Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Köl

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/15/151 151/1 Vorlagen-Nummer 2653/2019 Freigabedatum 13.09.2019 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Kölner Innenstadt Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: Der Rat der Stadt Köln beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet Severinsviertel in der Kölner Innenstadt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634). Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flurstücken abge- grenzt und in einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss umfasst die Flurstücke inner- halb des in der Anlage 1 beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Bestandteil des Satzungsbeschlusses. Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019 Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 10.10.2019 Liegenschaftsausschuss 29.10.2019 Ausschuss Soziales und Senioren 31.10.2019 Stadtentwicklungsausschuss 31.10.2019 Finanzausschuss 04.11.2019 Rat 07.11.2019 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme 2025: ca. 30.000 € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge € b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Finanzierung Die erforderlichen Sachaufwendungen für die Gutachterkosten werden im HPL 2025, im Teilergeb- nisplan 0902 – Stadtentwicklung, bei der Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach- und Dienstleis- tungen, in Höhe von 30.000 € berücksichtigt. Begründung Das Instrument Soziale Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch Der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Soziale Erhaltungssatzungen zu beschließen. Mit diesem städtebaulichen Instrument ist es unter anderem möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen, der Eigentumsformen und Nutzungen der Wohnungen als wesentliche städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung der im Gebiet vorhan- denen Haushalts- und Bewohnerstruktur zu nehmen. In solchen per Satzung festgelegten Gebieten können Aufwertungsprozesse sozial verträglicher und behutsamer gesteuert werden, um so die Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schützen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerun- gen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung zwar weiterhin möglich, das städtebauliche Instrument dient daher nicht dem individuellen Mieterschutz. In Gebieten mit einer Satzung stehen aber Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen unter einem Gene hmigungsvorbe- halt durch die Stadt. Dazu gehören auch Maßnahmen, die nach der Bauordnung NRW genehm i- gungsfrei wären. Ebenso unter Genehmigungsvorbehalt steht dann die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (entsprechend der Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung – UmwandVO). Es ist jedoch zu bemerken, dass die Umwandlungsverordnung am 27.03.2020 außer Kraft treten wird. Wird diese nicht erneut vom Land NRW besc hlossen, kann dieser wichtige Baustein in Sozialen Erhaltungsge- 3 bieten nicht mehr wirken. Hier ist eine Abstimmung mit der Landespolitik erforderlich (vgl. Ratsb e- schluss vom 11.07.2017, Ds. Nr. AN/1067/2017). Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der Sozialen Erhal- tungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zudem das allgemeine Vor- kaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden. Im Rahmen der von der Verwaltung durchgeführten stadt weiten Voruntersuchung zur Identifikation von Verdachtsgebieten wurde 2015 das Severinsviertel identifiziert (vgl. Ds. Nr. 2803/2015). Mit Be- schluss vom 17.11.2016 (Ds. Nr. AN/1902/2016) hat der Rat die Verwaltung beauftragt, für das Ver- dachtsgebiet Severinsviertel eine Soziale Erhaltungssatzung vorzubereiten. In seiner Sitzung am 09.02.2017 hat der Stadtentwicklungsausschuss den Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Severinsviertel gefasst (Ds. Nr. 4320/2016). Im Anschluss an diesen Be- schluss wurde durch ein externes Büro eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung im Gebiet durch- geführt. Die Gemeinde hat konkret zu bestimmen, wie sich die Wohnbevölkerung im Gebiet zusammensetzt, die sie vor unerwünschten Änderungen schützen will. Die unerwünschte Veränderung in der Zusam- mensetzung der Wohnbevölkerung muss negative städtebauliche Folgen befürchten lassen. Im Rah- men der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzu n- gen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Severinsviertel wurde dieser Nachweis erbracht (vgl. Anlage 2). Mit der Durchführung dieser wurde die LPG La n- desweite Planungsgesellschaft mbH aus Berlin beauftragt. Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergeb- nis, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungssatzung im untersuchten Gebiet Severinsviertel vorliegen. Diese sind: bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Ve r- drängungsgefahr sowie zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen. Es besteht daher ein Steuerungserfordernis hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebotes, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen einschließlich der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen über die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung hinaus, der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spekulativen Umgangs mit Wohnraum. Die Ergebnisse der vertieften Untersuchung sind in Anlage 2 dargestellt. Genehmigungsverfahren Ob die Voraussetzungen für die Erhaltungswürdigkeit im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben gege- ben sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über den jeweiligen Antrag zu prüfen. Die Erhaltungs- satzung hat somit einen zweistufigen Ablauf. Anders als ein Bebau ungsplan trifft die Erhaltungssat- zung selbst noch keine rechtsve rbindliche Nutzungsregelung für das einzelne Grundstück. Mit der Festsetzung der Satzung für einen bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Erhal- tungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich dar- aus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich geneh- migt werden können, jedoch bei der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Gefährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Die Frage, ob ein bestimmtes Vorhaben gegen die Erhaltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei der Entscheidung über den Antrag auf Erteilung der erhaltu ngsrechtlichen Genehmigung. Entschei- dend sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbestandes (zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume), die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums, die Mieth öhe und die aus dem Vorhaben abgeleite te mögliche Vorbildwirkung. Empfehlungen für den Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel wurden vom Gutachterbüro im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung ausgearbeitet (vgl. Anlage 2, Seite 85 ff). 4 Ausblick In ca. fünf Jahren ist zu prüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für die Soziale Erhaltungssa t- zung im Severinsviertel noch vorliegen. Dies wird im Rahmen einer Nachuntersuchung erfolgen. Die erforderlichen Mittel hierfür werden auf rund 30.000 € kalkuliert und über den Teilergebnisplan 0902 - Stadtentwicklung finanziert. Diese Untersuchung dient unter anderem zur Beantwortung der Fragen: − Haben sich Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung ergeben und rechtfertigen diese den Fortbestand der Erhaltungssatzung? − Auf welche Maßnahmen konnte eingewirkt werden? (Vorgangstyp und Ergebnis) − Wie wirkt sich die Anwendung der Umwandlungsverordnung aus? (Vorgangstypen und E r- gebnis) − Sind Anpassungen an dem Gebietszuschnitt erforderlich? Darüber hinaus ist vorgesehen, im Rahmen einer Mitteilung jährlich über die Anwendung der Satzung zu informieren. Dies en tspricht ebenfalls dem Ratsbeschluss vom 17.11.2016 (Ds. Nr. AN/1902/2016). Anlagen 1. Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet Severinsviertel in der Kölner Innenstadt 2. Endbericht der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvo- raussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Severinsviertel

