Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA)

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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
20. März 2019 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
Dezernat I 
Dezernat II 
Dezernat IV 
Dezernat V 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 65 
II 40 
III 61 66 62 
IV 20   
V 51 64 67 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2019/0100 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
254 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:       Investitionsnummer:       
Kostenträger:       Sachkonto:       
 
Betreff: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA)  
 
Vorlage vom: 19.03.2019 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Magistrat nimmt die Studie „Grundlagen einer sozialgerechten Bodennutzung“ zur 
Kenntnis (Anlage 1). 
 
2. Den vorliegenden Grundsätzen zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA), 
die das Ziel einer nachhaltigen und sozialverträglichen Stadtentwicklung verfolgen, wird 
zugestimmt (Anlage 2). 
 
3. Der Magistrat wird beauftragt eine Projektgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung in 
Darmstadt“ (Projektgruppe SoBoDA) einzurichten, die zur Sicherung und internen

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Abstimmung bei der Umsetzung der oben genannten Grundsätze tätig wird.  
 
4. Der Magistrat beauftragt die Projektgruppe, ein allgemeines Schema zu erarbeiten, auf dessen 
Basis der Umfang und die Angemessenheit der dem Planungsbegünstigten auferlegten Lasten 
ermittelt und geprüft werden soll.  
 
 
Anlagen: Anlage 1: Studie „Grundlagen einer sozialgerechten Bodennutzung“  
Anlage 2: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ 
(SoBoDA) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom 03.07.2019 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage 2019/0100 vom 19.03.2019  
 
Als erster Schritt zur Sicherung einer sozialgerechten Bodennutzung und 
Wohnraumentwicklung wurde am 02.03.2017 von der Stadtverordnetenversammlung 
beschlossen, dass „im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen, anderen städtischen 
Maßnahmen zur Wohnraumentwicklung, städtischen Grundstücksverkäufen und ähnliches – 
soweit die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sind – städtebauliche 
Verträge mit dem Ziel abzuschließen, mindestens 25 % der Bruttogeschossfläche Wohnen 
für den Sozialen Wohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20  % der Bruttogeschossfläche 
Wohnen für mittlerem Einkommen zu sichern“ (Vorlage -Nr. 2017/0031 „Sicherung des sozial 
geförderten Wohnungsbaus“). 
 
Als weiterer Schritt zur Förderung von Wohnungsbau wurde am 11.05.2017 in der 
Stadtverordnetenversammlung die Vorlage „Städtische Förderung im Rahmen der sozialen 
Wohnraumförderung und beim Wohnungsbau für mittlere Einkommen“ (Vorlage -Nr. 
2017/0096), in der die städtisch en Förderrichtlinien für den Zeitraum bis Ende 2018 
dargelegt sind, beschlossen. Die städtischen Förderrichtlinien wurden aktuell an die 
geänderten Förderrichtlinien des Landes Hessen angepasst und am 01.11.2018 von der 
Stadtverordnetenversammlung für eine n Gültigkeitszeitraum bis zum 31.12.2020 
beschlossen (Vorlage-Nr. 2018/0248). 
 
 
Zu 1: 
 
Im Rahmen der beauftragten Studie „ Grundlagen einer sozialgerechten Bodennutzung“ 
wurden die Aspekte herausgearbeitet und definiert, die im Rahmen einer sozialgerechten 
Bodennutzung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt umgesetzt werden können.  
 
Im Allgemeinen wird mit dem Begriff „Sozialgerechte Bodennutzung“ ein Regelwerk für den 
Abschluss städtebaulicher, die Bauleitplanung begleitender Verträge bezeichnet.  
 
Basierend auf den Analyseergebnissen von fünf Vergleichsstädten wurden mögliche Ziele und 
Regelungsinhalte definiert, die Gegenstand eines Konzeptes und zur Umsetzung einer 
„sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ sein können.  
 
 
Zu 2: 
 
Der Beschluss zur Sicherung  des sozial geförderten Wohnungsbaus (Vorlage -Nr. 2017/0031) 
wurde durch das Stadtplanungsamt (in Abstimmung mit den Fachämtern) durch die nun 
vorliegenden Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) 
inhaltlich weitergeführt und auf  die konkreten Rahmenbedingungen in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt abgestimmt.  
 
Die vorliegenden Grundsätze gelten für städtebauliche Verträge/Durchführungsverträge, 
sofern ein neues, zusätzliches Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen wird. Denn nur 
wenn die Stadt neues Planungsrecht schafft und der Vorhabenträger durch dieses neu 
geschaffene Planungsrecht einen angemessenen Mehrwert zu erwarten hat, kommen –

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beiderseitige Kooperationsbereitschaft vorausgesetzt – städtebauliche Verträge mit der 
Festlegung von Maßnahmen der „Sozialgerechten Bodennutzung“ in Betracht.  
 
Die Grundsätze zur SoBoDA gelten auch bei Verträgen zur Vergabe und dem Verkauf 
städtischer Grundstücke, die einer Wohnnutzung zugeführt werden sollen, unabhängig davon, 
ob neues Planungsrecht geschaffen wird oder nicht.  
 
Die Regelungsinhalte der Grundsätze zur SoBoDA betreffen neben der Übernahme der 
Kosten für Planungsleistungen, Gutachten, Erschließungsanlagen und Ausgleichsmaßnahmen 
sowie der Verpflichtung zur Herstellung sozial geförde rten Wohnungsbaus nach der 
Quotenregelung auch die Übernahme bzw. Beteiligung an planungsbedingten sozialen 
Infrastrukturkosten für Kita - und Grundschulplätze durch den Planungsbegünstigten. Die von 
dem Planungsbegünstigten verlangten Leistungen müssen den  gesamten Umständen nach 
gem. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB angemessen sein. Rechtlich erfordert dies in jedem Fall eine 
Angemessenheitsprüfung.  
 
 
Zu 3: 
 
Zur Steuerung und internen Abstimmung der oben beschrieben Verfahrensgrundsätze ist 
eine stadtinterne Projektgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung in Darmstadt“ (Projektgruppe 
SoBoDa) erforderlich, deren Aufgaben in Ziff. 7 der Grundsätze zur sozialgerechten  
Bodennutzung geregelt sind. Die organisatorische Federführung für die Projektgruppe liegt 
beim Stadtplanungsamt. 
 
Zuständigkeiten der Fachämter innerhalb der Projektgruppe:  
 
Das Stadtplanungsamt:  
- ist Ansprechpartner für den Grundstückseigentümer in der V erwaltung,  
- verhandelt mit den Planungsbegünstigten,  
- koordiniert die zeitliche Parallelität zum Bauleitplanverfahren,  
- erstellt Entwürfe für städtebauliche Verträge,  
- stimmt Inhalte der Verträge mit Planungsbegünstigten und Fachämtern ab,  
- erarbeitet Entscheidungsvorlagen für die politischen Gremien.  
 
Das Amt für Wohnungswesen:  
- ist Ansprechpartner für alle Belange der zu fördernden Wohnungen,  
- prüft die Förderfähigkeit der zu fördernden Wohnungen,  
- ist zuständig für die Bereitstellung der städtischen Fördermi ttel. 
 
Das Straßenverkehrs- und Tiefbauamt: 
- ist Ansprechpartner für Erschließungsplanung, Entwässerung,  
- erstellt Entwürfe für Erschließungsverträge,  
- kalkuliert/prüft Erschließungskosten.  
 
Das Vermessungsamt:  
- errechnet den Anfangswert und den planungsbedin gten Bodenwertzuwachs, 
- führt Bodenordnungsverfahren durch,  
- ermittelt Wert der Flächenabtretungen.

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IDA – Fachbereich Grundstücksverkehr:  
- ist zuständig für Grundstücksgeschäfte (Kaufverträge, Auflassungsvormerkung, notarielle 
Regelungen etc.). 
 
IDA – Fachbereich Planung und Projektsteuerung Architektur:  
- Angaben der durchschnittlichen Herstellkosten von Schul - und Kitaplätzen, 
- Kostenermittlung zur Errichtung von Schulen und Kindertagesstätten.  
 
Das Schulamt: 
- Bedarfsermittlung Grundschul - und Betreuungsplätze, 
- Schulbauentwicklungsplan. 
 
Die Sozial- und Jugendhilfeplanung: 
- Bedarfsermittlung Kitaplätze,  
- Prognosebedarf und Entwicklungsplanung,  
- Koordinierung der Belange Dezernat V.  
 
Das Sportamt: 
- Bedarfsermittlung Sport- und Bewegungsräume. 
 
Das Grünflächenamt: 
- Kostenermittlung öffentlicher Grünflächen,  
- Kostenermittlung Ausgleichsmaßnahmen.  
 
Die Kämmerei: 
- ist zuständig für die haushalterische Überwachung.  
 
Inhaltliche Abstimmungen erfolgen auch mit den bereits bestehenden Arbeitsgruppen 
Infrastrukturflächenbedarf und Sozialplanung.  
 
Die zur Koordinierung der Projektgruppe SoBoDA, Erarbeitung von projektbezogenen, 
vertraglichen Regelungen und Abstimmung mit den Planungsbeteiligten sowie Monitoring der 
Verträge und die Ermittlung der benöti gten Kennwerte zur Berechnung der 
Infrastrukturkosten und der Bodenwertermittlung sowie der Grundlagenermittlung für die 
Angemessenheitsprüfung müssen bis auf weiteres im Rahmen der vorhandenen 
Personalressourcen erfolgen.  
 
Zu 4: 
 
Um den Umfang und die Angemessenheit von auferlegten Lasten, Kosten und Bindungen für 
den Planungsbegünstigten zu überprüfen, sollte durch die Projektgruppe eine Berechnung 
der Pflichten aus den „Grundsätzen der sozialgerechten Bodennutzung“ auf Basis eines 
festgelegten Schemas (Modellverfahren) erfolgen. Dieses sollte die Aspekte Flächen / 
Baurecht / Werte und Lasten in Beziehung setzen und abschließend als „Bewertung des 
Wertzuwachses“ abbilden. Auf Basis dieses Modellverfahrens sind die rechtlich verbindlichen 
Einzelfallberechnungen für die Projekte durchzuführen.

Darmstadt, den 19.03.2019 
 
 
 
Dezernat I Dezernat II Dezernat III  
 i.V. 
 
 
 
Jochen Partsch Rafael Reißer Jochen Partsch  
Oberbürgermeister Bürgermeister Oberbürgermeister 
 
 
Dezernat IV Dezernat V 
 
 
 
 
André Schellenberg Barbara Akdeniz 
Stadtkämmerer Stadträtin

Darmstadt Grundlagen einer 
Sozialgerechten 
Bodennutzung
Studie 
Abbildung (Foto / Plan) 182 mm x 109,4 mm (Maße variabel)
wenn Plan dann Rahmen Haarstrich 
HERWARTH + HOLZ 
PLANUNG UND ARCHITEKTUR 
SCHLESISCHE STRASSE 27 10997 BERLIN 
STADTPLANUNGSAMT   
BESSUNGER STRASSE 125  64295 DARMSTADT 
M A G I S T R A T  D E R 
WISSENSCHAFTSSTADT 
D A R M S T A D T 
FREISCHLAD + HOLZ 
PLANUNG UND ARCHITEKTUR 
SPREESTRASSE 3A 64295 DARMSTADT

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 2  
 
Impressum 
Auftraggeber: 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Der Magistrat, Dezernat III 
Stadtplanungsamt 
Bessunger Straße 125 
64295 Darmstadt 
Jochen Krehbiehl 
Annette Laute 
Christina Illi 
Tel. 06151/13-2092 
Fax 06151/13-2088 
E-Mail: stadtplanungsamt@darmstadt.de 
Auftragnehmer: 
Freischlad + Holz 
Planung und Architektur 
Spreestraße 3 a 
64295 Darmstadt 
Tel. 06151 / 3 31 31 
Fax 06151 / 3 31 32 
E-Mail: office@freischlad-holz.de 
Brigitte Holz 
in Zusammenwirken mit 
Herwarth + Holz 
Planung und Architektur 
Schlesische Straße 27 
10997 Berlin 
Tel. 030 / 61 654 78-0 
Fax 030 / 61 654 78-28 
E-Mail: kontakt@herwarth-holz.de 
Carl Herwarth v. Bittenfeld 
Brigitte Holz 
Alexander Naeth 
 
 
Darmstadt / Berlin, 07.03.2017 
 
Quelle Titelbild: Vermessungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
Die deutsche Sprache bietet keine flüssigen Begriff e, die den weiblichen und männlichen Akteuren gleic hermaßen 
gerecht werden. In dieser Studie wurde der gängige Sprachgebrauch gewählt. Die gewählten Bezeichnungen sprechen 
weibliche wie männliche Akteure gleichberechtigt an.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 3  
 
Inhalt 
1
 Ausgangssituation ............................................................................................................. 4 
2 Aufgabenstellung .............................................................................................................. 5 
3 Methodik............................................................................................................................. 5 
4 Analyse Vergleichsstädte ................................................................................................. 6 
4.1  München – Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) ............................................................ 6 
4.2  Münster – Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (SoBoMü) ...................................... 11  
4.3  Freiburg im Breisgau – Baulandpolitische Grundsätze als Teil des 
Handlungsprogramms Wohnen ......................................................................................... 14  
4.4  Heidelberg – Baulandmanagement /  Handlungsprogramm Wohnen / 
Wohnungsentwicklungsprogramm ................................................................................... 17  
4.5  Regensburg – Verfahren für den geförderten Wohnungsbau ........................................... 19  
4.6  Tabellarische Zusammenschau.......................................................................................... 22  
5 Fazit für die Wissenschaftsstadt Darmstadt ................................................................. 25  
5.1  Rahmenbedingungen und Grundvoraussetzungen ........................................................... 25  
5.2  Mindestinhalte Beschluss .................................................................................................. 26  
5.3  Hinweise zur Regelungstiefe ............................................................................................. 26  
5.4  Mögliche negative Effekte ................................................................................................. 26  
5.5  Wesentliche Erfolgsfaktoren ............................................................................................. 26  
6 Entwurf Regelwerk .......................................................................................................... 27  
6.1  Anwendungsbereich .......................................................................................................... 27  
6.2  Kostenübernahme ............................................................................................................. 27  
6.3  'Förderquote' für sozialen Wohnungsbau / Wohnen mittlerer Einkommensgruppen ....... 27  
6.4  Baupflicht ........................................................................................................................... 28  
6.5  Angemessenheit der Regelungen ..................................................................................... 28  
7 Empfehlungen zum weiteren Vorgehen ....................................................................... 28  
7.1  Operationalisierung ............................................................................................................ 28  
7.2  Verfahren ........................................................................................................................... 28  
7.3  Modellrechnung / Information Förderprogramme ............................................................. 29  
7.4  Überlegungen zur Förderung eines bedarfsgerechten Wohnungsgemenges .................. 29  
7.5  Evaluierung ........................................................................................................................ 29

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 4  
 
1 Ausgangssituation 
Von 1990 bis 2014 wuchs die Bevölkerung der Wissens chaftsstadt Darmstadt um 14,3 %, d.h. 
um ca. 20.000 Einwohner. Aktuell leben in Darmstadt  ca. 160.000 Menschen 1 auf einer Fläche 
von 122 km². Aktuelle Untersuchungen des 'Statistis chen Landesamtes Hessens' prognostizie-
ren, dass Darmstadt auch über den Zeithorizont 2030  hinaus wachsen wird. Bis ins Jahr 2030 
wird mit einem Anstieg der Einwohnerzahl um 15,5 % 2 im Vergleich zum Jahr 2014 (151.879) 
kalkuliert. Dies entspricht einer Einwohnerzahl von  175.424 Menschen im Jahr 2030. Das prog-
nostizierte Bevölkerungswachstum von 15,5 % resulti ert einerseits aus einer positiven Wande- 
rungsbilanz (12,2 %), andererseits aus einem Geburt enüberschuss (3,3 %). Deutlich offensi-
vere Prognosen gehen sogar von einer Bevölkerungsza hl von 185.000 Menschen im Jahr 2030 
aus. Von Bedeutung in diesem Kontext ist vermutlich  auch, dass der Wissenschaftsstandort 
Darmstadt national und zunehmend international anziehend auf junge Menschen wirkt. 
Aufgrund der kontinuierlich wachsenden Einwohnerzah l ist bereits heute von einer angespann-
ten Situation auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt aus zugehen, da diese einen hohen Nach- 
frageüberhang aufweist 3. Nach Ergebnissen einer von der Abteilung Statisti k und Stadtfor- 
schung des Amts für Wirtschaft und Stadtentwicklung  durchgeführten Bürgerumfrage wohnten 
im Jahr 2015 56,8 % der Haushalte in Darmstadt zur Miete und 40,6 % in Wohneigentum 4.  
Die Stadt weist aktuell 78.899 Wohnungen in 22.662 Wohngebäuden (Stand 2015) 5 Gemäß 
einer Studie des Instituts für Wohnen und Umwelt (I WU)6 aus dem Jahr 2012 werden von die- 
sen Wohnungen im Jahr 2025 nur noch ca. 4.100 einer Belegungsbindung unterliegen. 
Obwohl die Bautätigkeit in den letzten Jahren zugen ommen hat (1.326 fertiggestellte 
Wohneinheiten im Jahr 2015 / 545 fertiggestellte Wo hneinheiten im Jahr 2010 7) ist der Neu- 
baubedarf keinesfalls gedeckt. Geht man von dem heu te durchschnittlichen Schlüssel von 2 
Personen / Wohneinheit (WE) aus, so hat die Stadt D armstadt allein wachstumsbedingt jährlich 
mind. ca. 580 Wohneinheiten, in der Summe bis 2030 mind. 7.500 Wohneinheiten neu zu 
schaffen. Diese Zahlen bestätigt auch eine IWU-Stud ie aus dem Jahr 2008 8, wonach in Darm- 
stadt bis 2020 ein jährlicher Wohnungsbedarf von ru nd 500 bis 600 Wohnungen in unter-
schiedlichen Segmenten besteht. Um den Bedarf zu de cken, auf den das Amt für Wohnungs-
wesen zugreifen kann, müssen jährlich ca. 230 Wohnu ngen davon eine soziale Bindung auf-
weisen. 
Dies ist eine große Herausforderung, da die Verfügb arkeit von Flächen für den Wohnungsbau in 
Darmstadt äußerst begrenzt ist. Im Norden und Nordo sten, d.h. im Bereich der Stadtteile 
Wixhausen, Arheilgen und Kranichstein, wirkt sich d ie Siedlungsbeschränkungszone des Flug-
hafens Frankfurt am Main negativ auf die dort vorha ndenen Flächen aus, im Süden, Westen 
und Osten wirken Naturschutz- und Landschaftsschutz gebiete sowie Waldflächen als Restrikti-
onen. Da innerhalb des Stadtgebietes kaum Entwicklu ngsmöglichkeiten im Außenbereich be-
stehen, ist die Umnutzung und Nachverdichtung von b estehenden Siedlungsflächen eine we-
sentliche  Aufgabe der aktuellen Stadtentwicklung. Im besonder en Fokus stehen hier die vor-
handenen Möglichkeiten zur Konversion von Kasernena realen der US-Streitkräfte (Lincoln-
Siedlung, Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Villag e), deren Entwicklung mit der Lincoln-Sied-
lung 
9 eingeleitet wurde. 
                                                      
1  Quelle: Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Abt. Statistik und Stadtforschung 2016 
2  Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt 2016 
3  U.a. 2.600 wohnungssuchende Haushalte, deren Eink ommen innerhalb der in Hessen geltenden Einkommensgren- 
zen des Wohnraumfördergesetzes liegt 
4  Rücklauf 3.429 von 9.655 versendeten Fragebögen 
5  Quelle: Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung |  Statistik und Stadtforschung 2016 
6  Quelle: IWU Studie: Der Bedarf an sozialem Wohnra um in Darmstadt, 2012  
7  Quelle: Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung |  Statistik und Stadtforschung 2016 
8  Quelle: IWU Studie: Wohnungswirtschaftliche Entwi cklungsperspektiven der Konversionsareale in Darmstadt 2008 
9  Beschluss Bebauungsplan S 25 Lincoln-Siedlung 15. 12.2015

