Bebauungsplan E 55 (Änderung des Aufstellungsbeschlusses) und Bebauungsplan E 29.1 – Gewerbehof Pfungstädter Straße 149-155 – (Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
20.06.2014 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2014/0163 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 5110020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan E 55 (Änderung des Aufstellungsbeschlusses) und  
Bebauungsplan E  29.1 – Gewerbehof Pfungstädter Straße 149 -155 – 
(Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 20.05.2014  
 
Beschlussvorschlag: 
1. Der Aufstellungsbeschluss vom 21.06.2011 zum Bebauungsplan E 55 – Pfungstädter 
Straße am Bahnhof Eberstadt –  der mit seinem nördlichen Bereich den Geltungsbereich 
des rechtskräftigen Bebauungsplans E 29 überdeckt, wird geändert. Der Geltungsbereich 
wird nunmehr, zur Abgrenzung in zwei unterschiedliche Verfahren, in den südlichen Bereich, 
den des Bebauungsplans E 55, und in den nördlichen Bereich, den des Bebauungsplans 
E 29.1, geteilt.  
2. Das Bebauungsplanverfahren E 29.1 wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB 
durchgeführt. Das Bebauungsplanverfahren E 55 wird zu einem späteren Zeitpunkt 
weitergeführt. 
3. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan E 29.1, zur Änderung des Bebauungsplans

- 2 - 
E 29 – Gewerbehof Pfungstä dter Straße 149 -155 – und der dazugehörigen Begründung 
(Anlage 1) wird zugestimmt. 
4. Der Entwurf zum Bebauungsplan E 29.1 – Gewerbehof Pfungstäd ter Straße 149 -155 – für 
das Gebiet nördlich der Pfungstädter Straße zwischen Bundesbahngelände, Nordgrenze 
Flur 3, Flurstück 245/5 und Bundesautobahn A 5 in Darmstadt Eberstadt, ist mit der 
dazugehörigen Begründung gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Begründung zum Bebauungsplanentwurf E 29.1  
 
Entwurf zum Bebauungsplan E 29.1 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / 
ausgelegt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage 2014/0163 vom 20.05.2004: 
 
Bei den Plangebieten nördlich und südlich der Pfungstädter Straße  in Eberstadt handelt es 
sich um gewerblich genutzte  Bereiche, durch Bahndamm und Autobahn von Eberstadt 
getrennt. Den einzigen Zugang stellt die Pfungstädter Straße dar, die mit Unterführungen 
unter dem Bahndamm und der Autobahn hindurchgeführt wird. Die Pfungstädter Straße ist 
zudem die einzige Verknüpfung Eberstadts mit dem westlichen Umland und mit einem 
kleinen solitären Wohnquartier hinter dem Bahndamm, welches noch zu Eberstadt gehört.  
Auf der südlichen Seite der Pfungstädter Straße  befindet sich die ehemalige Papierfabrik, die 
nur zum Teil mit gewerblichen Nachnutzungen besetzt ist. Durch den Bahnhof und durch  die 
einzige Eingangssituation von Westen in den Stadtteil Eberstadt mit etwa 22.000 Einwohnern 
besteht hier ein hoher Publikums verkehr. Im östlichen Anschluss an das Gebiet  nördlich der 
Pfungstädter Straße, jenseits der Autobahn und der Bundesstraße, befi ndet sich ein Standort 
für hochwertige Dienstleistungen und Gewerbe betrieben renommierter  Firmen in Darmstadt.  
Das Gebiet nördlich und südlich der Pfungstädter Straße weist aufgrund der verkehrlichen 
Belastungen sowie der derzeitig vorhandenen Nutzungen g roße Missstände auf, welche die 
Aufenthaltsqualität sehr beeinträchtigen.  
Die verkehrsgünstige Lage begünstigte bisher die Ansiedlung von Vergn ügungsstätten und 
Bordellen. So hat sich bereits vor einigen Jahren ein Bordell mit Spi elothek im Bereich 
nördlich der Pfungstädter Straße (Geltungsbereich E 29.1)  angesiedelt. Außerdem gibt es 
Leerstände, die einer Nac hnutzung zugeführt werden sollten .  
Mit den Bebauungsplänen E 55 (derzeit im Aufstellungsverfahren) und E 29.1 soll die Art der 
gewerblichen Nutzung in eine Richtung gesteuert werden, die die Aufenthaltsqualität trotz 
der widrigen Rahmenbedingungen positiv beei nflusst. Es sollen Nutzungen ausgeschlossen 
werden, die das Gewerbegebiet negativ beei nflussen. Dabei geht es um Vergnügungsstätten, 
Bordelle und bordellartige Betriebe, da b efürchtet wird, dass in erster Linie eine Häufung von 
Vergnügungsstätten negative Auswirku ngen auf die Qualität dieser Gebiete  haben kann. 
Daraus ergibt sich das Planungserfordernis für eine verbindliche Bauleitplanung.  
 
