Aufstellung einer sozialen Erhaltungssatzung

Anlage A zur V/0106/2020 
 
Kurzüberblick 
Die Vorlage enthält den Beschluss zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 
172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ sowie die 
Begründung für die Einführung dieses städtebaulichen Instrumentes auf der Grundlage von Vor-
arbeiten zur kleinräumigen quantitativen und qualitativen Betrachtung der Entwicklungsstrukturen 
im Gebiet, die als Anlage 2 und 3 beigefügt sind (Ratsantrag der SPD-Fraktion A-R/0081/2019 
‚Milieuschutzsatzung für das Hansa- und Hafenviertel einführen‘).  
Die Anlage 1 stellt die konkrete räumliche Begrenzung des Geltungsbereiches dar, der mit Blick 
auf einen künftigen Satzungsbeschluss noch als vorläufig zu werten ist. 
Als Anlage 2 beigefügt ist der Bericht über ein vertieftes Monitoring zur Beurteilung der Verände-
rung der Wohnsituation und der Zusammensetzung der Bevölkerung im ´Hansaviertel´ als Pilot-
projekt für 2 Jahre.  
Die Anlage 3 ist der Bericht zur Auswertung der kleinräumigen Haushaltebefragung im ´Hafen-, 
Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ 2019 im Hinblick auf mögliche Aufwertungs- und Verdrängungsten-
denzen. 
Mit der Aufstellung des städtebaulichen Instrumentes kann bereits während der Phase einer  
Satzungsvorbereitung von der Zurückstellung genehmigungspflichtiger Vorhaben und vorläufigen 
Untersagung genehmigungsfreier Maßnahmen Gebrauch gemacht werden (§ 15 Abs. 1 BauGB), 
wenn zu befürchten ist, dass durch bestimmte Vorhaben bzw. beantragte Maßnahmen Fakten 
geschaffen werden, die die Ziele und Zwecke einer Sozialen Erhaltungssatzung unmöglich ma-
chen oder wesentlich erschweren.  
(Grundlage sind die Vorlagen V/0715/2015, V/0481/2017, V/0628/2018). 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung

Mit der Vorlage wird das Hauptziel verfolgt: 
• Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen 
 
Das Teilziel lautet: 
„Schaffung von Transparenz im Hinblick auf kleinräumige Aufwertungsprozesse und/oder Verän-
derungen in der Bewohnerzusammensetzung eines Wohngebietes, um Entscheidungsgrundlagen 
zu schaffen für den Einsatz passgenauer Instrumente und Maßnahmen der Gegensteuerung. 
Damit wird mittelbar eine Voraussetzung geschaffen, für das Ziel des HPW „bezahlbaren Wohn-
raum insbesondere auch mit dem Blick auf sozial gemischte Quartiere zu sichern und zu schaf-
fen“. 
 
Weiterhin werden folgende in der Präambel des „Integrierten Stadtentwicklungs- und Stadtmarke-
tingkonzepts Münster (ISM)“ formulierten Ziele verfolgt: 
 Wir sind eine Sta dt mit hohem Verantwortungsbewusstsein für eine familienfreundliche und 
generationsgerechte Stadtentwicklung. 
 Wir wissen um die besondere Bedeutung unserer Stadtteile und werden auch in Zukunft für 
deren Lebendigkeit und Funktionsfähigkeit Sorge tragen. 
Insbesondere wird die Leitorientierung „Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- 
und Erlebnisqualität mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der 
Stadtgesellschaft weiterentwickeln“ unterstützt.  
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 0901 Stadt- und Regionalentwicklung, Stadtplanung 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan X Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2020 enthalten?  Ja X Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren? X Ja  Nein   
Bereits veranschlagt? X Ja  Nein   
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen Kosten in Höhe von 53.543 € für Personalkosten und 
30.000 € für Sachkosten (Gutachten). Ggf. erforderliche Kosten für die Anwendung der Satzung 
werden zu gegebenem Zeitpunkt in einer gesonderten Vorlage zur Entscheidung vorgelegt. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
X überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
Ratsbeschluss vom 11.12.2019 zum Ratsantrag A-R/0081-2019

Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die Vorlage berührt wie bei der Zielerreichung erwähnt das Themenfeld „Demographie“. Damit 
Münster als wachsende Stadt mit einen sehr angespannten Wohnungsmarkt dem vertreten An-
spruch gerecht werden kann, eine Stadt für alle Bevölkerungsgruppen sein zu wollen, bedarf es 
als Voraussetzung entsprechender Kenntnis über Quartiersentwicklungen (Wohnungsmarkt, Be-
völkerungsstrukturen).

Anlage 1 zur Vorlage V/0106/2020:Übersichtsplan mit vorläufiger Abgrenzung desGeltungsbereiches zum Beschluss über dieAufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzunggemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuchfür das „Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel“

Auflistung der betreffenden Flurstücke des vorläufigen Geltungsbereiches zum 
Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das „Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel“  
 
ALKIS Stand: 20.02.2020  
 
 
Gemarkung Münster,  
 
Flur 139,  
Flurstücke  
35, 37, 38, 39, 40, 445, 494, 537, 539, 540, 550, 551, 552, 553, 851, 852, 854 teilweise, 870,  
 
Flur 146,  
Flurstücke  
36, 43, 46, 47, 49, 50, 51, 52, 53, 173, 176, 178, 183, 188, 189, 193, 194, 206, 207, 212, 
214, 215, 221, 227, 228, 230, 232, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 
246, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 269, 
270, 271, 272, 273, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 288, 289, 290, 293, 302, 303, 304, 305, 
306, 307, 308, 309, 310, 317, 318, 321, 323, 324, 325, 326, 327, 328, 329, 330, 331, 332, 
333, 334, 335, 336, 337, 341, 342, 343, 344, 345, 346, 347, 348, 349, 350, 351, 352, 353, 
354, 355, 377, 378, 384, 386, 387, 388, 394, 395, 396, 397, 399, 400, 401, 402, 403, 404, 
405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 413, 415, 416, 418, 419, 421, 422, 423, 424, 425, 
426, 428, 429, 430, 433, 434, 435, 436, 437, 438, 442, 443, 444, 445, 446, 447, 448, 449, 
450, 451, 452, 453, 477, 478, 479, 480, 481, 482, 483, 493, 494, 495, 496, 498, 501, 502, 
503, 504, 505, 506, 507, 520, 521, 524, 528, 529, 530, 531, 540, 541, 542, 543, 548, 549, 
559, 560, 561, 563, 568, 569, 572, 573, 574, 581, 583, 586, 589, 590, 591, 592, 593, 596, 
600, 601, 602, 603, 605, 607, 609, 610, 613, 623, 624, 625, 626, 628, 629, 630, 631, 633, 
635, 638, 639, 640, 641, 642, 643, 644, 645, 646, 647, 648, 649, 650, 662, 663, 671, 673, 
674, 675, 676, 683, 697, 707, 708, 709, 710, 721, 722, 723, 726, 729, 730, 731, 733, 736, 
738, 739, 741, 742, 743, 744, 745, 746, 747, 748, 749, 751, 752, 753, 755, 756, 757, 758, 
759, 760, 761, 762, 763, 764, 765, 766, 767, 768 teilweise, 769, 770, 771, 772 teilweise, 
773, 774,  
 
Flur 147,  
Flurstücke  
6, 7, 9, 11, 12, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 26, 27, 28, 29, 30, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 
43, 44, 45, 46, 47, 56, 57, 58, 59, 60, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 72, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 
82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 98, 105, 106, 107, 108, 109, 113, 123, 134, 135, 
136, 137, 138, 145, 146, 147, 153, 155, 156, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 
171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 191, 192, 193, 195, 199, 
200, 201, 202, 203, 205, 211, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 228, 230, 231, 
232, 233, 234, 235, 236, 237, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 248, 249, 250, 251, 252, 
253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 268, 269, 270, 271, 
272, 273, 274, 275, 277, 278, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 295, 296, 297, 
298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 306, 310, 311, 312, 313, 315, 316, 317, 346, 347, 348, 
349, 350, 352, 354, 356, 364, 367, 378, 379, 380, 381, 382, 383, 385, 386, 387, 388, 389, 
391, 392, 394, 395, 398, 400, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 
414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, 422, 423, 424, 432, 433, 436, 437, 438, 439, 440, 
441, 442, 448, 449, 450, 451, 452, 453, 455, 456, 457, 458, 459, 470, 473, 477, 478, 479, 
481, 484, 485, 486, 487, 491, 492, 493, 494, 495, 496, 497, 499, 501, 502, 503, 504, 505, 
506, 511, 512, 513, 514, 516, 526, 542, 544, 545, 546, 550, 551, 552, 553, 554, 564, 
577 teilweise, 580, 581, 582, 583, 592, 593, 597, 598, 608, 613, 614, 615, 618, 624, 625, 
626, 627, 628, 637, 638, 639, 647, 648, 651, 652, 656, 660, 661, 663, 665, 666, 667, 673, 
678, 690, 691, 698, 700, 703, 713, 727, 730, 731, 734, 735, 736, 737, 738, 746, 747, 748, 
749, 750, 751, 753, 754, 755, 757, 758, 759, 760, 761, 762, 763, 764, 770, 771, 772, 773,

777, 779, 781, 783, 785 teilweise, 786, 787, 788, 789, 790, 791, 792, 793, 797, 798, 799, 
810, 811, 813, 815, 816, 838, 839, 840, 841, 842, 843, 852, 854, 855, 860, 861, 866, 867, 
868, 869, 870, 871, 872, 873, 874, 875, 876, 877, 880, 881, 883, 884, 885, 887, 888, 889, 
890, 891, 892, 893, 894, 895, 896, 897, 898, 899, 900, 901, 905, 906, 907, 908, 909, 910, 
911, 915, 916, 917, 918, 919, 920, 921, 923, 924, 925, 926, 927, 928, 929, 930, 931, 932, 
933, 935, 937, 938, 939, 940, 941, 942, 943, 944, 946 teilweise, 947, 954, 959 teilweise, 
960, 961, 962, 963,  
 
Flur 148,  
Flurstücke  
1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 
31, 32, 34, 35, 36, 43, 44, 45, 46, 47, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 
63, 64, 69, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 87, 90, 91, 92, 93, 97, 99, 
100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 116, 121, 126, 127, 128, 129, 
130, 131, 132, 133, 134, 135, 140, 141, 143, 144, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 
155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 166, 261, 263, 264, 288, 290, 292, 293, 327, 
329, 331, 333, 335, 337, 339, 341, 343, 351, 390, 402, 404, 431, 448, 449, 457, 458, 460, 
462, 463, 643, 655, 656, 660, 662 teilweise, 663, 664, 665, 666, 667, 678, 679, 682, 688, 
689, 690, 691, 708,  
 
Flur 180,  
Flurstücke  
117 teilweise, 118, 337, 342, 367, 368.

Auswertung der Haushaltebefragung
Wohnen und Leben im 'Hafen-, Hansa-
und Herz-Jesu-Viertel' 2019
Stadtplanungsamt
Anlage 3
zur Vorlage V/0106/2020
Publication name: Haushaltebefragung - Anlage 3 - 2. Version generated:
2020-02-25T14:02:03+01:00

1 
 
Anlage 3 zur Vorlage V/0106/2020 
 
Auswertung der Haushaltebefragung „Wohnen und Leben im `Hafen-, Hansa- und Herz-
Jesu-Viertel` 2019“ im Hinblick auf mögliche Aufwertungs- und Verdrängungstendenzen 
(Kontext V/0628/2018, V/0481/2017, V/0715/2015)1 
 
Anlass und zentrale Fragestellung ................................ ................................ ................................ .. 2 
Kleinräumige Haushaltebefragung im `Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel` ................................ ..... 2 
Methodik ................................ ................................ ................................ ................................ ......... 5 
Verdrängungsanfälligkeit ................................ ................................ ................................ ................. 6 
Gebietsbindung der Bewohnerschaft ................................ ................................ ............................ 15 
Aufwertungspotential ................................ ................................ ................................ .................... 32 
Aufwertungsdruck ................................ ................................ ................................ ......................... 42 
Gesamtfazit ................................ ................................ ................................ ................................ ... 48 
 
                                                
1 Im Internetangebot des Stadtplanungsamtes werden im Bereich „Stadtentwicklung/Stadtforschung“ unter 
Haushaltebefragung „Wohnen und Leben im ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel` 2019“ die tabellarischen 
Aufbereitungen der Umfrageergebnisse nach soziodemografischen Strukturmerkmalen und in räumlicher 
Differenzierung sowie der Fragebogen zum Download bereitgestellt  (https://www.stadt-
muenster.de/stadtentwicklung/kommunale-umfragen.html).

2 
 
Anlass und zentrale Fragestellung  
Die derzeit in Bezug auf eine bauliche und funktionale Aufwertung politisch und bürgerschaftlich 
diskutierten Stadträume in der Innenstadt sind insbesondere die statistischen Bezirke Hansaplatz 
und Hafen. Hintergrund sind die Planungen und baulichen Maßnahmen im Rahmen der aktuellen 
städtebaulichen Erneuerungsprozesse der Bereiche „Stadthäfen Münster“ sowie Hauptbahnhof-
Ostseite („Hansator“) und Bremer Platz. Den Planungen und Maßnahmen stehen vor Ort Befürch-
tungen um negative Auswirkungen auf die gewachsenen Wohnstrukturen dieser Viertel entgegen. 
Einige Bewohner/innen und lokale Akteur/innen nehmen Mietpreisanstiege und verstärkte Moder-
nisierungs- und Verkaufsaktivitäten wahr und befürchten eine Verdrängung der Bewohnerschaft 
und Veränderung des Quartierscharakters. Die vor diesem Hintergrund in der Vergangenheit be-
reits durchgeführten quantitativen Untersuchungen seitens der Verwaltung lieferten bisher keine 
Hinweise auf eine systematische Verdrängung (u.a. Auswertung Bevölkerungsstruktur auf Stadt-
teilebene, Umwandlungsmonitoring, vgl. V/0628/2018). Jedoch nahm die Verwaltung die im Quar-
tier, insbesondere bei einem Stadtspaziergang am 07. Juli 2018 geäußerten Befürchtungen der 
Bevölkerung sehr ernst und kündigte in der Vorlage V/0628/2018 eine Haushaltebefragung im 
Quartier an. Ziel war es, die quantitative und qualitative Informationsgrundlage zu verbessern, um 
in Bezug auf die Fragestellung „Aufwertung/Verdrängung“ mehr Transparenz zu erreichen und die 
Entscheidungsgrundlage zur Fragestellung der Einführung einer “Sozialen Erhaltungssatzung“ für 
das Viertel zu qualifizieren. Dabei ist es Funktion und Aufgabe einer solchen städtebaulichen Sat-
zung im Kern die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und eine Schutzwirkung 
vor Verdrängungsprozessen zu erzielen, die vor allem durch bestimmte bauliche Modernisie-
rungsmaßnahmen an Wohngebäuden und Wohnungen sowie Umwandlung von Miet- in Eigen-
tumswohnungen verursacht werden. Zentrales Ziel ist die Vermeidung negativer städtebaulicher 
Auswirkungen.  
Kleinräumige Haushaltebefragung im `Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel` 
Um die Wohn- und Lebenssituation und die Quartiersentwicklung vor Ort besser einschätzen zu 
können wie auch Gründe für oder gegen den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung zu ermitteln, 
wurde ergänzend zum sekundäranalytischen, kleinräumigen quantitativen Monitoring (vgl. Anlage 
2 zur Vorlage V/0106/2020) eine komplette Haushaltebefragung im Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-
Viertel durchgeführt. Im Mittelpunkt der Umfrage stehen die „Wohn- und Lebensbedingungen im 
Viertel“, „Fragen zur Wohnsituation“ sowie „Fragen zur Statistik“ (soziodemographische Merkma-
le). Im Einzelnen erfasst wurden haushaltsbezogene Daten (u. a. Angaben zur Haushaltsstruktur, 
Personenanzahl, Nationalität, Einkommensverhältnisse, Erwerbstätigkeit, Wohndauer, Umzugs-
neigung) und wohnungsbezogene Informationen (wie z.B. Wohnungsgröße, Ausstattung, Gebäu-
dezustand, Miethöhe sowie durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen), ebenso wie infrastruktur- 
und nachbarschaftsbezogene Informationen (u.a. Infrastrukturnutzung, Wohnzufriedenheit, Ge-

3 
 
bietsbindung). Die Befragung liefert somit neben subjektiven Einschätzungen der Bewohnerschaft 
auch zusätzliche Erkenntnisse durch die Erhebung neuer Indikatoren (Einkommen, Miete, Woh-
nungsausstattung etc.), die der amtlichen Statistik kleinräumig nicht zu entnehmen sind. Der Un-
tersuchungsraum basiert auf der kleinräumigen statistischen Gebietsgliederung, da nur auf dieser 
Ebene ein Abgleich mit vorhandenen statistischen Daten und insbesondere dem parallel laufenden 
Monitoring zum Hansaviertel vorgenommen werden kann. Der Befragungsraum wurde bewusst 
räumlich weiter gefasst, da mögliche räumliche Ausstrahlungseffekte bestimmter Entwicklungen 
mit abgebildet werden sollen. So wird der Befragungsraum durch einzelne Stadtzellen der drei 
statistischen Bezirke 24 Hansaplatz, 43 Hafen und 44 Herz-Jesu gebildet. Im Einzelnen sind dies 
die Stadtzellen 241 Sophienstraße, 242 Bremer Platz, 243 Meppener Straße, 244 Hansaplatz, 431 
Alte Feuerwache, 442 Herz-Jesu, und 443 Hubertistraße. Damit wird das Gebiet im Westen durch 
den Bahnhof, im Norden von der Wolbecker-, Stern- und Manfred-von Richthofen-Straße, im Os-
ten durch den Kanal und im Süden vom Hafenbecken begrenzt (Abb.1)2.  
 
Abbildung 1: Untersuchungsraum Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel mit Stadtzellen 
 
                                                
2 Das Befragungsgebiet ist mit Hinzunahme von Teilbereichen nördlich der Wolbecker Straße  weiter gefasst 
als der Kernbereich des Monitorings zum Hansaviertel.  Das Monitoring weist die Stadtzellen 241 und 442 
als Ergänzungsgebiet zum Kernbereich aus. U m eine direkte Vergleichbarkeit der kleinräumigen Aussagen 
zwischen beiden Bausteinen herzustellen, wurden die Bezeichnungen „Hansaviertel“ und „Ergänzungsg e-
biet“ für die räumliche Differenzierung im ergänzenden Tabellenteil übernommen. Er weist demnach neben 
stadtzellenbezogenen Aussagen auch die räumliche Differenzierung des Monitorings auf ( „Hansaviertel“ = 
242, 243, 244, 431, 443 und „Ergänzungsgebiet“ = 241, 442).

4 
 
Um Gründe für oder gegen den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung zu ermitteln, muss die 
Befragung (wie auch das Monitoring) nach den Anforderungen im Erhaltungsrecht insbesondere 
einen Beitrag zu folgenden Fragestellungen leisten: 
- Welche Bewohnergruppen definieren die Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung und 
welche dieser Bewohnergruppen sind in besonders starkem Maß einer Verdrängungsgefähr-
dung ausgesetzt? 
- Unter welchen städtebaulichen Aspekten ist die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
besonders schützenswert?  
- Wie sieht das bestehende Wohnraumangebot aus und welcher durchschnittliche Ausstat-
tungsstandard wird aktuell erreicht?  
- Wie passen (soziale) Infrastruktur, Wohnraumangebot und Zusammensetzung der Gebietsbe-
völkerung zueinander? 
- Welche Auswirkungen hätte eine Verdrängung auf den strukturellen Zusammenhang von städ-
tebaulicher Struktur und Bevölkerungsstruktur? 
 
Im Untersuchungsgebiet betrachtet wurden demnach insbesondere  
- die nutzungsbezogene Angewiesenheit auf gewisse Infrastruktureinrichtungen und die soziale 
Vernetzung im Quartier (Gebietsbindung der Bewohnerschaft),  
- der Anteil der Haushalte, für den aufgrund der sozialen Lage eine Verdrängungsgefahr durch 
Mieterhöhungen im Zuge baulicher Veränderungen eingeschätzt wird (Verdrängungsanfällig-
keit), 
- die Spielräume einer baulichen und immobilienwirtschaftlichen Aufwertung der Wohnungsbe-
stände, die anzeigt, wie hoch der Anteil von Wohnungen ist, in denen Aufwertungsmaßnah-
men potentiell möglich sind (Aufwertungspotential), 
- Veränderungen im Untersuchungsgebiet und der Anteil von Wohnungen im Gebiet, in denen 
sich bauliche und immobilienwirtschaftliche Veränderungen bereits vollzogen haben (Aufwer-
tungsdruck). 
Die Auswertung der Befragung gliedert sich dabei nach den in Abbildung 2 dargestellten Analyse-
ebenen und Indikatoren:

5 
 
Abbildung 2: Analyseebenen und untersuchte Indikatoren der Haushaltebefragung
 
 
Methodik 
Die Haushaltebefragung wurde als schriftliche Befragung mittels eines standardisierten Fragebo-
gens durchgeführt. Für Haushalte mit mehr als einer Person wurde stellvertretend für den Haushalt 
jeweils die zweite Person aus dem Adressbestand ausgewählt. Damit erfolgte die Auswahl unab-
hängig vom Geschlecht, Alter oder anderen Merkmalen. Insgesamt wurden 8.704 Fragebögen 
verschickt, d. h. es wurden alle Haushalte im Untersuchungsgebiet angeschrieben. Erste Reaktio-
nen beim Start der Umfrage haben verdeutlicht, dass Interesse auch von weiteren Personen aus 
den angeschriebenen Mehr-Personen-Haushalten bestand, an der Umfrage mitzuwirken. Da die 
Befragung nicht nur haushaltebezogene Fragestellungen beinhaltet, sondern auch personenbezo-
gene Einschätzungsfragen, wurde die Möglichkeit zur zusätzlichen Beteiligung für weitere Perso-
nen aus Mehr-Personen-Haushalte angeboten und auf Nachfrage wurden weitere Fragebögen 
herausgegeben. Dieses Angebot wurde letztendlich nur in geringem Umfang genutzt (71 zusätzli-
che Bögen). Die Auswahl der Haushalte erfolgte anhand einer adressscharfen Auswertung aller 
gemeldeten Personen 18 Jahre und älter mit Hauptwohnsitz im Untersuchungsgebiet. Neben dem 
sechsseitigen Fragebogen erhielten die Haushalte ein persönliches Anschreiben des Oberbürger-
meisters, eine Plandarstellung des Untersuchungsgebietes sowie einen Freiumschlag. Nach drei 
Wochen Feldarbeit erfolgte eine schriftliche Erinnerung an alle Haushalte. Durchgeführt wurde die 
Befragung über einen Gesamtzeitraum von fünf Wochen vom 22.01.2019 bis 01.03.2019.

6 
 
Insgesamt wurden 2.149 ausgefüllte Fragebögen zurückgeschickt, die Aussagen für die einzelnen 
Haushalte enthalten, plus 71 weitere angeforderte Fragebögen aus Mehr-Personen-Haushalten, 
die noch zusätzliche Aussagen und Einschätzungen einzelner Befragter beinhalten (insg. 2.220 
Fragebögen). Bezogen auf die haushaltebezogenen Rückmeldungen entspricht dies einer Rück-
laufquote von 24,7%. Berücksichtigt man alle über die Befragung erfassten Personen in den 
Haushalten, so beträgt die Rücklaufquote 35,7%. Die Befragung zeigt eine hohe Übereinstimmung 
von Rücklauf und Haushaltestruktur aus der amtlichen Statistik, so dass sie einen repräsentativen 
Querschnitt des Untersuchungsgebietes abbildet (Tab. 1). Für die einzelnen Fragestellungen wird 
eine geschlechterdifferenzierte Auswertung im Tabellenteil dokumentiert. Ausgewertet werden die 
Antworten auf der räumlichen Ebene der Stadtzellen (die Abfrage mithilfe einer Kartendarstellung 
erfolgte zu statistischen Zwecken auf Baublockebene). Der Rücklauf ist auch für die jeweiligen 
Stadtzellen repräsentativ. In den Stadtzellen 243 Meppener Straße, 244 Hansaplatz sowie 431 
Alte Feuerwache waren die Rückläufe leicht überproportional, was auf ein größeres Interesse an 
der Umfrage hinweist (Tab. 1). Je nach Fragetyp (auf den Haushalt bezogene Frage oder perso-
nenbezogene Frage) und Beantwortungsverhalten des Haushalts (z. B. durch Nicht-Beantwortung 
oder nicht auswertbares Ausfüllen von Fragen) variieren die Grundgesamtheiten (N) bei den ein-
zelnen Fragen. Die Anzahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Abbildungen angegeben 
(N=x).  
Verdrängungsanfälligkeit 
Im Kontext von Untersuchungen zur Thematik „Verdrängung in angespannten Wohnungsmärkten“ 
werden allgemein bestimmte Zielgruppen besonders in den Fokus genommen. Entweder, weil 
sie von Engpässen in der Verfügbarkeit von Wohnungen und einem hohen Preisniveau besonders 
betroffen sind (Mieterinnen und Mieter mit niedrigem Einkommen und/oder niedrigem Bildungsab-
schluss, junge Menschen in der Ausbildungsphase, Familien, Alleinerziehende, Rent-
ner/innen/Pensionäre/innen) oder aber als Pioniere der Gentrifizierung gelten3 (Studierende, 
Künstler und Freischaffende). Auch das “Handlungskonzept Wohnen“4 der Stadt Münster stellt in 
seiner Zielstellung die „Verbesserung der Wohnsituation“ auf bestimmte Zielgruppen ab: insbeson-
dere einkommensschwache Haushalte, Familien und Studierende. In der nachfolgenden Auswer-
tung der Befragung werden, unter Berücksichtigung entsprechend ausreichender Fallzahlen, fol-
gende Zielgruppen besonders in den Blick genommen: Familien, ältere 1-2 Personen-Haushalte 
65 Jahre und älter bzw. Rentner/innenhaushalte und Studierende. Alleinerziehende, die all-
gemein als verdrängungsgefährdete Gruppe gelten, machen mit insgesamt N=44 antwortenden 
                                                
3 Die sogenannten „Pioniere“ der ersten Gentrifizierungsphase haben wenig Geld, aber in der Reg el „kultu-
relles Kapital“ und ihre eigenen Lebensentwürfe, die sie verwirklichen wollen. Sie  bereiten die Infrastruktur 
für die zweite Phase vor, machen das Viertel durch Kneipen, Galerien usw. für Außenstehende interessant ; 
https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/stadt-und-gesellschaft/216871/gentrifizierung-ursachen-formen-und-
folgen 
4 https://www.stadt-muenster.de/stadtplanung/handlungskonzept-wohnen.html

7 
 
Haushalten nur eine sehr kleine Gruppe im Viertel aus. Eine durchgängige Auswertung für diese 
Gruppe ist aufgrund der geringen Fallzahl und der daraus folgenden begrenzten Aussagekraft 
nicht sinnvoll.  
Haushalte mit Migrationsvorgeschichte haben sich im Untersuchungsgebiet in einem repräsentati-
ven Umfang an der Befragung beteiligt (Tab. 1). Sie weisen keine signifikanten Besonderheiten 
hinsichtlich der Einschätzungsfragen und den weiteren sozio-demografischen Merkmalen im Ver-
gleich zur Personengruppe ohne Migrationsvorgeschichte auf. Daher wird keine grundsätzlich 
ausdifferenzierte Berichterstattung in Bezug auf dieses Merkmal vorgenommen.  
Gebietstypische Bewohner- und Haushaltestruktur: In den sieben Stadtzellen des Befragungs-
gebietes lebten zum Stichtag der Erhebung 31.12.2018 insgesamt 11.946 Einwohner in 8.704 er-
mittelten Haushalten. Der Untersuchungsraum ist insgesamt ein relativ junger Innenstadtbereich. 
Geprägt wird er insbesondere durch junge Menschen zwischen 18-29 Jahren, die gut ein 
Drittel der über die Befragung einbezogenen Bewohnerschaft ausmachen (34%). Die zweit-
größte Altersgruppe ist die der 30-39-jährigen, die mit einem Anteil von 23% erfasst wurden. 57% 
der über die Befragung einbezogenen Bewohnerschaft sind damit zwischen 18 und 39 Jah-
ren (Tab. 62). Der Anteil der über 60-Jährigen an den über die Befragung teilnehmenden Perso-
nen liegt bei 10%. Die Altersstruktur der Haushaltebefragung korreliert mit der amtlichen Statistik. 
Damit leben im Untersuchungsraum im Vergleich zu Münster-Mitte bzw. Münster gesamt ein höhe-
rer Anteil von jungen Menschen und ein niedrigerer Anteil an alten Menschen. Bei Kindern und 
Jugendlichen, die über die Befragung der Haushalte mit 9% erfasst werden, ist laut dem „Monito-
ring Hansaviertel“ ein leichter Zuwachs in den letzten Jahren feststellbar (vgl. Monitoring Hansa-
viertel, Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020), was ein Indiz dafür sein kann, dass das Viertel als 
Wohnstandort auch zunehmend für Familien attraktiv ist.  
Bei der Betrachtung der Struktur der verschiedenen durch die Befragung erfassten Haushaltstypen 
(Tab. 61) zeigt sich, dass 68% der befragten Haushalte 1-2 Personenhaushalte sind. Familien 
mit Kindern sind mit 13% vertreten und sind demnach im Vergleich zu Münster Mitte ein unterre-
präsentierte Zielgruppe sind, sind mit 13% im Gebiet vertreten. Hier dominieren die Familien mit 
kleinen Kindern unter 6 Jahren. Noch vor den Familien stehen aber anteilig die WG´s (Wohn-
gemeinschaften) im Viertel mit 18%. In Bezug auf die räumliche Verteilung zeigt sich, dass die 
Stadtzellen 241 Sophienstraße und 442 Herz-Jesu die höchsten Familienanteile aufweisen. In 
den Stadtzellen 243 Meppener Straße und 431 Alte Feuerwache wohnen sie nur in geringem Um-
fang. Ältere 1-2 Personen-Haushalte über 65 Jahre, die insgesamt mit einem Anteil von 8% an 
der Befragung vertreten sind, wohnen mehrheitlich in den Stadtzellen 442 Herz-Jesu und 443 Hu-
bertistraße. In der Stadtzelle 431 Alte Feuerwache sind sie kaum vertreten. Die insgesamt ausge-
wogenste demografische Struktur weist die Stadtzelle 244 Hansaplatz auf.

