Evaluation Kooperatives Baulandmodell 2024

Kooperatives 
Baulandmodell 
Köln 
Sachstandsbericht und Evaluation

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3
Sachstandsbericht und Evaluation 
Kooperatives Baulandmodell Köln 
Inhalt 
  
1. Einleitung 5
2. Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Köln 6 
3. Übersicht Bebauungsplanverfahren (Stand 01/ 2024) 7 
4. Auswertung der Durchführungsverträge 10 
5. Auswertung der Aufgabenbeschreibung in der Richtlinie 12 
6. Beitrag des Kooperativen Baulandmodells zum öffentlich geförderten 
 Wohnungsbau in Köln  12 
7 Auswertung interne und externe Umfrage 13 
7.1 Auswertung der verwaltungsinternen Umfrage 13 
7.2 Auswertung der externen Umfrage 15 
8.  Zielerreichungsgrad des Modells und Handlungsempfehlungen 18

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1. Einleitung
Das Kooperative Baulandmodell Köln wurde 
2014 nach Ratsbeschluss vom 17.12.2013 in 
Köln eingeführt
 (Vorlage 4325/2012) . Es ver- 
pflichtet einheitlich alle Vorhabenträger*innen 
von Bebauungsplanverfahren mit Wohnungs- 
bau, 30 Prozent der Geschossfläche Wohnen 
(gem. § 20 Abs. 3 S. 1 BauNVO) als öffentlich 
geförderter Wohnraum (ögW) zu errichten. 
Damit folgt die Richtlinie dem Ziel der Stadt 
Köln, den Anteil des öffentlich geförderten 
Wohnraums am Gesamtwohnungsbestand 
langfristig wieder zu steigern und diesen auf 
das gesamte Stadtgebiet zu verteilen. 
Darüber hinaus sind die Bedarfe für öffentliche 
Spielplätze, Grünflächen und Betreuungsmög- 
lichkeiten für Kinder, die sich aus dem Vorha- 
ben ergeben, herzustellen oder in bestimmten 
Fällen abzulösen. 
Da die tatsächliche Anwendung des Modells 
erst mit seiner Fortschreibung in 2017 sicher- 
gestellt werden konnte und die Anwendung 
mit dem Einleitungs- und Aufstellungs- 
beschluss, also dem offiziellen Start eines 
Bebauungsplanverfahrens, verbunden ist, lässt 
sich die Wirksamkeit des Modells erst nach 
mehreren Jahren ablesen. Voraussetzung für 
die Umsetzung ist die Rechtskraft des jewei- 
ligen Bebauungsplans, auf dessen Grundlage 
entsprechende Baugenehmigungen beantragt 
und erteilt werden (können) und das geplante 
Vorhaben realisiert werden kann. Öffentlich 
geförderte Wohnungen, öffentliche Spielplätze 
sowie Grünflächen werden in der Regel erst 
mit Beginn des Hochbaus entstehen. 
Zum Zeitpunkt der Evaluation sind neun 
Bebauungspläne unter Anwendung des 
Kooperativen Baulandmodells rechtskräftig, 
von denen sich bereits sechs Vorhaben in 
der Umsetzung mit einem Umfang von 1.088 
Wohnungen - davon 485 öffentlich gefördert 
- befinden. 
Die Richtlinie Kooperatives Baulandmodell 
Köln formuliert unter Nr. 6 (3) die Aufgabe 
an die Verwaltung (hier: die Geschäftsstelle 
Kooperatives Baulandmodell im Stadtpla- 
nungsamt), die ihre Anwendung alle fünf Jahre 
ab Inkrafttreten wirkungsbezogen zu evaluie- 
ren. Dazu heißt es in der Richtlinie: 
„Ziel des Modells ist es, den Anteil des öffent- 
lich geförderten Wohnungsbaus am gesamt- 
städtischen Wohnungsneubau zu erhöhen 
und die planbedingten Folgekosten auf die 
Planbegünstigten zu übertragen. 
Aufgabe der Richtlinie ist es, die Verpflichtun- 
gen des Planbegünstigten auf Grundlage von 
Absatz (1) zu definieren und Regelungen für 
den Ablauf der Bebauungsplanverfahren bei 
Anwendung des Modells festzulegen. “ 
Anhand der jährlichen Sachstandsberichte 
zwischen 2018 und 2022, der fortgeführten 
Zahlen aus 2023 und der Auswertung der 
abgeschlossenen Durchführungsverträge 
der neun rechtskräftigen Bebauungspläne 
unter Anwendung des Kooperativen Bauland- 
modells, kann eine erste Einschätzung zur 
Wirkung des Modells abgelesen werden. Ein 
Abgleich mit den aktuellen Entwicklungen 
der Bestandszahlen des öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus dient der Einordnung in den 
Gesamtkontext der Stadtentwicklung. 
Darüber hinaus werden durch eine Analyse 
der Prozesse innerhalb der Stadt Köln mittels 
einer internen Umfrage und Betrachtung der 
zugewiesenen Aufgaben in der Umsetzungs- 
anweisung sowie einer Befragung externer 
Protagonisten (v.a. Mitglieder des Wohnungs- 
bauforums) die Regelungen zum Ablauf 
der Verfahren und die Verpflichtungen der 
Planbegünstigten auf den Prüfstand gestellt. 
Daraus werden Handlungsempfehlungen der 
Geschäftsstelle Kooperatives Baulandmodell 
abgeleitet.

