Geschäftsbericht Wohnen in Köln - Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023, Ausblick

Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 07.10.2024 
 3050/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 10.10.2024 
Bauausschuss 04.11.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 07.11.2024 
Unterausschuss Wohnen 18.11.2024 
Integrationsrat 19.11.2024 
 
Geschäftsbericht Wohnen in Köln - Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023, Ausblick 
Das Amt für Wohnungswesen legt den politischen Gremien den Geschäftsbericht Wohnen in 
Köln für das Jahr 2023 vor. 
 
Der Bericht 2023 erscheint mit einer leicht angepassten Struktur und wurde inhaltlich neu sor-
tiert. Selbstverständlich enthält der Bericht auch wie gewohnt die Jahresergebnisse der zahl-
reichen operativen Bereiche des Amtes für Wohnungswesen und die Fortschreibung der all-
gemeinen Wohnraumdaten Kölns zum Stichtag 31. Dezember 2023 mit zahlreichen Texten, 
Schaubildern und Tabellen. Beispielsweise sind wieder die Zahlen zur Wohnraumförderung, 
zur Erteilung von Wohnberechtigungsscheinen (WBS) sowie zur Unterbringung von Geflüch-
teten im Bericht aufgeführt. 
 
Besonders aufmerksam gemacht wird auch auf die praktische Umsetzung und die jüngsten 
Zahlen zur Wohngeldreform 2023. Darüber hinaus werden soziale und innovative Wohnpro-
jekte vorgestellt, weitergehende Informationen zum Thema Wohnraumversorgung bereitge-
stellt und gleichzeitig ein lebendiger Einblick in die Arbeit des Amtes für Wohnungswesen ge-
währt. Viele engagierte Mitarbeiter*innen kümmern sich tagtäglich um wichtige Anliegen der 
Kölner Bürger*innen rund um das Thema Wohnen. Ihnen wird erstmalig in diesem Bericht in 
Form von Mitarbeiter*innenportraits ein Gesicht gegeben. 
 
Ferner beteiligt an diesem Bericht waren die Kolleg*innen des Amtes für Stadtentwicklung und 
Statistik und weitere Kooperationspartner*innen wie beispielsweise die „GAG Immobilien AG“ 
und die „koeln ag“. 
 
Gez. Dr. Rau 
 
Anlage

Wohnen in Köln 
Fakten, Zahlen und  
Ergebnisse 2023 
Ausblick

4
Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
Allgemeine Wohnraumdaten
Bevölkerungs- und Wohnungsdaten Köln (jeweils zum 31. Dezember) 
Indikatoren 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Einwohner*innen 1.044.555 1.044.070 1.053.528 1.069.192 1.081.701 1.084.795 1.089.984 1.091.819 1.088.040 1.079.301 1.092.118 1.095.520
Haushalte 547.221 545.050 551.024 557.090 560.298 561.071 564.260 564.841 564.973 559.854 568.345 571.643
Bevölkerung in Haushalten 1.025.549 1.024.202 1.033.477 1.043.249 1.052.264 1.054.612 1.060.596 1.060.646 1.060.327 1.052.516 1.061.198 1.062.862
Durchschnittliche Personenzahl im Haushalt 1,87 1,88 1,88 1,87 1,88 1,88 1,88 1,88 1,88 1,88 1,87 1,86
Wohnungen 544.630 547.553 550.645 554.018 556.009 558.038 561.514 563.145 564.776 567.070 568.746 572.090
 WE in Ein-/Zweifamilienhäusern 92.136 92.788 93.563 94.171 94.575 94.791 95.220 95.440 95.592 95.801 96.111 96.405
Wohnfläche/Einwohner*in in Quadratmetern 39,40 39,72 39,67 39,42 39,14 39,18 39,25 39,32 39,59 40,08 39,76 39,89
 Durchschnittliche Wohnfläche/WE in Quadratmetern 75,57 75,73 75,90 76,07 76,14 76,17 76,19 76,23 76,26 76,29 76,35 76,38
Baugenehmigungen (Wohnungen) 2.941 3.331 4.689 3.333 3.767 2.607 3.047 2.715 3.659 3.330 3.045 3.211
Fertigstellungen (Wohnungen) 3.114 3.143 3.679 3.957 2.387 2.138 3.923 2.175 2.013 2.520 2.327 3.533
Abgeschlossenheitsbescheinigungen 2.495 3.360 3.542 3.428 2.590 2.165 1.878 2.196 2.804 3.487 2.114 2.260
Geförderte Mietwohnungen (Typ A/1. Förderweg) 40.972 40.420 38.988 37.464 37.608 38.103 38.623 38.362 38.381 37.916 37.088 37.905
Prozentualer Anteil geförderter Mietwohnungen  
am Wohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg)
 
7,5
 
7,4
 
7,1
 
6,8
 
6,8
 
6,8
 
6,9
 
6,8
 
6,8
 
6,7
 
6,5
 
6,6
Geförderte Mietwohnungen (Typ B/2. Förderweg) 6.085 5.533 4.995 4.453 4.264 3.827 3.068 2.552 2.411 2.255 2.235 2.376
Prozentualer Anteil geförderter Mietwohnungen  
am Wohnungsbestand
 (Typ B/2. Förderweg)
 
1,1
 
1,0
 
0,9
 
0,8
 
0,8
 
0,7
 
0,5
 
0,5
 
0,4
 
0,4
 
0,4
 
0,4
Geförderte Eigentumsmaßnahmen 4.563 4.293 3.849 3.425 3.125 2.813 2.364 2.034 1.786 1.769 1 .741 1.516
Prozentualer Anteil geförderter  
Eigentumsmaßnahmen am Wohnungsbestand
 
 
0,8
 
0,8
 
0,7
 
0,6
 
0,6
 
0,5
 
0,4
 
0,4
 
0,3
 
0,3
 
0,3
 
0,3
Wegfall von Mietwohnungen aus der Bindung 1.674 1.135 809 1.712 1.625 545 347 528 780 615 828 809
Bewilligung von Mietwohnungen 210 537 609 834 785 770 585 865 657 878 334 531
Bewilligung von Eigentumsmaßnahmen 86 40 17 5 2 1 6 1 3 2 0 17
WE Modernisierungsförderung 30 1 2 194 90 78 1) 365 274 416 376 993 4
WBS-Anträge (jährlich) 2) 16.052 15.373 14.981 14.252 14.164 14.571 13.250 13.256 14.230 15.237 16.704 16.173
WBS = Wohnberechtigungsschein, WE = Wohneinheiten 
Quelle: Amt für
 Stadtentwicklung und Statistik, Amt für Wohnungswesen
1)  Ab 01.02.2018 gilt die Modernisierungsrichtlinie (RL Mod), die RL Bestands Inves t wurde gleich-
zeitig außer Kraft gesetzt.
2)  *Gruppe A

Wohnen in Köln 
Fakten, Zahlen und  
Ergebnisse 2023
Ausblick

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
6
Liebe Leser*innen,
die politischen und gesellschaftlichen Verwerfungen, die wir in den  
letz ten Jahren erlebt haben, zeigen sich auch in unserem Alltag. Die 
Energiekrise und die Inflation haben dazu geführt, dass es vielen Men-
schen finanziell schlechter geht. Die schon seit langem angespannte 
Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich durch die Preissteigerungen 
nochmals verschärft. 
Die großen Themenfelder des Amtes für Wohnungswesen sind eng  
mit diesen globalen Entwicklungen verknüpft, denn die angespannte 
Wohnungsmarktsituation in Köln bedeutet eine Verschärfung sozialer 
Lagen vieler betroffener Menschen. Die Mitarbeiter*innen des Amtes  
für Wohnungswesen sind täglich mit den Folgen konfrontiert. Durch 
die Gesetzesänderungen sowie steigende Belastungen bei den Wohn-
kosten sind deutlich mehr Menschen wohngeldberechtigt geworden. 
In der Wohngeldstelle kam es dadurch zu einer enormen Steigerung 
der Antragszahlen, die die Mitarbeiter*innen bewältigen müssen. Die 
Zahl der Menschen, die in Köln Schutz vor Krieg und Terror suchen, ist 
seit dem Überfall Russlands auf die Ukraine weiterhin hoch. Der Soziale 
Dienst steht deshalb täglich vor der Herausforderung, diese Menschen 
unter Beachtung der individuellen Bedarfe unterzubringen. In Folge des 
knappen Wohnraums haben insbesondere Geflüchtete große Schwierig-
keiten, sich am freien Wohnungsmarkt zu behaupten und sind deshalb 
oft lange Zeit auf die Unterbringung durch die Stadt Köln angewiesen. 
Alle Menschen, die Hilfe brauchen, sollen sie auch bekommen. Deshalb 
bin ich den Mitarbeiter*innen des Amtes für Wohnungswesen dankbar, 
dass sie mit ihrer ausdauernden und tatkräftigen Arbeit auch 2023 
alle Aufgaben zuverlässig erledigt haben, trotz der stetig wachsenden 
Anforderungen und der hohen Erwartungshaltung aus Politik und 
Gesellschaft.
Ich danke allen Mitarbeiter*innen des Amtes für Wohnungswesen  
herzlich für ihr Engagement!
Henriette Reker  
Oberbürgermeisterin der Stadt Köln  
Köln, Juli 2024
Henriette Reker  
Oberbürgermeisterin  
der Stadt Köln

7
Vorworte
Liebe Leser*innen,
wer einmal eine Wohnung in Köln gefunden hat, gibt sie so schnell nicht 
wieder her. Denn es besteht die berechtigte Sorge, keine Wohnung mehr 
in vergleichbarer Lage mit ähnlicher Miete zu finden. 
Die angespannte Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt führt letzt-
lich auch dazu, dass Menschen selbst dann in ihren Wohnungen bleiben, 
wenn sich ihre Lebensumstände geändert haben. Dieser Dynamik kann 
nur begegnet werden, indem neuer Wohnraum geschaffen wird – ganz 
besonders aber in niedrigen und mittleren Preissegmenten. 
Wir arbeiten daran, den Entwicklungen des Wohnungsmarktes ent-
gegenzuwirken. Das Programm zur Förderung des Wohnungsbaus ist 
ein wichtiges Instrument, um den Anteil preiswerten Wohnraums zu 
erhöhen und den Druck auf dem Wohnungsmarkt zu lindern. Das Amt 
für Wohnungswesen konnte mehr Investor*innen gewinnen. In der Folge 
konnten daher deutlich mehr Wohnungsbaufördermittel, als ursprünglich 
für Köln vorgesehen, akquiriert werden.
Ich danke allen Beteiligten herzlich, insbesondere den Mitarbeiter*innen 
des Amtes für Wohnungswesen sowie den Partner*innen aus der  
Wohnungswirtschaft, die sich für dieses für unsere Stadtgesellschaft  
so wichtige Anliegen einsetzen und den Geschäftsbericht jedes Jahr  
um ihre Perspektive ergänzen und bereichern. 
Ich wünsche Ihnen viel Freude und Anregung bei der Lektüre der  
Zahlen, Daten und Fakten des Jahres 2023.
Dr. Harald Rau 
Beigeordneter für Soziales, Gesundheit und Wohnen  
Köln, Juli 2024
Dr. Harald Rau 
Beigeordneter für  
Soziales, Gesundheit  
und Wohnen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
8
Inhalt 
Allgemeine Wohnraumdaten  Umschlag innen
Vorworte 6
Bezahlbares Wohnen ermöglichen  12
Wohnungsangebot 14
Barrierefreie Wohnungen im geförderten Bestand  15 
Wohnungsnachfrage  18
Verteilung der Wohnungen auf die Kölner Stadtbezirke  20
Wohnkosten  22
Mietspiegel 2023  23
Öffentlich geförderter Wohnungsbau in Köln  26 
Gesetzliche Grundlagen  26
Datenlage, Bedarf und politischer Auftrag  26
Finanzierung des mehrjährigen Wohnraumförderprogramms  27
Grundsätze der Wohnraumförderung  29
Rechtsgrundlagen der Wohnraumförderung  29 
Förderkonditionen und Förderbausteine  30
Ergebnisse öffentlicher Wohnraumförderung 2023  38
Sonderkontingente  39 
Eingesetzte Fördermittel Mietwohnungsbau  40
Eigene Bauprojekte im öffentlich geförderten Wohnungsbau  41
Wohnungsbestandsverwaltung  42
Bestands- und Besetzungskontrolle  42
Abgeschlossenheitsbescheinigungen  46
Vorzeitige Rückzahlung von öffentlichen Darlehen im Mietwohnungsbau  48
Mieten im geförderten Wohnungsbau und Mietpreisprüfungen  49
Bestand der geförderten Mietwohnungen in Köln  / Prognose 49
Wohnraum-Zweckentfremdung öffentlich geförderter Wohnungen  51

9
Wohnberechtigungsscheine (WBS)  52
WBS – Gesetzliche Einkommensgrenzen  52
WBS – Voraussetzungen  54
Wohnungsberatung 57
Vermittlung rollstuhlgerechter Wohnungen  58
Wohngeld 60
Wohngeld-/Heizkostenzuschuss – Haushalte  61
Wohngeldzahlungen Köln 2016  – 2023 63
Soziales und Innovatives Wohnen  64
Wohnen für Hilfe – Wohnpartnerschaften in Köln  65
Beratungsstelle für Wohnungswechsel bei wohn mobil  
(PariSozial gGmbH Köln)  67
Neues Wohnen im Alter e.V. (NWiA) Arbeitsgemeinschaft  
zur Förderung selbständiger Wohn- und Hausgemeinschaften  68
WohnPortal Köln-Bonn 68
Mehrgenerationenwohnen  69
Ambulante Wohngruppen für verschiedene Zielgruppen  70
Bezahlbaren Wohnraum schützen  74
Wohnungsaufsicht 76
Mietpreiskontrolle  78
Mietpreisüberhöhung  78
Mietwucher 79
Zweckentfremdung frei finanzierten Wohnraums  80
Wohnraumschutz 2023 in Zahlen  82
Kurzzeitvermietung von Wohnraum  84
Registrierungspflicht für alle Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung  85
Leerstand von Wohnraum 87

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
10
Schutzbedürftige sicher unterbringen  88
Unterbringung von Geflüchteten  90
Gesetzliche Grundlagen  90
Zahlen, Daten, Fakten 90
Soziale Betreuung  91
Unterstützung von Geflüchteten in Unterbringungseinrichtungen  
und Beherbergungsbetrieben  91
Belegungsmanagement und -steuerung im Bereich  
der Unterbringung Geflüchteter  93
Gewaltschutzkonzept in Unterbringungseinrichtungen für Geflüchtete  94
Auszugsmanagement  97
Ehrenamtlich engagierte Akteur*innen  98
Ressourcenmanagement  101
Unterbringungsformen  103
Betreuung der Unterbringungsobjekte  106
Unterbringung von Wohnungslosen  109
Gesetzliche Grundlagen  109
Zahlen, Daten, Fakten 109
Unterbringung von Katastrophenopfern  111
Gesetzliche Grundlagen  111
Zahlen, Daten, Fakten 111
Nachhaltigkeit und Energiecontrolling  112
Passivhausstandard  113
Weitere klimaverbessernde Maßnahmen  113

11
Öffentlichkeit informieren  114
Für bezahlbaren Wohnraum werben  116
Stadtinformationskampagnen  118
 
Messeteilnahmen  120
Teilnahme an der Kölner Immobilienmesse  120
Teilnahme an der EXPO REAL 122
Beiträge der Kooperationspartner*innen  126
GAG Immobilien AG 128
Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 e.V.  130
Mieterverein Köln e. V. 132
köln ag 135
Kölner Wohnungsgenossenschaft eG  137
GEWOG-Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eG  138
Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH  139
Wohnungsgesellschaft des rheinischen Handwerks AG  141
 
 
Servicerufnummern  143
Kontakt 143 
Bildnachweis 144
Impressum  144

Bezahlbares Wohnen  
ermöglichen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
14
Wohnungsangebot
Zum Stand 31. Dezember 2023 verfügte Köln 
über 572.090 Wohnungen (2022: 568.746). 
Gegenüber 2022 ist der Wohnungsbestand 
um 3.344 Wohnungen (Fertigstellungen minus 
Abgänge) gewachsen. Der Anteil an preis-
günstigen geförderten Mietwohnungen (1. und 
2. Förderweg/Einkommensgruppe A und B) 
beträgt 7,4 Prozent (2022: 7,5 Prozent).
Neu geförderte Wohnungen stehen den Woh-
nungssuchenden aufgrund der Bauzeiten  
in der Regel nach etwa zwei Jahren fertigge-
stellt zur Verfügung. 2023 wurden 622 der in 
den letzten Jahren geförderten Wohnungen 
bezugsfertig. 809 Wohnungen sind 2023 
planmäßig beziehungsweise vorzeitig aus der 
Bindung gefallen. 
Die preisgünstigen geförderten Wohnungen  
sind ungleich über das Stadtgebiet ver -
teilt, sowohl nach absoluten Beständen als 
auch nach ihrem Anteil am Gesamtwoh-
nungsbestand im Stadtbezirk. Die meisten 
Wohnungen in Köln, 78,6 Prozent, liegen in 
Mehrfamilienhäusern, der Rest in Ein- und 
Zweifamilienhäusern (16,9 Prozent) und Nicht-
wohngebäuden (4,5 Prozent).

15
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Kaum Leerstände und geringe Fluktuation
Geringe Leer
stands- und Fluktuationsquoten 
gelten als Indikatoren für eine Anspannung 
des Wohnungsmarktes mit einer Tendenz zum 
Vermietermarkt und zu steigenden Mieten. Auf  
gesicherte eigene Erkenntnisse hierzu kann 
das Amt für Wohnungswesen nur aus der Ver-
waltung des geförderten Wohnungsbestandes 
zurückgreifen. Es darf aber davon ausgegangen 
werden, dass die Entwicklung des freifinan-
zierten Wohnungsmarktes in Köln tendenziell 
gleich oder allenfalls geringfügig abweichend 
verläuft. Im geförderten Wohnungsbestand 
weist die Leerstandsquote mit 0,54 Prozent 
weiter einen niedrigen Wert auf. 2022 lag die-
se Quote für den gesamten Kölner Wohnungs-
markt bei 0,9 Prozent.
Um eine angemessene Menge von Woh-
nungswechseln überhaupt zu ermöglichen, 
muss der Wohnungsmarkt einen Leerstand 
von mindestens zwei bis drei Prozent auf -
weisen. Somit bleibt der Wohnungsmarkt  
in Köln weiter angespannt. Die sogenannte 
Fluktuationsreserve eines „gesunden 
 
Wohnungsmarkts“ wird auch im Vergleich zu 
dem Durchschnittswert kreisfreier Städte  
(2,7 Prozent) deutlich unterschritten (Zensus, 
Stichtag 15. Mai 2022). 
Die Anspannung wird auch deutlich an der 
weiterhin sehr niedrigen Fluktuationsquote 
im geförderten Wohnungs
bestand von 4,63 
Prozent (2022: 4,82 Prozent). Vom Höhepunkt 
der Marktentspannung im Jahr 1997 mit einer 
Fluktuationsquote von 9,62 Prozent ist der 
geförderte Bestand immer noch weit entfernt.
Der enorme Druck im geförderten Wohnungs -
bestand wird auch deutlich an der zuvor 
erwähnten minimalen Leerstandsquote. Wer 
eine preisgünstige Wohnung in Köln gemietet 
hat, gibt diese nur aus dringenden Gründen 
wieder auf. 
Dem geringen Angebot an freiwerdenden und 
neu entstehenden Wohnungen dieses Seg-
ments steht die hohe und steigende Nach-
frage verschiedener Gruppen wie Familien, 
Studierende oder Personen mit besonderem 
Wohnbedarf gegenüber. 
Die Versorgungslage verschärft sich durch die 
jährlich auslaufenden Bindungen geförderter 
Wohnungen. Diese dann ehemals geförderten 
Wohnungen dürfen sukzessive der ortsübli-
chen Vergleichsmiete für frei finanzierte Woh-
nungen zugeführt werden 
(§ 558 Bürgerliches 
Gesetzbuch). Somit haben die Mietenden mit  
Mieterhöhungen zu rechnen.
Nach derzeitigem Stand werden bis 2033 
insgesamt 20.499 Wohnungen aus der Bele -
gungsbindung fallen. Der Bestand öffentlich 
geförderter Wohn einheiten wird nur  mit über 
2.000 neuen geförderten Wohneinheiten jähr -
lich zu halten sein (Neubau und Modernisie-
rung, Bindungsverlängerungen und -erwerbe).
Barrierefreie Wohnungen  
im geförderten Bestand
Bereits seit 1998 geben die Förderrichtlinien 
des Landes Nordrhein-Westfalen vor, dass 
Mietwohnungen barrierefrei gebaut werden. 
Demnach müssen der Hauseingang sowie 
die Erdgeschosswohnungen stufenlos von 
der Straße erreichbar sein. Dies gilt auch für 
Aufzugsanlagen. Zudem ist vorgeschrieben, 
dass in allen Wohnungen weder Stufen noch

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
16
Schwellen bestehen. Die Bäder müssen mit 
bodengleichen Duschen ausgestattet sein  
und alle Türbreiten sowie Bewegungsflächen 
den Bestimmungen für barrierefreies Bauen 
entsprechen. 
Für die barrierefreie Planung, Ausführung und 
Ausstattung von Wohnungen, Gebäuden mit 
Wohnungen und deren Außenanlagen, die der 
Erschließung und wohnbezogenen Nutzung 
dienen, gilt die DIN 18040-2.
Die Anforderungen an die Infrastruktur der 
Gebäude mit Wohnungen berücksichtigen 
grundsätzlich die uneingeschränkte Nutzung 
mit Rollstuhl. Innerhalb von Wohnungen wird 
unterschieden zwischen barrierefreien sowie 
barrierefreien und uneingeschränkt mit Roll-
stuhl nutzbaren Wohnungen.
Zum Ende des Berichtsjahres waren im Be-
stand der geförderten Wohnungen 13.148  
als barrierefrei registriert (31 Prozent). 2023 
wurden 531 Neubau-Mietwohnungen  
gefördert, welche gemäß den Wohnraum -
förderbestimmungen barrierefrei errichtet 
werden. Hiervon werden alle Wohnungen 
ohne Barrieren im Erdgeschoss oder über 
einen Aufzug erschlossen sein.
296 geförderte Wohnungen waren rollstuhl-
geeignet. Es gibt in Nordrhein-Westfalen keine  
rechtliche Verpflichtung, geförderte Wohnun-
gen über die Eigenschaft der Barrierefreiheit 
hinaus rollstuhlgerecht zu bauen. Allerdings 
wirbt die Fachabteilung des Amtes für Woh-
nungswesen in allen Beratungsgesprächen 
mit Investor*innen für die Errichtung solcher 
Wohnungen. 
Seit 1998 barrierefrei im 
geförderten Mietwohnungsbau

17
Die besonderen Fördermöglichkeiten mit 
 Zusatzdarlehen und höherem Tilgungsnach -
lass durch das Land Nordrhein-Westfalen 
unterstützen diese Zielsetzung. 
Es wird angestrebt, kontinuierlich auch die 
Zahl der geförderten Wohnungen zu erhöhen, 
die uneingeschränkt für die Nutzung mit Roll -
stuhl geeignet sind.
Leider befinden sich unter den aus der   
Woh nungsbindung fallenden Wohnungen 
immer wieder auch sogenannte „Rollstuhl-
Wohnungen“ . Diese verlieren zwar nicht ihre 
besondere Ausstattung und Eignung, jedoch 
sind ihre Eigentümer*innen nach Wegfall  
der Wohnungsbindung nicht mehr zur Ver -
mietung an Rollstuhlfahrer*innen mit Wohn-
berechtigungsschein verpflichtet.
Weiterhin bestehen noch 272 sogenannte 
behindertenfreundliche Wohnungen aus frü-
heren Förderjahren. Eine uneingeschränkte 
Eignung für die Rollstuhlnutzung kann diesen 
Wohnungen allerdings nicht zugeschrieben 
werden. Hierzu müssten die Wohnungen 
weitere Kriterien erfüllen, wie zum Beispiel 
niedrig angebrachte Türklinken und andere 
Bedien element e. Auch ein schwellenfreier 
Zugang zum Balkon wäre hierfür erforderlich.
Die Landesbauordnung (BauO NRW 2018) 
regelt unter anderem, dass bei Neubauten mit 
mehr als drei oberirdischen Geschossen ein 
Aufzug von der öffentlichen Verkehrsfläche 
und von allen Wohnungen in dem Gebäude 
aus barrierefrei erreichbar sein muss. Auch 
diese Anforderung begünstigt den Zugewinn 
von schwellenfrei erreichbaren Wohnungen.
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Porz

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
18
Wohnungsnachfrage 
Zum Stichtag 31. Dezember 2023 verzeich-
neten wir 1.088.964 Einwohner*innen mit 
Hauptwohnung in Köln. Köln verfügte zum 
selben Zeitpunkt über 571.643 Haushalte, in 
denen durchschnittlich 1,86 Personen leb-
ten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße 
hat sich im Vergleich zu den letzten Jahren 
etwas verringert. Die Hälfte der Kölner Haus-
halte sind Ein-Personen-Haushalte, ihr Anteil 
ist gegenüber dem Vorjahr von 51,4 auf 51,7 
Prozent angestiegen.
Die Bevölkerungsprognose (2022 bis 2050) 
wurde in neun Varianten erstellt, die sich in 
ihren Annahmen über die zukünftige Zuwan-
derung nach Köln unterscheiden. In der Ba -
sisvariante wurde angenommen, dass sich 
die Zuwanderungsmuster der Jahre 2012 bis 
2021 in der Zukunft fortsetzen. Auf diese Va -
riante der Prognose wird im Folgenden Bezug 
genommen. Die Kernaussage der Basisvari-
ante der Prog nose is t, dass Köln auch künftig 
weiter wachsen wird, allerdings schwächer als 
es in der Vergangenheit zu erwarten war. Der 
Bevölkerungszuwachs von 2023 bis 2050 
wird dabei rund 21.400 Einwohner*innen mit 
Hauptwohnsitz betragen.
Für den Wohnungsmarkt ist die Zahl der 
Haushalte eine maßgebliche Größe. Bezogen 
auf die aktuelle Anzahl der Haushalte wird es 
bis zum Jahr 2050 den stärksten relativen 
Zuwachs bei den Zwei-Personen-Haushalten 
geben (plus acht Prozent). Die Zahl der  
Ein-Personen-Haushalte steigt um rund

19
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
1.200 beziehungsweise 0,4 Prozent, während 
die Anzahl der Drei-und-mehr-Personen-
Haushalte um rund 900 abnehmen wird  
(minus ein Prozent). Die Haushalte mit  
Kindern nehmen von derzeit 102.857 (2023)
bis 2050 auf 102.000 ab (minus 0,8 Prozent).
Zur Bevölkerungsprognose  
für Köln 2022 bis 2050  
 
 
  
Dabei wird sich der Druck auf das ohnehin 
schrumpfende Segment des preisgünstigen 
Wohnungsbestandes weiter verstärken. Die 
durchschnittlichen Nettokaltmieten sind von 
2010 bis 2023 um 64 Prozent auf 13,80 Euro/
Quadratmeter gestiegen (Quelle: FUB IGES 
Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH).
Mit dem durch den Rat im Februar 2014 
beschlossenen „Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen“ stellt sich die Stadt der großen  
Herausforderung, für die zuziehenden und  
die bereits in Köln wohnenden Menschen  
ausreichend neue Wohnungen zu bauen 
sowie den Bestand zu sichern und zu ver -
bessern. 
Insbesondere den Haushalten, die am Markt 
immer schwerer eine Wohnung finden, will die 
Kölner Wohnungspolitik bezahlbaren Wohn-
raum in ausreichender Menge und Qualität 
zur Verfügung stellen. 
 
Zur Ratsvorlage des   
Stadtentwicklungskonzeptes  
Wohnen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
20  21
Bezahlbares Wohnen ermöglichen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
22
Wohnkosten
Auf der Grundlage der Kölner Statistischen 
Nachrichten von November 2023 wird die 
aktuelle Mietbelastung auf dem Kölner  
Wohnungsmarkt aufgezeigt, differenziert 
nach Bevölkerungsgruppen.
Köln ist eine Stadt mit vergleichsweise hohen 
Mieten und Mietbelastungen in Nordrhein-
Westfalen: 32,5 Prozent des Haushaltseinkom-
mens mussten die Kölner*innen durchschnitt-
lich für die Miete aufwenden. Die Mietbelastung 
ist somit gegenüber der letzten Erhebung im 
Jahr 2016 (33,3 Prozent) zwar leicht zurück-
gegangen, was aber unter Berücksichtigung 
der Schätzungenauigkeiten in beiden Jahren in 
den Rahmen der statistischen Zufallsschwan-
kung einzuordnen ist. Daher kann de facto eine 
tendenziell stabil gebliebene Mietbelastung im 
Zeitverlauf angenommen werden.
Detaillierte Auswertungen zeigen, dass sich 
die Mietbelastung zwischen verschie  denen  
Bevölkerungsgruppen stark unterscheidet.
Einkommensschwächere Haushalte leben –  
ihrer finanziellen Situation geschuldet – in 
günstigeren Wohnungen mit kleinerer Wohn-
fläche, die für sie aber dennoch eine relativ 
große ökonomische Belastung darstellen. 
Mietbelastung durch die durchschnittliche Nettokaltmiete 2023 
Mietbelastung nach Wohnform Prozent
Mietbelastung alle Mieter*innen 32,5
Mietbelastung freifinanzierte Mietwohnungen 31,7
Mietbelastung öffentlich geförderte Mietwohnungen 38,9
Mietbelastung nach Haushaltstyp Prozent
Mietbelastung insgesamt 32,5
Paare ohne Kinder 25,1
Paare mit Kind(ern) 26,0
Alleinlebende 33,8
Seniorenhaushalte (alleinlebend oder Paare) 36,8
Alleinerziehende * 39,6
Wohnungen nach Gebäudeart (Anteil an allen Wohnungen**) Prozent
Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern 16,9
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 78,6
 *  Fallzahlen vergleichsweise gering, daher nur bedingt aussagekräftig  
** Wohnungen in Nichtwohngebäuden: 4,5 Prozent

23
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Volkhoven / Weiler
Sichtbar wird dies vor allem an der Höhe der 
Mietbelastung von Haushalten in öffentlich 
geförderten Wohnungen. Ihre Belastung 
durch die Miete überstieg 2023 mit 38,9 Pro-
zent jene von Haushalten in freifinanzierten 
Wohnungen um 7,2 Prozentpunkte.
Die Mietbelastung durch die Nettokaltmiete 
ist auch nach Haushaltstyp unterschiedlich 
hoch. Sie liegt zwischen 25,1 und 39,6 Pro-
zent des verfügbaren Haushaltsnettoein -
kommens. Die höchste Belastung weisen 
Alleinerziehende auf mit einer Mietbelastung 
von 39,6 Prozent.
Insgesamt können einkommensschwächere 
Kölner Haushalte ihre Ausgaben für die  
Miete proportional weitaus schlechter decken 
als einkommensstärkere Haushalte. Damit 
stellt der Kölner Mietmarkt insbesondere 
Alleinerziehende, Senior*innen sowie Studie-
rende und arbeitslose Menschen vor erheb -
liche finanzielle Herausforderungen.
Mietspiegel 2023
Im freifinanzierten Wohnungsbestand dient 
der einfache „Kölner Mietspiegel“ (KMSP)  
als Richtlinie zur Findung der ortsüblichen 
Vergleichsmiete (§ 558c Bürgerliches Gesetz -
buch). Öffentlich geförderte Wohnungen so-
wie Einfamilienhäuser und Kleinappartements 
werden darin nicht erfasst.
Der KMSP bietet Wohnungsgeber*innen und 
Mietinteressent*innen eine anerkannte Orien -
tierungsmöglichkeit zur Vereinbarung einer

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
24
angemessenen Miete. Maßgebend hierfür  
sind die Lage, Ausstattung und Größe der 
Wohnung. Dabei stellen die nach Baualters-
gruppen dargestellten Spannenwerte den 
Schwerpunkt des Kölner Wohnungsmarktes 
dar. Gemessen an dem jeweiligen Wohnwert 
sind jeweils höhere und niedrigere Mieten 
jedoch nicht ausgeschlossen.
Der Kölner Mietspiegel ist ein wichtiges In -
strument zur Schaffung von Markttransparenz 
im Mietrechtssystem und leistet einen wich-
tigen Beitrag zur Vermeidung von Konflikten 
zwischen den Vertragspartner*innen. Im  
Falle strittiger Mieterhöhungsverlangen wird 
der KMSP vor Gericht als Instrument für  
die Überprüfung der Rechtmäßigkeit heran-
gezogen. Er genießt insofern einen hohen 
Stellenwert und ist in Mietänderungsverfah-
ren und im Ordnungsrecht anerkannt.

25
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Dem Amt für Wohnungswesen dient der 
KMSP als wich
tige Grundlage für die Über -
prüfung der Mieten nach § 5 Wirtschafts -
strafgesetz (Mietpreisüberhöhungen) und 
weiterer Vorschriften.
Die hohe Akzeptanz des KMSP darf auch 
darauf zurückgeführt werden, dass er von 
unabhängiger Stelle, der Rheinischen Immo-
bilienbörse e.V. (RIB) in Köln, erstellt wird. Der 
Mietspiegel wird seit 1973 erstellt und in der 
Regel in einem Zweijahresrhythmus aktuali-
siert. Im Zusammenwirken mit verschiedenen 
Unternehmen der Wohnungswirtschaft sowie 
dem Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln 
wird der KMSP auf einer breiten Datenbasis 
fortgeschrieben. Für die Fortschreibung wer -
den jene Mieten berücksichtigt, die innerhalb 
der letzten sechs Jahre vor der Erhebung  
der Daten neu vereinbart (Neuvertragsmieten) 
oder geändert (Bestandsmieten) wurden. 
Betriebskostenbedingte Mieterhöhungen 
werden nicht berücksichtigt. Die Mietspiegel-
daten (Nettokaltmieten) unterscheiden sich 
damit von den Angebotsdaten in Zeitungs-
inseraten und Online-Immobilienportalen, die 
ausschließlich potentielle (zukünftige) Neu-
vertragsmieten darstellen (sogenannte Ange-
botsmieten). Der Mietspiegel bildet somit die 
tatsächliche Mietmarktlage im Stadtgebiet ab.
Im April 2023 ist der derzeit geltende Miet -
spiegel erschienen. Darin sind auch genauere 
Informationen, etwa zu den Wohnlagekate -
gorien und der Ausstattung, zu finden.
Insgesamt zeigt der KMSP 2023 keine einheit-
liche Entwicklung. Erstmals wurde die neue 
Baualtersgruppe 6 für Wohnungen in Gebäu-
den, die ab 2018 bezugsfertig wurden, ein-
geführt. Dort werden mit durchschnittlich 
12,65 Euro pro Quadratmeter für die neuesten 
Wohnungen die höchsten Mietzinsen gefordert. 
Der oberste Spannenwert in diesem Segment 
betrug 15,60 Euro pro Quadratmeter für Woh-
nungen um 80 Quadratmeter.
Es gibt eher keinen homogenen Mietmarkt in 
Köln. Mittelwerte der in Köln vorherrschenden 
„mittleren Lage“ schwanken zwischen 5,10 
Euro und 13,25 Euro pro Quadratmeter. Sie 
dokumentieren einen je nach Baualtersklasse, 
Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung 
stark differenzierten Wohnungsmarkt.
Eine besondere Preisdynamik von sechs bis 
acht Prozent Steigerung ist feststellbar in teil-
sanierten beziehungsweise teilausgestatteten 
Altbauwohnungen in einfacher Wohnlage. 
Andere Baualtersklassen weisen keine signifi-
kanten Steigerungen aus.
Ausblick:
Nach wie vor steht eine gesetzliche Ver-
pflichtung zur Einführung eines qualifizierten 
 Mietspiegels für Kommunen mit über 100.000 
Einwohner*innen aus und das Ergebnis die-
ser aktuellen politischen Überlegungen bleibt 
weiter abzuwarten. Der qualifizierte Mietspie-
gel wird nach § 558 BGB (Bürgerliches Ge-
setzbuch) definiert als „Mietspiegel, der nach 
anerkannten wissenschaftlichen Grundsät -
zen erstellt und von der Kommune oder von 
Interessenvertreter*innen der Vermieter*innen 
und der Mieter*innen anerkannt worden ist. “ 
 
 
Informationen   
zum Mietspiegel

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
26
Öffentlich geförderter  
Wohnungsbau in Köln
Gesetzliche Grundlagen
Die öffentliche Wohnraumförderung wird 
durch das Gesetz zur Förderung und Nut -
zung von Wohnraum in Nordrhein-Westfalen 
(WFNG NRW) geregelt. Sie basiert auf privat -
wirtschaftlichem Engagement in Kombination 
mit staatlicher Förderung.
Zu den Zielen des WFNG NRW gehören die 
Schaffung von Wohnraum für Haushalte, die 
sich nicht angemessen am Wohnungsmarkt 
versorgen können und auf Unterstützung 
angewiesen sind, die Anpassung, Moderni-
sierung und energetische Nachrüstung des 
bestehenden Wohnraums an die Erforder -
nisse des demografischen Wandels und die 
Erhaltung und Stärkung der städtebaulichen 
Funktion von Wohnquartieren. 
Bei der öffentlichen Wohnraumförderung 
werden insbesondere Familien und andere  
Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, 
Schwangere, ältere Menschen und Menschen 
mit Behinderung sowie besondere Bedarfs-
gruppen wie Studierende und Auszubildende 
und besonders schutzbedürftige vulnerab-
le Personengruppen, die ihren Wohnraum 
durch häusliche Gewalt verlieren, unterstützt. 
Für die Wohnraumversorgung gerade die-
ser Haushalte ist die staatliche Förderung 
entsprechender Wohnungen mit begrenzter 
Miethöhe unverzichtbar.
Datenlage, Bedarf und politischer Auftrag
Das vom Rat der Stadt Köln im Jahr 2014 
beschlossene Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen (StEK Wohnen) ist auch weiterhin die 
strategische Grundlage für eine aktive Bau-
land-, Liegenschafts- und Wohnungspolitik 
der Stadt Köln. Zu den bereits umgesetzten 
Einzelmaßnahmen gehören das Kooperative  
Baulandmodell, die Konzeptvergabe von 
Grundstücken und das „Kölner Wohnbündnis“ .
Bei der Konzeptvergabe werden städtische 
Grundstücke für den Geschosswohnungsbau 
nach Konzeptqualität vergeben. Interessierte 
können sich nach einer Ausschreibung be-
werben. 
Das Kölner Wohnbündnis ist eine gemeinsa -
me Initiative zur Förderung von Wohnungs-
neubau und Innenentwicklung, Beschleuni -
gung und Qualität von Planungen und 
Bauvorhaben sowie zur Intensivierung von 
Zusammenarbeit und Dialog der Akteur*innen 
der Kölner Wohnungswirtschaft, der Verbän-
de und der Stadt Köln bis 2030. Seine Träger 
sind die Stadt Köln, die Arbeitsgemeinschaft 
Kölner Wohnungsunternehmen (köln ag),  
die Wohnungsbau Initiative Köln (WIK),  
der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein 
von 1888 e. V., der  Bundesverband Freier 
Immo bilien- und Wohnungsunter  nehmen, der 
Landesverband Nordrhein-West  falen (BFW 
NRW) sowie der Verband der Wohnungswirt -
schaft Rheinland Westfalen (VdW Rheinland 
Westfalen).
Das Kooperative Baulandmodell definiert  
klare Rahmenbedingungen für die 
Bauherr*innen und verpflichtet diese, bei