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 5  
 
Trotz der eingeleiteten Entwicklungen bedingt die a nhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen 
einen kontinuierlichen Anstieg der Miet- und Bodenp reise, unter denen bereits heute nicht nur 
untere Einkommensgruppen, sondern verstärkt auch mi ttlere Einkommensgruppen, u.a. junge 
Familien und Haushalte mit Kindern, leiden. 
Im Bereich von Neuvermietungen stieg die mittlere N ettokaltmiete im Zeitraum von 2006 bis 
2016 von 8,75 Euro auf 11,50 Euro pro m². Bei Wiede rvermietungen stieg die mittlere Netto- 
kaltmiete im Vergleichszeitraum von 7,50 Euro auf 10,00 Euro pro m². 
10  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt unterstützt und fo rciert daher seit längerer Zeit nicht nur die 
Realisierung eines nachfrageorientierten Wohnrauman gebotes, bei dem alle Akteure und Nach- 
fragegruppen des lokalen Wohnungsmarktes in Betracht gezogen werden, sondern konzentriert 
sich insbesondere darauf, zukünftig mindestens 25 %  der neu geschaffenen Bruttogeschoss- 
fläche 'Wohnen' für den öffentlich geförderten, soz ialen Wohnungsbau sowie zusätzlich min-
destens 20 % der neu geschaffenen Bruttogeschossflä che 'Wohnen' für mittlere Einkom- 
mensgruppen zu sichern. 
2 Aufgabenstellung  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt, ihre  Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik ver-
stärkt sozialgerecht zu orientieren. Ziel ist, im R ahmen der sozialverträglichen Stadt- und Quar- 
tiersentwicklung Wohnungsangebote für alle Bevölker ungsgruppen zu schaffen. Hierzu gehö-
ren Eigentumswohnungen, frei finanzierte Mietwohnun gen sowie geförderte Miet- und Eigen-
tumswohnungen. 
Da sich jedoch gezeigt hat, dass die intensive Ansp rache von Bauherren und das Angebot von 
Fördermöglichkeiten allein nicht ausreichen, um die Ziele einer sozialgerechten Orientierung der 
Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik (s.o.) zu errei chen, hat der Magistrat der Wissenschafts- 
stadt Darmstadt (Vorlage 2017 / 0031) am 08.02.2017  beschlossen, für die weitere Umsetzung 
rechtssichere Regelungen zu entwickeln. 
Im Baugesetzbuch wird eine 'Sozialgerechte Bodennut zung' in § 1 Abs. 5 BauGB thematisiert. 
Ausgeführt wird: 'Bauleitpläne sollen eine nachhalt ige städtebauliche Entwicklung, die die sozi-
alen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anford erungen auch in Verantwortung gegen-
über künftigen Generationen miteinander in Einklang  bringt, und eine dem Wohl der Allgemein-
heit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten'. 
Die planungsrechtliche Sicherung einer entsprechend en Bodennutzung kann jedoch nicht allein 
durch eine Bebauungsplanfestsetzung gem. § 9 Abs. 1  Nr.7 BauGB erfolgen, sondern bedarf 
häufig des ergänzenden Abschlusses städtebaulicher Verträge gem. § 11 Abs. 2 BauGB. 
Im Rahmen der beauftragten Studie 'Sozialgerechte B odennutzung' sind die Aspekte herauszu-
arbeiten und zu definieren, die in der Wissenschaft sstadt Darmstadt im Rahmen einer sozialge- 
rechten Bodennutzung umgesetzt werden sollten. 
Im Allgemeinen wird mit dem Begriff 'Sozialgerechte  Bodennutzung' ein Regelwerk für den 
Abschluss städtebaulicher, die Bauleitplanung begle itender Verträge und Regelungen bezeich-
net. 
3 Methodik 
In einem ersten Schritt wurden mittels Literatur- u nd Internetrecherchen Städte identifiziert, die 
eine sozialgerechte Bodennutzung verfolgen und über  entsprechende Regelwerke verfügen. Zu 
diesen Städten gehören u.a. München, Hamburg, Berli n, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, 
Nürnberg, Münster, Freiburg, Regensburg, Heidelberg, Konstanz, Dachau und Erding. 
Nach einem Kurzcheck wurden die Vergleichsstädte Mü nchen, Münster, Freiburg, Heidelberg 
und Regensburg für eine vertiefende Untersuchung ausgewählt. 
                                                      
10   Quelle: Bulwiengesa, RIWIS Report Darmstadt 2017

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 6  
 
Die Stadt München wurde betrachtet, da sie im Bunde sgebiet als Vorreiterstadt für eine 'Sozi- 
algerechte Bodennutzung' zu sehen ist. Viele Kommun en haben sich bei den Regelungsinhal- 
ten und Vorgehensweisen für eigene Instrumente an München orientiert. 
Die Universitätsstädte Münster, Freiburg, Heidelber g und Regensburg wurden gewählt, da sie 
in Bezug auf Fläche, Bevölkerungszahl, Mietpreisent wicklung, Wohnungsmarktlage, Flächen- 
verfügbarkeit mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt vergleichbare Rahmenbedingungen auf-
weisen. 
Kennzahlen, Ziele, Beschlusslagen, Kern- und Regelu ngsinhalte, Verfahren und Organisations-
strukturen der Umsetzung und die Besonderheiten des  jeweiligen Instruments wurden in 
knappen 'Dossiers' abgebildet. Erfahrungen der Komm unen mit der Handhabung ihrer 'Instru-
mente' basieren auf telefonischen Auskünften der je weils zuständigen Referate und Ämter. 
Eine Tabelle (s. 4.6) ermöglicht den Gesamtüberblick. 
Im Anschluss an die Fallstudien wurde ein Kurzfazit  für die Ausarbeitung eines Regelwerks der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (s. 5.) gezogen. 
Basierend auf den Analyseergebnissen wurden möglich e Ziele (s. 6.) und Regelungs-  
inhalte (s. 7.) definiert werden, die Gegenstand ei nes Konzeptes sowie entsprechender Be-
schlüsse der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Umset zung einer sozialgerechten Bodennut-
zung sein können. Abschließend werden Empfehlungen zur Umsetzung und erfolgreichen An-
wendung des Regelwerkes (s. 8.) gegeben. 
4 Analyse Vergleichsstädte 
4.1  München – Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) 
11  
Kennzahlen  
– ca. 1,55 Mio. Einwohner 
– ca. 310 km² Fläche 
Ausgangssituation  
In den vergangenen Jahren verzeichnete München eine  starke Zunahme der Bevölkerung. 
Auch in den nächsten 15 Jahren wird die Bevölkerung sentwicklung Münchens durch anhalten-
des Wachstum gekennzeichnet sein. Das Referat für S tadtplanung und Bauordnung prognosti-
ziert für 2030 eine Bevölkerungszunahme von rund 15 %. 
Das Mietniveau liegt in München weit über dem deuts chen Mittelwert. Der Mietspiegel für 
München 2015 weist eine durchschnittliche Nettokalt miete von 10,73 Euro pro  m² und damit 
eine Steigerung zum letzten Mietspiegel (2013) von rund 6 % auf. Auch die Immobilienpreise 
steigen aufgrund des immer knapperen Angebotes weit er an. Die Nachfrage im Bereich Miet-
wohnungen ist für alle Bevölkerungsgruppen aktuell und perspektivisch sehr hoch.  
Trotz steigender Grundstückspreise entwickelt sich die Bautätigkeit in München im Vergleich 
zu früheren Jahren positiv. Es besteht jedoch weite rhin eine Lücke zwischen Bautätigkeit und 
Bedarf, insbesondere bei bezahlbaren Wohnungen für Haushalte mit mittleren bis niedrigem 
Einkommen. Im wohnungspolitischen Handlungsprogramm  'Wohnen in München V' wird der 
Bedarf von neuen Wohneinheiten (WE) pro Jahr mit 7.000 WE beschrieben. 
Die Verfügbarkeit von Flächen für den Wohnungsbau p rägt die Möglichkeiten der Wohnungs- 
versorgung in der Region München entscheidend mit. Die Flächenressourcen der Kommune 
sind nahezu aufgebraucht. Vorhandener Grundbesitz w ird derzeit noch als Reserveflächen für 
den Gemeinbedarf zurückgehalten. Flächenentwicklung en und Bautätigkeiten finden vorrangig 
auf privaten Flächen statt. 
                                                      
11   Quelle: Broschüre 'Die Sozialgerechte Bodennutzun g – Der Münchner Weg'

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 7  
 
Wohnraumpotenziale für die langfristige Siedlungsen twicklung werden in Nachverdichtungen, 
Umstrukturierungen und Umwandlungen von Gewerbegebi eten in Misch- oder Wohngebiete 
sowie im Bereich von Konversionsflächen und Stadterweiterungen gesehen. 
Die Auseinandersetzung mit der deutlich wachsenden Stadtbevölkerung auf der einen Seite 
und einem erkennbaren Mangel an verfügbaren Entwick lungsflächen auf dem Stadtgebiet an-
dererseits hat die Frage nach der verträglichen baulichen Dichte in den Mittelpunkt gerückt. 
Das Wachstum der Münchner Bevölkerung und Wirtschaf t ist in der Zusammenschau schwie-
riger Begleiterscheinungen – u.a. Wohnungsmangel im  preiswerten Sektor / hohe Mieten – nur 
begrenzt steuerbar. Es geht einher mit einem hohen Bedarf an sozialer und technischer Infra-
struktur, die finanziert werden muss. In München wu rde daher zur Mitfinanzierung der Folge-
kosten für städtische Infrastrukturen und zur Berei tstellung von sozialem Wohnraum bei Neu- 
ausweisungen von Planungsrecht die 'Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)' eingeführt. Ohne 
dieses Instrument, das unter diesem Namen oder in a nderer Form zunehmend auch in den 
Kommunen der Region München zum Einsatz kommt, wäre n viele Gebietsentwicklungen nicht 
mehr möglich. 
Besondere Zielstellung und strategische Ausrichtung 
Die Landeshauptstadt München nutzt die 'Sozialgerec hte Bodennutzung' zur Mitfinanzierung 
städtebaulicher Planungen und damit auch zur Entlas tung des städtischen Haushalts. Zudem 
soll das Wohnraumangebot für Sozialwohnungen verbes sert werden. Die 'Sozialgerechte Bo-
dennutzung' sorgt für Transparenz und Kalkulierbark eit der geforderten Finanzierungsbeiträge, 
Lasten und kostenrelevanten Bindungen. Sie sichert die Gleichbehandlung der Planungsbe- 
günstigten, denen ein angemessener Teil des planungsbedingten Wertzuwachses verbleibt. 
Beschlusslage 
Im März 1994 fasste der Münchner Stadtrat den 1. Be schluss zur 'Sozialgerechten Bodennut-
zung' (SoBoN). Im Juli 1995 wurde der 2. SoBoN-Besc hluss durch den Münchner Stadtrat be-
schlossen und durch den Erlass der Verfahrensgrunds ätze zur 'Sozialgerechten Bodennutzung' 
ergänzt. Im Dezember 1997 fasste der Münchner Stadt rat den 3. SoBoN-Beschluss, worin die 
'SoBoN' an die BauGB-Novelle, die den städtebaulich en Vertrag als Dauerrecht in § 11 BauGB 
übernahm, angepasst wurde. Zusätzlich wurden die Ve rfahrensgrundsätze zur 'Sozialgerechten 
Bodennutzung' erstmalig überarbeitet. Im Juli 2006 wurden die bestehenden Beschlüsse durch 
den 4. SoBoN-Beschluss des Münchner Stadtrates fort geschrieben und es erfolgte eine er-
neute Anpassung der Verfahrensgrundsätze zur 'Sozia lgerechten Bodennutzung'. Im Dezember 
2006 wurden die sogenannten Förderquoten von 30 % d es neu geschaffenen Wohnbaurechts, 
davon mind. 20 % 'Einkommensorientierte Förderung ( EOF)' und höchstens 10 % SoBoN-
Eigenwohnraum, bestätigt. 
Kern- und Regelungsinhalte 
Voraussetzung für die Anwendung der 'Sozialgerechte n Bodennutzung' ist, dass ein Grund-
stück über die Festsetzungen eines Bebauungsplans e ine nicht unerhebliche Bodenwertsteige- 
rung erfährt. Ob der Bebauungsplan für das Grundstü ck eine Wohnnutzung, eine gewerbliche 
Nutzung oder eine Mischnutzung festsetzt, ist für d ie Anwendung der 'Sozialgerechten Boden-
nutzung' nicht von Bedeutung. 
Die 'SoBoN' findet immer dann Anwendung, wenn neues  Planungsrecht geschaffen wird. Eine 
Bagatellgrenze ist in der 'SoBoN' nicht festgelegt,  allerdings wird in der Praxis in der Regel auf 
die Anwendung der 'SoBoN' verzichtet, wenn nur weni ge Wohneinheiten errichtet werden 
sollen. 
12  Bei Vorhaben nach § 34 BauGB ist Baurecht vorhande n. Daher wird die 'SoBoN' auch 
bei diesen Vorhaben nicht angewendet. 
                                                      
12   D.h. in diesen Fällen wird z.B. auf die Quotierung des Wohnraums oder Abgaben zur Errichtung von Kitap lätzen 
verzichtet.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
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Wird neues Planungsrecht geschaffen, kann die Stadt  die Übernahme von Planungskosten 
sowie Gutachterkosten und Wettbewerbskosten verlang en. Die eigenen Verwaltungskosten 
gibt sie nicht weiter.  
Darüber hinaus sind die Planungsbegünstigten 
13  für den Ausbau der ursächlichen Erschlie- 
ßungsstraßen und örtlichen Grünflächen einschließli ch der unentgeltlichen Bereitstellung bzw. 
Übereignung der dafür nötigen Grundstücke verantwor tlich. Auch andere ursächliche Gemein- 
bedarfsflächen (z.B. für eine Grundschule) sind une ntgeltlich an die Stadt zu übereignen. Dar- 
über hinaus sind die Planungsbegünstigten für die H erstellungskosten für die ursächliche sozia- 
le Infrastruktur der Kinder bis zum Alter von 10 Jahren verantwortlich. Hier gibt es verschiedene 
Gestaltungsmöglichkeiten, die von der planerischen Situation abhängig sind. Zu den Leistungen 
der Planungsbegünstigten gehört auch der naturschut zrechtliche Ausgleich, wenn eine Bauleit- 
planung Landschaft und Natur erheblich beeinträchti gt. Im Einzelfall können auch Maßnahmen 
zur Sicherung handwerklicher und mittelständischer Gewerbestrukturen verlangt werden, um 
ein gesundes Mischungsverhältnis von einfachen und anderen gewerblichen Nutzungen zu 
erreichen. 
Die Planungsbegünstigten sind ferner dafür verantwo rtlich, dass ein angemessener Anteil der 
neu geschaffenen Wohnbauflächen für den geförderten  Wohnungsbau zugunsten der Woh-
nungssuchenden mit unterem und mittlerem Einkommen eingesetzt wird. Die sogenannte 
'Förderquote' beträgt 30 % der neu geschaffenen Woh nbaufläche. Im Grundsatz gilt, dass  
20 % für den geförderten Mietwohnungsbau und 10 % f ür Eigentumsmaßnahmen (Eigenwoh- 
nungen) zu verwenden sind. 
Um sicherzustellen, dass das neue Planungsrecht und  die planerischen Ziele verwirklicht wer-
den, ist eine Baupflicht vorgesehen. Die Frist für die Umsetzung der Planung muss angemes-
sen sein. Sie wird individuell vereinbart. 
Um die Angemessenheit der auferlegten Lasten, Koste n und Bindungen zu überprüfen, wird 
durch die Verwaltung im Bebauungsplanverfahren eine  sogenannte 'SoBoN-Berechnung' er-
stellt. Die Bebauungspläne werden weitergeführt und  dem Stadtrat vorgelegt, wenn den Pla- 
nungsbegünstigten mindestens ein Drittel des Brutto wertzuwachses oder mehr verbleibt. 
Grundsätzlich soll den Planungsbegünstigten mindest ens ein Drittel der durch die Überplanung 
erzielten Bodenwertsteigerung zustehen. Der Zuwachs  errechnet sich aus einem Vergleich des 
Grundstückswerts vor Planung (Anfangswert) und dem Wert aufgrund der rechtsverbindlichen 
Planung (Endwert). Anfangs- und Endwert werden in d er Regel vom städtischen Bewertungs- 
amt ermittelt. Sind die Planungsbegünstigten der Au ffassung, dass das Drittel in ihrem Fall 
nicht angemessen ist, müssen sie den Beweis hierfür antreten.  
Danach entscheidet der Stadtrat über den weiteren U mgang mit der Planung. In einer 'SoBoN-
Berechnung' prüft die Stadt in jedem Einzelfall, ob  die Mindestgrenze des Bruttowertzuwach- 
ses eingehalten ist und ob die auferlegten Kosten, Lasten und Bindungen angemessen sind. 
Häufig liegen diese unter der Zwei-Drittel-Grenze. 
Verfahren und Organisation 
Unmittelbar nach dem ersten Beschluss des Stadtrate s zur 'Sozialgerechten Bodennutzung' hat 
der Münchner Oberbürgermeister eine referatsübergre ifende Arbeitsgruppe eingerichtet, in der 
folgende Ressorts vertreten sind: Referat für Stadt planung und Bauordnung (Leitung) / Kom- 
munalreferat (stellvertretende Leitung) / Stadtkämm erei / Referat für Arbeit und Wirtschaft / 
Baureferat / Referat für Bildung und Sport / Sozialreferat. 
  
                                                      
13   Planungsbegünstigte sind die Personen, die durch die Bauleitplanung der Stadt ein neues Bau- oder Nu tzungsrecht 
für ihre Grundstücke oder Immobilien erhalten.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 9  
 
Die Besetzung der Arbeitsgruppe sichert, dass schne ll und verbindlich entschieden wird, dass 
Verhandlungen und Verfahren beschleunigt werden. Im Einzelnen obliegt der Arbeitsgruppe: 
– die Koordinierung und Bündelung der städtischen Int eressen im Sinne einer möglichst 
effektiven Verhandlungsführung mit den Planungsbegünstigten, 
– die Wahrnehmung von Entscheidungsfunktionen während des Verhandlungsprozesses, 
– die Steuerung der Verhandlungsführung im Einzelfall sowie 
– eine Verkürzung der Verfahrensdauer. 
Obwohl das Verfahren nach festen Grundsätzen abläuf t, sind die Verhandlungen über die ver-
traglichen Details oft komplex. Die Arbeitsgruppe g ewährleistet, dass der Gesprächsfaden mit 
den Verhandlungspartnerinnen und Verhandlungspartne rn während des gesamten Projektver- 
laufs nicht abreißt und stellt sicher, dass mit Ink rafttreten des Bebauungsplanes keine Hinder-
nisse für seine Umsetzung bestehen. 
Die Arbeitsgruppe überwacht und koordiniert auch di e Vollzugspraxis und sorgt dafür, dass 
auch die Stadt ihren Teil dazu beiträgt, die vom St adtrat beschlossenen Bebauungspläne zu 
realisieren. Die Arbeitsgruppe entscheidet u.a. dar über, ob der Weg des städtebaulichen Ver-
trages gem. § 11 BauGB eingeschlagen oder ob ein ei nvernehmliches gesetzliches Umle- 
gungsverfahren entsprechend den §§ 45 ff BauGB angestrebt wird. 
Die 'Sozialgerechte Bodennutzung' wird in maximal d rei Verfahrensschritten umgesetzt. Sie 
beinhalten die Grundzustimmung, die Grundvereinbarung und die Ausführungsverträge. 
Erster Schritt: Grundzustimmung  
Die Grundzustimmung ist die erste Voraussetzung für  den Beginn eines Verfahrens (Aufstel- 
lungsbeschluss Bebauungsplan). In ihr erklären sich  die Planungsbegünstigten mit der Anwen-
dung der Verfahrensgrundsätze der Sozialgerechten B odennutzung einverstanden. Die Stadt 
hat damit die Sicherheit, dass Planungskapazitäten zielgerecht eingesetzt werden und künftiges 
Planungsrecht verwirklicht wird. 
Zweiter Schritt: Grundvereinbarung 
In der Grundvereinbarung erklären die Planungsbegün stigten rechtlich bindend, welche Leis-
tungen sie im Rahmen der 'Sozialgerechten Bodennutzung' erbringen werden.  
Diese können erst vereinbart werden, wenn die Planu ngen soweit fortgeschritten sind, dass 
konkrete Leistungen definiert werden können. Im Rah men der Grundvereinbarung sind als Teil 
des städtebaulichen Vertrages oder in einem gesonde rten Sozialen Bindungsvertrag auch die 
Einzelheiten zur 'Förderquote' zu regeln. 
Die Grundvereinbarung muss geschlossen sein, bevor der Bebauungsplanentwurf dem Stadtrat 
zur 'Billigung' vorgelegt wird (Offenlagebeschluss). 
Die Grundvereinbarung kann in Form eines städtebaulichen Vertrages 
14 , als Einverständniserklä-
rung zu einem einvernehmlichen gesetzlichen Umlegun gsverfahren 15  oder in der Kombination 
aus beiden bestehen. 
Dritter Schritt: Ausführungsverträge 
Im letzten Schritt werden die durch den Planungsbeg ünstigten zu erbringenden Leistungen in 
Ausführungsverträgen geregelt, die in der Grundvere inbarung bereits verabredet, aber nicht 
erschöpfend behandelt wurden. Dies betrifft z.B. ge sonderte Erschließungsverträge oder Her- 
stellungsverträge für Kindergärten. 
 
 
                                                      
14   Der ausschließliche Abschluss eines städtebaulich en Vertrages bietet sich an, wenn die Grundstückszuschnitte der 
zukünftigen Planung nicht entgegenstehen oder wenn nur ein Planungsbegünstigter von der zukünftigen Pl anung 
betroffen ist. 
15   Das einvernehmliche gesetzliche Umlegungsverfahre n bietet sich an, wenn die bisherigen Grundstückszu schnitte 
der Verwirklichung der Planung entgegenstehen.