• Anlage 4, Vorabauszug Liegenschaftsausschuss 29.10.2019

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  Geschäftsführung Liegenschaftsausschuss Herr Jansen Telefon: (0221) 25276 E-Mail: timnoel.jansen@stadt-koeln.de Datum: 31.10.2019 Auszug aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des Liegenschaftsausschusses vom 29.10.2019 öffentlich 2.1 Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh- nen) Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Kölner Innenstadt 2653/2019 Herr Dr. Höhmann stellt die Vorlage ausführlich vor und nimmt besonderen Bezug auf die liegenschaftlich relevanten Themen. RM Frank begrüßt die Vorlage der vom Rat beauftragten Erhaltungssatzung und bi t- tet um Darstellung, inwieweit die Soziale Erhaltungssatzung davon betroffen wäre, sollte die Landesregierung die Ende März 2020 auslaufende Umwandlungsverord- nung nicht fortschreiben. Des Weiteren erbittet er eine Einschätzung zu den von der Immobilienstandortgemeinschaft Severinstraße geäußerten Bedenken an der Erha l- tungssatzung. RM Pakulat äußert sich kritisch, ob es nicht schon zu spät für die Einführung der Satzung im Severinsviertel ist, hält die an die Politik herangetragenen Bedenken je- doch für unbegründet. RM Struwe möchte zum einen wissen, ob nach Beschluss der Satzung für das Se- verinsviertel weitere Verdachtsgebiete in Angriff genommen werden, wie z.B. Mül- heim und zum anderen, ob das im Bereich der Satzung mögliche Vorkaufsrecht wei- tergehende Möglichkeiten bietet als das generelle Vorkaufsrecht. RM Weisenstein legt dar, dass sich Köln, im Vergleich zu anderen Städten wie München wo 25 % der Bevölkerung von einer Milieuschutzsatzung geschützt sind, noch am Beginn des Prozesses befindet. Er weist darauf hin, dass es nun jedoch auch an Personal bedarf um solche Satzungen durchzusetzen. Weitergehend stellt sich die Frage, wer innerhalb der Verwaltung ein eventuell im Gebiet der Satzung eintretendes Vorkaufsrecht ausübt. Herr Dr. Höhmann erklärt, dass im Severinsviertel ein hoher Bestand an für mittlere und kleine Haushalte geeigneten Wohnungen vorhanden ist und zudem die Be- standsmieten dort unter dem innenstädtischen Durchschnitt liegen. Diese Bestands- mieten vor dem Anstieg aufgrund von baulichen Veränderungen und erheblich umla- gefähigen Modernisierungen zu schützen ist ein äußerst wichtiger Faktor einer Erhal- tungssatzung. Nach Einschätzung des Gutachters und der Verwaltung ist es hierfür im Severinsviertel noch nicht zu spät. In Mülheim ist der Prozess noch nicht so weit fortgeschritten, sodass es hier vorwiegend darum geht präventiv bestimmte Aktivitä- ten sozialverträglich zu steuern. Zu der Frage, was das Instrument ohne die Umwandlungsverordnung leisten kann führt er aus, dass ein Eingriff bei umlagefähigen Kosten aufgrund von Modernisi e- rung sowie ein Vorkaufsrecht immer noch gegeben wäre. Hierbei handelt es sich um das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch, welches sich auf Wohnge- bäude beschränkt. Jedoch würden weitere Aspekte und Handlungsmöglichkeiten wegfallen. Die Stadt Köln teilt, gemäß Ratsbeschlusses von 2017, die Meinung des Städtetages NRW, der ebenfalls die Verlängerung der Umwandlungsverordnung be- fürwortet. Welche weiteren Gebiete anschließend betrachtet werden, soll in Kürze in Form ei- ner Vorlage in die Ausschüsse gebracht werden. Da es für Mülheim bereits einen Ratsbeschluss gibt, wird dieses Gebiet dementsprechend mit einbezogen. In Bezug auf den Personalbedarf für solche Vorhaben, wurden bereits vier weitere Stellen für die konzeptionelle Planung und Umsetzung im Haushaltsplan angemeldet. Für das Severinsviertel läuft bereits ein internes Besetzungsverfahren. Die ISG betreffend, vertritt sie zunächst einmal größtenteils Eigentümer mit einem größeren Anteil von Gewerbeimmobilien, die vom sozialen Erhaltungsrecht nicht er- fasst werden. Sie hat überdies mit der Severinstraße und wenigen Nebenstraßen einen kleineren Wirkraum, daher ist das als Satzung beschlossene Immobilien- standortgemeinschaftsgebiet kleiner als das mit der Erhaltungssatzung abgedeckte Gebiet. Aus dem Auftrag der ISG gemäß Satzung entsteht nach Ansicht der Verwal- tung per se kein Mandat des Vorstands, vergleichbar eines Trägers öffentlicher Be- lange eine Stellungnahme zu der Thematik abzugeben. Zu diesem Thema wird zeit- nah ein Gespräch der Verwaltung mit der ISG stattfinden. Sollte das Argument der ISG zutreffen, dass die Eigentümer ohnehin nur behutsame und gebietsverträgliche Maßnahmen im Bestand im Sinn haben, wären diese von der Satzung kaum betrof- fen. Durch Einzelfallprüfungen wird gewährleistet, dass lediglich Vorhaben wie z. B. Zusammenlegung von Geschossen, Änderungen des Wohnraumschlüssels und ähn- liche abgefangen werden. Modernisierungen bis zum EnEV-Standard, die zum Teil die Vermeidung von Substandards zum Ziel haben, werden hierdurch beispielweise nicht betroffen. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die genannten Argu- mente nicht gegen die Erlassung der Satzung sprechen. RM Sterck stellt entgegen, dass die Entwicklung des Severinsviertels als positiv zu sehen ist und dieser Prozess nicht künstlich angehalten werden sollte. Des Weiteren beklagt er generell zu viel Bürokratie im Zusammenhang mit wohnbaurelevanten Themen in der Stadt Köln. Hier sollten stattdessen an den richtigen Stellen, wie dem Bauaufsichtsamt, Personaldefizite ausgebessert werden. RM Sommer erkundigt sich, wann die Satzung in Kraft treten soll und ob ein Auf- schub der Vorlage bis zum Januar möglich wäre, um das Wohnungsbauforum mit in den Vorgang einzubeziehen. Herr Dr. Höhmann erklärt, dass die Vorlage nach Vorberatung durch die Fachaus- schüsse und der Bezirksvertretung Innenstadt am 07.11.2019 im Rat beraten werden soll. Nach einem entsprechenden Beschluss wird sie im Amtsblatt veröffentlicht und soll somit voraussichtlich gegen Ende November in Kraft treten. Das Wohnungsbau- forum ist bereits über das Instrument der Erhaltungssatzung informiert und aus Sicht der Verwaltung hinreichend beteiligt worden. RM Weisenstein bittet darum, die Vorlage nicht zu verzögern. RM Sommer bittet für die CDU-Fraktion, die Vorlage ohne Votum in die Nachfolgen- den Gremien zu verweisen. Der Ausschussvorsitzende RM Frank erklärt, dass die Weiterleitung ohne Votum in der Regel nachgekommen wird, wenn eine Fraktion dies beantragt. Er bittet die Verwaltung, einen Vorabauszug der Niederschrift für die weitere Beratungsfolge zur Verfügung zu stellen. Beschluss: Der Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat folgenden Beschluss zu fassen: Der Rat der Stadt Köln beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet Severins- viertel in der Kölner Innenstadt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634). Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flur- stücken abgegrenzt und in einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss umfasst die Flurstücke innerhalb des in der Anlage 1 beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Bestandteil des Sat- zungsbeschlusses. Abstimmungsergebnis: Ohne Votum in nachfolgende Gremien verwiesen.

