationsvolumens auf der Grünfläche

 Durch fehlende Beschattung an den Zufahrten der Tiefgarage kommt es zu the r-
mischen Hotspots sowie zu moderat erhöhten Werten auf dem Gehweg entlang
der Frankfurter Landstraße.

Folgende Hinweise sollten demnach nochmals geprüft werden:

 Schaffung größerer Vegetationsflächen entlang der Frankfurter Landstraße,

 Mehr großkronige Bäume entlang der Fassade zur Frankfurter Landstraße,

 weitere Fassadenbegrünung nach Möglichkeit auf südlich und westlich exponie r-
ten Fassaden.

Nach der Aktualisierung des Vorhabens im Frühjahr 2019, insbesondere unter B e-
rücksichtigung der Vorschläge aus dem 1. Klimagutachten, wurde das Vorhaben e r-
neut klimatisch untersucht und bewertet.

Als Fazit fasst das erweiterte Klimagutachten vom 03. Juni 2019 Folgendes zusa m-
men:

„Die Anpassung der Planung und die daraus resultierende Auswirkung ist im stadtkl i-
matischen Kontext als eher geringfügig einzustufen. Das Gebäudevolumen und die
Struktur wurden im Wesentlichen kaum verändert, sodass auch die Bewertung und
Einschätzung der vorangegangenen Gutachten Bestand haben. Kleinräumig, in direk-
tem Umfeld der Neuplanung , treten Veränderungen auf, die in der Gesamtbetrac h-
tung einen positiven Trend erkennen lassen. Die thermische Belastung konnte an den
meisten Stellen abgemildert werden. Durch mehr Vegetationsvolumen und eine be s-
sere Wahl der Baumstandorte an der Frankfurter L andstraße wurde eine bioklimat i-
sche Verbesserung erzielt, die für den Nutzer vor Ort an heißen Sommertagen ang e-
nehmere Bedingungen bereitstellt. Der größere Freiraum im Bereich der Darmstädter
Straße profitiert vom großkronigen Baum, hat allerdings Nachtei le auf der eingepla n-
ten Spielfläche vor der südorientierten Fassade. Für diesen Bereich sollte eine Ve r-
besserung des Sonnenschutzes zur Mittagszeit geprüft werden. Die Nutzung temp o-
rärer Verschattungen ist eine geeignete Möglichkeit, da die Belastung nur z ur Mi t-
tagszeit sehr stark hervortritt. Dies kann durch Sonnensegel etc. realisiert werden.
Für andere Wettersituationen und Jahreszeiten bietet dieser Bereich Vorteile.

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Insgesamt betrachtet sind die klimatischen Änderungen durch die aktualisierte Pl a-
nung positiv zu bewerten. Die Dachbegrünung dient der Klimaanpassung bei Extre m-
niederschlägen und die großzügige Fassadenbegrünung mildert die Straßenbela s-
tung der Fußgänger. Da keine negativen Auswirkungen auf die Nachbarschaft zu e r-
warten sind, gilt die Einsch ätzung des Klimagutachtens 2018 auch weiterhin, dass
keine Einwände aus stadtklimatischer Sicht erbracht werden.“

Bewertung:

Wie dem Klimagutachten bzw. dem erweiterten Klimagutachten zu entnehmen ist,
werden seitens des Gutachters keine Einwände aus s tadtklimatischer Sicht gegen
das Vorhaben vorgebracht.

Bei der Bewertung des Schutzgutes „Boden“ erfolgt eine Auflistung der reinen Ve r-
siegelungsflächen zwischen dem o.g. rechtsverbindlichen Bebauungsplan A 7.1 und
dem hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43. Aus dieser Ve r-
gleichsberechnung ist zu erkennen, dass durch die vorliegende Planung ein zusätzl i-
cher Versiegelungsgrad (erhöhte Aufheizung im Rahmen der klimatischen Auswi r-
kungen) in einer Größenordnung von ca. 27 % - bezogen auf die Gesamtfläche des
Plangebietes - vorbereitet wird.

Unter Bezugnahme auf die erläuterten Klimaparameter wird die Bedeutung des Pla n-
gebietes für das Schutzgut „Klima“ in eine „mittlere bis hohe“ Stufe eingeordnet. Die-
se Einstufung result iert in erster Linie aus der Gegebenheit, dass die Flächen des
Plangebietes im Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt als sogenanntes
„Thermisches Belastungsgebiet“ und in der Klimafunktionskarte der Stadt als Bereich
mit „Überwärmung“ bzw. starker „Überwärmung“ eingestuft sind. Auch die Ausführun-
gen im Klimagutachten zu Windfeld, thermischer Belastung und Defizitbereichen tr a-
gen zu dieser Einstufung bei.

Die Auswirkungen auf das Schutzgut „Klima“ werden in eine „hohe“ Bewertungskate-
gorie eingestuft. Diese Einstufung wird in erster Linie durch die Überplanung der kle i-
nen öffentlichen Grünfläche und der damit einhergehenden Reduzierung der Durc h-
lüftung durch die geschlossene Bebauung begründet.

Schutzgut

Bedeutung des
Schutzgutes

Auswirkung auf das Schutzgut
durch die Planung

Klima

mittel

hoch

Beschreibung: Vegetation und Fauna

Wie in der Bestandsdokumentation (s. Abb. 13) und der Bestandsbeschreibung in der
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 dargelegt, unterliegen
die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches differenzierten Nutzungen und Vegeta-
tionsausformungen.

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So besteht für den überwiegenden Teil der Flächen eine starke anthropogene Übe r-
prägung. Es handelt sich hierbei um vorhandene Gebäude sowie gänzlich versiegelte
Flächen bzw. befestigte Schotterflächen. Im zentralen Bereich des Vorhabengebietes
besteht eine Grünfläche mit Baum - und Strauchbeständen. Hierbei handelt es sich
um einen ehemaligen öffentlichen Spielplatz, der über die östlich liegende Darmstäd-
ter Straße erschlossen wurde. Der gesamte ehemalige Spielplatzbereich ist mit Mau-
ern, Bebauung und einem Zaun umgeben. Neben Sitzge legenheiten und einigen
Spielanlagen - wie einer Sandfläche und einer Tischtennisplatte - wird diese Grünflä-
che durch Rasenflächen geprägt. An den Rändern bestehen Gehölze, wobei es sich
hier überwiegend um Ziergehöl ze mit Bodendeckern handelt. Südlich bzw. südwest-
lich angrenzend an diesen Spie lplatz liegen geschotterte Park platzflächen, die eben-
falls durch Mauern gegliedert bzw. strukturiert sind. Im nördlichen Teil diese r Schot-
terfläche, unmittelbar angrenzend an die oben beschriebene Grünfläche, besteht eine
Baumweide, deren Trauffläche in den beschriebenen Spielplatz hineinreicht. Analog
hierzu besteht entlang der Frankfurter Landstraße - ebenfalls unmittelbar angrenzend
an die beschriebene Grünfläche - eine stadtbildprägende Platane. Im Bereich der
Frankfurter Landstraße stehen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Beba u-
ungsplans A 43 zwei weitere neu gepflanzte Straßenbäume der Art „Linde“.

Abb. 13: Bestandskarte

Quelle: Bestandskarte zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 -Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -
(Kartierung: planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer)

Geltungsbereich des Bebauungsplanes

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Die Flächen nördlich der öffentlichen Grünfläche unterliegen zum überwiegenden Teil
einer Bebauung bzw. kompletten Versiegelung mit Asphalt und Pflaster. Lediglich im
westlichen Teil bestehen Schotterflächen und unversiegelte Flächen mit schütterer
Vegetationsentwicklung.

Vegetationsformen, die unter den besonderen Schutz des § 30 BNatSchG (gesetzlich
geschützte Biotope) fallen, sind innerhalb der Planungsfläche nicht vorhanden. Auch
die in § 13 des HAGBNatSchG aufgelisteten gesetzlich geschützten Biotope sind i n-
nerhalb des Plangeltungsbereiches nicht existent.

Betrachtet man sich die gesamte Vegetationsentwicklung innerhalb des Plangebietes,
so ist zu erkennen, dass als Wesentlich hier der vorhandene Baumbestand (Baumha-
sel, Weide, Platane sowie Linden) zu nennen ist. Hier im Besonderen die vorhandene
Platane im Bereich der Frankfurter Landstraße, die aufgrund ihrer Größenentwicklung
und Ausprägung als markanter und prägender Stadtbaum einzustufen ist.
Auch zu erkennen ist, dass der überwiegende Teil der Planungsfläche einer starken
Überprägung durch Versiegelung en unterliegt. Die sonstigen Gehölzbestände inner-
halb des Gebietes tragen zwar zur Durchgrünung und zur Gliederung der Flächen
bei, sind unter landschaftsplanerischer und naturschutzfachlicher Gesamtbewertung
allerdings untergeordnet zu betrachten und zu bewerten.

Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
A 43 wurde ebenfalls das Erfordernis einer artenschutzrechtlichen Betrachtung ges e-
hen. So wurde das Fachbüro für Faunist ik und Ökologie aus Dreieich damit beau f-
tragt, eine faunistische Erfassung und artenschutzrechtliche Prüfung durchzuführen.
Diese wurde im Juli 2018 erarbeitet.

Die Erfassung der Fledermäuse wurde durch drei Begehungen durchgeführt. Von den
22 in Hessen nachgewiesenen Fledermausarten wurden bei den Begehungen mi n-
destens fünf Arten festgestellt. Bei den Begehungen wurden bei jeder Kontrolle j a-
gende oder durchfliegende Zwergfledermäuse beobachtet. Diese Art ist generell die
häufigste Fledermaus im Siedlung sbereich und kommt auch im Inneren der Gro ß-
städte vor. Ebenfalls wurde bei den Begehungen mehrfach der überfliegende Aben d-
segler und ganz vereinzelt Mückenfledermäuse sowie je zwei Rauhautfledermäuse
und wahrscheinlich eine Wasserfledermaus festgestellt. Aufgrund der Entfernung ließ
sich die letztgenannte Art nicht sicher bestimmen. Zusammenfassend bedeutet dies,
dass regelmäßig im Untersuchungsgebiet nur die Zwergfledermaus auftritt. Hinweise
auf Quartiere im Untersuchungsgebiet selbst konnten nicht erbracht werden. So ist
davon auszugehen, dass die Zwergfledermaus ihre Quartiere in der weiteren Nac h-
barschaft hat, da kein Hinweis auf eine Quartiersnutzung an den Gebäuden des U n-
tersuchungsgebietes vorliegt. Bei den vier anderen Arten handele es sich um übe r-
fliegende Tiere, die sich nicht länger im Bereich des Plangebietes aufhalten. So wu r-
den hier keine Hinweise auf Quartiere im Untersuchungsgebiet gefunden . S omit
ergibt sich, dass im Ergebnis die Arten dieser Tiergruppen nicht von dem Vorhaben
betroffen sind.

Im Laufe der Untersuchung wurden insgesamt zwölf Vogelarten im Untersuchung s-
gebiet festgestellt. Davon wurden fünf Arten als Brutvögel eingestuft und sieben Arten
kamen als Gastvögel aus den benachbarten Bereichen.

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Nachgewiesen im Rahmen der Untersuchung wurden folgende Vogelarten:

Amsel, Elster, Grünfink, Hausrotschwanz, Haussperling, Kohlmeise, Mauersegler,
Mehlschwalbe, Mönchsgrasmücke, Rabenkrähe, Ringeltaube und Rotkehlchen.
Die Mehlschwalbe ist als einzige Vogelart in einer Gefährdungskategorie der Roten
Liste aufgeführt. Die Art wurde einmal als Überflieger beobachtet. Ähnlich verhält es
sich mit dem Mauersegler, der immer wieder hoch über dem Untersuchungsgebiet
beobachtet wurde. Der Haussperling brütet in den benachbarten Gebäuden der
Frankfurter Landstraße 165 bis 167 und steht bundesweit und in Hessen auf der so-
genannten Vorwarnliste.

In der faunistischen Erfassung und artenschutzrechtlichen Prüfung wurden sodann
die „wertbestimmenden Arten“ herausgearbeitet. Hierbei handelt es sich um die Bru t-
vogelarten, die entweder in den Roten Listen und Vorwarnliste Hessen oder Deutsch-
lands geführt sind, sich nicht in einem günstigen Erhaltungszustand in Hessen befi n-
den oder nach dem BNatSchG streng geschützt sind. Von diesen Arten wurde keine
als Brutvogelart im hier vorliegenden Untersuchungsgebiet festgestellt. Bei den fünf
festgestellten Brutvogelarten handelt es sich um allgemein häufige und weit verbreite-
te Arten.

