Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - (Satzungsbeschluss)

Punkt 5: Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2023/0218) 
 
Der Ausschuss für Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Umwelt und Stadtplanung 
empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
  
Stimmenthaltungen: Fraktionen SPD und Die Linke.

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Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 16.02.2021: 
 
Unter Hinweis auf § 1 Abs. 4 BauGB nehme ich zu der o. g. Bauleitplanung 
aus der Sicht der Raumordnung wie folgt Stellung: 
 
Die Planfläche ist im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennut-
zungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) als „Vorranggebiet Industrie und 
Gewerbe, Bestand“ festgelegt. Insoweit entspricht die konzipierte Auswei-
sung eines Gewerbegebietes den Zielvorgaben in Z3.4.2-4 RPS/RegFNP 
2010, wonach die bauleitplanerische Ausweisung von gewerblichen Bauflä-
chen innerhalb der „Vorranggebiete Industrie und Gewerbe, Bestand und 
Planung“ stattzufinden hat. 
 
Die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplanentwurf sehen unter Zif-
fer 1.1 den Ausschluss bestimmter Nutzungen vor, so auch von „Einzel-
handel“. Gleichzeitig wurde jedoch eine Ausnahmeregel aufgenommen, 
wonach Einzelhandelsbetriebe bis maximal 800 qm Verkaufsflache insge-
samt und nahversorgungsrelevantem Sortiment (gemäß nachfolgender 
Liste) zugelassen werden können. Dabei ist die Verkaufsfläche pro Betrieb 
auf maximal 200 qm zu begrenzen. 
 
Den regionalplanerischen Einzelhandelsvorgaben in Kapitel 3.4.3 
RPS/RegFNP 2010 folgend, widerspricht in den „Vorranggebieten Industrie 
und Gewerbe“ grundsätzlich jedweder Einzelhandel, der nicht der Selbst-
vermarktung der im Gewerbegebiet produzierten Waren dient, den Zielen 
der Raumordnung (Z3.4.3-3). Gewerbegebiete sollen der gewerblichen 
Nutzung vorbehalten sein (Z3.4.2-5). Als Nahversorgungsstandorte werden 
Gewerbegebiete regelmäßig nicht gesehen. Planungsrechtliche Überle-
gungen zur Ansiedlung jedweden - auch kleinflächigen - zentren-
/nahversorgungselevanten Einzelhandels sind mit den Zielen der Raum-
ordnung nicht vereinbar und nur im Wege einer Abweichungszulassung 
umsetzbar. 
 
Dabei ist durchaus anzuerkennen, dass der Wandel vom produzierenden 
zum verwaltenden Gewerbe auch veränderte Ansprüche an die Versorgung 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Im Nachgang zur Stellungnahme haben nochmals Abstimmungen zwischen 
der Stadt und dem Regierungspräsidium stattgefunden. Danach wird ent-
gegen der Zielvorgabe im Regionalplan eine Verkaufsfläche im Plangebiet 
von insgesamt nicht mehr als 200 m² grds. für hinnehmbar angesehen. 
Gleichwohl wurde zur Vermeidung eines Zielabweichungsverfahrens von 
der Zulassung von Einzelhandel abgesehen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Im Bebauungsplan wurden Einzelhandelsbetriebe als nicht zulässig 
festgesetzt. 
 
Anlage 1

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
der in diesen Bereichen deutlich gestiegenen Zahl der Beschäftigten mit 
sich bringt. Insofern können gastronomische Betriebe ebenso wie Ver-
kaufsstellen zur Selbstversorgung innerhalb eines solchen Gewerbegebie-
tes durchaus sinnvoll sein. Entsprechende Überlegungen finden sich auch 
in Ihrem städtischen Einzelhandelskonzept, Teilplan „Einzelhandel in Ge-
werbegebieten“ das eine Öffnung für „Einzelhandel, der nach Art und Um-
fang zur Versorgung der in diesem Gebiet wohnenden Bürgerinnen und 
Bürger sowie der dort Tätigen notwendig ist“ enthält. 
 
Derartige Service- und Versorgungseinrichtungen im gewerblichen Umfeld 
sollten vor dem Hintergrund Ihres Einzelhandelskonzepts sensibel und 
städtebaulich geordnet geplant werden. 
 
Im Umfeld der Planfläche des Bebauungsplans W 23.2 entlang der Mina-
Rees-Straße sind bereits Arzt- und Physiopraxen sowie Gastronomie vor-
handen, an welche sich die Freifläche zur Telekom-Kantine anschließt. Hier 
wäre eine weitere Konzentration und Bündelung m. E. sinnvoll denk- und 
planbar. Ob und inwieweit die im Rahmen der Bauleitplanung W 23.2 an-
gedachten kleineren Einzelhandelsnutzungen/Verkaufsstellen/Gastronomie 
daneben eine sinnvolle Ergänzung sein können, bleibt selbstverständlich 
zunächst ihren städteplanerischen Überlegungen überlassen, wäre jedoch 
eindeutiger zu begründen. 
 
Einzelhandel sollte vor dem Hintergrund der regionalplanerischen Vorga-
ben dabei in jedem Fall auf kleinere Verkaufsstellen beschränkt werden. 
Eine Gesamtverkaufsfläche von 800 qm, erscheint in diesem Zusammen-
hang sehr ambitioniert und eine Reduzierung angeraten. 
 
In diesem Zusammenhang irritieren im Übrigen die Ausführungen unter 
Ziffer 1.1 der Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zum Vorentwurf, 
wonach in dem neu zu planenden Gewerbebereich – neben gastronomi-
scher Versorgung des Gebietes – „im Erdgeschoss des am südöstlichen 
Platz vorgesehenen Gebäudes ein quartiersbezogener Nahversorger an-
gedacht“ ist (s. S. 31). Zwar sehen die textlichen Festsetzungen unter 1.1 – 
wie zuvor erwähnt – eine Begrenzung der Verkaufsflächen eines Einzel-
handelsbetriebes auf 200 qm vor, da jedoch eine Gesamtverkaufsfläche 
von 800 qm für ausnahmsweise zulässig erklärt wird, sollte hier in jedem 
Fall sichergestellt sein, dass eine Aufsummierung ausgeschlossen ist.

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Für eine abschließende regionalplanerische Beurteilung sind die Planunter-
lagen im weiteren Verfahren im vorgenannten Sinne zu überarbeiten. 
 
 
 
Aus der Sicht des Naturschutzes (Planungen und Verfahren) wird fest-
gestellt, dass Ziel des Bebauungsplans die Änderung der gewerblichen 
Nutzung ist. Da das Vorhaben keine Schutzgebiete berührt, bestehen keine 
Bedenken. 
 
Hinsichtlich weiterer naturschutzfachlicher Belange verweise ich auf die 
Stellungnahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde. 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt 
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit: 
 
Grundwasser 
 
Aus Sicht der von mir zu vertretenden Belange der Wasserversorgung und 
des Grundwasserschutzes ist im o. g. Verfahren folgende Anpassung zu 
fordern: 
 
Der 2. Satz des Hinweises Ziffer IV. 9 ist zu streichen. Im Rahmen des 
Grundwasserbewirtschaftungsplans sind keine Grundwasseraufspiegelun-
gen geplant. Änderungen der Grundwasserstände können klimatisch be-
dingt auftreten. Zudem ist den Grundwasserflurabstandskarten des Hessi-
schen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie zu entnehmen, 
dass in dem Bereich des Bebauungsplans mit Flurabständen von größer 
20 m zu rechnen ist. Hier ist zunächst von keiner Vernässungsgefährdung 
auszugehen, es sei denn Ihnen liegen andere Erkenntnisse vor. 
 
 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Der 2. Satz des entsprechenden Hinweises wurde gestrichen. 
 
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
 
Aus Sicht von IV Da 41.4 bestehen zum o.g. Bebauungsplan keine Beden-
ken. Ich weise darauf hin, dass für eine evtl. geplante Versickerung von 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 4 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Niederschlagswasser eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich ist.  
Begründung: 
Die wasserrechtliche Erlaubnis wird im Rahmen des Baugenehmigungsver-
fahrens eingeholt und ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Bodenschutz 
 
Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten) 
 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt 
und Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf 
das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädli-
che Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Von meiner 
Seite bestehen somit nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bedenken 
gegen das o. a. Vorhaben. Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der 
Begründung zum Bebauungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt. 
 
Vorsorgender Bodenschutz 
 
Nachverdichtung im Innenbereich: 
Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen Um-
gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung 
im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung 
mobilisiert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitrag zur Redukti-
on weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet. Daher wird der 
Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vorsorgenden Bodenschutzes 
ausdrücklich begrüßt. Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Be-
gründung zum Bebauungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt. 
 
Von den Dezernaten „Oberflächengewässer“ und „Immissionsschutz“ wer-
den gegen die o. a. Bauleitplanung keine Bedenken erhoben. 
 
 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 5 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Da-
tengrundlage herangezogen: 
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: 
- Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
(RPS/RegFNP) 2010 
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG; 
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: 
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne; 
 
Hinsichtlich des Altbergbaus: 
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse, 
- in der Datenbank vorliegende Informationen, 
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren 
Bergbau 
 
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans 
inventarisierten Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früherer 
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf 
einer unvollständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen. 
 
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht ste-
henden Betriebe im Planbereich und dessen näherer 
Umgebung. 
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: 
Im Plangebiet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umge-
gangen. Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachver-
halte entgegen. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 6 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Abschließend weise ich darauf hin, dass ich den Kampfmittelräumdienst 
im Rahmen von Bauleitplanverfahren ausnahmsweise nur dann beteilige, 
wenn von gemeindlicher Seite im Rahmen des Bauleitplanverfahrens kon-
krete Hinweise erfolgt sind. Wie den Allgemeinen Zielen und Zwecken der 
Planung zum Vorentwurf unter Ziffer 10, S. 29 zu entnehmen ist, wurde der 
Kampfmittelräumdienst jedoch von Ihnen bereits vorab beteiligt. 
 
Stellungnahme des KMRD vom 10.09.2020: 
 
Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluft-
bilder hat ergeben, dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände 
in einem Bombenabwurfgebiet befindet. 
 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grund-
sätzlich ausgegangen werden. 
 
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits boden-
eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern durch-
geführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. 
 
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren 
auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten 
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in eine Tiefe 
von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende 
Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Da-
tenaufnahme erfolgen. 
 
Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Ver-
siegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Sicher-
heitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifenden 
Bauarbeiten erforderlich. 
 
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau 
(Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der 
Verbauachse abzusichern. Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, 
sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondierung begleitet wer-
den. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Im Bebauungsplan werden entsprechende Hinweise auf das grundsätzliche 
Vorhandensein von Kampfmitteln und die Erfordernis der systematischen 
Überprüfung innerhalb des Plangebietes gegeben (Ziffer IV. 5). 
Zusätzlich wurde der Vorhabenträger im städtebaulichen Vertrag zur 
Durchführung der Untersuchung auf Kampfmittel verpflichtet.

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 7 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die 
Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik 
durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf 
dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das ver-
wendete Detektionsverfahren anzugeben. 
 
Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des 
Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitten Sie, 
bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmo-
duls KMIS-R hinzuweisen. 
 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen 
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. 
 
Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des La-
geplans und der KMIS-R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beauf-
tragte Fachfirma erhalten. 
 
Das Datenmodul KMIS-R können Sie kostenlos von der nachstehenden 
Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden: 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de  
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) 
 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenla-
gern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/Interessentin 
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Inves-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen 
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. 
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die 
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt. 
 
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma bitte ich 
immer das Aktenzeichen anzugeben (I 18 KMRD – 6b 06/05 – DA 2054 
2020) und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen. 
 
Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 8 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Kampfmittelräumung im Lande Hessen. (Anm.: hier nicht abgedruckt) 
 
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte 
ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unum-
gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rech-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. 
Nr. 3 der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung. 
 
Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden. 
 
Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der 
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst- 
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen. 
 
Sie werden gebeten, diese Stellungnahme in allen Schritten des Bauleit- 
bzw. Planfeststellungsverfahrens zu verwenden, sofern sich keine wesent-
lichen Flächenänderungen ergeben. 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 21.03.2022: 
 
Ziel der Planung ist die Neuordnung eines laut Bebauungsplan W 23 aus 
dem Jahre 1976 ursprünglich als Sondergebiet für Polizei- und Fernmelde-
behörde ausgewiesenen und aktuell mit einem Tagungshotel bebauten ca. 
3 ha großen Geländes im Kreuzungsbereich Hilpertstraße / Deutsche-
Telekom-Allee, für das künftig eine gewerbliche Nutzung (Geschäfts-, Büro- 
und Verwaltungsgebäude, Gewerbebetriebe und weitere entsprechende 
Nutzungen) vorgesehen ist. 
 
Unter Hinweis auf § 1 Abs. 4 BauGB nehme ich zu der o. g. Bauleitplanung 
aus der Sicht der Raumordnung wie folgt Stellung: 
 
Die Planfläche ist, wie mit o. a. Stellungnahme vom 16. Februar 2021 be-
reits ausgeführt, im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennut-
zungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) als „Vorranggebiet Industrie und 
Gewerbe, Bestand“ festgelegt. „Vorranggebiete Industrie und Gewerbe, 
Bestand und Planung“ sind gemäß Z3.4.2-4 RPS/RegFNP 2010 für die 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

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Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 9 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
bauleitplanerische Ausweisung von gewerblichen Bauflächen vorgesehen. 
Die konzipierte Ausweisung eines Gewerbegebietes – in welchem insbe-
sondere Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen sind und die im Vorentwurf 
des Bebauungsplans enthaltene Ausnahmeregel zur Ansiedlung von Ein-
zelhandelsbetrieben bis maximal 800 qm Verkaufsfläche insgesamt und 
nahversorgungsrelevantem Sortiment nun entfallen ist - entspricht dieser 
Zielvorgabe, d. h. die Planung ist gemäß § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der 
Raumordnung angepasst. 
 
 
 
Seitens der oberen Naturschutzbehörde bestehen keine Bedenken ge-
gen die Planung, da das Vorhaben keine Schutzgebiete berührt. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt 
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit: 
 
Oberflächengewässer 
 
Starkregen  
 
Die Stadt Darmstadt hat gemäß der Starkregen-Hinweiskarte 
 
(https://www.hlnug.de/themen/klimawandel-und-
anpassung/projekte/klimprax-projekte/starkregen-hinweiskarte) 
 
einen erhöhten bis hohen Starkregenhinweis-Index. Ich empfehle zu prü-
fen, ob der Bebauungsplan hiervon betroffen ist. Das Hessische Landesamt 
für Naturschutz, Umwelt und Geologie kann entsprechende Daten zur Ver-
fügung stellen. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Der im Plangebiet anstehende Boden ist für eine Versickerung des Nieder-
schlagswassers geeignet. Im Bebauungsplan wurde festgesetzt, dass das 
Niederschlagswasser im Sinne des § 55 WHG innerhalb des Baugrundstü-
ckes versickert werden muss. 
Soweit die aktuellen Regelwerke (z.B. der DWA), die den allgemein aner-
kannten Stand der Technik darstellen, keinen Starkregenindex bei der Be-
messung von Kanälen, Zisternen, Versickerungsanlagen, etc. berücksichti-
gen, können weitergehende Regelungen in Bebauungsplänen nicht gefor-
dert werden. 
 
Mit Starkregentabellen des DWD könnten Überflutungsberechnungen und 
mit detaillierten Fließpfadkarten auch Starkregen-Gefahrenkarten erstellt 
werden. Für den Bebauungsplan wäre dies nur relevant, wenn zur Gefah-

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Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 10 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
renabwehr durch Starkregen bauliche Maßnahmen nötig wären. In Ab-
stimmung mit dem Mobilitätsamt, Abteilung Planung, Sachgebiet Kanal- 
und Gewässerplanung ist der Starkregenindex für den Bebauungsplan 
W 23.2 zum jetzigen Zeitpunkt nicht relevant.  
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
 
Zu dem o. g. Verfahren nehme ich auf Grundlage des derzeitigen Pla-
nungsstandes der mir vorliegenden Unterlagen wie folgt Stellung: 
 
Für das Areal „Hilpertstraße 27“, Gemarkung Darmstadt, Flur 43, Flurstück 
1/54 soll ein neuer Bebauungsplan W 23.2 aufgestellt werden, der das Ge-
biet als Gewerbegebiet festsetzt. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von 
30.290 m². Durch das geplante Bauvorhaben erhöht sich die Bodenversie-
gelung. 
 
Umgang mit Niederschlagswasser 
 
Entsprechend der Begründung (jedoch nicht in der Festsetzung festgehal-
ten) soll das anfallende Niederschlagswasser vor Ort bewirtschaftet, in 
Form von Dachbegrünungen reduziert sowie in Rigolen und Mulden versi-
ckert werden (s. Begründung S. 27, 45 und 70). Der 1. Bericht zur „Geo- 
und umwelttechnischen Standorteinschätzung“ (Stand 14.11.2019) kommt 
zu dem Schluss, dass ein ausreichender Abstand zum anstehenden 
Grundwasser besteht (vgl. Bericht S. 9) und die Bodeneigenschaften eine 
Versickerung zulassen (vgl. Bericht S. 11). Die Befestigung der Wege soll 
zudem in wasserdurchlässiger Bauweise erfolgen (s. Begründung S. 70). 
Darüber hinaus ist entsprechend der festgesetzten „Satzung zur Schaffung 
von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ 
das anfallende Niederschlagswasser der Dachflächen in Zisternen zu 
sammeln. Bei Überlauf der Zisternen soll das Niederschlagswasser den 
Versickerungsanlagen und oder der öffentlichen Abwasserkanalisation 
zugeführt werden (s. Begründung S. 75). Als Grundlage dient das Regen-
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Im Bebauungsplan wurde festgesetzt, dass das Niederschlagswasser im 
Sinne des § 55 WHG innerhalb des Baugrundstückes versickert werden 
muss. Des Weiteren wurde festgesetzt, dass das Niederschlagswasser zu 
sammeln ist und verwendet werden soll. 
Die Ausführungen in der Begründung zur Bewirtschaftung des Nieder-
schlagswassers sind dem Regenwasserbewirtschaftungskonzept entnom-
men worden, welches im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellt 
wurde. Die Inhalte wurden im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan 
fixiert und deren Umsetzung somit sichergestellt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

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Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 11 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
wasserbewirtschaftungskonzept des Ing.- Büro Bullermann Schneble 
GmbH (Stand 21.09.2020). 
 
Hierdurch ist der Maßgabe einer ortsnahen Versickerung von Nieder-
schlagswasser nach § 55 Abs. 2 WHG Rechnung getragen. 
 
Für eine gezielte Einleitung von unbelastetem Niederschlagswasser in ein 
Gewässer (hier Versickerung in das anstehende Grundwasser), ist eine 
Erlaubnis nach §§ 8, 9 i. V. m. 57 WHG bei der zuständigen Behörde (hier: 
Obere Wasserbehörde) zu beantragen. Entsprechende, für ein solches 
Vorhaben notwendige Nachweise, wie der des DWA-M 153 (Handlungs-
empfehlung zum Umgang mit Niederschlagswasser) und des DWA-A 138 
(Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Nieder-
schlagswasser) in ihrer jeweils gültigen Fassung, sind nach Rücksprache 
mit der zuständigen Behörde, vorzulegen. 
 
Umgang mit Schmutzwasser 
 
Aus der Begründung geht hervor, dass eine gesicherte Abwasserentsor-
gung zu erwarten und davon auszugehen ist, dass die bestehenden Ab-
wasseranlagen ausreichend dimensioniert sind (vgl. Begründung S. 45). 
Zudem sei dies im folgenden Baugenehmigungsverfahren abschließend zu 
prüfen. 
 
Die kommunale Abwassersatzung ist zu berücksichtigen. 
 
Im Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind die Anforderungen ge-
mäß der AwSV (Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefähr-
denden Stoffen) vom 18. April 2017 (BGBl. I S. 905), zuletzt geändert am 
19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) zu berücksichtigen. 
 
Für die Einleitung von Abwasser in ein Gewässer (gem. § 57 WHG) oder 
die öffentliche Abwasseranlage (gem. § 58 WHG), welches den Anhängen 
der Abwasserverordnung vom 17. Juni 2004 (BGBI. I S. 1108, 2625), zu-
letzt geändert am 20. Januar 2022 (BGBI. I S. 87) unterliegt, ist eine Er-
laubnis bei der zuständigen Behörde zu beantragen.

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Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 12 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Bodenschutz 
 
Nachsorgender Bodenschutz (Altlasten) 
 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt 
und Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf 
das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädli-
che Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Von meiner 
Seite bestehen somit nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bedenken 
gegen das o. a. Vorhaben. Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der 
Begründung zum Bebauungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt. 
 
Vorsorgender Bodenschutz 
 
Die Belange des vorsorgenden Bodenschutzes werden in den mir vorgeleg-
ten Planunterlagen zum Bebauungsplan W 23.2 „Hilpertstraße/Deutsche-
Telekom-Allee“ hinreichend betrachtet. Der Plangeltungsbereich ist durch 
die bisherige Nutzung bereits größtenteils anthropogen überprägt. 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Von den Dezernaten „Grundwasser“ und „Immissionsschutz“ werden gegen 
die o. a. Bauleitplanung keine Bedenken erhoben. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Da-
tengrundlage herangezogen: 
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: 
- Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 
(RPS/RegFNP) 2010 
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG; 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: 
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne; 
 
Hinsichtlich des Altbergbaus: 
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse, 
- in der Datenbank vorliegende Informationen, 
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren 
Bergbau. 
 
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans 
inventarisierten Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früherer 
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf 
einer unvollständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: 
 
Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflächen betroffen. 
 
Aktuelle Betriebe: 
 
Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe im 
Planbereich und dessen näherer Umgebung. 
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: 
 
Im Plangebiet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umge-
gangen. 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Abschließend weise ich darauf hin, dass ich den Kampfmittelräumdienst 
im Rahmen von Bauleitplanverfahren erneut nicht beteiligt habe, da Kapitel 
11 der Begründung zum Bebauungsplan (S. 35) zu entnehmen ist, dass 
dieser von Ihnen unmittelbar beteiligt wurde. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Abfrage beim 
KMRD durchgeführt. Mit Schreiben vom 10.09.2020 wurde durch das 
KMRD mitgeteilt, dass vom Vorhandensein von Kampfmitteln innerhalb des 
Plangebietes grundsätzlich ausgegangen werden muss. 
Entsprechende Hinweise sind in den Bebauungsplan bereits aufgenommen 
worden (Ziffer IV. 5). Der städtebauliche Vertrag trifft ebenfalls Regelungen 
zum Umgang mit angetroffenen Kampfmitteln im Plangebiet. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Stellungnahme zur erneuten öffentlichen Auslegung vom 06.06.2023: 
 
Im Rahmen der erneuten Beteiligung in o. a. Planungsangelegenheit wer-
den seitens des Dezernats III 31.2 – Regionale Siedlungs- und Bauleitpla-
nung, Bauwesen - wie auch der hausintern beteiligten Fachdezernate V 
53.1 – Naturschutz (Planung und Verfahren) - und IV/Wi 44 – Bergaufsicht 
– sowie der Abteilung Umwelt DA keine weiteren Bedenken und Anregun-
gen vorgetragen. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.2 Wasserverband Schwarzbachgebiet-Ried, Postfach 1751, 64507 Groß-
Gerau  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 14.01.2021: 
 
Gegen den o.g. Bebauungsplan bestehen unsererseits keine Einwände, 
wenn wie in der Bauleitplanung vorgesehen das Niederschlagswasser wei-
testgehend in den Untergrund versickert bzw. der Brauchwassernutzung 
(Zisternennutzung) zugeführt wird. Wir rechnen bei dem Vorhaben deshalb 
nicht damit, dass dieses zu einer zusätzlichen Abflussverschärfung im 
Darmbach bzw. im unterhalb gelegenen Landgrabensystem beitragen wird. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.3 DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 25.01.2021: 
 
Auf Seite 23 der Planbegründung wird unter Punkt 7.2.2 "ÖPNV" die Er-
schließung des Geltungsbereichs mit öffentlichen Verkehrsmitteln skizziert. 
Wir bitten diese Passage dahingehend zu berichtigen, dass die Haltestelle 
"Hilpertstraße" zum 13.12.2020 in "Hauptzollamt" und die Haltestelle "T-
Online-Allee" in "Hilpertstraße" umbenannt wurden. Weiterhin bitten wir 
klarstellend zu ergänzen, dass die Erschließung durch die Buslinie K er-
folgt. 
 
Im Übrigen stehen dem Planungsziel, die bauplanungsrechtlichen Voraus-
setzungen für eine gewerbliche Nutzung des Areals zu schaffen, hinsicht-
lich der Belange des ÖPNV grundsätzlich keine Bedenken entgegen, so-
dass wir vom Vortrag weiterer Anregungen oder Hinweise absehen können. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Den Anregungen wurde gefolgt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
In der Begründung zum Bebauungsplan wurden die entsprechenden Um-
benennungen der Haltestellen berücksichtigt und korrigiert. 
1.4 Landkreis Darmstadt-Dieburg, Landwirtschaftsbehörde, Jägertorstraße 
207, 64289 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 02.02.2021: 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Landwirtschaftsbehörde zu wahrenden öf-
fentlichen Belange der Landwirtschaft / Feldflur bestehen zu o.g. Planung 
keine grundlegenden Bedenken. 
 
Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung weist ein Defizit von 12.893 Wert-
punkten auf. Aus unserer Sicht ist die Kompensation nicht auf landwirt-
schaftlichen Flächen vorzunehmen, sondern vorrangig Ökopunkte bzw. 
Entsiegelungen zu berücksichtigen. Wir verweisen hier auf die Ausführun-
gen unter § 1, Abs. 2 sowie § 2 Abs. 7 der Kompensationsverordnung – KV 
vom 26.10.2018. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ist im Rahmen des Vorentwurfs nur 
als grober Arbeitsstand zu bewerten, zur ersten Abschätzung des zu 
erwartenden Ausgleichs. 
Erst zum Entwurf des Bebauungsplans wurde die Eingriffs-
/Ausgleichsbilanzierung abschließend erstellt. 
Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs W 23.2 
ergeben sich aufgrund des planungsrechtlich möglichen Bestandes 
insgesamt 246.542 Biotopwertpunkte. Auf Grundlage der Festsetzungen 
ergeben sich 443.577 Biotopwertpunkte. Dies entspricht einer 
Biotopwertdifferenz von plus 197.035 Wertpunkten, bzw. einem 
Überschuss von 80 %. Es ist kein weiterer Ausgleich notwendig.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.5 Deutsche Telekom Technik GmbH, Wallstraße 88, 55122 Mainz  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 04.02.2021: 
 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als 
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat 
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie 
folgt Stellung: 
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Die 
aktuellen Pläne sind unter:  
https://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html 
ersichtlich und jederzeit einsehbar. 
 
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden. 
 
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen: 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Es wird auf die unten 
stehenden Abwägungen verwiesen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzu-
nehmen: 
 
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen 
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung 
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Das Plangebiet grenzt unmittelbar an zwei bestehende öffentliche Ver-
kehrsflächen (Hilpertstraße und Deutsche-Telekom-Allee), die jedoch nicht 
Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplans sind. Innerhalb dieser 
bereits gewidmeten und hergestellten öffentlichen Verkehrsflächen befin-
den sich unterirdische Telekommunikationslinien. 
Des Weiteren werden innerhalb des Bebauungsplanes keine öffentlichen

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 17 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Verkehrsflächen festgesetzt, so dass die Erfordernis einer Festsetzung zur 
Unterbringung von Telekommunikationslinien nicht gegeben ist. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; sie-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass 
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der 
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. Zur Ver-
sorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die 
Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb 
des Plangebiets erforderlich. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Bereits im Vorentwurf des Bebauungsplans wurde auf das "Merkblatt über 
Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen hingewiesen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder 
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden. 
 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die 
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen 
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschlie-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom 
Technik GmbH unter der im Briefkopf genannten Adresse so früh wie mög-
lich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Abstimmung mit dem Vorhabenträger erfolgt im Rahmen der Baumaß-
nahme. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine 
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in 
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich 
ist. Wir bitten daher sicherzustellen, dass 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wurde 
nicht gefolgt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 18 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
• für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet 
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig ge-
widmeten Verkehrswege möglich ist, 
 
• entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem 
Leitungsrecht zu belastend festgesetzt werden und im zweiten Schritt ei-
ne beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der 
Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut einge-
tragen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom 
Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Be-
trieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, ver-
bunden mit einer Nutzungsbeschränkung." 
 
• der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im er-
forderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen 
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen und 
diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu 
Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch 
kostenlos zu sichern, 
 
• eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der 
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koor-
dinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau 
durch den Erschließungsträger erfolgt, 
 
• die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in 
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Das Plangebiet grenzt unmittelbar an zwei bestehende öffentliche Ver-
kehrsflächen (Hilpertstraße und Deutsche-Telekom-Allee), die jedoch nicht 
Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplans sind. Innerhalb dieser 
bereits gewidmeten und hergestellten öffentlichen Verkehrsflächen befin-
den sich unterirdische Telekommunikationslinien. 
Des Weiteren werden innerhalb des Bebauungsplanes keine öffentlichen 
Verkehrsflächen festgesetzt, so dass Festsetzungen für Leitungsrechte 
nicht erforderlich werden. 
Hinweise und Anregungen zur späteren Verortung der Leitungstrassen 
sowie den damit verbundenen Baumaßnahmen innerhalb privater Bau-
grundstücke sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens. Der 
Bebauungsplan stellt eine Angebotsplanung dar, so dass eine jetzige Ver-
ortung der Leitungstrassen innerhalb privater Baugrundstücke nicht erfol-
gen kann. Dortige Sicherungen von Leitungstrassen oder von Flächen für 
Schaltgehäuse sind bei Erfordernis mit dem/den Bauherren abzustimmen. 
 
Mit Rechtskraft des Bebauungsplans wird zunächst lediglich verhindert, 
dass die Flächen bebaut oder sonst dauerhaft so genutzt werden, dass 
Leitungsrechte später nicht mehr umgesetzt werden können. 
Bei bestehenden Leitungen innerhalb von privaten Baugrundstücken liegen 
meist grundbuchliche Eintragungen oder sonstige Regelungen zum Lei-
tungsrecht vor. 
Soweit Leitungsrechte noch nicht bestehen, insbesondere dinglich gesi-
chert, besteht keine Veranlassung neue Leitungsrechte zugunsten der Te-
lekom festzusetzen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 01.03.2022: 
 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als 
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 2 TKG - hat 
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die obigen Ausführungen 
gelten ebenfalls entsprechend fort.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 19 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. 
 
Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung: Zur o. a. Planung ha-
ben wir bereits mit Schreiben vom 04.02.2021 Stellung genommen. Diese 
Stellungnahme gilt unverändert weiter. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
Stellungnahme zur erneuten öffentlichen Auslegung vom 06.06.2023: 
 
Zur Planung haben wir bereits mit Schreiben vom 04.02.2021 und 
01.03.2022 Stellung genommen. Diese Stellungnahmen gelten unverändert 
weiter. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die obigen Ausführungen 
gelten ebenfalls entsprechend fort. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.6 e-netz Südhessen AG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 04.02.2021: 
 
Wir nehmen zu den Unterlagen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und 
der e-netz Südhessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal 
beinhaltet die Stellungnahme die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fern-
wärme, Straßenbeleuchtung, Telekommunikation und/oder Fernwirktech-
nik. 
 
In Darmstadt sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom, Telekommunikation 
sowie Fernwirktechnik, Gas und Wasser. 
 
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Bei einer Entwidmung von Wegepar-
zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern, Notwendi-
ge Leitungsumlegungen gehen zu Lasten des Veranlassers bzw. werden 
nach geltenden Verträgen geregelt und sind rechtzeitig mit uns abzuspre-
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wurde 
teilweise gefolgt. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Der Bebauungsplan stellt eine Angebotsplanung dar. Die Entwicklung des 
Gebietes kann über einen längeren Zeitraum und abschnittsweise erfolgen. 
Zum jetzigen Zeitpunkt können weder die zukünftigen Nutzungen, noch die 
Verortung der dafür notwendigen Transformatorenstationen genannt wer-
den. Ebenso kann keine detaillierte Planung der zukünftig möglichen Park-
flächen mit Ladesäulen und dem damit einhergehenden Energiebedarf 
dargestellt werden. 
Im Rahmen der weiteren Ausführungsplanungen eines konkreten Bauvor-
habens kann der Energiebedarf festgestellt und die Anzahl der Ladestatio-
nen benannt werden. 
Um nach Rechtskraft des Bebauungsplans mögliche dem Baugebiet die-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 20 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
chen. 
 
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden. 
 
Zur Sicherstellung der Stromversorgung beantragen wir zwei Versorgungs-
flächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB zur Errichtung einer Transforma-
torstation. Die geplanten Standorte können zum jetzigen Zeitpunkt noch 
nicht genannt werden. Wir schlagen eine Transformatorstation vom Typ 
K2000 mit Flachdach vor. Die hierfür benötigte Grundstücksgröße beträgt 
gemäß § 6 HBO - Abstandsflächen und Abstände mit einem Mindestab-
stand von 1 m zu den Nachbargrenzen - 7,3 Meter in der Länge und 4,5 m 
in der Breite. Für die zu errichtende Transformatorstation bitten wir sie nach 
§ 14 BauNVO und § 63 HBO die Errichtung der Transformatorstation auch 
außerhalb der Bebauungslinie bzw. Baugrenzen zuzulassen. 
 
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die 
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der 
vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Energiebedarf in Bezug 
auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der Stromkabel in 
den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor. 
Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen 
Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-
Mobilität resultieren. Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind 
die Flächen zur Errichtung von Transformatorenstationen bereits in die 
Bauleitplanung als Vorhalteflächen mit aufzunehmen. 
 
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen kann der 
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden. 
 
nende Versorgungsanlagen innerhalb des Plangebietes bauplanungsrecht-
lich zu sichern, wurde die Festsetzung für Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 
2 BauNVO auf die nicht überbaubaren Grundstücksflächen erweitert. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Die Festsetzungen für Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO wurde 
auf die nicht überbaubaren Grundstücksflächen erweitert. 
 
 
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies 
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus ver-
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 21 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Im Sinne des Klimaschutzes sollen neue Gebäude und andere bauliche 
Anlagen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vermehrt mit Fassadenbe-
grünung ausgestattet werden. Die Festsetzung folgt diesem vorrangigen 
Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Die versorgungs- und sicherheitstechnischen Gründe sind nicht nachvoll-
ziehbar. Diese können im Rahmen des Bauantrags dargelegt werden. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Falls im Rahmen der Baumaßnahme Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich 
der Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäu-
me It. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindest-
abstand von 2,5 m zu unseren Versorgungsleitungen aufweisen müssen. 
Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wur-
zeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäume dementspre-
chend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich unserer Be-
triebsmittel sind deshalb vorher mit uns abzustimmen. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Bereits im Vorentwurf des Bebauungsplans wurde auf das "Merkblatt über 
Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen hingewiesen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trinkwasser erfolgt durch die ENTEGA 
AG. Für die Bebauungen ist eine Löschwasserversorgung entsprechend 
dem Arbeitsblatt DVGW W405 notwendig und technisch gegeben. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Löschwasserversorgung innerhalb des Plangebietes gilt als gesichert. 
Die Ausführung ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu planen 
und abzustimmen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 22 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 15.03.2022: 
 
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der e-netz Süd-
hessen AG und ENTEGA Medianet GmbH. 
 
Im Gebiet der Stadt Darmstadt sind wir Netzbetreiber folgender Sparten:  
Strom, Gas, Wasser, Straßenbeleuchtung. 
 
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: 
 
Die Trinkwasserversorgung des Planungsbereiches ist durch die vorhande-
ne Wasserversorgung gesichert. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
In Ihrem Umweltbericht haben wir zwei Änderungswünsche: 
 
Kapitel 14, Punkt 14.1: 
Die Versorgung des Plangebiets erfolgt durch die ENTEGA AG (die HSE 
gibt es seit einigen Jahren nicht mehr). 
Erläuterung: Die ENTEGA AG besitzt kein Wasserwerk. ENTEGA bezieht 
das Wasser von der Hessenwasser GmbH & Co. KG und kümmert sich 
lediglich um die Weiterverteilung. Zu wasserrechtlichen Genehmigungen 
und Auswirkungen auf die Natur etc. kann daher nur Hessenwasser Stel-
lung nehmen. 
 
Kapitel 14, Punkt 14.2: Die korrekte Abkürzung für die Trinkwasserverord-
nung lautet "TrinkwV" (TWVO gibt es seit einigen Jahren nicht mehr). 
 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Den Anregungen wurde gefolgt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Die entsprechenden redaktionellen Änderungen wurden in die Begründung 
des Bebauungsplans aufgenommen. 
 
 
Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 04.02.2021. Die dort ge-
machten Aussagen gelten unverändert. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die obigen Ausführungen 
gelten ebenfalls entsprechend fort. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 23 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Stellungnahme zur erneuten öffentlichen Auslegung vom 07.06.2023: 
 
Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 04.02.2021. Die dort ge-
machten Angaben gelten unverändert. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die obigen Ausführungen 
gelten ebenfalls entsprechend fort. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.7 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenARCHÄOLOGIE, Berli-
ner Allee 58, 64295 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 10.02.2021: 
 
Gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden seitens der 
Denkmalfachbehörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderungs-
wünsche vorgebracht. 
 
Die Hinweise zur Sicherung von Bodendenkmälern (Seite 8 Punkt IV.2 der 
textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan) sind inhaltlich korrekt, müs-
sen aber auf das novellierte hessische Denkmalschutzgesetz (rechtsgültig 
ab dem 28.11.2016) angepasst werden. Dies gilt für die Meldepflicht von 
Bodendenkmälern nach § 21 und die Genehmigungspflicht zur Verände-
rung von Kulturdenkmälern nach § 18. 
 
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den 
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenk-
malpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Bau-
denkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfach-
behörde vor. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Die Hinweise zur Sicherung von Bodendenkmälern in den textlichen Fest-
setzungen wurden entsprechend korrigiert. 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 21.03.2022: 
 
Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 10.02.2021, zu der sich kei-
ne Änderung ergeben hat. Die notwendige redaktionelle Anpassung wurde 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 24 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
vorgenommen.  
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Stellungnahme zur erneuten öffentlichen Auslegung vom 15.06.2023: 
 
Es wird auf die Stellungnahme vom 21.03.2022 verwiesen, zu der sich kei-
ne Änderung ergeben hat. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.8 Polizeipräsidium Südhessen, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt  
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 28.02.2022: 
 
Aus verkehrspolizeilicher Sicht kann dem Vorhaben nur unter Einhaltung 
der Punkte 12.3 Verkehrliche Auswirkungen und 12.4 Mobilitätskonzept aus 
der Begründung zum Entwurf vom 13.12.2021 zugestimmt werden. Insbe-
sondere die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes Hilpertstraße / Am Ka-
valleriesand ist zu gewährleisten. 
 
Darüber hinaus bestehen beim aktuellen Stand der Planung keine weiteren 
Anmerkungen. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes Hilpertstraße / Am Kavallerie-
sand wird durch entsprechende Mobilitätsmaßnahmen gewährleistet die im 
Mobilitätskonzept benannt und im städtebaulichen Vertrag gesichert wur-
den. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.9 LV der jüdischen Gemeinde in Hessen, Hebelstraße 6, 60318 Frankfurt 
am Main 
 
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 15.03.2022: 
 
Unter den Bedingungen, dass 
 
1) evtl. vorhandene Jüdische Friedhöfe oder Begräbnisstätten nicht in den 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 25 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Bebauungsplan einbezogen und  
 
2) später anfallende Erschließungskostenbeiträge oder sonstige Kosten für 
Jüdische Friedhöfe nicht in Rechnung gestellt werden, 
 
haben wir keinen Widerspruch einzulegen. 
 
Wir haben festgestellt, dass durch Abzeichnung einer bereits bebauten 
Fläche in einem Bebauungsplan sowie durch Umwandlung von Flächen in 
Bauland, wodurch unsere Jüdischen Friedhöfe betroffen wurden, obige 
Kosten durch Ausbau und Anschließen von Straßen anfallen können. 
 
Außerdem weisen wir daraufhin, dass die Erwägung von Umwandlung ei-
ner Friedhofsfläche bzw. einer ursprünglichen als Friedhofserweiterungsge-
lände ausgewiesenen Fläche in Bauland auf jeden Fall unsere schriftliche 
Zustimmung erfordert. 
 
Da unsere Friedhöfe als geschlossene Friedhöfe behandelt werden, weil 
seit der Naziherrschaft in den meisten Ortschaften keine Jüdischen Ge-
meinden mehr existieren, sind wir nicht in der Lage, irgendwelche durch 
Bebauungspläne verursachten Kosten zu tragen. 
 
Wir haben ca. 300 Friedhöfe in Hessen als Nachlass zur Verwaltung und 
Betreuung übernommen. Auf keinen Fall können wir finanzielle Verpflich-
tungen übernehmen. 
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Der jüdische Friedhof befindet sich nicht in näherer Umgebung des Plan-
gebietes und ist somit von den Auswirkungen nicht betroffen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
1.10 IHK Darmstadt Rhein Main Neckar, Rheinstraße 89, 64295 Darmstadt  
 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 25.03.2022: 
 
Wir haben keine Bedenken gegenüber der Planung, jedoch möchten wir 
folgendes anregen: In Bezug auf Ladeinfrastruktur für E-Mobile (Auto und 
Rad) sollten noch die notwenigen Festsetzungen getroffen und sicherge-
stellt werden, dass die Kapazitäten gebietsbezogen ausreichen. 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Eine Festsetzung der Ladeinfrastruktur ist nicht erfolgt. Im städtebaulichen 
Vertrag wurde jedoch ein Mindestanteil von E-Ladeanschlüssen geregelt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 26 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
 
 
Bezüglich der Fassadenbegrünung stellen wir die Frage, ob die festgesetz-
ten 20 bzw. 40 % realistisch eingehalten werden können? Ist dies bzgl. 
Himmelsrichtung, Bewässerung und Rankhilfen machbar? Aus einem Pro-
jekt heraus haben wir die Erfahrung gesammelt, dass es im Gewerbebau 
noch immer große Unsicherheiten bzw. fehlende Anbieter und Produkte 
gibt, die sich den Besonderheiten von Nichtwohngebäuden annehmen. 
Eine Beratung und Unterstützung der Unternehmen diesbezüglich ist wün-
schenswert. 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Die Festsetzungen sind in der Wissenschaftsstadt Darmstadt bereits stan-
dardisiert und bereits mit Erfolg umgesetzt worden. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine 
 
1.11 Bundesnetzagentur, Referat 226/Richtfunk, Fehrbelliner Platz 3, 10707 
Berlin 
 
 
 
Stellungnahme zur erneuten öffentlichen Auslegung vom 24.05.2023: 
 
Auf Grundlage Ihrer Angaben wurde von uns eine Überprüfung des o. g. 
Gebiets auf Beeinträchtigungen von funktechnischen Einrichtungen wie 
Richtfunkstrecken, Radaren, radioastronomischen Einrichtungen sowie 
Funkmessstellen der Bundesnetzagentur (BNetzA) durchgeführt. Durch 
rechtzeitige Einbeziehung ihrer Betreiber in die weitere Planung sollen Stö-
rungen vermieden werden. 
Folgende Betreiber sind im Plangebiet aktiv: 
 
BETREIBER RICHTFUNK: 
Anm.: Hier nicht abgedruckt. 
 
BETREIBER RADARE: 
Es sind keine Radare betroffen. 
 
BETREIBER RADIOASTRONOMIE: 
Es sind keine Radioastronomie Stationen betroffen. 
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Planerische Bewertung der Stellungnahme: 
Private Netzbetreiber sind keine Träger öffentlicher Belange und werden im 
Rahmen der Beteiligungsverfahren als Öffentlichkeit betrachtet. Im Rahmen 
der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB, der Öffentlichkeitsbe-
teiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie nach der erneuten, eingeschränk-
ten Beteiligung nach § 4a Abs. 3 S. 2 BauGB sind keine Stellungnahmen 
der genannten privaten Betreiber eingegangen. 
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
Stand: 05.07.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 27 von 27 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
FUNKMESSSTELLEN DER BNETZA: 
 
Die von Ihnen angefragte Standortplanung befindet sich im Schutzbereich 
einer/mehrerer Messeinrichtung/en des Prüf- und Messdienstes der Bun-
desnetzagentur. Das Referat 511 wurde darüber informiert und untersucht, 
ob die notwendigen Schutzabstände zu den vorhandenen funktechnischen 
Messeinrichtungen der Bundesnetzagentur eingehalten werden. Bei zu-
künftigen Planungen in diesem Bereich beteiligen Sie bitte: 
 
Bundesnetzagentur 
Referat 511 
Canisiusstr. 21 
55122 Mainz 
mailto: PMD-BauLp@BNetzA.de  
 
 
 
 
Planerische Behandlung der Stellungnahme: 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Auswirkungen auf den Bebauungsplan: 
Keine

Parkhaus
610 4
9
8
14
12 1A
27
Flur 43
Flur 47
138
154
161
162434
420
421422
4119
116139
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
71 dB(A)70 dB(A)
69 dB(A)
69 dB(A)
70 dB(A)
Tg
TgTgQ
TgQ
124.01 m ü. NN
124.91 m ü. NN
123.83 m ü. NN
124.01 m ü. NN
124.78 m ü. NN
124.02 m ü. NN
124.00 m ü. NN126.42 m ü. NN125.64 m ü. NN125.90 m ü. NN125.42 m ü. NN125.15 m ü. NN
126.27 m ü. NN
126.36 m ü. NN
126.55 m ü. NN
126.39 m ü. NN
126.15 m ü. NN126.17 m ü. NN
5.0
11.2 6.41.6
7.26.1
10.4
3.0
4.0
2.0
19.0
13.3
61.76.048.53.710.4
18.09.5
7.0
53.0
51.54.0
9.5112.0
4.0 12.3
9.616.4
9.58.0
8.0
22.7
47.7
ABC
GHmax = 174,0 m ü. NNXII
GHmax = 153,0 m ü. NNVII
GHmax = 153,0 m ü. NNVII
GHmax = 150,0 m ü. NNVI0,8GRZ IIGRZ IaGE0,550,85GRZ IIGRZ IaGE0,55
542
2 3
1
M 1:1000
Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Darmstadt (Bezirk 6)                  Flur 43BebauungsplanW 23.2 - Hilpertstraße /Deutsche-Telekom-Allee -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von Niederschlagwasser zur tlw. Änderungdes Bebauungsplans W 23 - Hilpertstraße Nord -WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamtStand: 03.08.2023
Satzungsbeschluss:Dieser Bebauungsplan mit den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGBvon der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am                     .Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________        Der Dezernent
ÜBERSICHTSPLAN  (Ohne Maßstab)
Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
VERFAHRENSVERMERKEAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 13.02.2020.Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“am 26.02.2020.Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 13.01.2021.Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke derPlanung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 19.01.2021.Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörunggem. § 3 Abs. 1 BauGB im Internet in der Zeit vom 22.01.2021 bis einschließlich 22.02.2021 undzusätzliche Einsichtnahmemöglichkeit im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung imStadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt.Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zurÄußerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGBund Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit E-Mail vom14.01.2021.Öffentliche Auslegung und Änderung des Aufstellungsbeschlusses:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 10.02.2022.Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung und der Änderung des Aufstellungsbeschlusses im„Darmstädter Echo“ am 18.02.2022.Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit  Begründung sowie derwesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 und § 4a Abs. 4 BauGB i.V.m.§§ 2 und 3 PlanSiG im Internet in der Zeit vom 28.02.2022 bis einschließlich 30.03.2022 undzusätzliche Einsichtnahmemöglichkeit im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung imStadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt.Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit E-Mailvom 15.02.2022.2. Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.05.2023.Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 22.05.2023.Erneute öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit  Begründung sowie denwesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 4a Abs. 3 Satz 1 und 2 BauGBim Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12 in der Zeit vom 30.05.2023 biseinschließlich 30.06.2023 und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs.4 BauGB.Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 Satz 1 und 2 BauGB und Abstimmung mit denNachbargemeinden mit E-Mail vom 12.05.2023.
Bekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGBund der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      . Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung(HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom       bis einschließlich       im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans  am ______      .Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt________________________Der Dezernent                      
GE
GRZ I 0,55GRZ II 0,8
z.B.VIz.B.150,0 m ü. NNGHmax =
a
TgQ Tg
1
2
3
4
5
69 dB(A)z.B. 
z.B.A
z.B.
126,27 m ü. NNz.B.

- 2 - 
 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
15.08.2023 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 30 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2023/0218 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
353 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - 
(Satzungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 08.08.2023  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
nach § 4 Abs. 1 BauGB, der Beteiligung an der Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und 
der erneuten öffentlichen Auslegung nach § 4a Abs. 3 S. 2 BauGB gingen die in Anlage 1 
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im 
Sinne der jeweiligen Prü fung (Anlage 1) abschließend entschieden.  
2. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB, der 
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2  BauGB sowie der erneuten öffentlichen Auslegung 
nach § 4a Abs. 3 S. 2 BauGB gingen die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, 
datenschutzrelevante Anlage)  abschließend entschieden.

- 3 - 
 
3. Dem Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die 
Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser (Anlage 3) und der dazugehörigen Begründung (Anlage 4) wird 
zugestimmt. 
4. Der Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 - mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die 
Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser (Anlage 3) wird zur Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB  
Anlage 2 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit  
Anlage 3 - Bebauungsplan W 23.2 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)  
Anlage 4 - Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan W 23.2  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 30.08.2023 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 08.08.2023:  
 
Für das Grundstück des ehemaligen Commundo Hotels in der Hilpertstraße  27, Gemarkung 
Darmstadt, Flur 43, Flurstücke Nr. 1/98, 1/99, 1/100, 1/101, 1/102 nördlich der 
Hilpertstraße sowie westlich der Deutsche -Telekom-Allee ist das Verfahren zur Aufstellung 
eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des §  30 Abs. 1 BauGB zur teilweisen 
Änderung des Bebauungsplans W  23 – Hilpertstraße Nord – durchgeführt worden, da die 
Gebietsart „Sondergebiet für Polizei - und Fernmeldebehörde“ der vom Eigentümer geplanten 
Nutzung als Gewerbegebiet entgegensteht.  
 
Den Aufstellungsbeschluss zur tlw. Änderung des Bebauungsplans W 23 durch das 
Bebauungsplanverfahren W 23.2 – Hilpertstraße/T -Online-Allee – hat die 
Stadtverordnetenversammlung am 13.02.2020 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der 
Öffentlichkeit sowie der Beh örden und sonstiger Träger öffentlicher Belange fand mit 
Beschluss des Magistrats der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 13.01.2021 im Zeitraum 
zwischen dem 22.01.2021 bis einschließlich 22.02.2021 statt. Der Beschluss zur Offenlage 
und der Änderung des Aufs tellungsbeschlusses wurde von der Stadtverordnetenversammlung 
am 10.02.2022 gefasst. Die Offenlage fand im Zeitraum vom 28.02.2022 bis einschließlich 
30.03.2022 statt. Da während der Offenlage Einwendungen bzgl. der Planunterlagen bei der 
Stadtverwaltung e ingegangen sind, die die Grundzüge der Planung betrafen, wurden 
daraufhin vereinzelte Festsetzungen des Bebauungsplans angepasst oder neu eingefügt. 
Insbesondere handelte es sich dabei um eine bedingte Reduzierung der Geschossfläche 
aufgrund der Erkenntnis se des überarbeiteten Mobilitätskonzeptes sowie verpflichtende 
Festsetzungen zur Bereitstellung erneuerbarer Energien. Diese Änderungen haben eine 
erneute Offenlage der Planunterlagen gem. §  4a Abs. 3 S. 2 BauGB erfordert, welche nach 
Beschluss der Stadtve rordnetenversammlung vom 11.05.2023 im Zeitraum vom 30.05.2023 
bis einschließlich 30.06.23 durchgeführt wurde. Die erneute Beteiligung wurde auf die neuen 
o.g. Inhalte hin eingeschränkt und ergab keine planrelevanten Erkenntnisse mehr, sodass 
zum Abschluss des Planungsverfahrens der Bebauungsplan von der 
Stadtverordnetenversammlung nun zur Satzung beschlossen werden kann.  
 
Städtebauliche Konzeption  
In den letzten Jahren wurde auf dem Grundstück durch die Telekom ein Hotel betrieben, 
welches im Jahr 2018 dur ch einen privaten Eigentümer übernommen wurde und sich 
weiterhin in Betrieb befindet. Der Eigentümer beabsichtigt das Plangrundstück neu zu 
ordnen und zu überbauen. Hierbei soll, verteilt auf 3 Baufelder, ein Gewerbegebiet mit einer 
Geschossfläche von vorerst max. 77.5 00 m² für Geschäfts -, Büro- und Verwaltungsgebäude 
entstehen. Mit einer bedingten Festsetzung ist die Geschossfläche auf 85.000 m² 
erweiterbar, wenn über ein Gutachten nachgewiesen werden kann, dass die Erschließung 
leistungsfähig erfolgen kan n. Während der ersten Offenlage war im Bebauungsplanentwurf 
noch eine Geschossfläche von insgesamt max. 85.000 m² ohne bedingte Festsetzung 
vorgesehen. Da sich während der ersten Offenlage herausstellte, dass einige Maßnahmen des 
Mobilitätskonzeptes nicht durch einen städtebaulichen Vertrag abgesichert werden können 
und somit eine leistungsfähige Erschließung des Vorhabens nicht gesichert ist, musste das 
Mobilitätskonzept überarbeitet werden und im Bebauungsplan als Folge daraus eine bedingte 
Reduzierung de r Geschossfläche auf 77.500 m² erfolgen. Hiermit ist eine leistungsfähige 
Erschließung des Bebauungsplangebietes nun gegeben. Die Anzahl der Vollgeschosse prägt 
sich je nach Baufeld unterschiedlich aus und reicht von sechs bis max. zwölf Vollgeschosse. 
Mit einer angedachten Durchmischung unterschiedlicher Nutzungen in den Erdgeschossen 
des Plangebietes (u.a. Gastronomie), soll die Entstehung eines lebendigen Bürostandortes

- 5 - 
erfolgen. Für die planerische Neuanordnung des Grundstückes soll das bestehende Hotel  
abgerissen werden.  
 
Grünstruktur und Klimaschutz  
Entlang der westlichen Grundstücksgrenze befindet sich im Bestand ein mit Bäumen und 
Sträuchern dicht bewachsener Erdwall, welcher durch den Bebauungsplanentwurf zum Erhalt 
geschützt werden soll. Im Plangeb iet werden Grünflächen neu angelegt, die unterschiedlich 
als Rasen- und Wiesenfläche oder mit Sträuchern und Bäumen bepflanzt werden. Im 
städtebaulichen Entwurf werden zwischen einzelnen Gebäudeteilen Innenhöfe deutlich, 
welche ebenfalls begrünt werden und  als Aufenthaltsfläche dienen sollen. Für alle Gebäude 
im Plangebiet ist eine Dach - und Fassadenbegrünung festgesetzt, was zusätzlich zu den 
anderen Pflanz - und Grünmaßnahmen zu einem positiven Ergebnis in der Eingriffs - und 
Ausgleichbilanz führt. Auf den Dachflächen sind, in Kombination mit der Dachbegrünung, 
Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie verpflichtend zu errichten. Im städtebaulichen 
Vertrag ist geregelt, dass die Gebäude entsprechend den Kriterien des KfW -40-Programms zu 
planen und zu errichten  sind. 
 