8 
 
Wesentlich für die Interpretation der weiteren Ergebnisse ist die deutliche studentische Prägung 
des Raumes. Das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel ist ein besonders gefragter Wohnstandort für 
Studierende, deren Anteil an der Bewohnerschaft insgesamt als hoch zu bewerten ist. Insbesonde-
re in den Stadtzellen 242 Bremer Platz (26%) und 243 Meppener Straße (21%) ist anteilig eine 
deutliche studentische Prägung feststellbar. Entsprechend häufiger sind dort auch WG´s vertreten 
mit einem Anteil an den Haushaltstypen von je ca. 25%. Es stellt sich die Frage nach dem Einfluss, 
den Studierende auf ihr Wohnquartier haben, in dem sie einen großen Anteil der Bevölkerung 
ausmachen. Sie sind meist temporäre Bewohner/innen eines Gebiets. Somit unterscheiden sie 
sich deutlich von anderen Bevölkerungsgruppen sowohl hinsichtlich ihrer alltäglichen zeit-
räumlichen Lebensgestaltung als auch in der Nutzung der Infrastruktur (z.B. ÖPNV) und weiterer 
Angebote vor Ort. Inwieweit die Bedarfslagen und Einschätzungen dieser Gruppe mit denen der 
anderen Bewohnergruppen übereinstimmen oder sich sogar anders ausprägen, kann bedeutsam 
für die Frage und deren Bewertung nach einer möglichen faktischen oder wahrgenommenen Ver-
drängung sein. Studierende können im Prozess der Gentrifizierung eine „Doppelrolle“ einnehmen, 
da sie sowohl als Auslöser für Gentrifizierung gelten, gleichzeitig aber auch Betroffene von Ver-
drängung sein können.  
Bildungsabschluss: Im Rahmen der Befragung wurde u.a. auch der höchste Bildungsabschluss 
der Haushaltsmitglieder ab 15 Jahren erfasst. Generell gelten Personen mit einem höheren Bil-
dungsabschluss als weniger verdrängungsgefährdet. Die Personen in den befragten Haushalten 
verfügen über ein relativ hohes Bildungsniveau. Für knapp die Hälfte der Befragten wurde ein 
(Fach)-Hochschulabschluss als der höchste abgeschlossene Bildungsabschluss angegeben, für 
weitere ca. 28% das Abitur. Knapp 7% schlossen die Schule mit einem Realschulabschluss ab und 
etwa 4% besitzen einen Volks-/Hauptschulabschluss. Nur ein geringer Anteil von 2% aller Befrag-
ten verfügt über keinen Schulabschluss (Abb. 3).

9 
 
Abbildung 3: Höchster Bildungsabschluss aller Haushaltsmitglieder ab 15 Jahren 
 
Erwerbssituation: Die Auswertung des derzeitigen Erwerbsstatus der befragten Bewohner/innen 
zeigt, dass 65% der Personen im erwerbstätigen Alter einer Erwerbstätigkeit nachgehen; 6% 
der Befragten befinden sich in Ausbildung (Schüler, Auszubildende) und 26% studieren. Weitere 
7% der hier Wohnenden sind Rentner/innen/Pensionäre/innen. Nur wenige Personen in den be-
fragten Haushalten gaben an, derzeit arbeitslos/-suchend zu sein. Insgesamt erhält laut Umfrage 
mit 4% nur ein geringer Anteil der befragten Haushalte Leistungen zum Lebensunterhalt vom Job-
center bzw. Sozialamt (Tab. 58). Es zeigt sich, dass anteilig insbesondere Rentner/innen / Pensio-
näre/innen im Vergleich zu anderen Bewohnergruppen im Viertel häufiger auf Sozialleistungen 
angewiesen sind (9%). Erfragt wurde auch, ob Unterstützungsleistungen für Wohnkosten bezogen 
werden. Je 1% der befragten Haushalte gibt an, dass die Mietkosten im Rahmen der Leistungen 
zum Lebensunterhalt nach dem Sozialgesetzbuch übernommen werden oder aber ein Zuschuss 
zur Miete in Form des Wohngeldes gezahlt wird (Tab. 57). 
Einkommen: Die Einkommensstruktur im Viertel ist vielfältig, sowohl Haushalte mit geringen als 
auch Haushalte mit hohen Einkommen wohnen im Befragungsgebiet. Alle Einkommensgruppen 
sind vertreten. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen im Befragungsraum liegt bei 
3050 € (Tab. 59). 16% der Haushalte verfügen über ein Einkommen von unter 1500 €, 48% über 
ein mittleres Einkommen von 1500 € bis 3.200 €, und 37% über mehr als 3.200 € (Abb. 4).

10 
 
Abbildung 4: Einkommensverteilung insgesamt und nach Zielgruppen  
 
Für die Interpretation ist zu berücksichtigen, dass hohe Haushalteeinkommen sehr oft von meh-
reren Personen getragen werden. Hier zeigt sich u.a. eine Beeinflussung der ermittelten Werte 
durch das häufige Vorhandensein von WG`s. Mit Bezug auf ihre Stellung/Positionierung auf dem 
Wohnungsmarkt bedeutet dies, dass sie als Gruppe ein zahlungskräftiger Mitbewerber auf dem 
Wohnungsmarkt sind.  
Unter dem Aspekt einer Verdrängungsgefährdung gilt ein besonderer Blick den Haushalten 
unter 900 €, die mit 4% vertreten sind und weiteren 12% mit 900 bis 1.500 € (Tab. 59). Bei 
dem Blick auf die Verteilung der Einkommen nach Zielgruppen (Abb. 4) wird deutlich, dass im Vier-
tel insbesondere Rentner/innen/Pensionäre/innen (38% unter 1500 €) sowie Studierende 
(34% unter 1500 €) in einer schwächeren finanziellen Situation sind.  
Die räumliche Verteilung der Einkommensklassen (Abb. 5) zeigt auf, dass die drei Stadtzellen 242 
Bremer Platz, 243 Meppener Straße und 244 Hansaplatz des Untersuchungsraums „Hansaviertel“ 
stärker durch Haushalte mit einem niedrigen Einkommen unter 1500 € geprägt sind. Diese Ergeb-
nisse korrelieren auch mit den dargestellten Ergebnissen zum Bezug von Sozialleistungen oder 
Wohngeld (vgl. S. 9; Erwerbssituation).

11 
 
Abbildung 5: Einkommensverteilung nach Stadtzellen 
 
Ein Anstieg des durchschnittlichen Einkommensniveaus mit späterem Zuzugsjahr respekti-
ve kürzerer Wohndauer, was auf eine sukzessive Änderung der Bewohnerstruktur schließen 
ließe, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ablesen (Tab. 59).   
Vertragsstatus der Mieter/innen: Standard im Viertel ist für 94% der Haushalte der unbefristete 
Mietvertrag. Ein unbefristeter Mietvertrag ist im Gegensatz zu Verträgen mit mietrechtlichen 
Einschränkungen als stabilisierender Faktor zu werten. Für 4% der befragten Haushalte regeln 
Untermietverhältnisse und für 2% Zeitmietverträge den Wohnstatus. Untermietverhältnisse sind 
anteilig häufiger in der studentisch geprägten Stadtzelle 243 Meppener Straße und in 244 Hansa-
platz mit je 6% feststellbar, für die Stadtzelle 244 Hansaplatz gilt dies auch für das Vorhandensein 
von Zeitmietverträgen (Abb. 6).

12 
 
Abbildung 6: Verteilung von Mietvertragstypen nach Stadtzellen 
 
Mietbelastungsquote: Für 1.305 Mieterhaushalte liegen ausreichende Angaben vor, um deren 
Wohnkostenbelastung zu errechnen. Die Mietbelastungsquote beziffert, wie viel Prozent des 
Haushaltsnettoeinkommens für die Miete (Nettokaltmiete = reiner Mietzins ohne Betriebs- und Hei-
zungskosten) aufgewendet werden muss. Die über die Grundmiete hinausgehenden Kosten für 
Warmwasserversorgung, Heizung usw. sowie die Betriebskosten („zweite Miete“) sind hier also 
nicht berücksichtigt. Wie die nachfolgende Abbildung verdeutlicht, tragen im Untersuchungsraum 
80% der Bewohnerschaft eine Mietbelastung von weniger als 30% ihres Haushaltsnettoein-
kommens5, 18% liegen bei einer Mietbelastung von 30-50% und 3% tragen mehr als 50% Mietbe-
lastung. Im Durchschnitt (hier = Median)6 müssen die Mieterinnen und Mieter laut Befragung rund 
21,4% ihres monatlich verfügbaren Einkommens für die Nettokaltmiete ausgeben (Abb. 7).   
                                                
5 Allgemein gilt, dass dieser nicht über 30 Prozent liegen sollte . Insbesondere für Haushalte mit ge ringen 
Einkommen gelten Mietbelastungsquoten über 30 Prozent des Einkommens als problematisch, weil 
dadurch (zu) wenig Einkommen zur sonstigen Lebensführung übrigbleibt.  
6 Angezeigt wird hier der Median der Mietbelastung , da das statistische Maß des Durchs chnitts = Mittelwert 
anders als der Median auf extreme Werte  reagiert, d.h. der Mittelwert wird durch hohe Mietbelastungsquo-
ten nach oben verzerrt.

13 
 
Abbildung 7: Mietbelastungsquoten der Haushalte 
 
Räumlich differenziert betrachtet (Abb. 8), weist die Stadtzelle 242 Bremer Platz die höchste 
durchschnittliche Mietbelastung mit 23,5% auf. Die geringste Mietbelastungsquote entfällt auf die 
Stadtzelle 241 Sophienstraße mit 20,0%. Bei besonderer Betrachtung der kritischen „30% -
Belastungsgrenze“ stechen die Stadtzellen 242 Bremer Platz, 243 Meppener Straße und 442 
Herz-Jesu heraus. In der Stadtzelle 242 Bremer Platz tragen 30% der Miethaushalte eine Belas-
tung von 30% und mehr, in 243 Meppener Straße und 442 Herz-Jesu jeweils 23%. Bei der Be-
trachtung der Verteilung der Mietbelastungsquoten (Tab. 60), zeigt sich eine stärkere Belastung in 
242 Bremer Platz als in den beiden anderen Stadtzellen. In 243 Meppener Straße und 442 Herz-
Jesu bildet sich die über dem Durchschnitt von 21,4% liegende Mietbelastung dadurch aus, dass 
ein überdurchschnittlicher Anteil an Haushalten eine Mietbelastungsquote von 20-25% und 30-
35% aufweist, während in 242 Bremer Platz ein überdurchschnittlicher Anteil (10%) mehr als 45% 
des Haushaltnettoeinkommens für die Nettokaltmiete aufbringen muss.

14 
 
Abbildung 8: Verteilung der Mietbelastung in den Stadtzellen 
 
Zwischen den Ziel- und  Haushaltsgruppen zeigen sich ebenfalls deutliche Unterschiede (Abb. 9). 
Die Studierendenhaushalte weisen die höchste Mietbelastung auf. Sie müssen im Durch-
schnitt 28,4% ihres Haushaltseinkommens für die Kaltmiete aufbringen. Entsprechend hoch liegt 
auch der Wert bei den WG´s. Von einer deutlich über dem Durchschnitt liegende Mietbelastung 
sind weiterhin die Rentner/innen und Pensionäre/innen betroffen (26,2%). Haushalte mit Kindern 
liegen mit 19,7% hingegen leicht unter dem Durchschnitt von 21,4%, mit Ausnahme der Alleiner-
ziehenden, die 24,6% ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufbringen müssen. 
Abbildung 9: Median der Mietbelastungsquote nach Haushaltstypen 
 
Insgesamt besteht eine erhöhte Verdrängungsgefahr im Viertel bei ca. 20% der Haushalte, 
die angegeben haben, mehr als 30% ihres Einkommens für die Mietkosten aufbringen zu

15 
 
müssen (Abb. 6). Hier ist davon auszugehen, dass angesichts der momentan erzielten Einkom-
men weitere Mietsteigerungen nur schwer verkraftet werden können.  
 
Gebietsbindung der Bewohnerschaft 
Zufriedenheit: Im Rahmen einer subjektiven Beurteilung der Lebensbedingungen im Wohngebiet 
nach vorgegebenen Antwortkategorien zeigen sich dreiviertel der Befragten (75%) zufrieden 
und sehr zufrieden mit ihrem Stadtviertel. Die Durchschnittsnote liegt auf einer 5-stufigen Skala 
bei „2,0“ für den Untersuchungsraum. Unzufrieden bzw. sehr unzufrieden sind lediglich 3%. 
Ein Vergleich mit der Münsteraner Bürgerumfrage aus dem Jahr 2015 zeigt, dass der aktuelle mitt-
lere Zufriedenheitswert im Befragungsgebiet von „2,0“ nur geringfügig niedriger liegt als der für 
Münster-Mitte 2015 mit einer Zufriedenheitsnote von „1,8“ (Bürgerumfrage 20157). Die insgesamt 
für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel zum Ausdruck kommende hohe Zufriedenheit erweist 
sich dabei als unabhängig von dem Miet-, bzw. Eigentumsstatus der befragten Haushalte (Abb. 
10).  
Abbildung 10: Zufriedenheit mit dem Stadtviertel nach Stadtzellen, Miete/Eigentum und Zielgrup-
pen 
 
Kleinräumiger betrachtet, zeigt die Befragung für die Stadtzelle 443 Hubertistraße mit einer Bewer-
tung von „1,8“ die höchste Zufriedenheit. Aber auch unterhalb des Vierteldurchschnitts von „2,0“ 
liegende Stadtzellen werden immer noch mit „gut“ bewertet. Den niedrigsten Zufriedenheitswert 
weist Stadtzelle 431 Alte Feuerwache mit „2,3“ auf. Eine zielgruppendifferenzierte Betrachtung 
                                                
7 https://www.stadt-muenster.de/stadtentwicklung/buergerumfrage-2015.html

16 
 
verdeutlicht, dass Studierende die höchsten Zufriedenheitswerte angeben. Rentner/innenhaushalte 
zeigen sich am wenigsten zufrieden. 
Nach positiven Aspekten des Viertels befragt, werden die zentrale Lage in der Stadt, die Ein-
kaufsmöglichkeiten und das gastronomische Angebot besonders positiv hervorgehoben. 
Die Nähe zum Kanal, zum Bahnhof und zum Hafen sind dabei hervorgehobene positive La-
gekriterien. Das Gebiet wird insgesamt als lebendiges urbanes Wohnquartier empfunden, 
das Lebensgefühl und die vielfältigen freizeitbezogenen und kulturellen Angebote werden 
sehr geschätzt (Abb. 11, 12).  
Abbildung 11:  Offene Frage zur subjektiven Einschätzung hinsichtlich der besten Merkmale des 
Stadtviertels

17 
 
Abbildung 12: Subjektive Einschätzung hinsichtlich der am meisten geschätzten Merkmale des 
Stadtviertels 
 
Sehr aufschlussreich ist die nach Zielgruppe unterschiedliche Wertung dessen, was als besonders 
positiv empfunden wird (Abb. 13). Hier zeigen sich deutliche Unterschiede. Während für Studie-
rende die gastronomischen Angebote die Liste der positiven Nennungen deutlich anführen (47%) 
gefolgt von den Einkaufsmöglichkeiten/Geschäften (29%), punkten für Familien die Aspekte „Nähe 
zur Stadt/zum Zentrum“ (43%) und die „Infrastruktur vor Ort“ (26%) an erster und zweiter Stelle der 
Nennungen. Bei Rentner/innen/Pensionäre/innen werden die „Nähe zur Stadt/zum Zentrum“ (46%) 
und die „Einkaufsmöglichkeiten/Geschäfte“ an erster und zweiter Stelle genannt (32%).  
Abbildung 13: Offene Frage zur subjektiven Einschätzung hinsichtlich der besten Merkmale (TOP 
10) des Stadtviertels nach Zielgruppen

18 
 
Konkret wurde die Bewertung der „Atmosphäre/Attraktivität“ im Stadtviertel, die ein wesentlicher 
Bindungs- und Wohlfühlfaktor ist, erfragt. Sie wird insgesamt auf einer Bewertungsskala von 1-5 
mit „2,0“ bewertet (Abb. 14, 15). Es zeigt sich, dass es deutliche Unterschiede in der Bewertung 
zwischen jüngeren und älteren Bewohner/innen gibt. Während die 18-29-Jährigen dem Stadtviertel 
eine „1,8“ ausstellen, bewerten die 60-69-Jährigen die Atmosphäre und Attraktivität mit einer „2,4“ 
und die über 70-Jährigen mit einer „2,7“ (Abb. 14). Stadtzellenbezogen erhalten die Stadtzelle 431 
Alte Feuerwache und 443 Hubertistraße die beste Bewertung in Bezug auf die Atmosphäre mit je 
„1,9“, den schlechtesten Wert mit „2,3“ erhält 242 Bremer Platz (Abb. 15). Trotz gradueller Unter-
schiede bei einer räumlich differenzierten Betrachtung bewegen sich alle Werte im Bewertungs-
spektrum „gut“.  
 
Abbildung 14: Subjektive Einschätzung zur Atmosphäre/ Attraktivität des Stadtviertels nach Ge-
schlecht, Altersgruppen und Wohndauer

19 
 
Abbildung 15: Subjektive Einschätzung zur Atmosphäre/ Attraktivität des Stadtviertels nach Stadt-
zelle, Miete/ Eigentum und Bewohnergruppe 
 
Neben der insgesamt hohen Zufriedenheit und positiven Wertschätzung des Wohnviertels se-
hen die Befragten auch negative Aspekte und Veränderungen in ihrem Wohngebiet, insbe-
sondere im Zuge der steigenden Aufwertung des Hafenareals in den vergangenen Jahren und des 
Umbaus des Bahnhofes und den damit einhergehenden Entwicklungen. Zwar werden die Eröff-
nung neuer Geschäfte, Restaurants und Kneipen sowie kulturelle Veranstaltungen rund um 
den Hafen von weiten Teilen der Bewohnerschaft begrüßt und Verbesserungen an einzelnen 
Orten gesehen wie neue Radwege, Tempo 30-Zonen und die Bahnhofssanierung (Tab. 6, 20, 22). 
Dennoch gibt es auch Kritik an der Entwicklung des Gebietes, wobei der ruhende und fließen-
de Verkehr das dominierende Thema darstellt, gefolgt vom geplanten „Hafencenter“ und 
dem Thema „Sauberkeit“ und „Sicherheit“ im Viertel. Auch steigende Mieten und Gentrifi-
zierung werden vereinzelt als Kehrseite der Entwicklung genannt (Tab. 9, 24), allerdings auch 
unterschiedlich bzw. polarisierend wahrgenommen und bewertet (vgl. Ausführungen zu Mieten S. 
43). Der Blick auf die Wertung der verschiedenen zeichnet folgendes Bild: Für Studierende sind 
die Hauptkritikpunkte der Bau des Hafencenters (26%) und der „Verkehr“ (21%), für Familien steht 
ganz vorne an der „Verkehr“ (30%), gefolgt von den gleichwertig genannten Aspekten „zu wenig 
Autoparkplätze“, „Bau Hafencenter“ und „Wohnen zu teuer“ (ca. 18%). Rent-
ner/innen/Pensionäre/innen nennen als Negativpunkte die Themen „Sauberkeit/Müll“ (25%) und 
den „Verkehr“ (21%) (Abb.16).

20 
 
Abbildung 16:  Offene Frage zur subjektiven Einschätzung hinsichtlich der negativsten Merkmale 
des Stadtviertels 
 
 
Auch die Themen „Sicherheit“ und „Sauberkeit“ wurden gesondert abgefragt. Die Sicherheit bekam 
in der Abfrage der Bewertung unterschiedlicher Aspekte im Stadtviertel auf einer fünfstufigen Skala 
einen Mittelwert von „2,6“, Sauberkeit die Note „3,2“ im Mittel (Abb. 17, 18).  
Abbildung 17:  Subjektive Einschätzung zur Sicherheit des Stadtviertels nach Stadtzelle, Miete/ 
Eigentum und Bewohnergruppe

21 
 
Abbildung 18: Subjektive Einschätzung zur Sauberkeit des Stadtviertels nach Stadtzelle, Miete/ 
Eigentum und Bewohnergruppe 
 
Hier zeigen sich deutliche Wahrnehmungs- und Bewertungsunterschiede bei den verschiedenen 
Zielgruppen, wie auch in Bezug auf die unterschiedlichen Teilräume. Beide Themen werden von 
Familien und besonders den Rentner/innen/Pensionäre/innen am schlechtesten bewertet. 
Räumlich differenziert, erhalten die Stadtzellen 242 Bremer Platz („3,0“), 243 Meppener Straße 
und 244 Hansaplatz mit je „2,8“ beim Thema „Sicherheit“ unterdurchschnittliche Bewertungen. Sie 
liegen damit aber noch im befriedigenden Bereich. Beim Thema „Sauberkeit“ zeigt sich ein ähnli-
ches raumbezogenes Bild. Hier kommt zu den eben genannten Stadtzellen 242 Bremer Platz 
(„3,7“), 243 Meppener Straße („3,6“) und 244 Hansaplatz („3,5“) noch die Stadtzelle 431 Alte Feu-
erwache mit einer Bewertung von „3,7“. Die Antworten auf mehrere offen gestellte Fragen zu nega-
tiven Aspekten und Verschlechterungen im Viertel (Tab. 9, 24) zeigen teilweise, was sich hinter 
dieser Benotung verbirgt: Stichworte wie z.B. „Bremer Platz“, „Drogenszene“, „Verkehr“, „Lärm“, 
„Müll“, „Baustellen“, „Vandalismus“, „Graffiti“, und „Partyzone“ etc. werden von Befragten benannt. 
 
Verbundenheit: Viele Haushalte sind gut vernetzt im Gebiet und haben Kontakte zur Nach-
barschaft und zu Freunden oder Bekannten in der Wohngegend und schätzen deren Nähe.  
Ihre Verbundenheit mit dem Viertel bewertet die Bewohnerschaft insgesamt mit einer „2,3“ auf ei-
ner Skala von 1 bis 5, was für eine Verbundenheit mit dem Viertel spricht (Abb. 19). Die größte 
Verbundenheit weisen dabei Familien und in Eigentum wohnende Haushalte auf („2,1“). Räumlich 
gesehen, schlägt sich die Bewertung der Verbundenheit mit einer „2,2“ in der Stadtzelle 443 Hu-
bertistraße nieder und mit einer „2,5“ für die Stadtzelle 242 Bremer Platz.

22 
 
Abbildung 19: Subjektive Einschätzung zur Verbundenheit mit Ihrem Stadtviertel nach Stadtzellen, 
Miete/ Eigentum und Bewohnergruppen 
 
93% geben an, generell Kontakt mit den Nachbarn zu haben, gut die Hälfte der befragten Haushal-
te (54%) unterhält sogar intensivere Nachbarschaftsbeziehungen, die die Alltagshilfe in Form klei-
nerer Gefälligkeiten und gemeinsame Aktivitäten einschließen (Abb. 20, 21). Dennoch gibt es je 
nach Lebenssituation der Haushalte Unterschiede in der Ausprägung der nachbarschaftlichen 
Kontakte. 
Abbildung 20: Kontakte zu Nachbarn/ zur Nachbarschaft nach Stadtzellen, Miete/ Eigentum und 
Bewohnergruppen

23 
 
Abbildung 21: Kontakte zu Nachbarn/ zur Nachbarschaft nach Geschlecht, Altersgruppen und 
Wohndauer 
 
Besonders ausgeprägt ist der Kontakt zur Nachbarschaft bei Familien, die zu 70% angeben, 
gemeinsam etwas zu unternehmen und /oder sich gegenseitig zu helfen. Auch bei Rent-
ner/innen/Pensionäre/innen ist dies noch mehrheitlich der Fall (57%). Bei Studierenden ist 
der Kontakt zur Nachbarschaft geringer ausgeprägt. Hier zeigt sich, dass in der Regel Familien 
und ältere Personen besonders auf ein funktionierendes Wohnumfeld und funktionierende Netz-
werke angewiesen sind. Die „Nähe zu Freunden und Bekannten“ im Quartier wird von Familien 
und Studierenden auf einer Skala von 1 - 5 mit „1,8“ bewertet, Rentner/innen/Pensionäre/innen 
bewerten diesen Aspekt mit „2,2“ (Tab. 26). Insgesamt erweisen sich Familien als ein stabilisieren-
der Faktor für das Viertel.  
Auch beruflich bzw. ausbildungsbezogen gibt es bei einem Teil der Bewohnerschaft Bezüge 
zum Viertel. 13% der Befragten arbeiten im Stadtviertel (Tab. 16). Auffallend ist die Gebietsbin-
dung bei der Berufsgruppe der Unternehmer/innen und Freiberufler. Unternehmer/innen und 
freiberuflich Tätige arbeiten zu 38% im Viertel. Die Gruppe der Freiberufler, worunter auch Künstler 
und Kreative fallen, gilt allgemein, neben Studierenden, als Pioniergruppe der Gentrifizierung.  
Auch das bürgerschaftliche bzw. ehrenamtliche Engagement im Stadtviertel wurde abgefragt, da 
es einen Hinweis auf eine Gemeinwohlorientierung und Bindung an das Viertel liefert (Tab. 31). 
12% der Befragten gaben an, aktuell ehrenamtlich im Stadtviertel aktiv zu sein, weitere 6% waren 
hier früher aktiv und 82% engagieren sich hier nicht. Das Engagement steigt mit dem Alter und der 
Wohndauer im Viertel.  
Weiterhin benennen die Befragten bei mehreren offen gestellten Fragen die Bevölkerungsstruk-
tur, die Nachbarschaft und den Zusammenhalt als Besonderheit des Viertels (Tab. 20, 22).

24 
 
Wohndauer: Auch die Wohndauer gibt u.a. Hinweise auf die Verbundenheit mit dem Viertel (Tab. 
2, 3). Die durchschnittliche Wohndauer der befragten Haushalte im Stadtviertel beträgt 12,6 Jahre. 
Zwischen der Wohndauer im Stadtviertel von Mietern und Eigentümern gibt es erwartungsgemäß 
deutliche Unterschiede: die durchschnittliche Wohndauer bei Mietern beträgt 10,9 Jahre, bei in 
Eigentum wohnenden Haushalten beträgt sie 23,6 Jahre. Eigentumsbildung kann damit auch ein 
stabilisierender Faktor für die Bewohnerstruktur sein. Die „Stammbewohnerschaft“, d.h. dieje-
nigen, die seit mindestens 10 Jahren im Viertel wohnen, macht insgesamt 36% aus. 15% 
wohnen über 20 Jahre im Viertel und 4% seit Geburt an (Tab. 3). 43% der befragten Haushalte 
wohnen bis zu 5 Jahre im Viertel, davon 11% sogar nur bis zu einem Jahr. Der Anteil derjenigen, 
die bis zu 10 Jahre dort wohnen, beträgt fast 60%. Demnach ist ein hoher Prozentsatz der 
Haushalte Befragten erst seit wenigen Jahren im Viertel wohnhaft. Dies erklärt sich zum einen 
mit dem hohen Anteil Studierender, für die das Viertel meist eine Durchgangsstation darstellt. Ent-
sprechend niedriger ist die durchschnittliche Wohndauer in den Stadtteilen, in denen viele junge 
Haushalte und Studierende wohnen: 242 Bremer Platz, Meppener Straße (je 11,1 Jahre), 431 Alte 
Feuerwache (8,5 Jahre). Die Stadtzelle 431 Alte Feuerwache fällt hier mit einer besonders niedri-
gen durchschnittlichen Wohndauer auf (6,9 Jahre). Dies mag darin begründet sein, dass hier auch 
ein Studierendenwohnheim liegt und in den letzten Jahren relativ gesehen mehr Neubauten ent-
standen sind. Einen weiteren Grund für eine durchschnittlich kürzere Wohndauer offenbart der 
Blick auf die nachfolgenden Umzugsmotive. Die Frage nach dem bisherigen Wohnort vor Einzug in 
die jetzige Wohnung verdeutlicht, dass ca. ein Viertel der befragten Haushalte  schon vorher im 
Viertel gewohnt hat, 44% aus einem anderen Stadtteil Münsters hinzugezogen ist und ca. 30% von 
außerhalb Münsters kommen (Tab. 40). 
Umzugsabsichten: Zur Einschätzung der Viertelentwicklung und Gebietsbindung spielen Informa-
tionen über die geplanten Umzüge und deren Gründe eine wichtige Rolle. Gefragt nach möglichen 
Umzugsabsichten für die nächsten zwei Jahre (Abb. 22 und 23) bekundet die Hälfte der befrag-
ten Haushalte, nicht umziehen zu wollen. Konkrete Umzugspläne für diesen Zeitraum haben 
lediglich 18%. Ein Drittel der befragten Haushalte ist noch unentschieden, ob sie sich für einen 
Umzug entscheiden.

25 
 
Abbildung 22: Umzugsbereitschaft der Haushalte innerhalb der nächsten zwei Jahre nach Ge-
schlecht, Altersgruppen und Wohndauer 
  
Abbildung 23: Umzugsbereitschaft der Haushalte innerhalb der nächsten zwei Jahre nach Stadt-
zellen, Miete/ Eigentum und Bewohnergruppen 
 
Die Stärke der Umzugsabsicht steht in enger Beziehung zum Alter bzw. zur Lebensphase . Fami-
lien mit kleinen Kindern unter 6 Jahren („Familien in Expansion“) planen mit 39% überproportio-
nal einen Auszug , ebenfalls die 18-29-Jährigen (27%) sowie die 30-39-Jährigen (24%). Ab 50 
Jahren geht die Umzugsbereitschaft deutlich zurück. Die Zielgruppe der Rentner /innen hat mit 
80% einen ausgeprägten Bleibewillen. 
Räumlich betrachtet ist die Umzugs bereitschaft (Antwortkategorien: „ja“/ „möglicherweise“) in den 
Stadtzellen 431 Alte Feuerwache (60%) und 243 Meppener Straße am ausge prägtesten (57%;

26 
 
Abb. 23). Die in einer offenen Frage ermittelten Gründe für die jeweiligen Umzugsabsichten sind 
dabei vielfältig. 
Abbildung 24: TOP 10 der häufigsten Gründe für eine Umzugsbereitschaft innerhalb der nächsten 
zwei Jahre 
 
Berufliche bzw. studienbedingte Gründe spielen mit einem Viertel die wichtigste Rolle für 
eine Umzugsentscheidung. Danach folgen wohnungsbezogene Umzugsmotive. Als wichtigster 
wohnungsbezogener Umzugsgrund wird die Haushaltevergrößerung bzw. eine zu geringe 
Wohnungsgröße genannt (23%), mit deutlichem Abstand gefolgt von der Auskunft, dass das 
Wohnen zu teuer ist (12,1%). Die Umzugsmotive haben somit einen deutlichen Bezug zur jewei-
ligen Lebensphase. Studierende planen vermutlich nach Abschluss Ihres Studiums, mit neuer be-
ruflicher Perspektive und veränderten finanziellen Möglichkeiten einen Umzug. Aber auch bei (ge-
planter) Familienbildung/-vergrößerung beabsichtigen die Befragten umzuziehen. Die Ergebnisse 
korrelieren auch mit der Wohndauer, da diejenigen am ehesten einen Umzug planen, die 2-9 Jahre 
wohnhaft sind (Tab. 32). 
Auffällig ist, dass diejenigen, die Umzugspläne haben, mehrheitlich nicht im Viertel bleiben 
wollen (Tab. 34). Lediglich 8% geben an, sich im Viertel nach neuem Wohnraum suchen zu wol-
len. Eine Differenzierung nach Zielgruppen Bewohnergruppen macht Unterschiede in der Wohn-
standortwahl deutlich. Der geringe Anteil umzugswilliger Rentner/innen/Pensionäre/innen will 
mehrheitlich im Viertel oder einem anderen Innenstadtstadtteil bleiben. Studierende sind 
erwartungsgemäß in ihren Planungen noch recht unterschlossen und offen, aber eher aus Müns-
ter hinaus orientiert. Familien sind trotz einer zum Ausdruck gebrachten starken Bindung 
an das Viertel oftmals breit in ihren Wohnstandortvorstellungen aufgestellt.