Spechthöhlen, die z.B. auch von Fledermäusen genutzt werden können, fehlen in den
Bäumen des Untersuchungsgebietes.

Als Bewertung der Untersuchungsergebnisse wird in der artenschutzrechtlichen Pr ü-
fung ausgeführt, dass auf der relativ kleinen Fläche Reviere einze lner Vogelarten
festgestellt wurden. Typischerweise sind hier z.B. der Hausrotschwanz, Ringeltaube
und Amsel als Brutvögel vertreten. Bemerkenswerte Arten fehlen. Das Unters u-
chungsgebiet ist als ein absolut durchschnittliches Vogelbrutgebiet zu bewerten, s o
wie es überall im Innenbereich anzutreffen ist.

Neben den Ausführungen zu Fledermäusen und Vögeln erfolgt in der faunistischen
Erfassung und artenschutzrechtlichen Prüfung eine Potentialabschätzung für weitere
besonders streng geschützte Arten. Bezüglich der Säugetiere bleibt hierzu auszufü h-
ren, dass allenfalls das gelegentliche Vorkommen von Säugetierarten wie Igel oder
Eichhörnchen zu erwarten ist. Sie wurden aber auch hier nicht beobachtet. Vorko m-
men streng geschützter Arten wie Biber, Feldhamster, L uchs, Wildkatze und Wolf
können für das Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden. Darüber hinaus erfolg-
te eine Beurteilung zu den Artengruppen Fische und Rundmäuler, Hautflügler, Libe l-
len, Heuschrecken, Netzflügler, Käfer, Schmetterlinge, Krebse, Spinnent iere, Ringel-
würmer und Weichtiere. All diese Artengruppen konnten im Plangebiet nicht nachg e-
wiesen werden bzw. aufgrund der Ausstattung des Plangebietes ist mit diesen Arten
nicht zu rechnen.

Als Ergebnis wird seitens des Gutachters zusammengefasst, dass in der Konfliktana-
lyse und Wirkungsprognose für keine Vogelart die Verbotstatbestände des BNatSchG
einzeln abzuprüfen waren. Im Rahmen der Prüfung der Betroffenheit, der allgemeinen
häufigen Vogelarten wurde festgestellt, dass die Verbotstatbestände des BNatSchG
durch das Vorhaben nicht eintreten und eine Ausnahme nach § 45 BNatSchG nicht
erforderlich ist, wenn die nachfolgend aufgelisteten Vermeidungsmaßnahmen eing e-
halten werden:

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 Abschieben und Vegetationsentfernung der Bauflächen außerhalb der Brutzeit.

 Bei Arbeiten innerhalb der Brutzeiten hat eine vorherige Kontrolle der Strukturen
auf Brutvorkommen durch fachlich geeignetes Personal zu erfolgen.

 Abriss der Gebäude außerhalb der Brutzeit.

 Die derzeit bewohnten bzw. genutzten Gebäude müssen vor dem Abriss auch im
Inneren nochmals abgesucht werden, damit die Verbotstatbestände auch bei
zwischenzeitlich eingezogenen Tierarten nicht eintreten bzw. ggf. Maßnahmen
ergriffen werden können. Dies ist bereits vom Vorhabenträger beauftragt.
Darüber hinaus erfolgen weitere Regelungen im Durchführungsvertrag für den
Fall, dass bei der Suche keine artenschutzrelevanten Tiervorkommen festgestellt
werden. So kann sodann im Einvernehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde
auch ein Gebäudeabriss innerhalb der Brutzeit durchgeführt werden.

Zusätzlich empfiehlt der Gutachter, zur Sicherung der ökologischen Funktionen und
von Fortpflanzungs- und Ruhestätten, dass künstliche Nisthilfen und Quartiere für im
Rückgang befindliche oder gefährdete Gebäudebrüter wie Hausspe rling und Maue r-
segler wie auch für Fledermäuse in den Neubau einzuplanen seien. So kann der Ei n-
bau solcher Elemente helfen, die Biodiversität in Arheilgen zu erhalten bzw. zu fö r-
dern und ist als Maßnahme zur Wahrung bzw. Verbesserung des Erhaltungszusta n-
des der in und an Gebäuden lebenden Tierarten wirksam. Auch wird vom Gutachter
ausgeführt, dass die Lichtquellen nicht zu einer Lockfalle z.B. für Käfer und Schme t-
terlinge (insektenfreundliche Beleuchtung) werden dürfen. Dazu gehört u.a., dass z.B.
eine Abstrahlung nach oben verhindert wird.

Bewertung:

Aus den vorangegangenen Erläuterungen zur derzeitigen Nutzung und Vegetation s-
ausstattung sowie den Ergebnissen der faunistischen Erfassung wird ersichtlich, dass
die Fläche des Plangebietes nur geringfügig e naturnahe und damit einhergehende
wertgebende Strukturen besitzt. Dies resultiert in erster Linie aus der Lage des G e-
bietes im Innenstadtbereich und d er damit einhergehenden intensiven Nutzung der
Flächen. Als wertgebende Vegetationsstrukturen innerhalb des Plangebietes sind die
vorhandenen B äume zu nennen. Die sonstigen Grünbestände (Rasenflächen und
Ziergehölze) sind im Rahmen der landschaftsplanerischen Bewertung untergeordnet
einzustufen. Festzuhalten bleibt, dass hinsichtlich der Vegetationsausprägung keine
naturschutzrechtlich geschützten Vegetationsbestände überplant werden. Als wesent-
licher Eingriff in die Vegetationsbestände wird die Entfernung des vorhandenen
Baumbestandes gesehen.

Die durch die vorliegende Planung zu entfernenden Biotopstruktur en sind aufgrund
der Größenausprägung sowie der Vegetationszusammensetzung unter naturschut z-
fachlicher Einstufung als klassische innerstädtische Grünfläche mit einer mittleren
bzw. geringen ökologischen Wertigkeit anzusehen.
Bezüglich des Arteninventars ge mäß faunistischer Erfassung und artenschutzrechtl i-
cher Prüfung ergeben sich unter Einhaltung der voran genannten Maßnahmen keine
Verbotstatbestände gemäß BNatSchG.

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Resultierend aus diesem Sachverhalt wird die Bedeutung des Plangebietes für das
Schutzgut „Vegetation und Fauna“ in eine „mittlere“ Stufe eingeordnet. Die Einstufung
begründet sich überwiegend aus der Bestandssituation (hier vorwiegend die best e-
hende Platane im Bereich der Frankfurter Landstraße). Würde man nur die arte n-
schutzrechtlichen Gesichtspunkte beim hier zu bewertenden Schutzgut „Vegetation
und Fauna“ berücksichtigen, so würde eher eine geringe Bedeutung der Fläche ei n-
hergehen.

Neben der artenschutzrechtlichen Betrachtung wurde auch eine Eingriffs -/ Aus-
gleichsbilanzierung zur Ermittlung des vorbereiteten Eingriffs in Natur und Landschaft
erarbeitet (liegt dem Umweltbericht als Anlage bei) . Die Bewertung des Eingriffs in
Natur und Landschaft erfolgt gemäß der Kompensationsverordnung des „Hessischen
Minister für Umwelt, ländlichen Ra um und Ver braucherschutz“ vom 01.09.2005. Das
Ergebnis dieser Bilanzierung belegt, dass durch den hier vorliegenden vorhabenb e-
zogenen Bebauungsplan A 43 und den darin planungsrechtlich festgesetzten Maß-
nahmen, im Vergleich zum bestehenden rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1, kein
Eingriff in Natur und Landschaft verbleibt. Hervorgerufen wird dies in erster Linie
durch die festgesetzte extensive Dachbegrünung, der im Rahmen der angewandten
Kompensationsverordnung eine hohe Wertigkeit zugeordnet wird . Gleichz eitig trägt
diese Dachbegrünung zur Erhöhung der Diversität im Innenstadtbereich und zu posi-
tiven Auswirkungen im Bereich des Lokalklimas bei. Auch die planungsrechtlich fes t-
gesetzte Fassadenbegrünung, Grundstücksfreiflächenbegrünung und die anzupfla n-
zenden Bäume sind in diesem Kontext zu sehen.

Bei der naturschutzrechtlichen Eingriffsermittlung (Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung)
wurde zusätzlich auch eine Vergleichsberechnung zur vorhandenen Bestandssituati-
on vorgenommen. Da der derzeitige Bestand - wie bereits mehrfach erläutert - eben-
falls eine starke Vorprägung durch Bebauung und Versiegelungsflächen beinhaltet,
verbleibt auch bei der Gegenüberstellung zwischen derzeitiger Ausformung des G e-
ländes und zukünftiger Entwicklung durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
A 43 kein Eingriffsdefizit. Somit ergibt sich, dass durch die festgesetzten grünordneri-
schen Maßnahmen kein naturschutzrechtlicher Eingriff in Natur und Landschaft ve r-
bleibt.

Unter Einbeziehung der vollständigen naturschutzrechtlichen A usgleichsbewältigung,
dem Ergebnis der faunistischen und artenschutzrechtlichen Beurteilung und den fest-
gesetzten Maßnahmen werden die Auswirkungen der Planung auf das hier zu beu r-
teilende Schutzgut „Vegetation und Fauna“ in eine „mittlere“ Auswirkungsstufe einge-
ordnet. So werden bei Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen keine erheblichen
nachhaltigen Störungen und Auswirkungen für Flora und Fauna gesehen.

Schutzgut

Bedeutung des
Schutzgutes

Auswirkung auf das Schutzgut
durch die Planung

Vegetation / Fauna

mittel mittel

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Beschreibung: Landschaftsbild / Ortsbild

Die Fläche des Plangebietes liegt im Zentrum des Stadtteils Arheilgen , ca. 130 m
nördlich der Kreuzung der Frankfurter Landstraße mit der Unteren Mühlstraße und
der Ettesterstraße (s. Abb. Nr. 1) . Der Geltungsbereich wird begrenzt durch die
Frankfurter Landstraße im Westen und die Darmstädter Straße im Osten.

Die gesamte Fläche liegt innerhalb des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes A 7.1
der Wissenschaftsstadt Darmstadt (siehe Abb. Nr.8). So ist in diesem Bebauungsplan
die in Rede stehende Fläche als „Besonderes Wohngebiet“ festgesetzt . Das Maß der
baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksgrößen
als Größe d er Grundflächen der baulichen Anlagen bestimmt und durch die Höchs t-
werte des § 17 BauNVO begrenzt . Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer
Grundflächenzahl von 0,6 angegeben. Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen
werden „Gartenflächen“ und für den mittig im Plangebiet gelegenen ehemaligen
Spielplatz eine „Öffentliche Grünfläche mit Durchgang“ festgesetzt. Die im Geltung s-
bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A43 einbezogenen Straßenfl ä-
chen der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straß e werden in diesem
rechtsverbindlichen Bebauungsplan ebenfalls als „Verkehrsflächen - Öffentliche Stra-
ßenflächen und Gehwege“ festgesetzt.

Derzeit stellt sich das Plangebiet überwiegend als Baulücke im Verlauf der Frankfu r-
ter Landstraße dar.

Betrachtet man die überbaubaren Grundstücksflächen des rechtswirksamen Beba u-
ungsplanes A 7.1 , so ist zu erkennen , dass entlang der Frankfurter Landstraße ein
Zurückspringen der Bebauung einhergeht. Dieser Rücksprung wird in der Begrü n-
dung zum Plan als Reminiszenz der ehemaligen Freifläche „Reitbahn“ vor dem hist o-
rischen Scheunenkranz des Altortes begründet. In der nachfolgend eingefügten A b-
bildung Nr. 1 4 werden die städtebauliche n Raumkanten entlang der Frankfurter
Landstraße und der Darmstädter Straße nochmals graphisch dargestellt.

