Jahresabschluss 2021 der KonvOY GmbH (KonvOY)

V/0429/2022
V/0429/2022
Öffentliche Beschlussvorlage
Betrifft
Jahresabschluss 2021 der KonvOY GmbH (KonvOY)
Beratungsfolge
06.09.2022 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Entscheidung
Beschlussvorschlag:
I. Sachentscheidung:
Die Vertretung der Stadt Münster in der Gesellschafterversammlung der KonvOY wird ermächtigt,
folgende Entscheidungen zu treffen:
1. Der Jahresabschluss der KonvOY zum 31.12.2021 in der vorliegenden Fassung (s.
Anlage 1), der von der Beratungs- und Prüfungsgesellschaft BPG mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen wurde, wird festgestellt.
2. Der Jahresfehlbetrag per 31.12.2021 in Höhe von 2.060 T€ wird in den Verlustvortrag
eingestellt und auf neue Rechnung vorgetragen.
3. Der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021 (s. Anlage 1, dort als Anlage IV) wird zur
Kenntnis genommen.
4. Der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat der KonvOY wird für das Geschäftsjahr 2021
Entlastung erteilt.
II. Finanzielle Auswirkungen:
Es ergeben sich keine finanziellen Auswirkungen.
Begründung:
Die KonvOY ist eine 100 %ige T ochtergesellschaftder Stadt Münster. Gemäß § 9 lit c) und lit e) des
Gesellschaftsvertrages obliegt der Gesellschafterversammlung u. a. die Beschlussfassung über die
Feststellung des Jahresabschlusses und die Verwendung des Ergebnisses sowie über die Entlastung
Amt für Finanzen und
Beteiligungen
11.08.2022
Ihr/e Ansprechpartner/in:
Herr Gericke
T elefon:492-2014
GerickeH@stadt-
muenster.de

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V/0429/2022
der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates.
Das abgelaufene Wirtschaftsjahr ist für die KonvOY geprägt von einer weiteren Ausweitung der
Geschäftstätigkeit. Es wurden erste Investorenauswahl- und Grundstücksvergabeverfahren für
verschiedene Baufelder durchgeführt. Die Umsatzerlöse lagen mit 6.696 T€ um 879 T€ über dem
Vorjahreswert.
Die KonvOY schließt das Geschäftsjahr 2021 mit einer Bilanzsumme von 96.481 T€ (VJ: 86.613 T€)
bei einem Fehlbetrag von 2.060 T€ (VJ: - 2.063 T€) ab. Der Jahresfehlbetrag soll auf neue Rechnung
vorgetragen werden. Somit erhöht sich der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag um 2.060 T€
auf 5.301 T€ (VJ: 3.241 T€).
Ab dem laufenden Jahr 2022 werden – nach der aktuellen Wirtschaftsplanung - positive Ergebnisse
prognostiziert, die in der Folge eine Reduzierung und den Ausgleich des Fehlbetrages zur Folge
haben dürften. Da die KonvOY auf hinreichende Kreditschöpfungsspielräume für die Finanzierung
ihrer Geschäftstätigkeit zurückgreifen kann (bisher bei der Stadt Münster nicht abgerufene
Darlehnsmittel in Höhe von 10 Mio. € sowie Zugriffsmöglichkeit auf den Cash-Pool der Stadt in Höhe
von 7,5 Mio. €), ist die Fortführung der Entwicklungstätigkeit der KonvOY trotz der bilanziellen
Unterdeckung nicht gefährdet.
Unter Berücksichtigung insbesondere der zu erwartenden Vermarktungserlöse in Höhe von 29.630 T€
ergibt sich laut Planung für das Geschäftsjahr 2022 ein Überschuss von 1.055 T€. Auf Basis der
geplanten Ergebnisse für die Geschäftsjahre 2022 bis 2025 wird mit der Wiederherstellung des
Stammkapitals im Geschäftsjahr 2025 gerechnet.
Ausführliche Informationen zum Geschäftsjahr sind dem Jahresabschluss 2021 und dem Lagebericht
(Anlage 1) zu entnehmen. Der Aufsichtsrat der KonvOY hat in seiner Sitzung am 22.06.2022 über die
o.g. Beschlusspunkte beraten und der Gesellschafterversammlung der KonvOY die
Beschlussfassung empfohlen (Anlage 2).
Einschätzung des Beteiligungsmanagements zum Jahresabschluss
Nach Prüfung des Jahresabschlusses durch die BPG mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft haben
sich aus Sicht des Beteiligungsmanagements keine Einwendungen gegen oder zusätzliche Hinweise
zum Jahresabschluss der KonvOY ergeben. Nach Durchsicht des vorgelegten und mit einem
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehenen Jahresabschlussberichtes erscheint der
Jahresabschluss als plausibel und vermittelt ein hinreichend nachvollziehbares Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der KonvOY zum Bilanzstichtag.
i.V.
gez.
Christine Zeller
Stadtkämmerin
Anlagen:
Anlage A
Anlage 1: Jahresabschluss und Lagebericht 2021
Anlage 2: Vorlage an den Aufsichtsrat Nr. 009/2022 zum Jahresabschluss 2021

KonvOY GmbH 
Münster 
Bilanz zum 31. Dezember 2021 
A K T I V S E I T E 
31.12.2021 31.12.2020 
EUR TEUR 
A. ANLAGEVERMÖGEN 
I. Sachanlagen 
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 17.889,00 18 
II. Finanzanlagen 
Beteiligungen 1.224,32 1
B. UMLAUFVERMÖGEN 
I. Vorräte 
Unfertige Erzeugnisse 90.829.282,15 82.474 
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 6.680,59 11 
2. Sonstige Vermögensgegenstände 4.712,69 126 
11.393,28 137 
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 320.541,08 742 
D. NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER FEHLBETRAG 5.300.694,58 3.241 
96.481.024,41 86.613 
Anlage I/1

P A S S I V S E I T E 
31.12.2021 31.12.2020 
EUR TEUR 
A. EIGENKAPITAL 
I. Gezeichnetes Kapital 500.000,00 500 
II. Verlustvortrag -3.740.910,53 -1.678 
III. Jahresfehlbetrag -2.059.784,05 -2.063 
IV. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 5.300.694,58 3.241 
0,00 0
B. RÜCKSTELLUNGEN 
1. Steuerrückstellungen 275.600,00 132 
2. Sonstige Rückstellungen 589.564,22 428 
865.164,22 560 
C. VERBINDLICHKEITEN 
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 50,41 0
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 11.938.757,00 6.929 
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.875.264,12 2.679 
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 206.880,62 23 
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 72.535.716,58 67.353 
6. Sonstige Verbindlichkeiten 9.002.136,34 9.012 
95.558.805,07 85.996 
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 57.055,12 57 
96.481.024,41 86.613 
Anlage I/2

KonvOY GmbH 
Münster 
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2021 
2021 2020 
EUR TEUR 
1. Umsatzerlöse 6.695.624,54 5.817 
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestands an 
unfertigen Erzeugnissen 8.355.444,57 9.195 
3. Sonstige betriebliche Erträge 49.832,81 496 
4. Materialaufwand 
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und 
Betriebsstoffe und für bezogene Waren 124.952,99 166 
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen 13.580.101,63 13.866 
13.705.054,62 14.032 
5. Personalaufwand 
a) Löhne und Gehälter 319.529,07 186 
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 
Altersversorgung und für Unterstützung 203.887,98 121 
- davon aus Altersversorgung 
35.523,05  EUR  (Vorjahr 21  TEUR )
523.417,05 307 
6. Abschreibungen 9.654,66 1
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.934.049,97 2.225 
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 749.205,83 777 
- davon an verbundene Unternehmen 
749.205,83  EUR  (Vorjahr 778  TEUR )
9. Ergebnis nach Steuern -1.820.480,21 -1.834 
10. Sonstige Steuern 239.303,84 229 
11. Jahresfehlbetrag -2.059.784,05 -2.063 
Anlage II

Anlage III/1 
ANHANG KONV OY GMB H 
ZUM JAHRESABSCHLUSS PER 31.12.2021 
Konversion Münster 
Oxford und York 
Inhalt 
1 Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss .................................... ................................................. 2 
2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden .............................. ........................................................ 2 
3 Erläuterungen zur Bilanz ......................................................... ........................................................ 3 
4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung ........................... ............................................... 5 
5 Sonstige finanzielle Verpflichtungen ............................................ ................................................... 6 
6 Sonstige Angaben ............................................................... ............................................................. 6 
6.1 Zusammensetzung der Organe .................................................. ............................................. 6 
6.2 Vergütung des Geschäftsführers und des Aufsichtsrates ................... .................................... 7 
6.3 Arbeitnehmer .............................................................. ............................................................ 7 
6.4 Honorar des Abschlussprüfers ............................................. ................................................... 8 
6.5 Konzernzugehörigkeit ...................................................... ........................................................ 8 
6.6 Vorschlag zur Ergebnisverwendung ......................................... ............................................... 8 
6.7 Nachtragsbericht ............................................................... ...................................................... 8

Anlage III/2 
1 Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss  
Die KonvOY GmbH mit Sitz in Münster ist im Handelsregister des  Amtsgerichts Münster unter der 
Nummer HRB 16654 eingetragen. Gegenstand des Unternehmens ist die  Verbesserung der 
Wohnraumversorgung in Münster durch Entwicklung der Konversionsflächen der Grundstücksareale 
der ehemaligen York- und Oxford-Kaserne. 
Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Die Aufstellung des 
Jahresabschlusses erfolgt unter Beachtung des § 108 Abs. 1 Ziffer 8 d er Gemeindeordnung und 
aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag nach den für große Kapitalgesellschaften 
geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den Vorschriften  des GmbH-Gesetzes. Die 
Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesam tkostenverfahren. Bilanz und 
Gewinn- und Verlustrechnung sind entsprechend den §§ 266 bzw. 275 HGB gegliedert.  
2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 
Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte trotz des ausgewi esenen nicht durch Eigenkapital 
gedeckten Fehlbetrages von 5.301 TEUR (Vj.: 3.241 TEUR) unter Zugrundelegung der Fortführung der 
Unternehmenstätigkeit, da der Wirtschaftsplan der Gesellschaft eine ent sprechend positive 
Unternehmensprognose ausweist. 
Die im Vorjahr angewandte Bilanzierungs- und Bewertungsmethodik wird im  Geschäftsjahr 2021 im 
Wesentlichen unverändert fortgesetzt. 
Beginnend ab dem Geschäftsjahr 2020 werden vereinnahmte Verkaufserlöse und Kostenerstattungen 
entsprechend dem Baufortschritt als realisiert angesehen und als Umsatzerlö se bilanziert. Der 
Baufortschritt wird als Quote aus den bis zum Bilanzstichtag aufgewen deten und gemäß 
Wirtschaftsplan insgesamt erwarteten Anschaffungs- und Herstellungsko sten ermittelt. 
Korrespondierend hierzu erfolgt der Ausweis analog abgegrenzte r Bestandsminderungen in der 
Position „Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen“ in der 
Gewinn- und Verlustrechnung. Auf bereits im Geschäftsjahr 2019 vere innahmte Kostenerstattungen 
wurde diese Methodik erstmals in 2020 analog angewendet. Im Geschäftsjahr 2021 resultieren hieraus 
die folgenden Umsatzerlöse: 
Diesen Umsatzerlösen stehen Bestandsminderungen von 6.190.312 EUR (Vj.: 5.564 TEUR) entgegen. 
Des Weiteren weist die Gesellschaft ab dem Geschäftsjahr 2020 entspr echend § 42 Abs. 3 GmbHG 
Forderungen und Verbindlichkeiten gegen bzw. gegenüber ihrer Gese llschafterin als separate 
Bilanzpositionen aus. 
Quartier YORK Quartier OXFORD Summe 
Φ Φ Φ
Verkaufserlöse 
Ei nnahmen 2021 5.800.000 - 5.800.000 
Baufortschritt 43,83% 61,58% 
abgegrenzte Erträge aus 
Einnahmen 2021 2.542.140 - 2.542.140 
abgegrenzte Erträge aus 
Einnahmen der Vorjahre 857 149.890 150.747 
realisierte Umsatzerlöse 2.542.997 149.890 2.692.887 
Kostenerstattungen 
Ei nnahmen 2021 3.325.114 1.842.210 5.167.324 
Baufortschritt 43,83% 61,58% 
abgegrenzte Erträge aus 
Einnahmen 2021 1.457.397 1.134.433 2.591.830 
abgegrenzte Erträge aus 
EInnahmen der Vorjahre 500.652 172.305 672.957 
realisierte Umsatzerlöse 1.958.049 1.306.738 3.264.787 
Summe 4.501.046 1.456.628 5.957.674

