Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45 - Seniorenwohnen Im Fiedlersee - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

Anlage 2 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45  
- Seniorenwohnen Im Fiedlersee - 
 
 
 
 
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
(§ 2a BauGB) 
 
 
Mai 2024 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Dezernent III: 
 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Inhaltsverzeichnis  Seite 2 
 
 Stand Mai 2024 
Bearbeitung: 
Stadt.Quartier 
Mosbacher Straße 20 
65187 Wiesbaden 
BIELAK Architekten+Bauingenieure  
An der Altwiese 5 
65329 Hohenstein 
 
Freier Landschaftsarchitekt Andreas Koppelmann  
Friedrich-Ebert-Straße 2 
67577 Alsheim 
 
Vorhabenträger: 
Hemsö Germany Invest 10 GmbH  
Richard-Strauss-Straße 82 C  
81679 München

Teil A: Städtebauliche Begründung 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis ................................ ................... 2 
2. Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ ........... 2 
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ .......................... 3 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ................................ ............. 4 
5. Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ .......................... 4 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010) 4 
5.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ......... 5 
5.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 6 
5.4 Bebauungsplan ................................ ................................ ................................ .................. 7 
6. Bestand ................................ ................................ ................................ ............................ 8 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ........................ 8 
6.2 Stadträumliche Einbindung ................................ ................................ ................................  8 
6.3 Schallimmissionen ................................ ................................ ................................ ............. 9 
6.4 Bauverbotszone ................................ ................................ ................................ ................. 9 
6.5 Schutzausweisungen ................................ ................................ ................................ ......... 9 
6.6 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale ................................ ........................... 10 
6.7 Bodenschutz ................................ ................................ ................................ .................... 15 
6.8 Altlasten ................................ ................................ ................................ ........................... 15 
6.9 Achtungsabstand auf der Grundlage der Seveso III – Richtlinie: ................................ ...... 15 
6.10 Kampfmittel................................ ................................ ................................ ...................... 16 
7. Planung ................................ ................................ ................................ .......................... 17 
7.1 Nutzungskonzept ................................ ................................ ................................ ............. 17 
7.2 Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ . 17 
7.3 Grünordnung / Grün- und Freiflächen ................................ ................................ .............. 18 
7.4 Technische Infrastruktur ................................ ................................ ................................ .. 22 
7.5 Erschließung und Stellplätze ................................ ................................ ........................... 22 
7.6 Wasserwirtschaftliche Belange ................................ ................................ ........................ 23 
7.7 Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens ................................ ................................ ..... 25 
7.8 Immissionsschutz ................................ ................................ ................................ ............ 25 
7.9 Klimaschutz ................................ ................................ ................................ ..................... 25 
8. Altlasten (Altstandorte / Altlablagerungen) ................................ ................................ . 28 
9. Achtungsabstand auf der Grundlage der Seveso III - Richtlinie ................................  28 
10. Schallschutz ................................ ................................ ................................ ................... 30 
11. Klimaschutz ................................ ................................ ................................ ................... 30 
12. Artenschutzrechtliche Beurteilung ................................ ................................ ............... 33 
13. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung ................................ ... 33 
14. Biodiversität ................................ ................................ ................................ ................... 33 
15. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ..... 34 
16. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ............................ 34 
17. Regelungen des Durchführungsvertrags ................................ ................................ ..... 34 
18. Planungsstatistik ................................ ................................ ................................ ........... 34 
19. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen ................................ ......... 35

Bebauungsplan   Seite 2 
 
 
 Stand Mai 2024 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 - Seniorenwohnen Im Fiedlersee - in 
Darmstadt – Arheilgen werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errich-
tung von drei Gebäuden für seniorengerechtes Wohnen, einem weiteren Gebäude für 
eine Tagespflege sowie einer Tiefgarage geschaffen. Das bestehende Gebäude des Se-
niorenzentrums Fiedlersee bleibt mit seiner Kapazität von 134 Betten in seiner Form und 
Funktion unverändert erhalten. 
Vorhabenträger ist die Hemsö Germany Invest 10 GmbH aus München. 
Übergeordnete Ziele der Planung sind: 
• Abrundung und Erweiterung des bestehenden Angebotes Wohnen und Leben im 
Alter durch eine Ausdifferenzierung und Ergänzung der Nutzung des Seniorenzent-
rums um eine Tagespflegeeinrichtung und um seniorengerechte Wohnungen. 
• Etablierung einer Bebauungsstruktur, die dem Gebiet bei gleichzeitiger Rücksicht-
nahme auf umgebende Strukturen einen eigenen Charakter verleiht. 
• Differenzierend gestaltete Freiräume mit einem breiten Angebot von Nutzungen vor 
dem Hintergrund einer schlüssigen Hierarchisierung der internen Erschließung. 
• Effiziente Bodennutzung als Ergebnis einer flächensparenden städtebaulichen 
Struktur und wirtschaftlichen Erschließung unter Berücksichtigung energetischer, 
umwelt- und klimafreundlicher Aspekte. 
• Verknüpfung der neu zu errichtenden Erschließungsstruktur mit bestehenden Stra-
ßen- und Wegebeziehungen. 
• Berücksichtigung der Ortsrandlage durch eine angemessene Freiraumgestaltung im 
Übergang zur Landschaft. 
Da das Vorhaben nicht im Rahmen des rechtskräftigen Bebauungsplanes A 2.2 – Pflege-
heim „Im Fiedlersee“ - aus den 90er Jahren realisierbar ist, ergibt sich die Notwendigkeit 
der Aufstellung eines neuen, vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Insgesamt sollen die 
rechtskräftigen planerischen Festsetzungen aufgegriffen, aktualisiert und an die neuen 
städtebaulichen Erfordernisse und Rahmenbedingungen angepasst werden. Die Aufstel-
lung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist erforderlich, um eine geeignete pla-
nungsrechtliche Grundlage für die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts zu schaffen. 
 
2. Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl. I Nr. 394) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt ge-
ändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176)) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802, 1808) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch 
Art. 3 des Gesetzes vom 20.07.2023 (GVBl. S. 582) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geän-
dert durch Art. 2 des Gesetzes vom 16.02.2023 (GVBl. S. 90)

Bebauungsplan   Seite 3 
 
 
 Stand Mai 2024 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240) 
Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt ge-
ändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert 
durch Art. 7 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409) 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), 
zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 26.07.2023 (BGBl. I Nr. 202) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. 
I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 22.12.2023 (BGBl. I Nr. 409) 
 
3. Verfahren  
Die städtebauliche Planung zum „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ wird über zwei Plan-
werke und einen Durchführungsvertrag umgesetzt, die eng miteinander verknüpft sind. 
Den planungsrechtlichen Rahmen stellt der vorhabenbezogene Bebauungsplan im Sinne 
von § 12 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) dar, im Anschluss auch kurz als Bebauungsplan 
oder B-Plan bezeichnet. Der Bebauungsplan wird grundlegende Festsetzungen über die 
zulässige bauliche Nutzung enthalten. Der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) wird 
zum Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der VEP trifft differenzierte 
und im engeren Sinne projektbezogene Regelungen, die jedoch ebenso verbindlich sind 
wie diejenigen des begleitend abzuschließenden Durchführungsvertrags und die des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans.  
Der Bebauungsplan „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ wird im Vollverfahren mit Umwelt-
prüfung und Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung aufgestellt und er-
setzt innerhalb seines Geltungsbereiches den Bebauungsplan A 2.2 - Pflegeheim „Im 
Fiedlersee“ - aus dem Jahre 1995. 
Im Parallelverfahren wird eine Flächennutzungsplanänderung durchgeführt, da für ein 
Teilareal des Plangebiets eine noch dargestellte „Grünfläche“ in „Wohnbaufläche“ geän-
dert werden muss. 
Des Weiteren ist ein Zielabweichungsverfahren notwendig, da die Planung den Zielen des 
Regionalplans Südhessen/ RegFNP 2010 entgegensteht. Die Realisierung der Planung 
widerspricht aufgrund der Darstellungen des Gebietes im Siedlungsbeschränkungsbe-
reich dem Ziel 3.4.4-1 (vgl. dazu Abschnitt 5.1). 
Der Antrag auf Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Regionalplanes Südhes-
sen wurde in der elften Sitzung der Regionalversammlung Südhessen am 20.10.2023 be-
handelt. Der Abweichung wurde zugestimmt.

Bebauungsplan   Seite 4 
 
 
 Stand Mai 2024 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 - Seniorenwohnen Im 
Fiedlersee - liegt am südlichen Rand des Stadtteils Darmstadt-Arheilgen an der Straße 
„Im Fiedlersee“ und wird wie folgt begrenzt:  
im Westen und Norden durch die Straße „Im Fiedlersee“, 
im Osten durch eine Baumreihe und einen Ballspielplatz, 
im Süden durch eine landwirtschaftlich genutzte Fläche. 
Somit umfasst der Geltungsbereich in der Gemarkung Arheilgen lediglich das Grundstück 
des Seniorenwohnheims (Flur 18, Flurstück Nr. 232/2 mit einer Größe von 14.732 m2). 
 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Vermessungsgrundlage (ohne Maßstab) 
 
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 
2010) 
Für die Planungsregion Südhessen gilt der Regionalplan Südhessen 2010. Er wurde am 
17. Dezember 2010 von der Regionalversammlung beschlossen und im Juni 2011 von 
der Landesregierung genehmigt. Mit der Bekanntmachung am 17. Oktober 2011 (Staats-
anzeiger 42/2011) ist der Plan für die vorbereitende Bauleitplanung verbindlich geworden.

Bebauungsplan   Seite 5 
 
 
 Stand Mai 2024 
Im Regionalplan Südhessen 2010 wird das Plangebiet als „Vorbehaltsgebiet für die Land-
wirtschaft“ dargestellt. Zusätzlich liegt das Gebiet innerhalb eines Siedlungsbeschrän-
kungsgebietes des Flughafens Frankfurt/Main. Diese Festlegung dient dem vorbeugen-
den Schutz vor Fluglärm in der Umgebung des Frankfurter Flughafens sowie des Ver-
kehrslandeplatzes Egelsbach, in dem aus Vorsorge eine Bebauung im Sinne einer Be-
siedlung zu Wohnzwecken nicht stattfinden soll. 
Die konzipierte Planung einer Wohnlösung für seniorengerechtes Wohnen in Verbindung 
mit einer Tagespflegeeinrichtung steht somit den Zielen des Regionalplans Südhessen / 
RegFNP 2010 entgegen. Wie bereits weiter oben erwähnt, wurde daher parallel zu dem 
Aufstellungsverfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 – Seniorenwohnen 
Im Fiedlersee – ein Zielabweichungsantrag beim Regierungspräsidium Darmstadt gestellt 
und in der elften Sitzung der Regionalversammlung Südhessen am 20.10.2023 behandelt. 
Der Abweichung wurde zugestimmt.  
 
Ausschnitt Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 mit Plangebiet 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010  
(ohne Maßstab) 
5.2 Flächennutzungsplan 
Der gültige Flächennutzungsplan (FNP) der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 2006 stellt 
das Plangebiet zum Teil als eine Wohnbau- und zu einem Teil als eine Grünfläche dar. 
Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll zukünftig eine Ge-
meinbedarfsfläche dargestellt werden. 
Um die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aus dem Flächennut-
zungsplan zu gewährleisten, ist daher eine Änderung der Darstellung im Flächennut-
zungsplan von einer „Grünfläche“ in eine „Wohnbaufläche“ erforderlich.

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 Stand Mai 2024 
Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 mit Plangebiet 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Wissenschaft sstadt 
Darmstadt, 2019 (ohne Maßstab) 
 
Die 17. Änderung – Im Fiedlersee - des Flächennutzungsplanes 2006 erfolgt im Parallel-
verfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedler-
see – gemäß § 8 Abs. 3 BauGB. 
5.3 Landschaftsplan 
Der eigenständige Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt aus dem Jahr 
2004 ist eine Leitbildkarte mit darin enthaltenden Entwicklungsprioritäten (nachfolgend 
eingeführt). Für das Plangebiet liegt keine Darstellung vor. 
Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Plangebiet 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Leitbildkarte Landschaftsplan Darmstadt, 2004 (ohne Maßstab)

Bebauungsplan   Seite 7 
 
 
 Stand Mai 2024 
5.4 Bebauungsplan 
Für den nördlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist bereits am 15. 
März 1995 der Bebauungsplan A 2.2 – Pflegeheim „Im Fiedlersee“ – in Kraft getreten. 
Der Bebauungsplan A 45 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee – überplant innerhalb des Gel-
tungsbereichs einen Teilbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans A 2.2. 
 
Ausschnitt Bebauungsplan – Pflegeheim „Im Fiedlersee“- (ohne Maßstab) mit der Überlagerung des neuen 
Geltungsbereichs (orangene Markierung) 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage : Bebauungsplan A  2.2 - Pflegeheim „Im Fiedlersee“, 1995 (ohne 
Maßstab)

Bebauungsplan   Seite 8 
 
 
 Stand Mai 2024 
6. Bestand 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
Derzeit befindet sich auf dem Grundstück das DRK Seniorenzentrum Fiedlersee mit 134 
Betten. Das Seniorenzentrum besteht aus einem Y-förmigen Hauptgebäude, das als Soli-
tär frei auf dem Grundstück steht und von einer parkartigen Grünfläche umgeben ist. Im 
Nordwesten des Plangebiets befinden sich die Grundstückszufahrt und die oberirdischen 
Stellplätze; im Nordosten befindet sich der (eingezäunte) Demenzgarten. Der südliche 
Teil des Grundstücks, der für die Errichtung des geplanten Vorhabens vorgesehen ist, 
wird aktuell als offene Grünanlage genutzt. 
6.2 Stadträumliche Einbindung 
Das Plangebiet befindet sich am Übergang von Siedlungsraum zu Freiraum. Der Sied-
lungsrand nach Westen wird durch Wohngebäude unterschiedlicher Typologien gebildet: 
vier- und fünfgeschossige Zeilen, zweigeschossige Einzelhäuser, Reihenhäuser sowie 
eingeschossige Gartenhofhäuser. Im Norden schließen sich Gemeinbedarfseinrichtungen 
(Schule, Sporthalle, Kita) an.  
Das Grundstück des bestehenden Seniorenzentrums zeigt sich nach Norden zu den an-
grenzenden Freiflächen eher offen, während es zu den Landschaftsräumen nach Osten 
und Süden sowie zum westlichen Siedlungsrand durch eine weitgehend dichte Baum- und 
Feldgehölzstruktur abgeschirmt ist. 
Luftbild Darmstadt-Arheilgen mit Lage des Geltungsbereichs 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation 
(ohne Maßstab)

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 Stand Mai 2024 
Das Plangebiet ist durch die Straße „Im Fiedlersee“ an den Straßenverkehr angebunden. 
In ca. 450 m Entfernung vom Plangebiet mündet die Straße „Im Fiedlersee“ in die Frank-
furter Landstraße. 
Entlang der nördlichen Plangebietsgrenze bindet die Straße „Im Fiedlersee“ die Straße 
„Im Hilsbruch“ mit einem Fuß- und Radweg an. An der westlichen Grenze vorbei verläuft 
ein Fuß- und Radweg in nord-südlicher Richtung. 
Die nächstgelegenen Bushaltestellen befinden sich in ca. 500 m Entfernung in der Frank-
furter Landstraße (Haltestelle „Im Fiedlersee“), in ca. 300 m Entfernung in der Grillparzer-
straße (Haltestelle „Stadtteilschule“) und in etwa 380 m Distanz in der Straße „Kornweg“ 
in der Haardt-Kolonie (Haltestelle „Kornweg“). 
6.3 Schallimmissionen 
Entsprechend der Umgebungslärmkartierung des HLNUG aus dem Jahr 20221 liegt die 
Lärmbelastung durch Straßenlärm im Geltungsbereich des Bebauungsplanes tagsüber 
zwischen 45 und 54 dB(A), teilweise auch zwischen 40 und 44 dB(A).  
Für den Nachtzeitraum liegen nur für das süd-/südöstliche Teilgebiet Werte im Bereich 
von 40 bis 44 dB(A) vor. 
Der gesundheitlich relevante Schwellenwert von >65 dB(A) wird zu keiner Zeit überschrit-
ten. 
In Bezug auf die durch den Luftverkehr ausgelösten Lärmimmissionen wurde bereits wei-
ter oben auf die Lage des Plangebiets in einem Siedlungsbeschränkungsgebiet hingewie-
sen, weshalb aufgrund der Abweichung von den Zielen des RPS/RegFNP 2010 formal ein 
Zielabweichungsantrag beim Regierungspräsidium Darmstadt gestellt wurde. 
Im weiteren Verfahren zum Entwurf des Bebauungsplans wird noch untersucht, inwieweit 
der Betrieb der geplanten Tiefgarage (TA Lärm) sich auf die Nachbarbebauung auswirkt. 
Etwaige Schutzmaßnahmen sollen beschrieben werden.  
6.4 Bauverbotszone 
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb einer Bauverbotszone. Zur Lage innerhalb eines be-
stehenden Siedlungsbeschränkungsgebiets siehe die Ausführungen weiter oben. 
6.5 Schutzausweisungen 
Schutzgebietsausweisungen auf der Grundlage des Bundesnaturschutzgesetzes oder 
auch sonstige Schutzgebiete werden durch das Plangebiet nicht berührt. 
Denkmalschutzrelevante Gebäude oder -objekte sind nicht vorhanden. Bodendenkmalre-
levante Hinweise liegen zum gegenwärtigen Zeitpunkt ebenfalls nicht vor. 
Im Hinblick auf den vorhandenen Baumbestand finden die maßgeblichen Regelungen der 
geltenden Baumschutzsatzung (Satzung zum Schutze des Baumbestands in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt vom 5. April 2004) Anwendung. 
 
 
1  Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG), Internet: https://lärm.hessen.de, ab-
gerufen am 16.01.2022. Die wesentlichen Vorgaben zur Umgebungslärmkartierung und der anschließenden 
Lärmaktionsplanung sind in der EU-Umgebungslärmrichtlinie und in der 34. BImSchV verankert. Vgl. auch: 
https://www.hlnug.de/themen/laerm/umgebungslaerm/umgebungslaermkartierung.

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 Stand Mai 2024 
6.6 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 
Naturräumliche Gliederung 
Als Teilfläche des Stadtteils Arheilgen lässt sich das Plangebiet der folgenden naturräum-
lichen Gliederung2 zuordnen: 
Haupteinheitengruppe: Rhein-Main-Tiefland 
Haupteinheit:   Untermainebene (232) 
Teileinheit:   Hegbach-Apfelbach-Grund (232.13) 
Die Untermainebene ist als Teil des Rheingrabens eine ebene Terrassenlandschaft, die 
im Osten durch eine treppenförmige Geländestufe sichtbar zum Messeler Hügelland über-
geht. Die Untermainebene ist ein grundfeuchtes Gebiet, welches die aus dem Hügelland 
herabfließenden Wassermengen aufnehmen muss, so dass diese Vernässungsgebiete 
von zahlreichen Gerinnen und flachen Bachmulden durchzogen und gegliedert werden.  
Heute wird der Raum in den Ortsteilen Arheilgen und Wixhausen intensiv landwirtschaft-
lich genutzt. In den Bachauen ist das Grünland noch weitgehend erhalten. Die Feldflur ist 
von zahlreichen Gräben durchzogen.3  
Geologie / Boden 
Das Plangebiet befindet sich im geologischen Strukturraum „Nördlicher Oberrheingraben“. 
Das Gelände ist annähernd eben und steigt nur leicht von 134,7 m ü. NHN in der nord-
westlichen Ecke auf 135,8 m ü. NHN im Südosten an. 
Gemäß den Ergebnissen einer im Rahmen der Planung im Mai 2021 durchgeführten Bau-
grunduntersuchung4, bei der je eine Rammkernsondierung auf den vier künftigen Standor-
ten der Tagespflegeeinrichtung und der Gebäude für Service Wohnen eingebracht wor-
den ist (RKS 1 – RKS 4), stellt sich der Bodenaufbau des Plangebiets in folgender Weise 
dar:  
• Schicht 1: Oberboden - Sande (schluffig, feinkiesig und schwach kiesig) 
Die oberste Schicht wird als natürlicher, teilweise aufgefüllter Oberboden in Form eines 
schluffigen, teilweise feinkiesigen sowie teilweise schwach kiesigen Sandes beschrieben. 
Der Oberboden weist eine Mächtigkeit zwischen 0,4 m und ca. 0,6 m auf. Die Liegend-
grenze des Oberbodens wurde zwischen ca. 134,3 m ü. NHN und ca. 135,4 m ü. NHN 
festgestellt.  
• Schicht 2: Auffüllungen 
Die darauffolgenden Auffüllungen weisen in den Bohrungen RKS 1 und RKS 2 schwach 
schluffige bis schluffige, schwach kiesige und teilweise humose Sande auf. Zudem wur-
den anthropogene Inhaltsstoffe (Betonreste) vereinzelt aufgefunden. Die Auffüllungen be-
sitzen Mächtigkeiten zwischen ca. 0,4 m – 0,5 m, und die Liegendgrenze der Auffüllung 
wurde zwischen ca. 134,7 m ü. NHN und 135,0 m ü. NHN festgestellt. 
 
