Konversion Darmstadt - Aktueller Stand

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
06.01.2014 
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor  
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat I und III  an die Stadtverordnetenversammlung 
 
  OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2014/0004 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:        
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:        
 
Betreff: Konversion Darmstadt - Aktueller Stand 
 
Vorlage vom: 17.12.2013 
 
Beschlussvorschlag : 
1.  Der Magistrat nimmt die Begründung und den Sachstandsbericht zur Konversion zur 
Kenntnis. 
2.  Der Magistrat nimmt den Bericht der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3 
Baugesetzbuch für die Bereiche „Lincoln-Siedlung, Bessunger Grünzug, Cambrai-Fritsch-
Kaserne, Jefferson-Siedlung“ (Teilbereich A) und „Kelley-Barracks und Nathan-Hale-
Depot“ (Teilbereich B) zur Kenntnis 
3.  Der Magistrat nimmt den aktuellen Stand zur Rahmenplanung im Konversionsbereich 
West zur Kenntnis. 
4.  Der Magistrat beschließt das Eckpunktepapier zur Verwertung und Entwicklung der 
Konversionsflächen West (Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks). 
5.  Der Magistrat beschließt das Eckpunktepapier zur Verwertung und Entwicklung der 
Lincoln-Siedlung. 
6.  Der Magistrat beschließt das KONZEPT „Erhalt der Siedlungsstruktur für die Lincoln-
Siedlung“.

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Anlagen: 1. Darmstadt_VU_Bericht_final 
2. KFW_2013-12-09-neu 
2a Anlage_Trassenfindung-Süd-2013-12-18 
3. eckpunkte_west 
4. eckpunkte_lincoln 
5. 2013-09-30 Lincoln Konzept Erhalt Siedlungsstruktur 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage vom 17. Dezember 2013 
 
 
 
Teil A Rahmenbedingungen und Ausgangslage 
 
Mit dem  Abzug der amerikanischen Streitkräfte ab 2008 hat die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt in einem breit angelegten Planungs- und Beteiligungsprozess für die Entwicklung 
der freiwerdenden  Flächen eingeleitet. Innerhalb des Darmstädter Stadtgebietes befinden sich 
rund 315ha ehemalige und teilweise noch genutzte militärische Flächen. Der bereits 
eingeleitete Stadtumbauprozess unterliegt einer hohen Anzahl unterschiedlicher Ansprüche 
und teilweise hochkomplizierter Rahmenbedingungen. Dennoch ist weiterhin dringender 
Handlungsbedarf gegeben. 
Das Ziel des Darmstädter Konversionsprozesses ist eine bedarfsgerechte und nachhaltige 
Entwicklung der Flächenpotenziale. Dies bedurfte zunächst einer sachgerechten Aufarbeitung 
der Ausgangssituation. Im Vorfeld des Konversionsprozesses wurde gutachterlich bestätigt, 
dass insbesondere dem prognostizierten Einwohnerzuwachs der Stadt bis ins Jahr 2020 
Rechnung getragen werden muss. Zugleich müssen aus gesamtstädtischer Sicht aber auch 
neue Gewerbeflächen angeboten werden. Die lokale Bedarfslage wurde insbesondere durch das 
Gutachten „Wohnungs- und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt“ des Behrend-Institutes bestätigt. Das Gutachten wurde am 16. August 2012 auf 
der Informationsveranstaltung zum Konversionsbereich-West in der Heimstättensiedlung auch 
der Öffentlichkeit vorgestellt. 
Die Anforderungen an den Konversionsprozess sind insofern vielfältig, da sowohl aktuelle 
Bedürfnisse nach Wohnraum und zugleich wirtschaftliche Entwicklungen mit langfristiger 
Perspektive berücksichtigt werden müssen. Über die technischen, bauplanungsrechtlichen und 
finanziellen Problem der Flächenmobilisierung hinaus müssen aber auch aktuell bedeutsame 
Entwicklungsziele, wie z.B. energetische Anforderungen, Mobilitätsverhalten etc. in das Projekt 
integriert werden. 
Neben einer Vielzahl unterschiedlicher Projektbausteine wurden im Verlauf des Prozesses 
durch den Magistrat und/oder die Stadtverordnetenversammlung folgende richtungsweisende 
Beschlüsse gefasst: 
 
1.  Vorlage 2011/0197: Städtebaulicher Vertrag im Rahmen der 
Konversionsflächenentwicklung der Lincoln-Siedlung, Cambrai-Fritsch-Kaserne sowie der 
Jefferson-Siedlung v. 25.05.2011 
2.  Vorlage 2011/0202: Konversion Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung und Lincoln-
Siedlung – Rahmenplanung Bessungen-Süd mit Entwicklungskonzept Lincoln-Siedlung v. 
21.06.2011 
3.  Vorlage 2011/0460: Konversion, Beschluss zu vorbereitenden Untersuchungen v. 
15.12.2011 
4.  Vorlage 2013/0225: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der der Konversionsgebiete 
West und der Erschließung Gewerbegebiet Südwest v. 12.09.2013

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Eigentümerin der Konversionsflächen in Darmstadt ist die Bundesrepublik Deutschland. Die 
Flächen werden von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) verwaltet und sofern 
Flächen, die sich in ihrem Zuständigkeitsbereich befinden und vom Bund nicht benötigt 
werden, ist es ihre Aufgabe, die Flächen zu verkaufen. Die Stadt steht in einem regelmäßigen 
Kontakt mit der BImA. 
Die Rahmenbedingungen für diese Veräußerungen der Konversionsflächen regelt das BImA-
Gesetz vom 09.12.2004, in dem es heißt: „Die Bundesanstalt hat das Ziel, eine einheitliche 
Verwaltung des Liegenschaftsvermögens des Bundes nach kaufmännischen Grundsätzen 
vorzunehmen und nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern.“ 
Aufgrund dieser Rahmenbedingungen besteht ein eingeschränkter Handlungsspielraum 
hinsichtlich der Kaufpreisgestaltung von Konversionsflächen.

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Teil B Möglichkeiten der Umsetzung 
 
Im Rahmen der bisherigen Verhandlungen der Stadt mit der Flächeneigentümerin BImA 
wurden unterschiedliche Möglichkeiten der Umsetzung in Betracht gezogen. Unter anderem  
wurde auch ein möglicher Erwerb bestimmter Flächen durch die Stadt verhandelt. Hierbei 
bestanden insbesondere unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich der Preisfindung. 
Grundsätzlich hat sich gezeigt, dass die Verhandlungsspielräume der Bundesanstalt sehr 
begrenzt sind.  
Um die Konversionsflächen einer neuen Nutzung zuführen zu können, kommen alternative 
Wege in Frage, die jeweils mit unterschiedlichen Vor- aber auch Nachteilen verbunden sind. 
 
1.  Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach BauGB 
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument aus dem Baugesetzbuch und 
stellt einen „enteignungsgleichen Eingriff“ dar. Der Grundstückseigentümer erhält lediglich den 
Preis für sein Grundstück, den es vor der angestrebten Entwicklung wert war (Anfangswert). In 
diesem Fall also den Wert für militärische Flächen. 
Die Gemeinde entwickelt dann die Flächen und veräußert das neue Bauland zu dem Wert, der 
„für vergleichbare Flächen in vergleichbarer Lage“ gezahlt wird. Aus der Differenz zwischen 
dem niedrigen Ankaufspreis und dem höheren Verkaufspreis finanziert die Kommune 
erfahrungsgemäß den überwiegenden Anteil für Versorgungseinrichtungen, Straßen, Plätze 
Grünanlagen aber auch Kitas und Schulen. 
Weil der Eingriff in das Eigentum des sogenannten Alteigentümers gravierend ist, hat der 
Gesetzgeber die Hürden für ein solches Verfahren sehr hoch gelegt: 
Die Gemeinde muss zunächst so genannte „vorbereitende Untersuchungen“ durchführen und 
den „dringenden Bedarf“ an Gewerbeflächen bzw. Wohnbauflächen nachweisen. Mit der 
Durchführung der Voruntersuchungen in Darmstadt  wurde die HA-
Stadtentwicklungsgesellschaft beauftragt. Die Maßnahme wurde im ersten Halbjahr 2013 
abgeschlossen. Zentrale Erkenntnis der Berechnungen war, dass der Unterschied zwischen 
dem Ankaufspreis und den zu erwartenden Erlösen nicht annähernd ausreichen wird, um die 
notwendigen Investitionen zu bestreiten. Es würde voraussichtlich ein hoher zweistelliger 
Millionenbetrag als Unterdeckung bei der Stadt verbleiben, der von künftigen Generationen 
abbezahlt werden müsste.  
Der Bericht zu den Voruntersuchungen ist dieser Magistratsvorlage zur Kenntnis als Anlage 
beigefügt. 
 
□  Aufgrund der erwartet hohen Finanzierungsunterdeckung wird empfohlen vom Instrument 
der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Abstand zu nehmen. Unabhängig davon 
besteht aber dennoch weiterhin die Möglichkeit zur Durchführung der Maßnahme für 
bestimmte Teilflächen, falls andere Entwicklungspfade nicht möglich sein sollten. 
 
2.  Direkterwerb durch die Stadt 
Auf der Grundlage des Beschlusses des Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages vom 
21.03.2012 besteht die Möglichkeit eines beschleunigten Direkterwerbs von 
Konversionsflächen durch die Kommune. Zuvor war dies nur eingeschränkt möglich.

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Dementsprechend könnten militärische Konversionsflächen an die Stadt bzw. an 
Gesellschaften oder Unternehmen, an denen sie mehrheitlich beteiligt ist, „die in deren Gebiet 
gelegenen entbehrlichen Grundstücke, die unmittelbar aus militärischer Vornutzung stammen 
und zu militärischen Zwecken genutzt wurden, zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert 
ohne Bieterverfahren veräußert“ werden. 
Diese Möglichkeit wurde im Rahmen des Darmstädter Konversionsprozesses ebenso geprüft:  
Im Zuge eines möglichen Direkterwerbs müssen die zusätzlichen Risiken abgeschätzt werden, 
die mit einem solchen Erwerb verbunden sind. Über die Einschätzung eines möglichen 
Kaufpreises hinaus bedurfte es daher auch einer Betrachtung der zu erwartenden Erlöse und 
der notwendigen Investitionen in technische und soziale Infrastruktur. Die BImA schließt eine 
Beteiligung an diesen Kosten im Rahmen des Direkterwerbes aus. 
 
□  Aus städtischer Sicht wurde das finanzielle Risiko als zu hoch eingeschätzt. Dieser Weg 
wurde somit nicht weiter beschritten. Die Anwendung dieses Instrumentariums ist für 
Teilbereiche aber weiterhin denkbar, falls z.B. Vorsorge für bestimmte infrastrukturelle 
und soziale Nutzungen getroffen werden muss.   
 
3.  Kooperativer Ansatz 
Angesichts der allgemein hohen Erwartungshaltung an den Prozess mussten dringend weitere 
Lösungswege gefunden werden. Eine alternative Möglichkeit zur Entwicklung der Flächen ist 
die gemeinsam abgestimmte Entwicklung mit der BImA. 
Der Magistrat hatte im Sommer 2013 beim Hessischen Ministerpräsidenten interveniert, weil 
die Verhandlungen zum studentischen Wohnen in der Lincoln-Siedlung  trotz intensiver 
Bemühungen nicht voran gegangen waren. Daraufhin hat sich der Beauftragte der 
Landesregierung für den Wohnungsbau vermittelnd in die Gespräche zwischen Stadt und BImA 
eingeschaltet. Hierdurch konnten die Verhandlungen mit der BImA in einem angemessenen 
und sachgerechten Rahmen weiter fortgesetzt werden.  
In der Folge haben sich die BImA und die Stadt auf ein kooperatives und pragmatisches 
Vorgehen verständigt. Auf der Arbeitsebene wurden dafür gemeinsam Eckpunktepapiere 
entwickelt. Damit sollte zunächst die zeitnahe  Vermarktung und Entwicklung der Lincoln-
Siedlung eingeleitet werden. Parallel dazu fanden auch zahlreiche Abstimmungen zur weiteren 
Entwicklung des Konversionsbereichs-West statt. 
Ein erster Erfolg dieser Vorgehensweise war der Kauf einer Teilfläche auf dem Nathan-Hale-
Depot durch den Aromenhersteller Döhler. Darauf aufbauend können weitere gemeinsam 
abgestimmte Flächenentwicklungen eingeleitet werden. Dies erfordert jedoch eine stetige 
Begleitung und Beurteilung der tatsächlichen Bedarfslage. 
Parallel müssen belastbare bauleitplanerische Voraussetzungen geschaffen werden, damit die 
Planungen zielgerichtet umgesetzt werden können. 
 
□  Von Seiten der Stadt und der BImA wird angestrebt, dass der kooperative Ansatz weiter 
gemeinsam beschritten werden soll. Die auf dieser Basis vereinbarten Eckpunktepapiere 
zum Konversionsbereich West sowie zur Lincoln-Siedlung sind dieser Vorlage als Anlage 
beigefügt.

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Teil C Aktueller Sachstand Konversionsbereich West 
 
Als Konversion West werden die vormals von den US-Streitkräften genutzten Bereiche Kelley-
Barracks und Nathan-Hale-Depot bezeichnet. Zusammen umfassen die beiden Gebiete ca. 60,8 
ha Projektfläche, wobei auch ein beträchtlicher Waldanteil im Eigentum der BImA ist. Das 
konkrete Flächenpotenzial für gewerbliche Folgenutzungen umfasst rund 30ha. Der 
Konversionsbereich West befindet sich am südwestlichen Stadtrand Darmstadts zwischen der 
Eschollbrücker Straße und der Hilpertstraße. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich der 
Technologiestandort TZ Rhein Main im Norden und das Wohngebiet der Heimstättensiedlung 
im Süden. Im Westen wird der Bereich durch den Westwald begrenzt. 
Auf den Flächen soll dringend benötigtes Bauland für gewerbliche Nutzungen entwickelt 
werden. Ziel ist es, dass in enger Abstimmung mit der Eigentümerin und den künftigen 
Nutzern möglichst zeitnah eine verbindliche Bauleitplanung realisiert werden kann. 
 
Zentrale Aspekte der künftigen Entwicklung sind: 
 
 
• bedarfsorientierte Gesamtentwicklung  
• Ermöglichung von Erweiterungen für ansässige Betriebe 
• Realisierung geeigneter Bauflächen zur Neuansiedlung von Gewerbebetrieben 
• umfangreiche Prüfung der Verkehrserschließung 
• Abschluss der städtebaulichen Rahmenplanung 
 
Für die weitere Entwicklung wird entsprechend des vereinbarten kooperativen Ansatzes ein 
gemeinsam abgestimmtes und getragenes Verfahren zwischen der BImA und der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt angestrebt. Die Flächen des ehemaligen Nathan-Hale-Depots 
und der Kelley-Barracks sollen an anliegende Unternehmen und geeignete externe 
Interessenten veräußert werden. 
 
Wie inTeil B, 3. kooperativer Ansatz erwähnt, hat die Firma Döhler bereits eine mehr als sechs 
Hektar große Fläche auf dem Nathan-Hale-Depot  gekauft. Das Unternehmen will sich dort 
erweitern. Damit wurde der erste Teilverkauf von größeren Gewerbeflächen im 
Konversionsbereich-West realisiert. Über die Sicherung von rund 1.000 bestehender 
Arbeitsplätze hinaus können dort perspektivisch 500 zusätzliche Arbeitsplätze entstehen. 
Im Zuge weiterer Veräußerungen sind sowohl die stadtentwicklungs- und wirtschaftspolitischen 
Ziele der Stadt Darmstadt als auch die für die BImA gültigen Regelungen zur 
Liegenschaftsveräußerung zu berücksichtigen. Zudem müssen insbesondere die Finanzierung 
und der Bau der Erschließungsanlagen bzw. der notwendigen Infrastruktur sicher gestellt sein. 
 
□  Das auf der Basis des kooperativen Ansatzes mit der BImA vereinbarte 
Eckpunktepapier zur Verwertung und Entwicklung der Konversionsflächen West 
(Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks) ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt und 
soll beschlossen werden.

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Rahmenplanung  
 
Ziel und Zweck der Planung ist die Entwicklung eines attraktiven neuen Stadtbereiches mit 
überwiegend gewerblicher Nutzung, der mit den umgebenden Stadtstrukturen in Bezug auf 
Nutzung, Bebauung, Verkehr und Grünraum verknüpft ist. Das vorhandene Freiraumpotenzial 
soll in Verbindung mit den geplanten privaten Grünflächen genutzt werden, um dem neu 
entstehenden Viertel ein attraktives „Gesicht“ zu geben. Die historisch-ortstypischen Merkmale 
des Areals sollen berücksichtigt und weiterentwickelt werden. Ortsbildprägende bestehende 
Gebäude sollen im Einzelfall erhalten werden. 
Am 16. August 2012 wurde ein Vorentwurf zum Rahmenplan 'Konversion West' auf einer 
Informationsveranstaltung erstmals der Öffentlichkeit vorgestellt. Viele der dort diskutierten 
Ansätze und Problemstellungen wurden im Zuge der Weiterbearbeitung der Planung geprüft 
und berücksichtigt. Der letzte Stand des Rahmenplans wurde am 2. Oktober 2013 im Rahmen 
einer Bürgerversammlung im Justus-Liebig-Haus präsentiert. 
Unter der Maßgabe einer möglichst bedarfsgerechten Flexibilität hat die Stadt Darmstadt die 
Entwicklung der bisherigen Rahmenplanung weitergeführt. Hierbei machten insbesondere die 
notwendige Klärung der konkreten Nachfragesituation sowie erschließungstechnische 
Restriktionen eine permanente Überprüfung und Anpassung der Planungen erforderlich. 
Zwischenzeitlich konnten sowohl Neuansiedlungen als auch die Bedarfe ansässige Betriebe 
weiter konkretisiert werden. Diese konnten in die Rahmenplanung integriert werden, wobei die 
zentralen stadtentwicklungspolitischen und städtebaulichen Ziele aufrechterhalten worden 
sind: 
 
Planerische Oberziele und Leitbild
 
 
• Entwicklung eines attraktiven neuen Stadtquartiers und Wirtschaftsstandortes 
• Verknüpfung mit übergeordneten Stadtstrukturen 
• Berücksichtigung bestehender übergeordneter planerischer Grundlagen 
• Entwicklung des Gebietes gemäß heutiger Anforderungen 
• Berücksichtigung von Bestand und Ortscharakteristik 
• Einfügen in die Umgebung in Bezug auf Nutzung, Bebauung, Verkehr und Grünraum 
 
Grundkonzept Nutzung 
 
 
• Bedarfsgerechte Ausweisung von neuen attraktiven Gewerbeflächen 
• Verknüpfung gleicher und ähnlicher Nutzungen (Art und Maß) mit der Umgebung 
• Angemessene Berücksichtigung des Erweiterungsbedarfs benachbarter Firmen 
• Bereitstellung von Gewerbeflächen unterschiedlicher Art und Größenordnungen 
• Vermeidung von Monostruktur 
• Verzicht auf großflächigen Einzelhandel

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Grundkonzept Städtebauliche Entwicklung, Stadtbild und Baustruktur 
 
 
• Aufgelockertes, durchgrüntes Stadtbild entsprechend der Umgebung 
• Überwiegend offene Bebauung 
• Weiterentwicklung der historisch-ortstypischen Merkmale ("Campus"-Struktur) und 
Typologien (Kamm-Struktur) 
• Erhalt ortsbildprägender bestehender Gebäude im Einzelfall 
• Betonung ausgewählter Bereiche durch bereichsweise geschlossene Bebauung 
• Besondere Gestaltung einzelner öffentlicher Teilbereiche 
• Schaffung einer Quartiersmitte (ehem. Exerzierplatz) mit Bezug zur Heimstättensiedlung 
• Neugestaltung der Quartierszugänge 
• Harmonisierung der städtebaulichen Entwicklung mit Verkehrs- bzw. 
Grünraumentwicklung 
 
Im Zuge der Rahmenplanung mussten zudem vielfältige Problemstellungen im Hinblick auf die 
künftige Verkehrserschließung des Geländes gelöst werden. Die Stadtverwaltung und die 
beauftragten Verkehrsplanungsbüros haben intensiv an Lösungen gearbeitet, die die negativen 
Auswirkungen der Anbindung dieses neuen Gewerbegebietes auf Mensch und Natur möglichst 
gering halten sollen. Entsprechende Analysen und Planungen befinden sich weiterhin in der 
Bearbeitung. Die Vorlage 2013/0225: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der 
Konversionsgebiete West und der Erschließung Gewerbegebiet Südwest v. 12.09.2013 
beschreibt den aktuellen Sachstand. Dabei ist die geänderte Streckenführung der äußeren 
Erschließung zwischen Hilpertstraße und Eschollbrücker Straße in der Plandarstellung noch 
nicht berücksichtigt. 
 
□  Der städtebauliche Rahmenplan ist weiterhin zentrale Grundlage für die angestrebte 
verbindliche Bauleitplanung im Konversionsbereich West. Der aktuelle Entwurf des 
Rahmenplans ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt. Die möglichen Varianten der 
äußeren Erschließung sind in der Anlage 2a dargestellt. Vorzugsvariante ist die 
Variante 5.

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Teil D Aktueller Sachstand Konversionsbereich Süd 
 
Der Konversionsbereich-Süd umfasst die Cambrai-Fritsch-Kaserne, die Jefferson-Siedlung und 
die Lincoln-Siedlung. Auf den Flächen die zusammengenommen knapp 60 ha groß sind, kann 
Wohnraum für insgesamt etwa 5.500 Menschen geschaffen werden und alle notwendigen 
Versorgungseinrichtungen wie Kitas und Schulen, aber auch Sportanlagen und 
Erholungsflächen entwickelt werden. 
Die bestehende Rahmenplanung für den Konversionsbereich Süd wurde nach einer intensiven 
öffentlichen Diskussion im Juni 2011 von der Stadtverordnetenversammlung als Ergebnis eines 
mehrstufigen Abstimmungsprozesses beschlossen. Sie ist weiterhin eine übergeordnete  
Grundlage für die künftigen Planungen in diesem Bereich. 
 
Die wichtigsten Ziele dieser Planung sind: 
1.  Die Realisierung vielfältiger Wohnquartiere in Bessungen-Süd und die Schaffung von 
Wohnraum für etwa 3.000 Menschen in der Lincoln-Siedlung  und nochmals Wohnraum für 
etwa 2.500 Bewohnerinnen und Bewohner im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne  und 
der Jefferson-Siedlung. 
2.  Es soll ein gemischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen entstehen. 
Angestrebt werden 30 % für besondere Wohnformen wie z.B. studentisches, betreutes 
Wohnen und Wohngruppen sowie mindestens 15% der Wohnungen zur Versorgung von 
Wohnungssuchenden innerhalb der Einkommensgrenzen des 
Wohnraumförderungsgesetzes, in kleinteiliger Mischung. (Anteile für Lincoln-Siedlung und 
Cambrai-Fritsch-Kaserne/Jefferson-Siedlung insgesamt) 
3.  Die Grünverbindungen in das Gebiet hinein, aber auch in die benachbarten Quartiere 
sollen so entwickelt werden, dass sinnvolle stadträumliche Bezüge entstehen. 
4.  Es soll ein stadt-, umwelt und sozialverträgliches Verkehrskonzept entwickelt werden, das 
auch die Straßenbahnanbindung von Bessungen aus einschließt. Hierzu wurde bereits eine 
erste Prüfung einer möglichen Verlängerung der Linie 3 durchgeführt. 
5.  Die Gebäude sollen in einer nachhaltigen und energieeffizienten Bauweise entstehen  
 
Entwicklung Lincoln-Siedlung 
Im Verlauf des bisherigen Prozesses hatte die Stadt der BImA den vorgezogenen Direkterwerb 
der Lincoln-Siedlung angeboten, um die Entwicklungen zu beschleunigen. Hierbei konnte 
jedoch keine Einigung über einen einvernehmlichen Kaufpreis erzielt werden. 
Aktuell wird zwischen Stadt und der BImA eine pragmatische Lösung für eine zeitnahe 
Veräußerung der Lincoln-Siedlung verhandelt. Die BImA hat sich bereit erklärt, alle inhaltlichen 
Anforderungen der Stadt in die Ausschreibungen der Grundstücke aufzunehmen. Zudem 
könnte auch eine Mitfinanzierung der Folgekosten für Erschließung, Kitas und Schulen 
zugesichert werden. 
 
□  Das auf Basis des kooperativen Ansatzes mit der BImA gemeinsam entwickelte 
Eckpunktepapier zur künftigen Verwertung und Entwicklung der Lincoln-Siedlung ist 
dieser Vorlage als Anlage beigefügt und soll beschlossen werden.

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Hinsichtlich der gewünschten Folgenutzung der Gebäude sind folgende Sachverhalte zu 
berücksichtigen: 
 
• Für die Bestandsgebäude liegen keine Baugenehmigungen vor. Dies war zunächst auch 
der BImA nicht bekannt. 
• Der niedrige energetische Standard der Gebäude führt zu sehr hohen Betriebskosten – im 
Fall der Schule wurde zudem errechnet, dass nur der Abriss und Neubau wirtschaftlich 
darstellbar ist.. 
• In den Bestandsgebäuden wurden teilweise schadstoffhaltige Baumaterialien verwendet, 
wie beispielsweise Parkettkleber. 
• Der Zustand der technischen Infrastruktur wurde noch nicht abschließend untersucht, alle 
Anlagen wurden für die gesamte Siedlung gemeinsam konzipiert, d.h. alle Gebäude 
hängen an einer Ringleitung für die Fernwärme. 
• In den Gebäuden gibt es keine abgeschlossenen Strom- und Wasserkreisläufe und keine 
eigenen Zähler. 
□  Grundsätzlich bleibt festzustellen, dass zur Nutzung der Gebäude erhebliche 
Vorinvestitionen erforderlich sind. Unabhängig davon wurden die bestehenden Planungen 
wurden weiter aktualisiert. 
 
Rahmenplan 2011 – 1. Konzept für die Lincoln-Siedlung  
Die Stadtverordnetenversammlung hat im Jahr 2011 mit der Rahmenplanung Bessungen-Süd 
auch ein Entwicklungskonzept für die Lincoln Siedlung beschlossen. Das Konzept sieht den 
Erhalt von 15 der 33 Gebäudezeilen im südlichen und im mittleren Teilbereich der Lincoln-
Siedlung vor.  
Aufgrund der besseren Bebaubarkeit und klareren Erschließung geht das Entwicklungskonzept 
von 2011 für die Lincoln Siedlung davon aus, den nördlichen Bereich insgesamt neu zu ordnen 
und neu zu bebauen, und auch das Erschließungsnetz im mittleren und im nördlichen Bereich 
neu zu strukturieren. 
In Hinblick auf eine wirtschaftlichere Realisierung wurde das Entwicklungskonzept auf der 
Grundlage der im Rahmenplan Bessungen-Süd formulierten Planungsziele weiterentwickelt.   
Das aktuelle überarbeitete KONZEPT „Erhalt der Siedlungsstruktur“ geht davon aus, größere 
Teile des Gebäudebestandes zu erhalten und die bestehenden Infrastrukturachsen stärker 
einzubinden. Das Konzept wurde am 2. Oktober 2013 im Rahmen einer Bürgerversammlung 
im Justus-Liebig-Haus öffentlich präsentiert.

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KONZEPT „Erhalt der Siedlungsstruktur“ 
Ausgehend von der bisherigen Rahmenplanung hat das KONZEPT „Erhalt der 
Siedlungsstruktur das Ziel, im mittleren und nördlichen Bereich der Lincoln-Siedlung größere 
Teile des Gebäudebestandes zu erhalten. Auch das Erschließungsnetz wird in größerem 
Umfang als bisher vorgesehen übernommen, und damit die städtebauliche Grundstruktur der 
Siedlung aus den 50er Jahren des 20. Jahrhunderts. 
 
Die in der Rahmenplanung formulierten grundlegenden Planungsziele werden dabei nicht 
verändert und liegen auch dem überarbeiteten Konzept zugrunde: 
 
• Gliederung in Teilquartiere mit vielfältigem Wohnungsangebot, keine Monostruktur 
• Anteil besonderer Wohnformen, Anteil geförderten Wohnungsbaus  
• Quartierszentrum an der Heidelberger Straße mit Quartiersplatz und Grundschule  
• Zentraler Quartierspark mit Bellevue zur ehemaligen Keramischen Manufaktur 
• Zusammenhängende Freiflächen entlang der Karlsruher Straße 
• Erhalt von Sandmagerrasenflächen und wertvollem Baumbestand 
• Gute funktionale und städtebauliche Einbindung in die Umgebung 
• Mobilitätsmanagement, Parkraumbewirtschaftung, autoarmes Quartier 
 
Auch die überarbeitete Siedlungsstruktur wird so konzipiert, dass sie weitgehend flexibel 
anpassbar bleibt an sich wandelnde Rahmenbedingungen. 
 
Wohnbebauung 
 
Das überarbeitete Konzept lässt die Erhaltung von 24 bis max. 25 Gebäudezeilen zu. Der 
Bestand wird moderat nachverdichtet (max. 4 Geschosse) und ergänzt durch kompakte und 
klar abgegrenzte Baufelder für Geschosswohnungsbau und Stadthausbebauung mit 2-4 
Geschossen. 
 
Quartiersplatz, Versorgung und öffentliche Einrichtungen 
 
Unverändert bildet ein Quartiersplatz das Zentrum des Wohnquartiers, gelegen an der 
geplanten Straßenbahnstation Lincoln Siedlung und am Fuß-/Radweg zum Wohnquartier 
Cambrai-Fritsch-Kaserne. Die nördliche Platzrandbebauung (Neubau) ist geeignet, 
Nahversorgungsfunktionen aufzunehmen, die südliche Platzwand wird durch den Schulneubau 
gebildet. 
Der zentrale Standort der Grundschule mit Kindertagesstätte an der Heidelberger Straße bleibt 
unverändert. Das vorhandene Gebäude der Kindertagesstätte westlich des Quartiersparks soll 
wie bisher nachgenutzt werden. 
 
Erschließung 
 
Das Erschließungsnetz folgt im Wesentlichen den vorhandenen Trassen und ergänzt diese. Die 
zentrale Erschließungsachse der Lincoln Siedlung (Franklinstraße) wird nun auch im mittleren 
und nördlichen Bereich erhalten, jedoch nur im südlichen und im nördlichen Abschnitt für die 
Haupterschließung der Teilquartiere herangezogen. Die Führung der inneren Erschließung 
verhindert Durchgangsverkehr.  
Die Feinerschließung des nördlichen Planungsgebiets (Noackstraße) kann erst nach 
Entscheidung über die Frage Erhalt der Bestandsgebäude oder Neubebauung sinnvoll 
festgelegt werden. Die äußere Erschließung bleibt konzeptionell unverändert. 
Ein kleinmaschiges Fuß-/Radwegenetz mit Zentrum am Quartiersplatz und Anschluss an die 
stadtweiten Verbindungen erschließt das Wohngebiet teilweise unabhängig vom motorisierten 
Individualverkehr.

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Parkierung 
 
Ein verträglicher Anteil der erforderlichen Stellplätze (ca. 0,2 St/WE) soll wohnungsnah nach-
gewiesen werden mit Vorrang für mobilitätseingeschränkte Personen und. CarSharing. Drei 
Parkgaragen nehmen die übrigen Stellplätze auf. 
 
Freiflächen 
 
Auch das überarbeitete Konzept enthält einen zentral zwischen Schule, Quartiersplatz und 
Wohnquartieren gelegenen Quartierspark in leicht verkleinerter, nun der Topografie folgender 
Form, mit einer Grünverbindung („Bellevue“) zur ehemaligen Keramischen Manufaktur und 
Fuß-/Radwegverbindungen in die angrenzenden Quartiere und Freiräume. 
Der Zuwachs an privaten Grün- und Freiflächen bei Erhalt der offenen Siedlungsstruktur sowie 
die gut erreichbaren umliegenden Landschaftsräume erlauben es, die öffentlichen Freiflächen 
um ca. 24 % gegenüber der Rahmenplanung 2011 zu reduzieren. Die zusammenhängenden 
Freiflächen entlang der Karlsruher Straße werden in einem reduziertem Umfang übernommen. 
 
Kennzahlen im Vergleich 
 
Rahmenplan 2011   Überarbeitung 2013   
 
Bruttobauland  24,4 ha 100 %  24,4 ha  100 % 
Nettobauland  16,7 ha 68,4 %  18,1 ha 74,1 % 
 
Nettowohnbauland 14,6 ha 59,8 %  16,3 ha 66,6 % 
Gemeinbedarfsflächen  2,1 ha   8,6 %  1,8 ha  7,5 %  
Öff. Grünflächen   5,1 ha 20,9 %  3,9 ha  15,9 % 
Öff. Verkehrsflächen   2,4 ha   9,8 %  2,4 ha  10,0  % 
 
Wohnungen vorgesehen 1.450   1.200 ( Bestand: durchschnittl.95 m²/WE)  
Einwohner vorgesehen 3.000    3.000  
Arbeitsplätze vorgesehen    230          250  
 
Grundschule mit 400 Plätzen (für die Wohnquartiere Lincoln und Cambrai-Fritsch/Jefferson), 
2 Kindertagesstätten  mit zusammen 270 Plätzen (für die Lincoln Siedlung) 
 
 
Ergebnis 
 
Vorteile des überarbeiteten Entwicklungskonzeptes: 
 
• Die Erhaltung von deutlich mehr Bausubstanz und großen Teilen der Erschließungs-
trassen lässt eine wirtschaftlichere Realisierung erwarten 
• Eine wirtschaftlichere Realisierung durch Bestandserhalt verbessert die Möglichkeit, das 
Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen. 
• Die Erhaltung der städtebaulichen Grundstruktur und der wichtigsten Erschließungs-
trassen hat voraussichtlich weitere Vorteile in Hinblick auf den Erhalt von technischer 
Infrastruktur und auf eine zügige Entwicklung mit geringeren Anfangsinvestitionen.

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Diese Nachteile werden in Kauf genommen:  
• Die Erschließung und die Bebaubarkeit des nördlichen Bereichs richten sich nach dem 
diagonal ausgerichteten Bestand und bleiben damit städtebaulich und in der Ausnutzung 
deutlich ungünstiger als bei einer Neustrukturierung des Teilquartiers. 
• Da im nördlichen Bereich bei Erhaltung des Bestands nur eine geringere Wohnungszahl zu 
erreichen sein wird, soll der Gebäudebestand im Süden durch Erhalt weiterer Gebäude 
sowie durch Aufstockungen und Ergänzungsbauten stärker verdichtet werden, sodass hier 
etwa die Hälfte der zukünftigen Bewohner leben wird. Das heutige Erscheinungsbild dieses 
Teilquartiers wird sich deutlich verändern. Eine sorgfältige bauliche Gestaltung ist 
erforderlich. 
□  Der entsprechende Plan ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt und soll gemeinsam mit 
dem KONZEPT „Erhalt der Siedlungsstruktur“ für die Lincoln-Siedlung beschlossen 
werden. 
 
 
Darmstadt, den 17. Dezember 2013 
 
 
Dezernat I       Dezernat III 
 
 
 
Jochen Partsch      Brigitte Lindscheid 
Oberbürgermeister      Stadträtin

Heimstättenweg
T.+K
Südbahnhof
T.
Haardtring
Haardtring
Wormser Straße
Nachtigallenweg
Nachtigallenweg
T
TGa
Am Sandacker
Am Sandacker
Finkenweg
Finkenweg
FinkenwegT.
T.
(NG)
Tiefga.(NG)Keller
T.
Am Blauen Stein
Am Blauen Stein
K
TGa
Eschollbrücker Straße
Eschollbrücker Straße
Eschollbrücker Straße
Eschollbrücker Straße
Am Pelz
Am Pelz
Am Pelz
Weg
T
(NG)
(NG)
Reichenberger
 Weg
Reichenberger
 WegAn der FlachgewannKarlsbader Straße
T.
TAm Kaiserschlag
Am Kaiserschlag
T
Weg
T.T.T.
T.
T.
T.
Am SandackerT.
T.
T.
In der Köhlertanne
In der Köhlertanne
T.
T.
T
Forstweg
Forstweg
Forstweg
T.
T.
T.Unter den Golläckern
Weg
garageTGaT.
T.Pulverhäuserweg
Eschollbrücker Straße
(NG)
Rückhaltebeckenunterirdisches(NG)
Bessunger Straße
TGa
TGa
TGa
TGa
TGa
TGa
Am Hopfengarten
Am Hopfengarten
Thylmannweg
K
K+T.
Schrautenbachweg
Haardtring
Philipp-Röth-Weg
Philipp-Röth-WegK
Fl.48
Fl.48
Fl.48Fl.48
Fl.48
Fl.48
Fl.48
Fl.48
Riedstraße
RiedstraßeRiedstraße
Eschollbrücker Straße
T
Schepp Allee
Holzhofallee
HolzhofalleeSchrautenbachweg
Haardtring
T.
Schepp Allee
Riedstraße
Weg
R
Tanks
Hilpertstraße
R
Tank
R
Öltank
R
Fl.47
Fl.47
Fl.47
Hilpertstraße
R Öltank
Kleyerstraße
Kleyerstraße
Kleyerstraße
Kleyerstraße
(NG)
(NG)
Haardtring
Weg
Wittichstraße
TGa
TGaTGa
TGaTGaTGa
TGaTGa
Parkhaus
T-Online-Allee
TGa
(NG)
Wurftaubenstand Nimrod
Fl.17
Fl.43
Fl.44
Fl.49
Fl.49
Fl.49Fl.50
Fl.18
Fl.18
Fl.18
Fl.18
( aus Stadtkarte )
Schepp Allee
Park
Park
Weg
Parkdeck G
Bergschneise
Reitschneise
Spielplatz
Sportplatz
Hilpertstraße
Eschollbrücker Straße
Planstraße Nord 4 (Riedstraße, bestand) 
Westranderschließung (2. Stufe)
Eschollbrücker Straße
Eschollbrücker Straße
 Entfall (Riedstraße)
ggf. Anschluss an Westranderschließung
Anschluss an Planung
Anschluss an Bestand
Anschluss an Bestand
Anschluss an Bestand
Planstraße Mitte 2
Planstraße West 1 (Kleyerstraße,
 bestand)
Planstraße Mitte 4 (Riedstraße, bestand)
Planstraße Nord 3
Planstraße West 2 (Kleyerstraße)
Anschluss an Westranderschließung
Planweg 1
Planweg 2
Planweg 3
Planstraße Mitte 1
Planstraße Mitte 3
Planstraße Süd 1 Planstraße Süd 2
Planstraße Süd 3 (Exerzierplatz)
Westranderschließung
 (2. Stufe)
Planstraße Ost 1
Entfall (Schepp Allee)
Planstraße Mitte 5
Planstraße Nord 1
Grenze Fa. BuchwerkPlanstraße Nord 2
500
5002300
III
Straßenquerschnitte o. M.
Quelle: Durth Roos Consulting GmbH
KELLEY BARRACKSNATHAN HALE DEPOTWISSENSCHAFTSSTADT  DARMSTADT
AG 5Dipl.-Ing. Architekten BDAArheilger Straße 5264289 DarmstadtTel :Fax :e-mail : ag5@ag5-architekten.de0 61 51 - 7 94 040 61 51 - 7 71 74N
RAHMENPLANKONVERSIONSFLÄCHEN WEST
GE 1    Gewerbe, vorw. BüronutzungGE 2    GewerbeGE 3    Gewerbe, vorw. produzierend            
Überbaubare FlächeÖfftliche Straßen und Wege / optional
Gebäude: Erhaltung möglichGebäude: Erhaltung empfohlen
Grenze UntersuchungsgebietGrenze Konversionsgebiet
Bestehende Gebäude
Hauptsammler
Grün- und Pflanzflächen, privatGrün- und Pflanzflächen, öffentlich
Grundstücksgrenzen
Provisor. Straßenverlauf (Interimsphase)
Legende / Planzeichen:
Baum bestand, erhaltenswertBaum bestand, bedingt erhaltenswertBaum bestand, nicht erhaltenswertBaum neu (Allee)
Fuß- und RadwegOptionale Straßenbegrenzungslinie,Klärung erforderlich
Flächen für Gemeinbedarf
Fläche für Gemeinbedarf   - Kita -
DIN A1 / M1:2500
Vorabzug
Stand: 09.12.2013
Entwicklungskonzept
Änderung RahmenplanVariante C
1
2
2b
3
3b
4
5
6

nachrichtliche Darstellung:
Entwurfsplanung „Neubau Westranderschließung
zwischen Eifelring und Hilpertstraße“
Ingenieurbüro Judith, Weinheim, 11.2009
Wald
Wald
Wald
Gewerbe / Büro
Gewerbe / Büro
Wohnen
Autobahnpolizei
Anschluss an
Bereich Nord
Lage im Bereich der heutigen Bergschneise
Anschluss an
Bereich Nord
Planstraße Ost 1
Planstraße West 1
Bergschneise
Planstraße West 2
Pulverhäuser Weg
Eschollbrücker Straße
Planstraße Süd 1
Eschollbrücker Straße
Riedstraße
Schepp Allee
Schepp Allee
Planstraße Mitte 1 (Riedstraße)
Planstraße Mitte 2 (Riedstraße)
Hilpertstraße
Hilpertstraße
Planstraße Nord 1
Kleyerstraße
Planweg 1
Planstraße Ost 2
T-Online-Allee
TZ Rhein-Main
Konversionsflächen West
(Planstraßen gemäß Rahmenplan)
Haardtring
Stirnweg-
brücke
Haardtring
Berliner Allee
Haardtring
Holzhofallee
Ida-Rhodes-Straße
Rheinstraße / B26
Pupinweg
Eifelring
Robert-Bosch-Straße
Rheinstraße (B 26)
Anlage Z.1
Trassenfindung Südteil
Übersicht
Variante 2
Querschnitt
Variante 3
Querschnitt
3.00
3.00
3.25
3.25
3.00
3.00
3.25
3.25
3.00
3.00
1.85
1.85
1.85
1.85
2.00
2.00
2.00
2.00
Gehweg
Gehweg
Grünstreifen
Grünstreifen
Fahrbahn
Fahrbahn
Gehweg
Gehweg
Grünstreifen
Grünstreifen
Radfahrstreifen
Radfahrstreifen
Radfahrstreifen
Radfahrstreifen
23.20
23.20
7.50 (8.00)
6.50
6.50
3.00
0.75 3.00
3.00
2.50 0.501.50
1.50
1.50
Querschnitt
außerorts
v = 70 km/h
Variante 1
Querschnitt
innerorts
v = 50 km/h
Variante 1
Querschnitt  2
innerorts
v = 50 km/h
Bankett
Bankett
Bankett
Fahrbahn
Fahrbahn
Fahrbahn
Trennstreifen
Trenn-
streifen
BankettGeh- / Radweg
Geh- /
Radweg
Geh- /
Radweg
15.00 (15.50)
11.75
14.00
3.00
Grünstreifen
Darmstadt, Mai 2013
Planstand: 18.12.2013:
nicht verfolgte Varianten nicht dargestellt
Maßstab 1:2.000
Grenze Rahmenplan
Konversionsflächen WestDurth Roos
Consulting GmbH
Vertiefende Variantenuntersuchung
für die
Erschließung Gewerbegebiet Südwest
zwischen
Rheinstraße und Eschollbrücker Straße
Anlage 23
Variantenübersicht
Abschnitt Süd
Variante 6
Variante 1
Variante 5
Variante 2

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
Bericht der vorbereitenden Untersuchungen gemäß 
§ 141 Abs. 3 Baugesetzbuch für die Bereiche  
„Lincoln-Siedlung, Bessunger Grünzug, Cambrai-Fritsch-
Kaserne, Jefferson-Siedlung“ (Teilbereich A) und  
„Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot“ (Teilbereich B) 
 
 
 
 
  
HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH 
Mainzer Straße 118 Postfach 3107 
65189 Wiesbaden 65021 Wiesbaden 
 
Ansprechpartner: Norbert Landshut   
 Tel.: 069  9511871-8811 
 Fax:  069  9511871-8863 
 E-Mail: norbert.landshut@ha-stadtentwicklung.de 
 
Bearbeiter: Dipl.-Ing. Friedhelm Flug, Bauassessor 
 Norbert Landshut 
 Dipl.-Ing. Rainer M. Müller  
 Patrick Paris, Master of Engineering 
 
KNH Rechtsanwälte: Birgitta Thurow; Rechtsanwältin und 
 Fachanwältin für Verwaltungsrecht 
 Dr. Stephanie Terfehr; Rechtsanwältin

2 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt: 
Bericht der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3  
Baugesetzbuch für die Bereiche „Lincoln-Siedlung, Bessunger Grün-
zug, Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung“ (Teilbereich A) und 
„Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot“ (Teilbereich B) 
Inhalt Seite 
1. Einführung 4 
1.1 Aufgabenstellung 4 
1.2 Untersuchungsgegenstand 8 
1.3 Entwicklungsziele 10 
1.4 Abgrenzung des Untersuchungsbereiches 12 
2. Bestandsaufnahme und Bestandsanalyse 14 
2.1 Strukturelle, städtebauliche und soziale Verhältnisse 14 
2.1.1 Strukturelle Verhältnisse 14 
2.1.2 Städtebauliche Verhältnisse 20 
2.1.3 Soziale Verhältnisse 49 
2.2 Besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs 55 
2.3 Standortalternativen 55 
2.4 Überörtliche und örtliche Planungen 57 
2.4.1 Landes- und Regionalplanung 57 
2.4.2 Bauleitplanung 60 
3. Städtebauliches Konzept 61 
3.1 Nutzungen 61 
3.2 Baustruktur 66 
3.3 Verkehrliche Erschließung 68 
3.4 Ver- und Entsorgung 734 
3.5 Grünplanung 74 
3.6 Altlasten 78

3 
4. Erforderlichkeit der Durchführung einer städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme 79 
4.1 Gesamtmaßnahme im Sinne von § 165 Abs. 1 BauGB 79 
4.2 Ziele und Zwecke der Maßnahme gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 1 BauGB 83 
4.2.1 Teilbereich A Lincoln-Siedlung, Cambrai-Fritsch-Kaserne, 
 Jefferson-Siedlung 83 
4.2.2 Teilbereich B Kelley-Barracks und Nathan_Hale-Depot 84  
4.3 Gemeinwohlerfordernis 86 
4.3.1 Erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten 86 
4.3.2 Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen 98 
4.3.3 Wiedernutzung brachliegender Flächen 99 
4.4 Mitwirkungsbereitschaft und Alternativen zum Einsatz der  
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 99 
4.4.1 Mitwirkungsbereitschaft der betroffenen Grundstücks 
 eigentümer 100 
4.4.2 Einsatz der Instrumente des sonstigen Städtebaurechts 106 
5. Gebietsabgrenzung 112 
6. Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen 139 
7. Durchführungszeitraum und Finanzierung 143 
7.1 Durchführungszeitraum 143 
7.2 Kosten- und Finanzierungsübersicht 143 
8. Fazit 147 
9. Anhang 151

4 
1. Einführung 
1.1   Aufgabenstellung 
Deutschlandweit verzeichnen die Metropolregionen – entgegen des allgemeinen 
demografischen Trends – derzeit steigende Einwohnerzahlen, und auch  die Wis -
senschaftsstadt Darmstadt verzeichnet eine positive Bevölkerungsentwicklung und 
eine große Nachfrage als Wohnstandort. Als wesentliche Ursache hierfür sind die 
Standortvorteile wie der Status als Wissenschafts - und High -Tech-Zentrum der 
Metropolregion Rhein -Main, die Lagegunst innerhalb der Region FrankfurtRhein -
Main etc. anzuführen. Parallel dazu führt auch die Verkleinerung der Haushalte bei 
steigendem Wohnflächenbedarf zu einer erhöhten Nachfrage. Die hierfür notwendi -
gen städtebaulichen Entwicklungspotenziale in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
sind räumlich stark begrenzt. Aufgrund der Siedlungsbeschränkungszone durch die 
Lärmemissionen des Flughafens FrankfurtRheinMain im Norden und naturräumli -
cher Restriktionen im sonstigen Stadtgebiet sind nahezu keine Wachstumsmöglich -
keiten in den äußeren Stadtbereichen gegeben. Daher müssen künftige städtebauli-
che Entwicklungen zwangsläufig innerhalb der bestehenden Siedlungsgrenzen er -
folgen.  
Im Jahre 2008 hat das US -Militär die in der Wissenschaftsstadt Darmstadt statio-
nierten Streitkräfte abgezogen, das Nathan -Hale-Depot wurde im Jahr 2011 vom 
US-Militär aufgegeben. Die Flächen sind in das Eigentum des Bundes übergegan -
gen und stehen seitdem für eine zivile Folgenutzung zur  Verfügung. Erforderlich ist 
eine städtebauliche Umstrukturierung. Am  18.02.2010 wurde zur Entwicklung der 
Flächen eine Rahmenvereinbarung mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 
(BImA) geschlossen. Die zukünftigen Konversionsaktivitäten sollen in gem einsamer 
Abstimmung zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der BImA erfolgen. 
Auf der Basis dieser Rahmenvereinbarung wurde die Rahmenplanung der südlichen 
Konversionsflächen sowie die der westlich gelegenen Flächen beauftragt; diese 
liegen inzwisch en vor. Die BImA sieht in der Rahmenplanung Süd sowie in der 
Rahmenplanung West ihre wirtschaftlichen Belange nicht berücksichtigt. Aufgrund 
der vorliegenden Bedarfsschätzungen muss die Wissenschaftsstadt Darmstadt zur 
Sicherung ihrer städtebaulichen Ziele  und im Sinne einer zügigen Entwicklung der 
Flächen die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme prüfen. 1 
Mit dem Magistratsbeschluss (V -Nr. 2011/0460) vom 15.12.2011 der Wissen -
                                                 
1  Vgl. Magistratsbeschluss Nr. 586 (2011): Konversion, Beschluss des Magistrats zu vorbereitenden Untersuchungen vom 
23.11.2011.

