Bebauungsplan M 35 - Carree Innenstadt - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
25.02.2026 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2026/0061 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan M 35 - Carree Innenstadt - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 18.02.2026 
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem Vorentwurf des Bebauungsplanes M 35 - Carree Innenstadt - (Anlage 1) sowie den 
dazugehörigen textlichen Festsetzungen (Anlage 2) wird zugestimmt.  
 
2. Den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 3) zum Bebauungsplan M 35 wird 
zugestimmt.  
 
3. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 1 BauGB und die 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB, durch Einstellung der unter Punkt  1 und 2 genannten Planunterlagen in 
das Internet und deren zusätzliche öffentliche Auslegung beim Stadtplanungsamt, wird 
beschlossen.

- 2 - 
Anlagen: Anlage 1 Bebauungsplan (Plan ist in Parlis einsehbar und wird zu den Sitzungen 
aufgehängt / ausgelegt)  
Anlage 2 Textliche Festsetzungen  
Anlage 3 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2026/0061 vom 18.02.2026:  
 
Geltungsbereich  
Das Gebiet der Innenstadt zwischen Rheinstraße, Ernst-Ludwig-Straße, Schuchardstraße und 
Luisenstraße befindet sich im zentralen Innenstadtbereich. Planungsrechtlich wird dieser 
Bereich derzeit überwiegend nach § 34 BauGB beurteilt. Lediglich die Hauszeile entlang der 
Luisenstraße befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans M 1 – Luisenplatz –, der 
für diesen Bereich eine Baugrenze zur Luisenstraße festsetzt. Weitere Festsetzungen sind für 
diesen Bereich nicht getroffen, da der Bebauungsplan M 1 – Luisenplatz – im Wesentlichen die 
Bebauung des „Luisencenters“ festsetzt. Die bisher im Bebauungsplan M 1 geregelte Hauszeile 
entlang der Luisenstraße sowie der restliche Bereich zwischen Rheinstraße, Ernst-Ludwig-
Straße und Schuchardstraße sollen durch den neuen Bebauungsplan M 35 – Carree Innenstadt 
– überplant werden. 
 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes M 35 – Carree Innenstadt – (ohne Maßstab)

- 4 - 
Bebauungsplanverfahren 
Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan M 35 – Carree Innenstadt – wurde von der 
Stadtverordnetenversammlung am 19.12.2023 (Vorlage-Nr.2023/0339) gefasst. Zu diesem 
Zeitpunkt wählte man das Normalverfahren für die Aufstellung des Bebauungsplanes. Aufgrund 
der sich ergebenden Rahmenbedingungen der Planung als Innenentwicklung wird eine 
Änderung vom Normalverfahren in das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB 
durchgeführt. 
 
Inhaltliche Zielsetzungen 
Darmstadt wirkt als Wissenschafts- und Kulturstadt über die Region hinaus. Die Innenstadt 
unterliegt in diesem Kontext einem Strukturwandel, der auch neue Chancen in sich birgt. In 
einem einjährigen Prozess wurde gemeinsam mit der Bevölkerung und der Stadtgesellschaft 
das der Stadtverordnetenversammlung vorgelegte und von dieser beschlossene 
Innenstadtentwicklungskonzept (MV 2023/0166) erarbeitet. Das Konzept baut auf der 
Annahme auf, dass die Innenstadt in Zukunft nicht mehr allein durch den Handel getragen 
wird, dieser jedoch weiter eine wichtige Funktion ist.  
 
Mit dem bereits erfolgten Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes M 35 – Carree 
Innenstadt – für den zentralen Bereich der Innenstadt wird im Sinne des 
Innenstadtentwicklungskonzeptes ein Bebauungsplan entwicke lt, der die 
kerngebietstypischen Nutzungen gem. § 7 BauNVO  (Kerngebiet MK) stärkt und insbesondere 
die Entwicklung des Einzelhandels sowie anderer Geschäfts-, Büro- und 
Verwaltungsgebäuden steuert. Die Rahmenbedingungen für den Erhalt und die 
Fortentwicklung von gastronomischen Betrieben und kulturellen N utzungen werden dabei 
ebenso Berücksichtigung finden, wie die in Kerngebieten ausnahmsweise Zulässigkeit von 
Wohnen nach Maßgaben des Bebauungsplanes.  
 
In Vorbereitung der Frühzeitigen Beteiligung wurde di e Mischung der unterschiedlichen 
Nutzungen definiert. So führt die angestrebte Nutzungsmischung nicht dazu, dass der 
Innenstadtcharakter aufgegeben wird und Innenstadtnutzungen, wie Einzelhandel und 
Gastronomie aber auch kulturelle Veranstaltungen und Fest e auf öffentlichen Flächen 
verdrängt werden. Hierzu wird durch die Ausweisung unterschiedlicher MK -Teilgebiete ein 
verträglicher Nutzungsmix gesteuert. Regelungen zur Gestaltung baulicher Anlagen, unter 
anderem zu Fassadengestaltungen, Dachneigungen  und Dachaufbauten und Werbeanlagen, 
gewährleisten ein einheitliches und geordnetes Erscheinungsbild.  Regelungen zu 
Begrünungsmaßnahmen in Form von extensiver und intensiver Dachbegrünung werden 
ebenfalls einen Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas und zur öko logischen Aufwertung 
des Plangebietes  leisten.  
Mit dem aufzustellenden und jetzt zur frühzeitigen Beteiligung vorgestellten  Bebauungsplan 
wird somit für das vollständig versiegelte und stark verdichtete Plangebiet in der Innenstadt, 
im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten eine nachhaltigere und klimafreundlichere 
Grundlage geschaffen.  
 
Durch die Aufgabe des GALERIA Karstadt Kaufhof Standortes am Weißen Turm und den 
Tendenzen des Strukturwandels in der Innenstadt ist die Aufstellung des Bebauungsplans  
M 35 zur Wahrung der städtebaulichen Ordnung daher erforderlich. Somit w ird auch 
Fehlentwicklungen an dieser wichtigen Stelle der Darmstädter Innenstadt entgegengesteuert.  
 
 
Zu 1. und 2.: 
Zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange  sind die 
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung ( Anlage 3), die textlichen Festsetzungen zum

- 5 - 
Vorentwurf (Anlage 2) und der zeichnerische Teil des Vorentwurfs zum Bebauungsplan M 35 
– Carree / Innenstadt – (Anlage 1, wird zu Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt) als 
Grundlage dieses Verfahrensschrittes , erstellt worden . 
 
Zu 3.: 
Nach Beschluss des Magistrats erfolgt die Bekanntmachung im Darmstädter Echo und die 
Einstellung der o.g. Planunterlagen für die Dauer eines Monats  in das Internet. Im gleichen 
Zeitraum werden zusätzlich im  Stadtplanungsamt  die Planunterlagen öffentlich ausgelegt. 
Während dieser Zeit w ird der Öffentlichkeit  die Möglichkeit gegeben  sich zur Planung zu 
äußern.  
 
Parallel zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit werden die Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB per 
E - Mail über die Planung und die Bereitstellung der Planunterlagen im Internet informiert 
und um Äußerung gebeten.  
 