6
2. Entwicklung des 
öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus in Köln 
In Köln ist der Anteil an gefördertem Wohn- 
raum in den letzten 30 Jahren dramatisch 
gesunken. Lag der Anteil der öffentlich geför- 
derten Wohnungen in Köln 1990 noch bei rund 
22 Prozent, ist er innerhalb von zehn Jahren 
um 10 Prozent gesunken und lag in 2023 sogar 
bei nur 6,5 Prozent des Gesamtbestandes an 
Mietwohnungen (siehe Abbildung 1). 
Der Neubau öffentlich geförderter Wohnun- 
gen pro Jahr konnte in den letzten Jahren 
zwar gesteigert werden, ersetzt aber bei 
Weitem nicht die Wohnungen, die aus der 
Belegungsbindung fallen. Dies wird sich in den 
nächsten Jahren weiterhin verschärfen. Dar- 
über hinaus ist auch die Zahl der möglichen 
Antragssteller*innen auf einem hohen Niveau, 
so dass nicht jeder suchende Haushalt mit 
entsprechendem Wohnraum versorgt werden 
kann. Über 40 Prozent der Kölner Haushalte 
haben theoretisch Anspruch auf einen Wohn- 
berechtigungsschein (Gruppe A/ 1. Förderweg; 
nach Schätzung des Amtes für Stadtentwick- 
lung und Statistik). 
Abbildung 1: Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Köln seit 1990, (Statista 2023)

7
stattfanden und die Weiterführung der Vor- 
haben sich als ungewiss darstellt.
Nachfolgende Darstellung (Abbildung 2) zeigt 
zusätzlich zu den 32 laufenden Bebauungs-
planverfahren die neun Verfahren, die mit den 
Vorgaben aus dem Kooperativen Baulandmo- 
dell Köln rechtskräftig wurden. 
Die Auswertung der Durchführungsverträge 
dokumentiert die tatsächliche Umsetzung 
der Verpflichtungen aus dem Kooperativen 
Baulandmodell in den einzelnen Vorhaben (s. 
Kapitel 4). 
3. Übersicht Bebau-
ungsplanverfahren 
(Stand 01/ 2024) 
Derzeit befinden sich 32 Bebauungsplanver- 
fahren unter Anwendung des Kooperativen 
Baulandmodells im Verfahren. Die Planverfah- 
ren befinden sich in unterschiedlichen Phasen 
der Bearbeitung. Darüber hinaus gibt es 15 
Bebauungspläne, die derzeit ruhen, da zum 
Beispiel Vorhabenträger*innen sich zurück- 
gezogen haben oder Eigentümerwechsel 
Abbildung 2: Übersicht der laufenden und abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren in der Stadt Köln mit Anwen- 
dung des Kooperativen Baulandmodells (Stand Januar 2024), eigene Darstellung

8
Abbildung 3: Auflistung der laufenden und abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren in der Stadt Köln mit Anwen- 
dung des Kooperativen Baulandmodells (Stand Januar 2024), eigene Darstellung

9
Abbildung 4 zeigt den geschätzten Umfang an 
Wohnungen sowie Spiel- und Grünflächen, die 
entstehen werden, wenn alle oben benannten 
32 Bebauungspläne in den nächsten Jahren 
rechtskräftig werden sollten. 
Die Zahlen für die Geschossfläche (GF) Wohnen 
und die Spiel- und Grünflächen beruhen auf 
den im KoopBLM 2017 und KoopBLM 2017plus 
festgeschriebenen Berechnungsmethoden 
(Normwohnung 90 m², Erstbelegungsquote 
2,3 Einwohner/WE, 2 m²/Einwohner Spielfläche 
bzw. 10 m²/Einwohner Grünfläche). 
Abbildung 4: Darstellungen der positiven Effekte durch die Verpflichtungen aus dem Kooperativen Baulandmodell, 
eigene Darstellung


 
	


		

 



 

	 
 
 
 
