Jahresabschluss 2020 der Westfälische Bauindustrie GmbH

Bilanz der Westfälische Bauindustrie GmbH,

Aktivseite

A. Anlagevermögen

Il.

Immaterielle Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte

Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten

2. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen
Bauten

3. Technische Anlagen und Maschinen

4. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung

5. Anlagen im Bau

B. Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung

2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit

3. Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen

4. Forderungen gegen verbundene
Unternehmen
- davon gegen Gesellschafter: € 39.575,97

(Vj. € 100.347,36)
5. Sonstige Vermögensgegenstände

. Flüssige Mittel

Kassenbestand, Guthaben bei
Kreditinstituten

1.042.657,19

30.404.232,79
763.392,00

165.732,00

1.208.144,07

74.268,86
232,00

0,00

46.369,68

643.992,97

31.12.2020

33.584.158,05

31.12.2019
€

7,00

1.074.154,19
31.222.313,79
723.139,32

180.813,00
53.052,81

33.253.473,11

33.584.165,05

33.253.480, 11

764.863,51

562.596,39

33.569,82
524,88

12.374,70

101.215,67

740.819,65

888.504,72

677.859,22

1.327.459,90

1.566.363,94

34.911.624,95

34.819.844,05

Münster, zum 31.12.2020

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital
Il. Kapitalrücklage
Ill. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen
IV. Bilanzgewinn
- davon Gewinnvortrag € 46.598,39
(Vj. € 51.461,77)

B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen
2. Sonstige Rückstellungen

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
- davon gegenüber Gesellschafter: € 2.801.388,16
(vj. € 1.429.531,42)
5. Sonstige Verbindlichkeiten
- davon aus Steuern € 122.139,34
(Vj. € 348.060,37)
- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
€ 1.267,82 (Vj. € 726,28)

D. Rechnungsabgrenzungsposten

E. Passive latente Steuern

31.12.2020
€ €

21.630.000,00
2.350.000,00
1.400.000,00
3.082.926,72

28.462.926,72
339.516,00
___165.950,00.

505.466,00
2.284.900,42
115.020,98
307.555,57
2.801.859,24
138.339,46

5.,647.675,67

257.725,56

37.831,00

Passivseite
31.12.2019
€
21.630.000,00
2.350.000,00

2.500.000,00
3.046.598,39

46.937,00
135.800,00

182.737,00

2.588.907,78
99.425,98

268.214,38

1.430.040,57

404.120,39

4.790.709,10

281.028,56

38.771,00

34.911.624,95

34.819.844,05

Anlage A zur V/0463/2021 
Kurzüberblick 
Jahresabschluss der Westfälische Bauindustrie GmbH zum 31.12.2020 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Zustimmung des Gesellschafters Stadt Münster zum Jahresabschluss in der Gesellschafterver-
sammlung der Westfälische Bauindustrie GmbH 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 1501 Anteile an Unternehmen 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan X Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2021 enthalten? X Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja X Nein   
Bereits veranschlagt? X Ja  Nein   
Die Ausschüttung erfolgt zu 99 v.H. an die Stadtwerke Münster GmbH. Die Ausschüttung ist in den 
Beteiligungserträgen indirekt über die Stadtwerke Münster GmbH enthalten. Nur 1 v.H. sind im 
Ergebnisplan der Stadt Münster direkt enthalten. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist x vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig 
 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Keine

N

10.

11.

12.

13.

15.

16.

und Leistungen

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

. Personalaufwand

Gewinn- und Verlustrechnung
der Westfälische Bauindustrie GmbH

für das Geschäftsjahr 2020
(01.01. - 31.12.)

. Umsatzerlöse +
. Andere aktivierte Eigenleistungen +
. Sonstige betriebliche Erträge +

. Aufwendungen für bezogene Lieferungen

a) Löhne und Gehälter -
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen

für Altersversorgung und für Unterstützung

- davon für Altersversorgung € 68.659,11

(Vi. € 67.826,42)

. Abschreibungen auf immaterielle -

Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen

. Sonstige betriebliche Aufwendungen -
. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge +

. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -

- davon an verbundene Unternehmen
€ 2.687,75 (Vj. € 2.615,87)

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Ergebnis nach Steuern +

Sonstige Steuern

Jahresüberschuss

. Gewinnvortrag

Einstellg./Entnahme in/aus Gewinnrücklagen +

Bilanzgewinn

2020
€

11.024.726,99
0,00

155.965,63

5.324.362,98

1.038.174,75

252.348,07

1.003.608,38

425.974,61
2,91

52.285,70

900.862,74

2.183.078,30

246.749,97

1.936.328,33

46.598,39

1.100.000,00

3.082.926,72

Vorjahr
€

14.179.991,64
0,00

134.757,86

5.941.701,96

986.584,37

244.213,52

991.896,64

371.920,10
98,72

53.976,72

1.774.689,12

3.949.865,79

254.729,17

3.695.136,62

51.461,77

700.000,00

3.046.598,39

LAGEBERICHT

der

Westfälische Bauindustrie GmbH, Münster
für das Geschäftsjahr 2020

DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFES UND DES ERGEBNISSES
DES JAHRES 2020 SOWIE DARSTELLUNG DER LAGE DES UNTERNEHMENS

