Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Anlage 1 
 
 
 
 
Vorhaben und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen  
Bebauungsplan A 43 
– Frankfurt Landstraße 171 bis 173 – 
 
 
Februar 2018 
 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbeschreibung 
Planunterlagen

Vorhaben und Erschließungsplan  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
1 
Vorhabenbeschreibung 
 
Bauvorhaben Errichtung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes zwischen 
der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße mit 
einem Discountmarkt der ALDI GmbH  & Co.KG im 
Erdgeschoss sowie 15 Wohneinheiten in den 
Obergeschossen, wovon 8 öffentlich gefördert werden. 
 
Baugrundstück Frankfurter Landstraße 171 bis 173 und Darmstädter Straße 
17 
 
Geltungsbereich 
Bauland 
Öffentliche Verkehrsfläche 
Verkaufsfläche Markt 
Wohnfläche gesamt 
 
3.581 m² 
2.977 m² 
604 m² 
1.068 m² 
983 m² 
 
Vorhabenträger ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden 
Hessenring 1 – 3 
64546 Mörfelden-Walldorf 
 
Planungsbüros Plan B Architekten & Ingenieure 
Alsenstraße 8 
55252 Mainz-Kastel 
 
planungsbüro für städtebau 
göringer_hoffmann_bauer 
Im Rauhen See 1 
64846 Groß-Zimmern 
 
Das Plangebiet liegt im Norden der Wissenschaftsstadt Darmstadt, im Zentrum des Stadtteils 
Arheilgen ca. 130 m nördlich der Kreuzung der Frankfurter Landstraße mit der Unteren 
Mühlstraße und der Ettesterstraße. 
Für eine Verbesserung der Nahversorgungskapazitäten und zur gleichzeitigen Schaffung 
von Wohnraum im Zentrum von Arheilgen wird auf einem 2.977 m² großen Areal ein Wohn- 
und Geschäftsgebäude mit 5.925 m² Brutto-Grundfläche zwischen der Frankfurter 
Landstraße und der Darmstädter Straße errichtet. Das Erdgeschoss (EG) mit 2.130 m² soll 
dabei von einem Discountmarkt der ALDI GmbH & Co.KG genutzt werden. Die geplante 
Verkaufsfläche beträgt 1.068 m². 
Im Obergeschoss (OG) und im Dachgeschoss (DG) werden im Bereich an der Frankfurter 
Landstraße und an der Darmstädter Straße insgesamt 15 Wohnungen mit einer 
Gesamtwohnfläche von 983 m² errichtet. Dabei handelt es sich um einen Wohnungsmix aus 
Ein- bis Vierzimmerwohnungen mit Küche, Bad und Balkon. Geplant ist die Errichtung von 
insgesamt 5 Zweizimmerwohnungen, 8 Dreizimmerwohnungen sowie 1 Einzimmer- und 1 
Vierzimmerwohnung. Die geplanten Wohnungsgrößen richten sich nach den Anforderungen 
der Wohnraumförderung für Sozialwohnungen (4 Wohnungen) bzw. nach den Richtlinien für 
Wohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen (4 Wohnungen). Insgesamt sind 8 
öffentlich geförderte Wohneinheiten geplant. Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden

Vorhaben und Erschließungsplan  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
2 
die Wohnungen barrierefrei erschlossen. Keller- bzw. Abstellräume für die Wohnungen 
werden in einem Zwischengeschoss unterhalb der bewohnten Gebäudeebenen auf der Höhe 
des Verkaufsraumes und in einem Teil der Tiefgarage eingerichtet. 
Sowohl die Stellplätze des ALDI Marktes, als auch die der Wohnungen werden vollständig in 
einer Tiefgarage verortet. Die Tiefgarage verfügt über getrennte Ein- und Ausfahrtsbereiche, 
wobei der Einfahrtsbereich von der Frankfurter Landstraße aus angefahren wird und der 
Ausfahrtsbereich auf die Darmstädter Straße führt. Insgesamt werden 49 Stellplätze 
hergestellt, wobei 34 Stellplätze für den Discountmarkt zur Verfügung stehen, und 15 für die 
Wohneinheiten. 
Die Abstellplätze für Fahrräder der Marktbesucher werden im Eingangsbereich des Marktes 
verortet. Für die zukünftigen Bewohner werden Fahrradabstellräume in den Kellerbereichen 
vorgesehen sowie vor dem Gebäude an der Darmstädter Straße.  
Die vertikale Verbindung zwischen der Tiefgarage und den darüber liegenden Geschossen 
erfolgt an der Frankfurter Landstraße über zwei Erschließungskerne, die jeweils einen 
Fahrstuhl und ein Treppenhaus kombinieren. Der nördliche Erschließungskern bedient 
ausschließlich den ALDI Markt und verbindet folglich nur die Tiefgarage mit dem 
Erdgeschoss. Der südliche Erschließungskern dient der Erschließung der Wohneinheiten 
und verbindet alle Nutzungsebenen. An der Darmstädter Straße werden alle Etagen über ein 
Treppenhaus erschlossen. Der Gebäudezugang erfolgt hier von der Südseite des Gebäudes 
aus. 
Die städtebauliche Konzeption des Vorhabenentwurfs greift jeweils die Trauf- und Firsthöhen 
der Nachbarbebauung auf. Entlang der Frankfurter Landstraße wird die Fluchtachse der 
nördlich angrenzenden Bebauung nach Süden fortgeführt. Der Baukörper wird in diesem 
Bereich entlang der Straße ausgerichtet. Das Staffelgeschoss erhält ein extensiv begrüntes 
Flachdach, außerdem sind sowohl auf den Dachflächen der Bebauung an der Frankfurter 
Landstraße, als auch auf dem hinteren Dach des Marktes Photovoltaikanlagen vorgesehen. 
An der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie insbesondere der 
nördlich angrenzenden Bebauung auf. Diese bestimmt sich durch einseitig an die nördliche 
Grundstücksgrenze angebaute zweigeschossige giebelständige Wohnhäuser, die 
unmittelbar an die straßenseitige Grundstücksgrenze angebaut sind. Der im Straßenraum 
wirkende Baukörper wird etwa in der Grundstücksmitte an der Darmstädter Straße in der 
Flucht der angrenzenden Bebauung platziert und stellt sich ebenfalls als zweigeschossiger 
giebelständiger Baukörper dar. Der Abstand zur südlich anschließenden Bebauung 
(Darmstädter Straße 21) der denkmalgeschützten Gesamtanlage wird durch eine begrünte 
Freifläche gestaltet. Im Bereich nördlich des Baukörpers befindet sich die 
Tiefgaragenausfahrt, die durch einen Grünstreifen vom Baukörper abgesetzt ist. 
Die Zu- und Abfahrtsbereiche der Tiefgarage werden weitgehend in den Baukörper integriert 
bzw. eingehaust. Die Anlieferung des Marktes erfolgt ausschließlich über die Frankfurter 
Landstraße. Der am nördlichen Rand des Grundstückes gelegene Zufahrtsbereich für LKW 
wird vollständig eingehaust. Diese Maßnahmen dienen neben gestalterischen Aspekten 
auch einem möglichst optimierten Nachbarschaftsschutz.