• Anlage 2 Endbericht vertiefte sozialräumliche Untersuchung

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  ENDBERICHT UNTERSUCHUNGSGEBIET SEVERINSVIERTEL VERTIEFTE SOZIALRÄUML ICHE UNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG DER ANWENDUNGSVORAUSSETZU NGEN EINER SOZIALEN ERHALTUNG S- SA TZUNG GEMÄß § 172 ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAUGB 2018 /19 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 2 Auftraggeber Amt für Stadtentwicklung und Statistik Willy-Brandt-Platz 2 50679 Köln Auftragnehmer LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH Geschäftsführer Roland Schröder Gaudystraße 12 10437 Berlin Tel.: 030 – 816 16 03 93 Fax: 030 – 816 16 03 91 www.LPGmbH.de Bearbeitung: Dipl.-Ing. Sören Drescher B. Sc. Antonia Weber Dipl.-Ing. Roland Schröder Cand. B. Sc. Lena-Marie Brückner (studentische Mitarbeit) Abbildungen Deckblatt: Eigene Aufnahmen LPG mbH, Juni 2018 Stand: April 2019 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 3 Inhaltsverzeichnis A. Kurzfassung: Wesentliche Ergebnisse der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Severinsviertel .................................... 5 B. Langfassung: Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ............................................................................ 14 1. Einleitung .................................................................................................................. 14 1.1 Anlass ......................................................................................................................................................... 14 1.2 Das soziale Erhaltungsrecht ................................................................................................................... 15 1.3 Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung ...................................................... 21 1.4 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik ........................................................................................... 21 1.4.1 Analyse der Sekundärstatistik ...................................................................................................... 23 1.4.2 Haushaltsbefragung ....................................................................................................................... 25 1.4.3 Ortsbildanalyse .............................................................................................................................. 26 1.4.4 Expertengespräche ........................................................................................................................ 27 2. Kurzvorstellung des Gebietes ................................................................................... 29 2.1 Förderkulissen, Planwerke ...................................................................................................................... 30 2.2 Aktuelle Planungen: Einflussfaktoren .................................................................................................... 32 2.3 Infrastrukturen ........................................................................................................................................... 33 3. Analyseebene Aufwertungspotenzial ...................................................................... 36 3.1 Gebäudealter .......................................................................................................................................... 36 3.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche .................................................................................................... 37 3.3 Eigentumsverhältnisse .............................................................................................................................. 39 3.4 Ortsbildanalyse........................................................................................................................................ 41 3.5 Ausstattungsmerkmale ............................................................................................................................. 43 3.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ................................................................ 47 4. Analyseebene Aufwertungsdruck ............................................................................ 52 4.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise ................................................................................................... 52 4.2 Bestandsmieten ......................................................................................................................................... 53 4.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und Wohnungsverkäufe .......................................................................................................................... 57 4.4 Bauliche Veränderungen ........................................................................................................................ 61 4.5 Ferienwohnungen und Leerstand........................................................................................................... 62 4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks ....................................................................... 63 5. Analyseebene Verdrängungspotenzial .................................................................... 65 5.1 Bevölkerungsentwicklung, Wanderung, Alter und Herkunft gemäß kommunaler Statistik ....... 65 5.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur ................................................................................................. 67 5.3 Beteiligung am Erwerbsleben ................................................................................................................ 69 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 4 5.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung ........................................................................................ 71 5.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe ....................... 74 5.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ............................................................. 78 6. Zusammenfassende Bewertung und Begründung .................................................... 81 6.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass einer sozialen Erhaltungssatzung .................................................................................................................................... 81 6.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele ................................................................................................ 83 6.3 Abgrenzung des Geltungsbereichs ...................................................................................................... 84 6.4 Vorschlag für Genehmigungskriterien zur Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts ............ 85 6.5 Vorschlag für eine Überprüfung der sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel ...................... 88 7. Verzeichnisse und Quellen ....................................................................................... 91 7.1 Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................................. 91 7.2 Tabellenverzeichnis.................................................................................................................................. 92 8. Quellen ..................................................................................................................... 94 8.1 Literatur und Statistik .............................................................................................................................. 94 8.2 Internetquellen .......................................................................................................................................... 