Erschließung und ruhender Verkehr  
Das Plangebiet wird über zwei Zufahrten an das bestehende Straßenverkehrsnetz 
angebunden. Eine Zufahrt befindet sich im nördlichen Bereich des Plangebiets an der 
Deutsche-Telekom-Allee, die andere Zufahrt befindet sich im südlichen Bereich des 
Plangebietes an der Hilpertstraße. Das Plangebiet ist ebenfalls über Busverbindungen der 
HEAG mobilo GmbH an das Darmstädter ÖPNV -Netz angebunden. Der ruhende Verkehr soll 
ausschließlich in einer Tiefgarage untergebracht werden. Ausgenommen hiervon sind 
Stellplätze für Kurzzeitparkende, mobilitätseingeschränkte Personen, Car -Sharing-Angebote 
und ein festgelegter Anteil der zu errichtenden Fahrradabstellplätze. Um die KFZ -Fahrten der 
zukünftigen Nutze r des Plangebietes zu reduzieren, wurde ein Mobilitätskonzept erarbeit et. 
Die entsprechenden Vorschläge und die Umsetzung hieraus (u.a. Errichtung von Car -Sharing-
Stationen) wurden in dem städtebaulichen Vertrag mit dem Eigentümer vereinbart , der am 
11.05.2023 (MV 2023/0080) von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen wurde.  
 
Zu 1.: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB, die in der Trägerbeteiligung 
nach § 4 Abs. 2 BauGB sowie d ie in der erneuten, eingeschränkten Beteiligung nach 
§ 4a Abs. 3 S. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan entwurf W 23.2 
und der Begründung mit Umweltbericht zusammengefasst und abschließend geprüft. 
 
Zu 2.: 
In Anlage 2 (datenschutzrelevant ) wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der 
Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB, die zur Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 
BauGB (Offenlage) sowie die in der erneuten, eingeschränkten Beteiligung nach 
§ 4a Abs. 3 S. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan entwurf W 23.2 
und der Begründung mit Umweltbericht  zusammengefasst und abschließend geprüft. 
 
Zu 3.: 
Dem Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche -Telekom-Allee – (Anlage 
3), einschließlich der im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen 
und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser , ist 
mit seiner Begründung (Anlage 4) zuzustimmen.

Zu 4.: 
Der Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche -Telekom-Allee – (Anlage 
3), einschließlich der im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen 
und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser ,) ist 
gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Bebauungsplan, tritt anschließend 
durch öffentliche Bekanntmachung im Darmstädter ECHO in Kraft. 
 
 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat 
 
 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
 
• 12 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs W 23.2 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung

Punkt 3: Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2023/0218) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
  
Stimmenthaltung: SPD und Die Linke.

Punkt 12: Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - 
(Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2023/0218) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Stimmenthaltung: SPD, Die Linke., Stadtve. Dietrich (FW) und 1 Stimme aus 
 UFFBASSE

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
15.08.2023 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2023/0218 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche -Telekom-Allee - 
(Satzungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 08.08.2023  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
nach § 4 Abs. 1 BauGB, der Beteiligung an der Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und 
der erneuten öffentlichen Auslegung nach § 4a Abs. 3 S. 2 BauGB gingen die in Anlage 1 
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im 
Sinne der jeweiligen Prü fung (Anlage 1) abschließend entschieden.  
2. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB , der 
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2  BauGB sowie der erneuten öffentlichen Auslegung 
nach § 4a Abs. 3 S. 2 BauGB gingen die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, 
datenschutzrelevante Anlage)  abschließend entschieden.

- 2 - 
3. Dem Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die 
Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser (Anlage 3) und der dazugehörigen Begründung (Anlage 4) wird 
zugestimmt. 
4. Der Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 - mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die 
Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser (Anlage 3) wird zur Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB  
Anlage 2 - Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit  
Anlage 3 - Bebauungsplan W 23.2 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)  
Anlage 4 - Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan W 23.2  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 3 - 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom  08.08.2023:  
 
Für das Grundstück des ehemaligen Commundo  Hotels in der Hilpertstraße 27, Gemarkung 
Darmstadt, Flur 43, Flurstücke Nr. 1/98, 1/99, 1/100, 1/101, 1/102 nördlich der 
Hilpertstraße sowie westlich der Deutsche -Telekom-Allee ist das Verfahren zur Aufstellung 
eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinn e des § 30 Abs. 1 BauGB zur teilweisen 
Änderung des Bebauungsplans W  23 – Hilpertstraße Nord – durchgeführt worden, da die 
Gebietsart „Sondergebiet für Polizei - und Fernmeldebehörde“ der vom Eigentümer geplanten 
Nutzung als Gewerbegebiet entgegensteht.  
 
Den Aufstellungsbeschluss zur tlw. Änderung des Bebauungsplans W 23 durch das 
Bebauungsplanverfahren W 23.2 – Hilpertstraße/T -Online-Allee – hat die 
Stadtverordnetenversammlung am 13.02.2020 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der 
Öffentlichkeit sowie der B ehörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange fand mit 
Beschluss des Magistrats der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 13.01.2021 im Zeitraum 
zwischen dem 22.01.2021 bis einschließlich 22.02.2021 statt. Der Beschluss zur Offenlage 
und der Änderung des Au fstellungsbeschlusses wurde von der Stadtverordnetenversammlung 
am 10.02.2022 gefasst. Die Offenlage fand im Zeitraum vom 28.02.2022 bis einschließlich 
30.03.2022 statt. Da während der Offenlage Einwendungen bzgl. der Planunterlagen bei der 
Stadtverwaltung  eingegangen sind, die die Grundzüge der Planung betrafen, wurden 
daraufhin vereinzelte Festsetzungen des Bebauungsplans angepasst oder neu eingefügt. 
Insbesondere handelte es sich dabei um eine bedingte Reduzierung der Geschossfläche 
aufgrund der Erkenntn isse des überarbeiteten Mobilitätskonzeptes sowie verpflichtende 
Festsetzungen zur Bereitstellung erneuerbarer Energien. Diese Änderungen haben eine 
erneute Offenlage der Planunterlagen gem. §  4a Abs. 3 S. 2 BauGB erfordert, welche nach 
Beschluss der Stadt verordnetenversammlung vom 11.05.2023 im Zeitraum vom 30.05.2023 
bis einschließlich 30.06.23 durchgeführt wurde. Die erneute Beteiligung wurde auf die neuen 
o.g. Inhalte hin eingeschränkt und ergab keine planrelevanten Erkenntnisse mehr, sodass 
zum Abschluss des Planungsverfahrens der Bebauungsplan von der 
Stadtverordnetenversammlung nun zur Satzung beschlossen werden kann.  
 
Städtebauliche Konzeption  
In den letzten Jahren wurde auf dem Grundstück durch die Telekom ein Hotel betrieben, 
welches im Jahr 2018 durch einen privaten Eigentümer übernommen wurde und sich 
weiterhin in Betrieb befindet. Der Eigentümer beabsichtigt das Plangrundstück neu zu 
ordnen und zu überbauen. Hierbei soll, verteilt auf 3 Baufelder, ein Gewerbegebiet mit einer 
Geschossfläche von vorerst max. 77.5 00 m² für Geschäfts -, Büro- und Verwaltungsgebäude 
entstehen. Mit einer bedingten Festsetzung ist die Geschossfläche auf 85.000 m² 
erweiterbar, wenn über ein Gutachten nachgewiesen werden kann, dass die Erschließung 
leistungsfähig erfolgen kann . Während der ersten Offenlage war im Bebauungsplanentwurf 
noch eine Geschossfläche von insgesamt max. 85.000 m² ohne bedingte Festsetzung 
vorgesehen. Da sich während der ersten Offenlage herausstellte, dass einige Maßnahmen des 
Mobilitätskonzeptes nicht durch einen städtebaulichen Vertrag abgesichert werden können 
und somit eine leistungsfähige Erschließung des Vorhabens nicht gesichert ist, musst e das 
Mobilitätskonzept überarbeitet werden und im Bebauungsplan als Folge daraus eine 
bedingte Reduzierung der Geschossfläche auf 77.500 m² erfolgen. Hiermit ist eine 
leistungsfähige Erschließung des Bebauungsplangebietes nun gegeben. Die Anzahl der 
Vollgeschosse prägt sich je nach Baufeld unterschiedlich aus und reicht von sechs bis max. 
zwölf Vollgeschosse. Mit einer angedachten Durchmischung unterschiedlicher Nutzungen in 
den Erdgeschossen des Plangebietes (u.a. Gastronomie), soll die Entstehung eines 
lebendigen Bürostandortes erfolgen. Für die planerische Neuanordnung des Grundstückes 
soll das bestehende Hotel abgerissen werden.

- 5 - 
 
Grünstruktur und Klimaschutz  
Entlang der westlichen Grundstücksgrenze befindet sich im Bestand ein mit Bäumen und 
Sträuchern dicht bewachsener Erdwall, welcher durch den Bebauungsplanentwurf zum Erhalt 
geschützt werden soll. Im Plangebiet werden Grünflächen neu angelegt, die unterschiedlich 
als Rasen- und Wiesenfläche oder mit Sträuchern und Bäumen bepflanzt werden. Im 
städtebaulichen Entwurf werden zwischen einzelnen Gebäudeteilen Innenhöfe deutlich, 
welche ebenfalls begrünt werden und als Aufenthaltsfläche dienen sollen. Für alle Gebäude 
im Plangebiet ist eine Dach - und Fassadenbegrünung festgesetzt, was zusätzlich zu den 
anderen Pflanz- und Grünmaßnahmen zu einem positiven Ergebnis in der Eingriffs - und 
Ausgleichbilanz führt. Auf den Dachflächen sind, in Kombination mit der Dachbegrünung, 
Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie verpflichtend zu errichten. Im städtebaulichen 
Vertrag ist geregelt, dass die Gebäude entsprechend den Kriterien des KfW -40-Programms zu 
planen und zu errichten  sind. 
 
Erschließung und ruhender Verkehr  
Das Plangebiet wird über zwei Zufahrten an das bestehende Straßenverkehrsnetz 
angebunden. Eine Zufahrt befindet sich im nördlichen Bereich des Plangebiets an der 
Deutsche-Telekom-Allee, die andere Zufahrt befindet sich im südlichen Bereich des 
Plangebietes an der Hilpertstraße. Das Plangebiet ist ebenfalls über Busverbindungen der 
HEAG mobilo GmbH an das Darmstädter ÖPNV -Netz angebunden. Der ruhende Verkehr soll 
ausschließlich in einer Tiefgarage untergebracht werden. Ausgenommen hiervon sind 
Stellplätze für Kurzzeitparkende, mobilitätseingeschränkte Personen, Car -Sharing-Angebote 
und ein festgelegter Anteil der zu errichtenden Fahrradabstellplätze. Um die KFZ -Fahrten der 
zukünftigen Nutze r des Plangebietes zu reduzieren, wurde ein Mobilitätskonzept erarbeit et. 
Die entsprechenden Vorschläge und die Umsetzung hieraus (u.a. Errichtung von Car -Sharing-
Stationen) wurden in dem städtebaulichen Vertrag mit dem Eigentümer vereinbart , der am 
11.05.2023 (MV 2023/0080) von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen wurde.  
 
Zu 1.: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB, die in der Trägerbeteiligung 
nach § 4 Abs. 2 BauGB sowie d ie in der erneuten , eingeschränkten Beteiligung nach 
§ 4a Abs. 3 S. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan entwurf W 23.2 
und der Begründung mit Umweltbericht zusammengefasst und abschließend geprüft. 
 
Zu 2.: 
In Anlage 2 (datenschutzrelevant ) wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der 
Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB, die zur Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 
BauGB (Offenlage) sowie die in der erneuten , eingeschränkten Beteiligung nach 
§ 4a Abs. 3 S. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan entwurf W 23.2 
und der Begründung mit Umweltbericht  zusammengefasst und abschließend geprüft. 
 
Zu 3.: 
Dem Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche -Telekom-Allee – (Anlage 
3), einschließlich der im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen 
und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser , ist 
mit seiner Begründung (Anlage 4) zuzustimmen. 
 
Zu 4.: 
Der Entwurf des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche -Telekom-Allee – (Anlage 
3), einschließlich der im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen

- 6 - 
und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasse r,) ist 
gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Bebauungsplan, tritt anschließend 
durch öffentliche Bekanntmachung im Darmstädter ECHO in Kraft. 
 
 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat 
 
 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
 
• 12 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs W 23.2 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung

1 / 84 
 
 
 
 
Bebauungsplan W 23.2  
- Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee – 
  
 
Begründung 
 
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
 
05. Juli 2023 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Dezernent III: 
 
 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat 
 
 
 
 
 
 
 
Anlage 4

2 / 84 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
 
 
Bearbeitung:  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp 
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer

3 / 84 
 
Inhaltsverzeichnis: 
Teil A: Begründung 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 11  
2. Rechtsgrundlagen 12  
3. Verfahren 13  
3.1 Aufstellungsbeschluss und Änderung des Aufstellungsbeschlusses 13  
3.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 13  
3.3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB 13  
3.4 Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 14  
3.5 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 2 BauGB 14  
3.6 Erneute und eingeschränkte Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 4a Abs. 3 S. 2 BauGB 
i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 3  S. 2 BauGB i.V.m. 
§ 4 Abs. 2 BauGB 15  
3.7 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 16  
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 16  
5. Planungsrechtliche Situation 17  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 17  
5.2 Flächennutzungsplan 18  
5.3 ICE-Neubaustrecke Rhein/Main und Rhein/Neckar 19  
5.4 Landschaftsplan 19  
5.5 Bebauungspläne 21  
6. Schutzgebietsausweisungen 28  
6.1 Natura 2000-Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 28  
6.2 Gesetzlich geschützte Biotope 28  
6.3 Schutzgebiete und -objekte, Naturschutz 28  
6.4 Landschaftsschutzgebiete 28  
6.5 Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 28  
6.6 Baumschutzsatzung 29  
6.7 Bodendenkmäler 29  
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 29

4 / 84 
 
7.1 Städtebauliche Situation 29  
7.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 30  
7.2.1 MIV 30  
7.2.2 ÖPNV 30  
7.2.3 Fuß- und Radwege 31  
7.3 Ver- und Entsorgung 31  
7.3.1 Gas, Strom und Kommunikation 31  
7.3.2 Wasserversorgung 31  
7.3.3 Wasserentsorgung 31  
7.4 Freiraumstruktur und Freiflächen 31  
8. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 31  
8.1 Naturräumliche Einordnung 31  
8.2 Relief, Geologie und Boden 32  
8.3 Hydrogeologie und Grundwasser 33  
8.4 Klima und Luft 34  
8.5 Landschaftsbild und Erholung 36  
8.6 Biotoptypen und Vegetation 36  
8.7 Fauna 37  
8.7.1 Artenschutzfachliche Potentialabschätzung 2019 37  
9. Bodenschutz / Altlasten 37  
9.1 Grundlagen 37  
9.2 Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altablagerungen 37  
9.3 Vorsorgender Bodenschutz 38  
9.4 Bodenfunktionsbewertung 38  
10. Kampfmittel 39  
11. Planung / städtebauliches Konzept 39  
12. Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätskonzept 41  
12.1 Stellplätze 41  
12.2 Öffentlicher Nahverkehr 41  
12.3 Verkehrsuntersuchung und Mobilitätskonzept 41  
12.3.1 Verkehrliche Auswirkungen 41  
12.3.2 Mobilitätskonzept 42

5 / 84 
 
13. Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan 44  
13.1 Grünordnungsplan 44  
13.2 Grün- und Freiflächenkonzept 45  
13.3 Zu begrünende Freiflächen 47  
13.4 Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen 47  
13.4.1 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität 47  
14. Wasserwirtschaftliche Belange 48  
14.1 Wasserversorgung 48  
14.2 Wasserqualität 48  
14.3 Schutz- und Sicherungsgebiete 48  
14.4 Oberirdische Gewässer 48  
14.5 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 48  
14.6 Grundwasserverunreinigung 49  
14.7 Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung 49  
14.8 Abwasser 49  
14.9 Grundwasser 49  
15. Immissionsschutz 49  
15.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrslärm 49  
15.2 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Gewerbelärm 51  
15.3 Passiver Schallschutz für schutzbedürftige Aufenthaltsräume 51  
15.3.1 Maßgebliche Außenlärmpegel 51  
15.3.2 Schalldämmende Lüftungseinrichtungen 51  
15.4 Luftverkehr 52  
16. Allgemeiner Klimaschutz 52  
16.1 Klimaökologie 53  
16.2 Nutzung erneuerbarer Energien 56  
17. Artenschutzrechtliche Beurteilung 56  
17.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 56  
17.2 Ermittlung der relevanten Arten, Untersuchungstiefe 57  
17.3 Wirkfaktoren 57  
17.3.1 Baubedingte Wirkfaktoren 57  
17.3.2 Anlagebedingte Wirkfaktoren 57

6 / 84 
 
17.3.3 Betriebsbedingte Wirkfaktoren 57  
17.4 Untersuchungsergebnisse 58  
17.4.1 Vögel 58  
17.4.2 Fledermäuse 60  
17.5 Vermeidungs- Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen 62  
18. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 62  
18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes 62  
18.2 Bilanzierung 65  
18.2.1 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 68  
19. Biodiversität 68  
20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 69  
20.1 Art der baulichen Nutzung 69  
20.2 Maß der baulichen Nutzung 69  
20.2.1 Grundflächenzahl 69  
20.2.2 Größe der Geschossfläche 70  
20.2.3 Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen 71  
20.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 74  
20.4 Bauweise 74  
20.5 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 74  
20.6 Flächen für sonstige Nebenanlagen 74  
20.7 Ein- und Ausfahrten (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 75  
20.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 75  
20.8.1 Oberflächenbefestigung 75  
20.8.2 Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken 75  
20.8.3 Dachbegrünung und Fassadenbegrünung 75  
20.8.4 Begrünung von Tiefgaragen und deren Querungen 77  
20.8.5 Artenschutzmaßnahmen 77  
20.9 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 77  
20.10 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 79  
20.10.1. Freiflächenkennziffer 1 79  
20.10.2. Freiflächenkennziffer 2 79

7 / 84 
 
20.10.3. Freiflächenkennziffer 3 79  
20.10.4. Freiflächenkennziffer 4 79  
20.10.5. Freiflächenkennziffer 5 79  
20.10.6. Anzupflanzende Bäume 79  
20.10.7. Grundstücksbegrünung 80  
20.10.8. Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität 80  
20.11. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 
Nr. 25b BauGB) 80  
20.12. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 
BauGB) 80  
21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 81  
21.1. Dachformen und Dachneigung 81  
21.2. Werbeanlagen 81  
21.3. Einfriedungen 82  
21.4. Anlagen zur Solarenergiegewinnung und Dachaufbauten 82  
22. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 82  
22.1. Zisternensatzung 82  
23. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 83  
24. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten 83  
25. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 84  
 
 
TEIL B: Umweltbericht (als gesonderter Teil)

8 / 84 
 
Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet, Quelle: openstreetmap, Stand 10.06.2021 ............. 17 
Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 .................. 18 
Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 ................................................................ 18 
Abb. 4: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte ......................... 19 
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte ................ 20 
Abb. 6: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets, 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt .............................................................................. 21  
Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße Nord - mit seiner Überplanung 
durch den Bebauungsplan W 59 und der Darstellung des neuen Plangebietes W 23.2 ..... 23 
Abb. 8: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest - .............................. 25 
Abb. 9: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 42 – ehem. FTZ-Gelände - .................................. 26 
Abb. 10: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 11 – Hilpertstraße –, ............................................ 27 
Abb. 11: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV, Quelle: openstreetmaps, Stand 10.06.2021 .... 30 
Abb. 12: Digitales Geländemodell [Höhe ü. NN.] des Untersuchungsgebietes rund um das 
Plangebiet in 1 m horizontaler Auflösung, Quelle: Expertise Klimaökologie 
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 ......................................... 32 
Abb. 13: Auszug aus der Klimafunktionskarte (links) und aus der Planungshinweiskarte (rechts) 
aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt (INKEK 2016), Quelle: Expertise 
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 .................. 34 
Abb. 14: Nächtliches Temperaturfeld zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m über Grund in °C; 
mesoskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie, Stand August 2021 .................................................................................... 35  
Abb. 15: Städtebaulicher Entwurf, Stand 11.05.2021 ...................................................................... 40  
Abb. 16: Maßnahmenübersicht und Reduzierung des Individualverkehrs, Durth RoosConsulting 
GmbH................................................................................................................................ 43  
Abb. 17: Ausschnitt Grünordnungsplan zum Bebauungsplan W 23.2 .............................................. 45 
Abb. 18: Beurteilungspegel „Verkehr“, tags, Immissionshöhe 6 m üG ............................................. 50 
Abb. 19: Beurteilungspegel „Verkehr“, nachts, Immissionshöhe 6 m üG.......................................... 50 
Abb. 20: Lärmschutzbereich Flughafen Frankfurt/Main, Land Hessen ............................................. 52 
Abb. 21: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im 
Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie, Stand August 2021 .................................................................................... 53  
Abb. 22: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) 
auf Blockebene, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie, Stand August 2021 .................................................................................... 54

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Abb. 23: Ergebnisse der Brutvogelkartierung im Plangebiet ............................................................ 58 
Abb. 24: Räumliche Verteilung der Einzelnachweise und Nahrungsgäste ....................................... 59 
Abb. 25: Darstellung der Betroffenheit der Brutvogelarten innerhalb des Grundstückes .................. 60 
Abb. 26: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (tatsächlicher Bestand), PgD 
(2021)................................................................................................................................ 64  
Abb. 27: Überlagerung Ausschnitt Bebauungsplan W 23 mit Geltungsbereich des vorliegenden 
Bebauungsplanentwurfs W 23.2 ........................................................................................ 65  
Abb. 28: Berechnung der Dachüberdeckung sonstiger technischer Dachaufbauten ........................ 72 
Abb. 29: Bezugspunkt Technical Infrastructure Building (EUMETSAT) ........................................... 73 
Abb. 30: Berechnung des Anteils der Dachbegrünung .................................................................... 76  
Abb. 31: Berechnung des Anteils der Anlagen für Solarenergiegewinnung ..................................... 78

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Teil A  
Begründung

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 11 / 84 
 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Ziel des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - ist die 
Schaffung von Baurecht für ein Gewerbegebiet. Für das Baugrundstück besteht der am 
22.06.1976 in Kraft getretene Bebauungsplan W 23 Hilpertstraße Nord, welcher für das 
genannte Baugrundstück ein Sondergebiet für Polizei- und Fernmeldebehörde festsetzt. 
Diese Nutzungsart ist aufgrund der städtebaulichen Entwicklungen in den letzten Jahrzenten 
nicht mehr zeitgemäß und wird nicht mehr verfolgt. 
Auf dem Baugrundstück wurde durch die Telekom in den letzten Jahren ein teilunterkellertes, 
U-förmiges Tagungshotel betrieben, welches im Jahr 2018 durch einen privaten Investor 
übernommen wurde. Im östlichen Grundstücksbereich ragt die Unterkellerung (Tiefgarage) 
über die Bestandsbebauung hinaus. Südlich des Tagungshotels befinden sich Parkplätze, 
die vorwiegend mit Verbundstein befestigt sind. Weiterhin sind parkartig angelegte 
Grünflächen und Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden. Im Norden grenzt an das 
Plangebiet des Bebauungsplans die „Telekom-City“, im Osten jenseits der Bahnlinie das 
Wohngebiet am Haardtring, im Süden die Hilpertstraße und die Kasernenflächen der Kelley 
Barracks und des Nathan-Hale-Depots sowie im Westen ein Gewerbegebiet u.a. mit dem 
Hauptzollamt Darmstadt und der Deutschen Post. 
Um für das Plangebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zu 
gewährleisten, soll mit dem Bebauungsplan für den Gesamtbereich die Voraussetzung für 
einen urbanen Bürostandort geschaffen werden. Dieser soll zur Unterbringung von 
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden, Gewerbebetrieben und weiteren 
entsprechenden Nutzungen dienen. Freiflächen, öffentliche Räume, Erschließungs- und 
Begegnungsflächen sollen innerhalb des Gebietes als Kommunikationszonen entwickelt 
werden, um den Bürostandort zu einem Ort mit hoher Aufenthaltsqualität und sozialer 
Interaktion aufzuwerten.  
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandortes bildet die Fokussierung 
auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie 
soll durch flächensparendes Bauen sowie der Nutzung neuer Energien angestrebt werden. 
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch einen möglichst geringen 
Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der Freiflächengestaltung Beachtung.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 12 / 84 
 
2. Rechtsgrundlagen  (Stand vor erneuter Offenlage) 
 
 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert 
durch Art. 11 des Gesetzes vom 08.10.2022 (BGBl. I S. 1726) 
 Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2234) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
 Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
 Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.11.2022 (GVBl. S. 571) 
 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) 
 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), 
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240) 
 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. 
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt 
geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt 
geändert durch Art. 12 des Gesetzes vom 20.07.2022 (BGBl. I S. 1309) 
 Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 17.11.2022 (GVBl. S. 576) 
 Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I 
S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 19.10.2022 (BGBl. I S. 1792) 
 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 
(BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I 
S. 4147)

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 13 / 84 
 
3. Verfahren 
3.1 Aufstellungsbeschluss und Änderung des Aufstellungsbeschlusses 
Das Bebauungsplanverfahren erfolgte im zweistufigen Regelverfahren. Die 
Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 13.02.2020 den 
Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / 
Deutsche-Telekom-Allee - gefasst. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 
erfolgte am 26.02.2020. 
Im Rahmen des Offenlagebeschlusses wurde aufgrund der Namensänderung der 
unmittelbar angrenzenden Straße „T-Online-Allee“ in „Deutsche-Telekom-Allee“ der 
Aufstellungsbeschluss geändert. Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 
10.02.2022 die Offenlage und die Änderung des Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan 
W 23.2 Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee beschlossen. 
3.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 
Die öffentliche Bekanntmachung der frühzeitigen Beteiligung erfolgte am 19.01.2021 im 
Darmstädter Echo. Die Planungsunterlagen zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit 
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurden entsprechend der Bekanntmachung vom 22.01.2021 bis 
einschließlich 22.02.2021 in das Internet eingestellt. Aufgrund der Schutzmaßnahmen gegen 
die Ausbreitung des Corona-Virus wurden keine Planungsunterlagen zur allgemeinen 
Einsicht im Rahmen von frühzeitigen Beteiligungen im Stadtplanungsamt ausgelegt. An die 
Stelle der Auslegung trat die Internetbeteiligung. 
Insgesamt ging bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt eine Stellungnahme von Seiten der 
Öffentlichkeit ein. Im Wesentlichen wurden folgende Belange thematisiert: 
 Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen 
 Entwicklungsmöglichkeit eines Hochhauses 
 Frei- und Grünflächen 
 Artenschutz (Vögel und Kleintiere) 
 Abweichende Bauweise (über 50 m Gebäudelänge) 
 Bauschutt 
3.3 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB 
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die 
Planung berührt sein könnten, wurden durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt im Rahmen 
der frühzeitigen Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 14.01.2021 von der 
Planung unterrichtet und zu einer Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang 
und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert.  
Parallel zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand eine 
verwaltungsinterne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren 
Verwaltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 25 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher 
Belange ein, von denen 7 Anregungen enthielten. Seitens der städtischen Stellen wurden 14 
Stellungnahmen verfasst; in 7 Schreiben wurden Anregungen gegeben.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 14 / 84 
 
Im Wesentlichen wurden folgende Belange thematisiert: 
 Einzelhandel 
 Grundwasser 
 Bodenschutz 
 Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung und der damit verbundene naturschutzrechtliche 
Ausgleich 
 Ver- und Entsorgung 
 Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiete 
 Artenschutz (Vögel, Fledermäuse und Insekten) 
 Erhaltung und Anpflanzung von Bäumen 
 Durchgrünung des Plangebietes 
 Pflanzlisten 
 Dach- und Fassadenbegrünung 
 Grünordnungsplan 
 Besonders geschützte Alleebäume nach § 30 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG 
 Lärmschutz 
 Klimaschutz (Erstellung einer klimatischen Mikroanalyse) 
 Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen, Carsharing und Kurzzeitparker 
 Fahrradabstellplätze 
 Belange der Feuerwehr (Löschwasserversorgung, Rettungswege, Dach- und 
Fassadenbegrünung, Sirene, Notbrunnen) 
 Verkehrliche Erschließung 
3.4 Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 
Die öffentliche Bekanntmachung zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 
erfolgte am 18.02.2022 im Darmstädter Echo. Gemäß dem Gesetz zur Sicherstellung 
ordnungsgemäßer Planungs- und Genehmigungsverfahren während der 
COVID-19-Pandemie (Planungssicherstellungsgesetz - PlanSiG) wurden die 
Planungsunterlagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit vom 28.02.2022 bis einschließlich 
30.03.2022 in das Internet eingestellt. Als zusätzliches Informationsangebot gem. § 3 Abs. 2 
PlanSiG erfolgte parallel eine Auslegung der Planunterlagen im Stadtplanungsamt der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Einsichtnahme war dabei nur nach vorheriger 
Terminvereinbarung zur Einhaltung der Corona-Schutzmaßnahmen möglich. 
Bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt gingen von Seiten der Öffentlichkeit keine 
Stellungnahmen ein. 
3.5 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 2 BauGB 
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die 
Planung berührt sein könnten, wurden durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt im Rahmen 
der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 15.02.2022 von der Planung 
unterrichtet und zur Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf aufgefordert.  
Parallel zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand eine 
verwaltungsinterne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren 
Verwaltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 16 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher 
Belange ein, von denen 6 Anregungen enthielten. Seitens der städtischen Stellen wurden 10 
Stellungnahmen verfasst; in 7 Schreiben wurden Anregungen gegeben. Ergänzend zu den in 
der frühzeitigen Beteiligung geäußerten Belangen wurden folgende Themen geäußert:

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 15 / 84 
 
 Nachnutzung bestehender Gebäude 
 Bestandsbäume im Bereich der festgesetzten Tiefgarage 
 Insektenfreundliche Außenbeleuchtungen 
 Anlagen für Solarenergiegewinnung 
 Brandschutztechnische Belange 
 Klimaschutz/Klimaanpassung 
 Ladeinfrastruktur für E-Mobile 
3.6 Erneute und eingeschränkte Beteiligung der Öffentlichkeit gem. 
§ 4a Abs. 3 S. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und erneute eingeschränkte 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4a Abs. 3  S. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB 
Der Entwurf des Bebauungsplans wurde nach den Beteiligungsverfahren gem. 
§ 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB wie folgt geändert bzw. ergänzt: 
 Aufnahme einer bedingten Festsetzung zur Reduzierung der Geschossfläche aufgrund 
der Vorgaben im Mobilitätskonzept 
 Aufnahme einer Festsetzung zur verpflichtenden Errichtung von Anlagen zur Gewinnung 
solarer Strahlungsenergie 
 Änderung der Festsetzungen zur Dachbegrünung und zu Anlagen zur Gewinnung solarer 
Strahlungsenergie zur baurechtlichen Harmonisierung beider Festsetzungen 
Im Sinne des § 4a Abs. 3 S. 2 BauGB wurde nach dem Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom 11.05.2023 der geänderte Entwurf des Bebauungsplans 
erneut offengelegt. Dabei wurde bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten 
oder ergänzten Teilen abgegeben werden können. 
Die öffentliche Bekanntmachung zur erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 
§ 4a Abs. 3 S. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte am 22.05.2023 im Darmstädter 
Echo. Die Planungsunterlagen wurden zur Beteiligung der Öffentlichkeit vom 30.05.2023 bis 
einschließlich 30.06.2023 im Stadtplanungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
ausgelegt. Mindestens für denselben Zeitraum erfolgte eine Einstellung der 
Planungsunterlagen in das Internet. 
Bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt gingen von Seiten der Öffentlichkeit keine 
Stellungnahmen ein. 
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die 
Planung berührt sein könnten, wurden durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt im Rahmen 
der Beteiligung mit Schreiben vom 12.05.2023 von der Planung unterrichtet und zur 
Stellungnahme zu den geänderten oder ergänzten Teilen des Bebauungsplanentwurfs 
aufgefordert. 
Parallel zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand eine 
verwaltungsinterne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren 
Verwaltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 16 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher 
Belange ein, die keine weiteren Anregungen enthielten. Seitens der städtischen Stellen 
wurden 7 Stellungnahmen verfasst; in denen ebenfalls keine weiteren Anregungen gegeben 
wurden.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 16 / 84 
 
3.7 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 
Alle fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden planerisch objektiv geprüft und bewertet. Die 
Bewertung und mögliche Auswirkungen auf die Planung durch die vorgetragenen 
Anregungen, Bedenken und Hinweise sind in den Abwägungsdokumenten dargelegt. 
Einigen vorgetragenen Anregungen und Hinweisen wurde gefolgt und diese sind im Entwurf 
des Bebauungsplans berücksichtigt worden. 
Zum Ende des Bebauungsplanverfahrens wurde zusammen mit den im Rahmen der 
Beteiligung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB sowie der erneuten Beteiligungen gem. 
§ 4a Abs. 3 BauGB eingegangenen Stellungnahmen eine Gesamtabwägung zum Beschluss 
durch die Stadtverordnetenversammlung erstellt. Die Abwägungsergebnisse der einzelnen 
Stellungnahmen werden den Einwendern (Öffentlichkeit) sowie den Behörden und sonstigen 
Trägern öffentlicher Belange nach dem Satzungsbeschluss mitgeteilt. 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
Das Planungsgebiet W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - liegt westlich der 
Bahnstrecke der Main-Neckar-Bahn im südwestlichen Abschluss der sogen. „Weststadt“ in 
Darmstadt.  
Die Größe des Plangebiets (Geltungsbereich) beträgt ca. 3 ha. 
Das Planungsgebiet wird begrenzt 
– im Norden durch ein Parkhaus der unmittelbar angrenzenden Bürogebäude 
– im Osten durch die Deutsche-Telekom-Allee 
– im Süden durch die Hilpertstraße und 
– im Westen durch die Bürogebäude des Grundstücks Hilpertstraße 31.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 17 / 84 
 
  
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet, Quelle: openstreetmap, Stand 10.06.2021 
5. Planungsrechtliche Situation  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (Reg. FNP) 2010 ist das 
Plangebiet als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand“ dargestellt. Gemäß 
§ 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die 
Festsetzung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO im Bebauungsplan W 23.2 
entspricht insoweit der Ausweisung im Regionalplan Südhessen / Reg. FNP 2010 und gilt 
somit als den Zielen der Raumordnung angepasst. 
Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, 
Bestand“ dargestellt.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 18 / 84 
 
 
Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
5.2 Flächennutzungsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
weist das Plangebiet entlang der Hilpertstraße als gewerbliche Baufläche aus. 
Die Erstellung des Bebauungsplans W 23.2 sieht für die künftige Entwicklung des 
Plangebiets ebenfalls ein Gewerbegebiet vor. Der Bebauungsplan ist somit aus dem 
Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 19 / 84 
 
5.3 ICE-Neubaustrecke Rhein/Main und Rhein/Neckar 
Zur Entlastung der stark befahrenen Eisenbahnmagistralen und Verkehrsknoten in den 
Ballungszentren Rhein/Main und Rhein/Neckar ist eine Neubaustrecke zwischen Frankfurt 
(Main) und Mannheim geplant (s. lilafarbene gestrichelte Trasse in Abb. 3).  
Für das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan W 23.2 ergeben sich durch die 
Neuplanung der ICE-Trasse keine Bindungen. Das Plangebiet des Bebauungsplans W 23.2 
ist von den Planungen zur ICE-Neubaustrecke nicht betroffen.  
 
5.4 Landschaftsplan 
In der Leitbildkarte des Landschaftsplans der Stadt Darmstadt (September 2004) ist das 
Plangebiet mit der Zielsetzung „Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen“ dargestellt. 
Damit sind folgende Ziele verbunden: 
– Schaffung eines vernetzten Grünsystems 
– Gestalten und Offenhalten wichtiger landschaftlicher Übergangszonen (Ortsränder) 
– Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente 
– Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) 
– Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge 
– Eingrünung der Ortsränder 
Entlang der Deutsche-Telekom-Allee ist darüber hinaus der „Erhalt/Ausbau von wichtigen 
Grünverbindungen“ ausgewiesen. 
 
Abb. 4: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte  
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus dieser Vorgabe 
entwickelt.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 20 / 84 
 
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplans weist für das Plangebiet eine „Verbesserung 
für Grün auf Bauflächen“ aus. Östlich an das Plangebiet grenzt die Darstellung für 
„Ausgewählte Grünverbindung / Grünzüge – Planung“ an. Sie ist mit der 
Maßnahmennummer D 5 versehen. Entsprechend dieser soll kurz bis mittelfristig die 
„Neuanlage / der Ausbau von Grünzügen und Grünverbindungen" erfolgen.  
 
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte 
Insbesondere durch die Erhöhung des Grünanteils gegenüber der bestehenden Situation 
sowie der Stärkung der wichtigen Grünverbindung entlang der Deutsche-Telekom-Allee, 
durch eine weitere Baumreihe entlang der östlichen Grundstücksgrenze, wird durch den 
Bebauungsplan W 23.2 eine Verbesserung der Grünqualität erreicht.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 21 / 84 
 
5.5 Bebauungspläne 
 
Abb. 6: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets,  
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 22 / 84 
 
Gegenwärtiges Planungsrecht 
Für das Plangebiet besteht derzeit noch der am 22.06.1976 in Kraft getretene 
Bebauungsplan W 23 - Hilpertstraße Nord -, der in einem Teilbereich bereits durch den 
Bebauungsplan W 59 überplant wurde. 
Der überwiegende Teil der Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23 ist als 
Sonderbaufläche für die Bundespost (FTZ), bzw. die Polizeiverkehrsbereitschaft und im 
südwestlichen Bereich an der Hilpertstraße eine kleinere Fläche für gewerbliche Nutzung 
festgesetzt.  
Die Grundflächenzahl im als Gewerbegebiet festgesetzten Teilbereich beträgt 0,5, die 
Geschossflächenzahl 0,7. Im als Sondergebiet festgesetzten Teilbereich beträgt die 
Grundflächenzahl 0,6. Die Baumassenzahl im Sondergebiet ist auf 3,0 festgesetzt. Die Zahl 
der Vollgeschosse als Höchstgrenze beschränkt sich im Sondergebiet auf V. Von der Zahl 
der Vollgeschosse können Ausnahmen bis zu 8 Geschossen zugelassen werden. 
Im Gewerbegebiet ist die geschlossene und im Sondergebiet die offene Bauweise 
festgesetzt. Abweichend davon darf an die Grenze zum Nachbargrundstück angebaut 
werden, wenn Baugrenzen dem nicht entgegenstehen und die Gebäudehöhe das Maß von 
3,50 m nicht überschreitet. 
Private Grünflächen sind als Schutzpflanzung anzulegen und dicht mit Bäumen und 
Sträuchern zu bepflanzen. 
Im Gewerbe- und Sondergebiet sind die Grundstücksfreiflächen, soweit keine 
betriebstechnischen Gründe entgegenstehen, gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.  
Hinsichtlich der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen sind Bauwerke im Grundriss und 
in ihrer Lage zueinander rechtwinklig zu errichten. Fernmeldetürme und technische 
Spezialanlagen sind hiervon ausgenommen. Dachneigungen sind von 0° - 15° zulässig.  
Grundstücke sind gegen öffentliche Verkehrsflächen mit Randsteinen von max. 30 cm Höhe 
abzugrenzen.  
Die Festsetzungen des Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord – widersprechen der 
angestrebten Nutzung als Gewerbegebiet in Form eines modernen Büro- und 
Dienstleistungsstandortes. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße / 
Deutsche-Telekom-Allee - wird der Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße Nord -, in diesem 
Teilbereich geändert.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 23 / 84 
 
 
Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße Nord - mit seiner Überplanung 
durch den Bebauungsplan W 59 und der Darstellung des neuen Plangebietes W 23.2 
Angrenzende Bebauungspläne 
Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest - 
Im Westen grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23.2 an den Geltungsbereich 
des Bebauungsplans W 59 - Hilpertstraße Nordwest - der am 14.01.2017 in Kraft getreten ist. 
Der Bebauungsplan weist das Gebiet als Gewerbegebiet GE und eingeschränktes 
Gewerbegebiet GEe aus. Gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO sind zulässig: 
- Gewerbebetriebe aller Art, sofern nicht nachfolgend ausgeschlossen oder 
ausnahmsweise zulässig, Öffentliche Betriebe, 
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 
- Anlagen für sportliche Zwecke  
Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig:

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 24 / 84 
 
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und 
Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche 
und Baumasse untergeordnet sind, 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke 
Gemäß § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO sind nicht zulässig: 
- Tankstellen, 
- Lagerhäuser und Lagerplätze, 
- Vergnügungsstätten, 
- Sonstige Gewerbebetriebe, die auf Darstellung oder Handlungen mit sexuellem Charakter 
ausgerichtet sind 
- Einzelhandelsbetriebe 
Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEe sind von den zulässigen Nutzungen nur solche 
Betriebe und Anlagen zulässig, die nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig sind. 
Die zulässige Grundfläche (GRZ) die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, beträgt 
für den als Gewerbegebiet festgesetzten Teilbereich 0,4 und für den als eingeschränktes 
Gewerbegebiet festgesetzten Teil 0,5. Die Geschossflächenzahl für den als Gewerbegebiet 
festgesetzten Teilbereich beträgt 1,4.  
Die Höhe der baulichen Anlagen setzt die Traufhöhe als Mindestmaß für das eingeschränkte 
Gewerbegebiet auf 128,60 m ü. NN fest, die Traufhöhe als Höchstmaß auf 139,0 m ü. NN. 
Für das Gewerbegebiet wird die Traufhöhe als Höchstmaß auf 147,10 m ü. NN festgesetzt. 
Die maximale Gebäudehöhe darf durch notwendige Aufzugsüberfahrten und Dachaufbauten 
um 3,0 m auf insgesamt 5% der Dachflächen überschritten werden. 
Nebenanlagen sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig.  
Die Verbindung zu den Verkehrsflächen ist auf drei Ein- und Ausfahrten von der Hilpertstraße 
und eine vom Pupinweg von je max. 16 m Breite begrenzt.  
Mindestens 30 % der nicht überbauten Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. 
Im GE und GEe sind nur Flachdächer und flachgeneigte Dächer mit einer Neigung von 
weniger als 10° zulässig. Mindestens 60 % der Dachflächen sind zu begrünen.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 25 / 84 
 
 
Abb. 8: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 59 – Hilpertstraße Nordwest - 
Bebauungsplan W 42 - ehem. FTZ Gelände - 
Im Norden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 23.2 an den 
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 42 – ehem. FTZ-Gelände - der am 18.07.2003 in 
Kraft getreten ist. Die Nutzung zielt auf einen Bürostandort ab. Das Baugebiet gliedert sich in 
unterschiedliche Baufenster mit differenzierten Festsetzungen gemäß ihrer Lage und 
Aufgabe im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 26 / 84 
 
 
Abb. 9: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 42 – ehem. FTZ-Gelände - 
Der Bebauungsplan W 42 weist das Gebiet als Gewerbegebiet GE aus. Angrenzend zu der 
westlich gelegenen Wohnbebauung wurde die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen 
eingeschränkt. Zulässig sind demnach nur die das benachbarte Wohnen nicht erheblich 
belästigende gewerbliche Nutzungen, z.B. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. 
Einzelhandelsbetriebe, Lagerplätze, Lagerhäuser und Tankstellen sowie 
Vergnügungsstätten sind nicht zulässig. 
Das Baugebiet gliedert sich in 10 Baufelder mit teilweise unterschiedlichen Festsetzungen. 
Die zulässige Grundflächenzahl die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, beträgt 
0,8. Die maximal zulässige Geschossfläche für die einzelnen Baufelder wird unterschiedlich 
festgesetzt, das Höchstmaß wird allerdings für das Baufeld GE*9 mit 73.000 m² festgesetzt

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 27 / 84 
 
Die Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß liegt in allen Baufeldern bei VII. Staffelgeschosse 
sind nicht zulässig. 
Der Grünflächenanteil der nicht überbauten Grundstücksflächen muss mindestens 30 % 
betragen. 50 % der Dachflächen (Flachdächer) sind extensiv zu begrünen. 70 % der 
Dachflächen von Tiefgaragen, sofern sie nicht überbaut sind, sind intensiv zu begrünen. 
Alle Dächer sind als Flachdächer mit einer Neigung von max. 5 Grad zu errichten. 
 
Bebauungsplan W 11 – Hilpertstraße – 
Im Süden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 23.2 an den Geltungsbereich 
des Bebauungsplanes W 11 – Hilpertstraße -, der am 02.03.1976 in Kraft getreten ist.  
  
Abb. 10: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 11 – Hilpertstraße –,  
Die Grundflächenzahl beträgt 0,6, die Geschossflächenzahl 2,0. Die Zahl der Vollgeschosse 
als Höchstgrenze beschränkt sich auf IV. Von der Zahl der Vollgeschosse können 
Ausnahmen bis zu 8 Geschossen zugelassen werden, wenn die Außenwandlänge 30 m 
nicht überschreitet und der Bauwerksabstand mindestens das Einfache der Traufhöhe des 
höchsten Gebäudes beträgt.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 28 / 84 
 
Es ist die offene Bauweise festgesetzt. Abweichend davon darf an die Grenze zum 
Nachbargrundstück angebaut werden, wenn Baugrenzen dem nicht entgegenstehen und die 
Gebäudehöhe das Maß von 3,50 m nicht überschreitet. 
Hinsichtlich der äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen sind Bauwerke im Grundriss und 
in ihrer Lage zueinander rechtwinklig zu errichten. Dachneigungen sind von 0° - 15° zulässig. 
Diese Bestimmung gilt nicht für Oberlichtaufbauten. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans W 11 – Hilpertstraße - wird künftig vollständig 
durch den Bebauungsplan W 46 – Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot – überplant, der sich 
derzeit noch in Aufstellung befindet.  
Für den Gesamtbereich von Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot ist die Rahmenplanung 
„Konversionsflächen West - Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot“ erarbeitet worden, deren 
Ziel die Umnutzung der Gesamtflächen in ein Gewerbegebiet ist und eine entsprechende 
Erschließungsstruktur und Grundstücksneuordnung vorsieht. 
6. Schutzgebietsausweisungen 
6.1 Natura 2000-Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planungsrelevanter Umgebung Natura 
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).  
Die nächstgelegenen FFH-Gebiete sind das Gebiet Nr. 6117-309 „Beckertanne von 
Darmstadt mit angrenzenden Flächen“ und 6117-304 „Ehemaliger August-Euler-Flugplatz 
von Darmstadt“. Sie befinden sich westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer Entfernung 
von etwa 2,5 km westlich des Plangebietes. 
Bei dem nächstgelegenen VSG-Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117-401 
„Griesheimer Sand“. Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in einer 
Entfernung von etwa 2,5 km. 
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plangebiet sind durch die vorliegende 
Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten. 
6.2 Gesetzlich geschützte Biotope 
Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich geschützten Biotope gemäß § 30 Abs. 2 
BNatSchG vorhanden. 
6.3 Schutzgebiete und -objekte, Naturschutz 
Die nächstgelegenen Naturschutzgebiete „Bessunger Kiesgrube“ im Südosten und 
„Ehemaliger August-Euler-Flugplatz von Darmstadt“ im Westen befinden sich in ungefähr 2 
bis 2,5 km Entfernung. 
6.4 Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfasst die ca. 420 m entfernt vom 
Plangebiet angrenzenden Waldflächen. Für diese Waldflächen ist eine Ausweisung als 
Bannwald geplant. 
6.5 Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 29 / 84 
 
6.6 Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt. 
Geschützt sind Bäume, die - gemessen in einem Meter Höhe - bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
6.7 Bodendenkmäler 
Es liegen keine Erkenntnisse zum Vorhandensein von Bodendenkmälern vor. 
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
7.1 Städtebauliche Situation 
Das Plangebiet liegt im Südwesten der Wissenschaftsstadt Darmstadt, westlich der in 
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Main-Neckar-Bahntrasse. Im Norden grenzt an das 
Plangebiet die „Telekom-City“, im Osten jenseits der Bahnlinie das Wohngebiet „am 
Haardtring“, im Süden die „Hilpertstraße“ und die Kasernenflächen der „Kelley Barracks“ und 
des „Nathan-Hale-Depots“ und im Westen ein Gewerbegebiet u.a. mit Hauptzollamt 
Darmstadt und Deutscher Post. 
Die Gebäude innerhalb des Plangebietes weisen fünf Vollgeschosse auf. 
Das Grundstück ist mit einem teilunterkellerten, U-förmigen Tagungshotel bebaut. Im 
östlichen Grundstücksbereich ragt die Unterkellerung (Tiefgarage) über die 
Bestandsbebauung hinaus. Südlich des Tagungshotels befinden sich großflächige 
Parkplätze. Die Parkplatzflächen sind vorwiegend gepflastert. Weiterhin sind parkartig 
angelegte Grünflächen und Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden. 
Im rückwärtigen Bereich des Tagungshotels befinden sich gärtnerisch angelegte Freiflächen, 
die keine Bebauung aufweisen, sondern als Rasenflächen angelegt sind. 
Die nähere Umgebung ist geprägt durch weitere gewerbetreibende Unternehmen. 
Vorzugsweise lässt sich eine offene Bauweise der umliegenden Gebäude erkennen mit 
Flachdächern bzw. einer Neigung der Dächer von 0° - 15°. Die Zahl der Vollgeschosse in der 
Umgebung variiert zwischen vier bis sieben. Staffelgeschosse sind in der näheren 
Umgebung nicht vorhanden. 
Das Plangebiet ist an der südlichen und westlichen Grenze von Hecken und Sträuchern 
umgeben. Innerhalb des Plangebiets sind im nördlichen Teil Frei- bzw. Grünflächen 
vorhanden, die zum Teil gärtnerisch angelegt sind. Gerade im südlichen Teil des Plangebiets 
ist dies deutlich zu erkennen, da Bäume, Sträucher und Wiesen den großflächigen Parkplatz 
und den Eingangsbereich des Hotels auflockern. In ca. 250 m Entfernung grenzt im Westen 
ein Waldgebiet an das Plangebiet an. 
Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die Hilpertstraße im Süden des Plangebiets, sowie 
über die Deutsche-Telekom-Allee im Osten, die an die Hilpertstraße im Süden 
angeschlossen ist. Eine Autobahnanbindung an die A 5 und A 67 ist ebenfalls vorhanden und 
ist vom Plangebiet schnell zu erreichen.  
Da das Gebiet überwiegend als Gewerbegebiet ausgewiesen ist, finden sich in der 
Umgebung ausschließlich gewerbetreibende Unternehmen. Lebensmitteldiscounter sowie 
Lebensmittelvollversorger befinden sich in ca. 1 km Entfernung zum Plangebiet.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 30 / 84 
 
7.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
7.2.1 MIV 
Die Anbindung an das städtische und übergeordnete Straßennetz erfolgt von der an das 
Plangebiet angrenzenden Hilpertstraße im Süden sowie der Deutsche-Telekom-Allee im 
Osten. Das Grundstück wird über die Hilpertstraße sowie Deutsche-Telekom-Allee 
erschlossen. Weitere durchgängige Verbindungen sind für den MIV im Plangebiet nicht 
vorhanden.  
Die Hauptverkehrs- und Erschließungsstraßen im Osten und Süden sind gut für den 
motorisierten Individualverkehr ausgebaut und an das weitere Verkehrsnetz in Darmstadt 
angeschlossen. 
7.2.2 ÖPNV 
Das Plangebiet ist im Osten über die Haltestelle „Hilpertstraße“ und im Südwesten über die 
Haltestelle „Hauptzollamt“ durch die Buslinie K an das bestehende ÖPNV-Netz 
angeschlossen. Die Haltestellen werden unter der Woche von 6 Uhr bis 20 Uhr im 15 
Minuten Takt bedient. Am Wochenende erfolgt an den genannten Haltestellen auch eine 
Anbindung durch die Buslinie R, Samstag tagsüber von 8 bis 16 Uhr im 30 Minutentakt, 
ansonsten zwischen 16 und 23 Uhr im 60 Minutentakt, Sonntag von 6 bis 23 Uhr im 60 
Minutentakt. Da das Plangebiet in unmittelbarer Nähe zu den beiden Haltestellen liegt, 
verfügt dieses über eine sehr gute Erschließung mit dem ÖPNV. 
 