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 Studie  
 
 
 
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Erfahrungen 16  
Die Erfahrungen mit der 'SoBoN' sind positiv. Das V erfahren wird seit über 20 Jahren erfolg-
reich angewendet und von den Beteiligten akzeptiert . Positiv hervorgehoben werden insbeson- 
dere die Verfahrensgrundsätze zur 'Sozialgerechten Bodennutzung'. Sie bieten Investoren 
Gleichbehandlung, Transparenz und Kalkulationssicherheit. 
Gleichbehandlung : Die verschiedenen Arten von Kosten und Lasten, di e aus der Bebauungs- 
planung resultieren, sind im Rahmen der 'Sozialgere chten Bodennutzung' geregelt. Die refe- 
ratsübergreifende Arbeitsgruppe sichert die Auslegu ng und Anwendung der Regularien im Ein-
zelfall.  
Transparenz : Für die Eigentümerinnen und Eigentümer, die an de r schnellen Schaffung von 
Planungsrecht für ihre Grundstücke interessiert sin d, ist der Stand ihres Projekts jederzeit ab-
lesbar. Dies ist auf die Klarheit der einzelnen Ver fahrensschritte, die festgelegten Eigenleistun-
gen und die hohe Effizienz der referatsübergreifenden Arbeitsgruppe zurückzuführen.  
Kalkulationssicherheit : Die Höhe der auf die Grundstückseigentümerinnen u nd Grundstücksei-
gentümer zukommenden Belastungen sind bereits zu ei nem frühen Zeitpunkt der Projektent- 
wicklung vorherzusehen und damit kalkulierbar. Über  die effiziente Arbeit der referatsübergrei- 
fenden Arbeitsgruppe wird die Verfahrensdauer des B ebauungsplanverfahrens gestrafft und 
auch der Faktor Zeit kalkulierbar gemacht. 
Allerdings lässt sich am Beispiel der Quotierungen in München nachvollziehen, dass trotz jahre- 
langer Anwendung der 'SoBoN' keine niedrigeren Miet niveaus erreicht wurden, sondern, dass 
die Mieten im bundesweiten Vergleich nach wie vor am höchsten sind. 
Besonderheiten 
Als Besonderheit ist hervorzuheben, dass München üb er eine kommunale Selbstverpflich- 
tungsquote verfügt, auf kommunalen Flächen 50 % geförderten Wohnraum zu entwickeln. 
Des Weiteren kann hervorgehoben werden, dass im Rah men der SoBoN zwischen der Anwen-
dung von städtebaulichen Verträgen oder Umlegungsverfahren abgewogen wird. 
Der städtebauliche Vertrag 
Der ausschließliche Abschluss eines städtebaulichen  Vertrages bietet sich an, wenn die Grund- 
stückszuschnitte der zukünftigen Planung nicht entg egenstehen oder wenn nur ein Planungs- 
begünstigter von der zukünftigen Planung betroffen ist. Im städtebaulichen Vertrag werden die 
Leistungen geregelt, die von den Planungsbegünstigt en zu erbringen sind. Bei Flächenabtre- 
tungen bedarf der Vertrag der notariellen Beurkundu ng. Sofern die Leistungen nicht sofort er-
bracht werden müssen, ist eine geeignete Sicherheit  zum Beispiel in Form einer Bankbürg- 
schaft oder eines Grundpfandrechtes zu leisten. 
Das einvernehmliche gesetzliche Umlegungsverfahren 
Mit dem Umlegungsverfahren steht ein Instrument zur  Verfügung, das in besonderem Maße 
zur umfassenden Regelung der mit der Verwirklichung  von Bebauungsplänen verbundenen 
Fragen geeignet ist – vor allem wenn es im Einverne hmen mit den Grundstückseigentümerin- 
nen und Grundstückseigentümern durchgeführt wird. D as einvernehmliche gesetzliche Umle- 
gungsverfahren bietet sich an, wenn die bisherigen Grundstückszuschnitte der Verwirklichung 
der Planung entgegenstehen. In diesem Verfahren wer den nicht nur die Grundstücke neu ge-
ordnet und den Festsetzungen des Bebauungsplanes an gepasst, sondern auch Leistungen der 
Planungsbegünstigten festgelegt. Das einvernehmlich e gesetzliche Umlegungsverfahren wird 
parallel zum Bebauungsplanverfahren durchgeführt, s o dass die Eigentümerinnen und Eigen-
tümer in der Regel bereits kurze Zeit nach Inkraftt reten des Bebauungsplanes Planungsrecht- 
lich bebaubare Grundstücke erhalten. Ein besonderer  Vorteil der einvernehmlichen Umlegung 
ist seine hohe Flexibilität. 
                                                      
16   Quelle: Telefonische Auskunft: Referat für Stadtp lanung und Bauordnung

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
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Den Eigentümerinnen und Eigentümern wird nach indiv iduellen Wünschen und Möglichkeiten 
freigestellt, ihren Anteil an den Folgelasten über den Einsatz finanzieller Mittel oder in Form von 
Flächen zu erbringen. Eigentümerinnen und Eigentüme r erklären sich einseitig mit den im Um- 
legungsverfahren zu treffenden Regelungen einverstanden (Einverständniserklärung).  
Die Umlegung spart Kosten, z.B. Notar- und Grundbuc hkosten, im Regelfall auch die Grunder-
werbsteuer. Finanzielle Sicherheitsleistungen werde n beim gesetzlichen Umlegungsverfahren 
nicht gefordert, da nach § 64 Abs. 3 BauGB die von den Planungsbegünstigten zu erbringenden 
Leistungen als öffentliche Last am Grundstück beste hen. Die Bebauung vieler größerer Ge-
biete, bei denen die Verfahrensgrundsätze zur 'Sozi algerechten Bodennutzung' Anwendung 
fanden, wurde bisher mit Hilfe der einvernehmlichen  gesetzlichen Umlegung verwirklicht. Da 
über das Verfahren relativ schnell baureife Grundst ücke geschaffen werden, wird es von den 
Beteiligten sehr geschätzt. 
4.2  Münster – Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (SoBoMü) 
17  
Kennzahlen  
– ca. 310.000 Einwohner 
– ca. 303 km² Fläche 
Ausgangssituation  
Die Stadt Münster weist aktuell einen angespannten Wohnungsmarkt auf. Eine durch ein star-
kes Bevölkerungswachstum resultierende erhöhte Wohn ungsnachfrage trifft auf ein stetig 
knapper werdendes Wohnungsangebot. Steigende Mieten  und Wohnflächenpreise in allen 
Marktsegmenten sind die Folge. Besonders angespannt  ist die Situation und damit der Zugang 
zum Wohnungsmarkt für untere Einkommensgruppen, da insbesondere das Angebot an öffent-
lich geförderten Wohnungen zu gering ist und über d as Auslaufen der Wohnungsbindungen im 
öffentlich geförderten Wohnraum noch ansteigen wird. 
Um der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht z u werden, müssen in Münster prog-
nostisch 30.000 neue Wohneinheiten bis 2030 geschaf fen werden. Das entspricht einer jährli-
chen Neubauquote von mind. 2.000 WE. Davon will die Stadt Münster 750 WE im Innenbereich 
(nach § 34 BauGB) und 1.250 WE über Baugebiete, zu je 50 % im Innen- und Außenbereich, 
entwickeln. Als jährliche Zielzahl für den geförder ten Wohnungsbau setzt Münster 300 WE 
fest. 
Kommunale Flächenpotenziale sind in Münster kaum me hr vorhanden. Zwar gibt es insgesamt 
ausreichende private Flächenpotenziale für den Wohn ungsneubau, allerdings bestehen Defizite 
in der Flächenmobilisierung.  
Bei der Schaffung von Wohnbauflächen konzentriert s ich Münster auf die Bereiche Nachver- 
dichtung und Baulückenschließung nach § 34 BauGB, d en Bereich von Bebauungsplänen, die 
vor dem Beschluss zur 'Sozialgerechten Bodennutzung ' aufgestellt wurden oder auf Umnut-
zungen und Konversionsflächen, die ab 2018 verfügbar sind. 
Besondere Zielstellung und strategische Ausrichtung 
Das Baulandprogramm der Stadt Münster verfügt über mehrere Instrumente, zu denen auch 
die 'Sozialgerechte Bodennutzung in Münster' (SoBoM ü) gehört. Die Stadt Münster will im 
Rahmen ihres Baulandprogramms durch neue Wege der B aulandbereitstellung das Schaffen 
von Planungsrechten, deren Umsetzung und – bei vorl iegenden Voraussetzungen – auch die 
Vergabe von Baugrundstücken aktiv steuern. Auch in stärker nachgefragten Lagen sollen zu-
künftig in angemessenem Umfang Wohnangebote zugunst en unterer Einkommensgruppen zur 
Realisierung gelangen, um so die soziale Durchmisch ung von Wohnquartieren zu erhalten bzw. 
zu stärken und segregativen Entwicklungen entgegenzuwirken. 
                                                      
17   Quelle: Beschlussvorlage zur 'Sozialgerechte Bode nnutzung in Münster'

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
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Münster verfolgt mit seinem Baulandprogramm das Zie l, sich auch Möglichkeiten zu eröffnen, 
in ausreichendem Umfang und zur richtigen Zeit prei swertes Wohnbauland für alle Kreise der 
Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. 
Darüber hinaus sollen Planungs- und Gutachterkosten  sowie Maßnahmen der technischen und 
sozialen Infrastruktur durch die 'SoBoMü' finanziert werden.  
Münster strebt überdies an, zwischen den Planungsbe günstigten und der Stadt selbst, eine 
gerechte Verteilung der Kosten, die mit der Baulandentwicklung verbunden sind, zu erreichen. 
Die 'SoBoMü' soll allen beteiligten Bodenmarktteiln ehmern (Eigentümern, Bauträgern, Investo-
ren, Rat und Verwaltung) Klarheit und auch Sicherhe it für Investitionen geben. Sie folgt im We-
sentlichen drei Grundsätzen: 
Gleichbehandlung:  Die Kosten und Lasten, die aus Umsetzung der städt ebaulichen Bauplanun- 
gen erfolgen, werden im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung genau geregelt. 
Transparenz:  Die 'Sozialgerechte Bodennutzung' verschafft Trans parenz, indem alle Eckpunkte 
und Verfahrensregelungen bekannt sind. Jeder Marktt eilnehmer weiß, dass er nach den glei-
chen Grundsätzen behandelt wird. 
Investitionssicherheit:  Die Belastungen bei den Projektentwicklungen sind – zu einem frühen 
Zeitpunkt – vorhersehbar und damit für alle Beteiligten kalkulierbar. 
Beschlusslage 
Am 02.04.2014 beschloss der Rat der Stadt Münster die 'Sozialgerechte Bodennutzung'. 
Kern- und Regelungsinhalte 
Die Anwendung des Beschlusses zur 'Sozialgerechten Bodennutzung' in Münster betrifft aus-
schließlich Wohnbaulandentwicklungen oder Wohnbaupr ojekte, für die Planungsrecht mit 
kommunaler Bauleitplanung geschaffen oder verändert  wird. Fälle, in denen das Planungsrecht 
am Stichtag (01.05.2014) bereits vorhanden war oder  vorhandenes Planungsrecht nicht geän-
dert werden soll bzw. bereits mit Bauleitplanverfah ren begonnen wurden, sind hiervon nicht 
betroffen. Bei Vorhaben nach § 34 BauGB greift die 'SoBoMü' nur bei städtischen Flächen. 
Dann gelten die entsprechenden Quoten für gefördert en Wohnungsbau sowie die Vergabe- 
richtlinien für städtische Grundstücke. Auf private  Vorhaben, die nach § 34 BauGB 
18  oder im 
Rahmen gültiger Bebauungspläne umgesetzt werden, is t die 'SoBoMü' nicht anwendbar, da 
dort bereits Baurecht vorliegt und keine Neuschaffung von Planungsrecht stattfindet.  
Entsprechend § 11 Abs. 2 BauGB dürfen keine Leistun gen vereinbart werden, wenn auch ohne 
sie Anspruch auf Gegenleistung besteht. So sind bei  Vorhaben nach § 34 BauGB grundsätzlich 
keine 'SoBoMü'-Lasten zu tragen. Sanierungsbebauung spläne und städtebauliche Entwick- 
lungsmaßnahmen bleiben von der 'SoBoMü' ebenso unberührt. 
Die Stadt Münster wird – unter Beachtung des § 1 Ab s. 3 BauGB (kommunales Planungs-
erfordernis) – neue städtebauliche Planungen für den Bau neuer Wohnungen einleiten, wenn:  
– die Flächen im Eigentum der Stadt Münster stehen, oder 
– im Außenbereich (§ 35 BauGB) im Wege des kommunalen  Zwischenerwerbs vor Schaf-
fung des Planungsrechtes mindestens ein Anteil von 50 % des Bruttobaulandes an die 
Stadt Münster veräußert wird (liegenschaftliche Par tizipation) und sich die Eigentümer und 
Investoren verbindlich vertraglich verpflichten, si ch an den Kosten und Folgekosten, die 
mit der Schaffung von Bauland entstehen, zu beteiligen, oder 
                                                      
18   Es wird diskutiert, ob es rechtlich möglich wäre,  SoBoMü-Vorgaben im Rahmen von § 34-Vorhaben zu vereinbaren, 
bei denen Investoren im Gegenzug Zugeständnisse bei  der Beurteilung der Zulässigkeit – z.B. mit Erhöhu ng der 
Baudichte gemacht werden. Hierzu ist festzuhalten, dass die 'SoBoMü' kein Planrecht ersetzen kann. Ein e Geneh- 
migung nach § 34 setzt voraus, dass sich ein Vorhab en in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. So ll davon 
abgewichen werden, muss ein Bebauungsplan erstellt werden. Besteht jedoch ohnehin Anspruch auf Genehmi - 
gung sind privatrechtliche Vereinbarungen nicht mög lich (§ 11 Abs. 2 BauGB). Dies gilt für alle Kommun en und ist 
auch in Münster nicht vorgesehen. Ermessensspielraum hat die Stadt jedoch bei der Beurteilung, ob ein Vorhaben 
grundsätzlich nach § 34 genehmigungsfähig ist oder ob ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
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– im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im In nenbereich (§§ 30 und 34 BauGB), 
bei Veränderung des bestehenden Baurechts, eine Ver einbarung zu den wohnungsstruktu- 
rellen Zielen, mit Eigentümern / Investoren getroff en wird und sich die Eigentümer / Inves-
toren an den Kosten und Folgekosten, die mit der Sc haffung der Wohnbauflächen entste-
hen, beteiligen, oder 
– im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im In nenbereich (§§ 30 und 34 BauGB) 
bei Flächen, für die entweder eine öffentliche Zwec kbindung besteht oder die gärtnerisch 
oder landwirtschaftlich genutzt werden, im Wege des  kommunalen Zwischenerwerbs 
mindestens ein Anteil von 50 % des Bruttobaulandes an die Stadt Münster veräußert wird 
(liegenschaftliche Partizipation) und sich die Eige ntümer / Investoren anteilig an den Kos-
ten und Folgekosten, die mit der Schaffung der Wohnbauflächen entstehen, beteiligen. 
Zu den von den Planungsbegünstigten zu tragenden Kosten gehören: 
– Unentgeltliche Bereitstellung bzw. Abtretung der erforderlichen öffentlichen Flächen 
– Kosten für Erschließungsmaßnahmen sowie für Ausglei chsmaßnahmen i. S. d.§ 1a BauGB 
(Bereitstellung der erforderlichen Flächen, Herstellungskosten, Pflegekosten) 
– Kosten für Anlagen der sozialen und sonstigen Infra struktur wie z.B. Grundschulen (Bereit-
stellung der erforderlichen Flächen und Herstellungskosten) 
– Planungs-, Beteiligungs-, Moderations- und Gutachte rkosten bzw. Kosten für erforderliche 
fachliche Stellungnahmen, die der Stadt Münster ent stehen, insbesondere wenn sie die 
Dinge durch Dritte durchführen lässt. 
Für städtische Grundstücke wird für den Bereich der  Mehrfamilienhausbebauung ein Zielwert 
von 60 % der entstehenden Nettowohnfläche zur antei ligen Errichtung von gefördertem Miet- 
wohnraum festgelegt (besondere kommunale Selbstverp flichtung). Für private Baulandentwick- 
lungen im Innenbereich wird für die Mehrfamilienhau sbebauung ein Zielwert von je 30 % der 
entstehenden Nettowohnfläche zur anteiligen Erricht ung von gefördertem Mietwohnraum so-
wie von förderfähigem Wohnraum festgelegt. Bei priv aten Baulandentwicklungen im Innenbe- 
reich sind im Einfamilienhausbereich 30 % des Netto baulandes nach Maßgabe der städt. 
Vergaberichtlinien (soziale Kriterien; Bewerberausw ahl) zu veräußern. Eine Bagatellgrenze für 
Bauleitplanverfahren im Bereich der 'SoBoMü' wurde nicht festgelegt. Allerdings wird Baurecht 
in Münster meist erst ab mind. 20 Wohneinheiten (WE) geschaffen. 
Bei Baulandentwicklungen im Innenbereich können unt er Berücksichtigung der getroffenen 
Regelungen öffentlich-rechtliche Verträge zwischen der Stadt und den Planbegünstigten / Vor- 
habenträgern abgeschlossen werden. Wesentliche Inha lte sollen eine Beteiligung der pla- 
nungsbegünstigten Vorhabenträger an den Kosten der Baulandentwicklung unter Teilverzicht 
auf Bodenwertsteigerungen und rechtlich bindende un d ausreichend konkretisierende Erklä-
rungen hinsichtlich der zu erbringenden Leistungen sein. Vor Einleitung von Planungsverfahren 
sind mit dem planbegünstigten Vorhabenträger verbindliche Verträge hinsichtlich der Inhalte der 
sozialgerechten Bodennutzung in Münster abzuschließen.  
Die Verträge können auch für einvernehmliche gesetz liche Umlegungen (freiwillige Umlegun-
gen im 'amtlichen Gewand') oder für freiwillige Umlegungen eingesetzt werden. 
Verfahren und Organisation 
In der Anwendung der 'SoBoMü' wird zunächst eine Ra hmenvereinbarung zwischen Investor 
und Stadt getroffen. Nach dem Aufstellungsbeschluss  wird ein städtebaulicher Vertrag ge-
schlossen, in dem die Kosten und Perspektiven der Finanzierung festgelegt werden. 
Bei der Anwendung und Umsetzung der 'SoBoMü' erfolgt ein Zusammenspiel von drei Ämtern:  
– Stadtplanungsamt (Tätigkeit im Innenbereich, B-Pläne), 
– Liegenschaftsamt (Tätigkeit im Außenbereich, Ankauf) und 
– Amt für Wohnungsversorgung (tätig im Bereich von Au sschreibungen und Abwicklung der 
Prozesse).