95 8.3 Rechtsquellen/Gesetze/Verordnungen ............................................................................................... 96 Anhang 1: Repräsentativität der Haushaltsbefragung .................................................. 98 Anhang 2: Fragebogen ...............................................................................................102 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 5 A. Kurzfassung: Wesentliche Ergebnisse der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssat- zung gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Severinsviertel Dem Erlass der sozialen Erhaltungssatzung geht ei ne städtebauliche Untersuchung aus dem Jahr 2018/19 voraus. Die Satzungsbegründung basiert auf den Ergebnissen der „Vertieften sozialräuml i- chen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Untersuchungsgebiet Severinsviertel“ des Büros LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH aus Berlin, April 2019. I. Allgemeines Mit Hilfe der Satzung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und eine weitere Ve r- drängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. Die städtebaulichen Ziele sind 1. die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittl i- chen Ausstattungsstandards und 2. die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnraumangebot und Zusa m- mensetzung der Gebietsbevölkerung. In der vertieften sozialräumlichen Untersuchung wird nachgewiesen, dass die Voraussetzu ngen für die Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im untersuchten Gebiet Severinsviertel vorliegen. Diese sind: Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängung s- potenzial sowie mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlas s einer sozialen Erha l- tungssatzung. II . Ausgangslage In einer stadtweiten Voruntersuchung durch die Stadt Köln wurden Gebiete mit möglichem Handlung s- bedarf und potenziellem Anwendungsbereich für eine soziale Erhaltungssatzung identifiziert, sog. Ve r- dachtsgebiete.1 Das Severinsviertel wurde als Verdachtsgebiet eing estuft. Am 09.02.2017 wurde der Aufstellungsbeschluss (Vorlagen-Nummer: 4320/2016) für das Gebiet Severinsviertel durch den Stad t- entwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln gefasst. 1 Verfahrensvorschlag und Methodik dargestellt im Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltung ssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel, Vorlagen-Nummer: 4320/2016. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 6 III . Ergebnisse der Untersuchung Charakterisierung des Gebiets Im Untersuchungsgebiet Severinsviertel lebten zum 31.12.2017 10.775 Personen. Mit einem Durc h- schnittsalter von 41,9 Jahren ist die Bevölkerung im Severinsviertel etwas älter als im Stadtbezirk Innen- stadt, liegt aber im gesamtstädtischen Durchschnitt. Die größten Altersgruppen sind die 30 - bis 44- Jährigen und die die 45 - bis 64-Jährigen, die gemeinsam etwa die Hälfte der Bevölkerung stellen. Kinder und Jugendliche sind mit rund 11 % weniger stark vertreten als Personen im Alter über 65 Jahre mit rund 17 %. 34,3 % der Bevölkerung weisen einen Migrationshintergrund auf (Stadt Köln: 38,2 %). Das Gebiet ist baustrukturell durch Blockrandbebauung aus den 1950er und 1960er Jahren geprägt, weist aber mit rund 28 % auch einen hohen Anteil an Wohnbebauung bis zum Jahr 1919 auf, in der Gesamtstadt sind es vergleichsweise nur 7,4 %. 2 Ein Teilbereich des Gebietes war Bestandteil des er s- ten Kölner Sanierungsverfahrens in den Jahren 1974 bis 1997 in dessen Zuge u. a. gro ße Teile des ehemaligen Stollwerck-Geländes abgerissen und mit Wohngebäuden im sozialen Wohnungsbau b e- baut wurden. Das Sanierungsgebiet umfasste 29 Baublöcke mit etwa 1.100 Gebäuden. Zielsetzung der Sanierung war „der Erhalt und die Stärkung des Severinsvi ertels als relativ preisgünstiges Wohngebiet mit intensiver funktionaler Mischung, gemischter Sozialstruktur sowie typischem Milieu und Stadtbild“.3 Das Severinsviertel ist durch zwei Buslinien (Innenerschließung) und die Stadtbahn an das öffentliche Nahverkehrsnetz angeschlossen. Mit dem Lückenschluss durch die Nord -Süd-Stadtbahn, wovon sich mit der Severinstraße, dem Kartäuserhof und dem Chlodwigplatz drei bereits fertiggestellte Haltestellen im Gebiet befinden, soll eine wichtige Verbindung zur Innenstad t, dem Hauptbahnhof und dem Dom in den kommenden Jahren fertiggestellt werden. Im Severinsviertel und dicht daran angrenzend ist eine hohe Dichte an verschiedenen Bildungseinrichtun- gen festzustellen wie die Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße, die Real schule am Severinswall und der Campus Südstadt der Technischen Hochschule Köln. Dazu befinden sich fünf Kindertageseinrichtu n- gen, sieben Spielplätze und zwei größere Grün - und Parkanlagen (Trude -Herr-Park und Von -Stein- Park) im Gebiet. Darüber hinaus befin den sich im Severinsviertel lokalspezifische Einrichtungen wie Nachbarschafts- und Beratungseinrichtungen (z. B. der Vringstreff, gemeinnützige Vereine, karitative Einrichtungen, das Bürgerhaus Stollwerck), die unterstützende und zielgruppenspezifische Ang ebote für die Bewohnerschaft bereitstellen. Aufwertungspotenzial Der Wohnungs- und Gebäudebestand im Severinsviertel weist verschiedene Baustrukturen und Eige n- tumsformen auf, mit denen unterschiedliche Aufwertungsspielräume einhergehen. Potenziale ergeben sich flächendeckend über das Gebiet verteilt in allen Baualtersklassen und bei allen Eigentumsformen. 2 Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Raumbezugssystem, Datenstand: 2018; betrifft Wohnungen in Gebäuden mit einem Baualter im Zeitraum 1880 bis 1920. 3 Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 14. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 7 Das Severinsviertel stellt einen vielfältigen Wohnungsschlüssel nach Zimmeranzahl und Wohnfläche für verschiedene Haushaltsformen bereit. Der Wohnungsschlüssel bietet aufgrund des hohen Anteils an klei- nen 1- bis 2,5-Zimmerwohnungen (51,5 %) bzw. Wohnungen mit einer Wohnfläche von bis zu 60 qm (37,7 %) ein Potenzial für die Zusammenlegung von Wohnungen zur Schaffung großzügiger Woh n- grundrisse – vorbehaltlich des bauordnungsrechtlichen Rahmens –, die das Gefüge aus Bevölkerungs - und Wohnungsstruktur im Gebiet verändern würden. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung unterstreicht, dass bei rund 80 % der Haushalte ein e bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist, d. h. dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage übereinstimmt. Die Wohnungen im Severinsviertel sind überwiegend mit einer zentralen Heizungs - und einer dezentra- len Warmwasserversorgung, Bädern mit Dusche od er Badewanne, mehrfachverglasten Fenstern und einem Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse ausgestattet. Das Ausstattungsniveau und die Gebäudes- ubstanz sind oft sehr einfach. Es besteht noch ein sehr begrenztes Potenzial für die nachholende Sani e- rung in Wohnungen, die mit Ofenheizung, Badeofen oder einfachverglasten Fenstern ausgestattet sind. Diese Ausstattungsmerkmale entsprechen nicht dem durchschnittlichen Ausstattungszustand der Wohnu n- gen im Untersuchungsgebiet. Ferner weisen rund 7 % der Gebäude Schäden an der Fassade und/oder Bauteilen auf, die eine künftige Sanierung begründen können. Es besteht ein zum Teil sehr hohes Potenzial für den An - oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale wie einer zentralen Warmwasserversorgung, einer Fußbodenheizung, ei nes Gäste-WCs, eines zusätzli- chen Balkons/Loggia/Wintergartens/Terrasse oder eines Aufzugs. Besonders hoch ist das Potenzial zur energetischen Gebäudesanierung im Hinblick auf den Einbau einer energieeinsparenden Heizungsanla- ge, der Dämmung der Fassaden un d der Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen. Bauliche Aufwertungspotenziale, die über den gebietstypischen Ausstattungszustand von Wohnungen und G e- bäuden hinausgehen und mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden können, sind demnach