Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Köl

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Herr Jansen 
Telefon:  (0221) 25276  
E-Mail:   timnoel.jansen@stadt-koeln.de 
Datum:  31.10.2019 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses  vom 29.10.2019  
öffentlich 
2.1 Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung  
Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh-
nen)  
Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 
1 Satz 1 Nr. 2  
Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Kölner Innenstadt 
2653/2019 
 
Herr Dr. Höhmann stellt die Vorlage ausführlich vor und nimmt besonderen Bezug 
auf die liegenschaftlich relevanten Themen. 
 
RM Frank begrüßt die Vorlage der vom Rat beauftragten Erhaltungssatzung und bi t-
tet um Darstellung, inwieweit die Soziale Erhaltungssatzung davon betroffen wäre, 
sollte die Landesregierung die Ende März 2020 auslaufende Umwandlungsverord-
nung nicht fortschreiben. Des Weiteren erbittet er eine Einschätzung zu den von der 
Immobilienstandortgemeinschaft Severinstraße geäußerten Bedenken an der Erha l-
tungssatzung. 
 
RM Pakulat äußert sich kritisch, ob es nicht schon zu spät für die Einführung der 
Satzung im Severinsviertel ist, hält die an die Politik herangetragenen Bedenken je-
doch für unbegründet. 
 
RM Struwe möchte zum einen wissen, ob nach Beschluss der Satzung für das Se-
verinsviertel weitere Verdachtsgebiete in Angriff genommen werden, wie z.B. Mül-
heim und zum anderen, ob das im Bereich der Satzung mögliche Vorkaufsrecht wei-
tergehende Möglichkeiten bietet als das generelle Vorkaufsrecht. 
 
RM Weisenstein legt dar, dass sich Köln, im Vergleich zu anderen Städten wie 
München wo 25 % der Bevölkerung von einer Milieuschutzsatzung geschützt sind, 
noch am Beginn des Prozesses befindet. Er weist darauf hin, dass es nun jedoch 
auch an Personal bedarf um solche Satzungen durchzusetzen. Weitergehend stellt

sich die Frage, wer innerhalb der Verwaltung ein eventuell im Gebiet der Satzung 
eintretendes Vorkaufsrecht ausübt.  
 
Herr Dr. Höhmann erklärt, dass im Severinsviertel ein hoher Bestand an für mittlere 
und kleine Haushalte geeigneten Wohnungen vorhanden ist und zudem die Be-
standsmieten dort unter dem innenstädtischen Durchschnitt liegen. Diese Bestands-
mieten vor dem Anstieg aufgrund von baulichen Veränderungen und erheblich umla-
gefähigen Modernisierungen zu schützen ist ein äußerst wichtiger Faktor einer Erhal-
tungssatzung. Nach Einschätzung des Gutachters und der Verwaltung ist es hierfür 
im Severinsviertel noch nicht zu spät. In Mülheim ist der Prozess noch nicht so weit 
fortgeschritten, sodass es hier vorwiegend darum geht präventiv bestimmte Aktivitä-
ten sozialverträglich zu steuern. 
 
Zu der Frage, was das Instrument ohne die Umwandlungsverordnung leisten kann 
führt er aus, dass ein Eingriff bei umlagefähigen Kosten aufgrund von Modernisi e-
rung sowie ein Vorkaufsrecht immer noch gegeben wäre. Hierbei handelt es sich um 
das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch, welches sich auf Wohnge-
bäude beschränkt. Jedoch würden weitere Aspekte und Handlungsmöglichkeiten 
wegfallen. Die Stadt Köln teilt, gemäß Ratsbeschlusses von 2017, die Meinung des 
Städtetages NRW, der ebenfalls die Verlängerung der Umwandlungsverordnung be-
fürwortet. 
 
Welche weiteren Gebiete anschließend betrachtet werden, soll in Kürze in Form ei-
ner Vorlage in die Ausschüsse gebracht werden. Da es für Mülheim bereits einen 
Ratsbeschluss gibt, wird dieses Gebiet dementsprechend mit einbezogen. 
In Bezug auf den Personalbedarf für solche Vorhaben, wurden bereits vier weitere 
Stellen für die konzeptionelle Planung und Umsetzung im Haushaltsplan angemeldet. 
Für das Severinsviertel läuft bereits ein internes Besetzungsverfahren. 
Die ISG betreffend, vertritt sie zunächst einmal größtenteils Eigentümer mit einem 
größeren Anteil von Gewerbeimmobilien, die vom sozialen Erhaltungsrecht nicht er-
fasst werden. Sie hat überdies mit der Severinstraße und wenigen Nebenstraßen 
einen kleineren Wirkraum, daher ist das als Satzung beschlossene Immobilien-
standortgemeinschaftsgebiet kleiner als das mit der Erhaltungssatzung abgedeckte 
Gebiet. Aus dem Auftrag der ISG gemäß Satzung entsteht nach Ansicht der Verwal-
tung per se kein Mandat des Vorstands, vergleichbar eines Trägers öffentlicher Be-
lange eine Stellungnahme zu der Thematik abzugeben. Zu diesem Thema wird zeit-
nah ein Gespräch der Verwaltung mit der ISG stattfinden. Sollte das Argument der 
ISG zutreffen, dass die Eigentümer ohnehin nur behutsame und gebietsverträgliche 
Maßnahmen im Bestand im Sinn haben, wären diese von der Satzung kaum betrof-
fen. Durch Einzelfallprüfungen wird gewährleistet, dass lediglich Vorhaben wie z. B. 
Zusammenlegung von Geschossen, Änderungen des Wohnraumschlüssels und ähn-
liche abgefangen werden. Modernisierungen bis zum EnEV-Standard, die zum Teil 
die Vermeidung von Substandards zum Ziel haben, werden hierdurch beispielweise 
nicht betroffen. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die genannten Argu-
mente nicht gegen die Erlassung der Satzung sprechen. 
 
RM Sterck stellt entgegen, dass die Entwicklung des Severinsviertels als positiv zu 
sehen ist und dieser Prozess nicht künstlich angehalten werden sollte. Des Weiteren 
beklagt er generell zu viel Bürokratie im Zusammenhang mit wohnbaurelevanten 
Themen in der Stadt Köln. Hier sollten stattdessen an den richtigen Stellen, wie dem 
Bauaufsichtsamt, Personaldefizite ausgebessert werden.

RM Sommer erkundigt sich, wann die Satzung in Kraft treten soll und ob ein Auf-
schub der Vorlage bis zum Januar möglich wäre, um das Wohnungsbauforum mit in 
den Vorgang einzubeziehen. 
 
Herr Dr. Höhmann erklärt, dass die Vorlage nach Vorberatung durch die Fachaus-
schüsse und der Bezirksvertretung Innenstadt am 07.11.2019 im Rat beraten werden 
soll. Nach einem entsprechenden Beschluss wird sie im Amtsblatt veröffentlicht und 
soll somit voraussichtlich gegen Ende November in Kraft treten. Das Wohnungsbau-
forum ist bereits über das Instrument der Erhaltungssatzung informiert und aus Sicht 
der Verwaltung hinreichend beteiligt worden. 
 
RM Weisenstein bittet darum, die Vorlage nicht zu verzögern. 
 
RM Sommer bittet für die CDU-Fraktion, die Vorlage ohne Votum in die Nachfolgen-
den Gremien zu verweisen. 
 
Der Ausschussvorsitzende RM Frank erklärt, dass die Weiterleitung ohne Votum 
in der Regel nachgekommen wird, wenn eine Fraktion dies beantragt. Er bittet die 
Verwaltung, einen Vorabauszug der Niederschrift für die weitere Beratungsfolge zur 
Verfügung zu stellen. 
 
Beschluss: 
 
Der Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat folgenden Beschluss zu fassen: 
 
Der Rat der Stadt Köln beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet Severins-
viertel in der Kölner Innenstadt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs 
(BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634). 
 
Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flur-
stücken abgegrenzt und in einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss 
umfasst die Flurstücke innerhalb des in der Anlage 1 beigefügten Übersichtsplans 
gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Bestandteil des Sat-
zungsbeschlusses. 
 
 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Ohne Votum in nachfolgende Gremien verwiesen.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 
Herr Droske 
Telefon:  (0221) 221-91709  
Fax       :  (0221) 221-26592 
E-Mail:  ralf.droske@stadt-koeln.de 
Datum: 11.10.2019 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Innenstadt vom 10.10.2019  
öffentlich 
3.8 Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung  
Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh-
nen)  
Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 
1 Satz 1 Nr. 2  
Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Kölner Innenstadt 
2653/2019 
Beschluss, ergänzt: 
Die Bezirksvertretung Innenstadt fordert den Rat der Stadt Köln auf, sie im Schutz 
der innenstädtischen Viertel zu unterstützen und durch die entsprechende politische 
Beschlussfassung die personellen und finanziellen Ressourcen – ggf. auch unter 
Hinzuziehung externer Fachbüros – bereitzustellen, die für die zeitnahe Einrichtung 
weiterer Sozialer Erhaltungssatzungen erforderlich sind. Sie empfiehlt folgenden B e-
schluss: 
Der Rat der Stadt Köln beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet Severins-
viertel in der Kölner Innenstadt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs 
(BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634). 
Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flur-
stücken abgegrenzt und in einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss 
umfasst die Flurstücke innerhalb des in der Anlage 1 beigefügten Übersichtsplans 
gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Bestandteil des Sat-
zungsbeschlusses. 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich zugestimmt gegen CDU und FDP.

3.8.1 Ergänzungsantrag Linke zur Beschlussvorlage 2653/2019: Für effekti-
ven und nachhaltigen Milieuschutz 
AN/1360/2019 
 
 
Beschluss: 
Die Bezirksvertretung Innenstadt fordert den Rat der Stadt Köln auf, sich bei Landes-
regierung und Landtag dafür einzusetzen, dass die „Verordnung über eine Umwand-
lungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung“ über den 27. März 2020 hinaus verlängert wird. 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich zugestimmt gegen CDU und FDP.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/151 
151/1 
Vorlagen-Nummer 
 2653/2019 
Freigabedatum 
13.09.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung  
Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2  
Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Kölner Innenstadt 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet Severinsviertel in der Kölner 
Innenstadt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
03.11.2017 (BGBl. I S. 3634). 
 
Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flurstücken abge-
grenzt und in einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss umfasst die Flurstücke inner-
halb des in der Anlage 1 beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der 
Übersichtsplan ist Bestandteil des Satzungsbeschlusses. 
 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 10.10.2019 
Liegenschaftsausschuss 29.10.2019 
Ausschuss Soziales und Senioren 31.10.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 31.10.2019 
Finanzausschuss 04.11.2019 
Rat 07.11.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  2025: ca. 30.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Finanzierung 
 
Die erforderlichen Sachaufwendungen für die Gutachterkosten werden im HPL 2025, im Teilergeb-
nisplan 0902 – Stadtentwicklung, bei der Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach- und Dienstleis-
tungen, in Höhe von 30.000 € berücksichtigt. 
 
Begründung 
 
Das Instrument Soziale Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
Der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, zum 
Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Soziale Erhaltungssatzungen zu beschließen. 
Mit diesem städtebaulichen Instrument ist es unter anderem möglich, Einfluss auf die grundsätzliche 
Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen, der Eigentumsformen und Nutzungen der 
Wohnungen als wesentliche städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung der im Gebiet vorhan-
denen Haushalts- und Bewohnerstruktur zu nehmen. In solchen per Satzung festgelegten Gebieten 
können Aufwertungsprozesse sozial verträglicher und behutsamer gesteuert werden, um so die 
Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schützen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerun-
gen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung zwar weiterhin möglich, das städtebauliche 
Instrument dient daher nicht dem individuellen Mieterschutz. In Gebieten mit einer Satzung stehen 
aber Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen unter einem Gene hmigungsvorbe-
halt durch die Stadt. Dazu gehören auch Maßnahmen, die nach der Bauordnung NRW genehm i-
gungsfrei wären.  
Ebenso unter Genehmigungsvorbehalt steht dann die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum 
(entsprechend der Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung – UmwandVO). Es ist jedoch zu 
bemerken, dass die Umwandlungsverordnung am 27.03.2020 außer Kraft treten wird. Wird diese 
nicht erneut vom Land NRW besc hlossen, kann dieser wichtige Baustein in Sozialen Erhaltungsge-

3 
bieten nicht mehr wirken. Hier ist eine Abstimmung mit der Landespolitik erforderlich (vgl. Ratsb e-
schluss vom 11.07.2017, Ds. Nr. AN/1067/2017). 
Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der Sozialen Erhal-
tungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zudem das allgemeine Vor-
kaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden. 
Im Rahmen der von der Verwaltung durchgeführten stadt weiten Voruntersuchung zur Identifikation 
von Verdachtsgebieten wurde 2015 das Severinsviertel identifiziert (vgl. Ds. Nr. 2803/2015). Mit Be-
schluss vom 17.11.2016 (Ds. Nr. AN/1902/2016) hat der Rat die Verwaltung beauftragt, für das Ver-
dachtsgebiet Severinsviertel eine Soziale Erhaltungssatzung vorzubereiten. In seiner Sitzung am 
09.02.2017 hat der Stadtentwicklungsausschuss den Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung für das Severinsviertel gefasst (Ds. Nr. 4320/2016). Im Anschluss an diesen Be-
schluss wurde durch ein externes Büro eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung im Gebiet durch-
geführt. 
Die Gemeinde hat konkret zu bestimmen, wie sich die Wohnbevölkerung im Gebiet zusammensetzt, 
die sie vor unerwünschten Änderungen schützen will. Die unerwünschte Veränderung in der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung muss negative städtebauliche Folgen befürchten lassen. Im Rah-
men der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzu n-
gen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Severinsviertel 
wurde dieser Nachweis erbracht (vgl. Anlage 2). Mit der Durchführung dieser wurde die LPG La n-
desweite Planungsgesellschaft mbH aus Berlin beauftragt. Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergeb-
nis, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungssatzung im untersuchten Gebiet 
Severinsviertel vorliegen. Diese sind: bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Ve r-
drängungsgefahr sowie zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen. Es besteht daher 
ein Steuerungserfordernis hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebotes, der Regulierung von 
Modernisierungsmaßnahmen einschließlich der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen 
über die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung hinaus, der Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spekulativen Umgangs mit 
Wohnraum. 
 
Die Ergebnisse der vertieften Untersuchung sind in Anlage 2 dargestellt. 
 
Genehmigungsverfahren 
Ob die Voraussetzungen für die Erhaltungswürdigkeit im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben gege-
ben sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über den jeweiligen Antrag zu prüfen. Die Erhaltungs-
satzung hat somit einen zweistufigen Ablauf. Anders als ein Bebau ungsplan trifft die Erhaltungssat-
zung selbst noch keine rechtsve rbindliche Nutzungsregelung für das einzelne Grundstück. Mit der 
Festsetzung der Satzung für einen bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Erhal-
tungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich dar-
aus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich geneh-
migt werden können, jedoch bei der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um 
die von ihnen ausgehende Gefährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Die Frage, ob 
ein bestimmtes Vorhaben gegen die Erhaltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei 
der Entscheidung über den Antrag auf Erteilung der erhaltu ngsrechtlichen Genehmigung. Entschei-
dend sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbestandes (zum Beispiel Größe 
der Wohnungen, Anzahl der Räume), die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums, die Mieth öhe 
und die aus dem Vorhaben abgeleite te mögliche Vorbildwirkung. Empfehlungen für den Vollzug der 
Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel wurden vom Gutachterbüro im Rahmen der vertieften 
sozialräumlichen Untersuchung ausgearbeitet (vgl. Anlage 2, Seite 85 ff).

4 
Ausblick 
In ca. fünf Jahren ist zu prüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für die Soziale Erhaltungssa t-
zung im Severinsviertel noch vorliegen. Dies wird im Rahmen einer Nachuntersuchung erfolgen. Die 
erforderlichen Mittel hierfür werden auf rund 30.000 € kalkuliert und über den Teilergebnisplan 0902 - 
Stadtentwicklung finanziert. Diese Untersuchung dient unter anderem zur Beantwortung der Fragen: 
− Haben sich Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung ergeben und rechtfertigen 
diese den Fortbestand der Erhaltungssatzung?  
− Auf welche Maßnahmen konnte eingewirkt werden? (Vorgangstyp und Ergebnis) 
− Wie wirkt  sich die Anwendung der Umwandlungsverordnung aus? (Vorgangstypen und E r-
gebnis) 
− Sind Anpassungen an dem Gebietszuschnitt erforderlich? 
Darüber hinaus ist vorgesehen, im Rahmen einer Mitteilung jährlich über die Anwendung der Satzung 
zu informieren. Dies en tspricht ebenfalls dem Ratsbeschluss vom 17.11.2016 (Ds. Nr. 
AN/1902/2016). 
 
Anlagen 
1. Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 
Nr. 2 BauGB für das Gebiet Severinsviertel in der Kölner Innenstadt 
2. Endbericht der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvo-
raussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das 
Severinsviertel

Anlage 0 zur Beschlussvorlage 2653/2019 
Begründung der Dringlichkeit 
 
Die Beschlussvorlage erreicht die zu beteiligenden Gremien verfristet. Die Verwaltung bittet 
darum, die Vorlage dennoch in den betroffenen Sitzungen zu behandeln.  
Eine Verzögerung der Beratung ist unbedingt zu vermeiden, damit die Aktualität der 
erhobenen Daten gewährleistet bleiben kann und die Satzung nach dem bereits am 
09.02.2017 erfolgten Aufstellungsbeschluss in Kraft treten kann, da im Severinsviertel alle 
Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen.

ENDBERICHT  
 
UNTERSUCHUNGSGEBIET  
SEVERINSVIERTEL  
 
VERTIEFTE SOZIALRÄUML ICHE UNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG  
DER ANWENDUNGSVORAUSSETZU NGEN  EINER SOZIALEN ERHALTUNG S-
SA TZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAUGB 
 
2018 /19

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
2 
Auftraggeber 
 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
 
Willy-Brandt-Platz 2 
 
50679 Köln 
 
 
  
 
Auftragnehmer 
 LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
 
Gaudystraße 12 
 
10437 Berlin 
 
Tel.: 030 – 816 16 03 93 
Fax: 030 – 816 16 03 91 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
B. Sc. Antonia Weber  
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
Cand. B. Sc. Lena-Marie Brückner (studentische Mitarbeit) 
 
 
Abbildungen Deckblatt: Eigene Aufnahmen LPG mbH, Juni 2018  
 
Stand:  April 2019

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
3 
Inhaltsverzeichnis 
A.  Kurzfassung: Wesentliche Ergebnisse der vertieften sozialräumlichen Untersuchung  
zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Severinsviertel .................................... 5 
B. Langfassung: Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der 
Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172  
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ............................................................................ 14 
1. Einleitung .................................................................................................................. 14 
1.1 Anlass ......................................................................................................................................................... 14 
1.2 Das soziale Erhaltungsrecht ................................................................................................................... 15 
1.3 Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung ...................................................... 21 
1.4 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik ........................................................................................... 21 
1.4.1 Analyse der Sekundärstatistik ...................................................................................................... 23 
1.4.2 Haushaltsbefragung ....................................................................................................................... 25 
1.4.3 Ortsbildanalyse .............................................................................................................................. 26 
1.4.4 Expertengespräche ........................................................................................................................ 27 
2. Kurzvorstellung des Gebietes ................................................................................... 29 
2.1 Förderkulissen, Planwerke ...................................................................................................................... 30 
2.2 Aktuelle Planungen: Einflussfaktoren .................................................................................................... 32 
2.3 Infrastrukturen ........................................................................................................................................... 33 
3. Analyseebene Aufwertungspotenzial ...................................................................... 36 
3.1 Gebäudealter .......................................................................................................................................... 36 
3.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche .................................................................................................... 37 
3.3 Eigentumsverhältnisse .............................................................................................................................. 39 
3.4 Ortsbildanalyse........................................................................................................................................ 41 
3.5 Ausstattungsmerkmale ............................................................................................................................. 43 
3.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ................................................................ 47 
4. Analyseebene Aufwertungsdruck ............................................................................ 52 
4.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise ................................................................................................... 52 
4.2 Bestandsmieten ......................................................................................................................................... 53 
4.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen  
und Wohnungsverkäufe .......................................................................................................................... 57 
4.4 Bauliche Veränderungen ........................................................................................................................ 61 
4.5 Ferienwohnungen und Leerstand........................................................................................................... 62 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks ....................................................................... 63 
5. Analyseebene Verdrängungspotenzial .................................................................... 65 
5.1 Bevölkerungsentwicklung, Wanderung, Alter und Herkunft gemäß kommunaler Statistik ....... 65 
5.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur ................................................................................................. 67 
5.3 Beteiligung am Erwerbsleben ................................................................................................................ 69

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
4 
5.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung ........................................................................................ 71 
5.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe ....................... 74 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ............................................................. 78 
6. Zusammenfassende Bewertung und Begründung .................................................... 81 
6.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass einer sozialen 
Erhaltungssatzung .................................................................................................................................... 81 
6.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele ................................................................................................ 83 
6.3 Abgrenzung des Geltungsbereichs ...................................................................................................... 84 
6.4 Vorschlag für Genehmigungskriterien zur Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts ............ 85 
6.5 Vorschlag für eine Überprüfung der sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel ...................... 88 
7. Verzeichnisse und Quellen ....................................................................................... 91 
7.1 Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................................. 91 
7.2 Tabellenverzeichnis.................................................................................................................................. 92 
8. Quellen ..................................................................................................................... 94 
8.1 Literatur und Statistik .............................................................................................................................. 94 
8.2 Internetquellen .......................................................................................................................................... 95 
8.3 Rechtsquellen/Gesetze/Verordnungen ............................................................................................... 96 
Anhang 1:  Repräsentativität der Haushaltsbefragung .................................................. 98 
Anhang 2:  Fragebogen ...............................................................................................102

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
5 
A.  Kurzfassung: Wesentliche Ergebnisse der vertieften sozialräumlichen Untersuchung 
zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssat-
zung gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Severinsviertel 
Dem Erlass der sozialen Erhaltungssatzung geht ei ne städtebauliche Untersuchung aus dem Jahr 
2018/19 voraus. Die Satzungsbegründung basiert auf den Ergebnissen der „Vertieften sozialräuml i-
chen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Absatz 1  Satz 1 Nummer 2 BauGB im Untersuchungsgebiet Severinsviertel“ des Büros 
LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH aus Berlin, April 2019. 
I. Allgemeines 
Mit Hilfe der Satzung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und eine weitere Ve r-
drängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche 
Auswirkungen zu vermeiden.  
Die städtebaulichen Ziele sind  
1.  die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittl i-
chen Ausstattungsstandards und  
2.  die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnraumangebot und Zusa m-
mensetzung der Gebietsbevölkerung. 
In der vertieften sozialräumlichen Untersuchung wird nachgewiesen, dass die Voraussetzu ngen für die 
Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB  im untersuchten 
Gebiet Severinsviertel vorliegen. Diese sind: Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängung s-
potenzial sowie mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlas s einer sozialen Erha l-
tungssatzung. 
II . Ausgangslage 
In einer stadtweiten Voruntersuchung durch die Stadt Köln wurden Gebiete mit möglichem Handlung s-
bedarf und potenziellem Anwendungsbereich für eine soziale Erhaltungssatzung identifiziert, sog. Ve r-
dachtsgebiete.1 Das Severinsviertel wurde als Verdachtsgebiet eing estuft. Am 09.02.2017 wurde der 
Aufstellungsbeschluss (Vorlagen-Nummer: 4320/2016) für das Gebiet Severinsviertel durch den Stad t-
entwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln gefasst. 
                                                 
1  Verfahrensvorschlag und Methodik dargestellt im Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltung ssatzung gemäß § 
172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel, Vorlagen-Nummer: 4320/2016.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
6 
III . Ergebnisse der Untersuchung 
Charakterisierung des Gebiets 
Im Untersuchungsgebiet Severinsviertel lebten zum 31.12.2017 10.775 Personen. Mit einem Durc h-
schnittsalter von 41,9 Jahren ist die Bevölkerung im Severinsviertel etwas älter als im Stadtbezirk Innen-
stadt, liegt aber im gesamtstädtischen Durchschnitt. Die größten Altersgruppen sind die 30 - bis 44-
Jährigen und die die 45 - bis 64-Jährigen, die gemeinsam etwa die Hälfte der Bevölkerung stellen. 
Kinder und Jugendliche sind mit rund 11 % weniger stark vertreten als Personen im Alter über 65 Jahre 
mit rund 17 %. 34,3 % der Bevölkerung weisen einen Migrationshintergrund auf (Stadt Köln: 38,2 %).  
Das Gebiet ist baustrukturell durch Blockrandbebauung aus den 1950er und 1960er Jahren geprägt, 
weist aber mit rund 28 % auch einen hohen Anteil an Wohnbebauung bis zum Jahr 1919 auf, in der 
Gesamtstadt sind es vergleichsweise nur 7,4 %. 2 Ein Teilbereich des Gebietes war Bestandteil des er s-
ten Kölner Sanierungsverfahrens in den Jahren 1974 bis 1997 in dessen Zuge u. a. gro ße Teile des 
ehemaligen Stollwerck-Geländes abgerissen und mit Wohngebäuden im sozialen Wohnungsbau b e-
baut wurden. Das Sanierungsgebiet umfasste 29 Baublöcke mit etwa 1.100 Gebäuden. Zielsetzung der 
Sanierung war „der Erhalt und die Stärkung des Severinsvi ertels als relativ preisgünstiges Wohngebiet 
mit intensiver funktionaler Mischung, gemischter Sozialstruktur sowie typischem Milieu und Stadtbild“.3 
Das Severinsviertel ist durch zwei Buslinien (Innenerschließung) und die Stadtbahn an das öffentliche 
Nahverkehrsnetz angeschlossen. Mit dem Lückenschluss durch die Nord -Süd-Stadtbahn, wovon sich mit 
der Severinstraße, dem Kartäuserhof und dem Chlodwigplatz drei bereits fertiggestellte Haltestellen 
im Gebiet befinden, soll eine wichtige Verbindung zur Innenstad t, dem Hauptbahnhof und dem Dom in 
den kommenden Jahren fertiggestellt werden.  
Im Severinsviertel und dicht daran angrenzend ist eine hohe Dichte an verschiedenen Bildungseinrichtun-
gen festzustellen wie die Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße, die Real schule am Severinswall und 
der Campus Südstadt der Technischen Hochschule Köln. Dazu befinden sich fünf Kindertageseinrichtu n-
gen, sieben Spielplätze und zwei größere Grün - und Parkanlagen (Trude -Herr-Park und Von -Stein-
Park) im Gebiet. Darüber hinaus befin den sich im Severinsviertel lokalspezifische Einrichtungen wie 
Nachbarschafts- und Beratungseinrichtungen (z.  B. der Vringstreff, gemeinnützige Vereine, karitative 
Einrichtungen, das Bürgerhaus Stollwerck), die unterstützende und zielgruppenspezifische Ang ebote für 
die Bewohnerschaft bereitstellen. 
Aufwertungspotenzial 
Der Wohnungs- und Gebäudebestand im Severinsviertel weist verschiedene Baustrukturen und Eige n-
tumsformen auf, mit denen unterschiedliche Aufwertungsspielräume einhergehen. Potenziale ergeben 
sich flächendeckend über das Gebiet verteilt in allen Baualtersklassen und bei allen Eigentumsformen. 
                                                 
2  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Raumbezugssystem, Datenstand: 2018; betrifft Wohnungen in 
Gebäuden mit einem Baualter im Zeitraum 1880 bis 1920. 
3  Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 14.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
7 
Das Severinsviertel stellt einen vielfältigen Wohnungsschlüssel nach Zimmeranzahl und Wohnfläche für 
verschiedene Haushaltsformen bereit. Der Wohnungsschlüssel bietet aufgrund des hohen Anteils an klei-
nen 1- bis 2,5-Zimmerwohnungen (51,5 %) bzw. Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 60  qm 
(37,7 %) ein Potenzial für die Zusammenlegung von Wohnungen zur Schaffung großzügiger Woh n-
grundrisse – vorbehaltlich des bauordnungsrechtlichen Rahmens –, die das Gefüge aus Bevölkerungs - 
und Wohnungsstruktur im Gebiet verändern würden. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß 
Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung unterstreicht, dass bei rund 80  % der Haushalte ein e 
bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist, d. h. dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage 
übereinstimmt. 
Die Wohnungen im Severinsviertel sind überwiegend mit einer zentralen Heizungs - und einer dezentra-
len Warmwasserversorgung, Bädern mit Dusche od er Badewanne, mehrfachverglasten Fenstern und 
einem Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse ausgestattet. Das Ausstattungsniveau und die Gebäudes-
ubstanz sind oft sehr einfach. Es besteht noch ein sehr begrenztes Potenzial für die nachholende Sani e-
rung in Wohnungen, die mit Ofenheizung, Badeofen oder einfachverglasten Fenstern ausgestattet sind. 
Diese Ausstattungsmerkmale entsprechen nicht dem durchschnittlichen Ausstattungszustand der Wohnu n-
gen im Untersuchungsgebiet. Ferner weisen rund 7 % der Gebäude Schäden an der Fassade und/oder 
Bauteilen auf, die eine künftige Sanierung begründen können.  
Es besteht ein zum Teil sehr hohes Potenzial für den An - oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale 
wie einer zentralen Warmwasserversorgung, einer Fußbodenheizung, ei nes Gäste-WCs, eines zusätzli-
chen Balkons/Loggia/Wintergartens/Terrasse oder eines Aufzugs. Besonders hoch ist das Potenzial zur 
energetischen Gebäudesanierung im Hinblick auf den Einbau einer energieeinsparenden Heizungsanla-
ge, der Dämmung der Fassaden un d der Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen. Bauliche 
Aufwertungspotenziale, die über den gebietstypischen Ausstattungszustand von Wohnungen und G e-
bäuden hinausgehen und mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden können, sind demnach im 
Severinsviertel vorhanden. 
Der Gebäude- und Wohnungsbestand ist sehr stark durch private Eigentumsformen geprägt. Private 
Hauseigentümerinnen und -eigentümer sind die dominierende Eigentumsform. Es bestehen nur sehr g e-
ringe Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten für die Stadt Köln, um auf den lokalen Wohnungsmarkt 
einwirken zu können. Nur rund 14  % der Wohnungen befinden sich im Eigentum des Wohnungsunte r-
nehmens GAG Immobilien AG. 4 Rund 750 Wohnungen im Stadtviertel Severinsviertel unterliegen g e-
genwärtig einer Sozialbindung.5 Bis zum Jahr 2021 werden rund 16  % der Bindungen auslaufen. Mit 
dem Auslaufen der Belegungsbindung fällt die Mietpreisbindung weg und Mieterhöhungen für diese 
Wohnungen richten sich nicht mehr nach den jeweils abgeschlossenen Förderungsverträgen, sondern wie 
für andere nicht geförderte Wohnungen nach den Mieterhöhungsmöglichkeiten des Bürgerlichen G e-
setzbuches (BGB). Diese Mieterhöhungspotenziale können – entsprechend der gesetzlichen Mieterh ö-
hungsfristen – von den Eigentümerinnen und Eigen tümern der betroffenen Bestände genutzt und das 
Mietniveau (schrittweise) an das ortsübliche Mietniveau angepasst werden. Durch das Auslaufen von 
Belegungsbindungen erhöht sich somit der Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt, indem Wohnraum für 
bedürftige bzw. förderungsberechtigte Haushalte innerstädtisch verloren geht. 
                                                 
4  Mit einem hohen Anteil ist die Stadt Köln Hauptaktionär der GAG Immobilien AG. 
5  Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Ds. Nr. 0781/2018.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
8 
Das Severinsviertel ist ein Mietwohnungsquartier, da über 90  % der Wohnungen derzeit Mietwohnu n-
gen sind. Für Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen ergibt sich allein aus der Quantität,  
aber auch aus der Eigentumsstruktur und der erhöhten Nachfrage nach dieser Eigentumsform bzw. der 
Nachfrage nach Investitionen in diesem Marktsegment ein sehr großes Potenzial. Eigentumswohnungen 
weisen einen deutlich höheren Ausstattungsgrad mit wohnwert erhöhenden Merkmalen wie Balkon, 
Zweitbalkon, Fußbodenheizung, Badezimmer mit Dusche und Badewanne getrennt voneinander, hoc h-
wertige Bodenbeläge oder gedämmte Fassaden auf. Dies lässt darauf schließen, dass es im Zuge von 
Wohnungsumwandlungen zur Schaffung  zusätzlicher Ausstattungsmerkmale kommt. Dies kann Auswi r-
kungen auf die Miethöhe und die Bewohnerstruktur der betroffenen Wohnung haben, wenn die Eige n-
tumswohnung dann nicht selbst genutzt wird, sondern wieder vermietet wird. 
Aufwertungsdruck 
Das Severinsviertel weist eine hohe bauliche und wohnungswirtschaftliche Dynamik auf, die sich in den 
vergangenen fünf Jahren kontinuierlich gesteigert hat und den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt 
stark erhöht hat.  
Im Stadtviertel Severinsviertel, das nicht vollst ändig deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet ist, ist 
die Angebotsmiete im Zeitraum 2013 bis 2017 um rund 17  % angestiegen. Das Angebotsmietniveau 
lag im Jahr 2017 mit 12,50 Euro/qm somit um 1,40 Euro/qm über dem stadtweiten Vergleichswert. 
Nicht nur das erreichte Mietniveau, das eine hohe Attraktivität für die Vermietung von Wohnraum b e-
gründet, sondern auch die Entwicklung der Mietpreise zeigen einen starken wohnungswirtschaftlichen 
Aufwertungsdruck und lassen einen weiteren Anstieg erwarten.  
Das Best andsmietniveau liegt gegenwärtig bei 9,32 Euro/qm, bereits 42,1  % der Haushalte haben 
eine Miete von mindestens 10,00 Euro/qm. Im Wohnungsbestand ist eine ähnliche Mietentwicklung wie 
bei den Angebotsmieten festzustellen, die sich in einem sehr starken und  kontinuierlichen Anstieg des 
Mietniveaus niederschlägt. Bei Haushalten, die zwischen den Jahren 2004 und 2009 in das Unters u-
chungsgebiet gezogen sind, liegt das Mietniveau gegenwärtig bei 9,00 Euro/qm nettokalt (Median 6), 
bei Haushalten, die in den letzte n fünf Jahren zugezogen sind, liegt es bei 11,33 Euro/qm nettokalt 
(Median). 37,3 % der Haushalte, die in den letzten fünf Jahren in das Untersuchungsgebiet gezogen 
sind, haben eine Miete von mehr als 12,00 Euro/qm. In Anbetracht der Bestandsmietentwicklun g und 
des sehr hohen Angebotsmietniveaus kommt dem Severinsviertel eine hohe Bedeutung in der Verso r-
gung von Haushalten mit preisgünstigem Wohnraum zu, da noch rund ein Viertel der Wohnungen einen 
Mietpreis von unter 7,00  Euro/qm aufweisen. Insbesondere kl einer Wohnraum weist sehr hohe Qua d-
ratmeterpreise auf. Im Vergleich zum Kölner Mietspiegel 2017 fällt auf, dass insbesondere kleine 
Wohnungen sowie Wohnungen der Baualtersklasse bis 1960 ein deutlich höheres Mietniveau aufwe i-
sen. Das Auslaufen von Mietpreisbindungen im geförderten Wohnungsbau, die ein Mietniveau von 5,78 
Euro/qm aufweisen, wird den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt erhöhen, da preisgünstiger Wohn-
raum verloren geht (vgl. Aufwertungspotenzial). Das günstigste Mietniveau lässt sich im genoss enschaft-
lichen Wohnungsbestand und dem Wohnungsbestand der GAG Immobilien AG feststellen, jedoch en t-
fällt nur ein geringer Anteil der Wohnungen auf diese Bestände (vgl. Aufwertungspotenzial).  
                                                 
6  Der Median ist der mittlere Wert eine r Datenverteilung. Die eine Hälfte aller Individualdaten ist immer kleiner, die andere 
größer als der Median.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
9 
Fast die Hälfte aller Haushalte war in den vergangenen Jahren v on Mieterhöhungen betroffen, die sich 
hauptsächlich auf die Anpassung an den Mietspiegel, aber auch zu rund 11  % auf modernisierungsbe-
dingte Mieterhöhungen verteilen. In Kombination mit dem erreichten Mietniveau im Vergleich zum Mie t-
spiegel wird deutlich, dass das Niveau des Mietspiegels erreicht bzw. zum Teil bereits überschritten ist, 
so dass weitere Mietanpassungen im Bezug zum Mietspiegel schwer zu begründen sind. Weitere 
Mietanpassungen sind daher vor allem im Hinblick auf die Ausschöpfung von Modernis ierungspotenzia-
len zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungsrecht begegnet werden kann. Es wird deutlich, dass 
im Severinsviertel die vorhandenen Mieterhöhungspotenziale genutzt werden und somit neben der ho-
hen Neuvermietungsrendite nach Wohnungswechsel zum Anstieg des Mietniveaus beitragen. 
Neben der Mietentwicklung bemisst sich der Aufwertungsdruck insbesondere an der Dynamik der bauli-
chen Maßnahmen. Nur diese können direkt mit dem sozialen Erhaltungsrecht beeinflusst werden. Im 
Severinsviertel ist eine sehr hohe bauliche Aktivität in den letzten fünf Jahren festzustellen. Bei 46 % der 
Haushalte ist es zu baulichen Veränderungen in der Wohnung oder dem Wohngebäude gekommen. Die 
Baumaßnahmen bezogen sich auf Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahme n. Hervorzuheben 
sind insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen, die rund ein Drittel der Baumaßnahmen 
betreffen und verdeutlichen, dass das festgestellte bauliche Aufwertungspotenzial bereits genutzt wird. 
Es ist außerdem zum An- bzw. Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale gekommen, die den Wohnwert 
der Wohnung erhöhen. In Einzelfällen sind auch Wohnungszusammenlegungen bzw. Grundrissveränd e-
rungen zu registrieren, d. h. dass das gesamte erhaltungsrechtliche Genehmigungsspektrum im Severins-
viertel zur Anwendung gekommen wäre, wenn das Gebiet bereits als soziales Erhaltungsgebiet festge-
setzt worden wäre. 
Die Quote der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Bestandsgebäuden je 1.000 Haushalte in 
den letzten fünf Jahren an allen Haushalten liegt im Untersuchungsgebiet höher als im Stadtteil Altstadt-
Süd und deutlich über dem Vergleichswert der Gesamtstadt. Gemäß Haushaltsbefragung ist auch we i-
terhin mit Wohnungsumwandlungen zu rechnen. Aufgrund bestehender Eigentumsformen und des attrak-
tiven W ohnstandortes kann eine hohe Attraktivität für die Bildung von Wohneigentum im Unters u-
chungsgebiet abgeleitet werden. Im Zuge von Wohnungsumwandlungen ist mit der Schaffung zusätzl i-
cher Ausstattungsmerkmale zu rechnen (vgl. Aufwertungspotenzial). Dies kann  Auswirkungen auf die 
Miethöhe und die Bewohnerstruktur der betroffenen Wohnung haben. 
Verdrängungspotenzial 
Die gegenwärtige Bevölkerungszusammensetzung im Severinsviertel ist durch eine sehr vielfältige M i-
schung hinsichtlich der Altersstruktur, der Natio nalität, der Wohnformen und Wohndauer sowie der Ei n-
kommensverhältnisse geprägt.  
Im Gebiet leben 51,9 % der Haushalte bereits seit mindestens zehn Jahren, was auf gewachsene nac h-
barschaftliche Strukturen und informelle Netzwerke schließen lässt. Die Bewertung des Zusammenlebens 
und der nachbarschaftlichen Kontakte wird von den Haushalten sehr positiv bewertet. Die hohe Woh n-
zufriedenheit zeigt sich auch anhand der sehr gering ausgeprägten Umzugsneigung der Haushalte. Die 
Haushalte haben eine überwiegend hohe  Gebietsbindung, die sich durch die positive Bewertung des 
Wohnumfeldes und der Nutzung der lokalen Infrastrukturen ebenfalls zeigen. In der Befragung wurde