27
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Heike Kerscher
„Ich setzte mich als Leiterin des Amtes für 
Wohnungswesen gemeinsam mit meinen  
Mitarbeiter*innen dafür ein, dass Wohnen in 
Köln bezahlbar bleibt. Ziel ist – zusammen  
mit Wohnungswirtschaft und Politik – mehr 
günstigen Wohnraum zu schaffen. Dazu  
leisten wir zum Beispiel mit der Bewilligung 
von Mitteln der öffentlichen Wohnraum -
förderung und unserer Wohngeldstelle einen 
wichtigen Beitrag. Unsere Zielgruppen unter -
stützen wir auch mit eigenen Bauprojekten. 
Mit sozialen und innovativen Projekten för -
dern wir inklusives und integratives Wohnen 
in Gemeinschaft. “
Planvorhaben, die eine Bebauungsplanung 
benötigen, 30 Prozent der Wohnungen im 
öffentlich geförderten Segment zu errichten, 
vorausgesetzt, es entstehen mehr als 1.800 
Quadratmeter Geschossfläche Wohnen (ent -
spricht rund 20 Wohneinheiten).
Mit der ersten Änderung der Umsetzungs -
anweisung Kooperatives Baulandmodell Köln 
2022 soll sichergestellt werden, dass Woh-
nungsbauvorhaben einen Beitrag zu einer 
klimagerechten und sozial ausgewogenen 
Stadtentwicklung leisten. 
Seit 2022 obliegt die Federführung für das 
Kooperative Baulandmodell ausschließlich 
dem Stadtplanungsamt – insbesondere dem 
Sachgebiet „Vorbereitende Bauleitplanung“ .
Finanzierung des mehrjährigen  
Wohnraumförderprogramms
Wesentliche Finanzierungsgrundlage  
der Wohnraumförderung NRW ist das Eigen -
kapital der NRW.BANK, das hauptsächlich  
aus dem ehemaligen Landeswohnungs  bau-
ver mögen besteht. Mit der F örderalismus -
reform aus dem Jahr 2006 ist die öffentliche 
Wohnraumförderung in die Verantwortung 
der Länder übergegangen. 
Mit Veröffentlichung des mehrjährigen  
Wohnraumförderprogramms 2023 bis  
2027 stehen insgesamt neun Milliarden Euro  
für die Wohnraumförderung zur Verfügung.
2023 wurden landesweit fast 2,1 Mil  liar den 
Euro bewilligt – ein neuer Rekordwert in der

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
28
öffentlichen Wohnraumförderung des Landes 
Nordrhein-Westfalen. Hier bildet  
der Mietwohnungsbau eindeutig den Schwer -
punkt mit rund 1,7 Milliarden Euro. 
Die Förderung von Wohneigentum (Neu -
schaffung, Erwerb und Modernisierung)  
wurde mit insgesamt 311 Millionen Euro  
gefördert.
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Kalk

29
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Grundsätze der Wohnraumförderung
Mietwohnungsbau
Die Förderung des Mietwohnungsbaus trägt 
dazu bei, in Städten und Gemeinden mit 
hoher Wohnungsnachfrage und steigenden 
Wohnkosten ein Angebot an attraktiven Woh-
nungen zeitgemäßen Standards zu dauerhaft 
bezahlbaren Mieten zu sichern oder neu zu 
schaffen. 
Eigentumsförderung
Die Eigentumsförderung richtet sich an Haus-
halte, die aufgrund ihres Einkommens eine 
Förderung zur Bildung von Wohneigentum 
erhalten können. Sie steht als gleichrangiges 
Förderziel neben dem geförderten Miet -
wohnungsbau. Wohnungsunternehmen aller 
Größen sowie Einzeleigentümer*innen sind 
gleichermaßen Adressat*innen der Förder -
angebote. Die geförderten Wohnungen be-
ziehungsweise Eigenheime sollen sich in ihrer 
baulichen Qualität, ihrer Ausstattung und Lage 
nicht nachteilig von frei finanzierten Wohnun-
gen unterscheiden. Die Wohnraumförderung 
vergrößert das Angebot an barrierefreien 
Wohnungen und ermöglicht die Einbindung 
der Erfordernisse des Klimaschutzes. 
Modernisierung des Wohnungsbestands
Eine weitere Säule der Wohnraumförderung 
ist die Modernisierung. Hiermit wird eine zeit -
gemäße Wohnqualität ohne sozial unverträg -
liche Steigerung der Wohnkosten erreicht. 
Rechtsgrundlagen der Wohnraumförderung 
Für die Bewilligung von Wohnraumförder -
mitteln wurden 2023 das Wohnraumförder -
programm (WoFP in der Fassung 2023), die 
Wohnraumförderbestimmungen (WFB 2023) 
und die Richtlinie zur Förderung der Moder -
nisierung von Wohnraum (RL Mod 2023) 
herangezogen. 
Die Bestimmungen regeln die Fördergrund-
sätze, Fördervoraussetzungen, Förderbeträge 
und Verfahrensgrundsätze. Die Stadt Köln als 
Bewilligungsbehörde wendet diese Bestim-
mungen im Rahmen der Wahrnehmung einer 
weisungsgebundenen Pflichtaufgabe an. 
Im Jahr 2023 erhielt die Stadt Köln vom  
Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau 
und Digitalisierung des Landes Nordrhein-
Westfalen (MHKBD.NRW) wie in den Vorjah-
ren ein anfängliches Globalbudget in Höhe 
von 95 Millionen Euro zur Umsetzung des 
Wohnraumförderprogramms. 
Kölner Anträge auf Zuteilung von Förder -
mitteln überstiegen dieses Budget bei  
weitem, sodass weitere Mittel in Höhe von 
rund 68 Millionen Euro zugewiesen wurden.  
Insgesamt belief sich das Gesamtvolumen 
der Landesfördermittel, die nach Köln  
geflossen sind, somit im Jahr 2023 auf  
163,6 Millionen Euro.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
30
Förderkonditionen und Förderbausteine
Öffentliche Wohnraumförderung 2023
Förderung der Neuschaffung von Mietwohnungen, Mieteinfamilienhäusern, zur Vermietung  
bestimmten Eigentumswohnungen und Gemeinschafts- und Infrastrukturräumen durch  
Neubau, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden
Ziel Schaffung von Wohnraum in der öffentlichen Wohnraumförderung zu tragbaren  
Mieten für Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein sowie am  
Wohnungsmarkt benachteiligte Bevölkerungsgruppen wie Senior*innen, Menschen  
mit Behinderung, kinderreiche Haushalte, Studierende und Alleinerziehende.  
Klimaziele und Klimaschutz sind Schwerpunkte der Förderung.
Antragsberechtigt Investor*innen mit der erforderlichen Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit 
Gefördert werden Mietwohnungen
(Förderung von zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen  
nur in Ausnahmefällen)
Art und Höhe  
der Förderung
Bei Belegung mit Mieter*innen der Einkommensgruppe A 
(Personen mit einem Einkommen innerhalb der Grenzen des § 13 WFNG)
Wohnungsgröße 
Mindestgröße 35 Quadratmeter 
Darlehensgrundbetrag  
3.390 Euro je Quadratmeter  
Bei Belegung mit Mieter*innen der Einkommensgruppe B 
(Personenkreis mit einem Einkommen von  
maximal 40 Prozent über den Grenzen des § 13 WFNG hinaus)
Wohnungsgröße 
Mindestgröße 35 Quadratmeter 
Darlehensgrundbetrag  
2.250 Euro je Quadratmeter
Zusatzdarlehen für •  s tandortbedingte Maßnahmen 75 Prozent der förderfähigen Kosten  
(maximal 25.000 Euro je Wohneinheit)
•  K limaanpassungsmaßnahmen und besondere Wohnumfeldqualitäten:  
75 Prozent der summierten Herstellungskosten (maximal 11.500 Euro je Wohneinheit)
•  f ür Energieeffizienz BEG Effizienzhaus 40 Standard von 300 Euro/Quadratmeter  
förderfähiger Wohnfläche (BEG = Bundesförderung für effiziente Gebäude)
•  f ür Energieeffizienz Netto-Null-Standard von 450 Euro/Quadratmeter  
förderfähiger Wohnfläche
•  B auen mit Holz 1,30 Euro je Kilogramm 
•  f ür ein Mehr an barrierefreiem Wohnen 12.000 Euro pauschal je Wohnung für  
Rollstuhlnutzende oder Menschen mit Schwerbehinderung, weitere Darlehen  
für jede Tür mit Nullschwelle zum Freibereich, rollstuhlgerechte,  
unterfahrbare Einbauküche und elektrisch bedienbare Türen möglich.

31
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Zusatzdarlehen für •  städtebauliche und gebäudebedingte Mehrkosten  
800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
•  Mieteinfamilienhäuser in Höhe von 15.000 Euro je Haus
•  neu gegründete, bewohnergetragene Wohnungsgenossenschaften  
60.000 Euro je Wohnung
•  städtebauliche Planungswettbewerbe  
400 Euro und hochbauliche Wettbewerbe 1.600 Euro je Wohnung
Tilgungsnachlässe
auf Antrag
35 Prozent des Darlehensgrundbetrages bei einer Belegungsbindung von 25 Jahren
40 Prozent des Darlehensgrundbetrages bei einer Belegungsbindung von 30 Jahren
50 Prozent für alle Zusatzdarlehen.
Darlehenskonditionen Zinsen null Prozent (für die ersten fünf Jahre der Bindung, bis zum Bindungsablauf  
0,5 Prozent und danach marktübliche Verzinsung) 
Tilgung ein Prozent (auf Antrag zwei Prozent oder fünf tilgungsfreie Jahre  
bei anschließender erhöhter Tilgung)
Verwaltungskostenbeitrag 0,5 Prozent jährlich (berechnet vom jeweiligen Restkapital)
Bearbeitungsgebühr 0,4 Prozent der Darlehenssumme
Wesentliche 
Bedingungen
•  BEG-Standard „Effizienzhaus 55“, Bau- oder Erbbaugrundstück;  
10 Prozent Eigenleistung; Standortqualität; nicht mehr als sechs Geschosse,  
positive Bonitätsentscheidung der NRW.BANK. Der Bau- und Vertragsausführungs -
beginn vor Bewilligung ist nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde erlaubt,  
der Abschluss von der Ausführung zuzurechnenden Leistungs- und Lieferungs -
verträgen ist kein Vorhabenbeginn. Ein Drittel der Grundstücksfläche muss  
mindestens als Grünfläche (ohne Stellplätze) gestaltet werden, alle Wohnungen  
müssen mit einem Freisitz ausgestattet sein. 
•  Treppenhäuser und Gangerschließungen sind natürlich zu beleuchten und zu belüften
•  Bei Neuschaffung durch Änderung muss die Höhe der Baukosten inklusive  
Baunebenkosten mindestens 750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen
•  Zweckbindung 25 oder 30 Jahre, keine Verkürzung durch vorzeitige Darlehensrück-
zahlung 
Miete Einkommensgruppe A 7,10 Euro/Quadratmeter/monatlich, Einkommensgruppe B  
8 Euro/Quadratmeter/montatlich, Erhöhung um 0,15 Euro/Quadratmeter/monatlich  
für Wohnungen mit BEG Effizienzhaus 40 Standard, 0,20 Euro/Quadratmeter/monatlich 
bei Erreichen des Netto-Null-Standards. Zulässige Mieterhöhung ab Förderzusage  
1,7 Prozent jährlich bezogen auf die Bewilligungsmiete.
Belegungsrechte Derzeit besteht eine Vereinbarung mit der Kölner Wohnungswirtschaft, wonach die 
Bestandshalter*innen das Belegungsrecht innehalten
Rechtliche Grundlagen Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum NRW (WFNG NRW),  
Wohnraumförderbestimmungen NRW (WFB), Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
32
Förderkonditionen und Förderbausteine
Öffentliche Wohnraumförderung 2023 
 
Förderung selbstgenutzten Wohneigentums  
Neubau Neuschaffung, Ersterwerb und Erwerb 
Ziel Erwerb oder Neuschaffung von Wohneigentum zur Selbstnutzung
Antragsberechtigt Haushalte, die die Einkommensgrenze gemäß § 13 Abs. 1 Gesetz zur  
Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen  
(WFNG NRW) nicht übersteigen
Gefördert werden Erwerb, Neubau, Ersterwerb und Neuschaffung (Aufstockung /  
Erweiterung / Änderung) von Eigenheimen und Eigentumswohnungen
Art und Höhe  
der Förderung
Grunddarlehen für Einkommensgruppe A 1 77.000 Euro
(Einhaltung der Einkommensgrenze)
Grunddarlehen für Einkommensgruppe B 1 06.000 Euro
(bis zu 40 Prozent über der Einkommensgrenze)
Zusatzdarlehen BEG Effizienzhaus 40 Standard   3 0.000 Euro
Zusatzdarlehen Familienbonus 2 3.000 Euro
(für jedes zum Haushalt gehörende Kind sowie für jede 
zum Haushalt gehörende Person mit Schwerbehinderung)
Zusatzdarlehen für barrierefreie Objekte  1 1.500 Euro
Zusätzliche Darlehen für Bauen mit Holz, standortbedingte Mehrkosten  
sowie Ergänzungsdarlehen zur Deckung der Gesamtkosten sind möglich
Darlehenskonditionen  Zinssatz 0,5 Prozent (Laufzeit 30 Jahre)  
danach zwei Prozent über dem dann gültigen Basiszinssatz
Verwaltungskosten 0,5 Prozent jährlich (berechnet vom jeweiligen Restkapital)
Tilgung ein Prozent, bei Bestandserwerb und Ergänzungsdarlehen 2 Prozent
Bearbeitungsgebühr 1.000 Euro
Auszahlung Neubau 40 Prozent bei Baubeginn,  
40 Prozent bei Rohbaufertigstellung und 20 Prozent bei Bezugsfertigkeit
Ersterwerb nach Bezugsfertigkeit und Übertragung des Eigentums in einer Summe
Erwerb nach Kaufvertragsabschluss in einer Summe

33
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Darlehenskonditionen Es kann ein Tilgungsnachlass von bis zu zehn Prozent auf den Darlehensgrundbetrag,  
den Familienbonus und das Darlehen für Barrierefreiheit beantragt werden.  
Auf die anderen Zusatzdarlehen wird ein Tilgungsnachlass von 50 Prozent gewährt
Wesentliche 
Bedingungen
•  Einhaltung oder bis zu 40 Prozent Überschreitung der Einkommensgrenze,  
Tragbarkeit der Belastung und Angemessenheit der Gesamtkosten
•  Eigenleistung von 7,5 Prozent (eigene Geldmittel, Wert des nicht finanzierten  
Grundstücks, Selbsthilfeleistungen und nachrangige oder unbesicherte Fremdmittel)
•  Bankdarlehen mindestens zehnjährige Zinsfestschreibung und mindestens  
ein Prozent Tilgung
•  Familiengerechtes und gesundes Wohnen (ausreichende Zimmergrößen,  
emissionsfrei bezüglich Lärm- oder Baustoffbelastung, baugenehmigter Wohnraum)
•  Antragstellung vor Vorhabenbeginn, bei Neuschaffung der Baubeginn und bei  
Erst- und Bestandserwerb der Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Die Zustim -
mung zu einem vorzeitigen Vorhabenbeginn ist unter Voraussetzungen möglich.
Rechtliche Grundlagen Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum NRW (WFNG NRW),  
Wohnraumförderbestimmungen NRW (WFB), Einkommensermittlungserlass,  
Wohnflächenverordnung (WoFIV)
In die eigenen vier Wände  
mit einem Förderdarlehen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
34
Förderkonditionen und Förderbausteine
Öffentliche Wohnraumförderung 2023 
 
Förderung von baulichen Maßnahmen der  
Modernisierung im Mietwohnungsbau
Ziel Bauliche Maßnahmen zur Modernisierung in und an bestehenden Wohngebäuden  
und auf dem zugehörigen Grundstück, um eine insgesamt zeitgemäße Wohnqualität  
zu erreichen, insbesondere durch die Erhöhung des Gebrauchswertes von Wohnraum, 
die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, die Reduzierung  
von Barrieren, die Erhöhung der Energieeffizienz, Schutzmaßnahmen vor Einbruch,  
die Änderung bestehenden Wohnraums und die Schaffung eines attraktiv gestalteten 
und sicheren Wohnumfeldes.
Antragsberechtigt Bestandshalter*innen von Mietwohngebäuden 
Gefördert werden Förderfähig sind alle baulichen Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung  
in und an bestehenden Wohngebäuden und auf dem zugehörigen Grundstück  
(Wohnumfeld), sofern sie die technischen Anforderungen erfüllen
Verbesserung der Energieeffizienz
beispielsweise Wärmedämmungen, Einbau von Fenstern und Heizungen,  
Installation Photovoltaikanlagen
Verbesserung der Barrierefreiheit
beispielsweise Barrieren-Reduzierung Stufen/Schwellen,  
Einbau von Türen, Anpassung Sanitärräume
Umbau von Wohngebäuden
beispielsweise Zusammenlegung von Mietwohnungen
Anpassungsmaßnahmen an Klimafolgen
beispielsweise Dach-/Fassadenbegrünung, Regenwasser-Nutzung,  
Sicherung vor Starkregen/Hochwasser
Verbesserung des Sicherheitsempfindens und Maßnahmen zur Digitalisierung
beispielsweise Einbruch-, Brandschutz, Verbesserung der inneren Erschließung
Alle Möglichkeiten können bei der Bewilligungsbehörde erfragt werden.
Unter besonderen Fördervoraussetzungen ist die Modernisierung von  
höhergeschossigen Gebäuden der 1960er und 1970er Jahre möglich.
Nicht förderfähig sind unter anderem
•  W ohnungen, deren Wohnfläche kleiner als 35 Quadratmeter ist
•  W ohnungen, die bei Antragsstellung weniger als fünf Jahre bezugsfertig sind

35
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Art und Höhe  
der Förderung
Zinsgünstige Darlehen aus Mitteln der NRW.BANK zur Finanzierung in Höhe von  
bis zu 200.000 Euro je Wohnung, höchstens jedoch 100 Prozent der anerkannten  
förderfähigen Bau- und Baunebenkosten. Die Mehrfachförderung bis zum Erreichen  
des Darlehenshöchstbetrages ist ebenfalls möglich.
Darlehenskonditionen Zinsen null Prozent (für die die ersten fünf Jahre der Bindung, danach 0,5 Prozent),  
nach Ablauf der Bindung marktübliche Verzinsung 
Tilgung zwei Prozent
Verwaltungskostenbeitrag 0,5 Prozent jährlich (berechnet vom jeweiligen Restkapital)
Bearbeitungsgebühr 0,4 Prozent der Darlehenssumme 
Tilgungsnachlass in Höhe von 25 Prozent möglich
Erhöhung jeweils um fünf Prozent bei Erreichen des energetischen Standards  
„Effizienzhaus 85, 70, 55“, Netto-Null-Standard, ökologischer Dämmung  
und 30-jähriger Zweckbindung. Weiterhin ist ein erhöhter Tilgungsnachlass  
für den individuellen Bedarf bei Schwerbehinderung oder Pflegegrad erreichbar.  
Absicherung des Darlehens durch Eintragung einer Hypothek
Wesentliche 
Bedingungen
•  Es soll der BEG Effizienzhaus 100 Standard erreicht werden
•  Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der Förderempfänger*innen 
•  Förderausschluss bei Maßnahmenbeginn vor Erteilung der Förderzusage
•  Darlehensbeträge unter 5.000 Euro werden nicht bewilligt
•  Gesichert erscheinende Finanzierung der Gesamtkosten
•  Weitere wohnungswirtschaftliche Förderprogramme können  
ergänzend eingesetzt werden
•  Geförderter Mietwohnraum nur für Begünstigte, deren anrechenbares  
Einkommen die Einkommensgrenze nicht übersteigt (Einkommensgruppe A),  
für Mieter, die eine geförderte Wohnung bereits vor Förderzusagen-Erteilung  
bewohnen, gilt die Einkommensgrenze nicht
Miete Preisgebundener Wohnungsbestand Mieterhöhung unter Berücksichtigung des  
Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) 
und der Neubaumietenverordnung (NMV 1970)
Nicht preisgebundener Wohnungsbestand Mieterhöhung im Rahmen des Bürgerlichen 
Gesetzbuches (BGB) ist zulässig bis zur Bewilligungsmiete von 7,10 Euro plus einfache 
Energiekosteneinsparung (maximal 0,60 Euro, bei Erreichen „Effizienzhaus 85, 70, 55“ 
jeweils weitere 0,10 Euro, bei Erreichen des Netto-Null-Standards bis zu einem Euro) 
Belegungsbindung Wahlweise 20, 25 oder 30 Jahre
Rechtliche Grundlagen Richtlinie zur Förderung der Modernisierung von Wohnraum in NRW (RL Mod),  
Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (in den jeweils 
aktuellen Fassungen)

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
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Förderkonditionen und Förderbausteine
Öffentliche Wohnraumförderung 2023 
 
Studierenden- und Auszubildendenwohnheimplätze  
Neubau und Modernisierung
Ziel Zweck der Förderung ist die Schaffung von Wohnheimplätzen für Studierende an Stand -
orten von staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschulen, sowie für Auszubildende 
an geeigneten Standorten
Antragsberechtigt Investor*innen mit der erforderlichen Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit
Gefördert werden Baumaßnahmen, durch die Wohnheimplätze für Auszubildende und Studierende durch 
Neubau, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden geschaffen oder im Sinne 
von § 555b Bürgerliches Gesetzbuch modernisiert werden
Art und Höhe  
der Förderung
Neubau
•  9 2.300 Euro pro Individual-Wohnheimplatz
•  8 4.400 Euro für jeden weiteren Wohnheimplatz in der Wohngemeinschaft
•  F örderung von Gemeinschaftsraumflächen mit 3.400 Euro je Quadratmeter  
Wohnfläche 
•  Z usatzdarlehen für standort-, gebäudebedingte und städtebauliche Mehrkosten,  
für Klimaanpassungsmaßnahmen, besondere Wohnumfeldqualitäten, BEG Effizienz 
40 Standard, Netto-Null Standard, ein Mehr an barrierefreiem Wohnen, standort -
bedingte Mehrkosten, die Kosten der Durchführung von Planungswettbewerben und 
für Bauen mit Holz sind möglich
•  T ilgungsnachlässe in Höhe von 35 Prozent (25 Jahre Bindung), 40 Prozent (30 Jahre), 
45 Prozent (35 Jahre) und 50 Prozent bei einer 40-jährigen Bindungslaufzeit und  
50 Prozent der Zusatzdarlehen
Modernisierung
•  b is zu 100 Prozent der anerkannten förderfähigen Baukosten und Baunebenkosten
•  b is zu 100.000 Euro je modernisiertem Wohnheimplatz, Bedingung mindestens  
BEG Effizienzhaus 100 Standard
•  T ilgungsnachlässe wie beim Neubau, zusätzlich
•  5 P rozent mehr Tilgungsnachlass je Erreichen des BEG Effizienzhaus  
85, 70 oder 55 Standards
•  5 P rozent mehr Tilgungsnachlass bei Verwendung von  
ökologischen Dämmstoffen (Außenfassade)
•  m aximal 60 Prozent Tilgungsnachlass möglich
Darlehenskonditionen •  Zinsen null Prozent in den ersten 5 Jahren, danach 0,5 Prozent  
für die Dauer der Bindung, hiernach marktübliche Verzinsung
•  Tilgung zwei Prozent
•  Verwaltungskostenbeitrag 0,5 Prozent jährlich (berechnet vom jeweiligen Restkapital)
•  Bearbeitungsgebühr 0,4 Prozent der Darlehenssumme

37
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Wesentliche 
Bedingungen
•  BEG Effizienzhaus 55 Standard bei Neubau, BEG Effizienzhaus 100 Standard  
bei Modernisierung
•  Baugenehmigung, integrierte Lage mit guter ÖPNV-Anbindung, ein Freisitz ist nicht  
erforderlich, zehn Prozent Eigenleistung, mehr als sechs Vollgeschosse möglich, Boni -
tät der Bauherr*innen, Wohn-Schlafräume mit mindestens 14 Quadratmetern, maximal  
80 Wohnheimplätze an einem Hauseingang, Bewegungsfläche Duschplatz mindestens  
90 Zentimeter x 90 Zentimeter, Gemeinschaftsraumfläche mindestens ein Quadratmeter 
je Bewohner*in
•  Die Modernisierung von Wohnplätzen setzt voraus, dass der Gebrauchswert der  
Wohnplätze und die Energieeffizienz nachhaltig erhöht werden, Barrieren reduziert  
und das Wohnumfeld verbessert werden.
•  Belegungsbindung bei Neuschaffung von wahlweise 25, 30, 35 oder 40 Jahren,  
bei Modernisierung 25 oder 30 Jahre; Überlassung nur an Studierende oder  
Auszubildende mit Nachweis
Miete
•  Monatliche höchstzulässige Miete 210 Euro pro Wohnheimplatz
•  Bis zu 7,10 Euro/Quadratmeter für Gemeinschaftsraumflächen
•  Möblierungszuschlag für Einbaumöbel bis zu 45 Euro je Wohnheimplatz monatlich 
möglich 
•  Zulässige Mieterhöhung 1,7 Prozent jährlich bezogen auf die Bewilligungsmiete  
ab Förderzusage
•  Weitere mietvertragliche Nebenleistungen (außer Betriebs- und Heizkosten), sind  
nur auf Antrag und mit Zustimmung des zuständigen Ministeriums umlagefähig.
•  Nach Modernisierung maximale Miete je Wohnheimplatz und je Quadratmeter  
Gemeinschaftsraumfläche bis zu 90 Prozent der Bewilligungsmiete für Neubau  
oder Neuschaffung
Rechtliche Grundlagen Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum NRW (WFNG NRW),  
Wohnraumförderungsbestimmungen NRW (WFB)
NRW.BANK  
Bereich Wohnraumförderung  
Auskunft/Beratung für alle  
Förderprogramme
Stadt Köln – Amt für Wohnungswesen  
Wohnraumförderung 
Am Kabellager 11, 51063 Köln  
 
Verwaltung – Frau Hänichen, T: 0221 221-34641  
Technik – Frau Bartels, T: 0221 221-25179
Ministerium für Heimat,  
Kommunales, Bau und  
Digitalisierung des Landes  
Nordrhein-Westfalen  
  
 
Weitere Informationen  
zur öffentlichen  
Wohnraumförderung

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
38
Ergebnisse öffentlicher  
Wohnraumförderung 2023
Neuschaffung von Mietwohnraum
In 2023 wurde für 16 Bauprojekte mit 531 
Neubauwohnungen eine Förderzusage erteilt. 
Alle bewilligten Neubauwohnungen werden 
barrierefrei im Sinne der Wohnraumförde-
rungsbestimmungen errichtet und über einen 
Aufzug erschlossen. 
Für diesen Förderbaustein wurden Mittel in 
Höhe von insgesamt rund 158 Millionen Euro 
bewilligt.
Eigentumsmaßnahmen
Im Jahr 2023 wurden 13 Anträge für  
13 Wohneinheiten bewilligt. Es wurde ein 
Gesamtbetrag in Höhe von rund 2,5 Millionen 
Euro bewilligt. 
Modernisierung 
Im Jahr 2023 wurden Fördermittel in Höhe von 
insgesamt 600.000 Euro für vier Wohneinhei-
ten bewilligt. Weitere Anträge liegen vor. Eine 
Förderzusage wird erteilt, sobald die Förder-
voraussetzungen vorliegen, insbesondere die 
Förderanträge vollständig sind.
Modernisierung mit Photovoltaik  
Köln-Humboldt/Gremberg

39
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Sonderkontingente
Zuschuss Mieterstrom NRW 2023 
(Richtlinie über die Gewährung eines Zu-
schusses zur Umsetzung von Mieterstrommo-
dellen im Rahmen des öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus zur Bewältigung der direkten 
und indirekten Folgen der Krise)
Mit dem Zuschuss soll eine Unterstützung  
zur Bewältigung der direkten und indirekten 
Folgen der Energiekrise geleistet werden,  
die zu einer mittelbaren finanziellen Entlas-
tung von Haushalten im geförderten Woh-
nungsbau beitragen soll und besondere  
Härten bei der Stromversorgung ausgleicht. 
Für diesen Zuschuss lagen fünf Anträge vor. 
Insgesamt handelte es sich um 562 Wohn-
einheiten. Es wurden Zuschüsse in Höhe von 
216.208 Euro bewilligt. 
Ergänzungszuschuss  
Wohnungsbau NRW 2023 
(Richtlinie über die Gewährung eines Ergän-
zungszuschusses im Rahmen des öffentlich 
geförderten Wohnungsbaus zur Bewältigung 
der direkten und indirekten Folgen der Krise)
Zur Vermeidung von Baustellenstilllegungen, 
zur Unterstützung der Fertigstellung und der 
zeitnahen Umsetzung von geförderten Bau- 
und Modernisierungsvorhaben wird dieser 
Zuschuss gewährt. Aus diesem Sonderkontin-
gent wurden 3,5 Millionen Euro für drei Anträ-
ge für insgesamt 168 Wohneinheiten bewilligt.
Gewährung von Ergänzungsdarlehen 
(Baukostensteigerungen Mietwohnungen) 
Für Bauvorhaben mit einer Förderzusage aus 
dem Jahr 2021 wurden Ergänzungsdarlehen 
in Höhe von insgesamt 5,4 Millionen Euro 
bewilligt. 
Insgesamt wurden aus dem Fördertopf  
„Sonderkontingente“ in Höhe von 9,1 Millio-
nen Euro bewilligt. 
Bindungserwerbe / Bindungs verlängerungen
Bis zum Jahr 2033 werden insgesamt 20.499 
Mietwohnungen aus der Belegungsbindung 
fallen.
2023 sind 809 Mietwohnungen aus der 
 Bindung gefallen. Im Berichtsjahr lagen  
Anträge für Bindungsverlängerungen (239 
Wohneinheiten) und Bindungserwerbe (93 
Wohneinheiten) vor, die voraussichtlich 2024 
bewilligt werden können. Weitere Anträge 
sind angekündigt.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
40
Eingesetzte Fördermittel Mietwohnungsbau seit 2006
Jahr Art der  
Förderung
Anzahl der  
Wohnungen
Höhe der 
Landesmittel (Euro)
Höhe der städtischen Mittel 
(Euro)
2006 Einkommensgruppe A 485 39.138.400 0
Einkommensgruppe B 317 16.607.800 0
2007 Einkommensgruppe A 700 65.291.600 0
Einkommensgruppe B 133 8.484.800 0
2008 Einkommensgruppe A 303 29.625.700 0
Einkommensgruppe B 168 11.327.600 0
2009 Einkommensgruppe A 801 86.034.482 0
Einkommensgruppe B 96 5.486.575 0
2010 Einkommensgruppe A 592 61.726.400 0
Einkommensgruppe B 50 4.058.800 0
2011 Einkommensgruppe A 581 61.266.000 0
Einkommensgruppe B 82 4.802.400 0
2012 Einkommensgruppe A 183 16.078.500 0
Einkommensgruppe B 27 1.683.300 0
2013 Einkommensgruppe A 494 47.728.800 0
Einkommensgruppe B 43 3.104.750 0
2014 Einkommensgruppe A 571 68.778.031 1.852.060
Einkommensgruppe B 38 3.534.921 0
2015 Einkommensgruppe A 669 77.997.037 784.401
Einkommensgruppe B 130 9.968.700 0
2016 Einkommensgruppe A 731 95.378.564 1.038.855
Einkommensgruppe B 54 4.330.641 0
2017 Einkommensgruppe A 760 100.067.499 0
Einkommensgruppe B 10 732.380 0
2018 Einkommensgruppe A 926 119.495.624 0
Einkommensgruppe B 24 2.286.200 0
2019 Einkommensgruppe A 1.040 140.569.067 0
Einkommensgruppe B 99 11.026.117 0
2020 Einkommensgruppe A 929 131.433.574 0
Einkommensgruppe B 144 15.839.800 0
2021 Einkommensgruppe A 1.137 147.194.934 0
Einkommensgruppe B 84 9.360.690 0
2022 Einkommensgruppe A 1.261 176.639.389 0
Einkommensgruppe B 66 7.206.060 0
2023 Einkommensgruppe A 483 149.106.052 0
Einkommensgruppe B 48 9.036.000 0
Gesamt 14.259 1.742.427.187 3.675.316
Quelle: Stadt Köln – Amt für Wohnungswesen

41
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Bei den städtischen Mitteln handelte es sich 
um Z
uschüsse zum Erwerb von nichtstäd-
tischen Grundstücken zur Errichtung von 
öffentlich gefördertem Wohnungsbau gemäß 
Förderatlas (Ratsbeschluss vom 15. Mai 2012) 
und Zuschüsse aus einem Sonderprogramm 
zur Errichtung von öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau in Stadtteilen mit einem deut -
lich unterdurchschnittlichen Angebot an 
preiswertem Wohnungsbau (Ratsbeschluss 
vom 17. Dezember 2013).
Eigene Bauprojekte im öffentlich  
geförderten Wohnungsbau
Im Bereich des öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus errichtet das Amt für Woh-
nungswesen regelmäßig Neubauten für 
Kölner*innen mit Wohnberechtigungsschein.
So konnte im Berichtsjahr ein konventionelles 
Wohngebäude mit 14 Wohnungen im Pater-
Prinz-Weg in Köln-Rondorf fertiggestellt 
werden. Zahlreiche weitere Bauvorhaben im 
öffentlich geförderten Wohnungsbau befin-
den sich bereits im Bau oder in der Planung. 
Seit 2023 wird beispielsweise in der Lan-
genbergstraße in Köln-Blumenberg ein zwei -
geschossiges Wohngebäude mit Satteldach 
und acht Wohneinheiten gebaut (Fertigstel-
lung 2024).
Zudem wurde im Deutzer Weg in Köln-Porz 
nach Förderzusage 2023 mit dem Bau von 
zwei zweigeschossigen Wohngebäuden plus 
Staffelgeschoss und insgesamt 16 Wohn-
einheiten, davon zwölf öffentlich gefördert, 
begonnen (geplante Fertigstellung in 2025).
Um den Herausforderungen des Klimawandels 
zu begegnen, wurde 2023 das erste Projekt 
des Amtes für Wohnungswesen mit Photovol-
taikanlage, ein Neubau in der Houdainer Straße 
in Köln-Zündorf, gestartet (geplante Fertig-
stellung im III. Quartal 2024). Hier entsteht ein 
öffentlich gefördertes, dreigeschossiges Mehr-
familienhaus mit insgesamt 14 Wohneinheiten. 
Zudem wird als Pilotprojekt im energetischen 
Passivhausstandard ein Neubau an der  
Berliner Straße in Köln-Mülheim im Rahmen 
des öffentlich geförderten Wohnungsbaus 
realisiert. Geplant ist ein dreigeschossiges 
Mehrfamilienhaus plus Staffelgeschoss mit 
22 Wohneinheiten. Der Bau beginnt voraus-
sichtlich im dritten Quartal 2026 und soll bis 
Ende 2028 fertiggestellt sein. Zusätzlich ist 
die Installation einer Photovoltaikanlage, einer 
Sole-Wärmepumpe sowie eine Dach- und 
Fassadenbegrünung vorgesehen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
42
Wohnungsbestandsverwaltung
Dieser Bereich begleitet den geförderten 
Wohnungsbestand nach Abwicklung der Neu -
förderung von der Bezugsfertigkeit bis zum 
Bindungswegfall. Die Aufgaben der zuständi-
gen Stelle werden nach dem aktuell gelten-
den Gesetz zur Förderung und Nutzung von 
Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen 
(WFNG NRW) wahrgenommen. Neben diesen 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben werden auch 
zivilrechtliche Tätigkeiten erledigt, die aus der 
Darlehensvergabe und der grundbuchlichen 
Sicherung der städti  schen R echte resultie-
ren. Wesent liche Ansprechpartner*innen sind 
Verfügungs ber echtige des geförderten Wohn -
raums. Das Amt für Wohnungswesen arbeitet 
hier mit zahlreichen städtischen Dienststel-
len, der NRW.BANK, anderen Gläubiger*innen 
und auch den Gerichten zusammen.
Bestands- und Besetzungskontrolle
Die Bestands- und Besetzungskontrolle  
dient der Überwachung der zweckbestimm-
ten Nutzung von geförderten Wohnungen.  
Mit diesem Instrument wird die Einhaltung 
der gesetzlichen Belegungs- und Mietpreis-
bindungen sichergestellt.
Geförderter oder als gefördert geltender 
Wohnraum unterliegt bereits seit 1948 der 
Kontrolle, wenn er mit Fördermitteln des 
sozialen Wohnungsbaus errichtet wurde. Seit 
Januar 2002 erfolgt die Kontrolle auch im 
Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung 
und seit Januar 2010 nach dem WFNG NRW.
Seit Januar 2015 obliegt die Kontrolle geför -
derter Heimplätze der NRW.BANK.
Auf diesem Wege werden die Zielgruppen der 
Wohnungsbauförderung dauerhaft erreicht. 
Es wird dafür gesorgt, dass die zulässigen 
Mieten im geförderten Wohnungsbestand 
nicht überschritten werden. Das Amt für 
Wohnungswesen hat im Berichtsjahr 4.781 
örtliche Kontrollen von Wohnungen der Ein-
kommensgruppen A und B durchgeführt, die 
der Gesetzgeber mit § 25 WFNG NRW in Ver -
bindung mit Nr. 15 der Wohnraumnutzungs-
bestimmungen (WNB) fordert. Insbesondere 
durch Ortsbesichtigungen, durch Hinweise 
von Bürger*innen sowie bei Unstimmigkeiten 
im Rahmen der Neu  belegung von Wohnungen 
erhält das Amt für Wohnungswesen Informa -
tionen über mög  liche Belegungs- und M iet-
preisverstöße.
Bei festgestelltem Verstoß gegen die Bestim-
mungen des WFNG NRW werden die Verfü-
gungsberechtigten aufgefordert, diesen zu 
bereinigen. Dies ist mit einer nachträglichen 
Benutzungs- und Überlassungsgenehmigung 
des Amtes für Wohnungswesen oder mit der 
Erstattung zu viel erhobener Mieten an die 
Mieter*innen möglich. Soweit der Verstoß 
nicht nachträglich bereinigt werden kann, 
werden Geldleistungs- beziehungsweise 
Bußgeldverfahren oder darlehensrechtliche 
Maßnahmen eingeleitet. 
Die Sanktionen bei Gesetzes- und Ver -
tragsverstößen in Form von Geldleistungen, 
Bußgeldern und Vertragsstrafen sind das 
wichtigste Instrument zur Sicherung der 
Zweckbestimmung von Sozialwohnungen.

