Energetische Quartierssanierung: 2. KfW 432 Quartierskonzept

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„ZUKUNFT ZOLLSTOCK  klimaneutral 20 45“ 
Integriertes Energetisches Quartierskonzept  
 
 
Erstellt von: team:tektura – Kölmel Scheer Architekturbüro GmbH 
 Bismarckstraße 60, 50672 Köln 
 - Übernommen von –  
Zeller Kölmel Architekten GmbH 
Bismarckstraße 60, 50672 Köln 
 
Gefördert im Rahmen: Zuschuss 432 – Energetische Stadtsanierung 
durch:  Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 
Stand:  30. April 2025

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Projektbeteiligte  
 
 
 
Antragstellerin 
 
Stadt Köln 
Koordinationsstelle Klimaschutz 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
0221 221-29378 
 
Ansprechpartnerin: Petra Zeltinger 
 
 
Auftraggeberin 
 
Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark eG 
Euskirchener Straße 66 
50935 Köln 
0221 283980 
 
Ansprechpartner: Thomas Meißner 
 
 
Auftragnehmerin 
 
Team:tektura – Kölmel Scheer Architekturbüro 
Bismarckstraße 60 
50672 Köln 
0221 9331710 
 
Ansprechpartner: Michael Kölmel 
 
Übernommen von: 
Zeller Kölmel Architekten GmbH 
Bismarckstraße 60 
50672 Köln 
 
 
 
Fördermittelgeber 
 
KfW Bankengruppe 
Charlottenstraße 33/33a 
10117 Berlin

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Inhaltsverzeichnis 
Projektbeteiligte ......................................................................................................................................... 2 
Inhaltsverzeichnis ....................................................................................................................................... 3 
Abbildungsverzeichnis ................................................................................................................................. 6 
Tabellenverzeichnis ..................................................................................................................................... 9 
Abkürzungsverzeichnis .............................................................................................................................. 10 
1  Einleitung.......................................................................................................................................... 11 
1.1 Anlass und Hintergrund ..................................................................................................................... 11 
1.2 Das Quartier „Zukunft Zollstock“ ....................................................................................................... 14 
1.3 Konzeptionelle Einbindung ................................................................................................................ 18 
1.4 Akteure und Zielgruppen ................................................................................................................... 24 
1.5 Methodik und Aufbau ........................................................................................................................ 26 
2 Ausgangsanalyse............................................................................................................................... 28 
2.1 Gebäudebestand und Nutzer (HF 1) .................................................................................................. 28 
2.1.1 Baualtersklassen ......................................................................................................................... 28 
2.1.2 Typologie .................................................................................................................................... 32 
2.1.3 Geschossigkeit ............................................................................................................................ 33 
2.1.4 Nutzungsstruktur ....................................................................................................................... 34 
2.1.5 Sanierungsstand ......................................................................................................................... 37 
2.1.6 Endenergieverbrauch ................................................................................................................. 42 
2.2 Versorgungsinfrastruktur (HF 2) ........................................................................................................ 43 
2.3 Energieeffiziente Stromnutzung (HF 3) .............................................................................................. 45 
2.3.1 Straßenbeleuchtung ................................................................................................................... 45 
2.3.2 Allgemeinstrom .......................................................................................................................... 46 
2.3.3 Haushaltsstrom .......................................................................................................................... 46 
2.4 Verkehr und Mobilität (HF 4) ............................................................................................................. 50 
2.4.1 Verkehrslärm .............................................................................................................................. 50 
2.4.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................................................................. 52 
2.4.3 Fahrrad ....................................................................................................................................... 54 
2.4.4 Motorisierter Individualverkehr ................................................................................................. 55 
2.5 Erneuerbare Energien (HF 5).............................................................................................................. 57 
2.6 Verbraucherverhalten (HF 6) ............................................................................................................. 59 
2.6.1 Heizverhalten ............................................................................................................................. 59 
2.6.2 Lüftungsverhalten ...................................................................................................................... 61 
2.6.3 Stromnutzung ............................................................................................................................. 61 
2.7 Nachhaltigkeit PLUS (HF7) ................................................................................................................. 64 
2.7.1 Wärmeinseleffekt ....................................................................................................................... 64 
2.7.2 Biodiversität ............................................................................................................................... 67 
2.7.3 Wasserwirtschaft ....................................................................................................................... 67 
2.7.4 Schaffen von Wohnraum............................................................................................................ 67 
2.8 Gesamtbestand WGaV ....................................................................................................................... 69 
2.9 Energetische Quartiersbilanz ............................................................................................................. 77 
2.10 Zusammenfassung Kapitel 2 .............................................................................................................. 83 
3 Potenzialermittlung .......................................................................................................................... 86 
3.1 Energetische Gebäudesanierung (HF1) .............................................................................................. 86 
3.1.1 Wärmerückgewinnung aus der Gebäudeentlüftung .................................................................. 88 
3.1.2 Einfluss durch graue Energie ...................................................................................................... 89 
3.1.3 Sommerlicher Wärmeschutz und solare Gewinne ..................................................................... 91 
3.1.4 Potenziale durch Serielles Sanieren ........................................................................................... 92 
3.2 Energetische Optimierung der Wärmeversorgung (HF2) .................................................................. 93 
3.2.1 Austausch alter Heizungsanlagen .............................................................................................. 93 
3.2.2 Nutzung von Umweltwärme ...................................................................................................... 94 
3.2.3 Nutzung von Fernwärme ............................................................................................................ 98 
3.2.4 Nutzung von Nahwärme bzw. Etablierung eines Wärmeverbundes ......................................... 99 
3.2.5 Übergabesystem und Systemtemperaturen ............................................................................ 102 
3.2.6 Bereitstellung von Warmwasser .............................................................................................. 104 
3.2.7 Wärmerückgewinnung aus Warmwasser ................................................................................ 105

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3.2.8 Integration von Speichertechniken .......................................................................................... 107 
3.3 Energieeffiziente Stromnutzung (HF3) ............................................................................................. 109 
3.3.1 Straßenbeleuchtung ................................................................................................................. 109 
3.3.2 Allgemeinstrom ........................................................................................................................ 109 
3.3.3 Haushaltsstrom ........................................................................................................................ 110 
3.4 Klimagerechte Mobilität (HF4) ......................................................................................................... 112 
3.4.1 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ............................................................................... 112 
3.4.2 Fahrrad ..................................................................................................................................... 113 
3.4.3 Motorisierter Individualverkehr ............................................................................................... 114 
3.5 Gewinnung und Nutzung regenerativer Energien (HF5) .................................................................. 116 
3.5.1 Photovoltaik ............................................................................................................................. 117 
3.5.2 Solarthermie ............................................................................................................................. 119 
3.5.3 Windenergie ............................................................................................................................. 120 
3.6 Förderung klimabewusstes Verbrauchsverhalten (HF6) .................................................................. 121 
3.6.1 Heizverhalten ........................................................................................................................... 122 
3.6.2 Lüftungsverhalten .................................................................................................................... 122 
3.6.3 Stromnutzung ........................................................................................................................... 122 
3.7 Nachhaltigkeit PLUS (HF7) ............................................................................................................... 125 
3.7.1 Wärmeinseleffekt ..................................................................................................................... 125 
3.7.2 Biodiversität ............................................................................................................................. 126 
3.7.3 Entsiegelung und Schaffung von Freiflächen ........................................................................... 126 
3.7.4 Wasserwirtschaft ..................................................................................................................... 127 
3.7.5 Schaffen von Wohnraum.......................................................................................................... 127 
3.7.6 Workshop – Klimabilanzierung auf Quartiersebene ................................................................ 128 
3.8 Gebäuderechner-Modelle Neubau vs. Kernsanierung & Aufstockung ............................................ 131 
3.8.1 Gebäuderechner-Modell 1 – Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung mit geringer Gebäudetiefe131 
3.8.2 Gebäuderechner-Modell 2 – Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung mit hoher Gebäudetiefe 133 
3.8.3 Gebäuderechner-Modell 3 – Energetische Sanierung mit Aufstockung .................................. 133 
3.9 Zusammenfassung Kapitel 3 ............................................................................................................ 135 
4 Strategien und Maßnahmen ........................................................................................................... 139 
4.1 Maßnahmenkatalog ......................................................................................................................... 139 
4.2 Vergleich erarbeiteter Energiekonzepte .......................................................................................... 158 
4.3 Einbindung Akteure ......................................................................................................................... 164 
4.4 Monitoring und Controlling ............................................................................................................. 165 
4.4.1 Monitoring der Verbrauchswerte je Gebäude und je m² Wohnfläche  .................................... 165 
4.4.2 Monitoring der Grauen Energien für Sanierungen und Neubauten je Gebäude und je m² 
Wohnfläche ........................................................................................................................................... 165 
4.4.3 Soziales Monitoring .................................................................................................................. 166 
4.5 Sanierungsmanagement .................................................................................................................. 167 
4.6 Zusammenfassung Kapitel 4 ............................................................................................................ 168 
5 Gebäude- & Klimarechner, Wirtschaftlichkeit und Zeithorizonte .................................................... 170 
5.1 Gebäuderechner .............................................................................................................................. 170 
5.1.1 CO2-Kennwerte für Graue Energie und Kosten -Kennwerte für Baukosten, Mieteinnahmen und 
Zuschüsse .............................................................................................................................................. 171 
5.1.2 Erläuterung der Gebäudetypen A++ bis F ................................................................................ 182 
5.1.3 Interpretation Typen A++ bis F ................................................................................................. 184 
5.2 Klimarechner (Quartiersebene) ....................................................................................................... 203 
5.2.1 Parameter des Klimarechners .................................................................................................. 205 
5.2.2 Auswirkungen durch die Wahl des Energiestandards der Gebäudehülle  ................................ 208 
5.2.3 Auswirkungen durch die Wahl des Heizsystems ...................................................................... 211 
5.2.4 Auswirkungen durch den Eigennutzungsanteil der PV-Anlage ................................................ 214 
5.2.5 Auswirkung durch die jährliche Stromersparnis ...................................................................... 217 
5.2.6 Auswirkungen durch die Wahl der Bauweise ........................................................................... 221 
5.3 Ökonomische Betrachtung (Quartiersebene) .................................................................................. 225 
5.3.1 Entwicklung der Wohnflächen im Quartier .............................................................................. 226 
5.3.2 Baumaßnahmen im bewohnten und unbewohnten Zustand im Gesamtquartier  ................... 229 
5.3.3 Baukosten und Mieteinnahmen je einzelner Gebäudegruppe ................................................ 230 
5.3.4 Baukosten und Mieteinnahmen im Gesamtquartier ............................................................... 233

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5.4 Städtebau Quartier .......................................................................................................................... 234 
5.4.1 Variante A ................................................................................................................................. 235 
5.4.2 Variante B ................................................................................................................................. 235 
5.4.3 Variante C ................................................................................................................................. 236 
5.5 Zeithorizont ...................................................................................................................................... 237 
5.6 Zusammenfassung Kapitel 5 ............................................................................................................ 239 
6 Fazit ................................................................................................................................................ 243 
7 Literaturverzeichnis ........................................................................................................................ 245 
8 Anlagen .......................................................................................................................................... 250 
8.1 Auswertung Fragebogen .................................................................................................................. 250 
8.2 Dokumentation Statik ...................................................................................................................... 269

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Abbildungsverzeichnis 
Alle folgenden Abbildungen sind, sofern nicht anders angegeben, eigene Darstellungen.  
 
Abbildung 1: Warming Stripes des britischen Klimaforschers Ed Hawkins (https://showyourstripes.info/)  ....... 11 
Abbildung 2: Symbolische Klimawaage ................................................................................................................. 12 
Abbildung 3: Das Quotier Zukunft Zollstock in Köln ............................................................................................. 14 
Abbildung 4: Einteilung der Stadtteile in Cluster (Dr. Engels, Fakdani, Dr. Matta, & Albouyeh, 2020, S. 296) .... 15 
Abbildung 5: Eigentumsverhältnisse im Quartier Zukunft Zollstock  ..................................................................... 16 
Abbildung 6:Maßnahmenbewertung und -priorisierung (Wuppertal Institut et al., 2019 S.5/6) ......................... 20 
Abbildung 7: THG-Reduktionspotentiale (ifeu & Wuppertal Institut, 2022 S.23) ................................................. 21 
Abbildung8: Aktionsplan Klimaschutz 2023 (Gertec & Stadt Köln, 2023 S.11) ..................................................... 23 
Abbildung 9: Zielgruppen und Akteure .............................................................. Fehler! Textmarke nicht definiert. 
Abbildung 10: Logik der Studie ............................................................................................................................. 26 
Abbildung 11: Karte der Baualtersklassen im Quartier ......................................................................................... 28 
Abbildung 12: Anzahl der Gebäude pro Baualtersklasse im Quartier  ................................................................... 29 
Abbildung 13: Städtebauliche Entwicklung des Quartiers 1915-2024 .................................................................. 30 
Abbildung 14: Vorgebirgstraße 235 (links) Schwalbacher Straße 43 (rechts)  ....................................................... 31 
Abbildung 15: Typologien im Quartier .................................................................................................................. 32 
Abbildung 16: Geschossigkeit im Quartier ............................................................................................................ 33 
Abbildung 17: Ansicht der Vorgebirgstraße 199-237 ............................................................................................ 33 
Abbildung 18: Nutzungskarte ................................................................................................................................ 34 
Abbildung 19: Prozentuales Verhältnis von Grün- zu versiegelter Fläche ............................................................ 35 
Abbildung 20: Sanierungsstand im Quartier ......................................................................................................... 37 
Abbildung 21: Dämmung im Quartier ................................................................................................................... 38 
Abbildung 22: Schwalbacher Straße nach der Sanierung durch ZKA (© Jens Willebrand / dena)  ........................ 39 
Abbildung 23: Endenergie Verbräuche der Heizung und Warmwasserbereitung pro m² Gebäudewohnfläche  .. 42 
Abbildung 24: Heizsysteme in „Zukunft Zollstock 2045“ ...................................................................................... 43 
Abbildung 25: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Geben Sie die Wärmeübergabe in ihrer Wohnung 
an .......................................................................................................................................................................... 44 
Abbildung 26: Energieverbrauch für Wohnen nach Anwendungsbereichen 2021 in % (Statistisches Bundesamt, 
2025) ..................................................................................................................................................................... 47 
Abbildung 27: Gegenüberstellung Energieverbrauch Pilotprojekt 24-26 (Kölmel et al., 2023) ............................ 48 
Abbildung 28 : Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen  2024 - Welche Art der Beleuchtung nutzen Sie 
hauptsächlich? ...................................................................................................................................................... 49 
Abbildung 29: Verkehrslärmkarte für 24 Std. in „Zukunft Zollstock 2045“  ........................................................... 50 
Abbildung 30: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie stark nehmen Sie in ihrer Wohnung 
Verkehrslärm wahr? (Schulnote) ......................................................................................................................... 51 
Abbildung 31: Analysekarte Mobilität .................................................................................................................. 52 
Abbildung 32: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie bewerten Sie die ÖPNV-Anbindung zu ihrer 
Wohnung? (Schulnote) ......................................................................................................................................... 53 
Abbildung 33: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie häufig nutzen Sie öffentliche 
Verkehrsmittel? (Schulnote) ................................................................................................................................ 53 
Abbildung 34: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Besitzen Sie ein Fahrrad und/oder E-Bike? .... 54 
Abbildung 35: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie bewerten Sie die Stellplatzsituation für 
Fahrräder im Quartier? (Schulnote) ..................................................................................................................... 54 
Abbildung 36: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wo stellen Sie Ihr Fahrrad ab?  
(Mehrfachnennung möglich) ................................................................................................................................ 54 
Abbildung 37: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie viele Autos besitzen Sie? ......................... 55 
Abbildung 38: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie bewerten Sie die Stellplatzsituation im 
Quartier? (Schulnote) ........................................................................................................................................... 55 
Abbildung 39: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Verteilung Autos und Garagen ....................... 55 
Abbildung 40: PV-Anlagen im Bestand und Dachausrichtungen .......................................................................... 57 
Abbildung :41 CO2-Ausstoß privater Haushalte beim Heizen (Statistisches Bundesamt, 2024)  .......................... 59 
Abbildung 42: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wird Ihre Wohnung im Winter schnell kalt? . 60 
Abbildung 43: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie viel müssen Sie Heizen? .......................... 61 
Abbildung 44: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Beziehen Sie Ökostrom? ................................. 62 
Abbildung 45 Planungshinweiskarte Hitze („Planungshinweiskarte Hitze und Trinkbrunnen“, o. J.) ................... 65

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Abbildung 46: Gegenüberstellung von Planungshinweiskarte Hitze ("Planungshinweiskarte Hitze und 
Trinkbrunnen", o.J.) und Satellitenbild (Google Earth) inklusive Markierung Zukunft Zollstock  .......................... 66 
Abbildung 47: Energiebilanz kWh (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV)  ......................................................... 73 
Abbildung 48: Energiebilanz kWh pro m² Wfl (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV) ....................................... 74 
Abbildung 49: Energiebilanz kWh pro m² Wfl (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV) ....................................... 75 
Abbildung 50: Verhältnis Energiebilanz (Heizung + WW + PV) zur Wfl ................................................................. 76 
Abbildung 51: Energieverbrauch nach Energieträgern ......................................................................................... 79 
Abbildung 52: THG-Emissionen nach Energieträgern ........................................................................................... 79 
Abbildung 53: Anteil Verbrauch Heizung nach Gas, Fernwärme und Strom  ........................................................ 79 
Abbildung 54: Anteil Verbrauch Warmwasser nach Gas, Fernwärme und Strom  ................................................ 79 
Abbildung 55: GWP verschiedener Fassadenkonstruktionen von der Herstellung bis zur Nachnutzung (Kölmel et 
al., 2023) ............................................................................................................................................................... 90 
Abbildung 56: Anteil der Energieträger an der Endenergie ............................... Fehler! Textmarke nicht definiert. 
Abbildung 57: THG-Emissionen durch Endenergieträger .................................. Fehler! Textmarke nicht definiert. 
Abbildung 58: Geothermie Potenzial bei einer 40 m tiefen Bohrung .................................................................... 97 
Abbildung 59: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie häufig nutzen Sie den ÖPNV? (Schulnote)
 ............................................................................................................................................................................ 112 
Abbildung 60: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie bewerten Sie die ÖPNV -Anbindung? 
(Schulnote) .......................................................................................................................................................... 112 
Abbildung 61: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Welchen Kraftstoff verwendet Ihr Auto?..... 114 
Abbildung 62: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Haben Sie Interesse auf ein Elektro -Auto 
umzusteigen?...................................................................................................................................................... 114 
Abbildung 63: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Haben Sie Interesse an Car-Sharing? ........... 115 
Abbildung 64: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Besitzen Sie ein Auto und haben Interesse an 
Car-Sharing? ....................................................................................................................................................... 115 
Abbildung 65: Potenzialkarte Photovoltaik ......................................................................................................... 117 
Abbildung 66: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Hätten Sie Interesse an einer Veranstaltung in 
Ihrem Quartier zu umweltfreundlichen Verbraucherverhalten im Bereich Heizen, Lüften und 
Energieverbrauch?.............................................................................................................................................. 121 
Abbildung 67: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Würden Wie gerne eine private Photovoltaik -
Anlage auf Ihrem Balkon installieren? ............................................................................................................... 124 
Abbildung 68:  Workshop – Klimabilanzierung auf Quartiersebene .................. Fehler! Textmarke nicht definiert. 
Abbildung 69: Denkanstöße aus dem Workshop "Klimabilanzierung auf Quartiersebene".  .............................. 130 
Abbildung 70: Gebäuderechner-Modell 1 - Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung – geringe Gebäudetiefe .... 132 
Abbildung 71: Gebäuderechner-Modell 2 - Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung – hohe Gebäudetiefe ........ 133 
Abbildung 72: Gebäuderechner-Modell 3 - Aufstockung ................................................................................... 134 
Abbildung 73: Konzept A Dezentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe + PV ............................................................. 159 
Abbildung 74: Konzept B – Zentrale Sole-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST + Fernwärme ................................ 160 
Abbildung 75: Konzept C – Zentrale Kanalisationsabwärme-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST + Fernwärme ... 161 
Abbildung 76: Konzept D – Zentrale Eisspeicher-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST ........................................... 162 
Abbildung 77: Piktogramm eines Beispielhauses - Massivbau mit Schrägdach und mit Keller .......................... 175 
Abbildung 78: Piktogramm eines Beispielhauses - Massivbau mit Schrägdach ohne Keller .............................. 176 
Abbildung 79: Piktogramm eines Beispielhauses - Massivbau mit Flachdach und mit Keller ............................ 177 
Abbildung 80: Piktogramm eines Beispielhauses - Holzbau mit Schrägdach ohne Keller .................................. 178 
Abbildung 81: Anteil der Gebäudetypen an der Gesamt-Wohnfläche, Stand 2020 ........................................... 184 
Abbildung 82: Anteil der Gebäudetypen an der Gesamt-Wohnfläche, Stand 2025 ........................................... 185 
Abbildung 83: Lageplan vom Quartier Zukunft Zollstock - Unterteilung in Gebäudetypen (Stand 2025) .......... 185 
Abbildung 84: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 195 ........................................................................... 188 
Abbildung 85: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 203 ........................................................................... 192 
Abbildung 86: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 223 ........................................................................... 196 
Abbildung 87: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 215 ........................................................................... 199 
Abbildung 88: Funktionsprinzip Klimarechner Quartier .................................... Fehler! Textmarke nicht definiert. 
Abbildung 89: Einfluss der Auswahlmöglichkeiten auf die Klimabilanz (in kg CO2 -Äq/m²Wfl*a) ...................... 207 
Abbildung 90: Klimadiagramm Gebäudehülle – EH 40 – mit kontrollierter Wohnraumlüftung und 
Wärmerückgewinnung ........................................................................................................................................ 208 
Abbildung 91: Klimadiagramm Gebäudehülle – EH 55 – mit kontrollierter Wohnraumlüftung und 
Wärmerückgewinnung ........................................................................................................................................ 208 
Abbildung 92: Klimadiagramm Gebäudehülle - EH 55 o. Lüftung ....................................................................... 209

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Abbildung 93: Klimadiagramm Gebäudehülle - GEG o. Lüftung ......................................................................... 209 
Abbildung 94: Einfluss der Gebäudehülle auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) .................................... 210 
Abbildung 95: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 2,8 (Durchschnittliche Luft-Wasser-Wärmepumpe) .............. 211 
Abbildung 96: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 3,2 (Gute Luft-Wasser-Wärmepumpe) .................................. 211 
Abbildung 97: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 3,5 (Wasser-Wasser-Wärmepumpe) ..................................... 212 
Abbildung 98: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 3,8 (Wärmepumpe mit Kanalabwärme) ................................ 212 
Abbildung 99: Einfluss der JAZ auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) ..................................................... 213 
Abbildung 100: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 50% ........................................................................... 214 
Abbildung 101: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 42,5% ........................................................................ 214 
Abbildung 102: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 33% ........................................................................... 215 
Abbildung 103: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 25% ........................................................................... 215 
Abbildung 104: Einfluss des Eigennutzungsanteil PV-Anlage auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) ...... 216 
Abbildung 105: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -0,50%/a .................................................................. 217 
Abbildung 106: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -1,00%/a .................................................................. 217 
Abbildung 107: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -1,50%/a .................................................................. 218 
Abbildung 108: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -2,00%/a .................................................................. 218 
Abbildung 109: Einfluss der jährlichen Stromersparnis auf die Klimabilanz (in kg CO2 -Äq/m²Wfl*a) ............... 219 
Abbildung 110: Klimadiagramm Bauweise alle Gebäude in Holzbauweise  ........................................................ 221 
Abbildung 111: Klimadiagramm Bauweise 5 Gebäude in Massivbauweise  ........................................................ 221 
Abbildung 112: Klimadiagramm Bauweise 10 Gebäude in Massivbauweise  ...................................................... 222 
Abbildung 113: Klimadiagramm Bauweise 15 Gebäude in Massivbauweise  ...................................................... 222 
Abbildung 114: Einfluss der Bauweise auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) ......................................... 223 
Abbildung 115: Anteil sanierte und unsanierte Wohnfläche (in m²) an Gesamt -Wohnfläche (in m²) ............... 228 
Abbildung 116: Baukosten exklusive und inklusive Zuschuss, Mieteinnahmen, Wohnfläche - Betrachtung pro 
Baumaßnahme der Gebäudegruppen und Jahr .................................................................................................. 232 
Abbildung 117: Baukosten exklusive und inklusive Zuschuss, Mieteinnahmen pro Jahr, Wohnfläche - 
Gesamtbetrachtung pro Jahr .............................................................................................................................. 233 
Abbildung 118: Anteil Sanierung bewohnter und unbewohnter Zustand  .......................................................... 229 
Abbildung 119: Lageplan Quartier Zukunft Zollstock und Zuordnung der Typen  ............................................... 234 
Abbildung 120: Städtebauliche Varianten .......................................................................................................... 234 
Abbildung 121: Baukosten exklusive und inklusive Zuschuss, Mieteinnahmen, Wohnfläche - Betrachtung pro 
Baumaßnahme der Gebäudegruppen und Jahr (s. auch Abb. 113)  .................................................................... 237

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Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Flächennutzung .................................................................................................................................... 36 
Tabelle 2: Sanierungsstand ................................................................................................................................... 40 
Tabelle 3: Dämmung ............................................................................................................................................. 41 
Tabelle 4: Energieträger ........................................................................................................................................ 44 
Tabelle 5: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Durchschnittsnote Verkehrslärm nach Straße ..... 51 
Tabelle 6: Umrechnungsfaktoren Treibhausgasemissionen ................................................................................. 78 
Tabelle 7:  Energiebedarf und Emissionen nach Energieträgern  .......................................................................... 80 
Tabelle 8: Endenergieverbrauch und Emissionen nach Anwendung  .................................................................... 81 
Tabelle 9: Zusammenfassung Kapitel 2 ................................................................................................................. 85 
Tabelle 10: Einsparpotenzial 1 - Sanierung der Gebäudehülle ............................................................................. 87 
Tabelle 11: Einsparpotenzial 2 - WRG Lüftung ...................................................................................................... 89 
Tabelle 12: Einsparpotenzial 3 - Graue Energien Dämmung ................................................................................. 90 
Tabelle 13: Einsparpotenzial 4 - Nutzung Wärmepumpe ..................................................................................... 94 
Tabelle 14: Potenzial Belegungsdichte Nahwärmenetz ...................................................................................... 100 
Tabelle 15: Emissionen Heizung und WW ........................................................................................................... 104 
Tabelle 16: Einsparpotenzial 5 - WRG Warmwasser ........................................................................................... 106 
Tabelle 17: Einsparpotenzial 6 - Erträge aus PV-Anlagen ................................................................................... 118 
Tabelle 18: Zusammenfassung Kapitel 3 ............................................................................................................. 136 
Tabelle 19: Zusammenfassung Kapitel 4 ............................................................................................................. 169 
Tabelle 20: Basisfaktoren für CO2-Emissionen ................................................................................................... 174 
Tabelle 21: Ermittlung der CO2-Emissionen für Massivbau mit Schrägdach und Keller ..................................... 175 
Tabelle 22: Ermittlung der CO2-Emissionen für Massivbau mit Schrägdach ohne Keller ................................... 176 
Tabelle 23: Ermittlung der CO2-Emissionen für Massivbau mit Flachdach und mit Keller ................................. 177 
Tabelle 24: Ermittlung der CO2-Emissionen für Holzbau mit Schrägdach ohne Keller ....................................... 178 
Tabelle 25: Basiswerte für Mieten und Mietamortisation .................................................................................. 179 
Tabelle 26: Kostenkennwerte für Ökonomische Betrachtung inklusive Nebenkosten  ....................................... 180 
Tabelle 27: Baukostenzuschüsse Stand März 2025............................................................................................. 181 
Tabelle 28: Gebäudetyp A++ ............................................................................................................................... 186 
Tabelle 29: Gebäudetyp A ................................................................................................................................... 186 
Tabelle 30: Gebäudetyp B ................................................................................................................................... 187 
Tabelle 31: Gebäudetyp C ................................................................................................................................... 189 
Tabelle 32: Gebäudetyp D ................................................................................................................................... 193 
Tabelle 33: Gebäudetyp E ................................................................................................................................... 197 
Tabelle 34: Gebäudetyp F ................................................................................................................................... 200 
Tabelle 35: Einstellbare Parameter des Klimarechners ...................................................................................... 206

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Abkürzungsverzeichnis 
BEG ............................................................................................ Bundesförderung für effiziente Gebäude 
BGF ............................................................................................................................... Bruttogrundfläche 
BISKO ...............................................................................................Bilanzierungs-Systematik Kommunal 
BMUV .......... Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, nukleare Sicherheit und Verbraucherschutz 
BMWSB ............................................. Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen 
DWD .................................................................................................................... Deutscher Wetterdienst 
GEG ....................................................................................................................... Gebäudeenergiegesetz 
GWP ................................................................................................................. Global Warming Potential 
IPCC..................................................................................... Intergovernmental Panel on Climate Change 
IWU .............................................................................................................. Institut Wohnen und Umwelt 
JAZ ................................................................................................................................. Jahresarbeitszahl 
KfW .......................................................................................................... Kreditanstalt für Wiederaufbau 
KWL......................................................................................................... Kontrollierte Wohnraumlüftung 
LANUV ................................................................. Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz 
M/K .......................................................................... Verhältnis Mieteinnahmen zu Gesamtkosten brutto 
MIV .......................................................................................................... Motorisierter Individualverkehr 
ÖPNV .................................................................................................... Öffentlicher Personennahverkehr 
PV........................................................................................................................................... Photovoltaik 
PVT ...................................................................................... Photovoltaisch-thermischer Sonnenkollektor 
ST ........................................................................................................................................... Solarthermie 
StEB ...................................................................................................... Stadtentwässerungsbetriebe Köln 
THG ..................................................................................................................................... Treibhausgase 
UHI ................................................................................................................................ Urban Heat Island 
WDVS .......................................................................................................... Wärmedämmverbundsystem 
Wfl .......................................................................................................................................... Wohnfläche 
WGaV ............................................................................... Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark 
WMO ................................................................................................ World Meteorological Organization 
Wp ............................................................................................................................................ Watt Peak 
WRG ...................................................................................................................... Wärmerückgewinnung 
ZKA ..................................................................................................................... Zeller Kölmel Architekten

1  Einleitung 
1.1 Anlass und Hintergrund  
Die Welt ist im Wandel. Die global gemessenen Temperaturen sind seit Mitte des 19. Jahrhun-
derts um 1,3 °C gestiegen. Verantwortlich für diesen, in der Langzeitbetrachtung gesehenen 
sprunghaften Anstieg, ist dem Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) zufolge die 
Freisetzung von Treibhausgasen, welche durch den Menschen insbesondere seit der Industri-
alisierung verursacht werden.  
 
Abbildung 1: Warming Stripes des britischen Klimaforschers Ed Hawkins (https://showyourstripes.info/) 
Zur Visualisierung der Erdüberhitzung hat der britische Klimaforscher Ed Hawkins einen farbi-
gen Strichcode entwickelt (Abbildung 1). Die Temperaturdaten vergangener Jahre werden als 
schmaler und farbiger Strich dargestellt (Ed Hawkins, 2018). Die Farben veranschaulichen die 
jeweilige Abweichung der weltweiten Durchschnittstemperatur nach unten (dunkler wer-
dende Blautöne) und nach oben (dunkler werdende Rottöne) . Die Erwärmungsstreifen (engl. 
Warming Stripes) stellen die weltweite Durchschnittstemperatur der Jahre 1850 bis 2017 dar. 
Der Datensatz beruht auf den Angaben von HadCRUT4 des britischen MetOffice (Ed Hawkins, 
2018). Die globale Erderwärmung stellt die Menschheit und das Ökosystem aktuell und be-
sonders zukünftig vor sehr große Herausforderungen . Auf verschiedenen Ebenen wurde n in 
jüngerer Vergangenheit die Bemühungen verstärkt, den Ursachen und Folgen der Klimakrise 
zu begegnen und entgegenzuwirken. Die Bundesrepublik Deutschland hat im Zuge dessen im 
Dezember 2019 das Bundes -Klimaschutzgesetz erlassen, wonach bis 2045 eine Netto-Treib-
hausgasneutralität erreicht werden soll. 
Der Rat der Stadt Köln hat im Juni 2021 beschlossen, dass die Stadt bereits 2035 klimaneutral 
werden soll. Die Koordinationsstelle Klimaschutz nimmt bei der strategischen Ausrichtung die 
zentrale Rolle ein, die notwendigen Maßnahmen zum Erreichen dieses Ziels zu initiieren und 
koordinieren. Ungefähr ein Drittel der Treibhausgas-Emissionen in Deutschland sind auf den 
Gebäudesektor zurückzuführen, sodass hier auch große Potenziale zur Einsparung von Emis-
sionen lieg en. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ( KfW) förderte daher bis 2023 über das 
»Programm 432 – Energetische Stadtsanierung« die Erstellung von Integrierten Energetischen 
Einleitung

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Quartiersstudien. Dieser Zuschuss konnte Kommunen gewährt werden, welche die Möglich-
keit haben, diesen an Wohnungsbaugenossenschaften weiterzuleiten. Im Rahmen dieser För-
derung wurde das Planungsbüro Zeller Kölmel Architekten durch die Auftraggeberin, die Woh-
nungsgenossenschaft am Vorgebirgspark e.G. (WGaV) mit der Anfertigung eines solchen Kon-
zeptes beauftragt. Aufgrund einer Umstruktu rierung wird d as Projekt seit 1.1.2025 nun von 
team:teaktura (Kölmel Scheer Architekturbüro) weitergeführt und beendet.  
 
Untersuchungsaufgabe und Definition 
Die WGaV verfügt über einen Wohnungsbestand von ca. 900 Wohnungen im Stadtraum Köln 
und steht vor der großen Herausforderung, diesen Bestand in einen nachhaltigen und klima-
gerechten Zustand zu überführen. Die Genossenschaft steckt sich hierbei hohe Ziele – dies ist 
u.a. an den zuletzt realisierten und  in der Studie vorgestellten Pilotprojekten Schwalbacher 
Straße 24-26 und Schwalbacher Straße 49-53 erkennbar.  
Am Anfang dieser Integrierten Energetischen Quartiersstudie steht eine Definitionsfrage: 
„Was bedeutet Klimaneutralität für die Verfasser:innen der Studie?“ 
 
Abbildung 2: Symbolische Klimawaage  
Zur Beantwortung dieser Frage stützt sich die Studie auf die Definition der Architektenkammer 
Baden-Württemberg: „Klimaneutralität bedeutet: Die durch den Gebäudebau und -betrieb 
verursachten CO2-Emissionen vor Ort oder extern und die CO2-Emissionen, die durch Produk-
tion und Bereitstellung von Energie im oder am Gebäude nach extern eingespart werden, sind 
auf ein Jahr betrachtet in Summe null oder kleiner als null.“ („Auf dem Weg zur Klimaneutra-
lität: AKBW Architektenkammer Baden-Württemberg“, o. J.). Zur Visualisierung dieser Defini-
tion haben die Verfasser:innen dieser Studie eine symbolische Klimawaage entwickelt (Abbil-
dung 2). Hiermit wird verdeutlicht, dass die durch den Gebäudebau und -betrieb versursach-
ten CO2-Emissionen mit der Bereitstellung erneuerbaren Energien in Waage stehen müssen, 
damit eine langfristige Klimaneutralität gegeben ist.

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Die Studie untersucht somit im Folgenden, wie die Emissionen für die Sanierung und den Be-
trieb der Gebäude im Rahmen der finanziellen und baulichen Möglichkeiten der WGaV deut-
lich reduziert werden können  - bei gleichzeitig deutlich steigenden Energiegewinnen durch 
Nutzung erneuerbarer Energien. Gesucht ist demnach ein Umbau, der zu einem klimaneut-
ralen Quartier führt, das dann ab 2045 mindestens so viel CO2 einspart, wie es an CO2-Emis-
sionen erzeugt: durch den gesamten Betrieb ab 2045 plus der für den Bau erforderlichen 
Treibhausgase ab heute bis 2045.

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1.2 Das Quartier „Zukunft Zollstock“ 
 
Abbildung 3: Das Quotier Zukunft Zollstock in Köln 
Das Quartier „Zukunft Zollstock“ liegt im Bezirk Rodenkirchen, südlich der Kölner Innenstadt 
und ist Teil des namensgebenden Stadtteils Zollstock. Zwei große Grünanlagen, der Vorge-
birgspark und der Südfriedhof, begrenzen den Stadtteil im Osten , westlich verläuft die Stadt-
teilgrenze entlang eines Rangierbahnhofs. In der Nähe der Gleisanlagen sind die meisten ge-
werblichen Einrichtungen im Stadtteil verortet, die Stadtteilmitte ist stark durch Mehrfamili-
enhäuser in Blockrandbebauung geprägt. Die Gebäude stammen überwiegend aus den 1920-
50er Jahren und sind oftmals als Siedlungsbauten Kölner Wohnungsbaugenossenschaften ent-
standen (Stadt Köln, o. J.)

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Abbildung 4: Einteilung der Stadtteile in Cluster (Dr. Engels, Fakdani, Dr. Matta, & Albouyeh, 2020, S. 296) 
Der 1. Kölner Lebenslagenbericht aus dem Jahr 2020 untersuchte diverse sozioökonomische 
Indikatoren. Zollstock erzielte in den meisten Kategorien durchschnittliche bis gute Wertun-
gen und wurde als ein „gut aufgestellter Stadtteil“(Dr. Engels et al., 2020, S. 293) klassifiziert. 
Dem Lebenslagenbericht ist zu entnehmen, dass Stadteile mit dieser Evaluation sich durch 
eine hohe Zufriedenheit mit dem eigenen Stadtteil, hohen Wahlbeteiligung und niedrigen Ar-
beitslosigkeit auszeichnen (Dr. Engels et al.,  2020). Die räumliche Trennung zu anderen Stadt-
teilen, die überwiegende Wohnbebauung und sozioökonomische Situation machen Zollstock 
zu einem lebenswerten und ruhigem Kölner Veedel1.  
 
1 Kölsche Bezeichnung für Stadtviertel

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Abbildung 5: Eigentumsverhältnisse im Quartier Zukunft Zollstock 
Die Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark  (im folgendem WGaV ) wurde 1920  auf-
grund eines akuten Mangels an qualitativem Wohnraum gegründet. Entlang der Vorgebirg-
straße entstanden in den 1920er Jahren die ersten Gebäude der WGaV . Die Genossenschaft 
verfügt heute über 110 Wohnimmobilen in ganz Köln. Die meisten Häuser befinden sich in den 
Bezirken Rodenkirchen und Lindenthal , weitere im Stadtteil Mühlheim. Etwa ein Drittel des 
Bestands befindet sich in Zollstock. 
Das Untersuchungsgebiet der Q uartierstudie „Zukunft Zollstock “ betrachtet 45 Mehrfamili-
enhäuser mit insgesamt 429 Wohnungen und 202 Garagen. Das Quartier erstreckt sich ent-
lang der Vorgebirgstraße, der Schwalbacher und der Bodendorfer Straße. Alle Gebäude und 
Garagen innerhalb des Untersuchungsgebietes befinden sich in Besitz der WGaV. Hier wohnen

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derzeit schätzungsweise 8202 Personen. Es gibt keine Angaben zu de r Größe der Haushalte, 
daher wurde die Anzahl der Personen mittels Erhebungen aus dem Statis tischen Jahrbuchs 
Kölns berechnet. Demnach beträgt die Durchschnittliche Haushaltsgröße 1,92 Personen pro 
Wohnung, auf einer Bruttogrundfläche (BGF) von 35.822 m² und einer Gebäudewohnfläche 
von 29.259 m².  
Ein Hauptteil der Gebäude ist als Blockrandbebauung entlang der Vorgebirg straße angeord-
net. Die mehrheitlich 3–4-geschossigen Wohnhäuser stammen mit vereinzelten Ausnahmen 
stadtteiltypisch aus den 1920 bis 1950er Jahren. Im Inneren des langgestreckten, C-förmigen 
Wohnblocks befindet sich ein länglicher Hinterhof, der eine große Rasenfläche, einen Spiel-
platz und Parkplätze beheimatet. Zwischen dem Hof und der Schwalbacher Straße liegen 202 
Garagen, die die WGaV an ihre Mitglieder vermietet hat. Die Vorgebirgstraße 195, 197 und 
Bodendorfer Straße 2, die im Norden gegenüber dem Block stehen, sind ebenfalls Teil des 
Betrachtungsgebietes. Östlich der Schwalbacher Straße ließ die WGaV  zwischen 1961 und 
1971 fünfzehn weitere Mehrparteienhäuser in 4 Gebäudegruppen (Clustern) errichten, wel-
che direkt am Vorgebirgspark liegen. Diese Gebäude befinden sich entsprechend ihres Alters 
in einem besseren Zustand als die an der Vorgebirgstraße . Das Untersuchungsgebiet ist vo n 
Wohnungsbauten geprägt, im gesamten Quartier sind lediglich vier Geschäfte jeweils im Erd-
geschoss eines Wohnhauses aufzufinden.  
Die WGaV sieht bei den Bestandsgebäuden des Qu artiers Handlungsbedarf die Energiever-
bräuche zu senken und damit einen positiven Beitrag zum Klima zu leisten. Erste Schritte wur-
den bereits mit der energetischen Sanierung der Schwalbacher Straße  24-26 getätigt. Die 
Maßnahmen wurden durch Zeller Kölmel Architekten (ZKA) geplant und umfassten eine seri-
elle Sanierung der Gebäudehülle sowie Modernisierung der Haustechnik. Diese Maßnahmen 
verringerten deutlich den Energieverbrauch. Das Projekt kann als Vorbild für die weitere Ent-
wicklung des Quartiers dienen. ZKA/team:tektura wurde inzwischen auch für die serielle Sa-
nierung der Schwalbacher Straße  49 bis 53 beauftragt. Das Untersuchungsgebiet lässt sich 
aufgrund der Bausubstanz, Lage und Eigentümerstruktur als ein für Zollstock typi sches Quar-
tier beschreiben.  
  
 
2 Ausgegangen wird von 1,92 Personen pro Wohnung . Dieser Wert ist dem Statistischem Jahrbuch der Stadt Köln 2022 ent-
nommen. (Statistisches Jahrbuch Köln 2022, 2022, S. 157)

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1.3 Konzeptionelle Einbindung 
Die Stadt Köln will bis zum Jahr 2035 klimaneutral werden – dies wurde durch den Rat im Juni 
2021 beschlossen. Grundsätzlich liegt bereits eine Vielzahl an Konzepten, Studien und Gutach-
ten zu Klimazielen und konkreten Maßnahmen der Stadt Köln vor. Für den Stadtteil Köln-Zoll-
stock bzw. das Betrachtungsgebiet dieser Studie wurden bisher keine spezifischen  Gutachten 
erstellt, welche sich für eine konzeptionelle Einbindung eignen. Hinsichtlich dieses Kapitels 
„Konzeptionelle Einbindung“ wird der Fokus daher auf vier ausgewählte Konzepte der Stadt 
Köln gelegt. Diese Konzepte weisen in Bezug auf das Integrierte Energetische Quartierskon-
zept Zukunft Zollstock vergleichbare Analyseansätze, strukturelle Ansätze und Handlungs-
schwerpunkte auf.  
Folgende Programme stellt dieses Kapitel kurz dar und bindet es anschließend ein:  
1. Das Kooperatives Baulandmodell Köln, 2014 und 2017 plus 
2. KölnKlimaAktiv 2022 – Das Maßnahmenprogramm für den Klimaschutz in der Stadt 
Köln 
3. Köln Klimaneutral 2035 – Fachgutachten 2022 
4. Der Aktionsplan Klimaschutz Köln 2023 
Im Kapitel 2.7 wird zusätzlich auf den „Fachbericht 50: Klimawandelgerechte Metropole Köln 
– Abschlussbericht“ („Regionale Klimaszenarien“, o.  J.) zur Einordnung des Quartiers einge-
gangen und daher an dieser Stelle darauf verzichtet. 
 
Kooperatives Baulandmodell Köln (2014 und 2017) 
Das „Kooperative Baulandmodell Köln“ (Stadtplanungsamt der Stadt Köln, 2017)  stellt ein 
Konzept zur Förderung einer gerechten und nachhaltigen Stadtentwicklung Kölns dar. Das 
Baulandmodell wurde bereits 2014 erstellt, eine Fortschreibung erfolgte im Jahr 2017. Ziel des 
Baulandmodells ist die Erhöhung des öffentlich geförderten Wohn ungsbaus am gesamtstäd-
tischen Wohnungsneubau sowie die Stärkung des preiswerten Wohnungsmarktsegments. Zu-
dem sollen Vorhabenträger an planbedingten Folgekosten eines Bebauungsplanverfahrens 
beteiligt werden. Das Baulandmodell legt den Fokus auf die folgenden fünf Punkte:  
• Kooperative Zusammenarbeit, Flächen- und Kostenbeteiligung, soziale Durchmischung 
der Stadt, Förderung von Nachhaltigkeit und ökologischer Anforderungen sowie Stei-
gerung von Voraussetzungen und Anforderungen für Investoren. Das Modell zielt auf 
eine ausgew ogene und integrative Stadtentwicklung ab, bei der sowohl soziale Ge-
rechtigkeit als auch ökologische Nachhaltigkeit gewährleistet werden.  
• Im Vergleich zum betrachteten Quartier in Zollstock muss man unterscheiden, dass das 
Kooperative Baulandmodell Köln primär auf einer anderen Maßstabsebene agiert, 
dennoch ist dieses Konzept in diesem Kontext zu nennen, da es eins der größeren und 
wegweisenden Konzepte Kölns darstellt.  
• Der Aspekt, der sozialen Durchmischung, welcher einer der K ernpunkte des Bauland-
modells ist, ist auch für das Gebiet in Zollstock von Relevanz. Wie in den Folgekapiteln

Seite 19 von 272 
dargelegt wird, wird eine der zukünftigen Aufgaben in Zollstock sein, die soziale Mi-
schung zu fördern und auch Interesse der Genossenschaft liegt es , einen möglichst 
großen Wohnungsmix und davon abgeleitet eine soziale Mischung herzustellen.  
• Ebenso ist die Förderung von Nachhaltigkeit und ökologischen Anforderungen ein bei-
den Konzepten ein Kernbestandteil. Die Auswirkungen in einem kleineren Quartier, 
wie das in Zollstock, sind zwar nur ein kleiner Anteil allerdings lassen sich hier besser 
klare Handlungsempfehlungen und Maßnahmen benennen, die zu greifbaren, konkre-
ten Verbesserungen des Stadtklimas und der Reduzierung des CO2-Pfades beitragen. 
 
KölnKlimaAktiv 2022 
„KölnKlimaAktiv 2022“ (Wuppertal Institut, Gertec, & Stadt Köln, 2019) stellt ein Maßnahmen-
programm für den Klimaschutz der Stadt Köln dar. Es dient als Ergänzung zu derzeitigen Kli-
maschutzbemühungen bereits bestehender Konzepte, Maßnahmen und weiteren Bestrebun-
gen wie z.B. Green City Masterplan, Radverkehrförderung und Fernwärmeausbau. Die weite-
ren aufgezählten Konzepte werden an dieser Stelle nicht tiefergehend verglichen, da sich 
Möglichkeiten im Handlungsfeld der Mobilität  sowie die Herstellung neuer Fernwärmean-
schlüsse nicht im Handlungsspielraum der WGaV bewegen und somit nur ein begrenztes Po-
tenzial aufweisen. Das Handlungsprogramm von KölnKlimaAktiv 2022  umfasst 19 konkrete 
Maßnahmen in sieben Handlungsfeldern: Klimaschutz allgemein, Stadtplanung bzw. Stadtent-
wicklung, Energetische Sanierung, Stromeinsparung, Photovoltaik, Suffizienz und Mobilität. 
Zielsetzung war es die Maßnahmen unter Leitung der Koordinationsstelle Klimaschutz und in 
Mitarbeit von Ämtern und Konzerntöchtern der Stadt Köln bis 2022 umzusetzen.  
Das Quartierskonzept Zukunft Zollstock baut auf dem Maßnahmenprogramm „KölnKlimaAktiv 
2022“ auf und ist als eine Weiterführung in einer lokalen Verortung zu verstehen. 
Anhand verschiedener Bewertungskriterien werden die verschiedenen Maßnahmen des Pro-
gramms „KölnKlimaAktiv 2022“ im Hinblick auf das Potenzial von CO2 -Reduktionen, auf die 
Kosten und die Aufwände der Maßnahmen sowie die Umsetzbarkeit priorisiert. 
Auch diese Quartiersstudie greift eine Prio risierung der Maßnahmen  auf. Verfolgt ebenfalls 
eine Erhöhung der Sanierungsquote und Senkung des Energieverbrauchs im Gebäudebestand.

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Abbildung 6:Maßnahmenbewertung und -priorisierung (Wuppertal Institut et al., 2019 S.5/6)

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Gemäß diesem Programm müssen rund 3,9 Mio t CO2-Emissionen eingespart werden, um die 
Kölner Klimaschutzziele zu erreichen.  
Einer der Schwerpunkte dieses Programmes liegt auf dem Themenfeld der Mobilität. Dies 
nimmt im Quartierskonzept Zukunft Zollstock aufgrund der kleinen Quartiersgröße und dem 
geringen Potenzial nur einen kleinen bis keinen Anteil. Grundsätzlich wird die konzeptuelle 
Einordnung der hier folgenden  Programme und Gutachten , welche das Thema Mobilität in 
den Fokus stellen, aufgrund der geringen Relevanz für dieses Quartier kurzgehalten.  
Das Programm empfiehlt zudem ein übergreifendes Monitoringkonzep t, um die Umsetzung 
und die Wirkung der Programmmaßnahmen langfristig zu kontrollieren. Zusätzlich zu einem 
solchen Monitoringkonzept ist auch für das Quartier in Zollstock ein Monitoring & Sanierungs-
management zu empfehlen, s. Kapitel 4.4 & 4.5. 
 
Köln Klimaneutral 2035 
„Köln Klimaneutral 2035“ (ifeu & Wuppertal Institut, 2022)  stellt ein Fachgutachten dar, das 
2021 veröffentlicht wurde , welches als Handlungsrahmen für die Zielumsetzung de r Kli-
maneutralität dient. Es bildet die Grundlage für jegliche Umsetzungsaktivitäten der gesamten 
Stadtgesellschaft. Die Einsparpotenziale von Treibhausgasen der Aktivitätenempfehlungen  
werden dem direkten und indirekten Einflussbereich der Stadtverwaltung zugeordnet und ins 
Verhältnis zum gesamten Reduktionspotenzial gesetzt. Das Fachgutachten wurde in sechs 
Handlungsfelder aufgegliedert. Die jeweiligen Anteile des THG -Reduktionspotenzials werden 
in der Abbildung aufgezeigt: 
 
Abbildung 7: THG-Reduktionspotentiale (ifeu & Wuppertal Institut, 2022 S.23)

Seite 22 von 272 
Die Maßnahmen , die  aus d iesem integrierten-energetischen Quartierskonzept  umgesetzt 
werden sollen, ziel en auf die Reduzierung der CO2 -Emission im Handlungsfeld 1 „Gebäude 
und Quartiere werden klimaneutral“ des Fachgutachten „Köln Klimaneutra l 2035“(ifeu & 
Wuppertal Institut, 2022)  ab. Auf Seite 70 des Fachberichtes sieht man, dass das insgesamt 
0,9 Mio to CO2/a in diesem Handlungsfeld sind, allein die privaten Bestandshaushalte machen 
549.000 to CO2-Emissionen aus (s. Seite 71). Hierin zeigt sich, welch große Bedeutung Quar-
tiere wie das Quartier in Zollstock haben, welche fast ausschließlich aus privaten Bestandsaus-
halten bestehen. Das Potenzial einer differenzierten Betrachtung des Umgangs mit diesem 
Bestand und auch die Potenziale zur Redu zierung der CO2-Emissionen durch energetische / 
technische Maßnahmen werden in den Folgekapitel im Detail dargestellt. 
Ein weiteres Ziel von Köln Klimaneutral 2023 war das Vorlegen eines konkreten Aktionsplanes 
durch die Stadtverwaltung und die Einrichtung eines langfristigen Klimaschutz-Monitorings.  
Das Gutachtenergebnis zeigt, dass die Klimaneutralität bis 2035 grundsätzlich möglich ist, je-
doch mit erheblicher Anstrengung aller beteiligten Akteure und Sektoren verbunden ist. Ge-
mäß Gutachten liegen die Treibhausgasemissionen in Köln bei etwa 9,5 Mio Tonnen CO2-e – 
zur Erreichung der Klimaneutralität muss das Emissionsniveau unter 1 Mio Tonnen CO2-e pro 
Jahr liegen. Das gesteckte Ziel dieser Studie sieht die Untersuchung einer Klimaneutralität bis 
2045 vor. 
 
Aktionsplan Klimaschutz 2023 
Der „Aktionsplan Klimaschutz 2023“ (Gertec & Stadt Köln, 2023)  basiert auf dem Gutachten 
„Köln Klimaneutral 2035“ (ifeu & Wuppertal Institut, 2022) und stellt ein konkretes Maßnah-
menpaket für die Stadt Köln dar. In dem Beitrag werden vorerst Verwaltung und städtische 
Beteiligungen als auch laufende Programme und Maßnahmen beleuchtet. Im Zuge dessen 
wird ermittelt, welcher Beitrag durch bereits laufende und geplante Aktivitäten zur Einspa-
rung von Treibhausgasen geleistet wird – gemäß Gutachten sind dies in Summe etwa 1,14 Mio 
t CO2-e (Gertec & Stadt Köln, S.8). Zur Realisierung einer Klimaneutralität der Stadt Köln müs-
sen nach Berechnungen des Aktionsplanes jährlich rund 2,7 – 3,5 Mio t CO2-e eingespart wer-
den(Gertec & Stadt Köln, S.8). Zur Erreichung dieses Ziels wurden drei strategische Hauptziele 
festgelegt: 
• Effizienz - Reduktion von Energie- und Ressourcenbedarfen durch Technik 
• Konsistenz - planvolles und langfristig orientiertes Vorgehen und Suffizienz 
• Reduktion von Energie- und Ressourcenbedarfen durch Einsparung.  
Die Quartiersstudie vereint die drei strategischen Hauptziele des Aktionsplan und bewertet 
zuletzt Häuserweise, wie groß jeweils der Anteil der Hauptziele ausfällt. Dies unterscheidet 
sich je nach Gebäude und Substanz, siehe Folgekapitel 5.2 & 5.3. Auch der Aktionsplan zeigt, 
wie das Quartierskonzept Zukunft Zollstock , verschiedene Handlungsfelder auf. Diese orien-
tieren sich an der Struktur von „Köln Klimaneutral 2035“ . Die Handlungsfelder sind nicht

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identisch zum Integrierten Energetischen Quartierskonzept  Zukunft Zollstock, es lassen sich 
aber vergleichbare Maßnahmen ableiten.  
 
Abbildung8: Aktionsplan Klimaschutz 2023 (Gertec & Stadt Köln, 2023 S.11)  
Zudem werden i m Aktionsplan u.a. folgende Maßnahmen genannt , um langfristig die Kli-
maneutralität zu erreichen: energetische Sanierung von Gebäuden und Quartieren, klima-
neutrale Energieversorgung und -erzeugung durch den Ausbau erneuerbarer Energie, Dekar-
bonisierung der Wärmenetze , Wirtschaftsförderung hinsichtlich einer Integration von Nach-
haltigkeit in Unternehmensstrategien sowie klimaneutrale Mobilität und Logistik. Hier schließt 
das Quartierskonzept Zukunft Zollstock direkt an, da in den aufgezeigten Potenzialen & Maß-
nahmen ein Schwerpunkt auf der differenzierten Betrachtung der Sanierung von Gebäuden 
gelegt wird.

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1.4 Akteure und Zielgruppen 
 
Abbildung 9: Zielgruppen und Akteure 
Mit der WGaV als Alleineigentümerin aller Gebäude im Untersuchungsgebiet entsteht eine 
besondere Situation, da sie als zentraler Akteur für fast alle geplanten Maßnahmen fungiert, 
was viele Prozesse erleichtert. Zudem ist die WGaV als Alleineigentümerin und Auftraggeberin 
ein wichtiger Informant und Ansprechpartner für die Ausgangsanalyse sowie die strategische 
Ausrichtung des gesamten Quartiers. 
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist Fördermittelgeber für diese Studie. Mit dieser 
Förderung wurde die Grundlage geschaffen, das Quartier gesamtheitlich zu betrachten und 
einen Umsetzungspfad aufzuzeigen. Diese Fördermittel wurden durch die Stadt Köln bean-
tragt. Die Stadt Köln, insbesondere die Koordinationsstelle Klimaschutz, leiten die Fördermit-
tel an die WGaV weiter und sind strategischer Partner für das integrierte energetische Quar-
tierskonzept. Zudem ist sie ein wichtiger Ansprechpartner für die spätere Umsetzung. 
Verfasst und fertiggestellt wurde die Studie im Auftrag der WGaV durch das Planungsbüro 
team:tektura – Kölmel Scheer Architekturbüro. Dieses Büro hat die Studie zum 01.01.25 nach 
einer Umstrukturierung von dem Büro Zeller Kölmel Architekten (ZKA), welche d as Antrags-
verfahren begleitet haben, fortgeführt. Das Büro arbeiten im engen Austausch mit der WGaV 
und der Koordinationsstelle Klimaschutz der Stadt Köln zusammen und schaffen mit ihrer Ex-
pertise Entscheidungsvorlagen für die Auftraggeberin. In spezifisch en Fachbereichen werden 
entsprechende Fachplaner:innen hinzugezogen, die ihre jeweilige Expertise einbringen. 
Auch die Bewohner:innen des Quartiers sind für die Studie eine wichtige Informationsquelle 
im Hinblick auf die tägliche Nutzung, die Bedarfe und Wünsche. Die Rolle der Bewohner:innen 
wächst deutlich, durch die Tatsache, dass die WGaV die alleinige Eigentüm erin ist, somit

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erhalten die Stimmen der WGaV noch mehr Bedeutung. Durch die WGaV als Genossenschaft 
muss die Bewohnerschaft in der späteren Umsetzung, mitgedacht und frühzeitig in den Pla-
nungsprozess eingebunden werden.  
Auch ein Sanierungsmanagement würde sowohl für die Fortführung der Studie als auch ins-
besondere für die spätere Umsetzung einen wertvollen Beitrag leisten. Aufgrund des Wegfalls 
des Modul B der KfW-Förderung ist die Fortführung der Studie durch ein Sanieru ngsmanage-
ment noch ungeklärt. Das Potenzial eines solchen Managements ist in Kapitel 4.5 näher erläu-
tert. In Abbildung 9 sind die verschiedenen Akteure und ihre Zusammenhänge grafisch veran-
schaulicht.

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1.5 Methodik und Aufbau 
Methodik und Aufbau der Studie richten sich nach den Vorgaben der KfW-Förderbedingungen 
und insbesondere nach der durch das Bundesinstitut für Bau -, Stadt - und Raumforschung 
(BBSR) veröffentlichten Begleitstudie zur Auswertung der ersten KfW -432-geförderten Pilot-
quartiere. Der Prozess der Energetischen Studie charakterisiert sich insbesondere durch eine 
horizontale und eine vertikale Logik, die in der folgenden Grafik dargestellt sind: 
 
Abbildung 10: Logik der Studie 
Die horizontale Gliederung spiegelt die Bandbreite der Themenkomplexe wider, welche in der 
Studie berücksichtigt werden. Die sechs Handlungsfelder stecken dabei den inhaltlichen Rah-
men ab, innerhalb dessen Fragestellungen und Probleme behandelt werden. Die sechs Hand-
lungsfelder sind: 
• HF1 – Energetische Gebäudesanierung 
• HF2 – Energetische Wärmeversorgung 
• HF3 – Energieeffiziente Stromnutzung 
• HF4 – Klimagerechte Mobilität 
• HF5 – Regenerative Energien 
• HF6 – Klimabewusstes Verbrauchsverhalten 
Darüber hinaus haben die Studienverfasser :innen ein siebtes Handlungsfeld mit dem Titel 
„HF7 - Nachhaltigkeit Plus" eingeführt. Hier werden alle Querschnittsthemen verortet und sol-
che, die nicht klar zugeordnet werden können.

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Bei der Bearbeitung der Handlungsfelder wurde ersichtlich, dass aufgrund der konkreten Be-
dingungen dieser Studie einige Handlungsfelder von großer Relevanz für das Quartier sind, 
während auf andere kaum oder wenig Einfluss genommen werden kann. Besonders bei der 
Energetischen Sanierung, der nachhaltigen Energieversorgung und der Nutzung von erneuer-
baren Energien sehen die Verfasser :innen ein großes Potenzial. Alle inhaltlichen Punkte  des 
jeweiligen Handlungsfeldes werden nach den vorgegebenen Bearbeitungsschritten der verti-
kalen Gliederung behandelt. 
In der Ausgangsanalyse wird zunächst der IST-Zustand erfasst und mit Hilfe von Kartierungen 
und textlichen Erläuterungen festgehalten. Aufgrund dieser Erkenntnisse wird eine erste 
Quartiersbilanz des IST-Zustandes bei den Energieverbräuchen und den Treibhausgasemissio-
nen gezogen. Nach Erfass ung des Status Quo werden in der Potenzialermittlung die Stärken 
und Schwächen sowie Chancen und Gefahren für die Entwicklung des Quartiers erörtert. Diese 
Potenziale werden wiederum in einem nächsten Schritt in konkrete  Maßnahmen und Strate-
gien überführt. Ziel dieser konkreten Handlungsempfehlungen ist es, den Energieverbrauch 
zu senken und Emissionen einzusparen. 
Für die Aufstellung und Beurteilung von SOLL-Szenarien und SOLL-Bilanzen hat das Planungs-
büro team:tektura einen "Klimarechner" entwickelt, der anhand einstellbarer Parameter die 
Auswirkungen der Maßnahmen abbilde t, greifbar machen und die fürs Quartier ädaquaten 
Maßnahmen herausfiltern soll . Kerngröße des Rechners sind die Treibhausgasemissionen pro 
m² Wohnfläche und Jahr, deren Masse auf einem Zeitstrahl dargestellt wird. Anhand des Ziel-
wertes „Null-Emission“ für das Jahr 2045 kann untersucht werden, mit  welchen Sanierungs-
entscheidungen und zu welchem Zeitpunkt  eine bilanzielle Klimaneutralität im Quartier er-
reicht werden kann. Hierbei erfolgt eine Abwägung  verschiedener Strategien, welche Maß-
nahmen mit welchem Anspruch  unter Berücksichtigung zeitlicher und finanzieller Maßnah-
menkomponenten durchgeführt werden müssen.   
Um der Auftraggeberin eine brauchbare Handlungsempfehlung aussprechen zu können, wur-
den darüber hinaus klassische architektonische und städteräumliche Fragstellungen behan-
delt. Diese beschäftigen sich mit der baulichen Dichte , den Geschossigkeiten, Möglichkeiten 
von Anbauten, Gestaltungsfragen und insbesondere  der Frage nach Sanierung versus Ab-
bruch/Neubau. Da die WGaV neben den ca. 430 Wohneinheiten im Betrachtungsgebiet „Zu-
kunft Zollstock“ noch ca. 500 weitere außerhalb besitzt, wurden diese in einem kurzen Exkurs 
betrachtet.

