62459/03; Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung; Beschluss über Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss

/ 2 
Begründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB)  
zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03 
Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 
1 Anlass und Ziel der Planung 
1.1 Anlass der Planung 
Das Änderungsgebiet ist Teil des unmittelbar an der Bahnlinie Köln - Aachen ab der zweiten Hälfte 
des 19. Jahrhunderts um das frühere Gaswerk Ehrenfeld entstandenen Gewerbe- und Industrie-
gebietes Braunsfeld - Müngersdorf - Ehrenfeld. Der wirtschaftliche Strukturwandel führte in diesem 
Bereich insbesondere seit 1980 verstärkt zu Verlagerungen und Schließungen von gewerblich-
industriellen Betrieben. Im Zuge dieser Strukturveränderungen wurde der Bebauungsplan 
62459/03 "Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf" mit dem Ziel aufgestellt, den Technologiepark Mün-
gersdorf zu erweitern. Dieser seit dem Jahr 1995 rechtskräftige Bebauungsplan ist zum überwie-
genden Teil umgesetzt worden; die an der Widdersdorfer Straße, der Josef-Lammerting-Allee und 
der Stolberger Straße entstanden Bürogebäude sind Teil des Technologieparks. 
Entlang der Vitalisstraße setzt der Bebauungsplan 62459/03 ein allgemeines Wohngebiet und im 
übrigen Planbereich Gewerbegebiet fest. Im südlichen Teil der Gewerbegebietsflächen konnte 
bisher jedoch nur in Teilen entsprechende Nutzung realisiert werden. Da der rechtskräftige Bebau-
ungsplan eine nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung festsetzt, besteht die Möglichkeit 
hinsichtlich des hohen Wohnraumbedarfs der Stadt Köln, Teilflächen für die Entwicklung von 
Wohnnutzung in Anspruch zu nehmen und die im Westen angrenzende Wohnnutzung aufzuneh-
men und zu erweitern. Über eine neue Zonierung des Plangebiets sollen daher Teile der unterge-
nutzten Flächen für eine Wohn-, Misch- und eingeschränkte Gewerbegebietsnutzung zur Verfü-
gung gestellt werden. 
1.2 Ziel der Planung 
Die ursprüngliche städtebauliche Zielstellung, die dem rechtskräftigen Bebauungsplan 62459/03 
zugrunde lag und bisher im südlichen Teil des Geltungsbereichs nicht umgesetzt werden konnte, 
soll modifiziert werden. 
Ziel der Bebauungsplanänderung ist, die Nutzungen Arbeiten und Wohnen zu verzahnen. Mit der 
Stärkung der Wohnfunktion soll zugleich eine weitere Aufwertung des Arbeitsstandortes Technolo-
giepark Müngersdorf erreicht werden, ohne die Standorte des produzierenden Gewerbes und der 
Industriebetriebe im näheren Umfeld einzuschränken. Nach dem Abbruch der vorhandenen Be-
bauung soll durch Nachverdichtung eine drei- bis fünfgeschossige Bebauung für Gewerbe, Woh-
nen und gemischte Nutzung ermöglicht werden. Die Verwirklichung einer Wohnbebauung mit circa 
90 bis 110 Wohneinheiten und die Realisierung von weiteren Wohneinheiten im Mischgebiet fol-
gen dem Ziel, dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Mit der Änderung des Bebau-
ungsplanes werden zudem neue Wegeverbindungen für Fußgänger und Fahrradfahrer in Nordsüd-
Richtung und Ostwest-Richtung gesichert. 
Die städtebauliche Neuordnung erfordert die Änderung des Bebauungsplanes. 
2 Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 12.12.2013 
den Beschluss zur Einleitung der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Vitalisstraße in Köln-
Müngersdorf" in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) 
mit den folgenden Maßgaben gefasst:

- 2 - 
 
/ 3 
1. Die Erschließung des allgemeinen Wohngebietes für den motorisierten Individualverkehr soll 
über die Josef-Lammerting-Allee und Planstraße 2 erfolgen, nicht über die Vitalisstraße. 
2.  Im Änderungsgebiet ist eine Durchwegung für den Rad- und Fußverkehr in Ostwest- und 
Nordsüd-Richtung herzustellen. 
3.  Im Bebauungsplan sind die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder) festzusetzen. 
4.  Im allgemeinen Wohngebiet sollen die Gebäudehöhen gestaffelt werden. Die Häuserzeile in 
zweiter Reihe soll gegenüber der dritten Reihe eine geringere Gebäudehöhe aufweisen. 
5.  Der soziale Wohnungsbau ist in angemessenem Umfang zu berücksichtigen. 
6.  Der Baustellenverkehr soll ausschließlich über die Josef-Lammerting-Allee und Planstraße 2 
erfolgen und nicht über die Vitalisstraße. Dies ist in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln. 
2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Da es sich um eine Bebauungsplanänderung handelt, die die Wiedernutzbarmachung von Flächen 
und die Nachverdichtung innerstädtischer Flächen zum Ziel hat, d. h. um eine Maßnahme der In-
nenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt, wird der Bebauungsplan "Vita-
lisstraße in Köln-Müngersdorf" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplä-
ne der Innenentwicklung) geändert. 
Bei einer Plangebietsgröße von circa 23 240 m²beträgt die zulässige Grundfläche im Sinne des 
§ 19 Abs. 2 BauNVO  18 592 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 
20 000 m² des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Dabei werden zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Be-
bauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren 
Grundfläche mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nord-
rhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Im Gewerbegebiet im südlichen Teil des Änderungsge-
bietes sollen durch textliche Festsetzungen Vorhaben ausgeschlossen werden, die einer Pflicht zur 
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 
Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europä-
ische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
Die Verfahrenserleichterungen des § 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB können in Anspruch ge-
nommen werden. Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 
§ 2 a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; 
§ 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Ferner gelten Eingriffe, die aufgrund der 
Planänderung zu erwarten sind als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine 
Ausgleichspflicht besteht somit nicht. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung ein-
gestellt. 
2.2 Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange 
Von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wurde 
gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken sowie den 
wesentlichen Auswirkungen der Planung sind vier schriftliche Stellungnahmen abgegeben worden. 
Die vorgebrachten Anregungen und Bedenken werden in das Verfahren eingestellt. 
3 Erläuterungen zum Plangebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Müngersdorf des Stadtbezirkes Lindenthal und umfasst 
einen Teilbereich des westlichen Technologiepark-Quartiers zwischen Widdersdorfer Straße, Jo-
sef-Lammerting-Allee, Stolberger Straße und Vitalisstraße.

- 3 - 
 
/ 4 
3.1 Abgrenzung des Plangebiets 
Der Geltungsbereich des Änderungsgebietes erstreckt sich über die Flurstücke 188/10, 188/11, 
188/17, 188/18, 657, 807, 1508, 1509, 1510, 1544, 1545, 1799, 1800, 1802, 1806, 1807, 1971, 
1979, 1992 und 3897/188 der Gemarkung Müngersdorf, Flur 77. Das Änderungsgebiet ist circa 
23 240 m² groß. 
3.2 Vorhandene Struktur 
Bei der innerhalb des Änderungsgebietes bestehenden Bebauung handelt es sich um ein- bis 
zweigeschossige Gewerbebauten, Produktions- und Lagerhallen sowie ausgedehnte Stellplatzflä-
chen. 
An das Änderungsgebiet grenzt im Nordwesten und Westen die zwei- bis dreigeschossige Wohn-
bebauung an der Vitalisstraße. Die öffentlichen und genossenschaftlichen Arbeiterwohnungsbau-
ten stammen aus der Zeit zwischen 1900 und 1925. Aufgrund der städtebaulichen und siedlungs-
geschichtlichen Bedeutung unterliegt ein großer Teil dieser geschlossenen Bebauung der Satzung 
zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) aus dem Jahr 
1988. 
Nördlich des Änderungsgebietes schließen sich Bürogebäude des Technologieparks Müngersdorf 
an, die im Blockinnenbereich eine kammartige Struktur und maximal drei Vollgeschosse, an der 
Josef-Lammerting-Allee maximal fünf Vollgeschosse aufweisen, sowie ein zum Technologiepark 
zählendes siebengeschossiges offenes Parkhaus mit 420 Stellplätzen. Das drei- und viergeschos-
sige Bürogebäude (ehemals Bosch) an der Stolberger Straße, Ecke Josef-Lammerting-Allee ist 
nicht in den Änderungsbereich einbezogen; das markante Gebäude soll erhalten bleiben. Im Sü-
den grenzen an das Änderungsgebiet drei- bis fünfgeschossige Bürogebäude an der Stolberger 
Straße, die um einen Hof gruppiert sind. Im weiteren Umfeld befinden sich östlich des Änderungs-
gebietes entlang der Eupener Straße und südöstlich des Änderungsgebietes an der Stolberger 
Straße 351-353 Industriebetriebe. 
Das Plangebiet ist nahezu eben, die Höhe des Plangebietes bewegt sich zwischen 48,22 m und 
49,62 m über Normalhöhennull (NHN). 
Das Änderungsgebiet weist keinen nennenswerten Baumbestand auf. 
Im weiteren Umfeld erstreckt sich westlich von Alt-Müngersdorf der Ende der 1920er Jahre ange-
legte Äußere Grüngürtel, der im Umkreis des Müngersdorfer Stadions eine Vielzahl von Sportanla-
gen integriert. 
Im Nahbereich des Plangebietes befinden sich eine städtische Kindertagesstätte (Petershof, Bel-
vederestraße 17) und eine katholische (St. Vitalis, Vitalisstraße 293) sowie die Gemeinschafts-
grundschule Müngersdorf (Wendelinstraße 64). Der nächstgelegene öffentliche Kinderspielplatz 
befindet sich am Manstedter Weg westlich des Plangebietes in einer Entfernung von circa 250 m. 
Eine Einzelhandelseinrichtung für den täglichen Bedarf ist in fußläufiger Entfernung vom Ände-
rungsgebiet im Bereich Widdersdorfer Straße/Eupener Straße vorhanden. 
3.3 Erschließung 
Die äußere Erschließung des Änderungsgebietes erfolgt im Bestand über die Vitalisstraße und die 
Stolberger Straße. Über die Stolberger Straße ist das Änderungsgebiet an das örtliche und 
überörtliche Straßenverkehrsnetz angebunden.  
Die Josef-Lammerting-Allee wurde als Entlastungsstraße für die Vitalisstraße für den Durchgangs-
verkehr (einschließlich Schwerlastverkehr) und zugleich zur Erschließung des Gewerbegebietes 
errichtet; es handelt sich um eine Privatstraße mit Nutzungseinschränkungen durch Toranlagen an 
der Stolberger und Widdersdorfer Straße und einer täglichen Schließzeit zwischen 23 und 5 Uhr. 
Die Josef-Lammerting-Allee soll kurzfristig durch Widmung die Eigenschaft einer öffentlichen Stra-
ße erhalten und in den Besitz der Stadt Köln übergehen. Über das in das Änderungsgebiet einbe-
zogene Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger besteht eine weitere Erschließungsmöglichkeit 
von Osten über die Josef-Lammerting-Allee.

- 4 - 
 
/ 5 
Anschlüsse an den öffentlichen Personennahverkehr bestehen mit der S-Bahn-Haltestelle "Köln-
Müngersdorf Technologiepark" in einer Entfernung von circa 700 m sowie den Haltestellen "Vitalis-
straße Süd" und "Josef-Lammerting-Allee" an die Buslinien 140 (Ebertplatz – Braunsfeld), 141 
(Weiden – Vogelsang) und 143 (Lövenich – Bocklemünd). 
3.4 Naturraum und Klima 
Im Änderungsgebiet ist bis auf eine Pyramidenpappel, einen Götterbaum und eine Schwarzkiefer 
an der Stolberger Straße kein nennenswerter Baumbestand vorhanden. Entlang der rückwärtigen 
Mauer zwischen der Bebauung an der Vitalisstraße und der ausgedehnten Stellplatzfläche ist ein 
schmaler ruderaler Streifen mit Sommerflieder, Gräsern und Wildstauden ausgebildet. 
Das Plangebiet ist dem Klimatop Stadtklima III (hoher Belastungsgrad) zuzuordnen. Die Klimabe-
lastung entsteht durch eine starke Veränderung aller Klimaelemente: Es kann zu Windfeldstörun-
gen, intensiven Wärmeinseln, problematischem Luftaustausch und zeitweise hohen Schadstoffbe-
lastungen kommen. 
3.5 Schallimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Lärm vorbelastet. Maßgebliche Lärmarten sind Verkehrslärmimmissionen 
des Straßen- und Schienenverkehrs und Gewerbelärmimmissionen. 
4 Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt das Änderungs-
gebiet als allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die vorliegende Planung befindet sich mit den Zielen 
der Regionalplanung im Einklang. 
4.2 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt das Änderungsgebiet als Gewerbegebiet (GE) dar, 
lediglich der Bereich der beiden Zufahrten an der Vitalisstraße ist als Wohnbaufläche dargestellt. 
Entsprechend den entwickelten städtebaulichen Zielsetzungen wird der Flächennutzungsplan ge-
mäß § 13a Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Wege der Berichtigung angepasst, da die geord-
nete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Zukünftig wird 
der Flächennutzungsplan innerhalb des Änderungsgebietes Wohnbaufläche (W), gemischte Bau-
fläche (M) und Gewerbegebiet (GE) darstellen. 
4.3 Bestehendes Planungsrecht 
Der Bebauungsplan 62459/03 –Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf– ist seit dem Jahr 
1995 rechtskräftig und setzt unter anderem entlang der Vitalisstraße ein allgemeines Wohngebiet 
und im übrigen Planbereich Gewerbegebiet fest, überwiegend mit der Zulässigkeit von Gewerbe-
betrieben, die das Wohnen an der Vitalisstraße nicht wesentlich stören (mischgebietstypische Ge-
werbebetriebe) und mit der Zulässigkeit einer maximal eingeschossigen Bebauung im Blockinnen-
bereich, im Übrigen einer drei- bis sechsgeschossigen Bebauung. Einzelhandelsbetriebe sind 
weitestgehend ausgeschlossen. Für die Karosserie-/Fahrzeugbaufirma (Flurstücke 188/11, 188/17 
und 188/18) sind über eine Fremdkörperfestsetzung Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsände-
rungen und Erneuerungen der Anlagen ausnahmsweise zulässig, soweit sie mit der benachbarten 
Wohnbebauung vereinbar sind. Innerhalb des Änderungsgebietes liegt eine private Erschlie-
ßungsstraße mit Wendehammer als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger gesi-
chert, die an die Josef-Lammerting-Allee angebunden ist. Der ursprüngliche Bebauungsplan 
62459/03 setzt eine 50%ige Extensivbegrünung der Flachdächer im Gewerbegebiet sowie eine 
Fassadenbegrünung in den Gewerbegebieten (GE) fest. Des Weiteren werden drei Bäume pla-
nungsrechtlich im zentralen Bereich und zwei Bäume entlang der Stolberger Straße gesichert. 
Zwischen den Baukörpern an der Stolberger Straße sowie entlang des Geh-, Fahr- und Leitungs-
rechtes wurde ein Pflanzstreifen festgesetzt.

- 5 - 
 
/ 6 
4.4 Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld 
Die vom Rat der Stadt Köln im Juli 2004 beschlossene Rahmenplanung definiert für das Ände-
rungsgebiet Zielsetzungen zu Nutzungsarten und zur baulichen Dichte. 
Die Rahmenplanung sieht für den Änderungsbereich einen Nutzungsmix aus Dienstleistung und 
Gewerbe mit einer mittleren Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 vor und entspricht damit den 
grundlegenden Planungszielen des rechtskräftigen Bebauungsplanes 62459/03. Mit der vorliegen-
den Bebauungsplanänderung wird der Strukturveränderung von gewerblich-betrieblichen Nutzun-
gen zu Dienstleistungs- und Wohnnutzungen entsprochen. 
4.5 Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
Nach der Bevölkerungsprognose (Stand 2014) wird die Zahl der Einwohner in Köln von 1 044 070 
im Jahr 2013 bis zum Jahr 2020 auf rund 1 065 000 Personen anwachsen, nach 2020 ist von ei-
nem Sinken der Einwohnerzahl auszugehen. Mit dem Bevölkerungswachstum ist eine steigende 
Zahl der Haushalte verbunden - von 545 050 im Jahr 2013 auf etwa 563 200 im Jahr 2020 - und 
infolgedessen eine erhöhte zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach Geschoss-
wohnungsbau. In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungs-
konzept Wohnen (StEK Wohnen) ergibt sich im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 ein zusätzli-
cher Bedarf von insgesamt rund 52 100 Wohneinheiten (WE), davon 9 550 WE in Ein- und Zwei-
familienhäusern und 42 550 WE in Mehrfamilienhäusern. Stadtentwicklungspolitisches Ziel ist es 
daher, ein ausreichendes Wohnungsangebot - als Mietwohnung oder als Wohneigentum - bereit 
zu stellen. 
4.6 Gewerbeflächenentwicklung 
Die mit der Bebauungsplanänderung beabsichtigte Stärkung der Wohnfunktion geht mit einer Re-
duzierung von Gewerbeflächen einher. Im rechtskräftigen Bebauungsplan 62459/03 "Vitalisstraße 
in Köln-Müngersdorf" sind im Änderungsgebiet Gewerbegebiete festgesetzt. 
Innerhalb des Änderungsgebietes ist aufgrund der Nähe zur vorhandenen Wohnbebauung der 
Vitalisstraße und immissionsschutzrechtlicher Anforderungen eine sehr eingeschränkte gewerbli-
che Nutzung zulässig, so dass im Änderungsgebiet seit Rechtskraft des Bebauungsplanes 1995 
keine gewerblich-betriebliche Nutzung realisiert werden konnte. Daher sind durch die beabsichtigte 
planungsrechtliche Änderung von Gewerbegebieten in ein allgemeines Wohngebiet sowie ein 
Mischgebiet keine Gewerbeflächen berührt, die einer gewerblich-industriellen Nutzung als Produk-
tionsstandort vorbehalten bleiben sollten. 
4.7 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Innenbereich dar und trifft keine Aus-
sagen. 
5 Städtebauliches Konzept 
Das dem etwa 22.770 m2 großen Änderungsgebiet zugrunde liegende städtebauliche Konzept 
wurde vom Architekturbüro Schmitz-Helbig Architektur aus Köln (WA) und von der Lammerting 
Immobilien GmbH aus Köln (MI und GE) erarbeitet. Im gesamten Änderungsgebiet soll der nicht 
erhaltenswerte Gebäudebestand zugunsten einer drei- bzw. fünfgeschossigen Bebauung weichen. 
Im westlichen Teil des Änderungsgebietes, der unmittelbar an die Wohnbebauung an der Vitalis-
straße grenzt, sollen in zweiter und dritter Reihe des Blockinnenbereichs drei- und viergeschossige 
Wohngebäude entstehen. Das Wohngebäudeensemble ist in seiner städtebaulichen Struktur als 
Fortführung und Auflösung der Kammstruktur der beiden nördlich gelegenen Bürogebäudekom-
plexe zu betrachten. Nach Norden und Osten wird aus Gründen des Immissionsschutzes ein ge-
schlossener Blockrand ausgebildet, der durch die Aneinanderreihung jeweils viergeschossiger 
Hauptbaukörper, die durch zweigeschossige Baukörper geringerer Bautiefe verbunden sind, deut-
lich gegliedert wird. Die angestrebte städtebauliche Auflockerung findet ihre Fortsetzung nach 
Westen, mit einer Öffnung zur bestehenden Wohnbebauung an der Vitalisstraße durch eine locke-
re Platzierung von drei dreigeschossigen Einzelbaukörpern. Den südlichen Abschluss des Wohn-
quartiers bildet ein viergeschossiger Wohnriegel, der durch sein Ausbrechen aus dem orthogona-

- 6 - 
 
/ 7 
len Raster einen spannungsreichen Akzent setzt und zwei dreieckförmige Quartiersplätze schafft. 
Zugleich ermöglicht diese Wohngebäudestellung die bauabschnittsweise Realisierung des städte-
baulichen Konzeptes bei Fortbestehen der Karosserie-/Fahrzeugbaufirma Spielberg; eine Nut-
zungsaufgabe der Karosserie-/Fahrzeugbaufirma ist mittelfristig zu erwarten. 
Das neue Wohnquartier mit etwa 90 bis 110 Wohneinheiten, ausschließlich als Geschosswoh-
nungsbau vorgesehen, soll zukünftig als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Als 
öffentlich geförderter Wohnungsbau sollen etwa 75 % der geplanten Wohneinheiten errichtet wer-
den - dies entspräche circa 68 bis 83 Wohnungen. 
Zwischen dieser Wohnbebauung und der Josef-Lammerting-Allee soll ein Gebäudekomplex errich-
tet werden, der sowohl einer Büro- und Dienstleistungsnutzung als auch dem Wohnen dienen und 
im Bebauungsplan als Mischgebiet (MI) festgesetzt  wird. 
Im südlichen Teil des Änderungsgebietes an der Stolberger Straße soll ein fünfgeschossiges u-
förmiges Gebäude für Büro- und Dienstleistungsnutzung entstehen. Gegenüber der heterogenen 
Ausgangssituation wird zur Stolberger Straße ein einheitlicheres Siedlungsbild durch Gebäudehö-
hen mit vier bzw. fünf Geschossen erzielt. Dieser südliche Teil des Änderungsbereichs wird als 
Gewerbegebiet (GE) gesichert, Einzelhandelsnutzungen werden weiterhin weitgehend ausge-
schlossen. 
6 Planinhalte 
Den vorgenannten Planungszielen folgend bestehen die Grundzüge der Planung insbesondere in 
der Definition der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Gestaltung wohn- und arbeits-
platzbezogener Grün- und Freiflächen, der Schaffung neuer Wegeverbindungen für Fußgänger 
und Fahrradfahrer und der Festsetzung geeigneter Immissionsschutzmaßnahmen. 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
Die Differenzierung der Baugebietsfestsetzungen orientiert sich an den vorhandenen Nutzungen 
des unmittelbaren Planumfeldes und den Vorbelastungen durch Verkehrs- und Gewerbelärm. Den 
vorgesehenen Nutzungen folgend – wohnbauliche Nutzungen im Westen, mischgebietstypische 
Nutzungen im Osten und gewerbliche Nutzungen im südlichen Planänderungsgebiet – werden ein 
allgemeines Wohngebiet sowie Misch- und Gewerbegebiete festgesetzt. 
6.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) 
Dem stadtentwicklungspolitischen Ziel folgend, dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu wer-
den, wird im Anschluss an die vorhandene Wohnbebauung der Vitalisstraße im westlichen Teil des 
Änderungsgebietes als Art der baulichen Nutzung allgemeines Wohngebiet festgesetzt. In diesem 
Teil des Blockinnenbereichs zwischen Widdersdorfer Straße, Josef-Lammerting-Allee, Stolberger 
Straße und Vitalisstraße kann in zweiter und dritter Reihe Wohnbebauung realisiert werden– wei-
testgehend abgeschirmt vom Straßenverkehrslärm der Stolberger Straße und Vitalisstraße und mit 
einem Abstand von jeweils 100 m zu den Gewerbenutzungen östlich der Josef-Lammerting-Allee 
und südlich der Stolberger Straße. 
Die gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen der Versorgung des Gebietes dienenden 
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe sind gemäß § 1 
Abs. 5 BauNVO nicht zulässig, da hier innerstädtisches Wohnen umgesetzt werden soll und diese 
Flächen der überwiegenden Wohnnutzung vorbehalten sein sollen. Der Ausschluss der vorge-
nannten Nutzungen erfolgt aufgrund der relativ geringen Größe des Plangebietes, der in Plange-
bietsnähe bereits vorhandenen verbrauchernahen Versorgung und der Vermeidung von Störungen 
durch Handwerksbetriebe innerhalb einer verdichteten Blockinnenbebauung. 
Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen – Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbau-
betriebe und Tankstellen werden gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungspla-
nes. Der Ausschluss dieser Nutzungen erfolgt zum einen aufgrund ihres zum Teil großen 
Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen überwiegend für eine Wohnnut-
zung vorzuhalten.

- 7 - 
 
/ 8 
6.1.2 Mischgebiet 
Für den Änderungsbereich östlich des erweiterten allgemeinen Wohngebietes Vitalisstraße, süd-
lich der gewerblichen Nutzungen des Technologieparks Müngersdorf und westlich weiterer ge-
werblichen Nutzungen östlich der Josef-Lammerting-Allee wird als Art der baulichen Nutzung 
Mischgebiet festgesetzt. Nach der allgemeinen Zweckbestimmung dienen Mischgebiete dem 
Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. 
Im Mischgebiet werden die nach § 6 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen – Einzel-
handelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten sowie die nach § 6 
Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung (Vergnügungsstätten) nicht zulässig sein. In 
Übereinstimmung mit der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld, die auf eine Aufwer-
tung der ehemaligen gewerblich-industriell genutzten Flächen zielt, werden die vorgenannten Nut-
zungen ausgeschlossen, da sie sich durch einen erhöhten Flächenbedarf auszeichnen. Zudem 
könnten sich durch diese Nutzungen verursachte hohe Verkehrs- und Lärmbelastungen nachteilig 
auf das Änderungsgebiet und die Nachbarschaft auswirken. 
6.1.3 Gewerbegebiet 
Der südliche Teil des Änderungsgebietes unmittelbar an der Stolberger Straße wird als einge-
schränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Durch Nachverdichtung soll die bestehende Reihe von 
Bürogebäuden, die die Stolberger Straße flankieren und Teil des Technologieparks Müngersdorf 
sind, durch einen weiteren Bürogebäudekomplex ergänzt werden. 
Wegen der Nähe zum allgemeinen Wohngebiet wird das Gewerbegebiet planungsrechtlich in der 
Art und Weise eingeschränkt, dass der Störgrad der zulässigen gewerblichen Nutzungen das 
Wohnen nicht wesentlich stört. Dazu werden auf der Grundlage der Abstandsliste zum Abstands-
erlass des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz NRW 
vom 6.6.2007 Betriebe und Anlagen der Abstandsklassen I bis VII sowie Anlagen mit einem ver-
gleichbaren Emissionsverhalten ausgeschlossen. Ausnahmsweise können auch Betriebsarten der 
Abstandsklasse VII zugelassen werden, wenn im Einzelfall vom Antragsteller nachgewiesen wird, 
dass z. B. durch besondere technische Maßnahmen und/oder durch Betriebsbeschränkungen die 
sonstigen Emissionen einer zu bauenden Anlage soweit begrenzt werden, dass schädliche Um-
welteinwirkungen in schutzbedürftige Gebiete vermieden werden. 
Im Gewerbegebiet werden Tankstellen, Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe 
ausgeschlossen, weil sie in ihrer Nutzung, ihrem Störgrad und ihrem baulichen Erscheinungsbild, 
den bestehenden Nutzungen in der Nachbarschaft und dem stadtplanerischen Ziel, den Struktur-
wandel des altindustriellen Standortes planungsrechtlich in Richtung eines attraktiven Bürostandor-
tes zu lenken, nicht entsprechen. Einer Ansiedlung dieser Nutzungen wird daher im Bereich der 
Flächen, die aktuell einer neuen städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden, entgegengetreten. 
Mit dem Ausschluss dieser Nutzungen ist das Ziel verbunden, die Wohnruhe - insbesondere im 
Nachtzeitraum - nicht zu gefährden. 
Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet werden nachteilige Auswir-
kungen auf das benachbarte Stadtteilzentrum Braunsfeld, Aachener Straße durch einen möglichen 
Rückgang der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt im Stadtteilzentrum vermieden. 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
6.2.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) 
Das Maß der baulichen Nutzung wird für das allgemeine Wohngebiet mit der Festsetzung einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 bestimmt. Die 
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung entsprechen einer wohngebietstypischen städte-
baulichen Dichte – unter Einhaltung der Obergrenzen des § 17 der Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) für allgemeine Wohngebiete. 
Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 
Für die Errichtung der Tiefgarage innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird festgesetzt, dass 
die zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO durch die Grundfläche unterirdi-
scher Garagen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Fest-

- 8 - 
 
/ 9 
setzung entspricht dem Flächenbedarf einer städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungs-
bau im innerstädtischen Bereich mit der Realisierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur 
Erhöhung der Aufenthaltsqualität der wohnungsnahen Freiflächen. 
Erhöhung der zulässigen Geschossfläche um Flächen unterirdischer Garagen 
Für das allgemeine Wohngebiet wird gemäß § 21a Abs. 5 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige 
Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt 
werden, erhöht werden darf. Die Erhöhung der zulässigen Geschossfläche zielt auf eine höhere, 
der innerstädtischen Lage entsprechenden städtebaulichen Dichte vor dem Hintergrund des spar-
samen Umgangs mit Grund und Boden und trägt dem aktuellen Wohnungsbedarf in Köln Rech-
nung (siehe Punkt 4.5). 
Zahl der Vollgeschosse, oberstes Geschoss, Gebäudehöhen 
Im allgemeinen Wohngebiet wird durch die Festsetzung einer maximal dreigeschossigen Bebau-
ung in zweiter Reihe und einer maximal viergeschossigen Bebauung in dritter Reihe sowie als süd-
licher Abschluss die städtebaulich gewünschte Höhenstaffelung erreicht – von der Wohnbebauung 
an der Vitalisstraße mit zwei Vollgeschossen und Satteldach bis zur bestehenden und geplanten 
fünfgeschossigen Bebauung an der Josef-Lammerting-Allee. Entlang der östlichen Baugebiets-
grenze sind die viergeschossigen Hauptbaukörper durch zweigeschossige Verbindungsbaukörper 
verbunden, um städtebaulich eine Lärmabschirmung zu erzielen. 
Das jeweils oberste Geschoss der Wohngebäude ist als Staffelgeschoss geplant und darf jeweils 
nicht mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses aufweisen, ohne 
jedoch wie in der Staffelgeschossregelung der Landesbauordnung gegenüber den Außenwänden 
des Gebäudes allseitig zurückgesetzt werden zu müssen. Zusätzliche Staffelgeschosse wurden 
durch die Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen ausgeschlossen. Die Festsetzung zum 
obersten Geschoss und zum Ausschluss von zusätzlichen Staffelgeschossen erfolgte im Hinblick 
auf die Erweiterung architektonischer Möglichkeiten für die Gestaltung der Baukörper. Die Begren-
zung des obersten Geschosses auf nicht mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunter lie-
genden Geschosses gilt nicht für das nördlichste Wohngebäude. 
Für das nördlichste und südlichste Wohngebäude jeweils mit einer Zulässigkeit von maximal vier 
Vollgeschossen ohne zusätzliches Staffelgeschoss wird eine weitere Höhenstaffelung durch die 
Festsetzung maximaler Gebäudehöhen planungsrechtlich gesichert, die jeweils einer Zwei- und 
Dreigeschossigkeit jeweils ohne zusätzliches Staffelgeschoss entsprechen. Analog wird für die 
locker platzierten drei dreigeschossigen Einzelbaukörper ebenfalls für den westlichen Teil der 
überbaubaren Grundstücksfläche eine maximale Gebäudehöhe festgesetzt, die jeweils einer 
Zweigeschossigkeit entspricht, um einen harmonischen Übergang zur zwei- und dreigeschossigen 
Wohnbebauung an der Vitalisstraße zu erzielen. 
Aus Immissionsschutzgründen – den vom Parkhaus ausgehenden Gewerbelärmimmissionen – 
werden ergänzend zur Zahl der Vollgeschosse für die drei- und viergeschossigen Baukörper ma-
ximale Gebäudehöhen festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe von 61,9 m ü. NHN der maximal 
viergeschossigen Baukörper entspricht der Wandhöhe der festgesetzten Lärmschutzwand entlang 
der nördlichen und östlichen Baugebietsgrenze des allgemeinen Wohngebietes. 
Im allgemeinen Wohngebiet wird die innere Erschließung über die Josef-Lammerting-Allee und die 
private Erschließungsstraße erfolgen, die zu einer Tiefgaragen-Zufahrt führt. Für eine mögliche 
Überdachung der Tiefgarageneinfahrt wird eine maximale Gebäudehöhe von 53,0 m ü. NHN fest-
gesetzt. 
Zwingende Wandhöhen 
Das Maß der baulichen Nutzung wird zudem durch die Festsetzung von zwingenden Wandhöhen 
in Kombination mit der Festsetzung von Baulinien (siehe 6.3) entlang der nördlichsten und östlichs-
ten Baugebietsgrenze des allgemeinen Wohngebietes bestimmt. 
Aus Gründen des Immissionsschutzes wird entlang der nördlichsten und östlichsten Baugebiets-
grenze des allgemeinen Wohngebietes eine Baulinie in Kombination mit einer zwingenden Wand-
höhe (61,9 m ü. NHN) festgesetzt, um eine gewerbelärmabschirmende Bebauung gegenüber der 
geplanten Bebauung im Blockinnenbereich und somit gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen. 
Mit der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes werden minder genutzte innenstadtnahe

- 9 - 
 
/ 10 
Flächen u. a. als allgemeines Wohngebiet festgesetzt und eine Nachverdichtung forciert. Die 
Planänderung befindet sich zudem in grundsätzlicher Übereinstimmung mit der Rahmenplanung 
Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld, folgt den Intentionen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen 
und steht nicht im Widerspruch zur derzeitigen Gewerbeflächenentwicklung.  
6.2.2 Mischgebiet 
Im Mischgebiet wird eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,6 festgesetzt. Die erhöhte Geschoss-
flächenzahl entspricht dem städtebaulichen Ziel einer städtebaulichen Neuordnung und Nachver-
dichtung einer ehemals gewerblich genutzten Fläche. Die vorhandene Erschließung und Infrastruk-
turausstattung des Standorts sprechen für eine intensivere städtebauliche Nutzung. Die 
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die höhere 
städtebauliche Dichte nicht beeinträchtigt; nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt infolge der 
GFZ-Überschreitung sind nicht zu erwarten. 
Zahl der Vollgeschosse 
Ferner wird das Maß der baulichen Nutzung mit der Festsetzung der Zahl der zulässigen Vollge-
schosse bestimmt. Die im Mischgebiet als Höchstgrenze festgesetzten fünf Vollgeschosse vermit-
teln zwischen der maximal viergeschossigen Bebauung im westlich gelegenen allgemeinen Wohn-
gebiet, dem nördlich gelegenen siebengeschossigen Parkhaus und dem siebengeschossigen 
Bürogebäude des Technologierparks östlich der Josef-Lammerting-Allee und der bestehenden und 
geplanten fünfgeschossigen Bebauung an der Stolberger Straße. 
Erhöhung der zulässigen Geschossfläche um Flächen unterirdischer Garagen 
Für das Mischgebiet wird gemäß § 21a Abs. 5 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Geschoss-
fläche um die Fläche notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, 
erhöht werden darf. Die Erhöhung der zulässigen Geschossfläche zielt auf eine höhere, der inner-
städtischen Lage entsprechenden städtebaulichen Dichte vor dem Hintergrund des sparsamen 
Umgangs mit Grund und Boden. Die Festsetzung soll aus stadtplanerischer Sicht einen Anreiz zur 
Vermeidung ausgedehnter oberirdischer Stellplatzanlagen in unmittelbarer Nachbarschaft zur ge-
planten Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet schaffen. 
6.2.3 Gewerbegebiet 
Für das Gewerbegebiet, das für die Realisierung eines bis zu fünfgeschossigen Bürogebäude-
komplexes vorgesehen ist, wird eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 2,4 festgesetzt. Diese städte-
baulichen Dichtewerte entsprechen den Obergrenzen des § 17 BauNVO und sollen eine adäquate 
bauliche Entwicklung entsprechend den umliegenden gewerblich genutzten Gebieten sicherstel-
len.  
Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise 
Im allgemeinen Wohngebiet, im Mischgebiet und Gewerbegebiet werden die überbaubaren 
Grundstücksflächen durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien definiert. Im allgemei-
nen Wohngebiet spiegelt sich in der Gestalt der Baugrenzen und Baulinien die Anordnung der ein-
zelnen Wohngebäude bzw. die aufgelockerte Reihung wider. Für die vorgesehene Tiefgaragenzu-
fahrt, wird durch Baugrenzen eine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.  
Die Festsetzung von Baulinien im allgemeinen Wohngebiet ist zur Umsetzung des städtebaulichen 
Planungskonzeptes und zum Schutz der Menschen vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Gewer-
belärm) erforderlich (siehe 6.2.1). 
Im Mischgebiet und Gewerbegebiet lässt die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen 
größtmögliche Spielräume der Ausgestaltung durch bauliche Nutzungen zu. Im Gewerbegebiet 
wird die gestufte Bauflucht an der Stolberger Straße, die durch die Nachbarbebauung vorgegeben 
wird, aufgenommen. 
Für das allgemeine Wohngebiet wird ergänzend festgesetzt, dass innerhalb der nicht überbauba-
ren Grundstücksflächen ausnahmsweise erforderliche Be- und Entlüftungsanlagen sowie Trep-
penanlagen für Tiefgaragen zulässig sind. Eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Ordnung ist 
durch diese Festsetzung nicht zu befürchten.

- 10 - 
 
/ 11 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird entlang der nördlichen und östlichen Baugebiets-
grenze eine geschlossene Bauweise festgesetzt, um eine geschlossene lärmabschirmende Be-
bauung zu den östlich gelegenen gewerblichen Nutzungen – insbesondere zum offenen Parkhaus 
– zu erzielen und zu sichern. 
Im allgemeinen Wohngebiet sind Nebenanlagen – mit Ausnahme von privaten Kinderspielplätzen 
gemäß § 9 BauO NRW, Fahrradstellplätzen und Standorten für Abfallbehälter/Wertstofftonnen – 
zur Sicherung wohnbezogener Freiraumqualitäten unzulässig. 
6.3 Erschließung 
6.3.1 Äußere Erschließung 
Das allgemeine Wohngebiet wird über die von der Josef-Lammerting-Allee abzweigende private 
Erschließungsstraße (Planstraße 2) erschlossen– insbesondere zur Erschließung durch den moto-
risierten Individualverkehr (MIV). Über die beiden bestehenden Zufahrtsbereiche zwischen den 
Häusern Vitalisstraße 361 und 365 sowie Vitalisstraße 379 und 381 ist die Möglichkeit der Er-
schließung für Fußgänger und Radfahrer gegeben. Für den motorisierten Individualverkehr (MIV) 
sind Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Von dieser Regelung sind Fahrzeuge von Ver- 
und Entsorgungsträger sowie Rettungsfahrzeuge / Feuerwehrfahrzeuge ausgenommen. Diese 
Festsetzungen werden getroffen, um das Ein- und Ausfahren des Plangebietes über die private 
Erschließungsstraße (Planstraße 2) auf die Josef-Lammerting-Allee gebündelt sicher zu stellen 
und somit den Verkehrsfluss auf der Vitalisstraße nicht zusätzlich zu stören. 
Das Mischgebiet wird über die Josef-Lammerting-Allee und das Gewerbegebiet über die Stolber-
ger Straße erschlossen. Aufgrund der geänderten Erschließung kann die im rechtskräftigen Be-
bauungsplan gesicherte private Erschließungsstraße mit Wendehammer entfallen. 
Die Abwicklung der Baustellenverkehre zur Umsetzung der Planung soll nicht über die Vitalisstra-
ße erfolgen, sondern soll zum Schutz der vorhandenen schützenswerten Wohnbebauung über die 
Planstraße 2 und im Weiteren über die Josef-Lammerting-Allee abgewickelt werden. Verkehrsun-
tersuchung 
Für eine Bewertung der verkehrlichen Auswirkungen der Bebauungsplanänderung wurden Ver-
kehrserhebungen (Verkehrszählung am 10.04.2014) durchgeführt und das Verkehrsaufkommen 
differenziert nach tageszeitlicher und räumlicher Verteilung für den Bestand und Planfall ermittelt 
(Planerbüro Südstadt: Büro für urbane Mobilität, Köln, 12.12.2014). 
 
Straße Charakterisierung 
nach RASt 06 
Verkehrsstärken 
nach RASt 06 
[Kfz/h] 
Verkehrsstärken 
nach Zählung 
[Kfz/h] 
DTV  
 
[Kfz/24h] 
Vitalisstraße Quartiersstraße 400 - 1 000 320 2 950 
Stolberger Straße Gewerbestraße 400 - 1 800 590 5 920 
Josef-Lammerting-
Allee 
Gewerbestraße 400 - 1 800 320 3 180 
Planstraße 2 kleinräumige Er-
schließungsstraße 
< 400 120    930 
Tabelle 1  Durchschnittlicher Tagesverkehr und Verkehrsstärke Bestand  
Die rechnerisch höchsten Verkehrsbelastungen treten entlang der Stolberger Straße im Abschnitt 
zwischen Vitalisstraße und Josef-Lammerting-Allee auf. Die Verkehrsbelastung durch den 
Schwerverkehr ist im Umfeld des Plangebietes als moderat zu bewerten. Die Anteile des Schwer-
verkehrs liegen in der Vitalisstraße bei 2 %, in der Josef-Lammerting-Allee bei 3 % und im Bereich 
der Stolberger Straße bei 1–3 %. 
Verkehrserzeugung 
Mit der Änderung des Bebauungsplanes entstehen zusätzliche Verkehrsbelastungen. Aus dem 
vorgesehenen Nutzungskonzept von Wohnen, Misch- und Gewerbenutzungen wurde auf der Basis 
der Anzahl der Wohneinheiten bzw. der Bruttogeschossflächen die Verkehrserzeugung berechnet.