43
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Geldleistungen werden als öffentlich-rechtli-
che 
Abgaben anstelle eines individuellen zivil-
rechtlichen Schadensersatzes zum Ausgleich 
des Schadens der öffentlichen Hand erhoben, 
der ihr durch einen Verstoß gegen geltendes 
Recht entsteht. Die Leistungen werden im 
Verhältnis des Mitteleinsatzes zwischen Land 
und Stadt aufgeteilt. Der Schaden besteht 
in dem Aufwand an öffentlichen Mitteln zur 
Förderung einer neuen Sozialwohnung, die 
anstelle der bestimmungswidrig verwendeten 
Wohnung den WBS-Berechtigten zur Verfü-
gung gestellt werden muss.
Bußgelder sollen die Verfügungsberechtigten 
auch dazu anhalten, künftig ihre Verpflich -
tungen einzuhalten. Es bleibt Aufgabe und 
Ziel des Amtes für Wohnungswesen, die 
festgestellten Belegungsverstöße zeitnah zu 
ahnden.
Um festzustellen, ob der jeweilige Tatbestand 
für die Einleitung und Festsetzung von Sankti -
onen in den Verdachtsfällen erfüllt war, muss-
ten auch 2023 umfangreiche Recherchen 
durchgeführt werden. Von den durch Orts-
besichtigungen und anderen Maßnahmen 
zunächst festgestellten 1.186 Verdachtsfällen 
wurde die weit überwiegende Anzahl in ver -
schiedenen Bearbeitungsstufen ausgeräumt 
(beispielsweise durch Datenbereinigung oder 
Feststellung der Wohnberechtigung).
Im Berichtsjahr wurde ein Geldleistungs -
bescheid erlassen. Daraus resultierten 
 Forderungen in Höhe von circa 11.500 Euro. 
Von den vereinnahmten Geldleistungen  
verblieb etwa ein Fünftel bei der Stadt  
Köln, vier Fünftel waren an die NRW.BANK 
abzuführen.
Weitere gesetzliche Aufgaben, Kontrolle und 
Sicherung der städtischen Rechte
Neben der Bestands- und Besetzungskon-
trolle werden zahlreiche andere Aufgaben 
aufgrund gesetzlicher Bestimmungen ausge-
führt. Auch zivilrechtliche Arbeiten fallen an 
und städtische Ansprüche sind zu wahren.
Hierunter fallen hauptsächlich Anträge auf Frei-
stellungen, bekannt werdende Leerstände und 
Zweckentfremdungen geförderter Wohnungen, 
zudem Anträge auf bauliche Änderungen oder 
die Bestätigung des Endtermins der Zweck-
bindung bei vorzeitiger und planmäßiger Rück-
zahlung der Fördermittel beziehungsweise 
beim Auslaufen der vereinbarten Bindungsfrist. 
Weiterhin werden Grundbuchangelegenheiten 
bearbeitet, wie die Erteilung von Löschungs-
bewilligungen oder Abtretungen und Neuvalu-
tierungen von vorrangigen Rechten. Zudem 
erfolgen Überprüfungen der zulässigen Kos-
tenmieten. Ein wichtiger Bestandteil der Aufga-
ben ist auch die Zustimmung zur Modernisie-
rung im öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Gleichzeitig wird die Sicherung und Überwa -
chung städtischer Rechte im Zusammenhang 
mit den Darlehens- und Zuschussverträgen 
im geförderten Wohnungsbau beziehungs-
weise im Bereich der städtischen Bedienste-
tendarlehen durchgeführt.
Freistellungen
Freistellungen von den Belegungsbindungen 
können für fast alle Arten geförderter Woh-
nungen auf Antrag erteilt werden. Die Voraus-
setzungen für die Erteilung einer Freistellung 
ergaben sich auch im Berichtsjahr aus dem 
WFNG NRW sowie aus den Wohnraumnut -
zungsbestimmungen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
44
Überwiegend handelte es sich um Freistel-
lungen von der Einhaltung der angemessenen 
Wohnungsgröße oder einer Personenkreis-
bindung. Nur wenige wurden aufgrund der 
wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse oder 
aus der besonderen Interessenlage des Ver -
fügungsberechtigten oder des Wohnungssu-
chenden erteilt.
Eine Freistellung aufgrund der wohnungs-
wirtschaftlichen Verhältnisse wird ausgespro-
chen, wenn es weder den Vermieter*innen 
noch der Wohnungsberatungsstelle des 
Amtes für Wohnungswesen zum Beispiel 
aufgrund einer hohen Miete, der schlechte-
ren Lage oder eines ungünstigen Zuschnitts 
der Wohnung möglich ist, berechtigte 
Mieter*innen zu finden.
Freistellungen können auch aufgrund eines 
berechtigten Interesses des Verfügungsbe-
rechtigten oder Dritter, in diesen Fällen in der 
Regel mit der Auflage einer Ausgleichszah-
lung, oder zur Schaffung beziehungsweise für 
den Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen 
erteilt werden. Auch ein öffentliches Interesse 
kann eine Freistellung rechtfertigen.
Gemessen an dem gesunkenen Gesamtbe-
stand der geförderten Wohnungen in Köln 
liegt die Anzahl der Wohnungen, für die eine 
Freistellung erteilt wurde, bei rund 0,4 Pro-
zent. Die Tendenz der Freistellungsquote 
wird beim Amt für Wohnungswesen weiterhin 
beobachtet.
Zustimmung zu nicht geförderten  
Modernisierungen
Nicht mit neuen Mitteln geförderte Moder -
nisierungen von Bestandswohnungen be-
dürfen nach § 11 Abs. 7 der Zweiten Berech-
nungsverordnung (II. BV) der Zustimmung 
des Amtes für Wohnungswesen, wenn die 
Vermieter*innen die Kosten mietwirksam 
umlegen möchten. Der größte Anteil der 
beantragten Modernisierungen bezieht sich 
auf energiesparende Maßnahmen. Ob es sich 
hierbei um Modernisierungen handelt, ergibt 
sich aus der oben genannten Rechtsgrundla -
ge in Verbindung mit deren Verwaltungsvor -
schrift (VV II. BV). Wichtigster Aspekt bei der 
Prüfung, ob es sich um eine Modernisierung 
handelt, ist die Einsparung von Heizkosten. 
Die Berechnung der Einsparung muss von 
Sachverständigen erstellt werden.
Die Kosten für eine Modernisierung können 
nur dann auf die Miete umgelegt werden, 
wenn der Maßnahme zugestimmt wurde. Um 
die Miete auch nach einer Modernisierung für 
Haushalte mit geringem Einkommen bezahl-
bar zu halten, wurden für die Objekte je nach 
Baujahr Tragbarkeitsgrenzen festgesetzt. 
Wenn die entsprechende Tragbarkeitsgrenze 
überschritten ist, können Modernisierungen, 
die keine Energieeinsparung zur Folge haben, 
nicht auf die Miete umgelegt werden. Die 
Tragbarkeitsgrenzen werden jährlich über -
prüft und gegebenenfalls angepasst.

45
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Bearbeitungsanlässe 2023 Anzahl
Wohnungen, für die eine Freistellung erteilt wurde 180
Wohnungen, deren Zweckentfremdung genehmigt wurde 10
Wohnungen, deren Leerstand genehmigt wurde 17
Bestätigungen Endtermin der Zweckbindung 107
Bearbeitung baulicher Änderungen  
(zum Beispiel Ausbau von Zubehörräumen) und Mietgenehmigungen 0
Mietüberprüfungen 1
Bearbeitung von Eigentümer*innenwechseln 36
Grundbuchangelegenheiten (Löschungsbewilligungen,  
Abtretungen, Vorrangseinräumungen und anderes) 150
Überwachung des Feuerversicherungsschutzes 12
Informationen in Zwangsversteigerungsverfahren
(Ausschluss beziehungsweise Bestätigung einer Wohnungsbindung)
254
Zustimmung zu Modernisierungen 1

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
46
Umwandlung von Miet- in Eigentums-
wohnungen
Bevor eine Mietwohnung in eine Eigentums-
wohnung umgewandelt werden kann, muss 
seitens der Bauaufsichtsbehörde eine Abge-
schlossenheitsbescheinigung erteilt werden.
Voraussetzung hierfür ist, dass die Wohnung 
in sich abgeschlossen ist und alle Einrichtun-
gen vorhanden sind, um einen Haushalt zu 
führen.
Erst danach kann die eigentliche Umwand-
lung in eine Eigentumswohnung mittels no-
tarieller Teilungserklärung erfolgen. Um das 
Ausmaß der beabsichtigten Umwandlungen 
von Miet- und Eigentumswohnungen im Ge-
biet der Stadt Köln räumlich und quantitativ 
zu erkennen, werden die nach Wohnungsei-
gentumsgesetz erforderlichen Abgeschlos-
senheitsbescheinigungen statistisch erfasst.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Die wenigsten geförderten Wohnungen, für 
die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung 
vorliegt, werden durch Abgabe einer Teilungs-
erklärung in Wohnungseigentum umgewan-
delt und verkauft. Vielfach wird die spätere 
Umwandlung nur vorbereitet zur leichteren 
Eigentumsverteilung im Erbfall oder mit Blick 
auf einen absehbaren Endtermin der Bindung. 
In den vergangenen Jahren wurden laut den 
vorgelegten Teilungserklärungen auch geför -
derte Mietwohnungen in unterschiedlichem 
Umfang in Eigentumswohnungen umgewan-
delt.
Seit 2009 ist die jährliche Anzahl der Um-
wandlungen im geförderten Wohnungs-
bestand gemessen am Gesamtbestand 
gleichbleibend gering. Eine wohnungswirt -
schaftliche Bedeutung ist diesem Vorgang 
nicht mehr beizumessen. Die von den Um-
wandlungswellen der Vergangenheit betroffe-
nen großen Wohnungsbestände, etwa die im 
Zuge von Neustrukturierungen ausgelager -
ten Werkswohnungsbestände, sind in dieser 
Form nicht mehr vorhanden. Die Geschäfts-
modelle von Finanzinvestor*innen, die auf 
geförderte Wohnungsbestände auch in Köln 
zugegriffen haben, sind nicht aufgegangen. 
Jedenfalls ist es nicht zu der befürchteten 
Verwertung von geförderten Mietwohnungen 
durch Umwandlung in Eigentumswohnungen 
gekommen.
Die Umwandlung einer geförderten Mietwoh-
nung sowie die Veräußerung der Wohnung 
haben die Verfügungsberechtigten dem Amt 
für Wohnungswesen unverzüglich anzuzeigen. 
Die von ihnen durch Teilwirtschaftlichkeits-
berechnung zu ermittelnden Einzelmieten 
bedürfen der Genehmigung der Bewilligungs-
behörde.
Beim ersten Verkauf nach Umwandlung einer 
Miet- in eine Eigentumswohnung haben die 
jeweiligen Mieter*innen grundsätzlich Vor -
kaufsrecht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch 
(BGB).

47
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach Stadtbezirken 2023
Stadtbezirk gefördert freifinanziert gesamt
Innenstadt 12 574 586
Rodenkirchen 0 167 167
Lindenthal 0 268 268
Ehrenfeld 0 324 324
Nippes 0 271 271
Chorweiler 2 68 70
Porz 0 226 226
Kalk 0 88 88
Mülheim 0 142 142
ohne räumliche Zuordnung 0 118 118
gesamt 14 2.246 2.260
Verzicht auf Zinserhöhung – NRW.BANK
Nach geltendem Landesrecht können die 
Zinsen für Darlehen im öffentlich geförderten 
Mietwohnungsbau des alten ersten Förder -
weges in engen gesetzlichen Grenzen jährlich 
erhöht werden. Die Auswirkung der Zinsan-
hebung auf die Kostenmiete ist auf maximal 
0,05 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 
begrenzt.
Für die seit 2002 nach neuem Förderrecht 
(WoFG, WFNG NRW) bewilligten Darlehen 
gelten im Grunde die vertraglichen Verein -
barungen sowie die Fördermiete mit den 
Mietsteigerungen nach der Förderzusage. 
Auch die Stadt Köln hat über die kommunalen 
Gremien ein Überdenken der Praxis für  
die vor 2002 ausgegebenen Fördermittel  
des Landes NRW gefordert. Gründe sind die 
anhaltend niedrigen Kapitalmarktzinsen,  
die teils geringe Nachfrage der Fördermittel, 
vorzeitige Darlehensrückzahlungen sowie  
die Anspannung des Wohnungsmarktes im 
preisgünstigen Segment.
Die NRW.BANK hat im Juli 2015 entschieden, 
für die Jahre 2016 und 2017 auf eine mög -
liche Zinsanhebung gänzlich zu verzichten.  
Somit führen die Zinsen nicht zu Kosten -
mieten erhöhungen. D ie Förderungen nach 
neuem Recht mit Bewilligungsmiete und fes-
ten Steigerungssätzen sind nicht betroffen.
Im April 2017 sowie im Oktober 2022 hat  
die NRW.BANK entschieden, auch weiterhin 
keine Zinsanhebung bei Mietwohnungs -
darlehen aus öffentlichen Mitteln vorzu-
nehmen. Die NRW.BANK verzichtet auf eine 
Höher verzinsung dieser Darlehen und  
reagiert damit auf das niedrige Marktzins -
niveau.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
48
Mit dieser Entscheidung wurde das bestehen-
de Zinsmoratorium für die Jahre 2016/2017 
bis einschließlich 2025 verlängert und eine 
langfristige und belastbare Entscheidungs-
grundlage für Investierende geschaffen. In der 
Folge werden dadurch auch die Mieten der 
betroffenen Wohnungen stabilisiert.
Die Entscheidung der NRW.BANK gilt nicht 
für die von den Kommunen in NRW ausgege-
benen Bestandsdarlehen der Mietwohnraum -
förderung. Insbesondere in Fällen der Förde-
rung durch Land und Kommune wird aber seit 
jeher einheitlich vorgegangen. Eine Zinser -
höhung für die städtischen Darlehen unter 
voller Ausschöpfung des Erhöhungsrahmens  
würde der förderpolitischen Zielsetzung des 
Landes NRW und der Stadt Köln, Mietpreis- 
und Belegungsbindungen für die einkom-
mensschwächeren Haushalte nachhaltig zu 
sichern, entgegenlaufen.
Das rein fiskalische Interesse ist als gering  
zu bewerten. Nach Auswertung der letzten 
Zinsanpassungsdaten 2015 kämen bei  
einer Zinserhöhung ab dem 01. Januar 2016 
nur etwa 60 städtische Darlehen überhaupt 
für eine Erhöhung in Betracht. Der maximal 
erzielbare zusätzliche Zinsertrag läge bei rund 
30.000 Euro jährlich.
Demgegenüber stünde aufgrund des kom-
plizierten Kappungssystems ein erheblicher 
Verwaltungsaufwand bei den beteiligten 
Fachämtern.
Das Amt für Wohnungswesen hat daher in 
Absprache mit der Kämmerei entschieden, 
dass sich die Stadt Köln dem Zinsmoratorium 
vollumfänglich anschließt. Diese Entschei-
dung wurde den zuständigen Ratsausschüs-
sen zur Kenntnis gegeben.
Vorzeitige Rückzahlung von öffentlichen  
Darlehen im Mietwohnungsbau
Wird das Darlehen für eine Mietwohnung, die 
bis zum Jahr 2003 gefördert wurde, vorzeitig 
außerplanmäßig zurückgezahlt, so verliert 
diese Wohnung nicht unmittelbar den Status 
der Mietpreis- und Belegungsbindung, son-
dern unterliegt der zehnjährigen gesetzlichen 
Nachwirkungsfrist. In dieser Nachwirkungs-
frist befindet sich die Wohnung bis zum Ende 
des regulären Darlehensauslaufs – maximal 
jedoch zehn Jahre (wenn der reguläre Dar -
lehensauslauf noch über zehn Jahre gedauert 
hätte). 2023 wurden insgesamt Fördermittel 
für 80 Mietwohnungen vorzeitig zurück -
gezahlt. Die Anzahl der vorzeitigen Mittelrück -
zahlungen ist gegenüber 2022 (203 Wohnein-
heiten) gesunken.
In diesem Bericht wird die Prognose zur 
weiteren Entwicklung des wohnungswirt -
schaftlich bedeutsamen Bestandes an 
preisgünstigen geförderten Mietwohnungen 
fortgesetzt. Ausgangswert ist der Bestand an 
Mietwohnungen des 1. und 2. Förderweges 
und des Fördertyps A und B der vereinbarten 
Förderung am 31. Dezember 2023 (42.417 
Wohneinheiten, davon 37.905 Wohneinheiten 
des Fördertyps A/1. Förderweg).
Die nachfolgende Prognose beinhaltet die 
Annahme, dass entsprechend der Förderziel-
zahl jährlich auch 1.000 neue Wohnungen 
bezugsfertig werden, also den Bestand erhö-
hen. In der Spalte Bindungswegfall sind die 
Wohnungen erfasst, die nach heutigem Stand 
sicher aus dem geförderten Wohnungsbe-

49
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
stand herausfallen und diesen entsprechend 
mindern w
erden. Bei den Wohnungen der 
vereinbarten Förderung (Einkommensgruppe 
A und B) steht der Endtermin der Zweckbin-
dung mit der Förderung und dem Datum der 
Bezugsfertigkeit aufgrund der festen Förder -
zeiträume (15, 20, 25 Jahre) fest. Bei den nach 
altem Recht öffentlich geförderten Wohnun-
gen richtet sich der Endtermin der Zweckbin-
dung nach der möglichen vorzeitigen Rück -
zahlung oder der planmäßigen Tilgung der 
Darlehen. Die Prognosedaten werden mit den 
Ist-Werten des Geschäfts  jahres abgeglichen  
und die Ergebnisse bei der Folgeprognose 
berücksichtigt.
Auf die nachfolgende Gegenüberstellung 
der künftig erwarteten Bezugsfertigkeiten 
mit den schon bekannten Bindungswegfäl-
len wird aufmerksam gemacht. Diese macht 
deutlich, wie hoch der Bedarf an Wohnraum, 
der breiten Schichten der Bevölkerung zu 
leistbaren Konditionen zur Verfügung stehen 
kann, langfristig bleiben wird.
Mieten im geförderten Wohnungsbau  
und Mietpreisprüfungen
Im Gegensatz zum freifinanzierten Woh-
nungsbau, in dem der Mietzins im Rahmen 
der Mietpreisspannen des Kölner Mietspie-
gels (KMSP) grundsätzlich frei vereinbart  
werden kann, gilt im geförderten Wohnungs-
bau für die bis 2002 geförderten Wohnungen 
das sogenannte Kostenmietenprinzip. Vermie-
tende können hier lediglich die Miete verlan-
gen, die sich aus den Aufwendungen für das 
Objekt ergibt.
Die im Stadtgebiet Köln durchschnittlich er -
hobenen preisgebundenen Mieten (bis 2002 
Kostenmiete, ab 2003 Bewilligungsmiete) im 
geförderten Wohnungsbau (1. und 2. Förder -
weg beziehungsweise Einkommensgruppe A  
und B) sind weitaus günstiger als die ver -
Bestand der geförderten Mietwohnungen in Köln / Pr ognose
Wohneinheiten am Bestand Bindungswegfall neu bezugsfertig
31.12.2023 42.417 1.210 1.000
31.12.2024 42.207 4.548 1.000
31.12.2025 38.659 1.692 1.000
31.12.2026 37.967 2.039 1.000
31.12.2027 36.928 1.679 1.000
31.12.2028 36.249 1.063 1.000
31.12.2029 36.186 2.456 1.000
31.12.2030 34.730 3.835 1.000
31.12.2031 31.895 1.401 1.000
31.12.2032 31.494 576 1.000

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
50
gleichbaren Mittelwerte des Kölner Mietspie-
gels für freifinanzierten Wohnraum; verglichen  
wird jeweils die Nettokaltmiete.
Der durchschnittliche Mittelwert der Mieten 
aller Jahrgänge in mittlerer Wohnlage  
nach dem Kölner Mietspiegel 2023 beträgt 
9,31 Euro je Quadratmeter Wohnfläche mo-
natlich, der aller preisgebundenen Mieten 
6,47 Euro. Die durchschnittlichen Mieten im 
öffentlich geförderten Wohnungsbau liegen 
also um 2,84 Euro je Quadratmeter Wohnflä -
che monatlich unter denen im freifinanzierten 
Wohnungsbestand (siehe Schaubild).
Bei den jüngeren Objekten, die ab 2005 
bezugsfertig wurden, ist der Unterschied mit 
3,24 Euro beziehungsweise 4,99 Euro für 
Wohnungen, die ab 2018 bezugsfertig wur -
den, noch größer.

51
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Seit 2009 wird bei der Bestandsverwaltung 
des 
Amtes für Wohnungswesen eine Mieten-
Datenbank geführt, in die die Angaben der 
Vermieter*innen zu den von ihnen erhobenen 
Mieten einfließen. Dies erfolgt überwiegend 
aufgrund von Wohnungsfreimeldungen. Die 
zuvor angegebenen Miethöhen der durch-
schnittlichen preisgebundenen Mieten basie-
ren auf dieser Datenbank.
2023 wurde im Bereich der Kostenmieten 
eine Mietpreisüberprüfung durchgeführt. Die 
Verfolgung von Mietpreisverstößen in der 
Kostenmiete ist grundsätzlich sehr zeit- und 
arbeitsaufwendig.
Von der Ermittlung der zulässigen Kosten-
miete bis zur Festsetzung von Geldleistungen 
vergeht, sofern keine Mieterstattung erfolgt, 
daher meist ein recht langer Zeitraum.
Viele Kommunen hätten es begrüßt, wenn im 
Rahmen einer gesetzlichen Neuregelung das 
System der Kostenmiete früherer Förderfälle 
an das derzeitige System linearer Erhöhungen 
angeglichen worden wäre. Nach der Einfüh-
rung des WFNG NRW blieb jedoch auch ab 
1. Januar 2010 das bisherige Kostenmieten-
prinzip für Wohnungen, die nach dem I. und 
II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) gefördert 
wurden, bestehen. Über die Beibehaltung  
des Kostenmietensystems wird nach wie vor 
kon tr overs diskutiert.
Wohnraum-Zweckentfremdung öffentlich 
geförderter Wohnungen
Die Zweckentfremdung geförderter Wohnun-
gen unterliegt einem Genehmigungsvorbehalt 
(§ 21 WFNG NRW). Eine Genehmigung kann 
erteilt werden, wenn ein überwiegendes öf -
fentliches Interesse oder ein überwiegendes 
berechtigtes Interesse der Vermieter*innen 
an der Zweckentfremdung besteht. Sollen 
beispielsweise große Wohnanlagen stabili -
siert oder modernisiert werden, wird den Ver -
fügungsberechtigten die befristete Nutzung 
von Wohnraum zur Abwicklung der Maßnah-
men gestattet. Wird eine nicht genehmigte 
Zweckentfremdung festgestellt, kann diese 
nach den Vorschriften des WFNG NRW be-
anstandet und mit Sanktionen belegt werden. 
Ungenehmigte Zweckentfremdungen werden 
in diesem Segment aufgrund des Kontroll -
systems und der vertraglichen Beziehung  
zwischen Eigentümer*innen und Stadt, 
 respektive Land, selten festgestellt. Im 
 Berichtsjahr wurde insgesamt für zehn geför -
derte Wohnungen eine Zweckentfremdung 
 genehmigt.
Frei finanzierter Wohnraum wird durch die 
städtische Wohnraumschutzsatzung in Ver -
bindung mit dem Wohnraumstärkungsgesetz 
(WohnStG NRW) vor ungenehmigter Zweck -
entfremdung geschützt. In dem Kapitel „Be-
zahlbaren Wohnraum schützen“ werden die 
zweckentfremdungsrechtlichen Ergebnisse für 
den frei finanzierten Wohnraum abgebildet.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
52
Wohnberechtigungsscheine (WBS)
Das Amt für Wohnungswesen ist eine  
zentrale Unterstützungs- und Servicestelle  
bei der Suche nach adäquatem Wohnraum. 
Hier erhalten Wohnungssuchende Informa -
tionen hinsichtlich der Beantragung eines 
WBS und anderer Bescheinigungen sowie 
stimmten Voraussetzungen Abzugsbeträge, 
die ein höheres Einkommen zulassen.
Alle Bescheinigungen, mit Ausnahme der  
Bescheinigung zur Zinssenkung, enthalten  
die rechtlich zulässige Wohnungsgröße für 
WBS – Gesetzliche Einkommensgrenzen
Personen
Grenze 100 Prozent  
(in Euro)
Mögliches Einkommen im Jahr  
(brutto) in Euro
Alleinstehende 20.420 32.906
Zwei Personen 24.600 45.688
Alleinerziehende (1 Kind) 25.340 46.844
Drei Personen (1 Kind) 31.000 49.438
Vier Personen (2 Kinder) 37.400 59.438
Fünf Personen (3 Kinder) 43.800 69.438
Quelle: Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen
Hilfe s tellung bei der Suche nach gefördertem 
Wohnraum.
Ein WBS wird erteilt, wenn unter anderem die 
gesetzliche Einkommensgrenze eingehalten 
wird (siehe Übersicht).
Bei der Einkommensermittlung wurde un-
terstellt, dass nur eine Person im Haushalt 
Einkünfte erzielt und Steuern, Kranken- und 
Rentenversicherungsbeiträge entrichtet. 
Für Zweipersonen haushalt e, Ehepaare oder 
Lebenspartner schaften, schwerbehinderte 
und/oder pflegebedürftige Menschen und bei 
Unterhaltsverpflichtungen gibt es unter be-
den jeweiligen Haushalt, angegeben mit der 
Zimmer- und Quadratmeterzahl. Für jede  
weitere Person erhöht sich die Wohnungs -
größe um ein Zimmer und 15 Quadratmeter.
WBS – Wohnungsgrößen
Haushalt Zimmer Quadratmeter
Eine Person 1 50
Zwei Personen 2 65
Drei Personen 3 80
Vier Personen 4 95
Fünf Personen 5 110
Sechs Personen 6 125

53
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Mögliche Jahresbruttoeinkommen in Bezug auf die WBS-Einkommensgrenzen im Berichtsjahr
Zahl der zum  
Haushalt rechnen -
den Personen
Kinder bis zum  
vollendeten  
18. Lebensjahr
Einkommensarten Einkommens-
grenzen in Euro  
nach dem 
 WFNG NRW
Jahresbrutto - 
einkommen maximal  
in Euro (circa)
Einhaltung  
der EK-Grenze
„A“-WBS
Überschreitung der  
EK-Grenze bis  
maximal 40 Prozent
„B“-WBS
1 Angestellte
Arbeiter*innen 20.420 33.000 45.850
Erwerbslose
Verbeamtete 20.420 28.000 38.800
Rentner*innen 20.420 23.300 32.550
2 Angestellte
Arbeiter*innen 24.600 * 45.650 61.250
Erwerbslose
Verbeamtete 24.600 * 38.800 51.700
Rentner*innen 24.600 * 32.500 49.750
Alleinerziehend  
mit 1 Kind
Angestellte
Arbeiter*innen 25.340 47.000 62.850
Erwerbslose
Verbeamtete 25.340 39.800 53.000
3 
Ehepaar  
mit 1 Kind
Angestellte
Arbeiter*innen 31.000 49.500 69.000
Erwerbslose
Verbeamtete 31.000 41.900 58.300
4 
Ehepaar  
mit 2 Kindern
Angestellte
Arbeiter*innen 37.400 59.600 83.000
Erwerbslose
Verbeamtete 37.400 50.400 70.000
5 
Ehepaar  
mit 3 Kindern
Angestellte
Arbeiter*innen 43.800 69.600 97.000
Erwerbslose
Verbeamtete 43.800 58.800 81.800
*  Freibeträge in Höhe von 4.000 Euro für Zweipersonenhaushalte sind bereits berücksichtigt. Für jede weitere  
zum Haushalt rechnende Person erhöht sich die Einkommensgrenze um 5.660 Euro; zuzüglich für jedes Kind um 
740 Euro. Von dem ermittelten Einkommen (je Familienmitglied) wird zur Feststellung des anrechenbaren Jahres-
einkommens ein maximaler Betrag von 36 Prozent für gezahlte Beiträge zur Kranken- und Rentenversicherung  
sowie Steuern abgezogen, ebenso mindestens 1.200 Euro Werbungskosten. Alle ausgewiesenen Brutto -
einkommen sind auf typische Fälle abgestimmt, die Beiträge können im Einzelfall variieren. In einigen Fällen 
sind beispielsweise Freibeträge zulässig, die das anrechenbare Einkommen schmälern (bei jungen Familien, bei 
Schwerbehinderung beziehungsweise Pflegebedürftigkeit, bei Vorliegen von Unterhaltsverpflichtungen).  
 
Quelle: Amt für Wohnungswesen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
54
WBS – Voraussetzungen
WBS – Einkommensgruppe A Unterschreitung/Einhaltung  
der Einkommensgrenze
WBS – Einkommensgruppe B Überschreitung der Einkommensgrenze  
zwischen 0,01 Prozent bis 40 Prozent 
Bescheinigung des II. Förderweges Überschreitung der Einkommensgrenze  
zwischen 40,01 Prozent bis 60 Prozent
Tauschbescheinigung zum Bewohnen einer geförderten Wohnung, unabhängig  
vom Überschreiten der Einkommensgrenzen 
WBS gelten immer in dem Bundesland, in dem  
sie beantragt wurden. WBS aus Gemeinden 
anderer Bundesländer dürfen nicht anerkannt 
werden. Bürger*innen mit WBS aus anderen 
nordrhein-westfälischen Gemeinden können 
hingegen ohne weitere Registrierung durch 
die Stadt Köln Wohnraum suchen, da ihre 
WBS in ganz Nordrhein-Westfalen gültig sind.
Anzahl der beantragten Bescheinigungen
Art der Bescheinigung 2021 2022 2023
WBS – Gruppe A 15.237 16.704 16.173
Registrierungen auswärtiger WBS aus NRW 139 154 206
II. Förderweg / WBS – Gruppe B 509 440 450
Tauschbescheinigungen 13 4 6
Zinssenkungen 251 137 171
Anzahl der ausgestellten Bescheinigungen
Art der Bescheinigung 2021 2022 2023
WBS – Gruppe A 10.467 9.345 8.884
Registrierungen auswärtiger WBS aus NRW 139 154 206
II. Förderweg / WBS – Gruppe B 482 390 357
Tauschbescheinigungen 14 4 6
Zinssenkungen 211 121 148

55
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Werden für die Erstellung oder für den Kauf 
v
on selbstgenutztem Wohneigentum öffent -
liche Darlehen in Anspruch genommen, wird 
in Kooperation mit der NRW.BANK und der 
städtischen Kämmerei festgestellt, welche 
prozentuale Unter- beziehungsweise Über -
schreitung bei der maßgeblichen Einkom-
mensgrenze vorliegt. Diese Bescheinigung 
zur Zinssenkung ist Voraussetzung zur  
Berechnung der Verzinsung von Darlehen der 
NRW.BANK oder der Kämmerei.
Die Differenz zwischen den beantragten 
und den ausgestellten Bescheinigungen hat 
verschiedene Gründe. Hauptursache ist, dass 
Wohnungssuchende Anträge online oder  
postalisch einreichen, dann aber die Unter -
lagen nicht vervollständigen und die abschlie-
ßende Bearbeitung nicht möglich ist. Hinzu 
kommt die Anzahl der Ablehnungen aufgrund 
der gesetzlich vorgeschriebenen, aber häufig 
fehlenden gültigen einjährigen Aufenthaltser -
laubnis, die für alle im Haushalt aufgeführten 
Personen vorgelegt werden muss. Andernfalls 
kann für den gesamten Haushalt kein WBS 
erteilt werden.
Weitere Ablehnungen erfolgen aufgrund der 
Überschreitung der maßgeblichen Einkom-
mensgrenzen von mehr als 60 Prozent.
Dringlichkeitsvermerke 
Es gibt folgende zwei Dringlichkeitsstufen 
beim WBS: 
a) Allgemeiner WBS
b)  Allgemeiner WBS mit dem Zusatz  
„Es besteht ein besonders dringender 
Bedarf; die Kriterien nach § 17 Gesetz 
zur Förderung und Nutzung von Wohn-
raum für das Land Nordrhein-Westfalen 
(WFNG) sind erfüllt. “ 
Diesen Zusatz erhalten die Haushalte, die in  
§ 17 WFNG NRW in Verbindung mit 7.3 Wohn-
raumnutzungsbestimmungen (WNB) vor -
rangig zu berücksichtigen sind. 
Dies sind: 
 › Schwangere 
 › Haushalte mit Kindern  
(auch Alleinerziehende)
 › Junge Ehepaare  
(insbesondere ohne eigene Wohnung)
 › Ältere Menschen 
 › Menschen mit Behinderung  
(Grad der Behinderung 50 und höher)
 › Wohnungslose, auch Frauen, die  
vorübergehend in Frauenhäusern Unterkunft 
gefunden haben
 › Sonstige hilfebedürftige Personen, wie  
psychisch Kranke und Menschen mit  
Behinderung, die aus stationären Ein-
richtungen entlassen werden sollen oder 
Wohnungssuchende, die in unzumutbaren 
Unterkunftsverhältnissen leben.
 
Alle Personengruppen, denen im WFNG NRW 
eine besondere Dringlichkeit zugestanden 
wird, werden gleichbehandelt. Weitergehende  
Überprüfungen und die Anforderung von  
Unterlagen zur Einordnung in darüberhinaus-
gehende Dringlichkeitsstufen entfallen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
56
Erteilte Bescheinigungen mit dem Zusatz der besonderen Dringlichkeit
2021 2022 2023
7.025 7.534 6.352
Erteilte Bezugsgenehmigungen bei konkreten Wohnungsangeboten
2021 2022 2023
2.624 2.287 2.532
Erteilte WBS nach Haushaltsgröße
Haushalt 2021 2022 2023
Eine Person 5.724 4.825 4.664
Zwei Personen 2.233 2.233 1.914
Drei Personen 1.313 1.298 1.128
Vier Personen 980 874 874
Fünf Personen 557 461 453
Sechs Personen und mehr 295 202 208
Erteilte WBS  nach Personengruppen
Gruppe 2021 2022 2023
Schwerbehinderte mit Grad der Behinderung von 50 b is  7 0 Prozent 1.089 792 884
Schwerbehinderte mit Grad der Behinderung von 80 b is 1 00 Prozent 992 750 819
Personen über 60 Jahre 2.223 2.011 2.044
Junge Familien 523 398 378
Studierende / Auszubildende 414 243 261
Minderverdiener*innen ab 20 Prozent  
unter der Einkommensgrenze 9.792 8.719 8.002
Normalverdiener*innen bis 19,99 Prozent   
+/- 0 unter der Einkommensgrenze 1.310 784 882
Transferleistungsempfänger*innen 5.392 5.349 4.800
Deutsche 7.235 5.317 5.775
Ausländer*innen 3.867 4.186 3.466
Geflüchtete 403 1.668 876

57
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Verbesserung durch Digitalisierung
Ausblick 
Die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt 
wird besonders in dem Segment der preis-
werteren, öffentlich geförderten Wohnungen 
angespannt bleiben. Die Nachfrage übersteigt 
bei weitem das Angebot. Hinzu kommt die 
Wohnungsnachfrage durch Zuzugswillige aus 
anderen Städten und Gemeinden, dem euro-
päischen Ausland und durch Geflüchtete, die 
eine zusätzliche Heraus  for derung darstellt. 
Neben der bereits bestehenden Möglichkeit, 
den WBS online zu beantragen, sollen mit der 
Einführung weiterer digitaler Dienstleistungen 
Verbesserungen des Bürger*innen-Service 
erreicht werden. Hier zu nennen ist beispiels-
weise die Einführung eines Bezahlsystems, 
mit dem die Gebühren für den WBS zusam-
men mit dem Einkauf im Kölner Einzelhandel 
bezahlt werden können. 
Wohnungsberatung
Das Amt für Wohnungswesen unterstützt auf 
der Grundlage des WFNG NRW Wohnungs-
suchende, soweit sie der Hilfe bedürfen, bei 
der Beschaffung einer ihren wirtschaftlichen 
Verhältnissen entsprechenden Wohnung.  
Ein Rechtsanspruch auf Beschaffung einer 
Wohnung besteht hingegen nicht. 
Die ergänzenden Wohnraumnutzungsbestim-
mungen definieren hierzu, dass es sich nicht 
um eine Makler*innentätigkeit, sondern um 
eine Anleitung zur Eigeninitiative bei der  
Beschaffung geeigneten Wohnraums handelt.
Gerade in Anbetracht der schwierigen  
Situation auf dem Wohnungsmarkt bietet das  
Amt für Wohnungswesen eine gesonderte 
Beratung und Unterstützung für Menschen 
an, die aufgrund einer schweren Erkrankung,

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
58
einer Behinderung oder aufgrund fortge-
schrittenen Alters Probleme bei der Woh-
nungssuche haben.
Benötigt ein als dringend wohnungssuchend 
eingestufter Haushalt Unterstützung, wird  
er von den Mitarbeiter*innen des WBS-Berei-
ches über Möglichkeiten der Wohnungssuche 
in Eigeninitiative auf dem lokalen Wohnungs-
markt beraten. Von Obdachlosigkeit bedroh-
te Menschen finden Hilfe bei der Fachstelle 
Wohnen des Amtes für Soziales, Arbeit und 
Senioren.
In der Wohnungsberatung werden alle Neu- 
und Weitervermietungen im öffentlich geför -
derten Wohnungsbestand geprüft und die 
Bezugs- und Überlassungsgenehmigungen 
erteilt. Vermieter*innen werden in Fragen der 
Erstbelegung von Neubauten und auch sonst 
bei der Suche nach geeigneten Mieter*innen 
auf Wunsch beraten und unterstützt.
Eine Belegungsvereinbarung der Stadt Köln 
mit der Kölner Wohnungswirtschaft beinhaltet, 
dass Vermieter*innen öffentlich geförderter 
Wohnungen die Möglichkeit haben, sich ihre 
Mieter*innen aus dem Kreis der Haushalte mit 
WBS selbst auszusuchen. Dennoch verpflich-
ten sie sich, das Amt für Wohnungswesen  
bei der Versorgung von dringend wohnungs-
suchenden Bürger*innen zu unterstützen.
Vermittlung rollstuhlgerechter Wohnungen
Insbesondere ratsuchende Menschen mit Be-
hinderung, die besonderen Wohnraumbedarf 
haben und oftmals auf einen Rollstuhl oder  
Rollator angewiesen sind, erhalten bei der 
Wohnungsberatung Auskunft und praktische  
Hilfestellung bei der Antragstellung. Die 
B ean tr agung eines WBS kann direkt vor Ort 
erfolgen.
Auch der Kontakt zu anderen Anlauf  s tellen 
für Menschen mit Behinderung in Köln, 
zu Vermieter*innen, Bauträger*innen und 
Investor*innen sowie der Informationsaus-
tausch und deren Beratung zum behinderten-
gerechten Wohnen sind Aufgabe der Woh-
nungsberatung.
Besondere Wohnraumbedarfe
2021 2022 2023
Wohnungssuchende Haushalte für  
rollstuhlgerechten Wohnraum 237 212 187
Anzahl der Umzüge in rollstuhlgerechten Wohnraum 59 85 43

59
Eine enge Kooperationspartnerin des Amtes 
für Wohnungswesen ist die „Beratungsstelle 
für Wohnungswechsel – „wohn mobil“ bei  
der „PariSozial gGmbH Köln“ , durch deren 
Leistungen das Angebot der Stadt Köln  
ergänzt wird. Zugunsten dringend zu ver -
sorgender Wohnungssuchender besteht 
eine gute Vernetzung. Diese Beratungsstelle 
bietet unter anderem Unterstützung bei der 
Wohnungs suche, beim U mzugsmanagement 
sowie bei Behördengängen an und stellt  
Verknüpfungen zu dem weiteren Leistungsan-
gebot von „wohn mobil“ , der „Beratungsstelle 
für Wohnraum anpassungen“ , her.
Nicht nur die rollstuhlgerechte Wohnung, son-
dern auch deren Lage und der Stadtteil sind 
für die Menschen wichtig. Die barrierefreie 
Anbindung an den öffentlichen Personen-
nahverkehr und die Infrastruktur vor Ort sind 
für sie von großer Bedeutung. Viele der Woh-
nungssuchenden bevorzugen einen Verbleib 
in ihrem bisherigen Wohnumfeld mit dem 
ihnen vertrauten Dienstleistungsnetz. Auch 
familiäre oder nachbarschaftliche Hilfestel-
lungen sind oft an das bisherige Wohnviertel 
gebunden.
Diese Anforderungen stellen für die Hilfe bei 
der Wohnungssuche Herausforderungen dar, 
die trotz großer Kreativität und intensivem 
Einsatz nicht immer mit einem passenden 
Wohnungsangebot abgeschlossen werden 
können. 
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Vermittlung rollstuhlgerechter  
Wohnungen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
60
 Wohngeld
Das Jahr 2023 im Wohngeldbereich war von 
der Novel lierung der  Wohngeldgesetzgebung  
geprägt. Am 25. November 2022 hat der  
Bundesrat dem Gesetz zur Novellierung des 
Wohngeldgesetzes zugestimmt. Das Wohn-
geld-Plus-Gesetz trat zum 1. Januar 2023  
in Kraft.
Wohngeld wird auf Antrag als Zuschuss zur 
Miete oder im Falle von selbst genutztem 
Wohneigentum als Lastenzuschuss gezahlt. 
Es wird je zur Hälfte vom Bund und den  
Ländern finanziert. Hieran wurde durch die 
Novelle nichts verändert.
Einkommensschwächere Haushalte sind auf 
das Wohngeld als wichtige Unterstützung zur 
Finanzierung ihrer Wohnkosten angewiesen.
Durch die Wohngeldreform werden Haus  halt e 
mit niedrigeren Einkommen nun deutlich  
stärker unterstützt. Der Kreis der Berechtig-
ten sollte sich laut Bundesregierung durch  
die Reform verdreifachen.
Um die durch steigende Energiekosten und 
energieeffiziente Sanierungen höheren 
Wohnkosten besser abzufedern, enthält die 
Reform vor allem drei Komponenten:
Emine Köse 
„Ich arbeite beim Amt für Wohnungswesen 
als Teamleiterin im Leistungsbereich Wohn-
geld und bin auf dieser Position noch recht 
neu. Ich musste mich erst in der Rolle als 
neue Führungskraft finden, da ich durch 
eine externe Einstellung zur Stadt Köln ge-
kommen bin. Insoweit lag der erste Arbeits-
schwerpunkt insbesondere darauf, mich 
generell mit der Verwaltung auseinander -
zusetzen und die mir bislang unbekannte 
Thematik des Wohngeldes vollumfänglich 
anzueignen. Dabei wurde ich von den  
übrigen Kolleg*innen der Wohngeldstelle 
immer und fortlaufend unterstützt. “