Abb. 11: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV, Quelle: openstreetmaps, Stand 10.06.2021

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 31 / 84 
 
7.2.3 Fuß- und Radwege 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine öffentlichen Fuß- und Radwege. 
Außerhalb des Plangebiets, entlang der Hilpertstraße und Deutsche-Telekom-Allee 
bestehen gut ausgebaute Rad- und Fußwegverbindungen, über die das Plangebiet zu 
erreichen ist. 
7.3 Ver- und Entsorgung 
7.3.1 Gas, Strom und Kommunikation 
Das Gebiet des Geltungsbereichs ist derzeit im Bereich der Hilpertstraße im Süden und im 
Bereich der Deutsche-Telekom-Allee im Osten an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz 
angeschlossen. Da das Gebiet bereits erschlossen ist und die Ver- und Entsorgung aktuell 
gesichert ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Ver- und Entsorgung des 
Plangebietes auch weiterhin gesichert ist. 
7.3.2 Wasserversorgung 
Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der bestehenden Nutzung an das Ver- und 
Entsorgungsnetz angeschlossen. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Wasser- 
und Löschwasserversorgung des Plangebiets weiterhin gesichert ist. 
7.3.3 Wasserentsorgung 
Im Sinne des § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das anfallende Niederschlagswasser 
ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt oder über eine Kanalisation ohne 
Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem weder 
wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche 
Belange entgegenstehen. 
Es wird auf Kap. 14.7 „Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung“ verwiesen. 
7.4 Freiraumstruktur und Freiflächen 
Das Plangebiet ist durch das bestehende Gebäude, aber auch insbesondere durch den 
großflächigen Parkplatz stark versiegelt. 
Grün- und Freiflächen befinden sich im Westen und Norden des Plangebietes. Im Süden wird 
das Grundstück von einer breiten Heckenstruktur auf einem Erdwall begrenzt, welche von 
zahlreichen größeren Bäumen durchsetzt ist.  
Im Bereich des Parkplatzes befinden sich zwischen den Parkbuchten Grünstreifen mit 
Hecken, Sträuchern und teilweise Bäumen. Auch im Eingangsbereich des Hotels, an den 
Parkplatz angrenzend, wurde ausreichend für einen Grünanteil in Form von Wiesenfläche 
gesorgt. Die übrigen Flächen sind versiegelte Stellplatzflächen, Flächen für Abfall des 
Hotelbetriebs oder ein Rettungsweg für die Feuerwehr.  
8. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
8.1 Naturräumliche Einordnung 
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb 
des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).  
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederterrasse 
zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar. Sie bildet zusammen mit dem 
hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniederung (222) das so genannte "Hessische 
Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, neben Flugsand- und Dünengebieten,

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 32 / 84 
 
ausgedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bedeckt sind, sowie das als feuchte 
Rinne in Erscheinung tretende Altneckarbett. 
Im Bereich trockener Flugsand- und Dünengebiete sind heute Kiefernwälder vorherrschend, 
die stellenweise im Wechsel mit Spargelanbauflächen stehen. Im übrigen Gebiet herrscht 
Ackerbau vor. Der ausgedehnte Komplex des Jägersburg-Gernsheimer Waldes ist mit Wald 
vom Typ eines vor 20 Jahren noch recht naturnahen Eichenhainbuchenwaldes bestockt; er 
hat als Wassergewinnungsgebiet Bedeutung und seither tief greifende ökologische 
Veränderungen erlitten (Grundwasserabsenkung) (Umweltatlas Hessen, HLNUG 2013).  
Der Griesheim-Weiterstädter Sand ist ein im Wesentlichen dünenfreies, flaches 
Flugsandgebiet im Bereich eines kiefernreichen Eichen-Mischwaldes dessen heutige 
Vorkommen meist Sekundärwälder sind. 
Die vorgeschichtlich gut besiedelte Einheit ist heute im Bereich der waldfreien Flächen ein 
Acker- und Gemüseanbaugebiet, wobei der Gemüseanbau bei Griesheim seinen Ursprung 
in der Benutzung dieses Sandgebietes als Rieselfelder für die frühere Klärung der 
Darmstädter Abwässer hat. In diesem Bereich sind die Böden stark humos eutrophiert. Im 
nördlichen Teil der hier beschriebenen naturräumlichen Einheit, also bei Büttelborn, 
Weiterstadt und Darmstadt-Arheilgen finden sich neben dem bodenartbedingt 
anspruchsloseren Ackerbau auch Spargelsonderkulturen. Verschiedene Dünen sind beim 
Autobahnbau zur Sandgewinnung abgetragen worden (Klausing, Blatt 151 Darmstadt, 
1967). 
8.2 Relief, Geologie und Boden 
Das Relief innerhalb des Plangebietes liegt auf einer Höhe zwischen 125 und 127 m ü. NN, 
mit leichter Abnahme Richtung Südwest. Betrachtet man das Relief über das Plangebiet 
hinaus, steigt es von West nach Ost mit 16 m auf 2 km leicht an (0,8 % Steigung) (Expertise 
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, GEO-NET) 
 
Abb. 12: Digitales Geländemodell [Höhe ü. NN.] des Untersuchungsgebietes rund um das Plangebiet 
in 1 m horizontaler Auflösung, 
Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 
2021

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 33 / 84 
 
Das geologische Ausgangsgestein bilden Flugsande, welche zwischen den Eiszeiten im 
Pleistozän gen Osten verweht wurden und sich in der Rheinebene vor dem 
Bergstraßenanstieg abgelagert haben. Vorherrschende Bodeneinheiten sind Pararendzinen, 
Braunerden mit Bändern, örtl. Bänder-Parabraunerden. Die Mächtigkeiten können aufgrund 
des Reliefs, der Genese und der mehrmaligen Umlagerung stark variieren. Die Flugsande 
weisen stellenweise lehmige Horizonte auf, welche in unterschiedlicher Tiefe anzutreffen 
sind. 
Aufgrund der geologischen Voraussetzungen ist der Boden trocken und sandig. Meist ist der 
Oberboden von Dürre und Austrocknung geprägt. Der Untergrund kann jedoch bedingt durch 
eine lehmige bis tonige Schicht Staunässe aufweisen. Oberflächlich sind die Flugsande 
größtenteils entkalkt und damit nährstoffarm. 
Die vorhandenen Böden können nahezu vollständig als anthropogen überformte Böden 
angesehen werden. Dennoch sind teilweise großflächig unversiegelte Bodenbereiche mit 
ihren vielfältigen Funktionen für den Naturhaushalt als wertvoll einzustufen. Im Plangebiet 
sind dies vor allem die nördlichen und westlichen Randbereiche. 
Zur Erfassung der geo- und umwelttechnischen Standorteinschätzung liegt ein Gutachten 
von ITUS GmbH & Co. KG vom 14.11.2019 vor, welches im Folgenden zusammengefasst 
wiedergegeben wird: 
Der oberflächennahe Baugrund des Untersuchungsgebietes wird von aufgefüllten Böden 
geprägt. Darunter stehen nach der geologischen Karte quartäre Sande, bestehend aus 
teilweise schluffigen und örtlich feinkiesigen Fein- bis Mittelsanden mit einer Mächtigkeit von 
über 8 m an. 
Unter der vorhandenen Oberflächenbefestigung bzw. unterhalb der Grasnarbe wurden mit 
den durchgeführten Baugrundaufschlüssen bis in eine Tiefe von ca. 1,1 m unter der 
Geländeoberkante (Niveau ca. 124,9 m ü NN) aufgefüllte Böden erkundet. Diese sind 
schwach kalkhaltig bis kalkhaltig und bestehen aus Sanden und Kiesen mit 
unterschiedlichen kiesigen, schluffigen bzw. sandigen Beimengungen in hellbrauner, grauer 
bzw. brauner Farbe. 
Unter den aufgefüllten Böden bzw. unterhalb der Grasnarbe folgen quartäre Sande der 
Schicht 2a. Die Schicht besteht vorwiegend aus braunen, hellbraunen, beigen und 
graubraunen Fein- bis Mittelsanden mit kiesigen bis stark kiesigen und schwach schluffigen 
Beimengungen. 
Unterhalb der Schicht folgen quartäre Sande der Schicht 2b. Sie besteht vorwiegend aus 
braunen, hellbraunen, beigen und graubraunen Fein- bis Mittelsanden mit lokal feinkiesigen 
Beimengungen. 
Das Plangebiet wird der Erdbebenzone 1 und der Untergrundklasse S zugeordnet. Zudem 
wird es mit der Baugrundklasse C bewertet (Oberflächennaher Untergrund bis zu einer Tiefe 
von etwa 20 m (rollige bzw. gemischtkörnige Lockergesteine in mitteldichter Lagerung)). 
8.3 Hydrogeologie und Grundwasser 
Bei den im August 2019 durchgeführten Erkundungsarbeiten von ITUS wurde bis zur 
maximalen Untersuchungstiefe von ca. 8,6 m unterhalb der Geländeoberkante kein 
Grundwasser angetroffen. Die angetroffenen Böden waren trocken bis erdfeucht. 
Gemäß den Grundwasserhöhengleichenplänen von April 1957 bis Oktober 2015 lag der 
Grundwasserstand im Geländebereich in diesem Zeitraum in etwa bei 103 m ü. NN bis 
109 m ü. NN und entsprechend rd. 17 m bis 23 m tief unter Gelände. 
Niederschlagsabhängig ist in den Böden der Schichten 1 und 2a mit Bodenfeuchte sowie 
niederschlagsbedingtem Sickerwasser zu rechnen. Eine planmäßige Versickerung von 
Niederschlagswasser ist im Plangebiet grundsätzlich möglich. 
Das Plangebiet befindet sich nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet.

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Gemäß dem Fachinformationssystem Grundwasser- und Trinkwasserschutz des Landes 
Hessen (www.gruschu.hessen.de) befindet sich das Plangebiet in einem hydrogeologisch 
ungünstigen Gebiet. 
Es wird auf Kap. 14 „Wasserwirtschaftliche Belange“ hingewiesen. 
8.4 Klima und Luft 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet. Im Oberrheingraben und an der 
Bergstraße treten relativ hohe Temperaturen und geringe Niederschlagsmengen auf. Hier 
zeigt sich kontinentaler Klimaeinfluss. In Darmstadt lag die mittlere Jahrestemperatur im 
Zeitraum von 2010 bis 2018 bei rund 10,54°C. Die durchschnittliche Niederschlagsmenge 
lag zwischen 2010 bis 2018 bei etwa 687,70 mm, das langjährige Mittel von 1996 bis 2010 
liegt bei 749 mm (Messungen des Deutschen Wetterdienstes von der Internetpräsenz der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt entnommen). 
Für das Plangebiet liegt das Gutachten „Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie“ vom Büro GEO-NET von August 2021 vor, das im Folgenden für die 
Bestandssituation zusammengefasst wird: 
Für das Plangebiet wird in der Klimafunktionskarte im Rahmen der gesamtstädtischen 
Klimaanalyse (INKEK 2016) eine moderate bis starke Überwärmung ausgewiesen, wie sie in 
stark versiegelten und/oder dicht bebauten Bereichen zu erwarten ist. In der dazugehörigen 
Planungshinweiskarte besteht das Plangebiet zum Einen aus der Kategorie „Bebautes 
Gebiet mit klimarelevanter Funktion“, die laut Definition „weder zu intensiver thermischer 
Belastung führt, noch zu Beeinträchtigungen des Luftaustauschs und im Allgemeinen 
geringe klimatisch-lufthygienische Empfindlichkeiten gegenüber Nutzungsintensivierungen 
aufweisen.“ Zum anderen wird ein Teilbereich als „Bebautes Gebiet mit klimatischen 
Nachteilen“ bewertet. Laut der Gesamtstädtischen Klimaanalyse (INKEK 2016) gelten diese 
Gebiete unter stadtklimatischen Gesichtspunkten als sanierungsbedürftig. 
 
Abb. 13: Auszug aus der Klimafunktionskarte (links) und aus der Planungshinweiskarte (rechts) aus 
der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt (INKEK 2016), Quelle: Expertise 
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 
Ausgangspunkt für die Ermittlung der klimatischen Zusammenhänge ist eine 
austauscharme, sommerliche Hochdruckwetterlage, die häufig mit einer überdurchschnittlich 
hohen Wärmebelastung in den Siedlungsräumen sowie lufthygienischen Belastungen 
einhergeht. Während bei einer windstarken „Normallage“ der Siedlungsraum gut durchlüftet 
wird und eine Überwärmung kaum gegeben ist, stellt die windschwache 
Hochdruckwetterlage mit wolkenlosem Himmel im Sommer eine „Worst Case“-Betrachtung 
dar. Unter diesen Rahmenbedingungen können nächtliche Kalt- und Frischluftströmungen 
aus innerstädtischen Grün- und Brachflächen zum Abbau einer Wärmebelastung in den 
überwärmten Siedlungsflächen beitragen.

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Die bodennahe Lufttemperatur zum Betrachtungszeitpunkt 4 Uhr variiert im näheren Umfeld 
des Plangebietes hauptsächlich zwischen 18,0 °C und 20,5 °C. Erwartungsgemäß 
unterliegen vor allem die stärker versiegelten Bereiche einer höheren thermischen 
Belastung. Aufgrund des erhöhten Wärmespeicherpotenzials versiegelter Oberflächen, 
strahlen diese bis in die Nacht hinein Wärme aus. Dem gegenüber stehen Grün- und 
Freiflächen, auf denen in der Nacht Kaltluft entsteht und lokal zu einer Abkühlung des 
Temperaturfeldes führen. Dies ist unter anderem im Innenhof des derzeitigen Plangebietes 
zu erkennen. Gegenüber dem versiegelten Parkplatz südlich des Gebäudekörpers fällt die 
Lufttemperatur hier um ca. 2,0 bis 2,5 °C kühler aus. Baumstandorte sind ebenfalls wichtige 
Bestandteile der Kaltluftproduktion. Unterhalb der Baumkronen staut sich vor allem bei 
dichtem Bestand die tagsüber erwärmte Luft in der Nacht auf. Vor allem das westlich des 
Plangebietes gelegene Waldareal stellt in der Nacht eine wichtige und großflächige 
Kaltluftproduktionsfläche dar.  
Bei Betrachtung der Abb. 14 ist zu erkennen, dass ein Großteil des Stadtteils Darmstadt 
West aufgrund von Versiegelung und dichtem Gebäudebestand (zusätzliche 
Wärmeausstrahlung) thermisch belastet ist. Damit bestätigt sich das Ergebnis der 
gesamtstädtischen Klimaanalyse (INKEK 2016), in der dem Stadtteil eine moderate bis 
starke Überwärmung zugeschrieben wird. Positiv treten jedoch Bereiche mit höherem 
Freiland- und Grünanteil hervor, wie bspw. südlich der Hilpertstraße, westlich der 
Bahntrasse. 
 
Abb. 14: Nächtliches Temperaturfeld zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m über Grund in °C; 
mesoskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie, Stand August 2021

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8.5 Landschaftsbild und Erholung 
Landschaftsbild 
Das Relief des Plangebietes ist weitgehend eben mit Höhen zwischen 123,5 - 
128,5 m ü. NN. 
Die Landschaft im Plangebiet ist stark gewerblich überprägt und weist einen hohen 
Versiegelungsgrad auf. Es dominieren ein großer Gebäudekomplex (Hotel) und gärtnerisch 
angelegte Freiflächen, der südliche Bereich wird durch die Nutzung als Parkplatz bestimmt. 
Die Landschaft im Plangebiet wird geprägt durch Bauwerke, Vegetation und andere 
anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grünflächen). Die 
Bereiche werden vermutlich weitestgehend von Hotelgästen und Beschäftigten genutzt. Der 
intensiv gepflegte Innenbereich charakterisiert sich durch einen hohen Anteil an nicht 
heimischen Pflanzen. Das gesamte Grundstück wird im Süden und im Westen von einer 
breiten Heckenstruktur auf einem Erdwall begrenzt, welche von zahlreichen größeren 
Bäumen durchsetzt ist. Aufgrund der Lage außerhalb des Stadtzentrums und in einem 
gewerblich geprägten Gebiet, ist daher die Wahrnehmung und Qualität des Schutzgutes 
Landschaft als nicht außerordentlich hoch zu bewerten.  
Der oben erwähnte, begrenzende Heckenbereich verfügt über das größte Habitatpotential 
des Gebietes. Während die Heckenstruktur im Bereich des Parkplatzes vornehmlich von 
Kiefern (z.T. abgängig) und Robinien durchsetzt ist, finden sich in nordwestlicher Richtung 
zunehmend mehr heimische Laubbäume innerhalb des Strukturkomplexes.  
Der südliche Vorderbereich der Parkplätze charakterisiert sich durch angelegte Kiesbeete 
samt Robinien (und Exoten). Einzelne größere, heimische Laubbäume werten diesen 
Bereich ökologisch auf.  
Die verschiedenen Gebäude zeichnen sich durch eine technische Bauweise mit Flachdach 
aus und sind seitens der Fassaden vollständig intakt bzw. verschlossen.  
Innerhalb des nördlichen Grünbereiches findet sich ein kleines Gartenhäuschen, welches in 
die strukturiert angelegten und intensiv gepflegten Grünflächen integriert ist. 
Besonders hervorzuhebende Blickbeziehungen in die angrenzende Landschaft sind nicht 
vorhanden. 
Erholung 
Durch die gewerbliche Prägung des Planungsgebietes, ist es für die Naherholung der 
Öffentlichkeit eher weniger frequentiert und hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Erholung als 
nachrangig einzustufen. Potentiell ist die gärtnerisch angelegte Freifläche um das Gebäude 
für die Freizeitnutzung geeignet. 
Im Westen, außerhalb des Plangebiets, sind die zum Westwald gehörigen Waldflächen für 
die Naherholung der Bevölkerung der angrenzenden Wohngebiete von Bedeutung.  
8.6 Biotoptypen und Vegetation  
Es liegt eine Bestandserfassung von 2020 vor. 
Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung sowie der naturschutzrechtlichen 
Eingriffsregelung wurden Bestandserfassungen der Biotoptypen und ihrer kennzeichnenden 
Vegetation durchgeführt. 
Es wird auf das Kapitel 18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes verwiesen.

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8.7 Fauna 
8.7.1 Artenschutzfachliche Potentialabschätzung 2019 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde eine 
artenschutzfachliche Potentialabschätzung (Büro Ökologie und Stadtentwicklung, 2019) 
erstellt. 
Zu den Ergebnissen der faunistischen Untersuchungen wird auf Kap. 17 verwiesen. 
9. Bodenschutz / Altlasten  
9.1 Grundlagen 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB 
insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu 
berücksichtigen. Bei der Aufstellung darf das Problem Bodenbelastungen nicht 
ausgeklammert werden. Die Kommune hat sich im Rahmen der Aufstellung des 
Bebauungsplans zu vergewissern, ob die geplante Nutzung mit einer vorhandenen oder 
vermuteten Bodenbelastung vereinbar ist. 
Die Auswirkungen der vorliegenden Planung auf die im Boden und im Grundwasser 
vorhandenen Belastungen und auf mögliche Sanierungsmaßnahmen sind im 
Bauleitplanverfahren darzustellen, zu bewerten und abzuwägen. Ebenso verhält es sich mit 
den Auswirkungen der festgestellten Belastungen bzw. der Sanierungsmaßnahmen auf das 
geplante Vorhaben. 
9.2 Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altablagerungen 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie 
ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von 
Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädliche Bodenveränderungen und/oder 
Grundwasserschäden. 
Zur Erfassung der geo- und umwelttechnischen Standorteinschätzung liegt ein Gutachten 
von ITUS GmbH & Co. KG vom 14.11.2019 vor. Hierbei wurde eine abfalltechnische 
Voruntersuchung durchgeführt. Die Böden wurden auf die Parameterliste „Boden“ nach dem 
Baumerkblatt des Regierungspräsidiums Darmstadt (Stand September 2018) chemisch 
untersucht. 
Bis in eine Tiefe von ca. 1,1 m unter Geländeoberkante wurden aufgefüllte Böden der Schicht 
1 aus vorwiegend unterschiedlich stark kiesigen, schluffigen, tonigen bzw. sandigen Kiesen 
und Sanden in hellbrauner, grauer bzw. brauner Farbe angetroffen. 
Darunter stehen die gewachsenen Böden der Schicht 2 (Quartäre Sande) an. Der 
organoleptische Befund (Farbe, Geruch) der aufgefüllten Böden war unauffällig. Hinweise 
auf Fremdanteile lagen im Bereich der Aufschlusspunkte nicht vor. Das Vorhandensein von 
Bauschutt / Bauschuttresten in den aufgefüllten Böden ist möglich. Mit Alteinbauten 
(Altfundamente, Schächte, Kanäle, Leitung etc.) ist zu rechnen. Die unterlagernden 
quartären Sande sind organoleptisch unauffällig. 
Zur abfalltechnischen Voruntersuchung / Deklaration der geplanten Aushubmaterialien 
wurden aus den im August 2019 ausgeführten Kleinrammbohrungen umwelttechnische 
Proben schichtspezifisch entnommen. Die angetroffenen Böden wurden fachtechnisch 
angesprochen und beprobt. 
Die abfalltechnische Voruntersuchung der aufgefüllten Böden der Schicht 1 hat eine 
Einstufung in die Einbauklasse Z 2 ergeben. Abfallbestimmend für die Voreinstufung der 
Mischprobe waren die Parameter Blei und Kupfer im Feststoff.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 38 / 84 
 
Für die gewachsenen Böden der Schicht 2 ergab sich aufgrund der unauffälligen bzw. 
geringen Befunde der untersuchten Parameter eine abfalltechnische Voreinstufung in die 
Einbauklasse Z 0. 
Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen nach den vorliegenden 
Ergebnissen der abfalltechnischen Voruntersuchungen aufgefüllter und gewachsener Böden 
derzeit nicht vor. 
Im Hinblick auf eine ggf. geplante Baumaßnahme auf dem Gelände wird eine 
abfalltechnische Voruntersuchung, z. B. der geotechnischen Hauptuntersuchung, 
erforderlich. 
Auf Grundlage der weiterführenden abfalltechnischen Voruntersuchungen kann dann eine 
Grobmassenermittlung im Hinblick auf die geplanten Aushub- und Entsorgungsmaßnahmen 
und als Grundlage der Ausschreibung der Entsorgungsleistungen erarbeitet werden. 
Vor Durchführung bzw. baubegleitend zu den Aushub- und Entsorgungsmaßnahmen wird 
eine abfalltechnische Untersuchung der geplanten Aushubmaterialien anhand einer 
Haufwerksbeprobung bzw. einer Rasterbeprobung mittels Baggerschürfen erforderlich. 
9.3 Vorsorgender Bodenschutz 
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, dass die städtebauliche Entwicklung 
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll, wird durch die 
Bodenschutzklausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum Umweltschutz ergänzt. Im § 1a Abs. 2 
Satz 4 BauGB wird vorgegeben, dass die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich 
oder als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei sollen Ermittlungen zu den 
Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere 
Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten 
zählen können. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit 
Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich 
entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden 
(Nachverdichtung).  
Landwirtschaftliche Flächen oder Waldflächen werden nicht in Anspruch genommen. Hiermit 
wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet. 
Bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 
Mit der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden sind im 
Bebauungsplan Festsetzungen zur Beschränkung der überbaubaren Flächen, zur 
Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Begrünung getroffen. 
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im Rahmen der 
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorgaben zum Schutz des 
Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und zum Wiedereinbau des 
Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Es wird auf die Vorgaben des 
Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen. 
9.4 Bodenfunktionsbewertung 
Es liegen keine Informationen aus dem BodenViewer Hessen vor.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 39 / 84 
 
10. Kampfmittel 
Bei der Erstellung des Bebauungsplans sind gemäß § 1 Abs. 6 BauGB auch die allgemeinen 
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- 
und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berücksichtigen. Aus Gründen 
der Gefahrenabwehr und des bauleitplanerischen Vorsorgeprinzips ist zu klären, welche 
Gefahren von evtl. bestehenden Gefährdungen durch Kampfmittelbelastungen ausgehen.  
Gemäß dem Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung 
Kampfmittelräumdienst Hessen, muss auf dem Baufeld grundsätzlich mit dem 
Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet werden.  
Im Zuge der Baugrunderkundung wurden die Ansatzpunkte der Baugrunduntersuchungen 
im Vorfeld durch die WST GmbH, Eppelheim, auf Kampfmittelfreiheit geprüft. Im Bereich der 
Bohransatzpunkte wurden keine Auffälligkeiten festgestellt.  
Für die Ausführung der geplanten Baumaßnahme sind die Vorgaben des 
Kampfmittelräumdienstes zu beachten. 
11. Planung / städtebauliches Konzept 
Grundlage des Bebauungsplans stellt das städtebauliche Konzept von Boyauville Invest 
GmbH / warimpex und der Masterplan GmbH (Stand 11. Mai 2021) dar. Das städtebauliche 
Konzept zeigt mögliche zukünftige Bebauungen und Nutzungen innerhalb des Plangebietes 
auf, die jedoch im Festsetzungsrahmen des Bebauungsplanes, der als Angebotsplanung 
durch jedermann umsetzbar ist, noch variabel sind. 
Um dem Plangebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zukommen 
zu lassen, ist vorgesehen einen urbanen Bürostandort zu entwickeln, der zur Unterbringung 
von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden, Gewerbebetrieben, öffentlichen Betrieben 
und weiteren, einem Bürostandort dienenden Nutzungen, wie bspw. ein Café, Bäcker oder 
Gastronomie dient. 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandorts bildet die Fokussierung auf 
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie soll 
durch flächensparendes Bauen, ein umweltgerechtes Mobilitätsangebot sowie die Nutzung 
erneuerbarer Energien angestrebt werden. Ökologische und klimatische Aspekte finden 
durch einen möglichst geringen Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der 
Freiflächengestaltung Beachtung, z. B. durch die Berücksichtigung von Begrünung bei der 
Außenraumgestaltung zur Verringerung von Aufheizflächen sowie der Retention von 
Regenwasser auf den Flächen. Zudem sind Dach- und Fassadenbegrünungen vorgesehen.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 40 / 84 
 
 
Abb. 15: Städtebaulicher Entwurf, Stand 11.05.2021 
Ziel ist die Entwicklung des Grundstückes in mehreren Phasen (Stufenweise / terminlich 
gestaffelt). Diese Entwicklung soll den Weiterbetrieb des bestehenden Hotels 
berücksichtigen. Eine Realteilung des Standorts auf einzelne Grundstücke ist vorgesehen. 
Die städtebauliche Planung für die neuen Gebäude beabsichtigt Langlebigkeit und 
Nutzungsflexibilität zu erreichen. 
Die Quartiersplanung sieht eine Blockstruktur vor, die durch sechs Gebäude, in ihrer 
Maßstäblichkeit ähnlich, aufgeteilt wird. Dabei bildet sich aufgrund der hofartigen 
Gebäudestellung im nördlichen Bereich ein Platz heraus, der sich durch die Abstände 
zwischen Gebäuden nach Osten, Süden und Westen öffnet. Im südlichen Bereich entsteht 
eine Ost-West-Achse, als Grün- und Wegeverbindung. 
Der südliche Bereich kann losgelöst vom Rest des Quartiers betrachtet werden. Hier sind 
zwei Gebäude vorgesehen, von denen das östliche Gebäude zum Teil mit zwölf Geschossen 
ausgebildet werden soll, um an der Achse Deutsche-Telekom-Allee und Hilpertstraße als 
identitätsstiftender städtebaulicher Hochpunkt zu dienen. 
Bis auf das zwölfgeschossige Hochhaus sind die Gebäude insgesamt mit sechs bis sieben 
Vollgeschossen mit zusätzlichen Staffelgeschossen vorgesehen. 
Deutsche-Telekom-Allee 
Hilpertstraße

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 41 / 84 
 
Im Quartier sind im städtebaulichen Entwurf zwei unterschiedliche Plätze und verschiedene 
Freiflächen vorgesehen, die jeweils eine andere Funktion erfüllen können. Der südöstliche 
Platz, in unmittelbarer Nähe der Bushaltestelle, kann als Entree in das Quartier und als 
Fläche zum Abstellen von Fahrrädern dienen. Im städtebaulichen Entwurf ist angedacht, den 
im nördlichen Bereich liegenden Platz einer urbanen Nutzung zuzuführen. Dies kann durch 
mögliche Erdgeschossnutzungen erfolgen, die einen lebendigen Kommunikations- und 
Begegnungsraum bilden. Im Westen befindet sich eine begrünte Aufenthaltsfläche, die die 
Gelegenheit bietet, sich in der Mittagspause im Grünen zu erholen. 
Der Bürostandort soll als Quartier verstanden und erlebbar werden und zu einem Ort mit 
hoher Aufenthaltsqualität und sozialer Interaktion werden, nicht nur für das Plangebiet selbst, 
sondern auch für die angrenzenden Gewerbestandorte. Hierbei kommt insbesondere der 
möglichen Erdgeschosszone eine besondere Bedeutung zu. Durch die angedachten 
Arkaden und der Nutzung von Außenflächen durch mögliche Gastronomie, können sich die 
Freiflächen, halböffentlichen Räume, Erschließungs- und Begegnungsflächen als 
Kommunikationszonen entwickeln. Aber auch großflächig angelegte Dachterrassen können 
als kommunikativer Treffpunkt und für Meetings im Freien genutzt werden. 
Die Erschließung des Plangebietes für den MIV erfolgt über Hilpertstraße und 
Deutsche-Telekom-Allee. 
12. Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätskonzept 
Für den Bürostandort soll die Förderung einer nachhaltigen Mobilität durch eine gute 
Anbindung an das Umfeld und Vernetzung mit der Nachbarschaft erzielt werden, u.a. durch 
Zuwegungen zum ÖPNV sowie attraktive Fuß- und Radwegeangebote. 
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge soll ausschließlich in Tiefgaragen organisiert werden. 
Hiervon ausgenommen sind jedoch Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen, 
Kurzzeitparker und Carsharing-Angebote. Diese sind ausschließlich oberirdisch in den 
jeweils festgesetzten Bereichen zulässig. 
12.1 Stellplätze 
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt nachzuweisen. 
12.2 Öffentlicher Nahverkehr 
Mit der Entwicklung des Plangebietes bleibt der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr 
des Plangebietes unverändert. 
Es wird auf Kap. 7.2.2 verwiesen. 
12.3 Verkehrsuntersuchung und Mobilitätskonzept 
Für das geplante Vorhaben im Plangebiet liegt mit Stand November 2021 (Büro Durth Roos 
Consulting GmbH) eine Verkehrsuntersuchung sowie ein Mobilitätskonzept vor, welche 
während der ersten Offenlage gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 vom 28.02.2022 bis 30.03.2022 
öffentlich ausgelegen haben. Ziel war der Nachweis der gesicherten Verkehrserschließung 
des Bauvorhabens sowie insbesondere die leistungsfähige Abwicklung des 
bauvorhabenbezogenen Prognoseverkehrs an maßgebenden Knotenpunkten im 
umliegenden Straßennetz. 
12.3.1 Verkehrliche Auswirkungen  
Die Verkehrsuntersuchung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: 
„In der vorliegenden Verkehrsuntersuchung wurde das geplante Bauvorhaben im Zuge der 
Hilpertstraße in Darmstadt hinsichtlich des zu erwartenden Verkehrsaufkommens unter

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 42 / 84 
 
Berücksichtigung der Straßennetzkonfiguration nach Realisierung der neuen 
Haupterschließungsstraße "HGSW" sowie der Änderungen des Verkehrsgeschehens im 
Gebiet durch weitere städtebauliche Entwicklungen untersucht. 
Die verkehrlichen Nachweise haben gezeigt, dass der Prognoseverkehr an vier der fünf 
untersuchten Knotenpunkte mit mindestens der Qualitätsstufe D leistungsfähig abgewickelt 
werden kann. 
Am Knotenpunkt "Hilpertstraße / Am Kavalleriesand" kann die leistungsfähige Abwicklung 
des Prognoseverkehrs in der vormittäglichen Spitzenstunde nicht sichergestellt werden 
(Qualitätsstufe E).“ 
„Der Nachweis  [der leistungsfähigen Abwicklung des bauvorhabenbezogenen 
Prognoseverkehrs an maßgebenden Knotenpunkten im umliegenden Straßennetz]  konnte 
geführt werden, wenn der bauvorhabenbezogene Prognoseverkehr um 121 Kfz-Fahrten im 
Zielverkehr in der vormittäglichen Spitzenstunde reduziert wird. Sowohl die Qualitätsstufe 
des Verkehrsablaufs als auch die erforderlichen Rückstauräume könnten dann gewährleistet 
werden.“ „Basierend auf diesen Ergebnissen sollen Mobilitätsmanagement-Maßnahmen 
implementiert werden. 
Der Prognoseverkehr durch die neuen Nutzungen ist so zu reduzieren, dass am oben 
aufgeführten, maßgebenden Knotenpunkt mindestens die Qualitätsstufe D in der 
vormittäglichen Spitzenstunde erreicht werden kann. Darüber hinaus muss sichergestellt 
werden, dass es zu keiner Blockierung bzw. Überstauung des benachbarten Knotenpunktes 
"Hilpertstraße / Haardtring" kommt. Grund hierfür ist der geringe Abstand zwischen beiden 
Knotenpunkten. 
Die leistungsfähige Erschließung des Areals kann unter Berücksichtigung des 
fortgeschriebenen, projektspezifischen Mobilitätskonzeptes (DRC, Juli 2022) nachgewiesen 
werden. 
Alle Betrachtungen basieren auf dem zugrunde gelegten Nutzungsmix innerhalb des 
Bebauungsplangebietes. Sollte sich dieser Nutzungsmix ändern (z.B., wenn andere 
zulässige Nutzungen realisiert werden), dann sind hierfür ebenfalls durch 
Mobilitätsmanagement-Maßnahmen die sich ergebenden Prognoseverkehre so zu 
reduzieren, dass sie vom umliegenden Verkehrsnetz leistungsfähig abgewickelt werden 
können.“ 
12.3.2 Mobilitätskonzept 
Durch den plangebenden Mehrverkehr sind vereinzelte Verkehrsknotenpunkte stark belastet 
(s. Kap. 12.3.1 „Verkehrliche Auswirkungen“). Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
wurde deshalb ein für die Leistungsfähigkeit der umliegenden Knotenpunkte notwendiges 
Mobilitätskonzept durch das Büro Durth Roos Consulting GmbH erarbeitet (November 2021), 
welches durch eine Fortschreibung (Juli 2022) ergänzt wurde. Ziel war der Nachweis der 
gesicherten Verkehrserschließung der zukünftigen Bauvorhaben. 
Gegenstand des Mobilitätskonzeptes war die Festlegung von standortbezogenen Mobilitäts- 
und sonstigen Maßnahmen, anhand derer der bauvorhabenbezogene Prognoseverkehr um 
mindestens 121 Kfz-Fahrten im Zielverkehr in der vormittäglichen Spitzenstunde reduziert 
werden kann, um den Nachweis der gesicherten Verkehrserschließung des Bauvorhabens 
erbringen zu können. Sowohl die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufs als auch die 
erforderlichen Rückstauräume könnten dann gewährleistet werden. 
Das Mobilitätskonzept kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: 
„Die inhaltliche Aufbereitung eines Mobilitätskonzeptes für das Bauvorhaben Hilpertstraße 
27 in Darmstadt zeigt ein vielschichtiges Ergebnis. Durch eine umfassende Betrachtung des 
Spektrums sämtlicher Maßnahmen und unter Berücksichtigung der projektbezogenen und 
standortspezifischen Randbedingungen kristallisieren sich die Handlungsfelder heraus, mit 
welchen im Rahmen des Mobilitätskonzeptes das Ziel der leistungsfähigen verkehrlichen 
Erschließung durch die Reduzierung von Kfz-Fahrten erreicht werden kann.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 43 / 84 
 
Auf Grund der standortspezifischen Situation zeigt sich, dass für bestimmte Nutzungen (z.B. 
Lebensmittelhandwerk und Gastronomie) kein zusätzlicher Verkehr zu erwarten ist. Grund 
hierfür sind die zu erwartenden Verbundeffekte im Areal und dessen Umfeld. 
Darüber hinaus besteht Potential zur Reduzierung des MIV-Anteils am Modal-Split und 
demzufolge der objektbezogenen Kfz-Fahrten, insbesondere durch Maßnahmen zur 
Stärkung der Fahrradnutzung und zur Bildung von Fahrgemeinschaften. Zusätzlich soll im 
Sinne eines multi- und intermodalen Verkehrsverhaltens die Nutzung von 
Sharing-Angeboten gefördert werden. 
Das Ergebnis des entwickelten Mobilitätskonzeptes ist ein umfassendes Paket an 
Mobilitätsmanagement-Maßnahmen in ausreichendem Umfang für sämtliche Nutzer im 
Areal, mit denen der prognostizierte Individualverkehr wirksam reduziert werden kann. 
In nachfolgender Tabelle ist eine Übersicht der beschriebenen, standort- und 
nutzerbezogenen Maßnahmen sowie der dadurch erreichbaren Reduzierung an Kfz-Fahrten 
dargestellt.“ 
 
Abb. 16: Maßnahmenübersicht und Reduzierung des Individualverkehrs, Durth RoosConsulting 
GmbH 
Durch die beschriebenen, standortbezogenen Maßnahmen können rechnerisch mindestens 
110 Kfz-Fahrten in der vormittäglichen Spitzenstunde reduziert werden. Diese Reduzierung 
ist geeignet, das sich ergebende Leistungsfähigkeitsdefizit in der vormittäglichen 
Spitzenstunde auszugleichen. Der Nachweis der gesicherten Verkehrserschließung des 
Areals kann hierdurch erbracht werden. 
Darüber hinaus kann über die angestrebten weiteren prioritären Maßnahmen sowie die 
konsequente Umsetzung zusätzlicher Mobilitätsangebote eine weitere wünschenswerte 
Reduzierung des MIV-Verkehrsaufkommens erreicht werden. 
Alle empfohlenen Maßnahmen sowie deren Umfang basieren auf dem zugrunde gelegten 
Nutzungsmix innerhalb des Bebauungsplangebietes. Sollte sich dieser Nutzungsmix ändern 
(z.B., wenn andere zulässigen Nutzungen realisiert werden), so ist das Mobilitätskonzept 
entsprechend fortzuschreiben. Wesentliches Ziel dieser Fortschreibung ist, den sich

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 44 / 84 
 
ergebenden Prognoseverkehr so zu reduzieren, dass er vom umliegenden Verkehrsnetz 
leistungsfähig abgewickelt werden kann.“ 
Allerdings sind nicht alle der vorgeschlagenen, reduzierungsfähigen 110 Kfz-Fahrten im 
städtebaulichen Vertrag sicherungsfähig, sodass planungsrechtlich keine Absicherung des 
Nachweises der gesicherten Verkehrserschließung erfolgen konnte. Damit der Nachweis der 
gesicherten Verkehrserschließung des Areals trotzdem erbracht werden kann, wurde das 
Mobilitätskonzept im Juli 2022 in dem Sinne ergänzt, dass eine Reduzierung der 
Geschossfläche in Baufeld C um 7.500 m² auf 43.500 m² untersucht wurde (ursprünglich 
vorgesehen war eine Geschossfläche von 51.000 m²). Dies führte zu dem Ergebnis, dass 
dadurch 34 Kfz-Fahrten in der vormittäglichen Spitzenstunde reduziert werden können, 
wodurch nur noch 87 Kfz-Fahrten durch Mobilitätsmanagementmaßnahmen nachzuweisen 
sind um auf die erforderlichen 121 Kfz-Fahrten zu kommen. Diese Reduzierung der noch zu 
erbringenden 87 Kfz-Fahrten kann weiterhin anhand des Mobilitätskonzeptes, mit den dort 
vorgesehen Maßnahmen zur Radverkehrsförderung, sichergestellt werden. Die 
Reduzierung der Geschossfläche wurde im Mobilitätskonzept daraufhin für die 
Festsetzungen des Bebauungsplans empfohlen.  
Des Weiteren schlägt das Mobilitätskonzept vor, dass die Geschossfläche innerhalb des 
Baufeldes C auf 51.000 m² erhöht werden darf, sofern durch ein ergänzendes 
Verkehrsgutachten nachgewiesen wird, dass an den umliegenden Verkehrsknotenpunkten 
die ausreichende Leistungsfähigkeit nach dem im Zeitpunkt der Vorhabenumsetzung 
anwendbaren Regelungswerk für die Bemessung des Verkehrsablaufs von 
Straßenverkehrsanlagen der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen e.V. 
(„FGSV“) sichergestellt ist. 
13. Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan 
13.1 Grünordnungsplan 
Das grünordnerische Konzept ist aus den übergeordneten Fachplanungen hergeleitet und 
stellt die landschaftsökologische und gestalterische Grundlage für den Bebauungsplan dar. 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur 
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei 
der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen. 
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus dieser Vorgabe entwickelt 
und weichen hiervon nicht ab. Die Vorgaben aus dem Flächennutzungsplan und aus dem 
Landschaftsplan  
– zur Schaffung eines vernetzten Grünsystems, 
– zur Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und 
Sportflächen (Klima- und Wasserschutz, Erholung), 
werden ebenfalls berücksichtigt. 
Da es sich bei dem Bebauungsplan W 23.2 um eine Angebotsplanung handelt, wird nicht 
jeder Standort eines anzupflanzenden Baumes festgesetzt, sondern eine Anzahl von zu 
pflanzenden Bäumen in den Grundstücksfreiflächen und in einzelnen Freiflächenkennziffern 
(s. Kap 13.2). Daher sind die im Grünordnungsplan dargestellten Bäume außerhalb der 
Anpflanzflächen symbolisch zu verstehen und können in der Ausführung von diesen 
Standorten abweichen. 
Der Grünordnungsplan stellt in erster Linie die Grünflächen und sonstigen 
Vegetationsflächen innerhalb des Plangebietes dar.

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Abb. 17: Ausschnitt Grünordnungsplan zum Bebauungsplan W 23.2 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / 
Deutsche-Telekom-Allee wird der Grünordnungsplan mit folgenden Inhalten erstellt: 
13.2 Grün- und Freiflächenkonzept  
Anpflanzflächen 
Die Anpflanzflächen sind ein wesentlicher Baustein des Konzeptes zur Grüngestaltung des 
Plangebiets und stellen sich in unterschiedlichen Ausprägungen dar: 
Die mit „1“ gekennzeichnete Fläche ist zu mindestens 70 % in einem offenen Charakter als 
Rasen- oder Wiesenfläche gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit 
Sträuchern und Bäumen ist zulässig. Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten, 
abgängige Bäume sind zu ersetzen. 
Versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen sind nur als Fuß- und Radwege 
sowie Feuerwehrumfahrten und –aufstellflächen zulässig. Die Flächen für die Feuerwehr 
sind teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine).  
Die mit „2“ gekennzeichneten Flächen sind zu mindestens 70 % zu begrünen und gärtnerisch 
zu gestalten und zu bepflanzen. Mindestens 30 % der Fläche ist mit Sträuchern und Bäumen 
gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / 
teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur Fuß- und Radwege, Fahrradabstellplätze, 
Fahrradrampen, Müllabstellflächen, Rampen für Fußgänger, Feuerwehrumfahrten und 
Feuerwehraufstellflächen zulässig.

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Die Fläche „3“ ist in einem offenen Charakter zu mindestens 80 % als Rasen- oder 
Wiesenfläche gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Die Fläche ist zu mindestens 30% 
mit Sträuchern und Bäumen gärtnerisch zu gestalten und zu bepflanzen. Hierbei soll die 
Grünfläche den städtebaulichen Charakter der offenen grünen Vorgärten entlang der 
Deutschen-Telekom-Allee weiterführen und zum Abschluss bringen. 
Entlang der Ostgrenze der Anpflanzfläche ist eine Baumreihe mit einem Pflanzabstand von 
12 m anzupflanzen. Die Baumreihe ist auf die gesamte Länge der Pflanzfläche anzulegen 
und mit großkronigen Laubgehölzen herzustellen. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fuß- und Radwege, Feuerwehrumfahrten und –aufstellflächen zulässig. Die Flächen für die 
Feuerwehr sind teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine). 
Die als „4“ gekennzeichnete Fläche ist zu mindestens 60 % zu begrünen und gärtnerisch zu 
gestalten und zu bepflanzen. Die Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen ist zulässig. 
In Ost-West-Richtung ist nördlich und südlich je eine Baumreihe mit einem Pflanzabstand 
von 10 m bis 12 m entlang der Gesamtbreite der Anpflanzfläche anzulegen. Die Bäume sind 
außerhalb der mit einer Tiefgarage und deren Querungen unterbauten Flächen 
anzupflanzen. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fuß- und Radwege, Feuerwehrumfahrten und Feuerwehraufstellflächen zulässig. 
Für die Auswahl der Baumarten in der Anpflanzfläche 4 wurde eine Pflanzliste erstellt, um die 
Ost-West-Achse, die als vernetzende Grünachse Bedeutung hat, besonders zu betonen. Die 
Pflanzliste umfasst folgende Arten: 
Amberbaum  Liquidambar styraciflua 'Paarl' 
Feldahorn   Acer campestre 
Hainbuche  Carpinus betulus 
Scharlachkastanie  Aesculus carnea Briotii 
Spanische Eiche "Wageningen" Quercus hispanica 'Wageningen' 
Spitzahorn  Acer platanoides  
Die mit „5“ gekennzeichnete Fläche ist zu begrünen und gärtnerisch zu gestalten und zu 
bepflanzen. Die Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen 3. Ordnung gemäß der 
Pflanzlisten 1 bis 3 ist zulässig. Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten, abgängige 
Bäume sind zu ersetzen. 
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fuß- und Radwege sowie Feuerwehrumfahrten zulässig. Die Flächen für die Feuerwehr sind 
teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine). 
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter Flächen darf insgesamt 50 % der Fläche nicht 
überschreiten. 
Die Vorgabe einer Mindestbepflanzung mit Bäumen und Sträuchern soll sicherstellen, dass 
die Flächen über eine Wiesenfläche hinaus begrünt werden. Bei der Anpflanzung sollte auf 
die Durchmischung einer artenreichen Pflanzenauswahl geachtet werden. 
Dachflächen 
Flachdächer oder flachgeneigte Dächer bis zu einer Dachneigung von 5° des letzten 
Geschosses eines Gebäudes sind mindestens zu 70 % extensiv zu begrünen. Die 
Substratschicht muss eine Gesamtstärke von mindestens 15 cm aufweisen. Die 
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten. Es ist festgesetzt worden, dass die Dachflächen 
eines Gebäudes zu mindestens 30 % mit Anlagen für Solarenergiegewinnung auszustatten 
sind. Hierbei sind ausschließlich aufgeständerte Anlagen für Solarenergiegewinnung 
zulässig, um eine Kombination mit der Dachbegrünung zu ermöglichen.

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Fassaden 
Die Fassaden der Gebäude sind zu begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen 
Regelungen entgegenstehen. Dabei sind Fassaden mit Fenstern zu mind. 20 % und 
fensterlose Funktionsgebäude zu mind. 40 % mit rankenden, schlingenden oder kletternden 
Pflanzen zu begrünen. Das Begrünungskonzept sieht Pflanztröge an den Fassaden vor, um 
so auch die Begrünung in den höheren Bereichen zu gewährleisten. Die Darstellungen aus 
dem Begrünungskonzept zu Fassadenbegrünungen werden im städtebaulichen Vertrag 
gesichert. 
13.3 Zu begrünende Freiflächen 
Zusätzlich zu den festgesetzten Anpflanzflächen, welche mit Bäumen und Sträuchern 
bepflanzt werden, sind auch die nicht überbaubaren und nicht befestigten 
Grundstücksfreiflächen gärtnerisch anzulegen. Diese Flächen beschränken sich größtenteils 
auf die Randbereiche der im städtebaulichen Konzept vorgesehenen Gebäude und deren 
Innenhöfe. Vor allem die Innenhöfe sollen als Aufenthaltsflächen dienen. Daher ist eine 
Begrünung der Innenhöfe vorgesehen. Auch die Wegebeziehungen zwischen den 
Gebäuden und Innenhöfen werden begrünt. Nach Möglichkeit sollen hier wegbegleitende 
Bäume gesetzt werden. Pro 300 m² Freifläche, also außerhalb der möglichen versiegelbaren 
Fläche entsprechend der festgesetzten GRZ II, ist die Bindung zur Anpflanzung eines 
Laubbaumes festgesetzt.  
Der im Bestand vorhandene Wall im Süden mit einer Bepflanzung aus Bäumen und 
Sträuchern kann nicht erhalten werden. Aus städtebaulicher Sicht wird durch die Aufgabe 
des Walls das Plangebiet besser in das Stadtbild einbezogen und geöffnet. Dennoch wird 
der straßenseitige Bereich zur Hilpertstraße in verschiedenen Ebenen mit integrierten 
Sitzgelegenheiten und Zugängen ausgeführt und als charakteristischer Grüner Eingang zum 
Plangebiet gestaltet. 
13.4 Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen 
Die Heckenstruktur im Westen bietet das größte Potential für die biologische Vielfalt und wird 
daher in ihrer Grundform und der Biotopstruktur erhalten. Sie dient vor allem als Brut- und 
Lebensraum für Vogel- und Fledermausarten. Etwa auf Höhe der Ost-West-Achse ist 
nördlich des Baufeldes A eine Gruppe von drei Sophora Bäumen vorhanden, die als 
erhaltenswert eingestuft werden. Aufgrund der geplanten Bebauung kann diese 
Baumgruppe voraussichtlich nicht bestehen bleiben. 
13.4.1 Erhaltung und Entwicklung der Biodiversität 
Zur Erhaltung der Biodiversität und zur Entwicklung der besonderen Lebensraumqualitäten 
des Gebiets sind nicht überbaubare Flächen nach Möglichkeit als Grünflächen zu 
entwickeln. Unterstützend zu dem sehr stark versiegelten Bereich des Plangebiets werden 
neue Lebensräume in Form von Dachbegrünungen und Fassadenbegrünungen entwickelt. 
Die geplanten Grünflächen auf dem Grundstück, von denen ca. 15 – 20 % über Erdanschluss 
verfügen, wirken sich durch das ermöglichen von Großgrünstrukturen ebenfalls positiv auf 
die Biodiversität aus. 
Das Freiflächenkonzept sieht für die Dachbegrünung ein „Biodiversitätsdach“ vor, welches, 
über die Mindestanforderung eines extensiv begrünten Daches hinaus, eine einfache 
intensive Begrünung vorsieht. Die Vorteile einer solchen Begrünung sind eine 
Rückhaltefunktion des Niederschlagswassers, die Minderung der Temperaturunterschiede 
der Dachhaut sowie die Feinstaubbindung. Ziel ist es, die Artenvielfalt im Plangebiet zu 
erhöhen.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 48 / 84 
 
14. Wasserwirtschaftliche Belange 
14.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die ENTEGA AG. 
Für die Bebauungen ist eine Löschwasserversorgung entsprechend dem Arbeitsblatt DVGW 
405 notwendig. Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtlich (Wasserwerk und 
Rohrnetz) durch die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. Die 
erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abgedeckt und 
wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige 
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
Für das Plangebiet besteht derzeit noch der am 22.06.1976 in Kraft getretene 
Bebauungsplan W 23 - Hilpertstraße Nord -, der in einem Teilbereich bereits durch den 
Bebauungsplan W 59 überplant wurde. Der überwiegende Teil der Flächen im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23 ist als Sonderbaufläche für die Bundespost 
(FTZ), bzw. die Polizeiverkehrsbereitschaft und im südwestlichen Bereich an der 
Hilpertstraße eine kleinere Fläche für gewerbliche Nutzung festgesetzt. Die im 
Bebauungsplan W 23 festgesetzten Nutzungen sind ähnlich mit denen eines 
Gewerbegebietes. 
Des Weiteren besteht zurzeit bereits eine gewerbliche Nutzung (Hotel) innerhalb des 
Plangebietes. 
Aufgrund der städtebaulich integrierten Lage, der bereits bestehenden gewerblichen 
Nutzung sowie dem bestehenden Planungsrecht durch einen rechtskräftigen 
Bebauungsplan mit ähnlichen Nutzungsfestsetzungen, kann davon ausgegangen werden, 
dass die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser auch zukünftig 
sichergestellt ist. 
14.2 Wasserqualität  
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den 
Anforderungen der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). 
14.3 Schutz- und Sicherungsgebiete 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen 
Wassergesetz.  
Das Plangebiet liegt weder in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet noch in 
einem Überschwemmungsgebiet oder überschwemmungsgefährdetem Gebiet. 
Die Entfernung zum nächstgelegenen Wasserschutzgebiet (Trinkwasserschutzzone III) bei 
Eschollbrücken beträgt ca. 5 km in südwestlicher Richtung 
14.4 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
14.5 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen 
Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet 
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum 
Rhein-Main.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 49 / 84 
 
14.6 Grundwasserverunreinigung 
Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt. 
14.7 Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Umweltplanung 
Bullermann Schneble GmbH ein Konzept zur Regenwasserbewirtschaftung für das Areal 
„Hilpertstraße 27", im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23.2 erarbeitet. Das Konzept 
zur Regenwasserbewirtschaftung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: 
Im Vorfeld wurde der anstehende Baugrund im Hinblick auf seine Versickerungsfähigkeit 
untersucht. Der im Plangebiet vorhandene Bodenaufbau weist eine Bodendurchlässigkeit im 
Bereich von 5 x 10 -5 Meter pro Sekunde auf. Dieser ist daher für eine gezielte 
entwässerungstechnische Versickerung geeignet. 
Das Plangebiet liegt nicht in einer Trinkwasserschutzzone oder einem 
Überschwemmungsgebiet. 
In der Folge wurde ein Regenwasserkonzept für das Plangebiet entwickelt, mit der 
Zielsetzung das anfallende Niederschlagswasser durch dezentrale Elemente der 
Regenwasserbewirtschaftung vor Ort vollständig zu bewirtschaften und kein Regenwasser in 
die öffentliche Kanalisation abzuleiten. 
Das auf den Dachflächen anfallende Regenwasser wird durch eine Dachbegrünung 
reduziert. Die weiteren befestigten Flächen werden weitestgehend wasserdurchlässig 
hergestellt. Anfallendes nicht verunreinigtes Niederschlagswasser wird in Rigolen bzw. 
Mulden geleitet und nach entsprechender Reinigung versickert. Anlagen zur Nutzung von 
Niederschlagswasser wie der Grünflächenbewässerung werden zusätzlich empfohlen. 
Das benötigte Volumen, bzw. der Platzbedarf für die erforderlichen Versickerungsanlagen, 
wurde überschlägig auf Basis des Grobkonzeptes für die einzelnen Gebäude ermittelt. Bei 
einer Realisierung des dargestellten Regenwasserkonzeptes im Plangebiet ist die 
entwässerungstechnische Erschließung des Plangebietes gesichert. 
14.8 Abwasser  
Das Plangebiet ist derzeit an die vorhandenen Abwasseranlagen im Quartier 
angeschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die bestehenden Abwasseranlagen 
ausreichend dimensioniert sind. Dies wird im Rahmen der nachfolgenden 
Baugenehmigungsverfahren abschließend geprüft. 
14.9 Grundwasser 
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde ein Bodengutachten durch das Büro ITUS aus 
Weiterstadt erstellt. Bei den im August 2019 durchgeführten Erkundungsarbeiten wurde bis 
zur maximalen Untersuchungstiefe von ca. 8,6 m unterhalb der Geländeoberkante kein 
Grundwasser angetroffen. Die angetroffenen Böden waren trocken bis erdfeucht. Gemäß 
den Grundwasserhöhengleichenplänen von April 1957 bis Oktober 2015 lag der 
Grundwasserstand im Geländebereich in diesem Zeitraum in etwa bei 103 m ü. NN bis 109 m 
ü. NN und entsprechend rd. 17 m bis 23 m tief unter Gelände. 
15. Immissionsschutz 
15.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrslärm 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Dr. Gruschka eine 
Schalltechnische Untersuchung für den Geltungsbereich des Bebauungsplans W 23.2 
erarbeitet.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 50 / 84 
 
Die Schalltechnische Untersuchung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis: 
Die Beurteilungspegel des Straßen- und Schienenverkehrs sind unter Berücksichtigung der 
auf den überbaubaren Flächen innerhalb des Plangebietes möglichen Gebäude für den 
Tagzeitraum in Abb. 18 und für den Nachtzeitraum in Abb. 19 dargestellt. Hiernach sind im 
Plangebiet auf den überbaubaren Flächen die Orientierungswerte der DIN 18005 für 
Gewerbegebiete von tags/nachts 65/55 dB(A) eingehalten. 
Sollte auf der östlich gelegenen ICE-Freihaltetrasse eine Bahnstrecke realisiert werden, so 
wäre die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ausreichende Lärmvorsorge zum Schutz des 
Plangebietes vor Schienenverkehrslärmeinwirkungen zu treffen. 
 