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
10 
jedoch auch auf negative Prozesse wie steigende Mieten, Verdrängung von Haushalten und Armut im 
öffentlichen Raum hingewiesen. 
Das Einkommensniveau ist vielfältig, sowohl Haushalte mit geringen, als auch Haushalte mit hohen Ei n-
kommen wohnen im Severinsviertel. Insbesondere Haushalte mit einem monatlichen Netto -
Haushaltseinkommen von bis zu 2.000 Euro müssen über 40 % (Median) für die Warmmiete aufwenden. 
Aufgrund dieser sehr hohen Warmmietbelastung können diese Haushalte nur sehr begrenzt Mietprei s-
steigerungen finanzieren und sind daher stark verdrängungsgefährdet. Das betrifft im Severinsviertel 
rund ein Viertel aller Mieter -Haushalte. Auch Haushalte mit mittleren Einkommen von bis zu 3.000  Euro 
müssen bereits rund ein Drittel des Einkommens (Median) für die Warmmiete aufwenden. Insgesamt 
weisen daher 46,6 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf und sind daher 
stark bis sehr stark verdrängungsgefährdet. Die beschriebene Mietentwicklung, die hohe bauliche Akt i-
vität und der Wegfall von belegungsgebundenen Wohnungen werden die Warmmietbelastung im 
Viertel beeinflussen und die Verdrängu ngsgefahr auch für Haushalte mit mittleren Einkommen weiter 
erhöhen.  
Die Indikatoren zur sozialen Lage sind im Vergleich zur Stadt Köln stärker ausgeprägt, dies betrifft vor 
allem die Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung im Alter gemäß des 4. Kapitels SGB XII, 
wohngeldbewilligte Haushalte und Personen mit Bezug von Arbeitslosengeld nach SGB III. Die Entwic k-
lung in den vergangenen Jahren zeigt einen leichten Rückgang der Indikatoren. Dies könnte ein Hinweis 
auf Verdrängungsprozesse sein. Der Anteil an Empfängerinnen und Empfängern von Grundsicherung im 
Alter ist hingegen angestiegen. Aufgrund des Mietniveaus, des Wohnraumangebotes und des Anteils an 
Sozialwohnungen übernimmt das Severinsviertel gegenwärtig auch eine Versorgungsfunktion mit Wohn-
raum für kleine und einkommensschwache Haushalte. Dies wird belegt durch den noch feststellbaren 
Zuzug von Haushalten mit geringen Einkommen. Die beschriebenen wohnungswirtschaftlichen Entwicklu n-
gen können diese Versorgungfunktion weiter beeinträchtigen. 
Durch die Haushaltsbefragung konnten insbesondere folgende Haushaltstypen identifiziert werden, die 
in besonderem Maße durch Mieterhöhungen im Zuge baulicher Veränderungen verdrängungsgefährdet 
sind. Dazu gehören: 
 Kleine, einkommensschwache Haushalte. Diese Haushalte weisen eine besonders hohe Mie t-
belastung auf und sind Nachfrager des begrenzten Kleinraumwohnungssegments, auf das die 
höchsten Netto-Kaltmieten/qm entfallen. Weitere Mietpreissteigerungen im Zuge von baulichen 
Aufwertungsmaßnahmen können von diesen Haushalten nicht mehr getragen werden. Ein Umzug 
innerhalb des Untersuchungsgebietes zu ähnlichen Bedingungen wird somit zunehmend erschwert 
und auch der Zuzug in das Untersuchungsgebiet verläuft aufgrund der hohen Neuvermietung s-
preise unter anderen Rahm enbedingungen. Davon können insbesondere auch Haushalte mit e i-
ner hohen Wohndauer betroffen sein: Sie sind durch einen höheren Anteil an Rentnerinnen und 
Rentnern mit geringen Einkommen gekennzeichnet und auf die Erhaltung von preisgünstigen 
Wohnungen ange wiesen. Der Anstieg von Altersarmut verschärft diese Problematik. Diese 
Haushalte tragen durch ihre hohe räumliche Bindung an das Quartier zum Funktionieren von 
Nachbarschaften und zur Auslastung der bewohneradäquaten Infrastruktur bei.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
11 
 Haushalte mit einer hohen Mietbelastung. Das bedeutet, dass hier nicht nur sozial schwächere 
Haushalte, sondern auch die so genannte Mittelschicht von Verdrängung bedroht ist . Dies gilt 
vor allem für die Haushalte mit Kindern, die in viel geringerem Maße ihre Ausgaben zugun sten 
einer höheren Miete umschichten können. 
 Haushalte mit Kindern. Viele Haushalte mit Kindern sind in ihrer wirtschaftlichen Handlungsf ä-
higkeit begrenzt. Preissteigernde Veränderungen der Wohnsituation können in besonderem 
Maße zu sozialen Härten führen,  wenn keine Kompensation der zusätzlichen Mietbelastung 
stattfinden kann. Bei alleinerziehenden Haushalten ist diese Gefahr nochmal deutlich höher ei n-
zuschätzen. 
Hervorzuheben ist außerdem das besondere Angebot an sozialen und unterstützenden Infrastrukt uren 
im Severinsviertel wie der Vringstreff, kirchliche Einrichtungen, das Bürgerhaus Stollwerck und die stark 
im Quartier verwurzelten Kindertageseinrichtungen und die Grun dschule Zwirnerstraße. Insbesondere 
der Vringstreff ist sehr stark an den Bedarfen de r lokalen Bevölkerung orientiert und übernimmt eine 
wichtige unterstützende Funktion. Die unterstützende Infrastruktur kommt insbesondere den identifizie r-
ten, stark verdrängungsgefährdeten Haushalten – sozial benachteiligten, einkommensschwachen Hau s-
halten und Familien – zu Gute. 
IV.  Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass einer sozialen Erhaltungs-
satzung 
Mit dem städtebaulichen Instrument einer sozialen Erhaltungssatzung nach §  172 Absatz 1 Satz 1 Num-
mer 2 BauGB ist es möglich, Ein fluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, der 
Wohnungsgrößen, der Eigentumsformen und Nutzungen der Wohnungen als eine wesentliche städt e-
bauliche Voraussetzung für die Erhaltung der im Gebiet vorhandenen Haushalts - und Bewohnerstruktur 
zu nehmen. 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß §  172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit 
verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebaulichen Folgen 
für das Severinsviertel zu erwarten: 
 Verlust eines vielfältigen Wohnungsangebotes für verschiedene Haushaltsformen und B e-
völkerungsgruppen: Das gegenwärtige Mietpreisniveau und der Wohnungsschlüssel tragen 
dazu bei, dass im Severinsviertel unterschiedliche Haushaltsformen und Einkommensgruppen 
wohnen. Die Wohnbevölkerung ist gegenwärtig durch eine vielfältige Zusammensetzung hi n-
sichtlich der Merkmale Alter, Bildung, Einkommen und Haushaltsform gekennzeichnet. Der Zuzug 
von verschiedenen Haushaltsgruppen in das Gebiet ist gegenwärtig noch möglich, es werden 
jedoch Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung erwartet, die sich aufgrund eines 
stark ansteigenden Mietniveaus, bestehender Umwandlungspotenziale sowie einer sehr hohen 
baulichen Dynamik im Gebäudebestand zukünftig verstärken werden. Das Gebiet i st gegen-
wärtig durch einen hohen Anteil an Haushalten mit einer bereits hohen Warmmietbelastung g e-
kennzeichnet, was nicht nur die Geringverdienenden, sondern auch Haushalte mit mittleren Ei n-
kommen betrifft. Besonders verdrängungsgefährdet sind Haushalte mi t geringem Einkommen 
und Kindern. Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebotes nach Art und Maß, die

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
12 
Reglementierung der Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen und die Untersagung b e-
stimmter baulicher Maßnahmen zum Abfedern modernisierungsbedingte r Mieterhöhungen trägt 
daher zur Erhaltung preisgünstigen Mietwohnraums bei, der zur Versorgung der Gebietsbevö l-
kerung dient und somit Segregationsprozessen entgegenwirkt. 
 Verlust der Funktion des Mietwohnungsquartiers:  Das Severinsviertel ist durch Mietwo hnun-
gen im privatwirtschaftlichen Eigentum geprägt. Das Quartier hat gegenwärtig noch den Ch a-
rakter eines Mietwohnungsquartiers. Der Verlust von weiterem Mietwohnraum droht, da sehr ho-
he Potenziale für Wohnungsumwandlungen bestehen. Die Untersuchung zeigt, dass im Quartier 
ein hoher Anteil an Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen sowie zum Teil sehr hoher 
Warmmietbelastung lebt. Es wurde nachgewiesen, dass in Eigentum umgewandelte Wohnungen, 
die vermietet werden,  einen höheren Ausstattungsgrad auf weisen, als andere Mietwohnungen. 
Weitere Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen führen zur Aufwertung von Woh n-
raum und begründen eine konkrete Verdrängungsgefahr für die betroffenen Mieterinnen und 
Mieter, die kaum in der Lage sind, die Wohnungen se lbst zu übernehmen oder auf Mietsteige-
rungen zu reagieren. Der hohe Anteil an Seniorinnen und Senioren und die leicht steigende Al-
tersarmut sind weitere limitierende Faktoren. 
 Erhaltung des Wohnungsschlüssels mit vielen Kleinraumwohnungen, um nachfragegere ch-
te Belegung zu gewährleisten: Der Wohnungsschlüssel ist durch einen hohen Anteil an 1 - bis 
2,5-Zimmerwohnungen gekennzeichnet. 1- und 2-Personen-Haushalte stellen den größten Anteil 
gemäß der Haushaltsgröße. Das Zusammenwirken zwisc hen Wohnungsschlüssel und Haushalts-
struktur muss erhalten bleiben, um eine nachfragegerechte Belegung der Wohnungen gewäh r-
leisten zu können. 
 Veränderung der Nachfrage und Auslastung von Infrastrukturen und Folgeinvestitionen 
zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen in anderen Stadtteilen: Im Severinsviertel sind die Zu-
sammenhänge zwischen der Gebietsbevölkerung und der sozialen und gewerblichen Infrastru k-
tur stark. Über Jahre konnten sich bedarfsgerechte Infrastruktur -, Beratungs - und Nachba r-
schaftseinrichtungen etablieren, die p assgenau auf die ansässige Bevölkerung zugeschnitten 
sind. Auch die lokale Ökonomie (Kleingewerbe, Fachgeschäfte) ist im Gebiet unmittelbar auf 
die Bevölkerung zugeschnitten. Insbesondere die weniger mobilen Bevölkerungsgruppen, die im 
Gebiet stark vertret en sind, sind auf diese wohnortnahen Angebote angewiesen. Die Ina n-
spruchnahme der Infrastrukturangebote und besonderen Leistungen für bedürftige Haushalte 
wie im Vringstreff, dem Bürgerhaus oder karitativen Einrichtungen kann durch die Veränderung 
der Zusa mmensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden und zieht bei Verdrängung 
gleichzeitig Folgeprobleme in anderen Stadtquartieren nach sich, da es zur Konzentration von 
sozialen und ökonomischen Problemen kommen kann, die zum Beispiel den Aufbau flankiere n-
der Infrastrukturen oder sozialer Einrichtungen durch zusätzliche öffentliche Investitionen no t-
wendig machen. 
 Verlust von sozialen und informellen Netzwerke sowie nachbarschaftlicher Stabilität: Die 
Haushalte weisen ein gering ausgeprägtes Umzugsinteresse a ufgrund ihrer hohen Gebietsbi n-
dung, einem hohen Anteil an Stammbevölkerung, einer positiven Bewertung der Wohnung und

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
13 
enger Kontakte zu Nachbarinnen und Nachbarn auf. Die Haushalte pflegen intensive Kontakte 
zu den Nachbarinnen und Nac hbarn und weisen eine hohe Bereitschaft auf, sich gegenseitig zu 
helfen. Diese unterstützenden Hilfsangebote ergänzen die Angebote der öffentlichen Grundver-
sorgung und stellen einen hohen Wert für eine funktionierende Nachbarschaft dar und tragen 
dazu bei, dass keine zusätzlic hen städtebaulichen Folgekosten entstehen. Neben der zentralen 
Lage, der guten Anbindung und dem  Angebot an Grünflächen sind die Bevölkerungsmischung, 
die Nähe zu Bekannten, Freunden und Verwandten, das Lebensg efühl im Severinsviertel häufig 
genannte Zuzugs- und Bleibegründe. Dadurch wird die enge Bindung an das Quartier deutlich. 
Das Funktionieren von Nachbarschaften ist an stabile Bevölkerungsstrukturen und eine – wie im 
Severinsviertel festgestellte – gemischte Bevölkerungszusammensetzung hinsichtlich Ha ushalts-
struktur, Herkunft, Bildung und Einkommen geknüpft. Dem allgemeinen Grundsatz der Baulei t-
planung – die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen 7 – wird mit dem Ein-
satz des sozialen Erhaltungsrechts entsprochen. 
Insgesamt sind die n egativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den städt e-
baulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen  als erheblich 
einzuschätzen. 
Im festzusetzenden sozialen Erhaltungsgebiet werden daher Maßnahmen empfohlen, um Veränd e-
rungsprozesse soweit zu begrenzen, dass ihre Auswirkungen beherrschbar bleiben. Die soziale Erha l-
tungssatzung ist das geeignete städtebauliche Instrument dafür, da die Dynamik gedämpft und ein aus 
stadtplanerischer Sicht adäquater behutsamer und allmählicher Wandel ermöglicht wird. Bauliche 
Maßnahmen sind in einem Umfang, der auf die Bevölkerung zugeschnitten ist, weiterhin erlaubt. 
 
                                                 
7  § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
14 
B. Langfassung: Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwen-
dungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 
Satz 1 Nummer 2 BauGB 
1. Einleitung 
1.1 Anlass 
Durch anhaltendes Wachstum, zum Teil  drastisch steigende Mieten,  das erhöhte Interesse an der Ve r-
wertung von Immobilien sowie neue n Ansprüchen an Ausstattungsstandards und Wohnkomforts einko m-
mensstarker Haushalte verzeichnen die Metropolen in Deutschland einen stetig enger werdenden Wo h-
nungsmarkt. Das Kölner Severinsvier tel ist ein zentraler und attraktiver Wohnstandort mit sehr guter 
Infrastrukturausstattung, so dass der Druck auf den Wohnungsmarkt auch hier zu spüren ist und Mode r-
nisierungen und Mietpreissteigerungen zu verzeichnen sind. Um die Entwicklungen auf dem Woh nungs-
markt zu beeinflussen, sind auf Ebene der Kommunen nur wenige städtebauliche Eingriffsmöglichkeiten 
vorhanden. Eine Möglichkeit bietet der Erlass von sozialen Erhaltungs satzungen gemäß § 172 Absatz 1 
Satz 1 Nummer 2 BauGB.  
Das soziale Erhaltungsrecht wurde und wird in den Großstädten Deutschlands in den vergangenen Ja h-
ren immer häufiger eingesetzt, so haben insbesondere die Städte Berlin, Hamburg und München bereits 
weite Teile ihrer Innenstädte mit sozialen Erhaltungsgebieten unter Schutz gestellt. Zwar können mit dem 
städtebaulichen Instrument keine Mietobergrenzen festgelegt werden und bauliche Angle ichungen an 
zeitgemäße Standards sind zu akzeptieren, dennoch kann in sozialen Erhaltungsgebieten allein durch 
die Einführung einer Genehmigungspflicht und damit eines Genehmigungsvorbehaltes für bauliche Ä n-
derungen auf die Qua rtiersentwicklung steuernd Einfluss genommen werden. Vor diesem Hintergrund 
erhält das soziale Erhaltungsrecht eine große Bedeutung in angespannten lokalen Wohnungsmärkten. 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevö l-
kerung aus besonderen städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang 
ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsst ruktur, das Wohnraumangebot 
und die öffentliche Infrastruktur eines Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölk e-
rungsstruktur dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur oder 
die Wohnraumversorgung möglich sind. Für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung ist zu verdeutl i-
chen, dass die ansässige Wohnbevölkerung zum einen unter einem Verdrängungsdruck steht und zum 
anderen auf die Wohnungen und die Infrastruktur im Quartier angewiesen ist. Die soziale  Erhaltungs-
satzung verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz einzelner Mieterin-
nen und Mieter ist kein direktes Ziel.8 Trotz der rechtlich begrenzten Eingriffsmöglichkeiten kann mit der 
sozialen Erha ltungssatzung „für d ie in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der 
Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünsc hten 
Verdrängungen geschützt werden.“ 9  Mit sozialen Erhaltungssatzungen können Modernisierungen de m-
                                                 
8  Vgl. OVG Mecklenburg -Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99 -, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = 
UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
9  BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
15 
nach sozial verträglicher und behutsamer umgesetzt werden, um die Wohnbevölkerung vor Verdrä n-
gungsprozessen zu schützen. 
In einem ersten Schritt wurde eine stadtweite Voruntersuchung  durch die Stadt Köln durchgeführt, um  
Gebiete mit möglichem Handlungsbeda rf und potenziellem Anwendungsbereich für eine soziale Erha l-
tungssatzung zu identifizieren (sog. Verdachtsgebiete).10 Das Severinsviertel wurde als Verdachtsgebiet 
eingestuft. Am 09.02.2017 wurde der Aufstellungsbeschluss (Vorlagen-Nummer: 4320/2016) für das 
Gebiet Severinsviertel durch den Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln gefasst. 
Mit der vorliegenden vertieften sozialräumlichen Untersuchung wurde geprüft, ob die Anwendungsv o-
raussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
BauGB vorliegen. 
1.2 Das soziale Erhaltungsrecht 
Ziel und Wirkungsweise 
Das Ziel der sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhal-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Dies verweist auf zwei 
Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungs satzung überprüft werden müssen: Zum einen 
die Schutzwürdigkeit der gegenwärtig bestehenden Bevölkerungszusammensetzung und zum a nderen 
das Vorhandensein der städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fragen: Wie wird die Soz i-
alstruktur aus städtebaulicher Sicht bewertet und welche städtebaulichen Auswirkungen gehen von einer 
Veränderung dieser Struktur aus? 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben für Erhaltungsgebiete einen Genehm igungsvorbehalt für 
den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung  baulicher Anlagen und die Begründung von Wo h-
nungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen,  vor. Die Er-
haltungssatzung hat eine zweistufige Wirkungsweise. Mit der Festsetzung der Satzung für einen b e-
stimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe  1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes begründet, 
eine konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nicht.  Dies bedeutet, dass 
genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden können, jedoch bei der Antragstel-
lung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Gefährdung für das 
Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe  2). Erst mit  Einreichung des Genehmigungsantrages findet eine A b-
wägung über das betreffende Vorhaben statt.11  
Versagungsgründe und zeitgemäßer Ausstattungszustand 
Die Versagungsgründe stehen in engem Zusammenhang mit dem Erhaltungsziel und ergeben sich d ar-
aus. In § 172 Absatz 4 BauGB ist geregelt, dass die Genehm igung nur versagt werden darf, wenn die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Grun d-
                                                 
10  Verfahrensvorschlag und Methodik dargestellt im Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltung ssatzung gemäß 
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel, Vorlagen-Nummer: 4320/2016. 
11  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 48.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
16 
sätzlich gilt bei der Abwägung von Vorhaben, dass es unerheblich ist, ob von der konkreten Maßnahme 
eine reale Verdrängung von Bewohner innen und Bewohnern ausgeht oder diese nur generell dazu ge-
eignet ist. Dabei stellt sich die Frage, ab wann eine Maßnahme dem Erhaltungsziel entg egensteht: Ist 
die erste Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung aufgrund des Wohnungsschlüssels noch 
städtebaulich vertretbar, so kann durch die Umwandlung weiterer Wohnungen der großflächige Verlust 
von Mietwohnraum drohen. Zu klären gilt demnach, ob von der Maßnahme eine Vorbildwirkung au s-
geht, die dem Erhaltungsziel nicht zuträglich ist.12 
Für die Genehmigungspraxis gilt, dass Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungs-
zustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mi n-
destanforderungen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu gene h-
migen sind. Eine soziale Erhaltungssatzung soll damit nicht dazu beitragen, einen baulichen Substandard 
im Quartier zu konservieren.  
Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu berück-
sichtigen, d. h. sie sind abwägend zu überprüfen. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist die 
Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes unter Wahrung der bauordnungsrechtlichen Mi n-
destanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehmigungsanspruch für den 
Antragssteller. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale bei der baulichen Änd e-
rung von Gebäuden. Zum einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderun gen zu wahren. 
Diese umfassen z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär -, Frisch- und Abwasser- sowie Elektroin-
stallationen. Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßnahmen dar. Der zeitgemäße 
Ausstattungszustand bezieht sich zum anderen au f eine durchschnittliche Wohnung, die „in diesem G e-
biet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevölkerung des betreffenden Milieu-
schutzgebietes zusammensetzt, beansprucht wird“ und dessen Herstellung ebenfalls zu genehmigen ist.13 
Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwendenden Maßstabsebene – gibt es keine ein-
heitliche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindestanfor-
derungen liegen und stellt damit zugleich die obere Grenze der z u genehmigenden Maßnahmen dar. 
Diese Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass Mietpreise ansteigen und bestimmte Bevölkerung s-
gruppen verdrängt werden. Diese Regelung verhindert, dass in Erhaltungsgebieten schlechte ba uliche 
Zustände unterhalb der bauordnu ngsrechtlichen Vorgaben, ein sog. Substandard (z.  B. Ofenhe izung, 
Außentoilette), erhalten bleiben.14 Als zeitgemäße Ausstattungszustände einer Wohnung werden in der 
Rechtsprechung die Warmwasserversorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von Isolier ver-
glasungen identifiziert.  15 Einzelkohleöfen und einfach verglaste Fenster entsprechen di esem Zustand 
nicht mehr.  
Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) 
Gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB haben Eigentümerinnen und Eigentümer ei nes Ge-
bäudes im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung einen Anspruch auf Erteilung einer Geneh-
migung, wenn die beabsichtigte Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baul ichen 
                                                 
12  BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97. 
13  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 
14  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 51. 
15  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
17 
oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energiee insparverordnung (EnEV) dient. Zweck 
dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden als Beitrag zur Erfüllung der bunde s-
weiten energiepolitischen Ziele. Gemäß § 555b BGB sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug 
auf die Mietsache Endene rgie nachhaltig eingespart wird , energetisch e Modernisierungen .  
(Wärme-)Energie kann z.  B. durch den Einbau von Isolierglasfenstern, de n Austausch von Außentüren , 
Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie der Dämmung von Außenwänden, Keller - und Geschossde-
cken eingespart werden.  
Mit der Beschränkung auf die in § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB abgestellten Mindestanfor-
derungen soll dem Ziel des sozialen Erhaltungsrechts Rec hnung getragen werden. 16 Dabei kommt die 
EnEV in ihrer jeweils geltenden Fassung z ur Anwendung. 17, 18 Die Durchführung einer Maßnahme, die 
den Mindestanforderungen der EnEV entspricht und zu genehmigen ist, kann nach den §§ 559 und 555b 
BGB mit einer Modernisierungsumlage von 8 % auf die Miete umgelegt werden 19. Eine Erh öhung der 
Mietbelastung und langfristige Wirkungen auf das lokale Mietpreisniveau sind mögliche Folgen.  
Die EnEV regelt Mindeststandards für Bauteile, die erneuert oder ausgetauscht werden sollen. Es wird 
dabei unterschieden in  
 den Austausch/die Erneuerung von Einzelbauteilen (z. B. Fenster und Fassade) und  
 eine komplette Gebäudesanierung (Gebäudebilanzierung). 
Sofern nur einzelne Sanierungsmaßnahmen wie die Erneuerung der Fassade oder der Austausch von 
Fenstern vorgenommen wird, gibt die EnEV konkrete Anforderungswerte fü r den einzuhaltenden Wä r-
medurchgangskoeffizienten (U-Wert) vor.20 Werden diese Werte durch den Austausch und die Erneu e-
rung unterschritten, kann eine Genehmigung versagt werden. Außerdem beinhaltet §  9 Absatz 3 EnEV 
eine Einschränkung hinsichtlich der von e inem Austausch oder einer Erneuerung betroffenen Fläche der 
Bauteile. Wenn die Fläche der geänderten Bauteile weniger als 10  % der gesamten Bauteilfläche des 
Gebäudes betrifft, besteht kein Zwang zur Anwendung der EnEV, dies gilt z. B. bei Reparaturarbeiten. 
Bei einer umfassenden energetischen Modernisierung muss eine energetische Gesamtbilanzierung für 
das Gebäude durchgeführt werden, d.  h. der Jahres -Primärenergiebedarf errechnet werden. Dazu 
wird das Referenzgebäudeverfahren angewandt. Das Referenzgebäud e dient dabei zur Ermittlung 
des nach der EnEV maximal zulässigen Jahres -Primärenergiebedarfs für Heizung, Warmwasseraufb e-
reitung, Lüftung und Kühlung. Der Jahres -Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf laut EnEV 
bis zu 40 % höher sein, als der eines entsprechenden Neubaus.21, 22 
                                                 
16  Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden un d weiteren 
Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272, S. 17. 
17  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energetischen 
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 8 ff.  
18  Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 
1790) geändert. 
19  Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wurde die Modernisierungsumlage vo n 11 auf 8  % gesenkt (Bundesrat, Drucksache 
611/18, 30.11.2018). 
20  Vgl. Anlage 3, EnEV. 
21  Vgl. ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgliche Steuerung der 
energetischen Sanierung in sozialen Erhaltu ngsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 
2015, S. 7.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
18 
Es ist also darauf zu achten, ob beabsichtigte Maßnahmen das Erfordernis einer energetischen Sani e-
rung der betroffenen Bauteile auslösen und dadurch das Erha ltungsziel konterkariert wird. Folglich ist 
eine Steuerung im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts möglich, wenn eine Genehmigung unter der V o-
raussetzung erteilt wird, dass bauliche Änderungsmaßnahmen so durchzuführen sind, dass eine energeti-
sche Sanierung nicht erforderlich wird. 23 Zwingende Nachrüstpflichten sind in §  10 EnEV geregelt, so 
z. B. Dämmmaßnahmen von obersten Geschossdecken sowie der Austausch von Heizkesseln, die vor 
dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt wurden. Im Genehmigungsverfahren gibt es in der Praxis 
die Interpretation bzw. Auslegung, dass nur dann energetische Modernisierungen genehmigt werden, 
wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer bereits die Nachrüstpflichten erfüllt hat. 
Im Falle einer Fassaden - oder Dachsanierung, die der Instandsetzung dient, wird regelmäßig das E r-
fordernis des § 9 Absatz 3 EnEV (10 %-Regel) erfüllt sein. Die Kommune hat nach gutachterlicher Bestä-
tigung keine Möglichkeit, einer solchen Maßnahme die Genehmigung zu versagen, allerdings kann die 
durchzuführende Maßnahme in ihrem Umfang auf die Mindestanforderungen beschränkt werden. 
Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung  und die Nutzungsänderung bauli-
cher Anlagen räumt § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit ein, dass auch „die Begründung von 
Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz 
oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. “24 Um 
die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen zu 
können, sind die Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 eine Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf 
Jahren zu erlassen.  
Am 17.03.2015 hat d ie Landesregierung Nordrhein -Westfalen die „Verordnung über eine Umwan d-
lungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwan d-
lungsverordnung – UmwandVO)“ verabschiedet. 25 Die Verordnung tritt mit Ablauf des 27.03.2020 
außer Kraft. Mit dem Erlass der Umwandlungsverordnung „verfolgt der Landtag ausdrücklich das Ziel, 
den sozialen Charakter vor Ort zu erhalten, und die Verdrängung langjähriger Bewohnerinnen und 
Bewohner zu vermeiden.“26 
Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in sozialen Erhaltungsgebieten  gemäß § 172 
Absatz 4 Satz 1 BauGB versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus b e-
sonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.  Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch 
unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von 
der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und ist 
ferner gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn 
                                                                                                                                                         
22  Bilanzierungsverfahren erfolgt gemäß: DIN V 18599, DIN V 4108-6, DIN V 4701-10. 
23  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträgliche n Steuerung der energetischen 
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 28 ff. 
24  Vgl. § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. 
25  Landesregierung Nordrhein -Westfalen, Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. N RW.), Ausgabe 2015 Nr. 14 vom 
27.03.2015 Seite 249 bis 266. 
26  Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, 2015, S. 50.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
19 
2.  das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten 
von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, 
3.  das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des 
Eigentümers veräußert werden soll, 
4.  ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Tei-
leigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des G e-
nehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, 
5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder 
6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wo h-
nungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 
1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 1 des 
Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt. 
Erste Erfahrungen mit den Effekten einer Umwandlungsver ordnung aus Berlin zeigen, dass trotz der 
bestehenden und von den Antragsstellern genutzten Ausnahmeregelungen  (s. o.), „Geschäftsmodelle, 
die über Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den sozialen Erhaltungsgebieten zurückg e-
drängt werden“ konnten.27 
Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln 
In Erhaltungsgebieten unterliegen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung von baulichen 
Anlagen dem Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1  BauGB. Nutzungsänderungen 
können z. B. die Umnutzung einer Wohnung zu Büroräumen, d.  h. einer gewerblichen Nutzung, die U m-
nutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken oder auch die Änderung der gewerblichen Nutzung sein. 
Eine Nutzungsänderung kann ein bauliches Vorhaben im Sinne der §§ 29 ff. BauGB darstellen und einer 
Baugenehmigung bedürfen.  
Im Rahmen des Erhaltungsrechtes kann die Nutzungsänderung erhaltungsrechtlich versagt werden , z. B. 
wenn es sich um die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe handelt. Beispielhaft wird dazu 
eine Regelung aus dem Berliner Bezirk Pankow angeführt: „Die gewerbliche Überlassung von Woh n-
raum zu Wohnzwecken bis zu einem Zeitraum von 12 Wochen stellt eine Nutzungsänderung im Sinne 
des Erhaltungsrechts dar und ist nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen sind dann zulässig, wenn die 
Wohnräume aufgrund ihrer Lage nur eingeschränkt zum längerfristigen Wohnen geeignet sind, z. B. 
aufgrund von unzumutbarer Lärmeinwirkung, unzureichender Belichtung und Belüftung.“28 
                                                 
27  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum Feiern?, Druck sache 
17/18118, 29.02.2016, S. 3 
28  Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin, Prüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung 
oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB (sozi-
ale Erhaltungsgebiete) im Bezirk Pankow, Drucksache VIII-0553, 27.06.2018.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
20 
Alle Wohngebäude im gesamten Kölner Stadtgebiet unterliegen seit dem 01.07.2014 der auf kommu-
naler Ebene beschlossenen Wohnraumschutzsatzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum.  29 Jede an-
dere Nutzung von Wohnraum als zu Wohnzwecken (Zweckentfremdung), bedarf einer Gene hmigung. 
Eine Zweckentfremdung  von Wohnraum  gemäß § 4 Wohnraumschu tzsatzung liegt insbesondere vor, 
wenn der Wohnraum 
1.  mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder beru f-
liche Zwecke verwendet oder überlassen wird 
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr 
geeignet ist 
3.  länger als drei Monate leer steht 
4.  beseitigt wird (Abbruch). 
Die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln und der Genehmigungsvorbehalt, der durch eine Erha l-
tungssatzung für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung geschaffen wird, weisen somit 
eine Überschneidung des Regelungsbereichs auf. Die Wohnraumschutzsatzung ist auf fünf Jahre befri s-
tet. 
Vorkaufsrecht 
Im Geltungsbereich von Erhaltungsgebieten  ist die Anwendung des Vorkaufsrechts  gemäß § 24 Ab-
satz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB durch die Gemeinde möglich, sofern von einem Grundstücksverkauf 
eine negative Wirkung für die aufgestellten Erhaltungsziele, d.  h. dem Wohl der Allgemeinheit, au s-
geht. „Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erha ltungsverordnung gefördert, da 
mietwirksame Bau - und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet - in Eigentum s-
wohnungen durch den A nkauf effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf der Fall 
wäre.“30  
Um die Ausübung des Vorkaufsr echtes abzuwenden, hat der Käufer gemäß § 27 Abs atz 1 S atz 1 
BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Gemeinde zu schließen, in der sich der 
Käufer verpflichtet, das Grundstück nur im Sinne der Erhaltungsziele zu nutzen. Eine solche Verei nba-
rung kann folgende Verpflichtungen beinhalten: 
 Verzicht auf die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 172 Absatz 4 BauGB, 
 Verzicht auf Nutzungsänderung, 
 keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die Herste l-
lung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Quartier oder 
über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen. 
                                                 
29  Stadt Köln, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) vom 17. 06.2014, Amtsblatt 
der Stadt Köln 2014, S. 816. 
30  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes, o. D.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
21 
Kommt es zur Aus übung des Vorkaufsrechtes, wird dieses in der Regel zugunsten eines Dritten gemäß 
§ 27a BauGB ausgeübt. Begünstigte Dritte sind ebenso verpflichtet, das Grundstück im Sinne der Erha l-
tungsziele zu nutzen. In Frage kommen dafür kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften 
oder gemeinnützige Stiftungen. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts müssen entsprechende Haushaltsmittel 
zur Verfügung stehen oder ein revolvierender Fonds geschaffen werden.  
1.3 Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung 
Mit der vorliegenden Untersuchung wurde geprüft, ob für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel ein 
Handlungserfordernis im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts gemäß §  172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
BauGB besteht, und ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungs satzung 
bestehen. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnu ngswirtschaftliche Aufwertungs-
druck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. 
Dazu wurden folgende Fragen beantwortet: 
 Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen? 
 Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung, dem Wohnungsangebot und den Infrastrukturen (z. B. Schulen, Kitas und Grünflächen)? 
 Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten? 
 Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche (Schutz-)Ziele können mit einer 
sozialen Erhaltungssatzung verfolgt werden? 
 Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für 
das Quartier entfalten, wenn es ein soziales Erhaltungsgebiet werden sollte? 
 Wie ist das potenzielle Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Geltungsbe-
reichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können? 
1.4 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
Die vertiefte sozialräumliche Untersuchung wurde gemäß des in Abbildung 1 schematisch dargestellten 
Untersuchungsaufbaus in mehreren Arbeitsschritten erstellt.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
22 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 
In kleinräumiger Vertiefung der stadtweiten Identifikation von Verdachtsgebieten wurden die Analys e-
ebenen für die vertiefte sozialräumliche Untersuchung leicht angepasst, d. h. einzelne Indikatoren ande-
ren An alyseebenen z ugeordnet und die Bezeichnungen geändert, um die Sekundärdaten durch die 
Primärerhebungen im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zu ergänzen und zu schär-
fen. Beispielsweise wurden die erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Indikator für wohnungs-
wirtschaftliche Prozesse vom Aufwertungspotenzial zum Aufwertungsdruck verschoben und alle sozi o-
demographischen Indikatoren – sowohl der Status quo, als auch die Entwicklung über die Jahre – in der 
Analyseebene Verdrängungspotenzial zusammengefasst. Da die Sekundärdatenanalyse im Bereich der 
wohnungswirtschaftlichen Prozesse auf keine I ndikatoren zurückgreifen konnte, diese nun aber mit den 
Primärerhebungen ergänzt werden können, begründet sich die Ableitung der neuen Analyseebene 
„Aufwertungsdruck“. Die Indikatoren der stadtweiten Analyse sind für die Fortschreibung der Sekundär-
statistik gut geeignet und im Hinblick auf die verfügbaren Sekundärdaten sinnvoll ausgewählt.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
23 
Die drei Analyseebenen für die vertiefte Untersuchung werden wie folgt definiert: 
 Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten, den baul i-
chen Zustand des Gebäude - und Wohnungsbestandes über den gebietstypischen Ausstattungs-
standard hinweg, wohnwerterhöhend verändern zu kö nnen, welche Eigentumsverh ältnisse vor-
liegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen. 
 Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck, ob das wohnwerterhöhende Potenzial im 
Gebiet bereits genutzt wird bzw. ob die Rahmenbedingungen Anlass dazu g eben. Dazu we r-
den die Dynamik des Wohnungsmarktes und die Attraktivität de s Wohnstandortes anhand der 
Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulicher Maßnahmen und Umwandlungen von 
Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert. 
 Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen Rahmenbedingungen im Quar-
tier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und  inwieweit ist in 
Kombination mit dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine Gefährdung  der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Z eichnet sich eine Veränderung der 
Bevölkerungsstruktur bereits ab?  
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung der vertieften sozialräumlichen Untersuchung basiert auf einer 
Analyse sekundärstatistischen Datenmaterials und Primärerhebungen wie Abbildung 2 verdeutlicht. Die 
fünf Bausteine stehen dabei gleichrangig nebeneinander und haben eine eigene Wertigkeit für die 
Untersuchung. Durch den Analyseaufbau und die Einbeziehung der Fachverwaltung und von lokalen 
Experten kann die Gesamteinschätzung auf eine breite Basis gestellt werden.  
Abbildung 2: Erhebungsmethodik der Untersuchung 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 
Nachfolgend werden die einzelnen me thodischen Bausteine kurz erläutert und insb esondere auf die 
Durchführung der Haushaltsbefragung eingegangen. 
1.4.1 Analyse der Sekundärstatistik 
Die Analyse von Sekundärdaten zu soziodemographischen Daten, Mietpreisentwicklungen und gebä u-
debezogenen Daten stellt die Grundlage der Untersuchung dar.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
24 
Die Stadt Köln untergliedert sich statistisch in die folgenden Ebenen: 
 9 Stadtbezirke 
 86 Stadtteile 
 294 Stadtviertel 
Das Untersuchungsgebiet Severinsviertel befindet sich im Stadtbezirk Innenstadt und liegt größte nteils 
im Stadtteil Altstadt -Süd. Ein kleiner Teil der Wohnbebauung am Ubierring und Sachsenring ist statis-
tisch dem Stadtteil Neustadt-Süd zugeordnet und Teilbereiche, die nicht der Wohnnutzung dienen, sind 
ausgenommen, daher sind das Untersuchungsgebiet und das eigentli che Stadtviertel Severinsv iertel 
nicht vollständig deckungsgleich (vgl. Abbildung 3). Wenn nicht anders dargestellt, beziehen sich Au s-
sagen in Abbildungen oder Tabellen zum „Severinsviertel“ immer auf das Untersuchungsgebiet. 
Abbildung 3: Lage des Untersuchungsgebietes Severinsviertel 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 
Die Auswertung sekundärstatistischer Daten erfolgte in der Regel auf der Ebene des Untersuchungsge-
bietes und ansonsten auf Stadtviertel- und Stadtteilebene. Die Werte des Stadtbezirks und der G e-
samtstadt wurden wenn möglich als Vergleichswerte hinzugezogen. Die Sekundärdaten werden sowohl 
zum aktuell verfügbaren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen Entwicklung ausgewertet. Aufgrund der 
sekundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf kleinräumiger Ebene sind die Ergebnisse der Haushaltsbe-
fragung von großer Bedeutung, um die Daten zu qualifizier en und Datenlücken zu schließen, z. B. die 
Einkommenssituation, die Warmmietbelastung von Haushalten und Ausstattungs- und Mietstandards. Das