155
165
30282624
5
7
3
2220
18A
18
16
14
Nach dem Wieschen
Schulzengasse
167
13
15
11
21 23 25 27 29
31
176
162A164A
162
164
166168170
172
174
174B
178180
179181
163
II+D
I
I
Darmstädter Straße
Frankfurter Landstraße
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
Osten | Darmstädter Straße | 1-200
Lageplan | 1-500
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [49 Stpl.]

1
1
AA
Ansicht
Ost
Ansicht
Ost
Ansicht
West
Ansicht
West
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
Erdgeschoss | Einzelhandel | 1-200
Westen | Frankfurter Landstraße | 1-200
Zwischengeschoss
Mieterkeller | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [49 Stpl.]

1
1
A
Ansicht
Ost
Ansicht
Ost
Ansicht
West
A
Ansicht
West
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
Westen | Schnittansicht | 1-200
1. Obergeschoss | 1-3 Zimmerwohnungen | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [49 Stpl.]

1
1
A
Ansicht
Ost
Ansicht
Ost
Ansicht
West
Ansicht
West
A
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
Osten | Schnittansicht | 1-200
Staffelgeschoss | 2-4 Zimmerwohnungen | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [49 Stpl.]

1
1
AA
1
813
714
22
25 29
3123 34
1
2
3
4
1
9
10
15
2
3
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
Kellergeschoss | Tiefgarage und Technik | 1-200
Norden | Schnittansicht | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [49 Stpl.]

Frankfurter Landstraße
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
Schnitt A-A | Querschnitt | 1-200
Süden | Darmstädter Straße | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [49 Stpl.]
Schnitt 1-1 | Längschnitt | 1-200

Punkt 6: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2018/0062) 
 
Der Ausschuss nimmt von der Vorlage Kenntnis.

Anlage 2 
 
 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit 
Vorhaben und Erschließungsplan 
 
A 43  
– Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
_________________________ 
 
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
gem. § 2a Abs. 1 BauGB 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
planungsbüro für städtebau 
                     göringer—hoffmann—bauer 
 
im rauhen see 1 
64846 groß-zimmern 
 
telefon (060 71) 493 33 
telefax (060 71) 493 59 
e-mail info@planung-ghb.de 
 
Auftrags-Nr.: PB70125-P 
Bearbeitet: Februar 2018

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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Inhalt 
 
1. Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ ............ 2 
2. Lage und Geltungsbereich ................................ ................................ .................. 2 
3. Übergeordnete Planung ................................ ................................ ...................... 3 
4. Bestehende verbindliche Bauleitplanung, Planerfordernis ................................ ... 4 
5. Verfahren ................................ ................................ ................................ ............ 6 
6. Bestandsbeschreibung und Bewertung ................................ ...............................  6 
6.1 Nutzungen ................................ ................................ ................................ .......... 7 
6.2 Straßenräume ................................ ................................ ................................ ..... 7 
6.3 Denkmalschutz ................................ ................................ ................................ ... 9 
7. Planung ................................ ................................ ................................ ..............10 
7.1 Vorhabenträger ................................ ................................ ................................ ..10 
7.2 Vorhabenbeschreibung ................................ ................................ ......................10 
8. Erschließung ................................ ................................ ................................ ......14 
8.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ................................ ................................ .14 
8.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................ .........................15 
8.3 Fuß- und Radverkehr ................................ ................................ .........................15 
8.4 Technische Erschließung ................................ ................................ ...................16 
9. Umwelt ................................ ................................ ................................ ...............16 
10. Städtebauliche Daten ................................ ................................ .........................17

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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1. Ziele und Zwecke der Planung 
 
 Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben und 
Erschließungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – sollen die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für  den Neubau eines Wohn - und 
Geschäftshauses bestehend a us einem Nahversorgungsmarkt in Verbindung mit 
der Herstellung von 15 Wohneinheiten  im zentralen Versorgungsbereich des 
Stadtteils Arheilgen geschaffen werden.  
 
 Die Planung dient der  Verbesserung der Nahversorgung im Ortszentrum des 
Stadtteils und der Errichtung von teilweise öffentlich gefördertem Wohnraum  und 
stellt dadurch eine nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklung des Arheilger 
Zentrums dar. Zudem handelt es sich bei dieser städtebaulichen Entwicklung um 
eine Maßnahme der Innentwicklung, der gr undsätzlicher Vorrang gegenüber der 
Außenentwicklung auf baulich nicht vorgeprägten Flächen zu gewähren ist. 
 
 
2. Lage und Geltungsbereich 
 
 Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt im Zentrum 
des Stadtteils Arheilgen ca. 130 m nördlich der Kreuzung der Frankfurter 
Landstraße mit der Untere n Mühlstraße und der Ettesterstraße. Das Plangebiet 
grenzt im Westen an die Frankfurter Landstraße und im Osten an die Darmstädter 
Straße an. Darin überplant werden die Flurstücke Gemarkung Arheilgen, Flur 1, 
Nr. 100/1, 100/4,101/2,102/1,103/4,104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der 
Frankfurter Landstraße Nr. 113/5 und Flur 10, Nr. 639/5 und der Darmstädter 
Straße Flur 1, Nr. 281. Die genaue Lage des Plangebietes ist aus nachfo lgender 
Abbildung ersichtlich. 
 