Abb. 18: Beurteilungspegel „Verkehr“, tags, Immissionshöhe 6 m üG 
 
Abb. 19: Beurteilungspegel „Verkehr“, nachts, Immissionshöhe 6 m üG

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 51 / 84 
 
15.2 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Gewerbelärm 
Durch die Planung entsteht dem Grunde nach kein Gewerbelärm-Immissionskonflikt, da zum 
einen das ursprünglich für das Plangebiet festgesetzte Sondergebiet im Hinblick auf von 
außen einwirkenden Gewerbelärm die gleiche Immissionsempfindlichkeit besaß, wie das 
geplante Gewerbegebiet, zum anderen in Bezug auf die nordwestlich gelegene 
Wohnbebauung die Abstufung vom geplanten Gewerbegebiet über die vorhandenen 
eingeschränkten Gewerbegebiete hin zum Wohngebiet dem Trennungsgrundsatz nach § 50 
BImSchG entspricht. Diese formalen Aspekte der immissionsschutztechnischen 
Verträglichkeit im Untersuchungsraum werden durch die bestehenden und geplanten 
Nutzungen bestätigt. 
15.3 Passiver Schallschutz für schutzbedürftige Aufenthaltsräume 
Aufgrund des bestehenden und auch zukünftig angedachten Hotelbetriebes innerhalb des 
Plangebietes werden nachfolgend die Grundlagen für die Bemessung der erforderlichen 
Luftschalldämmung von Außenbauteilen schutzbedürftiger Aufenthaltsräume gegen 
Außenlärm gemäß DIN 4109 sowie die Kriterien für das Erfordernis schalldämmender 
Lüftungseinrichtungen in Übernachtungsräumen von Beherbergungsstätten angegeben. 
Diese passiven Schallschutzmaßnahmen sind bei der Errichtung oder der baulichen 
Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen zu beachten. 
15.3.1 Maßgebliche Außenlärmpegel 
Bei erhöhten Außenlärmeinwirkungen ist im Rahmen des Schallschutznachweises gegen 
Außenlärm gemäß DIN 4109 die ausreichende Luftschalldämmung von Außenbauteilen (z. 
B. Fenster, Rollladenkästen) schutzbedürftiger Aufenthaltsräume nachzuweisen. Grundlage 
hierzu bilden die maßgeblichen Außenlärmpegel. Da gemäß den Abbildungen 18 und 19 die 
Beurteilungspegel „Verkehr“ nachts weniger als 10 dB(A) unter den Tagwerten liegen, 
ergeben sich die Verkehrslärm-Beiträge zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln nachts zum 
Schutz des Nachtschlafes aus den Nacht-Beurteilungspegeln "Verkehr" zzgl. einem 
Zuschlag von 10 dB(A). Die Nachtwerte gelten für Räume, die überwiegend zum Schlafen 
genutzt werden. Die Verkehrslärm-Beiträge zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln tags 
entsprechen den Tag-Beurteilungspegeln "Verkehr". Gemäß der DIN 4109-2 ist hierbei 
aufgrund der Frequenzzusammensetzung von Schienenverkehrsgeräuschen in Verbindung 
mit dem Frequenzspektrum der Schalldämm-Maße von Außenbauteilen der 
Beurteilungspegel für Schienenverkehr jeweils pauschal um 5 dB(A) zu mindern. 
Die Gewerbelärm-Beiträge zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln entsprechen den 
Immissionsrichtwerten der TA Lärm für Gewerbegebiete (GE) von tags/nachts 65/50 dB(A). 
Die maßgeblichen Außenlärmpegel sind dann durch Addition von jeweils 3 dB(A) auf die 
Summenpegel der unterschiedlichen Lärmarten tags/nachts zu bilden. 
Auf den Bauflächen im Plangebiet betragen damit die maßgeblichen Außenlärmpegel tags 
ca. 69 bis 70 dB(A) (Lärmpegelbereiche IV bis V) und nachts ca. 62 bis 68 dB(A) 
(Lärmpegelbereiche III bis IV). 
15.3.2 Schalldämmende Lüftungseinrichtungen 
Aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raumluftfeuchte müssen Wohn- und 
Schlafräume sowie Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten ausreichend mit 
Frischluft versorgt werden. Dies geschieht in der Regel durch zeitweises Öffnen oder Kippen 
der Fenster. Bei einer Außenlärmbelastung von nachts ≥ 50 dB(A) ist jedoch gemäß VDI 
2719 in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie in Übernachtungsräumen von 
Beherbergungsstätten bei geschlossenen Fenstern eine ausreichende Frischluftzufuhr mit 
zusätzlichen, schalldämmenden Lüftungseinrichtungen sicherzustellen. 
Da in Gewerbegebieten gemäß TA Lärm bereits Gewerbelärmeinwirkungen von nachts 50 
dB(A) zulässig sind, sind unter Berücksichtigung der zusätzlichen 
Verkehrslärmeinwirkungen schalldämmende Lüftungseinrichtungen für Schlaf- und

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 52 / 84 
 
Kinderzimmer sowie für Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten grundsätzlich 
erforderlich. 
15.4 Luftverkehr  
Das Plangebiet liegt außerhalb des Siedlungsbeschränkungsgebietes des Regionalplanes 
Südhessen 2010. Das Siedlungsbeschränkungsgebiet wurde auf Grundlage der 
60-dB(A)-Fluglärmkontur entsprechend der Leitlinie zur Beurteilung von Fluglärm durch die 
Immissionsschutzbehörden der Länder (LAI-Leitlinie) für Verkehrsflughäfen berechnet. 
Da in den Siedlungsbeschränkungsgebieten nur die Ausweisung neuer Wohnbauflächen 
und Mischgebiete im Rahmen der Bauleitplanung nicht zulässig sind, sind diese Vorgaben 
für die Planung ohne Belang, da im Plangebiet ein Gewerbegebiet ausgewiesen werden soll. 
 
 
Abb. 20: Lärmschutzbereich Flughafen Frankfurt/Main, Land Hessen 
Das Plangebiet liegt auch außerhalb des Lärmschutzbereichs des Flughafens 
Frankfurt/Main gemäß Lärmschutzbereichsverordnung (Verordnung über die Festsetzung 
des Lärmschutzbereichs für den Verkehrsflughafen Frankfurt/Main vom 30. September 
2011). 
Gemäß den Karten 1 bis 3 in der Anlage 2 der Verordnung über die Festsetzung des 
Lärmschutzbereichs für den Flughafen Frankfurt Main, 30 Sept. 2011, liegt das Plangebiet 
außerhalb der Tag- und Nacht-Schutzzonen des Lärmschutzbereichs. Damit betragen im 
Plangebiet die äquivalenten Dauerschallpegel tags LAeq, Tag < 55 dB(A) bzw. nachts LAeq, 
Nacht < 50 dB(A) und die nächtlichen Maximalpegel LAmax < 53 dB(A). 
16. Allgemeiner Klimaschutz 
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch 
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.  
Im vorliegenden Bebauungsplan wird der allgemeine Klimaschutz u.a. durch folgende 
Aspekte beachtet: 
Plangebiet

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16.1 Klimaökologie 
Um die Auswirkungen der Planung auf das Klima zu erfassen, ist im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens eine Klimaökologische Untersuchung erstellt worden 
(„BBP/Darmstadt“, GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Hannover, August 2021). 
Im Folgenden werden die Ergebnisse der Untersuchung dargestellt: 
Insgesamt beschränken sich die klimaökologischen Auswirkungen des Planvorhabens zum 
größten Teil auf die unmittelbare Umgebung des Plangebietes. Hauptsächlich beeinflusste 
Bereiche sind im Westen sowie Nordosten an das Plangebiet angrenzende Blöcke, die 
allerdings nicht als Wohnsiedlung, sondern hauptsächlich gewerblich genutzt werden. Ein 
nennenswerter negativer Einfluss auf die westlich und nordöstlich angrenzenden Bereiche 
erfolgt in Form eines abgeschwächten Kaltluftvolumenstroms (s. Abb. 21). Laut 
VDI-Richtlinie 3787 Blatt 5 (VDI 2003) wird ein quantitatives „Maß der Beeinflussung“ 
vorgeschlagen, das eine Reduktion der Abflussvolumina um mehr als 10 % im Umfeld von 
bioklimatisch belasteten Siedlungsgebieten als „hohe vorhabenbedingte Auswirkung“ 
ausweist. 
 
Abb. 21: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im 
Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, 
Stand August 2021 
Die Auswirkungen des Planvorhabens führen dazu, dass sich der Kaltluftvolumenstrom lokal 
um teils wesentlich mehr als 10 % reduziert. Bei Betrachtung der Veränderung des 
Kaltluftvolumenstroms auf Blockebene wird deutlich, dass neben dem Plangebiet selbst das 
direkt westlich, sowie die direkt östlich angrenzenden Blöcke von einer Reduzierung um 
mehr als 10 % betroffen sind (s. Abb. 22). Dabei bezieht sich die VDI-Richtlinie ausdrücklich 
auf Siedlungsbereiche, in denen eine thermische Belastung des Menschen in der Nacht, mit 
negativen Auswirkungen auf Schlafverhalten und Gesundheit, vermieden werden soll. 
Bei den durch Rückgang des Kaltluftvolumenstroms am stärksten betroffenen Bereichen 
handelt es sich um Gewerbestandorte. Die durch die VDI-Richtlinie zu schützenden 
Siedlungsbereiche sind somit nicht unmittelbar betroffen. Die Reduzierung des 
Kaltluftvolumenstromes ist daher im Bereich der Gewerbestandorte vertretbar.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 54 / 84 
 
 
Abb. 22: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) auf 
Blockebene, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, 
Stand August 2021 
In der Untersuchung werden Hinweise zur Aufrechterhaltung des Kaltluftvolumenstroms im 
Untersuchungsgebiet sowie allgemeine Hinweise für die Verringerung der Wärmebelastung 
und Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Freien innerhalb des Plangebietes gegeben: 
Aufrechterhaltung des Luftaustauschs im Untersuchungsgebiet  
Um das bodennahe Kaltluftströmungsfeld und den Kaltluftvolumenstrom so geringfügig wie 
möglich zu beeinträchtigen, ist es wichtig, den Strömungswiderstand der Gebäude auf ein 
Minimum zu beschränken. Hierfür ist vor allem die Erhaltung von Baulücken zwischen den 
Gebäudekörpern von Bedeutung. Bei Betrachtung des aktuellen Windfeldes, könnte durch 
eine zentrale Öffnung der nördlichsten Gebäudekubatur die Durchlüftungssituation im 
Plangebiet weiter verbessert werden. 
Des Weiteren ist zu beachten, dass das Pflanzen von Bäumen tagsüber zu einer 
Verschattung der Gebäude und der Innenhöfe und folglich zu einer Verringerung der 
bodennahen Temperatur führt, in der Nacht jedoch als Strömungswiderstand des 
Kaltluftströmungsfeldes zu sehen ist. In der Planvariante überwiegt jedoch der positive 
Aspekt des Baumbestands, da das Windfeld allgemein schon stark durch die 
Gebäudekörper beeinträchtigt ist.  
Bedeutung von Dach- und Fassadenbegrünung  
Die Dach- und Fassadenbegrünungen zählen zu den effektiven Maßnahmen, die 
Erwärmung der Gebäude am Tage abzuschwächen. Sie wirken zweifach positiv auf einen 
Gebäudebestand ein, da einerseits durch die Schattenspende die Wärmeeinstrahlung am 
Tage reduziert wird und andererseits über die Verdunstungskälte des Wassers Wärme 
abgeführt wird. Eine Fassadenbegrünung ist insbesondere an West- und Südfassaden 
wirksam, da hier die stärkste Einstrahlung stattfindet. Darüber hinaus mindert eine 
Begrünung die Schallreflexion und damit die Lärmbelastung und kann zu einem gewissen 
Grad Stäube und Luftschadstoffe binden. Die Möglichkeiten bei der Realisierung einer

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 55 / 84 
 
Fassadenbegrünung werden allerdings entscheidend von der baulichen Ausgangssituation 
mitbestimmt.  
Bei einer Dachbegrünung wirkt die Vegetation zusammen mit dem Substrat isolierend und 
verringert damit das Aufheizen darunter liegenden Wohnraums bzw. Aufenthaltsraums. 
Zudem senkt die Dachbegrünung die Oberflächentemperatur des Daches aufgrund der 
Verdunstung von Wasser ab und verringert die Temperatur in der oberflächennahen 
Luftschicht. Allerdings kommt es hier durch die Traufhöhe der höheren Gebäude (> 15 m) zu 
einer vertikalen Entkopplung der positiven Effekte. Nur relativ niedrige Gebäude (< 5 m) mit 
Dachbegrünung können zu einem im bodennahen Bereich positiven Abkühleffekt beitragen. 
Gründächer auf 4-5 geschossigen Gebäuden zeigen in der untersten Schicht der 
Stadtatmosphäre (= Aufenthaltsbereich des Menschen) keinen nennenswerten positiven 
Temperatureffekt, jedoch profitieren die oberen Geschosse aufgrund der kühleren 
Luftmassen von einem verbesserten Innenraumklima. Voraussetzung für die Kühlwirkung ist 
allerdings immer ein ausreichendes Wasserangebot für die Vegetation. Sollte bei längeren 
Hitzeperioden die Vegetation austrocknen, steigen die Temperaturen wieder auf das Niveau 
eines normalen Daches an und können sogar darüber hinausgehen. Der Kühlungseffekt für 
die Innenräume bleibt dabei aber erhalten. Im Winter isoliert ein Gründach zusätzlich und 
kann zur Senkung des Heizbedarfes beitragen. Ein weiterer Vorteil von Dachbegrünung ist 
im Retentionsvermögen von Regenwasser zu sehen, wodurch die Kanalisation vor allem bei 
Starkregenereignissen entlastet wird.  
Verringerung der Wärmebelastung im Siedlungsraum  
Während am Tage die direkte, kurzwellige Strahlung der Sonne wirksam ist, geben nachts 
Bauwerke und versiegelte Oberflächen die tagsüber gespeicherte Energie als langwellige 
Wärmestrahlung wieder ab. Durch die Verringerung des Wärmeinputs am Tage wird 
gleichzeitig weniger Strahlungsenergie in der Baumasse gespeichert und damit in der Nacht 
auch weniger Wärme an die Luft abgegeben. Neben einer hohen Grünausstattung lässt sich 
zudem durch die Verwendung von hellen Baumaterialen die Reflexion des Sonnenlichtes 
(Albedo) erhöhen, so dass ebenerdig versiegelte Flächen oder auch Fassaden stärker 
zurückstrahlen. Dadurch bleiben sie kühler und nehmen damit insgesamt weniger 
Wärmeenergie auf. 
Abwägung und planerische Umsetzung zur Verringerung der Wärmebelastung 
Wie im Gutachten dargestellt könnte eine zentrale Öffnung der nördlichen Gebäudekubatur 
zwar die Durchlüftungssituation im Plangebiet weiter verbessern, doch selbst bei Umsetzung 
größerer Öffnungen in diesem Bereich ist die Wirksamkeit begrenzt. Unmittelbar nördlich 
angrenzend zum Plangebiet befindet sich ein 8-geschossiges Parkhaus. Das Parkhaus 
erstreckt sich riegelförmig über die gesamte Breite des Plangebietes und trägt aufgrund 
seiner Höhe sowie der Nähe zum Plangebiet schon jetzt nicht begünstigend zu einer 
Verbesserung der Durchlüftungssituation bei. Darüber hinaus würden sich durch eine 
Öffnung im nördlichen Gebäuderiegel die Lärmemissionen des Parkhauses negativ als 
Immission auf das Plangebiet auswirken. 
Bei Überplanung des Gebiets wird auf klimaökologische Ansätze geachtet. Durch die 
Festsetzung der GRZ, den Festsetzungen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, der Festsetzung von Grünflächen, der 
Festsetzung zur Dach- und Fassadenbegrünung sowie der Versickerung des anfallenden 
Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes werden die klimaökologischen Belange 
berücksichtigt.

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16.2 Nutzung erneuerbarer Energien 
Die Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame und effiziente Nutzung von Energien 
sind grundsätzlich möglich. Im Bebauungsplan werden keine Festsetzungen getroffen, die 
diesen Zielen entgegenstehen. Im Übrigen sind die Belange des Klimaschutzes bei der 
Erstellung von Neubauten durch die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 
bereits hinreichend berücksichtigt. Es wird auch auf Kap. 20.9 verwiesen. 
17. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Flora und Fauna wurde eine 
Artenschutzfachliche Potentialabschätzung (Büro Ökologie und Stadtentwicklung, 
11.06.2019), eine Ergänzung mit Inhalten zu Reptilien und Pflanzen (Büro Ökologie und 
Stadtentwicklung, 11.09.2019) sowie ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (Büro Ökologie 
und Stadtentwicklung, Juli 2020) erstellt. 
Im Rahmen der artenschutzfachlichen Potentialanalyse wurde festgestellt, dass das 
Grundstück artübergreifend über ein geringeres Habitatpotenzial verfügt, als dies durch die 
Nutzungsaufgabe der letzten Jahre sowie die Luftbildauswertung samt Datenrecherche zu 
erwarten gewesen wäre. 
Bedingt wird dieses geringe Habitatpotenzial durch die städtebauliche Lage in einem 
Gewerbegebiet, die stetige, intensive gärtnerische Pflege der Freiflächen sowie den hohen 
Anteil an nicht heimischen wenn auch floristisch artenreichen Pflanzen. 
Mittels ergänzender Untersuchungen wurde ebenfalls 2019 ermittelt, dass sich keine streng 
geschützten Pflanzen bzw. solche des Anhangs IV der FFH-Richtlinie innerhalb des 
Untersuchungsgebietes befinden. Reptilien konnten ebenfalls nicht nachgewiesen werden. 
Folglich konnten artenschutzrechtliche Konflikte der Klasse der Reptilien sowie der lokalen 
Flora, welche durch die Umplanung des Baugrundstückes bedingt würden, ausgeschlossen 
werden. 
Somit beschränkt sich die zu erwartende Betroffenheit auf die Klasse der Vögel sowie die der 
Fledermäuse. 
Aufbauend hierauf wurde im Juli 2020 ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag fertiggestellt. 
Ziel des Gutachtens ist es, die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach §44 Abs.1 
i.V.m. Abs. 5 BNatSchG, die durch das Vorhaben erfüllt werden könnten, zu ermitteln und 
darzustellen. 
Der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag kommt zusammenfassend zu folgenden 
Ergebnissen: 
17.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 
Bei zulässigen Eingriffen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches gelten gemäß § 44 
Abs. 5 Satz 5 BNatSchG die Verbote für die Arten des Anhangs IV der 
Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL, Richtlinie 92/43 EWG) und die europäischen 
Vogelarten (VS-RL, EU-Vogelschutzrichtlinie 2009/147/EG). Bei diesen Arten kann ein 
Verstoß zu einem haftungsrechtlich relevanten Umweltschaden gemäß 
Umweltschadensgesetz bzw. § 19 BNatSchG führen. Die Arten der Verordnung (EG) Nr. 
338/97 (EU-Artenschutzverordnung) oder die nach BArtSchV national geschützten Arten 
genießen bei baurechtlich zulässigen Eingriffen diesen strengen Schutz hingegen nicht. 
Werden Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei der Verwirklichung eines Vorhabens 
berührt, ist zu prüfen, ob die ökologischen Funktionen der betroffenen Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang ggf. durch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen 
weiterhin erfüllt werden können.

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Der Prüfumfang der vorliegenden artenschutzrechtlichen Prüfung umfasst daher vorrangig 
die europäisch geschützten Arten nach Anhang IV der FFH-RL und die europäischen 
Vogelarten nach der VSRL. 
17.2 Ermittlung der relevanten Arten, Untersuchungstiefe 
In der Potenzialabschätzung wurde ermittelt, dass sich die potentiellen Auswirkungen auf die 
Klasse der Vögel sowie die lokale Fledermausfauna beschränken. 
Eine Betroffenheit weiterer Tier- und Pflanzenarten konnte anhand der benannten 
Voruntersuchungen ausgeschlossen werden und stellt, in Abstimmung mit der zuständigen 
Naturschutzbehörde, keinen Bestandteil der artenschutzrechtlichen Untersuchungen dar. 
17.3 Wirkfaktoren 
17.3.1 Baubedingte Wirkfaktoren 
– Störung des bestehenden Bodengefüges und der Versickerungs- und 
Filtereigenschaften 
– Abgrenzungen von Baufeldern bzw. Baustellen 
– Materiallagerungen 
– Geräusch- und Staubemissionen 
– Erschütterungen 
– Baustellenverkehr 
– (erhebliche) Störungen der Fauna durch Bewegungsunruhe durch Bauvorgänge 
– Entfernung und Schnitt von Gehölzen 
– Gefährdung schützenswerter Vegetationsflächen und Einzelgehölze 
– Schadstoffemissionen durch Baufahrzeuge und Baubetrieb: Gefahr der erhöhten 
Belastung von Boden, Wasser und Luft sowie Störung angrenzender empfindlicher 
Nutzbereiche 
17.3.2 Anlagebedingte Wirkfaktoren 
– Flächenversiegelung bzw. Verlust des natürlich gewachsenen Bodens (nur in 
begrenztem Umfang vorhanden) mit seinen Regelungs-, Lebensraum - und 
Produktionsfunktionen durch die geplanten baulichen Anlagen 
– Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
– Verlust von Nahrungshabitaten 
– Veränderung des Wasserhaushaltes 
– Überbauung und Beseitigung von Biotopstrukturen 
– Zerschneidung von Biotopfunktionen 
17.3.3 Betriebsbedingte Wirkfaktoren 
– Erhöhung der Bewegungsunruhe durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz 
– Lärm- und Lichtreize durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz 
– Erhöhung der Emissionen durch wiederkehrenden Verkehr 
– dauerhafte Störung von angrenzenden Fortpflanzungs- und Ruhestätten

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17.4 Untersuchungsergebnisse 
17.4.1 Vögel 
Innerhalb der laubfreien Zeit (am 26.03.2020) wurde das Gesamtgebiet auf das 
Vorhandensein von Neststandorten bzw. entsprechenden Hinweisen aus den Vorjahren hin 
überprüft. 
Darüber hinaus wurde das Vorkommen von sämtlichen lokalen Arten samt Status innerhalb 
des Grundstückes bestimmt. 
Die Ergebnisse der Kartierung der Avifauna sind in der folgenden Tabelle sowie Abbildung 
dargestellt: 
Tabelle 1: Ergebnisse der Kartierungen zur Avifauna 
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte 
Kartierung der 
Neststandorte Alle Vogelarten 1x Elsternnest 
7x weitere Nester 
Zerstörung der 
Fortpflanzungsstätten, 
erhöhtes Tötungsrisiko 
Erfassung des 
gesamten 
Arteninventares 
(Nahrungsgäste) 
Alle Vogelarten 
Sicht- und akustische 
Nachweise 
Hausrotschwanz, 
Ringeltaube 
Beeinträchtigung 
Nahrungshabitat 
Brutvogelerfassung Alle Vogelarten 
Brutreviere und 
Neststandorte 
Amsel, Girlitz, 
Kohlmeise, 
Mönchsgrasmücke, 
Rotkehlchen, Stieglitz, 
Zilpzalp, Elster 
Zerstörung der 
Fortpflanzungsstätten, 
erhöhtes Tötungsrisiko 
 
Abb. 23: Ergebnisse der Brutvogelkartierung im Plangebiet

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Abb. 24: Räumliche Verteilung der Einzelnachweise und Nahrungsgäste 
Bewertung: 
Mögliche Konflikte bzw. eine Betroffenheit ergeben sich für folgende Arten bzw. Gruppen: 
– Girlitz 
– Stieglitz 
– Brutvögel mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe) 
– Nahrungsgäste mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe). 
Es folgt eine Bewertung und Darstellung aller Vogelarten, welche als Brutvogel innerhalb des 
Grundstückes erfasst wurden (Abb. 25), jeweils mit Angaben zu lokalem Vorkommen, 
Schutzstatus, Bestand, Gefährdungsstatus sowie Erhaltungszustand.

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Abb. 25: Darstellung der Betroffenheit der Brutvogelarten innerhalb des Grundstückes 
17.4.2 Fledermäuse 
Am 26.03.2020 sowie am 28.05.2019 wurden die Gehölze des Planungsgebietes auf das 
Vorhandensein von Baumhöhlen bzw. Spaltenquartieren hin überprüft. Die Kontrolle der 
vorhandenen Gebäudestrukturen erfolgte im Rahmen der artenschutzfachlichen 
Potentialanalyse 2019. 
Folgende Fledermausarten konnten erfasst werden: 
Tabelle 2: Ergebnisse der Fledermaus-Kartierungen: 
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte 
Baumhöhlenkart
ierung 
Alle baumbezogenen 
Fledermausarten 
Ein Potential ist im Bereich 
der großräumigen Hecke 
bzw. den eingestreuten 
Altbäumen, vereinzelt an 
den Altbäumen des 
Parkplatzbereiches sowie, 
in etwas größerem 
Ausmaß, in den 
abgestorbenen Bäumen 
an der Nordseite des 
Baugrundstückes 
(einzelne Baumhöhlen und 
Spaltenquartiere) 
gegeben. 
Zerstörung potentieller 
Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten; Erhöhtes 
Tötungsrisiko 
Potentialanalyse 
Gebäude 
Alle gebäudebezogenen 
Fledermausarten 
Ein geringes 
Habitatpotential besteht im 
Bereich der 
Rolladenkästen der 
oberen Stockwerke. 
Zerstörung potentieller 
Fortpflanzungs und 
Ruhestätten; Erhöhtes 
Tötungsrisiko 
Automatische 
Dauererfassung 
Alle lokalen 
Fledermausarten 
Es wurden drei Arten und 
drei Artgruppen 
nachgewiesen. 
Beeinträchtigung des 
Nahrungshabitates

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 61 / 84 
 
Es konnten drei Arten und drei Artengruppen eindeutig nachgewiesen werden: 
– Rauhautfledermaus 
– Zwergfledermaus 
– Großer Abendsegler. 
Ein Vorkommen von weiteren Arten, die das Baugrundstück als gelegentliches 
Nahrungshabitat nutzen, ist aufgrund der Nachweise der Artengruppen (Nyctoloide und 
Nycmi) für den Kleinen Abendsegler und die Breitflügelfledermaus nicht auszuschließen. 
Aufgrund der geringen Anzahl ist jedoch ausschließlich von einer potentiellen, singulären 
und marginalen Nutzung auszugehen. 
Artenschutzfachliche Konflikte können für diese beiden potentiell vorkommenden Arten 
ausgeschlossen werden. 
Baumbezogene Fledermausarten: 
Ein Potential für eine Quartiernutzung innerhalb des Untersuchungsgebietes ist für die 
baumgebundenen Fledermausarten im Bereich der großräumigen Hecke bzw. den 
eingestreuten Altbäumen, vereinzelt an den Altbäumen des Parkplatzbereiches sowie, in 
etwas größerem Ausmaß, in den abgestorbenen Bäumen an der Nordseite des 
Baugrundstückes (einzelne Baumhöhlen und Spaltenquartiere) gegeben. Ein sicherer 
Nutzungsnachweis ließ sich an den potentiellen Quartierbäumen nicht verifizieren. 
Auch wenn das dokumentierte, unterdurchschnittliche Vorkommen von Insekten die Eignung 
des Baugrundstückes als Lebensraum begrenzt, bedingt bereits eine potentielle 
Habitateignung, dass von einer temporären Nutzung dieser potentiellen Quartierstrukturen 
auszugehen ist. Daher sind verbindliche Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen zu 
bestimmen und umzusetzen (vgl. textl. Festsetzungen I. 8.5 
"Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen"), da ausschließlich auf diesem Weg ein 
Konflikt mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG vermieden werden kann, bzw. zu 
erwartende Konflikte kompensiert werden können. Eine dauerhafte Störung ist hingegen 
nicht anzunehmen. Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, 
ist eine potentielle Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein 
Konflikt mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG zu erwarten ist. Nicht kompensierbare 
artenschutzrechtliche Konflikte sind im Hinblick auf die baumgebundenen Fledermausarten 
unter der zuvor benannten Prämisse nicht zu erwarten. 
Gebäudebezogene Fledermausarten: 
Die Kontrolle der vorhandenen Gebäudestrukturen zeigte 2019, dass die vorliegende 
Gebäudestruktur über ein geringes Habitatpotential für die gebäudebezogenen 
Fledermausarten verfügt. Ausschließlich im Bereich der Rollladenkästen der oberen 
Stockwerke konnte, bzw. kann eine Nutzung durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen 
werden. Die glatten Rollläden (Blenden aus glattem Metall) bieten allerdings wenig Halt für 
die Tiere, so dass ein Vorkommen als unwahrscheinlich bewertet wurde. Daher wurde 
innerhalb der artenschutzfachlichen Potentialanalyse bereits festgestellt, dass für die 
gebäudebezogenen Fledermausarten keine nicht kompensierbaren artenschutzrechtlichen 
Konflikte zu erwarten sind. 
Zur gänzlichen Vermeidung eines Konfliktes mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG 
werden verbindliche, stichprobenartige Kontrollen als Vermeidungsmaßnahme festgelegt. 
Im Detail sollen die Rolladenkästen exemplarisch durch Aufbruch an insgesamt fünf Stellen 
sowie an verschiedenen Gebäudepositionen untersucht werden. Die Durchführung dieser 
Prüfung sollte innerhalb der aktiven Zeit der Fledermäuse sowie außerhalb der Setzzeiten 
erfolgen (Ende August bis Mitte Oktober). Zudem ist der geplante Gebäudeabriss innerhalb 
von zwei Jahren nach der benannten Prüfung durchzuführen.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 62 / 84 
 
Davon ausgehend, dass keine Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse 
nachgewiesen werden können und den Rollladenkästen weiterhin eine geringe bis keine 
Eignung zugesprochen wird, sind keine weiteren Maßnahmen notwendig. Bei Nachweisen 
oder Hinweisen auf eine entsprechende Nutzung wird ein dann zu erstellendes 
Vermeidungskonzept auf diesen Sachverhalt eingehen müssen, um Konflikte mit dem 
BNatSchG vollständig zu vermeiden. Eine dauerhafte Störung ist nicht anzunehmen. 
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle 
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein Konflikt mit dem 
§ 44 Abs.1 Nr.2 BNatSchG zu erwarten ist. 
17.5 Vermeidungs- Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen 
Bei Berücksichtigung und vollständiger Umsetzung der nachfolgend benannten 
Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen sind erhebliche nachteilige 
Umweltauswirkungen nicht zu erwarten. Ein Konflikt mit dem § 44 Abs. 1 BNatSchG ist, unter 
der zuvor benannten Prämisse, für keine der benannten Artengruppen zu erwarten. Folglich 
wird das geplante Vorhaben, unter Berücksichtigung des Maßnahmenpaketes, als 
artenschutzfachlich vertretbar bewertet. 
Vögel: 
– V-1: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen 
– V-2: zeitliche Begrenzung der Abrissarbeiten 
– A-1: Schaffung künstlicher Nisthilfen 
– E-A-1: Empfohlene Anpflanzung zusätzlicher Gehölze 
Fledermäuse 
– V-3: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen/Habitatbäume 
– V-4: Kontrolle und Verschluss der potentiellen Quartierstrukturen 
– V-5: stichprobenhafte Prüfung der oberen Rollladenkästen 
– A-2: Schaffung von Ersatzquartieren 
– E-A-2: Empfohlene Integration von Fledermausquartieren in neue Gebäudestrukturen. 
18. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines Eingriffs in Natur und Landschaft 
verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und 
der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetzen. Zur Quantifizierung des Eingriffs und 
zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden Ausgleichserfordernisses ist eine Eingriffs- 
und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen. Diese erfolgt gemäß der Abstimmung mit der 
Unteren Naturschutzbehörde nach den Vorgaben der Hessischen 
Kompensationsverordnung (KV) vom 26.10.2018. 
Da sich das Plangebiet innerhalb des Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans 
W 23 befindet, erfolgt die Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung nach dem sich aus den 
Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans ergebenden, planungsrechtlichen 
Zustand und nicht nach dem tatsächlich vorhandenen Bestand. Um dennoch einen Vergleich 
zwischen planungsrechtlichem Zustand und dem vorhandenen Bestand herstellen zu 
können, wurde der tatsächliche Bestand ebenfalls erfasst und bewertet. 
18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes  
Zur Bestandserfassung der im Sinne der Kompensationsverordnung relevanten Biotop- und 
Nutzungstypen und ihrer kennzeichnenden Vegetation wurden Begehungen des Plangebiets

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 63 / 84 
 
durchgeführt und die Vermessung des Büros Müller (2019) als Grundlage verwendet. Das 
Plangebiet hat eine Größe von ca. 3 ha. 
Bei den Kartierungen des tatsächlichen Bestands wurden nachfolgend aufgeführte Biotop- 
bzw. Nutzungstypen unterschieden (siehe Abb. 26).  
(1)  Außenanlagen mit geringer bioökologischer Wertigkeit - Strukturarme Grünfläche 
(2) Außenanlagen mit mittlerer bioökologischer Wertigkeit - Hecke 
(3) Zierbeete  
(4) Ascheplatz 
(5) Kieswege 
(6) Rasengittersteine  
(7) Pflaster- / Plattenflächen  
(8) Mauer und Einfassungen 
(9) Gebäude ohne Regenwasserversickerung 
(10) Einzelbäume 
(11) Teich 
Zusätzlich wurde im Jahr 2021 eine Baumkartierung durch das Büro Ökologie & 
Stadtentwicklung durchgeführt. Die Bäume wurden dabei mit den Attributen 
Stammdurchmesser, Kronendurchmesser und heimisch/nicht heimisch kartiert. 147 kartierte 
Bäume sind demnach geschützt (in der Abbildung gelb markiert). 18 Bäume liegen 
außerhalb des Geltungsbereichs an der Deutsche-Telekom-Allee und an der Hilpertstraße, 
davon sind 11 Bäume geschützt. Innerhalb des Geltungsbereichs sind demnach 136 Bäume 
nach Baumschutzsatzung geschützt. 77 geschützte Bäume innerhalb des Geltungsbereichs 
können bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Daraus ergibt sich, dass 59 
Bäume erhalten werden können, die von der Baumschutzsatzung geschützt sind. 19 von 
ihnen liegen in den nicht überbaubaren Flächen und außerhalb der zum Erhalt festgesetzten 
Fläche. Unter den kartierten Bäumen befinden sich zwei Höhlenbäume. Einer von ihnen 
kann nicht erhalten werden, da er im nördlichen überbaubaren Grundstück liegt.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 64 / 84 
 
  
    
Abb. 26: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (tatsächlicher Bestand), PgD (2021)

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18.2 Bilanzierung 
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen, 
wird eine numerische Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung anhand der 
Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018 durchgeführt. Der Inhalt dieser 
Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustandes von Natur und Landschaft vor und 
nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden. 
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes W 23.2 liegt im 
Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans W 23. Grundlage der Bilanzierung des 
Bestandes ist daher der sich aus den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans 
W 23 ergebende planungsrechtliche Zustand. 
Der überlagerte Bereich wird als SO mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt. In der damals 
gültigen BauNVO von 1968 gab es keine Regelungen zu einer Überschreitung der GRZ, 
daher wird die GRZ von 0,6 als maximal überbaubare Fläche angenommen. Im Süden liegt 
eine private Grünfläche, die mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen ist. Die nicht 
überbaute Fläche ist gärtnerisch anzulegen. Pro 200 m² Freifläche ist mindestens ein 
hochstämmiger Baum zu pflanzen. Da keine Qualitäten für Pflanzungen angegeben wurden, 
wird mit dem geringsten Stammdurchmesser und damit mit 1 m² Traufe für eine 
Neupflanzung gerechnet.  
 
 
Abb. 27: Überlagerung Ausschnitt Bebauungsplan W 23 mit Geltungsbereich des vorliegenden 
Bebauungsplanentwurfs W 23.2 (innere schwarze Strichlinie)

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 66 / 84 
 
Tabelle 3: Bilanzierung mit dem planungsrechtlich zulässigen Bestand aus Bebauungsplan 
W 23 
 
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergeben sich aufgrund des Bestandes (des 
alten Bebauungsplans W 23) insgesamt 246.542 Biotopwertpunkte. Auf Grundlage der 
Festsetzungen des neuen B-Plans W 23.2 ergeben sich 490.223 Biotopwertpunkte. Dies 
entspricht einer Biotopwertdifferenz von plus 243.691 Wertpunkten, bzw. einem Überschuss 
von 99 %. Durch die vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen wird der Eingriff somit 
ausgeglichen. 
Bei der Gegenüberstellung der Planung mit dem tatsächlich vorhandenen Bestand, der bei 
einer Biotopkartierung im Jahr 2020/2021 aufgenommen wurde, entsteht ein 
Biotopwertüberschuss von 29.064 Wertpunkten, bzw. ein Überschuss von 6 %, wie die 
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt                        
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
Grundlage: B-Plan W 23
11.221 SO begrünt zu 40 %
14 11.466 160.524
02.500 Private Grünfläche SO begrünt 
mit dichter Bepflanzung aus 
Bäumen und Sträuchern
20 1.624 32.480
10.710 Dachflächen und überdachte 
Flächen, SO zu 60 % 3 17.200 51.600
4.110 pro 200 m2 Freifläche 1 
hochstämmiger Baum, ohne 
Private Grünfläche (11.466 m2 
Freifläche entspricht 57 Bäumen 
à 1 m²)
34 57 1.938
-57
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ 
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne 
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche 
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl. 
versiegelter Flächen in den 
Pflanzflächen    1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55 
3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m 
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro 
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 246.542 490.233
Überschuss: 243.691
99%
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
nahezu versiegelte Flächen 
mit Regenwasserversickerung
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Bezeichnung
2
1. Bestand vor Eingriff
strukturarme Grünanlagen
Standortfremde
Hecken-/Gebüsche
(standortfremde, nicht 
heimische
oder nicht gebietseigene 
Gehölze
sowie Neuanlage im 
Innenbereich)
auch Anpflanzungen, die die
Mindestanforderungen von 
02.400
nicht erfüllen
Dachflächen, ohne 
Regenwasserversickerung
1. Zustand nach Ausgleich / 
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
gärtnerisch gepflegte Anlagen 
im besiedelten Bereich
Flächenausgleich Bäume
Dachflächen, mit 
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch, 
nicht standortgerecht, Exot

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 67 / 84 
 
folgende Tabelle zeigt. Die Bilanzierung mit dem tatsächlich vorhandenen Bestand dient 
lediglich der Vergleichbarkeit. Ausschlaggebend ist die Bilanzierung mit den 
planungsrechtlichen Festsetzungen. 
Tabelle 4: Bilanzierung mit dem tatsächlichen Bestand 
 
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt                        
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
02.200 West- und Südseite
39 2.973 115.947
05.352 25 35 875
10.510 Mauer, Einfassungen 3 210 630
10.530 Ascheplatz
6 121 726
10.530 Kiesweg
6 667 4.002
10.530 Pflaster und Platten
6 6.723 40.338
10.540 Rasengitterstein 7 2.140 14.980
10.710 Dachflächen und überdachte 
Flächen 3 7.319 21.957
11.221 14 9.927 138.978
11.221 Zierbeet 14 175 2.450
4.110 125 Stück 34 2.814 95.676
4.120 64 Stück
23 1.070 24.610
-3.884
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ 
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne 
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche 
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl. 
versiegelter Flächen in den 
Pflanzflächen    1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55 3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m 
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro 
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 461.169 490.233
Überschuss 29.064
6%
Bezeichnung
2
nahezu versiegelte Flächen 
mit Regenwasserversickerung
1. Bestand vor Eingriff
Dachflächen, mit 
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
1. Zustand nach Ausgleich / 
gärtnerisch gepflegte Anlagen 
im besiedelten Bereich
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Dachflächen nicht begrünt
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Sehr stark oder völlig 
versiegelte Flächen
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
Teich
strukturarme Grünanlagen
Befestigte und begrünte 
Flächen
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
strukturarme Grünanlagen
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch, 
nicht standortgerecht, Exot
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch, 
nicht standortgerecht, Exot

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18.2.1 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 
Über den in den vorgenannten Tabellen beschriebenen Ausgleich hinaus ist kein weiterer 
Ausgleich notwendig. 
19. Biodiversität 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magistratsbeschlusses der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum 
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung dieses 
Bebauungsplans zu berücksichtigen sind. 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den 
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft 
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur 
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen, wie 
sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von 
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist 
deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für 
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess 
Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) 
und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan folgende 
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen: 
– Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes 
– Insektenfreundliche Freiflächenbeleuchtung 
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung  
– Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken 
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Fassadenbegrünung 
– Begrünung von Tiefgaragen 
– Dachbegrünung (Flachdächer) 
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität 
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten)

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20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem 
Baugesetzbuch (BauGB) 
20.1 Art der baulichen Nutzung 
Das Plangebiet wird als Gewerbegebiet ausgewiesen, um die gewerbliche Entwicklung 
innerhalb des Plangebietes planungsrechtlich abzusichern. Entsprechend der 
städtebaulichen Konzeption (s. Kap. 11) soll das Plangebiet den Gebietscharakter eines 
modernen, lebendigen Büro- und Dienstleistungsstandorts aufweisen. Entsprechende 
Nutzungen sind als allgemein oder ausnahmsweise zulässig festgesetzt. 
Vergnügungsstätten sind ausgeschlossen, um negative Auswirkungen auf hochwertigere 
Büronutzungen auszuschließen. Gleiches gilt für sonstige Gewerbebetriebe mit sexuellem 
Charakter, wie Bordelle oder bordellartige Betriebe. Diese sind nicht als Vergnügungsstätten 
zu sehen, sondern als „Gewerbebetriebe aller Art“ (VGH Ba-Wü Urteil vom 05.03.2012 sowie 
BVerwG, Urteil vom 25.11.1983) und wären ohne Ausschluss daher im Gewerbegebiet nach 
BauNVO § 8 Abs. 2 Nr. 1 allgemein zulässig. 
Tankstellen, Lagerhäuser und Lagerplätze sind im Plangebiet wegen ihrer 
Betriebseinrichtung und ihres hohen Flächenverbrauchs nicht zulässig. Sie würden einer 
effektiven Auslastung des angedachten Bürostandortes entgegenwirken. 
Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbung bestimmt sind, sind eine Unterart 
der gewerblichen Nutzung. Diese Werbeanlagen, wie z.B. großformatige Pylone oder 
Plakattafeln, werden ausgeschlossen, da sie eine störende Wirkung auf das allgemeine 
städtebauliche Bild haben können. 
Einzelhandel wird aus regionalplanerischen Gründen ausgeschlossen. Im Regionalplan 
Südhessen 2010 ist festgelegt, dass in den „Vorranggebieten Industrie und Gewerbe“ 
(Bestand und Planung) die Ansiedlung von nicht großflächigen, zentrenrelevanten 
Einzelhandelsbetrieben den Zielen der Raumordnung widerspricht. Die Einrichtung von 
Verkaufsflächen in diesen Gebieten ist nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten 
produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig, wenn die Verkaufsfläche einen 
untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt und zu 
keinen negativen Auswirkungen führt. (Z3.4.3-3)  
Mit der grundsätzlichen Bindung der Einzelhandelsbetriebe an die „städtebaulich integrierten 
Standorte“ sollen die Potenziale des Einzelhandels auf ausgewählte zentrale 
Versorgungsbereiche in integrierter Lage konzentriert und die Funktionsfähigkeit dieser 
Bereiche nicht durch Ansiedlung außerhalb gefährdet werden. Die Ziele des 
Bebauungsplanes unterstützen die kommunal und raumordnerisch gewünschte Steuerung 
zur Ansiedlung von Einzelhandelseinrichtungen. 
20.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ I und 
GRZ II), der zulässigen Geschossfläche (GF), die Zahl der Vollgeschosse sowie über die 
Höhe der baulichen Anlagen hinreichend bestimmt. 
20.2.1 Grundflächenzahl  
Aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und um die im städtebaulichen 
Konzept angestrebte Dichte zu erreichen, ist eine Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 2 
BauNVO (GRZ I) von 0,5 bis 0,55 festgesetzt. Damit sind die Orientierungswerte des § 17 
BauNVO für Gewerbegebiete von 0,8 deutlich unterschritten. Zu den Hauptanlagen zählen 
laut ständiger Rechtsprechung auch Balkone und Terrassen sowie vergleichbare, 
untrennbar mit der Hauptanlage verbundene Bauteile (z.B. Kellertreppen etc.). Die 
festgesetzte GRZ I von 0,5 bis 0,55 sichert die Freiflächenqualitäten innerhalb des 
Plangebietes.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 70 / 84 
 
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen 
von u. a. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 
BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das 
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 vom Hundert überschritten werden (GRZ 
II), höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 (Kappungsgrenze). 
Bei einer festgesetzten GRZ I = 0,55 würde die GRZ II somit bei 0,825 liegen. Um die 
konzeptionell angestrebte Baudichte im Plangebiet zu erreichen und den damit 
einhergehenden Flächenbedarf an Nebenanlagen (Zuwegungen, Stellplätze für 
Kurzzeitparker und mobilitätseingeschränkte Personen und ihre Zufahrten, 
Müllbehälterstandplätze, etc.) sowie den der benötigten Tiefgaragen zu decken, wird eine 
Überschreitung der festgesetzten GRZ I im Sinne des § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO 
zugelassen. 
Durch die Festsetzung der GRZ II wird ein Erdanschluss (Bereiche ohne jegliche Art von 
Unterbauungen) von rund 20 % erreicht. 
20.2.2 Größe der Geschossfläche 
Die Größe der Geschossflächen wurde je überbaubarer Grundstücksfläche entsprechend 
der Geschossflächen des dem Bebauungsplan zugrundeliegenden städtebaulichen 
Konzepts festgesetzt. Dadurch kann auch ein „Windhundrennen“ um die größtmögliche 
Baudichte potentieller Investoren und Bauantragssteller ausgeschlossen werden. 
Die Ermittlung der Geschossflächen hat nach den Außenmaßen des Gebäudes, 
einschließlich aller Dämmschichten und Verkleidungen, zu erfolgen. Die Geschossfläche ist 
nur in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Gemäß § 2 Abs. 5 Satz 3 und 4 HBO sind 
Vollgeschosse oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein 
gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes 
Geschoss (Staffelgeschoss) ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei 
Viertel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. 
Durch den planbedingten Mehrverkehr sind vereinzelte Verkehrsknotenpunkte stark belastet 
(s. Kap. 12.3.1 „Verkehrliche Auswirkungen“). Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
wurde deshalb ein für die Leistungsfähigkeit der umliegenden Knotenpunkte notwendiges 
Mobilitätskonzept durch das Büro Durth Roos Consulting GmbH erarbeitet. 
Das fortgeschriebene Mobilitätskonzept kommt zu dem Ergebnis, dass durch ein 
umfassendes Paket an Mobilitätsmanagement-Maßnahmen der prognostizierte 
Individualverkehr wirksam reduziert werden kann (s. Kap. 12.3.2 „Mobilitätskonzept“). Von 
den beschriebenen, standortbezogenen Maßnahmen können jedoch nicht alle die 
erforderlichen 121 Kfz-Fahrten in der vormittäglichen Spitzenstunde so reduzieren, dass 
eine planungsrechtliche Sicherung über den städtebaulichen Vertrag erfolgen kann. Damit 
der Nachweis der gesicherten Verkehrserschließung des Areals trotzdem erbracht werden 
kann, müssen neben den Mobilitätsmanagement-Maßnahmen noch anderweitige 
Kompensationen erfolgen. Im Mobilitätskonzept wird empfohlen, dass die Geschossfläche 
um 7.500 m² reduziert werden sollte. 
Dieser Empfehlung folgend wird die Geschossfläche für die überbaubare Grundstücksfläche 
C mit 43.500 m² festgesetzt. Als bedingte Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird 
mit aufgenommen, dass die Geschossfläche innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche 
C auf 51.000 m² erhöht werden darf, sofern durch ein ergänzendes Verkehrsgutachten 
nachgewiesen wird, dass an den umliegenden Verkehrsknotenpunkten die ausreichende 
Leistungsfähigkeit nach dem im Zeitpunkt der Vorhabenumsetzung anwendbaren 
Regelungswerk für die Bemessung des Verkehrsablaufs von Straßenverkehrsanlagen der 
Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen e.V. („FGSV“) sichergestellt ist.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 71 / 84 
 
20.2.3 Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen 
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist in der Planzeichnung für die einzelnen 
überbaubaren Grundstücksflächen unterschiedlich und als Höchstmaß festgesetzt. Damit 
werden die Höhen der umliegenden Gebäude außerhalb des Plangebietes aufgegriffen. 
Innerhalb der südöstlichen überbaubaren Grundstücksfläche wird jedoch entsprechend des 
städtebaulichen Konzeptes ein Hochhaus mit zwölf Vollgeschossen als Hochpunkt 
ermöglicht. Das Hochhaus soll an der Ecke Hilpertstraße/Deutsche-Telekom-Allee einen 
neuen städtebaulichen Akzent setzen und damit den verschiedenen Hochhäusern im 
Stadtgebiet als Pendant gegenübergestellt werden. Das Hochhaus als städtebaulicher 
Ankerpunkt dient damit auch der Adressbildung des gesamten Quartiers. 
Da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die 
Höhenentwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, werden Festsetzungen zur 
Gebäudehöhe getroffen. 
Die maximalen Gebäudehöhen erlauben die Errichtung eines Staffelgeschosses. Ein 
Staffelgeschoss ist gemäß § 2 Abs. 5 der Hessischen Bauordnung ein Nicht-Vollgeschoss, 
welches die Höhe von 2,30 m bei weniger als drei Viertel der Grundfläche des darunter 
liegenden Geschosses hat.  
Damit im Einzelfall auf technisch zwingende Bedingungen reagiert werden kann, sind im 
Bebauungsplan Höhenüberschreitungen für technische Aufbauten zulässig. Hierbei wird 
zwischen Anlagen zur Solarenergiegewinnung und sonstigen technischen Dachaufbauten 
wie Antennen, Schornsteine, Lüftungsanlagen, Aufzugsanlagen etc. unterschieden. 
Damit die aufgeständerten Anlagen zur Solarenergiegewinnung bei einer flächendeckenden 
Errichtung auf dem gesamten Dach nicht zu dominant in Erscheinung treten, dürfen sie die 
festgesetzte Gebäudehöhe nur um maximal 1,5 m überschreiten. Hierbei ist ein Abstand zur 
Außenwand einzuhalten (s. Kap. 21.4 „Anlagen zur Solarenergiegewinnung und 
Dachaufbauten“). Die Anlagen zur Solarenergiegewinnung werden zwar in ihrer Höhe 
eingeschränkt, jedoch nicht flächenhaft. Damit wird dem Ziel eines möglichst umfassenden 
Ausbaus regenerativer Energien Rechnung getragen. 
Sonstige technische Dachaufbauten werden sowohl in ihrer Höhe, als auch in der Fläche 
eingeschränkt. Die Höhenbeschränkung wird mit 3,0 m festgesetzt, um jegliche notwendigen 
technischen Aufbauten für einen Gewerbebau und insbesondere eines Bürogebäudes (z.B. 
Aufzugsschacht) zu ermöglichen. Da die festgesetzten 3,0 m einer Geschosshöhe entspricht 
und diese Anlagen ohne eine flächenhafte Beschränkung wie ein weiteres Geschoss wirken 
könnten, dürfen diese Dachaufbauten nur maximal 30 % der Dachfläche überdecken. Zur 
Klarstellung der Berechnungsgrundlage des Dachflächenanteils bei Vollgeschossen und 
Staffelgeschossen wird festgesetzt, dass die Dachflächen des Staffelgeschosses und der 
Überhang des letzten Vollgeschosses (Dachfläche Vollgeschoss abzüglich Dachfläche 
Staffelgeschoss) addiert werden. Der daraus resultierende Dachflächenanteil darf maximal 
zu 30 % mit sonstigen technischen Dachaufbauten überdeckt werden.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 72 / 84 
 
 
Abb. 28: Berechnung der Dachüberdeckung sonstiger technischer Dachaufbauten  
Die Festsetzung der Gebäudehöhe wurde aufgrund wichtiger Funkverbindungen mit 
EUMETSAT abgestimmt. EUMETSAT hat keine Einwände sofern das Gebäude einen 
Höhenwinkel von 9°, gemessen vom Dachboden des Technical Infrastructure Buildings 
(Abb. 29, roter Punkt: 151 m ü. N.N.) nicht überschreitet. 
Der Abstand zwischen dem o.g. Bezugspunkt am Technical Infrastructure Building und dem 
geplanten Hochhaus beträgt ca. 177 m. Bei einem Höhenwinkel von 9° darf die Höhe des 
Hochhauses 179 m ü. NN nicht überschreiten. Die maximale Höhe des geplanten 
Hochhauses wird im Bebauungsplan mit 174 m ü. NN festgesetzt und liegt somit im 
Toleranzbereich der EUMETSAT.