 
Zu 1.: 
Der ursprüngliche Geltungsbereich des Bebauungsplan s E 55 – Pfungstädter Straße am 
Bahnhof Eberstadt –, gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 21.06.2011,  
betrifft den Bereich südlich und nördlich  der Pfungstädter Straße ( siehe Abb. 1). 
Der Geltungsbereich wird nun in zwei Bereiche geteilt, den  Bereich des neu aufzustellenden 
Bebauungsplans E 55 süd lich der Pfungstädter Straße  (Abb. 2) und den nördlich der 
Pfungstädter Straße gelegenen Bereich E 29.1 im  Geltungsbereich des rechtskräftigen 
Bebauungsplans E 29 ( Abb. 3). Diese Änderung  trägt zur formal -rechtlichen Klarheit bei, 
indem sie den Bebauungsplan E  29.1, zur Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans 
E 29, von dem neu aufzustellenden Bebauungsplan E 55, trennt. Der Aufstellungsbesch luss 
vom 21.06.2011 wird hierdurch geändert . Die Zielsetzung des bisherigen 
Aufstellungsbeschlusses bleibt jedoch bestehen.

- 4 - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 1: Ursprünglicher Geltungsbereich des Bebauungsplans E 55 – Pfungstädter Straße am 
Bahnhof Eberstadt –  gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 21.06.2011
 (ohne Maßstab)

- 5 - 
 
 
 
Abb. 2: Künftiger Geltungsbereich des Bebauungsplans E 55  (ohne Maßstab)

- 6 - 
 
 
Abb. 3: Geltungsbereich des Bebauungsplans E 29 und seiner Änderung E  29.1 (neu)  
  (ohne Maßstab)

- 7 - 
 
Zu 2.: 
Das Baugesetzbuch bietet die Möglichkeit, ein vereinfachtes Verfahren nach §  13 BauGB 
durchzuführen, wenn durch die Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans die Grundzüge 
der Planung nicht berührt werden oder durch die Auf stellung eines Bebauungsplans in einem 
Gebiet nach §  34 der Zulässigkeitsmaßstab, der sich aus der vorhandenen Eigenart der 
näheren Umgebung e rgibt, nicht wesentlich verändert wird und wenn:  
­ die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer 
Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder 
begründet wird und 
­ keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b BauGB 
genannten Schutzgüter (Natura 2000- Gebiete) bestehen. 
Da es sich hier um eine textliche Änderung des Bebauungsplans E 29 handelt, die die 
Grundzüge der Planung nicht berührt und da die o. g. Voraussetzungen für das vereinfacht e 
Verfahren nach § 13 BauGB vorliegen, kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB 
angewendet werden.  
Im vereinfachten Verfahren wird gemäß § 13 Abs. 3 von der Durchführung einer 
Umweltprüfung, von der Erstellung eines Umweltberichtes, sowie von der 
zusammenfassenden Erkl ärung abgesehen.  
 
 
Zu 3. und 4: 
Der Entwurf des Bebauungsplans E 29.1 zur Änderung des Bebauungsplans E 29 – 
Gewerbehof Pfungs tädter Straße 149-155 –  und die dazugehörige Begründung wurden 
erarbeitet.  
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs E 29.1 (siehe Datei) mit der 
zugehörigen Begründung (Anlage  1) erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung im 
Darmstädter Echo.  
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden 
werden gemäß §  4 (2) BauGB parallel zur  Offenlage beteiligt.  
 