Anlage III/3 
Der Ansatz des Sachanlagevermögens erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die bezüglich 
der abnutzbaren Sachanlagen um planmäßige lineare Abschreibungen  vermindert werden. Dabei 
richten sich die Abschreibungssätze nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. 
Vermögensgegenstände des Finanzanlagevermögens werden zu Anschaffungskosten bewertet. 
Die durch die Gesellschaft erworbenen und zum Verkauf bestimmten Gru ndstücke und Gebäude 
werden zu Anschaffungskosten im Umlaufvermögen bilanziert, da sie die Voraussetzungen des § 247 
Abs.2 HGB nicht erfüllen. Bauvorbereitungskosten für diese Grundstücke werd en zu Anschaffungs- 
bzw. Herstellungskosten bewertet und zusammen mit den Ans chaffungskosten für die Grundstücke 
und Gebäude bilanziert. Um dem Prinzip der verlustfreien Bewertung Rechnung zu tragen, werden die 
im Umlaufvermögen gehaltenen Grundstücke ggf. auf einen niedrigeren Verkaufspreis abgewertet. Im 
Geschäftsjahr 2021 wurde eine solche Abwertung in Höhe von 62 TEUR (Vj.: 55 TEUR) vorgenommen. 
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bilanziert. Nicht oder nicht 
vollständig werthaltige Forderungen werden ggf. wertberichtigt. 
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor d em Abschlussstichtag, die 
Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen. Die Aufl ösung der abgegrenzten 
Beträge erfolgt linear entsprechend dem Zeitablauf. 
Vom Aktivierungswahlrecht bezüglich aktiver latenter Steuern auf s teuerliche Verlustvorträge wird 
kein Gebrauch gemacht. 
Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen werden in Hö he des Erfüllungsbetrages 
angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlic h ist. Hierbei werden 
zukünftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr 
als einem Jahr werden - soweit vorhanden - abgezinst.  
Die Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling gegenüber der Gesellsch afterin Stadt Münster sind 
zusammen mit Forderungen und Verbindlichkeiten aus Dienstleistungsve rrechnungen unter den 
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern ausgewiesen. 
Sämtliche Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. 
Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Einnahmen vor de m Abschlussstichtag, die 
Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen. Die Auflösu ng der abgegrenzten Beträge 
erfolgt linear entsprechend dem Zeitablauf. 
3 Erläuterungen zur Bilanz 
Die Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich unmittelbar aus dem Anlagenspiegel, der dem 
Anhang als Anlage 1 beigefügt ist. Die Gesellschaft hat sich im Jahre 2018 an der NRW.URBAN 
Kommunale Entwicklung GmbH (Düsseldorf) beteiligt. Ihr Anteil am  Stammkapital beträgt 1%. Der 
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 der NRW.URBAN endet mit einem Eigenkapital von 101 TEUR 
(Vj.: 87 TEUR) und einem Jahresüberschuss von 13 TEUR (Vorjahr: Überschuss 4 TEUR). 
Im Geschäftsjahr 2021 wurden Investitionen in das Sachanlagevermög en von 10 TEUR (Vj.: 9 TEUR) 
getätigt; der Betrag entfällt vollständig auf Büro- und Geschäftsausstattung. 
Im April 2018 sind die Grundstückskaufverträge hinsichtlich der ehemaligen York- und Oxford-Kaserne 
beurkundet worden. Besitz, Gefahren, Nutzen und Lasten dieser zum Verkauf bestimmten 
Grundstücke gingen am 4. Oktober 2018 auf die KonvOY über. Es handelt sich sowohl um bebaute wie 
auch unbebaute Grundstücke, teilweise erschlossen, teilweise n och nicht erschlossen. Die 
Bauvorbereitungskosten betreffen alle den zu vermarktenden Grundstücken  direkt zuzuordnende 
Kosten, die mit der Herstellung der Vermarktbarkeit einhergehen , z.B. Planungs-, Herrichtungs- und 
Erschließungskosten. Laufende Unterhalts- und Betriebskosten sind nicht aktiviert, sondern in der

Anlage III/4 
Gewinn- und Verlustrechnung im Aufwand ausgewiesen. Der Gesamtausweis hat sich im Geschäftsjahr 
2021 wie folgt entwickelt: 
Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben  eine Restlaufzeit von weniger 
als einem Jahr.  
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Forderu ngen aus Lieferungen und 
Leistungen gegen eine weitere Tochtergesellschaft der Stadt Münster. 
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen die Bezirksregierung Arnsberg aus 
der Weiterberechnung von Dienstleistungen von 5 TEUR (Vj.: 127 TEUR) aktiviert. 
Das Stammkapital ist voll eingezahlt. 
Die Steuerrückstellungen betreffen noch nicht veranlagte Grundsteuern für die Vorratsgrundstücke. 
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen aus Rückstellu ngen für bereits erhaltene, 
aber noch nicht abgerechnete Dienstleistungen (531 TEUR, Vj.:  387 TEUR), Personalrückstellungen 
(34  TEUR, Vj.: 20 TEUR) sowie für Kosten der Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (25 TEUR, 
Vj.: 21 TEUR) zusammen. 
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ergibt sich unmittelbar au s dem 
Verbindlichkeitenspiegel, der dem Anhang als Anlage 2 beigefügt ist. 
Unter den erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen werden vereinnahm te Zahlungseingänge aus 
dem Verkauf von Baugrundstücken von Erwerbern sowie Kostenerst attungen von der Wohn + 
Stadtbau GmbH, Münster, ausgewiesen, die aufgrund des Baufortschritts in den einzelnen Quartieren 
noch nicht als Umsatzerlöse auszuweisen waren.  
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betr effen Verbindlichkeiten aus Liefer- 
ungen und Leistungen gegenüber weiteren Tochtergesellschaften der Stadt Münster. 
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 72.535.71 6,58 EUR (Vj.: 67.353 TEUR) 
betreffen drei im Jahre 2018 und jeweils ein im Jahr 2020 und i m Jahr 2021 von der Gesellschafterin 
Stadt Münster aufgenommene Darlehen in Höhe von 65.499 .996,00 EUR (Vj.: 66.300 TEUR), 
Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling in Höhe von 6.690.099,16 EUR (Vj.: 990 TEUR) sowie saldierte 
Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in  Höhe von 345.621,42 EUR        
Quartier YORK Quartier OXFORD Summe 
Φ Φ Φ
Vortrag aus 2020 44.888.912,08 37.584.925,50 82.473.837 ,58 
Bestandsveränderungen 2021 
Bestandserhöhungen 
Grunderwerb 248.617,58 -            1.917.145,40 -         2.165.762,98 -         
Management, Beratung 305.966,58 291.556,80 597.523,38 
Folgekosten Qualitäten 75.122,27 29.881,34 105.003,61 
Herrichtung 4.120.600,43 4.556.082,30 8.676.682,73 
Erschließung 2.245.186,78 3.278.376,12 5.523.562,90 
Grünzüge 132.400,00 9.700,00 142.100,00 
Vermessung 47.196,50 14.239,09 61.435,59 
Aktivierte Finanzierungskosten 450.367,13 290.368,30 74 0.735,43 
Gebäudeaufwertung 37.248,05 - 37.248,05 
Substanzerhalt 49.194,88 289.358,21 338.553,09 
Aktivierte Gemeinkosten 281.781,05 206.893,72 488.674, 77 
7.496.446,09 7.049.310,48 14.545.756,57 
Bestandsverminderungen 
abgegrenzte Bestandsverminderungen 4.362.853,00 1.765. 845,00 6.128.698,00 
Verlustfreie Bewertung - 61.614,00 61.614,00 
4.362.853,00 1.827.459,00 6.190.312,00 
Saldo 2021 3.133.593,09 5.221.851,48 8.355.444,57 
31.12.2021 48.022.505,17 42.806.776,98 90.829.282,15

Anlage III/5 
(Vj.: 63 TEUR). Die Gesellschafterdarlehen mit einem Gesamtvolumen von (ursprünglich) 80.000 TEUR 
wurden im Geschäftsjahr planmäßig in Höhe von 5.800 TEUR (Vj.: 5.800  TEUR) getilgt.  
Zu Gunsten verbundener Unternehmen bestehen nachfolgende Haftungsverhältnisse gem. § 251 HGB 
(Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen) in Form von gesamtschuldn erischen Haftungen 
sowie sonstige finanzielle Verpflichtungen etc., zu denen auch auf die Ausführungen im Lagebericht 
verwiesen wird. 
Die Kaufverträge mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) beinha lten eine 
gesamtschuldnerische Haftung der jeweiligen Käuferinnen (Stad t Münster, KonvOY GmbH, 
Wohn+Stadtbau GmbH), die zwischen den Käuferinnen im Innenverh ältnis entsprechend den 
jeweiligen Eigentumsflächen aufgeteilt ist. Auf die Konversionspartneri nnen entfallen ca. 98% der 
Kasernengesamtflächen. Die Kaufverträge mit der BImA enth alten etliche bedingte und unbedingte 
Variablen in unterschiedlicher Hinsicht (z.B. Zeit, Raum, Bebauungsart etc.), die sich sowohl zu Gunsten 
der Käuferinnen wir auch zu ihren Lasten auswirken können; di e gesamtschuldnerische Haftung wird 
auf einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag geschätzt und entfällt im Wesentlichen auf die 
Konversionspartnerinnen. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Konversionspartnerinnen wird nicht 
mit einer Inanspruchnahme gerechnet. 
Zudem sind die durch die KonvOY zu erstellenden verkehrs- und ent wässerungstechnischen Anlagen 
samt der ggf. notwendig werdenden Anpassungsmaßnahmen sowie d er öffentlichen Grünflächen im 
Vertragsgebiet nach Abschluss der Maßnahme unentgeltlich auf die Stadt Münster zu übertragen. Die 
KonvOY GmbH ist daher darauf angewiesen, dass die Preisgestaltung bei  der Vermarktung der 
Grundstücke einen entsprechenden Ausgleich dieser Kosten sicherstellt. 
4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 
Die im Geschäftsjahr 2021 wie auch im Vorjahr erzielten Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen: 
Die Bestandserhöhungen und -verminderungen an unfertigen Erzeugniss en betreffen aktivierte 
Herstellungskosten in Bezug auf die Vorratsgrundstücke von 14.546 TEUR (Vj.: 14.814 TEUR) sowie 
Bestandsminderungen von 6.190 TEUR (Vj.: 5.619 TEUR); zur Zusammensetzung des Betrages wird auf 
die Aufstellung unter den Erläuterungen zur Bilanz verwiesen. 
Die sonstigen betrieblichen Erträge resultieren im Wesentlichen aus  einem Investitionszuschuss des 
Landes Nordrhein-Westfalen. 
Die Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe betreffen Aufw endungen für vermietete 
Gebäude. Die von Dritten bezogenen Leistungen im Zusammenha ng mit der Baureifmachung der 
Vorratsgrundstücke sind als Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen. 
Die Personalaufwendungen beinhalten die Gehälter der bei der KonvOY fest angestellten Mitarbeiter 
sowie die hierauf entfallenden Arbeitgeberanteile zu den Sozialversicherungen.  
2020 
Quartier 
YORK 
Quartier 
OXFORD übergeordnet Summe Summe 
Φ Φ Φ Φ Φ
Abgegrenzte Verkaufserlöse 2.542.997,00 149.890,00 - 2.69 2.887,00 805.309,00 
Abgegrenzte Kostenerstattungen 1.958.049,00 1.306.738,00 - 3.264.787,00 4.182.574,00 
Erlöse aus Vermietung von 
Bestandsgebäuden 636.128,71 87.291,83 - 723.420,54 717.589,65 
Weiterberechnung von 
Dienstleistungen - - 14.530,00 14.530,00 111.385,52 
-
Summe 5.137.174,71 1.543.919,83 14.530,00 6.695.624,54 5. 816.858,17 
2021