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2 Ausgangsanalyse 
Dieses Kapitel behandelt die Ausgangssituation im Untersuchungsgebiet. In der Logik der 
durch die Begleit forschung vorgestellten sechs Handlungsfelder wird der Gebäudebestand 
und seine Nutzer:innen unter die Lupe genommen.  Aufbauend auf diesen Beobachtungen 
wird im anschließenden Kapitel 3 Potenzialermittlung untersucht, in welchen Bereichen ver-
mutlich die größten Einsparungen an Treibhausgas -Emissionen erzielt werden können.  Das 
Kapitel 4 Strategien und Maßnahmen beinhaltet wiederum die aus den Potenzialen abgelei-
teten konkreten Maßnahmen. 
2.1 Gebäudebestand und Nutzer (HF 1) 
2.1.1 Baualtersklassen 
 
Abbildung 11: Karte der Baualtersklassen im Quartier 
Ausgangsanalyse

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Gebäude können aufgrund ihres Baujahrs in Baualtersklassen eingeteilt werden. Die Eintei-
lung ist in Deutschland nicht genormt. Wir haben uns an der Einteilung des Institut Wohnen 
und Umwelt (in folgendem IWU ) orientiert, haben in der Darstellung jedoch manche Baual-
tersklassen zusammengefügt. Baualtersklassen werden durch relevante Neuerungen der Bau-
vorschriften und üblicher Konstruktionsweisen definiert  (Loga, Stein, Diefenbach, & Born, 
2015). Die Baualtersklasse eines Gebäudes kann daher Aufschluss  über die technische und 
konstruktive Beschaffenheit eines Gebäudes geben.  
Der Wohnblock an der Vorgebirgstraße entstand in den Jahren zwischen 1920 und 1925. Die 
Gebäude lassen sich daher der Baualtersklasse C zuordnen. In den 20er Jahren wurden im 
gewöhnlichen Geschosswohnungsbau insbesondere kostengünstige Baustoffe verwendet so-
wie materialsparende Konstruktionen gewählt (Loga, Stein, Diefenbach, & Born, 2015) . Ge-
schossdecken oberhalb des Erdgeschosses wurden in der Regel als Holzba lkendecken ausge-
führt, lediglich die Decken über den Kellergeschossen sind massiv, also aus Beton gegossen 
oder als Kappendecken gemauert  (Loga et al., 2015) . Im Rahmen der Quartiersstudie haben 
ZKA/team:tektura mehrere Geschossdecken im Untersuchungsgebiet überprüft.  
 
Abbildung 12: Anzahl der Gebäude pro Baualtersklasse im Quartier 
Stichprobenartige Auswertungen zeigten, dass in mindestens acht Häusern mit Baujahren zwi-
schen 1921 und 1952, Holzbalkendecken oberhalb des Erdgeschosses verbaut sind. Es ist da-
von auszugehen, dass in unsanierten Gebäuden aus dieser Entstehungszeit dieselben Kon-
struktionen verwendet wurden. Holzbalkendecken bieten einen vergleichsweisen schlechten 
Schallschutz und eine geringe statische Lastreserve für Sanierungsmaßnahmen wie das Ein-
bringen eines Heizestrichs. Der Heizbedarf der Gebäude ist aufgrund mangelhafter Dämmei-
genschaften der Gebäudehülle besonders hoch. Zunächst wurden Gebäude aus dieser Zeit mit 
Kohle-Zentralheizungen ausgestattet, welche mittlerweile durch Gasheizungen ersetzt wur-
den.  
11
25
3 1
5
C 1919-1948
D-F 1949-1978
G-i 1995-2001
J 2002-2009
L 2016…

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Abbildung 13: Städtebauliche Entwicklung des Quartiers 1915-2024 
Etwa ein Drittel der Gebäude entlang der Vorgebirgstraße wurde im zweiten Weltkrieg zer-
stört oder stark beschädigt und in den 1950er Jahren wieder aufgebaut (Meyer, 2020, S. 36) 
Ähnlich zu den Gebäuden der Baualtersklasse C musste materialsparend gebaut werden und 
die Häuser befinden sich auf einem ähnlichen energetischen, konstruktiven und technischen 
Stand wie die Vorkriegsbauten der 1920er Jahre. 
Die meisten Bauten östlich der Schwalbacher Straße wurden in den 60er bis 70er Jahren er-
richtet. Dieser Zeitraum entspricht den Baualtersklassen E und F. Stahlbeton wurde in diesem 
Zeitraum meistens für alle statisch relevanten Bauteile eingesetzt (Loga et al., 2015, S. 11) . 
Das Nachrüsten von Fußbodenheizungen oder Fassadendämmungen wird damit ermöglicht, 
da zusätzliche Lasten besser aufgenommen werden können. Die Gebäude der Baualtersklas-
sen E und F wurden oft gering oder gar nicht gedämmt. Im Gebiet „Zukunft Zollstock“ verfügen 
die Gebäude mit den Baujahren zwischen 1966 und 1980 über eine zwischen 12 und 20 cm 
starke Dämmung. Bei Häusern aus den 1970er Jahren wurden vermehrt asbesthaltige

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Baustoffe verwendet, welche bei einer Sanierung ein Gesundheitsrisiko darstellen können. 
Außerdem zählen k onstruktive Wärmebrücken zu typischen Problemen (Loga et al., 2015) , 
welche auch in „Zukunft Zollstock“ auftreten können. Generell schreibt das Gebäudeenergie-
gesetz (GEG) den Austausch von 30 Jahre alten Heizungsanlagen vor. Die Heiztechnik in älte-
ren und ganz alten Gebäuden des Betrachtungsgebietes ist demzufolge auf einem ähnlichen, 
verbesserungswürdigen Stand. 
 
Abbildung 14: Vorgebirgstraße 235 (links) Schwalbacher Straße 43 (rechts) 
Die Vorgebirgstraße 205, 207 und 209 wurden im Jahr 2019 errichtet und zählen damit zur 
Baualtersklasse L. In diesen Neubauten wurden Geschossdecken aus Beton verbaut und die 
Außenwände mit einem Wärmedämmverbundsystem gedämmt. Die Gebäude weisen dem-
entsprechend verringerte Energieverbrauchswerte auf. Die Wärmeversorgung der Häuser er-
folgt über den Anschluss an das  Fernwärmenetz „Innenstadt-Deutz“ (RheinEnergie, o.  J.). 
Mehr als drei Viertel der Gebäude sind über  50 Jahre alt und die Grundsubstanz der Häuser 
entlang der Vorgebirgstraße stammt aus der Vorkriegszeit. Aufgrund der schlechten Bausub-
stanz, der nicht zeitgemäßen technischen Ausstattung und vor allem der hohen Transmissi-
onswärmeverluste, könnte eine energetische sowie konstruktive Überarbeitung ein hohes 
Energieeinsparpotenzial und einen hohen Zuwachs an Wohnkomfort für die Bewohnenden 
bedeuten.

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2.1.2 Typologie 
 
 
Abbildung 15: Typologien im Quartier 
Das gesamte Betrachtungsgebiet ist durch mehrgeschossige Wohnungsbauten geprägt. Ent-
lang der Vorgebirgstraße sowie an der Bodendorfer Straße sind die Gebäude in geschlossener 
Bauweise als Blockrandbebauung errichtet worden. Zur Schwalbacher Straße hin tritt an Stelle 
der Blockrandbebauung ein langgezogener Garagenhof. Städteräumlich zeigt sich der Baukör-
per somit als einseitig nach Osten geöffneter, C-förmiger Wohnblock. Die Wohnungsbauten 
und der Garagenhof umschließen wiederum allseitig einen ebenfalls la nggestreckten Innen-
hof. Östlich der Schwalbacher Straße schließen sich zwei, drei oder fünf Gebäude jeweils zu 
einem mehrgeschossigen Cluster zusammen. Diese Baukörper positionieren sich mittig auf ih-
ren Grundstücken und drehen sich dabei entweder als Zeilenbebauung quer zur Straße oder 
fädeln sich längs zwischen Haupterschließung und Vorgebirgspark auf.

Seite 33 von 272 
2.1.3 Geschossigkeit 
 
 
Abbildung 16: Geschossigkeit im Quartier 
Die Trauflinie der Blockrandbebauung entlang der Vorgebirgstraße verspringt häufig in ihrer 
Höhenlage. Die nördlichen Gebäude des Blocks verfügen über vier Vollgeschosse plus Dach-
geschoss. Ab der Vorgebirgstraße 211 südwärts ist die Geschossigkeit um eine Etage reduziert. 
Die Häuser sind grundsätzlich mit einem Sattel- teilweise mit einem Mansard-dach bestückt. 
Die Giebel der Mansarddächer liegen dabei höher als die der Satteldächer. Aufgrund des stei-
leren Neigungswinkels  wirken die Mansarddächer aus dem St raßenraum fast wie Vollge-
schosse während bei den Satteldächern optisch die Traufe den oberen Abschluss des Gebäu-
des darstellt. Von der Straße aus ergibt sich daher, gerade im Vergleich zur gegenüberliegen-
den Bebauung, trotz gleicher Geschossanzahl ein stark inhomogenes Bild.  
 
Abbildung 17: Ansicht der Vorgebirgstraße 199-237

Seite 34 von 272 
2.1.4 Nutzungsstruktur 
 
 
Abbildung 18: Nutzungskarte

Seite 35 von 272 
Es handelt sich bei „Zukunft Zollstock 2045“ um ein sehr homogenes Untersuchungsgebiet mit 
überwiegender Wohnnutzung. Nur vier der 45 Wohngebäude im Quartier verfügen über ein 
Gewerbe im Erdgeschoss. Die Geschäfte befinden sich vorwiegend im Erdgeschoss an der Vor-
gebirgstraße. In der Hausnummer 199 sind es eine Arztpraxis für Allgemeinmedizin und ein 
Fachhandel für Schlösser und Sicherheitssysteme. In der Vorgebirgstraße 221 werden Auto-
teile und Zubehör angeboten. Im Haus daneben (Nummer 223) befindet sich ebenfalls im Erd-
geschoss eine Praxis für Kranken-Gymnastik. Bei diesen Geschäften kann von einer niedrigen 
Frequentierung ausgegangen werden, da sie spezifische Produkte und Dienstleistungen an-
bieten, welche nicht zu Gütern des täglichen Gebrauchs gehören.  Die nächsten Supermärkte 
sind 600 bis 800 Meter vom Quartier entfernt.  
 
Abbildung 19: Prozentuales Verhältnis von Grün- zu versiegelter Fläche 
Das Quartier umfasst eine Bodenfläche von ca. 31.446 m². Diese Summe umfasst alle Flächen 
innerhalb der in der Abb.14 rotgestrichelten Quartiersgrenze. Etwa 45% der Fläche ist versie-
gelt und 33% überbaut (in der Summe 23.934 m² - siehe Grafik folgende Seite). Der Hinterhof 
macht den größten Teil der begrünten Fläche aus. Am gebäudenahen Rand des Hofs sind Stän-
der aufgebaut zwischen denen Wäsche getrocknet werden kann. Am gegenüberliegenden, 
östlichen Rand sind Laubbäume gepflanzt, welche die Sicht auf die G aragen verdecken. Die 
Hof-Mitte ist freigehalten und von Rasen bedeckt. Am nördlichen Ende des Hofs befindet sich 
ein kleiner Spielplatz mit Sandkasten und einer Schaukel. Fahrradstellplätze sind im Hof um 
den Spielplatz herum und unter einem Unterstand ve rteilt. An den Kopfenden der Garagen 
und am südlichen Ende des Hofs befinden sich Plätze zur Mülllagerung. Der Große Hinterhof 
trägt mit überschlägig 19.000m² einen hohen Beitrag zu den Grünflächen im Gebiet bei – wo-
bei auch hiervon etwa die Hälfte der Flä che versiegelt ist . Bei Baumaßnahmen im Quartier 
sollte eine Reduktion der Grünflächen vermieden werden und die Aufenthalts -Qualität des 
Hinterhofs für die Bewohner:innen verbessert werden.  
  
Freiflächen
22%
Versiegelte Fläche 
45%
Überbaut
33%

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Versiegelte und  
überbaute Flächen Quadratmeter Anteil in % 
Straßen 6.041 m² 23,43% 
Bebaut 8.443 m² 32,75% 
Parkplätze + Garagen 2.660 m² 10,32% 
Fahrradstellplätze 237 m² 0,92% 
Mülllagerung 214 m² 0,83% 
Spielplatz 93 m² 0,36% 
Bürgersteige und Plätze 8.090 m² 31,38% 
Gesamt 23.934 m² 100% 
Tabelle 1: Flächennutzung 
Hinweis zur Tabelle: Die Tabelle zeigt die verschiedenen versiegelten/überbauten Flächen im 
Quartier und gibt diese sowohl in m² als auch im prozentualen Anteil zur gesamten versiegel-
ten Fläche an.

Seite 37 von 272 
2.1.5 Sanierungsstand 
 
 
Abbildung 20: Sanierungsstand im Quartier 
Gut 50 Prozent der Gebäude im Untersuchungsgebiet wurde nie energetisch saniert. Auch die 
sanierten Gebäude weisen je nach Jahr der Sanierung erhebliche Unterschiede auf. Die Ge-
bäude, die vor dem Jahr 1960 erbaut wurden, sind größtenteils ungedämmt, mit wenigen Aus-
nahmen, die im Laufe der Zeit saniert und nachgedämmt oder neu gebaut wurden. Auch die 
Gebäude mit Baujahr nach 1960, wurden teilweise saniert und nachgedämmt. Die neu gebau-
ten und sanierten Gebäude weisen, je nach damaligem Sanierungsstandard und gewählter 
Dämmung, bereits niedrigere Energieverbrauchswerte auf. Die Gesamtheit der Gebäude 
weist je nach Baujahr und Konstruktion einen unterschiedlich hohen Sanierungsbedarf auf.

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Abbildung 21: Dämmung im Quartier 
Beispielsweise sind die Neubauten auf der Vorgebirgstraße 205-209, die 2019 errichtet wur-
den, konventionelle Konstruktionen und mit einer über 20cm dicken Dämmung versehen. Der 
Endenergie3bedarf ist im Vergleich zu den unsanierten Bestandsgebäuden , die alle Werte im 
Bereich von 100-250 kWh/(m²*a) aufweisen, mit durchschnittlich 44 kWh/(m² Wohnfläche*a) 
nur für Heizung deutlich geringer. Jedoch weisen die Gebäude damit immer noch eine 
 
3 Endenergie ist der Teil der Primärenergie, der den Verbraucher nach Abzug von Gewinnungsaufwand, Übertragungs - und 
Umwandlungsverlusten erreicht und der dann zur weiteren Verfügung steht. Endenergie ist damit die gelieferte Menge Ener-
gie am Hausanschluss.

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beachtliche mathematische 4 Treibhausgas (THG)-Bilanz auf und tragen somit nicht zu einer 
Klimaneutralität  des Quartiers bei, da keine CO2 Emissionen eingespart werden. 
Nach der energetischen Sanierung erzielt das Doppelhaus Schwalbacher Straße 24-26 die mit 
Abstand besten Verbrauchswerte im Quartier. Messungen im Jahr 2023 und 2024 ergaben 
einen sehr geringen Endenergieverbrauch von 9,0 kWh/(m² Wohnfläche*a) für die Heizung 
und 43 kWh/(m² Wohnfläche*a) für Warmwasser und Strom: Dieser Gesamtverbrauch von 
gerundet 52 kWh Verbrauch wurde vom Energie-Ertrag der PV-Anlage aufs gesamte Jahr von 
54,5 kWh/m² Wohnfläche*a deutlich übertroffen. Die beiden Häuser wurden 1961 errich tet 
und 2022 durch ZKA saniert. Der alten Fassade wurden seriell vorgefertigte Holztafeln vorge-
setzt, die neue Hülle ist mit einer 28 cm Einblasdämmung aus Zellulose versehen und weist 
einen U-Wert von 0,115W/(m²K) auf. Die Holztafelkonstruktion wurde mit Aluminiumrau ten 
verkleidet.  
 
Abbildung 22: Schwalbacher Straße nach der Sanierung durch ZKA (© Jens Willebrand / dena) 
Die Rauten wurden insbesondere aufgrund der städtebaulichen Integration des Gebäudes ge-
wählt. Der Dachaufbau beinh altet insgesamt 42 cm Zellulosedämmung und eine Dacheinde-
ckung aus Aluminiumtrapezblechen. Das Wohnhaus wurde mit Luft -Wasser-Wärmepumpen, 
einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG ) und Photovoltaik ausgestattet. (Köl-
mel, Bilger, & Kuhl, 2023).  
Diese Sanierung zeigt das Potenzial für die restlichen Gebäude in Zukunft Zollstock auf und 
kann aufgrund der homogenen Bebauung im Quartier als Blaupause für das Vorgehen bei der 
Überarbeitung der weiteren Gebäude dienen. So zeigten sich durch die WGaV er möglichte 
Infoveranstaltungen als wichtiges Mittel um Verständnis für die Baumaßnahmen herzustellen 
 
4 Beim Erstellen einer THG-Bilanz werden, die durch den Bau und Betrieb des Gebäudes erzeugte CO2 Emissionen  
bestimmt. Die durch das Verwenden von CO2 freien Energiequellen wie PV- oder Wind-Energie eingesparten  
CO2-Emissionen werden von dem erzeugten CO2 abgezogen. So kann am Ende ein negatives oder positives Ergebnis  
entstehen. Damit ein Gebäude Klimaneutral ist muss eine negative oder bei Null liegende THG-Bilanz erreicht werden.

Seite 40 von 272 
und die Mieter:innen in den Prozess miteinzubinden. Die seriell gefertigten Fassadenelemente 
zeigten sich bei 24 und 26 bereits als effektive Maßnahme um Bauzeiten und damit verbun-
dene Kosten zu senken. Bei der Wahl einer Fassadenverkleidung, die bereits in die Elemente 
integriert ist, lässt sich die Bauzeit jed och noch verringern. Bei einer auf größere Gebäude-
komplexe angelegten Sanierung kann eine serielle Vorfertigung außerdem noch effizienter 
genutzt werden, da voraussichtlich mehr standardisierte Bauteile benötigt werden als bei klei-
neren Projekten.  
Die Häuserreihen Schwalbacher Straße 25 bis 43 wurden im Jahr 2000 um ein Geschoss auf-
gestockt. Im Zuge dessen wurden Schäden an der Fassaden -Verblendung entdeckt, die eine 
Sanierung der Fassade erforderten  (Meyer, 2020) . Die Dämmung der Fassade  bei den be-
troffenen Gebäuden beläuft sich dennoch auf unter 12 cm. 
Nur 6 der 45 Gebäude wurden mit einer ausreichenden Dämmung von über 20cm ausgestat-
tet. Der Bestand im Quartier bietet daher viel Potenzial für energetische Verbesserungen. 
 
Sanierungsstand Anzahl Gebäude % Anteil 
Saniert 2022 2 4,4% 
Saniert 2009-17 7 15,6% 
Saniert vor 2009 10 22,2% 
Neubau 2019 3 6,6% 
Unsaniert BJ nach 1960 5 11,2% 
Unsaniert BJ vor 1960 18 40% 
Gesamt 45 100% 
Tabelle 2: Sanierungsstand

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Dämmung Anzahl Gebäude % Anteil 
Dämmung über 20cm 6 13,3% 
Dämmung über 12cm 5 11,3% 
Dämmung unter 12cm 11 24,4% 
Ungedämmt 23 51% 
Gesamt 45 100% 
Tabelle 3: Dämmung

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2.1.6 Endenergieverbrauch 
 
 
Abbildung 23: Endenergie Verbräuche der Heizung und Warmwasserbereitung pro m² Gebäudewohnfläche 
 
Die Endenergieverbräuche entsprechen dem im vorangegangenen Kapitel 2.1.5 behandelten 
Sanierungsstand und verdeutlichen, wie mit einem höheren Sanierungsstandard und einer 
größeren Dämmungsdicke der Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasser sinkt.  Der 
jeweilige Endenergieverbrauch der Häuser beruht auf eigenen Berechnungen mit den von der 
WGaV zur Verfügung gestellten Verbrauchswerten.

Seite 43 von 272 
2.2 Versorgungsinfrastruktur (HF 2) 
 
 
Abbildung 24: Heizsysteme in „Zukunft Zollstock 2045“ 
In „Zukunft Zollstock“ werden aktuell etwa drei Viertel der Gebäude durch Gas-Heizungen mit 
Wärme versorgt. Erdgasbetriebene Heizsysteme setzen bei der  Wärmegewinnung viel CO2 
frei. Die meisten Gebäude an der Vor gebirgstraße werden mit Gas -Etagen-Heizungen ver-
sorgt, entlang der Schwalbacher St raße versorgen Gas-Zentral-Heizungen zum Teil als Sam-
melheizungen die Gebäude. Die Gebäude Bodendorfer Straße 1-5 wurden im Zuge einer Sa-
nierung ebenso wie die Neubauten Schwalbacher Straße 205-209 an das Fernwärme-Netz an-
geschlossen. Der Bund plant , bis 2045 eine Dekarbonisierung der Fernwärmenetze durchzu-
führen („WPG - Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze“, 
2023). Durch eine Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) kann in Heizkraftwerken gleichzeitig thermi-
sche sowie elektrische Energie erzeugt werden, in der Industrie erzeugte Abwärme kann eben-
falls in Fernwärmesysteme eingespeist werden. Ein Anschluss an das Fernwärmesystem – so 
Ausgangsanalyse

Seite 44 von 272 
es tatsächlich weitgehend dekarbonisiert ist - kann daher zu einer verbesserten C O2-Bilanz 
beitragen.   
Energieträger 
Energiebedarf 
gesamt  
in kWh/*a 
Energiebedarf 
Proz. Anteil        
in % 
Emissionen  
gesamt  
In kg CO2-Äq/a 
Emissionen 
Proz. Anteil        
in % 
Gas 2.990.258 85% 738.594 80% 
Fernwärme 288.208 8% 77.816 9% 
Strom 229.58 7% 99.165 11% 
Gesamt 3.508.104 100% 915.575 100% 
Tabelle 4: Energieträger 
Hinweis zur Tabelle: Die Tabelle stellt den Energiebedarf und Emissionen der verschiedenen 
Energieträger dar, bezogen auf das gesamte Quartier, den Quadratmeter  Wohnfläche (Wfl) 
und den prozentualen Anteil, jeweils auf ein Jahr . Die Werte für den Energiebedarf beruhen 
auf eigenen Berechnungen mit den von der WGaV zur Verfügung gestellten Verbrauchswer-
ten. Die Emissionen berechnen sich anhand der aktuellen Umrechnungsfaktoren für Gas, Fern-
wärme und Strom (Gas: 0,247 kg CO2-Äq/kWh, FW: 0,270 kg CO2-Äq/kWh, Strom 0,432 kg 
CO2-Äq/kWh)  
Beispielrechnung für den Heizenergiebedarf Gas  und den daraus resultierenden THGs:  
2.990.258 kWh/a * 0,247 kg CO2-Äq/kWh = 738.594 kg CO2-e/a 
 
 
Abbildung 25: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Geben Sie die Wärmeübergabe in ihrer Wohnung an 
Durch die Ergebnisse, eines an die Bewohner:innen ausgeteilten Fragebogens, lässt sich ein 
Eindruck über die im Quartier vorhandenen Übergabesysteme gewinnen.

Seite 45 von 272 
2.3 Energieeffiziente Stromnutzung (HF 3)  
In diesem Handlungsfeld wird die Ausgangslage der Energieeffizienz hinsichtlich Straßenbe-
leuchtung, Allgemeinstrom der Gebäude sowie Stromverbräuche durch die Haushalte be-
schrieben. Grundsätzlich steht die Energieeffiziente Stromnutzung (HF 3) in enger Wechsel-
wirkung mit dem  Verbraucherverhalten (HF 6)  der Haushalte, eine konkrete Abgrenzung ist 
hier nur bedingt möglich. In vielen Bereichen kann die Genossenschaft nur einen rein infor-
mellen Part übernehmen, die Umsetzung energieeffizienter Stromnutzung innerhalb der 
Wohneinheiten wie zum Beispiel durch stromsparende Haushaltsgeräte nach Einordnung der 
EU-Energielabel liegt rein im Handlungsspielraum der Bewohner:innen.  
Bundesweit sind Haushaltsgeräte in der Regel etwa 10 -15 Jahre in Betrieb, bevor sie durch 
neue Geräte altersbedingt ausgetauscht werden (Energiespartipps für Haushaltsgeraete | Ein-
fach Strom sparen | Deutsche Energie -Agentur, o. J.). Bereits vor etwa 20 Jahren wurde das 
EU-Energielabel europaweit eingesetzt. Zudem wurde 2005 durch die Europäische Union die 
Ökodesign-Richtlinie verabschiedet. Hier werden Mindestenergieeffizienzstandards festge-
halten, welche neue Elektrogeräte in der EU erfüllen müssen, um auf den Markt gebracht wer-
den zu dürfen. Aufgrund steter Verbesserung von Elektrogeräten wurden über die vergange-
nen Jahre die „Plus“-Klassen (A+ bis A+++) hinzugefügt. Ab März 2021 wurde das neue Ener-
gielabel eingeführt, welches den Wegfall der „Plus“-Klassen und die Beschränkung der  Ener-
gieeffizienzklassen von A bis G bedeutet. Die Anforderungen an die neuen Effizienzklassen 
sind dementsprechend deutlich höher als bisher (Energiespartipps für Haushaltsgeraete | Ein-
fach Strom sparen | Deutsche Energie-Agentur).  
2.3.1 Straßenbeleuchtung 
Bundesweit gibt es etwa neun Millionen Leuchtstellen, welche für die Sicherheit auf öffentli-
chen Straßen und Plätzen sorgen (Westenergie AG, o. J.). Ein großer Anteil dieser Straßenbe-
leuchtungen ist technisch veraltet und verursacht bundesweit täglich hohe Energieverbräu-
che. Viele Leuchtstellen werden zudem noch mit äußerst ineffizienten Quecksilberdampflam-
pen betrieben, welche in Europa seit 2016 nicht mehr in den Verkehr gebracht werden dürfen 
(Deutsche Energie-Agentur, o. J.). Ein Austausch durch neuwertige LED -Leuchten ist deutlich 
energieeffizienter und langlebiger. Die Modernisierung öffentlicher Straßenbeleuchtung liegt 
bundesweit im kommunalen Aufgabenbereich (Deutsche Energie-Agentur, o. J.). 
Bezugnehmend auf das Quartiersgebiet Zukunft Zollstock liegt die Modernisierung der öffent-
lichen Beleuchtung somit im Aufgabenbereich der Stadt Köln („Häufig gestellte Fragen zur öf-
fentlichen Beleuchtung“, o. J.). Die RheinEnergie AG handelt im Auftrag der Stadt und ist somit 
für die Errichtung und Wartung der Beleuchtung im öffentlichen Straßenland verantwortlich. 
Grundsätzlich hat die Stadt Köln einen Lichtmasterplan für die Ausleuchtung öffentlichen Stra-
ßen konzipiert. Der Handlungsleitfaden zeigt langfristige und nachhaltige Modernisierungs-
strategien auf. Zielführung ist zum einen die langfristige und energieeffiziente Umstellung der 
gesamten Straßenbeleuchtung auf LED-Technik als auch die Verringerung der Anzahl verschie-
dener Leuchttypen. Neben bestehenden konventionellen Leuchten wie Natriumdampf -
Ausgangsanalyse

Seite 46 von 272 
Hochdrucklampen oder Metallhalogendampflampen  findet sich immer mehr LED -Beleuch-
tung im öffentlichen Straßenraum in Köln. Bisher konnte ein Anteil von rund 20% der gesam-
ten Beleuchtung auf LED-Technik umgestellt werden, pro Jahr kommen rund 4.000 LED-Leuch-
ten hinzu. Zur Energieeinsparung wird die Beleuchtung regelmäßig gedimmt oder ausgeschal-
tet. Bei LED-Technik ist dies mittels smarter Lichtmanagementsysteme möglich  („Häufig ge-
stellte Fragen zur öffentlichen Beleuchtung“, o. J.).  
Da die WGaV keinen direkten Einfluss auf die Energieeffizienz der Straßenbeleuchtung hat und 
aufgrund der aktuellen Umrüstung zur LED-Technologie gemäß des bestehenden Lichtmaster-
plans, wurde die Straßenbeleuchtung im Betrachtungsraum Zukunft Zollstock von 
ZKA/team:tektura nicht weiter dokumentiert. Sowohl die Anzahl der Beleuchtungspunkte im 
Quartier als auch der Belichtungstyp der einzelnen Leuchtstellen ist nicht bekannt.  
2.3.2 Allgemeinstrom 
Zum Allgemeinstrom oder Hausstrom zählen alle für die allgemeine Verwendung einer Wohn-
anlage benötigten Stromverbräuche. Dazu zählen neben Betriebsstrom für Heizungs- und Ver-
sorgungspumpen (keine Wärmepumpen für Heizung oder Warmwasser), Aufzüge, Antennen-
anlagen, gemeinsam genutzte Anlagen für Wäschepflege, auch die Beleuchtung in Treppen-
häusern, Fluren, Kellerräumen und Außenbereichen.  
Insgesamt beläuft sich der Allgemeinstromverbrauch im Quartier den Angaben der Auftrag-
geberin nach auf ca. 17.675 kWh/a. Das entspricht einem Global Warming Potential  ( ) von 
7.636 kg CO2Äq/a (bei einem aktuellen Umrechnungsfaktor von 0,432 kg CO2Äq/kWh). Dies 
entspricht wiederum einem Anteil von ca. 0,6% am Gesamt-GWP. Der Allgemeinstrom macht 
damit im Vergleich zu anderen Verbräuchen nur einen Bruchteil aus.  
Im Rahmen der Quartiersstudie wurde aufgrund des engen Zeitrahmens, des hohen Aufwan-
des und des im Verhältnis dazu stehenden geringen Verbesserungspotenziales keine detail-
lierte Ausgangsanalyse des Allgemeinstroms ermittelt. Es wurden lediglich die Angaben  des 
Stromverbrauchs, welche wir durch die Auftraggeberin WGaV erhalten haben, in die Studie 
und in den Klimarechner eingebracht. Grundsätzlich gehen wir davon aus, dass Leuchtmittel 
im Gebäudebestand durch die Eigentümerin mit der Zeit nach und nach modernisiert werden 
und wo möglich, auch die Lichtdauer ggf. durch Bewegungsmelder modernisiert und reduziert 
werden. Dies trifft grundsätzlich auf Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Räumlichkei-
ten, wie Treppenhäuser, Kellerräume oder auch Außenanlagen zu.  
2.3.3 Haushaltsstrom 
Unter den Haushaltsstrom fallen fast alle Stromverbräuche, welche durch die Bewohnerschaft 
in den Wohneinheiten verursacht werden. Hierunter fallen Beleuchtung, Haushaltsgeräte zum 
Kochen, Trocknen, Bügeln etc. sowie Unterhaltungselektronik. Einzig elektrische Durchlaufer-
hitzer – wie sie in einigen Gebäuden verbaut sind – sind dem Bereich Warmwasser zugeord-
net.

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Im Durchschnitt teilen sich die Energieverbräuche der privaten Haushalte in Deutschland fol-
gendermaßen auf: Mit 68% führt der Verbrauch für Raumwärme die Spitze an, mit 16% folgt 
der Verbrauch für Warmwasser.  Etwa 8% werden für Haushaltsgeräte und 6% zum Kochen, 
Trocknen und Bügeln gebraucht. Nur 1-2% machen die Beleuchtung aus  („Energieverbrauch 
für Wohnen nach Anwendungsbereichen 2021“, o. J.).  
Zusammengefasst werden im Schnitt  somit nur ca. 16% des Endenergieverbrauchs für den 
Haushaltsstrom wie  Haushaltsgeräte, Beleuchtung und Haushaltstätigkeiten genutzt, wäh-
rend der Anteil für Raumwärme und Warmwasser bei enormen 84% liegt („Energieverbrauch 
für Wohnen nach Anwendungsbereichen 2021“, 2025) . Im Folgenden bzw. in den Grafiken, 
welche team:tektura für die Studie erstellt haben, wird der Begriff Raumwärme durch Hei-
zenergie ersetzt. 
 
Abbildung 26: Energieverbrauch für Wohnen nach Anwendungsbereichen 2021 in % (Statistisches Bundesamt, 2025) 
Bei effizienten Gebäuden sinkt aufgrund des hohen energetischen Standards der Gebäude-
hülle und der Wärmerückgewinnung aus kontrollierter Wohnraumlüftung der Anteil des Ener-
gieverbrauches für Raumwärme und Warmwasser hingegen signifikant. Dann ist der Energie-
verbrauch durch den Haushaltsstroms fast gleich dem Verbrauch für Heizung und Warmwas-
ser zusammengenommen. Vor der Sanierung machte der Haushaltsstrom nur 6% des gesam-
ten Endenergieverbrauches des Pilotprojektes Schwalbacher Straße 24 -26 aus. Laut Monito-
ring des ersten Jahres nach der Sanierung liegt der Anteil des Haushaltsstromes inklusive kon-
trollierter Wohnraumlüftung bei 44% des gesamten Energieverbrauches.

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Abbildung 27: Gegenüberstellung Energieverbrauch Pilotpro-
jekt 24-26 (Kölmel et al., 2023) 
 
 
Grundsätzlich finden sich auf bundesweiter Ebene nur wenig gute und differenzierte Daten-
grundlagen für Messungen und Bewertungen des Haushaltstroms.  Viele Angaben beinhalten 
ebenfalls den Verbrauch für Raumwärme und Warmwasserbereitung, weswegen es oftmals 
schwierig ist, einen direkten Vergleich zum gesonderten Verbrauch des Haushaltsstroms zu 
ziehen.  
Auch für das Quartier Zukunft Zollstock liegt keine detaillierte Datengrundlage zum Haushalts-
strom vor. Grundsätzlich stellt die RheinEnergie den Grundversorger für Strom und Gas in Köln 
und der Region dar („Strom Köln“, o. J.). Eine Anfrage der Kenndaten bei der RheinEnergie ist 
prinzipiell möglich, wurde im Rahmen der Studie aufgrund des im Verhältnis stehenden hohen 
Aufwandes und geringen Potenzials nicht durchgeführt. Die Verbräuche des Haushaltsstromes 
wurden vom Verfasser über Angaben der Deutschen Energie-Agentur (dena) berechnet. Nach 
Angaben der dena liegt der Verbrauch des Haushaltsstroms bei Umsetzung keiner zusätzlichen 
Stromsparmaßnahmen für die Mietenden im Jahr bei 1.100 kWh/ Wohneinheit plus  10 
kWh/(m²Wfl) (NetZero Standard nach dem Energiesprong-Prinzip, o. J.). Unter großen Strom-
sparmaßnahmen sind nach Angabe der dena Maßnahmen, die Stromeinsparungen je Haushalt 
von mind estens 100 kWh/a bringen, zu verstehen  (NetZero Standard nach dem Energie-
sprong-Prinzip).  
Insgesamt liegt der Verbrauch des Haushaltsstromes im Quartier Zukunft Zollstock bei einer 
Anwendung der oben erwähnten dena -Formel bei 773.938 kWh/a, was beim aktuellen CO2-
Faktor von 0,432 kg CO2-e/kWh Strom einer Emission von 334.341 kg CO2-Äq/kWh entspricht. 
Dies stellt etwa 18% des gesamten Energieverbrauchs (ca. 4.200.000 kWh/a) und ca. 27% der 
Gesamt-CO2-Emissionen des Quartieres (ca. 1.200.000 kg CO2-e/a) dar.  
  
84%
9%
6% 1%
Vor der Sanierung
Raumwärme
Warmwasser
Haushaltsstrom
Allgemeinstrom
202
kWh/m²Wfl.a
19%
32%
44%
5%
Nach der Sanierung
Raumwärme
Warmwasser
Haushaltsstrom inkl. Lüftung
Allgemeinstrom
43
kWh/m²Wfl.a

Seite 49 von 272 
Leuchtmittel Wohnungen 
Wie die Abbildung 26: Energieverbrauch für Wohnen nach Anwendungsbereichen 2021 in % 
(Statistisches Bundesamt, 2025)  zeigt, macht die Beleuchtung innerhalb der Wohneinheiten 
nur 1% des gesamten Energieverbrauchs im Haushalt aus. Dementsprechend wurde keine de-
taillierte Bestandsanalyse von Beleuchtung, Haushaltsgeräten sowie Unterhaltungselektronik 
in den Wohneinheiten aufgrund des sehr geringen Einsparpotenziales durchgeführt. Im Rah-
men der Umfrage wurde die Bewohnerschaft in Zukunft Zollstock zum Leuchtmittelbestand in 
den Wohneinheiten befragt. Folgendes Ergebnis kam heraus: 47% nutzen bereits Energiespar-
lampen mit etw a 15-40 Watt, 47% LED Lampen mit 5 -15 Watt und nur noch 6% Glüh - oder 
Halogenlampen mit ca. 40-100 Watt).  
 
Abbildung 28: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Welche Art der Beleuchtung nutzen Sie hauptsächlich?

Seite 50 von 272 
2.4 Verkehr und Mobilität (HF 4) 
2.4.1 Verkehrslärm 
 
 
Abbildung 29: Verkehrslärmkarte für 24 Std. in „Zukunft Zollstock 2045“ 
In Zukunft Zollstock ist für die Lärmbelastung nur der Straßenverkehr maßgeblich, da sich 
keine Industrie oder Schienenverkehr in der Nähe befinden. Die Vorgebirgstraße stellt für die 
anliegenden Gebäude eine starke Lärmquelle dar. Über den Tag werden durchschnittlich bis 
zu 75 Dezibel erreicht. Das Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Verkehr NRW sieht bei 
bestehenden Straßen, welche 64 dB am Tag überschreiten, berei ts Handlungsbedarf den 
Lärmschutz zu verbessern („Straßen- und Schienenverkehrslärm“, 2024). Bei der Datenerhe-
bung für die Lärmkarte legte das Land NRW den Fokus auf Hauptstraßen. Es liegen daher keine 
detaillierten Daten für die Schwalbacher Straße vor. Die Straße wird vornehmlich als Erschlie-
ßungsstraße für das Wohngebiet genutzt und es kann d avon ausgegangen werden, dass sie 
Ausgangsanalyse

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aufgrund der geringen Auslastung keine starke Lärmbelastung darstellt. Die Gebäude entlang 
der Schwalbacher Straße werden durch den westlichen Häuserblock von der Vorgebirgstraße 
abgeschirmt und grenzen östlich an den ruhigen Vorgebirgspark. Das Quartier lässt sich daher 
in einen stark belasteten Bereich und einen Bereich mit mittleren bis niedriger Lärmbelastung 
einteilen. 
 
 
 
Straße Lautstärke  
Verkehrslärm 
(Schulnote) 
Vorgebirgstraße 4,1 
Andere Straßen  2,3 
Abbildung 30: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - 
Wie stark nehmen Sie in ihrer Wohnung Verkehrslärm wahr? 
(Schulnote) 
Tabelle 5: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 
- Durchschnittsnote Verkehrslärm nach Straße

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2.4.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
 
 
Abbildung 31: Analysekarte Mobilität 
Die Vorgebirgstraße führt auf direktem Weg in die Kölner Stadtmitte. Mit dem Auto kann man 
innerhalb von 14 Minuten den Kölner Dom erreichen.  Allerdings gibt es in dieser Richtung 
keine direkte Verbindung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) zur Stadtmitte. 
In unmittelbarer Nähe zum Quartier befinden sich zwei Bushaltestellen der Linie 131. Unter 
der Woche fährt alle 20 Minuten sowohl ein Bus in Richtung Sülz als auch entgegengesetzt 
nach Sürth. Die Station Zollstockgürtel ist die nächste Tramstation und liegt  etwa 500 m vom 
Untersuchungsgebiet entfernt. Mit der Tramlinie 12 lassen sich die Stadtteile rund um den 
Stadtkern anfahren. Um in die Stadtmitte zu gelangen, muss jedoch umgestiegen werden. Aus 
dem Fragebogen an die Bewohner:innen geht hervor, dass trotz einer recht zufriedenen Ein-
schätzung der ÖPNV-Anbindung diese dennoch nicht so häufig genutzt wird und eher auf an-
dere Verkehrsmittel  zurückgegriffen wird.  Der Hinterhof ist lediglich zu Fuß oder mit dem

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Fahrrad zu durchqueren. Am südlichen Ende ist der Hof mit der Schwalbacher Straße verbun-
den und für PKWs zugänglich, doch es handelt sich um eine Sackgasse, die lediglich zum Be - 
und Entladen und von der Müllabfuhr genutzt werden könnte.  
  
Abbildung 32: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 
- Wie bewerten Sie die ÖPNV-Anbindung zu ihrer Wohnung? 
(Schulnote) 
Abbildung 33: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 
- Wie häufig nutzen Sie öffentliche Verkehrsmittel? (Schul-
note)

Seite 54 von 272 
2.4.3 Fahrrad 
  
Abbildung 34: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Besitzen Sie ein Fahrrad und/oder E-Bike? 
Abbildung 35: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Wie bewerten Sie die Stellplatzsituation für Fahrrä-
der im Quartier? (Schulnote) 
 
 
Abbildung 36: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wo stellen Sie Ihr Fahrrad ab? (Mehrfachnennung möglich) 
Südlich des Untersuchungsgebiet kreuzt die Vorgebirgstraße den Zollstockgürtel. Der Gürtel 
führt zu den anliegenden Stadtteilen. Der Zollstockgürtel ist die einzige Straße in unmittelba-
rer Nähe zu „Zukunft Zollstock“ mit einem separaten Fahrradweg. Auf der Vorgebirgstraße 
und allen Nebenstraßen müssen Fahrradfahrer die Straße oder den Bürgersteig nutzen.  
Hierzu ist anzumerken, dass die Stadt Köln einen fahrradfreundlicheren Umbau der Vorgebirg-
straße beschlossen hat. Die aktuelle Planung sieht einen Radschutzstreifen mit einer Breite 
von mindestens 2m vor, die Breite der Kfz-Fahrbahn soll künftig 3m betragen. Der Umbau soll 
Mitte 2025 durchgeführt werden.

Seite 55 von 272 
Fahrradstellplätze befinden sich im Hinterhof und sind entlang der Schwalbacher Straße 24 -
43 angeordnet. 
2.4.4 Motorisierter Individualverkehr 
  
Abbildung 37: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 
- Wie viele Autos besitzen Sie? 
Abbildung 38: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 
- Wie bewerten Sie die Stellplatzsituation im Quartier?  
(Schulnote)  
 
Abbildung 39: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Verteilung Autos und Garagen 
Ausgehend von der Lärmkarte kann man auf ein hohes Verkehrsaufkommen insbesondere im 
Bereich der Vorgebirgstraße schließen. Das legt wiederum einen erhöhten CO2 -Austoß und 
eine erhöhte Abgasbelastung für das Quartier nahe. Auf der linken Spur, die aus der Stadt 
führt, ist am Abend mit leicht stockendem Verkehr zu rechnen. Die Schwalbacher Straße führt 
zu den Gebäuden entlang des Vorgebirgspark und den Garagen der WGaV. Mit dem Auto ist 
das Untersuchungsgebiet gut angebunden. Parkplätze sind auf dem Mittelst reifen zwischen

Seite 56 von 272 
den beiden Fahrtrichtungen der Vorgebirgstraße vorhanden und für WGaV -Mitglieder ist es 
möglich, Garagen entlang der Schwalbacher Straße zu mieten. Auf zwei Wohnungen entfallen 
statistisch eine Garage. Bei einer Nachverdichtung im Sinne einer Aufstockung oder Neube-
bauung muss die Schaffung einer bestimmten Anzahl von PKW -Stellplätzen für die neuen 
Wohneinheit gewährleistet werden. In Köln sind es derzeit bei Wohngebäuden mit einer Woh-
nungsgröße zwischen 50 und 75 m² zwei Parkpl ätze je drei Wohneinheiten. Is t die Anzahl in 
der Planung nicht erreicht, können Parkplätze für ein Entgelt bei der Stadt „abgelöst“ werden 
(Stadt Köln, 2022).

Seite 57 von 272 
2.5 Erneuerbare Energien (HF 5) 
 
 
Abbildung 40: PV-Anlagen im Bestand und Dachausrichtungen 
Im Quartier Zukunft Zollstock beziehen bisher nur die beiden Gebäude Schwalbacher Straße 
24-26 Strom aus einer eigenen Photovoltaikanlage. Das Doppelhaus wurde während der ener-
getischen Sanierung 2022 mit einer Ost-West-orientierten PV-Anlage ausgestattet. Diese er-
zielte innerhalb des ersten Nutzungs-Jahres einen Ertrag von 55.000 kWh. In Verbindung mit 
der energetischen Sanierung der Gebäudehülle und dem Austausch der Anl agentechnik 
konnte eine positive Jahres -Energiebilanz verzeichnet werden. In den Monat en Januar bis 
März wird ein bilanzielles Minus verursacht. Von April bis September wird ein Energieüber-
schuss von 9.601 kWh/a generiert, der die gesamten Verbräuche im Jahr 2023 Jahres um 18% 
Ausgangsanalyse

Seite 58 von 272 
übertrifft. Die Jahresbilanz des Gebäudes erfüllt damit den NetZero-Standard5und führt rech-
nerisch über das gesamte Jahr zu einer negativen CO2 Bilanz von -4kg CO2/m²a. Fast sämtliche 
Häuser im Quartier haben eine Ost -West Ausrichtung. Die erfolgreiche Umsetzung bei der 
Schwalbacher Straße 24-26 kann auch deswegen als anschauliches Beispiel für die Implemen-
tierung weiterer Anlagen im Quartier genutzt werden.  
Die Nutzung von Geothermie, Windenergie oder anderer erneuerbaren Energiequellen wurde 
in „Zukunft Zollstock 2045“ noch nicht angewendet oder untersucht.  
  
 
5 Der NetZero-Standard sagt aus, dass Gebäude über das gesamte Jahr betrachtet in Summe eigenständig (etwa über PV -
Anlagen) mindestens so viel Energie erzeugen wie von den Bewohner:innen für Heizwärme, Warmwasser und Haushalts- und 
Hilfsstrom verbraucht wird.

Seite 59 von 272 
2.6 Verbraucherverhalten (HF 6) 
Grundsätzlich ist in diesem Handlungsfeld zu beachten, dass die Genossenschaft nur rein in-
formativ - beispielsweise durch Infoveranstaltungen - handeln kann. Die ausschlaggebenden 
Verhaltensänderungen hinsichtlich einer Reduzierung des Energieverbrauches können nur 
durch Bewohner:innen erfolgen. Ein Interesse an entsprechenden Informationsveranstaltun-
gen wurde im Rahmen der Potenzialermittlung (s. Kapitel 3.6) über eine Umfrage abgefragt. 
Bisher haben keine Infoveranstaltungen bezüglich energetischer Quartiersentwicklung im Be-
trachtungsgebiet stattgefunden. Es wurden lediglich Infoveranstaltungen zu konkreten Sanie-
rungsprojekten wie der Schwalbacher Straße 24-26 und 49-53 durchgeführt. Gerade in Bezug 
auf die Integration kontrollierter Wohnraumlüftung oder PV-Anlagen im Bestand sind Infove-
ranstaltungen unabdingbar, um der Bewohnerschaft den richtigen Umgang bezüglich Lüf-
tungsverhalten und sinnvoller Planung von Strom -Nutzungszeiten aufzuzeigen und anzuler-
nen.  
2.6.1 Heizverhalten 
Heizverhalten auf bundesweiter Ebene 
Betrachtet man die gesamten bundesweiten CO2-Emissionen privater Haushalte hinsichtlich 
des Heizens, sind diese in den letzten 20 Jahren um etwa 12% gesunken (Statistisches Bundes-
amt, 2024). Im Jahr 2021 lag die CO2-Emission durch das Heizen in Deutschland bei etwa 147 
Millionen Tonnen, im Jahr 2001 waren es hingegen noch knapp 167 Millionen Tonnen. Emis-
sionsärmere Energieträger wie Gas, Fernwärme oder Strom als auch das Nutzen von Erneuer-
baren Energien für das Heizen von Wohnräumen begründen diese Werte. Des Weiteren hat 
sich der allgemeine Energieverbrauch beim Heizen minimiert. Dennoch verbrauchen Privat-
haushalte durch das Heizen von Wohnraum die meiste Ener gie und verursachen hierdurch 
eine hohe Freisetzung von Kohlendioxid (Statistisches Bundesamt, 2024). 
 
Abbildung :41 CO2-Ausstoß privater Haushalte beim Heizen (Statistisches Bundesamt, 2024) 
Wie bereits in 2.3 erwähnt, teilt sich der CO2-Ausstoß der privater Haushalte folgendermaßen 
auf: Das Heizen macht enorme 68% des CO2 -Ausstoßes aus, der Anteil der 
Ausgangsanalyse

Seite 60 von 272 
Warmwasserbereitung liegt bei 1 6%, der Anteil der Prozesswärme bei ca. 6%, Elektrogeräte 
machen etwa 8% aus und die Beleuchtung knapp 1%. (Statistisches Bundesamt, 2025).  
 
Heizverhalten im Quartier Zukunft Zollstock 
Das Kapitel 2.1 Gebäudebestand und Nutzer (HF 1) gibt einen ersten Einblick zum baulichen 
und energetischen Zustand der Quartiersgebäude. Hier wird ersichtlich, dass ein erheblicher 
Teil des Bestandes eine schlechte Bausubstanz, keine zeitgemäße technische Ausstattung und 
hohe Verluste der Transmissionswärme aufzeigt. Zudem weisen die Gebäude je nach Baujahr 
und Konstruktion einen unterschiedlich hohen Sanierungsbedarf auf. Die im Rahmen dieses 
Konzeptes durchgeführte Umfrage der Quartierbewohnerschaft spiegelt diesen Sanierungs-
bedarf wider: Die Umfrage zeigt, dass etwa 47% der befragten Haushalte im Betrachtungsge-
biet Zukunft Zollstock den Eindruck haben, ihre Wohnung kühlen im Winter schnell aus.  
 
Abbildung 42: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wird Ihre Wohnung im Winter schnell kalt? 
Zudem geben laut Umfrage etwa 58% der befragten Haushalte im Betrachtungsgebiet an, dass 
sie viel heizen müssen. Die Bewertung wurde mittels Schulnoten-Prinzip durchgeführt: Insge-
samt 13% der Bewohnerschaft sieht die Heizlast als ungenügend an, 18% als mangelhaft, 27% 
als ausreichend, 26% als befriedigend, 13% als gut und nur 3% als sehr gut.

Seite 61 von 272 
 
Abbildung 43: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Wie viel müssen Sie Heizen? 
2.6.2 Lüftungsverhalten 
Aktuell wird im Betrachtungsgebiet hauptsächlich mittels konventioneller Fensterlüftung ge-
lüftet. Dieses Lüftungsverhalten stellt hinsichtlich des enormen Wärmeverlustes, welcher 
durch das Entweichen von Heizwärme durch offenstehende Fenster  entsteht, eine sehr inef-
fiziente Variante dar. Lediglich im sanierten Pilotprojekt Schwalbacher Straße 24-26 wurde bis 
zum aktuellen Zeitpunkt eine optimierte und energieeffiziente Lüftungsanlag e verbaut und 
seither genutzt. Da somit im Großteil des Quartieres bisher keine kontrollierten Lüftungsanla-
gen im Gebäudebestand verbaut wurden, bedarf es aller Voraussicht nach sowohl für Eigen-
tümerin als auch für die Bewohnerschaft großen Informationsbedarf. Diesbezüglich sollte den 
Beteiligten sowohl der richtige Umgang des Lüftungsverhaltens als auch der sinnvollen  Pla-
nung von Strom-Nutzungszeiten angelernt werden.  
2.6.3 Stromnutzung 
Haushaltsstrom 
Das Verbraucherverhalten (HF 6) der Bewohner:innen steht in enger Wechselwirkung mit ei-
ner Energieeffiziente Stromnutzung (HF 3). Während die WGaV lediglich eine direkte Beein-
flussung auf die Energieeffizienz des Allgemeinstroms hat (siehe Kapitel 2.3 und 3.3.2), kann 
sie hinsichtlich des Haushaltsstrom nur den informellen Part übernehmen. Nur die Bewohner-
schaft selbst kann die Energieeffizienz des Haushaltsstroms in den eigenen Wohneinheiten in 
direktem Zuge beeinflussen, siehe Kapitel 3.6 Förderung klimabewusstes Verbrauchsverhal-
ten (HF6).  
Im Rahmen der Studie wurde keine detaillierte Betrachtung des aktuellen Verbraucherverhal-
tens der Bewohnerschaft durchgeführt. Der Fokus der Studie liegt vielmehr auf der Potenzial-
analyse und der Wissensvermittlung zu zukünftigem und energieeffizientem Verbraucherver-
halten. Um den Stromverbrauch zu minimieren und eine energieeffiziente Stromnutzung zu

Seite 62 von 272 
fördern, können Maßnahmen wie Monitoring oder Vergleiche der Energieverbräuchen inner-
halb der Bewohnerschaft motivieren. Solche Maßnahme finden im Quartier bisher nicht statt. 
Im Pilotprojekt der Schwalbacher Straße 24-26 wird seit Oktober 2022 seitens der WGaV ein 
Monitoring der Jahresbilanz von Heizung, Warmwasser sowie Haushalts- und Allgemeinstrom 
gezogen und ausgewertet.  
 
Nutzung von Ökostrom 
Laut Umfrage beziehen bereits etwa 51% der Bewohnerschaft des Betrachtungsgebietes 
Ökostrom. Hiermit wird umgangssprachlich Strom bezeichnet, der aus erneuerbaren Energie-
quellen erzeugt wird („Was ist Ökostrom?“, 2024) . Die Problematik hierbei ist, dass 
„Ökostrom“ in Deutschland noch kein geschützter Begriff ist. Dementsprechend gibt es auf 
dem Markt viele Ökostrom-Anbieter. Zur Erkennung von zuverlässigen Anbietern wurden zwei 
Ökostromlabel „Grüner Strom Label“ und „ok-power-Label“ eingeführt. 
 
Abbildung 44: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Beziehen Sie Ökostrom? 
 
Nutzung von PV-Strom  
Im Betrachtungsgebiet sind Status quo keine Photovoltaik -Anlagen vorhanden, lediglich die 
Schwalbacher Straße 24 -26 ist nach Sanierung vollflächig mit PV -Modulen bedeckt. Im Zuge 
der Planung des Pilotprojektes als auch im Hinblick auf zukünftige PV -Anlagen-Planung im 
Quartier wird ersichtlich, dass die Bewohnerschaft einen großen Informationsbedarf zu ener-
gieeffizientem Verbraucherverhalten haben wird. Grundsätzlich ist zu empfehlen, den Bewoh-
ner:innen eine umfassende Wissensvermittlung zur Verfügung zu ste llen und ihnen darzule-
gen, wie groß der Einfluss eines optimierten Nutzerverhaltens auf die Stromeinsparung sein 
kann.

Seite 63 von 272 
Das Pilotprojekt Schwalbacher Straße zeigt  beispielhaft den hohen Energiegewinn durch So-
larstrom: Im Jahr 2023 erzeugte das Gebäude insgesamt 17,8% mehr Energie durch die PV -
Anlage, als es in der Gesamtsumme für Heizung, Warmwasser, Haushalts- und Allgemeinstrom 
verbrauchte. Im Jahr 2024 lag der Überschuss bei etwa 5% - immer noch deutlich über dem 
Zielwert für ein Net -Zero-Gebäude (0%). Eine detaillierte Analyse, weshalb der Energieüber-
schuss sich so unterschiedlich darstellt, wird aktuell durchgeführt. Er ste Ergebnisse zeigen, 
dass in 2024 die Anzahl der Sonnenstunden geringer als im Vorjahr war, was zu einem gerin-
geren Energiegewinn führte . Zum anderen ist der Haushaltsstromverbrauch gestiegen. Die 
Verbräuche für die Heizung sind 2023 und 2024 nahezu identisch. 
Die Umfrage der Bewohnerschaft von Zukunft Zollstock zeigt die Bereitschaft und das Inte-
resse an Erneuerbaren Energien (PV -Anlagen, Balkonkraftwerke etc.). Laut Umfrage würden 
etwa 90% aller Befragten Strom aus einer PV -Anlage auf dem Dach beziehen wollen,  sofern 
dieser Strom nicht mehr kostet als Ihr derzeitiger Stromtarif. Zudem zeigt die Umfrage, dass 
sich 51% der Bewohnerschaft eine private PV -Anlage am eigenen Balkon (Balkonkraftwerke) 
vorstellen können. Solche Balkonkraftwerke sind nach aktuellem Stan d im Quartier bisher 
nicht vertreten.  
 
Nutzung von Smart-Home Geräten 
Aufgrund des sehr geringen Sanierungszustandes im Quartier ist davon auszugehen, dass zum 
aktuellen Zeitpunkt keine oder nur eine sehr geringe Anzahl an Smart-Home Geräten im Häu-
serbestand genutzt wird.  
Smart-Home Geräte sind digitale Anwendungen mit der Fähigkeit zur Vernetzung einzelner 
Elektrogeräte innerhalb eines Haushaltes, um Effizienz- und Synergieeffekte zu erzielen (Hage, 
2023). Die automatisierten Verfahren und vernetzten Geräte innerhalb des Haushaltes sorgen 
für eine Optimierung des Energieverbrauchs. Die vernetzten Elektrogeräte verbrauchen somit 
nur dann Energie, wenn sie wirklich genutzt werden (Hage, 2023).

Seite 64 von 272 
2.7 Nachhaltigkeit PLUS (HF7) 
Das siebte Handlungsfeld stellt eine Zusammenfassung der Themen dar, welche den zuvor 
beschriebenen Handlungsfeldern nicht eindeutig zugeordnet werden können. Das Kapitel be-
schreibt die Auswirkungen des Klimawandels auf die Stadt Köln und das Betrachtungsgebiet 
Zukunft Zollstock. Des Weiteren wird die Ausgangslage der Biodiversität sowie die aktuelle 
Wasserwirtschaft im Quartier angerissen.  
2.7.1 Wärmeinseleffekt 
Der Begriff Stadtklima wird durch die Weltorganisation für Meteorologie (engl. World Meteo-
rological Organization, kurz WMO) als „durch Bebauung und Emissionen gegenüber dem Um-
land verändertes Lokalklima" definiert. Typisches Merkmal des Stadtklimas ist die Entwicklung 
städtischer Wärmeinseln (engl. Urban Heat Island, kurz UHI ) („Wetter und Klima - Deutscher 
Wetterdienst - Städtische Wärmeinsel“, o. J.). Der Wärmeinseleffekt beschreibt die Lufttem-
peraturdifferenz zwischen der warmen Stadt und dem kühleren Umland. Verursacht wird der 
Effekt durch spezifische Stadtstrukturen und -bebauungen. Hierbei sind unter anderem die 
Gebäudegeometrie, die thermischen Eigenschaften der Bausubstanz, die Strahlungseigen-
schaften der Gebäudeoberflächen und der anthropogenen Wärmefreisetzung durch zum Bei-
spiel Verkehr und Industrie maßgeblich („Wetter und Klima - Deutscher Wetterdienst - Städ-
tische Wärmeinsel“, o. J.).  
Die fehlende Vegetation in den Städten verstärkt die Auswirkungen der Wärmeinseln. Der 
kühlende Effekt, welcher durch die Verschattung von Bäumen und Pflanzen als auch durch das 
Verdunsten und Regulieren der Umgebungstemperatur entstehen würde, entfällt. H ingegen 
weisen Städte enorm viele versiegelte Flächen auf. Es kommt tagsüber zur Speicherung der 
Sonnenwärme, welche nachts wieder an die Umgebung abgegeben wird. Dies führt zu einem 
kontinuierlichen Temperaturanstieg („Hitze in der Stadt“, o. J.-a). Die Auswirkungen des Wär-
meinseleffektes auf die Umgebung sind vielfältig. Die fehlende nächtliche Abkühlung hat ei-
nen großen Einfluss auf den Gesundheitszustand der Stadtbevölkerung. Zudem führt der Wär-
meinseleffekt und dessen Folgen zu einem erhöhten Ener gieverbrauch, zu steigenden Ener-
giekosten und zu erhöhten Treibhausgasemissionen („Wetter und Klima - Deutscher Wetter-
dienst - Städtische Wärmeinsel“, o. J.). 
In Anlehnung an die Folgen des Klimawandels hat die Stadt Köln gemeinsam mit dem Landes-
amt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV), dem deutschen Wetterdienst (DWD) 
und den Stadtentwässerungsbetrieben Köln (StEB Köln), bereits das Projekt „Klimawandelge-
rechte Metropole Köln“ durchgeführt und mit der Publikation „Fachbericht 50: Klimawandel-
gerechte Metropole Köln – Abschlussbericht“ abgeschlossen („Regionale Klimaszenarien“, 
o. J.). Der Bericht zeigt, dass infolge des Klimawandels auch in der Stadt Köln mit zukünftigen 
Temperaturanstiegen, einer Zunahme von Wetterextremen und längeren Hitzeperioden ge-
rechnet und nachhaltig geplant werden muss. Im Zuge dessen wurde eine Planungshinweis-
karte Hitze der Stadt Köln erstellt. Die Karte zeigt die zukünftig zu erwartende Wärmebelas-
tung (Periode 2021 bis 2050) in fünf Klassen, Verteilung von bestehenden oder geplanten 
Ausgangsanalyse

Seite 65 von 272 
Grünzügen in der Stadt sowie bestehenden Kaltluftflüssen auf. Hierbei wird ersichtlich, welche 
Stadtgebiete in Köln besonders klimarelevant sind und nachhaltig beplant werden müssen 
(„Regionale Klimaszenarien“, o. J.). 
 
Abbildung 45 Planungshinweiskarte Hitze („Planungshinweiskarte Hitze und Trinkbrunnen“, o. J.)

Seite 66 von 272 
 
Abbildung 46: Gegenüberstellung von Planungshinweiskarte Hitze ("Planungshinweiskarte Hitze und Trinkbrunnen", o.J.) und 
Satellitenbild (Google Earth) inklusive Markierung Zukunft Zollstock 
Die dargestellte Abbildung 46zeigt die Gegenüberstellung eines Ausschnittes der „Planungs-
hinweiskarte Hitze und Trinkbrunnen“ der Stadt Köln zum Satellitenbild von Köln (Google 
Maps) inklusive Markierung des Quartiersgebietes Zukunft Zollstock.  
In der Gegenüberstellung der beiden Kartenausschnitte wird der Wärmeinseleffekt innerhalb 
der Stadt Köln klar ersichtlich. Die dichte städtische Bebauung einiger Stadtgebiete zeigt eine 
hohe Hitzebelastung auf. Die dichte Bebauung beeinträchtigt den Luftau stausch und versie-
gelte Flächen sorgen dafür, dass tagsüber Sonnenwärme gespeichert wird. Im Gegensatz 
hierzu zeigt die Karte auch, welch großen Effekt städtische Grünflächen innerhalb des Stadt-
klimas haben. Im Bereich der großflächig zusammenhängenden Grünbereiche sind gemäß Hit-
zekarte keine Hitzebelastungen erkennbar. Es entstehen Kaltluftflüsse, welche lokal zur Ab-
kühlung beitragen.  
In dem Kartenausschnitt ist zu erkennen, dass das Betrachtungsgebiet Zukunft Zollstock na-
hezu vollständig in „Klasse 2 - hoch belastete Siedlungsflächen“ (orange) einzuordnen ist und 
sich im Umfeld eines roten Bereiches der „Klasse 1 sehr hoch belastete Siedlungsflächen“ be-
findet. Das Quartier liegt mit einem geringen Anteil innerhalb eines bereits vorhandenen 
Grünzuges, der Stadtteil wird südlich des Quartieres von einem Kaltluftabfluss durchströmt. 
Nach Angabe des Berichtes der Stadt Köln ist das Quartier  gemäß der „Klasse 2 (orange) – 
Hoch belastete Siedlungsflächen“ folgendermaßen einzuordnen: „Der Bereich stellt ein stadt-
klimatisches Belastungsgebiet mit potenziell hoher Luftschadstoffbelastung dar. Bereits vor-
handene oder geplante Grünflächen tragen lo kal zur Abkühlung bei. Dennoch beeinträchtigt 
die recht dichte Bebauung den steten Luftaustausch. Flächen dieser Klasse sind durch hohe 
Wärmebelastung gegenüber dem Umland gekennzeichnet ( Wärmeinseleffekt)“ („Regionale 
Klimaszenarien“, o. J.).