Der Dezernent I:  
 
 
 
 
Jochen Partsch  
Oberbürgermeister  
 
 
 
Vorab werden übersandt:  
 9 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs E 29.1 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
 
Darmstadt,  20.05.2014 
61.2 ha  Nst. 2112

Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Eberstadt                            Flur 3Entwurf zumBebauungsplan E 29.1*HZHUEHKRI3IXQJVWlGWHU6WUD‰H]XUbQGHUXQJGHV%HEDXXQJVSODQV(IUGDV*HELHWQ|UGOLFKGHU3IXQJVWlGWHU6WUD‰H]ZLVFKHQ%XQGHVEDKQJHOlQGH1RUGJUHQ]H)OXU)OXUVWFNXQG%XQGHVDXWREDKQ$in Darmstadt Eberstadt'LH=LIIGHUWH[WOLFKHQ)HVWVHW]XQJHQGHVUHFKWVNUlIWLJHQ%HEDXXQJVSODQV(*HZHUEHKRI3IXQJVWlGWHU6WUD‰HHUKlOWIROJHQGH)DVVXQJ$UWGHUEDXOLFKHQ1XW]XQJ†1U%DX*%2.1*HZHUEHJHELHW†%DX1922.1.1QLFKWEHUGHFNWH/DJHUSOlW]H†1U%DX192VLQGXQ]XOlVVLJ2.1.2IROJHQGH$UWHQYRQ1XW]XQJHQVLQGJHPl‰†%DX192L9P†BauNVOQLFKW]XOlVVLJxSpiel- und Automatenhallen sowie Erweiterungen bereits bestehende Spiel- und            Automatenhallenx1DFKWORNDOHXQG9RUIKUVRZLH*HVFKlIWVUlXPHGHUHQ=ZHFNDXIGLH'DUVWHOOXQJ            mit sexuellem Charakter ausgerichtet istx:HWWEURVxSwinger-ClubsxDiskothekenxBordelle und bordellartige Betriebe.'LHEULJHQ)HVWVHW]XQJHQ]HLFKQHULVFKHUXQGWH[WOLFKHU$UWGHV%HEDXXQJVSODQV(EOHLEHQXQYHUlQGHUWEHVWHKHQ
Rechtsgrundlagen:%DXJHVHW]EXFK%DX*%LG)YRP%*%O,6]XOHW]WJHlQGHUWGXUFKArt. 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)%DXQXW]XQJVYHURUGQXQJ%DX192LG)YRP%*%O,6]XOHW]WJHlQGHUWdurch Art.2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)3ODQ]HLFKHQYHURUGQXQJ3ODQ]9YRP%*%O,6]XOHW]WJHlQGHUWdurch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)
Bekanntmachung:%HNDQQWPDFKXQJGHV6DW]XQJVEHVFKOXVVHVGHV%HEDXXQJVSODQVJHP†%DX*%XQGGHU|IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJLPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP                 .gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJGLHVHV%HEDXXQJVSODQVXQG%HJUQGXQJJHP†+HVV*HPHLQGHRUGQXQJ+*2L9P†GHU+DXSWVDW]XQJGHU:LVVHQVFKDIWVVWDGWDarmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom                   bis HLQVFKOLH‰OLFK                   .Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                    . Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt________________________Der Dezernent
(LQIDFKHV9HUIDKUHQQDFK†%DX*%Aufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 21.06.2011%HNDQQWPDFKXQJGHV$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVJHP†XQGQDFK†D%DX*%LPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP27.06.2011bQGHUXQJGHV$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVGXUFK%HVFKOXVVGHU6WDGWYHURUGQHWHQYHUVDPPOXQJvom                     . %HNDQQWPDFKXQJGHUbQGHUXQJGHV$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVJHP†XQGQDFK†D%DX*%LPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP                    . gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJBeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom                     . %HNDQQWPDFKXQJGHU|IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJLPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP                 . gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJGHV(QWZXUIVGLHVHV%HEDXXQJVSODQVXQG%HJUQGXQJJHP†%DX*%LP7HFKQLVFKHQ6WDGWKDXV%ORFN'LQGHU=HLWYRP                     bis HLQVFKOLH‰OLFK                      . %HWHLOLJXQJGHU%HK|UGHQXQGVRQVWLJHQ7UlJHU|IIHQWOLFKHU%HODQJHJHP†%DX*%XQG$EVWLPPXQJPLWGHQ1DFKEDUJHPHLQGHQPLW6FKUHLEHQvom                    . Satzungsbeschluss:'LHVHU%HEDXXQJVSODQZXUGHJHP†%DX*%YRQGHU6WDGWYHURUGQHWHQYHUsammlung zur Satzung beschlossen am                   . 'LHVH$XVIHUWLJXQJVWLPPWPLWGHP]XU6DW]XQJEHVFKORVVHQHQ3ODQEHUHLQAusgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt________________________Der Dezernent