Anlage III/6 
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:  
Die Zinsaufwendungen des Geschäftsjahres betreffen mit 741 TEUR Zinszahlung en (744 TEUR, Vj.: 
776  TEUR) und periodengerecht abgegrenzte Zinsen (-3 TEUR, Vj.: -4 TEUR) auf die Darlehen von der 
Gesellschafterin Stadt Münster sowie mit 8 TEUR (Vj.: 6 TEUR) Zin sen für die Inanspruchnahme des 
Cash-Pools der Gesellschafterin Stadt Münster. Seit dem Geschäftsjahr 201 9 macht die Gesellschaft 
vom Aktivierungswahlrecht des § 255 Abs. 3 Satz 1 HGB Gebrauch und aktiviert die Darlehenszinsen in 
den Herstellungskosten der zum Verkauf bestimmten Grundstücke, da die Darlehensvereinbarungen 
mit der Stadt Münster eine entsprechende Zweckbindung der Da rlehen enthalten und die Zinsen 
ausschließlich während des Zeitpunktes der Herstellung eines verkaufsfäh igen Zustandes der 
Grundstücke angefallen sind. Die Gegenbuchung ist in den Bestandsveränderungen enthalten. 
Unter den sonstigen Steuern sind die Grundsteuern auf die im Umla ufvermögen gehaltenen 
Grundstücke ausgewiesen. 
5 Sonstige finanzielle Verpflichtungen 
Sonstige, nicht unmittelbar aus der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung abzuleitende finanzielle 
Verpflichtungen bestehen aus der Verzinsung der von der Gesellsc hafterin Stadt Münster gewährten 
Darlehen. Die Zahllast aus diesen Zinsen beträgt: 
Zusätzlich bestehen aus Miet- und Leasingverträgen finanzielle Verpflichtungen wie folgt: 
6 Sonstige Angaben 
6.1 Zusammensetzung der Organe 
Organe der Gesellschaft sind gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrages 
x die Gesellschafterversammlung, 
x der Aufsichtsrat und 
x die Geschäftsführung. 
Zum alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer war im Geschäftsjahr 2020 bestellt: 
x Stephan Aumann, Münster  
2021 2020 Veränderung 
Φ Φ Φ
Prüfungs- und Beratungskosten 305.283,97 634.505,66 32 9.221,69 -    
Grundbesitzabgaben 498.510,45 415.959,77 82.550,68 
Dienstleistungen von verbundenen Unternehmen 174.815 ,82 166.394,73 8.421,09 
Vertriebskosten 521.714,62 627.662,95 105.948,33 -    
Forderungsverluste 180.392,42 178.559,30 1.833,12 
Werbung und Anzeigen 90.665,10 77.653,24 13.011,86 
Diverse 162.667,59 124.145,95 38.521,64 
1.934.049,97 2.224.881,60 290.831,63 -    
Jahr 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Gesamt 
TEUR 645 559 379 292 214 135 57 2.281 
Jahr 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Gesamt 
TEUR 57 57 57 55 54 54 54 388

Anlage III/7 
Die KonvOY GmbH hat einen Aufsichtsrat, bestehend aus 12 vo n der Gesellschafterin entsandten 
Mitgliedern. Dieser hat sich nach Änderung des Gesellschaftsvertrags der KonvO Y zum 19.12.2018 in 
seiner ersten Sitzung am 22.1.2019 konstituiert. Im Geschäftsjahr 2021 gehörten dem Aufsichtsrat an: 
6.2 Vergütung des Geschäftsführers und des Aufsichtsrate s 
Weder der Geschäftsführer noch der Aufsichtsrat erhielten im Geschäft sjahr für ihre Tätigkeit eine 
Vergütung durch die Gesellschaft. 
6.3 Arbeitnehmer 
Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2021 durchschnittlich 7 Angestellte (Vj.: 4). 
6.4 Altersversorgung 
Den Arbeitnehmern der Gesellschaft wird eine Zusatzversorgung nac h den für die Angestellten des 
öffentlichen Dienstes geltenden Grundsätzen gewährt, die über Ko mmunale Versorgungskassen 
Westfalen-Lippe (kvw), Münster, abgewickelt wird. Auf eine Bilanzierung  der daraus entstehenden 
mittelbaren Versorgungszusagen hat die Gesellschaft gemäß Art. 28 Abs. 1 Satz 2 EGHGB verzichtet. 
Bei der Finanzierung der Leistungen der kvw ist nach dem umla gefinanzierten Abrechnungsverband I 
und dem kapitalgedeckten Abrechnungsverband II zu unterscheid en. Die Gesellschaft gehört mit 
sämtlichen Beschäftigten dem Abrechnungsverband I an.   
Im Abrechnungsverband I finanziert die kvw ihre Leistungen übe r ein modifiziertes Abschnitts- 
deckungsverfahren (Umlageverfahren). Die Beiträge zur kvw werden für alle ständig Beschäftigten der 
Gesellschaft entrichtet. Sie belaufen sich für das Jahr 2021 au f 4,5 % (Vj.: 4,5 %) des 
zusatzversorgungspflichtigen Entgelts. Weiterhin wird seitens d er kvw Sanierungsgeld in Höhe von 
3,25 % (Vj.: 3,25 %) des zusatzversorgungspflichtigen Entgelts erhoben.  
bis 14.12.2021 ab 15.12.2021 
Andreas Nicklas Andreas Nicklas 
Rechtsanwalt Rechtsanwalt 
Stephan Brinktrine Stephan Brinktrine 
Abteilungsleiter Finanzbuchhaltung Abteilungsleiter F inanzbuchhaltung 
Otto Reiners Otto Reiners 
Referatsleiter Referatsleiter 
Mitglieder Dr. Martin Lücke Dr. Martin Lücke 
Tierarzt Tierarzt 
Peter Bensmann Peter Bensmann 
Kaufmann / Unternehmensberater Kaufmann / Unternehmensberater 
Dr. Markus Johow Dr. Markus Johow 
Bauingenieur Bauingenieur 
Annika Bürger Annika Bürger 
Bioinformatikerin Bioinformatikerin 
Gerhard Joksch Christoph Kattentidt 
Berater / Rentner Diplom Sozialarbeiter 
Hedwig Liekefedt Hedwig Liekefedt 
Lehrerin Lehrerin 
Jörg Berens Jörg Berens 
Referent Öffentlichkeitsarbeit Referent Öffentlichkeitsarbeit 
Ortrud Philipp Ortrud Philipp 
Geschäftsführerin Geschäftsführerin 
Christine Zeller Christine Zeller 
Stadtkämmerin Stadtkämmerin 
Vorsitzende(-r) 
1. stellv. Vorsitzende(-r) 
2. stellv. Vorsitzende(-r)

Anlage III/8 
6.5 Honorar des Abschlussprüfers 
Das für das Berichtsjahr als Aufwand erfasste Honorar unseres Abschluss prüfers, der Beratungs- und 
Prüfungsgesellschaft BPG mbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Münster, einsc hließlich des 
Aufwands aufgrund der Bildung von Rückstellungen für die Abschlussprüfung beläuft sich auf 13 TEUR 
(Vj.: 15 TEUR) und betrifft Leistungen im Rahmen der Jahresabschlussprüfung. 
6.6 Konzernzugehörigkeit 
Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Stadt Mün ster und wird in deren 
Konzernabschluss einbezogen. Name und Sitz des Mutterunterne hmens mit dem kleinsten und dem 
größten Konsolidierungskreis ist Stadt Münster, Münster. 
6.7 Vorschlag zur Ergebnisverwendung 
Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresfehlbe trag des 
Geschäftsjahres 2021 in Höhe von 2.059.784,05 EUR zusammen mit  dem Verlustvortrag per 
31. Dezember 2020 auf neue Rechnung vorzutragen. 
6.8 Nachtragsbericht 
Seit dem 24. Februar 2022 sind russische Streitkräfte in die Ukraine  einmarschiert. Vor diesem 
Hintergrund werden im Jahr 2022 weltwirtschaftliche Veränderunge n eintreten, die auch zu 
zahlungswirksamen Verlusten führen können, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Jahr 
2022 belasten (insbesondere durch die steigenden Rohstoffpreise bz w. Veränderungen an den 
Kapitalmärkten). Die Einschätzung der konkreten Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und 
Ertragslage 2022 ist zurzeit noch nicht hinreichend verlässlich möglich. 
Münster, den 29. April 2022 
Stephan Aumann 
Geschäftsführer

Anlagennachweis für das Geschäftsjahr 2021 
ENTWICKLUNG DER ANSCHAFFUNGSWERTE 
Anfangs-stand Zugang Abgang Endstand 
Bilanzposten: 
1
EUR 
2
EUR 
3
EUR 
4
EUR 
5
A. Anlagevermögen 
I. Sachanlagen 
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 19.617,65 9.552,66 0,00 29.170,31 
19.617,65 9.552,66 0,00 29.170,31 
II. Finanzanlagen 
Beteiligungen 1.224,32 0,00 0,00 1.224,32 
1.224,32 0,00 0,00 1.224,32 
20.841,97 9.552,66 0,00 30.394,63 
Anlage III /9