 
 
Dezernat I     Dezernat III 
 
 
 
 
Hanno Benz    Michael Kolmer  
Oberbürgermeister    Stadtrat

Anlage 3 
 
 
 
Bebauungsplan M 35 
 – Carree Innenstadt –  
 
 
 
 
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
(§ 2a BauGB) 
 
 
18.02.2026 
 
VORENTWURF 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Dezernent III: 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Bebauungsplan M 35  Seite 1 
Teil A: Städtebauliche Begründung 
1. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich ................................ .............. 3 
2. Bestand, städtebauliche Situation ................................ ................................ ................. 3 
2.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ........................ 3 
2.2 Städtebauliche Einbindung ................................ ................................ ................................  4 
2.3 Denkmalschutz ................................ ................................ ................................ .................. 4 
3. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis ................................ ................... 5 
4. Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ ......................... 6 
4.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan ................................ ............ 6 
4.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........ 7 
4.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 9 
4.4 Bebauungsplan ................................ ................................ ................................ ............... 11 
4.5 Informelle Planungen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ................................ ...................... 13 
5. Planung, städtebauliches Konzept ................................ ................................ .............. 14 
6. Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ................... 14 
6.1 Verkehr ................................ ................................ ................................ ........................... 14 
6.2 Ver- und Entsorgung ................................ ................................ ................................ ....... 14 
6.3 Wasserwirtschaftliche Belange / Bewirtschaftung von Niederschlagswasser................... 14 
6.4 Energieversorgung ................................ ................................ ................................ .......... 14 
6.5 Soziale (und kulturelle) Infrastruktur ................................ ................................ ................ 14 
7. Immissionen ................................ ................................ ................................ .................. 14 
7.1 Lärm ................................ ................................ ................................ ................................  14 
7.2 Störfallbetriebe / Seveso III-Richtlinie ................................ ................................ .............. 14 
7.3 Luft ................................ ................................ ................................ ................................ .. 14 
8. Umwelt, Klima, Natur und Landschaft ................................ ................................ ......... 14 
8.1 Artenschutz ................................ ................................ ................................ ..................... 14 
8.2 Schutzgebiete / Biotope ................................ ................................ ................................ .. 14 
8.3 Klimaschutz und Klimaanpassung ................................ ................................ ................... 15 
8.4 Bodenschutz (vorsorgend) ................................ ................................ ..............................  15 
8.5 Grünordnung / Grün- und Freiflächen / Grünordnungsplan (GOP) ................................ .. 15 
8.6 Biodiversität................................ ................................ ................................ ..................... 15 
9. Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen, nachsorgender Bodenschutz) ................. 15 
10. Kampfmittel ................................ ................................ ................................ ................... 15 
11. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ..... 15 
11.1 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ...............................  15 
11.2 Maß der baulichen Nutzung ................................ ................................ ............................ 15 
11.3 Fläche für den Gemeinbedarf ................................ ................................ .......................... 16 
11.4 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der Nutzung . 16 
11.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ................................ ............... 16 
11.6 Stellung der baulichen Anlagen ................................ ................................ ....................... 16 
11.7 Bauweise ................................ ................................ ................................ ........................ 16 
11.8 Flächen für Stellplätze und Garagen ................................ ................................ ............... 16 
11.9 Öffentliche Verkehrsflächen ................................ ................................ ............................ 16 
11.10 Private Verkehrsflächen ................................ ................................ ................................ .. 16 
11.11 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft ................................ ................................ ................................ ................ 16 
11.12 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte................................ ................................ ....................... 16

Bebauungsplan M 35  Seite 2 
12. Begründung der Satzungen nach Landesrecht ................................ .......................... 16 
12.1 Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ................................ ..............................  16 
13. Satzung über den Erhalt baulicher Anlagen ................................ ................................  16 
14. Betrachtung der konkurrierenden Belange ................................ ................................ . 16 
15. Bodenordnung ................................ ................................ ................................ .............. 17 
16. Planungsstatistik................................ ................................ ................................ ........... 17 
17. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen ................................ ......... 17

Bebauungsplan M 35  Seite 3 
1. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich 
Das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplans M 35 – Carree Innenstadt – liegt zent-
ral in der Innenstadt zwischen Rheinstraße, Ernst -Ludwig-Straße, Schuchardstraße und 
Luisenstraße und hat eine Größe von rund 2 ha.  
 
Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplanes M 35 – Carree Innenstadt - (ohne Maßstab) 
2. Bestand, städtebauliche Situation 
2.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
Das Plangebiet befindet sich im Bereich der ehemaligen Altstadt angrenzend an die west-
liche Stadterweiterung, der sogenannten „Mollerstadt“. Der Geltungsbereich liegt innerhalb 
der Fußgängerzone in zentraler Innenstadtlage und ist durch eine hochverdichtete, urbane 
Baustruktur geprägt. Die Bebauung weist Geschosszahlen von bis zu fünf Vollgeschossen 
auf und bildet einen vielfältigen Nutzungsmix aus Einzelhandel, Dienstleistung, Verwaltung, 
Wohnen sowie kulturellen Einrichtungen.  
Städtebaulich spannt sich das Gebiet zwischen einer viergeschossigen Großimmobilie – 
dem ehemaligen Standort GALERIA Karstadt Kaufhof - und einer dreigeschossigen

Bebauungsplan M 35  Seite 4 
Blockrandbebauung mit Satteldach. Diese Mischung unterschiedlicher Maßstäbe sowie die 
typische Architektur der Nachkriegszeit prägen das Erscheinungsbild des Quartiers.  
Teilbereiche des Plangebietes selbst sowie unmittelbar an das Plangebiet angrenzende 
Plätze sind bedeutende Veranstaltungsort e für zahlreiche kul turelle Events, Feste und 
Märkte (z.B. Heinerfest, Schlossgrabenfest, Weihnachtsmarkt, etc.) und übernehmen somit 
eine wichtige, zentrale Funktion im öffentlichen und kulturellen Leben der Wissenschafts-
stadt Darmstadt.  
Prägende Einzeldenkmäler wie die ehe maligen HEAG-Hallen, heute als kulturelle Veran-
staltungsstätte „Centralstation“ genutzt, sowie der Weiße Turm stellen identitätsstiftende 
Bauten innerhalb des Plangebietes dar. Im Plangebiet befinden sich auch einige stadtbild-
prägende Bauten aus der Nachkr iegszeit, die auch stadthistorisch von hohem Wert sind, 
da hier die gebaute Stadtgeschichte Darmstadts erlebbar und abbildbar ist. Daher sollen 
die für diese Bauzeit typischen baulichen und gestalterischen Elemente durch eine Erhal-
tungssatzung gesichert werden. Dies betrifft vor allem die Fassade des Gebäudes Rhein-
straße 2 (ehem. Galeria) und die Fassade des Gebäudes Luisenstraße 12 (Douglas). Bei 
den Fassaden handelt es sich um hochwertige Natursteinfassaden mit charakteristischen  
und für die Zeit typischen Zierelementen der Architektur der 50er Jahre. Das Relief an der 
Fassade Luisenstraße 12 ist ein Kunstwerk des bekannten Darmstädter Künstlers Fritz 
Schwarzbeck, welches als besonderer Beitrag für Kunst im öffentlichen Raum zu erhalten 
ist.  
Die nähere Umgebung ist geprägt von zahlreichen Bauten unterschiedlicher Architek-
turepochen. 
Das Plangebiet ist nahezu vollständig versiegelt. Grünflächen bzw. prägende Pflanzstruk-
turen sind nicht vorhanden. Lediglich außerhalb des Geltungsbereiches des aufzus tellen-
den Bebauungsplans sind im öffentlichen Straßenraum in der oberen Rheinstraße und der 
Ernst-Ludwig-Straße Bäume als Element e der Straßengestaltung umgesetzt worden . Mit 
der begonnenen Baumaßnahme zur Umgestaltung des Ernst-Ludwigs-Platzes werden vier 
weitere Baumstandorte vor dem Gebäude des ehemaligen GALERIA  Karstadt Kaufhof 
Standorts umgesetzt. Diese befinden sich jedoch außerhalb des Plangebietes.  
Stellplätze sind innerhalb von Tiefgaragen zahlreich vorhanden.  
2.2 Städtebauliche Einbindung 
Durch die zentrale Lage direkt am Luisenplatz , dem Ernst-Ludwigs-Platz, dem Friedens-
platz sowie der unmittelbaren Nähe zum Residenzschloss bildet das Plangebiet einen ele-
mentaren Bestandteil des Stadtzentrums  der Wissenschaftsstadt Darmstadt und stellt ei-
nen wichtigen städtebaulichen Knotenpunkt dar. Die angrenzende Rheinstraße zählt zu den 
bedeutenden Ein- und Ausfahrtstraßen der Stadt in West- Ost-Richtung.  
2.3 Denkmalschutz 
Zu den prägenden Einzeldenkmälern im Plangebiet zählen die ehemaligen HEAG-Hallen 
sowie der Weiße Turm.  
Die beiden HEAG Hallen wurden in den Jahren 1904 und 1905 als zweite Erweiterung der 
ursprünglich 1888 errichteten „Centralstation für elektrische Beleuchtung“ errichtet, die den 
Grundstein für die Stromversorgung der Wissenschaftsstadt Darmstadt legte.  
Der Weiße Turm, ein ehemaliger Wehrturm aus dem 14. Jahrhundert, markierte den west-
lichen Eckpunkt der ersten Stadtmauer Darmstadts. Heute wird das historische Baudenk-
mal durch den Freundeskreis Weißer Turm e.V. mit vielfältigen Nutzungen belebt.  
Aufgrund ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen und technischen Bedeu-
tung sind die HEAG-Hallen sowie der Weiße Turm als Kulturdenkmäler gemäß § 2 Abs. 1 
des Hessischen Denkmalschutzgesetztes (HDSchG) in das Denkmalverzeichnis des Lan-
des Hessen eingetragen.

