Grundsatzbeschluss zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis eines schlüssigen Konzepts

Anlage 3 – Angemessenheitsgrenzen 2018 
 
Gemäß des qualifizierten Mitspiegels 2018 der Wissenschaftsstadt Darmstadt und unter 
Berücksichtigung des Betriebskostenspiegels 2015 für Hessen ergeben sich folgende 
Mietobergrenzen/Richtwerte: 
Personen m²-Preis Kaltmiete Betriebskosten  = 
1,82€/m² Mietobergrenzen 
1 
                     
8,81 €  
                
440,33 €  
                            
91,00 €  
                                      
531 € 
2 
                     
8,46 €  
                
507,30 €  
                          
109,20 €  
                                      
617 € 
3 
                     
8,30 €  
                
622,69 €  
                          
136,50 €  
                                      
759 € 
4 
                     
8,41 €  
                
731,54 €  
                          
158,34 €  
                                      
890 € 
5 
                     
8,54 €  
                
845,76 €  
                          
180,18 €  
                                   
1.026 € 
6 
                     
8,61 €  
                
955,49 €  
                           
202,02 €  
                                    
1.158 € 
7 
                     
8,72 €  
             
1.072,64 €  
                           
223,86 €  
                                   
1.297 € 
8 
                     
8,76 €  
             
1.181,93 €  
                           
245,70 €  
                                   
1.428 € 
 
 
Gegenüberstellung Angemessenheitsgrenze ALT und NEU: 
 
 
Person(en) Angemessenheits-
grenze ALT 
Angemessenheits-
grenze NEU   
Differenz  
in Euro in Prozent 
1                                    
508 € 
                                   
531 €                  23 € 5%  
2                                    
539 € 
                                   
617 €                  77 € 14%  
3                                    
646 € 
                                   
759 €                108 € 17%  
4                                    
811 € 
                                   
890 €                  73 € 9%  
5                                    
902 € 
                                   
1.026 €               118 € 13%  
6                                 
1.045 € 
                                   
1.158 €               107 € 10%  
7                                 
1.162 € 
                                   
1.297 €               129 € 11%  
8                                 
1.305 € 
                                   
1.428 €               117 € 9%

Punkt 18: Grundsatzbeschluss zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der 
Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis eines 
schlüssigen Konzepts 
 (V-Nr. 2018/0139) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen.  
  
Gegenstimmen: Die Linke.

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
23.05.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
 
Amt: Amt für Soziales 
und Prävention   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I  
IV 20 
V 50 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0139 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
201 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 311100/312010  
Kostenstelle:  050-002-1000/050-006-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  3111-10/3120-10 Sachkonto: 7230100/7270100  
 
Betreff: Grundsatzbeschluss zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der 
Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis eines 
schlüssigen Konzepts  
 
Vorlage vom: 17.05.2018  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung stimmen dem Verfahren zur Ermittlung der 
Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II 
und SGB XII auf Basis des schlüssigen Konzepts zu.  
 
 
Anlagen: Anlage 1 Schlüssiges Konzept_Stand 2018  
Anlage 2 Betriebskostenspiegel Hessen 2015 (Stand Mai 2018)  
Anlage 3 Angemessenheitsgrenzen 2018

- 3 - 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 30.05.2018 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 16.05.2018  
 
Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II bzw. § 35 Abs. 1 SGB XII werden Leistungen für  
Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese 
angemessen sind. Träger der Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB II sind  
die kreisfreien Städte und Kreise als sog. kommunale Träger im Sinne des § 6 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 SGB II, die in eigener Zuständigkeit die in ihrem Gebiet angemessenen  
Kosten der Unterkunft und Heizung ermitteln. Der Begriff der „Angemessenheit“  
unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der uneingeschränkten richterlichen 
Kontrolle. Dies bedeutet, dass Sozialgerichte die vom kommunalen Träger 
festgelegten Richtwerte in rechtlichen Streitigkeiten über die Anerkennung von 
Unterkunftskosten überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts 
(grundlegend: BSGE 97, 231) muss der kommunale Träger bereits im 
Verwaltungsverfahren ein „schlüssiges“ Konzept entwickeln, in dem ausführlich  
darzulegen ist, auf welcher Grundlage die jeweiligen örtlichen Richtwerte ermittelt 
wurden. Das Gericht hat dann anhand der gelieferten Daten zu verifizieren, ob der  
angenommene Richtwert/die Mietobergrenze angemessen im Sinne des § 22 SGB II  
ist. Entscheidet der Träger ohne „schlüssiges Konzept“, ist er im Rahmen der 
prozessualen Mitwirkungspflicht gehalten, dem Gericht eine zuverlässige 
Entscheidungsgrundlage zu verschaffen und hat eine unterbliebene Datenerhebung  
oder -aufbereitung nachzuholen.1 
 
Das von der Wissenschaftsstadt Darmstadt entwickelte „schlüssige Konzept“ ist in der 
aktuellen Version als Anlage 1 beigefügt. Es regelt unter anderem die zur Ermittlung der 
Richtwerte maßgeblichen (abstrakten) Wohnungsgrößen und greift zur Bestimmung  des 
angemessenen (abstrakten) Quadratmeterpreises auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels 
nach § 558d BGB der Wissenschaftsstadt Darmstadt zurück.  
 
Zu den angemessenen Aufwendungen im Sinne des § 22 SGB II und des § 35 SGB XII gehören 
aber auch die Nebenkosten der Unterkunft, soweit es sich um die in 
§ 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten handelt. Nach der 
Rechtsprechung sollen die Richtwerte die Kaltmiete und die Betriebskosten 
umfassen. Deshalb ist auch für die Betriebskosten ein angemessener Wert pro 
Quadratmeter festzulegen. Da der qualifizierte Mietspiegel der Wissenschaftsstadt D armstadt 
keinen gesonderten Betrag der Betriebskosten vorsieht, ist der Betriebskostenspiegel für 
Hessen zu Grunde zu legen. Die Betriebskostenart „Heizung/Warmwasser“ wird hierbei nicht 
berücksichtigt, da diese Kosten gesondert und zusätzlich zu den Kosten der Unterkunft bei der 
                                                
1 BSG 20.12.2011 Az.: B 4 AS 19/11 R

- 5 - 
Berechnung der Leistungen nach dem SGB II bzw. dem SGB XII berücksichtigt werden.  
Haushaltsstrom ist über den Regelsatz abgedeckt. 
 
Die maßgeblichen Richtwerte bestimmen sich nach der Produkttheorie. Hiernach ist der 
Richtwert das Produkt aus der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße und dem abstrakt 
angemessenen Quadratmeterpreis (inkl. Betriebskosten). Die sich demnach für 2018 
ergebenden Richtwerte und eine Gegenüberstellung zu den bisher gültigen Werten sind der 
Anlage 3 zu entnehmen. 
 
Mietangebote, die offensichtlich den Richtwerten/Mietobergrenzen angepasst werden und in 
sich nicht plausibel sind, sind abzulehnen. Hierunter versteht man unter anderem 
Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher, insbesondere bei Kleinstwohnungen unter 50  m² oder 
Wohngemeinschaften (hierbei ist der maximale Mietbetrag aus den Wohneigenschaften zu 
ermitteln und durch die Anzahl der WG-Mietparteien zu teilen). Mietpreisüberhöhungen 
beginnen bei 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei Mietwucher spricht man von 
einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mindestens 50%. 
 
Sonderregelungen – Überschreitung der Richtwerte 
 
Bei Einweisung durch das Amt für Soziales und Prävention als Obdachlosenbehörde  
oder der Unterbringung im Rahmen der Wohnungssicherung in Wohnraum sowie 
andere geeignete Unterkünfte sind die tatsächlichen Kosten anzuerkennen. Diese  
Regelung findet auch bei besonderen Wohnformen wie Frauenhaus oder Wohnraum  
für Flüchtlinge Anwendung. 
 