27 
 
Abbildung 25: Absicht zum Erwerb von Wohneigentum bei Mietern nach Geschlecht, Altersgrup-
pen und Bewohnergruppen 
 
Weiterhin wurde erfragt, ob der Haushalt beabsichtigt, in absehbarer Zeit Wohneigentum zu er-
werben und wenn ja, wo. Den Kauf oder Bau eines Hauses können sich 12% aller Haushalte 
vorstellen, den Kauf einer Eigentumswohnung 9% (Mehrfachnennung möglich; Abb. 25). Wäh-
rend bei der Altersgruppe der 18-39-Jährigen der Wunsch nach Kauf oder Bau eines Hauses do-
miniert, insbesondere bei den Familien, wird in den darüberlegenden Altersgruppen die Eigen-
tumswohnung präferiert. Der Kauf der jetzigen Mietwohnung ist laut der Angaben keine Opti-
on; der Anteil liegt bei unter 1% für das gesamte Gebiet. Hier stellt sich die Frage, ob dies mangels 
unterbreiteter (bezahlbarer) Kaufangebote oder anderweitig begründet ist. Die insgesamt geringe 
Fokussierung auf das Viertel bei Umzugswünschen und die generelle Offenheit bezüglich des zu-
künftigen Wohnstandortes und den Wohnstatus (Eigentum oder Miete) ist vermutlich auf den ins-
gesamt engen Wohnungsmarkt und das Wissen um das im Stadtviertel kaum vorhandene Seg-
ment größerer Wohnungen zurückzuführen. Zur Umsetzung eines bestimmten Wohnwunsches ist 
demnach Flexibilität in Bezug auf die Wohnform als auch den Wohnstandort gefordert. 
Verkehrsverhalten: Um mögliche negative städtebauliche Auswirkungen bei einer Veränderung 
der Bevölkerungsstruktur abschätzen zu können, wird auch das Verkehrsverhalten der Bewohner-
schaft auf dem Weg zur Arbeit bzw. dem Ausbildungs- oder Studienort betrachtet. Dazu wurden 
die überwiegend genutzten Verkehrsmittel sowie die Anzahl der PKW pro Haushalt ermittelt (Tab. 
16, 17, 18). Das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel ist durch die Bahnhofsnähe und Erschließung 
über mehrere Buslinien im 10-Minuten-Takt und die neue Ringlinie (seit 2019) sehr gut an den 
öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Unter dem Aspekt der begrenzten Parkmöglichkei-
ten innerhalb des Gebiets erscheint das als ein großes Plus. Es zeigt sich, dass die Hauptfortbe-

28 
 
wegungsarten/ bzw. das -mittel im Viertel der Gang zu Fuß oder die Nutzung des Fahrrads 
sind (auch in Kombination). 
Abbildung 26: Verkehrsmittel für den Weg zur Arbeit, den Ausbildungs- oder Studienort 
 
In der Innenstadt sowie generell in Münster auch außerhalb der Innenstadt dominiert ei n-
deutig die Nutzung des Fahrra ds. Außerhalb der Innenstadt  steht das Auto an zweiter Stelle, 
allerdings mit großem Abstand. Die ÖPNV -Nutzung spielt bei allen Wegen zur Arbeit bzw. dem 
Ausbildungs- oder Studienort innerhalb Münsters eine deutlich untergeordnete Rolle. Sie wird erst 
bei Wegen, die aus Münster heraus führen  mit einem Anteil von 42%  wichtiger. Mit 54 % ist  hier 
das Auto das Verkehrsmittel der Wahl.  
Obwohl der Modalsplit für das Viertel wie generell in den Innenstadtteilen Münsters zugunsten der 
schwerpunktmäßigen Nutzung umweltfreundlicher Verkehrsmittel wie Fahrrad, Bus und Bahn oder 
zu Fuß ausfällt, verfügen gut 50% der befragten Haushalte im Untersuchungsraum über ein 
Auto, 10% sogar über zwei und mehr Autos (Abb. 27). 38% der im Gebiet ansässigen Haushal-
te haben keinen Pkw. Allerdings differiert dieses Bild erheblich nach Zielgruppen. Studierende h a-
ben zu 2/3 kein Auto, bei den Rentnern/innen sind ca. 45% ohne Auto, Familien hingegen verfü-
gen annähernd zu 80% über ein und mehr Autos. Deutlich wird auch der Unterschied zwischen 
Eigentümer/innen und Mieter/innen. Mindestens ein Auto haben 62% der Eigentümer/innen, aber 
nur 49% der zur Miete Wohnenden.

29 
 
Abbildung 27: Verfügbarkeit von Autos im Haushalt nach Stadtzellen, Altersgruppen und Zielgrup-
pen 
 
Infrastrukturnutzung: Zur Einschätzung der Bedeutung der Angebote für die Bewohnerschaft 
wurde die Nutzung verschiedener Angebote der Versorgungsinfrastruktur im Viertel abgefragt und 
inwiefern eine Angewiesenheit besteht. Insgesamt besteht eine hohe Inanspruchnahme von 
Einrichtungen und Angeboten im Viertel. Die Einkaufsmöglichkeiten für Lebensmittel sowie 
Gaststätten und Restaurants im Viertel werden von allen Haushalten mit über bzw. annä-
hernd 90% intensiv genutzt (Tab. 12). Die Nennungen „Besuch von Freunden /Bekannten“ und 
Nutzung von „Ärzten/medizinischen Einrichtungen “ folgen mit je 62%. Auch die  Nutzung von 
„Grünanlagen/-flächen“ im Viertel spielt noch mehrheitlich mit über 50% eine wichtige Rolle. In 
Bezug auf die Nutzung von Sportangeboten sind die befragten Haushalte grundsätzlich räumlich 
weiter orientiert, d.h. über das Viertel hinaus, doch auch hier gibt es immerhin noch zu fast 40% 
einen Viertelbezug. Die Nutzung sozialer Einrichtungen im Viertel wie z.B. Stadtteiltreffs spielt eine 
geringere Rolle: hier liegt die Nutzung bei 18%. Auch in angrenzenden Vierteln und im sonstigen 
Münster liegen die Werte deutlich niedriger als bei den anderen erfragten Einrichtungen.  Die ins-
gesamt geringere Nutzung sozialer Einrichtungen lässt dennoch nicht den Rückschluss zu, dass 
sie nicht wichtig sind, denn das ermittelte Nutzungsverhalten der verschiedenen Zielgruppen zeigt, 
dass soziale Einrichtungen nur für bestimmte Bevölkerungsgruppen ein wichtiger Standortfaktor 
sind. Familien sind die häufigsten Nutzer derartiger Angebote . Sie besuchen zu 31% soziale 
Einrichtungen im Viertel. Bezogen auf die Nutzung verschiedener familienorientierter Einrichtu n-
gen, die gesondert erfragt wurden (Tab. 15), zeigt sich, dass die Spielplätze mit 69% am meisten 
genutzt werden, gefolgt von Ki ndertageseinrichtungen/-tagespflege sowie Kinder- und Jugendein-
richtungen mit je 40%. Während Spielplätze zu 74% im Viertel und in angrenzenden Vierteln g e-
nutzt werden, werden Kinder - und Jugendeinrichtungen weniger intensiv im direkte n Umfeld auf-

30 
 
gesucht, nämlich zu 35% im Viertel und angrenzenden Vierteln, Kitas nur noch zu 2 5%. Ca. ein 
Viertel der Familien gibt an, die Grundschulen zu nutzen, hierbei mehrheitlich im Viertel. Gut ein 
Drittel verweist auf die Inanspruchnahme weiterführender Schulen, wobei sich hier räumlich eher 
eine gesamtstädtische Orientierung zeigt (Tab. 15). 
Bei der Nachfrage (offene Frage), auf welche Infrastrukturangebote man angewiesen ist, wird die-
ses Bild in Teilen widergespiegelt (Abb. 28). 
Abbildung 28: TOP 10 der wichtigsten Angebote und Einrichtungen im Stadtviertel nach Zielgruppe 
 
Das Thema „Einkaufen“ führt unangefochten die Liste der Nennungen an. Die Antwort „Ein-
kaufen von Lebensmitteln/Supermarkt“ wurde mit 29% benannt, das „Einkaufen (allgemein)“ folgt 
direkt dahinter mit 25% (Mehrfachnennungen möglich). Danach folgt, allerdings mit einem Abstand 
von 10%-Punkten, die Nennung „Ärzte/Medizinische Einrichtungen“ mit 15% , gefolgt von der 
Nennung, dass man auf die „Nähe zum Bahnhof“ angewiesen ist mit 11%. Das Schlusslicht der 
„TOP 10 Angewiesenheit“ bildet der ÖPNV. Dies lässt sich vermutlich dadurch erklären, dass , wie 
bereits dargestellt, die Hauptfortbewegungsart/ bzw. das -mittel im Viertel der Gang zu Fuß oder 
das Fahrrad ist ( Tab. 17). Eine zielgruppenspezifische Betrachtung zeig t dabei deutliche Unte r-
schiede in der Benennung der Einrichtungen  und Angebote, auf die Bewohner/innen angewiesen 
sind. Für die Studierenden steht das Einkaufen an erster Stelle ( „Einkaufen von Lebensmi t-
teln/Supermarkt“ und „ Einkaufen (allgemein)“, danach folgt mit deutlichem Abstand der Bahnhof 
als wichtiger Standortfaktor. Bei Familien wird die Angewiesenheit auf das Schulangebot als erstes 
benannt, gefolgt von der Nennung Einkaufen. Bei Rentner/innen wird die Angewiesenheit auf die 
ärztliche Versorgung u nd medizinischen Einrichtungen  mit 50%  am deutlichsten hervorgehobe n, 
gefolgt von der Nennung Einkauf en (Tab. 14). Es wird deutlich , dass Familien folglich ein breites 
Spektrum an verschiedenen Angeboten im Stadtteil nutzen.

31 
 
Fazit Verdrängungspotential: Durch die Haushaltebefragung konnten vorrangig folgende Be-
wohnergruppen identifiziert werden, die in besonderem Maße durch Mieterhöhungen im Zuge bau-
licher Veränderungen belastet würden: 
 Altersgruppe 70+ / Haushalte von Rentnern/innen/Pensionären/innen,   
 kleine einkommensschwache Haushalte, worunter in der Regel auch in Ausbildung be-
findliche Personen bzw. Studierende fallen,  
 Haushalte mit einer bereits jetzt schon hohen Mietbelastung (20% der Haushalte müssen 
jetzt schon mehr als 30% ihres Einkommens für die Mietkosten aufbringen). 
Zu berücksichtigen ist hierbei, dass Studierende und Auszubildende im Allgemeinen über verhält-
nismäßig wenig Geld verfügen, vielfach aber einen Sonderstatus einnehmen, indem sie sich als 
Gruppe auf dem Wohnungsmarkt teilweise zahlungskräftiger als andere Haushalte erweisen, weil 
Sie als WG auf das Einkommen mehrerer Personen für die Mietzahlung zurückgreifen können. 
Familien im Viertel erweisen sich laut der gemachten Angaben weniger aufgrund ihrer finanziel-
len Rahmenbedingungen als verdrängungsgefährdet, als vielmehr aufgrund der strukturellen Prob-
lematik des Wohnungsmarktes im Viertel, der über zu wenig große Wohnungen verfügt. Bei dem 
Wunsch nach einer Familienvergrößerung gibt es oftmals nicht das entsprechende Angebot. 
Insgesamt zeigt sich bei der Bewohnerschaft eine hohe Wohnzufriedenheit und Verbundenheit 
mit dem Viertel. Im Gebiet existieren soziale Beziehungsnetze, die kommunikativen und alltagsun-
terstützenden Charakter haben. Auch zeigt sich aktuell eine Passgenauigkeit der gebietsbezoge-
nen Infrastruktur in Bezug auf den Bedarf der im Gebiet lebenden Bevölkerung. Das konkrete Nut-
zungsverhalten stimmt insgesamt mit der zum Ausdruck gebrachten Wertschätzung und der An-
gewiesenheit der Bewohner/innen auf die Infrastruktur überein. Damit sind grundsätzlich güns-
tige Voraussetzungen für stabile städtebauliche und soziale Strukturen und ihre Wechsel-
beziehung gegeben. Allerdings wohnt über 40% der Bewohnerschaft erst seit weniger als 5 Jah-
ren hier. Das Potential an „Stammbewohner/innen“, die über 10 Jahre im Viertel wohnen, beträgt 
über ein Drittel. Es zeigt sich mit einem Blick auf die Verbundenheit mit dem Viertel und das Nut-
zungsverhalten bzw. die Nutzungsintensität von Einrichtungen/Infrastruktur, dass insbesondere 
Familien ein Stabilitätsfaktor sind.  
Durch die temporäre Wohndauer eines hohen Anteils der Bewohnerschaft erhöht sich die Mög-
lichkeit der Neuvermietung, womit regelmäßig Mietpreisanpassungen vorgenommen wer-
den können. Auch ließe der Zuzug einkommensstärkerer und damit PKW-orientierterer Ziel-
gruppen eventuell eine Verschärfung der verkehrlichen Belastung befürchten. Dem Bleibe-
willen eines Großteils der Wohnbevölkerung - mit Ausnahme der Studierenden, die hier vielfach 
nur eine „Zwischenstation“ haben - steht ein enger Wohnungsmarkt im Viertel gegenüber. Zu be-
rücksichtigen ist, dass das Verdrängungspotential nicht von vornherein mit einer Verdrängungsge-

32 
 
fahr gleichzusetzen ist. Für die tatsächliche Verdrängungsgefährdung spielt auch das Potential zur 
baulichen Aufwertung der Wohnung eine entscheidende Rolle. 
 
Aufwertungspotential 
Baualter: Das Gebiet ist von seiner Historie her ein eher schlichtes Arbeiterwohnquartier mit H a-
fenbezug. Viele Häuser sind in den Nachkriegsjahren ent standen. Die Baualtersstruktur lässt all-
gemein erste Rückschlüsse auf jeweils typische Bautypen und  – abhängig vom Modernisierungs-
stand – auf ein Aufwertungspotential zu, da insbesondere Haustechnik und Grundrisse ohne eine 
Erneuerung oftmals nicht den aktuellen Standards von Wohngebäuden entsprechen. 23% des 
Gebäudebestandes im Untersuchungsgebiet ist älter als 70 Jahre (Abb. 29). Mit einem Anteil 
von 56% ist das Quartier stark durch einen Gebäudebestand  geprägt, der zwischen 1948 
und 1984 entstanden ist. Nur 10% der Gebäude wurden in den darauffolgende n gut 20 Jahren 
zwischen 1985 und 2008 erbaut. Neubauten aus den letzten 10 Jahren finden sich insgesamt auch 
nur in geringem Umfang , lediglich 5% der Wohnungen wurden nach 2008 errichtet. Teilräum-
lich zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede. Die meisten neuen Wohnungen entstanden nach 
2008 anteilig in den Stadtzellen 242 Bremer Platz (11%) und 431 Alte Feuerwache (13%).  
Abbildung 29: Baualtersklassen der Häuser nach Stadtzellen 
 
Der Anteil repräsentativer Altbauten, die aufgrund einer hohen Attraktivität auf dem Woh-
nungsmarkt höhere Mieten erzielen können, ist relativ gering. Gleichzeitig gibt der hohe 
Anteil an Nachkriegsbauten, die tendenziell eine höhere Wahrscheinlichkeit haben, über 
Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet zu werden, einen ersten Hinweis auf ein gewisses 
Modernisierungs- und Aufwertungspotential. Das Gebäudealter allein ist jedoch kein hinrei-
chendes Kriterium, um die Aufwertungsspielräume zu beurteilen, da sich der Zustand der einzel-

33 
 
nen Gebäude, je nach den Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangen-
heit stark unterscheiden kann. 
Wohngrößenstruktur: 8% der Miethaushalte leben in einer 1 bis 1,5-Zimmer-Wohnung, knapp 
ein Drittel (29%) in einer 2 bis 2,5 Zimmer-Wohnung. 39% der Wohnungen weisen 3 bis 3,5 Zim-
mer au f (Tab. 44). 23% der Wohnungen haben 4 Wohnräume und mehr . Damit bewegen sich 
knapp 70% im mittleren Größensegment von 2  bis 3,5 Zimmern. Diese Struktur spiegelt sich 
auch in der Wohnfläche wider. 36% leben in einer Mietwohnung bis 60 qm, knapp die Hälfte haben 
bis zu 90 qm Wohnfläche, 14% wohnen auf 90 qm und mehr. Damit gibt es anteilig wenige gro-
ße und sehr große Mietwohnungen. Diese liegen entweder in Häusern, die bis 1947 erbaut wur-
den, oder in neueren Gebäuden seit 2009 erbaut (Tab. 38). Insbesondere in 244 Hansaplatz gibt 
es einen höheren Anteil großer Wohnungen mit über 120 qm gegenüber den anderen Stadtzellen. 
Mikroappartements und 1 -Zimmerwohnungen sind auch nur in geringem Umfang vorha n-
den. In Bezug auf die Größenstruktur und die Anzahl der Zimmer zeigen sich deutliche Un-
terschiede zwischen Eigentum  und Mietwohnungen: Während im Eigentum ca. 50% über 90 
qm sind, trifft dies nur auf 14 % der Mietwohnungen zu. Im Eigentum haben 54% mehr als 4 Zi m-
mer, aber nur 23% der Miet wohnungen (Tab. 44). Im Eigentum liegt der durchschnittliche Woh n-
flächenverbrauch bei ca. 58 qm pro Person, zur Miete bei 41 qm. Das im Mietwohnungsbestand 
zu einem guten Drittel vorhandene Größensegment bis 60 qm bietet ein mögliches Potential 
für die Zusammenlegung zu größeren Wohnungen. 
Um Hinweise auf eine Über - oder Unterbelegung zu erhalten, wurde  weiterhin die Verteilung von 
Haushalten nach Wohnungsgrößen bzw. Zimmeranzahl (= Wohnungsschlüssel) betrachtet8. Rund 
50% der 1 -Personen-Haushalte leben in Wohnungen, die der Personenzahl bzw. der Personen-
zahl plus ein Zimmer entsprechen  (Abb. 30). Bei den 2-Personen-Haushalten macht dies ca. 70% 
aus. Ca. 50% der 1-Personen-Haushalte wohnen demnach in größeren Wohnungen,  sodass es 
hier zu Fehlbelegung im Sinne einer Unterbelegung kommt. Bei größeren Haushalten zeigt 
sich, dass Personenanzahl und Raumanzahl einander angleichen, aber auch größere Haushalte in 
kleineren Wohnungen leben. Bei den 4-Personen-Haushalten beträgt der Anteil de rer, die in „zu 
kleinen Wohnungen “ leben ca. 25%. Bevölkerungsstruktur und Wohnungsangebot weisen dem-
nach eine Schieflage auf : es gibt vor allem zu wenig kleine , aber auch zu wenig große Wohnun-
gen. Vor dem Hinterg rund der Haushaltestruktur , die stark durch 1-Personen-Haushalte geprägt 
ist, ist  die Wohnungsversorgung i nsbesondere auf den Erhalt der bestehenden kleineren 
                                                
8 Eine nachfragegerechte Belegung entspricht der Haushaltsgröße plus ein Zimmer. Vergleiche hierzu U n-
tersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht wie z.B. Bezirksamt Berlin Mitte von Berlin (Hrsg.), INPOLIS 
UCE GmbH und Humboldt Universität zu Berlin: Vertiefende Untersuchung für den Erlass e iner Sozialen 
Erhaltungssatzung im Bezirk Mitte von Berlin Stadtraum: Wedding,  2016, S. 51 oder Bezirksamt Frie d-
richshain-Kreuzberg von Berlin (Hrsg.), Arbeitsgemeinschaft zwischen asum GmbH Angewandte Sozialfo r-
schung und Urbanes Management und TOPOS Stadt forschung: Luisenstadt 2016, Überprüfung der V o-
raussetzungen für den Fortbestand der sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB, 2017, S. 16.

34 
 
Wohnungen angewiesen . Die Verringerung des Anteiles kleinerer Wohnungen durch etwaige 
Zusammenlegung von kleinen Wohnungen zu größeren ließe einen Verdrängungsdruck befürch-
ten, zumal dies möglicherweise mit Mietsteigerungen verbunden wäre. Unabhängig vom Bestand 
erscheint eine Erweiterung des Wohnungsangebotes insbesondere im Hinblick auf diese beiden 
Größensegmente sinnvoll. Nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund, dass für Familien, insbesond e-
re in der P hase der Familienvergrößerung, das zu geringe Wohnungsangebot an größeren Wo h-
nungen ein wesentlicher Umzugsgrund ist. 
Abbildung 30: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße 
 
Eigentums- und Miet verhältnisse: Grundsätzlich gilt, dass je höher d er Mietwohnungsanteil, 
desto größer der Spielraum für künftige Umwandlungen. Die überwiegende Mehrheit der befragten 
Haushalte im Befragungsraum wohnt zur Miete. Der Anteil der Miethaushalte beträgt 87% (Tab. 
41). Im Wohneigentum leben 12% der Haushalte , hierunter fallen auch die Eigenheimbesitzer . 
Teilräumlich zeigen sich Unterschiede in der Eigentumsverteilung: anteilig etwas über dem Durch-
schnitt liegen die Eigentumsanteile in 244 Hansaplatz ( 14%), 241 Sophienstaße (15%)  und 443 
Hubertistraße (17%). Die geringsten Anteile an in Eigentum wohnenden Haushalten gibt es in 431 
Alte Feuerwache (6%) und 243 Meppener Straße (7%) (Abb. 31).

35 
 
Abbildung 31: Eigentumsverhältnisse nach Stadtzellen 
 
Entscheidend für die Bewertung des Aufwertungsdrucks ist, wie die Vermieterstruktur bei den zur 
Miete wohnenden Haushalten aussieht. Gemäß der Haushalteb efragung wird deutlich, dass 
der Wohnungsbestand deutlich durch kleinteilige privatwirtschaftliche Eigentumsformen  
dominiert wird (Tab. 42). Ca. 70% der Wohnungen werden von Einzeleigentümern vermietet, 21% 
von privaten und sonstigen Wohnungsunternehmen, nur 7% von kommunalen oder gemeinnüt-
zigen Wohnungsunternehmen. Damit wohnt nur ein sehr geringer Anteil der Haushalte in Hä u-
sern mit Eigentümer/innen, die durch ihre Gesellschaftsform einer so zialen Bewirtschaftung ver-
pflichtet sind , was wiederum die Wahrscheinlichkeit senken würde , dass Wohnungen über den 
durchschnittlichen Standard hinaus modernisiert werden. Die privat dominierte Eigentumsstruk-
tur hingegen bildet ein Potent ial für mögliche A ufwertungstendenzen. Andererseits bietet 
die kleinteilige Eigentümerstruktur wiederum einen gewissen Schutz vor großmaßstäbl i-
chen Aufwertungen. Auch hat der eingangs bereits beschriebene Punkt Vertragsstatus aufge-
zeigt, dass mietvertragliche Einschränkungen (wie z.B. Zeitmietverträge) nur in geringem Umfang 
vorzufinden sind (Tab. 41). 
Wohnungsausstattung: Um Hinweise auf Nachholbedarfe zu erhalten, wurde n die Haushalte 
nach der Zufriedenheit mit der Wohnsituation befragt. Die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter 
rund um die Wohnung oder das Haus zeigt sich je nach Merkmal sehr unterschiedlich ausgeprägt. 
Die höchste Zufriedenheit besteht in Bezug auf die Größe der Wohnung und den Zuschnitt  
mit je einer Bewertung von „1,9“ und die Lichtverhältnisse mit einer „2,1“ im Durchschnitt. Die Zu-
friedenheit mit der Größe erscheint vor dem Hintergrund der im Rahmen der Befragung ermittelten 
vielfachen Unterbelegung von Wohnungen plausibel. Immer noch mehrheitlich zufrieden zeigen 
sich die Haushalte in Bezug auf die Miete in Bezug gesetzt zur Ausstattung und Größe der

36 
 
Wohnung mit einer  Note von „2,3“ im Durchschnitt. Die größte Unzufriedenheit und damit ein 
Handlungsbedarf in Bezug auf Modernisierung - besteht in Bezug auf die Schallisolierung 
(„2,9“) (Abb. 32). Auch die Beheizung der Wohnung, der bauliche Zustand von Wohnung und G e-
bäude sowie die Ausstattung insgesamt weisen auf Handlungsbedarfe hin. Hier hat jeweils nur ca. 
die Hälfte der Haushalte eine positive Bewertung (sehr zufrieden/zufrieden) vorgenommen. Im 
Eigentum kommt eine größere Zufriedenheit zum Ausdruck. 
Abbildung 32: Zufriedenheit mit Ausstattungsmerkmalen der Wohnung bzw. des Hauses 
 
Nicht nur die jeweilige subjektive Einschätzung wurde erfragt, sondern auch die Ausstattung der 
Wohnungen mittels eines Ausstattungskataloges und der Möglichkeit zusätzlicher Nennungen e r-
hoben. Die zuvor dargestellten subjektiven Einschätzungen in Bezug auf Ausstattungsdefizite wer-
den durch die Angaben zum aktuellen Ausstattungsstandard gestützt. Die Abbildung 33 stellt den 
Ausstattungsstand entsprechend der Befragung dar.

37 
 
Abbildung 33: Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (Mehrfachnennungen; vgl. Tab. 48) 
Ausstattungsmerkmale der 
Wohnung bzw. des Hauses in 
2019 
Insgesamt Miethaushalte Eigentümer-
haushalte 
Spalten-% Spalten-% Spalten-% 
Heizung:      
Einzelöfen (Gas, Öl, Kohle) (1) 15 %  16 %   9 %   
Gas-Etagenheizung (2) 39 %  39 %   44 %   
Zentralheizung / Fernwärme  (3) 34 %  34 %   37 %   
Elektro-/ Nachtspeicheröfen  1 %  1 %   1 %   
Heizung = 1., 2. oder 3., Art=?  6 %  6 %   6 %   
Sanitär:   
Badewanne + getrennte Dusche  15 %   13 %   30 %   
Badezimmer nur mit Dusche  39 %   41 %   27 %   
Badezimmer nur mit Badewanne  39 %   43 %   19 %   
Zweites Bad  5 %   2 %   21 %   
Bad überwiegend gefliest 78 % 79 % 74 % 
Zweite Toilette 13 % 10 % 36 % 
Ohne eigenes Badezimmer  0 %   0 %   0 %   
Warmwasserversorgung:   
Zentrale Warmwasserversorgung  57 %   55 %   75 %   
 Dezentral (einzelne Kleinboiler /  
 Durchlauferhitzer)   39 %   42 %   22 %   
Fenster:  
Einfach-, Zweifach-Verglasung; Dop-
pelkastenfenster  81 %   83 %   69 %   
3fach-Dämmung oder gleichwertig  15 %   13 %   28 %   
Energiesparende Ausstattung:  
Moderne Energiespar-Heizung  31 %   27 %   60 %   
Solaranlage: Erwärmung Wasser  2 %   1 %   5 %   
Solaranlage: Stromgewinnung  1 %   1 %   1 %   
Wärmegedämmte Haus-Fassade  24 %   22 %   33 %   
Wärmegedämmte Kellerdecke  12 %   10 %   30 %   
Wärmegedämmtes Hausdach  27 %   23 %   56 %   
Weitere Merkmale:  
Balkon (Mindestgröße = 4 m²)  52 %   51 %   60 %   
Zweiter Balkon  5 %   4 %   9 %   
Terrasse / Loggia / Wintergarten  13 %   10 %   34 %   
Aufzug  10 %   9 %   19 %   
Moderne Elektroinstallation  27 %   22 %   66 %   
Komplette Einbauküche  52 %   49 %   73 %   
Dachausbau zu Wohnzwecken  20 %   18 %   33 %   
Hochwertiges Parkett, Naturstein 
 oder gleichwertiger Bodenbelag 31 %   26 %   70 %   
 
Entscheidend bei der Bewertung der Ausstattung im Hinblick auf Aufwertungsspielräume und zur 
Bewertung sogenannter "Luxusmodernisierungen" ist der gebietstypische Standard, der sich in 
der Praxis über die sogenannte 2/3 -Regelung ableitet, d.h. zugrunde liegt die Bauausführung und 
Ausstattung, die bei mindestens zwei Drittel der Wohnungen im Gebiet anzutreffen ist. Moderni-
sierungen, die darauf zielen , diesen durchschnittlichen Standard herzustellen, sind nicht

38 
 
Gegenstand einer Erhaltungsverordnung . Zum gebietstypischen Standard, der hier nur für 
die Mietwohnungen ausgewiesen wird 9, gehören im Untersuchungsgebiet Fenster mit Einfach-, 
Zweifachverglasung oder Doppelkastenfenster, ein Badezimmer mit Dusche oder Badewanne, ein 
überwiegend gefliestes Bad und eine Zentral - oder Gasetagenheizung (Abb. 34). Damit liegt der 
Gebietsstandard der Mietwohnungen annähernd auf dem Standardniveau der Münsteraner Mie t-
wohnungen nach dem Mietspiegel. Hier gilt als Standard, was zu einem Anteil von 50% als Au s-
stattung in der Gesamtheit der Wohnungen vorhanden ist.  
Abbildung 34: Gebietstypische Standardausstattung einer Mietwohnung im Hafen-, Hansa-, Herz 
Jesu-Viertel  
Ausstattungsmerkmal Anteil in % 
Zentralheizung / Gasetagenheizung 73 
Badezimmer mit Dusche oder Badewanne  84 
Bad überwiegend gefliest 79 
Einfach-, Zweifachverglasung o. Doppelkastenfenster 83 
Nicht zum gebietstypischen Standard  der Mietwohnungen gehören höherwertige Ausstat-
tungsmerkmale. Nur wenige Wohnungen sind mit den Merkm alen Loggia, Terrasse, Gäste -WC, 
2. Badezimmer10 und zusätzliche Sanitärausstattung, höherwertige Fußböden, Aufzug11 ausgestat-
tet. Auch ein Balkon gehört nicht zur Standardau sstattung. Energetisch positiv wirksame Aussta t-
tungsmerkmale wie z.B. Dreifachverglasung (13%), der Einbau einer modernen, energiesparenden 
Heizungsanlage im Gebäude (27%) sowie eine Dämmung von Dach und/oder Fassade (22%/23%) 
sowie Keller (10%) wurden nur teilweise genannt. Massive Ausstattungsdefizite im Sinne eines 
Substandards (z.B. bauseitig ohne Bad) existieren nicht. Doch verfügen 16% der Mietwohnun-
gen im Viertel noch über einen Einzelofen (Gas, Öl, Kohle) und 1% über e ine Elektro- oder Nacht-
speicherheizung. Bei 42% erfolgt die Warmwasseraufbereitung noch über einen Elektroboiler oder 
Durchlauferhitzer. Hier gibt es demnach konkrete nach zuholende Aufwertungspotentiale zur 
Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes. Darüber hinaus kann sich auch für 
Sammelheizungen ein Poten tial zum Austausch oder der Erneuerung der Heizungsanlage 
begründen, sofern der Regelungsbereich der EnEV 12 und der Immissionsschutzverordnung 
berührt wird . Deutlich wird auch, dass der Ausstattungsstandard i m selbstgenutzten Eigentum  
                                                
9  Hier betrachtet werden nur Mietwohnungen, da zum selbstgenutzten Eigentum im Viertel a uch Einfamili-
enhäuser gehören, die den Standard stark in Richtung einer Höherwertigkeit verzerren könnten. In der 
Regel sind Milieuschutzgebiete in anderen Städten Wohngebiete mit Geschosswohnungsbau, ohne Ei n-
familienhäuser. Aber selbst bei Einbezug der Ausstattung des selbstgenutzten Eigentums bleibt die Liste 
der Merkmale mit gebietstypischer Ausstattung unverändert, da der 2/3 Regelwert sich nur geringfügig 
ändert. 
10  Gilt in Münster laut Mietspiegel als wohnwerterhöhend (Zuschlag auf Basismiete 2 Punkte). 
11 Gilt als wohnwerterhöhend in Gebäuden mit weniger als vier  Geschossen; gemäß § 39 Abs. 4 BauO 
NRW. 
12 EnEV = Energieeinsparverordnung, vgl. Fußnote 13.