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 14  
 
Wichtig ist dabei zu erwähnen, dass mit Start des B aulandprogramms neue Kapazitäten in der 
Verwaltung geschaffen wurden. 
Erfahrungen 
19  
Die Grundeinschätzung des Instruments ist positiv, da sich der Markt darauf eingestellt hat. 
Bisher hat allerdings keine Evaluierung der 'SoBoMü' stattgefunden. 
Besonderheiten 
Als Besonderheit ist hervorzuheben, dass das Modell  der 'Sozialgerechten Bodennutzung in 
Münster' im Gegensatz zu z.B. der 'SoBoN' in Münche n unterschiedliche Regelungen für den 
Innen- und den Außenbereich trifft. 
4.3  Freiburg im Breisgau – 
Baulandpolitische Grundsätze als Teil des Handlungsprogramms Wohnen 
20  
Kennzahlen  
– ca. 230.000 Einwohner 
– ca. 153 km² Fläche 
Ausgangssituation 
Die zahlreichen Hochschul- und Forschungseinrichtun gen und die allgemein positive Entwick-
lung auf dem Arbeitsmarkt bedingen in der Stadt Fre iburg ein kontinuierliches Bevölkerungs- 
wachstum. Der Wanderungs- und Geburtenüberschuss so rgt für eine im Landesvergleich junge 
Bewohnerschaft. In Freiburg besteht eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum. Dies 
führt zu einer zunehmenden Wohnraumverknappung. 
Nach dem Mietspiegel 2013 stieg der durchschnittlic he Mietpreis pro m² bezogen auf den Zeit-
raum von Juli 2010 bis Juni 2012 von 7,29 €  auf 7,53 € , was einer Steigerung von 3,3 % ent-
spricht. Bei einem Vergleich der Mietspiegelmieten anderer Städte in Deutschland liegt Frei-
burg damit auf Platz 13. 
21  
Bis 2030 sollen mindestens 14.600 neue Wohnungen ge baut werden. Zielwert ist der durch-
schnittliche Neubau von 1.000 Wohnungen pro Jahr. E rschwert werden Neubautätigkeiten in 
Freiburg allerdings durch fehlende Flächenpotenzial e. Zur Entwicklung von Wohnbauflächen 
stehen in Freiburg nicht genügend kommunale Flächen  zur Verfügung, so dass überwiegend 
nur private Flächen entwickelt werden können. Wohnr aumflächen werden kurzfristig über Um-
nutzungen, Nachverdichtung / Baulückenschließung un d Konversion geschaffen. Mittelfristig: 
ist die Entwicklung eines neuen Stadtteils in Diete nbach und die Aufstellung eines Perspektiv-
plans zur Flächenentwicklung in Planung. Langfristi g soll ein neuer Flächennutzungsplan 2040 
erstellt werden. 
Bei einem Anteil von über 80 % privatem Wohnungsbes tand in Freiburg und bei einem jährli-
chen Neuzugang von weniger als 1 % des gesamten Woh nungsbestandes ist der Einfluss der 
öffentlichen Hand beschränkt, allerdings dennoch ein sehr wichtiges Korrektiv. 
Besondere Zielstellung und strategische Ausrichtung 
Das Wohnraumangebot soll ausgewogen auf alle Segmen te und Nachfragegruppen verteilt 
sein. Besonderes Augenmerk ist dem für Haushalte mi t geringem oder mittlerem Einkommen 
erschwinglichen Segment im Mietwohnungsmarkt zu sch enken, in dem die Verknappung und 
Verteuerung von Wohnraum, wie auch in anderen Unive rsitäts- und Großstädten, am spürbars-
ten ist. Insgesamt sollen mittelfristig mehr Planungsrechte geschaffen werden. 
                                                      
19   Quelle: Telefonische Auskunft: Amt für Stadtentwi cklung, Stadtplanung und Verkehrsplanung 
20   Quelle: Broschüre 'Kommunales Handlungsprogramm W ohnen in Freiburg' / 'Flyer Baulandpolitische Grundsätze'  
21   Quelle: F & B Hamburg, Mietspiegelindex 2012

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 15  
 
Mit der Baulandabtretung bzw. der Schaffung von gef ördertem Wohnraum durch Vereinbarun-
gen in städtebaulichen Verträgen wird ein wesentlic her Beitrag geleistet, das Angebot an be-
zahlbarem Wohnraum im gesamten Stadtgebiet auszuweiten. 
Zudem soll mittels der Baulandpolitischen Grundsätz e die Finanzierung der Planungskosten und 
die Finanzierung von Maßnahmen der technischen und sozialen Infrastruktur durch die Pla- 
nungsbegünstigten gewährleistet werden. 
Beschlusslage 
Am 20.06.1995 fasste der Gemeinderat den Beschluss über eine grundsätzliche Kosten- und  
Lastenbeteiligung der Planungsbegünstigten für jede s Bebauungsplanverfahren durch den Ab-
schluss von städtebaulichen Verträgen. Der Beschlus s wurde am 19.05.1998 mit der Vorlage 
des Erfahrungsberichtes über die Möglichkeiten der Refinanzierung planungsbedingter Kosten 
im Rahmen von Bebauungsplanverfahren durch den Absc hluss von städtebaulichen Verträgen 
bekräftigt und erweitert.  
Danach haben die Planungsbegünstigten neben den pla nungsbedingten Folgekosten ein-
schließlich der Kosten für Infrastruktureinrichtung en einen Beitrag zur Schaffung von preiswer-
tem, gefördertem Wohnraum im Rahmen von städtebaulichen Verträgen zu leisten. 
Die sogenannten 'Baulandpolitischen Grundsätze' sin d am 30.06.2009 vom Gemeinderat der 
Stadt Freiburg i. Br. beschlossen und zuletzt am 19.05.2015 geändert worden. 
Kern- und Regelungsinhalte 
Der Neubau geförderten Wohnraums wird in Freiburg u .a. durch die 'Baulandpolitischen Grund-
sätze' sichergestellt. Diese beinhalten folgende Regelungen. 
Grundsätzlich sind von den 'Baulandpolitischen Grun dsätzen' alle Baugebiete betroffen, in de-
nen es zum Abschluss städtebaulicher Verträge kommt , über die ein neues oder zusätzliches 
Planungsrecht geschaffen wird. Bei Vorhaben im Rahm en des § 34 BauGB (Nachverdichtun- 
gen) liegt bereits Baurecht vor. Hier kommen die 'B aulandpolitischen Grundsätze' nicht zur 
Anwendung und die damit verbundenen Pflichten entfallen. 
Im Rahmen der 'Baulandpolitischen Grundsätze' ist k eine Bagatellgrenze festgeschrieben. Kos-
ten für Planung und Erschließung müssen bei Bauchre chtschaffung immer getragen werden. 
Über eine Quotierung des Wohnraums bei kleineren Ba ugebieten wird fallbezogen entschie-
den. 
Bei der Schaffung von Planungsrechten und der Durch führung von privaten Bodenordnungsver- 
fahren sind bis zu 10 % der Grundstücksfläche für M aßnahmen im geförderten Wohnungsbau 
an die Stadt abzutreten. Sollte der Investor auf ei ne Flächenabtretung verzichten oder ist eine 
Abtretung nicht möglich, so ist im Umfang von 50 % der neu geschaffenen Geschossfläche 
geförderter Mietwohnungsbau zu realisieren und zu b elegen. Alternativ können der Stadt im 
selben Umfang Belegungsrechte eingeräumt werden. 
Bei amtlichen Bodenordnungsmaßnahmen entfällt diese  Forderung, da 30 % aus den Umle- 
gungserlösen zugunsten von Maßnahmen für den geförd erten Wohnungsbau im städtischen 
Haushalt reserviert werden. 
Die Planungsbegünstigten müssen die Herstellungskosten der für das Plangebiet erforderlichen 
Kindergartenplätze und Kleinkindergruppenplätze für  unter Dreijährige übernehmen. Außerdem 
übernehmen die Planungsbegünstigten alle Kosten, di e durch nicht-hoheitliche Leistungen der 
Verwaltung entstehen, sowie die Kosten beauftragter  Dritter für die städtebauliche Planung 
(Bebauungsplan, Vorhaben- und Erschließungsplan, Er gänzungssatzung). Darüber hinaus über-
nehmen die Planungsbegünstigten die gesamten Kosten  beitragsfähiger Erschließungsanlagen 
im Sinne der §§ 33 ff. Kommunalabgabengesetz und üb ertragen die hierfür erforderlichen Flä-
chen an die Stadt. Auch die Kosten aller weiteren n icht beitragsfähigen Erschließungsanlagen 
mit Ausnahme der öffentlichen Kanäle und Leitungen sind zu tragen.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 16  
 
Bei größeren Bauvorhaben kann zusätzlich festgeschrieben werden: 
– das Mischungsverhältnis von Wohnungen unterschiedli cher Größe zur Vermeidung einsei- 
tiger Strukturen, 
– ein Mindestanteil an Wohnfläche in Kerngebieten, um  die Verdrängung des Wohnens aus 
den zentralen Lagen zu verhindern, 
– ein Mindestanteil an Wohnfläche für andere Bevölker ungsgruppen bei der Errichtung von 
Studierendenwohnungen, 
– ergänzend können eine Obergrenze für den Anteil an Einzimmerappartements, ein be- 
stimmter Anteil an größeren Wohnungen oder die Einp lanung von Gruppenzimmern fest- 
gelegt werden. 
Die von Planungsbegünstigten in den Verträgen verla ngten Leistungen gelten als angemessen, 
wenn bei den Planungsbegünstigten ein Drittel der d urch Planaufstellung bedingten Boden- 
wertsteigerung verbleibt. Bei einigen Vorhaben der Innenentwicklung steigt der Bodenwert 
durch die Planung jedoch nicht bzw. wenig. 
In diesen Fällen betrachtet die Stadt den Umfang de r von den Planungsbegünstigten verlangten 
Leistungen immer dann als angemessen, wenn die Bela stungen einen bestimmten Prozentsatz 
der Gesamtinvestitionen nicht übersteigen. In jedem  Fall müssen die Planungsbegünstigten die 
Planungs- und Gutachterkosten, die Kosten für die n icht hoheitliche Tätigkeit der Verwaltung 
sowie die Kosten für Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen tragen. 
Verfahren und Organisation 
Die Federführung der Anwendung und Umsetzung der 'B aulandpolitischen Grundsätze' liegt 
beim Stadtplanungsamt der Stadt Freiburg. Weitere F achämter werden gebiets- und fallbezo- 
gen beteiligt. 
In der Umsetzung erfolgt zunächst eine Grundzustimm ung der Investoren zur Anwendung der 
'Baulandpolitischen Grundsätze'. In der Folge gibt der Investor eine Kostenübernahmeerklärung 
ab. Im nächsten Schritt wird ein städtebaulicher Ve rtrag nach § 11 oder § 12 BauGB geschlos-
sen. 
Erfahrungen 
22  
Das Modell hat sich positiv und erfolgreich etablie rt. Die Umsetzung erweist sich nur in beson-
ders schwierig zu planenden Gebieten als z.T. kompl iziert, falls z.B. die Interessen vieler Grund-
stückseigentümer / Investoren abgestimmt werden müssen. 
Besonderheiten 
Hervorzuheben ist in Freiburg das Zusammenspiel aus  'Baulandpolitischen Grundsätzen' und 
den 'Vergabegrundsätzen' für städtische Flächen. Di e Einführung der zusätzlichen Vergabekrite- 
rien – behindertengerechte Ausführung von Wohnraum,  zusätzlich geförderter / gebundener 
Mietwohnungsbau, Verlängerung der Mietbindung für g eförderte / gebundene Mietwohnun-
gen, freiwillige Bindung der Mietdauer für freifina nzierte Wohnungen und zusätzliche energeti-
sche Maßnahmen (jeweils über das Maß der Baulandpol itischen Grundsätze hinaus) – sowie 
die Vergabe von Grundstücken im Wege der Konzeptvor gaben ermöglichen im Rahmen der zu 
erstellenden Vermarktungskonzepte eine weitere nutz erbezogene Grundstücksvergabe für 
besonders zu fördernde Zielgruppen. Mit der Vergabe  von Grundstücken nach den vorgenann-
ten Grundsätzen kann eine zielgerichtete Zurverfügu ngstellung von Grundstücken sowie eine 
quartiersbezogene Vielfalt in Stadtteilen erreicht werden. 
Im Zusammenwirken der Instrumente 'Baulandpolitisch e Grundsätze' und 'Vergabegrundsätze' 
verfügt die Stadt Freiburg im Landes- und Bundesver gleich über relativ weitgehende kommu-
nale Einflussmöglichkeiten auf den lokalen Wohnungs markt, u.a. beim Neubau geförderten 
Wohnraums, der Förderung gemischter Quartiere und mit Vorgaben zu baulichen Standards. 
                                                      
22   Quelle: Telefonische Auskunft: Stadtplanungsamt F reiburg Abt. Steuerung Bebaubauungsplanverfahren, Q ualitäts- 
management und städtebauliche Verträge

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 17  
 
4.4  Heidelberg – Baulandmanagement /  
Handlungsprogramm Wohnen / Wohnungsentwicklungsprog ramm 
23  
Kennzahlen  
– ca. 156.000 Einwohner 
– ca. 108 km² Fläche 
Ausgangssituation   
Heidelberg ist eine international renommierte Wisse nschaftsstadt und ein sehr attraktiver 
Wohnstandort mit einer hohen Lebensqualität. Die At traktivität der Universitätsstadt und die 
Prosperität des Wirtschaftsstandorts haben in den v ergangenen Jahren zu einem starken Be- 
völkerungs- und Beschäftigtenzuwachs geführt. 
Die Einwohnerzahl der Stadt Heidelberg hat zwischen  2005 und 2015 um rund 13.300 Einwoh-
ner zugenommen. Prognosen gehen davon aus, dass sic h der Beschäftigten- und Einwohner- 
zuwachs in den kommenden Jahren fortsetzt. Das Stat istische Landesamt geht in seiner aktu-
ellen Bevölkerungsprognose von einem starken Bevölk erungswachstum aus, das bis 2025 bis 
zu 16.000 Einwohner gegenüber der Einwohnerzahl von 2014 betragen könnte. 
Die Nachfrage nach Wohnraum ist in allen Marktsegme nten aufgrund des starken Bevölke- 
rungswachstums hoch. Mietwohnungen fehlen vor allem  im mittleren und günstigen Preis- 
segment. Die Bevölkerungsentwicklung hat die vorhan denen Engpässe auf dem Heidelberger 
Wohnungsmarkt weiter verschärft, weil die Neubautät igkeit deutlich hinter dem Bedarf zurück-
geblieben ist. Die Folge ist ein sehr angespannter Wohnungsmarkt mit einem weit überdurch-
schnittlich hohen Preisniveau sowohl für Miet- als auch für Kaufpreise. Die Stadt Heidelberg 
gehört deutschlandweit zu den teuersten Städten in Bezug auf Mietwohnraum. 
Die Stadt Heidelberg verfügt nur noch über wenige k ommunale Flächen. Die inzwischen erheb-
lichen Flächenengpässe verhindern zunehmend Betrieb serweiterungen und Neuansiedlungen. 
Heidelberg stehen im Flächennutzungsplan zwar einig e Flächen für den Wohnungsbau zur Ver-
fügung, doch weist ein Großteil dieser Flächen nich t mehr die Qualitäten auf, die zurzeit nach-
gefragt werden. Die Bautätigkeiten konzentrieren si ch derzeit auf Konversionsflächen und die 
Bahnstadt. 
Um den ermittelten Gesamtwohnungsbedarf von 11.400 Wohnungen bis 2030 zu decken, ist 
die Erreichung einer Zielgröße (Wohnungsneubau) von  mindestens 800 Wohnungen pro Jahr 
bis 2030 erforderlich. 
Die perspektivische Angebotslücke bis 2030 beträgt gemäß der prognostizierten Haushalts- 
entwicklung und dem fortgeschriebenen Wohnungsbesta nd 6.200 Wohneinheiten. Dieser 
Wohnungsbedarf besteht über die geplanten Kontingen te der Bahnstadt (Konversionsfläche) 
und der Bestandswohnungen auf Konversionsflächen mi t insgesamt 5.200 Wohnungen hinaus. 
Der Gesamtbedarf an neuen Wohnungen aus der absehba ren Einwohnerentwicklung liegt so-
mit bei 11.400 Wohneinheiten.  
Anhand von Flächenaufstellungen der Stadt wird deut lich, dass die zusätzlich benötigten 6.200 
Wohnungen auf den identifizierten Potenzialflächen nicht gebaut werden können. Die derzeiti-
gen Wohnraumpotenziale betragen lediglich rund 2.550 bis maximal 4.200 Wohnungen. 
Besondere Zielstellung und strategische Ausrichtung 
Das Baulandmanagement ist ein wichtiger Baustein de r Heidelberger Wohnungspolitik. We-
sentliches Ziel ist die Schaffung von Wohnraum in a usreichender Zahl und Qualität für die Be-
dürfnisse unterschiedlicher Nutzergruppen. Von zent raler Bedeutung ist dabei die anteilige 
Schaffung gebundenen Wohnraums, da die Bezahlbarkei t der Wohnungen auch für Haushalte 
mit durchschnittlichem und geringem Einkommen eine zentrale Herausforderung darstellt.  
                                                      
23   Quelle: Broschüre 'Kommunales Handlungsprogramm W ohnen für Heidelberg' / 'Beschlussvorlage für das H and- 
lungsprogramm Wohnen'

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 18  
 
Darüber hinaus ist die Finanzierung der Planungs- u nd Gutachterkosten sowie von Maßnahmen 
der technischen und sozialen Infrastruktur vereinbart. 
Beschlusslage 
Das Baulandmanagement wurde im Jahr 2005 als kooper atives Instrument eingeführt und ist 
Teil des 'Handlungsprogramms Wohnen für Heidelberg' vom September 2016. 
Kern- und Regelungsinhalte 
Das Baulandmanagement greift, wenn neues Planungsre cht geschaffen wird. Bei bestehenden 
Bebauungsplänen oder einer Bewertung nach § 34 BauG B kann die Einhaltung des 'Bauland- 
beschlusses' nicht gefordert werden. 
Kern des Instruments ist die Abschöpfung eines Teil s der Wertsteigerungen, die durch die 
Schaffung von Planungsrecht entstehen. Im Sinne ein er 'Sozialgerechten Bodennutzung' soll 
der Mehrwert dem Bau gebundenen Wohnraums zu Gute k ommen und dadurch zu einer sozi-
alen Vielfalt beitragen.  
20 % der gesamten Wohnfläche, davon 15 % im Mietseg ment und 5 % im Eigentumsseg- 
ment, sind als sozial geförderter Wohnraum zu erric hten. Eine Bagatellgrenze, ab wieviel 
Wohneinheiten diese Quoten einzuhalten sind, ist nicht festgelegt. 
Der Grundsatzbeschluss zum Baulandmanagement sieht vor, dass die Erstellung von gebunde-
nem Wohnraum grundsätzlich durch die Planungsbegüns tigten zu erbringen ist. Alternativ dazu 
können nach der geltenden Fassung die notwendigen G rundstücksflächen an die Stadt Heidel-
berg oder einen zu benennenden Dritten abgegeben we rden oder es kann ein entsprechender 
Finanzierungbeitrag geleistet werden. 
Ein zweiter Aspekt der Wertabschöpfung ist die Bete iligung der Planungsbegünstigten an den 
Planungs- und Folgekosten der Baulandentwicklung. D azu gehört zum Beispiel der Bau von 
Kindergärten als Teil der sozialen Infrastruktur. 
Die Abschöpfung von Wertzuwächsen für den gefördert en Wohnungsbau und private Beiträge 
zur Finanzierung öffentlicher Infrastruktur ist an das Baugesetzbuch angelehnt und wird im 
Rahmen städtebaulicher Verträge vereinbart. Im Baul andbeschluss sind dafür folgende Optio-
nen vorgesehen: 
– Kosten für Anlagen der sozialen Infrastruktur 
– Kosten für Erschließungsanlagen (inklusive Spielplätze) sowie Ausgleichsmaßnahmen 
– Weitere Kosten (Planungs- und Gutachterkosten). 
Die Übernahme von Folgekosten der sozialen Infrastr uktur ist eine gängige Praxis, die bisher, 
aufgrund der Vorhabengröße, nicht über die Errichtu ng von Kindertagesstätten hinausgeht. Die 
Planungsbegünstigten übernehmen den Bau der Einrich tung und können dafür unter Umstän-
den Fördermittel einsetzen. 
Die Zielsetzung des Baulandmanagements ist eng mit den wohnungspolitischen Grundsätzen 
verbunden. Die Formulierung wohnungspolitischer Gru ndsätze im Rahmen eines Handlungs- 
programms Wohnen geschieht vor dem Hintergrund eine r erhöhten Nachfrage nach bezahlba-
rem Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment.  
Die bisherigen Festsetzungen zu:  
– Anteil gebundener Wohnraum (20 % der Wohnfläche), 
– Wohnungsgemenge unterschiedlicher Wohnungsgrößen (H eidelberger Schlüssel) 30 %  
1- bis 2-Zimmer-, 30 % 3-Zimmer-, 40 % 4- und mehr Zimmer-Wohnungen, 
– Wohnungsmix aus Miet- und Eigentumswohnungen (60 % zu 40 %) sowie 
– Angaben zu Höchstmieten und Einkommensgrenzen 
haben sich bewährt, sodass zurzeit kein Modifizierungsbedarf gesehen wird.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 19  
 
Verfahren und Organisation 
Das Baulandmanagement ist in der Verwaltung als Que rschnittsthema verankert und wird res- 
sortübergreifend bearbeitet. Beteiligt sind insbeso ndere das Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik, das Stadtplanungsamt, das Liegenschaftsamt und die Wohnraumförderungsstelle. 
In der Umsetzung wird zunächst die Grundzustimmung der Investoren zur Anwendung der 
Regelungsinhalte des 'Baulandmanagements' eingeholt . In der Folge wird eine bindende Kos- 
tenübernahmevereinbarung verabredet und abschließen d ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 
oder § 12 BauGB geschlossen. 
Erfahrungen 
24  
Die Erfahrungen mit dem Baulandmanagement sind viel fältig. In der Umsetzung treten z.T. 
Probleme mit Investoren auf, die über wenig Erfahru ng in der Errichtung von gefördertem 
Wohnraum verfügen. 
Positiv hervorzuheben ist die entstehende soziale M ischung. Allerdings ist eine Quersubventio- 
nierung der Mietpreise zu beobachten, d.h., dass di e Mietpreise im frei finanzierten Woh-
nungsbau steigen. 
Besonderheit 
Die Regelungsinhalte des Baulandmanagements wurden bereits überarbeitet. Anders als in 
vergleichbaren Städten wurde der wohnungspolitisch vorgegebene Anteil bezahlbarer, gebun-
dener Wohnungen in Heidelberg nicht verändert. D.h. , der Anteil gebundenen Wohnraums von 
20 % der Wohnfläche wird beibehalten. Allerdings wu rden folgende Änderungen vorgenom-
men: 
– Flexibilisierung von Bindungszeitraum und Mietkostenabschlag 
Der Bindungszeitraum für bezahlbare Wohnungen kann zukünftig auf bis zu 25 Jahre ver-
längert werden. Im Gegenzug soll der Mietkostenabsc hlag angepasst werden.  Die Flexibi-
lisierung des Bindungszeitraums ermöglicht, Bindung squoten nicht zu kurz und nicht zu 
lang zu wählen und diese gebiets- bzw. vorhabenbezogen anpassen zu können. 
– Erweiterung des Geltungsbereichs 
Der Geltungsbereich für gebundene Wohnungen wird er weitert und gilt im Sinne einer 
Selbstverpflichtung künftig auch für kommunale Grun dstücke mit vorhandenem Planungs- 
recht sowie als Äquivalent bei städtebaulichen Entw icklungsmaßnahmen oder Sanie- 
rungsverfahren. 
4.5  Regensburg – Verfahren für den geförderten Wohnungsbau 
25  
Kennzahlen  
– ca. 145.000 Einwohner 
– ca. 80 km² Fläche 
Ausgangssituation 
Regensburg wächst. Diese Entwicklung ist Ausdruck e iner anhaltend hohen Attraktivität der 
Stadt und gleichzeitig auch Ursache für einen anges pannten Wohnungsmarkt und damit ein-
hergehend steigender Miet- und Wohnflächenpreise. R egensburg verfügt über etwa so viele 
Arbeitsplätze wie Einwohner (mit Hauptwohnsitz) und  ist wirtschaftlich gut strukturiert. Auf-
grund der günstigen Perspektiven gehen die Bevölker ungsprognosen von nachhaltigen Zuwan- 
derungsgewinnen zumindest bis zum Jahr 2030 aus und  sagen der Stadt ein anhaltendes Ein- 
wohnerwachstum voraus. 
                                                      