Seite 67 von 272 
2.7.2 Biodiversität 
Bisher sind innerhalb des Betrachtungsgebietes keine Ansätze besonderer Maßnahmen zur 
nachhaltigen Anpassung an den Klimawandel erkennbar. Grundsätzlich ist das Quartier an ei-
nem vorhandenen Grünzug, unmittelbar angrenzend am Vorgebirgspark, verortet. Dies trägt 
lokal zur Abkühlung des Quartieres bei. Das Betrachtungsgebiet selbst besitzt einige Grünflä-
chen mit bestehe ndem Baumbestand im Innenhof. Eine große Biodiversität ist hier augen-
scheinlich nicht gegeben, es gibt viel ebene Rasenfläche und ähnlichen Baumtypus.  
Grundsätzlich sind die Grünflächen im Innenhof wenig bis gar nicht landschaftsarchitektonisch 
beplant und bespielt. Es gibt kaum Gemeinschaftsflächen oder Schattenbereiche im bestehen-
den Freibereich. Erste Ansätze hierfür gab es bereits bei der Planung des Pilotprojekt Schwal-
bacher Straße 24-26, die jedoch nicht umgesetzt wurden. In dem Sanierungsprojekt  Schwal-
bacher Straße 49-53 werden aktuell Kommunikations- und Freiflächenbereiche im Sinne eines 
KlimaQuartiers.NRW für die Hausbewohnerschaft geprüft.  
Des Weiteren besteht entlang der Schwalbacher Straße ein großflächiger Bereich versiegelter 
Flächen. Dieser ist zum Großteil mit bestehenden Garagen bebaut, die als Park - oder Lager-
platz genutzt werden. Die versiegelten Restbereiche dienen als Parkzonen oder als Zuwegung. 
Durch die Vielzahl der Garagen summieren sich große Dachflächen, welche nicht begrünt und 
mit konventioneller bituminöser Abdichtung versehen sind. Im Quartier gibt es bisher keine 
begrünten Fassaden oder Gründächer.  
2.7.3 Wasserwirtschaft 
Das gesamte Stadtgebiet von Köln ist durch Starkregenereignisse gefährdet, welche man in 
der Starkregengefahrenkarte der Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) einsehen kann 
(„Regionale Klimaszenarien“, o. J.). Hierbei ist auf ein erhöhtes Überflutungsrisiko bei beste-
henden Kanalnetzen hinzuweisen, welche künftig zu erwartenden Regenmengen nicht mehr 
aufnehmen können. Planerisch muss hierbei auf einen ausreichenden Entwässerungskomfort 
sowie Überflutungsvorsorge geachtet werden („Regionale Klimaszenarien“, o. J.). Grundsätz-
lich sind in Städten sehr viele versiegelte Flächen vorhanden. Dies führt dazu, dass gefallene 
Niederschläge nicht gespeichert, sondern oberirdisch abgeleitet werden und den erwähnten 
Effekt verstärken.  
Im Rahmen der Quartiersstudie wurde keine detaillierte Analyse der vorhandenen Quartier-
sentwässerung betrieben. Nach aktuellem Kenntnisstand verläuft die Wasserwirtschaft inner-
halb der Wohneinheiten des Quartiers auf konventionelle Art und Weise. Soweit bekannt wird 
bisher keine Grauwasser- und Regenwassernutzung als auch Wärmerückgewinnung des Ab-
wassers im Quartier umgesetzt.  
2.7.4 Schaffen von Wohnraum 
Die bisher umgesetzten und geplanten Sanierungsprojekte im Quartier, das Pilotprojekt 
Schwalbacher Straße 24-26 sowie das Projekt Schwalbacher Straße 49-53, zeigen gute Ansätze 
zur Erhöhung der Gebäudeenergieeffizienz. Dennoch wurde hierdurch, unter anderem

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bedingt durch zum Teil nicht vorhandene Lastreserven des Bestandes als auch Wirtschaftlich-
keitsbetrachtung, keine Nachverdichtung und folglich keine Schaffung von neuem Wohnraum 
erzielt.

Seite 69 von 272 
2.8 Gesamtbestand WGaV 
Wie in Kapitel 1.2 bereits erwähnt, besitzt die Genossenschaft heute über etwa 110 Wohnim-
mobilen in ganz Köln, die sich über die Bezirke Rodenkirchen und Lindenthal und den Stadtteil 
Mühlheim verteilen. In diesem Kapitel soll das Quartier diese Studie in Verhältnismäßigkeit 
des Gesamtbestands der Genossenschaft gesetzt werden. Etwa ein Drittel des Bestandes be-
findet sich im Stadtteil Zollstock. Der Gesamtbestand der WGaV wurde von ZKA/team:tektura 
in insgesamt elf Gebiete kategorisiert  (Gebiete A bis J und „Zukunft Zollstock 2045“  für das 
Quartier Zukunft Zollstock). Die Gebiete sind vordergründig durch die räumli che Zusammen-
gehörigkeit geprägt  und entsprechend kategorisiert w orden. Das Gebiet Zukunft Zollstock 
weist mit Abstand das größte räumlich zusammenhängende Quartier  auf, welches in Besitz 
der WGaV ist.  
 
Absolute Energiebilanz (in kWh) (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV) 
Betrachtet man die absolute Energiebilanz des Gesamtbestandes der WGaV (s. Abb. 47) wird 
ersichtlich, dass diese innerhalb der verschiedenen Gebiete enorm variieren: Die höchste ab-
solute Bilanz liegt bei etwa 220.000 kWh/a (Gebiet F, Klettenberggürtel 74). Die geringste ab-
solute Bilanz liegt bei ca. -9.600 kWh/a (Gebiet Zukunft Zollstock, Schwalbacher Straße 24-26). 
Nimmt man die bereits energetisch sanierte Schwalbacher Straße 24-26 aus der Betrachtung, 
liegt die geringste absolute Bilanz bei ca. 20.000 kWh/a (Gebiet A, Zülpicher 338).  
Die Gebäude des Betrachtungsgebietes Zukunft Zollstock weisen eine große Variation an un-
terschiedlich hohen absoluten Energiebilanzen auf. Im Verhältnis zum WGaV-Gesamtbestand 
liegen die Quartiersgebäude größtenteils im mittleren Bereich der absoluten Energiebilanz. 
Betrachtet man die zehn Gebäude mit den schlechtesten absoluten Energiebilanzen, liegen 
dort insgesamt sechs Gebäude des Gebietes F, drei Gebäude des Gebietes C und ein Gebäude 
des Gebietes D. Dementsprechend befindet sich kein Gebäude des Quart ieres Zukunft Zoll-
stock in den zehn schlechtesten absoluten Energiebilanzen. In den Worst -20 liegen fünf Ge-
bäude des Gebietes Zukunft Zollstock, in den Worst-30 insgesamt sieben und in den Worst-50 
bereits 18 Gebäude.  
 
Energiebilanz (in kWh) pro Wohnfläche (in m²) (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV) 
Betrachtet man die Energiebilanz (in kWh) pro Wohnfläche (in m²) (s. Abb 48 Folgeseiten), 
zeigt sich eine deutliche Veränderung in der Verteilung der Quartiersgebäude von Zukunft 
Zollstock im Verhältnis zum Gesamtbestand der WGaV . Betrachtet man wieder die zehn Ge-
bäude mit den schlechtesten Energiebilanzen – nun pro m² Wohnfläche - liegt dort ein Ge-
bäude des Gebietes B, drei Gebäude des Gebietes C, zwei Gebäude des Gebietes G und insge-
samt vier Gebäude des Betrachtungsgebietes Zukunft Zollstock. Unter den Worst-50 liegen 15 
Gebäude aus dem Betrachtungsgebiet. Ein Großteil der Gebäude aus Zukunft Zollstock befin-
det sich im Bereich der verhältnismäßig „guten“ Bilanzen in der Gesamtbetrachtung. Zukunft 
Zollstock schneidet somit in der Performance der Bilanzierung pro Wohnfläche der Worst-10 
Ausgangsanalyse

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Gebäude im Verhältnis zum Gebäudebestand der WGaV schlecht ab, in der Gesamtbetrach-
tung jedoch recht gut.  
 
Durchschnittliche Energiebilanz (in kWh) pro Wohnfläche (in m²) pro Gebiet 
Kategorisiert man diese Grafik nun nach den  vorgerissenen elf WGaV-Gebieten (s. Abb. 49  
Folgeseiten) und fügt die durchschnittliche Energiebilanz (in kWh) pro m² Wohnfläche für das 
jeweilige WGaV-Gebiet hinzu, stellt man fest, dass sich die Bilanz des  Betrachtungsgebietes 
im Verhältnis zum restlichen WGaV-Bestand mit ca. 142kWh/m²Wfl*a etwa im mittleren bzw. 
guten Bilanzbereich befindet. Die durchschnittliche Energiebilanz der Gebiete C, G, F  und B 
führt mit etwa 204-216 kWh/m²Wfl*a die Spitze der hohen Energiebilanzen pro Gebiet an. Es 
folgen die Gebiete D und G mit ca. 175 kWh/m²Wfl*a. Die Gebiete A und H sowie das Betrach-
tungsgebiet Zukunft Zollstock zeigen eine Energiebilanz von ca. 112-142 kWh/m²Wfl*a auf. 
Zuletzt folgen die Gebiete H, J und I mit einer Bilanz pro Wohnfläche von ca. 76-86 
kWh/m²Wfl*a. 
Diesen Werten zufolge fällt die durchschnittliche Energiebilanz pro Wohnfläche des Betrach-
tungsgebietes im Vergleich zum WGaV-Gesamtbestand relativ niedrig aus und schneidet dem-
entsprechend recht gut ab.  Allerdings wird beim Betrachten der Grafik  ersichtlich, dass das 
Quartier Zukunft Zollstock eine enorm hohe  Gebäudeanzahl aufweist und mit Abstand das 
größte Quartier der WGaV darstellt.  Innerhalb dieses Quartieres variieren die Bilanzen pro 
Wohnfläche enorm. Die größte Energiebilanz innerhalb des Quartiere s weist die Vorgebirg-
straße 225 mit etwa 266kWh/m²Wfl*a auf. Bei Betrachtung exklusive des bereits energetisch 
sanierten Projektes Schwalbacher Straße 24-26 haben die Schwalbacher Straße 45-47 die ge-
ringsten Bilanzen mit etwa 47kWh/m²Wfl*a. Dies liegt unter anderem an einer vor einigen 
Jahren erfolgte Sanierung, vor allem aber an der hohen Geschossigkeit und der großen Wohn-
fläche. Inkludiert man die Schwalbacher Straße 24 -26 in die Betrachtung, liegt die geringste 
Bilanz bei ca. -9kWh/m²Wfl*a.  
 
Verhältnis Energiebilanz (in kWh) zur Wohnfläche (in m²) 
Im Zuge der Quartiersstudie wurde zudem das Verhältnis der Energiebilanz (Hei-
zung+WW+PV) zur Wohnfläche betrachtet (s. Abb. 50 Folgeseiten). Hierbei werden folgende 
Bilanzgrenzen gezogen: Gute Energiebilanz (bis 35 kWh/m²Wfl ; grüne Kennzeichnung ), 
schlechte Energiebilanz (35 – 140 kWh/m²Wfl; orangene Kennzeichnung) und sehr schlechte 
Energiebilanz (140  kWh/m²Wfl und höher ; rote Kennzeichnung ). Die vorgerissenen Bilanz-
grenzen dienen zur Beurteilung des ökonomischen und ökologischen Verhältnisses von Ener-
giebilanz (in kWh) zur Wohnfläche (in m²), um einen sinnvollen  und nachhaltigen Maßnah-
menplan für das Quartier Zukunft Zollstock und ggf. zukünftig für den Gesamtbestand der 
WGaV aufzuziehen. Das Diagramm zeigt, je kleiner die Wohnfläche eines Gebäudes ist, desto 
höher muss die Energiebilanz ausfallen, damit sich energetische Sanierungsmaßnahmen öko-
nomisch und ökologisch rentieren. Im Umkehrschluss – je geringer die Energiebilanz eines

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Gebäudes, desto größer muss die Wohnfläche sein, um ökonomisch und ökologisch gut abzu-
schneiden.  
Der Gesamtbestand der WGaV verteilt sich vordergründig auf die Bilanzbereiche schlechte 
und sehr schlechte Bilanz , der größere Anteil befindet sich im sehr schlechten Bereich (rote 
Kennzeichnung). Der Gebäudebestand des Betrachtungsgebietes  Zukunft Zollstock verteilt 
sich auf die Bilanzbereiche schlechte und sehr schlechte Bilanz. Ein Quartiersgebäude (Schwal-
bacher Straße 24 -26) fällt in den Bereich der sehr guten Bilanz – und liegt sogar unter der 
Nullgrenze der Energiebilanz. Betrachtet man nun den restli chen Gebäudebestand, also Ge-
samtbestand der WGaV exklusive des Gebietes Zukunft Zollstock, liegt dieser größtenteils im 
Bereich der sehr schlechten Energiebilanz . Es befindet sich kein Gebäude des restlichen Ge-
bäudebestandes im Bereich der guten Bilanz (max. 35 kWh/m²Wfl).  
 
Fazit Gesamtbestand 
Das Quartier Zukunft Zollstock ist mit Abstand das größte räumlich zusammenhängende Quar-
tier, welches im Besitz der WGaV ist. Innerhalb des Quartieres treten große Unterschiede hin-
sichtlich der absoluten Energiebilanz (in kWh)  auf – der Großteil dessen  liegt im Verhältnis 
zum WGaV-Gesamtbestand im mittleren Bereich der absoluten Energiebilanzen. Bei Betrach-
tung der Energiebilanz pro Wohnfläche (in kWh  pro m²) liegen insgesamt vier Gebäude im 
Bereich der zehn schlechtesten Bilanzen. In der Gesamtbetrachtung befindet sich der Großteil 
des Quartieres im Bereich der verhältnismäßig „guten“ Bilanzen. Somit schneidet das Quartier 
in der Performance der Worst -10 Gebäude schlecht ab, in der Gesamtbetrachtung aber ver-
hältnismäßig gut. Bei der gebietsweisen Betrachtung der durchschnittlichen Energiebilanz pro 
m² Wohnfläche fällt die Quartiersbilanz im Vergleich zum Gesamtbestand niedrig aus und 
schneidet gut ab . Innerhalb des Quartieres variieren die Bilanzen pro Wohnfläche jedoch 
enorm. Hinsichtlich der ökonomischen und ökologischen Beurteilung vom Verhältnis Energie-
bilanz zu m² Wohnfläche liegt das Quartier im schlechten und sehr schlechten Bilanzierungs-
bereich. 
Das Quartier Zukunft Zollstock wurde aufgrund vieler Faktoren dem restlichen Gebäudebe-
stand der W GaV vorgezogen. Die wichtigsten Faktoren sind der räumliche Zusammenhang, 
die hohe Gebäudeanzahl und die Quartiersgröße. Hierdurch entsteht ein enormer Vorteil, 
wenn es  um nachhaltige und ressourcenschonende  Planung von Bauabläufen und Bauab-
schnitten hinsichtlich Gewerken oder Mehrfachnutzung von Kran und Hubwagen kommt. Die 
räumliche Zusammengehörigkeit hat zudem den positiven Effekt, dass Eingriffe auf Quartiers-
ebene wie die Reduzierung von Emissionen, das Schaffen von Grünflächen, die Reduzierung 
versiegelter Flächen oder die Umsetzung von mehr Biodiversität verhältnismäßig leicht umge-
setzt und das Mikroklima im Quartier somit langfristig verändert werden kann. Lokale Abküh-
lungen im Quartier können wiederu m Auswirkungen auf den städtischen Wärmeinseleffekt 
haben und damit langfristige und nachhaltige positive Effekte auf das Stadtklima von Köln  
hervorbringen. Falls zukünftig ein Mietermanagement umgesetzt wird,  hat der räumliche 
Quartierszusammenhang den großen Vorteil gewohnter und ressourcenschonender Abläufe.

Seite 72 von 272 
Zudem weist das Quartier Zukunft Zollstock genügend Gebäude mit maroder Bausubstanz und 
schlechter Energiebilanzierung auf.

Seite 73 von 272 
 
Abbildung 47: Energiebilanz kWh (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV)

Seite 74 von 272 
 
Abbildung 48: Energiebilanz kWh pro m² Wfl (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV)

Seite 75 von 272 
 
Abbildung 49: Energiebilanz kWh pro m² Wfl (Heizung + WW + Haushaltsstrom + PV)

Seite 76 von 272 
 
Abbildung 50: Verhältnis Energiebilanz (Heizung + WW + PV) zur Wfl

Seite 77 von 272 
2.9 Energetische Quartiersbilanz 
Die Daten der inhaltlichen Ausgangsanalyse werden in diesem Kapitel zu einer Treibhausgas-
bilanzierung zusammengetragen. Die Kenntnis über den IST-Zustand bildet die Basis für die 
Beurteilung der Potenziale (Kapitel 3) und die Ausarbeitung von konkreten Maßnahmen (Ka-
pitel 4). Bei der Erstellung der Energetischen Quartiersbilan z orientierte ZKA/team:tektura  
sich an der  im „Praxisleitfaden: Klimaschutz in Kommunen “(Praxisleitfaden: Klimaschutz in 
Kommunen (4., aktualisierte Auflage) , o. J.) vorgestellten „Bilanzierungssystematik Kommu-
nal“. Die Bilanz erstellten die Verfasser:innen mit Hilfe eines Excel-Tools. Für die Ausarbeitung 
der SOLL-Szenarien schrieben sie das Tool zu einem „Klimarechner“ fort, welcher in Kapitel 
5.2 vorgestellt wird. Insbesondere beim Klimarechner wurde vom Praxisleitfaden abgewichen, 
da wir beispielshalber die Berücksichtigung der Grauen Energien als unerlässlichen Teil einer 
umfassenden Klimabetrachtung verstehen und diese somit berücksichtigen wollten . Die fol-
genden Unterkapitel erläutern den  Bilanzierungsprozess der IST-Bilanz und der SOLL -Szena-
rien, um eine Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Methoden zu gewährleiten. 
Da die Bilanzierung vor allem der Auftraggeberin  und Allein -Eigentümerin als Handlungs-
grundlage dienen soll  und die Auftraggeberin als private Wohnungsgenossenschaft keinen 
oder kaum Einfluss auf die Handlungsstrukturen der Kommune hat , wurde insbesondere in 
folgenden Punkten vom methodischen Standard abgewichen: 
1) Bei den SOLL-Szenarien werden die „Grauen Energien“ berücksichtigt, die bei Sanie-
rungs- und Umbau-Maßnahmen Emissionen verursachen. Sie fließen in einer auf 50 
Jahre angelegte Abschreibung jährlich ein.  
2) Die Betrachtung des Verkehr-Sektors entfällt dafür in der Bilanz, da hierauf durch die 
Genossenschaft kein Einfluss genommen werden kann. 
3) Die Aufteilung in Sektoren wird somit hinfällig, da es sich bei dem betrachteten Ge-
bäudebestand ausschließlich um private Haushalte handelt 
Emissionen aus nicht-energetischen Sektoren wurden bei der Bilanzierung des Quartiers nicht 
berücksichtigt, da diese in Bereichen ohne nennenswerte Industrie und Landwirtschaft ohne-
hin nur ca. 2% betragen. 
Für die IST-Bilanz wurden die Daten der 45 Gebäude im Untersuchungsgebiet aufgenommen 
und in einer „Mastertabelle“ festgehalten. Da die Auftraggeberin Allein-Eigentümerin aller 45 
Gebäude ist, standen der Verfasser:in größtenteils einheitliche und vollständige Unterlagen 
zur Verfügung. Die erstellte Datenbank umfasst unter anderem Angaben zu Lage, Baujahr, Zu-
stand, Geschossigkeiten sowie Anzahl und Flächen der Wohneinheiten, darüber hinaus die für 
die Bilanzierung relevanten Daten zu den Energieverbräuchen. Die Verbräuche wurden für je-
des Haus aus der jeweils zuverlässigsten Quelle gewählt. Dort wo vorhanden, wurden die An-
gaben aus den Energie-Verbrauchsausweisen von 2018/19 genommen (n=21/45). Sofern kein 
Verbrauchsausweis vorlag, wurden der Wert der Energiekosten -Abrechnung von 2023 ver-
wendet (n=16/45). Bei einigen Häusern lag nachweislich ein Abrechnungsproblem  bei dieser 
Abrechnung vor, hier wurde auf den Durchschnittswert der Abrechnungen von 2021 -23 
Ausgangsanalyse

Seite 78 von 272 
zurückgegriffen (n=6/45). Für das durch ZKA/team:tektura im Jahr 2023 sanierte Pilotprojekt 
Schwalbacher Straße 24/26 standen Verbrauchsangaben aus dem laufenden Monitoring-Pro-
zess zur Verfügung (n=2/45).  
Abweichend zu den Vorgaben der BISKO fanden Witterungskorrekturen der Energieverbräu-
che statt. Die Studienverfasser:innen entschieden sich hierzu, da wie im vorherigen Absatz 
beschrieben, Werte aus unterschiedlichen Jahren herangezogen werden mussten und somit 
die Vergleichbarkeit der Gebäude innerhalb der Studie gewährleistet werden soll. 
Die Arten des Energieträgers wurden ebenfalls den Energieausweisen und den  damit de-
ckungsgleichen Angaben der Auftraggeberin entnommen. Im betrachteten Quartier finden 
nur leitungsgebundene Energieträger Anwendung. 
Dort, wo die Warmwasserbereitung über die Gas-Heizungsanlage stattfindet, wurde die Auf-
teilung des Endenergieverbrauchs auf die Verbraucher Heizung und Warmwasser  entspre-
chend den Energieausweisen vorgenommen. Wenn keine Aufteilung durch d ie Ausweise an-
gegeben wurde, wurde der Endenergieverbrauch zu 80% auf die Heizung und zu 20% auf die 
Warmwasserbereitung verteilt . Es laufen insgesamt  29 Gebäude über Gasheizungen  
(n=29/45). Darüber hinaus gibt es Gebäude, in denen die Warmwasserbereitung ausschließ-
lich über elektronische Durchlauferhitzer stattfindet (n=16/45). Für die Schwalbacher Straße 
24/26 wurde ein Wert von 16 kWh pro m² Gebäudewohnfläche und Jahr aus den Verbrauchs-
werten errechnet. 
Der Allgemeinstrom wurde bei allen Gebäuden auf Grundlage des Durchschnitts der beiden 
Verbrauchsabrechnungen von 2020 und 2021 gebildet (n=45/45). 
Für den Haushaltsstrom wurde bei allen Gebäuden für jede Wohneinheit ein Grundverbrauch 
von 1.100 kWh/a zuzüglich eines flächenabhängigen Verbrauchs von 10 kWh pro Jahr und m² 
Wohnfläche geschätzt (n=45/45). 
Eine Ausweisung der Datengüte findet bei dieser Bilanzierung nicht statt. Die Herkunft aller 
verwendeten Angaben kann der Mastertabelle entnommen werden.  
Die Umrechnung der Energieverbräuche in Treibhausgas-Emissionen fand mit den folgenden 
Umrechnungsfaktoren statt: 
 
Umrechnungsfaktoren für Quelle 
Emissionen 
in t CO2-
Äq/MWh 
Erdgas (Gas Heizung Brennwert DE) Gemis 4.94 für 2015-2019 0,247 
Fernwärme (Fernwärme aus Kohle-KWK) Berechnung ifeu 0,270 
Strom (Bundesmix) Umweltbundesamt für 2020 0,432 
Tabelle 6: Umrechnungsfaktoren Treibhausgasemissionen

Seite 79 von 272 
Die PV-Erträge wurden bei der Bilanzierung in ihrer Gesamtheit gutgeschrieben und mit dem 
Umrechnungsfaktor für Strom angerechnet. Für den Klimarechner wurde dieses Procedere 
geändert und die PV -Erträge wurden mit einem Abminderungsfaktor bedacht  (siehe hierzu 
Kapitel 5.2)5.2.4. 
Im Folgenden wird die IST-Bilanz für das untersuchte Quartier mit dessen 45 Gebäuden dar-
gestellt. Die Endenergieverbräuche und die daraus resultierenden CO2-Emissionen inkl. Äqui-
valente werden nach den Energieträgern Gas, Fernwärme und Strom unterteilt, wobei der 
Stromverbrauch noch einmal in den Heizungsstrom einerseits und den Haushalts- plus Allge-
meinstrom abzüglich der PV-Erträge andererseits eingeteilt wird. 
 
  
Abbildung 51: Energieverbrauch nach Energieträgern Abbildung 52: THG-Emissionen nach Energieträgern 
 
 
  
Abbildung 53: Heizungsverbrauch nach Energieträgern Abbildung 54: Warmwasser -Verbrauch nach Energieträ-
gern

Seite 80 von 272 
Energieträger 
 Energiebedarf 
gesamt Wfl in 
kWh/a 
Energiebedarf 
Proz. Anteil       
in % 
Emissionen  
gesamt              
kg CO2-Äq/a 
Emissionen 
Proz. Anteil        
in % 
Gas 2.990.258 70% 738.594 60% 
Fernwärme 288.208 7% 77.816 6% 
Strom 229.548 5% 99.165 8% 
Haushalt- und  
Allgemeinstrom 791.056 19% 341.736 28% 
PV -55.042 -1% -23.778 -2% 
Gesamt 4.244.029 100% 1.233 .533 100% 
ohne PV 4.299.071    
Tabelle 7:  Energiebedarf und Emissionen nach Energieträgern 
Hinweis zur Tabelle: Die Tabelle stellt den Energiebedarf und Emissionen der verschiedenen 
Energieträger dar, bezogen auf das gesamte Quartier, die Quadratmeter und den prozentua-
len Anteil, jeweils auf ein Jahr . Die Werte (Energiebedarf gesamt Wfl), für Gas, Fernwärme , 
Strom und auch der Allgemeinstrom, beruhen auf eigenen Berechnungen mit von der WGaV 
zur Verfügung gestellten Verbrauchswerten. Der Haushaltsstrom errechnet sich überschlägig 
anhand einer Formel der Dena (siehe Kapitel 2.3.3). Der PV-Ertrag ist der gemessene Strom-
ertrag der Häuser 24/26 aus dem Jahr 2023, die mit PV-Anlagen ausgestattet sind. 
Die Emissionen berechnen sich anhand der aktuellen Umrechnungsfaktoren für Gas, Fern-
wärme und Strom (Gas: 0,247 kg CO2-Äq/kWh, FW: 0,270  kg CO2-Äq/kWh, Strom 0,432  kg 
CO2-Äq/kWh). 
Beispielrechnung THG Gas: 
2.990.258 kWh/a * 0,247 kg CO2-Äq/kWh = 738.594 kg CO2-Äq/a 
Es fällt auf, dass die Gebäude , welche mit Erdgas versorgt werden, einen besonders hohen 
Energiebedarf haben, während die mit Fernwärme und Strom versorgten G ebäude einen ge-
ringen bis sehr geringen Bedarf aufweisen. Das deckt sich mit dem Sachverhalt, dass die letzt-
genannten Energieträger erst bei den in jüngerer Vergangenheit sanierten und ersatzneuge-
bauten Gebäuden Anwendung gefunden haben.  Auch wenn d ie mit Fernwärme versorgten 
Gebäude eine noch merklich schlechtere Gebäudehülle als die mit Strom beheizten Häuser zu 
haben scheinen, sind die Emissionen aufgrund de r unterschiedlichen Klimafaktoren ähnlich 
hoch. Aus demselben Grund der Umrechnungsfaktoren schlägt vor allem der Haushaltsstrom 
derzeit bei den Emissionen stark zu Buche. 
Die Verbräuche verteilen sich dabei folgendermaßen auf die Anwendungen für Heizung , 
Warmwasser, Haushaltsstrom und Allgemeinstrom. Die Erträge (Grüne Energien) werden im 
Quartier allesamt über PV-Anlagen generiert. Es fällt auf, dass bei den THG die Heizung derzeit 
mit 57% den mit Abstand größten Verursacher darstellt. Der restliche THG-Verbrauch verteilt

Seite 81 von 272 
sich hauptsächlich auf die Anwendungen Warmwasser mit 16% und Haushaltstrom mit 27%. 
Der Allgemeinstrom und die Energie -Erträge aus Grüner Energie spielen derzeit im Quartier 
noch keine signifikante Rolle. 
 
Verbraucher 
Energiebedarf       
gesamt Wfl    
kWh/a 
Faktor        
kg CO2-Äq/kWh 
Emissionen  
gesamt    
kg CO2-Äq/a 
Emissionen 
Proz. Anteil         
in % 
Heizung - Gas 2.531.324 0,247 625.237  
Heizung - FW 288.208 0,270 77.816  
Heizung - Strom 8.689 0,432 3.754  
Heizung - Gesamt 2.828.222  706.807 57% 
WW - Gas 458.934 0,247 113.357  
WW - Strom 220.859 0,432 95.411  
WW - Gesamt 679.793  208.768 17% 
Haushaltsstrom 773.381 0,432 334.101 27% 
Allgemeinstrom 17.675 0,432 7.636 1% 
Grüne Energien -55.042 0,432 -23.778 -2% 
Gesamt 4.244.029 - 1.233.533 100% 
Tabelle 8: Endenergieverbrauch und Emissionen nach Anwendung 
Hinweis zur Tabelle: Die Tabelle stellt, ähnlich wie Tabelle 7, den Energiebedarf und Emissio-
nen dar, jedoch aufgeschlüsselt in die verschiedenen Verbraucher wie Heizung, Warmwasser, 
Haushaltsstrom und Allgemeinstrom. Auch die PV-Erträge (grüne Energie) werden berücksich-
tigt. Alle Energien und Emissionen beziehen sich auf ein Jahr und sind jeweils für das gesamte 
Quartier, pro Quadratmeter und als prozentualer Anteil angegeben. 
Alle Energiebedarf-Werte, mit Ausnahme des Haushaltsstroms und der grünen Energien, wur-
den gemäß den angegebenen Verbrauchswerten der WGaV berechnet.  Der Haushaltsstro m 
errechnet sich überschlägig anhand einer Formel der Dena (siehe Kapitel 2.3.3) , und der PV -
Ertrag entspricht dem gemessenen Stromertrag der Häuser 24/26 aus dem Jahr 2023, die mit 
PV-Anlagen ausgestattet sind. 
Die Emissionen berechnen sich anhand der aktuellen Umrechnungsfaktoren für Gas, Fern-
wärme und Strom (Gas: 0,247 kg CO2-Äq/kWh, FW: 0,270  kg CO2-Äq/kWh, Strom 0,432  kg 
CO2-Äq/kWh). Für die Emissionen von Heizung -Gesamt und WW -Gesamt müssen zunächst

Seite 82 von 272 
die anteiligen Energiebedarfe mit ihrem jeweiligen Umrechnungsfaktor multipliziert werden, 
bevor sie als Gesamtsumme addiert, werden können. 
Beispielrechnung THG Gas-Heizung: 
2.531.324 kWh/a * 0,247 kg CO2-Äq/kWh = 625.237kg CO2-Äq/a

Seite 83 von 272 
2.10 Zusammenfassung Kapitel 2 
2  Zusammenfassung Ausgangslage 
HF 1 
Gebäudebestand und 
Nutzer 
• Gebiet umfasst 45 Gebäude, 429 Wohneinheiten, ca. 30.000 m² 
Wohnfläche 
• Verteilung der Baualtersklassen: Großteil C und D (11 Gebäude C 
1919 - 1948, 25 Gebäude D 1979 - 1978, Rest G-L 1979 - aktuell)  
• Überwiegend 3–4 geschossige Blockrandbebauung mit Sattel- 
oder Mansarddach, vereinzelt 4–5 geschossige Reihenbebauung 
mit Flachdach und ein 8 geschossiger Zeilenbau mit Flachdach 
• Hauptsächlich Wohnnutzung mit vereinzelten Geschäften im EG 
• Gut 50% unsaniert und ungedämmt, der Rest über die Jahre in 
verschiedenen Sanierungsstandards und Dämmungsstärken nach-
gedämmt und saniert. 
• Der Endenergieverbrauch ist entsprechen dem Sanierungszu-
stands hoch oder niedrig (unsaniert 100-250 kWh/(m²*a), kürzlich 
saniert/Neubau ca. 45 kWh/(m²*a)) 
HF 2 
Versorgungsinfrastruk-
tur 
• Großteil der Wärmeversorgung über Gas (80%), vereinzelnd über 
Fernwärme oder Strom 
HF 3 
Energieeffiziente Strom-
nutzung 
• Wechselwirkung zwischen energieeffizienter Stromnutzung und 
Verbraucherverhalten 
• Durch WGaV nur indirekte und unterstützende Maßnahmen 
möglich, Umsetzung liegt rein im Ermessen der Bewohnerschaft; 
Empfehlung eines hohen Mindestenergieeffizienzstandards nach 
EU-Energielabel bei neuen Haushaltsgeräten 
• Haushaltsstrom: Anteil in Gesamtbilanzierung hoch (ca. 27% am 
Gesamt-GWP des Quartieres); Anteil bei unsanierten Gebäuden im 
Durchschnitt bei ca. 15% und bei energieeffizienten Gebäuden bei 
ca. 44% des Endenergieverbrauchs 
• Allgemeinstrom: Anteil in der Gesamtbilanzierung sehr gering 
(ca. 0,6% am Gesamt-GWP) 
• Straßenbeleuchtung: Modernisierungsmaßnahmen im kommu-
nalen Aufgabenbereich; Erstellung des „Lichtmasterplans“ durch 
die Stadt Köln

Seite 84 von 272 
HF 4 
Verkehr und Mobilität 
• Verkehrslehrlärm bis zu 75dB, hauptsächlich an der Vorgebirg-
straße 
• ÖPNV-Verbindung als gut eingeschätzt, von Bewohner:innen 
gem. Umfrage aber wenig genutzt 
• 83% der Bewohner:innen besitzt oder fährt ein Fahrrad, Stell-
platzsituation wird als nur ausreichend (Schulnote 4) wahrgenom-
men, oft im Keller 
• 80% der Bewohner:innen besitzen ein eigenes Auto, auf 2 Woh-
nungen gibt es statistisch 1 Garage, Stellplatzsituation wird als be-
friedigend bis ausreichend (Schulnote 4) wahrgenommen 
HF 5 
Erneuerbare Energien 
• Vorhandene PV-Anlage, Doppelhaus Schwalbacher Str. 24/26 
(PV-Ertrag 55.000kWh pro Jahr) 
• Freie Dachflächen hauptsächlich Satteldächer mit Ost-West Aus-
richtung und Flachdächer, nur vereinzelt Süd Ausrichtung 
HF 6 
Verbraucherverhalten 
• Interesse der Bewohnerschaft an Informationskampagnen zu 
energetischer Quartiersentwicklung und erneuerbaren Energien 
vorhanden; bisher kein Angebot von Infoveranstaltungen 
• Heizverhalten: Bundesweite Heizlast in den letzten 20 Jahren um 
etwa 12% gesunken; Heizlast macht 70% des bundesweiten CO2-
Ausstoßes privater Haushalte aus; Heizlast im Quartier mit etwa 93 
kWh/(m²*a) hoch 
• Lüftungsverhalten: konventionelle Fensterlüftung; hoher Wärme-
verlust durch Entweichen von Heizwärme offenstehender Fenster; 
bisher kein Einbau kontrollierter Lüftungsanlagen im Quartier (Aus-
nahme Schwalbacher Straße 24-26); großer Informationsbedarf bei 
Eigentümerin und Bewohnerschaft vorhanden 
• Stromnutzung: starke Wechselwirkung mit HF3; Bezug von 
Ökostrom von etwa der Hälfte der Bewohnerschaft; bisher keine 
Nutzung von PV-Strom im Quartier (Ausnahme Schwalbacher 
Straße 24-26) 
HF 7 
Nachhaltigkeit PLUS 
• Wärmeinseleffekt: Große Auswirkungen auf die Stadt Köln und 
das Quartier, Quartier wird in Kategorie „Klasse 2 - hoch belastete 
Siedlungsflächen“ eingestuft 
• Biodiversität: Grundsätzliche Nähe des Quartieres zur städtischen 
Grünfläche (Vorgebirgspark) vorteilhaft; Quartier ist im Besitz eines 
begrünten Innenhofes mit wenig Biodiversität

Seite 85 von 272 
 • Großer Anteil an versiegelter Quartiersfläche durch Parkzo-
nen/Garagen/Zuwegung  
• Wasserwirtschaft: Bisher keine Umsetzung von Grauwasser- und 
Regenwassernutzung oder Wärmerückgewinnung des Abwassers 
im Quartier 
• Bisher keine Umsetzung von neuem Wohnraum im Quartier 
Gesamtbestand WGaV • Auswahlkriterien des Quartieres gegenüber restlichem WGaV-
Gebäudebestand: großer räumlicher Zusammenhang, Quar-
tiersgröße, hohe Gebäudeanzahl, viel marode Bausubstanz und 
schlechte Energiebilanz  
• Quartier mit Abstand größtes räumlich zusammenhängendes Ge-
biet der WGaV 
• Absolute Energiebilanz: Große Schwankungen je Quartiersge-
bäude; Großteil liegt in Bezug zum WGaV-Gesamtbestand im mitt-
leren Bereich; kein Quartiersgebäude in den zehn schlechtesten 
absoluten Bilanzen 
• Energiebilanz pro Wohnfläche: Quartier schneidet in der Perfor-
mance der Worst-10 Gebäude der Energiebilanz pro Wohnfläche 
schlecht ab, in der Gesamtbetrachtung inkl. WGaV-Gesamtbestand 
mittel bis gut ab 
• Gebietsweise Betrachtung der durchschnittlichen Energiebilanz 
pro Wohnfläche: Quartiersbilanz im Vergleich zum Gesamtbestand 
mittel bis niedrig; innerhalb des Quartieres variieren die Bilanzen 
pro Wohnfläche enorm 
Energetische Quartiers-
bilanz 
• Energieträger Heizung: 90% Gas, 9% Fernwärme und 1% Strom 
• Energieträger Warmwasserbereitung: 63% Gas, 5% Fernwärme 
und 32% Strom  
• Energieträger im Quartier: Gas mit 70% des Energiebedarfes im 
Quartier für 60% der THG-Emissionen verantwortlich, der Haus-
halts- und Allgemeinstrom mit 19% des Energiebedarfs für 28% 
THG-Emissionen verantwortlich, Der Rest teilt sich auf übrigen 
Energieträger auf. 
• Verbraucher im Quartier: Heizung für 57% der Emissionen ver-
antwortlich, Warmwasserbereitung für 17% und Haushaltsstrom 
für 27%.  Allgemeinstrom und PV-Erträge sind unerheblich wenig. 
• Auffällig: Der durch Strom erzeugte Anteil des Energiebedarfs 
verursacht einen deutlich größeren Anteil an THG-Emissionen. 
Tabelle 9: Zusammenfassung Kapitel 2

Seite 86 von 272 
3 Potenzialermittlung 
Dieses Kapitel behandelt, als zweites von vier inhaltlichen Kapiteln , die Potenziale im Unter-
suchungsgebiet. In der Logik der durch die Begleitforschung vorgestellten sechs Handlungsfel-
der wird aufbauend auf Kapitel 2 - Ausgangsanalyse untersucht, in welchen Bereichen vermut-
lich die größten Einsparungen an Treibhausgas-Emissionen erzielt werden können. Das Kapitel 
4 - Strategien und Maßnahmen  beinhaltet wiederum die aus den Potenzialen abgeleiteten 
konkreten Maßnahmen. 
3.1  Energetische Gebäudesanierung (HF1) 
Im ersten Handlungsfeld Energetische Gebäudesanierung wird der Fokus vor allem auf de m 
Potenzial der Einsparung von Heizenergie durch die energetische Ertüchtigung der Gebäude-
hüllen liegen. Darüber hinaus wird vertief end der Einfluss verschiedener Dämm-Materialien 
und die damit verbundenen Emissionen betrachtet. Anders als durch die Bilanzierungs-Syste-
matik Kommunal (BISKO) gefordert, berücksichtigen wir auch die Grauen Energien6 der Bau-
stoffe in unserer Beurteilung. Das größte Potenzial in diesem Handlungsfeld liegt in der ener-
getischen Sanierung der Gebäudehüllen . Ausgehend von der Ausgangsanalyse  lässt sich für 
diesen Bereich ein sehr großes Potenzial ableiten. Das durchschnittliche Gebäude im Betrach-
tungsgebiet weist einen  Endenergie-Bedarf von annähernd 120  kWh/m² Gebäudenutzflä-
che*a für Heizung und Warmwasser auf – bezogen auf Quadratmeter Wohnfläche entspricht 
dies 144 kWh/(m²*a) Wohnfläche im Jahr.  Betrachtet man nur die  unsanierten Gebäude so 
liegt der Bedarf sogar bei 150  kWh/m² Gebäudenutzfläche und Jahr – bzw. 180 kWh/m² 
Wohnfläche und Jahr.  
Die seriell sanierten Viergeschosser in der Schwalbacher Straße 24 -26 generieren mit ihrer 
ost-west-orientierten PV-Anlage über das Jahr gerechnet 56 kWh/m² Wohnfläche/ an Strom. 
Um bilanziell einen negativen Endenergieverbrauch zu erreichen, müssen die Bedarfe im Un-
tersuchungsgebiet drastisch sinken, wenn man davon ausgeht, dass auch nach der Sanierung 
ein Warmwasserbedarf von ca. 16 kWh/m² Wohnfläche*a (Dr. Schulze Darup, 2020)bestehen 
bleibt7. 
Vor dem Hintergrund, der sich zuspitzenden klimatischen Situation und insbesondere der glo-
balen Erwärmung auf der Erde, gilt es möglichst schnell möglichst viele Treibhausgase einzu-
sparen, deren Emission die Hauptursache für den Klimawandel darstellt. Je höher der energe-
tische Standard einer Gebäudehülle ist, desto weniger Treibhausgase gelangen durch die Er-
zeugung von Wärme in die Atmosphäre. Zentrale Aufgabe dieser Studie ist es herauszufinden, 
mit welchem Szenario bis 2045 die meisten Treibhausgas -Emissionen eingespart werden 
 
6 „Die sogenannte graue Energie, bezeichnet die Energiemenge, die für Herstellung, Transport, Lagerung, Verkauf und Ent-
sorgung eines Produktes – oder eines Gebäudes – aufgewendet werden muss. Sie ist also die in Gebäuden gebündelte Ener-
gie, die für Bau, Herstellung und Transport aufgewendet wurde.“(Spiegelhalter, 2020) 
7Schulze-Darup (2020) Neues Bauen für bezahlbares Wohnen. (Klimaschutz - und Energieagentur  
Niedersachsen GmbH)  
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 87 von 272 
können. Über Berechnungen soll abgeschätzt werden, welcher energetische Standard unter 
Berücksichtigung der finanziellen, zeitlichen und baulogistischen Aspekte angestrebt werden 
kann. 
Die energetische Qualität eines Gebäudes ergibt sich hauptsächlich aus de r Beschaffenheit 
der Wände und des Daches (opake Bauteile)  sowie der Fenster (transparente Bauteile) und 
dem Anteil der jeweiligen Bauteile an der Gesamthülle. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass 
bei niedrigeren Wärmedurchgangskoeffizienten der Konstruktionen weniger Wärme verloren 
geht und in der Folge der Bedarf sinkt. Neben diesen großflächigen Bauteilen gilt es vor allem 
Wärmebrücken zu vermeiden, welche konstruktiv oder geometrisch bedingt für einen erhöh-
ten Wärmeverlust sorgen.  Darüber hinaus spielt insbesondere bei sehr gut gedämmten Ge-
bäuden die Luftdichtigkeit der Gebäudehülle eine große Rolle. 
Der aktuelle Energiebedarf für Heizung und Warmwasser im Quartier liegt aufgrund der ver-
gleichsweise schlechten Gebäudehüllen bei 3.508.015 kWh/a für alle 45 Gebäude zusammen. 
Der davon auf die Heizung entfallende Energie-Anteil beträgt 2.828.222 kWh/a. Dieser Anteil 
würde sich bei einer entsprechend guten Gebäudehülle massiv verringern lassen. 
Es lässt sich bei gleichbleibender Fläche ein Potenzial wie folgt abschätzen:  
Pot.1 -     Sa-
nierungs-
standard 
Energiebe-
darf für 
Heizung 
pro m² Wfl  
kWh/m²*a 
Energiebe-
darf für 
Heizung 
gesamt Wfl   
kWh/a 
Endenergie     
gesamt Wfl 
LW-WP 3,2  
kWh/a 
Emissio-
nen  
                      
in kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
 kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
                    
in % 
2.0 Bestand 97 2.828.222  706.807   
2.1 KfW 55 50 1.462.754 457.111 197.472 -525.231 -72% 
2.2 KfW 40 40 1.170.203 365.689 157.977 -564.725 -77% 
Tabelle 10: Einsparpotenzial 1 - Sanierung der Gebäudehülle 
Hinweis zur Tabelle: Die Tabelle zeigt, welches Potenzial die Ertüchtigung der Gebäudehülle 
auf KfW 55 oder 40 in Bezug auf die Heizenergie haben kann.  Die Bestands-Werte für den 
Energiebedarf und Emissionen der Heizung sind Kapitel 2.9 entnommen (siehe Tabelle 8).  
Für die Potenzialermittlung der verschiedenen Dämmstandards haben wir die Endenergie mit 
einer Luft-Wasser-Wärmepumpe mit einer Jahresarbeitszahl (JAZ) von 3,2 (Effektivität) sowie 
den dem aktuellen CO2-Wert für Strom von 0,432 kg CO2-Äq/kWh und einer Gesamtwohnflä-
che von 29.259 m², gemäß Angaben der WGaV, zugrunde gelegt. Ein Haus nach KfW-55-Stan-
dard ist so konzipiert, dass es nur 55 % des Energiebedarfs eines Mindeststandard-Referenz-
gebäudes benötigt. Da der Bezugswert des Referenzgebäudes keinen exakten Energiebedarf 
angibt, haben wir in der Studie mit Näherungswerten gearbeitet.  Für ein KfW 55-Haus mit 
50kWh/(m²*a) sowie für KfW 40 mit 40kWh/(m²*a) 
Danach berechnen sich Energiebedarf, Emissionen und Einsparungen vonEmissionen wie folgt 
- beispielhaft für KfW40

Seite 88 von 272 
Energiebedarf für Heizung * Wohnfläche = Energiebedarf für Heizung gesamte Wfl  
                 40 kWh/(m²*a) *29.259 m² = 1.170.203 kWh/a 
Energiebedarf für Heizung / Jahreszahl Luft-Wasser-WP = Endenergie für gesamte Wfl 
       1.170.203 kWh/a / 3,2 = 365.689 kWh/a 
Endenergie Heizung * CO2 Faktor für Strom = THG-Emissionen für gesamte Wfl 
365.689 kWh/a * 0,432 kg CO2-Äq/kWh = 157.977 kg CO2-Äq/a 
THG Heizung Bestand – THG Heizung KfW40 = Einsparung Emissionen für gesamte Wfl 
               722.703 kg CO2-Äq/a – 157.977 kg CO2-Äq/a = 564.725 kg CO2-Äq/a 
  
3.1.1 Wärmerückgewinnung aus der Gebäudeentlüftung 
Bei der Gebäude sanierung wird, wie im vorherigen Kapitel angeschnitten , eine besonders 
dichte Gebäudehülle angestrebt, um Wärmeverluste zu vermeiden. Um dennoch den Abtrans-
port von Feuchtigkeit und Schadstoffen aus dem Innenraum sowie die Zufuhr von Sauerstoff 
in den Innenraum sicherzustellen, ist ein gewisser Luftwechsel notwendig. Dieser Luftwechsel 
wird in der DIN 1946-6 Lüftung von Wohngebäuden geregelt und kann bei einer sehr dichten 
Gebäudehülle kaum durch manuelles Lüften erreicht werden. Um Schäden  der Gesundheit 
der Nutzer :innen und am Gebäude vorzubeugen  wird die Integration einer kontrollierten 
Wohnraumlüftung (KWL) dringend empfohlen. Durch eine KWL kann eine optimale Belüftung 
der Gebäude vorgenommen und die Nutzenden von dieser Verantwortung entbunden wer-
den. Sofern die Be - und Entlüftung der einzelnen Wohneinheiten und Räume der Gebäude 
über eine kontrollierte Wohnraumlüftung stattfindet, kann mittels Wärmerückgewinnung ein 
signifikanter Teil der Heizenergie eingespart und davor bewahrt werden, mit der Fortluft das 
Gebäudeinnere zu verlassen. 
Bei einer KWL mit WRG für die gesamte Wohneinheit kann der Energie-Bedarf für die Heizung 
bei einer KfW 40-Hülle beispielsweise um ca. 55% von 40 auf 18 kWh/m² Wfl im Jahr gesenkt 
werden, wie im Zuge der energetischen Sanierung des Doppelhaus Schwalbacher Straße 24 -
26 ermittelt wurden.

Seite 89 von 272 
Pot.2 – WRG       
Lüftung 
Energie-      
bedarf für   
Heizung 
pro m² Wfl 
kWh/m²*a 
Energie-     
bedarf für 
Heizung 
gesamt Wfl   
kWh/a 
Endenergie     
gesamt Wfl 
LW-WP 3,2  
in kWh/a 
Emissio-
nen                      
 
kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
kg CO2-
Äq/a 
Einspa-
rung 
Emissio-
nen 
in % 
2.0 Bestand 97 2.828.222 
 
706.807 
  
2.1 KfW 55 50 1.462.754 457.111 197.472 -525.231 -72% 
2.2 KfW 40 40 1.170.203 365.689 157.977 -564.725 -77% 
2.3 KfW 55 + 
WRG 
23 672.867 210.271 90.837 -631.866 -87% 
2.4 KfW 40 
+WRG 
18 526.591 164.560 71.090 -651.613 -90 % 
Tabelle 11: Einsparpotenzial 2 - WRG Lüftung 
Hinweis zur Tabelle: Die Tabelle zeigt das erweiterte Potenzial einer ertüchtigten Gebäude-
hülle in Kombination mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung (KWL) mit Wärmerückgewin-
nung (WRG) und ergänzt Tabelle 9 . Die Daten für den B estand, für KfW 55, für KfW 40 sind 
Tabelle 9 entnommen. Der Energiebedarf für KfW 55 und 40 mit WRG beziehen sich beide auf 
ein Fensterlüftungskonzept und beruht auf eigenen Berechnungen, die im Zuge der energeti-
schen Sanierung des Doppelhaus Schwalbacher Straße 24-26, ermittelt wurden. 
3.1.2 Einfluss durch graue Energie  
Wie zu Beginn dieses Kapitels bereits angesprochen, sollen im Rahmen dieser Studie auch die 
Auswirkungen durch graue Energien betrachtet werden. Da eine Sanierung in jedem Fall neue, 
zusätzliche Materialien in die Konstruktion einbringt, kann eine Ersparnis im Bereich der 
grauen Energien allenfalls dann erzielt werden, wenn diese Materialien ihrerseits schon eine 
negative THG-Bilanz aufweisen. Zunächst ist also eher davon auszugehen, dass durch die Her-
stellung, den Transport und den Einbau von Dämmmateriali en am Gebäude eine zusätzliche 
Belastung entsteht, welche möglichst klein gehalten werden sollte.  Gerade bei der Verwen-
dung eines herkömmlichen Wärmedämmverbundsystems (WDVS) mit erdölbasierten Dämm-
materialien ist mit massiven Emissionen zu rechnen.

Seite 90 von 272 
 
 
Abbildung 55: GWP verschiedener Fassadenkonstruktionen von der Herstellung bis zur Nachnutzung (Kölmel et al., 2023) 
Im von Zeller Kölmel Architekten verfassten Planungshandbuch zur seriellen Sanierung wurde 
die obenstehende Abbildung erstellt zum Haus Schwalbacher Straße 24-26. Die Werte für ver-
schiedene Materialien beziehen sich auf die Außenwandfläche pro m² und geben das GWP für 
eine Konstruktion mit dem U -Wert von ca. 0,115 W/m²K an. Als Bilanzgrenzen wurden eine 
Zeitspanne von 50 Jahren und die Lebenswegphasen A1-A3 (Herstellung), B4 (Eventueller Aus-
tausch), C3-C4 (Abfallverwertung und Entsorgung) und D (Wiederverwendung) angesetzt. 
 
Pot. 3 – Graue Energien Dämmung 
Emissionen  
 
kg CO2-Äq/m² 
Einsparung 
Emissionen 
kg CO2-Äq 
3.0 Aktuell - - 
3.1 WDVS mit EPS inkl. Armierung und Putz 84,79 +1.479.000 
3.2 WDVS mit Mineralwolle inkl. Armierung und Putz 77,73 +1.356.000 
3.3 Holzrahmen mit Mineralwolle + Faserzementplatte 28,16 +491.000 
3.4 Holztafel mit FJI, Zellulose + Holzverschalung 3,07 +54.000 
3.5 Holztafel mit Zellulose + Aluminiumbekleidung - 7,69 -134.000 
3.6 Holztafel mit Zellulose + Holzverschalung - 14,76 -257.000 
Tabelle 12: Einsparpotenzial 3 - Graue Energien Dämmung 
 
Hinweis zur Tabelle: Die Werte der auf den Quadratmeter bezogenen Emissionen entsprechen 
der vorangegangenen Abbildung. Um die Gesamtemission auf Quartiersebene zu berechnen,

Seite 91 von 272 
wurde überschlägig eine Gesamt-Außenwandfläche der sanierungsbedürftigen Gebäude von 
ca. 17.440 m² ermittelt, auf die sich die Gesamtemission bezieht. 
 
GWP-Beispielrechnung für ein WDVS-System mit EPS 
84,79 kg CO2-Äq/m²*17.440 m² = 1.479.000 kg CO2-Äq.  
Bei einer Abschreibung d er Grauen Energien über 50 Jahre entspricht der jährliche Eintrag 
rund 300.000 kg CO2-Äq. Nicht berücksichtigt sind die Außenwandflächen der Gebäude Bo-
dendorfer Straße 1,3 und 5 (saniert u. ausreichend gedämmt), Vorgebirgstraße 205, 207 und 
209 (Neubau 2019) sowie Schwalbacher Straße 24 und 26 (saniert 2023). 
Wie in der vorangehenden Tabelle verdeutlicht, ist eine Einsparung an Treibhausgasen durch 
die geeignete Wahl von Dämmstoffen und Außenwandbekleidung möglich. Bezogen auf eine 
Differenz der klimaschädlichsten (1.479.000 kg CO2-Äq) zur klimafreundlichsten (-257.000 kg 
CO2-Äq) Konstruktion von 1.736.000 kg CO2-Äq und einer Einsparung von 400.000 kg CO2-Äq 
pro Jahr durch eine Sanierung auf KfW-40 Hülle, kann die Wahl der Fassadendämmstoffe ei-
nen Unterschied von fast 5 Jahren bei der Erreichung einer Klimaneutralität bedeuten. 
Sofern Gebäude nicht ausschließlich energetisch saniert werden, sondern auch an der Pri-
märsubstanz gearbeitet wird, fallen  je nach Ausmaß dieser Arbeiten und Wahl der entspre-
chenden Baustoffe weitere THG-Emissionen an. Das Ausmaß kann hierbei variieren zwischen 
vereinzelten Aufstockungen bis hin zu komplettem Abbruch und Neubau der Wohnhäuser. 
Eine genauere Betrachtung dieser Sachverhalte erfolgt im Rahmen des Kapitels 4.1 Maßnah-
menkatalog sowie in den Quartiersberechnungen in Kapitel 5. 
3.1.3 Sommerlicher Wärmeschutz und solare Gewinne 
Ein weiterer wichtiger Baustein bei der energetischen Sanierung der Gebäudehülle ist die Be-
rücksichtigung des sommerlichen Wärmeschutzes. Vor dem Hintergrund der globalen Erder-
wärmung und der damit einhergehenden Zunahme an besonders heißen Tagen in den Som-
mermonaten (Wilke, 2024) wird der Aspekt des Hitzeschutzes immer wichtiger. Maßnahmen 
gegen die Überhitzung der Gebäude können dafür sorgen, dass auf eine elektrisch betriebene 
Kälteanlage verzichtet werden kann oder dazu beitragen, dass deren Betrieb auf ein Minimum 
begrenzt wird. Ein direktes Einsparpotenzial lässt sich hieraus nicht ableiten, da derzeit keine 
Kälteanlagen betrieben werden oder dies durch die Mieter ohne das Wissen der Studiener-
stellers geschieht. Der sommerliche Wärmeschutz trägt viel eher dazu be i, dass auf solche 
Maßnahmen auch in Zukunft verzichtet werden kann. Im Rahmen der Sanierung kann vor al-
lem auf folgende Faktoren Einfluss genommen werden: 
Insbesondere durch außenliegende Verschattungsmaßnahmen lässt sich der Eintrag an Wär-
meenergie ins Gebäude stark beeinflussen. Diese Maßnahmen können wie Bäume oder Nach-
barbauten außerhalb des zu schützenden Gebäudes liegen und somit das ganze Haus vor Son-
nenstrahlung schützen oder beispielshalber als Markisen, Fensterläden , Rollladen oder Brise 
Soleils mehr oder weniger direkt die transparenten Bauteile verschatten . Zudem können

Seite 92 von 272 
Sonnenschutz-Verglasungen mit einem besonders geringen Gesamtenergiedurchlassgrad (g-
Wert) um die 0,35 verbaut werden. 
Betrachtet man die opaken Bauteile der Gebäudehülle, so sagt der Wert der Wärmekapazität 
c aus, wieviel Energie  einem Baustoff hinzugeführt werden muss um dessen Temperatur -Ni-
veau um 1 K zu erhöhen (Pistohl, Rechenauer, & Scheuerer, 2013, S. H13). Baustoffe mit einer 
hohen Wärmekapazität können dementsprechend deutlich mehr Wärmeenergie aufnehmen, 
bis sich die Temperatur im Baustoff und damit letztendlich die Übergabe von Wärme an die 
Innenraumluft erhöht. Bei einer energetischen Sanierung der Gebäudehülle, bei der möglichst 
viel der Grundsubstanz also des Rohbaus erhalten bleiben soll, ist dieser Aspekt besonders für 
die gewählten Dämm-Materialien zu beachten. 
Während im Sommer d er Wärmeeintrag ins Gebäude möglichst minimal gehalten werden 
sollte, tragen die solaren Gewinne im Winter zur Wärmeversorgung eines Gebäudes bei. Diese 
beiden Zielvorstellungen sind nicht immer direkt kompatibel  – im Sommer soll die UV -Strah-
lung durch einen außenliegenden Schutz abgehalten werden, im Winter sollen sie das Ge-
bäude beheizen. Mit einem variablen Sonnenschutz (Fensterladen, Rollladen, Screen, Marki-
sen etc.) kann man saisonweise agieren und den Energieeintrag steuern. Darüber hinaus gibt 
es mittlerweile veränderliche Sonnenschutzverglasungen, die als „intelligentes Glas“ oder als 
„thermochromes Glas“ ihren Energiedurchlassgrad entsprechend der Einstrahlung verändern 
können. Zu beachten ist, dass eine permanente Sonnenschutzverglasung im Winter einen gu-
ten Wärmeeintrag verhindert und somit dem Passivhaus -Gedanken nach möglichst  hohen 
Wintererträgen entgegensteht. 
Letztendlich hat die Ausrichtung und die Größe der Fensterflächen in Zusammenhang mit der 
gewählten Art der Verglasung einen maßgeblichen Einfluss auf die Menge an Wärmeenergie, 
die in das Gebäudeinnere transportiert werden kann. Die solaren Gewinne können vor allem 
bei besonders guter Gebäudehülle ein relevantes Einsparpotenzial darstellen.  
3.1.4 Potenziale durch Serielles Sanieren 
Ein weiteres großes Potenzial bei der energetischen Sanierung der Gebäudehüllen liegt in der 
seriellen Vorfabrikation der dafür notwendigen Fassadenelemente. Hierdurch kann die Mon-
tagezeit auf der Baustelle massiv reduziert werden. Hohe Wiederholungsfaktoren und immer 
gleiche Arbeitsabläufe verringern zudem sowohl die Baukosten pro Fläche als auch die Fehler 
und die daraus resultierenden Mängel in der Bauausführung.  
Zeller Kölmel Architekten haben die Erkenntnisse zur seriellen Sanierung insbesondere der 
Schwalbacher Straße 24-26 in der Publikation Baukasten Energiesprong (Kölmel et al., 2023) 
ausführlich dargestellt.

Seite 93 von 272 
3.2 Energetische Optimierung der Wärmeversorgung (HF2) 
Im zweiten Handlungsfeld Energetische Optimierung der Wärmeversorgung werden die Po-
tenziale der Optimierung der Wärmeversorgung der Wohngebäude untersucht. Den Hauptas-
pekt bilden dabei die Heizungsanlagen und jeweiligen Energieträger im Quartier. Es soll insbe-
sondere abgeschätzt werden, welche Potenziale in der Nutzung von Umweltwärme und Fern-
/Nahwärme liegen. Darüber hinaus werden noch die Ver sorgung mit Warmwasser und die 
Wärmerückgewinnung aus Warmwasser sowie die Optimierung durch das Absenken der Sys-
temtemperaturen und die Integration von Speichertechniken betrachtet. Da diese Parameter 
größtenteils miteinander verquickt sind, ist eine allgemeingültige Aussage zu Potenzialen der 
einzelnen Punkte oft nicht möglich und erfordert eine gleichzeitige Betrachtung und das Vor-
handensein mehrerer Komponenten. 
3.2.1 Austausch alter Heizungsanlagen 
Wie die Analyse aus Kapitel 2.2 Versorgungsinfrastruktur (HF 2) zeigt, wird ein Großteil von 
ungefähr 90 % der Heizenergie durch die Verbrennung von Erdgas bereitgestellt. Weitere 8 % 
liefert der Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Köln. Lediglich die Schwalbacher Straße 
24-26 wird derzeit über Strom beheizt.  
 
Abbildung 56: Heizungsverbrauch nach Energieträgern 
 
Im Durchschnitt sind die Heizungsanlagen aller Gebäude im Untersuchungsquartier bereits 18 
Jahre alt ( Durchschnittsbaujahr: 2006). Die ältesten Anlagen finden sich in den Clustern 
Schwalbacher Straße 25-33 (1987) und 35-43 (1989). Eine Betrachtung des Potenzials mittels 
Austauschs der älteren Geräte durch moderne und effizientere Gas-Heizungen kommt im Rah-
men dieser Studie  nicht in Frage. Die WGaV und ZKA halten den Umstieg auf erneuerbare 
Energieträger insbesondere von Strom aus regenerativen Quellen für eines von zwei wichtigen 
Strategien neben der Energetischen Sanierung der Gebäudehülle, auf die ein möglichst klima-
neutrales „Zukunft Zollstock “ aufgebaut werden kann.  Dieser Prämisse folgend, soll im 
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 94 von 272 
kommenden Abschnitt vor allem die Nutzung von Umweltwärme mit Hilfe einer durch Strom 
betriebenen Wärmepumpe untersucht werden. 
3.2.2 Nutzung von Umweltwärme 
Zur weiteren Reduktion des benötigten Energiebedarfs sollen in diesem Kapitel die Potenziale 
zur Nutzung von Wärmepumpen betrachtet werden. Allen Wärmepumpen ist gemein , dass 
sie strombetrieben Wärme aus der Umgebung aufnehmen und diese im Gebäudeinneren wie-
der abgeben. Die Wärme energie, die bei diesem Vorgang bereitgestellt werden kann , liegt 
unter den richtigen Bedingungen um ein Vielfaches höher als die für den Prozess benötigte 
elektrische Energie.  Je nach Temperaturniveau der Umgebung und dessen Schwankungen 
über den Jahresverlauf können Wä rmepumpen unterschiedlich effizient arbeiten.  Bei allen 
Wärmepumpen ist ein niedrige s Temperaturniveau der wärmeübergebenden Flächen von 
Vorteil. Dieser Aspekt wird im Kapitel Übergabesystem gesondert behandelt. Niedrige System-
temperaturen sind wiederum oft nur bei einer entsprechend guten Gebäudehülle möglich. 
Somit lassen sich unter Verwendung einer Wär mepumpe erhebliche Emissionen einsparen. 
Diese sind abhängig von der benötigten Wärmemenge und anhand eines Beispiel Verbrauchs 
von 100Kwh/ m²*a in der folgenden Tabelle als Einsparungspotenzial in Prozent abgebildet. 
 
