Neuabschluss einer Kooperationsvereinbarung (KOV) mit der bauverein AG gemäß dem Wohnungspolitischen Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
11.12.2020 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
Dezernat I 
Dezernat IV 
-  
Amt: Amt für 
Wohnungswesen  OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 30 
IV 
V 64 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0359 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
370 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 522020 
Kostenstelle: 064-003-1000 Investitionsnummer:       
Kostenträger: 5220-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Neuabschluss einer Kooperationsvereinbarung (KOV) mit der bauverein AG gemäß 
dem Wohnungspolitischen Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
Vorlage vom: 16.11.2020 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Magistrat stimmt dem Neuabschluss einer Kooperationsvereinbarung (KOV) mit der 
bauverein AG zu.  
 
2. Dem Abschluss einer Aktionärsvereinbarung mit der HEAG Holding AG als weiterer 
Aktionärin der bauverein AG wird zugestimmt.  
 
 
Anlagen: Kooperationsvereinbarung bv AG-Stadt Stand 27.11.2020  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 3 - 
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 16.12.2020 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 16.11.2020  
 
 
Um die Anforderungen des mit Vorlage Nr. 2019/0197 beschlossenen Wohnungspolitischen 
Konzeptes in der Kooperationsvereinbarung mit der Bauverein AG zu dokumentieren, wird 
diese – wie als Entwurf in der Anlage dargestellt –  neu abgeschlossen. 
 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hält per Stand 01.11.2020 auf der Grundlage 
unterschiedlicher Förderungen Belegungsbindungen an 5.460 Wohnungen. Diese 
Belegungsbindungen werden durch Belegungs- und Benennungsrechte zu Gunsten von 
Haushalten wahrgenommen, deren Einkommen innerhalb der vom Hessischen 
Wohnraumförderungsgesetz (HWoFG) vorgegebenen Einkommensgrenzen für Haushalte mit 
geringen und mittleren Einkommen liegen. Die Belegungsbindungen unterliegen einer 
zeitlichen Befristung. Bis zum Ende des Jahres 2025 werden von dem derzeit sozial 
gebundenen Wohnungsbestand 742 Wohnungen aus der Bindung fallen. Die Folge wäre, dass 
noch 4.718 Wohnungen zur Verfügung stünden. Im Wohnungsbestand der bauverein AG 
unterliegen derzeit 4.530 Wohnungen einer Belegungsbindung. Bis zum Jahr 2025 werden 
davon 487 Wohnungen aus der Bindung fallen, sodass dann bei der bauverein AG noch 4.043 
geförderte Wohnungen vorhanden wären. Dieser Entwicklung soll mit dem Abschluss der neuen 
KOV entgegengewirkt werden. 
 
Die bauverein AG will daher die bisherige KOV mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt weiter 
ausbauen und die Neubegründung oder Verlängerung von mindestens 100 Belegungs- und 
Mietpreisbindungen pro Jahr zur Wohnungsversorgung wirtschaftlich und sozial benachteiligter 
Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf 
Unterstützung angewiesen sind, umsetzen. 
 
Der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen ohne Investitionsaufwand soll über 
entsprechende kommunale Mittel aus dem Haushalt der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter 
Verwendung der Einnahmen nach dem Fehlbelegungsabgabe-Gesetz (FBAG) erfolgen. Auch die 
entsprechenden Beteiligungsmöglichkeiten des Landes Hessen in Form der 
„Partnerschaftsvereinbarung Großer Frankfurter Bogen“ werden hier vorrangig vor städtischen 
Haushaltsmitteln einbezogen. Ferner wird gemäß des Wohnungspolitischen Konzeptes eine 
Beschränkung der Modernisierungskostenumlage, eine 1-Prozent-Begrenzung für 
Mieterhöhungsverlangen und ein Wohnungstauschprogramm vereinbart. 
 
Die Prüfung der Anspruchsberechtigung für die Mietparteien, Beratungen und Unterstützung 
soll beim Amt für Wohnungswesen als neue Aufgabe angesiedelt werden. Es wird hinsichtlich 
der Einkommensüberprüfungen der 1-Prozent-Begrenzung bei 3.310 Mieterhöhungen der 
bauverein AG im Jahr 2020 und des Wohnungstauschprogrammes mit einer erheblichen 
Mehrbelastung im Amt für Wohnungswesen zu rechnen sein. Die Berechnungstätigkeit 
entspricht analog den gesetzlichen Aufgaben nach dem HWoFG. Zum Umsetzung der 
Mehrarbeiten durch die KOV sind die entsprechend notwendigen Personalressourcen zu 
schaffen, hierüber wird in den Stellenplanverfahren für das Jahr 2022 separat entschieden, da 
im Amt für Wohnungswesen die entsprechenden Personalressourcen für beide neuen Aufgaben 
aktuell noch nicht zur Verfügung stehen. 
 
 
Die im Rahmen der KOV vorgesehenen Neubaumaßnahmen und Investitionen werden sich auf 
das Potential der bauverein AG, Dividenden an die Aktionär:innen zu leisten, auswirken. Um 
der bauverein AG nachhaltig die Erfüllung der Satzungszwecke auch unter den 
Gesichtspunkten der KOV zu ermöglichen, ist es notwendig, dass die Aktionär:innen der 
bauverein AG, die HEAG Holding AG und die Wissenschaftsstadt Darmstadt, sich auf 
Ausschüttungsziele verständigen. 
 
Dazu wird zwischen ihnen eine befristete Aktionärsvereinbarung geschlossen. Aus dem

Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2019 soll danach eine Ausschüttung in Höhe von insgesamt 
8 Mio. € und aus dem Bilanzgewinn der Geschäftsjahre 2020 – 2023 sollen Ausschüttungen in 
Höhe von jeweils 6 Mio. € erfolgen. Ein darüberhinausgehender Bilanzgewinn soll durch 
Beschluss der Vertragspartner:innen in den Hauptversammlungen der bauverein AG durch 
Gewinnvortrag thesauriert werden. Mit der Thesaurierung soll die vorgenannte Ausschüttung 
für die folgenden Geschäftsjahre abgesichert werden. Für die Geschäftsjahre 2019 – 2023 soll 
die Ausschüttung in Summe daher 32 Mio. € betragen. Falls der Bilanzgewinn eines Jahres den 
für das Jahr angestrebten Ausschüttungsbetrag unterschreitet, beabsichtigen die Parteien die 
Vollausschüttung des Bilanzgewinns. Die Laufzeit dieser Vereinbarung endet mit dem Datum 
der Hauptversammlung der bauverein AG, die über die Gewinnverwendung für das 
Geschäftsjahr 2023 beschließt. 
 