Anlage 1 
Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, den 20.05.2014 
Der Magistrat     
 
  
Begründung  
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
 
Entwurf zum 
Bebauungsplan E 29.1 
– Gewerbehof Pfungstädter Straße 149-155 – 
zur Änderung des Bebauungsplans E 29  
 
für das Gebiet nördlich der Pfungstädter Straße zwischen Bundesbahngelände, 
Nordgrenze Flur 3, Flurstück 245/5 und Bundesautobahn A 5 in Darmstadt Eberstadt 
 
 
Geltungsbereich des Bebauungsplans E 29 und seiner Änderung durch den Bebau-
ungsplan E 29.1 (ohne Maßstab)

Inhalts- und Abbildungsverzeichnis Begründung Bebauungsplan E 29.1 Seite II 
 
  
Inhaltsverzeichnis 
 
1. Anlass und Ziel der Planaufstellung ................................ ................................ ............ 1 
2. Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ ........... 1 
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ ......................... 2 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ................................ .......... 2 
5. Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ ........................ 4 
5.1 Regionalplan Südhessen 2010................................ ................................ ....................... 4 
5.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ...... 5 
5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht ................................ ................................ ........................ 5 
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen ................................ ................................ ........... 6 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ................. 6 
6.1.1 Baustrukturen und Geschossigkeit im Plangebiet ................................ ........................ 6 
6.1.2 Nutzungsstrukturen der Gebäude und Freiflächen ................................ ....................... 6 
6.2 Erschließung / ÖPNV ................................ ................................ ................................ ...... 6 
7. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen  ..............................  6 
7.1 Planung ................................ ................................ ................................ ............................ 6 
7.2 Abwägungsrelevante Belange ................................ ................................ ......................... 7 
7.2.1 Private Belange ................................ ................................ ................................ ............... 7 
7.2.2 Öffentliche Belange ................................ ................................ ................................ ......... 7 
7.2.3 Abwägung ................................ ................................ ................................ ........................ 8 
7.3 Planungsrechtliche Umsetzung ................................ ................................ ..................... 8 
 
 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Lage des Plangebietes (ohne Maßstab)………………………………………… …...…3 
Abbildung 2: Geltungsbereich E 55 (ohne Maßstab)…………………………………………………. 4 
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen 2010 (ohne Maßstab)………..… 4 
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (ohne Ma ßstab)…………………..….. 5 
Abbildung 5: Planungsrechtliche Situation………………………………… ……………….…..………5