39 
 
höher ist als bei Mietwohnungen.  Insbesondere in Bezug auf die Ausstattungsmerkmale „ 2. Bad“ 
und „2. T oilette“, „Bad mit Badewanne und Dusche“, „ zentrale Wasserversorgung“, „moderne 
Energiesparheizung“, „Dämmmaßnahmen“, „moderne Elektroinstallation“, 3-fach verglaste Fenster 
und „hochwertige Bodenbeläge“ findet man hier einen höheren Standard  (Tab. 48). Im Zuge einer 
möglichen Aufteilung und Umwandlung von Wohnungen in Wohneigentum ist daher mit der Schaf-
fung eines höheren Ausstattungszustandes zu rechnen. 
Investitionen in den Bestand (Modernisierung/Sanierung): Um Hinweise auf die aktuellen 
Standards der Wohngebäude und Wohnungen zu erhalten, wurden bei den Haushalten die Mo-
dernisierungsaktivitäten der letzten Jahre an Wohnung oder Haus abgefragt. Für die Fragestel-
lung werden hier wiederum nur die Miethaushalte betrachtet. Der Anteil von in den letzten Jahren 
durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen lässt Rückschlüsse auf die Aufwertungsspielräume 
der Gebäude und Wohnungen im Untersuchungsgebiet zu. Insbesondere für Wohnungen, in de-
nen keine Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden, ist die Wahrscheinlichkeit für Modernisie-
rungsbedarfe und Aufwertungsspielräume höher. Allerdings kann man davon ausgehen, dass nicht 
alle Befragten wirklich einen Überblick über die getätigten Maßnahmen an den Häusern haben. Da 
die zeitlich nach solchen Maßnahmen Zugezogenen hierzu oft nichts oder nur vage etwas sagen 
können, liegen die vorliegenden Zahlen wahrscheinlich tendenziell zu niedrig. 10% der befragten 
Haushalte haben die Frage nicht beantwortet. Etwa 36% aller befragten Haushalte geben an, dass 
in den vergangenen Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Tab. 50). Dem 
gegenüber steht ein hoher Anteil von 54% des Wohnungsbestandes, in denen bisher gar 
keine Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Ein Schwerpunkt lag auf der Modernisie-
rung von Bad/Sanitäreinrichtungen (11,0%), dem Austausch von Fenstern (9,7%), der Dämmung 
von Gebäudeteilen (8,3%), „kleineren“ Verbesserungsmaßnahmen (7,8%) und der Modernisierung 
der Heizungsanlage (6,3%). Nur ein kleinerer Teil der Verbesserungen betrifft "umfassende 
Modernisierungen“, was sich darin zeigt, dass mehrere Maßnahmen an einer Wohnung bzw. 
einem Gebäude nur zu einem geringen Anteil benannt wurden (Abb. 35).

40 
 
Abbildung 35: 15 häufigste Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre 
 
Nachfolgend sind die auszumachenden Aufwertungspotentiale nach einzelnen Kategorien dar-
gestellt. Weiterhin wird aufgeführt, welche Steuerungsmöglichkeit bzw. Wirksamkeit durch eine 
soziale Erhaltungssatzung bestehen würden. 
Abbildung 36: Ermittelte bauliche Aufwertungspotentiale im Mietwohnungsbestand im Hafen-, 
Hansa-, Herz-Jesu-Viertel 
Ausstattungsmerkmale Wirksamkeit Soziale Erhal-
tungssatzung 
Nachholbedarf bei energieeinsparenden Merkmalen 
Austausch und Erneuerung von Fenstern Nein (EnEV13) 
Einbau moderner energiesparender Heizsysteme   Nein (EnEV) 
Einbau Solarthermieanlage / Heizung mit erneuerbaren 
Energien 
Nein(EnEV), ggfls. mit Auflagen : 
evtl. Reduzierung auf die Min-
destanforderungen der gültigen 
EnEV14 
Einbau einer zentralen Warmwasserversorgung Nein (EnEV) 
Wärmedämmung von Fassade, Dach und Keller 
Nein (EnEV), ggfls. Mit Auflagen: 
evtl. Reduzierung auf Mindest-
standard 
Nachholbedarf bei zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen  
Badezimmer mit Badewanne und Dusche  Ja (über den gebietstypischen 
Standard hinaus) 
                                                
13  EnEV = Energieeinsparverordnung: Gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB  haben Eigentü-
merinnen und Eigentümer eines Gebäudes im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung einen 
Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung, wenn die beabsichtigte Änderung einer baulichen Anlage der 
Anpassung an die baulichen oder anlagentechn ischen Mindestanforderungen der Energieeinsparveror d-
nung (EnEV) dient. Dabei kommt die EnEV in ihrer jeweils geltenden Fassung zur Anwendung.  
14 Eine auflagenfreie Genehmigung wird lediglich für die energetischen Nachrüstungspflichten (Erneuerung 
veralteter Heizungsanlagen sowie Dämmung der Warmwasser - und Heizverteilleitungen) und die Anpa s-
sung an die baulichen und anlagetechnischen Mindestanforderungen nach den Rechtsvorschriften der 
jeweils gültigen Energiesparverordnung erteilt. Darüber hinausgehende Ma ßnahmen zur Energieeinsp a-
rung werden dagegen anhand eines vom Eigentümer bzw. der Eigentümerin vorzulegenden Maßna h-
menplans geprüft und ggf. versagt, falls Verdrängungsprozesse durch mietpreistreibende Effekte in gr ö-
ßerem Umfang befürchtet werden müssen.

41 
 
Einbau Gäste-WC/2. Bad Ja (über den gebietstypischen 
Standard hinaus)  
erstmaliger Anbau eines Balkons Ja (über den gebietstypischen 
Standard hinaus) 
Einbau Aufzug 
Ja (wenn unter 4 Etagen, sonst 
bauordnungsrechtliche Mindest-
anforderung)15 
Ausbau von Dachgeschossen (Potential zur Zusammenle-
gung mit darunter liegenden Wohnungen) 
Ja, zur Erhaltung des Woh-
nungsschlüssels: Grundrissver-
änderungen, Zusammenlegung 
oder Teilung von Wohnungen 
nicht genehmigungsfähig 
Weitere Hinweise auf Aufwertungsspielräume kann der Indikator „Kernsanierung“ liefern (Tab. 39). 
Durch eine umfassende Kernsanierung verbessern sich Gebäudezustand und Ausstattung, die 
dann als neuwertiger und zeitgemäßer zu werten sind, was sich entsprechend auf die zu erzielen-
den Miethöhen auswirken kann. Einschränkend sei darauf hingewiesen, dass über die Hälfte 
(54%) der befragten Haushalte die Frage nach einer erfolgten Kernsanierung gar nicht beantwortet 
hat. Zu berücksichtigen ist auch, dass Sanierungen, die erst vor kurzem vorgenommen wurden, 
präsenter sind, sodass die Angaben nur ein Anhaltspunkt sein können, den man zusammen mit 
den Aspekten „Modernisierung“ und der „Zufriedenheit mit der Wohnsituation“ bewerten muss. Im 
Schnitt wurden laut Umfrage ca. 10% der Häuser einer Baualtersgruppe kernsaniert. Dieser Wert 
ist vermutlich zu niedrig angesetzt, dennoch zeigt sich, dass Sanierungen stetig dosiert über die 
jeweiligen Zeiträume vorgenommen wurden, was auch durch den Ausstattungsstandard ohne fest-
stellbare Substandards belegt wird. Nicht feststellbar sind Sanierungsaktivitäten in bestimmten 
zeitlichen Schüben oder großem Umfang.  
Fazit Aufwertungspotential: Im Viertel ist die Standardausstattung die Regel, höherwertige Aus-
stattungselemente sind eher die Ausnahme. Angesichts der Baualtersstruktur, geprägt durch 
vermehrte Nachkriegsbauten und verhältnismäßig wenig repräsentative Gebäude, der aktu-
ellen Ausstattung mit einem geringen Anteil von Wohnungen und Häusern mit wohnwerter-
höhenden Merkmalen und der bisher moderaten Sanierungs- und Modernisierungsaktivitä-
ten ist von Aufwertungsspielräumen im Untersuchungsgebiet auszugehen. Das Potential zur 
Aufwertung des Wohnungsbestandes bezieht sich in Teilen auf nachholende Modernisierungs-
maßnahmen und in erhöhtem Umfang auf energetische Modernisierungen (insbesondere hinsicht-
lich der Merkmale Fenster, Heizung, Dämmung) sowie die Ausstattung der Gebäude und Woh-
nungen mit zusätzlichen wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmalen. Eine Verbesserung des 
Wohnstandards im Untersuchungsraum kann dabei Spielräume für eine Anpassung der Miete er-
öffnen. Eine soziale Erhaltungssatzung würde diese für das Viertel genannten möglichen 
Modernisierungsmaßnahmen nur zu einem geringen Teil regulieren, da die meisten Maß-
                                                
15 § 39 Abs. 4 BauO NRW

42 
 
nahmen der Herstellung eines zeitgemäßen bzw. gebietstypischen Standards dienen bzw. 
der Anpassung an die Mindestanforderungen der EnEV. Maßnahmen, die der Wohnwerter-
höhung dienen sowie die Zusammenlegung von Wohnungen wären einzudämmen bzw. zu 
verhindern. Für die Zusammenlegung von Wohnungen besteht ein Potential durch einen 
sich abzeichnenden Nachholbedarf in Bezug auf Dachgeschossausbauten sowie durch die 
Wohngrößenstruktur von einem Drittel an Wohnungen unter 60qm. Umwandlungen sind nach 
jetzigem Kenntnisstand der Verwaltung ab dem 28.03.2020 nicht mehr über das Instrument steu-
ernd zu beeinflussen, da die entsprechende von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen erlas-
sene Verordnung (UmwandVO) mit Ablauf des 27. März 2020 außer Kraft tritt. Jedes Stadtquartier 
muss, wenn es in die Jahre gekommen ist, saniert werden. Insbesondere die energetischen Maß-
nahmen sind stadtpolitisch gewollt. Es zeigt sich auch, dass es einer Erweiterung und Anpassung 
des Wohnungsangebotes in Bezug auf die Größenstruktur bedarf, um eine nachfragegerechte 
Belegung der Wohnungen zu gewährleisten. 
Aufwertungsdruck 
Veränderung des Viertels in den letzten 5 Jahren: Mit einer offenen Frage wurden die wichtigs-
ten Gründe für die wahrgenommen Verbesserungen bzw. Verschlechterungen im Viertel in den 
letzten 5 Jahren erfragt (Abb. 37). 75% antworten, dass ihr Viertel attraktiv ist (Tab. 21). 14% 
nehmen sogar noch eine Verbesserung der attraktiven Ausgangssituation wahr. 19% stufen 
das Viertel als nicht attraktiv ein. Unter dem Aspekt der Gentrifizierung ist ein besonderer Blick 
auf die Antwortkategorie „war nicht attraktiv, hat sich aber gebessert“ zu werfen, da diese ei-
nen Hinweis auf Aufwertungen geben könnte. Hier zeigt sich eine Zustimmung von 4%, teil-
räumlich lassen sich keine gravierenden Unterschiede feststellen. Ebenfalls nur 4% stufen ihr Vier-
tel als nicht attraktiv ein. 16% nehmen einen Attraktivitätsverlust wahr (“war attraktiv, ist jetzt 
aber nicht mehr attraktiv“). Eine Verschlechterung wird insbesondere von Rentner/innen / Pensio-
näre/innen angegeben. Besonders attraktiv eingeschätzt werden die Stadtzellen 443 Hubertistraße 
und 442 Herz-Jesu mit über 80% Zustimmung. Überdurchschnittlich wird einem Attraktivitätsverlust 
in den Stadtzellen 431 Alte Feuerwache und 242 Bremer Platz, mit ca. 25% zugestimmt.

43 
 
Abbildung 37: Subjektive Einschätzung zur Veränderung der Attraktivität des Stadtviertels in den 
letzten 5 Jahren 
 
Mietkosten: Im Zuge der Ermittlung der Wohnzufriedenheit wurde auch die Zufriedenheit mit den 
Mietkosten im Verhältnis zur Größe und Ausstattung erfragt (Abb. 38). 60% der Mieter/innen zei-
gen sich zufrieden bzw. sehr zufrieden in Bezug auf die von ihnen zu zahlende Miete im 
Verhältnis zur Größe und Ausstattung. 16% sind unzufrieden oder sehr unzufrieden. Die mittle-
re Bewertung liegt bei „2,3“. Besonders zufrieden zeigen sich hier Rent-
ner/innen/Pensionäre/innen (1,9). Die Zufriedenheit zeigt sich ausgeprägter, je länger man im 
Viertel wohnt. Dies wiederum könnte ein Hinweis auf noch moderatere Mieten in älteren Bestän-
den und damit der Gefahr einer grundsätzlichen Anhebung des Mietniveaus sein. Ein Blick auf die 
Einschätzung in den verschiedenen Stadtzellen verdeutlicht, dass sich sowohl bezüglich der 
Durchschnittsnote als auch in den einzelnen Ausprägungen der Bewertungen keine großen Ab-
weichungen ergeben („2,2“-„2,4“) (Tab. 47).

44 
 
Abbildung 38: Zufriedenheit der Mieter/innen mit ihrer Wohnung bzw. ihrem Haus in Bezug auf das 
Verhältnis von Miethöhe und Größe/ Ausstattung nach Geschlecht, Wohndauer und Zielgruppen 
 
Zusätzlich wurde die Einschätzung der Mietkosten auch mittels vorgegebener Statements erfragt 
(Tab. 19). Der Aussage, dass die Miete günstig ist, stimmen 30% der Befragten zu. Die Zu-
stimmungswerte liegen bei Studierenden mit 33% und WG´s sowie Rent-
ner/innen/Pensionäre/innen mit je 34% etwas höher. Der Aussage „die Miete war bei Einzug güns-
tig“ stimmen insgesamt 29% zu. Auch hier zeigt sich, dass bei einer Auswertung nach der Wohn-
dauer, die Bewertung der zu zahlenden Miete bei längerer Wohndauer positiver ausfällt als bei 
kürzerer Wohndauer. Stellt man die Bewertung der heutigen Miete der Bewertung der Miete bei 
Einzug gegenüber und betrachtet hier die Einschätzungen derer, die schön länger als 6 Jahre im 
Viertel wohnen, so wird die Miete bei Einzug grundsätzlich positiver eingeschätzt (Tab. 19). So 
scheinen die befragten Haushalte bezüglich der Mietpreisentwicklung (Einzug bis heute) 
eine negative Veränderung wahrzunehmen. Insgesamt zeigt sich die Zufriedenheit mit den 
Mietkosten sehr ambivalent. Bei der zuvor dargestellten konkreten Abfrage kommt keine beson-
dere Unzufriedenheit zutage, bei den offenen Nennungen in Bezug auf negative Veränderungen 
im Viertel sowie der Umzugsmotive werden die zu teuren Mieten jedoch explizit genannt, allerdings 
bei einer relativ geringen Anzahl von absoluten Nennungen (Tab. 24, 33).

45 
 
Abbildung 39: Verteilung der Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter  
 
Gemäß der Befragung liegt die Durchschnittsnettokaltmiete im Bestand bei 8,44 € je m². Die 
Bruttowarmmiete liegt bei durchschnittlich 10,88 € je m²16. Die Verteilung der Nettokaltmie-
ten/qm verdeutlicht, dass im Befragungsgebiet ein Viertel der Haushalte 10 €/qm und mehr 
für die Kaltmiete aufbringen müssen (Abb. 39). Insbesondere die Stadtteile 431 Alte Feuerwa-
che und 242 Bremer Platz fallen diesbezüglich mit überdurchschnittlichen Prozentanteilen bei den 
höheren Mieten auf. In der Stadtzelle 431 Alte Feuerwache bezahlen 34% der Haushalte 10€/qm 
und mehr, in der Stadtzelle 242 Bremer Platz 33%. In den Stadtzellen 244 Hansaplatz und 442 
Herz-Jesu liegen noch 80% der Mieten unter 10€/qm. Die Mietpreisstruktur verweist darauf, dass 
insbesondere kleinere Wohnungen bis 30 qm, egal aus welchem Baujahr, Wohnungen bis 60 qm 
sowie Wohnungen neueren Baujahres ab 2009 ein überdurchschnittliches Mietniveau aufweisen 
(Tab. 54). Auch zeigt eine Auswertung der Mieten nach Wohndauer respektive Einzugsjah-
ren, dass die Mieten nach Angabe der befragten Haushalte seit Jahren ansteigen (Abb. 40). 
  
                                                
16 Zu berücksichtigen ist, dass die Bruttowarmmiete vom Verhalten der Mieter/innen abhängig ist (Heizung, 
Strom).

46 
 
Abbildung 40: Durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter nach Wohndauer 
 
Eine erfolgte Anpassung der Mieten in den letzten vier Jahren bejahen 26% der antworten-
den Haushalte, bei weiteren 7% wurde eine entsprechende Anpassung angekündigt. 52% 
der Haushalte erfuhren in diesem Zeitraum keine Mieterhöhung (Tab. 56). Ca. 5% besitzen 
einen Staffel- bzw. Indexmietvertrag, in dessen Rahmen es zu einer vertraglich vereinbarten, peri-
odischen Erhöhung der Nettokaltmiete kommt. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung in den letzten 
vier Jahren 55 €, angekündigt sind im Durchschnitt 61 €. Ein Staffel-/ Indexmietvertrag ist mit antei-
lig 10% in der Stadtzelle 431 Alte Feuerwache am häufigsten vertreten.  
 
Umwandlungen: Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sind nach Anga-
ben der befragten Haushalte während ihrer Mietzeit nur in sehr geringem Umfang erfolgt und 
zwar zu 0,8%, für weitere 0,6% ist eine Umwandlung angekündigt worden (Abb. 41). Es ist jedoch 
zu vermuten, dass einige der befragten Haushalte hierzu nur vage Angaben machen können und 
auch einige Haushalte, die von Umwandlungen betroffen waren, nicht mehr im Viertel wohnen. Ein 
verhältnismäßig geringes Umwandlungsvolumen in der Vergangenheit wird jedoch durch das „Mo-
nitoring Hansaviertel“ bestätigt (Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020).

47 
 
Abbildung 41: Umwandlungsrate von Mietwohnungen  
 
Fazit Aufwertungsdruck: 75% der befragten Haushalte bewerten ihr Viertel mit Blick auf die 
Veränderungen der letzten Jahre als attraktiv (Tab. 21). 14% nehmen sogar noch eine Ver-
besserung der attraktiven Ausgangssituation wahr. Negative Aspekte und Veränderungen in 
ihrem Wohngebiet werden insbesondere im Zuge der steigenden Aufwertung des Hafenareals in 
den vergangenen Jahren und des Umbaus des Bahnhofes und den damit einhergehenden Ent-
wicklungen genannt. Hauptkritikpunkte sind der ruhende und fließende Verkehr, gefolgt vom 
geplanten „Hafencenter“ und dem Thema „Sauberkeit“ und „Sicherheit“. Die Mietkosten 
werden sehr ambivalent wahrgenommen. Steigende Mieten und Gentrifizierung werden teilwei-
se als Kehrseite der Entwicklung genannt, doch 60% der Mieter/innen zeigen sich zufrieden und 
sehr zufrieden in Bezug auf die von ihnen zu zahlende Miete im Verhältnis zur Größe und Ausstat-
tung, 30% stimmen der Aussage zu, dass die Miete günstig ist. Dies spricht dafür, dass es noch 
vergleichsweise günstige Wohnungen gibt, diese meist noch in älteren Beständen, für neuere 
Wohnungen aber zunehmend auch höhere Mieten aufgerufen werden. Wer schon länger im Viertel 
wohnt, kann noch verhältnismäßig günstig wohnen. Wer neu hinzuzieht, muss deutlich höhere 
Mieten zahlen. Das bisherige Mietpreisniveau ermöglicht aktuell noch unterschiedlichen 
Haushaltsformen und Einkommensgruppen im Viertel zu wohnen. 26% der Haushalte erfuh-
ren in den letzten 4 Jahren eine Mieterhöhung. Hier ist zukünftig aufgrund des festgestellten 
Aufwertungspotentials insbesondere bei nachholenden Modernisierungen und energeti-
schen Sanierungen mit einer erhöhten Anzahl aufgrund der Umlagemöglichkeiten dieser 
Kosten zu rechnen. Umwandlungen von Mietwohnungen in Teileigentum wurden bisher während 
der Mietzeit der befragten Haushalte nur in geringem Umfang vollzogen.

48 
 
Gesamtfazit  
Das Viertel zeigt sich aktuell als gewachsenes stabiles Viertel mit unterschiedlichen Haushaltsfor-
men, Einkommens- und Altersgruppen sowie Wohnformen. Insgesamt wird eine hohe Wohnzufrie-
denheit und Verbundenheit deutlich, womit günstige Voraussetzungen für stabile städtebauliche 
und soziale Strukturen und ihre Wechselbeziehung gegeben sind. Die Bevölkerungszusammen-
setzung und das Lebensgefühl im Viertel erweisen sich als schützenswert. Eine weitere Anspan-
nung des Wohnungsmarktes könnte hier zu Veränderungen führen. Gezeigt hat sich deutlich, dass 
das Thema „Mieten“ ein wichtiges, aber nicht bestimmendes Thema für die Bewohnerschaft ist. 
Die Themen, die die Menschen vor Ort vorrangig beschäftigen, sind die Themen „Verkehr“, „Sau-
berkeit/Sicherheit“ und „Hafencenter“. Dem Thema „Verkehr“ wird in allen Münsteraner Bürgerum-
fragen eine große Bedeutung zugemessen. In dieser Umfrage fokussiert sich das Thema „Verkehr“ 
vorrangig auf den fließenden Verkehr am Hansaring und an der Bremer Straße sowie allgemein 
auf den ruhenden Verkehr mit dem Fokus auf zu wenige Parkplätze für Autos und zu viele Fahrrä-
der im öffentlichen Raum. Während jedoch bei der Münsteraner Bürgerumfrage die Wohnungs-
/Wohnraumversorgung als wichtigstes Stadtentwicklungsziel und als wichtigster Einflussfaktor bis 
2030 gilt und hier auch die geringste aktuelle Zufriedenheit vorherrscht (V/0349/2016 Bürgerum-
frage 2016, V/0831/2018 Bürgerumfrage 2018), bildet das Thema „Wohnen“ in der aktuellen Be-
fragung im `Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel` keinen Schwerpunkt der Betroffenheit. In der Wich-
tigkeit stehen die viertelspezifischen Themen „Verkehr“, „Sauberkeit/Sicherheit“ und „Hafencenter“ 
deutlich vor dem Thema „Wohnungsmarkt/Mietenentwicklung“. Letzteres erweist sich in der Befra-
gung insbesondere für die Zielgruppen Studierende und Familien als dringlicher als für andere 
Bevölkerungsgruppen. 
Aufgrund seiner stadträumlichen zentralen Lage, der Mischung aus ruhigen Wohnstraßen und ur-
banen Räumen besitzt das `Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel` als Wohnstandort eine hohe At-
traktivität für viele verschiedene Bevölkerungsgruppen, insbesondere Studierende, aber auch zu-
nehmend für Familien. Insbesondere Familien sind gut vernetzt im Gebiet, nutzen intensiv die Inf-
rastruktur und erweisen sich als stabilisierender Faktor. Die Attraktivität des Viertels nimmt durch 
Aufwertungsprozesse in angrenzenden Stadträumen z.B. im Stadthafen und am Bahnhof zu, das 
allerdings auch mit der Perspektive, zunehmend relativ hohe Kauf- und Mietpreise auf dem Woh-
nungsmarkt erzielen zu können. Das Viertel ist durch studentische Wohnraumnachfrage geprägt, 
einem Segment, das grundsätzlich als überhitzt gilt, denn Studierende mieten fast jeden verfügba-
ren Wohnraum an und sind flexibler in ihrer Wohnstandortentscheidung als andere Bewohner-
gruppen. Als Gruppe, die in besonderem Maße durch Mieterhöhungen im Zuge baulicher Verände-
rungen belastet würden, lassen sich die Haushalte ausmachen, die bereits jetzt schon mehr als 
30% ihres Einkommens für die Mietkosten aufbringen müssen. Hiervon sind 20% der Haushalte im 
Viertel betroffen, vorrangig Studierende und ältere Haushalte. Angesichts der Baualtersstruktur, 
geprägt durch vermehrte Nachkriegsbauten und verhältnismäßig wenig repräsentative Gebäude,

49 
 
der aktuellen Ausstattung mit einem geringen Anteil von Wohnungen und Häusern mit wohnwert-
erhöhenden Merkmalen und der bisher moderaten Sanierungs- und Modernisierungsaktivitäten 
zeichnen sich Aufwertungspotentiale im Untersuchungsgebiet ab. Diese bieten wiederum Spiel-
räume für Mieterhöhungen. Ebenso zeichnet sich durch Nachholbedarfe in Bezug auf Dachge-
schossausbauten sowie durch die Wohngrößenstruktur von einem Drittel an Wohnungen unter 
60qm ein Potential für die Zusammenlegung von kleineren zu größeren Wohnungen ab. In Bezug 
auf die Größenstruktur, die Anzahl der Zimmer und die Ausstattung zeigen sich deutliche Unter-
schiede zwischen Eigentum und Mietwohnungen. 
Über eine Satzung zu verhindern bzw. mit Auflagen zu versehen sind zusätzliche wohnwerterhö-
hende Ausstattungselemente und Wohnungszusammenlegungen. Nicht zu verhindern sind alle 
Maßnahmen nachholender Modernisierung bis zum gebietstypischen Ausstattungsstandard, ener-
getische Maßnahmen sowie Umwandlungen17.  
Es zeigt sich, dass die Wohnungsversorgung insbesondere auf den Erhalt der kleineren 1-2-
Zimmer-Wohnungen angewiesen ist. Das bisherige Mietpreisniveau ermöglicht aktuell noch unter-
schiedlichen Haushaltsformen und Einkommensgruppen im Viertel zu wohnen. Es gibt noch ver-
gleichsweise günstige Wohnungen, das Mietpreisniveau steigt jedoch an, insbesondere für Woh-
nungen in Neubauten. Entsprechend ambivalent wird die Miete auch beurteilt. Mieterhöhungen 
verzeichnete in den letzten vier Jahren bisher ca. ein Drittel der Haushalte. Aufgrund des festge-
stellten Aufwertungspotentials ist zukünftig mit einer erhöhten Anzahl von Mieterhöhungen auf-
grund der Umlagemöglichkeiten der Modernisierungskosten zu rechnen. Umwandlungen von 
Mietwohnungen in Teileigentum wurden bisher während der Mietzeit der befragten Haushalte nur 
in gemäßigtem Umfang vollzogen. Stabilisierende Aspekte für das Viertel sind demgegenüber laut 
Umfrage der unbefristete Mietvertrag als Standardmietvertrag, wenige Haushalte, die auf Transfer-
leistungen angewiesen sind und ein hoher Bildungsstatus. Überlagert man die Ergebnisse der ein-
zelnen Analyseebenen und Indikatoren, so zeigt sich eine Häufung von wahrgenommen Proble-
men und faktischen Herausforderungen in den Stadtzellen 242 Bremer Platz, 243 Meppener Stra-
ße und 431 Alte Feuerwache.  
 
 
                                                
17 Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§1 des Wohnungseigentumsgesetzes - 
WEG) an Gebäuden, die ganz o der teilweise zu Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, ist  durch den 
Aufstellungsbeschluss nach jetzigem Kenntnisstand der Verwaltung nicht steuernd zu beeinflussen, da 
die von der Landesregierung Nordrhein -Westfalen erlassene Verordnung (UmwandVO) derzeit bis zum 
27. März 2020 gültig ist.

Antrag an den Rat Nr.: A-R/0081/2019 
 
SPD-Fraktion 
im Rat der Stadt Münster 
 
Bahnhofstraße 9 
48143 Münster 
Tel. (0251) 45 314 
Fax (0251) 511 750 
www.spd-muenster.de 
 
03.12.2019 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Rat der Stadt Münster möge beschließen:  
 
Die Verwaltung wird aufgefordert, auf der Grundlage der bisher hierzu erworbenen Daten dem Rat zum 
nächstmöglichen Zeitpunkt, möglichst zu der Sitzung am 11.02.2020, einen Aufstellungsbeschluss für 
eine Milieuschutzsatzung für das Hansa- und Hafenviertel zur Beschlussfassung vorzulegen.  
 
 
Begründung:  
 
In vielen anderen Städten gehört eine Milieuschutzsatzung schon jetzt zum Instrumentarium, mit dem 
Aufwertungs- und Gentrifizierungstendenzen in einzelnen Wohnquartieren gestoppt werden sollen. 
Auch in Münster besteht seit langem ein Bedarf für eine Satzung, mit der die Verwaltung die 
notwendige Handhabe bekommen soll, um Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentum und 
Luxussanierungen verhindern zu können. Auch wenn eine solche Milieuschutzsatzung schon lange 
wünschenswert gewesen wäre, bieten spätestens die von der Verwaltung im Fachausschuss 
vorgestellten Zahlen die Grundlage, um nunmehr tatsächlich zu einer entsprechenden Satzung zu 
kommen. Die Aufstellung neuer Bebauungspläne für das Hafenareal bietet zugleich den Rahmen, auch 
politisch einen verstärkten Schutz bestehender Mietverhältnisse und Milieus in diesem Stadtviertel auf 
den Weg zu bringen. Die Verwaltung soll daher möglichst bis zur nächsten Ratssitzung einen 
entsprechenden Aufstellungsbeschluss für eine Milieuschutzsatzung dem Rat zur Beschlussfassung 
vorlegen.  
 