  
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10 
4. Auswertung der 
Durchführungsverträ- 
ge 
Die Auswertung der Durchführungsverträge 
der neun rechtskräftigen Bebauungsplan- 
verfahren*, in denen die Umsetzung der 
jeweiligen Quote des öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus und der Bedarfe für Betreu- 
ungseinrichtungen sowie öffentliche Spiel- 
plätze und Grünflächen vertraglich vereinbart 
werden, gibt Hinweise auf die Wirksamkeit des 
Modells (s. Abbildung 5). 
Insgesamt zeigt sich, dass das Kooperative 
Baulandmodell Wirkung zeigt, auch wenn dies 
in den vier Bereichen Grünflächen, Spielplät- 
zen, Betreuungseinrichtungen und öffentlich 
geförderter Wohnungsbau unterschiedlich 
stark bzw. gut ausgeprägt ist. 
Die Quote von 30 Prozent öffentlich geför- 
dertem Wohnungsbau wird – sofern politisch 
nicht anders entschieden (Simonskaul) – in 
allen Vorhaben umgesetzt. Im Vorhaben 
Simonskaul wurden 30% öffentlich geförderter 
Wohnungsbau auf städtischer Fläche und 20% 
auf privater Fläche errichtet, was insgesamt 
einem Anteil von 24% entspricht. Einige 
Vorhaben, wie Damiansweg oder Campus 
Kartause, sehen sogar eine höhere Quote als 
30% vor. Das Modell entfaltet hier also seine 
Wirksamkeit und schafft darüber hinaus eine 
Erhöhung der Akzeptanz öffentlich geförder- 
ten Wohnraums. Der Abgleich mit den beim 
Amt für Wohnungswesen eingereichten 
Förderanträgen für die einzelnen Bauvor- 
haben zeigt, dass die vertraglich vereinbarten 
Regelungen auch tatsächlich umgesetzt 
werden. Es wird darauf hingewiesen, dass zur 
Berechnung der theoretischen Anzahl der 
Wohneinheiten für den öffentlich geförderten 
Wohnungsbau eine Normwohnung von 90m² 
zugrunde gelegt wird. In der Realität werden 
dann aber verschiedene Wohnungstypen (z.B. 
auch Studierendenappartements oder Ein- 
familienhäuser) errichtet, so dass die Anzahl 
an Wohneinheiten variieren kann und sich 
* Dies sind folgende Verfahren: 
Simonskaul, Scheidtweiler Straße, 
Subbelrather Straße, Seeadlerweg, 
Ossendorfer Weg/ Mühlenweg, 
Mannsfelder Straße, Sechtemer Straße, 
Damiansweg, Campus Kartause 
Abbildung 5: Bilanz des Kooperativen Baulandmodells Köln (Stand 01/ 2024), eigene Darstellung

11 
wurden die Grünflächen gemäß den Vorgaben 
des Kooperativen Baulandmodells hergestellt. 
In zwei weiteren Fällen wurden Grünflächen 
trotz Unterschreitung des Schwellenwertes 
von 5.000 m² (Modell 2017) bzw. 2.500 m² 
(2017plus) als öffentlich zugängliche Grün- 
flächen freiwillig hergestellt. In fünf von neun 
Fällen wurden die Grünflächenbedarfe abge- 
löst, da sie unterhalb des Schwellenwertes 
herzustellender Grünflächen lagen. 
Die Verpflichtung zur Errichtung von öffentli- 
chen Spielplätzen wurde in der Mehrheit der 
neun Fälle umgesetzt. In drei Vorhaben kam es 
aufgrund der städtebaulichen Situation (z.B. 
Lage oder Größe des Plangebietes), trotz eines 
Bedarfs über dem Schwellenwert von 500 m², 
nicht zu der verpflichtenden Herstellung im 
Plangebiet, sondern zur monetären Ablösung 
des Bedarfs. Grundsätzlich soll die Ablöse- 
summe die Stadt Köln in die Lage versetzen, 
die Bedarfe eines Vorhabens an anderer Stelle 
umzusetzen. So floss die Ablöse aus den drei 
Vorhaben in die Herstellung oder Aufwertung 
von Spielplätzen in der jeweiligen Umgebung. 
Die Anpassungen des Modells 2017 bzw. der 
Umsetzungsanweisung 2017plus führten 
zu unterschiedlichen Kostenkennwerten für 
die Ablösebeträge und damit auch zu einer 
Intransparenz. Daher sollten die Kennwerte in 
den beiden Umsetzungsanweisungen 2017 
und 2017plus synchronisiert werden. 
nicht zwangsläufig mit den in diesem Bericht 
aufgeführten Wohnungszahlen deckt. Gleich- 
bleibend ist die Geschossfläche Wohnen, die 
für den öffentlich geförderten Wohnungsbau 
zur Verfügung stehen soll. 
Die Umsetzung einer Quote für den öffent- 
lich geförderten Wohnungsbau ist bei den 
Wohnungsmarktakteuren unumstritten. Die 
Förderkulisse ist momentan sehr attraktiv für 
Vorhabenträger*innen. Das Ziel, in allen Vor- 
haben unter Anwendung des KoopBLM eine 
Quote von mindestens 30 Prozent umzusetzen, 
ist somit vollumfänglich erreicht. 
Ebenso positiv sieht die Bilanz für die Verpflich- 
tung zur Errichtung von Betreuungsangeboten 
aus. Obwohl der rechnerisch ermittelte Bedarf 
in einigen Vorhaben unter dem Schwellen- 
wert zur Errichtung einer Kindertagesstätte 
lag, wurde in fast allen Projekten eine 
Betreuungseinrichtung errichtet und konnte 
der Mehrbedarf auch aus den angrenzenden 
Wohnquartieren gedeckt werden. Durch die 
Änderung in der Umsetzungsanweisung 
2017plus, auch bei kleineren Bedarfen Räum- 
lichkeiten zum Beispiel für Großtagespflegen 
anzubieten, wird dem umfänglichen Betreu-
ungsgedanken zusätzlich Geltung getragen.
Beim Thema Grünflächen werden die Verpflich- 
tungen aus dem Kooperativen Baulandmodell 
rein formell entsprechend umgesetzt (Beispiel 
siehe Abbildung 6). In zwei von neun Fällen 
Abbildung 6: KoopBLM in der Praxis, Damiansweg in Köln-Volkhoven/Weiler, eigene Fotos