Aufgrund der Rechtsprechung des BSG (Urteile vom 22.08.2012 – B 14 AS 13/12 R 
und vom 16.04.2016 – B 14 AS 28/12 R), sind pauschale wohnraumförderungsrechtliche 
Sonderregelungen zu streichen und künftig auf die persönlichen Belange der 
Leistungsberechtigten abzustellen. Zur Stärkung und Förderung der Gleichbehandlung 
gegenüber ehe(ähn)lichen Bedarfsgemeinschaften mit Kindern, wird für Alleinerziehende, allein 
erziehende Schwangere und Schwangere jedoch von einem, aufgrund persönlicher Belange 
generierten, zusätzlichen Bedarf für eine weitere Person ausgegangen. Zudem wird durch diese 
Regelung vermieden, dass im Fall einer Trennung von der Partnerin/dem Partner oder im Fall 
einer neuen Beziehung, eine kleinere bzw. größere Wohnung angemietet werden muss. Dies 
vermeidet bürokratischen Aufwand, unnötige Zusatzkosten (für z.B. Umzüge) und gibt den 
betroffenen Familien Sicherheit in Bezug auf ihre Wohnung und das daraus resultierende 
soziale Umfeld (Kita, Schule, Nachbarschaft,…).

- 6 - 
Bei Wohnungen mit energetischer Ausstattung und Beschaffenheit entsprechend dem 
qualifizierten Mietspiegel, sind die dortigen Zuschläge bei der Grundmiete bei der 
Berechnung der Angemessenheitsgrenze ebenfalls zu berücksichtigen. 
 
Experimentelle Wohnformen und alternative Wohnkonzepte sollen gefördert und möglichst auf 
eine nachhaltige, urbane und sozial gerechte Mischung geachtet werden. Auch Bezieherinnen 
und Beziehern von Leistungen nach dem SGB II bzw. SGB XII ist der Zugang zu solchen 
Wohnformen zu ermöglichen, sofern die Gesamtkosten angemessen sind. Aufgrund der 
Vielzahl von konzeptionellen Gestaltungsmöglichkeiten solcher Projekte, ist die Entscheidung 
über die Angemessenheit der Unterkunftskosten im konkreten Einzelfall zu treffen 
(Individualisierungsgrundsatz). Ökologische, ökonomische sowie gesellschaftliche 
Gesichtspunkte sind hierbei zu beachten.     
 
Fortschreibung der Angemessenheitsgrenzen 
 
Die bestehenden Richtwerte für die Kosten der Unterkunft müssen regelmäßig überprüft und 
der Marktentwicklung angepasst werden. Gesetzliche Vorgaben zu Zeiträumen und M ethodik 
gibt es nicht. Qualifizierte Mietspiegel sind per Gesetz im Abstand von zwei Jahren der 
Marktentwicklung anzupassen. Die Fortschreibung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgt 
dabei alle zwei Jahre im Wechsel auf Basis der Indexfortschreibung bzw. der 
Regressionsmethode. Durch die Koppelung des schlüssigen Konzepts an die Datenbasis des 
qualifizierten Mietspiegels sind die Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft 
entsprechend anzupassen.  
 
Die Festsetzung der neuen Richtwerte auf Basis der Fortschreibung des Mietspiegels erfolgt 
zukünftig per Verwaltungsverfügung. Die städtischen Gremien werden hierüber zeitnah 
informiert. Über die Ausgestaltung der vorgenannten Sonderregelungen wird eine 
entsprechende ämterübergreifende Dienstanweisung erstellt. 
 
Die zu erwartenden Mehraufwendungen im städtischen Haushalt wurden bei der Aufstellung 
der Haushalte 2018 und 2019 bereits pauschal berücksichtigt.  
 