Abb.1 Lage des Plangebietes mit Kataster 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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3. Übergeordnete Planung 
 
 Der Regionalplan Südhessen 2010  (RPS 2010) trifft für den Bereich des  
Plangebietes die Aussage „Vorranggebiet Siedlung – Bestand“. Auch für das 
Umfeld des Plangebietes gilt diese Festlegung.  Das gesamte Zentrum von 
Arheilgen liegt zudem innerhalb des „Siedlungsbeschränkungsgebietes“ des 
Verkehrsflughafens Frankfurt/Main. Der Regionalplan Südhessen 2010 legt für den 
Bereich des Plangebiets  in der Beikarte 2  einen „zentralen Versorgungsbereich“ 
fest (siehe Abb.3). 
 
Abb.2 Regionaler Flächennutzungsplan / Regionalplan Südhessen 2010 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Lage des Plangebietes 
 
Quelle: Regionaler Flächennutzungsplan / Regionalplan Südhessen 2010 mit eigener Darstellung 
 
Abb.3 Zentraler Versorgungsbereich in Darmstadt Arheilgen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Regionaler Flächennutzungsplan / Regionalplan Südhessen 2010

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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Der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit 
Landschaftsplan stellt das Plangebiet überwiegend als „Wohnbaufläche“ dar. Die 
am westlichen Rand des Plangebiets verlaufende Frankfurter Landstraße ist als 
„Hauptverkehrsstraße“ dargestellt. In dies em Bereich überlagern sich zudem die 
Darstellungen einer „Haupttrasse örtlicher ÖPNV“, einer Trasse für Haupt Ver - 
bzw. Entsorgungsleitungen und die Abbildung der nachrichtlichen Übernahme 
eines „Sanierungsgebiets nach StBauFG“. Die Sanierungssatzung wurde  mit 
Wirkung vom 01.01.2016 aufgehoben. Zudem schließt  die Abbildung der 
nachrichtlichen Übernahm e „Kulturdenkmale (Gesamtanlage)“ an, die das 
Plangebiet in Gänze betrifft. 
 
Abb.4 Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Lage des Plangebietes 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
 
 
4. Bestehende verbindliche Bauleitplanung, Planerfordernis 
 
 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan A 43 
– Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – überplant innerhalb seines 
Geltungsbereiches einen Teilbereich des  seit 1983  rechtsverbindlichen 
Bebauungsplans A 7.1 – An der Reitbahn  –. Für den Plangeltungsbereich trifft 
dieser die nachfolgend aufgeführten Festsetzungen:  
 Zur Art der baulichen Nutzung wird ein Besonderes Wohngebiet festgesetzt. Die 
ausnahmsweise zulässigen Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, 
Vergnügungsstätten und Tankstellen werden nicht Bestandteil des 
Bebauungsplanes. Oberhalb des Erdgeschosses sind nur Wohnunge n zulässig. 
Bei bestehenden landwirtschaftlichen Betrieben sind Erneuerungsmaßnahmen 
zulässig. Für das Maß der baulichen Nutzung wird an der Frankfurter Landstraße

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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eine zwingend zweigeschossige Bebauung festgesetzt . Teilbereiche sind als 
eingeschossige überdachte Zufahrtsrampen von Tiefgaragen oder auch als 
oberhalb des Erdgeschosses eingeschossig überbaubare oder zu überbauende 
öffentliche Verkehrs fläche f estgesetzt. Für die hinteren Grundstücksbereiche 
werden ein und zwei Vollgeschosse als Höchstmaß  festgesetzt, wobei auch die 
flächenhafte Ausdehnung der jeweiligen Geschossigkeit genauer definiert wird.  
Darüber hinaus wird auf die überbaubaren Grundstücksflächen und die Maße des 
§ 17 BauNVO verwiesen. Als Bauweise wird  festgesetzt, dass innerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand zu 
errichten sind. Die straßenseitige Bebauung wird jeweils durch Baulinien definiert. 
 Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen werden Gartenflächen - und für den 
mittig im Plangebiet gelegen en Spielplatz eine öffentliche Grünfläche mit 
Durchgang festgesetzt, wobei mehrere Bäume zu erhalten sind.  Darüber hinaus 
überlagert die Festsetzung einer Tiefgarage das Plangebiet. Für einen Teilbereich 
entlang der Darmstädter Straße wird festgesetzt, dass in einem gekennzeichneten 
Gebiet Gebäude in ihrer äußeren Bauform zu erhalten sind, weil sie alleine oder im 
Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild prägen und von 
städtebaulich-geschichtlicher Bedeutung sind. 
 
 Die vorgenannten Festsetzungen des Bebauungsplans A 7.1 sind nicht mit den in 
Pkt.1 benannten städtebaulichen Zielen und Zwecken vereinbar, weshalb an 
dieser Stelle der v orhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben und 
Erschließungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – aufgestellt werden 
soll. Aufgrund des Siedlungsbeschränkungsgebiets wird der neue Bebauungsplan 
nicht mehr Wohnraum ermöglichen, wie der bestehende Bebauungsplan A 7.1. 
 
 
Abb.5 Überschneidungsbereich der Planung mit Bebauungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
    
    
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 – Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 –

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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5. Verfahren 
  
 Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und 
Erschließungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – erfolgt im Rahmen 
eines zweistufigen regulären Bauleitplanverfahrens. Das beschleunigte Verfahren 
nach § 13a BauGB findet keine Anwendung.  
Der Öffentlichkeit, den Behörden und sonstigen Tr ägern öffentlicher Belange wird 
gemäß §§  3 und 4 BauGB frühzeitig die Möglichkeit gegeben, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende 
Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betrach t 
kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu informieren. 
Ihnen wird Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. Die Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange werden dabei auch aufgefordert sich im 
Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung 
nach § 2 Abs. 4 BauGB zu äußern (Scoping) . Im Zuge des weiteren Verfahrens 
erfolgt die Erarbeitung einer Umweltprüfung gemäß §  2 Abs. 4 BauGB 
einschließlich des erforderlichen Umweltbericht s sowie die Bilanzierung der zu 
erwartenden Eingriffe und des Ausgleichs.  
   
 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan A 43 
– Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – ersetzt den Bebauungsplan 
A 7.1 - An der Reitbahn - innerhalb seines Geltungsbereiches in allen seinen 
Festsetzungen. Die übrigen Festsetzungen des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes A 7.1 bleiben unberührt. 
 