12 
30 Prozent der entstehenden Geschossfläche 
Wohnen im öffentlich geförderten Segment 
zu errichten, um dem rapide abnehmendem 
Bestand des geförderten Wohnungsbaus (vgl. 
Kapitel 2) entgegenzuwirken. Die Einführung 
der Richtlinie zeigte auch Wirkungen auf 
Vorhaben, bei denen das Kooperative Bau- 
landmodell nicht zur Anwendung kam (z.B. bei 
Vorhaben nach § 34 BauGB und bei Vorhaben, 
die vor 2014 eingeleitet worden sind). Hier 
wurden sowohl öffentlich geförderte Wohnun- 
gen als auch teilweise Spielplätze und eine 
Kindertagesstätte errichtet. Das Klima für den 
öffentlich geförderten Wohnungsbau wurde 
nicht nur durch die Verpflichtungen aus dem 
Kooperativen Baulandmodell in seiner Akzep- 
tanz erhöht, sondern auch durch vereinfachte 
Förderbedingungen seitens des Landes NRW 
positiv gestärkt. 
Die sechs 2022 rechtskräftig gewordenen 
Bebauungspläne in Köln stellen rund 38 Pro- 
zent öffentlich geförderten Wohnungsbau 
sicher. Damit werden in den Vorhaben auf 
Grundlage dieser Bebauungspläne die Ver- 
pflichtungen aus dem Kooperativen Bauland- 
modell übertroffen. Es ist festzustellen, dass 
vor allem Vorhaben von Bestandshalter*innen 
die Quote von 30 Prozent überschreiten, 
andere Vorhabenträger*innen maximal 30 
Prozent öffentlich geförderten Wohnungsbau 
errichten. 
In 2023 wurden drei weitere Bebauungs- 
planverfahren rechtskräftig (s. Kapitel 3). 
Dadurch kann insgesamt Baurecht für 
154.717 m² Geschossfläche Wohnen (1.719 
Normwohnungen gemäß Kooperativem 
Baulandmodell) – davon 644 Wohnungen im 
öffentlich geförderten Segment – entstehen. 
Die Krise im Bausektor hat aber auch hier ihre 
Spuren hinterlassen. Einzelne Bebauungs- 
planverfahren verzögerten sich aufgrund 
der schwierigen wirtschaftlichen Lage oder 
aufgrund von Insolvenzen bzw. Wechsel der 
Vorhabenträger*innen. 
5. Auswertung der 
Aufgabenbeschrei- 
bung in der Richtlinie
In der Richtlinie und der Umsetzungsan- 
weisung Kooperatives Baulandmodell Köln 
werden Aufgaben und Zuständigkeiten 
insbesondere für die Lenkungsgruppe for- 
muliert, die sich in der alltäglichen Arbeit 
und Zuordnung von Verantwortlichkeiten als 
nicht praktikabel herausgestellt haben. Dazu 
gehören zum Beispiel Angelegenheiten, die 
im Zuständigkeitsbereich des Stadtplanungs-
amtes (z. B. die Entscheidung über das Format 
eines Qualifizierungsverfahrens) oder des 
Amtes für Wohnungswesen (z. B. die Auftei- 
lung der Förderwege A und B im geförderten 
Wohnungsbau) liegen. Diese Aufgabenbe- 
schreibung gilt es anzupassen. Im Ergebnis ist 
folgendes festzuhalten: 
Die Lenkungsgruppe 
- tagt in der Regel dreimal im Jahr; 
- entscheidet über Änderungsvorschläge  
 der Geschäftsstelle KoopBLM für Richt- 
 linie und Umsetzungsanweisung; 
- sichert die Gleichbehandlung von Vor- 
 habenträger*innen in den Verfahren; 
- berät übergeordnete Themen. 
6. Beitrag des Koope- 
rativen Baulandmodells 
zum öffentlich geför- 
derten Wohnungsbau 
in Köln 
Mit dem Kooperativen Baulandmodell wurde 
in 2014 erstmalig eine Verpflichtung für Vor- 
habenträger*innen und Investor*innen in 
Köln eingeführt, einen Anteil von mindestens

13 
Von den in 2022 und 2023 rechtskräftigen 
Bebauungsplanverfahren befinden sich bereits 
sechs Vorhaben in der Umsetzung. Weitere Vor- 
haben befinden sich in der Antragsstellung für 
die Förderung. 
Das Kooperative Baulandmodell ist per Rats- 
beschluss Vorgabe für alle Bebauungsplanver- 
fahren, die die Anwendungsvoraussetzungen 
erfüllen und leistet damit einen wichtigen 
Beitrag zur Steigerung des Baus von öffentlich 
geförderten Wohnungen. 
7. Auswertung inter- 
ne und externe Umfra- 
ge 
Im Rahmen der Evaluation des KoopBLM 
wurden an der Umsetzung beteiligte Per- 
sonenkreise zur Anwendungspraxis befragt. 
Es wurden eine interne Umfrage unter den 
maßgeblichen Fachämtern und eine externe 
Umfrage mit Vertreter*innen der Wohnungs- 
wirtschaft durchgeführt. 
Die interne Umfrage erfolgte über die Platt- 
form LimeSurvey. Die externe Umfrage bei Ver- 
treter*innen der Wohnungswirtschaft erfolgte 
mittels Versand eines Fragebogens per E-Mail. 
In beiden Umfragen wurde ein Fragenkatalog 
in den Bereichen A Einstiegsfragen, B Informa- 
tion/Kommunikation und C Anwendung des 
KoopBLM bereitgestellt. Die externe Umfrage 
schloss mit einem Fragenblock D Abschlussfra- 
gen/allgemeine Fragen zur Stadtentwicklung 
ab. Nachfolgend werden die Erkenntnisse 
dargestellt.
 