 
 
Sozialdemokratische Partei Deutschlands 
Fraktion im Rat der Stadt Münster 
 
Dr. Michael Jung   Stephan Brinktrine    Doris Feldmann 
Philipp Hagemann   Marius Herwig    Dr. Cornelia Jäger 
Mathias Kersting   Michael Kleyboldt   Marianne Koch 
Katharina Köhnke   Thomas Kollmann   Gaby Kubig-Steltig 
Hedwig Liekefedt   Mustafa Schat     Anne Schulze Wintzler 
Petra Seyfferth    Ludger Steinmann   Beate Vilhjalmsson  
     Maria Winkel  
Milieuschutzsatzung für das Hansa- und  
Hafenviertel einführen  
Ratsantrag zur sofortigen Beschlussfassung 
 
 
  
Anlage 4 zur Vorlage V/0106/2020

Kleinräumiges statistisches Monitoring
Hansaviertel 2018
Stadtplanungsamt
Anlage 2
zur Vorlage V/0106/2020
Publication name: Hansamonitoring 2018 generated: 2020-02-07T10:25:06+01:00

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
1 
 
Kleinräumiges statistisches Monitoring Hansaviertel 2018 
 
1. Hintergrund und Auftragslage ................................ ................................ ...................... 1 
2. Grundlegendes zur Erhebung und Blick auf die untersuchten Indikatoren: .................. 2 
2.1 Der Betrachtungsraum ................................ ................................ ........................... 2 
2.2 Der Blick auf die unterschiedlichen Indikatoren ................................ ...................... 3 
3. Die Ergebnisse der vertieften Untersuchung des Hansaviertels ................................ .. 3 
3.1 Block I Bevölkerung ................................ ................................ ...............................  3 
3.1.1 Altersstruktur ................................ ................................ ................................ ... 3 
3.1.2 Haushalte ................................ ................................ ................................ ........ 4 
3.1.3 Wanderungen................................ ................................ ................................ .. 5 
3.1.4 Arbeitslosenstruktur ................................ ................................ ........................ 5 
3.1.5 Ausländische Bevölkerung: ................................ ................................ ............. 5 
3.1.6 Durchschnittliche Wohndauer/ Persistenz ................................ ....................... 6 
3.2 Block II Gebäude und Wohnraumangebot ................................ ............................. 6 
3.2.1 Bautätigkeit (Neubau/ Umbau) ................................ ................................ ........ 6 
3.2.2 Eigentumsverhältnisse ................................ ................................ .................... 7 
3.2.3 Verkäufe von umgewandeltem Wohnraum ................................ ...................... 7 
4. Fazit ................................ ................................ ................................ ............................ 8 
5. Einschätzung der Ergebnisse ................................ ................................ ...................... 8 
Indikatoren-Steckbriefe und Karte ‚HANSAVIERTEL‘ der Stadt Münster........................10 
 
1. Hintergrund und Auftragslage 
Nicht jedes Quartier in Münster ist gleich stark von Aufwertungs- und/oder Verände-
rungsprozessen betroffen. Die Stadt unterliegt einem stetigen Wandel und einer Weiter-
entwicklung, die mit einer sich verändernden Gesellschaft korrespondiert. Ansprüche an 
den Wohnraum und das Wohnviertel sind keine starren Faktoren, die als Messeinheiten 
für die Qualität eines Viertels oder eines Stadtraums dienen. Die Bestimmung dessen, 
was zu negativen Entwicklungen im Lebensraum führt, ist häufig vielschichtig. 
Erste Anzeichen können eine veränderte Wahrnehmung seitens der Bewohner eines 
Stadtteils sein, die durch Presseartikel oder öffentliche Kundgebungen, Demonstratio-
nen, Aufmärsche im betroffenen Gebiet ihren Ausdruck finden.  
Zufriedene Wohnbevölkerung fällt nicht auf. Missstände und negativ empfundene Ent-
wicklungen im Wohnungssektor jedoch verschaffen sich Aufmerksamkeit im öffentlichen 
Raum. 
 
Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt deuten auf eine in der Vergangenheit liegende 
Dynamik von Kräften und Prozessen (i.d.R.am Markt) hin, die erst ab einer gewissen 
Häufigkeit oder Dichte im Quartier wahrgenommen werden. 
 
Ein vertieftes statistisches Monitoring zur Beurteilung der Veränderung der Wohnsituati-
on in einem definierten Stadtquartier ist somit die Rekonstruktion eines Prozesses. Erst 
in der detaillierten Untersuchung von Zuständen, die in einer Zeitreihe vorliegen, kann 
eine Aussage über Entwicklungsprozesse getroffen werden.

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
2 
 
Der Rückblick hier wird mit statistischen Daten erarbeitet und im Idealfall mit weiteren 
Untersuchungen aus sekundären Erhebungen/ Umfragen/ Interviews verzahnt. 
 
Das vertiefte Monitoring untersucht Entwicklungen aus folgenden Quellen: Einwohner-
meldedaten, Grundbucheinträge und Bautätigkeiten und verschneidet sie miteinander, 
um Prozesse der Bevölkerungsentwicklung und Wohnraumveränderung sichtbar zu ma-
chen. Die Daten kommen aus unterschiedlichen Ämtern und werden in -für die jeweilige 
Aufgabe passend- verschiedenen Datenformaten gespeichert. Die Auswertung der Da-
ten unterliegt damit einigen Grenzen; z.B. verschiedene Zeitreihen, Umstellungszeit-
punkten von der analogen auf die digitale Erfassung, Datenverschlüsselungen, etc. 
 
Hier im Fokus des vertieften Monitorings für das Hansaviertel stehen die Entwicklungen 
- in der Zusammensetzung der Bevölkerung sowie  
- im Wandel des Bestandes und des Angebotes an Wohnraum. 
 
Wir fragen: wer wohnt wie im Hansaviertel? und haben sich die Bedingungen im Zeit-
raum 2013 bis 2018 verändert! Die retrospektive Sicht von fünf Jahren ist der Tatsache 
geschuldet, dass erst mit Beginn des Jahres 2013 die zu untersuchenden Daten kom-
plett digital vorliegen. 
 
Das ‚wer‘ geht dabei der Zusammensetzung der Bevölkerung nach und das ‚wie‘ bezieht 
sich auf das Angebot des vorhandenen Wohnraums. 
 
Auftragsgrundlagen sind dabei die Beschlüsse der Vorlagen V/0481/2017 und 
V/0628/2018, deren Umsetzung und Erledigung auf der Basis einer für 2 Jahre befriste-
ten halben Stelle (Antrag der CDU und Bündnis 90/Die Grünen/GAL zum Stellenplan 
2018‚ Münsteraner Wohnungsmarkt nachhaltig und zukunftsfähig gestalten – Monitoring 
im Hansaviertel intensivieren‘) für das Zeitfenster 2013 bis 2018 erfolgen konnte. 
 
2. Grundlegendes zur Erhebung und Blick auf die untersuchten Indikatoren: 
2.1 Der Betrachtungsraum 
Das Untersuchungsgebiet ist ein im Osten der Stadt Münster liegendes innenstadtnahes 
Quartier und wird im Allgemeinen als Hansaviertel bezeichnet. Die genauen Grenzen 
sind nicht vorgegeben, sondern werden eher durch die dort lebende Bevölkerung und 
deren Alltag im Quartier empfunden und dementsprechend kommuniziert. Zur Auswer-
tung und Analyse ist der Vorschlag der Gebietsbetrachtung wie folgt: Das Hansaviertel 
ist der räumliche Verbund von 5 Stadtzellen aus der statistischen Gebietsgliederung 
Münsters: 242 (Bremer Platz) / 243 (Meppener Straße) / 244 (Hansaplatz) / 431(Alte 
Feuerwache / 443 (Hubertistraße). 
Auf der Stadtteilebene sind diese Zellen zugehörig zu den Stadtteilen 24 Hansaplatz, 43 
Hafen und 44 Herz-Jesu. Die Stadtteilbezeichnungen finden sich teilweise auch auf der 
Stadtzellenebene wieder, in unserem Betrachtungsraum trifft das zu auf 24 (Hansaplatz 
244) und 44 (Herz-Jesu 442). 
 
Die erhobenen Daten sind auf der räumlichen Ebene der Stadtzelle generiert. Im direk-
ten Vergleich sind Werte und Zahlen zum Stadtbezirk Mitte und zur Gesamtstadt Müns-
ter angegeben, um quartierstypische Entwicklungen herauszustellen. 
 
Gemäß der im Frühjahr 2019 durchgeführten Haushaltebefragung Hansa, Hafen und 
Herz-Jesu und damit einem bewusst über das definierte Hansaviertel räumlich hinaus-
gehenden Betrachtungsraum wurde das quantitative Monitoring auf den gesamten Be-

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
3 
 
fragungsbereich und damit auch auf die Stadtzellen 241(Sophienstr) und 442 (Herz-
Jesu) ausgedehnt (siehe Karte Untersuchungsgebiet). 
2.2 Der Blick auf die unterschiedlichen Indikatoren 
Block I Bevölkerung (Indikatoren zu ‚wer‘?) 
- die Altersstruktur im Hansaviertel  
- die Zahl der Haushalte nach Haushaltsgrößen 
- die Haushalte mit und ohne Kinder 
- die Wanderungsbewegungen: Zu- und Fortzüge, Umzüge, Salden 
- der Anteil der arbeitslosen Bevölkerung (hier Leistungen nach SGBII) 
- die Ausländische nichtdeutsche Bevölkerung (Migrationsvorgeschichte) 
- der durchschnittlichen Wohndauer in Jahren. 
Block II Gebäude und Wohnraumangebot (Indikatoren zu ‚wie‘?) 
- die Bautätigkeit  
- der Anteil der Umwandlungen in Eigentumswohnungen  
- der Anteil bewohnter Adressen nach zerlegtem oder nicht zerlegtem Wohnraum 
- die Verkäufe von umgewandeltem Wohnraum. 
3. Die Ergebnisse der vertieften Untersuchung des Hansaviertels  
Die Ergebnisse basieren auf der tabellarischen Auswertung statistischer Daten im Zeit-
raum 2013 bis 2018. Vorweg erfolgt die ausführliche Beschreibung der statistischen 
Auswertung. Im Anschluss daran sind die Indikatoren als Steckbriefe in den raumbezo-
genen Ergebnissen aufgelistet. 
Zur Optimierung der Lesbarkeit sind die Werte dort zusätzlich graphisch in einer Linien-
kurve dargestellt (als sogenannte Sparkline), die mit einem Blick die Veränderung der 
Zahlenwerte möglich macht. 
Jeder Steckbrief besteht aus einem Tabellenteil, einem Textteil und einem sogenannten 
Auffälligkeitsbarometer. 
3.1 Block I Bevölkerung  
3.1.1 Altersstruktur  
(Siehe dazu Steckbrief 1.1) 
Zum Ende 2018 sind im Hansaviertel 8.212 Personen gemeldet. 
Im Jahr 2013 waren es 7.788, so ist die Bevölkerung in 5 Jahren um 424 Personen an-
gewachsen.  
Den größten Anteil bildet die Gruppe der 25- 44 Jährigen: von 2013 mit anteilig 48% bis 
2018 mit 49%, ein Zuwachs von absolut 278 Personen.  
Zum Vergleich liegen die Anteile dieser Gruppen im Bezirk Mitte 2013 bei 36,8% und 
2018 bei 35,9%. In Münster gesamt liegen deren Werte 2013 bei 29,9% und 2018 bei 
29,4%.  
Die Vergleichsgebiete zeigen leichte Abnahmen der dominierenden Bevölkerungsgrup-
pe (25 bis 44 Jährige) im Gegensatz zum Hansaviertel, wo diese Gruppe um 0,9% an-
steigt. 
Als ein Verdrängungs-Indikator in der Abbildung der Altersstruktur kann der Anteil der 
Altersgruppe der 18-24 Jährigen gewertet werden. Es sind sogenannte Starter auf dem 
Wohnungsmarkt in den Segmenten 1-Personenhaushalt oder Wohngemeinschaft. 
Mit einem Anteil von 16,3% in 2013 hat sich diese Gruppe mit Schwankungen um 0,5% 
von 2014 bis 2017 auf 16,5% in 2018 eingefunden.

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
4 
 
In dieser Altersgruppe sind Studierende einzuordnen, deren Anteil demnach im Hansa-
viertel unverändert hoch ist. Absolut beträgt die Differenz zwischen 2013 und 2018 ge-
nau 80 Personen. 
Zum Vergleich dazu im Bezirk Mitte gibt es ein Anstieg von absolut 1.847 Personen, der 
Anteil dieser Gruppe in 2013 liegt bei 14,6% und in 2018 bei 15,5%.  
In Münster gesamt gibt es im Betrachtungszeitraum einen absoluten Zuwachs von 2.150 
Personen der 18-24 Jährigen. In 2013 liegt der Anteil an der Altersgruppe bei 12,4% und 
in 2018 bei 12,6%. 
Im Hansaviertel ist demnach die Indikator-Altersgruppe stärker vertreten als in den Ver-
gleichsgebieten, und zwar im gesamten Betrachtungszeitraum. Die Attraktivität dieses 
Quartiers für diese Altersgruppe begünstigt durchaus Verdrängung: Kleine Wohnungen 
sind vergleichsweise teuer und kurze Wohnzeiten bedingen häufige Mieterwechsel, hier 
entsteht die Gefahr auf regelmäßiges Erhöhen der Mieten bei Neuvermietung. 
 
Im Betrachtungsraum Hansaviertel sind die Anteile der Altersgruppe 0 bis 17 Jahre mit 
6,5% bis 7% geringer als in den Vergleichsräumen: Diese liegen bei 10,4% bis 10,8% in 
Münster-Mitte und bei 14,9% bis 15,1% in Münster gesamt. Auch dieses Ergebnis stärkt 
die Annahme, dass Wohnraum im Hansaviertel kaum familiär genutzt und nachgefragt 
wird. 
Allerdings bildet der Teilbereich Herz-Jesu (Stadtzelle 443) eine Ausnahme: der Anteil 
der Kinder und Jugendlichen hier ist höher als in den übrigen Stadtzellen des Hansavier-
tels. Das in Münster nahe dem Kanal gelegene Quartier weist eine andere Bebauung 
auf, hier dominieren im östlichen Teil Ein- und Zweifamilienhäuser mit leicht variierender 
Wohnbevölkerung, der Anteil der Kinder (bis 17Jahre) liegt 2013 bei 9,9% und steigt 
nach Schwankungen erneut auf 9,9% in 2018. 
3.1.2 Haushalte  
(Siehe dazu Steckbriefe 1.2.1 und 1.2.2) 
Die Verteilung der Bevölkerung nach Haushaltetypen und die Zahl der Haushalte nach 
Größen zeigt sich im Hansaviertel wie folgt: 
2013 sind 75,7% Ein-Personenhaushalte, 2018 sind sie leicht rückgängig mit 73,4%. 
Über die Hälfte der Wohnbevölkerung (55,7%) lebt 2013 in Ein-Personenhaushalten. Bis 
2018 ist dies rückgängig auf 52,8%. Dennoch bleibt mehr als die Hälfte der Bevölkerung 
in Ein-Personenhaushalten.  
Zum Vergleich liegen die Werte für die Bevölkerung in Ein-Personenhaushalten im Be-
zirk Mitte 2013 bei anteiligen 41,4% und 2018 bei einem Anteil von 40,3%. 
Für Münster gesamt liegt dieser Wert bei 29,1% und 2018 bei einem leicht gestiegenen 
Wert von 29,2%. Absolut sind das 3.865 mehr Ein-Personen-Haushalte. 
Haushalte mit Kindern sowie Alleinerziehende als Haushaltstyp reagieren unter anderem 
sensibel auf Veränderungen am Markt. 
Bei den Personen in Haushalten mit Kindern sind die Werte im Hansaviertel von 2013 
bis 2018 leicht gestiegen von anteilig 12,2% auf 13,6%, absolut ist das ein Zuwachs von 
168 Personen in dieser Gruppe. 
Die Personenzahl in Alleinerziehenden Haushalten ist anteilig mit 2,8% in 2013 und 
2,8% in 2018 konstant.  
Der Bezirk Mitte hat 2013 einen Bevölkerungsanteil von 19,3% in Haushalten mit Kin-
dern und 2018 sind es 20,2%. Der entsprechende Wert für die Alleinerziehenden Haus-
halte ist 2013 mit 3,9% und 2018 mit 3,7% vertreten. 
Für die Gesamtstadt liegt der Wert 2013 bei 27,3% und 2018 bei 27,7%, ein absoluter 
Zuwachs von 4.423 Personen. 
Münster gesamt hat im Jahr 2013 einen Anteil von 5,1% und in 2018 von 4,9% Perso-
nen in Alleinerziehenden Haushalten. In beiden Vergleichsräumen ist der Anteil im Ver-
gleich zum Untersuchungsraum leicht sinkend.

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
5 
 
3.1.3 Wanderungen  
(Siehe dazu Steckbriefe 1.3.1 und 1.3.2) 
Bei der Betrachtung der Wanderungsbewegungen der Bevölkerung gibt es jährliche Zu- 
und Abnahmen. In der Tendenz gingen die Zuzüge, Fortzüge sowie die Binnen-Umzüge 
im Hansaviertel ab 2015 zurück. Die Geburten sind im Hansaviertel leicht gestiegen, die 
Sterbefälle schwanken und sind bis zum Jahr 2018 leicht gesunken. 
Im Bezirk Münster Mitte sind die Anteile der Geburten und Sterbefälle im Zeitraum 2013-
2015 angestiegen, bis zum Jahr 2018 nehmen die Werte dann leicht ab. 
 
Im Vergleich der Zuzüge zu den Fortzügen dominieren im Bezirk Mitte die Zuzüge. Hin-
gegen hat das Umzugsverhalten innerhalb der Stadtbezirke Münsters nach Mitte seit 
2015 insgesamt abgenommen, lediglich 2015 und 2016 gab es leichte Umzugsgewinne. 
In den übrigen Jahren liegen diese Zahlen im negativen Bereich, sodass hier ein Weg-
ziehen von Mitte in andere Münsteraner Bezirke vorherrscht. Umzüge im Hansaviertel 
und im ergänzenden Befragungsgebiet sind in den Stadtzellen 243 und 241 auffällig 
durch negative Zahlen: hier dominieren die Wegzüge in andere Stadtteile Münsters im 
Vergleich zu den Zuzügen ins Hansaviertel und ergänzende Befragungsgebiet aus den 
anderen Stadtteilen. 
3.1.4 Arbeitslosen struktur  
(Siehe dazu Steckbrief 1.4) 
Hier wird der Anteil der arbeitslosen Bevölkerung an der gemeldeten Bevölkerung bis 
2017 ausgewertet. Ab dem Jahr 2018 werden nach Vorgabe des Bundesarbeitsministe-
riums Daten in abweichender Form erfasst und sind hier nicht ausgewertet.  
Aussagekräftige Indikatoren bilden hier vor allem die Gruppen junge Arbeitslose sowie 
ältere (Langzeit-) Arbeitslose. Sie zählen zu den verdrängungsgefährdeten Personen-
kreisen. 
Der Anteil der arbeitslosen Bevölkerung im Hansaviertel ist rückläufig, um absolut 28 
Personen. Mit 2,1% ist der Arbeitslosenanteil im Hansaviertel niedrig, viele Daten konn-
ten aus Datenschutzgründen (Wert ist kleiner ‚10‘) nicht abgebildet werden. Der Indikator 
ist nur bedingt anwendbar, es fehlen oft die notwendigen Zahlenmengen zur Auswertung 
auf kleinräumiger Ebene (Stadtzelle). 
 
Der Bezirk Mitte hat 2013 einen Anteil arbeitsloser Personen von rund 2,7% und in 2017 
von 2,3%. Für Münster gesamt ging die Zahl der arbeitslos gemeldeten Personen zu-
rück. 
3.1.5 Ausländische Bevölkerung:  
(Siehe dazu Steckbrief 1.5) 
Ursprünglich war der Anteil ausländischer Bevölkerung als Indikator für soziale Bedürf-
tigkeit zu werten. Menschen mit Migrationshintergrund galten auf dem Wohnungsmarkt 
als benachteiligt. Diese Aussage ist jedoch in ihrer Allgemeingültigkeit zu hinterfragen. 
Die Staatsangehörigkeiten der Zuwanderer geben keinen Aufschluss über soziale und 
ökonomische Rahmenbedingungen. 
 
Der Anteil der ausländischen Bevölkerung in Münster liegt 2018 bei 10,7%, der Wert lag 
2013 bei 8,2%. In Mitte liegt der Anteil im Jahr 2013 bei 6,9% und in 2018 bei 8,5%. 
Ähnlich zeigt sich der Anteil im Hansaviertel mit 7,2% in 2013 und 8,4% in 2018. Die 
ausländische Bevölkerung nimmt demnach überall anteilig zu. 
 
Bei Betrachtung der absoluten Zahlen sind 2013 bis 2018 jährlich mehr Ausländer nach 
Münster gezogen. Ein Zuwanderungssprung in 2015 erklärt sich aufgrund der einset-
zenden Flüchtlingsbewegungen. Im Jahr 2018 leben anteilig an der Gesamtbevölkerung

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
6 
 
10,7% ausländische Personen in Münster. Im Stadtbezirk Mitte sowie im Hansaviertel 
sind die Anteile geringer und geben, wie bereits oben erwähnt heutzutage wenig Auf-
schluss über Tendenzen der Verdrängung von Wohnbevölkerung.  
 
3.1.6 Durchschnittliche Wohndauer / Persistenz  
(Siehe dazu Steckbrief 1.6) 
Bei der Ermittlung der durchschnittlichen Wohndauer der Bevölkerung sind der Tag des 
Einzugs relevant sowie die Veränderungen der Gesamtzahl der Bevölkerung mit ent-
sprechenden An- und Abmeldungen an den Wohnadressen, die pro Jahr ablesbar sind. 
Dieser Indikator kann einen Hinweis auf Verdrängung alteingesessener Personenkreise 
geben, wenn die Werte hier sprunghaft sinken. 
  
Das Hansaviertel liegt mit der durchschnittlichen Wohndauer derzeit (Stand 31.12.2018) 
bei 8,7 Jahren und war in 2013 bei 9,1 Jahren, die durchschnittliche Wohndauer ist so-
mit leicht rückläufig.  
Das entspricht der Entwicklung der Wohndauer im Vergleichsraum Münster-Mitte sowie 
in Münster gesamt. Auch hier ist die Wohndauer im Zeitraum 2013 bis 2018 leicht rück-
läufig. Sie ist in Münster - Mitte von 11,2 auf 10,7 Jahre und in Münster gesamt von 13,1 
auf 12,9 Jahre gesunken. Diese Ergebnisse zeigen, dass bestimmte Bewohner im Un-
tersuchungsgebiet Wohnpersistenz haben, bei einem Durchschnittswert von über 8 Jah-
ren. Die leichte Rückläufigkeit würde sich durch Versterben alteingesessener Bewohner 
erklären, bei gleichzeitigem Nachrücken der jüngeren Generationen, die die durch-
schnittliche Wohndauer herabsetzen. 
 
Die Verschneidung der Wohndauer mit der Bevölkerung in Altersgruppen ergibt bei den 
Personen in der Kategorie 18-24 Jahre ein anderes Bild. Die überwiegende Zahl aus 
dieser Altersgruppe bleibt bis max. 2 Jahre im Gebiet. Bei den 25 bis 44 Jährigen ist die 
Anzahl derer, die weniger als 1 Jahr im Gebiet wohnen erstaunlich hoch, der überwie-
gende Teil dieser Altersgruppe wohnt 1 bis 3 Jahre im Hansaviertel. In der Kategorie 18 
bis 24 Jahre ist eine hohe Umzugsmobilität festzustellen, was weder auf Aufwertung 
noch auf Verdrängung hinweist, vielmehr sind es normale Prozesse im Wohnverhalten 
dieser in Ausbildung befindlichen Altersgruppe, besonders bei den Studierenden in 
Münster. 
3.2 Block II Gebäude und Wohnraumangebot 
3.2.1 Bautätigkeit  (Neubau/ Umbau)  
(Siehe dazu Steckbrief 2.1) 
In Wohnvierteln mit wachsender Nachfrage nach Wohnraum kann über Baulücken-
schließungen sowie durch Abriss von alter Bausubstanz und dessen Ersatz mit Neubau 
reagiert werden. Im Bestand können Wohnungen in ihren Grundrissen verändert werden 
über Teilung und Zusammenlegung. Verdrängung würde sich hier durch den Wegfall 
preiswerten Wohnens in ehemals einfachen Beständen vor der Renovierung oder dem 
Abriss zeigen. 
 
Im Hansaviertel Münster liegen die überwiegenden Baufertigstellungen im Segment 
Neubau, beispielsweise in den Jahren 2014, 2015 und 2016 mit dem St.-Elisabeth-
Projekt in der Stadtzelle Bremer Platz: auf kirchlichen Liegenschaften entstehen neue 
Wohngebäude mit verschiedenen Wohnraumangeboten. Die Anzahl an Bautätigkeiten 
im Wohnungsbestand (Zeile Umbau) im Betrachtungszeitraum ist sehr gering und gibt 
keinen Hinweis auf Verdrängung durch Sanierungs- und Modernisierungsabsichten.

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
7 
 
Die Abrisstätigkeit im Viertel ist gering, Verdrängungspotential besteht im Teilgebiet 
Herz-Jesu, dort stehen im östlichen Bereich nah am Kanal Ein- und Zweifamilienhäuser 
(Fokus hier auf Objekte älteren Baujahres, die für Abriss und Neubau infrage kämen). 
 
Beim Mehrfamilienhaus ist der Abgang einer Wohneinheit über Zusammenlegung mög-
lich. Rückbau passiert im innerstädtischen Mehrfamilienhaus in der Regel nicht. Der 
Dachgeschossausbau als Erweiterung des Wohnraumangebotes (im hochpreisigen 
Segment) kann nicht gesondert ermittelt werden, und würde eventuell über eine vertiefte 
Gebiets-Kartierung sichtbar werden. 
3.2.2 Eigentum sverhältnisse  
(Siehe dazu Steckbrief 2.2) 
Relevant für das Monitoring sind die Eigentumsverhältnisse laut Grundbuch-Eintrag. 
Sogenannte Umwandlungen von Gebäudeeigentum in Wohnungs- und Teileigentum 
bilden auf dem Immobilienmarkt ein relativ ‚neues‘ Segment. Sie können zu veränderten 
Eigentumsstrukturen führen und mit hoher Wahrscheinlichkeit sind hier verstärkt Eigen-
bedarfskündigungen und profitorientierte Modernisierungsabsichten aufseiten der Er-
werber denkbar. Der Wohnraum wird zunehmend zur Kapitalanlage. 
 
Im Hansaviertel ist die Streuung der Besitzverhältnisse groß, der private Besitz an den 
Wohngebäuden liegt bei über 78%. Dies entspricht der Eigentumssituation von vor 40 
Jahren, wie eine Erhebung des Gebietes aus dem Jahr 1978 zeigt (vgl. Innenstadtpro-
gramm zur Verbesserung der Wohnqualität 1978: Ostviertel und Ergänzungsgebiete; 
Bestandsaufnahme, Planung, Maßnahmen).  
 
Geändert hat sich die Anbieterseite von Wohnraum: weniger gemeinnützige, städtische 
Unternehmen und weniger Hausbesitzer, dafür ein Zuwachs an privaten Wohnungsei-
gentümern auf der Vermieterseite.  
 
Die weitere Entwicklung der Streuung der Besitzverhältnisse im Hansaviertel muss wei-
terhin beobachtet werden. 
3.2.3 Verkäufe von umgewandeltem Wohnraum   
(Siehe dazu Steckbrief 2.3) 
Die Entwicklung der Verkäufe von Eigentumswohnungen ist hier im Fokus. Der Veräu-
ßerung geht in der Regel eine Umwandlung von Mietobjekt in Eigentum voraus. Mit der 
sogenannten Abgeschlossenheitserklärung wird die Umwandlung behördlich genehmigt.  
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen können Verdrängungseffekte bewir-
ken (durch veränderte Eigentumsstrukturen steigt die Wahrscheinlichkeit einer Eigenbe-
darfskündigung sowie profitorientierte Modernisierungsabsichten des Erwerbers). 
 
Die Besitzverhältnisse an Grundstücken und Immobilien im Hansaviertel sind kleinteilig. 
Nach einer leicht erhöhten Umwandlungsphase in 2014 und 2015 ist der Wert in 2016 
bei ‚kleiner 2‘ angelangt und stagniert. Die exakte Anzahl an Wohnungen im Hansavier-
tel liegt nicht vor, dies muss durch eine kleinräumige Kartierung ermittelt werden. Somit 
ist der Anteil an Wohnraum zur Miete gegenüber dem durch Eigentümer genutzten 
Wohnraum derzeit nicht darstellbar. 
 
Die tatsächlichen Umwandlungen von Wohnraum sind zahlenmäßig gering.  
Die Entwicklung der Wohnraum-Verkäufe der letzten 5 Jahre im Betrachtungsgebiet ist 
rückläufig (siehe Steckbrief 2.3 Wohnungsverkäufe), somit ist der Anteil an Wohnungs- 
und Teileigentum im Hansaviertel über einen längeren Zeitraum entstanden, dessen 
Hochphase zeitlich vor dem Betrachtungszeitraum 2013-2018 lag. Viele Immobilien im 
Hansaviertel sind derzeit noch in Privatbesitz (nach stichprobenartigen Auswertungen

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von Grundbucheinträgen), als Status Quo ist das ein Ergebnis, welches für die Zukunft 
zu sichern wäre. 
Die Tendenzen in der Gesamtstadt sowie im Betrachtungsraum Münster - Mitte sind 
rückläufig. Die zukünftige Entwicklung im Hansaviertel bleibt zu beobachten! 
4. Fazit  
Das Hansaviertel ist ein Quartier mit deutlicher Orientierung auf eine junge Bevölkerung, 
die überwiegend als Ein-Personenhaushalte gemeldet dort leben. Das ist das auffälligste 
Merkmal in den Bevölkerungsdaten, sodass das Quartier als gentrifizierungsanfällig ein-
gestuft werden kann. Die ermittelten Werte im Betrachtungszeitraum geben keinen ein-
deutigen Hinweis auf Umwälzungsprozesse in der Zusammensetzung der Bevölkerung 
oder im Wohnungsangebot. Ob Verdrängung durch Mietpreissteigerungen geschieht 
und der Anteil an Mietwohnungen anteilig abnimmt, weil eigengenutzt, ist eher durch die 
Umfrage in der Wohnbevölkerung zu ermitteln. Die Indikatoren, die Aufschluss geben zu 
‚wie‘ wohnt die Bevölkerung im Hansaviertel, zeigen keine Auffälligkeiten oder unge-
wöhnliche Veränderungen an. Punktuell wird im Hansaviertel Wohnraum verkauft, reno-
viert und neugebaut.  
5. Einschätzung der Ergebnisse 
Für das vertiefte statistische Monitoring liegen für die Verdrängungsindikatoren ausrei-
chend Daten vor, dafür sind hauptsächlich Einwohnermeldedaten ausgewertet worden. 
Die Aufwertungsindikatoren hingegen speisen sich aus Grundbucheinträgen, den Daten 
der Baustatistik und des Vermessungs- und Katasteramts (Umwandlungskataster, Gut-
achterausschuss). Diese Daten werden je nach Anwendungszweck in den Fachstellen 
geführt oder aufbereitet. Für das Monitoring Hansaviertel ist zum jetzigen Zeitpunkt ein 
erster Teil der Aufwertungsindikatoren aufbereitet.  
Der Stadt Münster fehlen die digital vorhandenen Informationen zum Baubestand und 
zum Alter der Gebäude, entsprechende Daten aus dem Zensus 2011 sind unvollständig 
und werden in ihrer kleinräumigen Aussage wenig realistisch eingestuft. Eine Gebäude-
datei ist nicht vorhanden. Abgeschlossenheitsbescheinigungen sind gebietsübergreifend 
nicht automatisiert auswertbar. 
Die nähere Untersuchung der Indikatoren zur Beantwortung der Frage ‚wer‘ wohnt ‚wie‘ 
im Hansaviertel zeigt in der Retrospektive 2013 bis 2018 weder markante Wechsel noch 
zahlenmäßige Einbrüche oder Veränderungen. 
Im Untersuchungsgebiet herrscht eine hohe Fluktuation von jungen Menschen. Ob jeder 
Umzug, Wegzug und Zuzug, der diesem Prozess innewohnt aufgrund von Verdrängung 
passiert, kann daraus nicht abgeleitet werden. Die Ergebnisse aus der Haushalte-
Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu, in der Umzugsgründe und die Mietbelastung erho-
ben werden, geben hier eher Aufschluss. 
Junge Menschen machen auf dem Wohnungsmarkt erste Wohn-Erfahrungen, häufige-
res Umziehen wäre demnach ein normaler Prozess. Das dies trotz eines angespannten 
Wohnungsmarktes, so wie er sich in Münster seit Jahrzehnten zeigt, funktioniert, ist un-
gewöhnlich und wird vermutlich häufig ‚intern‘ abgewickelt (eher privat untereinander 
und nicht über den frei zugänglichen Wohnungsmarkt). 
Die durchschnittliche Wohndauer von 8 bis 9 Jahren ist im Vergleich zu Münster - Mitte 
und zur Gesamtstadt niedrig, für ein Viertel mit überwiegend junger Bevölkerung jedoch 
kein Hinweis auf Verdrängung. Vielmehr zeigt es die andere Seite des Hansaviertels: 
Wohnpersistenzen sind vorhanden und innerhalb des Betrachtungszeitraumes sind (bei 
leichter Abnahme der Wohndauer) keine Einbrüche zu erkennen, die auf Verdrängung 
hinweisen.