im Severinsviertel vorhanden. Der Gebäude- und Wohnungsbestand ist sehr stark durch private Eigentumsformen geprägt. Private Hauseigentümerinnen und -eigentümer sind die dominierende Eigentumsform. Es bestehen nur sehr g e- ringe Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten für die Stadt Köln, um auf den lokalen Wohnungsmarkt einwirken zu können. Nur rund 14 % der Wohnungen befinden sich im Eigentum des Wohnungsunte r- nehmens GAG Immobilien AG. 4 Rund 750 Wohnungen im Stadtviertel Severinsviertel unterliegen g e- genwärtig einer Sozialbindung.5 Bis zum Jahr 2021 werden rund 16 % der Bindungen auslaufen. Mit dem Auslaufen der Belegungsbindung fällt die Mietpreisbindung weg und Mieterhöhungen für diese Wohnungen richten sich nicht mehr nach den jeweils abgeschlossenen Förderungsverträgen, sondern wie für andere nicht geförderte Wohnungen nach den Mieterhöhungsmöglichkeiten des Bürgerlichen G e- setzbuches (BGB). Diese Mieterhöhungspotenziale können – entsprechend der gesetzlichen Mieterh ö- hungsfristen – von den Eigentümerinnen und Eigen tümern der betroffenen Bestände genutzt und das Mietniveau (schrittweise) an das ortsübliche Mietniveau angepasst werden. Durch das Auslaufen von Belegungsbindungen erhöht sich somit der Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt, indem Wohnraum für bedürftige bzw. förderungsberechtigte Haushalte innerstädtisch verloren geht. 4 Mit einem hohen Anteil ist die Stadt Köln Hauptaktionär der GAG Immobilien AG. 5 Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Ds. Nr. 0781/2018. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 8 Das Severinsviertel ist ein Mietwohnungsquartier, da über 90 % der Wohnungen derzeit Mietwohnu n- gen sind. Für Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen ergibt sich allein aus der Quantität, aber auch aus der Eigentumsstruktur und der erhöhten Nachfrage nach dieser Eigentumsform bzw. der Nachfrage nach Investitionen in diesem Marktsegment ein sehr großes Potenzial. Eigentumswohnungen weisen einen deutlich höheren Ausstattungsgrad mit wohnwert erhöhenden Merkmalen wie Balkon, Zweitbalkon, Fußbodenheizung, Badezimmer mit Dusche und Badewanne getrennt voneinander, hoc h- wertige Bodenbeläge oder gedämmte Fassaden auf. Dies lässt darauf schließen, dass es im Zuge von Wohnungsumwandlungen zur Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale kommt. Dies kann Auswi r- kungen auf die Miethöhe und die Bewohnerstruktur der betroffenen Wohnung haben, wenn die Eige n- tumswohnung dann nicht selbst genutzt wird, sondern wieder vermietet wird. Aufwertungsdruck Das Severinsviertel weist eine hohe bauliche und wohnungswirtschaftliche Dynamik auf, die sich in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich gesteigert hat und den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt stark erhöht hat. Im Stadtviertel Severinsviertel, das nicht vollst ändig deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet ist, ist die Angebotsmiete im Zeitraum 2013 bis 2017 um rund 17 % angestiegen. Das Angebotsmietniveau lag im Jahr 2017 mit 12,50 Euro/qm somit um 1,40 Euro/qm über dem stadtweiten Vergleichswert. Nicht nur das erreichte Mietniveau, das eine hohe Attraktivität für die Vermietung von Wohnraum b e- gründet, sondern auch die Entwicklung der Mietpreise zeigen einen starken wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck und lassen einen weiteren Anstieg erwarten. Das Best andsmietniveau liegt gegenwärtig bei 9,32 Euro/qm, bereits 42,1 % der Haushalte haben eine Miete von mindestens 10,00 Euro/qm. Im Wohnungsbestand ist eine ähnliche Mietentwicklung wie bei den Angebotsmieten festzustellen, die sich in einem sehr starken und kontinuierlichen Anstieg des Mietniveaus niederschlägt. Bei Haushalten, die zwischen den Jahren 2004 und 2009 in das Unters u- chungsgebiet gezogen sind, liegt das Mietniveau gegenwärtig bei 9,00 Euro/qm nettokalt (Median 6), bei Haushalten, die in den letzte n fünf Jahren zugezogen sind, liegt es bei 11,33 Euro/qm nettokalt (Median). 37,3 % der Haushalte, die in den letzten fünf Jahren in das Untersuchungsgebiet gezogen sind, haben eine Miete von mehr als 12,00 Euro/qm. In Anbetracht der Bestandsmietentwicklun g und des sehr hohen Angebotsmietniveaus kommt dem Severinsviertel eine hohe Bedeutung in der Verso r- gung von Haushalten mit preisgünstigem Wohnraum zu, da noch rund ein Viertel der Wohnungen einen Mietpreis von unter 7,00 Euro/qm aufweisen. Insbesondere kl einer Wohnraum weist sehr hohe Qua d- ratmeterpreise auf. Im Vergleich zum Kölner Mietspiegel 2017 fällt auf, dass insbesondere kleine Wohnungen sowie Wohnungen der Baualtersklasse bis 1960 ein deutlich höheres Mietniveau aufwe i- sen. Das Auslaufen von Mietpreisbindungen im geförderten Wohnungsbau, die ein Mietniveau von 5,78 Euro/qm aufweisen, wird den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt erhöhen, da preisgünstiger Wohn- raum verloren geht (vgl. Aufwertungspotenzial). Das günstigste Mietniveau lässt sich im genoss enschaft- lichen Wohnungsbestand und dem Wohnungsbestand der GAG Immobilien AG feststellen, jedoch en t- fällt nur ein geringer Anteil der Wohnungen auf diese Bestände (vgl. Aufwertungspotenzial). 6 Der Median ist der mittlere Wert eine r Datenverteilung. Die eine Hälfte aller Individualdaten ist immer kleiner, die andere größer als der Median. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 9 Fast die Hälfte aller Haushalte war in den vergangenen Jahren v on Mieterhöhungen betroffen, die sich hauptsächlich auf die Anpassung an den Mietspiegel, aber auch zu rund 11 % auf modernisierungsbe- dingte Mieterhöhungen verteilen. In Kombination mit dem erreichten Mietniveau im Vergleich zum Mie t- spiegel wird deutlich, dass das Niveau des Mietspiegels erreicht bzw. zum Teil bereits überschritten ist, so dass weitere Mietanpassungen im Bezug zum Mietspiegel schwer zu begründen sind. Weitere Mietanpassungen sind daher vor allem im Hinblick auf die Ausschöpfung von Modernis ierungspotenzia- len zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungsrecht begegnet werden kann. Es wird deutlich, dass im Severinsviertel die vorhandenen Mieterhöhungspotenziale genutzt werden und somit neben der ho- hen Neuvermietungsrendite nach Wohnungswechsel zum Anstieg des Mietniveaus beitragen. Neben der Mietentwicklung bemisst sich der Aufwertungsdruck insbesondere an der Dynamik der bauli- chen Maßnahmen. Nur diese können direkt mit dem sozialen Erhaltungsrecht beeinflusst werden. Im Severinsviertel ist eine sehr hohe bauliche Aktivität in den letzten fünf Jahren festzustellen. Bei 46 % der Haushalte ist es zu baulichen Veränderungen in der Wohnung oder dem Wohngebäude gekommen. Die Baumaßnahmen bezogen sich auf Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahme n. Hervorzuheben sind insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen, die rund ein Drittel der Baumaßnahmen betreffen und verdeutlichen, dass das festgestellte bauliche Aufwertungspotenzial bereits genutzt wird. Es ist außerdem zum An- bzw. Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale gekommen, die den Wohnwert der Wohnung erhöhen. In Einzelfällen sind auch Wohnungszusammenlegungen bzw. Grundrissveränd e- rungen zu registrieren, d. h. dass das gesamte erhaltungsrechtliche Genehmigungsspektrum im Severins- viertel zur Anwendung gekommen wäre, wenn das Gebiet bereits als soziales Erhaltungsgebiet festge- setzt worden wäre. Die Quote der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Bestandsgebäuden je 1.000 Haushalte in den letzten fünf Jahren an allen Haushalten liegt im Untersuchungsgebiet höher als im Stadtteil Altstadt- Süd und deutlich über dem Vergleichswert der Gesamtstadt. Gemäß Haushaltsbefragung ist auch we i- terhin mit Wohnungsumwandlungen zu rechnen. Aufgrund bestehender Eigentumsformen und des attrak- tiven W ohnstandortes kann eine hohe Attraktivität für die Bildung von Wohneigentum im Unters u- chungsgebiet abgeleitet werden. Im Zuge von Wohnungsumwandlungen ist mit der Schaffung zusätzl i- cher Ausstattungsmerkmale zu rechnen (vgl. Aufwertungspotenzial). Dies kann Auswirkungen auf die Miethöhe und die Bewohnerstruktur der betroffenen Wohnung haben. Verdrängungspotenzial Die gegenwärtige Bevölkerungszusammensetzung im Severinsviertel ist durch eine sehr vielfältige M i- schung hinsichtlich der Altersstruktur, der Natio nalität, der Wohnformen und Wohndauer sowie der Ei n- kommensverhältnisse geprägt. Im Gebiet leben 51,9 % der Haushalte bereits seit mindestens zehn Jahren, was auf gewachsene nac h- barschaftliche Strukturen und informelle Netzwerke schließen lässt. Die Bewertung des Zusammenlebens und der nachbarschaftlichen Kontakte wird von den Haushalten sehr positiv bewertet. Die hohe Woh n- zufriedenheit zeigt sich auch anhand der sehr gering ausgeprägten Umzugsneigung der Haushalte. Die Haushalte haben eine überwiegend hohe Gebietsbindung, die sich durch die positive Bewertung des Wohnumfeldes und der Nutzung der lokalen Infrastrukturen ebenfalls zeigen. In der Befragung wurde Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 10 jedoch auch auf negative Prozesse wie steigende Mieten, Verdrängung von Haushalten und Armut im öffentlichen Raum hingewiesen. Das Einkommensniveau ist vielfältig, sowohl Haushalte mit geringen, als auch Haushalte mit hohen Ei n- kommen wohnen im Severinsviertel. Insbesondere Haushalte mit einem monatlichen Netto - Haushaltseinkommen von bis zu 2.000 Euro müssen über 40 % (Median) für die Warmmiete aufwenden. Aufgrund dieser sehr hohen Warmmietbelastung können diese Haushalte nur sehr begrenzt Mietprei s- steigerungen finanzieren und sind daher stark verdrängungsgefährdet. Das betrifft im Severinsviertel rund ein Viertel aller Mieter -Haushalte. Auch Haushalte mit mittleren Einkommen von bis zu 3.000 Euro müssen bereits rund ein Drittel des Einkommens (Median) für die Warmmiete aufwenden. Insgesamt weisen daher 46,6 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf und sind daher stark bis sehr stark verdrängungsgefährdet. Die beschriebene Mietentwicklung, die hohe bauliche Akt i- vität und der Wegfall von belegungsgebundenen Wohnungen werden die Warmmietbelastung im Viertel beeinflussen und die Verdrängu ngsgefahr auch für Haushalte mit mittleren Einkommen weiter erhöhen. Die Indikatoren zur sozialen Lage sind im Vergleich zur Stadt Köln stärker ausgeprägt, dies betrifft vor allem die Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung im Alter gemäß des 4. Kapitels SGB XII, wohngeldbewilligte Haushalte und Personen mit Bezug von Arbeitslosengeld nach SGB III. Die Entwic k- lung in den vergangenen Jahren zeigt einen leichten Rückgang der Indikatoren. Dies könnte ein Hinweis auf Verdrängungsprozesse sein. Der Anteil an Empfängerinnen und Empfängern von Grundsicherung im Alter ist hingegen angestiegen. Aufgrund des Mietniveaus, des Wohnraumangebotes und des Anteils an Sozialwohnungen übernimmt das Severinsviertel gegenwärtig auch eine Versorgungsfunktion mit Wohn- raum für kleine und einkommensschwache Haushalte. Dies wird belegt durch den noch feststellbaren Zuzug von Haushalten mit geringen Einkommen. Die beschriebenen wohnungswirtschaftlichen Entwicklu n- gen können diese Versorgungfunktion weiter beeinträchtigen. Durch die Haushaltsbefragung konnten insbesondere folgende Haushaltstypen identifiziert werden, die in besonderem Maße durch Mieterhöhungen im Zuge baulicher Veränderungen verdrängungsgefährdet sind. Dazu gehören:  Kleine, einkommensschwache Haushalte. Diese Haushalte weisen eine besonders hohe Mie t- belastung auf und sind Nachfrager des begrenzten Kleinraumwohnungssegments, auf das die höchsten Netto-Kaltmieten/qm entfallen. Weitere Mietpreissteigerungen im Zuge von baulichen Aufwertungsmaßnahmen können von diesen Haushalten nicht mehr getragen werden. Ein Umzug innerhalb des Untersuchungsgebietes zu ähnlichen Bedingungen wird somit zunehmend erschwert und auch der Zuzug in das Untersuchungsgebiet verläuft aufgrund der hohen Neuvermietung s- preise unter anderen Rahm enbedingungen. Davon können insbesondere auch Haushalte mit e i- ner hohen Wohndauer betroffen sein: Sie sind durch einen höheren Anteil an Rentnerinnen und Rentnern mit geringen Einkommen gekennzeichnet und auf die Erhaltung von preisgünstigen Wohnungen ange wiesen. Der Anstieg von Altersarmut verschärft diese Problematik. Diese Haushalte tragen durch ihre hohe räumliche Bindung an das Quartier zum Funktionieren von Nachbarschaften und zur Auslastung der bewohneradäquaten Infrastruktur bei. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 11  Haushalte mit einer hohen Mietbelastung. Das bedeutet, dass hier nicht nur sozial schwächere Haushalte, sondern auch die so genannte Mittelschicht von Verdrängung bedroht ist . Dies gilt vor allem für die Haushalte mit Kindern, die in viel geringerem Maße ihre Ausgaben zugun sten einer höheren Miete umschichten können.  Haushalte mit Kindern. Viele Haushalte mit Kindern sind in ihrer wirtschaftlichen Handlungsf ä- higkeit begrenzt. Preissteigernde Veränderungen der Wohnsituation können in besonderem Maße zu sozialen Härten führen, wenn keine Kompensation der zusätzlichen Mietbelastung stattfinden kann. Bei alleinerziehenden Haushalten ist diese Gefahr nochmal deutlich höher ei n- zuschätzen. Hervorzuheben ist außerdem das besondere Angebot an sozialen und unterstützenden Infrastrukt uren im Severinsviertel wie der Vringstreff, kirchliche Einrichtungen, das Bürgerhaus Stollwerck und die stark im Quartier verwurzelten Kindertageseinrichtungen und die Grun dschule Zwirnerstraße. Insbesondere der Vringstreff ist sehr stark an den Bedarfen de r lokalen Bevölkerung orientiert und übernimmt eine wichtige unterstützende Funktion. Die unterstützende Infrastruktur kommt insbesondere den identifizie r- ten, stark verdrängungsgefährdeten Haushalten – sozial benachteiligten, einkommensschwachen Hau s- halten und Familien – zu Gute. IV. Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass einer sozialen Erhaltungs- satzung Mit dem städtebaulichen Instrument einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Num- mer 2 BauGB ist es möglich, Ein fluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen, der Eigentumsformen und Nutzungen der Wohnungen als eine wesentliche städt e- bauliche Voraussetzung für die Erhaltung der im Gebiet vorhandenen Haushalts - und Bewohnerstruktur zu nehmen. Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebaulichen Folgen für das Severinsviertel zu erwarten:  Verlust eines vielfältigen Wohnungsangebotes für verschiedene Haushaltsformen und B e- völkerungsgruppen: Das gegenwärtige Mietpreisniveau und der Wohnungsschlüssel tragen dazu bei, dass im Severinsviertel unterschiedliche Haushaltsformen und Einkommensgruppen wohnen. Die Wohnbevölkerung ist gegenwärtig durch eine vielfältige Zusammensetzung hi n- sichtlich der Merkmale Alter, Bildung, Einkommen und Haushaltsform gekennzeichnet. Der Zuzug von verschiedenen Haushaltsgruppen in das Gebiet ist gegenwärtig noch möglich, es werden jedoch Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung erwartet, die sich aufgrund eines stark ansteigenden Mietniveaus, bestehender Umwandlungspotenziale sowie einer sehr hohen baulichen Dynamik im Gebäudebestand zukünftig verstärken werden. Das Gebiet i st gegen- wärtig durch einen hohen Anteil an Haushalten mit einer bereits hohen Warmmietbelastung g e- kennzeichnet, was nicht nur die Geringverdienenden, sondern auch Haushalte mit mittleren Ei n- kommen betrifft. Besonders verdrängungsgefährdet sind Haushalte mi t geringem Einkommen und Kindern. Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebotes nach Art und Maß, die Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 12 Reglementierung der Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen und die Untersagung b e- stimmter baulicher Maßnahmen zum Abfedern modernisierungsbedingte r Mieterhöhungen trägt daher zur Erhaltung preisgünstigen Mietwohnraums bei, der zur Versorgung der Gebietsbevö l- kerung dient und somit Segregationsprozessen entgegenwirkt.  