1. GRUNDLAGEN, GESCHÄFTSVERLAUF UND RAHMENBEDINGUNGEN, LAGE
1.1 GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
1.2 GESCHÄFTSVERLAUF UND RAHMENBEDINGUNGEN
1.3 LAGE DES UNTERNEHMENS
1.3.1 Vermögenslage
1.3.2 Finanzlage
1.3.3 Ertragslage

1.1 GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

Die Westfälische Bauindustrie GmbH ist eine kommunale Gesellschaft der Stadt Münster.
Sie bewirtschaftet umfassend den ruhenden Verkehr in der Stadt Münster, baut und betreibt
Parkhäuser und bewachte Fahrradparkanlagen. Dabei ist die WBI in enger Zusammenarbeit
mit der Stadtverwaltung und Polizei beauftragt, bauliche Sicherungsmaßnahmen zum Schutz
der Bürgerinnen und Bürger auf Wegen, Straßen und Plätzen (Gefahrenabwehr) zu errichten
und zu unterhalten. Die WBl engagiert sich ferner im Bereich des gewerblichen Bauens als
Bauherrin im eigenen Namen oder als Baubetreuerin von Vorhaben mit öffentlicher Zweck-
setzung im fremden Namen, die strukturell zur Stadtentwicklung in Münster beitragen. Hierzu
gehören Gewerbe- oder Handwerkerzentren, Projekte zur wohnungsnahen Grundversorgung
(Entwicklung/Verbesserung von Wohnbereichen, Bau von Schulen, Kindertagesstätten), Ein-
richtungen für geflüchtete Menschen und sonstige soziale Infrastruktureinrichtungen. Die
Gesellschaft vermietet eigene Immobilien und verwaltet Eigentümergemeinschaften, an de-
nen sie beteiligt ist oder auf Veranlassung eines Gesellschafters.

1.2 GESCHÄFTSVERLAUF UND RAHMENBEDINGUNGEN

Infolge der hoheitlichen Einschränkungen in Verbindung mit der Corona-Pandemie hat der
Geschäftsbereich „PARKEN“ erhebliche Einbußen zu verzeichnen. Mit der Schließung von
Gastronomie und Einzelhandel im Frühjahr und im Herbst 2020 gingen auch die Einnahmen
aus „Kurzparkungen“ drastisch zurück. Insgesamt verzeichnet der Geschäftsbereich im Jahr
2020 Mindererlöse in Höhe von knapp 3 Mio.€. Mit dem andauernden Lockdown setzt sich
die negative Entwicklung im Jahr 2021 fort. So verzeichnet die Gesellschaft einen Rückgang
der Kurzzeitparkungen von mehr als 75 % in den Monaten Januar und Februar 2021.

Die Vermietung der seit September 2019 angebotenen „persönlichen“ Fahrrad-Einstellplätze
im EG des Parkhauses Bremer Platz ist weiterhin nicht zufriedenstellend. Gegenmaßmnah-
men der Geschäftsführung, wie Probeabos, verstärkte Werbemaßnahmen, Optimierung der

Beschilderung oder Flexibilisierungen bei der Buchung eines Stellplatzes führten nicht zu
einer Auslastung der vorhandenen Stellplätzte. Um die Nachfrage zu steigern wäre die Un-
terstützung der Stadt Münster durch gezieltes Entfernen der abgestellten Räder auf den um-
liegenden Gehsteigen wünschenswert. Diese sind durch „wild abgestellte“ Fahrräder größ-
tenteils blockiert. Für Ende des Jahres 2021 bzw. Anfang 2022 ist allerdings die Fertigstel-
lung der „Radstation Hauptbahnhof — Ost" vorgesehen. Die gegenüber dem PH Bremer Platz
angesiedelte Station ist für rd. 2.000 Fahrräder ausgelegt. Für deren Inbetriebnahme ist zur-
zeit noch vorgesehen, die Fahrradständer im PH Bremer Platz zu demontieren und dort auf-
zubauen. Das EG im PH Bremer Platz stünde dann wieder vollumfänglich zum Abstellen von
PKW zur Verfügung. Allerdings verfolgt die Stadt als Gesellschafterin der WBI das Ziel, das
Parkhaus zu einem überwiegenden Fahrradparkhaus mit PKW-Kurz- und PKW-
Dauerparkplätzen für das Hansaquartier umzubauen. Die Geschäftsführung steht dem Vor-
haben ablehnend gegenüber. Das Parkhaus Bremer Platz ist ein umsatzstarkes Parkhaus.

