Priorisierung der Aufgabenerledigung im Sachgebiet Zweckentfremdung, Wohnungsaufsicht und Mietpreiskontrolle

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 28.04.2025 
 1099/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Wohnen 05.05.2025 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 08.05.2025 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In-
ternationales 19.05.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 22.05.2025 
 
Priorisierung der Aufgabenerledigung im Sachgebiet Zweckentfremdung, 
Wohnungsaufsicht und Mietpreiskontrolle 
Zum gesteuerten Umgang mit vermehrt auftretenden Stellenvakanzen und Aufgabenmehrun-
gen hat das Dezernat V in allen seinen Ämtern Planungen zur Ressourcenallokation aufgestellt. 
In diesem Zusammenhang wurde Anfang des Jahres 2025 ein Priorisierungskonzept hinsicht-
lich der Aufgaben des Sachgebietes Zweckentfremdung, Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle 
entwickelt und etabliert. Dies war zwingend notwendig, um dem gesetzlichen Auftrag (Schutz 
von Wohnraum) bestmöglich gerecht zu werden und die weitere Handlungsfähigkeit des Sach-
gebiets Zweckentfremdung, Wohnungsaufsicht, Mietpreiskontrolle sicherzustellen. 
 
Im Folgenden erläutert die Verwaltung, welche Entwicklungen die Notwendigkeit eines solchen 
Konzeptes erforderten und welche Änderungen in der Aufgabenbearbeitung hiermit einherge-
hen: 
 
Der Verwaltungsaufwand im Bereich der Wohnungsaufsicht hat sich im Laufe des vergangenen 
Jahres messbar erheblich erhöht. Immer häufiger sind ordnungsbehördliche Maßnahmen erfor-
derlich, damit Eigentümer*innen die Mindestanforderungen an Wohnraum wiederherstellen o-
der unterbliebene Instandsetzungsarbeiten nachholen. Wurden im Jahr 2023 noch 63 Ord-
nungsverfügungen in diesen Fällen erlassen, waren es im Jahr 2024 143 Ordnungsverfügun-
gen. Dies entspricht einer Steigerung in Höhe von 126,98 Prozent. Dies führt zu einer erhebli-
chen Mehrbelastung der Mitarbeitenden. 
 
Ferner ist hervorzuheben, dass in mehreren Verfahren in der jüngsten Vergangenheit beobach-
tet wurde, dass Vermieter*innen die von Mieter*innen gezahlten Nebenkosten nicht an die Ener-
gieversorger weiterleiten. Mieter*innen kommen in diesen Verfahren auf die Wohnungsaufsicht 
zu, da ihnen die Sperrung der Strom- und Gasversorgung droht. Aufgrund der damit verbunde-
nen erheblichen Einschränkungen, drohenden gesundheitlichen Gefahren und der häufig gro-
ßen Anzahl betroffener Personen ist ein unverzügliches Einschreiten der Wohnungsaufsicht in 
diesen Fällen unerlässlich. Eigentümer*innen zur Zahlung offener Rechnungen zu  bewegen 
und gleichzeitig in ständiger Kommunikation mit Energieversorgern zu bleiben und eine Lösung 
im Sinne der Mieter*innen zu erörtern, bindet dabei hohe personelle und zeitliche Ressourcen 
für jedes einzelne dieser Verfahren.

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Die im Rahmen der Wohnu ngsaufsicht zunehmend beanspruchten Kapazitäten der Mitarbei-
tenden fehlen bei der Bearbeitung von Verfahren im Bereich der Zweckentfremdung. 
 
Hinzu kommt, dass das Sachgebiet inzwischen seit mehr als einem halben Jahr nicht vollstän-
dig besetzt ist, da im zweiten Halbjahr 2024 vier von zwölf Sachbearbeiter*innen den Bereich 
verlassen haben. Zwar konnten drei dieser Stellen zwischenzeitlich neu besetzt werden, jedoch 
müssen die neuen Mitarbeitenden zunächst umfassend in das komplexe Aufgabengebiet ein-
gearbeitet werden. Auch diese Einarbeitung bindet weitere Kapazitäten der Sachbearbeiter*in-
nen, die diese Aufgabe mit übernehmen. 
 
Die personelle Situation wird sich im Falle weiterer Fluktuationen spürbar verschärfen. Denn 
die verwaltungsinterne Nachbesetzungsstrategie ordnet die Stellen im Sachgebiet Zweckent-
fremdung, Wohnungsaufsicht und Mietpreiskontrolle in die Kategorie 3 („Nicht überlebensnot-
wendig und für eine gewisse Zeit unbesetzt tragbar“, vergleiche Mitteilung 0252/2025) ein. Dies 
bedeutet, dass die für die weitere Aufgabenerfüllung dringend erforderlichen Stellennachbeset-
zungen zukünftiger Vakanzen erst nach zwölf Monaten erfolgen. 
 
Bereits laufende Verfahren können selbst im Rahmen einer Vollbesetzung nicht vollumfänglich 
bearbeitet werden. Entstehende und auch schon bestehende Lücken können deshalb erst recht 
nicht durch die übrigen Sachbearbeiter*innen aufgefangen werden. 
 
Wegen der beschriebenen Entwicklungen bestand Handlungsbedarf auf Seiten der Verwaltung, 
dem mit einem Priorisierungskonzept begegnet wurde. Das Konzept wurde unter Berücksichti-
gung der gesetzlichen Aufgabe sowie zusätzlicher Aufgaben, der damit einhergehenden Kon-
sequenzen für die Bürgerschaft und Politik und der Überarbeitung bestehender Prozesse ent-
wickelt. 
 
Durch das Konzept wird zukünftig zwischen priorisierten und nicht-priorisierten Verfahren un-
terschieden. Folgende Verfahren sollen als priorisierte Verfahren zukünftig vorrangig bearbei-
tet werden: 
 
- Wohnungsaufsichtsverfahren 
- Antragsverfahren zur Zweckentfremdung von Wohnraum 
- Antragsverfahren für Wohnraum-Identitätsnummern 
- Interne Behördenbeteiligungen (insbesondere in Verbindung mit baurechtlichen Ent-
scheidungen) 
- Wiederzuführungsverfahren mit wichtiger Bedeutung für den Wohnungsmarkt (zum Bei-
spiel Vielzahl betroffener Wohneinheiten) 
- Bei noch vorhandenen Kapazitäten: Überprüfung der genehmigungsfreien Wohnraum-
Identitätsnummern 
 
 
Auf Grundlage dieser Priorisierungsüberlegungen hat die Verwaltung entschieden, dass die 
Prüfung von neuen Verdachtsmeldungen sowie die Bearbeitung bestehender Wiederzufüh-
rungsverfahren von geringerer Bedeutung wegen der Zweckentfremdung von Wohnraum bis 
auf Weiteres zurückgestellt werden müssen. Diese Verfahren werden erst mit größerer zeitli-
cher Verzögerung bearbeitet. 
 
Dies dient der Sicherstellung der weiteren Bearbeitung insbesondere von Wohnungsaufsichts-
fällen, zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigungsverfahren und laufender Wiederzufüh-
rungsverfahren mit wichtiger Bedeutung. 
 
Da eine Veränderung der steigenden Arbeitsbelastung nicht abzusehen ist, soll das Priorisie-
rungskonzept bis auf Weiteres umgesetzt werden. Die Verwaltung wird über die hiermit ge-
machten Erfahrungen Ende 2025 berichten.  
 
Gez. Dr. Rau