Anlage 2 zur Vorlage V/0106 /2020 
9 
 
Interessant ist die folgende Entwicklung im Hansaviertel. Im Zeitraum 2013 bis 2018 sind 
424 Personen hinzugezogen, dazu 17 neue Adressen und 168 weitere Haushalte. Diese 
Zahlen zeigen, dass der verfügbare Wohnraum im Viertel weniger stark zugenommen 
hat als die Anzahl der Personen und der Haushalte.  
So wohnen die Menschen in 2018 dichter zusammen bzw. verfügen über weniger Quad-
ratmeter Wohnraum pro Person. Es kann sein, dass ein Anwachsen an Wohngemein-
schaften dahintersteht, das statistisch schwer erfasst wird, da Wohngemeinschaften im 
Melderegister oft in der Kategorie 1- Personenhaushalte gezählt werden. 
 
Relativ sicher kann der gegenwärtige Trend zu Wohnungseigentum auch in Münster 
abgelesen werden. Verkäufe von Eigentumswohnungen haben stadtweit um rund 10% 
zugenommen. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern sind deutlich zurückgegangen‘ (Hin-
weis des stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschuss‘ Münster). Ein Zu-
wachs an Eigentumswohnungen und ein Rückgang von Mietwohnungsbau und Miets-
häusern in Privatbesitz entsprechen dem allgemeinen Trend auf dem städtischen Immo-
bilienmarkt. (Wohnungsmarktbericht NRW 2018, Seite 76 ff.). Auch historisch gewach-
sene Strukturen und Besitzverhältnisse an Grundstücken und Immobilien sind im Unter-
suchungsraum sichtbar. Die breite Streuung der Eigentumsverhältnisse an Grundstü-
cken und Gebäuden in den innerstädtischen Wohnvierteln dominiert derzeit noch. Bei 
der Veräußerung von Immobilien wird sich dies weiter in Richtung einer zunehmenden 
Modernisierung, Sanierung, und Umwandlung in Eigentumswohnungen verschieben. 
Die Wohnraumentwicklung in der Stadt Münster, insbesondere in den innenstadtnahen 
Quartieren, sollte zukünftig durch ein kleinräumiges vertieftes Monitoring beobachtet 
werden. 
 
Es ist festzuhalten, dass die kleinräumigen quantitativen Ergebnisse für das Untersu-
chungsgebiet im Vergleich mit ähnlich strukturierten Stadtteilen in Münster unauffällig 
sind (vgl. Statistik für Münsters Stadtteile 2013 bis 2018). Interessant wäre eine gesamt-
städtische Untersuchung, die auch in anderen Stadtteilen kleinräumige Analysen der 
Verdrängungs- und Aufwertungsindikatoren in einem fest definierten Zeitraum ermögli-
chen würde. So könnten die Untersuchungsergebnisse kleinräumig verglichen werden 
und Aussagen zu Gefährdungsgebieten getroffen werden. Da beim Monitoring der Blick 
zurück auf vollzogene und nicht auf zukünftig mögliche Entwicklungen gerichtet ist, wür-
de sich die prognostische Sicht auf die Wohnquartiere der Stadt ergänzend lohnen. Ein 
belastbares Frühwarnsystem aufzubauen, wäre ein sinnvoller Prozess. Eine Erfassung 
der Abgeschlossenheitsbescheinigungen liefert hier einen ersten Ansatz.  
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass ein kontinuierliches kleinräumiges Monitoring für die 
gesamte Stadt Münster notwendig und handlungsrelevant ist, um Gentrifizierungsten-
denzen frühzeitig zu erkennen und agieren zu können. 
 
Neben dieser Auswertung gibt es die Ergebnisse der Haushaltebefragung 2019 und 
damit ergänzend ein Status Quo an qualitativen Erhebungen und Lebensumständen in 
der Wohnbevölkerung in einem erweiterten Untersuchungsraum.

Gebiet Altersgruppen absolut % absolut % absolut % absolut % absolut % absolut %
0 bis 17 506 6,5 536 6,8 545 6,9 542 6,8 555 6,8 578 7,0
18 bis 24 1.273 16,3 1.258 15,9 1.244 15,7 1.307 16,3 1.340 16,4 1.353 16,5
25 bis 44 3.743 48,1 3.820 48,4 3.875 48,8 3.882 48,4 3.983 48,8 4.021 49,0
45 bis 64 1.537 19,7 1.537 19,5 1.532 19,3 1.544 19,3 1.537 18,8 1.521 18,5
65 bis 79 520 6,7 529 6,7 544 6,9 540 6,7 541 6,6 532 6,5
80 und älter 209 2,7 208 2,6 197 2,5 205 2,6 198 2,4 207 2,5
Gesamt 7.788 100,0 7.888 100,0 7.937 100,0 8.020 100,0 8.154 100,0 8.212 100,0
0 bis 17 12.783 10,4 12.985 10,5 13.352 10,7 13.581 10,8 13.538 10,7 13.713 10,8
18 bis 24 17.937 14,6 18.084 14,7 18.482 14,8 19.024 15,1 19.525 15,4 19.784 15,5
25 bis 44 45.117 36,8 44.869 36,4 45.340 36,3 45.402 36,0 45.510 35,9 45.893 36,0
45 bis 64 27.962 22,8 28.290 23,0 28.791 23,0 29.012 23,0 29.044 22,9 28.941 22,7
65 bis 79 12.631 10,3 12.548 10,2 12.453 10,0 12.328 9,8 12.376 9,8 12.457 9,8
80 und älter 6.334 5,2 6.402 5,2 6.490 5,2 6.631 5,3 6.664 5,3 6.721 5,3
Gesamt 122.764 100,0 123.178 100,0 124.908 100,0 125.978 100,0 126.657 100,0 127.509 100,0
0 bis 17 44.598 14,9 44.908 15,0 46.203 15,1 46.718 15,2 46.882 15,2 47.002 15,1
18 bis 24 36.932 12,4 37.309 12,4 37.880 12,4 38.614 12,5 39.065 12,6 39.082 12,6
25 bis 44 89.239 29,9 88.746 29,6 90.219 29,6 90.473 29,4 90.754 29,3 91.323 29,4
45 bis 64 77.067 25,8 78.123 26,0 79.227 26,0 79.756 25,9 79.866 25,8 79.658 25,6
65 bis 79 35.864 12,0 35.987 12,0 36.047 11,8 36.019 11,7 36.054 11,7 36.151 11,6
80 und älter 14.818 5,0 15.194 5,1 15.659 5,1 16.262 5,3 16.808 5,4 17.394 5,6
Gesamt 298.518 100,0 300.267 100,0 305.235 100,0 307.842 100,0 309.429 100,0 310.610 100,0
1.1  Altersstruktur im Hansaviertel 2013 - 2018 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Wohnberechtigte Bevölkerung 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Hansaviertel 
gesamt
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
Münster 
gesamt 
 Quelle: Einwohnermelderegister jeweils zum Stand 31.12. des Jahres
Entwicklung in 
Sparkline
Aussagekraft dieses Indikators: Die Abnahme und Zunahme bestimmter Altersgruppen (bei Berücksichtigung des demografischen 
Wandels) kann Gentrifizierungstendenzen aufzeigen: junge Menschen (18-24) zählen zu den Pionieren im Gentrifizierungsprozess, 
ihr Anteil an der wohnberechtigten Bevölkerung ist daher interessant. Alte Menschen (ab 65) sind durch Verdrängung gefährdet, 
ebenso Familiengründer. Deren Anteil sowie der von Kindern und Jugendlichen (0-17) würde stagnieren bzw. rückläufig sein. Als 
Gentrifizierer gelten jungen Berufstätige mit hohem Einkommen.  
 
Hansaviertel-Münster: die Gruppen sind in ihrer Enwicklung von 2013 - 2018 prozentual stabil bei leichtem Anwachsen der 
Gesamtbevölkerung. Im Hansaviertel sind die jungen Altersgruppen anteilig stärker als in den Vergleichsgebieten, ein höherer Anteil 
von jungen Menschen, insbesondere die Gruppe der 25-44 Jährigen und ein niedrigerer Anteil an alten Menschen.  
Bei vertiefter kleinräumiger Betrachtung zeigt sich im Teilgebiet von Herz-Jesu (443) ein Zuwachs an Kindern und Jugendlichen. Der 
reale Zuwachs im Hansaviertel von 424 Personen im Zeitraum 2013-2018 liegt in den 3 jüngsten Altersgruppen. 
Indikator  
Altersstruktur 
 
unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
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absolut % absolut % absolut % absolut % absolut % absolut %
0 - 17 Jahre 60 5,1 63 5,0 69 5,5 84 6,5 81 6,0 87 6,38
18 - 24 Jahre 204 17,5 237 18,9 243 19,2 262 20,1 264 19,6 247 18,12
25 - 44 Jahre 544 46,7 587 46,7 586 46,3 580 44,6 627 46,5 664 48,72
45 - 64 Jahre 234 20,1 243 19,3 239 18,9 240 18,4 241 17,9 226 16,58
65 - 79 Jahre 92 7,9 96 7,6 100 7,9 105 8,1 105 7,8 105 7,70
80 Jahre und älter 32 2,7 30 2,4 28 2,2 30 2,3 31 2,3 34 2,49
Summe 1.166 100,0 1.256 100,0 1.265 100,0 1.301 100,0 1.349 100,0 1.363 100,00
0 - 17 Jahre 129 5,9 117 5,4 119 5,5 104 4,9 117 5,4 126 5,8
18 - 24 Jahre 440 20,1 423 19,6 407 18,8 393 18,5 386 17,9 382 17,7
25 - 44 Jahre 1.081 49,3 1.095 50,6 1.106 51,1 1.098 51,6 1.118 52,0 1.127 52,1
45 - 64 Jahre 397 18,1 375 17,3 381 17,6 380 17,9 378 17,6 371 17,1
65 - 79 Jahre 93 4,2 106 4,9 112 5,2 111 5,2 116 5,4 123 5,7
80 Jahre und älter 52 2,4 47 2,2 41 1,9 41 1,9 37 1,7 35 1,6
Summe 2.192 100,0 2.163 100,0 2.166 100,0 2.127 100,0 2.152 100,0 2.164 100,0
0 - 17 Jahre 101 7,0 112 7,7 118 8,1 117 8,0 113 7,8 106 7,4
18 - 24 Jahre 197 13,7 188 13,0 176 12,1 199 13,7 224 15,4 241 16,7
25 - 44 Jahre 695 48,4 695 48,0 720 49,5 708 48,6 689 47,4 670 46,5
45 - 64 Jahre 311 21,7 319 22,0 308 21,2 302 20,7 296 20,4 299 20,7
65 - 79 Jahre 99 6,9 97 6,7 95 6,5 90 6,2 89 6,1 82 5,7
80 Jahre und älter 33 2,3 36 2,5 38 2,6 40 2,7 42 2,9 43 3,0
Summe 1.436 100,0 1.447 100,0 1.455 100,0 1.456 100,0 1.453 100,0 1.441 100,0
0 - 17 Jahre 51 5,1 57 5,9 49 5,0 47 4,5 48 4,4 61 5,5
18 - 24 Jahre 177 17,8 168 17,3 174 17,7 186 17,8 180 16,7 200 17,9
25 - 44 Jahre 541 54,4 528 54,4 543 55,4 593 56,7 625 57,9 630 56,4
45 - 64 Jahre 139 14,0 132 13,6 135 13,8 141 13,5 150 13,9 150 13,4
65 - 79 Jahre 57 5,7 55 5,7 56 5,7 52 5,0 55 5,1 55 4,9
80 Jahre und älter 30 3,0 31 3,2 24 2,4 27 2,6 21 1,9 22 2,0
Summe 995 100,0 971 100,0 981 100,0 1.046 100,0 1.079 100,0 1.118 100,0
0 - 17 Jahre 165 8,3 187 9,1 190 9,2 190 9,1 196 9,2 198 9,3
18 - 24 Jahre 255 12,8 242 11,8 244 11,8 267 12,8 286 13,5 283 13,3
25 - 44 Jahre 882 44,1 915 44,6 920 44,4 903 43,2 924 43,6 930 43,7
45 - 64 Jahre 456 22,8 468 22,8 469 22,7 481 23,0 472 22,3 475 22,3
65 - 79 Jahre 179 9,0 175 8,5 181 8,7 182 8,7 176 8,3 167 7,9
80 Jahre und älter 62 3,1 64 3,1 66 3,2 67 3,2 67 3,2 73 3,4
Summe 1.999 100,0 2.051 100,0 2.070 100,0 2.090 100,0 2.121 100,0 2.126 100,0
0 - 17 Jahre 195 9,4 206 10,0 221 10,7 225 10,86 227 10,9 222 10,8
18 - 24 Jahre 256 12,3 258 12,5 243 11,8 247 11,92 270 13,0 261 12,8
25 - 44 Jahre 1.016 48,8 972 47,0 971 47,0 953 45,99 920 44,3 910 44,5
45 - 64 Jahre 433 20,8 446 21,6 454 22,0 472 22,78 484 23,3 478 23,4
65 - 79 Jahre 118 5,7 114 5,5 109 5,3 110 5,31 113 5,4 111 5,4
80 Jahre und älter 62 3,0 70 3,4 68 3,3 65 3,14 65 3,1 65 3,2
Summe 2.080 100,0 2.066 100,0 2.066 100,0 2.072 100,00 2.079 100,0 2.047 100,0
0 - 17 Jahre 177 9,9 172 9,5 173 9,5 168 9,2 175 9,5 184 9,9
18 - 24 Jahre 232 13,0 239 13,2 242 13,3 261 14,2 242 13,2 241 13,0
25 - 44 Jahre 713 40,0 735 40,7 749 41,2 749 40,9 767 41,8 760 41,1
45 - 64 Jahre 391 22,0 402 22,2 407 22,4 406 22,1 401 21,8 407 22,0
65 - 79 Jahre 183 10,3 176 9,7 167 9,2 165 9,0 170 9,3 172 9,3
80 Jahre und älter 85 4,8 84 4,6 80 4,4 84 4,6 81 4,4 86 4,6
Summe 1.781 100,0 1.808 100,0 1.818 100,0 1.833 100,0 1.836 100,0 1.850 100,0
2017 2018
1.1 Altersstruktur im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013 - 2018
Stadtzellen Altersgruppen
442 Herz-
Jesu
443 Huberti-
straße
2013 2014 2015
241 Sophien-
straße
242 Bremer Platz
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
Stadtzellen des Hansaviertels
243 Meppener 
Straße
244 Hansaplatz
431 Alte 
Feuerwache
2016
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
11

Haushaltetypen absolut % absolut % absolut % absolut % absolut % absolut %
nicht in HH erfasst 75 1,0 76 1,0 77 1,0 69 0,9 70 0,9 71 0,9
1-Personen Haushalt 4.341 55,7 4.370 55,4 4.321 54,4 4.306 53,7 4.336 53,2 4.334 52,8
Haushalte ohne Kinder 2.207 28,3 2.194 27,8 2.292 28,9 2.416 30,1 2.457 30,1 2.463 30,0
Haushalte mit Kindern* 949 12,2 1.007 12,8 1.024 12,9 991 12,4 1.067 13,1 1.117 13,6
Alleinerz. und Kinder 216 2,8 241 3,1 223 2,8 238 3,0 224 2,8 227 2,8
Bev.gesamt 7.788 100,0 7.888 100,0 7.937 100,0 8.020 100,0 8.154 100,0 8.212 100,0
nicht in HH erfasst 2.687 2,2 2.583 2,1 2.639 2,1 2.613 2,1 2.584 2,0 2.638 2,1
1-Personen Haushalt 50.774 41,4 50.811 41,3 51.546 41,3 51.260 40,7 51.567 40,7 51.438 40,3
Haushalte ohne Kinder 40.824 33,3 40.825 33,1 41.001 32,8 42.017 33,4 42.411 33,5 42.817 33,6
Haushalte mit Kindern* 23.683 19,3 24.135 19,6 24.831 19,9 25.344 20,1 25.492 20,1 25.858 20,3
Alleinerz. und Kinder 4.796 3,9 4.824 3,9 4.891 3,9 4.744 3,8 4.603 3,6 4.758 3,7
Bev. gesamt 122.764 100,0 123.178 100,0 124.908 100,0 125.978 100,0 126.657 100,0 127.509 100,0
nicht in HH erfasst 4.886 1,6 4.720 1,6 4.717 1,6 4.783 1,6 4.774 1,5 4.970 1,6
1-Personen Haushalt 86.722 29,1 87.642 29,2 89.506 29,3 89.894 29,2 90.674 29,3 90.587 29,2
Haushalte ohne Kinder 110.098 36,9 110.417 36,8 111.360 36,5 112.781 36,6 113.357 36,6 113.878 36,7
Haushalte mit Kindern* 81.573 27,3 82.187 27,4 84.137 27,6 85.058 27,6 85.626 27,7 85.996 27,7
Alleinerz. und Kinder 15.239 5,1 15.301 5,1 15.515 5,1 15.326 5,0 14.998 4,9 15.179 4,9
Bev. gesamt 298.518 100,0 300.267 100,0 305.235 100,0 307.842 100,0 309.429 100,0 310.610 100,0
1.2.1 Haushaltestruktur im Hansaviertel 2013 - 2018 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
(Quelle: Statistikdienststelle der Stadt Münster)
2018
Hansa-
viertel 
gesamt
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
Münster 
gesamt
Gebiet
Verteilung der 
Bevölkerung auf
Anzahl Personen in Haushalten / Jahr
2013 2014 2015 2016
*  ohne Alleinerziehende mit Kindern
2017 Entwicklung in 
Sparkline
Aussagekraft dieses Indikators: 
Personen im Haushaltetyp Alleinerziehende mit Kindern haben in der Regel eine überdurchschnittliche Mietbelastung zu tragen und 
sind damit tendenziell anfälliger für Wohnkostensteigerungen, sie favorisieren ein soziales Umfeld mit entsprechenden Einrichtungen. 
Haushalte mit Kindern sind meist weniger mobil, haben es tendenziell schwerer, eine angemessene Alternative auf dem 
Wohnungsmarkt zu finden. Single-Haushalte können flexibel in ihrer Wohnungswahl sein, mit ihrem Zuwachs steigt potenziell die 
Fluktuation im Viertel, was Aufwertungsprozesse begünstigt.
Hansaviertel-Münster: Über 50% der Bevölkerung des Hansaviertels gehört zur Gruppe der 1-Personenhaushalte, die Tendenz ist 
leicht rückgängig.  Die Zahl der Personen in Haushalten mit Kindern wächst im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt 
überdurchschnittlich um 1,5% an. Der Anteil an Personen im Haushaltetyp Alleinerziehende mit Kindern stagniert im Hansaviertel, in 
den Vergleichsräumen nimmt er leicht ab. Bei vertiefter kleinräumiger Betrachtung zeigt sich im Teilgebiet Hansaplatz und Bremer 
Platz ein Anstieg. 
Indikator
Haushaltestruktur
unauffällig             auffällig
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
12

Haushaltetypen absolut % absolut % absolut % absolut % absolut % absolut %
nicht in Haushalten erfasst 75 6,4 76 6,1 77 6,1 69 5,3 70 5,2 71 5,2
Einpersonenhaushalte 646 55,4 685 54,5 654 51,7 679 52,2 696 51,6 713 52,3
Haushalte ohne Kinder 297 25,5 346 27,5 377 29,8 386 29,7 399 29,6 387 28,4
Haushalte mit Kindern 130 11,1 119 9,5 129 10,2 136 10,5 153 11,3 151 11,1
Alleinerziehende +  Kinder 18 1,5 30 2,4 28 2,2 31 2,4 31 2,3 41 3,0
Summe 1166 100,0 1256 100,0 1265 100,0 1301 100,0 1349 100,0 1363 100,0
nicht in Haushalten erfasst 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Einpersonenhaushalte 1295 59,1 1285 59,4 1278 59,0 1268 59,6 1282 59,6 1268 58,6
Haushalte ohne Kinder 602 27,5 598 27,6 603 27,8 601 28,3 585 27,2 590 27,3
Haushalte mit Kindern 231 10,5 216 10,0 226 10,4 199 9,4 232 10,8 253 11,7
Alleinerziehende +  Kinder 64 2,9 64 3,0 59 2,7 59 2,8 53 2,5 53 2,4
Summe 2192 100,0 2163 100,0 2166 100,0 2127 100,0 2152 100,0 2164 100,0
nicht in Haushalten erfasst 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Einpersonenhaushalte 801 55,8 793 54,8 769 52,9 787 54,1 774 53,3 760 52,7
Haushalte ohne Kinder 390 27,2 400 27,6 423 29,1 410 28,2 422 29,0 439 30,5
Haushalte mit Kindern 200 13,9 207 14,3 221 15,2 202 13,9 201 13,8 189 13,1
Alleinerziehende +  Kinder 45 3,1 47 3,2 42 2,9 57 3,9 56 3,9 53 3,7
Summe 1436 100,0 1447 100,0 1455 100,0 1456 100,0 1453 100,0 1441 100,0
nicht in Haushalten erfasst 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Einpersonenhaushalte 572 57,5 562 57,9 577 58,8 582 55,6 562 52,1 572 51,2
Haushalte ohne Kinder 306 30,8 269 27,7 282 28,7 348 33,3 400 37,1 400 35,8
Haushalte mit Kindern 100 10,1 120 12,4 101 10,3 103 9,8 103 9,5 131 11,7
Alleinerziehende +  Kinder 17 1,7 20 2,1 21 2,1 13 1,2 14 1,3 15 1,3
Summe 995 100,0 971 100,0 981 100,0 1046 100,0 1079 100,0 1118 100,0
nicht in Haushalten erfasst 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Einpersonenhaushalte 1027 51,4 1045 51,0 1043 50,4 990 47,4 1022 48,2 1021 48,0
Haushalte ohne Kinder 612 30,6 581 28,3 607 29,3 671 32,1 651 30,7 647 30,4
Haushalte mit Kindern 288 14,4 345 16,8 347 16,8 351 16,8 378 17,8 393 18,5
Alleinerziehende +  Kinder 72 3,6 80 3,9 73 3,5 78 3,7 70 3,3 65 3,1
Summe 1999 100,0 2051 100,0 2070 100,0 2090 100,0 2121 100,0 2126 100,0
nicht in Haushalten erfasst 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Einpersonenhaushalte 981 47,2 994 48,1 953 46,1 990 47,8 1026 49,4 979 47,8
Haushalte ohne Kinder 631 30,3 600 29,0 599 29,0 566 27,3 526 25,3 551 26,9
Haushalte mit Kindern 398 19,1 413 20,0 423 20,5 422 20,4 427 20,5 413 20,2
Alleinerziehende +  Kinder 70 3,4 59 2,9 91 4,4 94 4,5 100 4,8 104 5,1
Summe 2080 100,0 2066 100,0 2066 100,0 2072 100,0 2079 100,0 2047 100,0
nicht in Haushalten erfasst 6 0,3 6 0,3 7 0,4 7 0,4 7 0,4 5 0,3
Einpersonenhaushalte 788 44,2 805 44,5 822 45,2 845 46,1 868 47,3 835 45,1
Haushalte ohne Kinder 590 33,1 605 33,5 605 33,3 594 32,4 557 30,3 589 31,8
Haushalte mit Kindern 308 17,3 313 17,3 307 16,9 308 16,8 325 17,7 334 18,1
Alleinerziehende +  Kinder 89 5,0 79 4,4 77 4,2 79 4,3 79 4,3 87 4,7
Summe 1781 100,0 1808 100,0 1818 100,0 1833 100,0 1836 100,0 1850 100,0
242 Bremer Platz
243 Meppener 
Straße
244 Hansaplatz
431 Alte Feuerwache
443 Huberti-
straße
241 Sophien-
straße
442 Herz-
Jesu
Stadtzellen des Hansaviertels
1.2.1 Haushaltestruktur im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013 - 2018
Stadtzellen 2013 2014 2015 2016 2017 2018Verteilung der 
Bevölkerung auf 
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
13

absolut % absolut % absolut % absolut % absolut % absolut %
1 4.341 75,7% 4.370 75,5% 4.321 74,7% 4.306 74,0% 4.336 73,6% 4.334 73,4%
2 1.019 17,8% 1.010 17,5% 1.051 18,2% 1.092 18,8% 1.126 19,1% 1.128 19,1%
3 und mehr 378 6,6% 407 7,0% 409 7,1% 417 7,2% 429 7,3% 439 7,4%
Haushalte gesamt 5.738 100,0% 5.787 100,0% 5.781 100,0% 5.815 100,0% 5.891 100,0% 5.901 100,0%
1 50.774 65,2% 50.811 65,0% 51.546 65,1% 51.260 64,6% 51.567 64,6% 51.438 64,3%
2 17.768 22,8% 17.845 22,8% 17.982 22,7% 18.302 23,1% 18.507 23,2% 18.730 23,4%
3 und mehr 9.363 12,0% 9.455 12,1% 9.615 12,1% 9.809 12,4% 9.786 12,3% 9.871 12,3%
Haushalte gesamt 77.905 100,0% 78.111 100,0% 79.143 100,0% 79.371 100,0% 79.860 100,0% 80.039 100,0%
1 86.722 53,4% 87.642 53,5% 89.506 53,7% 89.894 53,6% 90.674 53,7% 90.587 53,6%
2 43.684 26,9% 43.986 26,9% 44.424 26,7% 44.878 26,8% 45.146 26,7% 45.349 26,8%
3 und mehr 32.094 19,8% 32.187 19,6% 32.698 19,6% 32.995 19,7% 32.980 19,5% 33.095 19,6%
Haushalte gesamt 162.500 100,0% 163.815 100,0% 166.628 100,0% 167.767 100,0% 168.800 100,0% 169.031 100,0%
1.2.2 Haushaltsgrößen im Hansaviertel 2013 - 2018 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Gebiet Haushalte 
nach 
Personen
2013 2014 2015 2016 2017 2018 Entwicklung in 
Sparkline
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
Münster 
gesamt
(Quelle: Statistikdienststelle der Stadt Münster)
Hansaviertel
gesamt
Aussagekraft dieses Indikators:  
Ein hoher Anteil an 1-Personenhaushalten begünstigt Verdrängungsprozesse, da diese Gruppe im Wohnungsmarkt als sehr flexibel 
eingestuft wird. Junge Menschen in Ausbildung sowie Yuppies (engl: young urban professional) können den Löwenanteil in dieser Gruppe 
ausmachen. Die Haushaltsstruktur gibt keinen Hinweis auf die Wohnungsgröße. Wohngemeinschaften beispielsweise sind in der Rubrik 1-
Personenhaushalte erfasst. 
 
Hansaviertel -Münster:  Einpersonenhaushalte sind hier in allen Gebietskategorien dominant. Im Hansaviertel bilden sie  2/3 der Haushalte 
ab mit leicht abnehmender Tendenz. Während der Anteil 1-Personen-HH leicht sinkt, nehmen 2- und 3- Personen-HH leicht zu. In den 
Stadtzellen wird eine differenziertere Zu- und Abnahme von Haushalten sichtbar. Das kann mit Veränderungen von Wohnraumangeboten in 
einzelnen Häusern zusammenhängen, wie Zusammenlegung / Teilung von Wohnraum oder Baulückenschließungen, Abbruch/ Neubau. Die 
Haushaltsgröße hat keinen Bezug zur Wohnungsgröße! Einpersonenhaushalte sind nicht deckungsgleich mit kleinen Wohnungen . 
Indikator 
 Haushaltsgrößen  
unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
14

1 646 685 654 679 696 713
2 131 157 173 174 171 165
3 und mehr 53 51 53 57 68 70
Haushalte gesamt 830 893 880 910 935 948
1 1295 1285 1278 1268 1282 1268
2 281 276 276 273 271 278
3 und mehr 95 95 98 92 95 97
Haushalte gesamt 1671 1656 1652 1633 1648 1643
1 801 793 769 787 774 760
2 177 182 192 187 203 200
3 und mehr 81 82 85 86 80 82
Haushalte gesamt 1059 1057 1046 1060 1057 1042
1 572 562 577 582 562 572
2 144 124 134 152 179 185
3 und mehr 39 47 40 47 48 51
Haushalte gesamt 755 733 751 781 789 808
1 1027 1045 1043 990 1022 1021
2 286 271 276 306 302 300
3 und mehr 110 132 133 135 138 139
Haushalte gesamt 1423 1448 1452 1431 1462 1460
1 981 994 953 990 1026 979
2 293 273 289 267 266 268
3 und mehr 147 151 150 155 144 147
Haushalte gesamt 1421 1418 1392 1412 1436 1394
1 788 805 822 845 868 835
2 283 289 289 279 264 290
3 und mehr 116 115 114 120 121 117
Haushalte gesamt 1187 1209 1225 1244 1253 1242
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
241 
Sophienstraße
442 Herz-Jesu
2017 2018
244 Hansaplatz
431 Alte 
Feuerwache
443 Hubertistraße
1.2.2 Haushaltsgrößen im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013 - 2018
Stadtzellen des Hansaviertels
242 Bremer Platz
243 Meppener 
Straße
Stadtzelle Haushalte nach 
Personen 2013 2014 2015 2016
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
15

Wanderungen über die Stadtgrenze -23 85 82 123 113 60
innerstädtische Wanderungen -91 -10 -32 -45 67 -46
natürliche Wanderungsbewegungen 19 40 25 27 24 63
Wanderungen über die Stadtgrenze 719 1.150 1.714 1.215 1.433 1.281
innerstädtische Wanderungen -184 -441 75 96 -288 -376
natürliche Wanderungsbewegungen 115 133 209 276 176 279
Wanderungen über die Stadtgrenze 1.522 2.440 4.964 3.010 2.351 1.636
innerstädtische Wanderungen 0 0 0 0 0 0
natürliche Wanderungsbewegungen 347 323 447 573 446 503
 - Wanderungen über die Stadtgrenze (von einer Adresse im Stadtgebiet auf eine Adresse von außerhalb oder umgekehrt)
 - innerstädtische Wanderungen ( von und auf eine Adresse im Stadtgebiet)
 - natürliche Wanderungsbewegungen ( Geburten/Sterbefälle)
Münster gesamt
Hansaviertel
gesamt
Münster 
Stadtbezirk Mitte
Entwicklung in Sparkline 
(Quelle: Statistikdienststelle der Stadt Münster)
1.3.1 Wanderungssalden im Hansaviertel 2013-2018 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Gebiet Salden
im Jahr
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Aussagekraft dieses Indikators: Saldierte Werte geben Aufschluss über das Verhältnis der unterschiedlichen Wanderungstypen 
zueinander. Welche Bewegung überwiegt im Betrachtungsraum? Sind evtl. Rückschlüsse auf die Veränderung der Attraktivität eine s 
Stadtteils in Bezug auf seine Wohnbedingungen und Lebensqualität zu ziehen? 
 