 
2  In Anwendung der Systematik nach Otto Klausing, Die Naturräume Hessens, Schriftenreihe der Hessischen 
Landesanstalt für Umwelt, Heft Nr. 67, 1988. Wiesbaden. Internet: https://www.hlnug.de/fileadmin/doku-
mente/naturschutz/Bekanntmachung/2021/Naturraum_Dokumentation.pdf (abgerufen am 16.01.2023) 
3  Wissenschaftsstadt Darmstadt, Grünflächen- und Umweltamt, Landschaftsplan Darmstadt, Kurzfassung, Sep-
tember 2004. Darmstadt. Internet: https://www.darmstadt.de/fileadmin/Bilder-Rubriken/Standort/Landschafts-
planung/Kurzfassung_Landschaftplan_Web.pdf (abgerufen am 16.01.2023) 
4  Institut für Geotechnik Dr. Jochen Zirfas GmbH & Co. KG, Geotechnische Vorstudie zum Projekt Bebauungs-
plan A 45, Seniorenwohnen im Fiedlersee. Darmstadt: 06.05.2021

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 Stand Mai 2024 
• Schicht 3: Sande (schwach feinkiesig, feinkiesig, schwach kiesig) 
Die abschließende Schicht besteht aus Sand mit schwach bis stark schluffigen, schwach 
feinkiesigen bis feinkiesigen sowie schwach kiesigen Nebengemengebestandteilen. Die 
Mächtigkeit der Schicht ist zwischen ca. 6,1 m und 6,6 m mitteldicht gelagert. Der hell-
braun, braun und rotbraun gefärbte Sand mit erbohrten Mächtigkeiten zwischen ca. 6,1 m 
und ca. 6,6 m ist grundsätzlich mitteldicht gelagert. Oberflächennah können auch lockere 
bis mitteldichte Lagerungen vorliegen. Bis zur maximalen Bodenteufe von 7 m unter Ge-
ländeoberkante (GOK) wurde die Liegendgrenze der Sande nicht erreicht. 
Wasser / Grundwasser 
Hydrogeologisch liegt das Plangebiet innerhalb der folgenden Gebietskategorien:5 
03   Oberrheingraben mit Mainzer Becken und nordhessischem Tertiär 
031  Oberrheingraben mit Mainzer Becken 
03101 Rheingrabenscholle 
Im Plangebiet selbst und in der näheren Umgebung befinden sich keine Oberflächenge-
wässer. Der Ruthsenbach und der Mühlbach verlaufen von Süden kommend Richtung 
Main in einem Abstand von rund 800 m östlich des Plangebietes. In dieser Entfernung 
liegt ebenfalls der Naturbadesee Arheilger Mühlchen.  
Das Plangebiet liegt nicht in einem Überschwemmungsgebiet. 
Das Plangebiet hat keine bedeutenden Grundwasservorkommen vorzuweisen. Die mögli-
che Entnahmemenge für Einzelbrunnen liegt bei <2 (l/s). Die Grundwasserneubildung 
liegt bei 240 mm /Jahr. Die Versickerungsfähigkeit wird gemäß der hydrogeologischen 
Übersichtskarte von Hessen mit > 10-4 bis 10-3 m/s als mittel (Kürzel 3) eingestuft6.  
Wie die weiter oben erwähnte Baugrunduntersuchung7 für das Grundwasser ergeben hat, 
wird der Porengrundwasserleiter von den Sanden gebildet. Die Grundwasserfließrichtung 
verläuft von Osten nach Westen. Der Grundwasserleiter wurde in Tiefen zwischen 3,79 m 
und 4,50 m unter GOK angetroffen. Laut Bodengutachten ist eine Versickerung von nicht 
schädlichem Niederschlagswasser in den bindigkeitsarmen Sanden grundsätzlich mög-
lich. 
Luft und Klima 
Das Klima in Darmstadt lässt sich großräumig betrachtet nach der Klassifikation von Köp-
pen und Geiger als Cfb-Klima kennzeichnen8 und stellt damit ein feucht gemäßigtes Klima 
mit warmen Sommern dar. Im Cfb-Klima liegt die Temperatur der vier wärmsten Monate 
im Mittel über 10°C, und der Niederschlag ist über das ganze Jahr gleichbleibend hoch 
verteilt.9 
 
 
5  Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG), Internet: https://gruschu.hessen.de 
(abgerufen am 16.01.2023) 
6  Bundesanstalt für Geowissenschaften und Rohstoffe, Internet: https://geoviewer.bgr.de (abgerufen am 
16.01.2023) 
7  Institut für Geotechnik Dr. Jochen Zirfas GmbH & Co. KG (2021), a.a.O. 
8  Climate Data (2023): Klima Darmstadt. Internet: https://de.climate-data.org/europa/deutschland/hessen/darm-
stadt-2129/ (abgerufen 18.01.2023) 
9  Hölzel Verlag (2019): Klimaklassifikation nach Köppen-Geiger. Internet: https://www.hoelzel.at/journal-
home/allebeitraege/werkzeugkiste/single-werkzeug-
kiste/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=180&cHash=10253f96c480a0a7c8550e356891f44b (abgerufen am 
18.01.2023)

Bebauungsplan   Seite 12 
 
 
 Stand Mai 2024 
Im langjährigen Jahresdurchschnitt (über die letzten 30 Jahre) beträgt die Temperatur in 
Darmstadt 10,4°C mit zunehmender Tendenz. Die vergangenen sechs Jahre lagen alle 
über dem Mittelwert und das Jahr 2018 stellt mit einer Jahresdurchschnittstemperatur von 
11,6°C das wärmste Jahr der gesamten Messreihe dar.10  
Die jährliche Niederschlagsmenge liegt im langjährigen Mittel bei 748,6 mm pro Jahr. Da-
bei liegen die Niederschläge der vergangen sechs Jahre allesamt unter dem langjährigen 
Mittelwert. Analog zum wärmsten Jahr stellt 2018 mit einer Abweichung von -271,8 mm 
auch das trockenste Jahr in der Aufzeichnungsreihe dar. Der Juli bildet mit durchschnitt-
lich 84,7 mm den niederschlagreichsten Monat im Jahresverlauf und im Januar fallen mit 
44,0 mm im Schnitt die wenigsten Niederschläge.11 
Nach Angaben der Unteren Naturschutzbehörde der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt 
das Plangebiet in keiner Luftleitbahn oder dem Einzugsgebiet einer Luftleitbahn. Es liegt 
außerdem in keiner Kaltluftbahn oder Durchlüftungsbahn. Es grenzt jedoch an ein Frisch- 
und Kaltluftentstehungsgebiet und liegt in einem Bereich moderater Überwärmung. 
Die im Zuge der Gesamtstädtischen Klimaanalyse der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(INKEK 2016) erstellte Klimafunktionskarte zeichnet das Umfeld des Plangebiets mit einer 
moderaten bis starken Überwärmung aus. Die südlich und östlich an das Plangebiet an-
grenzenden Grünflächen sind als Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete klassifiziert. In 
der dazugehörigen Planungshinweiskarte sind diese Grünflächen als Ausgleichsraum mit 
hoher Bedeutung ausgewiesen. Das Plangebiet selbst liegt im Übergangsbereich zwi-
schen „Ausgleichsraum mit hoher Bedeutung“ und „Bebautes Gebiet mit klimarelevanter 
Funktion“ und ist somit positiv und klimatisch relevant einzuordnen.  
Ausschnitt Klimafunktionskarte (links) und Planhinweiskarte (rechts) aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (INKEK 2016)  
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Klimafunktionskarten - Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(ohne Maßstab)12 
 
 
10  Wissenschaftsstadt Darmstadt (2021) Datenreport 2021. Internet: https://www.darmstadt.de/fileadmin/Bilder-
Rubriken/Standort/Statistik_und_Stadtforschung/pdf/jahrbuch/01Klima/K01-5.pdf, (abgerufen am 18.01.2021) 
11  Wissenschaftsstadt Darmstadt (2021) Datenreport 2021. Internet: https://www.darmstadt.de/fileadmin/Bilder-
Rubriken/Standort/Statistik_und_Stadtforschung/pdf/jahrbuch/01Klima/K01-8-9.pdf, (abgerufen am 
18.01.2023). 
12  Wissenschaftsstadt Darmstadt (2022) Klimagutachten 2016. Internet: https://www.darmstadt.de/leben-in-
darmstadt/klimaschutz/klimaanpassungsplan/klimagutachten, abgerufen am 09.02.2023)

Bebauungsplan   Seite 13 
 
 
 Stand Mai 2024 
Für die kleinräumige Betrachtung des Plangebiets und seiner Umgebung wird auf das 
durch das Büro GEO-NET im Rahmen der Planung erstellte Klimagutachten verwiesen, 
dessen Ergebnisse in Kapitel 11 zusammenfassend dargestellt sind.13 
Landschaftsbild 
Der Geltungsbereich liegt am südöstlichen Siedlungsrand von Arheilgen im Übergang zu 
landwirtschaftlich genutzten Flächen, die im Osten bis an die Haardt-Kolonie und nach 
Norden bis an den Landschaftsraum von Ruthsen- und Mühlbach heranreichen. Im Nah-
bereich nach Norden liegen außerdem die Grundstücke und Gebäude der KITA „Pippi 
Langstrumpf“ sowie der STS Stadtteilschule Arheilgen. Im Nahbereich nach Süden befin-
det sich eine Kleingartenanlage. Der offene und landwirtschaftlich geprägte Landschafts-
raum ist sowohl in Nord-Süd- als auch in Ost-West-Richtung von einem Netz von Wegen 
durchzogen. Er wird von der anwohnenden Bevölkerung intensiv für Aktivitäten der Nah-
erholung genutzt. 
Das bestehende Seniorenzentrum mit seiner Y-förmigen Solitärbauweise steht im starken 
Kontrast zu den umliegenden Zeilen-, Einzel- und Reihenhäusern und dem offenen Land-
schaftsraum. Damit stellt das Zentrum gerade durch seine randliche Lage eine Beein-
trächtigung des Ort- und Landschaftsbildes dar. Diese Beeinträchtigung wird jedoch durch 
die geringe Gebäudehöhe von rund 12,5 m im Vergleich zu den Gebäudehöhen der um-
liegenden Zeilenbauten und die umlaufenden Gehölzstrukturen mit hohem Baumbestand 
gemildert. 
Das Bestandsgebäude ist eingebettet in eine gärtnerisch gepflegte Außenanlage. Der Zu-
gangsbereich wird dominiert von einer Stellplatzanlage und der Anlieferung. Die Freiflä-
chen mit dem nördlich gelegenen Demenzgarten dienen den Bewohnerinnen und Bewoh-
nern als Erholungs- und Ruhezone. Die umliegenden Feldgehölze schirmen das Plange-
biet nach außen hin ab und vermitteln ein Gefühl von Sicherheit. 
Biotoptypen 
Die Erhebung der Biotoptypen wurde während der Vegetationsphase 2019 durch das 
Büro Stadt.Quartier vorgenommen. Die Bestandsaufnahme der Biotoptypen und die Bio-
toptypenbeschreibung liegt als eigenständiges Dokument vor. Sie wird im späteren Ver-
lauf des Verfahrens Teil bzw. Anlage des Umweltberichts. 
An dieser Stelle sind die Zusammenfassung und Bewertung wiedergegeben: 
„Das Seniorenheim „Im Fiedlersee“ besitzt eine größere Außenanlage, die zumindest im 
hinteren Bereich als Parkfläche mit Fußwegen gestaltet ist. Die Parkanlage wird von mit-
telalten Bäumen, die größtenteils nach der Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt geschützt sind, reichlich strukturiert. In der Parkanlage ist ein Teilbereich als 
Demenzgarten mit Splitt-Wegen, einem zentralen Platz, Sitzbänken, Hochbeeten, Stau-
denpflanzungen, kleinen Ziersträuchern, jungen Bäumen und einer Rasenfläche neu an-
gelegt worden. Die Fußwege in der Parkanlage sind größtenteils mit Kies bedeckt. Eine 
größere Fläche ist vor kurzem neu mit Rasengittersteinen befestigt worden. 
Die Außenanlage des Seniorenheimes wird von ausgedehnten Feldgehölzen umgeben. 
Die ursprünglich angepflanzten Gehölzbestände haben sich aufgrund unterlassener 
Pflege zu dichten Feldgehölzen mit größtenteils einheimischen Gehölzen entwickelt und 
am östlichen und südlichen Rand ausgebreitet. Auch in den Feldgehölzen stehen mehrere 
Bäume, die nach der Baumschutzsatzung geschützt sind. Die beiden Feldgehölze 
 
 
13  GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Klimaexpertise: Projekt Im Fiedlersee / Darmstadt. Hannover: April 2022, 
Rev. 01

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 Stand Mai 2024 
grenzen das Grundstück des Seniorenheimes gut von der umgebenden Landschaft ab. 
Somit frieden sie die Außenanlage gut ein und erhöhen somit das Sicherheitsgefühl der 
Bewohner. Die Feldgehölze sollten bei der Umgestaltung des Seniorenheimes möglichst 
vollständig erhalten bleiben. 
Insgesamt stehen in der Parkanlage und der angrenzenden Gehölzpflanzung 45 Bäume, 
die nach der Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt geschützt sind.  
Im Eingangsbereich des Seniorenheimes befinden sich die Zufahrt, ein Parkplatz und 
kleinflächige Anpflanzungen.“ 
Fauna 
Eine faunistische Erhebung ist im Plangebiet und in seiner Umgebung in der Vegetations-
phase 2020 im Rahmen der Erstellung der artenschutzrechtlichen Fachbeitrags durch das 
Büro PlanÖ aus Biebertal erfolgt. Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag liegt noch nicht 
vor, stattdessen bisher die Ergebnisse der faunistischen Erfassung.14  
• Vögel 
Im Rahmen der Untersuchung konnten im Planungsraum sowie im Umfeld 11 Arten mit 
18 Revieren als Reviervögel identifiziert werden. Es wurden keine streng geschützten Ar-
ten sowie Arten des Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie festgestellt. 
Lediglich bei den Arten von Haussperling und Stieglitz wird der Erhaltungszustand in Hes-
sen als ungünstig bis unzureichend (Vogelampel: gelb) bewertet.  
Bei den weiteren festgestellten Arten handelt es sich um weit verbreitete Vogelarten mit 
nur geringem Gefährdungspotenzial, die zudem weder in der Roten Liste Deutschlands 
noch der des Landes Hessen geführt werden. 
Neben den Reviervögeln wurden 16 weitere Vogelarten nachgewiesen, die den Planungs-
raum und angrenzende Bereiche als Nahrungsgäste besuchen. Mit dem Grünspecht, 
Mäusebussard und dem Rotmilan konnten streng geschützte Arten festgestellt werden. 
Zudem stellt der Rotmilan eine Art des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie dar.  
Der Erhaltungszustand von Girlitz und Rotmilan wird in Hessen als ungünstig bis schlecht 
(Vogelampel: gelb), der von Wiesenpieper sogar als ungünstig bis schlecht (Vogelampel: 
rot) bewertet. Der Wiesenpieper stellt zudem eine gefährdete Zugvogelart nach Art. 4.2 
der Vogelschutzrichtlinie dar.  
Bei den weiteren festgestellten Arten handelt es sich um weit verbreitete Vogelarten mit 
nur geringem Gefährdungspotenzial, die bis auf den Star zudem weder in der Roten Liste 
Deutschlands noch der des Landes Hessen geführt werden. 
• Fledermaus 
Im Planungsraum konnten durch die akustische Erfassung zwei Fledermausarten nachge-
wiesen werden. Hierbei handelt es sich um die häufig anzutreffende und synanthrope 
Zwergfledermaus und die Breitflügelfledermaus.  
• Haselmaus 
Im Rahmen der Erfassung konnten im Untersuchungsraum trotz intensiver Nachsuche 
keine Haselmäuse oder andere Bilche nachgewiesen werden. 
 
 
 
14  PlanÖ, Ergebnisse der faunistischen Erfassung, Bebauungsplan „Weiterentwicklung Seniorenwohnen Fiedler-
see“, Stadt Darmstadt, Stadtteil Arheilgen. Biebertal: Mai 2021

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 Stand Mai 2024 
• Reptilien 
Im Rahmen der Erfassung konnten im Untersuchungsraum trotz intensiver Nachsuche 
keine Reptilien nachgewiesen werden. 
6.7 Bodenschutz 
Im Sinne des vorsorgenden Bodenschutzes werden in diesem Abschnitt die bodenschutz-
relevanten Aspekte „Bewertung der Bodenfunktionen“ und „Versiegelung“ des Bestandes 
betrachtet. Zum Thema möglicher Bodenverunreinigungen des Bestandsgeländes (nach-
sorgender Bodenschutz) werden im Abschnitt 6.8 Aussagen getroffen. 
Die Bodenübersichtskarte und Bodenkarte von Hessen trifft für das Plangebiet aufgrund 
der anthropogenen Überprägung keine Aussagen.15 Die bodenfunktionale Gesamtbewer-
tung von landwirtschaftlich geprägten Flächen in der direkten Nachbarschaft wird mit 
„1 – sehr gering“ eingestuft. 
Die Ermittlung des Versiegelungsgrades im Bestand ergab für das Plangebiet bei einer 
Gesamtgröße des Geltungsbereichs von 14.732 m² einen Anteil von 9.272 m² (62,9 %) an 
unversiegelter Fläche (Rasenflächen, Baum-, Busch- und Heckenstandorte, Ruderalvege-
tation) und einen Anteil von 5.461 m² (37,1 %) an versiegelter oder teilversiegelter Fläche 
(Gebäude, Rasengittersteine, Sand- und Schotterflächen, Asphalt).  
Durch die Umsetzung der Planung steigt der Anteil der Flächenversiegelung um 2.222 m² 
auf 7.683 m². Dies entspricht gemessen am Geltungsbereich einem Anteil von 52,1 % an 
versiegelter oder teilversiegelter Fläche. Der Anteil an unversiegelter Fläche beläuft sich 
im Planungsfall auf 7.050 m² (47,9 %) Damit besteht ein Verhältnis von annähernd der 
Hälfte zwischen versiegelter und unversiegelter Fläche. 
6.8 Altlasten 
Nach Angaben der Unteren Bodenschutzbehörde liegen im Plangebiet keine Einträge als 
Altstandort vor. Auch Altablagerungen sind nicht bekannt.  
Auf die Ergebnisse einer abfallrechtlichen Bewertung des Standorts im Rahmen der 
durchgeführten Baugrunduntersuchung wird im Kapitel 8 eingegangen. 
6.9 Achtungsabstand auf der Grundlage der Seveso III – Richtlinie: 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in etwa 500 m Entfernung zu dem Be-
triebsbereich der Firma Merck KGaA und wird in seinem südwestlichen Randbereich von 
dem Achtungsabstand im Sinne des nach Art. 13 der Seveso-Richtlinie zu berücksichti-
genden Abstandsgebots angeschnitten. 
Da es sich bei der geplante Tagespflegeinrichtung und dem Service Wohnen um eine 
schutzbedürftige Nutzung im Sinne der Seveso III – Richtlinie handelt, war ein mögliches 
Konfliktpotential zu bewerten. 
 
 
15  Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG), Internet: https://bodenviewer.hes-
sen.de, Zugriff am 19.01.2023

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 Stand Mai 2024 
Mit der Risikobewertung wurde der TÜV Nord Systems GmbH & Co. KG, Essen, beauf-
tragt. Einzelheiten der vom TÜV Nord erstellten Stellungnahme16 sind in Kapitel 9 aufge-
führt. 
Orthofoto mit SEVESO Störfallradius im Plangebiet 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation 
(ohne Maßstab) 
6.10 Kampfmittel 
Der Kampfmittelräumdienst weist darauf hin, dass die Auswertung dort vorliegender 
Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich das Plangrundstück in einem Bombenabwurfgebiet 
und im Bereich von ehemaligen Flakstellungen befindet.  
Vom Vorhandensein von Kampmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegan-
gen werden. Eine systematische Überprüfung ist daher, vor Beginn der geplanten Bauar-
beiten und Baugrunduntersuchungen, auf den Grundstücksflächen erforderlich, auf denen 
bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden.  
 
 
16  TÜV Nord Systems GmbH & Co KG, Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45, Darmstadt: „Seniorenwohnen 
im Fiedlersee“ –Stellungnahme zur Verträglichkeit mit dem Betriebsbereich der Merck KGaA, Darmstadt unter 
dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 13 der Seveso-III-Richtlinie. Essen: 12.10.2023

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 Stand Mai 2024 
7. Planung 
7.1 Nutzungskonzept  
Aufgrund des Bedarfs und der steigenden Nachfrage nach Wohnlösungen für Seniorinnen 
und Senioren sollen auf dem weitläufigen Grundstück des bestehenden Seniorenzent-
rums Fiedlersee in Darmstadt-Arheilgen 34 Wohneinheiten für Service Wohnen und eine 
Tagespflegeinrichtung entstehen. Die Einrichtungen befinden sich zwar in direkter Nähe 
zum Seniorenzentrum Fiedlersee, werden aber betrieblich von ihm getrennt in separaten 
Gebäuden untergebracht. Gemeinsam mit dem Deutschen Roten Kreuz, das bereits das 
Seniorenzentrum Fiedlersee betreibt, ist es das Ziel, an dieser besonders geeigneten 
Stelle ein vielfältiges Angebot für Seniorinnen und Senioren zu realisieren.  
Die Tagespflegeinrichtung bietet Menschen, die ihre Angehörigen zuhause pflegen, Un-
terstützung während der Berufstätigkeit oder zum Beispiel während deren Urlaub an. Hier 
können die Seniorinnen und Senioren kurzzeitig betreut und gepflegt werden.  
Das Angebot Service Wohnen bietet Seniorinnen und Senioren barrierefreie Wohnungen 
unterschiedlicher Größe, die im Grünen liegen. Es ermöglicht somit ein selbstbestimmtes 
Leben in der eigenen Wohnung. Je nach Bedarf können hier Sozialleistungen wie Mahl-
zeiten, Reinigung der Wohnung, Wäscheservice, Hausmeisterservice und ambulante 
Pflege, zugebucht werden. Es können auch die Kultur- und Freizeitangebote des beste-
henden Seniorenzentrums Fiedlersee auf Wunsch mitgenutzt werden. Sollte krankheits-
bedingt eine dauerhafte Pflege notwendig sein, haben die Mieter die Möglichkeit, einen 
Platz im Seniorenzentrum Fiedlersee zu erhalten. Alle Wohnungen werden mit einem 
Hausnotruf ausgestattet. Die gesamte Anlage schafft ein vielfältiges Angebot für Seniorin-
nen und Senioren aller Altersgruppen und bietet mit den vorhandenen Gärten und den an-
grenzenden Grün- und Freiflächen eine altengerechte Umgebung. Durch die Bündelung 
der Angebote an einem Ort bietet sich eine flexible Gestaltung des Beschäftigungsange-
bots für die Bewohnerinnen und Bewohner sowie Nutzerinnen und Nutzer des Senioren-
zentrums Fiedlersee, der Tagespflege und des Service Wohnens an.  
7.2 Städtebauliches Konzept  
Im Umgang mit dem prägenden Y-förmigen Solitär des Seniorenzentrums Fiedlersee wur-
den verschiedene städtebauliche Lösungen erarbeitet und dem Gestaltungsbeirat der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt mehrmals vorgestellt. Letztendlich fiel die städtebauliche 
Entscheidung auf vier Punkthäuser, die sich locker im Grünraum des Seniorenzentrums 
um den Solitär gruppieren. Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs ist eine Tiefgarage 
vorgesehen, die sich unter der Tagespflege und des daran anschließenden Gebäudes für 
Service Wohnen erstreckt.  
Die neue Bebauung konzentriert sich bewusst im südwestlichen Abschnitt des Grund-
stücks. Die Lage der neuen Gebäude wurde so gewählt, dass sie einen Lückenschluss 
zwischen der vorhandenen Bebauung im Westen und dem bestehenden Gebäudekörper 
des Seniorenzentrums bildet.  
Im Gegensatz zu den großformatigen Gebäudekubaturen des unmittelbaren Umfeldes 
und des Bestandsgebäudes auf dem Grundstück gliedert sich die geplante Gebäudestruk-
tur in vier Einzelbaukörper auf, die sich in einer lockeren Anordnung südwestlich um das 
Y-förmige Hauptgebäude gruppieren. Durch diese Anordnung der Punkthäuser entsteht 
eine aufgelockerte Einbindung und ein gestalteter Übergang in die umgebenden Frei-
räume. In der Folge können wertvolle Blickbeziehungen aus dem Seniorenzentrum in den 
Freiraum erhalten werden. Gleichzeitig werden eine gute Belüftung und Belichtung des 
Bestandsgebäudes, des Gartens sowie der neuen Gebäude sichergestellt.