- 11 - 
 
/ 12 
Teilbereich DTV1) Morgenspitze Abendspitze 
 Tagesbelastung 
Fahrten/24 h 
Zielverkehr 
Kfz/h 
Quellverkehr 
Kfz/h 
Zielverkehr 
Kfz/h 
Quellverkehr 
Kfz/h 
Allgemeines 
Wohngebiet 
349 5 24 23 13 
Mischgebiet 535 37 22 21 30 
Gewerbegebiet 712 81 14 12 49 
1) Durchschnittlicher Tagesverkehr des Änderungsgebietes 
Tabelle 2 Verkehrserzeugung Einwohner-, Besucher-, Beschäftigen-, Kunden- und Wirtschaftsverkehr 
Verkehrsverteilung 
Aus dem vorgesehenen Nutzungskonzept für das Änderungsgebiet wurde das Verkehrsaufkom-
men im Planfall mit insgesamt circa 1.596 Kfz-Fahrten/24 h abgeschätzt. Pro Tag sind davon 90 
Fahrten dem Wirtschaftsverkehr (Lkw) zuzuordnen. 
Allgemeines Wohngebiet: Aus der Abschätzung der räumlichen Verteilung des planbedingten 
Zusatzverkehrs (Ziel- und Quellverkehr) geht hervor, dass im Planfall circa 80 % der Fahrten über 
die Planstraße 2 (Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung Privatstraße) und circa 
20 % der Fahrten über die Planstraße 4 erfolgt. Die Planstraße 4 liegt außerhalb des Plangebietes 
und zweigt rechtwinklig von der Planstraße 2 ab. 
Mischgebiet: Das Mischgebiet wird über die Josef-Lammerting-Allee erschlossen. Entsprechend 
der derzeitigen Verkehrsverteilung ist davon auszugehen, dass sich 65 % der Fahrten nach Süden 
in Richtung Stolberger Straße und 35 % der Fahrten nach Norden in Richtung Widdersdorfer Stra-
ße orientieren werden. 
Gewerbegebiet: Die Erschließung des Gewerbegebietes erfolgt über die Stolberger Straße; die 
Fahrten werden sich zu je 50 % nach Osten und Westen verteilen. 
Prognosebelastungen Durchschnittlicher Tagesverkehr 
Der aus der Verkehrserhebung ermittelte Durchschnittliche Tagesverkehr (DTV) im Bestand wird in 
der folgenden Tabelle den prognostizierten Belastungen im Planfall für die Erschließung des all-
gemeinen Wohngebietes von der Vitalisstraße gegenübergestellt. Die DTV-Belastungen im Planfall 
setzten sich dabei jeweils aus den Bestandsbelastungen im DTV zuzüglich des Zusatzverkehres 
aus dem Änderungsgebiet zusammen. 
Straße Betrachtungs-
fall 
DTV 
[Kfz/24 h] 
SV-
Anteil 
[%] 
Vitalisstraße Bestand 2 945 2 
Planfall 3 088 2 
Stolberger Straße,  
westlich Josef-Lammerting-Allee 
Bestand 5 917 3 
Planfall  6 542 3 
Stolberger Straße,  
östlich Josef-Lammerting-Allee 
Bestand 6 307 3 
Planfall 6 844 3 
Josef-Lammerting-Allee,  
südlich Planstraße 2 
Bestand 3 184 3 
Planfall 3 631 3 
Josef-Lammerting-Allee,  
nördlich Planstraße 2 
Bestand 2 918 3 
Planfall 3 282 3 
Planstraße 2, Zufahrtsbereich Bestand 934 0 
Planfall 1 213 2

- 12 - 
 
/ 13 
Planstraße 4, nördlich des Parkhauses Bestand 436 0 
Planfall  506 0 
Tabelle 3  Durchschnittlicher Tagesverkehr Bestand und Planfall 
Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und der Knotenpunkte 
Aus der Verkehrserzeugungsberechnung geht hervor, dass infolge der Planänderung im allgemei-
nen Wohngebiet zusätzlich 349 Kfz-Fahrten/Tag, im Mischgebiet 535 Kfz-Fahrten/Tag und im Ge-
werbegebiet 712 Kfz-Fahrten/Tag erzeugt werden. Der prognostizierte Zusatzverkehr aus dem 
Änderungsgebiet kann vom bestehenden Straßennetz verkehrsverträglich aufgenommen werden – 
einerseits durch die Aufteilung der Verkehre auf drei unterschiedliche Anschlüsse und andererseits 
durch die bestehenden Aufnahmekapazitäten des Straßennetzes. 
Straße Charakterisierung 
nach RASt 06 
Verkehrsstärke 
nach RASt 06 
[Kfz/h] 
Verkehrsstärke 
Bestand 
[Kfz/h] 
Verkehrsstärke 
Planfall V 
[Kfz/h] 
Vitalisstraße Quartiersstraße 400 - 1 000 320 340 
Stolberger 
Straße 
Gewerbestraße 400 - 1 800 590 650 
Josef-
Lammerting-
Allee 
Gewerbestraße 400 - 1 800 320 360 
Planstraße 2 kleinr. Erschlie-
ßungsstraße 
< 400 120 150 
Tabelle 4  Verkehrsbelastung Bestand und Prognose 
Die Gegenüberstellung der Verkehrsstärke zeigt, dass die Verkehrsbelastungen sowohl im Be-
standsfall als auch im Prognosefall sich im Bereich des unteren Schwellenwertes nach den Richtli-
nien für die Anlage von Stadtstraßen, FGSV 2006 (RASt 06) bewegen. Signifikante Mehrbelastun-
gen im Straßennetz sind nicht zu erwarten. 
Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit gemäß Handbuch für die Bemessung von Straßenver-
kehrsanlagen (HBS) an den vorhandenen Knotenpunkten zeigte, dass für den Bestand und für den 
Planfall in den Spitzenzeitbereichen morgens (7 bis 8 Uhr) und abends (17 bis 18 Uhr) eine sehr 
gute Verkehrsqualität zu erwarten ist. Im Planfall treten gegenüber dem Bestandsfall an den Kno-
tenpunkten keine Qualitätsverluste auf. Die Knotenpunkte Vitalisstraße/Stolberger Straße und 
Stolberger Straße/Josef-Lammerting-Allee erreichen jeweils die Qualitätsstufe B, der Knotenpunkt 
Josef-Lammerting-Allee/Planstraße 2 erreicht die höchstmögliche Qualitätsstufe A. 
6.3.2 Innere Erschließung und ruhender Verkehr 
Im allgemeinen Wohngebiet erfolgt die innere Erschließung über die private Erschließungsstraße 
(Planstraße 2), die zu einer Gemeinschaftstiefgarage führt. 
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
Die Planstraße 2 wird aufgrund ihrer Erschließungsfunktion für das zukünftige allgemeine Wohn-
gebiet sowie für das bestehende Parkhaus und die nördlich gelegenen Bürogebäude als Verkehrs-
fläche besonderer Zweckbestimmung, Zweckbestimmung privat (Privatstraße) festgesetzt. 
Flächen für Tiefgaragen 
Im allgemeinen Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet sind für Stellplätze und Garagen 
unterhalb der Geländeoberfläche zeichnerisch Flächen festgesetzt (TG), unter denen Tiefgaragen 
errichtet werden können. 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes sind Stellplätze nur unterhalb der Geländeoberfläche 
zulässig, da die Freiflächen des Wohnquartiers vom motorisierten Individualverkehr zur Erhöhung 
der Aufenthaltsqualität freigehalten werden sollen. Aufgrund des vorgesehenen städtebaulichen 
Konzeptes im allgemeinen Wohngebiet – ein Wohngebäudeensemble mit einer gemeinsamen

- 13 - 
 
/ 14 
Tiefgarage – wird festgesetzt, dass in Tiefgaragen – innerhalb der nicht überbaubaren Grund-
stücksflächen – Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß 
§ 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche von 20% der Tiefgaragenfläche außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Durch diese Festsetzung verbunden mit den Fest-
setzungen zur Begrünung der nicht überbauten Flächen auf Tiefgaragen wird die Errichtung von 
Nebenanlagen im allgemeinen Wohngebiet minimiert. 
Für das allgemeine Wohngebiet wird der Nachweis der Besucherstellplätze (10 %) innerhalb der 
Tiefgarage erfolgen. 
Geh- und Fahrrechte 
Mit der Änderung des Bebauungsplanes werden neue Wegeverbindungen für Fußgänger und 
Fahrradfahrer gesichert. In Ostwest-Richtung wird zukünftig eine Durchwegung von der Vitalis-
straße zwischen den Hausnummern 361 und 365 über das allgemeine Wohngebiet zu den Plan-
straßen 4 und 2 (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, Zweckbestimmung privat) bis zur 
Josef-Lammerting-Allee ermöglicht. Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes sind daher ein Geh-
recht zugunsten der Allgemeinheit und ein Fahrrecht zugunsten der Radfahrer mit einem Quer-
schnitt von 3,5 m als GF 1 festgesetzt. Für eine weitere Durchwegungsmöglichkeit in Nordsüd-
Richtung werden zwischen Planstraße 2 (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, Zweck-
bestimmung privat) und Stolberger Straße ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und ein Fahr-
recht zugunsten der Radfahrer mit einem Querschnitt von 3,5 m als GF 1 im Mischgebiet und Ge-
werbegebiet festgesetzt. 
Um bei zeitlich verzögerter Umsetzung des Bauplanungsrechts innerhalb des allgemeinen Wohn-
gebietes die Erschließung des Flurstücks 1508 und 1544, der Gemarkung Müngersdorf, Flur 77 für 
den motorisierten Individualverkehr über die Josef-Lammerting-Allee sicherzustellen, wird in der 
Planzeichnung ein Geh- und Fahrrecht als GF 2 unterhalb der Geländeoberfläche (Erschließung 
für Stellplätze innerhalb einer Tiefgarage) zugunsten der Flurstücke 1508 und 1544 festgesetzt. 
6.4 Technische Infrastruktur 
6.4.1 Ver- und Entsorgung 
Die Versorgung des Änderungsgebietes mit Strom und Wasser ist über das vorhandene Leitungs-
netz in der Vitalisstraße, Stolberger Straße und Josef-Lammerting-Allee gesichert. Die Entsorgung 
des anfallenden Schmutz- und Niederschlagswassers ist ebenfalls gesichert. Das Änderungsge-
biet liegt im Einzugsbereich der Kläranlage Köln-Stammheim. 
Eine Niederschlagswasserversickerung gemäß § 44 Landeswassergesetz ist nicht erforderlich, da 
die Grundstücke nicht erstmalig an das Kanalnetz angeschlossen werden. 
6.5 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Im Nahbereich des Plangebietes befinden sich eine städtische Kindertagesstätte (Petershof, Bel-
vederestraße 17) und eine katholische (St. Vitalis, Vitalisstraße 293) sowie die Gemeinschafts-
grundschule Müngersdorf (Wendelinstraße 64). Der nächstgelegene öffentliche Kinderspielplatz 
befindet sich am Manstedter Weg westlich des Plangebietes in einer Entfernung von circa 250 m. 
Derzeit wird ein Konzept erarbeitet, dass eine Verlagerung und Neuordnung des Spielplatzes vor-
sieht. Dabei ist vorgesehen, den vorhandenen Spielplatz im Eckbereich zu ertüchtigen 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Plätzen in Kindergärten, Schulen und Kinder- und 
Jugendeinrichtungen können nicht im Plangebiet untergebracht werden und sollen durch die vor-
handenen Infrastruktureinrichtungen bzw. Neubau einer Grundschule an anderer Stelle abgedeckt 
werden. 
7 Umweltbelange 
Gemäß § 13 a Abs.2 Nr.1 bzw. § 13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umweltprüfung nach § 2 
Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet werden.

- 14 - 
 
/ 15 
7.1 Baumbestand 
Innerhalb des Änderungsgebietes befindet sich kein nennenswerter Baumbestand. Innerhalb des 
festgesetzten Mischgebietes befindet sich eine Pyramidenpappel, die als Säulenpappel nicht unter 
den Schutz der Kölner Baumschutzsatzung fällt. Innerhalb des festgesetzten Gewerbegebietes 
befinden sich ein Götterbaum und unmittelbar an der Stolberger Straße eine Schwarzkiefer (nicht 
geschützt). Bei Fällung des geschützten Götterbaumes wären entsprechend den Vorgaben der 
Baumschutzsatzung (Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereichs der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln, 
01.08.2011) Ersatzpflanzungen bzw. -zahlungen zu leisten. Zwischen den Gebäuden Stolberger 
Straße Nr. 374a (außerhalb des Plangebietes) und Nr. 370a liegt die Zufahrt für Hausnummer 
374a mit Stellplätzen und sechs Bäumen, die die Stellplätze gliedern. Diese werden weder durch 
die überbaubaren Flächen noch durch ein Geh- und Fahrrecht überplant und wären, sofern sie der 
Baumschutzsatzung unterliegen, geschützt. 
Im ursprünglichen Bebauungsplan sind fünf Bäume zum Erhalt ausgewiesen. Drei Bäume waren 
an der westlichen Grenze des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes festgesetzt. Diese Bäume sind in 
der Örtlichkeit nicht mehr vorhanden und werden insofern auch nicht zum Erhalt festgesetzt. Die 
weiteren zwei Bäume waren an der Grenze des Gewerbegebietes und der Stolberger Straße aus-
gewiesen. Ein Baum ist im Gewerbegebiet vorhanden und wird durch die Baumschutzsatzung ge-
schützt. Der zweite Baum ist die zuvor benannte Schwarzkiefer, die durch die Baumschutzsatzung 
nicht geschützt ist und im Weiteren nicht planungsrechtlich gesichert werden soll, weil dieser Baum 
im geplanten Ein- und Ausfahrtbereich des Gewerbegebiets liegt. 
7.2 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Für das allgemeine Wohngebiet, das Mischgebiet und Gewerbegebiet werden Maßnahmen zum 
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt. Die Festsetzungen 
dienen der Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft. Die festgesetzten Maßnah-
men nehmen die ursprünglichen Regelungen des vorherigen Bebauungsplanes in Teilen auf. Mit 
den Begrünungsfestsetzungen wird die kleinklimatische Situation und ökologische Situation ver-
bessert, da der Anteil der zu begrünenden Dächer und Freiflächen über dem Anteil des ursprüngli-
chen Bebauungsplanes liegt. 
Pflanzmaßnahmen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohn- und arbeitsplatzbezogener Grün- und 
Freiflächen zu sichern, wird textlich festgesetzt, dass die Grundstücksflächen, die nicht mit Gebäu-
den, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, als Vegetationsflächen 
dauerhaft zu begrünen sind. Dabei sind die nicht überbauten Flächen von Tiefgaragen dauerhaft 
zu begrünen. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Stärke 
von mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden; bei der Anpflanzung von 
Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 120 cm zu modellieren. Mit 
dieser Festsetzung werden die Begrünungsfestsetzungen des vorherigen Bebauungsplanes 
62459/03 –Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf– aufgenommen und weiter entwickelt. 
Die Fassadenbegrünung wurde nicht in die Festsetzungen des Bebauungsplanes übernommen, 
da künftig in den Baugebieten Fassaden errichtet werden, die dahinterliegende Wohnungen, Büros 
und Veranstaltungsräume belichten sollen. Eine Fassadenbegrünung erscheint nur an gewerbli-
chen Hallengebäuden sinnvoll, die keine oder nur untergeordnet Belichtungsöffnungen aufweisen. 
Extensive Dachbegrünung 
Aus Gesichtspunkten des Wasserhaushalts und des Klimaschutzes wird festgesetzt, dass die 
Flachdachflächen extensiv zu begrünen sind. Die Substrathöhe soll mindestens 10 cm betragen. 
Ausgenommen von der Dachflächenbegrünung sind lediglich haustechnisch notwendige Dachauf-
bauten, Attiken (einschl. Wartungsstreifen), Dachterrassen und Befestigungselemente der Anlagen 
zur Nutzung von Sonnenenergie. In den Bereichen der zuvor beschriebenen konstruktiven Maß-
nahmen ist eine Begrünung nicht sinnvoll möglich und insofern wurden sie von der generellen 
Verpflichtung der Begrünung ausgenommen. Der ursprüngliche Bebauungsplan setzte eine 50% 
extensive Begrünung der Flachdächer im Gewerbegebiet (GE) fest, die mit dieser Festsetzung 
aufgenommen wurde. Da diese Festsetzung überwiegend nicht umgesetzt wurde, da auch schon 
zum Zeitpunkt der Aufstellung des ursprünglichen B-Plans ein Großteil der Gewerbehallen errichtet

- 15 - 
 
/ 16 
waren, wird es zu einer Verbesserung der kleinklimatischen Situation, der Niederschlagswasser-
rückhaltung und der Begrünung kommen. 
Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie sind über der Dachbegrünung zulässig, da es zwischen-
zeitlich Systeme verfügbar sind, die beide Nutzung gleichzeitig möglich machen. 
7.3 Artenschutz 
Im Rahmen des Änderungsverfahrens sind die Belange des Artenschutzes zu berücksichtigen und 
zu bewerten. Aufgrund der gegebenen Strukturen innerhalb des Plangebietes – hoher Versiege-
lungsgrad, aber Vorhandensein alter Gewerbebauten und älterer Überdachungen – wurde geprüft, 
ob artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu 
erwarten (Stufe I: Vorprüfung) und ob gegebenenfalls weiterführende Untersuchungen oder Be-
trachtungen (Stufe II: Vertiefende Prüfung) notwendig sind. Die artenschutzrechtlichen Vorschriften 
stellen den fachgesetzlichen Maßstab für die Bewertung der Folgen der vorliegenden Planung für 
Natur und Landschaft dar. 
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung (Stand Mai 2014, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchi-
tekten, Bonn) basiert auf einer Ortsbesichtigung am 24.04.2014 sowie einer Auswertung verfügba-
rer Daten und sachlicher Hinweise zur Beurteilung der Betroffenheit von Lebensräumen besonders 
und streng geschützter Arten. Das Änderungsgebiet mit einer Größe von etwa 23 240 m² liegt in 
einem durch die Strukturen einer Großstadt geprägten Raum und besteht aus gewerblich genutz-
ten Gebäuden und einer geschotterten Stellplatzfläche. Kleingärten, Grünflächen oder Parkanla-
gen sind in unmittelbarer Umgebung nicht vorhanden. 
Betroffenheit planungsrelevanter Arten 
Das Plangebiet weist augenscheinlich kein erkennbares Quartierpotenzial für Fledermäuse auf. In 
oder an den Gebäuden gibt es keine ungestörten Nischen oder Räume, die von Fledermäusen 
besiedelt sind. Ein Vorkommen von Wochenstuben oder Winterquartieren wird ausgeschlossen. 
Reptilien – Lebensräume sind in dem innerstädtischen Gebiet nicht vorhanden. 
Im Plangebiet liegen keine Hinweise auf Brutstätten von Vogelarten vor. Bei der Begehung wurden 
wenige, siedlungstypische und weit verbreitete Vogelarten angetroffen. Verlassene oder derzeit 
genutzte Nester in Nischen oder Höhlen, sowie Schwalbennester an der Fassade sind nicht vor-
handen. 
Die Prüfung kommt zum Ergebnis, dass durch die Bebauungsplanänderung keine artenschutz-
rechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG ausgelöst werden. Grundsätzlich sollte der 
Abbruch der Bestandsgebäude möglichst außerhalb der Zeit zwischen Anfang März und Anfang 
Oktober erfolgen, in der Vögel in oder an Gebäuden nisten und/oder sich einzelne Fledermäuse 
verstecken.  
Insgesamt betrachtet ist eine sachgerechte Beurteilung der artenschutzrechtlichen Belange auf-
grund des Erkenntnisstandes aus der Begutachtung sowie der Datenlage möglich. Weitergehende 
Prüfungen bzw. Untersuchungen sind nach dem vorliegenden Informationsstand nicht erforderlich. 
7.4 Klima und Luft 
Die Klimatopkarte der Stadt Köln weist für das Änderungsgebiet das am höchsten belastete Stadt-
klima III aus. Die Klimabelastung entsteht durch eine starke Veränderung aller Klimaelemente: Es 
kann zu Windfeldstörungen, intensiven Wärmeinseln, problematischem Luftaustausch und zeitwei-
se hohen Schadstoffbelastungen kommen. Die geplante Änderung wird diese Klimaverhältnisse 
nicht grundsätzlich verändern. 
Als Beitrag zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung sollen die Dachflächen im Änderungsgebiet 
extensiv begrünt werden. Die extensive Dachbegrünung sowie die Begrünung der Tiefgaragen 
wirken einer intensiven Aufheizung und mangelnden nächtlichen Abkühlung entgegen und tragen 
zur geringfügigen Verbesserung des Mikroklimas bei. 
Es ist davon auszugehen, dass mit den kompakten Baukörpern, die planungsrechtlich ermöglicht 
werden, städtebaulich zufriedenstellende bis gute Voraussetzungen für eine hohe wärmeseitige 
Energieeffizienz geschaffen werden können. Eine solarenergetische Optimierung wurde im Vorfeld

- 16 - 
 
/ 17 
der Bebauungsplanänderung nicht durchgeführt, da schalltechnische und städtebauliche Gründe 
gegen eine andere (optimierte) Gebäudestellung sprechen. 
Eine Einwenderin, die einen Betrieb an der Stolberger Straße betreibt, wies auf mögliche Ge-
ruchsemissionen, die aus dem Produktionsprozess herrühren, hin. Dies könnte zu Beeinträchti-
gungen der geplanten schutzwürdigen Nutzungen führen. Im Rahmen einer Nachuntersuchung 
wurde durch iMA cologne mit Datum 17.02.2017 zur der Geruchsimmissionssituation eine Ab-
schätzung durchgeführt, die zu dem Ergebnis führte, dass keine Beeinträchtigungen für die ge-
planten Nutzungen zu erwarten sind.  
Das Firmengelände der Einwenderin südlich der Stolberger Straße befindet sich ca. 110 m südöst-
lich des geplanten Mischgebietes – MI. Das weiter entfernt liegende Gelände der Einwenderin öst-
lich der Eupener Straße liegt ca. 220 m östlich der Ostgrenze des geplanten MI und ca. 330 m 
östlich des geplanten allgemeinen Wohngebietes – WA. Laut Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL, 
2009) ist die Gesamtbelastung als Überlagerung der vorhandenen Belastung und Zusatzbelastung 
mit dem Immissionswert der GIRL zu vergleichen. In diesem Fall beträgt der relevante Immissions-
richtwert der GIRL 10% der Jahresstunden- anzusetzen für Wohn- und Mischgebiete. Zur Bewer-
tung standen Daten des Emissionskatasters 2012 des Landesumweltamtes NRW (LANUV NRW) 
zur Verfügung. Von der Firma der Einwenderin werden insgesamt ca. 2,8 t VOC ("flüchtige organi-
sche Verbindungen" als potentielle Geruchsstoffträger, z. B. Lösemittel etc.) pro Jahr von vier An-
lagen (Vulkanisieren; Herstellung von Polyurethanformteilen; gemäß 4. BImSchV) emittiert. Das 
Vorgehen der Untersuchung orientiert sich an dem Vorschlag des LANUV NRW für eine "Abschät-
zung der maximalen Geruchshäufigkeiten im Nahbereich" einer Anlage auch wenn mit Abständen 
von bis zu 110 m bzw. bis zu 220 m zu den nächsten relevanten Immissionspunkten im WA und MI 
des Bebauungsplangebietes "Vitalisstraße" der definierte Nahbereich (bis 100 m) überschritten 
wird. Ein analog zu Nahbereichsabschätzung angewandtes Vorgehen mit einem sehr konservati-
ven Ansatz ergab folgendes Ergebnis. Unter Berücksichtigung der maßgeblichen Parameter, wie 
Windrichtungshäufigkeit, Sektor der Windrichtungen und angenommene Betriebstage ergab sich 
eine maximale, werktäglich mögliche, mittlere Betriebszeit von 17 % der Jahresstunden = 5 Stun-
den pro Tag. Diese konservative Abschätzung greift nicht auf die absoluten Emissionsmengen 
zurück, sondern nur auf die potentielle Beaufschlagungshäufigkeit der Emissionen unter ungünsti-
gen Ausbreitungsbedingungen. In der Umgebung der beiden Firmenareale gibt es relevante Im-
missionspunkte (Wohnbebauung) an der die Immissionswerte der GIRL durch die Firma der Ein-
wenderin schon heute eingehalten werden sollten. Der Stadt lagen keine Informationen über 
Beschwerden zu Geruchsbelästigung in den letzten 10 Jahren vor. Das deutet darauf hin, dass es 
keine oder nur seltene Geruchseindrücke in der Umgebung der Firma gibt, die aufgrund der größe-
ren Abstände erst recht dann auch im Bereich des Bebauungsplangebietes Vitalisstraße kaum 
wahrnehmbar wären oder ganz ausblieben.Die maßgeblichen Immissionspunkte des B-
Plangebietes liegen deutlich außerhalb eines Radius von 50 m um die gefassten, potentiellen Ge-
ruchsquellen (Schornsteine) der Firma der Einwenderin. Somit könnte man im Umkehrschluss fol-
gern, dass die Ableitbedingungen der VDI 2280 in Bezug auf das B-Plangebiet erfüllt sind und so-
mit wohl sicher ausreichen, um eine Beaufschlagung dort in Bezug auf den immissionswert der 
GIRL gering zu halten. 
Es kann daher davon ausgegangen werden, dass der Immissionswert von 10 % der Jahresstun-
den gemäß GIRL im Bereich des Bebauungsplangebietes eingehalten wird. 
 
7.5 Immissionsschutz – Lärm 
Das Änderungsgebiet ist durch Lärm vorbelastet, einerseits durch Verkehrslärmimmissionen des 
Straßen- und Schienenverkehrs, anderseits durch Gewerbelärmimmissionen. Zur 2. Änderung des 
Bebauungsplanes "Vitalisstraße" wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt (Stand 
29.06.2015, Peutz Consult GmbH). Als maßgebliche Emittentenarten waren Verkehrslärmimmissi-
onen des Straßen- und Schienenverkehrs auf öffentlichen Verkehrswegen sowie Gewerbelärm zu 
berücksichtigen. Gegenstand der Untersuchung war daher die Ermittlung und Beurteilung der 
Lärmimmissionen in Bezug auf das Änderungsgebiet, die Beurteilung der Geräuschimmissionen 
der Tiefgaragen im Plangebiet und die Veränderung der Straßenverkehrslärmimmissionen auf öf-
fentlichen Straßen infolge des planbedingten Mehrverkehrs. Zudem wurden die Auswirkungen der 
Planung auf die Gewerbelärmsituation betrachtet.

- 17 - 
 
/ 18 
Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für den auf die Planung einwirkenden Verkehrslärm stellen die 
schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung der DIN 18005 "Schallschutz im 
Städtebau" dar. Bei Gewerbelärm und Nachbarschaftslärm durch Fahr- und Parkvorgänge an Wohn-
häusern bzw. Tiefgaragen wird in Ergänzung zur DIN 18005 die "Technische Anleitung zum Schutz 
gegen Lärm" (TA Lärm) als fachlich fundierte Erkenntnisquelle zur Bewertung herangezogen. 
Gebietsbezeichnung TA Lärm 
Immissionsrichtwerte 
DIN 18005 Teil 1, Beiblatt 1 
Orientierungswerte 
In Klammern:  
gilt für Gewerbelärm 
Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Allgemeine Wohnge-
biete (WA) 
55 40 55 45 (40) 
Mischgebiete (MI) 60 45 60 50 (45) 
Gewerbegebiete (GE) 65 50 65 55 (50) 
Tabelle 5 Immissionsrichtwerte TA Lärm, Orientierungswerte DIN 18005 
7.5.1 Verkehrslärmimmissionen 
Die Lärmsituation im Änderungsgebiet wird im Hinblick auf den Verkehrslärm auf öffentlichen Stra-
ßen durch den Kfz-Verkehr auf der Stolberger Straße, Vitalisstraße und Josef-Lammerting-Allee 
bestimmt. In der schalltechnischen Untersuchung wurde die Privatstraße Josef-Lammerting-Allee 
bereits als öffentliche Straße berücksichtigt (die Widmung als öffentliche Straße befindet sich in 
Vorbereitung). 
In die Berechnung des Straßenverkehrslärms nach den Richtlinien für den Lärmschutz an Straßen 
(RLS 90) wurden die Straßenverkehrszahlen der Verkehrsuntersuchung des Planerbüro Südstadt: 
Büro für urbane Mobilität (Köln, 28.05.2014) eingestellt. 
In Bezug auf den öffentlichen Schienenverkehrslärm wird die Lärmsituation des Änderungsgebiets 
durch die Strecken 2600, 2613 und 2622 (Köln - Aachen, Köln - Mönchengladbach und die S-
Bahn-Strecke Köln - Düren) der Deutsche Bahn AG bestimmt. Der Schienenverkehrslärm wurde 
durch Berechnung nach der Richtlinie zur Berechnung der Schallimmissionen von Schienenwegen 
von 2014 (Schall 03) ermittelt. Die den Berechnungen zugrunde liegenden Eingangsparameter zur 
Bestimmung der Emissionen des öffentlichen Schienenverkehrs erfolgte auf Grundlage der von 
der Deutschen Bahn AG aktuell gelieferten Daten für den Prognosehorizont 2015. Der sogenannte 
Schienenbonus, der seit dem 01.01.2015 nicht mehr angesetzt werden darf, wurde bei der Ermitt-
lung nicht berücksichtigt. 
Die Darstellung der Beurteilungspegel des Straßenverkehrslärms und des Schienenverkehrslärms 
bei freier Schallausbreitung erfolgte anhand von Lärmkarten für die Immissionshöhen 2,5 m und 
10 m über Gelände jeweils für den Tagzeitraum (6.00 bis 22.00 Uhr) und den Nachtzeitraum 
(22.00 bis 6.00 Uhr). 
Im Vergleich zu den Verkehrslärmimmissionen aus Straßen- und Schienenverkehr war der Flug-
lärm im Änderungsgebiet zu vernachlässigen und wurde nicht berücksichtigt. 
Beurteilung der Verkehrsgeräuschsituation Straßenverkehrslärm (ohne Bebauungsdämpfung) 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes werden durch Straßenverkehrslärm die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A)im Tagzeitraum (6 bis 22 Uhr) si-
cher eingehalten. Die maximale Belastung liegt mit 53 dB(A) an der Südostfassade des Bauteils 2 
(IP 111) an. Am gleichen Immissionspunkt liegt auch die höchste Belastung durch Straßenver-
kehrslärm in der Nacht (22 bis 6 Uhr) mit 45 dB(A) vor; hier wird der Orientierungswert von 
45 dB(A) der DIN 18005 für Wohngebiete erreicht. 
Innerhalb des festgesetzten Mischgebietes können die Orientierungswerte der DIN 18005 für 
Mischgebiete von 60 dB(A) im Tag- und 50 dB(A) im Nachtzeitraum mit Ausnahme des östlichen 
Bereichs entlang der Josef-Lammerting-Allee (IP 130) eingehalten werden. Unmittelbar an der

- 18 - 
 
/ 19 
Josef-Lammerting-Allee (IP 130) kommt es zu Überschreitungen um bis zu 2 dB(A) sowohl tags 
als auch nachts, so dass Beurteilungspegel von 62 dB(A) tags sowie 52 dB(A) nachts ermittelt 
wurden. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbege-
biete von 65 dB(A) im Tag- und 55 dB(A) im Nachtzeitraum sowohl tags als auch nachts aus-
schließlich im südlichen Bereich in unmittelbarer Nähe zur Stolberger Straße (IP 137) um bis zu 
1 dB(A) überschritten (66 dB(A) tags; 56 dB(A) nachts).Im Übrigen werden die Orientierungswerte 
tags und nachts eingehalten. An den unmittelbar der Stolberger Straße zugewandten Fassaden 
werden die Sanierungswerte als Grenze der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) im Tagzeitraum 
deutlich unterschritten. 
Beurteilung der Verkehrsgeräuschsituation Schienenverkehrslärm (ohne Bebauungsdämpfung) 
Im allgemeinen Wohngebiet wird der Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohnge-
biete von 55 dB(A) im Tagzeitraum eingehalten. Da im Nachtzeitraum kaum eine Reduzierung des 
Schienenverkehrslärms gegenüber dem Tagzeitraum zu verzeichnen ist, wird der Orientierungs-
wert von 45 dB(A) für den Nachtzeitraum im gesamten allgemeinen Wohngebiet deutlich über-
schritten. Die maximale Überschreitung von 10 dB(A) liegt am Immissionspunkt-IP 102 (nordöstli-
che Fassade des Bauteils 1) mit 55 dB(A). 
Der Orientierungswert der DIN 18005 für Mischgebiete von 60 dB(A) im Tagzeitraum kann im 
festgesetzten Mischgebiet eingehalten werden. Im Nachtzeitraum wird der Orientierungswert von 
50 dB(A) um bis zu 4 dB(A) überschritten. Für den IP 128 (westlicher Bereich) wurde 54 dB(A) 
ermittelt. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbege-
biete von 65 dB(A) im Tag- und 55 dB(A) im Nachtzeitraum in Bezug auf den Schienenverkehrs-
lärm sicher eingehalten.  
Beurteilung der Summe der Verkehrsgeräusche aus Schienen- und Straßenverkehrslärm (ohne 
Bebauungsdämpfung) 
Im allgemeinen Wohngebiet wird der Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohnge-
biete von 55 dB(A) im Tagzeitraum am IP 102 nordöstliche Fassade um 1 dB(A) überschritten, so 
dass 56 dB(A) ermittelt wurden. Im Nachtzeitraum wird der Orientierungswert von 45 dB(A) im ge-
samten allgemeinen Wohngebiet deutlich überschritten. Die maximale Überschreitung von 
10 dB(A) liegt am Immissionspunkt-IP 102 (nordöstliche Fassade des Bauteils 1) mit 55 dB(A) an. 
Der Orientierungswert der DIN 18005 für Mischgebiete von 60 dB(A) im Tagzeitraum kann im 
festgesetzten Mischgebiet eingehalten werden. Im Nachtzeitraum wird der Orientierungswert von 
50 dB(A) um bis zu 4 dB(A) überschritten. Für die IP 128 (westlicher Bereich) und IP 130 (Josef-
Lammerting-Allee) wurden 54 dB(A) ermittelt. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbege-
biete von 65 dB(A) im Tag- und 55 dB(A) im Nachtzeitraum sowohl tags als auch nachts aus-
schließlich im südlichen Bereich in unmittelbarer Nähe zur Stolberger Straße (IP 137) um bis zu 
1 dB(A) tags (66 dB(A) und 2 dB(A) auf 57 dB(A) nachts überschritten. Im Übrigen werden die Ori-
entierungswerte tags und nachts eingehalten. An den unmittelbar der Stolberger Straße zuge-
wandten Fassaden werden die Sanierungswerte als Grenze der Gesundheitsgefährdung von 
70 dB(A) im Tagzeitraum deutlich unterschritten. 
7.5.2 Schallminderungsmaßnahmen – Verkehrslärm 
Da die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete und Gewer-
begebiete teilweise überschritten werden, sind im Änderungsgebiet Schallminderungsmaßnahmen 
erforderlich. Grundsätzlich stehen für Schallminderungsmaßnahmen die folgenden Möglichkeiten 
zur Verfügung: 
 das Einhalten von Mindestabständen, 
 die differenzierte Ausweisung von Baugebieten, 
 die Durchführung von aktiven Schallschutzmaßnahmen und 
 Schallschutzmaßnahmen an den schutzwürdigen Nutzungen.

