Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 ? Gräfenhäuser Straße 71 ? (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Punkt 42: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2021/0046) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Stimmenthaltung: AfD

Punkt 17: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Beschluss 
zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2021/0046) 
- Kenntnisnahme - 
 
Stadtve. Böhler (Fraktion Bü 90/Grüne) begründet den Antrag. 
 
Die Fraktionen Bü 90/Grüne, CDU und Volt stellen folgenden Antrag: 
 
Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen: 
„Die Verwaltung prüft, inwieweit die Installation von Photovoltaik- und/oder Solar- 
thermieanlagen auf geeigneten Dachflächen im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan N84 Gräfenhäuser Straße 71 festgeschrieben werden kann.“ 
 
Dem Antrag wird zugestimmt. 
 
Gegenstimme: Fraktion UWIGA/WGD 
Stimmenthaltung: Fraktion Die Linke.  
 
Der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften nimmt die 
Vorlage zur Kenntnis.

Anlage 2 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 
– Gräfenhäuser Straße 71 – 
 
 
 
 
 
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
(§ 2a Abs.1 BauGB) 
 
 
 
April 2021 
 
 
 
Dezernat III: 
i. V. 
 
 
 
 
Jochen Partsch 
Oberbürgermeister

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 2 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB 
Inhaltsverzeichnis 
Teil A: Ziele und Zwecke der Planung 
1 Erfordernis der Planung und Planungsziel 3  
2 Rechtsgrundlagen 3  
3 Verfahren 4  
4 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich 4  
5 Planungsrechtliche Situation 6  
5.1  Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 6  
5.2  Flächennutzungsplan 7  
5.3  Rechtsverbindlicher Bebauungsplan 7  
6 Bestand 9  
6.1  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 9 
6.2  Stadträumliche Einbindung 9  
6.3  Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 9  
6.4  Schutzausweisungen 10  
6.5  Altlasten 10  
6.6  Kampfmittel 11  
7 Städtebauliches Konzept 11  
7.1  Bebauungsstruktur und Art der Nutzungen 11  
7.2  Grünordnung / Grün- und Freiflächen 14  
7.3  Erschließung und ruhender Verkehr 16  
7.4  Technische Infrastruktur 17  
8 Gutachten und Fachplanerbeiträge 18  
8.1  Fachgutachten Verkehr 18  
8.2  Fachgutachten Artenschutz 19  
8.3  Studie zur lokalklimatischen Situation 21  
8.4  Bodengutachten 22  
8.5  Schalluntersuchung 24  
9 Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 25  
10  Aussicht auf die planungsrechtlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans 26  
10.1  Art der baulichen Nutzung 26  
10.2  Maß der baulichen Nutzung 26  
10.3  Überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise 27  
10.4  Stellplatzflächen, Tiefgarage, Nebenanlagen 28  
10.5  Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen 28  
10.6  Grünordnerische Festsetzungen 28  
11  Planungsdaten 28  
12  Durchführungsvertrag / Vertragliche Vereinbarungen 29  
13  Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 29  
Teil B: Umweltbericht (wird zur Offenlage ergänzt)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 3 
1 Erfordernis der Planung und Planungsziel 
Die Firma EMON Vermögensverwaltung GmbH (Vorhabentr äger) ist Eigentümerin des 
Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71 und beabsichtigt  eine städtebauliche Neuentwicklung 
des Areals herbeizuführen, wofür die Aufstellung ei nes vorhabenbezogenen Bebauungs- 
plans erforderlich ist. Die Nutzung des Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71, dessen Fläche 
bisher durch die Fa. EMON gewerblich in Anspruch ge nommen wurde und mit einer Monta- 
gehalle und Lagerflächen bebaut ist, wurde aufgegeb en und soll nach Abriss und Rückbau 
der Bestandsgebäude einer neuen Nutzung zugeführt w erden. Angesichts des hohen Be- 
darfs an Wohnbauflächen in der Wissenschaftsstadt D armstadt soll ein gemischtes Quartier 
mit überwiegend Wohnnutzung und einem gewerblichen Schwerpunkt entlang der Gräfen- 
häuser Straße entstehen, welches das südöstlich ang renzende bestehende Mischgebiet 
ergänzt. 
Mit der Umplanung des Areals wird die Strategie der  Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt, 
durch Umstrukturierung und Bebauung von bislang nicht für das Wohnen genutzten Flächen, 
den steigenden Wohnraumbedarf zu decken. 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungs plans N 84 – Gräfenhäuser Stra- 
ße 71 – liegt innerhalb eines rechtskräftigen Bebau ungsplans (Bebauungsplan N 6.2.1.2). 
Der Bebauungsplan N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser- und Ley dheckerstraße – setzt für das Plan- 
gebiet des Vorhabens eine gewerbliche Nutzung der Flächen fest. Um Planungsrecht für die 
angestrebte Nachnutzung mit einer gemischten Nutzun g, Schwerpunkt Wohnnutzung, zu 
schaffen, ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 erforderlich.  
Mit Erwerb des Grundstücks und durch die Formulieru ng konkreter Entwicklungsabsichten 
durch den Vorhabenträger wurde ein Vorhabenplan era rbeitet, der der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt zur Abstimmung vorgelegt wurde.  
Durch den Aufstellungsbeschluss der Stadtverordnete nversammlung zum vorliegenden Be- 
bauungsplan in ihrer Sitzung am 16.05.2019 hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt ihre Zu- 
stimmung zum Projekt zum Ausdruck gebracht.  
Zur passgenauen Abbildung des Planvorhabens soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan 
N 84 gemäß § 12 BauGB für das Plangebiet aufgestellt werden. 
2 Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch 
Art. 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728) 
Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zu- 
letzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geänd ert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
Hess. Bauordnung (HBO)  i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geän dert durch 
Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 4 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 5 des Gesetztes vom 25.02.2021 (BGBl. I S. 306) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.20 11 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert 
durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt ge ändert 
durch Art. 11 des Gesetzes vom 04.09.2020 (GVBl. S. 573) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG)  i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
Bundes-Immissionsschutzgesetz  (BImSchG)  i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 09.12.2020 (BGBl. I S. 2873) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG)  i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I 
S. 540) 
3 Verfahren 
Mittels des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 s oll Planungsrecht für die geplante 
Mischnutzung im Plangebiet geschaffen werden. Hierz u ist die Aufstellung eines Bebau- 
ungsplans zur Änderung des mittleren Teilbereichs d es rechtskräftigen Bebauungsplans 
N 6.2.1.2 erforderlich. Der vorhabenbezogene Bebauu ngsplan N 84 ersetzt in seinem Gel- 
tungsbereich die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans N 6.2.1.2.  
Das Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans N 84 e rfolgt im Normalverfahren gemäß 
§§ 2 ff. BauGB. Um die Entwicklung des Bebauungspla ns N 84 aus dem Flächennutzungs- 
plan (FNP) gemäß § 8 Abs. 2 BauGB zu gewährleisten,  ist eine Teilbereichsänderung des 
Flächennutzungsplans erforderlich. Diese Änderung e rfolgt im „Parallelverfahren“ gem. 
§ 8 Abs. 3 BauGB. 
Es soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß §  12 BauGB für das Plangebiet auf- 
gestellt werden. Die Gemeinde kann durch einen vorh abenbezogenen Bebauungsplan die 
Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorha benträger (hier: EMON Vermögens- 
verwaltung GmbH) auf der Grundlage eines mit der Ge meinde abgestimmten Plans zur 
Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaß nahmen (Vorhaben- und Erschlie- 
ßungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten 
Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließun gskosten ganz oder teilweise vor dem 
Beschluss nach § 10 Absatz 1 BauGB verpflichtet (Durchführungsvertrag; siehe auch Kapitel 
11). Der Vorhabenplan ist Bestandteil der vorliegen den Unterlagen zur Darlegung und 
Grundlage für alle weiteren Planungs- und Verfahren sschritte zur Erstellung des vorhaben- 
bezogenen Bebauungsplans N 84. 
4 Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsberei ch 
Das Vorhabengrundstück Gräfenhäuser Straße 71 liegt  im Stadtteil Darmstadt Nord. Es 
grenzt im Südwesten an die Gräfenhäuser Straße an u nd wird im Nordosten vom Grund- 
stück Flur  34, Flurstück Nr. 364/19 begrenzt. Im Nordwesten schließen sich die Grundstücke

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 5 
Gräfenhäuser Straße 75 sowie 75b an. Im Südosten wi rd das Plangebiet durch die Grund- 
stücke der Gräfenhäuser Straße 69 und der Leydhecke rstraße 8a und 10 abgeschlossen. 
Die im Norden gelegene Privatstraße ist bis zur äuß eren Straßenbegrenzungslinie Bestand- 
teil des räumlichen Geltungsbereichs. Die Erschließ ung des Vorhabens ist durch eine Bau- 
last auf dem Grundstück Flur 34, Flurstück Nr. 362/20 bis zur Leydheckerstraße gesichert.  
Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 8.0 75 m² und beinhaltet die Flurstücke 
Flur 34 Nr. 362/1, 362/8, 362/9, 362/17, 362/18, 36 3 sowie die Flurstücke der privaten Ver- 
kehrsfläche 362/20 (tlw.) und 364/18 (tlw.).  
 
Abb. 1 : Geltungsbereich des Bebauungsplans (ohne Maßstab), Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 6 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB 
5 Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutz ungsplan 2010 
Der seit dem 17.10.2011 wirksame Regionalplan Südhe ssen / Regionaler Flächennutzungs- 
plan 2010 (RPS/Reg. FNP 2010) stellt die Flächen im  Geltungsbereich des geplanten Be- 
bauungsplans als Vorranggebiet Industrie und Gewerb e im Bestand dar. Die geplante Nut- 
zung ist mit dieser Darstellung nicht konform. Da e s sich bei den Flächendarstellungen des 
Regionalplans um Ziele der Raumordnung handelt, die  bei der Aufstellung der Bauleitpläne 
gemäß § 1 Abs. 4 BauGB beachtet werden müssen (Entw icklungsgebot), ist bei abweichen- 
den Planungen ein Zielabweichungsverfahren durchzuf ühren, bzw. zu prüfen, ob es auf- 
grund der geringen Plangebietsgröße (< 5 ha) zu kei nen raumbedeutsamen Auswirkungen 
kommt. Das Vorhaben umfasst eine Plangebietsgröße v on unter 1 ha. Im Oberzentrum 
Darmstadt stellt ein Vorhaben mit dieser Größenordnung keine raumbedeutsame Maßnahme 
dar. Ein Zielabweichungsverfahren zur Änderung der Darstellung im Regionalplan ist nicht 
erforderlich. 
Regionalplanerische Dichtevorgaben 
Als Ziel der Raumordnung bestimmt der Regionalplan Südhessen, dass im Rahmen der 
Bauleitplanung bestimmte Dichtevorgaben für verschi edene Siedlungstypen, bezogen auf 
Bruttowohnbauland, einzuhalten sind (Z3.4.1-9). Die  Wissenschaftsstadt Darmstadt ist hier- 
bei dem Siedlungstyp „Großstadtbereich“ zuzuordnen,  bei welchem mindestens 60 
Wohneinheiten je ha vorgesehen sind. Als Bruttowohn baufläche wird der Geltungsbereich 
(ca. 0,8 ha) herangezogen. Es entstehen 127 Wohnein heiten im Plangebiet. Dies entspricht 
einer Siedlungsdichte von ca. 157 Wohneinheiten je ha. Die Planung ist somit aus dem Ziel 
der Raumordnung entwickelt. 
 
Abb. 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen, Teilkarte 3, mit Kennzeichnung des Plangebiets;  
Quelle: Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen (HMWEVW)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 7 
5.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darms tadt (FNP 2006) ist das Plangebiet 
als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Für die ge plante Nachnutzung des Gebiets ist eine 
Änderung der Darstellung in „Gemischte Baufläche“ g emäß § 8 Abs. 2 BauGB (Entwick- 
lungsgebot) erforderlich. Diese wird im Parallelver fahren zur 16. Änderung des Flächennut- 
zungsplans nach § 8 Abs. 3  BauGB erfolgen. 
 
Abb. 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan mit Geltungsbereich der 16. Änderung des FNP (ohne Maß-
stab); Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2020 
Mit der 16. Änderung des Flächennutzungsplans der W issenschaftsstadt Darmstadt sollen 
u.a. die planungsrechtlichen Voraussetzungen für di e Neubebauung des Geländes Gräfen- 
häuser Straße 71 geschaffen werden. Zudem soll für den östlichen Bereich des Geltungsbe- 
reichs eine Darstellung herbeigeführt werden, die d en festgesetzten Nutzungen der beste- 
henden verbindlichen Bauleitplanung (Bebauungsplan N 6.2.1.2, siehe Kapitel 5.3) ent- 
spricht. Hier finden sich zwar gegenwärtig überwieg end gewerbliche Nutzungen, doch ge- 
mäß des rechtskräftigen Bebauungsplans ist ein Mischgebiet festgesetzt. Mittels der geplan- 
ten Änderung des Flächennutzungsplans wird dem Entw icklungsgebot entsprochen und die 
Voraussetzungen geschaffen, mischgebietsartige Nutz ungen als Übergang zu den östlich 
der Leydheckerstraße angrenzenden Wohngebieten zu ermöglichen. 
Der Aufstellungsbeschluss zur 16. Änderung des Flächennutzungsplans für den Geltungsbe- 
reich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 sow ie der südöstlich angrenzenden 
Fläche bis zur Leydheckerstraße wurde am 16.05.2019 in der Sitzung der Stadtverordneten- 
versammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt gefasst. 
 
5.3 Rechtsverbindlicher Bebauungsplan 
Das Vorhaben liegt innerhalb des rechtskräftigen Be bauungsplans N 6.2.1.2 - Gräfenhäuser 
und Leydheckerstraße -, in Kraft getreten am 02.08. 2001 (siehe Abb. 4). Für das Plangebiet 
ist gegenwärtig eine gewerbliche Nutzung nach § 8 B auNVO festgesetzt. Die Fläche inner- 
halb des Baufensters ist in offener Bauweise mit einer GRZ von 0,6 ausgewiesen, die zuläs-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 8 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB 
sige Gebäudehöhe beträgt 16 m, wobei eine Überschre itung von 4 m für Nicht-
Vollgeschosse und technische Aufbauten zugelassen werden kann. Das westliche Flurstück 
Nr. 362/17 ist als nicht überbaubare Grundstückfläche ausgewiesen. 
Zur Gräfenhäuser Straße hin ist ein Pflanzgebot von 5 m Breite sowie anschließend ein 5 m 
breiter Streifen nicht überbaubarer Grundstücksfläc he festgesetzt. So wird der innerörtlich 
erforderliche Bebauungsabstand von 10 m zur Bundesstraße B 3 gewahrt. Für die Baukörper 
entlang der Gräfenhäuser Straße ist eine Ausrichtun g parallel zur Straße festgesetzt. Im 
Norden des Vorhabengebiets sichert der Bebauungsplan eine private Verkehrsfläche in Ver- 
längerung des Benzweges sowie eine wegbegleitende Baumallee. Um Planungsrecht für die 
angestrebte Mischnutzung zu schaffen, ist auf Antra g des Vorhabenträgers die Aufstellung 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 zur teilw eisen Änderung des Bebauungs- 
plans N 6.2.1.2 im mittleren Teilbereich erforderlich. Der Bebauungsplan N 84 ersetzt in sei- 
nem Geltungsbereich die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans N 6.2.1.2. 
 
Abb. 4: Rechtskräftiger Bebauungsplan N 6.2.1.2 mit Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 
(rot gekennzeichnet) (ohne Maßstab); Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, planquadrat

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 9 
6 Bestand 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Best and 
Die Fläche ist überwiegend von einer Industriehalle  überbaut, die zuletzt als Lager und 
Werkhalle genutzt wurde. Im nordöstlichen Teil lage rn gegenwärtig Wohncontainer, die zum 
Teil übereinander gestapelt sind, außerdem alte Bau materialien, Abfallcontainer und 
Dämmmaterial. Diese Flächen sind mit Sukzessionsflä chen durchsetzt, die im Norden über- 
wiegend aus Brombeergebüsch und im Südwesten mit Bi rken und Weiden relativ jungen 
Alters bestanden sind. Im Umfeld des Plangebiets be finden sich vornehmlich große Gewer- 
beeinheiten (z.B. Büros, Fachhandel, Lagerhallen, Autowäsche) sowie Erschließungsflächen 
und Parkplätze.   
 
6.2 Stadträumliche Einbindung 
Der Vorhabenbereich befindet sich in einem Gebiet e ntlang der Gräfenhäuser Straße, wel- 
ches überwiegend gewerblich geprägt ist. Nordwestlich des Vorhabengebiets schließen sich 
die Betriebsflächen von Auto Primus GmbH & Co. KG ( Autowaschanlage) und Linde Gas & 
More (Gasflaschenanbieter) an. Nordöstlich der privaten Verkehrsfläche, die in Verlängerung 
des Benzwegs verläuft, liegt das REWE Center (großf lächiger Einzelhandel). Im Mischge- 
biet, das sich südöstlich anschließt, finden sich gewerbliche Nutzungen mit der Brüel & Kjaer 
Vibro GmbH (Anbieter von Sicherheitssystemen), dem Wilfried Erb Automatenvertrieb, der 
W. & L. Jordan GmbH – Darmstadt (Fachhandel für Bod enbeläge) und dem Fitness-Club 
Kieser Training Darmstadt. Die umliegenden Gebäude weisen maßgeblich Geschossigkeiten 
von I- IV Geschossen auf.  
An dieses Mischgebiet schließt sich stadteinwärts i n südöstlicher Richtung ein Wohngebiet 
an, das auch im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt ist. Auf der gegenüber- 
liegenden Seite der Gräfenhäuser Straße ist eine äh nliche Abstufung von Mischflächen in 
Wohnbauflächen vorhanden. Hier weisen die Gebäude i m Allgemeinen I-III Geschosse auf, 
wobei auch eine Ausnahme mit V Geschossen vorhanden ist.  
Grünbestand außerhalb des Plangebiets ist in der nä heren Umgebung nur vereinzelt anzu- 
treffen. Hierzu gehören z.B. straßenbegleitende Bäume der umgebenden Straßen. 
 
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
Das Baugebiet ist verkehrlich über die Gräfenhäuser Straße in südlicher Richtung und einen 
Privatweg im Norden des Plangebiets eingebunden. De r Privatweg ist an die Leydhecker- 
straße angeschlossen, die zwischen der Gräfenhäuser  Straße und dem Carl-Schenk-Ring 
verläuft. Beide Anschlusspunkte der Leydheckerstraße sind signalgeregelt.  
Gegenwärtig können von der Gräfenhäuser Straße unmi ttelbar angrenzende asphaltierte 
Flächen auf dem Vorhabengrundstück direkt angefahren werden. Die geplante Erschließung 
des Bauvorhabens soll über die bestehende Privatstr aße im Norden mit Verknüpfung zur 
Leydheckerstraße erfolgen. Über den Privatweg sind die angrenzenden Gewerbeeinheiten

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 10 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
und Grundstücke innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans N 6.2.1.2 zu errei- 
chen sowie eine Umfahrung des nördlich angrenzenden Rewe Center möglich.  
Das Plangebiet ist durch das Autobahnkreuz der A5 i m weiteren nordwestlichen Verlauf der 
Gräfenhäuser Straße an den überregionalen Verkehr angeschlossen. 
 