Pot. 4 - Nutzung 
Wärmepumpe 
Jahres                
arbeitszahl                    
JAZ 
Beispiel 
100 
kWh/m²*a 
Einsparung 
Endenergie   
in % 
Emissio-
nen   
Äq2/m²*a 
Einsparung 
Emissio-
nen in % 
4.0 Bestand Gas-/FW-Hei-
zung 0,9 111,1 - 28,0 - 
4.1 Luft-Wasser-Wärme-
Pumpe 2,8 35,7 -68% 15,4 -45% 
4.2 Effiziente Luft-Was-
ser-Wärme-Pumpe 3,2 31,3 -72% 13,5 -52% 
4.3 Erd-Wasser-Wärme-
Pumpe 3,5 28,6 -74% 12,3 -56% 
4.4 Wasser-Wasser-
Wärme-Pumpe 3,8 26,3 -76% 11,4 -59% 
4.5 Wärme-Pumpe mit 
Kanalwärme 4,5 22,2 -80% 9,6 -66% 
Tabelle 13: Einsparpotenzial 4 - Nutzung Wärmepumpe 
Hinweis zur Tabelle: Die entsprechenden Jahresarbeitszahlen (JAZ) in der zweiten Spalte wur-
den für 4.1 LW-WP, 4.3 EW-WP und 4.4 WW-WP von den Angaben der Verbraucherzentrale 
NRW (Verbraucherzentrale, 2024) übernommen. Im Vergleich zu einer Luft -Wasser-Wärme-
pumpe mit einer durchschnittlichen JAZ von 2,8 erreicht eine moderne, effiziente LW -WP

Seite 95 von 272 
gemäß unserer Empfehlung eine JAZ von 3,2. Wärmepumpen mit Kanalwärme erreichen eine 
durchschnittliche JAZ von 4,5 (Kunde, J, 2020). Der Begriff Jahresarbeitszahl für die Gas- bzw. 
Fernwärme-Heizungen ist nicht gebräuchlich – gemeint ist hier der Wirkungsgrad. 4.0 Bestand 
Gas/FW-Heizung haben eine Effektivität 90% also einem Faktor von 0,9.  Die prozentuale An-
gabe der Einsparung  in der dritten Spalte bezieht sich darauf, dass für dieselbe Heizenergie 
bei einer Wärmepumpe entsprechend weniger an Endenergie bereitgestellt werden muss. Die 
vierte Spalte (Emissionen) berücksichtigt wiederum, dass der Umrechnungsfaktor für strom-
basierte Wärmeerzeuger mit 0,432 kg CO2-Äq/kWh ungünstiger als unser derzeitiger Mix von 
0,252 kg CO2-Äq/kWh ist. Die Angaben beruhen auf der Annahme, dass der gesamte Strom 
für die Wärmepumpen vom Netz bezogen werden muss. Sobald dieser Strom durch PV-Anla-
gen selbst produziert werden kann, steigen die Einsparungen bei den Emissionen wieder deut-
lich an. 
Die in der Tabelle dargestellten Werte errechnen sich wie folgt: 
Gas: Bei einem Heizenergiebedarf von 100 kWh/m²*a und einer Effizienz der Gas-Heizung von 
0,9 (JAZ) werden 100/0,9= 111 kWh/m² Heizenergie benötigt. 
Bei einer Wärmepumpe mit JAZ von 2,8 werden für 100 kWh nur 35,7 (100/2,8) kWh/M²*a 
benötigt, bei einer JAZ von 3, 5 werden 28,6 (100/3,5) benötigt etc. De Einsparung zur Gas -
Variante beträgt bei einer JAZ von 2,8 gerundet 68 % (100%-35,7/111). 
Berechnung der Eimissionen mit derzeitigem CO2-Faktor Gas: Bei einer benötigten Heizener-
gie von 111 kWh/m²*a  und dem CO2-Umrechnungsfaktor 0,252 kg CO2 -Äq/kWh (aktueller 
Mix Gas/FW) errechnet sich eine Emission von 111 kWh* 0,252 kg CO2 -Äq/kWh Gas = 27,97 
kg CO2-Äq/m²*a 
Die folgenden Spalten wurden nach gleichem Prinzip mit dem CO2-Umrechnungsfaktor für 
Strom 0,432 kg CO2-Äq/kWh errechnet. 
Einsparung in Prozent: die Einsparung zur Gas-Variante bei einer Wärmepumpe mit JAZ 2,8 
gerundet bei 45% (100%-15,42/27,92%) 
3.2.2.1 Umgebungsluft (Luft-Luft-Wärmepumpe) 
Im Gegensatz zu allen weiteren Wärmepumpen -Systemen, erwärmt eine Luft -Luft-Wärme-
pumpe durch die Umweltwärme kein Kältemittel, sondern über einen Wärmetauscher die Zu-
luft einer Lüftungsanlage. Die Funktionsweise dieser Wärmepumpe unterscheidet sich dem-
nach grundlegend von denen der kältemittelbasierten Systeme.  
Eine Luft -Luft-Wärmepumpe arbeitet vor allem bei sehr geringen Heizwärmebedarfen effi-
zient. Sie eignet sich dementsprechend insbesondere bei Gebäuden, die über eine Passivhaus-
Hülle verfügen. Sobald der Wärmebedarf beispielshalber aufgrund einer schlechteren Gebäu-
dehülle steigt, kann das System nicht mehr effizient arbeiten. 
Für die Sanierungen in unserem Betrachtungsgebiet stellt die Luft-Luft-Wärmepumpe höchst-
wahrscheinlich kein brauchbares Mittel dar, um die Gebäude mit Wärme zu versorgen.

Seite 96 von 272 
3.2.2.2  Umgebungsluft (Luft-Wasser-Wärmepumpe) 
Die externen Bedingungen für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sind fast überall gegeben, so-
lange die Möglichkeit besteht, beispielshalber mit einem Außengerät die Wärme aus der Au-
ßenluft zu gewinnen und die Temperatur nicht unter -28 °C8 sinkt. Je tiefer die Außentempe-
ratur sinkt, desto mehr elektrische Energie benötigt eine Luftwärmepumpe, um zu heizen. Ihre 
Effizienz ist demnach vom Temperaturgefälle zwischen Sommer und Winter bzw. Tag und 
Nacht abhängig. Im Winter, wenn der Heizbedarf am höchsten ist , arbeitet die Luft -Wärme-
pumpe am ineffizientesten. Dafür sind  sie im Vergleich zu Wasser -Wasser-Wärmepumpen 
oder Kanalwärme-Anlagen vergleichsweise einfach zu installieren und deutlich günstiger in 
der Anschaffung. 
  
 
8 Angabe aus dem Fragenkatalog des Bundesverband Wärmepumpe e.V. (Grieshaber, 2023)

Seite 97 von 272 
3.2.2.3  Erdwärme (Sole-Wasser-Wärmepumpe) 
 
 
Abbildung 57: Geothermie Potenzial bei einer 40 m tiefen Bohrung 
Durch Geothermie-Anlagen ist es möglich, die im Boden gespeicherte Erdwärme zum Heizen 
und zur Warmwasseraufbereitung nutzbar zu machen. Erwärmte Sonden werden dabei durch 
tiefe Bohrungen in den Boden eingelassen. Prinzipiell ist Erdwärme überall vorhanden, die 
Nutzung ist allerdings durch technische und rechtliche Aspekte begrenzt. „Zukunft Zollstock“ 
befindet sich in einer Wasserschutzzone 3A. Bohrungen für Geothermie -Anlagen müssen in 
diesen Gebieten zuerst durch die Wasserbehörde Kölns genehmigt werden.  
Die Effizienz einer Wärmesonde ist durch die thermische Leitfähigkeit des Bodens bestimmt. 
„Zukunft Zollstock“ liegt in einem Gebiet, bei dem die Erde eine gute bis mittlere Wärmeleit-
fähigkeit aufweist. Bei oberflächennahen Sonden , die 40-100 Meter tief reichen , ändert sich 
die Höhe der Wärmeleitfähigkeit im Gebiet „Zukunft Zollstock 2045“  nicht. Eine 40m tiefe 
Bohrung weist dieselben Werte auf wie eine tiefere Sonde. Erst bei tieferen Bohrungen ab 750

Seite 98 von 272 
Meter ist eine sehr gute Wärmeleitfähigkeit zwischen 3,0-3,4 W/m*K vorhanden. Diese tiefen 
Bohrungen sind technisch aufwändig und kostenintensiv. Neben Erdsonden ist zudem die Ge-
winnung über oberflächennahe Erdkollektoren möglich.  Prinzipiell ist eine Nutzung von Erd-
wärme im Gebiet Zukunft Zollstock gut möglich. 
3.2.2.4  Grundwasser (Wasser-Wasser-Wärmepumpe) 
Eine sehr hohe Effizienz unter den Wärmepumpen erreichen aktuell (Grund-)Wasser-Wärme-
pumpen, welche die Wärmeenergie des Grundwassers über einen Saugbrunnen fördern und 
das abgekühlte Wasser anschließend über einen Schluckbrunnen wieder dem Erdreich zufüh-
ren. Für den Bau und Betrieb einer solchen Wärmepumpe  ist in Köln eine wasserrechtliche 
Erlaubnis notwendig9. Zudem lohnt sich der Einbau einer (Grund-)Wasser-Wärmepumpe wirt-
schaftlich meistens nur dann, wenn das Grundwasser in einer Tiefe von maximal 20 Metern 
ansteht. 
Die dem Untersuchungsgebiet am nächsten gelegene Grundwassermessstelle befindet sich 
ungefähr 600 m entfernt in der Mergentheimer Straße, östlich des Vorgebirgsparks. Die Was-
serstandsganglinie der Messstelle KLUG KOELN EB 1 (076629600) gibt einen gemittelten Was-
serstand von ca. 38,30 m über NHN2016 an.  Die Geländeoberkante wiederum liegt bei ca. 
51,30 m über NHN2016. Daraus ergibt sich ein  Grundwasserflurabstand von ca. 13 Metern.  
Vorbehaltlich der entsprechenden wasserrechtlichen Erlaubnis, wäre also auch der Betrieb 
einer (Grund-)Wasser-Wärmepumpe voraussichtlich möglich. 
3.2.2.5  Abwasser als Wärmequelle 
Die Naturstrom AG hat in Köln-Ehrenfeld einen durch die Uhrig-Gruppe entwickelten Wärme-
tauscher in die Kanalisation ein bauen lassen, um die dort verfügbare Wärme nutzbar zu ma-
chen. Das Wärmetauscher-System „Therm-Liner“ wird seit 2007 entwickelt und wurde für die 
Versorgung eines Neubauquartiers in der Subbelrather Straße installiert. Der 124 Meter lange 
Wärmetauscher versorgt zwei zentrale Wärmepumpen und kann im Winter aus einem Tem-
peraturniveau von 10 -12 °C Energie beziehen. Im Sommer erhöht sich dieses zur Verfügung 
stehende Niveau auf 17-19 °C  (naturstrom_Praxis-Check_Nr._7_Quartiersener-
gie_aus_Sonne_und_Abwasser.pdf, o.  J.). Prinzipiell wäre  die Nutzung von Kanal -Abwärme 
auch für Zukunft Zollstock denkbar und ist im weiteren Projektverlauf zu prüfen. 
3.2.3 Nutzung von Fernwärme 
Wie in der Ausgangsanalyse in Kapitel 2.2 Versorgungsinfrastruktur (HF 2) festgestellt, sind 
derzeit 8 Gebäude an das Fernwärmenetz der Stadt Köln angeschlossen. In der gesamten 
Schwalbacher und Bodendorfer Straße sind Fernwärmeleitungen vorhanden - in der Vorge-
birgstraße liegen diese teilweise, und zwar im Bereich der Hausnummern 199 bis 211. An die 
Fernwärme angeschlossen und dadurch versorgt sind im Betrachtungsgebiet die Gebäude der 
 
9 Nach Angabe der Stadt Köln (https://www.stadt-koeln.de/service/produkt/wasserwasser-waermepumpe)

Seite 99 von 272 
Bodendorfer Straße 1, 3 und 5, der Vorgebirgstraße 205 -209 sowie die Schwalbacher Straße 
45-47. Die gesamte Wärmeenergie, die während eines Jahres für diese 8 Gebäude zur Verfü-
gung gestellt wird, beträgt ca. 270.000 kWh. Zusätzlich sind noch die Gebäude Schwalbacher 
Straße 55-57 und Vorgebirgstraße 241 an die Fernwärme angeschlossen, diese gehören eben-
falls der WGaV, sind in unmittelbarer Nähe, gehören aber nicht zum Betrachtungsgebiet.  
Theoretisch wäre also ein Anschluss des kompletten Gebietes an die Fernwärmeversorgung 
ohne größeren Erschließungsaufwand möglich. Gemäß Anfrage der WGaV  beim örtlichen 
Netzbetreiber, der RheinEnergie AG , stehen für den Bereich des Planungsgebietes jedoch 
keine weiteren Kapazitäten zur Verfügung. Einzig eine Nutzung de s Rücklaufs wurde in Aus-
sicht gestellt, dies aber zu den Konditionen der Nutzung des Vorlaufs. 
Vorausgesetzt die Sanierung der Gebäudehüllen führen zu einem deutlich gesenkten Endener-
giebedarf, könnten mit der derzeit verfügbaren Energiemenge wahrscheinlich deutlich mehr 
Gebäude direkt über die Fernwärme versorgt werden . Alternativ könnte die aktuell vorhan-
dene Fernwärme auch zur Unterstützung einer mit Wärmepumpen betriebenen Heizungs-
zentrale dienen. Da grundsätzlich aber wohl nicht mit einer Veränderung der bezogenen 
Menge an Wärmeenergie aus Fernwärme zu rechnen ist  und die Einsparpotenziale ander en 
Bereichen zuzuordnen sind, wird für die Fernwärme kein gesondertes Einsparpotenzial ausge-
wiesen. 
3.2.4 Nutzung von Nahwärme bzw. Etablierung eines Wärmeverbundes 
Grundsätzlich gilt es, beim Abschätzen des Potenzials für Nahwärme, zwei Voraussetzungen 
zu prüfen. Die erste Voraussetzung ist d ie Zeitspanne, in der die Verbraucher angeschlossen 
werden. Optimal ist es, wenn alle Verbraucher zeitgleich an s Netz gehen, wie das z.B. beim 
Neubau eines Quartiers gegeben ist , denn so kann  im Vorhinein möglichst genau dimensio-
niert werden. Bei einem Sanierungskonzept mit einer geplanten Fertigstellung im Jahr 2045, 
wie es für das Quartier Zollstock vorgesehen ist, würden die Gebäude über einen Zeitraum 
von 20 Jahren nach und nach saniert und an das Nahwärmenetz angeschlossen werden. Dies 
führt dazu, dass das Netz entweder zum jetzigen Zeitpunkt und während der Bauphase der 
kommenden Jahre zu gering dimensioniert ist, da es auf den Endzustand 2045 ausgelegt ist, 
oder die Dimensionierung für den Übergang der Bauphase ausreichend ist, jedoch eine Über-
dimensionierung im Endzustand mit sich zieht. 
Die zweite Voraussetzung, die es zu prüfen gilt, ist, dass die Leitungsverluste im Verhältnis zur 
benötigten Wärme nicht zu groß sein dürfen. Dafür kann man, anhand des Energiebedarfs und 
der Leitungslänge, die Belegungsdichte  des Nahwärme netz ermitteln. Die Mindest - Bele-
gungsdichte, empfohlen vom Netzwerk C.A.R.M.E.N. e.V. , liegt bei 1.5MWh/m (C.A.R.M.E.N. 
e.V., o. J.) 
In der folgenden Tabelle wurde  die Belegungsdichte für das Quartier Zollstock überschlägig 
ermittelt, woraus sich ergibt, dass bei dem angestrebten niedrigen Energiebedarf der Richt-
wert unterschritten wird und die Mindest-Belegungsdichte nicht erreicht wird.

Seite 100 von 272 
 
Endenergie 
pro m² Wfl   
                        
kWh/m²*a 
Endnergie            
Bedarf gesamt 
Wfl 
kWh/a 
Leitungslänge 
 
in m 
Belegungsdichte 
CARMEN-Richtwert 
> 1,5 MWh/m 
Szenario: Heizung 
und WW zentral 
ohne Dämmsanie-
rung 
102 2.981.200 800m 3,7 
Beispiel: Heizung + 
WW-zentral mit gu-
ter Dämmung 
41 1.200.000 800m 1,5 
Beispiel: Heizung + 
WW-zentral mit sehr 
guter Dämmung 
30 877.652 800m 1,1 
Tabelle 14: Potenzial Belegungsdichte Nahwärmenetz 
Hinweis zur Tabelle: Die Endenergie des Bestands setzt sich wie folgt aus den Werten der Ta-
belle 8 zusammen: In diesem Fall spielen die gesamte Endenergie der Heizung (2.895.986 
kWh/a) sowie die Endenergie der zentralen Warmwasserversorgung, also WW -Gas (525.000 
kWh/a) und WW-FW (36.606 kWh/a), eine Rolle. Die dezentrale WW-Versorgung, wie Durch-
lauferhitzer (Strom), kann außen vorgelassen werden. 
Die Endenergie für WW-Gas kann mit einer JAZ (geschätzt 3) auf ihren Endenergiebedarf her-
untergerechnet werden. 
2.828.222 kWh/a + 458.934 kWh/a / 3 = 2.981.200 kWh/a 
Die 800m Leitungslänge sind ein, für das Quartier angenommener, überschlägiger Wert. Bei 
einer Mindestbelegungsdichte von 1,5Mkw/m also 1.500kWh/m (C.A.R.M.E.N. e.V., o. J.) und 
einer Leitungslänge von 800m ergibt sich ein Jahresenergiebedarf von 1.500 kWh/m *800m = 
1.200.000 kWh/a und bezogen auf 29.259 m² Gebäudewohnfläche in gesamtes Quartier, ge-
mäß Angaben der WGaV. 1.200.000 kWh/a / 29.259 m² = 41 kWh/m²*a. 
Bei einem Energiebedarf von 30 kWh/m²*a, überschlägig zusammengesetzt aus einem ange-
strebtem Heizenergiebedarf von 23 kWh/m²*a und überschlägiger zentraler WW-Bereitung 
von 7 kWh/m²*a, ergibt sich daraus ein totaler Energiebedarf pro Jahr von 30kWh/m²*a * 
29.259 m² = 877.652 kWh/a und bezogen auf 800m Leitungslänge eine Belegungsdichte von 
877.652 kWh/a / 800m = 1.097kWh/m oder 1,1 MWh/m 
Ein Nahwärmenetz im Sinne einer öffentlichen oder externen, privaten Versorgung scheint für 
Zukunft Zollstock nicht ökonomisch zu betreiben zu sein. Aufgrund der Ineffizienz von konkur-
rierenden Netzinfrastrukturen weder ein öffentlich betriebenes Nahwärmenetz noch ein ex-
ternes, privates Nahwärmenetze (Contractor) in absehbarer Zeit zur Verfügung stehen. 
Ein Nahwärmenetz im Sinne einer internen, privaten Versorgung, die in einer Heizzentrale auf 
den Grundstücken des Untersuchungsgebietes hergestellt wird („Wärmeverbund“), wäre

Seite 101 von 272 
durchaus denkbar. Auch hier ist die Zusammenarbe it der WGaV mit einem Contractor vor-
stellbar. Beispielshalber für die Herstellung aber auch für den Betrieb des Nahwärmenetzes. 
Ein Einsparpotenzial lässt sich hier nicht direkt ableiten, allerdings macht solch ein Verteiler-
system den Betrieb einer Heizzentrale für das gesamte Quartier „Zukunft Zollstock“ überhaupt 
erst möglich. Eine Heizzentrale für das Quartier würde wiederum ein e effiziente Integration 
mehrere Wärmequellen und den Betrieb eines zentralen Wärmespeichers ermöglichen. 
Ob sich ein Wärmeverbund lohnt, bedarf einer genauen Betrachtung und hängt von mehreren 
Faktoren ab: 
• Arbeitet ein zentraler Wärmeerzeuger im betrachteten Anwendungsfall effizienter 
und wirtschaftlicher als mehrere dezentrale Wärmeerzeuger?   
• Wird eine ausreichend hohe Wärmedichte 10 erzeugt, sodass sich der technische Auf-
wand und die Erschließungskosten der Leitungen lohnen? 
• Stellt die Unterbringung von haus- oder wohnungsweisen Wärmeerzeugern ein Prob-
lem dar, welches mit einer zentralen Versorgung umgangen werden kann? 
• Ist die Herstellung der weitreichenden Leitungswege sowohl außerhalb wie auch in-
nerhalb der Gebäude technisch umsetzbar? 
• Sollen die Möglichkeiten, welche eine zentrale Wärmebereitstellung bietet, ausge-
schöpft werden? 
• Und vor allem: In welchem zeitlichen Rahmen wird das Gebiet saniert? 
Oftmals sind die Kosten für die Herstellung einer Zentralen Heizungsanlage günstiger als meh-
rere Einzelgeräte. Zudem gestaltet sich die Wartung und Instandhaltung einer Zentrale einfa-
cher und ist damit wirtschaftlicher. Unter anderem durch eine höhere und gleichmäßigere 
Auslastung kann eine Heizzentrale effizienter arbeiten, sofern sie den Anforderungen entspre-
chend dimensioniert wurde. Außerdem ist die Integration von PV oder Solarthermie zur Hei-
zungsunterstützung einfacher und auch das Anzapfen von stabil eren Wärmequellen für eine 
Wärmepumpe wird wirtschaftlicher. Beispielshalber können die Geothermie -Bohrungen für 
die Wasser-Wärmepumpe eines Einfamilienhauses einen unverhältnismäßig großen Aufwand 
darstellen, während Bohrungen für eine Heizzentrale, die mehrere Häuser versorgt wiederum 
wirtschaftlich umzusetzen sind. Die Integration von Speichertechniken, welche im Folgekapi-
tel behandelt wird, ist bei Heizungszentralen ebenfalls in einem größeren Maßstab möglich. 
Dabei ist zu beachten, dass größere Wärmespeicher mit geringeren Wärmeverlusten zu kämp-
fen haben. Auch der bereits angesprochene Wegfall der Wärmeerzeuger in den damit verbun-
denen Heizungskellern oder den Wohnungen sorgt für mehr anderweitig nutzbare Fläche in 
den einzelnen Häusern. 
Vom Grundsätzlichen auf unser Quartier übertragen lässt sich feststellen, dass eine Absen-
kung der Systemtemperaturen auch bei „Zukunft Zollstock“ ein nicht quantifizierbares Poten-
zial zur Energieeinsparung birgt. Auch die Leitungswege sollten im Regelfall möglichst 
 
10 Als Leistungsgröße beschreibt die Wärmedichte das Verhältnis der Summe der Anschlussleistungen zur Fläche im Versor-
gungsgebiet oder zur Trassenlänge. („EnArgus“, o. J.)

Seite 102 von 272 
kurzgehalten werden. Ob sich ein Wärmeverbund für unsere Gebäude anbietet, hängt beson-
ders davon ab, mit welchem Erzeuger und welcher Wärmequelle hauptsächlich Wärme be-
reitgestellt wird, welche weiteren Systeme integriert werden sollen und ob die zuvor genann-
ten Faktoren erfüllt werden. Hier scheint die über 20 Jahre ausgedehnte Sanierung einer effi-
zienten, ökonomischen Nahwärmenetz entgegenzustehen. 
3.2.5 Übergabesystem und Systemtemperaturen 
Ein wichtiger Baustein der Wärmeversorgung ist die Übergabe der Wärme in die Wohneinhei-
ten. Grundlegend kann man wassergeführte und luftgeführte Systeme unterscheiden. Die 
Verteilung der Wärme vom Wärmeerzeuger zum Übergabesystem findet dementsprechend 
über in Heizungsleitungen zirkulierendes Wasser (geschlossenes System) oder mittels Lüf-
tungsanlage (offenes System) statt.  
Bei geschlossenen Systemen nimmt der Heizkreis die Wärme beispielshalber über einen Wär-
metauscher vom Wärmeerzeuger auf und gibt diese über ein Übergabesystem wieder an den 
bedürftigen Raum ab. Grundsätzlich gilt: Je größer die wärmeübergebende Fläche, des to ge-
ringere Systemtemperaturen11 sind nötig, um die gleiche Menge an Wärmeenergie in einen 
Raum abzugeben. Wird aufgrund einer gut gedämmten Gebäudehülle ohnehin nur wenig 
Wärme benötigt, so kann eine Wärmepumpe bei großer Übergabefläche sehr effizient arb ei-
ten oder alternativ etwas weniger effizient sogar mit der deutlich kleineren Übergabefläche 
von Heizkörpern auskommen. Im Umkehrschluss ist der Betrieb einer Wärmepumpe bei un-
gedämmten Gebäudehüllen und kleinen Übergabeflächen im Regelfall nicht effizient und da-
mit wirtschaftlich nicht möglich. 
Wie in der Ausgangsanalyse deutlich wird, verfügt ein Großteil der Wohneinheiten über Heiz-
körper. In den meisten Fällen sind alte Gliederheizkörper verbaut, die die Wärme hauptsäch-
lich über Strahlung an den Raum abgeben. In einigen Fällen sind modernere Plattenheizkörper 
vorhanden, welche zusätzlich Wärme über Konvektion bereitstellen. Lediglich bei den Neu-
bauten von 2018 in der Vorgebirgstraße 205-209 und in der Bodendorfer Straße 2 findet sich 
mit einer Fußbodenheizung ein Übergabesystem mit großer Fläche . Beim Pilotprojekt in der 
Schwalbacher Straße 24-26 findet die Wärmeübergabe der beiden vorhandenen Luft-Wasser-
Wärmepumpen über moderne Konvektoren -Heizkörper mit Gebläseunterstützung statt. Zu-
sätzlich sorgt die Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung dafür, dass nur ein minimaler An-
teil der Wärme über die Fortluft verloren geht. 
Neben dem Übergabesystem spielt auch die bereits erwähnte Beförderung der Wärme vom 
Wärmeerzeuger zum Übergabesystem in die Wohnung eine wichtige Rolle. Grundsätzlich sind 
hier drei Fälle zu unterscheiden: 
  
 
11 Als Systemtemperatur wird die Temperatur bezeichnet, die sich aus Vor - und Rücklauf eines Heizkreises zusammensetzt. 
Sie kann als Zahlenpaar 70/50 (Vorlauf/Rücklauf) oder als deren Durchschnitt angegeben werden.

Seite 103 von 272 
1. Wärmeerzeugung in der Wohnung/Etage: 
 
In diesem Fall wird die Wärme beispielshalber über eine Wärmepumpen-Kompaktanlage 
oder eine Gastherme direkt in der Wohnung erzeugt. Die Leitungswege sind zum einen 
kurz und befinden sich vor allem ausschließlich in der zu beheizenden Wohnung. Lei-
tungsverluste sind in diesem Fall zu vernachlässigen, da diese ohnehin der jeweiligen 
Wohnung zugutekommen. Darüber hinaus ist auch eine etagenweise Versorgung aller 
Wohnungen einer Etage sehr üblich. Hieraus ergeben sich logischerweise etwas längere 
Leitungswege und damit verbunden eventuell geringe Leitungsverluste.  
 
2. Wärmeerzeugung im oder nahe am Haus: 
Bei einer (haus-)zentralen Wärmeversorgung befindet sich der Wärmeerzeuger zentral im 
oder nahe am jeweiligen Haus (meistens im Keller  oder im Hof ) und die Verteilung der 
Wärme findet üblicherweise über Steig leitungen in die jeweiligen Wohnungen statt. Die 
Leitungswege sind bei dieser Variante schon deutlich länger und dem Thema Leitungsver-
luste ist dementsprechend mehr Aufmerksamkeit entgegenzubringen. Durch Dämmung 
der Rohrleitungen und Armaturen, insbesondere in mei st kälteren Räumen wie dem Kel-
ler, kann viel Wärmeenergie davor bewahrt werden, das Gebäude zu verlassen, ohne zu-
vor eine Wohnung geheizt zu haben. Auch die Lage des Steigschachts im Gebäudeinneren 
oder innenseitig an einer Außenwand hat einen Einfluss auf die Leitungsverluste. Teilweise 
können auch zwei oder mehrere Häuser von einer zentralen Sammelheizung versorgt wer-
den. Hierdurch steigen die Leitungslängen und der Wärmeverlust bei der Verteilung der 
Wärme. 
 
3. Wärmeerzeugung im Quartier (Nahwärmenetz/Wärmeverbund): 
Werden viele Gebäude, etwa ein ganzer Straßenzug, ein Wohnblock oder ein ganzes Quar-
tier durch eine Heizungszentrale versorgt, so spricht man vom „Nahwärmenetz“ bezie-
hungsweise „Wärmeverbund“. Die Wärmeerzeugung findet an einer zentralen Stelle im zu 
versorgenden Bereich statt und die Wärmeenergie wird über ein Nahwärmenetz an die 
dem Verbund angeschlossenen Häuser transportiert. Nach der Übergabe in die Häuser er-
folgt die weiter e Verteilung an die einzelnen Wohnungen. Die Leitungslängen und die 
dadurch entstehenden Verluste sind in diesem Fall von zentraler Bedeutung. Niedrige Sys-
temtemperaturen führen bei einer Nahwärmeversorgung entsprechend zu einer Minimie-
rung der Leitungsverluste. Die Rohrleitungen sollten hier zusätzlich möglichst wenig kalten 
Bereichen ausgesetzt werden (Verlegung im frostfreien Erdreich) und müssen zudem sehr 
gut gedämmt werden. Die Erschließungs- und Herstellungskosten sind demzufolge bei ei-
nem Wärmeverbund um ein Vielfaches höher als bei einer dezentralen Wärmeversorgung.

Seite 104 von 272 
3.2.6 Bereitstellung von Warmwasser 
Durch die energetische Sanierung der Gebäudehülle und den Einsatz von Wärmepumpen zur 
Heizenergie-Erzeugung kann der Endenergie-Bedarf für Heizungsanwendung und so auch die 
daraus folgenden Emissionen , sehr stark reduziert werden . In der Bestandssituation macht 
der Warmwasser-Anteil an der Gesamt-Wärme-Emission 22% aus: 204.492 kg CO2-Äq/a von 
insgesamt 722.703 kg CO2-Äq/a. Nach der Sanierung steigt dieser Anteil auf 55% der THG-
Emissionen für Heizung und Warmwasser . Der Bereitstellung von Warmwasser kommt dem-
entsprechend bei der Energetischen Sanierung von Gebäuden eine hohe Wichtigkeit zu.  Mit 
dem für die Studie erstellten Tool des Klimarechners , wurden die Prognosen, für die CO2-
Emissionen der WW-Bereitung und Heizung im Endzustand im Jahr 2045, erstellen. 
 
Betrachtungs-
zeitraum 
Emissionen 
Heizung 
in kg CO2-Äq 
pro Jahr 
% 
Emissionen 
Warmwasser 
in kg CO2-Äq 
pro Jahr 
% 
Emissionen 
Heizung + WW 
in kg CO2-Äq 
pro Jahr 
% 
Bestand 
Quartier gesamt 706.807 77% 208.768 23% 915.575 100% 
2045 
Quartier gesamt 70.000 45% 84.000 55% 154.000 100% 
Tabelle 15: Emissionen Heizung und WW 
Hinweis zur Tabelle: Die Bestandswerte ergeben sich gemäß Angaben der WGaV aus den ak-
tuellen Verbräuchen der letzten Jahre (siehe Tabelle 8) . Die Werte für 2045 sind Prognosen 
und beruhen auf eigenen Berechnungen mit Hilfe des Klimarechners (siehe Kapitel 5.2) 
Grundsätzlich lässt sich bei der Warmwassererzeugung für Wohngebäude analog zur Hei-
zenergie unterscheiden in zentrale und dezentrale Systeme. Bei der zentralen Warmwasser-
bereitung kann der Erzeuger meistens effizienter arbeiten, dafür sind höhere Leitungsverluste 
bei der Verteilung in die einzelnen Wohneinheiten bzw. Häuser in Kauf zu nehmen. Zudem ist 
die Regelung einer solchen Anlage aufwändiger. Im Falle einer dezentralen Bereitstellung ist 
die Erzeugung oft ineffizienter, dafür treten keine oder kaum Le itungsverluste auf. Eine wei-
tere Unterscheidung findet bei der Art und Weise statt, wie das Warmwasser erhitzt wird. Dies 
kann entweder über die Wärmequelle der Heizung, beispielsweise einer Wärmepumpe ge-
schehen, oder über eine separate Wärmequelle wie einem elektrischen Durchlauferhitzer. 
Mit Ausnahme von Durchlauferhitzern oder Wohnungs-Frischwasserstationen muss bei den 
meisten Systemen ein Warmwasserspeicher vorgesehen werden, um jederzeit warmes Was-
ser bereitstellen zu können. Diese Speicher können sowohl dezentral in den Wohneinheiten 
als auch zentral in einem Haus oder Quartier vorhanden sein und ermögli chen zudem die In-
tegration einer Solarthermie -Anlage. Die Planung einer geeigneten Warmwasserversorgung 
muss im Vorfeld sorgfältig auf das Gesamtkonzept abgestimmt werden und ist dabei von meh-
reren Faktoren abhängig. Die Integration von PV -Strom oder Wärme aus einer Solarthermie -
Anlage, die räumliche Beschaffenheit des Gebäudes und damit verbundene Möglichkeiten für

Seite 105 von 272 
Leitungswege oder Wohnungsstationen sowie die Leistungsfähigkeit des primären Wärmeer-
zeugers spielen hierbei eine wichtige Rolle. 
3.2.7 Wärmerückgewinnung aus Warmwasser 
In dem von Zeller Kölmel Architekten verfassten Planungshandbuch zur seriellen Sanierung, 
welches im Zuge de s Pilotprojektes Schwalbacher Straße 24/26 entstand, wurde das Thema 
der Wärmerückgewinnung wie folgt behandelt:  
„Um die Warmwassererzeugung effizienter zu gestalten, kann die Restwärme von gebrauch-
tem Warmwasser zur Erwärmung genutzt werden. Dazu bieten sich beispielsweise Lösungen 
zur Nutzung von Duschwasser an. Ein Großteil des warmen Wassers beim Duschen fließt direkt 
in die Abwasserleitungen, wobei restliche Wärme verloren geht. Sie kann jedoch mittels Wär-
metauscher nutzbar gemacht werden, bevor sie in die Kanalisation eingeleitet wird.“ 
Für ein Sanierungsprojekt in Bayern haben Zeller Kölmel Architekten die Abwasserleitung der 
Duschen mit integriertem Wärmetauscher eingeplant. 
„Die Wärme wird dem Abwasser entzogen und auf das kalte Frischwasser übertragen, das so 
vortemperiert wird und dazu führt, dass eine geringere Temperaturdifferenz bereitgestellt 
werden muss. Über das Element kann laut Hersteller bis zu 56 % Wärme zurückgewo nnen 
werden. Alternativ zur Duschrinne kann auch ein Duschrohr mit integriertem Wärmetauscher 
zur direkten Erwärmung des Frischwassers genutzt werden. Dieses hat laut Hersteller einen 
höheren Wirkungsgrad von bis zu 60 %. Zur Installation wird jedoch ausr eichend Platz unter-
halb des Duschraumes benötigt, um das Rohr zu führen. Daher ist die Installation im Bestand 
gesondert zu prüfen.“(Kölmel et al., 2023, S. 354)

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Pot 5 - WRG 
Warmwasser 
Endenergie  
gesamt Wfl 
 kWh/a 
Endenergie 
pro m² Wfl 
 kWh/m²*a 
Emissionen  
                          
kg CO2-Äq/a 
Einsparung 
Emissionen   
   kg CO2-Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
 
  in % 
WW-Endenergie 
Bestand 679.769 23,2 208.768   
WW-Endenergie 
Sanierungsempfeh-
lung ohne WRG 
267.781 9,2 115.681 -93.087 -45% 
WW-Endenergie 
Sanierungsempfeh-
lung + WRG (Hälfte 
aller Gebäude) 
Einsparung 19% 
216.903 7,4 93.702 -115.066 -55% 
WW-Endenergie 
Sanierungsempfeh-
lung + WRG (Hälfte 
aller Gebäude) 
Einsparung 38% 
166.024 5,7 71.722 -137.046 -66% 
Tabelle 16: Einsparpotenzial 5 - WRG Warmwasser 
Hinweis zur Tabelle: Die Endenergie und Emissionswerte für die WW-Endenergie im Bestand 
sind in Tabelle 8 zu finden. Da Endenergie und Energiebedarf bei Gas (wie im Bestand) bis auf 
ca. 10% identisch sind, kann hier der Energiebedarf (Tabelle 8) als Endenergie übernommen 
werden. Die WW-Endenergie nach Sanierungsempfehlung ohne WRG errechnet sich anhand 
verschiedener Faktoren wie folgt : der Energiebedarf von WW-zentral (11 kWh/m²*a) und 
WW-elektrisch (16 kWh/m²*a) (Dr. Schulze Darup, 2019) bezogen auf die jeweilige Wohnflä-
che nach der Sanierung (17.254 m² WW-Zentral) und (15.327 m² WW-elektrisch) - gemäß un-
serer Empfehlung für das gesamte Quartier – siehe Kapitel 5 . Dabei kann der Energiebedarf 
für WW-Zentral durch eine Wärmepumpe mit JAZ 3,2 noch gesenkt werden. 
11 kWh/m²*a * 17.254 m² /3,2   +   16 kWh/m²*a * 15.327 m² = 297.848 KWh/a 
Die zukünftige Endenergie (297.848 KWh/a) auf den Quadratmeter Wfl (32.786 m²) nach der 
Sanierung gerechnet. 
297.848 KWh/a / 32.786m² = 9,1 kWh/m²*a 
9,1 kWh/m²*a * 29.259m² = 265.771 KWh/a 
Die auf den Quadratmeter bezogene Endenergie (9,1 kWh/m²*a) muss auf die aktuelle Wfl 
(29.259m²) gerechnet werden und ergibt eine gesamte Endenergie von 265.771 KWh/a, wel-
che nun mit der Endenergie des Bestandes verglichen und ins Verhältnis gesetzt werden kann. 
Die Emissionen wurden mit dem aktuellen CO 2-Faktor für Strom (0,432 kg CO2-Äq/kWh) be-
rechnet. Die eingesparten Emissionen ergeben sich als Differenz zwischen den Bestandsemis-
sionen und denen der prognostizierten Szenarien.

Seite 107 von 272 
265.771 kWh/a * 0,432 kg CO2-Äq/kWh = 114.813 kg CO2-Äq/a 
Durch Systeme der Wärmerückgewinnung (WRG) können von ca. 75% des Warmwassers 50-
60% der Wärme zurückgewonnen werden. Das sind 38% (75% * 50%) die pro Haushalt einge-
spart werden können, im Fall eines Einbaus in die Hälfte der Häuser immerhin noch 19% (38% 
/2). Durch 38% für das gesamte Quartier und 19% für die Hä lfte aller Gebäude lässt sich die 
Endenergie für das Potenzial der WRG errechnen. Emissionen und Einsparung errechnen sich 
ebenfalls wie zuvor beschrieben über den CO2-Faktor für Strom. 
265.771 kWh/a - 19% * 265.771 kWh/a = 215.275 kWh/a 
265.771 kWh/a - 38% * 265.771 kWh/a = 164.778 kWh/a 
3.2.8 Integration von Speichertechniken 
Ein weiterer Baustein bei der Optimierung der Wärmeversorgung stellt die Integration von 
Speichertechniken dar. Speicher können Energie in Form von Strom oder Wärme einlagern 
und diese zeitverzögert wieder an das System abgeben. Dies ist hilfreich, wenn Energie zu 
einem gewissen Zeitpunkt produziert, aber zu einem anderen Zeitpunkt benötigt wird. Grund-
sätzlich kann hier unterschieden werden in einerseits Kurzzeitspeicher, die vor allem die Un-
gleichheit von Tag und Nacht oder sonnenreichen und sonnenarmen Tagen ausgleichen kön-
nen, und andererseits Langzeitspeicher, die die saisonalen Unterschiede von sonnenreichen, 
warmen Tagen im Sommer und sonnenarmen, kalten Tagen im Winter ausgleichen sollen.  
Darüber hinaus gibt es noch Speicher, die als Puffer fungieren und deren Aufgabe es ist, Ener-
gie jederzeit verfügbar zu halten. Dies ist beispielshalber bei einem Warmwasser-Speicher der 
Fall, welcher ständig warmes Wasser für den alltäglichen Gebrauch bereithält. 
Die Art der Speicherung ist direkt davon abhängig, wie die Energie für Heizung und Warm -
Wasser bereitgestellt wird. Die Frage nach einer Einspeicherung von elektrischer Energie stellt 
sich nur, sofern diese auch selbst auf dem jeweiligen Grundstück bzw. im jeweiligen Quartier 
gewonnen wird. Insbesondere bei der Nutzung von strombetriebenen Wärmepumpen spielt 
die Speicherung mit Batteriespeichern eine große Rolle, da hierdurch der Nutzungs-Anteil der 
eigen produzierten, regenerativen, elektrischen Energie gesteigert werden kann. Bei einer So-
laranlage ohne Speicher beträgt der Eigenverbrauchsanteil ca. 30%. Je nachdem, wie sehr man 
seine elektrischen Verbraucher auf den Ertrags-Rhythmus abstimmt (Zeitschaltuhren, Home-
Office, E-Auto, Nachtabsenkung) kann dieser Anteil entsprechend nach oben oder unten ver-
ändert werden. Durch die Integration eines Batteriespeichers kann der Eigenverbrauchsanteil 
auf bis zu 70% gesteigert werden(„Photovoltaik Eigenverbrauch - so viel ist drin“, o. J.). Im Jahr 
2023 lag der Anteil der Erneuerbaren Energieträger  an der  im Inland produzierten Strom-
menge von ca. 450 Mrd. kWh bei 56% („Stromerzeugung 2023“, o.  J.). Bei den ca. 70 Mrd. 
kWh an importiertem Strom lag der Anteil erneuerbaren Energien mit 53% ähnlich hoch (Wirt-
schaft (IW), o. J.). Das aktuelle GWP von Strom beträgt 0,432 kg CO2-Äq/kWh. Sollte, und das 
gilt es zu hoffen, in Zukunft der Anteil erneuerbaren Energien auf 100% ansteigen , stellt ein 
höherer Eigenverbrauchsanteil , abgesehen von den Netzverlusten , keinen ökologischen

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Vorteil mehr dar. Aus wirtschaftlicher Sicht bleibt allerdings der finanzielle Vorteil des Deltas 
Einspeisevergütung vs. Eingesparter Arbeitspreis bestehen. 
Für die Bilanz dieser Studie rechnen wir den eigen genutzten PV-Ertrag zu 100% und den ein-
gespeisten PV-Ertrag zu 75%  als Einsparung an , da hierdurch Strom aus nicht -erneuerbaren 
Energie hier oder anderswo eingespart wird (Siehe Kapitel 5.3). 
Bei unserem Pilotprojekt 24 -26 erzielte die PV -Anlage in den Sommer -Monaten Juni bis Au-
gust 2023 einen Ertrag von durchschnittlich ca. 7.800 kWh pro Monat. Damit wurden in diesen 
Monaten durchschnittlich ca. 4.700 kWh mehr erzeugt als für den Betrieb der Gebäude benö-
tigt wurde. In den Winter-Monaten Dezember bis Februar wiederum werden durchschnittlich 
ca. 3.700 kWh mehr an Strom verbraucht als produziert werden können. 
Im Bereich der Langzeitspeicherung sind  insbesondere zwei Techniken für Zukunft Zollstock 
vorstellbar. Zum einen die Verwendung eines Energiespeichers, wie zum Beispiel eines Eis-
speichers, welcher vom Frühjahr bis Herbst sowie an sehr sonnigen Tagen im Winter thermi-
sche Energie aus der Umgebung einlagert und diese im Winter einer Wärmepumpe zur Verfü-
gung stellen kann. Diese Technologie funktioniert wie ein Speicher, stellt aber zudem prinzipi-
ell eine Wärmequelle dar, wie sie auch in Kapitel 3.2.23.2.2 Nutzung von Umweltwärme erör-
tert wurden. 
Die andere denkbare Technologie ist die Umwandlung von elektrischer Energie in ein energie-
reiches Gas (Power-to-Gas). Das Impulspapier „Wasserstofferzeugung und -nutzung im Quar-
tier“ des Bundes für Umwelt- und Naturschutz Deutschland erklärt den Vorgang wie folgt: 
„Zur Erzeugung von grünem Wasserstoff wird Strom aus erneuerbaren Energien eingesetzt,  
um Wassermoleküle in einem Elektrolyseur in ihre Bestandteile Wasserstoff und Sauerstoff  
aufzuspalten. Aufgrund der entstehenden Wirkungsgradverluste wird idealerweise ein hoher 
Anteil von überschüssigem Strom in der Wasser -Elektrolyse eingesetzt, d.h. Strom, der nicht 
verbraucht werden kann. Darüber hinaus wird auch der Betrieb bei hohen  Anteilen erneuer-
barer Energien im Stromnetz diskutiert. Eine solche Betriebsweise  wäre allerdings durch den 
Ausbau zusätzlicher erneuerbaren Energien abzusichern. Bei der Elektrolyse von Wasser wer-
den typischerweise Wirkungsgrade von 70 bis 80% erreicht. Wird ein Elektrolyseur hauptsäch-
lich für die Verwendung von Stromüberschüssen genutzt, also mit einer reduzierten Anzahl an 
Volllaststunden, führt der Wechselbetrieb bzw. ungünstiger Teillastbetrieb zu einer niedrige-
ren Energieeffizienz.  In einigen Systemen werden daher Batterien als Pufferspeicher inte-
griert, um kurzzeitige Abweichungen i n der erneuerbaren Erzeugung auszugleichen. Die Effi-
zienzverluste bei der Elektrolyse werden in Form von Wärme freigesetzt. Diese Abwärme kann 
beispielsweise in Nahwärmenetze eingespeist und für Raumwärme genutzt werden. Die Ge-
samteffizienz des Systems kann dadurch erhöht werden. Entsprechend wird der Betrieb einer 
Elektrolyse-Anlage in der Nähe von (Wohn -)quartieren und korrespondierendem Wärmebe-
darf diskutiert.“ (Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V. (BUND), o. J.)

Seite 109 von 272 
3.3 Energieeffiziente Stromnutzung (HF3) 
Im dritten Handlungsfeld wird der Fokus auf die Stromverbr äuche abseits der Wärmeversor-
gung gerichtet. Vom Großen ins Kleine gehend, lassen sich hier vor allem die Straßenbeleuch-
tung, der Allgemeinstrom der Gebäude sowie die Stromverbräuche  durch die Haushalte un-
terscheiden. Lediglich auf den Allgemeinstrom hat die WGaV einen direkten Einfluss, das Po-
tenzial liegt hier allerdings aufgrund der geringen Verbräuche recht niedrig. Auf den Haus-
haltsstrom kann indirekt Einfluss genommen werden. Wie bereits in Kapitel 2.3 beschrieben, 
ist die Energieeffiziente Stromnutzung (HF 3) im Allgemeinen nur schwer vom  Verbraucher-
verhalten (HF 6) der Haushalte zu trennen.  
3.3.1 Straßenbeleuchtung 
Über die Verwendung von LED -Leuchtmitteln in der öffentlichen Straßenbeleuchtung lassen 
sich große Stromersparnisse erzielen. Die grundsätzliche Intention des Bundes und der Stadt 
Köln ist eine langfristige und energieeffiziente Umstellung der Beleuchtung öffentlichen Stra-
ßenraumes auf LED-Technik. Die Verantwortung hierfür liegt jedoch bei der Stadt Köln, welche 
nach und nach von konventionellen Leuchten auf LED -Leuchtmittel umrüstet („Häufig ge-
stellte Fragen zur öffentlichen Beleuchtung“, o.  J.), siehe auch Kapitel 2.3.1 Straßenbeleuch-
tung. Die WGaV hat somit keinen direkten Einfluss auf die Energieeffizienz der Straßenbe-
leuchtung innerhalb des Quartieres.  
3.3.2 Allgemeinstrom 
Wie in Kap itel 2.3.22.3.2 bereits angerissen, beläuft sich der Allgemeinstromverbrauch im 
Quartier den Angaben der Auftraggeberin nach auf ca. 17.675 kWh/a, was bei einem Umrech-
nungsfaktor von 0,432 kg CO2Äq/kWh  einem GWP von 7.636 kg CO2Äq/a  entspricht. Dies 
kongruiert einem Anteil von etwa 0,6% am Gesamt-GWP. Dementsprechend macht der Allge-
meinstrom im Vergleich zu anderen Verbräuchen nur einen sehr geringen Anteil aus. Daraus 
folgt ein verhältnismäßig geringes Potenzial zur Einsparun g des Energieverbrauchs.  Einspar-
potenziale im Bereich des Allgemeinstroms sind beispielsweise die Beleuchtung der Treppen-
häuser sowie die Außenbeleuchtung. Im Außenbereich lassen sich Außenlampen mithilfe von 
Bewegungsmeldern so optimieren, dass sie nur noch bei Bedarf leuchten – durch die verkürzte 
Leuchtdauer sinkt der Stromverbrauch.  
Ebenso birgt die Modernisierung und der Austausch von Leuchtmitten eine Möglichkeit den 
Stromverbrauch zu reduzieren. Mithilfe von LED-Leuchtmitteln lässt sich eine Reduktion von 
bis zu 90 % im Vergleich zu veralteten Glühlampen erzielen. Darüber hinaus findet aufgrund 
der längeren Lebensdauer von LED-Leuchten eine deutliche Verlängerung von Wartungsinter-
vallen statt. Somit werden Material- und Arbeitsaufwand gespart. Hier ist aufgrund des ver-
hältnismäßig geringen Einsparpotenziales durch kurze Leuchtdauern im Treppenhaus, Keller-
räumen und Flur kein direktes Handeln erforderlich – die Modernisierung kann im Zuge des 
Austauschs defekter Leuchtmittel Schritt für Schritt umgesetzt werden. 
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 110 von 272 
3.3.3 Haushaltsstrom 
Der Haushaltsstrom bezeichnet den Stromverbrauch, der durch die Haushalte, also durch die 
Bewohner:innen in den Wohneinheiten verursacht wird. In diesem Bereich liegt ein erhebli-
ches Einsparpotenzial, welches von der WGaV jedoch zum Großteil nur indirekt beeinflussbar 
ist. Da die Energieeffiziente Stromnutzung (HF 3) in enger Wechselwirkung mit dem Verbrau-
cherverhalten (HF 6) der Haushalte steht, empfiehlt sich stattdessen eine Anregung zur Ver-
änderung des Nutzerverhaltens. Die Genossenschaft kann somit als Wissensvermittler auftre-
ten und die Bewohnerschaft über die Umsetzung energieeffizienter Stromnutzung innerhalb 
der Wohneinheiten informieren. 
Individuelle Entscheidungen der Bewohner:innen bei der Auswahl und Anzahl von Elektroge-
räten, Unterhaltungselektronik oder sogenannter „Weißgeräte12“ beeinflussen den Stromver-
brauch eines Haushaltes. Energiesparende Haushaltsgeräte und Weißgeräte gemäß EU-Ener-
gielabel (siehe Kapitel 2.3) können den Stromverbrauch und damit verbundene Energiekosten 
eines Haushalts senken. Je höher die Leistung der Geräte, desto größer ist auch deren Strom-
verbrauch. Kleine Haushalte mit 1-3 Personen sollten daher bei der Wahl ihrer Geräte darauf 
achten, dass diese ihren Bedürfnissen entsprechend dimensioniert sind. Grundsätzlich lassen 
sich über den Austausch von veralteten Geräten und die sinnvolle zeitliche Nutzung Einspa-
rungen erzielen.  
Auch die Auswahl der Beleuchtungsmittel und d ie Leuchtmittelanzahl beeinflussen den 
Stromverbrauch eines Haushaltes. So gelten z.B. LED-Lampen als die energieeffizienteste Be-
leuchtung. Haushalte in denen noch Glüh - oder Halogenlampen eingesetzt werden, profitie-
ren bereits nach kurzer Zeit von einem Austausch durch LED-Leuchtmittel. Aus der im Rahmen 
dieser Studie durchgeführten Bewohner:innen-Befragung geht hervor, dass in 47% der befrag-
ten Haushalte Energiesparlampen und in 6% Glüh- oder Halogenlampen zum Einsatz kommen. 
Da hier mit hohen Leuchtdauern pro Tag zu rechnen ist, besteht im Austausch dieser Leucht-
mittel durch LEDs ein gutes Einsparungspotenzial. Grundsätzlich ist hierbei allerdings auf die 
Abbildung 26: Energieverbrauch für Wohnen nach Anwendungsbereichen 2021 in % (Statisti-
sches Bundesamt, 2025) hinzuweisen, welche zeigt, dass die Beleuchtung in den Wohneinhei-
ten unterm Strich nur etwa 1% des gesamten Energieverbrauches des Haushaltes ausmacht - 
der Einfluss auf den Gesamtverbrauch somit verhältnismäßig gering ausfällt.  
Eine weitere Möglichkeit die Bewohner:innen auf eine energieeffiziente Stromnutzung und 
dem Zusammenhang ihres eigenen Nutzerverhaltens aufmerksam zu machen, ist das Monito-
ring. Mittels Monitorings wird der Stromverbrauch der Haushalte  fortlaufend ermittelt und 
kann den Nutzer:innen mithilfe entsprechender Interfaces die Stromverbräuche des eigenen 
Haushaltes anzeigen. Somit werden das Bewusstsein und Interesse für den eigenen Stromver-
brauch gesteigert. Durch das Monitoring von Großgeräten können hohe Verbr äuche identifi-
ziert und durch effizientere Geräte ersetzt werden.  
 
12 Bezeichnung für Haushaltsgeräte wie Kühlschränke, Waschmaschinen, Geschirrspüler, Herde und weitere Elektrogeräte

Seite 111 von 272 
Des Weiteren sind allgemeine Infoveranstaltungen zur Wissensvermittlung von energieeffizi-
entem Nutzerverhalten, organisiert durch die Genossenschaft, langfristig zielführend und zu 
empfehlen.

Seite 112 von 272 
3.4 Klimagerechte Mobilität (HF4) 
Um die Mobilität der Bewohner:innen möglichst klimagerecht zu gestalten, müssen geeignete 
Alternativen zum Motorisiertem Individualverkehr (MIV ) angeboten werden, wie etwa ver-
besserte Infrastruktur für Fahrradfahrer:innen oder Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV). 
Auch die Optimierung des MIV spielt hier eine große Rolle. Damit die Angebote tatsächlich 
genutzt werden, ist es wichtig, dass den Nutzer:innen möglichst wenige Hürden gestellt wer-
den. Beispielsweise wird der Umstieg auf das Fahrrad durch gute Fahrradstellplätze und si-
chere Radwege deutlich erleichtert. 
3.4.1 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
  
Abbildung 58: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Wie häufig nutzen Sie den ÖPNV? (Schulnote) 
Abbildung 59: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Wie bewerten Sie die ÖPNV-Anbindung? (Schulnote) 
Vorneweg ist festzustellen, dass die WGaV keinen Einfluss auf die aktuelle Situation im ÖPNV 
hat. Dennoch kann man festhalten, dass aus der Ausgangsanalyse  und der Bewohnerbefra-
gung mehrere Verbesserungspotenziale hervorgehen. Diese liegen sowohl in der Ausgestal-
tung als auch im Vorhandensein der Haltestellen . Die Anbindung an die Innenstadt und die 
umliegenden Stadtteile ist ebenfalls nicht gut. Mehr als die Hälfte der befragten Quartiersbe-
wohner gibt an, sehr selten bis nie den ÖPNV zu nutzen. Um diese Gruppe für einen Umstieg 
zu gewinnen, ist eine optimierte Nutzungserfahrung sehr wünschenswert. 
Durch eine bessere Gestaltung der Haltestellen könnte mit einfachen Mitteln die Aufenthalts-
qualität verbessert werden. Aktuell bestehen die Haltestellen lediglich aus einem Schild mit 
Fahrplan und Abfalleimer. Eine Sitzbank und eine Überdachung könnten gerade älteren Nut-
zer:innen eine witterungsgeschützte Möglichkeit bieten auf den Bus zu warten. 
Weitergehend ließe sich über eine Erhöhung des Taktes oder die Einführung weiterer Linien 
die Anbindung des Quartiers deutlich verbessern. 
 
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 113 von 272 
3.4.2 Fahrrad 
Das Fahrrad stellt ein kostengünstiges und sehr umweltfreundliches Verkehrsmittel dar. Wenn 
sich Nutzer:innen dazu entscheiden, anstelle von PKWs mit dem Fahrrad zu fahren , könnten 
viele Emissionen eingespart werden. 
Aktuell besitzen 82% der befragten Bewohner:innen mindestens ein Fahrra d. Um die  Nut-
zungsfrequenz dieser Fahrräder zu erhöhen und weitere Radfahrer:innen zu gewinnen, sollte 
der Fokus auf dem Ausbau der dazugehörigen Infrastruktur liegen. Der Ausbau von Radwegen 
und das Erhöhen ihrer Sicherheit spielt eine große Rolle, allerdings liegt hier die Verantwor-
tung bei der Stadt Köln. Diese plant einen Umbau der Vorgebirgstraße mit dem Fokus auf die 
Schaffung eines eigenen Fahrstreifens für Fahrräder. Darüber wird eine Lücke in der Radachse 
Ulrichgasse/Tel-Aviv-Straße geschlossen und das Quartier an das Radnetz der Stadt Köln an-
geschlossen („Mehr Verkehrssicherheit auf der Vorgebirgstraße“, o. J.).  
Aus unserer Befragung geht hervor, dass die Mehrheit der Bewohner:innen mit der Stellplatz-
situation für Fahrräder unzufrieden ist. Im Schnitt wurde sie mit der Schulnote 4+ bewertet. 
Eine Verbesserung der Fahrradstellflächen würde einen entscheidenden Beitrag zur Erhöhung 
der Nutzungsfrequenz der Fahrräder leisten. Dazu sollten sie gut und ohne deutliche Verlän-
gerung des Weges erreichbar sein – sowohl aus den Wohnungen als auch von der Straße aus. 
Des Weiteren ist Schutz vor Witterung und Diebstahl  wichtig, wie in einem abschließbaren 
Fahrradhaus oder einem Fahrradkeller. Die Größe und Anzahl von Fahrradstellplätzen ist auch 
für die einfache Verwendung des Fahrrads von Bedeutung – eine lange Suche nach einem ge-
eigneten Stellplatz führt, ähnlich wie beim Auto, zu Frustration. Daher empfiehlt sich eine flä-
chendeckende Verteilung von Fahrradstellplätzen. Um Lastenräder als potenzielle Alternative 
zum Auto zu ermöglichen, sollte auch Diesen eigene, größere Stellplätze zur Verfügung gestellt 
werden. Lastenräder stellen in vielen Szenarien eine geeignete Alternative zum Auto dar. Oft 
sind jedoch die Anschaffungskosten für potenzielle Lastenradfahrer:innen abschreckend. Eine 
Lösung wäre möglicherweise die Einführung eines unter den Bewohnern geteilten Quartiers-
Lastenrades. Dadurch wäre vielen Bewohner:innen die kostengünstige Bedarfsgerechte Nut-
zung ermöglicht. 
Die Einführung einer Ladeinfrastruktur für elektrische Fahrräder an den jeweiligen Abstellor-
ten ist ebenfalls sinnvoll. Hierüber wird Radfahrer:innen, die nur ein elektrisches Fahrrad ver-
wenden würden , oder aus diversen Gründen darauf angewiesen sind , der Umstieg bezie-
hungsweise die Verwendung des Fahrrads im Alltag erleichtert. 
Um Besuchern das Erreichen des Quartiers mit dem Fahrrad zu erleichtern, sollten auch  vor 
den Häusern einfache Abstellbügel vorhanden sein – diese sind auf der Vorgebirgstraße nicht 
vorhanden. Fahrräder zeichnen sich durch ihre sehr einfache Wartung durch Verbraucher:in-
nen aus. Um die Quartiersbewohner:innen dabei zu unterstützen, bietet sich die Einrichtung 
einer Fahrradwerkstatt an. Dort könnten Werkzeug und Fachwissen zugängig gemacht wer-
den. Auch öffentlich zugängige Luftpumpen erleichtern den Alltag – und sind dabei sehr kos-
tengünstig.

Seite 114 von 272 
3.4.3 Motorisierter Individualverkehr 
  
Abbildung 60: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Welchen Kraftstoff verwendet Ihr Auto? 
Abbildung 61: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Haben Sie Interesse auf ein Elektro -Auto umzustei-
gen? 
Unter den befragten Bewohnern gab nur Eine*r an, ein E-Auto zu besitzen. Hieraus resultiert 
ein Anteil von Verbrennern von  99% - was ein enormes Einsparungspotenzial in  Treibhaus-
gasemissionen durch den Umstieg auf Elek tromobilität bedeutet. Ebenfalls aus der Bewoh-
nerbefragung geht hervor, dass 28% der Befragten auf ein elektrisches Auto umsteigen wür-
den. Um diese Gruppe zu unterstützen und weitere Anreize zum Umstieg zu bieten, muss eine 
geeignete Ladeinfrastruktur vorhanden sein.  Hierzu könnten in Kooperation mit Energiean-
bietern öffentliche Ladesäulen geschaffen werden, um  Autofahrer:innen ohne eigenen Stell-
platz oder Besucher :innen zu versorgen. Ferner sollte in Betracht gezogen werden , private 
Stellplätze und Garagen mit Ladeinfrastruktur  auszustatten. Als weiterer Anreiz  könnte die 
vorrangige Vergabe von Stellplätzen und Garagen a n Elektroautos dienen – gleichzeitig wird 
so ein fester Ladestandort geschaffen.

Seite 115 von 272 
  
Abbildung 62: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Haben Sie Interesse an Car-Sharing? 
Abbildung 63: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 
2024 - Besitzen Sie ein Auto und haben Interesse an Car -
Sharing? 
Neben der Verbesserung durch Umweltfreundlichere Fahrzeuge besteht ein weiteres Poten-
zial darin, Fahrzeuge gemeinsam zu nutzen. 25% der befragten Quartiersbewohner:innen ha-
ben ein Interesse an Car-Sharing, unter den Autobesitzern sind es immerhin noch 18%. Dieser 
Nachfrage könnte man durch die Schaffung eines neuen Sharing -Parkplatzes in Kooperation 
mit gängigen Anbietern oder durch die Einführung eines eigenen Quartierautos entgegenkom-
men. Da diese Autos meist auf kurzen Strecken für beispielsweise Großeinkäufe genutzt wer-
den, wären auch hier Elektroautos gut denkbar. Darüber hinaus ist anzumerken, dass vor al-
lem Quartiersbewohner:innen, die über kein Auto verfügen von einem Car-Sharing-Angebot 
profitieren. Für diese lohnt sich oftmals der Besitz eines eigenen PKW nicht, in einzelnen Fällen 
kann aber ein Sharing-Auto sehr praktisch sein. Umgekehrt ermöglicht ein gutes Car-Sharing-
Angebot eventuell einigen Autobesitzern , ihr selten genutztes Fahrzeug  abzuschaffen. Dies 
spart den Nutzern Kosten und schafft Parkraum im Quartier. Und vor allem werden hierdurch 
Emissionen eingespart. 
Oft fahren mehrere Fahrzeuge ähnliche Strecken zu ähnlichen Tageszeiten, wie etwa Arbeits-
wege. Über die Bildung von Fahrgemeinschaften im Quartier ließen sich zudem weitere Emis-
sionen einsparen. Diese Fahrgemeinschaften könnten beispielsweise über ein Pendlerportal  
oder eine eigene Quartiersapp zu Stande kommen.

Seite 116 von 272 
3.5 Gewinnung und Nutzung regenerativer Energien (HF5) 
Um insgesamt eine klimaneutrale Situation für das Quartier zu erreichen, müssen auf der ei-
nen Seite die Verbräuche stark reduziert werden. Die Potenziale hierfür werden vornehmlich 
in den Kapiteln 3.1  Energetische Gebäudesanierung (HF1) und 3.2 Energetische Optimierung 
der Wärmeversorgung (HF2) behandelt. Gänzlich auf null l assen sich die Verbräuche in der 
Praxis jedoch nicht reduzieren. Um ein Gleichgewicht zu erreichen, muss auf der anderen Seite 
die noch benötigte Energie aus regenerativen Quellen bereitgestellt werden. Da der derzeitige 
Bundesmix für Strom noch ein recht hohes Treibhauspotenzial aufweist und auch die meisten 
Fernwärmenetze noch keine klimaneutrale Energie liefern können, liegt momentan die ein-
zige Möglichkeit darin, die Energie selbst zu erzeugen. Dies passiert bestenfalls direkt auf den 
Grundstücken des Q uartiers. Über PV-Anlagen oder Solarthermie kann die Sonnen strahlung 
als elektrische oder thermische Energie nutzbar gemacht werden. Zusätzlich bietet die Wind-
energie ein hohes Potenzial, welches allerdings bisher fast ausschließlich im ländlichen Kon-
text ausgeschöpft wird. 
Neben dem umweltschonenden Aspekt der Selbstversorgung mit erneuerbarer Energie, 
macht man sich zudem unabhängig vom Markt und spart somit nicht nur Emissionen, sondern 
auch Geld ein. Sollte die Versorgung über Fernwärme und das Stromnetz eines Tages klima-
neutral sichergestellt sein, schafft man durch diese Teil-Autarkie eine finanzielle Sicherheit für 
Eigentümerin und Bewohner:innen. 
Ein weiterer Aspekt der Gewinnung und Nutzung regenerativer Energien ist, dass man bereits 
kurzfristig in der kritischen Phase der Erreichung oder Nicht -Erreichung der Klimaziele dazu 
beiträgt, massiv Emissionen einzusparen. 
  