7.1 Auswertung der 
verwaltungsinternen 
Umfrage
Die Online-Umfrage fand vom 01.12.2023 bis 
12.01.2024 statt. Die Beantwortung der Fragen 
erfolgte freiwillig und anonym. 34 Fragebögen 
wurden vollständig ausgefüllt. Betroffene 
Ämter wie das Stadtplanungsamt (61), das Amt 
für Kinder, Jugend und Familie (51) oder das 
Amt für Grünflächen und Landschaftspflege 
Abbildung 7: Verteilung der beantworteten internen Fragebögen, eigene Darstellung

14 
(67), bei denen viele Personen mit dem 
KoopBLM in Berührung kommen, haben 
prozentual häufiger geantwortet als andere 
Ämter, in denen nur wenige Personen mit dem 
Koop-BLM arbeiten (zum Beispiel Amt 30), 
siehe Abbildung 7.
Im anschließenden Fragenblock B zur Informa- 
tionsbereitstellung über das KoopBLM sowie 
der Kommunikation zwischen den beteiligten 
Dienststellen wurden einige Hinweise und 
Anregungen genannt, die nun in die verwal- 
tungsinterne Abstimmung gehen. Dazu zählen 
zum Beispiel mögliche Handreichungen zu 
Kennwerten/ Parametern des Modells oder die 
Online-Verfügbarkeit von Informationen zum 
Modell. Insgesamt lässt sich hierbei jedoch 
ableiten, dass das KoopBLM gut in den Bebau-
ungsplanverfahren verankert ist. 
Der nachfolgende Fragenblock C Anwendung/ 
Praxis geht näher auf die einzelnen Themen- 
bereiche des KoopBLM ein und beschreibt u. a. 
Reibungspunkte, Anpassungsbedarfe und die 
Zusammenarbeit aller am Modell Beteiligten. 
Die Hälfte der Befragten sieht Reibungspunkte 
zwischen den einzelnen Verpflichtungen. 
Im Detail beziehen sich diese alle auf die 
begrenzte Verfügbarkeit von Flächen im 
Plangebiet und den damit einhergehenden 
Flächenkonkurrenzen. Sei es zwischen den 
Verpflichtungen öffentlich geförderten Woh- 
nungsbaus und Freiflächen, als auch zwischen 
den Nutzungen auf Freiflächen untereinander. 
Dies deckt sich mit den Antworten auf die 
Fragestellung nach Anpassungsbedarfen des 
Modells. 50 % der Befragten sehen Anpas- 
sungsbedarfe bei den bestehenden Verpflich- 
tungen für die Themen öffentlich geförderter 
Wohnungsbau und Freiflächen. Zu nennen 
sind hier u. a. die verschiedenen Parameter 
(Geschossfläche Wohnen, Mehrbedarf pro Ein- 
wohner, Schwellenwerte Errichtung/ Ablöse) 
für die Berechnung der Mehrbedarfe für 
Spiel- und Grünflächen sowie eine Erhöhung 
der Quote des zu errichtenden geförderten 
Abbildung 8 : Widerstände gegen Verpflichtungen aus Sicht der Dienststellen, eigene Darstellung 
30% öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Schaffung von Betreuungsangeboten für U3- und Ü3-jährige Kinder 
Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes 
Errichtung einer öffentlichen (öffentlich zugänglichen) Grünfläche 
Errichtung einer Kombifläche 
Ablöse von Spielplatz- und Grünflächenbedarfen 
Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens ab einer Vorhabengröße von 6.750 m² Geschossfläche Wohnen 
Sonstiges

15 
Wohnungsbaus. Darüber hinaus wurden 
einzelne Themen zur Aufnahme ins KoopBLM 
genannt, die weiter betrachtet werden. 
Die Zusammenarbeit zwischen den Fach-
ämtern wird von 70 % der Befragten als „eher 
gut“ bewertet. Es besteht der Bedarf, früher 
und kontinuierlicher in den Verfahren beteiligt 
zu werden, die Anforderungen des Bauland- 
modells noch frühzeitiger zu kommunizieren 
und Zuständigkeiten für einzelne Vorgänge zu 
schärfen. 
Bei der Zusammenarbeit mit den Vorhaben- 
träger*innen stellen 80 % der Befragten 
Widerstände gegen einzelne oder mehrere 
Verpflichtungen fest (siehe Abbildung 8). 
7.2 Auswertung inter- 
ne und externe Umfra- 
ge 
Die Umfrage lief vom 31.01.2024 bis 
23.02.2024. Die Beantwortung dieser Fragen 
erfolgte freiwillig. Es wurden 54 Fragebögen 
versendet, die Rücklaufquote liegt bei 38 %. 
Der Großteil der Befragten sind Immobilien- 
unternehmen der Privatwirtschaft. Nur 27 % 
der Befragten gaben an, Bestandshalter zu 
sein. 
Im Fragenblock zu Informationsbereitstellung 
und Kommunikation zwischen Verwaltung 
und Wohnungswirtschaft kam der Bekannt- 
heitsgrad des KoopBLM ebenfalls zur Geltung. 
Auch hier wird Verbesserungspotential in 
der frühzeitigen und transparenten Kommu- 
nikation gesehen (z.B. zu den entstehenden 
Freiflächenbedarfen; Entscheidungshilfe zur 
Wahl der Modellfassung, sofern ein Wechsel 
möglich ist). Der Verpflichtungsumfang des 
KoopBLM ist den Mitgliedern der Wohnungs- 
wirtschaft vollumfänglich bekannt. Es gibt 
allerdings Nachbearbeitungsbedarf bei den 
Themen Betreuungsbedarfe, Ablöse von 
Spiel- und Grünflächen, Kombifläche sowie bei 
Qualifizierungsverfahren. 
Der nachfolgende Fragenblock C Anwendung/ 
Praxis geht näher auf die einzelnen Themen- 
bereiche des KoopBLM ein und beschreibt u. a. 
Reibungspunkte, Anpassungsbedarfe und die 
Zusammenarbeit aller am Modell Beteiligten. 
Hier sehen 80% der Befragten Reibungspunkte 
Abbildung 9: Verteilung der beantworteten externen Fragebögen, interne Darstellung