6.4 Schutzausweisungen 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt nicht in einem Natur- oder Landschafts- 
schutzgebiet. Ein Natura 2000-Gebiet ist nicht betroffen. 
 
6.5 Altlasten 
Auf dem Vorhabengrundstück wurden mehrere Altlasten untersuchungen durchgeführt. So 
wurde im 1996 eine orientierende umwelttechnische U ntersuchung des Bodens und der Bo- 
denluft durch das Büro Trischler und Partner ( Orientierende umwelttechnische Untersuchung 
des Bodens und der Bodenluft, Trischler und Partner  GmbH, 02.08.1996)  vorgenommen. 
Weiter wurden auf dem Grundstück im Jahr 2000 Altla stenuntersuchungen durchgeführt 
(Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hi nsichtlich Altlasten und Entsorgung 
von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Par tner GmbH, 26.05.2000) . Hierbei wur- 
den die Flurstücke Nr. 364/2 und 363 (als von Flurs tück Nr. 364/2 umschlossene Teilfläche) 
Flur 34 Gemarkung Darmstadt, betrachtet. 
Die Flurstücksnummern im Vorhabenbereich wurden seitdem mehrfach geändert und beste- 
hen in dieser Form zum Zeitpunkt der Planaufstellung des Bebauungsplans N 84 nicht mehr. 
Die Grundstückszuschnitte der Untersuchungsbereiche  in den Gutachten liegen so nicht 
mehr vor. Zudem wurden die Untersuchungen großflächiger als der aktuelle Geltungsbereich 
vorgenommen Die Ergebnisse der vorliegenden Altlast enuntersuchungen erstrecken sich 
somit auf den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen  Bebauungsplans N 84, aber auch 
auf außenliegende Flächen. Nachfolgend sind die Erg ebnisse der Untersuchungen in Aus- 
zügen aufgeführt. 
Die Altlastenuntersuchung von 1996 kommt für das aktuelle Flurstück Nr. 362/1 auf Grundla- 
ge von 4 Kernrammsondierungen (RKS) zu dem Ergebnis , dass in Teilbereichen die aufge- 
füllten Böden aufgrund der festgestellten Schwermet allbelastungen als abfallrechtlich belas- 
tet einzustufen sind. Belastungen in Böden in den v orgefundenen Größenordnungen bedür- 
fen keiner akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Boden partien muss das Material jedoch 
geordnet verwertet werden (z. B. zu deponiebautechn ischen Maßnahmen). Für Boden und 
Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungs bedarf festgestellt. Der gewachsene 
Boden ist abfallrechtlich als unbelastet einzustufen. 
Die Ergebnisse der Altlastenuntersuchung (Rammkerns ondierungen, kleinkalibrige Bohrun- 
gen, Schürfe und chemische Analysen) aus dem Jahr 2 000 erstrecken sich nicht explizit auf 
die aktuellen Flurstücke Nr. 362/17, 363 und 364/1.  Die Vorläufer dieser Flurstücke waren 
jedoch Teil der Untersuchungen. Grundsätzlich wurde  festgestellt, dass nicht mit flächigen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 11  
Altlasten im Untergrund zu rechnen ist. Aufgefüllte Böden wurden in allen Aufschlüssen vor- 
gefunden. Es handelt sich dabei um sandig-schluffig e Erdmassen, die mit Ziegel,- Beton- 
und Schlackebruchstücken durchsetzt sind. Die erschlossene Mächtigkeit der Auffüllung be- 
trägt bis 2,5 m.  
 
6.6 Kampfmittel 
Gemäß Bodengutachten (siehe Kapitel 8.5) liegt eine Kampfmittelfreiheit vor. Der Kampfmit- 
telräumdienst des Landes beim Regierungspräsidium D armstadt wird im Rahmen des Be- 
bauungsplanverfahrens beteiligt.  
7 Städtebauliches Konzept 
Planerische Grundlage ist der vorliegende Vorhaben-  und Erschließungsplan des Architek- 
turbüros planquadrat, beauftragt von der "EMON Verm ögensverwaltung GmbH". Der Vorha- 
ben- und Erschließungsplan wurde mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgestimmt. 
 
7.1 Bebauungsstruktur und Art der Nutzungen 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht unter Ber ücksichtigung der stadträumlichen 
Rahmenbedingungen, wie die umgebende Bestandsbebauu ng, Verkehrsflächen und Lärm- 
immissionen, eine fünf- bis sechsgeschossige Blockr andbebauung zuzüglich Staffelge- 
schoss vor. Diese stellt sich nach Nordwesten als R iegelbebauung zum Gewerbe hin dar 
und lockert sich nach Südosten zum Mischgebiet in Einzelbaukörper auf. Im Gebäude an der 
Gräfenhäuser Straße ist eine gewerbliche Nutzung in  Form eines Boardinghouse als Beher- 
bergungsbetrieb vorgesehen (ca. 92 Zimmer), der rüc kliegende Bereich wird mit Wohnnut- 
zung beplant.  
Unter Beachtung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 02.03.2017 (Vor- 
lage Nr. 2017/0031) zur verpflichtenden Realisierun g von gefördertem Wohnungsbau (25 % 
BGF Wohnen für untere Einkommensgruppen und 20 % BG F Wohnen für Haushalte mit 
mittlerem Einkommen) bei allen neuen Wohnbauprojekt en, werden 52 Wohneinheiten für 
diese Zielgruppen realisiert und zusätzlich 47 frei  finanzierte Wohnungen errichtet. Bestand- 
teil des vorgesehenen Wohnungsmix ist auch ein Ante il studentisches Wohnen 
(27 Wohneinheiten). Weiterhin werden in einem Gebäudeteil an der privaten Erschließungs- 
straße Räumlichkeiten für sowohl soziale als auch gewerbliche Nutzungen vorgesehen.  
Ein begrünter Innenhof sichert für die Anwohner Auf enthaltsqualitäten und bietet die Mög- 
lichkeit, einen Nachbarschaftstreff zu schaffen. Di e lange Nord-West-Fassade, die als Rie- 
gelbebauung mit nicht öffenbaren Fenstern zur Absch irmung des Gewerbelärms dient, wird 
mit Vor- und Rücksprüngen in der Fassade gegliedert . Das Gebiet weist eine GRZ von 0,41 
für die Hauptnutzungen auf.

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Seite 12 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
 
Abb. 5: Städtebauliches Konzept (Blick von Gräfenhäuser Straße), Stand Juni 2020 (ohne Maßstab),  
Quelle: planquadrat 
 
Gewerbliche Nutzung (Boardinghouse) 
Der Betrieb soll durch eine Betreibergesellschaft sichergestellt werden. 
Das Vermietungsangebot der Zimmer richtet sich an a nsässige Unternehmen, die ihre Kun- 
den und Mitarbeiter zeitbegrenzt unterbringen möchten. Weiterhin umfasst das Konzept auch 
Personen, die über einen kurzen Zeitraum im Rhein-M ain-Gebiet leben, für diesen aber kei- 
nen eigenen Hausstand gründen und Serviceleistungen für die Dauer des Aufenthalts in An- 
spruch nehmen. Charakterisiert ist die Boardingnutz ung somit durch vorübergehende Über- 
nachtungsmöglichkeiten durch einen ständig wechselnden Personenkreis gegen Entgelt. 
Die Einheiten sind vollmöbliert und mit einem Bett,  Schrank, Schreibtisch und Safe ausge- 
stattet, sodass im Betrieb keine Möbellieferung erf olgen muss. Zur Ausstattung gehören er- 
gänzend ein kleiner Kühlschrank und eine kleine Spü le sowie zusätzlich Gegenstände wie 
Wasserkocher, Mikrowelle und Kaffeemaschine für den  täglichen Gebrauch. Jede Einheit 
besteht aus einem Zimmer mit Duschbad. Weiter ist zusätzlich in jedem Geschoss ein Putz- / 
Lagerraum für die vorgesehenen Serviceleistungen wi e die tägliche Wäsche- und Zimmer- 
reinigung vorgesehen. Täglich ist eine Wäscheservicelieferung eingeplant, die am westlichen 
Eingang des Boardinghouse stattfindet. Die Wäsche, wie Bettwäsche und Handtücher wer-

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Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 13  
den mit einem Transporter (Sprinter o.ä.) gebracht und geholt. Bei einem Boardinghouse ist 
von einem geringeren Umschlag als bei einem Hotel a uszugehen. Dafür sind im Erdge- 
schoss erforderliche Abstellräume und Lagerräume untergebracht.  
Im Erdgeschoss befinden sich verschiedene Nutzungsangebote und -bereiche. Hierzu gehört 
u.a. der Empfang (Rezeption), der im Eingangsbereic h untergebracht ist und gleichzeitig als 
Bar dienen wird. Im hinteren Bereich des Erdgeschos ses rückseitig des Empfangs befinden 
sich die Räumlichkeiten für die Mitarbeiter (Person albereich) und notwendige Räume für die 
täglichen Serviceleistungen (Lagerflächen / Anliefe rung / Wäscheservice). Die Boardingnut- 
zung erfordert zudem einen weiteren Bedarf an Bring diensten. So ist regelmäßig eine Anlie- 
ferung an verpackten Einzelportionen für Lebensmittel (Tee / Kaffee / Gebäck usw.) und Toi- 
letten- / Hygieneartikel (Seifen, Papiertücher usw. ) eingeplant. Die Lieferungen werden 
ebenso am westlichen Eingang entgegengenommen.  
Im Erdgeschoss sind multifunktionale Besprechungsrä ume und ein Gemeinschaftsbereich 
sowie Verweilmöglichkeiten zum Aufenthalt oder zur Einnahme von Mahlzeiten sowie der 
dazugehörige Sanitärbereich angeordnet. Es wird ein  Frühstücksangebot bereitgestellt, wel- 
ches in den Räumlichkeiten im Erdgeschoss eingenommen werden kann. 
Das großzügige Erdgeschoss mit den dort angeordnete n Nutzungsmöglichkeiten besitzt für 
die Gesamtanlage ein besonderes Gewicht und stellt in der räumlichen Struktur des Boar- 
dinghouse einen Schwerpunktbereich dar. Das Boardin ghouse ist durch die beschriebene 
Ausstattung, der Serviceleistungen, Aufteilung der Zimmer und der hausinternen Nutzungs- 
organisation des Erdgeschosses sowie der übrigen Geschosse einem Beherbergungsbetrieb 
gleichzusetzen und daher nicht zur Gründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet. 
In Verbindung mit den typischen Serviceleistungen für Beherbergungen kommt eine gewerb- 
liche Nutzung zum Tragen. 
Die Bar ist für jedermann frei zugänglich. Es sind jedoch keine festen Veranstaltungen oder 
Festivitäten mit Livemusik etc. eingeplant. Insgesamt sind im Innenbereich ca. 35 Plätze zur 
Nutzung vorgesehen. Eine Außenflächenbewirtung erfo lgt nicht. Die Zuwegung der Gäste 
erfolgt analog der Zuwegung zum Boardinghaus. Die A nlieferung erfolgt analog zu den 
Bringdiensten der übrigen Boardingnutzungen. Die Bar ist insgesamt als integrierter Teil des 
Boardingbetriebs zu sehen, die aber auch für Extern e zugänglich ist. Die für das Boarding- 
house nachzuweisenden Stellplätze decken die vorgesehene Barnutzung mit ab.  
Die Zahl der Beschäftigten ist mit 2-4 Personen / V ollzeit vorgesehen. Diese Zahl schließt 
Wochenenden und Urlaubstage ein, so dass durchschni ttlich 2-4 Personen pro Tag in 
3 Schichten als Arbeitskraft vor Ort anwesend sein werden.  
Folgende Öffnungs- und Betriebszeiten sind vorgesehen (ohne Gewähr): 
Öffnungs- und Betriebszeiten: 365 Tage, 24 h 
Somit wird eine 24 h-Besetzung der Rezeption gewährleistet. 
Öffnungs- und Betriebszeiten der Bar: 365 Tage, 8 - 2 Uhr

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Seite 14 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
Die voraussichtliche hausinterne, räumliche Organis ation des Boardinghouses ist dem Vor- 
habenplan (siehe Grundrisse) zu entnehmen. 
 
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Gestalterischer Schwerpunkt bildet, trotz funktionell hoher Anforderungen an die Außenanla- 
gen, die Generierung eines möglichst hohen Grünante ils für den Innenhofbereich und die 
Schaffung von Aufenthaltsqualitäten, damit er allen BewohnerInnen gleichermaßen zur freien 
Verfügung steht.  
Der geplante Innenhofbereich wird in seiner Grundgeometrie und Größe weitestgehend über 
den Städtebau sowie die funktionalen Anforderungen (Feuerwehrumfahrt, Tiefgarage) be- 
stimmt und ist vollständig durch eine Tiefgarage unterbaut. Daher wird für das übergeordnete 
Gestaltungskonzept vor allem eine multifunktionale Gestaltung vorgesehen, die die strenge, 
städtebauliche Geometrie aufbricht und die verschie denen Nutzungsansprüche der Bewoh- 
nerInnen gestalterisch integriert.  
Der Innenhofbereich gliedert sich dabei primär in die Vorzonen und die Erschließungsflächen 
für die Feuerwehr (Fahrgasse). Um die optische Wirk ung der Fahrgasse für die Feuerwehr 
von den funktionalen Anforderungen zu entlasten und  ein natürlicheres Bild zu erzeugen, 
vermitteln wasserdurchlässige Beläge, z.B. Schotter rasen mit Trittplatten, zwischen Spuren 
viel begangener Zugangsbereiche zu weniger begangen en Randbereichen. Notwendige 
Fahrradabstellanlagen und Briefkastenanlagen werden jeweils vor den Hauseingängen her- 
gestellt. Die auf der Erdgeschossebene befindlichen  und notwendigen Licht- und Lüftungs- 
schächte (Zuluft für Tiefgarage) werden nach Möglic hkeit mit Sitzauflagen aus Holz ausge- 
stattet und in die Gestaltung integriert; insbesond ere in den Randzonen, die nicht für die 
Feuerwehr notwendig sind. 
Über den Innenhof (Schächte Haus B1 - B3 gemäß Vorh abenplan) wird nur die Zuluft zur 
Tiefgarage erfolgen. Falls eine natürliche Entlüftung/ Entrauchung nach gutachterlicher Beur- 
teilung (zu einem späteren Zeitpunkt) nicht über die Außenschächte ausreicht, wird eine me- 
chanische Entlüftung herangezogen. Zusätzliche Schä chte müssen an der Außenfassade 
bei Haus B1 – B3 vorgesehen werden. 
Intensiv begrünte Vorzonen mit Gräser- sowie Strauc hpflanzungen, die vor den Wohnungen 
im Erdgeschoss angeordnet sind, bilden einen vegeta tiven (Sicht-) Schutz und einen visuel- 
len Rahmen für die Fahrgasse. Die Randbereiche der Grundstücksflächen sind nicht unter- 
baut; daher besteht hier die Möglichkeit auf die st ädtebauliche Umgebung mit der Freiraum- 
gestaltung zu reagieren und so den bestehenden Baumbestand zu erhalten und ergänzende 
Baumneupflanzungen von großkronigen Bäumen zur Gräf enhäuser Straße hin, sowie im 
Nordosten und Süden zu den Privatgrundstücken vorzusehen.  
Die Seitengassen des Innenhofs sind kleinräumig mit  Spielplatzthemen für U3 und Ü3 be- 
setzt. Nordöstlich zum Bauteil A sind Aufenthaltsbe reiche in Form von Sitzplateaus und mo- 
biler Bestuhlung vorgesehen.

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Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 15  
Die entsprechenden grünordnerischen Festsetzungen, z.B. zur Anzahl der festzusetzenden 
Bäume, werden nach Erstellung des fertigen Umweltbe richts zur Offenlage im Bebauungs- 
planentwurf ergänzt.  
Dach- und Fassadenbegrünung 
Die Flachdächer und geneigten Dächer mit einem Dach neigungswinkel bis zu 10° und ab 
einer Mindestgröße von 10 m² sollen extensiv und da uerhaft begrünt werden. Die Vegetati- 
onsschicht soll eine Mächtigkeit von mindestens 10 - 12 cm aufweisen.  
Für die geplante Fassadenbegrünung in den gemäß Vorhabenplan gekennzeichneten Berei- 
chen sollen Gerüstkletterpflanzen wie z.B. Clematis  armandii (Immergrüne Clematis) ge- 
pflanzt werden.  
Entsprechende Festsetzungen sind im Bebauungsplanentwurf vorzusehen und werden nach 
Abstimmung mit den städtischen Ämtern zur Offenlage ergänzt. 
Materialien 
Für eine homogene Gestaltung der Außenanlagen soll ein einheitlicher Belag gewählt wer- 
den, der dem gesamten Bereich einen ruhigen, unaufgeregten Grundtonus gibt.  
Trotz der hohen funktionalen und technischen Anforderungen soll die Gestaltung einen mög- 
lichst geringen Versiegelungsgrad erzielen. Daher s ind insbesondere wasserdurchlässige 
Beläge in den Funktionsbereichen für die Feuerwehr (Schleppkurven Feuerwehrumfahrt, 
Feuerwehraufstellflächen) sowie teilweise auch für die notwendigen Fahrradabstellanlagen 
sowie die Pkw-Stellplätze vorgesehen, die den versc hiedenen Anforderungen gerecht wer- 
den.  
Dabei bilden Bereiche mit Schotterrasen und Trittpl atten unterschiedlicher Längen "grüne 
Belagsränder" mit trittstabilen - und in Ausnahmefä llen - befahrbarer Vegetation zur Fahr- 
gasse hin sowie im Bereich der erforderlichen Aufstellflächen zwischen den Neubauten.  
Vegetation 
Da die Erdgeschosszone im Innenhofbereich vollständ ig von der Tiefgarage unterbaut wird 
und nur in den Randbereichen ab Außenkante der Neubauten ein Bodenanschluss ausgebil- 
det wird, ergibt sich hieraus ein übergeordnetes Ge staltungs- und Pflanzkonzept: insbeson- 
dere in den Randbereichen mit Bodenanschluss werden Neupflanzungen von Solitärbäumen 
vorgesehen und in einer erlebbaren Größe (mind. StU 18 bis 20 cm) gepflanzt.  
Für die Ausführung einer intensiven Begrünung mit G räsern, Stauden und Sträuchern soll 
eine Erdüberdeckung über der Tiefgarage von 80 cm ausreichend dimensioniert werden. 
Für die Vorzonen zu den Erdgeschosswohnungen hin, s ollen intensiv begrünte Flächen- 
pflanzungen mit Gräsern, immergrünen Stauden und Bo dendeckern mit Solitärgehölzen im 
Übergang zum Innenhof vorgesehen werden. Der Baumbestand soll weitestgehend erhalten 
bleiben.  
Grünordnerische Festsetzungen werden zur Offenlage im Bebauungsplanentwurf ergänzt.