24   Quelle: Telefonische Auskunft: Amt für Stadtentwi cklung und Statistik 
25   Quelle: Beschlussvorlage 'Zur Verbesserung der Wo hnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte' / B e- 
schlussvorlage 'Zur Wohnungsbauförderung in Regensburg'

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 20  
 
Obwohl in den vergangenen zwei Jahren rund 3.000 zu sätzliche Wohnungen geschaffen wur-
den, beschäftigt die Entwicklung der Mietpreise die  Stadt weiterhin. Wenn die Mietspiegeler- 
hebungen der letzten Jahre zugrunde gelegt werden, ist das Mietniveau von 2001 bis 2010 im 
Durchschnitt um ca. 20 % gestiegen und dürfte sich in absehbarer Zeit weiter nach oben be-
wegen. In einer vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt-  und Raumforschung (BBSR) erstellten 
Rangliste der höchsten Angebotsmieten in kreisfreie n Städten aus dem Jahr 2011 nimmt Re-
gensburg bundesweit bereits Rang neun, noch vor Stä dten wie Düsseldorf, Köln oder Wiesba-
den, ein. Die durchschnittliche Nettomiete, unabhän gig von allen Wohnwertmerkmalen, beträgt 
in der Stadt Regensburg 7,77 € / m². 
Der Gesamtbestand der geförderten Wohnungen liegt d erzeit bei rund 5.500 Wohneinheiten. 
Künftig ist der zeitliche Auslauf der Bindungen für  etwa 150 Wohneinheiten pro Jahr zu erwar-
ten. Die Deckung der Nachfrage wird nur dann möglic h sein, wenn jährlich mindestens die 
gleiche Anzahl an geförderten Wohnungen neu geschaffen wird. 
Regensburg verfügt über wenige kommunale Flächenpot enziale für den Wohnungsbau. Ledig-
lich zwei Konversionsflächen des Militärs und der B ahn sowie vereinzelte Nachverdichtungs- 
möglichkeiten sind vorhanden. Ansonsten werden Priv atflächen entwickelt, bei denen aller-
dings Defizite bei der Mobilisierung bestehen. Im R ahmen einer Wohnungsoffensive werden 
daher derzeit Flächen ermittelt, die für den Wohnungsbau infrage kommen. 
Besondere Zielstellung und strategische Ausrichtung 
Die Stadt verfolgt, in ausreichendem Maß Planungsre cht für den Wohnungsbau zu schaffen 
und Flächen zu mobilisieren, um die allgemeine Vers orgung mit Wohnraum zu gewährleisten 
und keine überdurchschnittlichen und unverträgliche n Preissteigerungen aufgrund von Ver-
knappungen zu präjudizieren. Strategisches Hauptzie l der Stadt Regensburg ist die Förderung 
des sozialen Wohnungsbaus. Eine wesentliche Rolle s pielt in diesem Zusammenhang die Er-
schließung und Vermarktung stadteigener Flächen zur  Erstellung preisgünstiger Wohnungen 
(z.B. Burgweinting oder ehemalige Nibelungenkaserne). 
Beschlusslage 
Im März 2007 hat der Ausschuss für Stadtplanung, Ve rkehr, Umwelt- und Wohnungsfragen die 
im Fachprogramm Wohnen II enthaltenen Ziele und Maß nahmen als Grundlage für die weitere 
Entwicklung des Wohnungsbaus in Regensburg beschlossen. 
Im Mai 2010 hat sich gezeigt, dass die im 'Fachprog ramm Wohnen II' vorgeschlagenen Maß-
nahmen zur Verbesserung der Wohnraumsituation einko mmensschwacher Haushalte noch 
weiter präzisiert und differenziert werden müssen, um wirkungsvoll und gleichzeitig rechtssi- 
cher Anwendung finden zu können. 
Zur Verbesserung der Wohnraumversorgung einkommenss chwacher Haushalte wurde der 
Beschluss von Mai 2010 im Dezember 2012 erneut geändert bzw. ergänzt. 
Kern- und Regelungsinhalte 
Grundsätzlich wird das 'Verfahren für den gefördert en Wohnungsbau' angewendet, wenn neu- 
es Planungsrecht geschaffen wird. Nach § 34 BauGB g enehmigungsfähige Bauvorhaben fallen 
aus rechtlichen Gründen nicht unter die Regelungsinhalte des Verfahrens. 
Bei Bebauungsplangebieten mit einer Bruttogeschossf läche von mehr als 4.500 m² (Wohnen) 
sind 20 % der gesamten Bruttogeschossfläche für Woh nen im Rahmen der sozialen Wohn- 
raumförderung zu erstellen. Auf eine Bindung an die  'Förderquote' wird verzichtet, wenn das 
neugeschaffene Planungsrecht weniger als 4.500 m² B ruttogeschossfläche (Bagatellgrenze) 
beträgt. Bei fehlenden staatlichen Fördermitteln is t preisgebundener Wohnraum nach dem 
jeweils gültigen Regensburger Mietspiegel unter Ver zicht auf den Neubauzuschlag zu errichten. 
Die Bereiche für öffentlich geförderten Wohnungsbau  sind in den jeweiligen Bebauungsplänen 
festzusetzen.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 21  
 
Die Schaffung von Planungsrecht erfolgt erst nach A bschluss eines städtebaulichen Vertrags 
zwischen Stadt und Investor, in dem sich der Invest or zum Bau der errechneten Anzahl an So-
zialwohnungen verpflichtet. Der Investor muss die v ereinbarte Anzahl an geförderten Mietwoh-
nungen innerhalb einer Frist von fünf Jahren ab Vor liegen des Planungsrechts erstellen. Falls 
der Investor seiner Verpflichtung nicht selbst nach kommen will, kann er die Errichtung der öf-
fentlich geförderten Wohnungen auch an einen Dritte n übertragen. In diesem Fall erfolgt sei-
tens der Stadt Regensburg keine Festlegung des Kaufpreises. 
Die Stadt Regensburg lässt sich ein Vorkaufsrecht o der ein verbindliches Kaufangebot für den 
Fall einräumen, dass der Investor oder der verpflic htete Dritte nach Ablauf der Frist von fünf 
Jahren seine Baupflicht nicht erfüllt hat. In diese m Fall muss der Investor bzw. der Dritte die 
dafür vorgesehenen Flächen zu einem von der Stadt f estgesetzten Bodenkaufpreis (erschlie- 
ßungsbeitragsfrei) an diese veräußern. 
Verfahren und Organisation 
In der Verwaltung arbeiten drei Ressorts bei der Um setzung des 'Verfahrens für den geförder-
ten Wohnungsbau' zusammen, die Stadtkämmerei, das A mt für Stadtentwicklung und das 
Stadtplanungsamt. 
Im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses werden vorha benbezogen mit den privaten Investoren 
die Inhalte des B-Planes besprochen. Parallel dazu wird der städtebauliche Vertrag erstellt. 
Die Schaffung von Planungsrecht erfolgt erst nach A bschluss eines städtebaulichen Vertrags 
zwischen Stadt und Investor, in dem sich der Invest or zum Bau der vorgeschriebenen geförder-
ten Wohnfläche innerhalb eines angemessenen Zeitraums verpflichtet. 
Erfahrungen 
26  
Das Verfahren hat sich etabliert. Probleme in der Umsetzung sind nicht zu erkennen. 
Besonderheiten 
Die Stadt Regensburg hat die Regelungsinhalte steti g angepasst. U.a. wurde die Quote für die 
soziale Wohnraumförderung von 15 % auf 20 % erhöht. 
Vormals bestand für Investoren die Möglichkeit der finanziellen Ablösung der Verpflichtung zur 
Schaffung von sozialem Wohnraum bei Gebieten mit ei ner Bruttogeschossfläche zwischen 
4.500 und 13.500 m². Diese Möglichkeit besteht nich t mehr. Die geförderten Wohnungen sind 
in jedem Fall im jeweiligen Gebiet zu erstellen. Na ch verwaltungsinterner Diskussion wurde die 
Verpflichtung zur Erstellung von gefördertem Mietwo hnungsbau in ihrer Umsetzung nicht mehr 
von der Anzahl der geplanten Wohnungen abhängig gem acht, sondern von der im jeweiligen 
Bebauungsplan festgesetzten zulässigen Bruttogeschossfläche. 
 
                                                      
26   Quelle: Telefonische Auskunft: Amt für Stadtentwi cklung Abt. Stadterneuerung und Wohnungswesen

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 22  
 
4.6  Tabellarische Zusammenschau 
 München Münster Freiburg Heidelberg Regensburg 
Modellbezeichnung 
Sozialgerechte Bodennutzung  
 Der Münchner Weg 
"Wohnen in München VI" 
Sozialgerechte Bodennutzung  
in Münster  
"Münsteraner Modell" 
Baulandpolitische Grundsätze 
als Teil des  
Handlungsprogramms  
Wohnen 
Baulandmanagement als Teil 
des Handlungsprogramms 
Wohnen /  
Wohnungsentwicklungs-
programm Heidelberg 
Verfahren für den  
geförderten Wohnungsbau 
Einwohnerzahl / Fläche ca. 1,55 Mio. Einwohner /  
ca. 310 km² Fläche 
ca. 310.000 Einwohner /  
ca. 303 km² Fläche 
ca. 230.000 Einwohner /  
ca. 153 km² Fläche 
ca. 156.000 Einwohner /  
ca. 108 km² Fläche 
ca. 145.000 Einwohner /  
ca. 80 km² Fläche 
Einwohnerentwicklung Starkes, kontinuierliches 
Bevölkerungswachstum 
Starkes, kontinuierliches 
Bevölkerungswachstum 
Starkes, kontinuierliches 
Bevölkerungswachstum 
Starkes, kontinuierliches 
Bevölkerungswachstum 
Starkes, kontinuierliches 
Bevölkerungswachstum 
Wohnungsmarktsituation 
Angespannter Wohnungs-
markt  
(hohe Nachfrage) 
Angespannter Wohnungs-
markt  
(hohe Nachfrage) 
Angespannter Wohnungs-
markt 
(hohe Nachfrage) 
Angespannter Wohnungs-
markt  
(hohe Nachfrage) 
Angespannter Wohnungs-
markt  
(hohe Nachfrage) 
Mietpreisentwicklung 
Steigende Miet- und Wohn- 
flächenpreise in allen Seg-
menten 
Steigende Miet- und Wohn- 
flächenpreise in allen Seg-
menten 
Steigende Miet- und Wohn- 
flächenpreise in allen Seg-
menten 
Steigende Miet- und Wohn- 
flächenpreise in allen Seg-
menten 
Steigende Miet- und Wohn- 
flächenpreise in allen Seg-
menten 
Wohnungsbedarfe  
(Stand 2015) 
105.000 neue WE bis 2030 
jährlich mind. 7.000 neue WE  
30.000 neue WE bis 2030 
jährlich mind. 2.000 neue WE  
14.600 neue WE bis 2030 
jährlich mind. 1.000 neue WE  
11.400 neue WE bis 2030 
jährlich mind. 800 neue WE  
Beschluss März 1994 April 2014 Juni 2009 2005 Mai 2010 
Flächenverfügbarkeit 
Wenige kommunale Flächen / 
Defizite in der Flächenmobili- 
sierung 
Wenige kommunale Flächen / 
Defizite in der Flächenmobili- 
sierung 
Wenige kommunale Flächen / 
Fehlende  
Flächenpotenziale 
Wenige kommunale Flächen / 
Unzureichende Qualität der 
Flächenpotenziale 
Wenige kommunale Flächen / 
Defizite in der Flächenmobili- 
sierung 
Wohnbauflächenpotenzial  
Nachverdichtung /  
Konversion / Umnutzungen / 
Stadterweiterung 
Nachverdichtung /  
Konversion / Umnutzungen 
Nachverdichtung /  
Konversion / Stadterweite- 
rung 
Nachverdichtung /  
Konversion / Stadterweite- 
rung 
Konversion /  
Nachverdichtung

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 23  
 
  München Münster Freiburg Heidelberg Regensburg 
Ziele /  
Strategische Ausrichtung 
Mitfinanzierung städtebauli-
cher Planungen / Entlastung 
des städtischen Haushalts / 
Erweiterung des Wohnrau- 
mangebots im Segment 
Sozialwohnungen 
Schaffung von sozialem 
Wohnraum /  
Finanzierung von Planungs- 
und Gutachterkosten / Finan-
zierung von Maßnahmen der 
technischen und sozialen 
Infrastruktur 
Schaffung von Planungsrech- 
ten / Schaffung von geförder-
tem Wohnraum / Finanzie-
rung von Planungskosten / 
Finanzierung der Kosten für 
soziale und technische Infra-
struktur 
Schaffung von (gebundenem) 
Wohnraum /  
Finanzierung von Planungs- 
und Gutachterkosten / Finan-
zierung von Maßnahmen für 
soziale und technische Infra-
struktur 
Schaffung von Planungsrech- 
ten für Wohnbebauung / 
Förderung des sozialen Woh-
nungsbaus 
Kern- und Regelungsin- 
halte 
Planungskosten / Kosten für 
soziale und technische Infra-
struktur 
Planungskosten / Kosten für 
soziale und technische Infra-
struktur 
Planungskosten / Kosten für 
soziale und technische Infra-
struktur 
Planungskosten / Kosten für 
soziale und technische Infra-
struktur 
Keine Übernahme von Pla- 
nungs- oder Infrastrukturkos- 
ten 
'Förderquote' für den sozial 
geförderten Wohnungsbau 
30 % (20 % Mietwohnungen 
und 10 % Eigentumsmaß-
nahmen) 
'Förderquote' (MFH) 60 %; 
davon für den sozial geförder- 
ten Mietwohnraum  30 % 
und für den förderfähigen 
Wohnungsbau 30 % /  
30 % des Nettobaulandes 
sind zu veräußern (EFH) 
'Förderquote' für den sozial 
geförderten Wohnraum 50 % 
der neu geschaffenen Ge- 
schossfläche (alternativ 
Flächenabtretung von 10 %) 
'Förderquote' für den sozial 
geförderten Wohnraum 20 % 
(15 % im Mietsegment / 5 % 
bei Eigentum) 
'Förderquote' für den sozial 
geförderten Wohnraum 20 % 
der Bruttogeschossfläche 
Bindungszeiträume 15, 25 
oder 40 Jahre   Verhandlung Bindungszeit- 
räume flexibel  Bindungszeitraum 25 Jahre 
Verbleib der Bodenwertstei- 
gerung zu 1/3 bei Planungs- 
begünstigten 
 
Verbleib der Bodenwertstei- 
gerung zu 1/3 bei Planungs- 
begünstigten 
  
Vereinbarung Baupflicht / 
Individuelle Verhandlung der 
Frist 
 Vereinbarung Baupflicht  
Vereinbarung Baupflicht / 
Frist 5 Jahre ab Vorliegen 
Planungsrecht 
Anwendung bei der Schaf-
fung neuen Planungsrechts 
ohne Bagatellgrenze 
 
Keine Anwendung bei Vorha-
ben nach § 34 BauGB  
Anwendung bei Schaffung 
bzw. Änderung von Planungs- 
recht ohne  
Bagatellgrenze 
 
Keine Anwendung bei priva-
ten Vorhaben nach  
§ 34 BauGB 
Anwendung bei der Schaf-
fung neuen Planungsrechts 
ohne Bagatellgrenze 
 
Keine Anwendung bei Vorha-
ben nach § 34 BauGB 
Anwendung bei der Schaf-
fung neuen Planungsrechts 
ohne Bagatellgrenze 
  
Keine Anwendung bei Vorha-
ben nach § 34 BauGB 
Anwendung bei der Schaf-
fung neuen Planungsrechts / 
Bagatellgrenze 4.500 m² BGF  
 
Keine Anwendung bei Vorha-
ben nach § 34 BauGB

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 24  
 
  München Münster Freiburg Heidelberg Regensburg 
Organisation  Arbeitsgruppe aus sechs 
Referaten / Stadtkämmerei 
Zusammenarbeit von drei 
Ämtern 
Stadtplanungsamt, gebiets- 
und fallbezogen weitere 
Fachämter 
Baulandmanagement als 
Querschnittsthema der Ver-
waltung / Ressortübergrei- 
fende Bearbeitung 
Zusammenarbeit von drei 
Ressorts  
Verfahren 
Grundzustimmung / Grund- 
vereinbarung / Ausführungs- 
verträge 
Rahmenvereinbarung /  
Städtebaulicher Vertrag 
Grundzustimmung / Kosten- 
übernahmeerklärung /  
Städtebaulicher Vertrag 
Grundzustimmung /  
Bindende Kostenübernahme-
vereinbarung / 
Städtebaulicher Vertrag 
Grundzustimmung / Ver-
handlung der Inhalte des B-
Plans /  
Städtebaulicher Vertrag 
Erfahrungen 27  
Positive Erfahrungen  
(Gleichbehandlung, Transpa-
renz, Kalkulationssicherheit) / 
Anwendung des Instruments 
seit ca. 20 Jahren  
Grundeinschätzung des 
Instruments positiv / Aussa-
gen zur Wirksamkeit auf-
grund kurzer Laufzeit noch 
nicht möglich 
Instrument positiv und erfolg-
reich etabliert / Umsetzung  
z.T. kompliziert 
Baulandmanagement akzep-
tiert mit positiver Wirkung 
(soziale Mischung) / 
Probleme in der Umsetzung 
bei unerfahrenen Investoren / 
Quersubventionierung von 
Mietpreisen nicht auszu-
schließen 
Grundeinschätzung des 
Instruments positiv / Prob-
leme in der Umsetzung nicht 
bekannt 
Besonderheiten des In-
struments 
Vorreiterstadt / 
Kommunale Selbstverpflich- 
tungsquote (geförderter 
Wohnraum) 50 % /  
Abwägung zwischen städte-
baulichen Verträgen und 
Umlegungsverfahren in der 
Anwendung 
Unterschiedliche Regelungen 
für den Innen- und Außenbe-
reich / 
Selbstverpflichtungsquote 
(geförderter Wohnraum)  
bei MFH 60 % 
Bei städtischen Liegenschaf-
ten Zusammenspiel der 
Baulandpolitischen Grunds-
ätze mit den Vergabegrund- 
sätzen  
Stabilisierung der Quote für 
geförderten Wohnraum bei 
20 % /  
Flexibilisierung der Bindungs-
zeiträume 
Selbstverpflichtungsquote 
(geförderter Wohnraum)  
20 % 
Ausschließlich Regelungen 
zur Förderung des sozialen 
Wohnungsbaus / Fortschrei-
bung der Regelungsinhalte  
 
 
                                                      
27   Quelle: Telefonische Auskünfte der zuständigen Fa chämter der jeweiligen Kommunen

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 25  
 
5 Fazit für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Die Erfahrungen der dargestellten Kommunen verdeutl ichen, dass bei der Erarbeitung eines 
Regelwerks zur 'Sozialgerechten Bodennutzung' die i m Folgenden dargestellten Punkte Beach-
tung finden sollten. 
5.1  Rahmenbedingungen und Grundvoraussetzungen 
Verträge im Rahmen der 'Sozialgerechten Bodennutzun g' sind nur unter engen rechtlichen 
Voraussetzungen zulässig. Ein städtebaulicher Vertr ag muss nach dem ausdrücklichen Wortlaut 
des BauGB städtebaulichen Zielen dienen. Das heißt,  'Gegenstand eines städtebaulichen Ver-
trags können insbesondere sein: Die Förderung und S icherung der mit der Bauleitplanung ver- 
folgten Ziele […] die Deckung des Wohnbedarfs von B evölkerungsgruppen mit besonderen 
Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung.' 
28  
Sozialpolitische Ziele, wie die Herstellung einer s ozialen Durchmischung, die Vergrößerung des 
Wohnraumangebots oder die Senkung der durchschnittl ichen Mietpreise sind ergänzend über 
die staatliche Wohnraumförderung nach den Wohnraumf örderungsgesetzen des Bundes und 
der Länder zu verfolgen. Die 'Sozialgerechte Bodenn utzung' kann kein Ersatz für die staatliche 
Wohnraumförderung sein. 
Die Genehmigungen für Bauvorhaben, die nach § 30 Ba uGB ('Bauen im Geltungsbereich eines 
Bebauungsplans') oder nach § 34 BauGB ('Bauen im In nenbereich') genehmigungsfähig sind, 
müssen erteilt werden und dürfen nicht von einer Ge genleistung abhängig gemacht werden. 
Gemäß den rechtlichen Regelungen zu städtebaulichen  Verträgen (§ 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB) 
ist 'die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung unzulässig, wenn er 
auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte.' 
Wenn die Gemeinde über einen städtebaulichen Vertra g zusätzliche Regelungen treffen würde 
(z.B. zum Mindestanteil an geförderten Wohnungen) u nd somit planerisch damit eine nicht 
zusammenhängende Leistung verknüpfen würde, wäre di eser Vertrag wegen Verstoßes gegen 
das Koppelungsverbot ungültig. 
Nur wenn die Gemeinde neues Planungsrecht schafft und der Vorhabenträger durch dieses neu 
geschaffene Planungsrecht einen angemessenen Mehrwe rt zu erwarten hat, kommen – bei- 
derseitige Kooperationsbereitschaft vorausgesetzt – städtebauliche Verträge mit der Festlegung 
von Maßnahmen der 'Sozialgerechten Bodennutzung' in Betracht. 
Eine weitere Bedingung für Maßnahmen der 'Sozialger echten Bodennutzung' ist der Grundsatz 
der Angemessenheit. D.h., vertragliche Klauseln sin d nur dann rechtmäßig, wenn das Vorhaben 
für den Bauherrn unter Einschluss einer angemessene n Rendite rentabel bleibt. Zur Rentabilität 
gehört im Resümee, dass der Bauherr die Kostenmiete  – ermittelt aus Grundstückspreis und 
Baukosten – einnehmen kann. Fördermittel oder die v ergünstigte Abgabe städtischer Grund-
stücke können hierzu beitragen. 
Darüber hinaus ist eine Grundvoraussetzung der 'Soz ialgerechten Bodennutzung' die Beach-
tung des Grundsatzes zur Gleichbehandlung aller Bau herren. Die Regelungsinhalte der 'Sozial- 
gerechten Bodennutzung' sind nur dann zielführend, wenn eine Gleichbehandlung der Vorha- 
benträger gewährleistet ist. 
Die entscheidenden Fragen für die Anwendung sind daher: 
– Ist städtebaulicher Bedarf gegeben oder werden allgemeine sozialpolitische Ziele verfolgt? 
– Schafft die Gemeinde neues Planungsrecht? 
– Ist die Gesamtbelastung der Bauherren angemessen? 
– Ist eine Gleichbehandlung der Bauherren gegeben? 
 