Abb. 14: Städtebauliche Raumkanten des rechtswirksamen
Bebauungsplanes A 7.1 - An der Reitbahn -

Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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Betrachtet man sich die derzeitige Situation (s. Abb. Nr.13), so ist festzustellen, dass
die Planungsfläche einer Dreiteilung unterliegt. Das nördliche Drittel wird durch einen
Gebäudebestand und die dazu gehörigen Freiflächen geprägt. Im mittleren Teil des
Plangebietes besteht eine öffentliche Grünfläche, die zurzeit nicht als Spielplatz g e-
nutzt wird. Der gesamte südliche bzw. südwestliche Teil ist als geschotterte Stellplatz-
fläche zu beschreiben.

Nördlich und südlich angrenzend an den Geltungsbereich liegen bebaute Grundst ü-
cke mit z.T. großkubaturige r Bebauung (z.B. südlich angrenzend). Als stadtbildprä-
gend ist die im Bereich der Frankfurter Landstraße vorhandene Platane einzustufen,
die aufgrund ihrer G rößenentwicklung und ihres Habitus als prägender Einzelbaum
innerhalb des Siedlungskörpers fungiert.

Die Straßenfläche n der Frankfurter Landstraße weisen einen Querschnitt von ca.
16 m auf, wobei hier eine Strukturierung durch beidseitig geführte Gehwege , einen
Parkstreifen mit längs aufgestellten Parkbuchten und Baumpflanzungen gegeben ist.
Die Darmstädter Straße (östlicher Geltungsbereich) misst einen Querschnitt von
ca.11 m und weist ebenfalls Gehwege auf beiden Seiten auf.

Der nachfolgend eingeführte n Bilddokumentation - aus Sicht der Frankfurter Lan d-
straße - ist zu entnehmen, dass durch die geschotterten Stellplatzflächen im Süden
bzw. Südwesten des Plangebietes eine „ungeordnete“ Situation “im Bereich des
Stadtbildes“ einhergeht.

Abb. 15: Bilddokumentation - Planungsfläche aus Sicht der Frankfurter Landstraße -

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Abb. 16: Bilddokumentation - Bebauungstypologie der Darmstädter Straße

Abb. 17: Bilddokumentation - Zugangssituation zum ehemaligen Spielplatz
von der Darmstädter Straße

Quelle: Eigene Aufnahmen_ planungsbüro für städtebau

Bewertung:

Durch den hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Wohn - und Geschäfts-
hauses, bestehend aus einem Nahversorgungsmarkt in Verbindung mit der Herste l-
lung von 15 Wohneinheiten im zentralen Versorgungsbereich des Stadtteils Arheilgen
geschaffen werden.

Entlang der Frankfurter Landstraße wird die Fluchtachse der nördlich angrenzenden
Bebauung der Anwesen Frankfurter Landstraße 179 und 181 nach Süden fortgeführt.
Der Hauptbaukörper des Vorhabens wird in diesem Bereich entlang der Straße au s-
gerichtet und der Straßenraum der Frankfurter Landstraße geschlossen. Es bleibt

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grundsätzlich bei einem Wechsel von einem aufgeweiteten Straßenraum zu einer
Straßenrandbebauung.

An der Darmstädter Straße erfolgt eine an der historischen Ortsbebauung orientierte
Neubebauung; hier greift das Vorhaben mit der giebelständigen Bebauung die G e-
bäudetypologie insbesondere der nördlich angrenzenden Bebauung auf.
Die im Zentrum des Plangebietes liegenden baulichen Anlagen hingegen sind als be-
grüntes Flachdachgebäude konzipiert. Die Zu - und Abfahrtsbereiche zur Tiefgarage
sowie die Anlieferung szone des Marktes werden ausschließlich über die Frankfurter
Landstraße abgewickelt.

Beim Vergleich mit dem rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 ist zu erkennen, dass
die dort festgesetzte „Öffentliche Grünfläche “ - die eine Verbindung zwischen der
Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße herstellen sollte, durch den vor-
habenbezogenen Bebauungsplan A43 überplant wird und somit wegfällt.

Auch weicht der neu geplante Gebäudekomplex entlang der Frankfurter Landstraße
von der städtebaulichen Raumkante des rechtswirksamen Bebauungsplanes A 7.1
ab. So orientiert sich die neue Raumkante nun an der nördlich angrenzenden Bebau-
ung der Frankfurter Landstraße Nr. 179 (siehe Abb. 1 8). Dem Rücksprung des sü d-
östlich angrenzenden Gebäudes Frankfurter Landstraße 167 wird dahingehend
Rechnung getragen , dass das neu entstehende Gebäude im Süden diesen Rück-
sprung aufnimmt und somit den erläuterten „Anger“ städtebaulich berücksichtigt. Hier
erfolgt der Zugang zum Nahversorgungsmarkt wodurch eine kleine Platzfläche en t-
steht.

Die ehemals hier vorgesehene Tiefgarageneinfahrt wurde im Rahmen des Verfahrens
auf die nördliche Gebäudeseite verlagert.

Abb. 18: Geplante Gebäudestruktur - Städtebauliche Raumkanten

Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis
der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Entlang der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie und die
städtebauliche Raumkante der nördlich und südlich angrenzenden Bebauung auf.
Verlauf der städtebaulichen Raumkante im
rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1
- An der Reitbahn -

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Resultierend aus den oben erläuterten Sachverhalten wird die Bedeutung des
Schutzgutes „Landschaftsbild / Ortsbild“ als „mittel“ eingestuft. Diese Einstufung r e-
sultiert in erster Linie aus der Gegebenheit der vorhandenen Bebauung entlang der
Darmstädter Straße mit seinen giebelständigen zweigeschossigen Wohnhäusern, die
unmittelbar an die straßenseitige Grundstückgrenze angebaut sind. Auch die im
rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 eingeplante und derzeit bereits bestehende
Grünfläche als Durchgang zwischen der Darmstädter Straße sowie der Frankfurter
Landstraße und der damit einhergehenden Blick- bzw. Sichtbeziehung trägt zu dieser
mittleren Einstufung im Bereich der Bedeutung des Ortsbildes bei.

Die Auswirkungen der Planung auf das hier zu beurteilende Schutzgut erfolgt in einer
„mittlerer bis hoher“ Auswirkungsei nstufung. Die Einordnung in die Kategorie „hoch“
erfolgt aufgrund der geplanten Baumasse im Vergleich zur angrenzenden Bebauung.

Positiv zu bewerten ist der neue Gebäudekörper mit Freibereich an der Darmstädter
Straße, durch den eine konsequente Fortsetzung der dort vorherrschenden Gebäude-
typologie und Straßenabwicklung gewährleistet wird.
Zusammenfassend kann allerdings beurteilt werden, dass durch die hier vorliegende
Planung keine erheblich negativen Auswirkungen - im Vergleich zum rechtsverbindli-
chen Bebauungsplan A 7.1 als auch zur bestehenden Situation - auf das Schutzgut
vorbereitet werden.

Schutzgut

Bedeutung des
Schutzgutes

Auswirkung auf das Schutzgut
durch die Planung

Landschaftsbild

mittel

hoch

Beschreibung: Mensch und Kulturgüter

Das Schutzgut „Mensch“ bezieht sich auf Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des
Menschen, soweit dies von spezifischen Umweltbedingungen beeinflusst wird. Die im
Zusammenhang mit dem Schutzgut „Mensch“ zu beurteilenden Funktionen sind die
Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- und Freizeitnutzung.

Betrachtet man sich die Bestandskarte (s. Abb. 13), so ist zu erkennen, dass lediglich
die derzeit vorhandene Grünfläche ( ehemaliger Spielplatz) für eine gewisse Aus-
gleichswirkung und Freiflächenversorgung zur Verfügung steht. Die Größe, Aussta t-
tung und das Erscheinungsbild, sowie die angrenzenden Nutzungen bedingen jedoch
keine hervorgehobene Qualität dieser Freifläche. Die bereits bebauten Flächen sowie
die geschotterten Stellplatzbereiche haben für die Freiraumnutzung im hier vorliege n-
den verdichteten Innenbereich jegliche Funktionen verloren.
Der bereits mehrfach erwähnte, bestehende Bebauungsplan A 7.1 greift diese beste-
hende Grünfläche teilweise auf und setzt im Bebauungsplan eine öffentliche Grünflä-
che zwischen Frankfurter Landstraße im Westen un d Darmstädter Straße im Osten
fest. Planerische Absicht ist hier die Schaffung eines Durchgangs bzw. einer Weg e-
verbindung zwischen den beiden genannten Erschließungsstraßen.

mittel

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Abb. 19: Geplante Wegeverbindungen im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1
- An der Reitbahn - zwischen Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße

Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Der südöstliche Teil des Plangebietes grenzt unmittelbar an die denkmalschutzrech t-
lich festgelegte Gesamtanlage „Darmstädter Straße 21 - 29“. Dies umfasst ein Fac h-
werkensemble des 18. und 19. Jahrhu nderts im ehemaligen Unterdo rf. Im Beteil i-
gungsverfahren wurde vom Landesamt für Denkmalpflege Hessen, HessenARCH Ä-
OLOGIE hierauf bereits hingewiesen. Auch auf die öffentlichen Belange des Bode n-
denkmalschutzes und der Bodendenkmalpflege wurde verwiesen. So wird hinsichtlich
des Landes amtes ausgeführt, dass anstelle einer vorbereiteten Unters u-
chung/Ausgrabung während des Abrisses des Baubestandes bzw. Oberbodenabtr a-
ges für den Bereich des Boden eingriffs eine Baubegleitung durch eine in Hessen z u-
gelassene Fachfirma durchzuführen ist. Som it kann den Belangen des Bodenden k-
malschutzes und der Bodendenkmalpflege ausreichend Rechnung getragen werden.

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Abb. 20: Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage

Quelle: Denkmaltopographie der Wissenschaftsstadt Darmstadt
mit eingetragenem Geltungsbereich des Bebauungsplanes A 43

Aus Gründen des Immissionsschutzes wurden zum vorhabenbezogenen Beba u-
ungsplan A 43 zwei schalltechnische Untersuchungen durch die KREBS + KIEFER
Fritz AG Darmstadt erarbeitet. Gegenstand der ersten Schallimmissionsprognose ist
es, zu prüfen, ob durch den Betrieb des Marktes einschließlich Tiefgarage schädliche
Umwelteinwirkungen in Form von erheblichen Belästigungen durch Geräusche auf
bestehende und geplante schutzwürdige Nutzungen zu erwarten sind. Dabei werden
die durch den Betrieb des geplanten Marktes verursachten Anlage ngeräusche b e-
rücksichtigt. Eingebunden in diese Un tersuchung sind die Ergebnisse der Verkehr s-
untersuchung durch das Büro Freudl VERKEHRSPLANUNG.

Das Schallgutachten zur „Ermittlung und Beurteilung der Geräusche aus dem Betrieb
des geplanten Lebensmittelmarktes einschließlich der Tiefgarage hinsichtlich der
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43

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Einwirkungen auf bestehende und geplante schutzbedürftige Nutzungen“ kommt zu
folgenden Ergebnissen:

„So hat die schalltechnische Untersuchung zum Planvorhaben ergeben, dass die z u-
lässigen Immissionsrichtwerte an den geplanten Wohnungen sowie den umli egenden
Bestandsgebäuden (schutzbedürftige Nutzungen) sowohl am Tag als auch in der
Nacht eingehalten werden . Zudem ist zu beachten, dass der Anlieferungsbereich
über ein Rolltor mit einem bewerteten Schalldämm -Maß von mindestens 24 dB (A)
verfügen muss und an der nordwestlichen Grundstücksgrenze eine Schallschutzwand
mit einer Höhe von mindestens 1,0 m über dem festgesetzten Höhenbezugspunkt
(128,4 NHN) zu errichten ist.“

Darüber hinaus bedarf es weiterer , nachfolgend aufgelisteter Festsetzungen zum
Immissionsschutz um die zulässigen Immissionsrichtwerte an den geplanten Wo h-
nungen sowie den umliegenden Bestandsgebäuden sowohl im Tag - als auch im
Nachtzeitraum einzuhalten:

„Die Öffnungszeiten des Lebensmitteldiscounters dürfen zum Schutz der nächtlichen
Ruhezeiten die angegebenen Zeiten von maximal 06:15 Uhr bis 21:45 Uhr nicht
überschreiten.

Die Lkw -Andienung bzw. der Andienungsbereich sind geschlossen auszuführen.
Sämtliche Verladetätigkeiten sowie der Betrieb des Schneckenverdichters sind au s-
schließlich bei geschlossenem Tor durchzuführen. Das Schalldämm-Maß des Tores
muss mindestens Rw ≥ 24dB (A) betragen.