- 19 - 
 
/ 20 
Das Einhalten von Mindestabständen scheidet entlang der Stolberger Straße und Josef-
Lammerting-Allee aufgrund der vorliegenden räumlichen Situation aus, da dies bedeuten würde, 
dass keine städtebaulich gewünschte Straßenrandbebauung umsetzbar wäre. In Bezug auf die 
Abstände von Straßen wurden im Mischgebiet und im Gewerbegebiet jeweils die Baufluchten der 
benachbarten bestehenden Bebauung aufgenommen. Durch die geplante Nachverdichtung wird 
als Maßnahme der Innenentwicklung zudem dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und 
Boden Rechnung getragen. Im allgemeinen Wohngebiet werden durch Wahrung von Abständen 
zu vorhandenen Straßen und die lärmabschirmende vorhandene Bebauung schädliche Lärmein-
wirkungen durch den Straßenverkehr vermieden. 
Die Einhaltung des Mindestabstandes von 500 m zwischen dem allgemeinen Wohngebiet und der 
Nahverkehrsstrecke mit Güterverkehr (Bahnstrecke Köln–Aachen bzw. Köln– Mönchengladbach) 
stellt keine geeignete Schallminderungsmaßnahme dar. Innerhalb des Änderungsgebietes soll 
eine Wohnbebauung mit einem Mindestabstand von 350 m zur Bahnstrecke als Maßnahme der 
Innenentwicklung ermöglicht werden, um dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht werden zu kön-
nen. Mit dem städtebaulichen Ziel, der Innenentwicklung einer Außenentwicklung den Vorrang zu 
geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzuge-
hen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen 
beizutragen. 
In Übereinstimmung mit dem vorgefundenen Gebietscharakter der näheren Umgebung wird inner-
halb des Änderungsgebietes eine differenzierte Baugebietsausweisungen vorgenommen. Die 
an der Vitalisstraße vorhandene Wohnnutzung wird sinnvoll erweitert, im Übergang zu den ge-
werblichen Nutzungen in der Nachbarschaft werden ein Mischgebiet und ein eingeschränktes Ge-
werbegebiet als Zwischenzone festgesetzt. 
Aufgrund der räumlich engeren Zuordnung zwischen Emittenten und Immissionsorten und auf-
grund der geplanten Gebäudehöhen im Misch- und Gewerbegebiet stellen aktive Schallschutz-
maßnahmen in Form von Lärmschutzwänden entlang der Josef-Lammerting-Allee und Stolberger 
Straße keine geeigneten Schallschutzmaßnahmen zur Einhaltung der Orientierungswerte dar. Die 
Durchführung aktiver Schallschutzmaßnahmen im Änderungsgebiet wäre unverhältnismäßig zur 
geringfügigen Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 in Bezug auf Straßenver-
kehrslärm. In Bezug auf den nächtlichen Schienenverkehrslärm sind Lärmschutzwände entlang 
der nördlichen Grenze des Änderungsgebietes aufgrund der damit verbundenen Abschottung und 
aufgrund der geplanten Gebäudehöhe ebenfalls kein geeignetes Instrument. 
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes kommen für das allgemeine Wohngebiet, 
das Mischgebiet und das Gewerbegebiet passive Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 in 
Betracht, die den erforderlichen Schallschutz in den Gebäuden in Form von Mindestanforderungen 
an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände und Dächer ausgebauter Dach-
geschosse) schutzbedürftiger Nutzungen im Tagzeitraum sicherstellen. Die Mindestanforderungen 
an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm werden im Bebauungsplan 
zeichnerisch als Lärmpegelbereiche III und IV bei freier Schallausbreitung dargestellt. Textlich wird 
festgesetzt, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen 
an Außenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser im Bebauungsplan dargestell-
ten Lärmpegelbereiche können im konkreten Einzelfall (beispielsweise Baugenehmigungsverfah-
ren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung und das erforderliche resultie-
rende Schalldämm-Maß von verschiedenen Wand- und Fensterkombinationen ermittelt werden. 
Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass die Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher 
Außenbauteile oder Geschosse im Einzelfall unterschritten werden können, wenn im bauaufsichtli-
chen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung des not-
wendigen Schallschutzes nachgewiesen wird. 
Im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) werden im allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet Außen-
lärmpegel größer als 45 dB(A) erreicht. Dies hat zur Folge, dass bei Schlaf- und Kinderzimmern 
von Wohnungen eine fensterunabhängige schallgedämmte Lüftung sicher zu stellen ist, so dass 
die Fenster nachts geschlossen bleiben können. Dies wird durch eine entsprechende textliche 
Festsetzung gesichert. 
Die Festsetzungen passiver Schallschutzmaßnahmen stellen sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen zur Erzielung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Hin-

- 20 - 
 
/ 21 
blick auf Verkehrsgeräuschimmissionen sowohl im Tag- als auch Nachtzeitraum Rechnung getra-
gen werden kann. 
7.5.3 Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Das allgemeine Wohngebiet wird über eine Tiefgaragenzufahrt von der Verkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung, Zweckbestimmung privat erschlossen. Die geplante Tiefgarage dient aus-
schließlich der Aufnahme des ruhenden Verkehrs für die Wohnnutzung. Aus dem festgesetzten 
allgemeinen Wohngebiet werden künftig Lärmemissionen durch die Tiefgaragenzufahrt auf die 
eigene und geplante Wohnnutzung im festgesetzten Mischgebiet einwirken, die gemäß TA Lärm 
zu beurteilen sind. 
Aus den Berechnungsergebnissen für eine offene Tiefgaragenrampe geht hervor, dass der zuläs-
sige Immissionswert von 55 dB(A) im Tagzeitraum im Bereich der Tiefgaragenzufahrt im allgemei-
nen Wohngebiet eingehalten werden kann. Im Nachtzeitraum würde der zulässige Immissions-
richtwert von 40 dB(A) um bis zu 10 dB(A) auf 50 dB(A) im Bereich der Tiefgaragenzufahrt (Bauteil 
2 und 3) überschritten werden; es käme auch zu einer Überschreitung der kurzzeitig zulässigen 
Geräuschspitzen im Nachtzeitraum. 
An der geplanten Mischgebietsbebauung werden die zulässigen Immissionsrichtwerte von 
60 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht bei Beurteilungspegeln von bis zu 41 dB(A) tags und 
37 dB(A) nachts sicher eingehalten. Die kurzzeitig zulässigen Geräuschspitzen werden im Misch-
gebiet tags und nachts ebenfalls sicher eingehalten. 
Aufgrund der im allgemeinen Wohngebiet erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz vor 
Gewerbelärm ist im Bereich der Tiefgaragenzufahrt ein Ausschluss von zwingend zur Belüftung 
erforderlicher öffenbarer Fenster festgesetzt, so dass gemäß den Vorgaben der TA Lärm im all-
gemeinen Wohngebiet keine Immissionsorte existent sind, an denen die Immissionsrichtwerte der 
TA Lärm einzuhalten wären. 
7.5.4 Gewerbelärmimmissionen 
Auf das Änderungsgebiet wirken gewerbliche Nutzungen aus der unmittelbaren Umgebung ein. 
Hauptemissionsquelle ist das siebengeschossige offene Parkhaus an der Josef-Lammerting-Allee 
mit 420 Stellplätzen, das ausschließlich durch die Mitarbeiter des Technologieparks genutzt wird. 
Im Zuge der städtebaulichen Planung wird sichergestellt, dass an den geplanten schutzwürdigen 
Nutzungen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm 1998 eingehalten werden und die Belange der 
vorhandenen Gewerbebetriebe bzw. gewerblichen Nutzungen angemessen berücksichtigt werden. 
Bei der Ermittlung der auf das Änderungsgebiet einwirkenden Gewerbelärmbelastung wurde die 
Gesamtbelastung aller gewerblichen Schallquellen untersucht, die auf eine schutzwürdige Nutzung 
einwirkt. Da hierbei die Richtwerte der TA Lärm zu beachten sind, liegt der maßgebliche Immissi-
onsort 0,5 m außerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters. 
Aus den Berechnungsergebnissen (ohne Bebauungsdämpfung) geht hervor, dass an der geplan-
ten Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet im Tagzeitraum (6 Uhr bis 22 Uhr) Beurtei-
lungspegel zwischen 51 bis 59 dB(A) zu erwarten sind. Das bedeutet, dass der Immissionsricht-
wert der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) im Tagzeitraum an den Wohnge-
bäuden in unmittelbarer Nähe zum Parkhaus nicht eingehalten werden kann und bis zu 4 dB(A) 
überschritten wird. Im Nachtzeitraum (22 Uhr bis 6 Uhr) treten im allgemeinen Wohngebiet Beurtei-
lungspegel von 41 bis 52 dB(A) an der geplanten Bebauung auf; der Immissionsrichtwert der 
TA Lärm für allgemeine Wohngebiete von 40 dB(A) wird im Nachtzeitraum überall überschritten. 
Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen überschreiten nicht die zulässigen Maximalpegel im Tag- 
und Nachtzeitraum. 
Im Mischgebiet werden im Tagzeitraum Beurteilungspegel von 53 bis 63 dB(A) und im Nachtzeit-
raum von 44 bis 51 dB(A) erreicht. Der Immissionsrichtwert der TA Lärm für Mischgebiete von 
60 dB(A) im Tagzeitraum und 45 dB(A) im Nachtzeitraum wird dabei jeweils an den zum Parkhaus 
nächstgelegenen Fassaden überschritten – um bis zu 3 dB(A) tags und bis zu 6 dB(A) nachts, im 
Übrigen eingehalten. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden im Tagzeitraum Beurteilungspegel bis zu 55 dB(A) und 
im Nachtzeitraum bis zu 44 dB(A) erreicht. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Gewerbege-

- 21 - 
 
/ 22 
biete von 65 dB(A) und 50 dB(A) tags und nachts können im festgesetzten Gewerbegebiet sicher 
eingehalten werden. 
Die Anforderungen der TA Lärm an die kurzzeitig zulässige Geräuschspitze werden tags und 
nachts im Änderungsgebiet an allen Immissionsorten eingehalten. 
In Ergänzung wurde aufgrund einer Stellungnahme einer Einwenderin eine Nachuntersuchung zu 
möglichen Beeinträchtigungen durch Lärmimmissionen durchgeführt. Die Einwenderin betreibt 
einen Betrieb an der Stolberger Straße und befürchtete eine Einschränkung ihrer gewerblichen 
Nutzung durch die geplanten schutzwürdigen Nutzungen. Im Rahmen der gutachterlichen Stel-
lungnahme durch Peutz Consult vom 17.02.2017 wurde festgestellt, dass  für den Betrieb der Ein-
wenderin keine zusätzlichen Restriktionen ihrer Betriebsabläufe zu befürchten sind. 
In dem Bebauungsplan Nr. 62450/04 von 1971/1989 wurde für den Betriebsstandort der Einwen-
derin ein Industriegebiet – GI festgesetzt. Im selben Bebauungsplan wird für die angrenzende 
Wohnbebauung östlich der Linnicher Straße eine Gewerbegebiet – GE und westlich der Linnicher 
Straße ein Mischgebiet – MI ausgewiesen. Innerhalb des Plangebietes Vitalisstraße werden neben 
einem allgemeinen Wohngebiet (WA) auch ein Mischgebiet (MI) und ein Gewerbegebiet (GE) fest-
gesetzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nächstgelegen zu dem Betriebsgrundstück Stolberger 
Straße innerhalb des Bebauungsplangebietes das Gewerbegebiet bzw. das Mischgebiet festge-
setzt sind und das allgemeine Wohngebiet erst dahinter liegt. Die in der Nachbarschaft zulässigen 
Geräuschimmissionen werden bereits durch die bestehende Wohnbebauung an der Linnicher 
Straße tags und nachts begrenzt. Die neue Wohnbebauung liegt mit einem Abstand von ca. 187 m 
nicht näher am Betriebsstandort als die bestehende Wohnbebauung an der Linnicher Straße mit 
126 m (westliche Seite Linnicher Straße). Unter der Annahme, dass durch den Betrieb der Ein-
wenderin an der Stolberger Straße die Immissionsrichtwerte der TA Lärm tags und nachts an den 
vorgenannten Immissionsorten einzuhalten sind, erfolgte eine überschlägige Berechnung der Ge-
werbelärmimmissionen über Ersatzflächenschallquellen mit flächenbezogenen Schallleistungspe-
geln; und zwar ohne Berücksichtigung der schallabschirmenden Wirkung der geplanten Gebäude 
im Plangebiet ("worst-case"-Ansatz). Zudem wurde ein durchgehender 24-stündiger Betrieb ange-
setzt Hieraus ergaben sich für das Betriebsgelände flächenbezogene Schallleistungspegel von 77 
dB(A)/m² tags und 62 dB(A)/m² nachts. Innerhalb des Plangebietes werden im WA die Immissions-
richtwerte von 55 dB(A) tags ausgeschöpft und nachts um mindestens 2 dB(A) unterschritten. Im 
geplanten Mischgebiet liegt die Unterschreitung bei 4 dB(A) tags und nachts, im geplanten Gewer-
begebiet bei 1 dB(A) tags und nachts. Für den derzeitigen Betrieb der der Einwenderin ergeben 
sich demnach durch das Bebauungsplangebiet "Vitalisstraße" keine schalltechnischen Einschrän-
kungen zum Tages- und Nachtzeitraum. Ergänzend erfolgten Immissionsberechnungen unter Be-
rücksichtigung der weiteren Gewerbenutzungen im Umfeld. Es ergeben sich an keinem weiteren 
Immissionsort bzw. an keiner weiteren Fassade/Baugrenze Überschreitungen der jeweiligen Im-
missionsrichtwerte gemäß TA Lärm als bisher berücksichtigt. Dies gilt sowohl für das allgemeine 
Wohngebiet, das Mischgebiet und das Gewerbegebiet. Auf diese Überschreitungen wird, wie be-
reits im Bebauungsplan festgesetzt, mit aktiven Schallschutzmaßnahmen , Grundrissorientierun-
gen etc. reagiert (siehe nachfolgendes Kapitel). 
 
7.5.5 Schallminderungsmaßnahmen – Gewerbelärm 
Hinsichtlich der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes und eines Mischgebietes sollen 
Geräuschemissionskonflikte vermieden werden. Ein Geräuschimmissionskonflikt wird dabei dann 
vermieden, wenn alle baulich und rechtlich möglichen Nutzungen innerhalb des allgemeinen 
Wohngebietes und des Mischgebietes im gesamten Einwirkungsbereich die Orientierungswerte 
der DIN 18005 bzw. die Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht überschreiten. 
Als grundsätzliche Möglichkeiten zur Konfliktbewältigung des Gewerbelärms – hauptsächlich ver-
ursacht durch Kfz-Bewegungen des Parkhauses im Tag- und Nachtzeitraum – kommen auf der 
Ebene des Bebauungsplanes folgende Maßnahmen in Betracht: 
 Einhalten von Mindestabständen, 
 Differenzierte Baugebietsausweisungen, 
 Aktive Schallschutzmaßnahmen, 
 Grundrissorientierung der schutzwürdigen Nutzungen.

- 22 - 
 
/ 23 
Das Einhalten von Mindestabständen zwischen dem allgemeinen Wohngebiet bzw. dem Misch-
gebiet zur Emissionsquelle Parkhaus ist kein geeignetes Mittel, um schädliche Umwelteinwirkun-
gen durch Gewerbelärm zu vermeiden. Es besteht ein berechtigtes Interesse im vorliegenden Fall, 
eine minder genutzte innenstadtnahe Fläche als allgemeines Wohngebiet bzw. als Mischgebiet 
festzusetzen und eine Nachverdichtung zu forcieren. Obgleich eine erhebliche Vorbelastung durch 
Gewerbelärmimmissionen besteht, wird als städtebauliches Ziel der Innenentwicklung einer Au-
ßenentwicklung der Vorrang gegeben. Die Planänderung befindet sich in grundsätzlicher Überein-
stimmung mit der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld, folgt den Intentionen des 
Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen und steht nicht im Widerspruch zur derzeitigen Gewerbeflä-
chenentwicklung. Das Einhalten größerer Abstände kann ausscheiden, da durch geeignete bauli-
che und technische Vorkehrungen im allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet sichergestellt 
werden kann, dass keine ungesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse entstehen. 
Eine differenzierte Baugebietsausweisung wurde weitestgehend berücksichtigt und umgesetzt. 
Angrenzend an die vorhandene Wohnbebauung an der Vitalisstraße wurde das allgemeine Wohn-
gebiet mit dem größtmöglichen Abstand zu den gewerblichen Emittenten festgesetzt. Das festge-
setzte Mischgebiet schafft durch seine Baugebietseigenart, die Mischung aus nicht wesentlich stö-
render gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung, einen verträglicher Übergang einerseits zur 
geplanten Wohnnutzung, andererseits zum festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebiet und im 
Weiteren zu den produzierenden Gewerbebetrieben östlich und südlich des Änderungsgebietes. 
Aufgrund der räumlich engen Zuordnung zwischen dem Hauptemittenten Parkhaus und den Im-
missionsorten im Änderungsgebiet stellen aktive Schallschutzmaßnahmen im allgemeinen 
Wohngebiet an den zum Parkhaus nächstgelegenen Wohngebäuden geeignete Schallschutzmaß-
nahmen zur Einhaltung der Richtwerte dar. Festgesetzt wird eine Lärmschutzwand entlang der 
nördlichen und östlichen Baugebietsgrenze des allgemeinen Wohngebietes, die durch die Festset-
zung einer Baulinie in Kombination mit einer zwingenden Wandhöhe planungsrechtlich gesichert 
wird. Wenn ein gleichwertiger Lärmschutz dauerhaft gewährleistet wird, kann dabei auf die Errich-
tung der Lärmschutzwand verzichtet werden. Das städtebauliche Planungskonzept, das der Be-
bauungsplanänderung zugrunde liegt, sieht einen nach Norden und Osten geschlossenen Block-
rand vor, der durch die Aneinanderreihung jeweils viergeschossiger Hauptbaukörper, die durch 
zweigeschossige Baukörper geringerer Bautiefe verbunden sind, gegliedert wird. Die viergeschos-
sigen Wohngebäude würden einen gleichwertigen Lärmschutz darstellen. Um bei städtebaulich 
gewünschter Gliederung und Auflockerung eine vollständige lärmabschirmende Wirkung zu erzie-
len, sind auf den zweigeschossigen Baukörpern Lärmschutzwände zu errichten, so dass der erfor-
derliche Lärmschutz erzielt wird. Für die Flurstücke 1508 und 1544 wurde dabei vor dem Hinter-
grund der zeitlich verzögerten Umsetzung des Bauplanungsrechts die Ausnahme festgesetzt, dass 
auf die Errichtung einer Lärmschutzwand verzichtet werden, wenn im bauaufsichtlichen Genehmi-
gungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung der Immissionsrichtwer-
te der TA Lärm im allgemeinen Wohngebiet nachgewiesen werden kann. Im Mischgebiet werden 
aus städtebaulichen Gründen aktive Schallschutzmaßnahmen als Schallminderungsmaßnahme 
nicht präferiert. Die aktiven Schallschutzmaßnahmen stellen im allgemeinen Wohngebiet die Ein-
haltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm sicher. 
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes kommt für Teilbereiche des allgemeinen 
Wohngebietes und des Mischgebietes nur eine Vorgabe für die Orientierung der Fenster von Auf-
enthaltsräumen nach DIN 4109, das heißt eine Grundrissorientierung der schutzwürdigen Nut-
zungen in Betracht. Im allgemeinen Wohngebiet wird daher für die mit einer Schrägschraffur ge-
kennzeichneten Baulinien festgesetzt, dass in den Außenwänden von schutzbedürftigen 
Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 öffenbare Fenster und sonstige Öffnungen nicht zulässig 
sind. Die Festsetzung zielt auf die Vermeidung von maßgeblichen Immissionspunkten nach 
TA Lärm, indem öffenbare Fenster von Räumen, die zum ständigen Aufenthalt von Menschen be-
stimmt sind, ausgeschlossen werden. Die Grundrissorientierung betrifft im allgemeinen Wohnge-
biet jeweils nur die Nordfassade bzw. nur die Ostfassade der geplanten Wohngebäude. Insofern 
verblieben genügend Aufenthaltsräume, die zu günstigen Himmelsrichtungen nach Süden und 
Westen orientiert werden können  
Für das Mischgebiet wird eine entsprechende Festsetzung zur Grundrissorientierung der schutz-
würdigen Nutzungen getroffen – für die mit einer Schrägschraffur gekennzeichneten Baugrenzen 
sind in den Außenwänden von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen, die parallel oder in einem 
Winkel bis einschließlich 90° zu den Baugrenzen stehen, öffenbare Fenster und sonstige Öffnun-

- 23 - 
 
/ 24 
gen nicht zulässig. Die Abgrenzung der von dieser Festsetzung betroffenen überbaubaren Grund-
stücksfläche im Mischgebiet erfolgte mittels Isophonenlinie, die für den Tagzeitraum bei freier 
Schallausbreitung den Immissionsrichtwert der TA Lärm für Mischgebiete von 60 dB(A) abbildet. 
Dabei wurde der schlechtmöglichste Betrachtungsfall gewählt, um planungsrechtlich für die misch-
gebietstypische Wohnnutzung gesunde Wohnverhältnisse zu sichern. Von der getroffenen Fest-
setzung können Ausnahmen zugelassen werden, soweit in einem schalltechnischen Gutachten 
nachgewiesen wird, dass durch andere geeignete Maßnahmen die Anforderungen der TA Lärm 
eingehalten werden. Durch die schalltechnische Untersuchung konnte für die Betrachtung eines 
Testentwurfes nachgewiesen werden, dass sowohl im Tag- als auch im Nachtzeitraum die Grund-
rissorientierung nur die nördliche und östliche Gebäudefront des großen Baugrundstücks betreffen 
würde, so dass auch hier genügend Aufenthaltsräume zu günstigen Himmelsrichtungen verbleiben 
würden. 
Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen zu aktiven Schallschutzmaßnahmen und Grund-
rissorientierung aufgrund von Gewerbelärm stellen planungsrechtlich sicher, dass die Anforderun-
gen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet er-
füllt werden. 
7.5.6 Gewerbelärmemissionen 
Mit der Umsetzung der Planänderung sind grundsätzlich auch Auswirkungen auf die Gewerbe-
lärmsituation im Umfeld möglich, die aus der zusätzlichen Schallreflexionen bzw. Schallabschir-
mungen durch die geplante Bebauung resultieren. 
Aus den Berechnungsergebnissen der schalltechnischen Untersuchung geht hervor, dass sich 
durch die schallabschirmende Wirkung der geplanten Bebauung Pegelminderungen im Bereich der 
Wohnbebauung an der Vitalisstraße von bis zu 7 dB(A) ergeben. Insgesamt ist mit der Bebau-
ungsplanänderung eine Verbesserung der Gewerbelärmsituation für die bestehende Bebauung im 
Umfeld verbunden. 
7.5.7 Veränderung der Verkehrsgeräuschsituation 
Mit der Änderung des Bebauungsplanes entstehen zusätzliche Verkehrsbelastungen. Die Verän-
derung der Straßenverkehrslärmimmissionen auf öffentlichen Straßen infolge des planbedingten 
Mehrverkehrs war daher Gegenstand der schalltechnischen Untersuchung. 
Aus den Berechnungsergebnissen der schalltechnischen Untersuchung geht hervor, dass bei der 
vergleichenden Betrachtung von Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall die Schwelle für den 
Bereich gesundheitsgefährdender Lärmbelastungen von 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der 
Nacht im Prognosefall an den Immissionsorten Vitalisstraße 393 und Stolberger Straße 380a er-
reicht bzw. überschritten wird. Durch die Planung werden im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss 
an der Vitalisstraße 393 und der Stolberger Straße 380 a um bis zu 0,4 dB(A) tags und bis zu 0,5 
dB(A) nachts erhöht. Die höchsten Beurteilungspegel betragen zum Tageszeitraum 71 dB(A) und 
zum Nachtzeitraum 61 dB(A) am Immissionsort Vitalisstraße 393 für den Prognosefall. Die Erhö-
hung von 0,4 dB(A) und 0,5 dB(A) sind aufgrund der Geringfügigkeit kaum wahrnehmbar, da erst 
Pegelerhöhungen von 2-3 dB(A) erkannt werden können. Darüber hinaus liegt diese Erhöhung im 
Rahmen der täglichen Schwankungsbreite des Verkehrsaufkommens und ist insofern nicht als 
zusätzliche Belastung wahrnehmbar. Infolge der Planänderung werden die Werte von 70 dB(A) 
tags und 60 dB(A) nachts bei keinem zusätzlichen Immissionsort durch die Umsetzung der 
Planänderung erreicht werden.  
Gegenüber dem Prognose-Nullfall werden sich die maßgeblichen Beurteilungspegel des Straßen-
verkehrslärms um maximal 0,8 bis 1,2 dB(A) tags/nachts im Bereich der Immissionsorte Josef-
Lammerting-Allee 18 und Eupener Straße 125 erhöhen. Diese Pegelerhöhung resultiert hier im 
Wesentlichen aus den Reflexionen des Straßenverkehrs an dem geplanten Baukörper. 
Eine erhebliche Verkehrszunahme würde bei einem Anstieg der Emissionspegel um mindestens 
3 dB vorliegen. Eine Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte ist bereits im Prognose-
Nullfall nicht gegeben. Trotz des Anstiegs der Verkehrsbelastung ist insgesamt keine erhebliche 
Veränderung der Verkehrsgeräuschsituation im Umfeld der Planung zu erwarten und daher als 
hinnehm- und zumutbar für die Nachbarbebauung einzustufen. Das der Bebauungsplanänderung 
zugrunde liegende städtebauliche Planungskonzept berücksichtigt eine dezentrale Verkehrser-

- 24 - 
 
/ 25 
schließung – mit der Erschließung des allgemeinen Wohngebietes von der privaten Erschlie-
ßungsstraße (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung), des Mischgebietes von der Josef-
Lammerting-Allee und des Gewerbegebietes über die Stolberger Straße, um die Veränderung der 
Straßenverkehrslärmimmissionen auf öffentlichen Straßen infolge des planbedingten Mehrver-
kehrs zu minimieren. 
7.6 Boden 
Aus der Baugrunduntersuchung für das allgemeine Wohngebiet (Dr. Hemling & Gräfe GmbH, Au-
gust 2014, Köln) geht hervor, dass unterhalb der Geländedeckschichten geringmächtige Auffüllun-
gen – im Mittel 0,5 bis 1,0 m – vorzufinden sind. Diese anthropogenen Schichten bestehend aus 
Kiesen und Sanden mit unterschiedlichen Fremdanteilen wie Schlacken, Aschen und Bauschutt. 
Die Auffüllung ist durch erhöhte Gehalte an polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen 
PAK und Schwermetallen verunreinigt. Im Bereich des Flurstücks 1545 wurden im Umfeld einer 
ehemaligen Tauchgrube für Holzbaustoffe erhöhte Konzentrationen an Chrom bis maximal 2,4 m 
unterhalb der Geländeoberkante festgestellt. Entsprechend ihres Schadstoffgehaltes ist das Auffül-
lungsmaterial den Entsorgungsqualitäten Zuordnungsklasse Z 2 gemäß LAGA TR Boden und De-
ponieklasse I nach Deponieverordnung (siehe 7.6.1 Gefährdungsabschätzung). 
Für die Bereiche des Misch- und Gewerbegebietes liegen keine aktuellen Erkenntnisse vor. In dem 
ursprünglichen Bebauungsplan wurden im Gegensatz zu anderen Flächen im ehemaligen erwei-
terten Plangebiet keine Kennzeichnungen ausgewiesen. Durch die Fachdienststelle wurde im 
Rahmen der Beteiligungsverfahren lediglich der Hinweis gegeben, dass mit Bauvoranfragen und 
Bauanträgen nutzungs- und planungsorientierte Gutachten nach Bundes-Bodenschutzgesetz 
(BBodSchG) vorzulegen sind. 
Unterhalb der Auffüllungen folgen der natürliche Lehmboden und anschließend die Kiessande des 
Rheins. Der Grundwasserspiegel schwankt am Standort in Abhängigkeit der Wasserstände des 
Rheins zwischen circa 10–11 m unter Geländeoberfläche. Das Änderungsgebiet liegt außerhalb 
von Wasserschutzzonen. 
7.6.1 Gefährdungsabschätzung Boden 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde für das allgemeine Wohngebiet zur Beurteilung 
der Bodenbelastung mit humantoxikologisch relevanten Schadstoffen eine nutzungs- und pla-
nungsorientierte Gefährdungsabschätzung erstellt (Ingenieurteam Dr. Hemling, Gräfe und Becker 
Baugrund GmbH, August 2014, Köln). Insgesamt wurden 37 Kleinrammbohrungen zur Gewinnung 
von Bodenproben ausgeführt und hieraus circa 100 Bodenproben entnommen. 
Das geplante allgemeine Wohngebiet liegt im Bereich durchgeführter Lehmabgrabungen von um-
liegenden Ziegeleibetrieben Ende des 18. bis Anfang des 19. Jahrhunderts. Das Untersuchungs-
gebiet wurde zeitweise als Bauhof, Glaserei, Edelstahlhandel, Holzhandlung, als Lagerfläche für 
Baustoffe, Möbel und Druckereibetrieb sowie als Betriebsfläche eines Fachbetriebes für Fahr-
zeugbau genutzt. 
Mit Ausnahme des südlichen Teils des allgemeinen Wohngebietes (Karosserie-/Fahrzeugbau-
firma) wurde das abgegrabene Gelände zur Herstellung eines ebenen Geländeniveaus und trag-
fähiger Fahr- und Außenlagerflächen in der Vergangenheit im Mittel um circa 0,3 bis 1 m aufgefüllt. 
Die Auffüllung ist durch erhöhte Gehalte an polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen 
PAK und Schwermetallen belastet. Im Bereich des Flurstücks 1545 wurden im Umfeld einer ehe-
maligen Tauchgrube für Holzbaustoffe erhöhte Konzentrationen an Chrom bis maximal 2,4 m un-
terhalb der Geländeoberkante festgestellt. 
Für eine zukünftige Nutzung des Untersuchungsgebietes zu Wohnzwecken und als Kinderspielflä-
che ist eine Sanierung gemäß § 13 BBodSchG erforderlich. Als Sanierungs-/ Sicherungsmaßnah-
me kommen die vollständige Entfernung der Auffüllungen oder eine Überbauung, Versiegelung 
oder geeignete Bodenabdeckung gemäß BBodSchV in Betracht. Zudem ist die Separierung des 
Bodenaushubs unter fachgutachterlicher Begleitung und die fachgerechte Verwertung (LAGA Z 2) 
bzw. Entsorgung (Deponie-Ablagerung, Deponieklasse I) der verschiedenen Aushubmaterialien 
erforderlich. Der mit Chrom-Verbindungen belastete Boden ist unter fachgutachterlicher Begleitung 
auszubauen und fachgerecht zu entsorgen.

- 25 - 
 
/ 26 
Bei Umsetzung dieser Sanierungs-/Sicherungsmaßnahmen sind im festgesetzten allgemeinen 
Wohngebiet über die Wirkungspfade Boden - Mensch, Bodenluft - Mensch und Boden - Grund-
wasser keine Gefährdungen zu besorgen, so dass eine schadlose Nachnutzung für Mensch und 
Allgemeinheit als Wohngebiet mit Kinderspielfläche und Hausgartennutzung möglich ist. 
Im Mischgebiet ist vor Baubeginn ein nutzungsbezogenes Gutachten gemäß BBodSchG bzw. 
BBodSchV zu erstellen. Das Bodengutachten ist mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt der 
Stadt Köln abzustimmen – ein entsprechender Hinweis wurde auf der Planurkunde aufgenommen. 
8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im allgemeinen Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet werdenals Dachformen Flachdächer 
festgesetzt, um ein einheitliches Siedlungsbild zu erreichen. Unter dem Gesichtspunkt eine hohe 
Freiraumqualität anzustreben, werden die Standorte für Abfallbehälter und Wertstofftonnen einge-
haust oder durch Laubholzschnitthecken (Hainbuche, Carpinus betulus) eingefasst.  
Eine Bedeutung für die Freiraumqualität und der Freiraumgestaltung kommt der Art der Einfrie-
dung zu. Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes werden Einfriedungen ausschließlich in Form 
von Hecken aus einheimischen Laubgehölzen oder Hecken aus einheimischen Laubgehölzen in 
Kombination mit Mauern Zäunen und Mauern bis zu einer Höhe von maximal 1,5 m zulässig sein. 
Von dieser gestalterischen Festsetzung ausgenommen sind die Einfriedungen zu den benachbar-
ten Baugebieten. 
9 Planverwirklichung 
Die Umsetzung der Nutzungen im Änderungsgebiet ist kurz- bis mittelfristig geplant. Die Planungs-
kosten, die Kosten für die Ertüchtigung des vorhandenen Spielplatzes sowie die Kosten für die 
Herstellung der Privatstraße werden vom Planungsanlassgeber, einer Gemeinschaft der Grund-
stückseigentümer, übernommen. 
Ein Bodenordnungsverfahren ist nicht erforderlich. 
10 Beauftragte Gutachten 
Folgende Gutachten wurden im Rahmen der Bebauungsplanänderung erstellt: 
- Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bebauungsplan 62459/03, 2. Änderung "Vitalisstraße" 
in Köln-Müngersdorf, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn, Stand Mai 2014, 
- Verkehrsuntersuchung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zur Änderung des Bebau-
ungsplanes 62459/03 "Vitalisstraße" in Köln-Müngersdorf, Planerbüro Südstadt: Büro für ur-
bane Mobilität, Köln, 28.05.2014, 
- Schalltechnische Untersuchung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03 "Vitalis-
straße" in Köln-Müngersdorf, Peutz Consult GmbH, Düsseldorf, 07.12.2015, sowie ergän-
zende Stellungnahme vom 17.02.2017, 
- Nutzungsorientierte Gefährdungsabschätzung 2. Änderung Bebauungsplan 62459/03 "Vita-
lisstraße" in Köln-Müngersdorf für das geplante WA-Gebiet, Ingenieurteam Dr. Hemling & 
Gräfe GmbH, August 2014, Köln, 
- Stellungnahme über die Geruchsimmissionssituation in Anlehnung an die Geruchsimmissi-
ons-Richtlinie im Hinblick auf das Bebauungsplanverfahren zur 2. Änderung des Bebau-
ungsplanes Nummer 62459/03 "Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf" von iMA cologne GmbH, 
17.02.2017.

- 26 - 
 
 
 
 
Der Rat der Stadt Köln hat die 2. Änderung des Bebauungsplanes (vorhabenbezo-
gener Bebauungsplan) Nummer 62459/03 mit dieser Begründung nach § 9 Absatz 8 
Baugesetzbuch (BauGB) in seiner Sitzung am 04.04.2017 gemäß § 10 Absatz 1 
BauGB in Anwendung des Verfahrens nach § 13 BauGB in Verbindung mit § 7 
Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NW) als Satzung beschlossen. 
 
Köln, den  
 
 
 
Oberbürgermeisterin

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 1 
A N L A G E  4  
612 baue0180-2017 
 
 
Darstellung und Bewertung der zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03, Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-
Müngersdorf, eingegangenen Stellungnahmen aus der Offenlage 
 
Die Offenlage gemäß § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde am 05.10.2016 im Amtsblatt der Stadt Köln bekannt gemacht und im Stadtplanungsamt 
(Stadthaus Deutz) vom 13.10. bis 14.11.2016 durchgeführt. Im Zeitraum der Offenlage sind fünf Stellungnahmen eingegangen.  
 
Nachfolgend werden die fristgerecht eingegangenen Stellungnahmen dokumentiert und fortlaufend nummeriert (B1 bis B5). Daran anschließend werden in 
Übereinstimmung mit der laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie die Entscheidung durch den Rat dargestellt. Bei inhaltlich gleichen 
Stellungnahmen wird auf die jeweilige erste Entscheidung durch den Rat verwiesen.  
Aus Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt. Den Fraktionen der zuständigen Bez irksvertretung und des 
Rates wird eine vollständige Übersicht der Absender der Stellungnahmen zur Verfügung gestellt. 
 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
B1 Angeregt wird der Erhalt eines Weges zur Bewirtschaftung 
der Grundstücke Vitalisstraße 369 bis 379 mit einer Anbin-
dung an die Vitalisstraße. Alternativ wäre die Anbindung an 
die Josef-Lammerting-Allee zu berücksichtigen. 
 
Die Stellung-
nahme wird 
zur Kenntnis 
genommen. 
Der angesprochene Weg liegt außerhalb des Plangebiets an der südöstli-
chen Rückseite der Wohnbaugrundstücke Vitalisstraße 369 bis 379 und 
endete im Süden an der Parzelle 188/9, die bis zur öffentlichen Verkehrs-
fläche der Vitalisstraße reicht und nicht Bestandteil des Plangebietes ist. 
Insofern trifft der Bebauungsplan keine Festsetzungen, die eine weitere 
Nutzung des Weges und Anbindung an die öffentliche Verkehrsfläche be-
einträchtigen. Diese Parzelle weist eine Breite von 1,5 m aus. Eine Anbin-
dung an die Josef-Lammerting-Allee ist somit nicht erforderlich. 
 
B2 I Unzulässige Verfahrensart 
1. Unzulässiges Verfahren nach § 13a BauGB 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Aufstellung des Be-
bauungsplanes nicht auf der Grundlage des § 13 a BauGB 
aufgestellt werden könne. Dies sei unzulässig. Die Bebau-
ungsplanbegründung stelle unzutreffend auf die Wie-
Die Stellung-
nahme wird 
nicht berück-
sichtigt. 
I Zulässiges Verfahren 
Die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 62459/03, Vita-
lisstraße in Köln-Müngersdorf als Bebauungsplan der Innenentwicklung 
gemäß § 13 a BauGB ist zulässig.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 2 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
dernutzbarmachung von Flächen und die Nachverdichtung 
innerstädtischer Flächen ab. Die fehlerhafte Anwendung des 
§ 13a BauGB habe zur Folge, dass die nach § 2 Abs. 4 
BauGB notwendige Umweltprüfung nicht durchgeführt wur-
de. Die Umweltprüfung sei auch auf Grund der im Plange-
biet in den Bestandsgebäuden existierenden Fledermäuse 
und möglicherweise zu schützenden Arten zwingend erfor-
derlich.  
 
1. Zulässiges Verfahren nach § 13a BauGB 
Nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wie-
dernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maß-
nahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt 
werden. Mit dem Bebauungsplan der Innenentwicklung werden Planungen 
erfasst, die der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und 
dem Umbau vorhandener Ortsteile i. S. v. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB dienen. 
Dies gilt unabhängig von der vorherigen Nutzung. 
 
In Betracht kommen neben im Zusammenhang bebauten Ortsteilen im 
Sinne von § 34 BauGB auch Gebiete, in denen Flächen innerhalb von be-
bauten Siedlungsbereichen aufgrund von geänderten städtebaulichen Ziel-
setzungen notwendige Anpassungsmaßnahmen des Planungsrechts 
durchgeführt werden sollen. 
 
Das Plangebiet liegt innerhalb eines bebauten Siedlungsbereichs und ist 
weitgehend bebaut. Der bisher geltende Bebauungsplan Nr. 62459/03 
„Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf“ setzt entlang der Vitalisstraße ein all-
gemeines Wohngebiet und im übrigen Planbereich Gewerbegebiet fest. Im 
südlichen Teil der Gewerbegebietsflächen konnte bisher nur ein Teil der 
entsprechenden Nutzung realisiert werden. Durch die geplante 2. Ände-
rung des Bebauungsplanes soll dem hohen Wohnraumbedarf der Stadt 
Köln Rechnung getragen werden. Über eine neue Zonierung des Plange-
biets sollen daher Teile der untergenutzten Flächen für eine Wohn-, Misch 
und eingeschränkte Gewerbegebietsnutzung zur Verfügung gestellt wer-
den. Es handelt sich demnach um eine Änderung des Bebauungsplanes 
infolge notwendiger Anpassungsmaßnahmen zum Umbau eines vorhan-
denen Ortsteils. Der Bebauungsplan sieht die Wiedernutzbarmachung von 
Flächen und eine Nachverdichtung vor, die der Innenentwicklung dient, so 
dass die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfah-
rens im Sinne von § 13a BauGB vorliegen und entgegen der Auffassung 
der Einwenderin eine Umweltprüfung nicht erforderlich ist. Daran ändert 
auch nicht die unbegründet dargelegte Behauptung, dass in den Be-
standsgebäuden Fledermäuse existieren würden und möglicherweise das 
Vorhandensein von zu schützenden Arten eine Umweltprüfung zwingend 
erforderlich machten.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 3 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
Eine im Mai 2014 im Rahmen einer Artenschutzprüfung durchgeführte 
Ortsbegehung kommt zu dem Ergebnis, dass nach fachlicher Einschätzung 
im Gebäudebestand des Bebauungsplangebietes keine Fortpflanzungs- 
und Ruhestätten von Fledermäusen vorkommen. Eine Wochenstuben- 
oder Winterquartiernutzung wird ausgeschlossen. Ein Vorkommen von 
Reptilienarten im Plangebiet kann in Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten 
ausgeschlossen werden. Bei der Ortsbesichtigung wurden im Bebauungs-
plangebiet wenige siedlungstypische Vogelarten vorgefunden. Planungsre-
levante Vogelarten wurden nicht festgestellt. Daten Dritter zu Vorkommen 
besonders oder streng geschützter Arten liegen nicht vor.  
 
 2. Annahme eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Die Planungsträgerin sei ursprünglich von einem vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan im Sinne von § 12 BauGB aus-
gegangen. Die Einbindung der Eigentümer der angrenzen-
den Grundstücke zeige dies ebenso wie die Beauftragung 
der notwendigen Gutachten im Auftrag einzelner Eigentü-
mer. In der Folge seien auch nur die Interessen Einzelner in 
der Planung berücksichtigt worden. 
 
 2. Berücksichtigung von Interessen Einzelner 
Ein Abwägungsfehler aufgrund einer einseitigen Berücksichtigung der Inte-
ressen einzelner Grundstückseigentümer besteht nicht. Dass die Belange 
der Einwenderin gesehen und berücksichtigt wurden, belegt Ziffer 7 der 
textlichen Festsetzungen, wodurch ein Geh- und Fahrrecht unterhalb der 
Geländeoberfläche zugunsten der Grundstücke der Einwenderin einge-
räumt wird. Auch wurden im Übrigen die für das Planverfahren erforderli-
chen Gutachten eingeholt. 
 
 II Unzureichende Erschließung im Plangebiet 
Die geplante Erschließung, insbesondere der Grundstücke 
der Einwenderin seien unzureichend, rechtlich fehlerhaft 
und faktisch in dieser Form nicht möglich. Die heutige Er-
schließung erfolge über die Vitalisstraße. 
 
 
 
 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss habe am 22.01.2015 die 
Josef-Lammerting-Allee als Gewerbestraße qualifiziert. Er 
habe angeregt, dass zur Vermeidung von Beeinträchtigun-
gen und Konflikten aus den bestehenden und zukünftigen 
Nutzungsansprüchen die wohn- und gewerbebezogenen 
Verkehre getrennt werden. Das Wohnquartier solle über die 
 II Erschließung des Plangebietes 
Die Erschließung des Allgemeinen Wohngebietes im Plangebiet ist ausrei-
chend gesichert. 
 
Für Fußgänger und Radfahrer ist die Möglichkeit der Erschließung über die 
beiden bestehenden Zufahrtsbereiche an der Vitalisstraße gegeben. Für 
das Allgemeine Wohngebiet sieht der Entwurf die Erschließung durch den 
motorisierten Individualverkehr über die von der Josef-Lammerting-Allee 
abzweigende private Erschließungsstraße (Planstraße 2) vor. 
 
1. Gewerbestraße 
In der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 22.01.2015 wurde 
lediglich die Frage aufgeworfen, ob bezüglich der verkehrlichen Erschlie-
ßung die bereits am 12.12.2013 beschlossene ausschließliche Erschlie-
ßung über die Planstraße 2 und im weiteren über die Josef-Lammerting-
Allee geändert werden müsse. Diese Frage wurde aufgeworfen, weil sich

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 4 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
Vitalisstraße erschlossen werden. Wie die Verkehrsuntersu-
chung zeige, sei eine Erschließung des allgemeinen Wohn-
gebietes ohne weiteres möglich und würde nur zu einer 
moderaten Steigerung der Belastung führen. 
 
 
 
 
 
 
Es wäre keine ordnungsgemäße Erschließung gewährleis-
tet, da eine Verkehrserschließung für alle Grundstücke von 
der Josef-Lammerting-Allee und Planstraße 2 vorgesehen 
sei. Die Grundstücke der Einwenderin sollen als Geh- und 
Fahrrecht unterhalb der Geländeoberfläche innerhalb einer 
Tiefgarage erfolgen. Insofern wäre eine Erschließung des 
Grundstücks nur nach Einigung mit der Eigentümerin der 
angrenzenden Grundstücke möglich, was nicht in Aussicht 
stehen würde. Die Erschließung der Einwenderin sei nicht 
gesichert. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
beide Straßen im privaten Besitz befanden und der Grundstückseigentü-
mer sich bisher einer Übertragung der Flächen ins Eigentum der Stadt Köln 
verweigerte. Insoweit handelte es sich nicht um einen Beschluss des 
Stadtentwicklungsausschusses, sondern um eine Mitteilung der Verwal-
tung. Zwischenzeitlich hat sich jedoch der Grundstückseigentümer vertrag-
lich verpflichtet die Erschließungsflächen nach den Vorgaben der Stadt 
Köln zu übertragen, so dass eine erneute Beratung im Stadtentwicklungs-
ausschluss hinfällig wurde und es bei der beschlossenen Erschließung 
über die Planstraße 2 und die Josef-Lammerting-Allee bleibt.  
 