Bebauungsplan M 35  Seite 5 
Darüber hinaus befinden sich Teile des Plangebietes im Bereich der denkmalgeschützten 
Gesamtanlage „Luisenplatz, Luisenstraße, Rheinstraße, Wilhelminenstraße“. Die Gesamt-
anlage wurde nach § 2 Abs. 3 HDSchG aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen in 
das Denkmalverzeichnis des Landes Hessen eingetragen.  
 
Abb. 2: Auszug aus dem Kartenviewer des Landesamts für Denkmalpflege Hessen (2026) (ohne Maßstab) 
3. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Für d as rund 2 ha große Gebiet zwischen Rheinstraße, Ernst -Ludwig-Straße, 
Schuchardstraße und Luisenstraße, sollen mit dem aufzustellenden Bebauungsplan M 35 
– Carree Innenstadt – für einen zentralen Bereich der Innenstadt die kerngebietstypischen 
Nutzungen gem. § 7 BauNVO gestärkt werden. Kerngebiete dienen vorrangig der Unter-
bringung von Handelsbetrieben, den zentralen Einrichtungen der Wirtschaft sowie der Ver-
waltung und der Kultur. Eine Wohnnutzung bildet nicht den Schwerpunkt einer kerngebiets-
typischen Nutzung, kann jedoch ausnahmsweise nach den Vorgaben des Bebauungspla-
nes zulässig sein. Da Wohnnutzungen eine sensible Nutzung darstellen, ist die Steuerung 
der Nutzungsmischung durch den Bebauungsplan unabdingbar, um u.a. Konflikte vor allem 
bzgl. der in Kerngebieten zulässigen Lärmwerte zu verhindern. Dennoch stellt d er Erhalt 
der Innenstadt, als Zentrum und Identifikationsort der Stadt, als Aufenthaltsort und politi-
sches Zentrum sowie als Ort von Tourismus und stadtübergreifenden Festivitäten ein hohes 
Gut der Allgemeinheit dar.  Mit der im Bebauungsplan geregelten  Nutzungsmischung soll 
vermieden werden, dass der Innenstadtcharakter aufgegeben wird und Innenstadtnutzun-
gen, wie Einzelhandel und Gastronomie , aber auch kulturelle Veranstaltungen und Feste 
auf öffentlichen Flächen verdrängt werden.  Durch die Aufstellung des Bebauungsplans  
M 35 – Carree Innenstadt – soll die zukünftige Entwicklung des Standortes gestärkt und 
gesteuert werden.

Bebauungsplan M 35  Seite 6 
Darmstadt als Oberzentrum strahlt als Wissenschafts- und Kulturstadt weit über die Region 
hinaus – die Innenstadt hingegen bleibt mit den derzeitigen Kerngebietsnutzungen aktuell 
hinter ihren Möglichkeiten zurück. In einem einjährigen Prozess wurde gemeinsam mit der 
Bevölkerung und der Stadtgesellschaft das der Stadtverordnetenversammlung vorgelegte 
und von dieser  beschlossene Innenstadtentwicklungskonzept (MV 2023/0166) e rarbeitet. 
Das Konzept baut auf der Annahme auf, dass die Innenstadt in Zukunft nicht mehr allein 
durch den Handel ihrer Rolle als Zentrum gerecht werden wird.  
Durch die Aufgabe des GALERIA Karstadt Kaufhof Standortes am Weißen Turm und den 
Tendenzen des Strukturwandels in der Innenstadt, ist der Bebauungsplan zur Wahrung der 
städtebaulichen Entwicklung und Ordnung erforderlich, um eine gute Mischung der unter-
schiedlichen Nutzungen zu schaffen und möglichen Fehlentwicklungen an dieser bedeu-
tenden Stelle der Darmstädter Innenstadt entgegen zu wirken. Um den Charakter der In-
nenstadt zu bewahren und den Schutz vor der Verdrängung etablierter Nutzungen wie Ein-
zelhandel, Gastronomie sowie kultureller Veranstaltungen auf öffentlichen Plätzen zu ge-
währleisten, werden im Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen getroffen. Dabei soll 
das Ziel einer größtmöglichen Flexibilität in der Entwicklung des Plangebiets erhalten blei-
ben, einschließlich der Integration und geordneten Steuerung einer in Kerngebieten aus-
nahmsweise zulässigen Wohnnutzung , welche bereits im Bestand vorhanden ist . Da die 
Wohnnutzung nur ausnahmsweise zulässig ist, liegt deren Entwicklung im Ermessen der 
Gemeinde. Dies dient auch dazu, den Fokus der Entwicklung des Areals eindeutig auf die 
kerngebietstypischen Nutzungen zu lenken. Ein wesentlicher Aspekt der Steuerung des 
Bebauungsplanes ist die gegenseitige Rücksichtnahme zwischen den unterschiedlichen 
Nutzungen innerhalb und außerhalb des Plangebietes.  
Zur Sicherung und Weiterentwicklung eines qualitätsvollen Stadtbildes werden neben den 
Festsetzungen zur baulichen Nutzung/Ausnutzung der Grundstücke für das hochverdich-
tete innerstädtische Gebiet auch gezielte gestalterische und ökologische Festsetzungen 
getroffen. Begrünungsmaßnahmen leisten einen Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas 
und zur ökologischen Aufwertung des Plangebietes. Regelungen zur Gestaltung baulicher 
Anlagen, unter anderem zu Fassadengestaltungen, Dachneigungen, Dachaufbauten und 
Werbeanlagen, gewährleisten ein einheitliches und geordnetes Erscheinungsbild. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird somit für das vollständig versiegelte und stark 
verdichtete Plangebiet in der Innenstadt im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten eine 
nachhaltigere und klimafreundlichere Grundlage geschaffen.  
4. Planungsrechtliche Situation 
4.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ 
dargestellt. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung an-
zupassen. Die Festsetzung eines Kerngebiets gemäß § 7 BauNVO entspricht der Auswei-
sung im Regionalplan Südhessen 2010 und gilt somit als den Zielen der Raumordnung 
angepasst. Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ 
dargestellt.