Das Zufahrtstor zur Tiefgarage muss dem aktuellen Stand der Lärmminderungstec h-
nik entsprechen. Demgemäß dürfen beim Öffnen und Schließen des Tores keine
akustisch relevanten Geräusche entstehen. Zudem sind Abdeckungen von Regenrin-
nen der Tiefgaragenzufahrt lärmarm auszubilden, zum Beispiel mit verschraubten
Gusseisenplatten.

Auf den festgesetzten Flachdächern ist die Aufstellung kältetechnischer An lagen zu-
lässig, soweit diese insgesamt einen Schallleistungspegel von maximal LWA  64
dB(A) aufweisen und durch deren Betrieb die gültigen Immissionsrichtwerte an den
nächstgelegenen schutzbedürftigen Nutzungen nicht überschritten werden.“

Die im Gutachten genannte Voraussetzung, dass die Anlieferung nur währe nd des
Tagzeitraums mit bis zu zwei Lkw pro Tag erfolgt, wird im Durchführungsvertrag zw i-
schen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger geregelt, womit
die Durchführung dieser Anforderung sichergestellt ist.

In einer zweiten schalltechnischen Untersuchung wurde seitens der KREBS +
KIEFER Fritz AG eine Ermittlung der maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109
erarbeitet.

Als Ergebnis ergibt sich hier:

„Aus der Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels ergibt sich, dass durch g e-
eignete Außenbauteil e (Außenwände, Fenster und Türen, Rollladenkasten, Lüfter
und sonstige Einrichtungen) sicherzustellen ist, dass das jeweils erforderlich resulti e-

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rende Schalldämm -Maß des Außenbautei ls eingehalten wird und sich in schutzb e-
dürftigen Räumen bei geschlossenem Fenster nutzungskonforme Innenschallpegel
im Sinne der DIN 4109 einstellen.“

Resultierend aus dieser Ermittlung beinhaltet der vorhabenbezogene Bebauungsplan
A 43 eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zu baulichen Vorkehrungen
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.

So ist planungsrechtlich festgesetzt:

„An den Fassaden d er geplanten Gebäude sind aufgrund der Lärmimmissionen, he r-
vorgerufen durch Verkehr- und Anlagegeräusche, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB
für Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Personen dienen,
bauliche Vorkehrungen zum Lärmschutz zu treffen.

Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die A n-
forderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile auf Grundlage der in Ziff.
IV. 16 dargestellten maßgeblichen Außenlärmpegel unter Berücksichtigung der A n-
forderungen der DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 eingehalten werden.
Zur Gewährleistung eine r ausreichenden Frischluftzufuhr sind in Schlaf - und Kinder-
zimmern geeignete schallgedämmte Belüftungseinrichtungen vorzusehen.“

Diese Festsetzungen werden erforderlich, da anhand der Ergebnisse der Schallau s-
breitungsberechnungen die maßgeblichen Außenlärmpegel aufgrund der Emittenten
Straßenverkehr der Frankfurter Landstraße sowie der Darmstädter Straße, des
Schienenverkehrs, hier der Straßenbahnen, des Luftverkehrs durch den Verkehr s-
flughafen Frankfurt/Main sowie durch Gewerbelärm und durch die Überlagerung meh-
rerer Schallquellen überschritten werden. Die Emissionsergebnisse für die einzelnen
Verkehrsarten sind der vorgenannten schalltechnischen Untersuchung zu entne h-
men. Die Einhaltung der ermittelten Außenlärmpegel für das Vorhaben sind im Ba u-
antragsverfahren nachzuweisen. Der Einsatz schallgedämmter Lüftungseinrichtungen
ist notwendig, um die Luftzufuhr in Schlafräumen bei geschlossenen Fenstern siche r-
zustellen.

Zur Gesamtsituation der hier vorliegenden Planungsfläche bleibt im Zusammenhang
mit dem Schutzgut „Mensch und Kulturgüter“ zu erläutern, dass die Planungsfläche
aufgrund der Lage und der angrenzenden Nutzungen als stark vorgeprägter bzw. ge-
störter Standort anzusehen ist.

Schadstoffemissionen, Erschütterungen, Licht, Wärme und Strahlung werden im Ver-
gleich zur derzeitigen Nutzung des Geländes bzw. zur planungsrechtlich zulässigen
Nutzung, keine erheblich zusätzliche Erhöhung erfahren. Auch haben die Märkte ein
gut funktionierendes System zur ordnungsgemäßen Entsorgung der Abfäll e. Auf
Ebene des Bauantrages erfolgt darüber hinaus eine Prüfung zur Einhaltung der Um-
weltstandards. Somit werden hier keine zusätzlichen erheblichen negativen Beei n-
trächtigungswirkungen gesehen.
Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe oder die Umwelt durch
Unfälle oder Katastrophen werden aufgrund der vorgesehenen Nutzung ( Wohn- und
Geschäftshaus) nicht begründet. So handelt es sich bei der gepl anten Bebauung um
eine Nutzung, bei der kein erhöhtes Risiko von Unfällen , wie z.B. bei Industrie- und
Produktionsanlagen, besteht.

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In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass durch Stellungnahme des Regie-
rungspräsidiums Darmstadt vom 29.03.2018 mitgeteilt wurde, dass sich das Plang e-
biet in einem ehemaligen Bombenabwurfgebiet befindet. Vom Vorhandensein von
Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden. In den
Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bodeneingreifende Ba u-
maßnahmen bis zu einer Tiefe von fünf Metern durchgeführt wurden, sind keine
Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. Bei allen anderen Flächen ist nach den A b-
brucharbeiten bzw. Freimachen des Grundstücks eine systematische Überprüfung
(Sondieren auf Kampfmittel) auf den Grundstücksflächen bis in einer Tiefe von fünf
Meter ab G eländeoberkante erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen
stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV -gestützte Datenaufnahme erfolgen.
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau (Spundwand,
Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verbauachse abzusichern.
Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbeiten mit einer
Flächensondierung begleitet werden.

Dabei sollten die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Tec h-
nik durchgeführt we rden. Es ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten
Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detektionsverfahren anz u-
geben. Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des La n-
des Hessen wurde das Datenmodul KMIS -R entwickelt. Der Kampfmittelräumdienst
bittet, bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls
KMIS-R hinzuweisen. Dafür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten
Flächen örtlich mit den Gauß/Krüger-Koordinaten eingemessen werden.

Bewertung:

Resultierend aus den Erläuterungen zum Schutzgut „Mensch und Kulturgüter“ erfolgt
die Schutzgutbewertung wie folgt:

Die Bedeutung des Plangebietes wird gesamtheitlich betrachtet in eine „mittlere “
Erheblichkeitsstufe eingeordnet. Diese Einstufung wird in erster Linie bedingt durch
die unmittelbare Angrenzung des Plangebietes an denkmalgeschützte Bereiche.

Die Bedeutung des Plangebietes für die naturraumbezogene Erholung wird unter Zu-
grundelegung des sehr kleinräumigen Flächenentzugs (Grünfläche) und der Ausstat-
tung des gesamten Areals als geringfügig gewertet. Auch der Wegfall der zweiten
Wegeverbindung (siehe Abb. Nr . 19 ) wird nicht als gravierend angesehen, da der
nächstgelegene Durchgang in nur 50 m Entfernung liegt. Wegen des geringen A b-
standes ist hier kein Verkehrsbedürfnis für einen zweiten Durchgang zu erkennen.
Der Wegfall dieser Wegeverbindung ist daher unter städtebaulichen und freiraumpl a-
nerischen Gesichtspunkten als unproblematisch einzustufen.

Somit werden d ie Beeinträchtigung en bzw. die Auswirkungen auf das Schutzgut
ebenfalls als „mittel“ angesehen. Es ergeben sich für das Schutzgut keine erheblichen
negativen Auswirkungen. Diese mittlere Einstufung resultiert - wie bereits erw ähnt -
zum überwiegenden Teil aus der unmittelbaren Angrenzung an denkmalgeschützte
Flächen. Durch die Lage des Plangebietes inmitten des Siedlungsbereiches, dem nur
geringfügigen Entzug an nutzbaren Freiraumflächen und den Ergebnissen der Immis-
sionsbetrachtungen ergeben sich keine erheblich negativen Auswirkungen.

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Schutzgut

Bedeutung des
Schutzgutes

Auswirkung auf das Schutzgut
durch die Planung

Mensch / Kulturgüter

Wechselwirkungen:

Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern, die bezüglich der Umweltauswirku n-
gen durch die Planung relevant sein können, sind zunächst insofern gegeben , so
dass Veränderungen der Nutzung des Plangebietes fast in jedem Fall gleichzeitig
mehrere Umweltgüter betreffen. So beeinflusst die geplante bauliche Nutzung bzw.
die Entwicklung des Plangebietes naturgemäß nicht nur die Bodenfunktionen bisher
unbefestigter Flächen, sondern hat auch Auswirkungen auf den Wasserhaushalt s o-
wie auf die potenzielle Entwicklung von Vegetationsbeständen.

Wechselwirkungen zwischen den Umweltgütern des Plangebietes, die bei der schutz-
gutbezogenen Betrachtung nicht berücksichtigt wurden, sind derzeit nicht erkennbar.

Auswirkungen auf Natura 2000 Gebiete sowie auf sonstige Schutzgebiete nach N a-
turschutzrecht sind nicht gegeben.

2.b Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der
Planung

Wie den vorangegangenen Ausführungen zu entnehmen ist, werden durch den vo r-
habenbezogenen Bebauungsplan A 43 überwiegend nur geringe bzw. mittlere Aus-
wirkungsänderungen einhergehen. Lediglich beim Schutzgut „Landschaftsbild / Ort s-
bild“ sowie „Klima“ werden die Auswirkungen der Planung in einer „mittleren bis h o-
hen“ bzw. „hohe“ Auswirkungsstufe eingeordnet. Dies resultiert i m Bereich des Orts-
bildes in erster Linie aus der Verdichtung, der Kubatur und Baumasse der Neupl a-
nung.
Die hohen Auswirkungen beim Schutzgut „Klima“ finden ihre Begründung in der
Überplanung der kleinen öffentlichen Grünfläche. Die positiven Wirkungen dieser Flä-
che im Bereich der Durchlüftung und des Windfeldes sowie der damit einhergehe n-
den kleinklimatisch positiven Effekte bedingen diese Zuordnung.

Sollte der hier vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 keine Recht s-
kraft erlangen, gelten die Festse tzungen des bisher rechtswirksamen Bebauungspl a-
nes A 7.1 weiterhin fort.

2.c Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Auswirkungen

Entsprechend der landschaftsplanerischen Zielsetzung zur Minimierung des Eingrif fs
in Natur und Landschaft, zur Berücksichtigung schutzbedürftiger angrenzender Nu t-
zungen, zur Einbindung der geplanten Baulichkeiten in das Ortsbild, zur Berücksichti-
gung der artenschutzrechtlich relevanten Tierarten und den damit einhergehenden
mittel mittel

Seite 45 von 51

Maßnahmen, enthält der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 differenzierte
Festsetzungen (siehe Kap. 1a) . Auch erfolgen im Durchführungsvertrag weitere R e-
gelungen zur Umsetzung dieser Ziele.