5 
schaftsstadt Darmstadt wurde gemäß §  165 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) die 
Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen für eine städtebauliche Entwick -
lungsmaßnahme gemäß §  165 BauGB beschlossen. Die Grenzen für die Untersu -
chungsbereiche „Bessunger Grünzug, Cambrai -Fritsch-Kaserne, Jefferson -Sied-
lung“ (Teilbereich A) und „Kelley -Barracks und Nathan -Hale-Depot“ (Teilbereich B) 
sind in den nachfolgenden Abbildungen 1 + 2 dargestellt. 
Die Entwicklung der Konversionsflächen ist für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
von besonderer Bedeutung. Mit den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchun-
gen werden die Grundlagen für die Beurteilung der Festlegungsvoraussetzungen für 
die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme geschaffen. Die 
Umnutzung der brachliegenden Flächen des US-Militärs ist allein aufgrund der Lage 
und Größe sowie der Bedeutung der Bereiche für die Entwicklung der Gesamtstadt 
erforderlich. Mit dem Instrument einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
kann der besonders hohe Steuerungsaufwand bei der Entwicklung der Konversions-
flächen für zivile Nachnutzungen bewältigt werden.2 
Mit diesem Bericht werden die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen vor -
gelegt. Diese sollen folgende Fragen beantworten: 
 ob „das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung einer städtebaulichen Ent -
wicklungsmaßnahme …. insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs 
an Wohn- und Arbeitsstätten,…“ (§ 165 Abs. 3 BauGB) erfordert, 
 ob die „einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung“ 
(§ 165 Abs. 1 BauGB) einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfor -
derlich ist, und 
 ob „die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren 
Zeitraums gewährleistet ist“ (§ 165 Abs. 4 BauGB). 
Können die Ziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auch durch an-
dere städtebauliche Instrumente wie z.B. städtebauliche Verträge erreicht wer-
den, muss auf die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
verzichtet werden.3 
                                                 
2  Vgl. Magistratsbeschluss Nr. 586 (2011): Konversion, Beschluss des Magistrats zu vorbereitenden Untersuchungen vom 
23.11.2011, S. 3. 
3  Vgl. ebenda.

6 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 1: Teilbereich A4
                                                 
4  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 39.

7 
 
 
 
 
Abbildung 2: Teilbereich B5 
                                                 
5 AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 9.

8 
 
1.2 Untersuchungsgegenstand 
Der Untersuchungsbereich  (Teilbereiche A und B) weist eine Größe von ca. 130 
Hektar zuzüglich des Naturschutzgebietes (NSG) „Bessunger Kiesgrube“ sowie der 
bebauten Flächen außerhalb der Konversionsfläche in Teilbereich B auf und setzt 
sich wie folgt zusammen: 
Teilbereich A 
 24,9 ha Lincoln-Siedlung 
 34,4 ha Cambrai-Fritsch-Kaserne     
   9,2 ha Jefferson-Siedlung 
 NSG „Bessunger Kiesgrube“ 
 Waldfläche der Waldabteilung 13 des Staatswaldes 
Teilbereich B 
 47,6 ha Kelley-Barracks 
 13,2 ha Nathan-Hale-Depot 
 bebaute Flächen außerhalb der Konversionsfläche in Teilbereich B 
Der Teilbereich A liegt im Süden Darmstadts, der Teilbereich B befindet sich im 
Westen der Stadt. Zurzeit sind die Konversionsflächen nicht öffentlich zugänglich 
und Teile des Nathan -Hale-Depots wurden noch bis zum Jahr 2011 von den US -
Streitkräften genutzt. D ie zu entwickelnden Flächen bieten Potenzial für Wohnen 
und für Gewerbe. So kann zum einen der Bedarf sowohl der im Bestand befindli -
chen als auch der von ansiedlungsbereiten Unternehmen befriedigt  werden. 
Dadurch können zusätzliche Arbeitsplätze entstehen. Zum anderen kann durch die 
Entwicklung neuer Wohngebiete auf den Konversionsflächen das bestehende 
Wohnraumdefizit in der Wissenschaftsstadt Darmstadt reduziert werden. 
Gleichzeitig wir d hierdurch verhindert, dass aufgrund der Ausweisung der 
Gewerbeflächen in Teilbe reich B zusätzlicher Druck auf den angespannten 
Wohnungsmarkt entsteht, denn die dort Beschäftigten könnten durch die neuen 
Wohngebiete mit Wohnungen versorgt werden.

9 
Teilbereich A 
Die Konversionsflächen der Lincoln -Siedlung, Cambrai -Fritsch-Kaserne und 
Jefferson-Siedlung befinden sich am südlichen Rand des Stadtteils Bessungen. 
Innerhalb des Stadtgefüges zeichnet sich das Gebiet durch seine besondere Lage 
als Barriere im Übergangsbereich zwischen der dicht bebauten Kernstadt zum 
Stadtteil Eberstadt aus. Zwischen der Lincoln -Siedlung und der Cambrai -Fritsch-
Kaserne befinden sich ein Wald und ein Naturschutzgebiet mit Kiesgrube. Die 
Cambrai-Fritsch-Kaserne ist nach Nordwesten Richtung Bessungen orientiert . 
Südlich im Bereich der Jefferson -Siedlung sowie des angrenzenden Eberstädter 
Villenviertels beginnt der Landschaftsraum der B ergstraße. Die Lincoln -Siedlung 
wird im Westen durch die Karlsruher Straße und die parallel zur Karlsruher Straße 
verlaufende Bahnlinie Heidelberg -Frankfurt begrenzt. Im Osten zwischen der 
Lincoln-Siedlung und der Cambrai -Fritsch-Kaserne verläuft die Heide lberger 
Straße.6 
Teilbereich B 
Für den Teilbereich B, bestehend aus den Konversionsflächen der Kelley -Barracks 
und des Nathan -Hale-Depots, wurde der Untersuchungsbereich derart angepasst, 
dass darüber hinausgehende angrenzende Stadtbereiche mit aufgenommen  wur-
den, um die Verknüpfung und Einbindung an und in die Stadt gewährleisten zu kön -
nen. Begrenzt wird der Untersuchungsbereich des Teilbereichs B durch die Hilpert -
straße im Norden und den Haardtring im Osten. Im Süden angrenzend befindet sich 
die Eschol lbrücker Straße und im Westen der Westwald.  Die noch im Unter -
suchungsbereich angrenzend gelegenen Gewerbeflächen umfassen zumeist Pro -
duzierendes Gewerbe. Einzelne Teile werden durch kleinere Grünflächen und Ru -
deralflächen (Bauerwartungsland) unterbrochen. Am östlichen Rand des Unter su-
chungsbereiches verläuft zwischen Gewerbegebieten und Bahnböschung eine 
wichtige Grünzug-Trasse.7 
  
                                                 
6  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 8ff. 
7  AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley-
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 9.

10 
1.3 Entwicklungsziele 
Mit den vorbereitenden Untersuchungen zur Durchführung einer städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme gemäß §  165 BauGB verfolgt die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt für den Teilbereich A mit der Lincoln -Siedlung, der Cambrai -Fritsch-Ka-
serne, der Jefferson-Siedlung, dem NSG „Bessunger Kiesgrube“ sowie einer Wald -
fläche, der Waldabteilung 13 des Staatswaldes, unterhalb des NSG , eine Realisie-
rung der im Rahmenplan beschlossenen Ziele, d.h. die zügige  Umnutzung ehemals 
militärisch genutzten Wohnraums und die Bereitstellung von neuen Wohnbau -
flächen sowie die dafür notwendigen Gemeinbedarfs - und Folgeeinrichtungen für 
unterschiedliche Bevölkerungsgruppen.  
Für den Teilbereich B sieht der Rahmenplan eine forcierte Bereitstellung von 
gewerblichen Flächen sowohl zur Erweiterung bereits ansässiger Unternehmen als 
auch zur Neuansiedlung von Unternehmen vor. 
Teilbereich A 
Die Entwicklungsziele der Rahmenplanung für den Teilbereich A sind: 
 Schaffung zweier Wohnquartiere zwischen Stadt und Landschaft,  
 ein gemischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen mit 
den dazugehörigen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, 
 ein breites Versorgungsangebot, 
 ein autoarmes Wohnumfeld (Stadt der kurzen Wege),  
 qualitativ hochwertige Freiräume, 
 Grundlage für eine spezifische, identitätsstiftende Gestaltung bilden die 
unterschiedlichen landschaftlichen und baulich -historischen Charaktere der 
beiden Areale,  
 räumliche und funktionale Vernetzung sowohl untereinander als auch mit 
den umgebenden Stadtteilen und Landschaftsräumen, 
 Berücksichtigung der städtebaulichen, verkehrlichen und grünordnerischen 
Anforderungen.

11 
Teilbereich B 
Die Entwicklungsziele für den Teilbereich B sind: 
 Entwicklung eines neuen Stadtbereiches mit überwiegend gewerblicher  
Nutzung. 
 Berücksichtigung der städtebaulichen, verkehrlichen und grünordnerischen 
Anforderungen. 
 Berücksichtigung der Entwicklungsziele der Anrainer. 
 Verträglichkeit für das Stadtbild und die Gesamtstadt.

12 
1.4 Abgrenzung des Untersuchungsbereiches 
Mit dem Beschluss zu den vorbereitenden Untersuchungen wurde die Abgrenzung 
der zu untersuchenden Flächen festgelegt (siehe Abbildungen 4 und 5).  
Der Untersuchungsbereich umfasst: 
 den Teilbereich A mit der Lincoln -Siedlung, der Jefferson -Siedlung, der 
Cambrai-Fritsch- Kaserne, dem NSG „Bessunger Kiesgrube sowie eine 
Waldfläche der Waldabteilung 13 des Staatswaldes unterhalb des NSG, 
 den Teilbereich B mit den Kelley -Barracks und dem Nathan-Hale-Depot und 
daran angrenzende Bereiche des Stadtgebietes. 
 
 
Abbildung 3: Anlage 1 – Teilbereich A8 
                                                 
8  Vgl. Magistratsbeschluss Nr. 586 (2011): Konversion, Beschluss des Magistrats zu vorbereitenden Untersuchungen vom 
23.11.2011, Anlage1.

13 
 
Abbildung 4: Anlage 2a – Teilbereich B9 
 
  
                                                 
9  Vgl. ebenda, Anlage 2a.

14 
2.  Bestandsaufnahme und Bestandsanalyse 
Das folgende Kapitel beschreibt die aktuelle Situation der Teilbereiche A und B. 
Bestandsaufnahme und Bestandsanalyse erfolgen auf Basis der im Anhang aufge -
führten Planungen, Gutachten etc. zu den vorgenannten Teilbereichen. 
2.1  Strukturelle, städtebauliche und soziale Verhältnisse 
2.1.1 Strukturelle Verhältnisse  
Lage 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfügt über insgesamt ca. 314 Hektar ehemals 
militärisch genutzter Flächen. Der Untersuchungsbereich umfasst das Plangebiet 
mit den Teilbereichen A und B mit Konversionsflächen in einer Größenordnung von 
rund 130 ha in Stadtrandlage.  Die Flächen liegen dennoch in nur geringer Entfer -
nung zur Stadtmitte. Der Teilbereich A mit der Lincoln Siedlung, der Cambrai -
Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung befindet sich im Süden Darmstadts 
zwischen den Stadtteilen Bessun gen und Eberstadt. Der Teilbereich B mit den 
Kelley-Barracks und dem Nathan -Hale Depot liegt in Darmstadts Westen zwischen 
Telekomviertel und Heimstätten Siedlung (siehe Abbildung 5). Aufgrund der militäri -
schen Nutzung durch die US -Streitkräfte sind die T eilbereiche durch Zäune abge -
trennt, nicht öffentlich zugänglich und bilden somit eine Barriere im Stadtgefüge.

15 
 
Abbildung 5: Lage in der Stadt: Übersicht der Konversionsflächen 10 
 
Teilbereich A 
Die Konversionsflächen innerhalb des Teilbereichs A befinden sich im südlichen 
Stadtgebiet Darmstadts im Stadtteil Bessungen (siehe Abbildung 6). Die aus zwei 
Teilen bestehenden Flächen liegen im Schnittpunkt eines die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt nahezu vollständig umschließenden Wald- und Offenlandgürtels mit dem 
linearen Siedlungsband zwischen Eberstadt und Bessungen, welches sich an der 
westlichen Hangkante des Odenwalds entwickelt hat. Im Untersuchungsgebiet tref -
fen die Naturräume des vorderen Odenwalds und der hessischen Rheinebene auf -
einander. Das Plangebiet weist eine außerordentliche Vielfalt an städtischen und 
landschaftlichen Bezügen auf.  
Der Teilbereich A umfasst die Konversionsflächen mit ca. 68,5 ha 
 Lincoln-Siedlung mit ca. 24,9 ha,  
 Cambrai-Fritsch-Kaserne mit ca. 34,4 ha und  
 Jefferson-Siedlung mit 9,2 ha. 
                                                 
10  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 7.

16 
Sowie neben den Konversionsflächen: 
 NSG „Bessunger Kiesgrube“ und unterhalb 
 Waldflächen der Waldabteilung 13 des Staatswaldes 
 
Abbildung 6: Lageplan der Konversionsflächen im Teilbereich A 11 
Lincoln-Siedlung 
Die Lincoln-Siedlung liegt westlich der in Richtung Nord -Süd verlaufenden Heidel -
berger Straße. Diese ist eine der Haupterschließungsachsen Darmstadts und ver -
bindet die Stadtteile Bessungen und Ebe rstadt mit der Innenstadt. Im Westen wird 
die Lincoln -Siedlung durch die ebenfalls in Nord -Süd Richtung verlaufenden 
Bahntrasse und die Karlsruher Straße (B3) begrenzt. Bahntrasse und Karlsruher 
Straße bilden eine Barriere für die Siedlung, welche die Vern etzung in Richtung 
Westen erschwert. Nördlich der Lincoln -Siedlung bildet die Noackstraße die Sied -
lungsgrenze, dieses Gebiet wird durch Wohngebäude unterschiedlicher Baustile 
geprägt. Unter anderem befindet sich dort das denkmalgeschützte Hauptgebäude 
der ehemaligen Großherzoglichen Keramischen Manufaktur. Nordwestlich im Drei -
                                                 
11  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 11.

17 
eck zwischen Bahn und Karlsruher Straße liegt die Sportanlage des TG Bessungen. 
Etwas weiter nördlich der Noackstraße befindet sich das Gewerbegebiet Bessungen 
mit einer Größe von  ca. 8 ha. Nahversorgungsunternehmen wie Rewe, Alnatura, 
Bürobedarf, Baumarkt etc. , Dienstleistung sunternehmen rund um das Auto sowie 
Gastronomiebetriebe sind hier vorhanden . Im Süden ist die Lincoln -Siedlung durch 
eine Kleingartenanlage und durch die sich anschließende Waldfläche begrenzt.12 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Die Cambrai-Fritsch-Kaserne liegt östlich der Heidelberger Straße zwischen Natur -
schutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ und Naherholungsgebiet Ludwigshöhe. Im 
westlichen Teil wird die Kaserne durch einen Damm zur Kiesgrube und östlich zum 
Waldrand hin durch eine Böschung von bis zu 9 m begrenzt. Im Norden befinden  
sich neben dem Grünzug Bessungen Süd, der dem Verlauf des Saubachgrabens 
folgt, verschiedene öffentliche Einrichtungen wie die Lichtenberg -Schule, die Aka -
demie für Tonkunst und das Polizeipräsidium. Weiter nördlich oberhalb des Grün -
zugs Bessungen Süd grenzt der südliche Ortsrand des Stadtteils, der in seiner 
Bebauungsstruktur im Wesentlichen durch Einfamilienhäuser geprägt ist. Direkt -
daneben – südlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne liegt die durch einen Zaun und die 
Cooperstraße räumlich getrennte Jefferson-Siedlung (siehe unten und folgende Ab -
bildung). Die Cooperstraße bildet die einzige Ost -West Verbindung zwischen der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne, der Jefferson-Siedlung und der Lincoln-Siedlung.  
Jefferson-Siedlung 
Die Jefferson-Siedlung wird im Osten und im Westen durch Waldflächen begrenzt. 
Im Norden schließt die Jefferson -Siedlung direkt an die Cambrai -Fritsch-Kaserne, 
getrennt durch einen Zaun und die Cooperstraße. Im Süden grenzt die Jefferson -
Siedlung an den Stadtteil Ebersta dt mit seinem großzügig durchgrünten Villenge -
biet. 
  
                                                 
12  Vgl. ebenda , S. 8ff. und Wissenschaftsstadt Darmstadt – Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung  (2012): 
Gewerbegebiete 2012/2013,S 33ff.

18 
Teilbereich B 
Die Flächen des Teilbereichs B befinden sich in südwestlicher Stadtrandlage und 
bestehen aus den getrennt genutzten Kelley -Barrack, dem Nathan-Hale Depot und 
dem angrenzenden Stadtbereich.  Umgeben wird der Teilbereich B im Norden vom 
Gewerbegebiet Hilpertstraße und vom „Telekomviertel“, östlich schließt ein Wohn - 
und Mischgebiet an. Westlich grenzt der Teilbereich B an den Westwald. Im Süden 
parallel zum Teilbereich B verläuft die Eschollb rücker Straße mit der direkt angren -
zenden Heimstättensiedlung.13 
 
 
Abbildung 7: Übersicht Konversionsflächen im Teilbereich B 14  
                                                 
13  AG5; Durth Roos Consulting GmbH;  BHM Planungsgesellschaft mbH  (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 9f. 
14  Vgl. ebenda, S. 26.

19 
Kelley-Barracks  
Die Kelley-Barracks liegen südlich und räumlich getrennt vom Nathan-Hale-Depot. 
Im Nordwesten , im südlichen Teil der Kleyerstraße , angrenzend an die Kelley -
Barracks, befinden sich das Hochregallager der Firma Döhler sowie zwei unge -
nutzte Gebäude in Privateigentum. Im Anschluss an das Hochregal lager befinden 
sich die Flächen der Firma Burda. Im Osten, im Bereich Riedstraße bis zur Bahn -
linie, grenzen die Kelley-Barracks an ein Industrie- bzw. Gewerbegebiet mit diversen 
Eigentümern, u.a. Firma Döhler und Firma Wiest. Im Süden der Kelley -Barracks 
verläuft die Eschollbrückerstraße mit der direkt angrenzenden Heimstätten Siedlung. 
Am westlichen Rand der Kelley -Barracks, hin zum Westwald , schließen sich 
größere Wald- und Grünflächen sowie Sport- und Trainingsplätze an. Im Bereich der 
Kelley-Barracks befinden sich noch eine kleinere Sporthalle sowie eine Kapelle.15 
Nathan-Hale-Depot 
Im Norden grenzen entlang der Hilpertstraße verschiedene private und gewerbliche 
Flächen und Betriebe an das Nathan-Hale-Depot, u.a. die Firmen Lacher, Wiest und 
T-Systems. Westlich grenzt das Nathan -Hale-Depot an die Firma Buchwerk sowie 
an einige teilweise leerstehende Gewerbeeinheiten und  an ein Tanklager, dass sich 
in städtischem Besitz befindet. Das Hochregallager der Firma Döhler sowie weitere 
Flächen in privatem Eigentum  befinden sich zwischen dem Tanklager und dem 
Westwald.16 
Schlussfolgerung 
Aufgrund der bisherigen Nutzung durch das US -Militär und der damit verbundenen 
siedlungsräumlichen Isolierung bilden die Konversionsflächen einerseits eine Bar -
riere innerhalb des Stadtgefüges. Diese Situation schafft Entwicklungshemmnisse, 
andererseits bieten sich erhebliche Potenziale für die städtebauliche Entwicklung. 
Mit der Entwicklung dieser Fläc hen können diese wieder in das Stadtgefüge ein -
gebunden werden. Dies führt zu einer Aufwertung auch der umliegenden Ge biete. 
So kann z.  B. mit der Entwicklung des Teilbereichs A und der bereits abge-
schlossenen Realisierung des Projektes „Marktplatz Bessungen“ das Gewerbege -
biet Bessungen als attraktiver Nahversorgungsstandort für die umliegenden Stadt -
teile nachhaltig genutzt und aufgewertet werden. Der Nahversorgungsstandort 
„Marktplatz Bessungen“ w urde u. a. vor dem Hintergrund der zukünftigen Flächen -
entwicklung des Teilbereiches A und der hierdurch zu erwartenden Kaufkraft im 
                                                 
15  Vgl. ebenda, S. 11f. 
16  Vgl. ebenda.

20 
Einzugsgebiet entwickelt. Im Teilbereich B können die die Konversionsflächen um -
gebenden Gebiete städtebaulich und funktional zusammengeführt werden.  
Bevölkerungsstruktur und Wirtschaftskraft 
Die Einwohnerzahl der Wissenschaftsstadt Darmstadt steigt entgegen dem bundes-
deutschen Trend stetig an (siehe hierzu ausführlich Kapitel 4.3.1). Daraus resultiert 
nun eine angespannte Situation. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt zählt zu den 
wirtschaftsstärksten Städten in Deutschland. Nur Frankfurt am Main hat in Hessen 
eine höhere Wirtschaftskraft. Darmstadts Wirtschaftskraft ist auf wachstumsstar ke 
Branchen mit hohem Anteil an innovativen Produktions - und Dienstleistungsunter-
nehmen, vornehmlich im Hochtechnologiebereich , zurückzuführen. Als wichtiger 
und attraktiver Gewerbestandort ist die Wissenschaftsstadt Darmstadt Sitz zahlrei -
cher namhafter  Unternehmen mit Schwerpunkten in den Bereichen Chemie, 
Pharma und Biotechnologie (Merck  KGaA, Evonik  Industries AG , Kao-Germany 
GmbH (goldwell), Döhler Group u.v.m.). Ausführliche Informationen enthält Kapitel 
4.3 der vorliegenden Untersuchung. 
2.1.2 Städtebauliche Verhältnisse 
Historische Entwicklung 
Die Betrachtung der historischen Entwicklung der beiden Teilbereiche und ihrer 
Umgebung soll Aufschluss über die stadträumliche Entwicklung der Bereiche geben. 
Die Erkenntnisse bilden eine wichtige Grundlage für die zukünftigen Planungen.  
Teilbereich A 
Die historische Entwicklung des Teilbereichs A ist aufgrund seiner Lage am südli -
chen Rand des Stadtteils Bessungen mit seinem zu dieser Zeit dörflich -bäuerlichen 
Charakter geprägt. Der Stadtteil entwickelte sich am Kreuzungspunkt alter Wege -
verbindungen, z.B. nach Eberstadt. Bessungen wurde im Jahr 1888 eingemeindet. 
Die noch heute sichtbar gerodeten Flächen im Teilbereich A lassen darauf schlie -
ßen, dass die Flächen vermutlich landwirtschaftlich genutzt wurden. Prägend für das 
Gebiet sind die Ludwigshöhe, deren Name auf den Großherzog Ludewig I. 
zurückzuführen ist, und die Kiesgrube, in der bis 1978 der sogenannte „Bessunger 
Kies“ abgebaut wurde. Sie steht seit 1997 als Biotop unter Naturschutz.17 
                                                 
17  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 14.  Vgl. auch Wissenschaftsstadt 
Darmstadt – Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung (2012): Gewerbegebiete 2012/2013, S 33ff.

21 
 
Lincoln-Siedlung 
Vor der Bebauung in den Jahren 1954-58 wurde ein Teil des Geländes gärtnerisch 
genutzt. Der südwestliche Teil war bewaldet. Von 1906 -1938 befand sich nördlich 
der heutigen Lincoln -Siedlung die Produktions - und Lagerstätte der Großherzogli -
chen Keramischen Manufaktur. Das Hauptgebäude wird heute als Wohngebäude 
genutzt und ist Kulturdenkmal. In den Jahren 1954 -1958 wurden für die amerikani -
schen Streitkräfte und ihre Familienangehörigen die Lincoln-Family-Housing mit 588 
Wohnungen sowie Einrichtungen der sozialen Infrastruk tur gebaut. 18 Die Lincoln -
Siedlung umfasst 33 Wohnzeilen, diese befinden sich in einem sehr unterschiedli -
chen Zustand, neun der Wohnzeilen wurden im Jahr 2002 saniert. Die übrigen 24 
Wohnzeilen weisen einen Ausstattungsstandard aus den 70er bis 80er Jahren auf. 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Der Bau der ursprünglich zwei Kasernen , während des Nationalsozialismus 1937 -
1938, ist unmittelbar auf die Deklaration Darmstadts zum „Hauptwaffenplatz des 
Westens“ zurück zu führen. Die getrennt errichteten Kasernen – die Cambrai -Ka-
serne und die Freiherr -von-Fritsch-Kaserne – waren somit Bestandteil des „Ver -
nichtungsfeldzugs“ der Wehrmacht. Für den Bau der Kasernen wurde das Gelände 
durch Abgrabungen und Aufschüttungen weitgehend terrassiert und nivelliert.  Alte 
Steinmauern des mittlerweile denkmalgeschützten Kasernenplatzes lassen die 
damalige Trennung der Kasernen heute noch  erkennen. Der gesamte Kernbereich 
wurde durch das Landesamt für Denkmalpflege unter Ensembleschutz gestellt.  
Am 01.11.1950, nach Ende des zweiten Weltkrieges , wurden die beiden Kasernen 
von der US -Army übernommen und zusammengelegt. Der Bestand der damal igen 
Kasernen ist nahezu unverändert erhalten geblieben und nur an wenigen Stellen 
ergänzt worden. 19 Auf der Kaserne befinden sich drei Appartementhäuser, zwei 
Mannschaftsunterkünfte, neun Verwaltungsgebäude, fünf Lagergebäude sowie drei 
Freizeiteinrichtungen. Weiter beschreibt das Gutachten der BSMF (Beratungsgesell-
schaft durch Stadterneuerung und Modernis ierung mbH) dass die unsanierten Ge -
bäude mit großer Wahrscheinlichkeit schadstoffbelastet sind. 
  
                                                 
18  Vgl. ebenda, S. 20.  
19      BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 16 ff.

22 
Jefferson-Siedlung 
Südlich an die Cambrai-Fritsch-Kaserne wurde 1951 das Wohnquartier Jefferson -
Siedlung mit 124 Wohnungen für die Angehörigen der US -Army gebaut. Die Sied-
lung besteht aus sechs Wohngebäuden mit 3 -4 Zimmerwohnungen, zwei Apparte -
mentgebäuden, einem Hotel, einer Kapelle, ei nem Klinikgebäude sowie diversen 
Freizeiteinrichtungen. Das Gutachten de r BSMF aus dem Jahre 2008 besagt, dass 
im Jahre 2005 drei der sechs Wohngebäude „saniert“ wurden, in den restlichen drei 
Wohngebäuden blieb der Ausstattungsstandard der 70er Jahre bestehen und es 
wurden lediglich Schönheitsreparaturen durchgeführt. Weiter erhielt das Gebiet, das 
zunächst nur über die Ludwigshöhstraße verkehrlich erschlossen wurde, mit der 
Cooperstraße einen direkten Anschluss an die Heidelberger Straße. 2001 wurde die 
zunächst öffentliche Durchfahrt zur Marienhöhe über die Cooperstraße fü r den öf -
fentlichen Verkehr gesperrt, inzwischen aber wieder geöffnet. 
 
Teilbereich B 
Erste Hinweise auf diesen Teil des Stadtgebietes finden sich im „Hill´schen 
Prospect“ von 1776, in dem die Scheppallee, die Holzhofstraße und die 
Eschollbrücker Straße als Ausfallstraßen und -wege strahlenförmig vom damaligen 
Stadtrand ausgehen. Diese stellten die Verbindung der Stadt und des damalig noch 
selbstständigen Stadtteils Darmstadt Bessungen zu den westlichen Waldgebi eten 
dar. Mit dem Bau der ersten Kaser nengebäude und den ersten Abschnitten der 
Heimstättensiedlung in den 30er Jah ren begann die bauliche Entwicklung des 
Gebietes. In Verbindung mit dem da maligen Post -/Fernmeldetechnischen 
Zentralamt (heute Telekom) e ntstand ab 1967 das Gewerbegebiet im Norden 
zwischen Hilpert- und Kleyerstraße. Die Umwand lung der ehemaligen Flächen des 
Post-/Fernmeldetechnischen Zentralamts in das Telekom viertel erfolgte ab 2003. 
Mit Übernahme der Flächen durch das US-Militär seit 1945 hat das Gebiet eine rein 
auf die militärischen Bedarfe bezogene Entwick lung genommen – abgekoppelt vom 
städtebaulichen Umfeld.  Zudem sind die Berei che in sich geschlossen und nicht 
mehr für die Öffentlichkeit und damit auch nicht für die Darmstädte r Bevölkerung 
zugänglich.20 
  
                                                 
20  Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt; AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH  
(2012): Konversionsflächen West Kelley -Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, 
S. 15ff.

23 
Kelley-Barracks 
Das Gebiet der Kelley-Barracks wurde in drei Abschnitten 1938, 1951 -53 und 1984-
87 gebaut und gliedert sich in einen Mannschafts-, Freizeit-, Verwaltungs-, Lager- 
und Werkstattbereich. 
Nathan-Hale-Depot 
Das Nathan-Hale-Depot wurde 1936 gebaut und besteht überwiegend aus Werk -
stätten, Lager - und Verwaltungsgebäuden, welche 1950 um weitere Lager - und 
Werkstattgebäude erweitert wurden. Ursprünglich wurde das Nathan -Hale-Depot 
vom Heeres - und Verpflegungsamt des Deutschen Reiches als Lebensmittellager 
und als Bäckerei genutzt. Anschließend beherbergte das Nathan -Hale-Depot für die 
US-Streitkräfte die Abteilung für Ingenieur - und Wohnungswesen sowie die Logis -
tikabteilung.

24 
Nutzungen 
Teilbereich A 
Das Planungsgebiet wurde bis zum Abzug der US-Streitkräfte militärisch genutzt. Im 
Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt aus dem Jahr 2006 ist die 
Lincoln-Siedlung im Vorgriff auf eine zivile Umnutzung bereits als Wohnbaufläche, 
die Cambrai-Fritsch-Kaserne jedoch weiter als Sonderbaufläche ausgewiesen. Die 
Flächen des Teilbereichs A sind seit dem Abzug des US -Militärs ungenutzt und lie-
gen brach. Bis auf wenige Ausnahmen befinden sich die Flächen im Eigentum der 
BImA. Aufgrund der vorhandenen städtebaulichen und stadtfunktionalen Missstände 
und Mängel wurde jedoch ein Planungserfordernis konstatiert. Die Flächen der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne werden entsprechend der Einschätzungen des Stadtpla -
nungsamtes sowie des Vermessungsamtes i.S. des §  35 BauGB als Außenbereich 
eingestuft.  
Zur Beurteilung der planungsrechtlichen Situation, einschließlich des Bestandschut-
zes der Bebauung in den Konversionsflächen, wurde ein Rechtsgutachten durch die 
Kanzlei Nickel und Partner  / KNH Rechtsanwälte erstellt und im November 2009 
vorgelegt. Es ist davon auszugehen, dass die Gebiete der Lincoln -Siedlung, der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung planungsrech tlich nicht aus -
reichend erschlossen sind und ein Planungserfordernis besteht. Dies begründet das 
Rechtsgutachten damit, dass die Einrichtungen speziell auf ihre vorherige Nut zung 
zugeschnitten waren und die Standards des deutschen Baurechts vor allem bei  den 
Erschließungseinrichtungen nicht eingehalten wurden.21  
Lincoln-Siedlung 
Die Lincoln-Siedlung wurde in den 50er Jahren als Housing Area für amerikanische 
Militärangehörige, (siehe Abbildung 11) entsprechend den spezifischen Bedürfnis -
sen des US -Militärs errichtet und genutzt. Die Liegenschaft steht seit dem Abzug 
der Amerikaner leer. Weiter finden sich im Bereich der Lincoln -Siedlung innerhalb 
der Konversionsflächen neben den Flächen der BImA zwei von den privaten Eigen-
tümern bewohnte und zum Teil vermietete Doppelhaushälften, die als zivile Enklave 
in der Militäranlage erhalten blieben.  
                                                 
21   Nickel Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, KNH Rechtsanwälte (2009): Rechtsgutachten Konversion Darmstadt, 
S 40ff.

25 
Das Gebiet der Lincoln -Siedlung umfasst ne ben seinen 33 Gebäuden mit 
Wohnnutzung folgende Gebäude mit der ehemaligen Nutzungen als:  
 
 Child Development Center, 
 Kindergarten, 
 Middle School, 
 Elementary School,  
 Jugendclub, 
 Youth Service Center,  
 Sportstätten, 
 technische Infrastruktureinrichtungen wie 
- eine Tankstelle,  
- ein BHKW,  
- eine Trafostation sowie  
- eine Trinkwasserübergabestation einschließlich einer Chlorstation für die 
Trinkwassereinspeisung. 
Der Zustand der 33 Wohnzeilen lässt sich wie folgt beschreiben, 20 der 33 Gebäude 
mit 360 Wohneinheiten wurden renoviert. Diese befinden sich weitgehend im 
südlichen Teil der Siedlung. Weitere 9 Gebäude mit 156 Wohneinheiten wurden 
umfänglich saniert; in diesen sanierten Gebäuden soll nach Aussage der BSMF eine 
zivile Nachnutzung für Wohnen grundsätzlich möglich sein. Dies ist nach den 
heutigen Standards zu prüfen , da bei einem Großteil der 588 Wohnunterkünfte 
bisher lediglich Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden und die Gebäude 
schadstoffbelastet (siehe Punkt Bebauungsstruktur) sind. Hinzu kommen weitere 72 
Wohnunterkünfte, die sich noch in ihrem Urzustand aus dem Jahre 1954 befinden. 
Die „Sanierung“ entspricht nicht den gültigen deutschen Standards, da bei der 
Dämmung der Gebäud e die Spitzböden und Kellergeschosse nicht be rücksichtigt 
wurden. Die Dacherneuerung erfolgte in den 80er Jahren ebenso wie die 
Erneuerung der Kunststofffenster. 
Für die Erfüllung einer Anzahl von Auflagen wie z.B. der Anforderungen an Lärm -
schutz, Brandschutz, Wärmeschutz etc. wären nach einem Gutachten de r BSMF 
vom 24.04.2008 Modernisierungskosten von mindestens 11,2 Mio. Euro erforder -
lich. In Verbindung mit einer Grundstücksneuordnung ist für die künftigen Grund -
stücke die Erschließung zu sichern bzw. neu herzustellen. Die Anordnung der Stell -

26 
plätze zwischen den Wohnblocks und z um Teil entlang der Straße, bedarf im Zuge 
der Nachnutzung, hinsichtlich der erforderlichen Neugestaltung des Straßenr aums 
sowie der schadhaften und unzureichend ausgebauten Gehwege , ebenfalls einer 
Neuordnung. Auf dem Grundstück der Tankstelle mit ihren Funktionsgebäuden 
(Werkstatt) und den dazugehörigen Benzinabscheiders besteht laut Gutachten ein 
Altlastenrisiko; weitere Untersuchungen sind durchzuführen.  
Die Lincoln-Siedlung wird lt. Rechtsgutachten als unbeplanter Innenbereich gemäß 
§ 34 BauGB eingestuft, allerdings besteht hier ein offensichtlicher städtebaulicher 
Ordnungsbedarf.22 Zivile Folgenutzungen vormals militärischer Anlagen können sich 
nicht auf Bestandsschutz berufen. (Nickel und Partner, KNH Rechtsanwälte).  
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung 
Die Cambrai-Fritsch-Kaserne besteht aus Mannschafts - und Verwaltungsgebäuden 
sowie einer Militärschule. Der nördliche Teil der Cambrai-Fritsch-Kaserne wurde von 
Fernmeldeeinheiten und der Militärpolizei genutzt. Der Südwesten der Cambrai -
Fritsch-Kaserne diente als Einzelhandelsschwerpunkt mit Geschäften und Die nst-
leistungen des US -Militärs. Im Süden schließt sich die 1951 erbaute Jefferson -
Siedlung mit Hotelnutzung für die Angehörigen des US -Militärs an (siehe Abbildung 
11). Die beiden Gebiete stehen seit Abzug des US -Militärs leer und sind ungenutzt. 
Im Bereich der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung gibt es neben 
der BImA 11 private Eigentümer (siehe Punkt Eigentumsverhältnisse unter 2.1.3 
Soziale Verhältnisse). Die Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung sind 
als Außenbereiche gemäß § 35 BauGB anzusehen. 
Teilbereich B 
Der Teilbereich B ist im Flächennutzungsplan wie folgt gegliedert: Die Kelley -
Barracks und das Nathan -Hale-Depot sind als Sonderbaufläche , die übrigen Flä -
chen innerhalb des Untersuchungsbereiches als gewerbliche Baufläche dargestellt. 
Die Kelley-Barracks stehen seit dem Abzug des US -Militärs leer, Teilbereiche der 
Flächen des Nathan-Hale-Depots wurden noch bis 2011 vom US-Militär genutzt. Die 
Konversionsflächen der Kelley -Barracks und des Nathan -Hale-Depots sind i.S. 
§ 35 BauGB als Außenbereich eingestuft.23  
                                                 
22  Nickel Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, KNH Rechtsanwälte (2009): Rechtsgutachten Konversion Darmstadt, 
S. 100. 
23  Vgl. ebenda, S. 202.

27 
Kelley-Barracks 
Die Kelley -Barracks umfassen neben den Mannschaftsgebäuden an der Escholl -
brücker Straße hauptsächlich Verwaltungs-, Versorgungs- und Fahrzeughallen so -
wie Garagen, Werkstätten u.ä. und weisen großflächige Flächenversiegelungen auf. 
In westlicher Randlage der Kelley -Barracks befinden sich im Übergang zum West -
wald, größere an den Westwald angrenzende Wald- und Grünflächen sowie Sport - 
und Trainingsplätze. Seit Abzug des US -Militärs stehen diese leer und sind unge -
nutzt.24 Aufgrund der vorherigen spezifischen militärischen Nutzung ist eine 
Nachnutzung der Gebäude für die bestehenden Bedarfe der Wissensc haftsstadt 
Darmstadt weitestgehend nicht gegeben, darüber hinaus ist ein hohes Altlastenrisko 
zu vermuten. Gemäß dem Rechtsgutachten der Kanzleien Nickel und Partner / KNH 
Rechtsanwälte werden die Flächen der Kelley -Barracks als Außenbereich i.S.d.  
§ 35 BauGB eingestuft.  
Nathan-Hale-Depot 
Das Nathan-Hale-Depot wurde in den 30er Jahren als Lebensmittellager und Bäcke-
rei genutzt. Das US-Militär erweiterte die Flächen in den 50er Jahren um Verwal -
tungs-, Lager- und Werkstattgebäude. Die Flächen wurden weitestgehend als Depot 
genutzt. Seit dem Abzug der letzten Militärangehörigen und der Flächenübernahme 
durch die BImA im Jahre 2011 liegen die Flächen brach. Die Flächen des Nathan -
Hale-Depots werden wie die Kelley-Barracks gemäß Rechtsgutachten der Kanzleien 
Nickel und Partner  / KNH Rechtsanwälte als Außenbereich i.S.d. §  35 BauGB ein -
gestuft  
Untersuchungsbereich 
Im südwestlichen Teil des Untersuchungsbereiches grenzt der Westwald an die 
Konversionsflächen. Im Nordwesten schließen die Gewerbegebiete Kleyer -, und 
Hilpertstraße mit Nutzungen aus Handel, Büronutzung und Gewerbe an. Das Tele -
komviertel sowie das Gebiet von Eumetsat grenzen im Norden an den Untersu -
chungsbereich an. Östlich zwischen Konversionsgebiet und Bahnlinie befinden sich 
Industriebetriebe sowie Produzierendes Gewerbe, u.a. international aufgestellte 
Firmen der Lebensmittelbranche sowie des Kfz -Gewerbes. Südlich der Konver -
sionsflächen, angrenzend an die Eschollbrücker Straße , befindet sich die Heimstät-
ten Siedlung, als reines Wohngebiet mit entsprechenden Nahversorgern (Lidl, Real 
                                                 
24  AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH  (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 24.

28 
etc.).25 Aufgrund der bisherigen militärischen Nutzung und der damit verbundenen 
eingeschränkten N achnutzungsmöglichkeiten, sind bei einer zivilen Nachnutzung 
Konfliktsituationen mit der angrenzenden Heimstättensiedlung  zu erwarten . Der 
Untersuchungsbereich ist in weiten Teilen großflächig versiegelt.  
Bebauungsstruktur 
Im Bereich der Konversionsflächen befinden sich unterschiedliche Bebauungsfor -
men und Bautypologien, welche hinsichtlich der Bausubstanz unterschiedlich 
bewertet sind. Die folgenden beiden Abbildungen stellen den aktuellen Zustand / die 
Bewertung der vorhandenen Bausubstanz der Konversionsflächen innerhalb der 
Teilbereiche A und B dar.  
 
 
Abbildung 8: Bauzustand der Konversionsflächen im Teilbereich A 26
                                                 
25  Vgl. ebenda, S. 25. 
26  BS+ städtebau und architektur (2011): Materialsammlung Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 7.