Darmstadt, 17.05.2018 
eml/50 
 
Dezernat I    Dezernat IV    Dezernat V 
 
 
Jochen Partsch   André Schellenberg   Barbara Akdeniz

Oberbürgermeister   Stadtkämmerer   Stadträtin 
 
 
 
Anlagen

Anlage 2 – Betriebskostenspiegel Hessen 2015  (Stand Mai 2018) 
 
 
 
 
Es ergeben sich angemessene Betriebskosten in Höhe von 1,82 €/m². Kosten für Heizung und 
Warmwasser werden bei den angemessenen Betriebskosten  nicht berücksichtigt, da diese 
Kosten gesondert und zusätzlich  zu den Kosten der Unterkunft bei der Berechnung der 
Leistungen nach dem SGB II bzw. dem SGB XII berücksichtigt werden . Ebenfalls 
unberücksichtigt bleiben hier Kosten für den Haushaltsstrom, da diese im Regelsatz 
enthalten sind. Hinsichtlich der Kosten für  einen Hauswart wurde der Ansatz in Höhe von 
0,12 € der Berechnung zu Grunde gelegt und die Ansätze für Gebäudereinigung etc. in vollem 
Umfang berücksichtigt.

Punkt 4: Grundsatzbeschluss zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der 
Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis eines 
schlüssigen Konzepts 
 (V-Nr. 2018/0139) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen.  
 
Gegenstimmen: Fraktion Die Linke.

Punkt 12: Grundsatzbeschluss zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der 
Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis eines 
schlüssigen Konzepts 
 (V-Nr. 2018/0139) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt. 
  
Gegenstimmen: Die Linke.

Schlüssiges Konzept“ 
Die Definition des schlüssigen Konzeptes durch das BSG 1 lautet: 
Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der  
systematischen Ermittlung und Bewertung g enereller, wenngleich orts - und zeitbedingter 
Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und nicht nur ein 
punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall.  
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindesten s die folgenden Voraussetzungen erfüllt: 
 
 Die Datenerhebung darf auss chließlich in dem genau eingegrenzten Raum  
und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung) , 
 es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der  
Beobachtung, z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standar d 
der Wohnungen, Brutto - und Nettomiete, Differenzierung nach  
Wohnungsgröße , 
 Angaben über de n Beobachtungszeitraum , 
 Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z.B.  
Mietspiegel), 
 Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten , 
 Validität der Datenerhebung , 
 Einhaltung anerkannter mathematisch -statistischer Grundsätze der  
Datenauswertung und  
 Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannoberwert oder  
Kappungsgrenze).  
 
Zur Festlegung der abstrakt angemessenen L eistungen für die Unt erkunft in Darmstadt nach 
Vorgabe des BSG sind deshal b die nachfolgend dargestellten Kriterien zu berücksichtigen.  
 
In einem ersten Schritt sind zunächst der maßgebliche örtliche Vergleichsraum und  
die angemessene Wohnungsgröße zu ermitteln.  
 
Für die repräsentative Bestimmung des Mietpr eisniveaus ist es entscheidend, ausreichend 
große Räume der Wohnbebauung zu besc hreiben, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe 
zueinander, ihrer Infrastruktur und ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt 
betrachtet homogenen Lebens - und Wohnbereich bilden. Auch in Großstädten ist dies in der 
Regel das gesamte Stadtgebiet 2. Der örtliche Vergl eichsraum ist somit das gesamte 
Stadtgebiet Darmstadt; d.h. in die  Erhebung sind alle Stadtgebiete einzubeziehen.  
 
                                                
1 BSG 22.09.2009, Az.: AS 18/09 R  
2 BSG 19.02.2009, Az.: AS 30/08

Die Angemessenheit der Wohnungsgröße richtet sich nach den Werten, in Abhängigkeit der 
Anzahl der im Haushalt lebenden Personen , gemäß der hessischen Richtlinie zu § 5 
Hessisches Wohnungsbi ndungsgesetz in Verbindung mit § 17 Hessisches 
Wohnraumförderungsgesetz  vom 22.07.2014.  
 