 
Darmstadt, den 27.11.2020 
 
 
Dezernat I     Dezernat IV    Dezernat V 
 
 
 
 
 
 
Jochen Partsch   André Schellenberg   Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister   Stadtkämmerer   Stadträtin

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
11.12.2020 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
-  
Amt: Amt für 
Wohnungswesen   OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0359 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 522020 
Kostenstelle:  064-003-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5220-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Neuabschluss einer Kooperationsvereinbarung (KOV) mit der bauverein AG gemäß 
dem Wohnungspolitischen Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt   
 
Vorlage vom: 16.11.2020  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Der Magistrat stimmt dem Neuabschluss einer Kooperationsvereinbarung (KOV) mit der 
bauverein AG zu .  
 
2. Dem Abschluss einer Aktionärsvereinbarung mit der HEAG Holding AG als weiterer 
Aktionärin der bauverein AG wird zugestimmt.  
 
 
Anlagen: Kooperationsvereinbarung bv AG -Stadt Stand 27.11.2020  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 2 - 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage vom 16.11.2020 
 
 
Um die Anforderungen des mit Vorlage Nr. 2019/0197 beschlossenen Wohnungspolitischen 
Konzeptes in der Kooperationsvereinbarung mit der Bauverein AG zu dokumentieren, wir d 
diese – wie als Entwurf in der Anlage dargestellt –  neu abgeschlossen. 
 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hält per Stand 01.11.2020 auf der Grundlage 
unterschiedlicher Förderungen Belegungsbindungen an 5.460 Wohnungen. Diese 
Belegungsbindungen werden durch Belegungs- und Benennungsrechte zu Gunsten von 
Haushalten wahrgenommen, deren Einkommen innerhalb der vom Hessischen 
Wohnraumförderungsgesetz (HWoFG) vorgegebenen Einkommensgrenzen für Haushalte mit 
geringen und mittleren Einkommen liegen. Die Belegungsbindungen unterliegen einer 
zeitlichen Befristung. Bis zum Ende des Jahres 2025 werden von dem derzeit sozial 
gebundenen Wohnungsbestand 742 Wohnungen aus der Bindung fallen. Die Folge wäre, dass 
noch 4.718 Wohnungen zur Verfügung stünden. Im Wohnungsbestand der bauverein AG 
unterliegen derzeit 4.530 Wohnungen einer Belegungsbindung. Bis zum Jahr 2025 werden 
davon 487 Wohnungen aus der Bindung fallen, sodass dann bei der bauverein AG noch 4.043 
geförderte Wohnungen vorhanden wären. Dieser Entwicklung soll mit dem Abschluss der neuen 
KOV entgegengewirkt werden. 
 
Die bauverein AG will daher die bisherige KOV mit der Wissenschaftsstadt Darmsta dt weiter 
ausbauen und die Neubegründung oder Verlängerung von mindestens 100 Belegungs - und 
Mietpreisbindungen pro Jahr zur Wohnungsversorgung wirtschaftlich und sozial benachteiligter 
Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf 
Unterstützung angewiesen sind, umsetzen. 
 
Der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen ohne Investitionsaufwand soll über 
entsprechende kommunale Mittel aus dem Haushalt der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter 
Verwendung der Einnahmen nach dem Fehlbelegungsabgabe-Gesetz (FBAG) erfolgen. Auch die 
entsprechenden Beteiligungsmöglichkeiten des Landes Hessen in Form der 
„Partnerschaftsvereinbarung Großer Frankfurter Bogen“ werden hier vorrangig vor städtischen 
Haushaltsmitteln einbezogen. Ferner wird gemäß des Wohnungspolitischen Konzeptes eine 
Beschränkung der Modernisierungskostenumlage, eine 1-Prozent-Begrenzung für 
Mieterhöhungsverlangen und ein Wohnungstauschprogramm vereinbart. 
 
Die Prüfung der Anspruchsberechtigung für die Mietparteien, Beratungen und Unterstützung 
soll beim Amt für Wohnungswesen als neue Aufgabe angesiedelt werden. Es wird hinsichtlich 
der Einkommensüberprüfungen der 1-Prozent-Begrenzung bei 3.310 Mieterhöhungen der 
bauverein AG im Jahr 2020 und des Wohnungstauschprogrammes mit einer erheblichen 
Mehrbelastung im Amt für Wohnungswesen zu rechnen sein. Die Berechnungstätigkeit 
entspricht analog den gesetzlichen Aufgaben nach dem HWoFG. Zum Umsetzung der 
Mehrarbeiten durch die KOV sind die entsprechend notwendigen Personalressourcen zu 
schaffen, hierüber wird in den Stellenplanverfahren für das Jahr 2022 separat entschieden, da 
im Amt für Wohnungswesen die entsprechenden Personalressourcen für beide neuen Aufgaben 
aktuell noch nicht zur Verfügung stehen. 
 
 
Die im Rahmen der KOV vorgesehenen Neubaumaßnahmen und Investitionen werden sich auf 
das Potential der bauverein AG, Dividenden an die Aktionär:innen zu leisten, auswirken. Um 
der bauverein AG nachhaltig die Erfüllung der Satzungszwecke auch unter den 
Gesichtspunkten der KOV zu ermöglichen, ist es notwendig, dass die Aktionär:innen der 
bauverein AG, die HEAG Holding AG und die Wissenschaftsstadt Darmstadt, sich auf 
Ausschüttungsziele verständigen. 
 
Dazu wird zwischen ihnen eine befristete Aktionärsvereinbarung geschlossen. Aus dem 
Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2019 soll danach eine Ausschüttung in Höhe von insgesamt 
8 Mio. € und aus dem Bilanzgewinn der Geschäftsjahre 2020 – 2023 sollen Ausschüttungen in

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Höhe von jeweils 6 Mio. € erfolgen. Ein darüberhinausgehender Bilanzgewinn soll durch 
Beschluss der Vertragspartner:innen in den Hauptversammlungen der bauverein AG durch 
Gewinnvortrag thesauriert werden. Mit der Thesaurierung soll die vorgenannte Ausschüttung 
für die folgenden Geschäftsjahre abgesichert werden. Für die Geschäftsjahre 2019 – 2023 soll 
die Ausschüttung in Summe daher 32 Mio. € betragen. Falls der Bilanzgewinn eines Jahres den 
für das Jahr angestrebten Ausschüttungsbetrag unterschreitet, beabsichtigen die Parteien die 
Vollausschüttung des Bilanzgewinns. Die Laufzeit dieser Vereinbarung endet mit dem Datum 
der Hauptversammlung der bauverein AG, die über die Gewinnverwendung für das 
Geschäftsjahr 2023 beschließt. 
 
 
Darmstadt, den 27.11.2020 
 
 
Dezernat I     Dezernat IV    Dezernat V 
 
 
 
 
 
 
Jochen Partsch   André Schellenberg   Barbara Akdeniz 
Oberbürgermeister   Stadtkämmerer   Stadträtin

1 
 
Kooperationsvereinbarung 
 
 
 
zwischen 
 
der bauverein AG, Siemensstraße 20, 64289 Darmstadt, 
nachfolgend „Wohnungsunternehmen" genannt 
 
und 
 
dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Luisenplatz 5a, 64283 Darmstadt 
nachfolgend „Stadt" genannt 
 
 
 
 
Zielsetzung 
 
Im Jahr 2019 wurde vom M agistrat und am 29.08.2019 von der Stadtverordnetenversammlung der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt das Wohnungspolitische Konzept zur Schaffung  und Erha ltung von 
bezahlbarem Wohnraum beschlossen. 
 