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
25 
Untersuchungsgebiet wurde zur Analyse und Auswertung in insgesamt 41 Wohnblöcke unterteilt (vgl. 
Abbildung 4). 
Abbildung 4: Untersuchungsgebiet Severinsviertel 
 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 
1.4.2 Haushaltsbefragung 
Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung sind 
repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner - und Haushaltsstruktur, den Ein-
kommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Mietbelas-
tung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefragung 
fand dabei im Zeitraum Juli bis Ende September 2018 statt. Es wurden alle 6.232 Haushalte mit Perso-
nen im Alter von 18 bis 80 Jahren  im Severinsviertel angeschrieben und gebeten, an der Haushaltsb e-
fragung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt  erfolgte mittels einer ein-
fachen Zufallsstichprobe auf der Grundlage eines  Adressabzuges aus dem Melderegister (Stand 
23.05.2018) und einer anschließenden Hau shaltegenerierung durch den Auftraggeber . Die Haushalte 
wurden mit einem personalisierten Anschreiben von der Stadt Köln über die Hausha ltsbefragung, die 
Hintergründe der Untersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechtes und den Umgang mit den pe r-
sönlichen Daten durch den A uftraggeber informiert. Begleitend wurden zwei Pressemitteilungen veröf-
fentlicht. 
Die Haushaltsbefragung wurde in  Form von persönlichen Interviews durchgeführt. Die Haushalte hatten 
die Möglic hkeit telefonisch, online oder per E -Mail einen Termin zu vereinbaren. Weitere Interviews

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
26 
wurden durch die direkte Ansprache an der Haustür eingeleitet. Insgesamt wurden 547 Interviews er-
folgreich durchgeführt. In Tabelle 1 sind die Kennwerte zur Haushaltsbefragung dargestellt. Insgesamt 
konnten 8,8 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet Severinsviertel  befragt und das Stichprobenziel 
übertroffen werden, so dass die Haushaltsbefragung mit einer Fehlertoleranz von 5,0 und einer Wah r-
scheinlichkeit von 98,12  % repräsentativ ist. 31 Weitere Aussagen zur Repräsentativität der Haushalt s-
befragung befinden sich im Anhang 1. 
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung 
 
Angeschrie-
bene  
Haushalte 
Stich-
probenziel 
geführte  
Interviews  
(absolut) 
geführte  
Interviews  
(in %*) 
gewertete  
Interviews  
Severinsviertel 6.232 500 547 8,8 % 547 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH, * der angeschriebenen Haushalte 
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unterli e-
gen den Regelungen des gültigen Datenschutzgesetzes NRW sowie der EU Datenschutzgrundveror d-
nung (EU-DSGVO). Die im persönlichen G espräch erhobenen Daten wurden in Zahlen umgesetzt und 
ohne Namen und ohne Adresse, das heißt  anonymisiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die 
Daten vertraulich ausgewertet sowie ausschließlich zu den Zwecken der vorliegenden Untersuchung 
verwendet. Ein Rückschluss auf einzelne Befragte ist ausgeschlossen. 
Bei der Analyse der Daten und der Auswertung der Haushaltsbefragung wurde das Wissen um das 
Teilnahmeverhalten und die leichten Differenzen bei einzelnen, im Folgenden dargestellten Parametern 
stets in die Beurteilung einbezogen und wann immer möglich auf aktuelle Zahlen der kommunalen St a-
tistik zurückgegriffen. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen 
dargestellt. Je nach Fragetyp (Einfach - oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Hau s-
halt (z. B. durch das Offenlassen von Fragen) variieren die Gesamtheiten (n) bei den einzelnen Fragen. 
Die zu Grunde li egende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben 
(n=x). Beziehen sich die  Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamt heit der 
Personen, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren Le s-
barkeit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegebe n. Fall-
zahlen unter 10 kö nnen nur eine Tendenzaussage sein. In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung 
wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalten gesprochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antworte n-
den Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden Haushalte an der Haushaltsbefragung. 
1.4.3 Ortsbildanalyse 
Mit dem Ziel den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im Gebiet einschätzen und bewerten 
zu können, wurde im Mai und Juni 2018 eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im Untersuchungsgebiet 
durchgeführt. Dabei wurde anhand fester Bewertungskriterien das Gebäudealter, der Fassadenz u-
stand, aktuelle Bautätigkeiten sowie die Ausstattung mit Fenstern und Balkonen und das Potenzial zum 
Dachgeschossausbau für jedes Wohngebäude erhoben. Die Daten sind grundlegend, um aktuelle Au f-
wertungstendenzen und noch vorhandene Modernisierungspotenziale zu ermitteln. 
                                                 
31 Erklärung: In 98,12 % der Fälle ist die Abweichung </= 5,0 %.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
27 
1.4.4 Expertengespräche 
Weitere Primärerhebungen erfolgten in Form von leitfadengestützten Expertengesprächen mit unte r-
schiedlichen im Gebiet aktiven Akteur innen und Akteuren sowie Vertreterinnen und Vertretern von Ei n-
richtungen (vgl. Tabelle 2). Dadurch konnten qualitative Einschätzungen und Bewertungen zu den Ent-
wicklungen, Bedarfen und Herausforderungen im Gebiet gewonnen und mit den Ergebnissen der Haus-
haltsbefragung gespiegelt werden.  
Tabelle 2: Übersicht über die Institutionen der geführten Expertengespräche im Jahr 2018 
 Institution 
1 Bezirksbürgermeister Köln-Innenstadt 
2 Bürgerhaus Stollwerck 
3 Evangelische Lutherkirche Köln Südstadt 
4 GAG Immobilien AG 
5 Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße 
6 Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße e.V. 
7 Kita St. Josefshaus 
8 LEG Immobilien AG 
9 Mitglied des Kölner Stadtrates 
10 Vringstreff e. V.  
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 
Dem Severinsviertel wird zugeschrieben, dass „Ur -kölschste Viertel“ in der Stadt zu sein. Weitere b e-
schreibende Adjektive über das Viertel sind in der Abbildung 5 dargestellt. Die Schriftgröße der ei n-
zelnen Begriffe steht dabei vertretend für die Häufigkeit der Nennung.  
Abbildung 5: Das Severinsviertel aus Sicht der befragten Expertinnen und Experten 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH  
Besonders hervorgehoben wird die Bevölkerungsmischung und Vielfalt im Veedel, die von allen Expe r-
tinnen und Experten als Besonderheit genannt  wird. Die Bevölkerung wird z.  B. wie folgt eingestuft: 
„Alteingesessene (ehemals Arbeiterinnen und Arbeiter der Stollwerckfabrik), Haushal te mit geringeren

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
28 
Einkommen, junge Familien mit kleinen und höheren Einkommen, Haushalte mit Migrationshintergrund, vor 
allem bei Kindern und Jugendlichen, aber ohne dass eine Gruppe dominiert“.32  
Als wahrgenommene Entwicklung in den letzten Jahren wurden insbesondere folgende Dinge genannt: 
 hohe und steigende Mieten, wobei die Bestandsmieten noch deutlich niedriger sind und daher 
für eine gemischte Bevölkerung sorgen, 
 hohe Nachfrage nach Wohnungen , insbesondere Familien finden kaum Wohnungen, aber auch 
geringverdienende Haushalte haben Schwierigkeiten in ihrer Wohnung zu bleiben (Miete),  
 gleichzeitig wird die Bevölkerung jünger (junge Familien mit Kindern ziehen in das Gebiet, zum 
Teil auch ein Rückzug von nun erwachsenen Kindern in das Gebiet), 
 die Migrantenhaushalte werden vielfältiger: früher viele Italiener und Türken, heute auch ande-
re Südeuropäer sowie Nord- und Westeuropäer sowie Asiaten, 
 Immobilien werden stärker nachgefragt, insbesondere alt -eingesessene Eigentümer innen und 
Eigentümer verkaufen an Immobilienunternehmen (dies wirkt sich teilweise auch auf den Gewer-
bestandort aus), 
 Bauliche Modernisierung en oder Luxussanierungen werden punktuell wahrgenommen, oftmals 
wissen die Expertinnen und Experten aber nicht genau, was konkret passiert, sondern n ehmen 
die Gerüste und Baustellen wahr. 
Im Hinblick auf Veränderungen der Bevölkerungsstruktur gehen die Meinungen im Bezug auf die Intensi-
tät auseinander: vom „schleichenden Prozess“, über „ Zuzug von DINKYs33“ bis hin zu „die Mittelschicht 
wird langsam von der Marktentwicklung und dem brutalen Kapitalismus bedroht“. Um den besonderen 
Charakter des Severinsviertels zu bewahren, sprechen sich die  Expertinnen und Experten mehrheitlich 
für einen Eingriff durch die Stadt  aus. Im sozialen Erhaltungsrecht sehen vie le eine Chance, Veränd e-
rungsprozesse zu dämpfen oder zu verlangsamen.  
Wichtig ist vielen dabei, keine Strukturen zu konservieren, sondern Wandel und Veränderung zuzula s-
sen, aber nicht ungesteuert , d. h. Instandsetzung und Modernisierung ja, aber nicht als  Mittel zur Ve r-
drängung von Mietern oder bestimmten Haushalten. Das Wohnungsangebot der GAG Immobilien AG34 
wird als wicht iger Puffer zum privaten Wohnungsmarkt angesehen.  Insbesondere im Hinblick auf die 
Stärkung des Wohn - und Gewerbestandortes erhoffen si ch einige , diese „Aufwertungsen twicklung“ 
sinnvoll mit dem sozialen Erhaltungsrecht zu begleiten. Nichtsdestotrotz werden auch alternative Instr u-
mente und Ma ßnahmen gefordert wie die Schaffung von sozialem Wohnungsbau, dem Ankauf von 
Wohnbeständen durch di e Kommune, Veränderungen im Hinblick auf Bemessungsgrenzen bei Mietz u-
schüssen und einer Unterstützung von Kunst -, Kultur - und Beratungsangeboten sowie der Ausbau von 
Kitaplätzen. 
                                                 
32  Vgl. Expertengespräche. 
33  DINKY steht für Double Income No Kids. 
34  Mit einem hohen Anteil ist die Stadt Köln Hauptaktionär der GAG Immobilien AG.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
29 
2. Kurzvorstellung des Gebietes 
Lage und Gebietsbeschreibung 
Im Norden wird das Untersuchungsgebiet durch An St. Katharinen und Im Weichse rhof und im Süden 
durch den Sachsenring und den Ubierring begrenzt. Im Westen umgibt die Ulrichgasse und im Osten die 
Bayenstraße das Untersuchungsgebiet, wobei Flächen ohne Wohnnutzung wie der Trud e-Herr-Park 
oder das Krankenhaus Severinsklösterchen ausgenommen sind. Die Kirche St. Severin, die namensg e-
bend für das Viertel ist, und die Severinstorburg sind markante historische Bauten im Untersuchungsg e-
biet (vgl. Abbildung 6 und Abbildung 7).  
Abbildung 6:  St. Severin 
 
Abbildung 7:  Severinstorburg 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, 2018 Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, 2018 
Die Severinstraße, die von Norden nach Süden durch das Untersuchungsgebiet führt und am Chlodwig-
platz endet, ist eine Einkaufsstraße. Der Gewerb estandort Severinsviertel ist sehr vielfältig und durch 
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen , aber auch mittel - und langfri stigen Bedarf, Fachg eschäfte, 
Kneipen und Gastronomie geprägt.  
Jüngere Geschichte 
Prägend für die jüngere Geschichte des Severinsviertel war die 1839 gegründete Stollwerck Schok o-
ladenfabrik, die Ende der 1970er Jahre ihren Produktionssitz aus der Südstadt  nach Porz verlegte. In 
der Fabrik arbeiteten 1938 700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter – insbesondere Frauen – sowie 300 
Vertreter.35 Viele der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wohnten im Severinsviertel, die lokale Gastr o-
                                                 
35  Kölner Stadtanzeiger, Nach 177 Jahren: Schokoladenfabrik Stollwerck kehrt Köln endgültig den Rücken, Internetquelle.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
30 
nomie und Einzelhandelsstruktur war auf die Belegschaft bzw. die Fabrik ausgerichtet. Das Severinsvier-
tel war demnach ein klassisches „Arbeiterviertel“.  
Im Zweiten Weltkrieg wurde die Baustruktur im Severinsviertel kaum zerstört, so dass dort nach Krieg s-
ende zunächst ein starker Zuzug sta ttfand. In den Folgejahren als in anderen Vie rtel modernere und 
besser ausgestattete Wohnungen entstanden, kam es vermehrt zum Wegzug ei nkommensstarker und 
junger Haushalte. Die zurückgebliebenen alten und einkommensschwachen Hau shalte konnten nicht in 
die Wohnungen investieren. Hinzu kam eine geringe Infrastrukturau sstattung des Viertels, so dass die 
Festsetzung eines Sanierungsgebietes für erforderlich gehalten wurde  (vgl. Kapitel 2.1). Nach dem 
Umzug der Firma Stollwerck kam es im Jahr 1980 zur Besetzung der Fabrik, da es kontroverse Meinun-
gen zur Nachnutzung des Geländes gab. Als ein Ergebnis der Verhandlungen zwischen den Besetzeri n-
nen und Besetzern und der Stadt wurde die Zwischennutzung des Areals durch ein Kulturzentrum v er-
einbart; das Bürgerhaus Stollwerck. Das Bürgerhaus zog im Jahr 1987 vom Gelände der ehemaligen 
Stollwerckfabrik in das ehemals preußische Proviantamt in die angrenzende Dreikönigenstraße um.  
2.1 Förderkulissen, Planwerke 
Sanierungsgebiet 
Im Zuge des ersten Kölner Sanierungsverfahrens (1974 bis 1997) wurden große Teile des ehemaligen 
Stollwerck-Geländes abgerissen und mit Wohngebäuden im sozialen Wo hnungsbau bebaut. „Auslöser 
für die Sanierungstätigkeit waren zum einen Nutzungskonflikte, die pro blematische En twicklung der 
Bevölkerungsstruktur, fehlende soziale Infrastruktur und Mängel in der Bausubstanz. “36 Zielsetzung der 
Sanierung war „der Erhalt und die Stärkung des Severinsviertels als relativ preisgünstiges Wohng ebiet 
mit intensiver funktionaler Mischung, gemischter Sozialstruktur sowie typischem Milieu und Stad tbild“37. 
Das Sanierungsgebiet umfasste 29 Baublöcke mit etwa 1.100 Gebäuden (vgl.  Abbildung 8). Das Stoll-
werck-Gelände wurde vorzeitig als Sanierungsgebiet festgelegt, da di e Stadt nach dem U mzug der 
Firma Stollwerck Spekulationen verhindern und die Entwicklung des Geländes positiv beeinflu ssen woll-
te. Im Zuge des mehr als 20-jährigen Sanierungsverfahrens wurde die Wohnbebauung neu -, um- bzw. 
ausgebaut, Gemeinbedarfseinrichtu ngen errichtet, Denkm äler - beispielsweise die Severinstorburg - 
saniert sowie Grünflächen geschaffen und die Verkehrsführung neu geordnet. 38 Neben einer Vielzahl 
von Sozialwohnungen entstanden auch einige Eigentumswohnungen.39  
                                                 
36 Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Köln-Severinsviertel Sanierungsmaßnahme, Internetquelle. 
37  Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 14. 
38  Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Köln-Severinsviertel Sanierungsmaßnahme, Internetquelle. 
39  Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 78.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
31 
Abbildung 8: ehemaliges Sanierungsgebiet Severinsviertel 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 
Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) 
Im Jahr 2014 wurde das S tEK Wohnen vom Rat d er Stadt Köln beschlossen. Ziel  des StEK Wohnen ist 
im Handlungsfeld „Sozialorientierte Wohnungspolitik“ u. a. der Erhalt und Bau von mietpreisgünstigen 
Wohnungen und diesbezüglich auch der Einsatz des Instruments „Soziale Erhaltungssatzung“:  „Aus An-
lass der zunehmenden Aufwertung einiger Wohnquartiere (Stichwort Gentrifizierun g) und der damit in 
Verbindung zu bringenden Verdrängung von angestammten Haushalten soll im B edarfsfall künftig das 
Instrument der Erhaltungssatzung vermehrt genutzt werden.“40 Ein weiteres Ziel des StEK Wohnen ist die 
Anpassung des Gebäude - und Wohnungsbestandes an höhere energetische Standards. Aufgrund der 
Modernisierungsumlage (vgl. Kapitel 1.2) können die dabei entstehenden Kosten auf die Miete umg e-
legt werden. I m Handlungsfeld „Energetische Modernisierung“  wird darauf Bezug genommen und  als 
Handlungsempfehlung formuliert, die Bestandsgebäude sozial verträglich energetisch zu modernisi e-
ren.41 
Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040 
Die kleinräumige Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 201 5 beschreibt einen Bevölkerungszuwachs für 
Köln bis 2040 um 13,5  %.42 Im Stadtbezirk Innenstadt wird bis 2025 von einem Bevölkerungszuwachs 
                                                 
40  Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 48. 
41  Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 52 f. 
42  Stadt Köln, Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040, S. 6.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
32 
von 10,4 % ausgegangen, was einem absoluten Anstieg von 13.000 Einwohnerinnen und Ein wohnern 
entspricht. Somit würde die  Gesamtbevölkerungszahl auf 138.000  Personen steigen. Damit befindet 
sich der Stadtbezirk mit Kalk (12,8 %) und Lindenthal (11,4  %) unter den an den am stärksten wach-
senden Stadtbezirken. Die relative Bevölke rungszahl im Stadtteil Altstadt -Süd wird dabei unterdurc h-
schnittlich, das heißt bis 9,5 %, zunehmen, während im Stadtteil Neustadt-Süd ein überdurchschnittlicher 
Anstieg erwartet wird. 43 Die Nachfrage und die Konkurrenz um Wohnungen werden demnach weiter 
ansteigen und den Druck auf den lokalen, innerstädtischen Wohnungsmarkt erhöhen. 
2.2 Aktuelle Planungen: Einflussfaktoren 
In unmittelbare Umgebung an das Untersuchungsgebiet bzw. auch innerhalb des Quartiers sind ve r-
schiedene Bauprojekte in Planung und Umsetzung. Zum einen wurden bzw. werden mit den Projekten 
Waidmarkt und Vielvrings Wohnungsneubauten im Norden des Untersuchungsgebietes realisiert. Der 
Komplex Waidmarkt wurde bereits im Jahr 2012 fertiggestellt und umfasst auf dem Areal des ehema-
ligen Polizeipräsidiums neben 89 Eigentumswohnungen, zwei Hotels, mehrere Büros, Einkaufsmöglichkei-
ten sowie eine Schule. 44 Das Projekt Vielvrings umfasst sowohl sieben Stadthäuser als auch 27 Eige n-
tumswohnungen, die bis Dezember 2019 fertiggestellt werden sollen. 45 Östlich an das Gebiet angre n-
zend und direkt am Rhein gelegen wurd en die sog. Kranhäuser errichtet, die im hochpreisigen Eige n-
tumssegment entstanden sind. Sie sind Teil des Rheinauhafen, der neben Wohn - und Bürogebä uden 
auch Dienstleistungs- und Gewerbeeinheiten beherbergt.  
Zum anderen entsteht im Süden des Untersuchung sgebietes mit der Parkstadt Süd ein neues Stadtqua r-
tier mit dem Ziel , den inneren Grüngürtel um die Stadt zu vollenden und neue Wohn - und Arbeitsstan-
dorte zu entwickeln. Das Gebiet umfasst dabei eine Fläche von rund 115 Hektar und unter anderen die 
Areale der ehemaligen Dom -Brauerei, des alten Güterbahnhofs und des Kölner Großmarktes. 46 Ge-
plant sind dabei 3.000 bis 4.000 neue Wohneinheiten und 4.000 bis 5.000 neue Arbeitsplätze.47 
Mit der Nord-Süd-Stadtbahn verläuft des Weiteren ein großes Verkehrsprojekt direkt durch das Unter-
suchungsgebiet. Mit dem Lückenschluss durch die Nord -Süd-Stadtbahn sollen die südlichen Stadtteile 
besser an die Innenstadt und den Hauptbahnhof angeschlossen werden und die schon bestehenden 
Nahverkehrslinien entlastet werden. Vor allem  für das Severinsviertel, das bislang durch zwei Buslinien 
(Innenerschließung) und die Stadtbahn an das öffentliche Nahverkehrsnetz a ngeschlossen ist, bringt die 
Nord-Süd-Stadtbahn Vorteile.48 Die Strecke beträgt insgesamt rund vier Kilometer und beinhaltet  den 
Bau von acht neuen Haltestellen, wovon sich mit der Severinstraße, dem Kartäuserhof und dem Chlod-
wigplatz drei bereits fertiggestellte Haltestellen im Gebiet befinden.49 Im Zuge der unterirdischen Bau-
arbeiten der Nord-Süd-Stadtbahn kam es im März 2009 zum Einsturz des historischen Stadtarchivs an 
der Severinstraße. In dessen Folge wurde die wichtige Verbindung zur Innenstadt, dem Hauptbah nhof 
und dem Dom noch nicht fertiggestellt. 
                                                 
43  Stadt Köln, Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040, S.14 f. 
44  FAY Projects GmbH, Kölner Waidmarkt-Quartier, Internetquelle. 
45  vielvrings, Ankommen im Vringsveedel – Zuhause im vielvrings!, Internetquelle. 
46  Stadt Köln, Parkstadt Süd - Zum Hintergrund, Internetquelle. 
47  Stadt Köln, Parkstadt Süd - Masterplan, Internetquelle. 
48  KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Gründe, Internetquelle. 
49  KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Projekt, Internetquelle.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
33 
Im Jahr 2017 wurde die erste Immobilien - und Standortgemeinschaft in Köln, die sog. ISG Severins tra-
ße, gegründet. Mit einem Budget von rund 300.000 Euro für drei Jahre, das sich aus Beitr ägen der 
Eigentümerinnen und Eigentümer der Immobilien je nach Einheitswert der Immobilie s peist, werden fol-
gende Ziele verfolgt: 
 Die Bedeutung der Severinstraße soll erhöht, die Identifikation verstärkt und die Aufenthalts-
qualität verbessert werden, um positive Effekte auf den Gewerbe -, Gastronomie- und Wohn-
standort im gesamten Quartier zu erzielen.  
 Immobilienwerte erhalten und steigern, dazu sind verschiedene Maßnahmen geplant wie die 
Gestaltung des öffentlichen Raums, die Einstellung eines Quartiershausmeisters, eine Immobilien-
beratung für die Immobilieneigentümer und eine verstärkte Öffentlichkeitsarbeit und besondere 
Events (Weihnachtsbeleuchtung, Shopping, Flohmarkt). 
Die Attraktivität des Severinsviertels soll behutsam gesteigert, dabei aber auch die soziale Struktur im 
Veedel erhalten bleiben.50 
2.3 Infrastrukturen 
In der  Abbildung 9 sind verschiedene Infrastruktureinrichtungen innerhalb des Untersuchungsgebietes 
Severinsviertels und direkt daran angrenzend dargestellt. Die Infrastruktur des Severinviertels und seine 
direkte Nachbarschaft ist durch eine hohe Dichte an verschiedenen Bildungseinrichtungen gekennzeic h-
net.  
 
                                                 
50  Vgl. Expertengespräche.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
34 
Abbildung 9: Infrastruktureinrichtungen im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und der näheren Um-
gebung 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH, 2018 
In der Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße werden rund 200 Kinder von der e rsten bis zur vierten 
Klasse zweizügig unterrichtet. Der Schwerpunkt der Sch ule liegt auf gemeinsamen  Lernen und Inklusion 
sowie Musik. Außerdem bietet die Schule eine Nachmi ttagsbetreuung an, die stark nachgefragt wird. 51 
Die Gemeinschaftsgrundschule Zwirn erstraße ist geprägt durch unterschiedliche Nationalitäten und e i-
nen hohen Anteil an Kindern mit Migrationshintergrund.52  
Der Tabelle 3 kann die Entwicklung der Schülerzahlen seit dem Schuljahr 2011/12 entnommen werden. 
Die Zahl d er Schülerinnen und Schüler ist von 109 Kindern  nahezu kontinuierlich auf 185 Kinder  im 
Schuljahr 2017/18 angestiegen. Das entspricht einem prozentualen Anstieg von fast 70  %. Der Anteil 
der Schülerinnen und Schüler mit nicht -deutscher Staatsbürgerschaft ist im betrachteten Zeitraum jedoch 
von 16,5 % auf 9,2 % zurückgegangen, wobei sich die absolute Anzahl  der Kinder mit Migrationshi n-
tergrund – 2011/12: 18, 2017/18: 17 – kaum verändert hat. Die Anzahl und der Anteil deutscher 
Kinder sind hingegen deutlich angestiegen.  
                                                 
51  Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße, Der Nachmittag in der Schule, Internetquelle; vgl. Expertengespräche 
52  Vgl. Expertengespräche

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
35 
Tabelle 3: Schülerzahlen Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße 
 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 2015/16 2016/17 2017/18 
Deutschland 91 118 133 147 157 151 168 
Ausland 18 21 15 20 28 19 17 
Gesamt 109 139 148 167 185 170 185 
Quelle:  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem 
Ferner befinden sich die Realschule am Severinswall sowie der Campus Südstadt der Technischen Hoc h-
schule Köln in unmittelbarer Nähe zum Untersuchungsge biet. Im Veedel gibt es fünf Kinderbetreuung s-
einrichtungen. Die Kita St. Josefshaus An der Eiche vereint Kindergarten und Seniorenheim unter einem 
Dach und bietet zudem eine Erziehungs- und Familienberatung an.53 
Der Vringstreff ist eine Begegnungsstätte und ein gemeinnütziger Verein der evangelischen und katholi-
schen Kirchengemeinden des Gebietes, der es sich zum Ziel gesetzt hat, „Menschen, die ansonsten vom 
gesellschaftlichen Leben ausgeschlossen sind, ihr Recht auf Integration und die Teilnahme am Leben in 
der Gesellschaft durch seine Angebote zu ermöglichen“. 54 Des Weiteren bietet der Vringstreff Fachbe-
ratung bei sozialen Schwierigkeiten wie Wohnungslosigkeit und Suchtproblemen an. Der Vringstreff ist 
eine besondere unterstützende Infrastruktur, die sich stark an den Bedarfen der lokalen Bevölkerung 
orientiert. 
Daneben ist das Bürgerhaus Stollwerck zu nennen. Es gibt eine Vielzahl an Angeboten wie einen off e-
nen Jugendtreff, eine Mittagsbetreuung, das Café Impuls bei dem Themen aus der Südstadt besprochen 
werden (insbesondere für Erwachsene und Senioren) und ein vielfältiges Kurs - und Beratungsprogramm 
wie Sozial-, Senioren-, Berufs- und Schuldnerberatung, PC- und Foto-Kurse für Personen im Alter 50+, 
das überwiegend durch andere Träger angeboten wird. Besonders hervorzuheben ist auch das Rau m-
angebot für Sport-, Konferenz- und Seminarräume, ein großer Saal, ein Partysaal, das Theater 509‘ 
und Band- und Atelierräume, die 24 Stunden geöffnet sind. Die Angebote werden in erster Linie durch 
Personen aus der dem S everinsviertel und der Südstadt genutzt, das Theater und die Konzerte locken 
aber auch Publikum aus der Region an.55 
Das Unters uchungsgebiet Severinsviertel ist mit sieben Spielplätzen ausgestattet. Außer dem Trude -
Herr-Park und dem Von -Stein-Park befinden sich so gut wie keine Grün - und Freiflächen im Unters u-
chungsgebiet. Der Chlodwigplatz im Süden des Viertels wurde zwischen Februar 2016 und Februar 
2017 neugestaltet. Der Verkehr wurde eingeschränkt, so dass lediglich der Lieferverkehr für die anli e-
genden Geschäfte sowie Busse noch über den Platz fahren  sollen/dürfen.56 Außerdem wurden großzü-
gige Sitzgelegenheiten geschaffen und somit die Aufenthaltsqualität e rhöht. Die Nähe zum Rhein und 
den weiter südlich befindlichen Grün - und Freiflächen wie der Volksgarten Köln und der Friedenspark 
Köln sind weitere Standortvorteile. 
                                                 
53  Katholische Kitas im Erzbistum Köln, Erziehungs- und Familienberatung im Kath. Familienzentrum St.Severin, Internetquelle. 
54  Vringstreff e. V., Der Vringstreff e.V., Internetquelle. 
55  Vgl. Expertengespräche. 
56  Stadt Köln, Umgestaltung Chlodwigplatz abgeschlossen, Pressemitteilung 23.05.2017, Internetquelle.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
36 
3. Analyseebene Aufwertungspotenzial 
Das Aufwertungspotenzial beschreibt, ausgehend vom Gebäude- und Wohnungsbestand des Gebietes, 
die bestehenden Möglichkeiten zu wohnwerterhöhenden Maßnahmen,  die über den gebietstypischen 
Ausstattungsstandard hinausgehen (können). Auch die Eigentumsform der Gebäude und Wohnungen 
wird betrachtet, um einerseits das Potenzial für Wohnungsumwandlungen und andererseits Steuerungs-
möglichkeiten über den kommunalen Wo hnungsbestand feststellen zu können.  Wenn nicht anders da r-
gestellt, beziehen sich Aussagen in Abbildungen und Tabellen sowie im Text auf das Untersuchungsge-
biet „Severinsviertel“ (vgl. Kapitel 1.4.1). 
3.1 Gebäudealter 
27,8 % der Ge bäude im Untersuchungsgebiet Severinsviertel wurden vor 1919 errichtet  (vgl. Abbil-
dung 10). Damit liegt der A nteil gründerzeitlicher Gebäude im Untersuchungsgebiet deutlich über dem 
der Gesamtstadt, der bei 7,4 % der Wohnungen liegt.57 Der Großteil der Gebäude im Severinsviertel 
stammt mit 44,5 % aus den 1950er und 1960er Jahren und befindet sich, wie die Abbildung 11 zeigt, 
vor allem im Norden und Westen des Unters uchungsgebietes. Der ehemalige Stollwerckh of ist durch 
Bebauung der 1970er und 1980er Jahre geprägt, die knapp 17  % der Bebauung im Untersuchung s-
gebiet umfasst. 
Abbildung 10: Gebäudealter 
27,8%
3,1%
44,5%
16,9%
7,6% N=1.165
vor 1920 erbaut
zwischen 1920 und 1949 erbaut
zwischen 1950 und 1969 erbaut
zwischen 1970 und 1989 erbaut
1990 oder später erbaut
 
Quelle:  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, ergänzt durch LPG mbH Ortsbildanalyse 2018 
                                                 
57  Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Raumbezugssystem, Datenstand: 2018; betrifft Wohnungen in Gebä u-
den mit einem Baualter im Zeitraum 1880 bis 1920.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
37 
Abbildung 11: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet Severinsviertel 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Amt für 
Liegenschaften, Vermessung und Kataster sowie Ergänzung durch LPG mbH, Ortsbildanalyse 2018 
3.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
51,5 % der Wohnungen sind 1 - bis 2,5-Zimmerwohnungen58 (vgl. Abbildung 12). 12,5 % sind  1- bis 
1,5-Zimmerwohnungen. Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch im Severinsviertel liegt bei 
49,1 qm pro Person. Rund 58  % der Wohnungen sind zwischen 40 und 79 qm groß (vgl.  Abbildung 
13). Das Severinsviertel stellt einen vielfältigen Wohnungsschlüssel nach Zimme ranzahl und Wohnfläche 
für verschiedene Haushaltsformen bereit. Der Wohnungsschlüssel bietet aufgrund des hohen Anteils an 
kleinen 1- bis 2,5-Zimmerwohnungen bzw. Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 60 qm (37,7 %) 
außerdem ein Potenzial für die Zusammenlegung von Wohnungen zur Schaffung großzügiger Woh n-
grundrisse – vorbehaltlich des bauordnungsrechtlichen Rahmens. 
                                                 
58  zuzüglich Küche, Bad, Flur. 3,5 % der Haushalte gaben an, eine Wohnküche zu haben (= keine abgeschlossene Küche).