Hansaviertel-Münster: Das Viertel hat seit 2014 eine positive Wanderungs-Bilanz, wobei der Zuzug zahlenmäßig schwankt und 
nicht koninuierlich ansteigt. Der Einzug ins Hansaviertel von Außerhalb dominiert, die Wanderungsbilanz über die Stadtgrenze ist 
tendenziell negativ:es dominieren (ausser in 2017) Wegzüge aus dem Hansaviertel in andere Stadtteile Münsters. Die natürliche  
Wanderungsbilanz schwankt, steigt aber in 2018 auf den höchsten Wert im Betrachtungszeitraum an, was auf den Anstieg an 
Geburten im Viertel schließen lässt. Hier liegt das Viertel verglichen mit Münster und mit Bezirk Mitte im Trend, ähnlich den  
Entwicklungen der Wanderungsbilanzen über die Stadtgrenze. 
Indikator 
Wandenrungssaldo 
unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
16

Wanderungen über die Stadtgrenze -9 86 16 14 33 28
innerstädtische Wanderungen -8 -10 12 32 31 -9
natürliche Wanderungsbewegungen -4 -1 -1 -2 2 0
Wanderungen über die Stadtgrenze -9 4 39 17 16 21
innerstädtische Wanderungen -42 -22 -44 -58 16 -21
natürliche Wanderungsbewegungen 11 4 6 7 13 17
Wanderungen über die Stadtgrenze 10 -27 0 2 -5 -4
innerstädtische Wanderungen -24 31 0 -2 11 -5
natürliche Wanderungsbewegungen 3 10 11 5 -1 8
Wanderungen über die Stadtgrenze 7 5 3 52 45 2
innerstädtische Wanderungen -14 -28 10 6 -9 19
natürliche Wanderungsbewegungen 10 8 1 6 6 18
Wanderungen über die Stadtgrenze -22 17 24 38 24 13
innerstädtische Wanderungen -3 19 -10 -23 18 -30
natürliche Wanderungsbewegungen -1 19 8 11 4 20
Wanderungen über die Stadtgrenze 23 18 28 37 27 32
innerstädtische Wanderungen -39 -49 -36 -40 -19 -54
natürliche Wanderungsbewegungen 11 23 21 20 19 4
Wanderungen über die Stadtgrenze -22 -20 17 14 27 -25
innerstädtische Wanderungen 20 42 -12 -5 -23 25
natürliche Wanderungsbewegungen 7 11 9 11 6 14
 - natürliche Wanderungsbewegungen (Geburten/ Sterbefälle)
Stadtzellen des Hansaviertels
242 Bremer Platz
243 Meppener Straße
244 Hansaplatz
431 Alte Feuerwache
443 Hubertistraße
241 Sophienstraße
442 Herz-Jesu
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
 - Wanderungen über die Stadtgrenze (von einer Adresse im Stadtgebiet auf eine Adresse von außerhalb oder umgekehrt)
 - innerstädtische Wanderungen (von und auf eine Adresse im Stadtgebiet)
1.3.1 Wanderungssalden im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013 -2018
Stadtzelle Saldo der 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
17

Zuzüge 786 853 882 854 873 829
Fortzüge 809 768 800 731 760 769
Binnenumzug + 912 950 1.023 917 975 846
Binnenumzug - 1.003 960 1.055 962 908 892
Geburten 69 79 62 73 70 100
Sterbefälle 50 39 37 46 46 37
Zuzüge 10.810 11.199 11.617 11.219 11.603 10.832
Fortzüge 10.091 10.049 9.903 10.004 10.170 9.551
Binnenumzug + 11.395 11.666 12.666 12.489 12.010 11.252
Binnenumzug - 11.579 12.107 12.591 12.393 12.298 11.628
Geburten 1.141 1.239 1.359 1.353 1.251 1.338
Sterbefälle 1.026 1.106 1.150 1.077 1.075 1.059
Zuzüge 20.957 21.899 24.006 22.351 24.605 22.226
Fortzüge 19.435 19.459 19.042 19.341 22.254 20.590
Binnenumzug + 23.482 24.551 26.586 27.159 25.460 23.959
Binnenumzug - 23.482 24.551 26.586 27.159 25.460 23.959
Geburten 2.847 2.913 3.126 3.193 3.125 3.147
Sterbefälle 2.500 2.590 2.679 2.620 2.679 2.644
Geburten und Sterbefälle bilden die 'natürlichen' Wanderungsbewegungen.
Binnenumzug:  + ist ein Zuzug auf eine Adresse im Hansaviertel von einer Adresse im Stadtgebiet
Münster 
Stadtbezirk Mitte
Münster gesamt
-  ist ein Wegzug von einer Adresse im Hansaviertel auf eine Adresse im Stadtgebiet
1.3.2 Wanderungsbewegungen im Hansaviertel 2013 - 2018 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Gebiet Wanderungs 
kategorie
im Jahr
2013 2014
Hansaviertel 
Gesamt
2015 2016 2017 2018 Entwicklung in Sparkline 
(Quelle: Statistikdienststelle der Stadt Münster)
Aussagekraft dieses Indikators: Umzug, Wegzug und Zuzug ins Untersuchungsgebiet sowie Geburten- und 
Sterbezahlen in ihren Entwicklungen können Veränderungen in der Wohnbevölkerung anzeigen. Hohe 
Wanderungsbewegungen dürfen als Hinweis auf  Austauschprozesse im Viertel gesehen werden, wenn sich 
Wohnungsangebote und die Mieten auf eine bestimmte Bevölkerungsgruppe fokussieren.  
 
Hansaviertel-Münster: Die Zuzüge, Fortzüge sowie die Binnenumzüge im Hansaviertel  gingen zwischen 2013 – 2018 
leicht zurück. Die Geburten sind 2013/2018 in allen Stadtzellen des Hansaviertels leicht gestiegen, die Sterbefälle leicht 
gesunken.  
Im Bezirk Münster Mitte sind die Anteile der Geburten im Zeitraum 2013-2018 um 2,4% angestiegen, die Sterbefälle sind 
leicht gesunken. Die Wanderungsbewegungen zeigen im Betrachtungszeitraum keine hohe Auffälligkeit bei leicht rückläufiger 
Tendenz, somit weniger Wanderungsbewegungen in der Bevölkerung. 
Indikator  
Wanderungen 
unauffällig          auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
18

Zuzug 127 215 197 174 162 160
Wegzug 129 128 187 160 130 134
Umzug* -8 -10 12 32 31 -9
Geburt 9 12 10 12 11 12
Sterbefall 13 13 11 14 9 12
Zuzug 243 226 256 224 255 231
Wegzug 230 211 216 209 235 216
Umzug* -42 -22 -44 -58 16 -21
Geburt 22 15 18 14 18 25
Sterbefall 11 11 12 7 5 8
Zuzug 127 113 118 114 120 128
Wegzug 106 138 116 108 122 128
Umzug * -24 31 0 -2 11 -5
Geburt 10 16 16 14 10 14
Sterbefall 7 6 5 9 11 6
Zuzug 118 99 111 131 147 126
Wegzug 104 92 111 79 102 126
Umzug* -14 -28 10 6 -9 19
Geburt 15 9 6 9 12 21
Sterbefall 5 1 5 3 6 3
Zuzug 148 177 169 192 172 170
Fortzug 148 160 145 156 147 157
Umzug* -3 19 -10 -23 18 -30
Geburt 13 27 12 24 19 28
Sterbefall 14 8 4 13 15 7
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
Zuzug 223 208 218 234 261 192
Fortzug 186 179 192 198 232 169
Umzug* -39 -49 -36 -40 -19 -54
Geburt 18 28 32 27 27 17
Sterbefall 7 5 11 7 8 13
Zuzug 124 163 172 159 137 110
Fortzug 133 181 155 149 113 137
Umzug* 20 42 -12 -5 -23 25
Geburt 18 21 26 21 20 24
Sterbefall 11 10 17 10 14 10
241 Sophienstraße
442 Herz-Jesu
243 Meppener Straße
244 Hansaplatz
 *Umzug: Zuzug von Münster nach Stadtzelle - Wegzug von Stadtzelle nach Münster
431 Alte Feuerwache
443 Hubertistraße
1.3.2 Wanderungen im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013 -2018
2017 2018
Stadtzellen des Hansaviertels
242 Bremer Platz
Stadtzelle Personen
bewegungen 2013 2014 2015 2016
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
19

Gebiet Kategorie AL (SGBII) 2013 2014 2015 2016 2017 Entwicklung in Sparkline
Arbeitslose, 
55 Jahre und älter 45 44 49 55 43
Arbeitslose, 
unter 20 Jahre alt 
Arbeitslose insgesamt 199 206 198 196 171
Arbeitslose, 
55 Jahre und älter 351 394 412 420 370
Arbeitslose, 
unter 20 Jahre alt 23 25 26 28 30
Arbeitslose insgesamt 2.134 2.105 2.130 2.152 1.950
Arbeitslose, 
55 Jahre und älter 987 1.061 1.111 1.155 1.002
Arbeitslose, 
unter 20 Jahre alt 98 99 130 125 117
Arbeitslose insgesamt 6.200 6.207 6.383 6.488 5.905
1.4 SGB II Empfänger im Hansaviertel 2013 - 2017 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Hansaviertel 
gesamt
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
Münster gesamt
Zum Jahr 2018 erfolgte eine Umstellung in der digitalen Erfassung der SGB-II Daten, was eine Vergleichbarkeit der Daten erschwert. Daher sind diese 
hier nicht aufgeführt.
Aus Datenschutzgründen nicht darstellbar (Werte kleiner 10)
Aussagekraft dieses Indikators: 
Personen, die Transferleistungen beziehen, gehören zu den tendenziell verdrängungsgefährdeten Personengruppen, ebenso 
ökonomisch schwache Personen. Bei Verdrängung sind Probleme bei der dann einsetzenden Wohnungsuche zu erwarten. Die  
ausgewählten Gruppen nach Alter haben bezüglich Einkommensstatus und Bildungsstatus  eine Relevanz. 
 
Hansaviertel-Münster: .Die Arbeitslosen insgesamt  im SBGII-Bezug nehmen im Hansaviertel, in Mitte und in Münster gesamt ab. Die 
Zahlen in der Kategorie 'AL unter 20 Jahre' sind im Hansaviertel aufgrund ihrer Geringfügigkeit nicht darstellbar, die Gruppe  '55 Jahre 
und älter' nimmt leicht ab. Die Indikatorgruppen in den Vergleichsgebieten legen leicht zu .Die Abnahme im Hansaviertel gibt keine 
Erklärung für mögliche Verdrängung, da auch eine Arbeitsaufnahme denkbar wäre. Der  Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerun g im 
Hansaviertel liegt bei ca. 0,5 % mit der Tendenz zu sinken. 
 
Indikator 
 Leistungsempfänger  
nach SGBII 
 
unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
20

Stadtzelle Kategorie AL (SGBII) 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Arbeitslose insgesamt 35 38 29 34 35
Arbeitslose, 55 Jahre und älter
Arbeitslose, unter 20 Jahre alt
Arbeitslose insgesamt 48 60 64 50 47
Arbeitslose, 55 Jahre und älter 
Arbeitslose, unter 20 Jahre alt
Arbeitslose insgesamt 29 34 30 32 20
Arbeitslose, 55 Jahre und älter 
Arbeitslose, unter 20 Jahre alt
Arbeitslose insgesamt 21 22 22 24 19
Arbeitslose, 55 Jahre und älter
Arbeitslose, unter 20 Jahre alt
Arbeitslose insgesamt 66 52 53 56 50
Arbeitslose, 55 Jahre und älter
Arbeitslose, unter 20 Jahre alt
Arbeitslose insgesamt 41 44 45 45 56
Arbeitslose, 55 Jahre und älter
Arbeitslose, unter 20 Jahre alt
Arbeitslose insgesamt 35 32 31 31 34
Arbeitslose, 55 Jahre und älter
Arbeitslose, unter 20 Jahre alt
aus Datenschutzgründen hier keine Werte 
aus Datenschutzgründen hier keine Werte 
aus Datenschutzgründen hier keine Werte 
: Eine Ausweisung auf Stadtzellenebene ist in den Kategorien  Arbeitslose 55 Jahre u älter sowie Arbeitslose  
unter 20 Jahre aufgrund des Datenschutzes nicht statthaft  ( Zahlenwerte<3)
1.4 SGBII-Empfänger im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013 -2018
442 
Herz-Jesu
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
Stadtzellen des Hansaviertels
242 
Bremer Platz
243 Meppener 
Straße
244 
Hansaplatz
431 Alte 
Feuerwache
443 
Hubertistraße
241 
Sophienstraße
aus Datenschutzgründen hier keine Werte 
aus Datenschutzgründen hier keine Werte 
aus Datenschutzgründen hier keine Werte 
aus Datenschutzgründen hier keine Werte 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
21

absolut % absolut % absolut % absolut % absolut % absolut %
Deutsche 7.229 92,8 7.297 92,5 7.338 92,5 7.404 92,3 7.514 92,2 7.521 91,6
Ausländer 559 7,2 591 7,5 599 7,5 616 7,7 640 7,8 691 8,4
gesamt 7.788 100,0 7.888 100,0 7.937 100,0 8.020 100,0 8.154 100,0 8.212 100,0
Deutsche 114.257 93,1 114.384 92,9 115.361 92,4 115.760 91,9 116.300 91,8 116.690 91,5
Ausländer 8.507 6,9 8.794 7,1 9.547 7,6 10.218 8,1 10.357 8,2 10.819 8,5
gesamt 122.764 100,0 123.178 100,0 124.908 100,0 125.978 100,0 126.657 100,0 127.509 100,0
Deutsche 274.164 91,8 274.436 91,4 275.684 90,3 276.644 89,9 277.007 89,5 277.500 89,3
Ausländer 24.354 8,2 25.831 8,6 29.551 9,7 31.198 10,1 32.422 10,5 33.110 10,7
gesamt 298.518 100,0 300.267 100,0 305.235 100,0 307.842 100,0 309.429 100,0 310.610 100,0
Hansaviertel
gesamt
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
Münster gesamt
(Quelle: Statistikdienststelle der Stadt Münster)
1.5 Ausländische Bevölkerung Hansaviertel 2013 - 2018
 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Gebiet
% - Anteil an der Gesamtbevölkerung
Ausländer
anteil
2013 2014 2015 2016 2017 2018 Entwicklung in 
Sparkline 
Aussagekraft dieses Indikators: 
Menschen mit Migrationshintergrund sind auf dem Wohnungsmarkt oftmals benachteiligt und tendenziell besonders durch 
Verdrängungsprozesse betroffen. Da der Status mit Migrationshintergrund inzwischen kaum noch Rückschlüsse auf den 
Sozialstatus ermöglicht, ist dieser Indikator heutzutage wenig ausssagestark. Der Anteil ausländischer Personen (siehe oben) 
ist  dem übergeordnet. Ist der Anteil gering, kann er für eine Betrachtung im Sinne des Indikators ausreichen.  
 
Hansaviertel- Münster : Die ausländische Bevölkerung nimmt im Hansaviertel leicht zu, somit sind Tendenzen von 
Verdrängung hier nicht ablesbar. In Münster Mitte sowie in der Gesamtstadt ist ein leichter Anstieg der ausländischen 
Bevölkerung zu verzeichnen. Im Hansaviertel ist der Anteil ausländischer Personen im gesamten Zeitraum 2013- 2018 eher 
unterrepräsentiert.  
Der Anteil ausländischer Mitbürger in Münster zeigt in seiner Entwicklung von 2013 bis 2018 keine Verdrängungstendenzen.  
Indikator 
 Ausländische  
Bevölkerung  
unauffällig              auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
22

absolut % absolut % absolut % absolut % absolut % absolut %
Deutsche 1074 92,1 1140 90,8 1148 90,8 1171 59,6 1199 88,9 1198 87,9
Ausländer 92 7,9 116 9,2 117 9,2 130 6,6 150 11,1 165 12,1
gesamt 1166 100,0 1256 100,0 1265 100,0 1301 100,0 1349 100,0 1363 100,0
Deutsche 2014 91,9 1991 92,0 1984 91,6 1966 92,4 2004 93,1 2003 92,6
Ausländer 178 8,1 172 8,0 182 8,4 161 7,6 148 6,9 161 7,4
gesamt 2192 100,0 2163 100,0 2166 100,0 2127 100,0 2152 100,0 2164 100,0
Deutsche 1348 93,9 1352 93,4 1372 94,3 1376 94,5 1364 93,9 1340 93,0
Ausländer 88 6,1 95 6,6 83 5,7 80 5,5 89 6,1 101 7,0
gesamt 1436 100,0 1447 100,0 1455 100,0 1456 100,0 1453 100,0 1441 100,0
Deutsche 892 89,6 867 89,3 882 89,9 941 90,0 974 90,3 999 89,4
Ausländer 103 10,4 104 10,7 99 10,1 105 10,0 105 9,7 119 10,6
gesamt 995 100,0 971 100,0 981 100,0 1046 100,0 1079 100,0 1118 100,0
Deutsche 1901 95,1 1947 94,9 1952 94,3 1950 93,3 1973 93,0 1981 93,2
Ausländer 98 4,9 104 5,1 118 5,7 140 6,7 148 7,0 145 6,8
gesamt 1999 100,0 2051 100,0 2070 100,0 2090 100,0 2121 100,0 2126 100,0
Deutsche 1950 93,8 1928 93,3 1930 93,4 1926 93,0 1911 91,9 1886 92,1
Ausländer 130 6,3 138 6,7 136 6,6 146 7,0 168 8,1 161 7,9
gesamt 2080 100,0 2066 100,0 2066 100,0 2072 100,0 2079 100,0 2047 100,0
Deutsche 1638 92,0 1665 92,1 1679 92,4 1688 92,1 1694 92,3 1705 92,2
Ausländer 143 8,0 143 7,9 139 7,6 145 7,9 142 7,7 145 7,8
gesamt 1781 100,0 1808 100,0 1818 100,0 1833 100,0 1836 100,0 1850 100,0
442 Herz-Jesu
443 Huberti
straße
241 Sophien
straße
431 Alte 
Feuerwache
2016
242 Bremer 
Platz
243 Meppener 
Straße
Stadtzellen des Hansaviertels
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
NationalitätStadtzellen
244 Hansaplatz
2017 2018
1.5 Ausländische Bevölkerung im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013 -2018
2013 2014 2015
im Jahr   ( % Anteil an der Gesamtbevölkerung )
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
23

Geschlecht
männlich 8,3 8,3 8,2 8,2 8,1 8,2
weiblich 9,8 9,7 9,6 9,6 9,3 9,3
gesamt 9,1 9,0 8,9 8,9 8,7 8,8
männlich 10,4 10,4 10,2 10,2 10,1 10,2
weiblich 11,8 11,7 11,5 11,4 11,2 11,2
gesamt 11,2 11,1 10,9 10,8 10,7 10,7
männlich 12,6 12,6 12,4 12,4 12,4 12,5
weiblich 13,6 13,5 13,4 13,3 13,3 13,3
gesamt 13,1 13,1 12,9 12,9 12,8 12,9
(Quelle: Statistikdienststelle der Stadt Münster)
1.6 Durchschnittliche Wohndauer im Hansaviertel 2013 - 2018 
im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
absolut, in Jahren
Gebiet
Personen
ab 18 Jahren
im Jahr Entwicklung in 
Sparkline2013 2014 2015 2016 2017 2018
Hansaviertel 
gesamt
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
Münster 
gesamt
Aussagekraft dieses Indikators: 
Die Entwicklung der Wohndauer in Jahren von volljährigen Personen sagt folgendes aus: je höher die Wohndauer, desto 
persistenter ist die Wohn-Bevölkerung! Nimmt die Wohndauer ab, kann sich darin ein Austausch von Wohnbevölkerung zeigen. Bei 
Stabilität oder Zunahme kann dieses ein Signal/ Ausdruck der Zufriedenheit mit der Lebens-  und Wohnqualität sowie der 
Infrastruktur vor Ort sein. 
Hansaviertel-Münster: die durchschnittliche Wohndauer im Hansaviertel ist in der 5 jährigen Betrachtung leicht abnehmend, dies ist 
konform zum Bezirk Mitte und zur Stadt Münster gesamt. Die absolute Wohndauer von 9 bzw 8,7 Jahren ist niedriger als in den 
Vergleichgebieten. Der Anteil an Einfamilienhäusern im Stadtbezirk Mitte (als Zeichen der Wohnpersistenz) ist gering. Im 
Hansaviertel dominiert Geschosswohnungsbau, bei vertiefter kleinräumiger Betrachtung ist im östlichen Bereich von Herz -Jesu eine  
Ein- und Zweifamilienhaus Struktur vorhanden. Die höhere Wohndauer mit durchschnittl.10 Jahren entspricht hier dem Gebietstyp .  
Indikator 
 Wohndauer  
unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
24

2013 2014 2015 2016 2017 2018
Stadtzelle Geschlecht
Männlich 7,0 6,6 6,8 6,9 6,7 6,7
Weiblich 9,3 8,4 8,4 8,1 8,3 8,2
Summe 8,1 7,4 7,6 7,5 7,4 7,4
Männlich 7,3 7,5 7,3 7,5 7,8 7,7
Weiblich 8,8 8,9 8,8 8,9 8,5 8,6
Summe 8,1 8,2 8,0 8,2 8,1 8,2
Männlich 9,4 9,3 9,5 9,4 9,1 9,5
Weiblich 10,0 10,1 10,0 10,1 10,2 10,2
Summe 9,7 9,7 9,8 9,8 9,7 9,9
Männlich 7,1 7,6 7,1 6,7 6,8 6,8
Weiblich 9,9 9,5 9,0 8,8 7,9 7,8
Summe 8,5 8,6 8,1 7,7 7,3 7,3
Männlich 10,3 10,0 10,0 9,8 9,5 9,8
Weiblich 11,0 11,0 11,3 11,2 10,9 10,9
Summe 10,7 10,5 10,6 10,5 10,2 10,4
Männlich 9,0 9,4 9,3 9,1 9,2 9,3
Weiblich 10,8 10,9 10,7 10,7 10,6 10,6
Summe 10,0 10,2 10,1 10,0 10,0 10,0
Männlich 9,8 9,5 9,4 9,3 9,5 9,6
Weiblich 11,5 11,2 10,9 10,8 10,8 10,6
Summe 10,7 10,4 10,2 10,1 10,2 10,1
Angabe in Jahren
442 Herz-Jesu
443 Huberti 
straße
1.6 Durchschnittliche Wohndauer im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet 
nach Stadtzellen 2013 - 2018
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
Stadtzellen des Hansaviertels
241 Sophien 
straße
242 Bremer Platz
243 Meppener 
Straße
244 Hansaplatz
431 Alte 
Feuerwache
durchschnittliche Wohndauer 
pro Person
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
25

2013 2014 2015 2016 2017/18 Entwicklung in Sparkline 
Neubau 8 48 51 70 14
Umbau 2 6 11 1 10
Abbruch/ Abgang -2 0 -2 0 -8 
Summe 8 54 60 71 16
Neubau -94 -41 -148 -106 -184
Umbau 401 446 520 666 997
Abbruch/ Abgang 328 71 141 63 173
Summe 635 476 513 623 986
Neubau -159 -115 -305 -197 -421
Umbau 1.572 1.313 1.140 1.585 2.395
Abbruch/ Abgang 390 135 231 112 359
Summe 1.803 1.333 1.066 1.500 2.333
Hansaviertel
gesamt
(Quelle: Statistikdienststelle der Stadt Münster)
Münster 
gesamt
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
2.1 Bautätigkeit im Hansaviertel 2013 - 2018 im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Jahr
Gebiet Typ 
Bauvorgang
Bilanz der Wohnungen insgesamt
Aussagekraft dieses Indikators:  
Baulückenschließungen sowie Abriss von alter Bausubstanz und Ersatz durch Neubau passiert in Wohnvierteln mit wachsender 
Nachfrage nach Wohnraum. Verdrängung zeigt sich unter anderem durch den Wegfall preiswerten Wohnens in Gebäuden, die durch 
Abriss mit Neubau ersetzt werden, und in der Regel neue Bewohner nachziehen.  
 
Hansaviertel Münster: die Baufertigstellungen in den  Jahren  2013, 14 und 15 korrespondieren mit dem St. -Elisabeth-Projekt im 
Hansaviertel, auf ehemals kirchlichen Liegenschaften werden Wohngebäude mit dem Ziel der Veräußerung in Wohnungsteil -
eigentum erstellt. Die Abrisstätigkeit im Viertel ist  gering, beim Abgang von ein oder zwei Wohneinheiten ist im Segment EFH/ZFH 
möglich. Im  MFH ist ein Abgang einer Wohneinheit höchstens über Zusammenlegung möglich. Rückbau passiert im  
innenstadtnahen MFH in der Regel nicht. Die Bautätigkeit im Beobachtungsgebiet schließt eher Baulücken anstelle des Ersetzens   
vorhandener Bausubstanz. 
Indikator 
 Bautätigkeit  
unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
26

Neubau 0 29 39 0 0
 Umbau 0 2 0 0 3
Abbruch/Abgang -1 0 0 0 0
Summe -1 31 39 0 3
 Neubau 0 0 0 0 0
 Umbau 0 2 1 1 2
Summe 0 2 1 1 2
 Neubau
 Umbau 2 1 1 0 0
Summe 2 1 1 0 0
 Neubau 0 - 8 70 0
 Umbau 0 0 3 0 5
Abbruch/Abgang 0 0 -2 0 0
Summe 0 0 9 70 5
 Neubau 8 19 4 0 14
 Umbau 0 1 6 0 0
Abbruch/Abgang -1 0 0 0 -8
Summe 7 20 10 0 6
 Neubau 0 0 0 0 1
 Umbau 1 3 1 2 0
Abbruch/Abgang 0 0 0 0 0
Summe 1 3 1 2 1
 Neubau 10 27 0 4 6
 Umbau 0 1 3 5 0
Abbruch/Abgang 0 0 -2 0 -2
Summe 10 28 1 9 4
Jahr der Baufertigstellung
2017/2018
2.1 Bautätigkeit im Hansaviertel und im Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2013-2018
443 Hubertistraße
Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
241 Sophienstraße
442 Herz-Jesu
Stadtzelle Typ - Bauvorgang 2013 2014
431 Alte Feuerwache
Stadtzellen des Hansaviertels Bilanz der Wohn-Einheiten insgesamt
2015 2016
242 Bremer Platz
243 Meppener Straße
244 Hansaplatz
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
27

Gebiet 2016 2017 2018 Entwicklung in Sparkline  
79,3 78,3 78,5
20,7 21,7 21,5
100,0 100,0 100,0
81,4 81,1 80,9
18,6 18,9 19,1
100,0 100,0 100,0
88,2 88,0 87,9
11,8 12,0 12,1
100,0 100,0 100,0
Wohnungseigentum: an der Flurstücks-Adresse sind mehrere Eigentümer an Wohneigentum eingetragen
Gebäudeeigentum: an der Flurstücks-Adresse ist ein Eigentum eingetragen
gesamt
Münster 
gesamt
Gebäudeeigentum
Wohnungseigentum
gesamt
(Quelle: Daten des Liegenschaftsamtes Münster)
Eigentumsverhältnis in %
2.2 Bewohnte Adressen nach Eigentumsverhältnis im Hansaviertel  2016 - 2018 
im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Hansaviertel 
gesamt
Gebäudeeigentum
frühere Daten nicht verfügbar
Wohnungseigentum
gesamt
Münster 
Stadtbezirk 
Mitte
Gebäudeeigentum
Wohnungseigentum
Aussagekraft dieses Indikators: Die Eigentumsverhältnisse laut Grundbuch-Eintrag stehen hier im Fokus. Umwandlungen von 
Gebäudeeigentum in Wohnungs(teil)eigentum sind seit ca. 15 Jahren ein wachsender Markt und sie bedingen veränderte 
Eigentumsstrukturen, wo mit hoher Wahrscheinlichkeit von Eigenbedarfskündigungen und profitorientierten 
Modernisierungsabsichten ausgegangen werden darf. Der Wohnraumerwerb wird zur Kapitalanlage. 
 
Hansaviertel-Münster: .Die Streuung der Besitzverhältnisse im Hansaviertel ist groß, der Besitz an den Wohngebäuden liegt bei 
über  78% . Die Entwicklung der Wohnraum -Verkäufe der letzten 5 Jahre im Betrachtungsgebiet ist rückläufig (siehe 
Wohnungsverkäufe), somit ist der Zuwachs an Wohnungsteileigentum im Hansaviertel ein Prozess , dessen Hochphase zeitlich vor 
2013 zurück liegen muss. Interessant wird der nächste Generationswechsel, wenn Mietshäuser vererbt/ veräußert werden.  
Die zukünftige Entwicklung im Hansaviertel ist weiterhin zu beobachten. 
 