29 
 
 
 
Abbildung 9: Bauzustand der Konversionsflächen Teilbereich B 27  
                                                 
27  AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 28.

30 
 
Teilbereich A 
Die Konversionsflächen des Teilbereichs A, bestehend aus Lincoln -Siedlung, der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson Siedlung, sind in Ihrer Baustruktur durch 
die ehemalige Nutzung als Militärfläche geprägt. Die vorangegangene Abbildung 
zeigt den Zustand der Bausubstanz  der Gebäude des Teilbereichs A entsprechend 
des Bau- und Zustandsberichtes über den Gebäudebestand, erstellt durch das HBM 
im Jahr 2009. 
Lincoln-Siedlung 
Die Lincoln -Siedlung besteht hauptsächlich aus typischen 3 -geschossigen Mehr -
familienhäusern mit 18 Wohneinheiten und Gebäuden mit Gemeinbedarfseinrichtun-
gen wie der Elementary  School, der Middle  School und dem Kindergarten sowie 
Gebäuden der Versorgung. Entsprechend der Bestandsanalyse des HBMs befindet 
sich ein Großteil der Gebäude in einem schlechten bis mittlerem Zustand (siehe 
Abbildung 9). Aus der orientierenden Gebäudeuntersuchung der Infrastrukturge -
bäude der Dr. Hug Geoconsult GmbH aus den Jahr 2010 geht hervor, dass die 
„öffentlichen Gebäude“ mit Ausnahme des Child Development Ce nters der Lincoln-
Siedlung nicht ohne weiteres für eine Wiedernutzung geeignet sind. 28 Die Gebäude 
weisen verschiedene Schadstoffbelastungen (Asbest, Schimmel, KMF u.a.) auf. In 
einer Stellungnahme des Immobilienmanagements vom 02.02.2011 heißt es : „Eine 
„Weiternutzung“ der Gebäude vor dem Wissen, dass asbesthaltige Materialien und 
alte Mineralwolle vorhanden sind, wird generell in Bezug auf die Betreiberverant -
wortung abgelehnt.“29 Wie die „öffentlichen Gebäude“ sind auch die Wohngebäude 
der Lincoln-Siedlung mit Schadstoffen belastet. Dies geht aus der orientierenden 
Gebäudeuntersuchung auf Schadstoffe hervor; die Gebäude weisen gleich mehrere 
Schadstoffbelastungen auf (Asbest, PAK, KMF, OCP/PCP).30 
 
                                                 
28   Dr. Hug Geoconsult GmbH (2010):  Ehemalige US -Siedlung „Lincoln -Village“, Franklinstraße Darmstadt – Schulen, 
Kindergärten, Jugend -Einrichtungen – (öffentliche Gebäude). Orientierende Gebäudeuntersuchung auf Schadstoffe, 
Oberursel, S. 9ff. 
29  Immobilienmanagement Darmstadt, Schreiben vom 02.02.2011 an das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, S 2. 
30   Dr. Hug Geoconsult GmbH (2010): Ehemalige US-Siedlung „Lincoln-Village“, Franklinstraße Darmstadt – Orientierende 
Gebäudeuntersuchung auf Schadstoffe, Oberursel, S 22ff.

31 
 
Abbildung 10: Gebäudebestand - Nutzungen Teilbereich A31 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Die Cambrai -Fritsch-Kaserne umfasst neben den denkmalgeschützten Gebäuden 
um den Kasernenplatz Mannschaftsunterkünfte, Gebäude mit Gemein-
bedarfseinrichtungen sowie Verwaltungs- und Versorgungsgebäude. Auch befindet 
sich, wie schon in der Lincoln-Siedlung, ein Großteil der Gebäude in einem mittleren 
bis schlechten Zustand. Einzelne Verwaltungsgebäude um den Kasernenplatz 
wurden – wie bereits beschrieben – im Jahr 1938 von der Deutschen Wehrmacht 
erbaut und sind als Denkmalensemble geschützt, welches den Erhalt und die 
Nachnutzung der Gebäude durch die Zugehörigkeit zum denkmalgeschützten Kern -
bereich notwendig macht. Aufgrund der massiven Bausubstanz und Baustruktur 
wird dies als unproblematisch angesehen und im Rahmenplan berücksichtigt. 32 Die 
übrigen Gebäude unterliegen nicht dem Denkmalschutz. Ein Großteil der Versor -
gungs-, und Werkstattgebäude sind aufgrund ihrer baulichen Subs tanz und ihrer 
bisherigen Nutzung nicht erhaltenswürdig. Wie schon beschrieben, weisen diese 
Gebäude einen schlechten Zustand mit Ausstattungsstandard der 70er Jahre auf. 
  
                                                 
31  BS+ städtebau und architektur (2011): Materialsammlung Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 11. 
32  Vgl. ebenda, S. 14.

32 
Jefferson-Siedlung 
Die Jefferson -Siedlung hat sich ohne Bezugnahme auf die angrenzende zivile 
Wohnbebauung allein aus den militärischen Notwendigkeiten entwickelt und stellt 
städtebaulich und landschaftsräumlich einen Fremdkörper dar. Sie umfasst neben 
den 3-geschossigen Mannschaftsunterkünften noch eine in 1955 erbaute Kirche, die 
als erhaltenswert gilt, sowie das optional erhaltenswürdige Gebäude des Rainbow -
clubs.  
Teilbereich B 
Entsprechend der Nutzung finden sich innerhalb der Konversionsflächen im Teilbe -
reich B neben den für die Kelley -Barracks prägenden Mannsch aftsgebäuden ent -
lang der Eschollbrücker Straße hauptsächlich Verwaltungs -, Versorgungs - und 
Fahrzeughallen sowie Garagen, Werkstätten u.ä. Weiterhin sind großflächige 
Flächenversiegelungen vorhanden. 
Kelley-Barracks 
Teilweise befinden sich die Kelle y-Barracks-Mannschaftsunterkünfte entlang der 
Eschollbrücker Straße in einem guten Erhaltungszustand, jedoch finden sich keine 
Aussagen über die Schadstoffbelastung innerhalb der Ge bäude. Dagegen befinden 
sich die Kfz -Hallen und Werkstätten im hinteren Teil der Kelley -Barracks in 
unterschiedlichen baulichen Zuständen. Die Gebäude sind nur bedingt 
erhaltenswert. Einzelne Gebäude besitzen gebietsprägenden Charakter. Hierzu 
zählen das Mannschaftsgebäude, das Verwal tungsgebäude mit Dachreiter, das 
Uhrtürmchen am Paradeplatz, die benachbarte Kapelle, eine kleine Sporthalle und 
ebenfalls ein Sprung- und Übungsturm.33  
Nathan-Hale-Depot 
Die Lagergebäude aus den 30er Jahren, die in den letzten Jahren weitestgehend 
ungenutzt blieben, erscheinen aufgrund der Baustruktur und Nutzungsart (Lager - 
und Silo-Gebäude) nicht erhaltenswert.34 
  
                                                 
33  AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 26f. 
34  Vgl. ebenda.

33 
Verkehrliche Erschließung 
Teilbereich A 
Die Heidelberger Straße ist die zentrale Haupterschließungsachse für die Konversi -
onsflächen. Die Lincoln-Siedlung ist im Norden über die Noackstraße und im Süden 
über die Franklinstraße angeschlossen. Die Franklinstraße stellt die Hauptverkehrs -
achse der Lincoln-Siedlung dar, diese durchquert nahezu die gesamte Siedlung von 
Norden nach Süden. Die Cambrai -Fritsch-Kaserne ist im Süden über Cooperstraße 
an die Heidelberger Straße und als Fuß- und Radweg über die Heinrich-Delp-Straße 
an Eberstadt angebunden. Des Weiteren ist die Cambrai-Fritsch-Kaserne im Norden 
über die Ludwigshöhstraße erschlossen. Die Haupt erschließungsachse der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne bildet die Ludwigshöhstraße Nord-Süd-Richtung. Die zent-
rale Heidelberger Straße mit der Straßenbahntrasse ist im Bereich der Konversions-
perstraße 
und Landskronstraße bestehen keinerlei gesicherte Querungsmöglichkeiten für den 
Fußverkehr. Weitere wichtige Abschnitte der Äußeren Erschließung bilden die Rü -
desheimer Straße, die Landskronstraße, die Klappacher Straße, die Karlsruher 
Straße sowie der Donnersbergring.  
Die Verkehrsstraßen erzeugen unterschiedliche Verkehrsbelastungen, wobei die 
Karlsruher Straße als Hauptverbindung zur Bundesautobahn und zur Bergstraße mit 
ca. 32.000 Kfz/24 h, die größten Belastungen aufweist. Die Lincoln-Siedlung ist von 
den Verkehrsbelastungen durch die Karlsruher Straße sowie durch das Verkehrs-
aufkommen in der Heidelberger Straße mit 13.700 Kfz/24 h betroffen.35  
Die zukünftige Entwicklung  des Teilbereichs A und der daraus resultierende Indivi -
dual-Verkehr kann nur durch ergänzende verkehrstechnische und bauliche Maß -
nahmen leistungsfähig von der äußeren Erschließung aufgenommen werden. Die 
Erweiterung der betr effenden Straßen ist jedoch nur eingeschränkt möglich. Für 
eine Wohnnutzung in der Lincoln-Siedlung ist die zusätzliche verkehrliche Belastung 
der äußeren Erschließung unter Beibehaltung der Ist-Situation nicht verträglich. 
Die ÖPNV-Anbindung und -Erschließung der Konversionsflächen ist unzureichend, 
da nur ein kleiner Teil innerhalb des im Nahverkehrsplan festgelegten Haltestellen -
Einzugsbereichs von 300 m liegt (siehe Abbildung 11). 
                                                 
35  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 106.

34 
Rad- und Fußwegeverbindungen bestehen zwischen der Lincoln -Siedlung und der  
Cambrai-Fritsch-Kaserne sowie der Jefferson -Siedlung nur über die Cooperstraße. 
Auf Höhe der Cooper Straße sowie der Landskronstraße befinden sich derzeit die 
einzigen gesicherten Querungsmöglichkeiten der Heidelberger Straße. Die einzige 
direkte fußläufige Verbindung der Konversionsflächen bildet die Cooperstraße. Die 
Querungsmöglichkeiten für Fußgänger sind angesichts der Fahrbahnbreite und 
fehlender gesicherter Überwege der Heidelberger Straße zwischen der Landskron -
straße und der Cooperstraße problematisch (siehe Abbildung 11). Vereinzelte Wald- 
und Wirtschaftswege die sich zwischen den Konversionsflächen befinden können 
aufgrund der Barrierewirkung der Konversionsflächen keine Verbindung herstellen. 
Lincoln-Siedlung 
Die Erschließung der Lincoln -Siedlung erfolgt über drei Zufahrten, derzeit wird die 
Zufahrt von der Heidelberger Straße über die Franklinstraße als Hauptzufahrt ge -
nutzt. Innerhalb des Bereiches handelt es sich um eine sogenannte private Er -
schließung. Die Franklinstraße durchquert die Linco ln-Siedlung von der Heidelber -
ger Straße ab nach Norden und trifft im Nordwesten auf die Noackstraße.  In 
unmittelbarer Umgebung zur Lincoln-Siedlung befinden sich die stark frequentierten 
Verkehrswege der Bundesstraße B3 und der Bahnstrecke Heidelberg-Frankfurt. Die 
orientierende schalltechnische Untersuchung der Dr. Gruschka Ingenieur -
gesellschaft kommt zu dem Ergebnis, dass für die Lincoln -Siedlung die zulässigen 
Werte nachts aufgrund des Schienenlärms u m bis zu 20 dbA überschritten werden. 
Insbesondere nachts sind aufgrund der Überschreitun gen der Grenzwerte für 
Wohnen um bis zu 20 dbA gesunde Wohnverhältnisse der zeit nicht gewährleistet. 
Diese Lärmimissionen erfordern Lärmschutzeinrichtungen in Form e iner 
Lärmschutzwand in Höhe der Gebäude und/oder den Einsatz von Lärm -
schutzmaßnahmen an den betroffenen Wohngebäuden.  
Aus einer Stellungnahme des Straßenverkehrs- und Tiefbauamtes geht hervor, dass 
die Fahrbahnen  / Verkehrsanlagen in ihrer Dimensionierun g und ihrem bautech -
nischen Aufbau den aktuell gültigen Regelwerken der Technik sowie den Standards 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt entsprechen müssen. 36 Für die Lincoln-Siedlung 
bedeutet dies, dass nach dem ISK Gutachten die private Erschließung nicht in die 
Unterhaltspflicht der Wissenschaftsstadt übernommen wird. Dies gilt ebenso für die 
                                                 
36  Wissenschaftsstadt Darmstadt, Straßenverkehrs- und Tiefbauamt: Schriftliche Stellungnahme an das Stadtplanungsamt 
Darmstadt (E-Mail vom 01.09.2012), S. 1ff.

35 
bestehenden Geh- und Radwege; diese müssen für eine Übernahme die gültigen 
Regeln der Technik sowie die Standards der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfüllen. 
Dies ist nach heutigem Kenntnisstand nicht der Fall . Somit können diese Anla gen 
nicht in die Unterhaltspflicht übernommen werden.  
Auch für die Straßenbeleuchtung gilt, dass diese auf Grundlage des Leuchten -
katalogs und der lichttechnischen Erforderniss e den Vorgaben des Straßenver -
kehrs- und Tiefbauamtes entsprechen muss. Der Anschluss der bestehenden 
Straßenbeleuchtung an das städtische Beleuchtungsnetz ist nicht zulässig. 
 
 
Abbildung 11: Äußere Erschließung Teilbereich A37 
  
                                                 
37  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 107.

36 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Die Erschließung des Kasernenareals erfolgt von der Heidelberger Straße über zwei 
Zufahrten, eine liegt im Norden und ist über die Ludwigshöhstraße zu erreichen, die 
andere liegt im Süden und ist über die Cooperstraße angeschlosse n. Die nicht öf -
fentliche private Erschließung über die Ludwigshöhstraße weitet sich im Verlauf der 
Straße und bildet auf dem Platz das Zentrum der Liegenschaft. Von Süden kom -
mend trifft die Cooperstraße auf diesen Platz. Wie zuvor bei der Lincoln -Siedlung 
beschrieben, müssen die Verkehrsanlagen (Fahrbahnen, Geh - und Radwege, 
Straßenbeleuchtung) den aktuellen Regelwerken der Technik sowie den Standards 
der Stadt entsprechen. Um hier genauere Aussagen treffen zu können, sind weitere 
Untersuchungen nötig. Es ist aber davon auszugehen, dass diese Regelwerke und 
Standards nicht eingehalten wurden und die Anlagen nicht in die Unterhaltspflicht 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt übernommen werden können. 
Jefferson-Siedlung 
Die Erschließung der Jefferson -Siedlung erfolgt von der Heidelberger Straße über 
die Cooperstraße. Von der privaten Haupterschließungsachse, der Cooperstraße 
aus, bilden zwei Stichstraßen die Zuwegung zu den Wohngebäuden; angelegte 
Parkbuchten vor den Gebäuden schaffen Raum für den ruhenden Verk ehr. Auch 
hier sind vor Übernahme der Unterhaltspflicht der Verkehrsanlagen weitere Unter -
suchungen notwendig. Doch ist davon auszugehen, dass die gültigen Regelwerke 
der Technik und die Darmstädter Standards nicht erfüllt werden.

37 
Teilbereich B 
Der Teilbereich B wird im Süden durch die Eschollbrücker Straße begrenzt. Diese 
Hauptverkehrsstraße verbindet Darmstadt mit Pfungstadt und bietet eine Anbindung 
an die BAB A 67. Im Norden ist der Untersuchungsbereich  stadteinwärts über die 
Telekomallee und die S traße „Am Kavalleriesand“ erschlossen. Stadtauswärts kön -
nen diese Verbindungen ebenfalls genutzt werden, wenngleich bereits heute eine 
hohe verkehrliche Belastung auf diesen Straßen gegeben ist. Die Kelley -Barracks 
sind nur über eine Zufahrt von der Escho llbrücker Straße oder im Norden über eine 
interne Verbindung über das Nathan -Hale-Depot erschlossen. Das Nathan -Hale-
Depot ist von Westen über die Kleyerstraße, von Süden über die Riedstraße und 
von Osten aus über die Scheppallee erreichbar. Weiter verfügt  das Nathan-Hale-
Depot über eine Gleisanbindung, die im Westen über die Bergschneise und im Os -
ten über die Riedstraße erfolgt. Eine weitere wichtige Haupterschließungsachse ist 
der Haardtring, dieser kreuzt östlich des Untersuchungsbereiches die Escholl -
brücker Straße. Die nördliche Begrenzung bildet die Hilpertstraße. Diese weitere für 
das Gebiet wichtige Erschließungsstraße kreuzt den Haardtring im Osten und dient 
als Verbindung zum Stadtzentrum und anderen Stadtteilen. Im Westen verbindet 
der Straßenzug Bergschneise die Eschollbrücker Straße mit der Hilpertstraße, wel -
che eher den Charakter eines „Schleichweges“ besitzt.38  
Zusammenfassend ist festzustellen, dass in den Konversionsflächen Kelley -
Barracks und Nathan-Hale-Depot primär interne Erschließungen mit Zugang zu den 
Haupterschließungsstraßen über vorhandene Nebenerschließungen im 
Untersuchungsbereich vorhanden sind. Für die bisherige militärische Nutzung war 
diese öffentli che / private Erschließung ausreichend. Aufgrund der höheren 
verkehrlichen Dichte sowie der zu erwartenden Erhöhung des Anteils von 
Schwerlastverkehr durch die künftige zivile Nutzung , sind die öffentlichen 
Erschließungen einschließlich der Ver - und Entsorgung neu zu ordnen. Eine 
anzustrebende leistungsfähige Erschlie ßung des Teilbereichs B und die damit 
verbundene Neuordnung der Erschließung erfor dert es, neben den 
Konversionsflächen, auch private Flächen in den Untersuchungsbereich 
einzubeziehen.  
                                                 
38  AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH  (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 51.

38 
 
Abbildung 12: Äußere Erschließung Teilbereich B39 
Ver- und Entsorgung 
Teilbereich A 
Der Zustand der inneren und äußeren Erschließung wurde in einem Gutachten aus 
2008 von Bullermann & Schneble erfasst. Hinsichtlich des aktuellen baulichen Be -
standes ist aufgrund der bish erigen Nutzung nicht sichergestellt, dass der Bestand 
den geltenden technischen Normen und Baubestimmungen entspricht. Es muss 
daher davon ausgegangen werden, dass der Bestand dem heutigen Baurecht , ins-
besondere den technischen Anforderungen , nicht gerec ht wird. Die Konversions -
flächen sind intern privat erschlossen und in den Bereichen Karlsruher Straße, 
Noackstraße, Heidelberger Straße und Ludwigshöhstraße an die öffentlichen Ver - 
und Entsorgungseinrichtungen angeschlossen (Gas, Wasser, Kanal, Strom).  
  
                                                 
39  AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH  (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 50.

39 
Wärmeversorgung 
Die Konversionsflächen der Lincoln -Siedlung sowie die der Cambrai -Fritsch-Ka-
serne inkl. der Jefferson -Siedlung werden über ein eigens auf dem Gelände der 
Lincoln-Siedlung errichtetes B lockheizkraftwerk der HSE mit Wärme versorgt. Di e 
Hauptversorgungsleitung verläuft von der Lincoln -Siedlung über einen öffentlichen 
Feldweg zum Westrand der Cambrai -Fritsch-Kaserne. Zudem wurden die Gebäude 
über das Versorgungsnetz mit Gas versorgt; die Gasleitungen sind heute stillgelegt. 
Eine Sicherung und Neuordnung der Wärmeversorgung ist im weiteren Verfahren 
zu prüfen. 
Abwasserbeseitigung 
Die Lincoln-Siedlung wird zum größten Teil über ein nicht öffentliches Mischsystem 
entwässert. Der private Hauptsammler quert die Karlsruher Straße und s chließt im 
Haardtring an das öffentliche Entwässerungssystem der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt an.40 Im Bereich des Schulgebäudes erfolgt die Entwässerung im Trennsystem 
und schließt dann südlich auf Höhe der Kleingärten an das öffentliche Ent -
wässerungssystem der Stadt an. Die Cambrai -Fritsch-Kaserne und die Jefferson -
Siedlung werden über ein privates Mischsystem entwässert.41 
Die Grundstücksentwässerung der Gebäude und Grundstücke erfolgt nach Ein -
schätzungen des Amtes für Straßen und Tiefbau i m Mischsystem; dieses ist nach 
der Abwasserbeseitigungssatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht geneh -
migt und auch nicht genehmigungsfähig. Nach DIN 1986 -100 ist das Nieder -
schlagswasser getrennt vom Schmutzwasser aus dem Gebäude zuführen und zu -
dem gemäß WHG  § 53 und HWG  § 37 vollständig auf den Grundstücken zu ver -
werten oder in ein Gewässer einzuleiten. Zudem geht die Stadt davon aus, dass die 
Grundstücksentwässerungsleitungen und Anschlussleitungen zum Sam melkanal in 
den Straßen, wie auch schon in anderen Städten, ein Schadenspotenzial von bis zu 
90 % aufweisen. Daher ist es höchstwahrscheinlich, das die Grund stücks- und 
Gebäudeentwässerungsanlagen alle zu erneuern sind. Die Gebietsent wässerung 
entspricht, wie auch die Grundstüc ksentwässerung, nicht den gültigen 
Bestimmungen. Das HBM teilte der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit, dass ein 
Großteil der Kanäle Mitte der 90er Jahren erneuert wurde. Allerdings ist derzeit 
                                                 
40   Umweltplanung Bullermann, Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller Aspekte im Bereich der 
Konversionsfläche „Lincoln-Siedlung“ der US-Army in Darmstadt, S. 9. 
41  Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller Aspekte im Bereich der 
Konversionsfläche „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ und der „Jefferson-Siedlung“ der US-Army in Darmstadt, S 5f.

40 
ohne die nach Eigenkontrollverordnung erforderliche Kamerabefah rung von einem 
entsprechend hohen Sanierungsaufwand auszugehen.42 
Wasserversorgung 
Das Gebiet der Lincoln -Siedlung wird durch eine überörtliche Versorgungsleitung 
„TWN 350 Fz Sm“ versorgt. Diese verläuft im Bereich der Heidelberger Straße und 
schwenkt dann Richtung Westen auf das Gebiet der Lincoln -Siedlung. Die Trink -
wasserversorgung erfolgt über die Trinkwasserübergabestelle an das gebiets -
interne, nicht öffentliche Leitungssystem im Bereich der Grünflächen zwischen 
Karlsruher Straße und Franklinstraße.43 Aus der Untersuchung der infrastrukturellen 
Aspekte im Bereich der Konversionsflächen Cambrai -Fritsch-Kaserne und 
Jefferson-Siedlung der US-Army in Darmstadt, von Bullermann & Schneble aus dem 
Jahr 2008 geht hervor, dass die Cambrai -Fritsch-Kaserne über eine überörtliche 
Trinkwasserleitung TW1 175 -200 GG Sm versorgt wird. Die Trinkwasserleitung 
quert die Cambrai -Fritsch-Kaserne und ist südlich des Gebietes an eine 
Trinkwasserleitung TW1 400 Fz Sm angeschlossen. Die Übergabe des 
Trinkwassers erfolgt im Bereich der nördlichen Zufahrt östlich der Ludwigshöhstraße 
und wird über eine zentrale Nachchlorstation in das Gebiet verteilt.44 
Regenwasserbewirtschaftung 
Im Untersuchungsbereich sind keine Anlagen zur gezielten Versickerung von Nie -
derschlagswasser oder auch zur Regenwassernutzung vorhanden.45  
Stromversorgung 
Die Stromversorgung der Lincoln -Siedlung wird über vier an das Netz der HSE 
angeschlossene Trafostationen sicher gestellt. Diese sorgen für die Unterverteilung 
im Niederspannungsnetz. Über Alter und Zustand liegen keine Informationen vor. 46 
Die Stromver sorgung der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung 
erfolgt über vier Trafostationen. 47 Über das interne Netz liegen keine Informationen 
                                                 
42    Stellungnahme Herrn Hüber, Straßenverkehrs - und Tiefbauamt der Stadt Darmstadt, Abt. Planung und techn. 
Verwaltung, Sachgebiet Stadtentwässerung vom Januar 2011. 
43    Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller Aspekte im Bereich der 
Konversionsfläche „Lincoln-Siedlung“ der US-Army in Darmstadt, S. 5. 
44    Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastrukturelle r Aspekte im Bereich der 
Konversionsfläche „Cambrai-Fritsch-Kaserne“und der „Jefferson-Siedlung“ der US-Army in Darmstadt, S. 5f. 
45    Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller Aspekte im Bereich der 
Konversionsfläche „Lincoln-Siedlung“ der US-Army in Darmstadt, S. 10. 
46  Vgl. ebenda, S. 10f. 
47    Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008) : Untersuchung infrastruktureller Aspekte im Bereich der 
Konversionsfläche „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ und der „Jefferson-Siedlung“ der US-Army in Darmstadt, S. 12.

41 
vor. Bei der Neu ordnung ist  davon auszugehen, dass das Stromversorgungsnetz 
neu hergestellt werden muss. 
Teilbereich B 
Wärmeversorgung 
Das BHKW der HSE liegt am Westrand der Konversionsflächen und versorgt diese 
mit Wärme. Es wird über eine am Nordrand der Kelley -Barracks verlaufende Gas-
leitung versorgt. Die Fernwärmeleitung der HSE verläuft am nördlichen Rand der 
Kelley-Barracks und teilt sich in zwei Leitungen, die unabhängig voneinander die 
beiden Konversionsflächen versorgen. Über das Alter und den Zustand der Leitung 
sowie die Frage nach ihrer grundbuchlichen Sicherung liegen keine Informationen 
vor.48 
 
Abbildung 13: Planauschnitt Infrastruktur Teilbereich B 49 
  
                                                 
48    Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller Aspekte im Bereich der 
Konversionsflächen „Nathan-Hale-Depot“ und „Kelley-Barracks“ der US-Army in Darmstadt; S. 7. 
49  Vgl. ebenda, Plandarstellung.

42 
Abwasserbeseitigung 
Die Konversionsflächen werden über ein Mischsystem entwässert; dieses ist nach 
der Abwasserbeseitigungssatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht geneh -
migt und auch nicht genehmigungsfähig. Nach DIN 1986 -100 ist das Nieder -
schlagswasser getrennt vom  Schmutzwasser aus dem Gebäude zuführen; zudem 
ist gemäß WHG  § 53 und HWG  § 37 das Niederschlagswasser vollständig auf den 
Grundstücken zu verwerten oder in ein Gewässer einzuleiten. Es wird vermutet, 
dass im Süden ein Teil der Heimstätten-Siedlung, nach Aussagen des Straßen- und 
Tiefbauamtes, an den Kanal angeschlossen ist. Bei anfallendem Starkregen ent -
wässern die Kelley -Barracks das anfallende Oberflächenwasser in ein zentrales 
Regenrückhaltebecken, welches über einen Durchgangssammler an das vor -
handene Mischsystem angeschlossen ist. Das Nathan -Hale-Depot entwässert 
dieses Oberflächenwasser über zwei Regenrückhaltebecken, die wiederum über 
den Hauptsammler in das vorhandene Mischsystem einleiten. Das Kanalnetz muss 
aufgrund der Grundstücksneuordnung vollständig rückgebaut und erneuert werden. 
Wasserversorgung 
Die Wasserversorgung der Konversionsflächen erfolgt für die Kelley -Barracks über 
eine separate Leitung in der Eschollbrücker Straße und für das Nathan -Hale-Depot 
über eine üb erörtliche Versorgungsleitung als VWN 200GG Sm in der Scheppallee 
und schwenkt in die Kleyerstraße. Über Alter und Zustand der Versorgungsleitungen 
liegen keine Unterlagen vor. Die Einspeisestelle am Ostrand des Nathan -Hale-De-
pots versorgt das Gebiet über  eine Ringleitung. Zudem lässt sich keine sonst übli -
che Nachchlorstation aus den Unterlagen erkennen. Für den  Bereich der Kelley -
Barracks befindet sich die Nachchlorstation direkt neben der am Ortsrand 
gelegenen Einspeisestelle. Im mittleren und östlichen Teil der Kelley -Barracks sind 
die Versorgungsleitungen miteinander vernetzt. Die Trinkwasserversorgung  muss 
aufgrund der Grundstücksneuordnung vollständig rückgebaut und erneuert werden. 
Regenwasserbewirtschaftung 
Im Untersuchungsbereich sind keine Anlagen zur gezielten Versickerung von Nie -
derschlagswasser oder auch zur Regenwassernutzung vorhanden.50  
                                                 
50   Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller Aspekte im Bereich der 
Konversionsflächen „Nathan-Hale-Depot“ und „Kelley-Barracks““ der US-Army in Darmstadt, S. 11.

43 
Stromversorgung 
Die Konversionsflächen werden über Trafostationen mit Strom versorgt; für das 
Nathan-Hale-Depot befindet sich die Trafostation in der Scheppallee, für die Kelley -
Barracks bestehen vier Trafostationen, im Osten eine in der Scheppallee sowie im 
Süden zwei Trafostationen in der Eschollbrücker Straße, zwei zentral gelegene 
Trafostationen und eine im Westen ge legene.51 Es ist davon auszugehen, dass das 
Stromversorgungsnetz aufgrund der Grundstücksneuordnung vollständig rückge -
baut und erneuert werden muss. 
Natur und Landschaft 
Teilbereich A 
Als nördlicher Ausläufer der Bergstraße und als nordwest -exponierter Höhenrücken 
(Bessunger Rücken) stellt sich im Stadtgebiet der Vordere Odenwald dar. Der Vor -
dere Odenwald ist gegenüber der Rheinebene ein tektonisch herausgehobener 
Grundgebirgsstock. Der Bessunger Hang markiert den Übergang in die Ebene, wel -
che im Osten in  etwa durch die Heidelberger Straße begrenzt wird. Die Böden und 
die natürliche Waldvegetation auf beiden Seiten der Heidelberger Straße unter -
scheiden sich erheblich: Auf den westlichen, sandigen Flächen stocken natürlicher -
weise wärmeliebende, trockene E ichen-Kiefernwälder und auf den östlichen, nähr -
stoffhaltigeren Standorten stehen Eichen -Buchenwälder. Im Osten grenzt die pla -
teauartige Hochfläche „Trautheimer Wald“ mit ihren steil aufragenden Rand höhen 
gegen die Oberrheinebene an die Planungsareale. H ier befindet sich mit dem 
Dachsberg (258 m ü. NN) und dem Dommerberg (265 m ü. NN) die höchste Erhe -
bung des Stadtgebietes. Das Gelände fällt von dem Höhenrücken zuerst steil nach 
Westen und etwas schwächer nach Bessungen ab. In der Höhenlage der Cambrai -
Fritsch-Kaserne (190 - 160 m ü.  NN) fügt sich eine leichte Geländetrasse ein. Die 
Lincoln-Siedlung gehört zu den naturräumlichen Einheiten der hessischen Rhein -
ebene und des Pfungstadt -Griesheimer Sand. Die Cambrai -Fritsch-Kaserne, 
Jefferson-Siedlung, das N aturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ mit seinen im 
Süden angrenzende Waldflächen , sind Teil der Einheiten Bergstraße und 
Bessunger Hang. Für den Bau der Kaserne wurde die deutliche Höhendifferenz von 
ca. 30 m durch Abgrabungen und Aufschüttung weitgehend zu einer ebenen Fläche 
                                                 
51    Vgl. ebenda, S. 12.

44 
nivelliert. Dadurch entstanden ortsbildprägende morphologische Strukturen. Der 
ursprüngliche Geländeverlauf ist durch Bebauungsterrassen, begrünte Böschungen, 
Geländemodulationen und Stützmauern gekennzeichnet. Während das Gelände der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne nach Nordwesten in Richtung Bessungen geneigt ist, be -
ginnt am Fuß der Ludwigshöhe, im Bereich der Jefferson -Siedlung, der Land -
schaftsraum der Bergstraße mit westorientierter Hanglage auf einem Höhenniveau  
zwischen 160-180 ü. NN. Auch hier wurden durch Abgrabungen und Aufschüttun -
gen Bebauungsterrassen, jedoch im steileren Hang, geschaffen. Westlich der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne fällt das Gelände steiler ab, um in Höhe der Heidelberger 
Straße zum Fuße des Bergrückens zu kommen, de r dann sanft in die Rheinebene 
überleitet. Der Höhensprung im Süden der Lincoln -Siedlung (ca. 150-140 m ü. NN), 
westlich der Heidelberger Straße, ist auf eine künstliche Veränderung des Geländes 
zu-rückzuführen. Der Höhenunterschied von der obersten Kante der Cambrai -
Fritsch-Kaserne bis zum tiefsten Punkt in der Lincoln-Siedlung entspricht ca. 48 m. 
 
Abbildung 14: Naturraum Teilbereich A52 
Für den Teilbereich A liegen folgende naturschutzrechtliche Bindungen vor: 
 Europäisches Vogelschutzgebiet 6117-403 Prinzenberg bei Darmstadt-Eber-
stadt 
                                                 
52   BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 67.

45 
 FFH-Gebiet 6117-308 Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt/Prinzen 
berg und Eichwäldchen 
 FFH-Gebiet 6118-304 Dommerberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt 
 Naturschutzgebiet 411.014 „Bessunger Kiesgrube“ 
 Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ 
- Eiche mit Granitfelsen Cambrai-Fritsch-Kaserne 
- Gebiet des Forellenteiches 
 Schutzwald 
 Trinkwasserschutzgebiete 
 Geschützte Landschaftsbestandteile, Naturdenkmale 
 Biotopverbund – Aue am Saubach 
 
Die räumliche Ausdehnung der bebaubaren Flächen wird durch diese landschaft -
lichen Rahmenbedingungen wesentlich geprägt.  
Teilbereich B 
Die Konversionsflächen befinden sich im Oberrheingraben am Fuße der nordwestli -
chen Ausläufer des Bergstraßenhanges und sin d der naturräumlichen Einheit 225 
"Hessische Rheinebene" und der naturräumlichen Untereinheit 225.9 "Griesheim -
Weiterstädter Sand" zuzuordnen.  Der Naturraum wird vom Rhein-Main-Tiefland im 
Norden und dem Neckarschwemmkegel im Süden  begrenzt. Im Osten der Hessi -
schen Rheinebene erhebt sich die Bergstraße und im Westen schließt sich die 
Nördliche Oberrheinniederung an. Darmstadt bildet einen nördlichen Eckpunkt der 
Hessischen Rheinebene. Prägend für die Konversionsflächen sind insbesondere die 
während und nach der letzten Eiszeit vom Wind abgelagerten Sande (Flugsand -
dünen). Am östlichen Rand des Gebietes verläuft zwischen Gewerbegebieten und 
Bahnböschung eine wichtige Grünzug-Trasse.  
In Bezug auf das Schutzgut Landschaft wurde in der Entwicklung d er Rahmenpla-
nung eine Untergliederung des Untersuchungsbereiches in drei Landschaftsbild -
einheiten vorgenommen: 
 Interne Flächen der Kelley -Barracks und des Nathan -Hale-Depots sowie 
Teile des angrenzenden Gewerbegebiets (Teilgebiet 1) 
 Westliche Waldflächen (Teilgebiet 2)

46 
 Stark genutzte Grünflächen und Freiraumbereiche (Teilgebiet 3) 
Die folgende Abbildung zeigt die Bewertung der im Untersuchungsbereich vorge -
fundenen Biotope. 
 
Abbildung 15 : Bewertung der Biotope des Teilbereiches B53 
Klimatische Verhältnisse 
Die Konversionsflächen der beiden Teilbereiche zählen zur Klimaregion Rhein -
Main-Gebiet. Dies bedeutet für die klimatischen Verhältnisse der Teilbereiche, dass 
es in diesem Bereich des Oberrheingrabens und an der Bergstraße zu relativ hohen 
Temperaturen und geringen Niederschlagsmengen kommt. In Darmstadt lag die 
mittlere Jahrestemperatur im Zeitraum von 1973 bis 1998 bei rund 10,3°C. Die 
durchschnittliche Niederschlagsmenge lag zwischen den Jahren 1961 und 1990 be i 
ca. 750 mm, wobei die Höchstwerte in den Monaten Mai bis August erreicht wurden. 
Während der Sommermonate erfährt der Raum Darmstadt eine hohe Sonnenein -
strahlung. Im Winter kommt es hingegen in der Rheinebene oft zu einer stabilen 
Kaltluftschichtung und  infolge davon zu Inversionswetterlagen mit Nebel und 
Schadstoffanreicherung in der Luft. Potenziell frischluftproduzierende Flächen sind 
                                                 
53   AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 44.

47 
die großflächigen Waldbereiche an den westlichen Odenwaldhängen. Im Bereich 
des Bessunger Hangs kommt es bei zirkulati onsarmen Hochdrucklagen zu nächtli -
chen westwärts abschließenden Schwachwinden (DWD 1986). Innerhalb der Berei -
che sind kaltluftproduzierende Flächen in begrenztem Umfang im Saubachtal und in 
den Rasen - und Wiesenflächen der Konversionsstandorte gegeben. D ie lokalen 
Frisch- bzw. Kaltluftmassen fließen hangabwärts oder folgen in Abhängigkeit der 
topographischen Situation vorhandenen Luftleit- und -sammelbahnen.54 
Altlasten 
Teilbereich A 
Für den Teilbereich A liegt nur das Gutachten zur orientierenden umwelttechnischen 
Untersuchung der Dr. Hug Consult GmbH aus dem Jahr 2009 vor. Für die 
Jefferson-Siedlung liegt der Bericht zur Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von 
kontaminationsverdächtigen Flächen auf der Jefferson -Siedlung Darmstadt der IBL 
Umwelt und Biotechnik GmbH aus dem Jahr 2010 vor. Für die Cambrai -Fritsch-Ka-
serne liegen uns hinsichtlich möglicher Altlasten keine Unterlagen vor. Im Rahmen 
des Bebauungsplanverfahrens sind weitere Untersuchungen erforderlich.  
Lincoln-Siedlung 
Von der Hug Geoconsult GmbH wurde 2009 eine orientierende umwelttechnische 
Untersuchung durchgeführt. Auf dem Gelände der Lincoln -Siedlung wurden nach 
einer historischen Recherche sieben kontaminationsverdächtige Flächen (KVF) 
identifiziert. Das Ergebnis der Untersuchung ergab, dass sich bei sechs der KVF 
kein altlastenrelevanter Kontaminationsverdacht bestätigt und somit kein weiterer 
Handlungsbedarf besteht. Jedoch wird bei einer KVF und zwar bei der Tankstelle 
ein altlastenrelevanter Kontaminationsverdacht aufgrund der Verunre inigungen be-
gründet. Bei dem Kontaminationsverdacht handelt es sich um in der Bodenluft lie -
gende Beaufschlagung mit BTEX -Aromaten, Lösemitteln und Düsentreibstoffen 
sowie der punktuellen Belastung des Bodens mit cyclischen Ketonen und Kohlen -
wasserstoffen. In diesem Bereich besteht weiterer Untersuchungsbedarf (mittels 
Bodenluftabsaugung).55 Neben den Kontaminationsverdachtsflächen ist die Kampf -
mittelsituation zu betrachten. Nach Aussage des Kampfmittelräumdienstes Hessen 
hat die Auswertung von Luftbilder n begründeten Verdacht ergeben, dass mit dem 
                                                 
54    BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 85 
55   Dr. Hug Geoconsult GmbH (2010): Orientierende umwelttechnische Untersuchung, Oberursel, S. 32ff.

48 
Auffinden von Bombenblindgängern zu rechnen ist. Erkenntnisse über eine mögli -
che Munitionsbelastung dieser Fläche liegen dem Kampfmittelräumdienst nicht vor, 
somit ist eine systematische Flächenabsuche nicht erforderlich.56 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Innerhalb der Cambrai-Fritsch-Kaserne wurden von der IBL Umwelt und Biotechnik 
GmbH 20 Kontaminationsverdachtsflächen definiert. Bei 16 der 20 KVF werden 
weitere umwelttechnische Erkundungsmaßnahmen der Phase IIa empfoh len. Laut 
Aussage des Kampfmittelräumdienstes liegt auf der Cambrai -Fritsch-Kaserne, wie 
auch schon bei der Lincoln -Siedlung, kein begründeter Verdacht für das Auffinden 
von Bombenblindgängern und einer möglichen Munitionsbelastung vor. 57 Aufgrund 
der geringen Untersuchungstiefe ist nicht abzusehen, inwieweit Sanierungsmaß -
nahmen für eine zukünftige Wohnnutzung erforderlich sind. Dies ist im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens zu untersuchen. 
Jefferson-Siedlung 
Im Zuge der von der IBL Umwel t und Biotechnik GmbH durchgeführten Untersu -
chungen auf Kontaminationsverdachtsflächen wurden 5KVF definiert mit dem Er -
gebnis, dass von diesen KVF ein geringes Gefährdungspotenzial ausgeht und es 
keiner weiteren umwelttechnischer Erkundungsmaßnahmen der Phase IIa bedarf.58  
Teilbereich B 
Bisher wurden keine genaueren Untersuchungen über Altlasten durchgeführt. Auf -
grund der Nutzung mit Kfz -Wartungshallen und -Depots ist in Teilen des Gebietes 
von Altlasten und Bodenverunreinigungen auszugehen. Laut Rahmenplanung 
könnten Altlasten in folgenden Bereichen vorzufinden sein: 
 Bereich ehem. Tanklager – Bereich Gleisharfe und Gleisbette 
 Bereich Kfz-Hallen, Tankstelle und Abstellflächen – Bereich Panzer- und 
LKW-Waschanlage 
 Bereich ehemalige Lackierwerkstatt59 
                                                 
56    Regierungspräsidium Darmstadt: Schreiben an das Stadtplanungsamt Darmstadt vom 08.05.2013, S 5. 
 
57    Regierungspräsidium Darmstadt: Schreiben an das Stadtplanungsamt Darmstadt vom 08.05.2013, S 5. 
58    IBl Umwelt und Biotechnik GmbH (2010): Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von Kontaminationsverdächtigen 
Flächen (KVF) auf der Jefferson Siedlung Darmstadt, Heidelberg, S. 10ff. 
59   AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley-
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 54.

49 
Auch hier sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens weitere Untersuchungen 
durchzuführen. 
Aus der Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt geht hervor, dass 
sich das Gelände laut Auswertung des Kampfmittelräumdienstes in einem Bomben-
abwurfgebiet und im Bereich von ehemaligen Flakstellungen befindet.  
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich 
ausgegangen werden.60 
2.1.3 Soziale Verhältnisse 
Eigentumsverhältnisse 
Teilbereich A 
Aus der folgenden Abbildung wird deutlich, dass der größte Teil der Flächen im Ei -
gentum der BImA (lila) liegt. Die gelb dargestellten Flächen befinden sich im Eigen -
tum der Wissenschaftsstadt Darmstadt, grün dargestellte Flächen unterliegen dem 
Hessen-Forst und p rivate Grundstücke innerhalb des Teilbereichs wurden numme -
riert. Als eher ungewöhnlich stellt sich die Situation auf den Flächen der Lincoln -
Siedlung dar; hier befinden sich inmitten der Flächen der BImA zwei Doppelhaus -
hälften in privatem Eigentum mit d en Nummerierungen 14 und 15. Diese werden 
zurzeit von den Eigentümern bewohnt. In einer der beiden Hälften befinden sich des 
Weiteren zwei kleinere an Einzelpersonen vermietete Wohneinheiten. Im Bereich 
zwischen Lincoln-Siedlung und Cambrai -Fritsch-Kaserne liegen weitere Flächen in 
privatem Eigentum sowie Flächen im Eigentum von Hessen -Forst. Die Privatgrund-
stücke 7 -12 befinden sich auf der Westseite der Ludwigshöhstraße nördlich der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und werden teilweise als Freizeitgrundstücke und teil-
weise als Wohngrundstücke genutzt. Die Grundstücke 10 und 11 werden auf Dauer 
wohnlich genutzt, wobei eine Wohneinheit vermietet ist. Grundstück 9 dient als La -
ger und Vereinstreffpunkt.61  
                                                 
60  Schreiben des Regierungspräsidium Darmstadt an das Stadtplanungsamt Darmstadt vom 08.05.2013, S 5. 
61   Beteiligung und Mitwirkung der betroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter und sonstiger Nutzungsberechtigter nach 
§ 165 Abs. 4 und § 137 BauGB.

50 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 16: Eigentumsverhältnisse Teilbereich A 62 
                                                 
62  Vermessungsamt Darmstadt (Mail vom 02.10.2012): Übersichtsplan Entwicklungsgebiet für den Bereich Lincoln-Siedlung, Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung.

51 
 
Teilbereich B 
Auch für den Teilbereich B liegt der Großteil der Flächen im Untersuchungsbereich 
im Eigentum der BImA (siehe Abbildung 18). Die umliegenden und angrenzenden 
Eigentumsverhältnisse stellen sich wie folgt dar: 
Nördlich des Nathan -Hale-Depots entlang der Hilpertstraße befinden sich gewerb -
lich genutzte Flächen z.B. Firma Wiest, Firma Lacher, T-Systems u.a. Westlich zwi-
schen des Nathan -Hale-Depots und dem W estwald liegen weitere gewerblich ge -
nutzte Flächen wie die von Firma Buchwerk u.a. sowie das Tanklager in städti -
schem Besitz. Im Nordwesten angrenzend an die Kelley -Barracks befindet sich ein 
Hochregallager der Firma Döhler, im südwestlichen Anschl uss sind die Rück -
haltebecken der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Im Bereich der Riedstraße östlich 
der Kelley-Barracks bis zur Bahnlinie befinden sich weitere Gewerbeflächen, u.  a. 
Flächen der Firma Döhler und deren Tochtergesellschaften sowie die der Firma 
Wiest.63 
Für einen Teilbereich von ca. 5.700  qm des Nathan -Hale-Depots fand bereits ein 
Grundstücksverkauf seitens der BImA an die Firma Döhler statt. Es wurden keine 
vertraglichen Vereinbarungen zwischen BImA, Firma Döhler bzw. der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Baurechtschaffung und Folgekosten getroffen.  
Insgesamt besteht für die Konversionsflächen der Bedarf nach einer Grundstücks -
neuordnung, einhergehend mit einer Neuordnung und der Herstellung der Er -
schließung, einschließlich der Ver - und Entsorgung. Außerdem ist die äußere Er -
schließung anzupassen. Aus diesem Grund erfolgte die Einbeziehung der bebauten 
Flächen außerhalb der Konversionsflächen in das Untersuchungsgebiet.
                                                 
63   AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley-
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 11ff.