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Seite 16 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
7.3 Erschließung und ruhender Verkehr  
Äußere Erschließung 
Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt über die private Verkehrsfläche im nordöst- 
lichen Bereich, die sich in Verlängerung des Benzweges befindet und über Baulasten öffent- 
lich-rechtlich bis zur Leydheckerstraße gesichert i st. Zufahrten von privaten PKW von der 
Bundesstraße B 3 (Gräfenhäuser Straße) sind zu verm eiden, um den Verkehrsfluss der 
übergeordneten Verkehrsstraße nicht durch abbiegend en und auffahrenden Verkehr zu be- 
einträchtigen.  
Innere Erschließung 
Im Bereich der privaten Verkehrsfläche in Verlänger ung des Benzweges befindet sich die 
Zufahrt der geplanten Tiefgarage, sodass keine Durc hfahrt des Plangebiets für den PKW-
Verkehr vorgesehen ist. Der innere Bereich des Plan gebiets / der aufgebrochenen Block- 
randstruktur wird ausschließlich fußläufig erschlossen.  
Ruhender Verkehr 
Der ruhende Verkehr wird hauptsächlich durch die ge plante Tiefgarage mit 94 Stellplätzen 
(98 Stellplätze sind gemäß aktueller Einstellplatzs atzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
für das Vorhaben erforderlich) abgewickelt, die aus gehend von der privaten Verkehrsfläche 
erschlossen wird. Weiterhin werden entlang der priv aten Verkehrsfläche, nördlich der Bau- 
körper, 6 weitere Stellplätze als Senkrechtparker angeordnet.  
Die verkehrstechnische Erschließung mit dem Bemessu ngsfahrzeug (3-achsiges Müllfahr- 
zeug) ist gegeben. Es wird ein Straßenaufbau nach R StO 12 mit der Belastungsklasse 0,3 
und einem Aufbau von insgesamt 40 Zentimeter empfohlen. Eine Durchfahrt mit den Entsor- 
gungsfahrzeugen durch das Quartier ist jedoch nicht vorgesehen. 
Feuerwehr 
Um den vorgeschrieben Brandschutz zu gewährleisten, sind Feuerwehrzufahrten sowohl von 
der privaten Verkehrsfläche von Norden als auch von  der Gräfenhäuser Straße von Süden 
durch den Innenhof vorgesehen. Entlang der geplante n Feuerwehrzufahrt im Innenhof wird 
die Bodenstruktur in einer befestigten Form erfolgen, so dass ein reibungsloses An- und Ab- 
fahren möglich ist.  
Fahrräder 
An den Eingangsbereichen im Norden und Süden des Pl angebiets sowie im Innenhof wer- 
den Stellflächen für Fahrräder mit insgesamt 62 Ste llplätzen angeordnet. Zusätzlich befindet 
sich eine größere Fläche für den Radverkehr in einem Außenraum im Erdgeschoss der west- 
lichen Blockrandbebauung. Hier können 28 Fahrräder untergebracht werden. Zudem sind in 
der Tiefgarage Abstellmöglichkeiten für 199 Fahrräd er vorgesehen, sodass die gemäß Ein- 
stellplatzsatzung insgesamt 289 erforderlichen Stellplätze für Fahrräder im Plangebiet errich- 
tet werden.

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Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 17  
Fußgänger 
Das Plangebiet kann intern über den barrierefreien Innenhof fußläufig erschlossen werden 
und ist über die Gräfenhäuser Straße oder die priva te Verkehrsfläche im Nordosten an an- 
grenzende Quartiere angeschlossen. 
 
7.4 Technische Infrastruktur 
Im Rahmen der Erarbeitung eines Erschließungskonzep ts (Erschließungskonzept zum vor- 
habenbezogenen Bebauungsplan N 84 „ Gräfenhäuser Straße 71“ in Darmstadt, Umweltpla- 
nung Bullermann Schneble GmbH, 24. Juni 2020) wurde eine Bestandsrecherche hinsicht- 
lich der folgenden infrastrukturellen Medien durchgeführt: 
 Schmutzwasser- und Regenwasserableitung 
 Trinkwasserversorgung 
 Strom- und Gasversorgung 
 Telekommunikation, sonstige Datennetze 
 Wertstoffentsorgung 
In der Gräfenhäuser Straße befindet sich ein Mischw asserkanal DN 500 in den Schmutz- 
wasser eingeleitet werden kann.  
Der erwartete Schmutzwasseranfall wird mit zirka 0, 5 Liter pro Sekunde abgeschätzt und 
kann von der Schmutzwasserkanalisation in der Gräfe nhäuser Straße aufgenommen wer- 
den. 
Die Versorgung des Plangebiets mit Gas und Telekomu nikation ist für die geplante Bebau- 
ung grundsätzlich gegeben. 
Die Trink- und Löschwasserversorgung kann durch die beiden angrenzenden Trinkwasserlei- 
tungen der e-netz Südhessen bereitgestellt werden. Allerdings ist ein zusätzlicher Hydrant in 
der Privatstraße vorzusehen. 
Nach Angaben des örtlichen Wertstoffunternehmens EAD besteht die Möglichkeit die Wohn- 
häuser konventionell anzufahren und die verschieden  Wertstofffraktionen in regelmäßigen 
Abständen einzusammeln. Trotzdem wurde im Rahmen de r Planung eine semi-zentrale Va- 
riante bevorzugt. Die Fraktionen Papier, Wertstoff und Restmüll sollen an zentralen Plätzen 
auf dem Areal eingesammelt werden. Die Fraktion Bio müll kann, bei Bedarf, für die Wohn- 
quartiere bereitgestellt werden. 
So ist entlang des Privatwegs im nördlichen Grundst ücksbereich ein Müllstandort (Unterflur- 
container) vorgesehen. Ein weiterer Müllstandort wi rd an der Gräfenhäuser Straße im Ein- 
gangsbereich zum Plangebiet platziert. Nach Mitteil ung des EAD (Email vom 29.06.20) sind 
die vorgesehenen Standplätze grundsätzlich anfahrbar und nach derzeitigem Stand hinsicht- 
lich der Leerung auch realisierbar. Eine Durchfahrt  mit den Entsorgungsfahrzeugen durch 
das Quartier ist nicht vorgesehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 18 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
Niederschlagswasser 
Gemäß der Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt  (Geotechnischer Bericht Nr. 1b 
„Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfenhäuser Straße 71 “) ist das auf dem Grundstück 
anfallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Durch die o.g. Bodenuntersuchungen 
wurde eine Durchlässigkeit von zirka 1 x 10 -5 m/s festgestellt. Gemäß der beispielhaften Be- 
messung einer Versickerungsanlage für ein Wohngebäu de kann eine gezielte entwässe- 
rungstechnische Versickerung, z. B. in einer Rigole , mit einer Sohlfläche von zirka 18 m² 
erfolgen. Bei einer Muldenversickerung ist eine Fläche von zirka 33 m² erforderlich. Abfluss- 
wirksame befestigte Flächen und Niederschlagsabflüs se von der Tiefgaragendecke wurden 
in dieser Berechnung nicht berücksichtigt. 
Energieversorgung 
Das Grundstück ist voll erschlossen. Es liegt kein Anschluss an die Fernwärmeversorgung 
vor. Die Energieversorgung des Vorhabens kann sowohl über Wärmepumpen als auch Gas-, 
Mittel- und Niederdruckleitungen erfolgen. Anschlus smöglichkeiten liegen vor. Welche der 
verfügbaren Optionen gewählt wird, wird in einem En ergiekonzept dargelegt, das zur Offen- 
lage ausgearbeitet wird. 
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist sichergestellt.  
8 Gutachten und Fachplanerbeiträge 
Der Bebauungsplan wird durch mehrere Gutachten gest ützt. Hierbei werden insbesondere 
die Themen Verkehr, Artenschutz, Bodenverhältnisse und Schallschutz betrachtet sowie 
Abschätzungen zur lokalklimatischen Situation vorgenommen.  
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die Be lange des Umweltschutzes zu berück- 
sichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Dafür ist eine Umweltprüfung durchzuführen, in welcher 
die Auswirkungen der Bebauungsplanumsetzung ermitte lt, beschrieben, bewertet und in 
Form eines Umweltberichtes dokumentiert werden (§ 2  Abs. 4 BauGB). Die nachfolgend 
aufgeführten Gutachten sind Grundlage für den Umweltbericht. In dem Umweltbericht (Teil B 
der Begründung) werden die Umweltauswirkungen geprü ft und dargestellt. Der Umweltbe- 
richt wird zur Offenlage ergänzt. 
Aufgrund der Planungsdauer und des Bearbeitungszeit raums des Vorhabens und der Plan- 
unterlagen (Vorhaben- und Erschließungsplan, Gutachten) sowie der Auswirkungen der Co- 
vid-19 Pandemie haben sich einige Informationen und  Beschreibungen in den Gutachten 
und Unterlagen zwischen ihrer Erstellung und Einrei chung zur Darlegung überholt. Eine et- 
waige Klarstellung von Begrifflichkeiten sowie eine  abschließende Harmonisierung aller 
Sachverhalte und Angaben erfolgt zur Offenlage des Bebauungsplans.  
 
8.1 Fachgutachten Verkehr  
An der Gräfenhäuser Straße in Darmstadt soll ein Ba uvorhaben mit überwiegend Wohnbe- 
bauung sowie einem Boarding House und Räumlichkeiten für eine soziale Einrichtung erstellt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 19  
werden. In einem Fachbeitrag Verkehr, der durch das  Planungsbüro von Mörner (Fachbei- 
trag Verkehr, Bauvorhaben Gräfenhäuser Straße, Stadt Darmstadt; November 2020) für das 
Vorhaben erstellt wurde, ist die Erschließung zu klären. 
Ausgehend vom prognostizierten Tagesverkehrsaufkommen von rund 540 Kfz/Tag kann auf 
die nachmittägliche Spitzenstunde rückgeschlossen w erden. Diese liegt erfahrungsgemäß 
bei rund 10 % des Tagesverkehrs. Damit ist in der S pitzenzeit am Nachmittag mit rund 60 
zusätzlichen Kfz-Fahrten im Querschnitt zu rechnen.  In der Aufteilung sind hier ca. 40 Kfz-
Fahrten dem rückfließenden Berufsverkehr zuzurechne n und 20 Kfz-Fahrten dem ausflie- 
ßenden Freizeit- und Besorgungsverkehr. 
Die Leydheckerstraße wird somit mit bis zu 60 Kfz-F ahrten zusätzlich belastet. Die Leyd- 
heckerstraße ist an beiden Enden über signalgeregel te Knoten mit dem weiterführenden 
Netz verknüpft. Die zusätzlich zu verkraftenden Ver kehrsmengen sind so gering, dass sie in 
Relation zu den bestehenden Belastungen der Knoten mit den normalen Schwankungsbrei- 
ten von Belastungen (+/- 10 %) abgedeckt sind. Geso nderte Leistungsfähigkeitsnachweise 
sind nicht erforderlich – die Leistungsfähigkeit ist gewährleistet. 
Im vorliegenden Gutachten ist unabhängig von der An zahl erforderlicher Stellplätze von ei- 
nem fiktiven Verkehrsaufkommen des MIV ausgegangen worden. Für die Anzahl erforderli- 
cher Stellplätze ist für die baurechtliche Planung zunächst von der gültigen Stellplatzsatzung 
auszugehen. Die Verkehrsprognose selbst berücksicht igt allerdings bereits die besondere 
Lage des Bauvorhabens, so dass insbesondere über de n Modal Split hier Abschläge einbe- 
rechnet sind. Maßgeblich für das Bauvorhaben ist di e Berücksichtigung der Fahrradinfra- 
struktur (nach Einstellplatzsatzung der Wissenschaf tsstadt Darmstadt) sowie die leichte Er- 
reichbarkeit der Fahrradabstellmöglichkeiten; inklusive Flächen für Lastenfahrräder.  
Grundsätzlich ist das Bauvorhaben über die Leydheck erstraße gut erschlossen und leis- 
tungsfähig angebunden. Weitere begleitende Maßnahme n sind aus Sicht der Verkehrspla- 
nung nicht erforderlich.  
 
8.2 Fachgutachten Artenschutz 
Durch das Fachbüro Faunistik und Ökologie  wurde ein Artenschutzbeitrag (Faunistische Un- 
tersuchung und Artenschutzbeitrag zum vorhabenbezog en Bebauungsplan Darmstadt N 84 
„Gräfenhäuser Straße 71“, Oktober 2020) für das Vorhaben erstellt. 
Im Artenschutzbeitrag sind die artenschutzrechtlichen Anforderungen abzuarbeiten, die sich 
aus den einschlägigen europäischen Richtlinien, der  Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-
RL) und der Vogelschutz-Richtlinie (VS-RL), sowie a us der nationalen Gesetzgebung 
(BNatSchG) ergeben. Die Ergebnisse der artenschutzr echtlichen Prüfung werden in dem 
vorliegenden Artenschutzbeitrag dargelegt. Artensch utzrechtlich erforderliche Maßnahmen 
werden in das Bebauungsplanverfahren integriert.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 20 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
Ergebnis 
Zusammenfassung der Konfliktanalyse 
In der Konfliktanalyse und Wirkungsprognose wurden bei einer Fledermausart (Zwergfle- 
dermaus) des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und bei einer europäisch geschützten Vogelart 
(Klappergrasmücke) die Verbotstatbestände des BNatS chG in je einem Prüfbogen abge- 
prüft. Für sieben allgemein häufige Vogelarten wurde die Prüfung der Verbotstatbestände im 
Rahmen einer vereinfachten Prüfung vorgenommen. Als  Ergebnis wurde festgestellt, dass 
die Verbotstatbestände des BNatSchG durch das Vorha ben nicht eintreten und eine Aus- 
nahme nach § 45 BNatSchG nicht erforderlich ist, we nn die Vermeidungs- und vorgezoge- 
nen Ausgleichsmaßnahmen eingehalten werden: 
 Eingriffe in Gehölze und Entfernung von Gehölzen u nd Gebüschen für die Baufeld- 
freimachung nur außerhalb der Brutzeit. 
 Abbruch von Gebäuden außerhalb der Brutzeit von Ok tober bis Februar. Bei einem 
Abbruch von März bis September ist eine vorherige Gebäudekontrolle notwendig. 
Maßnahmen zur Sicherung der ökologischen Funktion von Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
Für alle Arten, auch aus anderen Gruppen, wie z. B.  Mollusken, Krebse und Tagfalter, wur- 
den aufgrund der Kenntnisse aus der Kartierung und der Literatur, also dem Fehlen der Ar- 
ten bzw. geeigneter Lebensräume sowie der Vorhabens charakteristik, erhebliche Beein- 
trächtigungen von vorneherein ausgeschlossen. 
Empfehlung weiterer Maßnahmen zur Förderung der Artenvielfalt 
Bei der Bebauung sollten generell künstliche Nisthi lfen für die in Hessen im Rückgang be- 
findliche Gebäudebrüter Haussperling und Mauersegle r eingeplant werden. Der Einbau sol- 
cher Elemente trägt dazu bei, die Biodiversität in Darmstadt zu erhalten bzw. zu fördern und 
ist als aktiver Naturschutz mit Maßnahmen zur Wahrung bzw. Verbesserung des Erhaltungs- 
zustandes von Arten anzusehen. 
Der Einbau von wartungsfreien Quartieren kann auch helfen, die Situation für Fledermäuse 
zu verbessern. Für die spätere Beleuchtung des Geländes sollte ein Konzept erstellt werden, 
in dem die Anwesenheit von Fledermäusen und anderen  nachtaktiven Tieren berücksichtigt 
wird. Die Lichtquellen dürfen nicht zu einer Lockfa lle z.B. für Käfer und Schmetterlinge (in- 
sektenfreundliche Beleuchtung) werden. Zudem sind die Empfehlungen zur Verwendung von 
Glas an den Gebäuden zu beachten, um den Anflug und  damit den Tod von europäisch ge- 
schützten Vogelarten zu vermeiden. 
Gutachterlich vorgeschlagene Maßnahmen zur Förderung der Artenvielfalt werden zur Offen- 
lage in die Bebauungsplanunterlagen aufgenommen.

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Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 21  
8.3 Studie zur lokalklimatischen Situation 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sollen die lo kalklimatischen Auswirkungen der 
vorgesehenen Bebauung untersucht werden. Hierfür wu rde von dem Büro iMA Richter & 
Röckle GmbH & Co. KG eine Studie (Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Bes on- 
nungssituation der geplanten Bebauung im Rahmen des VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, 
Darmstadt; 17. Juni 2020)  angefertigt. 
Thermische Verhältnisse 
Durch die vorhandene Bebauung und die Versiegelung von Lagerflächen heizt sich das 
überplante Gebiet an sonnigen Tagen stark auf. Durch die Wärmespeicherwirkung nimmt die 
Temperatur in den Nachtstunden nur langsam ab. 
Die Planung sieht eine Bebauungsverdichtung in Form  einer Blockrandbebauung vor. Die 
Gebäudehöhen liegen zwischen 15,2 m und 22,5 m. Gle ichzeitig wird die Durchgrünung im 
Gebiet verbessert. 
Durch Verschattungen gibt es im Planfall Bereiche, die sich tagsüber weniger aufheizen als 
im Bestandsfall. Es gibt aber auch mehr Gebäudefläc hen, die besonnt werden und sich auf- 
wärmen. Durch die Horizonteinschränkung (=Verringerung der effektiven Sonnenscheindau- 
er durch Hindernisse) der geplanten Bebauung ist da s nächtliche Abkühlpotenzial reduziert. 
Ziel muss sein, die Wärmespeicherung der Gebäude un d Oberflächen gering zu halten. Die 
Gebäude sollten hinsichtlich der Wärmedämmung die a ktuellen Anforderungen der EnEV 
(Anm.: jetzt GEG ) erfüllen oder darüber hinausgehen. Die besonnten Oberflächen heizen 
sich tagsüber zwar stark auf, kühlen nachts aber au ch rasch ab, da der Wärmespeicherterm 
geringer ist als im Bestand oder bei konventioneller Bauweise. 
Ferner wären eine Fassadenbegrünung der Süd- und We stfassaden sowie eine Dachbegrü- 
nung hilfreich, um die Aufheizung zu reduzieren. Be i der Fassadenbegrünung haben vorge- 
hängte, hinterlüftete Systeme Vorteile. 
Helle Anstriche reduzieren zudem die Aufheizung, da  sie einen Großteil der kurzwelligen 
Strahlung reflektieren. 
Durchlüftung 
Das Plangebiet liegt in einem Gewerbegebiet und ist Immissionen aus Gewerbe und Straßen 
verkehr ausgesetzt. Durch die Riegelbebauung wird e ine Abschirmung von Lärm und Luft- 
schadstoffen bewirkt, so dass Im Innenhof diesbezüg lich nur geringe Belastungen zu erwar- 
ten sind. 
Allerdings bedingt die dreiseitig umschließende Bebauung auch eine Reduktion der Durchlüf- 
tung des Innenhofes. Dies kann dort zu einem schlec hteren Abtransport von thermischen 
oder lufthygienischen Belastungen führen. Deshalb sollten sich im Innenhof keine Luftschad- 
stoffquellen befinden. Insbesondere die Entlüftung von Tiefgaragen sollte nicht in den Innen- 
hof erfolgen.  
Zur Minimierung der thermischen Belastung ist auf e ine gute Durchgrünung des Innenhofes 
zu achten. Weitere Empfehlungen sind helle Anstriche oder Fassadenbegrünung. Die Errich-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 22 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
tung der Gebäude nach EnEV-Standard oder besser red uziert zudem die Wärmespeiche- 
rung der Gebäude, so dass sie in den Nachtstunden schneller abkühlen als z.B. Gebäude im 
Altbestand.  
Besonnung 
Eine planungs- oder bauordnungsrechtlich verbindlic he gesetzliche Definition für eine aus- 
reichende Besonnung gibt es nicht. Vor allem für Wo hn- und Kinderzimmer ist eine ausrei- 
chende Besonnung erforderlich, da sie zur Gesundheit und zum Wohlbefinden beiträgt.  
Die Bewertung hängt auch vom Schnitt der Wohnung ab . So gilt eine Wohnung als ausrei- 
chend besonnt, wenn wenigstens ein Aufenthaltsraum einer Wohnung ausreichend besonnt 
ist. Um alle Wohnungen im Sinne der DIN EN 17037 au sreichend zu besonnen, wurde die 
Grundrissorientierung der beiden Punkthäuser (C1 un d C2) optimiert. Lediglich eine Einheit 
im EG des nördlichen Punkthauses (Haus C1) liegt un ter der Besonnungsdauer von 1,5 
Stunden. Um die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu sichern, wird hier eine andere 
Nutzung als das dauerhafte Wohnen bzw. Arbeiten vorgesehen. 
Aktuell wurde die Höhe einiger Gebäude geringfügig erhöht. Die Berechnungen basieren auf 
Höhen der Punkthäuser von 17,8 m, die jetzt auf 18,0 m angehoben wurden. Dies führt nicht 
zu relevanten Änderungen der Besonnungsdauer und auch nicht zu einer Änderung der Be- 
wertungen. 
Fazit: 
Die Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnungssituation der geplanten Be- 
bauung macht deutlich, dass aufgrund der Rahmenbedi ngungen (Verkehrs- und Gewerbe- 
lärm) und der ungünstigen Ausrichtung des Grundstüc ks den Möglichkeiten einer besseren 
Belichtung sowie einer guten Durchlüftung Grenzen g esetzt sind. Die Riegelbebauung zum 
Gewerbe und zur Gräfenhäuser Straße bewirkt zwar ei ne Abschirmung von Lärm und Luft- 
schadstoffen für den Innenhof, allerdings bedingt s ie auch eine Reduktion der Durchlüftung 
des Innenhofbereiches sowie eine geringere Besonnung für einzelne Wohnungen.  
Durch eine gute Durchgrünung des Innenhofes, helle Anstriche und Fassadenbegrünung soll 
die Überwärmung reduziert und das Lokalklima verbessert werden. 
 