 
 
6. Bestandsbeschreibung und Bewertung 
 
Abb.6 Luftbild mit Lage des Geltungsbereiches  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
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6.1 Nutzungen 
  
 Das Plangebiet weist verschiedene N utzungen auf. Der südwestliche Bereich an 
der Frankfurter Landstraße  (Flurstücke Nr. 103/4 und 104/1)  stellt sich als 
unbefestigte, geschotterte Stellplatzfläche dar. Diese Nutzung reicht bis etwa zur 
Mitte des Plangebietes. Die Stellplatzflächen sind an ihren Rändern und entlang 
einer mittig verlaufenden Trennung ungeordnet begrünt. Nördlich an diesen 
Bereich anschließend befindet sich die langgestreckte Flurstücksparzelle Nr. 101/2 
mit 102/1, die von der Frankfurter Landstraße bis zur Darmstädter Straße reicht. 
Bei diesem Flurstück handelt es sich um einen Spielplatz auf einer öffent lichen 
Grünfläche. Die Zuwegung erfolgt ausschließlich von der Darmstädter Straße aus . 
Auf dem östlichen Bereich des Spielplatzes in dessen Eingangsbereich befinden 
sich mehrere Sitzgelegenheiten, der westliche Teil ist durch verschieden e 
Spielgeräte geprä gt. Am westlichen Ende des Flurstückes unmittelbar an der 
Frankfurter Landstraße steht eine groß gewachsene, markante Platane. Die 
Randbereiche des Spielplatzes sind sporadisch mit vereinzelten Sträuchern und 
Bäumen bewachsen. Insgesamt ist der Spielplatz vollständig durch 
Stabgitterzäune oder die Mauern der angrenzenden Gebäude eingefriedet  bzw. 
begrenzt. Auf den nördlich angrenzen den Flurstücken Nr. 100/1 und 100/4  
befindet sich ein Getränkemarkt. Dieser nutzt den westlichen, überwiegend 
unbefestigten Bereich an der Frankfurter Landstraße als Stellplatz fläche. Auf dem 
östlichen Flurstück liegen die Gebäude mit den Verkaufsräumen des 
Getränkemarktes. An der Darmstädter Straße ist das Flurstück mit einem 
zweigeschossigen Wohnhaus bebaut, an dessen Südseite e in eingeschossiger 
Anbau errichtet wurde, der den Eingangsbereich des Marktes bildet. Das 
Wohnhaus ist traufseitig zur Darmstädter  Straße hin ausgerichtet, bildet jedoch im 
Bereich des Satteldaches einen Zwerchgiebel  zur Darmstädter Straße  aus. Die 
westlich, auf dem hinteren Grundstücksteil anschließenden baulichen Anlagen 
sind eingeschossige Flachbauten. Den westlichen baulichen Abschluss bildet ein 
Scheunenbau, der teilweise aus Fachwerk besteht.  
  
Abb.7 Blick über die Grünfläche von Osten (links) bzw. von Westen (rechts) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme 
 
 
6.2 Straßenräume 
 
 Der Straßenraum der Frankfurter  Landstraße entlang des Plangebietes misst 
einen Querschnitt von ca. 16 m wovon ca. 8 m im Geltungsbereich des 
Bebauungsplanes liegen.  Er gliedert sich in beidseitig geführte  Gehwegflächen, 
einen anschließende n Parkstreifen mit längsaufgestellten Parkbuchten, 
Baumscheiben und Fahrleitungsmasten, die zugleich die Straßenbeleuchtung 
tragen. Die anschließende zweistreifige Fahrbahn ist ohne Mittell inie angelegt und

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führt die Straßenbahngleise der Straßenbahnlinien 6, 7 und 8  ohne separaten 
Gleiskörper.  
 Die Darmstädter Straße entlang des Plangebietes misst einen Querschnitt von ca. 
11 m wovon ca. 6,5 m in den Geltungsbereich einbezogen werden. Der 
Straßenraum der Darmstädter Straße wird von einer mittig verlaufenden Fahrbahn 
mit beidseitigen Gehsteigen gebildet. Die Straße ist beidseitig dicht beparkt, wobei 
die PKW auf der östlichen Straßenseite a usschließlich auf der Fahrbahn p arken 
und auf der westlichen Straßenseite den Gehweg etwa hälftig beparken.  
 
Abb.8 Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme 
 
Abb.9 Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden mit Stellplatzfläche 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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6.3 Denkmalschutz 
 
 Der östliche Teil des Plangebietes an der Darmstädter Straße grenzt unmittelbar 
nördlich an die denkmalschutzrechtlich festgestellte Gesamtanla ge „Darmstädter 
Straße 21-29, (ungr.) 24“  an. Diese u mfasst ein Fachwerkensemble des 18. und 
19. Jahrhunderts im ehemaligen Unterdorf. Die erhaltene historische Bausubstanz 
dokumentiert diesen Zeitraum der  Siedlungsgeschichte Arheilgens  mit seine n 
zeittypischen Hausformen. Die teilweise verputzten Gebäude verbergen  
regionaltypische, konstruktive frühe klassizistische oder barocke Fachwerkbilder. 
 
Abb.10 Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden (Teile der denkmalschutzrechtlichen 
Gesamtanlage) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme 
 
Abb.11 Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage Darmstädter Straße  in Arheilgen  mit 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Denkmaltopographie der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
mit eigener Darstellung

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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7. Planung 
 
7.1 Vorhabenträger 
 
 Vorhabenträger des v orhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben und 
Erschließungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – ist die ALDI 
GmbH & Co. KG Mörfelden , Hessenring 1 – 3, 64546 Mörfelden -Walldorf, 
Eigentümerin der im Plangebiet gelegenen Gr undstücke wird die ALDI 
Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG mit dem Sitz in 45476 Mülheim an der 
Ruhr, Burgstraße 37.  
 
7.2 Vorhabenbeschreibung 
 
 Für eine Verbesserung der Nahversorgungskapazitäten und zur gleichzeitigen 
Schaffung von Wohnraum im Zentrum  vom Arheilgen wird auf einem 2.977  m² 
großen Areal ein Wohn - und Geschäftsgebäude mit 5.925 m² Brutto -Grundfläche 
zwischen der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße errichtet. Das 
Erdgeschoss (EG) mit 2.130 m² soll dabei von einem Discountmark t der ALDI 
GmbH & Co.KG genutzt werden. Die geplante Verkaufsfläche beträgt 1.068 m². 
 