2. Erschließung über Josef-Lammerting-Alle und Planstraße 2 
Die Erschließung des Allgemeinen Wohngebietes ist grundsätzlich von 
beiden Seiten planbar. Aus rechtlicher Sicht wäre sowohl die Erschließung 
über die Vitalisstraße als auch, wie im Planentwurf vorgesehen, über die 
Josef-Lammerting-Alle und die Planstraße 2 möglich gewesen. Die Ent-
scheidung für eine Alternative steht dabei im Planungsermessen der Ge-
meinde. Es handelt sich um eine reine Abwägungsentscheidung. 
 
a) Allgemein 
Im Rahmen der Abwägung aller relevanten Umstände sprechen die besse-
ren Gründe für eine Erschließung des Allgemeinen Wohngebiets über die 
von der Josef- Lammerting-Allee abzweigende Planstraße 2. 
 
Die Entscheidung dient in erster Linie dem Schutz der Bewohner entlang 
der Vitalisstraße. Zwar erfolgt die bisherige Erschließung der Grundstücke 
auch teilweise über die bestehenden Zufahrtsbereiche in der Vitalisstraße, 
durch die neue Nutzung entsteht allerdings ein wesentlich höheres Störpo-
tenzial. Die bisherige Erschließung über die Vitalisstraße zu den derzeit 
bestehenden Gewerbeflächen wird lediglich extensiv genutzt. Im Allgemei-
nen Wohngebiet des Bebauungsplanes sollen ca. 100 Wohneinheiten mit 
ungefähr 70 Stellplätzen entstehen. Eine Erhöhung der Fahrbewegungen 
führt grundsätzlich auch zu einer Erhöhung des Störpotenzials. 
 
Aus diesem Grund wurde die Erschließung des Allgemeinen Wohngebiets 
über die Josef-Lammerting-Allee und die Planstraße 2 bevorzugt. Eine 
Störung der vorhandenen Wohnnutzung kann so vermieden werden.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 5 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
aa) Keine Festsetzung einer Gemeinschaftstiefgarage 
Es sei keine Gemeinschaftstiefgarage nach § 9 Absatz 1 
Nummer 22 BauGB festgesetzt. Die Erschließung des 
Grundstücks der Einwenderin unterhalb der Geländeoberflä-
che sei daher nicht gesichert. Zudem liege ein Fall der Plan-
divergenz vor, da in der Planbegründung von einer Gemein-
schaftstiefgarage die Rede sei; eine solche jedoch nicht 
festgesetzt worden sei.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Diese Lösung führt zudem zu einer gewünschten Entlastung der Vitalis-
straße. Nicht nur aus verkehrlicher Sicht, sondern auch unter optischen 
Gesichtspunkten entspricht dies den Zielvorstellungen der bereits erfolgten 
Umgestaltungsmaßnahmen. Während die Tiefgarageneinfahrt in den hinte-
ren Bereich des Plangebiets verlegt wird, kann die vorhandene Zufahrt 
zwischen den Gebäuden Vitalisstraße 361 und 365 mit viel Platz für die 
Fußgänger und Fahrradfahrer eingerichtet werden. 
 
Diese Struktur verdeutlicht das städtebauliche Konzept des geplanten All-
gemeinen Wohngebiets. Innerhalb des Gebiets sollen Stellplätze nur un-
terhalb der Geländeoberfläche zulässig sein, da die Freiflächen des Quar-
tiers vom motorisierten Individualverkehr zur Erhöhung der Aufenthaltsqua-
lität freigehalten werden sollen. 
 
b) Berücksichtigung der Interessen der Eigentümerin der Flurstücke 
1508 und 1544 
Auch die Interessen der Eigentümerin der Flurstücke 1508 und 1544, Flur 
77, Gemarkung Müngersdorf in Köln, sind bei der Abwägung ausreichend 
berücksichtigt. 
 
aa) Keine Festsetzung einer Gemeinschaftstiefgarage 
Aufgrund der Freihaltung des Wohnquartiers von motorisierten Individual-
verkehr sollen Stellplätze nur unterhalb der Geländeoberfläche zulässig 
sein. Die Erschließung aller Grundstücke im Planungsbereich für das 
Wohnquartier erfolgt mithin über eine gemeinsame Tiefgarageneinfahrt. Zu 
diesem Zweck wurden im Planentwurf Flächen festgesetzt (TG), unter de-
nen Tiefgaragen errichtet werden können und tatsächlich auch errichtet 
werden. Diese Flächen umfassen alle der im Entwurf zur Wohnbebauung 
vorgesehenen Grundstücke, auch die Flurstücke 1508 und 1544, Flur 77, 
Gemarkung Müngersdorf. 
 
Die Festsetzung einer Gemeinschaftstiefgarage im Sinne von § 9 Absatz 1 
Nr. 22 BauGB ist nicht erforderlich. Die Festsetzung von Gemeinschaftsan-
lagen im Sinne der Vorschrift dient der Errichtung bestimmter Anlagen für 
einen bestimmten Benutzerkreis an einem konzentrierten Standort, die 
sonst verteilt auf den einzelnen Grundstücken errichtet werden müssten.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 6 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
bb) Keine gesicherte Erschließung der Flurstücke 1508 
und 1544 
Für die wege- bzw. straßenmäßige Erschließung wäre all-
gemein zu fordern, dass das Baugrundstück einen gesicher-
ten Zugang zu einer öffentlichen Straße habe. Eine Er-
schließung sei nicht gesichert, wenn beispielsweise der 
Pkw-Stellplatz nur über einen fremden Grundstücksstreifen 
angefahren werden könne. Sie sei auch deshalb nicht gesi-
chert, da die Erschließung ausschließlich durch die unter-
halb der Geländeoberfläche liegende Tiefgarage erfolgen 
soll. 
 
Es wäre daher erforderlich, eine Verkehrserschließung der 
im rückwärtigen Bereich liegenden Grundstücke durch Fest-
setzung einer weiteren Verkehrsfläche zu sichern. Andern-
falls entstünde eine nicht nutzbare Grundstücksinsel. 
 
 
 
 
 
 
 
Gemeinschaftsgaragen sind insbesondere erforderlich, wenn die Anlagen 
von Stellplätzen auf dem Baugrundstück selbst oder auf einem Grundstück 
in dessen Nähe als Einzelanlage nicht möglich oder nicht rechtlich zulässig 
sind. 
 
Auch die Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
62459/03, Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf zielt nicht auf die Errichtung 
einer Gemeinschaftstiefgarage i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB ab. Das 
vorgesehene städtebauliche Konzept sieht lediglich eine gemeinsame 
Tiefgarage mit einer gemeinsamen Ein- und Ausfahrt vor, um die oberirdi-
schen Freiflächen im Wohnquartier zu schonen und die Sicherheit und 
Leichtigkeit des Verkehrs durch eine Reduzierung der Zufahrten zu erhö-
hen. 
 
bb) Gesicherte Erschließung der Flurstücke 1508 und 1544 
Die Erschließung der im Planentwurf zur Bebauung vorgesehenen Flurstü-
cke 1508 und 1544, Flur 77, Gemarkung Müngersdorf, ist im planungs-
rechtlichen Sinne gesichert. Die Erschließung für Fußgänger und Radfah-
rer ist über den bestehenden Zufahrtsbereich zwischen den Häusern Vita-
lisstraße 361 und 365 gegeben. Im Planentwurf ist die Festsetzung eines 
Geh- und Radfahrrechts zu Gunsten der Allgemeinheit gem. § 9 Absatz 1 
Nr. 21 BauGB auf dieser Fläche (GF 1) vorgesehen. 
 
Für den motorisierten Individualverkehr sind Bereiche ohne Ein- und Aus-
fahrt festgesetzt. Von dieser Regelung sind Fahrzeuge der Ver- und Ent-
sorgungsträger sowie Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge ausgenommen. 
Die Erschließung des Allgemeinen Wohngebiets durch den motorisierten 
Individualverkehr erfolgt über die von der Josef- Lammerting-Alle abzwei-
gende Erschließungsstraße (Planstraße 2), so dass die Einwenderin diese 
Zuwege nutzen kann.(1) Erschließung über Josef-Lammerting-Allee und 
Planstraße 2. 
 
Bei der Josef-Lammerting-Allee handelt es sich zurzeit noch um eine Pri-
vatstraße. Der Eigentümer der Privatstraße hat sich jedoch vertraglich ver-
pflichtet die Straße öffentlich zu widmen. Bis zur öffentlichen Widmung 
besteht die Verpflichtung des Eigentümers die Josef-Lammerting-Allee mit 
einem Geh- und Fahrrecht u.a. zugunsten der Flurstücke 1508 und 1544,

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 7 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Flur 77, Gemarkung Müngersdorf, zu belasten. Die Grunddienstbarkeiten 
sind bereits im Grundbuch eingetragen. 
 
Die Planstraße 2 ist im Bebauungsplanentwurf als private Erschließungs-
straße festgesetzt. Die Festsetzung folgt aus der privaten Funktion der 
Straße, als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung. Sie dient 
der Erschließung für das zukünftige Allgemeine Wohngebiet sowie für das 
bestehende Parkhaus und die nördlich gelegenen Bürogebäude. Durch 
eine Grunddienstbarkeit wird die Erschließung sichergestellt. Die durch die 
Grunddienstbarkeit gesicherte Verbindung des Plangebietes genügt den 
Anforderungen an eine Erschließung im bauplanungsrechtlichen Sinne. 
Insoweit wird auf das Urteil des OVG Mecklenburg-Vorpommern vom 
21.05.2008 (3 K 25/07) so- wie vom Bundesverwaltungsgericht vom 
03.05.1988 (4 C 54/58) verwiesen. Das letztere Urteil findet vorliegend im 
Wege des Erst-Recht Schlusses Anwendung, da es zur Erschließung im 
Wege der Baugenehmigung erging und eine durch eine Grunddienstbar-
keit gesicherte Erschließung erst recht im planungsrechtlichen Sinne erfol-
gen darf. 
 
(2) Festgesetztes Geh- und Fahrrecht im Sinne von § 9 Absatz 1 Nr. 21 
BauGB 
Bei den zur Bebauung vorgesehenen Flurstücken 1508 und 1544, Flur 77, 
Gemarkung Müngersdorf handelt es sich um sog. „Inselgrundstücke“, die 
nicht an eine öffentliche oder private Verkehrsfläche angrenzen. Von der 
Planstraße 2 aus ist die Erschließung dieser Grundstücke über ein im Sin-
ne von § 9 Absatz 1 Nr. 21 BauGB festgesetztes Geh- und Fahrrecht un-
terhalb der Geländeoberfläche sichergestellt. Das Recht wird durch Bestel-
lung und Eintragung einer (öffentlich-rechtlichen) Baulast begründet und im 
Einzelnen genau bestimmt. Die Festsetzung im Sinne von § 9 Absatz 1 Nr. 
21 BauGB ist die Grundlage, für die privatrechtliche Begründung eines 
solchen Rechtes. 
 
Auch wenn diese Rechte noch nicht begründet sind, hindert die Festset-
zung nach § 9 Absatz 1 Nr. 21 BauGB den Eigentümer daran, dass zu 
belastende Grundstück in einer Weise zu nutzen, die die geplante Aus-
übung des noch zu begründenden Rechts behindert oder unmöglich 
macht.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 8 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
c) Verletzung des Bestimmtheitsgebotes 
Bebauungspläne unterlägen als Satzungen dem rechts-
staatlichen Bestimmtheitsgebot. Sie müssten daher in ihren 
zeichnerischen und textlichen Festsetzungen so bestimmt 
sein, dass ihnen unmissverständlich zu entnehmen ist, wel-
che Regelungen sie treffen. Das unter Ziffer 7 festgesetzte 
Geh- und Fahrrecht unterhalb der Geländeoberfläche sei zu 
unbestimmt. Es lasse nicht erkenne, in welcher Tiefe und – 
da unterhalb der Geländeoberfläche – auch bis zu welcher 
Höhe es festgesetzt sei. 
 
 
 
 
 
 
Die Baugenehmigungsbehörde muss demnach Bauanträge, die eine das 
künftige Recht beeinträchtigende Nutzung vorsehen, ablehnen. Die Fest-
setzung ist zudem drittschützend, wenn sie nicht zugunsten der Allgemein-
heit erfolgt. 
 
Der Begünstigte kann gegen eine Baugenehmigung, die das zu seinen 
Gunsten festgesetzte Wegerecht behindert oder unmöglich macht vorge-
hen. 
 
Zwischenzeitlich wurde der Antrag auf Eintragung einer Baulast gestellt. 
 
 
c) Einhaltung des Bestimmtheitsgebots 
Die Festsetzung im Sinne von § 9 Absatz 1 Nr. 21 BauGB ist inhaltlich 
ausreichend bestimmt. Die in Anspruch genommene Fläche ergibt sich aus 
der zeichnerischen Festsetzung des Planentwurfs (GF 2). Nach § 9 Absatz 
1 Nr. 21 BauGB in Verbindung mit § 9 Absatz 3 Satz 1 BauGB ist die Lage 
des Geh- und Fahrrechts unterhalb der Geländeoberfläche festgesetzt. 
Inhaltlich handelt es sich nach den Festsetzungen um ein Geh- und ein 
Fahrrecht. Als begünstigte Grundstücke sind in der Festsetzung die Flur-
stücke 1508 und 1544, der Gemarkung Müngersdorf, Flur 77 angegeben. 
Aus dem Umfang der Festsetzungen und den weiteren Umständen ergibt 
sich eine eindeutige Bestimmbarkeit des Geh- und Fahrrechts. 
Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Festsetzung bereits detaillierte An- 
gaben über die exakte Tiefe enthält, da hierdurch schon ein Vorgriff statt- 
findet. Die Festsetzung soll nur in einem Maß konkretisieren, das für die 
städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die weiteren Ein-
zelheiten bedürfen der Klärung im Rahmen des Vollzugs der Festsetzung. 
Insoweit wird auf den Beschluss des BVerwG vom 18.12.1987 (4 NB 2/87) 
verwiesen. 
 
Die Erschließung der Flurstücke 1508 und 1544, der Gemarkung Mün-
gersdorf, Flur 77 ist planungsrechtlich gesichert. Die Interessen der Eigen-
tümerin der Grundstücke wurden ausreichend berücksichtigt.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 9 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d) Fehlende notwendige Festsetzung hinsichtlich der 
Planstraße 2 und Josef-Lammerting-Allee 
Die Planstraße 2 ist als private Verkehrsfläche festgesetzt. 
Auch für das Grundstück der Einwenderin sei ein Fahr- und 
Wegerecht zugunsten der Öffentlichkeit fest zu setzen und 
zwar unabhängig davon, ob bereits eine Grunddienstbarkeit 
auf dem Grundstück eingetragen sei. Dies diene der pla-
nungsrechtlichen d. h. öffentlich-rechtlichen Absicherung. 
Die Josef-Lammerting-Allee hätte als öffentliche Verkehrs-
fläche festgesetzt werden müssen, um eine Erschließung zu 
gewährleisten. Auch aus diesem Grund sei die Erschließung 
der Einwenderin nicht gesichert. 
 
Die Entscheidung zur Erschließung des Allgemeinen Wohngebiets über die 
Josef- Lammerting-Alle und die Planstraße 2 wurde im Ergebnis abwä-
gungsfehlerfrei getroffen. 
 
 
d) Ausreichende Festsetzung der Planstraße 2 
Bei der Planstraße 2 handelt es sich um eine private Verkehrsfläche mit 
besonderer Zweckbestimmung. Eine private Verkehrsfläche dient, wie eine 
öffentliche Verkehrsfläche, der Erschließung von Grundstücken und ist 
geeignet neben Fußgängern und Radfahrern auch den motorisierten Ver-
kehr aufzunehmen. Die Planstraße 2 dient ausschließlich der Erschließung 
des Wohn- und des Mischgebietes innerhalb des Geltungsbereiches sowie 
des gewerblich geprägten angrenzenden Standortes. Diese Verkehrsfläche 
kann sowohl von den Bewohnern und Nutzern der Baugebiete sowie deren 
Besucher zu jeder Zeit und uneingeschränkt genutzt werden. Hierzu be-
steht eine eingetragene Grunddienstbarkeit für die Grundstücke im B-
Planänderungsgebiet, die Nutzung und somit die Erschließung sicherstellt. 
Einer zusätzlichen Einbindung der Josef-Lammerting-Allee als öffentliche 
Verkehrsfläche in den Bebauungsplan bedurfte es somit nicht. 
 
 III Verstoß gegen eine geordnete städtebauliche Ent-
wicklung 
Bebauungspläne dürfen nur aufgestellt werden, sobald und 
soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung 
erforderlich sei. Da die notwendige Erschließung der Grund-
stücke der Einwenderin nicht gesichert sei, entstünde eine 
nicht nutzbare Insel. Eine solche Planung wäre mit einer 
geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar und 
erzeuge einen städtebaulichen Missstand. Der Bebauungs-
plan sei wegen Funktionslosigkeit unwirksam. Eine Ände-
rung dieses Zustandes durch eine privatrechtliche Einigung 
 III Städtebauliche Entwicklung 
Die Erschließung der Grundstücke der Einwenderin ist gesichert. Hierzu 
wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen. Insofern wird mit der 
Bauleitplanung eine geordnete städtebauliche Entwicklung vorbereitet. Ein 
städtebaulicher Missstand entsteht somit nicht. 
 
Eine oberirdische Erschließung über die nördlich gelegene Verkehrsfläche, 
die bereits im Geltungsbereich des nördlich angrenzenden Bebauungspla-
nes liegt, kommt nicht in Betracht. Zwar setzt dieser Bebauungsplan an-
grenzend an die Grundstücke der Einwenderin ein Geh-, Fahr- und Lei-
tungsrecht zugunsten von Anliegern fest. Aber festgesetzt ist zusätzlich

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 10 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
der Grundstückseigentümer könne im Bebauungsplanver-
fahren nicht vorausgesetzt werden, so dass der Entwurf der 
2. Änderung fehlerhaft sei. Es sei mithin notwendig, die Ver-
kehrserschließung der Grundstücke der Einwenderin über 
die Vitalisstraße oder eine zusätzliche oberhalb der Gelän-
defläche mittig im Plangebiet verlaufende Verkehrsfläche zu 
erschließen, die sodann entweder mit der Vitalisstraße oder 
mit der Josef-Lammerting-Allee verbunden werde. 
 
 
dort auch eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern. Aus 
der Begründung zu diesem Bebauungsplan Nr. 62459/03 in der 1. Ände-
rung vom 21.06.2006 geht hervor, dass eine Überfahrt dieser festgesetzten 
Anpflanzfläche von der Plangeberin allerdings gerade ausgeschlossen 
werden sollte. Eine Befreiung hiervon kommt aufgrund dessen nicht in 
Betracht. Andere Erschließungsmöglichkeiten sind nicht ersichtlich. 
 
B3 1. Höhe der Bauteile 1 – 8 
Gemäß Beschluss des Stadtentwicklungsausschusses sei 
die erste Häuserzeile an der Vitalisstraße in reduzierter Hö-
henstaffelung zu bauen. Dies sei bei der aktuellen Planung 
nicht bei den Bauteilen 1 und 8 berücksichtigt. Diese Bau-
körper seien in geringem Abstand zu den rückwärtigen 
Grundstücksgrenzen mit vier Geschossen zulässig. Das 
Bauteil 1 könnte mit einer Wandhöhe von ca. 13 m über 
Grund errichtet werden. Diese Höhen seien mit einem Ab-
stand von 9 m zur westlichen Grundstücksgrenze möglich. 
Eine deutliche Höhenstaffelung, wie sie zum Beispiel bei 
den Bauteilen 5 und 2 vorliegt, sei nicht erkennbar. Es gäbe 
keine zweite Reihe. Für das Bauteil 1 sei auch keine weitere 
Reduzierung im Bereich des obersten Geschosses gemäß 
der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 vorgesehen. Die Fortfüh-
rung der bestehenden Struktur bzw. ein harmonischer Über-
gang sei nicht gewährleistet. Die geplante Wohnbebauung 
verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme. 
 
Die Stellung-
nahme wird 
nicht berück-
sichtigt. 
1. Höhe der Bauteile 
Gegenüber dem ursprünglichen Konzept wurden die Höhen der geplanten 
Wohnbebauung reduziert. Alle Gebäude halten die Abstandflächenrege-
lungen der BauO NRW ein. 
Das ursprüngliche Konzept im Vorfeld der Entscheidung der politischen 
Gremien sah für die Bauteile 5 -7 eine bis zu vier geschossige Bebauung 
vor; die Bauteile 1 und 8 wiesen eine drei bzw. vier geschossige Höhen-
entwicklung aus. Für die Bauteile 1 und 8 wurde anschließend eine zwei-
stufige Abtreppung festgesetzt, für die Häuser (Bauteile) 5 bis 7 eine ein-
stufige Abstaffelung. Für das Bauteil 1 wurde der Abstand des dreige-
schossigen Gebäudeteils von 4 m auf 5 m vergrößert und für den vierge-
schossigen Teil von 7 m auf ca. 9 m vergrößert. Diese Gebäudehöhen-
rücknahmen reagieren auf die zweigeschossige Bebauung an der Vitalis-
straße und setzen die Vorgabe der politischen Gremien um. Zur Klarstel-
lung wird darauf hingewiesen, dass der Vorentwurf, der der Beratung im 
Stadtentwicklungssauschuss zu Grunde lag noch in sieben Bauteile ge-
gliedert war. Der Bebauungsplan sieht eine Gliederung in acht Bauteile vor. 
Der Entwurf sieht keine Reduzierung, wie sie unter den Textlichen Festset-
zungen festgelegt wird vor; die Reduzierung erfolgt aufgrund der anderen 
Gebäudeausrichtung durch eine Abtreppung der Geschosszahlen. 
 
 
 2. Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse im WA 
Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse im WA sei nicht 
eindeutig. Das vierte Geschoss als oberstes Geschoss 
müsse zurückgestaffelt sein und dürfe nur drei Viertel der 
Grundfläche der darunter liegenden Grundfläche betragen. 
 2. Festsetzung der Vollgeschosse 
Der B-Plan weist mit einer Festsetzung die Anzahl der Vollgeschosse er-
gänzt um eine Festsetzung zur Ausnutzung des obersten Geschosses aus. 
Ein weiterer ergänzender Ausschluss von Staffelgeschossen ist nicht er-
forderlich, da mit einer Höhenfestsetzung kein zusätzliches Staffelge-

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 11 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
Da vier Vollgeschosse festgesetzt seien sei oberhalb noch 
ein Staffelgeschoss zulässig. Es gäbe zusätzliche Höhen-
festsetzungen. Dennoch wird eine eindeutige Formulierung 
für erforderlich gehalten. 
 
schoss entsprechend der BauO NRW entstehen kann. Die Höhenfestset-
zung erfasst das Gebäude unabhängig von der Fragestellung, ob diese 
Höhe mit Staffelgeschossen oder Vollgeschossen erreicht wird. Die Spiel-
räume dieser Höhenfestsetzungen sind insoweit knapp bemessen, dass 
ein zusätzliches Staffelgeschoss oberhalb des maximal festgelegten Voll-
geschosses nicht errichtet werden kann, wie von der Einwenderin befürch-
tet. Insofern bedarf es auch keiner ergänzenden Festsetzung mit einem 
Ausschluss von Staffelgeschossen. 
 
B4 Es wird angeregt, dass nicht der im Plan erkennbare Min-
destabstand von 3 m zu den Grundstücken Richtung Vitalis-
straße zugrunde gelegt werden soll, sondern die vorge-
schriebene Abstandformel von 0,8 x Höhe anzuwenden sei. 
 
Die Stellung-
nahme wird 
berücksichtigt. 
Entsprechend dem § 6 BauO NRW müssen die Abstandflächen zu den 
Nachbargrundstücken nachgewiesen werden. Insofern wird die Anregung 
der Einwenderin im Rahmen der Prüfung der Baugenehmigungsunterlagen 
berücksichtigt. 
B5 Die einseitige Ausrichtung an Investoreninteressen schaffe 
neue städtebauliche Konflikte und gefährde Arbeitsplätze. 
Sie weiche vom Konzept der Rahmenplanung ab. 
 
Die Stellung-
nahme wird 
nicht berück-
sichtigt. 
Mit dem Bebauungsplan wurden alle Belange in das Bauleitplanverfahren 
eingestellt. Der Rahmenplan von 2004 definierte eine Durchmischung von 
gewerblicher und Dienstleistungsnutzung. Eine Umsetzung war in den 
letzten Jahren nicht möglich, so dass der zentrale Bereich künftig eine 
Wohnnutzung ausweisen soll. Zur Stolberger Straße ist auch weiter eine 
gewerbliche und Mischnutzung geplant. 
 
 1. Ermittlungsdefizit 
Die Einwenderin betreibe auf dem Grundstück Stolberger 
Straße 351-353 einen Industriebtrieb. Es werde nicht auf die 
Art des Betriebes hingewiesen, der einen emittierenden 
Produktions- und Forschungsbetrieb mit der Vulkanisation 
von Kautschuk betreibe. Diese Tätigkeiten seien mit Lärm- 
und Geruchsbelästigungen verbunden. Es würden Angaben 
fehlen, dass das Werk als Standort einer Gummiwalzenfab-
rik in das Nutzungskonzept der Rahmenplanung Brauns-
feld/Müngersdorf/Ehrenfeld aufgenommen wurde. 
 
 Zu 1. Ermittlungsdefizit 
In der Begründung zum B-Planentwurf wird auf den Industriebtrieb Stolber-
ger Straße 351-353 hingewiesen. Über das Lärmgutachten wurde die Vor-
belastung in das Bauleitplanverfahren eingestellt und ausreichend berück-
sichtigt. Weiterhin gibt es zu dieser Thematik eine weitere gutachterliche 
Kurzstellungnahme (Peutz Consult GmbH vom 17.02.2017), wonach die 
von dem Betrieb ausgehenden Emissionen bereits durch näher gelegene 
Wohnbebauung tags und nachts begrenzt werden. 
 
Hinsichtlich der Gerüche gab es im Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 
BauGB keine Hinweise durch das Umweltamt. Es liegt jedoch eine gut-
achterliche Stellungnahme (IMA Cologne GmbH vom 17.02.2017) vor, aus 
der sich ergibt, dass der Immissionswert auf Grundlage der Geruchsimmis-
sionsrichtlinie eingehalten wird.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 12 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
Die Angabe darüber, dass die Einwenderin Teil des Nutzungskonzepts ist, 
hat für die Abwägung der Belange nur dahingehend Bedeutung, dass die 
Immissionen im Hinblick auf mögliche Beeinträchtigungen und das Gebot 
der Rücksichtnahme Berücksichtigung finden müssen. Insoweit wurde die-
ser Industriebetrieb ausreichend berücksichtigt. 
 Die ausgeübte Tätigkeit sei der Abstandsklasse V der NRW 
Abstandliste von 2007 (lfd. Nr. 138) zuzuordnen. Dies erfor-
dere einen Abstand von 300 m zur Wohnbebauung. Die 
Entfernung zwischen dem Betrieb und der Wohnbebauung 
betrage an geringsten Stelle lediglich 130 m und bliebe so-
mit hinter den Vorgaben des Abstanderlasses zurück. 
 
 Die Abstandsklasse V der NRW Abstandliste von 2007 (lfd. Nr. 138) er-
fasst das Emissionsverhalten der Betriebe in einer typisierenden Betrach-
tungsweise. Es handelt sich hierbei um eine Handlungsanleitung und ge-
rade um kein zwingend bindendes Regelwerk. Insoweit bedarf es für die 
Betrachtung möglicher Beeinträchtigungen immer einer Berücksichtigung 
des Einzelfalls. Diese ergibt hier keine Beeinträchtigungen. 
 
Zudem ist vorliegend die emittierende Anlage maßgeblich und nicht ein 
Gebäude, das z. B. keine bzw. nur in sehr geringem Maß Emissionen 
erzeugt, wie z. B. eine Bürogebäude. Selbst wenn man den Abstand 
zwischen der Grundstücksgrenze des Allgemeinen Wohngebietes und 
dem Betriebsgrundstück der Einwenderin ermittelt, ergibt sich ein Min-
destabstand von ca. 186 m. Der Abstand zwischen der ersten Wohnbe-
bauung und der emittierenden Anlage auf dem Grundstück beträgt hin-
gegen ca. 302 m und hält den empfohlenen Abstand auf Grundlage des 
Abstandserlasses ein. 
 
Darüber hinaus existieren bereits empfindliche Wohnnutzungen, die den 
erforderlichen Abstand auf Grundlage des Erlasses nicht einhalten können. 
Die Wohnbebauung in der Linnicher Straße befindet sich in einer Entfer- 
nung von ca. ca. 182 m. 
 
 
 Es fänden sich keine Angaben zu den Geruchsbelästigun-
gen des neuen Wohngebietes. Es wird unterstellt, dass es 
keine Ermittlungen hierzu gegeben habe. 
 
 Es gibt eine gutachterliche Stellungnahme (IMA Cologne GmbH vom 
17.02.2017) zu den Geruchsbeeinträchtigungen durch die Einwenderin. 
Diese kommt zu dem Ergebnis, dass der Immissionswert von 10 % der 
Jahresstunden auf Grundlage der Geruchsimmissionsrichtlinie eingehalten 
wird. 
 
Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Wohnbebauung aufgrund der 
Windrichtung nicht vom Emissionsverhalten der Einwenderin betroffen ist. 
Zu mehr als der Hälfte der Jahresstunden liegt ein Wind mit einem Winke-

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 13 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
lintervall von 145° vor. Bei einer üblichen Betriebszeit von jeweils 5 Stun-
den in einer 6-Tage Woche (basierend auf 17 % der Jahresstunden) wird der 
aufgrund der Geruchsimmissionsrichtlinie vorgegebene eingehaltene Wert 
nicht überschritten. 
 
Diese Berechnung gilt erst recht unter dem Gesichtspunkt, dass sie grund-
sätzlich für Abstände von weniger als 100 m Anwendung findet. Vorliegend 
beträgt der Abstand 302 m und damit erheblich mehr, sodass dies die An-
nahme rechtfertigt, dass keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind. 
 
Zudem sind bereits in der Planung durch entsprechende Festsetzungen 
im Bebauungsplan öffenbare Fenster in Richtung der emittierenden Ein-
wenderin ausgeschlossen worden, sodass hier keine Beeinträchtigungen 
entstehen können. 
 Des Weiteren wird unterstellt, dass es keine ausreichenden 
Ermittlungen zu den von dem Betrieb ausgehenden Ge-
räuschemissionen gegeben habe. Ein diesbezüglicher An-
trag nach Umweltinformationsgesetz NRW zu einem vor-
handenen Lärmgutachten wurde durch das Stadtplanungs-
amt rechtswidrig verweigert; ein diesbezügliches Verwal-
tungsstreitverfahren sei anhängig. 
 
 Es gibt eine ergänzende gutachterliche Stellungnahme (Peutz Consult 
GmbH vom 17.02.2017) zu den Lärmbeeinträchtigungen durch die Einwen-
derin. Diese Nachermittlung kommt zu dem Ergebnis, dass die Immissions-
werte an den überwiegenden Immissionsorten im WA und MI eingehalten 
werden. Es ergeben sich an keinem weiteren Immissionsort bzw. an keiner 
weiteren Fassade/Baugrenze Überschreitungen der jeweiligen Immissions-
richtwerte gemäß TA Lärm als bisher berücksichtigt. Dies gilt sowohl für das 
allgemeine Wohngebiet, das Mischgebiet und das Gewerbegebiet. Für die 
betroffenen Immissionsorte sieht der Bebauungsplan eine Grundrissorientie-
rung vor, so dass notwendige Fenster von Aufenthaltsräumen und sonstige 
Öffnungen von schutzbedürftigen Räumen im Sinne der DIN 4109 nicht 
zulässig sind. Des Weiteren werden Lärmeinträge durch vorhandene Ge-
bäude, wie das Verwaltungsgebäude Stolberger Straße 374, wirksam abge-
schirmt. Somit wurde der Nachweis geführt, dass die von dem Betrieb der 
Einwenderin ausgehenden Emissionen insoweit über die Festsetzungen 
ausreichend berücksichtigt worden sind. 
 
Aus dem Gutachten geht hervor, dass insbesondere der durch den Verkehr 
des Betriebs verursachte Lärm die vorgegebenen Richtwerte der TA Lärm 
einhält. Insoweit werden Schallschutzmaßnahmen wie etwa Schallschutz- 
wände oder nicht öffenbare Fenster vorausgesetzt. Entsprechendes bestä-
tigt zudem die neuerliche Kurzstellungnahme der Peutz Consult GmbH vom 
17.02.2017. Das Lärmgutachten zum Bebauungsplan war während der

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 14 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
Auslegung einsehbar. Lediglich konnte zu dem angefragten Zeitpunkt nicht 
dem Wunsch entsprochen werden, das Gutachten an die Einwenderin zu 
versenden. Somit liegt kein Verstoß gegen die Pflichten des Stadtpla-
nungsamtes vor. 
 
 2. Keine nachhaltige städtebauliche Entwicklung 
Es bestünde ein Konflikt mit den Grundsätzen einer nach-
haltigen städtebaulichen Entwicklung. Sie ziele auf die Ent-
wicklung einer hoch verdichteten Wohnbebauung in einem 
eng umgrenzten Bereich ab, der weitgehend von gewerbli-
chen Nutzungen umgeben sei und insofern eine Insellage 
innerhalb des Gewerbe- und Industriegebietes bilde. 
 
 Zu 2. Nachhaltige städtebauliche Entwicklung 
Der Wohnstandort stellt keine Insellage dar, da die Vitalisstraße durch 
Wohnbebauung geprägt ist. Auch die nur etwa 147 bzw. 182 m vom Betrieb 
der Einwenderin entfernte Wohnnutzung zeigt, dass keine strikte Trennung 
zwischen den Nutzungsarten vorgenommen wurde. Auch der ursprüngliche 
B-Plan wies keine Industrienutzung für diesen Bereich aus. Die gewerbliche 
Nutzung war auf mischgebietstypische Gewerbebetriebe beschränkt, die 
keine wesentlich störenden Emissionen erzeugen. Es wurden sogar alle 
Abstandklassen ausgeschlossen. 
 In der Begründung würde herausgestellt, dass sich bisher 
keine gewerblich-betriebliche Nutzungen realisieren lasse. 
Insofern wolle man „der Strukturveränderung“ von gewerb-
lich-betrieblichen Nutzungen zu Dienstleistungs- und Wohn-
nutzungen entsprechen. Diesbezüglich fehltenAngaben, die 
diese konkrete Entwicklung im Plangebiet belegen. Es fehl-
ten objektiv gutachterliche Untersuchungen. Es wird vermu-
tet, dass dies auf das Verhalten des Investors und Grund-
stückseigentümers zurückzuführen sei, der sich nicht aus-
reichend um eine Ansiedlung bemüht hat und sich höheren 
wirtschaftlichen Erfolg in der Vermarktung als Wohnfläche 
erhoffe.  
 
 Der Standort war nur für nicht wesentlich störende Nutzungen geeignet. 
Aufgrund der Hinterlandsituation war dieser Bereich auch nicht für eine 
Büro- und Dienstleistungsnutzung geeignet. Insofern bestand die Gefahr, 
dass sich städtebauliche Missstände entwickeln konnten, da dieses Gelän-
de keiner Nutzung zuzuführen war. Insofern ist es ein städtebauliches Ziel, 
diese Flächen wieder nutzbar zu machen. Die Wohnnutzung weist in Rich-
tung Osten eine geschlossene Fassade aus; Immissionsorte sind aus- ge-
schlossen. Des Weiteren wird in Richtung Süden das Allgemeine Wohn- 
gebiet durch das bestehende Gebäude Stolberger Straße 374 abgeschirmt, 
so dass der Bereich des Allgemeinen Wohngebietes gegen die Lärmein-
flüsse der Stolberger Straße und der dort angrenzenden Betriebe geschützt 
ist. 
 Es erschließe sich nicht, warum es zu einer Aufwertung „des 
Arbeitsstandortes Technologieparks Müngersdorf“ aufgrund 
einer Verzahnung kommen soll. Die hochqualifizierten Be-
schäftigten wohnten heute nicht mehr betriebsnah. Die für 
den sozialen Wohnungsbau in Betracht kommenden Mieter- 
gruppen seien aber regelmäßig nicht solche aus dem Be-
schäftigtenkreis des Technologieparks. Es sei nicht nach- 
vollziehbar, wie dieser gestärkt werden soll, wenn in seiner 
Nachbarschaft größtenteils einkommensschwächere Bevöl-
kerungsteile angesiedelt würden.. 
 Die These, dass die Beschäftigten nicht mehr betriebsnah wohnen wollen, 
ist nicht nachvollziehbar. Kurze Wege zwischen Wohnort und Arbeitsstätte 
können als allgemeine Ziele städtebaulicher Planung gelten. So können z. 
B. Verkehre reduziert werden. Inwieweit Bewohner von öffentlich geförder-
ten Wohnungsbau als einkommensschwach und nicht als Beschäftigte für 
einen Technologiepark in Betracht kommen, kann nicht nachvollzogen 
werden. Ein wesentlicher Anteil der Haushalte in Köln ist berechtigt, in eine 
Wohnung zu ziehen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 15 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
 
 3. Schaffung neuer städtebaulicher Konflikte 
Die vorgesehene Änderung schaffe mit der Insellage der 
Wohnbebauung inmitten gewerblicher Nutzung und der 
Nähe zu Industrietätigkeiten neue städtebauliche Konflikte. 
Sie führe nicht zu einer Verbesserung der Wohnverhältnis-
se, sondern zu deren Verschlechterung. Und sie gefährde 
die im Umfeld angebotenen Arbeitsplätze. 
 
 Zu 3. 
Wie zuvor erwähnt, handelt es sich bei diesem Standort nicht um eine In-
sellage. Die befürchteten Immissionskonflikte werden durch Festsetzungen 
und eine stadträumliche Planung zu den Stellungen der Gebäude vermie-
den. Insofern kommt es auch nicht zu einer Gefährdung von Arbeitsplät-
zen. 
Darüber hinaus müssen die Einwenderin sowie die anderen ansässigen 
Betriebe bereits jetzt auf die angrenzende Wohnnutzung in der Vitalis- 
straße und in der Linnicher Straße im Rahmen des Nachbarschutzes 
Rücksichtnahme ausüben (Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme). 
Durch die zusätzlich entstehende Wohnnutzung im Baugebiet erfolgt keine 
zusätzliche Einschränkung. 
 Die Einwenderin führe eine industrielle Produktions- und 
Forschungstätigkeit durch, die insbesondere zu Geräusch- 
und Geruchsemissionen führen könne. Die vorgesehene 
Wohnbebauung würde dem Risiko einer Beeinträchtigung 
durch Lärm und Gerüche ausgesetzt, was zu neuen städte-
baulichen Konflikten führe. Dies würde durch die textliche 
Festsetzung Nr. 1.3, 3. Absatz, deutlich. Hier werden Betrie-
be und Anlagen der Abstandsklassen I – VII sowie Betriebe 
mit vergleichbaren Emissionsverhalten ausgeschlossen. Der 
Betrieb der Einwenderin sei der Abstandklasse V (300 m zur 
Wohnbebauung) zuzuordnen. Die tatsächliche Entfernung 
betrage lediglich ca. 130 m. Insofern wären nutzungsbeein-
trächtigende Wirkungen zu befürchten. Es liege kein Ansatz 
zur Lösung des Konfliktes vor. 
 
 Die Festsetzung unter Nr. 1.3 entspricht der ursprünglichen Festsetzung 
des Bebauungsplanes Nr. 62459/03. Hier kommt es nicht zu einer Verän-
derung, da der ursprüngliche Bebauungsplan nur nicht wesentlich störende 
Betriebe zuließ, was einem mischgebietstypischen Gewerbe entspricht. Zu 
den Abständen wird auf die vorherigen Punkte verwiesen. 
 
 4. Konflikt mit dem städtebaulichen Entwicklungskon-
zept der Rahmenplanung 
Die vorgesehene Änderungsplanung stünde auch mit der 
Rahmenplanung Braunsfeld in Konflikt. Danach solle das 
Betriebsgrundstück weiterhin ein Standort für die industrielle 
und gewerbliche Nutzung bleiben. Die begonnene Tertiäri-
sierung und die verstärkte Wohnnutzung sollten nicht Exis-
tenz der Betriebe gefährden. Insofern sei die Planung mit 
 Zu 4 
Der Rahmenplan weist für das Plangebiet eine Büro- und Dienstleistungs-
nutzung aus, ebenso, wie für den südlich an die Stolberger Straße angren-
zenden Bereich. Lediglich für den zentralen Bereich der Einwenderin  wird 
eine industrielle Nutzung ausgewiesen. 
Wie zuvor erwähnt, war eine Büro- und Dienstleistungsnutzung aufgrund 
der abgewandten Lage von den Straßen Josef-Lammerting-Allee und Vita-
lisstraße nicht umsetzbar.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 16 
Ver-
fasser 
Inhalte der Stellungnahme Entscheidung 
durch den 
Rat 
Begründung 
der Rahmenplanung unvereinbar. Der Betrieb der Einwen-
derin müsse zukünftig auf die neu an das Betriebsgrund-
stück herangerückte Wohnbebauung Rücksicht nehmen. 
Das gefährde Arbeitsplätze. Offensichtlich gehe es um die 
Erzielung höherer Erlöse, als dies bei gewerblichen Nutzun-
gen möglich wäre. 
 