                                                      
28   BauGB § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 26  
 
5.2  Mindestinhalte Beschluss 
In einem Grundsatzbeschluss sollten, neben Aussagen  zu den zentralen Regelungsinhalten der 
'Sozialgerechten Bodennutzung' Aussagen zu folgenden Punkten getroffen werden: 
– Notwendigkeiten für die Einführung (Ausgangssituation / Handlungsbedarfe) 
– Zielsetzungen 
– Anwendungsbereiche 
– Umsetzungsprozess. 
5.3  Hinweise zur Regelungstiefe 
Zu den erforderlichen Regelungstiefen, d.h. hinsich tlich der einzelnen Festsetzungen, lassen 
sich keine allgemeingültigen Aussagen treffen. Die Spannbreite in den untersuchten Kommu-
nen ist groß. Dies verdeutlicht, dass die Wissensch aftsstadt Darmstadt ortsspezifische Rege-
lungen treffen sollte. 
Allgemein ist zu beachten, dass bei einer geringen Regelungstiefe die Umsetzungswahrschein- 
lichkeit einer 'Sozialgerechten Bodennutzung' gerin ger und die Unsicherheiten bei der Umset-
zung größer sind. Eine Frage ist auch, ob bei einer  geringen Regelungstiefe dem Gleichbehand- 
lungsgrundsatz gefolgt werden kann.  
Eine hohe Regelungstiefe wird dem Gleichbehandlungs grundsatz eher gerecht, da die Vorge-
hensweise klar festgelegt ist und eine Vielzahl an Einzelfallentscheidungen vermieden wird. 
Eine hohe Regelungstiefe führt jedoch auch zu einer  geringeren Flexibilität bei der Vorgehens-
weise und kann bei einigen Vorhaben dazu führen, da ss keine Einigung erzielt wird oder Aus-
nahmeregelungen zu treffen sind. 
5.4  Mögliche negative Effekte 
Aus der Festlegung von Quoten für den öffentlich ge förderten Wohnungsbau sowie der Über- 
tragung von Planungs- und Infrastrukturkosten auf d en Vorhabenträger können ggf. auch nega- 
tive Effekte resultieren. 
In größeren Baugebieten könnte die Quotierung des W ohnraums von betroffenen Investoren 
abgelehnt werden, da der geförderte Wohnungsbau ang esichts guter Vermarktungsmöglichkei- 
ten hochwertiger und freifinanzierter Neubauten nic ht lukrativ ist. Investoren befürchten viel-
fach Vermarktungsnachteile aufgrund der Nachbarscha ft sozial schwächerer Haushalte. Die 
damit verbundenen Verhandlungen und Überzeugungsnot wendigkeiten könnten sich verzö-
gernd auf die Entwicklung von Grundstücken auswirken. 
Ein weiterer Effekt, der mit der 'Sozialgerechten B odennutzung' und der damit verbundenen 
Festlegung einer Quote für den sozial geförderten W ohnungsbaus sowie einer Übernahme von 
Planungskosten und Kosten für die soziale und techn ische Infrastruktur einhergehen kann, ist 
eine mögliche Quersubventionierung von Mieten, die durch Regelungsinhalte der 'Sozialge- 
rechten Bodennutzung' nicht ausgeschlossen werden k ann. Am Beispiel der Quotierungen in 
München lässt sich nachvollziehen, dass trotz jahre langer Anwendung der 'SoBoN' keine nied- 
rigeren Mietniveaus erreicht wurden, sondern, dass die Mieten im bundesweiten Vergleich 
nach wie vor am höchsten sind. 
Mit der Quotierung wird jedoch erreicht, dass sozia ler Wohnungsbau überhaupt realisiert wird. 
Daher ist die 'Sozialgerechte Bodennutzung' nicht a ls ein Instrument zur Senkung von Mieten, 
sondern zur Erweiterung des Wohnraumangebotes für alle Gesellschaftsschichten zu sehen. 
5.5  Wesentliche Erfolgsfaktoren 
Wichtig für den Erfolg einer 'Sozialgerechten Boden nutzung' ist ein breiter politischer Konsens, 
der das Instrument trägt. Von Bedeutung hierfür sin d Übereinstimmung zu den Zielen, zum 
Verfahren und zu den zu beteiligenden Akteuren.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 27  
 
Der Anwendung sollten die Grundsätze Offenheit, Tra nsparenz, Gleichbehandlung und Investi- 
tionssicherheit zugrunde liegen. D.h., die Regelung sinhalte sollten sehr klar formuliert sein und 
Kriterien zur Übernahme von Kosten nachvollziehbar festgelegt werden. 
Grundsätzlich empfiehlt es sich, Vorhabenträger frü hzeitig in den Prozess einzubinden. In die-
sem Kontext sind sie nicht nur über Forderungen, so ndern auch über Fördermöglichkeiten zu 
unterrichten. Dies setzt entsprechende Kapazitäten auf der Ebene der Verwaltung voraus. 
6 Entwurf Regelwerk 
Im Folgenden wird dargestellt, welche Punkte und Inhalte ein Regelwerk beinhalten sollte. 
6.1  Anwendungsbereich 
Voraussetzung für die Anwendung der sozialgerechten  Bodennutzung ist, dass ein Grundstück 
über die Festsetzungen eines Bebauungsplans eine ni cht unerhebliche (Boden-)Wertsteigerung 
erfährt. Die 'Sozialgerechte Bodennutzung' findet d ann Anwendung, wenn von der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt neues Planungsrecht geschaffen wird.  
Auf eine Bindung an die 'Förderquote' für den sozia len Wohnungsbau und für mittlere Ein- 
kommensgruppen wird im Sinne einer Bagatellgrenze v erzichtet, wenn über das neu geschaf-
fene Planungsrecht weniger als 3.000 m² Bruttogesch ossfläche (ca. 30 WE) planungsrechtlich 
ermöglicht werden. 
Bei Vorhaben im Innenbereich nach § 34 BauGB wird d ie 'Sozialgerechte Bodennutzung' nicht 
angewendet, falls das Vorhaben planungsrechtlich zu lässig ist und kein neues Planungsrecht 
geschaffen werden muss. Sanierungsgebiete und städt ebauliche Entwicklungsmaßnahmen 
bleiben von den Regelungen der sozialgerechten Bode nnutzung ebenfalls unberührt, da diese 
über eigenständige Instrumente verfügen. 
6.2  Kostenübernahme 
Wird neues Planungsrecht geschaffen, übernehmen die  Planungsbegünstigten künftig auf 
Grundlage städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB die entstehenden Planungs-, Gutachter- 
und etwaige Wettbewerbskosten. Die eigenen Verwaltu ngskosten gibt die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt nicht weiter. Darüber hinaus übernehmen d ie Planungsbegünstigten die Kosten für 
Maßnahmen der technischen Infrastruktur (Erschließu ngsanlagen) sowie die Kosten für die 
Herstellung der ursächlichen sozialen Infrastruktur
29  für Kinder bis zum Alter von 10 Jahren (U-3 
Betreuung bis Grundschule). Anstelle der Übernahme der Kosten kann ggf. auch eine zweck-
gebundene Flächenabtretung erfolgen. Zu den Leistun gen der Planungsbegünstigten zählt au-
ßerdem der naturschutzrechtliche Ausgleich, wenn ei ne Bauleitplanung Landschaft und Natur 
erheblich beeinträchtigt. 
Die durch die 'Sozialgerechte Bodennutzung' generie rten Einnahmen werden von der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt anlassbezogen etatisiert und  ausschließlich zweckgebunden verwen-
det.  
6.3  'Förderquote' für sozialen Wohnungsbau / Wohnen mittlerer Einkommensgruppen 
Die Planungsbegünstigten werden dazu verpflichtet, einen angemessenen Teil der neu ge-
schaffenen Wohnbauflächen für den geförderten Wohnu ngsbau zugunsten von Wohnungssu-
chenden mit unterem und mittlerem Einkommen zu scha ffen. Dies kann durch den Planungs- 
begünstigten selbst, durch einen beauftragten Dritt en bzw. durch die Stadt selbst erfolgen. Die 
Quote bei Privatgrundstücken beträgt 45 %. Davon en tfallen 25 % auf den öffentlich geförder-
ten Wohnungsbau und 20 % auf das Wohnen für mittler e Einkommensgruppen. Der Bindungs-
zeitraum für den geförderten Wohnungsbau wird auf 25 Jahre festgeschrieben.  
                                                      
29   Für den Nachweis der Ursächlichkeit ist jeweils z u prüfen, ob die Einrichtungen bereits vorhanden si nd, ob die 
Einrichtungen im Vorgriff auf die Planung bereist geschaffen wurden oder ob sie in deren Folge zu schaffen sind.

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 28  
 
Bei fehlenden staatlichen Fördermitteln ist preisge bundener Wohnraum nach dem jeweils gül-
tigen Mietspiegel zu errichten. Die Bereiche für öf fentlich geförderten Wohnungsbau sind in 
den jeweiligen Bebauungsplänen festzusetzen. 
Für städtische Grundstücke wird im Rahmen einer kom munalen Selbstverpflichtung festgelegt, 
dass 25 % der entstehenden Bruttogeschossfläche zur  Errichtung von gefördertem Mietwoh-
nungen, 20 % zur Entwicklung von Wohnungen für mitt lere Einkommensgruppen sowie wei-
tere mind. 5 % für den Wohnungsbau von Baugruppen u nd experimentelle Wohnformen gesi-
chert werden. 
6.4  Baupflicht 
Um sicherzustellen, dass das Planungsrecht genutzt und die planerischen Ziele verwirklicht 
werden, besteht eine Baupflicht für alle Vorhaben m it einer Frist von drei Jahren ab Vorliegen 
von Planungsrecht. 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfügt über ein V orkaufsrecht für den Fall, dass der Vorha- 
benträger nach Ablauf der Frist von drei Jahren sei ne Baupflicht nicht erfüllt hat. In diesem Fall 
tritt der Investor die dafür vorgesehenen Flächen z u einem von der Stadt festgesetzten Grund- 
stückspreis (erschließungsbeitragsfrei) ab. 
6.5  Angemessenheit der Regelungen 
Die von Planungsbegünstigten in den städtebaulichen  Verträgen verlangten Leistungen gelten 
als angemessen, wenn bei den Planungsbegünstigten e in Drittel der durch die Planaufstellung 
bedingten Bodenwertsteigerung verbleibt. Der Zuwach s errechnet sich aus einem Vergleich 
des Grundstückswerts vor Planung (Anfangswert) und dem Grundstückswert nach Schaffung 
von neuem Planungsrecht (Endwert). 
7 Empfehlungen zum weiteren Vorgehen 
7.1  Operationalisierung 
Die 'Sozialgerechte Bodennutzung' sollte in der Ver waltung als Querschnittsthema verankert 
und ressortübergreifend bearbeitet werden. In einem  Arbeitsteam sollten insbesondere das 
Stadtplanungsamt (federführend), das Amt für Wohnun gswesen, der Eigenbetrieb Immobili- 
enmanagement Darmstadt (Liegenschaften) sowie fallw eise das Straßenverkehrs- und Tiefbau-
amt (Erschließungsanlagen), das Grünflächenamt (Ein griff, Ausgleichsmaßnahmen) und die 
Stadtkämmerei vertreten sein. 
7.2  Verfahren 
Erster Schritt: Eckpunktepapier 
Die Grundzustimmung zu den Inhalten der 'Sozialgere chten Bodennutzung' ist die erste  
Voraussetzung für den Beginn eines Verfahrens. Die Grundzustimmung sollte über ein Eck- 
punktepapier eingeholt werden, in dem sich die Plan ungsbegünstigten mit der Anwendung der 
Verfahrensgrundsätze und den Regelungsinhalten der 'Sozialgerechten Bodennutzung' einver-
standen erklären. Die Stadt Darmstadt hat mit Unter zeichnung die Sicherheit, dass Planungska- 
pazitäten zielgerecht eingesetzt werden und künftiges Planungsrecht verwirklicht wird. 
Zweiter Schritt: Kostenübernahmeerklärung 
In der Folge sollte der Vorhabenträger eine bindend e Kostenübernahmeerklärung abgeben, 
über die er seine Bereitschaft zur Übernahme der Kosten bestätigt. 
Dritter Schritt: Ausführungsvertrag  
Parallel zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes wird zwischen Kommune und Vorhaben- 
träger ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB geschlossen, in dem die aus dem Regel-
werk resultierenden Leistungen festgehalten werden. Hier finden sich Regelungen:

Darmstadt Grundlagen einer Sozialgerechten Bodennutzung  
 Studie  
 
 
 
Freischlad + Holz / Herwarth + Holz im Auftrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt 29  
 
– zur Zusammenarbeit zwischen den Vertragsparteien 
– zum Anteil an öffentlich geförderten Wohnflächen un d Wohnflächen für mittlere Einkom- 
mensgruppen 
– zur Herstellung der Erschließung (ggf. ergänzender Erschließungsvertrag) 
– zu Art und Umfang von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur  
– zu Art und Umfang von öffentlichen und privaten Grün- und Freiflächen  
– zur Kostenübernahme 
– zur Baupflicht. 
7.3  Modellrechnung / Information Förderprogramme 
Um den Umfang und die Angemessenheit von auferlegte n Lasten, Kosten und Bindungen für 
Vorhabenträger zu überprüfen, sollte durch die Verw altung eine Berechnung der Pflichten aus 
der 'Sozialgerechten Bodennutzung' auf Basis eines festgelegten Schemas (Modellverfahren) 
erfolgen. Dieses sollte die Aspekte Flächen 30  / Baurecht 31  / Werte 32  und Lasten 33  in Beziehung 
setzen und abschließend unter dem Stichwort 'Bewertung des Wertzuwachses' abbilden. 
Im Rahmen der Darstellung der Gesamtlasten ist es s innvoll, die Vorhabenträger frühzeitig über 
Möglichkeiten der sozialen Wohnraumförderung (Land,  ggf. Darmstädter Programm) zu unter-
richten und, insbesondere Bauherrn ohne Erfahrung a uf diesem Gebiet, bei der Beantragung 
von Fördermitteln zu unterstützen. 
7.4  Überlegungen zur Förderung eines bedarfsgerechten Wohnungsgemenges 
Zu prüfen ist, ob die Aufnahme eines 'Schlüssels' f ür das Wohnungsgemenge (Wohnungsan- 
zahl / Wohnungsgröße) in das Regelwerk (s. 'Heidelb erger Schlüssel') zielführend für die Ent-
wicklung bedarfsgerechter Wohnungen sein kann. Wird  neues Planungsrecht geschaffen, 
könnte die Wissenschaftsstadt Darmstadt das Wohnrau mangebot über die Festsetzung des 
Wohnungsgemenges mitsteuern, auf mietpreistreibende  Engpässe am Markt (z.B. kleine Woh-
nungen) reagieren oder die Entwicklung durchmischte r Quartiere unterstützen. Dies setzt aller-
dings voraus, dass der 'Schlüssel' in regelmäßigen Abständen im Abgleich mit Bedarfen ge-
prüft und fortgeschrieben wird.  
7.5  Evaluierung 
Die dargestellten Regelungsinhalte der 'Sozialgerec hten Bodennutzung' sind regelmäßig zu 
überprüfen. Dies ist eine wichtige Voraussetzung fü r Akzeptanz, das Erreichen gewünschter 
Effekte und die Minimierung negativer Auswirkungen. 
                                                      
30   Brutto-, Nettobauland 
31   Summe Geschossfläche Wohnen, davon gefördert 
32   Anfangswert und Endwert 
33   u.a. Flächenabtretungen, Herstellung Erschließung  und soziale Infrastruktur, Wertminderung (Differen z zwischen 
Verkehrswert der frei finanzierten Wohnungen und de m anerkannten Grundstückswert für die sozial gebund enen 
Flächen)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
20. März 2019 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat II 
Dezernat IV 
Dezernat V 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2019/0100 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:        Investitionsnummer:        
Kostenträger:        Sachkonto:       
 
Betreff: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) 
 
Vorlage vom: 19.03.2019  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Der Magistrat nimmt die Studie „Grundlagen einer sozialgerechten Bodennutzung“ zur 
Kenntnis (Anlage 1). 
 
2. Den vorliegenden Grundsätzen zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA), 
die das Ziel einer nachhaltigen und sozialverträglichen Stadtentwicklung verfolgen, wird 
zugestimmt (Anlage 2). 
 
3. Der Magistrat wird beauftragt eine Projektgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung in 
Darmstadt“ (Projektgruppe SoBoDA) einzurichten, die zur Sicherung und internen 
Abstimmung bei der Umsetzung der oben genannten Grundsätze tätig wird.  
 
4. Der Magistrat beauftragt die Projektgruppe, ein allgemeines Schema zu erarbeiten, auf dessen 
Basis der Umfang und die Angemessenheit der dem Planungsbegünstigten auferleg ten Lasten

- 2 - 
ermittelt und geprüft werden soll.  
 
 
Anlagen: Anlage 1: Studie „Grundlagen einer sozialgerechten Bodennutzung“  
Anlage 2: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ 
(SoBoDA) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2019/0100 vom 19.03.2019  
 
Als erster Schritt zur Sicherung einer sozialgerechten Bodennutzung und 
Wohnraumentwicklung wurde am 02.03.2017 von der Stadtverordnetenversammlung 
beschlossen, dass „im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen, anderen städtischen 
Maßnahmen zur Wohnraumentwicklung, städtischen Grundstücksverkäufen und ähnliches – 
soweit die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen g egeben sind – städtebauliche 
Verträge mit dem Ziel abzuschließen, mindestens 25 % der Bruttogeschossfläche Wohnen 
für den Sozialen Wohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20  % der Bruttogeschossfläche 
Wohnen für mittlerem Einkommen zu sichern“ (Vorlage -Nr. 2017/0031 „Sicherung des sozial 
geförderten Wohnungsbaus“).  
 
Als weiterer Schritt zur Förderung von Wohnungsbau wurde am 11.05.2017 in der 
Stadtverordnetenversammlung die Vorlage „Städtische Förderung im Rahmen der sozialen 
Wohnraumförderung und beim Wohn ungsbau für mittlere Einkommen“ (Vorlage -Nr. 
2017/0096), in der die städtischen Förderrichtlinien für den Zeitraum bis Ende 2018 
dargelegt sind, beschlossen. Die städtischen Förderrichtlinien wurden aktuell an die 
geänderten Förderrichtlinien des Landes He ssen angepasst und am 01.11.2018 von der 
Stadtverordnetenversammlung für einen Gültigkeitszeitraum bis zum 31.12.2020 
beschlossen (Vorlage -Nr. 2018/0248).  
 