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 117 von 272 
3.5.1 Photovoltaik 
 
 
Abbildung 64: Potenzialkarte Photovoltaik 
Im Untersuchungsgebiet Zukunft Zollstock haben 25 der 45 Gebäude eine Ost-West Dachaus-
richtung. Eine Süd-Ausrichtung erzielt im Normalfall die höchsten Erträge pro PV -Modul. Mit 
einer Ost-West Ausrichtung können bei gleicher Anzahl an Modulen nur überschläglich 80-
90% der Leistung eines Süd-Moduls erbracht werden („PV-Anlage“, 2022). Ein Vorteil der Ost-
West-Ausrichtung ist jedoch, dass die PV-Anlage am Morgen und Abend die größeren Erträge 
erzielt. Zu diesen Zeiten werden bei Wohngebäuden die höchsten Energieverbräuche ver-
zeichnet, da die meisten Bewohner:innen zu Hause sind. Die gewonnene Energie kann direkt 
genutzt werden und muss nicht Tagsüber zwischengespeichert oder dem öffentlichen Strom-
netz zugeführt werden. Insbesondere bei der Nutzung einer PV-Anlage ohne Batteriespeicher 
ist dieser Aspekt zu berücksichtigen. Bei der Speicherung und Distribution der Energie treten 
zudem Verluste auf.

Seite 118 von 272 
Auf Flachdächern kann die Ausrichtung der Anlage meistens frei gewählt werden. Obwohl eine 
Südausrichtung einen höheren Ertrag pro Modul erbringt, kann eine Ost -West-Ausrichtung 
hier aufgrund des Nutzungsverhaltens besser abschneiden. Bei Schrägdächern in Nord -Süd-
Ausrichtung wäre ein Umbau zu Pultdächern sinnvoll, da die Nordflächen keine sinnvolle Basis 
für PV-Module bieten. Aus städtebaulicher Sicht ist ein einheitliches Dachbild zu bevorzugen 
– siehe Kapitel 4 und 5. 
Um eine Einschätzung der potenziellen PV-Erträge im Quartier zu erhalten, wurden die Daten 
des Solarkatasters NRW ausgewertet. Der Kataster macht Angaben zu der Größe, Ausrichtung 
und Neigung der Dachflächen, die über den Tag von der Sonne beschienen werden. Verschat-
tung der Flächen durch Bäume, Dachgauben oder Schornsteine sind in der Erhebung der Flä-
chen bereits berücksichtigt. Im nächsten Schritt wurde die mögliche Anzahl von Modulen auf 
den Dachflächen ermittelt. Für die Abmessung und Leistung wurde ein Durchschnittswert ge-
wählt. In der Annahme beläuft sich die durchschnittliche Leistung auf 360 Watt Peak (Wp) pro 
Modul. Bei der Größe eines Moduls wird von 1,8 m² ausgegangen. Durch die Wahl eines Mo-
duls mit besserer Performance könnte der Ertrag noch erhöht werden. Aufgrund der geschätz-
ten Anzahl der Module und der spezifischen Leistung pro Modul lässt sich eine Gesamtleistung 
für jedes Gebäude abschätzen . Als Ertrag wurden je nach Ausrichtung 850 kWh/kWp  für die 
Ost- und West-Ausrichtungen und 1.000 kWh/kWp für die Süd-Ausrichtung angenommen. Ins-
gesamt wäre es denkbar, dass ca. 4.335 Module mit einer Gesamtleistung von ca. 1.500 kWp 
verbaut werden. Von dieser Leistung entfallen 350 kWp auf die Dächer der Garagenbebauung 
entlang der Schwalbacher Straße. 
Der Gesamt -Ertrag aller projektierten Anlage würde sich auf schätzungsweise 1.350.000 
kWh/a belaufen. Bei einer Wohnfläche von 29.259 m² würde das einem Ertrag von ungefähr 
46 kWh/m²Wfl*a entsprechen. 
Auch an Balkonbrüstungen lassen sich PV-Module anbringen. Hier entstehen über die stärkere 
Neigung der Module etwas geringere Erträge – schätzungsweise 645kWh/a je kWp für Balkone 
mit Ost- oder Westausrichtung und 840kWh/a je kWp bei Südausrichtung. Dennoch liegt hier 
ein weiteres Potenzial vor. Wenn an jedem der 354 geeigneten Balkone zwei Module á 400 
Wp angebracht werden würden, entstünde ein weiter Ertrag von ca. 200.000 kWh/a. 
 
Pot. 6 – Erträge aus PV-Anlagen PV-Ertrag 
 in kWh/a 
Emissionen  
in kg CO2-Äq/a 
Einsparung  
Emissionen 
in kg CO2-Äq/a 
6.0 Bestand (Nur Schwalbacher 24-26) 55.000 -23.760 - 
6.1 PV Wohngebäude 1.060.000 -457.920 -434.160 
6.2 PV WG + Garagen 1.350.000 -583.200 -559.440 
6.3 PV WG + Garagen + Balkone  1.550.000 -669.600 -645.840 
Tabelle 17: Einsparpotenzial 6 - Erträge aus PV-Anlagen

Seite 119 von 272 
Hinweis zur Tabelle: Der PV-Ertrag für den Bestand bezieht sich auf die Hausnummern 24 und 
26 und ist Tabelle 8 zu entnehmen. Die PV-Erträge für 6.1 bis 6.3 lassen sich überschlägig wie 
im vorangehenden Absatz abschätzen. Die Emissionen in Spalte 3 wurden mit dem Umrech-
nungsfaktor für Strom 0,432 kg CO2-Äq/kWh gerechnet. 
55.000 kWh/a * 0,432 kg CO2-Äq/kWh = 23.760 kg CO2-Äq/a 
Die Einsparung Emissionen bezieht sich auf den aktuellen Ertrag. 
3.5.2 Solarthermie 
Die Sonnenenergie, welche für die PV -Anlagen genutzt werden kann, könnte auch für Solar-
thermie-Anlagen (ST) genutzt werden. Analog dazu sind d ie Flächen, welche für ST-Anlagen 
zur Verfügung stehen dieselben, die auch für PV-Anlagen zur Verfügung stehen. 
Während eine PV-Anlage die Sonnenenergie in Strom umwandelt, wird über eine ST -Anlage 
ein in Leitungen zirkulierendes Medium erwärmt. Diese Wärme kann wiederum genutzt wer-
den, um Warmwasser zu bereiten oder eine Wärmepumpe zu boostern. Die Kombination aus 
diesen beiden Techn ologien wird als Photovoltaisch -thermischer Sonnenkollektor (PVT) be-
zeichnet. 
Eine ST-Anlage hat einen höheren Wirkungsgrad als eine PV-Anlage und kann je nach Projekt 
ein wichtiger Baustein des Energiekonzeptes sein. Dies hängt insbesondere davon ab, wie das 
Warmwasser bereitet werden soll und ob die Heizungs -Wärmepumpe mit einem  Booster 
deutlich effizienter arbeiten kann . Bei der Nutzung eines Eisspeichers wird beispielsweise 
Wärme außerhalb der Heizperiode mit einem Solarkollektor in einem Wassertank eingespei-
chert, um dann in der Heizperiode genutzt werden zu können. 
Gegenüber einer PV -Anlage birgt die ST -Anlage jedoch zwei entscheidende Nachteile. Zum 
einen stellt die Integration der Leitungen für die Wärmeträgerflüssigkeit  einen höheren zu-
sätzlichen konstruktiven Aufwand und damit verbundene Anfälligkeit für Fehler dar. Zum an-
deren wird die Energie in Form von Wärme gewonnen. Diese kann  bei Überproduktion nur 
begrenzt in einem thermischen Speicher ei ngelagert werden, sodass überschüssige Energie 
nicht genutzt werden kann. Auch eine Umwandlung in andere Energieformen ist nicht effizient 
möglich. 
Da der Flächenbedarf für eine ST-Anlage auch aufgrund der im Vorsatz beschriebenen Proble-
matik begrenzt ist, bleibt im Regelfall immer Dachfläche übrig, welche für PV-Anlagen genutzt 
werden kann. Vereinfacht kann man sagen, dass eine PV -Anlage (fast) immer sinnvoll ist, die 
Integration einer ST-Anlage aber nur je nach Anforderung. 
Bei dieser Potenzialermittlung fokussieren wir demnach zunächst auf die PV -Anlage. Die Inf-
rastruktur hierfür ist einfacher zu integrieren und die gewonnene Energie kann besser gespei-
chert und in andere Energieformen umgewandelt werden.

Seite 120 von 272 
3.5.3 Windenergie 
Auch wenn mit einem Anteil von 31,0% die Windkraft im Jahr 2023 der wichtigste Energieträ-
ger für die Stromerzeugung in Deutschland war(„Stromerzeugung 2023“, o. J.), ist die Nutzung 
von Windenergie im urbanen Bereich ein bisher in der Praxis wenig zur Anwendung gekom-
menes Feld. Für die Errichtung einer solchen Anlage müsste zunächst die genehmigungsrecht-
liche Situation mit der zuständigen Behörde erörtert werden. Zudem liegen bezüglich der 
Windgeschwindigkeiten, welche Einfluss auf den Ertrag einer solchen Anlagen hätten, keine 
genauen Erkenntnisse vor.

Seite 121 von 272 
3.6 Förderung klimabewusstes Verbrauchsverhalten (HF6) 
Das Verbraucherverhalten der Bewohner:innen in Zukunft Zollstock hat große Auswirkungen 
auf die Klimabilanz des Untersuchungsgebietes. An dieser Stelle ist wichtig festzuhalten, dass 
trotz hoher Einsparungspotenziale durch die WGaV nur indirekt Einfluss genommen werden 
kann. 
Energieeffizientes Verbrauchsverhalten und der richtige Umgang mit neuer Haustechnik kön-
nen durch Informationskampagnen in Form von Workshops, Bewohnertreffen oder Broschü-
ren vermittelt werden. So kann etwa in einer Informationsveranstaltung zu umweltfreundli-
chen Verbraucherverhalten im Bereich Heizen, Lüften und Energieverbrauch eine Sensibilisie-
rung der Quartiersbewohner:innen für diese Themen stattfinden. Aus der Nachbarschaftsum-
frage geht hervor, dass eine solche Veranstaltung auf offene Ohren stoßen würde – etwa die 
Hälfte der Befragten hat ihr Interesse dafür bekundet.  
 
Abbildung 65: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Hätten Sie Interesse an einer Veranstaltung in Ihrem Quartier 
zu umweltfreundlichen Verbraucherverhalten im Bereich Heizen, Lüften und Energieverbrauch? 
Um ein nachhaltiges Zusammenleben im Quartier zu fördern und zu koordinieren, ist ein gut 
funktionierender Austausch zwischen den Bewohner :innen nötig. Eine „Quartiers-App“, ein 
Online-Forum oder analog eine klassische Quartiersbetreuung mit Büro und Pinnwand als An-
laufstelle könnten den Austausch zielgerichtet fördern. Dies kann alle folgenden Themenfel-
der wie Heiz- und Lüftungsverhalten, Stromnutzung als auch weitere Bereiche für ein klima-
bewusstes und nachhaltiges Verbraucherverhalten  betreffen. So können sich Fahrgemein-
schaften bilden, übrig gebliebene Lebensmittel geteilt oder Werkzeug verliehen werden.  Es 
können individuelle Kompetenzen der Bewohnerschaft ausgetauscht werden, sodass sich zum 
Beispiel der Weg für eine Reparatur zum Fahrradgeschäft erübrigt, da die Nachbarschaft aus-
helfen kann. Auch eine Sensibilisierung für das eigene Nutzungsverhalten, wie schnell erreich-
bare Anleitungen zum richtigen Lüften, Erklärungen für den Umgang mit neuer Gebäudetech-
nik oder ein Verbrauchsranking des eigenen Haushalts lassen sich hier unterbringen. 
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 122 von 272 
3.6.1 Heizverhalten 
Grundsätzlich werden durch energetische Sanierungsmaßnahmen am Gebäude und einer Op-
timierung der Heizungsanlage die Transmissionswärmeverluste und die Heizlast der Bewoh-
ner:innen reduziert. Die Bewohnerschaft kann dennoch zusätzlich durch Optimierung des ei-
genen Heizverhaltens zur Einsparung des Energieverbrauchs beitragen.  
Grundsätzlich kann das Nutzerverhalten dahingehend optimiert werden, indem die Thermos-
tate bei Lüftungsvorgängen, bei Abwesenheit oder in der Nacht herunterge regelt werden. 
Grundsätzlich sollte die Raumtemperatur auf die jeweilige Raumnutzung abgestimmt sein. An-
gaben zur optimalen Raumtemperatur sind bei der Verbraucherzentrale des Bundesverban-
des für jeden zugänglich („Heizung optimieren und Heizkosten sparen | Verbraucherzent-
rale.de“, 2024). 
Zudem kann die Installation von Thermostatventilen dazu beitragen, die Heizlast zu ver rin-
gern. Durch Thermostatventile fließt beispielsweise nur so viel heißes Wasser in einen Heiz-
körper, wie für  die Wunschtemperatur benötigt wird  („Heizung optimieren und Heizkosten 
sparen | Verbraucherzentrale.de“, 2024) . Diese kann entweder durch Wohnungseigentüme-
rin oder Bewohner:in an den Heizkörper angebracht werden.  
3.6.2 Lüftungsverhalten 
Auch das Lüftungsverhalten der Bewohner:innen hat Auswirkungen auf die Energiebilanz des 
Quartiers. Grundsätzlich verursacht das Entweichen von Heizwärme durch offenstehende 
Fenster große Wärmeverluste. Dementsprechend ist es wichtig, den Bewohner:innen den Zu-
sammenhang zwischen Heiz- und Lüftungsverhalten zu vermitteln, beispielsweise regelmäßi-
ges Stoß- und Querlüften statt langem Kipplüften.  
Neue Heizanlagen, welche über ein Thermostat gesteuert werden, müssen grundsätzlich mehr 
Energie aufwenden, um die Wohnung bei einströmender Kaltluft auf die gewünschte Raum-
temperatur zu erwärmen. Wird somit ein Gebäude im Zuge einer energetischen Sanierung mit 
einer kontrollierten Wohnraumlüftung ausgestattet, bedarf es sowohl für Eigentümer in als 
auch für Bewohner:innen einen großen Informationsbedarf zum richtigen Umgang.  Bei einer 
Abluftanlage inklusive Wärme -Rückgewinnung wird beispielsweise die Effizienz deutlich ge-
mindert, wenn die Bewohner:innen die Räumlichkeiten weiterhin durch das Öffnen der Fens-
ter belüften.  
3.6.3 Stromnutzung 
Haushaltsstrom 
Sowohl die Anzahl und Wahl der elektrischen Verbraucher als auch das richtige Verbraucher-
verhalten führt z ur Reduktion der Haushaltsstromes un d verringert dementsprechend die 
Emissionen sowie die Belastung der Umwelt.  
Grundsätzlich ist im Hinblick auf den Energieverbrauch ein Austausch veralteter Elektrogeräte 
durch energieeffiziente und stromsparende Geräte nach Einordnung der EU-Energielabel sinn-
voll. Diesbezüglich kann die Genossenschaft nur informieren, die Anschaff ung liegt rein im

Seite 123 von 272 
Ermessen der Bewohner:innen. Des Weiteren kann durch Abschalten oder Nutzen des Ener-
giesparmodus bei Nichtbenutzung von Stromgeräten der Energieverbrauch deutlich reduziert 
werden. Zudem helfen einfache Hilf smittel, wie das Nutzen von ausschaltbaren Mehrfach-
Steckdosenleisten oder eine zeitliche Begrenzung von WLAN-Routern.  
Des Weiteren sind Maßnahmen mit der Intention  empfehlenswert, die Bewohner:innen für 
ihr Nutzerverhalten im Alltag und ihren Verbrauch zu sensibilisieren. Dies kann z.B. durch eine 
Verbrauchsampel im Hausflur geschehen, die den Energieverbrauch des Gebäudes bzw. der 
Wohneinheit einordnet. Eine andere Möglichkeit ist ein Ranking, das den Energieverbrauch 
eines Haushalts entweder mit anonymisierten Werten anderer Parteien in einem Mehrfamili-
enhaus vergleicht oder einem Idealwert gegenüberstellt. Dieses Ranking kann über ein Display 
in den Wohnungen übermittelt werden. Der Genossenschaft ist zu empfehlen, die Bewoh-
ner:innen über solche Methoden aufzuklären und ihnen ein Mitspracherecht zu geben. 
Nutzung von Ökostrom 
Aus den Nachbarschaftsumfrage geht hervor, dass  bereits 51% der Bewohnerschaft des Be-
trachtungsgebietes Ökostrom beziehen. Die Genossenschaft hat diesbezüglich keinen direk-
ten Einfluss, kann jedoch mittels Informationskampagnen auf das Thema aufmerksam machen 
und so zur Sensibilisierung dieses Themas beitragen.   
Nutzung von PV-Strom 
Durch PV-Anlagen erbrachte Energieüberschüsse sollten zum Zeitpunkt der Entstehung direkt 
genutzt werden, um eine Einspeisung in das städtische Stromnetz oder Verluste durch Spei-
cherung zu verhindern. Die Einspeisevergütungen fallen deutlich geringer aus als der Strom-
preis, weshalb eine sofortige Verwendung der Energie immer einer Einspeisung mit späterem 
Bezug aus dem Stromnetz vorzuziehen ist.  
Für die direkte Nutzung von Erträgen der PV-Anlagen ist ein optimiertes und darauf angepass-
tes Nutzerverhalten erforderlich. Eine Optimierung des Nutzerverhaltens wird vordergründig 
durch die Synchronisation von Nutzungszeiten mit den PV -Stromerträgen erzielt. Durch die 
Synchronisierung können Solarerträge aus den PV-Anlagen direkt genutzt werden oder alter-
nativ in Stromspeicher n für einen zeitlich verzögerten Verbrauch zwischengespeichert wer-
den. Grundsätzlich ist eine Synchronisation auch durch einfache und kostengünstige Hilfsmit-
tel möglich, wie zum Beispiel die Möglichkeit einer manuellen Zeitvorwahl von Elektrogeräten 
mit hohem Energieverbrauch wie Waschmaschinen, Spülmaschinen oder Wäschetrockner. 
Die Zeitvorwahl ermöglicht einen verzögerten Start des Geräts, um den Energiepeak am Mit-
tag auszunutzen. Alternativ können auch kostengünstige Zeitschaltuhren eingesetzt werden, 
um Einschaltzeiten der Geräte zu verschieben und manuell an Energiepeaks anzupassen. Des 
Weiteren sind Stromspeicher sinnvoll, um übe rschüssige PV-Energien zwischenzuspeichern, 
welche sonst in das Stromnetz eingespeist würden. Alternativ ist auch der Einsatz eines Ener-
giemanagement-Systems zur zeitlichen Verschiebung der Gerätenutzung möglich, um einge-
bundene Erzeuger- und Verbrauchergeräte intelligent und energieeffizient zu steuern und pla-
nen zu können.

Seite 124 von 272 
Auch für die Nutzung der Balkon -Brüstungsflächen für eine private PV -Anlage (Balkonkraft-
werk) interessiert sich etwas mehr als die Hälfte der Befragten. Sofern diese Flächen nicht 
bereits durch die WGaV beplant werden (Potenzial ist im Vorkapitel ausgewies en), könnten 
bewusst Anreize gesetzt werden, um die Bewohner:innen zur privaten Investition zu ermuti-
gen. 
 
Abbildung 66: Ergebnis aus Bewohner:innenfragebogen 2024 - Würden Wie gerne eine private Photovoltaik-Anlage auf Ih-
rem Balkon installieren? 
 
Nutzung von Smart-Home Geräten 
Smart-Home bedeutet, dass Haushalts- und Multimediageräte interagieren und zentral ge-
steuert werden. Durch Smart-Home Geräte können alltägliche Vorgänge automatisiert und 
Geräteeinstellungen wie zum Beispiel Licht, Heizung und Haushaltsgeräte  an die eigenen Be-
dürfnisse angepasst werden. Das vernetzte „intelligente“ Heim spart durch die optimierten 
Vorgänge nicht nur Zeit, sondern senkt vor allem den Energieverbrauch und die Energiekos-
ten. Der Nutzer:in wird zudem ein Bewusstsein für Abläufe und Funktionswei sen der Gebäu-
detechnik etc. vermittelt.  
Beispielhafte Smart -Home Geräte sind Smartthermostate, Fensterkontakte, Stromzähler, 
Fernsteuerung oder Zeitschaltuhren. Die meiste Smart-Home Geräte funktionieren über Zäh-
ler oder Sensoren, welche Umgebungsparameter erfassen und den Energieverbrauch anpas-
sen und optimieren.

Seite 125 von 272 
3.7 Nachhaltigkeit PLUS (HF7) 
Unter dem Begriff Nachhaltigkeit PLUS sind im siebten Handlungsfeld all solche Themen zu-
sammengefasst, die sich als Querschnittsthemen keinem der anderen Handlungsfelder ein-
deutig zuordnen lassen oder generell abseits dieser zu verorten sind.  Bezugnehmend auf die 
Ausgangsanalyse dieses Handlungsfeldes das  Kapitel 2.7 Nachhaltigkeit PLUS ( HF7) werden 
hier die jeweiligen Potenziale beschrieben.  
Zudem wurde im  Frühjahr 2024 im Rahmen d ieser vorliegenden Studie ein Workshop zur 
Klimabilanzierung auf Quartiersebene durchgeführt. Die Teilnehmenden kamen aus Deutsch-
land und Österreich zusammen – darunter Energieexpert:innen, Bauphysiker:innen, und Ar-
chitekt:innen. In diesem Kapitel werden die Diskussionsthemen des eintägigen Workshops be-
schrieben. Unter anderem entstand in diesem Workshop die Intention, die für die Baustoffe 
aufgewendeten Grauen Energien für unsere Beurteilung der Klimabilanzierung zu berücksich-
tigen, siehe Kapitel 3.1 Energetische Gebäudesanierung (HF1). Dies weicht von der Forderung 
durch die Bilanzierungs-Systematik Kommunal (BISKO) ab.     
3.7.1 Wärmeinseleffekt 
Für die Reduzierung von Wärmeinseln in den Städten gibt es viele unterschiedliche Maßnah-
men, welche allerdings meist im Aufgabenbereich des Bundes oder der Kommunen liegen. 
Dennoch können auch viele dieser Lösungsansätze auf Quartiersebene umgesetzt werden.  
Grundsätzlich kann eine gute und nachhaltige Stadtplanung dem Wärmeinseleffekt am meis-
ten entgegenwirken. Die Integration von Grünflächen sowie die Schaffung von breiten Straßen 
und offenen Plätzen zur Förderung der Luftzirkulation  minimieren die Aufheizung der Stadt 
nachhaltig („Ursachen und Lösungen für den städtischen Wärmeinseleffekt“, o.  J.). Bundes-
weite oder kommunale Baubeschränkungen als auch konkrete Bauvorschriften, wie zum Bei-
spiel die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden, können eine Reduzierung des Wär-
meinseleffektes herbeiführen. Ebenfalls der bundesweiten oder kommunalen Stadtplanung 
zuzuordnen, ist die Reduzierung des Verkehrsaufkommens in der Stadt. Hierfür müssen der 
öffentliche Nahverkehr, Radverkehr als auch Fußgängerzonen gefördert und beplant werden. 
Auch die Förderung von emissionsarmen Fahrzeugen zur Reduzierung von Abwärmequellen 
(„Ursachen und Lösungen für den städtischen Wärmeinseleffekt“, o. J.). Die bisher genannten 
Maßnahmen sind vor allem dem Bund oder den Kommunen zuzuschreiben.  
Die folgenden Maßnahmen können auch auf Quartiersebene im Betrachtungsgebiet Zukunft 
Zollstock umgesetzt werden: 
• Die Erhöhung von Grünflächen und Gebäudebegrünung im Quartiersgebiet führt zur 
Absorption von Sonnenstrahlen, Abkühlung des Bodens und zur Verbesserung der 
Luftqualität im Betrachtungsgebiet („Ursachen und Lösungen für den städtischen Wär-
meinseleffekt“, o. J.). Stadtparks, aber auch Gärten oder begrünte Fassaden und Dä-
cher sorgen für eine Absorption von Kohlendioxid und Produktion von Sauerstoff, was 
schlussendlich zur Verbesserung der Luftqualität im Quartier und in der Stadt führt 
(„Ursachen und Lösungen für den städtischen Wärmeinseleffekt“, o. J.). 
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 126 von 272 
• Neben einer Verbesserung der Energieeffizienz der Quartiersgebäude können wärme-
abstrahlende Materialien in der Gebäudeplanung helfen, den Wärmeinseleffekt zu mi-
nimieren. Wärmeabstrahlende Materialien an Gebäudefassaden und -dächern oder 
auch Straßenbelägen haben den Effekt,  die Sonneneinstrahlung zu reflektieren und 
somit die Wärmeaufnahme zu verringern. Somit geben diese Materialien auch weniger 
Wärme an die Umgebung ab („Ursachen und Lösungen für den städtischen Wärmein-
seleffekt“, o. J.). 
3.7.2 Biodiversität 
Biodiversität und Vegetation sind ein wichtiges Mittel innerhalb der Stadt und des Quartieres, 
um einen Beitrag zur Verbesserung der Luftqualität und zur Kühlung der Umgebung zu schaf-
fen. Viele Maßnahmen diesbezüglich wurden bereits im vorherigen Unterkapitel des Wär-
meinseleffektes beschrieben. Es wird deutlich, dass eine starke Wechselbeziehung dieser The-
menpunkte besteht.  
Grundsätzlich weist das Quartier mit seiner unmittelbaren Nähe zum Vorgebirgspark eine vor-
teilhafte Lage auf, siehe Kapitel 2.7.2. Der Park trägt lokal zur Abkühlung des Quartieres bei. 
Begrünungsmaßnahmen innerhalb des Quartieres Zukunft Zollstock können diesen Effekt ver-
stärken und so dem Stadtklima zugutekommen. Potenzielle Maßnahmen für mehr Biodiversi-
tät im Quartier können durch Entstehung von mehr Grünflächen und Schattenbereiche im In-
nenhof als auch Fassaden- und Dachflächenbegrünung ermöglicht werden. Die Dachflächen 
der zahlreichen Bestandsgaragen können begrünt werden und somit einen positiven und 
nachhaltigen Effekt auf die Luftqualität und die Umgebung ausüben. Gründächer sind zudem 
auch Lebensraum und Nahrungsquelle für Insekten, Vögel und andere Tiere (Rat für nachhal-
tige Entwicklung, o.  J.). Des Weiteren kann mithilfe von  Mietergärten oder Dachgärten der 
Biodiversität positiv beigesteuert werden. 
3.7.3 Entsiegelung und Schaffung von Freiflächen 
Die Entsieglung von Freiflächen kann dazu beigetragen, das Regenspenden besser aufgenom-
men und versickern können beziehungsweise erst zeitverzögert in die Kanalisation abfließen 
(Schwammstadt). Dies verhindert eine Überlastung des Abwassersystems und schützt somit 
vor den klimaschädlichen Folgen von Unwetterereignissen. Des Weiteren wird das Mikroklima 
verbessert, was dabei hilft dem Wärmeinseleffekt13 entgegenzuwirken. Durch die bessere Re-
gulierung der Temperatur im Viertel wird vor allem die Kühllast in de n Sommermonaten re-
duziert. Diese Faktoren begünstigen wiederum die Biodiversität im Quartier und tragen somit 
mehrfach zu einer Verbesserung für die Umwelt bei. 
 
13 „Der urbane Wärmeinseleffekt (Urban Heat Island Effect, UHI) beschreibt das Phänomen, dass in städtischen Gebieten 
höhere Temperaturen herrschen als in den umliegenden ländlichen Gebieten. Dieser Effekt wird durch die spezifische Bebau-
ung und Struktur von Städten sowie durch menschliche Aktivitäten in diesen Gebieten verursacht.“ („Hitze in der Stadt“, o. J.-
b)

Seite 127 von 272 
3.7.4 Wasserwirtschaft 
Neben der Rückgewinnung der Wärme aus dem Duschabwasser könnte auch das Wasser 
selbst für die Spülung der Toiletten genutzt werden. Idealerweise wird hierfür anstelle des 
Grauwassers14 das Regenwasser genommen, da dieses weniger Rückstände beinhaltet. Auch 
die Verwendung von Waschmaschinen -Abwasser ist denkbar. Hierdurch ließe sich massiv 
Wasser einsparen. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, nukleare Sicherheit und 
Verbraucherschutz (BMUV) schreibt hierzu: „ Durchschnittlich fast 40 Liter, also rund 30 Pro-
zent des täglichen Trinkwasserverbrauchs, entfallen auf die Toilettenspülung. Hier besteht ein 
großes Einsparpotential. Bei älteren Toiletten fließen circa 9 bis 14 Liter pro Spülung durch das 
WC-Becken, obwo hl 6 bis 9 Liter für einen einwandfreien, hygienischen Spülvorgang völlig 
ausreichen würden.“ (Bundesumweltministeriums, o. J.). 
3.7.5 Schaffen von Wohnraum 
In deutschen Großstädten herrscht ein akuter Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Die Bun-
desregierung hat das Ziel, dass jährlich 400.000 neue Wohnungen entstehen und hat 2023 ein 
Maßnahmenpaket vorgelegt (massnahmenpaket_bezahlbarer_wohnraum.pdf, o. J.). In Köln 
sind es rund 86.000 fehlende Wohnungen („Unbezahlbare Mieten“, 2023).  
Die Schaffung von Wohnraum stellt unserer Ansicht nach eines der Kernthemen für die Nach-
haltigkeit außerhalb der vorgegebenen Handlungsfelder dar. Das Bundesministerium für Woh-
nen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) beschreibt die derzeitige Lage auf dem Woh-
nungsmarkt wie folgt: „ Mit der wachsenden Wohnungsnachfrage in vielen Städten und Ge-
meinden sind Mieten und Kaufpreise in den deutschen Ballungsgebieten in den letzten Jahren 
deutlich gestiegen. Immer mehr Haushalte haben unter diesen Bedingungen Schwierigkeiten, 
eine bezahlbare Wohnung zu finden“(„Wohnungs-markt“, o. J.). 
Die Herstellung von Wohnungen insbesondere über die vertikale Nachverdichtung von Städ-
ten stellt unserer Meinung nach die ökologischste Möglichkeit dar, der zitierten Problematik 
zu begegnen. Durch die Nachverdichtung wird Wohnfläche geschaffen, ohne dass dafür Emis-
sionen für die Erschließung der Grundstücke oder den Bau eines Keller - oder Erdgeschosses 
freigesetzt werden – und es müssen keine neuen Flächen versiegelt werden. Die Aufstockung 
führt zu einem besseren A/V-Verhältnis15 der Gebäude und schafft Wohnraum in den ohnehin 
begehrten innerstädtischen Lagen. Zudem muss für jede Wohneinheit, die über Nachverdich-
tung im Holzbau geschaffen wird, eine Wohnung weniger im Neubau realisiert werden – das 
spart wiederum Emissionen ein. 
 
14 „Als Grauwasser bezeichnet man Abwasser, das gering verschmutzt und frei von Fäkalien ist, wie den Abfluss von Bade - 
und Duschwanne, Waschtisch oder Waschmaschine. Abwasser aus der Küche hingegen zählt aufgrund seiner hohen Belas-
tung durch Fette und Speiseabfälle nicht dazu.“ (BauNetz, o. J.-b) 
15 Das A/V-Verhältnis ist die Kurzform für Verhältnis zwischen Hüllfläche A und Gebäudeinhalt V (1/m)  und bezeichnet die 
Relation von Gebäudehüllfläche zu umschlossenem Volumen. Je kleiner das A/V-Verhältnis, desto geringer ist der spezifische 
Energiebedarf pro m³ beheiztem Raum bei sonst gleichen Bedingungen.(BauNetz, o. J.-a)

Seite 128 von 272 
Betrachtet man das Quartier Zukunft Zollstock, stellt die Gebäudeaufstockung prinzipiell eine 
besonders geeignete Methode dar, um viel Wohnfläche ( WoFl) zu gewinnen, ohne neue un-
versiegelte Flächen überbauen zu müssen. Ein zusätzlicher positiver Faktor ist die bereits vor-
handene Erschließung des Grundstückes als auch Treppenerschließung innerhalb des Gebäu-
des. Durch die vorhandene Bausubstanz und Erschließung können viele Emissionen eingespart 
werden. Aus städtebaulicher Sicht kann die Angleichung der Gebäudehöhen dem Block einen 
einheitlicheren Charakter verleihen vgl. hierzu Kapitel 5.4 Städtebau Quartier.  
Mit den Möglichkeiten der Schaffung von Wohnraum innerhalb des Quartieres  befasst sich 
insbesondere das Folgekapitel 43.7.6. Je nach Bauweise können bei der Herstellung von 
Wohnraum sogar Treibhausgase in einigen Bauteilen eingelagert und demnach gespart wer-
den. Mit der Vermehrung der Wohnfläche, der Wohneinheiten und Bewohner: innen geht je-
doch immer ein erhöhter Bedarf an Heizwärme und Warmwasser einher, was sich wiederum 
in erhöhten Emissionen niederschlägt. Der potenzielle Ertrag einer auf dem Dach installierten 
Photovoltaik (PV)-Anlage würde bei einer Aufstockung nahezu gleichbleiben, da die zur Ver-
fügung stehende Dachfläche unverändert bleibt. Gleichzeitig steigt der Energiebedarf der Ge-
bäude mit weiteren Wohneinheiten. Der auf die Wohnfläche bezogene Energiegewinn und 
der Eigendeckungsanteil einer PV-Anlage schrumpft daher bei einer Aufstockung. Das Verhält-
nis zwischen Hüllfläche (A) und Gebäudevolumen (V) wird bei einer Aufstockung um ein Voll-
geschoss im Regelfall hingegen verkleinert, da nur wenig neue Hüllfläche hinzugefügt und viel 
Gebäudevolumen hinzugewonnen wird. Je geringer das A/V -Verhältnis desto weniger Heiz-
wärme kann über die Hüllfache an die Umwelt abgegeben werden und der Heizwärmebedarf 
des Gebäudes sinkt. 
Zudem können Begegnungsorte und Gemeinschaftsräume sowohl im Inneren wie auch außer-
halb der Häuser zu einer verbesserten Wohnsituation führen. Auch die Etablierung von leisem 
Gewerbe in den Erdgeschossen beleben ein Wohnquartier. Das wiederum beugt Leerstand 
vor und entlastet den Wohnungsmarkt. Gemäß Zensus 2022 standen am 15. Mai 2022 bun-
desweit 1,9 Millionen Wohnungen leer, was einer Leerstan dsquote von 4,3 % entspricht 
(„Zensus 2022“, o. J.). 
3.7.6 Workshop – Klimabilanzierung auf Quartiersebene 
Bezugnehmend auf das Integrierte Energetische Quartierskonzept für Zukunft Zollstock wurde 
wie bereits erwähnt im Frühjahr 2024 ein eintägiger Workshop zur Klimabilanzierung auf 
Quartiersebene im Hause von ehemals Zeller Kölmel Architekten angeboten.  
Ein großes Team aus Teilnehmenden vom Energieinstitut Vorarlberg vertreten durch Martin 
Ploss, Passivhausinstitut durch Jürgen Schnieders und Magdalena Patyna, Wuppertal Institut 
durch Sören Steger, Jonas Langbehn von Pirmin Jung aus dem Bereich Tragwerksplanung, Bau-
physik und Brandschutz, Jörg Linnig von EUKON aus dem Bereich Energieberatung  und tech-
nische Planung, Thomas Meißner als Bauherrenvertreter der WGaV sowie Zeller Kölmel Archi-
tekten standen der Diskussionsrunde bereit.

Seite 129 von 272 
Es galt vorerst Definitionsfindungen zu Klima -
Begriffen wie Klimaneutralität, Klimapositivi-
tät, Energiebilanzierung etc. zu schaffen und 
die Bedeutung von Nachhaltigem Bauen zu 
pointieren. Durch Impulsvorträge wurden un-
terschiedliche Arten und Rechenmethoden der 
Bilanzierung diskutiert. Hierzu hielten Martin 
Ploss vom Energieinstitut Vorarlberg sowie Jür-
gen Schnieders vom Passivhausinstitut kurze 
Impulsvorträge. Die Vorträge zeigten, dass vor 
allem die Nutzungsphase die Lebenszyklusbi-
lanz der Gebäude stark  dominiert. Es kristalli-
sierte sich heraus, dass eine sinnvoll lange Nut-
zungsdauer für die Bilanz des Quartieres ge-
funden und festgelegt werden muss.  
Zeller Kölmel Architekten wurde die Bilanzie-
rung gemäß KfW-Vorgabe und die hierfür von 
der KfW vorgegebenen Handlungsfelder ange-
rissen. Michael Kölmel von ehemalig Zeller Köl-
mel Architekten stellte erste Ansätze eines Ge-
bäuderechner-Modells zur Energiebilanzie-
rung des Betrachtungsgebietes Zukunft Zoll-
stock vor und wurde durch einen Impulsvor-
trag von Sören Steger des Wuppertal Instituts 
begleitet. Die zentralen Leitfragen waren hier-
bei: Wie kann auf Quartiersebene sinnvoll bi-
lanziert werden? Wie können die unterschied-
lichen Maßnahmen der  Gebäuderechenmo-
delle von Abbruch/Neubau, Kernsanierung, In-
standhaltung oder Energetische Sanierung 
vergleichsweise bilanziert werden? Die Runde 
der Teilnehmenden war sich einig, dass die 
Graue Energie, welche für Baumaßnahmen im Zuge von Sanierung oder Abbruch -Neubau für 
eine sinnvolle Bilanzierung mit einfließen und berechnet werden muss.  
Des Weiteren wurden Themenfelder wie die Berechnung von Energiegewinnen und -verlusten 
oder die Berücksichtigung der Grauen Energien in die Bilanzierung diskutiert. Diese allgemei-
nen Themen wurden durchweg in Bezug auf das Quartier Zukunft Zollstock betrac htet und 
hierbei überprüft, ob die diskutierten Berechnungsansätze auch sinnvoll für eine Bilanzierung 
auf Quartiersebene sein können. Grundsätzliche Intention hierbei war, dass ehem als Zeller 
Kölmel Architekten nach dem Workshop einen sinnvollen Ansatz fü r ein auf quartiersebene 
geeignetes Bilanzierungsmodell für Zukunft Zollstock festlegen können , welches im Rahmen 
 
Abbildung 67: Abbildung :  Workshop – Klimabilanzierung auf 
Quartiersebene

Seite 130 von 272 
dieser Studie weiterentwickelt wurde und im Folgekapitel 5.1 Gebäuderechner und 5.2 Klima-
rechner dargelegt wird. Zudem wurde dieser Workshop auch mit dem Ziel durchgeführt, lang-
fristig ein weiterführendes Forschungsprojekt für Interessierte zu schaffen.  
Aus dem Workshop ist zudem der Themenblock „Nachhaltigkeit Plus“ hervorgegangen. Hier 
fanden Themen Raum, welche zum Teil nicht konkret in die vorgerissenen Handlungsfelder 
der KfW kategorisiert werden können, dennoch aber einen wichtigen Stellenwert für das Be-
trachtungsgebiet Zukunft Zollstock darstellen. Durch gemeinsames Brainstorming mit an-
schließender Diskussionsrunde sind folgende Denkanstöße entstanden: 
 
Abbildung 68: Denkanstöße aus dem Workshop "Klimabilanzierung auf Quartiersebene".

Seite 131 von 272 
3.8 Gebäuderechner-Modelle Neubau vs. Kernsanierung & Aufstockung 
In diesem Abschnitt wird ein Blick auf die Frage geworfen, welche baulichen Maßnahmen für 
die Gebäude des gesamten Quartiers vorgesehen werden müssen, um eine Reduktion des 
CO2-Pfades bis 2045 realisieren zu können . ZKA/team:tektura betrachtet dabei alle Gebäude 
unter Berücksichtigung verschiedenster Parameter wie z.B. Zustand der Bausubstanz inkl. der 
Statik, den Energieverbräuchen, Sanierungsstand und der Wohnfläche bzw. dem Potenzial zur 
Flächenausnutzung und Nachverdichtung. Die Aspekte, welche bereits im Handlungsfeld 
„Energetische Gebäudesanierung“ benannt worden sind, fließen in dieses Kapitel mit ein. 
ZKA/team:tektura untersucht diese Maßnahmen in der Gegenüberstellung von zwei Modell-
Ansätzen, hier Gebäuderechner-Modell genannt: 
Im Gebäuderechner-Modell 1 & 2 wird die Frage eines Abbruchs & Neubau vs. einer Kernsa-
nierung für Gebäude gegenübergestellt, jeweils mit unterschiedlich Gebäudetiefe . Dies wird 
für Gebäude vorgesehen, die keine gute Bausubstanz mehr aufweisen . 
Auf Gebäude, welche eine gute bauliche Substanz aufweisen, wird das Gebäuderechner-Mo-
dell 3 angewandt. Das Gebäuderechner-Modell 3 untersucht den Ansatz einer energetischen 
Sanierung inkl. Aufstockung. Bewertet werden die Modelle bezüglich der Ökonomie, Ökologie 
(inkl. Grauer Energie), der Logistik und des Mietermanagements. 
Je Ansatz wird exemplarisch ein Gebäude betrachtet, welches im Ansatz auf weitere Objekte 
übertragbar ist. Im Kapitel 5.1 Gebäuderechner werden die Gebäuderechenmodelle in Gebäu-
detypen tiefergehend differenziert,  zusätzlich wird aufbauend eine städtebauliche Einord-
nung vorgenommen, konkrete Maßnahmen benannt und im Kapitel 5.5 ein zeitlicher Horizont 
zur Umsetzung der Maßnahmen aufgezeigt. Die vorgenommene Betrachtung der Gebäude ist 
als eine einstufende Beurteilung zu verstehen. Im Zuge der Sanierungsmaßna hmen sind die 
Ansätze zu prüfen, Grundlagen zum aktuellen Zeitpunkt zu ermitteln und eine vertiefende Un-
tersuchung des Bestandes vorzusehen. 
Zielsetzung dieser Modell -Ansätze ist es  herauszufinden, wie hoch die Abbruch -Neubau-
Quote sein sollte und aufzuzeigen, für welche Objekte eine Kernsanierung, ein Ersatzneubau 
oder eine energetische Sanierung + ggf. Aufstockung ökonomisch und ökologisch sinnvoll ist.  
Zur Beurteilung der Gebäuderechenmodelle hat ZKA/team:tektura die drei untersuchten Ty-
pen schematisch mit der Statik abgestimmt (s. Anhang 7.2). Ziel hierbei war es, die statischen 
Maßnahmen, welche zur Umsetzung voraussichtlich notwendig werden,  ökonomisch & öko-
logisch berücksichtigen zu können. Statische Berechnungen sind an dieser Stelle keine erfolgt, 
es wurde erste Einschätzungen erteilt, welche auf Grund von Baujahr, Vergleichsobjekten und 
Erfahrungswerten angenommen worden sind. 
3.8.1 Gebäuderechner-Modell 1 – Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung mit geringer Ge-
bäudetiefe 
Das Gebäuderechner-Modell 1 wird für Gebäude angewandt, deren Substanz nicht mehr trag-
bar ist und eine reine energetische Sanierung + ggf. Aufstockung ausgeschlossen ist  und 
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 132 von 272 
deshalb der Fall eines Abbruch s mit Schaffung eines Ersatzneubaus einer Kernsanierung ge-
genübergestellt wird . Hier werden ausschließlich Gebäude betrachtet, welche eine geringe 
Gebäudetiefe aufweisen. Exemplarisch wurde das Gebäude der Vorgebirgstraße 227 ausge-
wählt.  
 
Abbildung 69: Gebäuderechner-Modell 1 - Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung – geringe Gebäudetiefe 
Sowohl in der Variante des Abbruchs und Ersatzneubaus sowie der Kernsanierung mit Ruck-
sack ist ein deutlicher Flächengewinn  und somit die Steigerung von Wohnfläche auf dem 
Grundstück denkbar , da im Falle der Kernsanierung untersucht wird, ob eine Erweiterung 
durch einen rückseitigen Anbau möglich ist. Ebenso kann in beiden Varianten die Schaffung 
von Barrierefreiheit ermöglicht werden. Im Falle des Ersatzneubaus besteht ebenfalls die Op-
tion einen größeren Wohnungsmix anzubieten, da die Grundrissstrukturen n eu gedacht wer-
den können. Für die Kernsanierung spricht, dass die Substanz und ggf. bereits erfolgte Sanie-
rungsmaßnahmen genutzt werden können. Die statischen Maßnahmen für die Kernsanierung 
stehen in Abhängigkeit, wie hoch die Aufstockung ausgeführt werden soll. Für eine 4-Geschos-
sigkeit + bewohntem Mansarddach, können die Bestandsfundamente voraussichtlich genutzt 
werden. Bei einer 5-Geschossigkeit + bewohntem Mansarddach ist anzunehmen, dass stati-
sche Maßnahmen zur Fundamentertüchtigung und Erdbebensicherheit vorzusehen sind.  
Maßnahmen zur Erdbebensicherheit könnte durch einen aussteifenden Aufzugskern umge-
setzt werden. Für diesen Gebäudetypus wird empfohlen , in den ersten Leistungsphasen der 
Gebäudeplanung beide Möglichkeiten (Ersatzneubau & Kernsanierung) weitergehend und de-
taillierter zu untersuchen und auf den Ergebnissen basierend eine Entscheidung zu treffen, 
vgl. hierzu auch Typ D-F in Kapitel 5.1.

Seite 133 von 272 
3.8.2 Gebäuderechner-Modell 2 – Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung mit hoher Gebäu-
detiefe 
Wie auch im Gebäuderechner-Modell 1 wird in diesem Gebäuderechner-Modell der Abbruch 
& Neubau einer Kernsanierung gegenübergestellt, allerdings in diesem Fall für Gebäude, die 
bereits im Bestand eine hohe Gebäudetiefe aufweisen. Beispielhaft hat ZKA/team:tektura für 
diesen Fall das Gebäude der Vorgebirgstraße 235 betrachtet. 
 
Abbildung 70: Gebäuderechner-Modell 2 - Abbruch & Neubau vs. Kernsanierung – hohe Gebäudetiefe 
Gegenüber dem Gebäuderechner-Modell 1 ist der Fall einer Kernsanierung interessant, da die 
Flächenausnutzung, welche auf dem Grundstück möglich ist, bereits gut ausgeschöpft ist, da-
her eine ähnliche Wohnfläche gegenüber dem Ersatzneubau vorhanden ist und entgegen dem 
Gebäuderechner-Modell 1 geringerer Aufwand und Investitionen notwendig sind. Die zusätz-
liche Fläche, welche noch ausgenutzt werden kann, könnte durch eine vorgesetzte Erschlie-
ßungssituation ausgenutzt werden, um auch in diesem Fall eine barrierefreie Erschließung zu 
ermöglichen. Analog zu Gebäuderechner-Modell 1 ist der Umfang der notwendigen statischen 
Maßnahmen abhängig von der Höhe der Aufstockung.  Auch hier wird empfohlen , die Ent-
scheidung Gebäudespezifisch in den frühen Leistungsphasen der Gebäudeplanung vorzuse-
hen und im ersten Schritt beide Varianten weiter zu untersuchen. 
3.8.3 Gebäuderechner-Modell 3 – Energetische Sanierung mit Aufstockung 
Das Gebäuderechner-Modell 3 befasst sich mit den Gebäuden, welche eine gute Bausubstanz 
besitzen, sprich Betonbalkendecke & ausreichende Fundamentierung. Für diese Gebäude soll 
eine energetische Sanierung und ggf. eine Aufstockung  nach Abbruch des Bestanddachge-
schosses von zusätzlich zwei Vollgeschossen + bewohntes Mansarddach  oder drei Vollge-
schossen + bewohntes Mansarddach untersucht werden. Exemplarisch wurde hier das Ge-
bäude 221 der Vorgebirgstraße betrachtet.

Seite 134 von 272 
 
Abbildung 71: Gebäuderechner-Modell 3 - Aufstockung 
Da die Gebäude eine gute Substanz aufweisen, empfiehlt sich hier eine energetische Sanie-
rung und ggf. eine Aufstockung vorzusehen. Die Höhen der Aufstockung en sind unter dem 
gesamtheitlichen städtebaulichen Kontext (vgl. Kapitel 5.4) sowie dem möglichen Investitions-
volumen der Bauherrin, zu betrachten. Aus Aspekten des Mietermanagement, kann eine sol-
che Maßnahme im bewohnten Zustand erfolgen, sprich es sind keine Ersatzwoh nungen zu 
stellen, der zusätzlich gewonnene Wohnraum durch die Aufstockung kann als Au sgleichsflä-
che für andere Ersatzneubauten vorgesehen werden.  
Statisch ist berücksichtigen, dass  bei der Variante einer Aufstockung auf 5 Geschosse + be-
wohntem Mansarddach Maßnahmen zur Fundamentertüchtigung und Erdbebensicherheit 
vorgesehen werden müssen. Eine solche Erdbebensicherheit kann auch durch beispielsweise 
einen Aufzugskern vorgesehen werden, w omit zeitgleich auch bei dieser Variante ein barrie-
refreier Zugang erreicht werden kann. In den anderen Fällen ist es nur möglich, die Barriere-
freiheit zu erzeugen, wenn außenliegende Erschließungssituation in Form eines Laubengangs 
o.ä. hergestellt werden . Eine tiefergehende Einstufung und eine ökonomische und ökologi-
sche Empfehlung werden im Kapitel 5.1. Typ C dargelegt.

Seite 135 von 272 
3.9 Zusammenfassung Kapitel 3 
3  Zusammenfassung Potenzialermittlung 
HF 1 
Energetische 
Gebäudesanierung 
• Sehr hohes Potenzial durch die Sanierung der Gebäudehülle 
• Hohes Potenzial durch die Wärmerückgewinnung aus der Kontrol-
lierten Wohnraumlüftung 
• Hohes Potenzial durch die Reduzierung von grauen Energien bei 
der Wahl der Baustoffe für die Sanierung der Gebäudehülle 
HF 2 
Energetische Optimie-
rung der Wärmeversor-
gung 
• Sehr hohes Potenzial durch den Austausch von alten Heizungsan-
lagen durch Wärmepumpen 
• Hohes Potenzial durch die Wärmerückgewinnung aus Grauwasser 
wie Dusch- und Badewannenabwasser 
HF 3 
Energieeffiziente 
Stromnutzung 
• Hohes Potenzial bei der Reduktion von Emissionen im Bereich des 
Haushaltsstromes durch die Bewohner:innen 
• Durch WGaV nur indirekte und unterstützende Maßnahmen mög-
lich 
HF 4  
Klimagerechte Mobilität 
• Potenzial bei der Wahl der Verkehrsträger durch die Bewohner:in-
nen 
• Durch WGaV nur indirekte und unterstützende Maßnahmen mög-
lich, insbesondere bei der Förderung von Fahrradverkehr und E-Mo-
bilität 
HF 5  
Gewinnung und Nutzung 
regenerativer Energien 
• Sehr Hohes Potenzial durch die Gewinnung von nachhaltigem 
Strom über PV-Anlagen  
• Geringes Potenzial bei der Nutzung von ST-Anlagen und Windkraft 
HF 6  
Förderung klimabewuss-
tes Verbraucherverhal-
ten 
• Mittleres Potenzial durch die Veranstaltung von Informationskam-
pagnen, Workshops und Umfragen 
HF 7  
Nachhaltigkeit PLUS 
• Potenzial durch die Schaffung von nachhaltigem Wohnraum 
• Potenzial durch die Vernetzung und Aufklärung der Bewohner-
schaft 
• Potenzial durch die Entsieglung für Freiflächen 
• Potenzial durch die Nutzung von Grauwasser 
Potenzialermittlung 
 
E

Seite 136 von 272 
Tabelle 18: Zusammenfassung Kapitel 3 
Im Folgenden sind die größten Einsparpotenziale für THG-Emissionen, wie sie in der vorange-
gangenen Potenzialanalyse ermittelt wurden, gesammelt und tabellarisch aufgeführt. 
 
Pot.1 -     Sa-
nierungs-
standard 
Energie - 
bedarf für 
Heizung 
pro m² Wfl 
in 
kWh/m²*a 
Energie-  
bedarf für 
Heizung 
gesamt Wfl  
in kWh/a 
Endenergie     
gesamt Wfl 
LW-WP 3,2  
in kWh/a 
Emissio-
nen  
                      
in kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
 in kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
                    
in % 
2.0 Bestand 97 2.828.222  706.807   
2.1 KfW 55 50 1.462.754 457.111 197.472 -525.231 -72% 
2.2 KfW 40 40 1.170.203 365.689 157.977 -564.725 -77% 
Tabelle 10: Einsparpotenzial 1 - Sanierung der Gebäudehülle 
 
Pot.2 – WRG       
Lüftung 
Energie-      
bedarf für   
Heizung 
pro m² Wfl 
in 
kWh/m²*a 
Energie-     
bedarf für 
Heizung 
gesamt Wfl  
in kWh/a 
Endenergie     
gesamt Wfl 
LW-WP 3,2  
in kWh/a 
Emissio-
nen                              
in kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
 in kg CO2-
Äq/a 
Einspa-
rung 
Emissio-
nen                    
in % 
2.0 Bestand 97 2.828.222 
 
706.807 
  
2.1 KfW 55 50 1.462.754 457.111 197.472 -525.231 -72% 
2.2 KfW 40 40 1.170.203 365.689 157.977 -564.725 -77% 
2.3 KfW 55 + 
WRG 
23 672.867 210.271 90.837 -631.866 -87% 
2.4 KfW 40 
+WRG 
18 526.591 164.560 71.090 -651.613 -90 % 
Tabelle 11: Einsparpotenzial 2 - WRG Lüftung

Seite 137 von 272 
Pot. 3 – Graue Energien Dämmung 
Emissionen  
in kg CO2-
Äq/m² 
Einsparung Emissio-
nen 
in kg CO2-Äq 
3.0 Aktuell - - 
3.1 WDVS mit EPS inkl. Armierung und Putz 84,79 +1.479.000 
3.2 WDVS mit Mineralwolle inkl. Armierung und Putz 77,73 +1.356.000 
3.3 Holzrahmen mit Mineralwolle + Faserzementplatte 28,16 +491.000 
3.4 Holztafel mit FJI, Zellulose + Holzverschalung 3,07 +54.000 
3.5 Holztafel mit Zellulose + Aluminiumbekleidung - 7,69 -134.000 
3.6 Holztafel mit Zellulose + Holzverschalung - 14,76 -257.000 
Tabelle 12: Einsparpotenzial 3 - Graue Energien Dämmung 
 
Pot. 4 - Nutzung 
Wärmepumpe 
Jahres                
arbeitszahl                    
JAZ 
Beispiel 
100 
kWh/m²*a 
Einsparung 
Endenergie   
in % 
Emissio-
nen   
Äq2/m²*a 
Einsparung 
Emissio-
nen in % 
4.0 Bestand Gas-/FW-Hei-
zung 0,9 111,1 - 28,0 - 
4.1 Luft-Wasser-Wärme-
Pumpe 
 
2,8 35,7 -68% 15,4 -45% 
4.2 Effiziente Luft-Was-
ser-Wärme-Pumpe 3,3 31,3 -72% 13,5 -52% 
4.3 Erd-Wasser-Wärme-
Pumpe 3,5 28,6 -74% 12,3 -56% 
4.4 Wasser-Wasser-
Wärme-Pumpe 3,8 26,3 -76% 11,4 -59% 
4.5 Wärme-Pumpe mit 
Kanalwärme 4,5 22,2 -80% 9,6 -66% 
Tabelle 13: Einsparpotenzial 4 - Nutzung Wärmepumpe

Seite 138 von 272 
Pot 5 - WRG Warm-
wasser 
Endenergie  
gesamt Wfl 
 in kWh/a 
Endenergie 
pro m² Wfl 
 in 
kWh/m²*a 
Emissionen  
                          
in kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissionen   
   in kg CO2-
Äq/a 
Einsparung 
Emissio-
nen 
 
  in % 
WW-Endenergie 
Bestand 679.769 23,2 208.768   
WW-Endenergie 
Sanierungsempfeh-
lung ohne WRG 
267.781 9,2 115.681 -93.087 -45% 
WW-Endenergie 
Sanierungsempfeh-
lung + WRG (Hälfte 
aller Gebäude) 
Einsparung 19% 
216.903 7,4 93.702 -115.066 -55% 
WW-Endenergie 
Sanierungsempfeh-
lung + WRG (Hälfte 
aller Gebäude) 
Einsparung 38% 
166.024 5,7 71.722 -137.046 -66% 
Tabelle 16: Einsparpotenzial 5 - WRG Warmwasser 
 
Pot. 6 – Erträge aus PV-Anlagen PV-Ertrag 
 in kWh/a 
Emissionen  
in kg CO2-
Äq/a 
Einsparung Emissio-
nen 
in kg CO2-Äq/a 
6.0 Bestand (Nur Schwalbacher 24-26) 55.000 -23.760 - 
6.1 PV Wohngebäude 1.060.000 -457.920 -434.160 
6.2 PV WG + Garagen 1.350.000 -583.200 -559.440 
6.3 PV WG + Garagen + Balkone  1.550.000 -669.600 -645.840 
Tabelle 17: Einsparpotenzial 6 - Erträge aus PV-Anlagen

Seite 139 von 272 
4 Strategien und Maßnahmen 
Das folgende Kapitel be inhaltet hauptsächlich den  Maßnahmenkatalog, den ZKA/team:tek-
tura maßgeblich au f Grundlage  der vorhergegangenen Potenzialermittlung erarbeiteten. 
Dementsprechend sind die beleuchteten Maßnahmen im Regelfall einem Handlungsfeld zu-
geordnet.  
Des Weiteren wird in Strategien und Maßnahmen aufgezeigt, wie Akteur:innen eingebunden 
werden können und Maßnahmen für Monitoring, Controlling und ein Sanierungsmanagement 
Einfluss auf die Zielsetzung der Reduzierung des Klimapfades aufzeigen können. 
4.1 Maßnahmenkatalog 
Auf den folgenden Seiten werden die in Kapitel 3 identifizierten Potenziale zu konkreten Maß-
nahmen ausformuliert. Die Empfehlungen der Maßnahmen werden dabei so präzise darge-
stellt, wie es dem aktuellen Kenntnisstand entsprechend möglich ist. Dort wo noch Informati-
onen fehlen, und weitere Schritte gemacht werden müssen, werden diese Aspekte aufgezeigt 
und als Handlungsempfehlung für die konkrete Gebäudeplanung für die spätere Projektpla-
nung aufgezeigt. 
Im Maßnahmenkatalog sind nur solche Optionen aufgeführt, welche dem Studienverfasser als 
klar empfehlungswürdig erscheinen. Schritte, die theoretisch denkbar und prinzipiell sinnvoll 
sind, aber nicht empfohlen werden, weil sie in Konflikt zu anderen Maßnahmen stehen, wer-
den im Regelfall nicht genannt. Beispielshalber birgt der Austausch der alten Gas-Heizungen 
durch neue Brenner oder die Substituierung durch Biomasseheizungen ein Potenzial zur Ver-
ringerung der Emissionen. Der Einsatz von Wärmepumpen stellt aber in unseren Augen eine 
deutlich bessere Möglichkeit dar, die Gebäudewärme zu erzeugen. Folglich wird kein Potenzial 
für effiziente Gasanlagen ausgewiesen. Auch kleinere Maßnahmen, deren Einsparungspoten-
zial vergleichsweise gering ist, werden nicht aufgeführt, sondern nur im vorhergehenden ent-
sprechenden Kapitel unter Potenzialermittlung angeschnitten. Wir wollen mit diesem Katalog 
unserer Auftraggeberin eine klare Handlungsempfehlung an die Hand geben und dabei auf die 
wichtigsten Bereiche fokussieren. Innerhalb der einzelnen Maßnahmen besteht dabei ein ge-
wisser Spielraum, welcher aus dem  Bedarf an weiterer inhaltlicher Vertiefung resultiert und 
gleichzeitig ermöglicht, die Maßnahmen an die Vorstellungen und Wünsche der Auftraggebe-
rin anzupassen.  
Jeder Maßnahme wird im Folgenden eine Seite mit einem beschreibenden Steckbrief gewid-
met. Dort findet sich eine Kurzbeschreibung, sowie die wichtigsten Maßnahmenparameter. 
Eine vertiefende Erklärung, dort wo sie benötigt ist, findet sich am Ende des jeweiligen Steck-
briefs.  
  