 
Aufgrund der getroffenen Festsetzungen wird keine Einschränkung des 
Betriebes der Einwenderin befürchtet, so dass aus diesem Grund keine 
Arbeitsplätze gefährdet werden. Darüber hinaus muss die Einwenderin 
schon jetzt auf die Wohnbebauung in der Linnicher Straße Rücksicht neh-
men. Im Übrigen wird auf den vorherigen Punkt verwiesen. 
 
 5. Verkehrliche Erschließung 
Die Entwurfsplanung wird nicht den Belangen der Mobilität 
der Bevölkerung gerecht. Es wird eine erhebliche Zunahme 
des Parksuchverkehrs zu den wenigen freien Parkplätzen 
führen und somit auch die Mitarbeiter, Besucher und Liefe-
ranten des Betriebes der Einwenderin betreffen. Die Pla-
nung ginge davon aus, dass für Anwohner und Besucher 
eine entsprechende Anzahl von Tiefgaragenstellplätze zur 
Verfügung stünde. Es fehle eine Festsetzung, dass die Tief-
garage tatsächlich Besuchern zur Verfügung steht. Es wer-
den erhebliche organisatorische Schwierigkeiten befürchtet, 
wenn solche Tiefgaragen nicht als öffentliche Parkgaragen 
betrieben würden. Die Einwenderin weist darauf hin, dass 
die Planung keine Aussagen zu der Belastung trifft, wenn 
auf andere Abstellmöglichkeiten ausgewichen werde. 
 
 Zu 5. 
Es wird keine erhebliche Zunahme der Parksuchverkehre aufgrund der 
geplanten 90-110 Wohnungen befürchtet. Bei einem Anteil von 10% Besu-
cherparkplätzen werden ca. 9-11 Parkplätze zu schaffen sein. Da keine 
öffentlichen Verkehrsflächen innerhalb des Plangebietes ausgewiesen 
sind, sollen diese Parkplätze ebenfalls in der Tiefgarage untergebracht 
werden. Die Umsetzung wird im Baugenehmigungsverfahren sichergestellt. 
Da es sich bei den umgebenden Straßen um öffentliche Verkehrsflächen 
handelt besteht auch für die Einwenderin nicht ein vorrangiger Anspruch 
auf Parkplätze im öffentlichen Raum. 
 Aus den vorgenannten Gründen wird die Planung abge-
lehnt, die sich zu den Belangen der Einwenderin rücksicht-
los darstelle. 
 Die Planung ist nicht rücksichtslos gegenüber den Belangen der Einwende-
rin. Die möglichen Geruchs- und Lärmbelastungen wurden in ausreichen-
dem Umfang in die Planung eingestellt. Von möglichen Immissionen wären 
Immissionsorte in der unmittelbaren Nachbarschaft in größerem Umfang 
betroffen, sofern hier Belastungen entstehen. Es entstehen keine zusätzli-
chen städtebaulichen Konflikte. Der ruhende Verkehr kann ebenfalls in 
dem Plangebiet untergebracht werden.

/ 2 
 
A N L A G E  5  
612 baue0180-2017 
 
 
 
Darstellung und Bewertung der zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03, Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf,– 
eingegangenen Stellungnahmen außerhalb der Beteiligungsverfahren nach § 3 Absatz 1 und Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) so-
wie § 4 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB 
Außerhalb der Beteiligungsverfahren nach § 3 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB sowie § 4 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB ist eine Stellungnahme aus der Öf-
fentlichkeit sowie von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange eingegangen. 
Nachfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der laufenden 
Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt. Bei inhaltlich gleichen Stellungnahmen wird 
auf die jeweilige erste Stellungnahme der Verwaltung verwiesen.  
Aus Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt. Den Fraktionen der zuständigen Bezirksvertretung, 
des Stadtentwicklungsausschusses und des Rates wird eine vollständige Übersicht der Absender der Stellungnahmen zur Verfügung gestellt.  
 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
1 
24.01.2017 
Die Einwenderin sehe sich in ihrer Befürchtung 
bestätigt, dass das Gutachten nur unzureichend 
die Geräuschemissionen des Industriebtriebes 
berücksichtige. Irgendwelche Ermittlungen zu den 
sonstigen Gewerbelärmemissionen des Betriebes, 
u. a. bedingt durch die auch nächtlichen Produkti-
onstätigkeiten, den Betrieb von Lüftungsanlagen 
oder die Andienung per Lkw- Verkehr fehle voll-
ständig. Die von Amts wegen durchzuführenden 
Ermittlungen der abwägungsrelevanten Belange 
seien unzureichend und rechtsfehlerhaft. 
 Im Nachgang zu der Stellungnahme der Einwenderin wurden 
zwei gutachterliche Stellungnahmen erarbeitet.  
 
Hinsichtlich der Gerüche gab es im Beteiligungsverfahren nach § 
4 Abs. 2 BauGB keine Hinweise durch das Umweltamt. Es liegt 
jedoch eine gutachterliche Stellungnahme (IMA Cologne GmbH 
vom 17.02.2017) vor, aus der sich ergibt, dass der Immissions-
wert auf Grundlage der Geruchsimmissionsrichtlinie eingehalten 
wird. 
 
Die Angabe darüber, dass die Einwenderin Teil des Nutzungs-
konzepts ist, hat für die Abwägung der Belange nur dahingehend 
Bedeutung, dass die Immissionen im Hinblick auf mögliche Beein-
trächtigungen und das Gebot der Rücksichtnahme Berücksichti-
gung finden müssen. Insoweit wurde dieser Industriebetrieb aus-
reichend berücksichtigt.

- 2 - 
 
 
 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
Es gibt eine ergänzende gutachterliche Stellungnahme (Peutz 
Consult GmbH vom 17.02.2017) zu den Lärmbeeinträchtigungen 
durch die Einwenderin. Diese Nachermittlung kommt zu dem Er-
gebnis, dass die Immissionswerte an den überwiegenden Immis-
sionsorten im WA und MI eingehalten werden. Es ergeben sich an 
keinem weiteren Immissionsort bzw. an keiner weiteren Fassa-
de/Baugrenze Überschreitungen der jeweiligen Immissionsricht-
werte gemäß TA Lärm als bisher berücksichtigt. Dies gilt sowohl 
für das allgemeine Wohngebiet, das Mischgebiet und das Gewer-
begebiet. Für die betroffenen Immissionsorte sieht der Bebau-
ungsplan eine Grundrissorientierung vor, so dass notwendige 
Fenster von Aufenthaltsräumen und sonstige Öffnungen von 
schutzbedürftigen Räumen im Sinne der DIN 4109 nicht zulässig 
sind. Des Weiteren werden Lärmeinträge durch vorhandene Ge-
bäude, wie das Verwaltungsgebäude Stolberger Straße 374, wirk-
sam abgeschirmt. Somit wurde der Nachweis geführt, dass die 
von dem Betrieb der Einwenderin ausgehenden Emissionen inso-
weit über die Festsetzungen ausreichend berücksichtigt worden 
sind. 
 
Stand 21.02.2017

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 baue ma 
Vorlagen-Nummer 
 0180/2017 
Freigabedatum 
16.03.2017 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss betreffend die 2. Änderung des 
Bebauungsplanes 62459/03 
Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Rat beschließt, 
1. über die zum Entwurf betreffend die 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03 für das Ge-
biet nördlich der Stolberger Straße und östlich der Vitalisstraße betreffend die Flurstücke 
188/10, 188/11, 188/17, 188/18, 657, 807, 1508, 1509, 1510, 1544, 1545, 1799, 1800, 1802, 
1806, 1807, 1971, 1979, 1992 und 3897/188 der Gemarkung Müngersdorf, Flur 77 in Köln-
Müngersdorf —Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung— eingegangenen 
Stellungnahmen gemäß Anlage 4; 
2. die 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03 mit gestalterischen Festsetzungen nach § 10 
Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a 
BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2 414) in Verbindung 
mit § 7 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NW) in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 14.07.1994 (GV NW S. 666/ SGV NW 2 023) —jeweils in der bei Erlass dieser Satzung 
geltenden Fassung— als Satzung mit der nach § 9 Absatz 8 BauGB beigefügten Begründung. 
 
 
Alternative: keine 
 
Bezirksvertretung 3 (Lindenthal) 20.03.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 30.03.2017 
Rat 04.04.2017

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Begründung 
 
Am 12.12.2013 hat der Stadtentwicklungsausschuss die Einleitung dieses Bebauungsplan-
Änderungsverfahrens mit dem Ziel beschlossen, zur Deckung des für Köln prognostizierten Wohnbe-
darfs, den bisher ausschließlich als Gewerbegebiet festgesetzten Bereich, einer Nachverdichtung 
zuzuführen. Hierzu wird entlang der vorhandenen Wohnbebauung an der Vitalisstraße, im Hinterland 
eine abgestaffelte drei- bis fünfgeschossige Wohnbebauung (WA) für insgesamt circa 90 bis 110 
Wohneinheiten festgesetzt, die ausschließlich von Osten über die Josef-Lammerting-Allee erschlos-
sen wird. Davon sollen etwa 75 % als öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet werden, so dass 
die Vorgaben des vom Rat der Stadt Köln beschlossenen kooperativen Baulandmodelles (30 %) 
übererfüllt werden. Stellplätze werden in Tiefgaragen festgesetzt. 
 
Weitere Wohneinheiten können im neu ausgewiesenen Mischgebiet errichtet werden, das sowohl 
Wohnen als auch das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe mit maximal fünf Vollgeschossen 
aufnehmen soll.  
 
Der südliche Änderungsbereich soll weiterhin als Gewerbegebiet festgesetzt werden, in dem die an-
sonsten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen gewerblichen Nutzungen, die das Wohnen we-
sentlich stören, ausgeschlossen werden und in dem ebenfalls fünf Vollgeschosse als Höchstgrenze 
zulässig sind. 
 
Ferner werden neue Wegeverbindungen für Fußgänger und Fahrradfahrer in Nordsüd- und Ostwest-
Richtung vorgesehen. 
 
Zur Deckung des durch die Planung ausgelösten zusätzlichen Bedarfs an Kinderspielplätzen, wird die 
fußläufig erreichbare, circa 5 300 m² große öffentliche Spiel- und Bolzplatzfläche auf dem östlich der 
Wohnbebauung Manstedter Weg 16 - 26 gelegenen Flurstück 1690, der Gemarkung Müngersdorf, 
Flur 77, auf Kosten des Wohnungsbauinvestors GAG, ertüchtigt. Ferner wird zum Zwecke der besse-
ren Erreichbarkeit der Spiel- und Bolzplatzfläche eine Querungshilfe für Fußgänger über die Vitalis-
straße in Verlängerung der geplanten Fuß- und Radwege errichtet.  
 
Über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung, konnte 
sich die Öffentlichkeit in der Zeit vom 06.02. bis 20.02.2014 unterrichten und Stellungnahmen abge-
ben. Das Ergebnis der Öffentlichkeitsunterrichtung wird in Anlage 2 wiedergegeben. 
 
Ferner werden in Anlage 3 die eingegangenen Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden 
und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wiedergegeben und deren Einstellung ins weitere Verfah-
ren dargelegt. 
 
In Anlage 4 werden die zur in der Zeit vom 13.10. bis 14.11.2016 durchgeführten öffentlichen Ausle-
gung eingegangenen Stellungnahmen dargestellt und mit einem Abwägungsvorschlag versehen. 
 
 
 
Anlagen 
1 Befangenheitsplan 
2 Ergebnis Durchführung frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 
3 Ergebnis Beteiligung TöB/Behörden 
4 Darstellung und Abwägung der zur Offenlage eingegangenen Stellungnahmen 
5 Darstellung und Abwägung der außerhalb der zur Offenlage eingegangenen Stellungnahmen 
6 Planzeichnung 
7 textliche Festsetzungen 
8 Satzungsbegründung

A N L A G E   7 
  612 baue0180-2017 
 
 
 
Textliche Festsetzungen 
zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03 
Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf 
 
 
A  TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
1. Art der baulichen Nutzung 
1.1. Allgemeines Wohngebiet (WA) 
Die gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen der Versorgung des Gebietes dienenden 
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe sind gemäß § 1 
Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. 
Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden gemäß § 1 Abs. 6 
BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 
1.2. Mischgebiet (MI) 
Die gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Einzelhandelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, 
Tankstellen und Vergnügungsstätten sind gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. 
Die gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden gemäß § 1 Abs. 6 
BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 
1.3. Gewerbegebiet (GE) 
Die gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen, Einzelhandelsbetriebe, Bordelle, 
bordellartige Einrichtungen und Einzelhandelsbetriebe, die Waren und Dienstleistungen zur Erre-
gung sexueller Bedürfnisse oder deren Befriedigung anbieten, sind gemäß § 1 Abs. 5 und Abs. 9 
BauNVO nicht zulässig. 
Die gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sind gemäß § 1 
Abs. 6 BauNVO nicht zulässig. 
Gemäß § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO wird für das Gewerbegebiet GE auf der Grundlage der 
Abstandsliste zum Abstandserlass des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft 
und Verbraucherschutz NRW vom 6.6.2007 (SMBl. NW. 283) festgesetzt, dass Betriebe und Anla-
gen der Abstandsklassen I bis VII sowie Anlagen mit einem vergleichbaren Emissionsverhalten 
nicht zulässig sind. 
Ausnahmsweise können auch Betriebsarten der Abstandsklasse VII zugelassen werden, wenn im 
Einzelfall vom Antragsteller nachgewiesen wird, dass z. B. durch besondere technische Maßnah-
men und/oder durch Betriebsbeschränkungen die sonstigen Emissionen einer zu bauenden Anla-
ge soweit begrenzt werden, dass schädliche Umwelteinwirkungen in schutzbedürftige Gebiete 
vermieden werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzung ist anhand der im Einzelfall vorzulegen-
den Antragsunterlagen zu prüfen.

Seite 2 von 6 
 
 
2. Maß der baulichen Nutzung 
2.1. Oberstes Geschoss 
Gemäß § 16 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass im Allgemeinen Wohngebiet WA jeweils das 
oberste Geschoss drei Viertel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses nicht über-
schreiten darf. Diese Festsetzung gilt nicht für das oberste Geschoss der überbaubaren Grund-
stücksfläche nördlich des festgesetzten Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit und Fahrrechts 
zugunsten der Radfahrer. 
2.2. Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im Allgemeinen Wohngebiet WA die zulässige Grundflä-
che durch die Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,8 
überschritten werden. 
2.3. Geschossfläche 
Gemäß § 21 a Abs. 5 BauNVO wird für das Allgemeine Wohngebiet WA und für das Mischgebiet 
MI festgesetzt, dass die zulässige Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen, die unter 
der Geländeoberfläche hergestellt werden, erhöht wird. 
3. Stellplätze und Garagen 
Gemäß § 12 Abs. 4 Satz 2 BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet WA Stellplätze nur unterhalb 
der Geländeoberfläche zulässig. Abstellplätze für Fahrräder sind oberirdisch zulässig. 
Im Allgemeinen Wohngebiet sind innerhalb der Tiefgarage (TG) außerhalb der durch Baugrenzen 
eingefassten überbaubaren Flächen Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze 
für Fahrräder gemäß § 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche von 20 % der Tiefgaragenflä-
che außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 
4. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
4.1. Nicht überbaubare Grundstücksfläche 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, 
dass im Allgemeinen Wohngebiet WA außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflä-
chen ausnahmsweise erforderliche Be- und Entlüftungsanlagen sowie Treppenanlagen für Tiefga-
ragen zulässig sind. 
4.2. Nebenanlagen im Allgemeinen Wohngebiet 
Gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO i. V. mit § 23 Abs. 5 Satz 1 wird festgesetzt, dass im Allge-
meinen Wohngebiet mit Ausnahme von privaten Kinderspielplätzen gemäß § 9 BauO NRW, Fahr-
radstellplätzen und Standorten für Abfallbehälter/Wertstofftonnen Nebenanlagen unzulässig sind. 
5. Schutzmaßnahmen vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
5.1. Verkehrslärm 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gemäß 
DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau vom November 1989, zu erwerben bei Beuth Verlag GmbH, 
Berlin) entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen zu treffen.

Seite 3 von 6 
 
 
Die aus der vorgenannten Festsetzung resultierenden Bauschalldämmmaße einzelner unter-
schiedlicher Außenbauteile oder Geschosse können im Einzelfall unterschritten werden, wenn im 
bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung der sich aus 
der Änderung ergebende Lärmpegelbereich gemäß DIN 4109 nachgewiesen wird. 
Fensterunabhängige Belüftung 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) eine fensterunabhängige Belüf-
tung durch schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlos-
senen Fenstern und Türen sicher zu stellen. 
5.2. Gewerbelärm 
Lärmschutzwand im Allgemeinen Wohngebiet 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wird festgesetzt, dass die Lärmschutzwand im Allgemeinen 
Wohngebiet ein Schalldämmmaß von 24 dB hat. Auf die Errichtung der Lärmschutzwand kann nur 
verzichtet werden, wenn ein gleichwertiger Lärmschutz dauerhaft gewährleistet wird. Auf den Flur-
stücken 1508 und 1544 kann auf die Errichtung einer Lärmschutzwand verzichtet werden, wenn im 
bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhal-
tung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm im Allgemeinen Wohngebiet nachgewiesen werden 
kann. 
Grundrissorientierung im Allgemeinen Wohngebiet 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wird für die mit einer Schrägschraffur gekennzeichneten Bauli-
nien im Allgemeinen Wohngebiet festgesetzt, dass in den Außenwänden von schutzbedürftigen 
Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 öffenbare Fenster und sonstige Öffnungen nicht zulässig 
sind.  
Schallschützende bedingte Festsetzungen im Allgemeinen Wohngebiet 
Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird festgesetzt, dass innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes 
die Lärmschutzwand bzw. die lärmabschirmende Wirkung der Bebauung in den überbaubaren 
Flächen an der nördlichen und östlichen Flanke des Baugebiets mit geschlossener Fassade her-
gestellt sein muss, bevor Wohnungen in anderen Bereichen des Baugebietes bezogen werden, für 
die diese abschirmende Wirkung zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm erforderlich 
ist. 
Ausschluss öffenbarer Fenster im Mischgebiet 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wird für die mit einer Schrägschraffur gekennzeichneten Bau-
grenzen im Mischgebiet festgesetzt, dass in den Außenwänden von schutzbedürftigen Aufenthalts-
räumen gemäß DIN 4109, die parallel oder in einem Winkel bis einschließlich 90° zu den Baugren-
zen stehen, öffenbare Fenster und sonstige Öffnungen nicht zulässig sind. Es können Ausnahmen 
von der getroffenen Festsetzung zugelassen werden, soweit in einem schalltechnischen Gutachten 
nachgewiesen wird, dass durch andere geeignete Maßnahmen die Anforderungen der TA Lärm 
eingehalten werden.

Seite 4 von 6 
 
 
6. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und  
Landschaft und zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern  
und sonstiger Bepflanzung 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB sind Grundstücksflächen im Allgemeinen Wohngebiet, im Misch-
gebiet und Gewerbegebiet, die nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenan-
lagen überbaut werden, als Vegetationsflächen wie folgt dauerhaft zu begrünen: 
- Tiefgaragen (TG) sind soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen 
Nebenanlagen überbaut werden, dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstragschicht ist in 
einer Stärke von mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden. Bei der 
Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 
120 cm zu modellieren, 
- Die Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Die Substrathöhe muss mindestens 10 cm be-
tragen. Ausgenommen von der Dachflächenbegrünung sind haustechnisch notwendige 
Dachaufbauten, Attiken (einschl. Wartungsstreifen), Dachterrassen und Befestigungsele-
mente der Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie. Anlagen zur Nutzung von Sonnen-
energie sind über der Dachbegrünung zulässig. 
Für die Pflanzmaßnahmen gilt die Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von Kostenerstattungsbei-
trägen vom 15. Dezember 2011 und den dort formulierten Gestaltungsgrundsätzen und Biotopkür-
zeln (Amtsblatt der Stadt Köln Nummer 1 vom 04. Januar 2012). 
7. Geh- und Fahrrechte 
GF 1 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird festgesetzt, dass die im Plan mit GF 1 gekennzeichneten 
Flächen mit einem Gehrecht und einem Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten 
sind. 
GF 2 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 3 BauGB wird festgesetzt, dass die im 
Plan mit GF 2 gekennzeichnete Fläche unterhalb der Geländeoberfläche mit einem Geh- und 
Fahrrecht zugunsten der Flurstücke 1508 und 1544, der Gemarkung Müngersdorf, Flur 77 zu be-
lasten ist. 
8. Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen 
Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB werden zulasten der Allgemeinheit für den motorisierten Indivi-
dualverkehr Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Ausgenommen sind Ver- und Entsor-
gungsträger sowie Rettungsfahrzeuge.

Seite 5 von 6 
 
 
 
B GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN 
Dachform 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 86 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW wird festgesetzt, dass im Allge-
meinen Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet ausschließlich Flachdächer zulässig sind. 
Dächer mit einer Neigung bis maximal 5° gelten als Flachdächer. 
Standorte für Abfallbehälter und Wertstofftonnen 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 86 Abs. 1 Nr. 4 BauO NRW wird für das Allgemeine Wohnge-
biet festgesetzt, dass die Standorte der Abfallbehälter und Wertstofftonnen einzuhausen oder 
durch Laubholzschnitthecken (Hainbuche, Carpinus betulus) einzufassen sind. 
Einfriedungen 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 86 Abs. 1 Nr. 5 BauO NRW wird festgesetzt, dass innerhalb 
des Allgemeinen Wohngebietes Einfriedungen ausschließlich in Form von Hecken aus einheimi-
schen Laubgehölzen oder Hecken aus einheimischen Laubgehölzen in Kombination mit Mauern 
bis zu einer Höhe von maximal 1,5 m zulässig sind. Von dieser Festsetzung ausgenommen sind 
die Einfriedungen zu den benachbarten Baugebieten. 
 
C HINWEISE 
Rechtsgrundlagen 
1. Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414). 
2. Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990 (BGBl. I. S. 132). 
3. Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58). 
4. Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung – (BauO NRW) 
vom 01.03.2000 (GV. NRW. S. 256) 
5. Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung (Hinweise 1 - 4). 
6. Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtlini-
engesetzes, des Aufbaugesetztes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbuches 
treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Planes außer Kraft. 
7. DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplanurkunde ver-
wiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwendung. 
Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, Plankam-
mer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus, Willy-Brandt Platz 2, 50679 Köln, während der Öffnungszeiten 
zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
Immissionen 
Das Plangebiet ist durch Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen vorbelastet.

Seite 6 von 6 
 
 
Boden 
Die Bestimmungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes, der Bundes-Bodenschutzverordnung und 
Altlastenverordnung und des Landesbodenschutzgesetzes NRW sind zu beachten. 
Im Mischgebiet ist vor Baubeginn ein nutzungsbezogenes Gutachten gemäß BBodSchG bzw. 
BBodSchV zu erstellen. Das Bodengutachten ist mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt der 
Stadt Köln abzustimmen. 
Bodendenkmalpflege 
Das Änderungsgebiet liegt in einem archäologischen Fundgebiet. Bei allen über den Bestand hin-
ausgehenden Bodeneingriffen sind archäologische Untersuchungen zu gewährleisten. 
Kampfmittel 
Vor Aufnahme von Baumaßnahmen mit Bodeneingriffen wird eine Überprüfung auf Kampfmittel 
durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf empfohlen (Akten-
zeichen: 22.5-3-5315000-764/15). 
Niederschlagswasser 
Gemäß § 51a Landeswassergesetz (LWG) besteht keine Pflicht zur Versickerung des anfallenden 
Niederschlagswassers. Das anfallende Niederschlagswasser muss in die öffentliche Kanalisation 
eingeleitet werden. 
Löschwasser 
Zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung ist eine Wassermenge von 1600 l/min (96 m³/h) für 
mindestens zwei Stunden nachzuweisen. 
Artenschutz 
Laut Artenschutzprüfung vom 12.Mai 2014 (RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten) erge-
ben sich keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) 
bzw. keine vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen nach § 44 Abs. 5 BNatSchG. Gemäß § 39 Abs. 
5 BNatSchG ist die Rodung von Gehölzen im Zeitraum zwischen dem 01. März und 30. September 
verboten. Rodungsarbeiten innerhalb dieses Zeitraumes sollten zum Schutz von Nist- und Brutstät-
ten unter naturschutzfachlicher Aufsicht durchgeführt werden.

Bebauungsplan Nr. 62459/03 „Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf“, 2. Änderung 
Stand 21.02.2017 Seite 1 
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB A N L A G E   3 
612 baue0180-2017 
Darstellung und Bewertung der zur 2. Änderung des Bebauungsplan es "Vitalisstraße in Köln -Müngersdorf" eingegangenen 
Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  
 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde vom 01.10. bis 05.11.2015 durch-
geführt. Im Zeitraum der Beteiligung sind fünf Stellungnahmen eingegangen. 
 
Nachfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert (TöB 1 bis TöB 5). Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der 
laufenden Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt.  
 
 
 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichti-
gung 
Stellungnahme der Verwaltung 
TöB 1 
IHK zu Köln 
02.11.2015 
 
– Heranrückende Wohnbebauung an Gewerbe- und 
Industriebetriebe (Überschreitung der Gewerbelärm-
immissionen sowohl im Tages- als auch im Nachtzeit-
raum). 
– Umwandlung eines Gewerbegebietes ohne die Kom-
pensation an anderer Stelle 
– Das Gutachten „Gewerbeflächen in Köln“ von Plan-
quadrat ist nicht von 2010 sondern von 2008. Die Zah-
len des Gutachtens sind veraltet und spiegeln in keiner 
Weise die aktuelle Flächensituation wider. Diese sei 
stark geprägt durch die Inanspruchnahme von Gewer-
be- und Industrieflächen durch Flüchtlingsunterkünfte 
und damit durch eine Verknappung gewerblich und in-
dustriell nutzbarer Flächen. 
– Abweichende Festsetzungen im Bebauungsplan, Flä-
chennutzungsplan und dem Rahmenplan Braunsfeld. 
– nein – Die Immissionsschutzfestsetzungen wurden entspre-
chend dem Gutachten vorgenommen und führen nicht 
zu einer zusätzlichen Konfliktsituation. Die Festsetzun-
gen berücksichtigen die gewerblichen Nutzungen im 
Umfeld und führen nicht zu einer Beeinträchtigung der 
Betriebe oder Einschränkung der Entwicklungsmög-
lichkeit. Der ursprüngliche Bebauungsplan mit seinen 
Festsetzungen war nicht mehr vollziehbar und die der-
zeit im Plangebiet ausgeübten Nutzungen lösen schon 
heute einen Konflikt mit der bestehenden historischen 
Wohnbebauung aus, die durch den Bebauungsplan ge-
löst werden. Durch das Aufstellungsverfahren wird die 
städtebauliche Ordnung hergestellt und die gesunden 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse gestärkt. 
– Die Kompensation einer Fläche kann nicht im Rahmen 
dieses Bauleitplanverfahrens gelöst werden. Wie zuvor 
erwähnt, waren auch aufgrund des ursprünglichen Be-
bauungsplanes keine ausreichenden Entwicklungs-
möglichkeiten für eine gewerbliche Nutzung gegeben. 
– Der Anregung wird dahingehend gefolgt, dass kein 
Bezug auf das Gutachten von Planquadrat genommen 
wird.

Bebauungsplan Nr. 62459/03 „Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf“, 2. Änderung 
Stand 21.02.2017 Seite 2 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichti-
gung 
Stellungnahme der Verwaltung 
– Der Flächennutzungsplan wird entsprechend § 13 a 
Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst. Insofern entsprechen 
die Inhalte der verbindlichen Bauleitplanung den Zielen 
der Stadtentwicklung für diesen Teil von Müngersdorf. 
Auch der Rahmenplan Braunsfeld sieht eine gewerbli-
che Entwicklung als Dienstleistungsstandort vor. Dem 
wird mit den Ausweisungen eines Misch- und eines 
Gewerbegebiet entsprochen. 
 
TöB 2 
Polizeipräsidium Köln Kri-
minalkommissariat 
05.11.2015 
– keine Bedenken – entfällt – entfällt 
TöB 3 
Stadtwerke Köln 
04.11.2015 
 
– Die RheinEnergie AG/Rheinische NETZGesellschaft 
mbH haben in Zusammenhang mit dem Planungskon-
zept Klärungsbedarf. Da die versorgungstechnische 
Erschließung der geplanten Gebäude voraussichtlich 
vom Vorhabenträger konzipiert und umgesetzt wird, 
kann die Bereitstellung des Löschwasserbedarfes aus 
dem öffentlichen Wasserversorgungsnetz nicht mit Si-
cherheit zugesagt werden. Sie regen daher an, dies in 
einem Termin mit der Feuerwehr zu klären. 
– Sollte die Erschließung durch das öffentliche Versor-
gungsnetz realisiert werden, sind in den Bereichen der 
geplanten Erschließungsstraßen zu den Gebäuden 
Flächen für Leitungsrechte festzusetzen. Gegebenen-
falls abhängig vom Strombedarf wäre in dem Plange-
biet eine Trafostation zur Stromversorgung erforderlich. 
– Seitens der Kölner Verkehrs-Betriebe AG bestehen 
keine Bedenken. Die Wendefahrt der Buslinie 156 über 
die Konstantin-Wille-Straße muss weiterhin jederzeit 
gewährleistet sein. 
– ja – Die Bereitstellung des Löschwasserbedarfes aus dem 
öffentlichen Wasserversorgungsnetz wird in einem Ab-
stimmungstermin mit den Stadtwerken und der Feuer-
wehr abgestimmt werden. Es erfolgt ein Hinweis auf 
dem Bebauungsplan zur Klärung innerhalb des Bau-
genehmigungsverfahrens entsprechend der Stellung-
nahme der städtischen Berufsfeuerwehr 
– Aufgrund der vorgesehenen Erschließung der südli-
chen Erweiterungsfläche ohne Festsetzung von öffent-
lichen Verkehrsflächen wird im Bebauungsplan eine 
private Planstraße festgesetzt. 
– Der Hinweis auf die mögliche Erforderlichkeit einer 
Trafostation zur Stromversorgung wird zur Kenntnis 
genommen. 
– Die Wendefahrt der Buslinie 156 über die Konstantin-
Wille-Straße wird Berücksichtigung finden. 
TöB 4  
Bezirksregierung Düssel-
dorf Kampfmittelbeseiti-
gungsdienst 
27.10.2015 
– Es wird eine Überprüfung auf Kampfmittel der zu über-
bauenden Fläche empfohlen. 
– ja – Im Bebauungsplan wird darauf hingewiesen, dass vor 
Aufnahme von Baumaßnahmen mit Bodeneingriffen ei-
ne Überprüfung auf Kampfmittel durch den Kampfmit-
telbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düssel-
dorf empfohlen wird (Aktenzeichen: 22.5-3-5315000-
764/15).

Bebauungsplan Nr. 62459/03 „Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf“, 2. Änderung 
Stand 21.02.2017 Seite 3 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichti-
gung 
Stellungnahme der Verwaltung 
TöB 5 
Stadtentwässerungsbetrie-
be 
16.10.2015 
– Es bestehen aus entwässerungstechnischer Sicht keine 
grundsätzlichen Bedenken. 
– Es wird auf das Problem des Starkregens hingewiesen. 
Hier sind zur Berücksichtigung von Starkregen geeigne-
te Maßnahmen zur Risikovorsorge bereits in der Bau-
leitplanung zu integrieren. 
– entfällt 
– nein 
– entfällt 
– Im Rahmen der Objektplanung werden mögliche Aus-
wirkungen von Starkregenereignissen untersucht und, 
falls erforderlich, geeignete Maßnahmen vorgesehen. 
Im Bauleitplanverfahren werden keine auf Starkregene-
reignisse ausgerichteten Maßnahmen festgesetzt.

A N L A G E  8 
612 baue0180-2017 
/ 2 
Begründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB)  
zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03 
Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 
1 Anlass und Ziel der Planung 
1.1 Anlass der Planung 
Das Änderungsgebiet ist Teil des unmittelbar an der Bahnlinie Köln - Aachen ab der zweiten Hälfte 
des 19. Jahrhunderts um das frühere Gaswerk Ehrenfeld entstandenen Gewerbe- und Industrie-
gebietes Braunsfeld - Müngersdorf - Ehrenfeld. Der wirtschaftliche Strukturwandel führte in diesem 
Bereich insbesondere seit 1980 verstärkt zu Verlagerungen und Schließungen von gewerblich-
industriellen Betrieben. Im Zuge dieser Strukturveränderungen wurde der Bebauungsplan 
62459/03 "Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf" mit dem Ziel aufgestellt, den Technologiepark Mün-
gersdorf zu erweitern. Dieser seit dem Jahr 1995 rechtskräftige Bebauungsplan ist zum überwie-
genden Teil umgesetzt worden; die an der Widdersdorfer Straße, der Josef-Lammerting-Allee und 
der Stolberger Straße entstanden Bürogebäude sind Teil des Technologieparks. 
Entlang der Vitalisstraße setzt der Bebauungsplan 62459/03 ein allgemeines Wohngebiet und im 
übrigen Planbereich Gewerbegebiet fest. Im südlichen Teil der Gewerbegebietsflächen konnte 
bisher jedoch nur in Teilen entsprechende Nutzung realisiert werden. Da der rechtskräftige Bebau-
ungsplan eine nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung festsetzt, besteht die Möglichkeit 
hinsichtlich des hohen Wohnraumbedarfs der Stadt Köln, Teilflächen für die Entwicklung von 
Wohnnutzung in Anspruch zu nehmen und die im Westen angrenzende Wohnnutzung aufzuneh-
men und zu erweitern. Über eine neue Zonierung des Plangebiets sollen daher Teile der unterge-
nutzten Flächen für eine Wohn-, Misch- und eingeschränkte Gewerbegebietsnutzung zur Verfü-
gung gestellt werden. 
1.2 Ziel der Planung 
Die ursprüngliche städtebauliche Zielstellung, die dem rechtskräftigen Bebauungsplan 62459/03 
zugrunde lag und bisher im südlichen Teil des Geltungsbereichs nicht umgesetzt werden konnte, 
soll modifiziert werden. 
Ziel der Bebauungsplanänderung ist, die Nutzungen Arbeiten und Wohnen zu verzahnen. Mit der 
Stärkung der Wohnfunktion soll zugleich eine weitere Aufwertung des Arbeitsstandortes Technolo-
giepark Müngersdorf erreicht werden, ohne die Standorte des produzierenden Gewerbes und der 
Industriebetriebe im näheren Umfeld einzuschränken. Nach dem Abbruch der vorhandenen Be-
bauung soll durch Nachverdichtung eine drei- bis fünfgeschossige Bebauung für Gewerbe, Woh-
nen und gemischte Nutzung ermöglicht werden. Die Verwirklichung einer Wohnbebauung mit circa 
90 bis 110 Wohneinheiten und die Realisierung von weiteren Wohneinheiten im Mischgebiet fol-
gen dem Ziel, dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Mit der Änderung des Bebau-
ungsplanes werden zudem neue Wegeverbindungen für Fußgänger und Fahrradfahrer in Nordsüd-
Richtung und Ostwest-Richtung gesichert. 
Die städtebauliche Neuordnung erfordert die Änderung des Bebauungsplanes. 
2 Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 12.12.2013 
den Beschluss zur Einleitung der 2. Änderung des Bebauungsplanes "Vitalisstraße in Köln-
Müngersdorf" in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) 
mit den folgenden Maßgaben gefasst:

- 2 - 
 
/ 3 
1. Die Erschließung des allgemeinen Wohngebietes für den motorisierten Individualverkehr soll 
über die Josef-Lammerting-Allee und Planstraße 2 erfolgen, nicht über die Vitalisstraße. 
2.  Im Änderungsgebiet ist eine Durchwegung für den Rad- und Fußverkehr in Ostwest- und 
Nordsüd-Richtung herzustellen. 
3.  Im Bebauungsplan sind die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder) festzusetzen. 
4.  Im allgemeinen Wohngebiet sollen die Gebäudehöhen gestaffelt werden. Die Häuserzeile in 
zweiter Reihe soll gegenüber der dritten Reihe eine geringere Gebäudehöhe aufweisen. 
5.  Der soziale Wohnungsbau ist in angemessenem Umfang zu berücksichtigen. 
6.  Der Baustellenverkehr soll ausschließlich über die Josef-Lammerting-Allee und Planstraße 2 
erfolgen und nicht über die Vitalisstraße. Dies ist in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln. 
2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Da es sich um eine Bebauungsplanänderung handelt, die die Wiedernutzbarmachung von Flächen 
und die Nachverdichtung innerstädtischer Flächen zum Ziel hat, d. h. um eine Maßnahme der In-
nenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt, wird der Bebauungsplan "Vita-
lisstraße in Köln-Müngersdorf" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplä-
ne der Innenentwicklung) geändert. 
Bei einer Plangebietsgröße von circa 23 240 m²beträgt die zulässige Grundfläche im Sinne des 
§ 19 Abs. 2 BauNVO  18 592 m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 
20 000 m² des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Dabei werden zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Be-
bauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren 
Grundfläche mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nord-
rhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Im Gewerbegebiet im südlichen Teil des Änderungsge-
bietes sollen durch textliche Festsetzungen Vorhaben ausgeschlossen werden, die einer Pflicht zur 
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 
Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europä-
ische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
Die Verfahrenserleichterungen des § 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB können in Anspruch ge-
nommen werden. Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 
§ 2 a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; 
§ 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Ferner gelten Eingriffe, die aufgrund der 
Planänderung zu erwarten sind als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine 
Ausgleichspflicht besteht somit nicht. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung ein-
gestellt. 
2.2 Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange 
Von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wurde 
gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken sowie den 
wesentlichen Auswirkungen der Planung sind vier schriftliche Stellungnahmen abgegeben worden. 
Die vorgebrachten Anregungen und Bedenken werden in das Verfahren eingestellt. 
3 Erläuterungen zum Plangebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Müngersdorf des Stadtbezirkes Lindenthal und umfasst 
einen Teilbereich des westlichen Technologiepark-Quartiers zwischen Widdersdorfer Straße, Jo-
sef-Lammerting-Allee, Stolberger Straße und Vitalisstraße.

- 3 - 
 
/ 4 
3.1 Abgrenzung des Plangebiets 
Der Geltungsbereich des Änderungsgebietes erstreckt sich über die Flurstücke 188/10, 188/11, 
188/17, 188/18, 657, 807, 1508, 1509, 1510, 1544, 1545, 1799, 1800, 1802, 1806, 1807, 1971, 
1979, 1992 und 3897/188 der Gemarkung Müngersdorf, Flur 77. Das Änderungsgebiet ist circa 
23 240 m² groß. 
3.2 Vorhandene Struktur 
Bei der innerhalb des Änderungsgebietes bestehenden Bebauung handelt es sich um ein- bis 
zweigeschossige Gewerbebauten, Produktions- und Lagerhallen sowie ausgedehnte Stellplatzflä-
chen. 
An das Änderungsgebiet grenzt im Nordwesten und Westen die zwei- bis dreigeschossige Wohn-
bebauung an der Vitalisstraße. Die öffentlichen und genossenschaftlichen Arbeiterwohnungsbau-
ten stammen aus der Zeit zwischen 1900 und 1925. Aufgrund der städtebaulichen und siedlungs-
geschichtlichen Bedeutung unterliegt ein großer Teil dieser geschlossenen Bebauung der Satzung 
zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) aus dem Jahr 
1988. 
Nördlich des Änderungsgebietes schließen sich Bürogebäude des Technologieparks Müngersdorf 
an, die im Blockinnenbereich eine kammartige Struktur und maximal drei Vollgeschosse, an der 
Josef-Lammerting-Allee maximal fünf Vollgeschosse aufweisen, sowie ein zum Technologiepark 
zählendes siebengeschossiges offenes Parkhaus mit 420 Stellplätzen. Das drei- und viergeschos-
sige Bürogebäude (ehemals Bosch) an der Stolberger Straße, Ecke Josef-Lammerting-Allee ist 
nicht in den Änderungsbereich einbezogen; das markante Gebäude soll erhalten bleiben. Im Sü-
den grenzen an das Änderungsgebiet drei- bis fünfgeschossige Bürogebäude an der Stolberger 
Straße, die um einen Hof gruppiert sind. Im weiteren Umfeld befinden sich östlich des Änderungs-
gebietes entlang der Eupener Straße und südöstlich des Änderungsgebietes an der Stolberger 
Straße 351-353 Industriebetriebe. 
Das Plangebiet ist nahezu eben, die Höhe des Plangebietes bewegt sich zwischen 48,22 m und 
49,62 m über Normalhöhennull (NHN). 
Das Änderungsgebiet weist keinen nennenswerten Baumbestand auf. 
Im weiteren Umfeld erstreckt sich westlich von Alt-Müngersdorf der Ende der 1920er Jahre ange-
legte Äußere Grüngürtel, der im Umkreis des Müngersdorfer Stadions eine Vielzahl von Sportanla-
gen integriert. 
Im Nahbereich des Plangebietes befinden sich eine städtische Kindertagesstätte (Petershof, Bel-
vederestraße 17) und eine katholische (St. Vitalis, Vitalisstraße 293) sowie die Gemeinschafts-
grundschule Müngersdorf (Wendelinstraße 64). Der nächstgelegene öffentliche Kinderspielplatz 
befindet sich am Manstedter Weg westlich des Plangebietes in einer Entfernung von circa 250 m. 
Eine Einzelhandelseinrichtung für den täglichen Bedarf ist in fußläufiger Entfernung vom Ände-
rungsgebiet im Bereich Widdersdorfer Straße/Eupener Straße vorhanden. 
3.3 Erschließung 
Die äußere Erschließung des Änderungsgebietes erfolgt im Bestand über die Vitalisstraße und die 
Stolberger Straße. Über die Stolberger Straße ist das Änderungsgebiet an das örtliche und 
überörtliche Straßenverkehrsnetz angebunden.  
Die Josef-Lammerting-Allee wurde als Entlastungsstraße für die Vitalisstraße für den Durchgangs-
verkehr (einschließlich Schwerlastverkehr) und zugleich zur Erschließung des Gewerbegebietes 
errichtet; es handelt sich um eine Privatstraße mit Nutzungseinschränkungen durch Toranlagen an 
der Stolberger und Widdersdorfer Straße und einer täglichen Schließzeit zwischen 23 und 5 Uhr. 
Die Josef-Lammerting-Allee soll kurzfristig durch Widmung die Eigenschaft einer öffentlichen Stra-
ße erhalten und in den Besitz der Stadt Köln übergehen. Über das in das Änderungsgebiet einbe-
zogene Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger besteht eine weitere Erschließungsmöglichkeit 
von Osten über die Josef-Lammerting-Allee.

