Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.12.2022

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Dezember 2022 (Stand 31.12.2022)
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2. ProjektBESCHREIBUNG
Der geplante Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den
technischen Anlagen und dem Brandschutz abgesagt. Im Zuge der anschließenden Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter und die Aufarbeitung
des gestörten Bauablaufes erhöhte der Rat der Stadt Köln das Budget im November 2016 auf 404 Mio. € brutto, um die Handlungsfähigkeit des Bauherrn aufrecht zu erhalten.
Nach der Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen, erfolgte im Juni 2017 eine erste Prognose zur Weiterentwicklung der Bühnen-
sanierung. Die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung wurde am 31.05.2019 vorgelegt. Auf dieser Basis wurde im Juni 2019 eine zweite Termin- und Kosten-
prognose erstellt. Der Rat der Stadt Köln hat in der Sitzung vom 26.09.2019 das Projektbudget auf 554,1 Mio. € brutto erhöht.
Der Stand der Prüfung der Ausführungsplanung (LPH 5H) und die Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik erforderten eine dritte Termin- und Kostenprognose mit Stand
Dezember 2020. Aus dieser Prognose ergab sich eine Schlüsselübergabe im ersten Quartal 2024 und Projektkosten in Höhe von 617,6 Mio. € brutto. Der Rat der Stadt Köln hat in der
Ratssitzung am 16.09.2021 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 642,7 Mio. € brutto erhöht.
Die aktuelle Entwicklung der Baupreise erforderte eine vierte Kostenprognose mit Stand 31. Dezember 2022. Aus dieser Prognose ergeben sich Projektkosten in Höhe von 664,9 Mio.
€. Bei Eintritt aller Risiken ergeben sich Projektkosten in Höhe von 673,5 Mio. €. Parallel zu dieser Kostenprognose wurden alle Termine im Projekt ebenfalls noch einmal überprüft, der
Termin der Schlüsselübergabe am 22.03.2024 wurde dabei bestätigt.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus 
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
1
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
BEREICH 1
Opernhaus
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m² 
BRI: 160.258 m³ 
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m² 
BRI: 72.547 m³ 
SUMMEN
NGF: 51.111 m²
BGF: 66.148 m² 
BRI: 232.805 m³ 
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

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2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
In allen Bauteilen finden planmäßig die Montagen der TA Hauptgewerke sowie die nachfolgenden Arbeiten der Ausbaugewerke statt. Die ersten Inbetriebsetzungen der TA
Hauptgewerke wurden begonnen. Die Inbetriebnahmen sowie die Abnahmen der Theatertechnik werden fortgeführt. Die Inbetriebnahmeprozesse der TA Hauptgewerke befinden sich
weiterhin in der Vorbereitung
Die im 4. Quartal 2022 vorgenommene Umstellung des Bauablaufs sichert die Einhaltung der Terminziele. Für die Häuser SH, KO und OT werden zur Umsetzung des neugeordneten
Bauablaufs zusätzliche Kapazitäten bei ausführenden Firmen erforderlich. Die Absicherung dieser Kapazitäten ist noch nicht vollständig abgeschlossen.
Die Bühnen Köln planen die Schlüsselübergabe am 22.03.2024.

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512,5 Mio. € 417,1 Mio. €
148,2 Mio. €
34,0 Mio. €
599,2 Mio. €
65,6 Mio. €
664,9 Mio. €
8,6 Mio. €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
800 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenprognose
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
Kostenprognose 
HerstellkostenAuszahlungsstand Verpflichtungen
642,7 Mio. € durch Ratsbeschluss vom 16.09.21 genehmigtes Projektbudget
inkl. kumulierte Risikokosten
Kostenprognose Herstellkosten
inkl. Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und des aktuellen
Projektfortschritts erstellt und zum Stichtag 31.12.2022 für alle Kostengruppen aktualisiert. Die
vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften Angaben der Objekt-
überwachungen mit Stand 31.12.2022.
Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus November 2022 ergeben sich Änderungen im
Auszahlungsstand (+ 8,8 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen (+ 5,9 Mio. €) und der Kosten-
prognose der Herstellkosten (+ 26,1 Mio. €). Es ergibt sich eine Gesamt-Kostenprognose inklusive
Risikokosten von 673,5 Mio. € (+ 14,9 Mio. €).
Mit der Erhöhung des Projektbudgets vom 16.09.2021 auf 642,7 Mio. € wurde die Handlungs-
fähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die
ermittelten Verpflichtungen durch das zur Verfügung stehende Budget gedeckt.
Zum Stichtag 31.12.2022 ist eine Aktualisierung der Kostenprognose der Herstellkosten erfolgt. Die
prognostizierten Herstellkosten in Höhe von 664,9 Mio. € liegen außerhalb des Projektbudgets von
642,7 Mio. €. Die Projektsteuerung empfiehlt eine zeitnahe Anpassung des Budgets.
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
479,9 Mio. € 485,8 Mio. € 491,3 Mio. € 497,0 Mio. € 503,7 Mio. € 512,5 Mio. €
565,8 Mio. € 574,1 Mio. € 578,3 Mio. € 584,8 Mio. € 590,1 Mio. € 599,2 Mio. €
628,3 Mio. € 630,2 Mio. € 635,6 Mio. € 636,3 Mio. € 638,8 Mio. €
664,9 Mio. €
642,7 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
700 Mio. €
750 Mio. €
07.2022 08.2022 09.2022 10.2022 11.2022 12.2022
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
617,6 Mio. € erwartete Herstellkosten
 (503,7 Mio. €)
 (590,1 Mio. €)
 (638,8 Mio. €)
 (415,7 Mio. €)
 (146,3 Mio. €)
 (48,7 Mio. €)
 (28,1 Mio. €)
 (19,8 Mio. €)

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Planung
Die Planer sind für technische Klärungen im Zusammenhang mit der Ausführung weiterhin in das Projekt eingebunden.
Ausschreibung und Vergabe
Die geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind weitgehend erfolgt. Es sind noch die nachfolgend aufgeführten Ausschreibungen und Vergabeverfahren durchzuführen.
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Ausschreibung für das Gewerk Grünbedachung wurde erneut veröffentlicht.
Die Submission der Ausschreibung zu Arbeiten an den Balkonen der Werkstatttürme ist erfolgt. Die Angebote befinden sich in der Prüfung.
Die Ausschreibungsunterlagen für die Gewerke Schließanlage, Dachdeckerarbeiten, die Restaurierung der Steinfoyers, Restleistung Klinkerfassade und Blendschutz sind in Bearbeitung.
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen:
Alle geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind erfolgt.
KG 479 Theatertechnik
Die Submission zur Ausschreibung der Reinigung der Bühnenhäuser ist erfolgt. Gegenwärtig erfolgt die Angebotsauswertung.
Die Ausschreibungsunterlagen für die Gewerke Luftbefeuchtungsanlage der Bühnen, Werkstatteinrichtung des Kostümlagers, Schwenkkräne sowie Ton- und Medientechnik sind in
Bearbeitung.
KG 500 Außenanlagen und KG 600 Ausstattung
Für das Jahr 2023 werden ca. 10 Ausschreibungen vorbereitet.
Werk- und Montageplanung
Die Werk- und Montageplanung ist für die TA Gewerke abgeschlossen. Für einzelne Ausbaugewerke sind im weiteren Projektverlauf noch W+M Planungen erforderlich.
Ausführung
Im Gewerk Rohbauarbeiten werden sukzessive Anpassungs- und Restarbeiten in allen Bauteilen ausgeführt. In vielen Bereichen finden weiterhin Ausbauarbeiten wie Estrich-, Trockenbau-,
Beschichtungs- und Putzarbeiten sowie Fliesenarbeiten statt. In mehreren Bereichen werden Schlosserarbeiten durchgeführt. Die Gewerke Raumlufttechnische Anlagen, Feuerlöschanlagen,
Wärmeversorgungsanlagen, Druckluftanlagen, Sanitäranlagen, Elektrische Anlagen, Gebäudeautomation, Nachrichtentechnik und Brandschutz befinden sich in der Ausführung der
Hauptmaßnahmen. Die Grobinstallationen der Leitungsanlagen sowohl für die Elektrotechnik als auch für die Versorgungstechnik sind in vielen Bereichen weit fortgeschritten. Die
Brandschutztüren sind größtenteils eingebaut. Der Einbau von Brandschutzklappen und das Herstellen von Brandschutzschottungen steht in vielen Bereichen noch aus.
Die Mängelbeseitigungsmaßnahmen in Schächten im Zusammenhang mit Dichtigkeitsprüfungen von Lüftungstrassen sind noch nicht abgeschlossen und werden fortgeführt. Zur Umsetzung
der Hygieneanforderungen in schwer zugänglichen Schächten und Kanälen finden weiterhin Reinigungs- und Beschichtungsmaßnahmen statt. Die Mängelbeseitigungsmaßnahmen und
Beschichtungsarbeiten an Schächten und Kanälen können im Rahmen des bestehenden Terminplans durchgeführt werden. Darüber hinaus werden weitere Mängelbeseitigungsmaßnahmen
im Zusammenhang mit der Druckbelastung von gemauerten Schachtwänden erforderlich. Das vor 2015 ausgeführte Mauerwerk erweist sich nach statischer Überprüfung als teilweise
mangelhaft und bereichsweise als nicht ausreichend druckfest. Diese Mangelbeseitigungsmaßnahmen werden gegenwärtig terminlich bewertet.
Die Arbeiten im Opernhaus werden vorrangig ausgeführt. Restarbeiten in Technikzentralen und sicherheitstechnisch relevanten Anlagen werden forciert.
Inbetriebsetzung und Inbetriebnahme
Zu den Inbetriebsetzungsprozessen finden weiterhin intensive Abstimmungen mit den TA Firmen sowie den abnehmenden Sachverständigen statt. Mit der Inbetriebsetzung der ersten
elektrotechnischen Anlagen wurde begonnen. Es finden weiterhin Mängelbeseitigungen der theatertechnischen Gewerke der KG 479 statt. Weitere Abnahmen befinden sich in der
Vorbereitung.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

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Erläuterung zum Sachstand Risikomanagement:
Die Liste ist ein Ausschnitt aller im Projekt betrachteten Risiken und zeigt die aktuell fünf größten Risiken mit möglichen wesentlichen Auswirkungen auf die Projektkosten. 
Gegenüber der letzten Risikobewertung aus dem Monatsbericht September 2022 zeigt sich eine Verringerung der kumulierten Risikokosten um 11,2 Mio. € auf 8,6 Mio. Die
Reduzierung der Risiken resultiert aus dem teilweisen oder vollständigen Eintritt von Risiken, wie z. B. Firmeninsolvenzen sowie aus der Neubewertung von
Eintrittswahrscheinlichkeiten und Schadenshöhen aufgrund des Projektfortschritts.
In Abstimmung mit dem Bauherrn werden mögliche terminliche Auswirkungen der betrachteten Risiken nicht in der Terminplanung dargestellt.
Die Betrachtung und Bewertung der Risiken erfolgt quartalsweise. Die nächste Betrachtung erfolgt zum Ende des 1. Quartals 2023.
Risikobeschreibung   EW * Mögliche Folgen des Risikos Maßnahmen
Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) während der Bauausführung
30 % Bauunterbrechung, gestörter Bauablauf, 
Verlängerung der Bauzeit
Erfahrungen aus den bisherigen Firmengesprächen in die 
Neuverträge übernehmen und bei Neuvergabe verkürzte 
Vergabeverfahren anwenden.
Probleme bei der Materialbeschaffung auf Grund 
Lieferkettenschwierigkeiten
50 %
Zeitliche Verzögerungen und 
wirtschaftliche Folgen in der 
Baustoffpreisentwicklung
Umstellung des Bauablaufs bei Lieferschwierigkeiten von Material 
und Anlagen. Möglichst frühzeitiger Abruf der Leistungen.
Nicht erkannte Differenzen zwischen Planung und 
Bestand
10 %
Zeitliche Verzögerungen und Mehrkosten 
durch spät im Bauablauf erkannte 
Differenzen 
Vorausschauende örtliche Überprüfung der anstehenden Arbeiten 
durch die Objektüberwachung.
Kosten für Anpassungen im Bauablauf 30 % Zu geringe Kapazitäten der ausführenden 
Firmen und mangelnde Termintreue
- Durchführen von Firmengesprächen
- Zusatzvereinbarungen mit ausführenden Firmen zur 
Kapazitätserhöhung
- regelmäßige Terminüberwachung
Verlust von Anlagevermögen durch Insolvenz der 
Greensill Bank AG
70% Das Risiko kann Auswirkungen auf die 
Finanzierung des Projektes haben. Die Forderungsanmeldung beim Insolvenzverwalter ist erfolgt.
5. ProjektRISIKEN
* EW = Eintrittswahrscheinlichkeit in %

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer          17.01.2023 
 0148/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 31.01.2023 
Finanzausschuss 06.02.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 07.02.2023 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand: 31.12.2022 
Mit dem Monatsbericht Dezember 2022 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sa-
nierung der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Nachdem in den Monaten von Mai bis September 2022 bei der Fortschreibung der Baukosten 
eine Kostensteigerung von insgesamt 15,7 Mio. Euro festzustellen war, haben die Bühnen 
Mitte des Jahres angekündigt, zum 31.12.2022 eine Aktualisierung der Kostenprognose für 
das Projekt vorzunehmen. Hierzu wurden durch die Projektsteuerung in Abstimmung mit den 
Objektüberwachungen die Ansätze sämtlicher Teilbudgets überprüft. 
 
Es ergibt sich daraus ein Anstieg der Baukosten auf 664,9 Mio. Euro bzw. 673,5 Mio. Euro 
(bei Eintritt aller Risiken). Die vorherige Kostenprognose vom 31.12.2020 lag bei 617,6 Mio. 
Euro, bzw. 644,9 Mio. Euro (bei Eintritt aller Risiken). Für die Kostensteigerung sind drei we-
sentlich Faktoren ausschlaggebend. 
 
Zu ca. 2/3 beruhen die Mehrkosten auf den bekannten Preissteigerungen im Bausektor. Bei 
der Kostenprognose Ende 2020 wurde mit einer Teuerungsrate von 3 % gerechnet, was vor 
dem Hintergrund der seinerzeitigen Inflationsrate von weniger als 2 % gerechtfertigt war. Zwi-
schenzeitlich wurden am Bau Kostensteigerungen von 10 % und mehr realisiert. In der aktu-
ellen Kostenprognose wurde deshalb mit einer Preissteigerungsrate von 6,5 % gerechnet. Für 
die nach 2015 im Projekt verblie benen Firmen wurde die Indexierung ihrer Preise auf der 
Grundlage der Daten des Statistischen Bundesamtes vereinbart. Die Fortsetzung der Zusam-
menarbeit wäre für diese Firmen anders nicht möglich gewesen. Mit dem Nachlauf von einem 
Jahr wurden die Preise der neu gewonnenen Firmen der Haustechnik wie berichtet ebenfalls 
indexiert. Die Firmen hätten sonst ggf. ein Kündigungsrecht aufgrund des Wegfalls der Ge -
schäftsgrundlage gehabt. 
 
Als ebenfalls kostensteigernd erwiesen sich eingetretene Risiken wie die Insolvenz von zwei 
Schlüsselgewerken. Die Firma, die die Klinkerfassade noch nacharbeiten und vervollständi-
gen muss und eine Firma der Medientechnik gingen 2022 insolvent. In beiden Fällen müssen 
die Leistungen mit erheblichem Aufwand und zu aktuellen Bedingungen neu ausgeschrieben 
werden. Auch das Risiko ‚Verschlechterung der halbfertigen Bauleistung‘ ist in einigen Fällen 
eingetreten. Auch planerische Risiken haben sich, trotz guter Planung, punktuell realisiert. 
 
Zudem ergaben sich neue Aufgaben durch Mängel an bereits vor 2015 fertiggestellten Gewer-

2 
 
ken, die entsprechend aufwendige Baumaßnahmen nach sich zogen So musste die blaue 
Decke im oberen Foyer des Opernhauses noch einmal geöffnet werden. Die Arbeiten an der 
Decke waren abgeschlossen, aus der vorliegenden Dokumentation der durchgeführten Arbei-
ten ergaben sich keine Anhaltspunkte für die Notwendigkeit weiterer Arbeiten. Auf Wunsch 
der Feuerwehr wurden jedoch zusätzliche Revisionsöffnungen geschaffen. Im Zuge der dazu-
gehörigen Arbeiten wurde deutlich, dass dort bis 2015 zu hohe Brandlasten verbaut wurden. 
Die Schächte der Rauchschutzdruckanlage, die zum Teil noch aus dem Altbestand des 
Opernhauses - aber auch aus 2014/2015 neu gemauerten und betonierten Bauteilen - beste-
hen, müssen ertüchtigt werden. Sie können ansonsten den auftretenden Drücken nicht stand-
halten. Die Entwässerung der Schächte der Feuerwehraufzüge reicht im Brandfalle nicht aus, 
hier muss im Bestand nachgearbeitet werden.  
 
Trotz aufwendigen Risikomanagements waren diese drei Arbeitsfelder 2020 nicht vorsehbar.  
 
Das durch den Rat genehmigte Budget für die Bühnensanierung am Offenbachplatz beträgt 
aktuell 642,7 Millionen Euro. Die Bühnen werden in Abstimmung mit dem Beteiligungsma -
nagement zeitnah eine Vorlage zur Anpassung an die ak tualisierte Kostenprognose in Höhe 
von 664,9 Mio. Euro auf den Weg bringen. 
 
Im Dezember 2022 wurden 8,8 Mio. € ausgegeben, insgesamt wurden bislang 512,5 Mio. € 
für die Sanierung der Bühnen ausgegeben.  
 
Aus der turnusgemäß zum Ende des vierten Quartals 2 022 vorgenommenen Risikoüberprü-
fung ergibt sich eine Reduzierung der Risiken um 11,2 Mio. € auf jetzt 8,6 Mio. €. 
 
Im Zuge der Kostenaktualisierung wurden auch mit allen Beteiligten noch einmal die Bau -
abläufe und Baustellentermine überprüft. Hier wurde der 22.03.2024 als Datum der Schlüssel-
übergabe bestätigt, so dass sich auf der Terminschiene keine Änderungen ergeben. 
 
 
 
 
 
gez. Streitberger