 
Zu 1: 
 
Im Rahmen der beauftragten Studie „ Grundlagen einer s ozialgerechte n Bodennutzung“ 
wurden die Aspekte herausgearbeitet und definiert, die im Rahmen einer sozialgerechten 
Bodennutzung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt umgesetzt werden können.  
 
Im Allgemeinen wird mit dem Begriff „Sozialgerechte Bodennutzung“ ein Regelwerk für den 
Abschluss städt ebaulicher, die Bauleitplanung begleitender Verträge bezeichnet.  
 
Basierend auf den Analyseergebnissen von fünf Vergleichsstädten wurden mögliche Ziele und 
Regelungsinhalte definiert, die Gegenstand eines Konzeptes und zur Umsetzung einer 
„sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ sein können.  
 
 
Zu 2: 
 
Der Beschluss zur Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus (Vorlage -Nr. 2017/0031) 
wurde durch das Stadtplanungsamt (in Abstimmung mit den Fachämtern) durch die nun 
vorliegenden Grundsätze zur „sozialg erechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) 
inhaltlich weitergeführt und auf die konkreten Rahmenbedingungen in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt abgestimmt.  
 
Die vorliegenden Grundsätze gelten für städtebauliche Verträge/Durchführungsverträge, 
sofern ein neues, zusätzliches Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen wird. Denn nur 
wenn die Stadt neues Planungsrecht schafft und der Vorhabenträger durch dieses neu 
geschaffene Planungsrecht einen angemessenen Mehrwert zu erwarten hat, kommen – 
beiderseitige Ko operationsbereitschaft vorausgesetzt – städtebauliche Verträge mit der 
Festlegung von Maßnahmen der „Sozialgerechten Bodennutzung“ in Betracht.

- 4 - 
Die Grundsätze zur SoBoDA gelten auch bei Verträgen zur Vergabe und dem Verkauf 
städtischer Grundstücke, die ei ner Wohnnutzung zugeführt werden sollen, unabhängig davon, 
ob neues Planungsrecht geschaffen wird oder nicht.  
 
Die Regelungsinhalte der Grundsätze zur SoBoDA betreffen neben der Übernahme der 
Kosten für Planungsleistungen, Gutachten, Erschließungsanlagen u nd Ausgleichsmaßnahmen 
sowie der Verpflichtung zur Herstellung sozial geförderten Wohnungsbaus nach der 
Quotenregelung auch die Übernahme bzw. Beteiligung an planungsbedingten sozialen 
Infrastrukturkosten für Kita - und Grundschulplätze durch den Planungsbe günstigten. Die von 
dem Planungsbegünstigten verlangten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach 
gem. § 11 Abs. 2 Satz  1 BauGB angemessen sein. Rechtlich erfordert dies in jedem Fall eine 
Angemessenheitsprüfung.  
 
 
Zu 3: 
 
Zur Steuerung und internen Abstimmung der oben beschrieben Verfahrensgrundsätze ist 
eine stadtinterne Projektgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung in Darmstadt“ (Projektgruppe 
SoBoDa) erforderlich, deren Aufgaben in Ziff. 7 der Grundsätze zur sozialgerechten 
Bodennutzung geregelt sind . Die organisatorische Federführung für die Projektgruppe liegt 
beim Stadtplanungsamt.  
 
Zuständigkeiten der Fachämter innerhalb der Projektgruppe:  
 
Das Stadtplanungsamt:  
- ist Ansprechpartner für den Grundstückseigentümer in der Verwaltung,  
- verhandelt mit den Planungsbegünstigten,  
- koordiniert die zeitliche Parallelität zum Bauleitplanverfahren,  
- erstellt Entwürfe für städtebauliche Verträge,  
- stimmt Inhalte der Verträge mit Planungsbegünstigten und Fachämtern ab,  
- erarbeitet Entscheidungsvorlagen für die pol itischen Gremien.  
 
Das Amt für Wohnungswesen:  
- ist Ansprechpartner für alle Belange der zu fördernden Wohnungen,  
- prüft die Förderfähigkeit der zu fördernden Wohnungen,  
- ist zuständig für die Bereitstellung der städtischen Fördermittel.  
 
Das Straßenverkehrs - und Tiefbauamt:  
- ist Ansprechpartner für Erschließungsplanung, Entwässerung,  
- erstellt Entwürfe für Erschließungsverträge,  
- kalkuliert/prüft Erschließungskosten.  
 
Das Vermessungsamt:  
- errechnet den Anfangswert und den planungsbedingten Bodenwertzuwachs,  
- führt Bodenordnungsverfahren durch,  
- ermittelt Wert der Flächenabtretungen.  
 
IDA – Fachbereich Grundstücksverkehr:  
- ist zuständig für Grundstücksgeschäfte (Kaufverträge, Auflassungsvormerkung, notarielle 
Regelungen etc.).

- 5 - 
 
IDA – Fachbereich Planung und Projektsteuerung Architektur:  
- Angaben der durchschnittlichen Herstellkosten von Schul - und Kitaplätzen,  
- Kostenermittlung zur Errichtung von Schulen und Kindertagesstätten.  
 
Das Schulamt: 
- Bedarfsermittlung Grundschul - und Betreuungsplätze,  
- Schulbauentwicklu ngsplan. 
 
Die Sozial- und Jugendhilfeplanung:  
- Bedarfsermittlung Kitaplätze,  
- Prognosebedarf und Entwicklungsplanung,  
- Koordinierung der Belange Dezernat V.  
 
Das Sportamt:  
- Bedarfsermittlung Sport - und Bewegungsräume.  
 
Das Grünflächenamt:  
- Kostenermittlung öffe ntlicher Grünflächen,  
- Kostenermittlung Ausgleichsmaßnahmen.  
 
Die Kämmerei:  
- ist zuständig für die haushalterische Überwachung.  
 
Inhaltliche Abstimmungen erfolgen auch mit den bereits bestehenden Arbeitsgruppen 
Infrastrukturflächenbedarf und Sozialplanung.  
 
Die zur Koordinierung der Projektgruppe SoBoDA, Erarbeitung von projektbezogenen, 
vertraglichen Regelungen und Abstimmung mit den Planungsbeteiligten sowie Monitoring der 
Verträge und die Ermittlung der benötigten Kennwerte zur Berechnung der 
Infrastruktur kosten und der Bodenwertermittlung sowie der Grundlagenermittlung für die 
Angemessenheitsprüfung müssen bis auf weiteres im Rahmen der vorhandenen 
Personalressourcen erfolgen.  
 
Zu 4: 
 
Um den Umfang und die Angemessenheit von auferlegten Lasten, Kosten und  Bindungen für 
den Planungsbegünstigten zu überprüfen, sollte durch die Projektgruppe eine Berechnung 
der Pflichten aus den „Grundsätzen der sozialgerechten Bodennutzung“ auf Basis eines 
festgelegten Schemas (Modellverfahren) erfolgen. Dieses sollte die As pekte Flächen / 
Baurecht / Werte und Lasten in Beziehung setzen und abschließend als „Bewertung des 
Wertzuwachses“ abbilden. Auf Basis dieses Modellverfahrens sind die rechtlich verbindlichen 
Einzelfallberechnungen für die Projekte durchzuführen.

- 6 - 
Darmstadt, den  19.03.2019 
 
 
 
Dezernat I Dezernat II Dezernat III  
 i.V. 
 
 
 
Jochen Partsch Rafael Reißer Jochen Partsch   
Oberbürgermeister  Bürgermeister  Oberbürgermeister  
 
 
Dezernat IV Dezernat V 
 
 
 
 
André Schellenberg  Barbara Akdeniz  
Stadtkämmerer Stadträtin

Punkt 17: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) 
 (V-Nr. 2019/0100) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: FDP und 3 AfD  
Stimmenthaltung: 1 AfD und Stadtv. Sigmund (fraktionslos)

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
1 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstad t“ 
(SoBoDA) 
 
 
1.  Einleitung 
2.  Anwendungsbereich  
3.  Rechtsgrundlagen 
4.  Grundsätze 
4.1. Grundsatz: Quote an sozial gefördertem Wohnung sbau 
4.2. Grundsatz: Baupflicht, Pflicht zur Schaffung d er Fördervoraussetzungen und Wei- 
tergabeverpflichtung  
4.3. Grundsatz: Kostenübernahme 
4.3.1 Planungsleistungen und Gutachten 
4.3.2 Erschließungsanlagen 
4.3.3 Ausgleichsflächen und -maßnahmen, artenschutz rechtliche Maßnahmen 
4.3.4 Kindergärten, Kleinkindergruppen- und Grundsc hulplätze 
4.3.5 Flächenabtretungen 
4.4. Grundsatz: Angemessenheit 
5.  Regelungen im Bauleitplanverfahren 
5.1. Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung) 
5.2. Städtebaulicher Vertrag (Grundvertrag) 
5.3. Ergänzender städtebaulicher Vertrag / Durchfüh rungsvertrag 
6.  Sicherheitsleistungen und Vertragsstrafen 
7.  Zuständigkeiten und Aufgaben der Projektgruppe 
8.  Evaluierung

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
2 
 
1.  Einleitung 
 
Als Instrument zur Sicherung einer sozialgerechten Bodennutzung und Wohnraumentwicklung 
wurde als erster Schritt am 02.03.2017 von der Stad tverordnetenversammlung beschlossen, 
„im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen, and eren städtischen Maßnahmen zur 
Wohnraumentwicklung, städtischen Grundstücksverkäuf en und ähnlichem – soweit die rechtli- 
chen und tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sind  – (städtebauliche) Verträge mit dem 
Ziel abzuschließen, mindestens 25 % der Bruttogesch ossfläche Wohnen für den Sozialen 
Wohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 % der Br uttogeschossfläche Wohnen für mittle- 
re Einkommen zu sichern“ (Vorlage-Nr. 2017/0031 „Si cherung des sozial geförderten Woh- 
nungsbaus“). 
 
Als weiterer Schritt zur Förderung von Wohnungsbau für Haushalte mit geringem und mittle- 
rem Einkommen wurde am 11.05.2017 von der Stadtvero rdnetenversammlung die Vorlage 
„Städtische Förderung im Rahmen der sozialen Wohnra umförderung und beim Wohnungsbau 
für mittlere Einkommen“ (Vorlage-Nr. 2017/0096), in  der die städtischen Förderrichtlinien für 
den Zeitraum bis Ende 2018 dargelegt sind, beschlos sen. Die städtischen Förderrichtlinien 
wurden aktuell an die geänderten Förderrichtlinien des Landes Hessen angepasst und am 
01.11.2018 von der Stadtverordnetenversammlung für einen Gültigkeitszeitraum bis zum 
31.12.2020 beschlossen (Vorlage-Nr. 2018/0248). 
 
Um die Beschlüsse inhaltlich weiterzuführen und zu konkretisieren, wurden durch das Stadt- 
planungsamt (in Abstimmung mit den Fachämtern / der  Projektgruppe) vertragliche Regelun- 
gen für Darmstadt entwickelt, die auf die konkreten  Rahmenbedingungen in Darmstadt abge- 
stimmt sind. 
 
Im Nachfolgenden werden die im Rahmen von (städteba ulichen) Verträgen und Verträgen zur 
Vergabe und Verkauf städtischer Grundstücke zu vere inbarenden Verpflichtungen sowie die 
vertraglichen Verfahrensschritte im Bebauungsplanve rfahren dargestellt. Die Stadtverordne- 
tenversammlung hat die „Grundsätze zur sozialgereic hten Bodennutzung in Darmstadt“ am 
_________ beschlossen. 
 
 
 
2.  Anwendungsbereich  
 
Die Grundsätze zur SoBoDA gelten für städtebauliche  Verträge nach § 11 BauGB sowie für 
Durchführungsverträge nach § 12 BauGB zur Realisier ung eines konkreten Vorhabens mit 
Wohnnutzung. Denn nur wenn die Wissenschaftsstadt D armstadt neues Planungsrecht mit 
einem Bauleitplanverfahren schafft und der Planungs begünstigte durch dieses neu geschaffe- 
ne Planungsrecht einen angemessenen Mehrwert zu erw arten hat, kommen städtebauliche 
Verträge mit der Festlegung von Maßnahmen der „Sozi algerechten Bodennutzung“ in Be- 
tracht. 
 
Die Grundsätze gelten auch bei Verträgen zur Vergab e und dem Verkauf städtischer Grundstü- 
cke, die einer Wohnnutzung zugeführt werden sollen,  unabhängig davon, ob neues Planungs- 
recht geschaffen wird oder nicht. Die erforderliche n Regelungen sind im Grundstückskaufver- 
trag bzw. im Erbbauvertrag aufzunehmen (Zuständigke it IDA. Abtl. Erbbaurechte, Erbbau- 
grundstücke und Fachbereich Grundstücksverkehr).

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
3 
 
Bei weniger als 2.000 m² Bruttogeschossfläche Wohne n (ca. 20 Wohneinheiten) des geplanten 
Vorhabens kommen die Grundsätze nicht zur Anwendung  (Bagatellgrenze). Dies gilt nicht bei 
Verträgen zur Vergabe und dem Verkauf von städtisch en Grundstücken für Wohnnutzung. In 
diesen Fällen sind die Grundsätze auch anwendbar, w enn weniger als 2.000 m² Brutto-
Geschossfläche Wohnen errichtet werden soll.  
 
Die nachfolgend aufgeführten Grundsätze sind nur an wendbar, wenn sich Stadt und Planungs- 
begünstigte auf den Abschluss eines städtebaulichen  Vertrages im Geltungsbereich einigen.  
 
Die Grundsätze sind auf all jene Vorhaben anzuwende n, für die noch kein Aufstellungsbe- 
schluss vorliegt bzw. für die zum Zeitpunkt des Ink rafttretens dieser Grundsätze noch keine 
verbindlichen Absprachen mit der Wissenschaftsstadt  Darmstadt getroffen wurden. 
 
 
3.  Rechtsgrundlagen 
 
Auf Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB können im Bebauungsplan „die Flächen, auf denen 
ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mittel n der sozialen Wohnraumförderung geför- 
dert werden könnten, errichtet werden dürfen“ festg esetzt werden. Durch diese Festsetzung im 
Bebauungsplan kann aber das Ziel der Errichtung von  Wohnungsbau für Haushalte mit gerin- 
gem und mittlerem Einkommen nicht rechtssicher erre icht werden, weil das Planungsziel „So- 
zial geförderter Wohnungsbau“ mit Festsetzungen gem . § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB nicht unmit- 
telbar im Bebauungsplan festgesetzt werden kann. Da her sollen zur Durchsetzung des o.g. 
planerischen Zieles – soweit rechtlich zulässig – s tädtebauliche Verträge abgeschlossen wer- 
den. 
 
Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags gem. § 11  Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB können ins- 
besondere sein: die Förderung und Sicherung der mit  der Bauleitplanung verfolgten Ziele, die 
Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit  besonderen Wohnraumversorgungs- 
problemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums d urch einkommensschwächere oder 
weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerun g (Zielbindungsvertrag). 
Gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB kann die Überna hme von Planungskosten durch den 
Planungsbegünstigten wie z.B. für Wettbewerbe, exte rne Planungskosten, Bebauungsplanent- 
wurf, Gutachten (insb. Artenschutz-, Klima-, Boden- , Verkehr-, Schallschutzgutachten), Um- 
weltbericht sowie Erschließungskosten, die Vorausse tzung des geplanten Vorhabens sind, ver- 
traglich geregelt werden (Maßnahmenvertrag).  
 
Zur Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendunge n, die Folge des geplanten Vorhabens 
sind, wie z.B. soziale Infrastrukturkosten (z.B. Ki tas, Grundschulen etc.), grüne Infrastruktur- 
kosten (öffentliche Grünflächen), Flächenbereitstel lung für Erschließung, öffentliche Grünflä- 
chen, Gemeindebedarfsflächen und Ausgleichsflächen,  kann der Planungsbegünstigte auf 
Grundlage des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und § 11 Abs . 2 Satz 1 BauGB verpflichtet werden 
(Folgekostenvertrag). Dabei ist die Angemessenheit der Kostenübernahme durch den Pla- 
nungsbegünstigten im Einzelfall zu prüfen (siehe au ch Ziff. 4.4. Grundsatz: Angemessenheit).

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
4 
 
4.  Grundsätze 
 
Der Planungsbegünstigte soll unter Berücksichtigung  des Grundsatzes der Angemessenheit die 
im Zusammenhang mit der Planung stehenden Lasten üb ernehmen und sich zur Realisierung 
einer Bebauung gemäß den planungsrechtlichen Festse tzungen des (künftigen) Bebauungs- 
plans und den Regelungen des städtebaulichen Vertra gs/Durchführungsvertrags innerhalb 
eines Zeitraums verpflichten. 
 
 
4.1. Grundsatz: Quote an sozial gefördertem Wohnung sbau 
 
Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom  02.03.2017 (Vorlage-Nr. 
2017/0031) sind mindestens 25 % der Bruttogeschossf läche Wohnen für den sozial geförder- 
ten Mietwohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für 
den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen zu siche rn. Die Bagatellgrenze (Ziff. 2) ist an- 
zuwenden. 
 
Vertraglich wird der Planungsbegünstigte verpflicht et, die anteiligen Wohnungen als öffentlich 
geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfö rdergesetz (HWoFG), der „Richtlinie 
des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderun g“ und den „Richtlinien der Stadt zur 
Förderung des Mietwohnungsbaus“ – in den jeweils gü ltigen Fassungen – zu planen, errichten 
und nur mit Mietpreis- und Belegungsbindung nach de n vorgenannten Richtlinien zu vermie- 
ten.  
 
Gemäß den gegenwärtigen Landesrichtlinien sind Baut räger, die Wohnraum mit dem Ziel der 
Veräußerung errichten, für die soziale Mietwohnraum förderung nicht antragsberechtigt.  
In dem Fall, dass der Planungsbegünstigte nicht ant ragsberechtigt ist, hat er sicherzustellen, 
dass diese Verpflichtung bzgl. des sozial gefördert en Wohnungsbaus von dem zukünftigen 
Eigentümer mit Weitergabeverpflichtung übernommen w erden (vgl. auch Ziff. 4.2).  
 
Für städtische Grundstücke wird im Rahmen einer kom munalen Selbstverpflichtung festgelegt, 
dass mind. 25 % der Bruttogeschossfläche Wohnen zur  Errichtung von geförderten Mietwoh-
nungen für Haushalte mit geringem Einkommen, mind. 20 % der Bruttogeschossfläche Woh- 
nen zur Entwicklung von geförderten Mietwohnungen f ür Haushalte mit mittlerem Einkommen 
und bis zu 10 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für  Sonderwohnformen (z.B. Wohnprojekte 
von Genossenschaften, Bau- und Wohngruppen, Seniore n oder betreutes Wohnen) gesichert 
werden. 
 
 
4.2. Grundsatz: Baupflicht, Pflicht zur Schaffung d er Fördervoraussetzungen und Weiterga- 
beverpflichtung  
 
Um sicherzustellen, dass das Planungsrecht genutzt und die planerischen Ziele verwirklicht 
werden, wird der Planungsbegünstigte zum Bau des ge planten Vorhaben innerhalb einer be- 
stimmten Frist verpflichtet (Baupflicht).  
 
Bei unvorhersehbaren Verzögerungen, wie beispielswe ise im Baugrund verborgenen Funden 
oder Rechtsmitteln Dritter (z.B. Klage gegen Baugen ehmigung) wird die Frist um einen ange- 
messenen Zeitraum verlängert.

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
5 
 
Des Weiteren wird der Planungsbegünstigte zur Schaf fung der Fördervoraussetzungen für den 
Mietwohnungsbau vertraglich verpflichtet. Vor einer  Antragstellung auf Fördermittel muss er 
im Vorfeld rechtzeitig die Mittelanmeldung beim Hes sischen Ministerium für Umwelt, Klima- 
schutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz in Abs timmung mit dem Amt und über das Amt 
für Wohnungswesen einreichen. Durch die Mittelanmel dung werden die Landesfördermittel für 
das bestimmte Projekt mit der angegebenen Wohnungsa nzahl, den förderfähigen Quadratme- 
tern sowie der Anfangshöchstmiete reserviert. Die M ittelanmeldung für den geförderten Miet- 
wohnungsbau hat der Planungsbegünstigte spätestens 6 Monate nach Ende der Offenlage des 
Bebauungsplanentwurfs jedoch vor Satzungsbeschluss zu stellen, sonst wird die Stadt das 
Bauleitplanverfahren nicht weiterführen. 
 
Nach Bestätigung über die Aufnahme in das Förderpro gramm des o.g. Ministeriums hat der 
Planungsbegünstigte zeitnah einen förmlichen Förder antrag (Zuwendungsantrag) über das 
Amt für Wohnungswesen bei der WIBank einzureichen.  
 
Der Planungsbegünstigte wird vertraglich verpflicht et, die vereinbarten Pflichten und Bindun- 
gen des städtebaulichen Vertrags auf seine Rechtsna chfolger mit Weitergabeverpflichtung zu 
übertragen. Insbesondere hat er die Mietpreis- und Belegungsbindungen der geförderten Woh- 
nungen an die zukünftigen Rechtsnachfolger mit Weit ergabeverpflichtung zu übertragen. 
Bei Verstößen wird eine Vertragsstrafe fällig (s. Z iff. 6: Sicherheitsleistungen und Vertragsstra- 
fen). 
 