- 4 - 
 
/ 5 
Anschlüsse an den öffentlichen Personennahverkehr bestehen mit der S-Bahn-Haltestelle "Köln-
Müngersdorf Technologiepark" in einer Entfernung von circa 700 m sowie den Haltestellen "Vitalis-
straße Süd" und "Josef-Lammerting-Allee" an die Buslinien 140 (Ebertplatz – Braunsfeld), 141 
(Weiden – Vogelsang) und 143 (Lövenich – Bocklemünd). 
3.4 Naturraum und Klima 
Im Änderungsgebiet ist bis auf eine Pyramidenpappel, einen Götterbaum und eine Schwarzkiefer 
an der Stolberger Straße kein nennenswerter Baumbestand vorhanden. Entlang der rückwärtigen 
Mauer zwischen der Bebauung an der Vitalisstraße und der ausgedehnten Stellplatzfläche ist ein 
schmaler ruderaler Streifen mit Sommerflieder, Gräsern und Wildstauden ausgebildet. 
Das Plangebiet ist dem Klimatop Stadtklima III (hoher Belastungsgrad) zuzuordnen. Die Klimabe-
lastung entsteht durch eine starke Veränderung aller Klimaelemente: Es kann zu Windfeldstörun-
gen, intensiven Wärmeinseln, problematischem Luftaustausch und zeitweise hohen Schadstoffbe-
lastungen kommen. 
3.5 Schallimmissionen 
Das Plangebiet ist durch Lärm vorbelastet. Maßgebliche Lärmarten sind Verkehrslärmimmissionen 
des Straßen- und Schienenverkehrs und Gewerbelärmimmissionen. 
4 Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt das Änderungs-
gebiet als allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die vorliegende Planung befindet sich mit den Zielen 
der Regionalplanung im Einklang. 
4.2 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt das Änderungsgebiet als Gewerbegebiet (GE) dar, 
lediglich der Bereich der beiden Zufahrten an der Vitalisstraße ist als Wohnbaufläche dargestellt. 
Entsprechend den entwickelten städtebaulichen Zielsetzungen wird der Flächennutzungsplan ge-
mäß § 13a Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Wege der Berichtigung angepasst, da die geord-
nete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Zukünftig wird 
der Flächennutzungsplan innerhalb des Änderungsgebietes Wohnbaufläche (W), gemischte Bau-
fläche (M) und Gewerbegebiet (GE) darstellen. 
4.3 Bestehendes Planungsrecht 
Der Bebauungsplan 62459/03 –Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf– ist seit dem Jahr 
1995 rechtskräftig und setzt unter anderem entlang der Vitalisstraße ein allgemeines Wohngebiet 
und im übrigen Planbereich Gewerbegebiet fest, überwiegend mit der Zulässigkeit von Gewerbe-
betrieben, die das Wohnen an der Vitalisstraße nicht wesentlich stören (mischgebietstypische Ge-
werbebetriebe) und mit der Zulässigkeit einer maximal eingeschossigen Bebauung im Blockinnen-
bereich, im Übrigen einer drei- bis sechsgeschossigen Bebauung. Einzelhandelsbetriebe sind 
weitestgehend ausgeschlossen. Für die Karosserie-/Fahrzeugbaufirma (Flurstücke 188/11, 188/17 
und 188/18) sind über eine Fremdkörperfestsetzung Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsände-
rungen und Erneuerungen der Anlagen ausnahmsweise zulässig, soweit sie mit der benachbarten 
Wohnbebauung vereinbar sind. Innerhalb des Änderungsgebietes liegt eine private Erschlie-
ßungsstraße mit Wendehammer als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger gesi-
chert, die an die Josef-Lammerting-Allee angebunden ist. Der ursprüngliche Bebauungsplan 
62459/03 setzt eine 50%ige Extensivbegrünung der Flachdächer im Gewerbegebiet sowie eine 
Fassadenbegrünung in den Gewerbegebieten (GE) fest. Des Weiteren werden drei Bäume pla-
nungsrechtlich im zentralen Bereich und zwei Bäume entlang der Stolberger Straße gesichert. 
Zwischen den Baukörpern an der Stolberger Straße sowie entlang des Geh-, Fahr- und Leitungs-
rechtes wurde ein Pflanzstreifen festgesetzt.

- 5 - 
 
/ 6 
4.4 Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld 
Die vom Rat der Stadt Köln im Juli 2004 beschlossene Rahmenplanung definiert für das Ände-
rungsgebiet Zielsetzungen zu Nutzungsarten und zur baulichen Dichte. 
Die Rahmenplanung sieht für den Änderungsbereich einen Nutzungsmix aus Dienstleistung und 
Gewerbe mit einer mittleren Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 vor und entspricht damit den 
grundlegenden Planungszielen des rechtskräftigen Bebauungsplanes 62459/03. Mit der vorliegen-
den Bebauungsplanänderung wird der Strukturveränderung von gewerblich-betrieblichen Nutzun-
gen zu Dienstleistungs- und Wohnnutzungen entsprochen. 
4.5 Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
Nach der Bevölkerungsprognose (Stand 2014) wird die Zahl der Einwohner in Köln von 1 044 070 
im Jahr 2013 bis zum Jahr 2020 auf rund 1 065 000 Personen anwachsen, nach 2020 ist von ei-
nem Sinken der Einwohnerzahl auszugehen. Mit dem Bevölkerungswachstum ist eine steigende 
Zahl der Haushalte verbunden - von 545 050 im Jahr 2013 auf etwa 563 200 im Jahr 2020 - und 
infolgedessen eine erhöhte zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach Geschoss-
wohnungsbau. In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungs-
konzept Wohnen (StEK Wohnen) ergibt sich im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 ein zusätzli-
cher Bedarf von insgesamt rund 52 100 Wohneinheiten (WE), davon 9 550 WE in Ein- und Zwei-
familienhäusern und 42 550 WE in Mehrfamilienhäusern. Stadtentwicklungspolitisches Ziel ist es 
daher, ein ausreichendes Wohnungsangebot - als Mietwohnung oder als Wohneigentum - bereit 
zu stellen. 
4.6 Gewerbeflächenentwicklung 
Die mit der Bebauungsplanänderung beabsichtigte Stärkung der Wohnfunktion geht mit einer Re-
duzierung von Gewerbeflächen einher. Im rechtskräftigen Bebauungsplan 62459/03 "Vitalisstraße 
in Köln-Müngersdorf" sind im Änderungsgebiet Gewerbegebiete festgesetzt. 
Innerhalb des Änderungsgebietes ist aufgrund der Nähe zur vorhandenen Wohnbebauung der 
Vitalisstraße und immissionsschutzrechtlicher Anforderungen eine sehr eingeschränkte gewerbli-
che Nutzung zulässig, so dass im Änderungsgebiet seit Rechtskraft des Bebauungsplanes 1995 
keine gewerblich-betriebliche Nutzung realisiert werden konnte. Daher sind durch die beabsichtigte 
planungsrechtliche Änderung von Gewerbegebieten in ein allgemeines Wohngebiet sowie ein 
Mischgebiet keine Gewerbeflächen berührt, die einer gewerblich-industriellen Nutzung als Produk-
tionsstandort vorbehalten bleiben sollten. 
4.7 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Innenbereich dar und trifft keine Aus-
sagen. 
5 Städtebauliches Konzept 
Das dem etwa 22.770 m2 großen Änderungsgebiet zugrunde liegende städtebauliche Konzept 
wurde vom Architekturbüro Schmitz-Helbig Architektur aus Köln (WA) und von der Lammerting 
Immobilien GmbH aus Köln (MI und GE) erarbeitet. Im gesamten Änderungsgebiet soll der nicht 
erhaltenswerte Gebäudebestand zugunsten einer drei- bzw. fünfgeschossigen Bebauung weichen. 
Im westlichen Teil des Änderungsgebietes, der unmittelbar an die Wohnbebauung an der Vitalis-
straße grenzt, sollen in zweiter und dritter Reihe des Blockinnenbereichs drei- und viergeschossige 
Wohngebäude entstehen. Das Wohngebäudeensemble ist in seiner städtebaulichen Struktur als 
Fortführung und Auflösung der Kammstruktur der beiden nördlich gelegenen Bürogebäudekom-
plexe zu betrachten. Nach Norden und Osten wird aus Gründen des Immissionsschutzes ein ge-
schlossener Blockrand ausgebildet, der durch die Aneinanderreihung jeweils viergeschossiger 
Hauptbaukörper, die durch zweigeschossige Baukörper geringerer Bautiefe verbunden sind, deut-
lich gegliedert wird. Die angestrebte städtebauliche Auflockerung findet ihre Fortsetzung nach 
Westen, mit einer Öffnung zur bestehenden Wohnbebauung an der Vitalisstraße durch eine locke-
re Platzierung von drei dreigeschossigen Einzelbaukörpern. Den südlichen Abschluss des Wohn-
quartiers bildet ein viergeschossiger Wohnriegel, der durch sein Ausbrechen aus dem orthogona-

- 6 - 
 
/ 7 
len Raster einen spannungsreichen Akzent setzt und zwei dreieckförmige Quartiersplätze schafft. 
Zugleich ermöglicht diese Wohngebäudestellung die bauabschnittsweise Realisierung des städte-
baulichen Konzeptes bei Fortbestehen der Karosserie-/Fahrzeugbaufirma Spielberg; eine Nut-
zungsaufgabe der Karosserie-/Fahrzeugbaufirma ist mittelfristig zu erwarten. 
Das neue Wohnquartier mit etwa 90 bis 110 Wohneinheiten, ausschließlich als Geschosswoh-
nungsbau vorgesehen, soll zukünftig als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Als 
öffentlich geförderter Wohnungsbau sollen etwa 75 % der geplanten Wohneinheiten errichtet wer-
den - dies entspräche circa 68 bis 83 Wohnungen. 
Zwischen dieser Wohnbebauung und der Josef-Lammerting-Allee soll ein Gebäudekomplex errich-
tet werden, der sowohl einer Büro- und Dienstleistungsnutzung als auch dem Wohnen dienen und 
im Bebauungsplan als Mischgebiet (MI) festgesetzt  wird. 
Im südlichen Teil des Änderungsgebietes an der Stolberger Straße soll ein fünfgeschossiges u-
förmiges Gebäude für Büro- und Dienstleistungsnutzung entstehen. Gegenüber der heterogenen 
Ausgangssituation wird zur Stolberger Straße ein einheitlicheres Siedlungsbild durch Gebäudehö-
hen mit vier bzw. fünf Geschossen erzielt. Dieser südliche Teil des Änderungsbereichs wird als 
Gewerbegebiet (GE) gesichert, Einzelhandelsnutzungen werden weiterhin weitgehend ausge-
schlossen. 
6 Planinhalte 
Den vorgenannten Planungszielen folgend bestehen die Grundzüge der Planung insbesondere in 
der Definition der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Gestaltung wohn- und arbeits-
platzbezogener Grün- und Freiflächen, der Schaffung neuer Wegeverbindungen für Fußgänger 
und Fahrradfahrer und der Festsetzung geeigneter Immissionsschutzmaßnahmen. 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
Die Differenzierung der Baugebietsfestsetzungen orientiert sich an den vorhandenen Nutzungen 
des unmittelbaren Planumfeldes und den Vorbelastungen durch Verkehrs- und Gewerbelärm. Den 
vorgesehenen Nutzungen folgend – wohnbauliche Nutzungen im Westen, mischgebietstypische 
Nutzungen im Osten und gewerbliche Nutzungen im südlichen Planänderungsgebiet – werden ein 
allgemeines Wohngebiet sowie Misch- und Gewerbegebiete festgesetzt. 
6.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) 
Dem stadtentwicklungspolitischen Ziel folgend, dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht zu wer-
den, wird im Anschluss an die vorhandene Wohnbebauung der Vitalisstraße im westlichen Teil des 
Änderungsgebietes als Art der baulichen Nutzung allgemeines Wohngebiet festgesetzt. In diesem 
Teil des Blockinnenbereichs zwischen Widdersdorfer Straße, Josef-Lammerting-Allee, Stolberger 
Straße und Vitalisstraße kann in zweiter und dritter Reihe Wohnbebauung realisiert werden– wei-
testgehend abgeschirmt vom Straßenverkehrslärm der Stolberger Straße und Vitalisstraße und mit 
einem Abstand von jeweils 100 m zu den Gewerbenutzungen östlich der Josef-Lammerting-Allee 
und südlich der Stolberger Straße. 
Die gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen der Versorgung des Gebietes dienenden 
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe sind gemäß § 1 
Abs. 5 BauNVO nicht zulässig, da hier innerstädtisches Wohnen umgesetzt werden soll und diese 
Flächen der überwiegenden Wohnnutzung vorbehalten sein sollen. Der Ausschluss der vorge-
nannten Nutzungen erfolgt aufgrund der relativ geringen Größe des Plangebietes, der in Plange-
bietsnähe bereits vorhandenen verbrauchernahen Versorgung und der Vermeidung von Störungen 
durch Handwerksbetriebe innerhalb einer verdichteten Blockinnenbebauung. 
Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen – Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbau-
betriebe und Tankstellen werden gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungspla-
nes. Der Ausschluss dieser Nutzungen erfolgt zum einen aufgrund ihres zum Teil großen 
Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen überwiegend für eine Wohnnut-
zung vorzuhalten.

- 7 - 
 
/ 8 
6.1.2 Mischgebiet 
Für den Änderungsbereich östlich des erweiterten allgemeinen Wohngebietes Vitalisstraße, süd-
lich der gewerblichen Nutzungen des Technologieparks Müngersdorf und westlich weiterer ge-
werblichen Nutzungen östlich der Josef-Lammerting-Allee wird als Art der baulichen Nutzung 
Mischgebiet festgesetzt. Nach der allgemeinen Zweckbestimmung dienen Mischgebiete dem 
Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. 
Im Mischgebiet werden die nach § 6 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen – Einzel-
handelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten sowie die nach § 6 
Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung (Vergnügungsstätten) nicht zulässig sein. In 
Übereinstimmung mit der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld, die auf eine Aufwer-
tung der ehemaligen gewerblich-industriell genutzten Flächen zielt, werden die vorgenannten Nut-
zungen ausgeschlossen, da sie sich durch einen erhöhten Flächenbedarf auszeichnen. Zudem 
könnten sich durch diese Nutzungen verursachte hohe Verkehrs- und Lärmbelastungen nachteilig 
auf das Änderungsgebiet und die Nachbarschaft auswirken. 
6.1.3 Gewerbegebiet 
Der südliche Teil des Änderungsgebietes unmittelbar an der Stolberger Straße wird als einge-
schränktes Gewerbegebiet festgesetzt. Durch Nachverdichtung soll die bestehende Reihe von 
Bürogebäuden, die die Stolberger Straße flankieren und Teil des Technologieparks Müngersdorf 
sind, durch einen weiteren Bürogebäudekomplex ergänzt werden. 
Wegen der Nähe zum allgemeinen Wohngebiet wird das Gewerbegebiet planungsrechtlich in der 
Art und Weise eingeschränkt, dass der Störgrad der zulässigen gewerblichen Nutzungen das 
Wohnen nicht wesentlich stört. Dazu werden auf der Grundlage der Abstandsliste zum Abstands-
erlass des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz NRW 
vom 6.6.2007 Betriebe und Anlagen der Abstandsklassen I bis VII sowie Anlagen mit einem ver-
gleichbaren Emissionsverhalten ausgeschlossen. Ausnahmsweise können auch Betriebsarten der 
Abstandsklasse VII zugelassen werden, wenn im Einzelfall vom Antragsteller nachgewiesen wird, 
dass z. B. durch besondere technische Maßnahmen und/oder durch Betriebsbeschränkungen die 
sonstigen Emissionen einer zu bauenden Anlage soweit begrenzt werden, dass schädliche Um-
welteinwirkungen in schutzbedürftige Gebiete vermieden werden. 
Im Gewerbegebiet werden Tankstellen, Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe 
ausgeschlossen, weil sie in ihrer Nutzung, ihrem Störgrad und ihrem baulichen Erscheinungsbild, 
den bestehenden Nutzungen in der Nachbarschaft und dem stadtplanerischen Ziel, den Struktur-
wandel des altindustriellen Standortes planungsrechtlich in Richtung eines attraktiven Bürostandor-
tes zu lenken, nicht entsprechen. Einer Ansiedlung dieser Nutzungen wird daher im Bereich der 
Flächen, die aktuell einer neuen städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden, entgegengetreten. 
Mit dem Ausschluss dieser Nutzungen ist das Ziel verbunden, die Wohnruhe - insbesondere im 
Nachtzeitraum - nicht zu gefährden. 
Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet werden nachteilige Auswir-
kungen auf das benachbarte Stadtteilzentrum Braunsfeld, Aachener Straße durch einen möglichen 
Rückgang der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt im Stadtteilzentrum vermieden. 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
6.2.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) 
Das Maß der baulichen Nutzung wird für das allgemeine Wohngebiet mit der Festsetzung einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 bestimmt. Die 
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung entsprechen einer wohngebietstypischen städte-
baulichen Dichte – unter Einhaltung der Obergrenzen des § 17 der Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) für allgemeine Wohngebiete. 
Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 
Für die Errichtung der Tiefgarage innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird festgesetzt, dass 
die zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO durch die Grundfläche unterirdi-
scher Garagen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Fest-

- 8 - 
 
/ 9 
setzung entspricht dem Flächenbedarf einer städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungs-
bau im innerstädtischen Bereich mit der Realisierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur 
Erhöhung der Aufenthaltsqualität der wohnungsnahen Freiflächen. 
Erhöhung der zulässigen Geschossfläche um Flächen unterirdischer Garagen 
Für das allgemeine Wohngebiet wird gemäß § 21a Abs. 5 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige 
Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt 
werden, erhöht werden darf. Die Erhöhung der zulässigen Geschossfläche zielt auf eine höhere, 
der innerstädtischen Lage entsprechenden städtebaulichen Dichte vor dem Hintergrund des spar-
samen Umgangs mit Grund und Boden und trägt dem aktuellen Wohnungsbedarf in Köln Rech-
nung (siehe Punkt 4.5). 
Zahl der Vollgeschosse, oberstes Geschoss, Gebäudehöhen 
Im allgemeinen Wohngebiet wird durch die Festsetzung einer maximal dreigeschossigen Bebau-
ung in zweiter Reihe und einer maximal viergeschossigen Bebauung in dritter Reihe sowie als süd-
licher Abschluss die städtebaulich gewünschte Höhenstaffelung erreicht – von der Wohnbebauung 
an der Vitalisstraße mit zwei Vollgeschossen und Satteldach bis zur bestehenden und geplanten 
fünfgeschossigen Bebauung an der Josef-Lammerting-Allee. Entlang der östlichen Baugebiets-
grenze sind die viergeschossigen Hauptbaukörper durch zweigeschossige Verbindungsbaukörper 
verbunden, um städtebaulich eine Lärmabschirmung zu erzielen. 
Das jeweils oberste Geschoss der Wohngebäude ist als Staffelgeschoss geplant und darf jeweils 
nicht mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses aufweisen, ohne 
jedoch wie in der Staffelgeschossregelung der Landesbauordnung gegenüber den Außenwänden 
des Gebäudes allseitig zurückgesetzt werden zu müssen. Zusätzliche Staffelgeschosse wurden 
durch die Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen ausgeschlossen. Die Festsetzung zum 
obersten Geschoss und zum Ausschluss von zusätzlichen Staffelgeschossen erfolgte im Hinblick 
auf die Erweiterung architektonischer Möglichkeiten für die Gestaltung der Baukörper. Die Begren-
zung des obersten Geschosses auf nicht mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunter lie-
genden Geschosses gilt nicht für das nördlichste Wohngebäude. 
Für das nördlichste und südlichste Wohngebäude jeweils mit einer Zulässigkeit von maximal vier 
Vollgeschossen ohne zusätzliches Staffelgeschoss wird eine weitere Höhenstaffelung durch die 
Festsetzung maximaler Gebäudehöhen planungsrechtlich gesichert, die jeweils einer Zwei- und 
Dreigeschossigkeit jeweils ohne zusätzliches Staffelgeschoss entsprechen. Analog wird für die 
locker platzierten drei dreigeschossigen Einzelbaukörper ebenfalls für den westlichen Teil der 
überbaubaren Grundstücksfläche eine maximale Gebäudehöhe festgesetzt, die jeweils einer 
Zweigeschossigkeit entspricht, um einen harmonischen Übergang zur zwei- und dreigeschossigen 
Wohnbebauung an der Vitalisstraße zu erzielen. 
Aus Immissionsschutzgründen – den vom Parkhaus ausgehenden Gewerbelärmimmissionen – 
werden ergänzend zur Zahl der Vollgeschosse für die drei- und viergeschossigen Baukörper ma-
ximale Gebäudehöhen festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe von 61,9 m ü. NHN der maximal 
viergeschossigen Baukörper entspricht der Wandhöhe der festgesetzten Lärmschutzwand entlang 
der nördlichen und östlichen Baugebietsgrenze des allgemeinen Wohngebietes. 
Im allgemeinen Wohngebiet wird die innere Erschließung über die Josef-Lammerting-Allee und die 
private Erschließungsstraße erfolgen, die zu einer Tiefgaragen-Zufahrt führt. Für eine mögliche 
Überdachung der Tiefgarageneinfahrt wird eine maximale Gebäudehöhe von 53,0 m ü. NHN fest-
gesetzt. 
Zwingende Wandhöhen 
Das Maß der baulichen Nutzung wird zudem durch die Festsetzung von zwingenden Wandhöhen 
in Kombination mit der Festsetzung von Baulinien (siehe 6.3) entlang der nördlichsten und östlichs-
ten Baugebietsgrenze des allgemeinen Wohngebietes bestimmt. 
Aus Gründen des Immissionsschutzes wird entlang der nördlichsten und östlichsten Baugebiets-
grenze des allgemeinen Wohngebietes eine Baulinie in Kombination mit einer zwingenden Wand-
höhe (61,9 m ü. NHN) festgesetzt, um eine gewerbelärmabschirmende Bebauung gegenüber der 
geplanten Bebauung im Blockinnenbereich und somit gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen. 
Mit der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes werden minder genutzte innenstadtnahe

- 9 - 
 
/ 10 
Flächen u. a. als allgemeines Wohngebiet festgesetzt und eine Nachverdichtung forciert. Die 
Planänderung befindet sich zudem in grundsätzlicher Übereinstimmung mit der Rahmenplanung 
Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld, folgt den Intentionen des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen 
und steht nicht im Widerspruch zur derzeitigen Gewerbeflächenentwicklung.  
6.2.2 Mischgebiet 
Im Mischgebiet wird eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,6 festgesetzt. Die erhöhte Geschoss-
flächenzahl entspricht dem städtebaulichen Ziel einer städtebaulichen Neuordnung und Nachver-
dichtung einer ehemals gewerblich genutzten Fläche. Die vorhandene Erschließung und Infrastruk-
turausstattung des Standorts sprechen für eine intensivere städtebauliche Nutzung. Die 
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die höhere 
städtebauliche Dichte nicht beeinträchtigt; nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt infolge der 
GFZ-Überschreitung sind nicht zu erwarten. 
Zahl der Vollgeschosse 
Ferner wird das Maß der baulichen Nutzung mit der Festsetzung der Zahl der zulässigen Vollge-
schosse bestimmt. Die im Mischgebiet als Höchstgrenze festgesetzten fünf Vollgeschosse vermit-
teln zwischen der maximal viergeschossigen Bebauung im westlich gelegenen allgemeinen Wohn-
gebiet, dem nördlich gelegenen siebengeschossigen Parkhaus und dem siebengeschossigen 
Bürogebäude des Technologierparks östlich der Josef-Lammerting-Allee und der bestehenden und 
geplanten fünfgeschossigen Bebauung an der Stolberger Straße. 
Erhöhung der zulässigen Geschossfläche um Flächen unterirdischer Garagen 
Für das Mischgebiet wird gemäß § 21a Abs. 5 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Geschoss-
fläche um die Fläche notwendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, 
erhöht werden darf. Die Erhöhung der zulässigen Geschossfläche zielt auf eine höhere, der inner-
städtischen Lage entsprechenden städtebaulichen Dichte vor dem Hintergrund des sparsamen 
Umgangs mit Grund und Boden. Die Festsetzung soll aus stadtplanerischer Sicht einen Anreiz zur 
Vermeidung ausgedehnter oberirdischer Stellplatzanlagen in unmittelbarer Nachbarschaft zur ge-
planten Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet schaffen. 
6.2.3 Gewerbegebiet 
Für das Gewerbegebiet, das für die Realisierung eines bis zu fünfgeschossigen Bürogebäude-
komplexes vorgesehen ist, wird eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 2,4 festgesetzt. Diese städte-
baulichen Dichtewerte entsprechen den Obergrenzen des § 17 BauNVO und sollen eine adäquate 
bauliche Entwicklung entsprechend den umliegenden gewerblich genutzten Gebieten sicherstel-
len.  
Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise 
Im allgemeinen Wohngebiet, im Mischgebiet und Gewerbegebiet werden die überbaubaren 
Grundstücksflächen durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien definiert. Im allgemei-
nen Wohngebiet spiegelt sich in der Gestalt der Baugrenzen und Baulinien die Anordnung der ein-
zelnen Wohngebäude bzw. die aufgelockerte Reihung wider. Für die vorgesehene Tiefgaragenzu-
fahrt, wird durch Baugrenzen eine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.  
Die Festsetzung von Baulinien im allgemeinen Wohngebiet ist zur Umsetzung des städtebaulichen 
Planungskonzeptes und zum Schutz der Menschen vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Gewer-
belärm) erforderlich (siehe 6.2.1). 
Im Mischgebiet und Gewerbegebiet lässt die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen 
größtmögliche Spielräume der Ausgestaltung durch bauliche Nutzungen zu. Im Gewerbegebiet 
wird die gestufte Bauflucht an der Stolberger Straße, die durch die Nachbarbebauung vorgegeben 
wird, aufgenommen. 
Für das allgemeine Wohngebiet wird ergänzend festgesetzt, dass innerhalb der nicht überbauba-
ren Grundstücksflächen ausnahmsweise erforderliche Be- und Entlüftungsanlagen sowie Trep-
penanlagen für Tiefgaragen zulässig sind. Eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Ordnung ist 
durch diese Festsetzung nicht zu befürchten.

- 10 - 
 
/ 11 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes wird entlang der nördlichen und östlichen Baugebiets-
grenze eine geschlossene Bauweise festgesetzt, um eine geschlossene lärmabschirmende Be-
bauung zu den östlich gelegenen gewerblichen Nutzungen – insbesondere zum offenen Parkhaus 
– zu erzielen und zu sichern. 
Im allgemeinen Wohngebiet sind Nebenanlagen – mit Ausnahme von privaten Kinderspielplätzen 
gemäß § 9 BauO NRW, Fahrradstellplätzen und Standorten für Abfallbehälter/Wertstofftonnen – 
zur Sicherung wohnbezogener Freiraumqualitäten unzulässig. 
6.3 Erschließung 
6.3.1 Äußere Erschließung 
Das allgemeine Wohngebiet wird über die von der Josef-Lammerting-Allee abzweigende private 
Erschließungsstraße (Planstraße 2) erschlossen– insbesondere zur Erschließung durch den moto-
risierten Individualverkehr (MIV). Über die beiden bestehenden Zufahrtsbereiche zwischen den 
Häusern Vitalisstraße 361 und 365 sowie Vitalisstraße 379 und 381 ist die Möglichkeit der Er-
schließung für Fußgänger und Radfahrer gegeben. Für den motorisierten Individualverkehr (MIV) 
sind Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Von dieser Regelung sind Fahrzeuge von Ver- 
und Entsorgungsträger sowie Rettungsfahrzeuge / Feuerwehrfahrzeuge ausgenommen. Diese 
Festsetzungen werden getroffen, um das Ein- und Ausfahren des Plangebietes über die private 
Erschließungsstraße (Planstraße 2) auf die Josef-Lammerting-Allee gebündelt sicher zu stellen 
und somit den Verkehrsfluss auf der Vitalisstraße nicht zusätzlich zu stören. 
Das Mischgebiet wird über die Josef-Lammerting-Allee und das Gewerbegebiet über die Stolber-
ger Straße erschlossen. Aufgrund der geänderten Erschließung kann die im rechtskräftigen Be-
bauungsplan gesicherte private Erschließungsstraße mit Wendehammer entfallen. 
Die Abwicklung der Baustellenverkehre zur Umsetzung der Planung soll nicht über die Vitalisstra-
ße erfolgen, sondern soll zum Schutz der vorhandenen schützenswerten Wohnbebauung über die 
Planstraße 2 und im Weiteren über die Josef-Lammerting-Allee abgewickelt werden. Verkehrsun-
tersuchung 
Für eine Bewertung der verkehrlichen Auswirkungen der Bebauungsplanänderung wurden Ver-
kehrserhebungen (Verkehrszählung am 10.04.2014) durchgeführt und das Verkehrsaufkommen 
differenziert nach tageszeitlicher und räumlicher Verteilung für den Bestand und Planfall ermittelt 
(Planerbüro Südstadt: Büro für urbane Mobilität, Köln, 12.12.2014). 
 
Straße Charakterisierung 
nach RASt 06 
Verkehrsstärken 
nach RASt 06 
[Kfz/h] 
Verkehrsstärken 
nach Zählung 
[Kfz/h] 
DTV  
 
[Kfz/24h] 
Vitalisstraße Quartiersstraße 400 - 1 000 320 2 950 
Stolberger Straße Gewerbestraße 400 - 1 800 590 5 920 
Josef-Lammerting-
Allee 
Gewerbestraße 400 - 1 800 320 3 180 
Planstraße 2 kleinräumige Er-
schließungsstraße 
< 400 120    930 
Tabelle 1  Durchschnittlicher Tagesverkehr und Verkehrsstärke Bestand  
Die rechnerisch höchsten Verkehrsbelastungen treten entlang der Stolberger Straße im Abschnitt 
zwischen Vitalisstraße und Josef-Lammerting-Allee auf. Die Verkehrsbelastung durch den 
Schwerverkehr ist im Umfeld des Plangebietes als moderat zu bewerten. Die Anteile des Schwer-
verkehrs liegen in der Vitalisstraße bei 2 %, in der Josef-Lammerting-Allee bei 3 % und im Bereich 
der Stolberger Straße bei 1–3 %. 
Verkehrserzeugung 
Mit der Änderung des Bebauungsplanes entstehen zusätzliche Verkehrsbelastungen. Aus dem 
vorgesehenen Nutzungskonzept von Wohnen, Misch- und Gewerbenutzungen wurde auf der Basis 
der Anzahl der Wohneinheiten bzw. der Bruttogeschossflächen die Verkehrserzeugung berechnet.

- 11 - 
 
/ 12 
Teilbereich DTV1) Morgenspitze Abendspitze 
 Tagesbelastung 
Fahrten/24 h 
Zielverkehr 
Kfz/h 
Quellverkehr 
Kfz/h 
Zielverkehr 
Kfz/h 
Quellverkehr 
Kfz/h 
Allgemeines 
Wohngebiet 
349 5 24 23 13 
Mischgebiet 535 37 22 21 30 
Gewerbegebiet 712 81 14 12 49 
1) Durchschnittlicher Tagesverkehr des Änderungsgebietes 
Tabelle 2 Verkehrserzeugung Einwohner-, Besucher-, Beschäftigen-, Kunden- und Wirtschaftsverkehr 
Verkehrsverteilung 
Aus dem vorgesehenen Nutzungskonzept für das Änderungsgebiet wurde das Verkehrsaufkom-
men im Planfall mit insgesamt circa 1.596 Kfz-Fahrten/24 h abgeschätzt. Pro Tag sind davon 90 
Fahrten dem Wirtschaftsverkehr (Lkw) zuzuordnen. 
Allgemeines Wohngebiet: Aus der Abschätzung der räumlichen Verteilung des planbedingten 
Zusatzverkehrs (Ziel- und Quellverkehr) geht hervor, dass im Planfall circa 80 % der Fahrten über 
die Planstraße 2 (Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung Privatstraße) und circa 
20 % der Fahrten über die Planstraße 4 erfolgt. Die Planstraße 4 liegt außerhalb des Plangebietes 
und zweigt rechtwinklig von der Planstraße 2 ab. 
Mischgebiet: Das Mischgebiet wird über die Josef-Lammerting-Allee erschlossen. Entsprechend 
der derzeitigen Verkehrsverteilung ist davon auszugehen, dass sich 65 % der Fahrten nach Süden 
in Richtung Stolberger Straße und 35 % der Fahrten nach Norden in Richtung Widdersdorfer Stra-
ße orientieren werden. 
Gewerbegebiet: Die Erschließung des Gewerbegebietes erfolgt über die Stolberger Straße; die 
Fahrten werden sich zu je 50 % nach Osten und Westen verteilen. 
Prognosebelastungen Durchschnittlicher Tagesverkehr 
Der aus der Verkehrserhebung ermittelte Durchschnittliche Tagesverkehr (DTV) im Bestand wird in 
der folgenden Tabelle den prognostizierten Belastungen im Planfall für die Erschließung des all-
gemeinen Wohngebietes von der Vitalisstraße gegenübergestellt. Die DTV-Belastungen im Planfall 
setzten sich dabei jeweils aus den Bestandsbelastungen im DTV zuzüglich des Zusatzverkehres 
aus dem Änderungsgebiet zusammen. 
Straße Betrachtungs-
fall 
DTV 
[Kfz/24 h] 
SV-
Anteil 
[%] 
Vitalisstraße Bestand 2 945 2 
Planfall 3 088 2 
Stolberger Straße,  
westlich Josef-Lammerting-Allee 
Bestand 5 917 3 
Planfall  6 542 3 
Stolberger Straße,  
östlich Josef-Lammerting-Allee 
Bestand 6 307 3 
Planfall 6 844 3 
Josef-Lammerting-Allee,  
südlich Planstraße 2 
Bestand 3 184 3 
Planfall 3 631 3 
Josef-Lammerting-Allee,  
nördlich Planstraße 2 
Bestand 2 918 3 
Planfall 3 282 3 
Planstraße 2, Zufahrtsbereich Bestand 934 0 
Planfall 1 213 2

- 12 - 
 
/ 13 
Planstraße 4, nördlich des Parkhauses Bestand 436 0 
Planfall  506 0 
Tabelle 3  Durchschnittlicher Tagesverkehr Bestand und Planfall 
Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und der Knotenpunkte 
Aus der Verkehrserzeugungsberechnung geht hervor, dass infolge der Planänderung im allgemei-
nen Wohngebiet zusätzlich 349 Kfz-Fahrten/Tag, im Mischgebiet 535 Kfz-Fahrten/Tag und im Ge-
werbegebiet 712 Kfz-Fahrten/Tag erzeugt werden. Der prognostizierte Zusatzverkehr aus dem 
Änderungsgebiet kann vom bestehenden Straßennetz verkehrsverträglich aufgenommen werden – 
einerseits durch die Aufteilung der Verkehre auf drei unterschiedliche Anschlüsse und andererseits 
durch die bestehenden Aufnahmekapazitäten des Straßennetzes. 
Straße Charakterisierung 
nach RASt 06 
Verkehrsstärke 
nach RASt 06 
[Kfz/h] 
Verkehrsstärke 
Bestand 
[Kfz/h] 
Verkehrsstärke 
Planfall V 
[Kfz/h] 
Vitalisstraße Quartiersstraße 400 - 1 000 320 340 
Stolberger 
Straße 
Gewerbestraße 400 - 1 800 590 650 
Josef-
Lammerting-
Allee 
Gewerbestraße 400 - 1 800 320 360 
Planstraße 2 kleinr. Erschlie-
ßungsstraße 
< 400 120 150 
Tabelle 4  Verkehrsbelastung Bestand und Prognose 
Die Gegenüberstellung der Verkehrsstärke zeigt, dass die Verkehrsbelastungen sowohl im Be-
standsfall als auch im Prognosefall sich im Bereich des unteren Schwellenwertes nach den Richtli-
nien für die Anlage von Stadtstraßen, FGSV 2006 (RASt 06) bewegen. Signifikante Mehrbelastun-
gen im Straßennetz sind nicht zu erwarten. 
Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit gemäß Handbuch für die Bemessung von Straßenver-
kehrsanlagen (HBS) an den vorhandenen Knotenpunkten zeigte, dass für den Bestand und für den 
Planfall in den Spitzenzeitbereichen morgens (7 bis 8 Uhr) und abends (17 bis 18 Uhr) eine sehr 
gute Verkehrsqualität zu erwarten ist. Im Planfall treten gegenüber dem Bestandsfall an den Kno-
tenpunkten keine Qualitätsverluste auf. Die Knotenpunkte Vitalisstraße/Stolberger Straße und 
Stolberger Straße/Josef-Lammerting-Allee erreichen jeweils die Qualitätsstufe B, der Knotenpunkt 
Josef-Lammerting-Allee/Planstraße 2 erreicht die höchstmögliche Qualitätsstufe A. 
6.3.2 Innere Erschließung und ruhender Verkehr 
Im allgemeinen Wohngebiet erfolgt die innere Erschließung über die private Erschließungsstraße 
(Planstraße 2), die zu einer Gemeinschaftstiefgarage führt. 
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
Die Planstraße 2 wird aufgrund ihrer Erschließungsfunktion für das zukünftige allgemeine Wohn-
gebiet sowie für das bestehende Parkhaus und die nördlich gelegenen Bürogebäude als Verkehrs-
fläche besonderer Zweckbestimmung, Zweckbestimmung privat (Privatstraße) festgesetzt. 
Flächen für Tiefgaragen 
Im allgemeinen Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet sind für Stellplätze und Garagen 
unterhalb der Geländeoberfläche zeichnerisch Flächen festgesetzt (TG), unter denen Tiefgaragen 
errichtet werden können. 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes sind Stellplätze nur unterhalb der Geländeoberfläche 
zulässig, da die Freiflächen des Wohnquartiers vom motorisierten Individualverkehr zur Erhöhung 
der Aufenthaltsqualität freigehalten werden sollen. Aufgrund des vorgesehenen städtebaulichen 
Konzeptes im allgemeinen Wohngebiet – ein Wohngebäudeensemble mit einer gemeinsamen

- 13 - 
 
/ 14 
Tiefgarage – wird festgesetzt, dass in Tiefgaragen – innerhalb der nicht überbaubaren Grund-
stücksflächen – Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß 
§ 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche von 20% der Tiefgaragenfläche außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Durch diese Festsetzung verbunden mit den Fest-
setzungen zur Begrünung der nicht überbauten Flächen auf Tiefgaragen wird die Errichtung von 
Nebenanlagen im allgemeinen Wohngebiet minimiert. 
Für das allgemeine Wohngebiet wird der Nachweis der Besucherstellplätze (10 %) innerhalb der 
Tiefgarage erfolgen. 
Geh- und Fahrrechte 
Mit der Änderung des Bebauungsplanes werden neue Wegeverbindungen für Fußgänger und 
Fahrradfahrer gesichert. In Ostwest-Richtung wird zukünftig eine Durchwegung von der Vitalis-
straße zwischen den Hausnummern 361 und 365 über das allgemeine Wohngebiet zu den Plan-
straßen 4 und 2 (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, Zweckbestimmung privat) bis zur 
Josef-Lammerting-Allee ermöglicht. Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes sind daher ein Geh-
recht zugunsten der Allgemeinheit und ein Fahrrecht zugunsten der Radfahrer mit einem Quer-
schnitt von 3,5 m als GF 1 festgesetzt. Für eine weitere Durchwegungsmöglichkeit in Nordsüd-
Richtung werden zwischen Planstraße 2 (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, Zweck-
bestimmung privat) und Stolberger Straße ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und ein Fahr-
recht zugunsten der Radfahrer mit einem Querschnitt von 3,5 m als GF 1 im Mischgebiet und Ge-
werbegebiet festgesetzt. 
Um bei zeitlich verzögerter Umsetzung des Bauplanungsrechts innerhalb des allgemeinen Wohn-
gebietes die Erschließung des Flurstücks 1508 und 1544, der Gemarkung Müngersdorf, Flur 77 für 
den motorisierten Individualverkehr über die Josef-Lammerting-Allee sicherzustellen, wird in der 
Planzeichnung ein Geh- und Fahrrecht als GF 2 unterhalb der Geländeoberfläche (Erschließung 
für Stellplätze innerhalb einer Tiefgarage) zugunsten der Flurstücke 1508 und 1544 festgesetzt. 
6.4 Technische Infrastruktur 
6.4.1 Ver- und Entsorgung 
Die Versorgung des Änderungsgebietes mit Strom und Wasser ist über das vorhandene Leitungs-
netz in der Vitalisstraße, Stolberger Straße und Josef-Lammerting-Allee gesichert. Die Entsorgung 
des anfallenden Schmutz- und Niederschlagswassers ist ebenfalls gesichert. Das Änderungsge-
biet liegt im Einzugsbereich der Kläranlage Köln-Stammheim. 
Eine Niederschlagswasserversickerung gemäß § 44 Landeswassergesetz ist nicht erforderlich, da 
die Grundstücke nicht erstmalig an das Kanalnetz angeschlossen werden. 
6.5 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Im Nahbereich des Plangebietes befinden sich eine städtische Kindertagesstätte (Petershof, Bel-
vederestraße 17) und eine katholische (St. Vitalis, Vitalisstraße 293) sowie die Gemeinschafts-
grundschule Müngersdorf (Wendelinstraße 64). Der nächstgelegene öffentliche Kinderspielplatz 
befindet sich am Manstedter Weg westlich des Plangebietes in einer Entfernung von circa 250 m. 
Derzeit wird ein Konzept erarbeitet, dass eine Verlagerung und Neuordnung des Spielplatzes vor-
sieht. Dabei ist vorgesehen, den vorhandenen Spielplatz im Eckbereich zu ertüchtigen 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Plätzen in Kindergärten, Schulen und Kinder- und 
Jugendeinrichtungen können nicht im Plangebiet untergebracht werden und sollen durch die vor-
handenen Infrastruktureinrichtungen bzw. Neubau einer Grundschule an anderer Stelle abgedeckt 
werden. 
7 Umweltbelange 
Gemäß § 13 a Abs.2 Nr.1 bzw. § 13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umweltprüfung nach § 2 
Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet werden.