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 1 
 
  
1. Anlass und Ziel der Planaufstellung 
Das Plangebiet des Bebauungsplanes E 29.1 ist mit dem Geltungsbereich E 29 identisch. Es 
handelt sich um einen gewerblich genutzten Bereich, in dem sich auch der Bahnhof von  
Eberstadt befindet. Bahndamm und Autobahn umgeben das Areal und bilden eine Barriere 
zur Umgebung. Den einzigen Zugang stellt die Pfungstädter Straße dar, die mit Unterfüh-
rungen unter dem Bahndamm und der Autobahn durchgeführt wird. Die Pfungstädter Straße 
ist zudem die einzige Verknüpfung Eberstadts mit dem westlichen Umland sowie mit einem 
kleinen solitären Wohnquartier hinter dem Bahndamm, welches noch zu Eberstadt gehört.  
Gegenüber dem Plangebiet liegt auf der anderen Seite der Pfungstädter Straße die ehemali-
ge Papierfabrik, die in Teilen mit gewerblichen Nachnutzungen besetzt ist.  
Durch den Bahnhof und durch die einzige Eingangssituation von Westen in den Stadtteil  
Eberstadt mit etwa 22.000 Einwohnern besteht hier ein hoher Publikumsverkehr. Im östli-
chen Anschluss an das Gebiet beginnt auf der anderen Seite der Autobahn und der Bundes-
straße ein Standort für hochwertige Dienstleistungen und Gewerbe von renommierten Fir-
men in Darmstadt.  
Das Gebiet weist aufgrund der verkehrlichen Belastungen sowie der derzeitig vorhandenen 
Nutzungen große Missstände auf, welche die Aufenthaltsqualität sehr beeinträchtigen.  
Die verkehrsgünstige Lage des Plangebietes begünstigte bisher für die Ansiedlung von Ver-
gnügungsstätten und Bordellen. So hat sich bereits vor einigen Jahren ein Bordell mit Spie-
lothek dort angesiedelt. Außerdem gibt es Leerstände, die einer Nachnutzung zugeführt 
werden sollten.  
Mit diesem Bebauungsplan soll die Art der gewerblichen Nutzung in eine Richtung gesteuert 
werden, die die Aufenthaltsqualität trotz der widrigen Rahmenbedingungen positiv beein-
flusst. Es sollen Nutzungen ausgeschlossen werden, die das Gewerbegebiet negativ beein-
flussen. Dabei geht es um Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe, da be-
fürchtet wird, dass in erster Linie eine Häufung von Vergnügungsstätten negative Auswirku n-
gen auf die Qualität dieses Bereichs haben kann. Daraus ergibt sich das Planungserfordernis 
für eine verbindliche Bauleitplanung.  
Unter planerischen Gesichtspunkten ist das Plangebiet im Zusammenhang mit den Grund-
stücken südlich der Pfungstädter Straße auf gleicher Höhe zu betrachten. Auch hier soll die 
gewerbliche Nutzung in eine vergleichbare Richtung gesteuert werden. Da für dieses Gebiet 
noch kein Bebauungsplan vorhanden ist, befindet sich der Bebauungsplan E 55 derzeit im 
Aufstellungsverfahren.  
 
2. Rechtsgrundlagen  
 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geän-
dert durch Art. 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 132), zu-
letzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBI. I S. 1548)  
 Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58), zu-
letzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I, S. 1509)

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 2 
 
  
3. Verfahren 
Zur Umsetzung des Planungszieles soll auf der Grundlage des § 9 Abs. 2a BauGB ein „einfa-
cher Bebauungsplan“ gemäß § 30 (3) BauGB aufgestellt werden.  
Der „einfache Bebauungsplan“ trifft im Gegensatz zum „qualifizierten Bebauungsplan“ nur 
die unbedingt städtebaulich erforderlichen Regelungen und Festsetzungen. Der Verzicht auf 
sonstige Regelungen soll den notwendigen Spielraum für weitere Entwicklungen auch zu-
künftig erhalten.  
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben liegt nach wie vor im Zusammenwirken mit dem Bebau-
ungsplan E 29 –Gewerbehof Pfungstädter Straße 149-155-. Die Festsetzungen des Bebau-
ungsplans E 29 gelten unverändert weiter.  
Werden durch die Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplanes die Grundzüge der Pla-
nung nicht berührt, kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet werden, 
wenn: 
– die Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben nicht begründet wird oder Vorhaben 
nicht zulässig werden, die vorprüfungspflichtig mit erheblichen nachteiligen Umwelt-
auswirkungen nach der Anlage 1 zum UVPG sind und 
– Belange des Habitat- oder Vogelschutzes nicht berührt werden.  
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträ g-
lichkeitsprüfung (UVPG) ist nicht erforderlich.  
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete 
im Sinne des Bundesnaturschutzgesetztes sind durch die vorliegende Planung nicht zu be-
fürchten.  
Am 15.12.2011 hat die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
eine Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes E 29 beschlossen. 
Am 15. November 2013 ist von der Stadtverordnetenversammlung die Verlängerung der 
Veränderungssperre beschlossen worden. Danach können alle Vorhaben, die die Errichtung, 
Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer 
bauaufsichtlichen Genehmigung bedürfen, nicht durchgeführt werden. Ausnahmen können 
jeweils dann zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht nachteilig berührt werden. 
Die Veränderungssperre ist bis zum 22.12.2014 gültig.   
Mit Rechtskraft der vorliegenden Bebauungsplanergänzung tritt die Veränderungssperre für 
den Geltungsbereich E 29 außer Kraft.  
 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
Das Plangebiet befindet sich im westlichen Bereich von Eberstadt direkt am Bahnhof. Die 
Pfungstädter Straße ist eine angebaute Hauptverkehrsstraße mit Verbindungsfunktion in die 
Nachbargemeinde Pfungstadt, an die Autobahn A 5 über den Autobahnanschluss Pfungstadt 
und an die Bundesstraße B 3. Sie erschließt gleichzeitig die Grundstücke des Plangebietes. 
Westlich des Bahndamms befinden sich gewerbliche Nutzungen, die Justizvollzugsanstalt 
Darmstadt sowie ein solitäres Wohnquartier bevor die Gemarkung Eberstadt endet. Östlich