8.4 Bodengutachten 
Durch das Büro Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajewski wu rden für die Baumaßnahme Baugrund- 
untersuchungen durchgeführt, deren Ergebnisse im vo rliegenden Baugrund- und Grün- 
dungsgutachten (Geotechnischer Bericht Nr. 1b, Neubau Wohnbebauung  Darmstadt, Grä- 
fenhäuser Straße 71 Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajews ki; Stand 30.06.2020)  dokumentiert 
sind. 
Ergebnis 
Der in der geplanten Gründungstiefe (ca. 3 m unter Gelände) anstehende Baugrund ist 
gründungstechnisch i. A. als gut geeignet zu bezeic hnen. Die i. A. anstehenden Fein- und 
Mittelsande weisen eine mitteldichte Lagerung auf, womit eine vergleichsweise hohe Festig-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 23  
keit und geringe Verformbarkeit vorliegt. Allerding s sind lokal tiefer reichende Lockerzonen 
bzw. ein vermuteter tiefer reichender ehemaliger Ba chgraben vorhanden. In DPH 2 wurden 
diese wenig tragfähigen Böden mit Schlagzahlen N 10 (DPH) = 0…2 bis in 3,7 m Tiefe unter 
Gelände erkundet. Diese Böden weisen für die geplan te Gründungsmaßnahme keine aus- 
reichende Tragfähigkeit bzw. Steifigkeit auf.  
Neben der Tragfähigkeit und Verformbarkeit des Baugrundes ist beim Entwurf der Gründung 
das Abdichtungskonzept der erdberührten Flächen zu berücksichtigen. Das Grundwasser 
steht deutlich unter der angenommenen Gründungssohl e (ca. 3 m unter Gelände) an. Es 
muss jedoch damit gerechnet werden, dass in niederschlagsreichen Zeiten Sickerwasser auf 
schluffigen Zwischenlagen der oberflächennah anstehenden Böden temporär als Stauwasser 
anfällt. 
In Abwägung der verschiedenen Planungsaspekte werden folgende Gründungs- und Abdich- 
tungsmaßnahmen empfohlen: 
Mit dem Aushub der Baugrube ist der Baugrund ergänz end auf die oben beschriebenen 
Schwächezonen zu prüfen. Locker gelagerte nichtbind ige sowie sämtliche bindige Böden 
sind vollständig auszukoffern und gegen verdichtung sfähiges Kiessandmaterial auszutau- 
schen. Hierzu können die anstehenden Fein- und Mitt elsande verwendet werden, die als 
Aushubboden zu separieren und zur späteren Wiederverwendung seitlich zu lagern sind. Der 
Bodenaustausch ist lagenweise (d≤ 30 cm) einzubring en und auf D Pr ≥ 1,0 zu verdichten. 
Die erzielte Verdichtung ist mit Plattendruckversuchen/ Densitometermessungen nachzuwei- 
sen. Der Baugrundsachverständige ist in die Festleg ung der Bodenaustauschmaßnahmen 
einzubinden. 
Das Aushubplanum ist flächig nachzuverdichten. Die Gründungsplatte kann anschließend 
mit einer Sauberkeitsschicht unmittelbar in den anstehenden Sanden abgesetzt werden. 
Es wird empfohlen, das Untergeschoss der Wohnanlage (Tiefgarage) in Anbetracht der stark 
unterschiedlichen Gebäudehöhen und unter Berücksich tigung möglicher, beim Baugru- 
benaushub nicht feststellbarer Schwächezonen im Unt ergrund als steifen Stahlbetonkasten 
auszubilden. 
Die Bodenplatte und die erdberührten Kellerwände so llten aus wasserundurchlässigem Be- 
ton der Beanspruchungsklasse 2 gemäß der DafStb- Ri chtlinie „Wasserundurchlässige Bau- 
werke aus Beton“ hergestellt werden. Dies bedingt, dass zeitweise aufstauendes Sickerwas- 
ser an den erdberührten Flächen zu vermeiden ist. H ierzu ist die Arbeitsraumverfüllung kon- 
sequent mit gut wasserdurchlässigen Sanden vorzuneh men, wozu sich entsprechend sepa- 
rierte und zunächst seitlich gelagerte Aushubböden eignen. 
Versickerungsfähigkeit der Böden 
Eine Versickerung von Niederschlagswässern ist in den anstehenden Böden technisch mög- 
lich. Die Wasserdurchlässigkeit des sandigen Unterg rundes wurde zu ca. 1 bis 2×10 -4 m/s 
ermittelt. Der Flurabstand des Grundwasserspiegels beträgt ≥ ca. 7 m. Die Machbarkeit bzw.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 24 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
Zulässigkeit einer Versickerung unter den geltenden  Randbedingungen ist vom Fachplaner 
zu klären.  
Weiterführende Angaben zum Baugrund und zur Gründun g finden sich im Geotechnischen 
Bericht (4). 
 
8.5 Schalluntersuchung 
Durch das Büro Grebner Ingenieure GmbH wurde ein Gu tachten (Vorhabenbezogener Be- 
bauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - Schalli mmissionsschutz Gutachten, Stand 
23.06.2020) zum Schallimmissionsschutz zur Gewährleistung gesu nder Wohn- und Arbeits- 
verhältnisse im Plangebiet gemäß § 6 Abs. 1 BauGB erstellt.  
Ergebnis 
Im Gutachten wird die geplante Bebauung "Gräfenhäus er Straße" (Vorhabenbezogener Be- 
bauungsplan N 84) in Darmstadt schalltechnisch bewertet. Im Plangebiet sollen überwiegend 
Wohnungen realisiert werden. Ferner auch ein Boardi nghouse als Beherbergungsstätte und 
Räumlichkeiten für eine soziale Nutzung. Die Festsetzung zur Art der Nutzung soll in sonsti- 
ger Weise gemäß § 12 Abs. 3a BauGB erfolgen. Für di e schalltechnische Beurteilung wird 
aus schalltechnischer Sicht unter Würdigung der Ges amtsituation von der Schutzbedürftig- 
keit eines Mischgebietes (MI) ausgegangen.  
Lärmquellen sind insbesondere die Gräfenhäuser Stra ße und die weiteren umliegenden 
Straßen. Ferner sind die umliegenden gewerblichen Anlagen gemäß TA Lärm zu berücksich- 
tigen. Die einzelnen Schallquellen werden in ein Re chenmodell überführt und die Schal- 
limmissionen berechnet. Durch den Verkehrslärm werd en am Tag Beurteilungspegel Lr von 
46 dB(A) bis 72 dB(A) und in der Nacht 39 dB(A) bis  65 dB(A) berechnet. Die Orientierungs- 
werte der DIN 18005 werden an mehreren Fassaden übe rschritten. Teilweise werden die 
Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV (Abwägungsschwelle) überschritten. Die berechne- 
ten Beurteilungspegel sind für alle Geschosse in Anlage A des Gutachtens dargestellt.  
Durch den Gewerbelärm werden Beurteilungspegel Lr a m Tag zwischen 40 dB(A) und 
60 dB(A) und in der Nacht zwischen 30 dB(A) und 55 dB(A) berechnet. Der Richtwert am 
Tag in Höhe von 60 dB(A) wird an allen Immissionsor ten erfüllt. In der Nacht wird der Richt- 
wert in Höhe von 45 dB(A) an den überwiegenden Immi ssionsorten erfüllt. Dort, wo die Im- 
missionsrichtwerte überschritten werden, sind Schallschutzmaßnahmen zu treffen. 
An den Fassaden mit Überschreitungen der Immissions richtwerte nach TA Lärm dürfen kei- 
ne maßgeblichen Immissionsorte nach TA Lärm entstehen. Dies kann beispielsweise sicher- 
gestellt werden durch entsprechende Grundrissorient ierungen z.B. nicht schutzbedürftige 
Aufenthaltsräume zur lärmgewandten Seite oderdurchgesteckte Wohnungen mit nicht öffen- 
baren Fenstern bzw. Kastenfenstersystemen. Hierfür werden in dieser Bearbeitung ver- 
schiedene Hinweise formuliert, die im Vorhaben- und  Erschließungsplan bereits übernom- 
men wurden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 25  
Die berechneten Beurteilungspegel sind für alle Ges chosse in Anlage B des Gutachtens 
dargestellt. Aus den Beurteilungspegeln der gesamte n Geräuscheinwirkungen werden die 
Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 bestimmt. Die erfor derlichen Lärmpegelbereiche sind in 
Anlage C des Gutachtens dargestellt. Es wird empfoh len, keinen niedrigeren Lärmpegelbe- 
reich als Lärmpegelbereich III festzusetzen. Zur Of fenlage werden entsprechende Festset- 
zungen als Schallschutzmaßnahmen in den Bebauungsplanentwurf übernommen. 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass die vorhan dene Planung auf die verschiedenen 
Geräuscheinwirkungen reagiert, was aus schalltechnischer Sicht positiv zu bewerten ist. 
Ferner wurde auf Basis von vier städtebaulichen Var ianten (Varianten als geschlossene 
Blockrandbebauung, ausschließlich Riegelbebauung, R iegelbebauung mit verschiedenen 
Einzelbaukörpern) mit der planungsrechtlich zulässigen Nachbarbebauung eine schalltechni- 
sche Beurteilung durchgeführt. Die Variante 4 wird für die weiteren Planungen berücksichtigt, 
da sie sich in Verbindung mit den Ergebnissen des l okalklimatischen Gutachtens als bevor- 
zugte Variante darstellt. Die Untersuchungen zeigen , dass durch die Nachbarbebauungen 
Pegelerhöhungen durch Reflexionen von bis zu 2 dB(A) möglich sind. Dies wird bei der Dar- 
stellung der Lärmpegelbereiche im Bebauungsplanentwurf zur Offenlage berücksichtigt wer- 
den. 
Der Vorhaben- und Erschließungsplan reagiert somit insgesamt auf die gutachterlichen 
Feststellungen durch einen an Schallschutzerfordern isse angepassten städtebaulichen Ent- 
wurf. Das Plangebiet ist sowohl durch gewerblichen Lärm als auch durch Lärm der öffentli- 
chen Straßen belastet. Auf Grund der Lärmbelastung aus dem Gewerbe, insbesondere in 
westlicher Richtung, ist eine Wohnbebauung nur unte r Berücksichtigung lärmtechnischer 
Maßnahmen (Schallschutzmaßnahmen wie Grundrissorientierung, Lüftungsanlagen, Vergla- 
sung Außenwohnbereiche) möglich. Die dargestellte Gebäudekonstellation (Riegelbebauung 
zum Gewerbe im Nordwesten und zur Gräfenhäuser Straße im Südwesten) eignet sich nach 
gutachterlicher Untersuchung, um die lärmtechnischen Anforderungen der TA Lärm zu erfül- 
len und die Orientierungswerte DIN 18005 für mischg ebietsähnliche Nutzungen einzuhalten. 
Dabei ist die Riegelbebauung zum Gewerbe im Westen mit Fenstern als Festverglasung und 
durchgesteckten Wohnungen mit öffenbaren Fenstern zur lärmabgewandten Seite auszufüh- 
ren. 
Konkrete gutachterliche Festsetzungsvorschläge zum Schutz vor Schallimmission werden 
nach Erstellung des fertigen Schallgutachtens zur Offenlage des Bebauungsplans ergänzt. 
9 Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetr achtung 
Eine flächenscharfe Bilanzierung kann im jetzigen P lanungsstand noch nicht vorgenommen 
werden, so dass die Eingriffs- / Ausgleichsbilanz n och nicht vorliegt. Eine nähere Betrach- 
tung erfolgt zur Offenlage des Bebauungsplans im Umweltbericht.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 26 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
10 Aussicht auf die planungsrechtlichen Festsetzung en des vorhabenbezo- 
genen Bebauungsplans 
Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauu ngsplan gem. § 12 BauGB aufge- 
stellt. Die Planzeichnung zum Bebauungsplan, textli che Festsetzungen und die dazugehöri- 
ge Begründung mit Umweltbericht werden zur Offenlag e gem. § 3 Abs. 2 und 
§ 4 Abs. 2 BauGB, der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange, zur Stellungnahme vorgelegt.  
Im Folgenden werden die beabsichtigten planungsrech tlichen Festsetzungen auf Grundlage 
des vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) kurz erläutert. Es wird ein quali- 
fizierter Bebauungsplan erstellt, der im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB Festsetzungen über 
die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die über baubaren Grundstücksflächen und die 
örtlichen Verkehrsflächen (Erschließung) enthält. W eiterführende Festsetzungsinhalte erge- 
ben sich aus dem zugrunde liegenden Vorhaben- und Erschließungsplan. Die Ausführungen 
zu den vorgesehenen Regelungsinhalten zeigen die beabsichtigte Planungsrichtung auf. 
 
10.1 Art der baulichen Nutzung  
Es ist vorgesehen, ein gemischtes Quartier mit über wiegend Wohnnutzung und einem ge- 
werblichen Schwerpunkt zu entwickeln. Auf eine Fest setzung zur Art der Nutzung 
(z.B. Mischgebiet MI) wird verzichtet, stattdessen wird das Vorhaben im Durchführungsver- 
trag eindeutig definiert werden (Festsetzung nach §  12 Abs. 3a BauGB). Die Art der bauli- 
chen Nutzung wird hiernach im vorhabenbezogenen Beb auungsplan durch Festsetzung ei- 
nes Baugebiets auf sonstige Weise allgemein festgesetzt.  
Die Möglichkeit zur Festsetzung der Gebietskategorien Mischgebiet (MI) und Urbanes Gebiet 
(MU) gemäß §§ 6 und 6a BauNVO besteht vorliegend ni cht. Die vorgesehenen Nutzungen 
im Plangebiet entsprechen weder einem Mischgebiet ( kein Mischverhältnis im Sinne eines 
MI) noch dem Gebietscharakter und der stadträumlichen Lage eines urbanen Gebiets.  
 
10.2 Maß der baulichen Nutzung  
Es ist vorgesehen, das Maß der baulichen Nutzung im  Bebauungsplan gemäß 
§ 16 Abs. 2 BauNVO mit der Bestimmung der maximalen Größe der Grundflächen der bauli- 
chen Anlagen (GR), Größe der Geschossflächen (GF), Anzahl der Vollgeschosse sowie der 
Gebäudehöhe (Höchstmaß der Oberkante (OK) bezogen a uf Normalhöhennull (NHN)) in- 
nerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder BF) gemäß Vorhabenplan festzu- 
setzen.  
Die Festsetzungen der zulässigen Grundfläche (GR) u nd Geschossfläche (GF) in den über- 
baubaren Grundstücksflächen dienen der Umsetzung der Vorhabenplanung. Die Maße wer- 
den an die städtebauliche Konzeption des Vorhabenpl ans angepasst. Folgende städtebauli- 
chen Kennwerte sind zum jetzigen Zeitpunkt aufgrund der Planung vorgesehen: 
GRZ 1: 0,41 GRZ 2: 0,76 GFZ: 2,01

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 27  
Die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gem. § 17 BauNVO 
werden unter der Annahme, dass eine mischgebietsähnliche Nutzung vorgesehen ist, in Be- 
zug auf die GRZ (MI: 0,6) und die Überschreitungsmö glichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO 
eingehalten. Hinsichtlich der GFZ wird die vorgegebene Obergrenze (MI: 1,2) überschritten.  
Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist  die Gemeinde bei der Bestimmung 
der Zulässigkeit der Vorhaben gemäß § 12 Abs. 3 Bau GB nicht an die Festsetzungen nach 
§ 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a erlassene n Verordnung (Baunutzungsverord- 
nung) gebunden; gleichwohl sollen die Festsetzungen begründet werden. 
Für die Überschreitung der Obergrenze bestehen städtebauliche Gründe. Um der Nachfrage 
nach Wohnraum in der Wissenschaftsstadt Darmstadt u nd dem umfangreichen Bedarf an 
bezahlbarem Wohnraum nachkommen zu können, wird ein e verdichtete Wohnnutzung mit 
einer hohen Anzahl an Wohneinheiten vorgesehen. Zud em wird aufgrund des Grundstücks- 
zuschnitts und der stadträumlichen Rahmenbedingunge n u.a. auch eine Gebäudeform ge- 
wählt, die zur Entfaltung ihres Schutzzwecks vor Im missionseinflüssen auch eine gewisse 
Mindesthöhe bzw. eine Mindestgeschossigkeit erhalten muss, die insgesamt zu einer hohen 
Geschossflächenzahl beiträgt. 
Die vorgesehene festgesetzte maximale Gebäudehöhe O K sowie die Festsetzung der An- 
zahl der zulässigen Vollgeschosse sollen zudem die Höhenentwicklung im Plangebiet steu- 
ern. Die geplanten Festsetzungen sollen die Kubatur des Entwurfs sichern.  
Da es sich vorliegend um keine Angebotsplanung, son dern um einen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan handelt, beinhaltet das vorgesehene M aß der baulichen Nutzung keine we- 
sentlichen Entwicklungsspielräume für abweichende Planungen. 
Ziel ist es, mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung das Einfügen der geplan- 
ten Bebauung in die bestehende und angrenzende Siedlungsstruktur zu steuern. 
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind trotz de r Überschreitung der Obergrenze der 
GFZ durch einen ausreichenden Abstand der geplanten Gebäude untereinander gewährleis- 
tet. Mittels gutachterlicher Untersuchungen werden u.a. der Schutz vor Einwirkungen durch 
Lärm sowie Licht- und Luftverhältnisse geprüft. 
 