Die Auswirkungen des politisch en Beschlusses sind in ein e Neufassung der Kooperationsvereinb a-
rung aus dem Jahr 2013 einzufügen. Im Bestand des Wohnungsunternehmens  unterliegen derzeit 
rund 4.400 Wohnungen – 2013 waren es noch rund 3.900 Wohnungen  - einer Sozialbindung. Es 
handelt sich dabei um Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln sozial gefördert sind und als Gegen-
leistung für diese Förderung einer Belegungs- und Mietpreisbindung unterliegen. 
 
Durch planmäßige Tilgung der öffentlichen Mittel werden bis zum Jahr 2025 nach derzeitigem Stand 
487 und bis zum Jahr 2030 nochmals 366 Wohnungen, somit gesamt 853 Wohnungen aus der sozia-
len Bindung fallen, so dass der Bestand ohne die Neuentwicklung von sozial gefördertem Wohnraum 
oder den Ankauf von Belegungsrechten erheblich sinken würde. Die  bisherigen gemeinsamen A n-
strengungen der Jahre 2013 bis 2019 zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sind daher an die 
neuen Beschlüsse anzupassen. 
 
Um einer sinkenden Entwicklung entgegenzuwirken und die Umsetzung der politischen Beschlüsse 
sicherzustellen, beabsichtigt das Wohnungsunternehmen – gemeinsam mit der Stadt – das aus dem 
Jahr 2013 bestehende Programm zur Schaffung von Sozialbindungen zu evaluieren und neu zu fa s-
sen. 
 
Zweck diese r Vereinbarung ist die Begründung oder die Verlängerung von mindestens 100 Bele-
gungs- und Mietpreisbindungen pro Jahr zu Gunsten der Stadt zur Wohnungsversorgung wirtschaft-
lich und sozial benachteiligter Menschen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum ve r-
sorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. 
 
Diese Bindungen sollen durch 
 
 den Neubau von Wohnungen, aber auch durch  
 Modernisierung mit Festlegung einer Mietpreisbindung und 
 Erwerb von Belegungsbindungen aus dem freifinanzierten Bestand sowie aus  
Wohnungen, deren Bindungen auslaufen, 
 
entstehen.

2 
 
 
Bei den Bestandswohnungen soll dies es Ziel möglichst mit der Durchführung von Investitionsmaß-
nahmen (Modernisierungen) kombiniert werden. Dabei sollen möglichst vorrangig öffentliche Mittel 
des Bundes und/oder des Landes Hessen eingesetzt werden. 
 
Die Finanzierung des erforderlichen kommunalen Anteils für den investiven Bereich im Neubau und 
der Modernisierung von Wohngebäuden wird teilweise durch die Verwendung zweckgebundener 
Gewinnanteile des Wohnungsunternehmens erfolgen. Das Wohnungsunternehmen wird im Rahm en 
seiner rechtlichen Möglichkeiten darauf hinwirken, dass diese Vereinbarung auch in den Gesellschaf-
ten, an denen es beteiligt ist, für den Darmstädter Wohnungsmarkt umgesetzt wird.  
 
Der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen , ohne Investitionsaufwand soll unter An-
wendung de r Landesrichtlinie „Soziale Wohnraumförderung; Erwerb von Belegungsrechten“ vom 
04.04.2017 (Staatsanzeiger Nr. 17/2017 Seite 466) – in der jeweils gültigen Fassung – und der en t-
sprechenden kommunalen Beteiligung aus dem Haushalt der Stadt durch Einnahmen aus der Fehlbe-
legung und/oder aus städtischen Mitteln erfo lgen. Ziel der Förderung ist es, auslaufende Bindungen 
der Jahre 2020 bis 2024 zu erhalten und Belegungsrechte auf den vorhandenen freifinanzierten 
Wohnraumbestand auszudehnen. 
 
Um Wohnraum bedarfsgerecht zu verteilen und so Unterbelegungen von Wohnraum zu vermeiden, 
sollen Anreize für den Tausch einer Wohnung gegen eine kleinere Wohnung geschaffen werden. Das 
Wohnungsunternehmen unterstützt Mietparteien, die bereit sind , familiengerechten Wohnraum im 
Gebiet der Stadt Darmstadt frei zu machen, auf Wunsch bei der Suche nach einer kleineren Wo h-
nung. Die Förderung für einen Wohnungstausch wird gewährt, sofern dieser Tausch bis zum 
31.12.2024 durch Kündigung der alten Wohnung und Mietvertragsabschluss für eine neue Wo hnung 
erfolgt ist. Die Förderung wird in Form einer Umzugsprämie sowie einer Begrenzung der Grundmie-
te als Anreiz geschaffen. 
 
Der im Jahr 2014 von der Stadt an das Wohnungsunternehmen veräußerten Wohnungsbestand von 
679 Wohnungen, verbunden mit einer Sozialcharta zum Erhalt des Belegungsrechtes, ist nicht B e-
standteil dieser Vereinbarung. 
 
 
1. Wohnungsneubau 
 
1.1  Begriffsbestimmung 
 
Wohnungsbau im Sinne dieser Vereinbarung ist das Schaffen von Wohnraum durch 
 
a) Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen 
wird, 
b) Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebä ude 
auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, 
c) Änderung, Nutzungsänderung od er Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem 
Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder 
d) Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Woh n-
bedürfnisse. 
 
Die Wohnungen werden nach Maßgabe der jeweiligen Bestimmungen des Hessischen Wohnrau m-
förderungsgesetzes (HWoFG) und der „Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnrau m-
förderung“ vom 28.06.2018 (Staatsanzeiger Nr. 29/2018 Seite 874) – in der jeweils gültigen Fassung 
– errichtet.

3 
 
1.2 Bindungsdauer 
 
Die sozial geförderten Wohnungen unterliegen  gemäß den Regelungen der jeweils gültigen städti-
schen Richtlinie für den Mietwohnungsbau einer Dauer von 30 Jahren ab Bezugsfertigkeit einer Be-
legungs- und Mietpreisbindung. 
 
1.3 Miethöhe 
 
Die Durchschnittsmiete  richtet sich nach den Förderwegen (geringe Einkommen oder mittle Ei n-
kommen) in der jeweils gültigen Fassung der städtischen Richtlinie für den Mietwohnungsbau. Wäh-
rend der Bindungsdauer kann die Miete nur entsprechend der Veränderung des vom Statist ischen 
Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland unter Beachtung der Vo rschriften 
des BGB erhöht werden. Das Wohnungsunternehmen hat auch die Möglichkeit, eine I ndexmiete zu 
vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete darf höchstens ein Mie tzins vereinbart werden, 
wie er sich aufgrund der Fortschreibung der erstmalig vereinbarten Miete ergibt. 
 