 
4.3. Grundsatz: Kostenübernahme 
 
Die durch das Vorhaben verursachten planungsbedingt en Kosten und Folgekosten sollen durch 
den Planungsbegünstigten in einem angemessen Rahmen  mitgetragen werden. Der Planungs- 
begünstigte hat sich somit an den Planungskosten, a n den durch das Vorhaben verursachten 
Infrastrukturkosten und den Kosten für Ausgleichsma ßnahmen im Sinne des § 1a Abs. 3 
BauGB zu beteiligen sowie Flächen bereitzustellen f ür Erschließungsmaßnahmen, Infrastruk- 
tur- und Ausgleichsmaßnahmen. 
 
4.3.1 Planungsleistungen und Gutachten 
 
Die Planungsbegünstigten übernehmen alle Kosten, di e durch nicht-hoheitliche Leistungen der 
Verwaltung entstehen, die Kosten beauftragter Dritt er für die städtebauliche Planung zur 
Schaffung von Planungsrecht (z.B. Wettbewerb, Bebau ungsplan, FNP-Änderungsverfahren, 
Vorbereitung Abweichungsantrag von den Zielen der L andes-/Regionalplanung, Vorhaben- und 
Erschließungsplan, Vorbereitung Satzung nach § 34 A bs. 4 BauGB, Energiekonzept), Kosten 
für zusätzliche Öffentlichkeitsarbeit, die Kosten f ür alle mit der städtebaulichen Planung in 
Verbindung stehenden erforderlichen Gutachten und f achlichen Stellungnahmen sowie durch- 
laufende Kosten, wie z.B. erforderliche amtliche Be kanntmachungen.  
 
4.3.2 Erschließungsanlagen 
 
Der Planungsbegünstigte übernimmt alle Kosten der b eitragsfähigen und nicht beitragsfähigen 
Erschließungsanlagen im Geltungsbereich, die zur Re alisierung des Vorhabens erforderlich 
sind.

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
6 
 
Zur Herstellung der Erschließung gehört auch die Ve rlegung von Anlagen nach § 127 Abs. 4 
BauGB und von Leerrohren für die Breitbandverkabelu ng, sofern diese parallel mit der Er- 
schließung eingebaut werden. Eine spätere Verlegung  geht nicht zulasten des Planungsbe- 
günstigten. 
 
Bei Erschließungsanlagen kann auch die tatsächliche  Herstellung durch den Planungsbegüns- 
tigten nach den für die Wissenschaftsstadt Darmstad t geltenden Normen und Standards über- 
nommen werden. Hierzu ist ein gesonderter Erschließ ungsvertrag mit dem Straßenverkehrs- 
und Tiefbauamt abzuschließen. 
 
4.3.3  Ausgleichsflächen und -maßnahmen, artenschut zrechtliche Maßnahmen 
 
Die Kosten für Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB sind vom Planungsbe- 
günstigten zu tragen sowie im Umfang der benötigten  Ausgleichsflächen der Wissenschafts- 
stadt Darmstadt Grundstücke kostenfrei zur Verfügun g zu stellen (vgl. unten Ziff. 4.3.5: Flä- 
chenabtretung). Haben die Planungsbegünstigten kein e Grundstücke im erforderlichen Um- 
fang in ihrem Eigentum, kann die Wissenschaftsstadt  Darmstadt die erforderlichen Ausgleichs- 
flächen zur Verfügung stellen, deren finanzieller G egenwert dann von dem Planungsbegünstig- 
ten der Wissenschaftsstadt Darmstadt zu ersetzen is t. Hat der Planungsbegünstige jedoch für 
den Ausgleich geeignete Grundstücke im Eigentum und  ist nicht bereit, diese für den Aus- 
gleich einzubringen, wird das Baugebiet nicht entwi ckelt. 
 
Die Stadt entscheidet nach fachlicher Prüfung, ob d ie bereitgestellten Flächen für die Durch- 
führung von Ausgleichsmaßnahmen geeignet sind oder gegen fachlich geeignetere Flächen 
eingetauscht werden sollen.  
 
Der Planungsbegünstigte trägt die Herstellungskoste n für die Ausgleichs- und  Ersatzflächen 
inklusive der Pflegekosten für einen Zeitraum von 5  Jahren sowie die Kosten erforderlicher 
artenschutzrechtlicher Maßnahmen. 
 
4.3.4  Kindergarten-, Kleinkindergruppen- und Grund schulplätze 
 
Der Planungsbegünstigte soll zur Übernahme bzw. Bet eiligung an planungsbedingten Infra- 
strukturkosten verpflichtet werden, wenn durch die Projektrealisierung der ermittelte Bedarf 
im Quartier/statistischen Bezirk nicht gedeckt werd en kann und dies dem Angemessenheits- 
grundsatzes gem. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB entsprich t (siehe hierzu auch Ziff. 4.4: Grundsatz: 
Angemessenheit). 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kann den Planungsb egünstigten angemessen an den Her- 
stellungskosten der für das Plangebiet erforderlich en und mittelfristig geplanten sowie reali- 
sierbaren Kindergartenplätze, Kleinkindergruppenplä tze für unter Dreijährige sowie der pro- 
jektbedingten erforderlichen Grundschulplätze betei ligen. Die Ablösung durch einen Pauschal- 
betrag der Infrastrukturkostenbeteiligung ist nicht  möglich. 
 
Die Bedarfe der Planung werden für Kindertagesbetre uung und für Grundschulplätze sowie 
ggf. weitere soziale Einrichtungen aufgrund der zuk ünftigen Einwohnerzahlen mit einer stan- 
dardisierten Methode (Zuständigkeit: Sozial- und Ju gendhilfeplanung, Schulamt) ermittelt. 
 
Für die Ermittlung der infrastrukturellen Kosten (n ur investive Kosten, kein Unterhalt) sind 
standardisierte Herstellungskosten für soziale Infr astruktur für Kinder unter 10 Jahre wie Kin-

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
7 
 
dertageseinrichtungen und Grundschule entsprechend vergleichbarer Infrastruktureinrichtun- 
gen im Stadtgebiet heranzuziehen (Zuständigkeit IDA ). Dabei ist auf die Aktualität der Zahlen- 
werte wie auch die Anzahl der Kinder angemessen ein zugehen. 
 
Bei Kindertagesstätten kann auch die tatsächliche H erstellung nach  den Vorgaben der Wis- 
senschaftsstadt Darmstadt durch den Planungsbegünst igten übernommen werden. 
 
In besonderen Fällen, nach Prüfung im Einzelfall un d rechtlicher Sicherung, kann es genügen, 
dass eine Kindertagesstätte nicht der Stadt übereig net wird, sondern, dass sie einem Betrei- 
ber unentgeltlich als öffentliche Einrichtung zur V erfügung gestellt wird.  
 
Es erfolgt keine Kostenübernahme für sonstige Infra strukturkosten wie z.B. weiterführende 
Schulen, Sportflächen, kulturelle Einrichtungen dur ch den Planungsbegünstigten. 
 
4.3.5  Flächenabtretungen 
 
Der Planungsbegünstigte ist zu verpflichten, der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt unentgeltlich 
und kostenfrei die Grundstücke zu Eigentum zu übert ragen, für die im Planungsgebiet vorge- 
sehene Erschließungsanlagen (Grün- und Verkehrsfläc hen, Immissionsschutzanlagen und der- 
gleichen), für Gemeinbedarfseinrichtungen (Kitas, G rundschulen, Jugendzentren, Familienzen- 
tren oder Zentren, die dem Gemeinwesen dienen), für  Frei-, Bewegungs- und Sportflächen, für 
Grünflächen und für den naturschutzrechtlich gebote nen Ausgleich, soweit diese Flächen nicht 
bei dem Planungsbegünstigten verbleiben. Kostenfrei  bedeutet, dass vom Planungsbegünstig- 
ten sämtliche Notarkosten, Grundbuchkosten etc. zu tragen sind. 
 
 
4.4. Grundsatz: Angemessenheit 
 
Die von dem Planungsbegünstigten verlangten Leistun gen müssen gem. § 11 Abs. 2 Satz 1 
BauGB den gesamten Umständen nach angemessen sein. Leistungen, die überhaupt erst einen 
planungsbedingten Wertzuwachs hervorrufen – Planung sleistungen und Gutachten, Erschlie- 
ßungsanlagen, Ausgleichsmaßnahmen – sind in jedem F all angemessen und daher zu refinan- 
zieren. 
 
Als Kriterium zur Bestimmung der Angemessenheit von  Leistung und Gegenleistung wird der 
planungsbedingte Bodenwertzuwachs herangenommen,  
 
Der Bodenwertzuwachs wird aus der Differenz des Bod enwertes der Grundstücke vor der 
Überplanung (Anfangswert) und nach der Überplanung (Endwert) errechnet. Auszugehen ist 
von objektiven, für jedermann geltenden Werten, wie  sie im § 194 BauGB definiert sind (Ver- 
kehrswert).  
 
Eine eventuelle Wertminderung durch die Realisierun g und Bindungen des geförderten Woh- 
nungsbaus wird anteilig durch den Ansatz eines beso nderen Bodenwertes berücksichtigt (der- 
zeit: Bodenwert für den sozial geförderten Wohnungs bau: 450 €/m²; Bodenwert für Wohnun- 
gen für mittlere Einkommen („Mittelstandsförderung“ ): Mittelwert aus dem Bodenwert für den 
sozial geförderten Wohnungsbau [zz. 450,- €/m²] und  dem Bodenwert für freifinanzierten 
Wohnungsbau).

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Des Weiteren ist eine höhere prozentuale bauliche A usnutzung in Anlehnung an die Umrech- 
nungskoeffizienten der Anlage 1 der „Richtlinie zur  Ermittlung des Vergleichswerts und des 
Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)“ vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014 B3) 
zu berücksichtigen. Die Bodenwerterhöhung auf Grund  der höheren baulichen Ausnutzbarkeit 
wird als Wertzuwachs in Höhe der Hälfte des Anstieg s der baulichen Ausnutzung ermittelt. 1 
Von der ermittelten planungsbedingten Bodenwertstei gerung soll dem Planungsbegünstigten 
mindestens 50 % abzüglich seiner sonstigen Lasten v erbleiben. Unter Umständen ist auf Leis- 
tungen des Planungsbegünstigten zu verzichten, um d ie Angemessenheit zu gewährleisten.  
 
Rechtfertigen im Einzelfall die Gesamtumstände die Annahme, dass trotz Verbleibs von mind. 
der Hälfte des planungsbedingten Wertzuwachses die wirtschaftliche Gesamtbelastung des 
Planungsbegünstigten unangemessen ist, so ist dies beim Umfang der geforderten Lasten- 
übernahme zu berücksichtigen. Dem Planungsbegünstig ten obliegt es, seine wirtschaftliche 
Gesamtbelastung darzulegen und ggf. nachzuweisen. I n diesem Fall sind die Leistungen an- 
gemessen zu mindern.  
 
Eine Einzelfallprüfung auf Angemessenheit ist in je dem Fall rechtlich erforderlich. Dabei sind 
die Anforderungen an ein valides Berechnungsverfahr en zu erfüllen. 
 
 
 
5.  Regelungen im Bauleitplanverfahren 
 
5.1 Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung)  
 
Mit der Verpflichtungserklärung stimmt der Planungs begünstigte der Anwendung der Grunds- 
ätze zur ‚sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt ‘ (SoBoDA) zu und erklärt sich grund- 
sätzlich zur Tragung der durch das Planungsvorhaben  ausgelösten Lasten einverstanden. In 
ihr soll insbesondere auch über den Anfangswert (Bo denwert der Grundstücke vor der Über- 
planung) Einvernehmen erzielt werden. 
 
Die Verpflichtungserklärung (Grundzustimmung) ist d ie Voraussetzung für den Beginn eines 
Bauleitplanverfahrens, welches in der Regel durch e inen Aufstellungsbeschluss dokumentiert 
wird. Die Verpflichtungserklärung des Planungsbegün stigten muss vor dem Aufstellungsbe- 
schluss der Stadtverordnetenversammlung sowie vor d em Magistratsbeschluss zur frühzeiti- 
gen Beteiligung vorliegen. 
 
 
5.2 Städtebaulicher Vertrag (Grundvertrag) 
 
Sobald die Planung im Bauleitplanverfahren inhaltli ch so weit fortgeschritten ist, dass sie der 
Stadtverordnetenversammlung zur Entscheidung vorgel egt werden kann (Offenlagebeschluss), 
sind die zu erbringenden Leistungen ausreichend kon kretisiert und rechtlich bindend in einem 
städtebaulichen Vertrag (Grundvertrag) zu regeln.  
 
                                                 
1  Beispiel: Aus einem Anstieg der baulichen Ausnutz ung um 10 % ergibt sich ein Bodenwertanstieg von 
5 %.

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Zuvor müssen die planungsbedingten Infrastrukturkos ten auf Grundlage einer standardisierten 
Methode (s. hierzu Ziff. 4.3) ermittelt werden sowi e eine Einzelfallprüfung im Hinblick auf die 
Angemessenheit zur Kostentragung (s. hierzu Ziff. 4 .4) erfolgen.  
 
Der städtebauliche Vertrag (Grundvertrag) ist, eins eitig durch den Planungsbegünstigten un- 
terschrieben, zum Offenlagebeschluss der Stadtveror dnetenversammlung vorzulegen und nach 
Beschluss von der Stadt gegenzuzeichnen.  
 
 
5.3 Ergänzender  städtebaulicher Vertrag / Durchführungsvertrag  
 
Im ergänzenden städtebaulichen Vertrag / Durchführu ngsvertrag werden abschließend sämtli- 
che Verpflichtungen des Planungsbegünstigten, die m it der Aufstellung und Realisierung des 
Vorhabens zusammenhängen, insbesondere auch die Reg elungen zur SoBoDA, wie die Reali- 
sierung sozialgeförderten Wohnraums und die Übernah me von Infrastrukturkosten, geregelt.  
 
Der ergänzende städtebauliche Vertrag muss vor Satz ungsbeschluss des Bebauungsplans 
durch den Planungsbegünstigten unterzeichnet vorlie gen. Der Vertrag wird nach Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung über den Bebauungsplan und den städtebaulichen Vertrag von 
Seiten der Wissenschaftsstadt Darmstadt gegengezeic hnet. Dieser ergänzende städtebauliche 
Vertrag kann entweder als neuer, als den Grundvertr ag ersetzenden städtebaulichen Vertrag 
vereinbart werden oder als Ergänzungsvertrag zum Gr undvertrag (= einzelne Paragraphen 
werden aktualisiert) formuliert werden (Zuständigke it Stadtplanungsamt). 
 
Der als Voraussetzung für den Satzungsbeschluss ein es vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
abgeschlossene Durchführungsvertrag sowie der Ersch ließungsvertrag (wenn erforderlich) 
werden vor Satzungsbeschluss der Stadtverordnetenve rsammlung vorgelegt (gem. § 12 Abs. 1 
BauGB).  
 
Ablaufschema der vertraglichen Regelungen im Bebauu ngsplanverfahren:

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
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6.  Sicherheitsleistungen und Vertragsstrafen 
 
Im städtebaulichen Vertrag wird die Wissenschaftsst adt Darmstadt für vertraglich vereinbarte 
Verpflichtungen und Zahlungen Sicherheitsleistungen  in ausreichender Höhe (in Form von 
Bürgschaften) vereinbaren, um zu verhindern, dass b ei Zahlungsunfähigkeit des Vertragspart- 
ners dessen Lasten auf die Stadt zurückfallen. 
 
Die notwendigen Flächenabtretungen für Ausgleichsfl ächen und Infrastrukturflächen sind 
durch Auflassungsvormerkungen / Grundbucheintragung en zu sichern.  
 
Der Planungsbegünstigte verpflichtet sich, im Falle  der Weiterveräußerung der Grundstücke/ 
Wohnungen die vertraglichen Verpflichtungen, insbes ondere auch die Mietpreis- und Bele- 
gungsbindungen, uneingeschränkt auf seinen Rechtsna chfolger mit Weitergabeverpflichtung zu 
übertragen (s. hierzu auch Ziff. 4.2). 
 
Für den Fall, dass der Planungsbegünstigte schuldha ft gegen die Weitergabepflicht der Miet- 
preis- und Belegungsbindungen verstößt, wird eine V ertragsstrafe fällig. Die Höhe der Ver- 
tragsstrafe wird berechnet mit einem 10 % Flächenan teil und dem dann aktuellen Grund- 
stückswert. Der Wert des Grundstücks wird durch die  Abteilung Grundstücksbewertung beim 
Vermessungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt erm ittelt. Sofern über diesen Grund- 
stückswert mit dem Planungsbegünstigten kein Einver nehmen erzielt werden kann, wird dieser 
durch den Gutachterausschuss für Immobilienwerte fü r den Bereich der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt ermittelt, die Kosten des Gutachtens träg t dann der Planungsbegünstigte.  
 
Die Vertragsstrafe entfällt, wenn die Rechtsnachfol ger trotz unterlassener Weitergabepflicht 
des Planungsbegünstigten sich gegenüber der Wissens chaftsstadt Darmstadt rechtsverbind- 
lich innerhalb einer von der Wissenschaftsstadt Dar mstadt gesetzten, angemessenen Frist 
verpflichten, alle Verpflichtungen aus dem städteba ulichen Vertrag einschließlich der gerade 
erwähnten, soweit sie zum Zeitpunkt der Erklärung n och nicht erledigt sind, zu erfüllen. 
 
Darüber hinaus sind gem. § 23 Hessisches Wohnraumfö rdergesetz (HWoFG) bei Verstößen 
gegen die Vorschriften der §§ 15, 16 und 21 HWoFG G eldbeträge an das Land abzuführen und 
Ordnungswidrigkeiten werden mit Bußgeldern gem. § 2 3 Abs. 4 HWoFG geahndet. 
 
 
 
7.  Zuständigkeiten und Aufgaben der Projektgruppe 
 
Die Ausarbeitung der städtebaulichen Verträge gem. §§ 11 und 12 BauGB zu den Vorhaben 
nach vorliegenden Grundsätzen erfolgt durch das Sta dtplanungsamt. Ausnahme hiervon sind 
Erschließungsverträge, die durch das Straßenverkehr s- und Tiefbauamt bearbeitet und abge- 
schlossen werden. 
 
Bei größeren Projekten ist zur Steuerung und intern en Abstimmung der oben beschrieben Ver- 
fahrensgrundsätze die stadtinterne Projektgruppe „S ozialgerechte Bodennutzung in Darm- 
stadt“ (Projektgruppe SoBoDA) zuständig. 
 
Die organisatorische Federführung für die Projektgr uppe liegt beim Stadtplanungsamt.

Grundsätze zur SoBoDA  19.03.2019 
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Aufgaben der Projektgruppe sind: 
- Umsetzung und Begleitung der städtebaulichen und wo hnungspolitischen Ziele der Wissen- 
schaftsstadt Darmstadt 
- Begleitung und Koordinierung der im Rahmen der Umse tzung der SoBoDA erforderlichen 
Maßnahmen 
- Ansprechpartner für den Grundstückseigentümer in de r Verwaltung  
- Erarbeitung von Entscheidungsvorlagen für die polit ischen Gremien 
- Überwachung und Koordinierung der Vollzugspraxis 
- Angemessenheitsprüfung der Lasten des Planungsbegün stigten im Einzelfall 
 
ln der Projektgruppe sind ständig vertreten: 
- Stadtplanungsamt 
- Amt für Wohnungswesen 
- Vermessungsamt 
- IDA – Fachbereich  Grundstücksverkehr 
- Kämmerei 
 
Die Projektgruppe kann je nach Einzelfall (z.B. bei  sozialen und/oder techn. Infrastrukturkos- 
ten, naturschutzrechtlichem Ausgleich etc.) erweite rt werden um:  
- Grünflächenamt 
- Umweltamt 
- Straßenverkehrs- und Tiefbauamt  
- Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 
- IDA – Fachbereich Planung und Projektsteuerung Arch itektur 
- Sozial- und Jugendhilfeplanung 
- Sportamt 
- Schulamt 
- Rechtsamt 
 
 
 
8.  Evaluierung 
Die dargestellten Regelungsinhalte der „Sozialgerec hten Bodennutzung in Darmstadt“ (Ziel- 
formulierungen, Umsetzungsregelungen, vertragliche Regelungen) sind alle 4 Jahre zu über- 
prüfen und bei Bedarf anzupassen.

Punkt 3: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) 
 (V-Nr. 2019/0100) 
 
 Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
 
 Gegenstimme: FDP-Fraktion 
 Stimmenthaltung: Fraktion Die Linke.

Punkt 4: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) 
 (V-Nr. 2019/0100) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimme: FDP-Fraktion  
Stimmenthaltung: Fraktionen Die Linke.

Punkt 9: Grundsätze zur „sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt“ (SoBoDA) 
 (V-Nr. 2019/0100) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen.  
 
Gegenstimmen: FDP  
Stimmenthaltung: AfD, Die Linke.