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 3 
 
  
der Bundesautobahn und der Bundesstraße erstrecken sich entlang der Pfungstädter Straße 
größere Verwaltungseinheiten bedeutender Firmen sowie kleinteilige Wohnnutzung.  
Das Areal ist umgeben von dem Bahndamm im Westen, der Bundesautobahn im Osten so-
wie dem Außenbereich im Norden und der Pfungstädter Straße im Süden.  
Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung:  
 Im Norden: die nördliche Grenze des Flurstücks 245/5 
 Im Osten die Bundesautobahn 
 Im Süden der südliche Abschluss der Pfungstädter Straße 
 Im Westen der Bahndamm  
 
Die Fläche des Plangebietes beträgt etwa 1,80 ha.  
 
 
Abbildung 1: Lage des Plangebietes (ohne Maßstab)

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 4 
 
  
 
Abbildung 2: Geltungsbereich E 29 (ohne Maßstab) 
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan Südhessen 2010 
 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet als Vorranggebiet für Industrie und Ge-
werbe dargestellt.  
Das durch den neuen Bebauungsplan E 29.1 geänderte Planungsrecht ist weiterhin an die 
Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 BauGB.   
 
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen 2010 (ohne Maßstab)

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 5 
 
  
5.2 Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt weist das Plangebiet als „Gewerbliche Baufläche“ aus. Der Bebauungsplan wird 
aus diesen Darstellungen (gem. § 8 (2) BauGB) entwickelt.  
 
 
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) 
5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht 
 
Für das Plangebiet existiert der Bebauungsplan E 29 „Gewerbehof Pfungstädter Straße 149-
155“. 
 
Abbildung 5: Planungsrechtliche Situation

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 6 
 
  
Der rechtskräftige Bebauungsplan E 29 beinhaltet im Wesentlichen folgende Festsetzungen: 
 Festsetzung der Art der Nutzung als Gewerbegebiet 
 Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche 
 Festsetzung einer GRZ von 0,5  
 Begrenzung der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse auf drei Vollgeschosse 
 Festsetzung einer geschlossenen Bauweise 
 
Durch den vorliegenden Bebauungsplan E 29.1 wird die A rt der gewerblichen Nutzung diff e-
renziert. die sonstigen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes 
E 29 „Gewerbehof Pfungstädter Straße 149-155“ gelten unverändert weiter.  
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen  
Die folgende Bestandsaufnah me und Beschreibung des städtebaulichen Konzeptes bezieht 
sich auf die inhaltlich relevanten Punkte des einfachen Bebauungsplanes. 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
6.1.1 Baustrukturen und Geschossigkeit im Plangebiet 
Die vorhandenen Baustrukturen sind sehr heterogen. Direkt an der Pfungstädter Straße be-
finden sich zwei Einzelhäuser, die ein- und zweigeschossig sind. Ansonsten ist das Gebiet 
geprägt von großräumigen Hallen, teilweise aneinandergebaut, die fast durchweg eine Ei n-
geschossigkeit aufweisen. 
6.1.2 Nutzungsstrukturen der Gebäude und Freiflächen 
Der Bereich ist gewerblich genutzt. Es handelt sich um vier Grundstücke mit unterschiedli-
chen gewerblichen Nutzungen, u.a. ein Bordell mit Spielothek. 
 
6.2 Erschließung / ÖPNV 
Die Pfungstädter Straße ist eine angebaute Hauptverkehrsstraße mit Verbindungsfunktion 
zur Nachbargemeinde Pfungstadt, zur Autobahn und zur Bundesstraße. Sie erschließt 
gleichzeitig die Grundstücke des Plangebietes. Es gibt keine weiteren Straßen, die das Plan-
gebiet erschließen. Der Bahnhof von Eberstadt bindet das Plangebiet direkt an den schie-
nengebundenen Nah- und Fernverkehr an, der übrige öffentliche Nahverkehr erschließt den 
Bereich mit einer Buslinie.  
 
7. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen  
7.1 Planung 
Durch den Bebauungsplan E 29.1 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaf-
fen werden, die für ein Gewerbegebiet typischen Nutzungen zu erhalten und Nutzungen, die 
schädliche Auswirkungen haben, abzuwehren. So sollen durch textliche Festsetzungen weite-

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 7 
 
  
re Ansiedlungsvorhaben für Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe ausge-
schlossen werden.  
Das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan zugrunde liegt, bleibt dabei unverän-
dert erhalten.  
7.2 Abwägungsrelevante Belange 
Nach Fickert / Fieseler (Fickert/Fieseler, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, 9. Aufla-
ge, Rd.Nr. 22 zu § 4a BauNVO) sind unter Vergnügungsstätten als städtebaulichem Begriff 
gewerbliche Nutzungsarten zu verstehen, die sich in unterschiedlicher Ausprägung und An-
sprache des Sexual- Spiel- und/ oder des Geselligkeitstriebs einer bestimmten gewinnbrin-
genden „Freizeit“-Unterhaltung widmen. Voraussetzung ist eine standortgebundene Be-
triebsstätte und – im Bauplanungsrecht – eine städtebauliche Relevanz.  
Vergnügungsstätten sind danach: 
 Nachtlokale jeglicher Art, d.h. Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstel-
lung mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist; 
 Diskotheken; 
 Spiel- und Automatenhallen; 
 Wettbüros sowie 
 Swinger-Clubs  
 
Bordelle und bordellartige Betriebe sind nicht als Vergnügungsstätten zu verstehen, sondern 
als „Gewerbebetriebe aller Art“ (VGH Ba-Wü, Urteil vom 05.03.2012 sowie BVerwG, Urteil 
vom 25.11.1083) und daher im Gewerbegebiet nach BauNVO § 8 (2) Nr.1 allgemein zuläs-
sig.  
7.2.1 Private Belange 
Zweifellos bestehen nachvollziehbare wirtschaftliche und private Belange bei Betreibern von 
Vergnügungsstätten, diese in verkehrsgünstigen Lagen und mit gewerblicher Nutzung in der 
Nachbarschaft zu errichten. Durch die Lage an überörtlichen zentralen Hauptverkehrsachsen 
lassen sich höhere Umsätze erzielen. Auch bei Grundstückseigentümern und Vermietern 
sind die Gründe nachvollziehbar, mögliche leerstehende Räume für eine Nutzung als Ver-
gnügungsstätte zu vermieten.  
 
7.2.2 Öffentliche Belange 
Der Standort am Bahnhof Eberstadt birgt ein besonderes Konfliktpotenzial bezüglich Ver-
gnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben. Er bildet den einzigen Zugang des, 
westlich des Bahndamms gelegenen solitären reinen Wohnquartiers zum übrigen Stadtteil 
Eberstadt mit seinen Grundschulen, Kindergärten, Läden, Ärzten etc. Zudem ist dieser Zu-
gang durch die hohe Verkehrs- und Lärmbelastung auf der Pfungstädter Straße, der Auto-
bahn und der Bahnstrecke sowie der städtebaulichen unattraktiven Führung durch die Unter-
führungen extrem unwirtlich. Er birgt Gefahrenpotenzial für Rad- und Fußverkehrsteilnehmer. 
Dabei zieht gerade der Bahnhof in der Regel Fuß- und Radverkehr an. Das Image des Areals 
ist bereits jetzt aufgrund der gegebenen Voraussetzungen nicht hoch. Aber dieser Bereich 
bedarf eines besonderen Schutzes der Fußgänger und Radfahrer.  
Durch die geringe Größe des betrachteten Areals zwischen Autobahn und Bahndamm kann 
bereits eine geringe Häufung von Vergnügungsstätten, Bordellen oder bordellartigen Betri e-

