Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 30.09.2023

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
September 2023 (Stand 30.09.2023)
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2. ProjektBESCHREIBUNG
Der geplante Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den
technischen Anlagen und dem Brandschutz abgesagt. Im Zuge der anschließenden Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter und die Aufarbeitung
des gestörten Bauablaufes erhöhte der Rat der Stadt Köln das Budget im November 2016 auf 404 Mio. € brutto, um die Handlungsfähigkeit des Bauherrn aufrecht zu erhalten.
Nach der Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen, erfolgte im Juni 2017 eine erste Prognose zur Weiterentwicklung der Bühnen-
sanierung. Die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung wurde am 31.05.2019 vorgelegt. Auf dieser Basis wurde im Juni 2019 eine zweite Termin- und Kosten-
prognose erstellt. Der Rat der Stadt Köln hat in der Sitzung vom 26.09.2019 das Projektbudget auf 554,1 Mio. € brutto erhöht.
Der Stand der Prüfung der Ausführungsplanung (LPH 5H) und die Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik erforderten eine dritte Termin- und Kostenprognose mit Stand
Dezember 2020. Aus dieser Prognose ergab sich eine Schlüsselübergabe im ersten Quartal 2024 und Projektkosten in Höhe von 617,6 Mio. € brutto. Der Rat der Stadt Köln hat in der
Ratssitzung am 16.09.2021 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 642,7 Mio. € brutto erhöht. Die Entwicklung der Baupreise erforderte eine vierte
Kostenprognose mit Stand 31. Dezember 2022. Aus dieser Prognose ergeben sich Projektkosten in Höhe von 664,9 Mio. €. Der Rat der Stadt Köln hat deshalb in der Ratssitzung am
16.05.2023 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 672,2 Mio. € brutto erhöht. Zum Stand 31. Dezember 2022 wurden ebenfalls alle Termine im Projekt noch
einmal überprüft. Der Termin der Schlüsselübergabe am 22.03.2024 wurde dabei bestätigt. Aufgrund von zwischenzeitlich aufgetretenen Bauablaufstörungen wird der
Schlüsselübergabetermin als gefährdet eingeschätzt.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
1
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
BEREICH 1
Opernhaus
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m²
BRI: 72.547 m³
SUMMEN
NGF: 51.111 m²
BGF: 66.148 m²
BRI: 232.805 m³
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

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2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
In allen Bauteilen finden die Montagen der TA Hauptgewerke, die nachfolgenden Arbeiten der Ausbaugewerke sowie Inbetriebsetzungen von technischen Anlagen statt.
Die Inbetriebnahmen sowie die Abnahmen der Theatertechnik werden fortgeführt.
Die Inbetriebnahmeprozesse der TA Hauptgewerke befinden sich weiterhin in der Vorbereitung.
Verzögerungen im Bauablauf führen gegenwärtig zu Verschiebungen von Inbetriebsetzungen und Inbetriebnahmen von technischen Anlagen und deren Sachverständigenabnahmen.
Die Durchführung der baurechtlichen Abnahmen sowie die anschließende Schlüsselübergabe im März 2024 sind deshalb gefährdet. Der Bauablaufplan muß unter Berücksichtigung
der Bauablaufstörungen angepasst und das Erreichen der Terminziele neu bewertet werden. Gegenwärtig werden Gegensteuerungs- und Beschleunigungsmaßnahmen geprüft.

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572,6 Mio. € 434,9 Mio. €
179,3 Mio. €
33,6 Mio. €
647,8 Mio. €
34,1 Mio. €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
800 Mio. €
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
Kostenprognose
Herstellkosten
Auszahlungsstand Verpflichtungen
672,2 Mio. € durch Ratsbeschluss vom 16.05.23 genehmigtes Projektbudget
inkl. kumulierte Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und des aktuellen
Projektfortschritts erstellt und zum Stichtag 31.12.2022 für alle Kostengruppen aktualisiert. Die
vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften Angaben der Objekt-
überwachungen.
Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus August 2023 ergeben sich Änderungen im
Auszahlungsstand (+ 4,9 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen (+ 6,43 Mio. €) und der Kosten-
prognose der Herstellkosten (+ 6,70 Mio. €).
Mit der Erhöhung des Projektbudgets vom 16.05.2023 auf 672,2 Mio. € wurde die Handlungs-
fähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die
ermittelten Verpflichtungen durch das zur Verfügung stehende Budget gedeckt.
Die prognostizierten Herstellkosten in Höhe von 682,0 Mio. € übersteigen das derzeitige Budget von
672,2 Mio. € um 9,8 Mio. €.
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
530,5 Mio. € 538,1 Mio. € 543,9 Mio. € 550,2 Mio. € 556,9 Mio. € 567,7 Mio. €
609,6 Mio. € 616,8 Mio. € 623,0 Mio. € 630,5 Mio. € 637,9 Mio. € 641,4 Mio. €
665,0 Mio. € 668,3 Mio. € 668,7 Mio. € 671,0 Mio. € 674,7 Mio. € 675,3 Mio. €
672,2 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
700 Mio. €
750 Mio. €
03.2023 04.2023 05.2023 06.2023 07.2023 08.2023
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
 (433,7 Mio. €)
 (173,7 Mio. €)
 (34,0 Mio. €)
 (33,9 Mio. €)
 (641,4 Mio. €)