Die künftige Betriebsführung der neuen „Radstation Hauptbahnhof — Ost“ ist noch nicht ab-
schließend geklärt. Der Betrieb wird entweder an den Betreiber der „Radstation Hauptbahn-
hof - West" vergeben oder erfolgt in Eigenregie der Gesellschaft.

Im Geschäftsbereich Vermietung von gewerblichen Objekten und Wohnungen wurden das
Vorjahresergebnis und das Planergebnis 2020 übertroffen. Dabei haben geringere Instand-
haltungsaufwendungen die durch die Sanierung der VHS reduzierten Mieteinnahmen mehr
als ausgeglichen.

Die übrigen Geschäftsbereiche entwickelten sich weitgehend planmäßig oder besser. Die
Gesamt-Ergebnis-Planung 2020, aus Herbst 2019, wurde aber nicht erreicht: ./. 420 T€.

1.3 LAGE DES UNTERNEHMENS
1.3.1 Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Westfälische Bauindustrie GmbH hat sich im Berichtsjahr nur unwe-
sentlich um 92 T€ erhöht.

Die Investitionen in das Sachanlagevermögen (rd. 1,45 Mio.€) und die Gewinnausschüttung
(3,0 Mio.€) waren auch im Jahr 2020 mit den erwirtschafteten liquiden Mittel allein nicht zu
finanzieren. Die Gesellschaft hat daher weitere Finanzierungen in Form von Leasingverträ-
gen und im Rahmen des Cash - Pool Verfahrens mit der Stadt Münster in Anspruch genom-
men.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen die Gesellschafterin Stadtwerke
Münster GmbH direkt mit rd. 31 T€ für Parkentgelte aus der Nutzung der „Stadtwerke Plus
Card“ und indirekt mit rd. 7 T€ gegen die „Stadtnetze Münster GmbH" für Entgelte aus dem
Betrieb von Photovoltaikanlagen. Gegen die Stadt Münster bestehen Forderungen in Höhe
von rd. 9 TE für Dauerparkentgelte und verauslagte Kosten für die Zentrale Unter-
bringungseinrichtung Münster (ZUE).

Auf der Passivseite reduzierte sich das Eigenkapital durch die Entnahme aus „andere Ge-
winnrücklagen“ um rd. 1,06 Mio.€. Die Eigenkapitalquote reduzierte sich entsprechend um
etwa 3,5 % aufrd. 81,5 % der Bilanzsumme.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verminderten sich um die planmäßigen Til-
gungen, dagegen erhöhten sich die „Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unterneh-
men“ durch die erhöhte Inanspruchnahme der „Cash-Pool-Finanzierung“ der Stadt Münster
um 1,3 Mio. €.

1.3.2 Finanzlage

Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 standen der Gesellschaft rd. 562 TE liquide Mittel zur
Verfügung. Mit der im Cash — Pool Verfahren genehmigten Kreditlinie bestand eine weitere
Finanzreserve. Der ordentliche Geschäftsbetrieb war somit stets gesichert.

1.3.3 Ertragslage

Der die Umsatzerlöse prägende Geschäftsbereich ist weiterhin der Bereich „PARKEN“, des-
sen Anteil sich aber auf knapp 73 % (Vorjahr 78 %) reduzierte. Die Aufwendungen für bezo-
gene Lieferungen und Leistungen entfallen dagegen weiterhin zu etwa 75 % auf diesen Ge-
schäftsbereich. Insgesamt verringerten sich die Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen um 617 T€, davon entfallen 375 T€ auf Instandhaltungsaufwendungen. Hier
zeigten sich die von der Geschäftsführung veranlassten Maßnahmen, auf die Folgen der
Pandemie zu reagieren.

Die Personalkosten entwickelten sich entsprechend dem genehmigten Stellenplan. Die Ab-
schreibungen erhöhten sich in Folge der ganzjährigen Abschreibungen der Investitionen des
Vorjahres.

Der Jahresüberschuss beträgt gut 1,9 Mio. €, was einer Verzinsung des anfänglichen Eigen-
kapitals in Höhe von rd. 6,4 % entspricht. Im Vorjahr betrug die Verzinsung 12,9 %. Die Er-
tragslage hat sich damit etwa halbiert.

2. UNTERNEHMENSENTWICKLUNG - PROGNOSE, CHANCEN UND RISIKEN
2.1 Prognosebericht
2.2 Risikobericht
2.3 Chancenbericht

2.1 Prognosebericht

Basierend auf den Erfahrungen des Jahres 2020 und den anstehenden, teilweise verscho-
benen Instandhaltungsaufwendungen wurden mittelfristige Finanzplanungen für die Jahre
2021 - 2024 aufgestellt. Diese weisen zwar eine konstant positive Entwicklung aus, aber von
einem sehr geringen Jahresüberschuss im Jahr 2021 ausgehend.

