Städtebaufördergebiet 'Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof' Grundsatzbeschluss Quatiers- und Kinder-/Jugendzentrum Darmstraße

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
16.05.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat II 
Dezernat IV  
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0131 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-4010 Investitionsnummer:  17061-4002 
Kostenträger:  5110-41 Sachkonto: 0953010 
 
Betreff: Städtebaufördergebiet "Kapellplatz/Woogsviertel /Ostbahnhof" 
Grundsatzbeschluss Quartiers - und Kinder-/Jugendzentrum Darmstraße  
 
Vorlage vom: 22.04.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Dem Planungsprozess für das Projekt „Quartiers - und Kinder-/Jugendzentrum 
Darmstraße auf den Grundstücken Darmstraße 4a, 6 und 8“ wird zugestimmt. Mit der 
Begleitung und Durchführung des Vergabeverfahrens für die Planungsleistungen 
Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrum und Begleitung des daraus folgenden 
Planungsprozesses der Leistungsphasen 1 und 2 wird die Darmstädter 
Stadtentwicklungsgesellschaft GmbH & Ko. KG (DSE) beauftragt.  
 
2. Die für die Planung benötigten Haushaltsmittel gemäß datenschutzrelevanter Anlage 
(Anlage 6) stehen im Rahmen des Förderprogramms „Wachstum und nachhaltige 
Erneuerung“ für das Städtebaufördergebiet „K apellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“ zur 
Verfügung.

- 2 - 
3. Einer Interimslösung für ein Kinder- und Jugendzentrum im Woogsviertel in der 
Darmstraße 8 wird zugestimmt. Mit der baulichen Umsetzung der Interimslösung wird der 
Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darms tadt (IDA) beauftragt.  
 
4. Der Finanzierung der Umsetzungskosten für die Interimslösung für das Kinder- und 
Jugendzentrum gemäß datenschutzrelevanter Anlage (Anlage 6) wird zugestimmt. Hierfür 
stehen ausreichend Mittel aus dem Förderprogramm „Wachstum und nac hhaltige 
Erneuerung“ für das Fördergebiet „Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“ zur Verfügung.  
 
5. Die Aufgabenstellung zur Erstellung einer Machbarkeitsstudie (Anlage 1), die 
zusammenfassende Empfehlung der DSE und die Machbarkeitsstudie „Zukunft 
Darmstraße 4a, 6 und 8“ (Anlage 2) sowie die Bausubstanzgutachten Darmstraße 4a und 
8 (Anlage 3 und 4)  werden zur Kenntnis genommen.  
 
6. Die Absichtserklärung der NaturFreunde  Ortsgruppe Darmstadt e. V. und der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt wird zur Kenntnis genommen (Anlage 5). 
 
 
Anlagen: Anlage 1_Aufgabestellung_MS_QJZ Darmstraße  
Anlage 2_Zusammenfassung DSE_Machbarkeitsstudie  
Anlage 3_Bausubstanz Gutachten Darmstraße 4a  
Anlage 4_Bausubstanz Gutachten Darmstraße 8  
Anlage 5_Absichtserklärung QJZ Darmstraße  
Anlage 6_Grobe Kostenschätzung QJZ_datenschutzrelevant  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 22.04.2024 
 
Hintergrund  
Im Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) des Städtebaufördergebiets 
„Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“ (KaWoO) in der Programmkulisse „Wachstum und 
nachhaltige Erneuerung“ (ehemals „Stadtumbau Hessen“) – beschlossen durch die 
Stadtverordnetenversammlung im Mai 2018 – wurde im Handlungsfeld „Lebendiges 
Miteinander“ das Schaffen eines Quartierstreffs noch nicht explizit genannt, es wird aber 
bereits auf das „politische, ökonomische, soziale und soziokulturelle Miteinander“ im Quartier 
hingewiesen. 
Aus dem Gremium der Lokalen Partnerschaft (LoPa) heraus und auch im Rahmen der 
Bearbeitung des Konzepts zum „Lebendigen Einzelhandel“ wurde der Bedarf an einem 
Quartierstreff im Gebiet offenkundig.  
 
Auch im Rahmen des Prozesses zur Neustrukturierung der offenen Kinder- und Jugendarbeit in 
Darmstadt wurde festgestellt, dass der Planungsraum Ost bisher unzureichend mit Angeboten 
der offenen Kinder- und Jugendarbeit versorgt ist. Neben dem Bedarf an Räumen für Angebote 
für Kinder und Jugendliche besteht ebenfalls ein Bedarf an Räumen für Vereinsarbeit und 
Initiativen aus dem Stadtteil. 
 
Ziel 
Übergeordnetes Ziel ist die Schaffung eines zentralen Ortes für alle Bewohnerinnen und 
Bewohner des Quartiers und für die verschiedenen Nutzungsgruppen sowie der Neubau eines 
angegliederten Kinder- und Jugendzentrums. Dies soll auf den Grundstücken der Darmstraße 
4a (Vereinsheim der NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V., im Folgenden kurz 
„Naturfreunde“ genannt) sowie den durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt, mit 
Städtebaufördermitteln erworbenen Grundstücken Darmstraße 6 und 8, entwickelt werden. 
 
Grundstücke 
Das städtische Grundstück Darmstraße 4a ist in Erbpacht an die Naturfreunde noch bis ins 
Jahr 2060 vergeben. Das Grundstück hat eine Größe von 616 m². Schon heute beherbergen die 
Naturfreunde in ihrem Vereinsheim eine Vielzahl an Quartiersaktivitäten, u.a. besteht hier eine 
Kooperation mit dem städtischen Seniorinnen- und Seniorentreff, aber auch Angebote wie 
Ferienspiele für Kinder und Jugendliche finden hier gleichermaßen statt. 
 
Die Grundstücke Darmstraße 6 und Darmstraße 8 sind seit 15.12.2022 wieder im Besitz der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt.  
 
Das Grundstück Darmstraße 6 hat eine Größe von 215 m² (gem. Verkehrswertgutachten) plus 
114 m² vom Grundstück des Gartenhorts, Darmstraße 4. Die Gebäudeteile auf dem 
Grundstück Darmstraße 6 waren in einem sehr schlechten Zustand. Diese wurden im Februar 
2024, finanziert durch Städtebaufördermittel, komplett geräumt. Das Grundstück Darmstraße 
6 ist planungsrechtlich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen.  
 
Das Grundstück Darmstraße 8 hat eine Größe von 358 m² (gem. Verkehrswertgutachten).  
Auf dem Grundstück Darmstraße 8 befindet sich im rückwärtigen Bereich ein Wohngebäude, 
das bereits seit einigen Jahren leer steht. Das Grundstück Darmstraße 8 liegt im 
rechtsgültigen Bebauungsplangebiet O 16, die Festsetzungen weisen das Grundstück als 
öffentliche Grünfläche aus.

- 4 - 
 
Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern 
Seit dem Aufkommen der ersten Idee im Herbst 2022 wurde der Prozess zur gemeinsamen 
Entwicklung des Projektes in engem Austausch mit den Menschen vor Ort (Naturfreunde,  
AG Lebenswertes Woogsviertel, Lokale Partnerschaft, Gartenhort, Offene Kinder - und 
Jugendarbeit, Nachbarschaft sowie Interessierte aus dem Quartier) sowie der Fachverwaltung 
(Stadtplanung, Grünflächen, Umwelt, Klimaschutz, Büro für Sozialplanung, Jugendamt) 
begleitet.  
Es gab eine Vielzahl an Beteiligungsformaten im kleineren und großen Kreis. Der gemeinsame 
Weg der vor Ort wirkenden Menschen und der Fachverwaltung ist ein lebendiger und sehr 
produktiver Prozess. Der enge und offene Austausch von beiden Seiten prägt das Projekt und 
die Quartiersentwicklung positiv. Gemeinsam wurde auch die Aufgabestellung für die 
Machbarkeitsstudie „Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8“ erarbeitet und hier alle Anforderungen 
und Ideen zusammengefasst (Anlage 1: Aufgabenstellung zur Erstellung einer 
Machbarkeitsstudie). 
Die Naturfreunde und die Wissenschaftsstadt Darmstadt haben in einer gemeinsamen 
Absichtserklärung (Anlage 5: Absichtserklärung der NaturFreunde O rtsgruppe Darmstadt e.V. 
und der Wissenschaftsstadt Darmstadt ) für diesen Grundsatzbeschluss ihre Absicht zur 
gemeinsamen Entwicklung des Projektes zusammengefasst. 
 
Machbarkeitsstudie „Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8“ 
Durch die DSE wurde im Rahmen einer Machbarkeitsstudie – erstellt durch prosa | Architektur 
+ Stadtplanung BDA Quasten Rauh PartGmbB – der (Teil-)Abriss der vorhandenen 
Bebauungsstrukturen auf den Grundstücken Darmstraße  4a, 6 und 8 sowie eine sinnvolle 
Angliederung möglicher Neubauten geprüft. 
 
Es wurden verschiedene Varianten zur Nutzung der Grundstücke 4a, 6 und 8 entwickelt.  
Die groben Szenarien bilden sich wie folgt als Basis der Varianten ab: 
Szenario 1: Komplett Abriss Darmstraße 4a, 6 und 8 
Szenario 2: Bestand Darmstraße 4a und Abriss Darmstraße 6 und 8 
Szenario 3: Teilabriss Darmstraße 4a (Kleiner Saal) und Abriss Darmstraße 6 und 8 
Szenario 4: Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und Kleiner 
Saal) und Abriss Darmstraße 6 / Erhalt und Nachnutzung Darmstraße 8 
Szenario 5: Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und Kleiner 
Saal) und Abriss Darmstraße 6 und 8 
 
Neben den verschiedenen Nutzungsanforderungen wurden folgende Themen im Rahmen d er 
Machbarkeitsstudie betrachtet und in der Bewertung der entwickelten Szenarien 
berücksichtigt: 
• Kompaktheit und Versiegelungsgrad 
• Nutzung von grauer Energie (Bestand) 
• Adressbildung im Stadtraum 
• Adressbildung Nutzungen 
• Synergien 
• Erhalt Gehölze 
• Anbindung Grünfläche 
• Bauablauf 
Insgesamt wurden 15 verschiedene Ansätze für mögliche Szenarien untersucht  
(Anlage 2: Zusammenfassende Empfehlung der DSE und Machbarkeitsstudie „Zukunft 
Darmstraße 4a, 6 und 8“).

- 5 - 
Aus diesen Szenarien wurde in Zusammenarbeit mit den Nutzerinnen- und Nutzergruppen, der 
Bürgerschaft und Ämtern der Wissenschaftsstadt Darmstadt das Szenario 4 „Die drei Häuser“ 
als gemeinsam weiter zu verfolgendes Ziel definiert. 
Für die weitere Bearbeitung wurden die Gebäude 4a und 8 von einem Bausachverstä ndigen 
(Anlage 3: Bausubstanz Gutachten Darmstraße 4a / Anlage 4: Bausubstanz Gutachten 
Darmstraße 8) begutachtet. 
Ziel dieser Begutachtung war die Ergänzung der Szenarien mit der fachlichen  
Einschätzung des Sachverständigen und den Erfahrungen der DSE. 
 
Konzept  
Quartierszentrum 
Im Woogsviertel Bereich Teichhaus-/Landgraf-Georg-Straße gibt es aktuell kaum Teilhabe- und 
Begegnungsmöglichkeiten für die Nachbarschaft. Lediglich das Naturfreundehaus bietet 
Räumlichkeiten für Vereine und Initiativen und ist somit als Begegnungsstätte innerhalb des 
Quartiers etabliert. Das Haus aus den 1960er Jahren entspricht jedoch hinsichtlich der 
Barrierefreiheit, des Flächen-/Raumschnitts und der baulichen Substanz nicht den heutigen 
Anforderungen. 
 
Aus diesem Grund können Angebote des städtischen Programms für Seniorinnen und Senioren 
seit Jahren nur sehr einschränkt an diesem Ort stattfinden. Für eine Erweiterung bzw. 
bedarfsgerechten Anpassung der Angebote sind die Räume im jetzigen Zustand nicht nutzbar.  
 
Jedoch sind besonders Seniorinnen und Senioren aber auch Menschen mit Handicap und 
Familien mit kleinen Kindern auf ein vielfältiges Begegnungs-, Versorgungs- und auch 
Beratungsangebot in ihrem Sozialraum angewiesen, da ihr Bewegungsradius in der Regel 
eingeschränkt ist. 
 
Auch Menschen, denen es schwerfällt, sich sozialen Gruppen anzuschließen, werden durch ein 
im Quartier sichtbares und niederschwelliges Angebot eher ermutigt, teilzuhaben, können von 
Nachbarinnen und Nachbarn sowie Bekannten mitgenommen werden und erfahren über die 
Begegnung ggf. weitere Unterstützung und soziale Integration. Sie werden zur Selbstinitiative 
ermutigt, schaffen eigene Angebote und teilen ihre Interessen. 
 
Quartierszentren zählen zu den sogenannten dritten Orten, die den Menschen einen 
Ausgleichsraum zu Arbeit und häuslichen Verpflichtungen bieten. Im Gegensatz zu Cafés, Bars, 
Kulturstätten und Bädern, die ebenso zu den dritten Orten gezählt werden können, 
ermöglichen Quartierszentren Begegnungen der Nachbarschaft und stärken die Versorgun g, 
Mitgestaltung und Eigeninitiative der Bewohnerschaft ohne Konsumzwang. Das 
Quartierszentrum hat somit auch die Funktion, Einsamkeit vorzubeugen und Menschen eine 
Alternative zu bieten, die aufgrund sozialer, familiärer oder wirtschaftlicher Problemlagen  an 
anderen Angeboten nicht teilnehmen können. In diesem Sinne ist es ein wichtiger Baustein zur 
Verwirklichung gleichberechtigter sozialer Teilhabe und Partizipation im Quartier.  
 
Das Quartierszentrum ist ein niedrigschwellig und fußläufig erreichbarer, barrierefreier und 
freundlicher Ort zur multifunktionalen Nutzung für die Nachbarschaft. Es muss für soziale 
Angebote und ehrenamtliches Engagement, zur Förderung einer guten Nachbarschaft und 
sozialem Zusammenhalt offenstehen.  
 
Die Möglichkeit für Bewohnerinnen und Bewohner, die Angebotsvielfalt in einem solchen 
Quartierszentrum selbst zu gestalten nach ihren Bedürfnissen und Bedarfen, sorgt dafür, dass 
ein solcher Ort zur sozialen und kulturellen Identität des Sozialraums beiträgt.

- 6 - 
 
Mit seinen, in der Regel für die Bewohnerinnen und Bewohner kostenfrei nutzbaren Angeboten, 
der leichten Verfügbarkeit und der zentralen Lage in einem Sozialraum, der die fußläufige 
Erreichbarkeit garantiert, ist er in höchstem Maße integrativ und inklusiv. 
 
Kinder- und Jugendzentrum 
Die Offene Kinder- und Jugendarbeit (OKJA) ist ein Leistungsbereich der Kinder- und 
Jugendhilfe mit zunehmender Bedeutung für die Biografien von Kindern und Jugendlichen. Sie 
verfügt über spezifische Zugänge und Lernfelder, die den Erwerb von Alltagsbildung in 
besonderer Weise begünstigen. Die OKJA leistet einen wesentlichen Beitrag zur 
Aufrechterhaltung einer ausgewogenen sozialen Infrastruktur in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. Zugleich hat sie einen wesentlichen Anteil an der Vermeidung von Ausgrenzung 
und an der Integration von bildungs- und sozialbenachteiligten Bevölkerungsgruppen.  
 
Für die Arbeit des Kinder- und Jugendzentrums stellt die Wissenschaftsstadt jährlich 
entsprechende Haushaltsmittel für Personal-, Honorar und Sachkosten gemäß der Verteilung 
nach AG 78 „Kinder- und Jugendarbeit“ bereits zur Verfügung und beauftragt einen freien 
Träger mit der Durchführung des Angebots. Im Woogsviertel besteht der Bedarf zum Bau eines 
neuen Kinder- und Jugendzentrums, da im Stadtteil bisher kein solches existiert. Mit dem Bau 
eines neuen Kinder- und Jugendzentrums am Standort Darmstraße wird eine Bedarfslücke an 
Angeboten der OKJA geschlossen.  
 
In den Öffnungszeiten einer Einrichtung in den Nachmittags- und Abendstunden finden dort 
niedrigschwellige Bildungsangebote und diverse pädagogische Aktionen statt, die den Kindern 
und Jugendlichen eine sinnvolle Freizeitgestaltung ermöglichen und maßgeblich von ihnen 
mitbestimmt und mitgestaltet werden. Die Angebote sind immer freiwillig, knüpfen am 
Interesse sowie der Lebenswelt der jungen Menschen an und werden von pädagogischen 
Fachkräften begleitet. Außerhalb der Öffnungszeiten finden Termine für Beratungsgespräche 
oder Gremiensitzungen statt.  
 
Zielgruppe der Einrichtung sind Kinder und Jugendliche zwischen 6 und 27 Jahren. Die 
Kernzielgruppe der meisten Angebote ist zwischen 12 und 18 Jahre alt. Die jungen Menschen 
kommen vorwiegend mit dem Fahrrad oder zu Fuß in die Einrichtung.  
 
Die Kinder und Jugendlichen werden in den Planungsprozess miteingebunde n.  
Das Jugendbildungswerk als zuständiges Sachgebiet der Fachabteilung Kinder- und 
Jugendförderung wird das durchführende Architekturbüro beim Partizipationsprozess 
unterstützen. 
 
Interimsnutzung Darmstraße 8 als Kinder- und Jugendzentrum 
Die Errichtung eines neuen Kinder- und Jugendzentrums am Standort Darmstraße 6 und 8 ist 
Ergebnis der Machbarkeitsstudie „Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8“. Bis zur Nutzung des 
Neubaus für die OKJA ist es notwendig, eine Zwischenlösung umzusetzen, so dass die 
Angebote der OKJA einen festen Standort im Sozialraum haben und auch im Winter 
durchführbar sind.

- 7 - 
 
Für eine solche Zwischenlösung wurden verschiedene Varianten abgeprüft.  
Für die Umsetzung als Interimslösung ist eine Unterbringung des Kinder- und Jugendzentrums 
im Bestandsgebäude Darmstraße 8 vorgesehen.  
 
Gründe hierfür liegen zum einen in der kurzfristigen Verfügbarkeit des Gebäudes und dem 
angemessenen Verhältnis von Aufwand und Nutzen für eine Zwischenlösung. Nach Errichtung 
des Neubaus wird die OKJA in den Neubau in der Darmstraße 6 (Nachbargebäude) umziehen.  
Derzeit wird ein Träger beauftragt, das Basisangebot der OKJA im Woogsviertel voraussichtlich 
ab dem II. Quartal 2024 durchzuführen.  
 
Die Projektleitung und das Projektmanagement für die Umsetzung dieser Maßnahme liegen 
beim Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstadt.  
 
Freifläche 
Als Maßnahme der Klimaanpassung ist es Ziel, mit den Grundstücken Darmstraße 4a, 6 und 8 
eine biodiverse Grün- und Freifläche herzurichten und so den Grünanteil im Fördergebiet weiter 
zu steigern. Der erhaltenswerte Baumbestand soll erhalten werden. 
 
Finanzierung  
Die Förderfähigkeit der Interimslösung für das Kinder- und Jugendzentrum in der Darmstraße 
8 über Fördermittel des Städtebauförderprogramms „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ 
wurde mit der Hessen Agentur und dem zuständigen Hessischen Ministerium für Wirtschaft, 
Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum abgestimmt und eine Zustimmung erteilt.  
 
Die Finanzierung der Planungskosten des Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrums erfolgt 
ebenfalls durch Städtebaufördermittel aus dem Programm „Wachstum und nachhaltige 
Erneuerung“ und stehen zur Verfügung. Die Finanzierung der Baukosten befindet sich derzeit 
in der Beantragung. 
 
Die Maßnahmen werden somit zu je einem Drittel vom Bund, vom Land Hessen und der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt finanziert. Die erforderlichen Mittel gemäß 
datenschutzrechtlicher Anlage (Anlage 6) stehen beim Stadtplanungsamt unter der 
Investitionsnummer 17061 -4002, Kostenstelle 061-001-4010, Sachkonto 0953010 zur 
Verfügung.  
 
Ausblick weiterer Prozess 
Nach der Beschlussfassung soll umgehend in den weiteren Planungsprozess eingestiegen 
werden und alles für das weitere Verfahren (Interim: Ausschreibung Planungs- und 
Bauleistungen / Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrum: Ausschreibung Planungsleistung 
Leistungsphase 1 und 2, ggf. weitere erforderliche Gutachten, Organisations- und 
Betriebskonzept usw.) vorbereitet werden.  
 
Die Federführung liegt beim Stadtplanungsamt als zuständiges koordinierendes Fachamt für 
das Städtebaufördergebiet „Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“.  
Die DSE wird mit der Begleitung und Durchführung des Vergabeverfahrens für die 
Planungsleistungen Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrum und Begleitung des daraus 
folgenden Planungsprozesses der Leistungsphasen 1 und 2 beauftragt. 
Die Naturfreunde sind genauso in die Abstimmungen einzubinden wie das Büro für 
Sozialplanung, das Jugendamt sowie weitere im Prozess relevant werdende Fachämter.

- 8 - 
Der bisherige erfolgreiche und wertschätzende Prozess der Bürgerinnen- und 
Bürgerbeteiligung sowie eine ergänzende Beteiligung der Kinder und Jugendlichen soll 
zentrales Element der Planung sein. 
 
Nach Fertigstellung der Vorplanung und dazugehöriger Kostenschätzung wird diese separat 
dem Magistrat und der Stadtverordnetenversammlung zum Beschluss vorgelegt.  
 
 
 
 
Dezernat I Dezernat II 
 
 
 
 
Hanno Benz Barbara Akdeniz  
Oberbürgermeister  Bürgermeisterin  
 
 
 
 
Dezernat III Dezernat IV 
 
 
 
 
Michael Kolmer  André Schellenberg  
Stadtrat Stadtkämmerer

Darmstädter Stad
tentwicklungs
 
GmbH & Co. KG
 
Mina
-
Rees
-
Straße 10
 
64295 Darmstadt
 
Amtsgericht Darmstadt, HRA 7195
 
 
T
 
(06151) 1328
-
30
 
F
 
(06151) 1342
-
50
 
dse@darmstadt.de
 
www.dse
-
darmstadt.de
 
Sparkasse Darmstadt
 
IBAN DE88
 
5085
 
0150
 
0000
 
7737
 
86
 
BIC HELADEF1DAS
 
Steuer
-
Nr. 
 
007
 
379
 
60049
 
Umsatz
-
Steuer
-
Nr. 
 
007
 
379
 
60049
 
 
Persönlich haftende Gesellschafterin:
 
Darmstädter Stadtentwicklungs 
 
Verwaltungsgesellschaft mbH
 
Sitz: Darmstadt
 
Amtsgericht Darmstadt, HRB 94583
 
GF:
 
Sven Kling und Bernd Neis
 
 
 
 
Ansprechpartner:
 
B.Neis
 
bernd.neis
@darmstadt.de
 
T  (06151) 13
-
2673
 
 
DSE
 
GmbH & Co. KG, 
Mina
-
Rees
-
Straße 10
, 64295 Darmstadt
 
W
issenschaftsstadt Darmstadt
 
Stadtplanungsamt
 
Dipl. Ing. Teresa Trommer Rosignol
 
 
Stadthaus West
 
Mina
-
Rees
-
Straße 12
 
64295 Darmstadt
 
 
 
 
 
 
 
Darmstadt, 
29
.01.2024
 
 
 
QJD | M
a
chbarkeitsstudie
 
Quartiers
-
 
und
 
Jugendzentrum
 
Darmstraße
 
 
 
Sehr geehrte Damen und Herren
,
 
sehr geehrte Frau Trommer
-
Rosignol
,
 
 
in der A
n
lage 
übergeb
e
n wir Ih
n
en die im Rahmen u
n
s
eres Auftrages 
erstellte M
a
chbarkeitsstudie 
und
 
Stellungnahme zur Bausubstanz Darmstra
ße 4a 
und
 
8.
 