ENTWICKLUNG DER ABSCHREIBUNGEN 
Anfangsstand 
Abschreibungen 
des 
Geschäftsjahres 
Entnahme für 
Abgänge Endstand 
Restbuchwerte 
31.12.2021 
Restbuchwerte 
31.12.2020 
EUR 
6
EUR 
7
EUR 
8
EUR 
9
EUR 
10 
EUR 
11 
1.626,65 9.654,66 0,00 11.281,31 17.889,00 17.991,00 
1.626,65 9.654,66 0,00 11.281,31 17.889,00 17.991,00 
0,00 0,00 0,00 0,00 1.224,32 1.224,32 
0,00 0,00 0,00 0,00 1.224,32 1.224,32 
1.626,65 9.654,66 0,00 11.281,31 19.113,32 19.215,32 
Anlage III /10

bis 1 Jahr über 1 Jahr über 5 Jahre 
Φ Φ Φ Φ
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 50,41 50,41 - -
(Vorjahr) 32,32 32,32 - -
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 11.938.757,00 2.556.596,38 9.382.160,62 618.781,43 
(Vorjahr) 6.929.107,00 1.990.692,00 4.938.415,00 77.420,00 
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.875.264,12 1.875.264,12 - -
(Vorjahr) 2.679.279,89 2.679.279,89 - -
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 206.880,62 206.880,62 - -
(Vorjahr) 22.857,14 22.857,14 - -
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 72.535.716,58 22.835.722,58 49.699.994,00 11.499.986,00 
(Vorjahr) 67.353.002,51 16.853.006,51 50.499.996,00 17.299.988,00 
6. Sonstige Verbindlichkeiten 9.002.136,34 1.002.136,34 8.000.000,00 -
(Vorjahr) 9.012.377,13 1.012.377,13 8.000.000,00 -
Gesamt 95.558.805,07 28.476.650,45 67.082.154,62 12.118.767,43 
(Vorjahr) 85.996.655,99 22.558.244,99 63.438.411,00 17.377.408,00 
KonvOY GmbH 
Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2021 
Total 
31.12.2021 
davon mit einer Restlaufzeit 
Anlage III/11

Anlage IV/1 
Lagebericht KonvOY GmbH 
Zum Jahresabschluss per 31.12.2021 
Entwicklung der Quartiere 
Oxford und York in Münster

Anlage IV/2 
 
 
INHALT 
 
1 GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 3  
a)  GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS 3  
b)  ZIELE UND STRATEGIEN 4  
2 WIRTSCHAFTSBERICHT 5  
a)  Marktumfeld 5  
b)  Wirtschaftsplanung und Umsetzung 5  
3 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS 6  
a)  Ertragslage 6  
b)  Vermögenslage 7  
c)  Finanzlage (Kapitalstruktur, Investitionen, Liquidität) 8  
4 CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG 10  
a)  Prognosebericht 10  
b)  Chancen 11  
4.b.1 Markt 11  
4.b.2 Corona-Pandemie 11  
4.b.3 Qualitäten 11  
4.b.4 Öffentlichkeit 12  
4.b.5 Förderung 12  
4.b.6 Verträge und Kosten 12  
4.b.7 Liquidität 12  
4.b.8 Fristen 12  
4.b.9 Mieterlöse 13  
c)  Risiken 13  
4.c.1 Markt 13  
4.c.2 Corona-Pandemie 13  
4.c.3 Qualitäten 13  
4.c.4 Öffentlichkeit 14  
4.c.5 Förderung 14  
4.c.6 Verträge und Kosten 14  
4.c.7 Liquidität 15  
4.c.8 Fristen 15  
4.c.9 Vermietungen / Nutzungsüberlassungen 15

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/3 
1 GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 
A) GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS  
Die KonvOY GmbH (KonvOY) ist ein hundertprozentiges Tochte runternehmen der Stadt Münster. 
Gegenstand des Unternehmens ist die Bereitstellung von geräumte n und erschlossenen 
Baugrundstücken zur Bebauung mit Wohnraum, Mischnutzungen und sozialen Infrastrukturen.  
Die ehemaligen Kasernen Oxford und York in Münster wurden im Geschäftsjahr 2018 durch die Stadt 
Münster, die Wohn- und Stadtbau GmbH (W + S GmbH) und die KonvOY von der Bundesanstalt für 
Immobilienaufgaben (BImA) erworben. Die KonvOY hat im Zuge d es Ankaufs die für die 
Verwirklichung ihres Geschäftszwecks erforderlichen Liegenschaften von der BImA erworben. Der 
Besitzübergang fand im Oktober 2018 statt. 
Auf Basis der städtebaulichen und bauplanungsrechtlichen Grundlagen  werden auf den 
Liegenschaften der Oxford und York Kasernen rd. 3.000 Wohneinheiten entstehen. Auf den Flächen 
der KonvOY werden mit der Herrichtung und Baureifmachung die V oraussetzungen für rd. 2.100 
Wohneinheiten geschaffen. Die KonvOY übernimmt selbst keinen Hochbau 1, sondern entwickelt die 
Grundstücke nach Maßgabe der städtebaulichen Verträge und veräußert die baureifen Grundstücke 
zum Zweck der weiteren Bebauung durch Dritte. Hierzu kann die Ko nvOY sämtliche Geschäfte 
betreiben, die diesem Zwecke dienlich sind. Neben den eigenen Flächen übernimmt die KonvOY die 
Herrichtung und Erschließung für die Flächen der W + S GmbH auf den Kasernenflächen und für die 
Flächen der sozialen Infrastruktur im Eigentum der Stadt Münster. 
Das Geschäftsmodell der KonvOY ist auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit ausgele gt. Die für den 
Ankauf der zu entwickelnden Flächen eingesetzten Mittel werd en durch die Rückflüsse aus der 
Grundstücksvermarktung gedeckt. Zusätzlich werden Rückflüsse aus der Ve rmarktung der Flächen 
mit einer Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals von mindestens 5  % angestrebt. Die 
Ausschüttungsregelungen sind im Managementkontrakt mit der Stadt Münster vereinbart. Über 
den Managementkontrakt bindet sich die KonvOY zudem an die Public Corporate Governance 
Kodex-Vorgaben des Stadtkonzerns. 
Zur Umsetzung des Geschäftsmodells wurden ab Mitte 2019 und auch im Jahr 2021 Einstellungen 
getätigt. Insgesamt sind zum Stichtag 31. Dezember 2021 7 Mitarbeiter:innen direkt bei KonvOY 
eingestellt: 
- Kaufmännische Leitung: 01.07.2019 
- Leitung Quartiersentwicklung: 01.07.2019 
- Objektmanager: 01.09.2019 
- Team Assistenz: 01.10.2019, Ersatz durch Neueinstellung 15.4. 2021 
1 Bis auf die Sanierung und Herrichtung eines Gebäudes im Oxford-Qua rtier mit dem Ziel, vermietbare und 
eigengenutzte gewerbliche Flächen zu errichten, um die Immobil ie am Ende der geplanten 
Quartiersentwicklung als voll vermietetes Objekt zu veräußern.

Anlage IV/4 
- Buchhaltungsassistenz: 01.02.2021 
- Zwei Quartiersentwickler:innen: 15.01.2021 
Aufgrund des Ausscheidens der Kaufmännischen Leitung durch Elternzeit w ird diese Stelle zum 
01.07.2022 neu besetzt werden. Die derzeitige Geschäftsführun g ist seit dem 01.07.2019 bestellt. 
Die Anstellung der Geschäftsführung erfolgt über die Stadt Münste r aufgrund der Doppelfunktion 
als Konversionsmanager für das Dezernat III/2. Die Leistungen der Geschäftsführung für die KonvOY 
werden auf Stundenbasis durch die KonvOY gegenüber der Stadt Münster vergütet. Ebenfalls ist ein 
Teil einer weiteren städtischen Stelle beim Konversionsmanagement für Aufgabenerledigung der 
KonvOY bereitgestellt und wird auf Stundenbasis vergütet. 
Um den eigenen Betriebsapparat möglichst überschaubar und schla nk zu halten, bedient sich die 
KonvOY bei Ihrer Tätigkeit vornehmlich dreier Dienstleister, die die  KonvOY bei der Koordinierung 
und der operativen Steuerung der Entwicklungsarbeit unterstütze n und das übergeordnete 
Projektcontrolling begleiten: 
x Die Leistungsbeziehungen im Stadtkonzern werden über einen Dienstleistungsvertrag (i.d.F. 
2. Änderung August 2020) geregelt. Dieser Dienstleistungsvertrag regelt u.a. die Erbringung 
der Leistungen für die Erschließungsplanung und -umsetzung durch das Amt für Mobilität 
und Tiefbau der Stadt Münster.  
x Für die operative Umsetzung der Herrichtung wurde ein Dienstleistu ngsvertrag mit 
NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH (NU) abgeschlossen.  
x Für die Projekt- und Prozesssteuerung, die Vermarktungsplanun g und die strategische 
Budgetplanung besteht ein Dienstleistungsvertrag mit Drees & Sommer GmbH (D & S). 
Es besteht eine Beteiligung an der NRW.URBAN Kommunale Entwicklu ng GmbH (Amtsgericht 
Düsseldorf, HR B 79640) in Höhe von 1.000 EUR. Dies entspricht e iner Beteiligung von 1 % am 
Stammkapital der Gesellschaft.  
Die externen Einflussfaktoren werden mit ihren Veränderungen im Vergle ich zum Vorjahr im 
Chancen- und Risikobericht erörtert.  
B) ZIELE UND STRATEGIEN 
Ziel der Gesellschaft ist die Verbesserung der Wohnraumversorgung in Münster. Die KonvOY GmbH 
hat den Auftrag, die erworbenen Liegenschaften zu qualitativ h ochwertigen und durchmischten 
Quartieren zu entwickeln, in denen ein breites Angebot an unterschiedlich en Wohnformen und 
Preisklassen angeboten werden soll. Die Vergabe der baureifen Grundstüc ke soll in transparenten 
Verfahren stattfinden. Es werden ausschließlich Konzeptvergaben d urchgeführt. Ziel hierbei ist es, 
eine ausgewogene Mischung im Quartier zu erreichen. Die Vorgabe n der Sozialgerechten 
Bodennutzung in Münster (SoBoMü) in Form von 30 % öffentlich  gefördertem Wohnungsbau und 
30 % förderfähigen Wohnungsbau der Mehrfamilienwohngebäude übe r die gesamten Quartiere 
werden bei den Vergaben an Investoren beachtet. Gleichzeitig soll üb er die Doppelfunktion der 
Geschäftsführung als Konversionsmanager die enge Verzahnung mit der Stadtentwicklung der Stadt 
Münster sichergestellt werden.