Für die Jahre ab 2022 sind jährlich steigende Umsatzerlöse im Geschäftsbereich „Parken“
geplant. Die Geschäftsführung geht spätestens ab 2022 von einer Erholung der pandemi-
schen Lage aus, kalkuliert aber auch die möglichen Folgen der Pandemie auf die Geschäfts-
entwicklung unterschiedlicher Branchen der Innenstadt ein. Das Erreichen der Umsatzerlöse
aus Kurz- und Dauerparkungen vor der Corona-Pandemie wird nicht vor 2024 erwartet. Ver-
stärkter online-Handel dürfte dem stationären Einzelhandel weiter zusetzen, was die Attrakti-
vität der Münsteraner Innenstadt für auswärtige Besucher nicht verbessert. Auswirkungen
zeigen sich bereits jetzt schon bei den gewerblichen Mietobjekten der WBI im Aegidiimarkt
und der Salzhofpassage. Ob die gastronomischen und kulturellen Angebote der Innenstadt
derartige Treiber sein können, Kunden des innerstädtischen Einzelhandels zu substituieren
ist ebenso ungewiss, wie die Entwicklung des innerstädtischen Dienstleistungssektors
(Stichwort: Home-Office) oder der Hotellerie in Bezug auf Tagungen, Kongresse oder Dienst-
reisen.

Neben der Inbetriebnahme der „Radstation Hauptbahnhof — Ost“ (2021-2022) ist auch die
Eröffnung des „Hafenmarkts“ (2024) geplant. Die Bewirtschaftung der dortigen Parkflächen

hat sich die Gesellschaft im Rahmen eines Dienstleistungsvertrages gesichert. Die Einhal-
tung des geplanten Eröffnungstermins ist von gerichtlichen und politischen Entscheidungen
abhängig.

Der die Umsatzerlöse prägende Geschäftsbereich der Westfälische Bauindustrie GmbH wird
weiterhin im Bereich „Parken“ liegen. Die Bewirtschaftung der drei nicht im Eigentum ste-
henden Parkhäuser ist mit langfristigen Pachtverträgen abgesichert. Die 8 innerstädtischen
Parkhäuser mit insgesamt rd. 3.700 EP waren stets die Basis einer konstanten wirtschaftli-
chen Entwicklung und werden es auch in mittelfristig absehbarer Zukunft sein. Abzuwarten
bleiben die weiteren Entwicklungen der Corona-Pandemie, des innerstädtischen Einzelhan-
dels und die politischen Entscheidungen in Bezug auf eine „autoarmel/-freie Innenstadt“.
Auch das Thema „Fahrradparken rund um den Hauptbahnhof“ kann erhebliche Auswirkun-
gen auf die Erlössituation haben. Die Westfälische Bauindustrie GmbH versteht sich in die-
sem Sektor als wirtschaftlich arbeitender Dienstleister für die Stadt Münster.

Für den Bereich gewerbliche Immobilien und Wohnungen werden Erlössteigerungen durch
Immobilienerwerb und —Neubau erwartet. Kostensteigerungen wurden insbesondere berück-
sichtigt für Abschreibungen, Instandhaltungen, Energie und Personal (Bewachung, Reini-
gung, usw.). Der geänderte Gesellschaftsvertrag bietet ausreichend Möglichkeiten die Ge-
schäftsfelder der Gesellschaft künftig breiter aufzustellen.

Der Bau von Absperreinrichtungen für die Stadt Münster wird die Gesellschaft auch in den
kommenden Jahren noch beschäftigen. Den erzielten Erlösen werden in den Anfangsjahren
weiterhin erhöhte Aufwendungen (Leasing) gegenüberstehen. Die Personalkosten hingegen
werden sich nach Fertigstellung auf die Betreuung reduzieren und damit dauerhaft deutlich
sinken.

Die Erlöse aus „Verwaltung fremden Immobilienvermögens und Betreuungstätigkeit“ sind
abhängig von der jeweiligen Wiederbestellung als Verwalterin der Eigentümergemeinschaf-
ten. Im Jahr 2020 wurden 2 Verträge um jeweils 5 Jahre verlängert, für 2021 steht die Wie-
derbestellung für 2 weitere Eigentümergemeinschaften an. Die Geschäftsführung geht von
dem erneuten Abschluss eines jeweils 5 — jährigen Verwaltungsvertrages aus. Somit wird
auch in diesem Bereich die Fortsetzung der konstanten Entwicklung erwartet. Die kaufmän-
nische und technische Betreuung der Baumaßnahme ZUE wird diesen Bereich in den nächs-
ten Jahren ergänzen.

Der Geschäftsbereich „Energie“ ist durch die 20 - jährige Preisgarantie für den Strom aus
Photovoltaikanlagen weiterhin gesichert. Bei konstanten Kosten differieren die Jahresüber-
schüsse durch die unterschiedliche Sonneneinstrahlung.