 
 
 
 
 
 
 
Freundliche Grüße
 
 
 
 
Bernd Neis
 
Geschäftsführer

QJD | Machbarkeitsstudie
 
 
 
Ziel der Studie:
 
 
 
Bereits im Rahmen der Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes 2017 
gemeinsam mit der Bürger*innenschaft und der Fachverwaltung, wurde auf die Bedeutung 
des „politischen, ökonomischen, sozialen und soziokulturellen Miteinander“ im Quartier 
des Fördergebiet 
„
Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof
“
 
h
ingewiesen. Aus dem Gremium 
der Lokalen Partnerschaft (LoPa) heraus und auch im Rahmen der Bearbeitung des 
Konzepts zum „Lebendigen Einzelhandel“ wurde der Bedarf an einem Quartierstreff im 
Gebiet offenkundig. Auch im Rahmen des Prozesses zur Neustrukturie
rung der offenen 
Kinder
-
 
und Jugendarbeit in Darmstadt wurde festgestellt, dass der Planungsraum Ost 
bisher unzureichend mit Angeboten der offenen Kinder
-
 
und Jugendarbeit versorgt ist.
 
Aus dem zuvor Geschilderten lässt sich daher ein Bedarf an Räumen für 
Vereinsarbeit, 
Initiativen aus dem Stadtteil sowie für Angebote für Kinder und Jugendliche grundsätzlich 
herleiten. 
 
Seit dem Aufkommen der ersten Idee im Herbst 2022 wurde der Prozess, zur gemeinsamen 
Entwicklung des Projektes, im engen Austausch mit den 
Menschen vor Ort (Naturfreunden, 
AG Lebenswertes Woogsviertel, Lokale Partnerschaft, Gartenhort, Offenen Kinder und 
Jugendarbeit, Nachbarschaft sowie Interessierte aus dem Quartier) der Fachverwaltung 
(
Stadtplanung, Grünfläche, Umwelt, Klimaschutz, Altenhi
lfeplanung, Kinder
-
 
und 
Jugendförderung)
 
begleitet. Es gab eine Vielzahl an Beteiligungsformaten im kleineren und 
großen Kreis. 
Der gemeinsame Weg der vor Ort wirkenden Menschen und der 
Fachverwaltung ist ein lebendiger und sehr produktiver Prozess. Der en
ge und offene 
Austausch von beiden Seiten prägt das Projekt und die Quartiersentwicklung positiv.
 
 
 
Prozess
 
 
Die Darmstädter Sta
d
tentwicklungs GmbH&CO.KG.
 
(DSE)
 
hat den von Seiten des 
Stadtplanungamtes
 
angestoßenen und betreuten Prozess begleitet.
 
 
Gemeinsam mit dem Darmstädter Büro prosa, wurden 
Szenarien entwickelt die neben den 
verschieden
en
 
Nutzungsanforderungen 
folgende 
Themen
:
 
 
-
 
der
 
Kom
paktheit und Versiegelungsgrad
 
-
 
Nutzung von grauer Energie (Bestand
)
 
-
 
Adressbildung im Stadtraum
 
-
 
Adre
ssbildung Nutzungen
 
-
 
Synergien
 
-
 
Erhalt Gehölze
 
-
 
Anbindung 
Grünfläche
 
-
 
Bauablauf
 
 
in der Betrachtung und Bewertung der entwickelten Szenarien
 
berücksichtigten.
 
 
Insgesamt wurden 15 verschiedene Ansätze für möglichen Szenarien untersucht (Anlage 
1 
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8; prosa). 
Aus diesen Szenarien wurde in
 
Zusammenarbeit

mit den Nutzergruppen, Bürger_innen und Ämter der Wissenschaftsstadt Darmstadt das 
Szenario 4 „Die drei Häuser“ als gemeinsam weiter zu verfolgendes Ziel definiert.
 
 
Für diese weitere Bearbeitung wurden die Gebäude 4a und 8 von einem 
Bausac
hverständigen
 
(Anlage 2)
 
begutachtet.
 
Ziel dieser Begutachtung war die Ergänzung der Szenarien mit der fachlichen Einschätzung 
des Sachverständigen und den Erfahrungen der DSE
 
 
Fazit
 
 
Das
 
gemeinschaftlich entwickelte 
Szenario 4 
–
 
„Die drei Häuser“ bieten 
unter den 
angesetzten Kriterien das größte Potential für die betroffenen Grundstücke.
 
Die Gebäudesubstanzen beider bestehenden Gebäude Darmstraße 4a und 8 haben gemäß 
Bausachverständigengutachten erheblichen Sanierungsbedarf. Entgegen der Einschätzung 
des 
Sachver
ständigen, der die Substanzen der Gebäude unabhängig von den Szenarien 
betrachtet hat, ist im Szenario 4 ein Teilabbruch des Gebäudes Darmstraße 4a vorgesehen.
 
Dies führt dazu, dass ein wesentlicher Bestandteil der vorhandenen problematischen 
Bausub
stanz zurück gebaut wird, und als Ergänzungsbau hier die aktuell notwendigen 
Standarts erreicht werden können.
 
 
Das Gebäude Darmstraße 8 entspricht, wie auch im Bausachverständigengutachten nicht 
den heutigen Standarts und hat einen erheblichen Sanierungss
tau. Dies führt in der 
Bewertung des Gutachters zu der Empfehlung des Abriss und Neubau.
 
 
Unter Berücksichtigung der in der Studie betrachteten Kriterien ist diese Einschätzung 
nicht als zwangsläufig zu sehen.
 
Die Möglichkeit die vorhandene Substanz des Ge
bäudes Nr 8 zu nutzen, eine Sanierung 
der Substanz auf eine angepasste Nutzung wie z.B. Jugendwerkstatt mit geringeren 
klimatischen Anforderungen anzupassen ist hier in den weiteren Betrachtungen mit zu 
berücksichtigen.
 
Der i
n dem Szenario 4 dargestellte A
nbau hat ebenfalls zur Folge, dass 
hier ein wesentlicher Teil des Bestandes durch diesen energetisch ertüchtigt wird.
 
 
 
 
 
 
Darmstadt, 29.01.2024
 
 
 
 
Bernd Neis 
 
Geschäftsführer | Architekt

Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8
Machbarkeitsstudie

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8  I 2
Bestand
Machbarkeitsstudie Herbst 2023

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8  I 3
Bestand
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
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Darmstraße 8
Woog
Rudolf-Mueller-Anlage Darmstraße 6
Darmstraße 4a
Naturfreundehaus

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 4
Anlass Machbarkeitsstudie
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Raum gegeben für offene Arbeit und Aktivtage in den Ferien, 
verschiedene Vereine nutzen die Räume für Versammlungen 
oder auch Erste-Hilfe-Schulungen. Musiker*innen proben hier 
und auch Familienfeiern finden hier statt. Mit diesem kleinen 
Ausschnitt aus den aktuellen Aktivitäten auf dem Areal wird klar, 
dass hier großes bürgerschaftliches Engagement weiterhin (und 
mehr) Raum braucht. Hinzu kommen soll noch ein Jugend-
zentrum, welches in diesem Stadtteil bislang fehlt. 
In 5 verschiedenen Szenarien, die von Komplettabriss über 
Teilabriss in verschiedenen Varianten und dem Erhalt einzelner 
Gebäude und auch Gebäudeteile sollen Entwicklungspers-
pektiven für das Areal und die angedachten Nutzungen geprüft 
werden.
Szenario 1
Komplett Abriss Darmstraße 4a, 6 und 8
Szenario 2
Bestand Darmstraße 4a und Abriss Darmstraße 6 und 8
Szenario 3
Teilabriss Darmstraße 4a (Kleiner Saal)und Abriss Darmstraße 6 
und 8
Szenario 4
Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, 
Garderobe und Kleiner Saal) und Abriss Darmstraße 6, Erhalt 
und Nachnutzung Darmstraße 8
Szenario 5
Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, 
Garderobe und Kleiner Saal) und Abriss Darmstraße 6 und 8
Start der Machbarkeitsstudie im April 2023
Das im ISEK definierte Fördergebiet „Kapellplatz/Woogsviertel/
Ostbahnhof“ hat Bedarf an einem Quartierstreff, der Planungs-
raum Ost ist bislang unzureichend mit Angeboten der offene 
Kinder- und Jugendarbeit versorgt und dazu gibt es einen Bedarf 
an Räumen für Vereinsarbeit, Initiativen aus dem Stadtteil.
Das Areal 
Darmstraße 4a (616 qm) - Erbpacht an Naturfreunde e.V. bis 2060
Darmstraße 6  (215 qm) - im Eigentum der Stadt Darmstadt
+ dahinter liegendes Grundstück (215 qm)
Darmstraße 8 (358 qm) - im Eigentum der Stadt Darmstadt
Planungsrecht
Darmstraße 4a und 6 derzeit NICHT im Bebauungsplangebiet 
also §34 (BauGB)
Darmstraße 8 Bebauungsplan O 16 - öffentliche Grünfläche
Bestand
Darmstraße 4a noch in Nutzung
Darmstraße 6 leerstehend
Darmstraße 8 leerstehend
Ziel
Auf dem zentral gelegenen kleinen Areal sollen verschiedene 
Nutzergruppen unterkommen. In Zukunft soll hier ein zentraler 
Ort für alle Bewohner*innen des Quartiers entstehen. Die 
unterschiedlichste Nutzergruppen brauchen Raum für differen-
zierte Angebote und Nutzungen. Schon heute wird das 
Naturfreundehaus für Sport- und Kreativangebote genutzt, es 
finden regelmäßig verschiedenste Treffen statt, es wird Kindern

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8  I 5
Bestand Ansicht Darmstraße
Machbarkeitsstudie Herbst 2023

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8  I 6
Anforderungen und Bedingungen nach Nutzungsart
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Anforderungen und Bedingungen
Jugendzentrum
ca. 300qm Nutzfläche 
 ca. 525qm BGF (angenommener Faktor 1,75)
Zielgruppe Kinder und Jugendliche zwischen 6 und 27 Jahren
Kernzielgruppe zwischen 12 und 18 Jahren
10 - 50 Personen
Öffnungszeiten nachmittags und abends
Niedrigschwellige Bildungsangebote, diverse pädagogische 
Aktionen, „Sinnvolle Freizeitgestaltung“ mitgestaltet und 
mitbestimmt von Kindern und Jugendlichen
Außerhalb der Öffnungszeiten Beratungsgespräche oder 
Gremiensitzungen
Attraktiver jugendgerechter Außenbereich
Fahrradabstellplätze
Barrierefreiheit
Kinder und Jugendliche den Planungsprozess einbinden!
Multifunktionsraum
ca. 150qm Nutzfläche
 ca. 200qm BGF (angenommener Faktor 1,3)
Stuhllager sinnvoll
möglichst im Erdgeschoss
Barrierefreiheit
Naturfreundehaus
ca. 320qm BGF im Bestand
Bestehende Nutzungen weiterhin ermöglichen
 ggf. Angebote erweitern
Lagerflächen werden benötigt
Barrierefreiheit erhalten

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8  I 7
Übersicht untersuchte Varianten
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DII
II I
Naturfreundehausca. 320qm BGF
Halleca. 200qm BGFJugendzentrumca. 560qm BGF
Adresse
Freibereich Jugendliche
Adresse
Durchwegbarkeit?
Platz Kante aufnehmenP
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+Dgemeinsames FoyerJugend+BewegungNaturfreundehausBestand EG: Halleca. 200qm BGFOGs: Jugendzentrumca. 500qm BGFP Adresse Kante aufnehmen
Platz
Freibereich Jugendliche
Durchwegbarkeit?
III
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
?? Halleca. 150qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand Freibereich Jugendliche
II
III
Adresse
Durchwegbarkeit?
Jugendzentrumca. 460qm BGF
Naturfreundehausca. 380qm BGF
??
P
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DII
OG: Naturfreundehausca. 400qm BGF
Halleca. 200qm BGF
Jugendzentrumca. 560qm BGF
Adresse
Freibereich Jugendliche
Adresse
Durchwegbarkeit?
Platz Kante aufnehmen
III
P
P
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+Dgemeinsames FoyerJugend+Bewegung+NaturfreundeOG: Halleca. 220qm BGF Jugendzentrumca. 600qm BGFAdresse Kante aufnehmen
Freibereich Jugendliche
Durchwegbarkeit?
III
Platz
NaturfreundehausBestand + AufstockungII
P
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Halleca. 150qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand Freibereich Jugendliche
II
III
Adresse
Durchwegbarkeit?
Jugendzentrumca. 460qm BGF
Naturfreundehausca. 340qm BGF
??
Anbau
P
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Freibereich Jugendliche
Durchwegbarkeit?
IIIJugendzentrumca. 600qm BGF Naturfreundehausca. 350qm BGF
Halleca. 200qm BGF??
Adresse
II
I
Adresse
Adresse
P
??
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DHalleca. 200qm BGF
I
IINaturfreundehausTeil-Bestand
Jugendzentrumca. 500qm BGFPlatz
Freibereich Jugendliche
Durchwegbarkeit?
gemeinsames Foyer Bewegung + Naturfreundehaus
P
Adresse Kante aufnehmen
Adresse
Aufstockung kl. Saal?
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DOG 2: Halleca. 185qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand Freibereich Jugendliche IIIII
Adresse
Durchwegbarkeit?
Jugendzentrumca. 370qm BGF
Naturfreundehausca. 340qm BGFAnbau
P
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DIII Naturfreundehausca. 400qm BGF
OG 2: Halleca. 200qm BGF
Jugendzentrumca. 540qm BGF
Adresse
Freibereich Jugendliche
Adresse
Durchwegbarkeit?
Platz Kante aufnehmen
III
P
P
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DHalleca. 230qm BGF
IIII
NaturfreundehausTeil-Bestand Jugendzentrumca. 620qm BGFinkl. kleiner Saal NaturfreundehausPlatz
Freibereich Jugendliche
Durchwegbarkeit?
gemeinsames Foyer Bewegung + Naturfreundehaus
P
Adresse Kante aufnehmen
Adresse
??
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DIII Naturfreundehausca. 400qm BGF
OG 2: Halleca. 200qm BGF
Jugendzentrumca. 540qm BGF
Adresse
Durchwegbarkeit?
Platz Kante aufnehmen
III
P
Freibereich Jugendliche
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
??
Halleca. 200qm BGFNaturfreundehausTeil-Bestand II Jugendzentrumca. 240qm BGF
Bestand Darmstraße 8
Naturfreundehaus NEU
ca. 300qm BGF
II
II
AdressePlatz
Freibereich Jugendliche
Durchwegbarkeit?
P
OG: Jugendzentrumca. 200qm BGF
??
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+Dgemeinsames FoyerJugend+BewegungNaturfreundehausBestand
Halleca. 200qm BGF
Jugendzentrumca. 540qm BGFP Adresse Kante aufnehmen
Platz
Freibereich 
Jugendliche
Durchwegbarkeit?
I
II
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
P
Halleca. 200qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand
Naturfreundehausca. 340qm BGF
Bestand Darmstraße 8II
Jugendzentrumca. 460qm BGFII I
Adresse
Platz
Durchwegbarkeit?
Freibereich Jugendliche
Anbau
> größtmöglicher Erhalt der Gehölze
> höhere Geschossigkeit (III / III+Dach o. Staffel) anstatt hoher Versiegelungsgrad

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 8
Anforderungen und Bedingungen 
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Hohe Gebäudeeffizienz
Regenerative Wärmeversorgung, PV
Naturfreunde
eigenständig bleiben
Bisherige Nutzungen sollen weiter möglich sein
Ergänzung des Angebots wünschenswert
Verwaltung des Quartierszentrums könnte übernommen werden
2 Stellplätze, 1 davon barrierefrei
AG Lebenswertes Woogsviertel
Veranstaltungen bis zu 100 Personen wünschenswert
Außenflächen frei zugänglich
Naturnahe Angebote
Schallisolierter Probenraum
Erhaltung Grünflächen
Lokale Partnerschaft
Gemeinsame Grundstücksnutzung
Gute Nutzbarkeit (auch Außenraum)
Fahrradabstellanlagen
Barrierefreiheit
Nachhaltige Bauweise
Mehrstöckig um Platz zu gewinnen
Mulitfunktional
Lärmschutz
Getrennte Eingänge für Kinder- und Jugendarbeit und 
Quartierszentrum
Energetische Sanierung Naturfreundehaus
Auszug aus Anforderungen und Bedingungen
Umweltamt
Naturnahe Gestaltung des Außengeländes
Vermeidung von Vogelschlag
Vermeidung von Lichtverschmutzung
Stadtplanungsamt
Eigenart des Allgemeinen Wohngebiets beachten
Bebauung unmittelbar an Darmstraße aus O 16 ableitbar
Bautiefe und Maß der Überbauung an O 16 und Umgebung 
ableiten
Höhere Geschossigkeit zugunsten geringerer Versiegelung
Eher kompakt statt kleinteilig
Vorhandenen Baum- und Strauchbewuchs erhalten
Freihalten einer Fläche in Verlängerung der Gervinusstraße für 
etwaigen Fussweg zur Grünanlage
Grünflächenamt
Unbebaute, klimaaktive Freiflächen schützen und sichern
Größtmögliche Anzahl von Bäumen und Grünstrukturen erhalten
 vor allem im Übergang zu Rudolf-Mueller-Anlage
geringe Versiegelung 
Entsiegelung
Dach- und Fassadenbegrünung
Anbindung Grün an Darmstraße
Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung
geringe Versiegelung 
Begrünung
Dach- und Fassadenbegrünung
Regenwassermanagement - Schwammstadtprinzip
Recycelte Baumaterialien prüfen
Langlebige Baustoffe

VARIANTENBETRACHTUNG

SZENARIO 1
Komplettabriss Darmstraße 4a, 6 und 8

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 11
Szenario 1.1
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Freibereich Jugendliche
Durchlüftung
IIIJugendzentrum
ca. 450qm BGF Naturfreundehausca. 340qm BGF
Multifunktionsraumca. 170qm BGF
Adresse
II
I
Adresse
P
6,9m
DarmstraßeDachterrasse
Darmstraße
NaturfreundehausJugendzentrum Dachterrasse
+++++++
-
-
-
Adressbildung Jugend+Naturfreunde
Synergieeffekt Erschließung 
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
Adressbildung Ecke Gervinusstraße
Adresse Multifunktionsraum?
höherer Versiegelungsgrad
tlw. Überbauung öffentliche Grünfläche O16 
2 Vorplätze, 1 großes Gebäude III+II, 2-3 Eingänge, Städtebau: 
hoher Baukörper zu Kreuzung, gemeinsame vertikale 
Erschließung, Eingriff Außengelände Hort, NICHT B-Plan 
konform, geringere BGF für Nutzungen
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht
„Der Sondertyp“

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 12
Szenario 1.2
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Freibereich Jugendliche
Durchlüftung
Adresse
P
11,6m
II
IMultifunktionsraum
ca. 170qm BGF
Adresse
III
Jugendzentrumca. 450qm BGF
Naturfreundeca. 340qm BGF
Durchlüftung
DarmstraßeDachterrasseDachterrasseJugendzentrum
NaturfreundehausMultifunktionsraum
Darmstraße
JugendzentrumDachterrasse
Naturfreundehaus
+++++++
-
-
-
Adressbildung Jugend+Naturfreunde
Erhalt öffentliche Grünfläche O16
Synergieeffekt Erschließung 
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
Adressbildung Ecke Gervinusstraße?
Adresse Multifunktionsraum?
höherer Versiegelungsgrad
2 Vorplätze, 1 großes Gebäude III+II, 2-3 Eingänge, Städtebau: 
hoher Baukörper zur Straße, gemeinsame vertikale 
Erschließung, Eingriff Außengelände Hort, B-Plan konform, 
wesentlich geringere BGF für Nutzungen
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht
„Der Geknickte“

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 | 13
Szenario 1.3
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Freibereich Jugendliche
Durchlüftung
Adresse
P
7,0mII
IMultifunktionsraum
ca. 160qm BGF
Adresse
IIIJugendzentrumca. 450qm BGF
Naturfreundeca. 320qm BGF
Durchlüftung
DarmstraßeDachterrasseDachterrasseJugendzentrum
NaturfreundehausMultifunktionsraum
Darmstraße
JugendzentrumDachterrasse
Naturfreundehaus
+++++
-
-
-
-
Adressbildung Jugend+Naturfreunde
Synergieeffekt Erschließung 
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
Adressbildung Ecke Gervinusstraße?
Adresse Multifunktionsraum?
höherer Versiegelungsgrad
tlw. Überbauung öffentliche Grünfläche O16 
2 Vorplätze, 1 großes Gebäude III+II, 2-3 Eingänge, Städtebau: 
hoher Baukörper zur Straße, gemeinsame vertikale 
Erschließung, Eingriff Außengelände Hort, NICHT B-Plan 
konform, geringere BGF für Nutzungen
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht
„Der Orthogonale“

SZENARIO 2
Bestand Darmstraße 4a und Abriss Darmstraße 6 und 8

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 15
Szenario 2
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+Dgemeinsames FoyerJugend+Bewegung+NaturfreundeJugendzentrumca. 520qm BGFAdresse Kante aufnehmen
Freibereich Jugendliche
Platz
NaturfreundehausBestand + AufstockungII
P
Durchlüftung
11,7m
OG: Bewegungsraumca. 220qm BGF
IIIII
Darmstraße
Naturfreundehaus Bestand
JugendzentrumMultifunktions-raum
Dachterrasse
Darmstraße
Aufstockung Multifunktionsraum
Naturfreundehaus Bestand
Jugendzentrum
++
++
++
++
+
+
+
?
neue gemeinsame Adresse für alle
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
Erhalt Naturfreundehaus
Erhalt öffentliche Grünfläche O16
geringerer Versiegelungsgrad, Kompaktheit
Adressbildung Ecke Gervinusstraße (bei Aufstockung)
Synergien Erschließung möglich
Aufstockung Naturfreundehaus möglich?
gemeinsame Adresse, kleiner Platz, 1 neues Gebäude III, 
Aufstockung Bestand, Synergien bei Aufzug möglich, 
gemeinsamer Eingang, Städtebau: hoher Baukörper zur Straße, 
B-Plan konform
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht
„Der Aufgestockte“

SZENARIO 3
Teilabriss Darmstraße 4a (Kleiner Saal)und Abriss Darmstraße 6 und 8

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 17
Szenario 3
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DMultifunktionsraumca. 200qm BGF
I
IIINaturfreundehausTeil-Bestand
Jugendzentrumca. 480qm BGFPlatz
Freibereich Jugendliche
gemeinsames Foyer Bewegung + Naturfreundehaus
P Adresse Kante aufnehmen
Adresse
Durchlüftung
7,0m
Darmstraße
Naturfreundehaus Bestand
JugendzentrumAufstockung?Multifunktions-raum
Darmstraße
Jugendzentrum
Naturfreundehaus Teil-Bestand
NaturfreundehausAufstockung?Dachterrasse
Multifunktions-raum
++++++
?
- -
-
-
Adresse für alle
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
Teilerhalt Naturfreundehaus
Adressbildung Ecke Gervinusstraße (bei Aufstockung)
Aufstockung Naturfreundehaus möglich?
hoher Versiegelungsgrad
tlw. Überbauung öffentliche Grünfläche O16 
Barrierefreiheit Naturfreundehaus?
gemeinsame Adresse, kleiner Platz, 2 neue Gebäude II und I, 
Aufstockung Bestand, kein Synergieeffekt bei Aufzug möglich, 
Städtebau: hoher Baukörper zur Straße, NICHT B-Plan konform
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht
„Der Flache“

SZENARIO 4
Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und Kleiner Saal)  
Abriss Darmstraße 6, Erhalt und Nachnutzung Darmstraße 8