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 Stand Mai 2024 
Die zweigeschossige Tagespflege und die dreigeschossigen Gebäude für Service Woh-
nen treten gegenüber dem dominanten Solitär des Seniorenzentrums zurück. Das Be-
standsgebäude ist an den Stirnseiten dreigeschossig und zur Mitte hin viergeschossig. 
 
Lageplan Seniorenwohnen Im Fiedlersee 
 
© Bielak Architekten, Freier Landschaftsarchitekt Andreas Koppelmann, Februar 2024 (ohne Maßstab) 
7.3 Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Die Außenanlage des bestehenden Seniorenwohnheims ist im Wesentlichen durch die 
parkartige Gestaltung im östlichen Grundstückabschnitt mit dem Demenzgarten, durch 
einen Bestand an Bäumen, die überwiegend unter die Baumschutzsatzung der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt fallen, sowie durch ausgedehnte Feldgehölze entlang der westli-
chen, südlichen und östlichen Grundstücksgrenzen geprägt. Letztere schirmen das 
Grundstück weitgehend von der umgebenden Landschaft ab und vermitteln den Bewoh-
nerinnen und Bewohnern ein Geborgen- und Sicherheitsgefühl. Lediglich nach Norden mit 
den dort bestehenden Zugängen, dem vorhandenen Parkplatz und Freibereichen mit Ru-
deralvegetation öffnet sich das Areal zum anschließenden Landschaftsraum hin.  
Während der nördliche und östliche Grundstücksbereich nicht von den baulichen Verän-
derungen betroffen ist und dadurch in seinen bestehenden Freianlagenstrukturen unver-
ändert erhalten bleiben kann, wird im Süden und Westen, bedingt durch den baulichen 
Eingriff, eine Neugestaltung der Außenanlagen erforderlich. Um eine qualifizierte Aussage

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 Stand Mai 2024 
zur Außengestaltung des Neubaubereichs zu erhalten, wurde das Landschaftsarchitektur-
büro Andreas Koppelmann, Alsheim, mit der Freiflächenplanung beauftragt. Eine qualifi-
zierte Betrachtung war auch deshalb notwendig, weil mit dem mit der Realisierung der 
Baumaßnahme verbundenen Baustelleneingriff ein Verlust an Feldgehölzen und ge-
schütztem Baumbestand einhergehen wird. 
Auswirkungen des Baustelleneingriffs 
Die folgende Grafik zeigt die Überlagerung der bestehenden Gehölzstrukturen mit den ge-
planten Baukörpern und dem zu erwartenden Baustelleneingriff. 
Überlagerung Bestand und Neuplanung mit Baustelleneingriff 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf: Planzeichnung Bestandsaufnahme der Biotoptypen sowie Entwurf Bielak Ar-
chitekten, April 2024 (ohne Maßstab) 
Gegenüber einer ersten Version des Baustelleneingriffs stellt die hier gezeigte Darstellung 
bereits eine Optimierung der Baustelleneinwirkung dar. Sie konnte erreicht werden durch 
eine Verkleinerung der Tiefgarage, die aufgrund der reduzierten Anzahl der nachzuwei-
senden Stellplätze möglich war, und eine Reduzierung der Baustelleneinrichtungsflächen 
und die Anordnung der Kranaufstellplätze sowie durch den Verzicht auf abgeböschte Bau-
gruben zugunsten von senkrechten Verbaukonstruktionen. Damit können die Bäume zwi-
schen Haus 1 und Haus 2 im Bestand erhalten werden. 
Der Verlust der zu entfernenden Gehölze wird in der Eingriffs-/Ausgleichsberechnung be-
wertet. Die Eingriffs- / Ausgleichbilanz liegt zusammen mit der Bestandsaufnahme der Bi-
otoptypen und die Biotoptypenbeschreibung als eigenständiges Dokument vor. Sie wird 
im späteren Verlauf des Verfahrens Teil bzw. Anlage des Umweltberichts. 
Dach- und Fassadenbegrünung 
Eine Begrünung der Dächer der vier Neubauten und der nicht überbauten Bereiche der 
Tiefgarage ist vorgesehen.  
Die Dächer der Gebäude werden extensiv mit einer Substratschicht einer mittleren Dicke 
von mind. 12 cm, die je nach Erfordernis variabel zwischen 10 und 14 cm ausgebildet 
werden kann, begrünt. Ausnahmen erfolgen dort, wo eine Dachbegrünung aus techni-
schen Notwendigkeiten nicht möglich ist, etwa bei einem umlaufenden Spritzschutz, Fens-
teröffnungen in der Dachfläche oder sonstigen betrieblich notwendigen Auf- oder

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 Stand Mai 2024 
Einbauten. Als Vegetationsform kommt mindestens eine Sedum-Kräuter-Gras-Gesell-
schaft aus vorwiegend einheimischen Arten zur Ausführung. 
Die Begrünung der nicht überbauten Bereiche der Tiefgarage wird im nachfolgenden Ab-
schnitt behandelt. 
Fassadenbegrünungen sind vor allem an den West- und Südfassaden besonders wirk-
sam, weil dort die Einstrahlung am höchsten ist. Unabhängig davon sind sie an allen Ge-
bäudefassaden geplant und werden entsprechend im Bebauungsplan festgesetzt. Eine 
Ausnahme bildet die Südfassade der Tagespflegeinrichtung, weil diese unmittelbar an ei-
nen Weg der Außenanlage anschließt. 
Lageplan und Beschreibung des Freianlagenkonzepts 
Hinweis: Wie weiter oben bereits beschrieben, bezieht sich die Freianlagenplanung nur 
auf den Teilbereich der Neuplanung. Die Freianlagensituation im weiteren Bestand bleibt 
unverändert. 
Lageplan Planungskonzept Freianlagen 
 
© Freier Landschaftsarchitekt Andreas Koppelmann, basierend auf: Entwurf Bielak Architekten, Februar 2024 
(ohne Maßstab) 
Das Gestaltungskonzept für die Freianlagen verfolgt das Ziel, für die geplante bauliche 
Erweiterung einen parkähnlichen Rahmen zu schaffen. Dabei gilt es in erster Linie, einen 
Teil des vorhandenen Baumbestands und des pflanzlichen Rahmens aus Feldgehölzen 
mit integriertem Jungbaumaufwuchs zu erhalten und diesen im Anschluss an die Bau-
maßnahmen zu erweitern.

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 Stand Mai 2024 
In diesem Zusammenhang ist auf einem Großteil der von den Bauarbeiten in Anspruch 
genommenen Flächen (Baugruben, Baustelleneinrichtung, Kranstandorte etc.) die 
Neupflanzung von Feldgehölzen vorgesehen. Diesen höheren Sträuchern ist an den 
Übergängen zu den Rasenflächen ein Saum aus niedrigeren Blütengehölzen und boden-
deckenden Stauden vorgelagert.  
Die 6 erhaltenen Bäume werden zum Großteil in neu herzustellende Gehölzinseln inte-
griert. Auf diese Weise entstehen in den Rasenflächen locker angeordnete Pflanzinseln, 
die einerseits zur Begrünung und Beschattung beitragen und andererseits genügend 
Raum für die Belüftung des Areals bieten.  
Nahe dem Ausgang aus dem Bestandsgebäude ist ein Sitzplatz mit einem Pavillon vorge-
sehen, der von einer Zierpflanzung eingerahmt wird. 
Das Freianlagenkonzept sieht die Neupflanzung von insgesamt 24 Bäumen vor. Dabei 
handelt es sich um 5 klein- und 4 mittelkronige sowie 15 säulenförmige Bäume. In die neu 
herzustellenden Vegetationsflächen sollen die 5 kleinkronigen und 4 mittelkronigen 
Bäume (Bäume II. und III. Ordnung) locker eingestreut werden. Lediglich entlang des Zu-
gangswegs zur Tagespflege sind 3 säulenförmige Bäume in gerader Reihe gepflanzt und 
betonen auf diese Weise die Zugangssituation. In unmittelbarer Gebäudenähe ist die An-
pflanzung der weiteren 12 säulenförmigen Bäume vorgesehen. 
An den drei Wohngebäuden ist ausschließlich die Anpflanzung von Klettergehölzen zur 
Begrünung der Fassaden (siehe oben) und die Einfassung der ebenerdigen Terrassen mit 
Heckenpflanzen vorgesehen. Für die das Gebäude der Tagespflege umgebenden Freiflä-
chen und die dem Bestandsgebäude vorgelagerten Flächen sind dagegen intensivere 
Pflanzungen aus niedrigen Gehölzen und bodendeckenden Stauden geplant.  
Die Flächen im nördlichen Teil des Bearbeitungsraums befinden sich auf einer Tiefgara-
gendecke mit einer Aufbauhöhe von ca. 35 cm. Aufgrund der bestehenden Höhensitua-
tion können die betreffenden Flächen lediglich mit niedrigen Ziergehölzen und Bodende-
ckern begrünt werden. Optisch sollen die Flächen jedoch harmonisch in die Pflanzflächen 
mit Bodenanschluss übergehen und ein einheitliches Erscheinungsbild bieten. Daher 
müssen höhere und intensivere Pflanzungen sowie die 4 auf der Decke der Tiefgarage 
geplanten, säulenförmigen Bäume in Hochbeeten bzw. auf modellierten Hügeln aus 
Pflanzsubstrat gepflanzt werden. 
Die neuen Gebäude werden mit einem ca. 2 m breiten gepflasterten Weg auf dem kürzes-
ten Weg miteinander verbunden. Der Pflasterweg im südlichen Teil des Grundstücks ist 
gleichzeitig Teil der Feuerwehrzufahrt. 17 Die zusätzlich erforderlichen Feuerwehrflächen 
(Zufahrt, Wendehammer, Aufstell- und Bewegungsfläche) sowie die Flächen für die Fahr-
radabstellplätze werden mit Rasengittersteinen befestigt, so dass das dort anfallende Nie-
derschlagswasser direkt versickern kann. 
Die Aufstellflächen für die Abfallbehälter und die Standorte der Sitzbänke entlang des Ver-
bindungsweges werden gleichermaßen wie der Weg gepflastert. Innerhalb der Wegeflä-
che sind Zisternen zur Rückhaltung des anfallenden Niederschlagswassers angeordnet. 
Das dort gesammelte Wasser steht z.B. für die Bewässerung der Vegetationsflächen zur 
Verfügung, wobei sowohl die Lage als auch die Dimensionierung der Zisternen noch zu 
 
 
17  Diese und die folgenden Angaben zum Brandschutz und zur Löschwasserversorgung basieren auf: 
HZB GmbH, Brandschutztechnische Stellungnahme zum Bebauungsplan. Hochheim am Main: 02.01.2024. 
Sie ersetzt nicht das notwendige Brandschutzkonzept, das entsprechend Bauvorlagenerlass i. d. F. vom 
20.01.2022 zum Bauantrag noch erstellt werden muss.

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 Stand Mai 2024 
definieren sind. Im Bedarfsfall müssten die Zisternen um die Anordnung von Sickerrigolen 
ergänzt werden.18 
7.4 Technische Infrastruktur 
Die Neubauten werden an die vorhandene Infrastruktur des Seniorenheims angeschlos-
sen.  
Die Wärmeversorgung erfolgt über eine bestehende Fernwärmeanbindung. Der Überga-
bepunkt, an dem angeschlossen wird, befindet sich im Keller des Pflegeheims. 
Strom und Telekommunikation werden neu angeschlossen. 
Die Löschwasserversorgung ist nach Aussage der vorliegenden brandschutztechnischen 
Stellungnahme gesichert. Es soll ein Hydrant an der neu zu errichtenden Feuerwehr-Auf-
stellfläche ergänzt werden. Zusätzlich gibt es die vorhandenen heimeigenen und öffentli-
chen Hydranten. 
Das Schmutzwasser wird über das vorhandene Abwassersystem des Grundstücks ent-
sorgt. 
7.5 Erschließung und Stellplätze 
Die Zufahrt und Haupterschließung erfolgen über die vorhandene Abfahrt zur Küche des 
Heimes in die neue Tiefgarage, die sich unter der Tagespflege und dem daran anschlie-
ßenden Haus 1 für Service Wohnen erstreckt. Von der Tiefgarage aus gelangt man barri-
erefrei in die Tagespflege und das Haus 1. Von dort aus sind die Häuser 2 und 3 über die 
Wege der Außenanlage zu erreichen. Aufgrund der geplanten Nutzung als seniorenge-
rechtes Wohnen ist mit einem erheblichen Verkehrszuwachs nicht zu rechnen. 
Der fußläufige Zugang zur Tagespflege erfolgt zentral von Norden. Der fußläufige Zugang 
zu den Wohnhäusern erfolgt über den vorhandenen Fußweg im Westen durch die parkar-
tig gestaltete Grünanlage. Eine weitere Fußwegeverbindung entlang der östlichen Seite 
der Tagespflege verbindet den nördlichen Zugangsbereich außerdem mit den drei Wohn-
gebäuden.  
Die Feuerwehr kann die vorhandene Feuerwehrzu- und umfahrt des Seniorenheims nut-
zen. Entsprechend der vorliegenden brandschutztechnischen Stellungnahme ist ihre Fort-
setzung nach Südwesten notwendig. Die für die Feuerwehr benötigten Flächen sind ent-
sprechend in der Wegeplanung des Freianlagenkonzepts berücksichtigt. Alle relevanten 
Bereiche (anleiterbare Stellen, Treppenräume) sind in einem Laufweg von maximal 50 m 
von den Bewegungsflächen erreichbar. 
Auf Grundlage der geltenden Einstellplatzsatzung 662 der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
vom 26.06.2019 wurde ein Stellplatznachweis (Stand: 01.02.2023) erstellt. Es entsteht 
durch das geplante Vorhaben ein zusätzlicher Bedarf von 30 Stellplätzen. Die Tiefgara-
genplanung wurde auf diese Anzahl angepasst und verfügt zum gegenwertigen Zeitpunkt 
der Planung über 32 Stellplätze. Gegenüber einer früheren Version konnte damit eine Re-
duzierung des Tiefgaragenumrings zugunsten des Erhalts von Bestandsbäumen möglich 
werden. 
Eine Überlagerung mit den für das bestehende Seniorenheim genehmigten Stellplätzen 
ist nicht gegeben. Eine spezifische Zuordnung der Stellplätze in der Tiefgarage besteht 
 
 
18  Landschaftsarchitekturbüro Andreas Koppelmann, Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45 – Seniorenwoh-
nen „Im Fiedlersee“, Darmstadt – Gestaltungskonzept für die Freianlagen, Beschreibung. Alsheim: 30.03.2023

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derzeit nicht. Sollten sämtliche Stellplätze belegt sein, gewährleistet die Fahrgasse von 
6 m das Wenden eines Fahrzeugs in mehreren Zügen. 
Neben den Stellplätzen für Kfz sieht die Planung auch die Errichtung von rund 42 Abstell-
plätzen für Fahrräder vor. Diese werden ebenerdig in der Nähe der Hauseingänge ange-
ordnet. 
Die nicht mit Gebäuden überstellten Dachflächen der Tiefgarage haben eine etwa 35 cm 
dicke Überdeckung, die entsprechend der Freianlagenplanung mit einer Dachbegrünung 
versehen ist. Dies bringt aus städtebaulicher, aber auch stadtklimatischer Sicht wesentli-
che Vorteile mit sich. Insgesamt wächst durch die räumlich gebündelte und kompakte Un-
terbringung im Vergleich zu ebenerdigen Parkplätzen der Umfang nutzbarer Freianlagen 
an; zugleich werden Störungen durch Zu- und Abfahrtsverkehr sowie Rangieren und Tü-
renschlagen auf ein Minimum gesenkt. In Verbindung mit der geplanten Dachbegrünung 
der Tiefgarage und des damit verbundenen höheren Grünflächenanteils, können negative 
stadtklimatische Aspekte verringert werden. 
7.6 Wasserwirtschaftliche Belange 
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessi-
sches Ried. Im Rahmen der Umsetzung sind großflächige Grundwasseraufspiegelungen 
möglich. Im Einzelnen sind die Vorgaben des "Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessi-
sches Ried“ zu beachten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im 
Staatsanzeiger für das Land Hessen StAnz 21/1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Juli 
2006, StAnz. 31/2006 S. 1704, bekannt gemacht.19  
Entsprechend den Vorgaben des Hessischen Wassergesetzes und der wasserwirtschaftli-
chen Zielsetzungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt die Planung zur Ergän-
zung der bestehenden Seniorenwohnanlage durch das Gebäude der Tagespflegeeinrich-
tung und die Wohnhäuser für Service Wohnen mehrere Ansätze in Bezug auf den gebote-
nen verantwortungsvollen Umgang mit dem Schutzgut „Wasser“. 
Bei der Umsetzung der Planung werden durch die eintretende zusätzliche Versiegelung 
weniger freie Bereiche mit direktem Bodenanschluss als versickerungsfähige Flächen für 
anfallendes Niederschlagswasser zur Verfügung stehen. Entsprechend wird das Regen-
wasser nicht mehr dem Grundwasserleiter zugeführt und müsste ohne geeignete Bewirt-
schaftungsmaßnahmen der städtischen Kanalisation zugeführt werden. 
Das wasserwirtschaftliche Ziel der Planung besteht daher darin, das anfallende Regen-
wasser innerhalb des Plangebiets durch geeignete Maßnahmen des Entwässerungsma-
nagements wieder vollständig in den natürlichen Wasserkreislauf zurückzuführen, ohne 
die städtische Kanalisation zu belasten. 
Um eine bedarfsgerechte Entwässerung des Plangebiets zu entwickeln, ist beabsichtigt, 
ein Entwässerungskonzept durch ein fachgutachterliches Büro erarbeiten zu lassen und 
dessen wesentliche Vorgaben spätestens im Entwurf des Bebauungsplans in geeigneten 
textlichen und zeichnerischen Festsetzungen aufzunehmen. Zum gegenwärtigen Zeit-
punkt können die Möglichkeiten einer vollständigen Bewirtschaftung des Regenwassers 
auf dem Grundstück nur umschrieben werden.  
Mögliche Maßnahmen eines Entwässerungskonzepts, die die Planung in Teilen schon 
vorsieht, sehen wie folgt aus: 
 
 
19  Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Grundwasserbewirtschaf-
tungsplan Hessisches Ried, Stand: 2020

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Versickerung: 
Wie schon weiter oben beschrieben, ist lt. Gutachten des Instituts für Geotechnik eine 
Versickerung von nicht schädlichem Niederschlagswasser in den bestehenden bindig-
keitsarmen Sanden des Bodens grundsätzlich möglich.20 
Die bestehende Seniorenwohnanlage zeichnet sich bereits durch einen hohen Grünflä-
chenanteil aus, auf dem anfallendes Regenwasser direkt versickern kann.  
Die durch die Neubebauung verursachte zusätzliche Flächeninanspruchnahme durch die 
Baukörper, die notwendige Erschließung, außenliegende Aufstellflächen etc., wird auf den 
unbedingt notwendigen Umfang begrenzt. Die grünordnerisch zu gestaltenden Freiflächen 
werden möglichst mit direktem Bodenanschluss hergestellt, sodass weiterhin eine direkte 
Versickerung von Regenwasser erfolgen kann. Soweit möglich, werden die Erschlie-
ßungsflächen in wassergebundener Decke oder sonstigen versickerungsfähigen Oberflä-
chen ausgeführt. Bei notwendigerweise befestigten Wegeflächen soll das anfallende Nie-
derschlagswasser über die Schulter in angrenzende Rasen- oder sonstige unbefestigte 
Flächen abgeleitet werden. 
Darüber hinaus wird noch zu prüfen sein, inwieweit das Regenwasser gezielt in eigens zu 
diesem Zweck angelegte Versickerungsflächen abgeführt werden kann. 
Rückhaltung: 
Die vorgesehene extensive Begrünung der Gebäude und die Begrünung der nicht von 
Gebäuden überstellten Dachanteile der Tiefgarage fördern die Rückhaltung des auftref-
fenden Regenwassers. Das Gebäude des bestehenden Seniorenzentrums ist bereits in 
Teilen mit einer Dachbegrünung ausgestattet.  
Das durch den Einstau in der Substratschicht zurückgehaltene Wasser wird entweder von 
der Vegetationsschicht aufgenommen oder verdunstet unmittelbar. Es wird auf diese 
Weise wieder dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt. Auch die geplanten Fassaden-
begrünungen tragen durch die Wasseraufnahme der Pflanzen und die Verdunstung zu 
einer Verbesserung der Wasserbilanz bei. Ob ggf. zusätzlich zur Dachbegrünung noch 
eine Rückhaltung durch den Einsatz von Retentionsdachsystemen erreicht werden kann, 
muss im weiteren Planungsfortgang noch überprüft werden. 
Überschüssiges Regenwasser, das von den Dachflächen nicht aufgenommen werden 
kann, wird über Fallleitungen nach unten gebracht und soll entweder über die Anlage von 
Mulden oder Rigolen zurückgehalten und einer Verdunstung oder Versickerung zugeführt 
werden, oder es wird in ausreichend dimensionierten Zisternen aufgefangen.  
Regenwassernutzung: 
Das in Zisternen aufgefangene Regenwasser kann zur Bewässerung der Bepflanzungen 
und Rasenflächen der Freianlagen und der Pflanzen der Fassadenbegrünungen verwen-
det werden. Auf diesem Weg wird es wieder dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt. 
Weiterhin ist noch zu prüfen, ob es als Brauchwasser, z. B. zur Toilettenspülung, einge-
setzt werden kann. Beide Ansätze tragen zur Einsparung von ansonsten benötigtem 
Trinkwasser bei. 
Vorsorge gegen Starkregen: 
Durch die Folgen des Klimawandels werden Starkregenereignisse, oft verbunden mit Per-
sonen- und Sachschäden, immer häufiger. Wegen der zunehmenden 
 