Abb.12 Grundriss Erdgeschoss 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® mit eigener Darstellung 
  
1.068 m² Verkaufsfläche

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A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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Abb.13 Schnitt Ost-West 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 Im Obergeschoss (OG) und im Dachgeschoss  (DG) werden im Bereich an der 
Frankfurter Landstraße und an der Darmstädter  Straße insgesamt 15 Wohnungen 
mit einer Gesamtwohnfläche von 983 m² errichtet. Dabei handelt es sich um einen 
Wohnungsmix aus Ein- bis Vierzimmerwohnungen mit  Küche, Bad und Balkon . 
Geplant ist d ie Errichtung von insgesamt 5 Zweizimmerwohnungen, 8  
Dreizimmerwohnungen sowie 1  Einzimmer- und 1 Vierzimmerwohnung. Die 
geplanten Wohnungsgrößen richten sich  nach den Anforderungen der 
Wohnraumförderung für Sozialwohnungen  (4 Wohnungen)  bzw. nach den 
Richtlinien für Wohnungen  für Haushalte  mit mittlerem Einkommen (4 
Wohnungen). Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohneinheiten geplant. Im 
Bereich der Frankfurter Landstraße werden die Wohnungen barrierefrei 
erschlossen. Keller- bzw. Abstellräume für die Wohnungen werden in einem 
Zwischengeschoss unterhalb der bewohnten Gebäudeebenen auf der Höhe des 
Verkaufsraumes und in einem Teil der Tiefgarage eingerichtet. 
 
 Sowohl die Stellplätze des ALDI  Marktes, als auch  die der Wohnungen werden 
vollständig in einer Tiefgarage verortet. Die Tiefgarage verfügt über getr ennte Ein- 
und Ausfahrtsbereiche, wobei der Einfahrtsbereich von der Frankfurter Landstraße 
aus angefahren wird und der Ausfahrtsbereich auf die Darmstädte r Straße führt. 
Insgesamt werden 49 Stellplätze hergestellt, wobei 34 Stellplätze für den 
Discountmarkt zur Verfügung stehen, und 15 für die Wohneinheiten.  
 
 Die Abstellplätze für Fahrräder der Marktbesucher werden im Eingangsbereich des 
Marktes verortet. Für die  zukünftigen Bewohner werden Fahrradabstellräume in 
den Kellerbereichen vorgesehen  sowie vor dem Gebäude an der Darmstädter 
Straße.  
 
 Die vertikal e Verbindung zwischen der Tiefgarage und den darüber liegenden 
Geschossen erfolgt an der Frankfurter Landstraße  über zwei Erschließungskerne, 
die jeweils einen Fahrstuhl und ein Treppenhaus kombinieren. Der nördliche 
Erschließungskern bedient ausschließlich den ALDI Markt und verbindet folglich 
nur die Tiefgarage mit dem Erdgeschoss. Der südliche Erschließungskern dient 
der Erschließung der Wohneinheiten und verbindet alle Nutzungsebenen.  An der 
Darmstädter Straße werden alle Etagen über ein Treppenhaus erschloss en. Der 
Gebäudezugang erfolgt hier von der Südseite des Gebäudes aus.

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Abb.14 Kellergeschoss / Tiefgarage, Technik, Mieterkeller und Fahrradabstellräume 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 Die städtebauliche Konzeption des Vorhabenentwurfs greift jeweils die Trauf - und 
Firsthöhen der Nachbarbebauung auf. Entlang der Frankfurter Landstraße wird die 
Fluchtachse der nördlich angrenzenden Bebauung nach Süden fortgeführt. Der 
Baukörper wird in diesem Bereich entlang der Straße ausgerichtet.  Das 
Staffelgeschoss erhält ein extensiv begrüntes Flachdach, außerdem sind s owohl 
auf den Dachflächen der Bebauung an der Frankfurter Landstraße, als au ch auf 
dem hinteren Dach des Marktes Photovoltaikanlagen vorgesehen. 
 
Abb.15 Ansicht von der Frankfurter Landstraße 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

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Abb.16 Lageplan 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 An der Darmstädter  Straße greift das Vorhaben die  Gebäudetypologie 
insbesondere der nördlich angrenzenden Bebauung auf . Diese bestimmt sich 
durch einseitig an die nördliche Grundstücksgrenze angebaute zweigeschossige 
giebelständige Wohnhäuser , die unmittelbar an die straßenseitige 
Grundstücksgrenze angebaut sind. Der im Straßenraum wirkende Baukör per wird 
etwa in der Grundstücksmitte an der Darmstädter Straße in der Flucht der 
angrenzenden Bebauung platziert und stellt sich ebenfalls als zweigeschossiger 
giebelständiger Baukörper dar. Der Abstand zur südl ich anschließenden 
Bebauung (Darmstädter Straße 21)  der denkmalgeschützten Gesamtanlage  wird 
durch eine begrünte Freifläche gestaltet. Im Bereich nördlich des Baukörpers 
befindet sich die Tiefgaragenausfahrt, die durch einen Grünstreifen vom Baukörper 
abgesetzt ist. 
 
Abb.17 Ansicht von Osten entlang der Darmstädter Straße 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 
 Die Zu- und Abfahrtsbereiche der Tiefgarage werden weitgehend in den Baukörper 
integriert bzw. eingehaust. Die Anlieferung des Marktes erfolgt ausschließlich über 
die Frankfurter Landstraße. Der a m nördlichen Rand des Grundstückes gelegen e

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Zufahrtsbereich für LKW  wird vollständig eingehaust.  Diese Maßnahmen dienen 
neben gestalterischen Aspekten auch einem möglichst optimierten 
Nachbarschaftsschutz.  
 