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 19
Szenario 4
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
P Jugendzentrumca. 510qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand
Multifunktionsraumca. 180/360qm BGF
Bestand Darmstraße 8II
Naturfreundeca. 260qm BGFII II
Adresse
Freibereich Jugendliche
Anbau
Anbau
Durchlüftung
9,9mI
Darmstraße
Naturfreundehaus BestandDarmstraße 8Bestand + Anbau
NaturfreundeMultifunktionsraum Jugendzentrum
DarmstraßeNaturfreundehaus Teil-Bestand
Multifunktions-raumNaturfreunde
Darmstraße 8 Bestand + Anbau
Jugendzentrum
+
++
+
++
+
?
?
- -
-
Adresse Naturfreunde, Adresse Jugend, 
Multifunktionsraum weiter hinten
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
tlw. Erhalt Naturfreundehaus
Erhalt Gebäude Nr. 8
Adressbildung Ecke Gervinusstraße (bei Aufstockung)
Aufstockung Naturfreundehaus möglich?
baulicher Eingriff Gebäude Nr. 8 möglich?
hoher Versiegelungsgrad
Reduzierung öffentliche Grünfläche O16 (Bestand) 
2 Adressen, kleiner Platz, 1 neues Gebäude III, Aufstockung und 
Anbau Bestand, Städtebau: hoher Baukörper nicht zu Kreuzung, 
NICHT B-Plan konform (Platz statt Grünfläche), kein 
Synergieeffekt bei Aufzug möglich, geringere BGF für Nutzungen
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht
„Die drei Häuser“

SZENARIO 5
Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und Kleiner Saal)  
Abriss Darmstraße 6 und 8

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 21
Szenario 5
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DOG 1+2: JUZca. 370qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand
Freibereich Jugendliche
IIIII
Adresse
Durchlüftung
Multifunktionsraumca. 185qm BGF
Naturfreundehausca. 340qm BGFAnbau
P 12,9m
DarmstraßeNaturfreundehaus BestandJugendzentrumMultifunktions-raumNaturfreundehaus
DarmstraßeNaturfreundehaus Teil-Bestand
Multifunktions-raumJugendzentrum
Aufstockung?Naturfreundehaus
+
++
++
+
++
?
-
Gemeinsame Adresse
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
Erhalt öffentliche Grünfläche O16
tlw. Erhalt Naturfreundehaus
geringe Versiegelung
Aufstockung Naturfreundehaus möglich?
Adresse Jugend?
gemeinsame Adresse, kleiner Platz, 1 neues Gebäude III, Anbau 
II, B-Plan konform, Städtebau: hoher Baukörper zur Straße, 
Synergien bei Aufzug möglich, weniger BGF für Nutzungen
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht
„Der Kompakte“

ZUSAMMENFASSUNG

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 23
Variantenvergleich
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
SZENARIO 1.1
Kompaktheit und Versiegelungsgrad 
(GRZ Bestand ca. 0,24) GRZ 0,32 GRZ 0,28 GRZ 0,33
Nutzung grauer Energie (Bestand)
Umfang Raumprogramm
Naturfreunde (SOLL ca. 320qm BGF) ca. 340qm BGF* ca. 340qm BGF* ca. 320qm BGF
ca. 450qm BGF* ca. 450qm BGF* ca. 450qm BGF
ca. 170qm BGF* ca. 170qm BGF* ca. 160qm BGF
JUZ (SOLL ca. 525qm BGF)
Multifunktionsraum (SOLL ca. 200qm BGF)
Adressbildung Nutzungen
Synergien
Erhalt Gehölze
Anbindung Grünfläche an Darmstraße
Bauablauf
Adressbildung Stadtraum
SZENARIO 1.2 SZENARIO 1.3
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Freibereich Jugendliche
Durchlüftung
IIIJugendzentrum
ca. 450qm BGF Naturfreundehausca. 340qm BGF
Multifunktionsraumca. 170qm BGF
Adresse
II
I
Adresse
P
6,9m
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Freibereich Jugendliche
Durchlüftung
Adresse
P
11,6m
II
IMultifunktionsraum
ca. 170qm BGF
Adresse
III
Jugendzentrumca. 450qm BGF
Naturfreundeca. 340qm BGF
Durchlüftung
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Freibereich Jugendliche
Durchlüftung
Adresse
P
7,0mII
IMultifunktionsraum
ca. 160qm BGF
Adresse
IIIJugendzentrumca. 450qm BGF
Naturfreundeca. 320qm BGF
Durchlüftung
*
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie 
Möglichkeit zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im 
direkten Umfeld sind im weiteren Planungsverlauf vertieft 
zu prüfen.
*inkl. Überlagerungsflächen*inkl. Überlagerungsflächen
*inkl. Überlagerungsflächen*inkl. Überlagerungsflächen
*inkl. Überlagerungsflächen*inkl. Überlagerungsflächen

GRZ 0,43
ca. 260qm BGF*
ca. 510qm BGF
ca. 100qm BGF
*exkl. UG Bestand
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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 24
Variantenvergleich
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
SZENARIO 2
Kompaktheit und Versiegelungsgrad 
(GRZ Bestand ca. 0,24) GRZ 0,29 GRZ 0,37 GRZ 0,25
Nutzung grauer Energie (Bestand)
Umfang Raumprogramm
Naturfreunde (SOLL ca. 320qm BGF)
JUZ (SOLL ca. 525qm BGF)
Multifunktionsraum (SOLL ca. 200qm BGF)
Adressbildung Nutzungen
Synergien
Erhalt Gehölze
Anbindung Grünfläche an Darmstraße
Adressbildung Stadtraum
SZENARIO 3 SZENARIO 5SZENARIO 4
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+Dgemeinsames FoyerJugend+Bewegung+NaturfreundeJugendzentrumca. 520qm BGFAdresse Kante aufnehmen
Freibereich Jugendliche
Platz
NaturfreundehausBestand + AufstockungII
P
Durchlüftung
11,7m
OG: Bewegungsraumca. 220qm BGF
IIIII
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DMultifunktionsraumca. 200qm BGF
I
IIINaturfreundehausTeil-Bestand
Jugendzentrumca. 480qm BGFPlatz
Freibereich Jugendliche
gemeinsames Foyer Bewegung + Naturfreundehaus
P Adresse Kante aufnehmen
Adresse
Durchlüftung
7,0m
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
P Jugendzentrumca. 510qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand
Multifunktionsraumca. 180/360qm BGF
Bestand Darmstraße 8II
Naturfreundeca. 260qm BGFII II
Adresse
Freibereich Jugendliche
Anbau
Anbau
Durchlüftung
9,9mI
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+DOG 1+2: JUZca. 370qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand
Freibereich Jugendliche
IIIII
Adresse
Durchlüftung
Multifunktionsraumca. 185qm BGF
Naturfreundehausca. 340qm BGFAnbau
P 12,9m
*
ca. 320qm BGF* ca. 280qm BGF* ca. 340qm BGF*
ca. 520qm BGF ca. 480qm BGF ca. 370qm BGF
ca. 220qm BGF ca. 200qm BGF ca. 185qm BGF
*exkl. UG Bestand*Bestand *exkl. UG Bestand
Bauablauf

VERTIEFUNG Szenario 4 NEU

Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 26
Szenario 4 NEU
Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
P Jugendzentrumca. 510qm BGF
NaturfreundehausTeil-Bestand
Multifunktionsraumca. 180/360qm BGF
Bestand Darmstraße 8II
Naturfreundeca. 260qm BGFII II
Adresse
Freibereich Jugendliche
Anbau
Anbau
Durchlüftung
9,9mI
Darmstraße
Naturfreundehaus BestandDarmstraße 8Bestand + Anbau
NaturfreundeMultifunktionsraum Jugendzentrum
DarmstraßeNaturfreundehaus Teil-Bestand
Multifunktions-raumNaturfreunde
Darmstraße 8 Bestand + Anbau
Jugendzentrum
+
++
+
++
+
?
- -
-
Adresse Naturfreunde, Adresse Jugend, 
Multifunktionsraum weiter hinten
Erhalt Gehölze und Freibereiche ggf. möglich*
tlw. Erhalt Naturfreundehaus
Erhalt Gebäude Nr. 8
Adressbildung Ecke Gervinusstraße (bei Aufstockung)
baulicher Eingriff Gebäude Nr. 8 möglich?
hoher Versiegelungsgrad
Geringe Reduzierung öffentliche Grünfläche O16 
(Bestand) 
2 Adressen, kleiner Platz, 1 neues Gebäude II, Anbau Bestand II, 
Städtebau: hoher Baukörper nicht zu Kreuzung, NICHT B-Plan 
konform (Platz statt Grünfläche), kein Synergieeffekt bei Aufzug 
möglich, geringere BGF für Nutzungen
Bewertung
Beschreibung
Lageplan M 1:500
*Position und Größe Gehölze Bestand nach Luftbild grob 
übernommen. Gehölzzustand, Größe und Position sowie Möglichkeit 
zum Erhalt bei baulichen Eingriffen im direkten Umfeld sind im weiteren 
Planungsverlauf vertieft zu prüfen.
Geländeschnitt
Ansicht

Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
Multifunktionsraumca. 100qmWC barrierefreica. 15qm
Abstell?
Foyer 85 qm
Küche 20 qm
Gruppe 50 qm30 qm
4 qm
ThekeLager 9 qm
15 qmKüche 18 qm
+0,5 m
weitere WCs im UG?
P
SaalFoyer
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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 27
Grundrisse EG schematisch
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Szenario 4 NEU

Darmstraße
Darmstraße
Gervinusstraße
Gartenhort
IV+D IV+D IV+D
II+D II+D
II+D
I
I I
I
IV+D
IV+D
III+DIII+DIII+D
III+D
I
Abendgymnasium
Haus der Vereine
Außengelände Gartenhort
II+D
II+D II+D
ca. 90qmAbstellca. 15qm
Büro 20 qm9 qm
Gruppe 60 qm
Medien/Bespr 40 qmist 50qm
Lager 28 qm
WC unisex?
19 qm
32 qm
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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 28
Grundrisse OG schematisch
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Szenario 4 NEU

WCs 25qm
WCs
19 qm
10 qm Lager
Technik
Garten
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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 29
Grundrisse UG schematisch
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
Szenario 4 NEU

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Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8 I 30
Fazit und Ausblick
Machbarkeitsstudie Herbst 2023
wurden viele direkt und indirekt Beteiligte in die Planung 
einbezogen. Dazu zählten Vertreter*innen von den Naturfreunde, 
der AG Lebenswertes Woogsviertel, dem benachbarten 
Gartenhort, der  Offenen Kinder- und Jugendarbeit, der 
Altenhilfeplanung, dem Umweltamt, dem Grünflächenamt, dem 
Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung und der Kinder- und 
Jugendförderung.
Die Zusammenarbeit der Nutzergruppen und der beteiligten 
Ämter sowie der Planenden war vertrauensvoll, konstruktiv und 
für alle Beteiligten positiv - jede Gruppe wird Abstriche machen 
müssen und im weiteren Prozess diskutieren müssen, welche 
Räume und Flächen  gemeinsam zu nutzen sind, um 
Synergieeffekte zu ermöglichen. 
Die Bürgerinnen und Bürger konnten den Entwicklungsprozess 
nachvollziehen und sprachen sich ebenfalls für das Szenario 4 
aus. Gemeinsames Ziel aller Beteiligten ist eine kompakte, 
ressourcenschonende, vielfältig nutzbare Planung und 
Architektur. 
Im Folgenden sollen nun die zu erhaltenden Gebäudeteile sowie 
der Zustand der Bestandsbäume genauer untersucht werden. 
Ein Grundsatzbeschluss im politischen Raum kann dann das 
weitere Verfahren einleiten. Ein Planungsbüro sollte möglichst 
zeitnah gefunden werden - dieses kann dann gemeinsam mit 
Fachplaner*innen und Nutzer*innen ein zukunftsfähiges Konzept 
erarbeiten.
Auf dem zentral gelegenen kleinen Areal (bestehend aus 3 
Grundstücken 1900/3, 1900/1 und 1899/1) sollen verschiedene 
Nutzergruppen unterkommen. In Zukunft soll hier ein zentraler 
Ort für alle Bewohner*innen des Quartiers entstehen. Die 
unterschiedlichste Nutzergruppen brauchen Raum für 
differenzierte Angebote und Nutzungen. Schon heute wird das 
Naturfreundehaus für Sport- und Kreativangebote genutzt, es 
finden regelmäßig verschiedenste Treffen statt, es wird Kindern 
Raum gegeben für offene Arbeit und Aktivtage in den Ferien, 
verschiedene Vereine nutzen die Räume für Versammlungen 
oder auch Erste-Hilfe-Schulungen. Musiker*innen proben hier 
und auch Familienfeiern finden hier statt. Mit diesem kleinen 
Ausschnitt aus den aktuellen Aktivitäten auf dem Areal wird klar, 
dass hier großes bürgerschaftliches Engagement weiterhin (und 
mehr) Raum braucht. Hinzu kommen soll noch ein 
Jugendzentrum, welches in dem Stadtteil bislang fehlt. 
In verschiedenen Szenarien, die von Komplettabriss über 
Teilabriss in verschiedenen Varianten und dem Erhalt einzelner 
Gebäude und auch Gebäudeteile wurden Entwicklungs-
perspektiven für das Areal und die angedachten Nutzungen 
geprüft.  Die Anforderungen und Bedingungen zusammen mit 
den Wünschen auf den Punkt zu bringen und sich jeweils auf 
etwaige Suffizienz-Szenarien einzulassen waren eine 
Herausforderung.
In mehreren Beteiligungschritten - also Abstimmungs-
gesprächen mit Präsentation des jeweiligen Planungsstands in 
größerer und kleinerer Gruppe am 21. Juni 23, 13. Juli 23 und  28. 
August 23 und einer Bürger*innenbeteiligung am 18. Oktober 23

Schleiermacherstraße 8
64283 Darmstadt
www.prosa-online.com
06151 38439-0
Erstellt durch

- 1 - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Darmstädter  
Stadtentwicklungs- GmbH & Co. KG  
Mina-Rees-Straße 10 
64295 Darmstadt 
 
 
 
 
 
pdf-Dokument 
 
 
 
 
Gutachtliche Stellungnahme 
2309-36-DSE_DAS4a 
 
 
Anwesen: Darmstraße 4a, 64287 Darmstadt 
Eigentümer: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Nutzer: NaturFreunde Deutschlands, Verband für Umweltschutz, sanften Tourismus, 
Sport und Kultur, Ortsgruppe Darmstadt e.V.; Seniorentreff am Woog; Freireligiöse 
Gemeinde Darmstadt 
 
 
(1)  
Allgemeines 
Sachverhalt, Anlass, Auftrag 
Die Darmstädter Stadtentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG (DSE) erarbei-
tet derzeit eine Konzeption zur Schaffung eines Bürgerzentrums im Förderge-
biet „Kapellplatz, Woo gsviertel / Ostbahnhof“, mit dem Ar beitstitel „Zukunft 
Darmstraße 4a, 6 und 8“. Für die Projektentwicklung soll, neben einer Vielzahl  
 
 
Von der Industrie- und Handelskammer öffentlich 
bestellter und vereidigter Sachverständiger für 
Schäden an Gebäuden    -    IHK Darmstadt 
 
 
Dipl.-Ing. Ralf Schöwer – Südwestring 19 - 64807 Dieburg Dipl.-Ing. Ralf Schöwer 
Architekt 
 
Südwestring 19 
D - 64807 Dieburg 
 
Telefon   06071 - 61 89 96 
Telefax   06071 - 61 70 96 
E-Mail     info@sv-schoewer.de 
 
Dieburg, den 29.11.2023

- 2 - 
 
 
 
von Fachgutachten auch die allgemeine bautechnische B ewertung der Be-
standsgebäude als EntscheidungsgrundIage für die Konzeption dienen.  
Aus diesem Anlass hat die DSE das Sachvers tändigenbüro Dipl.-Ing. Ralf 
Schöwer mit einer Analyse der Bausubstanz beauftragt. 
Die Aufnahme und Bewertung der technischen Ausbauten (Heizung, Lüftung, 
Elektroinstallationen, u.a.), baustatische Gegebenheiten, Brand- und Scha ll-
schutz, Bodenverhältnisse, Altlasten oder Schadstoffe sind nicht Gegenstand 
dieser Stellungnahme und erfordern die Hinzuziehung anderer Sachverständi-
ger zu diesen Gewerken und Themen. 
 
Grundlagen der Stellungnahme: 
Die Stellungnahme berücksichtigt die getroffenen Feststellungen im Rahmen 
einer Außen- und Innenbesichtigung des Gebäudes am 12.09.2023. 
Die Besichtigung des Bestandsgebäudes umfasste die visuelle Aufnahme der 
Bauzustände. Bauteilöffnungen und Ba uteilfreilegungen wurden auftragsge-
mäß nicht durchgeführt.  
 
Zur Beurteilung der Wirksamkeit der Bauwerksabdichtung und einer etwaigen 
Baufeuchte im Kellergeschoss wurden stichprobenartig, zerstörungsfreie, ori-
entierende Feuchtemessungen (dielektrisches Messverfahren mit Kugel-
kopfsonde, Messu ng im oberflächennahen Bereich des KG-Bauteils) vorge-
nommen.  
Die Begeh ung / Bes ichtigung des nicht ausgebauten D achraums wurde aus 
Sicherheitsgründen auf eine Besichtigung der Bauzustände aus dem mittleren 
Gebäudebereich begrenzt. 
 
Zu den Bauzuständen der wesentlichen Bauteile des Gebäudes (konstruktive 
Teile und Innenausbauten) wurden für die Stellungnahme im Rahmen der Be-
gehung des Gebäudes Fotos erstellt. Die Anlage Nr. 2 zeigt anhand der Fotos 
beispielartig diese Teile zur Visualisierung der nachstehenden Texte.

- 3 - 
 
 
 
Durch die Auftraggeberin wurden dem Unterzeichnenden folgende Unterlagen 
zur Verfügung gestellt: 
• Scan der Baugenehmigung, Bauschein (Entwurf) Nr. 156/60, „Errichtung 
eines Jugendheimes“, v. 26.02.1960, mit: 
o Lageplan, v. 11.05.1959 
o Statische Berechnung zur Betondecke ü. KG, (BAUSTA Gitterträger-
Decke, Typ 5) 
o Bewehrungsplan BAUSTA-Decke 20 cm + 5 cm Überbeton), mit Be-
messungstafel und Verlegeanweisung 
o Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitt, Ansichten, Konstruktionsdetail 
Dachstuhl), 01.01.1959 
o Bauzeichnungen Grundrisse, Schnitt, Ansichten, Konstruktionsdetail 
Dachstuhl), 01.01.1959, mit Änderung Dachneigung und Fenster 
 
• Scan der Baugenehmigung, Bauschein Nr. 1406/60, „Errichtung eines 
Jugendheimes, Verlängerung des Gebäudes“, v. 18.03.1960, mit: 
o Lageplan 
o Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitt, Ansichten, Konstruktionsdetail 
Dachstuhl), 01.01.1959, mit Änderung Dachneigung und Erweiterung  
o Bauzeichnungen zu „Erweiterung EG und KG, Küche und Anbau WC, 
WC und Abstellraum“ (Positionsplan: Grundrisse, Schnitt, Ansichten), 
v. Jan. 1990  
 
 
(2) 
Feststellungen und Technische Bewertung 
Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Räume möbliert und stehen in Nut-
zung. In den grenzseitigen Versammlungsräumen im Erdgeschoss und Keller-
geschoss wurden, zur Bese itigung von Wassereinwirkung aus dem Ber eich 
des Nachbargebäudes Darmstraße Nr. 6, Trocknungsgeräte betrieben. Die 
technische Trocknung ist noch nicht abgeschlossen.

- 4 - 
 
 
 
(a) 
Bauteile der Gebäudehülle 
 
Außenwände 
Bild 3 bis 30 
Sämtliche Außenwände im Erd - und Kellergeschoss sind gem. der Angabe in 
der Baugenehmigung mit einer Wandstärke von 24 cm ausgeführt. Im Beweh-
rungsplan zur Decke über KG sind die KG-Außenwände des Versamml ungs-
raumes zur linken Grenze mit 30 cm Wanddicke bezeichnet. Die D ecke über 
KG ist gem. Un terlagen als Elementdecke aus Leichtbetonfüllkörpern erreich-
tet und mit einem 5 cm starken Überbeton hergestellt. Die planmäßige Aufla-
gertiefe der Decke beträgt 16 cm , außense itig mit Leichtbetonsteinen abge-
stellt. Diese Bauweise führt an den Einbindestellen der Deckenränder ins Au-
ßenmauerwerk zu konstruktiven Wärmebrücken. 
 
Das Außenmauerwerk des erdgeschossigen Versammlungsraumes zur rech-
ten Grenze ist an d er straßenseitigen Fassade deutlich, bauteiltrennend, ge-
rissen (Rissweiten von 0,1 bis 0,6 mm , Bild 2 bis 4 ). An annähernd gleicher 
Stelle ist ein  deutlicher Rissverlauf an der Raumseite dieser Außenwand vor-
handen (Bild 46). Die Lag e entspricht dem Ende des Raumes im Kel lerge-
schoss / Ü bergang zum K riechkeller. Ob hier im Außenmauerwerk ebenfalls 
Rissbildungen bestehen, konnte wegen der Möb lierung nicht abschließend 
überprüft werden.  
An der straßenseitigen Fassade sind im Bereich der Fensterbrüstungen weite-
rer Einzelrisse geringer Rissweite (um 0,2 mm) vorhanden. 
 
An der s traßenseitigen Fassade sind im Bereich des WC-Anbaus abgestufte 
Rissbildungen in mehreren Höhenlagen vorhanden (Bild 6 - 9). Die Rissweite 
wird zu Teillängen auf über 0,2 mm ges chätzt. Die Wetter- / Feuchteschutz-
funktion des Außenputzes ist daher hier nicht gegeben. Dies gilt auch für die 
sonstigen Risse in allen F assadenbereichen (Bild 14, 18 , 24-30, bei Risswei-
ten über 0,2 mm).

- 5 - 
 
 
 
In der ga rtenseitigen Fassade (Bild 21) sind im Ber eich des Küche- / WC -
Anbaus an den Fensterbrüstungen (Bild 22) und den Rollladenkästen (Bild 23) 
Rissbildungen vorhanden. Die Risse sind für Mauerwerksbauten typisch und 
aufgrund der Rissbreite < 0,2 mm aus bautechnischer Sicht und funktional 
unproblematisch für eine Sanierung. 
Die gartenseitige Fassade der Versammlungsräume zur rechten Grenze zei-
gen im Keller- und Erdgeschoss deutliche Rissverläufe (Bild 24 ff) . Im Erdge-
schoss ist links neben dem großen Glasbausteinelement eine diagonal verlau-
fende Rissstruktur mit einer Rissweite von 0,1 mm bis ca. 3 mm (geschätzt zu 
oberen Endende) vorhanden.  
Im Kellergeschoss b estehen Rissverläufe im Be reich der oberen Ecken der 
Fenster, am rechten Fenster in Nähe der Gartentreppe von größer er Rissin-
tensität. Es kann derzeit nicht ausgeschlossen werden, dass die Risse im Erd- 
und Kellergeschoss, in diesem Fassadenabschnitt, aufgrund der Lage in dem 
Bereich de s ehemaligen Ver laufs des Darm baches, auf gründungsbedingte 
Ursachen zurückzugführen sind. 
 
Links ne ben der Tü r zum Kri echkeller ist ein  abgestufter, dia gonalförmiger 
Rissverlauf mit gr ößter Rissintens ität an der Wandöffn ung vorhanden (Bild 
27). Aufgrund der Lage, d er Verlaufsform und Intensität werden für den Riss 
derzeit gründungsbedingte Ursachen, ggf. auch in Verbindung mit der Rissur-
sache zum Riss in der straßenseitigen Fassade des Längsbaukörpers vermu-
tet. 
 
Die Putzfassade weist außerdem in der Nähe von KG-Fenstern weitere Einzel-
risse mit geringer Rissweite auf. 
 
Im B ereich der straßenseitigen Sockelzone des WC -Anbaus sind vertikale 
Haarrissverläufe in g eringer Intensität (0,1 mm) vorhanden (Bild 10) . Es be-
stehen Farbabplatzungen durch Feuchteeinwirkung (Bild 11, 31). Ein unterer 
Putzabschluss im Sinne der „Richtline Fassaden-Sockelputz – Außenanlage“ 
vorhanden, an  der Giebelseite sind dazu Nachb esserungen ausgeführt wor-
den (Bild 12, 14).