 
20  Institut für Geotechnik Dr. Jochen Zirfas, a.a.O.

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Überflutungsgefahren ist es gerade in besiedelten Bereichen und in Verbindung mit Neu-
baumaßnahmen erforderlich, die Risiken zu ermitteln und Möglichkeiten zu untersuchen, 
wie die Wassermengen von Starkregenereignissen gebunden und in das Konzept eines 
Regenwassermanagements, in Verbindung mit den oben beschriebenen Maßnahmen, 
einbezogen werden können.  
Hierzu wird das zu beauftragende Gutachten über ein Entwässerungskonzept noch kon-
krete Aussagen treffen.  
7.7 Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens 
Signifikante verkehrliche Auswirkungen sind aufgrund der Kleinteiligkeit des Vorhabens 
weder auf das direkte Umfeld noch auf die Leistungsfähigkeit der angrenzenden Knoten-
punkte zu erwarten. 
7.8 Immissionsschutz 
Aufgrund der Unterbringung nahezu aller hinzukommenden Stellplätze in Tiefgaragen 
ergibt sich aus schalltechnischer Sicht eine voraussichtlich günstige Ausgangsituation, da 
gerade impulshaltige Geräusche, wie Türenschlagen, Motor anlassen, etc. im Bereich der 
Tiefgarage stattfinden. Wie bereits unter Kap. 6.3 beschrieben, wird im weiteren Verfah-
ren im Rahmen einer schalltechnischen Stellungnahme noch ermittelt, ob und in welchem 
Umfang mögliche Immissionen auf die Umgebungsbebauung zu erwarten sind und wel-
che Schutzmaßnahmen erforderlich werden. 
7.9 Klimaschutz 
Die Planung verfolgt Ziele des Klimaschutzes auf verschiedenen Ebenen. Dabei sollen im 
Sinne der §§ 1 Abs. 5 und 1a Abs. 5 BauGB den Erfordernissen des Klimaschutzes so-
wohl durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken als auch solche, die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Die klimabezoge-
nen Elemente der Planung werden in den im Entwurf zum Bebauungsplan noch aufzu-
nehmenden textlichen und zeichnerischen Festsetzungen verbindlich vorgegeben.  
Zur Feststellung der klimaökologischen Auswirkungen des Bebauungsplans hat der Vor-
habenträger das Büro Geo-Net Umweltconsulting GmbH aus Hannover mit einem Klima-
gutachten beauftragt.21 Die wesentlichen Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens sind im 
Kapitel 11 zusammengefasst, auf das an dieser Stelle verwiesen wird. Das Gutachten gibt 
Empfehlungen und Planungshinweise zur Minimierung der lokalklimatischen Auswirkun-
gen, die in der Planung möglichst berücksichtigt werden.  
Zum Zeitpunkt der Darlegung stand der genaue Umfang der jeweiligen Maßnahmen noch 
nicht in allen Einzelheiten fest, weshalb im Rahmen des weiteren Bebauungsplanverfah-
rens noch Konkretisierungen erforderlich werden. Zum jetzigen Stand lassen sich die kli-
maschutzbezogenen Maßnahmen wie folgt darstellen: 
Anordnung der Gebäude / Höhenbeschränkung 
Um den im Klimagutachten untersuchten bestehenden Luftaustausch im Plangebiet und 
seiner näheren Umgebung möglichst wenig zu beeinträchtigen und den Strömungswider-
stand der Gebäude auf ein Minimum zu reduzieren, wird der Umfang der Gebäude auf die 
Grundflächen des Bestands und der vier Neubauten begrenzt. Bauliche Erweiterungen 
werden nicht möglich sein. Durch die zwischen den Neubauten verbleibenden Freiräume 
 
 
21  GEO-NET Umweltconsulting GmbH (2022), a.a.O.

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wird die Durchströmung der Luft gefördert. Darüber hinaus sorgt die Begrenzung der 
Grundflächen für eine Minimierung der Flächenversiegelung. 
Gleichzeitig bleibt die Höhenentwicklung der Gebäude auf die aktuelle Geschossigkeit 
des Seniorenzentrums und auf zwei Vollgeschosse der Tagespflege und drei Vollge-
schosse für die Gebäudes des Service Wohnens beschränkt. Insbesondere in Bezug auf 
den Gebäudekörper der Tagespflege wird damit einer Empfehlung des Klimagutachtens 
gefolgt, weil der Standort hinsichtlich der Durchlüftungssituation angrenzender Siedlungs-
bereiche als eher ungünstig, bei Betrachtung der tatsächlichen Auswirkungen aber noch 
als vertretbar anzusehen ist. Auf die entsprechenden Aussagen des Gutachtens wird ver-
wiesen.  
Ausbau der Gebäude im KfW 40 – Standard / Errichtung von Photovoltaikanlagen 
Der Vorhabenträger für die Tagespflegeeinrichtung und die drei Gebäude für Service 
Wohnen beabsichtigt, die Neubauten im KfW 40 – Gebäudestandard ausführen zu lassen. 
Dazu ist die Ausführung eines umfassenden Wärmeschutzes und die Dämmung von Ge-
bäudehülle, Dach und Bodenplatte sowie die hermetische Abdichtung aller Gebäudeöff-
nungen erforderlich und vorgesehen.  
Genauere Angaben zur Ausführung können zum derzeitigen Stand noch nicht gemacht 
werden. Sie werden im Entwurf zum Bebauungsplan ergänzt.  
Auch in Bezug auf den erforderlichen Einsatz regenerativer Energien für die Strom- und 
Warmwasserversorgung und die Heizung oder auch Kühlung gibt es noch keine abschlie-
ßende Planung. Es ist jedoch beabsichtigt, die Dächer der Neubauten mit Photovoltaikan-
lagen zur Stromerzeugung auszustatten, die in Kombination mit Dachbegrünungen in auf-
geständerter Ausführung eingesetzt werden sollen.  
Weitere Konkretisierungen zum Einsatz regenerativer Energien werden ebenfalls noch im 
Entwurf zum Bebauungsplan erfolgen.  
Im Bebauungsplan können auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23 b) bei der Errichtung 
von Gebäuden bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeu-
gung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Ener-
gien oder Kraft-Wärme-Kopplung festgesetzt werden, sodass Festsetzungen zur Vorrich-
tung der geplanten Photovoltaikanlage getroffen werden können, nicht aber zu deren tat-
sächlicher Nutzung. Auch der Ausbau der Gebäude im KfW 40 – Standard kann nur als 
Zielvorstellung beschrieben werden. Eine Festsetzung ist nicht möglich. Da der Bebau-
ungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt wird, kann der KfW 40 – Ge-
bäudestandard und die Nutzung von Photovoltaikanlagen im Durchführungsvertrag ge-
mäß § 12 Abs. 1 BauGB geregelt werden. 
Dach- und Fassadenbegrünung 
Dach- und Fassadenbegrünungen zählen zu den wirksamen Maßnahmen zur Förderung 
lokaler Klimabedingungen. Sie wirken u. a. der Erwärmung von Gebäuden und versiegel-
ten Flächen der Umgebung entgegen, binden Stäube und Schadstoffe aus der Luft, neh-
men positiven Einfluss auf den natürlichen Wasserkreislauf (z. B. durch Rückhaltung und 
Speicherung von Niederschlagswasser bei Dachbegrünungen, Wasseraufnahme durch 
die Pflanzen und Verdunstung bei Dach- und Fassadenbegrünung) und bieten im Sinne 
des Naturschutzes Lebensräume nicht nur für Pflanzen, sondern auch für Tiere wie Vögel 
und Insekten. Das Klimagutachten von Geo-Net empfiehlt die Anwendung von Dach- und 
Fassadenbegrünung als allgemein mögliche Maßnahme zur Verbesserung der bioklimati-
schen Situation innerhalb des Plangebiets.  
Um Wiederholungen in Bezug auf die Bedeutung von Dach- und Fassadenbegrünungen 
zu vermeiden, wird auf das Gutachten bzw. die Ausführungen dazu in Kapitel 11 verwie-
sen.

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 Stand Mai 2024 
Die Planung sieht Dach- und Fassadenbegrünungen vor. Sie sind in Abschnitt 7.3 be-
schrieben, sodass an dieser Stelle auf weitere Ausführungen verzichtet wird. 
Freiflächengestaltung 
Der Freiflächengestaltung kommt nicht nur aufgrund der besonderen Lage des Bebau-
ungsplangebiets im Übergang zwischen westlicher Siedlungsgrenze und angrenzendem 
Landschaftsraum eine besondere Bedeutung zu, sondern auch im Hinblick auf den Ein-
fluss der Freiflächen auf den Luftaustausch und die Durchströmungs- und Temperaturver-
hältnisse. 
Weiter oben wurde bereits beschrieben, dass der Umfang der Bebauung und Versiege-
lung auf das absolut notwendige Maß beschränkt wird, um den bestehenden Luftaus-
tausch möglichst wenig zu beeinträchtigen und den Strömungswiderstand der Gebäude 
auf ein Minimum zu reduzieren. Darüber hinaus empfiehlt das Klimagutachten zur Unter-
stützung der nächtlichen Abkühlung und des Kaltlufttransports eine möglichst sinnvolle 
Abwechslung zwischen baumbestandenen und offenen Freiflächen bei der Gestaltung der 
Außenanlagen. Für die nächtliche bioklimatische Situation entstehen laut Gutachten zwei 
positive Effekte: Da dichte Baumkronen die tagsüber aufgewärmte Luft aufstauen können, 
wird die nächtliche Auskühlung durch offene Freiflächen gefördert. Bäume stellen gegen-
über Freiflächen für lokale Windfelder eine erhöhte Barrierewirkung dar, die Einfluss auf 
den Kaltlufttransport im Plangebiet nehmen kann. Dagegen stehen allerdings die durch 
Baumstandorte erzeugte Verschattung und Verdunstungskälte, die eine hohe Aufenthalts-
qualität schaffen. 
Die Hinweise des Klimagutachtens wurden bei der Freiflächenplanung entsprechend be-
rücksichtigt.  
Ausführung heller Oberflächen 
Zur weiteren Reduzierung der Wärmebelastung, zu der die unversiegelten begrünten Flä-
chen und Baumstandorte bereits beitragen, soll die Ausführung heller Oberflächen bei 
Fassaden oder Bodenbelägen bevorzugt werden. Helle Materialien erhöhen die Reflexion 
des Sonnenlichts, sodass Fassaden oder ebenerdige Bodenbeläge stärker zurückstrah-
len. Dadurch bleiben sie kühler und nehmen insgesamt weniger Wärmenergie auf (vgl. 
auch die entsprechenden Empfehlungen des Klimagutachtens). 
Der Bebauungsplan wird festsetzen, dass bei der Farbgebung von Gebäudefassaden und 
Oberflächenbefestigungen (z. B. Beton, Asphalt, Pflaster, wassergebundene Wegede-
cken) Materialien und Farbtöne mit geringer Wärmespeicherung zu verwenden sind. Be-
währt hat sich dabei der Bezug auf den L-Wert der RAL Design Codierung. Der RAL-
Farbfächer weist den L-Wert (Skala von 0 = Schwarz bis 100 = strahlendes Weiß) für na-
hezu alle RAL-Farben aus. Somit kann die Helligkeit der Oberfläche mit einfachen Mitteln 
und ausreichender Genauigkeit eingeschätzt werden. Der L-Wert der RAL Design Codie-
rung sollte 50 oder heller sein, womit eine mögliche Farbgebung im oberen Bereich der L-
Werte der RAL-Skala liegt. Von dieser Einstufung können untergeordnete Fassadenbe-
kleidungen oder -elemente, die der Außengestaltung bzw. Gliederung der Fassade die-
nen, ausgenommen werden. Die Ausnahme für die Fassaden erlaubt in gewissem Um-
fang architektonische Spielräume in der Farbgebung untergeordneter Fassadenbestand-
teile. 
Entwässerungskonzept / Regenwassermanagement 
Der nachhaltige Umgang mit dem anfallenden Niederschlagswasser, wie er unter Kap. 7.6 
– Wasserwirtschaftliche Belange –, dargestellt wurde, hat gleichermaßen positive Auswir-
kungen auf die klimatischen Verhältnisse, insb. in Verbindung mit Dach- und Fassadenbe-
grünungen, der Speicherung und Wiederverwendung von Regenwasser und seiner natür-
lichen Versickerung.

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Im Sinne der Vorsorge gegen die Folgen des Klimawandels wird die Einschätzung von 
Starkregenereignissen und die Einbindung der anfallenden Wassermassen in ein Regen-
wassermanagement zur Vermeidung von Überflutungen zu berücksichtigen sein. In Kapi-
tel 7.6 wurden die Aspekte eines noch zu erarbeitenden Entwässerungskonzepts unter 
Einbeziehung der Starkregenvorsorge umfassend beschrieben. Um Wiederholungen zu 
vermeiden, wird auf die entsprechenden Ausführungen verwiesen. 
 
8. Altlasten (Altstandorte / Altlablagerungen) 
Im Rahmen der weiter oben bereits erwähnten Baugrunduntersuchung wurde eine abfall-
rechtliche Untersuchung vorgenommen. 
Zur orientierenden abfallrechtlichen Einstufung der in Form von Auffüllungen und natürli-
chen Böden potentiell anfallenden Aushubmassen wurde eine Mischprobe aus Bodenpro-
ben der vier Bohraufschlüsse RKS 1 – RKS 4 zusammengestellt. Die Gewinnung der Bo-
denproben erfolgte im Aufschlussverfahren nach DIN 4021. Der Deklarationsumfang er-
folgte entsprechend Baumerkblatt, Kap. 4.1 Boden gemäß Tab. 1.1 -1.3, Anhang 1.  
Die Ergebnisse der abfallrechtlichen Deklarationsanalyse wurden den Zuordnungswerten 
des Baumerkblatts gegenübergestellt. Hierbei wurde mit der Einbaukonfiguration Z 0 die 
niedrigst mögliche abfallrechtliche Einstufung ermittelt. Somit ist der Wiedereinbau von 
Bodenmaterialien der Einbauklasse Z 0 gemäß Baumerkblatt Kap. 4.1 i.V.m. LAGA M 20 
2003 und LAGA M 20 2004, Teil ll (Boden) unter umweltrechtlichen Aspekten uneinge-
schränkt zulässig. 22 
Darüber hinaus ergaben sich keine Anhaltspunkte für etwaige, bestehende Bodenverun-
reinigungen innerhalb des Planbereichs. 
 
9. Achtungsabstand auf der Grundlage der Seveso III - Richtlinie 
Das Plangebiet befindet sich teilweise innerhalb des Achtungsabstandsbereichs eines 
Störfallbetriebes (Merck KGaA). Dort wird mit gefährlichen Stoffen im Sinne der StörfallV 
in einer solchen Menge umgegangen, dass im Zuge nachbarschaftlicher Planungen ge-
mäß § 50 BImSchG u.a. die bei schweren Unfällen im Sinne des Artikel 13 der Richtlinie 
2012/18/EU („Seveso-III-Richtlinie“) in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen 
auf die Nachbarschaft mit in die planerische Abwägung eingestellt werden müssen. 
Für die Beurteilung der möglichen Auswirkungen wurde der TÜV NORD Systems GmbH 
& Co. KG mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt.23 Basierend auf den Ergebnis-
sen einer Untersuchung des TÜV NORD zur Abstandsproblematik im Sinne des Art. 12 
der Seveso-II-Richtlinie des Betriebsbereichs der Merck KGaA von 2006 wird das Plange-
biet zu einem sehr kleinen Teil vom angemessenen Abstand für mit Wasser reagierende 
Stoffe (Schwefeldioxid und Chlorwasserstoff als entstehender Stoff, bzw. Thionylchlorid 
als Ausgangsstoff) – auf Basis einer als „ohne Zutrittslimit von Wasser“ bezeichneten Situ-
ation - tangiert.24 
 
 
22  Institut für Geotechnik Dr. Jochen Zirfas, a.a.O. 
23  TÜV NORD Systems GmbH (2023), a.a.O. 
24  TÜV NORD Systems GmbH (2023), a.a.O.

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Wie die nachfolgende Grafik zeigt, kommt es für einen geringen Teil des Gebäudes der 
geplanten Tagespflegeeinrichtung zu einer Überschneidung mit dem entsprechend der 
nach Art 13. Abs. 2 der Seveso III – Richtlinie einzuhaltenden Achtungsabstand. Betroffen 
sind etwa 72 m2 der Grundfläche. 
 
Lageplan mit dem einzuhaltenden SEVESO III Achtungsabstand 
 
© Stadt.Quartier, basierend auf Grundlage: Bielak Architekten - Lageplan, ohne Maßstab und  
Gutachten TÜV Nord (s. u.) 
Das aktuelle Gutachten mit Stand Oktober 2023 kam zu dem Ergebnis, dass nach gegen-
wärtigem Stand der Technik und der ergriffenen Maßnahmen seitens der Merck KGaA der 
Abstandswert (Situation: „ohne Zutrittslimit von Wasser“) vollständig aus dem Plangebiet 
entfällt und der neue Abstandwert (Situation: „mit Zutrittslimit von Wasser) das Plangebiet 
nicht annähernd erreicht.  
Auch sämtliche anderen Abstandwerte für die sonstigen Gefahrenpotenziale des Betriebs-
bereiches der Merck KGaA erreichen das Plangebiet nicht. Im Ergebnis kann demzufolge 
festgehalten werden, dass zwischen der Planung und dem Betriebsbereich der Merck 
KGaA keinerlei Konflikt im Sinne des Art. 13 der Seveso-III-Richtlinie besteht.

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10. Schallschutz 
Dieses Kapitel wird ergänzt, sobald die Ergebnisse der unter 6.3 und 7.8 erwähnten 
schalltechnischen Stellungnahme vorliegen. 
 
11. Klimaschutz 
Das Büro GEO-NET wurde mit der Erstellung eines Klimagutachtens beauftragt, das die 
voraussichtlichen Auswirkungen der Planung auf die lokalen klimatischen Verhältnisse be-
schreibt.25  
Das Ziel des Klimagutachtens war es, durch eine modellgestützte Analyse die klimaökolo-
gischen Prozesse und Zustände des Plangebietes und seiner Umgebung im Bestand zu 
erfassen und zu klären, welche Veränderungen durch die Umsetzung des Vorhabens zu 
erwarten sind. Der Fokus der Untersuchung wurde dabei auf die bodennahe Lufttempera-
tur und die Belüftungssituation (Kaltluftströmungsfeld und Kaltluftvolumenstrom) als Para-
meter des Kaltlufthaushalts sowie auf die physiologisch äquivalente Temperatur (gefühlte 
Temperatur, abgekürzt: PET) als Kenngröße für die Wärmebelastung eines Menschen ge-
legt. Als Ausgangssituation für die Bewertung des Kaltlufthaushalts wurde eine wolken-
lose windschwache Sommernacht zum Zeitpunkt 4:00 Uhr morgens MEZ als „Worst-
Case“-Szenario gewählt. Für die Bewertung der Tagsituation wurde der humanbioklimati-
sche Index PET um 14:00 Uhr MEZ an einem wolkenlosen Sommertag herangezogen. 
Nachstehend sind die Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse und Planungs-
hinweise wiedergegeben.  
Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse: 
• Plangebiet  
Die nächtliche bodennahe Lufttemperatur während einer wolkenlosen und windschwa-
chen Sommernacht ist im Planszenario mit dem Niveau in den Bestandsflächen vergleich-
bar. Insgesamt ist das Temperaturniveau innerhalb des Plangebietes auf einem kühlen 
Niveau. Als Ausnahme gilt der im Nordwesten des Plangebietes liegende Parkplatz, der 
aufgrund eines erhöhten Versiegelungsgrades höhere Temperaturwerte in der Nacht er-
reicht.  
Die Durchlüftungssituation durch nächtliche Kaltluftströmungen kann als gut bis sehr gut 
beurteilt werden. Durch den hohen Anteil an Grünflächen sowohl nördlich, südlich und vor 
allem östlich des Plangebietes stehen ausreichend große Kaltluftvolumina zur Verfügung, 
welche in die Bebauung einwirken und Wärmebelastungen kompensieren können. Der 
Bereich des Parkplatzes ist hier wiederum differenziert zu bewerten, da dieser sowohl in 
der Ausgangssituation als auch im Planfall im Windschatten des Bestandsgebäudes liegt 
und über eine geringe bis mäßige Durchlüftung verfügt.  
Die Untersuchung zur Wärmebelastung am Tage macht deutlich, dass Verschattung ei-
nen signifikanten Beitrag zur Minderung der Belastung beiträgt. Während die rasenge-
prägten Elemente vor allem in der Nacht zur Abkühlung beitragen, erweisen sich insbe-
sondere die Verschattungselemente (Bäume) am Tage als wirkungsvoll. Dadurch können 
Bereiche geschaffen werden, in denen der Aufenthalt sowie das Gehen im Schatten er-
möglicht wird. Für geplante Aufenthaltsbereiche und Wegeverbindungen zwischen den 
 
 
25  GEO-NET Umweltconsulting GmbH (2022), a.a.O.

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einzelnen Gebäuden stellen Verschattungselemente wie Bäume einen Bereich mit hoher 
Aufenthaltsqualität am Tage dar.  
• Umgebung  
Die Beeinflussung des nächtlichen Kaltluftströmungsfeldes bei austauscharmen, sommer-
lichen Hochdruckwetterlagen führt zu einer Abschwächung der Kaltluftlieferung vor allem 
nordwestlich des Plangebietes. Die betroffenen Siedlungsbereiche sind dabei von Redu-
zierungen bis zu 5 % und bis zu 10 % betroffen, was lediglich eine geringe bis mäßige 
vorhabenbedingte Auswirkung darstellt.  
Die betroffenen Siedlungsbereiche verfügen im Planszenario weiterhin über größtenteils 
hohe bis sehr hohe Werte und somit einen klimatisch wirksamen Kaltluftvolumenstrom. 
Eine hiermit verbundene signifikante Zunahme der bodennahen Lufttemperatur wurde im 
Ergebnis der Modellierung nicht festgestellt.  
Für die Wärmebelastung am Tage sind keine Wechselwirkungen mit angrenzenden Sied-
lungsbereichen zu erwarten. In der Gesamtbilanz ist die planbedingte Wirkung auf die vor-
handenen Siedlungsbereiche quantitativ gesehen als maximal mäßige und gleichzeitig 
lokal begrenzte Abschwächung anzusehen. Die nächtliche Versorgung mit Kalt-/Frischluft 
auf regionaler Ebene wird nicht beeinträchtigt. 
Nach der Richtlinie VDI 3787 Blatt 5 kommt es ab Werten über der Erheblichkeitsschwelle 
von 10 % zu hohen vorhabenbedingten Auswirkungen. Durch die geplante bauliche Ent-
wicklung im Planszenario wird diese Schwelle nicht überschritten, daher ist das Planvor-
haben in diesem konkreten Gebiet als vertretbar einzuordnen. Die Klimafunktionskarte für 
Darmstadt weist den betroffenen Wohnraum mit einer für Siedlungsbereiche üblichen mo-
deraten Überwärmung aus. Die Planungshinweiskarte bewertet diesen Bereich teils als 
bebautes Gebiet mit klimatischen Nachteilen, das aus stadtklimatischer Sicht sanierungs-
bedürftig ist. Aufgrund des sehr hohen Grünanteils in der Umgebung des Plangebietes 
und des weiterhin hoch bis sehr hoch ausgeprägten Kaltluftvolumenstroms sind keine sig-
nifikant schlechteren bioklimatischen Bedingungen zu erwarten. 
Planungshinweise 
Die Empfehlungen des Gutachtens zielen darauf ab, das Kaltluftsystem in seinem in der 
Ausgangssituation auftretenden Erscheinungsbild zu erhalten bzw. zu stärken und die 
Auswirkungen auf den Bestand zu minimieren.  
• Kaltluftströmungen / Durchlüftung 
Im Bestand verlaufen Kaltluftströmungen westlich und östlich des Bestandsgebäudes des 
Seniorenzentrums durch das Plangebiet. Von Bedeutung für die nordwestlich an das 
Plangebiet angrenzenden Siedlungsbereiche ist vor allem die westlich gelegene Kaltluft-
strömung. Um die Auswirkungen auf die Durchlüftungssituation der angrenzenden Sied-
lungsbereiche gering zu halten, sollte dieser Bereich möglichst frei gestaltet werden. Dar-
über hinaus stellt der hohe Grünanteil im südwestlichen Bereich des Plangebiets eine be-
deutsame Grünfläche dar, die zur Kaltluftproduktion beiträgt. Sie sollte erhalten bleiben. 
Durch die geplante bauliche Entwicklung treten Veränderungen in der Belüftungssituation 
ein. Der geplante Neubau des Gebäudes der Tagespflege beeinträchtigt die im Basissze-
nario in nördliche Richtung verlaufende Kaltluftströmung für angrenzende Siedlungsberei-
che. Dahingehend wird der Standort der Tagespflege als eher ungünstig eingeordnet, je-
doch bei Betrachtung der tatsächlichen Auswirkungen als vertretbar angesehen. Von ei-
ner weiteren Aufstockung bzw. Erweiterung des Gebäudes wird auf Basis der vorliegen-
den Ergebnisse jedoch abgeraten.