Nach den aufgeführten Gesetzesgrundlagen und der aktuellen Rechtsprechung sind folgende 
Wohnungsgrößen für Mietwoh nungen als angemessen anzusehen:  
1 Person – 50 m² Wohnfläche , 
2 Personen – 60 m² Wohnfläche , 
3 Personen bis 75 m² Wohnfläche.  
Jede weitere Person jeweils 12 m² Wohnfläche.  
 
Der Richtwert bestimmt sich nach der Produkttheorie. Hiernach ist der Richtwe rt das 
Produkt aus der abstrakt angemessenen  Wohnungsgröße und dem abstrakt angemessenen 
Quadratmeterpreis. 
 
Zur Ermittlung des angemessenen Quadratmeter preises wurden vom BSG wiederum 
verschiedene Kriterien aufgestellt. Bei der Ermittlung des angemessenen 
Quadratmeterpreises ist nach Wohnungsgröße der der Erhebung zugrunde liegenden 
Wohnungen zu differe nzieren, da kleiner e Wohnungen in der Regel höhere 
Quadratmeterpreise haben.  
 
Als weiteres Kriterium wird der Wohnungsstandard herangezogen. Zugrunde zu legen  ist ein 
einfacher, im unteren Marktsegment liegender Standard. 3 Angemessen ist eine Wohnung nur 
dann, wenn sie nach Au sstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden 
Bedürfnissen entspricht und keinen gehobenen  Wohnstandard aufweist. 4 Die Wohnung muss 
von daher hinsichtlich der aufgeführten Kriterien, die als den Mietpreis bildende Faktor en 
regemäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, im unteren Segment  der nach 
der Größe in Betracht kommenden Wohnungen liegen.  
 
Der gebildete Referenzwert muss das gesamte untere Marktsegment abbilden. 5 Es ist nicht 
zulässig, nur bestimmte Stad tteile oder besonders niedrigpreisige Wohngegenden zur 
Ermittlung eines ab strakt angemessenen Mietpreises herauszugreifen. 6 Leistungsberechtigte 
können auch nicht auf bestimmte  Wohnungsbaugesellschaften als Anbieter verwiesen  
werden, sofern nicht erkennbar  ist, dass diese das in Bezug genom mene Mietsegment 
aufgrund einer marktbeherrschenden Stellung im Wesentlichen abdecken.  
                                                
3 BSG 07.11.2006, Az.: 7b AS 10/06 R  
4 BSG 16.12.2010, Az.: B 4 AS 1/08 R  
5 BSG 20.08.2010, Az.: B 14 AS 65/08 R  
6 BSG 19.02.2009, Az.: B 4 AS 30/08 R

Nach Ansicht des BSG erfüllen qualifizierte Mietsp iegel die Anforderungen, die an die 
Repräsentativität der Datenerhebung zu stellen sind. 
 
Zur Bestimmung der Angemessenheitsgrenzen/ Richtwerte kann daher auf Daten eines 
aktuell vorhandenen Mietspiegels des kom munalen Trägers zurückgegriffen werden. Der 
qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB der Wis senschaftsstadt Darmstadt wurde nach  
wissenschaftlichen M ethoden auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht 
preisgebundener Wohnungen im Stadtgebiet Darmstadt erstellt und bildet die ortsüblichen 
Vergleichsmieten ab.  
 
Deshalb wurde für die Festlegung der Richt werte der Mietspie gel der Stadt Darmstadt 
herangezogen. Das Ergebnis der Auswertung muss sein, dass der aus dem Mietspiegel 
gebildete Referenzwert als Richtwert die  oberste Grenze des in Bezug zu nehmenden 
Mietsegments erfasst. Die Schwierigke it dabei liegt darin, dasjenige  Preissegment des 
Mietspiegels zu erfass en, das das gesamte Segment der armutsnahen Haushalte abbildet 
und ausreichenden tatsächlich vorhandenen Wohnraum auf dem Darmstädter 
Wohnungsmarkt umfasst. Um dies zu gewährleisten, wird der aus dem Mietspiegel 
errechnete Wert anhand verschiedener anderer Auswertungen nachgeprüft.  
 