1.4 Kommunale Finanzierungsbeteiligung 
 
Die kommunale Finanzierungsbeteiligung wird teilweise in Form eines Zuschusses durch die Ver-
wendung zweckgebundener Gewinnanteile des Wohnungsunternehmens erfolgen. Die Höhe des Zu-
schusses richtet sich nach der jeweils gültigen Fassung der städtischen Richtlinie für den Mietwoh-
nungsbau. 
 
 
2. Modernisierung 
 
2.1 Begriffsbestimmung 
 
Modernisierungen im Sinne dieser Vereinbarung sind bauliche Maßnahmen gemäß § 555b Bürgerli-
chem Gesetzbuch (BGB), die unter anderem 
 
1. den Gebrauchswert des Wohnraumes oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen, 
2. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern 
3. nachhaltig Einsparungen von Energie (energetische Modernisierung) oder Wasser bewirken. 
 
Dabei sollen möglichst vorrangig öffentliche Mittel des Bundes und/oder des Landes Hessen eing e-
setzt werden. 
 
2.2 Bindungsdauer 
 
Der Zeitraum der Bindung beginnt mit dem Abschluss der Modernisierung und orientiert sich an den 
Bedingungen der eingesetzten Mittel von Bund und/oder des Landes Hessen. Die Bindung endet frü-
hestens mit Ablauf des 10. Jahres. Eine Verlängerung der Bindung über diesen Zeitraum hinaus kann 
zwischen dem Wohnungsunternehme n und der Stadt unter Berücksichtigung von Ziffer 3.8 verein-
bart werden. 
 
2.3 Miethöhe 
 
Die durch die Modernisierung bedingte Mieterhöhung ist auf höchstens 2,00 Euro je m² Wohnfl äche 
und Monat begrenzt. Bis zum Ablauf von fünf Jahren nach Abschluss der Modernisierung sind dane-
ben keine weiteren Mieterhöhungen zugelassen. Während der Bindungsdauer kann die Miete nur ent-
sprechend der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherprei sindexes 
für Deutschland unter Beachtung der Vorschrift en des BGB erhöht werden. Das Wohnungsunte r-
nehmen hat auch die Möglichkeit, eine Indexmiete zu vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer I n-
dexmiete darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, wie er sich aufgrund der Fortschreibung der

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erstmalig vereinbarten Miete ergibt.  Die Regelung nach Ziffer 2.2 ist gemäß Ziffer 2.4 zeitlich und 
örtlich nicht anzuwenden. 
 
2.4 Zeitliche und örtliche Befristung der Modernisierungsumlage 
 
Gemäß § 559 BGB kann die jährliche Miete nach der Durchführung bestimmter Modernisi erungs-
maßnahmen um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Mit dieser Verei n-
barung wird der gesetzlich mögliche Prozentsatz auf 6 % für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis 
31.12.2022 für die betroffenen Mietparteien im gesamten freifinanzie rten Wohnungsbestand des 
Wohnungsunternehmens in Darmstadt beschränkt. Unter Beachtung der zeitlichen Einschrä nkung 
kommt es auf den Zugang der jeweiligen Ankündigung der Modernisierung an die Mietpartei an. 
 
Für die Mietparteien im „Modernisierungsgebiet Rhönring/Spessartring“ gilt die Beschränkung des 
Prozentsatzes auf 6 % rückwirkenden seit dem 01.01.2019 bis einschließlich zum 31.12.2022. 
 
Im vierten Quartal 2022 soll diese zeitlich und örtlich befristete Maßnahme überprüft werden. 
 
Wird eine Wohnung be i Mietparteiwechsel einzelmodernisiert, berechnet sich die Miete auf der 
Grundlage der Ziffer 4.3 der „Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnrau mförderung“ 
(ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB abzüglich 20 Prozent). Sofern es sic h um eine 
Wohnung nach der „Richtlinie für die Förderung des Mietwohnungsbaus im kombinierten Ergä n-
zungsprogramm“ des Landes Hessen aus dem Jahr 1993 ( Kombiersatzwohnung) handelt, ist die hier 
ehemals gültige Förderrichtlinie  des Landes Hessen  zu beachten (ortsübliche Vergleichsmiete im 
Sinne des § 558 BGB abzüglich 25 Prozent). Bei Wohnungen, für die Fördermittel nach der städt i-
schen Richtlinie für den Mietwohnungsbau gewährt wurden, sind die gemäß der städtischen Richtl i-
nie gültigen Fördermieten zu beachten. 
 
2.5 Kommunale Finanzierungsbeteiligung 
 
Die kommunale Finanzierungsbeteiligung wird teilweise in Form eines Zuschusses durch die Ver-
wendung zweckgebundener Gewinnanteile des Wohnungsunternehmens erfolgen. Die Höhe des Zu-
schusses richtet sich nach der jeweils gültigen Fassung der städtischen Richtlinie für den Mietwoh-
nungsbau. 
 
 
3. Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum 
 
Die Stadt erwirbt durch Gewährung eines Förderzuschusses auf der Grundlage des § 9 Hessisches 
Wohnraumfördergesetz sowie der Landesrichtlinie „Soziale Wohnraumförderung; Erwerb von Bel e-
gungsrechten“ vom 04.04.2017 (Staatsanzeiger Nr. 17/2017 Seite 466) – in der jeweils gültigen Fas-
sung –  Belegungsrechte an Mietwohnraum. 
Die Stadt hat nach dem  Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) die Verpflichtung, Woh-
nungssuchende bei der Beschaffung einer gesunden, familiengerechten und ihren wirtschaftlichen 
Verhältnissen entsprechenden Wohnung zu unterstützen, soweit sie hierbei der Hilfe bedürfen. Das 
Wohnungsunternehmen erkennt diese Verpflichtung an und wird der Stadt bei der Erfüllung im 
Rahmen seiner Möglichkeiten behilflich sein. 
 
3.1 Förderungsfähige Wohnungen 
 
Gefördert wird der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen, die 
 
 zur Vermietung als Wohnraum frei sind oder kurzfristig frei werden, 
 keinen anderweitigen Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegen, 
 zur dauernden Wohnnutzung bestimmt und geeignet sind,

5 
 
 grundsätzlich mindestens über Gasetagen - oder Zentralheizung, ausreichende Belichtung / 
Besonnung / Belüftung sowie nach Möglichkeit über Balkon, Doppel -/ Isolierverglasung und 
Barrierefreiheit verfügen,  
 grundsätzlich über Wohn -/ Schlafräume verfügen, deren Wohnfläc he nicht kleiner als 10 m² 
ist 
 
und die durch die Stadt als geeignet angesehen werden und für die ein Bedarf sowohl nach Zielgrup-
pen, als auch nach örtlicher Lage durch die Stadt festgestellt wird. 
 