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Planung
Die Planer sind für technische Klärungen im Zusammenhang mit der Ausführung weiterhin in das Projekt eingebunden.
Ausschreibung und Vergabe
Die geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind weitgehend erfolgt. Es sind noch die nachfolgend aufgeführten Ausschreibungen und Vergabeverfahren durchzuführen.
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Vergabe der Ausschreibung für die Gewerke Schließanlage und Rammschutz sind erfolgt.
Die Ausschreibung für das Gewerk Gitterwände befindet sich in der Vorbereitung.
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen:
Alle geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind erfolgt.
KG 479 Theatertechnik
Die Vergabe der Ausschreibung für das Gewerk Bühnenausstattung Stoffe ist erfolgt.
Die Submission der Ausschreibung für das Gewerk Schwenkkräne ist erfolgt. Es wurden keine Angebote abgegeben. Die Ausschreibung soll erneut veröffentlicht werden.
Die Ausschreibungsunterlagen für das Gewerk mobiles Medientechnik-Equipment sind in Bearbeitung.
KG 500 Außenanlagen und KG 600 Ausstattung
Für die Ausschreibung des Gewerkes Möblierung der Außenanlagen wurden Teilnahmeanträge eingereicht. Die Angebotsaufforderungen wurden an die ausgewählten Bieter versendet.
Die Ausschreibungen für das Wegeleitsystem und die Restleistungen der Außenanlagen befinden sich in der Vorbereitung.
Die Ausschreibungen der Ausstattung, darunter die Vorderhausmöblierung, befinden sich ebenfalls in der Vorbereitung. Die Vorderhausmöblierung wurde mit den Intendanten bemustert.
Nachträge:
In allen Kostengruppen liegen Nachträge vor. Nach Prüfung durch die Objektüberwachungen wird im Zuge von Regelterminen über die Beauftragung entschieden.
Werk- und Montageplanung
Die Werk- und Montageplanung ist für die TA Gewerke abgeschlossen. Für einzelne Ausbaugewerke finden noch W+M Planungen statt.
Ausführung
Im Gewerk Rohbauarbeiten werden noch Anpassungs- und Restarbeiten in allen Bauteilen ausgeführt. In vielen Bereichen finden weiterhin Ausbauarbeiten wie Estrich-, Trockenbau-,
Beschichtungs- und Putzarbeiten, Fliesenarbeiten sowie Malerarbeiten statt. Insbesondere im OH führen Bauablaufstörungen zu Terminverzügen in einzelnen Bereichen.
In mehreren Bereichen werden Schlosserarbeiten durchgeführt. Im OH finden Bodenbelagsarbeiten statt.
Die Gewerke Raumlufttechnische Anlagen, Feuerlöschanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, Druckluftanlagen, Sanitäranlagen, Elektrische Anlagen, Gebäudeautomation, Nachrichtentechnik
und Brandschutz befinden sich in der Ausführung der Hauptmaßnahmen. Die Grobinstallationen der Leitungsanlagen sowohl für die Elektrotechnik als auch für die Versorgungstechnik sind in
vielen Bereichen weit fortgeschritten und teilweise abgeschlossen. Insbesondere die Trassenführungen der Elektrotechnik erfordern in mehreren Bereichen Anpassungsarbeiten zur
Vermeidung von Kollisionen. Dies führt in verschiedenen Bereichen zu Verzögerungen der nachfolgenden Arbeiten.
Viele Haustechnikzentralen sind baulich weit fortgeschritten. In diesen Bereichen finden Restarbeiten statt. Die Brandschutztüren sind größtenteils eingebaut. Der Einbau von
Brandschutzklappen sowie die Herstellung von Brandschutzschottungen schreiten voran.
Inbetriebsetzung, Inbetriebnahme und Abnahmen
Zu den Inbetriebsetzungsprozessen finden fortlaufend intensive Abstimmungen mit den TA Firmen sowie den abnehmenden Sachverständigen statt.
Die Inbetriebsetzung der elektrotechnischen Anlagen wird fortgeführt, ist aber von Bauablaufstörungen betroffen und befindet sich in Terminverzug.
Es finden weiterhin Mängelbeseitigungen der theatertechnischen Gewerke der KG 479 statt. Weitere Abnahmen befinden sich in der Vorbereitung.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