Der Mietspiegel der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird regelmäßig fortgeschrieben. 
Qualifizierte Mietspiegel sind per Gesetz im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung 
anzupassen. Die Fortschreibung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgt dabei alle zwei 
Jahre im Wechsel auf Basis der Indexfortschreibung bzw. der Regressionsmeth ode. Durch 
Anwendung der Regressionsmethode werden die relevanten Einflussfaktoren auf die 
Miethöhe, insbesondere die Wohnfläche, Baualtersklassen und weitere, den Wohnwert 
erhöhende und vermindernde Ausstattungsmerkmale statistisch berechnet.  
Durch die Koppelung des schlüssigen Konzepts an die Datenbasis des qualifizierten 
Mietspiegels, werden die Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft 
entsprechend regelmäßig angepasst.  
 
Grundlagen für die Berechnung der Grundmiete sind  
a) die Basis-Nettomieten des qualifizierten Mietspiegels ,  
b) die angemessene Wohnungsgröße in Abhängigkeit von der Anzahl der im  
Haushalt lebenden Personen:  
1 Person bis 50 m² Wohnfläche , 
2 Personen bis 60 m² Wohnfläche , 
3 Personen bis 7 5 m² Wohnfläche.  
Jede weitere Person bis jeweils 12 m²  Wohnfläche.

Da die Wohnungsgrößen der Basis -Nettomieten des  qualifizierten  Mietspiegels in 
5 m²-Schritten aufgeführt sind und diese teilweise nicht mit der angemessenen  
Wohnungsgröße (siehe Auflistung oben) übereinstimmen, wurden die im Mietspiegel 
aufgeführten Mietwerte auf die jeweiligen m² gemäß dem im Mietspiegel festgelegten 
Verfahren zur Interpolation bei Wohnflächen innerhalb der 5  m²-Schritte, umgerechnet.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
23.05.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
 
Amt: Amt für Soziales 
und Prävention   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2018/0139 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 311100/312010  
Kostenstelle:  050-002-1000/050-006-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  3111-10/3120-10 Sachkonto: 7230100/7270100  
 
Betreff: Grundsatzbeschluss zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der 
Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II und SGB XII auf Basis eines 
schlüssigen Konzepts  
 
Vorlage vom: 17.05.2018  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Der Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung stimmen dem Verfahren zur Ermittlung der 
Angemessenheitsgrenzen für Bedarfe der Unterkunft in Darmstadt für die Rechtskreise SGB II 
und SGB XII auf Basis des schlüssigen Konzepts zu.  
 
 
Anlagen: Anlage 1 Schlüssiges Konzept_Stand 2018  
Anlage 2 Betriebskostenspiegel Hessen 2015 (Stand Mai 2018)  
Anlage 3 Angemessenheitsgrenzen 2018   
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 2 - 
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 16.05.2018 
 
Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II bzw. § 35 Abs. 1 SGB XII werden Leistungen für  
Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese 
angemessen sind. Träger der Leistungen für Unterkunft und Heizung im SGB II sind 
die kreisfreien Städte und Kreise als sog. kommunale Träger im Sinne des § 6 Abs. 1  
Satz 1 Nr. 2 SGB II, die in eigener Zuständigkeit die in ihrem Gebiet angemessenen  
Kosten der Unterkunft und Heizung ermitteln. Der Begriff der „Angemessenheit“ 
unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der uneingeschränkten richterlichen  
Kontrolle. Dies bedeutet, dass Sozialgerichte die vom kommunalen Träger 
festgelegten Richtwerte in rechtlichen Streitigkeiten über die Anerkennung von 
Unterkunftskosten überprüfen. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts  
(grundlegend: BSGE 97, 231) muss der kommunale Träger bereits im 
Verwaltungsverfahren ein „schlüssiges“ Konzept entwickeln, in dem ausführlich  
darzulegen ist, auf welcher Grundlage die jeweiligen örtlichen Richtwerte ermittelt 
wurden. Das Gericht hat dann anhand der gelieferten Daten zu verifizieren, ob der  
angenommene Richtwert/die Mietobergrenze angemessen im Sinne des § 22 SGB II  
ist. Entscheidet der Träger ohne „schlüssiges Konzept“, ist er im Rahmen der 
prozessualen Mitwirkungspflicht gehalten, dem Gericht eine zuverlässige 
Entscheidungsgrundlage zu verschaffen und hat eine unterbliebene Datenerhebung  
oder -aufbereitung nachzuholen.1 
 