- 6 - 
 
 
 
Bauwerksabdichtung 
Im Ber eich des WC -Anbaus b esteht die äu ßere Bauwerksabdichtung aus 
bahnenförmigen Bitumenwerkstoffen (1 Lage, Bild 11, 13, Dickbeschichtungen 
waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht allgemein ankannte Regel der Technik). 
Weiteres dazu, siehe Innenräume, Feuchtemessungen raumseitig. 
 
 
Dach 
Bild 79 bis 88 
Dachkonstruktion: 
Die tragende Holz-Dachkonstruktion im Bereich des V ersammlungsraumes 
zur linken Grenze ist mit  „Well-Sperrholz-Stegträgern“ hergestellt (Bild 79  - 
80). Die Da chkonstruktion wurde in der Vergangenheit du rch neu e Vollholz-
Bauteile für Unterstützungen und Sparren im Übergangsbereich zum angren-
zenden Baukörper ertüchtigt. Die Ko nstruktion erscheint in einfacher augen-
scheinlicher Prüfung intakt. 
Die Decke über Erd geschoss besteht aus Holzträgern, im linken D achbereich 
mit einer zangenartigen Konstruktion an den tragenden Dachbauteilen aufge-
hängt. Die Holzdeckenbalken / Träger-Zwischenräume sind in den Bereich der 
Versammlungsräume mit Mineralwolle-Dämmung, d= 12 cm) bis ca. OK Bal-
ken ausgefüllt (Bild 80). Über dem rechten Versammlungsraum wird eine ge-
ringe oder ähnliche Dicke des Dämmstoffs vermutet (Bild 86). Die Holzbalken 
der Decken beider Versammlungsräume sind konstruktive Wärmebrücken. 
 
Im mittleren Gebäudebereich (Flur, Küche, WC) sind die Bauteile der Decke 
mit einer Lage Dämmung aus PUR-Schaumstoffen energetisch ertüchtigt, die 
Anschlussfugen sind mit einem quellfähigen, spritzbaren Material verfüllt und 
einer Lage OSB-Platten überdeckt (Bild 84, 85). 
Im Bereich der Fußpfette sind Zuschnitte aus Polystyrol-Dämmstoff eingebaut. 
Der Wärmeschutz der Gebäudehülle ist hier insgesamt durch die vorbeschrie-
benen Maßnahmen deutlich verbessert.

- 7 - 
 
 
 
Die in die D eckenebene einbindenden Mauerwerks-Innenwände sind obersei-
tig nicht gedämmt (Bild 83, 86). Es bestehen hier linienförmige Wärmebrücken 
vom Nutzraum im EG zum ungedämmten Dachraum.  
 
Ob a uf der Au ßenwand ein Beton-Ringanker vorhanden ist, konnte örtlich 
nicht überprüft werden. Die Bauzeichnungen enthalten dazu keine Angaben.  
 
Dacheindeckung: 
Die Dacheindeckung besteht aus Betondachsteinen (Braas, Frankfurter Pfan-
ne) auf impräg nierten L atten. Die Unter spanbahn (Gitterfolie, De lta, D -FOL-
SPF) ist tei lweise beschädigt oder fehlend (Bild 87, 88) , insgesamt jedoch in 
geringem Umfang, bezogen auf die Gesamtdachfläche. 
 
Die Dacheindeckung zeigt, soweit einsehbar, nach dem allgemeinen äußeren 
Eindruck, keine markanten Schäden in der F läche und den Anschlüssen. Die 
Dachfläche ist eben, die Lage der Dachsteine geradlinig. Der Bewuchs mit 
Flechten ist durch die Rauigkeit der Betondachsteine und die Nähe zu Baum-
standorten bedingt. Der Gesamtzustand der Dacheindeckung ist baualtersty-
pisch. 
 
Dachentwässerung: 
Die Entwässerung der Dachflächen mittels halbrunden Hängedachrinnen und 
außenliegenden Fallrohren aus Kupfer erscheint funktionsfähig. 
 
Fenster, Türen 
Die Außenfenster sind als Kunststofffenster mit Isolierverglasung vorhanden. 
Im G lasfalz ein Eintrag „WERU 4.85)“ erkennbar, der U -Wert wird bauzeitty-
pisch auf ca. 2,5 bis 3,0 W/m²K geschätzt. 
Die Außenfensterbänke aus Aluminium sind , aufgrund des Ei nbaus mit der 
Maßnahme zum Fensteraustausch, mit den Bordprofilen nicht fachgerecht in 
den Leibungsputz eingebunden (Bild 15, 16, 20).

- 8 - 
 
 
 
Kriechkeller 
Die D ecke übe r dem K riechkeller besteht aus einer, in örtlich hergestellter 
Schalung, gegossenen Betonflachdecke. Die Decke ist an der Unterseite nicht 
gedämmt, es besteht daher zum Raum im Erdgeschoss eine massive Wärme-
brückenwirkung. 
Die Gründungtiefe der grenzseitigen Außenwand (Bild 90) entspricht nicht der 
Gründungstiefe des sonstigen Kellergeschosses.  
 
 
Treppen / Rampe 
Außentreppe, Haupteingang (Bild 31 - 33 
Das Gebäude ist am Haupteingang durch eine Treppen- und Rampenanlage 
erschlossen. Die N eigung der Rampe beträgt ca. 17 %  (> 3 % ). Am freien 
Rand ist kein Geländer vorhanden. Die Breite der Rampe beträgt ca. 95 cm. 
Die Rampe erfüllt i n der vorhandenen Bauweise nicht die Anforderungen der 
DIN 18024 „Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen“, Teil 1: Öffentlich 
zugängliche Gebäude. 
An dem Nat ursteinbelag der Abdeckung der Randaufkantung und des Ein-
gangspodestes bestehen Rissbildungen in geringem Ausmaß. 
An der Beton-Unterkonstruktion der Treppe sind an der freien Seite, Rissbil-
dungen, A bplatzungen und Au sblühungen vorhanden. Diese Merkma le sind 
äußere Anzeichen für eine schadhafte, nicht fachgerechte oder nicht vorhan-
dene Bauwerksabdichtung unter dem Natursteinbelag der Treppenanlage. 
Das Her anführen der Sockelplatten der Ram pe an den Soc kelputz des Ge-
bäudes hat lokal zu einer erhöhten Bauteilfeuchte und Farbabplatzungen ge-
führt (Bild 31, 33). 
 
Treppe im Garten (Bild 34 - 36) 
Der Treppenlauf aus Blockstufen (15 x 30 cm) ist , das Schrittmaß betreffend, 
ausreichend sicher begehbar , die E lemente sind lagegerecht verlegt. Ein 
Handlauf ist nicht vorhanden.

- 9 - 
 
 
 
Die Norm DIN 18065 „Gebäudetreppen“ gilt nicht f ür Freitreppen, jedoch für 
„Treppen in und an G ebäuden“. Wird die Außentreppe als „Treppe am G e-
bäude“ definiert, ist gemäß Ziffer 6.9 der DIN ein Handlauf erforderlich. 
Aus G ründen der Gebrauchstauglichkeit und einer s icheren Nutzung der 
Treppe ist nach sachverständiger Meinung mindestens einseitig ein Handlauf 
unverzichtbar. 
 
Die Treppenseitenwände aus einem Kalksandsteinmauerwerk sind an der 
Oberseite mit N atursteinplatten belegt, diese Flächen können begangen wer-
den. Es besteht eine Unfallgefahr.  
An den Kalksandsteinen ist im Anschlussbereich zu den Blo ckstufen keine 
Abdichtung vorhanden. Dies wird langfristig zu einer Verkürzung der techni-
schen Lebensdauer des Mauerwerks führen.  
 
Außentreppe an Gebäuderückseite (Bild 37 – 41) 
Die Treppe ist ein Erg änzungsbauwerk an den Anbau für Küche und WC. Am 
freien Ran d des Podestes sind Baustoffe einer Bau werksabdichtung unter 
dem B elag aus Natursteinplatten nicht erkennb ar Die Socke lplatten des Po-
destes schließen an den Außenputz mit ca. 9 cm Hö he an (Soll-Höhe > 15 
cm). Aufgrund der Feststellungen zur Flächenabdichtung und der Anschluss-
höhe ist eine regelkonforme Bauwerksabdichtung an der Treppe nicht vorhan-
den. 
Die Anschlussfuge von Belag zu Sockelplatte ist setzungsbedingt aufgerissen.  
 
In der Belagsfläche ist an einem Plattenrand, Lage vor der Tür, ein Höhenver-
satz v on c a. 5 mm vorhanden (Bild 66 , 67 ). Es besteht hier punktuell eine 
Stolpergefahr. 
 
Die Oberflächen der Seitenwände des kurzen Treppenlaufs können begangen 
werden. Es besteht hier eine Unfallgefahr.

- 10 - 
 
 
 
(b) 
Bauteile der Innenräume 
 
Innenwände und Oberflächen der Außenwände 
Die Oberf lächen der Innenwände sind allgemein, in einem der N utzung ent-
sprechenden, guten Instandhaltungszustand.  
In den V ersammlungsräumen si nd Wandbekleidungen aus Profilholzbrettern 
vorhanden (Bild 42, 45). Die Bauteile (Bretter und Unterk onstruktion) sind auf 
etwaige Sch adstoffbelastungen durch Holzschutzmittel oder sonstige Anstri-
che zu überprüfen. 
Innenputze (Grund- und Oberputze) aus der Herstellungs- und Verarbeitungs-
zeit vor 1990 können asbestbelastet sein. Für eine abschließende Bewertung 
des Ist-Zustandes sind weitere Untersuchungen (Probenahmen) notwendig.  
 
Erdgeschoss: 
Im linken Versammlungsraum sind in dem Außenmauerwerksabschnitten zwi-
schen den Fenstern in Höhe OK Fensterbank horizontale Rissbildung vorhan-
den (Bild 43). Es besteht ggf. ein konstruktiver Zusammenhang mit der Aus-
bildung des obe ren Wand endes (Ringanker) und  den Horizontalkräften aus 
der Dachkonstruktion. 
 
Kellergeschoss: 
Es ist ein  winkelförmiger Rissverlauf Trennwand KG-Flur zu WC -Herren a m 
Unterzug vorhanden (Bild 65). Der Rissverlauf kann durch das Fehlen eines 
Druckpolsters im Mauerwerk be gründet sein. Das Bi ld 53 zeigt Haarrisse in 
Trennwänden im KG-H-WC in Nähe zu diesem Auflager.  
 
Die Oberflächen der KG-Außenwände und verschiedener Innenwände zeigen 
im unteren Wandbereich Merkmale einer Feuchtebelastung (Farb- und Putz-
abplatzungen, Rostbildung an Stahlzarge).  
Im Hausanschlussraum (Bild 54 , 56 ) liegen die Messwe rte im Wand bereich 
unterhalb der Gel ändeoberfläche d eutlich über 100 D igit. Die Außenwand 
Wand ist „nass“.

- 11 - 
 
 
 
Im Abstellraum am l inken KG-Versammlungsraum sind vereinzelt Messwerte 
zur Feuchte von ca. 100 bis 150 Digit vorhanden (Bild 63). Die Außenwand ist 
punktuell „nass“.  
Im linken KG-Versammlungsraum sind an der Außenwand zum seitlichen Gar-
ten in der unteren Wandzone Messwerte um 55 Digit vorhanden (Bild 62). Die 
Außenwand ist punktuell „gering feucht“ (Messwerte über 40 Digit).  
 
Im Flur sind an den Innenwänden, dort in Nähe der Sockelfiesen, Messwerte 
von ca. 100 bis 150 Digit vorhanden (Bild 58, 59). Die unteren Wandzonen Im 
Flur sind „feucht bis nass“ (Messwerte über 80 Digit). 
 
 
Fußboden / Decke 
Erdgeschoss: 
Die Bodenbeläge in den EG-Versammlungsräumen sind baualtersbedingt 
stark beansprucht.  
Aufgrund des Wasserschadens im rechten Versammlungsraum sind teilweise 
Rückbauarbeiten vorgenommen worden (Bild 46). 
Der freiliegende Estrich im rechten EG-Versammlungsraum zeigt einen deutli-
chen Rissverlauf quer zur Raumlängsrichtung (Bild 47, 48). Es sind außerdem 
hier Verzweigungen im Rissverlauf vorhanden. Die Risse können mit der Lage 
des KG-Außenwand / dem Übergang zum Kriechkeller begründet sein.  
 
Im EG- und KG-Flur sowie im rechten Versammlungsraum (EG) sind Decken-
bekleidungen aus Profilholzbrettern vorhanden. Die Bauteile (Bretter und Un-
terkonstruktion) sind auf etwaige Schadstoffbelastungen durch Holzschutzmit-
tel oder sonstige Anstriche zu überprüfen. 
 
Kellergeschoss: 
Im K ellergeschoss ist im F lur (Bild 52) im Bereich der Raumver engung, der 
Fliesenbelag des Bodens gerissen (Bild 68).

- 12 - 
 
 
 
Im KG -Versammlungsraum z ur l inken Grenze besteht im Bod enbelag (F lie-
sen) auf ca. 0,6 m x 2,0 m eine Plattenhohllage (Bild 69). 
Im KG-Versammlungsraum zur rechten Grenze besteht im Bodenbelag (Flie-
sen) auf ca. 0,6 m x 1,0 m eine Plattenhohllage (Bild 70). 
Die Plat tenhohllagen können die Folgen einer Bauf euchte im R ohfußboden 
sein. 
Stichprobenartige Messungen zur Bauf euchte zeigen im Bod enbelag Mess-
werte um 100 Digit (Beispielbilder 72 bis 74). Der Fußbodenaufbau ist punktu-
ell „nass“. 
 
Es sind ein 15 mm Höhenversatz im Bod enbelag im Flur zu KG-Versam-
mlungsraum rechts und ein 20 mm Höhenversatz im Bodenbelag Flur zu KG-
WC-Herren vorhanden (Bild 66, 67). Es besteht hier eine Stolper- und Unfall-
gefahr.  
 
 
Innentreppe (Bild 76 - 78) 
Die geschlossene Treppe aus win kelförmigen Stu fenelementen (19,0 cm  x 
27,5 cm, mit Unterschneidung), versetzt auf einer Stahlbetonlaufplatte ist eine 
notwendige Treppe. Das Geländer / der Handlauf aus Holzelementen ist am 
Treppenpodest nicht unterbrechungsfrei hergestellt (Bild 77). Nach DIN 18065 
sollten Treppenhandläufe durchgehend ausgeführt werden. 
Der Handlauf liegt über den St ufen. In diesem Fall sind die l ichten Abstände 
zwischen Unterkante der Füllung und Treppenstufe maximal bis zu 12 cm Ab-
stand zulässig. Das vorhandene Geländer erfüllt diese Anforderung nicht (Bild 
78).  
Geländer und Geländerfüllung sind nach DIN 18065 so auszubilden, dass ein 
Überklettern nicht begünstigt wird. Diese Forderung kann z.B. d urch den Ein-
bau von Glaselementen bis zu einer Höhe von 70 cm über Fu ßboden erfüllt 
sein.  
Die vorhandene Bauweise am Geschosspodest und am Treppenlauf erfüllen 
diese Anforderung nicht.

- 13 - 
 
 
 
 
Sanitärbereiche 
Die Sanitärbereiche im Keller- und Erdgeschoss sind in einem guten Instand-
haltungszustand. 
 
 
(3)  
Zusammenfassung 
• An und i n dem Gebäude sind bau technische Mängel und Schäden vor-
handen. Die Schäden und Mängel resultieren aus den Qualitätsstandards 
zum Zei tpunkt der Errichtung des Gebäudes und de n Umbauten und 
sonstigen baulichen Instandhaltungsmaßnahmen in der Folgezeit bis heu-
te. 
• Aktuell bestehen deutliche Defizite zum Feu chteschutz des Kellerge-
schosses (punktuell an Außen- und Innenwänden, Fußboden). 
• An den Bauteilen des Ge bäudehülle (Außenwände, Fenster, Dach, Be-
reich K riechkeller) sind deut liche De fizite zum Wä rmeschutz vorhanden. 
Für den Fußboden im Kell ergeschoss wird dies aufgrund des Baualters 
vermutet. 
• Die Rissbildungen im Fußboden des rechten Versammlungsraumes im EG 
und die deu tlichen Rissbildungen in den Auß enwänden des Längenbau-
körpers geben Anlass zur weiteren Klärung der Gründung / Fundamente 
an diesen Außenwänden und im Bereich des Kriechkellers. 
• Die Außen- und Innentreppen ze igen Defizite bz gl. der Gebrauchstaug-
lichkeit und der Verkehrssicherheit. 
• Die Bodenbeläge der EG -Versammlungsräume sind bau alters- und ver-
schleißbedingt erneuerungsbedürftig.

- 14 - 
 
 
 
(4) 
Maßnahmen und Ausblick 
• Für die Festlegung von Einzelmaßnahmen zur Renovierung und Sanie-
rung ist zunächst eine detaillierte Bauwerksdiagnostik mit der genauen 
Bestimmung der vorhanden en Baumaterialien und Bauteilfreilungen not-
wendig. Dies b etrifft ins besondere die Bauzust ände der Außenwände  
(Baustoffe, Dämmung, Abdichtung), der Deckenränder und der Gründung. 
• Für eine Verbesserung des baulichen Wärmeschutzes an Außenwänden 
durch die M ontage eines WDVS sind zeitgleich die Fenster, aufgrund de-
ren U-Wertes und der erforderlichen Anschlussbreiten an den Rahmen, zu 
erneuern. 
• Im Falle einer A ufstockung des lin ken Gebäudebereichs wird wegen der 
Bauweise des Dachstu hls mit einer „abgehängten Decke“ für das EG in 
der Bauzueit ein Total-Nutzungsausfall eintreten.  
• Zur Abklärung der baulichen Möglichkeiten für eine Aufstockung des rech-
ten Bau körpers sind neben der B estimmung der dort vorhandenen Ge-
bäudeeigenschaften tragender Bauteile auch die Einholung eines Boden-
gutachtens zu den Gründungsverhältnissen erforderlich.  
• Zu den Holzb ekleidungen a n Decken und W änden sind Fachgutachten 
bzgl. einer etwaigen Belastung mit Schadstoffen, Umweltgiften, etc. einzu-
holen. 
• Für die weitere Nutzung der Außen- und Innentreppen sind auch bei teil-
weiser Änderungen des Bauwerks (Umbau / Anbau) oder der Fortsetzung 
einer Nutzung im derzeitigen Umfang Maßnahmen an Geländern und der 
Rampe notwendig.  
• Anhand der gewonnenen Erkenntnisse im Rahmen der Bauwerksdiagnos-
tik ist, in Verbindung mit  
o den Erg ebnissen der technischen Prüfung der haustech nischen Anla-
gen,  
o den Untersuchungen zu Schadstoffbelastungen in Innenräumen  
o den Boden- und Gründungsverhältnissen,

- 15 - 
 
 
 
o der Bewertung des Ist-Zustandes der Bauteile des Wärme-, Schall- und 
Brandschutzes  
o und der gep lanten weiteren Nutzung (Basis: Neue Nutzungs- und 
Raumkonzepte),  
eine Festlegung der notwendigen Maßnahmen und die A ufstellung eines 
Kostenrahmens für Umbau- und Sanierungsarbeiten möglich.  
• Nach de rzeitiger Einschätzung der Bausubstanz werden für eine w eitere 
wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes nach zeitgemäßen Anforderungen 
zum Energiebedarf, mit einer funktionsfähigen Bauwerksabdichtung (KG-
Außenwände und Fuß boden) sowie der Raumgestaltung mit modernen, 
ökologischen Baustoffen umfangreiche und k ostenintensive Maßnahmen 
notwendig sein.  
 
 
Dieburg, den 29.11.2023 
 
 
 
R. Schöwer  
 
öbuv Sachverständiger 
 
pdf-Dokument 
 
___ Ausfertigung von 2 Ausfertigungen 
 
 
 
 
Anlagen: 
Nr. 1 Aktueller Lageplan (1 Seite) 
Nr. 2 Bilddokumentation (45 Seiten) 
Nr. 3 Bestandsunterlagen (Auszug, 2 Seiten) 
 
 
 
 
Die Stellungnahme umfasst 15 Seiten und 3 Anlagen und wird der Auftragge-
berin in einer Printversion und in digitaler Form als pdf-Dokument übergeben.  
Eine Ausfertigung verbleibt im SV-Büro.

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Lageplan 
 
Anwesen: Darmstraße 4a, 64287 Darmstadt

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SV-Büro Schöwer, Dieburg OT: 12.09.2023
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Bilddokumentation Darmstraße 4a
64287 Darmstadt
Anlage Nr. 2
2309-36-DSE
Bild Nr.85
Bild Nr.86
SV-Büro Schöwer, Dieburg OT: 12.09.2023
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Bilddokumentation Darmstraße 4a
64287 Darmstadt
Anlage Nr. 2
2309-36-DSE
Bild Nr.87
Bild Nr.88
SV-Büro Schöwer, Dieburg OT: 12.09.2023
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Bilddokumentation Darmstraße 4a
64287 Darmstadt
Anlage Nr. 2
2309-36-DSE
Bild Nr.89
Bild Nr.90
SV-Büro Schöwer, Dieburg OT: 12.09.2023
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1 
 
2309-36-DSE-DAS4a        Anlage Nr. 3 
 
Bestandsunterlagen 
(Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitt, Ansichten, Konstruktionsdetail Dachstuhl), v. 01.01.1959)

2 
 
Bauzeichnungen zu „Erweiterung EG (Küche und Anbau WC ) und KG  (Anbau W C und 
Abstellraum), v. Jan. 1990)  
 
 
 
 
 
 
 
Alle Abbildungen unmaßstäblich

3 
 
 
 
03.11.2023 
SV-Büro Dipl.-Ing. R. Schöwer

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Städtebaufördergebiet 
Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof 
Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung für eine Machbarkeitsstudie

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Impressum 
 
Auftraggeberin 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Stadtplanungsamt 
Mina-Rees-Straße 12 
64295 Darmstadt 
Ansprechperson Teresa Trommer-Rosignol 
Telefon   06151-13-4536 
E-Mail   teresa.trommer-rosignol@darmstadt.de 
 
Stand, 05.04.2023

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
3 
 
 
 
Inhalt 
 
Anlass ..................................................................................................................... 4 
Aktuelle Situation ..................................................................................................... 6 
Ziel .......................................................................................................................... 8 
Arbeitsprogramm ..................................................................................................... 8 
Anforderungen und Bedingungen .............................................................................. 9 
Dezernat II ............................................................................................................... 9 
Umweltamt (56) ..................................................................................................... 12 
Stadtplanungsamt (61) .......................................................................................... 12 
Grünflächenamt (67) .............................................................................................. 14 
Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung (69) ....................................................... 14 
Naturfreunde ......................................................................................................... 15 
AG Lebenswertes Woogsviertel ............................................................................... 16 
Beteiligung Lokale Partnerschaft, 30.01.2023 ........................................................ 17 
Anlage 1  
Fotos Darmstraße 4a ............................................................................................. 19 
Fotos Darmstraße 6 ............................................................................................... 20 
Fotos Darmstraße 8 ............................................................................................... 21 
Anlage 2   
Skizze AG Lebenswertes Woogsviertel ..................................................................... 22 
Anlage 3 
Raumprogramm Naturfreundehaus......................................................................... 23

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
4 
 
Anlass 
 
Im Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) des Fördergebiets 
„Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“ (KaWoO) in der Programmkulisse „Wachstum 
und Nachhaltige Erneuerung“ (ehemals Stadtumbau Hessen) wurde im Handlungsfeld 
D „Lebendiges Miteinander“ das Schaffen eines Quartierstreffs noch nicht explizit 
genannt, es wird aber bereits auf das „politische, ökonomische, soziale und 
soziokulturelle Miteinander“ im Quartier hingewiesen. 
Aus dem Gremium der Lokalen Partnerschaft (LoPa) heraus und auch im Rahmen der 
Bearbeitung des Konzepts zum „Lebendigen Einzelhandel“ wurde der Bedarf an einem 
Quartierstreff im Gebiet offenkundig. Auch im Rahmen des AG78-Prozesses zur 
Neustrukturierung der offenen Kinder- und Jugendarbeit in Darmstadt wurde 
festgestellt, dass das der Planungsraum Ost bisher unzureichend mit Angeboten der 
offenen Kinder- und Jugendarbeit versorgt ist. 
 