Bebauungsplan M 35  Seite 7 
 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen /Regionaler Flächennutzungsplan 2010 mit Lage des Plangebiets 
(ohne Maßstab) 
 
Abb. 4: Ausschnitt Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 mit Lage des Plangebiets 
(ohne Maßstab) 
4.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP) 2006 ist das Plangebiet 
als „Gemischte Baufläche“ dargestellt. Im Norden des Plangebiets ist eine „Haupttrasse des 
örtlichen ÖPNV“ sowie ein „Hauptradweg“ und „Hauptfußweg“ dargestellt. Zudem verläuft 
gemäß FNP im Süden des Plangebiets eine „Richtfunktrasse“. Die angrenzenden Flächen 
sind ebenfalls als „Gemischte Bauflächen“ dargestellt.

Bebauungsplan M 35  Seite 8 
Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwi-
ckeln. Die Erstellung des Bebauungsplans M 35 – Carree Innenstadt – sieht für die künftige 
Entwicklung des Plangebiets ein Kerngebiet (MK) gem. § 7 BauNVO vor. Der Bebauungs-
plan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
Abb. 5: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt D armstadt 2006 mit Plangebiet (ohne Maß-
stab)

Bebauungsplan M 35  Seite 9 
  
Abb. 6: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit Geltungsbereich des Be-
bauungsplans M 35 (ohne Maßstab) 
4.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (September 2004) ist ein Instru-
ment der kommunalen Planung mit der Zielsetzung, den Naturschutz, die Landschafts-
pflege und die Naherholung auf Ebene des FNP sicherzustellen. Die Grundlage hierbei ist 
§ 1 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und § 11 Hessisches Naturschutzgesetz 
(HeNatG). 
Die Entwicklungskarte mit Entwicklungsprioritäten kennzeichnet die verschiedenen Nut-
zungsziele für die Freiflächen im Siedlungsbereich. In dieser Karte ist der Geltungsbereich 
des aufzustellenden Bebauungsplanes markiert mit dem Vorsatz „Erhalt/Ausbau von wich-
tigen Grünverbindungen“ und „Neuschaffung/Verbesserung von Grün auf Bauflächen“. Dort 
greift das Ziel der Schaffung eines vernetzten Grünsystems.

Bebauungsplan M 35  Seite 10 
 
Abb. 7: Ausschnitt Leitbildkarte, Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 mit Lage des Plan-
gebiets (ohne Maßstab) 
 
 
Abb. 8: Ausschnitt Entwicklungskarte, Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 mit Lage des 
Plangebiets (ohne Maßstab)

Bebauungsplan M 35  Seite 11 
4.4 Bebauungsplan 
 
Abb. 9: Ausschnitt Bebauungsatlas der Wissenschaftsstadt Darmstadt, das Plangebiet umgebende rechtswirk-
same Bebauungspläne (ohne Maßstab) 
4.4.1 Gegenwärtiges Planungsrecht 
Planungsrechtlich ist ein Großteil des Ge ltungsbereiches, hinsichtlich der städtebaulichen 
Einfügekriterien, derzeit nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) und nachfolgender 
Planwerke zu beurteilen:  
Bebauungsplan M 1 – Luisenplatz – 
Im Westen überschneidet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans M 1 – Luisenplatz 
–, der am 23.11.1976 in Kraft getreten ist, in Teilen mit dem Geltungsbereich des aufzustel-
lenden Bebauungsplans M 35 – Carree Innenstadt –.  
Der Bebauungsplan M 1 – Luisenplatz – weist in dem Bereich in dem er sich mit dem auf-
zustellenden Bebauungsplan M 35 – Carree Innenstadt – überschneidet Verkehrsflächen 
gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 3 BBauG (Bundesbaugesetz) aus. Weiterhin w erden gemäß §  23 
Abs. 3 BauNVO i.d.F. v. 26.11.1968 Baugrenzen entlang der Luisenstraße und an den 
Ecken Luisenplatz und Schuchardstraße festgesetzt.

Bebauungsplan M 35  Seite 12 
 
Abb. 10: Ausschnitt Bebauungsplan M 1 – Luisenplatz – (ohne Maßstab) 
Fluchtlinienplan Nr. 4 
Im Osten überschneidet sich der Fluchtlinienplan Nr. 4, der am 13.02.1950 förmlich festge-
stellt wurde, in Teilen im Bereich der Ernst -Ludwig-Straße mit dem Geltungsbereich des 
aufzustellenden Bebauungsplans M 3 5 – Carree Innenstadt –. In diesem Bereich wird im 
Fluchtlinienplan die Straße mit den Baufluchten festgesetzt. 
Fluchtlinienplan Nr. 27 
Im Nordosten überschneidet sich der Fluchtlinienplan Nr. 27, der am 21.02.1953 förmlich 
festgestellt wurde, im Bereich Ecke Rheinstraße, Ernst -Ludwigs-Platz und Ernst -Ludwig-
Straße mit dem Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans M 3 5 – Carree In-
nenstadt –. In diesem Bereich werden im Fluchtlinienplan insbesondere die Straßen- und 
Baufluchten festgesetzt, sowie eine Passage und eine Durchfahrt im Bereich des ehem. 
GALERIA Karstadt Kaufhof Standortes.

Bebauungsplan M 35  Seite 13 
 
Abb. 11: Ausschnitt Fluchtlinienpläne (ohne Maßstab) 
4.4.2 Angrenzende Bebauungspläne 
Bebauungsplan M 19.1 – Obere Rheinstraße Nord –  
Im Norden des Plangebiets grenzt der Bebauungsplan M 19.1 – Obere Rheinstraße Nord – 
an, welcher am 08.04.2006 in Kraft getreten ist. Dieser wird nördlich durch die Zeughaus-
straße, östlich durch den Friedensplatz und westlich durch die Luisenstraße begrenzt. Der 
Bebauungsplan weist die Art der baulichen Nutzung des Gebiets als Kerngebiet (MK) aus.  
Bebauungsplan M 20 – Schuchardstraße – Ludwigsplatz – 
Im Süden des Plangebiets grenzt der Bebauungsplan M 20 an, welcher am 12.11.1998 in 
Kraft getreten ist. Dieser wird südlich durch die Elisabethenstraße und den Ludwigsplatz 
begrenzt sowie westlich durch die Luisenstra ße und östlich durch die Ludwigstraße. Der 
Bebauungsplan weist die Art der baulichen Nutzung des Gebiets als Kerngebiet (MK) aus.  
4.5 Informelle Planungen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB 
Dieser Punkt wird bis zur Offenlage ergänzt.