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Fertigstellungsgrad
Im Rahmen der Terminplanung wurde das Projekt in insgesamt 312 Bereiche (ohne Außenanlagen) unterteilt, die sich auf die vier Bauteile Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und
Opernterrassen verteilen. Der Bauablauf der einzelnen Bereiche lässt sich vereinfacht in der Abfolge „Grobmontage Haustechnik“  „Ausbau“ „Feinmontage Haustechnik“  „Fertig“
beschreiben. Die Tortendiagramme zeigen den baulichen Fertigstellungsgrad der Bereiche. In der Mehrzahl der Bereiche wurden die Grobmontagen der Haustechnik abgeschlossen. In einem
Großteil dieser Bereiche erfolgen derzeit Ausbauarbeiten. Es wird in allen vier Häusern parallel gearbeitet. In Opernhaus, Schauspielhaus sowie in der Kinderoper wurden erste Bereiche
fertiggestellt.
5. ProjektFORTSCHRITT BAUAUSFÜHRUNG | Fertigstellungsgrad
51
66
40
48
Opernhaus
20
34
8
21
Schauspielhaus
1
6
5
Opernterrassen
2
6
3
1
Kinderoper
Grobmontage Haustechnik in
Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik
abgeschlossen,
Ausbau in Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik und
Ausbau abgeschlossen,
Feinmontage Haustechnik in
Bearbeitung
fertiggestellt

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Erläuterung zum Sachstand Risikomanagement:
Die Liste ist ein Ausschnitt aller im Projekt betrachteten Risiken und zeigt die aktuell vier größten Risiken mit möglichen wesentlichen Auswirkungen auf die Projektkosten.
Seit dem Monatsbericht Juni 2023 Es wird nicht mehr der Saldo aus Risiken und Chancen ermittelt, sondern die Risiken und Chancen werden getrennt dargestellt. Die Risiken haben
sich gegenüber Juni 2023 um 5,5 Mio. € auf 17,6 Mio. € reduziert. Die Chancen werden unverändert mit 22,5 Mio. € bewertet.
Der Grund für die insgesamt festgestellte Reduzierung der Risiken liegt im Wesentlichen in nicht eingetretenen Risiken sowie in der Neubewertung von Eintrittswahrscheinlichkeiten
und Schadenshöhen.
In Abstimmung mit dem Bauherrn werden mögliche terminliche Auswirkungen der betrachteten Risiken nicht in der Terminplanung dargestellt.
Die Betrachtung und Bewertung der Risiken erfolgt quartalsweise. Die nächste Betrachtung erfolgt zum Ende des 4. Quartals 2023.
MaßnahmenMögliche Folgen des RisikosEW *Risikobeschreibung
Erfahrungen aus den bisherigen Firmengesprächen in die
Neuverträge übernehmen und bei Neuvergabe verkürzte
Vergabeverfahren anwenden.
Bauunterbrechung, gestörter Bauablauf,
Verlängerung der Bauzeit
10 %Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen
(Schlüsselgewerk) während der Bauausführung
Unterstützung der OÜ durch schon im Projekt eingearbeitete
Mitarbeiter des Planungsbüros.
gestörter Bauablauf, Verlängerung der
Bauzeit
10 %Reduzierte Leistungsfähigkeit der
Objektüberwachungen KG400
- Durchführen von Firmengesprächen
- Zusatzvereinbarungen mit ausführenden Firmen zur
Kapazitätserhöhung
- regelmäßige Terminüberwachung
Zu geringe Kapazitäten der ausführenden
Firmen und mangelnde Termintreue
50 %Kosten für Anpassungen im Bauablauf
Die Forderungsanmeldung beim Insolvenzverwalter ist erfolgt.Das Risiko kann Auswirkungen auf die
Finanzierung des Projektes haben.
30%Verlust von Anlagevermögen durch Insolvenz der
Greensill Bank AG
6. ProjektRISIKEN
* EW = Eintrittswahrscheinlichkeit in %