3.2 Bindungsdauer 
 
Die Belegungsrechte an den Belegungs- und Mietpreisbindungen werden um die maximale Jahresan-
zahl gemäß der Landesrichtlinie „Soziale Wohnraumförderung; Erwerb von Belegungsrechten“ ver-
längert und setzt mit dem Beginn des Mietverhältnisses ein. Sie gilt während des Bindungszeitra u-
mes für jede Wiedervermietung, es sei denn, es wird von dem Recht auf Rückforderung nach Ziffer 
3.6 Gebrauch gemacht. 
 
Das Wohnungsunternehmen ist verpflichtet, die Mietpartei im Mietvertrag auf die Förderung und die 
Dauer der Mietpreisbindung hinzuweisen und die Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit abz u-
schließen. 
 
3.3 Mietpreisbindungen 
 
Die Höhe der Einstiegsmiete beträgt in den ersten 5 Jahren ab der ersten Belegungsbindung maximal 
[5,50]* EUR je m² Wohnfläche und Monat zuzüglich Betriebskosten (Fördermiete). 
 
Eine Erhöhung der Grundmiete im Rahmen von Mieterwechsel innerhalb dieses Zeitraumes ist nicht 
zulässig.  
 
Während der Bindungsdauer kann die Miete nur entsprechend der Veränderung des vom Statist i-
schen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland unter Beachtung der Vo r-
schriften des BGB erhöht werden. Das Wohnungsunternehmen hat auch die  Möglichkeit, eine I n-
dexmiete zu vereinbaren. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete darf höchstens ein Mietzins verei n-
bart werden, wie er sich aufgrund der Fortschre ibung der erstmalig vereinbarten Miete ergibt.  Dies 
gilt auch für Wiedervermietungen. 
 
Im F alle der Modernisierung der Wohnungen während der Bindungsdauer dürfen die  modernisie-
rungsbedingten Kosten in Form eines Zuschlags zusätzlich zur Miete erhoben werden.  
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die sich auf die Mietpartei warmmietenneutral aus-
wirken, beläuft sich der Zuschlag derzeit auf 1,00 EUR je m² Wohnfläche. Dieser erhöht sich en t-
sprechend des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland. 
Führen weitergehende wertverbessernde Maßnahmen am Objekt zu einer höheren Mietsteigerung, ist 
dies vor Durchführung der Maßnahmen mit der Stadt abzustimmen. 
 
Erfolgte Mietanpassungen sind der Stadt nachvollziehbar anzuzeigen. 
 
*Bei dieser Angabe handelt es sich lediglich um ein Beispiel.  
 
3.4 Förderung 
 
Der Erwerb von Belegungsrechten erfolgt  durch einen einmaligen Zuschuss  in Höhe der Differenz 
zwischen der vereinbarten Fördermiete (3.3) und der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß dem quali-
fizierten Mietspiegel pro m ² Wohnfläche und Förderdauer  zuzüglich einer Auf wandspauschale in 
Höhe von 10,00 EUR pro m² Wohnfläche und Bindungsjahr (aufgerundet auf volle Quadratmeter).

6 
 
Beispiel: 
 
Das Wohnungsunternehmen verpflichtet sich, eine 75 m ² große 3-Zimmerwohnung (Baujahr 1948; 
für einen Zeitraum von 15 Jahren nur an von der Stadt vorgeschlagene Bewerber*innen zu vermie-
ten. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung liegt nach dem qualifizierten Darmstädter 
Mietspiegel bei 6,03 EUR/m². 
Mit der sozialwohnungsberechtigten Mietpartei schließt das Wohnungsunternehmen einen Mietver-
trag mit einer Grundmiete von 412,50 EUR + Nebenkosten ab (75 m² x 5,50 EUR). Die Einmalzah-
lung entspricht der Mietdifferenz zwischen 5,50 EUR/m² und der ortsüblichen Vergleichsmiete von 
6,03 EUR/m² = 0,53 EUR/m². Es wird somit der „Mietverlust“  ersetzt, der durch die auf 5 ,50 
EUR/m² reduzierte Miete entsteht. 
 
 0,53 EUR x 75 m² = 39,75 EUR monatlich 
 39,75 EUR x 12 Monate = 477,00 EUR jährlich 
 477,00 EUR x 15 Jahre Bindungsdauer = 7.155,00 EUR Förderbetrag 
 
Hinzu kommt noch e ine Aufwandspauschale von 10,00 EUR/m² und Förderjahr = 75 m ² x 10,00 
EUR x 15 Jahre = 11.250,00 EUR. 
 
Dies ergibt insgesamt einen Förderbetrag incl. Aufwandspauschale von 18.405 EUR. 
 
3.5 Auszahlung 
 
Die Zahlung an d as Wohnungsunternehmen erfolgt nach Abschluss der Mietverträg e und erfolgtem 
Bezug der Wohnungen als Einmalbetrag im Voraus. 
 
3.6 Rückforderung 
 
Wird die Wohnungsnutzung entsprechend diese r Vereinbarung vor dem Ablauf der Bindungsfrist 
beendet, ist eine im Voraus gezahlte Förderung anteilig zurückzuzahlen. Die Höhe der Rückforde-
rung wird nach der Zahl der Monate bemessen, in denen während des Bindungszeitraums keine di e-
sen Richtlinien entsprechende Nutzung erfolgte. Dies gilt auch für die im Voraus gezahlte Au f-
wandspauschale. 
 
3.7 Belegung 
 
Die Stadt benennt dem Wohn ungsunternehmen innerhalb von vier Wochen  nach der Bezugsferti g-
meldung drei Bewerbendenhaushalte, die die Voraussetzungen zum Bezug der Wohnung erfüllen. 
 
Bestehen seitens des Wohnungsunternehmens schwerwiegende Bedenken gegen die Bewerbenden-
haushalte, so ist dies unter Angabe der Gründe innerhalb von zwei Wochen schriftlich mitzute ilen. 
Die Stadt wird daraufhin die Gründe, die zur Ablehnung geführt haben überprüfen , ggf. Abhilfe 
schaffen oder andere Bewerbendenhaushalt benennen. 
 
Kann die Stadt innerhalb v on zwei Monaten nach der Anzeige des  bezugsfertigen Freiwerdens der 
Wohnung einen Bewerbendenhaushalt nicht benennen, steht dem Wohnungsunternehmen das Recht 
zu, die Vermietung der Wohnung in eigener Zuständigkeit vorzunehmen. Ziffer 4.6 gilt entspr e-
chend. Die Ausnahme zu dieser Regelung bildet ein etwaiger Widerspruch des Wohnungsunterne h-
mens gegen einen vorgeschlagenen Bewerb endenhaushalt. In einem solchen Fall beginnt die Frist 
zur Benennung eines Bewerberbendenhaushalts mit Anerkennung des Widerspruchs durch die Stadt 
erneut zu laufen. 
 
Unabhängig und abweichend von dieser Regelung vereinbaren Wohnungsunternehmen und Stadt, 
dass für etwa jede zehnte Wohnung, die der Stadt aus dem gesamten gebundenen Bestand zur Bele-
gung gemeldet wird, lediglich ein Bewerbendenhaushalt von ihr zu benennen ist.