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
38 
Abbildung 12:  Anzahl der Zimmer Abbildung 13:  Wohnfläche 
12,5%
39,0%31,8%
11,0%
5,7%
n=544
1 bis 1,5 Zimmer 2 bis 2,5 Zimmer
3 bis 3,5 Zimmer 4 bis 4,5 Zimmer
5 und mehr Zimmer
 
10,1%
27,6%
30,0%
19,6%
12,8%
n=547
unter 40 qm 40 bis 59 qm
60 bis 79 qm 80 bis 99 qm
100 qm und mehr  
Quelle:  Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle:  Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Rund 80 % der Haushalte leben  in Wohnungen, die ihrer Haushaltsgröße oder ihrer Haushalt sgröße 
plus ein em Zimmer  entsprechen (vgl. Abbildung 14). Rechnerisch kommt es b ei 76 Haushalten bzw. 
13,9 % zu Unterbelegungen  und bei 42 Haushalten bzw. 7,7  % zu einer Überbelegung  (vgl. jeweils 
die roten Balken in der Abbildung 14).59 Vor allem bei Haushalten mit Kindern  kommt es zu einer  
Überbelegung der Wohnungen.  
Abbildung 14: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung 
62
6
128
70
11
3
32
86
33
22
8
24
13
15
10
2
18
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1-Personenhaushalt
2-Personenhaushalt
3-Personenhaushalt
4- und mehr 
Personenhaushalte
n=544
1 bis 1,5 Zimmer
2 bis 2,5 Zimmer
3 bis 3,5 Zimmer
4 bis 4,5 Zimmer
5 und mehr Zimmer
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
                                                 
59  Eine nachfragegerechte Belegung entspricht der Haushaltsgröße plus ein em Zimmer. Vergleiche hierzu Untersuchungen zum 
sozialen Erhaltungsrecht wie Bezirksamt Mitte von Berlin (Hrsg.), INPOLIS UCE GmbH und Humboldt Universität zu Berlin:  
Vertiefende Untersuchung für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Bezirk Mitte von Berlin Stadtraum: Wedding, 
2016, S. 51 oder Bezirksamt Lichtenberg (Hrsg.), TOPOS: Untersuchung zur Prüfung der Voraussetzungen für eine soziale 
Erhaltungsverordnung für das Gebiet Weitlingstraße 2017, 2018, S. 21.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
39 
3.3 Eigentumsverhältnisse 
In de r Abbildung 15 sind die Eigentumsverhältnisse im Untersuchungsgebiet Severinsviertel entspr e-
chend der Haushaltsbefragung dargestellt. Gut 8 % der befragten Haushalte sind Eigentümerinnen und 
Eigentümer ihrer Wo hnung (=  selbstgenutztes Eigentum ). 92 % der Haushalte leben zu r Miete. Das 
Severinsviertel ist demnach ein Mietwohnungsquartier. Kommunale Wohnungsunternehmen60 und private 
Wohnungsunternehmen sind mit jeweils rund 15 % als Vermietende im Untersuchungsgebiet vertreten.  
Private Wohnungsunternehmen wie die LEG Immobilien AG verfügen nur über einen kleinen und räu m-
lich zum Teil sehr stark konzentrierten Gebäudebestand. Hervorzuheben ist, dass rund die Hälfte der 
bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen vermietet wird. 
Abbildung 15:  Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung 
14,2%
4,6%
50,1%
15,1%
8,3%
7,7%
n=543
kommunales Wohnungsunternehmen
Genossenschaft
private_r Hauseigentümer_in
privates Wohnungsunternehmen
selbstnutzende Eigentümer_in
vermietete Eigentumswohnung
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Gemäß der Analyse wird deutlich, dass der Wohnungsbestand im Severinsviertel sehr stark durch pr i-
vatwirtschaftliche Eigentumsformen geprägt ist. Die Eingriffs - und Steuerungsmöglichkeiten der Stadt 
Köln über den Wohnungsbestand der GAG Immobilien AG auf den lokalen Wohnungsmarkt einwirken 
zu können – z. B. durch Belegungsmanagement, Höhe und Entwicklung von Mietpreisen, sozialverträgl i-
che Modernisierungen – sind gering. Auch Genossenschaften haben eine untergeordnete Rolle. Gleic h-
zeitig kann ein sehr hohes Potenzial für die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen festgestellt 
werden. Das Potenzial zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird vornehmlich dem B e-
stand der privaten Hauseigentümerinnen und -eigentümer zugeschrieben. Von Experten wurde be o-
bachtet, dass i nsbesondere ältere Hauseigentümerinnen und -eigentümer, die selbst nicht oder nicht 
mehr im Veedel wohnen, ihre Häuser an private Immobiliengesellschaften verkaufen oder die Häuser in 
Einzeleigentum aufteilen. Insbesondere bei Erbengemeinschaften ist dies ein häufig im Severinsviertel 
beobachteter Prozess. Nach Ansicht mehrerer Experten nehmen viele der privaten Hauseigentümerinnen 
und -eigentümer im Veedel eine soziale Verantwortung für ihren Wohnungsbestand wahr. Durch die 
                                                 
60  In die Kategorie „kommunale Wohnungsunternehmen“ gehören z. B. Wohnungsbestände der GAG Immobilien AG – bei der 
die Stadt Köln mit einem hohen Anteil der Hauptaktionär ist – und der Stadtwerke Köln.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
40 
Übertragung des Wohnraums an gewinnorientierte Unternehmen, befürchten mehrere Expe rten, dass 
sich die soziale Verantwortung auf dem Wohnungsmarkt im Veedel verringere.61  
Im Stadtviertel Severinsviertel befinden sich 755 geförderte Mietwohnungen (1. Förderweg/Typ A). Die 
Tabelle 4 zeigt, dass im gesamten Stadtteil Altstadt -Süd 915 geförderte Mietwohnungen vorhanden 
sind, das heißt über 80 % der geförderten Mietwohnungen des Stadtteils befinden sich im Stadtviertel 
Severinsviertel, so dass di esem eine wichtige Funktion bei der Versorgung mit günstigem Wohnraum 
zukommt. Bis 2021 fallen 119 Wohnungen aus der Belegungsbindung, was 15,8  % der geförderten 
Mietwohnungen entspricht. „Mit dem Wegfall der Zweckbindung des öffentlich geförderten Wohnungs-
baus kann es zu Prozessen wie mietpreiswirksamen Aufwertungsmaßnahmen, „Luxusmodernisierung“ und 
vermehrter Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen kommen“, so die Stadtverwaltung Köln .62 
Mit dem Auslaufen der Belegungsbindung fällt die Mietpreisbindung weg und Mieterhöhungen für diese 
Wohnungen richten sich nicht mehr nach den jeweils abgeschlossenen Förderungsverträgen, sondern wie 
für andere nicht geförderte Wohnungen nach den Mieterhöhungsmöglichkeiten des Bürgerlichen G e-
setzbuches (BGB). Diese Mieterhöhungspotenziale werden – entsprechend der gesetzlichen Mieterh ö-
hungsfristen – von den Eigentümer innen und Eigentümer n der betroffenen Bestände  genutzt und das 
Mietniveau (schrittweise) an das ortsübliche Mietniveau angepasst , so eine Aussage im Rahmen  der 
geführten Expertengespräche. 
Tabelle 4: Bestand geförderter Mietwohnungen und Bindungswegfall bis 2021 
 Stadtteil  
Altstadt-Süd 
Stadtviertel  
Severinsviertel* 
Bestand geförderter Mietwohnungen  
(1. Förderweg / Typ A) 01.01.2018 915 755 
Bindungswegfall 2018 8 8 
Bindungswegfall 2019 57 57 
Bindungswegfall 2020 12 12 
Bindungswegfall 2021 42 42 
Summe Bindungswegfall 2018 bis 2021 119 119 
Quelle:  Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Ds. Nr. 0781/2018. 
*Stadtviertel Severinsviertel entspricht nicht dem Untersuchungsgebiet Severinsviertel (vgl. Kapitel 1.4) 
14,3 % der Haushalte gaben im R ahmen der Haushaltsbefragung an, die aktuelle Wohnung mit einem 
Wohnberechtigungsschein (WBS) zu mieten. Bei weiteren 5,2 % der Haushalte ist die Belegungsbindung 
ausgelaufen. Von diesen 26 Haushalten gaben 24 an, dass sich ihre Miete während des Mietverhältnis-
ses erhöht hat. Hauptgrund war in 14 Fällen die Anpassung an den Mietspiegel g emäß der §§ 558 - 
558e BGB. Das gegenwärtige Mietniveau in WBS-Wohnungen liegt bei 5,78 Euro/qm. 
                                                 
61  Vgl. Expertengespräche. 
62  Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Ds. Nr. 0781/2018, 15.03.2018.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
41 
3.4 Ortsbildanalyse 
Im Mai und Juni 2018 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanaly se im Untersuchungsgebiet durchg e-
führt, um den Ausstattungsgrad sowie vorhandene Sanierungs - und Modernisierungspotenziale zu iden-
tifizieren. Dafür wurden anhand fester Bewertungskriterien der  Sanierungsstand von Fassade, Fen ster 
und Dach, das energetische Modernisierungspotenzial, die Möglichkeit zum Ausbau von Dachgeschossen 
sowie das Vorhandensein straßenseitiger Balkone aufgenommen und aufbereitet. Die Tabelle 5 fasst 
die Ergebnisse zusammen.  
Der Ausstattungsgrad der Fenster i st überwiegend gut, lediglich ein Zehntel der Gebäude weist alte 
und sanierungsbedürftige Fenster auf. Auch das Potenzial zum Dachgeschossausbau ist gering, da b e-
reits gut drei  Viertel der Gebäude aufgestockt wurden bzw. ein ausgebautes Dachgeschoss haben. 
Straßenseitig sind kaum Balkone vorzufinden. Aufgrund der dichten Bebauung konnten Balkone an der 
Rückseite der Gebäude nicht flächendeckend aufgenommen werden. Es ist aber festzustellen, dass dort 
immer wieder Balkone (nachträglich) angebracht wurden, so  dass bereits eine gewisse Dynamik im 
Untersuchungsgebiet für den Anbau von Balkonen zu verzeichnen ist. 
Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse 
Merkmale 
Untersuchungsgebiet Severins-
viertel (n=911) 
Gebäude Anteil in % 
Fassade 
unsaniert/Schäden an Fassade oder Bauteilen 64 7 % 
Wärmedämmung 142 15,6 % 
Fenster überwiegend alt/unsaniert 94 10,3 % 
Straßenseitige Balkone 141 15,5 % 
Potenzial zum Dachgeschossausbau 213 23,4 % 
Bautätigkeit 12 1,3 % 
Quelle:  Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2018 
Bei der Ortsbildanalyse wurden vereinzelt Bautätigkeiten festgestellt , die sich wie die Abbildung 16 
zeigt, über das Gebiet verteilen. Dabei handelt es sich vor allem um Dachgeschossausbauten und S a-
nierungsmaßnahmen. Außerdem ist zu erkennen, dass sich die Sanierungspotenziale, das heißt Gebä u-
de mit beschädigter Fassade und/oder Bauteilen, ebenfalls über das Untersuchungsgebiet verteilen. 
Insgesamt betrifft dies 64 Gebäude. 15,6  % der Gebäude haben eine wä rmegedämmte Fassade, so 
dass das energetische Modernisierungspotenzial im Untersuchungsgebiet noch sehr hoch ist. Die Gebäu-
de mit Wärmedämmungen sind vereinzelt im ganzen Gebiet zu finden und konzentrieren sich im No r-
den am Katharinenhof und im Osten im Stollwerckhof, wie die Abbildung 17 verdeutlicht.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
42 
Abbildung 16: Sanierungspotenziale und Sanierungsmaßnahmen im Severinsviertel 
 
Quelle: Eigene Darstellung und Erhebung LPG mbH, Ortsbildanalyse Mai und Juni 2018 
Abbildung 17: Energetisches Modernisierungspotenzial 
 
Quelle: Eigene Darstellung und Erhebung LPG mbH, Ortsbildanalyse Mai und Juni 2018

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
43 
Im Untersuchungsgebiet befindet sich eine unbebaute Baulücke, die gegenwärtig du rch eine Container-
anlage genutzt wird und zwei unbebaute Grundstücke, die als Parkplatz dienen sowie mehrere Grun d-
stücke mit Mindernutzungen (vgl. Abbildung 18). Unter einer Mindernutzung wird verstanden, dass die 
tatsächlich genutzte Fläche weniger als 50  % des planungsrechtlich zulässigen Maßes beträgt. Dabei 
handelt es sich meist um eingeschossige Gewerbebauten oder ein- bis zweigeschossige Wohnbauten, so 
dass dort ein Potenzial zur Aufstockung gegeben ist.  
Abbildung 18: Baulücken und Mindernutzung im Severinsviertel 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
3.5 Ausstattungsmerkmale 
Die Tabelle 6 stellt den Ausstattungsstand der Wohnungen gemäß der Haushaltsbefragung dar. Die 
Heizungsversorgung wird zu 90,1 % durch Zentral-, Fern- sowie Gasetagenheizungen sichergestellt und 
die Warmwasserversorgung überwiegend dezentral mit einem Elektroboiler/Durchlauferhitzer organi-
siert. Nachh olende Sanierungspotenziale werden nur bei einem sehr geringen Anteil an Wohnu ngen 
festgestellt, die noch mit einer Ofenheizung und/oder einem Badeofen ausgestattet sind. Dieser „Su b-
standard“ bezieht sich in erster Linie auf Gebäude der Gründerzeit. Modern e, energiesparende He i-
zungsanlagen sind im Untersuchungsgebiet kaum vorhanden und auch die Ausstattung mit einer Fußb o-
denheizung ist nur in Einzelfällen festzustellen. Dabei bestehen jedoch deutliche Unterschiede zw ischen 
Eigentumswohnungen und vermieteten  Wohnungen (vgl. Tabelle 7): der Anteil an energiespare nden 
Heizungen und Fußbodenheizungen liegt in Eigentumswohnungen deutlich über dem Anteil in vermiet e-
ten Wohnungen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
44 
97,1 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet haben eine Toi lette innerhalb der Wohnung und gut 
ein Fünftel hat ein zusätzliches Gäste-WC, wobei deutliche Unterschiede zwischen Miet- und Eigentums-
wohnungen festzustellen sind: in 55,6 % der Eigentumswohnungen sind Gäste-WCs vorhanden, während 
dies in vermieteten Woh nungen lediglich bei 18,3  % der Fall ist. Eigentumswohnungen weisen darüber 
hinaus einen deutlich höheren Ausstattungsgrad an Badezimmern auf, die sowohl eine Bad ewanne als 
auch eine Dusche haben (vgl. Tabelle 7). 
Die Beschaffenheit der Fenster ist im gesamten Untersuchungsgebiet sehr gut und deckt sich mit den 
Ergebnissen der Ortsbildanalyse, so dass hierbei kaum ein Modernisierungspotenzial gegeben ist. Beim 
Austausch oder der Erneuerung der Fenster können die Mindestanforderungen der Energieeinsparve r-
ordnung berührt werden.  
Der Ausstattungsgrad mit Balkonen, Loggien, Wintergärten und Terrassen liegt deutlich über dem bei 
der Ortsbildanalyse festgestellten Anteil, was daran liegt, dass dabei nur straßenseitig ang ebrachte 
Balkone berücksichtigt wurden. Rund 70 % der Haushalte verfügen demnach über eines der genan nten 
Merkmale. Balkone sind bei 55  % der Haushalte vorhanden, Terrassen bei rund 10  %. Hervorzuheben 
ist, dass der Ausstattungsgrad mit Balkonen in Gebäuden der Gründerzeit bei nur 42,3 % liegt, damit 
deutlich unter dem Gebietsdurchschnitt. Der Anteil an zusätzlichen Balkonen, Loggien, Wintergärten und 
Terrassen liegt im gesamten Gebiet bei nur 11,2  % und bietet demzufolge ein sehr hohes Potenzial, 
den Wohnwert – unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Bestimmungen – zu erhöhen. Das 
Potenzial ist in allen Baualtersklassen gegeben. Im Durchschnitt sind die Erstbalkone 4,5 qm groß, 
Zweitbalkone weisen eine Größe von 6 qm auf.63 Der Ausstattungsgrad mit zusätzlichen Balkonen, Log-
gien, Wintergärten oder Terrassen liegt in Eigentumswohnungen bei rund einem Drittel der Wohnungen, 
wohingegen nur 9,5 % der vermieteten Wohnungen über eines dieser Merkmale verfügt. 
Die Ausstattung mit hochwertigen Fußböden, die sich auf den Woh nwert der Wohnung auswirken, liegt 
bei 28,3 %, in Eigentumswohnungen deutlich darüber (vgl. Tabelle 7). Aufzüge sind kein gebietstyp i-
sches Ausstattungsmerkmal, da nur 22,7 % der Gebäude über einen Aufzug verfügen. Aufzüge befi n-
den sich kaum im gründerzeitlichen Altbau und der Wohnbebauung der 1950er und 1960er Jahre. 
Schwerpunktmäßig befinden sich Aufzüge in den Beständen der 1970er und 1980er Jahre auf dem 
Stollwerckgelände und in Neubauten nach 1990. 
Im gesamten Gebiet besteht ein sehr hohes Potenzial für die energetische Modernisierung, d as die  
Merkmale Fassadendämmung, Solaranlage , g edämmte Heizungs - und Warmwasserleitungen sowie 
energiesparende Heizungsanlagen umfasst. Einzig in Wohnbeständen, die nach 1990 en tstanden sind, 
wird ein Wert von über 50 % Ausstattung mit einer Fassadendämmung erreicht.  
                                                 
63  Nur Balkone, angegeben ist jeweils der Median der Balkonfläche.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
45 
Tabelle 6: Ausstattungsmerkmale der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung 
Ausstattungsmerkmal 
Untersuchungsgebiet 
Severinsviertel  
(n=547)* 
n % 
Heizungsart  
Ofenheizung 10 1,8 % 
Nachtspeicherheizung 14 2,6 % 
Gasetagenheizung 127 23,2 % 
Zentralheizung/Fernheizung 366 66,9 % 
moderne, energiesparende Heizungsanlage 3 0,5 % 
Fußbodenheizung 27 4,9 % 
Warmwasser 
Badeofen 4 0,7 % 
dezentrale Warmwasserversorgung (Elektroboiler/Durchlauferhitzer) 391 71,5 % 
zentrale Warmwasserversorgung 139 25,4 % 
Sanitär 
Toilette innerhalb der Wohnung 531 97,1 % 
Badezimmer mit Badewanne oder Dusche 399 79,2 % 
Badezimmer mit Badewanne und Dusche  113 20,7 % 
Gäste-WC 117 21,4 % 
Fenster 
Einfachverglasung 10 1,8 % 
Mehrfachverglasung 531 97,1 % 
Weitere Ausstattungsmerkmale 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 383 69,3 % 
Zusätzliche/r Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 61 11,2 % 
Aufzug 124 22,7 % 
überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen 155 28,3 % 
Einbauküche (vom Vermieter_in eingebaut) 74 13,5 % 
Energieeinsparende Merkmale 
Solaranlage - Warmwasser/Stromgewinnung 5 0,9 % 
gedämmte Fassade 170 31,1 % 
gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen 114 20,8 % 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; *bei einzelnen Ausstattungskategorien sind Mehrfachnennun-
gen möglich 
Anhand der Tabelle 7 wird sehr deutlich, dass selbstgenutzte Eigentumswohnungen einen höheren Au s-
stattungsstandard als vermietete Wohnungen aufweisen. Im Zuge der Aufteilung von Wohnungen in 
Wohneigentum ist daher mit der Schaffung eines höheren Ausstattungszustandes zu rechnen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
46 
Tabelle 7: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform  
(Mehrfachnennungen möglich) 
Ausstattungsmerkmal Vermietete Wohnung  
(n=497) 
Selbstgenutzte Eigen-
tumswohnung (n=45) 
Fußbodenheizung 4,9 % 13,3 % 
energiesparende Heizungsanlage  0,4 % 2,2 % 
Badezimmer mit Badewanne und Dusche 16,9 % 64,4 % 
Gäste-WC 18,3 % 55,6 % 
überwiegend hochwertiges Parkett,  
Natur-/Kunststein oder Fliesen 25,8 % 60,0 % 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse  67,6 % 86,7 % 
2. Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 9,3 % 33,3 % 
Aufzug 22,1 % 26,7 % 
gedämmte Fassade 29,2 % 48,9 % 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH 2018 
Über 60 % der Haushalte sind mit der Ausstattung der Wohnung zufrieden und wünschen sich keine 
zusätzlichen Ausstattungsmerkmale. Die Abbildung 19 verdeutlicht, dass die Modernisierung des Bade-
zimmers sowie die energetische Gebäudesanierung und der Anbau eines Balkons die meist genannten 
Ausstattungsverbesserungswünsche darstellen. Die festgestellten Potenziale bilden sich demnach auch in 
den Wünschen der Wohnbevölkerung ab. 
Abbildung 19: Gewünschte zusätzliche Ausstattungsmerkmale der Wohnung, auch wenn damit eine 
Mieterhöhung einhergehen würde 
61,4%
12,4%
10,0%
8,9%
6,5%
5,0%
4,1%
2,4%
1,1%
1,1%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0%
keine
Modernisierung Badezimmer
Anbau eines Balkons
energetische Gebäudesanierung
Modernisierung der Fenster
Schallschutzmaßnahmen
Grundrissveränderung
Sanierung des Fußbodens
Anbau eines Aufzugs
Vergrößerung Badezimmer
n=541. Mehrfachnennungen  möglich
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Über 50 % der Haushalte geben an, keine Mängel in der W ohnung zu haben. Ein Fünftel weist j edoch 
Feuchtigkeit und Schimmel auf und knapp 16  % der Haushalte bemängeln undichte Fenster und Türen 
(vgl. Abbildung 20). Jeweils über 80  % der Haushalte sind mit der Wohnungsgröße und dem gege n-
wärtigen Preis-Leistungs-Verhältnis ihrer Wohnung zufrieden (vgl. Abbildung 21).

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
47 
Abbildung 20: Mängel in der Wohnung 
51,1%
21,2%
15,6%
13,0%
9,5%
7,9%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0%
keine
Feuchtigkeit/Schimmel
undichte Fenster/Türen
Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
Elektroanlage defekt/erneuerungsbedürftig
n=546. Mehrfachnennungen möglich
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Abbildung 21: Zufriedenheit mit der Wohnungsgröße und dem Preis-Leistungs-Verhältnis 
322
296
126
140
49
49
28
32
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Zufriedenheit mit 
Wohnungsgröße 
(n=525)
Zufriedenheit mit 
Preis-Leistungs-
Verhältnis 
(n=517)
zufrieden
eher zufrieden
eher nicht zufrieden
unzufrieden
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
3.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial zeigt, dass der Wohnungs - und Gebäudebe-
stand verschiedene Baustrukturen und Eigentumsformen aufweist, mit denen unterschiedliche Aufwe r-
tungsspielräume einhergehen. Potenziale ergeben sich flächendeckend über das Gebiet verteilt in allen 
Baualtersklassen und bei allen Eigentumsformen. 
Das Severinsviertel stellt einen vielfältigen Wohnungsschlüssel nach Zimmeranzahl und Wohnfläche für 
verschiedene Haushaltsformen bereit. Der Wohnungsschlüssel bietet aufgrund des hohen Anteils an klei-
nen 1- bis 2,5-Zimmerwohnungen (51,5 %) bzw. Wohnunge n mit einer Wohnfläche von unter 60 qm 
(37,7 %) ein Potenzial für die Zusammenlegung von Wohnungen zur Schaffung großzügiger Woh n-

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
48 
grundrisse – vorbehaltlich des bauordnungsrechtlichen Rahmens –, die das Gefüge aus Bevö lkerungs- 
und Wohnungsstruktur im Gebie t verändern würden.  Die gegenwärtige Wohnungsbel egung gemäß 
Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung unterstreicht, dass bei rund 80 % der Haushalte eine 
bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist, d. h. dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage 
übereinstimmt. 
Die Wohnungen im Severinsviertel sind überwiegend mit einer zentralen Heizungs- und einer dezentra-
len Warmwasserversorgung, Bäder n mit Dusche oder Badewanne, mehrfachverglaste n Fenstern und 
einem Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse ausgestattet. Das Ausstattungsniveau und die Gebäudes-
ubstanz sind oft sehr einfach. Es besteht noch ein sehr begrenztes Potenzial für die nachholende Sani e-
rung in Wohnungen, die mit Ofenheizung, Badeofen oder einfachverglasten Fenstern ausgestattet sind.  
Diese Ausstattungsmerkmale entsprechen nicht dem durchschnittlichen Ausstattungszustand der Wohnun-
gen im Untersuchungsgebiet. Ferner weisen rund 7 % der Gebäude Schäden an der Fassade und/oder 
Bauteilen auf, die eine künftige Sanierung begründen können.  
Es besteht ein zum Teil sehr hohes Potenzial für den An - oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale 
wie einer zentralen Warmwasserversorgung, einer Fußbodenheizung, eines Gäste -WCs, eines zusätzli-
chen Balkons/Loggia/Wintergartens/Terrasse oder eines Aufzugs. Besonders hoch ist das Potenzial zur 
energetischen Gebäudesanierung im Hinblick auf den Einbau einer energieeinsparenden Heizungsanla-
ge, der Dämmung der Fassaden und der Dämmung von Heizungs - und Warmwasserleitungen. Bauliche 
Aufwertungspotenziale, die über den gebietstypischen Ausstattungszustand von Wohnungen und G e-
bäuden hinausgehen und mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden können, sind demnach im 
Severinsviertel vorhanden. 
Der Gebäude- und Wohnungsbestand ist sehr stark durch private Eigentumsformen geprägt. Private 
Hauseigentümerinnen und -eigentümer sind die dominierende Eigentumsform. Es bestehen nur sehr g e-
ringe Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten für die Stadt Köln, um auf den lokalen Wohnungsmarkt 
einwirken zu können. Nur rund 14 % der Wohnun gen befinden sich im Eigentum des Wohnungsunte r-
nehmens GAG Immobilien AG.  Rund 750 Wohnungen im Stadtviertel Severinsviertel unterliegen g e-
genwärtig einer Sozialbindung. Bis zum Jahr 2021 werden rund 16  % der Bindungen auslaufen. Mit 
dem Auslaufen der Bele gungsbindung fällt die Mietpreisbi ndung weg und Mieterhöhungen für diese 
Wohnungen richten sich nicht mehr nach den jeweils abgeschlossenen Förderungsverträgen, sondern wie 
für andere nicht geförderte Wohnungen nach den Mieterhöhungsmöglichkeiten des Bürge rlichen Ge-
setzbuches (BGB). Diese Mieterhöhungspotenziale können – entsprechend der gesetzlichen Mieterh ö-
hungsfristen – von den Eigentümer innen und Eigentümer n der betroffenen Bestände genutzt und das 
Mietniveau (schrittweise) an das ortsübliche Mietniveau  angepasst werden. Durch das Auslaufen von 
Belegungsbindungen erhöht sich somit der Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt, indem Wohnraum für 
bedürftige bzw. förderungsberechtigte Haushalte innerstädtisch verloren geht. 
Das Severinsviertel ist ein Mietwohnun gsquartier, da über 90  % der Wohnungen derzeit Mietwohnun-
gen sind. Für Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen ergibt sich allein aus der Qua ntität, 
aber auch aus der Eigentumsstruktur und der erhöhten Nachfrage nach dieser Eigentumsform bzw. der 
Nachfrage nach Investitionen in diesem Marktsegment ein sehr großes Potenzial. Eigentumswohnungen 
weisen einen deutlich höheren Ausstattungsgrad mit wohnwert erhöhenden Merkmalen wie Balkon ,

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
49 
Zweitbalkon, Fußbodenheizung, Badezimmer mit Dusche und Badewanne getr ennt voneinander, hoch-
wertige Bodenbeläge oder gedämmte Fassaden auf. Dies lässt darauf schließen, dass es im Zuge von 
Wohnungsumwandlungen zur Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale kommt. Dies kann Auswir-
kungen auf die Miethöhe und die Bewohnerstruk tur der betroffenen Wohnung  haben, wenn die Eigen-
tumswohnung dann nicht selbst genutzt wird, sondern wieder vermietet wird. 
Zur Verdeutlichung der Ausführungen zum Aufwertungspotenzial sind in der Tabelle 9 die Aufwertungs-
potenziale gemäß Ausstattungsmerkmalen und weiterer Faktoren wie Eigentumsform und Wohnung s-
schlüssel dargestellt. Die einzelnen Merkmale werden gemäß der in Tabelle 8 beschriebenen Systema-
tik eingestuft und jeweils kurz erläutert , welche Steuerungsmöglichkeiten durch das soziale Erhaltung s-
recht bestehen bzw. welche Wirkungsweise davon konkret ausgeht. Die Tabelle 8 dient als Lesehilfe für 
die Tabelle 9. Die einzelnen Ausstattungsmerkmale orientieren sich an der ausführlichen Darstellung in 
Kapitel 3.5, zur besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit sind einzelne Kategorien sinnvoll zusamme n-
gefasst.  
Tabelle 8: Lesehilfe zur Erläuterung der Systematik der Einstufung von Ausstattungsmerkmalen und 
Ableitung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung in Tabelle 9 
Einstufung der Ausstattungsmerkmale 
x gebietstypisches Ausstattungsmerkmal (in über 50 % der Wohneinheiten (WE) vorhanden) 
- nachholendes Sanierungspotenzial, Sanierungsstau oder Substandard 
+ wohnwerterhöhendes, zusätzliches Ausstattungsmerkmal 
Erhaltungsrechtliche Genehmigung 
Ja eine erhaltungsrechtliche Genehmigung ist zu erteilen 
Nein eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wird nicht erteilt 
Ja, ggf. 
unter 
Auflagen 
eine Genehmigung wird grundsätzlich erteilt, der Umfang der Maßnahme kann redu-
ziert werden 
Beispiel: bei energetischer Modernisierung kann der Maßnahmeumfang auf die Min-
destanforderungen begrenzt werden 
Nein, ggf. 
Ausnahme 
eine Genehmigung wird grundsätzlich nicht erteilt, unter bestimmten Voraussetzungen 
kann eine Genehmigung jedoch erteilt werden 
Beispiel: Einbau eines Gäste-WCs möglich, wenn die Wohnung über vier oder mehr 
Aufenthaltsräumen verfügt und wenn die Zahl der Wohnräume nicht verringert wird 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
50 
Tabelle 9: Aufwertungspotenziale im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und Steuerung durch das soziale Erhaltungsrecht 
Ausstattungsmerkmal Ausstat-
tungsgrad 
in % 
Einstufung 
Steuerung über das soziale Erhaltungsrecht 
Heizungsart Erhaltungsrechtliche 
Genehmigung Anwendung im Severinsviertel 
Ofenheizung oder Nacht-
speicherheizung 4,4 % - Ja Substandard; Einbau Sammelheizung ist zu genehmigen 
Sammelheizung64 90,1 % x Ja Entspricht dem gebietstypischen Ausstattungsgrad 
moderne, energiesparende 
Heizungsanlage 0,5 % + Ja, ggf.  
unter Auflagen 
Reduzierung auf die Mindestanforderungen der gültigen EnEV; Vorlage 
eines Sachverständigengutachtens, Nachweis über die Erfüllung der Nach-
rüstpflichten (Dämmung oberste Geschossdecke und Kellerdecke) 
Fußbodenheizung 4,9 % + Nein Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und 
des gebietstypischen Ausstattungsgrades 
Warmwasser     
Badeofen 0,7 % - Ja Substandard; Einbau dez./zentr. Warmwasserversorgung ist zu genehmigen 
dezentrale Warmwasser-
versorgung  71,5 % x Ja Entspricht dem gebietstypischen Ausstattungsgrad 
zentrale Warmwasser- 
versorgung 25,4 % + Ja, ggf.  
unter Auflagen 
Einbau ist grundsätzlich zu genehmigen;  
Versagung: besonders kostenaufwändig 
Sanitär     
Toilette innerhalb der WE 97,1 % x Ja, ggf. unter  
Auflagen 
Ersteinbau eines Bades mit WC, Handwaschbecken in Einzelausführung, Ba-
dewanne oder Dusche, Wand- und Bodenfliesen ist zu genehmigen 
Versagung: besonders hochwertige Ausstattung, Grundrissveränderungen 
können versagt werden 
Badezimmer mit Badewan-
ne oder Dusche 79,2 % x Ja, ggf. unter  
Auflagen 
Badezimmer mit Badewan-
ne und Dusche 20,7 % + Nein,  
ggf. Ausnahme 
Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und 
des gebietstypischen Ausstattungsgrades 
Ausnahme: Wohnungen mit vier oder mehr Aufenthaltsräumen, wenn die Zahl 
der Wohnräume nicht verringert wird Gäste-WC 21,4 % + Nein,  
ggf. Ausnahme 
                                                 
64  Sammelheizung = Gasetagen-, Fern- oder Zentralheizung.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
51 
Fenster     
Einfachverglasung 1,8 % - Ja, ggf.  
unter Auflagen 
Einfachverglaste Fenster = Substandard; Einbau mehrfachverglaster Fenster 
ist zu genehmigen; beim Einbau neuer Fenster: Reduzierung auf die Mindest-
anforderungen der gültigen EnEV Mehrfachverglasung 97,1 % x 
Weitere Ausstattungsmerkmale    
Balkon* 69,3 % x Ja, ggf.  
unter Auflagen 
Entspricht dem gebietstypischen Ausstattungsgrad 
Versagung: besonders kostenaufwändig aufgrund von Material, Konstrukti-
onsart oder Größe 
Zusätzlicher Balkon* 11,2 % + Nein Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und 
des gebietstypischen Ausstattungsgrades 
Aufzug 22,7 % + Nein,  
ggf. Ausnahme 
Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und 
des gebietstypischen Ausstattungsgrades;  
Versagung gemäß § 39 Abs. 4 BauO NRW: Aufzüge sind nur in Gebäuden 
mit mehr als 3 Geschossen einzubauen; besonders kostenaufwändig oder 
Vorbildwirkung für überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr 
Hochwertiger Bodenbelag 28,3 % + Nein,  
ggf. Ausnahme 
grundsätzlich: Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher 
Wohnungen und des gebietstypischen Ausstattungsgrades; Kostenaufwand Einbauküche  13,5 % + 
Energieeinsparende Merkmale    
Solaranlage  0,9 % + 
Ja, ggf.  
unter Auflagen 
Reduzierung auf die Mindestanforderungen der gültigen EnEV; Vorlage 
eines Sachverständigengutachtens, Nachweis über die Erfüllung der Nach-
rüstpflichten (Dämmung oberste Geschossdecke und Kellerdecke) 
gedämmte Fassade 31,1 % + 
gedämmte Heizungs- und 
Warmwasserleitungen 20,8 % + 
Weitere Aufwertungspotenziale    
Anteil Mietwohnungen 91,7 % 
Keine  
Einstufung 
möglich 
Nein,  
ggf. Ausnahme 
Zur Erhaltung des Mietwohnungscharakters: Begründung von Wohnungsei-
gentum nur in Ausnahmefällen gemäß § 172 Absatz 4 BauGB möglich Anteil Eigentumswohnungen 16,0 % 
Anteil WE mit 1- bis 2,5-
Zimmern 51,5 % Nein,  
ggf. Ausnahme 
Zur Erhaltung des Wohnungsschlüssels: Grundrissveränderungen, Zusammen-
legung oder Teilung von Wohnungen nicht genehmigungsfähig 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 und eigene Einschätzung LPG mbH, * Merkmal umfasst auch Loggia, Wintergarten, Terrasse.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
52 
4. Analyseebene Aufwertungsdruck 
Der Aufwertungsdruck beschreibt, ob das wohnwerterhöhende Potenzial im Gebiet bereits genutzt wird 
bzw. ob die Rahmenbedingungen hierfür vorliegen. Dazu werden die Dynamik des Wohnungsmarktes 
und die Attra ktivität des Wohnstandortes anhand der Entwicklung von Angebots - und Bestandsmieten, 
baulicher Maßnahmen und Umwandlun gen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäu-
fen analysiert . Wenn nicht anders dargestellt, beziehen sich Aussagen in Abbildungen und  Tabellen 
sowie im Text auf das Untersuchungsgebiet „Severinsviertel“ (vgl. Kapitel 1.4.1). 
4.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise 
Die Angebotsmietpreise in unmöblierten Wohneinheiten sind in der Stadt Köln, dem Stadtbezirk Innen-
stadt und der Stadtteile Altstadt -Süd und Neustadt -Süd im Zeitraum der Jahre 2013 bis 2017 stetig 
und stark angestiegen (vgl. Abbildung 22). In der Stadt Köln ist die Angebotsmiete in diesem Zeitraum 
von 9,20 Euro auf 11,10 Euro/qm, d. h. um etwa 21 % gestiegen. Im Stadtviertel Severinsviertel, das 
nicht vollständig deckungsgleich mit dem Unt ersuchungsgebiet ist (vgl. Kapitel 1.4.1), ist die Angebot s-
miete im selben Zeitraum um rund 17  % angestiegen. Das Angebotsmietniveau lag im Jahr 2 017 mit 
12,50 Euro/qm somit um 1,40 Euro/qm über dem stadtweiten Vergleichswert. Im Jahr 2014 wurde mit 
13,20 Euro/qm der Höchstwert  im Stadtviertel Severins viertel erreicht, anschließend sank das Mietn i-
veau auf rund 12,50 Euro/qm und ist seitdem stabil.  
In den beiden Stadtteilen Altstadt-Süd und Neustadt-Süd ist das Angebotsmietniveau mit 24,3 % bzw. 
27,9 % am stärksten gestiegen. Zusammengefasst bedeutet dies, dass  nicht nur das erreichte Mietn i-
veau, das eine hohe Attraktivität für die Vermietung von Wohnraum begründet, sondern auch die Ent-
wicklung der Mietpreise  auf einen starken wo hnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck im innerstädti-
schen Bereich hindeuten und einen weiteren Anstieg vermuten lassen.  
Abbildung 22: Angebotsmieten in unmöblierten Wohneinheiten (Median65) in Euro/qm (netto-kalt) 
9,00 €
10,00 €
11,00 €
12,00 €
13,00 €
14,00 €
15,00 €
2013 2014 2015 2016 2017
Stadtviertel Severinsviertel
Stadtteil Altstadt-Süd
Stadtteil Neustadt-Süd
Stadtbezirk Innenstadt
Stadt Köln
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt 
GmbH 
                                                 
65  Der Median ist der mittlere Wert eine r Datenverteilung. Die eine Hälfte aller Individualdaten ist immer kleiner, die andere 
größer als der Median.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
53 
4.2 Bestandsmieten 
Das mittlere Bestandsmietniveau im Untersuchungsgebiet liegt bei 9,32 Euro/qm (nettokalt, Median) und 
somit noch deutlich unter dem Angebotsmiet niveau. Die Abbildung 23 zeigt die Verteilung der Netto -
Kaltmieten/qm für das Untersuchungsgebiet und verdeutlicht, dass bereits 42,10 % der Haushalte min-
destens 10,00 Euro/qm für die Kaltmiete aufbringen müssen.  Rund ein Viertel der Haushalte hat (noch) 
eine Miete von unter 7,00  Euro/qm. Das Mietniveau in Wohnungen  für deren Anmietung ein Wohnb e-
rechtigungsschein (WBS) benötigt wird, liegt bei 5,78 Euro/qm. 
Abbildung 23: Netto-Kaltmiete/qm  
2,1%2,5%
9,4%
7,1%
9,8%
13,8%
13,3%
14,6%
12,3%
15,2%
n=480
unter 4 Euro/qm
4 bis 4,99 Euro/qm
5 bis 5,99 Euro/qm
6 bis 6,99 Euro/qm
7 bis 7,99 Euro/qm
8 bis 8,99 Euro/qm
9 bis 9,99 Euro/qm
10 bis 10,99 Euro/qm
11 bis 11,99 Euro/qm
12 Euro/qm und mehr
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Die nachfolgenden beiden Abbildungen belegen sehr deutlich den Anstieg der Netto-Kaltmiete/qm mit 
späterem Einzugsjahr in das Untersuchungsgebiet. 37,3 % der Haushalte (= 47 Haushalte), die in den 
letzten fünf Jahren in da s Untersuchungsgebiet gezogen sind, haben eine Miete von  mehr als 12,00 
Euro/qm, bei Haushalten, die bis 2014 zugezogen sind, liegt deren Anteil noch bei deutlich unter 15 %.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
54 
Abbildung 24: Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet 
4
2
1
2
1
28
6
7
6
8
2
33
4
9
14
13
7
23
6
16
29
30
26
11
4
12
16
43
43
3
3
6
14
47
0% 20% 40% 60% 80% 100%
bis 1993 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
1994 bis 1998 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
1999 bis 2003 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
2004 bis 2008 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
2009 bis 2013 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
seit 2014 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
n=479
unter 4 Euro/qm
4 bis 5,99 Euro/qm
6 bis 7,99 Euro/qm
8 bis 9,99 Euro/qm
10 bis 11,99 Euro/qm
12 Euro/qm und mehr
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Dementsprechend ist der Median der Netto -Kaltmiete/qm in den vergangenen Jahren deutlich ang e-
stiegen wie die Abbildung 25 zeigt. Bei Haushalten,  die vor 20 Jahren in das Untersuchungsgebiet 
gezogen sind, liegt das Mietniveau der Netto -Kaltmiete/qm bei unter 8,00 Euro. Demgegenüber we i-
sen die in den letzten fünf Jahren in das Untersuchungsgebiet g ezogenen Haushalte ein Mietniveau von 
11,33 Euro/qm auf. Der A nstieg ist seit dem Jahr 2004 stark zunehmend. Ein Umzug innerhalb des 
Untersuchungsgebietes zu ähnlichen Bedingungen wird somit z unehmend erschwert und auch der Zuzug 
in das Untersuchungsgebiet verläuft aufgrund der hohen Neuvermietungspreise un ter anderen Rahmen-
bedingungen. 
Abbildung 25: Entwicklung Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet (Median) 
7,17 €
7,45 €
8,75 €
9,00 €
10,00 €
11,33 €
6,00 €
7,00 €
8,00 €
9,00 €
10,00 €
11,00 €
12,00 €
bis 1993 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
1994 bis 1998 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen 
1999 bis 2003 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
2004 bis 2008 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
2009 bis 2013 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
seit 2014 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
N=479
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Das höchste mittlere Mietniveau wird in vermieteten Eigentumswohnungen und Wohnungen von privaten 
Hauseigentümerinnen und -eigentümern erreicht (vgl. Abbildung 26). Das mit deutlichem Abstand g e-
ringste Mietniveau wird in den wenigen Genossenschaftswohnungen des Severinsviertels erreicht, aber