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/5 
2 WIRTSCHAFTSBERICHT 
A) MARKTUMFELD 
Der Wohnimmobilienmarkt in Münster weist einen stetigen starken N achfrageüberhang nach 
Wohnungen auf. Dieser Nachfrageüberhang ist durch die hohen Zuzugsrat en innerhalb des letzten 
Jahrzehnts begründet. Der vergleichsweise geringe Wohnungsbau und die nicht vorhandenen 
Leerstandsreserven konnten diese Entwicklung nicht ausreichend abbrem sen, sodass eine 
Nachfragelücke von mindestens 5.000 Wohnungen zum heutigen Ze itpunkt geschätzt wird. 
Weiterhin wird die Nachfrage nach Baugrundstücken durch die Zinsentwicklungen der vergangenen 
Jahre begünstigt. Der hohe Nachfrageüberhang begründet auch de n starken Anstieg der 
Erstbezugsmieten im Zeitraum von 10 Jahren um fast 40 % (im Jahr 2 020 wurde erstmals eine 
durchschnittliche Erstbezugsmiete von 12,50 Φ/m² erreicht) und den weiterhin stetigen hohen 
Anstieg der Grundstückspreise (Steigerung der Verkaufspreise bei u nbebauten Grundstücken von 
2019 auf 2020 um 20%, bei bebauten Grundstücken um 7,5%). D ie KonvOY GmbH ist somit in 
Münster an einem hoch dynamischen und nachgefragten Immobilienm arkt tätig. Es wird auch 
weiterhin von einer hohen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücke n ausgegangen. Die Entwicklung 
der York- und Oxford Kasernen soll künftig zur Entspannung des Wohnungsm arktes beitragen: 
mindestens 30 % der Wohnfläche werden als öffentlich geförderter Wohnungsbau realisiert. Somit 
wird die KonvOY GmbH einen wesentlichen Beitrag dazu leisten, dass sich die Immobilienpreise und 
Mieten in Münster in Zukunft moderater entwickeln werden. Ne ben dem Wohnimmobilienmarkt 
sind auch die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen in Münster u ngebrochen hoch. In 
diesen Segmenten besteht durch das knappe Angebot ebenfalls  ein Nachfrageüberhang. Da die 
Flächennachfrage in sämtlichen auf den Konversionsflächen geplante n Nutzungssegmenten hoch 
ist, wird von einer schnellen und reibungslosen Vermarktung ausgegange n. (NRW.BANK Münster 
Wohnungsmarktprofil 2021; DZ-Hyp Regionale Immobilienzent ren Deutschland 2022; 
Gutachterausschuss der Stadt Münster Grundstücksmarktbericht 2021) 
Die KonvOY GmbH wird somit einen bedeutenden Beitrag zur Bau landentwicklung der Stadt 
Münster leisten. Die Umsetzung der geplanten Rückbau- und Erschließungsmaßnahmen soll zu einer 
schnellen Vermarktung der erschlossenen Baugrundstücke führen. 
Bei der anstehenden Vermarktung sind Baufelder in verschiedenen Größen möglich und geplant. Es 
können sowohl große Pakete mit einer voraussichtlich relativ homog enen Bebauung, als auch 
kleinere ausgewählte Baufelder erworben werden, die besondere Projekte  und Wohnformen 
möglich machen. 
B) WIRTSCHAFTSPLANUNG UND UMSETZUNG 
Auf Basis der Businessplanung für beide Liegenschaften wurde in 2018 e ine erste Wirtschafts- 
planung mit dem Horizont 2018 bis 2022 gefertigt. Auf dieser Gru ndlage wurden die voraussicht- 
lichen Liquiditätsbedarfe sowie die voraussichtliche Ergebnisentwicklu ng kalkuliert. Die 
Wirtschaftsplanung wurde beginnend im Jahr 2019 kontinuierlich fortgeschrieben.  
Im Vergleich zur Ursprungsplanung sind zeitliche Anpassungen bei der Planung, der Baureifmachung 
sowie der Erschließung erkennbar. Durch die steigende Detaillierung der Planung, Vorbereitung und 
Durchführung der zahlreichen bauvorbereitenden Maßnahmen und in sbesondere aufgrund der 
Auswertung durchgeführter Vergabeverfahren sowie eine kontinuierliche  Kostenverfolgung und 
fachliches Budgetcontrolling gewinnt die Prozessplanung mehr un d mehr Fundiertheit. Die 
wesentlichen Verzögerungsfaktoren waren seit dem Jahr 2019 verschärf ten Anforderungen der 
Feuerwehr an die Kampfmittelerkundungen, die Anforderungen des Arb eitsschutzes und der

Anlage IV/6 
aufwendigen Entsorgungswege bei Schadstofffunden bei abzubreche nden Gebäuden, die einer 
vorherigen Sanierung bedürfen sowie das Auffinden von nicht verw ertbaren Boden- und 
Abbruchmengen. Die Zeitplanung der Erschließung wurde damit verz ögert, was unmittelbar 
Auswirkungen auf den zeitlichen Beginn der Grundstücksvergabeverfahren hatte. Die Auswirkungen 
wurden im Wirtschaftsplan 2022 entsprechend berücksichtigt.  
Weiterhin mussten einzelne Erschwernisse des Bauablaufes auch im Jah r 2021 baufeldabhängig 
festgestellt werden. So sorgte der unerwartete Wintereinbruch für langanhaltende vernässte und 
damit unpassierliche Baustellenbereiche. Auch die Kampfmittelerkundu ngen und 
Schadstoffsanierungen prägen die Baureifmachungsgeschehnisse in den b eiden Quartieren. 
Gleichwohl konnte die erste Baustufe der Erschließung sowohl im York-, als auch im Oxford Quartier 
ungefähr zur Hälfte des jeweiligen Gesamtumfanges zu Ende 2021 hergestellt werden.  
Durch die erweiterten personellen Ressourcen konnte die Businessplanung und die entsprechenden 
Budgetpositionen eingehend betrachtet, ausgewertet und aktu alisiert werden. Somit besteht mit 
dem aktuellen Businessplan eine fachlich deutlich fundiertere Beurteilungsgrundlage zur Verfügung. 
Auch die Berücksichtigung von Abhängigkeiten anderer Entwicklungen, die die zeitliche 
Verfügbarkeit der KonvOY Grundstücke erheblich beeinflussen, konnte  mit einem ausreichenden 
Sicherheitsaspekt präziser in die Fortschreibung der wirtschaftlichen Entwicklu ng eingewoben 
werden. Hauptsächlich betrifft dies die Errichtungszeiträume der äußeren Ersc hließung der beiden 
Quartiere sowie die Verlagerung der Zentralen Unterbringungseinrich tung für geflüchtete 
Menschen des Landes NRW im York-Quartier.  
3 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS 
A) ERTRAGSLAGE 
Durch die Baureifmachung erfolgt die Schaffung der Grundlagen für die künftigen Erlöse in Form des 
Abverkaufs von entwickelten Grundstücken. Die KonvOY hat derzeit e rfolgreich die ersten 
Investorenauswahl- und Grundstücksvergabeerfahren für verschiedene Baufelder durchgeführt. 
Im Jahr 2021 wurden Umsatzerlöse durch entsprechend dem Baufortschritt abgegrenzte Einnahmen 
aus Grundstücksverkäufen (2.693 TEUR, Vj.: 805 TEUR) und Ko stenerstattungen (3.265 TEUR, Vj.: 
4.183 TEUR) sowie Mieterträge in Höhe von 723 TEUR (Vj.: 7 18 TEUR) und die Weiterberechnung 
von Dienstleistungen an die Stadt Münster (15 TEUR, Vj.: 111 TEUR) erzielt. Aus 
Investitionszuschüssen und der Auflösung von Rückstellungen resultieren  sonstige betriebliche 
Erträge von 50 TEUR (Vj.: 496 TEUR). 
Aus der Aktivierung von Bauvorbereitungskosten (13.316 TEUR, Vj.: 13.664 TEUR), 
Fremdkapitalzinsen (741 TEUR, Vj.: 772 TEUR) und angemessenen Teil e der Gemeinkosten 
(489  TEUR; Vj.: 378 TEUR) resultieren Erhöhungen am Bestand unfertig er Erzeugnisse von 
14.546 TEUR (Vj.: 14.814 TEUR). Analog der Abgrenzung verein nahmter Erlöse anhand des 
Baufortschritts sowie aus der verlustfreien Bewertung der Grundstücke wurden korrespondierende 
Bestandsminderungen von 6.190 TEUR (Vj.: 5.619 TEUR) abgegrenzt. Per Saldo werden so 
Bestandserhöhungen von 8.355 TEUR (Vj.: 9.195 TEUR) ausgewiesen. 
Diesen stehen Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe  in Form von Energiekosten für 
vermietete Gebäude auf den Vorratsgrundstücken (125 TEUR, Vj .: 165 TEUR), Aufwendungen für 
bezogene Leistungen im Zuge der Baureifmachung der Vorratsgrundstüc ke (13.580 TEUR; 
Vj.: 13.866 TEUR), Personalaufwendungen (523 TEUR; Vj.: 307  TEUR), Abschreibungen auf 
Sachanlagen (10 TEUR, Vj.: 1 TEUR) und sonstige betriebliche A ufwendungen (1.934 TEUR; Vj.:

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/7 
2.225 TEUR) gegenüber, so dass per Saldo ein Ergebnis vor Zinsen und  Steuern (EBIT) von - 
1.071  TEUR (Vj.: - 1.057 TEUR) erwirtschaftet wurde. 
Nach Verrechnung des Zinsaufwandes (749 TEUR; Vj.: 778 TEUR) ergibt sich ein Ergebnis vor Steuern 
(EBT) von -1.820 TEUR (Vj.: - 1.834 TEUR). 
Nach Abzug sonstiger Steuern (i. W. Grundsteuer) von 239 TEUR (Vj.:  229 TEUR) verbleibt ein 
Jahresfehlbetrag von 2.060 TEUR (Vj.: - 2.063 TEUR). 
B) VERMÖGENSLAGE 
Die Kaufverträge für die Konversionsflächen York und Oxford wurden im April 2018 abgeschlossen. 
Die KonvOY GmbH ist damit Eigentümerin von ca. 618 Tm² Brutto bauland in den Liegenschaften 
York und Oxford geworden. Die bauplanungsrechtlichen Verfahren sind abgeschlossen. Es besteht 
Baurecht. 
Für die im Jahr 2018 in das Eigentum der KonvOY GmbH übergegangenen Flächen wurden, inklusive 
der Bauvorbereitungskosten, Anschaffungskosten von 57.732 TEUR verausgabt. Der Kaufvertrag für 
eine weitere Teilfläche von 1.065 m² für einen Kaufpreis von 122.475 EUR wurde im Zusammenhang 
mit dem York-Quartier im Dezember 2019 notariell beurkundet. Die zur Entwicklung und 
Vermarktung durch die KonvOY GmbH erworbenen Flächen werden  nicht langfristig dem 
Gesellschaftszweck dienen. Insofern sind diese dem (kurzfristigen) Umlaufvermögen zuzuordnen.  
Ab dem Geschäftsjahr 2019 macht die Gesellschaft vom Aktivierungswa hlrecht des § 255 Abs. 3 
Satz 1 HGB Gebrauch und aktiviert – neben den Bauvorbereitu ngskosten – Zinsen in den 
Herstellungskosten der zum Verkauf bestimmten Grundstücke, da die Darlehensvereinbarungen mit 
der Stadt Münster eine entsprechende Zweckbindung der Darlehe n enthalten und die Zinsen 
ausschließlich während des Zeitpunktes der Herstellung eines verkau fsfähigen Zustandes der 
Grundstücke angefallen sind. Zusätzlich werden ab dem Geschäftsjahr 2019 angemessene Teile der 
allgemeinen Verwaltungskosten aktiviert. Im Geschäftsjahr 2021 wurden Fremdkapitalzinsen von 
741 TEUR sowie Gemeinkosten von 489 TEUR aktiviert. 
In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sowie de n sonstigen 
Vermögensgegenständen werden noch abzurechnende Erstattungsansp rüche gegen die Wohn+ 
Stadtbau GmbH, Münster, und die Bezirksregierung Arnsberg von 7 TEUR bzw. 5 TEUR ausgewiesen. 
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen an ex terne Dienstleister für 
Leistungen, die im abgelaufenen Geschäftsjahr begonnen wurden  und im kommenden Jahr zum 
Abschluss kommen. 
Der Aktiva-Bestand wird insbesondere durch die bei Ankauf im Jahr 2 018 aufgenommenen 
Investitionsdarlehen der Stadt Münster i.H.v. 65.000 TEUR finanziert. In 2019 fand keine zusätzliche 
Kreditaufnahme statt. Im Jahr 2020 wurde im Oktober ein Darlehen i. H.v. 10.000 TEUR sowie im 
April 2021 ein Darlehen über 5.000 TEUR aufgenommen. Um den ausstehenden Besitzübergang der 
weiteren Flächen (Flächen auf York, heute als zentrale Unterbringu ngseinrichtung für Flüchtlinge 
genutzt) bilanziell abbilden zu können, werden für die noch ausz uzahlenden Beträge in Höhe von 
9  Mio. EUR Verbindlichkeiten ausgewiesen. 
Per 31.12.2021 werden Steuerrückstellungen für noch nicht veranlagte Grundsteuern von 276 TEUR 
(Vj.: 132 TEUR) sowie sonstige Rückstellungen von 590 TEUR ( Vj.: 428 TEUR) ausgewiesen. Diese