61
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
 › Einführung einer dauerhaften 
Heizkostenkomponente 
 › Einführung einer Klimakomponente 
 › Erhöhung des Wohngeldbetrages von  
durchschnittlich 180 Euro auf rund   
370 Euro pro Monat
 
Zusätzlich wurde der Heizkostenzuschuss II für 
die Bürger*innen verabschiedet, die im Zeit-
raum September 2022 bis Dezember 2022 min-
destens einen Monat lang Wohngeld bezogen 
haben. Die Auszahlung des pauschalierten Heiz-
kostenzuschusses II erfolgte im Januar 2023.
Nachdem die konkreten Auswirkungen der 
angekündigten Wohngeldreform Anfang 
September 2022 erstmalig bekannt wurden, 
hat die Verwaltung unverzüglich alle erforder -
lichen Schritte in die Wege geleitet, um die  
Voraussetzungen zur Realisierung der drin-
gend benötigten zusätzlichen Stellen- und 
Personalressourcen in der Wohngeldstelle des 
Amtes für Wohnungswesen zu schaffen.  
Basierend auf der von der Bundesregierung 
angekündigten Verdreifachung der wohngeld-
berechtigten Haus
halte wurde auch die Zahl 
der Stellen in der Wohngeldstelle angepasst. 
Insgesamt wurden – zunächst befristet bis 
zum 31. Dezember 2026 – rund 128 Stellen 
für verschiedene Aufgabenbereiche zuzüglich 
zunächst 30 und ab 1. Juli 2023 20 Stellen – 
befristet bis 31. Dezember 2023 – für  
(studentische) Hilfskräfte eingerichtet.
Bereits im Dezember 2022 startete das neu 
aufzubauende „Front-Office“ mit studenti-
schen Hilfskräften. Hierfür wurde der Stand-
ort Dominium in der Tunisstraße genutzt. Es 
fanden unter anderem wichtige Zuarbeiten 
für die Leistungssachbearbeitung wie telefo-
Wohngeld-/Heizkostenzuschuss – Haushalte
Monat 2022 2023
Januar 7.011 16.118
Februar 7. 217 7.60 4
März 7. 274 15.333
April 7.5 4 8 8.579
Mai 7.682 9.301
Juni 7.813 9.953
Juli 7.808 10.519
August 17.676 10.715
September 8.141 11.240
Oktober 7.80 9 11.326
November 7.787 11.801
Dezember 8.020 12.477
Hinweise: Im August 2022 erhielten 7.886 Haushalte 
Wohngeld, zusätzlich erhielten 9.790 Haushalte den 
Heizkostenzuschuss I. Im Januar 2023 erhielten 9.186 
weitere Haushalte den Heizkostenzuschuss II.  
Im März 2023 war die Programmierung des Landes auf 
die neuen Werte fertiggestellt, sodass dann die Nach-
zahlungen ab Januar 2023 stattfanden.
nische Erstkontakte mit Bürger*innen, Sach-
standsinformationen sowie die Versendung 
von Antrags unterlagen statt.
Zusätzlich erfolgte im Front-Office das  
On boar ding der neuen Leistungssach  bear-
beiter*innen. Es wurden erste Kenntnisse zur 
Stadt Köln (für externe und verwaltungsfremd 
eingestellte Kolleg*innen) und zum Wohngeld 
vermittelt. Diese Mitarbeiter*innen wechsel-
ten nach einigen Wochen in die Standorte

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
62
Lindenthal und Kalk zur Leistungssachbear -
beitung. Dort fand die weitere fachliche Einar -
beitung statt.
Das Front-Office entlastete die Leistungs-
sachbearbeitung und schuf Kapazitäten für 
die Einarbeitung der neuen Mitarbeiter*innen 
und die Antragsbearbeitung selbst. Aufgrund 
der fortschreitenden Einarbeitung der  
Leistungssachbearbeitung wurde das Front-  
Office zum 31. Dezember 2023 beendet.
Im Bereich der Leistungssachbearbeitung 
wurden ausschließlich fachfremde Mitarbei -
ter*innen eingestellt beziehungsweise stadt -
intern umgesetzt. Dies hatte eine längere 
und umfassendere Einarbeitung zur Folge. Im 
Bereich der Teamleitungen waren die längs-
ten Vakanzen zu verzeichnen. 
Diese sehr herausfordernde Situation konnte 
jedoch im Dezember 2023 entschärft und 
die Personalsituation als zufriedenstellend 
 bezeichnet werden.
Um die Wohngeldreform breiter bekannt zu 
machen und vor allem die entsprechenden 
Stakeholder einzubeziehen, fanden bereits  
im Februar 2023 drei digitale Informationsver-
anstaltungen gemeinsam mit dem Jobcenter 
und dem Amt für Soziales, Arbeit und Senio-
ren statt. Hier wurden die Neuerungen zum 
Bürger geld und zum Wohngeld-Plus erläutert. 
An diesen Veranstaltungen nahmen insgesamt 
mehrere hundert Multiplikator*innen aus den 
Hilfesystemen, der Wohnungswirtschaft, dem 
Ehrenamt und der Politik teil. Das Feedback zu 
den Veranstaltungen war durchweg positiv. 
 
  
Nähere Informationen zu  
den Veranstaltungsinhalten  
Mischa Bellinger
„Ich bin seit dem 1. September 2023 als 
Teamleiter im Leistungsbereich Wohngeld 
tätig. Als Externer aus der freien Wirtschaft 
musste auch ich mich erst in das Arbeits-
gebiet neu einarbeiten und innerhalb der 
Stadtverwaltung zurechtfinden. Unter dieser 
Voraussetzung war ich anfangs auf den  
Einsatz und die Unterstützung von vielen 
hilfsbereiten Kolleg*innen angewiesen.  
Ich freue mich auf alle anstehenden Auf -
gaben, die mit der neuen Stelle im Bereich 
der Wohngeldstelle verbunden sind. “

63
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Ausblick 
Die Wohngeldstelle wird 2024 an zwei Stand-
orten vertreten sein, linksrheinisch in Linden -
thal und rechtsrheinisch in Kalk. Die notwendi -
gen Umzüge sollen im Laufe des Jahres 2024 
vollzogen werden. 
 
Ein Schwerpunkt in 2024 wird die weitere Ein-
arbeitung der neuen Mitarbeiter*innen und die 
Besetzung der noch offenen Stellen sein, um 
die Bearbeitungszeiten wieder zu reduzieren.  
 
Weitere Informationen  
zum Thema Wohngeld

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
64
Soziales und Innovatives Wohnen
Soziale, innovative und generell neue Wohn-
formen gewinnen weiterhin an Bedeutung. 
Im Zusammenhang mit dem gravierenden 
Strukturwandel in unserer Gesellschaft  
und abseits von klassischen Familienstruk -
turen entstehen neue Wohn- und Lebens-
gemeinschaften. Um diesen Bedürfnissen 
 Rechnung zu tragen, muss sich auch der 
Wohnungsbau  anpassen.  Neue Wohnmo-
delle bieten Möglich  k eiten einer optimalen 
Mischung aus kommunikativen Strukturen, 
umweltfreund lichem Bauen und hoher   
Lebensqualität. 
Zu diesen Wohnformen gehören neben 
dem Mehrgenerationenwohnen beispiels-
weise das Inklusiv- und Integrativwohnen, 
Wohnprojekte für spezielle Zielgruppen wie 
Rollstuhlfahrer*innen, Senior*innen, Allein -
erziehende und Pflegewohngruppen für 
 Demenzerkrankte oder auch betreute Wohn -
gruppen für Menschen mit Behinderung.
Inklusiv-Wohnen bedeutet, Menschen mit 
Behinderung weitestgehende Teilhabe am all-
täglichen Leben, etwa in Form einer gemein-
samen Wohngemeinschaft für behinderte und 
nichtbehinderte Menschen, zu ermöglichen.
Wohnen für Hilfe – 
Wohnpartnerschaften in Köln

65
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Integratives Wohnen umfasst die Integration 
v
on beispielsweise Geflüchteten oder ande-
ren kulturellen Gruppen in die Gemeinschaft.
Die Informationsstelle beim Amt für Woh -
nungs   w esen wurde Anfang 2020  gescha ffen 
und besteht aus zwei Mitarbeiterinnen. Sie  
ist Anlaufstelle für  int eressierte Bürger*innen, 
Baugemein schaften, Projekt   interessierte und  
Grund stücks eigentümer*innen zum  inklu siv en 
und integrativen Wohnen sowie Wohnen im 
Alter. 2023 wurde die Informations  st elle von 
„Besondere Wohn formen “ in „Soziales und 
Innovatives Wohnen“ umbenannt.
Wohnen für Hilfe –  
Wohnpartnerschaften in Köln
Das Projekt Wohnen für Hilfe – Wohnpartner-
schaften in Köln wurde schon 2005 unter 
Beteiligung der Kölner Seniorenvertretung 
initiiert. Es handelt sich um ein Gemein-
schaftsprojekt mit der Universität zu Köln. Der 
Grundgedanke von Wohnen für Hilfe ist die 
Vermittlung von wohnungssuchenden Studie-
renden in eine Wohnpartnerschaft mit Kölner 
Bürger*innen, die in einer großen Wohnung 
oder in einem großen Haus wohnen und Un-
terstützung im Alltag benötigen. Anstelle von 
Mietzahlungen unterstützen die Studierenden 
ihre Wohnpartner*innen im Alltag, zum Bei-
spiel durch Einkäufe, Hilfe im Haushalt, bei der 
Kinderbetreuung oder bei der Garten arbeit. 
Ebenso leisten sie ihnen Gesellschaft. 
Als Faustregel gilt, dass die Studierenden etwa 
so viel Hilfe in Stunden im Monat leisten, wie 
sie Quadratmeter bewohnen. Pflegeleistungen 
sind als Ausgleich für das Wohnen ohne Miete 
jedoch ausgeschlossen.
Die Stadt Köln hat hohes Interesse daran, 
dass sich Studierende in der Stadt wohlfühlen 
und sie ihre private und berufliche  Zukun ft 
nach Abschluss ihres Studiums auch in Köln 
suchen. 
Nicht nur Senior*innen, sondern auch Allein-
erziehende sowie Familien und Menschen mit 
Behinderung können Studierenden Wohnraum 
im Rahmen einer Wohnpartnerschaft anbieten. 
Die Gruppe der Senior*innen ist mit rund zwei 
Dritteln am stärksten vertreten, das Interesse 
von Familien ist jedoch stark gestiegen. Im 
Vordergrund stehen seit der Corona-Pandemie 
nicht mehr nur die Unterstützung, sondern be-
sonders soziale Kontakte, die sich gerade bei 
den Älteren zum Beispiel durch den Verlust  
ihrer Lebenspartner*innen reduziert haben. 
Die Sorge vor dem Verlust ihrer Selbständig-
keit und Eigenverantwortlichkeit erhöht 
ihre 
Aufgeschlossenheit für diese alter nativ e 
Wohnform zusätzlich. Aber auch die gute 
Kooperation mit der Seniorenvertretung der 
Stadt Köln und den Seniorennetzwerken 
trägt dazu bei, dass mehr als die Hälfte der 
Wohnraumanbieter*innen Senior*innen sind. 
Neben Senior*innen wurden im Jahr 2023 unter 
anderem auch wieder Familien und Menschen 
mit Behinderung für das Projekt registriert.
Insgesamt wurden 126  Studier ende im 
Berichtsjahr in die Kontaktdatenbank auf  -
genommen und 61 interessierte Wohn -
raumanbieter*innen registriert. Die Koordina -
tor*innen des Projektes haben es mit 91 
Vermittlungsversuchen geschafft, dass  
35 Wohnpartnerschaften zustande gekom-
men sind. Dabei ist festzustellen, dass rund 
ein Drittel der neu registrierten Wohnraum -

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
66
anbietenden Familien und Alleinerziehenden 
zuzuordnen ist und Wohnen für Hilfe somit 
nicht nur eine Wohnform für Senior*innen. 
Seit der städtischen Übernahme der Finanzie-
rung im Jahr 2009 wurden in Köln bereits 936 
Wohnpartnerschaften geschlossen. Diese Art 
des Zusammenwohnens hat sich in Köln be-
reits etabliert. Da Wohnen für Hilfe ein wichti-
ger Bestandteil bei der Wohnraumversorgung 
von Studierenden ist, fördert die Stadt Köln 
das Projekt mit einer Zuwendung für Perso-
nal- und Sachkosten.
Das Konzept Wohnen für Hilfe wird von den 
Projektleiterinnen regelmäßig mit Vorträgen 
und ihrer Teilnahme an Informationsveran-
staltungen beworben. Zudem gibt es zweimal 
jährlich vor Semesterstart eine Mega-Light-  
Plakat-Aktion in Köln, die auf das Projekt 
Wohnen für Hilfe aufmerksam macht.
 
Zur Internetseite  
„Wohnen für Hilfe – KÖLN
“  
Claudia Denz /Gabriele Wacker
Das Team „Soziales und Innovatives Wohnen“ 
stellt sich vor – Frauenpower beim Amt für 
Wohnungswesen: „Seit Ende 2022 sind wir, 
Gabriele Wacker und Claudia Denz, das Team 
für Soziales und Innovatives Wohnen in Köln. 
Als Sachbear  beit erinnen in der Abteilung 
Wohnraumförderung entwickeln und initiie-
ren wir gemeinschaftliche Wohnprojekte für 
vulnerable Gruppen, die auf dem Wohnungs-
markt oft benachteiligt sind. Wir beraten und 
vernetzen Projekt  gruppen und schauen dabei  
auch über Köln hinaus in andere Städte, um 
von deren Erfahrung zu profitieren. 2023 lag 
unser Schwerpunkt auf der Vorstellung unse-
rer Arbeit in verschiedenen Gremien, wie zum 
Beispiel der Seniorenvertretung, auf Wohn-
projektetagen, Messen und in der Öffentlich-
keit zum Austausch und zur Schaffung eines 
Netzwerks. Es ist unser Anliegen, Projektgrup -
pen und besonders auch Investor*innen auf 
das Thema aufmerksam zu machen und mit 
uns zusammen verschiedenartige Wohnfor -
men, angepasst an die jeweilige Lebenssitua -
tion der künftigen Bewohner*innen, zu entwi-
ckeln. Der Fokus liegt dabei auf bezahlbarem 
Wohnraum in Form von etwa Mehrgenera -
tionenwohnen, inklusivem und integrativem 
Wohnen, aber auch auf dem Wohnen im Alter. “

67
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Beratungsstelle für Wohnungswechsel bei 
w
ohn mobil (PariSozial gGmbH Köln)
Aufgabe der Beratungsstelle für Wohnungs -
wechsel bei wohn mobil ist es, Kölner 
Bürger*innen ab dem 60. Lebensjahr und  /
oder mit einer körperlichen Beeinträchtigung 
dabei zu unterstützen, eine ihren Bedürfnissen 
entsprechende Wohnung zu finden, sofern das 
Alter und/oder eine körperliche Einschrän-
kung den Verbleib in der  aktuellen W ohnung 
nicht zulässt. Dies umschließt ebenso Fami-
lien mit mehreren Kindern,  Familien,  die aus 
wirtschaftlichen Gründen in Wohnungsnot 
geraten sind und Familien mit internationaler 
Geschichte. Dabei bezieht ein Großteil dieser 
Ratsuchenden Sozialleistungen.
Sie erhalten sowohl telefonisch, bei Haus-
besuchen sowie in den Räumen von wohn  
mobil Unterstützung durch umfangreiche 
Informationen und persönliche Beratung zur 
Wohnungssuche und zum Umzug in eine 
 barrierefreie oder behindertenfreundliche 
Wohnung. Das Unterstützungsmanagement 
beinhaltet neben Antragstellungen zur Finan-
zierung eines Umzugs auch die Begleitung zu 
Wohnungsbesichtigungen und zu Behörden, 
wenn die Betreffenden aufgrund ihrer gesund-
heitlichen oder privaten Situation nicht in der 
Lage sind, diese Wege alleine zu bewältigen.
Die Beratung durch wohn mobil ist für alle Köl-
ner Bürger*innen kostenfrei und unabhängig. 
In Kooperation mit der Wohnungswirtschaft 
und dem Amt für Wohnungswesen der Stadt 
Köln, das die Arbeit mit einer Zuwendung zur 
Finanzierung von drei Berater*innen-Stellen 
unterstützt, gelang es im Jahr 2023, 92 Rat-
suchenden zu neuem Wohnraum zu verhelfen 
und/oder den Umzug zu organisieren. 
Darüber hinaus wurden 2023 über 700 telefo-
nische Erst- und Umzugsberatungen geleistet 
und in der Folge 455 Fälle bearbeitet. Die Zahl 
der Anfragen ist im Vergleich zu den Vorjahren 
stabil geblieben. Neben der Hauptzielgruppe 
der über 60-Jährigen fragen weiterhin ver-
mehrt Familien mit Kindern, in Wohnungsnot 
geratene Personen und Menschen mit inter-
nationaler Geschichte an. Der erhöhte organi-
satorische und administrative Aufwand konnte 
mit Unterstützung durch das Amt für Woh-
nungswesen zur Schaffung einer zusätz lichen 
Stelle ab 2020 für den Bereich Wohnungs-
wechsel bewältigt werden. 
Die Öffentlichkeitsarbeit von wohn mobil 
besteht vorwiegend aus der Teilnahme an 
vielfältigen Veranstaltungen. Mit Vorträgen und 
Informationsständen wird dort zu den Mög-
lichkeiten der Wohnraumanpassung bei kör-
perlicher Beeinträchtigung und/oder Demenz, 
zur Sturzprophylaxe und zu Hilfen bei einem 
Wohnungswechsel informiert. Zielgruppen 
sind neben interessierten Bürger*innen und 
Senior*innengruppen auch pflegende Ange-
hörige und Mitarbeiter*innen verschiedenster 
Einrichtungen der sozialen Arbeit. Daneben 
werden Mitarbeitende aus dem medizinischen  
und pflegerischen Bereich, aber auch Vermie-
ter*innen und Vertreter*innen der Wohnungs-
wirtschaft adressiert.
 
Zur Internetseite von  
„wohn mobil“

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
68
Neues Wohnen im Alter e.V. 
Arbeitsgemeinschaft zur Förderung selbstän-
diger Wohn- und Hausgemeinschaften
Die Arbeitsgemeinschaft zur Förderung selb-
ständiger Wohn- und Hausgemeinschaften 
mit Älteren hat sich zur Aufgabe gesetzt,  
im Rahmen der Altersfürsorge die Bildung von 
Wohn- und Hausgemeinschaften von älteren 
und jüngeren Menschen zu fördern und diese 
zu begleiten. Organisiert ist diese Arbeits -
gemeinschaft im Verein „Neues Wohnen im 
Alter e.V. “ (NWiA) mit Sitz in Köln.
2023 wurden rund 120 Menschen indivi -
duell, persönlich, telefonisch, per E-Mail 
oder auch per Videokonferenz beraten und 
be gleit et. Über Netzwerktreffen und Teil -
nahmen an diversen Online-Fachveranstal-
tungen  k onnte NWiA e.V. weitere interes -
sierte  P ersonen  ( andere Teilnehmende und 
von  ihnen  v ertretene Organisationen) mit 
seinem spezifischen Profil und fundierten 
Diskus sions beiträgen erreichen. Weiterhin 
ist auch eine indirekte Reichweite vorhan-
den, etwa über den Internetauftritt, Pub  li  k a-
tionen wie „KölnerLeben“ oder Newslettern 
von Netzwerkpartner*innen wie das „Forum 
 Gemeinschaftliches Wohnen“ .
Der von NWiA e.V. organisierte Runde Tisch 
traf sich im Jahr 2023 zu sechs Sitzungen. 
Über die Mailadresse runder-tisch@nwia-ev.de 
kommuniziert dieses Netzwerk direkt und  
erkennbar. Dort treffen sich, meist in Video-
konferenzen, Aktive aus bestehenden Projek-
ten mit Menschen aus planenden Gruppen 
zum Erfahrungs- und Wissensaustausch. 
Der Verein engagiert sich gemeinsam mit 
über 20 weiteren erstunterzeichnenden 
 Organisationen in dem im Januar 2020 
 ge gründeten Mehr-als-Wohnen-Bündnis. 
 Dieses will dazu beitragen, den Kölner Immo -
bilienmarkt wieder stärker am Gemeinwohl 
der Stadtgesellschaft auszurichten.
Die Anzahl der Einzelpersonen ab Mitte 50,  
die über Alternativen zu ihrer Wohnform  
nachdenken, nimmt in der Beratung stetig 
zu. Das Amt für Wohnungswesen 
fördert 
den Verein „Neues Wohnen im Alter e.V. “ mit 
einer Zuwendung zur Finanzierung einer 
Berater*innen-Stelle in Teilzeit.
 
  
Zur Internetseite  
von NWiA  e.V.
WohnPortal Köln-Bonn
Ein zusätzliches Projekt des Vereins NWiA e.V. 
ist das WohnPortal Köln-Bonn, das auch für 
die Stadt Köln relevant ist. Das Wohnportal ist 
zunächst Mitte 2022 für innovative, gemein-
schaftliche und nachhaltige Wohnformen 
für die Region Köln an den Start gegangen. 
Dort besteht die Möglichkeit, sich als Projekt -
gruppe oder Einzelperson einzutragen und  
bestehende oder künftige Wohnprojekte  
sowie Gleichgesinnte zu finden und sich zu  
informieren. Weiterhin werden dort Neuig-
keiten aus der Arbeit der Kommunen bekannt 
gegeben, aber auch Informationen über  
Förderprogramme und Termine. Der Bereich 
Soziales und Innovatives Wohnen wurde von 
Anfang an in dieses Projekt eingebunden und 
an der Entwicklung dieses Portals beratend 
beteiligt. Seit 2023 nimmt neben den Städten 
Köln und Bonn auch die Stadt Brühl an dem 
Projekt teil.

69
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
 
Z
ur Internetseite des  
WohnPortals Köln-Bonn  
 
 
Mehrgenerationenwohnen
Die Stadt Köln hat in der Vergangenheit ein 
Fördermodell für Mehrgenerationen-Wohn-
projekte entwickelt und umgesetzt. Damit 
wurde ein Fokus auf die Ausweitung innova -
tiver Wohnformen gesetzt. Dies folgte dem 
Ziel, den sich durch demografischen Wandel 
verändernden Anforderungen an das Wohnen 
auch strukturell zu begegnen. Gleichzeitig 
sollte das Modell als Anreiz für Wohnungs-
baugesellschaften und private Investor*innen 
dienen, in Köln weitere geförderte oder frei-
finanzierte generationenverbindende oder 
gemeinschaftliche Wohnmodelle zu schaffen.
Das damals zur Verfügung gestellte Budget 
von 850.000 Euro wurde für fünf Pilotprojekte 
verwendet. Die Mehrgenerationen-Wohnpro-
jekte befinden sich in den Kölner Stadtteilen 
Niehl, Nippes, Ehrenfeld, Poll und Höhenberg. 
Investorin war die GAG Immobilien AG (GAG), 
die in enger Zusammenarbeit mit den Pro-
jektgruppen die Wohnprojekte realisiert hat. 
Informationen zu den Projekten finden sich 
auf der Internetseite der Stadt Köln.  
 
 
  
Zur Internetseite von  
Soziales und Innovatives  
Wohnen
Nach dem Start mit dem Pilotprojekt Ledo 
im Jahr 2009 hat die GAG inzwischen viele 
weitere gemeinschaftliche Wohnprojekte mit 
unterschiedlichen Bewohner*innenvereinen 
erfolgreich umgesetzt.  
 
Zur Internetseite  
Neue Wohnformen der  
GAG Immobilien AG  
 
 
2023 ist in Köln-Bickendorf ein  weit eres  
Projekt mit dem Verein WohnBunt e.V. an  
den Start gegangen, welches voraussichtlich 
2024 bezogen wird. Mehr gemeinschaftliche 
Wohnprojekte werden seitens der GAG auch 
in Zukunft angestrebt. 
Die Beratungsstelle „Soziales und Innova -
tives Wohnen“ wirkt darauf hin, dass auch 
weitere Wohnungsgesellschaften und private 
Investor*innen den Mehrwert dieser Wohn-
form erkennen und eigene Projekte entwi-
ckeln.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
70
Ambulante Wohngruppen für  
verschiedene Zielgruppen
Wachsender Beliebtheit erfreuen sich auch 
ambulante Wohngemeinschaften als Alterna -
tive zu herkömmlichen Pflegeeinrichtungen. 
Diese gemeinschaftliche Wohnform bietet 
ein Zusammenleben in kleinerem Rahmen 
mit maximal zehn Wohneinheiten innerhalb 
einer großen Wohnung mit integrierten Ge-
meinschaftsflächen. Wo es das Krankheits-
bild erforderlich macht, ist eine 24-Stunden-
Betreuung gewährleistet. Pflegebedürftige 
Menschen oder auch ihre  Angehörigen haben  
in der Wahl des Pflegedienstes Entschei-
dungsfreiheit. So bleibt trotz körperlicher und 
psychischer Einschränkungen dem Einzelnen 
ein hohes Maß an Lebensqualität und Indivi-
dualität erhalten. In den vergangenen Jahren 
hat sich die Zahl der geförderten ambulanten 
Wohngemeinschaften in Köln für unterschied-
liche Zielgruppen deutlich erhöht. 
Ambulant betreute Wohngemeinschaften  
für Menschen mit Demenz
Die Betreuung ist speziell auf die Bedürfnisse  
der in Wohngemeinschaften lebenden  
Menschen zugeschnitten. Da sie aktiv in die 
Gestaltung ihres Alltags einbezogen  w erden, 
können sie ihre persönlichen Ressourcen und 
Fähigkeiten stabilisieren und länger erhalten. 
Die Wohngruppen für jeweils acht Personen 
haben eine Größe von rund 360 Quadrat -
metern. Die Zimmer haben eine Größe von  
14 bis 33 Quadratmetern. In jeder Wohnge-
meinschaft haben alle Mitbewohner*innen  
ein eigenes Zimmer, das sie sich individuell 
einrichten können. Die meisten Zimmer ver -
fügen über ein Bad sowie einen Telefon- und  
Fernsehanschluss. Die Gemeinschaftsräume 
werden gemeinschaftlich eingerichtet. Die 
Küche wird meist von den Vermietenden vor -
gehalten. Die Gärten werden als Sinnesgärten 
angelegt und gefördert. 
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Bickendorf

71
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Wohnprojekt  
Köln-Sürth
Solche Wohngruppen gibt es unter anderem 
in den Kölner Stadtteilen Vingst, Bicken -
dorf, Ostheim, Buchheim, Stammheim, 
 Ehrenfeld, Dünnwald, Bayenthal und Kalk. 
Für Humboldt / Grember g hat die GAG eine 
 entsprechende Wohngruppe mit zehn  
Personen neu geplant und umgesetzt. Der 
Erstbezug fand im April 2024 statt.
Ambulante Wohngruppen für Menschen mit 
psychischer und/oder geistiger Behinderung
Eine weitere Form ambulanter Wohngruppen  
gibt es für Menschen mit Behinderung.  
Das Raumprogramm ist vergleichbar mit den 
 Demenzwohngruppen. Die Wohngruppen -
größe variiert zwischen vier und acht  
Perso nen. In der Regel wird auch hier eine 
24-Stunden-Betreuung vorgesehen. Tagsüber 
sind die Bewohner*innen vielfach in einer 
Werkstatt für Menschen mit Behinderung  
tätig. Die Menschen werden täglich durch 
einen Träger betreut.
Diese Wohngruppen gibt es unter anderem  
in den Kölner Stadtteilen Niehl, Vingst, Mer -
heim, Dünnwald, Dellbrück und Ostheim. 
Weitere Projekte dieser Art sind in Planung.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
72
9. Kölner Wohnprojektetag für  
gemeinschaft liches Bauen und Wohnen  
am 10. Juni 2023 
Zum vierten Mal hat das Amt für Wohnungs-
wesen mit einem Infostand den Bereich 
„Soziales und Innovatives Wohnen“ auf der 
Tagesmesse im Forum der Volkshochschule 
im Rautenstrauch-Joest-Museum präsentiert. 
Eine Vertreterin des Bereichs informierte dort  
zum Thema Wohnen im Alter, Wohnpartner-
schaften (Wohnen für Hilfe), WohnPortal  
Köln-Bonn und über weitere Möglichkeiten  
zu gemeinschaft  lichen Wohnprojekten für 
vulnerable Gruppen.
Organisiert wurde der Wohnprojektetag  
vom Netzwerk für gemeinschaftliches Bauen  
und Wohnen und der MitStadtZentrale, die 
dem Haus der Architektur Köln (hdak) ange-
gliedert ist.
Auf dem Infomarkt haben sich mehr als 20 
Projekte aus Köln und Umgebung vorge-
stellt. Mit dabei waren Projekte, die zum 
Teil schon seit Jahren existieren, sowie 
Projektinitia tiv en, die in Planung sind und 
noch Mitbewohner*innen suchen. Zudem 
waren themenbezogene Dienstleistende und 
Banken vertreten.
Übergeordnetes Thema an diesem Wohn -
projektetag war die soziale, ökonomische  
und ökologische Nachhaltigkeit der  
Stadtentwicklung durch gemeinschaftliche 
Wohn projekte. 
Impulsvorträge gewährten Einblicke in  
Beispielprojekte anderer Städte und deren 
Entwicklungen. Bei der abschließen  den   
Podiumsdiskussion zum Thema „Gemein  -
schaft liche Wohnprojekte für nachhal  tige  
Stadtentwicklung“ wurde den Teil  nehmer * 
innen der direkte Austausch miteinander 
 ermöglicht. 
Diese Messe ist eine der größten Kontakt -
börsen ihrer Art in der Region und bietet den 
Interessent*innen neben den Informations-
möglichkeiten die Gelegenheit zur Vernet -
zung. Das Fazit der teilnehmenden städti-
schen Mitarbeiterin, Gabriele Wacker, zu den 
umfangreichen Informationsmöglichkeiten 
und der positiven Resonanz:
„Eine wichtige, impuls -
gebende Veranstaltung 
für alle, die durch gemein-
schaftliches  Wohnen eine 
zukunftsorientierte und 
nachhaltige Stadtentwick-
lung in Köln unterstützen 
 möchten. “  
 Gabriele Wacker, Stadt Köln

73
Bezahlbares Wohnen ermöglichen
Stadtinformationskampagnen
Auch im Jahr 2023 hat das Amt für Woh -
nungs  w esen wieder verschiedene Motive 
über die Stadtinformationsanlagen  
im Stadtgebiet Köln plakatieren lassen.  
Mega-Light-Plakate und digitale Werbeflä -
chen machten die Öffentlichkeit gezielt auf 
Themen und Projekte im Bereich Wohnen 
aufmerksam.
Auch das Gemeinschaftsprojekt „Wohnen für 
Hilfe“ der Universität zu Köln, der Senioren-
vertretung und der Stadt Köln wurde dabei 
beworben. 
Veranstaltung „Innovatives Wohnen“
Claudia Denz (rechts im Bild) vom Team „Soziales und innovatives Wohnen“ 
mit den Projektkoordinatorinnen von „Wohnen für Hilfe“ (Universität zu Köln)

Bezahlbaren Wohnraum  
schützen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
76
Wohnungsaufsicht 
Die Kommunen arbeiten im Rahmen der 
Wohnungsaufsicht darauf hin, dass Mindest -
anforderungen an Wohnraum eingehalten 
und Missstände beseitigt werden. Rechts-
grundlage ist das Wohnraumstärkungsgesetz 
NRW (WohnStG NRW). Dieses Gesetz regelt 
sowohl die Wohnungsaufsicht als auch den 
Schutz von Wohnraum vor zweckfremder 
Nutzung.
Die Wohnungsaufsicht sorgt dafür, dass 
 Mindestanforderungen an den Zustand und 
die Ausstattung von Wohnraum  eingehalt en 
werden. Diese Mindestanforderungen sind 
gesetzlich definiert. Es geht dabei nicht 
 darum, Modernisierungen ein  zufor dern, die 
über die gesetzlich definierten Mindestan -
forderungen hinausgehen.
Nach § 5 des WohnStG NRW sind die Min-
destanforderungen an den Zustand und die 
Ausstattung von Wohnraum insbesondere 
dann nicht erfüllt, wenn
1.  die zentrale Stromversorgung oder bei 
Zentralheizungen die zentrale Versorgung 
mit Heizenergie fehlt oder ungenügend ist,
2.  Heizungsanlagen, Feuerstätten oder ihre 
Verbindungen mit den Schornsteinen 
 fehlen oder ungenügend sind,
3.  die Wasserversorgung, Entwässerungs- 
oder sanitäre Anlagen fehlen oder ungenü-
gend sind,
4.  die Voraussetzungen zum Anschluss eines 
Herdes oder einer Kochmöglichkeit, von 
elektrischer Beleuchtung oder elektrischen 
Geräten fehlen oder ungenügend sind,
5.  kein ausreichender Schutz gegen Witte -
rungseinflüsse oder Feuchtigkeit besteht,
6.  nicht wenigstens ein zum  Auf enthalt 
 bestimmter Raum der Wohnung eine 
Wohnfläche von mindestens zehn 
 Quadratmetern hat oder
7.  nicht wenigstens ein zum Aufenthalt 
 bestimmter Raum ausreichend belüftbar 
oder durch Tageslicht beleuchtet ist.
Sinn und Zweck dieser wohnungsrechtlichen 
Bestimmungen ist es, Verfügungsberechtig-
te (in der Regel Eigentümer*innen), die ihrer 
Verpflichtung zur laufenden Instandhaltung 
von Wohnraum nicht nachkommen, behörd-
lich hierzu veranlassen zu können. Durch eine 
Kontaktaufnahme mit den Verfügungsberech-
tigten soll vorrangig eine freiwillige Mängel-
beseitigung erreicht werden.
Wenn Eigentümer*innen dazu nicht bereit 
sind, kann das Amt für Wohnungs  wesen be-
hördlich anordnen, die Mindest  anf orderungen 
an Wohnraum herzustellen. Das kann, wenn 
nötig, auch mit Verwaltungszwang durch -
gesetzt werden. Um der behördlichen Anord-
nung Nachdruck zu verleihen, wird dann in 
der Regel ein Zwangsgeld festgesetzt.
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW schränkt  
insoweit die Eigentumsgarantie aus Artikel 14 
Grundgesetz auf rechtlich zulässige Weise ein.
Wenn die Mindestanforderungen an Wohn-
raum in gravierender Weise missachtet 
werden, ist ein Einschreiten der Wohnungs-
aufsicht stets gerechtfertigt. Das technische

77
Bezahlbaren Wohnraum schützen
Personal des Amtes für Wohnungswesen 
 untersucht vor Ort, was genau die Ursache 
dafür ist. Liegt die Ursache in fehlerhaftem 
Nutzungsverhalten, kann die Unterschrei-
tung der Mindestanforderungen den Verfü-
gungsberechtigten nicht angelastet werden. 
In diesem Fall kann die Wohnungsaufsicht 
nicht gegenüber den Verfügungsberechtigten 
einschreiten.
In der Praxis handelt es sich bei der Mehrzahl 
der Fälle um Feuchtigkeitsschäden sowie 
daraus resultierende Schimmelpilzbildung. 
Hinweise auf derartige Mängel erhält die 
Wohnungsaufsicht oft durch die Mieter*innen 
selbst, aber auch zum Beispiel über das  
Gesundheitsamt oder das Amt für Soziales, 
Arbeit und Senioren der Stadt Köln. Im Jahr 
2023 erhielt die Wohnungsaufsicht insgesamt 
289 Mängelanzeigen, 209 Verfahren wurden 
abgeschlossen.
Bereits die technische Begutachtung oder  
die schriftliche Anhörung der Eigentümer  
*innen durch die Wohnungsaufsicht führte 
in mehr als der Hälfte der Fälle dazu, dass 
die gesetzlichen Mindestanforderungen an 
Wohnraum insoweit freiwillig wiederher -
gestellt  wurden.
2023 war es in sechs Fällen erforderlich, die 
Mängelbeseitigung seitens der Wohnungsauf -
sicht durch behördliche Anordnung sowie die 
Androhung und gegebenenfalls auch Festset -
zung eines Zwangsgeldes durchzusetzen.
In 33 Fällen ergab die technische Über -
prüfung, dass die Mängel nicht im Verant -
wortungsbereich der Eigentümer*innen  
lagen. 
Dabei handelte es sich überwiegend um die 
Bildung von Innenkondensat und Schimmel-
pilz in Wohnungen, die durch fehlerhaftes 
Heiz- und/oder Lüftungsverhalten der Wohn-
raumnutzenden verursacht wurden.
In diesen Fällen informieren die  städtischen  
Mitarbeiter*innen die Nutzer*innen der 
 Wohnung über richtiges Heizen und Lüften. 
Die Wohnungsaufsicht hat den Flyer „Infor -
mationen zur Vermeidung von Feuchtigkeit 
und Schimmel in Wohnräumen“ aufgelegt, der 
bei diesen Beratungen ausgehändigt wird. 
Zum Flyer „Informationen zur  
Vermeidung von Feuchtigkeit und  
Schimmel in Wohnräumen“
 