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
55 
auch das Mietniveau in den  Beständen der GAG Immobilien AG  und der privaten Wohnungsunterneh-
men liegt noch unterhalb des Bestandsmietniveaus von 9,32 Euro/qm . Insbesondere bei der GAG Im-
mobilien AG und dem privaten Wohnungsunternehmen LEG Immobilien AG unterliegen noch viele Woh-
nungen einer Sozialbindung. 
Abbildung 26: Netto-Kaltmiete/qm nach Vermietenden der Wohnung (arithmetisches Mittel) 
6,15 €
7,45 €
8,44 €
9,85 €
10,31 €
5,00 €
6,00 €
7,00 €
8,00 €
9,00 €
10,00 €
11,00 €
Genossenschaft (n=22)
kommunales Wohnungsunternehmen (n=74)
privates Wohnungsunternehmen (n=79)
privater Hauseigentümer (n=260)
vermietete Eigentumswohnung (n=39)
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
In der Tabelle 10 sind die Netto -Kaltmieten für die verschiedenen Baualtersklassen und Wohnflächen 
im Untersuchungsgebiet Severinsviertel auf der Grundlage der Haushaltsbefragung 2018 im Vergleich 
zum Kölner Mietspiegel 2017 dargestellt. Die Wohnlagen im Severinsviertel sind als mittlere und gute 
Wohnlagen eingestuft. Die Mieten für gute Wohnlagen wurden  im Mietspiegel 2017 in der Kategorie 
"mittlere Wohnlage" zusammengefasst. In der Baualtersklasse 1976 bis 1989 wurden nur geringe Fall-
zahlen erre icht, so dass die Werte keine hinre ichende Aussagekraft haben.  Die Haushaltsbefragung 
ergab, dass insbesondere kleine Wohnungen sowie Wohnungen der Baualtersklasse bis 1960 im Unter-
suchungsgebiet ein deutlich höheres Mietniveau aufweisen als der Kölner Mie tspiegel. Aufgrund des 
teilweise höheren Mietniveaus im Wohnungsbestand wird deutlich, dass weitere Mietanpassungen kaum 
mehr über die Bezugnahme auf den Mietspiegel begründbar sind. Mieterhöhungspotenziale ergeben 
sich daher vor allem aus der Ausschöpfung  von umlagefähigen Modernisierungen (vgl. hierzu auch die 
Ausführungen unter dem Punkt „Mieterhöhungen“) . Bei den Baualtersklassen nach 1960 wird deutlich, 
dass das Mietniveau der Wohnungen innerhalb der Spanne des  Kölner Mietspiegels oder darunter 
liegt. Dies unterstreicht die wichtige Versorgungsfunktion des Severinsviertels mit vergleichsweise günsti-
gem Wohnraum, zeigt gleichzeitig aber auch, dass Potenziale zur Anpassung an den Mietspiegel b e-
stehen, die den Druck auf dem lokalen Wohnungsmarkt erhöhen können.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
56 
Tabelle 10: Mietspiegel im Untersuchungsgebiet Severinsviertel im Vergleich zum Kölner Mietspie-
gel 2017 
Wohnfläche* 
Baualtersklassen** 
bis 1960  
(n=247) 
1961-1975 
(n=134) 
1976-1989 
(n=77) 
bis unter 40 
qm 
n 24 18 8 
Mittelwert 10,49 € 9,82 € 11,84 € 
Median 10,57 € 9,42 € 12,31 € 
Mietspiegel 2017  
(mittlere Wohnlage***) 6,70 - 8,70 € 7,60 - 9,90 € 8,60 - 11,00 € 
40 bis  
unter  
60 qm 
n 74 48 16 
Mittelwert 10,34 €  9,40 € 7,25 € 
Median 10,33 €  9,32 € 6,05 € 
Mietspiegel 2017  
(mittlere Wohnlage***) 6,50 - 8,50 € 7,30 - 9,70 € 8,20 - 10,90 € 
60 bis  
unter  
80 qm 
n 74 44 24 
Mittelwert 9,42 € 9,02 € 7,34 € 
Median 9,76 € 9,15 € 6,35 € 
Mietspiegel 2017  
(mittlere Wohnlage***) 6,30 - 8,20 € 6,90 - 9,30 € 7,90 - 10,20 € 
80 bis  
unter  
100 qm 
n 50 16 20 
Mittelwert 9,11 € 9,23 € 6,78 € 
Median 9,41 € 9,69 € 5,98 € 
Mietspiegel 2017  
(mittlere Wohnlage***) 6,00 - 7,80 € 6,40 - 8,90 € 7,60 - 10,00 € 
100 und 
mehr 
n 25 8 9 
Mittelwert 10,10 € 9,19 € 6,46 € 
Median 9,62 € 8,76 € 5,85 € 
Mietspiegel 2017  
(mittlere Wohnlage***) 5,70 - 7,60 € 6,50 - 8,60 € 7,20 - 9,80 € 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Rheinische Immobilienbörse, Kölner Mietspiegel 2017. *die 
Kategorien sind an die Klassen des Kölner Mietspiegels angelehnt (um 40qm, um 60qm, um 80qm, um 
100qm, um 120qm). **in den Baualtersklassen „1990 bis 2004“ und „ab 2005“ sind in der Haushalts-
befragung nur vier bzw. zwei von fünf Wohnflächenklassen besetzt und es wurden nur sehr geringe Fall-
zahlen erreicht, daher sind die Klassen nicht mit aufgenommen. *** mit Heizung, Bad/WC 
Mieterhöhungen  
Bei 47,4  % der Haushalte kam es während des Mietverhältnisses zu einer Erhöhung der Netto -
Kaltmiete. Davon fanden lediglich 2,9 % der Erhöhungen vor 2010 statt. 73 % der Mieten wurden seit

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
57 
dem Jahr 2016 erhöht. Bei knapp einem Zehntel der Haushalte wurde n die Netto-Kaltmiete/qm um 
mehr als 25 % erhöht und bei weiteren 10 % betrug die Erhöhung zwischen 15 % und 25 %.66  
Die Abbildung 27 stellt die Gründe für die Mieterhöhungen dar. Bei 43,8 % der Haushalte, die eine 
Mieterhöhung erhalten haben, wurde eine Anpassung an den Mietspiegel als Grund für die Mieterh ö-
hung angegeben. 11,2 % der Mieterhöhungen wurden durch Modernisierungen begründet. In Kombina-
tion mit dem erreichten Mietniveau im Vergleich zum Mietspiegel wird deutlich, dass das N iveau des 
Mietspiegels erreicht bzw. zum Teil bereits überschritten ist, so dass weitere Mietanpassungen im Bezug 
zum Mietspiegel schwer zu begründen sind. Weitere Mietanpassungen sind daher vor allem im Hinblick 
auf die Ausschöpfung von Modernisierungspotenzialen zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungs-
recht begegnet werden kann. 
Abbildung 27: Gründe für Mieterhöhungen 
43,8%
16,9%
11,2%
9,1%
7,4%
3,3%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Anpassung an den Mietspiegel
Staffelmiete/Indexmiete
Modernisierung
nicht bekannt
keine Begründung
freiwillige Vereinbarung
n=242
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
4.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen 
und Wohnungsverkäufe 
Seit dem Jahr 2010 wurden im Untersuchungsgebiet für 476 Wohneinheiten im Bestand Abgeschlossen-
heitsbescheinigung erteilt. Die Abbildung 28 legt dar, dass davon 42,2 % auf das Jahr 2011 entfallen. 
In den Folgejahren konnte ein Rückgang verzeichne t werden , während im Jahr 2015 die Zahl der 
Wohneinheiten mit Abgeschlossenheitsbescheinigung erneut anges tiegen ist. Seitdem ist die Dynamik 
erneut rückläufig. Die Abbildung 29 zeigt jedoch, dass der Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigun-
gen an Bestandswohnungen je 1 .000 Haushalte im Untersuchungsgebiet Severinsviertel deutlich üb er 
den Vergleichswerten liegt. 
                                                 
66  Der Umfang  der Mieterhöhung ist abhängig von der Art der Mieterhöhung  und der Ausgangsmiete, die auch v on der 
Wohndauer abhängig ist.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
58 
Abbildung 28: Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Wohneinheiten im Bestand 2010 bis 2017 
8
201
36
57
18
79
57
20
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Anzahl Wohneinheiten im 
Bestand (N=476)
 
Quelle: Stadt Köln 2018, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem 
Abbildung 29: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Vergleich  
(2013-2017) 
35,1
29,5
27,4
21,4
13,1
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Untersuchungsgebiet 
Severinsviertel
Stadtbezirk 
Innenstadt
Stadtteil 
Altstadt-Süd
Stadtteil 
Neustadt-Süd
Stadt Köln
Erteilte Abgeschlossenheits-
bescheinigungen
in Bestandsgebäuden 
im Zeitraum der letzten 
fünf Jahre (kumulierte 
Häufigkeit) je 1.000 
Haushalte im Berichtsjahr
 
Quelle: Stadt Köln 2018, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem 
Die Gebäude, für die Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt wurden , konzentrieren sich, wie 
die Abbildung 30 zeigt, vor allem im Norden und Westen des Gebietes und verteilen sich auf verschie-
dene Baualtersklassen. Der Anteil im ehemaligen Sanierungs gebiet ist gering, was zum einen an der 
Eigentumsform (Eigentum der GAG Immobilien AG und der LEG Immobilien AG) und zum anderen an 
den bereits vorhandenen Eigentumswohnungen im Stollwerckgelände begründet ist, die im Sanierung s-
verfahren geschaffen wurden.67 
                                                 
67  Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 78.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
59 
Abbildung 30: Räumliche Verteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand auf Blockebe-
ne im Untersuchungsgebiet Severinsviertel 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß Stadt Köln 2018: Amt für Stadtentwicklung und Stati stik, Statisti-
sches Informationssystem 
Die nachfolgenden beiden Abbildungen stellen die Umwandlungsaktivitäten gemäß der Haushaltsb e-
fragung dar. Rund 6 % der Haushalte gaben an, dass ihre Wohnung während des Mietverhältnisses in 
eine Eigentumswohnung umgewandelt und bei weiteren 2,4 % eine Umwandlung angekündigt wurde. In 
den letzten fünf Jahren ist die Umwandlungsaktivität angestiegen. Mit elf angekündigten Wohnung s-
umwandlungen im Jahr 2018 wird sich die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen 
weiter erhöhen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
60 
Abbildung 31: Wohnungsumwandlungen  
(während des Mietverhältnisses) 
Abbildung 32: Jahr der Wohnungsumwandlung 
(während des Mietverhältnisses) 
5,6%2,4%
92,1%
n=503
Umwandlung in eine Eigentumswohnung
Umwandlung wurde angekündigt
keine Umwandlung in eine Eigentumswohnung
 
3
8
15
11
0
2
4
6
8
10
12
14
16
vor 2009 2009 bis 
2013
2014 bis 
09/2018
angekündigt  
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Im Stadtviertel Severinsviertel wurden gemäß Sekundärstatistik im Zeitraum 2012 bis 2017 genau 200 
Erstverkäufe nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung durchgeführt. Die Abbildung 33 
verdeutlicht, dass die Zahl der Wohnungsverkäufe pro Jahr kontinuierlich zurückgegangen ist  und in 
den Jahren 2016 und 2017 auf ähnlichem Niveau liegt . Auch die Zahl der Wohnungsverkäufe nach 
Wohnungsumwandlungen ist im Zeitverlauf rückläufig. Im Jahr 2016 überwiegt erstmals der Weiterver-
kauf. 66,2 % der verkauften Wohnungen wurden zwischen 1950 und 1990 gebaut. 42,5 % der Woh-
nungen weisen einen gehobenen und 2,9 % einen stark gehobenen Ausstattungsstandard auf. 
Abbildung 33: Wohnungsverkäufe im Stadtviertel Severinsviertel gemäß Kaufpreissammlung 
35
27
19 16
7
1
18
20
13
12
14
14
4
0
10
20
30
40
50
60
2012 2013 2014 2015 2016 2017
n=200
Erstverkauf aus Neubau
Weiterverkauf
Erstverkauf aus 
Umwandlung
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß: Stadt Köln 2018, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statisti-
sches Informationssystem

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
61 
Die Haushalts befragung hat ergeben, dass es bei knapp einem Viertel der Haushalte während des 
Mietverhältnisses zu einem Eigentümerwechsel des Wohnhauses kam und bei 3,5  % der Haushalte zu 
einem Eigentümerwechsel der Wohnung (vgl. Abbildung 34). Bei 1,4 % der Haushalte wurde ein Wech-
sel angekündigt. 
Abbildung 34: Eigentümerwechsel des Wohnhauses bzw. der Wohnung  
(während des Mietverhältnisses) 
23,8%
3,5%
1,4%
71,3%
n=488
Eigentümerwechsel des Hauses
Eigentümerwechsel der Wohnung
Eigentümerwechsel wurde angekündigt
kein Eigentümerwechsel
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
4.4 Bauliche Veränderungen 
Im Untersuchungsgebiet Severinsviertel ist eine sehr hohe bauliche Aktivität in den letzten fünf Jahren 
festzustellen, da es b ei 46 % der Haushalte zu baulichen Veränderungen in der Wohnung oder dem 
Wohngebäude gekommen ist . Dies umfasst  insbesondere Instandsetzungs- und Modernisierungsma ß-
nahmen. Die Abbildung 35 stellt die Art der 660 durchgeführten Maßnahmen im Untersuchungsgebiet 
dar. Die Modernisierung der Bäder und Heizungsanlagen, der Austausch von Fenstern, die Sanierung 
der Treppenhäuser und die Dämmung der Hausfassade sind die häufigsten Maßnahmearten. In Einzel-
fällen wurde ein Substandard durch den Einbau von WC und Bad beseitigt oder zusätzliche Aussta t-
tungsmerkmale wie ein Aufzug oder Balkon an- oder eingebaut. In Einzelfällen sind auch Wohnungszu-
sammenlegungen bzw. Grundrissveränderungen zu registrieren. Die energetische Modernisierung u m-
fasst – inklusive des Einbaus neuer Fenster und der Modernisierung von Heizungen (vgl. Kapitel 1.2) – 
rund ein Drittel der Baumaßnahmen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
62 
Abbildung 35: Art der baulichen Maßnahmen 
8,8%
8,6%
7,7%
7,4%
6,8%
4,8%
4,7%
4,4%
4,1%
4,1%
4,1%
2,9%
2,6%
2,4%
2,3%
2,0%
2,0%
2,0%
1,5%
1,2%
0,6%
15,0%
0% 5% 10% 15% 20%
neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer
Heizungsmodernisierung/Warmwasser
Einbau neuer Fenster
Sanierung Treppenhaus
Wärmedämmung der Fassade
Dämmung des Daches/oberste Geschossdecke
Abschleifen Fußböden in Wohnungsräumen
neue Küche/Erneuerungen in der Küche
Modernisierung Elektroinstallation
Erneuerung Zimmer - oder Wohnungstüren
Anbau von Balkonen (erstmalig oder erneuernd)
Dachgeschossausbau
Dämmung von Leitungen
Dämmung des Kellers
Anbau/Einbau Aufzug
erstmaliger Einbau WC
erstmaliger Einbau Bad/Dusche
Schallschutzmaßnahmen
Grundrissveränderungen
Zusammenlegung von Wohnungen
Teilung von Wohnungen
Sonstiges
n=660. Mehrfachnennungen möglich
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
4.5 Ferienwohnungen und Leerstand 
Bei 5,7  % der Haushalte sind Ferienwohnungen bzw. Gästebetreuung im Haus vorhand en und bei 
5,5 % stehen Wohnungen im Haus leer.  Das Thema der Zweckentfremdung von Wohnraum nimmt g e-
genwärtig im gesellschaftlichen Diskurs im Severinsviertel zu, dies belegt eine Demonstration am 
31.08.2018, die sich mit der Situation eines Wohnhauses Im Ferkulum beschäftigt hat: Das komplette, 
mittlerweile als das „Rollkofferhaus“ bekannte Objekt wurde „entmietet, saniert und an Touristen ve r-
mietet“68. Die Zweckentfremdung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke kann mit einer sozialen Erhal-
tungssatzung unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt und damit untersagt werden. Wie in Kapitel 
1.2 beschrieben, wurde für das gesamte Kölner Stadtgebiet am 01.07.2014 eine Wohnraumschutzsa t-
zung mit einer Geltungsdauer von fünf Jahren erlassen, mit der die Zweckentfremdung von Wohnraum 
verhindert werden soll.  
                                                 
68  Meine Südstadt UG, Das „Rollkofferhaus“ Im Ferkulum, 04.09.2018, Internetquelle.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
63 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks 
Das Severinsviertel weist eine hohe bauliche und wohnungswirtschaftliche Dynamik auf, die sich in den 
vergangenen fünf Jahren kontinuierli ch gesteigert hat und den Druck auf de n lokalen Wohnungsmarkt 
stark erhöht hat.  
Im Stadtviertel Severinsviertel, das nicht vollständig deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet ist, ist 
die Angebotsmiete im Zeitraum 2013 bis 2017 um rund 17  % angestiegen. Das Angebotsmietniveau 
lag im Jahr 2017 mit 12,50 Euro/qm somit um 1,40 Euro/qm über dem stadtweiten Vergleichswert.  
Nicht nur das erreichte Mietniveau, das eine hohe Attraktivität für die Vermietung von Wohnraum b e-
gründet, sondern auch die Entwicklung d er Mietpreise zeigen einen starken wohnungswirtschaftl ichen 
Aufwertungsdruck und lassen einen weiteren Anstieg erwarten.  
Das Bestandsmietniveau liegt gegenwärtig bei 9,32 Euro/qm, bereits 4 2,1 % der Haushalte haben 
eine Miete von mindestens 10,00 Euro/qm.  Im Wohnungsbestand ist eine ähnliche Mietentwicklung wie 
bei den Angebotsmieten festzustellen , die sich in einem sehr starken und kontinuierlichen Anstieg des 
Mietniveaus niederschlägt. Bei Haushalten, die zwischen den Jahren 2004 und 2009 in das Unters u-
chungsgebiet gezogen sind , liegt das Mietniveau gegenwärtig bei 9,00 Euro /qm nettokalt (Median), 
bei Haushalten, die in den letzten fünf Jahren zugezogen sind, liegt es bei 11,33 Euro/qm nettokalt 
(Median). 37,3 % der Haushalte, die in den letzten fünf Jahr en in das Untersuchungsgebiet gez ogen 
sind, haben eine Miete von mehr als 12,00 Euro/qm. In Anbetracht der Bestandsmietentwic klung und 
des sehr hohen Angebotsmietniveaus kommt dem Severinsviertel eine hohe Bedeutung in der Verso r-
gung von Haushalten mit preisgünstigem Wohnraum zu, da noch rund ein Viertel der Wohnungen einen 
Mietpreis von unter 7,00  Euro/qm aufweisen. Insbesondere kleiner Wohnraum weist sehr hohe Qua d-
ratmeterpreise auf. Im Vergleich zum Kölner Mietspiegel 2017 fällt auf, dass insbesondere kl eine 
Wohnungen sowie Wohnungen der Baualtersklasse bis 1960 ein deutlich höheres Mietniveau aufwe i-
sen. Das Auslaufen von Mietpreisbindungen im geförderten Wohnungsbau, die ein Mietniveau von 5,78 
Euro/qm aufweisen, wird den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt erhöhen, da preisgünstiger Wohn-
raum verloren geht (vgl. Aufwertungspotenzial). 
Das günstigste Mietniveau lässt sich im genossenschaftlichen Wohnungsbestand und dem Wohnungsbe-
stand der GAG Immobilien AG feststellen, jedoch entfällt nur ein geringer Ante il der Wohnungen auf 
diese Bestände (vgl. Aufwertungspotenzial). Fast die Hälfte aller Haushalte war in den vergangenen 
Jahren von Mieterh öhungen betroffen, die sich hauptsächlich auf die Anpassung an den Mietspiegel, 
aber auch zu rund 11  % auf modernisier ungsbedingte Mieterhöhungen verteilen . In Kombination mit 
dem erreichten Mietniveau im Vergleich zum Mietspiegel wird deutlich, dass das Niveau des Mietspi e-
gels erreicht bzw. zum Teil bereits überschritten ist, so dass weitere Mietanpassungen im Bezug zum 
Mietspiegel schwer zu begründen sind. Weitere Mietanpassungen sind daher vor allem im Hinblick auf 
die Ausschöpfung von Modernisierungspotenzialen zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungsrecht 
begegnet werden kann. Es wird deutlich, dass im Severinsviertel die vorhandenen Mieterhöhungspoten-
ziale genutzt werden und somit neben der hohen Neuvermietungsrend ite nach Wohnungswechsel zum 
Anstieg des Mietniveaus beitragen. 
Neben der Mietentwicklung bemisst sich der Aufwertungsdruck insbesondere an der Dynamik der bauli-
chen Maßnahmen . N ur diese können direkt mit dem sozialen Erhaltungsrecht beeinflusst werden. Im

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
64 
Severinsviertel ist eine sehr hohe bauliche Aktivität in den letzten fünf Jahren festzustellen. Bei 46 % der 
Haushalte ist es zu baulichen Veränderungen in der Wohnung oder dem Wohngebäude gekommen. Die 
Baumaßnahmen bezogen sich auf Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen. Hervorzuh eben 
sind insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen, die rund ein Drittel der Baumaßnahmen 
betreffen und verdeutlichen, dass das festgestellte bauliche Aufwertungspotenzial bereits genutzt wird. 
Es ist außerdem zum An- bzw. Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale gekommen, die den Wohnwert 
der Wohnung erhöhen. In Einzelfällen sind auch Wohnungszusammenlegungen  bzw. Grundrissverände-
rungen zu registrieren, d. h. dass das gesamte erhaltungsrechtliche Genehmigungsspektrum (vgl. Tabelle 
9 in Kapitel 3.6 ) im Severinsviertel zur Anwendung gekommen wäre, wenn das Gebiet bereits als sozi-
ales Erhaltungsgebiet festgesetzt worden wäre. 
Die Quote der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Bestandsgebäuden je 1.000 Haushalte in 
den letzten fünf Jahren an allen Haushalten liegt im Untersuchungsgebiet höher als im Stadtteil Altstadt-
Süd und deutlich über dem Vergleichswert der Gesamtstadt. Gemäß Haushaltsbefragung ist auch wei-
terhin mit Wohnungsumwandlungen zu rechnen. Aufgrund bestehender Eigentumsformen und des attrak-
tiven Wohnstandortes kann eine hohe Attraktivität für die Bildung von Wohneigentum im Untersu-
chungsgebiet abgeleitet werden. Im Zuge von Wohnungsumwandlungen ist mit der Schaffung zusätzli-
cher Ausstattungsmerkmale zu rechnen (vgl. Kapitel 3.5). Dies kann Auswirkungen auf die Miethöhe und 
die Bewohnerstruktur der betroffenen Wohnung haben.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
65 
5. Analyseebene Verdrängungspotenzial 
Das Verdrängungspotenzial wird anhand der soziodemographischen Rahmenbedingungen im Untersu-
chungsgebiet Severinsviertel festgestellt. Die Gebietsbevölkerung und der Wohnungsbestand sind eng 
miteinander verknüpft. Eine Veränderung im Wohnungsbestand wirkt sich auf die Zusammensetzung der 
Bewohnerschaft aus, Aufwertungspotenziale und Aufwertungsdruck können zu Verdrängung von Haus-
halten führen. Wenn nicht anders da rgestellt, beziehen sich Aussagen in Abbildungen und  Tabellen 
sowie im Text auf das Untersuchungsgebiet „Severinsviertel“ (vgl. Kapitel 1.4.1). 
5.1 Bevölkerungsentwicklung, Wanderung, Alter und Herkunft gemäß kommunaler Statistik 
Am 31.12.2017 lebten im Severinsviertel 10.7 75 Personen. Die Bevölkerungszahl ist seit dem 
31.12.2013 um 37 Personen bzw. 0, 3 % gestiegen. Das Severinsviertel hat in den Jahren 201 4 bis 
2017 jährlich Wanderungsgewinne erfahren. Insgesamt wird ein positives Wanderungssaldo von 405 
Personen bilanziert (vgl. Abbildung 36).69 Das positive Wanderungssaldo begründet sich vor allem 
durch ein hohes positives Wanderungssaldo aus der übrigen Bundesrepublik  und dem Ausland sowie 
Wanderungsgewinnen aus der Wohnungsmarktregion und der Innenstadtlage. Demgegenüber sind 
Wanderungsverluste in die Innenstadtrandlage und die Stadtrandlage zu verzeichnen. Das kann auf 
selektive Wanderungen vom Zentrum in die Randlag en und als Anzeiger für die Attraktivität des Vie r-
tels auf nationaler und internationaler Ebene hindeuten. Hinzu kommen Umzüge innerhalb des Severins-
viertels, so konnten im Zeitraum 201 4 bis 2017 pro Jahr durchschnittlich 107 gebietsinterne Umzüge 
registriert werden.  
Abbildung 36: Wanderungssaldo Severinsviertel 2014 bis 2017 (Summen absolut) 
405
-238
-224
37
791
39
-400 -200 0 200 400 600 800 1000
Saldo Fort- und Zuzüge gesamt
Saldo Stadtrandlage
Saldo Innenstadtrandlage
Saldo Innenstadtlage
Saldo Rest-BRD/ Ausland
Saldo Wohnungsmarktregion
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor-
mationssystem 
                                                 
69 Hinweis: Bestands - und Bewegungsdaten sind aufgrund unters chiedlicher Zählweisen unabhängig voneinander zu 
betrachten. Beispielsweise werden mehrere unterjährige Zu - und Fortzüge von einer Person in den Bewegungsdaten 
mehrfach gezählt. Der Bestand am Jahresende gibt dies nicht wieder.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
66 
Mit einem Durchschnittsalter von 41, 9 Jahren ist die Bevölkerung im Severinsviertel etwas älter als im 
Stadtbezirk Innenstadt, liegt aber im gesamtstädtischen Durchschnitt (vgl.  Tabelle 11). Die größten A l-
tersgruppen sind die 30 - bis 44-Jährigen und die die 45 - bis 64-Jährigen, die gemeinsam etwa die 
Hälfte der Bevölkerung stellen. Kinder und Jugendliche sind mit rund 11  % weniger stark vertreten als 
Personen im Alter über 65 Jahre mit rund 17  %. Im zeitlichen Verlauf ist der Anteil an Kinde rn und Ju-
gendlichen leicht zurückgegangen. Im Vergleich mit der Gesamtstadt fällt ein geringerer Anteil an Kin-
dern und Jugendlichen deutlich auf. Demgegenüber ist der Anteil der jungen Erwachsenen und Personen 
im Alter zwischen 30 und 44 Jahren größer. In der zeitlichen Entwicklung haben sich die Anteile der 
Altersgruppen, d.  h. die prozentuale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hinsichtlich des Alters, 
kaum verändert.   
Tabelle 11: Altersstruktur Severinsviertel im Vergleich zum Stadtbezirk und der Gesamtstadt 
Altersgruppen 
Untersuchungsgebiet Se-
verinsviertel 
Stadtbezirk 
Innenstadt Stadt Köln 
2013 2017 2017 2017 
0-5 Jahre 3,8 % 3,7 % 4,2 % 5,9 % 
6-17 Jahre 7,2 % 6,6 % 5,5 % 10,2 % 
18-29 Jahre 20,7 % 21,4 % 23,2 % 16,9 % 
30-44 Jahre 27,7 % 26,2 % 28,7 % 22,5 % 
45-64 Jahre 24,1 % 25,2 % 24,6 % 27,0 % 
65-79 Jahre 12,3 % 12,0 % 9,8 % 12,5 % 
80 Jahre und älter 4,2 % 4,8 % 3,9 % 5,0 % 
Durchschnittsalter in Jahren 41,5 41,9 40,8 41,9 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor-
mationssystem 
Wird die Entwicklung der einzelnen Altersgruppen betrachtet, so wird deutlich, dass ein leichter Rüc k-
gang der Kinder und Jugendlichen einem starken Anstieg der Hochaltrigen im Alter von 80 Jahren und 
älter gegenübersteht (vgl. Tabelle 12). Auch die Altersgruppen der jungen Erwachsenen und der 45 - 
bis 64-Jährigen sind angestiegen. In Folge dieser Entwicklungen hat sich  das Durchschnittsalter leicht 
erhöht. 
Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung 2013-2017 nach Altersgruppen 
Altersgruppen Untersuchungsgebiet 
Severinsviertel 
Stadtbezirk  
Innenstadt Stadt Köln 
0-5 Jahre -1,2 % 4,9 % 10,2 % 
6-17 Jahre -7,4 % 9,7 % 5,0 % 
18-29 Jahre 3,9 % 4,1 % 4,9 % 
30-44 Jahre -4,9 % -2,5 % 0,7 % 
45-64 Jahre 4,8 % 6,5 % 5,6 % 
65-79 Jahre -2,2 % -5,2 % -2,8 % 
80 Jahre und älter 14,1 % 12,8 % 16,5 % 
Gesamt 0,3 % 2,3 % 3,9 % 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor-
mationssystem

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
67 
Rund ein Drittel der Wohnbevölkerung im Severinsviertel hat einen Migrationshintergrund, damit wird 
der gesamtstädtische Wert leicht unterschritten, im Vergleich zum Stadtbezirk Innenstadt jedoch über-
troffen.70 Im Jahr 2017 ist der Anteil an Einwohnerinnen und Einwohnern mit Migrationshintergrund nach 
Prozentpunkten im Vergleich zum Durchschnittswert der Jahre 2012 bis 2016 leicht gestiegen, jedoch 
nicht so stark wie in den beiden räumlichen Vergleichsebenen (vgl. Tabelle 13).  
Tabelle 13: Anteil der Einwohner/innen mit Migrationshintergrund, 31.12.2017 
Bezugsebene Anteil Einwohner mit 
MGH* 
Entwicklung** Anteil 
Einwohner mit MGH* 
(2012-2016) 
Untersuchungsgebiet Severinsviertel 34,3 % 0,2 %-Punkte 
Stadtbezirk Innenstadt 31,0 % 1,3 %-Punkte 
Stadt Köln 38,2 % 2,3 %-Punkte 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor-
mationssystem. *MGH=Migrationshintergrund; **Entwicklung Anteil Einwohner mit MGH in 2017 im Ve r-
gleich zum Mittelwert der Jahre 2012 - 2016 
Wohndauer 
36,5 % der Einwohnerinnen und Einwohner leben bereits seit mindestens zehn Jahren an derselben A d-
resse im Severinsviertel. Diese Bevölkerungsgruppe wird als Stammbevölkerung definiert. Im Jahr 2017 
ist dieser Anteil im Vergleich zum D urchschnittswert der Jahre 2012 bis 2016 um 2,5 %-Punkte gestie-
gen, was für Stabilität und eine geringe Umzugsneigung spricht. Im Vergleich mit dem Sta dtbezirk In-
nenstadt ist nicht nur der Anteil an Stammbevölkerung höher , sondern auch die Entwicklung stärker aus-
geprägt. 
Tabelle 14: Anteil der Einwohner/innen mit mind. 10 Jahre Wohndauer, 31.12.2017 
Bezugsebene 
Anteil Einwohner mit 
mind. 10 Jahre Wohn-
dauer 
Entwicklung* Anteil mind. 
10 Jahre Wohndauer 
(2012-2016) 
Untersuchungsgebiet Severinsviertel 36,5 % 2,5 %-Punkte 
Stadtbezirk Innenstadt 31,8 % 1,1 %-Punkte 
Stadt Köln 38,0 % 0,9 %-Punkte 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH n ach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik  und Stadtentwick-
lung, Statistisches Informationssystem. * Entwicklung Anteil in 2017 im Vergleich zum Mittelwert der Jahre 
2012 - 2016 
5.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur 
Gemäß der Haushaltsbefragung  sind die 1 - und 2-Personen-Haushalte die am stärksten vertretenen 
Haushaltsgrößen im Untersuchungsgebiet Severinsviertel, die die Wohnformen Alleinlebende, Alleine r-
ziehende und Paare ohne Kinder umfasst  (vgl. nachfolgende Abbildungen) . Wie bereits dargestellt, 
sind die 1-Personen-Haushalte im Vergleich mit der Sekundärstatistik in der Haushaltsbefragung unte r-
                                                 
70  Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund zum 31.12.2017: 34,3 % Migrationshintergrund, darunter 13,8 % Deutsche 
mit Migrationshintergrund und 20,6 % Ausländer.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
68 
repräsentiert (vgl. Anhang 1). Im Hinblick auf die Belegung von Wohnraum konnte in Kapitel 3.2 eine 
bedarfsgerechte Wohnungsbelegung bei rund 80 % der Haushalte festgestellt werden. 
Abbildung 37: Haushaltsgröße Abbildung 38: Haushaltsstruktur 
42,3%
35,9%
10,7%
7,8% 3,3%
n= 546
1-Personen-Haushalt
2-Personen-Haushalt
3-Personen-Haushalt
4-Personen-Haushalt
5-und mehr Personen-Haushalt
 
42,9%
4,0%
27,7%
15,9%
2,9% 6,6%
n=546
allein lebend
alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
Paar ohne Kind/er im Haushalt
Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
Wohngemeinschaft  
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Die Abbildung 39 stellt die Veränderung der Haushaltsform gemäß des Zuzugsjahrs in die Wo hnung in 
den letzten fünfzehn Jahren  dar. Es ist zu beachten, dass nur diejenigen Haushalte darg estellt werden 
können, die eine Wohnung im Severinsviertel bezogen haben. Die Gruppe der Haushalte, die eine 
Wohnung im Unters uchungsgebiet gesucht hat oder aktuell sucht, aber nicht bedient werden kann, ist 
größer. In den letzten Jahren ist der Anteil an Paaren ohne Kind/er deutlich angestiegen, wohingegen 
der Anteil an Paaren mit Kind/ern deutlich gesunken ist. Diese Entwicklung kann darauf hindeuten, dass 
es für Familien mit Kindern immer schwieriger wird, Wohnraum im Severinsviertel zu beziehen. Dies 
deckt sich mit den Angaben der Expertengespräche, die teilweise von einem Wegzug von Familien mit 
Kindern im Kita - und Grundschulalter berichten. Diese Entwicklung könnte möglicherweise zu einer U n-
terauslastung der gegenwärtig gut ausgelasteten Infrastruktureinrichtun gen im Kinder - und Jugendbe-
reich führen.  
Der Anteil an Alleinlebenden ist seit dem Jahr 2009 relativ konstant, im Vergleich zu den Jahren 2004 
bis 2008 aber  deutlich gesunken. Wohngemeinschaften treten in den letzten fünf Jahren ve rstärkt als 
Nachfragendengruppe im Severinsviertel auf. Der Anteil der Gruppe der Alleinerziehenden blieb über 
die Jahre konstant.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
69 
Abbildung 39: Haushaltsform gemäß Zuzugsjahr in die Wohnung 
45
55
71
3
6
6
14
35
56
17
35
24
1
5
2
3
6
19
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2004 bis 
2008 in die 
Wohnung 
gezogen
2009 bis 
2013 in die 
Wohnung 
gezogen
seit 2014 
in die 
Wohnung 
gezogen
n=403
allein lebend
alleinerziehend mit 
minderjährigem/n 
Kind/ern im Haushalt
Paar ohne Kind/er 
im Haushalt
Paar mit 
minderjährigem/n 
Kind/ern im Haushalt
Paar/alleinerziehend 
mit volljährigem/n 
Kind/ern im Haushalt
Wohngemeinschaft
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
5.3 Beteiligung am Erwerbsleben 
Etwa die Hälfte der Haushaltsmitglieder befindet sich derzeit in einem Angestelltenverhältnis, rund ein 
Fünftel ist selbstständig und knapp 12 % befinden sich in Rente oder Pension (vgl. Abbildung 40). Rund 
3 % der H aushalte sind gegenwärtig nicht erwerbstätig. Auszubildende und Studierende umfassen ca. 
9 % der Personen im Alter über 15 Jahren.  Die Hälfte der Mitglieder der befragten Haushalte ist e r-
werbstätig. Dies spiegelt sich auch in den Einkommensarten bezogen au f die Haushalte wider (vgl. 
Abbildung 41). Die Ausführungen in Anhang 1 zur Beteiligungskultur bestimmter Bevölkerungsgruppen 
sind bei der Interpretation entspr echend zu berücksichtigen.  Aus diesem Grund werden vergleichend 
die Kenndaten zum Erwerbsleben und Transferleistungsbezug gemäß kommunaler Statistik dargestellt. 
Abbildung 40: Derzeitige Berufstätigkeit aller Haushaltsmitglieder im Alter über 15 Jahren 
0,9% 8,2%
0,6%
50,8%
4,9%
18,8%
0,5%
2,4%
1,1%
11,8%
n=876
Auszubildende/r
Student/in
Arbeiter/in
Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständige/r
in Beschäftigungsmaßnahme/Umschüler/in
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Rentner/in, Pensionär/in
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
70 
Abbildung 41: Einkommensarten der Haushalte 
82,6%
21,4%
17,4%
8,8%
6,4%
6,2%
5,1%
4,4%
2,4%
1,8%
1,5%
0,9%
0,2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Erwerbseinkommen/Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit
Kindergeld
Rente, Pension, Vorruhestandsgeld
sonstige Unterstützung (BAföG, Sozialgeld, Wohngeld, Witwen -/Waisenrente)
Unterhalt durch Angehörige außerhalb des Haushalts
Einkünfte durch Vermietung, Verpachtung
Kapitaleinkünfte
Arbeitslosengeld II (SGB II, Hartz IV, Sozialgeld)
Elterngeld
keine Angabe
Arbeitslosengeld I
Kinderzuschlag SGB II
Pflegegeld
n=546. Mehrfachnennungen möglich
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Die Tabelle 15 belegt, dass der Anteil der Arbeitslosen sowie der Anteil wohngeldbewilligter Haushal-
te im Untersuchungsgebiet leicht und der Anteil der Beziehenden von Grundsicherung im Alter deutlicher 
über dem Vergleichswert der Stadt Köln liegt. Der Anteil der Transferleistungsbeziehenden entspricht in 
etwa dem Kölner Wert und ist seit 2013 lei cht zurückgegangen. Insgesamt zeigen sich seit 2013 g e-
ringfügige Entwicklungen der Indikatoren. Der Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter im Unter-
suchungsgebiet ist indes um 3,9  % angestiegen, während die Entwicklung in der Gesam tstadt 1,9 % 
entspricht. Gemäß der kommunalen Statistik sind demnach Auffälligkeiten festzustellen, die zeigen, dass 
im Severinsviertel Haushalte leben, die auf Transferleistungen, Sozialwohnungen und a ndere Formen 
der sozialen Sicherungssysteme angewiesen sind. Dies wurde in den Expertengesprächen bestätigt. 
Tabelle 15: Kenndaten zum Erwerbsleben und Transferleistungsbezug gemäß kommunaler Statistik 
Indikator 
Severinsviertel  Stadt Köln 
2017 Entwicklung* 
2012-2016 2017 Entwicklung* 
2012-2016 
Sozialversicherungspflichtig-
Beschäftigte ** 55,5 % 3,9 %-Punkte 54,1 % 1,9 %-Punkte 
Empfänger/innen/ von Grundsi-
cherung im Alter nach SGB XII  
(4. Kapitel) 
12,2 % 0,8 %-Punkte 7,7 % 0,4 %-Punkte 
SGB II-Empfänger/innen/ Grund-
sicherung für Arbeitsuchende 10,3 % -0,9 %-Punkte 13,2 % 0,0 %-Punkte 
Personen mit Transferleistungs-
bezug nach SGB II oder SGB XII 
(3. & 4. Kapitel) 
12,4 % -0,5 %-Punkte 13,3 % 0,2 %-Punkte 
Wohngeldbewilligte Haushalte 1,6 % 0,1 %-Punkte 1,4 % 0,1 %-Punkte 
Arbeitslose nach SGB III  2,5 % 0,4 %-Punkte 2,1 % 0,0 %-Punkte 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Stadtentwick-
lung, Statistisches Informationssystem; * Entwicklung Anteil in 2017 im Vergleich zum Mittelwert der Jahre 
2012-2016; **Datenstand 2016, Entwicklung seit 2012