Bebauungsplan M 35  Seite 14 
5. Planung, städtebauliches Konzept 
Dieser Punkt wird bis zur Offenlage ergänzt. 
6. Infrastruktur 
6.1 Verkehr 
Die Deckung des Stellplatzbedarfs ist gemäß Einschränkungs- und Verzichtsatzung vorge-
sehen. Diese befindet sich noch in Arbeit. 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
6.2 Ver- und Entsorgung 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
6.3 Wasserwirtschaftliche Belange / Bewirtschaftung von Niederschlagswasser 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
6.4 Energieversorgung 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
6.5 Soziale (und kulturelle) Infrastruktur 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
7. Immissionen 
7.1 Lärm 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
7.2 Störfallbetriebe / Seveso III-Richtlinie 
Es liegen keine Störfallbetriebe in der näheren Umgebung des Plangebietes vor. 
7.3 Luft 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
8. Umwelt, Klima, Natur und Landschaft 
8.1 Artenschutz 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
8.2 Schutzgebiete / Biotope 
Es liegen derzeit keine Hinweise auf das Vorhandensein von Schutzgebieten oder Biotopen 
in der näheren Umgebung des Plangebietes vor.

Bebauungsplan M 35  Seite 15 
8.3 Klimaschutz und Klimaanpassung 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
8.4 Bodenschutz (vorsorgend) 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
8.5 Grünordnung / Grün- und Freiflächen / Grünordnungsplan (GOP) 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
8.6 Biodiversität 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den 
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwas ser, saubere Luft 
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Her-
stellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie 
z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von ökonomi-
scher, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist des-
halb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige 
Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Be reich (§ 1 Abs. 1 
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Mi-
nisterium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und 
deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodiver-
sität in Darmstadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen. 
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan fol gende 
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen:  
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
9. Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen, nachsorgender Boden-
schutz) 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
10. Kampfmittel 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetz-
buch (BauGB) 
11.1 Art der baulichen Nutzung  
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.2 Maß der baulichen Nutzung 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt.

Bebauungsplan M 35  Seite 16 
11.3 Fläche für den Gemeinbedarf 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.4 Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der Nut-
zung 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.6 Stellung der baulichen Anlagen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.7 Bauweise 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.8 Flächen für Stellplätze und Garagen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.9 Öffentliche Verkehrsflächen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.10 Private Verkehrsflächen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.11 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
11.12 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
12. Begründung der Satzungen nach Landesrecht 
12.1 Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
13. Satzung über den Erhalt baulicher Anlagen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
14. Betrachtung der konkurrierenden Belange 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt.

Bebauungsplan M 35  Seite 17 
15. Bodenordnung 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
16. Planungsstatistik 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt. 
17. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen 
Die Festsetzung bzw. die Begründung zur Festsetzung wird bis zur Offenlage ergänzt.

- 2 - 
 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
25.02.2026 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2026/0061 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
87 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan M 35 - Carree Innenstadt - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 18.02.2026  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem Vorentwurf des Bebauungsplanes M 35 - Carree Innenstadt - (Anlage 1) sowie den 
dazugehörigen textlichen Festsetzungen (Anlage 2) wird zugestimmt.  
 
2. Den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 3) zum Bebauungsplan M 35 wird 
zugestimmt.  
 
3. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 1 BauGB und die 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB, durch Einstellung der unter Punkt  1 und 2 genannten Planunterlagen in 
das Internet und deren zusätzliche öffentliche Auslegung beim Stadtplanungsamt, wird 
beschlossen.

- 3 - 
 
Anlagen: Anlage 1 Bebauungsplan (Plan ist in Parlis einsehbar und wird zu den Sitzungen 
aufgehängt / ausgelegt)  
Anlage 2 Textliche Festsetzungen  
Anlage 3 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 11.03.2026 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2026/0061 vom 18.02.2026:  
 
Geltungsbereich  
Das Gebiet der Innenstadt zwischen Rheinstraße, Ernst-Ludwig-Straße, Schuchardstraße und 
Luisenstraße befindet sich im zentralen Innenstadtbereich. Planungsrechtlich wird dieser 
Bereich derzeit überwiegend nach § 34 BauGB beurteilt. Lediglich die Hauszeile entlang der 
Luisenstraße befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans M 1 – Luisenplatz –, der 
für diesen Bereich eine Baugrenze zur Luisenstraße festsetzt. Weitere Festsetzungen sind für 
diesen Bereich nicht getroffen, da der Bebauungsplan M 1 – Luisenplatz – im Wesentlichen die 
Bebauung des „Luisencenters“ festsetzt. Die bisher im Bebauungsplan M 1 geregelte Hauszeile 
entlang der Luisenstraße sowie der restliche Bereich zwischen Rheinstraße, Ernst-Ludwig-
Straße und Schuchardstraße sollen durch den neuen Bebauungsplan M 35 – Carree Innenstadt 
– überplant werden. 
 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes M 35 – Carree Innenstadt – (ohne Maßstab)

- 5 - 
Bebauungsplanverfahren 
Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan M 35 – Carree Innenstadt – wurde von der 
Stadtverordnetenversammlung am 19.12.2023 (Vorlage-Nr.2023/0339) gefasst. Zu diesem 
Zeitpunkt wählte man das Normalverfahren für die Aufstellung des Bebauungsplanes. Aufgrund 
der sich ergebenden Rahmenbedingungen der Planung als Innenentwicklung wird eine 
Änderung vom Normalverfahren in das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB 
durchgeführt. 
 
Inhaltliche Zielsetzungen 
Darmstadt wirkt als Wissenschafts- und Kulturstadt über die Region hinaus. Die Innenstadt 
unterliegt in diesem Kontext einem Strukturwandel, der auch neue Chancen in sich birgt. In 
einem einjährigen Prozess wurde gemeinsam mit der Bevölkerung und der Stadtgesellschaft 
das der Stadtverordnetenversammlung vorgelegte und von dieser beschlossene 
Innenstadtentwicklungskonzept (MV 2023/0166) erarbeitet. Das Konzept baut auf der 
Annahme auf, dass die Innenstadt in Zukunft nicht mehr allein durch den Handel getragen 
wird, dieser jedoch weiter eine wichtige Funktion ist.  
 
Mit dem bereits erfolgten Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes M 35 – Carree 
Innenstadt – für den zentralen Bereich der Innenstadt wird im Sinne de s 
Innenstadtentwicklungskonzeptes ein Bebauungsplan entwickelt, der die 
kerngebietstypischen Nutzungen gem. § 7 BauNVO  (Kerngebiet MK) stärkt und insbesondere 
die Entwicklung des Einzelhandels sowie anderer Geschäfts-, Büro- und 
Verwaltungsgebäuden steuert. Die Rahmenbedingungen für den Erhalt und die 
Fortentwicklung von gastronomischen Betrieben und kulturellen N utzungen werden dabei 
ebenso Berücksichtigung finden, wie die in Kerngebieten ausnahmsweise Zulässigkeit von 
Wohnen nach Maßgaben des Bebauungspla nes.  
 
In Vorbereitung der Frühzeitigen Beteiligung wurde die Mischung der unterschiedlichen 
Nutzungen definiert. So führt die angestrebte Nutzungsmischung nicht dazu, dass der 
Innenstadtcharakter aufgegeben wird und Innenstadtnutzungen, wie Einzelhandel u nd 
Gastronomie aber auch kulturelle Veranstaltungen und Feste auf öffentlichen Flächen 
verdrängt werden. Hierzu wird durch die Ausweisung unterschiedlicher MK -Teilgebiete ein 
verträglicher Nutzungsmix gesteuert. Regelungen zur Gestaltung baulicher Anlagen,  unter 
anderem zu Fassadengestaltungen, Dachneigungen  und Dachaufbauten und Werbeanlagen, 
gewährleisten ein einheitliches und geordnetes Erscheinungsbild.  Regelungen zu 
Begrünungsmaßnahmen in Form von extensiver und intensiver Dachbegrünung werden 
ebenfalls einen Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas und zur ökologischen Aufwertung 
des Plangebietes  leisten.  
Mit dem aufzustellenden und jetzt zur frühzeitigen Beteiligung vorgestellten  Bebauungsplan 
wird somit für das vollständig versiegelte und st ark verdichtete Plangebiet in der Innenstadt, 
im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten eine nachhaltigere und klimafreundlichere 
Grundlage geschaffen.  
 