Strategien + 
 Maßnahmen

Seite 140 von 272 
M1  Energetischer Standard der Gebäudehülle 
Handlungsfelder HF1 
Ziele • Senkung des Heiz-Energieverbrauchs und damit der THG-Emissionen 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch Wertsteigerung & geringere CO2-Abgaben  
• Bewohner:innen profitieren durch gesenkten Energieverbrauch und besse-
res Wohnklima 
Kurzbeschreibung 
Mit dieser Maßnahme sollen die Gebäudehüllen der Häuser bedarfsgerecht energetisch saniert werden. Zur 
Gebäudehülle zählen insbesondere die Fassade, das Dach, die Kellerdecke, die Fenster, die Luftdichtigkeit und 
die Wärmebrückenreduktion. Bedarfsgerecht bedeutet, dass die Hüllen in Abhängigkeit  ihrer derzeitigen 
energetischen Tüchtigkeit, ihrer ohnehin vorgesehen en Wartungsintervalle und unter Beachtung baulogisti-
scher Zusammenhänge saniert werden. 
Grundsätzlich wird zum Erreichen einer hohen Einsparung ein möglichst hohe r Energiestandard angestrebt. 
Dabei ist zu berücksichtigen, mit welchem finanziellen und logistischen Aufwand möglichst viele Treibhaus-
gase eingespart werden. Dafür muss eventuell abgewogen werden, ob eine schnellere Umsetzung von weni-
ger wirksamen Maßnahmen bei entsprechend mehr Häusern stärker zu einer Einsparung beiträgt als eine 
langsamere Umsetzung von sehr wirksamen Maßnahmen.  Dem mit dieser Quartiersstudie erworbenen 
Kenntnisstand nach, sollte mit der Sanierung ein hoher Standard im Schnitt von KfW 55 erreicht werden. 
Priorität ●  ●  ● 
Einsparpotenzial ●  ●  ● 
Geschätzte Kosten ●  ●  ○ 
Finanzierung • WGaV 
• Förderung u.a. durch Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Faktoren Umsetzbarkeit • Größte Herausforderung ist angemessene Einplanung der Ressourcen 
• Hohe Investitionskosten, über die Jahre wechselnde Förderbedingungen 
• Aufgrund großen Umfangs der Maßnahme nicht kurzfristig umsetzbar 
• Aufwändiges Mietermanagement

Seite 141 von 272 
M2  Wärmerückgewinnung aus der Kontrollierten Wohnraumlüftung 
Handlungsfelder HF1 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen durch geringere Lüftungswärmeverluste  
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch Wertsteigerung & Image-Gewinn  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Kosten besseres Wohnklima 
Kurzbeschreibung 
Grundsätzlich sind zwei Arten der Wärmerückgewinnung bei Zukunft Zollstock denkbar.  
Sollte ein Gebäude oder Cluster über eine Kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL) verfügen, sorgt eine Wär-
merückgewinnung für ein Aufwärmen der frischen Luft und kaum Wärmeverluste durch  die Fortluft aus dem 
Gebäudeinneren nach draußen. Die Einsparungsquote liegt hierfür bei ca. 70 -80%. 
Ein Endenergie-Bedarf für Heizwärme lässt sich mit dieser Maßnahme bspw. bei einer KfW-40 Hülle von ca. 
40 kWh/m²Wfl*a auf ungefähr 18 kWh/m²Wfl*a reduzieren. Zudem stellt die Kontrollierte Wohnraumlüftung 
eine sichere Möglichkeit dar, effizient Feuchtigkeit aus dem Wohninnenraum abzutransportieren : durch Kör-
perwärme, Kochen, Duschen, Baden und Wäsche trocknen. Mit steigender Luf tfeuchtigkeit steigt auch die 
Schimmelgefahr. Eine KWL beugt so gegen Schäden vor und sorgt für Frischluft bei geschlossenen Fenstern – 
ein Wohnkomfort an der lauten Vorgebirgstraße. 
Denkbar wäre auch eine Wärmerückgewinnung der Abluft etwa aus Bad und Küche. Einsparungsquote 35 -
40%. Aus Sicht von team:tektura ist im Regelfalls bei Sanierungen und Neubau eine KWL dringend zu emp-
fehlen. 
Priorität ●  ●  ● 
Einsparpotenzial ●  ●  ● 
Geschätzte Kosten ●  ●  ○ 
Finanzierung • WGaV 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Umsetzbarkeit • Abwägen der Kosten und des Aufwandes

Seite 142 von 272 
M3  Begrenzung der Emissionen durch Baustoffwahl der Gebäudehülle 
Handlungsfelder HF1 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen für die Rohstoffgewinnung, Herstellung, Trans-
port und Einbau der Baustoffe der Sanierung  
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch Wertsteigerung & Image-Gewinn  
• Bewohner:innen profitieren durch höhere Baukultur 
Kurzbeschreibung 
Bei dieser Maßnahme sollen die THG-Emissionen durch die ökologische Auswahl der bei den Baumaßnahmen 
verwendeten Baustoffe positiv beeinflusst werden. Während übliche Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) 
hohe THG-Emissionen verursachen, können mit einer Holztafel -Konstruktion mit ökologischer Dämmung so-
gar THG-Emissionen eingespart werden. Sinn dieser Maßnahme ist dementsprechend bei gleicher energeti-
scher Qualität d ie Gebäudehülle klimagerecht herzustellen, ohne dabei zusätzliche Treibhausgase freizuset-
zen. Unter Beachtung der Kosten dringend zu empfehlen. 
Priorität ●  ●  ○ 
Einsparpotenzial ●  ●  ○ 
Geschätzte Kosten ○  ○  ○ 
Finanzierung • Ob mit Mehrkosten zu rechnen ist, hängt stark von den gewählten Baustof-
fen ab und wie die Förderlandschaft zum Umsetzungszeitpunkt aussieht  
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV entscheidet über Wahl der Baustoffe 
• Planende stellen Konzepte inkl. Kosten zu ökologischen Baustoffen auf 
Umsetzbarkeit • Abwägen der Kosten und des Aufwandes

Seite 143 von 272 
M4  Beachtung des sommerlichen Wärmeschutzes 
Handlungsfelder HF1 
Ziele • Behaglichkeit und Wohnkomfort 
• Senkung der THG-Emissionen aufgrund geringerer Kühllast der Gebäude, in 
denen in den Sommermonaten gekühlt wird 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch Wertsteigerung & Image-Gewinn  
• Bewohner :innen profitieren durch besseres Raumklima und geringere n 
Energieverbrauch für etwaige Kühlung – z.B. private Kühlgeräte 
Kurzbeschreibung 
Durch diese Maßnahme soll dafür gesorgt werden, dass sich in den warmen Sommermonaten die Gebäude 
weniger stark aufheizen. Dies kann zum einen durch geeignete Verschattungsmaßnahmen  insbesondere der 
transparenten Bauteile geschehen (Rollläden, Fensterläden, Brise Soleil, vorgelagerte Balkonzone n). Zusätz-
lich spielt der Energiedurchlassgrad g der Fenster eine Rolle, da er dem Namen entsprechend mehr oder we-
niger solare Gewinne zulässt. Diese sind aufgrund ihrer Heizwirkung in der kalten Jahreszeit sehr willkommen, 
im Sommer hingegen unerwünscht . Zum anderen hat die Wahl der Baustoffe, Farbe und Konstruktion der 
Außenwände und des Daches  einen Einfluss auf die Kühllast . Eine höhere spezifische Wärme kapazität sorgt 
dafür, dass die entsprechenden Bauteile mehr Wärmeenergie aufnehmen können, bevor sich deren Tempe-
ratur erhöht. Auch die schwere  Bauweise der Decken und Wände entschleunigt die Aufheizung der Innen-
räume. Zuletzt können durch Low-Tech-Ansätze wie einer Nachtkühlung den Innenräumen auf eine natürliche 
Weise wieder Wärme entzogen werden. Unter Beachtung der Kosten dringend zu empfehlen. 
Priorität ●  ○  ○ 
Einsparpotenzial ●  ○  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • Mit welchen  Mehrkosten zu rechnen ist, hängt stark von den gewählten 
Maßnahmen und Baustoffen ab und wie die Förderlandschaft zum Umset-
zungszeitpunkt aussieht 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV entscheidet über Wahl der Verschattungsmaßnahmen, Konstruktion 
und Baustoffe 
Umsetzbarkeit • Abwägen der Kosten und des Aufwandes

Seite 144 von 272 
M5  Umsetzung der Bauarbeiten als „Serielles Bauverfahren“ 
Handlungsfelder HF1 
Ziele • Einsparung von Kosten und Baustellenzeit bei der Sanierung 
• Geringere Belastung der Mieter:innen 
• Senkung der THG-Emissionen für die Herstellung, Transport und Einbau der 
Baustoffe der Sanierung 
 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch geringere Ausgaben und Zeitersparnis 
• Bewohner:innen profitieren, bei entsprechender Fördersituation, durch ge-
ringere Baukosten, daraus resultierenden geringeren Kaltmieten  und einer 
kürzeren Bauphase 
Kurzbeschreibung 
Bei einer seriellen Sanierung können unter den richtigen Bedingungen sowohl Emissionen als auch Kosten und 
Zeit auf der Baustelle  eingespart werden. Zeller Kölmel Architekten haben zur seriellen Sanierung auf Basis 
des Pilotprojektes Schwalbacher Straße 24-26 einen Baukasten konzipiert, der als Leitfaden dieser Maßnahme 
dienen kann (Kölmel et al., 2023). Durch das zielgerichtete Vorfertigen von sich wiederholenden Fassadenele-
menten können bei Herstellung, Transport und Einbau der energetischen Sanierung Treibhausgas-Emissionen 
eingespart werden. Zusätzlich können bei entsprechendem Wiederholungsfaktor und Größe  sowie der pas-
senden Fördersituation auch Kosten gespart werden. Die Montage wiederum kann deutlich schneller abgewi-
ckelt werden als bei einer konventionellen Sanierung. Das spart Zeit, u.U. Geld und Emissionen und stellt eine 
geringere Belastung für die Bewohn er:innen dar. Die Planung ist komplexer als bei der konventionellen Bau-
weise, dafür können nachhaltige Produkte gut und trennbar integriert werden. Unter Beachtung der Kosten 
dringend zu empfehlen. 
Priorität ●  ●  ○ 
Einsparpotenzial ●  ○  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ●  ○ 
Finanzierung • Ob die Maßnahme zu Mehr - oder Minderkosten führt,  hängt stark v on der 
Fördermittelsituation, Wiederholungsfaktoren und Größe der Maßnahme ab. 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV entscheidet darüber, ob seriell saniert wird 
• Planende und Ausführende müssen Know How auf dem Gebiet vorweisen 
Umsetzbarkeit • Abwägen der Kosten und des Aufwandes

Seite 145 von 272 
M6  Ersetzung alter Heizungsanlagen und Nutzung von Umweltwärme 
Handlungsfelder HF2 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen resultierend aus der Verbrennung von fossilen 
Brennstoffen wie Erdgas 
• Senkung des Energiebedarfs durch Nutzung einer Wärmepumpe 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch höheren Grad an Unabhängigkeit bei der Wärmeener-
gie-Versorgung  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Wie in der Potenzialermittlung erörtert, stellt der Austausch der Gas -Heizungen durch moderne Gas-Geräte 
nach unserer Überzeugung keine nachhaltige Maßnahme dar. Außerdem halten wir das Erreichen einer Kli-
maneutralität im Quartier für unvereinbar mit dem Verbrennen von fossilen Brennstoffen.  
Dementsprechend soll die Wärmeenergie-Versorgung auf Wärmepumpen umgestellt werden. Durch die JAZ 
der Wärmepumpen wird der Energiebedarf drastisch verringert. Zusätzlich wird durch die Nutzung von Strom 
zur Wärmeerzeugung die direkte Nutzung des eigenproduzierten PV-Stroms ermöglicht. Als Wärmequelle 
kommen grundsätzlich die in der Potenzialermittlung untersuchten Techniken in Frage.  
Eine Form der Wärmepumpentechnologie ist d ringend zu empfehlen . Welche dieser Techniken  die sinn-
vollste für das Quartier darstellt, gilt es im Weiteren anhand der Parameter Kosten, Aufwand, Zeitplan für das 
Quartier und Effizienz zu überprüfen. Dies gilt es am besten zu Beginn des Quartierumbaus festzulegen. 
Priorität ●  ●  ● 
Einsparpotenzial ●  ●  ● 
Geschätzte Kosten ●  ●  ● 
Finanzierung • WGaV 
• Eventuell Förderung durch BEG 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Umsetzbarkeit • Hohe Investitionskosten 
• Hoher Planungsaufwand durch Auslegung des Systems (zentral vs. Dezent-
ral)

Seite 146 von 272 
M7  Nutzung von Fernwärme 
Handlungsfelder HF2 
Ziele • Senkung der T HG-Emissionen aufgrund der Integration von Fernwärme in 
die Versorgungsinfrastruktur 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch breiter aufgestelltes und effizienteres Heizsystem  
• Bewohner:innen profitieren u.U. durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Durch die Integration der bereits angeschlossenen Fernwärme entweder für die Unterstützung einer Heiz-
zentrale oder die Voll -Versorgung von einzelnen Gebäuden bzw. Clustern  können sich verschiedene Vorteile 
ergeben. Bei der Unterstützung einer Heizzentrale kann die Energie der Fernwärme im Hochtemperatur -Be-
reich die Spitzenlasten an besonders kalten Tagen abdecken und somit die hauptsächlich über Wärmepumpen 
betriebene Heizanlage effizienter und die Wärmepumpen-Energie günstiger machen.  
Sollte die bereits angeschlossene Fernwärme weiterhin für die Versorgung einzelner Cluster genutzt werden, 
so könnten bei (aufgrund gedämmter Fassaden) niedrigerem Energiebedarf mehr Gebäude als bisher versorgt 
werden. Hierdurch ergibt sich ein gewisser Spielraum für die Auslegung einer Heiz-Zentrale für die übrigen 
Gebäude. Aktuell speisen drei mit Erdgas betriebene Kraftwerke in das Fernwärmenetz Innenstadt-Deutz ein. 
Die RheinEnergie plant bis 2035 auf eine vollständig emissionsfreie Energieversorgung umzustellen.  Ob 
Wärme aus Fernwärme oder Wärme aus  eigenen Wärmepumpen auf Dauer günstiger ist, hängt von vielen 
Faktoren ab und muss im Einzelfall aktuell geprüft werden. 
Ob und in welcher Form die Fernwärme helfen soll, gilt es zu Beginn des Quartierumbaus festzulegen. 
Priorität ●  ○  ○ 
Einsparpotenzial ●  ○  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Umsetzbarkeit • Hohe Investitionskosten

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M8  Herstellung eines Wärmeverbundes zur zentralen Versorgung des Quartiers 
Handlungsfelder HF2 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund der effizienten Versorgung des Quar-
tiers mit Wärme 
• Ermöglichung der Integration weiterer Techniken in eine Heizzentrale 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch breiter aufgestelltes und effizienteres Heizsystem  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Um das Quartier über eine Heizzentrale zu versorgen, muss ein Wärmeverbund im Sinne eines Nahwärme-
netzes hergestellt werden. Das Wärmenetz sollte hauptsächlich auf den Grundstücken der WG aV liegen. Um 
eine Kreuzung von öffentlichem Straßenland zu vermeiden, könnten eventuell auch zwei Heizzentralen, je 
eine für den Häuserblock an der Vorgebirgstraße sowie eine zweite für die mehrgeschossigen Cluster östlich 
der Schwalbacher Straße in Erwägung gezogen werden.  
Die Versorgung über eine Heizzentrale bietet mehrere Vorteile. In einer Zentrale k önnen eine effizientere 
Wärmeerzeugung stattfinden und weitere Techniken wie Speicher integriert werden. Da eine Umsetzung mit 
einem sehr hohen Planungsaufwand und dementsprechend hohen Investitionskosten zusammenhängt, gilt es 
in der weiteren Bearbeitung genau abzuschätzen, ob sich ein Wärmeverbund für das Quartier lohnt. Zu einem 
Sanierungszyklus über 20 Jahre für das Quartier passt ein Wärmeverbund nicht optimal.  
Die WGaV sollte eine Entscheidung im Zuge der ersten Gebäudeplanungen treffen.  Stand jetzt eher nicht. 
Priorität ●  ●  ○ 
Einsparpotenzial ●  ●  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ●  ● 
Finanzierung • WGaV 
• Eventuell Förderung durch BEG 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Umsetzbarkeit • Sehr hohe Investitionskosten und sehr hoher Umsetzungsaufwand 
• Hoher Planungsaufwand auch durch Auslegung des Systems

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M9  Erhöhung der Wärmeübergabefläche und Absenkung von Systemtemperaturen 
Handlungsfelder HF2 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund geringerer Leitungsverluste 
• Senkung der THG-Emissionen aufgrund effizienterer Wärmepumpen 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch effizienteres Heizsystem  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Für jeden beheizten Innenraum fällt eine individuelle Heizlast der Transmissionswärmeverluste an. Die Wär-
meenergie, um diese Heizlast zu decken, wird über das Übergabesystem zur Verfügung gestellt. Je größer die 
wärmeübertragende Fläche ist, desto mehr Wärme kann abgegeben werden. Daraus folgt, dass bei einer grö-
ßeren Übergabefläche für einen gleichhohen Wärmeübertrag eine geringere Systemtemperatur benötigt 
wird. Aus einer geringeren Systemtemperatur ergeben sich zwei Vorteile für fast jedes Heizsystem: Zum einen 
werden in jedem Fall die Leitungsverluste reduziert, da die Temperatur-Differenz zwischen den Heizungslei-
tungen und der Umgebung verringert wird. Zum anderen muss der Wärmeerzeuger ein entsprechend gerin-
geres Temperaturniveau erreichen. Das macht sich insbesondere bei Wärmepumpen durch eine gestiegene 
Effizienz bemerkbar. 
Inwieweit bei Zukunft Zollstock die aktuellen Heizkörper durch Wand- oder Bodenheizungen ersetzt werden, 
hängt von mehreren Faktoren ab. Besonders der nach der energetischen Sanierung der Gebäudehülle verblei-
bende Wärmebedarf und die Wahl der Wärmequelle für die Wärmepumpe spielen eine große Rolle.  
Bei ausreichend gedämmter Hülle und temperaturstabiler Wärmequelle kann mit den aktuellen Heizkörpern 
effizient geheizt werden  – aufgrund des baulichen Aufwands bei Energetischen Sanierung  unsere Empfeh-
lung. Bei Neubauten und Kernsanierungen sollten Flächenheizungen präferiert werden. 
Priorität ●  ○  ○ 
Einsparpotenzial ●  ●  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ●  ○ 
Finanzierung • WGaV 
• Wahrscheinlich keine Förderung möglich 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Umsetzbarkeit • Hohe Investitionskosten und hoher Umsetzungsaufwand

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M10  Warmwasserbereitung 
Handlungsfelder HF2 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund geringerem Energieverbrauch 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch effizienteres Heizsystem  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Die Planung einer geeigneten Warmwasserversorgung muss im Vorfeld sorgfältig auf das Gesamtkonzept ab-
gestimmt werden und ist dabei von mehreren Faktoren abhängig. Die Integration von PV -Strom oder Wärme 
aus einer Solarthermie-Anlage, die räumliche Beschaff enheit des Gebäudes und damit verbundene Möglich-
keiten für Leitungswege oder Wohnungsstationen sowie die Leistungsfähigkeit des primären Wärmeerzeugers 
spielen hierbei eine wichtige Rolle. 
Durch die genaue und bedarfsgerechte Abstimmung der Warmwasserbereitung auf das energetische Gesamt-
konzept können ineffizient arbeitende Anlagen verhindert werden. 
Unsere Empfehlung: Bei einer dezentralen Heizwärme -Lösung sollte das Warmwasser -Energiesystem im 
Zuge der Gebäudeplanung aktuell zum Bauzeitpunkt gewählt werden  – auch abhängig vom baulichen Zu-
stand des jeweiligen Hauses.  
Im Fall einer Heizzentrale spricht vieles für eine zentrale Warmwasserlösung als Regelfall.   
Priorität ●  ●  ○ 
Einsparpotenzial ●  ●  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
• Eventuell Förderung durch BEG 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Umsetzbarkeit • Geringe Investitionskosten und hoher Einsparpotenzial

Seite 150 von 272 
M11  Wärmerückgewinnung aus der Warmwasserbereitung 
Handlungsfelder HF2 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund geringerem Energieverbrauch 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch effizienteres Heizsystem  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Neben der Wärmerückgewinnung aus der Gebäudeabluft kann  außerdem Wärme aus Grauwasser zurückge-
wonnen werden. Generell nimmt der Anteil an Energie, der für die Bereitstellung von Warmwasser benötigt 
wird mit einer Gebäudesanierung stark zu. Insbesondere beim Duschen oder Baden gehen eine Menge Wärme 
über das Abwa ssersystem verloren. Mit einer Wärmerückgewinnung können hier um die 40 % eingespart 
werden. 
Grundsätzlich sind Maßnahmen  zur Wärmerückgewinnung  verhältnismäßig einfach umzusetzen und bieten 
ein hohes Einsparpotenzial. Im Fall von Kernsanierungen und Neubauten sollte die WGaV als Regelfall WW-
WRG vorsehen. Bei Energetischen Sanierungen  sollte es aktuell zum Bearbeitungszeitpunkt abhängig vom 
baulichen Zustand geprüft werden. 
Priorität ●  ●  ● 
Einsparpotenzial ●  ●  ● 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
• Eventuell Förderung durch BEG 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen sind durch Umbau-Maßnahme betroffen 
Umsetzbarkeit • Geringe Investitionskosten und hoher Einsparpotenzial

Seite 151 von 272 
M12  Integration von Speichertechniken 
Handlungsfelder HF2 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund höherem Eigennutzungsanteil 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch effizienteres Heizsystem  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Die Integration eines Kurzzeitspeichers führt bei vorhandener PV-Anlage zu einem höheren Eigennutzungsan-
teil. Während die Eigennutzung ohne Speicher bei ca. 30-40 % liegt , steigt diese mit Speicher auf 60-70%. 
Solange der Netzstrom  in Deutschland  nicht komplett aus regenerativen Prozessen erzeugt wird, können 
durch den höheren Eigennutzungsanteil der Bezug von emissionsbehaftetem Netzstrom verringert und damit 
THG-Emissionen eingespart werden. Abseits dieser ökologischen Komponente führt die Integration eines Bat-
teriespeichers entsprechend auch zu einer höheren Unabhängigkeit vom Strommarkt. Durch den verringerten 
Netzbezug sinken die Kosten für die Wärmeerzeugung der Wärmepumpen und  - falls als Mieterstrom den 
Bewohner:innen angeboten - auch die Kosten für den Haushaltsstrom. Ein zentraler Speicher, welcher in eine 
Heizzentrale integriert wird und mehrere Gebäude versorgt, kann am effizientesten arbeiten. 
Je nachdem mit wem die WGaV die PV -Anlagen baut – in Eigenregie oder Contracting  – sollten, wenn in 
dem Modell möglich und zum Errichtungszeitpunkt finanzierbar, Batteriespeicher genutzt werden.  
Priorität ●  ○  ○ 
Einsparpotenzial ●  ○  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
• Eventuell Förderung durch BEG 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
Umsetzbarkeit • Bei Bedarf leicht umzusetzen, insbesondere bei Wärmeverbund

Seite 152 von 272 
M13  Gewinnung und Nutzung regenerativer Energien (HF5) 
Handlungsfelder HF5 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund höherem Eigennutzungsanteil 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch effizienteres Heizsystem  
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Die Gewinnung von Strom durch PV -Anlagen bildet neben der deut lichen Verringerung des Wärmeenergie-
Bedarfs die wichtigste Maßnahme zu r Herstellung eines Gleichgewichts zwischen dem Energieverbrauch auf 
der einen und dem Ertrag von selbst generierter Energie auf der anderen Seite. Sollte der Bedarf so stark 
gesenkt werden können, dass dieser mit einer PV-Anlage über das ganze Jahr gesehen selbst produziert wer-
den kann, erfüllt man damit zumindest bilanziell gesehen den Net-Zero-Standard im Bereich der roten Ener-
gien. Da bei der Wärmeerzeugung mit Wärmepumpen , der Bereitstellung von Warmwasser über elektrische 
Durchlauferhitzer und für den Haushalts - und Allgemeinstrom elektrische Energie benötigt wird, empfehlen 
wir den Fokus bei der Gewinnung und Nutzung regenerativer Energien auf der Erzeugung von Strom. 
Um die Heizung zu unterstützen, wäre auch die Integration einer Solarthermie-Anlage denkbar. Diese gewinnt 
Wärme aus der Sonnenenergie, welche zur Warmwasser-Bereitung oder der Heizungsunterstützung genutzt 
werden kann. Ob ein Anteil der zur Verfügung stehenden Dachflächen für eine Solarthermie-Anlage genutzt 
werden sollte, hängt maßgeblich vom gewählten Energiekonzept ab. 
Mit einem Anteil von 31,0% war Windkraft im Jahr 2023 der wichtigste Energieträger für die Stromerzeugung 
in Deutschland. Im privaten Bereich wird Windkraft bisher kaum genutzt. Für Zukunft Zollstock stellt eine An-
lage aufgrund des hohen Planungs- und Genehmigungsaufwands bei gleichzeitiger Unklarheit über das Poten-
zial wahrscheinlich keine Option dar, allerding s könnte über eine Messstation  die Windstärke aufgezeichnet 
werden, um künftig Aussagen über den Nutzen einer Windkraftanlage zu treffen. 
Priorität ●  ●  ● 
Einsparpotenzial ●  ●  ● 
Geschätzte Kosten ●  ●  ○ 
Finanzierung • WGaV 
• Eventuell Förderung durch BEG 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
Umsetzbarkeit • Voraussetzungen für Umsetzung ideal, birgt riesiges Einsparpotenzial

Seite 153 von 272 
M14  Energieeffiziente Stromnutzung (HF3) 
Handlungsfelder HF3 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund effizienterer Stromnutzung 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch besseren Umgang mit ihren Immobilien 
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
In der Potenzialermittlung wurden für das Handlungsfeld Energieeffiziente Stromnutzung nur Themen gefun-
den, auf die die Auftraggeberin nur begrenzt einwirken kann. Insbesondere die Straßenbeleuchtung liegt kom-
plett außerhalb des Verantwortungsbereiches der WGaV. Als Maßnahme könnte die zuständige Behörde bei 
der Stadt Köln prüfen, ob ein Austausch der Leuchtmittel zu einer Einsparung führen könnte.  
Im Bereich des Allgemeinstroms ist aufgrund des geringen Verbrauchs die bereits ergriffene Ma ßnahme des 
intervallmäßigen Austauschs der Gebäudebeleuchtung durch LED-Leuchtmittel der richtige Weg. 
Auf die durch den Haushaltsstrom der Bewohnerschaft verursachten Emissionen kann die WGaV nur indirekt 
durch Informationsveranstaltungen einwirken. Diese werden genauer in der Maßnahme zum Handlungsfeld 
6 – Förderung klimabewusstes Verbrauchsverhalten erläutert. 
Priorität ●  ○  ○ 
Einsparpotenzial ●  ○  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen müssen Wissen erlangen und umsetzen 
Umsetzbarkeit • Einfache Umsetzung, Erfolg stark von Beteiligung abhängig

Seite 154 von 272 
M15  Förderung klimabewusstes Verbrauchsverhalten (HF6) 
Handlungsfelder HF6 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund Verbrauchsverhalten 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch besseren Umgang mit ihren Immobilien 
• Bewohner:innen profitieren durch geringere Energiekosten 
Kurzbeschreibung 
Die vielversprechendste Maßnahme zur Förderung eines klimabewussten Verbrauchsverhalten  ist die Durch-
führung einer Informationskampagne bei der Bewohnerschaft des Quartiers . Die Schwerpunkte der Veran-
staltung sollten auf dem richtigen Heizen  (Bedienung von Thermostaten und Fensterschließkontakten) und 
Lüften (Stoß- statt Dauerlüften) der Wohneinheiten liegen . Zusätzlich sollte bei vorhandener PV -Anlage ein 
Bewusstsein dafür geschafft werden, wie Stromverbräuche im Haushalt und PV -Erträge über beispielshalber 
Zeitschaltuhren und ein angepasstes Verbrauchsverhalten  synchronisiert werden können. Hierdurch könnte 
der Netzbezug beim Haushaltsstrom stark reduziert werden. 
Auch das Monitoring des eigenen  Energieverbrauchs und ein daraus erwachsendes Bewusstsein für den per-
sönlichen Einfluss eines jeden Bewohners stellt eine gute Maßnahme dar, Treibhausgase einzusparen. Hierbei 
könnte die WGaV über die Installation von Verbrauchsampel oder das Bereitstellen von Kenndaten in einer 
Quartiers-App unterstützen.  
Zudem gäbe es, sofern nicht von der WGaV selbst genutzt, für die Bewohner:innen die Möglichkeit, die Brüs-
tungen der Balkone als Flächen für PV-Anlagen zu nutzen. 
Priorität ●  ●  ○ 
Einsparpotenzial ●  ●  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
• Bewohner:innen müssen Wissen erlangen und umsetzen 
Umsetzbarkeit • Einfache Umsetzung, Erfolg stark von Beteiligung abhängig

Seite 155 von 272 
M16  Klimagerechte Mobilität (HF4) 
Handlungsfelder HF4 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund weniger Abgase 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch zukunftsorientiertes Mobilitätsprogramm  
• Bewohner:innen profitieren durch bessere Infrastruktur und Luftqualität 
Kurzbeschreibung 
Auch im Handlungsfeld 4 – Klimagerechte Mobilität kann die WGaV nur indirekt zu einer Senkung der THG -
Emissionen beitragen. Hauptanliegen dieser Maßnahme sollte es sein, die Nutzung von umweltschädlichen 
PKW zu reduzieren. Hierfür gibt es verschiedene Ansätze, die hauptsächlich auf das Schaffen von Alternativen 
abzielen: Einführung eines Quartier-E-Autos, Bildung von Fahrgemeinschaften, Schaffung von Ladeinfrastruk-
tur für E-Autos oder ein Stellplatzvorrecht für E-Autos. Der Umstieg auf das Fahrrad oder den ÖPNV stellt die 
beste Variante dar. Um dies zu unterstützen können als Maßnahme sichere, bequeme und ausreichende Fahr-
radstellplätze geschaffen werden. Auch hier bietet sich die Schaffung einer Ladeinfrastruktur für E-Bikes an. 
Die Nutzung von E-Bikes könnte zusätzlich über eine Entlastung durch kostenfreies Laden unterstützt werden. 
Zusätzlich bieten auch ein Quartiers -Lastenrad und Bike -Sharing gute Möglichkeiten den Umstieg von Ver-
brenner-PKW zu gestalten. Eine Fahrradwerkstatt  und Nachbarschaftshilfe etwa bei der Reparatur von Fahr-
rädern sorgen für einen langfristigen Erfolg beim Umstieg.   
Priorität ●  ○  ○ 
Einsparpotenzial ●  ○  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
Umsetzbarkeit • Einfache Umsetzung, Erfolg stark von Beteiligung abhängig

Seite 156 von 272 
M17  Nachhaltigkeit PLUS (HF7) 
Handlungsfelder HF7 
Ziele • Senkung der THG-Emissionen aufgrund verschiedener Faktoren 
Zielgruppe • Gesellschaft profitiert durch gesenkte Emissionen 
• WGaV profitiert durch höhere Mieteinnahmen und besseres Mietermanage-
ment   
• Bewohner :innen profitieren durch bessere Infrastruktur  und besseres 
Mietermanagement 
Kurzbeschreibung 
Als zusätzliche Maßnahmen fassen wir unter dem Begriff „Nachhaltigkeit PLUS“ Folgendes zusammen: 
Die Schaffung zusätzlichen Wohnraums mindert den Bedarf an Neubauten anderswo, außerdem kann zusätz-
licher Wohnraum in Zukunft Zollstock auf energetisch hohem Niveau  hergestellt werden. 
Über eine Quartiers-App bzw. WGaV-App können der Bewohnerschaft Infos, Anleitungen und Vernetzungs-
möglichkeiten (Fahrgemeinschaften, Ausleihe Quartiersauto, Buchung E -Tanke, Werkzeugverleih, 2good2go, 
etc.) zur Verfügung gestellt werden. Auch ein Monitoring ist hierüber möglich.  
Die Entsieglung von Freiflächen hat Einfluss auf die Versickerung von anfallendem Regenwasser, das Mikro-
klima, die Wahrnehmung des Quartiers und somit auch auf das Wohlbefinden der Bewohnerschaft. 
Die Nutzung von Grauwasser für die Klospülung bietet eine weitere Möglichkeit Ressourcen und damit letzt-
endlich auch Emissionen einzusparen. 
Priorität ●  ○  ○ 
Einsparpotenzial ●  ○  ○ 
Geschätzte Kosten ●  ○  ○ 
Finanzierung • WGaV 
Umsetzungszeitraum Ca. 2025 - 2045 
Akteure • WGaV muss für die Maßnahme investieren 
Umsetzbarkeit • Einfache Umsetzung, Erfolg teilweise stark von Beteiligung abhängig

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No. Maßnahme HF Priorität Einsparung Kosten 
M1 Energetischer Standard der Gebäudehülle HF1 ●  ●  ● ●  ●  ● ●  ●  ○ 
M2 Wärmerückgewinnung aus der Kontrollierten Wohnraumlüftung HF1 ●  ●  ● ●  ●  ● ●  ●  ○ 
M3 Begrenzung der Emissionen durch Baustoffwahl der Gebäudehülle HF1 ●  ●  ○ ●  ●  ○ ○  ○  ○ 
M4 Beachtung des sommerlichen Wärmeschutzes HF1 ●  ○  ○ ●  ○  ○ ●  ○  ○ 
M5 Umsetzung der Bauarbeiten als „Serielles Bauverfahren“ HF1 ●  ●  ○ ●  ○  ○ ●  ●  ○ 
M6 Ersetzung alter Heizungsanlagen und Nutzung von Umweltwärme HF2 ●  ●  ● ●  ●  ● ●  ●  ● 
M7 Nutzung von Fernwärme HF2 ●  ○  ○ ●  ○  ○ ●  ○  ○ 
M8 Herstellung eines Wärmeverbundes zur zentralen Versorgung des Quartiers  HF2 ●  ●  ○ ●  ●  ○ ●  ●  ● 
M9 Erhöhung der Wärmeübergabefläche und Absenkung von Systemtemperaturen HF2 ●  ○  ○ ●  ●  ○ ●  ●  ○ 
M10 Warmwasserbereitung HF2 ●  ●  ○ ●  ●  ○ ●  ○  ○ 
M11 Wärmerückgewinnung aus Warmwasserbereitung HF2 ●  ●  ● ●  ●  ● ●  ○  ○ 
M12 Integration von Speichertechniken HF2 ●  ○  ○ ●  ○  ○ ●  ○  ○ 
M13 Gewinnung und Nutzung regenerativer Energien (HF5) HF5 ●  ●  ● ●  ●  ● ●  ●  ○ 
M14 Energieeffiziente Stromnutzung (HF3) HF3 ●  ○  ○ ●  ○  ○ ●  ○  ○ 
M15 Förderung klimabewusstes Verbrauchsverhalten (HF6) HF6 ●  ●  ○ ●  ●  ○ ●  ○  ○ 
M16 Klimagerechte Mobilität (HF4) HF4 ●  ○  ○ ●  ○  ○ ●  ○  ○ 
M17 Nachhaltigkeit PLUS (HF7) HF7 ●  ○  ○ ●  ○  ○ ●  ○  ○

Seite 158 von 272 
4.2 Vergleich erarbeiteter Energiekonzepte 
Auf Grundlage der Erkenntnisse  der Pilotprojekte und anderer von team:tektura erstellten 
Quartiersstudien sowie durch den Austausch mit Energieplanern sind für das Quartier „Zu-
kunft Zollstock“ Ansätze für Energiekonzepte erarbeitet worden. Im weiteren Projektverlauf 
sind diese Energiekonzept-Skizzen je nach Umsetzungsumfang und -ablauf der Maßnahmen 
durch ein Energiebüro zu überprüfen und an die Gegebenheiten der Planung anzupassen.  
Die formulierten Energiekonzept-Skizzen tragen den im vorangestellten Kapitel gezeigten 
Maßnahmen Rechnung und verfolgen dabei unterschiedliche Ansätze, die sich hauptsächlich 
nach den folgenden Fragestellungen differenzieren lassen: 
1. Welche Umweltwärmequellen werden für die Herstellung der Heizwärme genutzt? 
2. Findet die Wärmeerzeugung zentral fürs Quartier oder dezentral in den Gebäuden 
statt? 
3. Werden zusätzliche wärmebereitstellende Technologien, wie Fernwärme  oder Solar-
thermie, zur Unterstützung der Wärmeerzeugung in das System integriert? 
4. Findet die Bereitung von Warmwasser über die primäre Wärmequelle oder unabhän-
gig davon (beispielshalber über elektrische Durchlauferhitzer) statt? 
5. Kommen Techniken für die Speicherung von thermischer (z.B. Latentwärmespeicher) 
oder elektrischer Energie (z.B. Batteriespeicher) zum Einsatz? 
  
Strategien + 
 Maßnahmen

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Energiekonzept A – Dezentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe + PV 
 
Abbildung 72: Konzept A Dezentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe + PV 
 
Energie Heizung:   Strom + Umweltwärme 
Wärmeübergabe:  Heizkörper oder Flächenheizungen 
     Je nach baulicher Situation und ob Sanierung oder Neubau 
Energie Warmwasser:  Strom 
      bei Neubau/Kernsanierung auch Frischwasserstationen/WP 
Warmwasser:   Durchlauferhitzer (Strom)  
      bei Neubau/Kernsanierung auch Frischwasserstationen/WP  
Lüftungsanlage:   Kontrollierte Lüftung mit WRG 
Kühlung:    nein

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Konzept B – Zentrale Sole-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST + Fernwärme 
 
Abbildung 73: Konzept B – Zentrale Sole-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST + Fernwärme 
 
Energie Heizung:   Strom + Umweltwärme + Fernwärme + ST 
Wärmeübergabe:  Flächenheizung oder Heizkörper 
Energie Warmwasser:  Strom + Umweltwärme + Fernwärme + ST 
Warmwasser:   Über Wohnungs-Frischwasserstationen 
Lüftungsanlage:   Kontrollierte Lüftung mit WRG 
Kühlung:    nein

Seite 161 von 272 
Konzept C – Zentrale Kanalisationsabwärme-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST + Fernwärme 
 
Abbildung 74: Konzept C – Zentrale Kanalisationsabwärme-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST + Fernwärme 
 
Energie Heizung:   Strom + Umweltwärme + Fernwärme + ST 
Wärmeübergabe:  Flächenheizung oder Heizkörper 
Energie Warmwasser:  Strom + Umweltwärme + Fernwärme + ST 
Warmwasser:   Über Wohnungs-Frischwasserstationen 
Lüftungsanlage:   Kontrollierte Lüftung mit WRG 
Kühlung:    nein

Seite 162 von 272 
Konzept D – Zentrale Eisspeicher-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST 
 
Abbildung 75: Konzept D – Zentrale Eisspeicher-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST 
 
Energie Heizung:   Strom + Umweltwärme + ST 
Wärmeübergabe:  Flächenheizung oder Heizkörper 
Energie Warmwasser:  Strom + Umweltwärme + ST 
Warmwasser:   Über Wohnungs-Frischwasserstationen 
Lüftungsanlage:   Kontrollierte Lüftung mit WRG 
Kühlung:    nein

Seite 163 von 272 
Empfehlung Wahl des Energiekonzeptes 
Die aufgezeigten Energiekonzepte eignen sich für das Untersuchungsquartier, bedeuten aber 
einen unterschiedlich hohen Aufwand und Investitionsrahmen. Das Kapitel 5 zeigt, dass eine 
gebäudeweise Bearbeitung des Quartiers  einen zeitlichen und wirtschaftlichen Umsetzungs-
pfad für die Wohnungsgenossenschaft eher darstellbar ist als einen kompletten Quartiersum-
bau in einem Schritt saniert. Daher wird empfohlen mit Beginn der ersten Gebäudeplanun-
gen eine Grundsatzentscheidung für zentrale oder dezentrale Heizungss ysteme, mit Blick 
auf das gesamte Quartier, zu fällen.  
Team:tektura hat au fgrund der ökonomischen Potenz der WGaV und falls eine Quartierssa-
nierung über 20 Jahre gestreckt werden sollte, eine Tendenz zu dezentralen Luft-Wasser-Wär-
mepumpen (s. Konzept A), da dieses Konzept passend für eine Sanierung häuserweise ist und 
besserer Steuerungsmöglichkeiten bei technischen Neuerungen in fünf, zehn  oder 15 Jahren 
bietet.  
Abhängig von der neuen Wohnfläche , welche durch den unterschiedlichen Umgang mit den 
Bestandsgebäuden, entsteht, ergeben sich mit Blick auf das Energiekonzept verschiedene Op-
tionen, weshalb die Wohnfläche als Variable in der Wahl des Energiekonzeptes betrachtet sein 
muss. Auch dieser Faktor sollte bei Einstieg in die Planung der ersten Gebäude gesamtheitlich 
betrachtet werden.

Seite 164 von 272 
4.3 Einbindung Akteure 
Im Rahmen dieser Quartiersstudie wurden in mehreren aufeinander abgestimmten Schritten 
Akteure am Prozess beteiligt. Für den weiteren Projektverlauf nach Fertigstellung der Studie 
ist es von großer Bedeutung, die Partizipation der Handelnden und Betroffenen fortzuführen. 
Durch dieses Konzept ist dabei folgender Ablauf vorgesehen: 
 
- Vor der Studie - 
1. Abstimmung mit Förderstelle (KfW), Kommune (Stadt Köln) und der Auftraggeberin  
 
- Während der Studie - 
2. Konzeptionelle Einbindung in die bereits laufenden kommunalen Studien 
3. Information und Beteiligung der interessierten Ämter bei der Stadt Köln 
4. Mehrfache Strategiegespräche mit der WGaV und der städtischen Ansprechpartnerin 
(Koordinationsstelle Klimaschutz) über Stand und Fortgang der Studie 
5. Experten-Workshop mit führenden Fachleuten aus Energie-Büros, Gebäudetechnikern 
und Forschungseinrichtungen 
6. Befragung der Mieter:innen zu zentralen Themen der Quartiersstudie 
 
- nach Fertigstellung der Studie - 
7. Präsentation der Studie bei der Auftraggeberin und interessierten Genossenschaften 
8. Präsentation der Studie bei der Stadt und weiteren Interessenten 
9. Information der Mieter:innen über die Ergebnisse der Studie 
10. Aufklärungsveranstaltung für die Bewohnerschaft entsprechend Maßnahme 15 
11. Beauftragung und Austausch von Fachplanenden zum Ausarbeiten der Vorschläge aus 
dem Maßnahmenkatalog 
12. Empfehlung zur Einrichtung eines Sanierungsmanagements 
13. Empfehlung zur Einführung einer Quartiers-App entsprechend Maßnahme 17 
  
Strategien + 
 Maßnahmen

Seite 165 von 272 
4.4 Monitoring und Controlling 
Um die Auswirkungen der vorgeschlagenen Maßnahmen und die Erreichung der gesetzten 
Energie- und Klimaschutzziele in Zukunft möglichst aussagekräftig bewerten zu können, 
schlägt team:tektura folgende Monitormaßnahmen vor: 
4.4.1 Monitoring der Verbrauchswerte je Gebäude und je m² Wohnfläche 
• Verbrauch Heizenergie nach Sanierung bzw. Neubau in kWh je Haus 
• Verbrauch Heizenergie der unsanierten Gebäude in kWh je Haus als Referenzwerte je 
Temperaturniveau 
• Verbrauch Warmwasser nach Sanierung in kWh je Haus 
• Verbrauch Allgemeinstrom nach Sanierung in kWh je Haus 
• Verbrauch Haushaltsstrom nach Sanierung in kWh je Haus 
• Ertrag der PV-Anlagen/Solarthermie in kWh je Haus 
Hierbei ist abzuwägen zwischen einem monatlichen Monitoring, welches aufwändiger und da-
für aussagekräftiger ist, und einem jährlichen Monitoring mit überschaubarem Aufwand. An-
hand dieser Daten lässt sich die Qualität der Sanierungen/Neubauten sowie die Qualität der 
Prognosen des Klimarechners (s. Kapitel 5) bewerten. Bestenfalls wird der Klimarechner als 
Prognose-Werkzeug im Entwurfsprozess dadurch verbessert. 
Zugleich kann bei erhöhten Verbräuchen die Ursache rechtzeitig erforscht und ggf. Gegen-
maßnahmen, wie Workshops zum richtigen Gebrauch der Lüftungsanlage oder der smarten 
Spülmaschinensteuerung, eingeleitet werden. Die Evaluierungen sollten deshalb auch fortlau-
fend ausgewertet werden – und nicht etwa erst nach 20 Jahren.      
Akteur 1   Erhebung und Ermittlung der Daten durch die Bauherrin 
Verarbeitung Erstellen der Erhebungstools, Eingabe in Klimarechner, Auswertung 
    und Rückschlüsse durch team:tektura  
Finanzierung durch Wegfall des Moduls B ungeklärt   
4.4.2 Monitoring der Grauen Energien für Sanierungen und Neubauten je Gebäude und je 
m² Wohnfläche 
• Erfassen der Grauen Energien bei Rückbau, Abtransport und Deponierung o.ä. 
• Erfassen der Grauen Energien bei Energetischen Sanierungen 
• Erfassen der Grauen Energien bei Kernsanierungen 
• Erfassen der Grauen Energien bei Neubauten 
Um die Frage „Klimaneutral 2045?“ zu beantworten und die CO2 -Bilanz im Jahr 2045 zu er-
mitteln, sollten die im Klimarechner errechneten Grauen Energien in der konkreten Gebäude-
Planung (Konzeptphase bis Entwurf) nochmals ermittelt werden – wichtiger noch in der Aus-
führung. Anhand dieser Daten lässt sich die Qualität der Sanierungen/Neubauten sowie die 
Strategien + 
 Maßnahmen

Seite 166 von 272 
Qualität der Prognosen des Klimarechners bewerten. Im besten Fall wird der Klimarechner als 
Prognose-Werkzeug im Entwurfsprozess dadurch verbessert. 
team:tektura regt eine Begleitstudie an, um den Klimarechner als Entwurfswerkzeug zu präzi-
sieren und weiterzuentwickeln. Denkbar wären Fördermittelanträge bei EU oder BBSR oder 
eine Kooperation mit Universität oder Instituten wie Wuppertal-Institut oder Passivhausinsti-
tut.  
4.4.3 Soziales Monitoring 
• Erhebung der Akzeptanz der baulichen und sonstigen Quartiersmaßnahmen 
• Erhebung der Beteiligung, Mitwirkung der Bewohner:innen 
• Erhebung des Umdenkens der Bewohner:innen 
Anhand eines solchen Monitorings lässt sich die Qualität der Maßnahmen auf den sozialen 
Ebenen ermitteln. Team:tektura geht davon aus, dass beispielweise der Stromverbrauch in 
Abhängigkeit mit der Akzeptanz der Quartiersentwicklung steht. Um wenig ausgeschöpfte Po-
tenziale frühzeitig aktivieren zu können, sollten die Erhebungen und Evaluierungen begleitend 
stattfinden – und nicht etwa erst nach 20 Jahren. 
Akteur 1   Erhebung und Ermittlung der Daten durch Bauherrin 
Verarbeitung Erstellen der Erhebungs-tools, Auswertung und Rückschlüsse durch 
team:tektura 
Finanzierung durch Wegfall des Moduls B ungeklärt

Seite 167 von 272 
4.5 Sanierungsmanagement 
Ziel eines Sanierungsmanagements ist eine langfristige Aufwertung des Quartiers zu errei-
chen, den Gebäudebestand energetisch zu modernisieren und eine dauerhafte Reduktion der 
CO2-Emissionen herbeizuführen. Im Falle des Quartiers in Zukunft Zollstock  ist das Ziel  die 
aufgezeigten Maßnahmen, welche in dieser Studie formuliert werden, in der Umsetzung zu 
begleiten. Gegenüber den aufgezeigten Optionen im Bereich des Monitorings und Controlling 
des vorherigen Kapitels würde ein Sanierungsmanagement eine Betreuung vor und im Bau-
prozess für das gesamte Quartier im Blick behalten. 
Zusätzlich bietet ein Sanierungsmanagement auch die Möglichkeit einen Ort & eine Ansprech-
person für die Bewohner:innen des Quartiers darzustellen. Erfahrungen aus anderen Quar-
tiersprojekten hat team:tektura gezeigt, dass solche Formate einen großen Mehrwert darstel-
len. Aspekte wie der Bedarf an Wohnungsmix, Vorhandensein von Barrierefreiheit, wie auch 
die Zufriedenheit und Identifikation der Bewohner:innen mit dem Quartier können aufgenom-
men werden und in die weiteren Planungsprozesse eingebunden werden.  Somit verbessert 
sich die Planungsgrundlage für die Planenden deutlich. Ebenso verstärkt eine Quartiersbetreu-
ung die Akzeptanz der Maßnahmen und erhöht die Verbundenheit zum Quartier.  Es hat sich 
ebenfalls gezeigt, dass dadurch ein pfleglicherer Umgang mit dem Quartier gefördert wird. 
Wie in der Akteursanalyse (s. Kapitel 1.4) schon aufgezeigt, unterscheidet sich dieses Quartier 
in seiner Akteursstruktur insofern, dass es in der WGaV ausschließlich eine Eigentümerin gibt. 
Entsprechend können Abwägungsprozesse und Entscheidungen für einzelne Baumaßnahmen 
leichter auch im gesamten Quartiersblick abgewogen werden, weil alle Belange berücksichtigt 
werden können. Zwar gibt es nur einen einzigen Akteur, allerdings handelt es sich hier um eine 
Genossenschaft, daher ist in dem Gebiet das Mietermanagement von entscheidender Bedeu-
tung. Ein Großteil dieses Mietermanagement könnte im Falle eines Sanierungsmanagement 
abgedeckt werden. Sorgen, Belange & Wünsche können frühzeitig erkannt und aufgenommen 
werden und durch Expert:innen bearbeitet und betreut werden. So können die Bewohner:in-
nen vor und in dem Prozess eingebunden werden. 
Auf Grund des Wegfalls des Modul B der KfW-Förderung ist die Fortführung der Studie durch 
ein Sanierungsmanagement noch ungeklärt. Wie im Kapitel 5.5 aufgezeigt, gibt es eine Emp-
fehlung an Maßnahmen zu Umsetzung bis in das Jahr 2045 au sdetailliert, ein Sanierungsma-
nagement würde an dieser Stelle aber eine engere Betreuung & Kontrolle des Planungspro-
zesses ermöglichen. Team:tektura empfiehlt zumindest ein Mindestmaß eines Sanierungsma-
nagement vorzusehen, um insbesondere auch das Mietermanagment abzudecken.

Seite 168 von 272 
4.6 Zusammenfassung Kapitel 4 
4 Zusammenfassung Strategien und Maßnahmen 
Maßnahmenkatalog • Konkreter Maßnahmenkatalog auf Grundlage der Potenzialermitt-
lung: Erstellung von Steckbriefen inkl. Kurzbeschreibung der wichtigs-
ten Maßnahmenparameter (Handlungsfeld, Ziele, Zielgruppe, Kurzbe-
schreibung, Priorität, Einsparpotenzial, geschätzte Kosten, Finanzie-
rung, Umsetzungszeitraum, Akteure und Faktoren der Umsetzbarkeit 
• Zusammengefasste Auflistung von insg. 17 Maßnahmen sowie Gegen-
überstellung von Priorität, Einsparung und Kosten 
Die fünf Maßnahmen mit der höchsten Einstufung der Priorität und Ein-
sparung sind: 
- M1 Energetischer Standard der Gebäudehülle 
- M2 Wärmerückgewinnung aus der Kontrollierten Wohnraumlüftung 
- M6 Ersetzung alter Heizanlagen und Nutzung von Umweltwärme 
- M11 Wärmerückgewinnung aus Warmwassernutzung 
- M 13 Gewinnung & Nutzung regenerativen Energien 
Vergleich erarbeite-
ter Energiekonzepte 
• Erarbeitung verschiedener Energiekonzepte für das Quartier: 
KONZEPT A – Dezentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe + PV 
KONZEPT B – Zentrale Sole-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST + Fern-
wärme 
KONZEPT C – Zentrale Kanalisationsabwärme-Wasser-Wärmepumpe + 
PV + ST + Fernwärme 
KONZEPT D – Zentrale Eisspeicher-Wasser-Wärmepumpe + PV + ST 
• Differenzierung der Energiekonzepte nach: Umweltwärmequelle, 
Wärmeerzeugung, Integration wärmebereitstellender Technologien zur 
Unterstützung der Wärmeerzeugung, WW-Bereitung über primäre 
Wärmequelle oder unabhängig davon, Einsatz von Techniken zur Spei-
cherung von thermischer oder elektrischer Energie 
Empfehlung: mit Beginn der ersten Gebäudeplanungen eine Grund-
satzentscheidung für zentrale oder dezentrale Heizungssysteme, mit 
Blick auf das gesamte Quartier, zu fällen. 
Einbindung Akteure • Partizipation der Handelnden und Betroffenen ist von großer Wichtig-
keit, ist auch nach Abschluss der Studie fortzuführen 
• Einbindung der Akteure wird differenziert nach Zeiträumen: vor, wäh-
rend und nach Fertigstellung der Studie 
Strategien + 
 Maßnahmen

Seite 169 von 272 
Monitoring und Controlling Es wird ein Monitoring auf drei Ebenen empfohlen: 
Monitoring der Verbrauchswerte je Gebäude + je m² Wohnflä-
che 
• Verbrauch Heizenergie nach Sanierung bzw. Neubau in kWh je 
Haus 
• Verbrauch Heizenergie der unsanierten Gebäude in kWh je 
Haus als Referenzwerte je Temperaturniveau 
• Verbrauch Warmwasser nach Sanierung in kWh je Haus 
• Verbrauch Allgemeinstrom nach Sanierung in kWh je Haus 
• Verbrauch Haushaltsstrom nach Sanierung in kWh je Haus 
• Ertrag der PV-Anlagen/Solarthermie in kWh je Haus 
Monitoring der Grauen Energien für Sanierungen und Neubau-
ten je Gebäude und je m² Wohnfläche 
• Erfassen der Grauen Energien bei Rückbau, Abtransport und 
Deponierung o.ä. 
• Erfassen der Grauen Energien bei Energetischen Sanierungen 
• Erfassen der Grauen Energien bei Kernsanierungen 
•  Erfassen der Grauen Energien bei Neubauten 
 
Soziales Monitoring 
• Erhebung der Akzeptanz der baulichen und sonstigen Quartiers-
maßnahmen 
•  Erhebung der Beteiligung, Mitwirkung der Bewohner:innen 
• Erhebung des Umdenkens der Bewohner:innen 
Sanierungsmanagement • Fortführung durch Sanierungsmanagment noch ungeklärt, da 
Wegfall des Modul B der KfW Förderung  
• Betreuer:innen des Sanierugsmanagement sind Expert:innen 
für Bedarfe, Nöte, Ängste der Bewohnerschaft > sehr gute Grund-
lage für Planungsprozesse der Bauherrin + der Architektur 
• ein Sanierungsmanagement erhöht Akzeptanz der Maßnah-
men, erzeugt eine stärkere Verbundenheit mit dem Quartier und 
fördert pfleglicheren Umgang mit dem Quartier 
• Empfehlung zu Mindestmaß an Sanierungsmanagment  
Tabelle 19: Zusammenfassung Kapitel 4

Seite 170 von 272 
5 Gebäude- & Klimarechner, Wirtschaftlichkeit und Zeithorizonte 
In Kapitel 5 w ird die Entwicklung des Gebäuderechners und des Klimarechners (Quartiers-
ebene) erläutert. Zusätzlich wird eine ökonomische Betrachtung von der gebäudeweisen Un-
tersuchung auf die gesamte Quartiersebene fortgeführt, um mit Blick auf den Städtebau des 
Quartiers und den Zeithorizont einen erreichbaren Umsetzungspfad für die Genossenschaft 
zu entwickeln. 
5.1  Gebäuderechner 
Im Rahmen dieser Studie hat team:tektura - aufbauend auf dem Ansatz des Gebäuderechner-
Modells (siehe Kapitel 3.8) - eine Typisierung des Gebäudebestandes vorgenommen. Hierzu 
wurde ein Gebäuderechner entwickelt, welche r gebäudeweise in einer ökonomischen Be-
trachtung die gesamten Investitionskosten den Mieteinnahmen, in einem Betrachtun gszeit-
raum von 40 bzw. 50 Jahren, gegenübergestellt. Diese Gegenüberstellung wurde für verschie-
dene Vorgehensweisen (unterschiedliche Geschossigkeiten, Einbau bzw. Neubau eines Aufzu-
ges, Sanierung vs. Abbruch etc.) vorgenommen. Zudem wurden in einer ökologischen Betrach-
tung die Emissionen durch Graue Energien  für die gleichen Vorgehensweisen untersucht. Im 
Falle der Öko nomie wurde auf einen möglichst hohen Überschuss an Mieteinnahme n abge-
zielt, bei der Ökologie war ein möglichst geringer Ausstoß an CO2-Äquivalenten das Ziel. Die 
beiden Rechnungen geben somit Aufschluss darüber, welche Vorgehensweise für jedes Ge-
bäude die jeweils rentabelste beziehungsweise umweltschonendste ist. 
Das Unterkapitel „CO2-Kennwerte für Graue Energie und Kosten-Kennwerte für Baukosten, 
Mieteinnahmen und  CO2-Kennwerte und Kostenkennwerte für Baukosten, Mieteinnahmen 
und Zuschüss e“ erläutert die Kenn zahlen, welche team:tektura dem Gebäuderechner  zu 
Grunde legte. Anschließend werden verschiedene „Typen“ identifiziert, die dazu dienen sol-
len, Gebäude mit ähnlichen Ergebnissen und daraus resultierenden Vorgehensweisen in Kate-
gorien zusammenzufassen. Zuletzt werden alle Gebäude den jeweiligen Typen zugeordnet , 
die Ergebnisse der Rechnungen interpretiert  und Empfehlungen für die Maßnahmen ausge-
sprochen. 
  
Zeithorizonte + 
Wirtschaftlichkeit

Seite 171 von 272 
5.1.1 CO2-Kennwerte für Graue Energie und Kosten-Kennwerte für Baukosten, Mietein-
nahmen und Zuschüsse 
In der folgenden Tabelle sind die CO2 -Äqivalente der für das Quartier wichtigsten baulichen 
Maßnahmen aufgeführt. Um die Werte in dem Gebäuderechner-Modell und im später vorge-
stellten Klimarechner einsetzen zu können, wurden alle Werte auf die m² vermietbare Fläche 
(hier gleichbedeutend auch Wohnfläche genannt) umgerechnet. Es ist zu beachten, dass a lle 
Angaben als Richtwerte betrachtet werden sollten. Je nach Herstellungsort der Baustoffe, der 
unterschiedlichen Transportmittel und -wege, ergibt sich je Baustoff eine gewisse Bandbreite 
in der Klimabilanz – und kein absolut scharfer Wert für Baustoffe und Baumaßnahme. Für die 
Bilanz ist es ausschlaggebend, wo beispielsweise der für Baumaßnahme n erforderliche Z e-
ment hergestellt wurde, ob überwiegend die Bahn zum Transport eingesetzt wurde oder aus-
schließlich LkWs, an welchem Ort das Holz für den Dachstuhl gehauen wurde etc. Gleichzeitig 
benötigen Prognosetools, wie die Gebäuderechner Gebäuderechner als auch der Klimarech-
ner - siehe Kapitel 5.2) eine überschaubare Menge an Eingabedaten, um als Werkzeug für 
Quartiersentwicklung und Entwurf adäquat geeignet zu sein.  
Mit dem Wissen um eine gewisse Fehlertoleranz hat team:tektura folgende Werte anhand der 
in der Tabelle rechts angegebenen Quellen ermittelt. 
Im Fall des Neubaus – sowohl im Massivbau als auch im Holzbau – hat team:tektura die Werte 
des Wuppertal-Instituts (Steger, Wilts, Bergs, & Bergmann, 2022)  mit Werten des BKI Kon-
struktionsatlas KA1 (Stuttgart: BKI 2023) und BKI Konstruktionsatlas KA 2 (Stuttgart: BKI 2024) 
gegengerechnet. Diese Berechnungen sind auf den Seiten nach der Tabelle wiedergegeben. 
Die CO2-Werte für die energetischen Sanierungen Typ A, B und C haben Zeller Kölmel Archi-
tekten (ZKA) im Rahmen des Projektes Schwalbacher Straße 24-26 angestellt.  
Die Ermittlungsart für die Kennwerte der Grauen Energie sowie die Kosten-Kennwerte für Bau-
kosten und Mieteinkünfte wird in Kapitel 5.1.1 erläutert. Sie werden je Typ im Folgenden 
nochmals genannt.

Seite 172 von 272 
Basisfaktoren 
CO2- 
Emissionen 
     
Maßnahme 
CO2- 
Emissionen  
Pro Jahr 
CO2- 
Emissionen  
50 Jahre 
Anteil 
 
 
 Quelle 
Abbruch  
EG bis OG2 
massiv 
0,7 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
37 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
100 % - Wuppertal Institut 
(2022): Energeti-
sche Sanierung 
von Bestandsge-
bäuden oder Neu-
bau 
Abbruch  
Keller massiv 
0,7 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
37 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
100 % von Abbruch  
massiv 
Wuppertal Institut 
(2022): Energeti-
sche Sanierung 
von Bestandsge-
bäuden oder Neu-
bau 
Abbruch  
Kernsanierung 
0,4 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
19 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
50 % von Abbruch  
massiv 
Wuppertal Institut 
(2022): Energeti-
sche Sanierung 
von Bestandsge-
bäuden oder Neu-
bau 
Abbruch 
Dachgeschoss 
0,4 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
19 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
50 % von Abbruch  
massiv 
Wuppertal Institut 
(2022): Energeti-
sche Sanierung 
von Bestandsge-
bäuden oder Neu-
bau 
Neubau 
massiv mit 
Schrägdach 
und mit Keller 
17,9 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
893 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
100 % - Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Neubau  
massiv mit 
Schrägdach EG 
bis OG-X ohne 
Keller 
16,3 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
813 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
91 % von Neubau massiv 
mit Schrägdach 
und mit Keller; ge-
ringerer Wert, da 
kein Stahlbeton für 
KG erforderlich 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Neubau  
massiv mit 
Flachdach 
Beton 
18,5 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
927 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
104 % von Neubau massiv 
mit Schrägdach 
und mit Keller; hö-
herer Wert, da 
mehr Stahlbeton 
für Flachdach er-
forderlich 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024

Seite 173 von 272 
Neubau  
Holz mit 
Aufzug, mit 
Schrägdach EG 
bis OG-X ohne 
Keller 
6,0 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
301 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
100 % - Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Neubau  
Holz 4 
Geschosse mit 
Aufzug 
6,0 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
301 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
100 % - Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Aufstockung  
Holz Geschoss 
4,5 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
226 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
75 % von Neubau Holz 
ohne KG 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Anbau  
Holz ohne Kel-
ler (Rucksack) 
4,1 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
203 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
90 % von Neubau Holz 
ohne KG 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Anbau  
massiv (Ruck-
sack) 
16,3 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
813 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
100 % von Neubau massiv 
ohne KG 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Neubau  
Mansarddach 
(als 5. OG) 
4,1 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
203 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
90 % von Aufstockung 
Holzgeschoss; 
mehr Dach- und 
PV-Fläche, dafür 
weniger Technik 
erforderlich 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Neubau Aufzug 
32,5 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
1.626 kg 
CO2-Ä/m² 
Wfl 
200 % von Neubau massiv Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Kernsanierung  
EG bis OG-X 
4,9 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
244 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
30 % von Neubau massiv 
ohne KG 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024

Seite 174 von 272 
Kernsanierung 
Holzdecken 
4,9 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
244 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
88 % von Neubau Holz 4 
VG mit Aufzug 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Ertüchtigung  
Fundamente 
5,0 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
250 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
- - Abschätzung 
team:tektura 
Instandhaltung 
Beton 
5,0 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
250 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
- - Abschätzung 
team:tektura 
Energetische  
Sanierung 
0,9 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
45 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
20 % von Aufstockung 
Holzgeschoss 
Ermittlung 
team:tektura an-
hand von BKI Kon-
struktionsatlas, 
Stuttgart, 2023 
und 2024 
Energetische  
Sanierung und 
neues DG Typ 
A+C 
1,3 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
67 kg CO2-
Ä/m² Wfl 
- - Erfahrungskenn-
werte ZKA / 
team:tektura 
Tabelle 20: Basisfaktoren für CO2-Emissionen

Seite 175 von 272 
MASSIVBAU MIT SCHRÄGDACH UND MIT KELLER 
Ermittlung der Grauen Energie mittels Beispielhaus mit Quartiers-adäquaten Maßen von 20 
Metern Breite, 12 Metern Tiefe und 18 Metern Höhe 
anhand BKI Konstruktionsatlas: Bauteile mit Ökobilanzen, CO2-Äquivalenten und Baupreisen 
für die nachhaltige und wirtschaftliche Planung . Stuttgart: BKI, 2023 und 2024  
 
Abbildung 76: Piktogramm eines Beispielhauses - Massivbau mit Schrägdach und mit Keller 
Allgemeine  
Kennwerte 
   Neubau massiv mit 
Schrägdach und Kel-
ler, mit Aufzug  
 
Häuser- 
Kennwerte 
 Kostengrup-
pen 
Flächen  CO2-e/m²*a 
Nach BKI 
CO2- 
Emissionen 
Breite 20 m KG 310    
Tiefe 12 m KG 320 240 m² 6,00 kg CO2-e/m²*a 1.440 kg CO2-e/a 
Höhe 18 m KG 330 1.152 m² 3,00 kg CO2-e/m²*a 3.456 kg CO2-e/a 
Fläche 900 m² KG 340 864 m² 2,25 kg CO2-e/m²*a 1.944 kg CO2-e/a 
KG-DG 6 KG 340  
massiv 
216 m²   
Vollgeschosse 5 KG 350 1.200 m² 5,00 kg CO2-e/m²*a 6.000 kg CO2-e/a 
  KG 360 338 m² 1,40 kg CO2-e/m²*a 474 kg CO2-e/a 
  KG 390 Sonstiges in 
KG 300 
 666 kg CO2-e/a 
  KG 400   2.097 kg CO2-e/a 
    Absolut pro Jahr 16.076 kg CO2-e/a 
    Pro m² Wohnfläche 
und Jahr 18 kg CO2-e/m²*a 
    Absolut über 50 
Jahre 893 kg CO2-e/a 
Tabelle 21: Ermittlung der CO2-Emissionen für Massivbau mit Schrägdach und Keller 
Die Werte für die Kostengruppen  KG 320 Gründung, KG 330 Außenwände, KG 340 Innen-
wände, KG 350 Decken und KG 360 Dächer sind Mittelwerte aus den verschiedenen Konstruk-
tionsarten. Der Zuschlag für die KG 390 Sonstige Baumaßnahmen und KG 400 Technik ent-
sprechen ebenfalls den Mittelwerten.