52 
 
 
Abbildung 17: Eigentumsverhältnisse Teilbereich B64
                                                 
64 Vermessungsamt Darmstadt( Mail vom 28.09.2012): Übersichtsplan Entwicklungsgebiet „Konversion West“.

53 
 
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen Soziale Einrichtungen 
Gemeinbedarfsflächen sind aufgrund der bisherigen Nutzung vorwiegend in der 
Lincoln-Siedlung vorhanden.  
Teilbereich A 
Die Lincoln-Siedlung verfügt über zwei Schulkomplexe (Elementary School, Middle 
School) mit Sportanlagen, welche in den 50er und 80er Jahren ergänzt wurden. 
Noch im Jahre 1999 wurde eine umfangreiche Einrichtung zur Kinderbetreuung, das 
Child Development Center, errichtet.65 Die Kindertagesstätte wurde 1997 erbaut und 
besitzt wie die anderen Gebäude des Gebietes keine Baugenehmigung. Das 
Rechtsgutachten Nickel/KNH sagt hierzu: „… befinden sich auf dem Areal zwei 
Schulgebäude, die jeweils in zweig eschossiger Bauweise errichtet wurden. Dabei 
handelt es sich um die aus zwei Gebäudekomplexen bestehende Elementary 
School (Errichtung im Jahr 1983, Erweiterung im Jahr 1997) im Südwesten und die 
etwas kleiner, als zusammenhängendes Gebäude errichtete, abe r nach Angaben 
des Stadtplanungsamtes hervorragend ausgestattete Middle School im Norden des 
Areals, die nach der den Unterzeichnern zuletzt erteilten Auskunft aus dem Stadt -
planungsamt beide nach deutschem Recht genehmigungsfähig sein sollen, für die 
aber keine Baugenehmigung vorliegt “.66 Nach deutschem Baurecht ist die 
Kindertagesstätte genehmigungsfähig und damit weiter nutzbar. Das bestehende 
Child Development Center soll als Kindertagesstätte (120 Plätze KIGA und 40 
Plätze U3) nachgenutzt werden. Hierzu sagt das Rechtsgutachten : “…, auch als 
eingeschossig errichtete Kindertagesstätte (Errichtung 1997) vorhanden, für die 
ebenfalls keine Baugeneh migung existiert, die aber  gleichwohl nach deutschem 
Baurecht genehmigungsfähig sein soll und im Rahmen e iner künftigen Nutzung wie 
bisher weitergenutzt werden soll.“ 67 Die neben den Wohngebäuden auf dem Areal 
befindliche Grundschule dagegen ist zwar grundsätzlich für eine Wiedernutzung 
geeignet, doch nach Berechnungen städtischer Ämter auf Grund der Größe, 
Raumaufteilung und des Energieverbrauchs , ist  eine Nutzung auf einen längeren 
Zeitraum gesehen, unwirtschaftlich und dem zufolge gilt es als sinnvoll die Schule 
gegen einen Neubau zu ersetzen . Aus einer Stellungnahme des 
Immobilienmanagements Darmstadt vom 02.02.2011 wird hierzu angemerkt: “Im 
                                                 
65    BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 20. 
66   Nickel Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, KNH Rechtsanwälte (2009): Rechtsgutachten Konversion Darmstadt, 
S 76. 
67   Vgl. ebenda, S. 77.

54 
direkten Vergleich ist die Sanierung mit dem Flächen -Überhang von 2.100 m² BGF 
aufgrund ungünstig geschnittener Grundrisse und  überdimensionierter 
Klassenräume, Verkehrsflächen und zu großen Nebenräumen im Vergleich zu ei -
nem möglichen Neubau in Bezug auf die Betriebskosten unwirtschaftlich.“68 Auch ist 
der Standort der Schule aus lärmschutztechnischen Gesichtspunkten sowie au s 
Gründen der Erreichbarkeit innerhalb des Teilbereichs A zu überdenken. 
Weiterhin befinden sich auf dem Gelände der Lincoln -Siedlung ein als eingeschos -
siges Gebäude erstelltes Jugendzentrum, ein Jugendclub sowie ein mit mehreren 
Seminarräumen ausgestattetes zweigeschossiges Jugendhaus. Daran angrenzend 
befindet sich die Middle School sowie nördlich davon eine großzügige Skater -An-
lage. Diese sozialen Gemeinbedarfseinrichtungen sind aufgrund ihres baulichen 
Zustandes nicht erhaltensfähig. Im Zuge der Neuor dnung des Untersuchungsbe -
reiches wird auch eine Neuordnung der Standorte für diese Gemeinbedarfseinrich -
tung, mit Ausnahme des bestehenden Child Development Centers, stadträumlich 
möglich. 
Teilbereich B 
Aufgrund der vorhandenen gewerblichen Nutzung befinden sich im Teilbereich B 
außer der im Südwesten der Kelley -Barracks liegenden Sportanlage sowie des 
Baseballfelds keine weiteren Gemeinbedarfsflächen. 
  
                                                 
68  Immobilienmanagement Darmstadt, Schreiben vom 02.02.2011 an das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, S 3.

55 
2.2 Besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs 
Teilbereich A 
Der Untersuchungsbereich bildet zurzeit eine Barriere zwischen der Wohnbebauung 
der Kernstadt und dem Wohnstadtteil Eberstadt. Auf Grund der Lage und Nut -
zungsmöglichkeiten bietet die Neuordnung dieser Flächen stadträumlich ge sehen 
die Chance für ein Zusammenwachsen der Stadtquartiere. In der Wissenschafts -
stadt Darmstadt besteht ein erheblicher Druck hinsichtlich der Bereitstellung von 
Wohnbauflächen. Hier ist die Chance gegeben, zwei neue Wohnquartiere mit unter-
schiedlichen Wohnangeboten (vom geförderten Wo hnungsbau bis hin zum frei -
stehenden Einfamilienhaus) zu entwickeln. Damit wird u.a. der Situation entgegen 
gewirkt, dass Familien aus der Wissenschaftsstadt Darmstadt in umliegende 
Gemeinden (Pfungstadt, Weiterstadt) abwandern. Trotz des seit Jahren in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt bestehenden Bevölkerungszuwachses besteht 
genau bei dieser Bevölkerungsgruppe eine negative Entwicklung. Mit Bereitstellung 
von Wohnbaufl ächen mit einer Größenordnung von 32 ha kann ein neues, 
attraktives Wohnquartier für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen ge schaffen 
werden. 
Teilbereich B 
Ebenso wie im Teilbereich A stellt sich die Situation für den für eine gewerbliche 
Entwicklung prädestinierten Teilbereich B dar. Wie in den vorbereitenden 
Untersuchungen bereits vermerkt, besteht die Hälfte des Steueraufkommens der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt aus Einnahmen der Gewerbesteuer. Die zusammen-
hängende Fläche der Konversionsareale innerhalb des Untersuchungsbereiches 
bietet die Möglichkeit zur Arrondierung weiterer Grundstücke im Untersuchungs -
bereich und ist von besonderer Bedeutung für arbeitsplatzintensive Großbetriebe 
mit Erweiterungsbedarf und die Bedienung v on ansiedlungswilligen Gewerbe -
betrieben.  
2.3 Standortalternativen 
Vor Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist zu prüfen, ob 
sich das planerische Ziel nicht auch mit einer geringeren Eingriffsintensität erreichen 
lässt. Hierbei sind auch mögliche Standortalternativen innerhalb des Stadtgebiets zu 
untersuchen.

56 
Als weitere militärische Konversionsfläche ist in diesem Zusammenhang das ge -
plante Gewerbegebiet Griesheim Airfield zu nennen. Dieses liegt zwar in der Ge -
markung der Wissenschaftsstadt Darmstadt, ist jedoch über die benachbarte Stadt 
Griesheim erschlossen. Jedoch stehen hier nur 7,4 ha Nettobauland zur 
Entwicklung zur Verfügung, was im Vergleich zu den Kelley -Barracks ein deutlich 
geringeres quantitatives Angebot bedeutet. Aus Sicht der Unternehmen ist zudem 
die Standorteignung des Griesheim Airfields im Vergleich zu den Kelly Barracks als 
weitaus geringer einzuschätzen. So fehlt es u.a. an diesem Standort an 
Unternehmen mit entsprechendem Erweiterungsbedarf. Neuansiedlungen müssten 
hier im Vergleich zur Stadt Griesheim weitaus höhere Gewerbe -steuerzahlungen 
leisten, ohne dass sich dies z.B. in einer besseren Infrastruktur oder Lagegunst 
niederschlägt.69  
Abgesehen von den militärischen Konversionsflächen, sind nach Darstellung des 
Amtes für Wirtschaft und Stadtentwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt so -
wohl kurz - als auch mittelfristig keine größeren gewerblichen Konversionsflächen 
vorhanden, die ein Flächenpotenzial zur Wohn- oder Gewerbeflächenentwicklung 
darstellen könnten (vgl. hierzu auch Kapitel 4.3).  
Innerhalb des Stadtgebiets sind Standortalternativen für Wohnen und Gewerbe in 
einer Qualität und Größe, die mit den hier untersuchten Konversionsflächen 
(Bessungen Süd , Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung sowie Kelley -
Barracks und Nathan-Hale-Depot) vergleichbar sind, nicht vorhanden. Die Ziele der 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, insbesondere die Deckung des erhöhten 
Bedarfs an Wohnstätten und Arbeitsstätten, können daher nur auf den hier 
untersuchten militärischen Konversionsflächen umgesetzt werden. 
  
                                                 
69    Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs - und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S. 31.

57 
2.4 Überörtliche und örtliche Planungen 
2.4.1 Landes- und Regionalplanung 
Teilbereich A 
Der Regionalplan Südhessen weist die Lincoln -Siedlung, die Cambrai -Fritsch-Ka-
serne wie auch die Jefferson -Siedlung als Vorranggebiet Siedlung aus. Hingegen 
stellt der Flächennutzungsplan 2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt, mit Fest -
stellungsbeschluss vom 08.12.2005, als städtebaulicher Zielplan den Teilbereich A 
als Wohnbaufläche sowie als Sonderbaufläche des Bundes dar (siehe Abbildung 
24). Im Bereich der Lincoln -Siedlung weist der Flächenn utzungsplan den überge -
ordneten Grünzug des Regionalplans Südhessen 2000 als diagonal verlaufende 
Grünfläche ohne besondere Zweckbestimmung au s. Zusätzlich sind hier Hauptrad -
wege- und Hauptfußwegeverbindungen gekennzeichnet. 70 Das NSG „Bessunger 
Kiesgrube“ sowie die Waldflächen sind im Regionalplan wie auch im Flächen -
nutzungsplan als Naturschutzgebiet und als Waldflächen gekennzeichnet.  
 
 
Abbildung 18: Auszug Regionaler Flächennutzungsplan 2010 71 
 
                                                 
70   BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 66ff. 
71  http://www.landesplanung-hessen.de/wp-
content/uploads/2011/01/Band_6a_Regionalplan_Suedhessen_2010_Teilkarte_31.pdf (Stand 14.05.2013).

58 
 
Abbildung 19: Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2006 72  
 
 
Teilbereich B 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist der überwiegende Teil des Nathan -Hale-
Depots – mit Ausnahme der Waldflächen – als Vorranggebiet Industrie und 
Gewerbe sowie die Kelley -Barracks als Vorranggebiet Siedlung ausgewiesen. Der 
Flächennutzungsplan 2006 stellt den Teilbereich als Sonderbaufläche bzw. die 
westlichen Waldflächen als Grün- und Waldflächen dar. Der Regionalplan wie auch 
der Flächennutzungsplan enthält eine Trassenvariante der zukünftigen ICE -Strecke 
Richtung Mannheim. Der Landschaftsplan 2004 stellt die Teilbereiche mit der 
Maßgabe der Neuschaffung von Grün auf s tark versiegelten Flächen bzw. der 
Verbesserung der Grünqualität dar (siehe Abbildung 31). 
                                                 
72  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 27.

59 
 
Abbildung 20: Überörtliche Planung Teilbereich B73  
Aufgrund der vorgenannten Planungsvarianten der künftigen ICE -Trasse, welche 
mitten durch das Nathan -Hale-Depot und die Kelley -Barracks verläuft, wird in den 
derzeit stattfindenden Gesprächen zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und 
einem Investor dieser Sachverhalt in Form einer zeitlich begrenzten 
Baugenehmigung ver handelt. Das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung sowie 
das Stadtplanungsamt beziehen hierzu wie folgt Stellung: 
 Diese Trassenplanung ist eine von mehreren möglichen Varianten. 
 Weder Bahn noch Stadt wollen die Variante realisieren, da andere Varianten 
zu präferieren sind.  
 Die Rahmenplanung für die Konversion-West beinhaltet keine Variante, die 
einen etwaigen ICE-Trassenbereich berücksichtigt. Es wäre eine 60 -100 m 
breite Zone für die Trasse freizuhalten.  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt geht davon aus, dass die ICE -Trasse über die 
Fläche der Konversion-West nicht realisiert wird.  
                                                 
73     AG5; Durth Roos Consulting G mbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 16.

60 
2.4.2 Bauleitplanung 
Teilbereich A 
Im Untersuchungsbereich bestehen die rechtskräftigen Bebauungspläne S 12 und 
S 13, die u.a. eine Autobahntrasse durch das Areal vorsehen. Die Planung wird 
nicht weiter verfolgt. Für die südwestlich an die Lincoln -Siedlung angrenzende 
Kleingartenanlage liegt der Bebauungsplan S 22 vor. Zudem wurden am 19.12.2005 
für die Areale (Teilbereich A und B) Satzungen über besondere Vorkaufsrechte und 
am 07.10.2009 und 23.11.2011 die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen 
für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich Bessungen Süd von der 
Stadtverordnetenversammlung beschlossen.74  
Teilbereich B 
Das Nathan-Hale-Depot ist größtenteils unbeplant und wird nur im äußersten Süden 
durch die Straßenplanung Hilpertstraße, Bebauungsplan W  11, erfasst. Mit diesem 
Bebauungsplan kann eine Verbindung zwischen der Kleyerstraße  und der 
Riedstraße über das Nathan -Hale-Depot entstehen. Weiter wurde ein Auf-
stellungsbeschluss gefasst, W 46 vom 08.12.2005, der die Kelley-Barracks und das 
Nathan-Hale-Depot als Gewerbefläche darstellt. 
Für weite Bereiche des nordwestlich angrenzenden Gewerbegebietes Hilpert -
straße / Kleyerstraße sowie für die Heimstättensiedlung bestehen rechtsgültige Be -
bauungspläne.75 
  
                                                 
74    Nickel Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, KNH Rechtsanwälte (2009): Rechtsgutachten  Konversion Darmstadt,  
S. 92. 
75    Nickel Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, KNH Rechtsanwälte (2009): Rechtsgutachten Konversion Darmstadt,  
S. 141.

61 
3.  Städtebauliches Konzept 
3.1 Nutzungen 
Teilbereich A 
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt besteht aufgrund vielfältiger Restriktionen ein 
beschränktes Angebot an geeigneten Flächen für neue Wohngebiete. Die Flächen 
des Teilbereichs A mit der Lincoln -Siedlung, der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der 
Jefferson-Siedlung weisen im Vergleich mit anderen Siedlungspotenzialflächen eine 
besondere Lagegunst auf: Hierzu zählen die Nähe zu beliebten Wohnquartieren, die 
Lage zu attraktiven Landschaftsräumen und die hervorragenden Erschließungs -
möglichkeiten, vor allem durch Anbindung an den zukünftigen öffentlichen Per -
sonenverkehr. Aus Sicht der gesamtstädtischen Ent wicklung ist es sinnvoll, die 
Potenziale der Konversionsflächen möglichst optimal zu nutzen und die Ziele der 
Innenentwicklung und der Entwicklung von verdichteten Stadtbereichen an den 
Trassen des öffentlichen Verkehrs umzusetzen. Der Teilbereich A soll weitgehend 
zum Wohnen genutzt werden. Die Angebote zur Versorgung, insbesondere Nahver-
sorgung, soziale Infrastruktur und Bildungseinrichtungen sind ergänzend zum 
Wohnen gep lant (siehe Abbildung 22+23).  Für die Bedarfsplanung der sozialen 
Infrastruktur werden innerhalb des Untersuchungsbereiches entsprechend der 
zukünftigen 5.500 Einwohnern folgende Werte zu Grunde gelegt: 
Lincoln Siedlung: Bei zukünftig 3.000 Einwohnern werden, 218 der 400 Plätze der 
neuen Grundschule benötigt, weiterhin 10 Kindergartengruppen à 20 Kindern und 7 
U3 Gruppen à 10 Kindern.  
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung: Auf der Grundlage von 2.500 
Einwohnern ergibt sich ein Bedarf von 182 Plätzen in der Grundschule, 6 Kinder -
gartengruppen à 20 Kindern sowie 8 U3-Gruppen à 10 Kindern.  
Teilbereich A gesamt: 400 Grundschulplätze, 320 Kindergartenplätze und  
150 U3-Plätze werden benötigt.  
Etwa 70.000 qm der Flächen des Teilbereich A sollen zur Wiederherstellung des 
Waldgürtels und zur Integration des Siedlungskörpers in die Umgebung verwendet 
werden. Gebäude in diesem Bereich können für eine Folgenutzung nicht in Betracht 
kommen.

62 
In der Lincoln-Siedlung soll überwiegend Geschosswohnungsbau für ca. 3.000 Ein -
wohner und in der Cambrai -Fritsch-Kaserne, inklusive der Jefferson -Siedlung, Ge-
schosswohnungsbau in unterschiedlichen Ausprägungen, Einfamilienhäuser in ver -
dichteter Bauweise sowie E infamilienhäuser in aufgelockerter Bauweise für 2.500 
Einwohner errichtet werden (siehe Abbildung 25). 
 
 
Abbildung 21: Flächennutzung Teilbereich A76 
                                                 
76   BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S. 46.

63 
 
Abbildung 22: Soziale Infrastruktur Teilbereich A77 
 
Abbildung 23: Nahversorgung Teilbereich A78 
  
                                                 
77   BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 47. 
78   Vgl. ebenda.

64 
Teilbereich B 
Der Teilbereichs B kommt im Wesentlichen für eine gewerbliche Nutzung in 
Betracht. Das Augenmerk liegt auf der Verknüpfung gleicher und ähnlicher 
Nutzungen innerhalb des Gebietes sowie mit de n umgebenden Nutzung en. Dies 
schafft Erweiterungsmöglichkeiten für die vorhandenen Betriebe . So ergeben sich  
verschiedene Nutzungsvarianten mit dem Kernziel der Schaffung von 
Gewerbeflächen.  
 Variante A sieht nur Gewerbenutzung in unterschiedliche r Ausprägung – 
verbunden mit kleineren Mischgebieten entlang der Eschollbrücker Straße 
vor. 
 Variante B variier t im westlichen Randbereich zugunsten von Sportflächen 
(Zusammenführung vorhandener Sporteinrichtungen der Heimstättensied -
lung / Bessungen).  
 Variante C sieht die Wohnflächen (u.a. besonderes Wohnen) im südwestli -
chen Randbereich entlang der Eschollbrücker Straße bestandserhaltend vor. 
Die Vorzugsvariante D für den Teilbereich B (siehe Abbildung 28) sieht eine über -
wiegende Gewerbenutzung vor. Unterschieden wird in diesem Zusammenhang in: 
 GE1 Gewerbe mit vorwiegender Büro-, und Verwaltungsnutzung 
 GE2 Allgemeines Gewerbe 
 GE3 Industriegebiet mit Nutzungsbeschränkung G/N 
Hierbei orientieren sich Art und Maß der Nutzung am städtebaulichen Umfeld. Der 
Teilbereich B lässt sich somit in drei Bereiche unterteilen. Zum einen in den Nordbe-
reich mit GE2, den mittleren Bereich mit GE 3/GI/N sowie GE1 und zum anderen in 
den Südwestbereich mit GE2 , mit evtl. temporärer Wohnnutzung (besonderes 
Wohnen).

65 
 
 
Abbildung 24: Nutzungskonzept Teilbereich B79 
                                                 
79   AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 65.

66 
 
3.2  Baustruktur 
Teilbereich A 
Der Rahmenplan Bessungen Süd sieht vor dem Hintergrund einer sozialen Mi -
schung innerhalb der beiden Flächen ein differenziertes Bebauungskonzept vor. 
Dabei wird im gesamten Teilbereich eine kleinteilige Mischung der Wohnungsange -
bote angestrebt, wobei der Schwerpunkt in der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der 
Jefferson-Siedlung auf dem höher preisigen Angebot (EFH) liegt. Neben dem vor -
genannten Angebot sollen innerha lb der Lincoln -Siedlung, der Cambrai -Fritsch-Ka-
serne und der Jefferson -Siedlung auf 30  % der Flächen auch Projekte für beson -
dere Wohnformen realisiert werden, wie z.B. Sonderwohnformen sozialer Träger, 
Wohnformen für ältere Menschen, generationsübergreifende Wohnformen, studenti-
sches Wohnen. Neben den vorgenannten besonderen Wohnformen sollen ca. 15  % 
der Flächen für soziale Wohnraumförderung bereitgestellt werden. Als Grundlage 
für die Entwicklung der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung soll ein 
städtebaulicher Wettbewerb ausgelobt werden. 
 
Abbildung 25: Wohnungstypologien Teilbereich A80 
                                                 
80  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 46.

67 
 
 
Abbildung 26: Baustruktur der Lincoln-Siedlung81 
  
                                                 
81  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 53.

68 
Teilbereich B 
Teilbereich B soll die Typologien der Umgebung aufgreifen und fortführen. Es wird 
eine offene Bebauung angestrebt. Ziel ist eine Neuordnung und Neubebauung, Aus-
nahme bilden die Mannschaftsunterkünfte mit ihrem gebietsprägenden Charakter 
entlang der Eschollbrücker Straße, die Ba ukörper am östlichen Rand des Parade -
platzes und die Kapelle. Stadtbildprägendes Element ist das im gesamten Teilbe -
reich angewandte Prinzip eines begrünten Randbereichs zwischen Baugrenze und 
Straßenbegrenzung, der zwischen 8 bis 12,5 m variiert und eine grüne Zone bildet. 
Die Baustruktur des Teilbereichs B sieht bei der Anordnung der Baukörper größ -
tenteils eine offene Bebauung vor, bereichsweise halboffen sowie in besonderen 
Einzelbereichen eine geschlossene Bebauung. Der Bereich an der Bahnbrücke, der 
Bereich am ehemaligen Paradeplatz sowie der Kreiselbereich sollten nach Möglich -
keit mittels besonderer Bauformen  / Anordnung der Gebäude besonders gestaltet 
werden. Werden die Mannschaftsgebäude entlang der Eschollbrücker Straße durch 
Neubebauung ersetzt, sollte die Offenheit des Quartiers zur Straße hin auch künftig 
sicher gestellt werden.  
3.3 Verkehrliche Erschließung 
Teilbereich A 
Das Verkehrskonzept des Teilbereichs A soll im Sinne der Stadt der kurzen Wege 
die Lincoln-Siedlung, die Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson -Siedlung ver-
binden. Hierbei kommt dem Zusammenspiel der einzelnen Verkehrsträger eine be -
sondere Bedeutung zu. Das Verkehrskonzept für den Teilbereich A soll nach dem 
Push-and-Pull-Prinzip erfolgen. Das heißt, das s alternative Angebote zur Kfz -Nut-
zung geschaffen werden (Push) und Maßnahmen zur Reduzierung der Kfz -Nutzung 
(Pull) eingesetzt werden mit dem Ziel, die Einwohner zum „Umsteigen“ zu bewegen. 
Das Verkehrskonzept sieht folgende Maßnahmen für das Straßennetz vor: 
 Haupterschließungsachse bleibt die Heidelberger Straße 
- Die Lincoln-Siedlung wird über die Noackstraße und die Franklinstraße 
angeschlossen. 
- Die Schaffung einer Neuanbindung erfolgt in Höhe des neuen Schul -
standortes. 
- Bau einer zusätzlichen Lichtsignalanlage auf der Heidelberger Straße, 
um die Geschwindigkeit zu reduzieren, die Gebiete miteinander zu ver-

69 
zahnen und die Heidelberger Straße für den  Durchgangsverkehr unat-
traktiver zu gestalten. 
 Umbau des Knotenpunkts Franklinstraße  / Cooperstraße / Heidelberger 
Straße 
 Öffnung der Heinrich-Delp-Straße nur für Radverkehr 
 Schaffung einer neuen Anbindung an der B  3 zwischen Heidelberger Straße 
und Karlsruher Straße am Knotenpunkt Franklinstraße  / Heidelberger 
Straße / Cooperstraße 
Im Rahmen der Bete iligung der Träger öffentlicher Belange lehnt Hessen Mobil  
Straßen- und Verkehrsmanagement, den geplanten Anschluss an die B3 zwischen 
Heidelberger Straße und Karlsruher Straße mit der Begründung ab, dass durch den 
Anschluss die Leichtigkeit des fließende n Verkehrs beeinträchtigt wird. Eine Alter -
native hierfür könnte in Abstimmung mit Hessen Mobil in einer neuen Anschluss -
möglichkeit im weiteren südlichen Verlauf der B3 gefunden werden.82  
Weiter werden verschiedene verkehrstechnische Maßnahmen zur Verbesserung der 
Verkehrssituation im Bereich Landskronstraße – Rüdesheimer Straße geprüft, z.B.: 
 Lichtsignalanlage am Knoten Klappbacher Straße / Landskronstraße 
 Ausbau Rüdesheimer Straße 
 
                                                 
82  Schriftliche Stellungnahme von Hessen Mobil, Straßen - und Verkehrsmanagement, Behördenbeteiligung gemäß §  139 
Abs.2 i.V.m. §  4 Abs.2 BauGB zur Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen, 
16.04.2013.

70 
 
Abbildung 27: Verkehrskonzept Teilbereich A83  
Die verkehrliche Situation innerhalb stellt sich folgendermaßen dar: Auf Grund de r 
aktuellen Situation und der Ziele der Rahmenplanung , sind die Verkehrsanla -
gen / Infrastruktur, wie bereits beschrieben, weitestgehend neu zu schaffen. Soweit 
wie möglich werden die bereits bestehenden Anlagen aufgenommen. 
Das ÖPNV -Angebot für den Teilbereich A sieht die Neuschaffung einer 
Straßenbahnanbindung, eines Quartierbusses sowie unterstützend Bike -and-Ride-
Plätze (siehe Abbildung 28) vor.  
 
                                                 
83  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 111.

71 
 
Abbildung 28: ÖPNV Teilbereich A84  
Für den Fuß - und Radverkehr innerhalb des Teilbereichs A liegt der Schwerpunkt 
auf der Verbindung zwischen den Quartieren. Auf der folgenden Abbildung sind die 
Fuß- und Radwegeverbindungen des Teilbereichs A abgebildet.  
 
                                                 
84  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 113.

72 
 
Abbildung 29: Fuß- und Radwegeverbindung Teilbereich A85  
Teilbereich B  
Der Teilbereich B soll durch ein hierarchisches System von Haupt - und Neben -
straßen erschlossen werden. Die Haupterschließung bildet der Bereich der ehema -
ligen Zufahrt von der Eschollbrücker Straße über die Planstraße 1 bis zur West -
randerschließung. Dies soll eine zusätzliche Belastung der Heimstätten Siedlung 
durch die Eschollbrücker Straße vermeiden. Die verkehrliche Erschließung d es 
Teilbereichs B sieht insgesamt folgende Maßnahmen vor:  
 Erschließung des Gewerbegebiets Südwest / Westranderschließung 
 Neuordnung des Knoten am Haardtring 
 Wegfall der Erschließung Scheppallee 
 Stellplatz- und Mobilitätsmanagement 
 Rad- und Fußwegenetz 
- Rad- und Fußweg parallel zur Bahnlinie 
                                                 
85  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 115.

73 
- Anschluss an die Telekomallee 
- Verlängerung der Planstraße 3 
 Fuß- und Radweg Brücke am Südbahnhof 
- Anbindung an die Eschollbrücker Straße / Heimstätten Siedlung /  
Bereich Pulverhäuser Weg 
 Fuß- und Radweg Brücke am Südbahnhof 
 Wegfall der Gleisharfe 
 
 
Abbildung 30: Verkehrskonzept Teilbereich B86 
                                                 
86   AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 68.

74 
3.4 Ver- und Entsorgung 
Teilbereich A 
Der Teilbereich A verfügt über die notwendige technische Infrastruktur innerhalb des 
Gebietes. Die Infrastruktur entspricht überwiegend den US -Standards und kann so 
nicht ohne weiteres übernommen werden. Nach Aussage des Straßenverkehrs- und 
Tiefbauamtes ist das zum größten Teil im Mischsystem bestehende Kanalnetz nach 
der Abwasserbeseitigungssatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht ge -
nehmigt und auch nicht genehmigungsfähig. Nach DIN 1986 -100 ist das Nieder -
schlagswasser getrennt vom Schmutzwasser aus dem Gebäude zuführen. Zudem 
ist gemäß WHG  § 53 und HWG  § 37 das Niederschlagswasser vollständig auf den 
Grundstücken zu verwerten oder in ein Gewässer einzuleiten. Es ist davon auszu -
gehen, dass die technische Infrastruktur mit Neuordnung der Grundstüc ke bedarfs-
gerecht neu hergestellt werden muss. 
Teilbereich B 
Die Rahmenplanung berücksichtigt die vorhandene gebietsübergreifende Infra -
struktur der Flächen. Von besonderer Bedeutung sind in diesem Zusammenhang 
die städtischen Kanäle und Hauptsammler . Laut Aussage der kommunalen Ämter 
und Versorger können diese nicht verlegt werden . Erhalt und Lage soll en durch 
entsprechende Regelungen gesichert werden. Schwerpunkt bildet dabei der in Nord 
Süd Richtung verlaufende Hauptsammler, der die Kelley -Barracks quert. Dieser soll 
durch Ausweisung von öffentlichen Flächen bzw. in zukünftig privatem Gelände 
durch nich tbebaubare Zonen planungs - sowie baurechtlich gesichert werden. An -
sonsten wird in der Rahmenplanung davon ausgegangen, dass die gesamte Ver -
und Entsorgung, mit evtl. Ausnahmefällen, bedarfsgerecht neu herzustellen ist.  
3.5 Grünplanung 
Teilbereich A 
Das Landschafts- und Freiraumkonzept des Teilbereichs A ist auf die Be -
standsanalyse der naturräumlichen Qualitäten des Gebietes, die stadtentwicklungs -
politischen Ziele sowie auf die Wünsche und Anregungen aus der Planungswerk -
statt zurück zu führen. Die Schwerpunkte der landschafts- und freiraumplanerischen 
Entwicklung des Rahmenplangebietes sind:

75 
 Die Wiederherstellung eines nahezu geschlossenen Freiraumsystems: 
- Schaffung von ausreichenden Flächen für attraktive Grünverbindungen  
- Herstellung eines Wald- und Parkstreifens in der Jefferson-Siedlung 
- Weiterführung und Aufwertung des Grünzugs Bessungen Süd in der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
 Vernetzung der Flächen mit den umliegenden Stadtteilen durch attraktive 
Grünverbindungen 
 Schaffung eines funktionierenden, angeme ssenen und qualitätsvollen Frei -
raums innerhalb der Konversionsflächen: 
- Grünflächen für jede Zielgruppe in angemessener Größe 
- Verbindung wichtiger Ziele innerhalb der Flächen durch Grünflächen 
- Bespielbare Umwelt  
  Entwicklung und Sicherung wertvoller Lebensräume für Pflanzen und Tiere: 
- NSG Bessunger Kiesgrube (vollständige Umzäunung) 
- Standort der Mauereidechsen 
- Magerrasenstandorte 
 Identitätsförderung der Siedlungen durch den Erhalt wertvoller Baumbestände 
 Entwicklung von Grünstrukturen, die der Orientierung dienen 
An Ausgleichsmaßnahmen sind neben den Maßnahmen zum Ausgleich durch die 
Neuordnung des Verkehrsknotens Heidelberger Straße  / Franklinstraße / Cooper-
straße die zusätzlichen Entwicklungsflächen für Magerrasen vorgesehen.

76 
 
Abbildung 31: Freiraumkonzept Teilbereich A87 
  
                                                 
87  BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, S 89.

77 
Teilbereich B 
Das Grün- und Freiraumkonzept des Teilbereichs B orientiert sich am Prinzip eines 
großzügig begrünten Campus und sieht die aufgeführten wesentlichen Entwicklun-
gen und Maßnahmen vor: 
 Bestandserhalt und Sicherung der Wald- und Grünflächen entlang der Berg-
schneise / Eschollbrücker Straße als öffentlichen waldartigen Naherholungs -
raum  
 Neugestaltung und Ausbau des Paradeplatzes in der Gebietsmitte zu einer 
gestaltprägenden Grün- und Rasenfläche als Naherholungsraum 
 Neuordnung des Gebietseingangs an der Kreuzung Eschollbrücker 
Straße / Bahntrasse / Haardtring 
 Festsetzung einer privaten Grünfläche von mindestens 10 m Tiefe parallel zu 
den öffentlichen Straßenräumen. 
 Begrünung der Haupterschließungsstraßen 
 Straßenunabhängiger Rad- und Fußwegausbau als zweireihige Baumallee 
 
Abbildung 32: Landschaftsplanerischer Beitrag Teilbereich B 88 
                                                 
88   AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 78.

78 
3.6 Altlasten 
Im Rahmen der Neuordnung der Grundstücke , ist das Altlastenrisiko zu beachten. 
Aus den bisherigen Untersuchungen ergeben sich jedoch keine , die künftigen 
Nutzungsanforderungen einschränkenden Auswirkungen. Vermutlich sind in Teilen 
der Untersuchungsbereiche, speziell im Teilbereich B, Bodenabgrab ungen bzw. 
Bodenaustausch vorzunehmen.

79 
4. Erforderlichkeit der Durchführung einer städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme 
Die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme setzt voraus, dass 
die gesetzlichen Vorgaben des §  165 BauGB erfüllt sind. Im Einzelnen bedeutet 
dies, dass folgende Voraussetzungen dem Grunde nach gegeben sein müssen: 
 Es handelt sich um eine Gesamtmaßnahme, die den Zielen und Zwecken 
des § 165 Abs. 2 BauGB entspricht (§ 165 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). 
 Das Wohl der Allgemeinheit  muss die Durchführung der Entwicklungsmaß -
nahme erfordern (§ 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB). 
 Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und 
Zwecke, dürfen nicht mit weniger einschneidenden Instrumenten erreicht 
werden können (§ 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB). 
 Die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeit -
raums muss gewährleistet sein (§ 165 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). 
Die o. g. Voraussetzungen müssen bezogen auf die geplante Entwicklung gegeben 
sein. 
4.1 Gesamtmaßnahme im Sinne von § 165 Abs. 1 BauGB 
Grundlegende Anwendungsvoraussetzung der städtebaulichen Entwicklungsmaß -
nahme ist gemäß §  165 Abs. 1 BauGB, dass es sich bei der geplanten Maßnahme 
um eine Maßnahme der städtebaulichen Entwicklung handelt, die als Gesamtmaß -
nahme durch ihre einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung gekennzeich -
net ist. 
Eine Gesamtmaßnahme ist gemäß §  164 a Abs.  1, S.  1 BauGB dadurch gekenn -
zeichnet, dass sie aus verschiedenen Einzelprojekten besteht, die aber als Einheit 
vorbereitet und durch geführt werden sollen. Die Entwicklungsmaßnahme muss so -
mit auf ein einheitlich vorzubereitendes und durchzuführendes Bündel gerichtet 
sein, das sich nicht in der Schaffung von Baurecht und der Erschließung der Bau -
grundstücke erschöpft.89 
Die ehemals milit ärisch genutzten Flächen der Teilbereiche A und B sollen einer 
neuen städtebaulichen Funktion zugewiesen werden. In Teilbereich A sollen auf den 
Flächen der Lincoln -Siedlung, der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -
Siedlung zwei eigenständige Wohnquartiere entstehen, die jeweils ein eigenes Zent-
rum mit einem unterschiedlichen, sich funktional ergänzenden Angebot erhalten. In 
                                                 
89   Bay. VGH, Urteil vom 01.03.2007 – 14 N 03.3307, 14 N 04.3342 – (juris).

80 
beiden Quartieren liegt der Nutzungsschwerpunkt beim Wohnen und den dazu ge -
hörigen Wohnfolgeeinrichtungen, die der Versorgung beider Quartiere dienen. Ge -
plant sind rd. 2.450 Wohneinheiten. In der Lincoln -Siedlung sollen in ca. 1.450 
Wohneinheiten Wohnungen für bis zu 3.000 Menschen geschaffen werden. Im 
Cambrai-Fritsch-Quartier und in der Jefferson Siedlung sollen ca. 1.000 Wohn ein-
heiten für bis zu 2.500 Menschen entstehen. Insgesamt soll Wohnraum entspre -
chend dem festgestellten Bedarf für bis zu 5.500 Einwohner zur Verfügung gestellt 
werden. Darüber hinaus sind Gewerbeflächen unter anderem für den Einzelhandel 
vorgesehen. Glei chzeitig werden die erforderlichen Infrastruktureinrichtungen wie 
Schulen, Kindergärten und sonstige Einrichtungen sowie die erforderlichen Ver -
kehrs- sowie Ver- und Entsorgungsanlagen geschaffen. 
Zu diesem Zweck sind ein umfassender Abriss der vorhandenen  Bausubstanz und 
ein vielfältiger Neubau erforderlich. In Teilbereich A ist mit Blick auf das Hauptziel 
der Maßnahme – Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnraum, u.a. zur Verhin -
derung der Abwanderung von Familien (vgl. Kap. 4.3) – eine zügige Verwirklichung 
geboten. Hier sollen zwei große und attraktive Wohnquartiere geschaffen und ins -
gesamt rd. 2.450 Wohnungen einschließlich der dringend benötigten geförderten 
Wohnungen entstehen.  
Die Aufgabe ist schon wegen der Größe des Gebiets, der Zahl d er dort 
anzusiedelnden Bewohner, deren Bedarf an infrastrukturellen Einrich tungen, der 
adäquat und gleichzeitig befriedigt werden muss und im Hinblick auf die gleichzeitig 
angestrebte Gliederung des Gebiets und der zu schaffenden Verknüpfung zwischen 
den beiden Wohnquartieren nebst Herstellung einer leistungsfähigen 
Verkehrsführung unter Beachtung der Lärmimmissionsschutzbelange außer -
ordentlich komplex.  
Erforderlich ist darüber hinaus eine umfassende Bodenneu ordnung. Ferner sind 
infolge der militärisch en Nutzung möglicherweise schädliche Bodenveränderungen 
und Altlasten vorhanden, die einen Sanierungsbedarf auslösen. Eine Verwirklichung 
der Entwicklungsziele ohne Einsatz des besonderen In strumentariums der 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erscheint ausgeschlossen. Dies vor allem 
vor dem Hintergrund, dass die Finanzierung der umfang reichen Gemeinbedarfs - 
und Folgeeinrichtungen ohne eine städtebauliche Entwick lungsmaßnahme nicht 
gewährleistet werden könnte.

81 
Auch die Entwicklung von Teilbereich B e rfordert eine einheitliche Vorbereitung und 
zügige Durchführung. Gemäß dem städtebaulichen Rahmenplan ist auf dem Areal 
der Kelley -Barracks und des Nathan -Hale-Depots ein reines Gewerbegebiet für 
großflächige Betriebsstätten geplant. Das Gebiet hat eine Gr öße von rund 70 ha 
(47,6 ha Kelley -Barracks, 13,2 ha Nathan -Hale-Depot). Zur Erreichung dieses pla -
nerischen Ziels ist die Umsetzung einer Vielzahl von ineinandergreifenden Einzel -
maßnahmen erforderlich. Die vorhandenen baulichen Anlagen sind weitestgehend  
rückzubauen. Die Bebauung und Erschließung erfordert eine umfassende Neu -
ordnung des Gebiets. Notwendig sind zudem umfangreiche Erschließungs -
maßnahmen zur äußeren und inneren Erschließung des Baugebiets. Auch hier sind 
infolge der militärisc hen Nutzung möglicherweise schädliche Bodenveränderungen 
und Altlasten vorhanden, die einen Sanierungsbedarf auslösen. Das Erfordernis der 
zügigen Durchführung der Maßnahme ergibt sich auch für Teilbereich B aus dem 
Entwicklungsziel. Hier soll durch die En twicklung ein erhöhter Bedarf an Arbeits -
stätten gedeckt und u.a. der Abwanderung von Betrieben wegen flächenbe dingt 
fehlender Expansionsmöglichkeiten entgegengetreten werden (vgl. Kap. 4.3). Dies 
erfordert eine zügige Durchführung der Maßnahme. Damit sind auch im Teilbereich 
B die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Gesamt maßnahme im Si nne von 
§ 165 Abs. 1 BauGB vorhanden.90 
Die Entwicklung der räumlich voneinander getrennten Teilbereiche A und B ist im 
Wege einer Gesamtmaßnahme durchzuführen. Nach der Rechtsprechung des Bun -
desverwaltungsgerichts und nach der einhelligen Kommentarliterat ur ist eine 
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auf räumlich voneinander getrennten Teil -
flächen dem Grunde nach zulässig.91 Bei einem solchen Vorhaben ist allerdings der 
Gesamtmaßnahmencharakter nur gewahrt, wenn die Teilflächen untereinander in 
einer funktionalen Beziehung stehen, die die gemeinsame Überplanung und einheit-
liche Durchführung zur Erreichung des Entwicklungsziels nahelegt.92  
Die Teilbereiche A und B stehen in einer derartigen funktionalen Beziehung zu -
einander, dass das  durch die Entwicklung der Teilfläche B eröffnete Potential an 
neuen Gewerbeflächen , die Schaffung von ca. 1.900 Arbeitsplätzen  ermöglicht. 
Aufgrund des bereits bestehenden hohen Siedlungsdrucks und des Mangels an 
Wohnungen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt muss die Entwicklung von 
                                                 
90   Vgl. OVG Münster, Urteil vom 13.10.2011 – 2 T 86/09.NE – (juris). 
91   BVerwG, NVwZ 1998, 1297 (1297); Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum BauGB, Stand: 2013, § 165 Rnr. 28. 
92   OVG Lüneburg, BRS 65 Nr. 231.

82 
Gewerbeflächen in dem vorgesehenen Umfang mit der Entwicklung von 
Wohnbauflächen einhergehen, da ansonsten der auf dem Darmstädter 
Wohnungsmarkt bestehende Nachfrageüberhang noch erheblich verstärkt und sich 
die je tzt schon angespannte Lage noch weiter verschärfen würde. Durch die 
zeitgleich mit den Gewerbeflächen in Teil bereich B zu entwickelnden 
Wohnbauflächen in Teilbereich A kann der durch die Gewerbeflächenausweisung 
ausgelöste Bedarf an Wohnstätten in der Nähe der neu entstehenden Arbeitsstätten 
befriedigt werden. Bereits dies begründet einen funk tionalen Zusammenhang 
zwischen den Teilbereichen A und B.93 
Die stadtpolitischen Ziele der Wissenschaftsstadt Darmstadt postulieren eine Stadt 
der kurzen Wege, dies beinhaltet ein Angebot an Wohnungen und Arbeitsplätzen 
möglichst in räumlicher Nähe. Dem soll vorliegend Rechnung getragen werden. 
Durch die kurzen Wege werden Belastungen durch Verkehrsimmissionen für das 
übrige Stadtgebiet minimiert. 
Schließlich ist zu berücksichtigen, dass mit dem Wohnbedarf, der durch die Gewer -
beansiedlung ausgelöst wird, ein Bedarf an sozialer Infrastruktur einhergeht. Auch 
diesbezüglich besteht in der Wissenschaftsstadt Darmstadt derzeit eine ange -
spannte Situation. Freie Kapazitäten  im Bereich der sozialen Infrastruktur stehen 
nicht zur Verfügung und müssen zeitgleich mit der Gewerbeflächenentwicklung ge -
schaffen werden. Dies erfolgt in Teilbereich A. 
Die geplanten zivilen Folgenutzungen der Teilbereiche A und B greifen schließlich 
auch die ehemaligen militärischen Nutzungen auf. Teilbereich A diente der militäri -
schen Wohnnutzung, während in Teilbereich B der eigentliche Militärstandort nebst 
Verwaltung untergebracht war.  
Zur Sicherstellung des oben dargestellten funktionalen Zusamm enhangs der Ent -
wicklung beider Gebiete ist eine zeitgleiche Entwicklung der Teilbereiche A und B 
anzustreben. Beide Maßnahmen müssen hinsichtlich Vorbereitung und Durch -
führung zeitgleich koordiniert und aufeinander abgestimmt werden. 
                                                 
93   Vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 15.12.1998 – 8 S 821/97 – (juris).

83 
4.2 Ziele und Zwecke der Maßnahme gemäß § 165 Abs. 3 Nr. 1 
BauGB 
Weitere Voraussetzung für die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs -
maßnahme gemäß § 165 Abs. 2 Nr. 1 BauGB ist die Vereinbarkeit der Maßnahme 
mit den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB. 
Gemäß §  165 Abs. 2 BauGB können mit einer städtebaulichen Entwicklungs -
maßnahme Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer 
besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Kom -
mune entwickelt werden. Durch diese Regelung wird das räumliche Ziel der städte -
baulichen Entwicklungsmaßnahme umschrieben, das mit der Maßnahme erreicht 
werden soll. 
4.2.1 Teilbereich A  
Lincoln-Siedlung,  Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung 
Teilbereich A erfüllt den Tatbestand eines „anderen Teils des Gemeindegebiets“ im 
Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB. Das Areal hat eine besondere Bedeutung für die 
örtliche und überörtliche Entwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt und ist im 
Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar. 
Das erforderliche Eigengewicht des Teilbereichs A ergibt sich zwar nicht notwendig 
bereits aus der flächenmäßigen Größe des Areals, denn eine Fläche von rd. 70 ha 
tritt im Verhältnis zu der Gesamtfläche des Gemeindegebiet s der Wissenschafts-
stadt Darmstadt von 12.212,3 ha nicht unbedingt deutlich wahrnehmbar hervor. 
Hierauf kommt es aber vorliegend nicht an, da die besondere Bedeutung des Ent -
wicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeinde -
gebiets jedenfalls in qualitativer Hinsicht aus der dem Gebiet eigenen und zukünftig 
zugedachten Funktion hergeleitet werden kann.  
Der Teilbereich A besteht aus den Konversionsflächen der ca. 24,9 ha großen 
Lincoln-Siedlung, der ca. 34,4 ha großen Fläche d er Cambrai-Fritsch-Kaserne und 
der angrenzenden Jefferson-Siedlung mit einer Größe von ca. 9,2 ha Auf den Kon -
versionsflächen sollen zwei Wohnquartiere mit insgesamt ca. 2.450 Wohneinheiten 
für bis zu 5.500 Menschen nebst den zugehörigen Gemeinbedarfs - und Folgeein-
richtungen geschaffen werden. 
Das Gebiet ist bezogen auf die geplante Nutzung von besonderer stadtentwick -
lungspolitischer Bedeutung für die Wissenschaftsstadt Darmstadt. In der Stadt be -

84 
steht eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum. Es fehl en sowohl hochwer-
tige Wohnimmobilien als auch preiswerte Wohnungen, darunter insbesondere So -
zialwohnungen und Wohnungen für Familien mit Kindern. Gleichzeitig bestehen in 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt aufgrund vielfältiger Einschränkungen (Natur -
raum, Siedlungsbeschränkungszone durch den Flughafen Frankfurt, Sicherheitsab -
stände infolge der Seveso -II-Richtlinie) praktisch keine Möglichkeiten zur Auswei -
sung neuer Wohngebiete. 
 