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 8 
 
  
ben die gewerbliche Nutzung zum Kippen bringen. Innerhalb des Plangebietes besteht durch 
die Barrieren von Autobahn und Bahntrasse kein räumliches Potenzial, diesem Effekt etwas 
Ausgleichendes entgegenzusetzen. Nach § 8 der BauNVO sind in Gewerbegebieten Vergnü-
gungsstätten nur ausnahmsweise zulässig. Das bedeutet, es ist gesetzlich vorgesehen, dass 
die gewerbliche Nutzung in Gewerbegebieten die Vorherrschende sein soll. Wie bereits durch 
die Festsetzung des Gewerbegebietes im Bebauungsplan E 29 deutlich wird, entspricht es 
den Zielen der Wissenschaftsstadt Darmstadt, dass dieser Bereich für gewerbliche Nutzun-
gen vorgesehen ist und dauerhaft erhalten bleibt.  
Eine Anhäufung von Vergnügungsstätten kann einen Trading-Down-Effekt und einen Image-
verlust in bestimmten Teillagen bewirken. Dies führt zu zunehmenden Leerständen und 
städtebaulichen Spannungen. Des Weiteren schließt östlich der Autobahn und der Bundes-
straße ein hochwertiges Gewerbegebiet als Standort für bedeutende Firmen der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt an. Auch hier ist ein Trading-Down-Effekt durch die Nachbarschaft 
zu vermeiden.  
Es soll deshalb im öffentlichen Interesse allen Tendenzen entgegengewirkt werden, die eine 
Stabilisierung und zukünftige Entwicklung des Bereichs verhindern oder die sogar zu einer 
Abwertung führen könnten. Das Stadt- und Straßenbild soll nicht weitergehend beeinträch-
tigt werden durch aufdringliche Werbung oder zugeklebte Fensterfronten.  
Eine Unterscheidung der einzelnen Unterarten von Vergnügungsstätten ist nicht erfo rderlich, 
da die hier angesprochenen negativen Auswirkungen auf das kleinräumige Gebiet alle Arten 
gleichermaßen betreffen. In der störenden Wirkung unterscheiden sich die einzelnen Ver-
gnügungsstätten hauptsächlich hinsichtlich Menge und zeitlicher Verteilung des Zielver-
kehrs. Dieser Aspekt spielt jedoch hier nur eine untergeordnete Rolle. Vielmehr kommt es 
auf den Trading-Down-Effekt an, der sich bei allen Vergnügungsstätten sowie auch bei Bor-
dellen und bordellartigen Betrieben gleichermaßen einstellen kann.  
7.2.3 Abwägung 
In Abwägung mit den aufgezeigten öffentlichen Belangen gewichtet die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt das Erfordernis einer städtebaulichen Erhaltung und funktionalen Sicherung des 
„Stadteingangsbereichs am Bahnhof Eberstadt“ höher als die privaten wirtschaftlichen Be-
lange der Eigentümer.  
Der Eingriff in die Rechte der Eigentümer ist verhältnismäßig. Die Betroffenen sind in ihren 
Eigentumsrechten nicht unverhältnismäßig eingeschränkt, da ihnen eine Nutzung bzw. Ver-
marktung für Gewerbenutzungen weiterhin offen steht.  
 
7.3 Planungsrechtliche Umsetzung 
Aufgrund der dargelegten stadtplanerischen Ziele werden die textlichen Festsetzungen des 
rechtskräftigen Bebauungsplans E 29 unter Ziffer 2 wie folgt geändert:  
Im räumlichen Geltungsbereich der Satzung wird als Art der Nutzung ein Gewerbegebiet 
festgesetzt. Folgende Arten von Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben sind nicht zuläs-
sig: 
 
 Spiel- und Automatenhallen sowie Erweiterungen bereits bestehende Spiel- und Au-
tomatenhallen

Begründung Bebauungsplan E 29.1   Seite 9 
 
  
 
 Nachtlokale und Vorführ- sowie Geschäfträume, deren Zweck auf die Darstellung mit 
sexuellem Charakter ausgerichtet ist 
 Wettbüros 
 Swinger-Clubs 
 Diskotheken 
 Bordelle und bordellartige Betriebe. 
 
Alle übrigen textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungs-
planes E 29 „ Gewerbehof Pfungstädter Straße 149-155“ bleiben unverändert bestehen. Die 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 26.11.1968 ist, was diese Festset-
zungen angeht, weiterhin anzuwenden. 
 
Der Dezernent I: 
 
 
 
 
Jochen Partsch 
Oberbürgermeister