Im Einzelnen handelt es sich um nachfolgend stichpunktartig aufgelistete Festset-
zungsinhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43:

 Begrenzung der Gebäudehöhe (Ortsbild)

 Festsetzung zu Werbeanlagen (Ortsbild)

 Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern (Strukturanreicherung und Minimie-
rung des Rückstrahlungspotentials, Erhöhung der Biodiversität)

 Begrünung der Baugrundstücksfläche (Strukturanreicherung, Minimierung der
Flächenversiegelung und Minimierung des Rückstrahlungspotentials, Erhöhung
der Biodiversität)

 Artenschutzrechtliche Festsetzungen (Berücksichtigung der Vorschriften des § 44
des BNatSchG)

 Festsetzung zur Niederschlagswasserversickerung (Grundwasserneubildung)

 Festsetzung zur Dach- und Fassadenbegrünung (Erhöhung der Biodiversität und
des klimatischen Rückstrahlungspotentials)

 Installation von Nistkästen für gebäudebrütende Vogelarten und Fledermäuse
(Biodiversität und Artenschutzmaßnahme)

 Festsetzung zur Verwendung von speziellen Lampen zur Außenbeleuchtung
(Artenschutzmaßnahme)

 Festsetzung zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasflächen (Artenschutzmaß-
nahme)

 Festsetzung zu baulichen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelt-
einwirkungen (Lärmschutz für angrenzende schutzbedürftige Nutzungen)

 Festsetzung zu Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (Erhöhung der Biodiversität, Beitrag
zur klimatischen Ausgleichswirkung, Durchgrünung des Plangebietes)

Im Durchführungsvertrag werden weitere Regelungen und Konkretisierungen zu
nachfolgend stichpunktartig aufgelisteten Inhalten vorgenommen:

 Fristen zur Durchführung des Vorhabens
 Regelung zur Kampfmittelüberprüfung
 Abbruch und Beseitigungsmaßnahmen
 Archäologische Baubegleitung
 Regelungen im Falle des Auftretens von Altlasten

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 Verpflichtung zur Durchführung artenschutzrechtlicher Maßnahmen
 Schallschutzmaßnahmen
 Ladenöffnungszeiten und Andienungszeiten des Lebensmittelmarktes
 Regelungen zur Nutzung der Tiefgarage
 Neupflanzung und Erhalt von Laubbäumen im Bereich der Frankfurter Landstra-
ße
 Sonstige Bepflanzungen und Begrünungsmaßnahmen auf den Grundstücksfrei-
flächen
 Dach- und Fassadenbegrünung
 Umfang und Gestaltung von Werbeanlagen
 Regelungen zur Freiflächenbefestigung, Einfriedungen, Gestaltung der Müllton-
nen und Müllsammelbehälter
 Gestaltung der baulichen Anlagen auch im Hinblick auf Denkmalschutz
 Niederschlagswasserversickerung
 Regelungen zum geförderten Wohnungsbau
 Kostenübernahme für erforderliche Anpassung und Ergänzung an öffentliche
Verkehrsflächen
 Tragung der Kosten, Sicherheitsleistungen sowie Vertragsstrafen

Zur Kompensation des vorbereiteten Eingriffs in Natur und Landschaft bleibt Folge n-
des auszuführen:

Wie der als Anlage beigefügten Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung zu entnehmen ist,
verbleibt durch die hier vorliegende Planung kein Eingriff in Natur und Landschaft . So
wurde bei dieser Bilanzierung sowohl der Eingriff im Vergleich zum derzeit vorhand e-
nen Bestand als auch zur rechtlichen Situation (bestehender Bebauungsplan A 7.1)
ermittelt. Bei beiden Ausarbeitungen konnte unter Berücksichtigung der planung s-
rechtlichen Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 kein verblei-
bender Eingriff ermittelt werden.

Dieses Ergebnis resultiert in erster Linie aus der im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan A 43 festgesetzten Dachbegrünung. Betrachtet man sich die angewandte Ko m-
pensationsverordnung, so ist zu erkennen, dass Dachbegrünungen aufgrund deren
positiven Wirkungen im Bereich Klima und Biodiversität eine hohe Punktzahl erhalten.
Da der überwiegende Flächenanteil des geplanten Gebäudes mit einer extensiven
Dachbegrünung versehen ist, kann der naturschutzrechtlich erforderliche Ausgleich
durch diese Maßnahme erbracht werden. In diesem Zusammenhang sind zusätzlich
auch die planungsr echtlich festgesetzten Grundstücksfreiflächen - und Fassadenb e-
grünungen zu nennen.

Somit wird gewährleistet, dass durch die planungsrechtlich festgesetzten Maßna h-
men eine vollständige Kompensation des vorbereiteten Eingriffs in Natur und Lan d-
schaft gewährleistet wird. Ebenso gewährleisten die artenschutzrechtlichen Festse t-
zungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 und die zusätzlichen Regelu n-
gen im Durchführungsvertrag, dass keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1
BNatSchG eintreten.

2.d In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten unter Berücksic h-
tigung der Ziele und des räumlichen Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans A 43

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Zielsetzung der hier vorliegenden Planung ist primär die Verbesserung der Nahve r-
sorgung im Ortszentrum des Stadtteils Arheilgen und die Errichtung von Wohnraum.
Durch diese Vorgehensweise soll eine nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklung
des Zentrums von Arheilgen erfolgen. Darüber hinaus handelt es sich bei vorliege n-
der Planung bzw. der hier vorli egenden städtebaulichen Entwicklung um eine Ma ß-
nahme der Innenentwicklung, welcher grundsätzlich Vorrang gegenüber der Auße n-
entwicklung einzuräumen ist.

Bezogen auf diese Zielsetzung und die erforderliche Größe eines solchen Marktes
zur Nahversorgung bieten sich im Zentrum von Arheilgen keine Flächen an, die der-
zeit besser geeignet wären als die hier vorliegende. Auch ergeben sich innerhalb des
Plangeltungsbereiches, unter Zugrundelegung des erforderlichen Raumprogramms ,
keine wesentlich unterschiedlichen Lösungen.

2.e Erhebliche nachteilige Auswirkungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB

Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach diesem vorhabenbezogenen
Bebauungsplan A 43 (Bau eines Wohn- und Geschäftshauses (Na hversorgungs-
markt)) für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, sind im vorliegenden
Fall nicht erkennbar, sodass dieser Aspekt keiner weiteren Betrachtung bedarf.

Die Regelungen bzw. Vorkehrungen zu möglich auftretenden Kampfmitteln im Ra h-
men von Abbrucharbeiten und Baufeldvorbereitungen sind zwingend einzuhalten und
werden im Durchführungsvertrag vereinbart.

3. Zusätzliche Angaben

3.a Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfah-
ren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zu-
sammenstellung der Angaben aufgetreten sind

Die Umweltprüfung dieses Planverfahrens kann auf den Regional Südhessen 2010 /
Regionaler Flächennutzungsplan 2010 , den Landschaftsplan (2004), den Fläche n-
nutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan (2006) der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt sowie auf eine örtlich erhobene Bestandsaufnahme und Informationen bzw.
Kartenmaterial der Wissenschaftsstadt Darmstadt zurückgreifen.

Wie unter Pkt. 1 des vorliegenden Umweltberichtes dargelegt, wu rden im Rahmen
des Planverfahrens verschiedene Gutachten bzw. Stellungnahmen erarbeitet, deren
Inhalte in die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43 einge-
flossen sind.

Angesichts des klar umrissenen Planungsziels, der übergeordneten Pla nungsebenen
und der erarbeiteten Gutachten wird die Zusammenstellung der Unterlagen als au s-
reichend angesehen. Besondere Schwierigkeiten sind insofern nicht zu benennen.

3.b Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der
Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 auf die Umwelt

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Die Kontrolle der Durchführungen der gesamten Festsetzung des vorhabenbezog e-
nen Bebauungsplanes A 43 obliegt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bzw. der
Naturschutzbehörde.

Die derzeit noch bewohnten bzw. genutzten Gebäude müssen gemäß Artenschut z-
gutachten in jedem Fall vor dem Abriss auch im Inneren abgesucht werden, damit die
Verbotstatbestände auch bei zwischenzeitlich eingezogenen Tierarten nicht eintreten
bzw. ggf. Maßnahmen ergriffen we rden können. Wie bereits unter dem Schutzgut
„Vegetation und Fauna“ erörtert, hat der Vorhabenträger diese zusätzliche Unters u-
chung bereits im Vorfeld beauftragt. Sollten bei dieser noch ausstehenden Unters u-
chung artenschutzrechtliche Maßnahmen erforderlic h werden, sind diese mit der z u-
ständigen Naturschutzbehörde abzusprechen und einer Lösung zuzuführen.
Falls keine artenschutzrechtlich relevanten Tiervorkommen festgestellt werden, kann
im Einvernehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde auch ein Gebäudeab riss au-
ßerhalb des festgesetzten Zeitraums (01.10 bis 28/29.02 eines Jahres) vorgenommen
werden. Hierzu erfolgen Regelungen im Durchführungsvertrag.

3.c Allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben

Ziel der hier vorliegenden Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Vorau s-
setzungen zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses im Zentrum des Stad t-
teils Arheilgen. So dient die Planung der Verbesserung der Nahversorgung im Ort s-
zentrum des Stadtteils und der Errichtung von tei lweise öffentlich gefördertem Wohn-
raum.

Die Baufläche des Plangebietes liegt innerhalb eines rechtswirksamen Bebauung s-
planes der Wissens chaftsstadt Darmstadt. Hierbei handelt es sich um den Beba u-
ungsplan A 7.1 aus dem Jahre 1983. Dieser setzt die Fläche als besonderes Wohn-
gebiet fest. Durch den hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43
erfolgt eine Überplanung von Teilflächen dieses Bebauungsplanes.

Gemäß § 2a BauGB ha t der Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung des
Bebauungsplanes die Aufgabe, die aufgrund der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4
BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes darzulegen. Die i n-
haltliche Gliederung des Umweltberichts ergibt sich aus der Anlage zu § 2 Abs. 4 und
§ 2a BauGB. Strukturiert nach Schutzgütern wird der vorhandene Zustand aufgezeigt
und die sich derzeit abzeichnenden Umweltauswirkungen des Vorhabens dargelegt
und bewertet.

Gleichzeitig erfolgt eine Gegenüberstellung der zu erwartenden Umweltauswirkungen
und de r auf Ebene des Bebau ungsplanes festgesetzten Minimierungs - und Au s-
gleichsmaßnahmen.

Ziel des Umweltschutzes sind die Vermeidung, die Minimierung sowie der Ausgleich
der Beeinträchtigungen durch das Vorhaben, der sparsame und schonende Umgang
mit Grund und Boden, die Sanierun g von Bodenbelastung en, die Vermeidung von
Verunreinigungen oder von nachteiligen Veränderungen des Grundwassers, die Be-
achtung des Wasserschutzes sowie die Vermeidung von schädlichen Umweltauswi r-
kungen durch Luftschadstoffe und Lärmemissionen.

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In nachfolgender Übersichtstabelle werden nochmals die Bedeutung de r Schutzgüter
und die Beeinträchtigung / Auswirkung auf das jeweilige Schutzgut durch die Planung
zusammengefasst.

Schutzgutbewertung:

Schutzgut Bedeutung des
Schutzgutes
Beeinträchtigung/Auswirkungen
auf das Schutzgut durch die
Planung

Fläche

gering mittel

Boden

gering

Wasser

mittel mittel

Klima

mittel hoch hoch

Vegetation und Fauna

mittel
mittel

Landschaftsbild /Ortsbild

mittel

hoch

Mensch / Kulturgüter

mittel

Bei Betrachtung der Tabelle der Umweltauswirkung en, bezogen auf die einzelnen
Schutzgüter, wird ersichtlich, dass der überwiegende Teil der Beeinträchtigung en
bzw. der Auswirkungen in eine „geringe bis mittlere Erheblichkeitsstufe“ eingeordnet
wird. Bei den betrachteten Schutzgütern „Klima“ und „Landschaftsbild“ werden die
Auswirkungen in eine „hohe“ bzw. „mittlere bis hohe“ Kategorie eingestuft. Dies resul-
tiert im Bereich der klimatischen Auswirkungen überwiegend aus der Zunahme der
Versiegelungsflächen sowie der Überplanung einer kleinen Grünfläche mit derzeit
positiver Wirkung im Bereich der Durchlüftung und Luftzirkulation.
Beim Themenbereich des Ortsbildes basiert die vorgenommene Bewe rtung zum
überwiegenden Teil aus der Kubatur der geplanten Baulichkeiten im Vergleich zur
Umgebungsbebauung.

Gesamtheitlich ergibt sich somit aus der erörterten Schutzgutbewertung, dass durch
die vorliegende Planung keine erheblichen bzw. sehr hohen negativen Auswirkungen
auf die entsprechenden Schutzgüter einhergehen. Durch die vorhandene Nutzung
und anthropogene Überprägung werden die Auswirkungsstufen beim Großteil der
Schutzgüter einer „mittleren“ Kategorie zugeordnet.
Den angestrebten Zielen des Umwe ltschutzes wird im vorliegenden vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan A 43 durch verschiedene Maßnahmen und Festsetzungen
entsprochen. Neben den grünordnerischen Festsetzungen enthält der vorhabenbe-

Seite 50 von 51

zogene Bebauungsplan A 43 auch Regelungen zum Artenschutz. Auch die sich aus
den Schallgutachten ergebenden schallschutztechnischen Maßnahmen wurden in
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 übernommen bzw. ergänzend im
Durchführungsvertrag geregelt und gewährleisten somit den immissionsschutzrechtl i-
chen Schutz der schutzbedürftigen Nutzungen.