Anlage IV/8 
enthalten im Wesentlichen Beträge für noch nicht abgerechnete Die nstleistungen Dritter 
(531  TEUR) sowie Personalrückstellungen (34 TEUR). 
Die Gesellschaft hat für die Wohn + Stadtbau GmbH (W+S) die Baurei fmachung von Grundstücken 
übernommen, die sich im Besitz der W+S befinden. Hierfür hat sie vo n der W+S in den 
Geschäftsjahren 2019, 2020 und 2021 Anzahlungen von insgesamt  15.528 TEUR erhalten. 
Entsprechend dem Baufortschritt der einzelnen Quartiere wurden hiervo n im Geschäftsjahr 2020 
4.183 TEUR und im Geschäftsjahr 2021 weitere 3.265 TEUR als realisiert e Umsatzerlöse in der 
Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt. Bei der Gesellschaft im Ge schäftsjahr eingegangene 
Zahlungen aus dem Verkauf von Grundstücken (5.800 TEUR, Vj.:  1.557 TEUR) wurden – ebenfalls 
analog dem Baufortschritt – mit 2.692 EUR (Vj.: 805 TEUR) d en Umsatzerlösen zugerechnet. 
Einnahmen, die bis zum Bilanzstichtag nicht als realisierte Erträge ausgewie sen werden können, 
werden als erhaltene Anzahlungen in der Bilanz ausgewiesen. 
Als Entwicklungsgesellschaft muss die KonvOY in wesentlichem Ausmaße  in Vorleistungen für den 
Ankauf und die Entwicklung der erworbenen Flächen gehen. Dabei entstehen laufende Belastungen 
(z.B. durch die Zinsansprüche für die Investitionsdarlehen), die insbesonde re in den ersten Jahren 
nicht oder zumindest nur in Teilen durch Vermarktungserlöse gedeckt werden können. 
Das Stammkapitals der Gesellschaft wurde bereits im Jahr 2019 durch kumulierte Verluste 
vollständig verbraucht. Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag steht im Einklang mit dem 
aktuellen Wirtschaftsplan und wird in den Folgejahren sukzessive abgeb aut. Da die KonvOY als 
Tochtergesellschaft der Stadt Münster jedoch auf hinreichende Kreditschöpfungsspielräume für die 
Finanzierung ihrer Geschäftstätigkeit zurückgreifen kann, ist die Fortführung der Entwicklungs- 
tätigkeit der KonvOY trotz dieser vorübergehenden bilanziellen Unterdeckung nicht gefährdet. 
Aus den vorgenannten Entwicklungen ergibt sich zum 31. Dezemb er 2020 ein nicht durch 
Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von 5.301 TEUR; am Bilanzstichtag des Vorjahres betrug der nicht 
durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag 3.241 TEUR. 
C) FINANZLAGE (KAPITALSTRUKTUR, INVESTITIONEN, LIQUIDITÄ T) 
Bedingt durch den Bilanzverlust des Rumpfgeschäftsjahres 2017 und den Jahresfehlbetrag aus dem 
Jahre 2018 und die laufenden Maßnahmen der Baureifmachung wurde das u rsprüngliche 
Stammkapital von TEUR 500 im Jahr 2019 aufgezehrt. In der G esellschafterversammlung vom 
28.02.2019 wurde der Verlust von mehr als des hälftigen Stammk apitals angezeigt. Der schnelle 
Verzehr des Stammkapitals ist typisch für Projekt- und Flächenentwick lungsgesellschaften. Da sich 
die KonvOY weiterhin im Rahmen des ursprünglich erstellten Wirtschaftspla ns bewegt und die 
Liquidität gesichert ist, wurde eine positive Fortführungsprognose attestiert.  
Die Budgets der geplanten Kosten und Erlöse werden auf Jahres ebene mit den involvierten 
Fachämtern und Dienstleistern abgestimmt. Auf dieser Basis erfolgt die Ableitung der Liquidität der 
Gesellschaft auf Jahres-, Monats- und Wochenebene. Hierin gehen die Finanzierungsbausteine aus 
den bisherigen Darlehensverträgen in Höhe von 80 Mio. EUR ein. Für die KonvOY wurde insgesamt 
ein Kreditrahmen von 90 Mio. EUR durch den Rat der Stadt Münster gebilligt. Insofern ist auch der 
künftige Finanzbedarf durch die noch nicht abgerufenen 10 Mio . EUR sichergestellt. Des Weiteren 
ist die KonvOY GmbH Teil des Cash-Pooling-Verbundes der Stadt Mü nster. Über den Cash Pool 
besteht für KonvOY die Möglichkeit, auf zusätzliche Mittel von bis zu 7,5 Mio. EUR zurückzugreifen. 
Die Liquiditätsplanung wird kontinuierlich fortgeschrieben und mit dem  Beteiligungsmanagement 
der Stadt Münster abgestimmt. Entsprechende Prozesse zur frühzeitig en Anmeldung von 
Mittelbedarfen und die gesetzlichen Anforderungen zur Vermeidung einer Insolvenz werden damit

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/9 
sichergestellt und durch die KonvOY selbst als auch durch das Beteilig ungsmanagement der Stadt 
überwacht.  
Die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2021 weist per Saldo eine Verringerung des 
Finanzmittelfonds um 5.700 TEUR (Vj.: Verringerung um 8.674 TEUR) aus: 
Der Finanzmittelbestand umfasst neben Bankguthaben und Verbindlich keiten gegenüber 
Kreditinstituten auch den Saldo der KonvOY GmbH im Cash-Pool der Stadt Münster.  
Die von der KonvOY erzielten Rückflüsse durch die Vermarktung de r Flächen fließen in die Tilgung 
der mittel- bis langfristig zur Verfügung stehenden Darlehen ein. Dadurch werden gleichzeitig die 
Zinszahlungen sukzessive vermindert. Angestrebt wird nach wie vo r eine frühestmögliche 
Bereitstellung von baureifen Grundstücken unter Beachtung der kaufvertraglichen Regelungen mit 
der BImA, den infrastrukturellen Anforderungen, den Vorgaben des städtebaulichen Vertrags sowie 
den Verfahren zur Grundstücksvergabe.  
2021 2020 Delta 
T¼ T¼ T¼
Ergebnis vor Ertragsteuern 2.060 -                  2.063 -                3
Abschreibungen 10 1 9
Operativer Cash-Flow 2.050 -                  2.062 -                12 
Veränderung der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen 
und Leistungen sowie anderer Aktiva 7.812 -                   9.821 -                 2.009 
Veränderung der Forderungen und Verbindlichkeiten gegen 
verbundene Unternehmen und Gesellschafter 286 705 -                    991 
Veränderung der mittel- und kurzfristigen Rückstellungen 306 171 -                    477 
Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und 
Leistungen sowie anderer Passiva 4.380 106 -                    4.486 
Cash-Flow aus Asset-Management 2.840 -                  10.803 -              7.963 
Mittelabfluss aus laufender Geschäftstätigkeit 4.890 -                  12.865 -              7.975 
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen 10 -                        9 -                        1 -                     
Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit 10 -                       9-                       1-                    
Kreditaufnahmen 5.000 10.000 5.000 -              
Kredittilgungen 5.800 -                   5.800 -                 -
800 -                      4.200 5.000 -              
Veränderung des Finanzmittelfonds 5.700 -                  8.674 -                2.974 
Finanzmittelfonds am Geschäftsjahresbeginn: 990 -                      7.684 
Veränderung im Geschäftsjahr: 5.700 -                   8.674 -                 
Finanzmittelfonds am Geschäftsjahresende: 6.690 -                   990 -                    
Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit 
(Vorjahr: Zufluss)

Anlage IV/10 
4 CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG 
A) PROGNOSEBERICHT  
Auch im Jahr 2022 wird von unverändert hoher Nachfrage nach Gru ndstücken für den 
Wohnungsbau und den Einzelhandel ausgegangen. Dies wird durch die qualitativ und quantitativ 
befriedigende Teilnahme von Investoren bei den bereits durchgefüh rten Grundstücksvergaben 
bestätigt. Um die Vermarktung und Baureifmachung noch zügiger voranzubringen, wurden im Jahr 
2021 die Stellen von zwei Quartiersmanager:innen besetzt. 
Die Erlösplanung der KonvOY orientiert sich an den jeweils geplanten Realisierungsabschnitten und 
an den Fortschritten der Kaufvertragsverhandlungen sowie der Beg leitung der Umsetzung bis zum 
Bauantrag. Für das Oxford-Quartier werden in 2022 die Erlöse für den Verkauf des Baufeldes A2 an 
die Stadt Münster erwartet; die Stadt wird dieses Grundstück im W ege des Erbbaurechtes an die 
erfolgreiche Bieterin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, weitergeben. Weiterhin wird die Stadt 
Münster ein bebautes und ein unbebautes Grundstück erwerben, w elches im direkten räumlichen 
Zusammenhang mit städtischen Grundstücken zu eigenen Zwecken entwickelt werden soll.  
Ebenfalls im Oxford-Quartier werden die konkreten Vertragsverhandlungen mit zwei erfolgreichen 
Bietern aus zwei Konzeptvergaben zu Ende gebracht werden könne n, so dass hiernach eine 
entsprechende positive Erlössituation vorliegen wird, bei einem Baufeld geplant erst im Jahr 2023. 
Ebenfalls in 2022 ist zu erwarten, dass der Erwerb von einem Grundstü ck durch eine 
Konzerngesellschaft der Stadt Münster für die Errichtung einer Kinde rtagesstätte kombiniert mit 
Wohneinheiten vollzogen werden kann. Ein weiteres Grundstück mit einer Bestandsimmobilie ist 
ebenfalls Gegenstand einer wirtschaftlichen Prüfung durch das Unternehm en des städtischen 
Konzerns. 
Im York-Quartier wurde die Konzeptvergabe eines sehr großen Baufelde s für die Errichtung von 
eigentumsbezogenen Wohnformen bereits im Jahr 2021 abgeschl ossen. Aufgrund nicht 
vorhersehbarer längerer Bearbeitungszeiten beim grundbuchführenden A mtsgericht wurden die 
Erlöse jedoch erst Anfang 2022 realisiert. Im räumlichen Zusammenhang hierzu wird ein Grundstück 
für die Errichtung einer Kindertagesstätte mit inkludierten Wohnein heiten voraussichtlich in 2021 
durch eine Veräußerung an ein Unternehmen des Stadtkonzerns in d ie Realisierung gebracht 
werden können; eine entsprechende Erlöserwartung ist im Wirtschaftsplan 2022 berücksichtigt. 
Im Jahr 2022 werden für die Entwicklung des York-Quartiers wichtige Vergabeverfahren begonnen 
werden. Hier ist vor allem das präsente Grundstück für Einzelhandel snutzungen als Teil des 
Stadtteilzentrums Gremmendorf aufzuführen. Aufgrund der prominenten Lage, des hohen Bedarfes 
an entsprechenden Handelssortimenten in den benachbarten Stadtteilen und aufgrund der direkten 
Einbettung in ein künftiges Quartier mit bis zu 6.000 neuen Bew ohnern wird eine sehr hohe 
Nachfrage der Marktteilnehmer gerechnet. Die Erlöserwartung wird je doch voraussichtlich erst in 
2023 umgesetzt werden können. 
Insgesamt werden im Jahr 2022 Erlöse von bis zu 29.630 TEUR erwartet, davon 26.565 TEUR aus der 
Veräußerung von Grundstücken. Eine Gemeinbedarfsfläche des Oxford- Quartiers wurde 2020 an 
die evangelische Kirche veräußert. Zwei weitere Projektentwicklung en auf Grundstücken der 
KonvOY sind in der finalen Abstimmung, deren Grundstücksübergang durch Direktvergaben 
vorbereitet werden soll. Ein Projekt im Oxford-Quartier zielt auf ein Studierendenwohnprojekt, zwei 
Projekte – jeweils eines im York, eines im Oxford-Quartier – richt en sich als Kindertagesstätte in 
Kombination mit öffentlich gefördertem Wohnen aus. Projektpartner sind ein e öffentliche Anstalt 
und eine Schwestergesellschaft im Stadtkonzern.