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• Aufrechterhaltung des Luftaustauschs im Untersuchungsgebiet 
Um das bodennahe Kaltluftströmungsfeld und den Kaltluftvolumenstrom so geringfügig 
wie möglich zu beeinträchtigen, wird empfohlen, den Strömungswiderstand der Gebäude 
durch die Erhaltung von Baulücken zwischen den Gebäudekörpern und die Einbeziehung 
der im Basisszenario auftretenden Luftströmungen auf ein Minimum zu beschränken.  
Baumpflanzungen führen tagsüber zu einer Verschattung der Gebäude und der Aufent-
haltsbereiche und somit zu einer Verringerung der bodennahen Temperatur. In der Nacht 
stellen sie jedoch einen Strömungswiderstand für das Kaltluftströmungsfeld dar. Zur För-
derung der nächtlichen Auskühlung wie auch des Kaltlufttransports empfiehlt das Gutach-
ten, bei der Gestaltung von Freiflächen auf eine möglichst sinnvolle Abwechslung von 
baumbestandenen und offenen Freiflächen zu achten. 
• Bedeutung von Dach- und Fassadenbegrünung 
Die Dach- und Fassadenbegrünung zählt zu den effektiven Maßnahmen, die Erwärmung 
der Gebäude am Tage abzuschwächen. Sie wirkt zweifach positiv auf einen Gebäudebe-
stand ein. Durch die Fassadenbeschattung wird die Wärmeeinstrahlung am Tag reduziert. 
Die Verdunstungskälte des Wassers führt Wärme ab.  
Eine Fassadenbegrünung ist insbesondere an West- und Südfassaden wirksam, da hier 
die stärkste Einstrahlung stattfindet. Darüber hinaus mindert eine Begrünung die Schallre-
flexion und damit die Lärmbelastung und kann zu einem gewissen Grad Stäube und Luft-
schadstoffe binden. Die Möglichkeiten bei der Realisierung einer Fassadenbegrünung 
werden allerdings entscheidend von der baulichen Ausgangsituation mitbestimmt. 
Bei einer Dachbegrünung wirkt die Vegetation zusammen mit dem Substrat isolierend und 
verringert damit das Aufheizen darunter liegenden Wohnraums bzw. Aufenthaltsraums. 
Zudem senkt die Dachbegrünung die Oberflächentemperatur des Daches aufgrund der 
Verdunstung von Wasser ab und verringert die Temperatur in der oberflächennahen Luft-
schicht. Allerdings kommt es hier durch die Traufhöhe der höheren Gebäude (> 15 m) zu 
einer vertikalen Entkopplung der positiven Effekte. Nur relativ niedrige Gebäude (< 5 m) 
mit Dachbegrünung können zu einem im bodennahen Bereich positiven Abkühleffekt bei-
tragen. Gründächer auf 3 bis 4-geschossigen Gebäuden zeigen in der untersten Schicht 
der Stadtatmosphäre (= Aufenthaltsbereich des Menschen) keinen nennenswerten positi-
ven Temperatureffekt, jedoch profitieren die oberen Geschosse aufgrund der kühleren 
Luftmassen von einem verbesserten Innenraumklima. Voraussetzung für die Kühlwirkung 
ist allerdings immer ein ausreichendes Wasserangebot für die Vegetation. Sollte bei län-
geren Hitzeperioden die Vegetation austrocknen, steigen die Temperaturen wieder auf 
das Niveau eines normalen Daches an und können sogar darüber hinausgehen. Der Küh-
lungseffekt für die Innenräume bleibt dabei aber erhalten. Im Winter isoliert ein Gründach 
zusätzlich und kann zur Senkung des Heizbedarfes beitragen. Ein weiterer Vorteil von 
Dachbegrünung ist im Retentionsvermögen von Regenwasser zu sehen, wodurch die Ka-
nalisation vor allem bei Starkregenereignissen entlastet wird. 
• Verringerung der Wärmebelastung im Siedlungsraum 
Während am Tage die direkte, kurzwellige Strahlung der Sonne wirksam ist, geben nachts 
Bauwerke und versiegelte Oberflächen die tagsüber gespeicherte Energie als langwellige 
Wärmestrahlung wieder ab. Durch die Verringerung des Wärmeinputs am Tage wird 
gleichzeitig weniger Strahlungsenergie in der Baumasse gespeichert und damit in der 
Nacht auch weniger Wärme an die Luft abgegeben. Durch die Verwendung von hellen 
Baumaterialen lässt sich die Reflexion des Sonnenlichtes (Albedo) erhöhen, so dass 
ebenerdig versiegelte Flächen oder auch Fassaden stärker zurückstrahlen. Dadurch blei-
ben sie kühler und nehmen damit insgesamt weniger Wärmeenergie auf.  
Auch Grünflächen und vor allem Baumstandorte nehmen in zweierlei Hinsicht positiv Ein-
fluss auf die Wärmebelastung am Tag. Die belaubten Baumkronen führen zum einen zu 
einer Verschattung und somit zu einer reduzierten Wärmeeinstrahlung. Darüber hinaus

Bebauungsplan   Seite 33 
 
 
 Stand Mai 2024 
verdunstet über die Blätter des Baumes Wasser. Hierfür wird der Umgebung Energie in 
Form von Wärme entzogen (Verdunstungskälte). Dementsprechend eignen sich vor allem 
Grünflächen mit Baumbestand für die Gestaltung von Bereichen mit hoher bioklimatischer 
Aufenthaltsqualität am Tage. 
 
12. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Eine artenschutzrechtliche Beurteilung kann noch nicht abschließend getroffen werden, 
da der artenschutzrechtliche Fachbeitrag noch nicht vorliegt. Den allgemeinen Zielen und 
Zwecken der Planung sind die vorläufigen Ergebnisse der faunistischen Erfassung beige-
fügt (s. auch Kapitel 6.6).26 
Die artenschutzrechtliche Beurteilung wird zum Entwurf des Bebauungsplans ergänzt.  
 
13. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Die naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung ist noch nicht abschlie-
ßend vollzogen und wird zusammen mit der Bestandsaufnahme der Biotoptypen und der 
Biotoptypenbeschreibung in einem eigenständigen Dokument behandelt. Sie wird im spä-
teren Verlauf des Verfahrens Teil bzw. Anlage des Umweltberichts. 
 
14. Biodiversität 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den 
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft 
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Her-
stellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie 
z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von ökonomi-
scher, sozialer und ku ltureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist des-
halb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige 
Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Mi-
nisterium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und 
deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse werden in der Planung folgende Maßnahmen 
zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität berücksichtigt:  
• Sicherung der nicht überbauten Bereiche des Plangebiets als begrünte Freiflächen 
mit direktem Bodenanschluss 
• Extensive Dachbegrünung auf dem Bestandsgebäude des Seniorenzentrums und 
den Neubauten der Tagespflege und der Häuser des Service Wohnens 
• Dachbegrünung auf den nicht überbauten Dachbereichen der Tiefgarage 
• Fassadenbegrünung an den Neubauten 
 
 
26  PlanÖ (2021), a.a.O.

Bebauungsplan   Seite 34 
 
 
 Stand Mai 2024 
• Insektenfreundliche Außenbeleuchtung 
• Vorgabe von wasserdurchlässigen Oberflächen für Wegebereiche und oberirdische 
Stellplätze 
• Versickerung von Niederschlagswasser und Regenwassermanagement auf der 
Grundlage eines Entwässerungskonzepts 
• Bestimmungen über die Qualität und den Umfang von Baum- und Strauchpflanzun-
gen 
• Bestimmungen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Anpflanzungen  
• Pflanzlisten mit geeigneten Baum- und Straucharten 
Die Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität werden zum Entwurf des 
Bebauungsplans um Maßnahmen ergänzt, die derzeit noch nicht hinreichend bestimmt 
werden können, etwa d en Umfang von Ausgleichsmaßnahmen und ihre  Vornahme mög-
lichst innerhalb des Plangebiets. 
 
15. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetz-
buch (BauGB) 
Inhalt und Begründung der Festsetzungen werden zum Entwurf des Bebauungsplans er-
gänzt.  
 
16. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Die Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen wird zum Entwurf 
des Bebauungsplans ergänzt. 
 
17. Regelungen des Durchführungsvertrags 
Der Durchführungsvertrag wird bis zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplans erstellt. 
 
18. Planungsstatistik 
Die Planungsstatistik wird zum Entwurf des Bebauungsplans ergänzt.

Bebauungsplan   Seite 35 
 
 
 Stand Mai 2024 
19. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen 
Zur Darlegung verwendete Fachgutachten und Stellungnahmen: 
• Institut für Geotechnik Dr. Jochen Zirfas GmbH & Co. KG, Geotechnische Vorstu-
die zum Projekt Bebauungsplan A 45, Seniorenwohnen im Fiedlersee. Darmstadt: 
11.10.2023 
• GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Klimaexpertise: Projekt Im Fiedlersee / 
Darmstadt. Hannover: April 2023, Rev. 02 
• PlanÖ, Ergebnisse der faunistischen Erfassung, Bebauungsplan „Weiterentwick-
lung Seniorenwohnen Fiedlersee“, Stadt Darmstadt, Stadtteil Arheilgen. Biebertal: 
Mai 2021 
• TÜV Nord Systems GmbH & Co KG, Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45, 
Darmstadt: „Seniorenwohnen im Fiedlersee“ –Stellungnahme zur Verträglichkeit 
mit dem Betriebsbereich der Merck KGaA, Darmstadt unter dem Gesichtspunkt 
des § 50 BImSchG bzw. des Art. 13 der Seveso-III-Richtlinie. Essen: 12.10.2023 
• HZB GmbH, Brandschutztechnische Stellungnahme zum Bebauungsplan. Hoch-
heim am Main: 02.01.2024 
• Stadt.Quartier: Bestandsbeschreibung Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz. 
Wiesbaden: 06.05.2024

Punkt 4: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45 - Seniorenwohnen Im Fiedlersee - 
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2024/0142) 
- Kenntnisnahme – 
 
Der Ausschuss für Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Umwelt und Stadtplanung 
nimmt von der Vorlage Kenntnis.

Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen  
Bebauungsplan A 45 
– Seniorenwohnen Im Fiedlersee – 
 
 
Mai 2024 
 
 
 
Vorhabenbeschreibung 
Planunterlagen 
Satzungsbeschluss: 
Dieser Vorhaben- und Erschließungsplan mit Textteil und Planzeichnungen ist Bestandteil 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und der im Plan enthalten en Satzung und 
wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung be-
schlossen am           ____ . Für weitere Verfahrensvermerke s. Planurkunde des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.  
Ausgefertigt: Darmstadt, den       
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 ________________________ 
  Der Dezernent

Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 
 
 
Mai 2024  Seite 2 von 8 
 
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45 
 – Seniorenwohnen Im Fiedlersee –  
 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
 
Mai 2024 
 
 
 
Bearbeitung: 
BIELAK Architekten+Bauingenieure 
An der Altwiese 5 
65329 Hohenstein 
 
Freier Landschaftsarchitekt Andreas Koppelmann  
Friedrich-Ebert-Straße 2 
67577 Alsheim 
 
Stadt.Quartier 
Mosbacher Straße 20 
65187 Wiesbaden 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Dezernent III: 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 
 
 
Mai 2024  Seite 3 von 8 
Vorhabendaten  
Bauvorhaben: Errichtung von drei Gebäuden für Service Wohnen, 
einem Gebäude für eine Tagespflege sowie einer 
Tiefgarage. 
Baugrundstück: Im Fiedlersee 43, 64291 Darmstadt 
Gemarkung Arheilgen, Flur 18, Nr. 232/2 
Geltungsbereich: 14.732 m² 
Bauland: 14.732 m² 
Vorhabenträger: Hemsö Germany Invest 10 GmbH 
Richard-Strauss-Str. 82/C 
81679 München 
Planungsbüros: BIELAK Architekten+Bauingenieure 
An der Altwiese 5 
65329 Hohenstein 
Freier Landschaftsarchitekt Andreas Koppelmann 
Friedrich-Ebert-Straße 2                                      
67577 Alsheim 
Stadt.Quartier 
Mosbacher Straße 20 
65187 Wiesbaden 
 
 
  
Vorhabenbeschreibung 
 
Nutzungskonzept  
Aufgrund des Bedarfs und der steigenden Nachfrage nach Wohnlösungen für Seniorinnen 
und Senioren sollen auf dem weitläufigen Grundstück des bestehenden Seniorenzentrums 
Fiedlersee in Darmstadt-Arheilgen 34 Wohneinheiten für Service Wohnen und eine Tages-
pflegeinrichtung entstehen. Die Einrichtungen befinden sich zwar in direkter Nähe zum Seni-
orenzentrum Fiedlersee, werden aber sowohl betrieblich von ihm getrennt und auch in sepa-
raten Gebäuden untergebracht. Gemeinsam mit dem Deutschen Roten Kreuz, das bereits 
das Seniorenzentrum Fiedlersee betreibt, ist es das Ziel, an dieser besonders geeigneten 
Stelle ein vielfältiges Angebot für Seniorinnen und Senioren zu realisieren.  
 
Die Tagespflegeinrichtung bietet Menschen, die ihre Angehörigen zuhause pflegen, Unter-
stützung während der Berufstätigkeit oder zum Beispiel während deren Urlaub an. Hier kön-
nen die Seniorinnen und Senioren kurzzeitig betreut und gepflegt werden.  
 
Das Angebot Service Wohnen bietet Seniorinnen und Senioren barrierefreie Wohnungen un-
terschiedlicher Größe, die im Grünen liegen. Es ermöglicht somit ein selbstbestimmtes Le-
ben in der eigenen Wohnung. Die gesamte Anlage schafft ein vielfältiges Angebot für Senio-
rinnen und Senioren aller Altersgruppen und bietet mit den vorhandenen Gärten und den an-
grenzenden Grün- und Freiflächen eine altengerechte Umgebung. Durch die Bündelung der 
Angebote an einem Ort bietet sich eine flexible Gestaltung des Beschäftigungsangebots für

Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 
 
 
Mai 2024  Seite 4 von 8 
die Bewohnerinnen und Bewohner sowie Nutzerinnen und Nutzer des Seniorenzentrums 
Fiedlersee, der Tagespflege und des Service Wohnen an.  
 
Städtebauliches Konzept  
Die neue Bebauung konzentriert sich bewusst im südwestlichen Abschnitt des Grundstücks. 
Die Lage der neuen Gebäude wurde so gewählt, dass sie einen Lückenschluss zwischen der 
vorhandenen Bebauung im Westen und dem bestehenden Gebäudekörper des Senioren-
zentrums bildet.  
 
Die geplante Gebäudestruktur gliedert sich in vier Einzelbaukörper auf, die sich in einer lo-
ckeren Anordnung um das Y-förmige Hauptgebäude gruppieren. Durch diese Anordnung der 
Punkthäuser entsteht eine aufgelockerte Einbindung und ein gestalteter Übergang in die um-
gebenden Freiräume. In der Folge können wertvolle Blickbeziehungen aus dem Senioren-
zentrum in den Freiraum erhalten werden. Gleichzeitig werden eine gute Belüftung und Be-
lichtung des Bestandsgebäudes, des Gartens sowie der neuen Gebäude sichergestellt.  
 
Die zweigeschossige Tagespflege und die dreigeschossigen Gebäude für Service Wohnen 
treten gegenüber dem dominanten Solitär des Seniorenzentrums zurück. Das Bestandsge-
bäude ist an den Stirnseiten dreigeschossig und zur Mitte hin viergeschossig. 
 
Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Freianlage 
Die Freianlage des bestehenden Seniorenwohnheims ist im Wesentlichen durch die parkar-
tige Gestaltung im östlichen Grundstückabschnitt mit dem Demenzgarten, durch einen Be-
stand an Bäumen sowie durch ausgedehnte Feldgehölze entlang der westlichen, südlichen 
und östlichen Grundstücksgrenzen geprägt. Im Norden befinden sich die Zugänge zum 
Areal, ein Parkplatz und Freibereiche mit Ruderalvegetation.  
 
Während der nördliche und östliche Grundstücksbereich nicht von den baulichen Verände-
rungen betroffen ist und dadurch in seinen bestehenden Freianlagenstrukturen unverändert 
erhalten bleibt, wird im Süden und Westen, bedingt durch den baulichen Eingriff, eine Neu-
gestaltung der Außenanlagen erforderlich. 
 
Das Gestaltungskonzept für die Freianlagen verfolgt das Ziel, für die geplante bauliche Er-
weiterung einen parkähnlichen Rahmen zu schaffen. Dabei gilt es in erster Linie, einen Teil 
des vorhandenen Baumbestands und des pflanzlichen Rahmens aus Feldgehölzen mit inte-
griertem Jungbaumaufwuchs zu erhalten und diesen im Anschluss an die Baumaßnahmen 
zu erweitern.  
 
In diesem Zusammenhang ist auf einem Großteil der von den Bauarbeiten in Anspruch ge-
nommenen Flächen (Baugruben, Baustelleneinrichtung, Kranstandorte etc.) die Neupflan-
zung von Feldgehölzen vorgesehen. Diesen höheren Sträuchern ist an den Übergängen zu 
den Rasenflächen ein Saum aus niedrigeren Blütengehölzen und bodendeckenden Stauden 
vorgelagert. 
 
Die 6 zu erhaltenen Bäume werden zum Großteil in neu herzustellende Gehölzinseln inte-
griert. Auf diese Weise entstehen in den Rasenflächen locker angeordnete Pflanzinseln, die 
einerseits zur Begrünung und Beschattung beitragen und andererseits genügend Raum für 
die Belüftung des Areals bieten.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 
 
 
Mai 2024  Seite 5 von 8 
Nahe dem Ausgang aus dem Bestandsgebäude ist ein Sitzplatz mit einem Pavillon vorgese-
hen, der von einer Zierpflanzung eingerahmt wird. 
 
Das Freianlagenkonzept sieht die Neupflanzung von insgesamt 24 Bäumen vor. Dabei han-
delt es sich um 5 klein- und 4 mittelkronige sowie 15 säulenförmige Bäume. In die neu herzu-
stellenden Vegetationsflächen sollen die 5 kleinkronigen und 4 mittelkronigen Bäume 
(Bäume II. und III. Ordnung) locker eingestreut werden. Lediglich entlang des Zugangswegs 
zur Tagespflege sind 3 säulenförmige Bäume in gerader Reihe gepflanzt und betonen auf 
diese Weise die Zugangssituation. In unmittelbarer Gebäudenähe ist die Anpflanzung der 
weiteren 12 säulenförmigen Bäume vorgesehen. 
 
An den drei Wohngebäuden ist ausschließlich die Anpflanzung von Klettergehölzen zur Be-
grünung der Fassaden und die Einfassung der ebenerdigen Terrassen mit Heckenpflanzen 
vorgesehen. Für die das Gebäude der Tagespflege umgebenden Freiflächen und die dem 
Bestandsgebäude vorgelagerten Flächen sind dagegen intensivere Pflanzungen aus niedri-
gen Gehölzen und bodendeckenden Stauden geplant. 
 
Die Flächen im nördlichen Teil des Bearbeitungsraums befinden sich auf einer Tiefgaragen-
decke mit einer Aufbauhöhe von ca. 35 cm. Aufgrund der bestehenden Höhensituation kön-
nen die betreffenden Flächen lediglich mit niedrigen Ziergehölzen und Bodendeckern be-
grünt werden. Optisch sollen die Flächen in die Pflanzflächen mit Bodenanschluss überge-
hen und ein einheitliches Erscheinungsbild bieten. Daher müssen höhere und intensivere 
Pflanzungen sowie die 4 auf der Decke der Tiefgarage geplanten, säulenförmigen Bäume in 
Hochbeeten bzw. auf modellierten Hügeln aus Pflanzsubstrat gepflanzt werden. 
 