Die in der artenschutzrechtlichen Beurteilung dargelegten Ausgleichs - bzw. Vermei-
dungsmaßnahmen werden zum Teil im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43
planungsrechtlich festgesetzt sowie teilweise im Durchführungsvertrag konkretisiert.

Im Rahmen der naturschutzrechtlich erforderlichen Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung
wurde ermittelt, dass durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 kein Ein-
griff in Natur und Landschaft verbleibt. So wurde im Rahmen der naturschutzfachl i-
chen Bilanzierung eine Gegenüberstellung zwischen derzeitigem Bestand bzw. recht-
lich zulässiger Nutzung und der hier vorliegenden Planung vorgenommen. Bei beiden
Vorgehensweisen konnte ermittelt werden, dass durch den vorhabenbezogenen B e-
bauungsplan A 43 und den darin festgesetzten grünordnerischen Maßnahmen keine
Eingriffe in Natur und Landschaft verbleiben. Dies resultiert in erster Linie aus der
planungsrechtlich festgesetzten Dachbegrünung auf Teilflächen der geplanten Ge-
bäude.

Sollte der vorhabenbezoge ne Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße keine
Rechtskraft erlangen, gelten die Festsetzungen des bisher rechtswirksamen Beba u-
ungsplanes A 7.1 weiter fort.

3.d Referenzliste der Quellen

Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010
Regierungspräsidium Darmstadt, Regionalverband FrankfurtRheinMain

Landesentwicklungsplan Hessen 2000
Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung

Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2004)

Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt
Darmstadt (2006)

Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2016)

Geoportal Hessen
Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und
Verbraucherschutz sowie
Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie

Bodenkarte von Hessen
Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie

Hydrologisches Kartenwerk – Hessische Mainebene – Grundwasserflurabstand
Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie

Seite 51 von 51

Standortkarte von Hessen – Hydrologische Karte
Hessisches Ministerium für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz

Hessische Kompensationsverordnung 2005 (KV)
Hessisches Ministerium für Umwelt, ländlicher Raum und Verbraucherschutz

Topographische Karte 1:25000
Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation

sowie die unter Punkt Nr.1 aufgelisteten Planbestandteile.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
(§ 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs.3 BauGB)

02.10.2020

Vorhabenträger:
ALDI SE & Co. KG Mörfelden , Hessenring 1 – 3,
64546 Mörfelden-Walldorf

Bearbeitung:
planungsbüro für städtebau
göringer—hoffmann—bauer

im rauhen see 1
64846 groß-zimmern

telefon (060 71) 493 33
e-mail info@planung-ghb.de

Die Dezernentin III:

Dr. Barbara Boczek
Stadträtin

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 2 von 25
1 Aufgabenstellung und Zielsetzung

Mit Hilfe dieser Bilanzierung sollen die aufgrund der vorliegenden Planung vorbe-
reiteten Eingriffe in Natur und Landschaft ermittelt und den Ausgleichsmaßnahmen
gegenübergestellt werden, die sich bereits aus der Planung ergeben.

Dadurch soll für die baul eitplanerische Abwägung, in der gemäß § 1a Abs. 3
BauGB auch die Vermeidung und der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in
Natur und Landschaft zu berücksichtigen sind, eine quantifizierbare Grundlage g e-
schaffen werden.

2 Bewertungsmethodik

Um festzustellen, inwieweit der ökologische Wert des Plangebietes nach der Ba u-
ausführung dem jetzigen Geländewert entspricht, wird jedem unterschiedlichen
Biotop-/Nutzungstyp (Bestand und Planung) eine Wertzahl zugeordnet. Dieser
Punktwert wird mit der jeweiligen Flächengröße multipliziert; das Produkt dieser
Multiplikation gibt den gesamten Punktwert der be treffenden Fläche an. Somit
lässt sich der Gesamtwert des Bestandes wie der Planung sowie die Differenz der
beiden Werte berechnen.

Die Methodik orientiert s ich an der Kompensationsverordnung (KV) des Hess i-
schen Ministers für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz vom
01.09.2005 (GVBl. I S. 624 vom 13.09.2005) . In dieser Verordnung ist eine Wer t-
liste nach Standard -Nutzungstypen enthalten, die die Nutzun gstypen klassifiziert
und jedem eine bestimmte Anzahl von Wertpunkten pro Flächeneinheit zuordnet.

Diese vorgegebenen Flächenklassifizierungen beruhen allerdings auf einer idee l-
len Typisierung bzw. Standardisierung und müssen insofern in der konkreten S itu-
ation stets überprüft und gegebenenfalls abgeändert werden. Dies bedeutet, dass
die der Kompensationsverordnung anliegende Wertliste der Standard -Nutzungs-
typen den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten angepasst werden muss. Diese B e-
wertungskorrektur erfo lgt analog zu Anlage 2 der Kompensationsverordnung
(Punkt 2.3) durch einen Zu- oder Abschlag von bis zu 10 Wertpunkten je Flächen-
einheit.

Um bei dieser Quantifizierung eine Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten, erfolgt
eine Stufung des Korrekturzu- bzw. -abschlags, wobei den Stufen jeweils eine B e-
wertung zugeordnet wird.

Abweichung vom angegebenen
Standard-/Nutzungstyp Auf- bzw. Abwertungsstufen

 sehr groß (Stufe 1) +/- 10
 groß (Stufe 2) +/- 8
 mittel (Stufe 3) +/- 6
 mäßig (Stufe 4) +/- 4
 gering (Stufe 5) +/- 2

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Einen Sonderfall stellen Einzelbäume dar; ihre Traufflächen werden mit dem jewei-
ligen, in der Wertliste angegebenen Wert multipliziert. Der sich daraus ergebende
Gesamtwert aller Einzelbäume wird - sofern dies nach der Verord nung für die b e-
treffende Fläche zulässig ist - zu dem jeweiligen Gesamtwert der Fläche, auf der
die Einzelbäume stehen, addiert. Die Größe der Trauffläche wird in de n Bilanzie-
rungstabellen allerdings durch eine „Korrektur“ wieder abgezogen, da sie nicht zur
Gesamtfläche addiert werden kann.

Hinweis:
Die zwischenzeitlich in Kraft getretene neue Kompensationsverordnung „Verordnung über
die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, der Führ ung von Ökokonten, deren
Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen“ vom 26 Oktober 2018 (GVBL
Nr.24, Seite 652 ff vom 09.11.2018) wird bei vorliegender Bilanzierung nicht angewandt.
So wird hier von der Übergangsvorschrift gemäß § 8 der neuen Kompensationsverordnung
Gebrauch gemacht. So kann der Vorhabenträger in einem laufenden Verwaltungsverfa h-
ren – welches bei Inkrafttreten der neuen Verordnung noch nicht abgeschlossen ist – sich
für die weitere Anwendung der Kompensationsverordnung 2005 entscheiden.
Bezüglich der Auslegung dieser Übergangsvorschrift wird seitens des Verordnungsgebers
(Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz)
ausgeführt, dass das naturschutzrechtliche Verwaltungsverfahren bereits m it der Vorberei-
tung des Verwaltungsaktes beginnt.

Bei nachfolgender Bilanzierung besteht allerdings bezüglich der vorgenan n-
ten Ausführungen zur Bewertungsmethodik eine Besonderheit dahingehend,
dass der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43
eine Teilfläche des seit 1983 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes A 7.1
überplant.

Die kleinräumig einbezogene Darmstäd ter Straße ist darüber hinaus ebe n-
falls im östlich angrenzenden Bebauungsplan A 7.2 als öffentliche Verkehrs-
fläche festgesetzt. Bei hier vorliegender Bilanzierung kann dieser Beba u-
ungsplan allerdings unberücksichtigt bleiben, da die einbezogene Darmstäd-
ter Straße in beiden Bebauungsplänen (A 7.1 und A 7.2) als öffentliche Ve r-
kehrsfläche festgesetzt wird.

Im nachfolgend eingefügten Ausschnitt wird nochmals der Überschne i-
dungsbereich des Bebauungsplanes A 7.1 mit der hier vorliegenden Planung
(Geltungsbereich) visualisiert.

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Für die Ermittlung des naturschutzrechtlichen Eingriffs bzw. die Berechnung im
Rahmen der hier vorliegenden Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung bedeutet dies,
dass bei der Ermittlung des Bestandswertes nicht die tatsächliche Nutzung (siehe
Bestandsplan auf Seite 9) in Ansatz zu bringen ist, sondern der planungsrechtliche
Zustand gemäß den Festse tzungen des o. g. Bebauungsplanes aus dem Jahre
1983.

So ist gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) bei der Aufste l-
lung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen über die Verme i-
dung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorsch riften des Baugesetzbuches
zu entscheiden.

In § 1a BauGB (ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz) wird unter Abs. 3
Satz 6 dargelegt, dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe b e-
reits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.

Um für die bauleitplanerische Gesamtabwägung allerdings auch die derzeit v or-
handene Situation darzulegen, erfolgt bei der vorliegenden Ausarbeitung nicht nur
die Bewertung des rechtlichen Zustandes, sondern auch der derzeit vorhandenen
Situation. Durch diese Vorgehensweise wird gewährleistet, dass im Rahmen der
Eingriffsermittlung eine transparente und allumfassende naturschutzrechtliche Be-
trachtung erfolgt.

Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan A 7.1 -An der Reitbahn- der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Geltungsbereich - Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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3 Bewertung des Bestandes

3.1 Rechtliche Situation (bestehendes Baurecht)

Der rechtsverbindliche Bebauungsplan A 7.1 setzt die überplante Fläche hinsich t-
lich der Art der baulichen Nutzung als „Besonderes Wohngebiet“ fest. Das Maß
der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücks-
flächen als Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen bestimmt und durch
die Höchstwerte des § 17 BauNVO begrenzt. In der hier anzuwendenden BauNVO
aus dem Jahre 1977 wird das Maß der baulichen Nutzung für besondere Wohnge-
biete mit einer Grundflächenzahl von 0,6 ausgewiesen.

Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen werden „Gartenflächen“ und für den
mittig im Plange biet gelegenen Spielplatz eine „Ö ffentliche Grünfläche mit Durc h-
gang“ festgesetzt.

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen und Einric h-
tungen i. S. d. § 14 Abs. 1 BauNVO nicht zulässig. Die Grundstücksfreiflächen sind
gärtnerisch anzulegen, wobei auf je 100 m2 Grundstücksfläche mindestens ein
hochstämmiger Laubbaum anzupflanzen bzw. zu erhalten ist.

Die Straßenbereiche werden im Bebauungsplan A 7.1 als „Verkehrsflächen – öf-
fentliche Straßenverkehrsflächen und Gehwege“ festgesetzt.

Darüber hinaus beinhaltet der Plan Anpflanzungen und Erhaltung von Bäumen
und Sträuchern.
In nachfolgend eingefügter Plangrafik werden die für die Ermittlung des Eingriff es
wertgebenden Nutzungen sowie die dazugehörigen Flächengrößen nochmals gra-
fisch verortet.

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Bilanzierung / Bestand (bestehendes Baurecht)

Öffentliche Verkehrsfläche

Die im Plangebiet festgesetzte n öffentlichen Verkehrsflächen der Frankfurter
Landstraße sowie der Darmstädter Straße werden der Biotoptypnummer 10.510
mit einem Biotopwert von 3 Wertpunkten zugerechnet. Bei dieser Struktur handelt
es sich um sehr stark oder völlig versiegelte Flächen wie Beton oder Asphalt.

Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan A 7.1 „An der Reitbahn“ der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Öffentliche Verkehrsfläche (1.115 qm)

Öffentliche Grünfläche mit Durchgang (417 qm)

Gartenfläche (242 qm)

Baulandfläche mit Regelungen für
Anbauten und Nebenanlagen (534 qm)

Baulandfläche (1.273 qm)
(Überbaubare und nicht überbaubare Fläche)

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Die innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche n als nachrichtliche Hinweise darg e-
stellten Pflanzstreifen werden der Biotoptypnummer 11.221 mit einer Wertigkeit
von 14 Wertpunkten zugerechnet. Hierbei handelt es sich um gärtnerisch gepfleg-
te Anlagen im besiedelten Bereich bzw. Straßenbegleitgrün.