- 14 - 
 
/ 15 
7.1 Baumbestand 
Innerhalb des Änderungsgebietes befindet sich kein nennenswerter Baumbestand. Innerhalb des 
festgesetzten Mischgebietes befindet sich eine Pyramidenpappel, die als Säulenpappel nicht unter 
den Schutz der Kölner Baumschutzsatzung fällt. Innerhalb des festgesetzten Gewerbegebietes 
befinden sich ein Götterbaum und unmittelbar an der Stolberger Straße eine Schwarzkiefer (nicht 
geschützt). Bei Fällung des geschützten Götterbaumes wären entsprechend den Vorgaben der 
Baumschutzsatzung (Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang 
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereichs der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln, 
01.08.2011) Ersatzpflanzungen bzw. -zahlungen zu leisten. Zwischen den Gebäuden Stolberger 
Straße Nr. 374a (außerhalb des Plangebietes) und Nr. 370a liegt die Zufahrt für Hausnummer 
374a mit Stellplätzen und sechs Bäumen, die die Stellplätze gliedern. Diese werden weder durch 
die überbaubaren Flächen noch durch ein Geh- und Fahrrecht überplant und wären, sofern sie der 
Baumschutzsatzung unterliegen, geschützt. 
Im ursprünglichen Bebauungsplan sind fünf Bäume zum Erhalt ausgewiesen. Drei Bäume waren 
an der westlichen Grenze des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes festgesetzt. Diese Bäume sind in 
der Örtlichkeit nicht mehr vorhanden und werden insofern auch nicht zum Erhalt festgesetzt. Die 
weiteren zwei Bäume waren an der Grenze des Gewerbegebietes und der Stolberger Straße aus-
gewiesen. Ein Baum ist im Gewerbegebiet vorhanden und wird durch die Baumschutzsatzung ge-
schützt. Der zweite Baum ist die zuvor benannte Schwarzkiefer, die durch die Baumschutzsatzung 
nicht geschützt ist und im Weiteren nicht planungsrechtlich gesichert werden soll, weil dieser Baum 
im geplanten Ein- und Ausfahrtbereich des Gewerbegebiets liegt. 
7.2 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Für das allgemeine Wohngebiet, das Mischgebiet und Gewerbegebiet werden Maßnahmen zum 
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt. Die Festsetzungen 
dienen der Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft. Die festgesetzten Maßnah-
men nehmen die ursprünglichen Regelungen des vorherigen Bebauungsplanes in Teilen auf. Mit 
den Begrünungsfestsetzungen wird die kleinklimatische Situation und ökologische Situation ver-
bessert, da der Anteil der zu begrünenden Dächer und Freiflächen über dem Anteil des ursprüngli-
chen Bebauungsplanes liegt. 
Pflanzmaßnahmen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohn- und arbeitsplatzbezogener Grün- und 
Freiflächen zu sichern, wird textlich festgesetzt, dass die Grundstücksflächen, die nicht mit Gebäu-
den, Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, als Vegetationsflächen 
dauerhaft zu begrünen sind. Dabei sind die nicht überbauten Flächen von Tiefgaragen dauerhaft 
zu begrünen. Die Vegetationstragschicht im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Stärke 
von mindestens 60 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht auszubilden; bei der Anpflanzung von 
Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindestens 120 cm zu modellieren. Mit 
dieser Festsetzung werden die Begrünungsfestsetzungen des vorherigen Bebauungsplanes 
62459/03 –Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf– aufgenommen und weiter entwickelt. 
Die Fassadenbegrünung wurde nicht in die Festsetzungen des Bebauungsplanes übernommen, 
da künftig in den Baugebieten Fassaden errichtet werden, die dahinterliegende Wohnungen, Büros 
und Veranstaltungsräume belichten sollen. Eine Fassadenbegrünung erscheint nur an gewerbli-
chen Hallengebäuden sinnvoll, die keine oder nur untergeordnet Belichtungsöffnungen aufweisen. 
Extensive Dachbegrünung 
Aus Gesichtspunkten des Wasserhaushalts und des Klimaschutzes wird festgesetzt, dass die 
Flachdachflächen extensiv zu begrünen sind. Die Substrathöhe soll mindestens 10 cm betragen. 
Ausgenommen von der Dachflächenbegrünung sind lediglich haustechnisch notwendige Dachauf-
bauten, Attiken (einschl. Wartungsstreifen), Dachterrassen und Befestigungselemente der Anlagen 
zur Nutzung von Sonnenenergie. In den Bereichen der zuvor beschriebenen konstruktiven Maß-
nahmen ist eine Begrünung nicht sinnvoll möglich und insofern wurden sie von der generellen 
Verpflichtung der Begrünung ausgenommen. Der ursprüngliche Bebauungsplan setzte eine 50% 
extensive Begrünung der Flachdächer im Gewerbegebiet (GE) fest, die mit dieser Festsetzung 
aufgenommen wurde. Da diese Festsetzung überwiegend nicht umgesetzt wurde, da auch schon 
zum Zeitpunkt der Aufstellung des ursprünglichen B-Plans ein Großteil der Gewerbehallen errichtet

- 15 - 
 
/ 16 
waren, wird es zu einer Verbesserung der kleinklimatischen Situation, der Niederschlagswasser-
rückhaltung und der Begrünung kommen. 
Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie sind über der Dachbegrünung zulässig, da es zwischen-
zeitlich Systeme verfügbar sind, die beide Nutzung gleichzeitig möglich machen. 
7.3 Artenschutz 
Im Rahmen des Änderungsverfahrens sind die Belange des Artenschutzes zu berücksichtigen und 
zu bewerten. Aufgrund der gegebenen Strukturen innerhalb des Plangebietes – hoher Versiege-
lungsgrad, aber Vorhandensein alter Gewerbebauten und älterer Überdachungen – wurde geprüft, 
ob artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu 
erwarten (Stufe I: Vorprüfung) und ob gegebenenfalls weiterführende Untersuchungen oder Be-
trachtungen (Stufe II: Vertiefende Prüfung) notwendig sind. Die artenschutzrechtlichen Vorschriften 
stellen den fachgesetzlichen Maßstab für die Bewertung der Folgen der vorliegenden Planung für 
Natur und Landschaft dar. 
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung (Stand Mai 2014, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchi-
tekten, Bonn) basiert auf einer Ortsbesichtigung am 24.04.2014 sowie einer Auswertung verfügba-
rer Daten und sachlicher Hinweise zur Beurteilung der Betroffenheit von Lebensräumen besonders 
und streng geschützter Arten. Das Änderungsgebiet mit einer Größe von etwa 23 240 m² liegt in 
einem durch die Strukturen einer Großstadt geprägten Raum und besteht aus gewerblich genutz-
ten Gebäuden und einer geschotterten Stellplatzfläche. Kleingärten, Grünflächen oder Parkanla-
gen sind in unmittelbarer Umgebung nicht vorhanden. 
Betroffenheit planungsrelevanter Arten 
Das Plangebiet weist augenscheinlich kein erkennbares Quartierpotenzial für Fledermäuse auf. In 
oder an den Gebäuden gibt es keine ungestörten Nischen oder Räume, die von Fledermäusen 
besiedelt sind. Ein Vorkommen von Wochenstuben oder Winterquartieren wird ausgeschlossen. 
Reptilien – Lebensräume sind in dem innerstädtischen Gebiet nicht vorhanden. 
Im Plangebiet liegen keine Hinweise auf Brutstätten von Vogelarten vor. Bei der Begehung wurden 
wenige, siedlungstypische und weit verbreitete Vogelarten angetroffen. Verlassene oder derzeit 
genutzte Nester in Nischen oder Höhlen, sowie Schwalbennester an der Fassade sind nicht vor-
handen. 
Die Prüfung kommt zum Ergebnis, dass durch die Bebauungsplanänderung keine artenschutz-
rechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG ausgelöst werden. Grundsätzlich sollte der 
Abbruch der Bestandsgebäude möglichst außerhalb der Zeit zwischen Anfang März und Anfang 
Oktober erfolgen, in der Vögel in oder an Gebäuden nisten und/oder sich einzelne Fledermäuse 
verstecken.  
Insgesamt betrachtet ist eine sachgerechte Beurteilung der artenschutzrechtlichen Belange auf-
grund des Erkenntnisstandes aus der Begutachtung sowie der Datenlage möglich. Weitergehende 
Prüfungen bzw. Untersuchungen sind nach dem vorliegenden Informationsstand nicht erforderlich. 
7.4 Klima und Luft 
Die Klimatopkarte der Stadt Köln weist für das Änderungsgebiet das am höchsten belastete Stadt-
klima III aus. Die Klimabelastung entsteht durch eine starke Veränderung aller Klimaelemente: Es 
kann zu Windfeldstörungen, intensiven Wärmeinseln, problematischem Luftaustausch und zeitwei-
se hohen Schadstoffbelastungen kommen. Die geplante Änderung wird diese Klimaverhältnisse 
nicht grundsätzlich verändern. 
Als Beitrag zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung sollen die Dachflächen im Änderungsgebiet 
extensiv begrünt werden. Die extensive Dachbegrünung sowie die Begrünung der Tiefgaragen 
wirken einer intensiven Aufheizung und mangelnden nächtlichen Abkühlung entgegen und tragen 
zur geringfügigen Verbesserung des Mikroklimas bei. 
Es ist davon auszugehen, dass mit den kompakten Baukörpern, die planungsrechtlich ermöglicht 
werden, städtebaulich zufriedenstellende bis gute Voraussetzungen für eine hohe wärmeseitige 
Energieeffizienz geschaffen werden können. Eine solarenergetische Optimierung wurde im Vorfeld

- 16 - 
 
/ 17 
der Bebauungsplanänderung nicht durchgeführt, da schalltechnische und städtebauliche Gründe 
gegen eine andere (optimierte) Gebäudestellung sprechen. 
Eine Einwenderin, die einen Betrieb an der Stolberger Straße betreibt, wies auf mögliche Ge-
ruchsemissionen, die aus dem Produktionsprozess herrühren, hin. Dies könnte zu Beeinträchti-
gungen der geplanten schutzwürdigen Nutzungen führen. Im Rahmen einer Nachuntersuchung 
wurde durch iMA cologne mit Datum 17.02.2017 zur der Geruchsimmissionssituation eine Ab-
schätzung durchgeführt, die zu dem Ergebnis führte, dass keine Beeinträchtigungen für die ge-
planten Nutzungen zu erwarten sind.  
Das Firmengelände der Einwenderin südlich der Stolberger Straße befindet sich ca. 110 m südöst-
lich des geplanten Mischgebietes – MI. Das weiter entfernt liegende Gelände der Einwenderin öst-
lich der Eupener Straße liegt ca. 220 m östlich der Ostgrenze des geplanten MI und ca. 330 m 
östlich des geplanten allgemeinen Wohngebietes – WA. Laut Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL, 
2009) ist die Gesamtbelastung als Überlagerung der vorhandenen Belastung und Zusatzbelastung 
mit dem Immissionswert der GIRL zu vergleichen. In diesem Fall beträgt der relevante Immissions-
richtwert der GIRL 10% der Jahresstunden- anzusetzen für Wohn- und Mischgebiete. Zur Bewer-
tung standen Daten des Emissionskatasters 2012 des Landesumweltamtes NRW (LANUV NRW) 
zur Verfügung. Von der Firma der Einwenderin werden insgesamt ca. 2,8 t VOC ("flüchtige organi-
sche Verbindungen" als potentielle Geruchsstoffträger, z. B. Lösemittel etc.) pro Jahr von vier An-
lagen (Vulkanisieren; Herstellung von Polyurethanformteilen; gemäß 4. BImSchV) emittiert. Das 
Vorgehen der Untersuchung orientiert sich an dem Vorschlag des LANUV NRW für eine "Abschät-
zung der maximalen Geruchshäufigkeiten im Nahbereich" einer Anlage auch wenn mit Abständen 
von bis zu 110 m bzw. bis zu 220 m zu den nächsten relevanten Immissionspunkten im WA und MI 
des Bebauungsplangebietes "Vitalisstraße" der definierte Nahbereich (bis 100 m) überschritten 
wird. Ein analog zu Nahbereichsabschätzung angewandtes Vorgehen mit einem sehr konservati-
ven Ansatz ergab folgendes Ergebnis. Unter Berücksichtigung der maßgeblichen Parameter, wie 
Windrichtungshäufigkeit, Sektor der Windrichtungen und angenommene Betriebstage ergab sich 
eine maximale, werktäglich mögliche, mittlere Betriebszeit von 17 % der Jahresstunden = 5 Stun-
den pro Tag. Diese konservative Abschätzung greift nicht auf die absoluten Emissionsmengen 
zurück, sondern nur auf die potentielle Beaufschlagungshäufigkeit der Emissionen unter ungünsti-
gen Ausbreitungsbedingungen. In der Umgebung der beiden Firmenareale gibt es relevante Im-
missionspunkte (Wohnbebauung) an der die Immissionswerte der GIRL durch die Firma der Ein-
wenderin schon heute eingehalten werden sollten. Der Stadt lagen keine Informationen über 
Beschwerden zu Geruchsbelästigung in den letzten 10 Jahren vor. Das deutet darauf hin, dass es 
keine oder nur seltene Geruchseindrücke in der Umgebung der Firma gibt, die aufgrund der größe-
ren Abstände erst recht dann auch im Bereich des Bebauungsplangebietes Vitalisstraße kaum 
wahrnehmbar wären oder ganz ausblieben.Die maßgeblichen Immissionspunkte des B-
Plangebietes liegen deutlich außerhalb eines Radius von 50 m um die gefassten, potentiellen Ge-
ruchsquellen (Schornsteine) der Firma der Einwenderin. Somit könnte man im Umkehrschluss fol-
gern, dass die Ableitbedingungen der VDI 2280 in Bezug auf das B-Plangebiet erfüllt sind und so-
mit wohl sicher ausreichen, um eine Beaufschlagung dort in Bezug auf den immissionswert der 
GIRL gering zu halten. 
Es kann daher davon ausgegangen werden, dass der Immissionswert von 10 % der Jahresstun-
den gemäß GIRL im Bereich des Bebauungsplangebietes eingehalten wird. 
 
7.5 Immissionsschutz – Lärm 
Das Änderungsgebiet ist durch Lärm vorbelastet, einerseits durch Verkehrslärmimmissionen des 
Straßen- und Schienenverkehrs, anderseits durch Gewerbelärmimmissionen. Zur 2. Änderung des 
Bebauungsplanes "Vitalisstraße" wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt (Stand 
29.06.2015, Peutz Consult GmbH). Als maßgebliche Emittentenarten waren Verkehrslärmimmissi-
onen des Straßen- und Schienenverkehrs auf öffentlichen Verkehrswegen sowie Gewerbelärm zu 
berücksichtigen. Gegenstand der Untersuchung war daher die Ermittlung und Beurteilung der 
Lärmimmissionen in Bezug auf das Änderungsgebiet, die Beurteilung der Geräuschimmissionen 
der Tiefgaragen im Plangebiet und die Veränderung der Straßenverkehrslärmimmissionen auf öf-
fentlichen Straßen infolge des planbedingten Mehrverkehrs. Zudem wurden die Auswirkungen der 
Planung auf die Gewerbelärmsituation betrachtet.

- 17 - 
 
/ 18 
Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für den auf die Planung einwirkenden Verkehrslärm stellen die 
schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung der DIN 18005 "Schallschutz im 
Städtebau" dar. Bei Gewerbelärm und Nachbarschaftslärm durch Fahr- und Parkvorgänge an Wohn-
häusern bzw. Tiefgaragen wird in Ergänzung zur DIN 18005 die "Technische Anleitung zum Schutz 
gegen Lärm" (TA Lärm) als fachlich fundierte Erkenntnisquelle zur Bewertung herangezogen. 
Gebietsbezeichnung TA Lärm 
Immissionsrichtwerte 
DIN 18005 Teil 1, Beiblatt 1 
Orientierungswerte 
In Klammern:  
gilt für Gewerbelärm 
Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Allgemeine Wohnge-
biete (WA) 
55 40 55 45 (40) 
Mischgebiete (MI) 60 45 60 50 (45) 
Gewerbegebiete (GE) 65 50 65 55 (50) 
Tabelle 5 Immissionsrichtwerte TA Lärm, Orientierungswerte DIN 18005 
7.5.1 Verkehrslärmimmissionen 
Die Lärmsituation im Änderungsgebiet wird im Hinblick auf den Verkehrslärm auf öffentlichen Stra-
ßen durch den Kfz-Verkehr auf der Stolberger Straße, Vitalisstraße und Josef-Lammerting-Allee 
bestimmt. In der schalltechnischen Untersuchung wurde die Privatstraße Josef-Lammerting-Allee 
bereits als öffentliche Straße berücksichtigt (die Widmung als öffentliche Straße befindet sich in 
Vorbereitung). 
In die Berechnung des Straßenverkehrslärms nach den Richtlinien für den Lärmschutz an Straßen 
(RLS 90) wurden die Straßenverkehrszahlen der Verkehrsuntersuchung des Planerbüro Südstadt: 
Büro für urbane Mobilität (Köln, 28.05.2014) eingestellt. 
In Bezug auf den öffentlichen Schienenverkehrslärm wird die Lärmsituation des Änderungsgebiets 
durch die Strecken 2600, 2613 und 2622 (Köln - Aachen, Köln - Mönchengladbach und die S-
Bahn-Strecke Köln - Düren) der Deutsche Bahn AG bestimmt. Der Schienenverkehrslärm wurde 
durch Berechnung nach der Richtlinie zur Berechnung der Schallimmissionen von Schienenwegen 
von 2014 (Schall 03) ermittelt. Die den Berechnungen zugrunde liegenden Eingangsparameter zur 
Bestimmung der Emissionen des öffentlichen Schienenverkehrs erfolgte auf Grundlage der von 
der Deutschen Bahn AG aktuell gelieferten Daten für den Prognosehorizont 2015. Der sogenannte 
Schienenbonus, der seit dem 01.01.2015 nicht mehr angesetzt werden darf, wurde bei der Ermitt-
lung nicht berücksichtigt. 
Die Darstellung der Beurteilungspegel des Straßenverkehrslärms und des Schienenverkehrslärms 
bei freier Schallausbreitung erfolgte anhand von Lärmkarten für die Immissionshöhen 2,5 m und 
10 m über Gelände jeweils für den Tagzeitraum (6.00 bis 22.00 Uhr) und den Nachtzeitraum 
(22.00 bis 6.00 Uhr). 
Im Vergleich zu den Verkehrslärmimmissionen aus Straßen- und Schienenverkehr war der Flug-
lärm im Änderungsgebiet zu vernachlässigen und wurde nicht berücksichtigt. 
Beurteilung der Verkehrsgeräuschsituation Straßenverkehrslärm (ohne Bebauungsdämpfung) 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes werden durch Straßenverkehrslärm die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A)im Tagzeitraum (6 bis 22 Uhr) si-
cher eingehalten. Die maximale Belastung liegt mit 53 dB(A) an der Südostfassade des Bauteils 2 
(IP 111) an. Am gleichen Immissionspunkt liegt auch die höchste Belastung durch Straßenver-
kehrslärm in der Nacht (22 bis 6 Uhr) mit 45 dB(A) vor; hier wird der Orientierungswert von 
45 dB(A) der DIN 18005 für Wohngebiete erreicht. 
Innerhalb des festgesetzten Mischgebietes können die Orientierungswerte der DIN 18005 für 
Mischgebiete von 60 dB(A) im Tag- und 50 dB(A) im Nachtzeitraum mit Ausnahme des östlichen 
Bereichs entlang der Josef-Lammerting-Allee (IP 130) eingehalten werden. Unmittelbar an der

- 18 - 
 
/ 19 
Josef-Lammerting-Allee (IP 130) kommt es zu Überschreitungen um bis zu 2 dB(A) sowohl tags 
als auch nachts, so dass Beurteilungspegel von 62 dB(A) tags sowie 52 dB(A) nachts ermittelt 
wurden. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbege-
biete von 65 dB(A) im Tag- und 55 dB(A) im Nachtzeitraum sowohl tags als auch nachts aus-
schließlich im südlichen Bereich in unmittelbarer Nähe zur Stolberger Straße (IP 137) um bis zu 
1 dB(A) überschritten (66 dB(A) tags; 56 dB(A) nachts).Im Übrigen werden die Orientierungswerte 
tags und nachts eingehalten. An den unmittelbar der Stolberger Straße zugewandten Fassaden 
werden die Sanierungswerte als Grenze der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) im Tagzeitraum 
deutlich unterschritten. 
Beurteilung der Verkehrsgeräuschsituation Schienenverkehrslärm (ohne Bebauungsdämpfung) 
Im allgemeinen Wohngebiet wird der Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohnge-
biete von 55 dB(A) im Tagzeitraum eingehalten. Da im Nachtzeitraum kaum eine Reduzierung des 
Schienenverkehrslärms gegenüber dem Tagzeitraum zu verzeichnen ist, wird der Orientierungs-
wert von 45 dB(A) für den Nachtzeitraum im gesamten allgemeinen Wohngebiet deutlich über-
schritten. Die maximale Überschreitung von 10 dB(A) liegt am Immissionspunkt-IP 102 (nordöstli-
che Fassade des Bauteils 1) mit 55 dB(A). 
Der Orientierungswert der DIN 18005 für Mischgebiete von 60 dB(A) im Tagzeitraum kann im 
festgesetzten Mischgebiet eingehalten werden. Im Nachtzeitraum wird der Orientierungswert von 
50 dB(A) um bis zu 4 dB(A) überschritten. Für den IP 128 (westlicher Bereich) wurde 54 dB(A) 
ermittelt. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbege-
biete von 65 dB(A) im Tag- und 55 dB(A) im Nachtzeitraum in Bezug auf den Schienenverkehrs-
lärm sicher eingehalten.  
Beurteilung der Summe der Verkehrsgeräusche aus Schienen- und Straßenverkehrslärm (ohne 
Bebauungsdämpfung) 
Im allgemeinen Wohngebiet wird der Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohnge-
biete von 55 dB(A) im Tagzeitraum am IP 102 nordöstliche Fassade um 1 dB(A) überschritten, so 
dass 56 dB(A) ermittelt wurden. Im Nachtzeitraum wird der Orientierungswert von 45 dB(A) im ge-
samten allgemeinen Wohngebiet deutlich überschritten. Die maximale Überschreitung von 
10 dB(A) liegt am Immissionspunkt-IP 102 (nordöstliche Fassade des Bauteils 1) mit 55 dB(A) an. 
Der Orientierungswert der DIN 18005 für Mischgebiete von 60 dB(A) im Tagzeitraum kann im 
festgesetzten Mischgebiet eingehalten werden. Im Nachtzeitraum wird der Orientierungswert von 
50 dB(A) um bis zu 4 dB(A) überschritten. Für die IP 128 (westlicher Bereich) und IP 130 (Josef-
Lammerting-Allee) wurden 54 dB(A) ermittelt. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbege-
biete von 65 dB(A) im Tag- und 55 dB(A) im Nachtzeitraum sowohl tags als auch nachts aus-
schließlich im südlichen Bereich in unmittelbarer Nähe zur Stolberger Straße (IP 137) um bis zu 
1 dB(A) tags (66 dB(A) und 2 dB(A) auf 57 dB(A) nachts überschritten. Im Übrigen werden die Ori-
entierungswerte tags und nachts eingehalten. An den unmittelbar der Stolberger Straße zuge-
wandten Fassaden werden die Sanierungswerte als Grenze der Gesundheitsgefährdung von 
70 dB(A) im Tagzeitraum deutlich unterschritten. 
7.5.2 Schallminderungsmaßnahmen – Verkehrslärm 
Da die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete und Gewer-
begebiete teilweise überschritten werden, sind im Änderungsgebiet Schallminderungsmaßnahmen 
erforderlich. Grundsätzlich stehen für Schallminderungsmaßnahmen die folgenden Möglichkeiten 
zur Verfügung: 
 das Einhalten von Mindestabständen, 
 die differenzierte Ausweisung von Baugebieten, 
 die Durchführung von aktiven Schallschutzmaßnahmen und 
 Schallschutzmaßnahmen an den schutzwürdigen Nutzungen.

- 19 - 
 
/ 20 
Das Einhalten von Mindestabständen scheidet entlang der Stolberger Straße und Josef-
Lammerting-Allee aufgrund der vorliegenden räumlichen Situation aus, da dies bedeuten würde, 
dass keine städtebaulich gewünschte Straßenrandbebauung umsetzbar wäre. In Bezug auf die 
Abstände von Straßen wurden im Mischgebiet und im Gewerbegebiet jeweils die Baufluchten der 
benachbarten bestehenden Bebauung aufgenommen. Durch die geplante Nachverdichtung wird 
als Maßnahme der Innenentwicklung zudem dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und 
Boden Rechnung getragen. Im allgemeinen Wohngebiet werden durch Wahrung von Abständen 
zu vorhandenen Straßen und die lärmabschirmende vorhandene Bebauung schädliche Lärmein-
wirkungen durch den Straßenverkehr vermieden. 
Die Einhaltung des Mindestabstandes von 500 m zwischen dem allgemeinen Wohngebiet und der 
Nahverkehrsstrecke mit Güterverkehr (Bahnstrecke Köln–Aachen bzw. Köln– Mönchengladbach) 
stellt keine geeignete Schallminderungsmaßnahme dar. Innerhalb des Änderungsgebietes soll 
eine Wohnbebauung mit einem Mindestabstand von 350 m zur Bahnstrecke als Maßnahme der 
Innenentwicklung ermöglicht werden, um dem aktuellen Wohnraumbedarf gerecht werden zu kön-
nen. Mit dem städtebaulichen Ziel, der Innenentwicklung einer Außenentwicklung den Vorrang zu 
geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzuge-
hen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen 
beizutragen. 
In Übereinstimmung mit dem vorgefundenen Gebietscharakter der näheren Umgebung wird inner-
halb des Änderungsgebietes eine differenzierte Baugebietsausweisungen vorgenommen. Die 
an der Vitalisstraße vorhandene Wohnnutzung wird sinnvoll erweitert, im Übergang zu den ge-
werblichen Nutzungen in der Nachbarschaft werden ein Mischgebiet und ein eingeschränktes Ge-
werbegebiet als Zwischenzone festgesetzt. 
Aufgrund der räumlich engeren Zuordnung zwischen Emittenten und Immissionsorten und auf-
grund der geplanten Gebäudehöhen im Misch- und Gewerbegebiet stellen aktive Schallschutz-
maßnahmen in Form von Lärmschutzwänden entlang der Josef-Lammerting-Allee und Stolberger 
Straße keine geeigneten Schallschutzmaßnahmen zur Einhaltung der Orientierungswerte dar. Die 
Durchführung aktiver Schallschutzmaßnahmen im Änderungsgebiet wäre unverhältnismäßig zur 
geringfügigen Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 in Bezug auf Straßenver-
kehrslärm. In Bezug auf den nächtlichen Schienenverkehrslärm sind Lärmschutzwände entlang 
der nördlichen Grenze des Änderungsgebietes aufgrund der damit verbundenen Abschottung und 
aufgrund der geplanten Gebäudehöhe ebenfalls kein geeignetes Instrument. 
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes kommen für das allgemeine Wohngebiet, 
das Mischgebiet und das Gewerbegebiet passive Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 in 
Betracht, die den erforderlichen Schallschutz in den Gebäuden in Form von Mindestanforderungen 
an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände und Dächer ausgebauter Dach-
geschosse) schutzbedürftiger Nutzungen im Tagzeitraum sicherstellen. Die Mindestanforderungen 
an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm werden im Bebauungsplan 
zeichnerisch als Lärmpegelbereiche III und IV bei freier Schallausbreitung dargestellt. Textlich wird 
festgesetzt, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen 
an Außenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser im Bebauungsplan dargestell-
ten Lärmpegelbereiche können im konkreten Einzelfall (beispielsweise Baugenehmigungsverfah-
ren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die Luftschalldämmung und das erforderliche resultie-
rende Schalldämm-Maß von verschiedenen Wand- und Fensterkombinationen ermittelt werden. 
Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass die Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher 
Außenbauteile oder Geschosse im Einzelfall unterschritten werden können, wenn im bauaufsichtli-
chen Genehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung des not-
wendigen Schallschutzes nachgewiesen wird. 
Im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) werden im allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet Außen-
lärmpegel größer als 45 dB(A) erreicht. Dies hat zur Folge, dass bei Schlaf- und Kinderzimmern 
von Wohnungen eine fensterunabhängige schallgedämmte Lüftung sicher zu stellen ist, so dass 
die Fenster nachts geschlossen bleiben können. Dies wird durch eine entsprechende textliche 
Festsetzung gesichert. 
Die Festsetzungen passiver Schallschutzmaßnahmen stellen sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen zur Erzielung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Hin-

- 20 - 
 
/ 21 
blick auf Verkehrsgeräuschimmissionen sowohl im Tag- als auch Nachtzeitraum Rechnung getra-
gen werden kann. 
7.5.3 Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Das allgemeine Wohngebiet wird über eine Tiefgaragenzufahrt von der Verkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung, Zweckbestimmung privat erschlossen. Die geplante Tiefgarage dient aus-
schließlich der Aufnahme des ruhenden Verkehrs für die Wohnnutzung. Aus dem festgesetzten 
allgemeinen Wohngebiet werden künftig Lärmemissionen durch die Tiefgaragenzufahrt auf die 
eigene und geplante Wohnnutzung im festgesetzten Mischgebiet einwirken, die gemäß TA Lärm 
zu beurteilen sind. 
Aus den Berechnungsergebnissen für eine offene Tiefgaragenrampe geht hervor, dass der zuläs-
sige Immissionswert von 55 dB(A) im Tagzeitraum im Bereich der Tiefgaragenzufahrt im allgemei-
nen Wohngebiet eingehalten werden kann. Im Nachtzeitraum würde der zulässige Immissions-
richtwert von 40 dB(A) um bis zu 10 dB(A) auf 50 dB(A) im Bereich der Tiefgaragenzufahrt (Bauteil 
2 und 3) überschritten werden; es käme auch zu einer Überschreitung der kurzzeitig zulässigen 
Geräuschspitzen im Nachtzeitraum. 
An der geplanten Mischgebietsbebauung werden die zulässigen Immissionsrichtwerte von 
60 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht bei Beurteilungspegeln von bis zu 41 dB(A) tags und 
37 dB(A) nachts sicher eingehalten. Die kurzzeitig zulässigen Geräuschspitzen werden im Misch-
gebiet tags und nachts ebenfalls sicher eingehalten. 
Aufgrund der im allgemeinen Wohngebiet erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz vor 
Gewerbelärm ist im Bereich der Tiefgaragenzufahrt ein Ausschluss von zwingend zur Belüftung 
erforderlicher öffenbarer Fenster festgesetzt, so dass gemäß den Vorgaben der TA Lärm im all-
gemeinen Wohngebiet keine Immissionsorte existent sind, an denen die Immissionsrichtwerte der 
TA Lärm einzuhalten wären. 
7.5.4 Gewerbelärmimmissionen 
Auf das Änderungsgebiet wirken gewerbliche Nutzungen aus der unmittelbaren Umgebung ein. 
Hauptemissionsquelle ist das siebengeschossige offene Parkhaus an der Josef-Lammerting-Allee 
mit 420 Stellplätzen, das ausschließlich durch die Mitarbeiter des Technologieparks genutzt wird. 
Im Zuge der städtebaulichen Planung wird sichergestellt, dass an den geplanten schutzwürdigen 
Nutzungen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm 1998 eingehalten werden und die Belange der 
vorhandenen Gewerbebetriebe bzw. gewerblichen Nutzungen angemessen berücksichtigt werden. 
Bei der Ermittlung der auf das Änderungsgebiet einwirkenden Gewerbelärmbelastung wurde die 
Gesamtbelastung aller gewerblichen Schallquellen untersucht, die auf eine schutzwürdige Nutzung 
einwirkt. Da hierbei die Richtwerte der TA Lärm zu beachten sind, liegt der maßgebliche Immissi-
onsort 0,5 m außerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters. 
Aus den Berechnungsergebnissen (ohne Bebauungsdämpfung) geht hervor, dass an der geplan-
ten Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet im Tagzeitraum (6 Uhr bis 22 Uhr) Beurtei-
lungspegel zwischen 51 bis 59 dB(A) zu erwarten sind. Das bedeutet, dass der Immissionsricht-
wert der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) im Tagzeitraum an den Wohnge-
bäuden in unmittelbarer Nähe zum Parkhaus nicht eingehalten werden kann und bis zu 4 dB(A) 
überschritten wird. Im Nachtzeitraum (22 Uhr bis 6 Uhr) treten im allgemeinen Wohngebiet Beurtei-
lungspegel von 41 bis 52 dB(A) an der geplanten Bebauung auf; der Immissionsrichtwert der 
TA Lärm für allgemeine Wohngebiete von 40 dB(A) wird im Nachtzeitraum überall überschritten. 
Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen überschreiten nicht die zulässigen Maximalpegel im Tag- 
und Nachtzeitraum. 
Im Mischgebiet werden im Tagzeitraum Beurteilungspegel von 53 bis 63 dB(A) und im Nachtzeit-
raum von 44 bis 51 dB(A) erreicht. Der Immissionsrichtwert der TA Lärm für Mischgebiete von 
60 dB(A) im Tagzeitraum und 45 dB(A) im Nachtzeitraum wird dabei jeweils an den zum Parkhaus 
nächstgelegenen Fassaden überschritten – um bis zu 3 dB(A) tags und bis zu 6 dB(A) nachts, im 
Übrigen eingehalten. 
Innerhalb des Gewerbegebietes werden im Tagzeitraum Beurteilungspegel bis zu 55 dB(A) und 
im Nachtzeitraum bis zu 44 dB(A) erreicht. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Gewerbege-

- 21 - 
 
/ 22 
biete von 65 dB(A) und 50 dB(A) tags und nachts können im festgesetzten Gewerbegebiet sicher 
eingehalten werden. 
Die Anforderungen der TA Lärm an die kurzzeitig zulässige Geräuschspitze werden tags und 
nachts im Änderungsgebiet an allen Immissionsorten eingehalten. 
In Ergänzung wurde aufgrund einer Stellungnahme einer Einwenderin eine Nachuntersuchung zu 
möglichen Beeinträchtigungen durch Lärmimmissionen durchgeführt. Die Einwenderin betreibt 
einen Betrieb an der Stolberger Straße und befürchtete eine Einschränkung ihrer gewerblichen 
Nutzung durch die geplanten schutzwürdigen Nutzungen. Im Rahmen der gutachterlichen Stel-
lungnahme durch Peutz Consult vom 17.02.2017 wurde festgestellt, dass  für den Betrieb der Ein-
wenderin keine zusätzlichen Restriktionen ihrer Betriebsabläufe zu befürchten sind. 
In dem Bebauungsplan Nr. 62450/04 von 1971/1989 wurde für den Betriebsstandort der Einwen-
derin ein Industriegebiet – GI festgesetzt. Im selben Bebauungsplan wird für die angrenzende 
Wohnbebauung östlich der Linnicher Straße eine Gewerbegebiet – GE und westlich der Linnicher 
Straße ein Mischgebiet – MI ausgewiesen. Innerhalb des Plangebietes Vitalisstraße werden neben 
einem allgemeinen Wohngebiet (WA) auch ein Mischgebiet (MI) und ein Gewerbegebiet (GE) fest-
gesetzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nächstgelegen zu dem Betriebsgrundstück Stolberger 
Straße innerhalb des Bebauungsplangebietes das Gewerbegebiet bzw. das Mischgebiet festge-
setzt sind und das allgemeine Wohngebiet erst dahinter liegt. Die in der Nachbarschaft zulässigen 
Geräuschimmissionen werden bereits durch die bestehende Wohnbebauung an der Linnicher 
Straße tags und nachts begrenzt. Die neue Wohnbebauung liegt mit einem Abstand von ca. 187 m 
nicht näher am Betriebsstandort als die bestehende Wohnbebauung an der Linnicher Straße mit 
126 m (westliche Seite Linnicher Straße). Unter der Annahme, dass durch den Betrieb der Ein-
wenderin an der Stolberger Straße die Immissionsrichtwerte der TA Lärm tags und nachts an den 
vorgenannten Immissionsorten einzuhalten sind, erfolgte eine überschlägige Berechnung der Ge-
werbelärmimmissionen über Ersatzflächenschallquellen mit flächenbezogenen Schallleistungspe-
geln; und zwar ohne Berücksichtigung der schallabschirmenden Wirkung der geplanten Gebäude 
im Plangebiet ("worst-case"-Ansatz). Zudem wurde ein durchgehender 24-stündiger Betrieb ange-
setzt Hieraus ergaben sich für das Betriebsgelände flächenbezogene Schallleistungspegel von 77 
dB(A)/m² tags und 62 dB(A)/m² nachts. Innerhalb des Plangebietes werden im WA die Immissions-
richtwerte von 55 dB(A) tags ausgeschöpft und nachts um mindestens 2 dB(A) unterschritten. Im 
geplanten Mischgebiet liegt die Unterschreitung bei 4 dB(A) tags und nachts, im geplanten Gewer-
begebiet bei 1 dB(A) tags und nachts. Für den derzeitigen Betrieb der der Einwenderin ergeben 
sich demnach durch das Bebauungsplangebiet "Vitalisstraße" keine schalltechnischen Einschrän-
kungen zum Tages- und Nachtzeitraum. Ergänzend erfolgten Immissionsberechnungen unter Be-
rücksichtigung der weiteren Gewerbenutzungen im Umfeld. Es ergeben sich an keinem weiteren 
Immissionsort bzw. an keiner weiteren Fassade/Baugrenze Überschreitungen der jeweiligen Im-
missionsrichtwerte gemäß TA Lärm als bisher berücksichtigt. Dies gilt sowohl für das allgemeine 
Wohngebiet, das Mischgebiet und das Gewerbegebiet. Auf diese Überschreitungen wird, wie be-
reits im Bebauungsplan festgesetzt, mit aktiven Schallschutzmaßnahmen , Grundrissorientierun-
gen etc. reagiert (siehe nachfolgendes Kapitel). 
 