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/11 
Laut Planung ergibt sich für das Geschäftsjahr 2022 ein Überschuss v on 1.055 TEUR. Unter 
Berücksichtigung der geplanten Ergebnisse für die Geschäftsjahre 202 2 bis 2025 wird mit der 
Wiederauffüllung des Eigenkapitals im Geschäftsjahr 2025 gerechnet. D er Wirtschaftsplan 
berücksichtigt die Auswirkungen des Ukraine-Krieges nicht. Da diese Auswirkungen zum Zeitpunkt 
der Aufstellung des Lageberichts nicht hinreichend verlässlich progno stizierbar sind, wurde der 
Wirtschaftsplan dahingehend auch nicht angepasst. 
Durch die in den nächsten Jahren zu erwartenden Vermarktungserlö se wird der nicht durch 
Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag wieder ausgeglichen. Zum Ende des Gesamtprojektzeitraumes 
wird eine Rückzahlung des eingesetzten Eigenkapitals inklusive Ve rzinsung mindestens in 
marktüblicher Höhe angenommen. 
B) CHANCEN  
4.B.1 MARKT 
Als Entwicklungsgesellschaft ist die KonvOY alleinige Ansprechpartnerin  für die Vermarktung der 
Konversionsflächen in Münster. Somit steuert sie die Potentiale u nd Chancen der beiden 
Liegenschaften und ermöglicht in den kommenden Jahren attraktiv e Angebote für den 
Wohnungsbau in Münster. 
Aufgrund der aktuellen gesamtwirtschaftlichen und regional gute n wirtschaftlichen Lage und der 
sehr hohen Nachfrage nach Wohnraum in Münster besteht die Chance, ein sehr gutes Marktumfeld 
wahrzunehmen. Beide Standorte sind gut an die restliche Infrastruktu r der Stadt Münster 
angeschlossen, befinden sich in integrierten Lagen der jeweiligen Stadtteile und sind damit überaus 
attraktiv für Familien und Berufstätige, die ihren Lebensmittelpunkt langfristig in Münster sehen. 
4.B.2 CORONA-PANDEMIE 
Die Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach Wohnraum in lebenswerten  Quartieren nicht 
gebremst. Somit besteht auch für das Oxford- und York-Quartier nach wie vor eine hohe Nachfrage. 
4.B.3 ZINSNIVEAU UND INVESTITIONSBEREITSCHAFT 
Aufgrund des weiterhin stabilen niedrigen Zinsniveaus bleibt die Nachfr age nach Immobilien am 
Markt hoch. Dies stabilisiert die Nachfrage nach Grundstücken durch die potenziellen Investoren, 
Bauträger und Entwickler, die sich in den Konzeptvergaben der Ko nvOY bewerben. Aufgrund der 
weiterhin hohen Kapitalverfügbarkeit und der allseits gesuchten Anlagemöglichkeiten in Immobilien 
besteht eine hohe Nachfrage bei Bauträgern und Entwicklern, unabhän gig vom Grad der Fremd- 
oder Eigenkapitalfinanzierung. 
4.B.4 QUALITÄTEN  
Die KonvOY leistet mit der Konversion und der Umsetzung hoher st ädtebaulicher Qualitäten einen 
wesentlichen Beitrag dazu, dass es in den Quartieren an beiden Standorten zu einer hohen 
Wohnqualität in Verbindung mit einer ausgewogenen Nutzerstruktur k ommen wird. Dies sichert 
langfristig die Stabilität und Resilienz der neuen Quartiere und verbrei tert die Möglichkeiten für 
Investitionen der Marktteilnehmer.

Anlage IV/12 
4.B.5 ÖFFENTLICHKEIT 
Die KonvOY führt für alle Baufelder einen für alle Marktteilnehmer zugänglichen und transparenten 
Vergabeprozess durch. Ebenso werden die Entwicklungen der beid en Quartiere mit Öffentlichkeit- 
sarbeit kommuniziert. Dies bietet die Chance einer hohen Akzeptan z der Projekte innerhalb des 
Mikroumfelds am Standort und nicht zuletzt durch die politische u nd stadtweite Öffentlichkeit. 
Durch innovative städtebauliche Konzepte bieten die Quartiere  die Chance, auch überregionale 
Beachtung zu finden.  
4.B.6 FÖRDERUNG 
Die innovativen Entwässerungskonzepte haben bei Oxford zud em die Chance auf Fördermittel 
eröffnet, die die Liquidität der KonvOY zusätzlich entlastet. Weiterhin werden für die Sanierung der 
denkmalgeschützten Mauern der Quartiere Förderungen beantragt. 
4.B.7 VERTRÄGE UND KOSTEN 
Die durch Rückbau und Freilegung entstehenden Kosten sind in die Kaufpreisfindung mit der BImA 
eingeflossen. Soweit die Information und die Abrechnung zu diesen Kostenpositionen bis zum Jahr 
2025 gewährleistet bzw. fertiggestellt wird, besteht die Möglichkeit einer Nachberechnung von 
Mehrkosten gegenüber der BImA. Hierbei gilt eine „90 zu 10 –Reg elung“. Das heißt von diesen 
Kosten trägt die BImA 90 % und 10% die KonvOY. Diese Ver tragsregelung eröffnet somit auch die 
Chance, die wirtschaftlichen Auswirkungen für Gebäudeschadstoffsanierung en und 
Bodensanierungen und somit in der Folge für Kostenüberschreitungen zu mindern. 
Die KonvOY ist gemeinsam mit der Stadt Münster und der W+ S GmbH im Rahmen der 
Kaufvertragsverhandlungen mit der BImA Eigentümerin von zwei se hr großen Flächenarealen zu 
einem wirtschaftlich akzeptablen Kaufpreis geworden. Gegenüber den bei den Konversions- 
partnerinnen ist die KonvOY in Verpflichtungen eingetreten, da sie zuständig als Erschließungs- 
trägerin für die Baureifmachung auch der Flächen der Stadt Münster un d der W+S GmbH ist. 
Letztere hat und wird der KonvOY für diese Leistung entsprec hende Vergütungen als Kostener- 
stattung leisten. Seit dem Geschäftsjahr 2019 hat dies die wirt schaftliche Lage der KonvOY bereits 
gestärkt. Sollten für die Entwicklung der jeweiligen Teilflächen Mehrkosten auftreten, besteht für 
die KonvOY die Chance, diese gegenüber der W+S GmbH geltend zu machen. 
4.B.8 LIQUIDITÄT 
Da Baurecht besteht, sind Vergaben von Grundstücken mit ent sprechenden Anzahlungen möglich. 
Auf diese Weise besteht die Chance, die Vermarktung frühzeitig zu beginnen, sodass die gewonnene 
Liquidität schnell in den Kapitaldienst und das laufende Geschäft einfließen kann.  
4.B.9 FRISTEN  
Durch das Erreichen der kompletten Teamstärke und der gut e ingespielten Zusammenarbeit mit 
den externen Dienstleistern besteht die Chance, die Umsetzungsgeschwindigkeit weiter zu erhöhen. 
Ein bestehendes Prozessmanagement wird kontinuierlich mit allen beteiligten Akteuren 
fortgeschrieben, auch die Vergabeprozesse können nun effizienter ausgefahren werden.

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LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/13 
4.B.10 MIETERLÖSE 
Zwischenvermietungen nicht benötigter Gebäude auf den Flächen b ieten die Chance, sozialen 
Zwecken gerecht zu werden, die Gebäude durch niederschwellige N utzung zu erhalten und 
Mieterlöse über den Wirtschaftsplan hinaus zu erwirtschaften, die die Liquidität der Gesellschaft 
unterstützen. 
C) RISIKEN 
4.C.1 MARKT 
Die günstige Immobilienmarktphase von Münster hält seit mehr als zehn Jahren an. Mindestens eine 
Stabilisierung des Marktes ist weiterhin zu erwarten, zumal dies auch  das Ziel der beiden 
Quartiersentwicklungen darstellt. Für die Wirtschaftlichkeit des Proje kts besteht somit das Risiko, 
eine noch günstige Marktphase in späteren Jahren zu verpassen. Die in haltlichen Ziele der 
Gesellschafterin Stadt Münster zur Quartiersentwicklungen verlangen auch die gezielte 
Einbeziehung besonderer Marktteilnehmer, wie z.B. Baugruppen oder Wohnungsgenossen- 
schaften; diese teilweise Einengung der Nachfrage und komplexere  Vergabe- und Prozesssteuer- 
ungsverfahren der Grundstücksverkäufe können das grundsätzliche Marktrisik o zusätzlich 
verschärfen. Die zügige Vergabe der Flächen hat somit wirtschaftlich absolute Priorität. Jedoch 
bestehen durch die hohe Auslastung des Baugewerbes Kosten- und Zeitrisiken. Diese werden durch 
faire, transparente und zeitlich gestaffelte Vergabeverfahren gemindert. 
4.C.2 CORONA-PANDEMIE 
Die Corona-Pandemie führte seit 2020 immer wieder zu Unterbrech ung oder Verlangsamung der 
Abbruch- und Erschließungsarbeiten in beiden Quartieren. Bei nahez u allen ausführenden 
Dienstleistern und Baufirmen führten Quarantänelagen zu Verzögerung en und höheren 
Planungsaufwendungen. Weitere Einschränkungen sind auch künftig möglich u nd zum heutigen 
Zeitpunkt nicht verlässlich abschätzbar. 
4.C.3 UKRAINE-KRIEG 
Auch der kriegerische Konflikt im Osten Europas führt zu erheblichen  Auswirkungen auf das 
Baugeschehen in den beiden Quartieren. Aufgrund der sofortigen spürbare n Verteuerung der 
Kraftstoffpreise und der unmittelbaren Unterbrechung von Materiallie ferungen haben alle 
beteiligten Baufirmen entsprechende Hinweise zur drohenden Verteuerung der eigentlich preislich 
fixierten Bauleistungen angekündigt. Auch wenn hiernach eine Störu ng der Geschäftsgrundlage 
vorliegt, bleibt der KonvOY als Bauherrin letztlich nur eine aufwendig e einzelfallbezogene Prüfung 
von verteuerten Leistungen oder Umplanungen zeitlicher oder funktionaler Alternativen. Die große 
Kostenunsicherheit des Bausektors verursacht potenziell zudem sch wierige bis unmögliche 
Zusicherung von Kosten bei kommenden Bauvergaben.  
4.C.4 QUALITÄTEN  
Bei der Grünflächen- und Erschließungsplanung wurden von der Stadt  Münster vergleichsweise 
hochwertige Konzepte anvisiert. Die hieraus resultierenden tende nziell hohen Umsetzungskosten 
muss die KonvOY durch die Grundstücksvermarktung refinanzieren. Vor dem Hintergrund, dass auch 
wohnungspolitische Ziele bei der Quartiersentwicklung erfüllt werden m üssen und die 
Grundstückspreise davon mitbestimmt werden, birgt dies das Risiko einer Gewinnabschmelzung im 
Vergleich zum Marktdurchschnitt von Flächenentwicklern.