Aus dem zuvor Geschilderten lässt sich daher ein Bedarf an Räumen für Vereinsarbeit, 
Initiativen aus dem Stadtteil sowie für Angebote für Kinder und Jugendliche 
feststellen. Lage und Grundstücke 
 
Die drei Grundstücke liegen in der Darmstraße 4a, 6 und 8 im Darmstädter Osten im 
Fördergebiet KaWoO.  
 
Das städtische Grundstück Darmstraße 4a ist in Erbpacht an den Verein Naturfreunde 
e. V. noch bis 2060 Jahre vergeben. Das Grundstück hat eine Größe von 616 m². 
 
Das Grundstück Darmstraße 6 sowie die Darmstraße 8 sind seit 15.12.2022 wieder 
im Besitz der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Das Grundstück Darmstraße 6 hat eine 
Größe von 215 m² (gem. Verkehrswertgutachten). Im nördlichen Bereich des 
Grundstücks befindet sich eine weitere Fläche mit einer Größe von 114 m², die derzeit 
vom angrenzenden Gartenhort, Darmstraße 4, als Außengelände genutzt wird. 
 
Weder das Grundstück Darmstraße 4a noch das Grundstück Darmstraße 6 liegen 
aktuell in einem rechtsgültigen Bebauungsplangebiet. Somit unterliegen sie dem § 34 
Baugesetzbuch (BauGB).  
 
Das Grundstück Darmstraße 8 liegt im rechtsgültigen Bebauungsplangebiet O 16, die 
Festsetzungen weisen das Grundstück als öffentliche Grünfläche aus. Das Grundstück 
Darmstraße 8 hat eine Größe von 358 m² (gem. Verkehrswertgutachten). 
Auf dem Grundstück Darmstraße 8 befindet sich im rückwärtigen Bereich ein 
Wohngebäude, das sich in einem schlechten Zustand befindet und bereits seit einigen 
Jahren leer steht. Gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan (O 16 – Darmstraße 
Nord) besteht für das Gebäude Darmstraße 8 demnach nur Bestandsschutz.

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 1: Verortung (Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Vermessungsamt, GeoMedia) 
 
Abb. 3: Darmstraße 4a und 6 = § 34 BauGB / Darmstraße 8, Geltungsbereich O 16, Ziffer 7 Festsetzung 
öffentliche Grünfläche (Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Vermessungsamt, GeoMedia) 
 
Abb. 2: Eigentumsverhältnisse / Gelb: Städt. Grundstücke; Orange: Städt. Grundstück in Erbpacht 
Naturfreunde bis 2060 (Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Vermessungsamt, GeoMedia)

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
6 
 
Aktuelle Situation 
 
Naturfreunde-Aktivitäten in der Darmstraße 4a 
 
Das Naturfreundehaus umfasst folgende Räume für Gruppenaktivitäten: 
 
Großer Saal  70 m² 
Kleiner Saal  30 m² 
Jugendraum  30 m² 
Werkraum 25 m² 
Gesamtgröße des Naturfreundehauses: 324 m² 
Eine detaillierte Übersicht zum Raumprogramm kann der Anlage 3 entnommen werden. 
 
Im Großen Saal finden folgende Angebote statt: 
 Sitz-Yoga 65+ / 1x wöchentlich 
 Aquarellkurs / 1x wöchentlich 
 Veranstaltungen, dienstags 19 Uhr / unregelmäßig 
 Lokale Partnerschaft / unregelmäßig 
 Politischer Frühschoppen, sonntags 11 Uhr / unregelmäßig 
 Veranstaltungen und Treffen des Naturfreunde-Landesverbands 
Im Kleinen Saal finden folgende Angebote statt: 
 Offene Dienstagsrunde (Organisation der laufenden Arbeit) / wöchentlich 
 Vorstandssitzung / 1x monatlich 
 AG Lebenswertes Woogsviertel (offene Stadtteilarbeit) / 1x monatlich  
 Aquarellkurs / 1x wöchentlich 
 Café Kreativ / 2 x wöchentlich 
 Politischer Frühschoppen, sonntags 11 Uhr / unregelmäßig 
 Kinderaktivtage in den Ferien 
 Veranstaltungen und Treffen des Naturfreunde-Landesverbands 
Im Jugendraum finden folgende Angebote statt: 
 Kinderaktivtage in den Ferien 
Im Werkraum finden folgende Angebote statt: 
 Kinderaktivtage in den Ferien 
Draußen finden folgende Angebote statt: 
 Herbst- und Frühlingsfeste (mit Gartenhort, Putz im Park, Flohmarkt u. ä.) 
 Kinderaktivtage in den Ferien

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
7 
 
Dauermieter-Aktivitäten in der Darmstraße 4a (ca. 15 Dauermieter*innen) 
Im Großen Saal: 
 Städtischer Seniorentreff (Kaffee und Kuchen, Sitzgymnastik, Spielen, Rätseln, 
Singen, Gedächtnistraining, Stricktreff) 
 Volkshochschule (Quigong für Senior*innen) 
 Volkshochschule (Sitz Yoga, zwischen den Volkshochschule-Kursen als 
Naturfreunde-Angebot) 
 SPD-Ortsvereine (Treffen, Veranstaltungen, Mitgliederversammlungen) 
 NABU (Mitgliedertreffen und Veranstaltungen) 
 Kakteenfreunde (Veranstaltungen, Kakteenschau am Muttertag) 
 DLRG (Mitgliedertreffen, Ausbildung, Erste Hilfe Kurs) 
 Biochemischer Verein (Mitgliedertreffen, Veranstaltungen) 
 Umweltgewerkschaft (öffentliche Treffen, Veranstaltungen) 
 Freireligiöse Gemeinde (Versammlungen) 
Im Kleinen Saal: 
 Städtischer Seniorentreff (Kaffee und Kuchen, Sitzgymnastik, Spielen, Rätseln, 
Singen, Gedächtnistraining, Stricktreff) 
 SPD-Ortsvereine (Treffen, Veranstaltungen, Mitgliederversammlungen) 
 DLRG (Mitgliedertreffen, Ausbildung, Erste Hilfe Kurs) 
 Selbsthilfegruppe Elektrohochsensible (Treffen) 
 Umweltgewerkschaft (öffentliche Treffen, Veranstaltungen)  
Im Jugendraum: 
 OKJA1-Team (Offene Kinderarbeit) / 1x wöchentlich 
 OKJA1-Team und Naturfreunde gemeinsam (Kinderaktivtage in den Ferien) 
 Wasobia - Deutsch-nigerianische Freundschaftsgesellschaft (Vorstandstreffen) 
 Los Pueblos (Musikprobe) 
Im Werkraum: 
 OKJA1-Team und Naturfreunde gemeinsam (Kinderaktivtage in den Ferien) 
 Gartenhort, Keramikgruppe (zeitweise) 
Draußen: 
 OKJA1-Team und Naturfreunde gemeinsam (Kinderaktivtage in den Ferien) 
 
Einzelvermietungen im Stadtheim (K/G) 
 Veranstaltungen 
 Mitgliederversammlungen 
 Eigentümer*innenversammlungen 
 Seminare 
 Familienfeiern 
 Beerdigungskaffees 
                                                           
1 Offene Kinder- und Jugendarbeit

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
8 
 
Ziel 
 
Übergeordnetes Ziel ist die Schaffung eines zentralen Ortes für alle Bewohner*innen 
des Quartiers für verschiedene Nutzer*innengruppen sowie der Neubau eines 
angegliederten Jugendzentrums. 
Im Rahmen der Machbarkeitsstudie ist der Abriss der vorhandenen 
Bebauungsstrukturen auf den Grundstücken Darmstraße 4a, 6 und 8 sowie eine 
sinnvolle Angliederung möglicher Neubauten zu prüfen. 
Es sind verschiedene Varianten zur Nutzung der Grundstücke 4a, 6 und 8 zu 
entwickeln. Die groben Szenarien bilden sich wie folgt als Basis der Varianten ab: 
Szenario 1: Komplett Abriss Darmstraße 4a, 6 und 8 
Szenario 2: Bestand Darmstraße 4a und Abriss Darmstraße 6 und 8 
Szenario 3: Teilabriss Darmstraße 4a (Kleiner Saal)2 und Abriss Darmstraße 6 und 8 
Szenario 4: Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und 
Kleiner Saal) und Abriss Darmstraße 6 Erhalt und Nachnutzung Darmstraße 8 
Szenario 5: Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und 
Kleiner Saal) und Abriss Darmstraße 6 und 8 
Fördermittel für den Abriss von Gebäudeteilen stehen bis Ende 2023 zur Verfügung. 
Die Zuständigkeit für den Abbruchantrag liegt beim Eigenbetrieb 
Immobilienmanagement Darmstadt und wird begleitet durch das Stadtplanungsamt. 
Als Maßnahme der Klimaanpassung ist es zudem Ziel, mit den Grundstücken 
Darmstraße 4a, 6 und 8 eine biodiverse Grün- und Freifläche herzurichten und so den 
Grünanteil im Fördergebiet weiter zu steigern. Der erhaltenswerte Baumbestand soll 
erhalten werden. 
Ein wichtiges und immer wieder angesprochenes Thema ist der Lärmschutz: 
Einerseits für die unmittelbare Umfeld der Grundstücke – die Nachbarschaft, 
andererseits auch der Lärmschutz innerhalb des Gebäudes bei parallel stattfindenden 
Angeboten (bspw. Bandraum vs. Yoga) 
Arbeitsprogramm 
 Bedarfsklärung: Vor jeder Neubaumaßnahme ist zunächst zu überprüfen, ob sich 
der Bedarf im Bestand umsetzen lässt. 
 Reduktion der Raumbereiche im Erdreich: Aushubvolumen und Bauteile im 
Erdreich reduzieren und vorgesehenes Raumprogramm kritisch prüfen 
                                                           
2 Diese Variante böte die Möglichkeit – wenn auch eingeschränkt – den Weiterbetrieb des Naturfreunde-Hauses für die 
Ortsgruppe selbst aber auch für ihre Mieterschaft, insbesondere der Senior*innen, während der Bauphase aufrecht zu 
erhalten.

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
9 
 
 Bei Sanierungsmaßnahmen ist die Weiterverwendung bestehender Konstruktionen 
(grauer Energie) zu prüfen. 
 Prüfung Dach- und Fassadenbegrünung 
 Berücksichtigung des Erhalts des Baumbestandes 
 Erarbeitung von Massenstudien in Varianten zu den jeweiligen Szenarien 
 Erarbeitung eines groben Freiraumkonzeptes (Zonierungen) 
 Empfehlung für das weitere Verfahren (Vergabe, Wettbewerb etc.) 
Weiterführende Anforderungen und Ideen können der folgenden Auflistung aus 
Rückläufen der Fachverwaltung, des Vereins Naturfreunde e.V., der AG Lebenswertes 
Woogsviertel und der der Lokalen Partnerschaft entnommen werden. 
Als separate Anlage wird die Dokumentation des Workshops vom 17.02.2023 zur 
Machbarkeitsstudie „Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße“ beigefügt. 
Anforderungen und Bedingungen  
Dezernat II 
 
Allgemein Quartierszentrum 
 
Die Nutzung Jugendzentrum (JuZe) hat für das Dezernat II Priorität bei der 
Umsetzung der Nutzungserweiterung / Neubau. 
 
Wichtig ist, dass das Jugendzentrum einen separaten Zugang erhält und auch die 
Außenflächen zwischen JuZe und Naturfreundehaus/ggf. anderen 
Nutzer*innengruppen getrennt sind. 
 
Angebote für Senior*innen sollen möglichst auch weiterhin im Bestandsgebäude der 
Naturfreunde umgesetzt werden. Bis dato findet dort der Senior*innentreff statt.  
Hierzu ist es notwendig, dass die dortigen Räumlichkeiten den Anforderungen 
insbesondere der Barrierefreiheit entsprechen (Zugänglichkeit, breite Flure und Türen, 
keine Schwellen). Dies ist derzeit nicht vollumfänglich der Fall und die Nutzung nur 
eingeschränkt möglich. Gerade der Zugang in den Gebäudekomplex ohne Stufen, 
durch Angleichung des Bodenniveaus wäre wünschenswert. Im Rahmen der 
Gesamtmaßnahme ist die Herstellung der Barrierefreiheit zu prüfen. Die für die 
Umsetzung von Senior*innenangeboten notwendigen Räumlichkeiten (multifunktional 
nutzbarer Raum für bspw. Gruppenaktivitäten, Küche, behindertengerechtes WC, ggf. 
Büros für mobile Beratungen vor Ort) sind im Bestand bereits vorhanden bzw. lassen 
sich im Naturfreundehaus abbilden. Im Rahmen der Maßnahme wäre demnach eine 
möglichst vielfältige Nutzung / Verfügbarkeit der vorhandenen Räumlichkeiten mit 
dem Naturfreundehaus abzustimmen. Dies entspricht auch dem Gedanken eines 
Quartierszentrums.

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
10 
 
Jugendzentrum Ost 
Nutzungskonzept 
Die Offene Kinder- und Jugendarbeit ist ein Leistungsbereich der Kinder- und 
Jugendhilfe mit zunehmender Bedeutung für die Biografien von Kindern und 
Jugendlichen.  
Sie verfügt über spezifische Zugänge und Lernfelder, die den Erwerb von 
Alltagsbildung in besonderer Weise begünstigen. Die Offene Kinder- und Jugendarbeit 
(OKJA) leistet einen wesentlichen Beitrag zur Aufrechterhaltung einer ausgewogenen 
sozialen Infrastruktur in der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Zugleich hat sie einen 
wesentlichen Anteil an der Vermeidung von Ausgrenzung und an der Integration von 
bildungs- und sozialbenachteiligten Bevölkerungsgruppen.  
Im Zuge einer Neustrukturierung in Darmstadt, wird OKJA im Planungsraum Ost seit 
2020 durchgeführt. Derzeit hat das Angebot keine Räumlichkeiten und wird mobil 
ausgehend von einem Jugendzentrum im Planungsraum Stadtmitte bedient.  
In den Öffnungszeiten der Einrichtung in den Nachmittags- und Abendstunden finden 
dort niedrigschwellige Bildungsangebote und diverse pädagogische Aktionen statt, die 
den Jugendlichen eine sinnvolle Freizeitgestaltung ermöglichen und maßgeblich von 
ihnen mitbestimmt und mitgestaltet werden. Die Angebote sind immer freiwillig, 
knüpfen am Interesse sowie der Lebenswelt der Jugendlichen an und werden von 
pädagogischen Fachkräften begleitet. Außerhalb der Öffnungszeiten finden Termine 
für Beratungsgespräche oder Gremiensitzungen statt.  
Zielgruppe der Einrichtung sind Kinder und Jugendliche zwischen 6 und 27 Jahren. 
Die Kernzielgruppe der meisten Angebote ist zwischen 12 und 18 Jahre alt. Die jungen 
Menschen kommen vorwiegend mit dem Fahrrad oder zu Fuß in die Einrichtung. In 
der Einrichtung befinden sich je nach Angebotsformat zwischen 10 und 50 Personen. 
Kooperation Quartierszentrum / Nutzer*innen angrenzender Räume und Flächen 
Handlungsbedarfe im Rahmen der Konzeptentwicklung:  
 Identifikation möglicher Herausforderungen  
 Identifikation möglicher  Potenziale  
 Identifikation möglicher Synergienutzungen  
Flächenbedarf und -anforderungen 
Raum Nutzung m² - Bedarf 
Foyer Das Jugendzentrum wird von den 
Besucher*innen über das Foyer erschlossen. 
Der Raum stellt den zentralen Aufenthaltsraum 
der Einrichtung dar, von dem aus die anderen 
Räumlichkeiten erschlossen werden. In dem 
Raum stehen Tische und Stühle die für diverse 
Aktivitäten genutzt werden.  
  
90 m²

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
11 
 
Offene Küche / 
Theke 
An das Foyer angesch lossen ist eine offene 
Theke die den Kochbereich abgrenzt. Die 
Küche ist mit allen Geräten einer 
Haushaltsküche ausgestattet und verfügt über 
genügend Arbeitsfläche, um Kochprojekte in 
Kleingruppen durchzuführen.  
20 m² 
Aufenthaltsraum 1 Die Nutzung der Aufenthaltsräume orientiert 
sich an den Bedarfen der Zielgruppen. In den 
Räumlichkeiten sollen so wenig wie möglich 
Gegenstände fest verbaut sein, um den 
Besucher*innen die Möglichkeit zu geben, die 
Räumlichkeiten mit- und umzugestalten. 
60 m² 
Aufenthaltsraum 2  s.o. 50 m² 
Medienraum / 
Besprechungsraum 
Der Medienraum verfügt über vier PC 
Arbeitsplätze und entsprechende Anschlüsse. 
Außerhalb der Angebotszeiten wird der Raum 
als Besprechungsraum genutzt.  
40 m² 
Lager 
Jugendzentrum 
Zur Lagerung von Materialie n sowie Stühle und 
Tische. 
20 m² 
Büro Das Büro verfügt über zwei Arbeitsplätze und 
genügend Stauraum. 
20 m² 
Fläche Jugendzentrum 300 m² 
 
Bewegungsraum 
(Gemeinsame 
Nutzung von 
Quartierszentrum 
und 
Jugendzentrum) 
Im multifunktionalen Bewegungsraum haben 
die Besucher*innen die Möglichkeit sich 
sportlich zu betätigen. Die Angebote 
orientieren sich an den Bedarfen der Kinder 
und Jugendlichen. In der Regel wird in OKJA -
Bewegungshallen viel Fußball gespielt 
(Softball) und es finden Sport - und 
Bewegungsprojekte statt. Für Tanzprojekte 
wäre eine ballsichere Spiegelwand 
anzubringen. Alle Scheiben sollten dem 
Spielen mit Softbällen standhalten.  
100 m² 
Lager 
Bewegungsraum 
Zur Lagerung der Materialien des 
Bewegungsraums. (Bälle, Matten, Spiele, Tore)  
15 m² 
Fläche 
Bewegungshalle 
 115 m³ 
   
Gesamtfläche  415 m² 
 
Flächenbedarfe für Flure, Sanitär - und Technikräume sind nicht enthalten.

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
12 
 
Besondere Anforderungen  
Im Rahmen des Workshops am 17.02.2023 wurde im Kontext der Einhaltung der 
Aufsichtspflicht erläutert, dass die bauliche Umsetzung eines Jugendzentrums 
favorisiert eingeschossig erfolgen soll.  Mehrere Ebenen sind möglich, wenn Teile 
des Jugendzentrums nach Bedarfe und Betreuungsschlüssel geöffnet oder auch 
geschlossen werden können.  
Um dem möglichen Konflikt e ntgegenzuwirken, dass junge Menschen sich außerhalb 
der Öffnungszeiten auf dem anliegenden KiTa Gelände aufhalten könnten, sollte vor 
dem Jugendzentrum ein attraktiver jugendgerechter Außenbereich geplant werden, 
welcher zum Verweilen einlädt.  
Die Kinder und Jugendlichen sind in den Planungsprozess mit einzubinden. Das 
Jugendbildungswerk als zuständiges Sachgebiet der Fachabteilung Kinder - und 
Jugendförderung wird das durchführende Architekturbüro beim 
Partizipationsprozess  unterstützen. 
Umweltamt (56) 
 
Die Anforderungen ergeben sich aus der Beachtung einschlägiger Vorschriften zu 
Arten- und Naturschutz. 
 
Insbesondere sind dies bei der weiteren Gebäudeplanung die Berücksichtigung von 
a) Vermeidung von Vogelschlag an Glasflächen 
b) Vermeidung von Lichtverschmutzung durch Beleuchtung innerhalb des Gebäudes 
und des Gebäudeumfeldes 
c) naturnaher Gestaltung des Außengeländes zum Erhalt und Förderung der 
Biologischen Vielfalt. 
 
Weiterhin würden wir es sehr begrüßen, wenn bei der Raumkonzeption berücksichtigt 
wird, dass ein Versammlungsraum, wie ehemals im Naturfreundehaus vorhanden,  
erhalten bzw. optimiert würde. Das Quartierszentrum liegt zentral und es 
fehlt an Räumlichkeiten, wo sich z.B. eine größere Zahl Akteure aus Umwelt- und 
Naturschutz treffen können. Weiterhin sollten Wände und Foyer so gestaltet werden, 
dass (Foto-) Ausstellungen möglich sind. 
Stadtplanungsamt (61) 
 
Planungsrechtliche Beurteilung  
Die planungsrechtliche Beurteilung der Grundstücke Darmstraße 4a und 6 erfolgt 
nach § 34 BauGB. Demnach ist ei n Vorhaben dann zulässig, wenn es sich „nach Art 
und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die 
überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“ (§  34 Absatz 1 
BauGB).

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
13 
 
Art der baulichen Nutzung: Das zukünftig e Quartierszentrum fügt sich in die 
Nutzungsstruktur der Umgebung ein. Nach §  34 Absatz 2 entspricht die Eigenart der 
näheren Umgebung der Eigenart eines Allgemeinen Wohngebietes (s. §  4 BauNVO), 
das hauptsächlich von Wohnnutzungen geprägt ist, jedoch eben falls Anlagen für 
kulturelle und soziale Zwecke vorsieht. Beispiele hierfür sind das Naturfreundehaus 
selbst sowie Angebote für Kinder und Familienberatung.  
Maß der baulichen Nutzung: Aufgrund des festgesetzten straßenbegleitendenden 
Baufensters des O16 lä sst sich eine mögliche Bebauung unmittelbar an der 
Grundstücksgrenze zur Darmstraße hin ableiten.  
 
Die rückwärtige Bautiefe der der östlich angrenzenden Grundstücke (ab Darmstraße 
8) ermöglicht eine Bautiefe, die die gesamte Grundstückstiefe umfasst. Ein Maß für 
die Überbauung kann aus den Festsetzungen des angrenzenden O16 oder der 
prägenden Bebauung der Umgebung abgeleitet werden.  
Für die Darmstraße 8 sind die Festsetzungen des Bebauungsplans O16 von 1991 
maßgebend. Die Grundstücke 10 -16 sind als Reines Wohngebiet festgesetzt und 
weisen Baufenster über Baugrenzen auf, die maximal mit zwei Vollgeschossen. Für 
die Baufelder Nr. 10 -14 gilt eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8, die Nr. 16 weist 
eine etwas geringere Überbauung mit einer GRZ von 0,3 und GFZ vo n 0,6 auf. Die 
restlichen Flächen im Bereich des O16, zu denen die Nr. 8 zählt, sind als Öffentliche 
Grünflächen festgesetzt. Der vorhandene  Baum- und Strauchaufwuchs ist nach Ziffer 
I.8.1 zu erhalten. Weiterhin ist je 100 m²  unbebauter Grundstücksfläche m indestens 
ein hochstämmiger Baum zu erhalten oder neu zu pflanzen (Ziffer I.8.2).  
Die Begründung zum O16 zeigt die Beweggründe und Zielsetzung der Festsetzungen 
auf: Ausgangslage an dieser Stelle war, dass die ursprünglich bebauten Flächen 
entlang des Nordrands der Darmstraße weitgehend im Krieg zerstört wurden und 
lediglich einzelne Geb äude verschont geblieben waren. 1962 erstellte Prof. Grzimek 
ein Gutachten zum Grünflächenplan, das die Entwicklung des Grünzugs Großer Woog 
durch die erhaltene Splitterbeba uung als gefährdet sah. Die Aufstellung eines 
Bebauungsplans zur städtebaulichen Neuordnung hatte zum Ziel , die städtischen 
Grundstücke, die fast alle unbebaut waren, als Grünfläche weiter zu entwickeln sowie 
gleichzeitig, aus Gründen ökonomischer Rücksich tnahme, die privaten Grundstücke 
mit ihrer Bebauung zu sichern. Diese Gebäude sollten von dem neugeschaffenen 
Parkgrün umgeben in den Grünraum eingebunden werden und ihren Abschluss in 
Flucht der Gervinusstraße bilden. An dieser Stelle wurde zudem die Sich erung einer 
Wegeverbindung zum Park beabsichtigt.  
Die Bebauungsmöglichkeiten der Darmstraße 4a , 6 und 8 leiten sich aus den o.g. 
planungsrechtlichen Grundlagen ab. Mögliche Befreiungen sind 
Einzelfallentscheidungen und unterliegen den Bedingungen des §31 Absatz 2 
BauGB.