Abb.18 Ansicht von Nordwesten entlang der Frankfurter Landstraße mit eingehaustem 
Anlieferbereich 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 
 
8. Erschließung  
 
8.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
 
 Die Lage des Plangebietes zwischen der Frankfurter Landstraße und der 
Darmstädter Straße gewährleistet die infrastrukturelle Erschließung. Durch die 
geplante Verkehrsführung mit der Frankfurter Landstraße als Einfahrt und der 
Darmstädter Straße als Ausfahr t für den motorisierten Individualverkehr  (MIV) 
werden mögliche Konflikte, die sic h aus einer Konzentration des Ein - und 
Ausfahrtsverkehres ergeben, minimiert.  
 
 Zur Vorbereitung der Umsetzung wird eine verkehrliche Untersuchung 
durchgeführt. Deren maßgeb liches Ziel ist die Abschätzung der induzierten 
Verkehre und der dadurch hervorgerufenen Wir kungen auf das relevante 
Straßennetz – hier im Besonderen bezogen auf die Darmstädter Str aße mit ihren 
Anschlüssen an die nördlich verlaufende Messeler Straße sowie  an die südlic h 
verlaufende Untere Mühlstraße. A ufgrund der räumlichen Nähe wird auch der 
signalisierte Knotenpunkt Frankfurter Landstraße  / Untere Mühl straße bewer tet. 
Die entsprechenden Leistungsfähigkeitsnachweise werden geführt; schließlich 
werden die verkehrlichen Grundlage n für eine nachfolgend zu erarbeitende  
schalltechnische Untersuchung bereitgestellt. 
 
 Eine bislang vorläufig vorliegende erste verkehrsplanerische Einschätzung kommt 
zu dem Ergebnis, dass d ie geplante Ansiedelung einer Einzelhandelsfiliale in 
Kombination mit einer Wohnbebauung mit insgesamt 49 Tiefgaragenstellplätzen 
nach derzeitigem Planungsstand in der Darmstädter Straße zu Mehrbelastungen 
von rund 120 Kfz/24h (Abschnitt Nord) bzw. 230 Kfz /24h (Abschnitt Süd) führen

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wird. Davon werden auf die nachmittägliche Spitzenstunde überschlägig bis zu 40 
Kfz/h entfallen, verteilt auf die nördliche und südliche Darmstädter Straße. Diese 
Verkehrsmengen werden dort im Maximum zu Tagesbelastungen von run d 2.500 
Kfz/24h führen; für die Spitzenstunde ist mit rund zehn Prozent davon zu rechnen 
– mithin insgesamt rund 250 Kfz/h.  
  
 Zwar steht für die Bewertung einer bestehenden Straße explizit kein Regelwerk 
zur Verfügung, anhand dessen eine akzeptable bzw. zumutbare 
Verkehrsbelastung ermittelt werden könnte – gleichwohl ist es übliche Praxis, 
Vergleiche anzustellen mit Aussagen und Angaben der RASt 06; demnach kann 
die Darmstädter Straße als „Wohnstraße“ kategorisiert werden. In einer solchen 
wird in dieser Richtlinie vornehmlich der entwurfsprägende Nutzungsanspruch  
„Radverkehr und Aufenthalt“, auch „Parken“ definiert. Die RASt 06 gibt in diesem 
Zusammenhang Verkehrsbelastungen von maximal 400 Kfz/h als akzeptabel oder 
zumutbar an. Demnach sind hier  durch das Vorhaben mit einer Spitzenbelastung 
von 250 Kfz/h keine Überschreitungen dieser Größenordnung zu erwarten. 
  
 
8.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
 
 An den öffentlichen Personennahverkehr ist das Plangebiet über die  Bus- und 
Straßenbahnhaltestellen „Darmstadt-Arheilgen Messeler Straße “ im Norden und 
die Haltestelle „Darmstadt -Arheilgen Löwenplatz“  im Süden  an die Buslinie „A“ 
sowie an die Straßenbahnlinien 6,7 und 8 angebunden. Das Plangebiet liegt etwa 
mittig zwischen den Haltestellen in jeweils ca. 160 m Entfernung.  
 Die Anbindung an den ÖPNV ist daher als sehr gut zu beurteilen.  
 
8.3 Fuß- und Radverkehr 
 
Entsprechend der bestehenden Straßeninfrastruktur und deren Ausgestaltung mit 
beidseitigen Gehwegen ist die fußläufige Erreichbarkeit des Vor habens gesichert. 
Der Anschluss an den Kernbereich von Arheilgen ist optimal. 
Querungsmöglichkeiten der Frankfurter Landstraße  sind jeweils an den 
nächstgelegenen Kreuzungen vorhanden.  
 
Der Straßenraum der Frankfurter Landstraße bietet dem Radverkehr hinr eichend 
Raum. Dieser Abschnitt wird von der Wissenschaftsstadt Darmstadtin ihrem 
Radverkehrsnetz beidseitig als „Hauptroute mit Radwegweisung“ dargestellt. Die 
Frankfurter Landstraße bildet in diesem Bereich die nord -südlich verlaufende 
Hauptverkehrsachse. 
 
Abb.19 Stadtplan mit beschildertem Radverkehrsnetz 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt Radroute „Rund um Darmstadt”

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8.4 Technische Erschließung 
 
Analog zu den verkehrlichen Anschlüssen an die umliegende Wohnbebauung 
kann die technische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur aufgegriffen werden. 
Anschlüsse an Trink-, Löschwasserleitungen, an Abwasserleitungen, Anschlüsse 
an die  Entsorgung des umliegenden Siedlungsgebietes stehen hinreichend zur 
Verfügung. Gleiches gilt für Elektrizität und multimediale Kommunikationssysteme. 
Die zuvor beschriebene n geplanten Erschließungsstraßen  ermöglichen zudem 
eine ungehinderte Abfuhr von Abfällen.  
 
 
 
9. Umwelt 
  
Im Zuge des Pla nverfahrens werden verschiedene u mweltrelevante Kriterien 
geprüft und bewertet. Wie  unter Pkt. 6 dargelegt wird eine Umweltprüfung gemäß 
§ 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Zur sachgerechten Beurteilung des erforderlichen 
Prüfungsrahmens werden mehrere umweltbezogene Gutachten eingeholt.  
 