Die übrigen Verfahren konnten aus unter -
schiedlichen Gründen nicht weiterverfolgt 
werden. Entweder war die wohnungsrecht -
liche Handhabe zur Beseitigung der Mängel 
letztlich nicht gegeben (keine oder keine 
wesentliche Einschränkung der gesetzlichen 
Mindeststandards) oder die Fortführung der 
Verfahren war aus anderen Gründen nicht 
möglich; beispielsweise wenn der Zutritt zu 
der Wohnung nicht ermöglicht wurde.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
78
Mietpreiskontrolle
Die Mietpreiskontrolle ist als Schranke der 
grundgesetzlich garantierten Vertragsfrei-
heit zu verstehen. Sie ist ein preispolitisches 
Instrument zur Wahrung des Preisgefüges 
im freifinanzierten oder nicht mehr zweckge-
bundenen öffentlich geförderten Wohnungs -
bestand, der in Köln rund 93 Prozent des 
Gesamtbestandes ausmacht.
Der Gesetzgeber verfolgt mit der Mietpreis-
kontrolle jedoch nicht das Ziel, die Preisbil-
dung am Markt außer Kraft zu setzen, indem 
etwa ein staatlich verordnetes Höchstmieten -
niveau eingeführt wird. Die kontroversen 
politischen Diskussionen und rechtlichen 
Auseinandersetzungen um die sogenannte 
„Mietpreisbremse“ haben die rechtlichen und 
tatsächlichen Schwierigkeiten bei der Re-
gelung eines Höchstmietenniveaus deutlich 
gemacht. Genau dies ist hier aber mit „Miet -
preiskontrolle“ nicht gemeint.
Bei der Mietpreiskontrolle geht es vielmehr 
darum, bei unangemessen hohen Entgelten 
für die Vermietung von Wohnräumen behörd-
lich einschreiten zu können. Geregelt ist die 
Mietpreiskontrolle im Wirtschaftsstrafgesetz 
(WiStrG). Die Wohnungsbehörden haben 
damit die Möglichkeit einzugreifen, wenn eine 
gesteigerte Wohnraumnachfrage dazu aus -
genutzt wird, um Mietpreise unangemessen 
in die Höhe zu treiben. Dabei muss deutlich 
 zwischen Mietpreisüberhöhung und Miet -
wucher unterschieden werden, auch wenn 
umgangssprachlich gerne beides als „Miet -
wucher“ bezeichnet wird.
Mietpreisüberhöhung
Die Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 
WiStrG ist eine Ordnungswidrigkeit, die im 
Streitfall vor dem Amtsgericht verhandelt 
wird. Unterhalb der Ebene eines strafrecht -
lichen Verfahrens werden durch die Woh-
nungsbehörde unangemessen hohe Miet -
forderungen ordnungsbehördlich verfolgt und 
gegebenenfalls geahndet. Dies geschieht in 
einem Bußgeldverfahren. 
Solche Verfahren sollen darauf hinwirken, 
dass ein überhöhter Mietzins auf das zuläs-
sige Maß abgesenkt wird. Als Vergleichs-
maßstab dient hierbei die ortsübliche Ver -
gleichsmiete nach dem Kölner Mietspiegel. 
Die Wohnungsbehörde darf gesetzlich auch 
anordnen, dass die durch eine Mietpreis -
überhöhung ordnungswidrig erzielten Mehr -
erlöse abgeführt werden. Außerdem können 
die Geschädigten die Rückerstattung des 
gesetzeswidrig erzielten Mehrerlöses bean-
tragen.
Von einer Ordnungswidrigkeit im Sinne des 
§ 5 WiStrG ist auszugehen, wenn ein geringes 
Angebot an vergleichbarem Wohnraum dazu 
ausgenutzt wird, eine Miete zu fordern, die 
die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 
20 Prozent übersteigt. Bei der Bearbeitung 
begründeter Verdachtsfälle von Mietpreis-
überhöhung werden die Lage, Größe und 
Ausstattung der Wohnung durch den Außen-
dienst des Amtes für Wohnungswesen  
detailliert ermittelt. Auf dieser Grundlage  
wird – auch unter Berücksichtigung der Be-
zugsfertigkeit – die zutreffende ortsübliche

79
Bezahlbaren Wohnraum schützen
Vergleichsmiete festgestellt. Die Berechnung 
der
 Vergleichsmiete orientiert sich an den 
Werten des aktuellen Kölner Mietspiegels.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) 
in den letzten Jahren die Anforderungen für 
eine ahndungswürdige Mietpreisüberhöhung 
hoch angesetzt. So wurde entschieden, dass 
bei der Beurteilung, ob Vermieter*innen mit 
der Mietforderung „ein geringes Angebot 
an vergleichbarem Wohnraum ausnutzen“ , 
nicht auf den Wohnungsmarkt eines einzel-
nen Stadtteils abgestellt werden dürfe. Es 
käme hierbei auf die Marktlage im gesam-
ten Stadtgebiet an (BGH VIII ZR 44/04). 
Außerdem könne von einem „Ausnutzen“ 
dann keine Rede sein, wenn Mieter*innen 
freiwillig, das heißt trotz objektiv bestehen-
der Ausweichmöglichkeiten, den Mietvertrag 
mit einer überteuerten Miete unterschrieben 
haben. Mieter*innen müssen immer konkret 
darlegen, dass sie sich beim Abschluss des 
Mietvertrages in einer Zwangslage befunden 
haben, dass sie nicht ohne weiteres auf eine 
andere Wohnung hätten ausweichen können 
und dass sie alles versucht und unternommen 
haben, um eine günstigere Wohnung anzu-
mieten (BGH VIII ZR 190/03).
Über Verdachtsfälle von Mietpreisüber höhung 
wird das Amt für Wohnungswesen sowohl 
durch Anzeigen betroffener Mieter*innen 
selbst, als auch durch Hinweise des Amtes  
für Soziales, Arbeit und Senioren oder des Job-
centers Köln informiert. Auch der Mieter ver ein 
Köln e.V. oder soziale Einrichtungen  machen 
auf solche Verdachtsfälle aufmerksam.
Bedingt durch die hohen Hürden der Recht -
sprechung des BGH wurden 2023 keine neu-
en Verdachtsfälle von Mietpreisüberhöhung 
aufgegriffen und vier bereits laufende Verfah-
ren abgeschlossen.
Mietwucher
Im Unterschied zur Mietpreisüberhöhung 
 handelt es sich bei Mietwucher um einen 
Straftatbestand (§ 291 Strafgesetzbuch –   
Wucher). Von Mietwucher wird dann gespro-
chen, wenn die Mietforderung in einem  
auffälligen Missverhältnis zur Leistung 
der Vermieter*innen steht und dabei eine 
 individuelle Zwangssituation der Mieter*innen 
ausgenutzt wird. Persönliche Zwangslagen 
können beispielsweise die Unerfahrenheit, ein 
Mangel an Urteilsvermögen oder eine erheb -
liche  Willenssch wäche sein.
In Fällen von Mietwucher wird die Staatsan-
waltschaft Köln tätig. Die Wohnungsaufsicht 
des Amtes für Wohnungswesen leistet  
der Staatsanwaltschaft in diesen Fällen Amts-
hilfe durch die Ermittlung der ortsüblichen 
Vergleichsmiete. Zeigen die weiteren Er -
mittlungen der Staatsanwaltschaft, dass das 
Merkmal der individuellen Zwangslage nicht 
gegeben ist, gibt die Staatsanwaltschaft  
den Fall an das Amt für Wohnungswesen ab. 
Dort erfolgt dann die Überprüfung einer  
möglichen Mietpreisüberhöhung im Sinne  
des § 5 WiStrG.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
80
Zweckentfremdung frei finanzierten Wohnraums
Der angespannte Kölner Wohnungsmarkt 
erfordert es bereits seit Jahren, Wohnraum 
vor Abbruch, dauerhaftem Leerstand, der 
Umwandlung in Gewerberaum oder vor  einer  
Nutzung zur Kurzzeitvermietung (zum  Beispiel  
Ferienwohnungen) zu schützen. Ziel ist, den 
in Köln verfügbaren Wohnraum für die Wohn-
nutzung zu  erhalt en.
Köln hat bereits seit einigen Jahren erhöhten 
Wohnungsbedarf. Dies hat rechtlich unter an-
derem zur Folge, dass in Köln seit 1. Juli 2020 
die Mieterschutzverordnung NRW
1 gilt.
Zum Schutz des in Köln verfügbaren Wohn-
raums ist erstmals am 1. Juli 2014 auf der 
Grundlage der Ermächtigung des seinerzeit 
maßgeblichen § 10 Wohnungsaufsichtsge-
setz NRW (WAG NRW) eine Satzung zum 
Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln 
(Wohnraumschutzsatzung) in Kraft getreten. 
Sie wurde mit Wirkung vom 1. Juli 2019 durch 
eine inhaltlich neugefasste, erweiterte 
1  D ie Mieterschutzverordnung NRW regelt seit 
1. Juli 2020 die Anwendbarkeit der §§ 556d, 558 und 
577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für konkret  
benannte Gebiete in NRW, in denen die ausreichende  
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
angemessenen Bedingungen im Sinne von § 556 d 
Absatz 2 Satz 2, § 558 Absatz 3 Satz 2 oder § 577 a   
 Absatz 2 Satz 1 BGB besonders gefährdet ist. Das 
 Gebiet der Stadt Köln ist in dieser Verordnung auf -
geführt. Die für Köln auch bereits bis 30. Juni 2020 
geltende Kündigungssperrfristverordnung NRW und 
die verschärfte Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 
BGB sind in die neugefasste Mieterschutzverordnung 
NRW eingeflossen.
Wohnraumschutzsatzung abgelöst. Diese 
Satzungen dienten dem Schutz von frei -
finanziertem oder nicht mehr zweckgebun-
denem öffentlich geförderten Wohnraum vor 
ungenehmigter Zweckentfremdung. 
Auch für den öffentlich geförderten Wohn-
raum gibt es ein Verbot der Zweckentfrem-
dung. Hierfür ist § 21 Absatz 3 des Gesetzes 
zur Förderung und Nutzung von Wohnraum 
für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG 
NRW) maß geblich.
Mit Inkrafttreten des Wohnraumstärkungs-
gesetzes NRW (WohnStG NRW) zum 1. Juli 
2021 wurde der Schutz von Wohnraum vor 
zweckfremder Nutzung auf eine neue rechtli-
che Grundlage gestellt. Während seit 2014 der 
Wohnraumschutz in Köln lediglich auf kom-
munalen Satzungen beruhte, regelt das neue 
WohnStG NRW nun wesentliche Definitionen, 
Ge- und Verbote im Hinblick auf eine Zweckent-
fremdung von Wohnraum erstmals unmittelbar.
Die gesetzlichen Regelungen zum Verbot der 
Wohnraumzweckentfremdung gelten jedoch 
nur insoweit, als eine Kommune aufgrund 
der besonders angespannten örtlichen Woh-
nungsmarktlage eine Satzung zum Schutz 
von Wohnraum vor Zweckentfremdung er-
lassen hat. Neben Köln haben dies in NRW 
derzeit die Städte Aachen, Bonn, Dortmund, 
Düsseldorf und Münster. Die Stadt Köln hat 
die seit 2019 gültige Kölner Wohnraum-
schutzsatzung mit Wirkung vom 01. Juli 2021 
neu gefasst und an die gesetzlichen Regelun-
gen des WohnStG NRW angepasst.

81
Bezahlbaren Wohnraum schützen
Nach den Bestimmungen des WohnStG NRW 
und der
en Konkretisierung in der aktuellen 
Kölner Wohnraumschutzsatzung sind 
 ›  der Abbruch, 
 ›  das längerfristige Leerstehenlassen von 
Wohnraum, 
 ›  dessen Umwandlung in Gewerberaum oder 
auch 
 ›  eine längerfristige Nutzung zur 
Kurzzeitvermietung
genehmigungspflichtig. Dieser Genehmi-
gungsvorbehalt gilt für jede Art
2 von frei-
finanziertem Wohnraum, auch für Einfamilien -
häuser.
Wird ausnahmsweise eine Genehmigung  
auf Erteilung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum erteilt, so geschieht dies regelmä -
ßig mit der Auflage, dass für den wegfallen-
den Wohnraum entsprechender Ersatzwohn-
raum im Kölner Stadtgebiet bereitgestellt 
werden muss. Das Wohnraumstärkungs-
gesetz sowie die Kölner Wohnraumschutz -
satzung bestimmen dazu genau, welche 
Anforderungen an Ersatzwohnraum gestellt 
werden. Der Ersatzwohnraum muss auf Köl-
ner Stadtgebiet neu  geschaff en werden. 
Dieser muss bei einer  Vermie tung dem Woh-
nungsmarkt zu angemessenen Bedingungen 
zur Verfügung stehen. Weg fallender  familien-
gerechter Wohnraum soll durch ebensolchen 
Wohnraum ersetzt  wer den. Ebenso darf der 
 Ausstattungsstandard des durch die Zweck -
entfremdung entfallenden Wohnraums durch 
2 Bereits mit der  Neufassung der Satzung zum 
1. Juli 2019 wurde der Schutzbereich der Satzung auf 
Wohnraum jeder Art ausgedehnt. Dies gilt so ab 1. Juli 
2021 weiterhin.
den Ersatzwohnraum nicht deutlich über -
schritten werden.  Damit ha t die Stadt Köln die 
Möglichkeit, bei  Er satzwohnraum die Errich -
tung von Luxusneubauten zu verhindern.
Um Wohnraum vor Zweckentfremdung zu 
schützen, wird das Amt für Wohnungswesen 
nach den Regelungen des WohnStG NRW 
und der Kölner Wohnraumschutzsatzung ent -
weder auf Antrag der Eigentümer*innen tätig 
(Antragsverfahren
3) oder ermittelt selbständig 
bei Verdacht auf Wohnraumzweckentfrem-
dung (Wiederzuführungsverfahren
4).
2023 haben Eigentümer*innen für insgesamt 
336 Wohneinheiten Anträge auf Erteilung 
einer Genehmigung zur Zweckentfremdung 
oder eines sogenannten Negativ  att estes5 
gestellt. 
3 Auf Antrag der Eigentümer*innen wird geprüft, 
ob im Einzelfall eine Genehmigung zur Zweckentfrem-
dung von Wohnraum nach Wohnraumschutzsatzung 
und WohnStG NRW erteilt werden kann.
4 Mit dem Ziel, zweckentfremdeten Wohnraum 
dem allgemeinen Wohnungsmarkt (in der Regel für ein 
Wohnungsmietverhältnis) wieder zuzuführen, ermittelt 
das Amt für Wohnungswesen selbstständig, ob eine 
Zweckentfremdung im Sinne der Wohnraumschutz -
satzung vorliegt.
5 Mit einer Negativbescheinigung bestätigt das 
Amt für Wohnungswesen auf Antrag im Einzelfall, dass 
eine geplante anderweitige Nutzung von Wohnraum 
keiner wohnungsrechtlichen Genehmigung bedarf.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
82
Wohnraumschutz 2023 in Zahlen

83
Bezahlbaren Wohnraum schützen
In den Wiederzuführungsverfahren geht 
das Amt für Wohnungswesen Hinweisen auf 
mögliche Wohnraumzweckentfremdungen 
durch Recherche und Ermittlungen vor Ort 
nach. Derartige Hinweise können auch online 
unkompliziert an das städtische Meldeportal 
gerichtet werden.
Zum Meldeformular  
Wohnraumzweckentfremdung

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
84
Bußgeldverfahren
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ohne 
die erforderliche Genehmigung ist verboten 
und kann nach dem WohnStG NRW und der 
Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem 
Bußgeld geahndet werden. Seit 01. Juli 2021 
sieht das WohnStG NRW Geldbußen bis zu 
500.000 Euro je betroffener Wohneinheit 
vor. 2023 wurden insgesamt 182 Bußgeld-
verfahren eingeleitet. Diese betreffen jeweils 
mindestens eine, können aber auch mehrere 
Wohneinheiten betreffen. Insgesamt waren 
232 Wohneinheiten von Bußgeldverfahren 
betroffen.
Kurzzeitvermietung von Wohnraum
Eine bedeutsame Rolle bei Fällen von Wohn-
raumzweckentfremdung spielt in Köln, 
dass zunehmend Wohnungen dauerhaft 
für die Kurzzeitvermietung zum Beispiel an 
Tourist*innen verwendet und damit dem 
Wohnungsmarkt entzogen  w erden. Köln ist 
hiervon ähnlich betroffen wie vergleichbare  
Metropolen. Kritisch sieht die Stadt Köln 
dabei, dass die ursprüngliche Idee eines 
„homesharing“ (Teilen von Wohnungen), 
die auf Gegenseitigkeit oder Erstattung der 
Selbstkosten beruht, zu einem durchökono-
misierten Geschäftsmodell entwickelt wurde, 
das zu Lasten der Wohnungsversorgung in 
der Stadt geht.
Solche Nutzungen erfolgen häufig ohne die 
erforderlichen behördlichen Genehmigungen. 
Eine von der Stadt Köln beauftragte wissen -
schaftliche Studie des Instituts für Wirt -
schaftspolitik der Universität zu Köln (2020) 6 
belegt die deutliche Zunahme solcher Ange-
bote der Kurzzeitvermietung seit 2007.
Seit Inkrafttreten des WohnStG NRW sowie 
der daran angepassten Kölner Wohnraum-
schutzsatzung zum 1. Juli 2021 gilt:
 ›  Kurzzeitvermietungen müssen bereits ab 
dem ersten Tag gegenüber dem Amt für Woh-
nungswesen durch Verfügungsberechtigte 
oder Nutzungsberechtigte angezeigt werden.
 ›  Kurzzeitvermietungen sind genehmigungs-
pflichtig, wenn sie für mehr als insgesamt 
90 Tage pro Kalenderjahr erfolgen soll (für 
Studierende, die ihre selbstgenutzte Woh-
nung zum Beispiel während eines Auslands-
semesters als Kurzzeitvermietung überlassen 
möchten, gibt es eine Sonderregelung).
Das WohnStG NRW zählt lediglich  Beispiele  
auf, in denen eine Zweckentfremdung vor -
liegt, so auch die Kurzzeitvermietung. Auch 
kann eine Vermietung von Wohnraum für 
einen längeren Zeitraum eine genehmigungs-
pflichtige Zweckentfremdung sein, wenn sie 
zum Zwecke eines nur  v orübergehenden, 
übergangsweisen oder provisorischen Unter -
kommens von Mieter*innen erfolgt.
6 „ Kurzzeitvermietung in Köln – Lokale Woh -
nungsmarkteffekte durch plattformbasierte Kurz -
zeitvermietung“ , Felix Mindl, Oliver Arentz, Institut für 
Wirtschaftspolitik der Universität zu Köln, Dezember 
2020

85
Bezahlbaren Wohnraum schützen
Registrierungspflicht für alle Anbieter*innen 
v
on Kurzzeitvermietung
Seit 1. Juli 2022 ist
 ›  für jede Kurzzeitvermietung in Köln  
eine Wohnraum-Identitätsnummer (WID) 
erforderlich, 
 ›  das Anbieten von Wohnraum in Köln zur 
Kurzzeitvermietung ohne eine gültige WID 
unzulässig und eine Ordnungswidrigkeit, die 
mit einem Bußgeld geahndet werden kann, 
 ›  jede Werbung und das Verbreiten von Ange-
boten zur Kurzzeitvermietung ohne WID, auch 
durch Online-Portale oder in Publikationen, 
unzulässig und eine Ordnungswidrigkeit, die 
mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
Mit der Umsetzung dieser Anzeige- und 
 Registrierungspflicht soll eine deutlich  höhere  
Transparenz auf dem bislang weitgehend 
anonymisierten Markt der Kurzzeitvermietung 
geschaffen werden. Das bezieht sich auf die 
tatsächliche Anzahl und Lage der betroffenen 
Wohnungen im Kölner Stadtgebiet und auf die 
namentliche Benennung der Anbieter*innen.
Die Vergabe der WID erfolgt durch ein vom 
Land NRW bereitgestelltes Online-Verfahren.  
In diesem Verfahren müssen sich alle Bürger 
*innen registrieren, die in Köln Kurzzeitvermie-
tung anbieten wollen. Für jede zur Kurzzeitver-
mietung angebotene Wohnung ist dabei eine 
separate WID erforderlich. Nur für diejenigen 
Fälle, in denen Bürger*innen eine nach dem 
Gesetz genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung 
( maximal 90 T age pro Kalenderjahr) beabsich-
tigen, werden WID in dem Online-Verfahren 
automatisiert vergeben. 
Die Anbieter*innen dieser genehmigungs-
freien Variante von Kurzzeitvermietung 
müssen  außerdem im Online- Verfahren die 
tatsächlichen Belegungstage in einem Be-
legungskalender dokumentieren. Dadurch 
kann nachvollzogen werden, ob der geneh-
migungsfrei mögliche Zeitraum von 90 Tagen 
nicht überschritten wird. Für Studierende gilt 
für die selbstgenutzte Wohnung eine Sonder -
regelung. Sie ermöglicht Kurzzeitvermietung 
genehmigungsfrei bis zu 180 Tagen pro 
Kalenderjahr. Der Nachweis des Studieren-
denstatus wird durch das Amt für Wohnungs-
wesen überprüft und die WID daher nicht 
automatisiert erteilt.
Wer beabsichtigt, Kurzzeitvermietung für 
mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr anzubie-
ten, benötigt hierfür eine Zweckentfrem-
dungsgenehmigung. Nach Registrierung im 
Online-Verfahren zur Anforderung einer WID 
wird dann in jedem Einzelfall durch das Amt 
für Wohnungswesen überprüft, ob die Voraus-
setzungen für eine Genehmigung der Zweck -
entfremdung von Wohnraum durch Kurzzeit -
vermietung gegeben sind.
Das WohnStG NRW sieht außerdem vor,  
dass auch Bürger*innen, die für ihr Kurzzeit -
vermietungs-Angebot keinen Wohnraum 
 nutzen (sondern zum Beispiel zur gewerbli -
chen Nutzung gewidmete Räume, auch im 
Gastgewerbe) verpflichtet sind, bei der Be-
werbung ihres Angebotes auf Online-Portalen 
und in gedruckten Publikationen ebenfalls 
eine WID anzugeben. Dadurch sollen Miss-
brauchsmöglichkeiten zusätzlich verringert 
werden. Auch in diesen Fällen wird die WID 
erst erteilt, nachdem das Amt für Wohnungs-
wesen die entsprechende Widmung der

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
86
Räume (zum Beispiel anhand der Baugeneh-
migung)  dar aufhin überprüft hat, dass es sich 
nicht um Wohnraum handelt.
Das Registrierungsverfahren erleichtert 
daneben auch den im WohnStG NRW fest -
geschriebenen Datenaustausch mit den 
 Steuer- und Finanzbehörden. Dadurch kann 
die korrekte Abführung von Steuern und 
 Abgaben leichter nachvollzogen werden.
In Köln wurden bis 31. Dezember 2023  
insgesamt 4.294 gültige WID erteilt. Damit 
liegt Köln an der Spitze aller betroffenen  
„Satzungskommunen“ in NRW.
Verstöße gegen die Regelungen des 
WohnStG NRW zur WID werden mittels 
 Bußgeldverfahren geahndet.
Kurzzeitvermietungen
Stadt Aachen Münster Bonn Dortmund Düsseldorf Köln
Anmeldungen 413 564 574 813 2.155 4.294
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Volkhoven / W eiler

87
Bezahlbaren Wohnraum schützen
Leerstand von Wohnraum
A
uch ein längerfristiger Leerstand von Wohn-
raum verknappt das verfügbare Wohnungs -
angebot in Köln. Leerstand einer Wohnung gilt 
dann als Zweckentfremdung von Wohnraum, 
wenn er länger als sechs Monate  andauert.  
Diese großzügige gesetzliche Regelung ermög-
licht den Eigentümer*innen von Mietwohn raum,   
bei einem Mieter*innenwechsel nötige Repa-
ra tur en und  I nstand   se tzungen binnen sechs 
Monaten vorzunehmen, ohne wegen dieses 
Leerstandes das Amt für Wohnungswesen  
kontaktieren zu müssen. 
Auch mögliche organisatorische Probleme 
bei einem Mieter*innenwechsel lassen sich in 
dieser Frist in aller Regel ausräumen.
Falls jedoch eine Weitervermietung nicht 
binnen sechs Monaten erfolgen kann, sind 
Eigentümer*innen von Mietwohnraum dazu 
verpflichtet, den Leerstand ihres Wohn  raumes  
unverzüglich dem Amt für Wohnungs  wesen  
anzuzeigen und dabei die Gründe hierfür  
darzulegen und zu bele  gen. Auf  der Grund-
lage dieser Angaben entscheidet das Amt 
für Wohnungswesen, ob ein länger als sechs 
Monate andauernder Leerstand genehmigt 
werden kann. Das Amt für Wohnungswesen 
begegnet der Zweckentfremdung von Wohn-
raum durch eine intensivierte Verfolgung 
aller Verstöße gegen das WohnStG NRW und 
die Kölner Wohnraumschutzsatzung. Dabei 
unterstützt ein stadtweit tätiger Ermittlungs-
dienst.
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Nippes

Schutzbedürftige  
sicher unterbringen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
90
Unterbringung von Geflüchteten 
Gesetzliche Grundlagen
Die Kommunen in Nordrhein-Westfalen  
sind nach § 1  Flüchtlingsaufnahmegese tz 
(FlüAG NRW) gesetzlich verpflichtet, 
 Geflüchtete unterzubringen, die ihnen vom 
Land durch die Bezirksregierung Arnsberg 
zugewiesen werden. 
Dies sind in erster  Linie A sylbewerber*innen, 
die sich noch im Asylverfahren befinden,  
Geflüchtete, die aus humanitären oder politi-
schen Gründen in Kontingenten aufgenommen 
werden (zum Beispiel Ortskräfte aus Afgha-
nistan) sowie Geflüchtete aus der Ukraine. 
Auch Menschen aus Nicht-EU-Ländern, die un-
mittelbar nach Köln kommen, sind gemäß § 1  
Abs. 3 FlüAG zunächst unterzubringen, um ihre 
Obdach losigkeit zu vermeiden.
Zahlen, Daten, Fakten 
Zum Jahresbeginn 2023 brachte das Amt 
für Wohnungswesen insgesamt 10.839 
 Geflüchtete unter, zum Jahresende 10.427. 
Damit blieben die Unterbringungszahlen 
2023 durchgehend auf dem hohen Niveau  
der  Jahre 2015 bis 2018. Im Jahresverlauf 
2023 gab es zudem eine erhebliche Fluk -
tuation in der Unterbringung aufgrund der 
hohen Zahl unerlaubt einge  reis ter Personen, 
die, überwiegend aus Westbalkanstaaten 
kommend, Köln direkt aufsuchten. Im März 
erhöhte sich die Zahl der unterzubringenden 
Personen zwischenzeitlich auf 11.388. 
Die Zahl der städtisch untergebrachten 
 Geflüchteten aus der Ukraine hat 2023 
 währenddessen stetig abgenommen von 
3.874 auf 2.802. 
Michaela Küppers 
„Ich bin beim Amt für Wohnungswesen als 
Diplom-Sozialpädagogin angestellt. Mein 
Aufgabengebiet umfasst den Sozialen Dienst 
für Geflüchtete. In diesem Bereich bin ich 
seit 2014 mit großer Freude beschäftigt. Das 
Wichtigste meiner Arbeit ist die angemessene 
Unterbringung und Anbindung von Menschen 
mit Fluchthintergrund unter Beachtung ihrer 
sozialen, räumlichen und medizinischen Multi-
problemlagen. Bei meiner Tätigkeit war es mir 
im letzten Jahr auch eine große Freude neue 
Kolleg*innen einzuarbeiten und Qualitätsstan-
dards unserer Abteilung weiterzureichen. “

91
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Soziale Betreuung
Unterstützung von Geflüchteten  
in Unter bringungseinrichtungen und   
Beher bergungsbetrieben
Die soziale Betreuung der städtisch unterge-
brachten Geflüchteten übernimmt der Soziale 
Dienst des Amtes für Wohnungswesen sowie 
Träger der freien Wohlfahrtspflege, die hier-
für vom Amt für Wohnungswesen beauftragt 
wurden. In beiden Fällen ist speziell ausgebil-
detes Fachpersonal der Sozialen Arbeit tätig.
Die Teams im Sozialen Dienst sind auf die 
Stadtteile aufgeteilt und betreuen die dort 
liegenden Unterbringungsstandorte. Diese 
Aufteilung erleichtert eine kontinuier  liche 
Zusammenarbeit mit den ebenfalls stadt -
teilbezogenen Willkommens- und Ehrenamts-
initiativen. 
Der Soziale Dienst des Amtes für Wohnungs -
wesen arbeitet eng mit dem Interkulturellen 
Dienst und dem Kommunalen Integrations -
zentrum zusammen, die im Amt für Integra -
tion und Vielfalt angesiedelt sind. Ansprech-
partner für Fragen, die den Schutz von 
Kindern und Jugendlichen betreffen, ist der 
Allgemeine Soziale Dienst (ASD) des  Amt es 
für Kinder, Jugend und Familie. Für die Ge-
sundheitsversorgung und -beratung der 
Geflüchteten ist das Team Flüchtlingsmedizin 
des Gesundheitsamtes ein enger Koopera -
tionspartner des Sozialen Dienstes. 
Geflüchtete erhalten zu Beginn der städti-
schen Unterbringung eine Erstberatung durch 
den Sozialen Dienst. Hier werden individuelle 
Hilfe- und Unterstützungsbedarfe festgestellt 
und die Perspektive in der Unterbringung 
besprochen. 
Die Fachkräfte der Sozialen Arbeit stehen 
dann im weiteren Verlauf der Unterbringung 
in regelmäßigen Sprechstunden vor Ort für 
Fragen zur Verfügung. 
Insbesondere vermittelt der Soziale Dienst 
Geflüchtete in Zusammenarbeit mit dem 
Kommunalen Integrationszentrum in integra -
tionsfördernde Maßnahmen (Schule und 
Fortbildung, Sprach- und Integrationskurse, 
Selbsthilfe, Arbeit). 
Die untergebrachten Geflüchteten sind 
sehr unterschiedlich nach Herkunft, Alter, 
Bildung, Religion,  Gesellschaftsschich t, 
 Fluchtgründen,  F amilienkonstellation 
 (Familie, Ehepaar, alleinerziehende  Mutt er), 
körper lichen oder gesundheitlichen  
 Einschränkungen und  sexueller  Orientierung. 
Diese Aspekte berücksichtigt der  Soziale  
Dienst im Rahmen der unterstützenden 
 sozialen Begleitung bei den Integrations -
bemühungen, soweit sie bekannt sind. 
Der Soziale Dienst des Amtes für Wohnungs-
wesen und die Fachkräfte beauftragter  
Träger der freien Wohlfahrtspflege, die an  
unterschiedlichen Standorten die Betreuung 
der Geflüchteten übernehmen, leisten die 
sozialarbeiterische Beratung und Begleitung 
nach Maßgabe der „Leitlinien zur Unterbrin-
gung und Betreuung von Flüchtlingen“ mit 
nachfolgend skizziertem Integrations  auftrag:

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
92
 ›  Erstberatung: Perspektiven aufzeigen
 ›  Regelmäßige Sprechstunden vor Ort 
 ›  Vermittlung in beziehungsweise Initiierung 
von integrationsfördernden Maßnahmen 
(Sprach- und integrations begleit ende 
Kurse zur wirtschaftlichen,  so zialen und 
kulturellen Integration) mit dem Ziel einer 
Wohnungsvermittlung
 ›  Unterstützung/Installation von Hilfen bei:
 –  wirtscha ftlicher Integration (Zusammen -
arbeit mit Integration Point/Arbeitsagentur 
und Jobcenter, Hilfestellung bei Bewerbun-
gen und Arbeitssuchen)
 –  so ziale Integration (Vermittlung der 
Bewohner*innen in soziale Angebote 
der Stadt oder des Stadtviertels, unter 
anderem durch laufende Kontakte zum 
Interkulturellen Dienst, sozialen Institutio-
nen, Förderung von Selbsthilfeaktivitäten, 
Willkommensinitiativen)
 – kulturelle Integration (Vermittlung 
 kultureller Gepflogenheiten, Vermittlung 
zu Angeboten bei FliehKraft-Kölner Flücht-
lingszentrum, Selbsthilfen, Sportvereinen)
Die „Gruppe“ der Geflüchteten ist in sich 
 divers und muss als solche betrachtet 
 werden. Dies wird von Beginn an bei der 
Unterbringung bis hin zu ihrem Weg in die 
schulische, berufliche und gesellschaftliche 
Integration ganzheitlich beachtet. Integration 
und „Ankommen“ funktioniert nicht alleine 
über eine Unterkunft, in der sich ein selbst -
strukturierter Tagesablauf verwirklichen lässt. 
Hier kommt es insbesondere auch auf die 
soziale und unterstützende Begleitung an, 
die speziell ausgebildetes Fachpersonal der 
Sozialen Arbeit in Zusammenarbeit mit freien 
Trägern sowie einer Vielzahl von ehrenamt -
lichen Akteur*innen leistet.
Khaled Sinouh
„Im Amt für Wohnungswesen bin ich in der  
Objektakquise tätig. Meine zentrale Auf -
gabe besteht darin, dringend benötigten 
Wohnraum für Schutz  suchende,  obdachlose 
Menschen und benachteiligte Gruppen zu 
beschaffen, die auf dem angespannten Köl-
ner Wohnungsmarkt kaum Chancen hätten. 
Damit trage ich dazu bei, Menschen vor dem 
sozialen Abstieg zu bewahren und ihnen eine 
Pers pektiv e zu geben. “

93
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Kooperationspartnerschaften und Vernetzung
Um den Anforderungen an eine wirtschaft -
liche, soziale und kulturelle beziehungsweise 
gesellschaftliche Integration von unterge-
brachten Geflüchteten gerecht werden zu 
können, arbeitet das Amt für Wohnungs -
wesen mit weiteren städtischen Dienststellen, 
Wohlfahrtsverbänden, freien Trägern, Lobby-
gruppen und den Willkommensinitiativen 
des ehrenamtlichen Engagements intensiv 
zusammen.
Ziel ist es, nicht nur Unterkunft und Verpfle-
gung sicherzustellen, sondern hilfesuchenden 
Personen, die überwiegend aus Herkunfts -
ländern stammen, denen die deutschen 
Gesellschaftsstrukturen fremd sind, über 
eine nachhaltige Integrationsarbeit auch die 
Normen und Werte unserer Gesellschaft zu 
vermitteln. Zur Beratung und Betreuung des 
Personenkreises hat sich eine enge Koopera -
tion mit Fachkräften von Wohlfahrtsverbän-
den bewährt, die teilweise auch im Auftrag 
der Stadt Köln die Betreuung von Unterbrin-
gungsstandorten übernehmen.
In vielen Stadtteilen mit Unterkünften für 
Geflüchtete sind gute Netzwerke entstanden, 
in denen Schulen, Kindertagesstätten, das 
Amt für Kinder, Jugend und Familie, vertre-
ten etwa durch die Bezirksjugendpflege, das 
jeweilige Bürgeramt, vertreten durch die 
Ehrenamtskoordinator*innen, Bürgerverei-
ne, die Bezirksbeamt*innen der Polizei sowie 
weitere Betreuende beteiligt sind.
Eine Zusammenarbeit besteht zudem mit 
Mitarbeiter*innen der freien Träger und 
Lobby gruppen, die über  eine hohe Kompe -
tenz im Umgang mit Menschen aus frem-
den Kulturkreisen verfügen, beispielsweise 
Willkommens initiativ en, die sich in Folge des 
großen  Engagements für Geflüchtete aus 
Krisen gebiet en verstärkt gebildet haben.
Um dem erhöhten Hilfebedarf bestimmter 
Migrant*innengruppen besser gerecht wer -
den zu können, sichert sich die Stadt Köln 
 darüber hinaus über die Finanzierung von 
Stellen bei einem Träger der Wohlfahrtspflege 
für die Volksgruppe der Roma die Unterstüt -
zung eines Nationworkers als Mittler zwischen 
den Kulturen. Über eine Selbsthilfeorganisa -
tion für Migrant*innen unterstützt eine Inte -
grationsmittlerin die Gruppe der Zugewan-
derten mit russischem Sprachhintergrund.
Belegungsmanagement und -steuerung im 
Bereich der Unterbringung Geflüchteter 
Die Steuerung der Belegung in den Unter  künf-
ten für Geflüchtete ist eine weitere  zen trale 
Aufgabe der Fachkräfte des Sozialen Dienstes. 
Im Rahmen der Belegung werden besondere 
Unterbringungsbedarfe der Geflüchteten im 
Rahmen der zur Verfügung stehenden Unter -
bringungsmöglichkeiten berücksichtigt. 
Einige Bedarfe sind offensichtlich, wie 
etwa bei Frauen mit einer fortgeschrittenen 
Schwangerschaft, einer Familie mit vielen 
Kindern, Menschen im Rollstuhl oder mit einer 
körperlichen Behinderung. Andere Bedarfe 
bedürfen einer freiwilligen Offenbarung der 
Vulnerabilität durch die Geflüchteten, wie 
etwa bei psychischer Erkrankung, Trauma -
tisierung oder Betroffenheit von Menschen-
handel oder sexueller Gewalt. Diese Themen 
können häufig erst nach einiger Zeit bespro-
chen werden, wenn sich ein Vertrauensver -

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
94
hältnis zur betreuenden Person entwickelt 
hat. Bei besonderer Schutzbedürftigkeit wird 
im Rahmen der bestehenden Ressourcen für 
eine adäquate  U nterbringung Sorge getragen. 
Vorgelegte Atteste über besondere Bedarfe 
von Geflüchteten werden dem Gesundheits-
amt zur Begutachtung vorgelegt, welches ge-
gebenenfalls eine Empfehlung für eine andere 
Unterbringung ausspricht. 
Bei Kindern wird auch die Erreichbarkeit von 
Kindertagesstätten und Schulen berücksich-
tigt, bei chronisch kranken Personen die Nähe 
von Apotheken und Ärzt*innen, bei Menschen 
im Rollstuhl die Unterbringung in einer barrie-
refreien Unterkunftseinheit angestrebt. 
Die Unterbringung erfolgt bevorzugt in 
 abgeschlossenen Wohneinheiten statt in  
Unterkünften mit Gemeinschaftssanitär -
anlagen oder -küchen. Abgeschlossene Ein-
heiten gewährleisten eine Privatsphäre, die 
es ermöglicht, eigene Strukturen im Alltag 
aufzubauen. Es ist gelungen, 2023 rund drei-
viertel der Geflüchteten in abgeschlossenen 
Wohneinheiten  un terzubringen, obwohl diese 
in Köln mit einem angespannten Wohnungs-
markt nur begrenzt zur Verfügung stehen. 
Dem politischen Auftrag, Gemeinschafts-
unterkünfte abzubauen, konnte seit 2022 
aufgrund der Aufnahme ukrainischer Geflüch-
teter nicht nachgekommen werden, da jeder 
Platz zur Unterbringung benötigt wurde.
In Bezug auf geflüchtete Frauen, die Opfer 
von Menschenhandel geworden sind, besteht 
ein durch Ausländeramt, Amt für Wohnungs -
wesen und dem agisra e.V. abgestimmtes 
Verfahren zur gesundheitlichen Versorgung, 
psychosozialer Unterstützung und Unterbrin-
gung in Einrichtungen speziell für Frauen.
Das Wohnprojekt der Stadt Köln für LSBT*I*Q 
Geflüchtete wurde 2017 bezogen und 2019 
auf 34 Plätze erweitert, die auch noch 2023 
 unverändert bestanden. Der Aidshilfe e.V.  
in Verbindung mit Rubicon e.V. obliegt die  
Betreuungsträgerschaft. Diese Kooperation 
hat sich bewährt und wird fortgeführt.
Gewaltschutzkonzept in Unterbringungs-
einrichtungen für Geflüchtete der Stadt Köln
Die Stadt Köln hat im Rahmen der Umsetzung 
des Landesgewaltschutzkonzeptes NRW eine 
Arbeitsgruppe aus dem Gremium „Runder 
Tisch für Flüchtlingsfragen“ gebildet, die bis 
Ende 2019 ein Gewaltschutzkonzept für  
die städtischen Unterbringungseinrichtungen 
für Geflüchtete in Köln entwickelte. 
Schwerpunkte des Gewaltschutzkonzeptes 
sind:
 › Schutz untergebrachter Geflüchteter  
mit besonderem Augenmerk auf Kinder und 
 vulnerable Geflüchtete
 › Prävention jeglicher Formen von Gewalt, 
Sicherheitskonzept
 › Intervention
 › Allgemeine Ablaufschemata
 › Schutzvereinbarungen
 › Verhaltensregeln für Mitarbeiter*innen  
sowie Bewohner*innen
 › Verbindlicher Handlungsleitfaden 
für Mitarbeiter*innen im Krisen- und 
Interventionsfall
 › Maßnahmenkatalog mit Kontaktdaten 
zu Anlauf- und Beratungsstellen zur 
Unterstützung