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
14 
 
Grünflächenamt (67) 
 
Das Grünflächenamt regt an, folgende Punkte bei der weiteren Planung zu 
berücksichtigen. 
Das Grundstück Darmstraße 8 liegt im rechtsgültigen Bebauungsplangebiet O 16, die 
Festsetzungen weisen das Grundstück als öffentliche Grünfläche aus. 
Nach der Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegen die 
Grundstücke in einem Gebiet mit dichter Bebauung und wenig Vegetation in den 
Freiräumen, jedoch mit Anschluss an eine Durchlüftungsbahn. Die solare Einstrahlung 
ist mittel bis hoch.  
Als Planungshinweis wird formuliert, dass die unbebauten, klimaaktiven Freiflächen zu 
schützen und zu sichern sind, da es sich um einen Ausgleichsraum mit hoher 
Bedeutung handelt. Dementsprechend sollten der Baumbestand und vorhandene 
Grünstrukturen erhalten bleiben und in die weitere Planung integriert werden, 
insbesondere auf dem Grundstück Darmstraße 8.  
Für das Grundstück Darmstraße 6 könnte trotz beabsichtigter Neubebauung ein 
Großteil des Grundstücks entsiegelt und in Grünstrukturen umgewandelt werden. Auch 
eine Dach- und Fassadenbegrünung sollte in die Planung einfließen. 
Zur Erfassung des Baumbestandes ist ein Baumgutachten vorzulegen, das alle 
Bäume, auch die Bäume auf dem angrenzenden KiTa-Gelände, untersucht.3  
Sollte über das Grundstück Darmstraße 6 oder auch 8 ein öffentlicher Weg Richtung 
Norden in die Rudolph-Mueller-Anlage geplant sein, wären die Aussagen im 
Baumgutachten von planerischer Bedeutung, wenn auch die Querung der KiTa-Fläche 
und die Überbrückung des Darmbachs schwierig werden könnte.4 
Als Fazit gilt vor allem die Wahrung des opulenten Baumbestandes im Randbereich 
der Rudolph-Mueller-Anlage und die Tatsache, dass keine Erdmodellierungen 
stattfinden dürfen (keine Abgrabungen oder Aufschüttung im Kronentraufbereich der 
Bäume!). 
Amt für Klimaschutz und Klimaanpassung (69) 
 
Klimaanpassung (Regenwasserrückhalt & Hitzevorsorge) 
 Versiegelungen und Befestigungen sollten aufgrund ihres hohen 
Wärmespeichervermögens und sehr geringen Kaltluftproduktionsvermögens so 
gering wie möglich gehalten werden 
                                                           
3 Wird durch das Grünflächenamt beauftragt. Kostenübernahme durch Fördermittel KaWoO durch das 
Stadtplanungsamt. 
4 In einem Ortstermin am 31.08.2022 [Teilnehmende: Frau Hickler (Naturfreunde), Frau Reinhard (LoPa), 
Frau Selter-Weitzer (67), Frau Lüttcher (Jugendhilfeplanung), Frau Preiß-Starke (Sozialplanung), Frau 
Dohmen (Altenhilfeplanung), Herr Kohtz (Jugendamt)] wurde festgehalten von einer Durchwegung zum 
Schutz des Grünbestands abzusehen.

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
15 
 
 Umfangreiche Begrünungsmaßnahmen der Freiflächen mit heimischen, 
klimaresilienten Bäumen und heimischen, klimaresilienten Hecken ist vorzusehen 
 Dach- und Fassadenbegrünungen als Maßnahme zur Verminderung der 
Überhitzung sind einzuplanen 
 integrierte, wassersensible Planung durch Speicherung von Dachflächenwasser 
mittels Zisternen und Nutzung des Regenwassers als Brauchwasser (z.B. 
Grünflächenbewässerung, WC-Spülung)  
 Errichtung großvolumiger Regenwasserzisternen 
 über eine Regenwassernutzung hinaus empfiehlt sich ein kombiniertes System mit 
Regen- und Grauwassernutzung 
 unbebaute Bereiche sollten entsprechend dem „Schwammstadtprinzip“ 
wassersensibel entwickelt werden  
 Einleitung von Regenwasser in die Kanalisation sollte (außerhalb von durch 
Altlasten verunreinigten Flächen oder sonstiger gesetzlich vorgeschriebener 
restriktiver Vorgaben) grundsätzlich nicht erfolgen 
 Verwendung von wasserdurchlässigen Oberflächenbefestigungen/Bodenbelägen 
wird ausdrücklich empfohlen  
Ressourcenschonende Bauweise 
 Verwendung recycelter Materialien ist immer zu prüfen und bei der Auswahl zu 
bevorzugen (z.B. bei Sand, Kies, Schotter, Beton, Kunststoff)  
 Es sollen langlebige Baustoffe mit einem möglichst geringen CO2-Abdruck 
Verwendung finden. 
Gebäudeeffizienz 
 Anforderung Neubau: mindestens Effizienzhaus 40 / Zielwert Heizwärmebedarf ≤ 
25 kWh/(m²a) 
 Anforderung umfangreiche Sanierung: mindestens Effizienzhaus 55 / Zielwert 
Heizwärme-bedarf ≤ 35 kWh/(m²a) 
Wärmeversorgung 
 Ausschluss von fossilen Energieträgern und fester Biomasse 
 Bevorzugung von regenerativer Wärmeversorgung, wie z.B. Umweltwärme, 
Geothermie, Abwasserwärme oder unvermeidbarer Abwärme 
 Umfassende Installation von PV auf Dachflächen 
Naturfreunde 
 
Ideen für das Quartierszentrum 
 Offener Kinder- und Jugendtreff (Jugendzentrum) 
 Klettermöglichkeit 
 Garten der Demokratie

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
16 
 
Schriftlich geäußerte Wünsche beim Herbstfest 2022 
 Flohmärkte, Livemusik-Veranstaltungen 
 eine Ansprechperson für die Koordination und Organisation des Quartierszentrums 
 ein gutes Miteinander mit der Jugend und allen Teilnehmer*innen im 
Naturfreundehaus 
 Nachbarschaftshilfe 
 Repair-Café oder auch das Ausleihen von Geräten, die man nicht täglich braucht 
 Kontinuierliche Einbeziehung der Nachbarschaft für ein reibungsloses, 
inspirierendes Zusammenleben – für Jung und Alt 
 
Für die Ortsgruppe der Naturfreunde ist es von hoher Bedeutung eigenständig zu 
bleiben. Sie können sich gut vorstellen – wie bereits jetzt praktiziert – die Verwaltung 
des Quartierszentrums (ohne Jugendzentrum!) zu übernehmen und eine Kooperation 
mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu bilden.  
AG Lebenswertes Woogsviertel  
 
 Es bietet sich an, die Darmstraße 6 und 8 nicht isoliert zu betrachten, sondern die 
Grundstücke Darmstraße 2, 4 und 4a in eine Gesamtplanung einzubeziehen. 
 So hat der Gartenhort vielleicht Wünsche oder Angebote, die sich mit denen des 
geplanten Kinder- und Jugendzentrums überschneiden oder ergänzen. 
 Auch in der Darmstraße 2 angesiedelte Vereine haben vielleicht Interesse an 
Synergien oder Kooperationen mit dem geplanten Quartierszentrum. 
 Das Grundstück Darmstraße 6 ist nicht groß, das Grundstück 8 momentan aber 
als Grünfläche vorgesehen. Eine Option könnte sein, das Naturfreundehaus in der 
Darmstraße 4a zu erweitern und für Quartiersbelange mit zu nutzen. Dann könnte 
die Darmstraße 6 für die Kinder- und Jugendarbeit reserviert werden. 
 Besser fänden wir aber, das Grundstück Darmstraße 8 für Quartiers- und Kinder-/ 
Jugendzentrumszwecke mit einzuplanen und für die Grundstücke gemeinsame 
Grünflächen vorzusehen. 
 
Folgende Wünsche bestehen für konkrete, baulich zu berücksichtigende Angebote 
im/am Quartierszentrum: 
 
 ein Angebot für Vorschulkinder und ihre Eltern, nicht leistungsorientiert, naturnah 
bzw. an Konzept der Naturpädagogik orientiert; 
 ein großer Raum für Familienfeiern bzw. für Veranstaltungen bis 100 Personen; 
 Außenflächen frei zugänglich für verschiedene Nutzungs- und niederschwellige 
Begegnungsmöglichkeiten gestalten; Beispiele: Grillfest, Ballspiel, Frühlingsfest, 
Nachbarschaftstreffen usw. 
 ein unabhängig vom übrigen Quartierszentrum zugänglicher Raum mit 
Kühlmöglichkeiten, z.B. für Foodsharing e.V. 
 Reparaturcafé/-werkstatt, insbesondere mit Möglichkeit der Fahrradreparatur  
 Makerspace

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
17 
 
 passende Räumlichkeiten für auf Frauen und Migrant*innen zugeschnittene 
Angebote 
 gut schallisolierter Probenraum für Bands oder ein kleines Orchester im Keller; 
 Räumlichkeit für eine quartiersbezogene Pflegeberatung 
 Bürgerberatung vor Ort 
 Erhaltung des Grünflächenbereichs des Gartenhorts. 
Beteiligung Lokale Partnerschaft, 30.01.2023 
 
Was soll das Grundstück können? 
 
 Gute Nutzbarkeit der Außenfläche inkl. Technischer Infrastruktur (Strom, 
Beleuchtung, W-Lan, Smarte Outdoor-Möbel, Sicherheit – eingezäunt, 
Sonnenschutz) 
 Bepflanzung (pflegeleicht/robust, wenig Wasserverbrauch) 
 Einbindung Umgebung, Fußwegeverbindungen Mercksplatz 
 Fahrradabstellanlagen  
 Berücksichtigung von Klimaeffekten (Bäume, Sonnensegel)  
 Mitgestaltung ermöglichen (Hochbeete etc.) 
 Attraktiv für verschiedene Altersgruppen  
 Kooperation mit dem Gartenhort 
 Gemeinsame Grundstücksnutzung 
 Barrierefreiheit 
 Garten der Demokratie (siehe Naturfreundehaus Herxheimerstraße Frankfurt a. M.) 
 Geschützte Außenfläche für viele verschiedene Gruppen (verantwortungsvoll) 
nutzbar  
 Nicht komplett offen, sondern geschützter, heimeliger Ort  
 Grillen und Sitzen 
 ggf. bewegtes Gelände 
 ggf. Geländeveränderung des Geländes durch Sohle-Anhebung für das Darmbach-
Wasser  
 Barrierefreier Spielplatz (rollstuhlgerecht), Beispiel: Möckernkiez, Berlin  
 Bewegungsmöglichkeiten im Freien  
 Fließendes Wasser 
 
 Was soll(en) das/die Gebäude können? 
 
 Warme und einladende Architektur  
 Ansprechende Gebäudehülle – Wohlfühlfaktor  
 Nachhaltige Bauweise  
 Leuchtturm-Gestaltung im Hinblick auf Multifunktionalität / Nachhaltigkeit / 
Ästhetik 
 Mehrstöckig, um Platz zu gewinnen 
 Wichtig: Multifunktionale Nutzungen (1. Kinder und Jugendliche, 2. junge 
Erwachsene, 3. Familien, 4. Senior*innen)

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
18 
 
 Guter Lärmschutz 
 Smarte Nutzung (weniger starre Raumzuweisungen, von Anfang an smarte 
Installation, genügend Anschlüsse, Strom, Trennwände)  
 Moderne Klima- und Internettechnik  
 Steckdosen und Wasseranschlüsse zum Außengelände 
 Nutzbare Dachflächen  
 Kletterwand / Keine glatte Wand, sondern eine Wand mit verschiedenen Neigungen  
 Bespielbares Haus 
 Von außen begehbare Toilette  
 Große Küche für gemeinsames Kochen (für verschiedene Gruppen)  
 Getrennte Eingänge für Kinder und Jugendarbeit und Quartierszentrum  
 Schallschutz zwischen Räumen/Etagen 
 Erweiterung des Gebäudeangebots für Erwachsene/Familien/Feiernde  
 Energetische Sanierung des Naturfreundehauses 
 Wichtig: Multifunktionale Nutzungen (1. Kinder und Jugendliche, 2. junge 
Erwachsene, 3. Familien, 4. Senior*innen) 
 Proberäume für Musiker*innen für Jugendliche und junge Erwachsene  
 Werkstatträume  
 Begrünte Fassade  
 Regenwassernutzung 
 
Was sollen die Räume können? 
 
 Möglichkeit der flexiblen Raumgestaltung (Schiebewände, Abstellmöglichkeiten 
(Wandschränke) für einzelne Gruppen o.ä.) / Flexibel nutzbare Räume, viele 
gleichzeitige Nutzungen 
  „Robuste“ Räume einplanen (für Reparaturwerkstatt, Handwerken etc.) 
 Viele Steckdosen  
 Technisch gut ausgestatteter Raum für Kino, Aufteilungen, Kinderdisko o.ä.  
 Infotafel am Eingang 
 Werkstatt 
 Büro für Organisation des Zentrums  
 Büro für Beratungsgespräche (Bürger*innenberatung, Pflegeangebote) 
 Büro mit Drucker/Kopierer  
 Multifunktional 
 Akustik 
 Gestalterisch ansprechend  
 Große Küche für unterschiedliche Zielgruppen (Jugendliche, Kurse, Feste usw.) 
 Separater Bereich für Kinder- und Jugendliche 
 Stauräume für Nutzer*innengruppen 
 Alle Räume und Orte sollten barrierefrei erreichbar sein.

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
19 
 
Anlage 1 
 
Fotos Darmstraße 4a 
 
   
Straßenansicht 
 
 Straßenansicht 
 
   
Naturfreundehaus – Bereich Großer Saal 
  
 Straßenansicht von Westen – Großer Saal 
   
Naturfreundehaus – Bereich Kleiner Saal 
 
 Gartenbereich hinter dem Gebäude

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
20 
 
Fotos Darmstraße 6 
 
   
Straßenansicht 
 
 Seitenansicht Osten 
   
Garten nach Norden  Garten nach Süden 
 
   
Innenraum Keller  Rückwärtiger Garten – Blick auf Nr. 4a

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
21 
 
Fotos Darmstraße 8 
 
   
Straßenansicht 
 
 Garten 
   
Frontansicht 
 
 Garage 
   
Seitenansicht von Westen  
 
 Garten Richtung Darmstraße Nr. 6

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
22 
 
Anlage 2  
Skizze AG Lebenswertes Woogsviertel

Machbarkeitsstudie Quartiers- und Jugendzentrum Darmstraße 
Aufgabenstellung 
 
23 
 
Anlage 3  
 
Raumprogramm für das Stadtheim der Naturfreunde Ortsgruppe Darmstadt  
Vorhandene Raumgrößen  
01 EG Großer Saal      10,49 m x 7,99 m =   83,82 m² 
02 EG Kleiner Saal        7,75 m x 5,01 m =   38,83 m² 
03 UG Jugendraum incl. Abstellraum     4,69 m x 9,89 m =   46,38 m² 
04 UG Werkraum incl. Einbauschrank     5,01 m x 5,01 m =   25,10 m² 
05 EG Selbstversorgerküche      3,01 m x 2,61 m =    7,86 m² 
06 EG WC Damen, Behinderten-WC, Vorraum    3,07 m x 3,81 m =   11,70 m² 
07 UG WC Herren, Dusche       3,01 m x 2,51 m =    7,56 m² 
08 EG Flur mit Garderobe oben       5,51 m x 2,51 m =   13,83 m² 
09 UG Flur mit Garderobe unten        5,51 m x 2,51 m + 2,75 m x 1,76 m = 18,70 m² 
10 UG Getränkelager       3,01 m x 3,75 m =   11,29 m² 
11 UG Werkstatt        2,45 m x 3,26 m =    7,99 m² 
12 UG Lagerraum feste Mieter      2,45 m x 4,45 m =   10,90 m² 
13 Lagerraum Zelt und derzeit mit Pos.14 und verteilt 
14 Lagerraum Geräte Außengelände (Kriechkeller)     5,01 m x 2,50 m =   12,53 m² 
15 Lagerfläche über dem großen Saal            10,49 m x 2,60 m =   27,28 m² 
Gesamtnutzfläche incl. Neben- und Verkehrsflächen           = 323,74m² 
Raumhöhen 
01 Großer Saal  3,75 m 
02 übrige Räume  2,75 m 
03 Dachraum max.  2,25 m, berechnet ab 1,50m Höhe    
Grundstücksgröße 616 m² 
Bemerkungen 
Das EG ist derzeit barrierefrei zugänglich und nutzbar, Wunschziel wäre die barrierefreie 
Nutzbarkeit aller Räume. 
Der große Saal ist nutzbar für bis zu 60 Personen, der kleine Saal und der Clubraum bis 30 
Personen, der Jugendraum bis 25 Personen.  
Der Lagerraum für feste Mieter und ein Teil der Küchenschränke werden derzeit ausschließ -lich 
vom Seniorentreff genutzt, weitere Schränke fester Mieter sind im Haus verteilt. Vom 
Außengelände aus zugängliche Lagerflächen sind derzeit zu klein. Der bauaufsichtlich 
genehmigte Schuppen mit 7,50m x 3,00m Fläche wurde wegen der Gesamtplanung 
Quartierszentrum vorerst zurückgestellt. 
Für die Richtigkeit 
   Aufgestellt am 20.12.2016 
        Geändert am 10.02.2023

- 1 - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Darmstädter  
Stadtentwicklungs- GmbH & Co. KG  
Mina-Rees-Straße 10 
64295 Darmstadt 
 
 
 
 
 
 
pdf-Dokument 
 
 
 
Gutachtliche Stellungnahme 
2309-36-DSE_DAS8 
 
 
 
Anwesen: Darmstraße 8, 64287 Darmstadt 
Eigentümer: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Nutzer: Zurzeit im Leerstand 
 
 
 
(1)  
Allgemeines 
Sachverhalt, Anlass, Auftrag 
Die Darmstädter Stadtentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG (DSE) erarbei-
tet derzeit eine Konzeption zur Schaffung eines Bürgerzentrums im Förderge-
biet „Kapellplatz, Woo gsviertel / Ostbahnhof“, mit dem Arbeitstitel „Zukunft 
Darmstraße 4a, 6 und 8 “. Für die Projektentwicklung soll, neben einer Vielzahl 
von Fachgutachten auch die allgemeine bautechnische B ewertung der Be-
standgebäude als EntscheidungsgrundIage für die Konzeption dienen.  
 
 
Von der Industrie- und Handelskammer öffentlich 
bestellter und vereidigter Sachverständiger für 
Schäden an Gebäuden    -    IHK Darmstadt 
 
 
Dipl.-Ing. Ralf Schöwer – Südwestring 19 - 64807 Dieburg Dipl.-Ing. Ralf Schöwer 
Architekt 
 
Südwestring 19 
D - 64807 Dieburg 
 
Telefon   06071 - 61 89 96 
Telefax   06071 - 61 70 96 
E-Mail     info@sv-schoewer.de 
 
Dieburg, den 29.11.2023

- 2 - 
 
 
Aus diesem An lass hat die DSE das Sachvers tändigenbüro Dipl.-Ing. Ralf 
Schöwer mit einer Analyse der Bausubstanz beauftragt. 
Die Aufnahme und Bewertung der technischen Ausbauten (Heizung, Lüftung, 
Elektroinstallationen, u.a.), baustatische Gegebenheiten, Brand- und Scha ll-
schutz, Bodenverhältnisse, Altlasten oder Schadstoffe sind nicht Gegenstand 
dieser Stellungnahme und erfordern die Hinzuziehung anderer Sachverständi-
ger zu diesen Gewerken und Themen. 
 
Grundlagen der Stellungnahme: 
Die Stellungnahme berücksichtigt die getroffenen Feststellungen im Rahmen 
einer Außen- und Innenbesichtigung des Gebäudes am 18.09.2023. 
Die Besichtigung des Bestandsgebäudes umfasste die visuelle Aufnahme der 
Bauzustände. Bauteilöffnungen und Ba uteilfreilegungen wurden auftragsge-
mäß nicht durchgeführt. Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Räume im 
Leerstand. 
 
Zur Beurteilung der Wirksamkeit der Bauwerksabdichtung und einer etwaigen 
Baufeuchte im nicht unterkellerten Erdgeschoss wurden stichprobenartig, zer-
störungsfreie, orientierende Feuchtemessungen (dielektrisches Messverfahren 
mit Kugelkopfsonde, Messung im oberflächennahen Bereich des KG-Bauteils) 
vorgenommen.  
Die Begeh ung / Bes ichtigung des nicht ausgebauten D achraums wurde aus 
Sicherheitsgründen auf eine Besichtigung der Bauzustände aus dem mittleren 
Gebäudebereich begrenzt. Drei Au ßenseiten des Gebäudes konnten wegen 
der Grenzbebauung nicht besichtigt werden.  
 
Zu den Bauzuständen der wesentlichen Bauteile des Gebäudes (konstruktive 
Teile und Innenausbauten) wurden für die Stellungnahme im Rahmen der Be-
gehung des Gebäudes Fotos erstellt. Die Anlage Nr. 2 zeigt in den Fotos bei-
spielartig diese Teile zur Visualisierung der nachstehenden Texte.

- 3 - 
 
 
 
Durch die Auftraggeberin wurden dem Unterzeichnenden folgende Unterlagen 
zur Verfügung gestellt: 
• Scan der Baugenehmigung (Baubescheid Nr. 260/49) vom 24.03.1949, 
„Errichtung einer Kraftwagenhalle“, mit: 
o Lageplan 
o Statische Berechnung, v. 26.11.1948 
o Grundriss, Schnitte und Ansicht zum Projekt „Kraftwagenhalle“, 
24.11.1948 
o Bewehrungsplan zum Torträger, vom 30.11.1948 
 
• Scan der Baugenehmigung (Entwurf Baubescheid Nr. 101/51) vom 
09.02.1951, „Aufstockung der Garage“, mit: 
o Statische Berechnung, v. 30.06.1950 
o Lageplan, v. 18.07.1959 
o Grundriss, Schnitte und Ansicht zum Projekt „Aufstockung d. Kraftwa-
genhalle“, Juni 1950 
 
Die Anlage Nr. 3 enthält Auszüge aus den vorgenannten Unterlagen.  
 
 
(2) 
Feststellungen und Technische Bewertung 
 
(a) Bauteile der Gebäudehülle 
 
Außenwände - Erdgeschoss 
Die Auß enwände des Geb äudes sind an drei S eiten in Gr enzbebauung des 
Flurstücks 1899/1 err ichtet. Die Wandstärke beträgt ca. 25 cm . Im Er dge-
schoss sind in der Gebäudelänge von ca. 10,00 m aussteifende Elemente aus 
Mauerwerkspfeilern (Ziegelstein) vorhanden. An der Außen wand zur li nken 
Grenze (Garage) sind zwei Mauerpfeiler durch Aussparungen für die Leitun-
gen der Gebäudeentwässerung in ihrer aussteifenden und tragenden Wirkung 
geschwächt (Bild 10 - 12).

- 4 - 
 
 
 
Die Außenw ände bestehen aus einem Mauerwerk aus Voll-Ziegelsteinen. In 
der unteren W andzone sind die Mauersteine und das Fug ennetz feucht (Bild 
18, 19, 22, 23 (Bild 20 und 21: feuchte Trennwand zur EG-Wohnung). 
In der Garage ist der Fugenmörtel durch die Feuchteinwirkung und aufgrund 
der bauzeittypischen geringen Qualität i n der mittragenden Funktion einge-
schränkt (Substanzverlust durch partielle Aussandungen).  
 