Teilbereich A ist angesichts seiner Lage in relativer Nähe zum Zentrum  und angren-
zend an beliebte Wohnquartiere sowie an attraktive Landschaftsräume sowie wegen 
der Größe der nach der militärischen Nutzung freiwerdenden Flächen von besonde -
rer Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Wissenschafts-
stadt Darmstadt. In Darmstadt stehen in dieser Größenordnung keine vergleichbar 
geeigneten, innenstadtnahen Flächen für den wachsenden Bedarf an Wohnstätten 
zur Verfügung (vgl. Kapitel 4.3). 
Das Plangebiet weist zudem innerhalb des Stadtgefüges eine besondere L age auf. 
Es stellt den Übergangsbereich zwischen der dicht bebauten Kernstadt einschließ -
lich des Stadtteils Bessungen zum durchgrünten Stadtteil Eberstadt an der Berg -
straße dar. Bislang trennen die Konversionsflächen diese Bereiche voneinander. 
Durch die  Entwicklung des Teilbereichs A kann eine Verbindung zwischen den 
Stadtteilen Bessungen und Eberstadt hergestellt werden.  
Die geplante Entwicklung des Teilbereichs ist nach alledem von besonderer stadt -
entwicklungspolitischer Bedeutung und erfüllt die Anf orderungen an ein „anderes 
Gebiet der Gemeinde“ im Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB. 
4.2.2 Teilbereich B Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot  
Auch das zu entwickelnde Gebiet des Teilbereichs B erfüllt den Tatbestand eines 
„anderen Teils des Gemeindegebiets“ im Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB. Das Areal 
hat eine besondere Bedeutung für die örtliche und überörtliche Entwicklung der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt und ist im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich 
wahrnehmbar. Auch hier ergibt sich das Eigengewicht nicht notwendig bereits aus 
der flächenmäßigen Größe des Areals von 68,2 ha, sondern in qualitativer Hinsicht 
aus der dem Gebiet eigenen und zukünftig zugedachten Funktion. 
Nach der Rechtsprechung des Hess.  VGH kann sich die Bedeutung eines Gebiets 
insbesondere auch aus dem Zuwachs an Gewerbeflächen im Vergleich zu den regi-

85 
onal- oder stadtplanerisch vorgesehenen Flächenzuwächsen ergeben. 94 Gemäß 
dem städtebaulichen Rahmenplan ist auf dem Areal der Kelley -Barracks und des 
Nathan-Hale-Depots ein reines Gewerbegebiet für Betriebe mit einem hohen Flä -
chenbedarf geplant. Das Gebiet hat eine Größe von rund 70 ha (47,6 ha Kelley -
Barracks, 13,2 ha Nathan-Hale-Depot). Die bereits vorhandenen Gewerbegebiete, 
die im Nordwesten und im Osten an das Areal angrenzen, würden hierdurch flä -
chenmäßig ergänzt, das brachliegende Areal würde mit den umliegenden Sied -
lungsbereichen vernetzt und auf einer Nettobau landfläche von 27 ha könnten Ge -
werbebetriebe mit einem Flächenbedarf größer als 1 ha angesiedelt werden.  
 
Eine zusammenhängende Gewerbefläche in einer dem Teilbereich B entsprechen -
den Größe ist im übrigen Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt gegenwär-
tig nicht verfügbar. Unbebaute Gewerbeflächen ab einer Größe von 1  ha sind ge -
mäß Aussage der Wissenschaftsstadt Darmstadt praktisch nicht vorhanden. Derzeit 
beläuft sich das Gewerbeflächenangebot auf ca. 20 ha. Hierbei handelt es sich al -
lerdings um Flächen, die bis auf eine Ausnahme kleiner als  1 ha sind. Es ist nicht 
ersichtlich, dass sich in absehbarer Zeit hieran etwas ändert. Die größte unbebaute 
zusammenhängende Gewerbefläche die derzeit im Stadtgebiet zur Verfügung steht 
hat eine Größe von 2  ha. Diese Fläche liegt allerdings in der „Achtungszone“ eines 
Seveso-Betriebs, so dass sie nicht uneingeschränkt gewerblich nutzbar ist (vgl. Ka -
pitel 4.3). 
 
Gemäß den Zielvorstellungen des Regionalplans Südhessen 2010 könnte die Wis-
senschaftsstadt Darmstadt von 2006 bis 2020 insgesamt bis zu 79 ha zusätzliche 
Gewerbefläche bauleitplanerisch ausweisen (Vorranggebiete Industrie und Ge -
werbe, Bestand und Planung). Dieser Flächenwert beinhaltet bereits das Flächen -
potential der militärischen Konversionsflächen. 
 
Die in Teilbereich B geplante Gewerbefläche von ca. 27 ha Nettobaulandfläche 
macht mehr als ein Drittel des  Gesamtzuwachses an Gewerbeflächen aus. Dieser 
Anteil an dem gemäß Rahmenplan Südhessen 2010 möglichen Gewerbeflächen -
zuwachs ist ohne wei teres von besonderer stadtentwicklungspolitischer Bedeutung 
für die Wissenschaftsstadt Darmstadt.  
 
                                                 
94   HessVGH, Urteil vom 31.05.2000 – 3 N 4219/97 – (juris).

86 
Erst recht gilt dies, wenn man auf das Verhältnis zu dem vorhandenen Angebot an 
freien Gewerbeflächen abstellt. 
4.3 Gemeinwohlerfordernis 
Voraussetzung für den Erlass einer Entwicklungsmaßnahme ist gemäß § 165 Abs. 2 
S. 1 BauGB, dass das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Be -
darfs an Wohn - und Arbeitsstätten, zur  Errichtung von Gemeinbedarfs - und Folge-
einrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen. 
Die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist vorliegend erfor -
derlich, um einen erhöhten Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten zu decken, Ge -
meinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu schaffen und brachliegende Flächen wie -
der zu nutzen. 
4.3.1 Erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten 
Ein erhöhter Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten im Sinne von § 165 Abs.  3 S. 1 
Nr. 2 BauGB ist gegeben, wenn die  Nachfrage nach Wohnraum oder Arbeitsstätten 
das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Über -
hang muss so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von 
Flächen, die von ihren Dimensionen und von ihrer F unktion her hinter den in §  165 
Abs. 3 S. 1 BauGB bezeichneten Maßnahmen zurückbleiben, nicht sein Bewenden 
haben kann. 
Als wesentliche Grundlagen zur Beurteilung des zukünftigen Bedarfs an Wohn - und 
Arbeitsstätten in Darmstadt liegen der Wissenschaftssta dt Darmstadt die Gutachten 
„Wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven der Konversionsareale in 
Darmstadt“ des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) aus dem Jahr 2008 sowie das 
Gutachten „Wohnungs - und Gewerbeflächenanalyse für die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt“ des Behrend-Instituts mit Stand 2012 vor. 
Die wesentlichen Grundaussagen der IWU -Prognose werden durch das aktuelle 
Behrend-Gutachten weiterhin gestützt. Auch werden vom IWU-Institut grundlegende 
Einschätzungen für die zukünftige Wohnflächennachfra ge nach Marktsegmenten 
angegeben, die nach Einschätzung des Amts für Wirtschaft und Stadtentwicklung 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt weiterhin Gültigkeit haben. So bilden die woh -
nungswirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven des IWU-Instituts mit der Rahmen-

87 
vereinbarung vom 18.02.2010 eine wesentliche gemeinsame Zielvorgabe von Stadt 
und BImA im Rahmen der militärischen Konversion.95 
Die vorliegenden Gutachten zielen mit einem Prognosehorizont von 2020 bzw. 2030 
auf den Zeitraum während bzw. kurz nach A bschluss der beabsichtigten Entwick -
lung der militärischen Konversionsflächen. Da für eine städtebauliche Entwick -
lungsmaßnahme in der Regel ein Realisierungszeitraum von ca. 10 bis 15 Jahren 
anzusetzen ist, können die vorliegenden Prognosen zur Begründung eines erhöhten 
Bedarfs im Entwicklungszeitraum der Maßnahme genutzt werden.  
Ergänzt werden die vorliegenden Gutachten um Erkenntnisse aus einem Experten -
interview mit dem Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. 
Bedarf an Wohnstätten 
In der Region FrankfurtRheinMain war bereits in der Vergangenheit hinsichtlich der 
Bevölkerungsentwicklung eine hohe Dynamik zu verzeichnen, die Bevölkerung wird 
auch bis 2030 gegen den allgemeinen demografischen Trend in Deutschland weiter 
wachsen. Es ist davon auszugehen, dass auch die Wissenschaftsstadt Darmstadt in 
Zukunft weiterhin zu den prosperierenden Städten innerhalb dieser Wachstums -
region gehören wird. 
So hat die HA Hessen Agentur GmbH im Auftrag des Hessischen Ministeriums für 
Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung im Oktober 2011 flächendeckend kom -
munale Bevölkerungsvorausschätzungen bis zum Jahr 2030 für das gesamte Bun -
desland vorgenommen. Danach soll die Einwohnerzahl Darmstadts von rund 
144.400 im Jahr 2010 (Stichtag 31.12.) um 4.200 Einwohner auf 148.600 Einwohner 
im Jahr 2020 zunehmen. Bis zum Jahr 2030 wird eine weitere Zunahme um 4.000 
Einwohner auf 152.600 Einwohner prognostiziert. Während die Bevölkerung von 
Darmstadt somit deutlich um insgesamt rund 8.200 Einwohner au f 152.600 Einwoh-
ner (+  5,6 %) zunehmen wird, wird sich die Bevölkerung des Regierungsbezirks 
Darmstadt in diesem Vergleichszeitraum nur gering auf dann 3.843.400 Einwohner 
(+ 1 %) erhöhen. 96 
Auch die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung/ 
Statistik und Stadtforschung, hat eine eigene kommunale Bevölkerungsvoraus -
                                                 
95   Vgl. Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung (Hrsg.) (o.J.): Konversion. 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Darmstadt, S. 10. 
96   Vgl. Van den Busch, Uwe (2011): Kommunale Bevölkerungsschätzung der Hessen Agentur (2011), Hrsg. Hessen 
Agentur, Wiesbaden.

88 
schätzung in drei Szenarien, die sich hinsichtlich der jährlichen Wanderungsfaktoren 
unterscheiden, erstellt. Ausgehend von 147.900 Einwohnern im Jahr 2011 (Sticht ag 
31.12.)97 wird in dem mittleren Szenario bei einem jährlichen Wanderungsgewinn 
von 500 Personen prognostiziert, dass die Einwohnerzahl im Jahr 2020 auf 152.905 
Einwohner und im Jahr 2030 auf 157.288 Einwohner zunehmen wird.98 
Auf Grundlage der allgemeinen Annahmen zur Bevölkerungsprognose des Amts für 
Wirtschaft und Stadtentwicklung  / Statistik und Stadtforschung (mittleres Szenario) 
hat das Behrend-Institut im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Jahr 2012 
eine Bevölkerungs - und Wohnflächenbedarfs prognose erstellt. Hierbei wird – ab-
weichend von den Prognosen der Hessen Agentur und der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt – die gesamte wohnberechtigte Bevölkerung (Haupt - und Nebenwohn-
sitze) berücksichtigt. Daher wird in diesem Szenario von einer deutlichen Zunahme 
der gesamten wohnberechtigten Bevölkerung von 151.600 im Jahr 2011 (Stichtag 
31.12.) auf 157.700 (+6.100) bis zum Jahr 2020 und auf 161.000 (+9.400 Personen) 
bis zum Jahr 2030 ausgegangen.99 
Bevölkerungsvorausrechnungen für die Wissenschaftsstadt Darmstadt100 
Berechnung durch.. 2020 2030 
HA Hessen Agentur GmbH 148.600 152.600 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Stadtentwicklung / Statistik und Stadtforschung 
Varianten mit einem jährlichen Wanderungsfaktor von … 
Variante 1 mit + 250 150.496 151.838 
Variante 2 mit + 500 152.905 157.288 
Variante 3 mit + 750 155.314 162.738 
Behrend-Institut (inkl. Nebenwohnsitze) 157.700 161.000 
Die unterschiedlichen Prognosen verdeutlichen, dass insbesondere für Darmstadt 
bis zum Jahr 2020 und auch 2030 ein überdurchschnittlicher Bevölkerungsanstieg 
zu erwarten ist. Hinsichtlich der künftigen Bevölkerungsstruktur wird für Darmstadt 
                                                 
97   Die Daten zum Bevölkerungsstand des Amtes für Wirtschaft und Stadtentwicklung/ Statistik und Stadtforschung der Stadt 
Darmstadt weichen wegen methodischer Unterschiede etwas vom Hessischen Statistischen Landesamts ab. 
98   Vgl. Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung (Hrsg.) (2012): Demografiebericht 2012. 
Perspektiven für Darmstadt, Darmstadt, S. 70 ff. 
99   Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs - und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S. 18f. 
100   Eigene Darstellung nach Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung (2012): Demogra fiebericht 2012 der Stadt Darmstadt, 
S. 78, ergänzt um Prognosen der HA Hessen Agentur GmbH und des Behrend-Instituts.

89 
wegen des demo grafischen Wandels in allen Prognosen zudem eine erhebliche 
Verschiebung der Altersstruktur (gesellschaftliche Alterung) erwartet. 
Für den zukünftigen Wohnflächenbedarf der Stadt ist jedoch weniger die Entwick -
lung der Einwohnerzahl, sondern die Entwicklun g der privaten Haushalte von Be -
deutung. Wegen des demografischen Wandels werden sich die Haushaltsstrukturen 
weiter verändern, was zu Folge hat, dass der prozentuale Anstieg der Zahl der 
Haushalte in Darmstadt stärker ausfallen wird als der Einwohnerzuwachs.101 So wird 
vom Behrend-Institut bis zum Jahr 2030 ein Anstieg der privaten Haushalte (Haupt - 
und Nebenwohnsitz) um über 7.700 auf dann 90.960 prognostiziert. Der Anteil der 
Einpersonenhaushalte steigt bis zum Jahr 2030 hierbei um ca. 5.600, der Anteil de r 
2-Personen-Haushalten um ca. 2.300 und die Zahl der 3 -Personen-Haushalte um 
ca. 400. Die Anzahl der Haushalte mit vier und mehr Personen wird dem gegenüber 
um ca. 600 zurückgehen. 102 Bei dieser Berechnung wird sowohl ein steigender 
Wohnflächenzuwachs je w ohnberechtigtem  Einwohner als auch der oben darge -
stellte überdurchschnittliche Zuwachs kleiner Haushalte berücksichtigt. Nach den 
Modellrechnungen des Behrend -Instituts ist daher bis zum Jahr 2030 in Darmstadt 
ein Jahresnettozugang103 von 360 Wohnungen notwendig. 104 In der Summe bedeu -
tet dies von 2012 bis zum Jahr 2030 einen Nettozugang von rund 6.500 Wohnun -
gen. 
Auch das Gutachten „Wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven der Kon -
versionsareale“ des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) aus dem Jahr 2008 
prognostiziert für den Zeitraum von 2006 bis zum Jahr 2020 für Darmstadt einen 
jährlichen Wohnungsbedarf105 von 500 bis 600 Wohnungen. In der Summe bedeutet 
dies bezogen auf die Baufertigstellungen von 2006 bis zum Jahr 2020 eine n Bedarf 
von rund 7.000 bis 8.400 Wohnungen.106 
                                                 
101   Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs - und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S. 3. 
102  Ebenda, S. 20f. 
103  Dieser Wert berücksichtigt neben den Neubaumaßnahmen auch Veränderungen durch Umbau oder Abriss. Der 
Jahresnettozugang an Wohnungen betrug in den vergangenen Jahren in Darmstadt im Durchschnitt weniger als 50% der 
Baufertigstellungen. Entsprechend muss die Zahl der Baufertigstellungen nach Darstellung des Behrend -Instituts deutlich 
über diesem Wert liegen. 
104   Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs - und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S. 22f. 
105   Der jährliche Gesamtbedarf setzt sich zusammen aus dem Neu - und Nachholbedarf, dem Ersatzbedarf und der 
Leerstandsreserve. 
106  Vgl. Behr, Iris et al. (2008): Wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven der Konversionsareale in Darmstadt, 
Hrsg. Institut Wohnen und Umwelt GmbH, Darmstadt, S. 24.

90 
Nach Darstellung des IWU -Gutachtens wird rund die Hälfte der Nachfrage bis zum 
Jahr 2020 auf 3 - und 4-Raumwohnungen und ein Fünftel auf Wohnungen mit ein 
oder zwei Räumen entfallen. Etwa ein Drittel des prognos tizierten Bedarfs fällt auf 
Wohnungen mit fünf und mehr Räumen und kommt der Größe nach für die Realisie-
rung in Form von Eigenheimen in Betracht. 107 Insgesamt fehlen nach Einschätzung 
des IWU-Instituts am Standort Darmstadt sowohl hochwertige Wohnungen als auch 
preiswerte Wohnungen, darunter insbesondere Sozialwohnungen. So müssten in 
Darm-stadt bis zum Jahr 2020 jährlich rund 230 Wohnungen mit Belegungsrechten 
zur Verfügung gestellt werden, um den vordringlichen Bedarf für wohnungssu -
chende Haushalte zu decken.108 
Wegen des zu erwartenden Wohnflächenbedarfs könnte Darmstadt auch nach den 
Zielvorstellungen des Regionalplans Südhessen 2010 von 2002 bis 2020 bis zu 160 
ha zusätzliche Siedlungsfläche (Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung) 
bauleitplanerisch ausweisen. Dieser Flächenwert beinhaltet auch erkennbare grö -
ßere Reserveflächen im Bestand wie militärische Konversionsflächen.109 
Zusammenfassend geben die vorliegenden Gutachten zwar unterschiedliche Prog -
nosezahlen zum Wohnflächenbedarf vor, kommen jedo ch übereinstimmend zu dem 
Ergebnis, dass in Darmstadt auch in Zukunft ein nachhaltiger Bedarf an zusätzli -
chen Wohnflächen in unterschiedlichen Marktsegmenten vorhanden sein wird. 
Deckung des Bedarfs an Wohnstätten 
Das derzeit noch bestehende Wohnflächenan gebot in Wohngebieten in Darmstadt 
wird vom Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung mit rund 700 Wohneinheiten be -
ziffert. Auch die Nachverdichtungspotenziale im Bestand sind begrenzt, da mo -
mentan selbst schwierige Liegenschaften wegen der hohen Renditeerwartungen der 
Investoren für eine Wohnnutzung mobilisiert werden. 
Als mögliche mittelfristige Wohnbaupotenziale der Stadt gelten der Standort Trier er 
Straße/ Waldkolonie und das sogenannte EAD -Grundstück mit insgesamt rund 150 
Wohneinheiten. Langfristige M obilisierungspotenziale bieten sich zudem im Kuhn -
waldgelände-West und am Standort der Städtischen Kliniken in Darmstadt Eber -
stadt mit insgesamt rund 500 Wohneinheiten. Hinsichtlich zeitlicher Flächenverfüg -
                                                 
107  Vgl. ebenda, S. 32. 
108  Vgl. ebenda, S. 26. 
109  Vgl. Regierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.) (2011): Regionalplan Südhessen/ 
Regionaler Flächennutzungsplan 2010, Darmstadt, S. 31.

91 
barkeit und Größe sind diese Flächen jedoch nich t als Alternative zu den militäri -
schen Konversionsflächen zu sehen. 
Eine weitergehende zukünftige Entwicklung neuer Wohngebiete in Darmstadt ist 
wegen des Siedlungsbeschränkungsbereiches durch den Flughafen Frankfurt in den 
nördlichen Stadtgebieten, die s üdlich hieran angrenzenden Sicherheitsabstände 
infolge der SEVESO II-Richtlinie und naturräumlichen Gegebenheiten (z.B. Waldflä-
chen im Westen) grundsätzlich nicht mehr möglich. Neben den oben dargestellten 
Wohnbaupotenzialen ist daher nach Einschätzung de r Stadt nur noch eine Innen -
entwicklung mit geringem Nachverdichtungspotenzial möglich. Nach Darstellung 
des Behrend-Instituts wäre in diesem Zusammenhang die Schließung bestehender 
Baulücken, das Aufstocken vorhandener Bauten bzw. ein Dachgeschossausbau 
sowie der Abbruch bestehender Gebäude und die Errichtung größerer, energetisch 
effizienterer Gebäude denkbar. 110 Auch wenn diese kleinteiligen Vorhaben zur 
Nachverdichtung mit berücksichtigt werden, kann hierdurch die Bereitstellung aus -
reichenden Wohnraums jedoch nicht ermöglicht werden. 
Abgesehen von den militärischen Konversionsflächen sind weitere größere Potenzi -
ale zur Wohngebietsentwicklung in Darmstadt somit kurz- als auch mittelfristig nicht 
vorhanden. Auch im Regionalplan Südhessen werden m angels Flächen -
verfügbarkeit trotz des prognostizierten Bedarfs keine Vorranggebiete Siedlung 
(Planung) ausgewiesen. 
Wegen des geringen Angebots und der bereits jetzt hohen Wohnflächennachfrage , 
gibt es nach Darstellung des Amts für Wirtschaft und Stadtent wicklung derzeit kein 
Marksegment, in der das Angebot die Nachfrage abdecken kann. Auch nach Dar -
stellung des IWU-Instituts war bereits zwischen der Jahrtausendwende bis zum Jahr 
2006 eine zu geringe Wohnungsversorgungsquote der Haushalte zu verzeichnen.111 
Dieser erhebliche Nachfrageüberhang für Wohnraum hat sich nach Darstellung der 
Stadt in den letzten Jahren weiter erhöht. 
Vor allem bei jungen Familien und Haushalten mit Kindern ist eine vermehrte Ab -
wanderung in die Umlandkommunen zu verzeichnen, weil ih nen innerhalb des 
Stadtgebiets kein Angebot in den entsprechenden Marktsegmenten (Reihenhäuser, 
Doppelhäuser und vergleichbare Wohnformen) gemacht werden kann. Diese intra -
                                                 
110  Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs- und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S. 48. 
111  Vgl. Behr, Iris et al. (2008): Wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven der Konversionsareale in Darmstadt, 
Hrsg. Institut Wohnen und Umwelt GmbH, Darmstadt, S. 13.

92 
regionalen Abwanderungen sind nach Darstellung der des Amts für Wirtschaft und 
Stadtentwicklung ein wichtiger Grund für das negative Wanderungssaldo von Darm-
stadt in Bezug auf die Umlandkommunen. Soll dieser Tendenz zur sozialen Segre -
gation entgegengewirkt werden, ist innerhalb des Stadtgebiets der erhebliche Be -
darf an Wohnungen in die sem Marktsegment durch ein entsprechendes Angebot 
abzudecken. 
Wegen der nicht vorhandenen Flächenreserven und dem bereits jetzt angespannten 
Wohnungsmarkt ist davon auszugehen, dass der prognostizierte Wohnflächenbe -
darf bis zu den Jahren 2020 und 2030 in Darmstadt nicht gedeckt werden kann. 
Trotz der erheblichen Anstrengungen der Stadt Darmstadt wird der Wohnungsneu -
bau insgesamt hinter dem Bedarf zurückbleiben. Die Wohnungsnachfrage wird so -
mit – strukturell bedingt – längerfristig das Angebot übersteigen. 
Mit der Entwicklung der militärischen Konversionsflächen könnten jedoch rund 2.450 
zusätzliche Wohneinheiten in unterschiedlichen Marktsegmenten entwickelt werden. 
In der Konversionsmaßnahme Lincoln -Siedlung sind etwa 1.450 Wohneinheiten 
geplant, während in der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung etwa 
1.000 Wohneinheiten entstehen sollen (vgl. Kapitel 3). Durch dieses Wohnflächen -
angebot könnte zumindest ein Teil des prognostizierten erhöhten Bedarfs gedeckt 
werden. So könnten auch Bevölkerungsschichten, die sonst in das Um land 
abwandern würden (z.B. junge Familien), hier ein passendes Angebot finden und in 
der Stadt gehalten werden. 
Selbst wenn die Prognosen nicht in vollem Umfang eintreffen werden sollten, sind 
erhebliche Anstrengungen zur Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Neubau 
unerlässlich. Nur durch aktives Handeln können die vorhandenen Ungleichheiten 
und Versorgungsdefizite abgebaut und weitere Verschärfungen in der Zukunft ver -
mieden werden. Angesichts der Länge von P lanungs- und Baureifmachungszeiten 
und angesichts der Tatsache, dass zukünftig mit einer weiteren Wohnflächennach -
frage zu rechnen ist, müssen vordringlich diejenigen Möglichkeiten ausgeschöpft 
werden, die eine zügige Mobilisierung von Wohnbauflächen erwarten lassen. Mit der 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wird hierfür ein geeignetes Rechts - und 
Finanzierungsinstrument an die Hand gegeben. Von besonderer Bedeutung ist in 
diesem Zusammenhang, dass mit diesem Rechtsinstrumentarium eine zügige Bau -
verpflichtung für alle Grundstückskäufer gesichert und damit mögliche Mobilisie -
rungsprobleme vermieden werden können.

93 
Die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf den militäri -
schen Konversionsflächen könnte somit einen bedeutenden Beitrag leisten, um den 
derzeitigen und zukünftigen erhöhten Bedarf an Wohnstätten zu decken. 
Bedarf an Arbeitsstätten 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist Sitz zahlreicher national und international 
tätiger Unternehmen, insgesamt finden hier rund 88.000 Menschen eine sozialversi-
cherungspflichtige Beschäftigung. Nach Schätzungen des Hessischen Statistischen 
Landesamtes liegt die Zahl der Erwerbstätigen sogar noch deutlich über diesem 
Wert. Über die Hälfte der gesamten Steuereinnahmen der Stadt resultiert aus der 
Gewerbesteuer.112 
Das wirtschaftliche Profil der Stadt ist technologieorientiert, auch ist der wirtschaftli -
che Strukturwandel bereits weit fortgeschritten. In Bezug auf die Wirtschaftsstruktur 
weist die Stadt daher besondere Merkmale auf. Der derzeitige Ante il der Beschäf -
tigten im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ist mit 20,9  % als über -
durchschnittlich einzuschätzen. Auch der Anteil der freiberuflichen, wissenschaftli -
chen, technischen und sonstigen wirtschaftlichen Dienstleister ist mit 17,4  % deut-
lich über dem Durchschnitt. Mehr als 25 % der sozialversicherungspflichtig Beschäf-
tigten arbeiten im Bereich der öffentlichen Verwaltung, der Sozialversicherung, Er -
ziehung und Unterricht sowie im Gesundheits- und Sozialwesen, was die hohe 
Bedeutung der  Universität, der öffentlichen Verwaltungen und des Klinikums 
dokumentiert. Die Büroberufe bilden hierbei den Schwerpunkt der beruflichen 
Tätigkeiten in Darm stadt. So liegt der Anteil der Büroarbeitsplätze an allen 
Arbeitsplätzen bei rund 52 %.113 
Die Beschäftigungsentwicklung zwischen 2000 und 2005 verlief für die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt insgesamt noch leicht negativ. Seit dem Jahr 2005 ist jedoch 
trotz der Wirtschafts- und Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 ein Beschäftigungs -
anstieg um 4, 5 % zu verzeichnen. Die Entwicklung der Erwerbstätigenzahl verlief 
mit einem Zuwachs um insgesamt 1,6  % seit dem Jahr 2000 sogar deutlich günsti -
ger als die der sozialversicherungspflichtig Versicherten und liegt nach Darstellung 
                                                 
112   Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs - und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S. 23. 
113  Vgl. ebenda, S. 25f.

94 
des Hessischen Statistisch en Landesamts im Jahr 2009 bei rund 122.500 Perso -
nen.114 
Das wirtschaftliche Profil der Wissenschaftsstadt Darmstadt zeigt sich auch bei den 
Anfragen nach Gewerbeflächen von standortsuchenden Unternehmen. So ist laut 
Aussage des Amtes für Wirtschaft und Sta dtentwicklung hinsichtlich der Branchen 
eine hohe Nachfrage von national und international tätigen Unternehmen mit tech -
nologieaffiner, hochwertiger Produktion sowie von Dienstleistungsunternehmen mit 
hoher Affinität zu qualifizierten Fachkräften (Technisc he Universität Darmstadt) und 
einer verkehrlichen Lagegunst (v.a. auch Flughafen FrankfurtRheinMain) festzu -
stellen. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen war in den vergangenen Jahren trotz 
der Weltwirtschaftskrise steigend und in allen nachgefragten Größense gmenten 
ähnlich hoch. Bei einer Trendfortschreibung ist auch in Zukunft von einer weiterhin 
hohen Flächennachfrage auszugehen. 
Für das in Darmstadt bedeutende Marktsegment der Büroflächen quantifiziert das 
Behrend-Institut den Arbeitsstättenbedarf und den daraus abgeleiteten Flächenbe -
darf der Stadt bis zum Jahr 2030 in unterschiedlichen Szenarien. Bei zukünftigen 
Planungen wird in dem Gutachten grundsätzlich eine Orientierung an den Ergebnis -
sen des Szenarios mit erhöhtem Flächenbedarf empfohlen. Dies würd e einen zu -
sätzlichen Bedarf an Büroflächen von rund 430.000 qm (bzw. 380.000 qm, wenn die 
Wahrscheinlichkeit steigender struktureller Leerstände vernachlässigt wird) bis zum 
Jahr 2030 bedeuten.115 
Wegen des zu erwartenden Gewerbeflächenbedarfs könnte Darmst adt auch nach 
den Zielvorstellungen des Regionalplans Südhessen 2010 von 2006 bis 2020 ins -
gesamt bis zu 79 ha zusätzliche Gewerbeflächen (Vorranggebiete Industrie und 
Gewerbe, Bestand und Planung) bauleitplanerisch ausweisen. Dieser Flächenwert 
beinhaltet auch größere Reserveflächen im Bestand wie militärische Konversions -
flächen.116 
Deckung des Bedarfs an Arbeitsstätten 
Das derzeitige Angebot an unbebauten Gewerbeflächen in der Stadt (Stand De -
zember 2012) beläuft sich nach Schätzungen des Amts für Wirtscha ft und Stadtent-
                                                 
114  Vgl. ebenda, S. 27. 
115   Vgl. ebenda, S. 46. 
116 Vgl. Regier ungspräsidium Darmstadt (Hrsg.)  (2011): Regionalplan Südhessen  / Regionaler Flächennutzungsplan 2010, 
Darmstadt, S. 79.

95 
wicklung insgesamt auf weniger als 20 ha (netto) bzw. rund 28,7 ha (brutto). Bezo -
gen auf das Bruttobauland stehen für potenzielle Bürostandorte noch rund 15,3 ha 
zur Verfügung, bei sonstigen Gewerbeflächen kann noch Bruttobauland in einer 
Größenordnung von rund 13,4 ha angeboten werden. Darunter fallen jedoch auch 
Flächen, die aktuell nicht am Markt sind und für die teilweise auch kein Baurecht 
besteht. Mit einer Größe von ca. 2 ha ist das Gewerbegrundstück „Knell-Nord“ – der 
nördliche Teil des rund 20 ha großen "Knell -Grundstücks" – am Rand von Darm -
stadt Mitte die größte zusammenhängende Angebotsfläche der Stadt. Zudem 
können standortsuchenden Unternehmen keine unbebauten Gewerbegrundstücke 
über 1 ha angeboten werden.  
In Bezug auf die Marktfähigkeit ist dieses Angebot differenziert zu betrachten. So 
scheiden nach Darstellung des Behrend -Instituts freie Flächen im Gewerbegebiet 
Nordwest für zahlreiche Unternehmen aufgrund der SEVESO II -Richtlinie als Be -
triebsstandort aus.  Im Gewerbegebiet Morneweg entsprechen die angebotenen 
Flächen und Gebäude hingegen nicht mehr den Standards, die heutzutage von 
Unternehmen nachgefragt werden. Vermarktungshemmnisse bestehen auch bei 
größeren zusammenhängenden Gewerbeflächen, die früher a uf die Anforderungen 
eines einzelnen Unternehmens zugeschnitten wurden. Letztlich bleiben gewerbliche 
Flächen und Gebäude teilweise auch langfristig ungenutzt, weil die Preisvorstellun -
gen von Anbietern und Nachfragern weit voneinander abweichen.117 
Auf der militärischen Konversionsfläche Griesheim Airfield sind zudem rund 7,4 ha 
Nettobauland zur gewerblichen Entwicklung geplant, wobei die Attraktivität für Ge -
werbetreibende wegen der peripheren Lage hier geringer eingeschätzt wird (vgl. 
Kapitel 2.3). 
Sofern die militärischen Konversionsflächen nicht berücksichtigt werden, ist auch 
kurz- und mittelfristig eine Verfügbarkeit von weiteren Grundstücken nicht gegeben, 
da es – wie bei den Wohnbauflächen – keine größeren Gewerbeflächenpotenziale 
im Stadtgebiet gibt. 
In einigen Marktsegmenten des Gewerbegrundstücksmarktes (unbebaute Gewer -
beflächen mit relativ freiem Grundstückszuschnitt über 5.000 qm und vor allem über 
10.000 qm) sind zum jetzigen Zeitpunkt bereits nahezu keine Angebotsflächen mehr 
vorzufinden. Die vorhandene Nachfrage an Gewerbegrundstücken, sowohl von Be -
                                                 
117  Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs - und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S  31.

96 
standsunternehmen als auch von externen Unternehmen, kann durch das vorhan -
dene Angebot in der Stadt daher bereits jetzt nicht mehr vollständig gedeckt wer -
den. 
Daher mussten in der Vergangenheit konkrete Anfragen vom Amt für Wirtschaft und 
Stadtentwicklung mangels Flächenverfügbarkeit abgewiesen werden. Auch hat es in 
der Vergangenheit wegen feh lender Erweiterungsmöglichkeiten im gewerblichen 
Bereich bereits intra regionale Abwanderungen von Bestandsunternehmen zu 
Nachbarkommunen gegeben. Nach Darstellung des Amts für Wirtschaft und Stadt -
entwicklung sind weitere Abwanderungen innerhalb der nächsten 12 Monate zu 
erwarten, falls den Bestandsunternehmen kein adäquates  Flächenangebot für ihre 
Erweiterungsbedarfe innerhalb des Stadtgebiets gemacht werden kann. Die Ent -
wicklung weiterer geeigneter Gewerbeflächen ist somit dringend erforderlich. 
Hinsichtlich des Marktsegments der Büroimmobilien war die Nachfrage in den let z-
ten Jahren hoch, so dass Darmstadt zwischen den Jahren 2000 und 2008 die nied -
rigste Leerstandsquote aller Städte in der Region FrankfurtRheinMain zu verzeich -
nen hatte (nahezu im gesamten Betrachtungszeitraum lag die Büroleerstandsquote 
deutlich unter 5  %).118 Die Büroleerstandsquote ist innerhalb dieses 
Betrachtungszeitraums zwar gestiegen, jedoch war dies nach Darstellung des Amts 
für Wirtschaft und Stadtentwicklung durch eine Sondersituation am lokalen Immobi -
lienmarkt (Angebot von ehemaligen Telekom -Immobilien) bedingt. Da in Darmstadt 
auch viele ältere, nicht mehr marktgängige Immobilien auf dem Markt angeboten 
werden, deckt sich das quantitativ vorhandene Büroimmobilienangebot in qualitati -
ver Hinsicht jedoch nicht immer mit der Nachfrage. Durch eine  Revitalisierung der 
derzeit nicht marktgängigen Büroimmobilien und eine Umnutzung für Wohnbedarfe 
im Einzelfall wird die Leerstandsquote in diesem Marktsegment nach Einschätzung 
des Amts für Wirtschaft und Stadtentwicklung zukünftig wieder signifikant auf  ein 
vergleichsweise niedriges Niveau fallen. 
Bisher konnte die Nachfrage auf dem Teilmarkt der Büroimmobilien in Darmstadt mit 
dem vorhandenen Angebot noch hinsichtlich der quantitativen Anforderungen 
größtenteils gedeckt werden. Wegen einer mangelnden ze itlichen Marktverfügbar-
keit (Bezug der Immobilie innerhalb der nächsten 12 Monate) , konnte aber auch in 
diesem Marktsegment bereits die Standortsuche eines externen Unternehmens 
nach Darstellung des Amts für Wirtschaft und Stadtentwicklung nicht realisier t wer-
                                                 
118  Vgl. Hille, Dr. Hubertus et al. (2009): Die Bau - und Immobilienwirtschaft in Frankfurt RheinMain, Hrsg. IHK -Forum Rhein-
Main, Frankfurt am Main, S. 41.

97 
den. Es ist nach Einschätzung der Stadt absehbar, dass die vom Behrend -Institut 
prognostizierten 380.000 qm bzw. 450.000 qm zusätzlich benötigten Büroflächen bis 
zum Jahr 2030 im Stadtgebiet nicht durch ein entsprechendes Angebot gedeckt 
werden können. 
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass mit dem kurz - bis mittelfristigen An -
gebot eine ausreichende Deckung des gesamten Gewerbeflächenbedarfs sowohl in 
quantitativer und qualitativer Hinsicht nicht gegeben ist. Das Angebot an Gewerbe -
flächen kann derzeit nicht die Nachfrage in sämtlichen Marktsegmenten decken, 
sodass bereits Bestandsunternehmen mit Erweiterungsbedarf abgewandert sind 
und Flächenanfragen von externen standortsuchenden Unternehmen nicht erfüllt 
werden konnten. Auch in Zukunft wird eine adäquate Bedarfsdeckung nicht möglich 
sein, da bei einer zu erwartenden zusätzlichen Flächennachfrage 119 – abgesehen 
von den militärischen Konversionsflächen – keine größeren gewerblichen Flächen -
potenziale vorzufinden sind. 
Wegen der nicht vorhand enen Flächenreserven und dem bereits jetzt in einigen 
Marktsegmenten vorhandenen Nachfrageüberhang ist davon auszugehen, dass der 
zukünftige Gewerbeflächenbedarf bis zu den Jahren 2020 und 2030 in Darmstadt 
nicht gedeckt werden kann. Die Gewerbeflächennach frage wird somit, strukturell 
bedingt, längerfristig das Angebot übersteigen. Das Behrend-Institut fasst die Anfor-
derungen an die zukünftige Gewerbeflächenentwicklung daher wie folgt zusammen: 
„Die Nicht -Verfügbarkeit von geeigneten Gewerbeflächen darf ni cht zum Entwick -
lungs- und Wachstumshemmnis für die Wissenschaftsstadt Darmstadt werden.“120 
Nach dem aktuellen Stand des Rahmenplanungsprozesses könnten im Bereich 
Kelley-Barracks/Nathan-Hale-Depot Gewerbeflächen in der Größenordnung von 
26,2 ha bzw. 27 ha Nettobauland (Variante 4 der Planungen) zur Verfügung stehen. 
Hier sind je nach Planung  der Stadt auch bis zu 100.000 qm Büroflächen un -
terzubringen werden. Wegen der bereits vorhandenen Nutzungen und der 
möglichen Anbindung des Gebiets an die Bundesautobahn A 5 über den Eifelring 
handelt es sich insgesamt um eine qualitativ hochwertige Gewerbefläche. Die 
Lagequalität und die sonstigen Rahmenbedingungen lassen erwarten, dass die 
standortnachfragenden Unternehmen (v.a. auch au s den Bereichen 
                                                 
119  Der zusätzliche Bedarf wird für das Marktsegment der Büroflächen im Gutachten des Behrend -Instituts quantifiziert und 
stützt sich für den gesamten Bedarf an Arbeitsstätten auf die Aussagen des Amts für Wirtschaft und Stadtentwicklung der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
120  Vgl. Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs - und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Darmstadt, S. 34.

98 
technologieorientierte Forschung und Entwicklung, Produktion und 
Dienstleistungen) hier ein adäquates Flächenangebot erhalten können. Mit rund 10 
ha werden etwa 1/3 der Nettofläche zudem bereits für vorhandenen und zukünftigen 
Erweiterungsbedarf der Bestandsunternehmen benötigt. Der Konversion des 
Bereichs Kelley -Barracks/Nathan-Hale-Depot kommt somit eine Schlüsselfunktion 
für die zukünftige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt zu. 
Die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme  auf den militäri -
schen Konversionsflächen könnte damit einen bedeutenden Beitrag leisten, um den 
derzeitigen und auch zukünftig erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten zu decken. 
Die Entwicklung der Teilbereiche A und B dient nach alledem unmittelbar der Be -
friedigung des dargestellten erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, so dass 
das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungs -
maßnahme erfordert. 
4.3.2 Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen 
Gegenstand der En twicklungsmaßnahme ist neben der Schaffung von Flächen für 
Gewerbeansiedlungen sowie zur Schaffung von Wohnraum auch die Errichtung von 
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Hierzu zählen Schulen sowie Gebäude 
und Einrichtungen, die sonstigen sozialen und  kulturellen Zwecken dienen wie z.B. 
Altenpflegeheime. Auch ein der Naherholung der Bevölkerung dienender Land -
schaftspark ist eine Gemeinbedarfseinrichtung im Sinne von § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 
BauGB.121  
Derartige Einrichtungen sind in Teilbereich A geplant. Hier sollen unter anderem 
eine Grundschule, Kindergärten sowie weitere soziale Einrichtungen errichtet wer -
den. Darüber hinaus sind in beiden Teilbereichen Flächen für die Naherholung der 
Bevölkerung geplant.  
Zu den durch die Entwicklungsmaßnahme  bedingten Folgeeinrichtungen zählen 
bauliche Anlagen, die nicht vom Begriff des Gemeinbedarfs erfasst werden, aber 
geschaffen werden müssen, damit der Entwicklungszweck verwirklicht ist. 122 Zu den 
Folgeeinrichtungen zählen z.B. Lärmschutzwände, die in Teilbereich A aus Gründen 
des Verkehrsemissionsschutzes zum Schutz der Wohnbebauung voraussichtlich 
erforderlich sind. 
                                                 
121   Vgl. BVerwG, Urteil vom 30.01.2003 – 4 LN 72/00 – (juris). 
122  Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 165 Rnr. 69.

99 
Soweit die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme die Errichtung entsprechender 
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen vorsieht, dient die Maßnahm e auch unter 
diesem Gesichtspunkt dem Wohl der Allgemeinheit.  
4.3.3 Wiedernutzung brachliegender Flächen 
Losgelöst von dem Erfordernis eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten 
zählt die Wiedernutzung brachliegender Flächen zu den Regelbeispielen, deren 
Vorliegen ein Gemeinwohlerfordernis für die förmliche Festlegung einer städtebauli -
chen Entwicklungsmaßnahme indiziert. 
Brachliegende Flächen im Sinne dieser Vorschrift sind Flächen, die in der Vergan -
genheit baulichen oder infrastru kturellen Zwecken gedient haben, deren Nutzung 
aber aufgegeben worden ist und nicht mehr genutzt werden. 123 Bei den Flächen der 
Lincoln-Siedlung, der Cambrai -Fritsch-Kaserne, der Jefferson -Siedlung, des 
Nathan-Hale-Depots sowie der Kelley -Barracks handelt es  sich um ehemals militä -
risch genutzte Liegenschaften, deren Nutzung aufgegeben wurde und Flächen, die 
nicht mehr genutzt werden. Es handelt sich mithin um brachliegende Flächen im 
Sinne des § 165 Abs. 3 Nr. 2 BauGB. 
Durch die geplante städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sollen die derzeit brach-
liegenden Flächen einer sinnvollen Wiedernutzung zugeführt werden. An den Ge -
meinwohlzweck „Wiedernutzung brachliegender Flächen“ knüpft das Gesetz keine 
weiteren Anforderungen. Der Gesetzgeber stellt allein  auf die Wiedernutzung der 
brachliegenden Flächen ab, nicht aber auf die Art dieser Nutzung. Deshalb begrün -
det vorliegend auch der Gesichtspunkt der Wiedernutzung brachliegender Flächen , 
ein Gemeinwohlerfordernis für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahen. 
4.4 Mitwirkungsbereitschaft und Alternativen zum Einsatz der  
 Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
Die Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs wäre dann gemäß 
§ 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB nicht zulässig, wenn die mit der Maßnahme angestrebten 
Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge oder mit anderen städtebaulichen 
Instrumentarien erreicht werden können oder die Grundstückseigentümer verkaufs -
                                                 
123  Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 165 Rnr. 74.

100 
bereit sind. Der Gesetzgeber räumt damit vertraglichen Vereinbarungen mit den 
Eigentümern den Vorrang ein. 
Es ist also nachfolgend vor dem Hintergrund der bisherigen Ergebnisse der vorbe -
reitenden Untersuchungen zu prüfen, ob zur Entwicklung der betreffenden 
Konversionsflächen, entsprechend dem Rahmenplan für den Teilbereich A bzw. 
dem Rahmenplanentwurf für den Teilbereich B , die sonstigen Mittel des Städtebau-
rechts ausreichen. In Betracht kommen insbesondere die Bauleitplanung, die Umle -
gung, die Sanierungsmaßnahme und der Stadtumbau. Dabei spielt die  Frage nach 
der Mitwirkungsbereitschaft der betreffenden Grundstückseigentümer eine wesentli -
che Rolle. Die bloße Erklärung von Eigentümern, sie seien mitwirkungs - oder ver-
kaufsbereit, genügt zur Abwendung einer Entwicklungsmaßnahme allerdings nicht. 
Eine einvernehmliche Regelung muss sich als realistische Perspektive abzeichnen. 
Hieran fehlt es, wenn eine Mehrzahl von Eigentümern nicht bereit ist, ihre Grundstü-
cke zu dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert an die Stadt zu verkaufen. 124 
Dies stellt § 165 Abs.3 S. 1 Nr. 3 BauGB durch den Verweis auf §§ 169 Abs. 1 Nr. 6, 
153 Abs. 3 BauGB ausdrücklich klar. Nach der Rechtsprechung kann ein konsensu-
ales Vorgehen auch dann scheitern, wenn der Bund nicht zu einer Veräußerung der 
betreffenden Grundstücke zum A nfangswert bereit ist. 125 Allein der Umstand, dass 
die für die Durchführung der Maßnahme benötigten Grundstücke im Eigentum des 
Bundes stehen, hindert danach die Festsetzung eines städtebaulichen Entwick -
lungsbereichs nicht, denn die Grundstücke sind für die  Stadt zum entwicklungsun -
beeinflussten Wert ebenso wenig verfügbar, wie wenn sie einer Privatperson gehö -
ren würden. 
4.4.1  Mitwirkungsbereitschaft der betroffenen Grundstücks eigen-
tümer 
Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kommt also dann nicht in Betracht, 
wenn sich das planerische Ziel ebenso gut mit Hilfe eines städtebaulichen Vertrags 
erreichen lässt.  
Wie bereits in Kapitel 2.1.3 dargestellt, ist bei den Teilbereichen A und B Hau pt-
eigentümerin die BImA. Mit der am 18.02.2010 abgeschlossenen Rahmenvereinba -
rung zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der BImA sind die grundsätz -
                                                 
124  Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., Stand: Januar 2013, § 165 Rnr. 81. 
125  VGH Baden-Württemberg, BRS 57 Nr. 287.