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Abb. 29: Bezugspunkt Technical Infrastructure Building (EUMETSAT)

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 74 / 84 
 
20.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Um eine möglichst vielfältige Bebauung und große Flexibilität hinsichtlich der Lage ihrer 
Baukörper zu ermöglichen, werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch 
Baugrenzen eingefasst. 
Lediglich am östlichen Rand des Plangebiets zur Deutsche-Telekom-Allee im nördlichen 
Baufeld werden die überbaubaren Flächen durch Baulinien definiert. Durch die Baulinien 
wird beabsichtigt, die durchgehende Häuserflucht an der westlichen Straßenseite der 
Deutsche-Telekom-Allee fortzusetzen. 
20.4 Bauweise 
Für die Baufelder wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, wonach die Gebäude im 
Sinne der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig sind, die Gebäudelänge 
jedoch 50 m überschreiten kann.  
Dabei haben die Einzelgebäude und Gebäudegruppen jeweils die nach HBO notwendigen 
Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen einzuhalten. In Abweichung von den Regelungen 
zu § 22 Abs. 2 BauNVO wird jedoch die Längenbeschränkung der Gebäude von 50 m nicht 
Bestandteil der Festsetzung, d.h. es sind längere und breitere Gebäude möglich. Damit wird 
den Erfordernissen von Gewerbebauten Rechnung getragen.  
20.5 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen 
Um die oberirdische Versiegelung einzuschränken soll der größte Teil des ruhenden 
Verkehrs in Tiefgaragen untergebracht werden. Ausgenommen hiervon sind PKW- 
Stellplätze für Kurzzeitparker und mobilitätseingeschränkte Personen oder 
Car-Sharing-Angebote, um eine schnellere und einfachere Erreichbarkeit dieser Stellplätze 
zu ermöglichen. 
Im Sinne einer Angebotsplanung kann zum jetzigen Zeitpunkt keine genaue Verortung der 
zukünftig zu errichtenden oberirdischen Stellplätze und der Tiefgaragen erfolgen. Daher sind 
die Festsetzungen der Stellplätze und Tiefgaragen sehr flexibel ausgewiesen. Dennoch wird 
durch die Festsetzung der Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
sowie in den für Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen garantiert, dass nicht alle 
Grundstücksbereiche unterbaut werden können (Bodenanschluss für Pflanzmaßnahmen). 
Um gegebenenfalls eine Verbindung zwischen den Tiefgaragen im nördlichen und südlichen 
Grundstücksbereich zu ermöglichen, sind Flächen zur unterirdischen Querung festgesetzt. 
Da auch hier noch keine genaue Verortung vorgenommen werden kann, ist durch die 
Festsetzung zur Änderung der zeichnerisch festgesetzten Lage dieser 
Querungsmöglichkeiten eine flexible Lösung ermöglicht worden. Die Breite der Querung wird 
auf 10,0 m begrenzt, um ausreichend Platz für Begegnungsverkehr (PKW/PKW), 
Schleppkurven sowie beidseitige Gehwege zu ermöglichen. 
20.6 Flächen für sonstige Nebenanlagen 
Zur Begrenzung des Versiegelungsgrades auf dem Baugrundstück sind Nebenanlagen nach 
§ 14 BauNVO eingeschränkt festgesetzt. 
Um jedoch der Errichtung von Nebenanlagen, die der Infrastruktur dienen, zukünftig nicht 
entgegenzustehen, ist es notwendig diese Anlagen innerhalb sowie außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen und damit auf dem gesamten Grundstück zuzulassen. 
Hiervon ausgenommen sind jedoch die festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, 
Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen sowie die Flächen zum Erhalt von Bäumen, 
Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen. In diesen Flächen werden eigenständige 
Regelungen zu den Nebenanlagen getroffen. Dies dient dazu, die Durchwegbarkeit, 
brandschutztechnische Auflagen und konzeptionell angedachte Aufenthaltsflächen zu 
ermöglichen.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 75 / 84 
 
Um die oberirdische Versiegelung einzuschränken, sollen mind. 60 % der nach 
Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt nachzuweisenden Fahrradabstellplätze 
innerhalb von Tiefgaragen hergestellt werden. 
20.7 Ein- und Ausfahrten (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Hinsichtlich der Verkehrssicherheit sowie zum Schutz der nach Bundesnaturschutzgesetz 
geschützten Alleebäume entlang der Deutsche-Telekom-Allee sind die Ein- und 
Ausfahrtsbereiche entlang der Deutsche-Telekom-Allee und der Hilpertstraße eingeschränkt 
festgesetzt. 
20.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
20.8.1 Oberflächenbefestigung 
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten 
Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht. 
Vollständige oder umfangreiche Versiegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer, 
zur Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung sowie zum erhöhten Staubanfall durch 
schnellen Abfluss des Niederschlagwassers.  
Danach sind befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke, soweit 
wasserwirtschaftliche und umweltrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als 
wasserdurchlässige Flächen anzulegen. Damit soll erreicht werden, dass das 
Oberflächenwasser dieser nicht intensiv genutzten Flächen versickern kann. 
Darüber hinaus dient es der Grundwasseranreicherung und entlastet die örtliche 
Kanalisation. 
20.8.2 Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken  
Nach § 55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt 
oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer 
eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche 
Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes erfolgt die Vorgabe Zisternen zu errichten, 
um die Dachflächen zu entwässern. Das darin gesammelte Niederschlagswasser soll als 
Brauchwasser verwertet werden (Zisternensatzung). Es wird auf Kap. 14.7 und 22.1 
verwiesen. 
Da die Böden im Plangebiet versickerungsfähig sind, wird festgesetzt, dass der Überlauf der 
Zisternen und das auf den Dachflächen und sonstigen befestigen Flächen anfallende 
Niederschlagswasser der Baugrundstücke auf dem Grundstück zu versickern ist, soweit 
wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. 
Damit die gewünschte Bepflanzung ermöglicht wird, sind innerhalb der nach § 9 Abs. 1 
Nr. 25b BauGB festgesetzten Flächen Versickerungsanlagen unzulässig. 
20.8.3 Dachbegrünung und Fassadenbegrünung 
Extensive Dachbegrünungen sowie Fassadenbegrünungen dienen u.a. dazu, bioklimatisch 
ungünstige Effekte zu kompensieren. Durch die Vegetation, die als Schutzschicht dem Dach 
bzw. der Fassade konstruktiv auf- oder anliegt, wird die sonst auf die Gebäudehülle 
auftreffende Sonneneinstrahlung gemindert. Die Temperaturextrema in der Gebäudehülle 
werden durch die Vegetation und die Substratschicht verringert. Dadurch wird in der 
Gebäudehülle weniger Energie gespeichert, so dass die nächtliche, vom Gebäude 
ausgehende Strahlungsenergie, die in Form von Wärme an die Umgebung abgegeben wird, 
geringer ausfällt. Daraus resultiert ein angenehmes Bioklima.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 76 / 84 
 
Um die positiven Effekte einer Dachbegrünung bestmöglich ausnutzen zu können wird 
festgesetzt, dass die gesamten Dachflächen mindestens zu 70 % extensiv zu begrünen sind. 
Damit diese Mindestbegrünung bei der Herstellung eines Staffelgeschosses nicht 
unterschritten wird, ist klarstellend festgesetzt, dass das Dach des Staffelgeschosses und 
das Dach des letzten Vollgeschosses zu begrünen sind und damit in der Addition beider 
Dachflächen 70% der Dachflächen begrünt werden. 
Technische Aufbauten zu begrünen ist meist nicht oder nur mit hohem Aufwand möglich. 
Daher sind technische Dachaufbauten bei der Dachflächenbegrünung ausgenommen. 
 
Abb. 30: Berechnung des Anteils der Dachbegrünung  
Einer der wichtigsten Bestandteile des Dachbegrünungs-Aufbaus ist die Substratschicht. Sie 
ist für das spätere Wachstum der Pflanzen von entscheidender Bedeutung. Um eine 
durchgehend ausreichende Substratschicht sicherzustellen ist festgesetzt, dass diese eine 
mittlere Dicke von 15 cm aufweisen muss. 
Um eine Mindestbegrünung an den Fassaden zu sichern, sind Mindestanteile von 20 % bzw. 
bei geschlossenen Fassaden 40% für die Fassadenbegrünung festgesetzt worden. Hierbei 
wird von der Bruttofassadenfläche ausgegangen, d.h. alle Bestandteile der Fassade: 
Außenwandfläche, Öffnungen, wie Türen und Fenster und sonstige flächenhaften 
Fassadenelemente.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 77 / 84 
 
Eine Anbringung von Fassadenbegrünung ist an großen Flächen ohne Öffnungen 
weitestgehend konfliktfrei. Um aber auch bei kleineren Fassadenflächen eine 
Mindestbegrünung zu ermöglichen wird festgesetzt, dass auf einen Bodenanschluss 
verzichtet werden kann und eine geschossweise Anbringung von Pflanztrögen möglich ist. 
Bei den Vorgaben die Fassadenflächen zu begrünen, sind die Vorgaben des § 14 HBO zu 
berücksichtigen. Dem entsprechend ist eine Anlage so anzuordnen, zu errichten, zu ändern 
oder instand zu halten, dass [...] der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) 
vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen [...] sowie wirksame 
Löscharbeiten möglich sind. Deshalb ist die Fassadenbegrünung gemäß der "Empfehlungen 
der AGBF und des DFV - Brandschutz großflächig begrünter Fassaden" vom 26.05.2020 
dahingehend zu planen, zu errichten und zu betreiben. Hier wird unter anderem ausgeführt, 
dass alle baulichen Anforderungen an den Schutz vor einer Brandausbreitung erhalten 
bleiben müssen. Dies ist bei den weitergehenden Ausführungsplanungen zu 
berücksichtigen. 
20.8.4 Begrünung von Tiefgaragen und deren Querungen 
Die Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragen dient u.a. dazu, bioklimatisch ungünstige 
Effekte zu kompensieren. Durch die 100 cm (zzgl. Filter- und Drainageschicht) mächtige 
Vegetationssubstratschicht der Tiefgaragendächer wird eine Aufheizung der Gebäudehülle 
durch Sonneneinstrahlung verhindert. Die Vegetationsschicht wirkt temperaturausgleichend, 
feuchteregulierend und ist kleinklimatisch begünstigend. 
Die Festsetzung einer regionaltypischen Saatgutmischung hat den Vorteil, dass das Saatgut 
hervorragend an die heimischen Standorte und die Bedingungen in der Region angepasst 
ist. Das Saatgut ist vielfach die Grundlage unserer regionalen Lebensräume mit den dort 
lebenden Tieren. 
Trotz der festgesetzten Begrünung soll die Herstellung von Fuß- und Radwegen, 
Spielbereichen und sonstigen Nebenanlagen ermöglicht werden, damit 
Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden können. 
20.8.5 Artenschutzmaßnahmen 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Flora und Fauna wurde eine 
Artenschutzfachliche Potentialabschätzung (Büro Ökologie und Stadtentwicklung, 
11.06.2019), eine Ergänzung mit Inhalten zu Reptilien und Pflanzen (Büro Ökologie und 
Stadtentwicklung, 11.09.2019) sowie ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (Büro Ökologie 
und Stadtentwicklung, Juli 2020) erstellt. Die Festsetzungen resultieren aus den 
Ergebnissen dieser Untersuchungen, welche in Kap. 17 näher beschrieben werden. 
Darüber hinaus werden zum allgemeinen Schutz von Insekten, Vögeln und Fledermäusen 
weitere Maßnahmen festgesetzt. 
Insekten orientieren sich bei Dunkelheit an natürlichen Lichtquellen (Sterne und Mond). 
Künstliche Lichtquellen sind jedoch um ein Vielfaches heller, näher und überstrahlen 
natürliche Lichtquellen. Angezogen durch das künstliche Licht und in ihrer Orientierung 
fehlgeleitet, werden sie durch den Aufprall, die starke Hitzeentwicklung oder den 
Energieverlust beim Umkreisen der Lichtquelle getötet. Um dies zu verhindern ist eine 
Festsetzung zur Verwendung von insektenfreundlicher Außenbeleuchtung getroffen worden. 
Aufgrund ihrer Durchsichtigkeit und Spiegelungen stellen Fensterscheiben eine hohe Gefahr 
für Vögel dar. Je größer die Glasflächen von Fenstern, desto größer das damit verbundene 
Risiko eines Vogelschlags. Um Vogelschlag zu minimieren sind entsprechende 
Festsetzungen getroffen worden. 
20.9 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 
Im Sinne des Klimaschutzes sollen neue Quartiere in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
energieoptimiert entwickelt werden. Um dies zu gewährleisten sind mindestens 30 % der 
Dachflächen eines Gebäudes mit Anlagen für Solarenergiegewinnung auszustatten. Um

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 78 / 84 
 
dies auch bei der Herstellung von Staffelgeschossen zu gewährleisten, ist klarstellend 
festgesetzt, dass das Dach des Staffelgeschosses und das Dach des letzten Vollgeschosses 
in der Addition beider Dachflächen mit Anlagen für Solarenergiegewinnung auszustatten 
sind. Die Verpflichtung zur Nutzung der Anlagen zur Solarenergiegewinnung kann nicht im 
Bebauungsplan festgesetzt werden und ist daher im städtebaulichen Vertrag geregelt. 
 
Abb. 31: Berechnung des Anteils der Anlagen für Solarenergiegewinnung  
Um eine Verträglichkeit zwischen der anzupflanzenden Dachbegrünung und den 
herzustellenden Anlagen für Solarenergiegewinnung zu erreichen, sind die Anlagen für 
Solarenergiegewinnung aufzuständern. 
Aufgrund der oftmals kleinen Flächengröße von untergeordneten Dachflächen und der damit 
zusammenhängenden Schwierigkeit diese mit Anlagen für Solarenergiegewinnung 
auszustatten, wird festgesetzt, dass untergeordnete Dachflächen nicht mit Anlagen für 
Solarenergiegewinnung zu versehen sind.

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20.10 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
20.10.1. Freiflächenkennziffer 1 
Diese Fläche umfasst den konzeptionell angedachten grünen Erholungsbereich des 
Plangebietes. 
Der Versiegelungsgrad wird mit 30 % stark begrenzt, da in diesem Bereich kein Erfordernis 
für funktionale Flächen, außer Fußwege sowie Feuerwehrumfahrten und -aufstellflächen, 
gesehen wird. 
20.10.2. Freiflächenkennziffer 2 
Diese Flächen umfassen die Übergangszone der Bauflächen zur Hilpertstraße. Hier soll zum 
einen der Grünbestand entlang der Hilpertstraße fortgeführt und gleichzeitig durch 
versiegelte oder teilversiegelte Flächen ein Zugang zu den Gebäuden und deren 
Erdgeschossnutzungen gewährleistet werden. Daher wird der maximale Versiegelungsgrad 
mit 30 % festgesetzt. 
20.10.3. Freiflächenkennziffer 3 
Diese Fläche stellt den Übergang zwischen den Bauflächen zur Deutsche-Telekom-Allee 
dar. Um den Alleencharakter entlang der Deutsche-Telekom-Allee zu stärken soll innerhalb 
der Fläche eine weitere Reihe großkroniger Bäume gepflanzt werden. 
Des Weiteren sind versiegelte / teilversiegelte Fuß- und Radwege, Feuerwehrumfahrten und 
Feuerwehraufstellflächen zulässig. Damit sollen zum einen Wegeverbindungen zur 
Deutsche-Telekom-Allee geschaffen werden können und zum anderen 
brandschutztechnische Auflagen berücksichtigt werden können. 
Der Anteil der maximal zu versiegelnden Fläche ist auf max. 20 % begrenzt, um dem 
Anspruch einer durch Vegetation dominierten „grünen“ Vorgartenzone zu entsprechen und 
dennoch ausreichend befestigte Flächen für Zuwegungen zu ermöglichen. 
20.10.4. Freiflächenkennziffer 4 
Diese Fläche umfasst die Ost-Westachse im unteren Drittel des Plangebietes. Ziel ist es, 
eine stark durchgrünte Ost-West Verbindung innerhalb des Plangebietes zu schaffen. 
Zum anderen ist dieser Bereich für die Erschließung der Gebäude, Feuerwehrumfahrten und 
Aufstellflächen sowie als Begegnungsraum vorgesehen. Daher wird der maximale 
Versiegelungsgrad mit 40 % festgesetzt. 
20.10.5. Freiflächenkennziffer 5 
Diese Fläche dient zur nördlichen Eingrünung des Plangebietes. 
In diesem Bereich verläuft von Westen kommend eine Feuerwehrumfahrung und von Osten 
kommend die Einfahrt der Tiefgarage.  
Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fuß- und Radwege sowie Feuerwehrumfahrten zulässig. Feuerwehrumfahrten sind 
teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine). 
Der Anteil versiegelter / teilversiegelter Flächen darf insgesamt 50 % der Fläche nicht 
überschreiten. 
20.10.6. Anzupflanzende Bäume 
Zur Bekräftigung der Grünstruktur und Spiegelung der bestehenden Baumallee entlang der 
Deutsche-Telekom-Allee ist am östlichen Gebietsrand eine Baumreihe festgesetzt. Diese 
Baumreihe besteht aus festgesetzten Einzelbäumen, die jedoch in einer Reihe angepflanzt 
werden müssen. Um eine gewisse Flexibilität in der weiteren Ausführungsplanung zu haben, 
kann von dem im Planteil festgesetzten Standort um bis zu 3,0 m abgewichen werden.

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20.10.7. Grundstücksbegrünung 
Die Festsetzungen zur Grundstücksbepflanzung gewährleisten ein Minimum an 
Durchgrünung des Grundstückes und leisten damit einen Beitrag zur Kompensation der 
verursachten nachhaltigen Beeinträchtigung von Natur und Landschaft. Durch die 
Begrünung werden positive Wirkungen für das Boden-, Wasser-, Klima- und das biotische 
Potenzial sowie für das Ortsbild erzielt. 
20.10.8. Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität 
Damit anzupflanzende Gehölze sich gut entwickeln können, sind standortgerechte, auf die 
bodenphysikalischen Eigenschaften des Bodens angepasste Gehölze zu verwenden. Die 
Pflanzgröße, Stammumfang, der durchwurzelbare Raum und der Zeitraum der Anpflanzung 
wird vorgegeben, so dass die ihnen zugedachten Gestaltungswirkungen oder Funktionen 
wie z.B. kleinklimatisch begünstigende Effekte (Beschattung, Filterwirkung, Verdunstung) 
wirksam und zeitnah erfüllt werden können. 
20.11. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 
1 Nr. 25b BauGB) 
Aufgrund der erhaltenswerten Gehölzstrukturen am westlichen Rand des Plangebietes 
wurde hier eine Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
festgesetzt. Die Gehölzstruktur ist damit zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang gleichwertig 
zu ersetzen. 
Innerhalb des Gebietes gibt es Bäume mit Baumhöhlen, die potenzielle Nistplätze für Vögel 
und Fledermäuse darstellen. Aus diesem Grund sollen diese Bäume erhalten werden. Falls 
der Erhalt eines Baumes nicht möglich ist, z.B. aufgrund von Baumaßnahmen, dann sind vor 
der Rodung des Baumes Ersatznistkästen für Fledermäuse und Vögel im räumlichen 
Zusammenhang anzubringen. 
Darüber hinaus gibt es weitere erhaltenswerte Einzelbäume innerhalb des Plangebietes. 
Auch diese sind zeichnerisch festgesetzt worden und sind dauerhaft zu pflegen. Bei 
natürlichem sowie planbedingtem Abgang sind diese durch eine gleichwertige, 
standortgerechte Nachpflanzung innerhalb des Baugrundstücks zu ersetzen. Unter 
planbedingtem Abgang wird die notwendige Fällung eines Baumes im Rahmen von 
Baumaßnahmen verstanden. 
20.12. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 
BauGB) 
Das Plangebiet ist durch die unmittelbar angrenzenden bestehenden Straßen von 
Verkehrslärm betroffen. Durch den Bebauungsplan ist ein ausreichender Schallschutz zu 
gewährleisten, so dass im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durch das Büro Dr. 
Gruschka eine Schalltechnische Untersuchung erstellt wurde. Die Festsetzungen resultieren 
aus den Ergebnissen der schalltechnischen Untersuchung (siehe Kap. 15 
„Immissionsschutz“). Aufgrund der erhöhten Schallimmissionsbelastungen aus dem 
Verkehrslärm sind passive Schallschutzmaßnahmen für schutzbedürftige Aufenthaltsräume 
in Gebäuden erforderlich. 
Maßgebliche Außenlärmpegel, Lärmpegelbereiche 
Zur Sicherung des Schallschutzes der zukünftigen Nutzungen im Geltungsbereich werden 
Lärmpegelbereiche festgesetzt, denen dann die jeweils vorhandenen oder zu erwartenden 
maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ zuzuordnen sind. 
Die Anforderungswerte der DIN 4109 beziehen sich auf den Mindestschallschutz in 
schutzbedürftigen Räumen. Hierbei handelt es sich um Räume, die dem dauernden 
Aufenthalt dienen, wie Büroräume oder Schlafräume, einschließlich Übernachtungsräume in 
Beherbergungsstätten.

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Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile hängen von der 
Raumart (Büroräume, Schlafräume) und vom maßgeblichen Außenlärmpegel ab. Zu den 
Außenbauteilen zählen neben den Außenwänden insbesondere auch die Fenster im 
eingebauten (geschlossenen) Zustand, Türen (geschlossen), Dachflächen, Rollladenkästen 
und Lüftungsöffnungen. 
Die Lärmpegelbereiche sind im Sinne einer „Worst-Case-Betrachtung“ festgesetzt worden. 
Es wird von dem ungünstigsten Lastfall (Freie Schallausbreitung und Immissionshöhe 6 m 
über Gelände) ausgegangen, um im Rahmen des Bebauungsplans „in allen Fällen“ einen 
ausreichenden Schallschutz zu gewährleisten. Insbesondere durch die zukünftige Bebauung 
des Plangebietes und der damit verbundenen abschirmenden Wirkung, ist im bebauten 
Zustand des Plangebietes tatsächlich von einer günstigeren Lärmsituation für die im 
rückwärtigen Bereich liegende Bebauung auszugehen. 
Von den Festsetzungen kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der 
Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere Beurteilungspegel als die in den 
einzelnen Festsetzungen genannten vorliegen.  
Schalldämmende Lüftungseinrichtungen 
Aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raumluftfeuchte müssen 
Aufenthaltsräume ausreichend mit Außenluft versorgt werden. Bei der Errichtung oder der 
baulichen Änderung von Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten (Hotel) und von 
ausnahmsweise zulässigen Betriebswohnungen sind schalldämmende 
Lüftungseinrichtungen vorzusehen, damit eine ausreichende Frischluftzufuhr gewährleistet 
werden kann. 
21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
21.1. Dachformen und Dachneigung 
Durch die Festsetzung von Dachform und Dachneigung soll ein geordnetes städtebauliches 
Erscheinungsbild erreicht werden. 
Im Bebauungsplan wird daher als Dachform ausschließlich das Flachdach oder flach 
geneigte Dächer mit einem Neigungsgrad von bis zu 5° festgesetzt. Damit wird die 
dominierende Dachform der umgebenden Bebauung aufgenommen. 
Diese Festsetzung ist auch im Zusammenhang mit den Regelungen zum 
naturschutzrechtlichen Ausgleich zu sehen. Als Bestandteil der Ausgleichsmaßnahmen ist 
vorgesehen, dass Gebäude mit Flachdächern und Dächern mit einem Neigungsgrad von bis 
zu 5° mit einer Dachbegrünung zu versehen sind. Voraussetzung für die Anlage der 
Dachbegrünung, auch in Kombination mit Anlagen für Solarenergiegewinnung, ist die 
zwingende Vorgabe, Flachdächer zu errichten. 
21.2. Werbeanlagen 
Die Gestaltungsfestsetzungen für die zulässigen Werbeanlagen ansässiger Betriebe dienen 
dem Erhalt und der Aufwertung des Ortsbilds. Diese Werbeanlagen sollen sich harmonisch 
in das Straßenbild einfügen und sich auch in die Architektur der Gebäude einordnen. 
Aufdringliche und damit störende Formen und Größen von Werbeanlagen werden daher 
ausgeschlossen. 
Die gewählten Gestaltungsfestsetzungen orientieren sich an den bestehenden 
Werbeanlagen in näherer Umgebung. Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente, 
Lichtprojektionen, Anstrahlungen und Bildschirmwerbungen, akustische Werbeanlagen 
sowie Werbepylonen sind in der näheren Umgebung des Plangebietes nicht vorhanden und 
daher hier ausgeschlossen.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 82 / 84 
 
21.3. Einfriedungen 
Aus der Zielsetzung heraus, einen Bürostandort mit hoher Aufenthaltsqualität und einem 
offenen Charakter zu schaffen, sind nur licht- und luftdurchlässige Einfriedungen zulässig. 
Darüber hinaus sind das Telekom- und Hilpertstraßenquartier von offenen, durchgrünten, 
zaunlosen Vorgärten geprägt, welche auch hier stadtgestalterisch fortgeführt werden sollen. 
Entlang der Hilpertstraße sowie der Deutsche-Telekom-Allee sind Einfriedungen aus diesem 
Grund generell nicht zulässig. 
21.4. Anlagen zur Solarenergiegewinnung und Dachaufbauten 
Damit die Anlagen zur Solarenergiegewinnung und andere Dachaufbauten nicht zu 
dominant im Straßenbild auftreten, müssen diese Anlagen einen Abstand zur Außenwand 
des unterhalb der Dachfläche gelegenen Geschosses aufweisen. 
Da die Wirkung von Dachaufbauten stark von ihrer eigenen Höhe abhängt, sollte der 
Abstand mindestens die Höhe der entsprechenden Anlage sein. Aufgrund ihrer geringen 
Höhe von max. 1,5 m über der Dachhaut, dürfen Anlagen zur Solarenergiegewinnung bis 
1,0 m zur Außenwand aufgestellt werden. 
22. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser 
22.1. Zisternensatzung 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine „Satzung zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgrund 
§ 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu 
errichten sind und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln 
ist.  
Durch Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die 
Trinkwasser-Ressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die 
Kläranlage entlastet. Bei Überlauf der Zisternen soll das Regenwasser auf dem Grundstück 
versickert und/oder in den öffentlichen Abwasserwasserkanal eingeleitet werden. 
Voraussetzung für die Sammlung, Verwertung und Versickerung ist, dass 
wasserwirtschaftliche, gesundheitliche, wasserrechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche 
Belange nicht entgegenstehen.  
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und 
andererseits die möglichst naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren 
Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des 
Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von Rückhaltung, Verdunstung und 
Versickerung reduziert werden. 
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung 
schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht 
und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal 
angeschlossen sind, wird deren Regenwasser bereits vollständig auf dem Grundstück 
bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf zugeführt, weshalb eine Zisterne zur 
Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.  
Das vorgegebene Fassungsvermögen von 25 l/m² stammt aus der DIN 1989-1 zu 
Regenwassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem 
Abflussbeiwert, weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden.

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 83 / 84 
 
23. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 
Die Regelungen im städtebaulichen Vertrag wurden im weiteren Planungsprozess vor der 
zweiten Offenlage abgestimmt und nachfolgend aufgeführt. Im städtebaulichen Vertrag 
wurden folgende Sachverhalte geregelt: 
- Kampfmittelräumung 
- Abbruch- und Beseitigungsmaßnahmen 
- Umgang mit möglicherweise auffindbaren Bodendenkmälern 
- Umgang mit möglicherweise auffindbaren Altlasten 
- Weiterführende Bodenuntersuchungen 
- Artenschutzmaßnahmen, u.a. Vermeidungsmaßnahmen bei Rodungen und 
Gebäudeabrissen sowie Ausgleichsmaßnahmen für bestimmte Arten 
- Naturschutzmaßnahmen, u.a. Schutz des Mutterbodens, 
Niederschlagswasserversickerung, Maßnahmen zum Klimaschutz 
- Bebauungsstruktur im Baufeld C 
- Errichtung von Platzbereichen, Innenhöfen, Geh- und Radwegen 
- Gebäudestandard und Einsatz erneuerbarer Energien, Verpflichtung zur Herstellung und 
Nutzung der festgesetzten Photovoltaikanlagen 
- Verpflichtende Maßnahmen aus dem Mobilitätskonzept 
- Beleuchtung der Flächen 
- Herstellung und Begrünung der Grundstücksfreiflächen 
- Fertigstellungs- und Entwicklungspflege der Begrünung 
- Kostentragung 
- Rechtsnachfolge 
- Haftung 
- Sicherheitsleistungen 
- Vertragsstrafen 
- Prozesskostenübernahmeerklärung 
- Vollstreckungsunterwerfung 
- Haftungsausschluss 
- Umgang mit erforderlichen Vertragsänderungen 
24. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 30.290 m²             =       100 % 
Nettobauland Gewerbe 30.290 m²           100% 
davon Anpflanzfläche 3.999 m²           13,20 % 
davon Grünfläche (Erhaltfläche) 1.795 m²             5,93 %

Begründung zum Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche Telekom Allee - 84 / 84 
 
25. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 
– Artenschutzfachliche Potentialanalyse, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, 
11.06.2019 
– Artenschutzfachliche Potentialanalyse, Ergänzungen Reptilien und Pflanzen 2019, Büro 
Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, 11.09.2019 
– Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt, Büro 
Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, Juli 2020 
– Geo- und umwelttechnische Standorteinschätzung, iTUS GmbH & Co.KG, Darmstadt, 
14.11.2019 
– Verkehrsuntersuchung, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021 
– Fortschreibung des Verkehrskonzeptes, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, 
Juli 2022 
– Mobilitätskonzept, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021 und 
Fortschreibung der Verkehrsuntersuchung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens, 
Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, Juli 2022 
– Schalltechnische Untersuchung, Dr. Gruschka, Darmstadt, 08.07.2020 
– Konzept zur Regenwasserbewirtschaftung, Umweltplanung Bullermann Schneble 
GmbH, Darmstadt, 21.09.2020 
– Klimaökologische Untersuchung, GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Hannover, 
August 2021

Bebauungsplan W 23.2 
- Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - 
 
 
Umweltbericht (§ 2a BauGB) 
05. Juli 2023

PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
 
 
Bearbeitung:  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp 
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 3 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis: 
Teil B: Umweltbericht 
 
A Einleitung (gem. Anlage 1 Nr. 1 BauGB) 8  
1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes (gem. 
Anlage 1 Nr. 1a BauGB) 8  
1.1 Standort und Art des Vorhabens 8  
1.2 Wichtigste Ziele des Bebauungsplanes 9  
1.3 Wesentliche Festsetzungen und Empfehlungen 10  
1.4 Bedarf an Grund und Boden 11  
1.5 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 11  
1.6 Städtebauliche Werte 11  
2. Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren 
Berücksichtigung (gem. Anlage 1 Nr. 1b BauGB) 12  
2.1 Fachgesetze 12  
2.2 Fachpläne 13  
2.3 Umweltschutzziele 18  
B) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen (gem. Anlage 
1 Nr. 2 BauGB) 26  
3. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes (Basisszenario) (Anlage 1 
Nr. 2a BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 26  
3.1 Schutzgut Tiere 26  
3.2 Schutzgut Pflanzen 28  
3.3 Schutzgut Fläche 34  
3.4 Schutzgut Boden 35  
3.5 Schutzgut Wasser 36  
3.6 Schutzgut Luft 37  
3.7 Schutzgut Klima 38  
3.8 Schutzgut Landschaft 39  
3.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 39  
3.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 39  
3.11 Wirkungsgefüge 39  
3.12 Schutzgut Biologische Vielfalt 40  
3.13 Schutzgut Natura 2000-Gebiete 42

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 4 
 
 
 
3.14 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 42  
3.15 Nutzung erneuerbarer Energie 42  
3.16 Landschaftspläne und sonstige Pläne 42  
3.17 Erhaltung bestmöglicher Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung 
zur Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht 
überschritten werden 43  
3.18 Wechselwirkungen 43  
3.19 Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 
BauGB 44  
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der 
Planung  (Anlage 1 Nr. 2b BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 abs. 6 
Nr. 7 BauGB) 44  
4.1 Schutzgut Tiere (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 46  
4.2 Schutzgut Pflanzen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 49  
4.3 Schutzgut Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 50  
4.4 Schutzgut Boden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 51  
4.5 Schutzgut Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 51  
4.6 Schutzgut Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 53  
4.7 Schutzgut Klima (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 57  
4.8 Landschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 59  
4.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d BauGB) 60  
4.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB) 60  
4.11 Wirkungsgefüge (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 61  
4.12 Schutzgut Biologische Vielfalt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 61  
4.13 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern  (§ 1 Abs. 
6 Nr. 7e BauGB) 62  
4.14 Nutzung erneuerbarer Energie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB) 62  
4.15 Landschaftspläne und sonstige Pläne (§ 1 Abs. 6 Nr. 7g BauGB) 62  
4.16 Wechselwirkungen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7i BauGB) 63  
4.17 Sonstige Schutzgüter 63  
4.18 Zusammenfassende Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes  bei 
Durchführung der Planung (gem. Anlage 1 Nr. 2b BauGB) 68  
5. Beschreibung der geplanten Maßnahmen  (Anlage 1 Nr. 2c BauGB - Gliederung 
nach Belangen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 69  
5.1 Schutzgut Tiere 69  
5.2 Schutzgut Pflanzen 70  
5.3 Schutzgut Fläche 71

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 5 
 
 
 
5.4 Schutzgut Boden 72  
5.5 Schutzgut Wasser 72  
5.6 Schutzgut Luft 74  
5.7 Schutzgut Klima 74  
5.8 Schutzgut Landschaft 75  
5.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 75  
5.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 75  
5.11 Schutzgut Biologische Vielfalt 76  
5.12 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 76  
5.13 Landschaftspläne und sonstige Pläne 77  
5.14 Wechselwirkungen 77  
6. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten (gem. Anlage 1 Nr. 2d 
BauGB) 77  
7. Erhebliche nachteilige Auswirkungen aufgrund der Anfälligkeit für Unfälle und 
Katastrophen  (gem. Anlage 1 Nr. 2e i.V.m § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB) 78  
C) Zusätzliche Angaben (gem. 3 Anlage 1 Nr. 3 BauGB) 78  
8. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung (gem. 
Anlage 1 Nr. 3a BauGB) 78  
9. Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) (gem. Anlage 
1 Nr. 3 b BauGB) 78  
10. Allgemein verständliche Zusammenfassung (gem. Anlage 1 Nr. 3c BauGB) 79  
11. Quellen (gem. Anlage 1 Nr. 3d BauGB) 80  
12. Anlagen 81

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 6 
 
 
 
Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Luftbild des Plangebietes, Stand 2020 (Hessische Verwaltung für Bodenmanagement 
und Geoinformation) ............................................................................................................ 8  
Abb. 2: Entwurf des Bebauungsplans, Stand 21. November 2022 (PgD) ....................................... 10 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ................... 13 
Abb. 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 ................................................................ 14 
Abb. 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 23 mit Darstellung des Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans W 23.2 .................................................................................................... 15  
Abb. 6: Landschaftsplan 2004 Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte ................. 16 
Abb. 7: Landschaftsplan 2004 Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte ........ 17 
Abb. 8: Ausschnitt Bestandskarte der Biotoptypen (PgD 2021) ...................................................... 29 
Abb. 9: Bodennahes Kaltluftströmungsfeld zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im 
Istzustand, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, 
Stand August 2021 ............................................................................................................ 37  
Abb. 10: Auszug aus der Klimafunktionskarte (links) und aus der Planungshinweiskarte (rechts) 
aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt (INEK 2016), Quelle: Expertise 
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 ................... 38 
Abb. 11: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand), PgD (2021) ................. 41 
Abb. 12: Abweichung des bodennahen Kaltluftströmungsfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 
m ü. Grund) im Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – 
Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 ......................................................................... 54 
Abb. 13: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im 
Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie, Stand August 2021..................................................................................... 55  
Abb. 14: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) 
auf Blockebene, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie, Stand August 2021..................................................................................... 56  
Abb. 15: Abweichung des nächtlichen Temperaturfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens im 
Planszenario (2 m ü. Grund; mesoskalige Modellierung), Quelle: Expertise 
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 ................... 57 
Abb. 16: Abweichung des nächtlichen Temperaturfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens im 
Planszenario (2 m ü. Grund; mikroskalige Modellierung), Quelle: Expertise 
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 ................... 58 
Abb. 17: Ausgleichsplan ................................................................................................................... 67  
Abb. 18: Ausschnitt des Regenwasserkonzepts, Stand September 2021 (UBS) .............................. 73

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 7 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Teil B  
Umweltbericht

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 8 
 
 
 
A Einleitung (gem. Anlage 1 Nr. 1 BauGB) 
Nach § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a 
BauGB für alle Bauleitpläne eine Umweltprüfung durchzuführen. In der Umweltprüfung werden 
die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und im Umweltbericht gemäß 
§ 2a Nr. 2 BauGB beschrieben und bewertet. Der Umweltbericht stellt einen gesonderten 
Bestandteil der Begründung dar. 
1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des 
Bebauungsplanes (gem. Anlage 1 Nr. 1a BauGB) 
1.1 Standort und Art des Vorhabens 
Das Plangebiet liegt im Südwesten der Stadt Darmstadt westlich der Nord-Süd verlaufenden 
Rhein-Neckar-Bahntrasse. Im Norden grenzt das Plangebiet an die „Telekom-City, im Osten 
jenseits der Bahnlinie an das Wohngebiet am Haardtring, im Süden an die Hilpertstraße und 
die Kasernenflächen der Kelley-Barracks und des Nathan-Hale-Depots und im Westen an ein 
Gewerbegebiet, u.a. mit Hauptzollamt Darmstadt und Deutscher Post.  
Im Plangebiet liegt das Hotel „The Hotel Darmstadt“. 
Das Grundstück ist mit einem teilunterkellerten, u-förmigen Tagungshotel bebaut. Im östlichen 
Grundstücksbereich ragt die Unterkellerung (Tiefgarage) über die Bestandsbebauung hinaus. 
Südlich des Tagungshotels befinden sich Parkplätze. Die Parkplatzflächen sind vorwiegend 
mit Verbundstein befestigt. Weiterhin sind parkartig angelegte Grünflächen und 
Heckenbereiche mit Bäumen vorhanden.  
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb des 
Griesheim-Weiterstädter Sandes. Dabei handelt es sich um eine relativ ebene 
Flussterrassenlandschaft. Der Naturraum ist durch mächtige quartäre Sand- und 
Kiessedimente geprägt, die durch Flugsande und Dünen überlagert sind. 
 
 
Abb. 1: Luftbild des Plangebietes, Stand 2020 (Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und 
Geoinformation)

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 9 
 
 
 
Das Untersuchungsgebiet ist durch Siedlungsflächen mit einem hohen Versiegelungsgrad 
gekennzeichnet. 
Ziel und Anlass des Bebauungsplans W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - ist die 
Schaffung von Baurecht für ein zeitgemäßes Gewerbegebiet, welches sich mit den derzeitigen 
Festsetzungen des aktuell rechtskräftigen Bebauungsplans W 23 – Hilpertstraße Nord – nicht 
entwickeln lässt (Festsetzung Sondergebiet für Polizei und Fernmeldebehörde).  
Auf dem Baugrundstück wurde durch die Telekom in den letzten Jahren ein teilunterkellertes, 
U-förmiges Tagungshotel betrieben, welches im Jahr 2018 durch einen privaten Investor 
übernommen wurde.  
Um für das Plangebiet eine städtebaulich geordnete und zeitgemäße Entwicklung zu 
gewährleisten, sollen mit dem Bebauungsplan für den Gesamtbereich die Voraussetzungen 
für einen urbanen Bürostandort geschaffen werden. Dieser soll zur Unterbringung von 
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden, Gewerbebetrieben und weiteren 
entsprechenden Nutzungen dienen. Freiflächen, Erschließungs- und Begegnungsflächen 
sollen innerhalb des Gebietes als Kommunikationszonen entwickelt werden, um den 
Bürostandort zu einem Ort mit hoher Aufenthaltsqualität und sozialer Interaktion aufzuwerten.  
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung des Bürostandortes bildet die Fokussierung auf 
Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen und Energie soll 
durch flächensparendes Bauen sowie der Nutzung neuer Energien angestrebt werden. 
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch einen möglichst geringen 
Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der Freiflächengestaltung Beachtung.  
Um die Auswirkungen der Planungen auf die angrenzende Umwelt zu berücksichtigen, 
werden auch benachbarte Bereiche des Plangebiets in die Betrachtung des Umweltberichts 
einbezogen. 
1.2 Wichtigste Ziele des Bebauungsplanes 
Mit dem Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - werden folgende 
Ziele verfolgt: 
 Nutzungsänderung von einem SO in ein GE 
 eine pragmatische und organische Durchmischung von unterschiedlichen Nutzungen zur 
Aufwertung und Schaffung eines lebendigen Bürostandortes 
 mittelfristiger Erhalt des Bestandes als Hotel. 
 Aufgrund der günstigen Lage und der Nachfrage für Gewerbestandorte in Darmstadt, 
besteht ein hoher Bedarf an gewerblicher Fläche und damit die Erfordernis zur Aufstellung 
des Bebauungsplanes.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 10 
 
 
 
 
Abb. 2: Entwurf des Bebauungsplans, Stand 21. November 2022 (PgD) 
1.3 Wesentliche Festsetzungen und Empfehlungen 
Das Plangebiet wird als Gewerbegebiet festgesetzt. 
Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wird eine Grundflächenzahl (GRZ I) von 
0,55 und eine GRZ II von 0,8 – 0,85 ausgewiesen. Es wird eine abweichende Bauweise für 
Gebäude mit einer zulässigen Außenwandlänge von mehr als 50 m festgelegt.  
Darüber hinaus werden die Zahl der Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen Anlagen 
festgesetzt. 
Um eine möglichst vielfältige Bebauung und große Flexibilität hinsichtlich der Lage ihrer 
Baukörper zu ermöglichen, werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen 
eingefasst. Lediglich entlang der Deutsche-Telekom-Allee ist in Baufeld C eine Baulinie 
festgesetzt, um eine Weiterführung der im Quartier vorhandenen Gebäudeflucht zu 
gewährleisten. 
Um die oberirdische Versiegelung einzuschränken, soll der größte Teil des ruhenden Verkehrs 
(PKW und Fahrrad) in Tiefgaragen untergebracht werden. Ausgenommen hiervon sind PKW- 
Stellplätze für Kurzzeitparker und mobilitätseingeschränkte Personen oder 
Car-Sharing-Angebote. Diese sind auch oberirdisch innerhalb der überbaubaren und nicht

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 11 
 
 
 
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, um eine schnellere und einfachere Erreichbarkeit 
dieser Stellplätze zu ermöglichen. 
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten 
Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht. 
Da die Böden im Plangebiet versickerungsfähig sind, wird festgesetzt, dass das auf den 
Dachflächen und sonstigen befestigen Flächen anfallende Niederschlagswasser der 
Baugrundstücke auf dem Grundstück zu versickern ist, soweit wasserrechtliche und 
wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. 
Des Weiteren werden Maßnahmen zum Artenschutz sowie zum Schallschutz festgesetzt.  
Grünordnerische Festsetzungen in Form von Anpflanzflächen mit verschiedenen 
Pflanzvorgaben sollen die Begrünung des Plangebiets sicherstellen.  
1.4 Bedarf an Grund und Boden 
Die Größe des Plangebiets (Geltungsbereich) beträgt ca. 3,03 ha.  
1.5 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 30.290 m² =  100,00 % 
Nettobauland Gewerbe 30.290 m² 100,00 % 
davon neue Anpflanzfläche 3.999 m² 13,20 % 
davon zu erhaltende Grünfläche 1.795 m² 5,93 % 
1.6 Städtebauliche Werte 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 30.290 m² =  100 % 
Nettobauland Gewerbe 30.290 m² 100 % 
Überbaubare Flächen: 
GRZ I 0,55: 30.290 m² x 0,55 = 16.660 m² überbaubare Fläche. 
GRZ II in Baufeld B 0,85: 5.299 m² x 0,85 = 4.504 m² 
GRZ II in Baufelder A und C 0,8: 24.991 m² x 0,8 = 19.993 m² 
GRZ II gesamt: 4.504 m² + 19.993 m² = 24.497 m² überbaubare und versiegelbare Fläche 
30.290 m² - 24.497 m² = 5.793 m² zu begrünen

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 12 
 
 
 
2. Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren 
Berücksichtigung (gem. Anlage 1 Nr. 1b BauGB) 
2.1 Fachgesetze 
Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund dieser Gesetze erlassenen 
Rechtsverordnungen, sind zu beachten (Stand vor erneuter Offenlage): 
 
 
 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert 
durch Art. 11 des Gesetzes vom 08.10.2022 (BGBl. I S. 1726) 
 Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2234) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
 Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
 Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch 
Art. 2 des Gesetzes vom 22.11.2022 (GVBl. S. 571) 
 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) 
 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), 
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240) 
 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. 
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt 
geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt 
geändert durch Art. 12 des Gesetzes vom 20.07.2022 (BGBl. I S. 1309) 
 Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert 
durch Art. 2 des Gesetzes vom 17.11.2022 (GVBl. S. 576) 
 Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 19.10.2022 (BGBl. I S. 1792) 
 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 
(BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 
4147)

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 13 
 
 
 
2.2 Fachpläne 
2.2.1 Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (Reg. FNP) 2010 ist das 
Plangebiet als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand“ dargestellt. Gemäß § 1 Abs. 4 
BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Festsetzung eines 
Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO entspricht insoweit der Ausweisung im Regionalplan 
Südhessen / Reg. FNP 2010 und gilt somit als den Zielen der Raumordnung angepasst. 
Die angrenzenden Flächen sind ebenfalls als „Vorranggebiet Industrie und Gewerbe, Bestand“ 
dargestellt. 
 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 14 
 
 
 
 
2.2.2 Flächennutzungsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
weist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche aus.  
Die Entwicklung des Bebauungsplanes W 23.2 aus dem Flächennutzungsplan ist demgemäß 
gegeben. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 
 
 
Abb. 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 2006 
2.2.3 Bebauungsplan 
Für das Baugrundstück besteht der am 22.06.1976 in Kraft getretene Bebauungsplan W 23 - 
Hilpertstraße Nord -, welcher für das genannte Baugrundstück ein Sondergebiet für Polizei- 
und Fernmeldebehörde festsetzt. Diese Nutzungsart ist aufgrund der städtebaulichen 
Entwicklungen in den letzten Jahrzenten nicht mehr zeitgemäß und wird nicht mehr verfolgt. 
Das Sondergebiet ist mit dreigeschossiger Bauweise, einer GRZ von 0,6 sowie BMZ von 3,0 
(hochgerechnet GFZ ca. 1,0) festgesetzt.  
Im Sondergebiet ist die offene Bauweise festgesetzt. Private Grünflächen sind als 
Schutzpflanzung anzulegen und dicht mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Im 
Gewerbe- und Sondergebiet sind die Grundstücksfreiflächen, soweit keine 
betriebstechnischen Gründe entgegenstehen, gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.  
Mit Inkrafttreten des Bebauungsplans W 23.2 – Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - wird 
der Bebauungsplan W 23 – Hilpertstraße Nord -, in diesem Teilbereich geändert.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 15 
 
 
 
Abb. 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan W 23 mit Darstellung des Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans W 23.2 (innere schwarze Strichlinie)

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 16 
 
 
 
2.2.4 Landschaftsplan 
Die Leitbildkarte des Landschaftsplanes Darmstadt von 2004 verzeichnet für das Plangebiet 
die Maßgabe „Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen". Entsprechend der Plankarte 
liegt das Gebiet innerhalb von Freiflächen im Siedlungsbereich, für die folgende 
Entwicklungsprioritäten vorgegeben werden, die auf das Plangebiet zutreffen: 
 Schaffung eines vernetzten Grünsystems 
 Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente 
 Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) 
 Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge 
 
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus dieser Vorgabe entwickelt. 
 
 
Abb. 6: Landschaftsplan 2004 Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte 
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplans weist für das Plangebiet eine „Verbesserung für 
Grün auf Bauflächen“ aus. Östlich an das Plangebiet grenzt die Darstellung für „Ausgewählte 
Grünverbindung / Grünzüge – Planung“ an. Sie ist mit der Maßnahmennummer D 5 versehen. 
Entsprechend dieser soll kurz bis mittelfristig die „Neuanlage / der Ausbau von Grünzügen und 
Grünverbindungen" erfolgen.  
Insbesondere durch die Erhöhung des Grünanteils gegenüber der bestehenden Situation 
sowie der Stärkung der wichtigen Grünverbindung entlang der Deutsche-Telekom-Allee, durch 
eine weitere Baumreihe entlang der östlichen Grundstücksgrenze, wird eine Verbesserung der 
Grünqualität erreicht.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 17 
 
 
 
 
Abb. 7: Landschaftsplan 2004 Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Entwicklungskarte 
2.2.5 Schutzgebiete und geschützte Objekte 
Schutzgebiete und -objekte Naturschutz 
Die nächstgelegenen Naturschutzgebiete „Bessunger Kiesgrube“ im Südosten und 
„Ehemaliger August-Euler-Flugplatz von Darmstadt“ im Westen befinden sich in ungefähr 
2 km Entfernung vom Untersuchungsgebiet. 
Natura 2000-Gebiete 
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planungsrelevanter Umgebung Natura 
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).  
Die nächstgelegenen FFH-Gebiete sind das Gebiet Nr. 6117-309 „Beckertanne von Darmstadt 
mit angrenzenden Flächen“ und 6117-304 „Ehemaliger August-Euler-Flugplatz von 
Darmstadt“. Sie befinden sich westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer Entfernung von 
etwa 2,5 km westlich des Plangebietes. 
Bei dem nächstgelegenen VSG-Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117-401 
„Griesheimer Sand. Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in einer 
Entfernung von etwa 2,5 km zum Plangebiet. 
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plangebiet sind durch die vorliegende 
Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten.

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Gesetzlich geschützte Biotope 
Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich geschützten Biotope gemäß 
§ 30 Abs. 2 BNatSchG vorhanden. Entlang der Deutsche-Telekom-Allee verläuft östlich der 
Plangebietsgrenze die linienförmige Signatur der Maßnahme D5 Neuanlage/Ausbau von 
Grünzügen und Grünverbindungen (vgl. Landschaftsplan). Es wird darauf hingewiesen, dass 
es sich bei den Straßenbäumen um Alleebäume handelt, die einem besonderen Schutz nach 
§ 30 BNatSchG i.V.m. § 13 HAGBNatSchG unterliegen. Demnach sind Handlungen, die zu 
einer Zerstörung oder einer sonstigen erheblichen Beeinträchtigung führen können, verboten. 
Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfasst die ca. 420 m entfernt vom 
Plangebiet liegenden Waldflächen. Für diese Waldflächen ist eine Ausweisung als Bannwald 
geplant.  
Schutzgebiete und -objekte Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte. 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzrecht, Wasserschutzrecht oder 
Forstrecht für den Geltungsbereich vor. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städtische Baumschutzsatzung geschützt. 
Geschützt sind Bäume, die - gemessen in einem Meter Höhe - bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
Bodendenkmäler 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen im Sinne des Denkmalschutzes vor. 
Trinkwasser- und Heilquellenschutzgebiete 
Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet. 
Überschwemmungsgebiete/Überschwemmungsgefährdetes Gebiet 
Das Plangebiet liegt weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem 
überschwemmungsgefährdeten Gebiet. 
Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen 
Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet 
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum 
Rhein-Main. 
2.3 Umweltschutzziele 
Die folgenden Tabellen stellen die in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen 
festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind dar, und 
die Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung des Bauleitplanes 
berücksichtigt wurden (gem. Anlage 1 Nr. 1 b BauGB).

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 19 
 
 
 
 
2.3.1 Schutzgut Mensch 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Berücksichtigung der Belange 
des Umweltschutzes bei der 
Aufstellung der Bauleitpläne, 
hier insbesondere die 
Vermeidung der Emissionen 
(§1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). 
Eingrünung des Plangebiets in 
Form von Anpflanzungs- 
flächen, Dach- und 
Fassadenbegrünung. 
Es werden Fuß- und 
Radwegeverbindungen 
angelegt. 
Festsetzung passiver 
Lärmschutzmaßnahmen für 
schutzbedürftige 
Aufenthaltsräume im 
Plangebiet. 
Bundesimmissionsschutz-
gesetz 
Schutz des Menschen, der 
Tiere und Pflanzen, des 
Bodens, des Wassers, des 
Klimas und der Atmosphäre 
sowie der Kultur – und 
Sachgüter vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen 
(Immissionen) sowie 
Vorbeugung hinsichtlich des 
Entstehens von Immissionen 
(Gefahren, erhebliche 
Nachteile und Belästigungen 
durch Luftverunreinigungen, 
Geräusche, Erschütterungen, 
Licht, Wärme, Strahlen und 
ähnliche Erscheinungen) (§ 1 
Abs. 1 BImSchG).  
Gesetz über die 
Umweltverträglichkeits- 
prüfung 
Zweck des Gesetzes ist, 
sicherzustellen, dass bei 
bestimmten privaten und 
öffentlichen Vorhaben zur 
wirksamen Umweltvorsorge 
nach einheitlichen 
Grundsätzen die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend 
ermittelt, beschrieben und 
bewertet werden und die 
Ergebnisse so früh wie 
möglich bei allen behördlichen 
Entscheidungen 
berücksichtigt werden. 
TA Lärm  Schutz vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen durch 
Geräusche sowie deren 
Vorsorge. 
DIN 18005  
Schallschutz im Städtebau 
Als Voraussetzung für 
gesunde Lebensverhältnisse 
der Bevölkerung ist ein 
ausreichender Schallschutz 
notwendig, dessen 
Verringerung insbesondere 
am Entstehungsort, jedoch 
auch durch städtebauliche 
Maßnahmen in Form von 
Lärmvorsorge und 
Lärmminderung bewirkt 
werden soll.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 20 
 
 
 
2.3.2 Schutzgut Fläche 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Raumordnungsgesetz Die Flächeninanspruchnahme 
im Freiraum ist zu begrenzen 
(§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ROG). 
Durch die Umnutzung des 
Sondergebiets zu einem 
Gewerbegebiet und der 
Nachverdichtung wird 
insbesondere dem Ziel des 
§ 1 Abs. 5 BauGB 
(Städtebauliche Entwicklung 
vorrangig durch Maßnahmen 
der Innenentwicklung) und 
dem Grundsatz des 
sparsamen und schonenden 
Umgangs mit Grund und 
Boden gemäß § 1a Abs. 2 
BauGB entsprochen. 
Mit der Zielsetzung eines 
sparsamen Umganges mit 
Grund und Boden sind im 
Bebauungsplan 
Festsetzungen zur 
Beschränkung der 
überbaubaren Flächen, zur 
Verwendung 
wasserdurchlässiger Beläge 
und zur Begrünung 
festgesetzt. 
Baugesetzbuch Die Bauleitpläne sollen eine 
nachhaltige städtebauliche 
Entwicklung gewährleisten 
(Innenentwicklung) 
(§ 1 Abs. 5 BauGB). 
Mit Grund und Boden soll 
sparsam und schonend 
umgegangen werden; dabei sind 
zur Verringerung der 
zusätzlichen Inanspruchnahme 
von Flächen für bauliche 
Nutzungen die Möglichkeiten der 
Entwicklung der Gemeinde 
insbesondere durch 
Wiedernutzbarmachung von 
Flächen, Nachverdichtung und 
andere Maßnahmen zur 
Innenentwicklung zu nutzen 
sowie Bodenversiegelungen auf 
das notwendige Maß zu 
begrenzen 
(§ 1a Abs. 2 BauGB). 
2.3.3 Schutzgut Boden 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Sparsamer und schonender 
Umgang mit Grund und Boden 
durch Wiedernutzbarmachung 
von Flächen, Nachverdichtung 
und Innenentwicklung zur 
Verringerung zusätzlicher 
Inanspruchnahme von Böden 
(Bodenschutzklausel) 
(§ 1 Abs. 5 BauGB).  
Darüber hinaus soll eine 
sozialgerechte Bodennutzung 
gewährt werden 
(§ 1a Abs. 2 BauGB). 
Vorsorgender Bodenschutz: 
Durch die Umnutzung des 
Sondergebiets zu einem 
Gewerbegebiet und der 
Nachverdichtung wird 
insbesondere dem Ziel des 
§ 1 Abs. 5 BauGB 
(Städtebauliche Entwicklung 
vorrangig durch Maßnahmen 
der Innenentwicklung) und 
dem Grundsatz des 
sparsamen und schonenden 
Umgangs mit Grund und 
Boden gemäß § 1a Abs. 2 
BauGB entsprochen. 
Der Boden ist bereits stark 
anthropogen überformt. 
Nachsorgender 
Bodenschutz: 
Für das Plangebiet liegt eine 
gutachterliche 
Voruntersuchung vor. 
Bundesbodenschutzgesetz Ziele des BBodSchG sind der 
langfristige Schutz oder die 
Wiederherstellung des Bodens 
hinsichtlich seiner Funktionen im 
Naturhaushalt, insbesondere als 
Lebensgrundlage für Menschen, 
Tiere und Pflanzen, als 
Bestandteil des Naturhaushaltes 
mit seinen Wasser- und 
Nährstoffkreisläufen und als 
Archiv der Natur- und 
Kulturgeschichte. Weiterhin gilt 
die Vorsorge gegen das 
Entstehen schädlicher

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 21 
 
 
 
Bodenveränderungen, die 
Förderung der Sanierung 
schädlicher Bodenveränderungen 
und Altlasten sowie dadurch 
verursachter 
Gewässerverunreinigungen.  
Gesetz über die 
Umweltverträglichkeits- 
prüfung 
Zweck des Gesetzes ist, 
sicherzustellen, dass bei 
bestimmten privaten und 
öffentlichen Vorhaben zur 
wirksamen Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend 
ermittelt, beschrieben und 
bewertet werden und die 
Ergebnisse so früh wie möglich 
bei allen behördlichen 
Entscheidungen berücksichtigt 
werden. 
2.3.4 Schutzgut Wasser 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Berücksichtigung der Belange des 
Umweltschutzes bei der 
Aufstellung der Bauleitpläne, hier 
insbesondere Auswirkungen auf 
Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). 
Das anfallende 
Niederschlagswasser ist 
vollständig im Plangebiet zur 
Versickerung zu bringen. Es 
wurden Festsetzungen zur 
Niederschlagssammlung/-ve
rwendung/ -versickerung 
getroffen: 
Befestigte, nicht überdachte 
Flächen der Baugrundstücke 
und private Stellplätze sind, 
soweit wasserwirtschaftliche 
und umweltrechtliche 
Belange nicht 
entgegenstehen, als 
wasserdurchlässige Flächen 
anzulegen. 
Das Niederschlagswasser 
wird auf dem Grundstück 
versickert. 
Der künstliche Teich 
innerhalb des Plangebiets 
wird nicht erhalten. Seine 
Wertigkeit für die 
Biodiversität wird jedoch als 
nicht sehr hoch bewertet.  
Erstellung eines 
Regenwasserkonzeptes 
zum nachhaltigen Umgang 
mit Niederschlagswasser. 
Wasserhaushaltsgesetz Sicherung der Gewässer als 
Bestandteil des Naturhaushaltes 
und als Lebensraum für Tiere und 
Pflanzen.  
Hessisches Wassergesetz Abwasser, insbesondere 
Niederschlagswasser, soll von der 
Person, bei der es anfällt, 
verwertet werden, wenn 
wasserwirtschaftliche und 
gesundheitliche Belange nicht 
entgegenstehen. 
Schutz der Gewässer vor 
vermeidbaren Beeinträchtigungen 
und die sparsame Verwendung 
des Wassers sowie die 
Bewirtschaftung von Gewässern 
zum Wohl der Allgemeinheit. 
 