Die Außenwände sind im unteren Wan dbereich gegen einwirkende Feuchte 
aus S pritzwasser und Bod enfeuchte s owie z ur sta tischen E rtüchtigung (Er-
neuerung F ugennetz) umfangreich zu sani eren. Die Maßnahmen umfassen 
die Herstellung von vertikalen Außenabdichtungen und Horizontalsperren. Die 
Maßnahmen sind mit Maßnahmen zur Sanierung des Fußbodens in der Gara-
ge und dem ehemaligen EG-Wohnbereich abzustimmen.  
An der linken grenzseitigen Außenwand (Garage) sind in der vorderen Wand-
hälfte vertikale Putz- und Maurerwerksrisse vorhanden (Bild 10, 11). Die Risse 
sind nach der Entfernung des Innenputzes / Außenputzes durch den Einbau 
von S piralankern in den Lagerf ugen oder kraftsch lüssiges Füllen mit e inem 
Epoxidharz o.Ä. zu sanieren. 
 
In der linken grenzseitigen Außenwand ist ein einfaches, substanziell geschä-
digte Holzfenster mit Einf achverglasung vorhanden (Bild 12 ). Für eine, wie 
auch immer ge artete weitere Nutzung des Gebäudes, sind hier Maßnahmen 
zum Wärme- und Brandschutz erforderlich. 
Maßnahmen zum Wärmeschutz sind als energetische Sanierung auch zu den 
sonstigen Außenwänden notwendig. Eine außenliegende Wärmedämmung ist 
nach der Hessischen Bauordnung bis zu einer Tiefe von 40 c m zulässig, die 
Anforderungen zum Brandschutz (nicht brennbare Baustoffe, Dachrand, u.a.) 
sind dabei zu beachten.  
 
Für die Toranlagen sind Bauteile (Unterzügen an den Toren) aus Stahlbeton 
verbaut. Di ese Bauteile sind bauzeittypisch ungedämmt (Bild 4, 9, 56) . Das 
Bauteil steht in konstruktiver Verbindung mit dem Beton-Fußboden des Bal-

- 5 - 
 
 
 
kons bzw. der OG-Räume, es ist d aher eine massive Wärmebrücke zum Erd- 
und Obergeschoss vorhanden.  
 
Außenwände – Obergeschoss / Dachraum 
Im Obergeschoss sind die Außenwände gem. der statischen Berechnung aus 
Bimsstein mit einer Stärke von 25 cm errichtet. Die Statik sieht an den beiden 
Gebäudelängsseiten Aussteifungspfeiler im Außenmauerwerk vor. Diese Aus-
steifungspfeiler sind in  der Örtlichkeit im Ob ergeschoss und im Dachraum 
nicht vollumfänglich ersichtlich (Treppenhaus-Außenwand mit Innenb eklei-
dung, Bild 30). 
In den zwei grenzseitigen Außenwänden sind große Öffnungen für ein Glas-
bausteinelement (Bild 48) und zwei Fenster in Holz- und Kunststoffbauweise 
mit Isolierverglasung (Bild 47) vorhanden. 
 
Im Dachraum ist in dem Außenmauerwerk zur r echten Grenze ein deutlicher, 
vertikaler Rissverlauf vorhanden (Bild 43). Ein Ringanker auf den giebelseiti-
gen Außenwänden ist vom Innenraum aus nicht erkennbar. 
 
Erdgeschoss-Fußboden gegen Erdreich 
In der Garage ist ein Fußboden aus Beton vorhanden. Der Boden ist in Längs-
richtung des Gebäudes in Nähe der Mittelachse deutlich gerissen (Bild 15 – 
17). Die Rissweite bet rägt im Mittel 5 mm. Die R issufer sind parallel in Quer-
richtung des Gebäudes versetzt. Die gesamte Bodenfläche ist uneben und an 
der Oberfläche nutzungsbedingt geschädigt. 
 
In den Wohnräumen im Erdgeschoss ist ein PVC-Belag verlegt. Der Belag ist 
schadhaft (Bild 24). An der Übergangsstelle zum rückwärtigen Lager- und Ab-
stellraum besteht ein Wechsel i n der Beschaffenheit d es Fußbodenaufbaus. 
Der Boden im Lag erraum klingt hohl, eine Trockenbauweise mit feuchteemp-
findlichen Holzwerkstoffen wird vermutet.

- 6 - 
 
 
 
Dach / Dachraum 
Die Dachkonstruktion ist in Holzbauweise errichtet und erscheint im einsehba-
ren Bereich intakt. Die Flächen der Dachschrägen sind ohne Dämmung. Au f 
den Dachsparren, im Traufbereich mit Aufschieb lingen) ist eine Unterspann-
bahn (Delta-Fol) verlegt. Die Unterspannbahn zeigt punktuell Beschädigungen 
und Fehlstellen. 
Die Da cheindeckung besteht aus Betondachsteinen mit ge rundeten Vorder-
kanten. Die straßenseitige Fläche ist eben und oh ne markante Gefügestörun-
gen. Diese Konstruktion ist eine Instandhaltungsmaßnahme. Ob die Dachein-
deckung im Bereich der Giebelaußenwände üblichen Brandschutzanforderun-
gen genügt (z.B. Lattung  mit Metall profilen, Absch ottung mit nichtbrennbare 
Mineralwolle bzw. Verlegung der Betondachsteine in Mörtel), konnte nicht ge-
prüft werden.  
 
Für eine Nutzung des Dachraumes zu Aufenthaltszwecken wird die Höhe der 
Dachsparren (geschätzt ca. 16 cm) für den Einbau einer Wärmedämmung als 
alleinige Maßnahme zum W ärmeschutz nicht ausreichend sein (Wärmebrü-
ckenwirkung der Sparren). Vorbehaltlich detaillierte Berechnungen zum Wär-
meschutz wird eine Kombination von Zwischensparren- und Aufsparrendäm-
mung die geeignetere Lösung sein. Überlegungen zum Aufbau einer Fotovol-
taikanlage und ggf. D achgauben mit Fenstern oder Dachflächenfenster als 2. 
Rettungsweg werden w eitere Beurteilungspunkte, auch nach statischen A s-
pekten, sein. 
 
Die Dachentwässerung / Regenwa sserfallleitung an der lin ke Gebäudekante 
ist schadhaft (Bild 4). 
Die Überdachung des Balkons ist mit Wellplatten aus Kunststoff, verlegt auf 
einer Stahlunterkonstruktion, hergestellt. Erforderliche Stützen sind am Stahl-
geländer des Balkons aufgestellt. 
 
Fenster, Außentür, Holztor 
Die Fe nster und die Außentür sind untersch iedlicher Ausführung aus Kunst-
stoff- und Aluminiumprofilen. Das einfache Holztor zur Garage ist älterer

- 7 - 
 
 
 
Bauart. Die Bau teile sind fu nktionsfähig und zweckmäßig für eine einf ache 
Nutzungen ohne Ansprüche an Wärmeschutz und Gestaltung.   
 
Die grenzseitigen Fenster und das große Glasbausteinelement im Oberge-
schoss bedürfen aus Gründen des Wärme- und Brandschutzes nach energeti-
schen und baurechtlichen Belangen einer Sanierung. 
 
An den F enstern am Balkon sind Außen fensterbänke aus Beton vorh anden. 
Es bestehen hier erhebliche Wärmebrücken. Dies betrifft auch die Betonbau-
weise der S chwellenkonstruktion an den Ausg angstüren zum Balkon. Die 
Bauweise der D ecke über EG, des Balkons führt hier ebenfalls zu einer Wär-
mebrücke. Erforderliche Anschlusshöhen (≥ 15 cm) für ein Bauw erksabdich-
tung des Balkons sind nicht vorhanden. 
Die nachträglich als Vo rbaukonstruktionen eingesetzten Metall-
Rollladenkästen und R ollladenpanzer aus Kunststoff sind funktionsfähig und 
für einfachste Nutzungen des Gebäudes noch ausreichend. 
 
Balkon  
Die tragende Betonplatte des Balkons ist mit einer Nutzlast von 500 kg/m² und 
2 cm „Glattstrich“ gem. Statik projektiert. Die vorhandene Altbeschichtung des 
Bodens ist schadhaft. Ein funktionsfähige Bauwerksabdichtung und Entwässe-
rungsrinne sind nicht vorhanden. Im Falle der Er haltung des Bauteils für eine 
spätere Nutzung ist das Bauteil aufgrund der Wärmebrückenwirkung und der 
mangelhaften Bauwerksabdichtung umfangreich zu sanieren sowie eine Ent-
wässerung herzustellen. 
 
 
(b) Bauteile der Innenräume 
 
Innenwände und raumseige Oberflächen der Außenwände  
Erdgeschoss: 
Die Raumtrenn wand zur Gar age ist im vord eren L ängenabschnitt, in N ähe 
zum Fußboden „nass“ (Messwerte sehr deutlich über 80 Digit, Bild 25, 26).

- 8 - 
 
 
 
Obergeschoss: 
Im Obergeschoss sind nichttragende Innenwände mit ca. 12 bis 15 cm Stärke 
vorhanden. Die Wände sind tapeziert und gestrichen. Es sind allgemeine Ge-
brauchsspuren in geringem Umfang vorhanden. Die Oberflächen können mit 
einem üblichem Renovierungsaufwand erneuert oder umgestaltet werden. 
 
Innenputze (Grund- und Oberputze) aus der Herstellungs- und Verarbeitungs-
zeit vor 1990 können asbestbelastet sein. Für eine abschließende Bewertung 
des Ist-Zustandes sind weitere Untersuchungen (Probenahmen) notwendig.  
 
 
Decke über EG / Fußboden OG 
Die Decke über dem Er dgeschoss ist im linken und rechten Teil des Gebäu-
des als unbewehrte Flachdecke (12 cm) mit unterseitigen Rippen und ein ge-
bundenen Stahlträger (I-Profile) errichtet.  
In der Mittelachse besteht die tragende Konstruktion aus zwei parallel ange-
ordneten Stahlträgern mit jeweils ca. 4,80  m Spannweiten von den A ußen-
wänden bis zu einem Mittelpfeiler aus Beton vorhanden. 
In dem zu Wohnzwecken ausgebauten Bereich ist die Unterseite der Beton-
decke mit einer Bekleidung versehen.  
 
Im Obergeschoss sind in den Aufenthaltsräumen Bodenbeläge aus einfachen 
Laminatelementen vorh anden. Die Bel äge zeigen ge ringe allgemeine Ge-
brauchsspuren und können mit einem üblichem Renovierungsaufwand erneu-
ert w erden. Im Falle einer getrennten N utzung zu de n Rä umen im Er dge-
schoss wird der erforderliche Schall- und Wärmeschutz aufgrund der Bauwei-
se der Decke vermutlich nicht eingehalten. 
 
Die De cken im Obergeschoss sind Trockenbaukonstruktionen, die Raumsei-
ten der Flächen sind tapeziert und gestrichen oder mit Holzpaneelen bekleidet 
(1 Raum). Die Flächen sind schadensfrei.

- 9 - 
 
 
 
Im OG-Flur ist eine Bodeneinschubtreppe aus Holz vorhanden. Die Bauteile 
„Klappe und Rahmen“ sind bauzeittypisch ungedämmt. Im Dachraum ist keine 
Absturzsicherung / Geländer vorhanden. Im Falle der Erhaltung des Bauteils 
ist ein G eländer nachzur üsten. I m Falle einer energetischen Sanierung des 
Dachraums ist die gesamte Konstruktion zu erneuern. 
Im Falle des Ausbaus des Dachraumes zu Aufenthaltsräumen wird der Einbau 
einer neuen Treppenkonstruktion als baurechtlich notwendige Treppe erfor-
derlich. 
 
Decke über Obergeschoss zu nicht ausgebautem Dachraum (Bild 35 – 39) 
Holzbalkendecke mit Schüttung. Lose aufgelegte, teilweise lückenhafte Däm-
mung aus Min eralwolle mit einseitiger Alukaschierung, Dicke ca. 8 bis 10 c m 
(Bild 36). Die Verlegung ist lückenhaft und teilweise technisch falsch (Aluka-
schierung liegt oben, Bild 38). Der Wärmeschutz ist gering. 
 
Türen 
Im Erd- und Obergeschoss sind einfache , ge strichene Holz-Zimmertüren mit 
Futter- und Bekleidung, teilweise mit Glaselement und Lüftungsgitter, vorhan-
den. Die Türelemente zeigen Geb rauchsspuren und in ge ringem Maße Be-
schädigungen am Fur nier und an Türbändern. Dich tungsprofile sind an den 
Zargen bauartbedingt nicht vorhanden. Eine Renovierung / Reparatur der Tü-
ren ist techn isch möglich, wird aber aus wirtschaftlichen und g estalterischen 
Gründen nicht zweckmäßig sein. 
An der Tür zum OG-Bad und zur Küche ist ein Höhenversatz (ca. 10 bis 15 
mm) der Belagsoberflächen vorhanden. Es besteht eine Stolpergefahr. 
 
 
Sanitärbereiche 
Die Sanitärbereiche im E rd- und Obergeschoss sind in ei nfachen, nicht mehr 
zeitgenmäßen Bauweisen vorhanden (Bild 27, 51, 52) . Die Flächen der Flie-
senbeläge an Boden und Wand zeigen allgemein geringe Gebrauchsspuren. 
Im Falle einer Neugestaltung und Sanierung des Gebäudes werden umfang-

- 10 - 
 
 
 
reiche Maßnahmen zum W ärme- und S challschutz im Be reich des B odens 
und Abdichtungsarbeiten an Böden und Wänden erforderlich. 
 
Geschosstreppe / Treppenraum 
Die angewendelte, einläufige Treppe vom Erd- zum Obergeschoss ist in Holz-
bauweise errichtet. Das Steigungsverhältnis beträgt 26 cm x 19,2 cm.  
Die Treppe ist baurechtlich eine notwendige Treppe (Bild 28, 29).  
Die Flächen von Auftritt und Gegentritt sind nachträglich mit einem pvc-artigen 
Belag versehen, an den Stufenvorderkanten sind Aluminiumprofile mit Gummi-
lippe vorhanden. Der Treppenlauf besteht aus unterschnittenen Stufen. Es ist 
einseitig ein Holz-Handlauf vorhanden.  
Gebäudetreppen u nterliegen den Anf orderungen der DIN 18065  „Gebäude-
treppen – Begriffe, Messregeln, Hauptmaße“. Für eine absch ließende Bewer-
tung des Ist-Zustandes der Treppe ist die Kenntnis über die vorgesehene Nut-
zung maßgebend. 
Markante Schäden sind nicht vorhanden. Die Treppe ist wegen der Verwen-
dung von brennbaren Materialien (Holz) als notwendige Treppe ungeeignet. 
 
 
 
(3)  
Zusammenfassung 
• An und i n dem Gebäude sind bau technische Mängel und Schäden vor-
handen. Die Schäden und Mängel resultieren aus den Qualitätsstandards 
zum Zei tpunkt der Errichtung des Gebäudes und de n Umbauten und 
sonstigen baulichen Instandhaltungsmaßnahmen in der Folgezeit bis heu-
te. 
• Aktuell bestehen deutliche Defizite zum Feu chteschutz des Er dgeschos-
ses (Fußboden und unterer Wandbereich an Außen- und Innenwänden). 
• An den Bauteilen des Gebäudehülle (Außenwände, Fenster, Dach, Fuß-
boden EG) sind deutliche Defizite zum Wärme- und Brandschutz vorhan-
den.

- 11 - 
 
 
 
• Der interne Schallschutz wird für getrennte Nutzungen durch fremde Par-
teien in den Räumen im Erd- und Obergeschoss vermutlich nicht ausrei-
chend sein. 
• Durch eine Kamer abefahrung der Entwässerungsleitungen / Grundleitun-
gen können Informationen zu deren Zustand gewonnen werd en. Bauzeit-
typisch werden glasierte Tonrohre mit Teerstrick-Muffendichtungen vermu-
tet. Im Außenbereich können , ver ursacht durch W urzelwerk, Muffenver-
sätze an den Leitungen vorliegen. 
• Die Rissb ildung im Fu ßboden der Gar age ist bei der vo rhandenen Bau-
weise des Fußbodens nicht sanierbar. Die deutliche Rissbildung gibt An-
lass zur Klärung der Gründung / Fundamente an den Außenwänden und 
der Mittelwand im EG.  
• Die v orhandenen, geringen bautechnische Schäden und Mä ngel an den 
Innenbauteilen in den Wohnräumen im Erd- und Obergeschoss können im 
Falle eines geplanten, sehr einfachen Q ualitätsstandards für temporäre 
Folgennutzungen wie Lagern und kurze itige handwerkliche Arbeiten und 
ohne die Berücksichtigung von Br and-, Schall - und Wä rmeschutzmaß-
nahmen mit vergleichsweise geringen finanziellen Mitteln beseitigt werden. 
• Für eine Nutzung zu Versammlung, Besprechungen, Bürgerbüro und Be-
ratungsstellen, sonstige Bürotätigkeiten, Ausstellungen u. Ä. , mit zeitge-
mäßen technischen Gebäudeausrüstungen (Heizung, Lüftung, Sanitär, 
Elektro, Foto voltaik), der Einhaltung von B rand-, Wärme -und Scha ll-
schutzanforderungen und zum Feuchteschutz sind umfangreiche Arbeiten 
zu allen Gewerken des Roh- und Ausbaus notwendig.

- 12 - 
 
 
 
(4) 
Maßnahmen und Ausblick 
• Für die Festlegung von Einzelmaßnahmen zur Sanierung ist zunächst eine 
detaillierte Bauwerksdiagnostik mit der genauen Bestimmung der vorhan-
denen Baumaterialien und Bauteilfreilungen notwendig. Dies betrifft insbe-
sondere die Bauzustände der Außenwände, der Decken, der  Fußböden, 
der Geschosstreppe und der Gründung. 
• Änderungen der G rundrisse / Raumau fteilungen im Erd - und Oberge-
schoss werden ver mutlich zu Maßnah men zur Ert üchtigung des Tr ag-
werks des Gebäudes führen. 
• Anhand der gewonnenen Erkenntnisse im Rahmen der Bauwerksdiagnos-
tik ist, in V erbindung mit den Erg ebnissen der technischen Prüfung der 
haustechnischen Anlagen und der Bewertung des Ist-Zustandes der Bau-
teile des Wärme-, Schall- und Brandschutzes und der geplanten Nutzung, 
eine Festlegung der notwendigen Maßnahmen und die A ufstellung eines 
Kostenrahmens für Umbau- und Sanierungsarbeiten möglich.  
• Eine zukünftige zeitgemäße Wohn- und Aufenthaltsnutzung ist, aufgrund 
des allgemein stark veralten Bauzustandes bzw. des Instandhaltungsrück-
standes (Ausnahme Dacheindeckung mit Nachbesse rungsbedarf) und 
den damit verbundenen Defiziten im Feuchte-, Wärme-, Schall- und 
Brandschutz, nach derzeitiger, eigener Einschätzung nur mit er heblichen, 
alle Ge bäudebereiche umfassenden, baulichen Maßnahmen zu rea lisie-
ren.  
• In der Summe der Be trachtungen zu den einzelnen Bestandteilen des 
Bauwerks, ins besondere zu den k onstruktiven Bereichen EG-Fußboden, 
Gründung, Decke über EG, der Treppe, und der Bauwerksabdichtung er-
scheint eine weitere Nutzung des Gebäudes, in Anbe tracht des hohen 
Bau- und Kostenaufwand, sehr fragwürdig.  
Unter Einbeziehung der Maßnahmen zum Wärme- und Brandschutz sowie 
zu den haustechnischen Anlagen ist ein Abbruch des Gebäudes in jeden 
Fall in Erwägung zu ziehen.

- 13 - 
 
 
 
• Mit einem gleichen oder ähnlichen Bauvolumen auf der Basis einer neuen 
Gründung, der Planung mit üblichen Geschosshöhen (derzeit im EG über-
höht) und einem dann realisierbaren Dachausbau wird nach eigener Ein-
schätzung vermutlich ein ges amtwirtschaftlich günstigerer Betrieb ei nes 
neuen Gebäudes und des Grundareals möglich werden. 
 
 
 
Dieburg, den 29.11.2023 
 
 
 
 
R. Schöwer  
 
öbuv Sachverständiger 
 
pdf-Dokument 
 
 
___ Ausfertigung von 2 Ausfertigungen 
 
 
 
 
Anlagen: 
Nr. 1 Aktueller Lageplan (1 Seite) 
Nr. 2 Bilddokumentation (30 Seiten, 60 Fotos) 
Nr. 3 Bestandsunterlagen (Auszug, 2 Seiten) 
 
 
 
Die Stellungnahme umfasst 13 Seiten und 3 Anlagen und wird der Auftragge-
berin in einer Printversion und in digitaler Form als pdf-Dokument übergeben.  
Eine Ausfertigung verbleibt im SV-Büro.

2309-36-DSE-DAS8        Anlage Nr. 1 
 
 
Lageplan 
 
Anwesen: Darmstraße 8, 64287 Darmstadt

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1 
 
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Bestandsunterlagen 
(Darmstraße 8, Ausschnittkopien aus Baubescheid Nr. 101/51 vom 09.02.1951) 
 Erdgeschoss 
 
 Obergeschoss

2 
 
Hinweis:  
Im tatsächlichen Bauzustand bestehen Abweichungen zu Türen, Fenstern und Raumaufteilungen. 
 
 
Ansichten 
 
 
Schnitt 
 
03.11.2023 
SV-Büro Dipl.-Ing. R. Schöwer

Punkt 24: Städtebaufördergebiet "Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof" 
Grundsatzbeschluss Quatiers- und Kinder-/Jugendzentrum Darmstraße 
 (V-Nr. 2024/0131) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Stimmenthaltung: FDP und 2 Stimmen aus UWIGA/WGD

% + Wissenschaftsstadt

Darmstadt

NaturFreunde Ortsgruppe e.V. Darmstadt gemeinsam mit der
Wissenschaftsstadt Darmstadt

Absichtserklärung
1. Vorbemerkung

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt unter Einbeziehung des Grundstücks
Darmstraße 4A, welches in Erbpacht an die NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V.
vergeben ist, auf den Grundstücken Darmstraße 6 und 8 ein Quartiers- und Jugendzentrum
zu errichten. Das bestehende Stadtheim der NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V. auf
dem Grundstück Darmstraße 4a, das bereits Teilfunktionen eines Quartierszentrums erfüllt,
soll dafür erweitert und durch ein Jugendzentrum ergänzt werden.

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt und die NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V. halten
nachstehend den Stand ihrer bisherigen Verhandlungen und ihrer vorläufigen
Vereinbarungen fest. Sie begründen damit noch keine Verpflichtung zum Abschluss eines
Vertrages. Vielmehr haben beide Parteien bis zur Unterzeichnung des entsprechenden
Vertrages das Recht, jederzeit ohne Angaben von Gründen von den weiteren
Verhandlungen Abstand zu nehmen.

Der später abzuschließende Vertrag soll folgenden Inhalt haben:
2. Gegenstand des später abzuschließenden Vertrages

Die gemeinsame Entwicklung des Konzepts „Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8° erfolgt auf der
Grundlage der vom Architekturbüro prosa erstellten Machbarkeitsstudie (Stand, 29.01.2024).

Voraussetzung für die Verwirklichung des Quartierszentrums ist ein Grundsatzbeschluss der
Stadtverordnetenversammlung und eine öffentliche Förderung im Rahmen des
Städtebaufördergebiets „Kapellplatz/Woogsviertel/ Ostbahnhof“.

Die NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V. sind bereit, unter der Voraussetzung einer
öffentlichen Finanzierung für den Bau des erweiterten Stadtheims, eine Nutzungsbindung als
Quartierszentrum für mindestens 25 Jahre einzugehen.

Der zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und den NaturFreunde Ortsgruppe
Darmstadt e.V. geschlossenen Erbpachtvertrag vom 07. Februar 1962 soll dabei unberührt
bleiben.

Vielmehr sollen ein Gestattungsvertrag sowie ein Nutzungsvertrag zwischen der
Wissenschaftsstadt Darmstadt und der NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V.
geschlossen werden.