10.3 Überbaubare Grundstücksflächen / Bauweise 
Die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder BF) sollen durch die Festsetzung von 
Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO bestimmt werden . Die überbaubare Grundstücks- 
fläche ist der Teil der Baugrundstücke, auf dem das  zulässige Maß der baulichen Nutzung 
realisiert werden darf.  
Die festzusetzenden überbaubaren Grundstücksflächen werden sich eng am Vorhabenplan 
orientieren und entsprechen demnach einer sogenannt en Baukörperfestsetzung. Durch die 
Baukörperfestsetzung kann auf die Bestimmung einer Bauweise nach § 22 BauNVO verzich- 
tet werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 28 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
10.4 Stellplatzflächen, Tiefgarage, Nebenanlagen 
Stellplatzflächen sollen abweichend von § 23 Abs. 5  BauNVO nur in den hierfür festgesetz- 
ten Flächen zulässig sein. Ziel ist es, aufgrund de s besonderen Grundstückszuschnitts und 
begrenzter Platzverhältnisse im Plangebiet einen mö glichst hohen Grad an Begrünung zu 
schaffen und den Versiegelungsgrad so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört, dass die 
Stellplätze, bis auf wenige oberirdische Stellplätze samt ihren Zufahrten, in einer Tiefgarage 
angeordnet werden sollen. Die Tiefgarage soll inner halb der überbaubaren Grundstückflä- 
chen sowie in den hierfür festgesetzten Flächen zul ässig sein. Die Errichtung von Unterflur- 
containern zur Lagerung von Abfall soll im Plangebiet ermöglicht werden. Es ist vorgesehen, 
dass diese nur in den hierfür festgesetzten Flächen zulässig sein sollen. 
 
10.5 Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen 
Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse des vorli egenden Gutachtens zum Schal- 
limmissionsschutz sind bauliche Schallschutzmaßnahm en vorzunehmen. Hierfür werden 
durch die Gutachter Festsetzungsvorschläge und Hinw eise formuliert, die in den Bebau- 
ungsplanentwurf aufgenommen werden. 
 
10.6 Grünordnerische Festsetzungen  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden ein Umweltbericht sowie ein qualifizierter 
Freiflächenplan (siehe Kapitel 7.2) erstellt. Die h ieraus resultierenden Ergebnisse in Bezug 
auf grünordnerische und landschaftsplanerische Maßnahmen (z. B. erforderliche Baumpflan- 
zungen) sowie Vereinbarungen aus Abstimmungen mit d en entsprechenden Ämtern werden 
im weiteren Verfahrensverlauf in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen. 
Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse des lokalklimatischen Gutachtens werden eine 
Fassaden- und Dachbegrünung vorgeschlagen, um die A ufheizung zu reduzieren. Ebenso 
sollen helle Anstriche dazu beitragen, die Aufheizung abzuschwächen, da sie einen Großteil 
der kurzwelligen Strahlung reflektieren. Entspreche nde Festsetzungen sind im Bebauungs- 
planentwurf vorzusehen und werden zur Offenlage ergänzt.  
11 Planungsdaten 
Gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan sind folgende Planungsdaten vorgesehen: 
BGF R Wohnen, (oberirdisch, mit Staffelgeschoss):  ca.   4.880 m² 
BGF R Wohnen, gefördert (oberirdisch, mit Staffelgeschoss): ca.   5.515 m² 
BGF R Wohnen, studentisch (oberirdisch, mit Staffelgeschoss): ca.   1.430 m² 
BGF R Wohnen gesamt:      ca. 11.825 m² 
BGF R Gewerbe (Boarding):      ca.   4.795 m² 
BGF R sonstige Nutzung (soziale Einrichtung):    ca .      380 m²

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Seite 29  
Städtebauliche Kennwerte: 
GRZ 1: 0,41 GRZ 2: 0,76 GFZ: 2,01  
Anzahl der Einheiten / Zimmer: 
Wohnen, frei finanziert:  47 
Wohnen, gefördert:    52 
Wohnen, studentisch:   27 
Boardinghouse:    92 
Soziale Einrichtung:      1 
Alle Werte sind überschlägig ermittelte Werte ohne Einplanung erforderlicher Fachplanungen und vorab ei ner 
Abstimmung mit den zuständigen Behörden. Die angegeb enen Werte können sich im Verlauf weiterer Planungs- 
schritte ändern. Alle Angaben ohne Gewähr. 
12 Durchführungsvertrag / Vertragliche Vereinbarung en 
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ist zwischen Gemeinde und V orhabenträger ein Durchführungs- 
vertrag zu vereinbaren, in dem Maßnahmen und Friste n zur Realisierung des Vorhabens 
verbindlich geregelt sind. Dieser beinhaltet auch s tädtebaulich relevante Aspekte, die im 
Rahmen des Vorhabens wirksam werden. Der Durchführu ngsvertrag muss erst zum Sat- 
zungsbeschluss endabgestimmt vorliegen und vor Besc hlussfassung vom Vorhabenträger 
unterschrieben sein. Jedoch hat sich der Vorhabentr äger zu Beginn des Bauleitplanverfah- 
rens durch eine „Grundzustimmung“ verpflichtet, im Vertragsgebiet mindestens 25 % der 
Bruttogeschossfläche (BGF) Wohnen für Wohnungen von  Haushalten mit geringem Ein- 
kommen und 20 % BGF Wohnen für Wohnungen von Haushalten mit mittlerem Einkommen  
als öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessis chen Wohnraumfördergesetz 
(HWoFG) zu planen und zu errichten.  
13 Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 
 Fachbeitrag Verkehr, Bauvorhaben Gräfenhäuser Straß e, Stadt Darmstadt, Pla- 
nungsbüro von Mörner; Stand November 2020 
 Faunistische Untersuchung und Artenschutzbeitrag zu m vorhabenbezogen Bebau- 
ungsplan Darmstadt N 84 „Gräfenhäuser Straße 71“, F achbüro Faunistik und Ökolo- 
gie Dipl.-Biol. Andreas Malten; Stand Oktober 2020 
 Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Beso nnungssituation der geplanten 
Bebauung im Rahmen des VEP N 84 Gräfenhäuser Straße 71, Darmstadt, iMA Rich- 
ter & Röckle GmbH & Co. KG; Stand 17. Juni 2020 
 Geotechnischer Bericht Nr. 1b, Neubau Wohnbebauung Darmstadt, Gräfenhäuser 
Straße 71, Prof. Dr.-Ing. Wolfgang Krajewski; Stand 30.06.2020 
 Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 - Gräfenhäuser Straße 71 - Schallimmissi- 
onsschutz Gutachten, Grebner Bauphysik GmbH; Stand 23.06.2020 
 Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauung splan N 84 „ Gräfenhäu- 
ser Straße 71“ in Darmstadt, Umweltplanung Bullerma nn Schneble GmbH; Stand 
24. Juni 2020

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 –   
Seite 30 Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB  
 Planung Freianlagen: Landschaftsarchitektur und Öko logie Angela Bezzenberger; 
Stand 23.11.2020 
 Erläuterungsbericht Außenanlagen zum vorhabenbezoge nen Bebauungsplan, Land- 
schaftsarchitektur und Ökologie Angela Bezzenberger; Stand 02.11.2020 
 Orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bod ens und der Bodenluft, 
Trischler und Partner GmbH, Stand 02.08.1996 
 Zusammenfassende Bewertung des Flurstücks 364/2 hin sichtlich Altlasten und Ent- 
sorgung von evtl. Bodenaushub, Büro Arcadis Trischler & Partner GmbH, 26.05.2000 
 
 
Teil B: Umweltbericht (wird zur Offenlage ergänzt)  
Der Umweltbericht prüft die voraussichtlichen Auswi rkungen einer Umsetzung der Planung 
auf die Schutzgüter der Umwelt, untersucht die Mögl ichkeiten zur Vermeidung, Verminde- 
rung und zum Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen und gibt eine Prognose zur Entwick- 
lung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung. Zu einigen Prüfpunkten lie- 
gen zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussagen vor.  
 
Der Umweltbericht wird bis zur Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans als Teil B der Begründung ergänzt.

Vorhaben- und Erschließungsplan 
 
zum vorhabenbezogenen  
Bebauungsplan N 84  
 – Gräfenhäuser Straße 71 –  
 
 
April 2021 
 
 
 
 
Inhalt: 
Vorhabenbeschreibung 
Planunterlagen 
Anlage 1

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 
 
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB   2  
Vorhabenbeschreibung  
Bauvorhaben:  Errichtung eines Boardinghouses, einer Riegelbebauung und zwei 
Gebäuden mit freifinanzierten als auch geförderten Wohnungen und 
studentischem Wohnen sowie Räume für soziale Nutzungen 
 
Baugrundstück:  Gräfenhäuser Straße 71, 64293 Darmstadt  
Vorhabenträger:  EMON Vermögensverwaltung GmbH  
Neckarstr. 5, 64283 Darmstadt 
Planungsbüro:  planquadrat  
Elfers Geskes Krämer PartG mbB Architekten und Stadtplaner BDA / 
DASL / dwb, Platz der Deutschen Einheit 21, 64293 Darmstadt  
 
 
Räumlicher Geltungsbereich 
Das Vorhabengrundstück Gräfenhäuser Straße 71 liegt  im Stadtteil Darmstadt Nord. Es 
grenzt im Südwesten an die Gräfenhäuser Straße an u nd wird im Nordosten vom 
Grundstück Flur  34, Flurstücksnr. 364/19 begrenzt.  Im Nordwesten schließen sich die 
Grundstücke Gräfenhäuser Straße 75 sowie 75b an. Im  Südosten wird das Plangebiet durch 
die Grundstücke der Gräfenhäuser Straße 69 und der Leydheckerstraße 8a und 10 
abgeschlossen. Die im Norden gelegene Privatstraße ist bis zur äußeren 
Straßenbegrenzungslinie Bestandteil des räumlichen Geltungsbereichs. Die Erschließung 
des Vorhabens zur Leydheckerstraße ist durch eine B aulast auf der privaten 
Erschließungsstraße (Grundstück Flur 34, Flurstücksnr. 362/20) gesichert.  
Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 8.0 75 m² (Vorhabengrundstück zuzüglich 
privater Verkehrsfläche) und beinhaltet die Flurstü cke Flur 34 Nr. 362/1, 362/8, 362/9, 
362/17, 362/18, 363 sowie die Flurstücke der privat en Verkehrsfläche 362/20 (tlw.) und 
364/18 (tlw.). Das Flurstück 364/1 (Trafohäuschen) der Entega Netz AG wird nicht in den 
Geltungsbereich einbezogen. 
 
Anlass und Ziel der Planung 
Die Nutzung des Grundstücks Gräfenhäuser Straße 71,  dessen Fläche bisher durch die 
Fa. EMON gewerblich in Anspruch genommen wurde und mit einer Montagehalle und 
Lagerflächen bebaut ist, wurde aufgegeben und soll nach Abriss und Rückbau der 
Bestandsgebäude einer neuen Nutzung zugeführt werden. Angesichts des hohen Bedarfs an 
Wohnbauflächen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll ein gemischtes Quartier mit 
überwiegend Wohnnutzung und einem gewerblichen Schwerpunkt entlang der Gräfenhäuser 
Straße entstehen, welches das südöstlich angrenzende bestehende Mischgebiet ergänzt.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 
 
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB   3  
Geltendes Planungsrecht / Erfordernis der Planaufstellung  
Das Vorhaben liegt innerhalb des rechtskräftigen Be bauungsplans N 6.2.1.2 - Gräfenhäuser 
und Leydheckerstraße -, in Kraft getreten am 02.08.2001. Für das Plangebiet ist gegenwärtig 
eine gewerbliche Nutzung nach § 8 BauNVO festgesetz t. Um Planungsrecht für die 
angestrebte Mischnutzung zu schaffen, ist auf Antra g des Vorhabenträgers die Aufstellung 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 84 zur teilw eisen Änderung des 
Bebauungsplans 6.2.1.2 im mittleren Teilbereich erf orderlich. Der Bebauungsplan N 84 
überschreibt in seinem Geltungsbereich die Festsetz ungen des bestehenden 
Bebauungsplans N 6.2.1.2. 
Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Beb auungsplan die Zulässigkeit von 
Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der  Grundlage eines mit der Gemeinde 
abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben un d der Erschließungsmaßnahmen 
(Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der  Lage ist und sich zur Durchführung 
innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung de r Planungs- und Erschließungskosten 
ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs . 1 BauGB verpflichtet 
(Durchführungsvertrag).  
Im Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darms tadt (FNP 2006) ist das Plangebiet 
als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Für die ge plante Nachnutzung des Gebiets ist eine 
Änderung der Darstellung in „Gemischte Baufläche“ g emäß § 8 Abs. 2 BauGB 
(Entwicklungsgebot) erforderlich. Diese wird im Par allelverfahren zur 16. Änderung des 
Flächennutzungsplans nach § 8 Abs. 3  BauGB erfolgen. 
 
Umgebung 
Der Vorhabenbereich befindet sich in einem Gebiet e ntlang der Gräfenhäuser Straße, 
welches überwiegend gewerblich geprägt ist. Nordwes tlich des Vorhabengebiets schließen 
sich die Betriebsflächen von Auto Primus GmbH & Co.  KG (Autowaschanlage) und Linde 
Gas & More (Gasflaschenanbieter) an. Nordöstlich de r privaten Verkehrsfläche, die in 
Verlängerung des Benzwegs verläuft, liegt das REWE Center (großflächiger Einzelhandel). 
Im Mischgebiet, das sich südöstlich anschließt, fin den sich gewerbliche Nutzungen mit der 
Brüel & Kjaer Vibro GmbH (Anbieter von Sicherheitss ystemen), dem Wilfried Erb 
Automatenvertrieb, der W. & L. Jordan GmbH – Darmst adt (Fachhandel für Bodenbeläge) 
und dem Fitness-Club Kieser Training Darmstadt. Die  umliegenden Gebäude weisen 
maßgeblich Geschossigkeiten von I- IV Geschossen auf. 
An dieses Mischgebiet schließt sich stadteinwärts i n südöstlicher Richtung ein Wohngebiet 
an, das auch im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläc he dargestellt wird. Auf der 
gegenüberliegenden Seite der Gräfenhäuser Straße is t eine ähnliche Abstufung von 
Mischflächen in Wohnbauflächen vorhanden. Hier weis en die Gebäude im Allgemeinen I-III 
Geschosse auf, wobei auch eine Ausnahme mit V Geschossen vorhanden ist.  
 
Städtebauliches Konzept  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht unter Ber ücksichtigung der stadträumlichen 
Rahmenbedingungen, wie die umgebende Bestandsbebauu ng, Verkehrsflächen und 
Lärmimmissionen, eine fünf- bis sechsgeschossige Bl ockrandbebauung zuzüglich 
Staffelgeschoss vor. Diese stellt sich nach Nordwes ten als Riegelbebauung zum Gewerbe 
hin dar und lockert sich nach Südosten zum Mischgeb iet in Einzelbaukörper auf. Im

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 
 
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB   4  
Gebäude an der Gräfenhäuser Straße ist eine gewerbl iche Nutzung in Form eines 
Boardinghouse als Beherbergungsbetrieb vorgesehen ( ca. 92 Zimmer), der rückliegende 
Bereich wird mit Wohnnutzung beplant. Eine ausführl iche Beschreibung der gewerblichen 
Nutzung Boardinghouse findet sich im Dokument „Allg emeine Ziele und Zwecke der 
Planung“. 
Unter Beachtung des Beschlusses der Stadtverordnete nversammlung vom 02.03.2017 
(Vorlage Nr. 2017/0031) zur verpflichtenden Realisi erung von gefördertem Wohnungsbau 
(25 % BGF Wohnen für untere Einkommensgruppen und 2 0 % BGF Wohnen für Haushalte 
mit mittlerem Einkommen) bei allen neuen Wohnbauprojekten, werden 52 Wohneinheiten für 
diese Zielgruppen realisiert und zusätzlich 47 frei  finanzierte Wohnungen errichtet. 
Bestandteil des vorgesehenen Wohnungsmix ist auch e in Anteil studentisches Wohnen 
(27 Wohneinheiten). Weiterhin sind Räumlichkeiten f ür eine soziale Einrichtung, im 
Erdgeschoss des Gebäudeteils an der privaten Erschließungsstraße, vorgesehen.  
Ein begrünter Innenhof sichert für die Anwohner Auf enthaltsqualitäten und bietet die 
Möglichkeit, einen Nachbarschaftstreff zu schaffen.  Die lange Nord-West-Fassade, die als 
Riegelbebauung mit nicht öffenbaren Fenstern zur Ab schirmung des Gewerbelärms dient, 
wird mit Vor- und Rücksprüngen in der Fassade gegli edert. Das Gebiet weist eine GRZ von 
0,41 für die Hauptnutzungen auf. 
 
Erschließung  
Die äußere Erschließung des Plangebiets erfolgt übe r die private Verkehrsfläche im 
nordöstlichen Bereich, die sich in Verlängerung des Benzweges befindet und über Baulasten 
öffentlich-rechtlich bis zur Leydheckerstraße gesichert ist.  
An der privaten Verkehrsfläche befindet sich die Zu fahrt für die geplante Tiefgarage mit 
94 Stellplätzen, die den Großteil der erforderliche n Stellplätze (98 Stellplätze gemäß 
aktueller Einstellplatzsatzung der Wissenschaftssta dt Darmstadt) aufnimmt. Mittels dieser 
Planungen wird der Verkehrsfluss auf der Gräfenhäus er Straße so wenig wie möglich 
beeinflusst. Zufahrten von privaten PKW von der Bun desstraße B3 (Gräfenhäuser Straße) 
sind zu vermeiden, um die übergeordnete Verkehrsstr aße nicht durch abbiegenden und 
auffahrenden Verkehr zu beeinträchtigen. Zudem find en sich weitere 6 Stellplätze an der 
privaten Verkehrsfläche. 
Die Feuerwehrzufahrt erfolgt von der privaten Ersch ließungsstraße im Norden als auch von 
der Gräfenhäuser Straße im Süden durch den Innenhof . Eine Durchfahrt mit 
Entsorgungsfahrzeugen durch das Quartier ist nicht vorgesehen. 
 