Die Pläne der Gesellschaft sehen für die kommenden Jahre größere Investitionen im Immo-
billenbereich vor. Neben der Modernisierung und Sanierung der Bestandgebäude, insbeson-
dere der Volkshochschule, sind noch weitere Baumaßnahmen vorgesehen. Insgesamt sind
für den Zeitraum 2021 — 2024 Investitionen in Höhe von rd. 35 Mio.€ vorgesehen, deren Fi-
nanzierung fast ausschließlich über Fremdmittel erfolgen wird.

Die Mitarbeiterfluktuation der Gesellschaft ist erfahrungsgemäß gering. Altersbedingt werden
in den kommenden Jahren aber mehrere Mitarbeiter ausscheiden, insbesondere aus dem
technischen Bereich (Elektriker). Um deren Nachfolge frühzeitig zu regeln hat die Gesell-
schaft in der Vergangenheit bereits Elektriker ausgebildet und tut dies auch aktuell. Ein per-
soneller Engpass wird nicht erwartet.

Insgesamt wird für die Jahre 2021 bis 2024 eine positive wirtschaftliche Entwicklung erwar-
tet. Die Geschäftsführung strebt den teilweisen Einbehalt der Jahresüberschüsse zur Eigen-
kapital- und Liquiditätsstärkung an. Entsprechende Gespräche mit den Gesellschafterinnen
werden geführt.

Erfolgs- und zielorientiertes Handeln der Interessenvertreter in Aufsichtsrat und Geschäfts-
führung werden auch in Zukunft die positive Entwicklung der Gesellschaft bestimmen. Die
Gesellschaft steht nach wie vor zur Verfügung, auch stadtstrukturelle Aufgaben zur Attraktivi-
tätssteigerung der Stadt Münster zu übernehmen.

2.2 Risikobericht

Die Risiken der jeweiligen Geschäftsbereiche differieren, was grundsätzlich positiv zu bewer-
ten ist.

So ist der Erfolg des Geschäftsbereichs „Parken“ im Wesentlichen von folgenden Faktoren
abhängig:

a) Weitere Entwicklung der Corona-Pandemie und der Impfungen

b) Attraktivität der Innenstadt mit Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung und Kultur
c) Ausrichtung der innerstädtischen Parkeinrichtungen

d) Höhe der Parkentgelte gegenüber vergleichbaren Städten im Umland

e) Lademöglichkeiten für Kfz mit Elektroantrieb

Die weitere Entwicklung der Corona-Pandemie, der Erfolg der Impfungen und der Einsatz
präventiver Testungen sind die derzeit bestimmenden gesellschaftlichen Themen. Im Mittel-
punkt stehen Fragen, wie: ‚Wie lange hält der Lockdown an und wird es möglicherweise wei-
tere geben?“ „Wie reagiert die Bürgerschaft auf die Öffnung von Handel und Gastronomie,
verhalten vorsichtig wie 2020, oder unbeschwert nach erfolgter Impfung?“ Damit einher ge-
hen Fragen der städtebaulichen Entwicklung der Innenstadt. Der Ruf nach einer Neuorientie-
rung der Innenstädte wird lauter. Der Oberbürgermeister der Stadt Münster und sein Stadt-
baurat planen bereits Maßnahmen zur Attraktivierung der Innenstadt.

Die Angebote des Einzelhandels, der Gastronomie, des Dienstleistungssektors und Kultur
sind die wesentlichen Faktoren für die Attraktivität einer Innenstadt. Diese waren im „Ober-
zentrum“ Münster bisher gut aufgestellt. Fraglich ist aber, welche Angebote es mit welchem
Bestand zukünftig geben wird. Das breite Kundenspektrum aus Münster und dem Umland
brachte den innerstädtischen Kaufleuten stets gute Umsätze und sicherte so deren Existenz.
Insbesondere die zahlreichen inhabergeführten Einzelhändler machten den Unterschied zu
anderen Städten in denen „Filialisten“ das Stadtbild prägen. Die Einschätzung der „Entwick-
lung nach Corona“ ist wegen zahlreicher Unwägbarkeiten sehr schwierig, Zukunftsprognosen
daher mit gehöriger Vorsicht aufzustellen.

Die Erreichbarkeit der Stadt Münster ist sowohl durch öffentliche Verkehrsmittel (ÖPNV) wie
Bus und Bahn, als auch mit privaten Fahrzeugen (Fahrrad, PKW) gegeben. Das gilt für die
gesamte Stadt und insbesondere auch für die Innenstadt. Die Parkhäuser der WBI sicherten
und ordneten bislang die automobile Erreichbarkeit der Innenstadt. Signifikante Veränderun-
gen, wie z.B. die (Teil-)JSperrung der Innenstadt für Kraftfahrzeuge, würden die Geschäfts-
grundlage der WBI deutlich verändern. Hier ist die Gesellschaft gehalten, zum Beispiel alter-
native Parkmöglichkeiten im Nahbereich zur Innenstadt zu prüfen und ggf. zu sichern. Dazu
gehört auch die Neuausrichtung des Angebots. Die Bewerbung der WBl, die Stadion-
Parkhäuser an der Hammer Straße als Mobilitätsstationen zu bauen und zu betreiben, ist ein
Beispiel dafür. Eine Ergänzung des Portfolios sieht die Geschäftsführung im Bau und Betrieb
von neuen Quartiersparkhäusern mit ähnlicher Ausrichtung. Das Engagement der WBI im
Bereich des Hafens (Hafenmarkt, PSD-Bank) kann als Vorbild gesehen werden, unabhängig
davon, ob die WBI als Eigentümerin agiert oder nur als entgeltliche Betreiberin. Als Betreibe-
rin kommt die große Erfahrung der Gesellschaft zum Tragen.