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
71 
5.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
32 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet verfügen über ein monatliches Netto -Haushaltseinkommen 
von unter 2.000 Euro  (vgl. Abbildung 42), davon entfallen 12, 1 % auf Haushalte mit sehr geringen 
Einkommen von unter 1.000 Euro . Die größte Einkommensgruppe umfasst ein monatliches Netto -
Haushaltseinkommen von 2.000 bis unter 3.000 Euro. Das durchschnittliche Netto -Haushaltseinkommen 
liegt im Untersuchungsgebiet Severinsviertel bei 2.735,68 €. Es wird deutlich, dass gegenwärtig alle 
Einkommensgruppen im Severinsviertel vertreten sind.  
Abbildung 42:  Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens 
12,1%
19,9%
23,0%
15,4%
9,7%
6,8%
7,3%
5,9%
n=547
unter 1.000 Euro
1.000 bis unter 2.000 Euro
2.000 bis unter 3.000 Euro
3.000 bis unter 4.000 Euro
4.000 bis unter 5.000 Euro
5.000 bis unter 6.000 Euro
6.000 Euro und mehr
keine Angabe
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
In Abbildung 43 wird deutlich, dass die hohe Spreizung der Einkommensverteilung nicht nur auf den 
gegenwärtigen Zustand, sondern auch auf die Vorjahre zutrifft . Etwa 40 % der Haushalte, die in den 
letzten fünf Jahren in das Untersuchungsgebiet gezogen sind, verfügen über ein monatliches Netto -
Haushaltseinkommen von über 3.000 Euro. Rund 31,8 % weisen ein Einkommen von unter 2.000 Euro 
auf, d. h. der Zuzug in das Severinsviertel war in den letzten fünf Jahr en auch noch für untere Einko m-
mensgruppen möglich. Diesbezüglich ist hervorzuheben, dass sich diese Haushalte nicht nur auf Wo h-
nungen verteilen, für die ein Wohnberech tigungsschein erforderlich ist. Die se zugezogenen Haushalte 
leben insbesondere in den Wohnbeständen der GAG Immobilien AG  und genossenschaftlichen Wohn-
beständen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
72 
Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens gemäß Zuzugsjahr in das Untersu-
chungsgebiet 
22
2
5
8
11
18
35
7
12
10
21
24
23
3
9
25
30
36
13
4
9
12
24
21
11
5
4
11
9
13
1
4
4
4
14
10
10
1
2
5
12
10
0% 20% 40% 60% 80% 100%
bis 1993 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
1994 bis 1998 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
1999 bis 2003 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
2004 bis 2008 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
2009 bis 2013 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
seit 2014 in das 
Untersuchungsgebiet 
gezogen
n=514
unter 1.000 Euro
1.000 bis unter 2.000 Euro
2.000 bis unter 3.000 Euro
3.000 bis unter 4.000 Euro
4.000 bis unter 5.000 Euro
5.000 bis unter 6.000 Euro
6.000 Euro und mehr
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Das bedarfsgewichtete Äquvalenzeinkommen 71, das die Anzahl der Personen und insbesondere der 
Kinder im Haushalt berücksichtigt, zeigt in Tabelle 16, dass Haushalte mit Kindern und Alleinlebende 
über ein besonders niedriges Äquivalenze inkommen verfügen. Zum Vergleich: Die Armutsgefährdung s-
schwelle lag im Jahr 201 7 in Nordrhein-Westfalen bei Familien mit einem Kind unter 14 Ja hren bei 
1.743 Euro und mit zwei Kindern im Alter von unter 14 Jahren bei  einem monatlichen Netto-Einkommen 
von 2.034 Euro.72  
Tabelle 16: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen und Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform 
Haushaltstyp Monatliches Netto-
Haushaltseinkommen* 
Äquivalenzgewichtetes 
Pro-Kopf-Einkommen der 
Haushalte (pro Monat) 
Alleinerziehende73 1.710,53 €  1.315,38 €  
Paar/Alleinerziehend mit Kind/ern 
über 14 Jahren74 2.733,33 €  1.366,65 €  
Alleinlebende 1.765,31 €  1.765,31 €  
Paare mit Kind/ern unter 14 Jahren75 3.757,14 €  1.789,12 €  
Paare ohne Kinder 4.228,68 €  2.819,12 €  
Untersuchungsgebiet Severinsviertel  2.735,68 € - 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; *Mittelwert 
                                                 
71  Das Äquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro -Kopf-Einkommen je Haushaltsmi tglied, das ermittelt wird, indem 
das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der im Haushalt lebenden Personen geteilt wird. Nach 
EU-Standard wird zur Bedarfsgewichtung die neue OECD -Skala verwendet. Danach wird der ersten erwachsenen Person 
im Haushalt das Bedar fsgewicht 1 zugeordnet, für die weiteren Haushaltsmitglieder werden Gewichte von < 1 eingesetzt 
(0,5 für weitere Personen im Alter von 14 und mehr Jahren und 0,3 für jedes Kind im Alter von unter 14 Jahren), weil 
angenommen wird, dass sich durch gemeinsames Wirtschaften Einsparungen erreichen lassen. 
72  Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, Internetquelle. 
73  bezieht sich auf eine erwachsene Person mit einem Kind unter 14 Jahren im Haushalt. 
74  bezieht sich auf einen 3-Personen-Haushalt mit 1 Kind über 14 Jahren. 
75  bezieht sich auf einen 4-Personen-Haushalt mit zwei Kindern unter 14 Jahren im Haushalt.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
73 
In der Abbildung 44 ist die durchschnittliche Warmmietbelastung für die unterschiedlichen Einkommen s-
gruppen in Mietwohnungen dargestel lt.76 Haushalte mit einem monatlichen Netto -Haushaltseinkommen 
von bis zu 1.500  Euro müssen demnach über 40 % für die Warmmiete aufwenden. Aufgrund dieser 
sehr hohen Warmmietbelastung können diese Haushalte nur sehr begrenzt Mietpreissteigerungen finan-
zieren und sind bei steigendem Mietniveau stark verdrängungsgefährdet. Das betrifft im Severinsviertel 
rund ein Viertel aller Mieter -Haushalte (vgl. Abbildung 45). Auch Haushalte mit mittleren Einkommen 
von bis zu 2.500  Euro müssen bereits rund ein Drittel des Einkommens für die Warmmiete aufwenden. 
Insgesamt weisen daher 46,6 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30  % auf und 
sind daher stark bis sehr stark verdrängungsgefährdet. 77 Im Zuge der beschrieben en Mietentwicklung 
ist davon auszugehen, dass auch vermehrt Haushalte, die ein Haushaltseinkommen von bis zu 4.000 Euro 
aufweisen, zukünftig an die 30 %-Schwelle heranrücken werden. 
Abbildung 44: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen 
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
unter 1.000 Euro 
(n=66)
1.000 bis unter 
2.000 Euro 
(n=109)
2.000 bis unter 
3.000 Euro 
(n=126)
3.000 bis unter 
4.000 Euro 
(n=84)
4.000 bis unter 
5.000 Euro 
(n=53)
5.000 bis unter 
6.000 Euro 
(n=37)
6.000 Euro und 
mehr 
(n=40)
n=515
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
                                                 
76  Die Warmmietbelastung wurde aus den Faktoren Median der Warmmiete/Quadratmeter dividiert durch die Ober - und 
Untergrenze der Einkommensgruppen  errechnet. Der Mittelwert ist jeweils für die Mitte der jeweiligen Einkommensgruppe 
berechnet. 
77  Vergleiche hierzu Untersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht wie Bezirksamt Mitte von Berlin (Hrsg.), INPOLIS UCE GmbH 
und Humboldt Universität zu Berlin: Vertiefende Untersuchung für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Bezirk 
Mitte von Berlin Stadtraum: Wedding, 2016, S. 39 oder Bezirksamt Mitte von Berlin (Hrsg.) , UmbauStadt GbR und die 
raumplaner: Vertiefende Untersuchungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung in Berlin-Moabit, 2016, S. 21.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
74 
Abbildung 45: Verdrängungsgefahr der Haushalte gemäß der Warmmietbelastung 
24,1%
22,5%
43,9%
9,5%
n=515
Warmmietbelastung 40 % und mehr
(n=124)
Warmmietbelastung 30 bis unter 40 % 
(n=116)
Warmmietbelastung 20 bis unter 30 % 
(n=226)
Warmmietbelastung unter 20 % 
(n=49)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
5.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe 
In der Abbildung 46 und der Abbildung 47 sind die Wohndauer der Haushalte im Severinsviertel und 
in der derzeit igen Wohnung dargestellt. 51,9  % der Bevölkerung leben bereits se it über zehn Jahren 
im Untersuchungsgebiet und werden als Stammbevölkerung definiert. 69,2 % der befragten Haushalte 
ist zeitgleich in die Wohnung und das Wohngebiet gezogen. 15,2  % haben bereits drei bis fünf Jahre 
zuvor im Severinsviertel gelebt, d. h. sie sind innerhalb des Viertels umgezogen. 
Abbildung 46:  Wohndauer: Wohngebiet Abbildung 47: Wohndauer: derzeitige Wohnung 
23,3%
5,1%
9,3%
14,3%
22,3%
25,6%
n=546
Zuzug bis 1993 Zuzug 1994 bis 1998
Zuzug 1999 bis 2003 Zuzug 2004 bis 2008
Zuzug 2009 bis 2013 Zuzug seit 2014 
 
13,3%
4,9%
8,0%
15,2%
26,0%
32,5%
n=546
Zuzug bis 1993 Zuzug 1994 bis 1998
Zuzug 1999 bis 2003 Zuzug 2004 bis 2008
Zuzug 2009 bis 2013 Zuzug seit 2014  
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Die Gründe für die Wohnort wahl sind der Abbildung 48 dargestellt. Die für den Haushalt passende 
Wohnung, das Lebensgefühl im Veedel und die gute Lage in der Stadt sind die am häufigsten angege-
ben Zuzugsgründe. Auch die Nähe zu Verwandten, Freunden und Bekannten spielt eine große Rolle bei

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
75 
der Wohnortwahl. Knapp 10 % der Haushalte geben die günstige Miete beim Einzug als Grund für die 
Wohnortwahl an, fast genauso viele sind der Meinung, dass die Miete nach wie vor günstig ist.  
Abbildung 48: Gründe für die Wohnortwahl 
30,1%
21,7%
19,9%
15,1%
9,7%
9,6%
9,0%
2,8%
0,6%
12,5%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0%
Ich habe hier die Wohnung gefunden, die 
mir gefällt
Das Lebensgefühl im Veedel gefällt mir
Ich schätze die Lage in der Stadt
Nähe zu Verwandten
Die Miete war beim Einzug günstig
Die Miete ist günstig
Nähe zum Arbeitsplatz
Mich interessieren die kulturellen Angebote 
im Quartier
Mein Haushalt ist auf die sozialen 
Einrichtungen im Quartier angewiesen
Sonstiges
n=544. Mehfachnennung möglich
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Die Abbildung 49 zeigt, welche Einrichtungen im Wohnumfeld von den einzelnen Haushalten genutzt 
werden. Über 90 % fahren regelmäßig mit dem öffentlichen Nahverkehr und je rund 80 % nutzen die 
öffentlichen Grünanlagen, die medizinischen Einrichtungen und die kulturellen Angebote im Veedel. Die 
zielgruppenspezifischen Angebote und Einrichtungen wie Spiel plätze, Nachbarschafts- und Beratungs-
einrichtungen, Kinder- und Jugendeinrichtungen erfahren eine verhältnismäßig starke Nachfrage. Auch 
das Engagement in den Kirchengemeinden ist stark ausgeprägt. Daran wird deutlich, dass die Einwo h-
nerinnen und Einwohner  die lokalspezifischen Angebote und Einrichtungen nutzen und auf diese ang e-
wiesen sind. Wie bereits in Kapitel 2.3 dargestellt, ist im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und der 
Umgebung ein dichtes Netz an verschiedenen sozia len, gemeinnützigen und unterstützenden Infrastru k-
turen vorhanden, deren Angebotsstruktur stark auf die Bedarfe der Wohnbevölkerung ausgerichtet ist. 
Die hohe Nutzungsrate verdeutlicht, den Zusammenhang zwischen den sozialen Infrastrukturen und der 
Wohnbevölkerung.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
76 
Abbildung 49: Einrichtungen und deren Nutzung im Wohngebiet 
90,7%
85,0%
84,5%
79,9%
33,1%
32,4%
26,9%
19,0%
15,7%
13,3%
13,2%
10,4%
8,8%
4,9%
0,4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
ÖPNV
öffentliche Grünanlagen
medizinische Einrichtungen
kulturelle Einrichtungen
religiöse Einrichtungen
Spielplätze
Mitgliedschaft in Vereinen
Nachbarschaftstreff
Beratungseinrichtungen
Kinderkrippe, Kita, Kinderladen
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Grundschule
weiterführende Schule
Angebote für Senioren
Sportanlagen/Sportangebote
n=547. Mehrfachnennungen möglich
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Das Zusammenleben im Wohngebiet und im Wohnhaus wird insgesamt  sehr positiv bewertet. Das 
Wohngebiet wird von 80 % der Haushalte mit „gut“ bis „sehr gut“ bewertet (vgl. Abbildung 50). Eben-
so gut wird das Zusammenleben im Wohnhaus bewertet. Die Bewertung ist ein Anzeiger für eine hohe 
Wohnzufriedenheit. Die bestätigt diese Einschätzung, da es zum Teil sehr enge Kontakte zu den Nac h-
barinnen und Nachbarn gibt  (vgl. Abbildung 51). Etwa drei Viertel der Haushalte pflegen intensive 
Kontakte zur Nachbarschaft, die gegenseitige Hilfestellungen einschließen. 
Abbildung 50: Beurteilung des Zusammenlebens im Wohngebiet und im Wohnhaus 
114
177
316
265
93
70
17
22
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Zusammenleben im 
Wohngebiet
Zusammenleben im 
Wohnhaus
n=547
sehr gut
gut
befriedigend
ausreichend
mangelhaft
ungenügend
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
77 
Abbildung 51: Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn 
16,7%
56,1%
22,9%
4,0% 0,2% n=545
Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet, wir 
helfen und besuchen uns öfter
Ich kenne meine Nachbarn näher, wir helfen 
uns gelegentlich
Ich kenne meine Nachbarn flüchtig, wir 
sprechen ab und zu mal miteinander
Ich kenne meine Nachbarn kaum oder gar 
nicht
Ich weiß nicht, ich kann nichts dazu sagen
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
In der Abbildung 52 sind die von den Haushalten abgegebenen Einschätzungen zum Severinsviertel 
abgebildet: Positive Attribute sind grün und negative Attribute rot dargestellt. Je größer eine Aussage 
abgebildet ist, desto häufiger wurde sie genannt. Besonders häufig wurde die Durchmischung des Vier-
tels, das famili äre Umfeld und die gute Infrastruktur und Lage genannt. Als negativ wurde von vielen 
Haushalten angegeben, dass die Mieten stark steigen und es zu Verdrängungspro zessen kommt. Auf 
der anderen Seite wird eine steigende Armut, insbesondere im öffentlichen Raum, wahrg enommen. 
Darüber hinaus hat ein Viertel der Haushalte angegeben, dass sich die Bewohnerschaft im Viertel ve r-
jüngt.  
Abbildung 52: Einschätzungen der Haushalte zum Severinsviertel  
(offene Frage, Mehrfachnennungen möglich) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
Entsprechend der intensiven sozialen Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn und der hohen Z u-
friedenheit mit d er Wohnung und dem Wohnumfeld ist die Umzugsneigung gering ausgeprägt. Nur 
11 % der Haushalte geben an, in den nächsten zwei Jahren sicher aus ihrer Wohnung auszi ehen zu 
wollen, weitere 20  % sind unentschlossen. 70  % der Haushalte möchten in ihrer Wohnung verbleiben. 
Die häufigsten Umzugsgründe der umzugswilligen Haushalte mit mindestens zehn Nennungen sind in der 
Abbildung 53 dargestellt. Insbesondere die Wohnungsgröße ist ein häufig genannter Umzugsgrund. 
Rund 11 % der umzugswilligen Haushalte geben den Mietpreis als Grund für den Umzug an. Fast 50 % 
der umzugswilligen Haushalte geben an, im Severinsviertel wohnhaft bleiben zu wollen, 18  % würden

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
78 
sich am liebsten im Stadtteil Altstadt-Süd niederlassen. 9 % würden in das Umland von Köln ziehen und 
nur 6,4 % in ein anderes Bundesland oder ins Ausland ziehen, dies hat insbesondere mit beruflichen 
oder familiären Motiven zu tun. 
Abbildung 53: Umzugsgründe der umzugswilligen Haushalte 
30,2%
21,8%
12,9%
11,9%
11,4%
6,9%
5,9%
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0%
Wohnung zu klein 
(Vergrößerung Haushalt)
Wunsch nach größerer Wohnung 
(ohne Vergrößerung Haushalt)
berufliche Gründe
Änderung des Familienstands
Wohnung im jetzigen Zustand zu teuer
schlechte Ausstattung/schlechter Zustand der Wohnung
schlechter Wohnungszuschnitt
n=202. Mehrfachnennungen möglich
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials 
Die gegenwärtige Bevölkerungszusammensetzung im Severinsviertel ist durch eine sehr vielfältige M i-
schung hinsichtlich der Altersstruktur, der Nationalität, der Wohnformen und Wohn dauer sowie der Ein-
kommensverhältnisse geprägt.  
Im Gebiet leben 51,9 % der Haushalte bereits seit mindestens zehn Jahren, was auf gewachsene nac h-
barschaftliche Strukturen und informelle Netzwerke schließen lässt. Die Bewertung des Zusamme nlebens 
und der nachbarschaftlichen Kontakte wird von den Haushalten sehr positiv bewertet. Die hohe Woh n-
zufriedenheit zeigt sich auch anhand der sehr gering ausg eprägten Umzugsneigung der Haushalte. Die 
Haushalte haben eine überwiegend hohe Gebiet sbindung, die sich durch die positive Bewertung  des 
Wohnumfeldes und der Nutzung der lokalen Infrastrukturen ebenfalls ze igen. In der Befragung wurde 
jedoch auch auf negative Prozesse wie steigende Mieten, Verdrängung von Haushalten und Armut im 
öffentlichen Raum hingewiesen. 
Das Einkommensniveau ist vielfältig, sowohl Haushalte mit geringen, als auch Haushalte mit hohen Ei n-
kommen wohnen im Severinsviertel. Insbesondere Haushalte mit einem monatlichen Netto -
Haushaltseinkommen von bis zu 2.000 Euro müssen über 40 % (Median) für die Warmmiete aufwenden. 
Aufgrund dieser sehr hohen Warmmietbelastung können diese Haushalte nur sehr begrenzt Mietpreis-
steigerungen finanzieren und sind daher stark verdrängungsgefährdet. Das betrifft im Severinsviertel 
rund ein Viertel aller Mieter -Haushalte. Auch Haushalte mit mittleren Einkommen von bis zu 3.000 Euro 
müssen ber eits rund ein Drittel des Einkommens (Median) für die Warmmiete aufwenden. In sgesamt 
weisen daher 46,6 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf und sind daher 
stark bis sehr stark verdrängungsgefährdet. Die beschriebene Mietentwicklung, die hohe bauliche Akt i-

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
79 
vität und der Wegfall von belegungsgebundenen Wohnungen werden die Warmmietbelastung im 
Viertel beeinflussen und die Verdrängungsgefahr auch für Haushalte mit  mittleren Einkommen weiter 
erhöhen.  
Die Indikatoren zur sozialen Lage sind im Vergleich zur Stadt Köln stärker ausgeprägt, dies betrifft vor 
allem die Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung im Alter gemäß des 4. Kapitels SGB XII, 
wohngeldbewilligte Haushalte und Personen mit Bezug von Arbeitslosengeld nach SGB III. Die Entwick-
lung in den vergangenen Jahren zeigt einen leichten Rückgang der Indikatoren. Dies könnte ein Hinweis 
auf Verdrängungsprozesse sein. Der Anteil an Empfängerinnen und Empfängern von Grundsicherung im 
Alter ist hingegen angestiegen. Aufgrund des Mietniveaus, des Wohnraumangebotes und des Anteils an 
Sozialwohnungen übernimmt das Severinsviertel gegenwärtig auch eine Versorgungsfunktion mit Wohn-
raum für kleine und einkommensschwa che Haushalte. Dies wird belegt durch den noch feststellb aren 
Zuzug von Haushalten mit geringen Einkommen. Die beschrieben en wohnungswirtschaftlichen Entwicklun-
gen können diese Versorgungfunktion weiter beeinträchtigen. 
Durch die Haushaltsbefragung konnten insbesondere folgende Haushaltstypen identifiziert werden, die 
in besonderem Maße durch Mieterhöhungen im Zuge baulicher Veränderungen verdrängungsgefährdet 
sind. Dazu gehören: 
 Kleine, einkommensschwache Haushalte. Diese Haushalte weisen eine besonders ho he Miet-
belastung auf und sind Nachfrager des begrenzten Kleinraumwohnungssegments, auf das die 
höchsten Netto-Kaltmieten/qm entfallen (vgl. Kapitel 4.2 und 5.4). Weitere Mietpreissteigerun-
gen im Zuge von baulichen Aufwertungsmaßnahmen können von diesen Hau shalten nicht mehr 
getragen werden. Ein Umzug innerhalb des Untersuchungsgebietes zu ähnlichen Bedingungen 
wird somit zunehmend erschwert und auch der Zuzug in das Untersuchungsgebiet verläuft au f-
grund der hohen Neuvermietungspreise unter anderen Rahmenbed ingungen. Davon können ins-
besondere auch Haushalte mit einer hohen Wohndauer betroffen sein: Sie sind durch einen h ö-
heren Anteil an Rentnerinnen und Rentnern mit geringen Einkommen g ekennzeichnet und auf die 
Erhaltung von preisgünstigen Wohnungen angewiese n. Der Anstieg von Altersarmut verschärft 
diese Problematik. Diese Haushalte tragen durch ihre hohe räumliche Bindung an das Quartier 
zum Funktionieren von Nachbarschaften und zur Auslastung der bewohneradäquaten Infrastru k-
tur bei.  
 Haushalte mit einer hohen Mietbelastung. Das bedeutet, dass hier nicht nur sozial schwächere 
Haushalte, sondern auch die so genannte Mittelschicht von Verdrängung bedroht ist (vgl. Kapitel 
5.4). Dies gilt vor allem für die Haushalte mit Kindern, die in viel geringerem Maße ihre Ausga-
ben zugunsten einer höheren Miete umschichten können. 
 Haushalte mit Kindern. Viele Haushalte mit Kindern sind in ihrer wirtschaftlichen Handlungsf ä-
higkeit begrenzt (vgl. Kapitel 5.4). Preissteigernde Veränderungen der Wohnsituation können in 
besonderem Maße zu sozialen Härten führen, wenn keine Kompensation der zusätzlichen Mie t-
belastung stattfinden kann. Bei alleinerziehenden Haushalten ist diese Gefahr nochmal deutlich 
höher einzuschätzen.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
80 
Hervorzuheben ist außerdem das besondere Angebot an sozialen und unterstützenden Infrastrukt uren 
im Severinsviertel wie der Vringstreff, kirchliche Einrichtungen, das Bürgerhaus Stollwerck und die stark 
im Quartier verwurzelten Kindertageseinrichtungen und d ie Grundschule Zwirnerstraße. Insb esondere 
der Vringstreff ist sehr stark an den Bedarfen der lokalen Bevölkerung orientiert und übe rnimmt eine 
wichtige unterstützende Funktion. Die unterstützende Infrastruktur kommt insbesondere den identifizie r-
ten, stark verdrängungsgefährdeten Haushalten – sozial benachteiligten, einkommensschwachen Hau s-
halten und Familien – zu Gute.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
81 
6. Zusammenfassende Bewertung und Begründung 
Im Ergebnis der vertief ten sozialräumlichen Untersuchung wird der Erlass einer sozialen Erhaltung ssat-
zung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel 
empfohlen, weil 
 ein bauliches Aufwertungspotenzial im Hinblick auf die Ausstattung der Gebäude und Wohnu n-
gen mit zusätzlichen und energetischen Ausstattungsmerk malen, einem hohen Potenzial für die 
Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen und der Möglichkeit zur Zusammenlegung von 
Wohnungen, festgestellt wurde, 
 ein ausgeprägter wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck im Hinblick auf stark ansteige nde 
Angebots- und Bestandsmieten, der teilweise bereits genutzten Potenziale zur Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen und des hohen Anteils an  durchgeführten Modernisierungen am 
Wohnungsbestand nachgewiesen wurde sowie 
 eine hohe Gebietsbindung und ein soziales Ve rdrängungspotenzial für die Wohnbevölkerung 
festzustellen sind, die im Zuge wohnwerterhöhender Veränderungen der Gebäudesubstanz 
stark verdrängungsgefährdet sind – so unterliegen aufgrund einer hohen bis sehr hohen 
Warmmietbelastung rund 46 % der Haushalte einer Verdrängungsgefahr – und 
 aus der Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung negative städtebauliche Folg e-
wirkungen wie der Verlust preisgünstigen Mietwohnraums und sozialer sowie nachbarschaftl i-
cher Stabilität und einer Veränderung der Nachfrag e nach zielgruppenspezifischen Infrastru k-
tureinrichtungen resultieren.  
6.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass einer sozialen Erhal-
tungssatzung 
Mit dem städtebaulichen Instrument einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Num-
mer 2 BauGB ist es möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, der 
Wohnungsgrößen, der Eigentumsform en und Nutzungen der Wohnungen als eine wesentliche städt e-
bauliche Voraussetzung für die Erhaltung der im Gebiet vo rhandenen Haushalts- und Bewohnerstruktur 
zu nehmen. 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit 
verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebaulichen Folgen 
für das Severinsviertel zu erwarten: 
 Verlust eines vielfältigen Wohnungsangebotes für verschiedene Haushaltsformen und B e-
völkerungsgruppen: Das gegenwärtige Mietpreisniveau und der Wohnungsschlüssel tragen 
dazu bei, dass im Severinsviertel unterschiedliche Haushalt sformen und Einkommensgruppen 
wohnen. Die Wohnbevölkerung ist gegenwärtig durch eine vielfältige Zusammensetzung hi n-
sichtlich der Merkmale Alter, Bildung, Einkommen und Haushaltsform gekennzeichnet. Der Zuzug 
von verschiedenen Haushaltsgruppen in das Gebie t ist gegenwärtig noch möglich, es werden

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
82 
jedoch Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung erwartet, die sich aufgrund eines 
stark ansteigenden Mietniveaus, bestehender Umwandlungspotenziale sowie einer sehr hohen 
baulichen Dynamik im Gebäudebestand zukünftig verstärken werden. Das Gebiet ist gege n-
wärtig durch einen hohen Anteil an Haushalten mit einer bereits hohen Warmmietbelastung g e-
kennzeichnet, was nicht nur die Geringverdienenden, sondern auch Haushalte mit mittleren Ei n-
kommen betrifft. Besonde rs verdrängungsgefährdet sind Haushalte mit geringem Einkommen 
und Kindern. Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebotes nach Art und Maß, die 
Reglementierung der Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen und die Untersagung b e-
stimmter baulicher Maßnahmen zum Abfedern modernisierungsbedingter Mieterhöhungen trägt 
daher zur Erhaltung preisgünstigen Mietwohnraums bei, der zur Versorgung der Gebietsbevö l-
kerung dient und somit Segregationsprozessen entgegenwirkt. 
 Verlust der Funktion des Mietwohnungsquartiers: Das Severinsviertel ist durch Mietwohnu n-
gen im privatwirtschaftlichen Eigentum geprägt. Das Quartier hat gegenwärtig noch den Ch a-
rakter eines Mietwohnungsquartiers. Der Verlust von weiterem Mietwohnraum droht, da sehr ho-
he Potenziale für Wohnungsumwa ndlungen bestehen. Die Untersuchung zeigt, dass im Quartier 
ein hoher Anteil an Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen sowie zum Teil sehr hoher 
Warmmietbelastung lebt. Es wurde nachgewiesen, dass in Eigentum umgewandelte Wohnungen, 
die vermietet werden, einen höheren Ausstattungsgrad aufweisen, als  andere Mietwohnungen. 
Weitere Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen führen zur Aufwertung von Woh n-
raum und begründen eine konkrete Verdrängungsgefahr für die betroffenen Mieterinnen und 
Mieter, die kaum in der Lage sind, die Wohnungen selbst zu übernehmen  oder auf Mietsteige-
rungen zu reagieren. Der hohe Anteil an Seniorinnen und Senioren und die leicht steigende Al-
tersarmut sind weitere limitierende Faktoren. 
 Erhaltung des Wohnungsschlüssels mit v ielen Kleinraumwohnungen, um nachfragegerech-
te Belegung zu gewährleisten: Der Wohnungsschlüssel ist durch einen hohen Anteil an 1 - bis 
2,5-Zimmerwohnungen gekennzeichnet. 1- und 2-Personen-Haushalte stellen den größten Anteil 
gemäß der Haushaltsgröße . Das Zusammenwirken zwischen Wohnungsschlüssel und Haushalt s-
struktur muss erhalten bleiben, um eine nachfragegerechte Belegung der Wohnungen gewäh r-
leisten zu können. 
 Veränderung der Nachfrage und Auslastung von Infrastrukturen  und Folgeinvestitionen 
zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen in anderen Stadtteilen: Im Severinsviertel sind die Zu-
sammenhänge zwischen der Gebietsbevölkerung und der sozialen und gewerblichen Infrastru k-
tur stark. Über Jahre konnten sich bedarfsgerechte Infrastruktur -, Beratungs - und Nac hbar-
schaftseinrichtungen etablieren, die passgenau auf die ansässige Bevölkerung zugeschnitten 
sind. Auch die lokale Ökonomie (Kleingewerbe, Fachgeschäfte) ist im Gebiet unmittelbar auf 
die Bevölkerung zugeschnitten. Insbesondere die weniger mobilen Bevölk erungsgruppen, die im 
Gebiet stark vertreten sind, sind auf diese wohnortnahen Angebote angewiesen. Die Ina n-
spruchnahme der Infrastrukturangebote und besonderen Leistungen für bedürftige Haushalte 
wie im Vringstreff, dem Bürgerhaus oder karitativen Einrich tungen kann durch die Veränderung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden und zieht bei Verdrängung 
gleichzeitig Folgeprobleme in anderen Stadtquartieren nach sich, da es zur Konzentration von

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
83 
sozialen und ökonomischen Problemen kommen kan n, die zum Beispiel den Aufbau flankiere n-
der Infrastrukturen oder sozialer Einrichtungen durch zusätzliche öffentliche Investitionen no t-
wendig machen. 
 Verlust von sozialen und informellen Netzwerke sowie nachbarschaftlicher Stabilität : Die 
Haushalte weisen ein gering ausgeprägtes Umzugsinteresse aufgrund ihrer hohen Gebietsbi n-
dung, einem hohen Anteil an Stammbevölkerung, einer positiven Bewertung der Wohnung und 
enger Kontakte zu Nachbarinnen und Nachbarn auf. Die Haushalte pflegen intensive Kontakte 
zu den Nachbarinnen und Nachbarn und weisen eine hohe Bereitschaft auf, sich gegenseitig zu 
helfen. Diese unterstützenden Hilfsangebote ergänzen die Angebote der öffentlichen Grundver-
sorgung und stellen einen hohen Wert für eine funktionierende Nachbarschaft dar und tragen 
dazu bei, dass keine zusätzlichen städtebaulichen Folgekosten entstehen. Neben der zentralen 
Lage, der guten Anbindung und dem  Angebot an Grünflächen sind die Bevölkerungsmischung, 
die Nähe zu Bekannten, Freunden und Verwandten, das Lebensgefüh l im Severinsviertel häufig 
genannte Zuzugs- und Bleibegründe. Dadurch wird die enge Bindung an das Quartier deutlich. 
Das Funktionieren von Nachbarschaften ist an stabile Bevölkerungsstrukturen und eine – wie im 
Severinsviertel festgestellte – gemischte B evölkerungszusammensetzung hinsichtlich Haushalt s-
struktur, Herkunft, Bildung und Einkommen geknüpft. Dem allgemeinen Grundsatz der Baulei t-
planung – die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen78 – wird mit dem Ein-
satz des sozialen Erhaltungsrechts entsprochen. 
6.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele 
Aus der baulichen und soziodemographischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwartenden 
negativen städtebaulichen Auswirkungen folgende zentrale Handlungserfordernisse für die Erhaltung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab: 
 Erhaltung des Mietwohnungsangebotes durch Reglementierung von Umwandlungen von Miet- 
in Eigentumswohnungen oder der Zweckentfremdung von Wohnraum. 
 Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnraumangebotes (z. B. des Wohnungsschlüs-
sels), um vielfältige Wohnformen für verschiedene Haushalts - und Einkommenstypen zu erhalten 
und die  bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung durch Versagung von Wo h-
nungsteilungen und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen zu sichern. 
 Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Untersagung von Rückbau der Wohngebäude. 
 Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben  im Rahmen der bauordnungs-
rechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahru ng der Anforderungen 
an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustandes. Information und Beratung der 
Bewohnerinnen und Bewohner sowie der Eigentümerinnen und Eigentümer ist dafür wichtig. 
                                                 
78 § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
84 
Darüber hinaus zeigen d ie Erfahrungen aus anderen deutschen Städten , dass eine unabhängige 
Mieterberatung zum wirkungsvollen Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts auf der lokalen Ebene beitr a-
gen kann. Die gezielte Information der Mieterinnen und Mieter und die Berei tstellung von qualifizierten 
Beratungsangeboten sind für das Erreichen der Schutzziele wesentlich. Die Erforderlichkeit einer 
Mieterberatung wird durch die vertiefte Untersuchung bestätigt. 
6.3 Abgrenzung des Geltungsbereichs 
Die vertiefte sozialräumliche Studie zeigt , dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer 
sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Severinsviertel vorliegen. Im Ergebnis der vertieften 
Untersuchung wird daher empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet gemäß §  172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 BauGB für das in der Abbildung 54 dargestellte Gebiet per Satzungsbeschluss festzusetzen. 
Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen stimmen mit denen des Untersuchungsgebietes überein. 
Abbildung 54: Gebietsabgrenzung für das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet Severinsviertel 
 
Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 
Mit der empfohlenen Gebietskulisse wird der Rechtsprechung folgend, der wesentliche Anteil an Wohn-
bevölkerung erreicht, der die schützenswerte Bevölkerungszusammensetzung repräsenti ert.79 Dabei 
geht es nicht um einen parzellenscharfen Nachweis, sondern um die räumliche Erfassung des Gebiet sch-
arakters80, der in der vorliegenden Untersuchung anhand städtebaulicher Zusammenhänge und mit Er-
                                                 