Gesetz über die 
Umweltverträglichkeits- 
prüfung 
Zweck des Gesetzes ist, 
sicherzustellen, dass bei 
bestimmten privaten und 
öffentlichen Vorhaben zur 
wirksamen Umweltvorsorge nach 
einheitlichen Grundsätzen die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend ermittelt, 
beschrieben und bewertet werden 
und die Ergebnisse so früh wie 
möglich bei allen behördlichen 
Entscheidungen berücksichtigt

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 22 
 
 
 
werden. 
2.3.5 Schutzgut Klima / Luft 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Den Erfordernissen des 
Klimaschutzes soll sowohl 
durch Maßnahmen, die dem 
Klimawandel entgegenwirken, 
als auch durch solche, die der 
Anpassung an den 
Klimawandel dienen, 
Rechnung getragen werden 
(§ 1a Abs. 5 BauGB).  
Beschränkung des 
Versiegelungsgrades sowie 
Vorgaben zur Dach- und 
Fassadenbegrünung. 
Festsetzung von Grünflächen 
und Pflanzung von 
standortgerechten Bäumen 
haben positive Auswirkungen 
auf das Klima. 
Beachtung der 
Stellplatzsatzung der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Berücksichtigung des 
Sofortprogramms Klimaschutz 
der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt zur Senkung der 
Netto-CO2-Emissionen. 
 
Bundesimmissionsschutz- 
gesetz 
Schutz des Menschen, der 
Tiere und Pflanzen, des 
Bodens, des Wassers, der 
Atmosphäre sowie der Kultur- 
und Sachgüter vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen sowie 
Vorbeugung hinsichtlich des 
Entstehens von Immissionen.  
Gesetz über die 
Umweltverträglichkeits- 
prüfung 
Zweck des Gesetzes ist, 
sicherzustellen, dass bei 
bestimmten privaten und 
öffentlichen Vorhaben zur 
wirksamen Umweltvorsorge 
nach einheitlichen 
Grundsätzen·die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend 
ermittelt, beschrieben und 
bewertet werden und die 
Ergebnisse so früh wie möglich 
bei allen behördlichen 
Entscheidungen berücksichtigt 
werden. 
TA Luft Schutz der Allgemeinheit vor 
schädlichen 
Umwelteinwirkungen durch 
Luftverunreinigungen sowie 
deren Vorsorge zur Erzielung 
eines hohen Schutzniveaus für 
die gesamte Umwelt.  
2.3.6 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Bei der Aufstellung der 
Bauleitpläne sind die Belange 
des Umweltschutzes, 
einschließlich des 
Naturschutzes und der 
Landschaftspflege, 
insbesondere die 
Auswirkungen auf Schutzgüter 
und das Wirkungsgefüge 
zwischen ihnen sowie die 
Für das Plangebiet wurde eine 
Artenschutzrechtliche 
Potentialabschätzung sowie ein 
artenschutzrechtlicher 
Fachbeitrag erstellt. Da durch 
die Planung möglicherweise 
Tatbestände (Störungs-, 
Tötungs- und 
Schädigungsverbote des 
§ 44 Abs. 1 BNatSchG) berührt

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 23 
 
 
 
Landschaft und die biologische 
Vielfalt sowie die Vermeidung 
und der Ausgleich 
voraussichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen des 
Landschaftsbildes sowie der 
Leistungs- und 
Funktionsfähigkeit des 
Naturhaushaltes sowie die 
biologische Vielfalt zu 
berücksichtigen. 
werden, werden Maßnahmen 
zum Artenschutz festgesetzt. 
Dies betrifft insbesondere 
streng geschützte Fledermäuse 
und Vogelarten. 
Berücksichtigung der Ziele des 
Magistratsbeschlusses der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
vom 12.02.2014 zur Erhaltung 
und zum Schutz der 
Biodiversität sowie die Hess. 
Biodiversitätsstrategie. 
Einhalten der städtischen 
Baumschutzsatzung. 
Beachtung der städt. 
Stellplatzsatzung. 
Vernetzung mit vorhandenen 
Grünstrukturen. 
Schaffung von 
Ersatzquartieren. 
Erhaltung von Höhlenbäumen 
und Grünstrukturen. 
Anpflanzung von 
Grünstrukturen. 
Extensive Dachbegrünung. 
Fassadenbegrünung. 
Insektenfreundliche 
Beleuchtung. 
Schutz gegen Vogelschlag. 
Bundesnaturschutzgesetz Natur und Landschaft sind im 
besiedelten und unbesiedelten 
Bereich so zu schützen, zu 
pflegen und zu entwickeln, 
dass die Leistungsfähigkeit 
des Naturhaushalts, die 
Nutzungsfähigkeit der 
Naturgüter, die Pflanzen- und 
Tierwelt sowie die Vielfalt, 
Eigenart und Schönheit von 
Natur und Landschaft als 
Lebensgrundlagen des 
Menschen und als 
Voraussetzung für seine 
Erholung in Natur und 
Landschaft nachhaltig 
gesichert sind. 
Gesetz über die 
Umweltverträglichkeits- 
prüfung 
Zweck des Gesetzes ist, 
sicherzustellen, dass bei 
bestimmten privaten und 
öffentlichen Vorhaben zur 
wirksamen Umweltvorsorge 
nach einheitlichen 
Grundsätzen·die 
Auswirkungen auf die Umwelt 
frühzeitig und umfassend 
ermittelt, beschrieben und 
bewertet werden und die 
Ergebnisse so früh wie möglich 
bei allen behördlichen 
Entscheidungen berücksichtigt 
werden. 
FFH- und 
Vogelschutzrichtlinie 
Schutz und Erhaltung der 
natürlichen Lebensräume 
sowie der wildlebenden Tiere 
und Pflanzen von 
gemeinschaftlicher Bedeutung 
zur Sicherstellung einer 
biologischen Vielfalt und 
insbesondere die Erhaltung 
wildlebender Vogelarten.  
2.3.7 Schutzgut Natur und Landschaft / Ortsbild 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Es sind die Gestaltung des Orts- 
und Landschaftsbildes und die 
Belange des 
Umweltschutzgutes, 
Erhalt und Schaffung neuer 
Grün- und Gehölzstrukturen 
durch zeichnerische und

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 24 
 
 
 
einschließlich des 
Naturschutzes und der 
Landschaftspflege, 
insbesondere die Auswirkungen 
auf Schutzgüter und das 
Wirkungsgefüge zwischen ihnen 
sowie die Landschaft und die 
biologische Vielfalt zu 
berücksichtigen 
(§ 1 Abs. 6 BauGB) 
Vermeidung und Ausgleich 
voraussichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen des 
Landschaftsbildes sowie der 
Leistungs- und 
Funktionsfähigkeit des 
Naturhaushaltes. 
(§ 1a Abs. 3 BauGB) 
textliche Festsetzungen. 
Die Erfassung von Natur und 
Landschaft ist im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens erfolgt. 
Die versiegelbaren 
Grundstücksfreiflächen 
werden zugunsten begrünter 
Grundstücksfreiflächen 
beschränkt. 
Durch den Erhalt von 
Grundstücksrandeingrünung, 
der Verwendung 
einheimischer Pflanzenarten, 
der Festsetzungen von 
Flächen zum Anpflanzen und 
Dach- und 
Fassadenbegrünung wird 
diesen Zielen Rechnung 
getragen. 
Einhalten der städtischen 
Baumschutzsatzung. 
Bundesnaturschutzgesetz Natur und Landschaft sind auf 
Grund ihres eigenen Wertes und 
als Grundlage für Leben und 
Gesundheit des Menschen auch 
in Verantwortung für die 
künftigen Generationen im 
besiedelten und unbesiedelten 
Bereich nach Maßgabe der 
nachfolgenden Absätze so zu 
schützen, dass: 
die biologische Vielfalt, die 
Leistungs- und 
Funktionsfähigkeit des 
Naturhaushalts, einschließlich 
der Regenerationsfähigkeit und 
nachhaltigen Nutzungsfähigkeit 
der Naturgüter sowie die Vielfalt, 
Eigenart und Schönheit sowie 
der Erholungswert von Natur 
und Landschaft auf Dauer 
gesichert sind; der Schutz 
umfasst auch die Pflege, die 
Entwicklung und, soweit 
erforderlich, die 
Wiederherstellung von Natur 
und Landschaft (allgemeiner 
Grundsatz) 
(§ 1 Abs. 1 BNatSchG) 
Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüf
ung 
Zweck des Gesetzes ist, 
sicherzustellen, dass bei 
bestimmten privaten und 
öffentlichen Vorhaben zur 
wirksamen Umweltvorsorge 
nach einheitlichen 
Grundsätzen·die Auswirkungen 
auf die Umwelt frühzeitig und 
umfassend ermittelt, 
beschrieben und bewertet 
werden und die Ergebnisse so 
früh wie möglich bei allen 
behördlichen Entscheidungen 
berücksichtigt werden.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 25 
 
 
 
2.3.8 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Quelle Zielaussage Art der Berücksichtigung 
Baugesetzbuch Schutz von Kultur- und 
Sachgütern im Rahmen der 
Orts- und 
Landschaftsbilderhaltung und 
-entwicklung. 
Es sind keine Kultur- oder 
Sachgüter im Plangebiet 
vorhanden. 
 
Bundesnaturschutzgesetz Erhaltung historischer 
Kulturlandschaften von 
besonders charakteristischer 
Eigenart, sowie der Umgebung 
geschützter oder 
schützenswerter Kultur, Bau- 
und Bodendenkmälern. 
Raumordnungsgesetz Kulturlandschaften sind zu 
erhalten und zu entwickeln. 
Historisch geprägte und 
gewachsene Kulturlandschaften 
sind in ihren prägenden 
Merkmalen und mit ihren Kultur- 
und Naturdenkmälern zu 
erhalten (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 ROG). 
Hessisches 
Denkmalschutzgesetz 
Aufgabe von Denkmalschutz 
und Denkmalpflege ist es, die 
Kulturdenkmäler als Quellen und 
Zeugnisse menschlicher 
Geschichte und Entwicklung (...) 
zu schützen und zu erhalten 
sowie darauf hinzuwirken, dass 
sie in die städtebauliche 
Entwicklung, Raumordnung und 
Landschaftspflege einbezogen 
werden (§ 1 HDSchG)  
Gesetz über die 
Umweltverträglichkeits- 
prüfung 
Zweck des Gesetzes ist, 
sicherzustellen, dass bei 
bestimmten privaten und 
öffentlichen Vorhaben zur 
wirksamen Umweltvorsorge 
nach einheitlichen Grundsätzen 
die Auswirkungen auf die 
Umwelt frühzeitig und 
umfassend ermittelt, 
beschrieben und bewertet 
werden und die Ergebnisse so 
früh wie möglich bei allen 
behördlichen Entscheidungen 
berücksichtigt werden.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 26 
 
 
 
B) Beschreibung und Bewertung der erheblichen 
Umweltauswirkungen (gem. Anlage 1 Nr. 2 BauGB) 
3. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes 
(Basisszenario) 
(Anlage 1 Nr. 2a BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 
Abs. 6 Nr. 7 BauGB) 
Naturräumliche Lage 
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb 
des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).  
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederterrasse 
zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar. Sie bildet zusammen mit dem 
hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniederung (222) das so genannte "Hessische 
Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, neben Flugsand- und Dünengebieten, 
ausgedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bedeckt sind, sowie das als feuchte 
Rinne in Erscheinung tretende Altneckarbett. 
Im Bereich trockener Flugsand- und Dünengebiete sind heute Kiefernwälder vorherrschend, 
die stellenweise im Wechsel mit Spargelanbauflächen stehen. Im übrigen Gebiet herrscht 
Ackerbau vor. Der ausgedehnte Komplex des Jägersburg-Gernsheimer Waldes ist mit Wald 
vom Typ eines vor 20 Jahren noch recht naturnahen Eichenhainbuchenwaldes bestockt; er 
hat als Wassergewinnungsgebiet Bedeutung und seither tief greifende ökologische 
Veränderungen erlitten (Grundwasserabsenkung) (Umweltatlas Hessen, HLNUG 2013).  
Der Griesheim-Weiterstädter Sand ist ein im Wesentlichen dünenfreies, flaches 
Flugsandgebiet im Bereich eines kiefernreichen Eichen-Mischwaldes dessen heutige 
Vorkommen meist Sekundärwälder sind. 
Die vorgeschichtlich gut besiedelte Einheit ist heute im Bereich der waldfreien Flächen ein 
Acker- und Gemüseanbaugebiet, wobei der Gemüseanbau bei Griesheim seinen Ursprung 
in der Benutzung dieses Sandgebietes als Rieselfelder für die frühere Klärung der 
Darmstädter Abwässer hat. In diesem Bereich sind die Böden stark humos eutrophiert. Im 
nördlichen Teil der hier beschriebenen naturräumlichen Einheit, also bei Büttelborn, 
Weiterstadt und Darmstadt-Arheilgen finden sich neben dem bodenartbedingt 
anspruchsloseren Ackerbau auch Spargelsonderkulturen. Verschiedene Dünen sind beim 
Autobahnbau zur Sandgewinnung abgetragen worden (Klausing, Blatt 151 Darmstadt, 
1967). 
3.1 Schutzgut Tiere 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurden eine 
Artenschutzfachliche Potentialanalyse und ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt:  
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt-West“, Artenschutzfachliche 
Potentialanalyse, Darmstadt, 11.06.2019 
„Tagungshotel Hilpertstraße Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt, Juli 
2020. 
Ausschlaggebend ist der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag von 2020, der im Folgenden 
zusammengefasst bzw. zitiert wird. 
Die Gutachten sind in Kapitel 17 der Begründung dargestellt und fließen zusammenfassend 
in folgende Bewertung ein.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 27 
 
 
 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Relevante Gruppen: Vögel, Fledermäuse 
– Eine Betroffenheit weiterer Tier- und Pflanzenarten konnte anhand der benannten 
Voruntersuchungen ausgeschlossen werden 
Vögel 
Innerhalb der laubfreien Zeit (am 26.03.2020) wurde das Gesamtgebiet auf das 
Vorhandensein von Neststandorten bzw. entsprechenden Hinweisen aus den Vorjahren hin 
überprüft. 
Darüber hinaus wurde das Vorkommen von sämtlichen lokalen Arten samt Status innerhalb 
des Grundstückes bestimmt. 
Die Ergebnisse der Kartierung der Avifauna sind in der folgenden Tabelle dargestellt: 
Tabelle 1: Ergebnisse der Kartierungen zur Avifauna 
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse 
Kartierung der 
Neststandorte 
Alle Vogelarten 1x Elsternnest 
7x weitere Nester 
Erfassung des 
gesamten 
Arteninventares 
(Nahrungsgäste) 
Alle Vogelarten 
Sicht- und 
akustische 
Nachweise 
Hausrotschwanz, 
Ringeltaube 
Brutvogelerfassung 
 
Alle Vogelarten 
Brutreviere und 
Neststandorte 
 
Amsel, Girlitz, 
Kohlmeise, 
Mönchsgrasmücke, 
Rotkehlchen, Stieglitz, 
Zilpzalp, Elster 
Fledermäuse 
Am 26.03.2020 sowie am 28.05.2019 wurden die Gehölze des Planungsgebietes auf das 
Vorhandensein von Baumhöhlen bzw. Spaltenquartieren hin überprüft. Die Kontrolle der 
vorhandenen Gebäudestrukturen erfolgte im Rahmen der artenschutzfachlichen 
Potentialanalyse 2019. 
Tabelle 2: Ergebnisse der Kartierungen zur Fledermausfauna 
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse 
Baumhöhlenka
rtierung 
Alle baumbezogenen 
Fledermausarten 
Ein Potential ist im Bereich der großräumigen Hecke 
bzw. den eingestreuten Altbäumen, vereinzelt an 
den Altbäumen des Parkplatzbereiches sowie, in 
etwas größerem Ausmaß, in den abgestorbenen 
Bäumen an der Nordseite des Baugrundstückes 
(einzelne Baumhöhlen und Spaltenquartiere) 
gegeben. 
Potentialanalys
e Gebäude 
Alle gebäudebezogenen 
Fledermausarten 
Ein geringes Habitatpotential besteht im Bereich der 
Rolladenkästen der oberen Stockwerke. 
Automatische 
Dauererfassun
g 
Alle lokalen 
Fledermausarten 
Es wurden drei Arten und drei Artgruppen 
nachgewiesen. 
Es konnten drei Arten und drei Artengruppen eindeutig nachgewiesen werden: 
– Rauhautfledermaus 
– Zwergfledermaus 
– Großer Abendsegler.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 28 
 
 
 
Ein Vorkommen von weiteren Arten, die das Baugrundstück als gelegentliches 
Nahrungshabitat nutzen, ist aufgrund der Nachweise der Artengruppen (Nyctoloide und 
Nycmi) für den Kleinen Abendsegler und die Breitflügelfledermaus nicht auszuschließen. 
Aufgrund der geringen Anzahl ist jedoch ausschließlich von einer potentiellen, singulären 
und marginalen Nutzung auszugehen. 
Baumbezogene Fledermausarten: 
„Ein Potential für eine Quartiernutzung innerhalb des Untersuchungsgebietes ist für die 
baumgebundenen Fledermausarten im Bereich der großräumigen Hecke bzw. den 
eingestreuten Altbäumen, vereinzelt an den Altbäumen des Parkplatzbereiches sowie, in 
etwas größerem Ausmaß, in den abgestorbenen Bäumen an der Nordseite des 
Baugrundstückes (einzelne Baumhöhlen und Spaltenquartiere) gegeben. Ein sicherer 
Nutzungsnachweis ließ sich an den potentiellen Quartierbäumen nicht verifizieren. 
Auch wenn das dokumentierte, unterdurchschnittliche Vorkommen von Insekten die Eignung 
des Baugrundstückes als Lebensraum begrenzt, bedingt bereits eine potentielle 
Habitateignung, dass von einer temporären Nutzung dieser potentiellen Quartierstrukturen 
auszugehen ist.“ (AsB, Beck, 2020) 
Gebäudebezogene Fledermausarten: 
„Die Kontrolle der vorhandenen Gebäudestrukturen zeigte 2019, dass die vorliegende 
Gebäudestruktur über ein geringes Habitatpotential für die gebäudebezogenen 
Fledermausarten verfügt. Ausschließlich im Bereich der Rollladenkästen der oberen 
Stockwerke konnte, bzw. kann eine Nutzung durch Fledermäuse nicht ausgeschlossen 
werden. Die glatten Rollläden (Blenden aus glattem Metall) bieten allerdings wenig Halt für 
die Tiere, so dass ein Vorkommen als unwahrscheinlich bewertet wurde.“ (AsB, Beck, 2020) 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans 
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut werden und eine Verschlechterung und Verminderung der 
Lebensräume für Tiere stattfinden, die für jedes Einzelvorhaben ausgeglichen werden muss. 
Gebiete außerhalb des Plangebiets werden bei Nichtdurchführung der Planung nicht 
beeinträchtigt. 
3.2 Schutzgut Pflanzen 
Zur Erfassung und Bewertung der Flora liegen folgende Gutachten vor:  
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt-West“, Artenschutzfachliche 
Potentialanalyse, Darmstadt, 11.06.2019 
„Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt, 
Juli 2020. 
 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Das Plangebiet ist geprägt durch großflächige Bebauung und Versiegelung 
– Breite Heckenstruktur auf einem Erdwall mit mehreren größeren Bäumen im Süden 
– Intensiv gepflegter Innenbereich mit hohem Anteil an nicht heimischen Pflanzen 
– Hecke am Parkplatz: meist Kiefern und Robinien 
– Baumhecke im Nordwesten: von Süden nach Norden zunehmend heimische Laubbäume, 
darunter eine erhaltenswerte Gruppe dreier Sophoras (nicht heimisch) 
– Parkplatz: angelegte Kiesbeete mit Robinien 
– Hoher Anteil an Exoten 
– Vollständiges Fehlen streng geschützter Arten und solchen der Anhänge der FFH-RL

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 29 
 
 
 
 
 
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans 
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut und Pflanzen (Bäume) aufgegeben werden. Gebiete außerhalb des 
Plangebiets werden bei Nichtdurchführung der Planung nicht beeinträchtigt.  
Zusätzlich wurde im Jahr 2021 eine Baumkartierung durch das Büro Ökologie & 
Stadtentwicklung, Darmstadt, durchgeführt. Folgende Bäume wurden dabei mit den 
Attributen Stammdurchmesser, Kronendurchmesser und heimisch / nicht heimisch kartiert. 
Der Stammumfang wurde zusätzlich durch PgD ermittelt. 147 Bäume sind demnach 
geschützt (in der Abbildung gelb markiert). 18 Bäume liegen außerhalb des 
Geltungsbereichs in der Deutsche-Telekom-Allee und in der Hilpertstraße, davon sind 11 
Bäume geschützt. Innerhalb des Geltungsbereichs sind demnach 136 Bäume nach 
Baumschutzsatzung geschützt. 61 geschützte Bäume innerhalb des Geltungsbereichs 
können bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. 
  
Abb. 8: Ausschnitt Bestandskarte der Biotoptypen (PgD 2021)

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 30 
 
 
 
Tabelle 3: Baumkartierung 
 
ID Baumart Stamm-
durchmesser Stammumfang Kronen-
durchmesser heimisch?
1 Eschenahorn 0,10 0,31 7 nein
2 Feldahorn 2 x 0.1 0,63 6 ja
3 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
4 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
5 Feldahorn 0,10 0,31 6 ja
6 Feldahorn 0,10 0,31 6 ja
7 Feldahorn 0,20 0,63 6 ja
8 Feldahorn 2 x 0,3 1,88 9 ja
9 Feldahorn 3 x 0,2 1,88 5 ja
10 Feldahorn 0,10 0,31 4 ja
11 Feldahorn 2 x 0,2 1,26 5 ja
12 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
13 Feldahorn 0,20 0,63 4 ja
14 Feldahorn 2 x 0,2 1,26 7 ja
15 Feldahorn 0,10 0,31 6 ja
16 Feldahorn 2 x 0,1 0,63 5 ja
17 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
18 Feldahorn 0,10 0,31 2 ja
19 Feldahorn 0,10 0,31 4 ja
20 Feldahorn 0,10 0,31 4 ja
21 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
22 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
23 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
24 Feldahorn 0,20 0,63 8 ja
25 Feldahorn 0,20 0,63 8 ja
26 Feldahorn 0,30 0,94 13 ja
27 Feldahorn 0,10 0,31 2 ja
28 Feldahorn 0,20 0,63 5 ja
29 Feldahorn 0,20 0,63 4 ja
30 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
31 Feldahorn 0,10 0,31 3 ja
32 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
33 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
34 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
35 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
36 Feldahorn 0,20 0,63 2 ja
37 Feldahorn 0,20 0,63 8 ja
38 Feldahorn 0,20 0,63 7 ja
39 Feldahorn 0,30 0,94 7 ja
40 Feldahorn 2 x 0,2 1,26 7 ja
41 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
42 Feldahorn 0,10 0,31 5 ja
43 Feldahorn 2 x 0,1 0,63 5 ja

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 31 
 
 
 
44 Feldahorn 2 x 0,1 0,63 10 ja
45 Felsenkirsche 0,20 0,63 2 ja
46 Felsenkirsche 0,20 0,63 3 ja
47 Felsenkirsche 0,20 0,63 2 ja
48 Felsenkirsche 2 x 0,2 1,26 8 ja
49 Felsenkirsche 0,30 0,94 10 ja
50 Felsenkirsche 0,20 0,63 5 ja
51 Felsenkirsche 0,10 0,31 5 ja
52 gefällt 0,00
53 gefällt 0,00
54 Götterbaum 0,40 1,26 14 nein
55 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
56 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
57 Hainbuche 0,20 0,63 6 ja
58 Hainbuche 0,10 0,31 6 ja
59 Hainbuche 3 x 0.2 1,88 6 ja
60 Hainbuche 0,20 0,63 5 ja
61 Hainbuche 0,10 0,31 3 ja
62 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
63 Hainbuche 0,20 0,63 6 ja
64 Hainbuche 0,30 0,94 7 ja
65 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
66 Hainbuche 0,20 0,63 7 ja
67 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
68 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
69 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
70 Hainbuche 0,10 0,31 4 ja
71 Hainbuche 0,20 0,63 10 ja
72 Hainbuche 0,10 0,31 3 ja
73 Hainbuche 0,10 0,31 3 ja
74 Hainbuche 0,20 0,63 5 ja
75 Hainbuche 2 x 0.2 1,26 8 ja
76 Hainbuche 2 x 0.1 0,63 3 ja
77 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 9 nein
78 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 13 nein
79 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 13 nein
80 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 13 nein
81 Japanischer
Schnurbaum 0,20 0,63 9 nein
82 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 9 nein
83 Japanischer
Schnurbaum 0,30 0,94 9 nein

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 32 
 
 
 
84 Japanischer
Schnurbaum 0,40 1,26 11 nein
85 Japanischer
Schnurbaum 0,40 1,26 11 nein
86 Mehlbeere 0,10 0,31 3 ja
87 Mehlbeere 0,10 0,31 3 ja
88 Mehlbeere 0,20 0,63 5 ja
89 Mehlbeere 0,10 0,31 5 ja
90 Pappel 0,40 1,26 10 ja
91 Robinie 0,60 1,88 16 nein
92 Robinie 0,30 0,94 8 nein
93 Robinie 0,20 0,63 5 nein
94 Robinie 0,10 0,31 4 nein
95 Robinie 0,20 0,63 6 nein
96 Robinie 0,40 1,26 10 nein
97 Robinie 0,10 0,31 5 nein
98 Robinie 0,20 0,63 6 nein
99 Robinie 0,10 0,31 3 nein
100 Robinie 2 x 0.2 1,26 6 nein
101 Robinie 0,30 0,94 5 nein
102 Robinie 0,20 0,63 5 nein
103 Robinie 2 x 0.2 1,26 8 nein
104 Robinie 3 x 0.2 1,88 10 nein
105 Robinie 0,20 0,63 2 nein
106 Robinie 0,20 0,63 4 nein
107 Robinie 0,20 0,63 3 nein
108 Robinie 0,20 0,63 3 nein
109 Robinie 0,20 0,63 3 nein
110 Robinie 0,20 0,63 2 nein
111 Robinie 0,20 0,63 2 nein
112 Robinie 0,20 0,63 1 nein
113 Robinie 0,20 0,63 2 nein
114 Robinie 0,20 0,63 3 nein
115 Robinie 0,20 0,63 2 nein
116 Robinie 0,20 0,63 2 nein
117 Robinie 0,20 0,63 1 nein
118 Robinie 0,20 0,63 2 nein
119 Robinie 0,20 0,63 2 nein
120 Robinie 0,20 0,63 4 nein
121 Robinie 0,20 0,63 4 nein
122 Robinie 0,20 0,63 2 nein
123 Robinie 0,20 0,63 2 nein
124 Robinie 0,20 0,63 1 nein
125 Robinie 0,20 0,63 4 nein
126 Robinie 0,20 0,63 2 nein
127 Robinie 0,20 0,63 2 nein
128 Robinie 0,20 0,63 2 nein

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 33 
 
 
 
 
129 Robinie 0,20 0,63 2 nein
130 Robinie 0,20 0,63 2 nein
131 Robinie 0,20 0,63 1 nein
132 Robinie 0,20 0,63 2 nein
133 Robinie 0,20 0,63 3 nein
134 Robinie 0,20 0,63 3 nein
135 Robinie 0,20 0,63 3 nein
136 Robinie 0,10 0,31 5 nein
137 Robinie 0,10 0,31 5 nein
138 Robinie 0,10 0,31 4 nein
139 Robinie 0,20 0,63 10 nein
140 Robinie 0,20 0,63 8 nein
141 Robinie 0,10 0,31 7 nein
142 Robinie gekappt 0,00 nein
143 Rosskastanie 0,20 0,63 7 ja
144 Rosskastanie 0,30 0,94 9 ja
145 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
146 Rosskastanie 0,20 0,63 2 ja
147 Rosskastanie 0,10 0,31 2 ja
148 Rosskastanie 0,10 0,31 2 ja
149 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
150 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
151 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
152 Rosskastanie 0,20 0,63 5 ja
153 Rosskastanie 0,10 0,31 5 ja
154 Roteiche 0,20 0,63 8 nein
155 Spitzahorn 0,30 0,94 8 ja
156 Spitzahorn 0,20 0,63 7 ja
157 Spitzahorn 0,20 0,63 10 ja
158 Spitzahorn 0,30 0,94 10 ja
159 Spitzahorn 0,10 0,31 6 ja
160 Spitzahorn 0,30 0,94 11 ja
161 Spitzahorn 0,10 0,31 1,5 ja
162 Spitzahorn 0,30 0,94 10 ja
163 Spitzahorn 0,20 0,63 6 ja
164 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
165 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
166 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
167 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
168 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
169 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
170 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
171 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
172 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
173 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
174 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 34 
 
 
 
 
3.3 Schutzgut Fläche 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Fläche umfasst Sondergebiet mit Nutzung für Tagungshotel (Hotel, Parkplätze, parkartig 
angelegte Grünflächen, Heckenstrukturen im Randbereich) 
– Große versiegelte, teilversiegelte und bebaute Flächen 
– Das Plangebiet grenzt zu allen Richtungen an bebaute Bereiche an. 
175 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
176 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
177 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
178 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
179 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
180 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
181 Spitzahorn 0,20 0,63 4 ja
182 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
183 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
184 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
185 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
186 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
187 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
188 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
189 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
190 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
191 Spitzahorn 0,10 0,31 2 ja
192 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
193 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
194 Spitzahorn 0,20 0,63 3 ja
195 Spitzahorn 0,10 0,31 2 ja
196 Spitzahorn 0,20 0,63 5 ja
197 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
198 Spitzahorn 0,10 0,31 3 ja
199 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
200 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
201 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
202 Spitzahorn 0,10 0,31 5 ja
203 Spitzahorn 0,30 0,94 12 ja
204 Spitzahorn 0,30 0,94 12 ja
205 Spitzahorn 0,20 0,63 10 ja
206 Spitzahorn 0,20 0,63 2 ja
207 Stieleiche 0,20 0,63 5 ja
208 Totholz Robinie 0,00 nein
209 Totholz Robinie 0,00 nein
210 Waldkiefer 0,10 0,31 8 ja
211 Waldkiefer 0,30 0,94 10 ja
geschützte Bäume nach Baumschutzsatzung
Rot geschrieben = Fällung

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 35 
 
 
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung wird nach jetzigem Stand des Wissens keine weitere Fläche in 
Anspruch genommen. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines 
Sondergebiets des B-Plans W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei 
Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und die Baustruktur verändert 
werden. 
3.4 Schutzgut Boden 
Zur Erfassung und Bewertung des Bodens liegt folgendes Gutachten vor:  
Hilpertstraße 27, Darmstadt, Geo- und umwelttechnische Standorteinschätzung, Projekt-Nr.: 
19.543.01, Weiterstadt, 14.11.2019. 
Das Gutachten ist in Kapitel 8.2 der Begründung dargestellt und fließt zusammenfassend in 
folgende Bewertungstabelle ein. 
Weiterhin wurde durch das Büro Planungsgruppe Darmstadt eine verbale Bodenbewertung 
zum Entwurf des Bebauungsplanes durchgeführt (09.08.2021). 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Relief 
– Weitgehend eben, Höhen zwischen 123,5-128,5 m ü.NN 
Geologie und Boden 
– Vorherrschende Bodeneinheiten sind Pararendzinen, Braunerden mit Bändern, örtl. 
Bänder-Parabraunerden 
– Bodenart: Sand bis toniger Sand, schwach lehmiger bis schluffiger Sand 
– Flugsande aus dem pleistozänen Quartär 
– anthropogen überformte Böden 
– teilweise großflächig unversiegelte Bodenbereiche mit ihren vielfältigen Funktionen für den 
Naturhaushalt sind als wertvoll einzustufen 
 
Inhalte des Gutachtens: 
– Der oberflächennahe Baugrund des Untersuchungsgebietes wird von aufgefüllten Böden 
geprägt. 
– Darunter stehen quartäre Sande, bestehend aus teilweise schluffigen und örtlich feinkiesigen 
Fein- bis Mittelsanden mit einer Mächtigkeit von > 8 m an. 
– Aufgefüllte Böden aus Sanden und Kiesen 
– Im Bereich der Parkfläche verdichteter Einbau der Tragschichtmaterialien 
– Alteinbauten sind zu berücksichtigen 
– Unter den aufgefüllten Böden der Schicht 1 bzw. unterhalb der Grasnarbe folgen quartäre 
Sande der Schicht 2a.  
– Die Schicht 2a besteht vorwiegend aus braunen, hellbraunen, beigen und graubraunen Fein- bis 
Mittelsanden mit kiesigen bis stark kiesigen und schwach schluffigen Beimengungen. 
Altlasten 
– Siehe hierzu Kap. 9 der Begründung 
– Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen nach den vorliegenden 
Ergebnissen der abfalltechnischen Voruntersuchungen aufgefüllter und gewachsener Böden 
derzeit nicht vor (iTUS, 2019). 
– Weiterführende umwelttechnische Untersuchungen mit einer Verdichtung des 
Untersuchungsrasters erfolgen im Rahmen der weiteren Ausführungsplanungen konkreter 
Baumaßnahmen (iTUS, 2019). 
– Es liegen keine Hinweise als Altstandort oder für Altablagerungen vor  
Erdbeben 
– Erdbebenzone 1, Untergrundklasse S, Baugrundklasse C

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 36 
 
 
 
Inhalte der Bodenbewertung: 
– Es ist aufgrund des hohen Versiegelungsgrades im und um das Plangebiet damit zu rechnen, 
dass keine natürlich anstehenden Böden vorhanden sind  
– Für das vorliegende Plangebiet liegt keine bodenfunktionale Gesamtbewertung vor 
– Es sind keine Bodenverunreinigungen durch Schadstoffe bekannt. 
– In der BUEK500 wird die Standorttypisierung des Bodens im Plangebiet als trocken mit hoher 
Basensättigung eingestuft 
– Da die Böden nicht mehr in ihrer ursprünglichen Form vorliegen, werden sie als nicht wertvoll 
eingestuft 
– Dennoch haben nicht überbaute Bereiche mit Anschluss an den Boden eine Bedeutung als 
Standort für die Vegetation 
– Das Ertragspotenzial des Bodens wird im Plangebiet als gering eingestuft 
– Das Plangebiet hat keine Wertigkeit als Standort für Kulturpflanzen 
– Das Filtervermögen des Bodens im Plangebiet wird als mittel eingestuft 
– Das Nitratrückhaltevermögen des Bodens im Plangebiet wird als gering eingestuft 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans 
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut und die Baustruktur verändert werden. Somit kann das Bodengefüge 
durch ergänzende Bebauung des Grundstücks verändert und dauerhaft zerstört werden. Der 
Schutz des Bodens wird für jedes Einzelvorhaben geregelt. 
3.5 Schutzgut Wasser 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutz- und Heilquellenschutzgebieten. 
– Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt 
Grundwasser 
– hydrogeologische Einheit mächtige Lockergesteine aus dem Quartär des nördlichen 
Oberrheingrabens mit mächtigen pleistozänen Terrassensanden und -kiesen mit einzelnen 
Toneinschaltungen 
– Geringmächtigen Sanden und Lehmen des Quartärs über Tonen des Tertiärs, geringmächtige 
Lockergesteine 
– Durchlässige Grundwasserleiter mit mittlerer Verschmutzungsempfindlichkeit, 
Grundwasserbeschaffenheit ziemlich hart 
– Grundwasser beeinflusst die Baumaßnahme nicht (iTUS, 2019) 
Hydrogeologische Situation 
– Bei durchgeführten Untersuchungen wurde bei Tiefen von ca. 8,6 m unterhalb der 
Geländeoberkante kein Grundwasser angetroffen (iTUS, 2019) 
– Angetroffene Böden waren trocken bis erdfeucht (iTUS, 2019) 
– Flurabstand im Plangebiet zwischen 17 m und 23 m (entspricht 103 m – 109 m ü NN) 
– Versickerung von Niederschlagswasser grundsätzlich möglich (iTUS, 2019) 
– Großflächig bebaute Bereiche, jedoch ebenfalls Grünanlagen mit Bedeutung für 
Wasserrückhaltung und Grundwasserneubildung 
– Geringe Wasserkapazität des Bodens 
– Geringe Nährstofflieferung und Nährstoffbindung des Bodens 
– Hohe Grundwasserergiebigkeit durch Porengrundwasserleiter 
– hydrogeologisch ungünstiges Gebiet 
– Durchlässigkeit von 5,0 x  10⁻⁵ Meter pro Sekunde ermöglicht eine gezielte 
entwässerungstechnische Versickerung 
– Kleiner künstlich angelegter Teich im nördlichen Grünbereich des Plangebiets vorhanden 
– Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Trinkwasserschutzgebiets 
– Fließrichtung: Westen zum Rhein

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 37 
 
 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans 
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut und der Wasserhaushalt durch zusätzliche Bebauung des 
Grundstücks beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes Einzelvorhaben 
geregelt. 
3.6 Schutzgut Luft 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– angrenzende Waldstruktur im Westen des Plangebiets sorgt für Kaltluftentstehung 
– Bebauung bzw. Versiegelung heizen die Luft im Sommer auf 
– Gewerbe und angrenzende Straßen beeinträchtigen die Luftqualität 
– zum einen Kaltluftvolumenstrom aus Nordwesten in das Plangebiet,  
– zum anderen durchströmt er den südlichen Bereich von Westen kommend in dem Bereich des 
Parkplatzes  
– im südlichen Bereich des Plangebietes verläuft der Kaltluftvolumenstrom ebenfalls Richtung 
Deutsche-Telekom-Allee und durchlüftet unter anderem den östlich angrenzenden 
Gebäudebestand bis zur Wittichstraße  
 
Abb. 9:  Bodennahes Kaltluftströmungsfeld zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im 
Istzustand, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, 
Stand August 2021 
Inhalte der „Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie“ 
– bodennahe Lufttemperatur zum Betrachtungszeitpunkt 4 Uhr variiert im näheren Umfeld des 
Plangebietes hauptsächlich zwischen 18,0 °C und 20,5 °C 
– Grün- und Freiflächen im Innenhof weisen Lufttemperatur um ca. 2,0 bis 2,5 °C kühler aus 
– das westlich des Plangebietes gelegene Waldareal stellt in der Nacht eine wichtige und 
großflächige Kaltluftproduktionsfläche dar 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans 
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut und die Luftqualität durch zusätzliche Bebauung des Grundstücks

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 38 
 
 
 
beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes Einzelvorhaben geregelt.  
3.7 Schutzgut Klima  
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Lage klimatisch begünstigter Rhein-Main-Ebene, Jahresmitteltemperaturen 10,1 C, mittlerer 
jährlicher Niederschlag 600-700 mm,  
– mittlere Jahrestemperatur in Darmstadt im Zeitraum von 2010 bis 2018 bei rund 10,54°C.  
– durchschnittliche Niederschlagsmenge 2010 bis 2018 bei etwa 687,70 mm, das langjährige 
Mittel von 1996 bis 2010 liegt bei 749 mm 
– vorherrschende Windrichtung im Sommer Süd bis Südwest, im Winter Nordost bis Ost 
– angrenzende Waldfläche und Baumgruppen besitzen ausgleichende Klimafunktion als 
Frischluftentstehungsgebiete 
– aufgrund von Versiegelung und dichtem Gebäudebestand (zusätzliche Wärmeausstrahlung) ist 
das Plangebiet bereits thermisch belastet  
– keine übergeordnete klimatische Funktion 
– Das Gebiet befindet sich nach der Klimafunktionskarte in einem überwärmten Gebiet  
 
Inhalte der „Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie“ 
– in der Klimafunktionskarte im Rahmen der Gesamtstädtischen Klimaanalyse (INKEK 2016) wird 
eine moderate bis starke Überwärmung ausgewiesen 
– Südlicher Bereich wird als „Bebautes Gebiet mit klimarelevanter Funktion“ ausgewiesen, die laut 
Definition „weder zu intensiver thermischer Belastung führt, noch zu Beeinträchtigungen des 
Luftaustauschs und im Allgemeinen geringe klimatisch-lufthygienische Empfindlichkeiten 
gegenüber Nutzungsintensivierungen aufweisen.“ 
– Nördlicher Bereich wird als „Bebautes Gebiet mit klimatischen Nachteilen“ bewertet.  
– Insgesamt in Klimaanalyse als Gebiete, die unter stadtklimatischen Gesichtspunkten als 
sanierungsbedürftig betrachtet werden 
– Insgesamt ist ein Großteil des Stadtteils Darmstadt West aufgrund von Versiegelung und 
dichtem Gebäudebestand (zusätzliche Wärmeausstrahlung) thermisch belastet  
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans 
W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut und das Kleinklima durch zusätzliche Bebauung des Grundstücks 
beeinträchtigt werden. Schutzmaßnahmen werden dann für jedes Einzelvorhaben geregelt.  
 
Abb. 10: Auszug aus der Klimafunktionskarte (links) und aus der Planungshinweiskarte (rechts) 
aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt (INEK 2016), Quelle: Expertise 
Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 39 
 
 
 
3.8 Schutzgut Landschaft 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Städtebauliche Prägung durch die Baustruktur des bestehenden Tagungshotels mit u-förmiger 
Baustruktur 
– Landschaft im Plangebiet wird geprägt durch heterogene Bauwerke, Vegetation und andere 
anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grünflächen) 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Da das Plangebiet bereits jetzt großflächig bebaut und versiegelt ist, ändert sich bei 
Nichtdurchführung der Planung und Einzelentwicklung der Grundstücke das Landschaftsbild 
voraussichtlich nicht erheblich. 
3.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Es liegen keine Hinweise auf Kultur- oder Sachgüter im Plangebiet und dem näheren Umfeld vor 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans W 
23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut und die Baustruktur verändert werden.  
3.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Erholung 
– Potenziell geeignete Flächen für Naherholung bieten die gärtnerisch gestalteten Außenanlagen  
– In der Deutsche-Telekom-Allee verläuft der Radweg bereichsweise getrennt von der Fahrbahn 
parallel zum Bürgersteig/Fußweg 
– Östlich des Plangebiets, parallel zur Bahnlinie verläuft ein Fuß- und Radweg in einem 
durchgehenden Grünzug mit guter Aufenthaltsqualität.  
– Etwa in 400 m Entfernung im Westen liegt der Westwald 
 
Immissionen 
– Gebäude und gewerbliche Tätigkeiten auf den Flächen der benachbart liegenden 
Dienstleistungs- und Gewerbegebäude 
 
Emission 
– Lokale Erwärmung durch hohen Anteil an versiegelter Fläche 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich nach jetzigem Stand des Wissens nichts an der 
derzeitigen Situation für Mensch und Bevölkerung.  
3.11 Wirkungsgefüge 
Das Wirkungsgefüge der einzelnen Schutzgüter, im Besonderen Boden, Wasser, Klima, 
Fauna und Flora, ist bereits durch die starke anthropogene Veränderung beeinträchtigt. Es 
befinden sich größtenteils versiegelte und teilversiegelte Flächen im Plangebiet, die sich 
negativ auf das Wirkungsgefüge auswirken.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 40 
 
 
 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Zwischen den Schutzgütern bestehen enge Funktionszusammenhänge und Wechselwirkungen  
– Schutzgüter Biotope und Fauna sind eng miteinander verknüpft. 
– zwischen Schutzgütern Boden und Wasser sowie Mensch und Klima / Luft bestehen enge 
Zusammenhänge 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung bleibt das derzeitige Wirkungsgefüge vorerst bestehen. Auch 
ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans W 23 
und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung das 
Gebiet zusätzlich bebaut werden. 
3.12 Schutzgut Biologische Vielfalt 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magistratsbeschlusses der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum 
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung dieses 
Bebauungsplans zu berücksichtigen sind. 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den 
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft 
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur 
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen, wie 
sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von 
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist 
deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für 
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich 
(§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: 
Hess Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 
2015) und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Zur Erfassung und Bewertung der Biotoptypen/Flora (s. Abb. 11) und der 
planungsrelevanten Fauna liegen folgende Gutachten vor:  
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt-West“ Artenschutzfachliche 
Potentialanalyse - Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, 11.06.2019 und 
„Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt, 
Juli 2020. 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Folgende Biotop- bzw. Nutzungstypen wurden durch das Artenschutzbüro erfasst:  
– Heimische und nicht heimische Gehölze 
– Stauden 
– Vögel 
– Rasenflächen 
– Überbaute Flächen 
– Versiegelte Flächen 
– Teilversiegelte Flächen 
Ergänzend wurde durch das Büro PgD eine Erfassung des Bestandes durchgeführt (s. Abb. 11) 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung werden nach jetzigem Stand des Wissens die Pflanzen und 
Böden teilweise zunächst erhalten. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb 
eines Sondergebiets des B-Plans W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch 
bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut und die Biologische Vielfalt 
beeinträchtigt werden.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 41 
 
 
 
  
   
Abb. 11: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand), PgD (2021)

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 42 
 
 
 
3.13 Schutzgut Natura 2000-Gebiete 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Innerhalb des Plangebietes und seiner näheren Umgebung sind keine Natura 2000-Gebiete von 
der Planung betroffen. Natura 2000-Gebiete liegen in ca. 2,5 km Entfernung zum Plangebiet.  
– Aufgrund der Entfernung vorhandener Natura 2000-Gebiete zum Plangebiet ist mit keinen 
negativen Auswirkungen auf die Schutz- und Erhaltungsziele der Natura 2000-Gebiete zu 
rechnen. 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Aufgrund der Entfernung der nächsten Natura 2000-Gebiete von ca. 2,5 km sind keine 
Beeinflussungen anzunehmen. Daher ist eine Bewertung nicht notwendig.  
3.14 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Vermeidung von Emissionen 
– Im Plangebiet bestehen keine Gewerbebetriebe, von den erhebliche Emissionen ausgehen 
Abfälle 
– Im Plangebiet bestehen keine Gewerbebetriebe, in denen Abfälle in erheblichem Umfang 
erzeugt werden 
Risiken 
– Für die Gefährdungsabschätzung der Kampfmittelverdachtsflächen besteht bei den einzelnen 
Bauvorhaben weiterer Erkundungsbedarf 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung bleiben die Emissionen zunächst voraussichtlich unverändert. 
Es wird in gleicher Art und Weise mit anfallenden Abfällen und Abwässern umgegangen wie bisher. 
Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans W 
23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung 
das Gebiet zusätzlich bebaut werden und sich somit auch die Emissionen und Abfälle vermehren.  
3.15 Nutzung erneuerbarer Energie 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Derzeit werden im Plangebiet keine erneuerbaren Energien produziert  
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich voraussichtlich zunächst nichts an dem jetzigen 
Zustand. 
3.16 Landschaftspläne und sonstige Pläne 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
Landschaftsplan 
– In der Leitbildkarte des Landschaftsplans der Stadt Darmstadt (September 2004) ist das 
Plangebiet wie folgt dargestellt: Plangebiet/Bauflächen (b) mit der Zielsetzung: Verbesserung 
der Grünqualität auf Bauflächen 
– Im Osten: Erhalt / Ausbau von wichtigen Grünverbindungen 
– Entsprechend der Plankarte liegt das Gebiet innerhalb von Freiflächen im Siedlungsbereich, für 
die folgende Entwicklungsprioritäten vorgegeben werden, die auf das Plangebiet zutreffen: 
- Schaffung eines vernetzten Grünsystems 
- Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 43 
 
 
 
- Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) 
- Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge. 
– Pläne des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts liegen für das Plangebiet nicht vor. 
Sonstige Pläne 
– Mit dem im Regionalen Flächennutzungsplan integrierten Biotopverbundsystem liegt ein 
kommunenübergreifendes Naturschutzkonzept für die Region vor. Dies hat keine Auswirkung 
auf das Plangebiet 
– Für das Plangebiet besteht bereits der Bebauungsplan W 23. Dieser wird im Bereich des 
Plangebiets mit dem hier aufzustellenden Bebauungsplan W 23.2 überplant. 
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung bleiben die bestehenden Bebauungspläne weiterhin 
rechtskräftig. Landschaftspläne und sonstige Pläne haben weiterhin Bestand und werden nicht 
verändert. 
3.17 Erhaltung bestmöglicher Luftqualität in Gebieten, in denen die durch 
Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten 
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Gebietes, in dem die durch Rechtsverordnung zur 
Erfüllung von Rechtsakten der EU festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten 
werden. Eine Bewertung zur Entwicklung ist daher nicht von Belang für die Planung. 
Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 
3.18 Wechselwirkungen 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Generell bestehen zwischen den Schutzgütern enge Funktionszusammenhänge und 
Wechselwirkungen. Vor allem zwischen den Schutzgütern Boden, Wasser, Klima, Fauna, Flora 
und letztendlich auch dem Menschen bestehen enge funktionale Zusammenhänge.  
– Wird das Wirkungsgefüge der Schutzgüter verändert oder beeinträchtigt, hat dies auch 
Auswirkungen auf deren Wechselwirkungen untereinander. 
– Die Versiegelung des Bodens im Plangebiet bestimmt die Verfügbarkeit von Boden und damit 
von Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen. Ebenso beeinflusst die Versiegelung die 
Aufheizung von Luft, Kaltluftentstehung und Luftaustauschbewegungen, also das Kleinklima im 
Plangebiet. Der Oberflächenabfluss und somit die Grundwasserneubildung werden beeinflusst, 
also der Wasserhaushalt im Plangebiet. Ein verringerter Lebensraum für Pflanzen bedingt einen 
Rückgang der Tiere. 
– Auch im Bebauungsplan W 23 wird die kleinklimatische Situation im Plangebiet durch 
versiegelte Bereiche sowie Anpflanzungen und unversiegelte Bereiche beeinflusst.  
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung werden die derzeit bestehenden Wechselwirkungen zwischen 
den Belangen des Umweltschutzes zunächst beibehalten. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das 
Plangebiet innerhalb eines Sondergebiets des B-Plans W 23 und kann entsprechend bebaut 
werden. Somit kann auch bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut werden 
und die Wechselwirkungen durch Bebauung beeinträchtigt werden.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 44 
 
 
 
3.19 Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 
Nr. 7 BauGB 
Bestandsaufnahme des Umweltzustandes / Umweltmerkmale der beeinflussten Gebiete 
– Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Risikogebietes z. B. nach Seveso-III-Richtlinie. 
– Auf dem Baufeld muss grundsätzlich mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet 
werden. 
– Im Zuge der Baugrunderkundung wurden die Ansatzpunkte der Baugrunduntersuchungen im 
Vorfeld durch die WST GmbH, Eppelheim, auf Kampfmittelfreiheit geprüft.  
– Im Bereich der Bohransatzpunkte wurden keine Auffälligkeiten festgestellt.  
 
Voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung: 
Bei Nichtdurchführung der Planung ändert sich nichts an der Lage des Plangebiets außerhalb 
eines Risikogebietes. Die Zuordnung zur Kategorie 2 besteht weiterhin.  
4. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei 
Durchführung der Planung  
(Anlage 1 Nr. 2b BauGB - Gliederung nach den Belangen gem. § 1 
abs. 6 Nr. 7 BauGB) 
Gemäß Anlage 1 Nr. 2b BauGB ist eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands 
bei Durchführung der Planung zu erstellen. Hierzu sind, soweit möglich, insbesondere die 
möglichen erheblichen Auswirkungen während der Bau- und Betriebsphase der geplanten 
Vorhaben auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 a - i zu beschreiben. Diese erheblichen 
Auswirkungen sind unter anderem jeweils anhand der in den Ziffern aa) bis hh) aufgeführten 
Aspekten bzw. Kriterien der Anlage 1 Nr. 2b BauGB zu prüfen bzw. zu beschreiben. 
Das Gelände wird aktuell als Hotelstandort genutzt. Aufgrund der baulichen Vornutzung 
bestehen umfangreiche Vorbelastungen durch Bebauung und Flächenversiegelung, die bei 
der Ermittlung der Eingriffserheblichkeiten und der schutzgutbezogenen Prognose der 
Umweltwirkungen zu beachten sind.  
Es ist zu überprüfen, ob das Vorhaben bau-, anlage- und/oder betriebsbedingt erhebliche 
Beeinträchtigungen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 a - i BauGB verursachen kann (vgl. 
Anlage 1 BauGB). Dabei sind Art, Intensität, räumliche Reichweite und Zeitdauer des 
Auftretens der projektspezifischen Wirkfaktoren abzuschätzen und hinsichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen v. a. auf die Schutzgüter zu beurteilen. Die Beurteilung möglicher 
Beeinträchtigungen berücksichtigt auch Wirkungen auf Funktionen und 
Funktionsbeziehungen die außerhalb des Vorhabengebiets bestehen.  
- Baubedingte Auswirkungen entstehen ausschließlich während der Bauphase zur 
Realisierung/Umsetzung des geplanten Vorhabens durch vorbereitende Maßnahmen, 
Erschließungsarbeiten sowie Einrichtung und Betrieb der Baustelle. Unter die 
baubedingten Maßnahmen fallen bspw. Baustellenzufahrten, Lagerflächen, Aufbau von 
Anlagen, Baulärm etc. Diese sind zwar zeitlich begrenzt, können aber trotzdem 
nachhaltige Beeinträchtigungen im Geltungsbereich und dessen unmittelbaren Umfeld 
nach sich ziehen.  
- Anlagebedingte Auswirkungen verursachen u.U. irreversible und dauerhafte 
Beeinträchtigungen durch die Existenz des geplanten Vorhabens (bauliche Anlage) an 
sich. Die Auswirkungen von z.B. Überbauung und Versiegelung, häufig mit völligem 
Verlust von Schutzgutfunktionen, beschränken sich vornehmlich auf das unmittelbare 
Vorhabengebiet, können aber auch auf das Umfeld wirken, z.B. als Entwertung infolge 
von Zerschneidung von tierökologischen Funktionsräumen oder Sichtachsen.  
- Betriebsbedingte Auswirkungen resultieren aus der täglichen und i.d.R. dauerhaften 
Nutzung der baulichen Anlage, bedingt durch Ver- und Entsorgung, Wasser- und 
Energieverbrauch, Emissionen (Luftschadstoffe, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme,

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 45 
 
 
 
Strahlen usw.) und im Störungsfall. Die Wirkungen können sich auch auf das Umfeld 
erstrecken.  
Nachfolgend werden die im Zusammenhang mit der hier relevanten Planung bzw. dem damit 
verbundenen Vorhaben erkennbaren Auswirkungen auf die einzelnen Umweltbelange 
ermittelt. 
 