Immissionen  
Das Plangebiet ist sowohl von gewerblichem Lärm als  auch durch Lärm der öffentlichen 
Straßen belastet. Aufgrund der Lärmbelastung aus de m Gewerbe ist eine Wohnbebauung 
nur unter Berücksichtigung lärmtechnischer Maßnahmen möglich. In einem Gutachten durch 
Grebner Ingenieure GmbH (Schallimmissionsschutz Gutachten, Stand 23.06.2020 )  wurde 
überprüft, ob sich die in der städtebaulichen Studi e (Vorhabenplan) dargestellte 
Gebäudekonstellation (Riegelbebauung zum Gewerbe im Nordwesten und zur Gräfenhäuser 
Straße im Südwesten) eignet, um die lärmtechnischen  Anforderungen der TA Lärm zu

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 
 
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB   5  
erfüllen und die Orientierungswerte DIN 18005 für m ischgebietsähnliche Nutzungen 
einzuhalten. Dies wurde bestätigt.  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan reagiert auf di e gutachterlichen Feststellungen durch 
einen an Schallschutzerfordernisse angepassten städ tebaulichen Entwurf und ist unter 
Berücksichtigung lärmtechnischer Maßnahmen (Schalls chutzmaßnahmen wie 
Grundrissorientierung im Zusammenhang mit nicht öff enbaren Fenstern, Lüftungsanlagen, 
Verglasung von Außenwohnbereichen) möglich. Die dar gestellte Gebäudekonstellation 
(Riegelbebauung zum Gewerbe im Nordwesten und zur G räfenhäuser Straße im 
Südwesten) eignet sich nach gutachterlicher Untersu chung, um die lärmtechnischen 
Anforderungen der TA Lärm zu erfüllen und die Orien tierungswerte DIN 18005 für 
mischgebietsähnliche Nutzungen einzuhalten. Dabei i st die Riegelbebauung zum Gewerbe 
im Westen mit Fenstern als Festverglasung und durchgesteckten Wohnungen mit öffenbaren 
Fenstern zur lärmabgewandten Seite auszuführen. 
Ein schalltechnisches Gutachten zur Konkretisierung  der Anforderungen ist beauftragt und 
wird zur Offenlage den Planunterlagen beigefügt. 
 
Altlasten / Geotechnischer Bericht 
Altlasten 
Auf dem Vorhabengrundstück wurden Altlastenuntersuc hungen durchgeführt. So wurden im 
Jahr 1996 eine orientierende umwelttechnische Untersuchung des Bodens und der Bodenluft 
und im Jahr 2000 eine Altlastenuntersuchung vorgenommen.  
Die Altlastenuntersuchung von 1996 kommt zu dem Erg ebnis, dass in Teilbereichen die 
aufgefüllten Böden aufgrund der festgestellten Schw ermetallbelastungen als abfallrechtlich 
belastet einzustufen sind. Belastungen in Böden in den vorgefundenen Größenordnungen 
bedürfen keiner akuten Maßnahme. Bei Aushub dieser Bodenpartien muss das Material 
jedoch geordnet verwertet werden (z. B. zu deponieb autechnischen Maßnahmen). Für 
Boden und Bodenluft wurde kein altlastenrelevanter Sanierungsbedarf festgestellt. Der 
gewachsene Boden ist abfallrechtlich als unbelastet  einzustufen. Grundsätzlich wurde im 
Gutachten aus dem Jahr 2000 festgestellt, dass nich t mit flächigen Altlasten im Untergrund 
zu rechnen ist. Aufgefüllte Böden wurden in allen Aufschlüssen vorgefunden. Es handelt sich 
dabei um sandig-schluffige Erdmassen, die mit Ziege l,- Beton- und Schlackebruchstücken 
durchsetzt sind.  
Geotechnischer Bericht (hier: Versickerungsfähigkeit der Böden) 
Eine Versickerung von Niederschlagswässern ist in d en anstehenden Böden technisch 
möglich. Die Wasserdurchlässigkeit des sandigen Unt ergrundes wurde zu ca. 1 bis 2×10 
-4 
m/s ermittelt. Der Flurabstand des Grundwasserspieg els beträgt ≥ ca. 7 m. Die Machbarkeit 
bzw. Zulässigkeit einer Versickerung unter den gelt enden Randbedingungen ist vom 
Fachplaner zu klären.  
Gemäß der Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt  ist das auf dem Grundstück 
anfallende Niederschlagswasser vor Ort zu versickern. Durch die o.g. Bodenuntersuchungen 
wurde eine Durchlässigkeit von zirka 1 x 10 
-5 m/s festgestellt. Gemäß der beispielhaften 
Bemessung einer Versickerungsanlage für ein Wohngeb äude kann eine gezielte 
entwässerungstechnische Versickerung, z. B. in eine r Rigole, mit einer Sohlfläche von zirka 
18 m² erfolgen. Bei einer Muldenversickerung ist eine Fläche von zirka 33 m² erforderlich.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 
 
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB   6  
Artenschutz 
Im Rahmen des Antrags zur Abrissgenehmigung der ehe maligen Montagehalle wurde eine 
artenschutzrechtliche Begutachtung durch das Fachbü ro Faunistik und Ökologie im März 
2018 vorgenommen. Dabei haben sich keine Hinweise a uf das Vorkommen von 
Fledermäusen, Gebäudebrütern oder Greifvögeln ergeb en. Gefährdete Vogelarten nach der 
Roten Liste und solche, die sich in Hessen in einem  ungünstigen Erhaltungszustand 
befinden, sind nicht zu erwarten. Ebenso ist das Plangebiet kein geeigneter Lebensraum von 
anderen streng geschützten Arten, wie. z. B. Zaunei dechsen. Verbotstatbestände des § 44 
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) treten bei ein em Abbruch außerhalb der Brutzeit 
nicht ein. Für einen Abbruch während der Brutzeit w ird empfohlen, die bestehenden 
Grünstrukturen auf brütende Vogelarten zu überprüfen. Zudem wird grundsätzlich empfohlen 
mit Hilfe von künstlichen Nisthilfen und Quartieren  dem Rückgang von Gebäudebrütern 
entgegenzuwirken und die Biodiversität in Darmstadt  zu fördern. Eine faunistische 
Untersuchung mit Artenschutzbeitrag liegt den Planu nterlagen bei. Gutachterlich 
vorgeschlagene Maßnahmen zur Förderung der Artenvie lfalt werden zur Offenlage in die 
Bebauungsplanunterlagen aufgenommen. 
 
Verkehr 
Ausgehend vom prognostizierten Tagesverkehrsaufkommen von rund 540 Kfz/Tag kann auf 
die nachmittägliche Spitzenstunde rückgeschlossen w erden. Diese liegt erfahrungsgemäß 
bei rund 10 % des Tagesverkehrs. Damit ist in der S pitzenzeit am Nachmittag mit rund 60 
zusätzlichen Kfz-Fahrten im Querschnitt zu rechnen.  In der Aufteilung sind hier ca. 40 Kfz-
Fahrten dem rückfließenden Berufsverkehr zuzurechne n und 20 Kfz-Fahrten dem 
ausfließenden Freizeit- und Besorgungsverkehr. 
Die Leydheckerstraße wird somit mit bis zu 60 Kfz-F ahrten zusätzlich belastet. Die 
Leydheckerstraße ist an beiden Enden über signalgeregelte Knoten mit dem weiterführenden 
Netz verknüpft. Die zusätzlich zu verkraftenden Ver kehrsmengen sind so gering, dass sie in 
Relation zu den bestehenden Belastungen der Knoten mit den normalen 
Schwankungsbreiten von Belastungen (+/- 10 %) abged eckt sind. Die Leistungsfähigkeit ist 
gewährleistet. 
Grundsätzlich ist das Bauvorhaben über die Leydheck erstraße gut erschlossen und 
leistungsfähig angebunden. Weitere begleitende Maßn ahmen sind aus Sicht der 
Verkehrsplanung nicht erforderlich. 
 
Ver- und Entsorgung (technische Infrastruktur) 
Auf dem Flurstück Nr. 364/1 an der Gräfenhäuser Str aße außerhalb des Geltungsbereichs 
befindet sich ein Trafohäuschen der Entega Netz AG.  Eine Verlagerung ist für die 
Umsetzung der Planung nicht erforderlich.  
Im Rahmen der Erarbeitung eines Erschließungskonzep ts wurde eine Bestandsrecherche 
hinsichtlich der folgenden infrastrukturellen Medien durchgeführt: 
 Schmutzwasser- und Regenwasserableitung 
 Trinkwasserversorgung 
 Strom- und Gasversorgung 
 Telekommunikation, sonstige Datennetze

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 
 
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB   7  
 Wertstoffentsorgung 
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist für alle Medien sichergestellt. In Bezug auf die 
Trink- und Löschwasserversorgung ist ein zusätzlich er Hydrant in der Privatstraße 
vorzusehen. Die vorgesehenen Erschließungsmaßnahmen  werden im Vorhaben- und 
Erschließungsplan abgebildet und, wo erforderlich, zur Offenlage in die Festsetzungen zum 
Bebauungsplan übernommen. 
 
Klimaschutz (Besonnung/Verschattung) 
Für das Vorhaben liegt eine Studie zur lokalklimati schen Situation und zur 
Besonnungssituation der geplanten Bebauung (Büro iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG; 
Stand, 17. Juni 2020 ) vor.  
Die Mitte 2019 erschienene Europäische Norm DIN EN 17037:2019-3 „Tageslicht in 
Gebäuden“ gibt in „A.4 Mindestempfehlung für Besonn ung“ für den Zeitraum zwischen 
1. Februar und 21. März von 1,5 Stunden für die ger inge, 3 Stunden für eine mittlere und 
mehr als 4 Stunden für eine hohe Besonnungsdauer an . Um alle Wohnungen im Sinne der 
DIN EN 17037 ausreichend zu besonnen wurde die Grun drissorientierung der beiden 
Punkthäuser (C1 und C2) optimiert. Lediglich eine E inheit im EG des nördlichen 
Punkthauses (Haus C1) liegt unter der Besonnungsdau er von 1,5 Stunden. Um die 
gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu sichern, wird hier eine andere Nutzung als das 
dauerhafte Wohnen bzw. Arbeiten vorgesehen. 
Ergänzend wurden für 4 städtebauliche Studien die V erschattungsanalysen durchgeführt. 
Dabei wurde die maximal mögliche Nachbarbebauung be rücksichtigt. Der vorliegende 
Vorhabenplan ist ein Kompromiss zwischen den lokalk limatischen Belangen und den 
städtebaulichen Rahmenbedingungen, der Immissionen aus Gewerbe und Verkehr sowie 
der Grundstücksausrichtung. 
Die gutachterlich vorgeschlagenen Maßnahmen wie ein e Dach- und Fassadenbegründung 
wurden in die Planungen übernommen (siehe Darstellu ngen im Vorhabenplan). Zur 
Verringerung der lufthygienischen Belastung im Inne nhof ist gemäß Vorhaben- und 
Freianlagenplan vorgesehen, die Entlüftung der Tief garage außerhalb des Innenhofs 
anzuordnen. 
Grünordnerische Festsetzungen sowie Festsetzungen z um Schutz, zur Pflege und zur 
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (z.B. z ur Dachbegrünung oder 
Fassadenbegrünung) werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage des 
Bebauungsplans ergänzt.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 
 
Planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB   8  
Planungsdaten 
Gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplans sind folgende Planungsdaten vorgesehen: 
BGF R Wohnen, (oberirdisch, mit Staffelgeschoss):  ca.   4.880 m² 
BGF R Wohnen, gefördert (oberirdisch, mit Staffelgeschoss): ca.   5.515 m² 
BGF R Wohnen, studentisch (oberirdisch, mit Staffelgeschoss): ca.   1.430 m² 
BGF R Wohnen gesamt:      ca. 11.830 m² 
BGF R Gewerbe (Boarding):      ca.   4.795 m² 
BGF R sonstige Nutzung (soziale Einrichtung):    ca .      380 m² 
Städtebauliche Kennwerte: 
GRZ 1: 0,41 GRZ 2: 0,76 GFZ: 2,01 
Anzahl der Einheiten / Zimmer: 
Wohnen, frei finanziert:  47 
Wohnen, gefördert:    52 
Wohnen, studentisch:   27 
Boardinghouse:    92 
Soziale Einrichtung:        1 
Alle Werte sind überschlägig ermittelte Werte ohne Einplanung erforderlicher Fachplanungen und vorab ei ner 
Abstimmung mit den zuständigen Behörden. Die angegeb enen Werte können sich im Verlauf weiterer 
Planungsschritte ändern. Alle Angaben ohne Gewähr.

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
Planstand: 12.04.2021
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Gräfenhäuser 
Straße
Privatstraße
1100l
1100l
An
lieferung
Grünfläche
Geh- u. Radweg
Grünfläche
7,5%
7,5%
15%
15%
I
IV
I
I
II
II
I
begrünte Fassadebegrünte Fassade
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
Eingang B1
Bestandsbaum
Eingang B2
Eingang B3
Eingang D (Boarding)
Bestandsbaum
12 Fahrräder
Müllaufstellfläche
1100l
Müllstandort
(Unterflursystem)
8 Fahrräder8Fahrräder8 Fahrräder
5 Fahrräder
5 Fahrräder
Zugang
Eingang A
Eingang C2
Eingang C1
VK TG
VK TG
VK TG
VK TG
Notausgang
Notausgang
lichte 
Durchfahrtshöhemind
, 3,50
m
Spielfläche
Spielfläche
Müllstandort
(Unterflursystem)
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
8 Fahrräder
8 Fahrräder
VK 
TG
VK 
TG
VK TG
VK TGVK TG
VK TG
VK TG
begrünte Fassade
begrünte Fassade
begrünte Mauer
STP
STP
STP
V+
(Wohnen, gefördert)
V+
(Wohnen, gefördert)
V+
(Wohnen, gefördert)
Rampe
V
V
V
V
V
SN BB
V+
(Wohnen, gefördert+student.)
VI+
(Gewerbe)
I
HAUS C1
HAUS C2
HAUS D
HAUS B3
HAUS B2
HAUS B1
HAUS A
V+
(Wohnen, frei finanziert)
V+
(Wohnen, frei finanziert)
40 2,60 35 80 3,50 20 35 2,50
20
15 2,50 35 2,50 35 2,50 40 2,50
20
30
3,50 = 
Feuerwehrdurchfahrt
lichte Durchfahrtshöhe
mind, 3,50m
7,70 (Staffelgeschoss)
5,40 (Balkone)13,70 5,50
-0,05 = +126,05
+5,10
+7,95
+10,80
+13,65
OK Attika +19,15= +145,25 
-0,05-0,05-0,05 = +126,05
19,20
19,20
7,70 (Staffelgeschoss)
2,95 85 4,00 2,85 2,85 2,85 2,90 2,70 30
-3,80-3,80-3,80
+4,00
+6,85
+9,70
+12,55
+15,45
+18,45
Haus C1Haus A
gefördertes Wohnen + Student. Wohnen
Luftraum
Gründach
40 2,60 35 80
40 3,25 20
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
25
15 2,50
20
30 70
-3,80
-1,20
-0,85
+3,95
+6,80
+9,65
+12,50
+18,00 = +144,10
±0,00 
+2,85
+5,70
+8,55
+11,40
+14,30
18,05
1,00 17,50
7,20 (Staffelgeschoss) 5 6,10
515 7,40 (Staffelgeschoss)
-0,05
var. (-0,65)  OK Gelände= +125,45
18,50
18,50
7,915 10,90 13,35 1,15 13,10 1,15 6,29
40 3,25 20 35 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
25
15 2,50
20
28
3,80 2,85 2,85 2,85 2,85 2,90 2,95
7,30
6,20 9
5,00 (Balkone)
40 3,80 2,85 2,85 2,85 2,85 2,90 3,00
+18,00 
6,05(Staffelgeschoss)
15,73 2,65
18,00
var. (-0,38) OK Gelände±0,00
+2,85
+5,70
+8,55
+11,40
+14,30
Haus C
frei finanziertes Wohnen
Haus B
gefördertes Wohnen
Gründach Gründach
3,85 19,80 2,60
40 2,20 75 50
-0,05 = +126,05
40 3,10 35 4,00 35 2,50 35 2,50 35 2,50 35 2,50 35 2,50 55 2,50 50
+19,25 = +145,35
OK Attika +22,05 = +148,15
+19,25 = +145,35
OK Attika +22,05 = +148,15
-0,35 = +125,75 Höhe Straße -0,26 = +125,84
22,40
8,90 (Staffelgeschoss)
7,80
19,60 2,80
7,80
8,90 (Staffelgeschoss)
40 3,45 4,35 2,85 2,85 2,85 2,85 3,05 2,70 30
-0,35
+4,00
+6,85
+9,70
+12,55
+15,40
+18,45
Haus C2 Haus D
Boarding
Gründach
16,10
15,25
18,50
-0,05
+12,50
+15,15 = +141,25
-0,50
+18,00 = +144,10
15,65
40 3,80 2,85 2,85 2,85 2,85 3,05
3,45 20 15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
25
30
2,95 80 15,40 2,65
40 3,45 20 15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
20
15 2,50
25
15 2,50
20
28
40 3,80 2,85 2,85 2,85 2,85 2,90 2,98
15,15 3,30
18,38
-0,05 = +126,05±0,00 = +126,10
-3,80-3,80-3,80
±0,00
+18,00 = +144,10
var. -0,38 = +125,72 OK Geländevar. (-0,32) = +125,78 OK gelände
Haus C
frei finanziertes Wohnen
Haus B
gefördertes Wohnen
Gründach
Gründach
N
Schnitt 3-3 Schnitt 2-2
Schnitt B-B
Schnitte 1:200, 1:5, 1:500
Lageplan 1:500Perspektive von der Gräfenhäuser Straße
Perspektive von Privatstraße