Anlage IV/14 
4.C.5 ÖFFENTLICHKEIT 
Die Einbindung und Kommunikation mit der Öffentlichkeit und d er Politik birgt das Risiko, dass die 
zeitaufwendigen Entwicklungsprozesse der Quartiere durch veränderte p olitische oder öffentliche 
Schwerpunktsetzungen beeinflusst werden. Verzögerungen durch U mplanungen haben 
Wechselwirkung mit der Liquidität und dem Ertrag der Gesellschaft. 
4.C.6 FÖRDERUNG 
Für die gewährten Fördermittel für die besondere Regenwasserbewirtschaftung im Oxford-Quartier 
in Höhe von rd. 1.600 TEUR sind die jeweiligen Nebenbestimmu ngen öffentlicher 
Fördermittelrichtlinien zu beachten. Dies umfasst auch umfangreiche Vorschriften zur Vergabe, zur 
Dokumentation und zum Nachweis der entsprechenden Baule istungen. Das Risiko von 
Mittelrückforderungen trägt die Stadt Münster, die als Dienstlei sterin der KonvOY zudem ein 
professionelles Fördermittelmanagement sicherstellt. Eine Verlängerun g des 
Durchführungszeitraums der Maßnahme wurde mittlerweile durch den Fördermittelgeber bewilligt. 
Finanzielle Auswirkungen bestehen zum heutigen Zeitpunkt nicht. 
4.C.7 VERTRÄGE UND KOSTEN 
Die KonvOY ist Verpflichtungen zur Bereitstellung fertiger Bauflächen eingeg angen. Für die 
Konversionspartnerin W+S GmbH besteht die Pflicht, innerhalb einer Frist von fünf Jahren die 
Fertigstellung von Wohnungen auf einzelnen Teilflächen zu realisieren. Sollte die Entwicklung und 
die Bereitstellung dieser Flächen sich verzögern, sind Kompensationen nicht auszuschließen. 
Als Entwicklungsträgerin bestehen für die KonvOY zudem Kosten- und Vergaberisiken aufgrund der 
allgemeinen Preisentwicklung. Die durch die KonvOY erstellten ve rkehrs- und 
entwässerungstechnischen Anlagen samt der ggf. notwendig gewordenen Anpassungsmaßnahmen 
sowie der öffentlichen Grünflächen im Vertragsgebiet werden nach Abs chluss der Maßnahme der 
Stadt Münster unentgeltlich übertragen. Die KonvOY ist dah er darauf angewiesen, dass die 
Preisgestaltung bei der Vermarktung eine entsprechende Kompensation  durch die Abnehmenden 
sicherstellt. Die Vertrags- und Preisrisiken werden über ein entsprechend intensives Controlling 
stetig analysiert, um regelmäßig notwendig gewordene Anpassungen rechtzeitig umsetzen zu 
können. 
In Bezug auf die Rückzahlung der unvorhersehbaren Rückbau- und Freilegu ngskosten durch die 
BImA gemäß der vereinbarten „90 zu 10 –Regelung“ besteht das Ri siko, dass die BImA einzelne 
Rückerstattungsansprüche nicht anerkennt bzw. der enge Zeitplan eine  von den vertraglichen 
Regelungen abweichende Vorgehensweise notwendig macht. Die z usätzlich erwarteten Kosten 
dieser Positionen sind in der Wirtschaftsplanung eingepreist, um solche Fälle abzudecken. 
Die Quantität und die Qualität der bei der Baureifmachung anfa llenden Boden- und Betonmassen, 
bestimmen deren Wiederverwertungsmöglichkeiten. Dies ist ebenso e in unvorhersehbarer 
Kostenfaktor wie die Entsorgung der nicht verwendbaren Massen. Weiterhin ist seit dem Jahr 2020 
ein umweltrechtliches Verfahren begonnen worden, da ein mit der Entsorgung beauftragtes 
Unternehmen über einen kriminellen Bodenmakler Boden ohne E ntsorgungsnachweis und mit 
teilweise ungeklärtem Ziel abgefahren hat. Die Geschäftsbeziehungen  wurden umgehend 
eingestellt und Behörden haben sich in die Aufklärung eingeschaltet . Weiterhin wurden die 
Kontrollen sowohl durch das Abbruchunternehmen, durch die fa chgutachterliche Begleitung, als 
auch durch die KonvOY strikter ausgelegt. Zum heutigen Zeitpunkt sind noch keine diesbezüglichen 
Verbindlichkeiten absehbar und quantifizierbar.

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/15 
4.C.8 LIQUIDITÄT 
Die Risiken der Liquidität sind eng mit der zeitlichen Einhaltung  der Vermarktungsplanung und mit 
den Risiken durch Kostenüberschreitungen sowie durch den Aufwand an Kampfmittelerkundungen 
und Gebäude- und Bodensanierungen verbunden. Durch weitere Mittelabrufe von Darlehen 
(10.000  TEUR zum Berichtszeitpunkt) und die Partizipationsoption am Cash Pool der Stadt in Höhe 
von 7.500 TEUR ist eine zusätzliche Liquidität von insgesamt 17.500 TEUR sichergestellt. 
4.C.9 FRISTEN  
Terminrisiken können sich aus der Koordinierung der verschiedenen Bauabläufe ergeben. Da es sich 
um Brachflächen handelt, die über mehrere Jahrzehnte intensiv mil itärisch genutzt wurden, sind 
weiterhin Bodenbelastungen und Kampfmittel auf dem Gelände w ahrscheinlich. Deren Räumung 
kann zu Verzögerungen bei der Entwicklung und der Vermarktun g der Flächen führen. Zum 
Berichtszeitpunkt sind bereits Veränderungen am geplanten Baustellenablauf eingetreten. Hieraus 
resultiert eine geringere Geschwindigkeit bei der Vermarktung. Diese Verzögerungen wurden im 
Wirtschaftsplan bereits berücksichtigt. Gleichwohl ist ein Großteil der au f- bzw. abzubrechenden 
Oberflächen und Gebäude bereits durchgeführt worden. 
Weitere Terminrisiken können aus den aktuellen Zwischennutzungen des Landes NRW und aus den 
Vermietungen der Stadt Münster auf dem Gelände York resultieren. Bez üglich der vormaligen und 
durch Kaufvertrag an KonvOY übertragenen Nutzungsüberlassung der Bestandsgebäude für die 
zentrale Unterbringungseinrichtung für Geflüchtete bestehen zei tliche Risiken der späteren 
Beendigung der Nutzung. Dies hat entsprechend Auswirkungen auf de n Ablauf des 
Erschließungsbaus und auf die Vermarktung dieser Teilflächen. Da die Gesell schafterin Stadt 
Münster die Projektsteuerung der Verlagerung an einen Alternativstandort inne hat, reduziert sich 
das Risiko jedoch auf externe Faktoren während des entsprechenden Bauleitplanverfahrens und des 
Baugeschehens. 
4.C.10 VERMIETUNGEN / NUTZUNGSÜBERLASSUNGEN 
Die Zwischenvermietungen verursachen Verwaltungsaufwand und kön nen die Entwicklung 
einzelner Teilbereiche der Quartiere behindern. Dienstleister sind deshal b mit dem 
Mietermanagement beauftragt.  
Münster, den 29.04.2022 
………………………….. 
Stephan Aumann 
Geschäftsführer

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Vorlage an den Aufsichtsrat Nr. 009/2022 
 
܈Beschlussvorlage  ܆Berichtsvorlage  ܆Nachtrag 
 
 
Berichterstatter 
Stephan Aumann sowie Matthias Pick (Wirtschaftsprüfer) 
 
 
Betreff:   
Jahresabschluss 2021 und Entlastung der Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2021  
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung 
: 
 
Der Aufsichtsrat möge beschließen, der Gesellschafterversammlung folgende Beschlussfassung z u empfeh- 
len:  
 
1. Der Jahresabschluss (Bilanz, GuV, Anhang) und der Lagebericht zum 31.12.2021 für das Geschäfts jahr 
2021 werden festgestellt. 
 
2. Der Jahresfehlbetrag per 31.12.2021 in Höhe von 2.059.784,05 EUR wird zusammen mit dem Verlust vor- 
trag per 31.12.2020 auf das Geschäftsjahr 2022 vorgetragen. 
 
3. Der Bericht des Wirtschaftsprüfers über die Prüfung des Jahresabschlusses zum 31.12.2021 und des La- 
geberichts der KonvOY GmbH für das Geschäftsjahr 2021 werden zur Kenntnis genommen.  
 
4. Der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat der KonvOY GmbH werden für das Geschäft sjahr 2021 Ent- 
lastung erteilt. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
keine

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Begründung: 
 
Der Aufsichtsrat nimmt zur Kenntnis, dass der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabs chluss zum 
31.12.2021 und der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021 von dem Wirtschaftsprüfer Matthias Pick (Bera- 
tungs- und Prüfungsgesellschaft mbH, BPG, Münster) geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungs- 
vermerk versehen wurden.  
 
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in der Anlage beigefügten Bericht über die Prüfung des Jah- 
resabschlusses und des Lageberichts der KonvOY GmbH zum 31.12.2021 für das Geschäftsjahr 2021 ver- 
wiesen. 
 
 
gez. Stephan Aumann 
-Geschäftsführer-  
 KonvOY GmbH 
 
 
Anlage 1 – Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses zum 31.Dezember 2021

Anlage A zur V/0429/2022
Kurzüberblick
Die KonvOY GmbH ist eine 100 %ige T ochtergesellschaftder Stadt Münster.
Gemäß § 9.2 c) und e) des Gesellschaftsvertrages ist die Gesellschafterversammlung u. a.
zuständig für die Beschlussfassung über:
- die Feststellung des Jahresabschlusses und die Verwendung des Ergebnisses
- die Entlastung der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates.
Zur Ermächtigung der Vertretung der Stadt Münster in der Gesellschafterversammlung
der KonvOY GmbH ist ein Beschluss des Ausschusses für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen
und Wirtschaft notwendig.
Ziele/Teilziele/Zielerreichung
Bekanntmachung der Ergebnisse des Jahresabschlusses 2021 der KonvOY GmbH, einer
100%igen T ochtergesellschaftder Stadt Münster und Ermächtigung des Vertreters der Stadt
Münster zur Beschlussfassung in der Gesellschafterversammlung.
Finanzierung
Produktgruppe: 1501 Anteile an Unternehmen
Auswirkungen auf den Ergebnisplan Ja X Nein
Auswirkungen auf den Finanzplan Ja X Nein
Pflichtigkeitsgrad
Die Maßnahme/Leistung ist X vollständig
pflichtig
überwiegend
pflichtig
überwiegend
freiwillig
vollständig
freiwillig
k.A.
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)
k.A.