Die bei der Anpflanzung von Straßenbäumen erforderlichen Baumscheiben we r-
den mit jeweils 5 m2 eingerechnet und ebenfalls der o.g. Biotoptypnummer
11.221 zugeordnet.

Die Straßenbäume wer den in der Kompensationsverord nung unter der Typnum-
mer 04.110 mit einer Wertigkeit von 31 Wertpunkten je Quadratmeter übertraufter
Fläche geführt. Bei diesem Biotoptyp handelt es sich um einheimische und stan d-
ortgerechte Bäume. Je Baum (8 Stück) wird bei vorliegender Bilanzierung eine
Trauffläche von 5 m² in Ansatz gebracht.

Öffentliche Grünfläche

Die Einordnung der im Bebauungsplan A 7.1 planungsrechtlich festgesetzten ö f-
fentlichen Grünfläche erfolgt unter die Biotoptypnummer 11.221 mit einer
Grundwertigkeit von 14 Wertpunkten. Bei dieser Struktur handelt es sich um gärt-
nerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich bzw. kleinere öffentliche
Grünanlagen. Unter Zugrundelegung der innerhalb der Fläche anzupflanzenden
Einzelbäume erfolgt eine flächenhafte Aufwertung von 2 Wertpunkten auf einen
Gesamtwert von 16 Wertpunkten. Diese Aufwertung wurde vorgenommen, da im
Vergleich zu Straßenbegleitgrünflächen hier eine höhere Gesamtwertigkeit einher-
geht.

Gartenfläche

Die festgesetzten Gartenflächen werden im Rahmen der angewandten Kompensa-
tionsverordnung der Biotoptypnummer 11.221 mit einer Wertigkeit von 14 Wert-
punkten zugerechnet. Hierbei handelt es sich um sogenannte arten - und struktur-
arme Hausgärten.

Bauland mit Regelungen für Anbauten und Nebengebäude

Bei Betrachtung de r auf Seite 6 eingefügten Abbildung wird ersichtlich, dass im
Bereich des Anwesens Darmstädter Straße Nr. 17 zusätzliche Regelungen für An-
bauten und Nebengebäude getroffen werden . So dürfen auf diesem Grundstück ,
im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Fläche fü r Anbauten und Neben gebäu-
de, nur zu einem Drittel eingeschossige Gebäude errichtet werden.

Für die hier vorliegende Einstrukturierung ergeben sich somit folgende Zuordnu n-
gen:

Die durch Baugrenzen näher bestimmte überbaubare Grundstücksfläche in unmi t-
telbarer Angrenzung an die Darmstädter Straße wird gesamtheitlich unter die Bio-
toptypnummer 10.710 mit einer Wertigkeit von 3 Wertpunkten eingeordnet. Bei
dieser Struktur handelt es sich um überbaute Flächen, deren Dachflächen nicht
begrünt sind.
Für den rückwärtigen Bereich dieses Grundstücks, der nur zu einem Drittel mit
eingeschossigen Gebäuden und Nebenanlagen üb erbaut werden darf, erfolgt die
Zuordnung - analog zur vorgenannten Struktur - unter die Biotoptypnummer

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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10.710. Somit ergeben sich gesamtheit lich für diese überbauten Flächen eine
Größenordnung von ca. 245 m².

Die restlichen Zweidrittel dieser Fläche werden der Biotoptypnummer 11.221 mit
14 Wertpunkten zugerechnet. Hierbei handelt es sich um gärtnerisch gepflegte
Anlagen im besiedelten Bereich bzw. arten- und strukturarme Hausgärten.

Festgesetzte Baulandfläche im Bereich der Frankfurter Landstraße

Überbaute Fläche

Gemäß der anzuwendenden Bau NVO aus dem Jahre 1977 ist für diesen Bereich
eine Grundflächenzahl von 0,6 auszuschöpfen. Diese r 60 %ige Baulandanteil wird
der Biotoptypnummer 10.710 mit 3 Wertpunkten zugerechnet. Hierbei handelt
es sich um überbaute Flächen, deren Dachflächen nicht begrünt sind.

Die restlichen Flächen werden als Grundstücksfreiflächen unter der Bio-
toptypnummer 11.221 mit einer Wertigkeit von 14 Wertpunkten eingestuft. Zu-
sätzlich erfolgt eine Aufwertung um 1 Wertpunkt, da gemäß den Festsetzungen
des Bebauungsplanes A 7.1 je 100 m² mindestens ein hochstämmiger Laubbaum
anzupflanzen und zu erhalten ist. Diese pauschale Aufwertung entspricht in etwa
der hier festgesetzten Anpflanzung von 5 Einzelbäumen. Die hier vorgenommene
Zuordnung resultiert aus einer weiteren Festsetzung des rechtsverbindlichen B e-
bauungsplanes A 7.1. So wird zusätzlich geregelt, dass auf de n nicht überbauba-
ren Grundstücksflächen Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs.
1 BauNVO nicht zulässig sind.

3.2 Bilanzierung Bestand (reale bzw. vorhandene Situation)

Bei Betrachtung der nachfolgend eingefügten Bestandskarte (S. 9) wird ersichtlich,
dass die vorhandene Situation von der beschriebenen planungsrechtlich zuläss i-
gen Situation abweicht. Allerdings ist auch hier zu erkennen, dass der überwi e-
gende Teil der Flächen innerhalb des Plangeltungsbereiches eine stark anthrop o-
gene Überprägung bzw. hohe Versiegelungsflächen aufweist.

Wie bereits er wähnt, erfolgt auch eine Bewertung des derzeitigen Bestandes, um
für die bauleitplanerische Gesamta bwägung eine n Vergleichswert zwischen vo r-
handener Situation und planungsrechtlich zulässiger Situation durch den vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan A 43 zu erhalten.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Auszug aus der Bestandskarte zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 -Frankfurter Straße 171 bis 173 -
(Kartierung: planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer)

Geltungsbereich des Bebauungsplanes

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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So erfolgt die Zuordnung der vorhandenen Bestandssituation unter die nachfo l-
gend aufgeführten Biotop -/Nutzungstypen der angewandten Kompensationsve r-
ordnung:

Gebäudebestand

Die innerhalb des Plangebietes bestehenden Gebäude werden der Bio-
toptypnummer 10.710 mit einer Wertigkeit von 3 Wertpunkten zugerechnet. Bei
dieser Struktur handelt es sich um über baute Flächen, deren Dachflächen nicht
begrünt sind. Die z.T. bestehende Fassadenbegrünung wird nachfolgend geson-
dert eingerechnet.

Versiegelte Fläche, Asphalt, Pflaster / bestehende Mauern

Die in der Bestandskarte unter dieser Flächenk ategorie eingestuften bzw. kartie r-
ten Flächen werden der Biotoptypnummer 10.510 mit einer Wertigkeit von
3 Wertpunkten zugeordnet. Hierbei handelt es sich um sehr stark oder völlig ve r-
siegelte Flächen wie Ortbeton oder Asphalt. Auch die innerhalb des Geltungsb e-
reichs vorhandenen „Mauern“ werden dieser Struktur zugeschlagen. Die begrü n-
ten Anteile dieser Mauern werden gesondert bewertet (siehe nachfolgend).

Befestigte Fläche - Schotter

Die im Plangebiet bestehenden Schotterflächen werden der Biotoptypnummer
10.530 mit 6 Wertpunkten zugerechnet. Es handelt sich hier um Schotter -, Kies-
und Sandwege, -plätze oder andere wasserdurchlässige Flächenbefestigungen.

Sandfläche mit Spielgerät / Rutsche

Die vorhandene Sandfläche im Bereich des S pielplatzes wird der Biotoptypnum-
mer 10.530 mit einer Wertigkeit von 6 Wertpunkten zugeordnet. Hierbei handelt
es sich um Sandwege - Plätze oder andere wasserdurchlässige Flächenbefest i-
gung.

Baumscheiben / Baumstreifen - Offener Boden

Die im Bereich der Frankfurter Straße vorha ndenen Baumscheiben / Baumstreifen
werden der Biotoptypnummer 11.221 mit 14 Wertpunkten zugerechnet. Hierbei
handelt es sich um sogenanntes „Straßenbegleitgrün“.

Grünfläche - Rasenfläche / Spielplatz

Die Grünverbindung zwischen Darmstädter Straße und Frankfurter Straße wird der
Typnummer 11.221 mit 14 Wertpunkten zugeschlagen. Hierbei handelt es sich -
wie bereits mehrfach erörtert - um sogenannte kleine öffentliche Grünanlagen. Er-
gänzend hierzu werden die innerhalb der Fläche bestehenden Gehölz - und Baum-
bestände gesondert bewertet (siehe nachfolgend).

Grünfläche mit schütterer Vegetation

Auch die im Bereich der Frankfurter Straße - auf dem Flurstück 100/4 vorhandene
Grünfläche mit schütterer Vegetation wird unter die bereits erläuterte Biotoptyp-
nummer 11.221 mit 14 Wertpunkten eingeordnet.

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Gehölzbestand / Überwiegend Ziergehölze

Die innerhalb der Grünfläche sowie der Privaten Grünfläche vorhandenen Gehöl z-
bestände werden der Biotoptypnummer 02.500 mit 23 Wertpunkten je Flächen-
einheit zugerechnet. Hierbei handelt es sich um Hecken -/Gebüschpflanzungen
(standortfremd, überwiegend Ziergehölze).

Mauer- und Fassadenbegrünung

Die begrünten Mauer - und Fassadenflächen (siehe Bestandskarte) werden in die
Biotoptypnummer 10.741 mit 19 Wertpunkten eingeordnet. So werden entspr e-
chend der Bestandskartierung 47 lfm. Wand - und Mauerfläche mit einer durch-
schnittlichen Dicke von 70 cm eingerechnet. Somit ergibt sich eine einzubeziehen-
de Fläche von ca. 33 m².

Markanter Laubbaumbestand

Die im Geltungsbereich vorhandenen markanten Laubbäume (7 Stück) werden der
Biotoptypnummer 04.110 mit 31 Wertpunkten je übertraufte Fläche zugerechnet
(Gesamtfläche 355 m²). Hierbei handelt es sich um einheimische und standortg e-
rechte Laubbäume. Die Trauf fläche wird entsprechend der vermessungstechn i-
schen Aufnahme angerechnet.

4 Bewertung der Planung

Da es sich bei vorliegende r Planung um einen vorhabenbezogenen Bebauung s-
plan handelt, ist bereits durch den vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplan
des Architekturbüros eine weitgehende genaue Ermittlung der Eingriffs -
/Ausgleichswirkungen gegeben. So besteht bereits ein Freiflächenplan mit Begr ü-
nungsmaßnahmen der bei vorliegender Bilanzierung herangezogen wird.

In den nachfolgend eingefügten Übersicht splänen werden die verschiedenen Fl ä-
chenbefestigungen und Nutzungen farbig dargestellt und den entsprechenden Bio-
toptypnummern der Kompensationsverordnung zugeordnet.

Bebauter Bereich – Flachdach begrünt

Die zu begrünende Flachdachfläche wird – entsprechend der planungsrechtlichen
Festsetzung – der Biotoptypennummer 10.720 mit 19 Wertpunkten zugerech-
net. Hierbei handelt es sich um extensiv begrünte Dachflächen. Für di e unterhalb
der geplanten Solarkollektoren entstehende Begrünungsfläche (302 m²) erfolgt ei-
ne Abwertung um 4 Wertpunkte auf 15 Punkte.

Darüber hinaus werden von der begrünten Dachfläche weitere 50 m² (ca. 5%) für
gebäudetechnische Anlagen und Pflanztröge für die festgesetzte Fassadenbegrü-
nung eingerechnet. Die Zuordnung dieses Flächenanteils erfolgt unter die Bio-
toptypnummer 10.510 mit einer Wertigkeit von 3 Wertpunkten.

Auch d ie blau markierten, nicht begrünten Mauerflächen des Gebäudes (ca.
70 m²) werden als versiegelte Fläche mit 3 Wertpunkten eingerechnet (Bio-
toptypnummer 10.510).