Die neuen Gebäude werden mit einem ca. 2 m breiten gepflasterten Weg auf dem kürzesten 
Weg miteinander verbunden. Der Pflasterweg im südlichen Teil des Grundstücks ist gleich-
zeitig Teil der Feuerwehrzufahrt. Die zusätzlich erforderlichen Feuerwehrflächen (Zufahrt, 
Wendehammer, Aufstell- und Bewegungsfläche) sowie die Flächen für die Fahrradabstell-
plätze werden mit Rasengittersteinen befestigt, so dass das dort anfallende Niederschlags-
wasser direkt versickern kann. 
 
Die Aufstellflächen für die Abfallbehälter und die Standorte der Sitzbänke entlang des Ver-
bindungsweges werden gleichermaßen wie der Weg gepflastert. Innerhalb der Wegefläche 
sind Zisternen zur Rückhaltung des anfallenden Niederschlagswassers angeordnet.  
 
Dach- und Fassadenbegrünung 
Eine Begrünung der Dächer der vier Neubauten und der nicht überbauten Bereiche der Tief-
garage ist vorgesehen. Die Dächer der Gebäude werden extensiv mit einer Substratschicht 
von einer mittleren Dicke von mind. 12 cm, die je nach Erfordernis variabel zwischen 10 – 14 
cm ausgebildet werden kann, begrünt. Ausnahmen erfolgen dort, wo eine Dachbegrünung 
aus technischen Notwendigkeiten nicht möglich ist, etwa bei einem umlaufenden Spritz-
schutz, Fensteröffnungen in der Dachfläche oder sonstigen betrieblich notwendigen Auf- 
oder Einbauten. Als Vegetationsform kommt mindestens eine Sedum-Kräuter-Gras-Gesell-
schaft aus vorwiegend einheimischen Arten zur Ausführung. 
 
Fassadenbegrünungen sind an allen Gebäudefassaden geplant und werden entsprechend 
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Eine Ausnahme bildet die Südfassade 
der Tagespflegeinrichtung, weil diese unmittelbar an einen Weg der Außenanlage an-
schließt.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 
 
 
Mai 2024  Seite 6 von 8 
Technische Infrastruktur 
Die Neubauten werden an die vorhandene Infrastruktur des Seniorenheims angeschlossen.  
 
Die Wärmeversorgung erfolgt über eine bestehende Fernwärmeanbindung. Der Übergabe-
punkt, an dem angeschlossen wird, befindet sich im Keller des Pflegeheims. Strom und Tele-
kommunikation werden neu angeschlossen. 
 
Die Löschwasserversorgung ist nach Aussage der vorliegenden brandschutztechnischen 
Stellungnahme gesichert. Es soll ein Hydrant an der neu zu errichtenden Feuerwehr-Aufstell-
fläche ergänzt werden. Zusätzlich gibt es die vorhandenen heimeigenen und öffentlichen 
Hydranten. 
 
Das Schmutzwasser wird über das vorhandene Abwassersystem des Grundstücks entsorgt. 
 
Erschließung und Stellplätze 
Die Zufahrt und Haupterschließung erfolgen über die vorhandene Abfahrt zur Küche des Hei-
mes in die neue Tiefgarage mit 32 Stellplätzen, die sich unter der Tagespflege und dem da-
ran anschließenden Haus 1 für Service Wohnen erstreckt. Von der Tiefgarage aus gelangt 
man barrierefrei in die Tagespflege und das Haus 1. Von dort aus sind die Häuser 2 und 3 
über die Wege der Außenanlage zu erreichen. 
 
Neben den Stellplätzen für Kfz sieht die Planung auch die Errichtung von rund 42 Abstellplät-
zen für Fahrräder vor. Diese werden ebenerdig in der Nähe der Hauseingänge angeordnet. 
 
Der fußläufige Zugang zur Tagespflege erfolgt zentral von Norden. Der fußläufige Zugang zu 
den Wohnhäusern erfolgt über den vorhandenen Fußweg im Westen durch die parkartig ge-
staltete Grünanlage. Eine weitere Fußwegeverbindung entlang der östlichen Seite der Ta-
gespflege verbindet den nördlichen Zugangsbereich außerdem mit den drei Wohngebäuden. 
 
Die Feuerwehr kann die vorhandene Feuerwehrzu- und umfahrt des Seniorenheims nutzen. 
Entsprechend der vorliegenden brandschutztechnischen Stellungnahme ist ihre Fortsetzung 
nach Südwesten notwendig. Die für die Feuerwehr benötigten Flächen sind entsprechend in 
der Wegeplanung des Freianlagenkonzepts berücksichtigt. Alle relevanten Bereiche (anlei-
terbare Stellen, Treppenräume) sind in einem Laufweg von maximal 50 m von den Bewe-
gungsflächen erreichbar 
Regenwassermanagement 
Das wasserwirtschaftliche Ziel der Planung besteht darin, das anfallende Regenwasser in-
nerhalb des Plangebiets durch geeignete Maßnahmen des Entwässerungsmanagements 
wieder vollständig in den natürlichen Wasserkreislauf zurückzuführen, ohne die städtische 
Kanalisation zu belasten. 
 
Versickerung: 
Eine Versickerung von nicht schädlichem Niederschlagswasser in den bestehenden bindig-
keitsarmen Sanden des Bodens ist grundsätzlich möglich. 
 
Die bestehende Seniorenwohnanlage zeichnet sich bereits durch einen hohen Grünflächen-
anteil aus, auf dem anfallendes Regenwasser direkt versickern kann.  
 
Die durch die Neubebauung verursachte Flächeninanspruchnahme wird auf den unbedingt 
notwendigen Umfang begrenzt. Die grünordnerisch zu gestaltenden Freiflächen werden

Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 
 
 
Mai 2024  Seite 7 von 8 
möglichst mit direktem Bodenanschluss hergestellt, sodass weiterhin eine direkte Versicke-
rung von Regenwasser erfolgen kann. Soweit möglich, werden die Erschließungsflächen in 
wassergebundener Decke oder sonstigen versickerungsfähigen Oberflächen ausgeführt. Bei 
notwendigerweise befestigten Wegeflächen soll das anfallende Niederschlagswasser über 
die Schulter in angrenzende Rasen- oder sonstige unbefestigte Flächen abgeleitet werden. 
 
Rückhaltung: 
Die vorgesehene extensive Begrünung der Gebäude und die Begrünung der nicht von Ge-
bäuden überstellten Dachanteile der Tiefgarage fördern die Rückhaltung des auftreffenden 
Regenwassers.  
 
Das durch den Einstau in der Substratschicht zurückgehaltene Wasser wird entweder von 
der Vegetationsschicht aufgenommen oder verdunstet unmittelbar. Es wird auf diese Weise 
wieder dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt. Auch die geplanten Fassadenbegrünun-
gen tragen durch die Wasseraufnahme der Pflanzen und die Verdunstung zu einer Verbes-
serung der Wasserbilanz bei.  
 
Überschüssiges Regenwasser, das von den Dachflächen nicht aufgenommen werden kann, 
wird über Fallleitungen nach unten gebracht und soll entweder über die Anlage von Mulden 
oder Rigolen zurückgehalten und einer Verdunstung oder Versickerung zugeführt werden, 
oder es wird in ausreichend dimensionierten Zisternen aufgefangen.  
 
Regenwassernutzung: 
Das in Zisternen aufgefangene Regenwasser kann zur Bewässerung der Bepflanzungen und 
Rasenflächen der Freianlagen und der Pflanzen der Fassadenbegrünungen verwendet wer-
den.  
 
Klimaschutz 
Anordnung der Gebäude / Höhenbeschränkung 
Um den Luftaustausch im Plangebiet und seiner näheren Umgebung möglichst wenig zu be-
einträchtigen und den Strömungswiderstand der Gebäude auf ein Minimum zu reduzieren, 
wird der Umfang der Gebäude auf die Grundflächen des Bestands und der vier Neubauten 
begrenzt. Bauliche Erweiterungen werden nicht möglich sein. Durch die zwischen den Neu-
bauten verbleibenden Freiräume wird die Durchströmung der Luft gefördert. Darüber hinaus 
sorgt die Begrenzung der Grundflächen für eine Minimierung der Flächenversiegelung. 
 
Gleichzeitig bleibt die Höhenentwicklung der Gebäude auf die aktuelle Geschossigkeit des 
Seniorenzentrums und auf zwei Vollgeschosse der Tagespflege und drei Vollgeschosse für 
die Gebäude des Service Wohnens beschränkt.  
 
Ausbau der Gebäude im KfW 40 – Standard / Errichtung von Photovoltaikanlagen 
Der Vorhabenträger für die Tagespflegeeinrichtung und die drei Gebäude für Service Woh-
nen beabsichtigt, die Neubauten im KfW 40 – Gebäudestandard ausführen zu lassen. Dazu 
ist die Ausführung eines umfassenden Wärmeschutzes und die Dämmung von Gebäude-
hülle, Dach und Bodenplatte sowie die hermetische Abdichtung aller Gebäudeöffnungen er-
forderlich und vorgesehen.  
 
Es ist vorgesehen, die Dächer der Neubauten mit Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung 
auszustatten, die in Kombination mit Dachbegrünungen in aufgeständerter Ausführung ein-
gesetzt werden sollen.

Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 
 
 
Mai 2024  Seite 8 von 8 
 
Ausführung heller Oberflächen 
Zur Reduzierung der Wärmebelastung soll die Ausführung heller Oberflächen bei Fassaden 
oder Bodenbelägen bevorzugt werden.  
 
Bei der Farbgebung von Gebäudefassaden und Oberflächenbefestigungen (z. B. Beton, As-
phalt, Pflaster, wassergebundene Wegedecken) sind Materialien und Farbtöne mit geringer 
Wärmespeicherung zu verwenden. Der L-Wert der RAL Design Codierung sollte 50 oder hel-
ler sein, womit eine mögliche Farbgebung im oberen Bereich der L-Werte der RAL-Skala 
liegt. Von dieser Einstufung werden untergeordnete Fassadenbekleidungen oder -elemente, 
die der Außengestaltung bzw. Gliederung der Fassade dienen, ausgenommen.  
 
 
Darmstadt, Mai 2024 
 
 
 
 
 
Anlage: Planzeichnungen 
 
 
Lageplan  
Grundriss Tiefgarage 
Abstandsflächenplan nach HBO  
Schnitt AA 
Schnitt BB und CC 
Planungskonzept Freianlagen

- 2 - 
 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
28.05.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I BA 
III 61 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0142 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
195 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45 - Seniorenwohnen Im Fiedlersee - 
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 06.05.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 – 
Seniorenwohnen Im Fiedlersee – (Anlage 1, Planzeichnung wird zu Präsenzsitzungen 
ausgelegt / aufgehängt ), den Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung  (Anlage 2) sowie 
der Bestandsbeschreibung der Biotope und dem Vorentwurf der Eingriffs - Ausgleichsbilanz 
(Anlage 3) werden zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit 
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen . 
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen (Anlagen 1-3) in das Internet für die

- 3 - 
Dauer eines Monats, mit der Möglichkeit zur Einsichtnahme, Äußerung und Erörterung sowie 
zeitgleich durch Auslegung dieser Unterlagen im Stadtplanungsamt. Die frühzeitige 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher  Belange gem. §  4 Abs. 1 
BauGB erfolgt parallel hierzu.  
 
 
Anlagen: Anlage 1 Vorhaben - und Erschließungsplan  
Anlage 2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
Anlage 3 Bestandsbeschreibung der Biotope und Eingriff -Ausgleichbilanz  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 05.06.2024 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2024/0142 vom 06.05.2024:  
 
Das Plangebiet des  sich in Aufstellung  befindenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
A 45 liegt im Norden der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadtteil Arheilgen, am Ende der 
Straße Im Fiedlersee. Im Westen grenzt das Plangebiet an eine viergeschossige 
Wohnbebauung an, im Norden schließen sich eine Kita un d die Stadtteilschule Arheilgen an; 
im Osten und Süden liegen öffentliche und private Grün - und Freiflächen.  
 
Aufgrund des Bedarfs und der steigenden Nachfrage nach Wohnlösungen für Seniorinnen und 
Senioren plant der Vorhabenträger Hemsö Germany Invest 10 GmbH auf dem ca. 1,5 ha 
großen Vorhabengrundstück, Gemarkung Arheilgen, Flur 18, Flurstück Nr. 232/2, zu dem 
bereits bestehenden Seniorenzentrum Fiedlersee, die Errichtung von drei weiteren Gebäuden 
für Service Wohnen, ein Gebäude für eine Tagespflege sowie eine Tiefgarage. Hierfür hat der 
Vorhabenträger einen Vorhaben- und Erschließungsplan erarbeitet (s. Anlage 1). Die geplante 
Gebäudestruktur gliedert sich in die vier Einzelbaukörper auf, die sich in einer lockeren 
Anordnung südlich um das Y-förmige, bestehende Hauptgebäude des Seniorenzentrums 
gruppieren. Die geplante zweigeschossige Tagespflege und die dreigeschossigen Gebäude für 
Service Wohnen treten gegenüber dem dominanten Solitär des 3 bis 4-geschossigen 
Seniorenzentrums zurück, welches durch die Planung in seiner Form und Funktion unverändert 
bleibt. 
 
Während der nördliche und östliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes nicht von den baulichen Veränderungen betroffen ist und dadurch in seinen 
bestehenden Freiflächenanlagen unverändert erhalten bleiben kann, wird im Süden und 
Westen, bedingt durch den baulichen Eingriff, eine Neugestaltung der Freiflächenanlagen 
erforderlich. Das Gestaltungskonzept für die Freiflächenanlagen verfolgt das Ziel, für die 
geplante bauliche Erweiterung einen parkähnlichen Rahmen zu schaffen. Dabei gilt es in erster 
Linie, einen Teil des vorhandenen Baumbestands und des pflanzlichen Rahmens aus 
Feldgehölzen mit integriertem Jungbaumaufwuchs zu erhalten und diesen im Anschluss an die 
Baumaßnahmen zu erweitern. 
 
Entsprechende Festsetzungen zur Nutzung der Grundstücksflächen (inklusive Grünflächen), 
Nutzung von erneuerbaren Energien und Maßnahmen für den Klimaschutz, sollen im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffen werden, der im weiteren Verlauf des Verfahrens 
noch erarbeitet wird. Ein Energiekonzept wird im weiteren Bebauungsplanverfahren ebenfalls 
erstellt. 
 
Zu 1: 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP). 
Der vorliegende VEP (Anlage 1), Stand Mai 2024, stellt das Vorhaben und die Erschließung 
zeichnerisch dar. In den „Allgemeinen Zielen und Zwecken“ (Anlage 2) wird die planerische 
Intention des Vorhabens des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 näher erläutert. Im 
bisherigen Bebauungsplanverfahren wurden sowohl erste Bestandsaufnahmen bzgl. der 
Biotopstrukturen als auch erste Bewertungen des zu erwartenden Eingriffs dur ch die 
Baumaßnahme und deren Ausgleichsmöglichkeiten durchgeführt (Anlage 3). Das in Anlage 3 
aufgeführte Dokument dient ebenso als erste Vorstufe eines Umweltberichtes, der bis zur 
Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 erarbeitet wird.

Zu 2: 
Nach dem Beschluss des Magistrats zu dieser Vorlage erfolgt die frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. 
Dazu erfolgt eine Einstellung der genannten Unterlage n in das Internet für die Dauer eines 
Monats mit der Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie parallel eine öffentliche 
Auslegung der o.g. Unterlage n im Stadtplanungsamt mit gleich zeitiger Gelegenheit zur 
Äußerung und Erörterung. Diese Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird 
ortsüblich bekannt gemacht.  
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt digital per E-Mail parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung. 
 
 
 
Dezernat III: 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan A 45 - Seniorenwohnen Im Fiedlersee -  
 
 
 
Bestandsbeschreibung Biotope und  
Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 
 
06. Mai 2024 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mosbacher Straße 20 
D-65187 Wiesbaden 
+49 611 98933-0 
info@stadt-quartier.com 
www.stadt-quartier.com 
Ansprechpartner: 
Olaf Bäumer 
+49 611 98933-22 
+49 172 6676020 
bmr@stadt-quartier.com 
Olaf Bäumer 
Laura Becher 
Adrien Besnard 
Mareike Borkeloh 
Arno Dormels 
Patricia Frankenbach 
Paula Hieronymi 
Hannah Koller 
Philine Splittdorf 
Andrea Vogel

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 2 
1 Bestandsaufnahme der Biotoptypen und Nutzungen  
 
[Original im Anhang] 
 
 
2 Beschreibung der Biotoptypen und Nutzungen 
2.1 Potenzielle natürliche Vegetation 
Die heutige potenzielle natürliche Vegetation ist das Artengefüge, das sich unter den gegenwärtigen 
Umweltbedingungen ausbilden würde, wenn der Mensch überhaupt nicht mehr eingriffe und die Ve-
getation Zeit fände, sich zu ihrem Endzustand zu entwickeln.1 Die Kenntnis der potentiellen natürlichen 
Vegetation bildet die Grundlage für landschaftspflegerische Planungen und Maßnahmen (z.B. An-
pflanzungen). 
Nach der Karte der Potentiellen Natürlichen Vegetation Deutschlands, Blatt 3 Mitte-West würde sich 
im Plangebiet als natürliche Waldgesellschaft durch Sukzession ein Flattergras-Buchenwald (Milio-
Fagetum) einstellen.2 
Der Flattergras-Hainsimsen-Buchenwald nimmt hinsichtlich seiner Trophieansprüche eine Mittelstel-
lung zwischen den acidophilen Hainsimsen-Buchenwäldern auf der einen Seite und den anspruchsvol-
len Waldmeister-Buchenwäldern auf der anderen Seite ein. Typische Standorte sind Lößlehmböden 
oder lößartige Bodenbildungen.3 Allein herrschende Baumart ist die Buche (Fagus sylvatica). 
 
1  Tüxen, R. (1956): Die heutige potenzielle natürliche Vegetation als Gegenstand der Vegetationskartierung. – Ange-
wandte Pflanzensoziologie 13: Seite 5 – 42, Stolzenau. 
2  Stuck, R. und Bushart, M. (2010): Karte der Potentiellen Natürlichen Vegetation Deutschlands, Maßstab 1:500.000. – 
Bundesamt für Naturschutz, Bonn-Bad Godesberg. 
3  Pott, Richard (1992): Die Pflanzengesellschaften Deutschlands; Ulmer Verlag; 426 Seiten.

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 3 
Die Feldgehölze am östlichen und südlichen Rand des Plangebietes (Teilflächen 3 und 17) sind zwar ur-
sprünglich angepflanzt worden; diese angepflanzten Gehölze entsprechen aber der potentiellen na-
türlichen Vegetation. Aufgrund unterlassener Pflege sind außerdem zahlreiche einheimische Sukzessi-
onsgehölze aufgekommen. So haben sich die Feldgehölze über das Flurstück hinaus stark ausgebrei-
tet. 
 
 
2.2 Methode zur Erfassung der Biotoptypen 
Im Bebauungsplangebiet (betrifft auch die Grundstücksbereiche rund um das Bestandsgebäude) sind 
die vorhandenen Biotoptypen gemäß der „Wertliste nach Nutzungstypen“ aus der Anlage 3 der Kom-
pensationsverordnung (KV) im September 2019 erfasst worden. Zur Kartierung wurde zudem die Ar-
beitshilfe zur Kompensationsverordnung (KV) des Hessischen Ministeriums für Umwelt, ländlichen 
Raum und Verbraucherschutz herangezogen.4 
Die in Klammern gesetzte Zahl hinter den Biotoptypen bezieht sich auf den jeweiligen Biotop-Code 
nach der „Wertliste nach Nutzungstypen“. 
 
 
2.3 Ermittlung und Beschreibung 
Gebüsch, Hecke heimischer Arten auf frischem Standort (02.200) 
Teilfläche 5: Am Nord-Rand des Seniorenheimgeländes wächst entlang der Straße „Im Fiedlersee“ 
eine etwa 3 m hohe und 2 m breite Hainbuchen-Hecke (Carpinus betulus), die seit einigen Jahren 
nicht mehr geschnitten worden ist. Beigemischt sind einige Liguster-Sträucher (Ligustrum vulgare). 
Teilfläche 6: Am Nord-Rand des Seniorenheimgeländes wächst entlang der Straße „Im Fiedlersee“ 
eine schmale, bis 2 m hohe und 1 m breite, regelmäßig zurückgeschnittene Hecke aus heimischen Ar-
ten wie Schlehe (Prunus spinosa), Liguster (Ligustrum vulgare), Hunds-Rose (Rosa canina), Roter Hart-
riegel (Cornus sanguinea) und Stiel-Eiche (Quercus robur). 
Teilfläche 13: Zur Abgrenzung einer Terrasse südwestlich des Seniorenheimes ist eine Hainbuchen-He-
cke (Carpinus betulus) gepflanzt worden. Die regelmäßig zurückgeschnittene Hecke erreicht eine 
Höhe von 2 m und ist 1 m breit. 
Teilfläche 18: Entlang einer kaum genutzten Terrasse westlich des Seniorenheimes wächst eine seit 
längerer Zeit nicht mehr zurückgeschnittene Hainbuchen-Hecke (Carpinus betulus). Die Hecke er-
reicht eine Höhe von 3 m und ist 2 m breit. Einige Liguster-Sträucher (Ligustrum vulgare) sind beige-
mischt. 
Teilfläche 23: Zwischen den Parkbuchten im Eingangsbereich des Seniorenheimes sind Hainbuchen-
Hecken (Carpinus betulus) gepflanzt worden, die regelmäßig zurückgeschnitten werden. Die Hecken 
erreichen eine Höhe von 1,5 m und sind 0,5 m breit. 
Teilfläche 31: In der Parkanlage westlich des Gebäudes wachsen zusammen als Sträucher zwei Berg-
Ahorne (Acer pseudoplatanus), die eine Höhe von 7 m erreichen. Die Sträucher sind etwa 6 m breit. 
Teilfläche 33: Entlang einer Laube in der Parkanlage westlich des Gebäudes sind mehrere Hartriegel-
Sträucher (Cornus sanguinea) aufgekommen. 
 
4 Hessisches Ministerium für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz: Verordnung über die Durchführung von 
Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzgeldzah-
lungen (Kompensationsverordnung – KV) vom 26. Oktober 2018.