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Bei der Belegungsentscheidung durch das Wohnungsunternehmen soll eine mögliche Eintragung in 
einer allgemein anerkannten Schuldenverzeichnis -Dateien (z.B. der Schufa AG), wie bisher bereits 
angewandt, nicht automatisch zu einer Ablehnung des Bewerbendenhaushalts führen. 
 
3.8 Verlängerung von bestehenden Belegungsbindungen 
 
Die Verlängerung von bestehenden Belegungsbindungen soll erfolgen, sofern sie der Erreichung der 
Wohnungspolitischen Ziele der Stadt dienlich ist.  Verlängerungen sollen nicht erfolgen, wenn soz i-
alpolitische Gründe, oder der bautechnisch e Zustand des Gebäudes entgegenstehen. Hierüber ist 
Einvernehmen herzustellen. 
 
Die Belegungsbindungen sollen um mindestens 10 Jahre bzw. um maximal die Jahresanzahl gemäß 
der entsprechenden Landesrichtlinie verlängert werden. 
 
a) Für Verlängerungen von  Belegungsbindungen an Einzelwohnungen bezuschusst die Stadt die 
Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß dem qualifizierten Mietspiegel und der 
Miethöhe zu Beginn der Bindungsverlängerung, abzüglich der Landesfördermittel. 
 
b) Für die Verlängerung des geförderten Anteils  an Belegungsbindungen einer gesamten Liegen-
schaft, greifen die Regelungen der Landesrichtlinie „Soziale Wohnraumförderung; Erwerb von B e-
legungsrechten“ vom 04.04.2017 (Staatsanzeiger Nr. 17/2017 Seite 466) – in der jeweils gültigen 
Fassung –. 
 
Die Verlängerung hat keinen Einfluss auf die Miethöhe zum Zeitpunkt der V erlängerung. Mieterhö-
hungen können auf der Basis des Verbraucherindex (oder Indexmiete) erhöht werden. 
 
Für die Rückforderung und Belegung gelten die Ziffern 4.6 und 4.7. entsprechend. 
 
Diese Regelungen gelten nicht für Studierenden-Wohnungen gemäß dem Bund-Länder-Programm. 
 
 
4. Schaffung eines Angebotes für Wohnungssuchende im Seg ment „Mi t-
telstand“ 
 
Die zuvor unter Ziffer 2 „Modernisierung“ und Ziffer 3. „Erwerb von Belegungsrechten an best e-
hendem Wohnraum“ vereinbarten Maßnahmen sollen über das gesetzte Ziel hinaus, auch dafür ein-
gesetzt werden, ein Angebot für wohnungssuchende Haushalte zu schaffen, deren Einkommen die 
im Land Hessen geltenden Einkommensgrenzen nach § 5 HWoFG in der Fassung vom 13.12.2012 
um bis zu 100% überschreiten, um auch dem sogenannten „Mittelstand“ zu unterstützen. 
 
4.1 Miethöhe 
 
Im Falle der Modernisierung  der Wohnungen während der Bindungsdauer dürfen die  modernisie-
rungsbedingten Kosten in Form eines Zuschlags zusätzlich zur Miete erhoben werden.  
Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die sich auf d ie Mietpartei warmmietenneutral aus-
wirken, beläuft sich der Zuschlag auf 1,00 EUR je m² Wohnfläche. Dieser erhöht sich entspr echend 
des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes für Deutschland. Führen wei-
tergehende wertverbessernde Maßnahmen am Objekt zu einer höheren Mietsteig erung, ist dies vor 
Durchführung der Maßnahmen mit der Stadt abzustimmen. 
Falls Bindungen an Wohnraum aus dem bindungsfreien Bestand vereinbart werden, wird die Miet-
höhe individuell zwischen Wohnungsunternehmen und Stadt festgelegt, da diese ma ßgeblich für die 
Berechnung der Förderung gemäß Ziff. 3.4 ist.

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Die Erhöhung der Grundmiete innerhalb der ersten 5 Jahre ist nicht zulässig. Dies gilt auch für etwa-
ige Mietparteiwechsel. Danach kann eine Indexmiete nach den Vorschriften des Bürgerlichen G e-
setzbuches vereinbart werden. Ziffer 3.3 gilt entsprechend.  
 
Im Falle einer Wiedervermietung darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, der sich aus der in 
der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich zwischenzeitlich erfolgter Mieterhöhungen, ergibt. 
 
4.2 Bindungsdauer 
 
Die Mietpreis- und Belegungsbindungen gelten ab dem Beginn des ersten Mietverhältnisses: 
Im Falle von Modernisierungswohnungen bis zum Ablauf des 10. Jahres und 
im Falle des Erwerbs von Belegungsrechten bis zum Ablauf der jeweils zu vereinbarenden Bi n-
dungsdauer. 
 
4.3 Belegung 
 
Die Belegung der Wohnungen erfolgt durch das Wohnungsunterne hmen selbstständig. Haushalte, 
mit denen ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll, haben den Nachweis zu führen, dass sie zum 
Bezug der Wohnung berechtigt sind. Die Sta dt wird den in Frage kommenden Haushalten auf A n-
trag und nach positiver Prüfung, eine entsprechende Bescheinigung ausstellen. Miet parteiwechsel 
sind der Stadt unter Vorlage der Wohnberechtigung und Mitteilung der vereinbarten Miethöhe und 
Betriebskostenabschläge, unverzüglich anzuzeigen. 
 
4.4 Förderung 
 
Für die Berechnung der Höhe der städtischen Zuschüsse gilt Ziffer 3.8 dieser Vereinbarung.  
 
Im Falle der Bindung aufgrund der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann die kom-
munale Finanzierungsbeteil igung, auf der Grundlage einer entsprechenden städtischen Richtlinie, 
teilweise in Form eines Zuschusses durch die Verwendung zweckgebund ener Gewinnanteile des 
Wohnungsunternehmens erfolgen. 
 
 
5. Begrenzung von Mietpreiserhöhungen für mittlere Einkommen 
 
Die Begriffsbestimmung des mittleren Einkommens erfolgt über § 5 HWoFG mit den darin festg e-
legten Einkommensgrenzen zur sozialen Wohnraumförderung. Betroffen sind hiervon nur die freif i-
nanzierten Wohnungen, welche keiner Mietpreisbindung unterliegen. 
Die Be grenzung gilt für Mieterhöhungsverlangen, welche zu einer Mieterhöhung nach dem 
01.01.2020 führen, nicht hingegen für Mieterhöhungsverlangen, welchen den Mietparteien vor dem 
31.12.2024 zugehen und erst zu einer Erhöhung der Miete nach dem 31.12.2024 führen. 
In der Zeit vom 01.01.2020 bis 31.12.2024 darf die Miete der „berechtigten“ Mietparteien in Schri t-
ten, jedoch um nicht mehr als 1 Prozent pro Jahr erhöht werden. Modernisierungsbedingte Miete r-
höhungen bleiben von dieser Regelung unberührt. 
Die Stadt prü ft auf Antrag der Mietpartei die Berechtigung und erteilt der Mietpartei eine entspr e-
chende Bescheinigung. Die Bescheinigung der Stadt über die Berechtigung muss spätestens zwei 
Wochen vor Wirksamwerden der Mieterhöhung dem Wohnungsunternehmen von der Miet partei 
vorgelegt werden. Dies gilt nicht für Mieterhöhungsverlangen, welche zum 01.01.2020 bis 
01.05.2020 ausgesprochen wurden. In diesen Fällen soll die Bestätigung der Stadt nachgereicht 
werden (Rückwirkungscharakter der Kooperationsvereinbarung). 
Wird die Bestätigung nicht fristgerecht beim Wohnungsunternehmen vorgelegt, bleibt es in der R e-
gel bei der ausgesprochenen Mieterhöhung.