79  OVG Lüneburg, 1 C 1.82, 27.04.1983. 
80  BVerwG, 4 C 9.96, 15.05.1997.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
85 
füllung der Anwendungsvoraussetzungen b egründet wird. Innerhalb dieser Gebietskulisse sind die auf-
gestellten Erhaltungsziele zu erreichen. 
6.4 Vorschlag für Genehmigungskriterien zur Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts 
Ziel der sozialen Erhaltungssatzung ist es, in deren Geltungsbereich die Zusammenset zung der Woh n-
bevölkerung zu erhalten. Den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen soll der Bestand der U m-
gebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Ve r-
änderungen geschützt werden .81 Daher dürfen gepla nte Maßnahmen vorhandenen Wohnraum nicht 
derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist. En t-
scheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen 
Wohnraums. 
Es besteht ein Steuerungserfordernis hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebotes, der Durchfü h-
rung energetischer Sanierungsmaßnahmen, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie 
hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum 
und des spekulativen Umgangs mit Wohnraum.  Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltung srechts im 
sozialen Erhaltungsgebiet Severinsviertel zu gewährleisten, werden der Rückbau, die Änd erung und 
Nutzungsänderung baulicher Anlagen über Geneh migungskriterien bzw. ergänzende Regelungsbere i-
che gesteuert. 
Die Genehmigungskriterien leiten sich aus den Handlungsbedarfen im sozialen Erhaltungsgebiet und 
den definierten Erhaltungszielen ab. In der Tabelle 9 in Kapitel 3.6 ist der gebietstypische Ausstat-
tungszustand und die Steuerungsmöglichkeiten durch das soziale Erhaltungsrecht dargestellt. Folgender 
Kriterienkatalog wird auf dieser Grundlage zur Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechtes im sozialen 
Erhaltungsgebiet Severinsviertel empfohlen. Ab Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses sind Bauvor-
haben im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel unter folgenden Maßg aben 
zu prüfen: 
I. Unzulässige bauliche Änderungen und Maßnahmen 
Für folgende Maßnahmen, die den gebietstypischen Ausstattungsstandard wesentlich überschreiten soll 
keine erhaltungsrechtliche Genehmigung bzw. erhaltungsrechtliche Zustimmung im Baugenehmigungsver-
fahren erteilt werden: 
1.  Einbau bzw. Anbau von besonders kostenaufwändigen Aufzügen oder Fassadengleitern. Der Einbau 
ist zu versagen, wenn er besonders kostenaufwändig ist oder aufgrund der Vorbildwirkung geeignet 
ist, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsge-
fahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich zieht, z. B. wenn auf Grund 
der Grundstückssituation nur individuelle Lösungen für den Aufzug möglich sind. Der Einbau bzw. An-
bau von Aufzügen und Fassadengleitern kommt gemäß § 39 Abs. 4 BauO NRW grundsätzlich nur 
für Gebäude mit mehr als 3 Geschossen in Betracht. 
                                                 
81  Vgl. BVerfG, DVBl. 1987, 465.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
86 
2.  Einbau eines zweiten Bades oder einer zweiten Dusche. Der Einbau eines zweiten WCs, mit Ausna h-
me von Wohnungen mit vier oder mehr Wohnräumen, wenn die Zahl der Wohn räume durch den 
Einbau nicht verringert wird. 
3.  Nicht erforderliche Grundrissänderungen. Hierzu zählen insbesondere Grundrissänderungen, die 
eine Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder eine Veränderung der Wohnfläche, Ve r-
legung und Neubau von K ammern, Schaffung von Wohnküchen und Veränderungen von bereits voll 
ausgestatteten Bädern (ein WC, ein Handwaschbecken in Einzelausführung, eine Badewanne oder 
Dusche und Wand- und Bodenverfliesung, sind bereits vorhanden) beinhalten. Erforderliche Grun d-
rissveränderungen sind auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Stränge zu berücksichtigen. 
4.  Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen und zwar auch bei Zusammenlegung von 
bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum (z. B. Dachgeschoss-Maisonetteeinheit). 
5.  Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Anpassung an die baulichen oder anlagentechn i-
schen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung ( EnEV) an bestehende Gebäude und 
Anlagen in der bei Antragstellung geltenden Fassung der  EnEV hinausgehen. Dass die Maßnahmen 
nicht über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen, ist vom Antragsteller durch Vorlage e i-
nes Gutachtens eines Sachverständigen nachzuweisen. Außerdem ist nachzuweisen, dass die Dä m-
mung der obersten Geschossdecke und Kellerdecke bereits erfolgt bzw. Bestandteil der Maßnahme 
ist. 
6.  Vergrößerungen vom Balkonen und sonstigen Anlagen 82, Anbau von besonders kostenaufwändigen 
Erstbalkonen sowie Schaffung von Balkonen, wenn die Wohnung bereits einen Balkon aufweist. Die  
Versagung eines Erstbalkons kommt dann in Betracht, wenn er hinsichtlich der verwendeten Konstruk-
tion, Materialien oder der Größe besonders kostenaufwändig ist.83 
7.  Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs - und Gebäudeausstattung, z. B. Fußbodenhe i-
zung, Gegensprechanlage mit Videobildübertragung, Einbau eines Kamins, hochwertige Bad - und 
Küchenausstattung, bodentiefe Fenster, repräsentative Eingangsbereiche und Treppenhäuser. 
8.  Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen.84 
9.  Sonstige ba uliche Maßnahmen die aufgrund der Vorbildwirkung geeignet sind, Entwicklungen in 
Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhal-
tungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen. 
Folgende Maßnahme is t grundsätzlich genehmigungsfähig, bedarf jedoch einer näheren Prüfung im 
Einzelfall: 
                                                 
82  Balkone stehen jeweils stellvertretend auch für sonstige Anlagen wie Loggia, Terrasse oder Wintergarten. 
83  Eine Reglementierung hinsichtlich der Größe des Balkons wird aus gutachterlicher Sicht nicht empfohlen, da die Größe nicht 
immer maßgeblich für die entstehenden Kosten ist und sich die  Vorgaben der Bauordnung als zusätzliche limitierende 
Faktoren auf die Größe des Balkons auswirken. 
84  Begründung: Die Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen ist zu untersagen, wenn die Wohnung nur z u-
sammen mit dem Stellplatz angeboten und vermietet wird, da sich somit die Mietkosten der Wohnung erhöhen können. E i-
genständige Mietverträge für Stellplätze bleiben hiervon unberührt.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
87 
10. Ersteinbau eines voll ausgestatteten Bades mit folgenden Grundausstattungsmerkmalen: ein WC, ein 
Handwaschbecken in Einzelausführung, eine Badewanne oder Dusche und W and- und Bodenver-
fliesung, wobei die Kriterien 3 und 7 zu beachten sind. 
II. Ergänzende Regelungsbereiche 
Am 17.03.2015 hat die Landesregierung Nordrhein -Westfalen die „Verordnung über eine Umwan d-
lungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzu ng der Wohnbevölkerung (Umwan d-
lungsverordnung – UmwandVO)“ verabschiedet. 85 Die Verordnung tritt mit Ablauf des 27.03.2020 
außer Kraft. 
Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 
Absatz 4 Satz 1 BauGB vers agt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus b e-
sonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksic h-
tigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begrü ndung 
von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und ist ferner gemäß 
§ 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn 
2. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten 
von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, 
3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des 
Eigentümers veräußert werden soll, 
4. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum o der Teilei-
gentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Gene h-
migungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, 
5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder 
6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wo h-
nungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 
1 des Bü rgerlichen Gesetzbuchs verkür zt sich um fünf Jahre; die Frist nach  
§ 577a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt. 
Alle Wohngebäude im gesamten Kölner Stadtgebiet unterliegen seit dem 01.07.2014 der auf komm u-
naler Ebene beschlossenen Wohnraumschutzsatzung zum Schutz und Erhalt v on Wohnraum86. Jede a n-
dere Nutzung von Wohnraum als zu Wohnzwecken (Zweckentfremdung), bedarf einer Genehmigung. 
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 4 Wohnraumschutzsatzung liegt insbesondere vor, 
wenn der Wohnraum 
                                                 
85  Landesregierung Nordrhein-Westfalen, Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. NRW. S. 255, SGV. NRW. 237). 
86  Stadt Köln, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) vom 17.06.2014, Amtsblatt 
der Stadt Köln 2014, S. 816.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
88 
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder berufli-
che Zwecke verwendet oder überlassen wird 
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr 
geeignet ist 
3. länger als drei Monate leer steht 
4. beseitigt wird (Abbruch). 
Die Zweckentfremdung und der Rückbau von Wohnraum werden über die Wohnraumschutzsatzung 
geregelt. Eine Beschlussfassung zur Fortführung dieser ist in der Vorbereitung. Nur wenn eine entspr e-
chende Beschlussfassung nicht erfolgen sollte wird empfohlen, die nachstehenden Genehmigungskriterien 
anzuwenden, wonach folgende bauliche Änderungen und Maßnahmen unzulässig sind: 
1.  Der Rückbau von baulichen Anlagen, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt 
sind. 
2.  Rückbau von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten, es sei denn, dass auch unter Berüc k-
sichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage nicht mehr zumutbar ist. 
3.  Die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe. Die gewerbliche Überlassung von Wohnraum zu 
Wohnzwecken bis zu einem Zeitraum von 12 Wochen stellt eine Nutzungsänderung im Sinne des E r-
haltungsrechts dar und ist nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen sind dann zulässig, wenn die Woh n-
räume aufgrund ihrer Lage nur eingeschränkt zum längerfristigen Wohnen geeignet s ind, z. B. au f-
grund von unzumutbarer Lärmeinwirkung, unzureichender Belichtung und Belüftung. 
6.5 Vorschlag für eine Überprüfung der sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel 
Eine soziale Erhaltungssatzung ist gemäß § 172 BauGB zeitlich nicht zu fixieren. Sie  wird erst aufgeho-
ben, „wenn entweder der Schutz vor Verdrängung nachhaltig garantiert ist, oder die Verdrängung 
stattgefunden hat und damit das Ziel nicht mehr e rreichbar ist.“ 87 Nach dem Satzungserlass sind die 
erhobenen Daten regelmäßig zu überprüfen, um  die weitere Aufrechterhaltung der Satzung zu rech t-
fertigen. Die Stadt München kann beispielhaft erwähnt werden. Dort wird alle fünf Jahre eine Überprü-
fung der Indikatoren und Datensätze vorgenommen, um Veränderungen in der Bevölkerungszusamme n-
setzung zu messen.88 Auch in der Verwaltungspraxis des Landes Berlin werden soziale Erhaltungsgebie-
te ca. alle fünf Jahre überprüft.  
Es wird daher vorgeschlagen, die Anwendungsvoraussetzungen der sozialen Erhaltungssatzung Se-
verinsviertel in fünf Jahren zu überprüfen  (sog. Nachuntersuchung). Damit sollen insbesondere folgende 
Fragen beantwortet werden: 
                                                 
87  Vgl. Rainer Tietzsch, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin 1995, S. 17. 
88  Vgl. VG München, Urteil vom 01.03.1993 - M 8 K 91.3720.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
89 
 Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen: 
o Wie setzt sich die gegenwärtige Bevölkerung zusammen? Ist die zu schützende Wohn-
bevölkerung weiterhin im Gebiet wohnhaft?  
o Haben sich Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung ergeben  und recht-
fertigen diese (weiterhin oder mit neuen Begründungszusammenhängen) den Fortb e-
stand der Erhaltungssatzung? 
o Welcher Zusammenhang besteht zwischen der Zusammensetzung der vorhandenen 
Wohnbevölkerung, dem Wohnungsangebot und Infrastruktur? 
o Welche Erhaltungs- und (Schutz-)Ziele bestehen weiterhin? Welche negativen städt e-
baulichen Folgen sollen mit dem Instrument verhindert werden? 
 Wirkung der sozialen Erhaltungssatzung:  
o Genehmigungsverfahren: Auf welche Maßn ahmen konnte eingewirkt werden (Vo r-
gangstypen und Ergebnis; eine standardisierte Dokumentation wird empfohlen)? 
o Wie wirkt sich die Anwendung der Umwandlungsverordnung im Severinsviertel  aus 
(Vorgangstypen (welche Ausnahmen werden gelten d gemacht?) und Ergebnis; eine 
standardisierte Dokumentation wird empfohlen)?  
 Gebietsabgrenzung und Prüfkriterien 
o Ist der Geltungsbereich weiterhin  räumlich nachvollziehbar abgegrenzt, um innerhalb 
des Geltungsbereichs die aufgestellten Erhaltungsziele erreichen zu können? 
o Liegen Änderungsbedarfe  an den aufgestellten Genehmigungskriterien vor , die sich 
aus der Genehmigungspraxis ergeben haben? 
Zur Überprüfung der Voraussetzungen ist eine Fortschreibung der Sekundärdatenanalyse, eine Ort s-
bildanalyse und eine Befragung der Haushalte durchzuführen, die eine statistisch verlässliche Stichpr o-
benqualität aufweisen muss. Im Rahmen der Nachuntersuchung und zur Beantwortung der oben genann-
ten Fragestellungen sind dementsprechend Angaben zu folgenden Themen zu ermitteln: 
 Berufs- und Erwerbssituation, 
 Einkommensverhältnissen, 
 Wohndauer und Fluktuation, 
 Wohnverhältnisse (Haushaltsgröße, Wohnungsgrößen, Ausstattungsmerkmale), 
 Mietenentwicklung, 
 Entwicklung des Umwandlungsgeschehens von Miet- in Eigentumswohnungen,

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
90 
 Entwicklung baulicher Parameter (Bauanträge nach Art, energetische Modernisierungen) , deren 
Umfang und Auswirkungen auf die Bestandsmiete, 
 Gebietsbindung der Bewohner (Nutzung der Infrastruktur, nachbarschaftliche Strukturen).

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
91 
7. Verzeichnisse und Quellen 
7.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ...................................................................................... 22 
Abbildung 2: Erhebungsmethodik der Untersuchung ................................................................................... 23 
Abbildung 3: Lage des Untersuchungsgebietes Severinsviertel ................................................................ 24 
Abbildung 4: Untersuchungsgebiet Severinsviertel ...................................................................................... 25 
Abbildung 5: Das Severinsviertel aus Sicht der befragten Expertinnen und Experten......................... 27 
Abbildung 6:  St. Severin .................................................................................................................................... 29 
Abbildung 7:  Severinstorburg .......................................................................................................................... 29 
Abbildung 8: ehemaliges Sanierungsgebiet Severinsviertel ...................................................................... 31 
Abbildung 9: Infrastruktureinrichtungen im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und  
der näheren Umgebung ............................................................................................................ 34 
Abbildung 10: Gebäudealter ............................................................................................................................. 36 
Abbildung 11: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet Severinsviertel ..................................................... 37 
Abbildung 12: Anzahl der Zimmer .................................................................................................................... 38 
Abbildung 13:  Wohnfläche ................................................................................................................................. 38 
Abbildung 14: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung .......... 38 
Abbildung 15:  Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung ............... 39 
Abbildung 16:  Sanierungspotenziale und Sanierungsmaßnahmen im Severinsviertel ............................ 42 
Abbildung 17:  Energetisches Modernisierungspotenzial ............................................................................... 42 
Abbildung 18: Baulücken und Mindernutzung im Severinsviertel ................................................................ 43 
Abbildung 19: Gewünschte zusätzliche Ausstattungsmerkmale der Wohnung, auch wenn  
damit eine Mieterhöhung einhergehen würde ..................................................................... 46 
Abbildung 20: Mängel in der Wohnung .......................................................................................................... 47 
Abbildung 21: Zufriedenheit mit der Wohnungsgröße und dem Preis-Leistungs-Verhältnis .................. 47 
Abbildung 22: Angebotsmieten in unmöblierten Wohneinheiten (Median) in Euro/qm (netto-kalt) ..... 52 
Abbildung 23: Netto-Kaltmiete/qm .................................................................................................................. 53 
Abbildung 24: Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet ...... 54 
Abbildung 25: Entwicklung Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das  
Untersuchungsgebiet (Median) ................................................................................................ 54 
Abbildung 26: Netto-Kaltmiete/qm nach Vermietenden der Wohnung (arithmetisches Mittel) ........... 55 
Abbildung 27: Gründe für Mieterhöhungen .................................................................................................... 57 
Abbildung 28: Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Wohneinheiten im Bestand 2010 bis 2017 .. 58 
Abbildung 29: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte  
im Vergleich  (2013-2017) ...................................................................................................... 58 
Abbildung 30: Räumliche Verteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand auf 
Blockebene im Untersuchungsgebiet Severinsviertel ........................................................... 59 
Abbildung 31: Wohnungsumwandlungen  (während des Mietverhältnisses) ............................................ 60 
Abbildung 32: Jahr der Wohnungsumwandlung (während des Mietverhältnisses) ................................. 60

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
92 
Abbildung 33: Wohnungsverkäufe im Stadtviertel Severinsviertel gemäß Kaufpreissammlung .......... 60 
Abbildung 34: Eigentümerwechsel des Wohnhauses bzw. der Wohnung (während des 
Mietverhältnisses) ....................................................................................................................... 61 
Abbildung 35: Art der baulichen Maßnahmen ................................................................................................ 62 
Abbildung 36:  Wanderungssaldo Severinsviertel 2014 bis 2017 (Summen absolut) ............................ 65 
Abbildung 37: Haushaltsgröße ........................................................................................................................... 68 
Abbildung 38: Haushaltsstruktur ......................................................................................................................... 68 
Abbildung 39: Haushaltsform gemäß Zuzugsjahr in die Wohnung ............................................................ 69 
Abbildung 40: Derzeitige Berufstätigkeit aller Haushaltsmitglieder im Alter über 15 Jahren ............. 69 
Abbildung 41: Einkommensarten der Haushalte ............................................................................................. 70 
Abbildung 42: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens ............................................................ 71 
Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens gemäß Zuzugsjahr in das 
Untersuchungsgebiet .................................................................................................................. 72 
Abbildung 44: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen ............................... 73 
Abbildung 45: Verdrängungsgefahr der Haushalte gemäß der Warmmietbelastung .......................... 74 
Abbildung 46: Wohndauer: Wohngebiet ........................................................................................................ 74 
Abbildung 47: Wohndauer: derzeitige Wohnung ......................................................................................... 74 
Abbildung 48: Gründe für die Wohnortwahl .................................................................................................. 75 
Abbildung 49: Einrichtungen und deren Nutzung im Wohngebiet .............................................................. 76 
Abbildung 50: Beurteilung des Zusammenlebens im Wohngebiet und im Wohnhaus ............................. 76 
Abbildung 51: Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn .................................................................... 77 
Abbildung 52: Einschätzungen der Haushalte zum Severinsviertel (offene Frage,  
Mehrfachnennungen möglich) .................................................................................................. 77 
Abbildung 53: Umzugsgründe der umzugswilligen Haushalte ..................................................................... 78 
Abbildung 54: Gebietsabgrenzung für das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet Severinsviertel ..... 84 
Abbildung 55: Rücklauf Fragebögen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung nach Wohnblöcken ........ 98 
Abbildung 56: Altersstruktur gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und  
Haushaltsbefragung .................................................................................................................. 99 
Abbildung 57: Nationalität gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und  
Haushaltsbefragung .................................................................................................................. 99 
Abbildung 58: Gebäudealter nach Anzahl der Wohnungen gemäß Amt für Stadtentwicklung  
und Statistik und Haushaltsbefragung ................................................................................ 100 
Abbildung 59: Haushaltsgröße gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
und Haushaltsbefragung ....................................................................................................... 100 
Abbildung 60: Haushaltsform gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und  
Haushaltsbefragung ............................................................................................................... 101 
7.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung .......................................................................................... 26 
Tabelle 2: Übersicht über die Institutionen der geführten Expertengespräche im Jahr 2018 ........... 27 
Tabelle 3: Schülerzahlen Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße ....................................................... 35

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
93 
Tabelle 4: Bestand geförderter Mietwohnungen und Bindungswegfall bis 2021 ................................ 40 
Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse ....................................................................... 41 
Tabelle 6: Ausstattungsmerkmale der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung ................................. 45 
Tabelle 7: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform  
(Mehrfachnennungen möglich) ...................................................................................................... 46 
Tabelle 8: Lesehilfe zur Erläuterung der Systematik der Einstufung von Ausstattungsmerkmalen  
und Ableitung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung in Tabelle 9 .................................. 49 
Tabelle 9: Aufwertungspotenziale im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und Steuerung durch  
das soziale Erhaltungsrecht .......................................................................................................... 50 
Tabelle 10: Mietspiegel im Untersuchungsgebiet Severinsviertel im Vergleich zum Kölner  
Mietspiegel 2017 ........................................................................................................................... 56 
Tabelle 11: Altersstruktur Severinsviertel im Vergleich zum Stadtbezirk und der Gesamtstadt .......... 66 
Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung 2013-2017 nach Altersgruppen ................................................... 66 
Tabelle 13: Anteil der Einwohner/innen mit Migrationshintergrund, 31.12.2017 .................................. 67 
Tabelle 14: Anteil der Einwohner/innen mit mind. 10 Jahre Wohndauer, 31.12.2017 ........................ 67 
Tabelle 15: Kenndaten zum Erwerbsleben und Transferleistungsbezug gemäß kommunaler  
Statistik ............................................................................................................................................. 70 
Tabelle 16: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen und Äquivalenzeinkommen nach  
Haushaltsform .................................................................................................................................. 72

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
94 
8. Quellen 
8.1 Literatur und Statistik 
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum Fei-
ern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 
 
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vor-
kaufsrechtes, o. D. 
 
Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin, Prüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf 
Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten nach § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB (soziale Erhaltungsgebiete) im Bezirk Pankow, Drucksache VIII-
0553, 27.06.2018. 
 
Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und 
weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272. 
 
ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgliche 
Steuerung der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 2015. 
 
Friesecke, Frank (2017): Aktivierung von beteiligungsschwachen Gruppen in der Stadt- und Quartiers-
entwicklung, in: Hartmut Bauer, Christiane Büchner, Lydia Hajasch (Hrsg.) Partizipation in der Bürger-
kommune, KWI-Schriften 10, Potsdam. 
 
Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energe-
tischen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk 
Pankow, 2015. 
 
Mitschang, Stephan, in: Battis, Ulrich; Krautzbeger, Michael; Löhr, Rolf-Peter (Hrsg.): BauGB Kommentar, 
C.H. Beck, München, 13. Aufl., 2016. 
 
Rheinische Immobilienbörse, Kölner Mietspiegel 2017. 
 
Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem  
[verschiedene Datensätze gemäß der Angaben in Abbildungen und Tabellen] 
 
Stadt Köln, Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040, Köln, 2016. 
 
Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, Köln, 2015. 
 
Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, Köln, 1998.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
95 
Stadt Köln Stadtentwicklungsausschuss, Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel, Vorla-
gen-Nummer: 4320/2016. 
 
Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Bestand geförderter Mietwoh-
nungen, Ds. Nr. 0781/2018, 15.03.2018. 
 
Tietzsch, Rainer, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin 1995. 
8.2 Internetquellen 
Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Köln-Severinsviertel Sanierungsmaßnahme 
http://www.staedtebaufoerderung.info/StBauF/DE/Programm/SanierungsUndEntwicklungsmassnahmen
/Praxis/Massnahmen/K%C3%B6ln_Severinsviertel/k%C3%B6ln_node.html 
Zugriff am 13.06.2018 
 
FAY Projects GmbH, Kölner Waidmarkt-Quartier, 13.09.2013 
http://www.fay.de/de/koelner-waidmarkt-quartier/ 
Zugriff am 08.10.2018 
 
Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße, Der Nachmittag in der Schule 
http://www.zwirnerstrasse.de/wir-sind-ganztag 
Zugriff am 03.09.2018 
 
Katholische Kitas im Erzbistum Köln, Erziehungs- und Familienberatung im Kath.Familienzentrum 
St.Severin, 
https://www.katholische-kindergaerten.de/kitas/news/erziehungs-und-familienberatung-im-
kathfamilienzentrum-stseverin 
Zugriff am 03.09.2018 
 
Kölner Stadtanzeiger, Nach 177 Jahren: Schokoladenfabrik Stollwerck kehrt Köln endgültig den Rü-
cken, 31.03.2016 
https://www.ksta.de/koeln/nach-177-jahren-schokoladenfabrik-stollwerck-kehrt-koeln-endgueltig-den-
ruecken-23810648 
Zugriff am 08.08.2018 
 
KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Gründe 
https://www.nord-sued-stadtbahn.de/projekt/gruende/index.html 
Zugriff am 08.10.2018 
 
KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Projekt 
https://www.nord-sued-stadtbahn.de/projekt/index.html 
Zugriff am 08.10.2018

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
96 
Meine Südstadt UG, Das „Rollkofferhaus“ Im Ferkulum, 04.09.2018 
https://www.meinesuedstadt.de/das-rollkofferhaus-im-ferkulum/ 
Zugriff am 03.12.2018 
 
Stadt Köln, Parkstadt Süd - Zum Hintergrund 
https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/parkstadt-sued/zum-hintergrund 
Zugriff am 08.10.2018 
 
Stadt Köln, Parkstadt Süd - Masterplan 
http://www.masterplan-koeln.de/fileadmin/Content/PDF/parkstadt-
sued_broschuere_projektentwicklung.pdf 
Zugriff am 08.10.2018 
 
Stadt Köln, Umgestaltung Chlodwigplatz abgeschlossen, Pressemitteilung 23.05.2017 
https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/presse/umgestaltung-chlodwigplatz-abgeschlossen 
Zugriff am 08.10.2018 
 
Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle 
http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/A2armutsgefaehrdungsschwellen.html 
Zugriff am 10.12.2018 
 
vielvrings, Ankommen im Vringsveedel – Zuhause im vielvrings! 
https://vielvrings.kampmeyer.com/ 
Zugriff am 08.10.2018 
 
Vringstreff e. V., Der Vringstreff e.V. 
http://vringstreff.de/der-vringstreff-e-v/ 
Zugriff am 11.06.2018 
8.3 Rechtsquellen/Gesetze/Verordnungen 
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634). 
 
Bundesrat, Mietrechtsanpassungsgesetz, Drucksache 611/18, 30.11.2018. 
 
BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 
1987, 203. 
 
BVerwG, 4 C 9.96, 15.05.1997. 
 
BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97. 
 
Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 
24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 1790) geändert.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
97 
Landesregierung Nordrhein-Westfalen, Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten 
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung – UmwandVO), 
Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. NRW.), Ausgabe 2015 Nr. 14 vom 27.03.2015. 
 
OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02. 
 
OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 
2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
 
Stadt Köln, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) vom 17. 
06.2014, Amtsblatt der Stadt Köln 2014. 
 
VG München, Urteil vom 01.03.1993 - M 8 K 91.3720.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
98 
Anhang 1:  Repräsentativität der Haushaltsbefragung 
Die durchgeführten Interviews verteilen sich gemäß der Abbildung 55 über das gesamte Unters u-
chungsgebiet. Der Anteil der erreichten Personen gemäß Haushaltsbefragung weicht kaum vom Anteil 
statistisch erfasster Einwohneri nnen und Einwohner in den 41 Wohnblöcken ab (vgl. Gebietskarte mit 
Wohnblöcken auf Seite 25). In den Blöcken 6 und 20 sind mit ca. 2  Prozentpunkten noch die größten 
Unterschiede vorhanden. Es wurden folglich in jedem Wohnblock  Haushalte erreicht und alle Teilräume 
des Veedels entsprechend ihrem realen Anteil am Gesamtgebiet abgedeckt. 
Abbildung 55: Rücklauf Fragebögen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung nach Wohnblöcken 
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
Anteil der Bevölkerung nach Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N=10.775)
Anteil der Bevölkerung nach Haushaltsbefragung (n=1.050)
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches 
Informationssystem 
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der erreichten Stichprobe in Relation 
zur Grundgesamtheit im G ebiet. Bezüglich der Altersstru ktur (vgl. Abbildung 56) zeigt sich, dass der 
Anteil der 18 - bis 29-Jährigen sowie der Anteil der über 65 -Jährigen89 in der Haushaltsbefragung 
unterrepräsentiert ist. Demgegenüber haben Einwohnerinnen und Einwohner die zwischen 30 und 64 
Jahre sind, stärker an der Befragung teilgenommen.  
                                                 
89  Personen über 80 Jahre wurden nicht angeschrieben.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
99 
Abbildung 56: Altersstruktur gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 
3,7%
6,6%
21,4%
26,2% 25,2%
16,8%
6,9%
9,2%
10,9%
32,7%
30,6%
9,7%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0 bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre 45 bis 64 Jahre 65 Jahre und 
älter
Amt für Stadtentwicklung 
und Statistik, 
Stichtag 31.12.2017 
(N=10.775)
Haushaltsbefragung 
2018 (n=1.030)
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches 
Informationssystem 
Der Anteil der Haushaltsmitglieder mit Migrationshintergrund und nicht deutscher Nationalität ist, wie 
die Abbildung 57 zeigt, in der Haushaltsbefragun g unterrepräsentiert. Generell gelten Personen mit 
Migrationshintergrund und Haushalte in prekären Lebenslagen für Beteiligung und Teilhabe als schwer 
erreichbare Gruppen und sind somit in den meisten freiwilli gen Umfragen unterrepräsentiert.90 Neben 
den a llgemeinen Ablehnungsgründen – wie z. B, Zeitverfügbarkeit, fe hlendes Interesse am Thema – 
mögen hier sicher auch Sprachbarrieren oder kulturelle Besonderheiten eine Rolle spielen. 
Abbildung 57: Nationalität gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 
65,7%
13,8%
20,5%
88,6%
4,0% 7,3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Deutsche ohne 
Migrationshintergrund
Deutsche mit 
Migrationshintergrund
andere Nationalität
Amt für Stadtentwicklung 
und Statistik, Stichtag 
31.12.2017 (N=10.775)
Haushaltsbefragung 2018 
(n=1.038)
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches 
Informationssystem 
                                                 
90  Friesecke, Frank (2017): Aktivierung von beteiligungsschwachen  Gruppen in der Stadt - und Quartiersentwicklung, in: 
Hartmut Bauer, Christiane Büchner, Lydia Hajasch (Hrsg.) Partizipation in der Bürgerkommune, KWI -Schriften 10, Potsdam, 
S. 117-138.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
100 
Entsprechend der bereits geschilderten Verteilung der befragten Haushalte über die 41 Wohnblöc ke 
zeigen sich hinsichtlich des Gebäudealters nur geringe Unterschiede zw ischen der Haushaltsbefragung 
und der kommunalen Statistik (vgl. Abbildung 58). Der Großteil der Gebäude im Untersuchungsgebiet 
ist in den 1950er und 1960er Jahren entstanden. Gut ein Viertel der Gebäude wurde vor 1919 errich-
tet. 
Abbildung 58: Gebäudealter nach Anzahl der Wohnungen gemäß Amt für Stadtentwicklung und Sta-
tistik und Haushaltsbefragung 
27,8%
3,1%
44,5%
16,9%
7,6%
23,8%
3,5%
44,9%
22,7%
5,1%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
50,0%
bis 1919 gebaut 1920 bis 1949 gebaut 1950 bis 1969 gebaut 1970 bis 1989 gebaut nach 1990 gebaut
Statsitik - Gebäude = 1.165 Haushaltsbefragung - Wohnugen = 546
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches 
Informationssystem, ergänzt durch LPG mbH Ortsbildanalyse 2018. 
Der Anteil der alleinlebenden Haushalte ist in der Haushaltsbefragung unterrepräsentiert, demgege n-
über liegt der Anteil der 2-Personenhaushalte bzw. der Paare mit und ohne Kind/ern etwas über dem 
statistischen Vergleichswert. Größere Haushalte zeigen indes kaum Abweichungen (vgl.  nachfolgende 
Abbildungen).  
Abbildung 59: Haushaltsgröße gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 
66,0%
20,8%
7,0%
4,5% 1,7%
42,3%
35,9%
10,7%
7,8%
3,3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
1-Personenhaushalte 2-Personenhaushalte 3-Personenhaushalte 4-Personenhaushalte Haushalte mit mehr als 
4 Personen
Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N= 6.583) Haushaltsbefragung 2018 (n=549)
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, St atistisches 
Informationssystem

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
101 
Abbildung 60: Haushaltsform gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 
66,0%
18,6%
7,7%
3,0% 4,7%
42,9%
27,7%
18,8%
4,0% 6,6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
allein lebend Paar ohne Kind/er im 
Haushalt
Paar mit Kind/ern im 
Haushalt
Alleinerziehenden-
haushalte
Wohngemeinschaft
Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N= 6.583) Haushaltsbefragung 2018 (n=546)
 
Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches 
Informationssystem 
Die Gegenüberstellung der zentralen demographischen Merk male der Haushaltsbefragung  mit der 
kommunalen Statistik zeigt, dass die Haushaltsbefragung einen weitgehend repräsentativen und breiten 
Querschnitt des Untersuchungsgebietes darstellt.

Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 
102 
Anhang 2:  Fragebogen

Stand: 26.06.2018 
1 
 
Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht im Severinsviertel 
a. Straße _________________________ 
b. Blocknummer ____________ 
 
A: Allgemein 
 
1. In welchem Jahr sind Sie in das Severinsviertel gezogen? _________ 
2. In welchem Jahr sind Sie in diese Wohnung gezogen? _________ 
 Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in diese Wohnung gezogen sind? 
Im Severinsviertel 
 Stadtteil Altstadt Süd 
 Bezirk Innenstadt 
 Sonst wo in Köln 
 Außerhalb Kölns 
 
3. Eine erste wichtige Frage ist, warum Sie im Severinsviertel wohnen. Sie können mir bis zu drei 
Gründe nennen.  
 Die Miete ist günstig. 
 Die Miete war beim Einzug günstig. 
 Ich habe hier die Wohnung gefunden, die mir gefällt. 
 Das Lebensgefühl im Veedel gefällt mir. 
 Mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier. 
 Mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen im Quartier angewiesen. (z. B. Schule, 
Beratungseinrichtungen). 
 Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten  
 Nähe zum Arbeitsplatz 
 Ich schätze die Lage in der Stadt. 
 Sonstiges 
 
B: Wohnung 
 
4. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung?  
 Ich bin (Haupt-)Mieter/in:  
Wer ist Vermieter/in Ihrer Wohnung?  
 kommunales Wohnungsunternehmen (z. B. GAG, Stadtwerke Köln) 
 Genossenschaft (z. B. DIE EHRENFELDER Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft eG) 
 privates Wohnungsunternehmen (z. B. LEG, Siedlungsgemeinschaft „Am Bilderstöckchen“) 
 private/r Hauseigentümer/in 
 vermietete Eigentumswohnung 
 weiß nicht 
 Ich bin Eigentümer/in: (weiter mit Frage 9) 
       Haben Sie in dieser Wohnung vorher zur Miete gelebt? 
 ja 
 nein  
 
Wenn Eigentümer/in, Fragen 6 bis 8 überspringen. Fragen 6 bis 8 nur an Mieter/innen: 
 
5. Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein, um diese Wohnung mieten zu 
können? 
 ja

Stand: 26.06.2018 
2 
 
 nein 
 früher ja, jetzt nicht mehr 
 weiß nicht 
 
6. Gab es während Ihres Mietverhältnisses einen Eigentümerwechsel des Hauses bzw. Ihrer Wohnung 
oder wurde Ihnen ein solcher angekündigt?  
 ja, des Hauses 
 ja, meiner Wohnung 
 nein, weder noch 
 nein, aber Eigentümerwechsel wurde angekündigt 
 weiß nicht 
 
7. Wurde Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses von einer reinen Mietwohnung in eine 
Eigentumswohnung umgewandelt?  
 nein  
 nein, Umwandlung wurde aber angekündigt 
 ja, (Interview-Hinweis: Wenn ja, geben Sie bitte das Jahr an) im Jahr _________ 
 weiß nicht 
 
Folgende Fragen wieder an alle Haushalte stellen. 
 
8. Wie groß ist Ihre Wohnung? Geben Sie bitte möglichst genau die Quadratmeterzahl an: 
Wohnfläche _____ Quadratmeter 
 
9. Wie viele Zimmer hat Ihre Wohnung laut Mietvertrag?  
Interview-Hinweis:  Räume zwischen 6 und 10 m² als halbe Zimmer angeben; dazu zählen nicht Bad, 
Küche und Flur. 
Anzahl Zimmer _____ 
 
Fragen 11 bis 15 nur an Mieter/innen stellen. 
 
10. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Miete für Ihre Wohnung? Geben Sie bitte alle 
Mietbestandteile laut Mietvertrag bzw. der letzten Mietänderungserklärung an: 
a. Warmmiete (Miete insgesamt, inklusive aller Nebenkosten): _________ Euro 
b. Kaltmiete: _________ Euro 
 
11. Wurde Ihre Netto-Kaltmiete während Ihres Mietverhältnisses geändert?  
 ja (weiter mit Frage 13) 
 nein (weiter mit Frage 16) 
 
12. (Wenn ja): Wann wurde Ihre derzeitige Netto-Kaltmiete zum letzten Mal geändert? 
Nicht gemeint sind reine Änderungen der Betriebs-/Nebenkosten. 
Jahr: _____________  
 
13. Wie hoch war Ihre Netto-Kaltmiete vor der letzten Erhöhung? _________ Euro 
 
14. Welcher Grund wurde für die letzte Mieterhöhung angeführt? 
 a.  Anpassung an den Mietspiegel (gemäß §§ 558 – 558e BGB) 
 b.  freiwillige Vereinbarung 
 c.  Sachverständigengutachten

Stand: 26.06.2018 
3 
 
 d.  Modernisierung 
 e.  Staffelmiete/Indexmiete 
 f.  keine Begründung 
 g.  sonstiges, und zwar: ________________________________ 
 h.  nicht bekannt 
 
folgende Fragen wieder an alle Haushalte stellen. 
 
15. Welche Ausstattung hat Ihre Wohnung derzeitig? 
Wir gehen raumweise vor und fangen mit dem Badezimmer an: 
                                  vorhanden      weiß nicht                                                
a. Haben sie ein Bad? 
   
   
b. Ist in Ihrem Badezimmer eine Toilette? 
   
   
c. Ist in Ihrem Badezimmer eine Dusche? 
   
   
d. Ist in ihrem Badezimmer eine Badewanne? 
   
   
e. Haben Sie ein zusätzliches Gäste-WC? 
   