16 
zwischen den Verpflichtungen. Dabei geht 
es beispielsweise um Flächenkonkurrenzen 
(bauliche Dichte vs. Freiflächen) oder auch 
um Wirtschaftlichkeit (Kosten durch Quali- 
fizierungsverfahren oder spät im Verfahren 
gestellte Anforderungen durch Verwaltung/ 
Politik). 
Hier decken sich die Antworten zur nächsten 
Fragestellung. 77% der Befragten sehen 
Anpassungsbedarfe bei verschiedenen 
Themen und Verpflichtungen. Dazu gehören 
die Bedarfsermittlung von Betreuungsplätzen 
und Grünflächen und damit einhergehend die 
Ablöseregelung, die Berechnungsgrundlage 
der Geschossfläche Wohnen sowie die Effi- 
zienzsteigerung von Qualifizierungsverfahren. 
Ergänzend hierzu nennen 22% der Befragten 
weitere Themen, die in das KoopBLM auf- 
genommen werden sollten. Hierzu zählen 
u. a. die Anwendung des KölnKatalogs, die 
Anpassung der Stellplatzvorschriften an den 
tatsächlichen Bedarf, städtische Beteiligung 
an den Erschließungskosten, Entscheidungs-
kompetenz für die Wohnungsbauleitstelle 
zwischen Ämtern und Dezernaten, mehr Fle- 
xibilität bei den Anforderungen, Ausweitung 
und Beschleunigung der Durchführung von 
Planverfahren oder Verlängerung der Bin- 
dungsdauer des ögW. Einige der genann-ten 
Punkte entsprechen den Erkenntnissen aus 
dem Prozess „Wohnungsbau stärken“ , die in 
diesem Rahmen bewertet wurden und dem 
angestrebten Beschluss
 (Vorlage 1015/2024) 
zugrunde liegen.
Im Hinblick auf die Zusammenarbeit aller 
am KoopBLM Beteiligten machen 95% der 
Befragten Vorschläge, wie die Zusammenarbeit 
aller verbessert werden kann. Hierbei geht 
es vor allem um die Themen Kommunikation 
(Terminplanung, frühzeitige und stetige 
Abstimmung, Erfahrungsaustausch), Trans- 
parenz (im Umgang mit Anforderungen und 
Modellanpassungen) und Standardisierung 
(Städtebauliche Verträge). Denn 89 % der 
Befragten stellen Verzögerungen in den Ver- 
fahren fest. Die Hauptgründe sind Abbildung 
10 zu entnehmen.
72% der Befragten geben Abstimmungs-
schwierigkeiten für die Verzögerungen an, 
ebenso die Wirtschaftlichkeit (72%) des Vor- 
habens wird benannt. Eine Baustoffknappheit 
(0%) hingegen sei kein Grund. 
72% 
0% 
22% 
72% 
28% 
Wirtschaftlichkeit des Vorhabens (SQ001) 
Baustoffknappheit (SQ002) 
Flächenkonkurrenzen (SQ003) 
Abstimmungsschwierigkeiten (SQ004) 
Sonstiges 
Was sind die Hauptgründe für diese Verzögerung(en)?  Bitte wählen Sie die zutreffenden 
Antworten aus: 
Abbildung 10: Gründe für zeitliche Verzögerungen in Bebauungsplanverfahren