Verlust der Funktion des Mietwohnungsquartiers: Das Severinsviertel ist durch Mietwo hnun- gen im privatwirtschaftlichen Eigentum geprägt. Das Quartier hat gegenwärtig noch den Ch a- rakter eines Mietwohnungsquartiers. Der Verlust von weiterem Mietwohnraum droht, da sehr ho- he Potenziale für Wohnungsumwandlungen bestehen. Die Untersuchung zeigt, dass im Quartier ein hoher Anteil an Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen sowie zum Teil sehr hoher Warmmietbelastung lebt. Es wurde nachgewiesen, dass in Eigentum umgewandelte Wohnungen, die vermietet werden, einen höheren Ausstattungsgrad auf weisen, als andere Mietwohnungen. Weitere Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen führen zur Aufwertung von Woh n- raum und begründen eine konkrete Verdrängungsgefahr für die betroffenen Mieterinnen und Mieter, die kaum in der Lage sind, die Wohnungen se lbst zu übernehmen oder auf Mietsteige- rungen zu reagieren. Der hohe Anteil an Seniorinnen und Senioren und die leicht steigende Al- tersarmut sind weitere limitierende Faktoren.  Erhaltung des Wohnungsschlüssels mit vielen Kleinraumwohnungen, um nachfragegere ch- te Belegung zu gewährleisten: Der Wohnungsschlüssel ist durch einen hohen Anteil an 1 - bis 2,5-Zimmerwohnungen gekennzeichnet. 1- und 2-Personen-Haushalte stellen den größten Anteil gemäß der Haushaltsgröße. Das Zusammenwirken zwisc hen Wohnungsschlüssel und Haushalts- struktur muss erhalten bleiben, um eine nachfragegerechte Belegung der Wohnungen gewäh r- leisten zu können.  Veränderung der Nachfrage und Auslastung von Infrastrukturen und Folgeinvestitionen zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen in anderen Stadtteilen: Im Severinsviertel sind die Zu- sammenhänge zwischen der Gebietsbevölkerung und der sozialen und gewerblichen Infrastru k- tur stark. Über Jahre konnten sich bedarfsgerechte Infrastruktur -, Beratungs - und Nachba r- schaftseinrichtungen etablieren, die p assgenau auf die ansässige Bevölkerung zugeschnitten sind. Auch die lokale Ökonomie (Kleingewerbe, Fachgeschäfte) ist im Gebiet unmittelbar auf die Bevölkerung zugeschnitten. Insbesondere die weniger mobilen Bevölkerungsgruppen, die im Gebiet stark vertret en sind, sind auf diese wohnortnahen Angebote angewiesen. Die Ina n- spruchnahme der Infrastrukturangebote und besonderen Leistungen für bedürftige Haushalte wie im Vringstreff, dem Bürgerhaus oder karitativen Einrichtungen kann durch die Veränderung der Zusa mmensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden und zieht bei Verdrängung gleichzeitig Folgeprobleme in anderen Stadtquartieren nach sich, da es zur Konzentration von sozialen und ökonomischen Problemen kommen kann, die zum Beispiel den Aufbau flankiere n- der Infrastrukturen oder sozialer Einrichtungen durch zusätzliche öffentliche Investitionen no t- wendig machen.  Verlust von sozialen und informellen Netzwerke sowie nachbarschaftlicher Stabilität: Die Haushalte weisen ein gering ausgeprägtes Umzugsinteresse a ufgrund ihrer hohen Gebietsbi n- dung, einem hohen Anteil an Stammbevölkerung, einer positiven Bewertung der Wohnung und Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 13 enger Kontakte zu Nachbarinnen und Nachbarn auf. Die Haushalte pflegen intensive Kontakte zu den Nachbarinnen und Nac hbarn und weisen eine hohe Bereitschaft auf, sich gegenseitig zu helfen. Diese unterstützenden Hilfsangebote ergänzen die Angebote der öffentlichen Grundver- sorgung und stellen einen hohen Wert für eine funktionierende Nachbarschaft dar und tragen dazu bei, dass keine zusätzlic hen städtebaulichen Folgekosten entstehen. Neben der zentralen Lage, der guten Anbindung und dem Angebot an Grünflächen sind die Bevölkerungsmischung, die Nähe zu Bekannten, Freunden und Verwandten, das Lebensg efühl im Severinsviertel häufig genannte Zuzugs- und Bleibegründe. Dadurch wird die enge Bindung an das Quartier deutlich. Das Funktionieren von Nachbarschaften ist an stabile Bevölkerungsstrukturen und eine – wie im Severinsviertel festgestellte – gemischte Bevölkerungszusammensetzung hinsichtlich Ha ushalts- struktur, Herkunft, Bildung und Einkommen geknüpft. Dem allgemeinen Grundsatz der Baulei t- planung – die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen 7 – wird mit dem Ein- satz des sozialen Erhaltungsrechts entsprochen. Insgesamt sind die n egativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den städt e- baulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als erheblich einzuschätzen. Im festzusetzenden sozialen Erhaltungsgebiet werden daher Maßnahmen empfohlen, um Veränd e- rungsprozesse soweit zu begrenzen, dass ihre Auswirkungen beherrschbar bleiben. Die soziale Erha l- tungssatzung ist das geeignete städtebauliche Instrument dafür, da die Dynamik gedämpft und ein aus stadtplanerischer Sicht adäquater behutsamer und allmählicher Wandel ermöglicht wird. Bauliche Maßnahmen sind in einem Umfang, der auf die Bevölkerung zugeschnitten ist, weiterhin erlaubt. 7 § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 14 B. Langfassung: Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwen- dungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 1. Einleitung 1.1 Anlass Durch anhaltendes Wachstum, zum Teil drastisch steigende Mieten, das erhöhte Interesse an der Ve r- wertung von Immobilien sowie neue n Ansprüchen an Ausstattungsstandards und Wohnkomforts einko m- mensstarker Haushalte verzeichnen die Metropolen in Deutschland einen stetig enger werdenden Wo h- nungsmarkt. Das Kölner Severinsvier tel ist ein zentraler und attraktiver Wohnstandort mit sehr guter Infrastrukturausstattung, so dass der Druck auf den Wohnungsmarkt auch hier zu spüren ist und Mode r- nisierungen und Mietpreissteigerungen zu verzeichnen sind. Um die Entwicklungen auf dem Woh nungs- markt zu beeinflussen, sind auf Ebene der Kommunen nur wenige städtebauliche Eingriffsmöglichkeiten vorhanden. Eine Möglichkeit bietet der Erlass von sozialen Erhaltungs satzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB. Das soziale Erhaltungsrecht wurde und wird in den Großstädten Deutschlands in den vergangenen Ja h- ren immer häufiger eingesetzt, so haben insbesondere die Städte Berlin, Hamburg und München bereits weite Teile ihrer Innenstädte mit sozialen Erhaltungsgebieten unter Schutz gestellt. Zwar können mit dem städtebaulichen Instrument keine Mietobergrenzen festgelegt werden und bauliche Angle ichungen an zeitgemäße Standards sind zu akzeptieren, dennoch kann in sozialen Erhaltungsgebieten allein durch die Einführung einer Genehmigungspflicht und damit eines Genehmigungsvorbehaltes für bauliche Ä n- derungen auf die Qua rtiersentwicklung steuernd Einfluss genommen werden. Vor diesem Hintergrund erhält das soziale Erhaltungsrecht eine große Bedeutung in angespannten lokalen Wohnungsmärkten. Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevö l- kerung aus besonderen städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsst ruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölk e- rungsstruktur dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur oder die Wohnraumversorgung möglich sind. Für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung ist zu verdeutl i- chen, dass die ansässige Wohnbevölkerung zum einen unter einem Verdrängungsdruck steht und zum anderen auf die Wohnungen und die Infrastruktur im Quartier angewiesen ist. Die soziale Erhaltungs- satzung verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz einzelner Mieterin- nen und Mieter ist kein direktes Ziel.8 Trotz der rechtlich begrenzten Eingriffsmöglichkeiten kann mit der sozialen Erha ltungssatzung „für d ie in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünsc hten Verdrängungen geschützt werden.