101 
lichen Notwendigkeiten für eine Neuordnung der in den Untersuchungsgebieten 
gelegenen Konversionsflächen vereinbart. Seither wurden für den Bereich der 
Lincoln-Siedlung viele Verhandlungen auf unterschiedlichen Ebenen zwischen BImA 
und Stadt geführt. Über die in der Rahmenvereinbarung genannte Kostenbeteiligung 
der BImA – sogenannte Folgekosten – besteht bis heute kein Konsens, wobei der 
BlmA die geschätzte Höhe der Kosten für die Folgemaßnahmen (z.B. für die Er -
schließung und Infrastruktur) mitgeteilt wurde. Daraus ist zu schließen, dass der 
Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der  BImA für diesen Bereich nicht 
zeitnah abzusehen ist. Die Verhandlungen zum direkten Erwerb durch die Stadt 
wurden begonnen, doch auch hier hat die BImA hinsichtlich der Neuordnung der 
Flächen eine differenzierte Meinung zur Rahmenplanung, da die BImA eine n weit-
aus größeren Teil des Bestandes erhalten will als die Stadt. Dies hat wesentliche 
Auswirkungen auf die Erlöserwartung der BImA, die deutlich über den Werten liegt, 
die im Anfangswertgutachten der kommunalen Bewertungsstelle der Wissenschafts-
stadt Darmstadt unter Berücksichtigung der entstehenden Folgekosten ermittelt 
wurden. Eine Einigung ist bislang hierüber noch nicht erzielt worden.  
Für die weiteren Flächen der BImA im Teilbereich A ist auf die Beteiligung der BImA 
im Zusammenhang mit der Rahme nplanung Süd zu verweisen. Hier hat die BImA 
trotz ihres solitären, fremdkörperartigen Charakters, auf den Erhalt der Gebäude in 
der Jefferson -Siedlung gedrungen. Die Rahmenplanung sieht für diesen Bereich 
aber wesentlich die Neuordnung in einem Gebiet nach § 35 BauGB vor.  
Dies gilt ebenso für die Flächen der BImA im Teilbereich B. Wenngleich hier bereits 
zwischen der BImA und ansässigen Unternehmen wie Döhler und Wiest intensiv 
über Grundstücksverkäufe verhandelt wird, wurde bislang noch kein städtebaulicher 
Vertrag mit der  Wissenschaftsstadt Darmstadt abgeschlossen, die Verhandlungen 
dazu stehen zumindest für eine Teilfläche noch in den Anfängen. Auch hier zeigen 
die Gespräche gegenwärtig, dass die notwendige Flächenfreimachung für die BImA 
ein wesentliches Hemmnis im Rahm en der Mitwirkungsbereitschaft darstellt. Die 
monetären Interessen/Erwartungen der BImA werden offenbar nicht erfüllt.  
Am 13.12.2012 fand ein weiteres Gespräch mit der BImA über die Mitwirkungsbe -
reitschaft hinsichtlich des Abschlusses eines städtebaulich en Vertrages mit den 
Zielen der Rahmenvereinbarung vom Februar 2010 zwischen Stadt und BImA  statt. 
Dabei wurden auch die konkreten Zahlen für die Beteiligung  / Finanzierung an den 
entstehenden Kosten für Erschließungsmaßnahmen, Gemeinbedarfs- und Folgeein-
richtungen in Höhe von  – vorläufig geschätzt – ca. EUR 15 1 Mio. als Bestandteil

102 
eines städtebaulichen Vertrages genannt, die seitens BImA zu übernehmen und zu 
finanzieren wären.  
Zugleich wurde im Gespräch am 13.12.2012 seitens der Wissenschaftsstadt Dar m-
stadt der BImA das Angebot gemacht, die Konversionsflächen im Untersuchungs -
gebiet mit Gebäudebestand der Lincoln -Siedlung zum Anfangswert anzukaufen 
(EUR 80 Mio. abzüglich ca. EUR 34 Mio. Kosten für die Freimachung) . Hierzu ha -
ben sich die Vertreter der BImA im Gespräch am 13.12.2012 nicht geäußert. Mit 
Schreiben vom 21.12.2012 hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt der BImA den 
Abschluss eines städtebaulichen Vertrages für die Konversionsflächen Lincoln -
Siedlung, Cambrai -Fritsch-Kaserne, Jefferson -Siedlung, Kelley -Barracks und 
Nathan-Hale-Depot angeboten, durch den sich die BImA zur Bebauung dieser Flä -
chen entsprechend den städtebaulichen Rahmenplänen der Stadt sowie zur Über -
nahme der Kosten für die Durchführung der für die Bebauung erforderlichen Ord -
nungsmaßnahmen, einschließlich der erforderlichen Gemeinbedarfs - und Folgeein-
richtungen in Höhe von insgesamt 157.289.000,00 EUR, verpflichtet.  
Alternativ hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt der BImA im gleichen Schreiben 
angeboten, die vorstehend genannten Konversionsflächen zu einem Kaufpreis in 
Höhe von 80 Mio. EUR abzüglich 34 Mio. EUR Kosten für die Freimachung der Flä-
chen, mithin also zu einem Kaufpreis von 46 Mio. EUR , freihändig zu erwerben. 
Dieses Kaufpreisangebot basiert auf dem der BImA vorliegenden Wertgutachten 
des Vermessungsamtes der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 05.12.2012. 
Die BImA lehnte dieses Angebot mit S chreiben vom 18.02.2013 ab. Zum Abschluss 
des ihr angebotenen städtebaulichen Vertrages sei sie nicht in der Lage, da die von 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt erwartete Kostenbeteiligung in Höhe von rund 
157 Mio. EUR nicht refinanzierbar sei.   
Die BImA t eilte im Detail mit, dass sie zwar zu einem Verkauf einer Teilfläche der 
Lincoln-Siedlung zu einem Kaufpreis von 45,21 Mio. EUR bereit sei, sie aber der 
Ableitung des entwicklungsunbeeinflussten Wertes für die übrigen Flächen nicht 
folgen könne und das Kau fangebot der Wissenschaftsstadt Darmstadt für die 
Cambrai-Fritsch-Kaserne, die Jefferson -Siedlung, das Nathan -Hale-Depot und die 
Kelley-Barracks daher ablehne. 
Gemäß § 165 Abs. 3  Satz 1 Nr. 3 BauGB hat die Gemeinde im Rahmen der vorbe -
reitenden Untersuchungen ihre Bereitschaft zum Abschluss von städtebaulichen 
Verträgen sowie ihre Kaufbereitschaft zum Anfangswert zu bekunden. Die Wissen-

103 
schaftsstadt Darmstadt ist dieser Verpflichtung mit Schreiben vom 21.12.2012 
nachgekommen und hat der BImA konkrete Angebote unterbreitet.  
Die BImA hat das Angebot der Wissenschaftsstadt Darmstadt zum Abschluss eines 
städtebaulichen Vertrags abgelehnt, weil die von der Stadt erwartete Kostenbeteili -
gung nach ihrer Auffassung nicht refinanzierbar ist. S ie ist auch nicht bereit, sämtli -
che Grundstücke im Entwicklungsbereich zu dem von der Stadt angebotenen Kauf -
preis zu veräußern. Veräußerungsbereitschaft besteht lediglich hinsichtlich der 
Lincoln-Siedlung. Diese Fläche bietet die BImA der Stadt zu einem Kaufpreis in 
Höhe von 45,21 Mio. EUR an.  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt muss auf dieses Angebot der BImA nicht einge -
hen. Die Gemeinde muss zwar in ernsthafte Verhandlungen mit Grundstückseigen -
tümern eintreten, wenn diese ihr Verkaufsinteresse signali siert haben. Hiervon ist 
aber nicht auszugehen, wenn die Mehrzahl der Eigentümer von Grundstücken im 
Entwicklungsbereich zwar bereit sind, ihre Grundstücke zu veräußern, jedoch er -
kennbar auf einem Kaufpreis beharren, der über den entwicklungsunbeeinflusst en 
Anfangswert im Sinne des § 169 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 153 Abs. 3 BauGB hinausgeht 
(BVerwG, NVwZ 1999, 407, (412)). Dies ist vorliegend der Fall. Die BImA ist aus -
drücklich nicht dazu bereit, die Flächen der Cambrai-Fritsch-Kaserne, der Jefferson-
Siedlung, des Nathan -Hale-Depots und der Kelley -Barracks zu dem von der Stadt 
angebotenen Anfangswert zu veräußern, weil sie die von der kommunalen Bewer -
tungsstelle ermittelten Anfangswerte für die Bereiche Cambrai -Fritsch-Kaserne, 
Jefferson-Siedlung, Nathan -Hale-Depot und Kelley -Barracks der Höhe nach nicht 
akzeptiert. 
Zu einer Veräußerung der Flächen der Lincoln -Siedlung wäre die BImA zwar bereit, 
allerdings bietet sie die Flächen zu einem Kaufpreis von 45,21 Mio. EUR an, wäh -
rend die Stadt ein Angebot zum freih ändigen Erwerb aller Flächen zu den von der 
kommunalen Bewertungsstelle ermittelten Anfangswerten abzüglich der Kosten für 
die Freimachung der Flächen gemacht hat. Das Angebot der BImA berücksichtigt 
keinen Abzug von Kosten für die Freimachung. Da hierfür aber in jedem Fall Kosten 
anfallen werden, entspricht das Angebot der BImA  für die Flächen der Lincoln -
Siedlung nicht dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert und kann bereits aus 
diesem Grunde unberücksichtigt bleiben. 
Die Wissenschaftsstadt muss das Veräußerungsangebot der BImA für die Fläche 
der Lincoln -Siedlung auch deshalb nicht annehmen, weil sie der BImA ein

104 
Gesamtangebot für sämtliche im Gebiet der beschlossenen Voruntersuchungen 
liegenden Konversions flächen unterbreitet und nicht den Ankauf einer einzelnen 
Konversionsfläche angeboten hat. Das Angebot der Wissenschaftsstadt einerseits 
und Annahmeerklärung der BImA andererseits sind nicht deckungsgleich.  
Darüber hinaus muss sich die Stadt nicht auf vertragliche Einigungen mit den Ei -
gentümern der Grundstücke im Entwicklungsbereich einlassen, wenn sich diese 
nicht in ihre Entwicklungsplanung einfügen (Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 
Kommentar zum BauGB, Stand: Januar 2013, Vorbem. §§ 165 bis 171, Rnr. 37).  
Die von der BImA angebotene kooperative Einigung gewährleistet nicht die Umset -
zung der von der Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgten Entwicklungsplanung. 
Die von der Stadt verfolgten Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme - die 
zügige Bebauung und Nutzung der Konversionsflächen der BImA entsprechend den 
vorliegenden städtebaulichen Rahmenplänen zur Deckung eines erhöhten Bedarfs 
an Wohn- und Arbeitsstätten - lassen sich nicht insgesamt gleichwertig erreichen, 
wenn die Stadt allein die Flächen der Lincoln -Siedlung erwirbt, die übrigen Konver -
sionsflächen aber im Eigentum der BImA verbleiben.  
Würde die Stadt nur die Flächen der Lincoln -Siedlung erwerben, könnte sie die zü -
gige Bebauung und Nutzung entsprechend ihrer Entwicklungsplanung nur für diese 
Fläche si cherstellen. Die Realisierung ihrer Entwicklungsplanung für die übrigen 
Konversionsflächen bliebe offen, da die BImA nicht bereit ist, sich zur Realisierung 
der Entwicklungsziele durch einen städtebaulichen Vertrag zu verpflichten. Insbe -
sondere die Erreichung des Entwicklungsziels der Deckung eines erhöhten Bedarfs 
an Arbeitsstätten, das im Wesentlichen auf den bei der BImA verbleibenden Flächen 
realisiert werden soll, würde in Frage gestellt. Auch müsste die Bedarfsplanung von 
Folgeeinrichtungen (z. B. de r Grundschule in der Lincoln -Siedlung) geändert wer -
den, wenn zunächst nur ein Wohnstandort entwickelt werden kann. 
Da die BImA nicht aufzeigt, auf welche Weise die zügige Bebauung und Nutzung 
der in ihrem Eigentum verbleibenden Konversionsflächen entsprec hend den Pla -
nungen der Stadt sichergestellt werden soll, ist die Erreichung der Ziele und Zwecke 
der geplanten Entwicklungsmaßnahme, die als einheitliche Maßnahme für sämtliche 
Konversionsflächen konzipiert ist, im Falle eines Teilerwerbs der Flächen ents pre-
chend dem Angebot der BImA vom 18.02.2013 nicht gewährleistet.  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt muss sich deshalb auf eine entsprechende 
vertragliche Lösung nicht einlassen. Angesichts der von der BImA erklärten Ableh -

105 
nung der Veräußerung sämtlicher  im Entwicklungsbereich liegender Flächen an die 
Stadt zu dem von der Stadt angebotenen Anfangswert kann die Stadt jedenfalls 
derzeit ( Stichtag: 05.07. 2013) von einem Scheitern einer vertraglichen Lösung 
ausgehen.  
Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass weitere Verhandlungen mit der BImA nicht 
erforderlich sind, da die BImA weder zum Abschluss eines städtebaulichen Vertra -
ges zur Erreichung der mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ange -
strebten Ziele und Zwecke der Maßnahme noch zur Veräußerung der von der beab-
sichtigten Maßnahme betroffenen Grundstücke zu dem von der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt ermittelten Anfangswert bereit ist. Die Stadt hat daher mit Schreiben vom 
29.04.2013 an die BImA die fehlende Mitwirkungsbereitschaft der BImA im Sinne 
des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ausdrücklich festgestellt. 
Die BImA widersprach mit Schreiben vom 28.05.2013 dieser Feststellung und ve r-
wies dabei auf das unter Mitwirkung des Landes Hessen zwischen der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt und der BImA am 23.05.2013 vereinbarte 
Vermittlungsverfahren, das einen Zeitraum von etwa 6 Wochen in Anspruch neh -
men soll. 
Im Hinblick darauf steht die Feststellung der fehl enden Mitwirkungsbereitschaft der 
BImA unter dem Vorbehalt der laufenden Verhandlungen zwischen Stadt und BImA 
und damit des Ergebnisses des laufenden Vermittlungsverfahrens.

106 
4.4.2 Einsatz der Instrumente des sonstigen Städtebaurechts 
Bauleitplanung 
Für die Teilbereiche A und B sind Bebauungsplanaufstellungsverfahren eingeleitet. 
Jedoch wird die Stadt allein mit herkömmlichen Bebauungsplänen ihren städtebauli-
chen Zielen, die in dem Rahmenplan für den Teilbereich A und dem Rahmenplan -
entwurf für den Teilbereich B zum Ausdruck kommen, nicht umsetzen können. Ein 
herkömmlicher Bebauungsplan stellt lediglich eine Angebotsplanung dar. Die BImA 
kann sich auf den Standpunkt stellen, dass sie selbst an einer Entwicklung der Kon -
versionsflächen nicht interessiert ist und auch keine Investoren findet, die zu den 
von der BImA angebotenen Konditionen die Grundstücke erwerben wollen. Die 
Entwicklung der wertvollen innerstädtischen Konversionsflächen in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt wäre damit unter Umständen über Jahre blockiert. Die Stadt 
könnte dies auch nicht mit Hilfe der am 18.02.2010 abgeschlossenen Rahmenver -
einbarung mit der BImA ändern. 
Anders verhält es sich mit dem Instrumentarium des vorhabenbezogenen Bebau -
ungsplans, der nicht bloß ei ne Angebots -, sondern eine Realisierungsplanung ist. 
Gegenstand eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans muss zum einen ein ganz 
bestimmtes Vorhaben sein. Zum anderen muss der Vorhabenträger eine Durchfüh -
rungsverpflichtung eingehen. Die Firma Döhler, die einen Gewerbebetrieb im 
angrenzenden, süd -östlich des Nathan -Hale-Depots gelegenen Gewerbegebiet, 
führt, hat vor Jahren gegenüber der Stadt Interesse an einer Betriebserweiterung 
geäußert. Eine solche Betriebserweiterung könnte über die Aufst ellung eines vorha-
benbezogenen Bebauungsplans realisiert werden, setzt allerdings eine Einigung 
zwischen der BImA und der Firma Döhler über den Grundstückserwerb voraus, da 
grundsätzlich nur ein Eigentümer oder Erwerber der Flächen im Plangebiet Vor -
habenträger sein kann. Die Verhandlungen zwischen der BImA und der Firma 
Döhler laufen zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Berichts noch. Sollten die 
Verhandlungen erfolgreich sein und die Firma Döhler die betreffenden Flächen für 
die Betriebserweiterung erwerben können, liegt für die betreffende Teilfläche eine 
vertragliche Lösung vor, die eine Entwicklungsmaßnahme ausschließt. Zusätzlich 
bedarf es einer Einigung zwischen der Firma Döhler und der Stadt über den Inhalt 
des vorhabenbezogenen Bebauung splans, der den städtebaulichen Interessen der 
Stadt auch hinsichtlich der erforderlichen Gemeinbedarfs - und Folgeeinrichtungen 
Rechnung trägt.

107 
Umlegung 
Die Durchführung eines Umlegungsverfahrens gemäß §§  45ff. BauGB würde den 
Vorteil bieten, dass die Ko nversionsflächen neu geordnet werden. Es könnten 
dadurch nach Lage, Form und Größe für eine Bebauung zweckmäßig gestaltete 
Grundstücke entstehen. Allerdings wird auch durch ein Umlegungsverfahren keine 
Bauverpflichtung der Grundstückseigentümer im Umlegung sgebiet begründet. Die 
BImA müsste die Durchführung des Umlegungsverfahrens hinnehmen. Im Ergebnis 
hätte die Stadt eine Neuordnung erreicht, jedoch nicht ihre eigentlichen Ziele, also 
die Bebauung der Konversionsflächen gemäß dem Rahmenplan bzw. Rahmenplan -
entwurf. 
Bei der Umlegung wären die Ziele der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur zügigen 
Umsetzung und koordinierten Vermarktung nicht realisierbar. Das Instrumentarium 
der Umlegung bietet keine Möglichkeit  für die Stadt , auf die Grundstücksentwick -
lungen hinsichtlich der Strukturierung der unterschiedlichen Wohnungsformen (Qua-
litäten für die verschiedenen Bevölkerungsgruppen) einzuwirken. Gleichzeitig hat 
die Stadt auch das Ziel , für bestimmte Bevölkerungsgruppen Wohnraum mit sozial 
verträglichen Mieten anzubieten. Dies alles gelingt nicht mit dem Instrumentarium 
eines Umlegungsverfahrens.  
Darüber hinaus kann die Stadt nicht wie bei einer Entwicklungsmaßnahme pla -
nungsbedingte Bodenwertsteigerungen abschöpfen, um damit die Erschl ießungs-
maßnahmen und die Herstellung der Infrastruktur auf den Konversionsflächen zu -
mindest mitzufinanzieren. Die Stadt müsste zudem eine in Aussicht stehende 
Überhitzung der Bodenpreise am Immobilienmarkt der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt hinnehmen. Dies ist zu erwarten, wenn der Immobilienmarkt nur für einen 
begrenzt absehbaren Zeitraum mit Grundstücken zur Bebauung versorgt werden 
kann. 
Die Aufgabe, Flächen in ehemaligen Kasernenbereichen einer zivilen Folgenutzung 
zuzuführen, erfordert des Weiteren eine einheitliche Vorbereitung und ein Bündel 
von städtebaulichen Maßnahmen, was eine das gesamte Areal umfassende Pla -
nungskonzeption, insbesondere zur Bodenordnung, zur Altlastenbeseitigung, zur 
Herstellung der Erschließung und Neubebauung vorau ssetzt. Die Entwicklungs -
maßnahme ist gerade bei geräumten Kasernenflächen nach der Rechtsprechung 
das geeignete Instrument, um die Vielzahl der erforderlichen städtebaulichen Einzel-

108 
maßnahmen über einen längeren Zeitraum mit Hilfe eines Entwicklungsträger s, ko-
ordiniert und aufeinander abgestimmt, als Gesamtmaßnahme durchzuführen.126 
Für die zur gewerblichen Nutzung vorgesehene r Teilfläch B gilt dies in gleicher 
Weise. 
Was die Finanzierung angeht, verursacht die Umlegung mindestens Kosten in Höhe 
von EUR 91 Mio., die durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt aufzubringen wären.  
Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Umlegung und die Entwicklungsmaßnahme 
nicht vergleichbar sind. Ein Umlegungsverfahren ist im vo rliegenden Fall kein aus -
reichendes Instrument, um die städtebaulichen Ziele der Stadt umzusetzen. Sofern 
es zu keiner vertraglichen Lösung mit der BImA kommt, ist sowohl in organisatori -
scher als auch finanzieller Hinsicht die Entwicklungsmaßnahme das ein zige Instru-
ment, das der Stadt die Erreichung der Konversionsziele ermöglicht. 
Sanierungsmaßnahme 
Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme gemäß §§  136ff. BauGB dient dazu, in 
einem bestehenden Gebiet durch Umgestaltung und Verbesserung städtischer 
Strukturen städtebauliche Missstände zu beseitigen. Sanierungsmaßnahmen unter -
scheiden sich von Entwicklungsmaßnahmen, weil Sanierungsmaßnahmen an einen 
vorhandenen Gebietscharakter und an die vorhandene Bausubstanz anknüpfen. Die 
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dient hingegen dazu, einen neuen Ortsteil 
erstmalig zu entwickeln oder bebaute Ortslagen einer grundlegend neuen Entwick -
lung zuzuführen.  
Städtebauliche Sanierungs - und Entwicklungsmaßnahmen können sich in ihrem 
Anwendungsbereich übers chneiden, deshalb ist für die Anwendung des 
Sanierungs- oder Entwicklungsrechts entscheidend, welche boden rechtlichen 
Instrumente zur Verwirklichung der angestrebten städtebaulichen Ziele erforderlich 
sind (OVG Berlin, Urteil vom 28 .11.1997, BRS 59 Nr. 252). Damit ist bei der 
Abgrenzung zwischen städtebaulicher Entwicklungs - und Sanierungsmaßnahme 
letztendlich im Wesentlichen auf die Frage abzustellen, ob es zur Entwicklung bzw. 
städtebaulichen Neuordnung der Konversionsflächen , im I nteresse der Erreichung 
der angestrebten Ziele und Zwecke , einer Bündelung des Grundeigentums in der 
Hand der Gemeinde bedarf. Ist dies der Fall, kommt allein eine städtebauliche Ent -
                                                 
126  BVerwG, NVwZ 1999, 407ff.; BayVerfH, NVwZ-RR 2008, 635ff.

109 
wicklungsmaßnahme, nicht aber eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme in B e-
tracht. 
Vorliegend beschränkt sich das Entwicklungsziel der Stadt nicht allein auf die weit -
gehende Erhaltung und Sanierung des vorhandenen Baubestands bei gleichzeitiger 
Beseitigung städtebaulicher Mängel. Vielmehr ist die umfassende Neuordnung und 
Umstrukturierung der Konversionsflächen geplant. Dies gilt auch für den Bereich der 
Lincoln-Siedlung in Teilbereich A und zwar unabhängig davon, ob die vorhandene 
Bausubstanz hier saniert und weitergenutzt oder abgerissen wird. Die zurzeit dort 
noch vorhanden e Wohnbebauung soll umgestaltet werden. Zwar soll das Gebiet 
auch weiterhin zum Wohnen genutzt werden. Ergänzend zum Wohnen sind im ge -
samten Teilbereich A und damit auch in der Lincoln -Siedlung allerdings Angebote 
zur Versorgung, insbesondere Nahversorgun g, soziale Infrastruktur und Bildungs -
einrichtungen geplant. Der Rahmenplan Bessungen-Süd sieht innerhalb des Teilbe-
reichs A auf 30 % der Flächen die Realisierung von Projekten für besondere 
Wohnformen vor wie z. B. Sonderwohnformen sozialer Träger, Wohnf ormen für äl -
tere Menschen, generationsübergreifende Wohnformen und studentisches Wohnen 
vor. Neben diesen besonderen Wohnformen sollen ca. 15 % der Flächen für soziale 
Wohnraumförderung bereitgestellt werden.  
Das Entwicklungsziel der Realisierung besond erer Wohnformen sowie der Schaf -
fung von Flächen für soziale Wohnraumförderung ist nur erreichbar, wenn die Be -
bauung und Nutzung durch Endnutzer von der Stadt bestimmt werden kann. Dies ist 
nur möglich, wenn die Stadt die Grundstücke der Konversionsflächen erwirbt und an 
Enderwerber nach Maßgabe des § 169 Abs. 6 BauGB veräußert, wobei diese sich 
in den Kaufverträgen zur Bebauung und Nutzung entsprechend den Vorgaben der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt und damit zur Realisierung der gewünschten 
besonderen Wohnformen sowie der Sozialwohnungen verpflichten müssen.  
Eine entsprechende Einflussnahme wäre im Rahmen einer städtebaulichen Sanie -
rungsmaßnahme nicht möglich. Hier hätte die Wissenschaftsstadt Darmstadt keine 
Handhabe, Grundstückseigentümer zur Bebauung und Nutzung ihrer Grundstücke 
zu verpflichten.  
Das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sieht eine Bau - und 
Nutzungsverpflichtung der Grundstückseigentümer vor. Falls diese nicht bereit sind, 
sich hierzu vertraglich gegenüber der Gemeinde zu verpflichten, besteht eine 
Grunderwerbspflicht der Gemeinde. Diese kann die Grundstücke dann an bauwillige

110 
Investoren veräußern, die sich wiederum zur Bebauung und Nutzung der Grund -
stücke verpflichten. Entsprechende Bau - und Nutzungsverpflichtungen sieht das 
Sanierungsrecht nicht vor.  
Falls ein Grundstückseigentümer zur Veräußerung seines Grundstücks an die Ge -
meinde nicht bereit ist, besteht im städtebaulichen Entwicklungsbereich die erleich -
terte Enteignungsvoraussetzung zum Anfangswert. Eine erleichterte Enteignung 
zum Anfangswert ist im städtebaulichen Sanierungsbereich nicht vorgesehen.  
Damit ist das Instrument der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme vorliegend 
nicht geeignet, die Verwirklichung der von der Stadt verfolgten städtebaulichen Ziele 
sicherzustellen. Dazu bedarf es der Instrument e, die allein eine städtebauliche Ent -
wicklungsmaßnahme bietet. 
Stadtumbau 
Eine Stadtumbaumaßnahme dient gemäß §  171a Abs. 2 BauGB der Herstellung 
nachhaltiger städtebaulicher Strukturen in von erheblichen Funktionsverlusten be -
troffenen Gebieten. Bei Kon versionsflächen kann regelmäßig von dem Vorliegen 
dieses Tatbestandes ausgegangen werden. 
Der Erfolg einer Stadtumbaumaßnahme ist jedoch ausschließlich von dem Eini -
gungswillen der Beteiligten abhängig. Die Bestimmung in §  171c BauGB sieht den 
Abschluss von städtebaulichen Verträgen insbesondere mit den beteiligten Eigen -
tümern vor, ohne Kontrahierungszwang und ohne zwingende Kostentragungs -
pflichten für die betreffenden Eigentümer. Sofern also die BImA zu dem Abschluss 
eines städtebaulichen Vertrags mit de r Stadt nicht bereit ist, kann die Durchführung 
einer Stadtumbaumaßnahme nicht empfohlen werden, da sie nach ihrer Ausgestal -
tung im BauGB kein ausreichendes Instrumentarium ist, um die Ziele der Stadt be -
züglich der Konversionsflächen zu erreichen. Als ge staltende Instrumente bietet 
eine Stadtumbaumaßnahme nur die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß 
§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und nach einem entsprechenden Satzungsbeschluss ge -
mäß § 171d BauGB die Zurückstellung von Baugesuchen sowie die Einführung ei -
ner Genehm igungspflicht, insbesondere für Bauvorhaben. Der instrumentelle 
Handlungsbedarf wird bei einer fehlenden Vertragsbereitschaft der BImA deutlich 
höher sein, um die Konversionsflächen entsprechend dem Rahmenplan bzw. 
Rahmenplanentwurf für die Teilbere ich A und B zu entwickeln. In diesem Fall kann 
nur über eine Entwicklungsmaßnahme aufgrund der Vielzahl der mit ihr ver -
bundenen Befugnisse und Steuerungsmöglichkeiten in einem überschaubaren Zeit -

111 
raum eine zivilrechtliche Folgenutzung für die Konversionsflächen entsprechend den 
Entwicklungszielen der Stadt herbeigeführt werden.

112 
5. Gebietsabgrenzung  
Die Voraussetzungen für eine einheitlich  durchzuführende städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme sind für die Teilbereiche A und B dem Grunde nach 
gegeben (vgl. Kap. 4.1). Das von der Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgte 
Entwicklungsziel der Schaffung von Wohn - und Gewerbeflächen zur Befriedigung 
eines erhöhten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten auf den brachliegenden 
ehemaligen Militärflächen Nathan -Hale-Depot, Kelley -Barracks, Lincoln -Siedlung, 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung kann voraussichtlich nur im Wege 
einer städtebaulichen Entwicklungs maßnahme nach §  165ff. BauGB verwirklicht 
werden. Die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung einer solchen 
Maßnahme ist gewährleistet. 
Gemäß §  165 Abs. 5 BauGB ist der Entwicklungsbereich so zu begrenzen, dass 
sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt. Ziel der geplanten städtebauli -
chen Entwicklungsmaßnahme ist es, Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer 
besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung einer 
städtebaulichen Neuordnung sowie einer neuen Entwicklung zuzuführen. Die Erfor -
derlichkeit einer einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der 
Maßnahme sowie das Erfordernis der Abgestimmtheit und des Ineinandergreifens 
der für die geplante Entwicklung erforderlichen Maßnahmen , rechtfertigt die 
Einbeziehung der gesamten Konversionsflächen in das Gebiet der städtebauli chen 
Entwicklungsmaßnahme.  
Teilbereich A 
Die Abgrenzung des Entwicklungsbereiches wird entgegen der Abgrenzung der 
vorbereitenden Untersuchung mit Magistratsbeschluss (V -Nr. 2011/0460) vom 
15.12.2011 wie folgt vorgenommen: Für den Teilbereich A wird das N aturschutzge-
biet „Bessunger Kiesgrube“, mit Ausnahme einer Teilfläche im nördl. Bereich für die 
Wegeverbindung zwischen den geplanten Wohnquartieren der Lincoln-Siedlung und 
der Cambrai-Fritsch-Kaserne sowie Jefferson-Siedlung, nicht mit in den räumlichen  
Geltungsbereich aufgenommen. Das Naturschutzgebiet wird in der Nutzung, mit 
Ausnahme der vorgenannten Wegeverbindung nebst anliegenden Flächen , die für 
die Gestaltung der Wegeverbindung erforderlich sind, nicht verändert , so dass hier 
kein Entwicklungserf ordernis besteht. Des Weiteren werden nördlich des Natur -
schutzgebietes nur die für die Gestaltung der Wegeverbindung erforderlichen pri -
vaten Grundstücke mit in das Entwicklungsgebiet aufgenommen. Im Einzelnen wer -

113 
den folgende Flurstücke benötigt: 83/1, 84/1, 85/1, 86/1, 87/1, 88/1, 89/1, 90/1, 111, 
112, 113, 117/10 (südl. Teilstück), 117/5, 120/6, 124/7, 124/7. 
Für die Freiflächengestaltung werden nördlich der Cambrai -Fritsch-Kaserne im Be -
reich des Saubaches die Flurstücke 311/22, 312/5, 312/6, 312/7, 312/8, 312/9, 
312/10, 313/4, 313/5, 313/6, 313/7, 313/8, 313/9, 313/16, 313/17 benötigt. Die Rea -
lisierung dieser Grünflächen ist ein wesentliches Entwicklungsziel der Freiflächen -
gestaltung. Sie dien en als Verbindungsglied zur angrenzen den Wohnbebauung 
Bessungen Süd.  
Die Flurstücke 3/11 und 3/12 südlich der Jefferson -Siedlung im Stadtteil Eberstadt  
werden von der Rahmenplanung nicht berührt und somit nicht mit in das Entwick -
lungsgebiet aufgenommen. 
Weiter wird entgegen der Abgrenzung der vorbereitenden Untersuchung , südlich 
der Lincoln-Siedlung für die zukünftige Anbindung an die B3, ein Teil der Waldfläche 
„unter dem Pelz“ mit in das Entwicklungsgebiet aufgenommen.   
 
Abbildung 33: Abgrenzung des Entwicklungsgebietes des Teilbereich A127 
 
                                                 
127 Darstellung des Stadtplanungsamtes Darmstadt

114 
Teilbereich B 
Auch die Abgrenzung  des Teilbereichs B unterscheidet sich von der Abgrenzung 
des Untersuchungsbereichs der Vorbereitenden Untersuchungen. Die Einbeziehung 
von Grundstücken außerhalb der Konversionsflächen ist zur Erreichung der 
Entwicklungsziele für die Durchführung der verkehrlichen Erschließung nur in einem 
geringen Umfang erforderlich (siehe Abbildung 334). Durch die geplante 
Entwicklung des Teilbereichs B kommt es zu einem höheren Ver kehrsaufkommen. 
Dies erfordert eine leistungsfähigere Erschließung an das örtliche Verkehrsnetz . 
Neben den Flächen des Nathan -Hale-Depots und der Kelley -Barracks werden zur 
Herstellung und Anpassung der verkehrlichen Erschließung folgende F lurstücke in 
den Entwicklungsbereich mit aufgenommen: 1/3, 1/4, 1/5, 1/26, 1/27/ 1/29, 1/32, 
1/33, 1/60, 1/72, 4/1, 2/27(Teilfläche), 4/43(Teilfläche), 1/50(Teilfläche). 
Der westliche Teil der Scheppallee, Flurstück 4/1, wird mit in den Entwicklungs-
bereich aufgenommen, da hier wesentliche Entwicklungsziele des Rahmenplans be-
troffen sind und die vorhandene Erschließung zurückgebaut werden muss.  
Des Weiteren werden für die Erschließung des Teilbereichs B Teilflächen der Flur -
stücke 4/43 und 1/50 benötigt.  
Im Westen des Teilbereichs B werden für die geplante Westranderschließung Teile 
der Waldfläche „Kaiserschlag und Saufang“ benötigt. 
Die übrigen nicht in den räumlichen Geltungsbereich aufgenommenen Grundstücke 
außerhalb der Kon versionsflächen entsprechen bereits in Bezug auf Nutzung, Art, 
Maß und Zustand den Zielsetzungen des Rahmenplans, so dass dies bezüglich 
eine Einbeziehung in die Entwicklungsbereiche nicht erforderlich ist.

115 
 
Abbildung 34: Abgrenzung des Entwicklungsbereichs im Teilbereich A128 
 
                                                 
128 Darstellung des Stadtplanungsamtes Darmstadt

116 
Künftige Flächeninanspruchnahme  
Teilbereich A 
Innerhalb des Untersuchungsbereiches kommt es im Geltungsbereich der Rahmen-
planung Süd zu folgender Flächeninanspruchnahme: 
 Flächen der BImA 
 Doppelhaus der privaten Eigentümer innerhalb der Lincoln-Siedlung 
 Teilweise Privatgrundstücke westlich der Ludwigshöhstraße 
 Waldflächen des Hessenforsts zur Anpassung des Verkehrsknoten Frank -
linstraße / Cooperstraße / Heidelberger Straße 
 Städtische Waldfläche zur Anbindung an die B3 
 Waldfläche des Hessenforsts südlich des NSG „ Bessunger Kies“  
 
Abbildung 35: Entwicklungsgebiet A129 
                                                 
129 Darstellung des Stadtplanungsamtes Darmstadt.

117 
 
Abbildung 36: Baublöcke Teilbereich A130 
Abbildung 36 zeigt die Aufteilung des Teilbereichs A in die entsprechenden Bauab -
schnitte. Für die Lincoln -Siedlung wurde mit der Rahmenplanung auch die künftige 
Bebauungsstruktur entwickelt. Für den Bereich der Cambrai -Fritsch-Kaserne sowie 
der Jefferson -Siedlung soll die s im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs 
erfolgen.  
                                                 
130  BS+ Architektur und Städtebau, Nutzungskonzept (31.03.2011)

118 
Teilbereich B 
Aus der Rahmenplanung lassen sich die Entwicklungsabschnitte und die damit ver -
bundene Flächeninanspruchnahme  ableiten. Neben den Konversionsflächen wer -
den im Untersuchungsbereich, außer für die verkehrliche Erschließung, keine weite-
ren Flächen für die Realisierung der städtebaulichen Ziele der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt benö tigt. Die folgende Abbildung zeigt, dass neben den 
Konversionsflächen für die Er schließung im Südwesten ein Teil des Grundstücks 
der Firma Wiest für die zukünftige Erschließung des Areals benötigt wird. Im Norden 
des Teilbereichs B werden Teile privater Grundstücke für die Schaffung einer Rad- 
und Fußwegeverbindung mit der Telekomallee sowie private Grundstücke im Osten 
des Areals (unter anderem das Hochregallager der Firma Döhler) benötigt.

119 
 
 
Abbildung 37: Entwicklungsgebiet Teilbereich B131 
 
Im östlichen Teil des Untersuchungsbereiches werden unterhalb der Firma Wiest für 
die Neuanbindung Knoten  / Anschluss an die Eschollbrücker Straße stadteigene 
Grünflächen in Anspruch genommen, im Norden werden Flächen in private m Ei-
gentum für einen Radweg , im Westen  Flächen der Firma Döhler (Hochregallager) 
und Wohngebäude in privatem Eigentum im Westen für die verkehrliche 
Erschließung benötigt. 
                                                 
131 Darstellung des Stadtplanungsamtes Darmstadt.

120 
 
Abbildung 38: Entwicklungsabschnitte Teilbereich B132 
Bedingt durch den hohen Erweiterungsbedarf der vorhandenen Unternehmen 
(Firmen Döhler, Wiest etc.) wird der gesamte Nordbereich als 1. Entwicklungsab -
schnitt in der Rahmenplanung ausgewiesen. Die betrieblichen Erweiterungen der 
Unternehmen lassen sich auch mit de r bereits vorhandenen Erschließung 
realisieren.  
Im Anschluss an die Fertigstellung der Haupterschließung Planstraße 1, samt 
Kreisel, können im nächsten Abschnitt die Bereiche um den zentralen Platz 
fertiggestellt werden . Im dritten Entwicklungsabschnitt kann die weitere 
Erschließung innerhalb der Flächen erfolgen, so  dass der zentrale Bereich , wie 
auch der Bereich an d er Bahnlinie , baulich ergänzt werden kann. Der vierte 
Entwicklungsabschnitt kann nach Anschluss an die Haupterschließung des 
                                                 
132 AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 82.

121 
Gebietes in Angriff genommen werden . Sobald die Westranderschließung gebaut 
ist, kann die abschließende Entwicklung des Südwestbereichs erfolgen.133 
Beteiligungsverfahren gem. § 165 Abs. 4 S. 2 BauGB  
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ist gemäß § 165 Abs. 4 i. V. m. § 
139 Abs. 2 BauGB  im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen vor der förmli -
chen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs erforderlich. Gemäß § 
139 Abs. 2 BauGB sind die für die Bauleitplanung geltenden Bestimmungen in § 4 
Abs. 2 und § 4 a Abs. 1 bis 4 und 6 Ba uGB bei der Vorbereitung der Entwicklungs -
maßnahme sinngemäß anzuwenden.  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat die Träger öffentlicher Belange, die von der 
Entwicklung berührt werden können, angeschrieben und über die geplanten Maß -
nahmen informiert. Ihnen wurde Gelegenheit gegeben, Anregungen oder Bedenken 
gegen die Entwicklungsmaßnahme geltend zu machen. Folgende Träger öffentli -
cher Belange wurden angeschrieben: 
 Regierungspräsidium Darmstadt  
 Deutsche Telekom AG, Technikniederlassung Eschborn  
 Deutsche Bahn Immobiliengesellschaft mbH, Niederlassung Frankfurt 
 Eisenbahn-Bundesamt, Frankfurt am Main 
 Wehrbereichsverwaltung IV, Wiesbaden 
 Hessisches Baumanagement, Regionalniederlassung Süd, Darmstadt  
 Amt für Bodenmanagement Heppenheim  
 Hessenmobil, Straßen- und Verkehrsmanagement, Darmstadt 
 Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg 
 Industrie- und Handelskammer Darmstadt 
 Ev. Dekanat Darmstadt-Stadt 
 Ev. Kirche in Hessen und Nassau, Darmstadt 
 Kath. Dekanat Darmstadt 
 DFS Deutsche Flugsicherung GmbH, Langen 
 Jüdische Gemeinde Darmstadt 
 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Kaiserslautern 
                                                 
133   AG5; Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH  (2012): Konversionsflächen West Kelley -
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Textliche Erläuterungen zur Rahmenplanung, S. 81.

122 
 Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Darmstadt 
 Hessisches Immobilienmanagement, Niederlassung Darmstadt 
 hessenARCHÄOLOGIE, Wiesbaden 
 hessenARCHÄOLOGIE, Darmstadt 
 Hessisches Forstamt Darmstadt 
 Rhein-Main-Verkehrsverbund, Hofheim 
 Gesundheitsamt der Stadt und des Landkreises Darmstadt 
 Handwerkskammer Rhein-Main, Darmstadt 
 HEAG Südhessische Energie AG, Darmstadt 
 Bundesnetzagentur, Saarbrücken 
 Wasserverband Schwarzbachgebiet Ried, Groß-Gerau 
 Wasserverband Modaugebiet, Groß-Gerau 
 HEAG Mobilo GmbH, Darmstadt 
 DADINA Darmstadt-Dieburger Nahverkehrsorganisation, Darmstadt 
 Polizeipräsidium Südhessen, Darmstadt 
 Landeswohlfahrtsverband Hessen, Kassel 
 Stadtverwaltung Weiterstadt  
 Stadtverwaltung Griesheim  
 Stadtverwaltung Pfungstadt 
 Stadtverwaltung Ober-Rammstadt 
 Gemeindeverwaltung Erzhausen  
 Gemeindeverwaltung Roßdorf 
 Gemeindeverwaltung Messel 
 Gemeindeverwaltung Mühltal 
 Gemeindeverwaltung Seeheim-Jugenheim 
 Stadtverwaltung Dreieich 
 Stadtverwaltung Langen 
 Gemeindeverwaltung Egelsbach 
 Gemeindeverwaltung Groß-Zimmern

123 
Folgende Stellungnahmen wurden seitens der Träger öffentlicher Belange abgege -
ben: 
Hessenmobil Straßen- und Verkehrsmanagement, Darmstadt:  
 Die Planungen zum Teilbereich  A sehen in den Erläuterungen zum Abschnitt 
Verkehr einen direkten Anschluss des Plangebietes an die B 3 vor. Dieser Va-
riante der Erschließung wird von Seiten Hessenmobil nicht zugestimmt. Die B 
3 dient gemäß § 1 FStrG dem weiträumigen Verkehr und ein dir ekter An -
schluss würde die Leichtigkeit des fließenden Verkehrs beeinträchtigen. Alter -
nativ sollte die Verlegung der Ortsdurchfahrt hinter den geplanten Knoten -
punkt im weiteren südlichen Verlauf der B 3 geprüft werden.  
 