95
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Dieses Schutzkonzept für die Akteur*innen 
v
or Ort definiert Qualitätsstandards, die die 
Basis für die Entwicklung weiterer Handlungs -
module und Leitfäden darstellen. Anhand des 
Konzepts wird einrichtungsbezogen geprüft, 
welche Standards bereits umgesetzt sind und 
an welchen Stellen noch Handlungsbedarf 
besteht. Basierend auf dem Schutzkonzept 
lassen sich weitere Module entwickeln, be-
ziehungsweise befinden sich als Ergänzung 
bereits in der praktischen Umsetzung.
Der Rat der Stadt Köln hat diesem Konzept 
am 10. September 2020 zugestimmt. Die 
zunächst auf zwei Jahre befristete Stelle zur 
Gewaltschutz-Koordination konnte am   
1. Oktober 2020 besetzt werden und besteht 
durch Ratsbeschluss vom 8. September 2022 
dauerhaft.
Wesentliche Aufgaben der Koordination im 
Jahr 2023 waren: 
 › das Gewaltschutzkonzept in der täglichen 
Arbeit der Fachkräfte in den Unterkünften 
installieren und verankern
 › Informationen über die Gewaltschutzkon-
zept-Umsetzung und Aufgaben der Koordina-
tion für neue Mitarbeiter*innen vermitteln
 › Mitarbeiter*innen für die Wahrnehmung von 
Gewalt sensibilisieren
 › Austauschgruppen zu Gewaltvorkommnis-
sen in den Unterkünften für Fachkräfte des 
Amtes für Wohnungswesen organisieren
 › Konflikt- und Krisensituationen mit 
Mitarbeiter*innen in Einzelgesprächen oder 
in Teambesprechungen in den Unterkünften 
reflektieren
 › Partizipationsansätze stärken
 › Beratungsgespräche mit  Geflüch teten, 
mit Sprachmittler*innen/
Videodolmetscher*innen führen
 › Projekte in den Unterkünften initiieren, 
 individuelle Maßnahmen entwickeln
 › Netzwerkarbeit weiterführen
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Rondorf

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
96
 › Austausch mit den Sicherheitsunternehmen 
wahrnehmen
 › Öffentlichkeitsarbeit leisten für das Gewalt-
schutzkonzept, zum Beispiel durch Artikel in 
der Caritas Zeitschrift
  
Zum Gewaltschutzkonzept  
 
 
 
 
Kommunale Erstaufnahme am Südstadion
Die Anmietung einer Containerwohnanlage 
am Südstadion mit 104 Containerwohnein-
heiten und einer Maximalbelegung von 400 
Personen wurde aufgrund des andauernden 
Bedarfs verlängert. Zunächst war eine Nut -
zung bis August 2023 avisiert. Aufgrund der 
anhaltend angespannten Unterbringungssitu-
ation war eine weitere Sicherung der Kapazi-
täten erforderlich. Der Standort diente 2023 
als kommunale Erstaufnahmeeinrichtung 
für unerlaubt eingereiste Geflüchtete und 
Ukrainer*innen, die entweder neu einreisten 
oder ihren vorübergehenden Wohnraum in 
Köln verlassen mussten. Das Deutsche Rote 
Kreuz (DRK) ist als Träger für die Betreuung 
dieses Standortes zuständig. 
Eine pädagogische Betreuung wird dort mon-
tags bis donnerstags von 9 bis 17:30 Uhr und 
freitags von 9 bis 13 Uhr ange bo ten. Es ist  
ein offenes Angebot, das  Kindern und Jugend-
lichen viele verschiedene Aktivi t äten anbietet. 
Es gibt einen Raum, in dem täglich Bastelange-
bote wie auch Spiele angeboten werden, einen 
Kinderraum, in dem Spielküchen, Puppenhäu-
ser, eine Leseecke, Bauteppiche wie auch ein 
Kaufladen vorhanden sind. Ein Jugendraum, 
in dem spezifische Angebote für ältere Kinder 
und Jugendliche in Form von Kicker, Spiele 
oder Kreativ angebo te stattfinden, rundet das 
Angebot ab. Außerdem steht noch ein Raum 
zur Verfügung, in dem Lehramtsstudieren-
de Kinder und Jugendliche spielerisch beim 
Erwerb der deutschen Sprache unterstützen 
(Projekt PROMPT!).
Weitere Angebote sind:
 › Mutter-Kind-Gruppe 
(DRK Familien bildungswerk)
 › zweimal wöchentlich Sportangebot  
(RheinFlanke e.V.)
 › Mutter-Kind-Gruppe mit Säuglingen 
(Griffbereit)
 › Vater-Kind-Gruppe  
(DRK Familienbildungswerk)
 › Pilotprojekt „Bouldern“ (Polizei Köln)
 › Bewohner*innenversammlung mit 
 Unterstützung des Rom e.V.
 › Gemeinsames Aufräumen des Außen-
geländes, auch außerhalb des Geländes 
 › Begleitung zu umliegenden Jugendzentren 
und Sportangeboten
 › Spielmaterial und Schulsachen über  
„Spille Mer“
 › Projekttag Gestaltung des Außengeländes 
 › Theaterstück „Sina und Tim“ von  
Zartbitter e.V.
 › Skateprojekt der Sportjugend
 › Tischtennis-Turnier

97
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Auszugsmanagement
Seit Okt
ober 2011 gibt es das von der Stadt 
Köln finanzierte Projekt „Auszugsmanage-
ment“ , welches der Rat der Stadt Köln 2017 
als dauerhafte Aufgabe etabliert hat. Das 
Auszugsmanagements verfolgt das Ziel, städ-
tisch untergebrachte Geflüchtete mit Blei-
beperspektive in private Mietverhältnisse zu 
vermitteln oder sie bei der Suche nach einer 
privaten Mietwohnung zu unterstützen. 
Dazu werden Schulungen angeboten, die 
vermitteln, welche Unterlagen und Bescheini-
gungen benötigt und wie die Wohnungssuche 
gestaltet werden sollte. Auch die persönliche 
Begleitung zu Behörden oder Vermieter*innen 
zur Überwindung von Verständigungsschwie-
rigkeiten gehört zum Angebot. 
Projektbeteiligte sind die sozialen Träger 
 › Caritasverband für die Stadt Köln e.V. 
(bis 31. Dezember 2023), 
 › Deutsches Rotes Kreuz (DRK) und 
 › Kölner Flüchtlingsrat e.V.
Für die Durchführung standen 2023 bei den 
Trägern drei unbefristete Vollzeitstellen  sowie  
vier auf zwei Jahre befristete Stellen (bis  
31. Dezember 2023) zur Verfügung. Zwei 
Kräfte des Sozialen Dienstes mit jeweils einer 
halben Stelle koordinieren das Projekt. Diese 
stellen in Zusammenarbeit mit den Betreu-
ungskräften des Sozialen  Diens tes den Kon-
takt zu den in Frage kommenden Geflüchteten 
her, die Kooperation mit anderen Dienststellen 
und dem Jobcenter sicher und sind Kontakt-
stelle für ehrenamtlich Engagierte. 
Bis zum 31. Mai 2023 bestand zudem eine 
befristete Stelle, um die in einer Welle von 
Hilfsbereitschaft aus der Bevölkerung ange-
botenen Mietwohnungen für Kriegsgeflüchte-
te aus der Ukraine zeitnah zu vermitteln. 
Eigener Wohnraum für Geflüchtete entlastet 
die städtischen Unterbringungs  ressour cen 
mit den damit verbundenen Kosten und 
 fördert die Integra  tion der vermittelten 
 Geflüchteten. 
Seit 2019 wird das Ehrenamt, das in den 
Stadtteilen gut vernetzt ist, bei regelmäßigen 
Treffen verstärkt in das Projekt Auszugs -
management eingebunden. 
Enwicklung Auszugsmanagement
Jahr Personenzahl Anzahl Wohnungen
2018 426 144
2019 371 132
2020 407 130
2021 334 110
2022 284, davon 111 Ukrainer*innen 103, davon 42 an Ukrainer*innen
2023 335, davon 187 Ukrainer*innen 135, davon 86 an Ukrainer*innen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
98
Im Rahmen der Vermittlung von Wohnraum 
besteht auch regelmäßiger Kontakt beispiels-
weise mit der GAG Immobilien AG, die 2023 
insgesamt 33 Wohnungen für geflüchtete 
Menschen aus ihrem Bestand zur Verfügung 
stellte. Die Kooperation mit anderen Woh-
nungsbaugesellschaften, die 16 Wohnungen 
zur Verfügung stellten, wird sukzessive aus-
gebaut. Insgesamt ist die Vermittlung von 
Mietwohnungen aufgrund des angespannten 
Wohnungsmarktes in Köln überaus herausfor -
dernd. Steigende Vermittlungszahlen zeigen 
jedoch, dass das Projekt auf einem guten Weg 
ist und Erfolge vorweisen kann. 
Angesichts des stark angespannten 
Wohnungs markt es in Köln ist das Auszugs -
management ein erfolgreiches Projekt. 
Eine eigene Wohnung zu haben stellt einen 
 wesentlichen Schritt im Integrationsprozess 
von  Ge flüchteten dar.
Ehrenamtlich engagierte Akteur*innen
Die Erfahrung hat gezeigt, dass ehrenamtlich 
Engagierte aufgrund ihrer guten Vernetzung 
in den Stadtteilen eine wesentliche Hilfe für 
Geflüchtete darstellen können, um Zugang 
zum Kölner Wohnungsmarkt zu bekommen. 
Das seit 2019 bestehende Projekt „Ehren-
amt“ , mit dem die Stadt Köln gemeinsam 
mit den Trägern ihre Wertschätzung für den 
Beitrag der ehrenamtlichen Arbeit zum Aus-
druck bringt, konnte 2023 erfolgreich fortge-
setzt werden. Es fanden regelmäßige Treffen 
zwischen ehrenamtlich Engagierten und dem 
Auszugsmanagement zum Informationsaus-
tausch und zur gegenseitigen Unterstützung 
statt.
Zum Auszugsmanagement  
der Stadt Köln
 
 
 
 
Beispielhafte Projekte in städtischen 
 Unterbringungseinrichtungen
Fahrradwerkstatt
Die Fahrradwerkstatt am Standort Bonner 
Straße wurde im Dezember 2021 eröffnet. 
Hierfür wird eine kleine städtische Lager-
halle neben dem Hinterhof genutzt. Finan-
ziert wird das Projekt über eine großzügige 
 Privatspende. Gemeinsam mit ehrenamtlich 
Engagierten sowie Bewohner*innen und Frei-
willigen des DRK werden dort jeden Donners-
tag von 15 bis 18 Uhr Fahrräder repariert oder 
 zusammengebaut. 
Das Angebot wird von den Bewohner*innen, 
anderen Hilfe bedürftigen so wie aus der unmit-
telbaren Nachbarschaft sehr gut angenommen. 
Gartenprojekt Pastor-Wolff-Straße
Die städtische Heimleitung hat an dem Stand-
ort ein gemeinsames Gartenprojekt mit den 
Bewohner*innen initiiert. Sie hegen und pflegen 
die angelegten Beete in Eigenverantwortung 
und ernten die Produkte, aus denen sie gemein-
sam mit den Kindern Speisen herstellen.
Forum für Willkommenskultur Köln 
Alle beteiligten Akteur*innen verstehen 
 Ehrenamt und freiwilliges Engagement als 
verlässliche Tätigkeit, zu der man sich ohne 
vertrag liche  Verpflichtung entscheidet.

99
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Dies kann einmalig und stundenweise sein, 
bei r
egelmäßigen Diensten auch einen  
höheren zeitlichen Umfang haben. Ehren-
amt und freiwilliges Engagement geschieht 
 unentgeltlich, allenfalls können Aufwands -
entschädigungen geleistet werden.
Die Vorbereitung, Begleitung und Fortbildung 
der freiwillig Engagierten in ihrer karitativen 
 Arbeit, die Möglichkeit des Erfahrungsaus -
tauschs und die Kultur der Anerkennung 
haben einen hohen Stellenwert bei den Wohl -
fahrts verbänden, Kirchengemeinden und dem 
 Zentrum für Willkommenskultur.
Das Amt für Wohnungswesen unterstützt 
das Projekt „Forum für Willkommenskultur“ 
 (Kooperation Kölner Flüchtlingsrat e.V. /  
 Kölner Freiwilligen Agentur e.V.) finanziell. 
Deren Aufgabe ist es, stadtteilbezogene und 
stadtweite Willkommensinitiativen zu vernet -
zen und den gegenseitigen Austausch sicher -
zustellen. Die Verzahnung vielfältiger Institu-
tionen, die sich der Geflüchteten annehmen, 
sowie der vielen ehrenamtlichen Hilfsange -
bote, erfordern einen reibungslosen Ablauf.
Kölner Flüchtlingsrat e.V. und Kölner 
 Freiwilligen Agentur e.V. arbeiten mit den 
städtischen Bürgerämtern zusammen und 
leisten ihnen gegenüber Unterstützung bei 
der Beratung und Koordination bürgerschaft -
licher Willkommensinitiativen. Die Stadt -
bezirke mit ihren Bürgerämtern und – soweit 
vorhanden – Sozialraumkoordinator*innen 
sollen für örtliche Willkommensinitiativen aus 
der Bürgerschaft erste Anlaufstelle sein.
In der Melanchthon-Akademie Köln finden 
regelmäßige Tagungen zur Vernetzung der 
Willkommensinitiativen statt. Dadurch ist die 
nachhaltige Struktur „Willkommen in Köln“ 
entstanden, in der sich die Initiativen aktiv 
austauschen und sich gegenseitig und in 
Kooperation mit den Beratungseinrichtungen 
unterstützen. Die politischen Sprecher*innen 
der Willkommensinitiativen nehmen ständig 
am Runden Tisch für Flüchtlingsfragen teil.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
100
Ehrenamtliches Engagement – Willkommens-
initiativen und Kirchengemeinden 
Der ehrenamtlichen Unterstützung für 
 Geflüchtete kommt eine große Bedeutung 
zu, auch da sie die Solidarität in der Stadt-
gesellschaft stärkt. Eine Vielzahl Engagierter 
bringt hier Erfahrung und Kompetenz ein, um 
geflüchtete Menschen zu unterstützen, sich 
in Deutschland und Köln zurechtzufinden. 
Nicht zuletzt stärken sie die zugewanderten 
Menschen darin, ihre Potenziale in die neue 
Lebenssituation einzubringen und perspekti-
visch unabhängig von Hilfe zu leben. Sie bieten 
zum Beispiel Lotsendienste, Lesean gebo te und 
Hausaufgabenbetreuung an, oftmals begleitet 
von einem Träger (zum Beispiel Kirchenge-
meinden, Wohlfahrtsverbände). Sie unterstüt-
zen damit die regulären Betreuungsstrukturen 
und tragen zu einer Entlastung hauptamtlicher 
Fachkräfte der Stadt Köln und der Träger bei. 
In mittlerweile circa 45 überwiegend auf den 
Stadtteil bezogen organisierten, ehrenamt -
lichen Willkommensinitiativen engagieren 
sich Kölner*innen und bilden die Basis der 
l ebendigen Willkommenskultur, die Köln als 
weltoffene Stadt ausmacht. Sie unterstützen 
die geflüchteten Menschen durch ein breites 
Spektrum an ehrenamtlichen Angeboten. 
Dieses reicht von Sprachkursen für unter -
schiedliche Altersklassen über die Begleitung 
zu Ämtern und Arztpraxen bis hin zu gemein-
samen Freizeitaktivitäten.
Der Schwerpunkt der Arbeit der Ehrenamt -
lichen hat sich in den letzten Jahren verlagert 
von der Unterstützung beim Ankommen hin 
zur Unterstützung bei der Wohnungssuche 
und der Integration in den Ausbildungs- und 
 Arbeitsmarkt.
Neben den Beratungsstellen für Geflüchtete 
(Förderung von fünf Stellen durch das inter -
kulturelle Maßnahmenprogramm der Stadt 
Köln) und den Wohlfahrtsverbänden sind in 
Köln 13 Integrationsagenturen verortet.  
Zudem gibt es 40 anerkannte Interkulturelle 
Zentren im Stadtgebiet.
Viele der lokalen Akteur*innen werden von 
der Verwaltung durch das Landesförder -
programm „KOMM-AN NRW“  finanziell un ter-
stützt und erhalten durch die Mitarbeiter  
*innen der Ehrenamtskoordination in jedem 
Bürger am t und bei verschiedenen freien 
 Trägern (Arbeitskreis 9plus) fachliche Unter -
stützung in ihrer Arbeit.
Die Integration der Geflüchteten stellt weiter -
hin eine enorme Chance, aber auch eine 
besondere Herausforderung für die Stadt 
Köln und die Stadtgesellschaft dar. Ohne die 
engagierte Tätigkeit vieler Vereine, privater 
und kirchlicher Träger und der großen Anzahl 
ehrenamtlich engagierter privater Gruppen 
und Einzelpersonen wäre die gelebte Will-
kommenskultur in Köln nicht möglich.
Die Zusammenarbeit zwischen Bürger -
schaft und Stadtverwaltung im Bereich der 
Integra tion Ge flüchteter ist ein gutes Beispiel 
 gelingender Kooperation.

101
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Ressourcenmanagement
D
as Ressourcenmanagement des Amtes für 
Wohnungswesen sorgt dafür, dass jederzeit 
eine ausreichende Kapazität an  Un terkünften 
zur Verfügung steht, um die gesetzliche Unter-
bringungsverpflichtung aus § 1 Flüchtlings-
aufnahmegesetz zu erfüllen. Dazu  müssen 
ständig genügend Plätze im System vorge-
halten werden, um auch kurzfristige Auf-
nahmen sowie notwendige Verlegungen zu 
 ermöglichen.
Die Stadt Köln muss darauf vorbereitet sein, 
dass kurzfristig eine größere Anzahl ankom-
mender Geflüchteter unterzubringen ist. Das 
Ressourcenmanagement sieht vor, dass eine 
ständig freie Reserve von idealer  weise 1.500  
Plätzen vorhanden ist. Die  Reserv estandorte 
wurden schon kurz nach Ausbruch des 
Krieges in der  Ukr aine 2022 vollständig be -
legt und waren auch 2023 in Erfüllung der 
 laufenden Unterbringungsverpflichtung kon -
tinuierlich ausgelastet. Zielsetzung ist, auch 
künftig bei kurzfristigem Anstieg der Unter -
bringungsbedarfe vorbereitet zu sein. Daher 
ist geplant, im  Sinne eines v orausschauenden 
und nachhaltigen Ressourcenmanagements 
erneut  Reserveplätze aufzubauen. Vor die -
sem Hintergrund ist die Finanzierung von 
Vorhaltekosten durch das Land eine zentrale 
kommunale Forderung zur Bewältigung der 
gesetzlichen Unterbringungsverpflichtung in 
den Städten und Gemeinden. 
Die Stadt Köln ist aus Wirtschaftlichkeits-  
und Haushaltsgründen auch gehalten, bei 
Leerständen ohne mittelfristigen Bedarf 
größere Überkapazitäten abzubauen. Dieser 
stete Auf- und Abbau von Unterbringungs -
ressourcen, angepasst an die jeweilige 
 Bedarfslage, wird als „Atmendes System“ 
bezeichnet.
Systembau Köln-Ossendorf

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
102
Geförderter Mietwohnungsbau 
Köln-Rondorf
2023 bildeten die für ein halbes bis zu einem 
ganzen Jahr vereinbarten Belegungsrechte in  
Beherbergungsbetrieben die Grundlage für 
eine  erhöh te Flexibilität des Unterbringungs -
systems.
Insbesondere auch angesichts nicht verfüg-
barer Grundstücke werden vermehrt Umbau-
ten von leerstehenden Bürobauten zu Unter -
künften für Geflüchtete in Betracht gezogen, 
soweit dies bauplanungsrechtlich zulässig 
ist. Dadurch werden als Zwischennutzung für 
mehrere Jahre Unterkünfte geschaffen. Da 
die Umbauten häufig mit erheblichen Kosten 
verbunden sind, ist eine gründliche Kosten-
Nutzen-Analyse erforderlich. Die Pläne wer -
den den politischen  Gr emien zur Entschei -
dung vorgelegt.
Neben der steten Anpassung der Ressourcen 
an den Bedarf ist auch verstärkt die Unter -
bringung von Geflüchteten in abgeschlosse-
nen Wohneinheiten, also solchen mit eigenem 
Sanitärbereich und eigener Küche, seit Jah-
ren wesentliche Zielsetzung der städtischen 
Unterbringungsstrategie. Trotz sich ständig 
ändernder Bedarfe und Ressourcen wird die-
ses Ziel engagiert weiterverfolgt.
Neubau von Standorten 
Im Rahmen der Flächenakquise werden 
fortlaufend Grundstücke geprüft, die sich 
zur langfristigen konventionellen Bebauung 
eignen oder auf denen im Bedarfsfall kurz -
fristig temporäre Unterkünfte für Geflüchtete 
errichtet werden könnten. Das Aufgabenge-
biet umfasst die Bauherr*innenvertretung 
bei Baumaßnahmen im Rahmen der 
 Projektleitung und Projektsteuerung gemäß 
Ausschuss der Verbände und Kammern der 
Ingenieur*innen und Architekt*innen (AHO) 
über alle Leistungs  phasen der  Honorarord-
nung für Architekt*innen und Ingenieur*innen 
(HOAI).

103
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Wesentliche Aufgaben sind: 
 › die Überprüfung und Entwicklung 
 städtischer Grundstücke für Wohn- und 
Unterbringungszwecke 
 › die Sanierung und der Umbau von 
Bestandsobjekten 
 › der Neubau von Wohnhäusern im 
 Rahmen des öffentlich geförderten 
und  freifinanzierten Wohnungsbaus zur 
 öffentlich-rechtlichen Unterbringung 
Die Realisierung dieser Maßnahmen ermög-
licht eine angemessene und bedarfsgerechte 
Unterbringung für Personenkreise, die einen 
erschwerten Zugang zum allgemeinen Woh-
nungsmarkt haben oder für die eine gesetz -
liche Unterbringungsverpflichtung besteht, 
wie für von Obdachlosigkeit bedrohte oder 
geflüchtete Menschen.
Unterbringungsformen
Um zugewiesene Geflüchtete kurz- bis mittel -
fristig unterzubringen, greift die Stadt Köln 
neben Einfamilienhäusern auch auf modulare 
Gebäude zurück. Hier wird zwischen System-
bauten und mobilen Wohneinheiten unter -
schieden.
Der Krieg in der Ukraine führte zu einer dring-
lichen Unterbringungssituation, die den Fokus 
des Amtes für Wohnungswesen auf kurzfristig 
zu errichtende Unterbringungsarten wie zum 
Beispiel Containeranlagen (mobile Wohnein-
heiten) setzte.
Der Bau der nachfolgenden Unterkünfte 
 wurde 2023 begonnen oder fertiggestellt  
und in Betrieb genommen:
Adresse Unterbringungsform Unterbringungsplätze für 
Alfred-Schütte-Allee 
Köln-Poll
Mobile Wohneinheiten 98 Personen 
Elisabethstraße  
Köln-Porz
Sanierung von vier  
Einfamilienhäusern
25 Personen
Friedrichstraße  
Köln-Porz
Systembau 64 Personen 
Herkulesstraße  
Köln-Neuehrenfeld
Mobile Wohneinheiten  
(Aufstockung zweigeschossig)
288 Personen (inklusive 144  
zusätzliche Plätze nach Aufstockung) 
Langenbergstraße 
Köln-Blumenberg
Mobile Wohneinheiten
84 Personen (inklusive 24   
zusätzliche Plätze nach  Au fstockung)
Merianstraße (P5) 
Köln-Chorweiler
Mobile Wohneinheiten 378 Personen 
Nikolausstraße  
Köln-Sülz
Mobile Wohneinheiten 40 Personen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
104
Systembau 
Köln-Ossendorf
Bei rückläufigen Zuwanderungszahlen liegt 
zukünftig der Fokus wieder auf der Errichtung 
von langfristigen/konventionellen Unter  brin -
gungsressourcen, verknüpft mit klimafreund-
lichen Komponenten.
Im Kuckucksweg in Köln-Godorf beispiels -
weise soll ein zweigeschossiges Mehrfamilien-
haus in konventioneller Bauweise mit zehn 
Unterbringungseinheiten entstehen, das sich 
bereits in weit fortgeschrittener Planung 
 befindet.
In ökologischer Holz- beziehungsweise Holz -
hybridbauweise soll ein Neubau in der Gieße-
ner Straße in Köln-Humboldt/Gremberg zur 
Unterbringung von Geflüchteten entstehen. 
Der Rat hat die Umsetzung durch Vergabe an 
ein Totalunternehmen, das Planung und Bau 
aus einer Hand leistet, im Dezember 2023 
beschlossen. Hier soll ein viergeschossiges 
Mehrfamilienhaus mit voraussichtlich  
16  U nterbringungseinheiten entstehen.
Systembauten
Die Systembauten verfügen über abge-
schlossene Wohneinheiten mit eigenem 
Sanitärbereich und eigenen Kochgelegenhei-
ten. Waschmaschinen und Wäschetrockner 
werden in hierfür vorgesehenen Funktions -
räumen  ber eitgestellt. Kellergeschosse 
gibt es bei dieser Bauweise nicht. Für die 
Hausmeister*innen, den Sicherheitsdienst 
sowie für das sozialarbeiterische Betreuungs-
personal werden Büroräume vorgehalten. 
Aufenthalts- und Gemeinschaftsräume für die 
Bewohnenden sind ebenfalls vorgesehen.
Die Systembauten erhalten eine ansprechen -
de Optik in Form von Putzfassaden oder

105
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Mobile Wohneinheiten 
Köln-Fühlingen
 vergleichbaren Materialien, die sich gut in 
die Umgebung einfügen und eine optische 
 Eingliederung in den Stadtteil ermöglichen.
Mobile Wohneinheiten
Bei der Errichtung mobiler Wohneinheiten 
werden autarke Containerelemente zu einem 
Gebäude zusammengesetzt. 
Dabei dient ein Modul als Schlafraum für 
maximal vier Personen. Zwischen zwei Schlaf -
räumen befindet sich ein Modul mit einem 
Sanitärbereich sowie einer Küche zur Selbst -
versorgung. Die Räume jeder Nutzungseinheit 
werden mit einem Flur parallel der Längsach-
se erschlossen. In die Obergeschosse gelangt 
man über außenliegende, einläufige Treppen.
Da die Brutto-Geschossfläche 400 Quadrat -
meter aus Brandschutzgründen nicht über -
schreiten darf, werden je nach Größe des 
Standortes mehrere Containergebäude 
 errichtet. Dabei sind im Erdgeschoss in einer 
der Gebäudeeinheiten Räume für den Sicher -
heitsdienst und die Fachkräfte der sozialen 
Arbeit sowie auch Gemeinschafts- und Auf -
enthaltsräume untergebracht. Die anderen 
Gebäude dienen ausschließlich der Unterbrin-
gung von Geflüchteten.
Sanierung von Ankaufobjekten der Bundes-
anstalt für Immobilienaufgaben
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 
(BImA) unterstützt die Kommunen durch 
den Direktverkauf von bundeseigenen 
 Liegenschaften, die zur Erfüllung  kommunaler  
Aufgaben benötigt werden. Das Amt für 
 Wohnungswesen hat rund ein Dutzend Ein -
familienhäuser und Doppelhaushälften von 
der BImA kostengünstig erworben.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
106
Mobile Wohneinheiten 
Köln-Sülz
Der vergünstigte Erwerb ist vertraglich regel-
mäßig an die verpflichtende Belegung mit  
Geflüchteten ab einem festgelegten Zeit -
punkt geknüpft. Die angekauften Gebäude 
waren teilweise in einem schlechten bauli-
chen sowie energetischen Zustand und muss-
ten mit zum Teil hohem zeitlichen Aufwand 
grundsaniert werden. 
Um die gelten den gese tzlichen Standards 
zu erreichen, wurden im Rahmen der Grund -
sanierung zum Beispiel Fenster, Fußböden 
und Bleirohre ausgetauscht, Heizungen um -
gerüstet und Schadstoffe entfernt. Erst da -
nach konnte eine Belegung mit Geflüchteten 
erfolgen.
Betreuung der Unterbringungsobjekte 
Der Objektservice des Amtes für Wohnungs -
wesen übernimmt die Betreuung der 
 Gebäude und Außenanlagen der städtischen 
Unterkünfte für Geflüchtete. 
2023 gab es einen Bestand von rund 300  
Gebäuden zur Unterbringung Geflüchteter im 
Kölner Stadtgebiet. 
Für deren Facility Management ist der dezen-
trale Objektservice zuständig, der Bezirks-
büros für jeweils mehrere Unterbringungs-
standorte unterhält. In den Bezirksbüros 
koordinieren Verwalter*innen die Teams der 
Hausmeister*innen. Ein Notdienst gewährleis-
tet auch außerhalb der Dienstzeiten bei plötz -
lich eintretenden Schäden wie einem Wasser -
rohrbruch schnelles Eingreifen.

107
Ferner sorgt der Objektservice bei der Neu-
belegung einer Unterkunft für die Ausstattung 
der Unterkunftsräume mit Möbeln (Betten,  
Tische, Stühle, Schränke) und Weißgeräten  
(Kühlschränke, Herde, Waschmaschinen), 
aber auch mit Verbrauchsgegenständen (zum 
Beispiel Glühbirnen, Besen, Reinigungsmittel). 
Das Beschaffungsmanage ment des z entralen 
Objektservices ist für den Einkauf des Inven-
tars verantwortlich und nimmt dessen Be-
vorratung in einem eigenen Depot vor. Damit 
besteht die Möglichkeit, jederzeit kurzfristig 
neue Unterkünfte auszustatten. 
Im Rahmen der Unterbringung kommt es 
 regelmäßig zu Aus- und Umzügen von  
Ge flüchteten. Hier ist es Aufgabe des Objekt  -
service, die leergezogenen Räume zu ent  rüm-
peln und zu renovieren. Kleinere Instand    hal-
tungs maßnahmen nimmt der   Objektservice 
durch das eigene Hausmeister*innen- und 
das Handwerker*innenteam vor. Für größere 
und spezifische Maßnahmen, zum Beispiel 
Aufzugsreparaturen, werden nach einem Ver -
gabeverfahren Handwerks  unt ernehmen be-
auftragt. Im Bedarfsfall sind auch Schädlings -
bekämpfungen durchzuführen. 
Zentrale Aufgabe des Objektservice ist zudem 
die Erfüllung der Betriebs- und Verkehrssi-
cherungspflichten in den Unterkünften, ins-
besondere des Brandschutzes. Dazu gehört 
die regelmäßige Kontrolle, ob vorgesehene 
Fluchtwege frei von Brandlasten, also brenn-
baren Gegen st änden oder anderen Hindernis -
sen, sind. Der Objektservice veranlasst auch 
die  Wartung von Feuerlöschern und Brand -
meldeanlagen.
Auch die Sorge für die Wartung der Heizungs-
anlage und die rechtzeitige Nachbestellung 
von Heizmaterial zählt zu den Aufgaben des 
Objekt service. 
Die Internetversorgung der  unt ergebrachten 
Geflüchteten wird ebenfalls durch den zentra -
len Objekt service sicherges tellt, der die Tele-
kommunikationsanbieter*innen entsprechend 
 beauftragt.
Dem Objektservice obliegt auch die Grünpfle-
ge und die Ordnung des Außengeländes als 
„Visitenkarte“ der Unterkünfte. 
Dem Objektservice sind schließlich die priva -
ten Sicherheitsdienste angebunden, die mit 
ihren Mitarbeiter*innen für die Sicherheit in 
größeren Unterkünften sorgen, insbesondere 
außerhalb der Dienstzeiten von Heimleitun-
gen und Fachkräften der Sozialarbeit. Ziel ist 
der Schutz der Einrichtung und der Unter -
gebrachten vor einem Zugang Unbefugter 
mittels Eingangskontrolle, aber auch durch 
das Eingreifen bei Vorkommnissen innerhalb 
der Einrichtung. Es besteht eine Melde- und 
Berichtspflicht über besondere Vorkommnis-
se gegenüber dem städtischen Objektservice, 
der eine Kontrollfunk  tion ausübt.  
Die Sicherheitsdienstleistungen werden alle 
fünf Jahre neu ausgeschrieben. 2023 wurde 
eine Neuausschreibung für die Zeit ab  
Mitte 2024 mit einem Gesamtvolumen in 
Höhe von 216,6 Millionen Euro vorbereitet. 
Schutzbedürftige sicher unterbringen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
108
Das Handwerker*innenteam  
des Objektservices 
Das Handwerker*innenteam des dezentralen 
Objektservices wurde Mitte 2021 von vor -
mals drei auf zunächst acht und mittlerwei-
le zehn Handwerker*innenstellen und eine 
Handwerkermeister*innenstelle aufgestockt. 
Das Handwerker*innenteam ist in allen Ein-
richtungen des Bereiches „Wohnraumversor -
gung“ im Amt für Wohnungswesen tätig. Dies 
sind die Einrichtungen für Wohnungssuchen-
de, obdachlos gewordene Personen, Geflüch-
tete und Opfer von Großschadensereignissen.
Das städtische Handwerker*innenteam stellt 
einen zeitnahen und flexiblen Einsatz in den 
verschiedenen Einrichtungen sicher. Die 
Mitarbeiter*innen fahren täglich mehrere Ein-
richtungen an und übernehmen den Material-
einkauf bei Firmen im gesamten Stadtgebiet.
Des Weiteren verstärkt dieses Team die  
Rufbereitschaft des Objektservices und stellt 
somit sein handwerkliches Potenzial auch 
außerhalb der allgemeinen Dienstzeiten zur 
Verfügung. In diesen Fällen entfällt die Beauf -
tragung von externen Firmen. 
Durch den Einsatz der städtischen Hand-
wer k er*innen werden die Gewerke Elektro, 
San i tär, Maler und Schlosser weitestgehend 
abgedeckt. 2023 führte das städtische 
Handwerker*innenteam insgesamt rund 
2.900 Aufträge in den städtischen Einrich -
tungen aus. 
 
 
Zum Jahresbericht 2023  
zur Situation Geflüchteter  
in Köln 
Stefan Müller
„Seit dem 1. Oktober 2023 bin ich Abteilungs-
leiter für die Wohnraumversorgung und zu-
gleich stellvertretender Amtsleiter. Primäre 
Aufgabe dieser Abteilung ist es, Schutzbedürf-
tige sicher und adäquat unterzubringen und zu 
betreuen. Für diese herausfordernde Aufgabe 
habe ich ein hoch motiviertes Team angetrof-
fen, welches mir den Einstieg leicht gemacht 
hat. In Anbetracht der aktuellen Weltlagen  
und der finanziellen Rahmenbedingungen  
wird die Aufgabe auch in den nächsten Jahren 
herausfordernd bleiben. “

109
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Unterbringung von Wohnungslosen
Gesetzliche Grundlagen 
Nach § 14 Ordnungsbehördengesetz (OBG 
NRW) sind die Kommunen als Ordnungsbe-
hörden verpflichtet, geeignete Maßnahmen 
zu treffen, um Gefahren für die öffentliche 
Sicherheit abzuwenden. 
Obdachlosigkeit, also die Übernachtung im 
Freien bei Wind und Wetter, bedeutet für die 
Betroffenen, dass die persönlichen Rechts-
güter Gesundheit und körperliche Unver -
sehrtheit bedroht sind. Zudem erhöht sich die 
Gefahr, dass sie Opfer von Eigentumsdelikten 
werden. Eine Gefährdung dieser Rechtsgüter 
stellt zugleich eine Gefährdung der öffent -
lichen Sicherheit dar.
Zunächst versucht die Fachstelle Wohnen  
des Amtes für Soziales, Arbeit und Senioren 
einen drohenden Verlust der Mietwohnung 
beispielsweise durch die Übernahme von 
Mietverbindlichkeiten abzuwenden. Wenn 
dies nicht gelingt, erfolgt eine temporäre Not -
unterbringung durch die Fachstelle Wohnen 
in einer Obdachlosenunterkunft eines Trägers 
oder in einem Hotelzimmer. 
Falls keine passende Unterbringungsmöglich -
keit bei den Trägern von Obdachlosenein-
richtungen oder in Beherbergungsbetrieben 
vorhanden ist, richtet die Fachstelle Wohnen 
ein Unterbringungsersuchen an das Amt 
für Wohnungswesen. Hier bestehen jedoch 
nur vereinzelt freie Plätze, da das Unterbrin-
gungssystem für Wohnungslose meistens 
ausgelastet ist. 
Der Soziale Dienst des Amtes für Wohnungs-
wesen prüft, ob in dem begrenzten Bestand 
an Wohnungen, trägergeführten Wohnheimen 
oder sonstigen Unterbringungsobjekten eine 
geeignete Unterbringungsmöglichkeit besteht.
Zahlen, Daten, Fakten 
Das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln 
verfügt über rund 1.500 Unterbringungs -
plätze für wohnungslose Menschen. Ins -
besondere betrifft dies Menschen, die durch 
Verlust ihrer bisherigen Mietwohnung von 
Obdachlosigkeit bedroht sind und/oder auf -
grund ihrer sozialen oder finanziellen Situa -
tion keinen oder nur einen eingeschränkten 
Zugang zum freien Wohnungsmarkt haben. 
Die Unterbringung erfolgt durch die öffent -
lich-rechtliche Einweisung in eine Unterkunft 
oder Wohnung. Rechtliche Basis dafür ist  
eine städtische Satzung. Es handelt sich um 
eine Notunterbringung, die nicht als dauer -
hafte Lösung gedacht ist. Sie soll den unter -
gebrachten Menschen ermöglichen, ihre 
Lebenssituation zu stabilisieren und ihnen 
Zeit geben, persönliche, gesundheitliche und 
finanzielle Angelegenheiten zu regeln. Ziel -
setzung ist, dass die Betroffenen danach  
wieder auf dem regulären Wohnungsmarkt 
Fuß fassen können. 
Die Unterbringung erfolgt gegen  Zahlung 
einer Benutzungsgebühr (§ 6 Absatz 1 
 Kommunalabgabengesetz NRW). Diese 
wird bei mangelndem Erwerbseinkommen 
im  Rahmen der Ge währung von Sozialhilfe -

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
110
leistungen nach Sozialgesetzbuch II oder 
Sozial gese tzbuch XII als Kosten der Unter -
kunft erstattet. 
Unterbringungsplätze für Wohnungslose 
werden unter anderem in drei Wohnheimen 
angeboten, eines für Frauen, eines für Männer 
und ein Wohnheim für Paare. Diese Wohn-
heime werden von sozialen Trägern betreut. 
Darüber hinaus nutzt das Amt für Wohnungs-
wesen verschiedene Bestands  immobilien für  
die Unterbringung. 
Schließlich gibt es auch Nischenobjekte für 
Menschen, die sich den sozialen Normen der 
Mehrheitsgesellschaft nicht anpassen können 
oder wollen, wie etwa einen Bauwagenplatz.
Die fünf städtischen Sozialkoordinator*innen 
des Amtes für Wohnungswesen sind in erster 
Linie mit dem Belegungsmanagement für die 
rund 1.500 Plätze, der Schlichtung von Kon-
flikten und der Krisenintervention ausgelastet. 
Daher ist eine soziale Einzelfallbetreuung der 
untergebrachten Wohnungslosen nicht leist -
bar. Im Rahmen der Möglichkeiten wird auf 
soziale Hilfsangebote hingewiesen, die von 
den Betroffenen jedoch aktiv wahrgenommen 
werden müssen. 
Derzeit sind die Unterbringungskapazitäten 
nahezu vollständig belegt. Ziel für die Zukunft 
ist, deutlich mehr Fluktuation zu erreichen, 
damit die Menschen aus der öffentlich-rechtli-
chen Unterbringung wieder Zugang zum freien 
Wohnungsmarkt erlangen. Zu diesem gemein-
samen Thema steht das Amt für Wohnungs-
wesen im engen Austausch mit dem Amt für 
Soziales, Arbeit und Senioren. Entscheidender 
Gelingensfaktor ist letztlich auch hier, das 
Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Köln 
deutlich zu steigern, um wohnungslose Men-
schen bedarfsgerecht versorgen zu können.
Eine große Herausforderung für Gegenwart 
und Zukunft stellt auch die schrittweise 
Sanierung der bestehenden Sozialhäuser 
dar. Die veralteten baulichen Standards der 
1950er, 1960er und 1970er Jahre, insbeson-
dere was Dämmung und Heizung betrifft, sind 
überholt. Eine Sanierung kann nur im Rahmen 
der personellen Kapazitäten des Baubereichs 
des Amtes für Wohnungswesen erfolgen. 
Dabei sind Aspekte der Nachhaltigkeit und 
Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen. So ist 
stets zu prüfen, ob eine Sanierung möglich 
und sinnvoll oder aber ein Abriss und Neubau 
zu bevorzugen ist. Letzteres ermöglicht in der 
Regel einen Gewinn an zeitgemäßer Wohn -
fläche und einen Bau, der den aktuellen An-
forderungen an Energieeffizienz und Barriere -
freiheit gerecht wird. So wird dies aktuell für 
einen Bestandsbau in der Lüderichstraße in 
Humboldt/Gremberg geprüft.
Neben der gesetzlichen Unterbringungsver-
pflichtung für Geflüchtete plant und errichtet 
das Amt für Wohnungswesen auch Unterkünf-
te für Obdachlose, die keinen beziehungswei-
se einen erschwerten Zugang zum regulären 
Wohnungsmarkt haben. 2023 lag der Fokus 
auf der Errichtung kurzfristiger Unterkünfte 
zur Unterbringung Geflüchteter, so dass keine 
Objekte zur Unterbringung von Obdach losen  
fertiggestellt wurden. Ein Objekt in der Schön-
rather Straße in Köln-Mülheim befindet sich 
jedoch bereits in der Ausführungsplanung. 
Realisiert wird dort ein konventionelles  
dreigeschossiges Wohngebäude mit Staffel-
geschoss und 29 Unterbringungseinheiten.