Seite 176 von 272 
MASSIVBAU MIT SCHRÄGDACH OHNE KELLER 
Ermittlung der Grauen Energie mittels Beispielhaus mit Quartiers-adäquaten Maßen von 20 
Metern Breite, 12 Metern Tiefe und 18 Metern Höhe 
anhand BKI Konstruktionsatlas: Bauteile mit Ökobilanzen, CO2 -Äquivalenten und Baupreisen 
für die nachhaltige und wirtschaftliche Planung. Stuttgart: BKI, 2023 und 2024
 
Abbildung 77: Piktogramm eines Beispielhauses - Massivbau mit Schrägdach ohne Keller 
Allgemeine  
Kennwerte 
   Neubau massiv mit 
Schrägdach und 
Aufzug ohne Keller 
 
Häuser- 
Kennwerte 
 Kostengrup-
pen 
Flächen  CO2-e/m²*a 
Nach BKI 
CO2- 
Emissionen 
Breite 20 m KG 310    
Tiefe 12 m KG 320 240 m²   
Höhe 18 m KG 330 1.152 m² 3,00 kg CO2-e/m²*a 3.456 kg CO2-e/a 
Fläche 900 m² KG 340 864 m² 2,25 kg CO2-e/m²*a 1.944 kg CO2-e/a 
KG-DG 6 KG 340  
massiv 
216 m²   
Vollgeschosse 5 KG 350 1.200 m² 5,00 kg CO2-e/m²*a 6.000 kg CO2-e/a 
  KG 360 338 m² 1,40 kg CO2-e/m²*a 474 kg CO2-e/a 
  KG 390 Sonstiges in 
KG 300 
 666 kg CO2-e/a 
  KG 400   2.097 kg CO2-e/a 
    Absolut pro Jahr 14.636 kg CO2-e/a 
    Pro m² Wohnfläche 
und Jahr 16 kg CO2-e/m²*a 
    Absolut über 50 
Jahre 813 kg CO2-e/a 
Tabelle 22: Ermittlung der CO2-Emissionen für Massivbau mit Schrägdach ohne Keller 
Die Werte für die Kostengruppen KG 320 Gründung, KG 330 Außenwände, KG 340 Innen-
wände, KG 350 Decken und KG 360 Dächer sind Mittelwerte aus den verschiedenen Konstruk-
tionsarten. Der Zuschlag für die KG 390 Sonstige Baumaßnahmen und KG 400 Technik ent-
sprechen ebenfalls den Mittelwerten.

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MASSIVBAU MIT FLACHDACH UND MIT KELLER 
Ermittlung der Grauen Energie mittels Beispielhaus mit Quartiers-adäquaten Maßen von 20 
Metern Breite, 12 Metern Tiefe und 18 Metern Höhe 
anhand BKI Konstruktionsatlas: Bauteile mit Ökobilanzen, CO2 -Äquivalenten und Baupreisen 
für die nachhaltige und wirtschaftliche Planung. Stuttgart: BKI, 2023 und 2024
 
Abbildung 78: Piktogramm eines Beispielhauses - Massivbau mit Flachdach und mit Keller 
Allgemeine  
Kennwerte 
   Neubau massiv mit 
Beton-Flachdach 
und mit Aufzug 
 
Häuser- 
Kennwerte 
 Kostengrup-
pen 
Flächen  CO2-e/m²*a 
Nach BKI 
CO2- 
Emissionen 
Breite 20 m KG 310    
Tiefe 12 m KG 320 240 m² 6,00 kg CO2-e/m²*a 1.440 kg CO2-e/a 
Höhe 18 m KG 330 1.152 m² 3,00 kg CO2-e/m²*a 3.456 kg CO2-e/a 
Fläche 900 m² KG 340 864 m² 2,30 kg CO2-e/m²*a 1.944 kg CO2-e/a 
KG-DG 6 KG 340  
massiv 
216 m²   
Vollgeschosse 5 KG 350 1.200 m² 5,00 kg CO2-e/m²*a 6.000 kg CO2-e/a 
  KG 360 338 m² 4,50 kg CO2-e/m²*a 1.080 kg CO2-e/a 
  KG 390 Sonstiges in 
KG 300 
 666 kg CO2-e/a 
  KG 400   2.097 kg CO2-e/a 
    Absolut pro Jahr 16.683 kg CO2-e/a 
    Pro m² Wohnfläche 
und Jahr 19 kg CO2-e/m²*a 
    Absolut über 50 
Jahre 927 kg CO2-e/a 
Tabelle 23: Ermittlung der CO2-Emissionen für Massivbau mit Flachdach und mit Keller 
Die Werte für die Kostengruppen KG 320 Gründung, KG 330 Außenwände, KG 340 Innen-
wände, KG 350 Decken und KG 360 Dächer sind Mittelwerte aus den verschiedenen Konstruk-
tionsarten. Der Zuschlag für die KG 390 Sonstige Baumaßnahmen und KG 400 Technik ent-
sprechen ebenfalls den Mittelwerten.

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HOLZBAU MIT SCHRÄGDACH OHNE KELLER  
Ermittlung der Grauen Energie mittels Beispielhaus mit Quartiers-adäquaten Maßen von 20 
Metern Breite, 12 Metern Tiefe und 18 Metern Höhe 
anhand BKI Konstruktionsatlas: Bauteile mit Ökobilanzen, CO2 -Äquivalenten und Baupreisen 
für die nachhaltige und wirtschaftliche Planung. Stuttgart: BKI, 2023 und 2024
 
Abbildung 79: Piktogramm eines Beispielhauses - Holzbau mit Schrägdach ohne Keller 
Allgemeine  
Kennwerte 
   Neubau Holz mit 
Schrägdach und  
mit Aufzug 
 
Häuser- 
Kennwerte 
 Kostengrup-
pen 
Flächen  CO2-e/m²*a 
Nach BKI 
CO2- 
Emissionen 
Breite 20 m KG 310    
Tiefe 12 m KG 320 240 m²   
Höhe 18 m KG 330 1.152 m² 0,46 kg CO2-e/m²*a 530 kg CO2-e/a 
Fläche 900 m² KG 340 864 m² 0,18 kg CO2-e/m²*a 117 kg CO2-e/a 
KG-DG 6 KG 340  
massiv 
216 m² 3,00 kg CO2-e/m²*a 324 kg CO2-e/a 
Vollgeschosse 5 KG 350 1.200 m² 1,43 kg CO2-e/m²*a 1.716 kg CO2-e/a 
  KG 360 338 m² 1,40 kg CO2-e/m²*a 474 kg CO2-e/a 
  KG 390 Sonstiges in 
KG 300 
 158 kg CO2-e/a 
  KG 400   2.097 kg CO2-e/a 
    Absolut pro Jahr 5.415 kg CO2-e/a 
    Pro m² Wohnfläche 
und Jahr 6,0 kg CO2-e/m²*a 
    Absolut über 50 
Jahre 301 kg CO2-e/a 
Tabelle 24: Ermittlung der CO2-Emissionen für Holzbau mit Schrägdach ohne Keller 
Die Werte für die Kostengruppen KG 320 Gründung, KG 330 Außenwände, KG 340 Innen-
wände, KG 350 Decken und KG 360 Dächer sind Mittelwerte aus den verschiedenen Konstruk-
tionsarten. Der Zuschlag für die KG 390 Sonstige Baumaßnahmen und KG 400 Technik ent-
sprechen ebenfalls den Mittelwerten.

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Kostenkennwerte für Mieteinkünfte, Mietamortisation und Baukosten 
Für die vereinfachten ökonomischen Betrachtungen hat team:tektura die Mieteinnahmen und 
Mietamortisation den voraussichtlichen Baukosten ink lusive Zuschüsse gegenübergestellt – 
unter Berücksichtigung der jeweilig betrachteten Baumaßnahme: Ein fünfgeschossiges Ge-
bäude erzielt im Vergleich zu einem viergeschossigen Bau durch höhere vermietbare Wohn-
fläche mehr Miete innahmen, ist im Bau allerdings auch kostspieliger. Das Verhältnis von 
Mieteinahmen zu Baukosten ink lusive Zuschüsse ist in Prozent angegeben: Bei einem Sanie-
rungsprojekt besagen beispielsweise 160%, dass die Mieteinnahmen nach 40 Jahren 60% hö-
her sind als die Baukosten. Bei einem Neubau besagen beispielsweise 160%, dass die Mietein-
nahmen nach 50 Jahren 60% höher sind als die Baukosten. Dieses Vorgehen ist überschlägig 
und als Richtwert zu verstehen, da weder Instandhaltung noch Inflation (= Baukostensteige-
rung), noch Finanzierungskosten als kostenerhöhende Faktoren berücksichtigt werden. 
Ebenso sind die über 20 Jahre steigenden Einnahmen durch Mietpreisanpassungen außer Acht 
gelassen. Aus Sicht von team:tektura halten sich diese beiden gegenläufige n Effekte in etwa 
die Waage.  
Die Angaben zu den Miet einnahmen stammen von der WGaV . Den Baukosten liegen Erfah-
rungswerte von in den letzten sechs Jahren realisierten und/oder ausgeschriebenen Baupro-
jekten von team:tektura / Zeller Kölmel Architekten zugrunde.  
Basiswerte für Mieten und 
Mietamortisation 
   
Baumaßnahme 
Mittlere Nettokaltmiete 
für 2025 bis 2045 
Angaben gem. WGaV 
Mietsteigerung  
Prozentualer An-
teil 
Betrachtungszeit-
raum über X-Jahre 
Sanierung 
Energiesprong KfW40 
9,0 €/(m²Wfl u. Monat) 0 %  
Sanierung 
Energiesprong kFw40 mit 
Mansarddach, Neu-
vermietung 
11,5 €/(m²Wfl u. Monat) 0 %  
Kernsanierung 10,5 €/(m²Wfl u. Monat) 0 %  
Kernsanierung mit Aufzug 11,0 €/(m²Wfl u. Monat) 0 %  
Neubau mit Aufzug 12,0 €/(m²Wfl u. Monat) 0 %  
Neubau mit Aufzug und 
Mansard 
12,5 €/(m²Wfl u. Monat) 0 %  
Mieteinnahme  
bei Sanierung 
- - 40 Jahre 
Mieteinnahme  
bei Kernsanierung 
- - 40 Jahre 
Mieteinnahme  
bei Neubau 
- - 50 Jahre 
Tabelle 25: Basiswerte für Mieten und Mietamortisation

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Kostenkennwerte für öko-
nomische  
Betrachtung  
inkl. Bau-Nebenkosten 
   
Baumaßnahme Baukosten  
brutto 
Bau-Nebenkosten Gesamtkosten brutto 
Sanierung Energiesprong 
KfW40 
 1.904 €brutto/m²Wfl 381 €/m²Wfl 2.285 brutto/m²Wfl 
Aufstockung Holz  
(als 4. Geschoss) 
2.987 €brutto/m²Wfl 597 €/m²Wfl 3.584 €brutto/m²Wfl 
Anbau (Rucksack) Holz  
mit Keller 
3.732 €brutto/m²Wfl 746 €/m²Wfl 4.478 €brutto/m²Wfl 
Neubau Mansarddach 
(als 5. Geschoss) 
3.435 €brutto/m²Wfl 687 €/m²Wfl 4.122 €brutto/m²Wfl 
Neubau Keller und Neubau 
Holz 4 Geschosse mit 
Aufzug 
3.332 €brutto/m²Wfl 500 €/m²Wfl 3.832 €brutto/m²Wfl 
Kernsanierung EG bis OG2 2.975 €brutto/m²Wfl 595 €/m²Wfl 3.570 €brutto/m²Wfl 
Aufzug (5 Geschosse) 120.000 €brutto GP 24.000 €brutto GP 144.000 €brutto GP 
Leichte Erdbeben-
Ertüchtigungsmaßnahme 
30.000 €brutto GP 6.000 €brutto GP 36.000 €brutto GP 
Tabelle 26: Kostenkennwerte für Ökonomische Betrachtung inklusive Nebenkosten 
Im Fall der seriellen Sanierung mit Generalübernehmern liegen die Baunebenkosten bei solch 
großen Projekten wie „Zukunft Zollstock“ bei ca. 20%. Für den Neubau bei ca. 15% - voraus-
gesetzt die Generalübernehmer planen die Ausführung zu guten Teilen. Die Brutto-Baukosten 
sind entsprechend für solch ein Modell beziffert.

Seite 181 von 272 
Baukostenzuschüsse 
Stand März 2025 
   
Baumaßnahme Beschreibung  Zuschüsse 
Kernsanierung und  
(serielle) Sanierung 
Berechnung der Baukosten 
mit KfW-Zuschüssen für  
KfW40 + seriell 
 
KfW 55 EE 
KfW 40 EE 
Seriell 
 
Summe 
20% 
+ 5% 
+ 15 % 
______ 
  40 % 
 
Durch Förderrichtlinien: Je 
nach Größe und Anzahl der 
Wohneinheiten ergeben sich 
Zuschüsse je Gebäude zwi-
schen  
30-40 % 
  
 
ggf. zusätzlicher Zuschuss von 
10% bei Worst Performing 
Building (WPB) 
 
(ggf. WPB) 
 
 
(+ 10%) 
 
 Allerdings:  
maximale Fördersumme (!) 
  
max. 45% 
Neubau 
Derzeit keine Förderbezu-
schussung für Neubauten im 
KfW-Standard 
  
NRW-Klimaquartier Berechnung mit 1 % Zuschuss   1 % 
Tilgungszuschuss der KfW   max. 150.000 € pro 
Wohneinheit 
Tabelle 27: Baukostenzuschüsse Stand März 2025 
Der Tilgungszuschuss der KfW liegt derweilen bei maximal 150.000 € pro Wohneinheit. Dies 
führt dazu, dass kostenintensive Maßnahmen in großen Wohnungen teilweise keine 40% Til-
gungszuschuss erhalten, sondern zuweilen nur 35 %. team:tektura hat diesen Effekt bei den 
ökonomischen Berechnungen berücksichtigt. 
Theoretisch summieren sich die KfW-Zuschüsse im Fall von WPB-Gebäuden bis zu 45 % auf – 
allerdings gibt es wie bei den Wohneinheiten eine Kappungsgrenze: Maximal 40 % werden 
gewährt.

Seite 182 von 272 
5.1.2 Erläuterung der Gebäudetypen A++ bis F 
Zur genaueren Betrachtung hat team:tektura die Häuser im gesamten Untersuchungsgebiet 
in acht verschiedene Gebäudetypen aufgeteilt: anhand ihrer baulichen Merkmale, ihrem Zu-
stand und weiteren Aspekten, die im Folgenden erläutert sind. 
Die acht Gebäudetypen werden in diesem Kapitel zunächst vorgestellt, sodass im Folgekapitel 
die Einteilung und Interpretation stattfinden kann. Die Typenbenennung orientiert sich dabei 
an der bekannten Energielabel -Systematik, um die Qualität der Bauwerke direkt an der Be-
zeichnung ablesbar zu machen. Die Einteilung erfolgte jedoch aufgrund vielfältiger Aspekte 
und nicht ausschließlich aufgrund des Energieverbrauchs. 
 
Typ A++ – Gebäude im Effizienzhaus 40 EH-Standard mit WRG aus KWL 
Sofern ein Bauwerk in jüngerer Vergangenheit im EH 40 Standard erbaut oder saniert wurde 
und über eine Wärmerückgewinnung aus der kontrollierten Wohnraumlüftung verfügt, wird 
es dem Typ A++ zugeordnet. Gebäude dieser Kategorie bedürfen keiner energetischen Über-
arbeitung. 
Typ A+ – Gebäude im Effizienzhaus 40 Standard 
Der Kategorie A+ werden alle Bauten zugeordnet, die bereits im E H 40 Standard saniert oder 
erbaut wurden. Für diese Gebäude empfiehlt team:tektura ebenfalls keine weitere Sanierung.  
Typ A – Gebäude im Effizienzhaus 70-55 Standard 
Der Kategorie A werden alle Bauten zugeordnet, die bereits im EH 70-55 Standard saniert oder 
erbaut wurden. Für diese Gebäude sieht die Sanierungsempfehlung allenfalls leichte energe-
tische Sanierungen vor.  
Typ B – Energetische Sanierung aufgrund guter und bereits gedämmter Substanz 
Die Kategorie B umfasst alle Gebäude, deren Primärkonstruktion sich in einem guten Zustand 
befindet. Sie verfügen zudem über Flachdächer, sollen nicht aufgestockt werden, die Ge-
schossdecken sind ganz oder größtenteils in Beton ausgeführt und die Ausbauten sind über-
wiegend erhaltenswert. Besonderes Merkmal der Kategorie B ist, dass bereits eine Dämmung 
vorhanden ist, welche aber den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht wird. Für diese 
Häuser stellt eine energetische Sanierung langfristig sowohl ökonomisch als auch ökologisch 
die adäquate Vorgehensweise dar. 
Typ C – Energetische Sanierung aufgrund guter Substanz 
Häuser der Kategorie C weisen analog zum Typ B eine gute Primärkonstruktion und Ausbau-
bauteile auf, sind jedoch nicht gedämmt und verfügen zudem über Schrägdächer. Daher stellt 
hier eine zeitnahe energetische Sanierung auch hier die wahrscheinlich sowohl ökonomisch 
als auch ökologisch beste Vorgehensweise dar.  Im Gegensatz zum Gebäudetyp B stellt beim 
Typ C in den Dachgeschossen meist der Rückbau sowie Neubau neuer Dachgeschosseinheiten 
die ökonomischste Variante dar.

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Typ D – Grenzfälle aufgrund wahrscheinlich ausreichender Substanz 
Gebäude, die weder dem Gebäudetypen C noch eindeutig dem Typen E angehören, werden 
dem Typ D zugeordnet. Bei diesen Gebäuden stellt die ökologischste Vorgehensweise eventu-
ell nicht auch die ökonomischste dar. Sobald diese Gebäude genauer geplant werden sollen, 
ist in der Leistungsphase Null eine ergebnisoffene Betrachtung anzuraten: Wie verhalten sich 
energetische Sanierung zu Abbruch -Neubau in ökonomischer, aber auch ökologischer Hin-
sicht. Ohne intensive Grundlagenermittlungen sind diese Grenzfälle seriös weder dem Pro-
gramm „Energetische Sanierung“ noch dem Programm „Abbruch oder Kernsanierung“ zuzu-
ordnen.  
Typ E – Kernsanierung oder Abbruch/Neubau aufgrund mangelhafter Substanz 
Sofern sich die Primärkonstruktion in keinem guten Zustand befindet und die Geschossdecken 
beispielsweise als Ho lzbalkendecken ausgeführt  sind, die den allgemeinen Anforderungen 
durch eine rein energetische Sanierung nicht mehr entsprechen können, werden Gebäude der 
Kategorie E zugeordnet. Weitere Merkmale sind eine veraltete Technik und unsanierte Bäder. 
Für diese Häuser ist eine energetische Sanierung höchstwahrscheinlich nicht rentabel umsetz-
bar. 
Typ F – Sonderfälle aufgrund heterogener Zusammensetzung des Gebäudeblocks 
Gebäudeblöcke die prinzipiell eine bauliche Einheit darstellen, jedoch innerhalb dieser Einheit 
vielfältige und zum Teil gegensätzliche Eigenschaften aufweisen ( Vorhandensein von Beton - 
und Holzbalken-Decken oder ausreichend gute Bausubstanz aber sehr geringe Gebäudetiefe) 
werden der achten Kategorie der Sonderfälle zugeordnet.

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5.1.3 Interpretation Typen A++ bis F 
Die Einteilung der Gebäude bzw. Gebäudegruppen in die jeweiligen Typen erfolgt  in den 
nächsten Unterkapiteln. Durch die folgende Abbildung 80 erlangt man einen ersten Eindruck 
über die verhältnismäßige Verteilung der Typen im Quartier Zukunft Zollstock i n 2020 (vor 
Sanierung der Schwalbacher Straße 24-26), bezogen auf die Wohnfläche. Die Grafik zeigt den 
prozentualen Wohnflächenanteil der jeweiligen Typen an der Gesamt-Wohnfläche des Quar-
tiers. Insgesamt 16% der gesamten Wohnfläche wird dem Typ A zugeordnet, ganze 39% dem 
Typ B und 18% dem Typ C. Die Wohnflächenanteile der Typen D, E und F ergeben zusammen 
27% der Gesamtwohnfläche.  
 
 
Abbildung 80: Anteil der Gebäudetypen an der Gesamt-Wohnfläche, Stand 2020 
 
Die Abbildung 81 zeigt im Gegensatz zu der oben dargestellten Grafik den prozentualen Anteil 
der Typen im Jahr 2025, also nach  Durchführung der energetischen Sanierung der Schwalba-
cher Straße 24-26. Die Anteile der Gebäudetypen an der Gesamt-Wohnfläche ändert sich auf-
grund des hohen energetischen Standards nach Sanierung des zuvor erwähnten Projektes und 
dessen Einordnung in den Typ A++ (zuvor Typ C). Der Anteil von Typ C sinkt somit auf 7% und 
wird dem Typ A++ zugeschrieben.

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Abbildung 81: Anteil der Gebäudetypen an der Gesamt-Wohnfläche, Stand 2025 
 
 
Abbildung 82: Lageplan vom Quartier Zukunft Zollstock - Unterteilung in Gebäudetypen (Stand 2025)

Seite 186 von 272 
5.1.3.1  Typ A++ - Gebäude im Effizienzhaus 40 Standard mit WRG aus KWL 
Da sich diese Gebäude in einem hervorragenden Zustand befinden  und die Gebäudehülle 
enorm gut wärmegedämmt wurde, ist kein e energetische Überarbeitung vorgesehen. Dem-
nach werden keine Gebäudemodellrechnungen ausgewiesen.  
Gebäudetyp A++  
Zugeordnete Gebäude A++.1 Schwalbacher Straße 24-26 
A++.2 Schwalbacher Straße 49-53 
Mittlere Nettokaltmiete 9,00 €/m² Nettokalt bei energ. Sanierung 
Angesetzte Amortisationszeitraum 40 Jahre 
Mittlere Baukosten brutto ohne Zuschüsse  1.626 €/m² Wfl 
Graue Energie der Sanierungsmaßnahme 45 kg CO2-e/m² Wfl und Jahr 
Tabelle 28: Gebäudetyp A++ 
5.1.3.2  Typ A+ - Gebäude im Effizienzhaus 40 Standard 
Im Betrachtungsgebiet befinden sich keine Gebäude, die diesem Typ zugeordnet werden kön-
nen. Demnach werden keine Gebäudemodellrechnungen ausgewiesen.  
5.1.3.3  Typ A - Gebäude im Effizienzhaus 70-55 Standard 
Da sich diese Gebäude in einem guten Zustand befinden und die Gebäudehülle verhältnismä-
ßig gut wärmegedämmt wurde, sieht die Sanierungsempfehlung für diese Gebäude allenfalls 
leichte energetische Sanierungen in den Jahren 2040 bis 2045 vor. Demnach werden keine 
Gebäudemodellrechnungen ausgewiesen.  Eine zukünftige Gegenüberstellung von Herstel-
lungsenergie (Graue Energie) und dadurch einzusparende Betriebsenergie bietet dann im Jahr 
2040 eine adäquate Entscheidungsgrundlage.  
Gebäudetyp A  
Zugeordnete Gebäude 
A.1 Bodendorfer Straße 2 
A.2 Bodendorfer Straße 1-5 
A.3 Vorgebirgstraße 205-209 
Mittlere Nettokaltmiete 10,00 €/m² Nettokalt 
Angesetzte Amortisationszeitraum 40 Jahre 
Mittlere Baukosten brutto ohne Zuschüsse  1.626 €/m² Wfl  
Graue Energie der Sanierungsmaßnahme 67 kg CO2-e/m² Wfl und Jahr 
Tabelle 29: Gebäudetyp A

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5.1.3.4 Typ B – Energetische Sanierung aufgrund guter und bereits gedämmter Substanz  
(Ausnahme Schwalbacher Straße 58)  
Diese Gebäude weisen einen äußerst homogenen Zustand auf und verfügen über Flachdächer. 
Die vorhandene Substanz ist in einem guten Zustand und die Erkenntnisse der anderen Ge-
bäuderechnermodelle legen eindeutig eine energetische Sanierung ohne Aufstockung nahe – 
dies ergaben das Gebäuderechnermodell zum Haus Schwalbacher Straße 58 (siehe Anhang). 
Gebäudetyp B  
Zugeordnete Gebäude 
B.1 Schwalbacher Straße 25-33 
B.2 Schwalbacher Straße 35-43 
B.3 Schwalbacher Straße 45-47 
B.4 Schwalbacher Straße 58 
Mittlere Nettokaltmiete 9,00 €/m² Nettokalt bei energ. Sanierung 
Angesetzte Amortisationszeitraum 40 Jahre 
Mittlere Baukosten brutto ohne Zuschüsse  1.626 €/m² Wfl  
Graue Energie der Sanierungsmaßnahme 45 kg CO2-e/m² Wfl und Jahr 
Tabelle 30: Gebäudetyp B

Seite 188 von 272 
5.1.3.5 Typ C - Energetische Sanierung aufgrund guter Substanz 
Gebäuderechner-Modell am Beispiel der Vorgebirgstraße 195:  
 
Abbildung 83: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 195

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Gebäudetyp C  
Zugeordnete Gebäude C.1 Vorgebirgstraße 195-197 
C.2 Schwalbacher Straße 60 
Mittlere Nettokaltmiete 9,00 €/m² Nettokalt bei energ. Sanierung 
Angesetzte Amortisationszeitraum 40 Jahre 
Mittlere Baukosten brutto ohne Zuschüsse  2.515 €/m² Wfl 
Graue Energie der Sanierungsmaßnahme 73 kg CO2-e/m² Wfl und Jahr 
Tabelle 31: Gebäudetyp C 
Bauliche Einordnung des Beispielgebäudes und vergleichbarer Objekte 
• Geschossdecken überwiegend aus Beton 
• Bäder sind zum Teil schon saniert 
• Gebäudetechnik insgesamt in gutem Zustand 
• Grundsubstanz überwiegend (z.T. umfassend) erhaltenswert 
• Die meisten Wohnungen sind in einem guten Zustand 
Ökonomische Interpretation 
• Die energetischen Sanierungen sind mit einem 236-270% M/K-Verhältnis16 den Neu-
bau-Varianten mit einem M/K-Verhältnis von 198-206% deutlich überlegen 
• Das beste Verhältnis hat die energetische Sanierungsvariante mit 4 Geschossen + Man-
sarddach (270% M/K), dicht gefolgt von der Sanierungsvariante mit 5 Geschossen + 
Mansarddach ohne Aufzug (253% M/K) 
• Für die energetische Sanierung im Energiesprong-Prinzip stehen derzeit hohe Baukos-
ten-Zuschüsse zur Verfügung  (bei Gebäuden älter als 1957 bis zu  45%, sonst bis zu  
40%), was zu einem sehr guten Re-Invest führt – eine Veränderung der Fördersituation 
würde hier entsprechend zu veränderten Bedingungen führen 
• Die energetische Sanierung lässt sich zudem im bewohnten Zustand umsetzen , wes-
wegen kaum Mietausfälle oder Umzugsnotwendigkeiten zu erwarten sind 
• Die Sanierungsvarianten mit 5 Geschossen + Mansarddach können nur umgesetzt wer-
den, sofern nicht zu große Ertüchtigungen an den Fundamenten (Statik/Erdbeben-
schutz) umzusetzen sind 
 
16 Das M/K-Verhältnis gibt bei den Ökonomischen Betrachtungen dieser Studie das Verhältnis der erzielbaren Mieteinnahmen 
über 40 Jahre zu den Brutto-Gesamtkosten der entsprechenden Maßnahme an

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• Die Sanierungsvarianten mit 5 Geschossen + Mansarddach ermöglichen gegenüber der 
Variante mit 4 Geschossen + Mansarddach eine etwas höhere Wohnfläche (571 m² 
bzw. 605 m² gegenüber 500 m²) 
• Die Sanierungsvarianten mit 5 Geschossen + Mansarddach haben aufgrund der höhe-
ren Eingriffstiefe auch einen höheren Invest  
Ökonomische Empfehlung: Aufgrund des guten M/K-Verhältnis und nur geringer zusätzlicher 
Wohnfläche bei einer potenziellen Aufstockung, ist eine energetische Sanierung mit 4 Ge-
schossen + Mansarddach (270% M/K-Verhältnis) aus ökonomischer Sicht zu empfehlen.  
Ökologische Interpretation 
• Zur grundsätzlichen Betrachtung ist  die energetische Sanierung mit 4 Geschossen + 
Mansarddach als Vergleichswert mit 100% für die Emissionen der Grauen Energie an-
gesetzt 
• Die energetischen Sanierungen schließen mit 100-211% in Bezug auf die CO2-Emissio-
nen insgesamt deutlich besser ab als die Neubauten mit 450-1298% 
• Die Emissionen der energetischen Sanierung mit 4 Geschossen + Mansarddach liegt 
bei 73 kg CO2-Äq./m2 Wfl (100%) und ist mit Abstand der niedrigste Wert. Die Werte 
der energetischen Sanierungen bei 5 Geschossen + Mansarddach  mit 142 kg CO2 -
Äq./m2 Wfl (174%) und 5 Geschosse + Mansarddach + Aufzug mit 191 kg CO2-Äq./m2 
Wfl (211%) liegen noch deutlich unter den Emissionen der Neubauten  
• Grundsätzlich sind die Emissionen der Neubauten aufgrund des hohen Anteils neuer 
Bausubstanz, Ergänzung von Aufzügen, Gründungsertüchtigungen etc. deutlich höher 
als die Werte der Sanierungsvarianten 
• Die Emissionen der  Neubauten variieren enorm: Generell schneiden die Holzbauten 
auf Bestands-KG aufgrund eingesparter CO2-Emissionen eines neuen Kellergeschosses 
besser ab als ein Neubau in Holz oder gar als Massivbau 
• Die Holz-Neubauten auf bestehendem Kellergeschoss bei beiden Geschoss-Varianten 
(458% bei 4+MS und 450% bei  5+MS) schneiden besser ab a ls Holz -Neubauten mit 
neuem (Beton-) Kellergeschoss (708% bei 4+MS und 656% bei 5+MS) und vor allem 
deutlich besser als neue Massiv-Neubauten (1298% bei 4+MS und 1266% bei 5+MS) 
• Grundsätzlich ist ein viergeschossiger Neubau aufgrund geringerer Wohnfläche ökolo-
gisch leicht schlechter als ein Neubau mit fünf Geschossen 
Ökologische Empfehlung: Aus ökologischer Sicht ist aufgrund der sehr geringen CO2-Emissio-
nen grundsätzlich eine energetische Sanierung dieser Gebäudetypen zu empfehlen, beson-
ders eine energetische Sanierung der 4 Geschosse + Mansarddach mit 73 kg CO2-Äq./m2 Wfl 
(100%).

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Fazit für Typ C 
team:tektura empfiehlt für das Beispiel der Vorgebirgstraße 195 sowohl aus ökologischer als 
auch ökonomischer Sicht eine energetische Sanierung der 4 Geschosse + Mansarddach . 
Diese Sanierungsvariante weist ein gutes M/K-Verhältnis (270%) auf. Zudem zeigen sich bei 
dieser Variante sehr geringe CO2-Emissionen mit nur 73 kg CO2-Äq./m2 Wfl.  
Dies gilt für: 
• Vorgebirgstraße 195 – Energetische Sanierung (4 Geschosse + Mansarddach) 
• Vorgebirgstraße 197 – Energetische Sanierung (4 Geschosse + Mansarddach) 
• Schwalbacher Straße 60 – Energetische Sanierung (4 Geschosse + Mansarddach)

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5.1.3.6 Typ D - Grenzfälle aufgrund wahrscheinlich ausreichender Substanz 
Gebäuderechner-Modell am Beispiel der Vorgebirgstraße 203: 
 
Abbildung 84: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 203

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Gebäudetyp D  
Zugeordnete Gebäude D.1 Vorgebirgstraße 199-203 
D.2 Vorgebirgstraße 237 
Mittlere Nettokaltmiete 
9,00 €/m² Nettokalt bei energ. Sanierung 
10,50 €/m² Nettokalt bei Kernsanierung 
12,50 €/m² Nettokalt bei Neubau Holz 
Angesetzte Amortisationszeitraum 40 Jahre 
Mittlere Baukosten brutto ohne Zuschüsse  3.157 €/m² Wfl 
Graue Energie der Sanierungsmaßnahme 167 kg CO2-e/m² Wfl und Jahr 
Tabelle 32: Gebäudetyp D 
Bauliche Einordnung des Beispielgebäudes und vergleichbarer Objekte 
• Geschossdecken über EG aufwärts überwiegend als Holzbalkendecken 
• Bäder überwiegend nicht saniert, teils sehr alt 
• Gebäudetechnik meist veraltet, Elektrik nicht brandschutzsicher, teils keine Heizung 
• Grundsubstanz überwiegend nicht erhaltenswert 
• Die meisten Wohnungen in einem durchschnittlichen Zustand 
• Allgemein inhomogener Zustand der einzelnen Wohneinheiten und Gebäudekompo-
nenten 
Ökonomische Interpretation 
• Die energetischen Sanierungen schneiden mit einem 234–270% M/K-Verhältnis besser 
ab als die Kernsanierungen mit einem M/K-Verhältnis von 212-214% und vor allem als 
die Kernsanierungen mit Rucksack mit 186-187% 
• Grundsätzlich verhält sich  die Wohnfläche der energetischen Sanierung analog zur  
Kernsanierung - aufgrund der höheren Quadratmetermieten erwirtschaften die Kern-
sanierungsvarianten jedoch längerfristig höhere Mieteinnahmen 
• Das beste Verhältnis hat die energetische Sanierungsvariante mit 4 Geschossen + Man-
sarddach (270% M/K) , gefolgt von der Variante mit 5 Geschossen + Mansard dach 
(252% M/K) sowie der Variante mit 5 Geschossen + Mansarddach + Aufzug (234% M/K) 
• Auch hier stehen für die energetische Sanierung im Energiesprong-Prinzip derzeit hohe 
Zuschüsse zur Verfügung (bei Gebäuden älter als 1957 bis zu 45%, sonst bis zu 40%), 
was zu einem sehr guten Re-Invest führt. Zudem ließe sich die Maßnahme im bewohn-
ten Zustand umsetzen  
• Das inhomogene Bild der untersuchten Grenzfälle und die baulichen Mängel führen  
jedoch eher dazu, dass eine rein energetische Sanierung nicht ausreicht , um die

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Wohnungen in einen guten Zustand zu versetzen – dies gilt es in der weiteren Planung 
zu prüfen 
• Die Sanierungsvarianten mit 5 Geschossen + Mansard dach ermöglichen gegenüber 
den Varianten mit 4 Geschossen + Mansard eine höhere Wohnfläche (568 m² bzw. 534 
m² anstelle von 469 m²) 
• Durch eine Kernsanierung mit Gebäudeerweiterung durch einem „Rucksack“ steigen 
im Vergleich zur Kernsanierung  sowohl die Baukosten als auch die  Wohnfläche, die 
Quadratmetermiete bleibt jedoch unverändert zur reinen Kernsanierung – daher sinkt 
das M/K-Verhältnis hier auf 186-187% 
• Die Neubauten sind in den Baukosten deutlich teurer als die Sanierungs- und Kernsa-
nierungs-Varianten, bieten dabei allerdings die gleiche Wohnfläche wie die Rucksack-
Varianten. Durch höhere Quadratmetermieten werden hierbei längerfristig höhere 
Mieteinnahmen erwirtschaftet, wodurch das M/K-Verhältnis auf 198-205% steigt. 
Ökonomische Empfehlung: Grundsätzlich gilt es bei diesem Typ aufgrund  des inhomogenen 
Bildes der untersuchten Grenzfälle , eine geeignete Baumaßnahme des jeweiligen Gebäudes  
in der weiteren Planung zu finden. Aufgrund der baulichen Situation sind für uns Kernsanie-
rung und Abbruch/Neubau die Vorzugsvarianten. 
Ökologische Interpretation 
• Zur grundsätzlichen Betrachtung ist die Kernsanierung mit 4 Geschossen + Mansard-
dach als Vergleichswert mit 100% für die Emissionen der Grauen Energie angesetzt 
• Die energetischen Sanierungen schließen mit 25-67% insgesamt deutlich besser ab als 
die Kernsanierungen (100-115%) oder Neubauten (129-320%) 
• Den mit Abstand geringsten Wert hat bei Typ D die energetische Sanierung mit ca. 73% 
kg CO2-Äq./m² (25%) 
• Die jeweiligen Emissionen der Kernsanierungen sowohl mit als auch ohne Gebäudeer-
weiterung, dem sog. „Rucksack“, liegen mit 294-338 kg CO2-Äq./m² (100-115%) sehr 
nah beieinander 
• Bei den Neubauten fällt hingegen auf, dass die Holzbauten auf Bestands-KG bei beiden 
Geschoss-Varianten (396 kg CO2-Äq./m² bei 4+MS und 380 kg CO2-Äq./m²bei 5+MS) 
besser als die Holzbauten mit neuem (Beton -) Kellergeschoss (510 kg CO2-Äq./m²bei 
4+MS und 473 kg CO2-Äq./m² bei 5+MS) - und viel besser als die neuen Massivbauten 
(941 kg CO2-Äq./m²bei 4+MS und 919 kg CO2-Äq./m² bei 5+MS abschneiden  
• Grundsätzlich ist der viergeschossige Neubau aufgrund geringerer Wohnfläche und so-
mit verhältnismäßig höherem Anteil am Kellergeschoss  ökologisch schlechter als der 
Neubau mit fünf Geschossen 
Ökonomische Empfehlung: Die Emissionen sowohl der Kernsanierungen mit und ohne Ruck-
sack als auch der Neubauten in Holzbauweise auf bestehendem Kellergeschoss  liegen sehr 
nah beieinander.  
Fazit für Typ D

Seite 195 von 272 
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse und des Gebäudezustands von Typ D lässt sich bei der 
Abwägung zwischen Kernsanierung und Abbruch-Neubau (Holzbau auf Bestands-KG) kein ein-
deutiger Favorit herauslesen. Es gilt, eine geeignete Baumaßnahme des jeweiligen Gebäudes 
in der weiteren Planung zu finden. Es ist somit im Einzelfall zu entscheiden, welche Maßnahme 
ökonomisch und ökologisch am sinnvollsten erscheint. Es wird empfohlen zu Beginn der ver-
tiefenden Planung beide Varianten (Abbruch -Neubau versus Kernsanierung) tiefergehend zu 
untersuchen und auf den erfolgten Erkenntnissen gebäudeweise die Entscheidung zu treffen. 
• Vorgebirgstraße 199 – Energetische Sanierung (4 Geschosse + Mansarddach) 
• Vorgebirgstraße 201 – Kernsanierung (4 Geschosse + Mansarddach) 
• Vorgebirgstraße 203 – Neubau Holz (4 Geschosse + Mansarddach) 
• Vorgebirgstraße 237 – Kernsanierung (4 Geschosse + Mansarddach)

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5.1.3.7  Typ E - Kernsanierung oder Abbruch/Neubau aufgrund mangelhafter Substanz 
Gebäuderechner-Modell am Beispiel der Vorgebirgstraße 223: 
 
Abbildung 85: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 223

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Gebäudetyp E  
Zugeordnete Gebäude 
E.1 Vorgebirgstraße 211-213 
E.2 Vorgebirgstraße 221-223 
E.3 Vorgebirgstraße 231-235 
Mittlere Nettokaltmiete 10,50 €/m² Nettokalt bei Kernsanierung 
12,50 €/m² Nettokalt bei Neubau Holz 
Angesetzte Amortisationszeitraum 50 Jahre 
Mittlere Baukosten brutto ohne Zuschüsse  3.589 €/m² Wfl 
Graue Energie der Sanierungsmaßnahme 381 kg CO2-e/m² Wfl und Jahr 
Tabelle 33: Gebäudetyp E 
Bauliche Einordnung des Beispielgebäudes und vergleichbarer Objekte 
• Geschossdecken über EG aufwärts überwiegend als Holzbalkendecken 
• Bäder überwiegend nicht saniert, teils sehr alt 
• Gebäudetechnik meist veraltet, Elektrik nicht brandschutzsicher, teils keine Heizung 
• Grundsubstanz überwiegend nicht erhaltenswert, Sanierung nicht rentabel 
• Die meisten Wohnungen in einem durchschnittlichen Zustand 
• Allgemein inhomogener Zustand der einzelnen Wohneinheiten und Gebäudekompo-
nenten 
Ökonomische Interpretation 
• Die Neubauten (4+MS und 5+MS) schneiden mit einem M/K-Verhältnis von 202-209% 
besser ab als die Kernsanierung mit und ohne Rucksack . Aufgrund der höheren ver-
mietbaren Wohnfläche und der höheren Quadratmetermieten erwirtschaften die 
Neubau-Varianten längerfristig höhere Einnahmen 
• Die Kernsanierungen sind mit einem M/K-Verhältnis von 175 -188% etwas lukrativer 
als die Kernsanierungen mit Rucksack mit 156-167% 
• Das beste Verhältnis weist der Neubau mit vier Geschossen plus Mansarddach (202% 
M/K Verhältnis) und der Neubau mit fünf Geschossen plus Mansarddach (209% M/K 
Verhältnis). Die Neubauten kosten mehr als die Kernsanierungs -Varianten und bieten 
dabei nur eine leicht geringere Wohnfläche als die Rucksack-Varianten – aufgrund der 
höheren Quadratmetermieten schneidet der Neubau im Hinblick auf das M/K-Verhält-
nis jedoch besser ab 
• Grundsätzlich ermöglichen die Varianten mit 5 Geschossen + Mansard gegenüber den 
Varianten mit 4 Geschossen + Mansard eine höhere Wohnfläche 
• Hinsichtlich der Kernsanierungen steigen durch die Erweiterung mit einem „Rucksack“ 
sowohl die Baukosten als auch die Wohnfläche, die Quadratmetermiete bleibt jedoch

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unverändert zur reinen Kernsanierung – daher sinkt das M/K-Verhältnis hier auf 156-
167% 
Ökonomische Empfehlung: Hinsichtlich des M/K-Verhältnisses ist am Beispiel der Vorgebirg-
straße 223 ein Neubau (4+MS oder 5+MS) zu empfehlen. Die Ergebnisse der Kernsanierungen 
mit und ohne Rucksack-Anbau liegen recht nah beieinander – hier ist im Einzelfall zu entschei-
den, welche Maßnahme am besten ist.  
Ökologische Interpretation 
• Zur grundsätzlichen Betrachtung ist die Kernsanierung mit 4 Geschossen + Mansard-
dach als Vergleichswert mit 100% für die Emissionen der Grauen Energie angesetzt 
• Dieser Emissionswert ist mit 276 kg CO2-Äq./m2 (100%) der insgesamt niedrigste 
• Die Kernsanierungsvarianten ohne Rucksack  schneiden mit  285-290 kg CO2 -Äq./m2 
(103-105%) etwas besser ab als die Varianten mit Rucksack (318-353 kg CO2-Äq./m2 
und 115-127%) 
• Die Neubauvarianten variieren mit 376-932 kg CO2-Äq./m2 (136-337%) stark 
• Bei den Neubauten fällt auf, dass die Holzbauten auf Bestands -KG mit 136-142% bei 
beiden Geschoss -Varianten besser als die Holzbauten mit neuem (Beton -) Kellerge-
schoss (168-181%) und deutlich besser als die neuen Massivbauten mit 329-337% ab-
schneiden  
• Grundsätzlich ist der viergeschossige Neubau aufgrund geringerer Wohnfläche und so-
mit verhältnismäßig höherem Anteil am Kellergeschoss  ökologisch schlechter als der 
Neubau mit fünf Geschossen  
Ökologische Empfehlung: Die Emissionen sowohl der Kernsanierungen mit und ohne Rucksack 
liegen recht nah beieinander. Die Neubauten Holzbauweise auf bestehendem Kellergeschoss 
haben im Vergleich dazu etwas höhere Emissionen. E in Neubau in Massivbauweise wird auf-
grund der hohen Emissionen keinesfalls empfohlen. 
Fazit für Typ E 
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse und des Gebäudezustands von Typ F lässt sich bei der 
Abwägung zwischen Kernsanierung und Abbruch-Neubau (Holzbau auf Bestands-KG) kein ein-
deutiger Favorit herauslesen. Es gilt, eine geeignete Baumaßnahme des jeweiligen Gebäudes 
in der weiteren Planung zu finden. Es ist somit im Einzelfall zu entscheiden, welche Maßnahme 
ökonomisch und ökologisch am sinnvollsten erscheint. Es wird empfohlen zu Beginn der ver-
tiefenden Planung beide Varianten (Abbruch -Neubau versus Kernsanierung) tiefergehend zu 
untersuchen und auf den erfolgten Erkenntnissen gebäudeweise die Entscheidung zu treffen 
• Vorgebirgstraße 211-213 – Kernsanierung (4 Geschosse + Mansarddach) 
• Vorgebirgstraße 221 -223 – Neubau Holz auf Bestands -KG (4 Geschosse + Mansard-
dach) 
• Vorgebirgstraße 231-235 – Kernsanierung (4 Geschosse + Mansarddach)

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5.1.3.8  Typ F - Sonderfälle aufgrund heterogener Zusammensetzung des Gebäudeblocks 
Gebäuderechner-Modell am Beispiel der Vorgebirgstraße 215: 
 
Abbildung 86: Gebäuderechner-Modell Vorgebirgstraße 215

Seite 200 von 272 
Gebäudetyp F  
Zugeordnete Gebäude F.1 Vorgebirgstraße 215-219 
F.2 Vorgebirgstraße 225-229 
Mittlere Nettokaltmiete 
9,00 €/m² Nettokalt bei energ. Sanierung 
12,00 €/m² Nettokalt  für Regelgeschosse bei 
Neubau Holz auf Bestandskeller 
12,50 €/m² Nettokalt für Neubau Mansard -Ge-
schoss 
Angesetzte Amortisationszeitraum 47,30 Jahre 
Mittlere Baukosten brutto ohne Zuschüsse  3.470 €/m² Wfl 
Graue Energie der Sanierungsmaßnahme 360 kg CO2-e/m² Wfl und Jahr 
Tabelle 34: Gebäudetyp F 
Bauliche Einordnung des Beispielgebäudes und vergleichbarer Objekte 
• Geschossdecken über EG aufwärts teils als Holzbalkendecken, teils aus Beton 
• Bäder vermutlich zur Hälfte nicht saniert 
• Gebäudetechnik teilweise veraltet 
• Grundsubstanz überwiegend nicht erhaltenswert  
• Die meisten Wohnungen in einem durchschnittlichen Zustand 
• Allgemein inhomogener Zustand der einzelnen Wohneinheiten , Gebäudekomponen-
ten sowie der Bausubstanz 
Ökonomische Interpretation 
• Die Kernsanierungen ohne Rucksack sind mit einem 1 78-188% M/K-Verhältnis etwas 
lukrativer als die Kernsanierungen mit Rucksack (M/K-Verhältnis von 150-163%). 
• Durch die Erweiterung mit einem „Rucksack“ steigen sowohl die Gesamtkosten als 
auch die Wohnfläche, die Quadratmetermiete bleibt jedoch unverändert zur reinen 
Kernsanierung – daher sinkt das M/K-Verhältnis hier auf 150-163% 
• Die Neubauten schneiden mit einem M/K-Verhältnis von 197-205% besser ab als beide 
Kernsanierungs-Varianten 
• Die Baukosten der Neubau-Varianten sind höher als die der Kernsanierungs-Varianten. 
Aufgrund der höheren Quadratmetermieten erwirtschaften die Neubau-Varianten län-
gerfristig höhere Mieteinnahmen. Zudem ist die Neubau-Wohnfläche im Vergleich zu 
beiden Kernsanierungs-Varianten höher (526-637m²) 
• Grundsätzlich ermöglichen die Varianten mit 5 Geschossen + Mansard gegenüber den 
Varianten mit 4 Geschossen + Mansard eine höhere Wohnfläche 
Ökonomische Empfehlung:

Seite 201 von 272 
Hinsichtlich des M/K-Verhältnisses ist am Beispiel der Vorgebirgstraße 215 ein Neubau (4+MS 
oder 5+MS) zu empfehlen. Die Ergebnisse der Kernsanierungen mit und ohne Rucksack-Anbau 
liegen recht nah beieinander.  
Ökologische Interpretation 
• Zur grundsätzlichen Betrachtung ist die Kernsanierung mit 4 Geschossen + Mansard-
dach als Vergleichswert mit 100% für die Emissionen der Grauen Energie angesetzt 
• Dieser Emissionswert ist mit 276 kg CO2-Äq./m2 (100%) der insgesamt niedrigste 
• Die Kernsanierungsvarianten ohne Rucksack schneiden mit 2 76-297 kg CO2-Äq./m2 
(100-107%) etwas besser ab als die Varianten mit Rucksack (3 30-358 kg CO2-Äq./m2 
und 119-129%) 
• Die Neubauvarianten variieren mit 379-928 kg CO2-Äq./m2 (137-335%) stark 
• Bei den Neubauten fällt auf, dass die Holzbauten auf Bestands -KG mit 137-143% bei 
beiden Geschoss -Varianten besser als die Holzbauten mit neuem (Beton -) Kellerge-
schoss (167-179%) und deutlich besser als die neuen Massivbauten mit 328-335% ab-
schneiden  
• Die Emissionen der Neubau-Varianten Holz auf Bestands-KG liegen mit 143% bei 4 Ge-
schossen + Mansard und mit 137% bei 5 Geschossen + Mansard  verhältnismäßig nur 
geringfügig über den Emissionen der Kernsanierung mit Rucksack (119-129%) 
• Zudem ist der viergeschossige Neubau generell ökologisch schlechter als der Neubau 
mit fünf Geschossen 
Ökologische Empfehlung: Die Emissionen sowohl der Kernsanierungen mit und ohne Rucksack 
liegen recht nah beieinander. Die Neubauten in Holzbauweise auf bestehendem Kellerge-
schoss haben im Vergleich dazu etwas höhere Emissionen , wenn auch nur geringfügig . Ein 
Neubau in Massivbauweise wird aufgrund der hohen Emissionen keinesfalls empfohlen.  
Fazit für Typ F 
Unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse und der sehr heterogenen Bausubstanz des Typus F 
lässt sich bei der Abwägung zwischen Kernsanierung und Abbruch -Neubau (Holzbau auf Be-
stands-KG) kein eindeutiger Favorit herauslesen. Es gilt, eine geeignete Sanierungs- oder Bau-
maßnahme des jeweiligen Gebäudes in der weiteren Planung zu finden. Es ist somit im Einzel-
fall zu entscheiden, welche Maßnahme ökonomisch und ökologisch am sinnvollsten erscheint. 
Es wird empfohlen zu Beginn der vertiefenden Planung beide Varianten (Abbruch-Neubau ver-
sus Kernsanierung) tiefergehend zu untersuchen und auf den erfolgten Erkenntnissen gebäu-
deweise die Entscheidung zu treffen. 
Vorgebirgstraße 215 – Neubau Holz auf Bestands-KG (4 Geschosse + Mansarddach) 
Vorgebirgstraße 217 – Energetische Sanierung (4 Geschosse + Mansarddach) 
Vorgebirgstraße 219 – Neubau Holz (4 Geschosse + Mansarddach) 
Vorgebirgstraße 225 – Neubau Holz auf Bestands-KG (4 Geschosse + Mansarddach)

Seite 202 von 272 
Vorgebirgstraße 227 – Kernsanierung + Rucksack (4 Geschosse + Mansarddach) 
Vorgebirgstraße 229 – Neubau Holz auf Bestands-KG (4 Geschosse + Mansarddach)

Seite 203 von 272 
5.2 Klimarechner (Quartiersebene) 
Das folgende Kapitel stellt den Klimarechner vor, welchen das Architekturbüro team:tektura 
auf Basis von Microsoft Excel  konzipiert hat. Der Klimarechner prognostiziert – zusätzlich zu 
den ökonomischen Daten aus dem verknüpften Gebäuderechner - den Ausstoß an kg CO2-
Äqivalenten pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr für eine beliebige Anzahl an Gebäuden 
oder Gebäudecluster . Es können verschiedene Bauweisen, verschiedene Energiestandards  
und unterschiedliche Heiz- und Warmwasser-Arten ausgewählt werden.  In einem Liniendia-
gramm w ird der Zusammenhang zwischen dem zeitlichen Fortschritt ( als Jahre auf der x-
Achse) und dem Treibhauspotenzial (als CO2-Äq./m²a auf der y-Achse) für verschiedene Be-
reiche angegeben. Das Diagramm zeigt die Linien für folgende Verbräuche und Gewinne: 
• Das THG für die Heizung der Gebäude 
• Das THG für den Haushalts- und den Allgemeinstrom 
• Das THG für die Bereitung von Warmwasser 
• Das THG der grauen Energien, das bei Bau und Instandhaltung der Gebäude anfällt 
• Das THG, das durch die Gewinnung von „Grüner Energie“ eingespart werden kann 
• Die Summe aus all diesen Werten, welche die Gesamtbilanz darstellt 
Entsprechend des folgenden Schaubildes werden die Werte der einzelnen Gebäude oder Clus-
ter zu einer Quartiersbewertung zusammengesetzt, anhand derer die Klimabilanz beurteilt 
werden kann. In dem Jahr, in welchem die Linie für die Gesamtbilanz die Nulllinie schneidet, 
deckt die CO2-Senke der Energieproduktion erstmalig die CO2-Austöße aller Verbräuche in 
Roter und Grauer Energie. 
 
 
 
 
 
 
Zeithorizonte + 
Wirtschaftlichkeit

Seite 204 von 272 
 
Abbildung 87: Funktionsprinzip Klimarechner Quartier 
Der Klimarechner soll durch seine verschiedenen Parameter in Bauweise, Energiestandard etc. 
helfen, den bestmöglichen Entwurfsansatz für ein Quartier wie Zukunft Zollstock zu erarbeiten 
– in punkto Ökonomie, Ökologie und Sozialem – im besten Fall klimaneutral im Jahr 2045. 
Durch den  Rechner lassen sich  die Stellschrauben identifizieren und das passende Maß an 
Ökologie und Ökonomie finden. So „genügen“ für Zukunft Zollstock beispielsweise hochwer-
tige Luft-Wasser-Wärmepumpen, um Klimaneutralität zu erreichen. Eine Kanal-Wärme-Rück-
gewinnung würde zwar die Klimakurve deutlich weiter unter den Nullpunkt senken  – ist je-
doch deutlich kostenintensiver und für den angedachten Umbauprozess aller Gebäude über 
einen gestreckten Zeitraum von 20 Jahren weniger geeignet.  
Im Folgenden hat team:tektura die Auswirkungen einzelner Empfehlungen bei den erarbeite-
ten Strategien und Maßnahmen mit Hilfe des Klimarechners eingeordnet und begründet.

Seite 205 von 272 
5.2.1 Parameter des Klimarechners 
Der Klimarechner wurde wie oben bereits erwähnt mit verschiedenen Einstellungsparametern 
konzipiert, um die daraus resultierenden Veränderungen der Klimabilanz untersuchen zu kön-
nen.  
Die verschiedenen Einstellungsparameter sind: 
1. Wahl des Energiestandards der Gebäudehülle und Lüftung 
2. CO2-Faktor für Strom 
3. Effektivität des Heizsystems (Jahreszahl) 
4. Warmwasser-Verbrauch elektrisch 
5. Quote Warmwasser-Wärmerückgewinnung elektrisch 
6. Warmwasser-Verbrauch zentral 
7. Effektivität des zentralen Warmwasser-Systems (Jahreszahl) 
8. Quote Warmwasser-Wärmerückgewinnung zentral 
9. Haushaltsstrom-Verbrauch 
10. Quote der jährlichen Stromersparnis 
11. Abschreibung der Grauen Energie über X-Jahre 
12. Wachsende Effektivität neuer PV-Anlagen 
13. Eigennutzungsanteil der PV-Anlage 
14. CO2-Gutschrift für eingespeisten Strom 
15. PV-Anlagen auf dem Garagenhof 
16. Bauweise (Holzbau oder Massivbau)  
17. Geschossigkeit in der Vorgebirgstraße: 4+Mansard oder 5+Mansard 
team:tektura hat alle Parameter untersucht. Im Rahmen des Quartierskonzeptes stellen wir 
die fünf wichtigsten (oben in fett dargestellt) Einstellungsparameter und deren Auswirkungen 
auf die Klimabilanz vor (siehe folgende Tabelle 35: Einstellbare Parameter des Klimarechners).

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Parameter Vorgegebene  
Auswahlmöglichkeiten 
Zugehörige 
Maßnahme 
Energiestandard der  
Gebäudehülle 
a) EH40 (18 kWh/(m²a)) mit Lüftung (KWL) 
b) EH55 (23 kWh/(m²a)) mit Lüftung (KWL) 
c) EH55 ohne Lüftung (45 kWh/(m²a)) 
d) GEG (75 kWh/(m²a)) 
M1 
JAZ der Wärmepumpe 
a) 2,8 (Luft-Wasser-WP) 
b) 3,2 (Luft-Wasser-WP+ggf. Booster) 
c) 3,5 (Sole-Wasser-WP) 
d) 3,8 (Wasser-Wasser-WP) 
M6 
Eigennutzungsanteil der  
PV-Anlage 
a) 25,00 % (Minimalwert o. Batterie) 
b) 33,00 % 
c) 42,50 % 
d) 50,00 % (Maximalwert m. Batterie) 
M13 
Quote der jährlichen  
Stromersparnis 
a) – 0,50 % 
b) – 1,00 % 
c) – 1,50 % 
d) – 2,00 % 
M14 
Bauweise  
(Holzbau oder Massivbau) 
a) Alle Gebäude in Holzbauweise 
b) 5 Gebäude in Massivbauweise 
c) 10 Gebäude in Massivbauweise 
d) 15 Gebäude in Massivbauweise 
M3 
Tabelle 35: Einstellbare Parameter des Klimarechners 
Die Auswirkungen auf die Gesamtbilanz durch die Wahl der einzelnen Parameter unterschei-
det sich deutlich. Im Folgenden wird demnach die Wichtigkeit der verschiedenen Herange-
hensweisen beleuchtet und versucht eine Zielstrategie zu finden, welche die Treibhausgas-
Bilanz im Jahr 2045 unter null bringt. 
Die in der Spalte der „Vorgegebenen  Auswahlmöglichkeiten“ als fett hervorgehobenen Ein-
stellungen entsprechen der jeweiligen Standard-Einstellung, welche für die Gesamt-Betrach-
tung in den jeweils anderen Parametern als gesetzt festgelegt wurde . Hieraus folgt, dass bei 
der Betrachtung der hervorgehobenen Standard-Werte eines jeden Parameters die durch den 
Klimarechner errechnete Klimabilanz gleich ist. Die Standardwerte wurden so gewählt, dass 
das Quartier bei Berücksichtigung aller festgelegten Standard-Werte im Jahr 2045 ein Gesamt-
Treibhauspotenzial von -0,61 kg CO2-Äq/m²Wfl*a aufweist. Multipliziert mit einer geschätz-
ten, zukünftigen Wohnfläche von 32.688 m² würden die Gebäude des Betrachtungsgebietes 
somit ca. 20.000 kg CO2-Äq pro Jahr „einsparen“. Würde man alle Auswahlmöglichkeiten auf 
die jeweils ökologisch unvorteilhafteste Version stellen, so würde das Quartier im Jahr 2045

Seite 207 von 272 
ein Gesamt-Treibhauspotenzial von 12,94 kg CO2-Äq/m²Wfl*a beziehungsweise ca. 176.339 
kg CO2-Äq/m²Wfl*a aufweisen. Dieses Vorgehen würde ungefähr der gängigen Baupraxis ent-
sprechen.  
 
Abbildung 88: Einfluss der Auswahlmöglichkeiten auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) 
Wie die Abbildung 88zeigt, haben insbesondere der Energiestandard der Gebäudehülle sowie 
die Bauweise einen enormen Einfluss auf die Klimabilanz. Sofern diese Grundsatzentscheidun-
gen getroffen sind, spielen desweiteren die Quote der jährlichen Stromersparnis und der Ei-
gennutzungsanteil der PV-Anlage eine wichtige Rolle. De r Einfluss der Wärmepumpe scheint 
in dieser Darstellung gering , allerdings haben die Verfasser :innen zuvor bereits die Nutzung 
anderer, umweltschädlicher  Heizsysteme kategorisch ausgeschlossen, sodass hier vier sehr 
ökologische Heizungen miteinander verglichen werden. 
Die folgenden fünf Unterkapitel bilden die Klimarechner-Ergebnisse der in der vorstehenden 
Tabelle eingeführten Parameter ab und stellen die aus der jeweiligen Auswahl resultierenden 
Ergebnisse dar. Auf der y-Achse werden dabei die THG-Emissionen pro Jahr und m² Wohnflä-
che in Relation zum zeitlichen Verlauf von 2020 bis 2050 (x-Achse) gestellt. In der Spalte rechts 
der Kurven sind die Einstellungsparameter des Klimarechners aufgeführt. Der betrachtete Pa-
rameter ist dabei rot hervorgehoben. Das Ergebnis  der Klimabilanz ist im unteren Bereich 
ebenfalls rot eingekreist. Die Graphen des Diagramms stellen die Werte für die in Kapitel 5.2 
gelisteten Verbrauchsbereiche dar.

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5.2.2 Auswirkungen durch die Wahl des Energiestandards der Gebäudehülle 
 
Abbildung 89: Klimadiagramm Gebäudehülle – EH 40 – mit kontrollierter Wohnraumlüftung und Wärmerückgewinnung 
 
 
Abbildung 90: Klimadiagramm Gebäudehülle – EH 55 – mit kontrollierter Wohnraumlüftung und Wärmerückgewinnung

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Abbildung 91: Klimadiagramm Gebäudehülle - EH 55 o. Lüftung 
 
 
Abbildung 92: Klimadiagramm Gebäudehülle - GEG o. Lüftung

Seite 210 von 272 
Am Beispiel des Energiestandards zeigt sich bei Auswahl der Gebäudehülle eines Effizienzhau-
ses 40 mit kontrollierter Wohnraumlüftung und bei Anwendung der Standard -Werte in den 
anderen Parameterbereichen eine CO2-Äq-Bilanz von -1,01 kg CO2-Äq/m²a. 
Die durch team:tektura als Standardwert festgelegte Variante mit einer Effizienzhaus 55 Hülle 
mit kontrollierter Wohnraumlüftung liegt mit 0,61 kg CO2-Äq/m²a nur knapp hinter diesem 
Wert und noch deutlich im negativen Emissionsbereich. 
Bei Wahl der Gebäudehülle eines Effizienzhauses 55 ohne Wärmerückgewinnung aus kontrol-
lierter Wohnraumlüftung verschiebt sich der Wert mit +0,96 kg CO2-Äq/m²a in den positiven 
Emissionsbereich. Wählt man die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestanforderung en einer 
GEG-konformen Hülle – ebenfalls ohne Wärmerückgewinnung aus kontrollierter Wohnraum-
lüftung - werden die Ergebnisse mit +3,13 kg CO2-Äq/m²a deutlich schlechter. 
 
Abbildung 93: Einfluss der Gebäudehülle auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) 
Die Wahl des Energiestandards der Gebäudehülle in Verbindung mit dem Einsatz einer kon-
trollierten Wohnraumlüftung und Wärmerückgewinnung hat somit einen sehr starken Ein-
fluss auf die Klimabilanz auf Quartiersebene . Die Umsetzung eines Effizienzhaus -55-Stan-
dards ist dementsprechend als Mindestanforderung bzw. Mindeststandard anzuraten, um das 
Quartier in die bilanzielle Klimaneutralität bis 2045 überführen zu können.  
Dieser vorgegebene Energiestandard beschreibt dabei einen Durchschnitt swert für alle be-
trachteten Gebäude auf Quartiersebene, dies bedeutet: Der Quartiersdurchschnitt des Ener-
giestandards ist für die Klimabilanz ausschlaggebend. Somit können Gebäude mit sehr guter 
energieeffizienter Hülle die Klimabilanz solcher Häuser, die nicht ganz so hochwertig ertüch-
tigt werden, ausgleichen. Baumaßnahmen mit nur  geringfügigen Ertüchtigungen sind bei-
spielsweise solchen Gebäuden vorgesehen, die bereits in jüngerer Vergangenheit saniert wur-
den oder bei welchen ein vergleichsweise hoher ökonomischer Invest für eine sehr unwirt-
schaftliche Umsetzung sorgen würde.  
Darüber hinaus begünstigt die Reduzierung des Energiebedarfs durch eine gute Gebäudehülle 
den effektiven Einsatz einer Wärmepumpe, da diese so mit einer geringeren Vorlauftempera-
tur arbeiten kann.