Hessen-Forst Darmstadt: 
 Durch die Verbindungsstraße Heidelberger-Karlsruher Straße werden Eingriffe 
in den Stadtwald begründet. Um diese zu minimieren wurde im Rahmen eines 
Gesprächstermins angeregt, die Straße nach Norden zu verschwenken. In der 
im Rahmen der TÖB -Beteiligung vorgelegten Rahmenplanung wurde der 
Verlauf der Straße unverändert belassen. 
 Direkt angrenzend an das Kasernengelände der Cambrai -Fritsch-Kaserne 
liegen mehrere teilweise bebaute und teilweise nicht bebaute Grundstücke im 
Eigentum von Hessen -Forst. Die Grundstücke we rden von der Rahmenpla -
nung in kleinen Teilen als Trasse für die Straßenbahn, in größeren Teilen als 
informelle Bewegungs - und Spielstätte überplant. Hessen -Forst hält ange -
sichts der dringend erforderlichen Schaffung von Wohnraum für die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt eine Bebauung der Randgrundstücke der Ludwigshöh-
straße für sinnvoll. Sollte die Gesamtfläche aller Grundstücke von Hessen -
Forst als Bewegungs- und Spielstätte ausgewiesen bleiben, müsste eine Ver -
äußerung der Grundstücke an die Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgen.  
 Durch die vorgesehene Anbindung der alten Bogenschneise hin zur Cooper -
straße entstehen Hessen -Forst als Waldeigentümer und als Eigentümer des 
Straßengrundstücks Kosten. Die Straße sollte bei einer dauerhaften Nutzung 
gleichfalls an die Wissenschaftsstadt Darmstadt veräußert werden.  
 Die gemäß Rahmenplan vorgesehene Umgestal tung der Waldgrundstücke 
zwischen der Heidelberger Straße und der Cambrai -Fritsch-Kaserne tangiert 
Waldgrundstücke der Waldabteilung 13 des Staatswaldes. Diese stehen voll -
ständig im Eigentum von Hessen -Forst. Die Umgestaltung von Waldflächen

124 
unterliegt forstrechtlichen Schranken. Unabhängig davon ist eine solche Um -
gestaltung der Waldflächen nur möglich, wenn die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt diese Waldflächen etwa durch ein Waldtauschverfahren in ihr Eigentum 
überführt. Darüber hinaus werden durch die geplante Fortsetzung der 
Straßenbahnlinie bis zur Heidelberger Straße voraussichtlich Flächen der 
Waldabteilung 13 in Anspruch genommen. Auch dieser Eingriff ist zunächst 
forstrechtlich zu prüfen. Sollte er genehmigungsfähig sein,  so müsste die 
erforderliche Fläche vorab ins Eigentum der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
überführt werden.  
 Das Forstamt Darmstadt wird durch die vorgesehene Planung der Wegebezie-
hungen um das NSG Bessunger Kiesgruben sowohl in seiner Rolle als Be -
treuer des NSG wie auch als Eigentümer von Teilflächen des NSG betroffen. 
Wegen des deutlich höheren Besucherdrucks wird eine Erhöhung der Gefähr -
dungslage sowie der Sorgfaltspflichten befürchtet. Es wird vorgeschlagen, 
dass die Wissenschaftsstadt Darmstadt die Grundstücke der Hessen-Forst in-
nerhalb des Naturschutzgebietes in ihr Eigentum übernimmt. Die zur Sicher -
heit erforderlichen Maßnahmen (Einzäunung des NSG) müssen gemeinsam 
mit der oberen Naturschutzbehörde beim RP Darmstadt abgestimmt werden. 
Die Verantwortlichkeiten sowohl finanzieller wie sachlicher Art zum Bau und 
zur Unterhaltung des Zaunes müssen eindeutig festgelegt werden.  
 Es wird angeregt, ein Waldkunst -Waldpädagogikzentrum innerhalb der neuen 
Stadtquartiere zu schaffen. 
 Angesichts der Waldnäh e der geplanten Stadtquartiere wird angeregt, die 
Energieversorgung und Heizung der Wohngebäude durch ein Blockheizkraft -
werk mit Holzhackschnitzeln zu gewährleisten. Auf diese Möglichkeit der 
Wärmeversorgung sollte frühzeitig hingewiesen werden.  
 Für das Planungsgebiet B wurde lediglich ein Lageplan vorgelegt. Aus diesem 
gehen keine Belange vor, die das Forstamt Darmstadt betreffen würden. Das 
Forstamt ist jedoch durch die geplante Erschließungsstraße des Gewerbege -
bietes betroffen. Dies wird in dem Lageplan nicht dargestellt.

125 
DB Services Immobilien GmbH 
 Die DB Services Immobilien GmbH äußerte sich für die Deutsche Bahn AG 
und wies darauf hin, dass das Untersuchungsgebiet des Teilbereichs B plan -
festgestelltes Bahngelände beinhaltet. Es wird darauf aufmerksam gemacht, 
dass durch eventuell vorgesehene Bebauungs - oder Begrünungsmaßnahmen 
im daran direkt angrenzenden Gebiet die bestimmungsgemäße Nutzung der 
dortigen Bahnanlage nicht beeinträchtigt werden darf. Auf die durch den Ei -
senbahnbetrieb und dur ch die Arbeiten zur Erhaltung der Bahnanlagen der 
genannten DB -Strecke entstehenden Immissionen wird hingewiesen. In un -
mittelbarer Nähe von elektrifizierten Bahnstrecken ist mit der Beeinflussung 
von Monitoren, medizinischen Untersuchungsgeräten und ander en auf mag -
netische Felder empfindlich reagierenden Geräten zu rechnen. Entschädi -
gungsansprüche oder Ansprüche auf Schutzmaßnahmen können gegen die 
Deutsche Bahn nicht geltend gemacht werden, da die Bahnstrecke planfest -
gestellt ist. Es obliegt den Anliegern, für Schutzmaßnahmen zu sorgen.  
 
 Die DB Services Immobilien GmbH hat sich zudem für die DB Projektbau 
GmbH geäußert. Diese teilt im Zusammenhang mit der geplanten DB -Neu-
baustrecke Rhein/Main-Rhein/Neckar (NBS RMRN) mit, dass vom Bundesmi -
nisterium für Verkehr/Bereich Schiene (BMVBS) eine Studie zur Entwicklung 
eines Verkehrskonzeptes für den Eisenbahnkorridor Mittelrheinachse -
Rhein/Main-Rhein/Neckar-Karlsruhe (Mittelrheinstudie) vergeben wurde, in der 
auch eine Streckenführung der NBS Rhein/Main -Rhein/Neckar untersucht 
wird. Vorschlag der DB Netz AG vom Oktober 2010 an das BMVBS war, im 
Rahmen der Mittelrheinstudie eine Verkehrslenkungsvariante (tags Perso -
nenfernverkehr, nachts verstärkt Güterverkehr) zu untersuchen. Infrastrukturell 
(in Bezug auf den  Korridor) entspricht dies der derzeitigen Planung. Diese 
sieht eine Nordanbindung mit dem Bahnhof Darmstadt West vor. Der 
Abschnitt „Darmstadt“ befindet sich innerhalb des Planfeststellungsabschnittes 
2 (PFA 2) der NBS RMRN. Die Planung für den PFA 2 ist abgeschlossen. 
Grundlage der Planung ist eine Vereinbarung zwischen der DB Netz AG, des 
Landes Hessen, der Landräte Darmstadt -Dieburg/Bergstraße sowie des 
Oberbürgermeisters der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 15.03.2010. 
Diese beinhaltet die Anbindung v on Darmstadt mittels einer Nordanbindung 
über die Strecke 3530 (Mainz -Darmstadt) sowie eine m Bahnhof Darmstadt

126 
West an der Rheinstraße zwischen der Siedlung Tann und der Autobahn A 5. 
Nach Entscheidung seitens des BMVBS und der DB Netz AG können die 
Planfeststellungsunterlagen in kurzer Zeit erstellt und beim 
Eisenbahnbundesamt eingereicht werden. Diese Vari ante tangiert weder den 
Teilbereich A noch den Teilbereich B der vorliegenden Planung.  
 
Grundlage für das Streckendetail für die Anbindung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt in der Bedarfsplanüberprüfung des Bundes vom November 2010 
ist nicht die oben dargestellte Variante, sondern die eingleisige Anbindung der 
sogenannten „Konsenstrasse“. Diese war vor 2010 Grundlage der Planung 
des PFA 2. Sie beinhaltete neben der NBS -Hauptstrecke entlang der A 5 und 
A 67 eine separate eingleisige Nord - und Südanbindung des Hauptbahnhofes 
Darmstadt. Die Südanbindung der Konsenstrasse ver läuft durch die Kelley -
Barracks, das Nathan-Hale-Depot und das Gewerbegebiet an der Riedstraße. 
Hierfür gab es mehrere Varianten der Streckenführung. Die Hauptvariante wa-
ren die „Entwicklungstrasse“ quer durch die Fläche des Teilbereichs B der 
vorliegenden Planung und die „Bahn 1-Trasse“, ebenfalls innerhalb der Fläche 
des Teilbereichs B, aber in weiten Teilen direkt neben der Eschollbrücker 
Straße. Eine Varianteneinigung zwischen der DB Netz AG und der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt sowie eine generelle Z ustimmung der Wissenschafts-
stadt Darmstadt für die Südanbindung der Konsenstrasse konnte bis heute 
nicht erzielt werden. Konflikte gab es mit ansässigen Firmen, die ihr Erweite -
rungspotenzial gefährdet sahen, mit Forderungen der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt für nicht finanzierbare Tunnelbauwerke sowie mit den Anwohnern 
in der Nähe der Eschollbrücker Straße. Die vorbeschriebene Variante tangiert 
den Teilbereich B der vorliegenden Planung.  
 
Dem Verkehrsinvestitionsbericht (VIB) 2010 ist eine eingleisige  Ausschleifung 
aus der NBS zur Anbindung von Darmstadt Hauptbahnhof in Form der Kon -
senstrasse als Planfall anstelle der von der DB Netz AG und der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt favorisierten Anbindungsvariante unterstellt. 
 
Weiterhin existieren die sog enannten Raumordnungsvarianten (ROV) III und 
IV. Auf diese wird ebenfalls hingewiesen. Die Raumordnungsvariante III 
beinhaltet eine direkte Anbindung des HBF Darmstadt mit der NBS -

127 
Haupttrasse. Von Norden kommend führt die NBS entlang der A 5 und nach 
Süden entlang der A 67. Die Raumordnungsvariante IV beinhaltet ebenfalls 
eine direkte Anbin dung des HBF Darmstadt mit der NBS -Haupttrasse. Von 
Norden kommend führt die NBS entlang der A 5 und nach Süden ebenfalls 
entlang der A 5. Diese Variante wird von der DB Netz AG abgelehnt. Für 
beide Varianten gibt es über die Raumordnung hinaus  keine Planung . 
Lediglich für Diskussionen mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt wurden 
einzelne Teilbereiche bezüglich Hindernissen und Konfliktpotenzial untersucht 
und kommuniziert. Bei beiden Varianten ist eine Geschwindigkeit inner halb 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt von mindestens 250 km/h vorgesehen. 
Hieraus resultiert eine Trassenführung mit großen Radien ohne Spielräume für 
Umfahrung von Hindernissen. Der gesamte Verkehr (mit Güterverkehr) führt 
durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
  
Die ROV III tangiert den Teilbereich B der vorliegenden Planung.  
 
Die ROV IV tangiert den Teilbereich A der vorliegenden Planung.  
 
Eine Entscheidung, ob die derzeit geplante Variante oder welche Variante 
grundsätzlich weiter verfolgt wird,  kann nach Aussage der DB Netz AG frü -
hestens nach Abschluss der Mittelrheinstudie getroffen werden.  
 
Polizeipräsidium Darmstadt: 
Es werden keine Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen aus verkehrs -
polizeilicher Sicht geltend gemacht.  
 
Rhein-Main-Verkehrsverbund GmbH: 
Es werden keine Bedenken vorgetragen. 
 
Gemeindevorstand Mühltal: 
Die Gemeinde Mühltal gibt keine Stellungnahme ab. 
 
Hessisches Baumanagement, Darmstadt: 
Es werden keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht.

128 
DFS Deutsche Flugsicherung:  
Es werden weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht.  
 
Wehrbereichsverwaltung West, Wiesbaden 
Es bestehen keine Bedenken gegen das Vorhaben. 
 
Amt für Bodenmanagement Heppenheim: 
Als Träger öffentlicher Belange für die Bereiche Bodenordnung nach dem 
BauGB, Flurbereinigung sowie Kataster - und Vermessungswesen werden 
keine Anregungen, Einwände oder Bedenken geltend gemacht. 
 
Stadt Weiterstadt: 
Es werden keine Bedenken oder Anregungen vorgebracht.  
 
Gemeinde Roßdorf: 
Es werden keine Äußerungen und Anregungen vorgebracht.  
 
HSE Technik GmbH & Co. KG: 
Die HSE ist Netzbetreiber der Sparten Strom, Gas, Wasser und Fernwärme in 
Darmstadt. Für die VNB Rhein-Main-Neckar GmbH & Co. KG und die HSE AG 
wird im Rahmen der TÖB -Beteiligung Stellung genommen. Einwände gegen 
die vorliegende Planung bestehen nicht.  
 
Im Hinblick auf die Verlegung und Umlegung von Leitungen sowie die künftige 
Fernwärme und Stromversorgung der Planungsgebiete werden Hinweise zur 
Planung und Abstimmung gegeben.  
 
 
hessenARCHÄOLOGIE: 
Es werden keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderungswünsche gegen 
die Maßnahme vorgebracht.  
 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG wie 
folgt aufzunehmen:

129 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies der hes -
senARCHÄOLOGIE oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich 
anzuzeigen.“  
 
Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main: 
Es werden keine Einsprüche erhoben.  
 
Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg: 
Seitens des Landkreises Darmstadt -Dieburg werden keine Anregungen vor -
getragen.  
 
IHK Darmstadt: 
Keine fachliche Äußerung als Träger öffentlicher Belange.  
 
Regierungspräsidium Darmstadt: 
 Das Regierungspräsidium Darmstadt macht aus regionalplanerischer Sicht für 
die Planung im Teilbereich A keine grundsätzlichen Bedenken geltend.  
 Für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Teilbereich B  wird darauf 
hingewiesen, dass die auf der Gesamtfläche „Kelley -Barracks und Nathan -
Hale-Depot“ angedachte gewerbliche Nutzung keine Übereinstimmung mit der 
regionalplanerischen Ausweisung eines Vorranggebietes Siedlung im Bereich 
der „Kelley -Barracks“, die im Regionalplan Südhessen/regionalen Flä -
chennutzungsplan (RPS/RegFNP 2010) aufweist. Hier wäre zur Realisie rung 
der Planung eine Abweichungszulassung erforderlich.  
 Darüber hinaus berühren die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen im 
Teilbereich B auch Festlegungen des RPS/RegFNP 2010 zum Schienenver -
kehr. Für den Bau der Neubaustrecke Rhein/Main -Rhein/Neckar wurde in den 
Jahren 2003 und 2004 ein Raumordnungsverfahren durchgeführt. Als raum -
verträgliche Lösung wurden dabei zwei Varianten ermittelt, die von Neu -Isen-
burg-Zeppelinheim über den Darmstädter Hauptbahnhof entweder entlang der 
A 5 oder der A 67 zum Autobahndreieck Viernheim verlaufen. Beide Varianten 
sind im RPS/RegFNP textlich im Ziel Z5.1 bis 3 festgelegt und in der Karte des 
RPS/RegFNP dargestellt. Die Entscheidung, welche Lösung im Planfest -
stellungsverfahren für den Abschnitt Darmstadt-Mannheim weiter verfolgt wird, 
bedarf noch genauerer Untersuchungen auch hinsichtlich der Verträglichkeit

130 
mit den Erhaltungszielen der betroffenen Natura 2000 -Gebiete. Für den Ab -
schnitt der geplanten Neubaustrecke Rhein/Main-Rhein/Neckar im Bereich der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt ist bisher noch kein Planfeststellungsverfahren 
eingeleitet worden. Beide Varianten sind als Ziel der Raumordnung bei der 
weiteren Umsetzung der städtebaulichen Ra hmenplanung für die Umnutzung 
der Kelley-Barracks bzw. das Nathan-Hale-Depots zu beachten.  
 
Die Variante IV a verläuft in den Bereich des Untersuchungsgebiets parallel 
zur bestehenden Schienenstrecke.  
 
Die Variante III a berührt die städtebauliche Rahmenplanung für die Umnut -
zung der Kelley -Barracks und des Nathan -Hale-Depots i m Bereich der ge -
werblichen Entwicklung und der Verkehrsanbindung in Verlängerung der ge -
planten Westranderschließung (zweite Stufe). Die Westumfahrung Darmstadt 
im Zuge der B 3 ist bereits als Ziel im RPS/RegFNP enthalten. Die geplante 
Umfahrung endet derzeit an der Hilpertstraße. In der städtebaulichen Rah -
menplanung für die Entwicklung der Kelley-Barracks ist eine Verlängerung bis 
zur Eschollbrücker Straße (L3097) vorgesehen. Eine mögliche Verlängerung 
der Westumfahrung würde die Variante III a der ge planten Neubaustrecke 
Rhein/Main-Rhein/Neckar NBS berühren.  
 
Bei der weiteren Planung bedarf es einer Abstimmung der geplanten städte -
baulichen und verkehrlichen Maßnahmen mit der als Ziel festgelegten Schie -
nenverkehrsinfrastrukturmaßnahme. In einem Verfahren zur Umsetzung des 
Projektes sind die Erfordernisse der Raumordnung zu beachten.  
 
 Zur Bewertung aus Sicht von Naturschutz - und Landschaftspflege fehlen für 
eine abschließende Stellungnahme die für die De tailplanung noch wesentli -
chen Unterlagen. Im weiteren Planverfahren sind insbesondere eine flächen -
deckende Biotopenkartierung mit besonderer Berücksichtigung der gemäß 
§ 30 BNatSchG gesetzlich geschützten Biotope zu erstellen. Weiter ist eine 
artenschutzrechtliche Prüfung gemäß § 44 BNatSchG durchzuführen und zum 
Bestandteil der Unterlagen zu machen.

131 
Über eine Eingriffs -Ausgleichsplanung sind Qualität und Quantität der Ein -
griffswirkungen zu ermitteln und soweit notwendig , Kompensationsmaßnah-
men/Flächen darzustellen bzw. festzusetzen. Dabei sind insbesondere das 
Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ sowie die umfangreich angrenzen -
den Wald- bzw. Waldrandflächen zu berücksichtigen. Weiter ist zu prüfen, ob 
im baulichen Bestand ökologisch wertvolle Strukturen vorhanden sind.  
 
Es wird angeregt, vor der weiteren Konkretisierung der Planung einen 
Scopingtermin sowie einen Ortstermin durchzuführen.  
 
 Von der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt  werden keine Einwendungen 
erhoben.  
 
Im Hinblick auf Grundwasser  wird auf die Vorgaben des Grundwasserbewirt -
schaftungsplanes Hessisches Ried vom 09.04.1999 hingewiesen. Im Hinblick 
auf die Belange des Immissionsschutzes wird darauf hingewiesen, dass die 
schalltechnische Untersuchung der Doktor Gruschka Ingenieurgesell schaft 
mbH, Darmstadt vom Dezernat 2010, die im Rahmenplan Darmstadt -Bessun-
gen-Süd angeführt wird, nicht vorliegt. Im Zuge der weiteren Planungen ist 
eine schalltechnische Untersuchung zu erstellen bzw. die vorhandene zu ak -
tualisieren und auszuweiten.  
 
Die Auswirkungen der in und um das Plangebiet A liegenden Straßen - und 
Schienenverkehrswege müssen bewertet werden. Der beauftragte Gutachter 
soll ggf. Vorschläge zur Minimierung der Verkehrslärmbelastung machen.  
 
Darüber hinaus müssen die Auswirkungen de s bestehenden Gewerbegebie -
tes Noackstraße/Bessunger Marktplatz auf die geplante Wohnnutzung im 
nördlichen Teil der Lincoln-Siedlung beachtet werden. 
 
Die in Teilbereich B geplante gewerbliche Nutzung grenzt südlich und östlich 
an Wohngebiete. Die schallte chnischen Auswirkungen sind in einem Gutach -
ten zu betrachten. Der beauftragte Gutachter soll ggf. Vorschläge zur Minimie-
rung der Verkehrslärmbelastung machen.

132 
 Der Kampfmittelräumdienst weist darauf hin, dass für Teilbereich A keine Hin -
weise auf Kampfmittel vorliegen. Für Teilbereich B muss vom Vorhandensein 
von Kampfmitteln aufgrund der Luftbildauswertung ausgegangen werden. 
Eine Kampfmittelüberprüfung ist vor Beginn der geplanten Bauarbeiten und 
Baugrunduntersuchungen erforderlich. Im Einzelnen dargestellte Verdachts -
punkte sind mittels Sondierungsbohrungen zu untersuchen.  
 
Ergebnis des Beteiligungsverfahrens 
 
Als Ergebnis des Verfahrens zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ist mit 
Stand Juni 2013 zusammenfassend festzustellen, dass a llein die Belange der 
Raumordnung der generellen Realisierbarkeit der Planung entgegenstehen können. 
Im Übrigen sind keine Planungsabsichten oder sonstige Maßnahmen der öffentli -
chen Aufgabenträger bekannt geworden, die die generelle Realisierbarkeit der P la-
nung gefährden können.  
 
In den Stellungnahmen des Regierungspräsidiums Darmstadt sowie der DB 
Services Immobilien GmbH wird darauf hingewiesen, dass der Regionalplan Süd -
hessen/Regionaler Flächennutzungsplan (RPS/RegFNP 2010) für die Flächen der 
Kelley-Barracks eine regionalplanerische Ausweisung eines Vorranggebietes Sied -
lung enthält. Wenn die Wissenschaftsstadt Darmstadt von diesem Ziel abweichen 
will, ist eine Abweichungszulassung gem. § 8 Abs. 2 HLPG i. V. m. § 6 Abs. 2 ROG 
erforderlich. Hierauf weist das RP Darmstadt in seiner Stellungnahme hin. Es ist zu 
prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Zielabweichungszulassung vorliegend ge -
geben sind. Eine solche Prüfung ist bislang nicht erfolgt.  
 
Das RP Darmstadt sowie die DB Services Immobilien GmbH als Vertreterin der DB 
Projektbau GmbH haben zu den im RPS/RegFNP 2010 dargestellten Festsetzun -
gen zu Schienenverkehrsinfrastruktur Maßnahmen Stellung genommen und aus -
geführt, dass zwei Trassenvarianten der zukünftigen ICE -Trasse als Ziel der Raum-
ordnung im Regionalplan Südhessen dargestellt sind. Eine dieser Varianten (III a) 
berührt die städtebauliche Rahmenplanung für die Umnutzung der Kelley -Barracks 
und des Nathan-Hale-Depots. Gemäß den Ausführungen des RP Darmstadt bedarf 
die Entscheidung, wel che Lösung im Planfeststellungsverfahren für den Abschnitt 
Darmstadt-Mannheim weiter verfolgt wird, noch genauerer Untersuchungen auch

133 
hinsichtlich der Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen der betroffenen Natura 
2000-Gebiete. Ein Planfeststellungsverfa hren ist bislang nicht eingeleitet worden. 
Bei der weiteren Planung bedürfe es einer Abstimmung der geplanten städtebauli -
chen und verkehrlichen Maßnahmen mit der als Ziel dargestellten Schieneninfra -
strukturmaßnahme.  
Die DB Services Immobilien GmbH bestätigt in ihrer Stellungnahme, dass die DB 
Netz AG, das Land Hessen, die Landräte Darmstadt -Dieburg/Bergstraße sowie der 
OB der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Datum vom 15.03.2010 eine Verein -
barung über die Planun g für den PFA2 der NBS Rhein/Main -Rhein/Neckar 
geschlossen haben, die den hiesi gen städtebaulichen Entwicklungsbereich nicht 
tangieren würde. Eine Entscheidung, ob diese Variante oder eine andere Variante 
im Rahmen der Streckenführung der NBS Rhein/Main -Rhein/Neckar weiter verfolgt 
wird, liege allerdings bislang nicht vor und könne frühestens nach Abschluss einer 
vom Bundesministerium für Ver kehr, Bau und Stadtentwicklung / Bereich Schienen 
(BMVBS) in Auftrag gegebenen Studie, in der unter anderem die Str eckenführung 
der NBS Rhein/Main-Rhein/Neckar untersucht wird, getroffen werden.  
Die Rahmenplanung für Teilbereich B berücksichtigt die Trassenvariante, die durch 
die Kelley -Barracks und das Nathan -Hale-Depot führt, derzeit nicht. Eine Berück -
sichtigung d ieser als Ziel der Raumordnung dargestellten Trasse müsste im Rah -
men der weiteren Planung durch Anpassung des Rahmenplans sichergestellt wer -
den. Alternativ müsste eine Abweichungszulassung gem. § 8 Abs. 2 HLPG i. V. m. § 
6 Abs. 2 ROG bei dem zuständigen Regierungspräsidium Darmstadt beantragt wer-
den. Ob die Voraussetzungen für eine Abweichungszulassung insoweit vorliegen, 
wurde im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nicht geprüft. Es ist nicht 
bekannt, ob die Wissenschaftsstadt Darmstadt diese Frage bereits geprüft hat.

134 
Beteiligung der Betroffenen 
 
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind die Betroffenen Eigentümer, 
Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte über die geplanten Maßnahmen 
zu informieren und mit den Rechtswirkungen sowohl des Magistratsbeschlusses zur 
Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen als auch über eine Entwicklungs -
satzung vertraut zu machen. Die Betroffenenbeteiligung wurde vom Vermessungs -
amt Darmstadt Abt. Bodenordnung, Bodenverkehr, Grundstücksbewert ung durch -
geführt und mit der zusammenfassenden Erörterung am 07.11.2012 abgeschlossen.  
 
Im Folgenden werden die Ergebnisse zu den Teilbereichen zitiert (die Ziffern in den 
Eckklammern des folgenden Zitates beziehen sich auf die Abbildungen 16 und 17).  
„Im Südbereich wurden die Eigentümer und Nutzer von 8 Grundstücken eingeladen, 
wobei es zu 7 Gesprächen kam. Von dem Grundstück [6] konnten die Adressen der 
Ansprechpartner/innen nicht ermittelt werden. Bei einem Grundstück  im Bereich 
„Süd“ kam es somit nicht zum Gesprächskontakt mit den Beteiligten. 
Die Hauptbeteiligte BImA weist darauf hin, dass sie in der Vergangenheit mehrfach 
sowohl Anregungen als auch Bedenken und Erwartungen zur Planung und Ent -
wicklung der Flächen vorgetragen habe, die nochmals zusammengefasst dargestellt 
werden: 
 Übergangszonen zu den Landschaftsräumen sollten weniger ausgeprägt 
und reduziert werden (Rahmenplanung-Süd). 
 Kritische Prüfung der Erfordernis se, Wohngebäude zugunsten von 
Grünflächen zurückzubauen wird angeregt. 
 Zweifel am zwingenden Erfordernis der Verlängerung der Straßenbahnlinie 
werden geäußert. 
 Abbruchvolumen im Nordbereich der Lincoln -Siedlung wird als zu umfang -
reich angesehen. 
 Weitgehender Erhalt der Erschließungswege im Nordbereich d er Lincoln -
Siedlung wird angeregt. 
 Überprüfung des Standorts der neuen Schule und Prüfung des Erhalts der 
Elementary School in der Lincoln-Siedlung werden angeregt. 
Darüber hinaus verweist die BImA auf ihr alternatives Entwicklungskonzept für die 
Lincoln-Siedlung und die hierzu und zum Thema Folgekosten laufenden Gespräche 
auf Arbeitsebene mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

135 
2.1 Lincoln-Siedlung 
Im Bereich der Lincoln -Siedlung befinden sich zwei Doppelhaushälften in privatem 
Eigentum. Beide Gebäude werden durch die jeweiligen Eigentümer bewohnt. Eine 
Familie hat drei Kinder im Alter von 15, 12 und 4 Jahren. In einem Gebäude befin -
den sich noch zwei an Einzelpersonen vermietete kleine Wohneinheiten. Die Miet -
verhältnisse wurden erst vor kurzem gegründ et. Auf eine Befragung der Mieter 
wurde verzichtet. Die Eigentümer schätzen die Lage ihrer Grundstücke als sehr po -
sitiv ein. Sie sind gegenüber der Planung grundsätzlich aufgeschlossen. Es gibt 
allerdings skeptische Befürchtungen, dass die Grundstücke nic ht angemessen in 
der neuen Planung berücksichtigt werden. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, 
dass Entschädigungen erwartet werden, wenn im Bereich der Außenanlagen (Aus -
richtung und Lage der Terrasse, Carport), der Erschließung (z.  B. Zufahrt) usw. pla-
nungsbedingte Änderungen erforderlich wären. Es wird auf den erheblichen Anteil 
von Eigenleistungen verwiesen. Auch künftig wird auf eine direkte Anbindung mit 
Kfz Wert gelegt. Beide Eigentümer wären bereit, ihre Grundstücke zu einem für sie 
angemessenen Pr eis zu verkaufen, der ihre Investitionen und bisherigen Finan -
zierungskosten berücksichtigt. Auch ein Tausch käme in Frage [14], allerdings nur 
im Bereich Bessungen, damit die Kinder nicht aus dem Umfeld gerissen werden. 
Für einen Eigentümer [15] käme ein späterer Wegzug aus Darmstadt in Frage. 
2.2 Bereich Cambrai-Fritsch-Kaserne/Jefferson-Siedlung 
Die Privatgrundstücke [7] bis [12] auf der Westseite der Ludwigshöhstraße, nördlich 
der ehemaligen Kasernen werden teilweise als Freizeitgrundstücke und teilweise als 
Wohngrundstücke genutzt. Mit den Eigentümern von vier Grundstücken wurden 
Gespräche geführt. Die übrigen zwei nahmen das Gesprächsangebot nicht an. Zwei 
Grundstücke werden auf Dauer wohnlich genutzt [10], [11]. Eine Wohnung ist ver -
mietet. Ein weiter es Grundstück weist ebenfalls Bebauung auf und dient als Lager 
und Vereinstreffpunkt [9].  
Die Eigentümer / Nießbrauchberechtigte schätzen den Standort sehr. Sie rechnen 
damit, dass die idyllische Lage nach Verwirklichung einer Planung verloren geht. 
Daher versprechen sie sich keine Vorteile von einer Neuordnung und haben kein 
Interesse an einer Veränderung. Eigentümer [10] lehnen vehement die geplante 
Wegeverbindung am Rande des Grundstücks ab. Auf Grund der geringen Breite 
des Grundstücks würde dadurch di e ganze Privatsphäre empfindlich gestört. Es 
wird vorgeschlagen, die Bevölkerung nicht vom Naturschutzgebiet „Bessunger

136 
Kiesgrube“ auszuschließen und in diesem Bereich die erforderliche Fußwegverbin -
dung zu realisieren. Unter Verweis auf die parallel verla ufende Heidelberger Straße 
wird eine Verlängerung der Straßenbahntrasse in der Ludwigshöhstraße nach Sü -
den abgelehnt, da dadurch unnötigerweise Lärm in eine absolut ruhige Wohnlage 
gebracht wird, ohne dass es einen wirklichen Zugewinn ergibt. Eine gewisse  Ver-
kaufs- oder Tauschbereitschaft besteht mit Ausnahme von Eigentümern [9]. 
3. Bereich Nathan-Hale-Depot/Kelley-Barracks  
In diesem Abschnitt wurden mit den Betroffenen im Bereich der Riedstraße, Kleyer -
straße (Süd- und Ostseite) sowie der Hilpertstraße (Südseite) Gespräche geführt. 
Es wurden von 25 Grundstücken Vertreter eingeladen. Es kamen 11 Gespräche 
zustande, die auf Grund von Mehrfacheigentum 15 Grundstückssituationen betra -
fen. Von dem Grundstück [13] konnte die Adressen der Ansprechpartner/innen nicht 
ermittelt werden. Bei 10 Grundstücken in diesem Bereich kam es nicht zum Ge -
sprächskontakt mit den Beteiligten. 
Die Standortqualität mit der Nähe zur Autobahn wird durchweg positiv gesehen. 
Gleichwohl versprechen sich die Beteiligten durch die städte baulichen Maßnahmen 
eine Verbesserung der Verkehrssituation und -anbindung. Allerdings wird auch vor 
einer „Übererschließung“ gewarnt. Die in einem Entwurfsplan dargestellte, südlich 
der Hilpertstraße parallel verlaufende Planstraße wird als überflüssig an gesehen. 
Außerdem gibt es Befürchtungen, dass eine Verkehrszunahme in der Hilpertstraße 
auf Grund des dort auf der Fahrbahn verlegten Verbundpflasters zu einer erhebli -
chen Lärmbelästigung führen wird. Lösungen für vorhersehbare Probleme am Ver -
kehrskotenpunkt Einmündung Riedstraße  / Eschollbrücker Straße  / Hardtring wer -
den vermisst. Die Planung von öffentlichem Grün, das später ungepflegt wuchert, 
wird abgelehnt.  
Dringenden Erweiterungs- bzw. Zusammenlegungsbedarf, auch im Wege des Tau -
sches, haben im dortigen Bereich die Firmen Döhler, Wiest, Lacher. Eigentümer [12] 
hat bereits in der Nachbarschaft Flächen angemietet. Die Frage nach einer mögli -
chen Vorwegregelung wird aufgeworfen. Aber auch die Eigentümer [14] und [29] 
denken haben Interesse an einer Au sdehnung in die angrenzenden Grundstücke. 
Der Architekt, der Eigentümer [6] vertritt, wies darauf hin, dass bereits eine Erwei-
terungsfläche von der BImA erworben wurde und weiterer Flächenbedarf bestehe.

137 
Ein Vorschlag lautete, es solle ein Mischgebiet (Arbeiten und Wohnen) entstehen, 
mit der Möglichkeit, den Bedarf des täglichen Lebens in unmittelbarer Nähe zu de -
cken. 
Keiner der Eigentümer trägt sich mit Gedanken, den dortigen Standort aufzugeben. 
Es sollte nur nicht störendes Gewerbe angesiedelt werden, das dem guten Standort 
angemessen ist, lautet ein mehrfach vorgetragener Wunsch. 
Die BImA hebt ihre zugesagte Bereitschaft hervor, unter Verzicht auf eine Marktab -
frage Teilflächen des Nathan -Hale Depots an bereits ansässige Unternehmen mit 
Erweiterungsbedarf zu veräußern, um damit dem hohen Interesse der Stadt Rech -
nung zu tragen. 
Außerdem verweist sie auf früher bereits geäußerte Bedenken und Anregungen, die 
nur zum Teil im Rahmenplan-West umgesetzt wurden: 
 Vorschlag der Nutzungsänderung von Gewerbegebiet in Mischgebiet im Be -
reich der Mannschaftsgebäude an der Eschollbrücker Straße. 
 Erhöhung der baulichen Nutzung in den einzelnen Baufeldern wird angeregt 
 Reduzierung der geplanten Grünstreifen und Einbeziehung in die zukünfti -
gen Baugrundstücke als privates Grün wird angeregt. 
 Prüfung einer alternativen Straßenführung zum vollständigen Erhalt 
bestehender Grünflächen wird angeregt. 
 Der Umfang der derzeitig geplanten Straßen (Breite, Ausgestaltung und Füh-
rung) ist für die künftige Nutzung nicht erforderlich, wird erklärt. 
Abschließend drückt die BImA die Erwartung aus, dass die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt die Verkaufsbemühungen an die Anrainerunternehmen aktiv unterstützt, 
zum Beispiel durch Nennung der anfallenden Erschließungskosten oder die Bereit-
schaft zum Abschluss von entsprechenden Ablösevereinbarungen.“134  
Mit der am 18.02.2010 abgeschlossenen Rahmenvereinbarung zwischen der Wis -
senschaftsstadt Darmstadt und der BImA sind die grundsätzlichen Notwendigkeiten 
für eine Neuordnung der in den  Untersuchungsbereichen gelegenen Konversions -
flächen vereinbart. Seither wurden viele Verhandlungen auf unterschiedlichen Ebe -
nen zwischen BImA und Stadt geführt. Über die in der Rahmenvereinbarung ge -
                                                 
134    Vermessungsamt Darmstadt – Abt. Bodenordnung, Bodenverkehr, Grundstücksbewertung, Zusammenfassung der 
Erörterungen der Beteiligung und Mitwirkung der betroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter und sonstiger 
Nutzungsberechtigter nach § 165 Abs. 4 und § 137 BauGB, S 3ff.

138 
nannte Regelung zu Folgekosten besteht der Höhe nach b is heute kein Konsens. 
Daraus ist zu schließen, dass der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit 
der BImA nicht zeitnah zu erwarten ist. Die Verhandlungen zum direkten Erwerb 
durch die Stadt wurden begonnen, doch auch hier hat die BImA hinsichtlich d er 
Neuordnung der Flächen eine differenzierte Meinung zur Rahmenplanung. Die 
BImA stellt sich einen weitaus größeren Teil zum Erhalt des Bestandes vor. Für die 
Ermittlungen der Bodenwerte wurde aus diesem Grund der von der kommunalen 
Bewertungsstelle der Wissenschaftsstadt Darmstadt ermittelte Anfangswert in die 
Kosten- und Finanzierungsrechnung eingestellt. Dabei wurde unterstellt, dass die 
Flächen geräumt (mit Ausnahme denkmalgeschützter Gebäude sowie Baulichkei -
ten, deren Nachnutzung sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich gesichert ist) und 
frei von Altlasten sind.  
 
Eine Anhörung von Mietern und Pächtern ist bislang unterblieben. Im Rahmen der 
frühzeitigen Beteiligung der Betroffenen kann hierauf zwar verzichtet werden. Die 
Interessen von Mietern und Pächtern sind aber im Rahmen der Abwägung zu be -
rücksichtigen, so dass im Zuge der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials 
auch deren Belange ermittelt werden müssen. Hinsichtlich dieses Personenkreises 
ist eine ergänzende Beteiligung erforderlich.  
 
Weiterhin ist eine ergänzende Anhörung der Betroffenen zu der nunmehr geplanten 
Gebietsabgrenzung erforderlich. Falls dies bislang nicht erfolgt ist, wäre dies 
zwingend nachzuholen, da neue bzw. veränderte Betroffenheiten entstanden sind, 
zu denen die Betroffenen ergänzend angehört werden müssen.

139 
6. Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen 
Die Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs -
maßnahme liegen für den in Ziffer 5 beschriebenen Entwicklungsbereich bestehend 
aus den Teilbereichen A und B dem Grunde nach vor.  
Vorbehaltlich des Vorliegens der erforderlichen Entscheidung über eine Abweichung 
von den Zielen der Raumordnung (vgl. Ziff.6.1) erfordert das Wohl der Allgemeinheit 
die Durchführu ng der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (vgl. Ziff. 4.3). Im 
Rahmen der vorbereiteten Untersuchungen wurde festgestellt, dass in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt ein erhöhter Bedarf an Wohn - und Arbeitsstätten vorhanden 
ist. Dieser kann nur durch die  Anwendung des Instruments der städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme befriedigt werden. Die mit der städtebaulichen Entwick -
lungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können nicht auf andere Art und 
Weise, etwa durch einfache Bebauungspläne, Baulandumlegun g, eine städtebauli -
che Sanierungsmaßnahme oder städtebauliche Verträge erreicht werden.  
Ergebnis des Beteiligungsverfahrens nach §§ 137, 138 BauGB war, dass die 
Grundstückseigentümer nur teilweise bereit sind, ihre Grundstücke zu angemesse -
nen Bedingunge n zur Erreichung des Entwicklungsziels zur Verfügung zu stellen. 
Ein Großteil der im Entwicklungsgebiet liegenden Flächen befindet sich im Eigentum 
der BImA. Seitens der BImA besteht mit Verhandlungsstand Juni 2013 keine Bereit -
schaft, die Durchführung und  Finanzierung der Entwicklung entsprechend den Ent -
wicklungszielen der Stadt im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu überneh -
men oder der Wissenschaftsstadt Darmstadt, die in ihrem Eigentum stehenden Flä -
chen, zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangsw ert zu veräußern. So lange diese 
Bereitschaft nicht vorhanden ist, was unter dem Vorbehalt der noch nicht endgültig 
abgeschlossenen Verhandlungen mit der BImA über deren Mitwirkungsbereitschaft 
steht, ist eine Realisierung der Entwicklungsziele der Wissenschaftsstadt Darm -
stadt, durch die Schaffung von Wohn - und Arbeitsstätten zur Befriedigung des 
festgestellten erhöhten und dringenden Bedarfs nicht zu gewährleisten.  
Der Umstand, dass einzelne private Eigentümer von Grundstücken ihre Bereitschaft 
zur Mitwirkung erklärt haben, ändert daran nichts. Die im Eigentum der BImA ste -
henden Konversionsflächen bilden den wesentlichen Flächenanteil der Grundstücke 
im Entwicklungsgebiet. Dem gegenüber stehen zu einem sehr geringen Anteil 
Grundstücksflächen in Privateigentum. Allein der Umstand, dass die BImA derzeit

140 
nicht mitwirkungsbereit ist, reicht vor diesem Hintergrund aus, das Erfordernis der 
Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu begründen.  
Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens wurden Anregungen und Bedenken vorge -
tragen, die wie folgt in den Abwägungsprozess einzubeziehen sind: 
Die Entwicklungsmaßnahme schafft die Voraussetzungen, ggf. gegen den Willen 
der jeweiligen Grundstückseigentümer bzw. Nutzungsber echtigten (Mieter/Pächter) 
Flächen zu erwerben. Falls Grundstückseigentümer oder Mieter/Pächter nicht bereit 
sind, ihre Grundstücke freihändig zu veräußern, kann die Stadt diese nach Maß -
gabe des § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB enteignen.  
Die Träger öffentlicher Belange haben sich überwiegend positiv zu der beabsichtig -
ten Entwicklungsmaßnahme geäußert. Soweit Anregungen oder Bedenken vorge -
tragen wurden, betreffen diese im Wesentlichen Belange, die im weiteren Planungs-
verfahren im Rahmen der Fortentwicklung der Rahmenplanung sowie im Verfahren 
zur Aufstellung der Bebauungspläne berücksichtigt werden.  
Die der Entwicklungsmaßnahme entgegenstehenden Belange privater Grundstück -
seigentümer, die nicht bereit sind, ihre Grundstücke entsprechend den Zielen und 
Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zu entwickeln bzw. diese an die Stadt zum 
entwicklungsunbeeinflussten Wert freihändig zu veräußern, sind gegenüber dem 
Entwicklungsziel, nämlich der Schaffung von Wohn - und Arbeitsstätten nachrangig. 
Die Grundstückseigentümer haben keine Gründe vorgetragen, die den drohenden 
Eingriff in ihre Rechtsposition gegenüber dem Allgemein wohlinteresse, der 
Schaffung von Wohn - und Arbeitsstätten , höherrangig erscheinen lassen. 
Insbesondere wurde nicht vorgetragen, dass durch d ie Inanspruchnahme der 
Grundstücke privater Ei gentümer für Einzelne eine Gefährdung ihrer beruflichen 
oder privaten Existenz droht. Da sichergestellt ist, dass den privaten 
Grundstückseigentümern der Wert ihrer Grundstücke zu angemessenen 
Bedingungen entschädigt wird und sie damit in die Lage versetzt werden, nach 
Durchführung der Entwicklung im Entwicklungs bereich oder an anderer Stelle 
Flächen zu erwerben, ist nicht erkennbar, dass das Inte resse an einer Beibehaltung 
des bestehenden Eigentumss tatus das Allgemein wohlinteresse an der Durch -
führung der Entwicklungsmaßnahme überwiegt. Auch die BImA hat keine Gründe 
dafür vorgetragen, dass ihr Nutzungsinteresse gegenüber dem Wohl der 
Allgemeinheit, das die Durchführung der  Entwicklungsmaßnahme begründet, höher 
zu bewerten ist.

141 
Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die im Eigentum der BImA stehenden 
Flächen derzeit nicht genutzt werden. Sie sind auch ohne eine von der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt als Trägerin der Plan ung in Gang gesetzte Erschließung 
nicht bebaubar bzw. wirtschaftlich nutzbar. Allein der Umstand, dass die BImA als 
Grundstückseigentümerin im Falle der Durchführung einer städtebauli chen 
Entwicklungsmaßnahme an der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerung der in 
ihrem Eigentum stehenden Grundstücke , nicht partizipieren  kann, begründet kein 
überwiegendes Interesse an einer Beibehaltung des gegenwärtigen Zustandes.  
 
Die Belange von Mietern und Pächtern sind noch ergänzend zu ermitteln, hi er ist 
bislang eine Beteiligung unterblieben, diese ist nachzuholen. Soweit eine Aufhebung 
von Nutzungsrechten in Einzelfällen zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme 
erforderlich ist, ist hierfür eine angemessene Entschädigung zu leisten.  
Ohne die Inan spruchnahme der Grundstücke der privaten Betroffenen sowie der 
BImA ist die Erreichung der von der Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgten Ent-
wicklungsziele nicht möglich. Das Wohl der Allgemeinheit erfordert nach den Fest -
stellungen gemäß Ziff. 4.3 die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaß -
nahme. Zur Erreichung der Entwicklungsziele ist es gerechtfertigt, die Belange der 
Betroffenen gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Durchführung der Ent -
wicklungsmaßnahme zurückzustellen.  
Bodenwert 
Die kommunale Bewertungsstelle im Stadtvermessungsamt Darmstadt hat auf 
Grundlage der Beauftragung vom 14.06.2012, durch den Magistrat der Wissen -
schaftsstadt Darmstadt – Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, die Wertermitt -
lung des entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswertes nach §  154  Abs. 2 
und § 169 Abs. 2 BauGB für die Konversionsflächen durchgeführt. 
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen soll die Wertermittlung nach 
§ 153 Abs. 1 (§  169 Abs. 1 Nr. 6 und 7) BauGB zur Gewi nnung von Beurteilungs -
grundlagen über die Festlegungsvoraussetzungen für den städtebaulichen Ent -
wicklungsbereich dienen. 
Die kommunale Bewertungsstelle geht in der Wertermittlung des entwicklungsunbe -
einflussten Wertes davon aus, dass die bewertenden Flä chen altlastenfrei, unver -
siegelt und geräumt von Aufbauten sind, mit Ausnahme denkmalgeschützter Ge -

142 
bäude sowie Baulichkeiten, deren Nachnutzung sowohl rechtlich als auch wirt -
schaftlich gesichert ist. 
Als Qualitätsstichtag für die Ermittlung des entwickl ungsunbeeinflussten Wertes 
gemäß § 153 Abs. 1 BauGB wurde der Zeitpunkt des In -Kraft-Tretens der Vorkaufs-
rechtssatzung der entsprechenden Teilbereiche im Dezember 2005 gewählt.  
Teilbereich A 
Die Lincoln-Siedlung wurde als Wohnquartier für die Angehörigen  des US-Militärs 
erbaut. Nach Einschätzung der kommunalen Bewertungsstelle ist die Lincoln -Sied-
lung als erschlossen anzusehen. Der Bericht der Wertermittlung unterstellt hierzu: 
„Auf Grund der jahrzehntelangen Nutzung des Quartiers als Wohngebiet kann kei n 
Zweifel bestehen, dass das Areal in tatsächlicher Hinsicht als erschlossen anzuse -
hen ist.“135 Dies steht im Wiederspruch zu den Ergebnissen des Rechtsgutachtens 
Konversion Darmstadt. 
In dem Wertermittlungsgutachten der kommunalen Bewertungsstelle wird zwischen 
Wohnbauflächen, öffentlichen Verkehrs - und Grünflächen und Gemein -
bedarfsflächen unterschieden. Die Lincoln -Siedlung wird als ungeplanter 
Innenbereich gemäß § 34 BauGB eingestuft. Für den Bereich der Lincoln -Siedlung 
wird das Ver gleichswertverfahren herangezogen und nach Abzug aller 
wertrelevanten Parameter ergibt sich ein Bodenwert von 245 Euro/qm. Dieser Wert 
berücksichtigt nicht die erforderlichen Kosten für die Herstellung einer gesicherten 
Erschließung.  
Die Cambrai -Fritsch-Kaserne wird in der Wertermittlung in zwei unterschiedliche 
Grundstücksbereiche eingeteilt, zum einen in den Grundstückbereich mit denkmal -
geschützten Aufbauten. Hier ergibt sich ein Bodenwert von 132,00 Euro/qm . Für 
den Grundstücksbereich ohne denkmalgeschützte Aufbauten wird ein Wert von 
25,00 Euro/qm  festgestellt. Des Weiteren wird die Fläche des bestehenden 
zentralen Platzes als Gemeinbedarfsfläche mit 1,00 EUR/qm ermittelt.  
Die Jefferson -Siedlung wie auch die  Cambrai-Fritsch-Kaserne werden gemäß 
§ 35 BauGB als unbeplanter Außenbereich eingestuft. Für die Jefferson -Siedlung 
ergibt sich nach Abzug aller wertrelevanten Parameter ein Wert von 179 Euro/qm.136 
                                                 
135 Vermessungsamt Darmstadt (06.09.2012): Wertermittlung ehemaliger militärischer Flächen im Rahmen der   
Voruntersuchung für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach §§ 165ff. BauGB, S. 8. 
136    Vgl. ebenda, S. 22.

143 
Teilbereich B 
Für den Bereich der Kelley -Barracks und des Nathan-Hale-Depots wird aufgrund 
der Lage und der umgebenden Nachbarschaft von einer zukünftigen gewerblichen 
Nutzung ausgegangen. Für die Wertermittlung wird das deduktive Verfahren ange -
wendet; hierzu werden die Bodenwerte der umgebenden Nachbarschaft he range-
zogen. Nach Abzug aller relevanten Wertabschläge ergibt sich ein Anfangswert von 
47,00 Euro/qm.137  
 
7. Durchführungszeitraum und Finanzierung 
Voraussetzung einer zügigen Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungs -
maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraumes (§ 165 Abs. 3 Nr. 3 BauGB) ist 
unter anderem die gesichert erscheinende Finanzierung der Maßnahme. Gemäß 
§ 149 Abs. 1 S. 1 BauGB in Verbindung mit §  171 Abs. 2 S. 1 BauGB ist eine Kos -
ten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Bere its im Rahmen der vorbereiten -
den Untersuchungen sind die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu er -
mitteln und die Möglichkeiten der Finanzierung aufzuzeigen. 
7.1 Durchführungszeitraum 
Für den Nachweis der zügigen Durchführung der Maßnahme ist auf Grundlage der 
in den Rahmenplanungen dargelegten Bauabschnitte ein Terminplan in die Kosten - 
und Finanzierungsrechnung eingearbeitet. Die vorhandene Bedarfssituation lässt er-
warten, dass, im Zuge der Umsetzung der Maßnahme , mit Beginn der Flächen-
verfügbarkeit und Baurechtschaffung die Gewerbeflächen innerhalb eines Zeitrau -
mes von 2013 bis 2019 und die Wohnflächen von 2013 bis 2022 am Immobilien -
markt den Endnutzern zugeführt werden können.  
7.2 Kosten- und Finanzierungsübersicht 
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die sogenannte Kosten- und Finanzierungsrech-
nung, baut auf der schrittweisen Erhebung aller Kosten und Erträge für die Ge -
samtmaßnahme, also die Teilbereiche A und B, auf. Sie wurden bis zum 15.05.2012 
ermittelt. Basis bilden dazu die Rahmenplanungen für die Teilbereiche A (Stand Mai 
2011) und B (Stand September 2012). Nicht berücksichtigt sind die Kosten für den 
laufenden Betrieb oder die Unterhaltung der Infrastruktur.  
                                                 
137    Vgl. ebenda, S. 28.

144 
Als Basis für den Grundstü ckserwerb wurde die Anfangswertermittlung der kom -
munalen Bewertungsstelle für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
durchgeführt. Qualitätsstichtag ist der 31.12.2005. Hierbei wurde auch die 
planungsrechtliche Ist-Situation der Flächen berücksich tigt. Dementsprechend sind 
die Kosten für die Freimachung der Flächen bei den dem Außenbereich gem. 
§ 35 BauGB zugeord neten Flächen vom bisherigen Alteigentümer zu tragen. Die 
übrigen Freimachungskosten wurden pauschalisiert ermittelt.  
Von den zuständigen städtischen Ämtern wurden die Bedarfe und Kostenansätze, 
der für die zur Realisierung notwendigen Einzelmaßnahmen der techni schen 
Infrastruktur (Straßen/Wege/Plätze/Grünanlagen) und der sozialen Infra struktur 
erfragt bzw. bestätigt. Die Preisbildung erfolgte damit auf Grundlage der städtischen 
Standards, wie auch den teilweise der Topographie geschuldeten Besonderheiten 
(Entwässerung).  
Neben der Erschließung für die Flächen innerhalb des Rahmenplanungsgebietes 
wurden auch die äußeren Erschließungen und Ersatzmaßnahmen kostenmäßig 
ermittelt. Dies gilt auch für erforderliche Herstellung von äußeren Erschließungen 
südlich der Lincoln-Siedlung und westlich des Teilbereichs B.  
Ergänzend sind die Kosten für den Ausbau des ÖPNV -Netzes mit den Straßenbah-
nen im Teilbereich A anteilmäßig berücksichtigt.  
Für die Kosten- und Finanzierungsrechnung ist es notwendig die Projektentwicklung 
der Gesamtmaßnahme als Ganzes zu betrachten. Insofern ergänzen sich kalkulato-
rische Projektsteuerungskosten, Kosten für die Bodenordnung und Ersatzmaßnah -
men für betroffene Eigentümer  / Pächter / Mieter, Ausgleichsmaßnahmen, Kosten 
für Erstellung von Gutachten für Marktrecherchen im laufenden Prozess, Kosten der 
Baurechtschaffung sowie Maßnahmen zur Öffentlichkeitsarbeit.  
Die Kostenansätze der Ausgabeposit ionen sind brutto inkl usive Umsatzsteuer auf 
das Jahr 2013 kalkuliert und mit einer jährlichen Inflationierung von 3  % ab dem 
Jahr 2014 ermittelt. Je nach Bedarf  / Notwendigkeit sind die Positionen über einen 
zugrunde gelegten Entwicklungszeitraum zwischen 2013 und 2022 verteilt.  
Die Einnahmepositionen sind nicht inflationiert. Die Einnahmen sind nach Bauab -
schnitten und Markteinschätzungen ebenfalls über den Entwicklungszeitraum 2014 
– 2022 verteilt. Sie setzen sich aus den Grundstückseinnah men zusammen. För -
dermittel sind dabei nicht berücksichtigt.

145 
Da sowohl für die künftigen gewerblichen wie auch wohnwirtschaftlichen Flächen 
ein hoher Nachfragedruck besteht, kann die Nachfrage sofort über den Immobilien -
markt erfüllt werden. Es ist dennoch  auf eine nachhaltige und gewissenhafte Ent -
wicklung der Flächen zu achten. Es ist davon auszugehen, dass die Grund -
stücksverkäufe von Beginn an zum sogenannten Endwert am Markt , ohne Pionier-
abschläge getätigt werden können. Der spätere Verkauf der Nettobaulandflächen 
hat zum sogenannten Endwert zu erfolgen. Dieser ist erschließungsbeitragsfrei, in-
klusive der Kosten für die öffentliche Entwässerung (Kanalherstellungskosten). Für 
die Erstellung der Kosten - und Finanzierungsrechnung wurden zunächst die Ver -
kehrswerte analog der Bodenrichtwertkarte für vergleichbare Flächen herangezo -
gen.  
Für notwendige Vor -/Zwischenfinanzierungen wurden marktübliche Zinsen von 4  % 
p.a. kalkulatorisch angenommen. Es handelt sich dabei um einen durchschnittlichen 
Zins für kommunalkreditähnliche Finanzierungen über einen Betrachtungszeitraum 
der vergangenen 12 Jahre. 
Die überschlägige Kosten - und Finanzierungsübersicht wurde auf Basis dieser 
vorgenannten Eckpunkte erstellt. Den Gesamtausgaben von EUR 264 Mio. ste hen 
EUR 221 Mio. kalkulatorische Einnahmen gegenüber.  Für Zwischenfinanzierungen 
sind EUR 32 Mio. aufzuwenden. Hieraus ergibt sich eine Unterdeckung von EUR 74 
Mio. Hierfür ist eine Kostenübernahme aus dem städtischen Haushalt erforderlich.

146 
Die Ausgabepositionen gliedern sich in: 
Maßnahme In Mio. Euro 
 
Projektmanagement 
 
20,440 
Grunderwerb 86,319 
Bodenordnung  21,329 
Weitere Vorbereitung 2,534 
Technische Erschließung innerhalb 42,842 
Technische Erschließung außerhalb 18,380 
Grünanlagen 25,578 
Ausgleichsmaßnahmen 0,065 
Soziale Infrastruktur 41,463 
Vermarktung 0,869 
Öffentlichkeitsarbeit 3,846 
Ausgaben 263,665 
 
Einnahmen aus Grundstücksverkäufen und Ausgleichbeträgen:  
Einnahmen  221,351 
 
Finanzierung 
Finanzierungskosten 31,718 
 
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht zeigt, dass unter Berücksichtigung der be-
sonderen planungsrechtlichen Situation von Teilflächen in den Teilbereichen A und 
B die Grundstücksentwicklung mit dem Instrumentarium des Entwicklungsrechts 
und den daraus resultierenden Folgekosten, einschließlich Finanzierung , 
wirtschaftlich vertretbar ist. Insbesondere die Zügigkeit der Realisierung spricht für 
die Anwendung dieses Instrumentariums.

147 
8.  Fazit (zum Stichtag 05.07.2013) 
 
Die vorbereitenden Untersuchungen für die Bereiche „Bessunger Kiesgrube, 
Cambray-Fritsch-Kaserne, Jefferson -Siedlung, Lincoln -Siedlung (Teilbereich 
A)“ und „Kelley -Barracks und Nathan -Hale-Depot (Teilbereich B)“ haben er -
geben, dass die Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebauli -
chen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB für die Flächen des Unter -
suchungsgebiets dem Grunde nach gegeben sind. Da zur Erreichung der 
Entwicklungsziele nicht die Inanspruchnahme sämtlicher Grundstücke im 
Untersuchungsgebiet erforderlich ist, wurden Teilfläch en des Untersu -
chungsgebiets aus dem Umgriff des möglichen Entwicklungsgebiets heraus -
genommen (vgl. Ziff. 6). Die Durchführung einer städtebaulichen Entwick -
lungsmaßnahme dient nach den Ergebnissen der vorbereitenden Untersu-
chungen der Deckung eines erhö hten Bedarfs an Wohn - und Arbeitsstätten 
sowie der Wiedernutzung brachliegender Flächen, sodass das Wohl der All -
gemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
erfordert (vgl. Ziff. 4.3). Falls sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt und die 
BImA als Eigentümerin der überwiegenden Grundstücksflächen im 
Untersuchungsbereich nicht vertraglich auf die städtebauliche Entwicklung 
der Konversionsflächen einigen können, dürfen die von der Stadt verfolgten 
Entwicklungsziele mangels geeigne ter städtebaulicher Alternativinstrumente 
(vgl. Ziff. 4.4.2) durch eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme umge -
setzt werden.  
Die Realisierung der durch den städtebaulichen Rahmenplan für Teilbereich B 
verfolgten Entwicklungsziele steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass 
diesen Entwicklungszielen die Belange der Raumordnung nicht entgegen -
stehen. Dies ist derzeit der Fall. Für die Flächen der Kelley -Barracks enthält 
der Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan (RPS/Reg  
FNP 2010) eine regionalplanerische Ausweisung eines Vorranggebiets 
Siedlung.

148 
Wenn die Wissenschaftsstadt Darmstadt von diesen Zielen abweicht, weil sie 
dort Gewerbeflächen schaffen will, ist eine Abweichungszulassung gem. § 8 
Abs. 2 HLPG i. V. m. § 6 Abs. 2 ROG erforderlich.  
Darüber hinaus sind zwei Trassenvarianten der zukünftigen ICE -Trasse als 
Ziele der Raumordnung im Regionalplan Südhessen dargestellt. Eine dieser 
Varianten berührt die städtebauliche Rahmenplanung für die Umnutzung der 
Kelley-Barracks und des Nathan -Hale-Depots. Die Rahmenplanung für Teil -
bereich B berücksichtigt diese Trassenvariante derzeit nicht. Sofern die 
Trasse nicht in den Rahmenplan aufgenommen werden so ll, was eine um -
fassende Planungsänderung erforderlich machen würde, müsste eine Ab -
weichungszulassung gem. § 8 Abs. 2 HLPG i. V. m. § 6 Abs. 2 ROG beim 
zuständigen Regierungspräsidium Darmstadt beantragt werden. Ob die Vo -
raussetzungen für eine solche Abweichungszulassung vorliegen, wurde im 
Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nicht geprüft. Die erforderli -
chen Abweichungszulassungen müssten vor einem Satzungsbeschluss der 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme vorliegen.  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat im Vorfeld der vorbereitenden Unter -
suchungen eine Betroffenenbeteiligung durchgeführt, in deren Rahmen die 
Eigentümer von Grundstücken im Untersuchungsgebiet über die Durch -
führung der Maßnahme unterrichtet wurden. Mit einzelnen Betroffenen wur -
den Gespräche geführt. Da das Untersuchungsgebiet, das Gegenstand der 
Betroffenenbeteiligung war, von dem nunmehrigen Gebietsumgriff für eine 
mögliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme abweicht und in Folge der 
neuen Gebietsabgrenzung neue bzw. veränderte Betroffenheiten entstanden 
sind, sind die Eigentümer, auf deren Grundstücke sich die Änderung der Ge -
bietsabgrenzung auswirkt, vor der endgültigen Zusammenstellung des 
Abwägungsmaterials erneut anzuhören. Eine Beteil igung von Mietern und 
Pächtern ist bislang nicht erfolgt. Diese sind für das nun vorgesehene Gebiet 
der mögli chen Entwicklungsmaßnahme  zu ermitteln und gleichfalls noch 
anzuhören.

149 
Ein wesentlicher Teil der vorbereitenden Untersuchungen betraf die Ermitt -
lung der Mitwirkungsbereitschaft der BImA als maßgeblicher Grundstücks -
eigentümerin sowohl im Teilbereich A als auch im Teilbereich B. Ent -
sprechend § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB hat die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt der BImA den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags für die 
Konversionsflächen angeboten, mit denen sich die BImA zur Bebauung die -
ser Flächen entsprechend den städtebaulichen Rahmenplänen der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt sowie zur Übernahme der Koste n für die Durch -
führung der für die Bebauung erforderlichen Ordnungsmaßnahmen , ein-
schließlich der notwendigen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen in Höhe 
von rund 157 Mio. EUR, verpflichtet. Alternativ bot die Stadt der BImA an, die 
Konversionsflächen zu einem Kaufpreis in Höhe von 80 Mio. EUR abzüglich 
34 Mio. EUR Kosten für die Freimachung der Flächen, mithin also zu einem 
Kaufpreis von 46 Mio. EUR, freihändig von der BImA zu erwerben.  
Beide Angebote hat die BImA abgelehnt, sodass die Stadt mit Sch reiben 
vom 29.04.2013 an die BImA festgestellt hat, dass sie im Hinblick darauf von 
einer fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der BImA im Sinne des § 165 Abs. 3 
Satz 1 Nr. 3 BauGB ausgehen muss. Ob diese Feststellung endgültig ist, 
hängt von dem Ergebnis der derzeit laufenden Verhandlungen zwischen der 
Stadt und der BImA ab, die Teil eines Vermittlungsverfahrens unter Mit -
wirkung des Landes Hessen sind. Wenn vertragliche Lösungen für alle Kon -
versionsflächen, die Gegenstand dieser Voruntersuchungen waren, gefu n-
den werden, ist der Erlass einer Entwicklungssatzung ausgeschlossen. Sollte 
es nur zu einer vertraglichen Regelung für Teilflächen kommen, wäre zu 
prüfen, ob für die übrigen Flächen die Voraussetzungen für eine Entwick -
lungsmaßnahme noch vorliegen.  
Im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen wurde eine überschlägige 
Kosten- und Finanzierungsübersicht erstellt. Danach stehen den kalkulierten 
Gesamtausgaben von 265 Mio. EUR kalkulatorische Einnahmen in Höhe von 
222 Mio. EUR gegenüber. Für die Zwischenfinanz ierung sind ca. 32 Mio. 
EUR aufzuwenden. Wegen der damit prognostizierten Unterdeckung der 
Entwicklungsmaßnahme in einem Umfang von ca. 75 Mio. EUR muss recht -

150 
zeitig eine Haushaltsvorsorge getroffen werden, sodass ein solches etwaiges 
Defizit im Treuhandve rmögen gegebenenfalls durch finanzielle Mittel aus 
dem allgemeinen Haushalt ausgeglichen werden könnte. Hierzu bedarf es 
Ausführungen in der Begründung der Entwicklungssatzung.

151 
9. Anhang 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Teilbereich A ....................................................................................................... 6 
Abbildung 2: Teilbereich B ....................................................................................................... 7 
Abbildung 3: Anlage 1 – Teilbereich A ................................................................................... 12 
Abbildung 4: Anlage 2a – Teilbereich B ................................................................................. 13 
Abbildung 5: Lage in der Stadt: Übersicht der Konversionsflächen....................................... 15 
Abbildung 6: Lageplan der Konversionsflächen im Teilbereich A.......................................... 16 
Abbildung 7: Übersicht Konversionsflächen im Teilbereich B ............................................... 18 
Abbildung 8: Bauzustand der Konversionsflächen im Teilbereich A ..................................... 28 
Abbildung 9: Bauzustand der Konversionsflächen Teilbereich B .......................................... 29 
Abbildung 10: Gebäudebestand - Nutzungen Teilbereich A .................................................. 31 
Abbildung 11: Äußere Erschließung Teilbereich A ................................................................ 35 
Abbildung 12: Äußere Erschließung Teilbereich B ................................................................ 38 
Abbildung 13: Planauschnitt Infrastruktur Teilbereich B ........................................................ 41 
Abbildung 14: Naturraum Teilbereich A ................................................................................. 44 
Abbildung 15 : Bewertung der Biotope des Teilbereiches B.................................................. 46 
Abbildung 16: Eigentumsverhältnisse Teilbereich A  ............................................................. 50 
Abbildung 17: Eigentumsverhältnisse Teilbereich B .............................................................. 52 
Abbildung 18: Auszug Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ............................................. 57 
Abbildung 19: Auszug aus dem Flächennutzungsplan 2006 ................................................. 58 
Abbildung 20: Überörtliche Planung Teilbereich B ................................................................ 59 
Abbildung 21: Flächennutzung Teilbereich A ........................................................................ 62 
Abbildung 22: Soziale Infrastruktur Teilbereich A .................................................................. 63 
Abbildung 23: Nahversorgung Teilbereich A ......................................................................... 63 
Abbildung 24: Nutzungskonzept Teilbereich B ...................................................................... 65 
Abbildung 25: Wohnungstypologien Teilbereich A ................................................................ 66 
Abbildung 26: Baustruktur der Lincoln-Siedlung .................................................................... 67 
Abbildung 27: Verkehrskonzept Teilbereich A ....................................................................... 70 
Abbildung 28: ÖPNV Teilbereich A ........................................................................................ 71 
Abbildung 29: Fuß- und Radwegeverbindung Teilbereich A ................................................. 72 
Abbildung 30: Verkehrskonzept Teilbereich B ....................................................................... 73 
Abbildung 31: Freiraumkonzept Teilbereich A ....................................................................... 76 
Abbildung 32: Landschaftsplanerischer Beitrag Teilbereich B .............................................. 77 
Abbildung 33: Abgrenzung des Entwicklungsgebietes des Teilbereich A ........................... 113 
Abbildung 34: Abgrenzung des Entwicklungsgebietes des Teilbereich A ........................... 115 
Abbildung 35: Entwicklungsgebiet A .................................................................................... 116 
Abbildung 36: Baublöcke Teilbereich A ............................................................................... 117

152 
Abbildung 37: Entwicklungsgebiet Teilbereich B ................................................................. 119 
Abbildung 38: Entwicklungsabschnitte Teilbereich B .......................................................... 120

153 
Quellenverzeichnis 
 
AG5, Durth Roos Consulting GmbH; BHM Planungsgesellschaft mbH (2012): Kon -
versionsflächen West Kelley -Barracks / Nathan-Hale-Depot, Hrsg. Wissenschafts -
stadt Darmstadt. 
 
Bachmann, G. et al (2012): Demografiebericht – Perspektiven für Darmstadt, Statis-
tische Mitteilungen 1/2012, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Darmstadt. 
 
Bachmann, G. et al (2008): Demografiebericht – Perspektiven für Darmstadt, Statis-
tische Mitteilungen 1/2008, Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Darmstadt. 
 
Behr, Iris et al. (2008): Wohnungswirtschaftliche Entwicklungsperspektiven der Kon-
versionsareale in Darmstadt, Hrsg. Institut Wohnen und Umwelt GmbH, Darmstadt. 
 
Behrend, Dr. Rainer (2012): Wohnungs- und Gewerbeflächenbedarfsanalyse für die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Darmstadt. 
 
Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH (BSMF) 
(2008): Gutachten zur Prüfung der Bausubstanz verschiedener Konversionsflä chen 
in der Wissenschaftsstadt Darmstadt einschließlich der Beurteilung deren Eignung 
für eine Wohn- oder gewerbliche Nutzung, Frankfurt am Main. 
 
BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd: 
Lincoln-Siedlung / Jefferson-Siedlung / ehemalige Cambrai -Fritsch-Kaserne (Hrsg. 
Wissenschaftsstadt Darmstadt). 
 
BS+ städtebau und architektur (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd: 
Lincoln-Siedlung / Jefferson-Siedlung / ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne. Materi-
alsammlung; (Hrsg. Wissenschaftsstadt Darmstadt). 
 
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (2012): Konversion und mehr – Chancen für 
Investitionen, interessante Investitionen in Hessen und Rheinlandpfalz.

154 
Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH (2011): Schalltechnische Unter suchung 
Lincoln-Siedlung Darmstadt-Eberstadt, Darmstadt. 
 
Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH (2010): Prüfbericht Luft - und Trittschall -
dämmung, Installationsgeräusche Geschosswohnungshäuser Lincoln -Siedlung 
Darmstadt-Eberstadt, Darmstadt. 
 
Dr. Gruschka  Ingenieurgesellschaft mbH (2010): Schalltechnische Untersuchung 
Skateanlage Lincoln-Siedlung, Darmstadt. 
 
Dr. Hug Geoconsult GmbH (2010): Ehemalige US-Siedlung „Lincoln-Village“, Frank-
linstraße Darmstadt – Schulen, Kindergärten, Jugend -Einrichtungen – (öffentliche 
Gebäude). Orientierende Gebäudeuntersuchung auf Schadstoffe, Oberursel. 
 
Dr. Hug Geoconsult GmbH (2010): Ehemalige US -Siedlung Lincoln Darmstadt, Ori-
entierende umwelttechnische Untersuchungen, Oberursel. 
 
Dr. Hug Geoconsult GmbH (2009): Lincoln  Wohnsiedlung in Darmstadt. Orientie -
rende Untersuchungen auf PAK-haltige Baustoffe, Oberursel. 
 
GEF Ingenieur AG Infrastruktur & Umwelt (2010): Zukunftsfähige Energieversor -
gung für die Konversionsflächen in Darmstadt. Untersuchung der Möglichkeiten für 
eine zukunftsfähige Energieversorgung für die Konversion der Cambrai -Fritsch-Ka-
serne, der Jefferson -Siedlung und der Lincoln Siedlung im Auftrag der HEAG Süd -
hessische Energie AG (HSE), Darmstadt, Leimen. 
 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonsti ge Wertermittlungen für den 
Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2009): Daten zum Darmstädter Immo -
bilienmarkt. 
 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den 
Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2011): Immobilienm arktbericht für den 
Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

155 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den 
Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2012): Immobilienmarktbericht für den 
Bereich der  Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
 
Held, A.; Fleischmann, W. (2004): Landschaftsplan Darmstadt – Kurzfassung, 
Grünflächen- und Umweltamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
 
Henning & Partner GmbH (2008): Bau - und Zustandsbericht für die U.S. Liegen -
schaft Lincoln-Village, Darmstadt. 
 
Hessen Mobil – Straßen- und Verkehrsmanagement: Schriftliche Stellungnahme 
vom 16.04.2013: Behördenbeteiligung gemäß §  139 Abs.2 i.V.m. §  4 Abs.2 BauGB 
zur Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. 
 
Hille, Dr. Hubertus et a l. (2009): Die Bau - und Immobilienwirtschaft in Frankfurt -
RheinMain, Hrsg. IHK-Forum Rhein-Main, Frankfurt am Main. 
 
IBL Umwelt und Biotechnik GmbH (2010): Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) 
von kontaminationsverdächtigen Flächen (KVF) auf der Jefferson Siedlung in Darm-
stadt, Heidelberg. 
 
Immobilienmanagement Darmstadt, Schriftliche Stellungnahme vom 02.02.2011 an 
das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung. 
 
ISK – Ingenieursgesellschaft mbH (2010): Gutachterliche Stellungnahme zur Beur -
teilung der Trag fähigkeit und Beschaffenheit der Verkehrsflächen sowie Abfalltech -
nische Bewertung der Schwarzdecken (Vorabzug zu den Ergebnissen der 1. Erkun -
dungsphase), Rodgau. 
 
Kirchner, Dr. Joachim (IWU) (2009): Wohnungsbedarfsprognose Hessen 2030, 
Darmstadt. 
 
Kommunale Bewertungsstelle (2012): Wertermittlung ehemals militärischer Flächen 
im Rahmen der Voruntersuchung für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
nach §§ 165ff. BauGB.

156 
 
Magistratsbeschluss Nr. 586 (2011): Konversion, Beschluss des Magistrats zu vor -
bereitenden Untersuchungen vom 23.11.2011. 
 
Nickel Rechtsanwälte  / KNH Rechtsanwälte (2009): Rechtsgutachten Konversion 
Darmstadt. 
 
Regierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.) (2011): Regionalplan Südhessen  / Regio-
naler Flächennutzungsplan 2010, Darmstadt. 
 
Regierungspräsidium Darmstadt (2013): Schreiben an das Stadtplanungsamt Darm-
stadt vom 08.05.2013. 
 
Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller 
Aspekte im Bereich der Konversionsfläche „Lincoln -Siedlung“ der US -Army in 
Darmstadt, Darmstadt. 
 
Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller 
Aspekte im Bereich der Konversionsfläche „Cambrai -Fritsch-Kaserne“ und der 
„Jefferson-Siedlung“ der US-Army in Darmstadt. 
 
Umweltplanung Bullermann Schneble GmbH (2008): Untersuchung infrastruktureller 
Aspekte im Bereich der Konversionsflächen „Nathan -Hale“ und der „Kelley -
Barracks“ der US-Army in Darmstadt. 
 
Van den Busch, Uwe (2010): Rahmendaten zur langfristigen Bevölkerungsent -
wicklung in Hessen und seinen R egierungsbezirken – Eine Projektion für den Zeit -
raum von 2010 bis 2030 und eine Trendfortschreibung bis 2050, HA Hessen Agen -
tur GmbH, Wiesbaden. 
 
Van den Busch, Uwe (2010): Bevölkerungsvorausschätzung für die hessischen 
Landkreise und kreisfreien Städte – Eine Projektion für den Zeitraum von 2010 bis 
2030 und eine Trendfortschreibung bis 2050, HA Hessen Agentur GmbH, Wies -
baden.

157 
Van den Busch, Uwe (2011): Kommunale Bevölkerungsschätzung der Hessen 
Agentur (2011), Hrsg. Hessen Agentur, Wiesbaden. 
 
Vermessungsamt Darmstadt (2012):Wertermittlung ehemals militärischer Flächen 
im Rahmen der Voruntersuchung für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme 
nach §§ 165ff. BauGB, Darmstadt. 
 
Vermessungsamt Darmstadt – Abt. Bodenordnung, Bodenverkehr, Grundstücks -
bewertung (2012): Zusammenfassung der Erörterungen der Beteiligung und Mit -
wirkung der betroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter und sonstiger Nutzungs -
berechtigter nach § 165 Abs. 4 und § 137 BauGB. 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wirtschaft und Stadte ntwicklung (Hrsg.) 
(o.J.): Konversion. Wissenschaftsstadt Darmstadt, Darmstadt. 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt – Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung (2012): 
Gewerbegebiete 2012/2013. 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Straßenverkehrs - und Tiefbauamt: Schriftliche 
Stellungnahme an das Stadtplanungsamt Darmstadt (E-Mail vom 01.09.2012).

158 
Anhang  
- Magistratsbeschluss Nr. 586 (2011): Konversion, Beschluss des 
Magistrats zu vorbereitenden Untersuchungen vom 23.11.2011,  
- Anlage 1 zum Magistratsbeschluss Nr. 586 (2011) 
- Anlage 2a zum Magistratsbeschluss Nr. 586 (2011) 
- Auflistung der Beteiligten TöBs 
- Zusammenfassung der Stellungnahmen  
- Stellungnahmen der TöBs

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Vorbereitende Untersuchungen Für den Bereich „Bessunger Grünzug“ Cambrai-
Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung, Bessunger Kiesgrube, Lincoln-Siedlung“ 
(Teilbereich A) und „Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot (Teilbereich B) 
 
 
Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement,  Postfach 10 07 63, 64207 
Darmstadt 
(Schreiben vom 16.04.2013) 
 
Die Planungen zum Teilbereich A sehen in den Erläuterungen zum Abschnitt Verkehr 
einen direkten Anschluss des Plangebietes an die B3 vor. Dieser Variante der 
Erschließung kann nicht zugestimmt werden. Die B 3 dient gem. § 1 FStrG dem 
weiträumigen Verkehr und ein direkter Anschluss würde die Leichtigkeit des 
fließenden Verkehrs beeinträchtigen. Alternativ sollte die Verlegung der 
Ortsdurchfahrt hinter den geplanten Knotenpunkt im weiteren südlichen Verlauf der B 
3 geprüft werden. 
 
 
Hessen-Forst, Forstamt Darmstadt, Ohlystraße 86, 64285 Darmstadt 
(Schreiben vom 08.04.2013) 
 
Ist nicht direkt betroffen durch die Wahl des Verfahrens, sondern durch die Planung 
an sich. Wurde nicht im Rahmen der Eigentümer angesprochen, da der 
Satzungsbereich wahrscheinlich keine Grundstücke betreffen wird. 
(Schreiben ist als Anlage beigefügt) 
 
 
DB Services Immobilien GmbH, Niederlassung Frankfurt, Camberger Straße 10, 
60327 Frankfurt (schreiben vom 24.04.2013) 
 
Ist nicht direkt betroffen durch die Wahl des Verfahrens, sondern durch die Planung 
an sich. 
 
 
Polizeipräsidium Südhessen, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt 
(Schreiben vom 02.04.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
Rhein-Main-Verkehrsverbund GmbH, (per E-Mail vom 09.04.2013) 
 
Kein Bedenken 
 
 
Gemeindevorstand Mühltal, Postfach 1140, 64355 Mühltal  
(Schreiben vom 10.04.2013) 
 
Keine Bedenken

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Hessisches Baumanagement, Postfach 11 14 62, 64229 Darmstadt 
(Schreiben vom 21.03.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
DFS Deutsche Flugsicherung  
(Schreiben vom 18.04.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
Wehrbereichsverwaltung West, Ast Moltkering 9, 65189 Wiesbaden 
(Schreiben vom 16.04.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
Amt für Bodenmanagement Heppenheim, Odenwaldstraße 6, 64646 Heppenheim, 
(Schreiben vom 19.04.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
Stadt Weiterstadt, Riedbahnstraße 6, 64331 Weiterstadt 
(Schreiben vom 17.04.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
Gemeinde Roßdorf,  Erbacher Straße 1, 64380 Roßdorf 
(Schreiben vom 17.04.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
IHK Darmstadt, Rheinstraße 89, 64295 Darmstadt 
(Schreiben vom 23.04.2013) 
 
Keine Bedenken 
 
 
HSE Technik GmbH & Co. KG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt 
(Schreiben vom 22.04.2013) 
 
Keine Bedenken mit Hinweis

171 
Hessen Archäologie, Ida-Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt 
(Schreiben vom 24.04.2013) 
 
Keine Bedenken mit Hinweis 
 
 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies der 
hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich 
anzuzeigen. 
 
Handwerkskammer Rhein-Main, Hindenburgstraße, 64295 Darmstadt 
(schreiben vom 02.05.2013 
 
Keine Bedenken 
 
 
Der Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, 64276 Darmstadt 
(Schreiben vom 30.04.2013) 
 
Keine Bedenken

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Bundesanstalt für Immobilienaufgaben   Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Eckpunktepapier zur Verwertung und Entwicklung der Lincoln-Siedlung 
 
Allgemeines 
Angestrebt wird, in einem gemeinsam abgesti mmten und getragenen Verfahren die Lincoln-Siedlung 
zu veräußern. Zu berücksichtigen sind dabei sowohl die Stadtentwicklungsziele der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (im Folgenden Stadt genannt) als auch die für die Bundesanstalt für 
Immobilienaufgaben (kurz: BImA genannt) gültigen Regelungen zur Liegenschaftsveräußerung. Ziel 
ist es, durch eine Festlegung der späteren städtebaulichen, gestalterischen sowie immobilien- bzw. 
wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingung en auf der genannten Maßstabsebene eine 
größtmögliche Verbindlichkeit bzw. Planungssicherheit für die künftigen Eigentümer zu erreichen. Für 
die Stadt ist zu gewährleisten, dass Finanzierung,  respektive Bau der notwendigen technischen und 
sozialen Infrastruktur für das künftige Quartier sichergestellt ist. 
Dieses Eckpunktepapier bildet die Grundlage für einen zwischen der Stadt und der BImA zu 
schließenden städtebaulichen Vertrag. Auf dies er Basis startet sodann die Vermarktung der 
Liegenschaft. Angestrebt wird hierfür das II. Quartal 2014. 
 
Verfahrensweise 
(1) Zur Schaffung einer Grundlage wird die Rahme nplanung / das Entwicklungskonzept der Stadt für 
die Lincoln-Siedlung weiterentwickelt. Dabei wird ange strebt, in signifikant höherem Maße als bisher 
vorgesehen, Bestandsgebäude und bestehende Erschließungsanlagen zu erhalten. Grundlage ist das 
von der Stadt erarbeitete Entwicklungskonzept II (Anlage) für die Lincoln-Siedlung. 
(2) Auf Basis des Entwicklungskonzeptes II werden Umgriffe und städtebauliche Ziele für Teilflächen 
definiert. Die Vermarktung durch die BImA erfolgt durch Ausschreibungsverfahren dieser Teilflächen. 
Auch Gesamtgebote sind möglich, ebenso wie Gebote von Bietergemeinschaften. Der Verkauf erfolgt 
erschließungsumlagepflichtig. Die Stadt stellt  zeitnah einen Bebauungsplan auf. Die Kosten der 
Bauleitplanung und der erforderlichen Gutachten in Höhe von insgesamt 250.000 € werden von den 
künftigen Eigentümern getragen. 
(3) Die Beteiligung der Stadt an Vergabeentscheidu ngen ist verbindlich geregelt: Kaufinteressenten 
werden aufgefordert, ihrem Kaufpreisgebot ein Nu tzungskonzept beizufügen. Nach Sichtung der 
Gebote wird die BImA einen engeren Bieterkreis be stimmen. Hierbei wird auf die Übereinstimmung 
des vorgeschlagenen  Nutzungskonzeptes mit de n Vorgaben des Entwicklungskonzeptes II Wert 
gelegt. Die BImA wird die ausgewählten Bieter so dann auffordern, ihre Nutzungskonzepte in einem

2
gemeinsamen Termin dem Stadtplanungsamt vorzuste llen. Die Stadt hat daraufhin die Gelegenheit, 
innerhalb angemessener Frist eine Empfehlung / Stellungnahme gegenüber der BImA abzugeben.  
(4) Die im Entwicklungskonzept II als öffentliche Gr ün- / Erschließungsflächen dargestellten Bereiche 
werden bis zu einem Anteil von 30 % an der Gesamtfläche unentgeltlich der Stadt übereignet. 
Gemeinbedarfsflächen werden der Stadt auf Basis einer Wertermittlung zum Kauf angeboten.  
(5) Die BImA wird in den Grundstückskaufverträgen darauf hinweisen, dass sich die künftigen 
Eigentümer auf Basis der Bedarfe, die sich aus der überarbeiteten Rahmenplanung ergeben, an den 
Kosten der Bauleitplanung und der erforderlichen Gutachten (s. Absatz 2), der Erschließung und den 
Baukosten der sozialen Infrastruktur der Siedlung bis zu einem Betrag von insgesamt 15,65 Mio. €  
beteiligen und diesen Betrag der Stadt erstatten.  Dazu zählt die Finanzierung von Planung und Bau 
der Grün- und Freiflächen sowie der sozialen Infras truktur (teilw. nur Ertüchtigung). Die Umlegung der 
Folgekosten in Höhe von 15,4 Mio. € erfolgt nach Nettowohnbauland/zulässiger BGF. Damit sind 
sämtliche Folgekosten,  die Kosten der Baulei tplanung sowie der erforderlichen Gutachten  
abgegolten. 
Im Falle des Gesamtverkaufs der Liegenschaft erfo lgt die innere Erschließung durch den Erwerber. 
Die Anrechnung der Erschließungskosten verhandelt der Erwerber unmittelbar mit der Stadt.  
Für den Fall, dass die BImA im Wege der Marktabfrage einen höheren Kaufpreis erzielt als           
45,21 Mio. €, erklärt sie sich bereit, der Stadt auf Nachweis Folgekosten, die über den Betrag von  
15,4 Mio. € hinausgehen, anteilig bis zu einem noch festzulegenden Gesamtbetrag zu erstatten.  
(6) Auf Basis des Entwicklungskonzepts II werden für die einzelnen Teilflächen 
Nutzungsbeschreibungen erarbeitet und  zur verbindlichen Grundlage der/des 
Ausschreibungsverfahren/s gemacht. Darin ent halten sind Festlegungen zum Maß der baulichen 
Nutzung. Um die inhaltlichen Ziele der beschloss enen Rahmenplanung zu wahren, wird für 15% der 
Bruttogeschossfläche die Realisierung von geför dertem Wohnungsbau erwartet. Das Planungsziel, 
30% der Wohneinheiten für Sonderwohnformen (Studi erende, Wohngruppen) zu reservieren, wird 
bedarfsorientiert erreicht, indem die Stadt für eine Teilfläche mit 5 Bestandsgebäuden (Teilfläche 
nördlich der Kita B2) die Erstzugriffsoption wahrnimmt und auf einer weiteren Teilfläche die 
Möglichkeit zur Schaffung studentischen Wohnraum s durch eine Anstalt öffentlichen Rechts (oder 
einer vergleichbaren, öffentlich dominierten Institutio n) geschaffen wird. Zudem wird bei der Prüfung 
der städtebaulichen / architektonischen Konzepte v on potenziellen Käufern Wert auf altersgerechtes 
und barrierefreies Wohnen gelegt. 
(7) Die BImA hat die Lincoln-Siedlung auf Altlasten untersuchen lassen. Das Gutachten (Orientierende 
Umwelttechnische Untersuchungen) vom 03.12.2009 liegt der Stadt vor. In dem städtebaulichen 
Vertrag zwischen BImA und Stadt wird geregelt, dass die BImA für die öffentlichen 
Erschließungsflächen keine Haftung für Altlasten- und Kampfmittelfreiheit übernimmt.

3
(8) Zur Gewährleistung der städtebaulichen und architek tonischen Qualität wird  die BImA die Bieter 
darüber informieren, dass spätere Eigentüm er bei der Beplanung von Teilflächen vor 
Bauantragstellung konkurrierende Verfahren mit min destens drei Architekten durchzuführen haben. 
Die Vertretung der Stadt in den jeweiligen Auswahlgr emien ist von den Auslobern sicherzustellen. Zur 
Vermeidung eines wirtschaftlichen Nachteils für die BImA stellt die Stadt sicher, dass durch dieses 
Verfahren keine wesentlichen zeitlic hen Verzögerungen eintreten. Die Stadt trägt die Kosten des 
Verfahrens in angemessenem Umfang. 
 
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Parkierungsanlage

Stand: 26.09.2013

Stadtplanungsamt

5

"Erhalt der Siedlungsstruktur"

Lincoln Siedlung Darmstadt

Konzeptvorschlag

200m

100m

Om

Bundesanstalt für Immobilienaufgaben   Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
Eckpunktepapier zur Verwertung und Entwicklung der Konversionsflächen West 
(Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks) 
 
Allgemeines 
 
Angestrebt wird, in einem gemeinsam zwischen der Grundstückseigentümerin, der  Bundesanstalt für 
Immobilienaufgaben (BImA), und der Wissenschaftsst adt Darmstadt (Stadt) abgestimmten und ge-
tragenen Verfahren, das ehemalige Nathan-Hale-Depot und die Kelley Barracks (Konversion West) zu 
veräußern. Zu berücksichtigen sind dabei sowohl die stadtentwicklungs- und wirtschaftspolitischen 
Ziele der Stadt als auch die für die BImA gülti gen Regelungen zur Liegenschaftsveräußerung. Dabei 
werden sowohl an anliegende Unternehmen als auc h an Nicht-Anlieger Teilflächen der ehemals 
militärisch genutzten Liegenschaft veräußert. Zi el ist es, durch eine Festlegung der späteren 
städtebaulichen, gestalterischen sowie immobilie nwirtschaftlichen bzw. gewerblichen Rahmenbe-
dingungen auf der genannten Maßstabsebene eine größtmögliche Verbindlichkeit bzw. Planungs-
sicherheit für die künftigen Eigentümer zu erreiche n. Für die Stadt ist zu gewährleisten, dass die 
Finanzierung, respektive die Flächenfreimachung und der Bau der notwendigen technischen Infra-
struktur sichergestellt ist. 
Dieses Eckpunktepapier bildet die Grundlage für einen zwischen der Stadt und der BImA zu 
schließenden städtebaulichen Vertrag. Auf dieser Ba sis erfolgt die weitere Vermarktung der Liegen-
schaft. Eine Marktabfrage wird angestrebt für das II. Quartal 2014.   
 
Verfahrensweise 
(1) Unter Beachtung einer möglichst hohen Flächenflexibilität führt die Stadt Darmstadt die Ent-
wicklung der Rahmenplanung (Stand: 10.12.2013, siehe An lage) fort. Ziel ist die zeitnahe Aufstellung 
eines Bebauungsplans – dies auch, um die Vermarktung durch eine möglichst hohe Verbindlichkeit für 
potenzielle Käufer zu unterstützen. Die Kosten der Bauleitplanung und der erforderlichen Gutachten 
trägt die BImA. 
(2) Die Stadt übernimmt die Planung, Flächenfreimachung und Herstellung der Erschließung. Dies er-
folgt in Bauabschnitten, die in enger Abstimmung mi t der BImA festgelegt werden. Die Kosten hierfür 
werden, wie unter Abs. (3) geregelt, über Freima chungs- und Erschließungsumlagen der künftigen 
Eigentümer refinanziert. 
(3) Die BImA wird in den Grundstückskaufverträgen darauf hinweisen, dass sich die künftigen Eigen-
tümer auf Basis der Bedarfe, die sich aus de r Rahmenplanung ergeben, an den Kosten der Frei-
machung und Erschließung (inklusive Ver- und Entsorgungsleitungen) des Areals mit einem Betrag

2
von 85,- €/m²  + anteilige Abrisskosten beteiligen und dies en der Stadt erstatten. Dazu zählt auch die 
Finanzierung von Planung und Bau der Grünflächen. 
(4) Die in der Rahmenplanung als öffentliche Grün -/Erschließungsflächen dargestellten Bereiche 
werden bis zu einem Anteil von 30 % an der Gesamtfläche (hier: ehemaliger Bereich Nathan-Hale-
Depot / Kelley-Barracks) unentgeltlich der Stadt übereignet.  
(5) Angestrebt wird ein schrittweiser Verkauf der Gesamtfläche. Es erfolgt mindestens eine, mit der 
Stadt eng abgestimmte Marktabfrage durch die BImA. D anach werden seitens der BImA für einzelne 
Teilflächen Preiszonen (Kaufpreise pro m²) fest gelegt. Sollte sich im Laufe der Vermarktung die 
Notwendigkeit ergeben, erfolgen weitere mit der Stad t abgestimmte Marktabfragen. Die Entscheidung 
darüber, ob verkauft wird, behält sich die BImA vor.  
(6) Angestrebt wird in der Regel der Verkauf an Unternehmen, die die Flächen selbst nutzen. Das 
städtische Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist zu berücksichtigen. Die Ansiedlung von flächen- 
bzw. verkehrsintensiven und arbeitsplatzextensiv en Logistikbetrieben wird  ausgeschlossen. Ein 
Schwerpunkt soll vielmehr auf technologieorientie rten, nichtemittierenden Unternehmungen gemäß 
dem Leitbild Wissenschaftsstadt liegen. Dies schlie ßt eine Produktion am Mikrostandort explizit nicht 
aus. Vor dem Hintergrund der Bestandspflege ist zude m darauf zu achten, Darmstädter Unternehmen 
mit Erweiterungs- oder Umorganisationsabsichten im Bereich Konversion West Angebote machen zu 
können. 
(7) Je nach Nutzungskonzept besteht auch die Möglichkeit von Direktverkäufen.  
(8) Die BImA führt derzeit eine orientierende umwelttechnische Untersuchung (Altlastenuntersuchung 
Phase II) durch. Das Gutachten wird der Stadt nach Abschluss der Maßnahme übergeben. Die BImA 
beabsichtigt, in dem städtebaulichen Vertrag mit der Stadt für die öffentlichen Grün- / Erschließungs-
flächen keine Haftung für Altlasten- und Kampfmitte lfreiheit zu übernehmen. Näheres wird im städte-
baulichen Vertrag geregelt.   
 
Darmstadt, den …