Durch die Aufgabe des GALERIA Karstadt Kaufhof Standortes am Weißen Turm und den 
Tendenzen des Struktu rwandels in der Innenstadt ist die Aufstellung des Bebauungsplans  
M 35 zur Wahrung der städtebaulichen Ordnung daher erforderlich. Somit wird auch 
Fehlentwicklungen an dieser wichtigen Stelle der Darmstädter Innenstadt entgegengesteuert.  
 
 
Zu 1. und 2.:

Zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange  sind die 
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung ( Anlage 3), die textlichen Festsetzungen zum  
Vorentwurf (Anlage 2) und der zeichnerische Teil des Vorentwurfs zum Bebauun gsplan M 35 
– Carree / Innenstadt – (Anlage 1, wird zu Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt) als 
Grundlage dieses Verfahrensschrittes , erstellt worden . 
 
Zu 3.: 
Nach Beschluss des Magistrats erfolgt die Bekanntmachung im Darmstädter Echo und die 
Einstellung der o.g. Planunterlagen für die Dauer eines Monats  in das Internet. Im gleichen 
Zeitraum werden zusätzlich im  Stadtplanungsamt  die Planunterlagen öffentlich ausgelegt. 
Während dieser Zeit w ird der Öffentlichkeit  die Möglichkeit gegeben  sich zur Planung zu 
äußern.  
 
Parallel zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit werden die Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB per 
E - Mail über die Planung und die Bereitstellung der Planunterlagen im Internet informiert 
und um Äußerung gebeten.  
 
 
 
Dezernat I     Dezernat III 
 
 
 
 
Hanno Benz    Michael Kolmer  
Oberbürgermeister    Stadtrat

Anlage 2 
 
 
 
Bebauungsplan M 35 
– Carree Innenstadt – 
 
Textliche Festsetzungen 
(Planteil 2/2) 
VORENTWURF 
 
18.02.2026 
 
 
 
 
 
Die Ausfertigung dieses Planteils 2/2 stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan teil 
überein. Dieser Planteil  ist nur in Verbindung mit dem Planteil 1/2 gültig. Weitere 
Verfahrensvermerke befinden sich auf dem Planteil 1/2. 
 
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent

I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
 
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden 
festgesetzt: 
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches  
(§ 9 Abs. 7 BauGB) 
S. Eintragung Planzeichnung und Planlegende (Planteil 1/2) 
2. Art der baulichen Nutzung  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 
2.1. Kerngebiet (§ 7 BauNVO und § 7 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO) 
Für die im Bebauungsplan festgesetzten Kerngebiete „MK 1“, „MK 2“ und „MK 3“ sind 
folgende Nutzungen unzulässig:  
 
• Betriebe und Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen Betätigung und 
Schaustellung dienen  
• Vergnügungsstätten (z.B. Spiel- und Automatenhallen, Wettbüros etc.)  
• Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung. 
• Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen 
• Tankstellen die nicht unter § 7 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO fallen 
• Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO 
Zusätzlich wird festgesetzt: 
2.1.1. In dem Kerngebiet MK 1 sind Wohnungen unzulässig.  
2.1.2. In dem Kerngebiet MK 2 sind Wohnungen im Erdgeschoss unzulässig und ab dem 1.OG 
ausnahmsweise zulässig.  
2.1.3. In dem Kerngebiet MK 3 sind Wohnungen im Erdgeschoss unzulässig und ab dem  
1. OG allgemein zulässig.  
3. Maß der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
3.1. Grundflächenzahl  
(§§ 16, 17 und 19 BauNVO) 
Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ I) ist für das gesamte Plangebiet mit 1, 0 
festgesetzt.  
3.2. Höhe baulicher Anlagen  
(§§ 16, 18 BauNVO) 
Die maximal zulässigen Oberkanten für bauliche und sonstige Anlagen (absolute 
Gebäudehöhe (GH max.)) sowie die zwingend einzuhaltenden Traufhöhen (TH) sind 
gemäß Planeintrag als Zahlenwert in Metern über Normalhöhennull ( ü. NHN) 
festgesetzt. 
In den Kerngebieten MK 1 und MK 2 kann die maximale zulässige Gebäudehöhe (GH 
max.) durch technische Dachaufbauten um maximal 1,5 m überschritten werden.

Im Kerngebiet MK 3 darf die  maximal zulässige Gebäudehöhe (GH max.) nicht 
überschritten werden. 
Es wird auf die Festsetzung Ziff. II. 1 „Dächer“ verwiesen.  
3.3. Durchgänge und Durchgangshöhen (DH) 
Die Durchgänge im „Carreehof“ DH 1 und DH 2 sind gemäß Planzeichnung zu errichten 
und freizuhalten. Die Unterkante der lichten Deckenhöhe darf XXX m ü. NHN nicht 
unterschreiten.  
3.4. Kolonnaden und Kolonnadenhöhen (KH) 
Die Kolonnaden entlang der Rheinstraße sind gemäß Planzeichnung  zu errichten und 
freizuhalten. Die Unterkante der lichten Deckenhöhe darf XXX m ü. NHN nicht 
unterschreiten.  
4. Flächen für den Gemeinbedarf  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) 
Zweckbestimmung: Kulturellen Zwecken dienendes Gebäude „Weißer Turm“ 
5. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der 
Nutzung  
(§§ 1 Abs. 4, 16 Abs. 5 BauNVO) 
S. Eintragung Planzeichnung und Planlegende (Planteil 1/2) 
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien 
und Baugrenzen gemäß. Planeintrag (Planteil 1/2) festgesetzt. 
7. Stellung der baulichen Anlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 
7.1. Die Firstrichtung der geneigten Dächer ist parallel zur jeweiligen öffentlichen 
Verkehrsfläche (Straße) anzuordnen. 
Es wird auf die Festsetzung Ziff. II. 1 „Dächer“ verwiesen.  
8. Bauweise 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) 
Es gilt die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO. Darüber hinaus sind 
Gebäude oder Gebäudeteile auch  innerhalb eines Baugrundstückes ohne seitliche 
Abstandsflächen zueinander zu errichten. Öffnungen in Form von Durchwegungen 
sowie zur Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung sind zulässig. 
9. Flächen für Stellplätze und Garagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO) 
Stellplätze sind im gesamten Geltungsbereich ausschließlich innerhalb von Tiefgaragen 
zulässig. Oberirdische Stellplätze sowie oberirdische Parkhäuser und Großgaragen sind 
nicht zulässig.