17 
Die Flächenkonkurrenzen (22%) sind ähnlich 
wie bei der Dienststellenumfrage ein weiterer 
Grund für planerische Verzögerungen. Ergän- 
zend hierzu wurden weitere Punkte benannt, 
deren Ursprung nicht in der Anwendung des 
KoopBLM liegt (z.B. politischer Wille, Digitalisie- 
rung, Terminierung Fördergeldauszahlung). 
Die Wohnungswirtschaft wurde in einem 
abschließenden Fragenblock zudem zur Wohn- 
raumförderung befragt (siehe Abbildung 11). 
Auf die Frage nach einer Erhöhung der Quote 
sprachen sich 72 % der Befragten dagegen 
aus. Gründe hierfür seien eine Reduzierung der 
Wohnbautätigkeit und eine Verstärkung der 
Quersubventionierung durch den freifinanzier- 
ten Wohnungsbau. Hinsichtlich der sich jähr- 
lich ändernden Förderbestimmungen bestehe 
eine fehlende langfristige Planungssicherheit. 
Die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen 
müssten zudem durch den freifinanzierten 
Wohnungsbau aufgefangen werden. Hierfür 
fehle es an attraktiven Fördermitteln für Infra- 
strukturmaßnahmen. Wirtschaftliche Anreize 
(z. B. eine höhere Dichte) sprechen hingegen 
für eine Erhöhung der Quote. 
Gleichzeitig zu diesen Ergebnissen gab die 
Hälfte der Befragten an, dass die Wohnraum- 
förderung aktuell attraktiv für Investor*innen 
sei. Die Attraktivität sei insbesondere in der 
Anpassung der Miethöhen im Förderweg B 
begründet. Gegen die Attraktivität sprächen 
hingegen die bereits im oberen Abschnitt 
benannten Fördermittel für die notwenigen 
Infrastrukturmaßnahmen und die nicht deut- 
lich erhöhten Darlehen bei gleichzeitig deut- 
lich gestiegenen Baukosten. 
Vorbehalte gegenüber öffentlich geförder- 
tem Wohnraum werden nur von 33% der 
Befragten bejaht. Gründe sind hier u. a. die 
Durchmischung der Wohnformen eines 
Treppenaufgangs als Ausschlusskriterium 
für die Vermarktung des Gebäudes sowie die 
„Befürchtung“ von Kunden/Investoren/Nach- 
barschaften vor „sozialer Mischung“ . Insgesamt 
sind die Vorbehalte in den letzten Jahren 
jedoch rückläufig. 
Zuletzt wurde auf die Auswirkungen des 
öffentlichen Raumes bzw. der gestalteten 
Grünflächen auf die Vermarktung der Wohnun- 
gen im Projekt eingegangen. Hierbei bewerten 
60 % der Befragten eine ansprechende Pla-
nung als positiven Faktor für die Vermarktung. 
Zusammenfassend liefern sowohl die interne 
als auch die externe Umfrage wichtige Rück- 
schlüsse und Erkenntnisse für die Evaluation 
des KoopBLM. Inhaltlich wird der Fokus auf das 
Thema der Flächenkonkurrenzen insbesondere 
in Bezug auf die Freiflächen gelegt. Darüber 
hinaus werden zahlreiche organisatorische 
Verbesserungsmöglichkeiten genannt, die die 
Arbeitsstrukturen der Geschäftsstelle KoopBLM 
und aller Beteiligten betreffen. 
Abbildung 11: Umfrage zu Förderquote und Attraktivität der Förderbestimmungen

18 
8. Zielerreichungs- 
grad des Modells und 
Handlungsempfehlun-
gen
Das Kooperative Baulandmodell entfaltet seine 
Wirkung in den seit 2017 eingeleiteten oder 
aufgestellten Bebauungsplanverfahren ent- 
sprechend seiner Vorgaben. Das Instrument ist 
weitestgehend etabliert. Mit der Rechtskraft 
von neun Bebauungsplänen in den Jahren 
2021 bis 2023 kann in den nächsten ein bis 
zwei Jahren ein Volumen von 154.714 m² 
Geschossfläche Wohnen (entspricht 1.719 WE 
gem. KoopBLM), von denen mindestens 30% 
öffentlich gefördert sind. In den kommen- 
den Jahren werden mehr abgeschlossene 
Bebauungsplanverfahren unter Anwendung 
des Kooperativen Baulandmodells und ent- 
sprechende Bauvolumina hinzukommen.
Die Auswertung der Durchführungsverträge 
zeigt, dass die Vorgaben des Kooperativen 
Baulandmodells umgesetzt werden und attes- 
tiert die Zielerreichung des Modells in seinem 
gesetzten Rahmen. Gleichzeitig bestätigen 
beide Befragungen der Fachämter der Stadt 
Köln und der Vertreter*innen der Wohnungs- 
wirtschaft, dass es Anpassungsbedarfe gibt, 
die vor allen Dingen interne Prozesse betref- 
fen, nicht aber das Gerüst des Kooperativen 
Baulandmodells als solches. Die Themen Trans- 
parenz, Gleichbehandlung, Verlässlichkeit, Ver- 
fahrenserleichterung sollen richtungsweisend 
für die Maßnahmen sein. 
Eine besondere Herausforderung bleibt die 
Bewältigung der Grünbedarfe. Es gilt zu eru- 
ieren, inwiefern die Vorgaben des KoopBLM 
noch flächendeckender umsetzbar gemacht 
werden können, d.h. auch in städtebaulichen 
Situationen (z.B. verdichtete Gebiete oder 
Gebiete der Innenentwicklung), wo dies aktuell 
schwerer zu realisieren ist. So gilt es zu prüfen, 
ob in manchen Lagen vielseitigere Möglich-
keiten der Bedarfsdeckung bestehen, zum 
Beispiel mit einer Diskussion zu öffentlichen 
bzw. öffentlich zugänglichen Grünflächen und 
der Interpretation dieser Räume im urbanen 
Kontext. Ein grün gestalteter Stadtplatz mit 
hoher Aufenthaltsqualität, eine Stadtprome- 
nade mit Baumbestand, öffentlich zugängliche 
Mietergärten oder ein Dachgarten könnten 
Erholungsräume für die Bewohner*innen der 
neuen Wohnungsbauvorhaben darstellen, wie 
sie auch in öffentlichen Grünanlagen gefunden 
werden können und für den entstehenden 
Bedarf angerechnet werden könnten. Die Mul- 
tikodierung von Flächen gilt es im Weiteren zu 
prüfen. Dies war auch eines der Schwerpunkt- 
themen in den beiden Umfragen. 
Ein weiteres Ergebnis aus den Umfragen ist, 
dass die Implementierung der Idee der Kombi-
fläche ins Modell in der Praxis noch zu bestä- 
tigen ist. Dafür ist es wichtig, die Vorgaben für 
die Errichtung einer Kombifläche, aber auch 
von Spiel- und Grünflächen bereits zu einem 
frühen Zeitpunkt des Verfahrens, besonders 
im Qualifizierungsverfahren, noch einmal ihre 
Bedeutung zuzumessen und entsprechend zu 
berücksichtigen. In den laufenden Bebauungs-
planverfahren zeigt sich einerseits, dass es 
gelingt, die unterschiedlichen Bedarfe in den 
Vorhaben zu integrieren. Andererseits müssen 
die Bemühungen dafür weiter hochgehalten 
werden. 
Eine Änderung der Richtlinie und der 
Umsetzungsanweisung in der Aufgabenbe- 
schreibung der Lenkungsgruppe hat zum Ziel, 
Zuständigkeiten zu verschlanken und diese an 
das tatsächliche Verwaltungshandeln anzu- 
passen. Die Lenkungsgruppe mit ihrem eta-
blierten Teilnehmer*innenkreis soll weiterhin 
ihre Funktion als Steuerungsgremium behalten 
und über die gesamtstädtische Anwendung 
des Modells entscheiden.