   
Küche   
f. Haben sie eine Küche? 
   
   
g. Hat der Vermieter/die Vermieterin eine Einbauküche 
einbauen lassen? 
   
   
h. Wie wird das warme Wasser aufbereitet? 
   
   
i. Badeofen 
   
   
ii. Dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. 
Elektroboiler/Durchlauferhitzer) 
   
   
iii. Zentrale Warmwasserversorgung 
   
   
Wohnräume   
i. Haben sie überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-
/Kunststein oder Fliesen in ihren Wohnräumen? 
   
   
j. Wie beheizen sie die Wohnräume 
   
   
i. Ofenheizung 
   
   
ii. Nachtspeicherheizung 
   
   
iii. Gasetagenheizung 
   
   
iv. Zentralheizung/Fernheizung 
   
   
v. Energiesparende Heizungsanlage (z.B. Kraft-
Wärme-Kopplung, Brennwerttechnik) 
   
   
vi. Fußbodenheizung

Stand: 26.06.2018 
4 
 
                                  vorhanden      weiß nicht                                                
k. Haben Sie einen Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse?   
i. Balkon 
   
   
ii. Loggia 
   
   
iii. Wintergarten 
   
   
iv. Terrasse 
   
   
Größe des 1. Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse in qm _______  
l. Haben Sie einen weiteren 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse?   
i. Balkon 
   
   
ii. Loggia 
   
   
iii. Wintergarten 
   
   
iv. Terrasse 
   
   
Größe des 2. Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse in qm _______  
m. Was für Fenster haben Sie überwiegend in Ihrer Wohnung? 
   
   
i. Einfachverglasung 
   
   
ii. Mehrfachverglasung 
   
   
Gebäude   
n. Hat Ihr Gebäude einen Aufzug? 
   
   
o. Ist die Fassade Ihres Gebäudes gedämmt? 
   
   
p. Hat ihr Gebäude eine Solaranlage? 
   
   
q. Sind die Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt 
   
   
 
16. Wurden in den letzten fünf Jahren – also seit 2013 – an Ihrem Gebäude oder Ihrer Wohnung 
bauliche Veränderungen, also Instandsetzungen oder Modernisierungen durchgeführt bzw. wurden 
derartige Vorhaben angekündigt oder sind in Planung? 
 ja 
 nein, weder durchgeführt noch liegen Informationen vor, dass Planungen bestehen (dann 
weiter mit Frage 19) 
 nicht bekannt (dann weiter mit Frage 19)

Stand: 26.06.2018 
5 
 
17. Um welche Maßnahmen handelt es sich im Einzelnen? Sagen Sie mir bitte, ob die Maßnahmen 
bereits durchgeführt oder angekündigt wurden bzw. in Planung sind. Bitte nennen Sie mir nur die 
Buchstaben der Maßnahmen. 
 
                                                                                               durchgeführt  angekündigt/ 
                                                                                                                 in Planung 
Badezimmer 
a. erstmaliger Einbau eines WC 
   
   
b. erstmaliger Einbau eines Bads/einer Dusche 
   
   
c. neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer 
   
   
Küche 
d. neue Küche/Erneuerungen in der Küche 
   
   
Wohnräume 
e. Einbau neuer Fenster 
   
   
f. Schallschutzmaßnahmen 
   
   
g. Heizungsmodernisierung/Warmwasser 
   
   
h. Modernisierung der Elektroinstallation (mehr Stromkreise) 
   
   
i. Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen 
   
   
j. Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren 
   
   
k. Grundrissveränderungen 
   
   
l. Zusammenlegung von Wohnungen 
   
   
m. Teilung von Wohnungen 
   
   
Gebäude 
n. Anbau von Balkonen (erstmalig oder erneuernd) 
   
   
o. Anbau/Einbau eines Aufzugs 
   
   
p. Dachgeschossausbau 
   
   
q. Sanierung des Treppenhauses 
   
   
r. Wärmedämmung der Fassade 
   
   
s. Dämmung des Daches/der obersten Geschossdecke 
   
   
t. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen 
   
   
u. Dämmung des Kellers 
   
   
v. Sonstiges 
   
   
 
Interview-Hinweis: Frage 19 bis 21 nur an Mieter/in 
 
18. Wenn Sie an Ihre Haushaltsgröße denken, wie zufrieden sind Sie mit der Größe Ihrer Wohnung? 
(sehr zufrieden, eher zufrieden, eher nicht zufrieden, unzufrieden; weiß nicht)? 
 zufrieden 
  eher zufrieden 
  eher nicht zufrieden 
  unzufrieden 
  weiß nicht 
 
19. Wie zufrieden sind Sie mit dem Preis-Leistungs-Verhältnis Ihrer Wohnung?  (sehr zufrieden, eher 
zufrieden, eher nicht zufrieden, unzufrieden; weiß nicht)? 
 zufrieden 
  eher zufrieden 
  eher nicht zufrieden 
  unzufrieden 
  weiß nicht

Stand: 26.06.2018 
6 
 
20. Wünschen Sie sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts, 
auch wenn damit eine Mieterhöhung verbunden sein sollte? Wenn ja, Sagen Sie mir bitte, was für 
Verbesserungen Sie sich wünschen. 
Nennungen eintragen, Mehrfachnennungen sind möglich, außer eine zusätzliche Ausstattung ist nicht 
gewünscht.  
 Nein, ich wünsche keine zusätzliche Ausstattung 
 Anbau eines Balkons  
 Anbau eines Aufzugs 
 Modernisierung des Badezimmers  
 Vergrößerung des Badezimmers 
 Modernisierung der Fenster 
 Schallschutzmaßnahmen  
 energetische Gebäudesanierung, z. B. Fassadendämmung oder Austausch der 
Heizungsanlage  
 Grundrissveränderung 
 Sonstiges__________ 
 
Interview-Hinweis: folgende Fragen wieder an alle Haushalte stellen. 
 
21. Hat Ihre Wohnung bauliche Mängel. Wenn ja, benennen Sie bitte alle baulichen Mängel in Ihrer 
Wohnung, nicht im Wohngebäude.  
Mehrfachnennungen sind möglich, außer es wurde mit „keine“ geantwortet. 
 keine  
 Feuchtigkeit/Schimmel  
 undichte Fenster/Türen  
 Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig 
 Heizung defekt/erneuerungsbedürftig  
 Elektroanlage defekt/erneuerungsbedürftig  
 sonstiges 
 
22. Werden in Ihrem Haus Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuungen genutzt? 
 ja 
 nein 
 weiß nicht 
 
23. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen dauerhaft leer?  
 ja 
 nein 
 weiß nicht

Stand: 26.06.2018 
7 
 
C1: Wohnumfeld, Infrastruktur 
24. Ich möchte wissen, ob diese Einrichtungen in Ihrem Wohnumfeld von Ihnen bzw. Ihrem Haushalt 
genutzt werden. 
 a.  öffentliche Grünflächen 
 b.  Sportanlagen/Sportangebote 
 c.  Spielplätze 
 d.  Kinderkrippe, Kita, Kinderladen 
 e.   Grundschule  
 f.  weiterführende Schule 
 g.  Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen 
 h.  Beratungseinrichtungen 
 i.  Nachbarschaftstreff, z. B. Vringstreff e. V. 
 j.  Angebote für Senioren 
 k.  kulturelle Einrichtungen 
 l.  medizinische Einrichtungen 
 m.  öffentlicher Nahverkehr 
 n.  Mitgliedschaft in Vereinen 
 o.  religiöse Einrichtungen 
 
C2: Nachbarschaft, Sozialkontakte 
Kommen wir nun zur Nachbarschaft hier im Gebiet. 
25. Wie beurteilen Sie das Zusammenleben im Wohngebiet? Bitte bewerten Sie mit den Schulnoten 
von 1 bis 6  
 1 (sehr gut) 
  2 (gut) 
  3 (befriedigend) 
 4 (ausreichend) 
  5 (mangelhaft) 
  6 (ungenügend) 
 
26. Wie beurteilen Sie das Zusammenleben in Ihrem Wohnhaus? Bitte bewerten Sie mit den Schulnoten 
von 1 bis 6  
 1 (sehr gut) 
  2 (gut) 
  3 (befriedigend) 
 4 (ausreichend) 
  5 (mangelhaft) 
  6 (ungenügend) 
27. Wie würden Sie Ihr Verhältnis zu Ihren Nachbarn beschreiben? 
nur eine Antwortmöglichkeit 
 Ich kenne meine Nachbarn kaum oder gar nicht. 
 Ich kenne meine Nachbarn flüchtig, wir sprechen ab und zu mal miteinander. 
 Ich kenne meine Nachbarn näher, wir helfen uns gelegentlich.  
 Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet, wir helfen und besuchen uns öfter. 
 Ich weiß nicht, ich kann nichts dazu sagen

Stand: 26.06.2018 
8 
 
28. Hat es aus Ihrer Sicht in den letzten Jahren in Ihrem Wohnhaus deutliche Veränderungen in der 
Zusammensetzung der Bewohnerschaft gegeben?  
 ja 
 nein (weiter mit Frage 30) 
 weiß nicht (weiter mit Frage 30) 
Falls ja, sagen Sie mir bitte, was sich so alles verändert hat. 
Mehrfachantworten sind möglich 
 ja, die Bewohnerschaft wird jünger 
 ja, es ziehen vor allem Paare ohne Kinder hinzu 
 ja, es ziehen vor allem Paare mit Kindern hinzu 
 ja, einkommensschwächere Haushalte ziehen weg 
 ja, alteingesessene Haushalte ziehen weg 
 ja, sonstiges __________________________________

Stand: 26.06.2018 
9 
 
D: Fortzugsabsichten 
Als nächstes möchte ich wissen, ob Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen wollen oder müssen. 
 
29. Haben Sie vor, in den nächsten zwei Jahren aus dieser Wohnung ausziehen?  
 ja, auf jeden Fall 
 ja, eventuell 
 nein (weiter mit Frage 33) 
 
30. Und aus welchen Gründen wollen Sie hauptsächlich ausziehen? 
Mehrfachnennungen sind möglich. 
a. persönlich/familiär 
 berufliche Gründe (Wechsel des Arbeits- oder Studienplatzes) 
 Änderung des Familienstandes/Gründung eines neuen Haushalts 
 gesundheitliche Gründe/Wohnung ist nicht altersgerecht 
 Erwerb von Wohneigentum 
b. wohnungsbezogen 
 Wohnung ist zu klein (Vergrößerung Familie/Haushalt) 
 Wunsch nach größerer Wohnung (ohne Vergrößerung Familie/Haushalt) 
 Wohnung ist zu groß 
 Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer 
 Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer  
 schlechte Ausstattung und Zustand der Wohnung 
 schlechter Wohnungszuschnitt 
 schlechte Ausstattung und Zustand des Hauses 
c. Nachbarschaft 
 Probleme mit den Nachbarn, der Bewohnerschaft 
 mangelnde Ordnung/Sauberkeit im Wohnhaus 
d. Umfeld/Stadtteil 
 ungepflegtes Wohnumfeld (Grünanlagen, Spielplätze, usw.) 
 Gegend zu unsicher (Kriminalität) 
 kein geeignetes Umfeld für Kinder (Drogen, Prostitution, Verkehr) 
e. Lage 
 schlechte Lage zum Arbeitsplatz 
 schlechte Lage zur Schule/zum Kindergarten 
f. Kündigung 
 Kündigung durch den/die Vermieter/in 
 Ankündigung von Eigenbedarf

Stand: 26.06.2018 
10 
 
31. Und wo soll die neue Wohnung möglichst liegen? 
Nur eine Antwort ist möglich.  
 im Severinsviertel 
 im Stadtteil Altstadt-Süd 
 im Bezirk Innenstadt 
 in einem anderen Stadtteil/Bezirk Kölns 
außerhalb Kölns, und zwar 
 im Umland Kölns 
 sonstiges Bundesgebiet 
 Ausland 
 Noch völlig unklar/weiß nicht/egal 
 
32. Bevor wir zu den statistischen Angaben Ihres Haushalts und damit zum Ende des Interviews 
kommen, möchte ich gern von Ihnen wissen, ob es noch irgendetwas Wichtiges gibt, was Sie mir zu 
Ihrem Viertel sagen möchten? 
 
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________

Stand: 26.06.2018 
11 
 
G: Fragen zum Haushalt 
33. Wie viele Kinder und Jugendliche (Personen bis 17 Jahre) und wie viele Erwachsene (Personen ab 
18 Jahre) leben dauerhaft in Ihrer Wohnung, Sie selbst eingeschlossen?  
a. Anzahl der Haushaltsmitglieder/Personen insgesamt __________ 
b. davon erwachsenen Haushaltsmitglieder (18 Jahre und älter) __________ 
c. davon Kinder und Jugendliche bis 17 Jahre __________ 
 
34. Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu?  
 
 alleinlebend  
 alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt 
 Paar ohne Kind/er im Haushalt  
 Paar mit minderjährigen Kind/ern im Haushalt  
 Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt  
 Wohngemeinschaft  
 
35. Ich frage nun zu jedem Haushaltsmitglied bestimmte Angaben zur Person ab. Fangen wir mit Ihnen 
an: Wie alt sind Sie? 
  
  1 2 3 4 5 6 
a. Alter  __ __ __ __ __ __ 
b. Geschlecht  __ __ __ __ __ __ 
c. Nationalität deutsch 
   
   
  
   
   
   
 deutsch mit Migrationshintergrund 
   
  
  
   
   
   
 andere Nationalität 
   
   
   
   
   
   
        
d. derzeitiger Beruf/ Auszubildende/r 
   
  
  
   
   
   
      derzeitige Tätigkeit Student/in 
   
  
  
   
   
   
      (ab 15 Jahren) Arbeiter/in 
   
  
  
   
   
   
 Angestellte/r 
   
  
  
   
   
   
 Beamte/r 
   
  
  
   
   
   
 Selbstständige/r 
   
  
  
   
   
   
 in Beschäftigungsmaßnahme/Umschüler/in 
   
  
  
   
   
   
 arbeitssuchend 
   
  
  
   
   
   
 Hausmann/-frau 
   
  
  
   
   
   
 Renter/in, Pensionär/in 
   
  
  
   
   
   
        
e. höchster Bildungs- kein Schulabschluss 
   
  
  
   
   
   
      abschluss noch in der schulischen Ausbildung 
   
  
  
   
   
   
      (ab 15 Jahren) Hauptschulabschluss oder vergleichbar 
   
  
  
   
   
   
 Realschulabschluss oder vergleichbar 
   
  
  
   
   
   
 Fachhochschul- oder Hochschulreife 
   
  
  
   
   
   
 Fachhochschul-/Hochschulabschluss, Promotion

Stand: 26.06.2018 
12 
 
36. Besitzt Ihr Haushalt einen oder mehrere Pkw? 
 Ja, einen 
 Ja, zwei oder mehr 
 Nein 
 
37. Wie hoch ist das Einkommen Ihres Haushalts? Bitte geben Sie den monatlichen Netto-Betrag an, 
also nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Regelmäßige Zahlungen wie Renten, Wohngeld, 
Kindergeld, BAföG, Unterhaltszahlungen usw. rechnen Sie bitte dazu. Bei selbstständig Tätigen: 
Geben Sie bitte die Netto-Einkünfte abzüglich der Betriebsausgaben an. Nennen Sie mir bitte den 
Buchstaben der Gruppe, in dem sich Ihr Haushaltseinkommen bewegt. 
Wir bitten Sie um diese Angabe, da sie von hoher Bedeutung für die Untersuchung ist. Sagen Sie mir 
bitte nur der Buchstaben auf der Karte, der zutrifft. 
 a.  unter 750 Euro 
 b.  750 bis unter 1.000 Euro 
 c.  1.000 bis unter 1.250 Euro 
 d.  1.250 bis unter 1.500 Euro 
 e.  1.500 bis unter 2.000 Euro 
 f.  2.000 bis unter 2.500 Euro 
 g.  2.500 bis unter 3.000 Euro 
 h.  3.000 bis unter 3.500 Euro 
 i.  3.500 bis unter 4.000 Euro 
 j.  4.000 bis unter 4.500 Euro 
 k.  4.500 bis unter 5.000 Euro 
 l.  5.000 bis unter 5.500 Euro 
 m.  5.500 bis unter 6.000 Euro 
 n.  6.000 Euro und mehr 
 o.  Keine Angabe 
 
38. Wie setzt sich das monatliche Einkommen Ihres Haushaltes insgesamt zusammen? Bitte nennen Sie 
mir alle Buchstaben, die zutreffen. 
alles Zutreffende ankreuzen. 
 a. Erwerbseinkommen/Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit 
 b. Arbeitslosengeld I 
 c. Arbeitslosengeld II (SGB II, Hartz IV, Sozialgeld) 
 d. Rente, Pension, Vorruhestandsgeld 
 e. Unterhalt durch Angehörige außerhalb des Haushaltes 
 f. sonstige Unterstützung (z.B. BAföG, Sozialgeld, Wohngeld, Witwen-/Waisenrente) 
 g. Kindergeld 
 h. Elterngeld 
 i. Kinderzuschlag SGB II 
 j. Pflegegeld 
 k. Kapitaleinkünfte 
 l. Einkünfte durch Vermietung, Verpachtung 
 m.  Keine Angabe

Anlage 1 zur Beschlussvorlage 2653/2019 
 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetz ung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet Severinsviertel in der 
Kölner Innenstadt 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am .. . .. .2019  aufgrund § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fa ssung der Bekanntmachung vom 
03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) und des § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein -
Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) jeweils in der bei 
Erlass dieser Satzung geltenden Fassung – folgende Erhaltungssatzung beschlossen: 
 
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets Severinsviertel 
(1) Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetz ung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB umfasst die Grundstücke innerhalb des in der Anlage 
beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche.  Die betreffenden 
Flurstücke sind im Anschluss des Übersichtsplans aufgelistet.  Der Übersichtsplan ist 
Bestandteil der Satzung und kann beim Amt fü r Stadtentwicklung und Statistik während 
der Dienstzeiten und im Ratsinformationssystem der Stadt Köln unter  
www.stadt-koeln.de eingesehen werden. 
(2) Werden innerhalb des Erhaltungsgebietes Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke 
gebildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegung oder –teilung neue 
Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls 
anzuwenden. 
(3) Für die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets gilt im Zweifelsfall die Darstellu ng im 
Übersichtsplan. 
§ 2 
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Severinsviertel 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn bevölkerung bedürfen in dem in § 1 
bezeichneten G ebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher 
Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen 
erhalten werden soll. Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn auch unter 
Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht 
mehr zumutbar ist. Sie ist ferner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der 
Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung 
unter Berücksicht igung der bauordnungsrech tlichen Mindestanforderungen dient. Die 
Genehmigung ist auch zu erteilen, wenn die Änd erung einer baulichen Anlage der 
Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanford erungen der 
Energieeinsparverordnung dient.

§ 3 
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln in Kraft. 
 
 
Anlage: Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel in der  
Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel 
in der Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
´
0 250125 Meter
- 1 -
Betreffende Flurstücke sind in der textlichen Auflistung ab Seite 2 genannt
Übersichtsplan
Datum:18.02.2019
Gebiet Soziale Erhaltungssatzung Severinsviertel
Anlage zur Satzung Severinsviertel

- 2 - 
Auflistung der betreffenden Flurstücke des Erhaltungsgebiets Severinsviertel in der 
Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB 
 
Die betreffenden Flurstücke des im Übersichtsplan auf Seite 1 dargestellten 
Erhaltungsgebiets Severinsviertel lauten (siehe Tabelle): 
 
Hinweise zur Tabelle: 
 Erste Zahl = Flur 
 Zweite Zahl = Flurstück 
 Alle betreffenden Flurstücke liegen in der Gemarkung Köln. 
 Vier Flurstücke liegen nur zum Teil im Erhaltungsgebiet Severinsviertel. Die 
betreffenden Flurstücke sind in der Tabelle grau hinterlegt und textlich beschrieben 
(siehe Erläuterung unten). 
 
1 7 
1 13 
1 17 
1 19/1 
1 19/2 
1 20 
1 41/1 
1 47 
1 48 
1 50 
1 52 
1 55 
1 56/2 
1 69 
1 70 
1 76 
1 77 
1 84 
1 85 
1 87 
1 195/59 
1 196/59 
1 197 
1 202/56 
1 202 
1 207/68 
1 208/68 
1 209/68 
1 211/63 
1 212/63 
1 213 
1 214 
1 216 
1 217 
1 221 
1 223/74 
1 223 
1 224 
1 234 
1 236/98 
1 237/98 
1 237 
1 238/98 
1 249 
1 250/64 
1 251/64 
1 257/132 
1 258/132 
1 258 
1 262 
1 264 
1 265 
1 266 
1 267 
1 268 
1 269/57 
1 271/60 
1 271 
1 272 
1 275 
1 276/147 
1 277/147 
1 278 
1 279 
1 280 
1 282 
1 284 
1 285 
1 286 
1 287 
1 288/57 
1 288 
1 289 
1 290 
1 291 
1 292 
1 293 
1 294 
1 295 
1 297/9 
1 298 
1 299/54 
1 299 
1 300/54 
1 300 
1 301/60 
1 301 
1 302 
1 303 
1 304 
1 306/78 
1 306 
1 307 
1 308 
1 310 
1 311 
1 312 
1 318 
1 319 
1 321 
1 322 
1 323 
1 324 
1 325 
1 326 
1 327 
1 328/51 
1 328 
1 329/60 
1 329 
1 330/78 
1 330 
1 331/78 
1 331 
1 333 
1 334 
1 336 
1 337 
1 338 
1 339 
1 341 
1 342 
1 343/68 
1 352/86 
1 353 
1 354 
1 355 
1 356 
1 357 
1 358 
1 359 
1 360 
1 361 
1 362 
1 363 
1 364 
1 365 
1 366 
1 367 
1 369 
1 370 
1 371 
1 372 
1 373 
1 374 
1 375 
1 376 
1 377 
1 378 
1 379/11 
1 380/12 
1 381 
1 385/53 
1 389/83 
1 390/83 
1 391/83 
1 392/83 
1 394 
1 395 
1 398/41 
1 399/49 
1 399 
1 400/86 
1 401/86 
1 401 
1 402/110 
1 402 
1 405 
1 406 
1 407 
1 410 
1 411 
1 412 
1 413 
1 414 
1 415 
1 416 
1 417/6 
1 418/6 
1 419/65 
1 419 
1 420/65 
1 420 
1 421/65 
1 421

- 3 - 
1 422 
1 423 
1 425 
1 426/56 
1 426 
1 427/56 
1 427 
1 428/86 
1 436/110 
1 437/109 
1 438/109 
1 439/62 
1 444/8 
1 445/8 
1 447/131 
1 448/8 
1 449/8 
1 450/123 
1 482/73 
1 486/119 
1 502/75 
1 503/110 
1 504/110 
1 505/118 
1 508/105 
1 510/105 
1 511/105 
1 516/90 
1 524/25 
1 527/61 
1 528/110 
1 529/4 
1 530/4 
1 545/131 
1 552/105 
1 558/45 
1 565/24 
1 568/124 
1 569/124 
1 573/23 
1 574/23 
1 580/112 
1 609/53 
1 611/23 
1 619/51 
1 620/51 
1 625/24 
1 626/26 
1 632/5 
1 633/26 
1 634/45 
1 635/45 
1 637/44 
1 651/26 
1 652/28 
1 662/38 
2 7 
2 12 
2 22 
2 50/1 
2 63/2 
2 76 
2 77 
2 87 
2 88 
2 90 
2 91 
2 92 
2 167 
2 171/86 
2 173/86 
2 174/86 
2 174 
2 175/86 
2 175 
2 177/86 
2 177 
2 178 
2 185 
2 193/86 
2 193 
2 194/86 
2 201 
2 205/86 
2 208/86 
2 208 
2 211/86 
2 212/86 
2 212 
2 213 
2 214/20 
2 214 
2 215 
2 220/86 
2 220 
2 221/86 
2 221 
2 222/86 
2 223/86 
2 224/86 
2 225/86 
2 226/86 
2 227/86 
2 227 
2 229 
2 231 
2 232 
2 233 
2 234 
2 237 
2 238 
2 239 
2 244 
2 246 
2 247 
2 248 
2 249 
2 251/70 
2 255/86 
2 256/86 
2 256 
2 260 
2 261/34 
2 261 
2 264 
2 267 
2 270/13 
2 273 
2 276 
2 277/86 
2 277 
2 278/89 
2 279 
2 281 
2 283 
2 284 
2 286 
2 287 
2 289 
2 290 
2 293 
2 294 
2 295 
2 296 
2 298 
2 299 
2 300 
2 301 
2 302 
2 303 
2 304 
2 305 
2 306 
2 307 
2 308 
2 309 
2 310 
2 311 
2 312 
2 313 
2 314 
2 318 
2 319 
2 320 
2 322 
2 325 
2 326 
2 327 
2 328 
2 329/35 
2 329 
2 331 
2 332 
2 333 
2 334 
2 335/35 
2 335 
2 336 
2 339/86 
2 349/29 
2 350/29 
2 397/8 
2 404/26 
2 424/5 
2 426/5 
2 427/5 
2 431/2 
2 433/21 
2 435/35 
2 436/35 
2 438/35 
2 439/35 
2 440/35 
2 441/35 
2 444/64 
2 445/64 
2 454/3 
2 487/64 
2 488/64 
2 491/50 
2 493/50 
2 499/50 
2 540/37 
2 556/6 
2 557/19 
2 559/50 
2 562/50 
2 565/50 
2 573/52 
2 593/11 
2 594/10 
2 595/9 
2 596/9 
2 597/10 
2 626/50 
2 639/50 
2 640/50 
2 641/50 
2 642/50 
2 645/64 
2 647/64 
2 653/52 
2 654/52 
2 655/50 
2 656/50 
2 657/50 
2 661/5 
2 662/50 
2 663/50 
2 664/50 
2 665/116 
2 666/28 
2 670/64 
2 675/50 
2 676/50 
2 687/24 
2 705/1 
2 712/61 
2 717/1 
2 720/1 
2 724/1 
2 725/1 
2 726/1 
2 730/29 
2 732/59 
2 733/59 
2 734/59 
2 736/59 
2 738/59 
2 739/59 
2 740/59 
2 741/59 
2 742/59 
2 746/45 
2 747/45 
2 748/45 
2 749/45 
2 755/50 
2 756/52 
2 757/52 
2 758/52 
2 759/52 
2 760/52 
2 761/52 
2 762/52

- 4 - 
2 764/63 
2 765/63 
2 791/64 
2 795/64 
2 796/64 
2 798/63 
2 809/3 
2 814/3 
2 829/114 
2 832/50 
2 835/59 
3 16 
3 43 
3 46 
3 75 
3 82/1 
3 82/2 
3 84 
3 85 
3 273/1 
3 273/2 
3 348 
3 350/81 
3 360 
3 366/73 
3 371 
3 372 
3 403/62 
3 404/62 
3 407 
3 409 
3 410 
3 411 
3 414 
3 415 
3 416 
3 419 
3 421 
3 422/67 
3 422 
3 428 
3 430 
3 438 
3 446/67 
3 457 
3 466 
3 467 
3 468 
3 469 
3 470 
3 471/270 
3 471 
3 472 
3 473 
3 475 
3 476 
3 477 
3 478 
3 479/69 
3 479 
3 480/69 
3 480 
3 481/69 
3 481 
3 482/69 
3 482 
3 483/69 
3 483 
3 484/69 
3 485/69 
3 485 
3 486 
3 489 
3 490 
3 491/270 
3 491 
3 492/270 
3 493/270 
3 509/73 
3 519 
3 530/79 
3 539 
3 540 
3 541 
3 542 
3 543 
3 544 
3 545 
3 546/18 
3 546 
3 547 
3 553 
3 557/67 
3 557 
3 559/71 
3 562/270 
3 569/47 
3 575/68 
3 577/74 
3 577 
3 578 
3 579/83 
3 579 
3 580 
3 581 
3 582 
3 584 
3 585 
3 586 
3 587 
3 588 
3 589 
3 590 
3 591 
3 592 
3 593 
3 607/268 
3 610 
3 617 
3 619 
3 622/68 
3 622 
3 624 
3 625/267 
3 626/267 
3 627 
3 632 
3 633 
3 637/68 
3 640/270 
3 643 
3 644 
3 645 
3 653/267 
3 656 
3 657 
3 661/67 
3 661 
3 670/19 
3 670 
3 671 
3 672 
3 673/72 
3 676 
3 677 
3 694 
3 695 
3 700 
3 702 
3 704 
3 706 
3 708/24 
3 708 
3 712 
3 714 
3 715 
3 716 
3 718 
3 719 
3 720 
3 723 
3 724 
3 725 
3 731 
3 736 
3 737 
3 738 
3 739/11 
3 740/11 
3 741 
3 743 
3 744 
3 745 
3 746 
3 749 
3 750 
3 752 
3 753 
3 754/68 
3 758 
3 759 
3 764 
3 765 
3 766 
3 767/70 
3 772/57 
3 773 
3 774 
3 775 
3 786/10 
3 844/70 
3 897/53 
3 905/20 
3 931/23 
3 935/21 
3 955/22 
3 967/281 
3 968/281 
3 969/281 
3 970/281 
3 971/281 
3 972/281 
3 982/273 
3 1002/41 
3 1005/17 
12 112/1 
12 112/4 
12 133/1 
12 139/2 
12 139/4 
12 172 
12 194 
12 204 
12 247 
12 252/111 
12 253/111 
12 254/111 
12 255/111 
12 256/111 
12 263 
12 273 
12 288/134 
12 292/115 
12 293/115 
12 294/115 
12 294 
12 295/115 
12 296 
12 297 
12 298 
12 299 
12 300 
12 304 
12 305 
12 306 
12 307 
12 308 
12 309 
12 310 
12 311 
12 312 
12 313 
12 314 
12 315 
12 316 
12 319 
12 320 
12 321 
12 322 
12 323 
12 324 
12 325 
12 326 
12 327 
12 328 
12 329 
12 330 
12 331 
12 332 
12 333 
12 334 
12 335 
12 336 
12 337 
12 340

- 5 - 
12 341 
12 342 
12 343 
12 344 
12 345 
12 346 
12 347 
12 348 
12 349 
12 350 
12 351/115 
12 351 
12 352 
12 353 
12 354 
12 355 
12 356 
12 357 
12 358 
12 359 
12 360 
12 361 
12 362 
12 363 
12 364 
12 365 
12 366 
12 367 
12 368 
12 369 
12 370 
12 371 
12 372 
12 373 
12 374 
12 375 
12 376 
12 377 
12 381 
12 382 
12 383 
12 384 
12 385 
12 386 
12 387 
12 388 
12 389 
12 390 
12 391/106 
12 391 
12 392 
12 397 
12 398 
12 399 
12 400 
12 401 
12 402 
12 409 
12 413/106 
12 415 
12 416 
12 417 
12 418 
12 420 
12 421 
12 426 
12 427 
12 429 
12 433 
12 434 
12 436 
12 438 
12 439 
12 441 
12 443 
12 444 
12 445 
12 446 
12 447 
12 448 
12 449 
12 451 
12 452 
12 454 
12 459 
12 460/101 
12 460 
12 461/101 
12 461 
12 462 
12 464 
12 465 
12 468 
12 469 
12 470/106 
12 472/106 
12 473 
12 474 
12 475 
12 476 
12 479 
12 480 
12 481 
12 482 
12 484 
12 485 
12 486 
12 487 
12 488 
12 489/101 
12 534/106 
12 535/106 
12 560/136 
12 561/136 
12 562/136 
12 564/135 
12 565/135 
12 571/145 
12 572/145 
12 586/101 
12 587/101 
12 591/101 
12 598/145 
12 599/145 
12 602/145 
12 604/145 
12 605/145 
12 606/145 
12 607/145 
12 626/130 
12 646/129 
12 653/101 
12 654/137 
12 729/30 
12 733/30 
12 734/30 
12 735/30 
12 736/30 
12 737/30 
12 738/30 
12 739/30 
12 740/30 
12 741/30 
12 747/30 
12 758/115 
12 795/135 
12 806/30 
12 808/131 
13 26 
13 31 
13 32 
13 33 
13 34 
13 37 
13 38 
13 41 
13 42 
13 45 
13 46 
13 47 
13 48 
13 49 
13 53 
13 54 
13 86 
13 87 
13 95/29 
13 97/30 
13 98/30 
13 103 
13 104 
13 105/28 
13 106 
13 108 
13 109 
13 115 
13 121/85 
13 121 
13 122/85 
13 122 
13 126/28 
13 127/29 
13 128/93 
13 128 
13 135/36 
13 136/50 
13 140 
13 141/29 
13 142/67 
13 152 
13 153/52 
13 155/43 
13 156/43 
13 156 
13 158 
13 159 
13 160 
13 163 
13 164 
13 167 
13 168 
13 169 
13 173 
13 178 
13 179 
13 180 
13 181 
13 182 
13 183 
13 186 
13 187/18 
13 187 
13 188/56 
13 190/56 
13 190 
13 191 
13 192 
13 193 
13 194 
13 195/61 
13 197/50 
13 197 
13 198/59 
13 198 
13 199/62 
13 199 
13 202/64 
13 208/20 
13 210/92 
13 217/35 
13 218/65 
13 220/69 
13 221/74 
13 222/75 
13 229/71 
13 230/72 
13 235/50 
13 236/51 
13 247/66 
13 252/14 
13 253/22 
13 275/12 
13 277/91 
13 279/27 
13 280/27 
13 285/68 
13 286/68 
13 287/68 
13 297/56 
13 298/56 
32 111 
32 112 
32 113 
32 203 
32 204 
32 221 
32 238 
32 239 
32 240 
32 241 
32 242 
32 244/110 
32 252 
32 253 
32 287/110

- 6 - 
32 288/110 
32 358/110 
32 360/110 
32 361/110 
32 362/110 
32 375/110 
32 376/110 
32 377/110 
32 407/110 
32 408/110 
32 422/110 
32 423/110 
32 424/110 
32 425/110 
32 547/110 
32 548/110 
32 549/110 
32 550/110 
32 745/110 
32 746/110 
32 749/110 
32 750/110 
32 804/110 
32 805/110 
32 806/110 
32 810/110 
32 822/110 
32 823/110 
32 824/110 
32 825/110 
32 826/110 
32 827/110 
32 828/110 
32 838/110 
32 839/110 
32 840/110 
32 990/110 
32 991/110 
32 1108/110 
32 1421/110 
32 1422/110 
32 1423/110 
33 137/102 
33 158/102 
33 164 
33 170/102 
33 194 
33 284 
33 285 
33 286 
33 287 
33 289 
33 318/102 
33 320/102 
33 323 
33 346 
33 425/102 
33 426/102 
33 427/102 
33 541/102 
33 547/102 
33 548/102 
33 549/102 
33 550/102 
33 551/102 
33 552/102 
33 553/102 
33 554/102 
33 565/102 
33 612/102 
33 613/102 
33 684/102 
33 685/102 
33 686/102 
33 687/102 
33 694/102 
33 695/102 
33 706/102 
33 707/102 
33 708/102 
33 724/102 
33 739/102 
33 740/102 
33 773/102 
33 782/102 
33 875/102 
33 903/102 
33 904/102 
33 905/102 
33 906/102 
33 911/102 
33 912/102 
33 915/102 
33 916/102 
33 954/102 
33 1001/102 
33 1002/102 
33 1003/102 
33 1004/102 
33 1011/102 
33 1012/102 
33 1029/102 
33 1030/102 
 
 
 
 
 
Erläuterung: Nachstehende Flurstücke liegen nur zum Teil im Untersuchungsgebiet  
Severinsviertel. Der Teilbereich innerhalb des Untersuchungsgebietes ist wie folgt begrenzt: 
 Flur 1, Flurstück 423 
Beginnend an der Südwestecke des Flurstückes 423, von hier aus weiter nordwestlich  
entlang dessen Flurstückgrenze bis zur südöstlichen Flurst ückecke des Flurstückes 167  
(Flur 13), weiter entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 423 nordöstlich bis zu  seiner 
nordwestlichen Flurstückecke, weiter östlich entlang dessen Flurstückgrenze bis  zur 
Südostecke des Flurstückes 287, weiter südlich entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 
423 bis zur westlichen Flurstückecke des Flurstückes 294, weiter südöstlich  bis zur 
südwestlichen Flurstückecke des Flurstückes 294, von hier aus weiter nordöstlich  entlang 
der Flurstückgrenze des Flurstückes 423 (die  Silvanstraße und die Annostraße querend) bis 
zur östlichen Flurstückecke des Flurstückes 381, von hier aus weiter in südöstlicher Richtung 
den Severinswall querend bis zur nordöstlichen Flurstückecke des  Flurstückes 824/110 (Flur 
32), weiter in südwestlic her Richtung entlang der  Flurstückgrenze des Flurstückes 423 (die 
Alteburger Straße und den Chlodwigplatz querend) bis zum Ausgangspunkt zurück. 
 Flur 3, Flurstück 557 
Beginnend an der Südwestecke des Flurstückes 577, von hier aus weiter östlich entlang  
dessen Flurstückgrenze bis zur nordöstlichen Flurstückecke des Flurstückes 671, weiter  in 
nördlicher Richtung bis zur nördlichen Grenze des Flurstückes 557, von hier weiter in  
westlicher Richtung entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 557 bis zu dessen  
nordwestlicher Flurstückecke und weiter in südlicher Richtung entlang der  Flurstückgrenze 
des Flurstückes 557 bis zum Ausgangspunkt zurück. 
 Flur 3, Flurstück 764 
Beginnend an der Südwestecke des Flurstückes 764, von hier weiter nördlich entlang  
dessen Flurs tückgrenze bis zu seiner nordwestlichen Flurstückecke, von dort in östlicher  
Richtung entlang dessen Flurstückgrenze bis zur Südostecke des Flurstückes 633, von  hier 
aus weiter in südlicher Richtung bis zur südlichen Grenze des Flurstückes 764,  weiter 
Richtung Westen entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 764 bis zum  Ausgangspunkt 
zurück.

- 7 - 
 Flur 32, Flurstück 407/110 
Beginnend an der Nordwestecke des Flurstückes 407/110, von hier aus weiter östlich  und 
anschließend weiter südlich entlang dessen Flurstück grenze bis zur südwestlichen  
Flurstückecke des Flurstückes 408/110, von hier weiter östlich und anschließend nördlich  
entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 407/110 bis zur nordöstlichen Flurstückecke  
des Flurstückes 408/110, von hier aus weiter östli ch entlang der Flurstückgrenze des  
Flurstückes 407/110 bis zu dessen nordöstlicher Flurstückecke, weiter entlang der  
Flurstückgrenze des Flurstücks 407/110 in südlicher Richtung bis zur südwestlichen  
Flurstückecke des Flurstückes 550/110, von hier weiter in westliche Richtung bis zur  
südlichen Flurstückecke des Flurstückes 915/102 (Flur 33), von hier weiter in nördlicher  
Richtung entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 407/110 bis zum Ausgangspunkt  
zurück.