111
Unterbringung von Katastrophenopfern
Gesetzliche Grundlage
Die Unterbringungsverpflichtung der Stadt 
Köln für Opfer von Bränden, Hochwasser 
oder anderen Katastrophen beruht auf dem 
„Gesetz über den Brandschutz, die Hilfeleis-
tung und den Katastrophenschutz“ (BHKG) 
des Landes NRW in Verbindung mit § 14 
Ordnungs behördengese tz NRW und dem 
 Allgemeinen Evakuierungsplan der Stadt Köln. 
Zur Erfüllung dieser Verpflichtung müssen 
dauerhaft Unterbringungsressourcen bereit -
gehalten werden. 
Zahlen, Daten, Fakten
Bei Bränden machen Rauch, Ruß und Lösch-
wasser die Brandwohnung und oft auch 
angrenzende Wohnungen im selben Haus 
unbewohnbar. Die Wohnungen müssen von 
Spezialfirmen aufwändig gereinigt und an-
schließend von Grund auf renoviert werden. 
Einrichtungsgegenstände müssen größten-
teils entsorgt und ersetzt werden. Die er -
forderlichen Maßnahmen können sich über 
Wochen hinziehen, in denen die betroffenen 
Menschen ihre Wohnungen nicht nutzen 
können. Sie sind auf öffentliche Unterkünf -
te angewiesen, wenn sie nicht privat bei 
Verwandten oder Freunden vorübergehend 
unterkommen können. 
Das Amt für Wohnungswesen stellt seit 20 
Jahren in einem Apartmenthaus im Stadtteil 
Raderthal sieben vollständig eingerichtete und 
ausgestattete Apartments für die kurz fristige  
Notfallunterbringung zur Verfügung. Hier 
können bis zu 38 Menschen untergebracht 
werden. Es erfolgt eine soziale Betreuung der 
dort Untergebrachten durch Fachkräfte der 
Sozialarbeit des Amtes für Wohnungswesen. 
Sie unterstützen beim Beantragen finanzieller 
Hilfen, bei der Versorgung mit Medikamenten 
oder Kleidung und organisieren Fahrdienste 
für Schulkinder. Es soll in den Apartments die 
Möglichkeit bestehen, den Alltag ein stückweit 
aufrecht zu erhalten und damit die persönliche 
Krisensituation besser zu bewältigen. 
Die psychologische Unterstützung von un-
tergebrachten Katastrophenopfern erfolgt im 
Anschluss an die Erstversorgung durch ein 
geschultes Team der Feuerwehr und durch 
das medizinische Regelsystem, wobei der  
Soziale Dienst des Amtes für Wohnungswesen 
in Zusammenarbeit mit dem Gesundheitsamt 
Anlaufstellen vermittelt und berät. 
In der Boltensternstraße in Köln-Riehl besteht 
eine weitere Unterbringungsmöglichkeit für 
über 100 Personen. Diese Einrichtung wurde 
2023 aufgrund des hohen Unterbringungs-
drucks im Bereich Geflüchteter teilweise als 
Unterkunft genutzt. 
Schutzbedürftige sicher unterbringen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
112
Nachhaltigkeit und Energiecontrolling
Im April 2023 wurde das Energiecontrolling 
des Amtes für Wohnungswesen personell neu 
besetzt.
Die Zählerstände und Verbräuche (Gas, 
 Wasser, Strom) der Gebäude im Portfolio 
des Amtes für Wohnungswesen wurden dort 
für das Betrachtungsjahr 2022 erfasst und 
mit Hilfe von aufwändigen Programmierun-
gen und Berechnungen aufbereitet. Diese 
 Datenaufbereitung diente der Erstellung 
des  E nergieberichts 2023 (Datenlage 2022). 
 Hierbei wurden die Datengüte weiter verbes -
sert und zahlreiche Verbesserungspotenziale 
in der Datenhandhabung aufgezeigt.
Parallel dazu arbeitet das Energiemanage-
ment gemeinsam mit der RheinEnergie AG 
am Austausch der Stromzähler gegen fern-
auslesbare Messstellen. Darüber hinaus 
unterstützt das Energiemanagement bei der 
internen Planung und Entwicklung von Photo-
voltaik-Anlagen und der Umsetzung von  
Software-Lösungen, die für deren Monitoring  
notwendig sind. Hinsichtlich der vorhandenen 
Energie da ten der vom Amt für Wohnungs -
wesen betriebenen Gebäude konnten in 
weiteren Berechnungen bereits zahlreiche 
Gebäude identifiziert werden, die Potenzial 
für energetische Sanierungen liefern. Die Be-
auftragung von individuellen Sanierungsfahr -
plänen ist der nächste geplante Schritt.
In einem gemeinsamen Projekt mit der  
städtischen Koordinationstelle Klimaschutz 
werden nachhaltige Baustoffe für den Neubau 
und den weiteren Ausbau von Photovoltaik-
Anlagen identifiziert.
Zielsetzung ist, das Energie  managemen t  
weiter auszubauen und die Voraussetzungen 
zu schaffen, den Gebäude  bes tand des Amtes 
für Wohnungswesen energetisch zu optimie-
ren und dies effektiv umzusetzen.
Dachbegrünung Köln-Bilderstöckchen

113
Schutzbedürftige sicher unterbringen
Passivhausstandard
Entsprechend der politischen Beschluss -
lage werden künftige konventionelle Baupro-
jekte des Amtes für Wohnungswesen aus-
schließlich im Passivhausstandard errichtet. 
Ein  Passivhaus hat durch eine optimierte 
Gebäude hülle nur geringe Wärmeverluste, 
weshalb die Energie höchst effizient genutzt  
wird. Mithilfe einer Lüftungsanlage mit 
 Wärmerückgewinnung ist zudem kein kon -
ventionelles Heizsystem mehr notwendig. So-
wohl im Sommer wie auch im Winter herrscht 
ein angenehmes Raumklima.
Die Warmwasserversorgung wird durch den 
Einsatz einer externen Energiequelle sicher -
gestellt, beispielsweise durch eine Solarther -
mieanlage auf dem Dach. In der Gesamtbe-
trachtung übertrifft der Passivhaus-Standard 
dadurch den bisherigen Standard des Gebäu-
deenergiegesetzes in ökologischen und ener -
getischen Aspekten und leistet damit einen 
Beitrag zu den Klimazielen der Stadt Köln.
Weitere klimaverbessernde Maßnahmen
Bei konventionellen Bauprojekten, die sich 
bereits in einem weit fortgeschrittenen  
 Planungsstadium befinden, werden öko -
lo gische beziehungs weise energetische 
Einzelmaßnahmen, wie beispielswei-
se Photo  v oltaik   anlagen,  Dach- und/oder 
 Fassaden  begrünungen sowie Vorrüstungen 
für PKW-E-Ladestationen an den Stellplätzen 
geprüft und bei Vorliegen der baulichen  
und technischen Voraussetzungen umgesetzt. 
Der durch die Photovoltaikanlage erzeugte 
Ökostrom wird derzeit vollständig in das  
Versorgungsnetz eingespeist.
Als weitere ökologische Maßnahme im Sinne 
der Nachhaltigkeit wird das Amt für Woh-
nungswesen bei künftigen Bauprojekten 
verstärkt und vorzugsweise den Baustoff Holz 
im Rahmen der Holz- bzw. Holzhybridbauwei-
se einsetzen. Holz hat gegenüber klassischem 
Beton die Vorteile, dass es
 › natürlich nachwächst 
 › bei der Produktion beziehungsweise dem 
Wachstum CO
2-Emissionen bindet und im 
Bauverfahren nicht freisetzt sowie
 › zu 100 Prozent ökologisch abbaubar ist. 
Auch bietet Holz gute Dämmeigenschaften, 
eine geringe Wärmeleitfähigkeit und ermög-
licht ein gesundes Raumklima. Nicht zuletzt 
eignet sich Holz prinzipiell – sofern dies früh-
zeitig in die Planung einbezogen wird – sehr 
gut für eine Wiederverwendung und weitere 
Verwertung im Sinne einer zirkulären Nutzung 
von Baumaterialien. 
Bei der Holzhybridbauweise werden die  
Materialien Holz und Beton so miteinander 
kombiniert, dass die jeweiligen Stärken  
der Baustoffe ausgenutzt werden. Dabei 
übernehmen die beiden Baustoffe die  
statischen Lasten beziehungsweise Aufgaben 
gemeinsam. Bei mehrgeschossigen Gebäu-
den werden, zumeist aus statischen Gründen, 
Bauteile wie Treppenhäuser oder Aufzugs -
anlagen weiterhin in Beton ausgeführt. 
Diese Holz hybridbauw eise ermöglicht 
 schnellere, flexiblere und nachhaltigere 
 Errichtungen von Gebäuden.

Öffentlichkeit informieren

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
116
Für bezahlbaren Wohnraum werben
Der Aufbau und die Intensivierung der Öffent -
lichkeitsarbeit für die soziale Wohnraum -
förderung fußt auf einem Ratsbeschluss vom 
2. Februar 2010 zum „Handlungskonzept 
Preiswerter Wohnraum“ . Seinerzeit war der 
Anteil der geförderten Mietwohnungen am 
Gesamtwohnungsstand Kölns bereits auf 
etwa acht Prozent gesunken aufgrund auslau-
fender Mietpreis- und Belegungsbindungen  
und fehlender kompensierender Neubauten.  
Das seit 2014 geltende Kooperative Bauland-
modell Köln mit einer anteiligen Bauvorgabe 
für geförderte Wohnungen sowie beispiels-
weise auch das Kölner Wohnbündnis aus 
2017 unterstreichen das hohe wohnungs-
politische Interesse Kölns an bezahlbaren 
Wohnungen. Diese werden zur Sicherstellung 
einer adä quat en Wohnversorgung dringend 
benötigt. 
Durch ihre deutlich günstigeren Mieten gegen -
über den frei finanzierten Wohnungen besteht 
besonderes Interesse an dem geförderten 
Geschosswohnungsbau. Die kontinuierliche 
Imageverbesserung soll die gewachsene 
Aufgeschlossenheit der Bau- und Immobilien-
wirtschaft für Investitionen in den geförderten 
Wohnungsbau noch weiter steigern. 
Kampagne   
„Mein Zuhause in Köln“

117
Öffentlichkeit informieren
Dessen Image hatte besonders durch die 
sogenannten Bausünden der 1970er Jahre 
lange gelitten. Maßgeblichen Anteil hieran 
hatten die vielfach von Hochhäusern gepräg-
ten Wohnsiedlungen. Doch das Image hat 
sich längst verbessert. 
So wird der preisgünstigere Wohnraum auch 
aus der wirtschaftlichen Mitte der Gesell-
schaft nachgefragt. Dies korrespondiert mit 
den heute höheren Einkommensgrenzen für 
den Wohnberechtigungsschein. Zudem sind 
jüngere Neubauten im geförderten Mietwoh-
nungsbau in ihren Standards und auch archi-
tektonisch konkurrenzfähig gegenüber frei 
finanzierten Wohnbaumaßnahmen. 
Weiterhin überzeugen die Neubauten auch 
mit Energieeffizienz und Barrierefreiheit. 
Zielsetzung der Werbemaßnahmen ist,  
den geringen Anteil am Gesamtwohnungs -
bestand der preisgebundenen Wohnungen  
in Köln wieder zu erhöhen. Die Projekte zur 
Öffentlichkeitsarbeit werden durch eine 
Stabsstelle koordiniert, die organisatorisch 
direkt der Amtsleiterin des Amtes für Woh-
nungswesen zugeordnet ist. 
Auch im Jahr 2023 wurde die Öffentlichkeits-
arbeit für den geförderten Wohnungsbau 
fortgesetzt, beispielsweise durch die Stadt -
informationskampagnen. 
Kampagne  
„Wohnraumschutz“

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
118
Wie auch die zahlreichen Beratungen der 
Investor*innen im Bereich der Wohnraum -
förderung, sollen diese Kampagnen den 
 deutlichen Zugewinn leistbarer Wohnungen 
für die Kölner Haushalte ankurbeln. 2023 lie-
ßen sich wieder zahlreiche Bau- und Förder -
interessierte im Amt für Wohnungswesen über 
die lukrativen Darlehenskonditionen für den 
Geschoss w ohnungsbau informieren. Mit den 
möglichen Tilgungsnachlässen (Finanzmittel, 
die nicht zurückgezahlt werden müssen) ha -
ben die Landesdarlehen zum Bau geförderter 
Wohnungen weitere Attraktivität gewonnen. 
Stadtinformationskampagnen
Um der hohen Anspannung des Kölner  
Wohnungsmarktes zu begegnen, wurden 
auch 2023 flankierend unterschiedliche  
Kam pagnen dur chgeführt. Hierfür wurden  
Mega-Light-Plakate beziehungsweise auch 
digitale Werbeflächen im Stadtgebiet  
eingesetzt. Mit der Kampagne „  Ge förderter 
Mietwohnungs bau“  sollten wieder 
Investor*innen erreicht werden, die sich für 
Maßnahmen im Geschosswohnungsbau 
 interessieren. 
Auch wurde das Gemeinschafts  pr ojekt  
„Wohnen für Hilfe“ von der Universität zu Köln, 
der Seniorenvertretung und der Stadt Köln  
stadtweit beworben. Ebenfalls mit aufgenom-
men wurde 2023 wieder eine Plaka  tierung  
der Initiative „Mein Zuhause in Köln“ des 
Kölner Studierendenwerks. Ziel ist, potenzielle 
Anbieter*innen von Wohnraum zu erreichen, 
die mit einem Wohnangebot Studierenden in 
Köln oder auch Studienanfänger*innen helfen 
können. 
 
Informationen zu  
„Mein Zuhause in Köln“
Kampagne 
„Geförderter  
Mietwohnungsbau“

119
Öffentlichkeit informieren
Kampagne „Wohnen für Hilfe“
Kooperation von Stadt Köln, der Seniorenvertretung der Stadt Köln und  
der Universität zu Köln 
Kampagne „Wohnraum  
für Studierende“
Kooperation von Stadt Köln und Kölner Studierendenwerk

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
120
Messeteilnahmen
T eilnahme an der Kölner Immobilienmesse
Die Kölner Immobilienmesse 2023 konnte 
nach den Einschränkungen durch die  
Corona- Pandemie wieder vollumfänglich  
und wie gewohnt im Frühjahr, dieses Mal am  
6. Mai 2023, durchgeführt werden. 
Das Amt für Wohnungswesen nutzte diese 
 Publikumsmesse, die im Kölner Gürzenich 
stattfindet, hauptsächlich, um auf die eben-
falls lukrativen Möglichkeiten der Förderung 
von Eigentumsmaßnahmen aufmerksam  
zu machen. Der Erwerb von Eigentumswoh-
nungen oder Einfamilienhäusern kann bei 
Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen 
mit günstigen Landesdarlehen gefördert  
werden. Für die Berechtigten kann sich also 
auch mit einem geringeren Einkommen der 
Weg in die „eigenen vier Wände“ öffnen. Die 
Mitarbeitenden der Förderabteilung boten 
an dem Messestand des Amtes für Woh-
nungswesen persönliche Beratungen an und 
informierten über die individuellen Chancen 
auf eine Eigentumsförderung. Neben dem 
Interesse an den Förderdarlehen zum Kauf 
von Eigentumswohnungen oder Einfamilien-
häusern waren von den Messegästen auch 
Informationen über die Fördermöglichkeiten 
zur Verbesserung des Wohnungsbestandes 
gewünscht. 
Das Besucheraufkommen bei der Kölner 
Immobilienmesse 2023 fiel wieder spürbar 
höher aus als bei der Veranstaltung im Früh-
jahr 2022, die noch teilweise im Zeichen der 
Pandemie stand. 
Kölner Immobilienmesse 2023  
Gürzenich Köln

121
Öffentlichkeit informieren
Kölner Immobilienmesse  
Nachberichterstattung  
im Kölner Stadtanzeiger  
vom 6. Mai 2023
FÖRDERUNG VON WOHNEIGENTUM
Attraktive Darlehen
Das Amt für Wohnungswesen hat am 6. Mai 
2023 zum nunmehr zehnten Male an der 
 Kölner Immobilienmesse 2023 im Kölner 
 Gürzenich teilgenommen. Am Stand wurden 
die Besucher*innen über die Möglichkeiten 
der Förderung von Eigentumsmaßnahmen 
von städtischen Mitarbeitenden informiert.
Die Großstadt Köln bleibt unverändert auf 
Wachstumskurs und ist gerade bei jungen 
Menschen, die neu in die Stadt  hinzuziehen, 
sehr beliebt. Dabei ist Bauen das beste Mittel 
gegen die Wohnungsknappheit und weiter 
steigende Mieten. 
Zukünftig stehen dabei  ver stärkt der Klima -
wandel, die Energie  effizienz und die ange -
strebte Mobilitäts  wende im F okus. Bei der 
Veranstaltung war die Stadt Köln etwa als 
zuständige Bewilligungs  behörde für  Landes-
darlehen sehr gefragt. Informationen über 
den Bau von Eigenheimen oder den Erwerb 
von Eigentumswohnungen mit öffentlichen 
Mitteln fanden besondere Beachtung. “
Kölner Immobilienmesse 2023  
Stand des Amtes für Wohnungswesen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
122
T eilnahme an der EXPO REAL
Auch im Jahr 2023 hat das Amt für Woh-
nungswesen als Mitaussteller an der größten 
Fachmesse für Immobilien und Investitionen 
in Europa in München in der Zeit vom  
4. – 6. Oktober teilgenommen. Unverändert 
besteht ein großer Bedarf, sich angesichts der 
aktuellen wirtschaftlichen Perspektiven und 
Rahmenbedingungen auf der EXPO REAL  
mit den verschiedenen Akteur*innen auf dem 
Immobilienmarkt auszutauschen. Das Amt 
für Wohnungswesen machte wieder von der 
Gelegenheit Gebrauch, die Entwicklungen im 
geförderten Wohnungsbau sowie die  
lukra tiv en Förderkonditionen und somit die  
Finanzierungsmöglichkeiten zu  pr äsentieren. 
Der Auftritt war eingebunden in den  neuen  
und attraktiven Messestand von KölnBusiness/ 
Metropolregion Rheinland. Die Stadt Köln 
 präsentierte mit zahlreichen Partner*innen, 
auch aus der Immobilienbranche, den un-
verändert stark nachgefragten Immobiliens-
tandort Köln wie im Vorjahr auf dem Gemein-
schaftsstand.
Dieser wurde wieder von der KölnBusiness 
Wirtschaftsförderung gemeinschaftlich mit 
dem Verein Region Köln/Bonn sowie der 
Stadt Bonn organisiert. 2023 unterstützten 24 
Kölner Partner*innen den Messeauftritt. Unter 
ihnen befanden sich Projektentwickler*innen 
für Wohn- und Gewerbeimmobilien, Investie-
rende, Dienstleistende sowie städtische  
Akteur*innen. Der neue Gemeinschaftsstand 
für die Messe t eilnahme in München war als 
„Marktplatz der Möglichkeiten“ konzipiert 
EXPO REAL 2023  
Gemeinschaftsstand Region Köln Bonn

123
Öffentlichkeit informieren
und hatte eine gute Resonanz. Besonders gut 
angenommen wur
de von den Besucher*innen 
auch die offene Kommunikationsfläche mit 
mehr als 500 Quadratmetern. Für Gespräche 
in vertraulichem Rahmen stand zudem ein 
Loftbereich zur Verfügung.
Im Zuge ihrer Eröffnungsrede erklärte Henriette 
Reker, Oberbürgermeisterin der Stadt Köln: 
„Gerade in einer Zeit, in der die Immobilien-
branche vor schwierigen Herausforderungen 
steht, sind der persönliche Austausch und die 
Sichtbarkeit von Projekten unverzichtbar. Die 
Stadt Köln nutzt daher auch in diesem Jahr  
die EXPO REAL, um gemeinsam mit starken  
Partner*innen darauf aufmerksam zu machen,  
was der Standort Köln zu bieten hat. 
Derzeit und in Zukunft entstehen hier heraus-
ragende Projekte, die eine Strahlkraft weit 
über Köln hinaus haben werden. “
Als Mitausstellende haben die Vertreter*innen 
des Amtes für Wohnungswesen genau diese 
persönlichen Austausche suchen und/oder 
wieder aufnehmen können. Dabei konnten  
sie erneut für den Bau von geförderten Woh-
nungen werben. Es ist auch der unkomplizier -
te persönliche und unmittelbare Kontakt, den 
das Amt für Wohnungswesen als Mitaussteller 
an der EXPO REAL immer wieder schätzt. 
Nachfolgend der Schlussbericht der EXPO 
REAL vom Veranstalter:
Oberbürgermeisterin Henriette Reker  
auf der EXPO REAL 2023

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
124
Schlussbericht vom Veranstalter  
6. Oktober 2023 
In Phase der Unsicherheit: EXPO REAL 2023 
bietet der Branche Raum für Neuorientierung 
 › 1.856 Aussteller aus 36 Ländern
 › Mehr als 40.000 Teilnehmer aus 70 Ländern
 › Branche stellt sich den Herausforderungen 
Quo vadis, Immobilienbranche? Zweifelsfrei 
eine der Fragen, auf die die  Besucher  der 
diesjährigen EXPO REAL  An tworten suchten –  
und auch fanden.  I nsgesamt 1.856 Aussteller 
aus 36 Ländern (2022: 1.887 / 33) und mehr 
als 40.000 Teilnehmer aus 70 Ländern (2022: 
39.932 / 74) kamen vom 4. bis 6. Oktober 
2023 zu Europas größter Messe für Immo-
bilien und Investitionen nach München. Die 
Gesamtteilnehmerzahl unterteilte sich in 
knapp 20.000 Fachbesucher (2022: 19.434) 
und 20.312 Unternehmensvertreter (2022: 
20.498). „Die EXPO REAL hat speziell dieses 
Jahr wieder bewiesen, dass sie die Arbeits-
messe der Branche ist und die Plattform 
bietet, über bestehende Herausforderungen, 
Lösungsansätze und Chancen zu diskutie-
ren“ , sagt Stefan Rummel, CEO der Messe 
München. „Die Immobilienbranche sieht 
sich mit  einer  der angespanntesten Zeiten 
seit langem konfrontiert. Steigende Zinsen, 
stagnierende Bauvorhaben, Inflation – die 
Problemstellungen sind vielfältig. Genau aus 
diesen Gründen haben die Teilnehmer hier in 
München drei Tage den Austausch und das 
Gespräch  gesuch t. “ Wie groß der Diskus-
sionsbedarf war, zeigte sich auch im stark 
besuchten  K onferenzprogramm, in dem nicht 
nur ESG, Digitalisierung, Städteentwicklung 
oder demographischer Wandel, sondern auch 
Themen wie Wohnungsbau oder (Re-)Finan-
zierung zum Teil kritisch diskutiert wurden. 
Branche stellt sich den Herausforderungen
Das bestätigt Dr. Gertrud R. Traud, Managing 
Director und Chefvolkswirtin bei  H elaba:  
„Zinsen, Nachhaltigkeit, Demographie und  
 Digitalisierung waren die diesjährigen  T hemen. 
Die EXPO REAL hat gezeigt, dass die Markt-
teilnehmer sich diesen Herausforderungen 
bewusst sind und sich diesen auch stellen. “
Sascha Klaus, CEO bei der Berlin Hyp AG, 
sieht „die diesjährige EXPO REAL als ein 
Gradmesser für die aktuellen Herausforde-
rungen unserer Branche. Es hat sich wieder 
einmal gezeigt, wie wichtig Austausch und 
Vernetzung gerade in schwierigen Zeiten sind. 
Denn nur so können wir gemeinsam nach 
 Lösungen suchen und Chancen nutzen. “ 
„Die Immobilienbranche 
sieht sich mit  einer  der an-
gespanntesten Zeiten seit 
langem konfrontiert. “  
 Stefan Rummel, CEO der Messe München
„Es hat sich wieder einmal 
gezeigt, wie wichtig Aus-
tausch und Vernetzung ge-
rade in schwierigen Zeiten 
sind. “  
 Sascha Klaus, CEO bei der Berlin Hyp AG

125
Öffentlichkeit informieren
Vorsichtiger Optimismus
Trotz der schwierigen Vorzeichen  signalisierte  
die Branche zur EXPO REAL aber auch eine 
gewisse Zuversicht, wie Dieter  Becken,  
 Geschäftsführender Gesellschafter bei 
der Becken Holding GmbH, bestätigt: „Mit 
meiner persönlichen Erfahrung aus den 
vergangenen vier Krisen bin ich zuversicht -
lich, dass wir  diese Her ausforderungen 
gemeinsam meistern können. Die EXPO 
REAL ist für mich persönlich und für meine 
 Mitarbeiter die geeignete Plattform, um in den 
 konstruktiven Austausch mit anderen Markt -
teilnehmern zu kommen und Lösungsansätze 
 voranzutreiben. “ 
Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und 
Wissenschaftlicher Leiter bei IREBS Immo-
bilienakademie GmbH, bringt die Situation 
auf den Punkt: „Ein Cocktail aus steigenden 
Zinsen, hohen Baukosten und politischem 
Hin und Her haben einen langen Aufschwung 
der Branche jäh beendet. Und dennoch ist 
das Bild des ‚perfekten Sturms‘ falsch, denn 
die Nutzernachfrage ist in vielen  Segment en 
 intakt, die Bau- und Grundstückskosten 
werden wieder nachgeben und der Gesetz -
geber rudert zumindest etwas zurück. Ob 
dies schon 2024 für eine Erholung reicht, 
bleibt unsicher, aber es gibt eben nicht nur 
 schlechte Nachrichten, und darauf darf eine 
Arbeitsmesse wie die EXPO REAL ebenfalls 
hinweisen. ” Die nächste EXPO REAL findet 
vom 7. bis 9. Oktober 2024 statt.
„Mit meiner persönlichen 
Erfahrung aus den vergan-
genen vier Krisen bin ich zu-
versichtlich, 
dass wir  die se  
Herausforderungen ge-
meinsam meistern können. “  
 Dieter  Beck en,  Geschä ftsführender  
 Gesellschaft er, Becken Holding GmbH
EXPO REAL 2023  
Gemeinschaftsstand Region Köln Bonn

Beiträge der 
Kooperationspartner*innen
Die in diesem Kapitel abgedruckten Beiträge  
wichtiger Kooperationspartner*innen werden  
von diesen verantwortet und stellen nicht  
in allen Positionen und Formulierungen die  
Standpunkte der städtischen Verwaltung dar.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
128
Beiträge der Kooperationspartner*innen
 
GAG Immobilien AG 
Herausforderung der steigenden Kosten
Das vergangene Jahr war für die GAG Immo -
bilien AG wie für die gesamte Wohnungs-
wirtschaft ein Jahr mit großen Herausforde-
rungen. Die immens gestiegenen Kosten in 
allen Bereichen, der Mangel an verfügbaren 
Fachfirmen und -leuten sowie die steigen-
den  Zinsen war en die großen Hürden bei der 
Schaffung von nachhaltigem und bezahl-
barem Wohnraum in der Stadt.  Gleichzeitig  
 besteht eine hohe Notwendigkeit nach 
 Investitionen, vor allem in der Modernisie -
rung, um die vorgegebenen Klimaschutz -
ziele zu erreichen. Trotz des schwierigen 
 Umfeldes hat Kölns größte Vermieterin wieder 
 annähernd 700 Wohnungen fertiggestellt 
und dem  Kölner Wohnungsmarkt zur Verfü-
gung gestellt. Im Geschäftsjahr 2023 waren 
es insgesamt 669 Einheiten: 489 im Neubau, 
davon 384  öff entlich gefördert, und 180 nach 
abgeschlossener Modernisierung, davon 118 
öffentlich gefördert. Die Gesamtsumme der 
im vergangenen Jahr getätigten Investitionen 
betrug rund 215 Millionen Euro. Zum Stich-
tag 31. Dezember 2023 verfügte die GAG 
über 45.798 Wohnungen und rund 154.000 
Qua dratmeter Gewerbeflächen. Die Durch -
schnittsmiete der Wohnungen lag bei 7,63 
Euro pro Quadratmeter und damit wie in den 
Vorjahren deutlich unter dem Kölner Mittel-
wert.
Neubauten mit zeitgemäßem Wohnraum
Mit einer ganzen Reihe von Projekten 
hat die GAG neuen und erschwinglichen 
Wohnraum in der Stadt geschaffen. An der 
 Friedensstraße in Porz-Elsdorf entstand mit 
dem Mühlenwegviertel ein neues Wohnquar -
tier. Rund 120 Mietwohnungen, überwiegend 
öffentlich gefördert, und 30 Einfamilienhäu-
ser sind im vergangenen Jahr fertiggestellt 
worden. Weitere 16 Einfamilienhäuser hat ein 
Bauträger errichtet. Im Kölner Norden  wurde  
ein weiteres neues Wohnquartier nahezu 
fertiggestellt: die Weiler Höfe. Die GAG hat 
im südlichen Bereich eines Plangebiets am 
Damiansweg in Köln-Volkhoven-Weiler rund 
245 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 
errichtet. Davon sind etwa 185 öffentlich 
 gefördert. Ein Bauträger ergänzt das Quartier 
im nördlichen Teil mit rund 130 Einfamilien-
häusern. Die Dachflächen sind mit Photovol-
taikanlagen und einer extensiven Dachbegrü-
nung ausgestattet. In Köln-Porz, an der Ecke 
Hauptstraße/Poststraße, wurde ebenfalls ein 
Quartier fertiggestellt. Gebaut wurden rund 
76 öffentlich geförderte Wohnungen, die 
 Gebäude sind im EnEV-Standard errichtet 
und an das Fernwärmenetz angeschlossen. 
Auf einer langen Zeit als Wendeschleife für 
die frühere KVB-Stadtbahnstrecke vorge-
haltenen Fläche an der Bergisch Gladbacher 
Straße in Köln-Buchheim entstehen insge-
samt rund 130 Wohnungen, überwiegend 
öffentlich gefördert. Dazu kommt eine sechs-
gruppige Kindertagesstätte. Die Dachflächen 
werden mit Photovoltaikanlagen und einer 
extensiven Dachbegrünung ausgestattet.

129
Am Ossendorfer Weg in Köln-Bickendorf 
wurden die ersten Wohnungen eines  neuen 
Wohnquartiers fertiggestellt. Insgesamt 
entstehen dort circa 200 Wohnungen sowie 
zwei Kindertagesstätten. Rund 85 Prozent 
der neuen Wohnungen sind öffentlich geför -
dert. Ebenfalls in Köln-Bickendorf wurden 
Bestandsgebäude aus der Nachkriegszeit 
durch zeitgemäße Neubauten ersetzt. Insge-
samt entstehen dort 86 Wohnungen, rund 60 
davon öffentlich gefördert. Neben den Miet -
wohnungen entsteht auch eine Wohngruppe 
für erwachsene Menschen mit Handicap. 
Außerdem wird einer der drei Neubauten für 
ein weiteres Mehrgenerationen-Wohnprojekt 
der GAG genutzt. An der Kapellenstraße in 
Köln-Kalk errichtet die GAG an der Stelle der 
alten Kalker Polizeiwache einen Neubau mit 
29 Wohnungen, allesamt öffentlich gefördert, 
und einer rollstuhlgerechten Wohngemein-
schaft. Das Gebäude ist das erste Passivhaus 
der GAG. Und in Köln-Raderberg gehen die 
Arbeiten an SechtM, dem ersten Baustein 
für die Parkstadt Süd, weiter voran. Errichtet 
werden 209 Wohnungen und Appartements, 
von denen 74 öffentlich gefördert sind. Dazu 
kommen Gewerbeflächen für Geschäfte und 
Gastronomie im Erdgeschoss. Bestandteil 
des Projekts ist ein 15-geschossiger Hoch-
bau, der den Stadteingang zum neuen Quar -
tier markiert.
 
  
Quartiersentwicklung durch 
 Modernisierungen
Viel passiert ist im vergangenen Jahr auch 
wieder in der Kannebäckersiedlung in Köln-
Humboldt/Gremberg. Im Zuge einer energe -
tischen Modernisierung werden rund 800 von 
den vorhandenen rund 900 Wohnungen in 
einen zeitgemäßen Zustand versetzt. Durch 
Neubauten und Aufstockungen entstehen 
auch noch 219 neue Wohnungen. Der über -
wiegende Teil davon ist öffentlich  gef ördert 
und barrierefrei. Die Dachflächen der Neu-
bauten und der Aufstockungen werden mit 
Photovoltaikanlagen, einer extensiven Dach-
begrünung und Fassadenbegrünung ausge-
stattet. Außerdem sind eine Tages einrichtung  
für ältere Menschen, eine viergruppige 
Kinder tagesstätte, eine Demenz-Wohnge -
meinschaft,  Wohnungen für  Taubblinde und 
ein Quartiers  tre ff entstanden. Auch in Köln-
Chorweiler ist die Modernisierung der rund 
1.200 vormals zwangsverwalteten Wohnun-
gen im Zentrum des Stadtteils weiter voran-
geschritten. Dort werden die Bestände an 
der Florenzer Straße, der Göteborgstraße, 
der Osloer Straße und der Stockholmer Allee 
in einen zeitgemäßen Zustand versetzt. Er -
gänzend dazu wurde an der Osloer Straße ein 
Neubau mit 28 öffentlich geförderten Woh-
nungen errichtet. In diesen ziehen das Quar -
tierszentrum Chorweiler und der Standort 
Chorweiler des Kundencenters Nord ein.  
Zu den Internetseiten  
der GAG Immobilien AG
 
Beiträge der Kooperationspartner*innen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
130
Kölner Haus- und Grund -
besitzerverein von 1888 e.V.
Wohnen darf nicht zum Luxus werden
Bezahlbarkeit des Wohnens hat hohe Priorität
In eigener Sache
Der Kölner Haus- und  Grundbesitz erverein 
ist die größte örtliche  I nteressenvertretung 
der privaten Haus-, Grund- und Wohnungs -
eigentümer in NRW. Der Verein  k onnte 
im Jahr 2023 die Zahl von 29.000 
Mit glie  dern err eichen. Die privaten 
Immobilieneigentümer*innen stellen mit rund 
zwei Drittel des vermieteten Wohnungsbe-
stands den Hauptanteil der Mietwohnungen 
in Köln zur Verfügung und sind daher die Stüt -
ze des  K ölner Wohnungsmarktes. 
Der Verein bietet seinen Mitgliedern ein 
 umfangreiches Spektrum an Beratungen 
an, angefangen von der Rechts- über die 
 Energie-, Bau- oder auch Steuerberatung 
bis hin zu vielen Dienstleistungen rund um 
die Immobilie. Den größten Anteil der Bera -
tungen hatten die Themen Betriebskosten, 
 Mietspiegel, Mietvertrag und Abmahnungen. 
Beratungen rund um das Thema Indexmiete 
waren ein Randthema. Kündigungen aufgrund 
von Zahlungsverzug oder Fehlverhalten über -
wogen bei weitem das Thema Eigenbedarf.
Seit Anfang 2024 zeigt sich der Kölner Haus- 
und Grundbesitzerverein in einem erneuerten 
Erscheinungsbild, unter anderem mit neuer 
Farbe und neuem Logo.
Wohnungsmarkt
Das Jahr 2023 war geprägt von den vielfälti-
gen Auswirkungen aufgrund von Finanzkrise, 
Fachkräftemangel oder auch Baukostenstei-
gerungen. Für den Wohnungsmarkt bedeutet 
dies nichts Gutes, ist doch auf längere Sicht 
nicht damit zu rechnen, dass sich Nachfrage 
und Angebot angleichen werden. Jedoch ist 
schon seit Jahren zu verzeichnen, dass die 
Anzahl an fertiggestellten Wohnungen mit 
dem Bedarf nicht Schritt halten kann.
Die Gründe hierfür sind vielfältig und wurden 
vor allem auch im Wohnungsbauforum be-
handelt. Leider sind die Rahmenbedingungen 
auch von städtischer Seite her nicht derart 
gestaltet, dass sie für eine langfristige Besse -
rung sorgen werden. Der Kölner Haus- und 
Grundbesitzerverein mahnt schon seit langer 
Zeit eine großzügigere Flächenpolitik an. Die 
politisch favorisierte Innenverdichtung ist 
nicht dazu geeignet, den Großteil des Bedarfs 
abzudecken. Dazu kommen noch die vielfälti-
gen Einwendungen von Bürger*innen, die sich 
durch diese Verdichtung benachteiligt fühlen 
und ihren Protest auch öffentlich kundtun.
Die wenigen, großen, innerstädtischen Bau-
gebiete wie die Parkstadt Süd kommen ge-
fühlt nicht wirklich voran, weil Probleme wie 
beispielsweise die des Großmarktes über 
Jahre hinweg nicht gelöst werden können. 
Für den Wohnungsmarkt sind dies keine gu-
ten Vorzeichen. Im Ausblick kann schon jetzt 
gesagt werden, dass sich diese Probleme 
noch verschärfen werden, da beispielsweise 
die Stornierung von Bauvorhaben jetzt erst 
Fahrt aufnimmt. Es ist daher auch in Köln mit 
einer Verschärfung des Wohnungsmangels zu 
rechnen.