Die letzte allgemeine Parkentgelterhöhung erfolgte zum 1. Oktober 2018 und verlief rei-
bungslos. Im Oktober 2020 wurden die Tarife für das Parkhaus Engelenschanze erhöht. Die
Gesellschaft erhielt nur wenige negative Nachrichten und auch die lokale Presse reagierte
eher zurückhaltend. Neben den Reaktionen der Parkkunden ist bei der Preisfestsetzung
stets auch die Situationen in vergleichbaren Städten des Umlandes (Osnabrück, Enschede,
Dortmund) zu beachten. Nach den jeweiligen Angeboten des innerstädtischen Handels sind
die Erreichbarkeit und die Parkentgelte die Faktoren, die über das „Einkaufsziel“ mitent-
scheiden.

Die Wende im Kfz-Bereich vom fossilen Brennstoff zu alternativen Antrieben stellt die ge-
samte Branche der Parkhausbetreiber vor neue Herausforderungen. Die Angebotserweite-
rung vom „reinen Parken“ zum Energieversorger ist mit erheblichen Investitionen verbunden.
Die Investitionen in elektrische Ladesäulen sollen bedarfsgerecht und durch die Gesellschaf-
terin Stadtwerke Münster GmbH erfolgen.

Der Geschäftsbereich gewerbliche Objekte und Wohnungen unterliegt in erster Linie dem
Vermietungsrisiko und natürlich den anfallenden Instandhaltungsaufwendungen. Längerfris-
tige auskömmliche Mietverträge, darunter viele mit der Stadt Münster, sichern die laufenden
Mietzahlungen und die Wirtschaftlichkeit der gewerblichen Objekte. In der Wohnungsvermie-
tung gibt es in Münster eine große Nachfrage, längerfristige Leerstände sind daher nicht zu
erwarten. Insgesamt kann daher von konstanten Erlösen ausgegangen werden.

Das größere Risiko liegt in der Instandhaltung und zwar sowohl in den eigenen Objekten, als
auch im Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaften an denen die Gesellschaft
beteiligt ist. Beispielhaft genannt sei hier die Fassadensanierung der Eigentümergemein-
schaft Aegidiimarkt, an der die Gesellschaft mit mehr als 60 % beteiligt ist.

Mit der Erweiterung des Gesellschaftszwecks ist die Westfälische Bauindustrie zu einem
öffentlichen Auftraggeber im Sinne des $ 99 Nr. 2 GWB geworden. Diese Rechtswirkung
erfordert eine erhöhte WVergabekompetenz der Gesellschaft oberhalb der EU-
Schwellenwerte. Das Vergabemanagement für die Vergabe von Bau- und Planungsleistun-
gen wird derzeit noch nach außen vergeben. Die Rechtssicherheit des Vergabemanage-
ments wird zudem durch eine umfassende Compliance der Gesellschaft intern abgesichert.

Das Finanzmanagement berücksichtigt sowohl die Risiken der laufenden und mittelfristigen
Liquidität, als auch mögliche Ausfallrisiken im Debitorenbereich. Ausschüttungen an die Ge-
sellschafter werden in Managementkontrakten mit der Stadt Münster festgelegt. Mit der Vor-
haltung liquider Mittel, der Aufnahme langfristiger Fremdmittel und der Einräumung einer
ausreichenden Kreditlinie im Rahmen des Cash - Pool Verfahrens mit der Stadt Münster wird
dem Risiko von Zahlungsausfällen und kurzfristigem Finanzierungsbedarf aktiv begegnet.

Die derzeit von der Gesellschaft aufgenommenen langfristigen Fremdmittel sind bis zu deren
Laufzeitende „durchfinanziert‘, Zinssatzänderungen sind damit ausgeschlossen. Für die
Wirtschaftlichkeit zukünftiger Fremdmittel besteht das Risiko von Zinserhöhungen. Diese
sind bei den geplanten Investitionen einzukalkulieren.

Das Risikomanagement der Westfälische Bauindustrie GmbH ist der Gesellschaftsgröße,
den flachen Hierarchien, der Mitarbeiterzahl und dem Tätigkeitsfeld entsprechend schlank
ausgeprägt. Es hat das Ziel, potentielle Risiken frühzeitig zu erkennen, um durch geeignete
Maßnahmen drohenden Schaden für das Unternehmen abzuwenden und eine Bestandsge-
fährdung auszuschließen.