Das von der Wissenschaftsstadt Darmstadt entwickelte „schlüssige Konzept“ ist in der 
aktuellen Version als Anlage 1 beigefügt. Es regelt unter anderem die zur Ermittlung der 
Richtwerte maßgeblichen (abstrakten) Wohnungsgrößen und greift zur Bestimmung  des 
angemessenen (abstrakten) Quadratmeterpreises auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels 
nach § 558d BGB der Wissenschaftsstadt Darmstadt zurück.  
 
Zu den angemessenen Aufwendungen im Sinne des § 22 SGB II und des § 35 SGB XII gehören 
aber auch die Nebenkosten der Unterkunft, soweit es sich um die in 
§ 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten handelt. Nach der 
Rechtsprechung sollen die Richtwerte die Kaltmiete und die Betriebskosten 
umfassen. Deshalb ist auch für die Betriebskosten ein angemessener Wert pro 
Quadratmeter festzulegen. Da der qualifizierte Mietspiegel der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
keinen gesonderten Betrag der Betriebskosten vorsieht, ist der Betriebskostenspiegel für 
Hessen zu Grunde zu legen. Die Betriebskostenart „Heizung/Warmwasser“ wird hierbei nicht 
berücksichtigt, da diese Kosten gesondert und zusätzlich zu den Kosten der Unterkunft bei der 
Berechnung der Leistungen nach dem SGB II bzw. dem SGB XII berücksichtigt werden.  
Haushaltsstrom ist über den Regelsatz abgedeckt. 
                                                
1 BSG 20.12.2011 Az.: B 4 AS 19/11 R

- 4 - 
 
Die maßgeblichen Richtwerte bestimmen sich nach der Produkttheorie. Hiernach ist der 
Richtwert das Produkt aus der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße und dem abstrakt 
angemessenen Quadratmeterpreis (inkl. Betriebskosten). Die sich demnach für 2018 
ergebenden Richtwerte und eine Gegenüberstellung zu den bisher gültigen Werten sind der 
Anlage 3 zu entnehmen. 
 
Mietangebote, die offensichtlich den Richtwerten/Mietobergrenzen angepasst w erden und in 
sich nicht plausibel sind, sind abzulehnen. Hierunter versteht man unter anderem 
Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher, insbesondere bei Kleinstwohnungen unter 50 m² oder 
Wohngemeinschaften (hierbei ist der maximale Mietbetrag aus den Wohneigenschaften zu 
ermitteln und durch die Anzahl der WG-Mietparteien zu teilen). Mietpreisüberhöhungen 
beginnen bei 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei Mietwucher spricht man von 
einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mindestens 50%. 
 
Sonderregelungen – Überschreitung der Richtwerte 
 
Bei Einweisung durch das Amt für Soziales und Prävention als Obdachlosenbehörde 
oder der Unterbringung im Rahmen der Wohnungssicherung in Wohnraum sowie 
andere geeignete Unterkünfte sind die tatsächlichen Kosten anzuerkennen. Diese  
Regelung findet auch bei besonderen Wohnformen wie Frauenhaus oder Wohnraum 
für Flüchtlinge Anwendung. 
 