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 4 
 
Standortfremde Hecken und Gebüsche (02.500) 
Teilfläche 26: Im Eingangsbereich des Seniorenheimes stehen eine mit Efeu (Hedera helix) überwach-
sene Felsenbirne (Amelanchier lamarckii), ein Schlitz-Ahorn (Acer palmatum ‚Sorte`) und eine Lor-
beer-Kirsche (Prunus laurocerasus ‚Sorte´). Das Gebüsch ist insgesamt etwa 6 m hoch und 4 m breit. 
Teilfläche 27: Ebenfalls im Eingangsbereich des Seniorenheims sind eine Felsenbirne (Amelanchier la-
marckii) und eine Breitwüchsige Lorbeer-Kirsche (Prunus laurocerasus ‚Otto Luyken`) gepflanzt wor-
den. Das Gebüsch ist etwa 5 m breit. 
Teilfläche 30: In der Parkanlage westlich des Seniorenheims steht ein Flieder (Syringa vulgaris), der von 
Schneebeeren (Symphoricarpos chenaultii) umgeben wird. 
 
Einzelbäume, einheimisch (04.110) und nicht heimisch (04.120) 
In der Baum-Tabelle werden alle im Plangebiet vorkommenden Einzelbäume aufgelistet. Die Bäume 
in den Feldgehölzen (Teilflächen 3 und 17) werden nicht gesondert beschrieben. 
Von besonderer Bedeutung sind die Bäume, die nach der Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt schützenswert sind.5 Nach § 1 Absatz 4 der Baumschutzsatzung sind alle Laubbäume mit 
einem Stammumfang ab 60 cm und Nadelbäume mit einem Stammumfang ab 90 cm über dem Erd-
boden geschützt. Dem Schutz unterliegen auch mehrstämmige Laubbäume, wenn ein Stämmling ei-
nen Stammumfang von mehr als 60 cm aufweist oder die Summe der Einzelstammumfänge 100 cm 
überschreitet. Von dieser Satzung nicht geschützt sind Obstbäume mit Ausnahme von Walnuss und 
Esskastanie. 
 
Tabelle 1: Einzelbäume im Bebauungsplangebiet „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ 
Nr. Baumart 
Stamm-
durch-
messer in 
m 
Stamm-
umfang  
in m 
Höhe 
in m 
Vitalität,             
Anmerkun-
gen 
Baum-
schutz-
satzung  
B1 Buche Fagus sylvatica 0,30 0,90 9,1 vital ✓
  
B2 Wald-Kiefer Pinus sylvestris 0,30 0,90 9,0 
stark mit 
Efeu be-
wachsen 
und von re-
duzierter Vi-
talität 
✓
  
B3 Hänge-Buche Fagus sylvatica 
‚Pendula‚ 0,20 0,60 4,1 vital ✓
  
B4 Stiel-Eiche Quercus robur 0,3 0,90 11,8 vital ✓
  
B5 Sommer-Linde Tilia platyphyllos 0,25 0,80 7,6 vital ✓
  
B6 Stiel-Eiche Quercus robur 0,30 0,90 11,6 vital ✓
  
B7 Stiel-Eiche Quercus robur 0,35 1,10 12,4 vital ✓
  
B8 Stiel-Eiche Quercus robur 0,30 0,90 9,3 vital ✓
  
B9 Hänge-Buche Fagus sylvatica 
‚Pendula‚ 0,20 0,60 5,0 vital ✓
  
 
5  Satzung zum Schutze des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 5. April 2004.

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 5 
Nr. Baumart 
Stamm-
durch-
messer in 
m 
Stamm-
umfang  
in m 
Höhe 
in m 
Vitalität,             
Anmerkun-
gen 
Baum-
schutz-
satzung  
B10 Wald-Kiefer Pinus sylvestris 0,20 0,60 7,6 vital,         2-
stämmig ✓
  
B11 2x Hänge-Birke Betula pendula 0,20 und 
0,3 
0,60 und 
0,90 15,6 vital ✓
  
B12 Stiel-Eiche Quercus robur 0,25 0,80 10,8 vital ✓
  
B13 Sommer-Linde Tilia platyphyllos 0,2 0,60 8,2 vital ✓
  
B14 Ross-Kastanie Aesculus hippocas-
tanum 0,2 0,60 7,7 vital ✓
  
B15 Fichte Picea abies 0,25 0,80 10,1 vital ✓
  
B16 Platane Platanus acerifolia 0,35 1,10 12,4 vital ✓
  
B17 Kirsche Prunus ‚Sorte` 0,3 1,10 9,8 mit Monilia-
Befall nein 
B18 Stiel-Eiche Quercus robur 0,2 0,60 9,9 
von redu-
zierter Vita-
lität 
✓
  
B19 Berg-Ahorn Acer pseudoplata-
nus 0,25 0,8 10,0 vital ✓
  
B20 Stiel-Eiche Quercus robur 0,3 0,80 13,1 vital ✓
  
B21 Stiel-Eiche Quercus robur 0,3 0,80 13,1 
von redu-
zierter Vita-
lität 
✓
  
B22 Wald-Kiefer Pinus sylvestris 0,40 1,25 12,2 vital ✓
  
B23 Wald-Kiefer Pinus sylvestris 0,40 1,25 13,1 vital ✓
  
        
Einzelbäume im Bestand 24   
Geschützt nach Baumschutz-
satzung 23   
Baumreihe, Baumgruppe, Allee, einheimisch, standortgerecht, Obstbäume (04.210) 
Teilfläche 14: Auf einer Böschung an einer Terrasse des Seniorenheimes stehen vier junge Hänge-Bir-
ken (Betula pendula) mit Stammdurchmesser zwischen 10-20 cm. Die etwa 12 m hohen Bäume fallen 
nicht unter die Baumschutzsatzung. 
Teilfläche 19: An der zum Keller führenden Rampe nordöstlich des Seniorenheimes stehen insgesamt 8 
Kirschen (Prunus spec.) mit Stammdurchmesser von 20-30 cm. Die etwa 6-11 m hohen Bäume sind mit 
Efeu (Hedera helix) überwachsen und besitzen zumeist eine reduzierte Vitalität. Die Bäume fallen 
nicht unter die Baumschutzsatzung. 
Teilfläche 21: Entlang der Zufahrt zum Seniorenheim im Nordosten steht eine junge Allee aus Säulen-
Eichen (Quercus robur ‚Fastigiata`). Die 10 m hohen Bäume besitzen einen Stammdurchmesser von 
10 cm. Die Säulen-Eichen sind von leicht reduzierter Vitalität und fallen nicht unter die Baumschutz-
satzung.

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 6 
Baumreihe, Baumgruppe, nicht heimisch, nicht standortgerecht (04.220) 
Teilfläche 4: Im südlichen Teil der Außenanlage des Seniorenheimes stehen vier, 25 bis 30 m hohe Pyra-
miden-Pappeln (Populus nigra ‚Italica`) mit Stammdurchmesser von 0,5-0,9 m in einer Gruppe. Die 
Stammumfänge der Pappeln liegen zwischen 1,5 bis 2,8 m. Geschützt nach der Baumschutzsatzung. 
Teilfläche 15: Im Demenzgarten stehen in einer Gruppe drei ältere, etwa 29 m hohe Pyramiden-Pap-
peln (Populus nigra ‚Italica`) mit Stammdurchmesser von 55-65 cm. Die Stammumfänge liegen zwi-
schen 1,7 bis 2,05 m. Geschützt nach der Baumschutzsatzung. 
Teilfläche 22: Entlang des Parkplatzes im Eingangsbereich des Seniorenheimes stehen in einer niedri-
gen Hainbuchen-Hecke (Teilfläche 23) etwa 5 m hohe Zier-Kirschen (Prunus spec.) mit Stammdurch-
messer von 10 cm. Die Bäume sind zumeist von reduzierter Vitalität und fallen nicht unter die Baum-
schutzsatzung. 
 
Feldgehölz (04.600) 
Teilfläche 3: Am östlichen Rand des Plangebietes hat sich ein Feldgehölz aus einheimischen Sträu-
chern und jungen Bäumen entwickelt. Das ursprünglich angepflanzte Feldgehölz hat sich aufgrund 
unterlassener Pflege frei entwickelt und vor allem in östlicher Richtung verbreitert. Zahlreiche einhei-
mische Gehölze haben sich spontan hinzugesellt. Die jungen Bäume im Feldgehölz erreichen Stamm-
durchmesser von 20-40 cm. Im Osten geht das Feldgehölz in ein dichtes Brombeer-Gestrüpp (Rubus 
fruticosus agg.) mit Hunds-Rosen (Rosa canina) über. Das dichte Feldgehölz grenzt das Seniorenheim 
gut von der umgebenden Landschaft ab. Somit friedet es die Außenanlage gut ein und erhöht somit 
das Sicherheitsgefühl der Bewohner. 
Folgende Gehölze wurden erfasst: 
Bäume: Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Pyramiden-Pappel (Populus nigra ‚Italica`), Platane (Platanus 
x acerifolia), Winter-Linde (Tilia cordata), Feld-Ahorn (Acer campestre). 
Sträucher: Brombeere (Rubus fruticosus agg.), Hunds-Rose (Rosa canina), Schlehe (Prunus spinosa), 
Hasel (Corylus avellana), Liguster (Ligustrum vulgare), Roter Hartriegel (Cornus sanguinea), Rote He-
ckenkirsche (Lonicera xylosteum), Späte Traubenkirsche (Prunus serotina). 
Das Feldgehölz ist erhaltenswert. 
Im Feldgehölz befinden sich insgesamt 7 Bäume, die nach der Baumschutzsatzung geschützt sind. 
Teilfläche 17: Am südlichen und westlichen Rand des Plangebietes hat sich ein weiteres Feldgehölz aus 
einheimischen Sträuchern und jungen Bäumen entwickelt. Das ursprünglich angepflanzte Feldgehölz 
hat sich aufgrund unterlassener Pflege frei entwickelt und vor allem in südlicher Richtung verbreitert. 
Zahlreiche einheimische Gehölze haben sich spontan hinzugesellt. Die jungen Bäume im Feldgehölz 
erreichen Stammdurchmesser von 20-35 cm. Im Süden geht das Feldgehölz in ein dichtes Brombeer-
Gestrüpp (Rubus fruticosus agg.) mit Hunds-Rosen (Rosa canina) über. Das dichte Feldgehölz grenzt 
das Seniorenheim gut von der umgebenden Landschaft ab. Somit friedet es die Außenanlage gut ein 
und erhöht somit das Sicherheitsgefühl der Bewohner. 
Folgende Gehölze wurden erfasst: 
Bäume: Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Sommer-Linde (Tilia platyphyllos), Feld-Ahorn (Acer cam-
pestre), Ross-Kastanie (Aesculus hippocastanum), Hänge-Birke (Betula pendula), Robinie (Robinia 
pseudoacacia), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Zwetschge (Prunus domestica). 
Sträucher: Brombeere (Rubus fruticosus agg.), Hunds-Rose (Rosa canina), Schlehe (Prunus spinosa), 
Hasel (Corylus avellana), Liguster (Ligustrum vulgare), Roter Hartriegel (Cornus sanguinea), Späte 
Traubenkirsche (Prunus serotina), Falscher Jasmin (Philadelphus coronarius), Vogel-Kirsche (Prunus

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 7 
avium), Walnuss (Juglans regia), Efeu (Hedera helix), Hopfen (Humulus lupulus), Pfaffenhütchen (Euo-
nymus europaeus), Kultur-Birne (Pyrus communis). 
Das Feldgehölz ist erhaltenswert. 
Im Feldgehölz befinden sich insgesamt 8 Bäume, die nach der Baumschutzsatzung geschützt sind. 
 
Artenarme Ruderalflur (09.123) 
Teilfläche 10: Nördlich des Demenzgartens befindet sich eine Ruderalfläche mit einer nur lückig aus-
gebildeten Vegetationsdecke. Stärker ausgebreitet haben sich Rucola (Eruca sativa) und Vogel-Knö-
terich (Persicaria amphibia). 
Weitere Arten sind: Schafgarbe (Achillea millefolium), Weißer Gänsefuß (Chenopodium album), Krie-
chendes Fingerkraut (Potentilla reptans), Beifuß (Artemisia vulgaris), Kanadisches Berufskraut 
(Conyza canadensis), Jakobs-Greiskraut (Senecio jacobaea), Reiherschnabel (Erodium cicutarium), 
Bauernsenf (Teesdalia nudicaulis), Schmalblättriges Greiskraut (Senecio inaequidens), Kleiner Pippau 
(Crepis capillaris) und Sauer-Ampfer (Rumex acetosa). 
Teilfläche 20: Oberhalb der Rampe zum Keller des Seniorenheimes befindet sich ein verwilderter Be-
reich mit einzelnen, nicht heimischen Sträuchern und einer krautigen Ruderalvegetation.  
Folgende Arten wurden erfasst: 
Sträucher: Robinie (Robinia pseudoacacia), Zierquitte (Chaenomeles japonica), Liguster (Ligustrum 
vulgare). 
Krautige Pflanzen: Borstenhirse (Setaria pumila), Efeu (Hedera helix), Weißer Gänsefuß (Chenopodium 
album), Reiherschnabel (Erodium cicutarium), Vogel-Knöterich (Persicaria aviculare), Spitz-Wegerich 
(Plantago lanceolata), Kanadische Goldrute (Solidago canadensis), Schafgarbe (Achillea millefolium). 
Teilfläche 29: Auf einer nord-exponierten Böschung südlich des Gebäudes haben sich Brombeeren 
(Rubus fruticosus agg.) ausgebreitet. Durch Sukzession sind auch einige junge Sträucher wie Spitz-
Ahorn (Acer platanoides), Roter Hartriegel (Cornus sanguinea) und Sal-Weide (Salix caprea) aufge-
kommen. 
 
Sehr stark oder völlig versiegelte Fläche (Ortbeton, Asphalt) (10.510) 
Teilfläche 28: Im Nordosten führt eine betonierte Rampe in den Keller des Gebäudes. 
 
Nahezu versiegelte Fläche, Pflaster (10.520) 
Teilfläche 2: Die Zufahrt zum Seniorenheim ist mit Betonsteinen befestigt. 
Teilfläche 8: Auch einige Bereiche der Fußwege in der Parkanlage und die Terrasse sind gepflastert. 
Teilfläche 32: Eine Laube mit Pergola im südwestlichen Teil der Außenanlage ist mit Beton-Mosaik-
Pflastersteinen befestigt worden. An der Pergola ist die Pfeifenwinde (Aristolochia macrophylla) ge-
setzt worden. 
 
Schotterflächen (10.530) 
Teilfläche 9: Die Fußwege in der Außenanlage des Seniorenheimes sind größtenteils als Kieswege an-
gelegt worden. 
Teilfläche 25: An den Pkw- und Fahrradabstellplätzen im Eingangsbereich des Seniorenheimes befin-
den sich Sandflächen fast ohne Vegetation.

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 8 
Teilfläche 34: Entlang des Gebäudes sind als Spritzschutzstreifen Kiesflächen angelegt worden. 
 
Befestigte und begrünte Fläche, Rasengittersteine (10.540) 
Teilfläche 7: Im südöstlichen Teil der Außenanlage des Seniorenheimes ist eine breite Fahrbahn mit Ra-
sengittersteinen neu angelegt worden. Die Zwischenräume der Rasengittersteine waren zum Zeit-
punkt der Bestandsaufnahme noch ohne Bewuchs. 
Teilfläche 24: Der Parkplatz im Eingangsbereich des Seniorenheimes ist mit Rasengittersteinen befes-
tigt. In den offenen Bereichen der Rasengittersteine wächst vor allem das Liegende Mastkraut 
(Sagina procumbens). 
 
Dachfläche nicht begrünt (10.710) 
Teilfläche 1: Der Y-förmige Gebäudekomplex der Seniorenresidenz „Fiedlersee“ besitzt Flachdächer, 
die teilweise nicht begrünt sind. 
Teilfläche 11: Nördlich des Eingangsbereiches ist ein größerer Wohncontainer abgestellt worden. 
 
Dachfläche extensiv begrünt (10.720) 
Teilfläche 35: Einige Bereiche der Flachdächer der Seniorenresidenz „Fiedlersee“ sind extensiv be-
grünt. 
 
Arten- und strukturarme Grünanlage (11.221) 
Teilfläche 16: Der Demenzgarten des Seniorenheimes ist mit Splitt-Wegen, einem zentralen Platz, Sitz-
bänken, Hochbeeten, Staudenpflanzungen, kleinen Ziersträuchern, jungen Bäumen und einer Rasen-
fläche angelegt worden. Der Demenzgarten wird von einer niedrigen Hainbuchen-Hecke (Carpinus 
betulus) umgeben. 
 
Extensivrasen (11.225) 
Teilfläche 12: Der größte Teil der Außenanlage des Seniorenheimes besteht aus einem stark ruderali-
sierten Rasen mit zahlreichen Wildkräutern.  
Folgende Arten wurden erfasst: Rot-Schwingel (Festuca rubra), Salbei (Salvia pratensis), Echtes Lab-
kraut (Galium verum), Sauer-Ampfer (Rumex acetosa), Brombeere (Rubus fruticosus agg.), Schaf-
garbe (Achillea millefolium), Kriechendes Fingerkraut (Potentilla reptans), Rucola (Eruca sativa), Bors-
tenhirse (Setaria pumila), Reiherschnabel (Erodium cicutarium), Jakobs-Greiskraut (Senecio ja-
cobaea), Spitz-Wegerich (Plantago lanceolata),  Weidelgras (Lolium perenne), Weißer Gänsefuß 
(Chenopodium album), Vogel-Knöterich (Persicaria amphibia), Wiesen-Flockenblume (Centaurea 
jacea). 
 
Biotope außerhalb des Plangebietes  
Nördlich des Seniorenzentrums liegt ein Kindergarten „Pippi Langstrumpf“ mit angrenzenden ge-
schotterten Stellplätzen (Teilfläche B) und Gebüschpflanzungen (Teilfläche A). Zwischen dem Kinder-
garten und der ebenfalls geschotterten Straße „Im Fiedlersee“ befindet sich eine nicht genutzte Flä-
che, auf der sich eine arten- und blütenreiche Ruderalvegetation ausgebildet hat (Teilfläche C). Nord-
östlich des Seniorenresidenz liegt eine öffentliche Grünanlage mit abgrenzenden heimischen Gebü-
schen (Teilfläche D), einer mit Rindenmulch als Fallschutz abgedeckten Spielanlage (Teilfläche E) und

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 9 
Rasenflächen (Teilfläche F). Bemerkenswert ist der ältere, jedoch größtenteils nicht heimische Baum-
bestand in der Grünanlage (B25-B28). Die Bäume besitzen Stammdurchmesser von 40-100 cm. 
Südlich des Seniorenzentrums befindet sich eine größere Ackerbrache, die regelmäßig von Spazier-
gängern genutzt wird (Teilfläche H) und eine kleinere artenarme Ruderalflur (Teilfläche I). 
Westlich des Seniorenheimes verläuft ein öffentlicher Fußweg mit angrenzenden Gehölzen: eine Robi-
nien-Gruppe (Robinia pseudoacacia) (Teilfläche J), eine Hainbuchen-Gruppe (Carpinus betulus) (Teil-
fläche K), nicht heimischen Gebüschen (Teilfläche L) und zwei Blumen-Eschen (Fraxinus ornus) mit 
Stammdurchmesser von 20-50 cm. 
 
 
2.4 Zusammenfassung und Bewertung 
Das Seniorenzentrum „Im Fiedlersee“ besitzt eine größere Außenanlage, die zumindest im hinteren 
Bereich als Parkfläche mit Fußwegen gestaltet ist. Die Parkanlage wird von mittelalten Bäumen, die 
größtenteils nach der Baumschutzsatzung der Stadt Darmstadt geschützt sind, reichlich strukturiert. 
In der Parkanlage ist ein Teilbereich als Demenzgarten mit Splitt-Wegen, einem zentralen Platz, Sitz-
bänken, Hochbeeten, Staudenpflanzungen, kleinen Ziersträuchern, jungen Bäumen und einer Rasen-
fläche neu angelegt worden. Die Fußwege in der Parkanlage sind größtenteils mit Kies bedeckt. Eine 
größere Fläche ist vor kurzem neu mit Rasengittersteinen befestigt worden. 
Die Außenanlage ist von ausgedehnten Feldgehölzen umgeben. Die ursprünglichen angepflanzten 
Gehölzbestände haben sich aufgrund unterlassener Pflege zu dichten Feldgehölzen mit größtenteils 
einheimischen Gehölzen entwickelt und am östlichen und südlichen Rand ausgebreitet. Auch in den 
Feldgehölzen stehen mehrere Bäume, die nach der Baumschutzsatzung geschützt sind. Die beiden 
Feldgehölze grenzen das Grundstück des Seniorenzentrums gut von der umgebenden Landschaft ab. 
Somit frieden sie die Außenanlage gut ein und erhöhen somit das Sicherheitsgefühl der Bewohner. Die 
Feldgehölze sollten bei der Umgestaltung möglichst vollständig erhalten bleiben. 
Insgesamt stehen in der Parkanlage und der angrenzenden Gehölzpflanzung 45 Bäume, die nach der 
Baumschutzsatzung der Stadt Darmstadt geschützt sind. 
Im Eingangsbereich der Seniorenresidenz befinden sich die Zufahrt, ein Parkplatz und kleinflächige 
Anpflanzungen. 
 
 
3 Grünordnung und Freianlagenplanung 
Während der nördliche und östliche Grundstücksbereich nicht von den baulichen Veränderungen be-
troffen ist und dadurch in seinen bestehenden Freianlagenstrukturen unverändert erhalten bleiben 
kann, wird im Süden und Westen, bedingt durch den baulichen Eingriff, eine Neugestaltung der Au-
ßenanlagen erforderlich. Um eine qualifizierte Aussage zur Außengestaltung des Neubaubereichs zu 
erhalten, wurde das Landschaftsarchitekturbüro Andreas Koppelmann, Alsheim, mit der Freiflächen-
planung beauftragt.  
Das Gestaltungskonzept für die Freianlagen verfolgt das Ziel, für die geplante bauliche Erweiterung 
einen parkähnlichen Rahmen zu schaffen. Dabei gilt es in erster Linie, einen Teil des vorhandenen 
Baumbestands und des pflanzlichen Rahmens aus Feldgehölzen mit integriertem Jungbaumaufwuchs 
zu erhalten und diesen im Anschluss an die Baumaßnahmen zu erweitern.