Die Geschäftsleitung wird durch ein aussagekräftiges Berichtswesen des operativen Control-
lings laufend informiert.

2.3 Chancenbericht

Mit den im Gesellschaftsvertrag genannten zusätzlichen Geschäftsfeldern hat die Gesell-
schaft die Möglichkeit sich „breiter“ aufzustellen. In diesem Zusammenhang sind die Vorha-
ben Stadtteilhaus Coerde, Multifunktionsanlage Wienburgstraße oder die Wohnprojekte in
den Konversionsgebieten der Stadt zu sehen, die dauerhaft im Eigentumsbestand der Ge-
sellschaft bewirtschaftet werden sollen und Erträge versprechen. Zukünftig könnte sich die
WBI auch am „Hoher Heckenweg“ entsprechend engagieren („Rumphorstmarkt“ mit 70 So-
zialwohnungen und sieben Kita-Zügen). Auch die Übernahme des Projektmanagements für
die städtischen Vorhaben Bau der ZUE und Sanierung des Künstlerzentrums Hoppengarten
sind Projekte der Neustrukturierung der Gesellschaft. Die wirtschaftlichen Möglichkeiten und
Risiken wird die Geschäftsführung prüfen und ggf. auch personelle Ergänzungen vorneh-
men. Die Geschäftsführung sieht auch in einem neuen Mobilitätskonzept der Stadt Chancen,
den ruhenden PKW-Verkehr weiterhin wirtschaftlich zu organisieren.

Dazu wird die Gesellschaft weitere Neubau- und Sanierungsprojekte entwickeln. Beispielhaft
genannt sei hier das multifunktionale Stadtteilhaus in Münster - Coerde. Ein Objekt für ver-
schiedene öffentliche Dienstleistungen (Stadtbücherei, Stadtteilbüro, Jugendarbeit, usw.),
medizinische Angebote (Kinderärztin) und Nahversorgung (Bäckerei).

Weitere Investitionsmaßnahmen befinden sich derzeit in der „Prüfphase“. Beispielhaft ist hier
die Multifunktionsanlage Wienburgpark zu nennen.

Mit Auslaufen der 20-jährigen Preisgarantie für den erzeugten Strom aus den Photovoltaik-
anlagen im Jahr 2027 wäre zu prüfen wie die gewonnene Energie am besten genutzt oder
verkauft wird. Ein Verkauf über Ladesäulen an elektrische betriebene Kfz stellt möglicher-
weise eine attraktive Alternative dar.

Münster, 22. Februar 2021
P. Todeskino

V/0463/2021 
V/0463/2021 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Jahresabschluss 2020 der Westfälische Bauindustrie GmbH 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   22.06.2021 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
 
1. Die Vertretungen der Stadt Münster und der Stadtwerke Münster GmbH in der Gesellschaf-
terversammlung der Westfälische Bauindustrie GmbH (WBI) werden ermächtigt, folgende Er-
klärungen abzugeben: 
 
1.1 Der vom Geschäftsführer aufgestellte Jahresabschluss zum 31.12.2020 
abschließend in der Bilanz  
 beim Aktiva und Passiva mit     34.911.624,95 € 
 beim Eigenkapital mit     28.462.926,72 € 
abschließend in der Gewinn- und Verlustrechnung 
 mit Umsatzerlösen von    11.024.726,99 € 
 mit einem Jahresüberschuss von     1.936.328,33 € 
 mit einem Bilanzgewinn von      3.082.926,72 € 
wird festgestellt. 
 
1.2 Aus dem Bilanzgewinn erfolgt eine Ausschüttung in Höhe von 3.000.000,00 € anteilig an 
die Gesellschafter. Der verbleibende Betrag von 82.926,72 € wird auf neue Rechnung 
vorgetragen. 
 
1.3 Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung werden für das Geschäftsjahr 2020 Entlas-
tung erteilt. 
 
 
 
 
 
 
Amt für Finanzen und 
Beteiligungen 
 
09.06.2021 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Günther 
Telefon: 492-2035 
GuentherJ@stadt-
muenster.de

- 2 - 
V/0463/2021 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
 
Teilergebnisplan 
 
 Nr. Bezeichnung Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen 
 
Produktgruppe 1501 Anteile an Unternehmen    
Zeile  Finanzerträge 2021 30.000  
 
Die Stadt Münster ist mit einem Anteil von 1 v.H. an der WBI beteiligt. Daher wird in der Jahresrech-
nung 2021 ein Betrag von 30.000,00 € planmäßig als Ertrag zu erfassen sein. 
 
 
 
Begründung: 
 
Gemäß § 14 Abs. 2 lit. a bis e des Gesellschaftsvertrages der WBI GmbH stellt die Gesellschafter-
versammlung den Jahresabschluss fest und beschließt über die Verwendung des Ergebnisses so-
wie die Entlastung der Geschäftsführung und der Mitglieder des Aufsichtsrates. 
 