Für den Fall, dass die gemeinsam abgestimmte, konkrete weitere Planung ergibt, dass die
Wissenschaftsstadt Darmstadt Teile des geplanten Quartiers- und Jugendzentrums auf dem
Erbpachtgrundstück errichtet, werden die NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V. hierzu
ihre Zustimmung erteilen. Die Nutzungsverwaltung und der Betrieb des Quartierszentrums
liegen weiterhin bei der NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V. Die Betreiberschaft des
Jugendzentrums liegt bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Die weitere Planung erfolgt partnerschaftlich von der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der
NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V. gemeinsam.

3. Inkrafttreten und Laufzeit der Absichtserklärung

Diese Absichtserklärung tritt mit der Unterzeichnung durch beide Parteien in Kraft und endet
automatisch mit Abschluss eines Hauptvertrages zwischen den Parteien.

Darmstadt, den 22.04.2002

Nehomma, ch N ER, fa ir AH
Johanna Hickler Sabine Schröder
NaturFreunde Ortsgruppe NaturFreunde Ortsgruppe
Darmstadt e.V. Darmstadt e.V.

Barbara Akdeniz Michael Kolmer
Bürgermeisterin Stadtrat

Punkt 7: Städtebaufördergebiet "Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof" 
Grundsatzbeschluss Quatiers- und Kinder-/Jugendzentrum Darmstraße 
 (V-Nr. 2024/0131) 
 
Der Ausschuss für Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Umwelt und Stadtplanung 
empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
 
Stimmenthaltung: FDP-Fraktion

Punkt 13: Städtebaufördergebiet "Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof" 
Grundsatzbeschluss Quatiers- und Kinder-/Jugendzentrum Darmstraße 
 (V-Nr. 2024/0131) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
  
Stimmenthaltung: FDP

- 2 - 
 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
16.05.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat II 
Dezernat IV  
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I II 51 
III 61 
IV 65 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0131 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
171 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-4010 Investitionsnummer:  17061-4002 
Kostenträger:  5110-41 Sachkonto: 0953010 
 
Betreff: Städtebaufördergebiet "Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof"  
Grundsatzbeschluss Quartiers - und Kinder-/Jugendzentrum Darmstraße  
 
Vorlage vom: 22.04.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Dem Planungsprozess für das Projekt „Quartiers - und Kinder-/Jugendzentrum 
Darmstraße auf den Grundstücken Darmstraße 4a, 6 und 8“ wird zugestimmt. Mit der 
Begleitung und Durchführung des Vergabeverfahrens für die Planungsleistungen 
Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrum und Begleitung des daraus folgenden 
Planungsprozesses der Leistungsphasen 1 und 2 wird die Darmstädter 
Stadtentwicklungsgesellschaft GmbH & Ko. KG (DSE) beauftragt.  
 
2. Die für die Planung benötigten Haushaltsmittel gemäß datenschutzrelevanter Anlage 
(Anlage 6) stehen im Rahmen des Förderprogramms  „Wachstum und nachhaltige 
Erneuerung“ für das Städtebaufördergebiet „Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“ zur 
Verfügung.

- 3 - 
 
3. Einer Interimslösung für ein Kinder - und Jugendzentrum im Woogsviertel in der 
Darmstraße 8 wird zugestimmt. Mit der baulichen Umsetzu ng der Interimslösung wird der 
Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstadt (IDA) beauftragt.  
 
4. Der Finanzierung der Umsetzungskosten für die Interimslösung für das Kinder - und 
Jugendzentrum gemäß datenschutzrelevanter Anlage (Anlage 6) wird zugestimmt. Hier für 
stehen ausreichend Mittel aus dem Förderprogramm „Wachstum und nachhaltige 
Erneuerung“ für das Fördergebiet „Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“ zur Verfügung.  
 
5. Die Aufgabenstellung zur Erstellung einer Machbarkeitsstudie (Anlage 1), die 
zusammenfasse nde Empfehlung der DSE und die Machbarkeitsstudie „Zukunft 
Darmstraße 4a, 6 und 8“ (Anlage 2) sowie die Bausubstanzgutachten Darmstraße 4a und 
8 (Anlage 3 und 4)  werden zur Kenntnis genommen.  
 
6. Die Absichtserklärung der NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e. V. und der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt wird zur Kenntnis genommen (Anlage 5). 
 
 
Anlagen: Anlage 1_Aufgabestellung_MS_QJZ Darmstraße  
Anlage 2_Zusammenfassung DSE_Machbarkeitsstudie  
Anlage 3_Bausubstanz Gutachten Darmstraße 4a  
Anlage 4_Bausubstanz Gutachten Darmstraße 8  
Anlage 5_Absichtserklärung QJZ Darmstraße  
Anlage 6_Grobe Kostenschätzung QJZ_datenschutzrelevant  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 22.05.2024 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 22.04.2024  
 
Hintergrund  
Im Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) des Städtebaufördergebiets 
„Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“ (KaWoO) in der Programmkulisse „Wachstum und 
nachhaltige Erneuerung“ (ehemals „Stadtumbau Hessen“) – beschlossen durch die 
Stadtverordnetenversammlung im Mai 2018 – wurde im Handlungsfeld „Lebendiges 
Miteinander“ das Schaffen eines Quartierstreffs noch nicht explizit genannt, es wird aber 
bereits auf das „politische, ökonomische, soziale und soziokulturelle Miteinander“ im Quartier 
hingewiesen. 
Aus dem Gremium der Lokalen Partnerschaft (LoPa) heraus und auch im Rahmen der 
Bearbeitung des Konzepts zum „Lebendigen Einzelhandel“ wurde der Bedarf an einem 
Quartierstreff im Gebiet offenkundig.  
 
Auch im Rahmen des Prozesses zur Neustrukturierung der offenen Kinder- und Jugendarbeit in 
Darmstadt wurde festgestellt, dass der Planungsraum Ost bisher unzureichend mit Angeboten 
der offenen Kinder- und Jugendarbeit versorgt ist. Neben dem Bedarf an Räumen für Angebote 
für Kinder und Jugendliche besteht ebenfalls ein Bedarf an Räumen für Vereinsarbeit und 
Initiativen aus dem Stadtteil. 
 
Ziel 
Übergeordnetes Ziel ist die Schaffung eines zentralen Ortes für alle Bewohnerinnen und 
Bewohner des Quartiers und für die verschiedenen Nutzungsgruppen sowie der Neubau eines 
angegliederten Kinder- und Jugendzentrums. Dies soll auf den Grundstücken der Darmstraße 
4a (Vereinsheim der NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V., im Folgenden kurz 
„Naturfreunde“ genannt) sowie den durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt, mit 
Städtebaufördermitteln erworbenen Grundstücken Darmstraße 6 und 8, entwickelt werden.  
 
Grundstücke 
Das städtische Grundstück Darmstraße 4a ist in Erbpacht an die Naturfreunde noch bis ins 
Jahr 2060 vergeben. Das Grundstück hat eine Größe von 616 m². Schon heute beherbergen die 
Naturfreunde in ihrem Vereinsheim eine Vielzahl an Quartiersaktivitäten, u.a. besteht hier eine 
Kooperation mit dem städtischen Seniorinnen- und Seniorentreff, aber auch Angebote wie 
Ferienspiele für Kinder und Jugendliche finden hier gleichermaßen statt. 
 
Die Grundstücke Darmstraße 6 und Darmstraße 8 sind seit 15.12.2022 wieder im Besitz der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt.  
 
Das Grundstück Darmstraße 6 hat eine Größe von 215 m² (gem. Verkehrswertgutachten) plus 
114 m² vom Grundstück des Gartenhorts, Darmstraße 4. Die Gebäudeteile auf dem Grundstück 
Darmstraße 6 waren in einem sehr schlechten Zustand. Diese wurden im Februar 2024, 
finanziert durch Städtebaufördermittel, komplett geräumt. Das Grundstück Darmstraße 6 ist 
planungsrechtlich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen.  
 
Das Grundstück Darmstraße 8 hat eine Größe von 358 m² (gem. Verkehrswertgutachten).  
Auf dem Grundstück Darmstraße 8 befindet sich im rückwärtigen Bereich ein Wohngebäude, 
das bereits seit einigen Jahren leer steht. Das Grundstück Darmstraße 8 liegt im rechtsgültigen 
Bebauungsplangebiet O 16, die Festsetzungen weisen das Grundstück als öffentliche 
Grünfläche aus.

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Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern 
Seit dem Aufkommen der ersten Idee im Herbst 2022 wurde der Prozess zur gemeinsamen 
Entwicklung des Projektes in engem Austausch mit den Menschen vor Ort (Naturfreunde,  
AG Lebenswertes Woogsviertel, Lokale Partnerschaft, Gartenhort, Offene Kinder - und 
Jugendarbeit, Nachbarschaft sowie Interessierte aus dem Quartier) sowie der Fachve rwaltung 
(Stadtplanung, Grünflächen, Umwelt, Klimaschutz, Büro für Sozialplanung, Jugendamt) 
begleitet.  
Es gab eine Vielzahl an Beteiligungsformaten im kleineren und großen Kreis. Der gemeinsame 
Weg der vor Ort wirkenden Menschen und der Fachverwaltung ist ein lebendiger und sehr 
produktiver Prozess. Der enge und offene Austausch von beiden Seiten prägt das Projekt und 
die Quartiersentwicklung positiv. Gemeinsam wurde auch die Aufgabestellung für die 
Machbarkeitsstudie „Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8“ erarbeitet und hier alle Anforderungen 
und Ideen zusammengefasst (Anlage 1: Aufgabenstellung zur Erstellung einer 
Machbarkeitsstudie). 
Die Naturfreunde und die Wissenschaftsstadt Darmstadt haben in einer gemeinsamen 
Absichtserklärung (Anlage 5: Absichtserkläru ng der NaturFreunde Ortsgruppe Darmstadt e.V. 
und der Wissenschaftsstadt Darmstadt ) für diesen Grundsatzbeschluss ihre Absicht zur 
gemeinsamen Entwicklung des Projektes zusammengefasst. 
 
Machbarkeitsstudie „Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8“ 
Durch die DSE wurde im Rahmen einer Machbarkeitsstudie – erstellt durch prosa | Architektur 
+ Stadtplanung BDA Quasten Rauh PartGmbB – der (Teil-)Abriss der vorhandenen 
Bebauungsstrukturen auf den Grundstücken Darmstraße  4a, 6 und 8 sowie eine sinnvolle 
Angliederung möglicher Neubauten geprüft. 
 
Es wurden verschiedene Varianten zur Nutzung der Grundstücke 4a, 6 und 8 entwickelt.  
Die groben Szenarien bilden sich wie folgt als Basis der Varianten ab: 
Szenario 1: Komplett Abriss Darmstraße 4a, 6 und 8 
Szenario 2: Bestand Darmstraße 4a und Abriss Darmstraße 6 und 8 
Szenario 3: Teilabriss Darmstraße 4a (Kleiner Saal) und Abriss Darmstraße 6 und 8 
Szenario 4: Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und Kleiner 
Saal) und Abriss Darmstraße 6 / Erhalt und Nachnutzung Darmstraße 8 
Szenario 5: Teilabriss Darmstraße 4a (Eingang, Bereich Küche, WC, Garderobe und Kleiner 
Saal) und Abriss Darmstraße 6 und 8 
 
Neben den verschiedenen Nutzungsanforderungen wurden folgende Themen im Rahmen der 
Machbarkeitsstudie betrachtet und in der Bewertung der entwickelten Szenarien 
berücksichtigt:

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• Kompaktheit und Versiegelungsgrad 
• Nutzung von grauer Energie (Bestand) 
• Adressbildung im Stadtraum 
• Adressbildung Nutzungen 
• Synergien 
• Erhalt Gehölze 
• Anbindung Grünfläche 
• Bauablauf 
Insgesamt wurden 15 verschiedene Ansätze für mögliche Szenarien untersucht  
(Anlage 2: Zusammenfassende Empfehlung der DSE und Machbarkeitsstudie „Zukunft 
Darmstraße 4a, 6 und 8“).  
Aus diesen Szenarien wurde in Zusammenarbeit mit den Nutzerinnen- und Nutzergruppen, der 
Bürgerschaft und Ämtern der Wissenschaftsstadt Darmstadt das Szenario 4 „Die drei Häuser“ 
als gemeinsam weiter zu verfolgendes Ziel definiert. 
Für die weitere Bearbeitung wurden die Gebäude 4a und 8 von einem Bausachverständigen 
(Anlage 3: Bausubstanz Gutachten Darmstraße 4a / Anlage 4: Bausubstanz Gutachten 
Darmstraße 8) begutachtet. 
Ziel dieser Begutachtung war die Ergänzung der Szenarien mit der fachlichen  
Einschätzung des Sachverständigen und den Erfahrungen der DSE. 
 
Konzept  
Quartierszentrum 
Im Woogsviertel Bereich Teichhaus-/Landgraf-Georg-Straße gibt es aktuell kaum Teilhabe- und 
Begegnungsmöglichkeiten für die Nachbarschaft. Lediglich das Naturfreundehaus bietet 
Räumlichkeiten für Vereine und Initiativen und ist somit als Begegnungsstätte innerhalb des 
Quartiers etabliert. Das Haus aus den 1960er Jahren entspricht jedoch hinsichtlich der 
Barrierefreiheit, des Flächen-/Raumschnitts und der baulichen Substanz nicht den heutigen 
Anforderungen. 
 
Aus diesem Grund können Angebote des städtischen Programms für Seniorinnen und Senioren 
seit Jahren nur sehr einschränkt an diesem Ort stattfinden. Für eine Erweiterung bzw. 
bedarfsgerechten Anpassung der Angebote sind die Räume im jetzigen Zustand nicht nutzbar.  
 
Jedoch sind besonders Seniorinnen und Senioren aber auch Menschen mit Handicap und 
Familien mit kleinen Kindern auf ein vielfältiges Begegnungs-, Versorgungs- und auch 
Beratungsangebot in ihrem Sozialraum angewiesen, da ihr Bewegungsradius in der Regel 
eingeschränkt ist. 
 
Auch Menschen, denen es schwerfällt, sich sozialen Gruppen anzuschließen, werden durch ein 
im Quartier sichtbares und niederschwelliges Angebot eher ermutigt, teilzuhaben, können von 
Nachbarinnen und Nachbarn sowie Bekannten mitgenommen werden und erfahren über die 
Begegnung ggf. weitere Unterstützung und soziale Integration. Sie werden zur Selbstinitiative 
ermutigt, schaffen eigene Angebote und teilen ihre Interessen. 
 
Quartierszentren zählen zu den sogenannten dritten Orten, die den Menschen einen 
Ausgleichsraum zu Arbeit und häuslichen Verpflichtungen bieten. Im Gegensatz zu Cafés, Bars, 
Kulturstätten und Bädern, die ebenso zu den dritten Orten gezählt werden können, 
ermöglichen Quartierszentren Begegnungen der Nachbarschaft und stärken die Versorgung, 
Mitgestaltung und Eigeninitiative der Bewohnerschaft ohne Konsumzwang. Das 
Quartierszentrum hat somit auch die Funktion, Einsamkeit vorzubeugen und Menschen eine

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Alternative zu bieten, die aufgrund sozialer, familiärer oder wirtschaftlicher Problemlagen an  
anderen Angeboten nicht teilnehmen können. In diesem Sinne ist es ein wichtiger Baustein zur 
Verwirklichung gleichberechtigter sozialer Teilhabe und Partizipation im Quartier.  
 
Das Quartierszentrum ist ein niedrigschwellig und fußläufig erreichbarer, barrierefreier und 
freundlicher Ort zur multifunktionalen Nutzung für die Nachbarschaft. Es muss für soziale 
Angebote und ehrenamtliches Engagement, zur Förderung einer guten Nachbarschaft und 
sozialem Zusammenhalt offenstehen.  
 
Die Möglichkeit für Bewohnerinnen und Bewohner, die Angebotsvielfalt in einem solchen 
Quartierszentrum selbst zu gestalten nach ihren Bedürfnissen und Bedarfen, sorgt dafür, dass 
ein solcher Ort zur sozialen und kulturellen Identität des Sozialraums beiträgt. 
 
Mit seinen, in der Regel für die Bewohnerinnen und Bewohner kostenfrei nutzbaren Angeboten, 
der leichten Verfügbarkeit und der zentralen Lage in einem Sozialraum, der die fußläufige 
Erreichbarkeit garantiert, ist er in höchstem Maße integrativ und inklusiv. 
 
Kinder- und Jugendzentrum 
Die Offene Kinder- und Jugendarbeit (OKJA) ist ein Leistungsbereich der Kinder- und 
Jugendhilfe mit zunehmender Bedeutung für die Biografien von Kindern und Jugendlichen. Sie 
verfügt über spezifische Zugänge und Lernfelder, die den Erwerb von Alltagsbildung in 
besonderer Weise begünstigen. Die OKJA leistet einen wesentlichen Beitrag zur 
Aufrechterhaltung einer ausgewogenen sozialen Infrastruktur in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. Zugleich hat sie einen wesentlichen Anteil an der Vermeidung von Ausgren zung und 
an der Integration von bildungs- und sozialbenachteiligten Bevölkerungsgruppen.  
 
Für die Arbeit des Kinder- und Jugendzentrums stellt die Wissenschaftsstadt jährlich 
entsprechende Haushaltsmittel für Personal-, Honorar und Sachkosten gemäß der Verteilung 
nach AG 78 „Kinder- und Jugendarbeit“ bereits zur Verfügung und beauftragt einen freien 
Träger mit der Durchführung des Angebots. Im Woogsviertel besteht der Bedarf zum Bau eines 
neuen Kinder- und Jugendzentrums, da im Stadtteil bisher kein solches existiert. Mit dem Bau 
eines neuen Kinder- und Jugendzentrums am Standort Darmstraße wird eine Bedarfslücke an 
Angeboten der OKJA geschlossen.  
 
In den Öffnungszeiten einer Einrichtung in den Nachmittags- und Abendstunden finden dort 
niedrigschwellige Bildungsangebote und diverse pädagogische Aktionen statt, die den Kindern 
und Jugendlichen eine sinnvolle Freizeitgestaltung ermöglichen und maßgeblich von ihnen 
mitbestimmt und mitgestaltet werden. Die Angebote sind immer freiwillig, knüpfen am 
Interesse sowie der Lebenswelt der jungen Menschen an und werden von pädagogischen 
Fachkräften begleitet. Außerhalb der Öffnungszeiten finden Termine für Beratungsgespräche 
oder Gremiensitzungen statt.  
 
Zielgruppe der Einrichtung sind Kinder und Jugendliche zwischen 6 und 27 Jahren. Die 
Kernzielgruppe der meisten Angebote ist zwischen 12 und 18 Jahre alt. Die jungen Menschen 
kommen vorwiegend mit dem Fahrrad oder zu Fuß in die Einrichtung.  
 
Die Kinder und Jugendlichen werden in den Planungsprozess miteingebunden.  
Das Jugendbildungswerk als zuständiges Sachgebiet der Fachabteilung Kinder- und 
Jugendförderung wird das durchführende Architekturbüro beim Partizipationsprozess 
unterstützen.

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Interimsnutzung Darmstraße 8 als Kinder- und Jugendzentrum 
Die Errichtung eines neuen Kinder- und Jugendzentrums am Standort Darmstraße 6 und 8 ist 
Ergebnis der Machbarkeitsstudie „Zukunft Darmstraße 4a, 6 und 8“. Bis zur Nutzung des 
Neubaus für die OKJA ist es notwendig, eine Zwischenlösung umzusetzen, so dass di e 
Angebote der OKJA einen festen Standort im Sozialraum haben und auch im Winter 
durchführbar sind.  
 
 
 
 
 
 
 
Für eine solche Zwischenlösung wurden verschiedene Varianten abgeprüft.  
Für die Umsetzung als Interimslösung ist eine Unterbringung des Kinder- und Jugendzentrums 
im Bestandsgebäude Darmstraße 8 vorgesehen.  
 
Gründe hierfür liegen zum einen in der kurzfristigen Verfügbarkeit des Gebäudes und dem 
angemessenen Verhältnis von Aufwand und Nutzen für eine Zwischenlösung. Nach Errichtung 
des Neubaus wird die OKJA in den Neubau in der Darmstraße 6 (Nachbargebäude) umziehen.  
Derzeit wird ein Träger beauftragt, das Basisangebot der OKJA im Woogsviertel voraussichtlich 
ab dem II. Quartal 2024 durchzuführen.  
 
Die Projektleitung und das Projektmanagement für die Umsetzung dieser Maßnahme liegen 
beim Eigenbetrieb Immobilienmanagement Darmstadt.  
 
Freifläche 
Als Maßnahme der Klimaanpassung ist es Ziel, mit den Grundstücken Darmstraße 4a, 6 und 8 
eine biodiverse Grün- und Freifläche herzurichten und so den Grünanteil im Fördergebiet weiter 
zu steigern. Der erhaltenswerte Baumbestand soll erhalten werden. 
 
Finanzierung  
Die Förderfähigkeit der Interimslösung für das Kinder- und Jugendzentrum in der Darmstraße 
8 über Fördermittel des Städtebauförderprogramms „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ 
wurde mit der Hessen Agentur und dem zuständigen Hessischen Ministerium für Wirtschaft, 
Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum abgestimmt und eine Zustimmung erteilt.  
 
Die Finanzierung der Planungskosten des Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrums erfolgt 
ebenfalls durch Städtebaufördermittel aus dem Programm „Wachstum und nachhaltige 
Erneuerung“ und stehen zur Verfügung. Die Finanzierung der Baukosten befindet sich derzeit 
in der Beantragung. 
 
Die Maßnahmen werden somit zu je einem Drittel vom Bund, vom Land Hessen und der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt finanziert. Die erforderlichen Mittel gemäß 
datenschutzrechtlicher Anlage (Anlage 6) stehen beim Stadtplanungsamt unter der 
Investitionsnummer 17061 -4002, Kostenstelle 061-001-4010, Sachkonto 0953010 zur 
Verfügung.  
 
Ausblick weiterer Prozess

Nach der Beschlussfassung soll umgehend in den weiteren Planungsprozess eingestiegen 
werden und alles für das weitere Verfahren (Interim: Ausschreibung Planungs- und 
Bauleistungen / Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrum: Ausschreibung Planungsleistung 
Leistungsphase 1 und 2, ggf. weitere erforderliche Gutachten, Organisations- und 
Betriebskonzept usw.) vorbereitet werden.  
 
Die Federführung liegt beim Stadtplanungsamt als zuständiges koordinierendes Fachamt für 
das Städtebaufördergebiet „Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof“.  
Die DSE wird mit der Begleitung und Durchführung des Vergabeverfahrens für die 
Planungsleistungen Quartiers- und Kinder-/Jugendzentrum und Begleitung des daraus 
folgenden Planungsprozesses der Leistungsphasen 1 und 2 beauftragt. 
Die Naturfreunde sind genauso in die Abstimmungen einzubinden wie das Büro für 
Sozialplanung, das Jugendamt sowie weitere im Prozess relevant werdende Fachämter.  
 
Der bisherige erfolgreiche und wertschätzende Prozess der Bürgerinnen- und 
Bürgerbeteiligung sowie eine ergänzende Beteiligung der Kinder und Jugendlichen soll 
zentrales Element der Planung sein. 
 
Nach Fertigstellung der Vorplanung und dazugehöriger Kostenschätzung wird diese separat 
dem Magistrat und der Stadtverordnetenversammlung zum Beschluss vorgelegt.  
 
 
 
 
Dezernat I Dezernat II 
 
 
 
 
Hanno Benz Barbara Akdeniz  
Oberbürgermeister  Bürgermeisterin  
 
 
 
 
Dezernat III Dezernat IV 
 
 
 
 
Michael Kolmer  André Schellenberg  
Stadtrat Stadtkämmerer

Punkt 7: Städtebaufördergebiet "Kapellplatz/Woogsviertel/Ostbahnhof" 
Grundsatzbeschluss Quatiers- und Kinder-/Jugendzentrum Darmstraße 
 (V-Nr. 2024/0131) 
 
 
Der Ausschuss für Soziales empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der 
Vorlage zuzustimmen. 
 
Stimmenthaltung: der Fraktionen von UFFBASSE und AfD 
 
Gegenstimmen: FDP-Fraktion