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 10 
Auswirkungen des Baustelleneingriffs 
Eine qualifizierte Betrachtung war auch deshalb notwendig, weil mit dem mit der Realisierung der 
Baumaßnahme verbundenen Baustelleneingriff ein Verlust an Feldgehölzen und geschütztem Baum-
bestand einhergehen wird. 
Die folgende Grafik zeigt die Überlagerung der bestehenden Gehölzstrukturen mit den geplanten 
Baukörpern und dem zu erwartenden Baustelleneingriff.  
Gegenüber einer ersten Version des Baustelleneingriffs stellt die hier gezeigte Darstellung bereits eine 
Optimierung der Baustelleneinwirkung dar. Sie konnte erreicht werden durch eine Verkleinerung der 
Tiefgarage, die aufgrund der reduzierten Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze möglich war, eine 
Reduzierung der Baustelleneinrichtungsflächen, die Anordnung der Kranaufstellplätze sowie durch 
den Verzicht auf abgeböschte Baugruben zugunsten von senkrechten Verbaukonstruktionen. 
Auf diese Weise bleiben ein Anteil der Feldgehölze im Südwesten des Neuplanungsbereichs, eine 
Gruppe von drei Einzelbäumen auf der Fläche zwischen der Südostfassade des Hauses 1 und der 
Nordwestfassade des Hauses 2 sowie drei Einzelbäume östlich von Haus 1 im Bestand erhalten. 
Außer dem überwiegenden Teil der innerhalb des Neuplanungsbereichs liegenden Feldgehölze sowie 
einzelnen Gebüschen und Hecken entfallen 31 der 37 im Neuplanungsbereich als Einzelbäume, Baum-
gruppen oder als Teil der Feldgehölze erfassten Bäume. Alle 31 Bäume fallen unter die Baumschutz-
satzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
 
Überlagerung Bestand und Neuplanung mit Baustelleneingriff  
 
© Stadt.Quartier, basierend auf: Planzeichnung Bestandsaufnahme der Biotoptypen sowie Entwurf Bielak Architekten, 
April 2024 (ohne Maßstab) [Original im Anhang]

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 11 
Lageplan Planungskonzept Freianlagen 
 
© Freier Landschaftsarchitekt Andreas Koppelmann, basierend auf: Entwurf Bielak Architekten, April 2024 (ohne Maßstab) 
[Original im Anhang] 
 
 
4 Naturschutzrechtliche Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
Die Eingriffs- / Ausgleichs-Bilanzierung umfasst den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans, 
gliedert sich zur besseren Übersicht allerdings in den nordöstlichen Teilbereich, der durch die Planung 
nicht berührt wird (Bestandsgebiet) und den südwestlichen Eingriffsbereich (Neuplanung). 
Die Bilanzierung erfolgt anhand der aktuellen Kompensationsverordnung des Landes Hessen und ba-
siert auf der Gegenüberstellung der Bestandsaufnahme der Biotoptypen und der Freianlagenplanung.  
Für die Planungssituation wurden die Flächenangaben aus dem Planungskonzept übernommen. 
 
Zusammenfassung der Ergebnisse  
Im Bestand werden für den gesamten Geltungsbereich 371.274 Wertpunkte bilanziert. Dazu tragen ins-
besondere die Feldgehölze am Rand sowie die Einzelbäume innerhalb des Geltungsbereiches bei. Bei 
der Bilanzierung des Planungszustandes ergeben sich 297.485 Wertpunkte. Damit entsteht nach der 
vorliegenden Ermittlung eine Kompensationsbedarf von 73.789 Wertpunkten. Im weiteren Bebauungs-
planverfahren ist zu klären, welche Möglichkeiten zur Deckung des Bedarfs in Betracht gezogen wer-
den. Eine Erweiterung des Geltungsbereichs für Kompensationsmaßnahmen ist vorerst nicht vorgese-
hen. Die notwendigen Kompensationsmaßnahmen sind noch final abzustimmen.

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 12 
Bilanz (Geltungsbereich) Wertpunkte 
Bestand (Ist-Zustand) 371.274 
Planung 297.485 
Differenz -73.789 
 
Eine Detailaufstellung der einzelnen für die Bewertung herangezogenen Flächen kann den nachfol-
genden zwei Tabellen entnommen werden.  
 
Detailbetrachtung Bilanz Bestand (Ist-Zustand) 
Typ-
Nr. 
Bezeichnung WP/m² Fläche Über-
schirmung 
WP 
Bestandsgebiet 
10.710 Dachfläche nicht begrünt  3 1.207 m²   3.621 
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster  3 809 m²   2.427 
04.600 Feldgehölz (Baumhecke), großflächig 50 935 m²   46.750 
02.200 Gebüsche, Hecken, Säume heimischer Arten auf frischen 
Standorten 39 226 m²   8.814 
10.540 Befestigte und begrünte Flächen  7 764 m²   5.348 
10.530 
Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze oder andere 
wasserdurchlässige Flächenbefestigung sowie versiegelte 
Flächen, deren Wasserabfluss gezielt versickert wird 
6 870 m²   5.220 
09.123 Artenarme oder nitrophytische Ruderalvegetation 25 998 m²   24.950 
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich 23 779 m²   17.917 
04.210 Baumgruppe / Baumreihe einheimisch, standortgerecht, 
Obstbäume  34   48 m² 1.632 
04.220 Baumgruppe / Baumreihe nicht heimisch, nicht standortge-
recht, Exoten 23   70 m² 1.610 
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich, arten- 
und strukturarme Hausgärten 14 945 m²   13.230 
02.500 
Standortfremde Hecken-/Gebüsche (standortfremde, nicht 
heimische oder nicht gebietseigene Gehölze sowie Neuanlage 
im Innenbereich) 
20 46 m²   920 
10.510 
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, Asphalt), 
Müll-Deponie in Betrieb oder nicht abgedeckt, unbegrünte 
Keller, Fundamente etc. 
3 355 m²   1.065 
10.720 Dachfläche extensiv begrünt; begrünte Fundamente 19 1.095 m²   20.805 
04.110 Einzelbaum einheimisch, standortgerecht, Obstbaum 34   313 m² 10.642 
Zwischensumme: Bestandsgebiet  9.029 m² 431 m² 164.951 
 
Eingriffsbereich / Neuplanung 
04.600 Feldgehölz (Baumhecke), großflächig 50 1.708 m²   85.400 
04.220 Baumgruppe / Baumreihe nicht heimisch, nicht standortge-
recht, Exoten 23   99 m² 2.277 
10.540 Befestigte und begrünte Flächen  7 94 m²   658 
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster  3 72 m²   216 
10.530 
Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze oder andere 
wasserdurchlässige Flächenbefestigung sowie versiegelte 
Flächen, deren Wasserabfluss gezielt versickert wird 
6 195 m²   1.170 
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich 23 2.991 m²   68.793 
02.200 Gebüsche, Hecken, Säume heimischer Arten auf frischen 
Standorten 39 229 m²   8.931

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 13 
Typ-
Nr. 
Bezeichnung WP/m² Fläche Über-
schirmung 
WP 
04.210 Baumgruppe / Baumreihe einheimisch, standortgerecht, 
Obstbäume  34   276 m² 9.384 
09.123 Artenarme oder nitrophytische Ruderalvegetation 25 351 m²   8.775 
02.500 
Standortfremde Hecken-/Gebüsche (standortfremde, nicht 
heimische oder nicht gebietseigene Gehölze sowie Neuanlage 
im Innenbereich) 
20 64 m²   1.280 
04.110 Einzelbaum einheimisch, standortgerecht, Obstbaum 34   314 m² 10.676 
04.120 Einzelbaum nicht heimisch, nicht standortgerecht, Exot 23   381 m² 8.763 
Zwischensumme: Eingriffsbereich / Neuplanung  5.704 m² 1.070 m² 206.323 
 
Summe Geltungsbereich:  14.733 m² 1.501 m² 371.274 
 
 
Detailbetrachtung Bilanz Planung 
Typ-Nr. Bezeichnung WP/m² Fläche 
Über-
schir-
mung 
WP 
Bestandsgebiet 
10.710 Dachfläche nicht begrünt  3 1.207 m²   3.621 
10.520 Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster  3 809 m²   2.427 
04.600 Feldgehölz (Baumhecke), großflächig 50 935 m²   46.750 
02.200 Gebüsche, Hecken, Säume heimischer Arten auf frischen 
Standorten 39 226 m²   8.814 
10.540 Befestigte und begrünte Flächen  7 764 m²   5.348 
10.530 
Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze oder andere 
wasserdurchlässige Flächenbefestigung sowie versiegelte Flä-
chen, deren Wasserabfluss gezielt versickert wird 
6 870 m²   5.220 
09.123 Artenarme oder nitrophytische Ruderalvegetation 25 998 m²   24.950 
11.225 Extensivrasen, Wiesen im besiedelten Bereich 23 779 m²   17.917 
04.210 Baumgruppe / Baumreihe einheimisch, standortgerecht, 
Obstbäume  34   48 m² 1.632 
04.220 Baumgruppe / Baumreihe nicht heimisch, nicht standortge-
recht, Exoten 23   70 m² 1.610 
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich, arten- 
und strukturarme Hausgärten 14 945 m²   13.230 
02.500 
Standortfremde Hecken-/Gebüsche (standortfremde, nicht 
heimische oder nicht gebietseigene Gehölze sowie Neuanlage 
im Innenbereich) 
20 46 m²   920 
10.510 
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, Asphalt), 
Müll-Deponie in Betrieb oder nicht abgedeckt, unbegrünte 
Keller, Fundamente etc. 
3 355 m²   1.065 
10.720 Dachfläche extensiv begrünt; begrünte Fundamente 19 1.095 m²   20.805 
04.110 Einzelbaum einheimisch, standortgerecht, Obstbaum 34   313 m² 10.642 
Zwischensumme: Bestandsgebiet  9.029 m² 431 m² 164.951 
 
Eingriffsbereich / Neuplanung 
04.110 Baum, Planung 
davon 5 St. Kleinkronig, 4 St. Mittelkronig 34   27 m² 918 
04.110 Baum, Planung 
davon 15 st. Säulenförmig 34   75 m² 2.550

Bebauungsplan A45 „Seniorenwohnen Im Fiedlersee“ Biotope und Eingriffs- /Ausgleichsbilanz 
 14 
Typ-Nr. Bezeichnung WP/m² Fläche 
Über-
schir-
mung 
WP 
04.120 Baum, Erhalt (B14-B17, B23) 23   160 m² 3.680 
04.110 Baum, Erhalt (B18, B19) 34   88 m² 2.992 
02.400 Geschnittene Hecke, Höhe ca. 1,5 - 1,75 m 27 79 m²   2.133 
04.600 Feldgehölz, Bestand Erhalt 50 586 m²   29.300 
04.600 Feldgehölze, Neupflanzung 50 341 m²   17.050 
09.153 Gehölz-/Staudensaum, Neupflanzung 25 273 m²   6.825 
02.500 dichte Zierpflanzung (Gehölze, Stauden) 20 259 m²   5.180 
02.500 Lockere Zierpflanzung (Gehölze, Stauden) 20 322 m²   6.440 
11.223 Rasenflächen 20 1.261 m²   25.220 
10.540 Rasenfugenpflaster 7 545 m²   3.815 
10.710 Gebäude (Dachfläche nicht begrünt) 3 204 m²   612 
10.720 Dachfläche extensiv begrünt 19 1.074 m²  20.406 
10.520 Terrassenflächen, Betonpflaster 3 149 m²   441 
10.520 Wege, Zugänge etc. Betonpflaster 3 603 m²   1.812 
10.730 Mauern, Hochbeete über TG-Decke 3 8 m²   24 
10.743 Neuanlage von Fassadenbegrünung 13   241 m² 3.133 
Zwischensumme: Eingriffsbereich / Neuplanung  5.704 m² 591 m² 132.534 
 
 Gesamtsumme Geltungsbereich: 
  
14.733 m² 1.022 m² 297.485 
 
 
 
 
Anhang 
• Bestandsaufnahme der Biotoptypen und Nutzungen 
• Überlagerung Bestand und Neuplanung inkl. Grünstrukturen 
• Planungskonzept Freianlagen - Flächenermittlung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  06. Mai 2024 
 
Stadt.Quartier . Mosbacher Straße 20 . D-65187 Wiesbaden 
Dipl.-Ing. Olaf Bäumer 
M. Eng. Adrien Besnard 
B. Sc. Paula Hieronymi

4341A
46444240
44
48
46
42B
Im Fiedlersee2658
2302
2313
2314
2375
2378
1623717237182372023721 23724
25750
31822
25731257322573325739
25748
25749
B9
B2B1
B5B3B4B6
B7B8
B10
B12B13B14B15
B16B17B18B19
B20B21B22B23
B25B26B27B28B29B30
A02.500B10.530L02.500
K04.210L02.500
J04.220
2810.5102602.500
1704.6001704.6001704.6001704.6003210.5203302.200
2909.1231802.2003410.530
2510.5302410.5402702.500
910.530
210.520
210.520
210.520
1211.225910.530
2104.2102204.2202204.220
2302.200
2302.2002302.200210.520
210.520110.710
I09.123H11.193H11.193
1302.200
304.600
304.600
304.600
C09.1241110.710502.200D02.200B10.530E10.530F11.225G02.200210.520
602.200B10.530710.5401009.1231009.1231009.123
910.530
1404.210810.520
810.520
1504.2201611.2211611.2211611.2211211.225
1211.225
910.530910.530
910.530
910.530404.2201211.2251211.225
1211.225
1211.225
3410.530
3410.530
1611.221
710.540710.540810.5203002.500
210.520910.530
B242410.5402410.5402410.540
Laube
Wasserrinne, AchseBrückeHochbeetHoch-beet
Hochbeet
Brunnen
Stützmauer
Stützmauer
Stützmauer
Stützmauer
Rampe
Spielplatz'Im Fiedlersee'
DRK Seniorenzentrum'Fiedlersee'3510.720
3510.7203510.720
B113102.200
2009.123
1904.210
1904.210
DA01 Darmstadt (Im Fiedlersee) Bestand 2023-07-26.dwg/.pdf
STAND:PHASE:PROJEKT-NR.:AUFTRAGNEHMER:MASSSTAB:GEZEICHNET:BEARBEITET:AUFTRAGGEBER:1 : 500Guido DanstedtDipl.-Ing. Arno Dormels2020-02-04EntwurfDA01
PROJEKT:PLANINHALT:Stadt DarmstadtWeiterentwicklung Seniorenwohnen FiedlerseeBestand
Hemsö GmbH
Einzelbaum, nicht heimisch, nicht standortgerecht04.120
Ruderalflur und krautiger Saum09.000Vegetationsarme und kahle Fläche10.000Sehr stark oder völlig versiegelte Fläche10.510
Garten11.200
Nahezu versiegelte Fläche, Pflaster10.520
Gebäude
Tabelle der BiotoptypenStandard-NutzungstypenTyp-Nr.Gebüsch, Hecke, Gehölzsaum02.000Gebüsch, Hecke heimischer Arten auf frischem Standort02.200
Einzelbaum, Baumreihe04.000Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht04.110Standortfremde Gebüsche02.500
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
Einzelbaum, geschützt gemäß Baumschutzsatzung DarmstadtB#
10.530
Strukturarme Grünanlage11.221
Extensivrasen11.225
FlächennummerBiotoptyp-Code
#xx.xxxKartierschlüssel: Hessisches Ministerium für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucher-schutz: Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, das Führenvon Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen(Kompensationsverordnung - KV), vom 26.10.2018 (BVBl. S. 652).
Baumnummer (siehe Baumliste)
B#
Baumreihe, Baumgruppe, nicht heimisch, nicht standortgerecht04.220Baumreihe, Baumgruppe, Allee, einheimisch, standortgerecht04.210
Artenarme Ruderalvegetation09.123
Dachfläche, nicht begrünt10.710
Schotterfläche, Schotterplatz, Sandfläche
[560 x 396 mm]
Feldgehölz  -erhaltenswert-04.600
Arten- und blütenreiche Ruderalvegetation09.124
Wasserdurchlässige FlächenbefestigungBefestigte und begrünte Fläche, Rasengittersteine10.540Acker11.100Ackerbrache mehr als ein Jahr nicht bewirtschaftet11.193
EinzelbaumB#
Dachfläche, extensiv begrünt10.720
Stadt.QuartierDipl.-Ing. Olaf BäumerMosbacher Straße 20D-65187 Wiesbaden

4341 41A
444240
4
39
44
48
46
42B
363432
Im Fiedlersee
32039
2658
31817
2302
2313
2314
2322
2375
2378
1723718 2372023721 23724
25750
31822
25731257322573325739
2574625748
25749
 KRBE
BEKR
HAUS 1
HAUS 2HAUS 3
BETAGESPFLEGE
BEBAUUNGSPLAN A45 "SENIORENWOHNEN IM FIEDLERSEE"
2024-04-16
DARMSTADT . HEMSÖ GERMANY INVEST 10 GMBHÜBERLAGERUNG BESTAND UND NEUPLANUNG INKL. GRÜNSTRUKTUREN . M 1:1000
Legende:Erhalt von Gehölzen / BäumenRoden von Gehölzen / BäumenGebäude NeubauUmgrenzung Tiefgarage
WegeBaustelleneinrichtungsflächeKranaufstellplatz
Verbau BaugrubeGeltungsbereich B-Plan
BEKREingriffsbereich Bauarbeiten

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
28.05.2024 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2024/0142 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 45 - Seniorenwohnen Im Fiedlersee - 
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 06.05.2024  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Dem Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 45 – 
Seniorenwohnen Im Fiedlersee – (Anlage 1, Planzeichnung wird zu Präsenzsitzungen 
ausgelegt / aufgehängt ), den Allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung  (Anlage 2) sowie 
der Bestandsbeschreibung der Biotope und dem Vorentwurf der Eingriffs - Ausgleichsbilanz 
(Anlage 3) werden zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit 
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen . 
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen (Anlagen 1-3) in das Internet für die  
Dauer eines Monats, mit der Möglichkeit zur Einsichtnahme, Äußerung und Erörterung sowie 
zeitgleich durch Auslegung dieser Unterlagen im Stadtplanungsamt. Die frühzeitige

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Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 1 
BauGB erfolgt parallel hierzu.  
 
 
Anlagen: Anlage 1 Vorhaben - und Erschließungsplan  
Anlage 2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
Anlage 3 Bestandsbeschreibung der Biotope und Eingriff -Ausgleichbilanz  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:    
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage 2024/0142 vom 06.05.2024:  
 
Das Plangebiet des  sich in Aufstellung  befindenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
A 45 liegt im Norden der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadtteil Arheilgen, am Ende der 
Straße Im Fiedlersee. Im Westen grenzt das Plangebiet an eine viergeschossige 
Wohnbebauung an, im Norden schließen sich eine Kita un d die Stadtteilschule Arheilgen an; 
im Osten und Süden liegen öffentliche und private Grün - und Freiflächen.  
 
Aufgrund des Bedarfs und der steigenden Nachfrage nach Wohnlösungen für Seniorinnen und 
Senioren plant der Vorhabenträger Hemsö Germany Invest 10 GmbH auf dem ca. 1,5 ha 
großen Vorhabengrundstück, Gemarkung Arheilgen, Flur 18, Flurstück Nr. 232/2, zu dem 
bereits bestehenden Seniorenzentrum Fiedlersee, die Errichtung von drei weiteren Gebäuden 
für Service Wohnen, ein Gebäude für eine Tagespflege sowie eine Tiefgarage. Hierfür hat der 
Vorhabenträger einen Vorhaben- und Erschließungsplan erarbeitet (s. Anlage 1). Die geplante 
Gebäudestruktur gliedert sich in die vier Einzelbaukörper auf, die sich in einer lockeren 
Anordnung südlich um das Y-förmige, bestehende Hauptgebäude des Seniorenzentrums 
gruppieren. Die geplante zweigeschossige Tagespflege und die dreigeschossigen Gebäude für 
Service Wohnen treten gegenüber dem dominanten Solitär des 3 bis 4-geschossigen 
Seniorenzentrums zurück, welches durch die Planung in seiner Form und Funktion unverändert 
bleibt. 
 
Während der nördliche und östliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes nicht von den baulichen Veränderungen betroffen ist und dadurch in seinen 
bestehenden Freiflächenanlagen unverändert erhalten bleiben kann, wird im Süden und 
Westen, bedingt durch den baulichen Eingriff, eine Neugestaltung der Freiflächenanlagen 
erforderlich. Das Gestaltungskonzept für die Freiflächenanlagen verfolgt das Ziel, für die 
geplante bauliche Erweiterung einen parkähnlichen Rahmen zu schaffen. Dabei gilt es in erster 
Linie, einen Teil des vorhandenen Baumbestands und des pflanzlichen Rahmens aus 
Feldgehölzen mit integriertem Jungbaumaufwuchs zu erhalten und diesen im Anschluss an die 
Baumaßnahmen zu erweitern. 
 
Entsprechende Festsetzungen zur Nutzung der Grundstücksflächen (inklusive Grünflächen), 
Nutzung von erneuerbaren Energien und Maßnahmen für den Klimaschutz, sollen im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffen werden, der im weiteren Verlauf des Verfahrens 
noch erarbeitet wird. Ein Energiekonzept wird im weiteren Bebauungsplanverfahren ebenfalls 
erstellt. 
 
Zu 1: 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP). 
Der vorliegende VEP (Anlage 1), Stand Mai 2024, stellt das Vorhaben und die Erschließung 
zeichnerisch dar. In den „Allgemeinen Zielen und Zwecken“ (Anlage 2) wird die planerische 
Intention des Vorhabens des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 näher erläutert. Im 
bisherigen Bebauungsplanverfahren wurden sowohl erste Bestandsaufnahmen bzgl. der 
Biotopstrukturen als auch erste Bewertungen des zu erwartenden Eingriffs durch die 
Baumaßnahme und deren Ausgleichsmöglichkeiten durchgeführt (Anlage 3). Das in Anlage 3 
aufgeführte Dokument dient ebenso als erste Vorstufe eines Umweltberichtes, der bis zur 
Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 45 erarbeitet wird.

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Zu 2: 
Nach dem Beschluss des Magistrats zu dieser Vorlage erfolgt die frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. 
Dazu erfolgt eine Einstellung der genannten Unterlage n in das Internet für die Dauer eines 
Monats mit der Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung sowie parallel eine öffentliche 
Auslegung der o.g. Unterlage n im Stadtplanungsamt mit gleichzeitiger  Gelegenheit zur 
Äußerung und Erörterung. Diese Form der frühzeitigen Öffentli chkeitsbeteiligung wird 
ortsüblich bekannt gemacht.  
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt digital per E-Mail parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung. 
 
 
 
Dezernat III: 
 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat