Neufestlegung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis der Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2014 (Mietspiegel 2016)

„Schlüssiges Konzept“  
Die Definition des schlüssi gen Konzeptes durch das BSG 1 lautet: 
Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der 
systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts - und 
zeitbedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen 
Vergleichsraum und nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall.  
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen 
erfüllt: 
 Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten Raum 
und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung)  
 es  bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der 
Beobachtung, z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard 
der Wohnungen, Brutto - und Nettomiete, Differenzierung na ch 
Wohnungsgröße 
 Angaben über der Beobachtungszeitraum  
 Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z.B. 
Mietspiegel) 
 Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten  
 Validität der Datenerhebung  
 Einhaltung anerkannter mathematisch -statistischer Grundsätze der 
Datenauswertung und  
 Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannoberwert oder 
Kappungsgrenze). 
 
Zur Festlegung der abstrakt angemessenen Leistungen für die Unterkunft in 
Darmstadt nach Vorgabe des BSG sind deshalb die nach folgend dargestellten 
Kriterien zu berücksichtigen.  
 
In einem ersten Schritt sind zunächst der maßgebliche örtliche Vergleichsraum und 
die angemessene Wohnungsgröße zu ermitteln.  
 
Für die repräsentative Bestimmung des Mietpreisniveaus ist es entscheidend, 
ausreichend große Räume der Wohnbebauung zu beschreiben, die aufgrund ihrer 
räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und ihrer verkehrstechnischen 
                                                           
1 BSG 22.09.2009, Az.: AS 18/09 R

Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens - und Wohnbereich 
bilden. Auch in Großstädten  ist dies in der Regel das gesamte Stadtgebiet 2. Der 
örtliche Vergleichsraum ist somit das gesamte Stadtgebiet Darmstadt; d.h. in die 
Erhebung sind alle Stadtgebiete einzubeziehen.  
 
Die Angemessenheit der Wohnungsgröße richtet sich nach den Werten, in 
Abhängigkeit von der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen gemäß der 
Hessischen Richtlinien zu Sozialen Wohnraumförderung, die die Länder aufgrund von 
§ 10 Wohnraumförderungsgesetz vom 13.09.2010 festgelegt hatten.  
 
Nach den Hessischen Wohnbaurichtlinien 3 sind folgende Wohnungsgrößen für 
Mietwohnungen als angemessen anzusehen:  
 
1 Person – 45 m2  Wohnfläche 
2 Personen – 60 m2  Wohnfläche 
Jede weitere Person jeweils 12 m 2  Wohnfläche. 
 
Der Richtwert bestimmt sich nach der Produkttheorie. Hiernach ist der Richt wert das 
Produkt aus der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße und dem abstrakt 
angemessenen Quadratmeterpreis.  
 
 
Zur Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises wurden vom BSG wiederum 
verschiedene Kriterien aufgestellt. Bei der Ermittlung des angemesse nen 
Quadratmeterpreises ist nach Wohnungsgröße der der Erhebung zugrunde liegenden 
Wohnungen zu differenzieren, da kleinere Wohnungen in der Regel höhere 
Quadratmeterpreise haben.  
 
Als weiteres Kriterium wird der Wohnungsstandard herangezogen. Zugrunde zu legen 
ist ein einfacher, im unteren Marktsegment liegender Standard. 4 Angemessen ist 
eine Wohnung nur dann, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz 
einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entspricht und keinen gehobenen 
                                                           
2 BSG 19.02.2009, Az.: AS 30/08 
3 Richtlinie zur Sozialen Wohnraumförderung vom 20.02.2003 (StAnz. S. 1346) i.V.m. Änderung vom 
02.01.2009 (StAnz. Seite 286) 
4 BSG 07.11.2006, Az.: 7b AS 10/06 R

Wohnstandard aufweist. 5 Die Wohnung muss von daher hinsichtlich der aufgeführten 
Kriterien, die als den Mietpreis bildende Faktoren regemäßig im Quadratmeterpreis 
ihren Niederschlag finden, im unteren Segment der nach der Größe in Betracht 
kommenden Wohnungen liegen.  
 
Der gebildete Referenzwert muss das gesamte untere Marktsegment abbilden. 6 Es 
ist nicht zulässig, nur bestimmte Stadtteile oder besonders niedrigpreisige 
Wohngegenden zur Ermittlung eines abstrakt angemessenen Mietpreises 
herauszugreifen. 7 Leistungsberechtigte können au ch nicht auf bestimmte 
Wohnungsbaugesellschaften als Anbieter verwiesen werden, sofern nicht erkennbar 
ist, dass diese das in Bezug genommene Mietsegment aufgrund einer 
marktbeherrschenden Stellung im Wesentlichen abdecken.  
 
Nach Ansicht des BSG erfüllen q ualifizierte Mietspiegel die Anforderungen, die an 
die Repräsentativität der Datenerhebung zu stellen sind.  
 
Zur Bestimmung der Angemessenheitsgrenzen/Richtwerte kann daher auf Daten 
eines aktuell vorhandenen Mietspiegels des kommunalen Trägers zurückgegr iffen 
werden. Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt wurde nach wissenschaftlichen Methoden auf der Grundlage einer 
repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen im Stadtgebiet 
Darmstadt erstellt und bil det die ortsüblichen Vergleichsmieten ab.  
 
Deshalb wurde für die Festlegung der Richtwerte der Mietspiegel der Stadt 
Darmstadt herangezogen. Das Ergebnis der Auswertung muss ein, dass der aus dem 
Mietspiegel gebildete Referenzwert = Richtwert die oberste G renze des in Bezug zu 
nehmenden Mietsegments erfasst. Die Schwierigkeit dabei liegt darin, dasjenige 
Preissegment des Mietspiegels zu erfassen, das das gesamte Segment der 
armutsnahen Haushalte abbildet und ausreichenden tatsächlich vorhandenen 
Wohnraum auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt umfasst. Um dies zu 
gewährleisten, wird der aus dem Mietspiegel errechnete Wert anhand verschiedener 
anderer Auswertungen nachgeprüft.  
 
                                                           
5 BSG 16.12.2010, Az.: B 4 AS 1/08 R 
6 BSG 20.08.2010, Az.: B 14 AS 65/08 R 
7 BSG 19.02.2009, Az.: B 4 AS 30/08 R

Der Mietspiegel 2016 ist auf der Grundlage des Preisindex für die Lebenshaltung 
aller privaten Haushalte erfolgt. Der Mietspiegel 2014 wurde wie der Mietspiegel 
2008 mit dem Berechnungsverfahren der Regressionsmethode ermittelt, 2010 
erfolgte eine Fortschreibung des Mietspiegels nach Indexwert. Mit der 
Regressionsmethode werden die relevant en Einflussfaktoren auf die Miethöhe, 
insbesondere die Wohnfläche, Baualtersklassen und weitere den Wohnwert 
erhöhende und vermindernde Ausstattungsmerkmale statistisch berechnet.  
 
Grundlagen für die Berechnung der Grundmiete sind  
a) die Basis-Nettomieten des Mietspiegels 2016 (Tabelle 1 a)  
b) die angemessene Wohnungsgröße in Abhängigkeit von der Anzahl der im 
Haushalt lebenden Personen nach den Hessisch Wohnbaurichtlinien:  
1 Person bis 45 m 2 Wohnfläche 
2 Personen bis 60 m 2 Wohnfläche 
jede weitere Person bis jewe ils 12 m2 Wohnfläche. 
 
Da die Wohnungsgrößen der Basis -Nettomieten des Mietspiegels 2016 in 5 m 2 -
Schritten aufgeführt sind und diese teilweise nicht mit der angemessenen 
Wohnungsgröße (siehe Auflistung oben) der Hessischen Richtlinien zur sozialen 
Wohnraumförderung im Mietwohnungsbau übereinstimmen, wurden die im 
Mietspiegel 2016 aufgeführten Mietwerte auf die jeweiligen m 2 gemäß dem im 
Mietspiegel festgelegten Verfahren zur Interpolation bei Wohnflächen innerhalb der 5 
m2-Schritte, umgerechnet.

Amt für Wohnungswesen
Schutzgebühr: 2,00 €
Mietspiegel für Darmstadt 2016
Fortschreibung des Mietspiegels Darmstadt 2014
Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für 
nicht preisgebundenen Wohnraum
Qualifi  zierter Mietspiegel nach § 558 d BGB

Wir beraten Sie rund ums Haus!
Mietspiegel | Mieterhöhung | Betriebskosten
Information | Beratung | Vertretung Ihrer Interessen
Werden Sie Mitglied!
Haus & Grund Darmstadt e.V. | Landwehrstraße 1 | 64293 Darmstadt
Telefon 06151 17935 | Telefax 179393
info@haus-und-grund-darmstadt.de | www.haus-und-grund-darmstadt.de
Haus& Grund
®
Eigentum.Schutz.Gemeinschaft.
Darmstadt

mit der vorliegenden Broschüre stelle ich 
Ihnen den neuen qualifi  zierten Miet-
spiegel für Darmstadt 2016 vor, eine 
Fortschreibung des Mietspiegels Darmstadt 
aus 2014. 
Nach der aktuellen gesetzlichen Grundlage 
sind qualifi  zierte Mietspiegel im Abstand 
von zwei Jahren der Marktentwicklung an-
zupassen. Diese Fortschreibung erfolgte 
aktuell auf der Grundlage des Preisindex 
für die Lebenshaltung aller privaten Haus-
halte. Die Grundlagenberechnungen für 
den neuen Mietspiegel hat das Institut 
Wohnen und Umwelt (IWU) für die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt vorgenommen.
Der Mietspiegel ist ein Instrument, das 
Auskunft über die ortsübliche durch-
schnittliche Vergleichsmiete gibt, er trägt 
maßgeblich dazu bei, das Mietpreisgefüge 
im nicht preisgebundenen Wohnungs-
bestand transparent zu machen und hilft, 
Streitigkeiten zwischen Mietvertrags-
parteien oder gerichtliche Auseinander-
setzungen im Vorfeld zu vermeiden.
Darmstadt ist eine attraktive, dynami-
sche Stadt mit Zuzug von Familien, Stu-
dierenden oder auch Einzelpersonen. 
Diese Entwicklung macht sich auch auf 
dem Wohnungsmarkt bemerkbar. Unser 
zentrales sozialpolitisches Ziel ist es, 
preiswerten Wohnraum vorzuhalten. 
Dies erreichen wir im sozial geförderten 
Wohnungsbau unter anderem durch die 
Erneuerung oder den Ausgleich jährlich 
auslaufender Bindungen. Auch werden 
Sehr geehrte Damen und Herren,
Vorwort
3
Mietwohnungen für Familien mit Ein-
kommen etwas oberhalb der Einkom-
mensgrenzen des sozialen Wohnungs-
baus, das sogenannte „mittlere Ein kom
 men“, geschaffen.
Für die Mitarbeit am aktuellen Mietspiegel 
danke ich dem Institut Wohnen und Um-
welt (IWU), dem Mieterbund Darmstadt 
Region Südhessen e.V. und Haus & 
Grund Darmstadt e.V., als Vertretungen 
der Mietvertragsparteien.
Ich bin mir sicher, dass Ihnen auch der 
aktuelle Darmstädter Mietspiegel 2016 
wieder gute Dienste leistet, ob Sie vor Ab-
schluss eines neuen Mietvertrages stehen 
oder Ihr Mietverhältnis schon über Jahre 
Bestand hat.
Barbara Akdeniz
Stadträtin

Rechtslage
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen 
 Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
1.  
Der Vermieter kann die Zustimmung 
zu einer Erhöhung der Miete bis zur  
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, 
wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu 
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 
15 Monaten unverändert ist. Das Miet-
erhöhungsverlangen kann frühestens 
ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung 
geltend gemacht werden. Erhöhungen 
nach den §§ 559 bis 560 werden
 nicht 
berücksichtigt.
2.  Die ortsübliche Vergleichsmiete wird 
gebildet aus den üblichen Entgelten,  
die in der Gemeinde oder einer ver-
gleichbaren Gemeinde für Wohnraum 
vergleich barer Art, Größe, Ausstattung, 
Beschaffenheit und Lage einschließlich 
der energetischen Ausstattung und Be-
schaffenheit in den letzten vier Jahren 
vereinbart oder, von Erhöhungen nach 
§ 560 abgesehen, geändert worden sind. 
Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem 
die Miethöhe durch Gesetz oder im Zu-
sammenhang mit einer Förderzusage 
festgelegt worden ist.
3.  Bei Erhöhungen nach Abs.1 hat die Lan-
desregierung mit der „Hessischen Ver-
ordnung zur Bestimmung der Gebiete 
mit abgesenkter Kap pungsgrenze“ 
nach §558 Abs. 3 Satz 2 BGB vom 
17.10.2014 bestimmt, dass in Darm-
stadt – befristet bis zum 17.10.2019 – 
die Miete innerhalb von drei Jahren, 
von Erhöhungen nach den § 559 bis 
560 BGB abgesehen, nicht 
um mehr 
als 15 Prozent erhöht werden darf.
4. Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1.  wenn eine Verpfl  ichtung des Mieters 
zur Ausgleichszahlung nach den Vor-
schriften über den Abbau der Fehl-
sub ventionierung im Wohnungswesen 
wegen des Wegfalls der öffentlichen 
Bindung erloschen ist und
2.  soweit die Erhöhung den Betrag der 
zuletzt zu entrichtenden Ausgleichs-
zah lung nicht übersteigt. 
Der Vermieter kann vom Mieter frühes-
tens vier Monate vor dem Wegfall der 
 öffentlichen Bindung verlangen, ihm 
 innerhalb eines Monats über die Ver-
pfl  ichtung zur Ausgleichszahlung und 
über deren Höhe Auskunft zu erteilen. 
Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Ver-
pfl  ichtung des Mieters zur Leistung einer 
Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 
des Wohnraumförderungsgesetzes und 
den hierzu ergangenen landesrechtlichen 
Vorschriften wegen Wegfalls der Miet-
bindung erloschen ist.
5.  Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer 
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichs-
miete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne 
des § 559a abzuziehen, im Falle des 
§ 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des 
Zuschusses. 
6.  Eine zum Nachteil des Mieters abwei-
chende Vereinbarung ist unwirksam. 
Das Recht auf eine Mieterhöhung steht 
dem Vermieter nicht zu, solange und so-
weit eine Erhöhung durch Vereinbarung 
ausgeschlossen ist oder der Ausschluss 
sich aus den Umständen ergibt, insbe-
sondere
 durch die Vereinbarung eines 
Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit 
mit fester Miete oder wenn mit dem 
Mieter ein sogenannter Staffelmietver-
trag abgeschlossen wurde. Solange 
die Vereinbarung über eine „Staffel-
miete“ gilt, sind auch Mieterhöhungen 
Rechtslage, Anwendungsbereich, Mietbegriff
4
Vorbemerkungen
Im Auftrag der Stadt Darmstadt wurde  
in Zusammenarbeit mit 
I  dem Mieterbund Darmstadt Region 
Südhessen e. V.
I  dem Haus & Grund Darmstadt e. V.
I  dem Amtsgericht Darmstadt
I  der Geschäftsstelle des Gutachter-
ausschusses für Immobilienwerte
auf der Grundlage der Fortschrei-
bung des Mietspiegels 2014 nach 
§ 558d Abs. 2 BGB für nicht preis-
gebundene Wohnungen in Darmstadt 
der nachfolgende qualifi  zierte Miet-
spiegel erstellt. Der Mietspiegel ist 
eine Übersicht über die ortsübliche 
Vergleichsmiete in Darmstadt. Die 
wissenschaftliche  Bearbeitung er-
folgte durch das Institut Wohnen  und 
Umwelt (IWU), Darmstadt. Basis für 
den neuen Mietspiegel ist das Gut-
achten der „Fortschreibung des Qua-
lifi  zierten Mietspiegels Darmstadt 
2014 zum Qualifi  zierten Mietspiegel 
Darmstadt 2016“ des  Instituts Woh-
nen und Umwelt (IWU),  Darmstadt.

aufgrund einer Modernisierung aus-
geschlossen. Die Kündigung eines 
Mietverhältnisses über Wohnraum 
zum Zwecke der Mieterhöhung ist 
ausgeschlossen  (§§  557 – 557b BGB). 
7.  Die Landesregierung hat mit der „Hes-
sischen Verordnung zu Bestimmung 
der Gebiete mit angespannten Woh-
nungsmärkten“ im Sinne des § 556d 
Abs. 2 BGB vom 17.11.2015 be-
stimmt, dass in Darmstadt mit Aus-
nahme der Gemeindeteile Arheilgen, 
Eberstadt und Kranichstein – befristet 
bis zum 30.06.2019 – die Miete zu 
Beginn des Mietverhältnisses die orts-
übliche Vergleichsmiete um höchstens 
10 Prozent übersteigen darf. Sonder-
fälle, wie eine über dieser Grenze lie-
gende Vormiete oder Modernisierung 
ergeben sich aus § 556e BGB. Bei 
Neubauten und nach umfassender 
Modernisierung gilt die Grenze nach 
§ 556f BGB nicht. Hält der Vermieter 
sich nicht an diese Vorschriften kann 
der Mieter dieses Verhalten rügen. Der 
Vermieter hat dem Mieter zu viel ge-
zahlte Miete dann nach § 556g BGB 
nachträglich herauszugeben.
Form und Begründung der Miet-
erhöhung (§ 558a BGB)
1.  Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558  
ist dem Mieter in Textform zu erklären 
und zu begründen.
2.  Zur Begründung kann insbesondere 
Bezug genommen werden auf
1.  einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.  eine Auskunft aus einer Mietdaten-
bank (§ 558e),
3.  ein mit Gründen versehenes Gutach-
ten eines öffentlich bestellten und 
vereidig ten Sachverständigen,
4.  entsprechende Entgelte für einzelne 
vergleichbare Wohnungen; hierbei 
genü gt die Benennung von drei 
Wohnungen.
3.  Enthält ein qualifi  zierter Mietspiegel 
(§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift 
des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, An-
gaben für die Wohnung, so hat der 
Vermieter in seinem Mieterhöhungs-
verlangen diese Angaben auch dann 
mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung 
auf ein anderes Begründungsmittel 
nach Absatz 2 stützt.
4.  Bei der Bezugnahme auf einen Miet-
spiegel, der Spannen enthält, reicht es 
aus, wenn die verlangte Miete inner-
halb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit-
punkt, in dem der Vermieter seine 
 Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vor-
handen, bei dem § 558c Abs. 3 oder 
§ 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann 
auch ein anderer, insbesondere ein 
veralteter Mietspiegel oder ein Miet-
spiegel einer vergleichbaren Gemeinde 
verwendet werden.
5.  Eine zum Nachteil des Mieters abwei-
chende Vereinbarung ist unwirksam.
Dabei hat der Mieter eine Überlegungsfrist 
von zwei Monaten . Sie beginnt mit dem 
Ablauf des Monats, in dem ihm das Verlan-
gen nach einer Mieterhöhung zugegangen 
ist. Stimmt der Mieter innerhalb dieser 
Frist zu, hat er die erhöhte Miete vom Be-
ginn des dritten Monats zu zahlen, der auf 
den Zugang des Erhöhungsverlangens 
folgt. Stimmt der Mieter der Erhöhung 
nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von 
drei weiteren Monaten den Mieter auf Zu-
stimmung verklagen. Ist der Klage kein 
wirksames Erhöhungsverlangen vorausge-
gangen, kann der Vermieter dieses Erhö-
hungsverlangen im Rechtsstreit nachholen 
oder beheben. Aber auch in diesem Fall 
bleibt dem Mieter die zweimonatige Zu-
stimmungsfrist erhalten.
Anwendungsbereich des Mietspiegels
Der Mietspiegel gilt für alle bestehenden 
Wohnraummietverhältnisse, die der Regu-
lierung des § 558 BGB unterliegen, mit 
Ausnahme der in § 558 Abs. 2, Satz 2 
und in § 549 BGB Abs. 2 und Abs. 3. 
 genannten Mietverhältnisse. Der Miet-
spiegel kann auch bei Neuabschlüssen 
von Mietverträgen als Orientierungshilfe 
herange zogen werden.
Der Mietspiegel fi  ndet damit für folgende 
Nutzungsverhältnisse über Wohnraum 
keine Anwendung:
I   Wohnraum, dessen Miete durch Gesetz 
oder im Zusammenhang mit einer För-
derzusage festgelegt wurde, also alle 
Wohnraummietverhältnisse über öffent-
lich geförderte Wohnungen (sog. Sozial-
wohnungen) oder über Wohnungen, 
 deren Miete im Zusammenhang mit 
 einer modernisierungsbezogenen För-
derzusage gedeckelt wurden (z. B. 
Sanierungs satzung)
I   Wohnraum zum vorübergehenden Ge-
brauch (Laufzeit bis einschließlich   
6 Monate)
I   Möblierter Wohnraum in einer vom 
 Vermieter selbst bewohnten Wohnung
I   Wohnraum, den eine juristische Person 
des öffentlichen Rechts oder ein aner-
kannter privater Träger der Wohlfahrts-
pfl  ege angemietet hat, um ihn Personen 
mit dringendem Wohnungsbedarf zu 
über l assen, wenn sie den Mieter bei 
Vertragsschluss auf die Zweckbestim-
mung des Wohnraums und die Aus-
nahme von den genannten Vorschriften 
hingewiesen hat
I   Wohnraum in Studenten- oder Jugend-
wohnheimen oder vergleichbaren Heimen 
oder Anstalten
I   Nicht zu Wohnzwecken vermieteter 
Wohnraum
I   Durch den Eigentümer selbst genutzter 
Wohnraum
I   Wohnraum, bei dem die Mietzahlung 
überwiegend Serviceleistungen des Ver-
mieters, z. B. Verpflegung oder Betreu-
ung, 
abdeckt
I   Wohnraum, dessen Überlassung unmit-
telbarer Bestandteil eines Arbeitsvertra-
ges sind (sog. Werksdienstwohnungen)
5

6
Für einige Wohnraummietverhältnisse 
konnten jedoch in der Stichprobenerhe-
bung nicht ausreichend viele Fälle erhoben 
werden, um eine hinreichend gesicherte 
Aussage über deren ortsübliches Entgelt 
treffen zu können. Für diese Wohnraum
-
mietverhältnisse gilt deshalb die Vermu-
tungswirkung des Mietspiegels nach 
§ 558d Abs. 3 nicht. Gleichwohl kann der 
Mietspiegel auch für diese Wohnraum-
mietverhältnisse als Entscheidungshilfe 
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs-
miete herangezogen werden. Betroffene 
Mietverhältnisse sind: 
I   Untermietverhältnisse
I   Wohnungen, deren Küche / Kochgelegen-
heit und / oder Bad von anderen Haupt-
mietern mitbenutzt wird
I   Wohnungen, deren Küche / Kochgelegen-
heit und / oder Bad außerhalb der abge-
schlossenen Wohnung (z. B. jenseits 
eines öffentlich zugänglichen Treppenhau-
ses oder eines öffentlichen Flures) liegt
I   Wohnraum mit einer Wohnfl  äche unter 
20 m² (25 m² bei Wohnungen mit sepa-
rater Küche) und über 150 m²
I   Penthouse-Wohnungen
I   Möblierter Wohnraum
Mietbegriff
Mietverträge sind von Fall zu Fall unter-
schiedlich ausgestaltet. Dies betrifft insbe-
sondere die Art und Anzahl der umgeleg-
ten Betriebskosten. Hat der Vermieter /  
die 
Vermieterin2 alle zutreffenden Betriebs-
kosten separat ausgewiesen und auf den 
Mieter umgelegt, so ist die vertraglich 
vereinbarte Miete (Vertragsmiete) eine so 
genannte Nettomiete. Eine Bruttomiete 
liegt dann vor, wenn der Vermieter über-
haupt keine Betriebskosten separat aus-
gewiesen und umgelegt hat. Hat der Ver-
mieter dagegen nur einen Teil der 
zutreffenden Betriebskosten umgelegt, 
dann ist die Vertragsmiete eine so ge-
nannte  Teilinklusivmiete.
Der Mietspiegel weist ausschließlich 
 Nettomieten aus. Zur Ermittlung der 
ortsüblichen  Vergleichsmiete für einen 
konkreten Mietvertrag müssen – soweit 
die vertraglich vereinbarte Miete eine Tei-
linklusiv- oder Bruttomiete ist – die zu-
treffenden, 
aber nicht umgelegten Be-
triebskosten zur ermittelten ortsüblichen 
Nettomiete 
 (Tabelle 1 a und b) hinzuge-
zählt werden. Erst dann entspricht diese 
vertragsangepasste Vergleichsmiete in ih-
rer Struktur der jeweils zu überprüfenden 
individuellen Vertragsmiete.
Hinweise auf die marktübliche Höhe 
 bestimmter Betriebskostenpositionen er-
halten Sie beispielsweise aus dem 
 bundesweiten Betriebskostenspiegel des 
Deu tschen Mieterbundes oder aus Über-
sichten, die von lokalen Interessensver-
bänden erstellt wurden.
Grundlage für die Berechnung der Ver-
gleichsmiete sind die Tabellen 1 bis 4. 
Mit ihrer Hilfe kann für jeden Einzelfall je 
nach Wohnungstyp, Grundausstattung 
und Wohnfl  äche sowie nach Baualter
, 
 Lage, energetischer Beschaffenheit und 
Wohnungsausstattung die ortsübliche 
Vergleichsmiete berechnet werden.
 
Zur Ermittlung der Vergleichsmiete sind 
drei Arbeitsschritte anzuwenden:
I   Feststellung der durchschnittlichen Net-
tomiete in Abhängigkeit vom Wohnung-
styp, der Grundausstattung und der 
Wohn fl  äche nach Tabelle 1 a oder 1 b 
(siehe Seite 10 und 11).
I   Ermitteln der preisrelevanten Zu- und /
oder Abschläge nach Tabelle 2 (siehe 
Seite 12-15), ggf. unter Berücksichti-
gung der Wohnlagenkarte und der Ta-
belle 4 (energetische Beschaffenheit).
I   Berechnung der ortsüblichen Vergleichs-
miete durch Übertrag der durchschnitt-
lichen Nettomiete aus Tabelle 1 a oder 
1 b und der Zwischensumme aus Tabelle 
2
 in die Tabelle 3 (siehe Seite 16).
Arbeitsschritt 1: 
Feststellung der 
durchschnittlichen Nettomiete
Tabelle 1 a und 1 b enthalten die durch-
schnittliche Nettomiete in Euro pro Qua-
dratmeter nach Wohnungstypen, Grund-
ausstattung und Wohnfl  äche:
I   In Tabelle 1 a (siehe Seite 10) fi  nden Sie 
die Angaben zu Wohnungen / Einfamilien-
häusern mit separater Küche.
I   In Tabelle 1 b (siehe Seite 11) fi  nden Sie 
die Angaben zu Wohnungen / Einfamilien-
häuser mit integrierter Küche / Koch-
nische / -gelegenheit.
Wohnungen mit separater Küche unter-
scheiden sich deutlich in ihrer Beschaf-
fenheit von solchen ohne separaten 
 Küchenraum.
Die Durchschnittsmieten sind deshalb  
 jeweils in einer eigenen Tabelle aufgeführt 
(Tabelle 1 a, Tabelle 1 b).
2  Aus Gründen der besseren Lesbarkeit 
wurde im Text nur die männliche oder 
die weibliche Form gewählt. Die Anga-
ben beziehen sich jedoch immer auf 
Angehörige beider Geschlechter.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
7
Zur Ermittlung der durchschnittlichen Net-
tomiete wählt man die Tabellenzeile aus, 
die der zutreffenden Wohnfl  äche entspricht. 
Liegt die Wohnfl  äche zwischen zwei in der 
Tabelle ausgewiesenen Wohnfl  ächenwer-
ten, ist die durchschnittliche Nettomiete 
durch Interpolation der entsprechenden  
 Tabellenwerte zu ermitteln (vgl. Sie hierzu 
die nebenstehende Erläuterung).
 
Anschließend werden in der Kopfzeile die 
Tabellenbereiche für den zutreffenden 
Wohnungstyp herausgesucht. Handelt es 
sich bei der Wohnung um ein Einfamilien-
haus, wählen Sie den Tabellenbereich 
„Einfamilienhaus“. Handelt es sich um 
eine Geschoßwohnung, wählen Sie den 
Tabellenbereich „Wohnung“ und dann die 
Spalten, die Ihrem Wohnungstyp ent-
spricht, also z. B. „3 Zimmer“. Zu jedem 
Wohnungstyp werden zwei mittlere Net-
tomietwerte angegeben, je nachdem, ob 
die Wohnung oder das Einfamilienhaus 
über eine Standardgrundausstattung ver-
fügt oder nicht (was zur Standardgrundaus-
stattung gehört, wird in den Anmerkungen
 
auf Seite 8 genauer erläutert). Im Schnitt-
punkt der gewählten „Wohnfl  ächen-Zeile“ 
und der Wohnungstypen / Ausstattungs-
Spalte“ kann man die durchschnittliche 
Nettomiete pro Quadratmeter Wohnfl  ä-
che ablesen. Dieser Wert wird in die 
 Tabelle 3 eingetragen.
Interpolation der Nettomieten in 
 Tabelle 1 a bzw. 1 b
Die Wohnungsgrößen der Nettomieten 
(Tabelle 1 a und 1 b) sind in 5 m² Schrit-
ten aufgeführt. Die meisten Wohnfl  ächen 
liegen jedoch zwischen diesen. Aus die-
sem Grund sind die in Tabelle 1 a und 
1 b aufgeführten Mietwerte auf die für 
die tatsächliche Wohnfl  äche gültigen 
Werten umzurechnen (durch lineares 
 interpolieren).
Beispiel:
Ermittlung von Zwischenwerten der Net-
tomieten (Interpolation), z. B. für eine 
3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfl  äche 
von 68 m² und Standardgrundausstattung 
nach Tabelle 1 a
Tabellenwerte: 
65 m², mittlere Nettomiete 7,77€ / m²
Tabellenwerte: 
70 m², mittlere Nettomiete 7,75 € / m²
Differenz = 0,02 € / m² für 5 m², 
dies entspricht 0,004 € / m² für 1 m²
Die Differenz von 65 m² bis 68 m² beträgt 
3 m², dies entspricht einer Mietpreis
 dif-
ferenz von 3 x 0,004 € / m² = 0,012 € / m²
Dieser Wert wird von 7,77 € abgezogen. 
Die Nettomiete für die Beispielwohnung 
mit 68 m² beträgt demnach 7,76 € / m².
Begriffsbestimmungen und Anmer-
kungen zu den Tabellen 1 a und 1 b
Durchschnittliche Nettomiete
Die durchschnittliche Nettomiete ist die 
ortsübliche Durchschnittsmiete für einen 
gegebenen Wohnungstyp unter Berück-
sichtigung der Grundausstattung und der 
Wohnfl  äche, die mittels der preisrelevan-
ten Zu- und / oder Abschläge der konkre-
ten Wohnsituation in Arbeitsschritt 2 
angepasst  wird.
Wohnfl  äche
Zur Wohnfl  äche zählen alle Wohnräume, 
Küche, Toilette, Bad, Flur (bei abgeschlos-
senen Wohnungen), Abstellräume inner-
halb der Wohnung sowie jeweils mit einem  
viertel bis maximal halber Fläche (bei 
ent-
sprechendem Wohnwert) Balkon, Loggia 
und Wintergarten
3. Nicht mitgerechnet 
werden Kellerräume, Waschküchen, Dach-
böden, Abstellräume außerhalb der Woh-
nung, das Treppenhaus und Garagen. 
Außerdem muss die Raumhöhe berück-
sichtigt werden. Wohnfl  ächen mit einer 
lichten Höhe von mindestens zwei 
 Metern zählen voll. Bei einer Höhe von 
ein bis unter zwei Metern gilt die Hälfte 
der Fläche. Die Fläche unter einer Raum-
höhe von weniger als einem Meter wird 
nicht gezählt.
Appartement
Umgangssprachliche Bezeichnung für 
eine  1-Zimmer-Wohnung mit üblicher-
weise in den Wohnraum integrierte Kü-
che /Kochnische / -gelegenheit, manch-
mal auch mit in den Flur integrierte 
Kochnische / -gelegenheit.
Einfamilienhaus
Wohngebäude mit nur einer Hauptwoh-
nung, die den überwiegenden Teil der 
 Gebäudenutzfl  äche umfasst. Auch wenn 
sich eine Einliegerwohnung in einem 
 Einfamilienhaus befi  ndet, ist die Haupt-
wohnung als Einfamilienhaus zu bewer-
ten. Dies gilt jedoch nicht für die separat 
vermietete Einliegerwohnung, sie wird 
als 
Wohnung bewertet. 
3 Ohne ausdrückliche vertragliche Rege-
lung gilt für Vertragsabschlüsse ab  dem 
1. Januar 2004 gewöhnlich die Wohnfl  ä-
chenverordnung (WoFlV) mit der Vorgabe, 
dass die Terrassen- und Balkonfl  ächen 
in der Regel zu 25 Prozent anzurechnen 
sind, sowie für  Vertragsabschlüsse bis 
zum 31. Dezember 2003 die Verordnung 
über wohnungswirtschaftliche Berechnun-
gen (Zweite Berechnungsverordnung – II. 
BV) mit der Vorgabe, dass die Grundfl  ä-
chen von  Balkone, Loggien, Dachgärten 
oder gedeckten Freisitzen bis zur Hälfte 
angerechnet werden können

8
Ein Reiheneinfami lienhaus oder eine 
Doppelhaushälfte ist  einem freistehen-
den Einfamilienhaus  gleich gesetzt.
Küche
Unter Küche wird die Art des Küchen-
raums genauer bezeichnet, nicht deren 
Ausstattung z. B. mit (Einbau-)Küchen-
möbeln oder Elektrogeräten. Die in Tabelle 
1 a und 1 b ausgewiesenen Nettomieten 
unterscheiden nicht, ob der Vermieter eine 
Küchenausstattung zur Verfügung stellt 
oder nicht.
Eine separate Küche ist ein mittels einer 
Tür abgeschlossener separater Raum der 
Wohnung mit den entsprechenden An-
schlüssen für Strom und / oder Gas sowie 
Wasser und Abwasser. Eine integrierte 
Küche ist ein Küchenbereich, der nicht 
gegenüber anderen Wohnräumen oder 
 Erschließungsräumen (z. B. Flur) räumlich 
abgeschlossen ist. 
Anzahl der Zimmer
Anzahl der Wohn- / Schlafräume. Soge-
nannte „halbe Zimmer“ zählen als „ganzes 
Zimmer“. Küche, Bad, Toilette, Flur oder 
Nebenräume zählen nicht als Zimmer.
Standardgrundausstattung
Eine Standardgrundausstattung liegt vor, 
wenn alle folgenden Merkmale zusam-
men zutreffen:
I   Etagen- oder Gebäudezentralheizung 
(einschl. Fernwärme) in allen Wohn- / 
Schlafräumen, Küche und Bad.  Eine 
integrierte Küche (d. h. kein separater  
Küchenraum) ohne Beheizungsmöglich-
keit zählt als beheizt, wenn sie in einen 
beheizten Wohnraum integriert ist.
I   Wohnungseigenes Badezimmer. Ein Ba-
dezimmer ist ein separater, mittels einer 
Tür abgeschlossener Raum innerhalb  
der Wohnung mit Bad- und / oder 
Duschwanne.
I   Mindestens eine wohnungseigene Toi-
lette befi  ndet sich innerhalb der Woh-
nung.
Fehlen eines oder mehrere dieser Merk-
male, liegt keine Standardgrundaus-
stattung vor.
Arbeitsschritt 2: 
Berechnung der Zu- und / oder 
 Abschläge
Tabelle 2 beinhaltet die Zu- und Abschläge  
in Prozent von der durchschnittlichen 
Nettomiete nach Lage, Baualter, Ausstat-
tung, Grundriss sowie energetischer Be-
schaffenheit. Die Tabelle kann als Berech-
nungs schema zum eigenen Eintragen von 
Werten  verwendet werden. Es ist zu prüfen,  
welche der Wohnungsmerkmale zutreffen.  
Für jedes zutreffende Merkmal ist der Zu- 
bzw. Abschlagswert in die leeren Felder 
der jeweils rechten Spalte einzutragen. 
Danach sind die Zu- und Abschläge – 
 jeweils getrennt – zusammenzurechnen 
und die Summe der Abschläge von der 
Summe der Zuschläge abzuziehen. Das 
Zwischenergebnis wird ebenfalls in 
 Tabelle 3 eingetragen.
Begriffsbestimmungen und Anmer-
kungen zur Tabelle 2
Lage
Als Ergebnis der Datenauswertung haben 
sich insgesamt vier Lageklassen als den 
Mietpreis bestimmend herausgestellt. 
 Die Einordnung einer Wohnung erfolgt 
 anhand der Wohnlagenkarte im Anhang.
Baujahr
Eine Wohnung ist in die Baujahresklasse 
einzuordnen, in der das Gebäude erstellt 
bzw. in dem die Wohnung erstmals 
 bezugsfertig wurde. 
Zu- und Abschläge für verschiedene Bau-
altersklassen ergeben sich unabhängig von 
Modernisierungstatbeständen und drü
cken  
unterschiedliche baujahresbe dingte Wohn-
werte aus. Die Baualtersklasse
 1977 und 
früher beinhaltet auch Altbauten, da sich 
die mittlere Miethöhe in der Mietspiegel-
erhebung nicht unterschieden hat.
Grundriss
Das Merkmal einfacher Küchenbereich 
ist nur bei Wohnungen nach Tabelle 1 b 
anwendbar. Ein einfacher Küchenbe-
reich besitzt keine eigenen Bewegungs – 
und Stellfl  ächen, sondern ist Bestandteil 
des Wohnraums oder Flurs.
Ausstattung
Substandard-Grundausstattung:
Der überwiegende Teil der Wohnungen 
ohne Standardgrundausstattung nach Ta-
belle 1 a oder 1 b besitzt Gaseinzelöfen. 
Für alle anderen Wohnungen ohne Stan-
dardgrundausstattung nach Tabelle 1 a 
und 1 b (also z. B. Wohnungen mit Holz-/
Kohle- oder Öleinzelöfen oder ohne Hei-
zung, Bad oder Innentoilette) trifft zu-
sätzlich der Abschlag für eine Substan-
dardgrundausstattung zu, da in jedem 
Fall eins der genannten Ausstattungs-
merkmale fehlt. 
Besonders hochwertige 
Radabstellmöglichkeit
Eine Treppe mit mehr als drei Treppen-
stufen und integrierter Rampenrinne ist 
hier nicht gemeint.
Kein fl  ießendes Warmwasser in der Küche: 
In der Küche steht kein fl  ießendes Warm-
wasser zur Verfügung, das durch eine 
vom Vermieter gestellte Einrichtung wie 
Boiler oder zentrale Warmwasserbereitung  
erzeugt wird.
Über Putz liegende Leitungen: 
Es reicht das Vorhandensein eines Merk-
mals (Wasser-, Gas- oder Heizungsrohr-
leitungen bzw. Elektroverkabelungen.)

9
Energetische Ausstattung und 
Beschaffenheit
Bei Neubauten ab Baujahr 1995 (zu die-
sem Zeitpunkt trat die 3. Wärmeschutz-
verordnung in Kraft, die einen erhöhten 
gesetzlichen Wärmeschutzstandard erfor-
derte) kann für eine besonders hochwertige  
energetische Beschaffenheit ein Zuschlag 
erhoben werden, wenn eines oder mehrere  
der  genannten Merkmale zutrifft. 
Bei energetisch modernisierten Wohnun-
gen mit Baujahr bis 1977 (vor Inkrafttre-
ten der 1. Wärmeschutzverordnung) kön-
nen  Zuschläge für eine verbesserte 
energetische Gebäudebeschaffenheit bzw.  
eine umfangreich verbesserte energeti-
sche  Ge bäudebeschaffenheit angesetzt 
werden. Eine Kombination beider Zu-
schläge ist unzulässig. Zur Einstufung in 
eine der beiden Zuschlagsgruppen kön-
nen zwei Verfahren angewendet werden:
I   Angaben zum Endenergiebedarf aus 
 einem Energiebedarfsausweis. Hierbei 
ist zu beachten, dass bei zentraler Warm-
wasserbereitung die höhere Be darfs-
grenze heranzuziehen ist, während bei 
Wohnungen mit dezentraler Warmwas-
serbereitung der jeweils niedrigere Wert 
maßgeblich ist (vgl. die Abbildung auf 
Seite 24). Maßgeblich ist in jedem Fall 
der Endenergiebedarfskennwert, nicht 
der Primärenergiebedarfskennwert oder 
der Energieverbrauchskennwert. Letztere 
dürfen nicht zur Geltendmachung eines 
Zuschlags herangezogen werden. 
I   Erreichen einer bestimmten Mindest-
punktzahl für durchgeführte energe-
tische Modernisierungsmaßnahmen. 
Verwenden Sie Tabelle 4 auf Seite 25
 
zur Berechnung der Punktzahl.
Bei Wohnungen mit Baujahr 1978 und 
jünger ist der mietpreisbestimmende Ein-
fl  uss der baualtersüblichen energetischen 
Beschaf fenheit bereits in der Zu- bzw. 
 Abschlagskomponente für das jeweilige 
Baujahr enthalten. In dieser Baualters-
klasse konnten in der Mietspiegelstich-
probe keine signifi  kante energetische 
 Modernisierungstätigkeit festgestellt wer-
den, so dass kein Zuschlag begründet 
 werden kann.
Vollständige – rohbaugleiche – Moderni-
sierung des Gebäudes
Wird ein Zuschlag für eine vollständige – 
rohbaugleiche – Modernisierung geltend 
gemacht, darf dieser nicht mit dem Zu-
schlag für eine grundlegende Badezim-
mermodernisierung kombiniert werden.
Der Zeitraum von fünf Jahren, innerhalb 
derer der Zuschlag geltend gemacht wer-
den kann, bezieht sich jeweils auf volle 
Jahre zwischen dem Zeitpunkt des Ab-
schlusses der Maßnahmen bis zum Zeit-
punkt des Mieterhöhungsverlangens. Wird 
beispielsweise im Oktober 2016 ein Miet-
erhöhungsverlangen geltend gemacht, das 
sich auf diesen Zuschlag stützt, können 
zutreffende Maßnahmen berücksichtigt 
werden, die in den Jahren 2011 (5. Jahr 
vor dem Jahr des Mieterhöhungsverlan-
gens) bis 2016 abgeschlossen wurden.
Grundlegende Badezimmer-
modernisierung
Der Zeitraum vom 10 Jahren, innerhalb 
derer der Zuschlag geltend gemacht wer-
den kann, bezieht sich jeweils auf volle 
Jahre zwischen dem Zeitpunkt des Ab-
schlusses der Maßnahmen bis zum Zeit-
punkt des Mieterhöhungsverlangens. 
Arbeitsschritt 3: 
Zusammenfassung der Einzeler-
gebnisse
In Tabelle 3 werden – soweit sie für den 
Einzelfall zutreffen – der Wert aus Tabelle 
1 a oder 1 b sowie die Zwischensumme 
aus Tabelle 2 eingetragen. Die durch-
schnittliche Nettomiete wird also durch 
die jeweiligen Zu- und Abschläge so ange-
passt, dass sich am Ende die ortsübliche 
Vergleichsmiete ergibt.
Beachten Sie bitte, den aus Tabelle 2 
übertragenen Prozentwert entweder durch 
100 zu teilen oder falls sie einen Taschen-
rechner benutzen, die Prozenttaste zu 
drücken, bevor Sie diesen Wert mit dem 
Übertrag aus Tabelle 1 a oder 1 b multi-
plizieren und das Ergebnis bei einem 
 Zuschlag zu diesem Übertrag zu addieren 
bzw. bei einem Abschlag zu subtrahieren.
Das Endergebnis ist die ortsübliche 
 Vergleichsmiete in Euro pro Quadrat-
meter. Zur Berechnung der ortsüblichen 
 Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung 
muss der Quadratmeterwert mit deren 
Wohnfl  äche multipliziert werden.
Es ist zu beachten, dass dieses Ergebnis 
die Nettomiete wiedergibt. Zur Ermittlung 
der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen 
konkreten Mietvertrag, der eine Teilinklu-
siv oder Bruttomiete zum Vertragsgegen-
stand hat, müssen die zutreffenden, aber 
nicht umgelegten Betriebskosten zur 
durchschnittlichen Nettomiete wieder 
 hinzugezählt werden.

10
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Wohnung mit separater Küche Einfamilienhaus separater Küche
Wohn-
fl  äche
in m2
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 und mehr Zimmer 4 Zimmer 5 und mehr Zimmer
€ / m2 € / m2 € / m2 € / m2 € / m2 € / m2 € / m2
Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung*
mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne
20 12,58 9,67
25 10,67 8,34 12,15 9,82
30 9,49 7,55 10,72 8,78
35 8,73 7,07 9,79 8,13
40 8,23 6,78 9,16 7,70 8,89 7,44
45 7,90 6,61 8,72 7,43 8,49 7,19
50 7,68 6,52 8,42 7,26 8,21 7,05
55 7,55 6,49 8,22 7,17 8,03 6,97 6,95 5,89 5,63 4,58
60 7,48 6,51 8,10 7,13 7,92 6,95 6,92 5,95 5,72 4,75 7,69 6,72 6,49 5,52
65 7,45 6,55 8,02 7,12 7,86 6,96 6,94 6,04 5,83 4,93 7,64 6,75 6,53 5,64
70 7,98 7,15 7,83 7,00 6,98 6,14 5,95 5,11 7,63 6,80 6,60 5,77
75 7,97 7,20 7,83 7,06 7,04 6,26 6,07 5,30 7,65 6,87 6,69 5,91
80 7,99 7,26 7,86 7,13 7,11 6,38 6,21 5,48 7,68 6,96 6,78 6,06
85 8,02 7,34 7,90 7,21 7,19 6,51 6,34 5,66 7,73 7,05 6,89 6,20
90 8,07 7,42 7,95 7,30 7,28 6,64 6,48 5,84 7,80 7,15 6,99 6,35
95 8,12 7,51 8,01 7,40 7,38 6,77 6,62 6,01 7,86 7,25 7,11 6,49
100 8,18 7,60 8,08 7,49 7,48 6,90 6,76 6,18 7,94 7,36 7,22 6,64
105 8,15 7,59 7,58 7,02 6,89 6,34 8,02 7,46 7,33 6,78
110 8,22 7,69 7,68 7,15 7,02 6,49 8,10 7,57 7,44 6,91
115 8,30 7,79 7,78 7,27 7,15 6,64 8,18 7,67 7,55 7,04
120 8,37 7,89 7,87 7,39 7,27 6,79 8,26 7,77 7,66 7,17
125 8,44 7,98 7,97 7,50 7,39 6,92 8,33 7,87 7,76 7,29
130 8,52 8,07 8,06 7,61 7,50 7,05 8,41 7,96 7,86 7,41
135 8,58 8,15 8,14 7,71 7,61 7,18 8,48 8,05 7,95 7,52
140 8,65 8,23 8,22 7,81 7,71 7,29 8,55 8,14 8,04 7,62
145 8,71 8,31 8,30 7,90 7,80 7,40 8,62 8,22 8,12 7,72
150 8,77 8,38 8,37 7,98 7,89 7,50 8,68 8,29 8,20 7,81
Tabelle 1 a: Durchschnittliche Nettomieten in Euro / m2 für Wohnungen / Einfamilienhäuser mit separater Küche
* Mit Standardgrundausstattung: Wohnung mit Gebäude- oder Etagen-Zentralheizung sowie wohnungseigener Innentoilette und wohnungseigenem Bad
Ohne Standardgrundausstattung: Wohnung ohne Gebäude- oder Etagen-Zentralheizung oder ohne wohnungseigener Innentoilette oder ohne wohnungseigenem Bad

11
Wohnung mit integrierter Küche / Kochnische / -gelegenheit Einfamilienhaus mit integrierter 
Küche / Kochnische / -gelegenheit
Wohn-
fl  äche 
in m2
Appartement 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 und mehr Zimmer 4 Zimmer 5 und mehr Zimmer
€ / m2 € / m2 € / m2 € / m2 € / m2 € / m2 € / m2
Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung* Standardgrundausstattung*
mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne mit ohne
15 20,49 16,61
20 15,96 13,06 17,82 14,91
25 13,37 11,05 14,85 12,53
30 11,74 9,81 12,98 11,04
35 10,66 9,00 11,72 10,06
40 9,92 8,47 10,85 9,39 10,58 9,13
45 9,40 8,11 10,23 8,93 9,99 8,70
50 9,04 7,87 9,78 8,61 9,57 8,40
55 8,78 7,72 9,45 8,40 9,26 8,20 8,18 7,12 6,86 5,81
60 8,61 7,64 9,22 8,25 9,05 8,08 8,05 7,08 6,85 5,88 8,82 7,85 7,62 6,65
65 8,49 7,59 9,06 8,16 8,90 8,00 7,98 7,08 6,87 5,97 8,69 7,79 7,58 6,68
70 8,95 8,12 8,80 7,96 7,94 7,11 6,91 6,08 8,60 7,77 7,57 6,74
75 8,87 8,10 8,73 7,96 7,94 7,16 6,98 6,20 8,55 7,78 7,59 6,81
80 8,83 8,11 8,70 7,97 7,95 7,23 7,05 6,33 8,53 7,80 7,63 6,90
85 8,82 8,13 8,69 8,01 7,99 7,30 7,14 6,46 8,53 7,85 7,68 7,00
90 8,82 8,17 8,70 8,05 8,04 7,39 7,23 6,59 8,55 7,90 7,75 7,10
95 8,83 8,22 8,72 8,11 8,09 7,48 7,33 6,72 8,58 7,96 7,82 7,20
100 8,86 8,28 8,75 8,17 8,15 7,57 7,43 6,85 8,62 8,03 7,89 7,31
105 8,79 8,24 8,22 7,67 7,54 6,98 8,66 8,11 7,97 7,42
110 8,84 8,31 8,29 7,76 7,64 7,11 8,71 8,18 8,06 7,53
115 8,88 8,38 8,36 7,86 7,74 7,23 8,76 8,26 8,14 7,63
120 8,93 8,45 8,44 7,95 7,84 7,35 8,82 8,34 8,22 7,73
125 8,99 8,52 8,51 8,04 7,93 7,46 8,88 8,41 8,30 7,83
130 9,04 8,59 8,58 8,13 8,02 7,57 8,93 8,48 8,38 7,93
135 9,09 8,65 8,64 8,21 8,11 7,68 8,98 8,55 8,45 8,02
140 9,13 8,72 8,71 8,29 8,19 7,78 9,04 8,62 8,52 8,11
145 9,18 8,78 8,77 8,37 8,27 7,87 9,08 8,68 8,59 8,19
150 9,22 8,83 8,82 8,44 8,34 7,95 9,13 8,74 8,65 8,26
Tabelle 1 b:  Durchschnittliche Nettomieten in Euro / m2 für Wohnungen / Einfamilienhäuser 
mit integrierter Küche / Kochnische / -gelegenheit
* Mit Standardgrundausstattung: Wohnung mit Gebäude- oder Etagen-Zentralheizung sowie wohnungseigener Innentoilette und wohnungseigenem Bad
Ohne Standardgrundausstattung: Wohnung ohne Gebäude- oder Etagen-Zentralheizung oder ohne wohnungseigener Innentoilette oder ohne wohnungseigenem Bad

12
Tabelle 2: Zuschläge und Abschläge
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Zuschläge Abschläge
Lage % %
Wohnlagenklasse I  -7%
Wohnlagenklasse II (kein Rechenschritt nötig)  
Wohnlagenklasse III 5%
Wohnlagenklasse IV  13%
Baujahr
Modernisierungen rechtfertigen keine Umgruppierung beim Baujahr, sondern sind über die Zuschläge für 
energetische Beschaffenheit und Modernisierungen zu berücksichtigen.
Baujahr: 1977 und früher -3%
Baujahr: 1978 bis 2001 -1%
Baujahr: 2002 bis 2009 6%
Baujahr: 2010 bis 2013 16%
Grundriss
Einfacher Küchenbereich:
Kochgelegenheit ist Teil des Wohnraums oder (bei Appartments) Teil des Flurs 
(nur bei Wohnungen nach Tabelle 1 b)
-14%
Gefangenes Bad:
Zugang zum einzigen Bad ausschließlich von einem der Wohn- / Schlafräume bei 2 und mehr Wohnräumen
-5%
Raum für die eigene Berechnung

13
Gebäudemerkmale / -ausstattung
Hochhaus:
Gebäude mit 7 und mehr Geschossen (einschließlich Erdgeschoss, aber ohne schräges Dachgeschoss)
-11%
Besonders hochwertige Radabstellmöglichkeit:
I  Zwei oder mehr Radabstellplätze pro Etagenwohnung 
I   innerhalb des Wohngebäudes oder eines sonstigen Gebäudes bzw. einer überdeckten baulichen Anlage in 
maximal 30 Meter Entfernung
I  vor Diebstahl und Witterungseinfl  uss geschützt
I   von der öffentlichen Verkehrsfl  äche aus ebenerdig ODER über eine für Rollstühle geeignete Rampe ODER 
über maximal drei Treppenstufen jeweils gut und verkehrssicher zu erreichen
4%
Wohnungsmerkmale / -ausstattung
Substandard-Grundausstattung:
Außentoilette ODER fehlendes Badezimmer ODER fehlende Heizung ODER Holz- / Kohle- / Öleinzelöfen 
(nur bei Wohnungen OHNE Standardgrundausstattung nach Tabelle 1 a oder 1 b)
-4%
Kein fl  ießendes Warmwasser in der Küche -7%
Einfacher Badfußboden:
Im Bad weder Marmor oder gleichwertige Natursteine, keramische Bodenfl  iesen / -platten aus geformtem oder 
gebrannten Ton (z. B. Terrakotta) noch Kunsteinboden aus zerkleinertem Naturstein mit Zement als Bindemittel
-4%
Über Putz liegende Leitungen:
In überwiegender Zahl der Wohn- / Schlafräume oder in Küche UND Bad auf Putz liegende unverkleidete 
oder verkleidete Wasser-, Gas-, Heizungs- ODER Elektroleitungen bzw. -installationen
-3%
Hochwertiger Fußboden:
In überwiegender Zahl der Wohn- / Schlafräume Fußboden mit Echtholzparkett, Marmor ODER gleichwertigen 
Natursteinen, keramischen Bodenfl  iesen / Platten aus geformten oder gebranntem Tonmaterial (z. B. Terrakotta)
7%
Umfangreiche Einbauküche:
Umfangreiche moderne Einbauküchenmöbel mit Elektro- oder Gasherd, Dunstabzugshaube  und Kühlschrank 
sowie zusätzlich mit mindestens 2 der 3 Merkmale: Glaskeramik-Kochmulde,  Geschirrspülmaschine und 
Gefrierschrank / -truhe
9%
Übertrag Zuschläge Seite 12-13 in %
Übertrag Abschläge Seite 12-13 in %

14
Tabelle 2: Zuschläge und Abschläge
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Zuschläge Abschläge
Energetische Ausstattung und Beschaffenheit % %
Energetisch besonders hochwertiger Neubau (Baujahr ab 1995):
I   Passivhausstandard ODER
I   3-Scheiben-Verglasung ODER
I   Nutzung regenerativer Energien (Wärmepumpe, thermische Solaranlage) ODER
I   Besonders gute Außenwanddämmung (mindestens 13 cm Dämmstoffstärke oder 
U-Wert höchstens 0,26) ODER
I   Energieausweis mit Bedarfskennwert (höchstens 80 kWh / m²a Endenergie mit Warmwasser 
bzw. 53 kWh / m²a Endenergie ohne Warmwasser)
4%
Verbesserte energetische Gebäudebeschaffenheit (Baujahr bis 1977):
I  mindestens 6 Maßnahmenpunkte aus Tabelle 4 ODER 
I   Energieausweis mit Bedarfskennwert (höchstens 200 kWh / m²a Endenergie mit Warmwasser 
bzw. 173 kWh / m²a Endenergie ohne Warmwasser)
3%
Umfangreich verbesserte energetische Gebäudebeschaffenheit (Baujahr bis 1977):
Zuschlag nicht kombinierbar mit der verbesserten energetischen Gebäudebeschaffenheit
I   Passivhausstandard ODER
I   mindestens 12 Maßnahmenpunkte aus Tabelle 4 ODER
I   Energieausweis mit Bedarfskennwert (höchstens 80 kWh / m²a Endenergie mit Warmwasser 
bzw. 53 kWh / m²a Endenergie ohne Warmwasser)
7%

15
Modernisierung
Vollständige – rohbaugleiche – Modernisierung des Gebäudes
Zuschlag nicht kombinierbar mit der grundlegenden Badezimmermodernisierung
I   Modernisierung innerhalb der letzten 5 Jahre,
I   die zu einem Zustand führt, der einem Neubau vergleichbar ist, und
I   die eine zeitgemäße Erneuerung von Fenstern, Bad, Elektroinstallation, Wasser- und Heizungsleitungen, 
Innenputz und Fußböden umfasst (bei Wohnungen vor 1945 ist der hochwertige Originalfußboden, d.h. 
Parkett, Parkettdielen, alte historische Kachel- und Natursteinböden, jeweils gebrauchsfertig und in 
einwandfreiem Zustand, dem erneuerten Fußboden gleichgestellt)
14%
Grundlegende Badezimmermodernisierung
I   bezieht sich bei mehreren Bädern mindestens auf das besser / umfangreicher ausgestattete Bad
I   innerhalb der letzten 10 Jahre MIT
I   zeitgemäßer Neuverfl  iesung bzw. Wand- und Fußbodengestaltung UND
I   Erneuerung der Sanitärobjekte
4%
Zwischensumme Zuschläge in %
Zwischensumme Abschläge in %
Zwischensumme Zuschläge abzüglich Zwischensumme Abschläge in % ±
Übertrag Zuschläge Seite 12-13 
(Lage, Baujahr, Grundriss, Wohnungsmerkmale / -ausstattung und Gebäudemerkmale / -ausstattung) in %
Übertrag Abschläge Seite 12-13 
(Lage, Baujahr, Grundriss,Wohnungsmerkmale / -ausstattung und Gebäudemerkmale / -ausstattung) in %
Übertrag Zuschläge Seite 14-15 (Energetische Ausstattung und Beschaffenheit und Modernisierung) in %
Übertrag Abschläge Seite 14-15 (Energetische Ausstattung und Beschaffenheit und Modernisierung) in %

16
Tabelle 3: Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Euro / m² und Monat
Für Ihre Notizen
Übertrag aus Tabelle 1 a / 1 b 
Basis-Nettomiete € / m2
Übertrag aus Tabelle 2
Saldo Zu- / Abschläge
± % x € / m2 = ± € / m2
=
Summe: Ortsübliche Vergleichsmiete in € / m² € / m2
Tabelle zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

17
Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
Lageklasse II
Lageklasse III
Lageklasse IV

18

19
Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
Lageklasse II
Lageklasse III
Lageklasse IV

20
Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
Lageklasse II
Lageklasse III
Lageklasse IV

21

22

23
Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
Lageklasse II
Lageklasse III
Lageklasse IV

24
Die Energieeffi  zienz einer Wohnung ermög-
licht nicht nur erhebliche Betriebskosten-
einsparungen. Wärmeschutzmaßnahmen 
können auch den Wohnkomfort durch er-
höhte thermische Behaglichkeit im Winter 
und bei sommerlicher Hitze deutlich stei-
gern. Mit der Neufassung des § 558 (2) 
BGB im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber 
 daher klargestellt, dass die energetische Be-
schaffenheit und Ausstattung einer Woh-
nung als wohnwertrelevante Merk male 
bei der Ermittlung der Vergleichsmiete   
berücksichtigt werden müssen. 
Im Mietspiegel Darmstadt 2016 beste-
hen zwei alternative Möglichkeiten, die 
energetische Beschaffenheit von ener-
getisch modernisierten Wohnungen bis 
Baujahr 1978 zu bestimmen, entweder 
über den Endenergiebedarfskennwert 
(siehe unten), oder, falls dieser nicht 
bekannt ist, über die Bestimmung des 
 Modernisierungsumfangs anhand von 
Maßnahmenpunkten (vgl. Seite 25).
Ermittlung des Endenergiekennwerts 
aus dem Energiebedarfsausweis
Für die Verwendung in Mietspiegeln stellt 
in erster Linie die Nutz- oder Endenergie  
die wohnwertrelevante Größe dar 4. 
Ein niedriger  Endenergiebedarfskenn-
wert entspricht dabei einer guten ener-
getischen Beschaffenheit und in der 
Regel geringen  Heizkosten und höhe-
rem thermischen Komfort. Der End-
energiebedarf kann direkt  aus dem  
Energiebedarfsausweis  abgelesen werden 
(1). Um festzustellen, ob die Wohnung 
die Voraussetzungen zur Einstufung in 
die Klasse verbesserte oder umfangreich 
verbesserte energetische  Beschaffenheit 
erfüllt, ist der ermittelte Energiebedarfs-
wert mit den Höchstwerten in Tabelle 2 
zu vergleichen. Hierbei ist zu beachten, 
dass bei zentraler Warmwasserbereitung  
die höhere   Bedarfsgrenze in Tabelle 2 
heranzuziehen  ist, während bei Woh-
nungen mit dezentraler Warmwasser-
bereitung der jeweils niedrigere Wert 
maßgeblich ist. Ob eine zentrale Warm-
wasserversorgung besteht, ist ebenfalls 
einfach aus dem Energiebedarfsausweis 
abzulesen. Ist in der Tabelle „Endenergie-
bedarf“ in der Spalte „Warmwasser“ ein 
Wert eingetragen (2), wird die Wohnung 
zentral mit Warmwasser versorgt. 5 In 
diesem  Fall muss der Endenergiebedarfs-
wert mit Warmwasser aus Tabelle 2 zur 
Einstufung herangezogen werden.
Zu beachten ist, dass Energieverbrauchs-
kennwerte für die Bestimmung der ener-
getischen Beschaffenheit modernisierter 
Wohnungen im Mietspiegel nicht ver-
wendet werden können. Der Energie-
verbrauch wird nicht im Rahmen einer 
 Berechnung ermittelt, sondern basiert auf 
dem Heizverhalten einzelner Mieter. Er 
erlaubt daher keine objektive Einstufung 
der energetischen Beschaffenheit einer 
Mietwohnung im Mietspiegel.
Energetische Beschaffenheit und Ausstattung
1
2
Neues Bandtacho nach EnEV 2014

25
Ermittlung der Maßnahmenpunkte 
für energetische Modernisierungs-
maßnahmen
Liegt für die Wohnung kein Endenergie-
kennwert vor, kann zur Ermittlung der ener-
getischen Beschaffenheit der Wohnung 
 bei 
modernisierten Altbauten bis Baujahr 
1977 alternativ die Beurteilung des ener-
getischen Modernisierungsumfangs her-
angezogen werden. 
Tabelle 4 enthält hierfür eine Liste von 
 energetischen Modernisierungsmaßnahmen  
aus den drei Teilbereichen Dämmung,  
Fenster und Haustechnik. Jede die-
ser Maßnahmen wird – entsprechend 
ihres Beitrags zur Gesamtenergieeffi  zi-
enz – mit einem Punktwert von 1 bis 5 
Punkten verknüpft. Aus der Summe der 
4 Diese Auffassung ergibt sich auch 
aus der Defi  nition der energetischen 
Moderni sierung im §555b Nr. 1 BGB: 
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche 
Veränderungen, durch die in Bezug auf 
die Mietsache Endenergie nachhaltig ein-
gespart wird (energetische Modernisierung)
5 Im Energiebedarfsausweis nach EnEV 
2014 fi  ndet sich diese Information auf 
Seite 3 des Ausweises.
 durchgeführten Maßnahmen ergibt sich 
die  Gesamtzahl an Maßnahmenpunkten. 
Ein Beispiel:
Um den Status verbesserte energeti-
sche Beschaffenheit zu erlangen, sind  
 6 Maßnahmenpunkte erforderlich. Diese 
Punktzahl kann beispielsweise mit einer 
 Außenwanddämmung von 6 bis 13 cm 
Stärke (3 Maßnahmenpunkte) und einer 
Zwei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung 
(3 Maßnahmenpunkte) erreicht werden. 
Ebenfalls 6 Maßnahmenpunkte werden 
erreicht, wenn eine Zwei-Scheiben-Isolier-
verglasung vorhanden ist (2 Maßnahmen-
punkte), der Heizkessel ab dem Jahr 
1995 erneuert wurde (2 Maßnah-
menpunkte), 
dabei ein Brennwertkessel 
Tabelle 4: Energetische Ausstattung und Beschaffenheit (Baualter bis 1977)
Dämmung Maßnahmenpunkte
Außenwanddämmung von mindestens 6 cm Stärke, aber weniger als 13 cm 3
Außenwanddämmung von mindestens 13 cm Stärke, aber weniger als 20 cm 4
Außenwanddämmung von mindestens 20 cm Stärke 5
Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke von mindestens 6 cm Stärke 2
Dämmung der Kellerdecke von mindestens 4 cm Stärke 1
Fenster
Einbau Zwei-Scheiben-Isolierverglasung 2
Einbau Zwei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung (üblich ab 1995) 3
Einbau Drei-Scheiben-Wärmeschutzverglasung („Passivhausfenster“) 4
Haustechnik
Heizkesselerneuerung zwischen 1987 und 1994 1
Heizkesselerneuerung ab 1995 2
Einbau eines Brennwertkessel (zusätzlich zur Heizkesselerneuerung ab 1995) 1
Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz 1
Wärmepumpe als überwiegendes Heizsystem 1
Thermische Solaranlage 1
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 1
 eingebaut wurde (1 Maßnahmenpunkt) 
und zusätzlich eine thermische Solaran-
lage eingebaut wurde (1 Maßnahmen-
punkt).

Herausgeber
Magistrat der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Amt für Wohnungswesen
Frankfurter Str. 71
Telefon (0 61 51) 13 27 96
E-Mail wohnungsamt@darmstadt.de
Internet www.darmstadt.de
in Zusammenarbeit mit
Mieterbund Darmstadt 
Region Südhessen e. V.
und
Haus & Grund Darmstadt e. V.
Aufl  age
2.000 Stück
Gestaltung
Feedback Werbeagentur GmbH, Darmstadt
Druck 
Ph. Reinheimer GmbH, Darmstadt
Impressum
Mietspiegel  Tel. 13-27 96
Wohngeld
Servicebüro Tel. 13-31 96
A – B Tel. 13-30 11
C – Gd  Tel. 13-27 49
Ge – I Tel. 13-27 98
J – Kom Tel. 13-33 33
Kon – Mer Tel. 13-27 37
Mes – O Tel. 13-27 92
P – Sh Tel. 13-32 52
Si – Z Tel. 13-27 48
Bauförderung Tel. 13-27 38
Wohnungsvermittlung
Servicebüro Tel. 13-21 97
Bewerber A – C Tel. 13-27 90
Bewerber D – L  Tel. 13-27 50
Bewerber M – Z  Tel. 13-27 90
Das Amt für Wohnungswesen ist Ihr be    ständiger Partner in allen Wohnungsfragen.
I  Wir sind für Sie da ... in Fragen der Wohnraumförderung
I  Wir gewähren Ihnen ... Miet- und Lastenzuschuss
I  Wir vermitteln Ihnen ... öffentlich geförderte Wohnungen
I  Und: Wir beraten Sie natürlich in allen Fragen des Mietspiegels
Wir sind telefonisch zu erreichen:
I  Montag bis Donnerstag 8:00 Uhr – 12:00 Uhr
 13:00 Uhr – 15:00 Uhr
I  Freitag 8:00 Uhr – 12:00 Uhr
Termine nur nach Vereinbarung! Keine festen Sprechzeiten! 
Amt für Wohnungswesen – 
ein Wort zu unserer Arbeit
Telefondurchwahlen
Weitere
Kontaktadressen
Mieterbund Darmstadt 
Region Südhessen e. V.
Nieder-Ramstädter Str. 209
64285 Darmstadt
Telefon: (0 61 51) 4 97 99-0
Telefax: (0 61 51) 4 97 99 50
www.mieterbund-darmstadt.de
Haus & Grund Darmstadt e. V.
Landwehrstr. 1
64293 Darmstadt
Telefon: (0 61 51) 17 93 5
Telefax: (0 61 51) 17 93 93
www.haus-und-grund-darmstadt.de
WI-Bank
Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen
Strahlenbergstraße 11
63067 Offenbach
Telefon: (0 69) 91 32-03
Telefax: (0 69) 91 32-46 36
www.Wibank.de
Kreditanstalt für Wiederaufbau
Palmengartenstraße 5-9
60325 Frankfurt am Main
Telefon: (0 69) 74 31-0
Telefax: (0 69) 74 31-29 44
www.kfw.de
26
klimaneutral
natureOffice.com | DE-293-809261
gedruckt

Ein Unternehmen der bauverein AG Darmstadt
Bad Nauheimer Straße 4
64289 Darmstadt
Tel. 06151 3600 - 300
 Fax 06151 3600 - 350
info@heagwohnbau.de
www.heagwohnbau.de
Wir machen Wohnen ]passgenau[
Die HEAG Wohnbau GmbH – Ihr kompetenter Partner in 
allen Fragen des Wohnens und moderner Wohnungswirtschaft.
Bad Nauheimer Straße 11  64289 Darmstadt
Telefon: 06151 3604-200  Fax: 06151 3604-222
feedback@manok.de  www.manok.de
print  internet  multimedia
www.phr.de
Kataloge, Fachbücher, Magazine, Klappkarten, Flyer, 
Hochglanzbroschüren, Heftsammler, Plakate, Aufkleber, 
Briefbögen, Visitenkarten, Umschläge, Vordrucke, 
Durchschlagpapiere, Mappen uvm.

Ein Unternehmen der bauverein AG Darmstadt
Bad Nauheimer Straße 4
64289 Darmstadt
Tel. 06151 3600 - 300
 Fax 06151 3600 - 350
info@heagwohnbau.de
www.heagwohnbau.de
Wir machen Eigentumsverwaltung ]passgenau[
Erfahrung und Kompetenz, das A & O bei der 
Immobilienverwaltung.
Kompetente Beratung 
bei Vermietung und Verkauf.
www.immoselect.com

atriebskostenspiegel ji
für Deutschland Gebäudereinigung

Gartenpflege

ser inkl. Abwasser

Heizung

Warmwasser

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
23.12.2016 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
 
Amt: Dezernat V 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2016/0468 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 311100/312010  
Kostenstelle:  050-002-1000/050-006-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  3111-10/3120-10 Sachkonto: 7230100/7270100  
 
Betreff: Neufestlegung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt 
für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis der Fortschreibung des 
qualifizierten Mietspiegel s 2014 (Mietspiegel 2016)  
 
Vorlage vom: 09.12.2016  
 
Beschlussvorschlag : 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung stimmen der Neufestlegung der 
Angemessenheitsgrenzen zu.  
 
 
Anlagen: Aktueller Betriebskostenspiegel  
Schlüssiges Konzept  
Mietspiegel-2016 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom  09.12.16: 
 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 10.01.2007 aufgrund der 
einschlägigen Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (BSG) beschlossen, die 
Ermittlung der Angemessenheitsgrenze n für die Bedarfe für Unterkunft und Heizung 
bzw. Kosten der Unterkunft für die Rechtskreise SGB II und SGB XII (im folgenden 
einheitlich Kosten der Unterkunft und Heizung genannt) auf Basis des Darmstädter 
Mietspiegels durchzuführen (Vorlage -Nr. 2006/0775). 
 
Am 14.05.2014 hat der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt den neuen 
qualifizierten Mietspiegel 2014 beschlossen (Vorlage -Nr. 2014/0177). Über die 
Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels wurde am 27.04.2016 vom Magistrat 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt entschieden (Vorlage -Nr. 2016/0174). 
Demzufolge war eine Überprüfung der Richtwerte erforderlich mit dem Ziel der 
Neuberechnung der Angemessenheitsgrenzen.  
 
Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II bzw. § 35 Abs. 1 SGB XII werden Leistungen für 
Unterkunft in  Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese 
angemessen sind. Träger der Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB II sind 
die kreisfreien Städte und Kreise als sog. kommunale Träger im Sinne des § 6 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 SGB II, d ie in eigener Zuständigkeit die in ihrem Gebiet angemessenen 
Kosten der Unterkunft und Heizung ermitteln. Der Begriff der „Angemessenheit“ 
unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der uneingeschränkten richterlichen 
Kontrolle. Dies bedeutet, dass Sozialge richte die vom kommunalen Träger 
festgelegten Richtwerte in rechtlichen Streitigkeiten über die Anerkennung von 
Unterkunftskosten überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts 
(grundlegend: BSGE 97, 231) muss der kommunalen Trägers bereits i m 
Verwaltungsverfahren ein „schlüssiges“ Konzept entwickeln, in dem ausführlich 
darzulegen ist, auf welcher Grundlage die jeweiligen örtlichen Richtwerte ermittelt 
wurden. Das Gericht hat dann anhand der gelieferten Daten zu verifizieren, ob der 
angenommene Richtwert/ die Mietobergrenze angemessen im Sinne des § 22 SGB II 
ist. Entscheidet der Träger ohne „schlüssiges Konzept“, ist er im Rahmen der 
prozessualen Mitwirkungspflicht gehalten, dem Gericht eine zuverlässige 
Entscheidungsgrundlage zu verschaffen u nd hat eine unterbliebene Datenerhebung 
oder –aufbereitung nachzuholen. 1 
                                                
1 BSG 20.12.2011 Az.: B 4 AS 19/11 R

- 4 - 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat ein „schlüssiges Konzept“ entwickelt. Die 
Definition und die praktische Anwendung des schlüssigen Konzepts ergeben sich aus 
der Anlage. 
 
Bei der Berechnung von angemessenen Unterkunftskosten sind folgende Haltelinien 
zu berücksichtigen, die zum einen die zulässige Wohnungsgröße und zum anderen 
den jeweiligen m²-Preis einer Wohnung betreffen:  
 
1. Die angemessene Wohnungsgröße kann bei Wohnungen für Einzelpersonen 
nach oben (mehr als 45 m² ) abweichen. Dies folgt aus den Regelungen, die 
zur Berechtigung einer Sozialwohnung führen. Danach kommen für 
Einzelpersonen Wohnungen bis zu 54,99 m² in Betracht. Die 
Angemessenheitsgrenze des Mietpreises ändert sich h ierdurch jedoch nicht.  
 
2. Die tatsächliche Miethöhe soll die im Mietspiegel ausgewiesenen Kosten je 
Wohnung inkl. eines Zuschlages von 10 % (in Gebieten mit Gültigkeit der  
Mietpreisbremse) bzw. von 20% (Arheilgen, Kranichstein, Eberstadt) nicht 
übersteigen. 
 
Unter Berücksichtigung der hier vorgenommenen statistischen Auswertung der  im 
Stadtgebiet Darmstadt zur Verfügung stehenden Wohnungen ergibt sich folgende 
Berechnung: 
 
Person(en) Durchschnittliche 
Basis-Grundmiete 
pro m2 Wohnfläche 
in Euro 
Angemessene 
Wohnungsgröße 
 
in m2 
Grundmiete 
 
 
in Euro 
1 8,37 45 376,65 
2 7,19 60 431,40 
3 7,18 72 516,96 
4 7,86 84 660,24 
5 7,61 86 730,56 
6 7,89 108 852,12 
7 7,89 120 946,80 
8 8,10 132 1.069,20

- 5 - 
Ein abstrakt angemessener Quadratmeterpreis muss unter Einschlus s eines 
Referenzwertes für die kalten Betriebskosten gebildet werden. Die Richtwerte 
müssen also die Kaltmiete und die Betriebskosten umfassen.  
 
Betriebskosten 
Zu den angemessenen Aufwendungen im Sinne des § 22 SGB II und des § 35 SGB 
XII gehören auch die Nebenkosten der Unterkunft, soweit es sich um die in § 2 
Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten handelt. Nach der 
Rechtsprechung sollen die Richtwerte die Kaltmiete und die Betriebskosten 
umfassen. Deshalb ist auch für die Betriebskosten ein angemessener Wert pro 
Quadratmeter festzulegen.Bei den Betriebskosten können – anders als bei den 
Mietpreisen – die Durchschnittswerte der SGB II -Leistungsbeziehenden 
herangezogen werden, da sich die Betriebskosten, die bei dem auszuwertenden 
Wohnungssegment entstehen, nicht wesentlich vom übrigen Wohnungsmarkt 
unterscheiden. Die Grundsteuer, Kosten für die Entwässerung, Straßenreinigung und 
Müllbeseitigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung und Sach - und 
Haftpflichtversicherung, Kabelgebühren sind unabhäng ig vom Wohnungssegment.  
Da der Mietspiegel 2016 keinen gesonderten Betrag der Betriebskosten vorsieht und 
auf den Betriebskostenspiegel für die Bundesrepublik Deutschland verweist, wird bei 
der Berechnung der Betriebskosten dieser zu Grunde gelegt. Hierna ch betragen die 
Betriebskosten 2,08 € pro m 2/Wohnfläche. 
Die Betriebskostenart „Heizung/Warmwasser“ wird nicht berücksichtigt, da diese 
Kosten gesondert und zusätzlich zu den Kosten der Unterkunft bei der Berechnung 
der Leistungen nach dem SGB II bzw. dem SGB XII berücksichtigt werden.  
 
Person(en) Betriebskosten pro m 2 
Wohnfläche in Euro 
Angemessene 
Wohngröße in 
qm 
Betriebskosten in 
Euro 
1 2,08 45 93,60 
2 2,08 60 124,80 
3 2,08 72 149,76 
4 2,08 84 174,72 
5 2,08 96 199,68 
6 2,08 108 224,64 
7 2,08 120 249,60 
8 2,08 132 274,56

- 6 - 
 
Somit ergeben sich in der Summierung folgende Angemessenheitsgrenzen:  
 
Person(en) Grundmiete 
pro m2 
Wohnfläche  
Betriebskosten  
In Euro 
Angemessenheitsgrenze 
in Euro 
Angemessenheitsgrenze 
gerundet 
1 376,65 93,60 470,25 470,- 
2 431,40 124,80 556,20 556,- 
3 516,96 149,76 666,72 667,- 
4 660,24 174,72 834,96 835,- 
5 730,56 199,68 930,24 930,- 
6 852,12 224,64 1.076,76 1.077,- 
7 946,80 249,60 1.196,40 1.196,- 
8 1.069,20 274,56 1.343,76 1.344,- 
 
 
Gegenüberstellung alte/neue Ange messenheitsgrenzen 
 
Person(en) Alte 
Angemessenheitsgrenze  
In Euro 
Neue 
Angemessenheitsgrenze  
In Euro 
Differenz 
In Euro 
1 462,- 470,- + 8,- 
2 545,- 556,- + 11,- 
3 653,- 667,- + 14,- 
4 777,- 835,- + 58,- 
5 904,- 930,- + 26,- 
6 1.036,- 1.077,- + 41,- 
7 1.174,- 1.196,- + 22,- 
8 1.315,- 1.344,- + 29,-

- 7 - 
Sonderregelungen - Überschreitung der Richtwerte  
 
Bei Einweisung durch das Amt für Soziales und Prävention als Obdachlosenbehörde 
oder der Unterbringung im Rahmen der Wohnungssicherung in Wohnraum  sowie 
andere geeignete Unterkünfte sind die tatsächlichen Kosten anzuerkennen. Diese 
Regelung findet auch bei besonderen Wohnformen wie Frauenhaus oder Wohnraum 
für Flüchtlinge Anwendung.  
 
Aufgrund der Rechtsprechung des BSG (Urteile vom 22.08.2012 – B 14 AS 13/12 R 
und vom 16.04.2016 – B 14 AS 28/12 R), sind pauschale wohnraumförderungs -
rechtliche Sonderregelungen zu streichen und künftig auf die persönlichen Belange 
der Leistungsberechtigten abzustellen.   Für Alleinerziehende, allein erziehende 
Schwangere und Schwangere, wird von einem, aufgrund persönlicher Belange 
generierten, zusätzlichen Bedarf für eine weitere Person ausgegangen. Für die 
Ausübung eines Umgangsrechts wird an den bisherigen Regelungen festgehalten. 
Für jedes Kind für das im Rahmen der Ausübung des Umgangsrechts eine 
Übernachtungsmöglichkeit in der Wohnung des umgangsberechtigten Elternteiles 
zur Verfügung gestellt werden muss, erhöht sich die Mietobergrenze um 44. -- €. 
 
Bei Wohnungen mit energetischer Ausstattung und Beschaffenheit gemä ß Tabelle 2 
des relevanten Mietspiegels sind die dortigen Zuschläge bei der Grundmiete bei der 
Berechnung der Angemessenheitsgrenze ebenfalls zu berücksichtigen. 
 
Fortschreibung Angemessenheitsgrenzen  
 
Die bestehenden Richtwerde für die Kosten der Unterkun ft müssen regelmäßig 
überprüft und der Marktentwicklung angepasst werden. Da der Gesetzgeber für eine 
Aktualisierung der Werte keine Methodik so wie keine Zeiträume vorgegeben hat, 
muss geprüft werden, in welchen zeitlichen Abständen eine Überprüfung sinnvoll ist 
und welche Methode dafür angewendet werden kann.  
 
Sowohl bei der Frage nach sinnvollen zeitlichen Abständen als auch der nach einer 
angemessenen Methode, erscheint eine Orientierung an der Vorgehensweise wie sie 
für die Aktualisierung von qualifizierten Mietspiegeln nach § 558 d BGB gesetzlich 
vorgeschrieben ist, sinnvoll.

- 8 - 
Qualifizierte Mietspiegel sind im Abstand von zwei Jahren der Markt entwicklung 
anzupassen. Hierfür stehen zwei gleichberechtigte Verfahren zur Verfügung. Dabei 
kann eine Stichprobe oder eine Fortschreibung auf Basis der Entwicklung der 
Lebenshaltungskosten (Indexfortschreibung) zugrunde gelegt werden.  
 
Es sind daher die angemessenen Mietwerte auf Basis eines „Schlüssigen Konzepts“ 
ebenfalls nach zwei Jahren zu aktualisieren. Als Methode wird eine 
Indexfortschreibung analog der Fortschreibung qualifizierter Mietspiegel auf Basis 
der Entwicklung der Lebenshaltungskosten (In dexfortschreibung) angewandt.  
 
Darmstadt, 09.12.16 
Dezernat I   Dezernat IV    Dezernat V 
 
 
 
 
Jochen Partsch  Andrè Schellenberg   Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister  Stadtkämmerer   Stadträtin