Indikator 
 Eigentumsverteilung  unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
28

2016 2017 2018
Gebäudeeigentum 102 101 100
Wohnungsteileigentum 19 22 22
gemeldete Adressen gesamt 121 123 122
Gebäudeeigentum 147 147 147
Wohnungsteileigentum 34 34 34
gemeldete Adressen gesamt 181 181 181
Gebäudeeigentum 91 89 89
Wohnungsteileigentum 34 36 36
gemeldete Adressen gesamt 125 125 125
Gebäudeeigentum 89 86 85
Wohnungsteileigentum 28 28 28
gemeldete Adressen gesamt 117 114 113
Gebäudeeigentum 211 209 210
Wohnungsteileigentum 56 57 57
gemeldete Adressen gesamt 267 266 267
Gebäudeeigentum 160 155 154
Wohnungsteileigentum 51 56 58
gemeldete Adressen gesamt 211 211 212
Gebäudeeigentum 152 141 141
Wohnungsteileigentum 54 54 54
gemeldete Adressen gesamt 196 195 195
Stadtzelle Eigentumsverhältnis
2.2 Anzahl der bewohnten Adressen nach Wohnungsteileigentum im Hansaviertel und im 
Ergänzungsgebiet nach Stadtzellen 2016-2018
  Stadtzellen des Hansaviertels
absolut
  Ergänzende Stadtzellen der Befragung Hansa, Hafen, Herz-Jesu
frühere Daten nicht verfügbars.o.
243 Meppener Straße
244 Hansaplatz
431 Alte Feuerwache
442 Herz-Jesu
443 Hubertistraße
241 Sophienstraße
242 Bremer Platz
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
29

Hansaviertel 2016 -2018 aus Datenschutzgründen nicht dargestellt;
Eine vertiefende Auswertung auf Stadtzellenebene ist daher für diesen Inidkator nicht möglich.
2013 2014 2015
128
Münster 
Stadtbezirk Mitte 167 143 96 91
(Quelle:Gutachterausschuss der Stadt Münster)
Münster gesamt 190 174 112
58 39
6687
2.3 Verkäufe von umgewandeltem Wohnraum im Hansaviertel  2013 - 2018 
im Vergleich zu Münster-Mitte und Münster gesamt
Gebiet
Entwicklung in Sparkline 
Hansaviertel
gesamt 5 10 11 . . .
2016 2017 2018
Aussagekraft dieses Indikators:  
Die Anzahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sind hier im Fokus. Umwandlungen von Miet- in 
Eigentumswohnungen können Verdrängungseffekte bewirken (veränderte Eigentumsstrukturen:  höhere Wahrscheinlichkeit einer 
Eigenbedarfskündigung, profitorientiere Modernisierungsabsichten des Erwerbers) 
 
Hansaviertel-Münster: Die Streuung der Besitzverhältnisse ist relativ breit, im Hansaviertel herrscht eine kleinteilige 
Besitzerstruktur vor . Nach einer erhöhten Umwandlungsphase in 2014 und 2015 sind ab 2016 die Werte zu gering. Da die exakte 
Anzahl an Wohnungen in der Statistik nicht vorliegt, nehmen wir die Anzahl der Haushalte (5738 - 5901) im Hansaviertel zuhilfe. 
Demgegenüber sind die tatsächlichen Umwandlungen von Wohnraum gering. Die Tendenzen in der Gesamtstadt sowie in Münster 
Mitte sind rückläufig. Die zukünftige Entwicklung im Hansaviertel wird weiterhin zu beobachten sein!  
 
Indikator  
Umwandlungen 
unauffällig             auffällig 
Anlage 2 zur Vorlage V/0106/2020 
Steckbriefe
30

431 Alte Feuerwache
443 Hubertistraße
242 Bremer Platz
243 Meppener Straße
244 Hansaplatz
441 Mauritz
432 Hafen
716 Hegerskamp
442 Herz-Jesu
712 Maikottenweg
232 Hauptbahnhof
812 Haus Lütkenbeck
224 Leostraße
252 Zumsandeplatz
241 Sophienstraße
253 Gutenbergstraße
231 Erlöserkirche
133 Salzstraße
44 Herz-Jesu
43 Hafen
71 Mauritz-Ost
24 Hansaplatz
23 Bahnhof
25 Mauritz-West
22 Josef
81 Gremmendorf-West
13 Dom
33 Schützenhof
26 Schlachthof
'HANSAVIERTEL' 
der Stadt Münster
Stadtzellen der Stadt Münster
Hintergrundkarte: Copyright: terrestris GmbH und Co. KG.Text

V/0106/2020 
V/0106/2020 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Beschluss über die Aufstellung einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 
2 Baugesetzbuch für den Geltungsbereich "Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel" (Ratsantrag der 
SPD-Fraktion A-R/0081/2019 'Milieuschutzsatzung für das Hansa- und Hafenviertel einführen') 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   10.03.2020 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
   11.03.2020 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbrauche r-
schutz und Arbeitsförderung 
Vorberatung 
   18.03.2020 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Fl ä-
chenmanagement 
Vorberatung 
   19.03.2020 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wo h-
nen 
Vorberatung 
   24.03.2020 Ausschuss für Personal, Organisation, Sicherheit, Ordnung und E-
Government 
Vorberatung 
   25.03.2020 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
   25.03.2020 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat beschließt die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 
Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für den in Anlage 1 gekennzeichneten Geltungsbereich  
´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´. Das Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung ist die Erha l-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. 
Die Anlage 1 ist Bestandteil des Aufstellungsbeschlusses. 
2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss ortsüblich im Amtsblatt be-
kannt zu machen.  
3. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass zur Umsetzung des Aufstellungsbeschlusses der Sozialen 
Erhaltungssatzung einerseits Prüfaufgaben zu den genehmigungspflichtigen Bauvorhaben 
(Bauanträge) anfallen, um entsprechend den Inhalten und Zielen einer künftigen Satzung Vor-
Stadtplanungsamt 
 
13.02.2020 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Frau Dr. Kreft-Kettermann 
Frau Peuling-Heerstraß 
Frau Sandner 
Telefon: 492-6170, -6178, -
1239 
KreftH@stadt-muenster.de 
Peuling-Heerstrass@stadt-
muenster.de 
Sandner@stadt-muenster.de

- 2 - 
V/0106/2020 
haben genehmigen oder zurückstellen zu können. Darüber hinaus sind zum Monitoring ‚Gent-
rifizierung‘ vorbereitende und begleitende quantitative gesamtstädtische und kleinräumige Un-
tersuchungen notwendig. In der Addition der geschilderten zusätzlichen Aufgaben entsteht ein 
Stellenaufwand im Umfang von 1,0 VZÄ (E 11). Hierzu wird die mit dem Stellenplan 2018 be-
fristet eingerichtete 0,5 Stelle bis zum 31.03.2021 auf eine Vollzeitstelle aufgestockt. Die er-
forderliche unbefristete Stellenmehrung wird zum Stellenplan 2021 angemeldet. 
4. Für notwendige vertiefende und vorbereitende Untersuchungen im Aufstellungsgebiet wird in 
Vorbereitung des Satzungsbeschlusses ein externes Büro beauftragt. Hierdurch entstehen 
Kosten in Höhe von voraussichtlich 30.000,00 €. 
5. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass neben dem in Anlage 2 aufgeführten kleinräumigen statisti-
schen Monitoring Hansaviertel 2018 die in Anlage 3 aufgezeigte Auswertung der Haushaltebe-
fragung „Wohnen und Leben im ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ im Hinblick auf mögliche 
Aufwertungs- und Verdrängungstendenzen“ um einen umfangreichen Tabellenteil ergänzt ist, 
der im Internet unter nachfolgendem Link https://www.stadt-
muenster.de/stadtentwicklung/kommunale-umfragen.html abrufbar ist. 
6. Der Antrag A-R/0081/2019 ‚Milieuschutzsatzung für das Hansa- und Hafenviertel einführen‘ ist 
damit erledigt.  
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Die Sachentscheidung ist wie folgt zu finanzieren: 
Teilergebnisplan 
 
 Nr. Bezeichnung Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
 
Produktgruppe 0901 Stadt- und Regionalentwick-
lung, Stadtplanung 
   
Zeile 11 Personalaufwendungen 4/2020 
bis 
10/2020 
22.050 0,5 Stelle E11 
Aufstockung 
der bestehen-
den Stelle 
 11 Personalaufwendungen 11/2020 
bis 
3/2021 
31.500 1 Stelle E11 
bis Inkrafttre-
ten des Stel-
lenplanes 
2021 
 16 Sonstige ordentliche Aufwen-
dungen 
2020 30.000 Projektmittel 
Die zur Finanzierung erforderlichen Aufwendungen werden im Personalaufwandsbudget bzw. im 
Sachaufwandsbudget der Produktgruppe 0901 aufgefangen. 
 
 
Begründung: 
 
Zu 1. 
Mit dem Ratsantrag der SPD-Fraktion A-R/0081/2019 ‚Milieuschutzsatzung für das Hansa- und Ha-
fenviertel einführen‘ wird die Verwaltung aufgefordert, einen Aufstellungsbeschluss für eine Milieu-
schutzsatzung/Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Hansa- 
und Hafenviertel zur Beschlussfassung vorzulegen. 
 
Die Inhalte und Wirksamkeit einer ‚Milieuschutzsatzung/Sozialen Erhaltungssatzung‘ 
Mit dem Städtebaulichen Instrument Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB kann die Gemeinde durch eine Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zu-

- 3 - 
V/0106/2020 
sammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung bau-
licher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Demnach dürfen Baumaßnahmen vorhandenen Wohn-
raum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr ge-
eignet ist. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des 
vorhandenen Wohnraums. In den Geltungsbereichen dieser Satzungen bedürfen Veränderungen, 
selbst für ansonsten baugenehmigungsfreie Maßnahmen, einer satzungsrechtlichen Genehmigung.  
Die Genehmigung darf dabei nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Besondere städtebauliche Gründe 
liegen unter anderem dann vor, wenn die Wohnbevölkerung und das Wohnungsangebot sowie die 
jeweiligen Infrastrukturen in einem Gebiet in einem intakten Verhältnis zueinander stehen und eine 
Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu einem Bruch dieses intakten Verhält-
nisses und zu damit einhergehenden negativen städtebaulichen Folgen führen würde.  
Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung kann zudem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 
24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) Anwendung finden. Soziale Erhaltungssatzungen sind ein Instrument 
des Besonderen Städtebaurechts und können keinen Beitrag zum individuellen Mieterschutz leisten. 
 
Ziele, Voraussetzungen und Folgen eines Aufstellungsbeschlusses 
Ein Aufstellungsbeschluss muss einem Satzungsbeschluss nicht zwingend vorgeschaltet sein. Er 
eröffnet aber die Möglichkeit, bereits während der Phase einer Satzungsvorbereitung und Durchfüh-
rung von Voruntersuchungen unter Berücksichtigung von § 172 Abs. 2 BauGB von den Möglichkeiten 
der Regelungen des § 15 Abs. 1 BauGB zur Zurückstellung genehmigungspflichtiger Vorhaben und 
zur vorläufigen Untersagung nicht genehmigungspflichtiger Vorhaben Gebrauch machen zu können, 
wenn zu befürchten ist, dass durch bestimmte Vorhaben bzw. beantragte Maßnahmen Fakten ge-
schaffen werden, die die Ziele und Zwecke einer Sozialen Erhaltungssatzung unmöglich machen oder 
wesentlich erschweren. Geprüft wird das im jeweiligen Einzelfall. 
 
Die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bedarf  
- einer plausiblen Begründung für eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung als Folge von Aufwertungsprozessen, 
- der Identifizierung des Geltungsbereichs durch eine vorläufige flurscharfe Abgrenzung des 
potentiellen Satzungsgebiets mittels eines Übersichtsplans, 
- eines diesbezüglichen Ratsbeschlusses, 
- der ortsüblichen Bekanntmachung im Amtsblatt. 
Aus dem Aufstellungsbeschluss muss nicht zwingend ein Satzungsbeschluss resultieren. 
 
Mit Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung und der ortsüblichen Bekanntmachung im 
Amtsblatt kann gemäß § 172 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB die Entscheidung 
über die Zulässigkeit von Vorhaben für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten zurückgestellt bezi e-
hungsweise vorläufig untersagt werden. Hierzu gehören: 
- Abbruch und Rückbau - auch die teil weise Beseitigung - von Wohnungen bzw. Wohngebä u-
den, 
- bauliche Änderungen an bestehendem Wohnraum, zum Beispiel Modernisierung von Bädern 
und Fenstern, Einbau von Aufzügen 
- Nutzungsänderungen, z. B. von Wohnungen in Büros in freiberufliche Nutzungen oder in an-
dere nichtwohnliche Nutzungen. 
 
Die Zurückstellung beziehungsweise vorläufige Untersagung wird voraussichtlich in der Regel nicht 
angewendet, wenn das Vorhaben 
- der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung un-
ter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen (entsprechend der Lan-
desbauordnung Nordrhein-Westfalen) dient, 
- an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der jeweils gültigen Energie-
einsparverordnung angepasst wird, 
- eine reine Instandsetzungsmaßnahme ist (z. B. Austausch defekter gegen gleichwertige neue 
Bauteile),

- 4 - 
V/0106/2020 
- an Gebäuden oder in Räumen durchgeführt werden soll, die in zulässiger Weise zu anderen als 
Wohnzwecken genutzt werden, 
- Neuausbau eines Dachgeschosses, wenn dadurch vorhandener Wohnraum nicht verändert wird. 
 
Ein Vorhaben ist ferner zulässig, wenn auch unter Berücksichtigung  des Allgemeinwohls, die Erhal-
tung der baulichen Anlage nicht mehr zumutbar ist. 
 
Exkurs: Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§1 des Wohnungseigentumsge-
setzes - WEG) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, ist 
durch den Aufstellungsbeschluss nach jetzigem Kenntnisstand der Verwaltung nicht steuernd zu be-
einflussen, da die von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen erlassene Verordnung (UmwandVO) 
derzeit bis zum 27. März 2020 gültig ist. Es gibt einen Untersuchungsauftrag des Ministeriums für 
Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung NRW u.a. die Umwandlungsverordnung auf ihre Wirk-
samkeit hin zu überprüfen. Ergebnisse dieser Untersuchung liegen noch nicht öffentlich vor. Zurzeit 
gibt es keine Signale der Landesregierung im Hinblick auf eine Verlängerung der Verordnung. Wird 
diese nicht erneut vom Land NRW beschlossen, kann dieser wichtige Baustein in Sozialen Erhal-
tungsgebieten nicht mehr wirken.   
 
Begründung für eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölke-
rung - Kurzdarstellung der bisherigen Untersuchungsergebnisse zum ´Hafen,- Hansa,- Herz-Jesu-
Viertel´ 
Für die Begründung eines Aufstellungsbeschlusses für das ´Hansaviertel´ kann auf verschiedene 
bereits von der Verwaltung erstellte Vorarbeiten zur quantitativen und qualitativen Betrachtung der 
Entwicklungsstrukturen im ´Hansaviertel´ abgestellt werden. Diese wurden auf der Grundlage der 
vorgenannten Ratsbeschlüsse erarbeitet, um für das Gebiet ´Hansaviertel´ die quantitative und quali-
tative Informationsgrundlage in Bezug auf die Fragestellung „Aufwertung/Verdrängung“ zu verbessern 
sowie die Entscheidungsgrundlage zur Fragestellung der Einführung einer “Sozialen Erhaltungssat-
zung“ für das Viertel zu qualifizieren. Es sind im Einzelnen: 
- Ein vertieftes statistisches Monitoring zur Beurteilung der Veränderung der Wohnsituation und der 
Zusammensetzung der Bevölkerung im Hansaviertel als Pilotprojekt für 2 Jahre (Anlage 2). 
- Eine kleinräumige Haushaltebefragung im ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´, um die Wohn- und 
Lebenssituation und die Quartiersentwicklung vor Ort besser einschätzen zu können und Gründe 
für oder gegen den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung zu ermitteln (Anlage 3). 
 
Das den beiden Bausteinen zugrunde liegende Untersuchungsgebiet wird im Westen durch den 
Bahnhof, im Norden von der Wolbecker-, Stern und Manfred-von Richthofen-Straße, im Osten durch 
den Kanal und im Süden vom Hafenbecken begrenzt. Das Monitoring untersucht als „Kernbereich“ 
das ´Hansaviertel´, welches sich aus den Stadtzellen 242 Bremer Platz, 243 Meppener Straße, 244 
Hansaplatz, 431 Alte Feuerwache, 443 Hubertistraße zusammensetzt. Das Befragungsgebiet ´Hafen-
, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ ist unter Hinzunahme von Teilbereichen nördlich der Wolbecker Straße 
(Stadtzellen 241 Sophienstraße und 442 Herz-Jesu) räumlich weiter gefasst, um mögliche Ausstrah-
lungseffekte bestimmter Entwicklungen abzubilden. Diese beiden Stadtzellen werden im Monitoring 
zusätzlich als „Ergänzungsraum“ ausgewiesen. 
 
Der Untersuchungsraum, das Untersuchungsdesign und die quantitativen und qualitativen themati-
schen Schwerpunkte der Untersuchungen wurden in Form eines mündlichen Zwischenberichts von 
der Verwaltung in nichtöffentlicher Sitzung des ASSVW am 21.11.2019 vorgestellt. 
 
Die Ergebnisse der vertieften quantitativen Untersuchung des ´Hansaviertels´ (Anlage 2) basieren auf 
der Auswertung statistischer Daten zu Verdrängungs- und Aufwertungsindikatoren‘ im Zeitraum 2013-
2018. Im Fokus steht die Betrachtung der Entwicklungen 
- in der Zusammensetzung der Bevölkerung (Altersstruktur, Haushaltestruktur, Haushaltegrößen, 
SGB II-Empfänger, Ausländische Bevölkerung, Wanderungsbewegungen, durchschnittliche 
Wohndauer) sowie  
- im Wandel des Bestandes und der Ausstattung an Wohnraum (Wohnungsteileigentum, Verkäufe 
umgewandelter Wohnungen, Bautätigkeit).

- 5 - 
V/0106/2020 
Diese Daten wurden mit den Entwicklungen in Münster Mitte und Münster gesamt verglichen. Im Er-
gebnis zeigt die kleinräumige quantitative Untersuchung keine auffälligen Strukturverände-
rungen, was dem Ergebnis der vorangegangenen Untersuchungen in großräumigerem Maß-
stab entspricht. 
 
Die Haushaltebefragung `Hafen-, Hansa- Herz-Jesu-Viertel´ (Anlage 3) wurde als schriftliche Befra-
gung mittels eines standardisierten Fragebogens durchgeführt. Insgesamt wurden 8.704 Fragebögen 
verschickt, d. h. es wurden alle Haushalte im Untersuchungsgebiet angeschrieben. Im Mittelpunkt der 
Umfrage stehen die „Wohn- und Lebensbedingungen im Viertel“, „Fragen zur Wohnsituation“ sowie 
„Fragen zur Statistik“ (soziodemografische Merkmale). Die Befragung liefert neben subjektiven Ein-
schätzungen der Bewohnerschaft auch zusätzliche Erkenntnisse durch die Erhebung neuer Indikato-
ren (Einkommen, Miete, Wohnungsausstattung etc.), die der amtlichen Statistik kleinräumig nicht zu 
entnehmen sind. Die Befragung bildet einen repräsentativen Querschnitt des Untersuchungsgebietes 
ab und ist mit einer Rücklaufquote von ca. 25% repräsentativ.  
Im Hauptergebnis erweisen sich die Bevölkerungszusammensetzung, das Zusammenleben 
und das Lebensgefühl im Viertel als schützenwert, womit grundsätzlich günstige Vorausset-
zungen für stabile städtebauliche und soziale Strukturen gegeben sind. Auch zeigt sich eine 
Angewiesenheit auf die vorhandene Infrastruktur. Aus der Tatsache, dass aktuell laut Umfrage nur ein 
geringer Anteil von Wohnungen/Häusern mit wohnwerterhöhenden Merkmalen ausgestattet ist und 
bislang Sanierungs- und Modernisierungsaktivitäten in moderatem Umfang vollzogen wurden, erge-
ben sich Anhaltspunkte für Aufwertungsspielräume im Wohnungsbestand. Diese bieten wie-
derum Spielräume für Mieterhöhungen. Auch die feststellbare nur temporäre Wohndauer eines 
hohen Anteils der Bewohnerschaft (insb. Studierende) und damit ihrer Fluktuation erhöht die Möglich-
keit einer Neuvermietung und damit auch regelmäßiger Mietpreisanpassungen. Zum Thema Verdrän-
gung liefert auch die Befragung, wie schon das Monitoring, keine eindeutigen Ergebnisse dahinge-
hend, dass jüngst eine systematische Verdrängung der Bevölkerung festzumachen ist. Die Untersu-
chung liefert jedoch Hinweise, dass eine weitere Anspannung des Wohnungsmarktes zukünf-
tig zu Veränderungen in der Zusammensetzung der ansässigen Bevölkerungsstruktur im 
´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ führen und diese gefährden könnte.  
 
Fazit: Im Fall der Verdrängung der angestammten Bevölkerung ist von negativen städtebauli-
chen Folgen für das ´Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel´ auszugehen, zum Beispiel, weil preis-
werter Wohnraum im Viertel entfällt, der dann andernorts im Stadtgebiet geschaffen werden 
muss. Dies wäre angesichts des allgemein sehr angespannten Münsteraner Wohnungsmark-
tes nicht umzusetzen.  
Die inhaltlichen Voraussetzungen für einen Aufstellungsbeschluss im o. g. Untersuchungsge-
biet sind damit aufgrund der bisher erhaltenen Ergebnisse gegeben.  
 
Identifizierung des Geltungsbereichs   
Für einen Aufstellungsbeschluss ist es unter anderem zwingend, die konkrete räumliche Begrenzung 
des Gebiets in einer Karte so eindeutig darzustellen, dass die betreffenden Grundstücke unzweifel-
haft erkennbar sind. Maßgebend für den Geltungsbereich dieses Aufstellungsbeschlusses ist der in 
Anlage 1 dargestellte Abgrenzungsplan des Stadtplanungsamtes mit der Auflistung der betroffenen 
Flurstücke. Relevant für den Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses sind die Teilräume des 
Untersuchungsgebietes, für die sich laut Befragung das größte Gefährdungspotential für die Zusam-
mensetzung der Bevölkerungsstruktur aufgrund festgestellter Anhaltspunkte für Aufwertungsspiel-
räume im Mietwohnungsbestand sowie absehbarer aktueller baulicher Entwicklungen in der Nachbar-
schaft andeutet. Aus der Gebietsabgrenzung ausgenommen sind Teilbereiche, die nicht der aktuellen 
Wohnnutzung dienen. Die zum Aufstellungsbeschluss erforderliche Abgrenzung des Geltungsberei-
ches ist als vorläufig zu werten, da das endgültige Satzungsgebiet aufgrund der Ergebnisse vertie-
fender Untersuchungen noch Veränderungen unterliegen kann. 
 
Im Kontext des Geltungsbereiches ist darauf hinzuweisen, dass der jetzige Betrachtungsraum Über-
schneidungen mit dem Geltungsbereich der Sanierungssatzung Hafen/Halle Münsterland vom 
12.11.1992 im Bereich südlich Hansaring, westlich Schillerstraße aufweist. Dabei können die Instru-
mente Sanierungssatzung und Erhaltungssatzung ähnliche Genehmigungsvorbehalte auslösen, ha-

- 6 - 
V/0106/2020 
ben aber grundsätzlich unterschiedliche Zielsetzungen: Sanierung zielt auf die Verbesserung städte-
baulicher Missstände und des Bestandes ab, Erhaltung auf den Schutz des Bestandes bzw. die Zu-
sammensetzung der Bevölkerung. Die Sanierungssatzung Hafen/Halle Münsterland ist allerdings 
gemäß § 235 Abs. 4 BauGB spätestens zum 31.12.2021 aufzuheben. 
 
Zu 2. 
Ein Aufstellungsbeschluss erhält erst mit der Veröffentlichung im Amtsblatt Gültigkeit. Bereits ab dem 
ersten Gültigkeitstag eines gefassten und veröffentlichten Aufstellungsbeschlusses fallen Personal- 
und Sachkosten und ein erheblicher Verwaltungsaufwand an, da umgehend verschiedene Verfah-
rensschritte eingeleitet werden müssen. Hinzu kommt, dass viele dieser Verfahren unter einer engen 
zeitlichen Fristwahrung erfolgen müssen (siehe nachfolgende Ausführungen unter Pkt. 4 und 5). 
 
Zu 3. und 4. 
In der Umsetzung des Aufstellungsbeschlusses stehen folgende Aufgaben an:  
 Für eine rechtssichere Begründung eines späteren Satzungsbeschlusses für das Untersuchungs-
gebiet ist innerhalb der für Zurückstellungen genannten Frist von 12 Monaten ab Aufstellungsbe-
schluss die Notwendigkeit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch juris-
tisch tragfähige vertiefende sozialräumliche Untersuchungsschritte, wie z. B. Ortsbildanaly-
se/Kartierung, Infrastrukturanalyse, Expertengespräche belastbar zu belegen. Unter anderem auf 
dieser Grundlage erfolgt eine Abwägung der möglichen städtebaulichen Folgen, die bei einer Än-
derung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten sind. Die Erhebungen bilden 
zudem die Basis für die Ableitung eines Verfahrens für den Vollzug einer möglichen Satzung. Die 
Identifikation und Analyse des Gebietsstandards der vorhandenen Wohnbebauung ist notwendig, 
um bei der Umsetzung der Milieuschutzsatzung die Genehmigungsfähigkeit von baulichen Ände-
rungen an bestehendem Wohnraum beurteilen zu können. Je nach Ergebnis der Untersuchung 
kann noch eine Änderung der Gebietsabgrenzung vorgenommen werden und begründet sein. 
Vorgesehen ist es, die Durchführung von Teilaufgaben an externe Dienstleister zu vergeben. Hier-
für entstehen Kosten in Höhe von voraussichtlich rd. 30.000,00 Euro brutto. 
 Mit dem Stichtag der Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses steht für den Geltungsbereich 
des Aufstellungsbeschlusses (Anlage 1) die erhaltungsrechtliche Prüfung der eingehenden Anträ-
ge zu baugenehmigungspflichtigen Vorhaben und deren Zurückstellung bzw. Genehmigung an. 
Dies ist mit einem hohen Verwaltungsaufwand in der Nachweisführung verbunden. Im konkreten 
Einzelfall wird geprüft, ob die beabsichtigte bauliche Maßnahme die Bevölkerungszusammenset-
zung gefährdet (vgl. Pkt.1 Ziele, Voraussetzungen und Folgen eines Aufstellungsbeschlusses). 
Neben den Prüfaufgaben fallen bei negativem Prüfausgang auch verwaltungsverfahrensrechtliche 
Schritte an. Das bedeutet, dass Bescheide zur Mitteilung der Zurückstellung nach entsprechender 
Anhörung im gemeindlich-rechtlichen Verfahren erstellt und zugestellt werden müssen. 
 Neben den inhaltlichen Prüfaufgaben für das Gebiet `Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel` werden 
zur frühzeitigen dauerhaften Beobachtung des Gefährdungspotentials einer Gentrifizierung und un-
ter dem Gesichtspunkt einer Quartiersgerechtigkeit gesamtstädtisch und kleinräumig präventive 
und begleitende Detailuntersuchungen (Grob- und Feinscreening) durchgeführt. Die vertieften 
quantitativen Analysen der Bevölkerungsstruktur und der Wohnsituation bieten bei erkanntem Ge-
fährdungspotential die Grundlage zur rechtssicheren Ableitung von ‚sozialen Erhaltungsgebieten‘. 
Hiermit werden nicht nur im Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses einer Sozialen Erhal-
tungssatzung, sondern gesamtstädtisch kleinräumig Veränderungen detailliert beobachtet. Die 
kontinuierliche Fortschreibung und Aktualisierung der Daten dient dabei sowohl als Frühwarnsys-
tem wie auch der Rechtssicherheit möglicher künftiger Aufstellungs- und Satzungsbeschlüsse. Es 
bleibt somit eine Daueraufgabe, stadtweit die definierten Bevölkerungsindikatoren in ihrer Entwick-
lung unterhalb der Stadtteilebene zu beobachten. 
Diese notwendigen Aufgaben – Pflichtaufgaben im Kontext ‚Sozialer Erhaltungssatzungen‘ - erfordern 
zusätzlichen unbefristeten Stellenbedarf im Umfang einer 1,0 VZÄ. Zurzeit ist im Amt 61 über den 
Antrag von CDU und Bündnis 90/Die Grünen zum Stellenplan 2018 eine auf 2 Jahre befristete 0,5 
Stelle bis Oktober 2020 eingerichtet. Diese wird im Kontext der aufgezeigten Aufgabenstellung bis 
zum 31.03.2021 auf eine Vollzeitstelle aufgestockt. Die erforderliche unbefristete Stellenmehrung wird 
zum Stellenplan 2021 angemeldet.

- 7 - 
V/0106/2020 
Zu 5. 
Der Antrag A-R/0081/2019 ‚Milieuschutzsatzung für das Hansa- und Hafenviertel einführen‘ ist damit 
erledigt. 
 
Ausblick 
Stellt sich auf Grundlage der Ergebnisse der weiteren vertieften sozialräumlichen Untersuchungen 
heraus, dass die Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen, bereitet 
die Verwaltung einen Satzungsbeschluss gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und seinen Voll-
zug vor. Für diese Satzung ist ein Ratsbeschluss erforderlich.  
Hinzuweisen ist darauf, dass ein konsequenter Vollzug einer Satzung nur mit ausreichend Personal in 
unterschiedlichen Fachbereichen der Gesamtverwaltung zu gewährleisten ist. Wenn im Weiteren eine 
Satzung in Verbindung mit einem Vorkaufsrecht beschlossen wird, sind nachfolgende Prozesse für 
den Vollzug der Satzung (§ 173 BauGB) zu entwickeln, rechtssicher zu gestalten und personell und 
finanziell zu untersetzen (vgl. V/0715/2015, V/0481/2017): 
 
• Satzungsrechtliche Prüfung: Entwicklung von Kriterien für die Beurteilung der Anträge, Einzel-
fallprüfung zum Genehmigungsvorbehalt für genehmigungspflichtige und verfahrensfreie bauli-
che Maßnahmen (Rückbau, bauliche Änderung, Nutzungsänderung), 
• Prüfung des allgemeinen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB und Einstel-
lung von Finanzmitteln in den Haushalt, 
• Präventive Beratung von Eigentümern, Maklern, Projektentwicklern, Mietern/innen  
• Kontrolle vor Ort / Bauaufsicht,  
• Klageverfahren, Prüfung juristischer Aspekte, Verfahren nach dem Ordnungswidrigkeitsrecht 
(Bußgeldverfahren) zur Ahndung von Verstößen § 213 Abs. 1 Nr. 4 BauGB,  
• Indikatorengestützte Gebietsbeobachtung als Daueraufgabe (Fortschreibung und unterjähriges 
Monitoring, Wirkungskontrolle nach ca. 5 Jahren), 
• Flankierende Öffentlichkeitsarbeit. 
 
Ein erforderlicher erhöhter Personal- und Finanzmittelbedarf zur Anwendung der Sozialen Erhal-
tungssatzung wird im Rahmen des Satzungsbeschlusses dargestellt. 
 
 
I.V. 
 
gez. 
Denstorff 
Stadtbaurat  
 
Anlagen 
Anlage A 
Anlage 1: Übersichtsplan mit vorläufiger Abgrenzung des Geltungsbereiches des Aufstellungsbe-
schlusses und Flurstückübersicht 
Anlage 2: Bericht „Kleinräumiges statistisches Monitoring ´Hansaviertel 2018`“ 
Anlage 3: Bericht „Auswertung der Haushaltebefragung Wohnen und Leben im ´Hafen-, Hansa-, 
Herz-Jesu-Viertel´ 2019 im Hinblick auf mögliche Aufwertungs- und Verdrängungstenden-
zen“ 
Anlage 4: Antrag A-R/0081/2019