Container
ContainerContainer
2,50m
5,50m
4,00m
4,00m
4,00m
Container
0,50m
4,35m
3,32m2,00m
0,85m2,60m
2,00m
2,00m
1,20m
1,38m
6,00m
2,57m
4,00m
8,00m
1,00m
5,20m2,00m
5,50 m5,00m
5,50 m
5,50 m2,60 m2,60 m
3,00m5,50m
2,0 %2,0 %
2,0 %
2,0 %
2,0 %
2,0 % 2,0 % 2,0 %
2,0 %
2,0 %
Solitärgehölz(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S.,Syringa i.S.)
Benzweg
 (Privatstraße)
Grünfläche,Bestand
Geh- u. Radweg
I
IV
I
I
II
I
-0,05
-0,05 OKF Gelände
DurchfahrtH mind, 3,50m i.L.
Eingang B2
Unterflurcontainer
Gräfenhäuser
 Straße
Feuerwehr Aufstellfläche
Tartan
Sitzplateau
Sitzbank Sitzbank 
Sitzbank mit teilweise Rückenlehnen 
MüllstandortUnterflursystem5m³
Anlieferung
Sandkasten
+ 0,45Pflanzfläche z.B. Gräserpflanzung
Sitzplateau Bodenmodelierung
Spielgerät (u3)
Pflaster
Gräserpflanzung
mobile Außenbestuhlung
Pflanzfläche mit Zaun
Zugang 
Notausgang
Notausgang
+ 0,45Pflanzfläche
Rigolen
Rigolen
Müllstandort (Mieter)
Rasen
Trafo
Schotterrasen
Rasen Baum Bestand
Pflasterplatten
Rigolen
Rigolen
Rasen
Sitzplateau
Fassadenbegrünung
Sitzbank 
Gräserpflanzung
Baum Bestand
8
5
12
88
8
8
5
Terr.
Terrasse
Laubengang
 in den Obergeschossen VK TiefgarageGräserpflanzung
Hecke
Schotterrasen zw. Platten
Rasen Rasen
GEBÄUDE B2
GEBÄUDE A GEBÄUDE C2
GEBÄUDE D
MIETERFassadenbegrünung
GEBÄUDE C1
GEBÄUDE B1 GEBÄUDE B3
Ein-/AusfahrtTiefgarage
Boden-decker
STP
STP
STP Ranker
Rinne
Rinne
Baumneupflanzung(z.B. Sophora japonica, Castanea sativa)
NA.
Schotterrasen
Eingang D (Boarding)
Solitärgehölz(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S.,Syringa i.S.)
Schotterrasen
'Blühfelder',Planung
Blühfelder
Fassaden-begrünung
STP
STP
LS
STP
VK TiefgarageVK Tiefgarage
Solitärgehölze(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S., Syringa i.S.)
Eingang C1 Eingang C2
VK TiefgarageEingang B1 Eingang B2 Eingang B3
VK Tiefgarage
VK Tiefgarage
LS
LS
LS
Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria)
Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria)
Baumneupflanzung(z.B. Sophora japonica, Castanea sativa)
Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria)
Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria, Acer platanoides 'Columnare',Gingko biloba 'Fastigiata Blagon')
PflasterPflaster
Trittplatten
Stützmauer
Einsaatmit trittstabilenPflanzen
Ranker
Ranker
Solitärgehölz(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S.,Syringa i.S.)
362/9 362/8
364/1
228/6
364/17
FLUR 34
362/23362/20
364/15
228/7
228/4
362/13
LS
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse
1100 L1100 L1100 L
Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria, Acer platanoides 'Columnare',Gingko biloba 'Fastigiata Blagon')Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria, Acer platanoides 'Columnare',Gingko biloba 'Fastigiata Blagon')Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria, Acer platanoides 'Columnare',Gingko biloba 'Fastigiata Blagon')
Solitärgehölze(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S., Syringa i.S.)
Solitärgehölze(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S., Syringa i.S.)
Baumneupflanzung(z.B. Sorbus aria)
Sitzbank oberhalb Lüftungsschacht (nur Zuluft)Sitzbank oberhalb Lüftungsschacht(nur Zuluft)
Solitärgehölze(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S.,Syringa i.S.)
NA.
VK Tiefgarage
Fassaden-begrünung
Solitärgehölze(z.B. Amelanchierlamarckii, Buddleja i.S., Syringa i.S.)
LS (Abluft)LS (Abluft)LS (Abluft)LS (Abluft)
LANDSCHAFTSARCHITEKTUR & ÖKOLOGIEDipl.-Ing. Angela BezzenbergerFreie LandschaftsarchitektinLudwigshöhstr. 1364285 Darmstadttel.   06151-9464-0     fax.  06151-946419e-mail.   info@loek.de
Planung Freianlagen:
Plan-Nr.:Planinhalt: Datum:Maßstab:   Plangröße:
Bauherr:
Name: Genehmigt:Änderung:Index:
Bauvorhaben:
Planung Hochbau:
    Gezeichnet:1:20012.04.2021A 1VP_01 igqualifizierter Freiflächenplan
Elfers Geskes Krämer PartG mbBArchitekten und Stadtplaner BDA / DASL / dwbPlatz der Deutschen Einheit 21D-64293 DarmstadtTel. +49-6151-81969-0 Fax -99
Gräfenhäuser Straße 71, Darmstadt
Herr E. KarakayaMarienburgstraße 2764297 Darmstadt
Planungsphase:VORPLANUNG
B1V+
A
C1
C2
B1
B2
B3
V+
V+
V+
V+
V+
V+
I
D
Vorzone Neubau, EGGräserpflanzungen, immergrüne Stauden, BodendeckerVorzone Neubau, EGGräserpflanzungenVorzone Neubau, EGjahreszeitlich unterschiedliche,ganzjährige BlühaspekteVorzone Neubau, EGGräserpflanzungen, immergrüne Stauden, BodendeckerFeuerwehrzufahrt und AufstellflächeEinsaat mit trittstabilen PflanzenBodendeckerSolitärgehölze, Großstrauchz.B. Amelanchier lamarckiiBaumneupflanzungen,z.B. Sorbus aria Baumneupflanzungen,z.B. Sophora japonica Flächen für die FeuerwehrRasenwaben                                                                   Trittplatten, SchotterrasenKinderspiel, U3 Kinderspiel, Ü3
Pflanzenauswahl Bäume - 3 x verpfl., StU mind. 18-20cmAcer platanoides 'Columnare' (säulenförmiger Spitz-Ahorn)Castanea sativa (Esskastanie)Gingko biloba 'Fastigiata Blagon' (Säulen-Fächerblattbaum 'Fastigiata Blagon')Sorbus aria (Echte Mehlbeere)Sophora japonica (japanischer Schnurbaum)
Amelanchier lamarckii (Kupfer-Felsenbirne) Buddleja i.S. (Sommerflieder i.S.)Syringa i.S. (Flieder i.S.)
Pflanzenauswahl Solitärgehölze/ Sträucher - 3 x verpfl., mind. 100-125cm
Clematis armandii (Immergrüne Clematis)Lonicera henryi (Geißblatt)Wisteria floribunda (jap. Blauregen)
Pflanzenauswahl Fassadenbegrünung (Gerüstkletterpflanzen)
Beläge
Vegetation
Blühfelder mit niedrigen, Stauden und Bodendecker
Pflaster
Gräserpflanzung
Fallschutzbelag, z.B. Sand, Tartanbelag
Hecke
Rasen
Trittplatten
Schotterrasen
EntwässerungFassadenrinne/ Entwässerungsrinne, Planung
Fassadenbegrünung(mit konstruktiver Rankhilfe) 
Baum, Bestand
Baum, Planung(3x verpfl., StU 18-20cm)
Solitärgehölz, Planung
Sandspiel
EntwässerungFassadenrinne/ Entwässerungsrinne, PlanungGefälle Entwässerung2,0%Ausstattung
Grenzen, sonstiges
Pollerleuchte
Fahrradanlehnbügel(Achsabstand 0,50m)Unterflur-Container
Sitzbank (teilweise mit Rückenlehne; z.T. über Lüftungsschacht, TG)
MastleuchteLichtbauelement (Lichtstele)
LS Licht-/ Lüftungsschacht, TG
NeubauGebäude, Bestand
Flächen für die Feuerwehr,Schleppkurve
GrundstücksgrenzeTiefgarageGrenze, Baurecht
Flächen für die Feuerwehr,Aufstellfläche
Eingänge/ Notausgang (NA.)
Sandspiel
Überdachung/ Vordach Neubau
FlurgrenzeFlurstücknummer362/15

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
20 7,25 25 51
6,695
14,605
5,87
18,97
7,275 565
6,695
39,45
7,84
±0,00 OKFF EG
-0,35 OKFF EG
-0,35
±0,00 OKFF EG
±0,00 OKFF EG ±0,00
±0,00
-0,35
±0,00
-0,05 = +126,05
±0,00
-0,35 OKFF EG
-0,35
Gräfenhäuser 
Straße
Privatstraße
1100l
1100l
An
lieferung
Grünfläche
Geh- u. Radweg
7,5%
7,5%
15%
15%
I
IV
I
I
II
II
I
begrünte Fassadebegrünte Fassade
Zimmer
Zimmer
Schlafen
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
WC
Bad
Zimmer
Schlafen
Essen/ Wohnen
Küche
AbstellBad
Flur
Flur
Bad
Küche WC
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Bad
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Aufzug
Bad
Flur
Küche
Abstell
Aufzug
Schlafen
Essen/Wohnen
Bad
Küche Essen/ Wohnen
Schlafen
Flur
Abstell
Zimmer
Zimmer
Abstell
Abstell
20,76 m2
2,40 m2
12,84 m2
23,37 m29,96 m243,58 m2
29,02 m2
31,70 m2
88,85 m2
2,37 m2
3,36 m2
3,31 m2
6,42 m2
10,31 m2
Zimmer
2,92 m2
Gemeinschaftsraum
Lager / Nebenraum
Nebenraum
Lager/ Nebenfläche
20,70 m2
Fahrrad (28)
59,58
Zimmer
Abstell
Zimmer
Küche
15,69 m2
Besprechungsraum/Gemeinschaftsbereich
47,82 m2
2,98 m2
5,10 m2
16,71 m2
7,72 m2
Frühstücksraum
63,43 m2
Personalbereich
31,08 m2
Lager/ Nebenfläche
23,83 m2
Treppenhaus
31,83 m2
Treppenhaus
48,64 m2Flur
7,31 m2
Eingangsbereich
Zimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen Bad
Wohnen
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Bad
Diele
Flur
Bad
Abstell
Zimmer
Schlafen
Wohnen
Abstell
Flur
Terrasse (50%)
Terrasse (50%)Terrasse (50%)
Bad
Terrasse (50%)
Terrasse (50%)
Terrasse (50%)
Terrasse (50%)
Terrasse (50%)
Zimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen Bad
Zimmer
Schlafen
Diele
Flur Bad
Abstell
Wohnen Wohnen
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Bad
Diele
Flur
Bad
Abstell
Zimmer
Schlafen
Wohnen
Abstell
Flur
Terrasse (50%) Terrasse (50%)
Terrasse (50%)Terrasse (50%)
BadTreppenhaus
Treppenhaus
Besprechungsraum
38,60 m2
Bar/Empfang
42,82 m2 Foyer/Eingangsbereich
48,48 m2
Flur
9,35 m2
Anlieferung/Lager
7,84 m2
Lager/ Nebenfläche
12,64 m2
PUMI
3,53 m2
WC
12,15 m2
WC
7,10 m2
Vorraum
3,95 m2 Vorraum
3,54 m2
Windfang
5,77 m2
Serviceleistungen
18,98 m2
Gemeinschaftsbereich
14,43 17,56 6,01 17,56 6,01 17,00 16,595 10,785
11,245 23,44 7,21 16,36 7,21 16,36 7,21 16,36 25,955 5,735
14,43 7,78 1,58 8,20 6,01 7,78 1,58 8,20 6,01 7,78 1,58 7,64 26,865
6,665 14,55 5,85 18,90 7,30 52
7,04
24,415
6,665 14,55 32,59
11,245 120,10 6,145
7,915 10,90 34,995
6,665 8,55 41,575
14,225 16,075 15,30 29,50 12,50 29,50 12,70 12,435 6,87
7,915 10,90 13,35 24,615
7,915 10,90 13,35 42 14,58 40 6,29
6,665 8,55 3,60 13,35 15,40 6,285
6,665 8,55 3,60 13,35 15,40 6,31
8,05
27,605
8,325
10,78
12,685
35,93
6,08
14,225 16,075 15,30 2,10 24,00 3,40 12,50 2,10 24,00 3,40 12,70 12,435 7,325
16,65
10,95
7,915 7,30
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
Eingang B1
Bestandsbaum
Eingang B2
Eingang B3
Eingang D (Boarding)
Bestandsbaum
12 Fahrräder
Müllaufstellfläche
1100l
Müllstandort
(Unterflursystem)
8 Fahrräder8Fahrräder8 Fahrräder
5 Fahrräder
5 Fahrräder
Zugang
Eingang A
Eingang C2
Eingang C1
VK TG
VK TG
VK TG
VK TG
Notausgang
Notausgang
lichte 
Durchfahrtshöhemind
, 3,50
m
Spielfläche
Spielfläche
Müllstandort
(Unterflursystem)
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
8 Fahrräder
8 Fahrräder
VK 
TG
VK 
TG
VK TG
VK TGVK TG
VK TG
VK TG
begrünte Fassade
begrünte Fassade
begrünte Mauer
STP
STP
STP
N
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
Grundriss Erdgeschoss 1:200
Soziale Einrichtung

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Bad
Zimmer
19,46 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
37,87 m2
Zimmer
24,57 m2
Bad
5,26 m2 Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
25,90 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Bad
5,30 m2
Zimmer
18,03 m2
Bad
4,51 m2
Flur
75,47 m2
Treppenhaus
20,89 m2
Treppenhaus
25,53 m2
Waschraum
16,76 m2
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
Abstell
WC
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Flur
Schlafen
Küche/ WohnenBad
Flur
FlurBad
Küche
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Zimmer
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Aufzug
Schlafen
Zimmer
Bad
Flur
Küche
Abstell
Aufzug
Schlafen
Essen/Wohnen
Küche
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
Zimmer
Zimmer
Schlafen
Abstell
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Wohnen
Bad
Wohnen
Flur
AbstellBad
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Bad Flur
Bad Flur
Wohnen
Flur Bad
Balkon (50%)Balkon (50%)Balkon (50%)
Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Bad Flur
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Flur
Bad
Schlafen
Balkon (25%)
Abstell
Abstell
Balkon (50%)
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Balkon (25%)
Putzraum/Lager
5,22 m2
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV + UV
HKV + UV
Luftraum
Luftraum
begrünte Fassade
begrünte Fassade
begrünte Fassade
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
Abstell
WC
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Flur
Schlafen
Küche/ WohnenBad
Flur
FlurBad
Küche
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Zimmer
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Aufzug
Schlafen
Zimmer
Bad
Flur
Küche
Abstell
Aufzug
Schlafen
Essen/Wohnen
Küche
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
Zimmer
Zimmer
Schlafen
Abstell
Zimmer
19,46 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
37,87 m2
Zimmer
24,57 m2
Bad
5,26 m2 Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
25,90 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Bad
5,30 m2
Zimmer
18,03 m2
Bad
4,51 m2
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Wohnen
Bad
Wohnen
Flur
AbstellBad
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Bad Flur
Bad Flur
Wohnen
Flur Bad
Balkon (50%)Balkon (50%)Balkon (50%)
Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Bad Flur
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Flur
Bad
Schlafen
Balkon (25%)
Abstell
Abstell
Balkon (50%)
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Balkon (25%)
Flur
75,47 m2
Treppenhaus
20,89 m2
Treppenhaus
31,08 m2
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Putzraum/Lager
16,76 m2
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
N
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
Soziale Einrichtung
Grundriss 1.Obergeschoss 1:200

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
Luftraum
Luftraum
begrünte Fassade
begrünte Fassade
begrünte Fassade
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
Abstell
WC
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Flur
Schlafen
Küche/ WohnenBad
Flur
FlurBad
Küche
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Zimmer
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Aufzug
Schlafen
Zimmer
Bad
Flur
Küche
Abstell
Aufzug
Schlafen
Essen/Wohnen
Küche
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
Zimmer
Zimmer
Schlafen
Abstell
Zimmer
19,46 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
37,87 m2
Zimmer
24,57 m2
Bad
5,26 m2 Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
25,90 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Bad
5,30 m2
Zimmer
18,03 m2
Bad
4,51 m2
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Wohnen
Bad
Wohnen
Flur
AbstellBad
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Bad Flur
Bad Flur
Wohnen
Flur Bad
Balkon (50%)Balkon (50%)Balkon (50%)
Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Bad Flur
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Flur
Bad
Schlafen
Balkon (25%)
Abstell
Abstell
Balkon (50%)
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Balkon (25%)
Flur
75,47 m2
Treppenhaus
20,89 m2
Treppenhaus
31,08 m2
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Putzraum/Lager
16,76 m2
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
N
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
Grundriss 2.Obergeschoss 1:200
Soziale Einrichtung

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
Luftraum
Luftraum
begrünte Fassade
begrünte Fassade
begrünte Fassade
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
Abstell
WC
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Flur
Schlafen
Küche/ WohnenBad
Flur
FlurBad
Küche
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Zimmer
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Aufzug
Schlafen
Zimmer
Bad
Flur
Küche
Abstell
Aufzug
Schlafen
Essen/Wohnen
Küche
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
Zimmer
Zimmer
Schlafen
Abstell
Zimmer
19,46 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
37,87 m2
Zimmer
24,57 m2
Bad
5,26 m2 Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
25,90 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Bad
5,30 m2
Zimmer
18,03 m2
Bad
4,51 m2
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Wohnen
Bad
Wohnen
Flur
AbstellBad
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Bad Flur
Bad Flur
Wohnen
Flur Bad
Balkon (50%)Balkon (50%)Balkon (50%)
Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Bad Flur
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Flur
Bad
Schlafen
Balkon (25%)
Abstell
Abstell
Balkon (50%)
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Balkon (25%)
Flur
75,47 m2
Treppenhaus
20,89 m2
Treppenhaus
31,08 m2
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Putzraum/Lager
16,76 m2
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
N
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
Grundriss 3.Obergeschoss 1:200
Soziale Einrichtung

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
Abstell
WC
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Flur
Schlafen
Küche/ WohnenBad
Flur
FlurBad
Küche
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Zimmer
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Aufzug
Schlafen
Zimmer
Bad
Flur
Küche
Abstell
Aufzug
Schlafen
Essen/Wohnen
Küche
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
Zimmer
Zimmer
Schlafen
Abstell
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Wohnen
Bad
Wohnen
Flur
AbstellBad
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Bad Flur
Bad Flur
Wohnen
Flur Bad
Balkon (50%)Balkon (50%)Balkon (50%)
Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Bad Flur
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Flur
Bad
Schlafen
Balkon (25%)
Abstell
Abstell
Balkon (50%)
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Balkon (25%)
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
Luftraum
Luftraum
begrünte Fassade
begrünte Fassade
begrünte Fassade
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Flur
Abstell
WC
Bad
Schlafen
Zimmer
Zimmer
Essen/ Wohnen
Küche
Abstell
WC
Bad
Flur
Schlafen
Küche/ WohnenBad
Flur
FlurBad
Küche
Essen/ Wohnen
Schlafen
Schlafen
Zimmer
Flur
Küche
WC
Essen/ Wohnen
Aufzug
Schlafen
Zimmer
Bad
Flur
Küche
Abstell
Aufzug
Schlafen
Essen/Wohnen
Küche
Essen/ Wohnen
Bad
Flur
Zimmer
Zimmer
Schlafen
Abstell
Zimmer
19,46 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
37,87 m2
Zimmer
24,57 m2
Bad
5,26 m2 Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
25,90 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Bad
5,30 m2
Zimmer
18,03 m2
Bad
4,51 m2
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Wohnen
Bad
Wohnen
Flur
AbstellBad
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Balkon (25%)
Balkon (25%)
Abstell
Bad Flur
Bad Flur
Wohnen
Flur Bad
Balkon (50%)Balkon (50%)Balkon (50%)
Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Bad Flur
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Küche/ Essen/ Wohnen
Flur
Bad
Schlafen
Balkon (25%)
Abstell
Abstell
Balkon (50%)
Küche/ Essen/ Wohnen/Schlafen
Bad
Balkon (50%)
Balkon (25%)
Flur
75,47 m2
Treppenhaus
20,89 m2
Treppenhaus
31,08 m2
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Abstell
Bad
Flur
Bad
Schlafen
Bad
Abstell
Diele
Flur
Diele
Wohnen Wohnen
Wohnen
Balkon(50%)Balkon(50%)
Balkon(50%)
Flur
Schlafen
Zimmer
Bad
Abstell
Balkon(50%)
Bad
SchlafenZimmer
Flur
Wohnen
Abstell
Schlafen
Bad
Putzraum/Lager
16,76 m2
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
N
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
Grundriss 4.Obergeschoss 1:200
Soziale Einrichtung