Aufgrund der Rechtsprechung des BSG (Urteile vom 22.08.2012 – B 14 AS 13/12 R 
und vom 16.04.2016 – B 14 AS 28/12 R), sind pauschale wohnraumförderungsrechtliche 
Sonderregelungen zu streichen und künftig auf die persönlichen Belange der 
Leistungsberechtigten abzustellen. Zur Stärkung und Förderung der Gleichbehandlung 
gegenüber ehe(ähn)lichen Bedarfsgemeinschaften mit Kindern, wird für Alleinerziehende, allein 
erziehende Schwangere und Schwangere jedoch von einem, aufgrund persönlicher Belange 
generierten, zusätzlichen Bedarf für eine weitere Person ausgegangen. Zudem wird durch diese 
Regelung vermieden, dass im Fall einer Trennung von der Partnerin/dem Partner oder im Fall 
einer neuen Beziehung, eine kleinere bzw. größere Wohnung angemietet werden muss. Dies 
vermeidet bürokratischen Aufwand, unnötige Zusatzkosten (für z.B. Umzüge) und gibt den 
betroffenen Familien Sicherheit in Bezug auf ihre Wohnung und das daraus resultierende 
soziale Umfeld (Kita, Schule, Nachbarschaft,…). 
 
Bei Wohnungen mit energetischer Ausstattung und Beschaffenheit entsprechend dem 
qualifizierten Mietspiegel, sind die dortigen Zuschläge bei der Grundmiete bei der 
Berechnung der Angemessenheitsgrenze ebenfalls zu berücksichtigen.

- 5 - 
Experimentelle Wohnformen und alternative Wohnkonzepte sollen gefördert und möglichst auf 
eine nachhaltige, urbane und sozial gerechte Mischung geachtet werden. Auch Bezieherinnen 
und Beziehern von Leistungen nach dem SGB II bzw. SGB XII ist der Zugang zu solchen 
Wohnformen zu ermöglichen, sofern die Gesamtkosten angemessen sind. Aufgrund der 
Vielzahl von konzeptionellen Gestaltungsmöglichkeiten solcher Projekte, ist die Entscheidung 
über die Angemessenheit der Unterkunftskosten im konkreten Einzelfall zu treffen 
(Individualisierungsgrundsatz). Ökologische, ökonomische sowie gesellschaftliche 
Gesichtspunkte sind hierbei zu beachten.     
 
Fortschreibung der Angemessenheitsgrenzen 
 
Die bestehenden Richtwerte für die Kosten der Unterkunft müssen regelmäßig überprüft und 
der Marktentwicklung angepasst werden. Gesetzliche Vorgaben zu Zeiträumen und Methodik 
gibt es nicht. Qualifizierte Mietspiegel sind per Gesetz im Abstand von zwei Jahren der 
Marktentwicklung anzupassen. Die Fortschreibung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgt 
dabei alle zwei Jahre im Wechsel auf Basis der Indexfortschreibung bzw. der 
Regressionsmethode. Durch die Koppelung des schlüssigen Konzepts an die Datenbasis des 
qualifizierten Mietspiegels sind die Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft 
entsprechend anzupassen.  
 
Die Festsetzung der neuen Richtwerte auf Basis der Fortschreibung des Mietspiegels erfolgt 
zukünftig per Verwaltungsverfügung. Die städtischen Gremien werden hierüber zeitnah 
informiert. Über die Ausgestaltung der vorgenannten Sonderregelungen wird eine 
entsprechende ämterübergreifende Dienstanweisung erstellt. 
 
Die zu erwartenden Mehraufwendungen im städtischen Haushalt wurden bei der Aufstellung 
der Haushalte 2018 und 2019 bereits pauschal berücksichtigt.  
 
Darmstadt, 17.05.2018 
eml/50 
 
Dezernat I    Dezernat IV    Dezernat V 
 
 
Jochen Partsch   André Schellenberg   Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister   Stadtkämmerer   Stadträtin 
 
 
 
Anlagen