10. Öffentliche Verkehrsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
10.1. Straßenverkehrsflächen 
Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1/2) 
festgesetzt. 
11. Private Verkehrsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
11.1. Private Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Carreehof“ 
Die private Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Carreehof“ dient dem 
Fuß- und Radverkehr, dem KFZ -Verkehr zur Andienung und Erschließung der 
anliegenden Grundstücke sowie der Zufahrt für Feuerwehr und 
Entsorgungsunternehmen.  
12. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
12.1. Extensive Dachbegrünung  
Dächer mit einer Neigung unter 3 0° und ab einer Mindestgröße von 10 m² sind 
vollumfänglich zu begrünen. Bei Herstellung eines Staffelgeschosses ist das Dach des 
Staffelgeschosses sowie das Dach des letzten Vollgeschosses zu begrünen. Dabei 
werden die Dachflächen des Staffelgeschosses und der Überhang des letzten 
Vollgeschosses addiert. Die Begrünung ist dauerhaft zu pflegen und zu erhalten und bei 
Abgang gleichwertig wiederherzustellen.  
Der Dachbegrünungsanteil darf durch Fenster, Be - und Entlüftungsöffnungen, 
Dachaufbauten, Dacheinschnitte, technische Dachaufbauten (siehe Ziff. II. 1 „Dächer“), 
und Attiken um bis zu 30 % der gesamten Dachfläche reduziert werden. 
Darüber hinaus darf der Dachbegrünungsanteil durch Dachterrassen um weitere 10 % 
auf maximal 40 % der gesamten Dachfläche reduziert werden.  
Die Substratschicht, gemessen ohne Unterbau, muss im Mittel mindestens 15 cm Höhe 
aufweisen. Die Substratschicht darf jedoch eine Höhe von 8 cm nicht unterschreiten. 
Eine Sedum-Kraut-Grasgesellschaft mit regionaltypischer Saatgutmischung oder eine 
vergleichbare Bepflanzung ist der Mindest -Pflanzstandard. Die Dachflächen sind 
biodivers zu begrünen. 
Es sind Dachabdichtungsbahnen zu verwenden, die wurzelfest sind und keine 
chemischen Wurzelhemmstoffe sowie Biozide enthalten. In Ausnahmefällen können 
auswascharme Dachabdichtungsbahnen verwendet werden. Ein entsprechender 
Nachweis des Herstellers ist dem Mobilitäts- und Tiefbauamt vorzulegen. 
12.2. Intensive Dachbegrünung 
Innerhalb des mit ID gekennzeichneten Bereiches sind Dachflächen bis 10° Neigung mit 
einer Substratschicht, gemessen ohne Unterbau, von mindestens 45 cm zu überdecken 
sowie intensiv zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
gleichwertig wiederherzustellen. 
Der Dachbegrünungsanteil darf durch Fenster, Be - und Entlüftungsöffnungen, 
Dachaufbauten, Dacheinschnitte, technische Dachaufbauten (siehe Ziff. II. 1 „Dächer“) 
und Attiken um bis zu 30 % der gesamten Dachfläche reduziert werden.

Darüber hinaus darf der Dachbegrünungsanteil durch Dachterrassen um weitere 10 % 
auf maximal 40 % der gesamten Dachfläche reduziert werden.  
Die Dachbegrünung besteht zu mind. 70  % aus Kleinbäumen (3. Ordnung) und 
Sträuchern. Die Dachflächen sind biodivers zu begrünen. 
12.3. Niederschlagswasserbewirtschaftung 
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser soll, soweit wasserrechtliche 
und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, auf dem Grundstück 
bewirtschaftet werden (Dachbegrünung, Regenwassernutzung). 
12.4. Artenschutzmaßnahmen  
12.4.1. Schutz gegen Vogelschlag 
Glasflächen und Glasbauteile sind so zu planen und mit Schutzmaßnahmen 
auszustatten, dass ein erhöhtes Risiko für Vogelschlag vermieden wird. 
Spiegelnde und großflächige Glasflächen > 5 m², sind vorsorglich mit geeigneten, für 
Vögel sichtbaren Oberflächen nach den anerkannten Regeln der Technik auszuführen.  
Das Erdgeschoss ist von der Festsetzung zum Schutz gegen Vogelschlag 
ausgenommen.  
12.4.2. Insektenbeleuchtung  
Für die Außenbeleuchtung sind nur Leuchtmittel mit geringen Ultraviolett - und 
Blauanteilen; Farbtemperaturen von 1700 K bis max. 2700 K und insektendichte n 
Lampengehäusen zulässig.  
13. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
Die mit „GFL“ gekennzeichneten Flächen sind mit einem Geh- / Fahr- und Leitungsrecht 
zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.  
 
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)  
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
1. Dächer  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
1.1. Dachform 
In den Kerngebieten MK 1 und MK 2 sind auf den straßenzugewandten Dachseiten nur 
traufständige, geneigte Dächer von mindestens 30° und maximal 40° zulässig. Auf den 
straßenabgewandten Dach seiten sind abweichend hiervon auch Dachneigungen 
zwischen 0° und 40° zulässig.  
In dem Kerngebiet MK 3 sind ausschließlich Satteldächer mit einer Dachneigung von 
30° bis 40° zulässig.  
1.2. Dachaufbauten  
Dachaufbauten sind nur in Form von Dachgauben zulässig.  Die Traufe darf durch 
Dachaufbauten nicht unterbrochen werden.

1.2.1. In den Kerngebieten MK 1 und MK 2 sind Dachgauben auf den straßenzugewandten 
Dachseiten unzulässig.  
1.2.2. Im Kerngebiet MK 3 muss die Vorderfront einer Dachgaube mind. 0,50 m h inter der 
Flucht der Gebäudeaußenwand zurückspringen . Eine Dachgaube darf eine Höhe und 
eine Breite von  2,00 m nicht überschreiten. Der Abstand der Dachgauben zueinander 
muss mind. 1,00 m  betragen. Pro Dachfläche ist nur eine Gaubenreihe zulässig. 
Übereinanderliegende Gaubenreihen sind unzulässig. 
1.3. Technische Dachaufbauten 
1.3.1. Technische Dachaufbauten sind nur auf den straßenabgewandten Dachseiten zulässig. 
1.3.2. In den Kerngebieten MK 1 und MK 2 müssen technische Dachaufbauten allseitig 
(Außenwand, First, Traufe, Ortgang, Grat) einen Mindestabstand aufweisen, der ihrer 
Höhe entspricht, jedoch mindestens 2,00 m beträgt.  
1.3.3. Im Kerngebiet MK 3 müssen technische Dachaufbauten allseitig (First, Traufe, Ortgang, 
Grat) einen Mindestabstand, gemessen in der Dachfläche, von 1,00 m einhalten.  
1.4. Dacheinschnitte  
Dacheinschnitte sind auf den straßenzugewandten Dachseiten unzulässig. Auf den 
straßenabgewandten Dachseiten sind Dacheinschnitte oberhalb des letzten 
Vollgeschosses mit einer max. Breite von 3,00 m zulässig. Zwischen Dacheinschnitten 
und dem jeweiligen Dachende (Ortgang, First, Traufe, Grat) sowie zwischen den 
einzelnen Dacheinschnitten ist ein Mindestabstand von 1,00 m einzuhalten. Die Traufe 
darf durch Dacheinschnitte nicht unterbrochen werden. 
1.5. Fassaden 
1.5.1. Materialien 
Die Festsetzungen befinden sich noch in Bearbeitung und werden zur Offenlage ergänzt. 
1.5.2. Beklebung von Fenster- und Schaufensterflächen 
Die Festsetzungen befinden sich noch in Bearbeitung und werden zur Offenlage ergänzt. 
2. Werbeanlagen  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
Die Festsetzungen befinden sich noch in Bearbeitung und werden zur Offenlage ergänzt. 
3. Müllcontainer 
Die Aufstellung von Müllcontainer und Wertstoffbehälter muss innerhalb der 
überbaubaren G rundstücksfläche erfolgen. Bei einer Aufstellung a ußerhalb de s 
Gebäudes sind sie als Gruppenanlage durch geeignete Maßnahmen der Sicht zu 
entziehen und mit standortgerechten heimischen Pflanzen in voller Höhe abzuschirmen 
und zu begrünen.  
4. Anlagen zur Wärmeerzeugung: 
Anlagen zur Wärmeerzeugung (z.B. Wärmepumpen) sind nur innerhalb der 
überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Sie sind so anzuordnen oder durch 
geeignete Maßnahmen (z.B. Ein hausung, Bepflanzung oder Abschirmung) zu 
verdecken, dass sie von öffentlichen Verkehrsflächen aus nicht sichtbar sind.