7.5.5 Schallminderungsmaßnahmen – Gewerbelärm 
Hinsichtlich der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes und eines Mischgebietes sollen 
Geräuschemissionskonflikte vermieden werden. Ein Geräuschimmissionskonflikt wird dabei dann 
vermieden, wenn alle baulich und rechtlich möglichen Nutzungen innerhalb des allgemeinen 
Wohngebietes und des Mischgebietes im gesamten Einwirkungsbereich die Orientierungswerte 
der DIN 18005 bzw. die Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht überschreiten. 
Als grundsätzliche Möglichkeiten zur Konfliktbewältigung des Gewerbelärms – hauptsächlich ver-
ursacht durch Kfz-Bewegungen des Parkhauses im Tag- und Nachtzeitraum – kommen auf der 
Ebene des Bebauungsplanes folgende Maßnahmen in Betracht: 
 Einhalten von Mindestabständen, 
 Differenzierte Baugebietsausweisungen, 
 Aktive Schallschutzmaßnahmen, 
 Grundrissorientierung der schutzwürdigen Nutzungen.

- 22 - 
 
/ 23 
Das Einhalten von Mindestabständen zwischen dem allgemeinen Wohngebiet bzw. dem Misch-
gebiet zur Emissionsquelle Parkhaus ist kein geeignetes Mittel, um schädliche Umwelteinwirkun-
gen durch Gewerbelärm zu vermeiden. Es besteht ein berechtigtes Interesse im vorliegenden Fall, 
eine minder genutzte innenstadtnahe Fläche als allgemeines Wohngebiet bzw. als Mischgebiet 
festzusetzen und eine Nachverdichtung zu forcieren. Obgleich eine erhebliche Vorbelastung durch 
Gewerbelärmimmissionen besteht, wird als städtebauliches Ziel der Innenentwicklung einer Au-
ßenentwicklung der Vorrang gegeben. Die Planänderung befindet sich in grundsätzlicher Überein-
stimmung mit der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld, folgt den Intentionen des 
Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen und steht nicht im Widerspruch zur derzeitigen Gewerbeflä-
chenentwicklung. Das Einhalten größerer Abstände kann ausscheiden, da durch geeignete bauli-
che und technische Vorkehrungen im allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet sichergestellt 
werden kann, dass keine ungesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse entstehen. 
Eine differenzierte Baugebietsausweisung wurde weitestgehend berücksichtigt und umgesetzt. 
Angrenzend an die vorhandene Wohnbebauung an der Vitalisstraße wurde das allgemeine Wohn-
gebiet mit dem größtmöglichen Abstand zu den gewerblichen Emittenten festgesetzt. Das festge-
setzte Mischgebiet schafft durch seine Baugebietseigenart, die Mischung aus nicht wesentlich stö-
render gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung, einen verträglicher Übergang einerseits zur 
geplanten Wohnnutzung, andererseits zum festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebiet und im 
Weiteren zu den produzierenden Gewerbebetrieben östlich und südlich des Änderungsgebietes. 
Aufgrund der räumlich engen Zuordnung zwischen dem Hauptemittenten Parkhaus und den Im-
missionsorten im Änderungsgebiet stellen aktive Schallschutzmaßnahmen im allgemeinen 
Wohngebiet an den zum Parkhaus nächstgelegenen Wohngebäuden geeignete Schallschutzmaß-
nahmen zur Einhaltung der Richtwerte dar. Festgesetzt wird eine Lärmschutzwand entlang der 
nördlichen und östlichen Baugebietsgrenze des allgemeinen Wohngebietes, die durch die Festset-
zung einer Baulinie in Kombination mit einer zwingenden Wandhöhe planungsrechtlich gesichert 
wird. Wenn ein gleichwertiger Lärmschutz dauerhaft gewährleistet wird, kann dabei auf die Errich-
tung der Lärmschutzwand verzichtet werden. Das städtebauliche Planungskonzept, das der Be-
bauungsplanänderung zugrunde liegt, sieht einen nach Norden und Osten geschlossenen Block-
rand vor, der durch die Aneinanderreihung jeweils viergeschossiger Hauptbaukörper, die durch 
zweigeschossige Baukörper geringerer Bautiefe verbunden sind, gegliedert wird. Die viergeschos-
sigen Wohngebäude würden einen gleichwertigen Lärmschutz darstellen. Um bei städtebaulich 
gewünschter Gliederung und Auflockerung eine vollständige lärmabschirmende Wirkung zu erzie-
len, sind auf den zweigeschossigen Baukörpern Lärmschutzwände zu errichten, so dass der erfor-
derliche Lärmschutz erzielt wird. Für die Flurstücke 1508 und 1544 wurde dabei vor dem Hinter-
grund der zeitlich verzögerten Umsetzung des Bauplanungsrechts die Ausnahme festgesetzt, dass 
auf die Errichtung einer Lärmschutzwand verzichtet werden, wenn im bauaufsichtlichen Genehmi-
gungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung die Einhaltung der Immissionsrichtwer-
te der TA Lärm im allgemeinen Wohngebiet nachgewiesen werden kann. Im Mischgebiet werden 
aus städtebaulichen Gründen aktive Schallschutzmaßnahmen als Schallminderungsmaßnahme 
nicht präferiert. Die aktiven Schallschutzmaßnahmen stellen im allgemeinen Wohngebiet die Ein-
haltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm sicher. 
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes kommt für Teilbereiche des allgemeinen 
Wohngebietes und des Mischgebietes nur eine Vorgabe für die Orientierung der Fenster von Auf-
enthaltsräumen nach DIN 4109, das heißt eine Grundrissorientierung der schutzwürdigen Nut-
zungen in Betracht. Im allgemeinen Wohngebiet wird daher für die mit einer Schrägschraffur ge-
kennzeichneten Baulinien festgesetzt, dass in den Außenwänden von schutzbedürftigen 
Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 öffenbare Fenster und sonstige Öffnungen nicht zulässig 
sind. Die Festsetzung zielt auf die Vermeidung von maßgeblichen Immissionspunkten nach 
TA Lärm, indem öffenbare Fenster von Räumen, die zum ständigen Aufenthalt von Menschen be-
stimmt sind, ausgeschlossen werden. Die Grundrissorientierung betrifft im allgemeinen Wohnge-
biet jeweils nur die Nordfassade bzw. nur die Ostfassade der geplanten Wohngebäude. Insofern 
verblieben genügend Aufenthaltsräume, die zu günstigen Himmelsrichtungen nach Süden und 
Westen orientiert werden können  
Für das Mischgebiet wird eine entsprechende Festsetzung zur Grundrissorientierung der schutz-
würdigen Nutzungen getroffen – für die mit einer Schrägschraffur gekennzeichneten Baugrenzen 
sind in den Außenwänden von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen, die parallel oder in einem 
Winkel bis einschließlich 90° zu den Baugrenzen stehen, öffenbare Fenster und sonstige Öffnun-

- 23 - 
 
/ 24 
gen nicht zulässig. Die Abgrenzung der von dieser Festsetzung betroffenen überbaubaren Grund-
stücksfläche im Mischgebiet erfolgte mittels Isophonenlinie, die für den Tagzeitraum bei freier 
Schallausbreitung den Immissionsrichtwert der TA Lärm für Mischgebiete von 60 dB(A) abbildet. 
Dabei wurde der schlechtmöglichste Betrachtungsfall gewählt, um planungsrechtlich für die misch-
gebietstypische Wohnnutzung gesunde Wohnverhältnisse zu sichern. Von der getroffenen Fest-
setzung können Ausnahmen zugelassen werden, soweit in einem schalltechnischen Gutachten 
nachgewiesen wird, dass durch andere geeignete Maßnahmen die Anforderungen der TA Lärm 
eingehalten werden. Durch die schalltechnische Untersuchung konnte für die Betrachtung eines 
Testentwurfes nachgewiesen werden, dass sowohl im Tag- als auch im Nachtzeitraum die Grund-
rissorientierung nur die nördliche und östliche Gebäudefront des großen Baugrundstücks betreffen 
würde, so dass auch hier genügend Aufenthaltsräume zu günstigen Himmelsrichtungen verbleiben 
würden. 
Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen zu aktiven Schallschutzmaßnahmen und Grund-
rissorientierung aufgrund von Gewerbelärm stellen planungsrechtlich sicher, dass die Anforderun-
gen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet er-
füllt werden. 
7.5.6 Gewerbelärmemissionen 
Mit der Umsetzung der Planänderung sind grundsätzlich auch Auswirkungen auf die Gewerbe-
lärmsituation im Umfeld möglich, die aus der zusätzlichen Schallreflexionen bzw. Schallabschir-
mungen durch die geplante Bebauung resultieren. 
Aus den Berechnungsergebnissen der schalltechnischen Untersuchung geht hervor, dass sich 
durch die schallabschirmende Wirkung der geplanten Bebauung Pegelminderungen im Bereich der 
Wohnbebauung an der Vitalisstraße von bis zu 7 dB(A) ergeben. Insgesamt ist mit der Bebau-
ungsplanänderung eine Verbesserung der Gewerbelärmsituation für die bestehende Bebauung im 
Umfeld verbunden. 
7.5.7 Veränderung der Verkehrsgeräuschsituation 
Mit der Änderung des Bebauungsplanes entstehen zusätzliche Verkehrsbelastungen. Die Verän-
derung der Straßenverkehrslärmimmissionen auf öffentlichen Straßen infolge des planbedingten 
Mehrverkehrs war daher Gegenstand der schalltechnischen Untersuchung. 
Aus den Berechnungsergebnissen der schalltechnischen Untersuchung geht hervor, dass bei der 
vergleichenden Betrachtung von Prognose-Nullfall und Prognose-Planfall die Schwelle für den 
Bereich gesundheitsgefährdender Lärmbelastungen von 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der 
Nacht im Prognosefall an den Immissionsorten Vitalisstraße 393 und Stolberger Straße 380a er-
reicht bzw. überschritten wird. Durch die Planung werden im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss 
an der Vitalisstraße 393 und der Stolberger Straße 380 a um bis zu 0,4 dB(A) tags und bis zu 0,5 
dB(A) nachts erhöht. Die höchsten Beurteilungspegel betragen zum Tageszeitraum 71 dB(A) und 
zum Nachtzeitraum 61 dB(A) am Immissionsort Vitalisstraße 393 für den Prognosefall. Die Erhö-
hung von 0,4 dB(A) und 0,5 dB(A) sind aufgrund der Geringfügigkeit kaum wahrnehmbar, da erst 
Pegelerhöhungen von 2-3 dB(A) erkannt werden können. Darüber hinaus liegt diese Erhöhung im 
Rahmen der täglichen Schwankungsbreite des Verkehrsaufkommens und ist insofern nicht als 
zusätzliche Belastung wahrnehmbar. Infolge der Planänderung werden die Werte von 70 dB(A) 
tags und 60 dB(A) nachts bei keinem zusätzlichen Immissionsort durch die Umsetzung der 
Planänderung erreicht werden.  
Gegenüber dem Prognose-Nullfall werden sich die maßgeblichen Beurteilungspegel des Straßen-
verkehrslärms um maximal 0,8 bis 1,2 dB(A) tags/nachts im Bereich der Immissionsorte Josef-
Lammerting-Allee 18 und Eupener Straße 125 erhöhen. Diese Pegelerhöhung resultiert hier im 
Wesentlichen aus den Reflexionen des Straßenverkehrs an dem geplanten Baukörper. 
Eine erhebliche Verkehrszunahme würde bei einem Anstieg der Emissionspegel um mindestens 
3 dB vorliegen. Eine Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte ist bereits im Prognose-
Nullfall nicht gegeben. Trotz des Anstiegs der Verkehrsbelastung ist insgesamt keine erhebliche 
Veränderung der Verkehrsgeräuschsituation im Umfeld der Planung zu erwarten und daher als 
hinnehm- und zumutbar für die Nachbarbebauung einzustufen. Das der Bebauungsplanänderung 
zugrunde liegende städtebauliche Planungskonzept berücksichtigt eine dezentrale Verkehrser-

- 24 - 
 
/ 25 
schließung – mit der Erschließung des allgemeinen Wohngebietes von der privaten Erschlie-
ßungsstraße (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung), des Mischgebietes von der Josef-
Lammerting-Allee und des Gewerbegebietes über die Stolberger Straße, um die Veränderung der 
Straßenverkehrslärmimmissionen auf öffentlichen Straßen infolge des planbedingten Mehrver-
kehrs zu minimieren. 
7.6 Boden 
Aus der Baugrunduntersuchung für das allgemeine Wohngebiet (Dr. Hemling & Gräfe GmbH, Au-
gust 2014, Köln) geht hervor, dass unterhalb der Geländedeckschichten geringmächtige Auffüllun-
gen – im Mittel 0,5 bis 1,0 m – vorzufinden sind. Diese anthropogenen Schichten bestehend aus 
Kiesen und Sanden mit unterschiedlichen Fremdanteilen wie Schlacken, Aschen und Bauschutt. 
Die Auffüllung ist durch erhöhte Gehalte an polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen 
PAK und Schwermetallen verunreinigt. Im Bereich des Flurstücks 1545 wurden im Umfeld einer 
ehemaligen Tauchgrube für Holzbaustoffe erhöhte Konzentrationen an Chrom bis maximal 2,4 m 
unterhalb der Geländeoberkante festgestellt. Entsprechend ihres Schadstoffgehaltes ist das Auffül-
lungsmaterial den Entsorgungsqualitäten Zuordnungsklasse Z 2 gemäß LAGA TR Boden und De-
ponieklasse I nach Deponieverordnung (siehe 7.6.1 Gefährdungsabschätzung). 
Für die Bereiche des Misch- und Gewerbegebietes liegen keine aktuellen Erkenntnisse vor. In dem 
ursprünglichen Bebauungsplan wurden im Gegensatz zu anderen Flächen im ehemaligen erwei-
terten Plangebiet keine Kennzeichnungen ausgewiesen. Durch die Fachdienststelle wurde im 
Rahmen der Beteiligungsverfahren lediglich der Hinweis gegeben, dass mit Bauvoranfragen und 
Bauanträgen nutzungs- und planungsorientierte Gutachten nach Bundes-Bodenschutzgesetz 
(BBodSchG) vorzulegen sind. 
Unterhalb der Auffüllungen folgen der natürliche Lehmboden und anschließend die Kiessande des 
Rheins. Der Grundwasserspiegel schwankt am Standort in Abhängigkeit der Wasserstände des 
Rheins zwischen circa 10–11 m unter Geländeoberfläche. Das Änderungsgebiet liegt außerhalb 
von Wasserschutzzonen. 
7.6.1 Gefährdungsabschätzung Boden 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde für das allgemeine Wohngebiet zur Beurteilung 
der Bodenbelastung mit humantoxikologisch relevanten Schadstoffen eine nutzungs- und pla-
nungsorientierte Gefährdungsabschätzung erstellt (Ingenieurteam Dr. Hemling, Gräfe und Becker 
Baugrund GmbH, August 2014, Köln). Insgesamt wurden 37 Kleinrammbohrungen zur Gewinnung 
von Bodenproben ausgeführt und hieraus circa 100 Bodenproben entnommen. 
Das geplante allgemeine Wohngebiet liegt im Bereich durchgeführter Lehmabgrabungen von um-
liegenden Ziegeleibetrieben Ende des 18. bis Anfang des 19. Jahrhunderts. Das Untersuchungs-
gebiet wurde zeitweise als Bauhof, Glaserei, Edelstahlhandel, Holzhandlung, als Lagerfläche für 
Baustoffe, Möbel und Druckereibetrieb sowie als Betriebsfläche eines Fachbetriebes für Fahr-
zeugbau genutzt. 
Mit Ausnahme des südlichen Teils des allgemeinen Wohngebietes (Karosserie-/Fahrzeugbau-
firma) wurde das abgegrabene Gelände zur Herstellung eines ebenen Geländeniveaus und trag-
fähiger Fahr- und Außenlagerflächen in der Vergangenheit im Mittel um circa 0,3 bis 1 m aufgefüllt. 
Die Auffüllung ist durch erhöhte Gehalte an polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen 
PAK und Schwermetallen belastet. Im Bereich des Flurstücks 1545 wurden im Umfeld einer ehe-
maligen Tauchgrube für Holzbaustoffe erhöhte Konzentrationen an Chrom bis maximal 2,4 m un-
terhalb der Geländeoberkante festgestellt. 
Für eine zukünftige Nutzung des Untersuchungsgebietes zu Wohnzwecken und als Kinderspielflä-
che ist eine Sanierung gemäß § 13 BBodSchG erforderlich. Als Sanierungs-/ Sicherungsmaßnah-
me kommen die vollständige Entfernung der Auffüllungen oder eine Überbauung, Versiegelung 
oder geeignete Bodenabdeckung gemäß BBodSchV in Betracht. Zudem ist die Separierung des 
Bodenaushubs unter fachgutachterlicher Begleitung und die fachgerechte Verwertung (LAGA Z 2) 
bzw. Entsorgung (Deponie-Ablagerung, Deponieklasse I) der verschiedenen Aushubmaterialien 
erforderlich. Der mit Chrom-Verbindungen belastete Boden ist unter fachgutachterlicher Begleitung 
auszubauen und fachgerecht zu entsorgen.

- 25 - 
 
 
Bei Umsetzung dieser Sanierungs-/Sicherungsmaßnahmen sind im festgesetzten allgemeinen 
Wohngebiet über die Wirkungspfade Boden - Mensch, Bodenluft - Mensch und Boden - Grund-
wasser keine Gefährdungen zu besorgen, so dass eine schadlose Nachnutzung für Mensch und 
Allgemeinheit als Wohngebiet mit Kinderspielfläche und Hausgartennutzung möglich ist. 
Im Mischgebiet ist vor Baubeginn ein nutzungsbezogenes Gutachten gemäß BBodSchG bzw. 
BBodSchV zu erstellen. Das Bodengutachten ist mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt der 
Stadt Köln abzustimmen – ein entsprechender Hinweis wurde auf der Planurkunde aufgenommen. 
8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im allgemeinen Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet werdenals Dachformen Flachdächer 
festgesetzt, um ein einheitliches Siedlungsbild zu erreichen. Unter dem Gesichtspunkt eine hohe 
Freiraumqualität anzustreben, werden die Standorte für Abfallbehälter und Wertstofftonnen einge-
haust oder durch Laubholzschnitthecken (Hainbuche, Carpinus betulus) eingefasst.  
Eine Bedeutung für die Freiraumqualität und der Freiraumgestaltung kommt der Art der Einfrie-
dung zu. Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes werden Einfriedungen ausschließlich in Form 
von Hecken aus einheimischen Laubgehölzen oder Hecken aus einheimischen Laubgehölzen in 
Kombination mit Mauern Zäunen und Mauern bis zu einer Höhe von maximal 1,5 m zulässig sein. 
Von dieser gestalterischen Festsetzung ausgenommen sind die Einfriedungen zu den benachbar-
ten Baugebieten. 
9 Planverwirklichung 
Die Umsetzung der Nutzungen im Änderungsgebiet ist kurz- bis mittelfristig geplant. Die Planungs-
kosten, die Kosten für die Ertüchtigung des vorhandenen Spielplatzes sowie die Kosten für die 
Herstellung der Privatstraße werden vom Planungsanlassgeber, einer Gemeinschaft der Grund-
stückseigentümer, übernommen. 
Ein Bodenordnungsverfahren ist nicht erforderlich. 
10 Beauftragte Gutachten 
Folgende Gutachten wurden im Rahmen der Bebauungsplanänderung erstellt: 
- Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bebauungsplan 62459/03, 2. Änderung "Vitalisstraße" 
in Köln-Müngersdorf, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn, Stand Mai 2014, 
- Verkehrsuntersuchung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zur Änderung des Bebau-
ungsplanes 62459/03 "Vitalisstraße" in Köln-Müngersdorf, Planerbüro Südstadt: Büro für ur-
bane Mobilität, Köln, 28.05.2014, 
- Schalltechnische Untersuchung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes 62459/03 "Vitalis-
straße" in Köln-Müngersdorf, Peutz Consult GmbH, Düsseldorf, 07.12.2015, sowie ergän-
zende Stellungnahme vom 17.02.2017, 
- Nutzungsorientierte Gefährdungsabschätzung 2. Änderung Bebauungsplan 62459/03 "Vita-
lisstraße" in Köln-Müngersdorf für das geplante WA-Gebiet, Ingenieurteam Dr. Hemling & 
Gräfe GmbH, August 2014, Köln, 
- Stellungnahme über die Geruchsimmissionssituation in Anlehnung an die Geruchsimmissi-
ons-Richtlinie im Hinblick auf das Bebauungsplanverfahren zur 2. Änderung des Bebau-
ungsplanes Nummer 62459/03 "Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf" von iMA cologne GmbH, 
17.02.2017.

A N L A G E  0  
612Funk0180-2017Ke0SB 
 
 
Beschluss über Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss betreffend die 2. Änderung des 
Bebauungsplanes 62459/03 
Arbeitstitel: Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
Vorlage 0180/2017 
 
hier: Begründung der Dringlichkeit  
 
 
 
 
 
Um mit dieser Beschlussvorlage die nächstmögliche Sitzungsfolge zu erreichen, ist eine Dringlich-
keit begründet. Mit dieser Dringlichkeitsbegründung kann die Sitzungsfolge  
 Bezirksvertretung Lindenthal 20.03.2017, 
 Stadtentwicklungsausschuss 30.03.2017 sowie abschließend 
 Rat der Stadt Köln 04.04.2017 
erreicht werden.  
 
Andernfalls würde es zu mehrwöchigen Verzögerungen (Ratsbeschluss erst am 18.05.2017) 
kommen, so dass vor dem Hintergrund von dringend benötigtem Wohnungsbau eine dringliche 
Beratung in den politischen Gremien gegeben ist.

EFH=49,31H=54,78EFH=49,32First=61,46SmD=57,71
H=55,28EFH=49,67
H=54,74
EFH=49,72H=52,85
H=54,77
First=55,40
SmD=52,32
SmD=53,26Tr.=53,02
H=52,53H=52,99H=53,51H=53,52
EFH=49,81
SmD=53,13H=54,75
H=53,56H=53,64
H=53,34H=52,97H=53,79Tr.=53,91
First=56,60
H=54,53SmD=53,69
Eingangsh.=48,86First=56,35
H=52,26H=52,59H=51,73H=53,08H=52,28SmD=53,10
IIFD
381 a
379 a
370 a
IFD
I
I
FD
II
FD
PD I
PD
SD
PD
IFD
IFDIFD
SD
I
I
I
I FD
I
I
PDPD
I
II
I
I
I
FD
II
SD
SD
PD
PD
SD
FD
I
H=55,88H=53,53First=61,57SmD=57,04
Tr.=56,03Tr.=55,99Tr.=52,57
First=60,02H=56,11EFH=49,66
SmD=57,19First=63,25SmD=57,17
359
16
382
355
401
372
375
381
361
374
368
370
367
377
18
379
374 a374
378
374 c
365
363380369
373
357
374 d
383
376 a
374 b
364
405
384
366
376371
370
BD
III
FD
V
III
MD
IV
IV
FD
IV
FD
I
II
FD
FDIII FD
I
IFD
V
SD -I
MD
I
II
FD
III
IIISD
FD
SD
II
II II
MD SD
V
I
SDPD
FD
MD
FD
FD
MD
II
II
II
FD
SD
-I
SD
VII
IV
FD
II
II
MD
II
I
I
I
SD
SD MDII
SD
SD
MD
SD
II
II
FD
II
FD
IIWD
II
I
II
II
I
MD
I
PD
SD
IIMD
MD
II
I
PD
PD
II
II
MD
I
WD II
FD
H=53,80
Weg
Josef-Lammerting-AlleeStolberger Straße
Vitalisstraße
1398
4001800
2168188
657
1508
1970966
1807
2169188
1806
2317188
1975
807
2163187
1988
2328187
1992
1396
3902188
1989
1544
1509
399
1991
2318188
1244
2324187
8301882327187
18820
2164187
2325187
1971
2171188
1799
831188
18819
3009188
1510
19772320188
18817
3010188
8321882166187
828188
1804
1802
2319188
2775188
2165187
1987
15452170188
1976
1979
1889
3011188
967
2326187
2145187
18810
829188
18818
18811
3897188
>60dB(A)≤60dB(A)
>60dB(A)≤60dB(A)
1.5
LPB III
LPB IVLPB III
LPB IVLPB III
LPB IV
LPB IIILPB II
LPB IV
LPB V
LPBIVIIILPB IV
GFZ 1,6GRZ 0,6IV MIV
GFZ 2,4GRZ 0,8V
III
GE
TG
TG
WAGFZ 1,2GRZ 0,4
Ein- undAusfahrtTGTG
Ein- undAusfahrt
TG
g
GF1
GH max.:56,3 m ü.NHN:+ P1+1
:+ P1+1
LPB IILPB III
p
GH max.61,9 m ü.NHN
GH max.:59,2 m ü.NHN
LH mind. 3,0 mGH max.:57,0 m ü.NHN
GH max.:57,0 m ü.NHN
GH max.:57,0 m ü.NHN
GH max.:57,0 m ü.NHN
GH max.62,1 m ü.NHN
g
gGH max.:61,9 mü.NHN
IIIIII
GH max.:53,0 m ü.NHN
TG
TG
TG
TG
Ein- undAusfahrtTG
GH max.:60,0 m ü.NHN
GH max.:57,0 m ü.NHN
GH max.:61,9 mü.NHN
GH max.:60,0 mü.NHN
GH max.:60,0 mü.NHN
GF2
IVGH max.:61,9 mü.NHN
GH max.:57,0 mü.NHN
IV
IVg
:+ P1+1:+ P1+1
Baugrenze  im EG + 1. OGBaugrenze  im EG + 1. OG
GH max.:57,0 mü.NHN
GH max.:60,0 mü.NHN
GF1
11.58.08.514.3
25.8
6.024.0
6.0
26.3
30.0
8.5
30.0
8.58.08.516.5
16.59.014.0
9.014.05.0
5.014.09.016.58.08.5
2.0
2.04.030.5
4.0
#
# #
#
#
#
#
# #3.0
#
#
#
3.0
3.0
3.0
#
#
ƒ
8.53.5
#
#
#
#
#
#
#
#
##
#
##
#
#
#
#
#
#
#
##
2.0
ƒ 19.5
#
##
#
# ## #
3.02.0
2.0
5.5
#
123
ƒ
#
ƒ
#
ƒ#7.35.0 8.5
ƒƒ16.5
##
R19.0
1.0 17.352.3#8.227.6
0.5#
3.5#
2.9ƒ
65.0
1.0#7.2#
3.51.0
Planstraße 2Planstraße 4
83.0
#
Bauteil 1
Bauteil 5
Bauteil 6
Bauteil 7
Bauteil 8Bauteil 4
Bauteil 3
Bauteil 2IP 111
IP 102
IP 128
IP 130
IP 137
Planzeichnung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 62459/03Arbeitstitel: "Vitalisstraße in Köln- Müngersdorf"Anlage 6

Bereich derbQGHUXQJ
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDEN
StadtplanungsamtbQGHUXQJGHV%HEDXXQJVSODQHV1U9LWDOLVVWUD‰HLQ.|OQ0QJHUVGRUI
0 10050 200300 Meter

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 1 
A N L A G E  2  
612 baue0180-2017  
Darstellung und Bewertung der zu r 2. Änderung des  Bebauungsplans "Vitalisstraße in Köln -Müngersdorf" eingegangenen 
Stellungnahmen aus der Unterrichtung der Öffentlichkeit nach §13a Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
 
Die Öffentlichkeit konnte sich gemäß § 13a Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der 
Planung beim Stadtplanungsamt vom 06.02. bis 20.02.2014 unterrichten und sich zur Planung äußern.  
 
Es sind zwei Stellungnahmen in der Zeit vom 06.02. bis 20.02.2014 fristgerecht eingegangen, zwei gingen verfristet ein. 
 
Nachfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert (B1 bis B4). Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der laufenden 
Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt.  
 
Aus Datenschutzgründen werden keine personenbezogenen Daten (Name und Adresse) aufgeführt. Den Fraktionen der zuständigen Bezirksvertretung, des 
Stadtentwicklungsausschusses und des Rates wird eine vollständige Übersicht der Absender der schriftlichen Stellungnahmen zur Verfügung gestellt.  
 
Stellungnahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 
 
Verfasser Inhalte der Stellungnahme Berück-
sichtigung 
Stellungnahme der Verwaltung 
B1 
Schreiben 
vom 
14.02.2014 
Eingang 
am 
20.02.2014 
Angeregt wird die Erschließung des Allgemeinen 
Wohngebietes über die Josef-Lammerting-Allee, eine 
Durchwegung des Plangebietes für den Rad- und 
Fußverkehr in Ostwest- und Nordsüd-Richtung, die 
Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen, eine 
Höhenstaffelung der geplanten Bebauung zur 
Vitalisstraße, die Berücksichtigung des sozialen 
Wohnungsbaus und die Abwicklung des 
Baustellenverkehrs über die Josef-Lammerting-Allee. 
ja Erschließung des Allgemeinen Wohngebietes 
Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln hat in seiner 
Sitzung am 12.12.2013 den Beschluss zur Einleitung der 2. Änderung des 
Bebauungsplanes "Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf" gefasst – mit der 
Maßgabe, das Allgemeine Wohngebiet nicht wie von den Grundstücks-
eigentümern und der Stadtverwaltung vorgesehen von der Vitalisstraße zu 
erschließen, sondern über die Josef-Lammerting-Allee und die Planstraße 2. 
Diesem Beschluss wurde gefolgt 
 
Durchwegung des Plangebietes 
Der Anregung wurde gefolgt. Mit der Änderung des Bebauungsplanes sollen 
neue Wegeverbindungen für Fußgänger und Fahrradfahrer gesichert werden. 
In Ostwest-Richtung soll zukünftig eine Durchwegung von der Vitalisstraße 
zwischen den Hausnummern 361 und 365 über das Allgemeine Wohngebiet 
zu den Planstraßen 4 und 2 bis zur Josef-Lammerting-Allee ermöglicht 
werden. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes werden daher ein Gehrecht

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 2 
Verfasser Inhalte der Stellungnahme Berück-
sichtigung 
Stellungnahme der Verwaltung 
zugunsten der Allgemeinheit und ein Fahrrecht zugunsten der Radfahrer mit 
einem Querschnitt von 3,0 m festgesetzt. Für eine weitere 
Durchwegungsmöglichkeit in Nordsüd-Richtung werden zwischen 
Planstraße 2 und Stolberger Straße ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
und ein Fahrrecht zugunsten der Radfahrer mit einem Querschnitt von 3,0 m 
im Mischgebiet und Gewerbegebiet festgesetzt. 
 
Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen 
Der Anregung wurde gefolgt. Im Allgemeinen Wohngebiet, im Mischgebiet und 
Gewerbegebiet werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch die 
Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien definiert. Im Allgemeinen 
Wohngebiet spiegelt sich in der Gestalt der Baugrenzen und Baulinien die 
Anordnung der einzelnen Wohngebäude bzw. die aufgelockerte Reihung 
wider. Im Mischgebiet und Gewerbegebiet soll die Festsetzung der 
überbaubaren Grundstücksflächen größtmögliche Spielräume der 
Ausgestaltung durch bauliche Nutzungen zulassen. 
 
Höhenstaffelung zur Vitalisstraße 
Der Anregung wurde gefolgt. Im Allgemeinen Wohngebiet wird durch die 
Festsetzung einer maximal dreigeschossigen Bebauung in zweiter Reihe und 
einer maximal viergeschossigen Bebauung in dritter Reihe sowie als südlicher 
Abschluss die städtebaulich gewünschte Höhenstaffelung erreicht – von der 
Wohnbebauung an der Vitalisstraße mit zwei Vollgeschossen und Satteldach 
bis zur bestehenden und geplanten fünfgeschossigen Bebauung an der Josef-
Lammerting-Allee. 
 
Für das nördlichste und südlichste Wohngebäude jeweils mit einer 
Zulässigkeit von maximal vier Vollgeschossen ohne zusätzliches 
Staffelgeschoss wird eine weitere Höhenstaffelung durch die Festsetzung 
maximaler Gebäudehöhen planungsrechtlich gesichert, die jeweils einer 
Dreigeschossigkeit ohne zusätzliches Staffelgeschoss und für das südliche 
Wohngebäude zusätzlich einer Zweigeschossigkeit entspricht. Analog wird für 
die locker platzierten drei dreigeschossigen Einzelbaukörper ebenfalls für den 
westlichen Teil der überbaubaren Grundstücksfläche eine maximale 
Gebäudehöhe festgesetzt, die jeweils einer Zweigeschossigkeit entspricht, um 
einen harmonischen Übergang zur zwei- und dreigeschossigen 
Wohnbebauung an der Vitalisstraße zu erzielen.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 3 
Verfasser Inhalte der Stellungnahme Berück-
sichtigung 
Stellungnahme der Verwaltung 
Berücksichtigung des sozialen Wohnungsbaus 
Der Anregung wurde gefolgt. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes (WA) 
werden mindestens 75% der Wohnungen als öffentlich geförderter 
Wohnungsbau errichtet. 
 
Abwicklung des Baustellenverkehrs 
Der Anregung wurde gefolgt. Die Abwicklung der Baustellenverkehre zur 
Umsetzung der Planung soll nicht über die Vitalisstraße, sondern über die 
Josef-Lammerting-Allee erfolgen. Eine entsprechende Regelung soll durch 
einen städtebaulichen Vertrag gesichert werden. 
 
B2 
Schreiben 
vom 
19.02.2014 
Eingang 
am 
20.02.2014 
Angeregt wird ein behutsamer Übergang von der 
vorhandenen Bebauung an der Vitalisstraße zur 
geplanten Wohnbebauung. Hingewiesen wird auf den 
Einleitungsbeschluss des Stadtentwicklungsausschuss 
vom 12.12.2013 mit der Maßgabe, dass die erste 
Häuserzeile an der Vitalisstraße in reduzierter 
Höhenstaffelung gebaut werden solle. 
 
Hingewiesen wird auf das Vorkommen von 
Fledermäusen im Plangebiet. Angeregt wird eine 
entsprechende Prüfung, ob infolge der Planung eine 
Gefährdung vorliege und mit welchen Maßnahmen ggf. 
entgegenzuwirken wäre. 
ja Höhenstaffelung zur Vitalisstraße und behutsamer Übergang 
Siehe Abwägungsvorschlag zu B1 
 
Artenschutz: Fledermausvorkommen 
Der Anregung wurde gefolgt. Im Rahmen des Änderungsverfahrens wurde 
eine artenschutzrechtliche Vorprüfung (Stand Mai 2014, RMP Stephan Lenzen 
Landschaftsarchitekten, Bonn) mit einer Ortsbegehung am 24.04.2014 
durchgeführt. Das Änderungsgebiet mit einer Größe von etwa 21 900 m² liegt 
in einem durch die Strukturen einer Großstadt geprägten Raum und besteht 
aus gewerblich genutzten Gebäuden und einer geschotterten Stellplatzfläche. 
Kleingärten, Grünflächen oder Parkanlagen sind in unmittelbarer Umgebung 
nicht vorhanden. 
 
In Bezug auf Fledermäuse weist das Plangebiet augenscheinlich kein 
erkennbares Quartierpotenzial auf. In oder an den Gebäuden gibt es keine 
ungestörten Nischen oder Räume, die von Fledermäusen besiedelt sind. Ein 
Vorkommen von Wochenstuben oder Winterquartieren wird ausgeschlossen. 
Die Prüfung kommt insgesamt zum Ergebnis, dass durch die 
Bebauungsplanänderung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände 
nach § 44 BNatSchG ausgelöst werden. Grundsätzlich sollte der Abbruch der 
Bestandsgebäude möglichst außerhalb der Zeit zwischen Anfang März und 
Anfang Oktober erfolgen, in der Vögel in oder an Gebäuden nisten und/oder 
sich einzelne Fledermäuse verstecken. Ein entsprechender Hinweis zum 
Artenschutz wurde auf der Planzeichnung aufgenommen.

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 4 
Verfasser Inhalte der Stellungnahme Berück-
sichtigung 
Stellungnahme der Verwaltung 
B3 
Schreiben 
vom 
19.02.2014 
Eingang 
am 
24.02.2014 
Angeregt wird, im Allgemeinen Wohngebiet WA den 
Abstand zwischen der ersten Häuserzeile der 
zukünftigen Bebauung und der bestehenden 
Wohnbebauung zu vergrößern. Ein Abstand von 10 m 
zur Grundstücksgrenze wird vorgeschlagen. Der größere 
Abstand würde die Veränderung der Lichtverhältnisse in 
den bestehenden Gärten/Höfen abschwächen. 
 
Angeregt wird, die circa 2,5 m hohe Grenzmauer zur 
nördlichen Zufahrt an der Vitalisstraße einschließlich der 
Zierkirsche zu erhalten. Für den Abriss der 
grenzständigen Bebauung bestehen Bedenken zu 
möglichen Beschädigungen; als Ersatz wird die 
Errichtung einer circa 3,80 m hohen Mauer entlang der 
östlichen Grundstücksgrenze gefordert. 
 
 
nein Abstände im Allgemeinen Wohngebiet 
Der Anregung wird nicht gefolgt. Die festgesetzten überbaubaren 
Grundstücksflächen im Allgemeinen Wohngebiet WA halten den 
Mindestabstand von 3,0 m zu den Grundstücksgrenzen der bestehenden 
Wohnbebauung an der Vitalisstraße ein; den zukünftigen Bauherren sind 
hieraus keine zusätzlichen Abstände aufzuerlegen. Die nach § 6 Bauordnung 
NRW erforderlichen Grenzabstände sind vom Bauherrn einzuhalten und im 
Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Die geplanten baulichen Anlagen 
sind baugenehmigungspflichtig, so dass über das Baugenehmigungsverfahren 
auch die allgemeinen Anforderungen an eine ausreichende Belichtung 
gewährleistet sind. 
 
Erhalt der Grenzmauer und der Grenzbebauung 
Der Anregung kann nicht gefolgt werden, die Grenzmauer liegt außerhalb des 
Änderungsgebietes und ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. 
Vorgesehen ist ein Beweissicherungsverfahren vor Durchführung der 
Abrissarbeiten; angestrebt wird ein Erhalt der Grenzmauer bzw. -bebauung. 
 
B4 
Schreiben 
vom 
20.02.2014 
Eingang 
am 
24.02.2014 
Angeregt wird, zwischen bestehender und zukünftiger 
Wohnbebauung eine Grenzmauer mit einer Höhe von 3–
4 m als Ersatz für die bestehenden 
Hallen/Nebengebäude vorzusehen. 
 
Angeregt wird, die Häuser 8 und 9 im Allgemeinen 
Wohngebiet WA mit einem größeren Abstand zur 
Bestandsbebauung an der Vitalisstraße zu errichten und 
keine Balkone und Terrassen jeweils auf der Westseite 
der Gebäude vorzusehen. 
nein Einfriedung zur bestehenden Wohnbebauung 
Der Anregung, eine Einfriedung in Form einer 3 bis 4 m hohen Mauer 
zwischen der bestehenden Wohnbebauung und der zukünftigen 
Wohnbebauung vorzusehen, wird nicht gefolgt, da diese nicht als ortsübliche 
Einfriedung zu werten wäre. Nach dem Nachbarrechtsgesetz NRW ist im 
Regelfall von einer Einfriedungshöhe von 1,20 m auszugehen. Von der 
zukünftigen wohnbaulichen Nutzung werden zudem keine wesentlichen 
Beeinträchtigungen für die bestehende Wohnbebauung an der Vitalisstraße 
ausgehen, so dass eine hohe und massive Einfriedung erforderlich werden 
würde. Die vorhandene Wohnbebauung an der Vitalisstraße stellt das 
städtebauliche Rückrat für die zukünftige Wohnbebauung in 2./3. Reihe dar. 
Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist die Einbindung des neuen 
Wohnquartiers in den städtebaulichen Zusammenhang von zentraler 
Bedeutung, daher soll von einer trennenden Wirkung einer 3 bis 4 m hohen 
Grenzmauer Abstand genommen werden. 
 
Abstände im Allgemeinen Wohngebiet 
Den Anregungen wird nicht gefolgt. siehe Abwägungsvorschlag zu B3. 
Die Sicherstellung ausreichender Sozialabstände ist Gegenstand des 
Baugenehmigungsverfahrens – es handelt sich um

Bebauungsplan Vitalisstraße in Köln-Müngersdorf, 2. Änderung 
 Seite 5 
Verfasser Inhalte der Stellungnahme Berück-
sichtigung 
Stellungnahme der Verwaltung 
baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben im Allgemeinen Wohngebiet WA. 
Die Benutzung der Gartenflächen der vorhandenen Wohnbebauung an der 
Vitalisstraße wird durch die vorliegende Planung in ihrer Nutzbarkeit nicht 
beeinträchtigt werden. Nach dem Abstandsflächenrecht müssen Balkone 
mindestens 3 m von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen entfernt sein. 
Ein Ausschluss von Balkonen/Terrassen jeweils auf der Westseite der 
geplanten Wohnbebauung im WA ist städtebaulich nicht geboten und würde 
eine unverhältnismäßige Einschränkung für die zukünftige Wohnbebauung 
darstellen.