Tabelle 4: Übersicht der relevanten Wirkfaktoren auf die einzelnen Schutzgüter  
Mögliche 
Auswirkungen 
Umweltbelang 
Fläche 
Boden 
Wasser 
Klima 
Biotope 
Pflanzen 
Tiere 
Landschaft 
Mensch 
Kultur- u. 
Sachgüterr 
baubedingt - + o o + + + o - - 
anlagebedingt o o - - o o o o - - 
betriebsbedingt - - - - - - - - - - 
Betroffenheit voraussichtlich 
+ = erheblich 
O = relevant 
- = irrelevant / nicht gegeben 
 
Für einige Schutzgüter bedarf es keiner differenzierten Betrachtung von bau-, anlage- und 
betriebsbedingter Wirkungen in der Prognose möglicher Umweltauswirkungen.  
Für die folgenden Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB besteht kein Bedarf einer 
differenzierten Wirkungsbetrachtung, es wird auf die jeweils benannten Kapitel des 
Umweltberichts verwiesen:  
- Natura 2000-Gebiete (Kap. 3.13)  
- Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in besonderen Gebieten (Kap. 3.17)  
- Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. Katastrophen auf die Belange nach 
§ 1 Abs. 6 Nr.7 BauGB (Kap. 0) 
Es werden im Folgenden nicht zu allen Aspekten der Ziffer 2b aa-hh Ausführungen zur Bau- 
und Betriebsphase gemacht, da nicht durch alle der aufgeführten Aspekte eine erhebliche 
Beeinträchtigung durch das Vorhaben zu erwarten ist. Die Bewertung der Bau- und 
Betriebsphase ist daher teilweise nicht erforderlich. 
Für die Ziffern dd), ee), ff) und hh) können im Vorgriff folgende Aussagen zu den erheblichen 
Auswirkungen zu allen Belangen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB getroffen werden: 
Erhebliche Auswirkungen der geplanten Vorhaben infolge: 
dd) der Art und Menge der erzeugten Abfälle und ihrer Beseitigung und Verwertung 
Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder 
nach Möglichkeit wieder verwertet. Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der 
Rechtsvorschriften.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 46 
 
 
 
Durch die auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben werden keine Abfälle in 
erheblichem Umfang erzeugt. Es sind daher bei Durchführung der Planung keine 
erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
ee) die Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe oder die Umwelt  
(z. B. durch Unfälle oder Katastrophen) 
Auf dem Baufeld muss grundsätzlich mit dem Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet 
werden. Im Zuge der Baugrunderkundung wurden die Ansatzpunkte der 
Baugrunduntersuchungen im Vorfeld durch die WST GmbH, Eppelheim, auf 
Kampfmittelfreiheit geprüft. Im Bereich der Bohransatzpunkte wurden keine Auffälligkeiten 
festgestellt. Für die Ausführung der geplanten Baumaßnahme sind die Vorgaben des 
Kampfmittelräumdienstes zu beachten. Es sind jedoch bei Durchführung der Planung keine 
sonstigen erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans sind keine Betriebe oder Vorhaben 
zulässig, von denen in erheblichem Umfang Risiken für die menschliche Gesundheit 
ausgehen können. Es sind daher bei Durchführung der Planung keine erheblichen 
Auswirkungen zu erwarten. Daher sind auch keine Kulturdenkmäler gefährdet, zumal sich im 
Plangebiet und auch im weiteren Umfeld keine Kulturdenkmäler vorhanden sind. 
ff) der Kumulierung mit den Auswirkungen von Vorhaben benachbarter Plangebiete 
unter Berücksichtigung etwaiger bestehender Umweltprobleme in Bezug auf 
möglicherweise betroffene Gebiete mit spezieller Umweltrelevanz oder auf die 
Nutzung von natürlichen Ressourcen 
Eine Kumulierung mit Auswirkungen anderer Vorhaben ist sowohl während der Bauphase 
als auch in der Betriebsphase derzeit nicht bekannt. Es sind daher bei Durchführung der 
Planung keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Für den benachbarten, sich in der 
Aufstellung befindlichen B-Plan W 46 werden innerhalb des Plangebiets Maßnahmen für die 
Umwelt umgesetzt und ausgeglichen. Im näheren und weiteren Umfeld befinden sich keine 
Gebiete mit spezieller Umweltrelevanz, sodass Umweltprobleme durch Kumulierung 
ausgeschlossen sind.  
hh) der eingesetzten Techniken und Stoffe 
Bei den auf Grundlage des Bebauungsplans W 23.2 zulässigen Vorhaben werden nach 
gegenwärtigem Kenntnistand sowohl während der Bauphase als auch in der Betriebsphase 
keine Techniken und Stoffe eingesetzt, von denen erhebliche Auswirkungen zu erwarten 
sind. 
4.1 Schutzgut Tiere (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurden eine 
Artenschutzfachliche Potentialanalyse und ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt:  
Bebauungsplan am Standort „Tagungshotel Darmstadt-West“, Artenschutzfachliche 
Potentialanalyse, Darmstadt, 11.06.2019 
„Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Darmstadt, 
Juli 2020. 
Ausschlaggebend ist der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag von 2020, der im Folgenden 
zusammengefasst bzw. zitiert wird. 
Durch die Umsetzung der Planung können Konflikte für Vögel und Fledermäuse auftreten.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 47 
 
 
 
Tabelle 5: Ergebnisse der Kartierungen zur Avifauna mit möglichen Konflikten 
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte 
Kartierung der 
Neststandorte 
Alle Vogelarten 1x Elsternnest 
7x weitere Nester 
Zerstörung der 
Fortpflanzungsstätten, 
erhöhtes Tötungsrisiko 
Erfassung des 
gesamten 
Arteninventares 
(Nahrungsgäste) 
Alle Vogelarten 
Sicht- und 
akustische 
Nachweise 
Hausrotschwanz, 
Ringeltaube 
Beeinträchtigung 
Nahrungshabitat 
Brutvogelerfassung 
 
Alle Vogelarten 
Brutreviere und 
Neststandorte 
 
Amsel, Girlitz, 
Kohlmeise, 
Mönchsgrasmücke, 
Rotkehlchen, Stieglitz, 
Zilpzalp, Elster 
Zerstörung der 
Fortpflanzungsstätten, 
erhöhtes Tötungsrisiko 
Mögliche Konflikte bzw. eine Betroffenheit ergeben sich für folgende Arten bzw. Gruppen: 
– Girlitz 
– Stieglitz 
– Brutvögel mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe) 
– Nahrungsgäste mit günstigem Erhaltungszustand (Gruppe). 
Tabelle 6: Ergebnisse der Kartierungen zur Fledermausfauna mit möglichen Konflikten 
Erfassung Artenspektrum Ergebnisse Mögliche Konflikte 
Baumhöhlen- 
kartierung 
Alle baumbezogenen 
Fledermausarten 
Ein Potential ist im Bereich 
der großräumigen Hecke 
bzw. den eingestreuten 
Altbäumen, vereinzelt an 
den Altbäumen des 
Parkplatzbereiches sowie, 
in etwas größerem 
Ausmaß, in den 
abgestorbenen Bäumen 
an der Nordseite des 
Baugrundstückes 
(einzelne Baumhöhlen und 
Spaltenquartiere) 
gegeben. 
Zerstörung potentieller 
Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten; Erhöhtes 
Tötungsrisiko 
Potentialanalyse 
Gebäude 
Alle 
gebäudebezogenen 
Fledermausarten 
Ein geringes 
Habitatpotential besteht im 
Bereich der 
Rolladenkästen der 
oberen Stockwerke. 
Zerstörung potentieller 
Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten; Erhöhtes 
Tötungsrisiko 
Automatische 
Dauererfassung 
Alle lokalen 
Fledermausarten 
Es wurden drei Arten und 
drei Artgruppen 
nachgewiesen. 
Beeinträchtigung des 
Nahrungshabitates 
Artenschutzfachliche Konflikte können für den Kleinen Abendsegler und die 
Breitflügelfledermaus potentiell vorkommenden Arten ausgeschlossen werden. 
Baumbezogene Fledermausarten: 
„Auch wenn das dokumentierte, unterdurchschnittliche Vorkommen von Insekten die 
Eignung des Baugrundstückes als Lebensraum begrenzt, bedingt bereits eine potentielle 
Habitateignung, dass von einer temporären Nutzung dieser potentiellen Quartierstrukturen 
auszugehen ist. Daher werden verbindliche Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen zu 
bestimmen und umzusetzen sein, da ausschließlich auf diesem Weg ein Konflikt mit dem

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 48 
 
 
 
§ 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG vermieden werden kann bzw. zu erwartende Konflikte 
kompensiert werden können. Eine dauerhafte Störung ist hingegen nicht anzunehmen. 
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle 
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein Konflikt mit dem 
§ 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG zu erwarten ist. Nicht kompensierbare artenschutzrechtliche 
Konflikte sind in Hinblick auf die baumgebundenen Fledermausarten unter der zuvor 
benannten Prämisse nicht zu erwarten.“ (AsB, Beck, 2020) 
Gebäudebezogene Fledermausarten: 
Es „wurde innerhalb der artenschutzfachlichen Potentialanalyse bereits festgestellt, dass für 
die gebäudebezogenen Fledermausarten keine nicht kompensierbaren 
artenschutzrechtlichen Konflikte zu erwarten sind. 
Zur gänzlichen Vermeidung eines Konfliktes mit dem § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG 
werden verbindliche, stichprobenartige Kontrollen als Vermeidungsmaßnahme festgelegt. 
„Davon ausgehend, dass keine Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse 
nachgewiesen werden können und den Rollladenkästen weiterhin eine geringe bis keine 
Eignung zugesprochen wird, sind keine weiteren Maßnahmen notwendig. Bei Nachweisen 
oder Hinweisen auf eine entsprechende Nutzung wird ein dann zu erstellendes 
Vermeidungskonzept auf diesen Sachverhalt eingehen müssen, um Konflikte mit dem 
BNatSchG vollständig zu vermeiden. Eine dauerhafte Störung ist nicht anzunehmen. 
Fledermäuse gelten allgemein als wenig störungsanfällig. Was verbleibt, ist eine potentielle 
Störung während der Bauphase. Diese ist zeitlich begrenzt, so dass kein Konflikt mit dem 
§ 44 Abs.1 Nr.2 BNatSchG zu erwarten ist.“ (AsB, Beck, 2020) 
Die vorhabenbedingten Auswirkungen lassen sich wie folgt zusammenfassen: 
baubedingt: 
 (erhebliche) Störungen der Fauna durch Bewegungsunruhe durch Bauvorgänge  
 Gefährdung schützenswerter Vegetationsflächen und Einzelgehölze 
 Lärm und Erschütterungen durch Bauarbeiten  
 Entfernung und Schnitt von Gehölzen  
 Potentielle Störung von baumgebundenen Fledermausarten während der Bauphase 
anlagebedingt: 
 Flächenversiegelung bzw. großflächiger Verlust des natürlich gewachsenen Bodens mit 
seinen Regelungs-, Lebensraum - und Produktionsfunktionen durch die geplanten 
baulichen Anlagen  
 Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten  
 Verlust von Nahrungshabitaten  
 Veränderung des Wasserhaushaltes  
 Überbauung und Beseitigung von Biotopstrukturen  
 Zerschneidung von Biotopfunktionen  
 Bei Durchführung der Maßnahmen (ggf. CEF-Maßnahmen) kann neuer Lebensraum für 
betroffene Arten geschaffen werden

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 49 
 
 
 
betriebsbedingt 
 Erhöhung der Bewegungsunruhe durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz  
 Lärm- und Lichtreize durch (wiederkehrende) menschliche Präsenz  
 Erhöhung der Emissionen durch wiederkehrenden Verkehr  
 Dauerhafte Störung von angrenzenden Fortpflanzungs- und Ruhestätten  
 Dauerhafte Störung von Fledermäusen ist nicht anzunehmen 
Bewertung 
Es ist mit Beeinträchtigungen im Brutverhalten von Vögeln sowie dem Nahrungs- und 
Jagdareal von Vögeln und Fledermäusen zu rechnen. Bei Entfernung der Heckenbereiche 
kommt es zu nicht-kompensierbaren Beeinträchtigungen für Gehölzfreibrüter. Es werden 
Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für Fledermäuse und Vögel notwendig.  
Bei Durchführung von Vermeidungsmaßnahmen zur Begrenzung der Rodungszeit, der 
Kontrolle und des Verschlusses der potentiellen Quartierstrukturen für Fledermäuse sowie 
zeitlicher Begrenzung von Abrissarbeiten und der Baufeldfreimachung und der 
Ausgleichsmaßnahmen „Schaffung von Ersatzquartieren für Fledermäuse, Integration von 
Fledermauskästen in das Gebäude und Schaffung künstlicher Nisthilfen für 
Gehölzhöhlenbrüter“ sind nach derzeitigem Stand keine erheblichen Beeinträchtigungen zu 
erwarten. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Tiere + 
4.2 Schutzgut Pflanzen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase 
Die erweiterte Bebauung und Versiegelung hat den Verlust von Pflanzenstandorten bzw. 
Lebensräumen zur Folge. Bei Durchführung der grünordnerischen Ausgleichsmaßnahmen 
wird ein positiver/ausgleichender Beitrag für Pflanzen geleistet und neue Pflanzenstandorte 
bzw. Lebensräume für Pflanzen werden geschaffen. 
Dem Schutz der „Satzung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt“ vom 5. April 2004 unterstehen Laubbäume, die -gemessen in einem Meter Höhe- 
einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben sowie Nadelbäume, die -gemessen in einem 
Meter Höhe- einen Stammumfang von mehr als 90 cm haben. Dem Schutz unterliegen auch 
mehrstämmige Laubbäume, wenn ein Stämmling einen Stammumfang von mehr als 60 cm 
aufweist oder die Summe der Einzelstammumfänge 100 cm überschreitet.  
Insgesamt wurden 211 Bäume bei einer Kartierung durch das Büro Ökologie & 
Stadtentwicklung 2021 aufgenommen. Ein Teil der Bäume war zu diesem Zeitpunkt bereits 
gefällt (5 Stück). 18 Bäume liegen außerhalb des Geltungsbereichs in der 
Deutsche-Telekom-Allee und in der Hilpertstraße, davon sind 11 Bäume nach der „Satzung 
zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ von 2004 
geschützt. 147 Bäume erfüllen die Voraussetzungen um nach der Satzung geschützt zu 
sein. Innerhalb des Geltungsbereichs sind demnach 136 Bäume nach Baumschutzsatzung 
geschützt. 61 geschützte Bäume innerhalb des Geltungsbereichs können bei der Umsetzung 
der Planung nicht erhalten werden. 48 dieser geschützten Bäume sind nicht heimisch. Bei 
allen geschützten Bäumen handelt es sich um Laubbäume, teilweise mehrstämmig (s. Kap. 
3.2).

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 50 
 
 
 
Zeichnerisch und textlich werden mindestens 34 Bäume zum Anpflanzen festgesetzt (9 
Stück zeichnerisch in Anpflanzfläche 3, mind. 20 Stück textlich in Anpflanzfläche 4, 5 Stück 
zeichnerisch im GE südöstlich des Plangebiets). Weitere Baumpflanzungen werden in den 
Anpflanzflächen 1, 2 und 5 ermöglicht. Zusätzlich wird pro 300 m² angefangener 
Grundstücksfreifläche je eine Neupflanzung festgesetzt. Hierbei dürfen die zwingend zu 
pflanzenden Bäume in den Anpflanzflächen drei und vier nicht angerechnet werden. 
Entsprechend der Planung werden neun Grundstücke vorgesehen. Berechnet man für diese 
die zu begrünenden Freiflächen, die sich aus der Grundstücksgröße abzüglich der 
möglichen Versiegelung der GRZ II ergeben, müssen weitere 19 Bäume gepflanzt werden. 
Das bedeutet, es werden insgesamt mindestens 53 Bäume neu gepflanzt. 
In der Betriebsphase 
Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder 
nach Möglichkeit wieder verwertet. Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der 
Rechtsvorschriften. Es sind daher keine erheblichen Auswirkungen während der Bauphase 
auf Pflanzen zu erwarten. 
Bewertung 
Die Umstrukturierung des Plangebiets hat eine stellenweise Entsiegelung zur Folge. 
Dennoch gehen im Vergleich zum Bestand 2021 ca. 24 % an bodengebundenen 
Grünflächen und ca. die Hälfte des Baumbestandes durch die Planung verloren. Ein positiver 
Beitrag für Pflanzen wird durch die Realisierung des Begrünungskonzepts geleistet. Dieses 
ersetzt nicht den Verlust an bodengebundenen Freiflächen, leistet aber einen Ausgleich 
durch neue Pflanzenstandorte bzw. Lebensräume für Pflanzen auf Dächern und an 
Fassaden sowie Neupflanzungen in den Anpflanzflächen und im GE. Im Plangebiet befinden 
sich keine geschützten Pflanzenarten.  
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Pflanzen o 
4.3 Schutzgut Fläche (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Durch die Planung kommt es zu einer Umnutzung eines Sondergebiets in eine 
Gewerbefläche. Es kommt dabei zu keinem neuen Flächenverbrauch im Außenbereich. Die 
Umnutzung der Fläche kann als Beitrag zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden im 
Sinne von § 1a Abs. 2 BauGB gewertet werden, was die Neuinanspruchnahme von Flächen 
im Außenbereich entsprechend verringert. Durch die Planung werden keine 
landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder zuvor zu Wohnzwecken genutzten Flächen 
beansprucht. 
Bewertung 
Durch die Wiederverwendung einer bereits anthropogen überformten Fläche kommt es zu 
keinem Verlust von Fläche, sondern zu einer Umnutzung von Sonderbaufläche zu 
Gewerbenutzung. Es sind daher bei Durchführung der Planung keine erheblichen 
Auswirkungen auf die Fläche zu erwarten. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Fläche -

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4.4 Schutzgut Boden (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase 
Für das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanes werden Gewerbegebiete 
festgesetzt. Innerhalb der festgesetzten GE-Gebiete sind zusätzliche Versiegelungen durch 
Bauflächen und Verkehrsflächen möglich. Zusätzlich ermöglicht der Bebauungsplan eine 
großflächige Tiefgarage im Plangebiet. Die Eingriffe in das Bodengefüge durch 
Versiegelung, Abgrabung und Verdichtung von Böden haben Änderungen der 
Bodenfunktionen zur Folge. Durch die Verdichtung der Bebauung entstehen eine höhere 
Versiegelung und damit ein Verlust von Boden. Baubedingt wird im Bereich des Neubaus ein 
Großteil der Bodenstruktur dauerhaft verändert. Damit verbunden sind Störungen der 
Versickerungs- und Filtereigenschaften und somit Veränderungen des 
Bodenwasserhaushaltes. 
In der Betriebsphase 
Der dauerhafte Verlust von Bodenfunktionen durch die Überbauung und Versiegelung bisher 
unversiegelter Bereiche. Die Schaffung von dauerhaft unversiegelten und begrünten 
Bereichen wirkt sich hingegen positiv aus. Kleinteilige Entsiegelung von Böden bewirkt die 
Reinitialisierung von Bodenbildungsprozessen. 
Bewertung 
Durch die bereits vorhandenen Nutzungsstrukturen kann bereits vor dem Eingriff von einem 
insgesamt belasteten Bodenerfüllungsgrad im Plangebiet ausgegangen werden, da es sich 
zum Großteil um Auffüllungen handelt. Es kommt dennoch zu Beeinträchtigungen durch 
Bebauung und Neuversiegelung. Die bestehende versiegelte Fläche von 57 % des 
Plangebiets wird durch die Planung auf 81 % erhöht. Das bedeutet einen Verlust an 
bioökologisch bedeutsamen Bodenstrukturen. Ausgleichend auf den Bodenverlust wirkt sich 
die extensive Dachbegrünung aus, die auf 39 % der Plangebietsfläche vorgesehen ist (s. 
auch Kap. 4.5). Aufgrund der im Geltungsbereich vorliegenden bereits stark beeinträchtigten 
Böden und da keine seltenen oder gefährdeten Bodentypen bzw. ertragreichen Böden 
betroffen sind, kann die durch die Planung verursachten Beeinträchtigungen bzw. 
Belastungen des Schutzguts Boden grundsätzlich stark relativiert werden. Mit dem Projekt ist 
die Wiedernutzbarmachung einer bereits in erheblichem Umfang baulich beanspruchten 
Fläche verbunden, womit die Neubeanspruchung natürlicher Böden an anderer Stelle im 
Stadtgebiet vermieden werden kann. Damit wird dem Grundsatz des § 1a Abs. 2 BauGB zum 
sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprochen. Die nachhaltige 
Verfügbarkeit der Schutzgutes Boden wird durch Festsetzungen im Bebauungsplan und die 
aufgeführten Maßnahmen soweit möglich berücksichtigt. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Boden o 
4.5 Schutzgut Wasser (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase 
Mit Umsetzung der Planung einschließlich der erforderlichen Verkehrsflächen, Zuwegungen, 
Stellplätzen und der zusätzlichen Bebauung wird es zu neuen Bodenversiegelungen auf 
bislang unversiegelten Flächen kommen, was zu kleinräumigen Unterbrechungen des 
Wasserkreislaufes führt. Gleichzeitig werden im Gegenzug bislang versiegelte oder bebaute 
Bereiche kleinräumig entsiegelt. Somit wird es durch die Baumaßnahmen auch zu 
räumlichen Verschiebungen von versiegelten bzw. überbauten Flächen und bislang nicht 
versiegelten Flächen kommen. Baubedingte Verdichtungen (Baufahrzeuge, etc.) werden

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 52 
 
 
 
sich aufgrund der vorhandenen Versiegelungsdichte nur geringfügig auf den 
Wasserhaushalt auswirken. Durch die Umsetzung des Baubauungsplans ergeben sich 
zusätzliche Belastungen für den natürlichen Wasserkreislauf, da sich der Versiegelungsgrad 
um ca. 24 % (von 57 % auf 81 %) erhöht. Berücksichtigt man hingegen die Dachbegrünung 
von 70 % der Dächer, die 39 % des gesamten Plangebiets betrifft und sich positiv auf die 
Rückhaltung von Niederschlagswasser auswirkt, ist nur noch eine Versiegelung von 42 %  
der Fläche geplant.  
 
 
   
Prozentangaben der Diagramme bezogen auf das gesamte Plangebiet. 
 
In der Betriebsphase 
Die geplante ökologische Gebietsentwässerung ist sehr positiv zu werten. Im 
Zusammenspiel Grün- bzw. Freiflächen und dezentraler bzw. örtlicher Versickerung ist von 
einer deutlichen Verbesserung für den Wasserhaushalt auszugehen. Es sind 
Retentionsflächen vorgesehen, die zu einem verzögerten Abfluss des 
Niederschlagswassers beitragen. 
Betriebsbedingte Auswirkungen auf den Wasserhaushalt sind in Bezug auf die zukünftige 
Gebietsnutzung nicht erkennbar. 
Bewertung 
Es kommt örtlich zu Beeinträchtigungen durch den Verlust von Versickerungsflächen. Durch 
die Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die 
Trinkwasserressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die 
Kläranlagen entlastet. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Wasser ist nicht zu 
erwarten. 
Der Verlust hydrologisch wirksamer Flächen durch Bebauung und Oberflächenversiegelung 
kann durch Begrünung der Dachflächen, die Ausbildung versickerungsfähiger 
Flächenbefestigungen, die Herstellung von Grünflächen mit Bodenanschluss, die 
Herstellung von dezentralen bzw. örtlichen Versickerungsanlagen wesentlich minimiert bzw. 
ausgeglichen werden.  
Bei Umsetzung des geplanten Entwässerungskonzepts ist insgesamt mit keinen negativen  
Beeinträchtigungen des Wasserhaushalts zu rechnen, vielmehr kann sowohl qualitativ wie

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 53 
 
 
 
auch quantitativ von einer Verbesserung der Situation ausgegangen werden Eine 
Beeinflussung von umliegenden Oberflächengewässern ist auszuschließen. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Wasser o 
4.6 Schutzgut Luft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Es liegt folgendes Gutachten vor, das hier zusammengefasst wiedergegeben wird: 
Expertise Klimaökologie für das Projekt „BBP/Darmstadt“, GEO-NET Umweltconsulting 
GmbH, Hannover, August 2021 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Insgesamt beschränken sich die Auswirkungen des Planvorhabens auf das Plangebiet 
selbst. Großflächig erhöht sich dabei das Temperaturniveau hauptsächlich zwischen den 
zentralen und südlichen Gebäudekörpern. Von den südlichen Gebäudekörpern geht eine 
erhöhte Wärmeabstrahlung aus, die sich in den Innenbereichen zu den nördlich gelegenen 
Gebäuden im Zusammenhang mit Baumneupflanzungen und verminderter Durchlüftung im 
Vergleich zur Ausgangssituation aufstaut. Durch Teilversiegelungen vorheriger Grünflächen 
sind im gesamten Plangebiet leichte (0,5 °C bis 1,0 °C) bis mittlere (1,0 °C bis 2,0°C) 
Temperaturanstiege vorzufinden. Auch die Versiegelung der nordöstlich geplanten Einfahrt 
lässt sich in der Darstellung des Temperaturanstiegs widerfinden, die durch unmittelbare 
Angrenzung zum Gebäudekörper Werte zwischen 1,0 °C und 2,0 °C annimmt.  
Im südwestlichen Bereich des Plangebietes ist laut Modellergebnissen von einer 
Verringerung der nächtlichen Temperatur auszugehen. Grund dafür ist das hohe 
Temperaturniveau in der Ausgangssituation. Durch die geplanten Gebäudekörper im Süden 
kommt es tagsüber zu einer Verschattung dieser Bereiche, die zudem zwischen den 
Gebäudekörpern teils entsiegelt worden sind. Beide Effekte führen trotz Wärmeabstrahlung 
der Gebäudekörper zu einem geringeren Temperaturniveau verglichen mit der 
Ausgangssituation.  
Bei Betrachtung der absoluten Temperaturausprägung im Planfall wird deutlich, dass das 
Werteniveau im Großteil des Plangebietes in der Nacht zwischen 19,0 °C und 20,0 °C liegt. 
Von den Baukörpern geht in der Nacht eine erhöhte Wärmeausstrahlung aus, die sich vor 
allem in Bereichen zwischen den einzelnen Fassaden aufstaut. Durch Baumbestand kommt 
es neben der Wärmeausstrahlung der Baukörper zusätzlich zu dem Effekt, dass sich die 
warmen Luftmassen unterhalb der Baumkronen aufstauen. Dem gegenüber steht der 
positive Effekt des hohen Grünanteils innerhalb des Plangebietes, der sich vor allem im 
nördlich gelegenen Innenhofbereich positiv bemerkbar macht. Aufgrund der großen Höhe 
der Gebäudekörper, macht sich der positive Einfluss der Dachbegrünungen in der 
Betrachtungsebene von 2 m über Grund nicht bemerkbar. Auch die Fassadenbegrünung hat 
vor allem tagsüber starke positive Effekte, die in der Betrachtung der nächtlichen Temperatur 
eher zu vernachlässigen sind.  
Insgesamt wird durch die Aufrechterhaltung der Durchlüftungssituation sowie dem hohen 
Grünanteil im Plangebiet eine starke thermische Belastung verhindert. Nichtsdestotrotz 
werden nächtliche Temperaturen modelliert, die mit Werten zwischen 19,0 °C und 20,0 °C 
einer erhöhten thermischen Belastung entspricht. Diese Beurteilung bezieht sich jedoch vor 
allem auf Siedlungsbereiche, in denen die Auswirkung der nächtlichen thermischen 
Belastung auf die Gesundheit des Menschen (Schlafverhalten) im Vordergrund steht.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 54 
 
 
 
Durch das Planvorhaben ergeben sich diverse Änderungen des bodennahen Windfeldes. 
Die neu geplanten Gebäudekörper bilden eine Barriere für das bodennahe Windfeld und 
schwächen dieses ab. Im Südosten kommt es dadurch zu einer größeren Barrierewirkung, 
da das Windfeld nicht mehr über den ehemaligen Parkplatz Richtung Osten strömen kann 
und dementsprechend aufgestaut wird. Durch Umströmungseffekte und der Anpassung des 
bodennahen Windfeldes an das Planvorhaben, kommt es in Teilbereichen neben Abnahmen 
auch zu einer lokalen Verstärkung des Windfeldes. Die Auswirkungen beschränken sich, 
ausgenommen vom genannten Bereich westlich entlang der Hilpertstraße, im Wesentlichen 
auf das Plangebiet selbst (s. Abb. 12).  
 
Abb. 12: Abweichung des bodennahen Kaltluftströmungsfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. 
Grund) im Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht 
Klimaökologie, Stand August 2021 
Das Windfeld entlang des derzeitigen Parkplatzes unterliegt Beeinträchtigungen. Auch die 
Luftströmung nördlich des Plangebietes Richtung Osten zur Deutsche-Telekom-Allee wird 
durch den neuen Gebäudekörper abgeschwächt. Durch die Erhaltung von Luftschneisen in 
Form von Baulücken zwischen den Gebäudekörpern bilden sich Luftströmungen aus dem 
Innenbereich des Plangebietes heraus in westliche und südliche Richtung. 
Der Einfluss des geplanten Neubaus auf den Kaltluftvolumenstrom wird in Abb. 13 
dargestellt. Dabei wird deutlich, dass der Kaltluftvolumenstrom hauptsächlich in nordöstliche 
Richtung gestört wird.

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Abb. 13: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) im 
Planszenario, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, 
Stand August 2021 
Die Auswirkungen des Planvorhabens führen dazu, dass sich der Kaltluftvolumenstrom lokal 
um teils wesentlich mehr als 10 % reduziert. Bei Betrachtung der Veränderung des 
Kaltluftvolumenstroms auf Blockebene wird deutlich, dass neben dem Plangebiet selbst das 
direkt westlich, sowie die direkt östlich angrenzenden Blöcke von einer Reduzierung um 
mehr als 10 % betroffen sind (s. Abb. 14).

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 56 
 
 
 
 
Abb. 14: Abweichung des Kaltluftvolumenstroms zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens (2 m ü. Grund) auf 
Blockebene, Quelle: Expertise Klimaökologie „BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, 
Stand August 2021 
Bewertung 
Die nächtliche Durchlüftungssituation wird vor allem in den direkt östlich bis nordöstlich 
angrenzenden Blöcken durch das Bauvorhaben vermindert. Neben dem beeinträchtigten 
KVS wirken auch Kaltluftströmungen von der Bahntrasse östlich des Plangebietes 
ausgehend auf die vom Bauvorhaben betroffenen Gebiete ein. Diese sind zwar nur gering 
ausgeprägt, verdeutlichen aber, dass bereits in der Ausgangssituation der durch das 
Bauvorhaben beeinträchtigte KVS nur eine lokal begrenzte Bedeutung in dem betroffenen 
Bereich aufweist. Bei der Gebäudeplanung ist grundsätzlich darauf zu achten, dass durch 
eine günstige Gebäudestellung bzw. durch günstig platzierte Baulücken eine gute 
Durchlüftung sichergestellt wird. In den geplanten Baulücken ist weiterhin ein Luftaustausch 
möglich. Bei Betrachtung des aktuellen Windfeldes, könnte durch eine zentrale Öffnung der 
nördlichsten Gebäudekubatur die Durchlüftungssituation im Plangebiet weiter verbessert 
werden. Darüber hinaus können Freiflächen, die nicht primär dem Aufenthalt dienen, 
baumfrei gestaltet werden um die nächtliche Auskühlung sowie den Kaltlufttransport zu 
unterstützen. Mit erheblichen Beeinträchtigungen der Luft im Plangebiet ist nicht zu rechnen. 
Die städtebauliche Struktur der lockeren und offenen Bebauung lässt Korridore zur Belüftung 
des Plangebiets offen und ermöglicht so einen stetigen Luftaustausch. Durch das 
Begrünungskonzept sowie Vorgaben zur Versiegelung und Niederschlagsnutzung kann eine 
zusätzliche Verbesserung der Luftqualität erreicht werden. Eine erhebliche Beeinträchtigung 
des Schutzgutes Luft ist nicht zu erwarten. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Luft o

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 57 
 
 
 
4.7 Schutzgut Klima (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Es liegt folgendes Gutachten vor, das hier zusammengefasst wiedergegeben wird: 
Expertise Klimaökologie für das Projekt „BBP/Darmstadt“, GEO-NET Umweltconsulting 
GmbH, Hannover, August 2021 
Während der Bauphase 
Innerhalb des Plangebietes wird das nächtliche Temperaturfeld durch das Bauvorhaben 
beeinflusst (s. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. Abb. 15). Im 
südlichen Bereich wird durch die Nutzungsänderung des vorherigen Parkplatzes tendenziell 
eine Abkühlung erzielt. Diese basiert hauptsächlich auf der Verschattung des Bereichs am 
Tage durch die neuen Baukörper. Zusätzlich hat auch die Entsiegelung des Parkplatzes im 
Randbereich der Gebäude einen positiven Effekt auf das nächtliche Temperaturfeld. 
Aufgrund des erhöhten Gebäudebestands gegenüber der Ausgangssituation, ist im 
nördlichen Abschnitt eine Erhöhung der nächtlichen Temperaturen zu erwarten. Diese 
begründet sich durch die erhöhte Wärmeausstrahlung der Gebäudekörper, Änderungen des 
Versiegelungsgrades sowie durch das Aufstauen warmer Luftmassen unter den 
Baumkronen der neu geplanten Bäume.  
Betrachtet man das nächtliche Temperaturfeld im Planszenario, erkennt man, dass sich das 
Plangebiet im Vergleich zu den südlich und östlich angrenzenden Blöcken positiv abhebt. 
Vor allem zwischen den nördlichen Gebäudekörpern kühlt sich die Temperatur in der Nacht 
größtenteils auf Werte im Bereich von 18,0 °C und 19,0 °C ab. Dies ist vor allem auf den 
erhöhten Grünanteil im nördlichen Abschnitt des Plangebietes zurückzuführen. Im südlichen 
Bereich des Plangebietes fällt das Temperaturfeld mit Werten zwischen 19,0 °C und 19,5 °C 
etwas höher aus, da hier keine größere Grünanlage geplant ist und sich unter den kleineren 
Bäumen bzw. Büschen zwischen den Gebäudekörpern die warme Luft vom Tag aufstaut. 
 
 
Abb. 15: Abweichung des nächtlichen Temperaturfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens im 
Planszenario (2 m ü. Grund; mesoskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie 
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 58 
 
 
 
 
Abb. 16: Abweichung des nächtlichen Temperaturfeldes zum Zeitpunkt 4 Uhr morgens im 
Planszenario (2 m ü. Grund; mikroskalige Modellierung), Quelle: Expertise Klimaökologie 
„BBP/Darmstadt“ – Bericht Klimaökologie, Stand August 2021 
Bewertung 
Innerhalb des Plangebietes wird das nächtliche Temperaturfeld durch das Bauvorhaben 
beeinflusst. Im südlichen Bereich wird durch die Nutzungsänderung des vorherigen 
Parkplatzes tendenziell eine Abkühlung erzielt. Diese basiert hauptsächlich auf dem 
erhöhten Grünanteil innerhalb des Plangebietes. Aufgrund des erhöhten Gebäudebestands 
im nördlichen Abschnitt, ist dort eine Erhöhung der nächtlichen Temperaturen zu erwarten.  
Insgesamt beschränken sich die Auswirkungen des Planvorhabens auf das nächtliche 
Temperaturfeld hauptsächlich auf das Plangebiet. Aufgrund des vorherigen 
Gebäudebestands innerhalb des Plangebietes, ist an den betroffenen Bereichen keine 
direkte Aussage zu der Veränderung zwischen Ist- und Planzustand möglich.  
Mit erheblichen Beeinträchtigungen oder Veränderungen der klimatischen Situation ist, 
aufgrund der im Bestand vorhandenen und im Vergleich dazu neu geplanten Versiegelung 
und Bebauung, nicht zu rechnen. Durch das Begrünungskonzept, auch Dach- und 
Fassadenbegrünung, sowie Vorgaben zur Versiegelung und Niederschlagsnutzung kann 
ggf. eine Verbesserung der kleinklimatischen Situation auftreten. Bei Berücksichtigung der 
aufgeführten Maßnahmen ist die Bedeutung des Vorhabens für das Klima untergeordnet. Es 
ist keine Anfälligkeit des geplanten Vorhabens gegenüber Folgen des Klimawandels bzw. 
auf das Stadtklima oder die CO2-Bilanz zu erwarten. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Klima o

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 59 
 
 
 
4.8 Landschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Das Landschaftsbild wird sich durch die zusätzliche Bebauung des Plangebiets verändern. 
Die vorhandene Baustruktur von einem Hauptgebäude wird sich ändern. Es werden 
langfristig mehrere Einzelgebäude das Plangebiet prägen. Eine weitere prägnante Änderung 
wird sich durch den Verlust eines Großteils der vorhandenen Bäume im Plangebiet ergeben. 
Die grünordnerischen Maßnahmen wirken sich hingegen positiv auf das Landschaftsbild 
aus. Eine wichtige Maßnahme stellt der Erhalt der westlichen Heckenstruktur dar. Diese ist 
nicht nur prägend für das Plangebiet sondern auch ein bedeutsamer Leben- und 
Nahrungsraum für Vögel und Fledermäuse. Innerhalb des Plangebiets sind fünf weitere 
Anpflanzflächen vorgesehen. Bedeutsam ist vor allem die Anpflanzfläche 4, welche das 
Plangebiet in Ost-West-Richtung mittig durchquert. Sie hat eine strukturierende Wirkung als 
Grünachse und ist ein Verbindungselement der anschließenden Grünstrukturen im Westen 
und Osten des Plangebiets. Die strukturreiche Gestaltung mit einer Mindestanzahl 
anzupflanzender Bäume wird auch über das Plangebiet hinaus das Landschaftsbild 
beeinflussen. 
Ebenso bedeutsam ist die Anpflanzfläche 3 im Osten des Plangebiets. Hier ist eine 
Baumreihe anzupflanzen, die sich im Süden innerhalb des GE weiter fortsetzt. Sie soll ein 
Pendant zur Vorhandenen Allee in der Deutsche-Telekom-Allee bilden und entsprechend 
des Landschaftsplans stadtbildprägende Alleen, die auch als Biotopvernetzungselemente 
dienen, stärken. 
Die Anpflanzfläche 2 bildet den Zugang zum Plangebiet von Süden ab. Der vorhandene 
Wall, der mit Gebüschen bepflanzt ist, kann aufgrund der Planung nicht erhalten werden. 
Dennoch soll die Südseite als begrünter Eingangsbereich gestaltet werden. Um 
sicherzugehen, dass nicht nur Rasen angepflanzt wird, wird festgesetzt, dass mindestens 
30 % der Fläche mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen ist. 
Die Anpflanzflächen 1 und 5 werden aufgrund ihrer Lage in der Feuerwehrumfahrt bzw. an 
der Tiefgaragenzufahrt weitestgehend als strukturarme Grünflächen ausgebildet.  
Ein weiteres die Landschaft positiv beeinflussendes Element wird die großzügige 
Fassadenbegrünung sein. Diese wird aufgrund der Gebäudehöhe auch in Pflanztrögen, als 
nicht bodengebunden ausgeführt, um auch in der Höhe eine Fassadenbegrünung 
gewährleisten zu können. Die Dachflächen werden extensiv begrünt. 
Bewertung 
Die Baustruktur des Plangebiets ist durch ein u-förmiges Gebäude geprägt. Durch die 
geplante Bebauung ändert sich die städtebauliche Struktur in eine dichtere Bebauung mit 
Einzelgebäuden. Der südlich an das Plangebiet angrenzende Siedlungsteil ist ebenfalls zum 
Großteil als Gewerbegebiet strukturiert. Die Planung bindet sich somit gut in die 
umgebenden Strukturen ein. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Landschaft/ 
Ortsbild ist nicht zu erwarten. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Landschaft O bis +

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 60 
 
 
 
4.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Es liegen keine Hinweise auf ein mögliches oder zu erwartendes Vorkommen von 
archäologischen Bodenfunden bzw. Bodendenkmälern vor.  
Mögliche betriebsbedingte Auswirkungen der Folgenutzung auf Kultur- und sonstige 
Sachgüter sind nicht erkennbar.  
Bewertung 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Kultur- und Sachgüter. Es sind bei 
Durchführung der Planung keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten, sodass keine 
negative Prognose zu den in Anlage 1 Ziffer 2b aa-hh BauGB dargestellten Kriterien besteht. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Kultur- und Sachgüter - 
4.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB) 
In der Betriebsphase 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden durch das Büro Durth Roos Consulting 
GmbH eine Verkehrsuntersuchung sowie ein Mobilitätskonzept erarbeitet. 
Die verkehrlichen Nachweise haben gezeigt, dass der Prognoseverkehr an vier der fünf 
untersuchten Knotenpunkte mit mindestens der Qualitätsstufe D leistungsfähig abgewickelt 
werden kann. Am Knotenpunkt "Hilpertstraße / Am Kavalleriesand" kann die leistungsfähige 
Abwicklung des Prognoseverkehrs in der vormittäglichen Spitzenstunde nicht sichergestellt 
werden (Qualitätsstufe E).  
Basierend auf diesen Ergebnissen sollen Mobilitätsmanagement-Maßnahmen implementiert 
werden. Diese Maßnahmen sollen einen erheblichen Beitrag zur Reduzierung des zu 
erwartenden Kfz-Verkehrs (beispielsweise durch Verlagerung auf andere Verkehrsmittel) 
leisten.  
Unter Berücksichtigung der entsprechenden alternativen Mobilitätsangebote sowie einer 
bedingten Reduzierung der Geschossfläche in Baufeld C  kann der Verkehrsknotenpunkt 
Hilpertstraße / Am Kavalleriesand im Prognosefall auf die Qualitätsstufe D reduziert werden. 
Somit ist die Umsetzung dieser Mobilitätsmaßnahmen zwingend notwendig, um die 
verkehrliche Erschließung im Rahmen des Bebauungsplans als gesichert darzulegen. Im 
städtebaulichen Vertrag verpflichten sich der Grundstückseigentümer und zukünftige 
Bauherr sowie seine Rechtsnachfolger dazu diese Mobilitätsmaßnahmen umzusetzen. Der 
städtebauliche Vertrag wird vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplans von den 
Vertragspartnern (Stadt Darmstadt und Grundstückseigentümer/Bauherr) unterzeichnet. 
Bewertung 
Die Planung sieht trotz einer Verdichtung des Grundstücks eine großzügige Begrünung vor, 
um eine hohe Aufenthaltsqualität in den Freibereichen zu erhalten. In die Gestaltung der 
Freianlagen sollen Fußwege integriert werden. Im Zusammenhang mit der geplanten 
Bebauung und Durchgrünung der südlich des Plangebiets liegenden ehemaligen 
Kasernenfläche, ist von einer Aufwertung der Aufenthaltsqualität auch im Umfeld des 
Plangebiets auszugehen.  
Durch die Planung entsteht dem Grunde nach kein Gewerbelärm-Immissionskonflikt, da zum 
einen das ursprünglich für das Plangebiet festgesetzte Sondergebiet im Hinblick auf von 
außen einwirkendem Gewerbelärm die gleiche Immissionsempfindlichkeit besaß, wie das 
geplante Gewerbegebiet, zum anderen in Bezug auf die nordwestlich gelegene

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 61 
 
 
 
Wohnbebauung die Abstufung vom geplanten Gewerbegebiet über die vorhandenen 
eingeschränkten Gewerbegebiete hin zum Wohngebiet dem Trennungsgrundsatz nach § 50 
BImSchG /9/ entspricht. Diese formalen Aspekte der immissionsschutztechnischen 
Verträglichkeit im Untersuchungsraum werden durch die bestehenden und geplanten 
Nutzungen bestätigt (nachzuvollziehen auch in der Schalltechnischen Untersuchung,  Dr. 
Gruschka, Juli 2020).  
Mit einer Beeinträchtigung für Mensch und Bevölkerung ist nicht zu rechnen. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Mensch und Bevölkerung - 
4.11 Wirkungsgefüge (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Die Versiegelung des Bodens beeinflusst die Verfügbarkeit von Boden und damit von 
Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen. Die Versiegelung beeinflusst die Aufheizung von 
Luft, Kaltluftentstehung und Luftaustauschbewegungen, also das Kleinklima. Der 
Oberflächenabfluss und die Grundwasserneubildung werden beeinflusst, also der 
Wasserhaushalt im Plangebiet. Der verringerte Lebensraum für Pflanzen hat Folgen für das 
Vorhandensein von Tieren. Die Versiegelung des Bodens beeinflusst die Verfügbarkeit von 
Boden und damit von Pflanzenstandorten bzw. Lebensräumen.  
Eine möglichst geringe Überbauung und Versiegelung sowie die Anpflanzung von Gehölzen 
kann die Beeinträchtigung des Wirkungsgefüges minimieren. 
Bewertung 
Durch die Planung wird der derzeitige Zustand durch einen großflächigen Verlust an 
bodengebundenen Grünflächen verschlechtert. Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und 
zu Anpflanzungen sowie zur Begrünung von Dachflächen wirken sich positiv / ausgleichend 
auf das Wirkungsgefüge aus. Es ist somit mit keinen erheblichen Beeinträchtigungen auf das 
Wirkungsgefüge zu rechnen. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Wirkungsgefüge - 
4.12 Schutzgut Biologische Vielfalt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase 
Durch Bebauung und Versiegelung kommt es zum Verlust von Lebensraum. Dadurch wird 
auch die biologische Vielfalt im Plangebiet negativ beeinflusst.  
Bewertung 
Bei Berücksichtigung der Biodiversitätsstrategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt kann die 
Durchführung der Planung positive Auswirkungen auf das Plangebiet haben, da auf die 
Vernetzung von Biotopstrukturen geachtet wird und eine Durchgrünung des Plangebietes mit 
unterschiedlichen Grünstrukturen vorgesehen ist. Trotz einem hohen Verlust an Bäumen 
und bodengebundener Grünflächen, wird durch die grünordnerischen Festsetzungen eine, 
den Planungen nicht entgegenwirkende Erhöhung der biologischen Vielfalt angestrebt, die 
durch Festsetzungen unterschiedlicher Pflanzstrukturen erreicht werden soll.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 62 
 
 
 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Biologische Vielfalt -/+ 
4.13 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern  
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7e BauGB) 
Bewertung  
Die im Planbereich festgesetzten Gebietsnutzungen führen insgesamt zu keinen 
Immissionskonflikten im Hinblick auf die benachbarten, bestehenden allgemeinen 
Wohngebiete.  
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Vermeidung von Emissionen / 
sachgerechter Umgang mit Abfällen / 
Abwässern 
- 
4.14 Nutzung erneuerbarer Energie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase  
Der Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame und effiziente Nutzung von Energien 
wird durch die geplante Bebauung besonderen Wert zugemessen.  
Die Gebäude sollen als klimaneutrale Bauwerke errichtet werden. Konventionelle 
Heizsysteme kommen nicht zur Anwendung. Im Bebauungsplan werden keine 
Festsetzungen getroffen, die diesen Zielen entgegenstehen.  
Bewertung 
Durch die auf Grundlage des Bebauungsplans zulässigen Vorhaben sind keine erheblichen 
Auswirkungen zu erwarten, sodass keine negative Prognose zu den in Anlage 1 Ziffer 2b 
aa-hh BauGB dargestellten Kriterien in Kapitel 4 und 5 besteht. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Nutzung erneuerbarer Energie - 
 
4.15 Landschaftspläne und sonstige Pläne (§ 1 Abs. 6 Nr. 7g BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase  
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Grünstrukturen werden aus der Vorgabe des 
Landschaftsplans entwickelt und weichen hiervon nicht ab. Das betrifft vor allem die Allee im 
Osten des Plangebiets. Bodengebundene Grünflächen werden zu Gunsten der Planung 
stark reduziert, der Ausgleich durch Begrünung findet vor allem auf Dächern und an 
Fassaden als extensive Begrünung statt. 
Bewertung

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 63 
 
 
 
Da das Plangebiet bereits großflächig bebaut und versiegelt ist, wird die Umstrukturierung 
des Plangebietes kaum Einfluss auf die Umweltpläne wie Luftreinhaltepläne und 
Lärmminderungspläne (Immissionsschutzpläne) haben und es ist mit keinen erheblichen 
Auswirkungen auf deren Darstellung zu rechnen. 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Landschaftspläne und sonstige Pläne - 
4.16 Wechselwirkungen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7i BauGB) 
Während der Bauphase / Betriebsphase  
Die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern untereinander werden durch 
Bebauung und Versiegelung von bisher unversiegelter Fläche negativ beeinflusst. Durch 
Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zum Anpflanzen von Gehölzen wird dem 
entgegengewirkt. 
Bewertung 
Die gesamten Wechselwirkungen werden durch die Planung beeinflusst, kommen jedoch 
nicht zum Erliegen sondern sie bleiben in ihrer Funktion erhalten. 
4.17 Sonstige Schutzgüter 
4.17.1 Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB) 
Für die Ausführungen zum Thema sparsamer und schonender Umgang mit Grund und 
Boden wird an dieser Stelle auf Kapitel 9 der Begründung verwiesen. 
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, dass die städtebauliche Entwicklung 
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll, wird durch die 
Bodenschutzklausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum Umweltschutz ergänzt. Im 
§ 1a Abs. 2 Satz 4 BauGB wird vorgegeben, dass die Notwendigkeit der Umwandlung 
landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei sollen 
Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen 
insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere 
Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans W 23.2 folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit 
Grund und Boden in vollem Umfang, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im 
beplanten Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung 
mobilisiert werden. Der bereits gewerblich genutzten Fläche werden neue Nutzungen 
zugeführt.  
Landwirtschaftliche oder als Wald genutzte Flächen werden nicht in Anspruch genommen. 
Hiermit wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich 
geleistet. 
Aufgrund der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden sind im 
Bebauungsplan Festsetzungen zur Beschränkung der überbaubaren Flächen, zur Anlage 
von Grünflächen, zur Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Versickerung des 
Niederschlagswassers festgesetzt. Bodenbezogene Vermeidungs- und 
Ausgleichsmaßnahmen sind detailliert unter den Kapiteln 3.4 Boden und 4.4 Boden des 
vorliegenden Umweltberichtes aufgeführt. 
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im Rahmen der 
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorgaben zum Schutz des

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 64 
 
 
 
Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und zum Wiedereinbau des 
Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Zudem wird auf die Vorgaben des 
Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen. 
4.17.2 Eingriffs- Ausgleichsbetrachtung (§ 1a Abs. 3 BauGB) 
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines Eingriffs in Natur und Landschaft 
verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und 
der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetzen. Zur Quantifizierung des Eingriffs und 
zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden Ausgleichserfordernisses ist eine Eingriffs- 
und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen. Diese erfolgt gemäß der Abstimmung mit der 
Unteren Naturschutzbehörde nach den Vorgaben der Hessischen 
Kompensationsverordnung (KV) vom 26.10.2018. 
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes kommt es zu negativen Auswirkungen auf den 
Naturhaushalt wie: 
- Verlust von Bodenfunktionen durch Überbauung und Versiegelung bisher unversiegelter 
Bodenbereiche, 
- Beeinträchtigung von Bodenfunktionen im Bereich der überbaubaren 
Grundstücksflächen durch Bodenverdichtungen, -aushub, -auffüllung, -umlagerung und 
Lagerhaltung, 
- Verlust und Abnahme von natürlichen Versickerungsflächen durch Überbauung und 
Versiegelung, dadurch Verringerung der Grundwasserneubildung, 
- Veränderung des Lokalklimas durch geplante Bebauung aber auch durch 
Neupflanzungen und Anlage von Grünflächen. 
Die Eingriffe werden u. A. durch landespflegerische Maßnahmen ausgeglichen, die zur 
Verringerung und zum Ausgleich der Eingriffe dienen. Als Ausgleichsmaßnahmen sind 
vorgesehen: 
- die geplanten Neubaumaßnahmen des Plangebietes sind mit einer Dach- und 
Fassadenbegrünung zu versehen, 
- entlang der Deutschen-Telekom-Allee und Hilpertstraße sind Grünstreifen vorgesehen, 
- es werden Anpflanzflächen mit den Kennziffern 1-5 festgesetzt, die die Begrünung im 
Plangebiet sicherstellen sollen, z.B. durch Einzelbaumpflanzungen 
- private Fußwege werden durch Baumalleen begleitet, 
- Maßnahmenflächen zum Schutz von Natur und Landschaft werden festgesetzt. 
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu bemessen, 
wird eine numerische Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung anhand der 
Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018 durchgeführt. Der Inhalt dieser 
Bilanzierung ist eine Gegenüberstellung des Zustandes von Natur und Landschaft vor und 
nach der Durchführung der Bauvorhaben, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden.  
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes W 23.2 liegt im Gebiet des seit 
1976 rechtskräftigen Bebauungsplans W 23. Grundlage der Bilanzierung des Bestandes ist 
daher der sich aus den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen 
Bebauungsplans W 23 „Hilpertstraße Nord“ ergebende planungsrechtliche Zustand. 
Der überlagerte Bereich wird als SO mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt. In der damals 
gültigen BauNVO von 1968 gab es keine Regelungen zu einer Überschreitung der GRZ, 
daher wird eine GRZ von 0,6 als maximal überbaubare Fläche angenommen. Im Süden liegt 
eine Private Grünfläche, die mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen ist. Die nicht 
überbaute Fläche ist gärtnerisch anzulegen. Pro 200 m² Freifläche ist mindestens ein 
hochstämmiger Baum zu pflanzen. Da keine Qualitäten für Pflanzungen angegeben wurden,

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 65 
 
 
 
wird mit dem geringsten Stammdurchmesser und damit mit 1 m² Traufe für eine 
Neupflanzung gerechnet. 
 