5. Einschränkungs- und Verzichtsatzung  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 4 HBO) 
Die Festsetzungen befinden sich noch in Bearbeitung und werden zur Offenlage ergänzt. 
 
 
III. Satzung über den Erhalt baulicher Anlagen  
Aufgrund § 172 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 
1.1. Fassade Gebäude Rheinstraße 2 
1.2. Fassade Gebäude Luisenstraße 12 
Die Satzung befindet sich noch in Bearbeitung und wird zur Offenlage ergänzt.  
 
 
IV. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
(§ 9 Abs. 6 BauGB) 
 
Denkmalschutz  
S. Eintragung Planzeichnung und Planlegende (Planteil 1/2)

Rechtsgrundlagen: 
 
 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch 
Art. 5 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348) 
 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176) 
 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 6 des Gesetzes vom 12.08.2025 (BGBl. I Nr. 189) 
 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch 
Art. 1 des Gesetzes vom 09.10.2025 (GVBl. Nr. 66) 
 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 05.02.2026 (GVBl. Nr. 8) 
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 48 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323) 
 
Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt 
geändert durch Art. 84 des Gesetzes vom 16.12.2025 (GVBl. Nr. 110) 
 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert 
durch Art. 8 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348) 
 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch 
Art. 3 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
  
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348) 
 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I 
S. 540), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348)

Luisenstraße
Schuchardstraße
Ludwigs-
Ernst-Ludwigs-Platz
Ernst-Ludwig-Straße
Ernst-Ludwig-Straße
Rheinstraße
3
5
6
7
9
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
23
5
2
7
1 2
3
4A
6
7
1
5A
6
12
14
1
2
3
4
5
6
7
8
8A
9
9A
1
3
4
5
6
6A
7
8
9
10
11
12
14
16
4
5
D
D
3
13.0 m
15.0 m
15.0 m
Carreehof
GFL
GFL
GFL
ID
ID
ID
ID
ID
ID
ID
ID
MK 1
MK 2
MK 3
MK 2
ID
TH xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max. xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.
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GH max.
xxx m ü. NHN
TH
xxx m ü. NHN
TH
xxx m ü. NHN
TH
xxx m ü. NHN
TH xxx m ü. NHN
TH xxx m ü. NHN
TH
xxx m ü. NHN
TH xxx m ü. NHN
TH
xxx m ü. NHN
TH
xxx m ü. NHN
TH xxx m ü. NHN
7
16.5 m
9
10
11
16
12
1
7
8
11
12
13
14
1
45
6
1
1
3
4
2
3
4
1
1
3
3 1
1
1
1
2
6
7
9
10
4
6
7
8
9 10
1
2
6
1 1
1
9
1
2
4
1
1
2
1
1
2
3
2
3
5
2
369
369
391
433
361364
369
369
369
369
369
369
371
374374
374
378
381
382
382
404
404
404
406
407
409
411 413
386
387
389
389
391
391
391
391
398
398
398
398
398 398
403
429
429
430 431
1268
1275
1264
1264
1264
1265
1939
1941
50
62
53
62
53
54
1264
1264
1942
1262
1263
370
380
383
405
408
414
384
385
388
1267
70
1266
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.
xxx m ü. NHN
GH max.xxx m ü. NHN
D
DH 1 
xxx mü NHN
DH 2 
xxx m ü. NHN
14.5 m
14.5 m
Flur 4
Flur 1
Weißer Turm
3.0 m
M 1:500
FESTSETZUNGEN NACH DEM BAUGESETZBUCH (BAUGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
Grenze des Räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 Abs. 7 BauGB)
Geltungsbereich
Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Kerngebiete (§ 7 BauNVO) z. B. MK 1
Flächen für den Gemeinbedarf (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
                           Zweckbestimmung: Kulturellen Zwecken dienendes Gebäude „Weißer Turm“
Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
Zwingende Traufhöhe
Maximale Gebäudehöhe
Durchgangshöhe z. B. DH 1 xxx m ü. NHN
Kolonnaden (an der Rheinstraße)
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der
Nutzung (§§ 1 Abs. 4 und 16 Abs. 5 BauNVO)
Abgrenzung Art oder/und Maß
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
Baugrenzen (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Baulinien (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Vermaßung der Baufelder
Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Öffentliche Straßenverkehrsflächen
Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung "Carreehof"
Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
Intensive Dachbegrünung
Geh-, Fahr-, und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Geh- und Fahrrechte zugunsten der Allgemeinheit und/oder Leitungsrechte
zugunsten der Versorgungsträger und ihren Rechtsnachfolgern.
TH  xxx m ü. NHN
MK
NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME ANDERER GESETZLICHER
VORSCHRIFTEN NACH § 9 ABS. 6 BAUGB
Einzelanlagen (unbewegliche Kulturdenkmale), die dem Denkmalschutz
unterliegen ( § 9 Abs. 6 BauGB)
GFL
D
Stand: 18.02.2026
Satzungsbeschluss:
Dieser Bebauungsplan, bestehend aus den Planteilen 1 bis 2 mit der im Plan enthaltenen
Satzung, wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung
beschlossen am                    .
Die Ausfertigung dieses Planteils 1/2 stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Planteil
überein. Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit dem Planteil  2/2 gültig.
Ausgefertigt: Darmstadt, den __________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
        Der Dezernent
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am                     .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadtplanungsamt,
Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, in der Zeit vom                      bis
einschließlich                     
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am ___________.
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
        Der Dezernent
                      
Darmstadt, den                                                                                Stadtplanungsamt
                                 _________________
                              Annette Laute
   Amtsleiterin
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 19.12.2023.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am 09.01.2024.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom                    .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung im „Darmstädter Echo“
vom                    .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung gem. § 3 Abs. 1
BauGB durch Veröffentlichung der Planungsunterlagen im Internet und zusätzlich zeitgleiche
Auslegung der Planungsunterlagen im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße
12, 64295 Darmstadt mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung in der Zeit
vom                     bis einschließlich                    .
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit E-Mail vom                    .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom                    .
Bekanntmachung der Veröffentlichung der Planunterlagen im Internet und der weiteren
Zugangsmöglichkeit beim Stadtplanungsamt im „Darmstädter Echo“ am                    .
Veröffentlichung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit Begründung sowie den wesentlichen
umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Internet in der Zeit vom           
bis einschließlich                     und weitere Zugangsmöglichkeit durch öffentliche Auslegung
der genannten Unterlagen im gleichen Zeitraum im Stadtplanungsamt, Stadthaus West,
Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Einholung von Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur
Planung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und erneute Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2
Abs. 2 BauGB mit E-Mail vom                    .
GH max.
xxx m ü. NHN
xx.x m Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung: Darmstadt                                                                          Flur: 4
Vorentwurf
Bebauungsplan M 35
- Carree Innenstadt -
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes M 1 - Luisenplatz -
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Planteil 1/2
ID
10 30200 40
ÜBERSICHTSPLAN
Wissenschaftsstadt
Darmstadt