Eine faunistische Erhebung und artenschutzrechtliche Prüfung dient der Erfassung 
wertrelevanter Tiergruppen. Für diese sind eine Erfassung der Vögel  und der der 
Fledermäuse inklusive einer Höhlensuche im Baumbestand  erforderlich. Der 
Untersuchungszeitraum reicht  dabei von April bis Juni 2018.  Für den 
Gebäudeabriss ist eine vertiefende Prüfung auf das Vorhandensein geschützter 
Arten notwendig (Gebäude innen, Keller - Dachboden) 
 
Weiterhin erfolgt die Erstellung einer „Schalltechnischen Untersuchung“. Im 
Rahmen der s challtechnischen Untersuchung sind die schall technisch relevanten 
Auswirkungen der neu zu errichtenden Anlagen und Verkehrsflächen sowohl auf 
die umgebende Bebauung als auch auf die neu zu planenden schützenswerten 
Nutzungen und die Einwirkungen des Verkehrslärms auf das Plangebiet zu 
ermitteln und nach schalltechnischen Regelwerken zu beurteilen. 
Hierbei werden insbesondere die Schallquellen  des bestehenden Verkehrslärms 
aus den Straßen, von Parkplätzen und Parkverkehr auf dem neu geplanten Areal , 
von der Tiefgaragenein- und Ausfahrt  der neu geplante n Tiefgarage , von 
technischen Anlagen der Gebäudeausrüstung  und von Vorgängen im 
Zusammenhang mit der Anlieferung untersucht. 
 
Mit Hilfe einer  überschlägigen Bilanzierung  (Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung ) 
anhand eines  Punkteschemas sollen die aufgrund der vorliegenden Planung zu 
erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft , insbesondere auch die Eingriffe in 
den Baumbestand, ermittelt und den Ausgleichsmaßnahmen , wie beispielsweise 
Ersatzpflanzungen, gegenübergestellt werden. 
 
Dadurch soll für die bauleitplanerische Abwägung, in der gemäß § 1a Abs. 2 Ziff. 2 
des Baugesetzbuchs (BauGB) auch die Vermeidung und der Ausgleich der zu 
erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft zu berücksichtigen sind, eine 
quantifizierbare Grundlage geschaffen werden. Ein sich so ergebendes Defizit wird 
dann im weiteren Verfahren durch Maßnahmen ausgeglichen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben und Erschließungsplan  
A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
 
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10. Städtebauliche Daten 
 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes:  3.581 m² 
 
Bauland:   2.977 m² 
 
davon Verkaufsfläche Markt:  1.068 m² 
 
Wohnfläche Gesamt:  983 m² 
 
Öffentliche Verkehrsfläche:   604 m² 
 
 
 
 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Punkt 17: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2018/0062) 
 
Der Ausschuss nimmt von der Vorlage Kenntnis.

Punkt 12: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung) 
- Kenntnisnahme - 
 (V-Nr. 2018/0062) 
 
Die Stadtverordnetenversammlung nimmt die Vorlage zur Kenntnis.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
27.02.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0062 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173  –  
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 23.02.2018  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem mit den städtischen Ämtern abgestimmten Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP) 
(Anlage 1) und den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 2) wird 
zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 1 BauGB 
und der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 
Abs. 1 BauGB zugrunde zu legen.  
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Auslegung der unter Punkt  1 genannten Unterlagen für die Dauer eines Monats beim 
Stadtplanungsamt mit gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Die 
frühzeitige Unterrichtung der Behörden und  sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 
Abs. 1 BauGB erfolgt parallel hierzu schriftlich.

- 2 - 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorhaben - und Erschließungsplan zum Bebauungsplan A 43  
Anlage 2: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung zum Bebauungsplan A 43  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0062 vom 23.02.2018: 
 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung einer Aldi -Filiale und einer 
Tiefgarage mit 49 Stellplätzen sowie zur Errichtung von 15 Wohneinheiten geschaffen 
werden. 
 
Durch die Möglichkeit zur Erstellung eines Lebensmittelmarktes im zentralen Kernbereich 
von Arheilgen w ird der Ortskern in seiner Versorgungsfunktion für den Stadtteil gestärkt. 
Einem Verlust von Urbanität durch Geschäftsleerstände soll damit entgegengewirkt werden. 
Zudem wird für die Nahversorgung der weniger mobilen Bevölkerungsgruppen in Arheilgen 
mit Gütern des täglichen Bedarfs Sorge getragen.  
 
Für die 15 Wohneinheiten ist ein Mix von Ein - bis Vierzimmerwohnungen mit Küche, Bad und 
Balkon vorgesehen. Alle Wohnungen des Vorderhauses an der Frankfurter Landstraße sind 
barrierefrei erschließbar. Die geplan ten Wohnungsgrößen richten sich nach den 
Anforderungen der Wohnraumförderung für Sozialwohnungen (4 Wohnungen) bzw. nach den 
Richtlinien für Wohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen (4 Wohnungen). 
Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohneinheiten  geplant. 
 
Das städtebauliche Konzept des Vorhabenentwurfs greift jeweils die Trauf - und Firsthöhen 
sowie die Baufluchten der Nachbarbebauung auf. Entlang der Frankfurter Landstraße wird 
die bestehende Bebauungslücke mit einem zweigeschossigen Gebäude mit Flachdach 
(extensiv begrünt) geschlossen. An der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die 
Gebäudetypologie insbesondere der nördlich angrenzenden Bebauung auf; hier ist ein 
zweigeschossiger giebelständiger Baukörper geplant, der sich in die Nachbarschaft  einfügt. 
Die Planung ist mit der Abteilung Denkmalschutz abgestimmt. Außerdem sind sowohl auf 
den Dachflächen der Bebauung an der Frankfurter Landstraße, als auch auf dem hinteren 
Dach des Marktes Photovoltaikanlagen vorgesehen.  
 
Die Anlieferung des erdge schossigen Marktes ist komplett eingehaust vorgesehen, um einen 
bestmöglichen Emissions - und Immissionsschutz für die Nachbarschaft zu gewährleisten. 
Für die Tiefgarage sind getrennte Zu - und Abfahrten vorgesehen. Die Zufahrt erfolgt über die 
Frankfurter L andstraße, die Abfahrt über die Darmstädter Straße. Die Zu - und Abfahrten sind 
weitestgehend überdeckt, um auch hier einen möglichst optimierten Nachbarschaftsschutz 
zu gewährleisten.  
 