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 31.10.2023 
 3380/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 28.11.2023 
Finanzausschuss 04.12.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 05.12.2023 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 30.09.2023 
Mit dem Monatsbericht September 2023 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sa-
nierung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Im September wurden auf der Baustelle nur 4,9 Mio. € umgesetzt. Damit fiel das Niveau der 
Bautätigkeit gegenüber den Vormonaten stark ab, insbesondere gegenüber dem August 2023 
ist ein signifikanter Rückgang zu verzeichnen. Von den 312 Bereichen konnten lediglich weitere 
sieben Bereiche fertiggestellt werden. Ende September waren damit die Arbeiten in 70 Berei-
chen abgeschlossen. Nach wie vor bleibt die Abstimmung zwischen den technichen Gewerken 
und den Ausbaugewerken eine große Herausforderung für alle Beteiligten. Die not wendigen 
koordinierten Freigaben der technischen Gewerke werden nicht in dem benötigten Umfang er-
teilt, was Geschwindigkeit kostet und immer wieder zu Umstellungen im Terminplan führt. Der 
geringe Baufortschritt im September ist als unbefriedigend zu bewerten. Der Termin der Schlüs-
selübergabe am 22.03.2023 bleibt als Meilenstein bestehen, er ist allerdings durch den aktuell 
unbefriedigenden Baufortschritt gefährdet. Die Bühnen haben deshalb Kontakt mit einem Inge-
nieurbüro aus München aufgenommen, das sich speziell mit den Prozessen zur Fertigstellung 
großer Bauvorhaben beschäftigt und hierfür eine besondere Expertise hat. Im September gab 
es hierzu zwei Treffen auf der Bühnenbaustelle, das Büro wurde um Abgabe eines Angebotes 
gebeten. Eine positive Angebotsprüfung vorausgesetzt ist beabsichtigt, das Büro mit einer ver-
schärften Terminsteuerung und der Unterstützung der Objektüberwachungen zu beauftragen.    
 
Letzte Vergaben der Kostengruppe 300 (Bauwerk, Baukonstruktion) konnten im September mit 
den Gewerken Schließanlage und Rammschutz vorgenommen werden. Der Teilnahmewettbe-
werb für die Möblierung des Offenbachplatzes konnte abgeschlossen und die Bieter zur Ange-
botsabgabe aufgefordert werden. 
 
Wie zu jedem Quartalsende wurden auch zum 30.09.2023 die Risiken des Bauvorhabens neu 
bewertet. Die Risiken gingen gegenüber dem Juni 2023 um ca. 5,5 Mio. € auf nunmehr 17,6 
Mio. € zurück. Dieser Risikorückgang basiert fast ausschließlich auf einer Neubewertung des 
Vermögensverlustes durch die Insolvenz der Greensill Bank. Im Jahresabschluss der Bühnen 
2020/2021 wurden bereits 9,36 Mio. € dieser Forderung abgeschrieben, diese Korrektur wurde 
jetzt auch in der Risikobewertung der Sanierung nachvollzogen. Alle baulichen Risiken blieben 
aufgrund des unbefriedigenden Baufortschrittes weitgehend unverändert, mit dem Risiko „Re-
duzierte Leistungsfähigkeit der Objektüberwachung KG400“ wurde ein neues Risiko aufgenom-

2 
 
men. Gegen dieses Risiko soll unter anderem mit der oben berichteten Beauftragung des Mün-
chener Büros gearbeitet werden. Die Chancen haben sich gegenüber dem vorherigen Quartal 
nicht verändert. 
 
Die Ausgaben stiegen im September 2023 auf insgesamt 572,6 Mio. €. Sie liegen damit ca. 100 
Mio. € unter dem vom Rat bewilligten Budget. Die Verpflichtungen wiesen gegenüber dem Vor-
monat eine Steigerung von ca. 6,4 Mio. € auf, sie liegen jetzt bei insgesamt  647,8 Mio. €. Die 
prognostizierten Herstellungskosten stiegen gegenüber dem August 2023 um 6,7 Mio. € auf 
nunmehr 682,0 Mio. €.  
 
 
 
gez. Streitberger