Tabelle 7: Bilanzierung: W 23.2 B-Plan neu gegen W 23 B-Plan-alt 
 
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ergeben sich aufgrund des Bestandes (des 
alten B-Plans W 23) insgesamt 246.542 Biotopwertpunkte. Auf Grundlage der 
Festsetzungen des neuen B-Plans W 23.2 ergeben sich 490.223 Biotopwertpunkte. Dies 
entspricht einer Biotopwertdifferenz von plus 243.691 Wertpunkten. Durch die vorgesehenen 
Ausgleichsmaßnahmen wird der Eingriff ausgeglichen. 
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt                        
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
Grundlage: B-Plan W 23
11.221 SO begrünt zu 40 %
14 11.466 160.524
02.500 Private Grünfläche SO begrünt 
mit dichter Bepflanzung aus 
Bäumen und Sträuchern
20 1.624 32.480
10.710 Dachflächen und überdachte 
Flächen, SO zu 60 % 3 17.200 51.600
4.110 pro 200 m2 Freifläche 1 
hochstämmiger Baum, ohne 
Private Grünfläche (11.466 m2 
Freifläche entspricht 57 Bäumen 
à 1 m²)
34 57 1.938
-57
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ 
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne 
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche 
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl. 
versiegelter Flächen in den 
Pflanzflächen    1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55 
3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m 
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro 
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 246.542 490.233
Überschuss: 243.691
99%
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
nahezu versiegelte Flächen 
mit Regenwasserversickerung
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Bezeichnung
2
1. Bestand vor Eingriff
strukturarme Grünanlagen
Standortfremde
Hecken-/Gebüsche
(standortfremde, nicht 
heimische
oder nicht gebietseigene 
Gehölze
sowie Neuanlage im 
Innenbereich)
auch Anpflanzungen, die die
Mindestanforderungen von 
02.400
nicht erfüllen
Dachflächen, ohne 
Regenwasserversickerung
1. Zustand nach Ausgleich / 
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
gärtnerisch gepflegte Anlagen 
im besiedelten Bereich
Flächenausgleich Bäume
Dachflächen, mit 
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch, 
nicht standortgerecht, Exot

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 66 
 
 
 
Bei der Gegenüberstellung der Planung mit dem tatsächlich vorhandenen Bestand, der bei 
einer Biotopkartierung im Jahr 2020/2021 aufgenommen wurde, entsteht ebenfalls ein 
Überschuss, wie die folgende Tabelle zeigt. Das ist vor allem damit zu begründen, dass der 
Verlust an bodengebundenen Grünflächen und Bäumen teilweise durch Dachbegrünung 
ausgeglichen werden kann.  
Tabelle 8: Bilanzierung des aktuellen Bestandes gegen B-Plan neu W 23.2 
  
Kompensationsbedarf B-Plan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee -, Darmstadt                        
KV vom 26.10.2018
Entwurf, 13.12.2021
WP/
m²
vorher nachher vorher nachher
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6
1 3 4 5 6 7 8
02.200 West- und Südseite
39 2.973 115.947
05.352 25 35 875
10.510 Mauer, Einfassungen 3 210 630
10.530 Ascheplatz
6 121 726
10.530 Kiesweg
6 667 4.002
10.530 Pflaster und Platten
6 6.723 40.338
10.540 Rasengitterstein 7 2.140 14.980
10.710 Dachflächen und überdachte 
Flächen 3 7.319 21.957
11.221 14 9.927 138.978
11.221 Zierbeet 14 175 2.450
4.110 125 Stück 34 2.814 95.676
4.120 64 Stück
23 1.070 24.610
-3.884
02.200 Erhalt
39 1.795 70.005
11.221 zu begrünende Flächen aus GRZ 
II inkl. Anpflanzflächen 1-5 ohne 
Versiegelungsanteile
14 3.998 55.972
10.530 zusätzlich versiegelbare Fläche 
von GRZ II 0,8 bzw 0,85, inkl. 
versiegelter Flächen in den 
Pflanzflächen    1-5
6 7.837 47.022
10.710 30 % von GRZ I 0,55 3 4.998 14.994
10.720 70 % von GRZ I 0,55 19 11.662 221.578
4.110 Erhalt 72 Stück 34 1.760 59.840
4.120 Erhalt 26 Stück
23 670 15.410
4.110 53 Stück, Umfang Stamm in 1 m 
Höhe 18-20 cm = 3 m² pro 
Neupflanzung
34 159 5.412
-2.589
30.290 30.290 461.169 490.233
Überschuss 29.064
6%
Bezeichnung
2
nahezu versiegelte Flächen 
mit Regenwasserversickerung
1. Bestand vor Eingriff
Dachflächen, mit 
Regenwasserversickerung
Dachfläche extensiv begrünt
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
1. Zustand nach Ausgleich / 
gärtnerisch gepflegte Anlagen 
im besiedelten Bereich
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Dachflächen nicht begrünt
Gebüsche, Hecken, Säume
heimischer Arten auf frischen
Standorten
Sehr stark oder völlig 
versiegelte Flächen
Nutzungstyp Fläche je Nut- Biotopwertnach Anlage 3 KV zungtyp in m²
Teich
strukturarme Grünanlagen
Befestigte und begrünte 
Flächen
wasserdurchlässige
Flächenbefestigung sowie
versiegelte Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird
strukturarme Grünanlagen
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch, 
nicht standortgerecht, Exot
Flächenausgleich Bäume
Einzelbaum einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum
Einzelbaum nicht einheimisch, 
nicht standortgerecht, Exot

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 67 
 
 
 
Der Ausgleichsplan stellt die derzeitige Planung als Biotoptypenplan dar.  
       
Abb. 17: Ausgleichsplan 
Die Gebüschstrukturen im Westen werden mit allen darin enthaltenen Bäumen erhalten. Die 
Anpflanzflächen werden als strukturarme Grünflächen berechnet. Aufgrund der zulässigen 
Wegführungen in den Grünflächen und der teilweisen Unterbauung mit Tiefgaragenflächen 
(Überdeckung mind. 1 m) wurde hier kein höherwertiger Biotoptyp angesetzt. Die 
anzupflanzenden Bäume wurden daher einzeln berechnet. 70 % der Dachflächen der 
Gebäude werden extensiv begrünt. 30 % der Dachflächen werden nicht begrünt um teilweise 
als Dachterrassen genutzt werden zu können, die zum Aufenthalt und der Erholung dienen 
sollen. Die GRZ lässt neben der Überbauung mit Gebäuden eine zusätzliche Versiegelung 
zu. Diese wird vor allem die Innenhöfe und Platzflächen des Plangebiets betreffen. Die 
Feuerwehrzufahrten sollen teilversiegelt hergestellt werden, es wurde als Befestigung

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 68 
 
 
 
Rasengitterstein angenommen. Nicht überbaute/versiegelte Flächen außerhalb der 
Anpflanz- und Erhaltsflächen werden ebenfalls gärtnerisch angelegt. Ergänzend werden die 
Bäume, die zum Erhalt und zum Anpflanzen festgesetzt sind, dargestellt. 
4.18 Zusammenfassende Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes  
bei Durchführung der Planung (gem. Anlage 1 Nr. 2b BauGB) 
Bei Durchführung der Planung wird sich die Nutzung des derzeit als Sondergebiet genutzten 
Areals wenig ändern, da die bisherig zulässigen Nutzungen mit wenigen Änderungen 
weiterhin zugelassen sind. Die Änderung betrifft die Umnutzung des Sondergebiets in ein 
Gewerbegebiet. Bei der Durchführung der Planung können sich Verbesserungen des 
Umweltzustandes ergeben, da durch die Planung Regelungen zu Nutzungseinschränkungen 
und zur Grünordnung sowie zum Artenschutz festgesetzt wurden. Dennoch geht ein großer 
Teil an bodengebundenen Freiflächen und Bäumen verloren. 
Es werden Gebäude für Gewerbe mit den dazugehörigen gewerblichen Freiflächen 
entstehen. Für die Gewerbegrundstücke sind grüne Randstreifen (Anpflanzflächen) 
festgesetzt. Die Erhaltung von Heckenstrukturen ist vorgesehen. Die zu erwartenden 
nachteiligen Umweltauswirkungen beziehen sich vor allem auf die Aspekte Boden, Tiere und 
Pflanzen, hierfür sieht die Planung aber ausgleichende Maßnahmen vor, sodass als 
Gesamtergebnis sich der Umweltzustand bei Durchführung der Planung nicht verschlechtern 
wird. Es kann Insgesamt von einer Verbesserung des Umweltzustandes ausgegangen 
werden. 
Bei Nichtdurchführung der Planung ist davon auszugehen, dass eine Beibehaltung des 
bestehenden Umweltzustandes der Biotopkomplexe im geplanten Gewerbegebiet zunächst 
zu erwarten ist. Auch ohne den Bebauungsplan liegt das Plangebiet innerhalb eines 
Sondergebiets des B-Plans W 23 und kann entsprechend bebaut werden. Somit kann auch 
bei Nichtdurchführung der Planung das Gebiet zusätzlich bebaut werden. 
 
Schutzgut Bedeutung des Schutzguts für die 
Planung 
Tiere o 
Pflanzen o 
Fläche - 
Boden o 
Wasser o 
Luft o 
Klima o 
Landschaft o 
Kultur- und Sachgüter - 
Mensch und Bevölkerung - 
+ = erheblich  O = relevant   - = irrelevant / nicht gegeben

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 69 
 
 
 
5. Beschreibung der geplanten Maßnahmen  
(Anlage 1 Nr. 2c BauGB - Gliederung nach Belangen gem. § 1 Abs. 6 
Nr. 7 BauGB) 
Zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sind innerhalb 
des Geltungsbereiches die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen vorgesehen. Die 
Maßnahmen sind z.T. in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes verbindlich 
geregelt, als Hinweise aufgenommen worden oder aber Bestandteil des städtebaulichen 
Vertrages und dort entsprechend näher bestimmt. 
Für die die Umweltbelange Wirkungsgefüge, Natura 2000-Gebeite, Nutzung erneuerbarer 
Energie, Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität und Anfälligkeiten für schwere Unfälle u. 
Katastrophen werden keine gesonderten Maßnahmen notwendig. 
5.1 Schutzgut Tiere  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Tiere 
während Bauphase 
Aus dem Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag „Tagungshotel Hilpertstrasse Darmstadt“, Darmstadt, 
Juli 2020. gehen folgende Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie allgemeine 
Maßnahmen hervor: 
Vermeidungsmaßnahmen 
– V-1: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen (Vögel):  
Die Rodung der Gehölze muss außerhalb der Brutzeit – also zwischen dem 01. Oktober und 
28. Februar – erfolgen; dies umfasst ausdrücklich auch den Rückschnitt von Ästen und die 
Beseitigung der beiden Heckenstrukturen.  
– V-2: Zeitliche Begrenzung der Abrissarbeiten (gebäudebezogene Fledermausarten, 
Gebäudebrüter): 
Die Durchführung der Abrissarbeiten muss außerhalb der Brutzeit des lokalen Artenspektrums 
– also zwischen dem 01. Oktober und 28. Februar – erfolgen, um eine erhebliche Störung 
während der Brut zu vermeiden  
– V-3: zeitliche Begrenzung der Gehölzfällungen/Habitatbäume: 
Die Fällung von potentiellen Habitatbäumen muss außerhalb der Fortpflanzungszeit sowie 
außerhalb der Winterruhe – im Idealfall innerhalb des Monats Oktober – erfolgen 
– V-4: Kontrolle und Verschluss der potentiellen Quartiersstrukturen (baumgebundene 
Fledermausarten): 
Es sind alle potentiellen Quartierstrukturen vor Fällung des Baumes mittels eines Endoskops 
(Ökologische Baubegleitung) auf Besatz hin zu prüfen sowie bei Nichtbesatz zu verschließen 
(bspw. mittels Bauschaum)  
– V-5: stichprobenhafte Prüfung der oberen Rollladenkästen: 
Im Detail sollen die Rollladenkästen durch Aufbruch an insgesamt fünf Stellen sowie an 
verschiedenen Gebäudepositionen untersucht werden. 
Die Durchführung dieser Prüfung muss zwingend unter ökologischer Baubegleitung 
durchgeführt werden und sollte innerhalb der aktiven Zeit der Fledermäuse sowie außerhalb 
der Setzzeiten erfolgen (Ende August bis Mitte Oktober). Zudem ist der geplante 
Gebäudeabriss innerhalb von zwei Jahren nach der Prüfung durchzuführen und ansonsten zu 
wiederholen. 
Bei Nach- oder Hinweisen auf eine entsprechende Nutzung wird ein zu erstellendes 
Vermeidungskonzept mit einem zweigeteilten Abriss notwendig sein, um Konflikte mit dem 
BNatSchG vollständig zu vermeiden. 
 
Ausgleichsmaßnahmen 
– A-1: Schaffung künstlicher Nisthilfen (Gehölzhöhlenbrüter): 
es ist mindestens eine artspezifische, künstliche Nisthilfe an bestehenden oder zu errichtenden 
Strukturen innerhalb des Baugrundstückes anzubringen 
– A-2: Schaffung von Ersatzquartieren (baumgebundene Fledermausarten): 
Zum Ausgleich des Verlustes potentiell genutzter Quartierstrukturen wird die Anbringung von

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 70 
 
 
 
drei sog. Fledermauskästen an Strukturen des Grundstückes gefordert. Ausschließlich auf 
diesem Weg lässt sich die ökologische Funktion der betroffenen Baumhöhlen bzw. 
Spaltenquartiere im räumlichen Zusammenhang dauerhaft gewährleisten. 
Die Ersatzquartiere müssen vor dem Fällen des ersten potentiellen Quartierbaumes innerhalb 
des Grundstückes angebracht werden.  
– E-A-1: Es wird empfohlen weitere Ersatzstrukturen für Vögel in Form von Gehölzstrukturen in 
das Bauvorhaben zu integrieren. 
– E-A 2: Es wird die Integration von Fledermauskästen in geplante Neubauten empfohlen 
(gebäudebezogene Fledermausarten) 
 
Allgemeine Maßnahmen 
– Anlage von biotopwirksamen Strukturen (Baumpflanzungen, Grünanlagen, Hausgärten, 
Dachbegrünung) 
– Festlegung eines Mindestanteils an zu begrünender Grundstücksfläche  
– Es wird bei größeren Umbauarbeiten und bei Abrissarbeiten jeweils eine ökologische 
Baubegleitung erforderlich, die sicherstellt, dass es nicht zu Beeinträchtigungen von 
Brutvögeln und von Fledermäusen kommt 
– Erhalt von Höhlenbäumen, falls ein Erhalt der Bäume nicht mehr möglich ist, sind vor der 
jeweiligen Rodung für jeden entfallenden Höhlenbaum zwei Fledermauskästen (Verhältnis 1:2) 
sowie eine Nisthilfe für Höhlenbrüter (Verhältnis 1:1) an Bäumen in räumlichem 
Zusammenhang anzubringen. Für die Fledermäuse sind hierbei ein Sommer- und ein 
Ganzjahresquartier vorzusehen. 
– Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur 
Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der 
Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen 
 
In der Betriebsphase 
– Verwendung insektenfreundlicher Leuchten mit einer Farbtemperatur von bis zu 2.700 Kelvin 
– Verwendung von Vogelschutzgläsern 
– Die Quartier- bzw. Niststättenangebote sind dauerhaft zu unterhalten. Sie sind jährlich zu 
kontrollieren, zu reinigen und bei Bedarf zu ersetzen. Über das Ergebnis der Kontrollen ist dem 
Grünflächenamt eine Mitteilung zu machen. 
– Anlage von Dachbegrünung zu 70% 
5.2 Schutzgut Pflanzen  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Pflanzen 
– Es wurde parallel zum Bebauungsplan ein Grünordnungsplan erstellt 
während Bauphase 
– nach Möglichkeit einzelne Bäume, sowie Baumgruppen und prägende Bäume, insbesondere 
großkronige Bäume, erhalten und vor Beschädigung schützen 
– Grundstücksbepflanzung zur Durchgrünung des Plangebiets 
– Schaffung von Ortsbild prägenden Baumachsen im Plangebiet 
 
In der Betriebsphase 
– Be- und Eingrünungsmaßnahmen sind in Form von Baum- und Gehölzpflanzungen 
auszuführen: 
Freiflächenkennziffer 1: 
– Diese Fläche umfasst den konzeptionell angedachten grünen Erholungsbereich des 
Plangebietes. 
– Der Versiegelungsgrad wird mit 30 % stark begrenzt, da in diesem Bereich kein Erfordernis 
für funktionale Flächen, außer Fußwege sowie einer Feuerwehrzufahrt, gesehen wird. 
– Außer Fuß- und Radwegen, Feuerwehrumfahrten und Aufstellflächen sind Nebenanlagen im 
Sinne des § 14 BauNVO nicht zulässig. 
Freiflächenkennziffer 2 
– Diese Flächen umfassen die Übergangszone der Bauflächen zur Hilpertstraße. Hier soll zum 
einen der Grünbestand entlang der Hilpertstraße fortgeführt und gleichzeitig durch 
versiegelte oder teilversiegelte Flächen einen Zugang zu den Gebäuden und deren

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 71 
 
 
 
Erdgeschossnutzungen (Läden, Dienstleister, etc.) gewährleistet werden. Daher wird der 
maximale Versiegelungsgrad mit 30 % festgesetzt. 
– Außer Fuß- und Radwegen, Fahrradabstellplätzen und Rampen, Müllabstellflächen, 
Feuerwehrumfahrten und Aufstellflächen sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO 
nicht zulässig. 
Freiflächenkennziffer 3 
– Um den Alleencharakter entlang der Deutsche-Telekom-Allee zu stärken soll innerhalb der 
Fläche eine weitere Reihe großkroniger Bäume gepflanzt werden. 
– Aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Straße müssen Teilflächen auch für Anlagen zur 
Erschließung der Baugrundstücke in Anspruch genommen werden. Daher wird festgesetzt, 
dass Fuß- und Radwege, Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen zulässig sind. 
Der Anteil der durch solche Erschließungsanlagen maximal zu versiegelnden Fläche ist auf 
max. 20 % begrenzt, um dem Anspruch einer durch Vegetation dominierten „grünen“ 
Vorgartenzone zu entsprechen und dennoch ausreichend befestigte Flächen zu ermöglichen. 
Außer Fuß- und Radwegen, Feuerwehrumfahrungen und Aufstellflächen sind Nebenanlagen 
im Sinne des § 14 BauNVO nicht zulässig. 
– Es sind 9 Bäume anzupflanzen 
Freiflächenkennziffer 4 
– Diese Fläche umfasst die Ost-Westachse im unteren Drittel des Plangebietes. Ziel ist es, eine 
stark durchgrünte Verbindung innerhalb des Plangebietes zu schaffen. 
– Zum anderen ist dieser Bereich für die Erschließung der Gebäude und als Begegnungsraum 
vorgesehen. Daher wird der maximale Versiegelungsgrad mit 40 % festgesetzt. Außer Fuß- 
und Radwegen, Feuerwehrumfahrten und Aufstellflächen sind Nebenanlagen im Sinne des § 
14 BauNVO nicht zulässig. 
– Es sind mind. 20 Bäume zu pflanzen 
Freiflächenkennziffer 5 
– Diese Fläche dient zur nördlichen Eingrünung des Plangebietes. 
– In diesem Bereich verläuft von Westen kommend die Feuerwehrzufahrt und von Osten 
kommend die Einfahrt der Tiefgarage.  
– Da die Anpflanzfläche mit der Tiefgarage unterbaut ist, ist die Bepflanzung mit Sträuchern 
und Bäumen 3. Ordnung zulässig.  
– Innerhalb der Fläche sind als versiegelte / teilversiegelte oder nicht begrünte Flächen nur 
Fuß- und Radwege und Feuerwehrumfahrten zulässig. Feuerwehrumfahrten sind 
teilversiegelt herzustellen (z.B. Rasengittersteine). Weitere Nebenanlagen im Sinne des § 14 
BauNVO sind nicht zulässig. 
– Der Anteil versiegelter / teilversiegelter Flächen darf insgesamt 50 % der Fläche nicht 
überschreiten. 
– Im Bereich des südöstlichen Platzes sollen mindestens 5 Bäume gepflanzt werden 
– Pro 300 m² angefangener Grundstücksfreifläche ist ein Baum zu pflanzen 
– Flachdächer sind zu mindestens 70 % extensiv zu begrünen. Bei Ausbildung eines 
Staffelgeschosses zählt hierbei die gesamte Dachfläche, also die Addition der Flächen des 
Staffelgeschosses und des Vollgeschosses. 
– Bruttofassadenflächen sind zu mindestens 20 % zu begrünen, fensterlose Fassaden sind zu 
mindestens 40 % zu begrünen.  
– bei Verwendung von Rasengittersteinen ist eine Trockenrasenmischung aus regionaler 
Herkunft einzusäen. 
– bei der Begrünung von Tiefgaragen ist mindestens eine Einsaat von heimischen, 
regionaltypischen Saatmischungen zu verwenden  
5.3 Schutzgut Fläche  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Fläche 
während Bauphase 
– keine zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich 
– Umnutzung einer als SO genutzten, bereits bebauten Fläche in ein GE im Sinne des § 1 Abs. 5 
BauGB 
– für Baustelleneinrichtung bereits überbaute oder verdichtete Flächen wählen 
 
In der Betriebsphase

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 72 
 
 
 
– Verwendung gleicher Flächengrößen wie bisher,  
– es werden keine zusätzlichen Flächen in Anspruch genommen 
5.4 Schutzgut Boden  
In die hier aufgeführten Maßnahmen zum Boden fließen auch die Inhalte der gesonderten 
Bodenbewertung ein. Für ausführliche Informationen wird an dieser Stelle auf die 
Bodenbewertung verwiesen. 
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Boden 
Altlasten 
– Hinweise auf sanierungsrelevante Bodenbelastungen liegen nach den vorliegenden 
Ergebnissen der abfalltechnischen Voruntersuchungen aufgefüllter und gewachsener Böden 
derzeit nicht vor. 
– Weiterführende umwelttechnische Untersuchungen im Zuge einer geotechnischen 
Hauptuntersuchung mit einer Verdichtung des Untersuchungsrasters werden erforderlich. 
(iTUS, 2019) 
 
während Bauphase 
– Einsatz bodenschonender Baugeräte wo es sinnvoll und nötig ist 
– für die Baustelleneinrichtung und Lagerflächen sollen bereits überbaute oder verdichtete 
Flächen gewählt werden 
– die Versiegelung und Überbauung von Boden soll durch sparsamen Flächenverbrauch 
minimiert werden 
– nach Möglichkeit soll der Oberboden während der Bauphase gesichert und wiederverwendet 
werden 
– Prüfung im Zuge der bauwerksbezogenen Baugrunderkundung, da sehr locker gelagerte 
Auffüllungen in der ersten Schicht nicht auszuschließen sind. 
 
In der Betriebsphase 
– Minimierung der Erschließungsflächen (Tiefgarage) 
– dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser über 
bewachsene Bodenschichten z. B. in Sickermulden entlang von Straßen 
– Verwendung wasserdurchlässiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten, Verkehrsflächen mit 
geringerem Verkehrsaufkommen, Lagerplätze für nicht wassergefährdende Stoffe 
– Erhalt von unversiegelten Bereichen / durchwurzelbarer Bodenschichten (z. B. Festsetzung als 
Grünflächen) 
– Der zusätzlichen Versiegelung wirken vor allem Baumpflanzungen sowie Dach- und 
Fassadenbegrünungen im Hinblick auf kleinklimatische Änderungen durch Versiegelung 
entgegen 
– Somit wird dem Verlust von bodengebundenen Freiflächen entgegengekommen und neue 
Standorte für die Vegetation werden geschaffen 
– Überdeckung baulicher Anlagen im Boden (Tiefgarage) 
– Extensive Dachbegrünung  
– Fassadenbegrünung 
– Anpflanzung von stadtbildprägenden Baumreihen 
5.5 Schutzgut Wasser  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Wasser 
während Bauphase 
– Eingriff in den Untergrund ist so gering wie möglich halten 
– Eintrag von Schadstoffen in den Untergrund bzw. in das Grundwasser ist zu vermeiden 
– Entsiegelung bisher versiegelter Flächen 
– Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen für die Oberflächenbefestigung 
 
In der Betriebsphase

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 73 
 
 
 
Grundwasser 
– Minimierung der Niederschlagsabflüsse 
– Naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen 
Wasserkreislauf 
– Begrünung der nicht überbauten Flächen 
– möglichst geringer Überbauungs- und Versiegelungsgrad  
– Verdunstung und Rückhaltung von anfallenden Regenwassermengen über Dachbegrünung 
– Nutzung von Regenwasser zur Reduzierung des Trinkwasserbedarfs und der Verringerung von 
Abflussspitzen 
– Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser innerhalb des 
Plangebiets 
– Zisternennutzung 
– Es wurde vom Büro UBS ein Regenwasserkonzept erstellt (s. Abb. 18) 
 
 
Abb. 18: Ausschnitt des Regenwasserkonzepts, Stand September 2021 (UBS)

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 74 
 
 
 
Geplante Oberflächenentwässerung  
Da die Böden im Plangebiet versickerungsfähig sind wird festgesetzt, dass das auf den 
Dachflächen und sonstigen befestigen Flächen anfallende Niederschlagswasser der 
Baugrundstücke auf dem Grundstück zu versickern ist, soweit wasserrechtliche und 
wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. Ausnahmsweise ist die Zuführung zu 
einer zentralen Versickerung zulässig, wenn die Versickerung aufgrund der 
Bodenverhältnisse nicht möglich ist. 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine „Satzung zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgrund 
§ 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu 
errichten sind und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln 
ist.  
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser 
bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf 
zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.  
Zum Fassungsvermögen: Die 25 l/m² stammen aus der DIN 1989-1 zu 
Regenwassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem 
Abflussbeiwert, weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden. 
5.6 Schutzgut Luft  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Luft 
– Es werden keine Maßnahmen erforderlich.  
– Das Anpflanzen von Bäumen wirkt sich generell positiv auf die Luft aus. 
5.7 Schutzgut Klima  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Boden 
während Bauphase 
– Berücksichtigung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG vom 08.08.2020) 
– Berücksichtigung Klimaschutzkonzept der Stadt Darmstadt 
– Schonung und Schaffung von Naturräumen  
– Senkung des Energiebedarfes; Ausnutzung Gebäudeorientierung und Zonierung (z.B. 
Sonneneinstrahlung) 
– Einsatz wiederverwertbarer Baustoffe und Bauteile  
– Festsetzung einer GRZ sowie zur Dach- und Fassadenbegrünung 
 
In der Betriebsphase 
– Dachbegrünung und Begrünung von Tiefgaragen - Verringerung von Aufheizflächen  
– Fassadenbegrünung  
– Begrünung der nicht überbauten Flächen durch Pflanzung von Laubbäumen sowie Anlage von 
Grünflächen (Begrünung der Innenhofgestaltung) 
– möglichst geringer Überbauungs- und Versiegelungsgrad  
– Dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser über 
bewachsene Bodenschichten z. B. in Sickermulden entlang von Straßen 
– Verbesserung des Kleinklimas durch erhöhte Verdunstungsrate 
– Verwendung wasserdurchlässiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten, Verkehrsflächen mit 
geringerem Verkehrsaufkommen, Lagerplätze für nicht wassergefährdende Stoffe 
– Verschattung von Verkehrsflächen mit großkronigen Laubbäumen oder begrünten Pergolen, 
bevorzugte Pflanzung von Straßenbäumen auf der Süd- und Westseite der Straßen  
– Zulassen von regenerativen Energieträgern und passiven Energiesparmaßnahmen 
– Durchgrünung des Straßenraumes 
– Zisternennutzung

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5.8 Schutzgut Landschaft  
Geplante Maßnahmen für die Landschaft 
während Bauphase 
– Erarbeitung eines baulichen und räumlichen Konzeptes, anhand von Baukörpern, Volumen, 
städtebaulichen Raumkanten und Höhenentwicklungen, vorteilhafte Anordnung der Nutzungen 
auf dem Grundstück, sowie eine angemessene Baumassenverteilung und Gliederung  
– Bezüge zur umgebenden Bebauung, Beachtung der Fernwirkung innerhalb der Nachbarschaft  
– Festlegung der max. Geschossigkeit (6, 7 und 12 Geschosse) 
 
 
Betriebsphase 
– Be- und Eingrünungsmaßnahmen des geplanten Gewerbegebietes in Form von Baum- und 
Gehölzpflanzungen 
– Durchgrünung des Straßenraumes in Form von straßenbegleitenden Baumreihen  
– Schaffung von Ortsbild prägenden Baumachsen im Plangebiet  
5.9 Schutzgut Kultur- und Sachgüter  
Geplante Maßnahmen für das Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
während Bauphase / Betriebsphase 
– Innerhalb des Plangebiets sind keine kulturellen Schutzgüter oder Sachgüter vorhanden 
5.10 Schutzgut Mensch und Bevölkerung 
Geplante Maßnahmen für Mensch und Bevölkerung  
während Bauphase 
– für die Gefährdungsabschätzung des Kampfmittelverdachts sind ggf. weitere Untersuchungen 
im Rahmen konkreter Baumaßnahmen erforderlich 
– es besteht weiterer Erkundungsbedarf 
Erholung / Aufenthaltsqualitäten 
– Anlage neuer Geh- und Radwege 
– Straßenbegleitende Baumreihen 
Immission/ Emission 
– Die eingesetzten Techniken und Stoffe werden nach Möglichkeit dem neuesten Stand der 
Technik entsprechen und nach diesem verwendet.  
– Auf einen möglichst schonenden Umgang mit der Umwelt ist zu jeder Zeit zu achten. 
– Anfallende während der Bauphase erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen 
Vorschriften entsorgt oder nach Möglichkeit wieder verwertet. 
 
Betriebsphase 
Erholung / Aufenthaltsqualitäten 
– hohe Aufenthaltsqualität von Freiflächen, Erschließungs- und Begegnungsflächen sowie 
sinnfällige Positionierung geeigneter Kommunikationszonen (z. B. an Kreuzungspunkten der 
Bewegungsachsen)  
– möglichst differenziertes Angebot an Ausstattungsmerkmalen im Bereich der 
Außenraumflächen  
– attraktive Fuß- und Radwegebeziehungen sowie sinnfällige Vernetzung mit der Nachbarschaft  
– hoher Fahrradkomfort  
Immissionen 
– Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen (schalldämmende Lüftungseinrichtungen, 
o.ä.) für schutzbedürftige Aufenthaltsräume im Plangebiet. 
Risiken 
– Für die Gefährdungsabschätzung der Kampfmittelverdachtsflächen sind weitere Daten

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 76 
 
 
 
erforderlich 
– Es besteht weiterer Erkundungsbedarf  
5.11 Schutzgut Biologische Vielfalt 
Durch Festsetzungen zum Versiegelungsgrad und zum Anpflanzen von Gehölzen wird den 
negativen Auswirkungen entgegengewirkt. Zusätzlich werden Ausgleichs- und 
Ersatzmaßnahmen vorgesehen. Die Anpflanzung verschiedener Grünstrukturen 
(Dachbegrünung, Fassadenbegrünung, untersch. Baumarten, etc.) lässt hingegen eine 
positive Wirkung auf die Biologische Vielfalt im Plangebiet erwarten. 
 
Geplante Maßnahmen für Biologische Vielfalt  
– bei Durchführung der Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für Vögel und Fledermäuse 
sowie der Begrünung von Dächern und Fassaden wird dem Verlust von biologischer Vielfalt 
durch Überbauung, Versiegelung und Umnutzung von Fläche entgegengewirkt  
– die Beeinträchtigung kann somit verringert werden  
– Herstellen einer Biotopverbundachse bzw. Grünraumvernetzung zu angrenzenden 
Grünbeständen im Westen und Osten 
 
während Bauphase / Betriebsphase 
– Nistmöglichkeiten für Vögel und Fledermäuse  
– Ausgleichsflächen innerhalb des Plangebietes 
– Insektenfreundliche Freiflächenbeleuchtung 
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung  
– Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstücken 
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
– Fassadenbegrünung 
– Begrünung von Tiefgaragendächern 
– Dachbegrünung (Flachdächer) 
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualität und -quantität 
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten)  
5.12 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen / Abwässern 
Geplante Maßnahmen für Biologische Vielfalt  
während Bauphase / Betriebsphase 
Immission/ Emission 
– Die eingesetzten Techniken und Stoffe werden nach Möglichkeit dem neuesten Stand der 
Technik entsprechen und nach diesem verwendet.  
– Auf einen möglichst schonenden Umgang mit der Umwelt ist zu jeder Zeit zu achten. 
– Anfallende während der Bauphase erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen 
Vorschriften entsorgt oder nach Möglichkeit wieder verwertet. 
– Schmutzwässer sind auch während der Bauzeit in das Kanalsystem einzuleiten 
– Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen  
Abfall 
– Anfallende erzeugte Abfälle werden entsprechend den gültigen Vorschriften entsorgt oder nach 
Möglichkeit wieder verwertet. 
– Die Abfallentsorgung erfolgt auf Grundlage der Rechtsvorschriften. 
Abwässer 
– Der sachgerechte Umgang mit Abwässern erfolgt auf Grundlage der Rechtsvorschriften 
– Schmutzwässer werden in das Kanalsystem eingeleitet

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5.13 Landschaftspläne und sonstige Pläne 
Geplante Maßnahmen für Biologische Vielfalt  
– Die vorhandenen Bäume wurden auf Ihren Erhaltungswert geprüft und nach Möglichkeit als zum 
Erhalt festgesetzt.  
– Eine großzügige Begrünung des Plangebiets mindert den Verlust einiger Bäume durch die 
Bebauung der Grundstücke.  
 
während Bauphase / Betriebsphase 
– Berücksichtigung der Biodiversitätsstrategie der Wissenschaftsstadt Darmstadt um das 
Biotopverbundsystem zu erhalten bzw. zu verstärken 
– Weitestgehender Erhalt hochwertiger Strukturen im Westen  
– Neue  Anpflanzflächen 1-5 sowie Dach- und Fassadenbegrünung 
5.14 Wechselwirkungen 
Weitere Versiegelungen bewirken eine Aufheizung des Gebietes. Dieser sollen die 
geplanten Anpflanzungen entgegenwirken, indem sie zum Beispiel Schatten spenden. 
Außerdem ist die Versickerung innerhalb des Plangebiets vorgesehen, welche einen 
positiven Einfluss auf das Kleinklima haben und den Eingriff in den Wasserhaushalt mindern 
wird. Ebenso haben die westlich angrenzenden freien Flächen durch Kaltluftentstehung eine 
Auswirkung auf den Luftaustausch im Plangebiet. 
Der Verlust eines Großteils von bodengebundenen Grünstrukturen, die für die 
Wechselwirkungen, vor allem von Boden und Pflanzen sowie Boden und Wasser von großer 
Bedeutung sind, wird durch extensive Dachbegrünung teilweise ersetzt. Extensive 
Dachbegrünungen reduzieren den Regenwasserabfluss durch Speicherung und 
Verdunstung des anfallenden Regenwassers und stehen als Pflanzenstandort zumindest 
eingeschränkt zur Verfügung. Begrünte Dächer können folglich auch Lebens- und 
Nahrungsraum für Tiere sein und haben positive klimatische Wirkungen auf das Kleinklima 
durch besagte Verdunstung von Wasser und damit Kühlung der Luft, im Gegensatz zu 
unbegrünten Dächern. Auch die geplante Fassadenbegrünung (bodengebunden und nicht 
bodengebunden) trägt positiv zur Reduzierung von Regenwasserabfluss und klimatisch 
positiven Auswirkungen auf das Kleinklima bei.  
Die Maßnahmen unter Kapitel 5 haben Einfluss auf die Gesamtheit der Wechselwirkungen 
zwischen den einzelnen Belangen der Umwelt. Bei Berücksichtigung der vorgehenden 
Maßnahmen kommt es zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen der Wechselwirkungen 
innerhalb und zwischen den umgebenden Schutzgütern. 
6. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten (gem. 
Anlage 1 Nr. 2d BauGB) 
Aufgrund der zur Verfügung stehenden Fläche und der Lage im Randbereich des 
Stadtgebietes eignet sich das Plangebiet für das Vorhaben besonders gut. Die 
Standortgegebenheiten des gewählten Bereichs, im Randbereich des Südwestens von 
Darmstadt sowie umgeben von vorhandenen Gewerbebetrieben, werden von keiner 
anderen Fläche in dieser Weise geboten.  
Daher gibt es keine Alternative für den Standort des Vorhabens. Die Umnutzung des 
Hotelstandortes zu einem Gewerbegebiet entspricht auch dem Grundsatz nach § 1 Abs. 5 
BauGB, dass die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der 
Innenentwicklung erfolgen soll.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 78 
 
 
 
7. Erhebliche nachteilige Auswirkungen aufgrund der Anfälligkeit für 
Unfälle und Katastrophen  
(gem. Anlage 1 Nr. 2e i.V.m § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB) 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Risikogebietes z. B. nach Seveso-III-Richtlinie. 
Gemäß dem Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung 
Kampfmittelräumdienst Hessen, muss auf dem Baufeld grundsätzlich mit dem 
Vorhandensein von Kampfmitteln gerechnet werden. Im Zuge der Baugrunderkundung 
wurden die Ansatzpunkte der Baugrunduntersuchungen im Vorfeld durch die WST GmbH, 
Eppelheim, auf Kampfmittelfreiheit geprüft. Im Bereich der Bohransatzpunkte wurden keine 
Auffälligkeiten festgestellt. Für die Ausführung der geplanten Baumaßnahme sind die 
Vorgaben des Kampfmittelräumdienstes zu beachten (Geo- und umwelttechnische 
Standorteinschätzung, iTUS GmbH & Co.KG, 14.11.2019). 
C) Zusätzliche Angaben (gem. 3 Anlage 1 Nr. 3 BauGB) 
8. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der 
Ermittlung (gem. Anlage 1 Nr. 3a BauGB) 
Zur Erstellung des Umweltberichtes für den Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / 
Deutsche-Telekom-Allee - wurde eine Bestandsaufnahme des Gebietes vorgenommen. 
Weiterhin lagen folgende Fachplanungen und Gutachten zur Beurteilung der 
Umweltsituation vor: 
― Auswertung vorhandener Unterlagen (Regionalplan/Regionaler Flächennutzungsplan 
2010, Flächennutzungsplan der Stadt Darmstadt, Gutachten) 
― Umweltatlas Hessen (HLUG, atlas.umwelt.hessen.de) 
― eigene Bestandserhebungen 
― Artenschutzrechtliche Potentialanalyse, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, 
11.06.2019 
― Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, Juli 
2020 
Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbalargumentative 
Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen.  
Bei der Erstellung des Umweltberichtes sind keine Schwierigkeiten aufgetreten. 
9. Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen 
(Monitoring) (gem. Anlage 1 Nr. 3 b BauGB) 
Nach § 4c BauGB sind die Kommunen verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, 
die auf Grund der Durchführung der Bauleitplanung eintreten, zu überwachen. Dadurch 
sollen insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig ermittelt werden 
und geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden.  
Zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) kommen vor allem folgende 
Maßnahmen in Frage:  
― Sicherstellung einer sachgemäßen Pflege und dauernden Unterhaltung der 
vorgesehenen Pflanzmaßnahmen.

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 79 
 
 
 
― Überprüfung der Annahmen zur Verkehrsbelastung und der damit verbundenen 
Immissionen. 
― Ökologische Baubegleitung. 
10. Allgemein verständliche Zusammenfassung (gem. Anlage 1 Nr. 3c 
BauGB) 
Das Plangebiet liegt im Südwesten der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Hilpertstraße ist 
geprägt von in den 1960er Jahren entwickelten Gewerbegebieten. Südlich grenzt der 
Gesamtbereich der „Konversionsfläche West“ Kelley-Barracks / Nathan-Hale-Depot an. 
Diese ehemals militärisch genutzten Flächen sind durch den Abzug der US-Streitkräfte für 
eine zivile Nutzung freigeworden und werden zukünftig ebenfalls für Industrie und Gewerbe 
genutzt werden.  
Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage und der Nachfrage für Gewerbestandorte in 
Darmstadt, besteht ein hoher Bedarf an gewerblicher Fläche und damit die Erfordernis zur 
Aufstellung des Bebauungsplanes. 
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes W 23.2 „Hilpertstraße / 
Deutsche-Telekom-Allee “ wird das Grundstück Hilpertstraße 27 umgenutzt. Begrünte 
Randbereiche sowie Dach- und Fassadenflächen sollen das Landschaftsbild des 
Plangebiets prägen. 
Für das Plangebiet liegen eine artenschutzrechtliche Potentialanalyse von 2019 sowie ein 
Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag von 2020 vor. In Bezug auf die im Plangebiet betroffenen 
Tierarten Vögel und Fledermäuse kommt es bei Durchführung von Vermeidungs- und 
Ausgleichsmaßnahmen zu keinem Eintritt der Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 
BNatSchG. Es sind keine CEF-Maßnahmen notwendig.  
Durch die Planung entsteht dem Grunde nach kein Gewerbelärm-Immissionskonflikt, da zum 
einen das ursprünglich für das Plangebiet festgesetzte Sondergebiet im Hinblick auf von 
außen einwirkendem Gewerbelärm die gleiche Immissionsempfindlichkeit besaß, wie das 
geplante Gewerbegebiet. Zum anderen entspricht in Bezug auf die nordwestlich gelegene 
Wohnbebauung die Abstufung vom geplanten Gewerbegebiet über die vorhandenen 
eingeschränkten Gewerbegebiete hin zum Wohngebiet dem Trennungsgrundsatz nach § 50 
BImSchG. Diese formalen Aspekte der immissionsschutztechnischen Verträglichkeit im 
Untersuchungsraum werden durch die bestehenden und geplanten Nutzungen bestätigt. 
Sollte auf der östlich gelegenen ICE-Freihaltetrasse eine Bahnstrecke realisiert werden, so 
wäre die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ausreichende Lärmvorsorge zum Schutz des 
Plangebietes vor Schienenverkehrslärmeinwirkungen zu treffen. 
Die Immissionskonflikte durch die angrenzende Bahntrasse im Osten bzw. durch die 
Verkehrstrassen werden durch Festsetzungen im Bebauungsplan gelöst. Entsprechend 
werden passive Lärmschutzmaßnahmen umgesetzt und bei der städtebaulichen Struktur 
berücksichtigt.  
Durch die vorliegende Planung kommt es zu negativen Beeinträchtigungen der Schutzgüter. 
Durch die zusätzlichen Versiegelungen wird das Bodenpotenzial dauerhaft beeinträchtigt. 
Mit dem Verlust von bestehenden Vegetationsflächen und Gehölzen geht Lebensraum für 
Vögel und Fledermäuse verloren.  
Für die Schutzgüter Wasser, Klima und Luft sind die Beeinträchtigungen als mittel 
einzustufen. Die Beeinträchtigung des Ortsbildes ist als nicht erheblich einzustufen, da das 
Gebiet bereits großflächig bebaut ist. Für die Schutzgüter Kultur- und Sachgüter sowie 
Mensch werden keine erheblichen Beeinträchtigungen festgestellt. 
Des Weiteren sind zur Verringerung und Vermeidung der negativen Umweltfolgen im 
Bebauungsplan Festsetzungen zur maximal zulässigen Flächenversiegelung, zur 
Rückhaltung und Verwendung von Niederschlagswasser und zur Verwendung von

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 80 
 
 
 
wasserdurchlässigen Materialien zur Oberflächenbefestigung enthalten. Auf dem 
Grundstück sind Begrünungs- und Anpflanzmaßnahmen vorgesehen. Die Baukörper sollen 
eine Dach- und Fassadenbegrünung erhalten. Ein Teil der bestehenden Gehölze und 
Grünflächen werden zum Erhalten festgesetzt. 
Im Rahmen der Eingriffsregelung (rechtlicher Bestand und Planung) wurde ermittelt, dass die 
Eingriffe innerhalb des Plangebietes durch die vorgesehenen Maßnahmen für Naturschutz 
und Landschaftspflege ausgeglichen werden können. Es entsteht sogar ein hoher 
rechnerischer Überschuss, bedingt durch die Festsetzungen von Regenwasserversickerung 
und Dachbegrünung auf großen Flächen. 
11. Quellen (gem. Anlage 1 Nr. 3d BauGB) 
Fachgesetze 
Siehe Kapitel 2) des Umweltberichts. 
Gutachten 
 Artenschutzrechtliche Potentialanalyse, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, 
Darmstadt, 11.06.2019 
 Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Büro Ökologie und Stadtentwicklung, Darmstadt, 
Juli 2020 
 Geo- und umwelttechnische Standorteinschätzung, iTUS GmbH & Co.KG, Darmstadt, 
14.11.2019 
 Regenwasserkonzept für das Areal „Hilpertstrasse 27“, Gemarkung Darmstadt, Flur 43, 
Flurstück 1/54, UBS GmbH, Darmstadt, 21.09.2020 
 Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan W 23.2 "Hilpertstraße / 
Deutsche-Telekom-Allee" Wissenschaftsstadt Darmstadt, Bericht Nr. 20-2912, Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 08.07.2020 
 Verkehrsuntersuchung, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021 
 Mobilitätskonzept, Büro Durth Roos Consulting GmbH, Darmstadt, November 2021 
 
Onlinequellen 
 Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG), Februar 2020 
 Hochwasserrisikomanagementpläne Hessen (HWRM), Februar 2020; 
[http://hwrm.hessen.de/] 
 Hessische Wasserrahmenrichtlinie (WRRL Hessen), Februar 2020; 
[http://wrrl.hessen.de/] 
 Hessisches Naturschutzinformationssystem (NATUREG), Februar 2020; 
[http://natureg.hessen.de/Main.html] 
 Umweltatlas Hessen, Februar 2020; 
[http://atlas.umwelt.hessen.de/servlet/Frame/atlas/altlasten/karten/f_1_3_1.htm] 
 RP Darmstadt (2010): Regionalplan / Regionaler Flächennutzungsplan Südhessen 
2010. Darmstadt. [online: 
https://landesplanung.hessen.de/regionalpl%C3%A4ne/regionalplan-s%C3%BCdhess
en] 
 Richtlinie 2012/18/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Juli 2012 zur 
Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung 
und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates 
(Seveso-III-Richtlinie)

Bebauungsplan W 23.2 - Hilpertstraße / Deutsche-Telekom-Allee - Umweltbericht Seite 81 
 
 
 
 Bebauungsplanatlas Darmstadt, Februar 2020; 
[https://stadtatlas.darmstadt.de/bplan.html] 
 
12. Anlagen 
 GOP-Pläne (Bestand, Maßnahmen, Ausgleich)

Grünflächen
Pflanzfläche 1: Begrünung zu min. 70 %
Pflanzfläche 2: Begrünung zu min. 70 %
Pflanzfläche 3: Begrünung zu min. 70 %
Erhaltsfläche
Dachbegrünung zu 70%
Stadt Darmstadt
Grünordnungsplan
zum Bebauungsplan
Hilpertstraße 27
Umgrenzung und Unterbauung 
Anpflanzen von Bäumen
Pflanzfläche 4: Begrünung zu min. 60 %
begrünte Innenhöfe
Pflanzflächen mit Bäumen und Sträuchern
Erhalt von Bäumen
Gebäudeflächen
versiegelte Flächen
Umgrenzung der Baufenster
Hinweis
 
Als Grundlage für den Grünordnungsplan wurde das städtebauliche
Konzept von MasterPlan verwendet (Stand Mai 2021), welches auch
Grundlage für den Bebauungsplan ist.
Die Lage und Gestaltung der Gebäude und der Freiflächen sowie
der Bäume innerhalb und außerhalb der Baufenster kann aufgrund
der Festsetzungen im Bebauungsplan variieren.
Feuerwehrzufahrt
Querung Tiefgarage
1
2
3
4
Pflanzfläche 5: Begrünung zu min. 50 %5
Erhaltenswerte Bäume
von Flächen für Tiefgaragen
Sophora
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen und Sträuchern 
Umgrenzung von Flächen für die Erhaltung
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
vorgesehene Baufelder
Parkhaus
Flur 43
Flur 47
30
32
29
6
10
9
8
18
16
14
12
20
20A
20B
20C
22A
1A
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
1
38
1
54
1
61
1
62
4
34
4
43
4
58
4
21
4
22
4
109
4
119
1
16
1
39
1
48
1
49
1
50
1
53
2
2
4
4
4
1
3
5
Baumarten zur
Begrünung der
Anpflanzfläche mit der
Kennziffer 4
AmberbaumLiquidambar styraciflua 'Paarl'
Feldahorn Acer campestre
HainbucheCarpinus betulus
ScharlachkastanieAesculus carnea Briotii
Spanische Eiche "Wageningen"Quercus hispanica 'Wageningen'
SpitzahornAcer platanoides
Baum- und
Straucharten zur
Begrünung der
Anpflanzfläche mit der
Kennziffer 1, 2, 3, 5
Überwiegend einheimische Baumarten:
FeldahornAcer campestre
SpitzahornAcer platanoides
FelsenbirneAmelanchier arborea 'Robin Hill'
SandbirkeBetula pendula
HainbucheCarpinus betulus
EsskastanieCastanea sativa
ApfeldornCrataegus lavallei ´Carrierei´
WalnussJuglans regia
WaldkieferPinus sylvestris
VogelkirschePrunus avium
TraubeneicheQuercus petraea
StieleicheQuercus robur
MehlbeereSorbus aria
Schwedische MehlbeereSorbus x intermedia
WinterlindeTilia cordata
Obstbaum-Hochstämme
Gebietstypische Straucharten für Gebüschpflanzungen:
Kornelkirsche, Gelber HartriegelCornus mas
Roter HartriegelCornus sanguinea
HaselCorylus avellana
Eingriffl. WeißdornCrataegus monogyna
PfaffenhütchenEuonymus europaea
LigusterLigustrum vulgare
Gewöhnliche HeckenkirscheLonicera xylosteum
SteinweichselPrunus mahaleb
SchlehePrunus spinosa
WildbirnePyrus pyraster
HundsroseRosa canina
WeinroseRosa rubiginosa
SalweideSalix caprea
EibeTaxus baccata
Wolliger SchneeballViburnum lantana
Nicht einheimische Ziersträucher:
FelsenbirneAmelanchier sp.
ZierquitteChaenomeles sp.
Runzelige FelsenmispelCotoneaster bullatus
Scharlach-WeißdornCrataegus coccinea
HahnendornCrataegus crusgalli
ApfeldornCrataegus lavallei ´Carrierei´
ÖlweideElaeagnus angustifolia
SanddornHippophae rhamnoides
ZierapfelMalus sp.
durch die Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
geschützt
Höhelenbaum
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Bebauungsplan W 23.2
- Hilpertstraße / 
GOP Entwurf
103050 m 520 0
13. Dezember 2021
Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.de
P L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D T P L A N U N G S G R U P P E
Alicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
(3161-e-GOP_13-12-2021   13.12.2021)
 M 1:1000
Deutsche-Telekom-Allee -

Parkhaus
Flur 43
Flur 47
27
6
10
9
18
16
14
12
22A
1A
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
1
38
1
54
1
61
1
62
4
34
4
43
4
21
4
22
4
119
1
16
1
39
211
210
209
208
207
206
205
204
203
202
201
200
199
198
197
196
195
194
193
192
191
190
189
188
187
186
185
184
183
182
181
180
179
178
177
176
175
174
173
172
171
170
169
168
167
166
165
164
163
162
161
160
159
158
157
156
155
154
153
152
151
150
149
148
147
146
145
144
143
142
141
140139
138
137136
135
134
133
132131
130
129
128
127
126
125
124
123
122
121
120 119
118
117 116 115
114
113
112
111
110
109108
107
106
105
104
103
102
101
100
99
98
97
96
95
94
93
92
91
90
89
88
87
86
8584
83 82
81
8079
78
77
76
75
74
73
72
71
7069
68
67
66
65 64
63
62
61
60
59
58
57
56
55
5453
52
51
50
49
48
4746
45
44
43
42
41
40
39
38373635
3433 32
31
30
2928
27
26 25 24
23
22
21
20
19
181716
15
14
131211
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
strukturarme Grünfläche: Zierbeet          11.221
Hecke, heimisch                                      02.200
strukturarme Grünfläche                         11.221
Rasengittersteine                                    10.540
versiegelt: Kiesweg                                 10.530
Legende
Biotoptypen nach Kompensationsverordnung
– KV vom 26.10.2018  
Teich                                                       05.352
versiegelt: Pflaster                                  10.530
versiegelt: Mauer / Einfassung                10.510
versiegelt: Platten                                    10.530
Dachflächen                                            10.710
versiegelt: Ascheplatz                             10.530
172
Baum Bestand, heimisch                        04.110
Baum Bestand, nicht heimisch               04.120
Baum geschützt durch Baumschutzsatzung
Bsp. Nr. der kartierten Bäume
Höhelenbaum
Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.de
P L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D T
Wissenschaftsstadt Darmstadt
D A R M S T A D T P L A N U N G S G R U P P E
Alicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
Bestand Biotoptypen
"-Hilpertstraße / Deutsche-
Bebauungsplan W 23.2
103040 m 520 0
M 1:1000
(3161-Bestand_13-12-2021    13.12.2021
13. Dezember 2021
Telekom-Allee -"

Parkhaus
Flur 43
Flur 47
10
9
16
14
12
1A
Hilpertstraße
Deutsche-Telekom-Allee
1
38
1
54
1
61
1
62
4
34
4
22
4
119
1
16
1
39
Hecke, heimisch                                      02.200
strukturarme Grünfläche                         11.221
Rasengittersteine                                    10.540
Legende
Biotoptypen nach Kompensationsverordnung
– KV vom 26.10.2018  
versiegelt: Pflaster                                  10.530
Dachflächen                                            10.710
Baum Bestand, heimisch                        04.110
Baum Bestand, nicht heimisch               04.120
Bsp. Nr. Biotoptyp
Höhelenbaum
als Bsp. für die FFW-Zufahrt
Dachflächen, extensiv begrünt                10.720
Anpflanzen von Bäumen
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
des Bebauungsplanes
02.200
Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.de
P L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D T
Wissenschaftsstadt Darmstadt
D A R M S T A D T P L A N U N G S G R U P P E
Alicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
Bebauungsplan W 23.2
103040 m 520 0
M 1:1000
(3161-Hilpertstrasse-Ausgleichsplan_13-12-2021    13.12.2021)
13. Dezember 2021
- Hilpertstraße / 
Ausgleichsplan
Deutsche-Telekom-Allee -