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6. Wohnungstauschprogramm 
 
Für die Förderung nach Ziffer 6 .1 wird nur eine Ersatzwohnung, und zwar die Ersatzwohnung der 
antragstellenden Person berücksichtigt. Zur Antragstellung berechtigt ist die Mietpartei der Wo h-
nung, die freigemacht werden soll. Sind auf Seiten der Mietpartei mehrere Personen Vertrag s-
partner*innen, soll pro Wohnung nur ein Antrag gestellt werden. Stelle n mehrere Personen der glei-
chen Wohnung einen Antrag, wird die Förderung nur einmal an die Person der Mietpartei gewährt, 
die den Antrag am frühesten eingereicht hat. Den einzelnen Personen der Mietpartei obliegt dann die 
Klärung innerhalb der Mietergemeinschaft. 
 
6.1 Umzugsprämie 
 
Für einen Umzug zur Verkleinerung der Wohnfläche gewährt das Wohnungsunternehmen eine U m-
zugsprämie in Höhe von 100,00 Euro je Quadratmeter Differenz der Wohnfläche der derzeitigen 
großen zur zukünftigen kleinen Wohnung (kaufmänni sch auf -/abgerundet), maximal jedoch 
4.000,00 Euro. 
 
Lässt sich die Wohnfläche der zukünftigen kleineren Wohnung nicht eindeutig feststellen, weil es 
sich bei dem Ersatzwohnraum um ein Untermietverhältnis, eine Wohngemeinschaft oder um eine 
nicht abgeschlossene Teilwohnung (z.B. Zuzug zu Verwandten) oder ein ähnliches Wohnverhältnis 
handelt, wird als Umzugsprämie ein Pauschalbetrag in Höhe von 2.000,00 Euro gewährt. 
 
Im Falle eines Wohnungstausches von sozial geförderten Wohnungen beträgt die Umzugsprämie 
25,00 Euro je Quadratmeter Differenz der Wohnfläche der derzeitigen großen zur zukünftigen kle i-
nen Wohnung (kaufmännisch auf-/abgerundet) 
 
Der Zeitpunkt der Fälligkeit der Umzugsprämie ergibt sich durch den Vollzug des Tauschs, bzw. der 
Beachtung der Ziffer 6.7. 
 
6.2 Begrenzung der Grundmiete 
 
Das Wohnungsunternehmen begrenzt den für die zukünftige Wohnung zu zahlenden Grundmietpreis 
pro qm auf den Grundmietpreis pro qm, der für die frei werdende Wohnung zuletzt gezahlt wurde. 
Die Betriebs- und Heizkostenkosten ergeben sich aus der Größe der zukünftigen Wohnung. 
 
6.3 Anforderungen an die freigemachte Tauschwohnung 
 
Bei der freigemachten Tauschwohnung muss es sich um eine Wohnung des Wohnungsunterne h-
mens oder eine ihrer Gesellschaften  im Gebiet der Stadt Darmstadt handeln. Das Mietverhältnis 
muss ungekündigt sein. Die Wohnung darf keiner Belegungs - und/oder Mietpreisbindung unterli e-
gen, es sei denn, sowohl die Tauschwohnung, als auch die Ersatzwohnung unterliegen einer Bel e-
gungs- und Mietpreisbindung. Sollte le diglich die Tauschwohnung einer öffentlichen Bel egungs- 
und Mietpreisbindung unterliegen, sind die Konditionen individuell zwischen der Stadt und dem 
Wohnungsunternehmen zu vereinbaren. 
 
Die Wohnung muss 
 
- von der Mietpartei mindestens fünf Jahre bewohnt worden sein, 
- zur Versorgung eines Haushaltes mit mindestens drei Personen geeignet sein, 
- vier oder mehr Wohnräume (ohne Küche, Bad und Nebenräume)  mit einer Wohnfläche von 90 
qm umfassen und 
- die Zahl der Wohnräume muss die Zahl der im Haushalt lebenden Perso nen um mindestens e i-
nen Raum übersteigen, oder die Wohnfläche überschreitet die nach den Wohnungsbindung s-
richtlinien angemessenen Flächenobergrenze für die Anzahl der im Haushalt lebenden Pers onen 
um mindestens 15 qm.

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6.4 Anforderungen an die Ersatzwohnung 
 
Bei der Ersatzwohnung muss es sich um eine Wohnung des Wohnungsunternehmens oder eine i hrer 
Gesellschaften im Gebiet der Stadt Darmstadt handeln. Bei der Ersatzwohnung muss es sich um eine 
freifinanzierte Wohnung, oder eine Teilwohnung (z.B. ein Untermi etverhältnis, eine Wohngemein-
schaft oder um eine nicht abgeschlossene Teilwohnung durch Zuzug zu Verwandten) handeln. 
 
Die Ersatzwohnung muss zur Tauschwohnung eine um 40 Prozent geringere Wohnfläche aufweisen. 
 
6.5 Sozial geförderte Wohnungen 
 
Mietparteien von sozial geförderten Wohnungen im Gebiet der Stadt Darmstadt können an dem 
Tauschprogramm teilnehmen, wenn auch die Ersatzwohnung einer entsprechenden Belegungsbi n-
dung unterliegt. In diesem Fall  ist die Fördermiete (Grundmiete) der Ersatzwohnung binden d, eine 
Grundmietenübertragung ist hier nicht möglich. Die Regelung nach Ziffer 6.1 Absatz 3 ist hierbei zu 
beachten. 
 
6.6 Ausschlussgründe und Fristen 
 
Das Freimachen einer Tauschwohnung liegt nur vor, wenn die Mietpartei das Mietverhältnis der 
Wohnung in Darmstadt freiwillig beendet. Wohnungswechsel, die aus persönlichen Gründen offe n-
kundig angezeigt sind oder die sich aus sonstigen zwingenden Gründen ohnehin ergeben hätte, we r-
den nicht gefördert. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn 
 
- es sich bei der Ersatzwohnung um ein selbst genutztes Eigenheim oder eine Eigentumswohnung 
handelt, 
- in ein Alten - und/oder Pflegeheim oder eine vergleichbare Einrichtung aus gesundheitlichen 
Gründen umgezogen wird, 
- der Mietvertrag durch Haushaltsangehörige übernommen wird, 
- das Mietverhältnis vom Wohnungsunternehmen gekündigt wurde und/oder 
- wenn die Mietpartei bereits von einem Träger öffentlicher Leistungen aufgefordert wurde, eine 
kleinere/kostengünstigere Wohnung zu suchen. 
 