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung

Gesamtfläche: 1.409 m²

davon Anteil Solarkollektoren: 302 m² (rot markierte Fläche)

Anteil für gebäudetechnische
Anlagen und Pflanztröge: 50 m²

unbegrünter Flächenanteil: 74 m² (blau markierte Wandfläche)

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Bebauter Bereich – Satteldach

Die im Bereich der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße vorges e-
hene Bebauung mit Satteldach wird der Biotoptypnummer 10.715 mit einer Wer-
tigkeit von 6 Wertpunkten zugerechnet. Hierbei handelt es sich um unbegrünte
Dachflächen mit Regenwasserversickerung.

Diese Zuordnung resultiert aus der getroffenen Festsetzung zur Niederschlag s-
wasserversickerung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43. Die hierzu e r-
forderliche Versickerungsrigole liegt im Bereich des vorgesehenen Spielplatzes an
der Darmstädter Straße.

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
Gesamtfläche: 800 m²

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Befestigte Flächen - Beton / Asphalt / Lärmschutzwand

Für die nachfolgend dargestellten Flächen wird in vorliegender Bilanzierung eine
vollständige Versiegelung ohne Wasserversickerung angenommen. Dies resultiert
aus der Gegebenheit, dass diese Flächen aufgrund der dort befindlichen Anli efe-
rungs-/ und Erschließungsbereiche für den geplanten Markt eine hohe Belastung
und einen damit einhergehenden entsprechenden Unterbau benötigen (siehe
Festsetzung zur Niederschlagswasserversickerung).

Die mit einer gänzlichen Versiegelung (ohne Wasserversickerung) befestigten Flä-
chen werden der Biotoptypnummer 10.510 mit einer Wertigkeit von 3 Wertpunk-
ten zugerechnet. Hierbei handelt es sich gemäß angewandter Kompensationsver-
ordnung um sehr stark oder völlig versiegelte Flächen.

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
Gesamtfläche: 160 m²

davon Anteil Lärmschutzwand: 10 m² (rot markierte Fläche)

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Befestigte Flächen mit versickerungsfähigem Pflaster

Die mit versickerungsfähigem P flaster vorgesehenen Bereiche werden der Bio-
toptypnummer 10.530 mit 6 Wertpunkten zugeordnet (siehe Festsetzung zur
Niederschlagswasserversickerung). Hierbei handelt es sich um Flächenbefest i-
gungen, deren Wasserabfluss versickert wird.

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
Gesamtfläche: 255 m²

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Grünfläche

Die im Rahmen der Objektplanung als Grundstücksfreifläche zu begrünenden Flä-
chen werden der Biotoptypnummer 11.221 mit 14 Wertpunkten zugerechnet.
Inkludiert in diese Bewertung sind auch die hier anzupflanzenden Bäume und
Sträucher.

Resultierend aus der Festsetzung zur Versickerung des auf Dachflächen anfalle n-
den Niederschlagswassers wird die Annahme getroffen, dass im Bereich dieser
Grünflächen der Einbau einer Rigole erforderlich wird. So wird für einen Fläche n-
anteil von ca. 50 m² die Zuordnung für diese technische Versickerungsanlage u n-
ter die Typnummer 10.530 mit 6 Wertpunkten vorgenommen.

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
Gesamtfläche: 353 m²

davon Fläche für eine Rigole: 50 m²

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Öffentliche Verkehrsfläche

Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 festgesetzte „Öffentliche Ve r-
kehrsfläche“ wird der Biotoptypnummer 10.510 mit 3 Wertpunkten zugeordnet.
Hierbei handelt es sich um gänzlich versiegelte Flächen.

Die Pflanzscheiben der Straßenbäume werden mit jeweils 6 m² Fläche der Bio-
toptypnummer 11.221 (Straßenbegleitgrün) mit 14 Wertpunkten zugeordnet
(siehe Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43).

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
Gesamtfläche: 604 m²

davon Baumscheiben innerhalb der Verkehrsfläche: 24 m² (rot markierte Fläche)

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Zu erhaltende Straßenbäume

Der zu erhaltende Straßenbaum wird - analog zur Bestandsbewertung - der Bio-
toptypnummer 04.110 mit 31 Wertpunkten eingeordnet.

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
Gesamtfläche: 6 m²
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Anzupflanzende Straßenbäume

Die anzupflanzenden Straßenbäume (3 Stück) werden ebenfalls der Biotoptyp-
nummer 04.110 mit 31 Wertpunkten eingeordnet. Bei Neupflanzungen mit einem
Stammumfang ab 16 cm werden 3 m² Trauffläche je Baum eingerechnet.

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
Gesamtfläche: 9 m²

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Fassadenbegrünung

Wie der Objektplanung des Architekturbüros Plan B zu entnehmen ist, werden
Teilbereiche des Gebäudes mit einer Fassadenbegrünung versehen. Die Einor d-
nung bzw. Bewertung dieser Fassadenbegrünung erfolgt gemäß Kompensation s-
verordnung und wird der Biotoptypnummer 10.7 43 (Neuanlage von Fassade n-
begrünung) mit 13 Wertpunkten zugerechnet.

So werden ca. 73 lfd. Meter Wandfläche mit einer Dicke von 50 cm eingerechnet.
Somit ergibt sich eine Fläche von ca. 36 m².

Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung
73 lfd. Meter Wandfläche

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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5 Ergebnis

Stellt man die Summen der Wertzahlen von Bestand und Planung, die den in einer
dimensionslosen Zahl ausgedrückten jeweiligen Wert für die Belange von Natu r-
schutz und Landschaftspflege wiedergeben, einander gegenüber, so ergibt sich
bei Annahme eines maximalen Eingriffs eine Differenz (Wertminderung) von:

Flächenbewertung - Bestand (rechtliche Situation) 30.959 Wertpunkte
Flächenbewertung - Bestand (reale Situation) 37.389 Wertpunkte
Planung 37.940 Wertpunkte

Bei Betrachtung zwischen Bestand und Planung wird ersichtlich, dass du rch den
vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 keine zusätzlichen Ei n-
griffe in Natur und Landschaft generiert werden. Dieses Ergebnis bezieht sich auf
beide Bestandsbilanzierungen (reale Situation / planungsrechtlich zulässige Situa-
tion).

Somit kann zusammengefasst werden, dass durch die getroffenen Festsetzungen
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 4 3 keine naturschutzrechtlichen Ein-
griffstatbestände verbleiben.

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Bestandsbilanzierung (rechtliche Situation, siehe Pkt. 3.1)
Strukturbezeichnung des Bebauungsplanes
Standard-Nutzungstyp aus der Wertliste
Typ-
Nr.
Größe
m²
Wert-
punkte
+/- Gesamt-
wert

Öffentliche Verkehrsfläche

Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt) 10.510 969 3 0 2.907

Pflanzstreifen innerhalb der öffentlichen

Verkehrsfläche

Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten
Bereich, strukturarme Grünanlagen 10.530 106 14 0 1.484

Baumscheiben

Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten
Bereich, strukturarme Grünanlagen 11.221 40 14 0 560

Straßenbäume

Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäume 04.110 (40) 31 0 1.240

Öffentliche Grünfläche

Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten
Bereich, strukturarme Grünanlagen 11.221 417 14 2 6.672

Gartenfläche

Arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 242 14 0 3.388

Bauland mit Regelungen für Anbauten und Neben-

gebäude

Überbaute Fläche, Dachfläche
nicht begrünt 10.710 245 3 0 735

Arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 289 14 0 4.046

Festgesetzte Baulandfläche im Bereich der

Frankfurter Landstraße

Überbaute Fläche

Überbaute Fläche, Dachfläche nicht begrünt 10.710 764 3 0 2.292

Arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 509 14 1 7.635

3.581

30.959

( ) nicht zum Gesamtbereich addiert

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Bestandsbilanzierung (reale Situation, siehe Pkt. 3.2)
Strukturbezeichnung der Bestandskarte
Standard-Nutzungstyp aus der Wertliste
Typ-
Nr.
Größe
m²
Wert-
punkte
+/- Gesamt-
wert

Gebäudebestand

Überbaute Fläche, Dachfläche
nicht begrünt 10.710 425 3 0 1.275

Versiegelte Fläche, Asphalt, Pflaster, Mauern

Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton,
Asphalt) 10.510 1.025 3 0 3.075

Befestigte Fläche - Schotter

Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht

versiegelt/versiegelte Flächen, deren Wasserabfluss

versickert wird) 10.530 1.249 6 0 7.494

Sandfläche mit Spielgerät / Rutsche

Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht

versiegelt/versiegelte Flächen, deren Wasserabfluss

versickert wird) 10.530 107 6 0 642

Baumscheiben / Baumstreifen - offener Boden

Arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 31 14 0 434

Grünfläche / Rasenfläche / Spielplatz

Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten

Bereich, strukturarme Grünanlagen,

arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 397 14 0 5.558

Grünfläche mit schütterer Vegetation

Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten
Bereich, strukturarme Grünanlagen,
arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 78 14 0 1.092

Gehölzbestand / überwiegend Ziergehölze

Hecken-/Gebüschpflanzungen (standortfremd, Zier-
gehölze) 02.500 269 23 0 6.187

Mauer- und Fassadenbegrünung

Mauern und Hauswände mit ausgeprägter Fassaden-
begrünung, begrünte Pergolen 10.741 (33) 19 0 627

Markanter Laubbaumbestand

Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäu-
me

(355 m² übertraufte Fläche) 04.110 (355) 31 0 11.005

3.581

37.389

( ) nicht zum Gesamtbereich addiert

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Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Planungsbilanzierung (siehe Pkt. 4)
Strukturbezeichnung des Bebauungsplanes
Standard-Nutzungstyp aus der Wertliste
Typ-
Nr.
m² Wert-
punkte
+/- Gesamt-
wert

Bebauter Bereich - Flachdach begrünt

Überbaute Fläche, Dachfläche extensiv begrünt 10.720 983 19 0 18.677

Anteil Solarkollektoren

Überbaute Fläche, Dachfläche extensiv begrünt, begrün-
te Fundamente 10.720 302 19 -4 4.530
Anteil technische Anlagen, Pflanzkübel
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt), Müll-Deponie in Betrieb oder nicht abgedeckt,
unbegrünte Keller, Fundamente etc. 10.510 50 3 0 150

Anteil unbegrünte Mauerfläche

Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt), Müll-Deponie in Betrieb oder nicht abgedeckt,
unbegrünte Keller, Fundamente etc. 10.510 74 3 0 222

Bebauter Bereich - Satteldach

Überbaute Fläche, Dachfläche
nicht begrünt mit Regenwasserversickerung 10.715 800 6 0 4.800

Befestigte Fläche - Beton / Asphalt

Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt) 10.510 160 3 0 480

Befestigte Fläche - versickerungsfähiges Pflaster

Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht
versiegelt/versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird) 10.530 255 6 0 1.530

Grünfläche / Grundstücksfreiflächen

Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten
Bereich, strukturarme Grünanlagen,
arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 303 14 0 4.242

Anteil Rigolenfläche

Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht
versiegelt/versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird) 10.530 50 6 0 300

Öffentliche Verkehrsfläche

Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt) 10.510 580 3 0 1.740

Anteil Baumscheiben

Straßenbegleitgrün 11.221 24 14 0 336

04.110 (6) 31 0 186

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
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Seite 25 von 25
Zu erhaltende Straßenbäume
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäume

Anzupflanzende Straßenbäume
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäume 04.110 (9) 31 0 279

Fassadenbegrünung

Neuanlage von Fassaden- und Pergolabegrünung 10.743 (36) 13 0 468

3.581

37.940

( ) nicht zum Gesamtbereich addiert

anlage 9

284 Zeichen

Punkt 13: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0294) 
 
 Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage  
 zuzustimmen. 
  
 Gegenstimmen: Fraktionen SPD, AfD, UFFBASSE, Die Linke. und FDP

Beratungsverlauf (5)

TOP 13

TOP 21

TOP 9

TOP 317

TOP 3

Orte (17)

Frankfurter Landstraße 171
Darmstädter Straße 21
Mühlstraße
Ettesterstraße
Schulzengasse
Römerstraße
Mina-Rees-Straße 12
Bessunger Straße 125
Klappacher Straße 145
Berliner Allee 58
Poststraße 20
Messeler Straße
Weiterstädter Straße
Untere Mühlstraße
Frankfurter Straße 171
Thomas-Mann-Platz
Im Erlich

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Details

Vorlagen-Nr.: 2020/0294
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 19.10.2020
Erstellt: 29.09.2026 00:00

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – (Satzungsbeschluss)

KI-Zusammenfassung

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Orte (17)

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