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5.2.3 Auswirkungen durch die Wahl des Heizsystems 
 
Abbildung 94: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 2,8 (Durchschnittliche Luft-Wasser-Wärmepumpe) 
 
 
Abbildung 95: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 3,2 (Gute Luft-Wasser-Wärmepumpe)

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Abbildung 96: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 3,5 (Wasser-Wasser-Wärmepumpe) 
 
 
Abbildung 97: Klimadiagramm Heizsystem - JAZ 3,8 (Wärmepumpe mit Kanalabwärme)

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Im Vergleich der verschiedenen Heizsysteme erzielt die Wärmepumpe mit Kanalabwärme mit 
einer durchschnittlichen dafür angenommenen JAZ von 3,8 und bei Anwendung der Standard-
Werte in den anderen Parameterbereichen die beste Klimabilanz von -0,96 kg CO2-Äq/m²a. 
Bei der Nutzung einer Wasser-Wasser-Wärmepumpe wird eine etwas schlechtere JAZ von 3,5 
angenommen, was zu einer CO2 -Äq-Bilanz von -0,80 kg CO2 -Äq/m²a führt.  Die durch 
team:tektura als Standardwert festgelegte Variante mit einer guten Luft -Wasser-Wärme-
pumpe und einer angenommenen JAZ von 3,2  liegt mit -0,61 kg CO2-Äq/m²a knapp hinter 
diesen beiden Werten und ebenfalls noch deutlich im negativen Bereich.  Auch eine etwas 
schlechtere Luft -Wasser-Wärmepumpe mit einer angenommenen JAZ von 2 ,8 liegt  
mit -0,37 kg CO2-Äq/m²a noch knapp unter dem Emissions-Nullpunkt.  
Die Erreichung einer bilanziellen Klimaneutralität ist dementsprechend mit allen hier betrach-
teten Heizsystemen möglich.  
 
Abbildung 98: Einfluss der JAZ auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) 
Der Einfluss der Wärmepumpe und der entsprechenden JAZ auf die Klimabilanz scheint somit 
vorerst gering. Würde man jedoch vergleichend Gasheizungen mit einem Wirkungsgrad von 
90% verwenden, so läge die Klimabilanz beim aktuellen Umrechnungsfaktor von Gas satt -0,61 
CO2-Äq/m²a bei 4,66 CO2-Äq/m²a.17 Die Wahl des Heizsystems und die Entscheidung für eine 
Wärmepumpe spielt somit eine erhebliche Rolle für die spätere Klimabilanz des Quartiers. 
Auch hier beschreibt dieser  vorgegebene Standard einen Durchschnitt für alle betrachteten 
Gebäude und kann somit ebenfalls aus verschieden effizienten Wärmepumpen und deren je-
weiligen JAZ auf Quartiersebene ausgeglichen werden. Je nach Gebäudegröße , A/V-Verhält-
nis, energetischer Beschaffenheit der Gebäudehülle , Art der Warmwasserbereitung, Ge-
bäude-Ausrichtung, Fensterflächenanteilen,  Nutzung und Dämmmöglichkeiten von Keller - 
und Dachgeschossen , Heizflächen art und -größe, Bauweise in offener oder geschlossen er 
Struktur und weiteren Einflussfaktoren kann sich die tatsächliche JAZ auch bei „gleichwerti-
gen“ Wärmepumpen (WP mit gleichem COP) unterscheiden. 
 
17 Berechnung: Standard-Heizenergie-Bedarf 23,4 kWh/(m² Wfl*a) * Effizienz Gas-Heizung 90% = 25,74 kWh/(m² Wfl*a). 
THG bei aktuellem Gas-Faktor 0,247 kg/kWh * 25,74 kWh = 6,36 kg CO2-Ä/(m²a) 
Standard-Einstellung mit JAZ 3,2: 2,14 kg CO2-Ä/(m²a). Das ergibt ein Delta von 4,22 kg CO2-Ä/(m²a), sodass die Klimabilanz 
satt -0,61 kg CO2-Ä/(m²a) bei 3,61 kg CO2-Ä/(m²a) läge. Berücksichtigen wir noch das zentral erwärmte Warmwasser, kom-
men nochmals 1,05 kg CO2-Ä/(m²a) hinzu. Also insgesamt 4,66 kg CO2-Ä/(m²a)

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5.2.4 Auswirkungen durch den Eigennutzungsanteil der PV-Anlage 
 
Abbildung 99: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 50% 
 
 
Abbildung 100: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 42,5%

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Abbildung 101: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 33% 
 
 
Abbildung 102: Klimadiagramm Eigennutzung PV-Strom 25%

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Der Eigennutzungsanteil des PV-Stroms wurde für vier Szenarien geschätzt: 
• 50,00 % Eigennutzungsanteil bei Integration von ausreichend Batteriespeichern  
• 42,50 % Eigennutzungsanteil bei Integration von einiger Batteriespeichern 
• 33,00 % Eigennutzungsanteil bei Integration von wenigen Batteriespeichern 
• 25,00 % Eigennutzungsanteil ohne Batteriespeichers 
Der Wert 25% Eigennutzungsanteil entspricht dabei ungefähr den Erfahrungswerten, die beim 
Monitoring des Pilotprojektes Schwalbacher Straße 24 -26 gemacht wurden. Die anderen 
Werte wurden aufgrund von Erfahrungswerten geschätzt. 
 
Abbildung 103: Einfluss des Eigennutzungsanteil PV-Anlage auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) 
Bei Integration eines Batteriespeichers (50% PV-Eigennutzungsanteil) liegt die Klimabilanz bei 
-0,61 kg CO2-Äq/m²a und wurde durch die Studienersteller:innen als Standardwert festgelegt. 
Ohne Integration eines Batteriespeichers ( 25% PV -Eigennutzungsanteil) verschiebt sich die 
Klimabilanz mit +0,28 kg CO2 -Äq/m²a in den positiven Emissionsbereich. Der Einfluss der In-
tegration eines Batteriespeichers macht einen Unterschied von 0,8 9 kg CO2-Äq/m²a in der 
Klimabilanz aus und stellt damit einen wichtigen Baustein  bei der Erreichung der bilanziellen 
Klimaneutralität dar. 
Mit 33% PV -Eigennutzungsanteil wird der Nullpunkt mit -0,01 kg CO2 -Äq/m²a knapp unter-
schritten. Wählt man einen 42,5% Eigennutzungsanteil liegt die Bilanz bei -0,35 kg CO2 -
Äq/m²a. Die unterschiedlichen Ergebnisse der Szenarien beruhen dabei auf einer lediglich 
75%igen Gutschrift von eingespeistem PV-Strom anstelle einer vollen Anrechnung. Der Abzug 
von 25% setzt sich aus folgenden Anteilen zusammen: 
Gemäß einer Annahme des ifeu in der Veröffentlichung BISKO (Hertle, Dünnebeil, Gugel, Rech-
steiner, & Reinhard, 2019, S. 14)  verursachen „Sonstige erneuerbare Energieträger “ - wie 
durch eine PV-Anlage erzeugter Strom - Emissionen von 0,025 t CO2-Äq/MWh. Diese Umwelt-
auswirkungen führen die Studienverfasser :innen auf die dem Lebenszyklus einer PV-Anlage 
verhafteten Emissionen für beispielshalber Herstellung, Lieferung und Montage der Anlage 
zurück. Diese Emissionen entsprechen ungefähr 17,3 % der Emissionen für Strom im Bundes-
mix und werden daher in Abzug gebracht. Darüber hinaus weist das Deutsche Stromnetz nach 
aktuellen Angaben des Statistischen Bundesamtes einen Netzverlust von ca. 7 % auf. Diese 
Verluste berechnen die Studienverfasser zusätzlich den PV-Erträgen. Der gerundete Gesamt-
abzug liegt somit bei 25%.

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5.2.5 Auswirkung durch die jährliche Stromersparnis 
 
Abbildung 104: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -0,50%/a 
 
 
Abbildung 105: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -1,00%/a

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Abbildung 106: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -1,50%/a 
 
 
Abbildung 107: Klimadiagramm Jährliche Stromersparnis -2,00%/a

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Die Quote der jährlichen Stromersparnis leitet sich hauptsächlich aus der Effizienzsteigerung 
der in den Haushalten genutzten Elektrogeräte ab. Im Gegensatz zu den Parametern 1, 2 und 
4 - bei welchen sich die WGaV aktiv für eine Option entscheiden kann und die entsprechenden 
Werte (Endenergieverbrauch, JAZ, Bauweise) hinreichend genau geschlussfolgert werden 
können - kann bei der jährlichen Verbesserung nur ein Wert geschätzt werden.  
Die Auftraggeberin hat außer beispielsweise über Info-Veranstaltungen oder finanzielle An-
reize kaum Einfluss auf die Quote der jährlichen Stromersparnis. Die grundsätzliche Effizienz-
steigerung setzt sich hauptsätzlich aus der allgemeinen Verbesserung der auf dem Markt ver-
fügbaren Geräte und der Bereitschaft der Bewohnerschaft zusammen, ihre ineffizienten und 
alten Geräte sukzessive durch neue zu ersetzen. 
Die Einstellung einer Stromersparnisquote mit -1,00% pro Jahr wurde von den Studienverfas-
ser:innen als Standard festgelegt und erzielt somit eine Klimabilanz von -0,61 kg CO2-Äq/m²a. 
Mit einer Quote von -0,50% pro Jahr kommt man mit -0,01 kg CO2-Äq/m²a knapp unter die 
Nullgrenze. Durch die Auswahl einer Stromersparnisquote von -1,50% pro Jahr erzielt man 
eine Bilanz von -1,15 kg CO2-Äq/m²a, mit einer Quote von -2,00% pro Jahr sinkt die Bilanz auf 
-1,63 kg CO2-Äq/m²a.  
 
Abbildung 108: Einfluss der jährlichen Stromersparnis auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) 
Betrachten wir die Entwicklung der Energieeffizienzklassen bei den Energieverbrauchskenn-
zeichnungen (Energie-Labels) auf in Haushalten genutzten Elektrogeräten, so lässt sich eine 
enorme Effizienzsteigerung beobachten. Bei der Kategorisierung der Elektrogeräte wird ähn-
lich zum GEG mit einem Referenzgerät verglichen. Im Vergleich zum Referenzgerät stehen je 
nach Produktkategorie Geräte mit einem Energieverbrauch mit beispielshalber 80% weniger 
Energieverbrauch bei Kühlgeräten oder 55% weniger Verbrauch bei Waschmaschinen zur Ver-
fügung. Das Energielabel wurde 1994 eingeführt und das Referenzgerät entspricht somit mut-
maßlich dem Stand der Technik Ende der 1990er Jahre.  Bei entsprechender Anschaffung von 
sehr sparsamen und energieeffizienten Geräten sind somit sehr hohe Einsparquoten vorstell-
bar. 
Da mittlerweile der Verkauf von ineffizienten Geräten teilweise gesetzlich verboten ist, aktuell 
vorhandene Geräte eine begrenzte Lebensdauer haben  und vor dem Hintergrund de r be-
schriebenen Effizienzsteigerung von Geräten am Markt, halten die Studienverfasser :innen 
eine jährliche Verbesserung von 1,00 % für einen konservativen Wert, der mutmaßlich sogar 
noch übertroffen wird. 
Der entscheidende Faktor auf Quartiersebene ist somit die Bereitschaft der Bewohnerschaft, 
effizientere Geräte anzuschaffen. Hier lässt sich sowohl der Status Quo als auch die Bereit-
schaft sehr schwer erfassen.

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Grundsätzlich sieht team:tektura die Verbesserung des Energieverbrauchs durch die Entwick-
lung der Energieeffizienzklassen und der hiervon abhängigen jährlichen Stromersparnisquote 
aber hauptsächlich in der Aufgabe der Politik und der Zivilgesellschaft. Beispielsweise könnte 
ein Abwrackprämie für Haushalts-Großgeräten wie Kühlschränke, Elektroherde, Tiefkühl-
truhe, Waschmaschinen etc. deutlich sparsamere Geräte schneller auf den Markt bringen. 
Hier müsste Graue Energie der eingesparten Roten Energie gegenübergestellt werden.

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5.2.6 Auswirkungen durch die Wahl der Bauweise 
 
Abbildung 109: Klimadiagramm Bauweise alle Gebäude in Holzbauweise 
 
 
Abbildung 110: Klimadiagramm Bauweise 5 Gebäude in Massivbauweise

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Abbildung 111: Klimadiagramm Bauweise 10 Gebäude in Massivbauweise 
 
 
Abbildung 112: Klimadiagramm Bauweise 15 Gebäude in Massivbauweise

Seite 223 von 272 
Im Untersuchungsgebiet sind etwa 15 Gebäude in solch einem schlechten Zustand, dass bei 
genauerer Betrachtung im Zuge der Sanierungsplanung nur eine Kernsanierung oder ein Ab-
bruch mit Neubau sinnvoll erscheinen. Darauf ausgerichtet hat team:tektura für die CO2-Bi-
lanz die Konstruktion – Holzbau versus Massivbau - in vier Szenarien berechnet: 
• 15 Häuser in Holzbauweise 
• 5 der 15 Häuser in Massivbauweise – die übrigen in Holzbauweise 
• 10 der 15 Häuser in Massivbauweise – die übrigen in Holzbauweise 
• 15 Häuser in Massivbauweise 
Für die Holzbauweise hat team:tektura ökologische Baustoffe angesetzt. Für die Massivbau-
weise wurden die derzeit üblichen Baustoffe zugrunde gelegt: Stahlbetondecken, Kalksand-
stein oder Betonwände, Zementestriche, Trittschalldämmung aus EPS, Wärmedämmverbund-
systeme etc.  
 
Abbildung 113: Einfluss der Bauweise auf die Klimabilanz (in kg CO2-Äq/m²Wfl*a) 
Werden alle 15 Häuser in Holzbauweise errichtet, liegt die Quartiers-Klimabilanz bei -0,61 kg 
CO2-Äq/m²a. Werden nur fünf der 15 Häuser in Massivbauweise - die andern Gebäude in Holz-
bauweise - errichtet, steigt die Bilanz auf +0,59 kg CO2-Äq/m²a in den positiven Emissionsbe-
reich. Bei Errichtung von zehn der 15 Häusern in Massivbauweise steigt die Bilanz auf +3,76 
kg CO2-Äq/m²a. Werden alle erforderlichen 15 Häuser in Massivbauweise errichtet, steigen 
die Emissionen auf enorme +6,93 kg CO2-Äq/m²a. Unter ande rem die Größe der Gebäude 
führt zu einem nichtlinearen Anstieg. 
Die Berechnungen zeigen, dass der Einfluss der Bauweise auf die Quartiersbilanz extrem groß 
ist. Keiner der zuvor betrachteten Parameter verursacht eine so maßgebliche bilanzielle Ver-
änderung. Die Wahl der Baustoffe ist demnach bei der Fragestellung, wie das Quartier bis 2045 
klimaneutral saniert werden kann, von entscheidender Bedeutung. Da die Holzbauweise – ab-
hängig von vielen Faktoren – in Deutschland zuletzt 5-10 % kostspieliger als ein günstiger Mas-
sivbau war, ist dies auch eine ökonomische Frage. Jedoch birgt Holz als Baustoff neben der 
ökologischen Komponente weitere Vorteile: Holzbauten sind in aller Regel schneller errichtet, 
verlässlicher zu kalkulieren  und zu planen , weniger Lärm- und Schmutz-intensiv. Aus diesen 
Gründen empfiehlt team:tektura der WGaV, Holz für Regelgeschosse als Konstruktionsmate-
rial zu verwenden und in anderen Bereichen kostenoptimierter zu arbeiten.  
Zugleich spricht team:tektura eine Empfehlung zum Einsatz der Kommune für bessere Förder-
bedingungen von Holzbauten aus. Bauherr:innen wie der WGaV sollte der Schritt zu energie-
effizienten und emissionsarmen Bauweisen wie Holzbauten erleichtert werden – aus klimati-
schen Gründen , aber auch  um gesellschaftliche Folgekosten geringer zu halten.  Zusätzlich

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könnte die WGaV gemeinsam Wohnungswirtschaftsverbänden bessere Fördermöglichkeiten 
für Holz einfordern.

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5.3 Ökonomische Betrachtung (Quartiersebene) 
Das folgende Kapitel stellt die Auswirkungen der Empfehlungen von team:tektura  auf das 
Quartier hinsichtlich ökonomischer Basis dar. Hierzu nochmals die einzelnen Empfehlungen 
anhand der Parameter in der Übersicht, welche als Standard-Wert bzw. Regelfall gewählt wur-
den: 
Parameter 01 – Wahl des Energiestandards der Gebäudehülle und Lüftung: Sanierungen und 
Neubauten im Schnitt als Effizienzhaus 55 mit Lüftungsanlagen und Wärmerückgewinnung mit 
23 kWh/(m²*a) 
Parameter 02 – CO2-Faktor für Strom: Strom wird bis 2045 nachhaltiger – im Schnitt -2% pro 
Jahr (Annahme durch team:tektura) 
Parameter 03 bis 08: 
Effiziente Luft-Wasser-Wärmepumpen als dezentrale Wärmequelle für die einzelnen Gebäu-
degruppen (P03 und P07) 
Warmwasser-Aufbereitung zum Teil mit elektrischen Durchlauferhitzern, zum Teil mit Frisch-
wasserstationen (abhängig von den baulichen Möglichkeiten je Gebäude) 
Warmwasser-Rückgewinnung in etwa der Hälfte der Wohnfläche (P05 und P08) 
P 03 – Effektivität des Heizsystems (Jahreszahl): 3,2 JAZ-Heizung 
P 04 – Warmwasser-Verbrauch elektrisch: 16,0 kWh/(m²*a) 
P 05 – Quote Warmwasser-Wärmerückgewinnung elektrisch: 25 % 
P 06 – Warmwasser-Verbrauch zentral: 11 kWh/(m²*a) 
P 07 – Effektivität des zentralen Warmwasser-Systems (Jahreszahl): 3,5 JAZ-WW 
P 08 – Quote Warmwasser-Wärmerückgewinnung zentral: 75 % 
Parameter 09 – Stromverbrauch Haushalt- und Allgemeinstrom: 23,8 kWh/(m²*a) 
Parameter 10 – Quote der jährlichen Stromersparnis: Der Verbrauch des Haushalts- und All-
gemeinstroms sinkt im Schnitt 1 % pro Jahr (Annahme durch team:tektura) 
Parameter 11 – Abschreibung der Grauen Energie über X-Jahre: 50 Jahre 
Parameter 12 – Wachsende Effektivität neuer PV -Anlagen: Jährlicher Effizienz-Zuwachs der 
PV-Technik von 0,50% pro Jahr 
Parameter 13 – Eigennutzungsanteil der PV -Anlage: Batteriespeicher und damit hoher PV -
Eigennutzung mit 50 %  
Parameter 14 – CO2-Gutschrift für eingespeisten Strom : Von der WGaV grün produzierter 
Strom wird zunehmend kommunal/regional gespeichert. Damit wirkt sich eingespeister Strom 
zunehmend CO2-mindernd aus – angenommene 75% Gutschrift für eingespeisten Strom (An-
nahme durch team:tektura)

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Parameter 15 – PV-Anlagen auf dem Garagenhof: Vollflächig PV – auch auf dem Garagenhof 
im Betrachtungsgebiet Zukunft Zollstock 
Parameter 16 – Bauweise (Holzbau oder Massivbau):  
Etwa 50 % der maroden Gebäude in Kernsanierungen statt Abbruch/Neubau 
Neubau: Holzbau – so viel wie möglich 
Neubau: Nutzung des Bestandskellers für die Gründung - soweit baulich und ökonomisch sinn-
voll sowie Arbeit mit nachhaltigen Baustoffen 
Parameter 17 – Geschossigkeit in der Vorgebirgstraße 4+Mansard oder 5+Mansard : In der 
Vorgebirgstraße vier Geschosse mit Mansarddach oder Staffelgeschoss anstatt fünf Geschosse 
mit Mansarddach 
 
Diese Empfehlungen beeinflussen alle Säulen der Nachhaltigkeit: die soziale, die ökologische 
und die ökonomische. Alle oben genannten Faktoren beeinflussen die Graue, Rote und Grüne 
Energie im Untersuchungsgebiet  (siehe Kapitel 5.2 Klimarechner (Quartiersebene)) – sie be-
einflussen zudem die Wohnflächen-Entwicklung im Quartier, die Bau- und Finanzierungskos-
ten für die WGaV , die Mieteinnahmen sowie das Mietniveau – und damit auch die soziale 
Entwicklung.  
Die Schaubilder und Grafiken auf den kommenden Seiten stellen die Entwicklungen und Ver-
hältnisse in einigen Bereichen dar 
5.3.1 Entwicklung der Wohnflächen im Quartier 
In der folgenden Abbildung 114 ist die Entwicklung der Gesamt-Mietfläche im zeitlichen Ver-
lauf von 2020 bis 2045 dargestellt. Die Gesamt-Wohnfläche ist in der Abbildung je Jahr als 
blauer Punkt zu erkennen . Die vermietbare Wohnfläche  steigt von 29.259 m² (2020) auf 
32.688 m² (2045) und damit um insgesamt etwa 11,70 Prozent.  
Die dunkelblauen Balken zeigen die unsanierten Mietflächen, die hellblauen die bereits sa-
nierten oder an alter Stelle neu errichteten Flächen. Es ist zu erkennen, dass aufgrund der Bau- 
und Sanierungsmaßnahmen die unsanierte Wohnfläche über die Jahre zunehmend abfällt und 
im Jahr 2045 bei Null liegt. Analog hierzu steigt der Anteil der sanierten Wohnflächen über die 
Jahre und liegt im Jahr 2045 bei einer 100% Quote.  
Der sanfte Anstieg der Wohnfläche hat vier wesentliche Gründe: 
• Der Großteil der Gebäude kann energetisch saniert werden – eine Aufstockung ist in 
den meisten Fällen ökonomisch nicht rentabel. Bei den Gebäuden mit Schrägdach ist 
anstelle einer aufwändigen Dachgeschoss-Sanierung jedoch ein neues Mansarddach 
oder Staffelgeschoss ökonomischer. Mansarddach und Staffelgeschosse bieten in der 
Regel etwas mehr Wohnfläche im Vergleich zu dem vorherig bestehendem Dachge-
schoss.

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• Bei Kernsanierungen sind die untersuchten Rucksack -Anbauten (Verlängerungen in 
der Gebäudetiefe) im Gebiet Zukunft-Zollstock nur in Ausnahmefällen rentabel. Selbst 
bei den wenig tiefen Gebäuden der Vorgebirgstraße 215 bis 219 sowie Vorgebirgstraße 
225 bis 229 gilt es, dies im Detail zu untersuchen. 
• Anstelle der baulich maroden Gebäude in der Vorgebirgstraße sind zum Teil Neubau-
ten zu empfehlen. Diese sollten dann aus ökonomischen und sozialen Gründen (Nach-
verdichtung) mit einer größeren Tiefe realisiert werden – wodurch zusätzlicher Wohn-
raum entsteht.  
• team:tektura empfiehlt aus mehreren Gründen die Vorgebirgstraße als viergeschossi-
ges Gebiet mit Mansardwohnungen zu entwickeln und nicht - wie ebenfalls untersucht 
- fünfgeschossig mit Mansarddach. Auch die betrachteten Eckerhöhungen in der Vor-
gebirgstraße 197, 199 und 237 (siehe auch Kapitel 5.4) sollten aus Sicht von team:tek-
tura nicht realisiert werden. Die vorgeschlagene Lösung von vier Vollgeschossen plus 
Mansarddach ist kostengünstiger und taugen im Falle der Sanierungen besser zu be-
stehenden Fundamen ten bzw. Gründungen. Außerdem biete t das Erscheinungsbild 
der Höhenentwicklung über den gesamten Sanierungszeitraum eine städtebaulich har-
monischere Variante dar. Sollten zudem manche Häuser gar nicht oder sehr spät sa-
niert werden, ist die städtebauliche Einordnung der Neu - bzw. Sanierungsbauten gut 
eingebettet.

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Abbildung 114: Anteil sanierte und unsanierte Wohnfläche (in m²) an Gesamt-Wohnfläche (in m²)

Seite 229 von 272 
5.3.2 Baumaßnahmen im bewohnten und unbewohnten Zustand im Gesamtquartier 
Die Grafik zeigt den prozentualen Anteil der Wohnfläche im Hinblick auf die Sanierung im be-
wohnten und unbewohnten Zustand und die sonstigen Grenzfälle. Gleichzeitig wird durch die 
Kategorisierung dargestellt, wie viele Mietende bei geplanter Sanierung in ihren Wohnungen 
verbleiben können – und wie viele aufgrund der maroden baulichen Situation eine Ersatzwoh-
nung während der Baumaßnahmen benötigen. Entsprechend den in Kapitel 3 und 4 entwi-
ckelten Empfehlungen scheinen zum jetzigen Wissensstand 72 % der Miet fläche im bewohn-
ten Zustand sanierbar zu sein. 20 % der Mietflächen müssen im unbewohnten Zustand saniert 
werden. Dies betrifft die Gebäude, die aufgrund äußerst schlechter Bausubstanz Baumaßnah-
men wie Abbruch/Neubau oder Kernsanierungen geplant sind. Zude m fallen hierunter auch 
die meisten Dachgeschosswohnungen der Vorgebirgstraße. In 8 Prozent der Mietflächen ist 
eine Prognose derzeit noch nicht möglich – im Zuge der detaillierten Gebäudeplanung muss 
zum Auftakt mittels Bauteilöffnungen, statischen und technischen Untersuchungen, dezidiert 
untersucht werden, ob eine Sanierung im bewohnten oder unbewohnten Zustand möglich ist.  
 
 
Abbildung 115: Anteil Sanierung bewohnter und unbewohnter Zustand

Seite 230 von 272 
5.3.3 Baukosten und Mieteinnahmen je einzelner Gebäudegruppe 
Die Abbildung 116 zeigt folgenden Kennwerte in der Betrachtung pro Baumaßnahme bzw. 
Gebäudegruppe und pro Jahr: 
• Wann und welche Gebäudegruppe saniert wird – ablesbar an der x-Achse 
• Wie viel Wohnfläche durch die Bau- oder Sanierungsmaßnahme (bei reinen energeti-
schen Sanierungen wie TYP A und B ist die Wohnfläche gleich des Bestandes) entsteht 
– dargestellt als blauer Punkt 
• Was die Bau- oder Sanierungsmaßnahme einer Gebäudegruppe in €/m² Wohnfläche 
kostet (Stand 2025) inklusive derzeitiger Zuschuss-Situation und inklusive Steuer sowie 
Nebenkosten kostet – dargestellt in orangenen Balken 
• Was die Bau- oder Sanierungs maßnahme einer Gebäudegruppe ohne Zuschüsse in 
€/m² Wohnfläche inklusive Steuer und Nebenkosten kostet – dargestellt in weinroten 
Balken 
• Wie hoch die überschlägigen Mieteinnahmen einer Gebäudegruppe in €/m² Wohnflä-
che (Neubau über 50 Jahre, Sanierungen über 40 Jahre kalkuliert) sind – dargestellt in 
grünen Balken 
Bei Gebäudegruppen, welche neu errichtet oder kernsaniert werden , beträgt die komplette 
Bauzeit – von den vorbereitenden Maßnahmen bis zur mängelfreien Finalisierung – oftmals 
1,5 bis 2 Jahre. In der Darstellung sind diese Gebäude aufgrund der besseren Lesbarkeit nur in 
einem Jahr abgebildet. Auch die Mieteinnahmen sind zur besseren Zuordnung in diesem Jahr 
eingezeichnet. Denkt man diese Prozesse mit, dann liegt der Berechnung eine ziemlich gleich-
mäßige Verteilung an Baumasse und Finanzierung je Jahr zugrunde.  
Bereits in Kapitel 5.1 Gebäuderechner verwies team:tektura auf die überschlägige ökonomi-
sche Betrachtung. Aufgrund nicht absehbarer Entwicklungen im Bereich Bauzinsen, Baukos-
ten, Fördermöglichkeiten, Inflation, Mieten etc. haben die Architekt:innen in Abstimmung mit 
der Bauherrschaft die im Jahr 2025 gültigen Werte zugrunde gelegt. Dies erscheint den Studi-
enverfasser:innen aussagekräftiger zu sein, als Prognosen über all diese Parameter anzustel-
len. In vereinfachten Renditebetrachtungen gehen Ökonomen davon aus, dass sich Faktoren 
wie steigende Baukosten, Leerstand und laufende Sanierungskosten mit Mietsteigerungen in 
etwa die Waage halten – da alles ähnlich an die ökonomische Gesamtentwicklung in Deutsch-
land geknüpft ist . Weniger genau voraussc haubar scheint die Förderlandschaft in Deutsch-
land. team:tektura entschied sich daher, die Baukosten im Quartier in zwei Balken darzustel-
len – die Gesamt-Brutto-Baukosten inkl. jetziger Förderung sowie ohne jegliche Zuschüsse. Die 
Grafik zeigt: auch ohne Förderung sind die Baumaßnahmen rentabel, da die WGaV mit sehr 
langen Mietamortisation-Zeiten kalkuliert (40 Jahre bei Sanierungen bzw. 50 Jahre bei Neu-
bauten). 
Die sich stetig verändernde Zuschuss-Situation beeinflusst die Gebäude-Projektierung für die 
WGaV auf mehreren Ebenen. So sind mit steigenden Sanierungsmitteln Kernsanierungen un-
ter Umständen ökonomisch attraktiver als Neubauten – und auch umgekehrt. Die sich

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ändernden Rahmenbedingungen der Förderzuschüsse beeinflussen damit auch die ökologi-
sche und soziale Entwicklung des Quartiers. 
team:tektura scheint es dementsprechend sinnvoll, im Zuge einer Projektierung und Pla-
nungsstart einer Gebäudegruppe, die Rahmenbedingungen und früher getroffene Empfehlun-
gen nochmals zu prüfen und im besten Falle ergebnisoffen zu starten.  
 
Die darauf folgende Abbildung 117: Baukosten exklusive und inklusive Zuschuss, Mieteinnah-
men pro Jahr, Wohnfläche - Gesamtbetrachtung pro Ja zeigt grundsätzlich die gleichen Inhalte 
wie Abbildung 116 – jedoch ohne Berücksichtigung der Mietamortisation (40 Jahre bei Sanie-
rung und 50 Jahre bei Neubauten). Dies bedeutet: Die Grafik zeigt die Mieteinnahmen des 
gesamten Quartieres pro Jahr und stellt diese den  Baukosten der in dem jeweiligen Jahr  ge-
planten Bau- oder Sanierungsmaßnahme gegenüber. Die anderen Angaben – Bauzeitpunkt, 
Wohnfläche, Baukosten mit und ohne Zuschuss – sind unverändert zur Abbildung 116.

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Abbildung 116: Baukosten exklusive und inklusive Zuschuss, Mieteinnahmen, Wohnfläche - Betrachtung pro Baumaßnahme der Gebäudegruppen und Jahr

Seite 233 von 272 
5.3.4 Baukosten und Mieteinnahmen im Gesamtquartier 
Die folgende Grafik Abbildung 117 zeigt – im Unterschied zu Kapitel 5.3.2 - die Mieteinnahmen im gesamten Quartier pro Jahr – ohne Berücksichti-
gung der Mietamortisation. Die anderen Angaben – Bauzeitpunkt, Wohnfläche, Baukosten mit und ohne Zuschuss – sind unverändert zum vorheri-
gen Unterkapitel. 
 
Abbildung 117: Baukosten exklusive und inklusive Zuschuss, Mieteinnahmen pro Jahr, Wohnfläche - Gesamtbetrachtung pro Jahr

Seite 234 von 272 
5.4 Städtebau Quartier 
 
Abbildung 118: Lageplan Quartier Zukunft Zollstock und Zuordnung der Typen 
Durch die Typisierung der einzelnen Gebäude des Quartiers und die Zusammenfassung in bau-
liche Cluster, werden die unterschiedlichen baulichen Maßnahmen sichtbar, welche zur Ziel-
setzung der Reduzierung des CO2-Pfades und der Klimaneutralität bis 2045 notwendig sind.  
Für das Quartier ist es wichtig, dass die einzelnen Baumaßnahmen im gesamtheitlichen Kon-
text betrachtet werden und nicht als Einzelmaßnahme betrachtet werden, die keinem gesam-
ten städtebaulichen Ansatz verfolgen. 
Unter Betrachtung der Typisierung  & Bauclustern sind städtebauliche Varianten entwickelt 
worden, die jeweils den Typen entsprechend die Möglichkeiten ausschöpfen und in den 
nächsten Planungsschritten in einer Vorplanung bzw. Bauvoranfrage tiefergehend überprüft 
werden müssen.  
 
 
Abbildung 119: Städtebauliche Varianten 
 
Zeithorizonte + 
Wirtschaftlichkeit

Seite 235 von 272 
5.4.1 Variante A 
Variante A (s. Abbildung 119Abbildung 119) sieht für alle Gebäude des Typen C, D & E im Falle 
der Kernsanierung eine zusätzliche Aufstockung und im Falle des Neubaus eine Erhöhung ge-
genüber dem Bestand, sprich eine 5-Geschossigkeit vor. Hier inkludiert sind die Eckgebäude.  
Für die Typen A & F wird eine 4- Geschossigkeit, in Anlehnung an den bereits sanierten Neu-
bau, der Vorgebirgstraße 205-209, vorgeschlagen. 
Durch diesen Ansatz wird in der Abwicklung ein städtebaulicher Rhythmus entwickelt, der eine 
Regelmäßigkeit aufweist. Durch tiefere Neubauten, straßen- oder rückseitige Erweiterungen 
im Falle einer Kernsanierung, sowie eine Aufstockung schaffen in dieser Varianten gegenüber 
den Folgenden den größten Gewinn an  neuer Wohnfläche. Diese zusätzlich gegenüber dem 
Bestand gewonnene Wohnfläche, stellt im Hinblick auf das Ziel einer städtischen Nachverdich-
tung ein großes Potenzial dar. Hierdurch kann ebenfalls das Angebot des Wohnungsmixes und 
auch die Gestaltung / Anpassung der Grundrisse an die modernen Belange ermöglicht werden. 
Die Schaffung von mehr barrierefreiem Wohnraum / barrierefreier Erschließung der Wohnun-
gen ist hier als ein Beispiel zu benennen. Ebenso können Themen, wie Schallschutz , Brand-
schutz (Rettungswege) und Belichtung, verbessert werden. Diese benannten Verbesserungen 
gelten in kleinerem Maßstab auch für die Folgevarianten B & C 
Gleichzeitig bedeutet die  Variante A aber auch das höchste Invest itionsvolumen für die Ge-
nossenschaft, welche im Verhältnis zu den Mieteinnahmen und Realisierbarkeit  bis ins Jahr 
2045 abgewogen werden muss.  
5.4.2 Variante B 
Die Varianten B & C (s. Abbildung 119) weisen gegenüber der Variante A ein geringeres Bau-
volumen auf. Analog zur Vorgebirgstraße 188-200 & 202 -220 wird die Typologie der Block-
randbebauung durch eine einheitliche Geschossigkeit verstärkt, sprich für alle Gebäudetypen 
wird eine 4 -Geschossigkeit, analog der Höhe der Neubauten des Quartiers, die Vorgebirg-
straße 205-209, vorgesehen. Ebenso ist eine durchgängige, Dach - und Traufkante anzustre-
ben, zu bevorzugen wäre hier die Ausbildung von Mansarddächern.  
In Variante B wird hierzu das Motiv der Eckerhöhung, welche ein prägendes Stilmittel der Be-
bauung Zollstocks darstellt, aufgegriffen. Durch die Eckerhöhung wird d er Straßenzug des 
Quartiers an der Vorgebirgstraße eingerahmt und den Gebäuden der Vorgebirgstraße 197 & 
239 Hochpunkte gegenübergestellt.

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Abbildung 120 Typologie Eckerhöhung Zollstock  
 
Gegenüber der Variante A ist diese Variante investitionsärmer, durch die Eckerhöhung aber 
gegenüber der Variante C kostspieliger. 
5.4.3 Variante C 
Variante C (s. Abbildung 119) stellt die kostengünstigere Variante mit dem Mittel der gleichen 
Geschossigkeit dar, da auf die Ecküberhöhung verzichtet wird. 
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus dem Gebäude- & Klimarechner und im Blick auf die 
Realisierbarkeit /den Zeithorizont des Gesamtvorhabens erscheinen die Varianten B &  C für 
die Genossenschaft den darstellbarer Umsetzungspfad aufzuzeigen. Dieser Ansatz soll in den 
nächsten Planungsschritten weiter vertieft werden und zu einer Bauvoranfrage gebracht und 
in den kommenden Jahren fortgeführt werden.

Seite 237 von 272 
5.5 Zeithorizont 
Im Rahmen dieser Studie wurde n die Erkenntnisse & Empfehlungen aus dem Gebäude - & 
Klimarechner sowie der städtebaulichen Analyse  in einen gebäudeweisen Umsetzungspfad 
zusammengefasst. Diese Zuordnung der Einzelmaßnahmen in einen zeitlichen Horizont ist ein 
weiterer wichtiger Baustein, um die Realisierbarkeit der Gesamtmaßnahme gewährleisten zu 
können und der Genossenschaft das gesamte Investitionsvolumen für das gesamte Quartier 
aufzuzeigen. 
Die Abbilddung 117 stellt die Baukosten exklusive und inklusive der Zuschüsse, Mieteinnah-
men und die Wohnfläche pro Baumaßnahme der Gebäudegruppe und Jahr dar. Dargestellt 
sind in der Grafik jeweils das Jahr in dem die Baumaßnahme fertiggestellt werden soll, ent-
sprechend ist zu berücksichtigen, dass  Planungsleistungen und z.T. Baumaßnahmen auch 
schon in den Jahren zuvor stattfinden.  
 
 
Abbildung 121: Baukosten exklusive und inklusive Zuschuss, Mieteinnahmen, Wohnfläche - Betrachtung pro Baumaßnahme 
der Gebäudegruppen und Jahr (s. auch Abb. 113) 
Für einen Neubau sind 1,5 – 2 Jahre komplette Bauzeit von vorbereitenden Maßnahmen bis 
zur mängelfreien Übergabe angesetzt. Für die Sanierung ist die Bauzeit abhängig vom Zustand 
der Bausubstanz. Ein weiterer entscheidender Faktor, welcher im weiteren Planungsprozess 
je Baumaßnahme abgewogen werden muss, ist die Art der Ausführung. Im Falle der Sanierung 
die Frage, ob diese konventionell oder se riell umgesetzt werden soll. Ebenso die Frage, wer 
die Baumaßnahme umsetzt, ob ein General- /Totalunternehmern oder eine Einzelvergabe vor-
gesehen wird. Beide Faktoren nehmen Einfluss auf die Investitionskosten , die Baunebenkos-
ten sowie die Bauzeit. Es empfiehlt sich auch hier , offen in den Planungsprozesses einzustei-
gen und zu Beginn jeweils beide Varianten der Ausführung zu prüfen. In der Ausschreibung 
besteht die Möglichkeit, diese in Ausschreibungspaketen so zu gestalten, sodass sowohl Ge-
neral- / Totalunternehmern als auch Einzelgewerke bieten können. Bei dieser Vorgehensweise 
Zeithorizonte + 
Wirtschaftlichkeit

Seite 238 von 272 
kann der Bauherr die Entscheidung auf Basis von den angebotenen Preisen fällen. Hierbei 
empfiehlt es sich dann allerdings, den Planungsprozess und die Ausschreibung und Vergabe 
zumindest in Teilen zeitgleich auszuführen, um nicht zu viel Zeit bis zur Entscheidung zu ver-
lieren. 
Insgesamt zeigt die angedachte Verteilung der Baumaßnahmen nach Gebäudeclustern eine 
weitestgehend gleichmäßige Verteilung der Baumasse und Finanzierung je Jahr. 
Neben der Bauvoranfrage, welche die Frage der Geschossigkeit und den Umgang mit den Eck-
gebäuden (s. Kapitel 5.4) klären soll, sind die ersten beiden Cluster projektiert, die im An-
schluss an die Studie mit dem Planungsprozess starten sollen. Zum einen soll das Cluster Vor-
gebirgstraße 221-223 (voraussichtlich als Neubau in Holzbauweise) geplant werden sowie eine 
energetische Sanierung der Objekte in der Vorgebirgstraße 195-197.

Seite 239 von 272 
5.6 Zusammenfassung Kapitel 5 
5 
 Zusammenfassung Gebäude- & Klimarechner, Wirtschaftlichkeit 
und Zeithorizonte 
Gebäuderechner • Typisierung des Gebäudebestands in acht Typen A++ - F vorgenom-
men, anhand ihrer baulichen Merkmale, ihrem Zu- 
stand und weiteren Aspekten 
 Typen A++ - Typ F: 
• Typ A++ – Gebäude im Effizienzhaus 40 EH-Standard mit WRG aus 
KWL 
 • Typ A+ – Gebäude im Effizienzhaus 40 Standard (im Quartier nicht 
vorhanden) 
 • Typ A – Gebäude im Effizienzhaus 70-55 Standard 
→ Empfehlung gilt für alle Typen A – A++: vorerst keine energeti-
sche Überarbeitung vorgesehen, im Jahr 2040 Gegenüberstellung 
von Herstellungsenergie und einzusparenden Betriebsenergie zur 
Prüfung ob eine leichte energetische Sanierung notwendig 
 • Typ B – Energetische Sanierung aufgrund guter und bereits ge-
dämmter Substanz → Empfehlung: energetische Sanierung ohne 
Aufstockung 
 • Typ C – Energetische Sanierung aufgrund guter Substanz Empfeh-
lung: energetische Sanierung – 4-Geschosse + Mansard 
 • Typ D – Grenzfälle aufgrund wahrscheinlich ausreichender Sub-
stanz 
 • Typ E – Kernsanierung oder Abbruch/Neubau aufgrund mangelhaf-
ter Substanz 
 • Typ F – Sonderfälle aufgrund heterogener Zusammensetzung des 
Gebäudeblocks

Seite 240 von 272 
 → Empfehlung für Typ D-F: keine allgemeingültige Empfehlung zu 
nennen, muss gebäudeweise in der vertiefenden Planung beurteilt 
werden. Es wird empfohlen beide Varianten (Abbruch-Neubau ver-
sus Kernsanierung) parallel zu verfolgen 
 • je Typ wurde eine ökonomische Betrachtung (Gegenüberstellung 
der gesamten Investitionskosten und der Mieteinnahmen unter Be-
rücksichtigung des Gewinns an Wohnfläche über 40 Jahre) für ver-
schiedene Vorgehensweisen (unterschiedlich Bauweise + Geschos-
sigkeit) vorgenommen, Zielsetzung: möglichst hoher Überschuss an 
Mieteinnahmen 
• je Typ wurde eine ökologische Betrachtung Vergleich der Emission 
von grauer Energie für die verschiedenen Vorgehensweisen, Zielset-
zung möglichst geringer Ausstoß an CO2-Äquivalenten 
• Kennwerte zur grauen Energie: Berechnung von Neubau- und Sa-
nierungswerten: Angaben des Wuppertal-Instituts (Steger, Wilts, 
Bergs, & Bergmann, 2022), BKI Konstruktionsatlas KA1 (Stuttgart: BKI 
2023) sowie BKI Konstruktionsatlas KA 2 (Stuttgart: BKI 2024), Werte 
der energetischen Sanierungen: Erfahrungskennwerten von 
ZKA/team:tektura 
• Kennwerte zu Baukosten und Mieteinkünften: Kennwerte zu Bau-
kosten: Erfahrungswerten von in den letzten sechs Jahren realisier-
ten und/oder ausgeschriebenen Bauprojekten von ZKA/team:tek-
tura, Kennwerte zu Mieteinnahmen und Mietamortisation Angaben: 
der WGaV 
Klimarechner  
(Quartiersebene) 
• Rechentool prognostiziert Ausstoß an kg CO2-Äquivalenten pro 
Quadratmeter Wohnfläche und Jahr für eine Quartiersbetrachtung, 
anhand derer die Klimabilanz beurteilt werden kann

Seite 241 von 272 
 • Rechentool besitzt Einstellungsparameter bei denen z.B. die Bau-
weise, verschiedene Energiestandards, verschiedene Heiz- und 
Warmwasser-Arten geändert werden können, um den Einfluss und 
das passende Maß an Ökologie und Ökonomie bezüglich der Kli-
maneutralität bis 2045 auswerten zu können 
• Wahl der Standardwerte, sodass das Quartier im Jahr 2045 ein Ge-
samt-Treibhauspotenzial von – 0,61 kg CO2-Äq/m²Wfl*a erreicht, 
folgende Werte wurden gewählt: 
 •  Wahl des Energiestandards der Gebäudehülle: Effizienshaus 55 
Hülle mit Lüftungsanlage und Wärmerückgewinnung 
•  Wahl des Heizsystems: effiziente Luft-Wasser-Wärmepumpe mit 
JAZ von 3,2 
•  Eigennutzungsanteil der PV-Anlage: 50 % 
•  jährliche Stromersparnis: 1,00 % 
•  Wahl der Bauweise (höchster Einfluss auf die Klimabilanz): Holz, 
wenn möglich bei Neubau Nutzung des Bestandskellers für Grün-
dung 
Die Standardwerte sind als Durchschnittswerte für alle Gebäude an-
gesetzt und können somit auch als Zusammensetzung von Gebäu-
den mit höheren Werten und niedrigeren Werten betrachtet wer-
den 
Ökonomische Betrach-
tung  
auf Quartiersebene 
Entwicklung der Wohnfläche im Quartier: 
• Gewinn an Wohnfläche um 9 %, Gewinn durch Ausformulierung 
der Dachgeschosse als Mansarddächer, maximale Nachverdichtung 
im Falle eines Neubaus, Rucksackerweiterung im Falle von Kernsa-
nierung (nur in wenigen Fällen rentabel) 
Baukosten und Mieteinnahmen je einzelner Gebäudegruppe 
• Parameter aus 2025 bzgl. Bauzinsen, Baukosten, Fördermöglichkei-
ten, Inflation & Mieten angesetzt 
• Umsetzungspfad ist abhängig von der Förderlandschaft. Förder-
landschaft darf sich für die Sanierung nicht verschlechtern & sollte 
für ökologische Bauweise (Holzbau) im Neubau erhöht werden

Seite 242 von 272 
 • gleichmäßige Verteilung an Baumasse und Finanzierung je Jahr an-
gestrebt 
Baumaßnahmen im bewohnten und unbewohnten Zustand im Ge-
samtquartier 
• 72% der Mietfläche sind im bewohnten Zustand sanierbar 
• 20 % der Mietfläche im unbewohnten Zustand zu sanieren 
• 8% der Mietfläche aktuell nicht prognostizierbar, da Zustand Be-
stand nicht hinlänglich bekannt 
Städtebau Quartier • Entwicklung von drei städtebaulichen Varianten unter Betrachtung 
der Typsisierung & Baucluster, um Einzelmaßnahmen im gesamtheit-
lichen Kontext zu betrachten (nur für Gebäude an der Vorgebirg-
straße durchgeführt): 
Variante A: Rhythmus, 5-Geschossigkeit bei A-N o. Kernsanierung, 4-
Geschossigkeit bei Sanierung 
Variante B: durchgänige 4-Geschossigkeit mit Eckerhöhung 
Variante C: durchgängige 4-Geschossigkeit ohne Eckerhöhung 
• Empfehlung von team:tektura die Vorgebirgstraße als viergeschos-
siges Gebiet mit Mansardwohnungen ohne Eckerhöhung zu entwi-
ckeln, da kostengünstiger, im Fall der Sanierung mit Bestandsgrün-
dung besser realisierbar & die Höhenentwicklung über den gesam-
ten Sanierungszeitraum städtebaulicher harmonischer 
•  Unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Gebäude- & Klimarech-
ners und der städtebaulichen Analyse stellen die Varianten B & C für 
die Genossenschaft realisierbare Umsetzungspfade dar. Dies ist in 
den nächsten Planungsschritten in einer Vorplanung bzw. Bauvoran-
frage tiefergehend zu überprüfen. 
Zeitplan • Umsetzungspfad sieht eine gebäudeweise Sanierung vor, da zeit-
lich und wirtschaftlich für WGaV besser darstellbar 
• Neubau mit 1,5 -2 Jahren kompletter Bauzeit (vorbereitenden 
Maßnahmen bis zur mängelfreien Finalisierung) 
• ziemlich gleichmäßige Verteilung an Baumasse und Finanzierung je 
Jahr

Seite 243 von 272 
6 Fazit  
Das Integrierte Energetische Quartierskonzept  „ZUKUNFT ZOLLSTOCK klimaneutral 2045“  
zeigt eindeutig: eine nachhaltige Umgestaltung zu einem klimaneutralen Ort ist möglich. Und 
dies trotz Berücksichtigung der Treibhausgase aus dem Bau – den „Grauen Energien“. Und 
obwohl team.tektura der WGaV im Bereich der Nutzungsenergien für Heizung, Warmwasser 
und Strom – den „Roten Energien“ –keinesfalls nur die teuersten, innovativsten und teils un-
erprobten Mittel empfiehlt. Wenn die Bauherrin ein Quartier wie ZUKUNFT ZOLLSTOCK klima-
neutral umgestalten möchte, muss sie sich ordentlich strecken, sie muss von Gesellschaft und 
Politik unterstützt werden. Es ist keine leichte Aufgabe, aber es ist  durchaus machbar. 
Die 45 untersuchten Gebäude von ZUKUNFT ZOLLSTOCK haben derzeit einen Treibhausgas-
Ausstoß von ca. 46 kg CO2-Äquivalente je m² Wohnfläche und Jahr – oder berechnet als abso-
lute Zahl 1,35 Millionen kg in jedem Jahr. Um dies e enorme Zahl auf null zu bekommen, um 
sogar die Treibhausgase aus den erforderlichen Baumaßnahmen vollständig „aufzufangen“, 
empfiehlt team:tektura folgende Maßnahmen: 
• Alle Maßnahmen an den baulichen Gegebenheiten sowie den ökonomischen Möglich-
keiten der WGaV ausrichten 
• Im Zweifelsfall lieber sanieren als neu  bauen – und im besten Fall im bewohnten Zu-
stand, um möglichst viele Bewohner:innen in ihrem Zuhause zu belassen 
• Sanierungen und Neubauten im Schnitt als Effizienzhaus 55 mit Lüftungsanlagen und 
Wärmerückgewinnung 
• Dezentrale Wärmelösungen statt kostenintensivere Quartierslösungen – funktioniert 
auch für einen gebäudeweisen Umsetzungspfad besser 
• Effiziente Luft-Wasser-Wärmepumpen als dezentrale Wärmequelle für die einzelnen 
Gebäudegruppen 
• Warmwasser-Aufbereitung orientiert an den baulichen Möglichkeiten 
• Warmwasser-Rückgewinnung in etwa der Hälfte der Wohnfläche 
• Vollflächig Photovoltaik – auch auf dem Garagenhof des Betrachtungsgebiets 
• Batteriespeicher und damit hoher PV-Eigennutzung mit 50 Prozent 
• Holzbau – so viel wie möglich in allen Bereichen: Sanierung, Aufstockung & Ersatzneu-
bau. Die Reduktion der CO2-Emissionen der Holzbauweise gegenüber der Massivbau-
weise sind maßgebend für die gesamte Quartiersentwicklung 
• Etwa 50 Prozent der maroden Gebäude in Kernsanierungen statt Abbruch/Neubau 
• Beim Neubau: Nutzung des Bestandskellers für die Gründung - soweit baulich und öko-
nomisch sinnvoll sowie Arbeit mit nachhaltigen Baustoffen 
• In den Gebäuden der Vorgebirgstraße vier Geschosse mit Mansarddach oder Staffel-
geschoss anstatt fünf Geschosse mit Mansarddach 
• Schnelle, saubere, leisere und besser kalkulierbare Bauweisen nutzen , wie zum Bei-
spiel das serielle und modulare Bauen 
• Arbeit mit schlagkräftigen Unternehmen wie Generalübernehmer und Generalunter-
nehmer

Seite 244 von 272 
• Anreize und Informationen für ein verbessertes Verbrauchsverhalten bieten 
• Begleitforschung bei Bau & Sanierungsmaßnahmen, zur Überprüfung der Erkenntnisse 
und Annahmen 
• Monitoring der Maßnahmen 
• Quartiers- und Sanierungsmanagement 
• Stetiger Wissenstransfer über die geplanten Maßnahmen an die Bewohner:innen 
• Maßnahmen für Nachhaltigkeit PLUS wie Versickerung, Begrünungen etc. 
Da das gesamte Quartier vermutlich über einen Zeitraum von 20 Jahren umgebaut wird, wan-
deln sich Rahmenbedingungen wie Förderzuschüsse, Techniken, Zinsen und auch der Stand 
der Forschung etc. Aus diesem Grund sollte zum Start der Planung für ein neues Gebäudeclus-
ter das bisher Gesagte und vermeintlich Bekannte nochmals auf den Prüfstand gestellt wer-
den. Dabei können Methoden wie  Monitoring, Quartiersbetreuung und Auswertungen der 
ersten Projekte wertvolle Beiträge leisten – nicht zuletzt aber auch ein frisc her Blick in die 
aktuelle Fördermittel-Entwicklung. Denn ohne Hilfe des Staates kann die WGaV den kraftauf-
wendigen Umbau ihrer Bestandsimmobilien keinesfalls stemmen. Dies allein durch die ver-
hältnismäßig niedrigen Mieten der WGaV gegenüber des Kölner Wohnungsmarkts zu finan-
zieren ist unmöglich und nicht gerecht, unsozial und somit  keinesfalls nachhaltig. Mit Unter-
stützung der Politik kann das Ziel der Klimaneutralität erreicht und sogar unterschritten wer-
den.

Seite 245 von 272 
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les/PM_Zensus_2022_Ergebnisveroeffentlichung_Wohnungen_Leerstand.html

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8 Anlagen 
8.1 Auswertung Fragebogen 
Personenbezogene Daten 
 
Frage 1 - Ihre Straße und Hausnummer 
-> Hier Karte mit Beteiligung einfügen! 
 
Frage 2 - Anzahl der Personen in Ihrem Haushalt 
 
  
Anlagen

Seite 251 von 272 
Frage 3 - Durchschnittsalter der Personen in Ihrem Haushalt 
Mittelwert: 43,46 Jahre 
 
Frage 6 – Sind Sie mit der Größe der Wohnung zufrieden? 
 
Bewertung nach Wohnungsgröße: 
   
klein mittel groß

Seite 252 von 272 
Frage 7 - Ist in ihrer Wohnung ein Balkon vorhanden? 
 
Frage 8 - Wohin orientieren sich Ihre Fenster?

Seite 253 von 272 
Frage 9 - Kann Ihre Wohnung Barrierefrei erschlossen werden? 
 
 
Frage 10 - Wünschen Sie sich die Möglichkeit einer barrierefreien Erschließung und sind be-
reit, dafür etwas mehr zu bezahlen?

Seite 254 von 272 
  
Wohnen sie in keiner Barrierefreien Woh-
nung, wünschen aber eine? 
Wohnen Sie in einer Barrie refreien Woh-
nung, benötigen aber keine? 
 
Frage 11 - Nehmen Sie Verkehrslärm in ihrer Wohnung wahr und wenn ja wie stark? 
 
Straße Schulnote 
Vorgebirgstr. 4,1 
Andere 2,3

Seite 255 von 272 
Frage 12 - Nehmen Sie Lärm durch Ihre Nachbarn in ihrer Wohnung wahr und wenn ja wie 
stark? 
 
 
Frage 13 - Wird Ihre Wohnung im Sommer schnell warm?

Seite 256 von 272 
Frage 14 - Wird Ihre Wohnung im Winter schnell kalt? 
 
 
Frage 15 - Wie bewerten Sie den Zustand der Wände, Böden und Decken ihrer Wohnung?

Seite 257 von 272 
Frage 16 - Wie gut wird Ihre Wohnung durch die Sonne belichtet? 
 
 
Frage 17 - Bewerten Sie ihren Hinterhof bzw. die Grünflächen, die zu Ihrem Haus gehören

Seite 258 von 272 
Frage 18 - Wie häufig nutzen Sie den Hinterhof bzw. die Grünflächen, die zu Ihrem Haus 
gehören? 
 
 
Frage 20 - Wie gefällt Ihnen Ihre Wohnung?

Seite 259 von 272 
 
Energetische Angaben 
Frage 22 - Wie viel müssen Sie Heizen? 
 
 
Frage 23 - Geben Sie die Wärmeübergabe in ihrer Wohnung an

Seite 260 von 272 
 
Frage 24 - Mit was wird die Wohnung geheizt? 
 
Frage 25 - Wie wird Ihr Wasser erhitzt? 
 
Frage 26 - Stromverbrauch ihrer Wohnung in Kilowattstunden pro Jahr 
 
Frage 27 - Beziehen Sie Ökostrom?

Seite 261 von 272 
Frage 28 - Würden Sie gerne eine private Photovoltaik -Anlage (Strom aus Sonnenenergie) 
auf Ihrem Balkon installieren, wenn Sie einen haben oder hätten? 
 
 
Frage 29 - Würden Sie Strom aus einer PV-Anlage auf dem Dach beziehen wollen, wenn die-
ser Strom nicht mehr kostet als Ihr derzeitiger Stromtarif?

Seite 262 von 272 
Frage 30 - Welche Art der Beleuchtung nutzen Sie hauptsächlich? 
 
 
Frage 31 - Hätten Sie Interesse an einer Veranstaltung in Ihrem Quartier zu umweltfreund-
lichem Verbraucherverhalten?

Seite 263 von 272 
Mobilität 
Frage 32 - Wie viele Autos besitzen Sie? 
 
 
Frage 33 - Wie wird Ihr Auto angetrieben?

Seite 264 von 272 
Frage 34 - Haben Sie Interesse auf ein E-Auto umzusteigen? 
 
 
Frage 35 - Mieten Sie eine Garage von der WGaV?

Seite 265 von 272 
Verteilung von Kraftfahrtzeugen 
 
 
Frage 36 - Wie bewerten Sie die Parkmöglichkeiten in der Umgebung?

Seite 266 von 272 
Frage 37 - Haben Sie Interesse an Carsharing? 
 
  
Gesamt Autobesitzer 
 
Absolute Anzahl Interessenten unter den Befragten: 22 
 
Frage 38 - Besitzen Sie ein Fahrrad?

Seite 267 von 272 
Frage 39 - Wo stellen Sie Ihr Fahrrad ab? 
 
 
Frage 40 - Wie bewerten Sie die Stellplatzsituation für Fahrräder in der Nachbarschaft?

Seite 268 von 272 
Frage 41 - Wie häufig nutzen Sie öffentliche Verkehrsmittel? 
 
 
Frage 42 - Wie bewerten Sie die ÖPNV-Anbindung zu ihrer Wohnung?

Seite 269 von 272 
8.2 Dokumentation Statik

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Dezernat, Dienststelle  
VIII/VIII/2 
 
Vorlagen-Nummer 07.05.2025 
 1230/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 15.05.2025 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 30.06.2025 
 
Energetische Quartierssanierung: 2. KfW 432 Quartierskonzept 
Das Förderprogramm „KfW 432 Energetische Stadtsanierung“ - Zuschuss Klimaschutz und 
Klimaanpassung im Quartier 
Die Verwaltung hat im Jahr 2023 mit Wohnungsgenossenschaften erfolgreich zwei Anträge an 
die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt. Für beide Quartiere, „Rennbahnstraße / 
Friedrich-Karl-Straße“ und „Vorgebirgstraße“, wurden Zuschusszusagen erteilt.  
Das erste energetische Quartierskonzept „Rennbahnstraße / Friedrich-Karl-Straße“ hat der 
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün in seiner Sitzung vom 13.06.2024 zur Kenntnis genom-
men (vgl. 1702/2024). 
Aktuell liegt der Verwaltung das zweite fertiggestellte integrierte energetische Quartierssanie-
rungskonzept für das Quartier „Vorgebirgstraße/ Zukunft Zollstock“ vor (Anlage 1), für das der 
Mittelabruf erfolgen soll. Aufgrund des hohen Detailgrads und Umfangs des 272 Seiten umfas-
senden Konzeptes ist dieser Vorlage als Anlage 2 eine zusammenfassende Präsentation bei-
gefügt. Dies soll das Erfassen der Inhalte des Quartierskonzeptes erleichtern.  
Zur Herstellung der Vollständigkeit des Verwendungsnachweises gegenüber der KfW ist eine 
Kenntnisnahme des auf Basis der Förderung erstellten energetischen Konzepts durch ein poli-
tisches Gremium Voraussetzung für den fristgerechten Mittelabruf.  
Zweites energetisches Quartierssanierungskonzept 50969 Köln, Zollstock / Vorgebirgstraße 
Das energetische Quartierskonzept zeigt auf, wie eine energetische Sanierung der Gebäude 
im Quartier in den nächsten Jahren Schritt für Schritt - angepasst an das verfügbare Investiti-
onsvolumen der Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark eG (WGaV) - erfolgen kann. 
Die Genossenschaft beabsichtigt, im direkten Anschluss an die Fertigstellung des Konzeptes 
mit der Sanierung der Gebäude Vorgebirgstraße 195-197 sowie der Errichtung eines Ersatz-
neubaus der Gebäude der Vorgebirgstraße 221-223 zu beginnen. Unter Berücksichtigung der 
aktuellen Förderlandschaft stellt sich die Finanzierung der ersten Konzeptmaßnahmen für die 
energetische Sanierung attraktiver als für den Ersatzneubau dar, da bei serieller Sanierung 
eine Förderung von derzeit. 40% (max. 150.000 € pro Wohneinheit) erreicht werden kann. 
Im Konzept wurden im Zuge einer Bestandsanalyse die Bausubstanz, die aktuellen Energie-
verbräuche, die CO2-Emissionen im Quartier (unter Berücksichtigung der grauen Energien) 
und das Mobilitätsverhalten der Bewohner*innen erfasst. Hierzu wurden die Mieter*innen über 
eine Befragung eingebunden. Auf Grundlage der Bestandsanalyse wurden die Bestandsge-
bäude hinsichtlich ihrer energetischen Sanierungsbedarfe und –potenziale untersucht. Für das 
Ziel einer regenerativen Strom- und Wärmeversorgung wurden verschiedene Konzeptansätze

2 
 
betrachtet. Zusätzlich zu Maßnahmen für die Gewinnung und Nutzung regenerativer Ener-
gien, wurden auch Maßnahmen für eine klimagerechte Mobilität ermittelt. 
Eine energetische Sanierung bzw. eine nachhaltige Neuerrichtung der Gebäude führt zu einer 
Reduzierung der Energieverbräuche wodurch die Nutzung dezentraler Lösungen zur Energie-
gewinnung, wie z.B. Luft-Wasser-Wärmepumpen, ermöglicht wird. Durch den zusätzlichen 
Einsatz von z.B. PV-Anlagen auf dem Dach zur Stromgewinnung ist es möglich, eine bilanzi-
elle Klimaneutralität, je nach Gebäude sogar eine Klimapositivität zu erreichen.  
Das erarbeitete energetische Quartierskonzept bietet die Möglichkeit, gebäudeweise zu sanie-
ren. Damit bietet sich für die WGaV unter Berücksichtigung der aktuellen Förderlandschaft ein 
zeitlich und wirtschaftlich darstellbarer Umsetzungspfad. 
Hintergrund Gesamtstrategie 
Der Rat hat die Verwaltung mit Beschluss vom 07.12.2023 (2243/2023) mit der Umsetzung des 
„Aktionsplans Klimaschutz“ beauftragt, der die gutachterlichen Empfehlungen aus der Strategie 
„Köln klimaneutral 2035“ in Bezug auf den Einflussbereich der Verwaltung und der städtischen 
Beteiligungen operationalisiert.  
Der energetischen, integrierten Stadt- und Quartierssanierung kommt dabei eine große Bedeu-
tung zu. Der Aktionsplan beschreibt das Förderprogramm „432 – Energetische Stadtsanierung“ 
der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als eines der wirksamsten Instrumente um Treibhaus-
gasminderungspotentiale im Bestand zu heben (vgl. Vorlage 2243/2023 Anlage 1, Seite 40). 
Integrierte Quartierslösungen im Bestand wurden bereits 2018 als Maßnahme im Aktionspro-
gramm „KölnKlimaAktiv 2022“ priorisiert. 
 
 
Gez. Wolfgramm