Die Leistungen zur Förderung müssen vor Mietvertra gsbeginn für die Ersatzwohnung beantragt 
werden. 
 
6.7 Durchführung des Wohnungstauschprogrammes 
 
Leistungen zur Förderung werden in einer vertraglichen Vereinbarung zwischen der Mietpartei und 
dem Wohnungsunternehmen vereinbart. Das Wohnungsunternehmen kan n die Leistungen von ve r-
traglichen Regelungen abhängig machen, die auf eine Vermeidung von Missbrauch des Programms 
gerichtet sind (z.B. Rückforderungsrechte bei Falschangaben der Mietpartei). 
 
Die Auszahlung der Umzugsprämie durch das Wohnungsunternehmen erfolgt nach Bezug der E r-
satzwohnung und nachdem die Tauschwohnung gekündigt und dem Wohnungsunternehmen im ver-
tragsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde. 
 
Droht ein Wohnungstausch daran zu scheitern, dass die Mietpartei die Umzugskosten nicht aufbri n-
gen kann, so kann die Umzugsprämienleistung für die Verkleinerung der Wohnfläche nach Vorlage 
der Kündigung und des unterzeichneten Mietvertrages für die Ersatzwohnung vor dem Umzug au s-
gezahlt werden. Die Gewährung von Ausnahmen obliegt dem pflichtgemäßen Ermessen des Wo h-
nungsunternehmens.

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6.8 Allgemeine Grundsätze 
 
Eine Förderung ist ausgeschlossen, wenn die Mietpartei für das Wohnungsunternehmen unzumutbar 
ist. Dies gilt auch für Personen, die in der Vergangenheit verhaltensauffällig geworden sind  oder 
sich mit fälligen Mietzahlungen im Rückstand befinden. 
 
Für die Ersatzwohnung ist eine gesetzlich geregelte Kaution von der Mietpartei zu leisten. 
 
Für die Teilnahme am Wohnungstauschprogramm erhebt das Wohnungsunternehmen keine Kosten. 
 
 
7. Eigentumswechsel / Rechtsnachfolge 
 
Das Wohnungsunternehmen hat bei Eigentumswechsel dem/r Rechtsnachfolgenden sämtliche Ve r-
pflichtungen aus dieser Vereinbarung aufzuerlegen, sowie die Stadt und die Landesförderstelle hie r-
über unverzüglich zu informieren. 
 
 
8. Bestimmungen zum Mietvertrag 
 
Im Übrigen gelten für den Mietvertrag die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen. Das Wo h-
nungsunternehmen ist verpflichtet, die Mietparteien im Mietvertrag auf die Förderung, die Mie t-
preisbindung und das Bindungsende hinzuweisen. Die Mietpar tei ist berechtigt, sich auf die einz u-
haltende Miethöhe und Mietpreisbindung zu berufen. Auf Verlangen hat das Wohnungsunterne h-
men der Mietpartei Einblick in diese Vereinbarung und die dazugehörigen Unterlagen zu gewähren. 
 
Die Vereinbarung zusätzlicher Ge ld-, Sach - oder Arbeitsleistungen der Mietpartei für die Wo h-
nungsüberlassung ist unzulässig. Maklerprovisionen dürfen nicht zu Lasten der Mietpartei g ehen. 
Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung mit der Mietpartei im Rahmen der gesetzlichen Besti m-
mungen ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Wohnungsunternehmens gegen die 
Mietpartei aus Schäden an der Wohnung oder wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu s i-
chern. 
 
 
9. Bindungsauslauf 
 
Die Bindungen sind auf den Förderzeitraum begr enzt. Nach Auslauf der Förderung können die 
Wohnungen ohne Bindungen vermietet werden. 
 
 
10. Finanzierung des Wohnungspolitischen Konzepts 
 
Über die Durchführung der dargestellten Maßnahmen verständigen sich die Gesellschafter des 
Wohnungsunternehmens unte r Berücksichtigung der Wirtschafts - und Investitionsplanung des 
Wohnungsunternehmens in einer separaten Aktionärsvereinbarung. 
 
Die Stadt verpflichtet sich, für die Laufzeit dieser Kooperationsvereinbarung, nicht an einer Aufh e-
bung der Aktionärsvereinbarung mitzuwirken. 
 
 
11. Unwirksamkeit 
 
Die evtl. Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen dieser Vereinbarung ha t keinen Einfluss auf die 
Wirksamkeit der gesamten Vereinbarung. Die Parteien verpflichten sich in diesem Fall, den rechtl i-
chen Erfolg herbeizuführen, der mit dieser Vereinbarung beabsichtigt ist.

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12. Laufzeit der Vereinbarung 
 
Diese Vereinbarung löst die im Jahr 2013 geschlossene Vereinbarung ab und  endet am 31.12.2024, 
ohne dass es einer schriftlichen Kündigung bedarf. 
 
Sowohl die Stadt, als auch d as Wohnungsunternehmen, können die Vereinbarung aus wichtigem 
Grund vor Laufzeitende schriftlich kündigen. 
 
Liegt in diesem Sinn ein wichtiger Grund vor, wird das Wohnungsunternehmen nicht  jedoch sofort 
kündigen, sondern die Stadt informieren und mit ihr alt ernative Möglichkeiten zur adäquaten A n-
passung der Maßnahmen suchen. Kann durch die Gespräche nicht innerhalb von drei Monaten der 
wichtige Grund einvernehmlich beseitigt werden, ist das Wohnungsunternehmen zur außerordentl i-
chen fristlosen Kündigung berechtigt. Wenn die Parteien über den Zeitraum von drei Monaten hi n-
aus weiter verhandeln wird das Kündigungsrecht hierdurch nicht verwirkt. 
 
Ein wichtiger Grund liegt für das Wohnungsunternehmen vor, wenn absehbar wird, dass infolge der 
durch die vereinbarten Maßnahmen zu erwartende Ertragsminderungen wichtige, für die Verfolgung 
der Sa tzungszwecke des Wohnungsunternehmens bedeutsame Investitionen nicht getätigt werden 
können. 
 
 
13. Ausfertigungen 
 
Diese Vereinbarung wird 4 -fach ausgefertigt. Drei Exemplare sind  für die Stadt und ein Exemplar 
für das Wohnungsunternehmen bestimmt. 
 
 
 
 
Darmstadt, ………………………. 
 
 
                  Der Magistrat der 
bauverein AG       Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
…………………………………….....    ……………………………………... 
Wegerich  ppa. Nogueira    ……….   ………