131
Mietspiegel
Im Jahr 2023 wurde unter Moderation der 
Rheinischen Immobilienbörse der Kölner 
Mietspiegel vorgestellt. Vor allem die Mieten-
entwicklung bei älteren und besonders neuen 
Wohnungen zeigte sich sehr dynamisch. Die 
tendenziell erhöhte Nachfrage nach älteren 
und kleineren Wohnungen ist auch eine Reak -
tion auf den angespannten Wohnungsmarkt, 
der nur durch Ausweitung des Wohnangebots 
begegnet werden kann.
Belastung durch Nebenkosten
Mittlerweile machen die Nebenkosten, auch 
„zweite Miete“ genannt, einen maßgeblichen 
Teil der Mietbelastung aus. Während der/die 
Vermieter*in nur Einfluss auf die Nettomiete 
hat, ist für die/den Mieter*in die Bruttomiete 
ausschlaggebend. Vor allem die Energiekosten  
haben im Jahr 2023 zu einer erheblichen 
Zusatzbelastung der Mieter*innen geführt. 
Aber auch die städtischen Gebühren wie zum 
Beispiel für Abfallentsorgung oder Straßen-
reinigung werden regelmäßig nach oben hin 
angepasst. Mit  Sorge be trachtet der Kölner 
Haus- und Grundbesitzerverein auch die Ent-
wicklung der Grundsteuer, für deren Neube-
rechnung im Jahr 2023 die Werte erhoben 
wurden. Es zeichnet sich eine nicht unwesent-
liche  Mehrbelastung des Wohnens ab, bedingt 
durch höhere  Immobilien werte und Verschie-
bungen vom Gewerbe hin zum Wohnen. For-
derungen nach Maßnahmen – zum Beispiel die 
Einführung von unterschiedlichen Hebesätzen 
für Wohnen und Gewerbe – die diese Entwick-
lung abschwächen könnten, wurde bisher nicht 
nachgekommen.
Sanierung von Gebäuden
Die Klimawende ist eine gesamtgesellschaft -
liche Aufgabe, der sich auch die privaten 
Hauseigentümer*innen nicht verschließen. 
Diese legen jedoch ein vollkommen unter -
schiedliches Sanierungsverhalten wie etwa 
Wohnungsgesellschaften an den Tag. Private 
Eigentümer*innen sanieren ihre  Immobilien  
Schritt für Schritt, wie es die finanziellen 
 Möglichkeiten erlauben. Dass es hier ein 
 großes Interesse gibt, zeigt die Nachfrage 
nach Beratung beim Kölner Haus- und Grund-
besitzerverein.
Grundpfeiler eines jeden, langfristigen Sanie-
rungsvorhabens ist das Vertrauen in die politi-
schen und finanziellen Rahmenbedingungen. 
Dieses hat jedoch im Jahr 2023 durch allzu 
kurzfristiges und für den Bürger*innen nicht 
nachvollziehbares Agieren der Bundesregie-
rung Schaden genommen. Dazu kommt die 
Ungewissheit in der Wärmeplanung, die aller 
Voraussicht nach auch durch die kommunale 
Wärmeplanung nicht vollkommen beseitigt 
werden kann.
Für den Kölner Haus- und Grundbesitzerver -
ein sind daher Verlässlichkeit und Planbarkeit 
Grundpfeiler einer erfolgreichen Energie-
wende. Mindestens genauso wichtig ist aber 
auch die Finanzierbarkeit, die die Politik bei 
allen ihren Beschlüssen im Auge haben sollte. 
Denn auch hier entscheidet sich am Ende die 
Bezahlbarkeit des Wohnens, welche für Köln 
als lebenswerte Stadt eine übergeordnete 
Bedeutung hat. 
Zu den Internetseiten  
des Kölner Haus- und  
Grund besitzervereins  
von 1888 e.V. 
 
Beiträge der Kooperationspartner*innen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
132
Mieterverein Köln e. V.
Der Mieterverein Köln e. V. ist weiterhin der 
drittgrößte Mieterverein Deutschlands. Am 
31. Dezember 2023 betrug seine Mitglieder-
zahl 70.017. Der Verein verzeichnete somit 
im vierten Jahr nacheinander ein Rekorder-
gebnis. Die Mitgliederzahl stieg binnen eines 
Jahres um 1.463. An der Spitze des Vereins 
stehen weiterhin Franz-Xaver Corneth als 
Vorsitzender des Vorstands und die beiden 
Geschäftsführer*innen Sarah Primus und Hans 
Jörg Depel. Neben seiner Hauptgeschäftsstelle 
am Mühlenbach 49 in der Kölner Innenstadt 
verfügt der Verein über fünf weitere Geschäfts-
stellen im Kölner Umland (Bergheim, Bergisch 
Gladbach, Brühl, Düren und Euskirchen).
Wohnungspolitik
Wie schon in den Jahren zuvor, suchte der 
Verein auch im Jahr 2023 vermehrt das 
 Gespräch mit Vertretern aus Politik, Verwal -
tung und Wohnungswirtschaft.
Weiterhin unterstützt der Mieterverein Köln die 
Kampagne „Mietenstopp“ , die bundesweit unter 
anderem die Begrenzung von Mieterhöhungen 
fordert, die Verschärfung der  M ietpreisbremse 
und die sozialverträgliche Gestaltung von  
Klimaschutz und Wärme w ende durch eine faire 
energetische Gebäude sanierung.
Zudem ist der Mieterverein Köln Teil des 
Bündnisses „Wir-wollen-Wohnen!“ einem 
Zusammenschluss aus dem Deutschen 
 Mieterbund, dem Deutschen Gewerkschafts -
bund und Sozial- und Wohlfahrtsverbän-
den, der sich für den Erhalt und Ausbau des 
 Mieterschutzes einsetzt, den öffentlich geför -
derten Wohnungsbau und eine nachhaltige 
und soziale Wohnungswirtschaft fördert.
Deshalb steht der Mieterverein weiterhin im 
ständigen Austausch mit Vertreter*innen aus 
Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft, 
um diese für die Probleme der Mieter*innen 
zu sensibilisieren, aber auch um konkrete 
Ergebnisse zu erreichen, die deren  I nteressen 
ausreichend berücksichtigen. Im Jahr 2023 
traf man sich deshalb unter anderem mit der 
NRW-Landesministerin für Heimat, Kommu-
nales, Bau und Digitalisierung Ina Scharren -
bach, dem Kölner Baudezernenten Markus 
Greitemann, der Leiterin des  Am tes für Woh-
nungswesen Heike Kerscher, der Leiterin  
des Amtes für Soziales, Arbeit und Senioren  
Dr. Katja Robinson, den beiden Vorsitzenden 
der Kölner SPD Claudia Walter und Florian   
Schuster, der Fraktionsvorsitzenden der 
 Kölner Grünen im Kölner Rat Christiane  
Martin und Stephan Segbers, dem neuen Ver -
triebsvorstand der RheinEnergie.
Der Mieterverein Köln ist außerdem nicht nur 
an der Erstellung des Kölner Mietspiegels 
beteiligt, sondern auch an diversen  ander en 
Mietspiegeln im Kölner Umland, zu denen man 
sich mit Vertreter*innen der Haus-, Wohnungs- 
und Grundeigentümer*innen, den jeweiligen 
Kommunen und der Rheinischen Immobilien-
börse zu konstruktiven Verhandlungen traf.
Aus unserer Rechtsabteilung
Die Rechtsabteilung des Mieterver-
eins Köln verfügt über 23 fest angestellte 
Volljurist*innen. Diese haben im Jahr 2023 
circa 30.000 ausführliche persönliche Be-
ratungstermine durchgeführt. Hinzu kamen 
abermals mehrere 10.000 eingegangene 
schriftliche Anfragen und telefonisch durch-
geführte Kurzberatungen. Zu bemerken sei an 
dieser Stelle, dass weiterhin zum Thema Eigen-
bedarfskündigungen der Beratungsbedarf

133
erheblich angestiegen ist. Dies war auch schon 
in den letzten Jahren deutlich zu bemerken.
Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Der Mieterverein Köln ist ein gefragter An-
sprechpartner der Medien. Regelmäßig steht 
er Fernsehen, Radio und Printmedien für 
Pressanfragen und Interviews zur Verfügung. 
Es handelt sich hierbei nicht nur um lokale 
und regionale Medienvertreter*innen. Neben 
bundesweiten Anfragen finden sich auch 
solche von internationalen Zeitungen, die 
über die Lage auf dem Deutschen und Kölner 
Wohnungsmarkt informiert werden möchten. 
Zudem nutzt der Verein nicht nur seine Web-
seite, um Mitglieder und Interessierte zu in -
formieren, sondern auch die sozialen Medien 
in Form von Facebook, X und Instagram. 
Jedes Jahr im Januar führt der Verein zudem 
eine Pressekonferenz durch, in welcher er  
die Lage auf dem Kölner Wohnungsmarkt 
skizziert und darstellt, welcher Maßnahmen 
es seiner Ansicht nach bedarf, um der Krise 
auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken.
Ausblick 2024
Es wird sich nicht viel ändern. Ein Silberstreif 
am Horizont des Wohnungsmarktes ist nicht 
erkennbar. Die Mieten werden weiterhin stei-
gen. Ausreichend Wohnraum wird kurzfristig 
nicht zur Verfügung stehen. Dies bedeutet  
jetzt schon, dass die Suche nach einer 
 neuen Wohnung einer Lotterie mit minima -
len  Gewinnchancen ähnelt. Klarheit besteht 
insofern darüber, dass gebaut werden muss, 
um der Bevölkerung ausreichend Wohnraum 
zur Verfügung zu stellen. Wie viel gebaut 
werden muss, dafür bedarf es jedoch auch 
nachvollziehbarer Prognosen über die Be-
völkerungsentwicklung in Köln. Diese soll-
ten mehr als nur ein Blick in die Kristallkugel 
beinhalten. Nunmehr geht man in Köln davon 
aus, dass die Bevölkerung bis zum Jahr 2050 
„nur“ um rund 25.400 ansteigen wird. Diese 
„niedrige“ Zahl verwundert deshalb, weil man 
bisher davon ausging, dass allein bis zum Jahr 
2040 die Bevölkerung Kölns tatsächlich um 
74.000 ansteigen würde. Wie es nunmehr zu  
dieser deutlich reduzierten Zahl gekommen 
ist, wurde bis zum heutigen Tag leider nicht 
ausreichend und transparent dargelegt. 
Tatsache ist jedoch, dass Fläche ausreichend 
vorhanden ist. Hier erlaubt sich ein Vergleich 
mit den anderen Metropolen in Deutschland, 
insbesondere mit der nächstgrößeren Stadt, 
somit München. Die Bayerische Landeshaupt -
stadt verfügt über 1,512 Millionen Einwohner. 
 Diese leben dort auf 310,7 Quadratkilometern. 
Die Bevölkerungsdichte beträgt somit 4.868 
Einwohner je Quadratkilometer. Köln hinge-
gen verfügt über weit mehr Fläche, nämlich 
über 405,01 Quadratkilometer. Dort leben 
allerdings lediglich 1,1 Millionen Einwoh-
ner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.679 
pro Quadrat kilomet er. Noch im Jahr 2022 
beschloss der Rat der Stadt Köln den soge-
nannten Masterplan Stadtgrün. Schaut man 
sich diesen an, kommt man zu dem Ergebnis, 
dass in Köln keine Flächeninanspruchnahme 
mehr ohne Berücksichtigung jenes Plans ge-
nehmigt werden kann. Vielmehr greift dieser 
sogar in gültige Flächennutzungspläne ein, 
womit die vorhandenen geringen Wohnungs-
bauflächen ein weiteres Mal reduziert würden. 
Möchte Köln jedoch seinen Bewohnern aus-
reichend Wohnraum zur Verfügung stellen, 
kann dies nicht nachvollzogen werden. Allein 
mit Nachverdichtung ist es nicht getan. Hier 
macht sich ohnehin immer das sogenann-
te NIMBY-Phänomen (not in my backyard) 
Beiträge der Kooperationspartner*innen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
134
 bemerkbar. Schenkt man den Umfragen Glau -
ben, so möchte zwar jeder, dass etwas gegen 
die Wohnungsnot unternommen wird, aber 
niemand möchte dies wohl in seiner unmit -
telbaren Nachbarschaft. Dies bedeutet umso 
mehr, dass ausreichend Baufläche zur Ver -
fügung gestellt werden muss. Hierüber muss 
endlich ein Konsens entstehen, damit die 
Voraussetzungen dafür geschaffen werden, 
dass Köln sein Potenzial ausschöpft.
Weiterhin muss bundesweit dafür gesorgt 
 werden, dass die Mietpreisbremse endlich die  
gewünschte Wirkung erzielt. Immer öfter fällt  
auf, dass Wohnungen möbliert  vermietet wer -
den. Entgegen der weitverbreiteten Meinung, 
die Mietpreisbremse sei nicht auf möblierten 
Wohnraum anwendbar, ist es tatsächlich so, 
dass diese auch auf möblierten Wohnraum 
Anwendung findet, aber noch ist die Berech-
nung der Grenze die dann nicht überschritten 
werden darf, äußerst  sch wierig zu bemessen 
auch unsicher. Hier bedarf es einer gesetzli-
chen Änderung, wonach Vermieter*innen die 
eigentliche Nettokaltmiete in Mietverträgen 
gesondert darstellen müssen und auch die 
Zuschläge, die sich aus der Bereitstellung der 
angebotenen Möbel ergeben.
Auch sollten die Voraussetzungen dafür 
geschaffen werden, dass Gewerberäume 
leichter in Wohnräume umgewandelt werden 
können. Schon jetzt ist es so, dass Büroräume 
in größerer Zahl leer stehen. Gleichzeitig ist 
es so, dass größere Warenhäuser geschlossen 
werden sollen. Dass diese tatsächlich wieder 
als Warenhäuser genutzt werden, ist nicht zu 
erwarten. Insofern bedarf es kreativer Ideen, 
inwieweit hier eine Umgestaltung möglich ist, 
die dazu führt, dass auch in solchen Objekten 
Wohnraum angesiedelt wird. Das Potenzial in 
Deutschland ist hierfür enorm. Die Arbeits-
gemeinschaft für zeitgemäßes Wohnen e.V. 
(ARGE) aus Kiel schätzt, dass langfristig sogar 
40 Prozent der heutigen Büroflächen umge-
nutzt werden könnten. Bedenkt man, dass 
die Bundesregierung an ihrem hehren Ziel, 
400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu errich-
ten, seit Beginn der Legislaturperiode regel-
mäßig gescheitert ist, muss dies nicht nur 
eine denkbare Alternative sein, sondern sollte 
stattdessen tatsächlich vermehrt genutzt 
werden. Dies hätte auch zur Folge, dass keine 
neuen Flächen versiegelt werden müssten 
und weniger Beton verbaut werden müsste. 
Natürlich wäre dies mit erheblichen baulichen 
Problemen verbunden. Schließlich wurden die 
Bürogebäude nicht dafür geplant, eines  T ages 
als Wohnraum genutzt zu werden.  Z udem 
sind die Bauvorschriften in Deutschland 
derart kompliziert, dass viele Bebauungs -
pläne insofern wenig Spielraum lassen. Auch 
insofern bedarf es also einen Konsens, damit 
hier die Voraussetzungen dafür geschaffen 
werden, um die entsprechende Umnutzung 
leichter durchführen zu können. Die Lage auf 
dem Wohnungsmarkt in Städten wie Köln er -
fordert es sogar, dass auch diese Möglichkeit 
vermehrt in Betracht gezogen wird.
Köln ist jedoch keine Insel. Es bedarf so-
mit Maßnahmen auf Bundes-, Landes- und 
 kommunaler Ebene, um die andauernde 
 Wohnungsmisere endlich in den Griff zu 
 bekommen. 
 
Zu den Internetseiten  
des Mietervereins Köln e. V.

135
köln ag
Das Wohnbarometer Köln – die Insiderzahlen 
der köln ag
Zur köln ag zählen 58 Wohnungsunternehmen 
sowie 15 fördernde Unternehmen aus dem 
wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungs-
umfeld.
Die Wohnungsunternehmen verfügen über 
einen Bestand von rund 190.000 Wohnungen 
in der Region Köln. Allein im Kölner Stadtge-
biet halten sie mit circa 100.000 Wohnungen 
einen Anteil von 25 Prozent am gesamten 
Mietwohnungsbestand. Die Gründung der 
Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunter -
nehmen fand im Jahre 1949 noch unter dem 
Dach des damaligen Gemeinnützigkeitsge-
setzes statt. Mitglieder sind Wohnungsbau-
genossenschaften,  W ohnungsgesellschaften 
aus dem kommunalen, kirchlichen und 
 industrieverbundenen Bereich sowie andere 
 Wohnungsunternehmen.
Schon seit langer Zeit erhebt die köln ag die 
wichtigsten Daten und Fakten ihrer Mitglieds-
unternehmen. Jedes Jahr im Januar wird 
das Wohnbarometer veröffentlicht – so früh 
stehen keine anderen Zahlen zum regionalen 
Wohnungsmarkt zur Verfügung. Die Daten 
zeigen immer wieder, wie wichtig die köln ag 
für den Wohnungsmarkt und die Wirtschaft in 
der Metropolregion ist. 
Nach wie vor eine Säule in der Daseinsvorsor-
ge sind die Mitgliedsunternehmen der köln ag 
aufgrund ihrer Mietenpolitik. Mit einer durch-
schnittlichen Nettokaltmiete von 7,44 Euro 
pro Quadratmeter ermöglichen die Mitglieds-
unternehmen ihren Mieterinnen und Mietern 
zeitgemäßes Wohnen zu bezahlbaren Preisen. 
Seit 2014 haben sich die Mieten damit nur um 
2,6 Prozent pro Jahr erhöht; das ist nur knapp 
oberhalb der Inflationsrate, obwohl sich die 
Wohnungsqualität durch Neubau und Moder-
nisierungen stark verbessert hat und die Kos-
ten für Neubau, Modernisierung und Instand-
haltung deutlich stärker zugenommen haben.
Auch bei der Neuvermietung von Wohnungen 
bewegten sich die Mitgliedsunternehmen 
2023 deutlich unter dem Marktdurchschnitt. 
So lag die durchschnittliche Neuvertrags -
miete (Bestands- und Neubauten) bei der köln 
ag im Jahr 2023 bei lediglich 9,99 Euro pro 
Quadratmeter, was deutlich unter den Mieten 
liegt, die in Marktberichten publiziert werden. 
Damit trägt die köln ag entscheidend dazu 
bei, dass es auch bei einem abnehmenden 
Anteil von Sozialwohnungen noch zahlreiche 
bezahlbare Wohnungen in Köln gibt. 
Wie wichtig bestandshaltende Wohnungs-
unternehmen mit stabilem Geschäftsmodell 
auch für die regionale Wirtschaft sind, zeigt 
der Blick auf die Investitionen: 
2023 investierten die Mitglieder der köln ag 
über 825 Millionen Euro in Neubau, Moderni-
sierung und Instandhaltung, davon 670 Milli-
onen Euro allein in Köln. Dies war ein Spitzen-
wert, aber auch in den Vorjahren beliefen sich 
die Beträge auf Werte zwischen 750 und 770 
Millionen Euro. Würde man noch die direkten, 
indirekten und induzierten Effekte der Inves-
titionen einbeziehen, wäre der Beitrag zur 
Bruttowertschöpfung noch deutlich höher. 
Gerade in Zeiten, in denen der Wohnungsbau 
in der Krise steckt, zeigt sich hier der wichtige 
Stabilisierungseffekt der bestandshaltenden 
Wohnungswirtschaft für regionales Handwerk 
und Bauwirtschaft.
Beiträge der Kooperationspartner*innen

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
136
Die Dekarbonisierung der Wohnungsbe-
stände wird den Unternehmen zahlreiche 
zusätzliche Belastungen bringen. Der Spagat 
zwischen diesen Anforderungen und dem 
Anspruch, Wohnen bezahlbar zu halten und 
zu machen, wird immer größer.
Trotzdem sehen die Mitgliedsunternehmen 
der köln ag im Neubau von Wohnungen 
weiterhin eine ihrer zentralen Aufgaben zur 
Lösung der Probleme auf dem Wohnungs-
markt. Im Jahr 2023 konnten trotz der wohl 
einmaligen Kombination von  N egativfaktoren 
 (Zinsen, Baukosten, Regulierungsdichte, 
 volatile Förderung) immerhin 2.144 Woh -
nungen, davon 1.072 in Köln, fertiggestellt 
 werden. Knapp 800 Wohnungen waren 
 öffentlich gefördert; das waren 186 mehr 
als im Vorjahr. In der Domstadt erhielten die 
Mitgliedsunternehmen zudem 839 Bauge-
nehmigungen, davon 320 für öffentlich geför -
derte Wohnungen. Die Bauantragsstellungen 
in Köln haben sich im Vergleich zu 2022 zwar 
leicht erholt, liegen mit 644 aber immer noch 
unter den Werten früherer Jahre.
Und bei einem weiteren wichtigen Thema, der 
Unterbringung von geflüchteten Menschen, 
hat die köln ag im Jahr 2023 erneut ihr Verant-
wortungsbewusstsein unter Beweis gestellt. 
1.652 Bestandswohnungen haben die Mit -
gliedsunternehmen für geflüchtete Menschen 
mit dauerhafter Bleibeperspektive zur Verfü-
gung gestellt, 240 mehr als im Jahr davor.
Trotz der guten Zahlen in vielen Bereichen 
ist die Lage der Mitgliedsunternehmen ange-
sichts zahlreicher Herausforderungen ange-
spannt. Inflation, Materialknappheit, Fach-
kräftemangel und die Energiekrise haben zu 
exorbitant gestiegenen Kosten in allen Berei-
chen geführt, dennoch ist die köln ag zuver -
sichtlich, auch im Jahr 2024 ihren Beitrag zur 
Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum in 
der Region zu leisten.
 
Zu den Internetseiten  
der köln ag

137
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Kölner Wohnungsgenossenschaft 
eG
Kölner Wohnungsgenossenschaft eG schafft 
mit Neubau im zentral gelegenen Clouth  
Quartier nachhaltigen Wohnraum – sozial, 
bezahlbar und klimagerecht
Auf dem Eckgrundstück Xantener Straße/  
Josefine-Clouth-Straße im Clouth Quartier 
hat die Kölner Wohnungsgenossenschaft eG 
im Mai 2023 88 barrierefreie und bezahlbare 
Genossenschaftswohnungen fertiggestellt. 
Von den 88 Mietwohnungen sind 78 öffentlich 
gefördert mit Mitteln des Landes Nordrhein-
Westfalen.
Viel Raum für Unterstützung und Miteinander
Unter dem gemeinsamen Dach des vierge-
schossigen Neubaus befinden sich neben den 
Mietwohnungen auch zwei ambulante Wohn-
gemeinschaften für jeweils vier Erwachsene 
mit geistiger Behinderung und vier Einzel -
appartements der Lebenshilfe Köln e. V.. Hin-
zu kommt eine Beratungsstelle von und für 
Menschen mit Behinderung „Selbstbestimmt 
Leben“ Behinderter Köln e. V. und das gemüt-
liche Café Mucki mit kleinem Veedelsladen.
Das Wohnungsangebot reicht von Ein- bis 
Vierzimmerwohnungen mit 38 bis 97 Qua -
drat metern und richtet sich gleichermaßen  
an  Familien und Alleinwohnende. Alle Woh -
nungen sind barriere  frei ges taltet und über 
einen Aufzug erreichbar. Drei öffentlich 
 geförderte  2 -Zimmer-Wohnungen wurden 
zudem  rollstuhlgerecht konzipiert.
Darüber hinaus verfügen die komfortabel 
ausgestatteten, lichtdurchfluteten Wohnun-
gen über mindestens einen Balkon oder eine 
Terrasse inklusive kleiner Rasenfläche. 
Die Heizungen sind an ein Fernwärmenetz 
 angeschlossen und versorgen alle Wohnun -
gen mit wohliger Wärme.
Zum Objekt gehört eine Tiefgarage mit 80 
Stellplätzen, davon 32 mit Elektro-Lade -
anschluss und acht weitere Stellplätze sind 
rollstuhlgerecht angelegt.
Durch den großzügig gestalteten Innenhof 
mit Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten  
wurden Orte für nachbarschaftliche Begeg-
nungen geschaffen.
Mieterstrom: Grüner Strom vom eigenen Dach
Ein erheblicher Teil des Strombedarfs wird 
 lokal produziert und genutzt. Dafür beliefert 
die KWG Energie GmbH (Tochtergesellschaft 
der Kölner Wohnungsgenossenschaft) über 
die hauseigene Photovoltaikanlage grünen 
Strom an die Mietenden sowie die Lade -
stationen für E-Fahrzeuge. Damit wird dieser 
grüne Strom lokal produziert und genutzt. Bei  
Mehrbedarf wird grüner Strom hinzugekauft.
Mit diesem günstigen und nachhaltigen  
Mieterstrom-Angebot erweitert die Kölner 
Wohnungsgenossenschaft ihr Engagement 
als zuverlässiger Partner rund um das  
Wohnen.

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
138
Weitere Informationen zur Kölner  
Wohnungsgenossenschaft eG
Die Kölner Wohnungsgenossenschaft eG 
wurde im Jahr 1920 gegründet. Der satzungs-
gemäße Zweck der Genossenschaft ist die 
Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch 
eine gute, sichere und sozial verantwortbare 
Wohnungsversorgung. Mittlerweile verwal-
tet die Kölner Wohnungsgenossenschaft eG 
3.038 Wohnungen, 50 Gewerbeeinheiten und 
rund 800 Stellplätze für ihre 4.025 Mitglieder. 
Außer in den 15 Kölner Stadtteilen verfügt  
die Genossenschaft noch über Wohnungen in 
Pulheim und Dormagen. 
 
Zu den Internseiten der Kölner  
Wohnungsgenossenschaft eG  
 
GEWOG-Porzer Wohnungs-
baugenossenschaft eG
Eine neue Siedlung ist entstanden 
Auf rund 2,4 Hektar Grundstücksfläche 
 wurde nach insgesamt zehn Jahren Bauzeit 
die „neue Physikersiedlung“ fertig gestellt. 
In  Z eiten der Wohnungsknappheit schaffte 
die GEWOG – Porzer Wohnungsbaugenos-
senschaft eG zwischen Watt- und Siemens-
straße in Köln-Porz-Mitte Wohnraum für 271 
 Familien, Paare und Singles.
Ursprünglich standen hier 180 sogenannte 
Kasernenausweichwohnungen, Schlichtwoh-
nungen ohne Balkon, Bad und Heizung, die 
nach dem zweiten Weltkrieg schnell gebaut 
werden mussten. Parallel zur Entmietung und 
zum Abriss der Gebäude mit inzwischen un-
zureichender Bausubstanz stellte die GEWOG 
zusammen mit der Stadt Köln in einem lang-
wierigen Verfahren einen Bebauungsplan für 
dieses Gebiet auf.
2014 erfolgte dann der erste Spatenstich. 
Die GEWOG vertraute dabei auf die Hilfe des 
Bauträgers Wilma Wohnen Köln-Bonn GmbH 
aus Ratingen, die die Wohnungen in sieben 
Bauabschnitten nacheinander schlüsselfertig 
erstellten. 
Die Siedlung erfreute sich von Anfang an 
äußerster Beliebtheit. Die Interessent*innen 
überzeugte das Gesamtpaket bestehend aus 
attraktiver Architektur, individuellen Grund-
rissen und gehobener Ausstattung wie Fuß-
bodenheizung, Parkett, Aufzug und Wärme-
pumpe. Auf drei Vollgeschossen und einem

139
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Dachgeschoss wurde ein Wohnungsmix aus 
2
-, 3- und 4 Zimmer-Wohnungen gebaut, mit 
Wohnflächen von 53 – 125 Quadratmetern. 
Die GEWOG schaffte hier genossenschaft -
lichen und bezahlbaren Wohnraum mit 
 moderaten Mieten von 8,50  – 12,00 E uro pro 
Quadrat met er monatlich, wodurch die Woh -
nungen auch für Familien erschwinglich sind.
Im Zuge der Neubaumaßnahme und im 
 Rahmen des Bebauungsplans wurde in der 
„Physikersiedlung“ auch ein Abenteuerspiel-
platz von der GEWOG angelegt. Auf einem 
großzügigen Areal von rund 1.200 Quadrat -
metern wurden diverse Spielgeräte für kleine 
und große Kinder errichtet.
Ende 2023 wurden die zwei Bauabschnitte VI  
und VII mit 79 Wohnungen fertig gestellt. 
Rechtzeitig vor Weihnachten konnten  
die  letzten Wohnungen an die Mitglieder  
über geben wer den. Insgesamt entstand eine 
 Siedlung mit 17 Häusern, 271 Wohnungen, 
einer Gesamtwohnfläche von rund 22.000 
Quadratmetern und neun Tiefgaragen. Das 
Investitionsvolumen lag bei rund 58 Millionen 
Euro. 
 
Zu den Internsetseiten  
der GEWOG-Porzer  
Wohnungsbaugenossenschaft  
eG
 
Aachener Siedlungs- und  
Wohnungsgesellschaft mbH
Fit für die Zukunft:  
Umfassende energetische Modernisierungs-
maßnahmen in Köln-Bilderstöckchen
Die Aachener Siedlungs- und Wohnungsge-
sellschaft mbH (Aachener SWG) modernisiert 
seit Februar 2023 bis circa Mitte 2025 ihren 
Wohnungsbestand in Köln Bilderstöckchen 
energetisch. An diesem Standort besitzt das 
Wohnungsunternehmen 18 Wohnblöcke mit 
insgesamt 410 Wohneinheiten. Alle Gebäude 
wurden bereits in den 60er-Jahren errichtet. 
Ziel der geplanten Modernisierung ist ein  
klimafreundliches, emissionsarmes Quartier. 
Aufwertung des Quartiers und  
energieeffizientes Wohnen
Die Mehrfamilienhäuser in der Escher  Str aße 
270 – 298, Alzeyer Straße 1 – 29, 2 – 10 und 
Rockenhauser Straße 1 – 31 in Köln-B ilder-
stöckchen werden umfassend energetisch 
modernisiert. Nach Fertigstellung werden 
die Gebäude circa 63 Prozent weniger CO
2 
verursachen. Das Projekt wurde inmitten der 
Energiekrise mit rasant steigenden Energie-
preisen begonnen. Durch die energetischen 
Modernisierungsmaßnahmen erfährt das 
Quartier Köln-Bilderstöckchen eine Transfor-
mation in Sachen Klimafreundlichkeit und die 
Bewohner*innen werden von einem geringe-
ren Heizenergiebedarf profitieren. Außerdem 
können sie den Strom der PV-Anlagen auf dem 
Dach als Mieterstrom günstig beziehen. 
Um das Ziel, CO2-emissionsarmes Wohnen 
zu erreichen, setzt die Aachener SWG auf 
verschiedene energetische Modernisierungs-
maßnahmen, unter anderem:

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
140
 › Wärmedämmung der Fassaden mit 
Mineralwolle
 › Neue dreifachverglaste Fenster 
 › Luftwärmepumpen für Heizung und zentrale 
Warmwasserbereitung, unterstützt durch 
Photovoltaikanlagen auf den Dächern
 › Dachbegrünungen zur Rückhaltung von 
Regenwasser sowie zum zusätzlichen 
Wärmeschutz
 › Abriss der alten Balkone beziehungsweise  
Loggien, um dadurch Wärmebrücken zu  
vermeiden,  Aufstellen neuer Vorsatzbalkone
 › Errichtung von Ladesäulen für 
Elektrofahrzeuge
Im Rahmen dieser Maßnahme plant die  
Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesell-
schaft mbH insgesamt 60 Millionen Euro  
in die energetische Modernisierung in Bilder -
stöckchen zu investieren. 
Bezahlbarer, inklusiver Wohnraum für den 
Kölner Süden
Im Kölner Süden im Stadtteil Rodenkirchen 
entsteht derzeit ein neues Quartier mit 1.000 
Wohnungen: das Sürther Feld. Die Aachener 
SWG hat vor vier Jahren den Zuschlag für 
 eines der Grundstücke an der Sürther Feld -
allee über einen Erbpachtvertrag von der 
Stadt Köln erhalten. 
Nach zwei Jahren Bauzeit ist das Projekt der 
Aachener an der Sürther Feldallee erfolgreich 
beendet. Haus Süd ist seit November 2023 
bezugsfertig. Haus Nord wurde im Frühjahr 
2024 endgültig fertiggestellt. Insgesamt 35 
neue Wohnungen und zwei Wohngruppen 
sind hier entstanden. Davon sind 19 Wohnun-
gen (54 Prozent) öffentlich gefördert, neun 
preisgedämpft und die übrigen sieben sind 
freifinanziert. Alle Wohnungen sind barriere-
frei, die Hälfte von ihnen ist außerdem roll-
stuhlgerec
ht. 
Nicht nur, was die sozialen Parameter  angeh t, 
ist dieses Projekt vorbildlich – auch ökolo-
gisch kann es sich sehen lassen: Die beiden 
Mehrfamilienhäuser sind nach dem KfW-55- 
Standard gebaut. Als Energieträger dient 
Nahwärme zur Wärmeerzeugung für Warm-
wasser und Heizung. Die einzelnen Wohnun-
gen sind mit einer Niedertemperatur-Fuß-
bodenheizung ausgestattet. Das anfallende 
Niederschlagswasser wird auf den begrünten 
Dächern zurückgehalten und auf dem  eigenen  
Grundstück zum Versickern in den Boden ab-
geleitet. Das wirkt dem Rückgang des Grund-
wasserspiegels entgegen, schützt bei Star-
kregenereignissen vor Überschwemmungen 
und schafft einen lebenswerten und schönen 
Grünraum im Quartier. Die Dächer sind außer-
dem mit Photovoltaik bestückt. Der erzeugte 
Strom wird ins Stromnetz ein gespeis t.
Das Interesse war riesig und alle  W ohnungen 
waren in kurzer Zeit vermietet. Auch für die 
beiden Wohngruppen wurden ebenfalls 
schnell soziale Betreiber gefunden. Wohn-
gruppe 1 geht an den Verein Lebenshilfe für 
Menschen mit geistiger Behinderung, Orts-
vereinigung Rodenkirchen e.V.. Die zweite 
Wohngruppe wird eine Jugendhilfeeinrich-
tung, betrieben von der Diakonie Michaels -
hoven Kinder- und Jugendhilfe gGmbH.  
 
 
Zu den Internetseiten der  
Aachener Siedlungs- und  
Wohnungsgesellschaft mbH

141
Beiträge der Kooperationspartner*innen
Wohnungsgesellschaft des  
rheinischen Handwerks AG
Porzer Würfel – Quartiersentwicklung  
in Wahnheide
Die Wohnungsgesellschaft des rheinischen 
Handwerks AG ist Mitglied der Arbeitsge-
meinschaft Kölner Wohnungsunternehmen. 
Im Jahr 1936 gegründet verfügt sie heute 
über 708 Wohnungen in Köln und Bonn  
mit insgesamt 46.000 Quadratmetern Wohn-
fläche.
Seit einigen Jahren steht der Neubau von 
Wohnungen wieder im Zentrum der Aktivi-
täten der Gesellschaft. Nachdem zwischen 
2018 und 2020 ein altes Bürohaus in der 
Kölner Innenstadt erfolgreich in Wohnungen 
umgewandelt wurde, widmet sich die WRH 
seit 2020 der Quartiersentwicklung in  
Köln-Porz. Die Bausteine der Maßnahme  
in der Volker- und Hagenstraße bestehen aus 
der Modernisierung des aus den 60er Jah-
ren stammenden Altbestandes, dem Neubau 
von öffentlich geförderten Wohnungen und 
der Transformation der Wärmeversorgung 
(Dekarbonisierung). Der Bau der geförderten 
Wohnungen erfolgt auf freiwilliger Basis, nicht 
im Rahmen des Baulandmodells. 
Seit Anfang 2023 entstehen in drei Gebäuden 
insgesamt 36 Wohnungen mit 2.100 Quadrat -
meter Wohnfläche. Die Bauten befinden sich 
auf Bereichen, auf denen sich zuvor Garagen 
und Stellplätze befanden, so dass keine neu-
en Flächen versiegelt werden müssen. 
Die Baugenehmigung wurde nach 15 Mona -
ten im Februar 2022 erteilt, aber die Unsi-
cherheiten über Baukosten, Materialverfüg-
barkeit und Zinsen, die infolge des russischen 
Angriffskrieges entstanden, machten einen 
zügigen Baubeginn unmöglich. Erst nachdem 
sich die Situation im Spätherbst etwas be-
ruhigt hat, konnte die Entscheidung für das 
Bauen getroffen werden. Seit Januar 2023 
rollen die Bagger. 
Die Häuser sind als Holzhybrid-Bauten kon-
zipiert. Die Außenwände werden aus Holz in 
einer Fabrikhalle vorgefertigt und als Groß-
elemente auf die Baustelle geliefert. Die De-
cken sind aus Kostengründen Hohlkammer -
decken aus Beton, die ebenfalls als Fertigteile 
erstellt werden. Im harmonischen Zusam-
menspiel von Holz- und Rohbauer konnte auf 
diese Weise jede Woche eine Etage errichtet 
werden. Im Ergebnis dieses Konstruktions-
prinzips stand der Rohbau der drei Gebäude 
innerhalb von nur drei Monaten. 
Die Versorgung der Mieter mit Heizung und 
Warmwasser übernehmen Wärmepumpen, 
die durch Photovoltaikanlagen auf dem Dach 
unterstützt werden. Die Effizienz der Häuer  
entspricht dem KfW-55-Standard, der im 
Gegensatz zu strengeren Kriterien wirtschaft -
lich ist und in der Praxis ähnliche Energieein -
sparungen mit sich bringen. 
Ein wichtiger Baustein, der überhaupt erst die 
Realisierung des Projektes in diesem Umfang 
ermöglichte, war die deutliche Reduzierung 
der Stellplatzzahl. Zusätzlich zum Ersatzbe-
darf für die abgebrochenen Garagen musste 
auch der Bedarf für den Neubau gedeckt wer -
den. Im Rahmen des Wohnungsbauforums 
hatte sich die Arbeitsgemeinschaft Kölner 
Wohnungsunternehmen erfolgreich für eine

Wohnen in Köln
Fakten, Zahlen und Ergebnisse 2023
142
deutliche Reduzierung des Stellplatzschlüs-
sels, insbesondere für kleine und öffentlich 
geförderte Wohnungen eingesetzt. Ohne die-
se Erleichterung wäre die Neubaumaßnahme 
aus Kosten- und Platzgründen nicht möglich 
gewesen.  
 
 
Zu den Internetseiten  
der Wohnungsgesellschaft des  
rheinischen Handwerks AG

143
Servicerufnummern
Wohnraumförderung
T: 0221 221-34641 (Verwaltung) 
T: 0221 221-25179 (Technik)
Modernisierung bestehenden Wohnraums
T: 0221 221-25179
Wohnungsmängel / Wohnraumschutz
T: 0221 221-21447
Wohngeld
T: 0221 221-0
Wohnberechtigungsscheine /  
Beratungsstelle für Wohnungssuchende 
T: 0221 221-24300
Behindertengerechtes Wohnen
T: 0221 221-22686
Soziales und Innovatives Wohnen
T: 0221 221-21208
T: 0221 221-21927
Öffentlichkeitsarbeit
T: 0221 221-29464 
 
Kontakt
Amt für Wohnungswesen 
Kalk-Karree 
Ottmar-Pohl-Platz 1  
51103 Köln
T: 0221 221-23903  
wohnungsamt@stadt-koeln.de
www.stadt.koeln

Die Oberbürgermeisterin
Amt für Wohnungswesen
Amt für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit   
Gestaltung
tz – büro für corporate design und visuelle kommunikation
Bildnachweis
Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH: 71, 112, 126 / 127
AdobeStock: 59
Andreas Dobslaff: 27, 60, 62, 66, 90, 92, 108
Constantin Ehrchen: 120, 121        
GAG Immobilien AG: Titel, 12 / 13, 23, 28, 38, 70, 74/75, 86
iStockphoto LP: 16, 33, 57, 64
Wohnungsgenossenschaft des rheinischen Handwerks: 17                     
KölnBusiness: 114/115, 122, 123, 125
Kölner Studierendenwerk: 119
Kölner Wohnungsgenossenschaft e.G. (NRW.BANK, Studio Schmidt-Dominé): 87
Martin Lässig: 101, 104
Stadt Köln: 6, 7, 73, 88/89, 95, 102, 105, 106, 116 – 118 
Druck
Druckhaus Süd Medien GmbH, Köln
13-HF/56/600/09.2024