Kurzanalyse des Jahresabschlusses: 
 
Bilanz 
Durch die begonnene Sanierung der VHS im Aegidiimarkt sowie den Bau weiterer baulicher Siche-
rungsmaßnahmen (Poller-Absperreinrichtungen) steigt der Wert der Sachanlagen (Anlagen in Bau) 
um 1.155 T€. Nach Abzug der Abschreibungen erhöht sich das Anlagevermögen um insgesamt 331 
T€. Die liquiden Mittel verringern sich um 115 T€. Insgesamt führt dies neben weiteren, marginalen 
Effekten zu einem Anstieg der Bilanzsumme um 92 T€ auf 34.911 T€. 
Auf der Passivseite verringert sich das Eigenkapital u.a. durch die Inanspruchnahme der Gewinnrück-
lagen um 1.064 T€ und beträgt zum Ende des Wirtschaftsjahres 28.462 T€ (Quote 81,5 %). 
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten vermindern sich um die planmäßigen Tilgungen ( -
304 T€), dagegen erhöhen sich die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen durch 
die erhöhte Inanspruchnahme des Cash-Pools der Stadt (+1.371 T€). 
 
 Gewinn- und Verlustrechnung 
Die Umsatzerlöse haben sich gegenüber dem Vorjahr um 3.155 T€ auf 11.025 T€ verringert. Dies ist 
insbesondere auf die Auswirkungen der Corona Pandemie  auf den Geschäftsbereich Parkeinrichtun-
gen zurückzuführen, in dem rund 73% der Umsatzerlöse erzielt werden.  Hier ergibt sich e in Erlös-
rückgang von insgesamt 2.948 T€. 
 Daneben vermindern sich die Erlöse im Geschäftsbereich „Gewerbliche Objekte / Wohnungen“ um  
78 T€. Ursächlich hierfür sind u.a. die reduzierten Mieterlöse durch Leerstände in Verbindung mit der 
Sanierung der VHS. 
 
 Der Personalaufwand steigt mit 60 T€ um 4,9 % entsprechend der im Personalplan vorgesehenen 
Entwicklungen. Ebenso steigen die Abschreibungen planmäßig u m 12 T€ u.a. aufgrund der ganzjäh-
rigen Abschreibung der Investitionen des Vorjahres. 
 Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ergibt sich eine Reduzierung in Höhe von 617 T€. 
Hier wurden u.a. Aufwendungen für Instandhaltungen in Höhe von 375 T€ eingespart bzw. auf zu-
künftige Jahre verschoben. Darüber hinaus sind die Pachtaufwendungen durch die Reduzierung der 
umsatzbezogenen Pacht der Tiefgarage Münster -Arkaden in Folge der Corona Pandemie und der 
Teilsperrungen in der Tiefgarage Stubengasse in Folge v on Gebäudesanierungsarbeiten um 42 T€ 
gesunken.

- 3 - 
V/0463/2021 
Insgesamt wird ein Jahresüberschuss von 1.936 T€ erzielt, der damit um 1.759 T€ (- 47,6 %) geringer 
ausfällt als das Vorjahresergebnis. 
 
 Gewinnverwendung 
Der Jahresüberschuss zuzüglich des noch vorhandenen Gewinnvortrags von 47 T€ sowie eine Ent-
nahme aus den Gewinnrücklagen in Höhe von 1.100 T€ ergeben den diesjährigen Bilanzgewinn. Die 
Geschäftsführung schlägt vor, hieraus den Betrag von 3.000 T€ an die Gesellschafterinnen auszu-
schütten. Dies entspricht dem Managementkontrakt. Der Restbetrag von 8 3 T€ soll auf neue Rech-
nung vorgetragen werden. 
 
 Bestätigungsvermerk 
Nach der Vorlage 4/2021  an den Aufsichtsrat haben die Wirtschaftsprüfer  der Niehoff + Partner Gruppe  
dem Jahresabschluss einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.  
 
Einschätzung durch das Beteiligungsmanagement: 
 
Nach Prüfung des Jahresabschlusses durch die Niehoff + Partner Gruppe haben sich aus Sicht des 
Beteiligungsmanagements keine Einwendungen gegen oder Hinweise zum Jahresabschluss 2020 
der WBI GmbH ergeben. Der Jahresabschluss ist insgesamt plausibel und vermittelt ein hinreichend 
nachvollziehbares Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WBI GmbH zum Bilanzstichtag. 
 
Der Aufsichtsrat der Westfälische Bauindustrie GmbH hat den Jahresabschluss 2020 in einer Online -
Informationsveranstaltung am 15.04.2020 beraten und anschließend vorstehende Beschlussempfeh-
lung schriftlich beschlossen. 
 
 
 
 
In Vertretung 
 
Gez. 
Christine Zeller 
Stadtkämmerin 
 
 
Anlagen: 
 Bilanz zum 31.12.2020 
 Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2020 
 Lagebericht der Geschäftsführung