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
16,40 1,905 1,50 21,86 2,25 1,985 12,70 1,705 1,50 21,86 2,25 1,985 12,70 2,40 7,40 2,63 7,33
24,81 6,05 17,56 6,01 17,56 6,01 17,56 16,035 2,40 6,745 5,30
8,315 8,195 15,51 13,545 8,225
8,315 37,25 8,225
6,16 1,655
37,745
8,465
9,085 120,74 5,30
7,945
38,825
7,981,33 10,15 17,72
31,315
14,43 17,56 6,01 17,56 6,01 17,56 16,035
11,48 17,72 100,60 12,43 7,33
24,26 7,20 16,36 7,21 16,36 7,21 16,36 7,21 9,425 9,00 5,445
8,38 23,61 6,01 17,56 6,01 17,00 16,595
7,915 10,90 14,50 13,10 7,425
17,45
10
,09
5
7,915 7,30 38,665
begrünte Fassade
Zimmer
Bad
Flur
Küche/ Essen/ Wohnen Zimmer
Zimmer Zimmer I
Küche/ Essen/ Wohnen
FlurBad
Abstell
AbstellZimmerZimmer I
Zimmer
SchlafenAbstell
Flur
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen
SchlafenFlur
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen
Dachterrasse (25%)
Dachterrasse (25%)
Dachterrasse (25%)
BadAbstell Flur
Dachterrasse (25%) Dachterrasse (25%)
Küche/Essen/ Wohnen
Zimmer
19,46 m2
Bad
5,31 m2
Bad
4,51 m2
Zimmer
18,03 m2
Zimmer
21,32 m2
Bad
4,11 m2 Bad
4,11 m2
Zimmer
21,32 m2
Bad
4,11 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
21,32 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2 Bad
5,29 m2
Bad
5,29 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
4,11 m2
Bad
5,26 m2
Zimmer
21,32 m2 Zimmer
25,90 m2
Zimmer
37,87 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
21,32 m2
Zimmer
24,57 m2
Treppenhaus
31,19 m2
Treppenhaus
20,89 m2
Flur
75,47 m2
Zimmer
SchlafenAbstell
Flur
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen
SchlafenFlur
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen
Zimmer
SchlafenAbstell
Flur
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen
SchlafenFlur
Bad
Küche/ Essen/ Wohnen
Dachterrasse (25%)
Dachterrasse (25%)
Dachterrasse (25%)
Dachterrasse (25%)
Wohnen
Bad
Abstell.
Schlafen
Schlafen
Bad
Wohnen
Diele
Abstell
Diele
Schlafen
Bad
Abstell.
Wohnen
Wohnen
Schlafen
Bad
Diele
Abstell.
Diele
Terrasse(25%) Terrasse(25%)
Terrasse(25%)Terrasse(25%)
Wohnen
Bad
Abstell.
Schlafen
Schlafen
Bad
Wohnen
Diele
Abstell
Diele
Schlafen
Bad
Abstell.
Wohnen
Wohnen
Schlafen
Bad
Diele
Abstell.
Diele
Terrasse(25%) Terrasse(25%)
Terrasse(25%)Terrasse(25%)
Putzraum/Lager
16,76 m2
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
7,915 10,90 14,50 13,10 7,395
1,50 21,86 2,25 16,39 1,50 21,86 2,25 17,085 7,40
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
HKV 
+ UV
N
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
Grundriss 5.Obergeschoss 1:200
Soziale Einrichtung

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
36,395
2,65 13,455 1,615
21,035
5,925
9,435
2,245 13,455 9,115
17,72
24,81
38,73
695
36,395
1,64
2,40
13,25
1,80
V+
(Wohnen, gefördert)
V+
(Wohnen, gefördert)
V+
(Wohnen, gefördert)
Zimmer
34,58 m2
Bad
4,77 m2
Zimmer
30,53 m2
Bad
4,11 m2
Zimmer
30,15 m2
Bad
4,79 m2
Zimmer
35,09 m2
Zimmer
33,21 m2
Bad
4,79 m2
Bad
4,78 m2
Bad
4,77 m2
Bad
4,79 m2
Zimmer
34,72 m2
Zimmer
30,21 m2
Lager
3,40 m2
Nebenfläche
16,38 m2
Flur
49,84 m2
Putz/Lagerraum
12,31 m2
Treppenhaus
31,16 m2
Treppenhaus
25,38 m2
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
V+
(Wohnen, gefördert+student.)
HAUS C1
HAUS C2HAUS B3
HAUS B2
HAUS B1
HAUS A
V+
(Wohnen, frei finanziert)
V+
(Wohnen, frei finanziert)
N
Gewerbliche
Nutzung
Studentisches Wohnen
Frei finanziertes
Wohnen
Gefördertes Wohnen
Grundriss 6.Obergeschoss 1:200
Soziale Einrichtung

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
1100l
1100l
12 Fahrräder
Müllaufstellfläche
1100l
Müllstandort
(Unterflursystem)
8 Fahrräder8Fahrräder8 Fahrräder
5 Fahrräder
5 Fahrräder
Spielfläche
Spielfläche
Müllstandort
(Unterflursystem)
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen gem. Landschaftsarchitekt
8 Fahrräder
8 Fahrräder
STP
STP
STP
V+
(Wohnen, gefördert)
V+
(Wohnen, gefördert)
V+
(Wohnen, gefördert)
Rampe
I
IV
I
I
II
II
I
V
V
V
V
V
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
V+
(Wohnen, gefördert+student.)
VI+
(Gewerbe)
I
HAUS C1
HAUS C2
HAUS D
HAUS B3
HAUS B2
HAUS B1
HAUS A
V+
(Wohnen, frei finanziert)
V+
(Wohnen, frei finanziert)
N
Abstandsflächen
Feuerwehr
Grundriss Dachaufsicht technisch 1:200

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Format: DIN A1
Planstand: 12.04.2021
2829 2324 202122 131415
63 64 65 66 67 68
82 83 84 85 86
697071727374
47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 61 62
77 78 79 80 81
57 58 59 60
101112161718192526303132333435 27
36
37
38
39
40
41
9394
42
43
44
45
92
456789 123
75 76
89 90 91
8788
46
5,00
2,95 60 1,45
120,425
24,28 6,81 16,76 6,81 16,76 6,81 16,76 25,435
38,32
17,315
14,775
14,205
16,05
17,315 16,77 68,815 5,85 22,41
39,40
7,38
B2 12 WE
-> 4 Kellereinheiten im UG B1
B3 16 WE
B1 16 WE
7,5 %
7,5 %
Vorraum D
5,34
WC D
9,94
Technik
Fahrradkeller (32)
TIefgarage (1. Rauchabschnitt)
TIefgarage (2. Rauchabschnitt)
Keller (20 Einheiten á 4,4qm/ 6qm)
Technik
Lager
Keller (8 Einheiten á ca. 4,4qm)
Keller (8 Einheiten á 6qm)
Pumi
6,90
Vorraum H
5,31
WC H
13,46
Schleuse
Schleuse
Schleuse
Waschmaschinenraum
Waschmaschinenraum
Waschmaschinenraum
Flur
30,38
Schleuse
Fahrradraum (43)
Fahrradraum (47)
Fahrradraum (71)
B: 162,23 m2
Technik
B: 75,18 m2
Technik
B: 30,75 m2
Technik
Fahrradraum (17 St.)
Technik
Technik
B: 40,92 m2
Technik
Technik
Keller (8 Einheiten á 6qm)
Schleuse
Schleuse
Schleuse
Schnitt 2-2 Schnitt 2-2
Schnitt 3-3
Schnitt 3-3
SN BBSN BB
N
Grundriss Untergeschoss/ Tiefgarage 1:200

Format: DIN A1
Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH
Herr E. Karakaya
Marienburgstraße 27, 64297 Darmstadt
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
Tel. +49-6151-81969-0 Fax -99
Planstand: 12.04.2021
VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN N 84
- GRÄFENHÄUSER STRAßE 71 -
Architekt:
Gräfenhäuser 
Straße
Privatstraße
1100
l
1100
l Anlieferung
Grünfläche
Geh
- u. Radweg
Grünfläche
7,5%
7,5%
15%
15%
I
I
I
IV
IV
I
I
II
II
I
I
II
II
begrünte 
Fassade
begrünte 
Fassade
Schnitt 
2-2
Schnitt 
2-2
Schnitt 
3-3
Schnitt 
3-3
SN 
BB
SN 
BB
Eingang 
B1
Bestandsb
aum
Eingang 
B2
Eingang 
B3
Eingang 
D (Boarding
)
Bestandsb
aum
12 Fahrräder
Müllaufstellfläche
1100
l
Müll
standort(Unterflursystem
)
8 Fahrräder
8Fahrräder
8 Fahrräder
5 Fahrräder
5 Fahrräder
Zugang
Eingang
 A
Eingang 
C2
Eingang 
C1
VK 
TG
VK 
TG
VK 
TG
VK 
TG
Notausgang
Notausgang
lichte 
Durchfahrtshöhe
mind
, 3,50m
Spielfläche
Spielfläche
Müll
standort
(Unterflursystem
)
Außenanlagen 
gem
. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen 
gem
. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen 
gem
. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen 
gem
. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen 
gem
. Landschaftsarchitekt
Außenanlagen 
gem
. Landschaftsarchitekt
8 Fahrräder
8 Fahrräder
VK TG
VK 
TG
VK TG
VK 
TG
VK 
TGVK 
TG
VK 
TG
begrünte 
Fassade
begrünte 
Fassade
begrünte 
Mauer
STP
STP
STP
V+
(Wohnen
, gefördert
)
V+
(Wohnen
, gefördert
)
V+
(Wohnen
, gefördert
)
Rampe
I
I
I
IV
I
I
II
II
I
V
V
V
V
V
Schnitt 
2-2
Schnitt 
2-2
Schnitt 
3-3
Schnitt 
3-3
SN 
BB
SN 
BB
V+
(Wohnen
, gefördert
+student
.)
VI+(Gewerbe
)
I
HAUS 
C1
HAUS 
C2
HAUS 
D
HAUS 
B3
HAUS 
B2
HAUS 
B1
HAUS 
A
V+
(Wohnen
, frei 
finanziert
)
V+
(Wohnen
, frei 
finanziert
)
N
 Lageplan 1:500 (Städtebau)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
26.05.2021 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2021/0046 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71 – (Beschluss zur 
frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 30.04.2021  
 
Beschlussvorschlag : 
Dem mit den städtischen Ämtern abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 84 (Anlage 1) sowie den „Allgemeinen Zielen und 
Zwecken der Planung“ (Anlage 2) wird zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der 
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen und gemäß 
§ 4a Abs. 4 BauGB in das Internet einzustellen.  
 
 
Anlagen: Anlage 1 Vorhaben - und Erschließungsplan (Pläne sind in Originalgröße in Parlis 
einsehbar u. werden im Falle von Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt  
Anlage 2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung

- 2 - 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2021/0046 vom 30.04.2021: 
 
Plangebiet 
Das Vorhabengrundstück  Gräfenhäuser Straße 71 befindet sich in einem übe rwiegend 
gewerblich geprägt en Gebiet im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplan s 
N 6.2.1.2 – Gräfenhäuser Straße / Leydheckerstraße –. Nordwestlich  des Plangebiets 
schließen sich die Betriebsflächen von Auto Primus GmbH & Co. KG (Autowaschanlage) und 
Linde Gas & More (Gasflaschenanbieter) an. Nordöstli ch der privaten Verkehrsfläche, in 
Verlängerung des Benzwegs , liegt das REWE Center (großflächiger Einzelhandel). Im 
südöstlich anschließenden Mischgebiet finden sich mischgebietsverträgliche gewerbliche 
Nutzungen wie der Anbieter von Sicherheitssystemen, die Brüel & Kjaer Vibro GmbH , der 
Automatenvertrieb Wilfried Erb, der Fachhandel für Bodenbeläge W. & L. Jordan GmbH  und 
der Fitness-Club Kieser Training. 
 
Ziel des Bebauungsplanverfahrens  
Die Zielsetzung des vorhabenbezo genen Bebauungsplans N 84, dessen 
Aufstellungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung am 16.05.20 19 erfolgte, ist 
eine Neuentwicklung des  ehemals gewerblich genutzten G rundstücks Gräfenhäuser Straße 71  
zu einem gemischt genutzten Gebiet mit überwie gend Wohnnutzung, einem Anteil an 
gewerblicher Nutzung (ca. 30 %) sowie einer sozialen Einrichtung.  
 
Der vorhabenbezogene  Bebauungsplan N 84 – Gräfenhäuser Straße 71  – wird in seinem 
Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan N  6.2.1.2 – Gräfenhäuser Straße / 
Leydheckerstraße – ändern. Zum Bebauungsplanverfahren erfolgt Im Parallelverfahren gem. 
§ 8 Abs. 3 BauGB die 16.  Änderung des Flächennut zungsplans für das Vorhabengebiet und 
das südöstlich angrenzende Gebiet bis zur Leydheckerstraße . Der Magistratsbeschluss zur 
frühzeitigen Beteiligung hierzu erfolgte bereits am 17.03.2021 (siehe MV Nr. 2021/0045) ; 
die Beteiligung  fand vom 26.03.2021 bis einschließlich 26.04.2021  statt. 
 
Vorhabenplanung 
Das Vorhaben der EMON Vermögensverwaltung GmbH  sieht unter Berücksichtigung der 
stadträumlichen Rahmenbedingungen  eine fünf- bis sechsgeschossige Blockrandbebauung 
zuzüglich Staffelgeschoss vor. Diese stellt sich nach Nordwesten als Riegelbebauung zum 
Gewerbe hin dar und lockert sich nach Südosten zum  Mischgebiet hin in Einzelbaukörper 
auf. Im Gebäuderiegel an der Gräfenhäuser Straße ist eine gewerbliche Nutz ung in Form 
eines Boardinghouse  als Beherbergungsbetrieb vorgesehen (ca. 92 Zimmer). Zur privaten 
Erschließungsstraße in Verlängerung des Benzweg es hin sind neben Wohnnutzungen auch 
Räumlichkeiten für eine soziale Einrichtung geplant. Die lange Nord -West-Fassade, die als 
Riegelbebauung mit nicht öffenbaren Fenstern zur Abschirmung des Gewerbelärms dient, 
wird mit Vor- und Rücksprüngen in der Fassade  gegliedert. Die durchgesteckten Wohnungen 
werden mit öffenbaren Fenstern zur lärmabgewandten Seite (Innenhof) ausgeführt.  
 
Der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge wird fast ausschließlich  in der Tiefgarage  realisiert, 
so dass die Freiflächen wohnungsnahen  Nutzungen dienen. Abstellflächen für Fahrräder 
befinden sich im Erdgeschoss und im UG.  
 
Geförderter Wohnungsbau 
Für den geförderten Wohnungsbau sind 25 % der Bruttogeschossfläche ( BGF) Wohnen für 
Wohnungen von Haushalten mit geringem  Einkommen und 20 % BG F Wohnen für 
Wohnungen von Haushalten mit mittlerem Einkommen als öffentlich geförderte Wohnungen 
nach dem Hessischen Wohnraumfördergese tz (HWoFG) geplant und umzusetzen.

- 4 - 
Im Wohnungsmix sind auch Wohneinheiten für studentisches  Wohnen (ca. 27 Einheiten) 
vorgesehen.  
 
Ökologie und Klima  
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch Großgrün mit Bodenanschluss in den 
nicht unterbauten Randbereichen sowie durch  geeignete Maßnahmen bei der 
Freiflächengestaltung Beachtung. Zudem ist eine intensive Dach - und Fassadenbegrünung 
vorgesehen, die insbesondere zur Verbesserung des Lokalklimas beiträgt.  
Darüber hinaus hat sich der Vorhabenträger vertraglich verpflichtet , die Wohnbebauung in 
KfW-Effizienzhaus-Standard 40 sowie die gewerbliche Nutzung in KfW -Effizienzhaus-Standard 
55 zu realisieren.  
 
Lokalklima und Besonnung  
Die Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnungssituation der geplanten 
Bebauung macht deutlich, dass aufgrund der Rahmenbedingungen (Verkehrs - und 
Gewerbelärm) und der ungünstigen Aus richtung des Grundstücks den Möglichkeiten einer 
besseren Belichtung sowie einer guten Durchlüftung Grenzen gesetzt sind. Die 
Riegelbebauung zum Gewerbe und zur Gräfenhäuser Straße bewirkt zwar eine Abschirmung 
von Lärm und Luftschadstoffen für den Innenho f, allerdings bedingt sie auch eine Reduktion 
der Durchlüftung des Innenhofbereiches sowie eine Verringerung der  Besonnungsdauer 
einzelner Wohnungen, die mit 1,5 bis 4 Stunden pro Tag jedoch der DIN EN 17037 
entspricht. Lediglich in einer Einheit wird die tägliche Besonnungsdauer der DIN EN 17037 
von mindestens 1,5 Stunden unterschritten, so dass dort keine dauerhafte Wohnnutzung, 
sondern ein Gemeinschaftsbereich vorgesehen wird . Durch eine Durchgrünung des 
Innenhofes, helle  Anstriche sowie Fassaden - und Dachbegrünung soll die Überwärmung 
reduziert und das Lokalklima verbessert werden.  
 
Beschluss und frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung  
Der nun vorliegende VEP (Anlage 1: Pläne sind in Originalgröße in Parl is einsehbar und 
werden im Falle von Präsenzs itzungen aufgehängt/ausgelegt ) und die vorliegenden 
„Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung“ (Anlage 2) sind nach Magistratsbeschluss der 
frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit (Darlegung) gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der 
frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen und gemäß §  4a Abs. 4 BauGB in das In ternet 
einzustellen. Damit wird der Öffentlichkeit gleichzeitig Gelegenheit zur Äußerung und 
telefonischen Erörterung gegeben. 
 
Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird ortsüblich bekannt gemacht.  Die 
frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel zur Öffentlichkeitsbetei ligung digital per E -Mail. 
 
Dezernat III : 
i. V. 
 
 
 
 
Jochen Partsch  
Oberbürgermeister