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Mit einer Verbesserung von Abstimmungspro- 
zessen zwischen einzelnen Dienststellen sowie 
der Vorhabenseite können Entscheidungen 
transparenter werden. Dazu gehören auch die 
Erstellung verschiedener Handreichungen und 
einer aktuellen Printversion des Kooperativen 
Baulandmodells, um die Bereitstellung von In- 
formationsmaterial zum Verpflichtungsumfang 
und den Modellvarianten zu optimieren. 
Im Zuge einer entsprechenden Vorlage soll 
der Rat über die redaktionellen Änderungen 
der Umsetzungsanweisung und der Richt- 
linie beschließen. Damit soll gleichzeitig ein 
Beschluss zur Änderung der Kostenkennwerte 
in allen Umsetzungsanweisungen erfolgen. 
Begleitend dazu soll weiterhin der jährliche 
Sachstandsbericht zum Kooperativen Bauland- 
modell als Mitteilung in die politischen Gre- 
mien gehen. Dieser verschafft einen Überblick 
über laufende und abgeschlossene Verfahren 
und zeigt, wie viele geförderte Wohnungen 
durch das Kooperative Baulandmodell umge- 
setzt wurden und perspektivisch umgesetzt 
werden könnten.

Dezernat, Dienststelle  
VI/611/1 
 
Vorlagen-Nummer 30.08.2024 
 1865/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Wohnen 02.09.2024 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 05.09.2024 
Ausschuss Klima, Umwelt und Grün 12.09.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2024 
 
Evaluation und Handlungsempfehlungen Kooperatives Baulandmodell 2024 
Das Kooperative Baulandmodell entfaltet seine Wirkung in den seit 2017 eingeleiteten oder 
aufgestellten Bebauungsplanverfahren entsprechend seiner Vorgaben. Das Instrument ist 
weitestgehend etabliert. Mit der Rechtskraft von neun Bebauungsplänen in den Jahren 2021 
bis 2023 kann in den nächsten ein bis zwei Jahren ein Volumen von 154.714 m² Geschossflä-
che Wohnen (entspricht 1.719 Wohneinheiten gem. KoopBLM) für Wohnzwecke entstehen, 
von denen mindestens 30% öffentlich gefördert sind. In den kommenden Jahren werden mehr 
abgeschlossene Bebauungsplanverfahren und entsprechende Bauvolumina hinzukommen, in 
denen das Kooperative Baulandmodell angewandt wird. 
 
Die Auswertung der Durchführungsverträge zeigt, dass die Vorgaben des Kooperativen Bau-
landmodells umgesetzt werden und attestiert die Zielerreichung des Modells in seinem ge-
setzten Rahmen. Gleichzeitig bestätigen eine interne Umfrage unter den maßgeblichen 
Fachämtern der Stadt Köln und eine externe Umfrage mit Vertreter*innen der Wohnungswirt-
schaft, dass es Anpassungsbedarfe gibt, die vor allen Dingen interne Prozesse betreffen, 
nicht aber das Gerüst des Kooperativen Baulandmodells als solches.  
 
Die Evaluation hat ergeben, dass eine redaktionelle und in Teilen auch inhaltliche Anpassung 
der Richtlinie und Umsetzungsanweisung notwendig ist. Die Änderung der Richtlinie und Um-
setzungsanweisung wird als Beschlussvorlage in den Rat eingebracht. Dafür bedarf es noch 
der Überprüfung einzelner Themen, die in den kommenden Monaten erfolgen wird. 
 
Gez. Greitemann 
 
 
Anlage: 
1 Sachstandsbericht und Evaluation