 
Zu 1.: 
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans  ist gemäß § 12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der 
vorliegende VEP (Anlage 1), wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern abgestimmt. Er 
stellt detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichneri sch dar und wird durch die 
Vorhabenbeschreibung ergänzt.  
Auf Grundlage des Vorhaben - und Erschließungsplans wurden die allgemeinen Ziele und 
Zwecke der Planung (Anlage 2) erarbeitet.

- 4 - 
 
Zu 2.: 
 
Das BauGB schreibt in §  3 Abs. 1 zur frühzeitigen Öffentlich keitsbeteiligung vor, die 
Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten 
und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Dazu erfolgt eine 
einmonatige öffentliche Auslegung der unter Ziffer 1 gen annten Unterlagen beim 
Stadtplanungsamt, mit der zugleich den Bürgern die Möglichkeit gegeben wird, ihre 
Stellungnahmen im Stadtplanungsamt vorzubringen und zu erörtern. Dies wird ortsüblich 
bekannt gemacht.  
 
Parallel dazu werden die Behörden und sonstigen  Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB schriftlich über die Planung informiert. Nach Ablauf dieser frühzeitigen 
Beteiligung werden die eingegangenen Stellungnahmen geprüft und ggf. in der weiteren 
Planung berücksichtigt.  
 
 
Die Dezernentin III:  
 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek  
Stadträtin 
 
 
Darmstadt, den  23.02.2018 
III/61.1 he Nst. 2606 
III/61.2 zim Nst. 2603

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
27.02.2018 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 BA 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0062 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
91 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173  –  
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 23.02.2018 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Dem mit den städtischen Ämtern abgestimmten Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP) 
(Anlage 1) und den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 2) wird 
zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 1 BauGB 
und der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 
Abs. 1 BauGB zugrunde zu legen.  
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Auslegung der unter Punkt  1 genannten Unterlagen für die Dauer eines Monats beim 
Stadtplanungsamt mit gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Die 
frühzeitige Unterrichtung der Behörden und  sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 
Abs. 1 BauGB erfolgt parallel hierzu schriftlich.

- 3 - 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorhaben- und Erschließungsplan zum Bebauungsplan A 43  
Anlage 2: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung zum Bebauungsplan A 43  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 07.03.2018 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2018/0062 vom 23.02.2018: 
 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung einer Aldi -Filiale und einer 
Tiefgarage mit 49 Stellplätzen sowie zur Errichtung von 15 Wohneinheiten geschaffen 
werden. 
 
Durch die Möglichkeit zur Erstellung eines Lebensmittelmarktes im zentralen Kernbereich 
von Arheilgen wird der Ortskern in seiner Versorgungsfunktion für den Stadtteil gestärkt. 
Einem Verlust von Urbanität durch Geschäftsleerstände soll damit entgegengewirkt werden. 
Zudem wird für die Nahversorgung der weniger mobilen Bevölkerungsgruppen in Arheilgen 
mit Gütern des täglichen Bedarfs Sorge getragen.  
 
Für die 15 Wohneinheiten ist ein Mix von Ein - bis Vierzimmerwohnungen mit Küche, Bad und 
Balkon vorgesehen. Alle Wohnungen des Vorderhauses an der Frankfurter Landstraße sind 
barrierefrei erschließbar. Die geplan ten Wohnungsgrößen richten sich nach den 
Anforderungen der Wohnraumförderung für Sozialwohnungen (4 Wohnungen) bzw. nach den 
Richtlinien für Wohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen (4 Wohnungen). 
Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohneinheiten  geplant. 
 
Das städtebauliche Konzept des Vorhabenentwurfs greift jeweils die Trauf - und Firsthöhen 
sowie die Baufluchten der Nachbarbebauung auf. Entlang der Frankfurter Landstraße wird 
die bestehende Bebauungslücke mit einem zweigeschossigen Gebäude mit Flachdach 
(extensiv begrünt) geschlossen. An der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die 
Gebäudetypologie insbesondere der nördlich angrenzenden Bebauung auf; hier ist ein 
zweigeschossiger giebelständiger Baukörper geplant, der sich in die Nachbarschaft  einfügt. 
Die Planung ist mit der Abteilung Denkmalschutz abgestimmt. Außerdem sind sowohl auf 
den Dachflächen der Bebauung an der Frankfurter Landstraße, als auch auf dem hinteren 
Dach des Marktes Photovoltaikanlagen vorgesehen.  
 
Die Anlieferung des erdgeschossigen Marktes ist komplett eingehaust vorgesehen, um einen 
bestmöglichen Emissions- und Immissionsschutz für die Nachbarschaft zu gewährleisten. Für 
die Tiefgarage sind getrennte Zu - und Abfahrten vorgesehen. Die Zufahrt erfolgt über die 
Frankfurter Landstraße, die Abfahrt über die Darmstädter Straße. Die Zu - und Abfahrten sind 
weitestgehend überdeckt, um auch hier einen möglichst optimierten Nachbarschaftsschutz 
zu gewährleisten. 
 
 
Zu 1.: 
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans  ist gemäß § 12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der 
vorliegende VEP (Anlage 1), wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern abgestimmt. Er 
stellt detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichneri sch dar und wird durch die 
Vorhabenbeschreibung ergänzt.  
Auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans wurden die allgemeinen Ziele und 
Zwecke der Planung (Anlage 2) erarbeitet.

Zu 2.: 
 
Das BauGB schreibt in § 3 Abs. 1 zur frühzeitigen Öffentlich keitsbeteiligung vor, die 
Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten 
und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Dazu erfolgt eine 
einmonatige öffentliche Auslegung der unter Ziffer 1 gen annten Unterlagen beim 
Stadtplanungsamt, mit der zugleich den Bürgern die Möglichkeit gegeben wird, ihre 
Stellungnahmen im Stadtplanungsamt vorzubringen und zu erörtern. Dies wird ortsüblich 
bekannt gemacht. 
 
Parallel dazu werden die Behörden und sonstigen  Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 Abs. 1 BauGB schriftlich über die Planung informiert. Nach Ablauf dieser frühzeitigen 
Beteiligung werden die eingegangenen Stellungnahmen geprüft und ggf. in der weiteren 
Planung berücksichtigt. 
 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin 
 
 
Darmstadt, den 23.02.2018 
III/61.1 he Nst. 2606 
III/61.2 zim Nst. 2603