“ 9 Mit sozialen Erhaltungssatzungen können Modernisierungen de m- 8 Vgl. OVG Mecklenburg -Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99 -, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 9 BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 15 nach sozial verträglicher und behutsamer umgesetzt werden, um die Wohnbevölkerung vor Verdrä n- gungsprozessen zu schützen. In einem ersten Schritt wurde eine stadtweite Voruntersuchung durch die Stadt Köln durchgeführt, um Gebiete mit möglichem Handlungsbeda rf und potenziellem Anwendungsbereich für eine soziale Erha l- tungssatzung zu identifizieren (sog. Verdachtsgebiete).10 Das Severinsviertel wurde als Verdachtsgebiet eingestuft. Am 09.02.2017 wurde der Aufstellungsbeschluss (Vorlagen-Nummer: 4320/2016) für das Gebiet Severinsviertel durch den Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln gefasst. Mit der vorliegenden vertieften sozialräumlichen Untersuchung wurde geprüft, ob die Anwendungsv o- raussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB vorliegen. 1.2 Das soziale Erhaltungsrecht Ziel und Wirkungsweise Das Ziel der sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhal- tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Dies verweist auf zwei Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungs satzung überprüft werden müssen: Zum einen die Schutzwürdigkeit der gegenwärtig bestehenden Bevölkerungszusammensetzung und zum a nderen das Vorhandensein der städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fragen: Wie wird die Soz i- alstruktur aus städtebaulicher Sicht bewertet und welche städtebaulichen Auswirkungen gehen von einer Veränderung dieser Struktur aus? § 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben für Erhaltungsgebiete einen Genehm igungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wo h- nungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, vor. Die Er- haltungssatzung hat eine zweistufige Wirkungsweise. Mit der Festsetzung der Satzung für einen b e- stimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden können, jedoch bei der Antragstel- lung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Gefährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Erst mit Einreichung des Genehmigungsantrages findet eine A b- wägung über das betreffende Vorhaben statt.11 Versagungsgründe und zeitgemäßer Ausstattungszustand Die Versagungsgründe stehen in engem Zusammenhang mit dem Erhaltungsziel und ergeben sich d ar- aus. In § 172 Absatz 4 BauGB ist geregelt, dass die Genehm igung nur versagt werden darf, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Grun d- 10 Verfahrensvorschlag und Methodik dargestellt im Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltung ssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel, Vorlagen-Nummer: 4320/2016. 11 Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 48. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 16 sätzlich gilt bei der Abwägung von Vorhaben, dass es unerheblich ist, ob von der konkreten Maßnahme eine reale Verdrängung von Bewohner innen und Bewohnern ausgeht oder diese nur generell dazu ge- eignet ist. Dabei stellt sich die Frage, ab wann eine Maßnahme dem Erhaltungsziel entg egensteht: Ist die erste Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung aufgrund des Wohnungsschlüssels noch städtebaulich vertretbar, so kann durch die Umwandlung weiterer Wohnungen der großflächige Verlust von Mietwohnraum drohen. Zu klären gilt demnach, ob von der Maßnahme eine Vorbildwirkung au s- geht, die dem Erhaltungsziel nicht zuträglich ist.12 Für die Genehmigungspraxis gilt, dass Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungs- zustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mi n- destanforderungen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu gene h- migen sind. Eine soziale Erhaltungssatzung soll damit nicht dazu beitragen, einen baulichen Substandard im Quartier zu konservieren. Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu berück- sichtigen, d. h. sie sind abwägend zu überprüfen. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes unter Wahrung der bauordnungsrechtlichen Mi n- destanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehmigungsanspruch für den Antragssteller. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale bei der baulichen Änd e- rung von Gebäuden. Zum einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderun gen zu wahren. Diese umfassen z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär -, Frisch- und Abwasser- sowie Elektroin- stallationen. Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßnahmen dar. Der zeitgemäße Ausstattungszustand bezieht sich zum anderen au f eine durchschnittliche Wohnung, die „in diesem G e- biet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevölkerung des betreffenden Milieu- schutzgebietes zusammensetzt, beansprucht wird“ und dessen Herstellung ebenfalls zu genehmigen ist.13 Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwendenden Maßstabsebene – gibt es keine ein- heitliche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindestanfor- derungen liegen und stellt damit zugleich die obere Grenze der z u genehmigenden Maßnahmen dar. Diese Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass Mietpreise ansteigen und bestimmte Bevölkerung s- gruppen verdrängt werden. Diese Regelung verhindert, dass in Erhaltungsgebieten schlechte ba uliche Zustände unterhalb der bauordnu ngsrechtlichen Vorgaben, ein sog. Substandard (z. B. Ofenhe izung, Außentoilette), erhalten bleiben.14 Als zeitgemäße Ausstattungszustände einer Wohnung werden in der Rechtsprechung die Warmwasserversorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von Isolier ver- glasungen identifiziert. 15 Einzelkohleöfen und einfach verglaste Fenster entsprechen di esem Zustand nicht mehr. Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) Gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB haben Eigentümerinnen und Eigentümer ei nes Ge- bäudes im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung einen Anspruch auf Erteilung einer Geneh- migung, wenn die beabsichtigte Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baul ichen 12 BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97. 13 Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 14 Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 51. 15 OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 17 oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energiee insparverordnung (EnEV) dient. Zweck dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden als Beitrag zur Erfüllung der bunde s- weiten energiepolitischen Ziele. Gemäß § 555b BGB sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endene rgie nachhaltig eingespart wird , energetisch e Modernisierungen . (Wärme-)Energie kann z. B. durch den Einbau von Isolierglasfenstern, de n Austausch von Außentüren , Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie der Dämmung von Außenwänden, Keller - und Geschossde- cken eingespart werden. Mit der Beschränkung auf die in § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB abgestellten Mindestanfor- derungen soll dem Ziel des sozialen Erhaltungsrechts Rec hnung getragen werden. 16 Dabei kommt die EnEV in ihrer jeweils geltenden Fassung z ur Anwendung. 17, 18 Die Durchführung einer Maßnahme, die den Mindestanforderungen der EnEV entspricht und zu genehmigen ist, kann nach den §§ 559 und 555b BGB mit einer Modernisierungsumlage von 8 % auf die Miete umgelegt werden 19. Eine Erh öhung der Mietbelastung und langfristige Wirkungen auf das lokale Mietpreisniveau sind mögliche Folgen. Die EnEV regelt Mindeststandards für Bauteile, die erneuert oder ausgetauscht werden sollen. Es wird dabei unterschieden in  den Austausch/die Erneuerung von Einzelbauteilen (z. B. Fenster und Fassade) und  eine komplette Gebäudesanierung (Gebäudebilanzierung). Sofern nur einzelne Sanierungsmaßnahmen wie die Erneuerung der Fassade oder der Austausch von Fenstern vorgenommen wird, gibt die EnEV konkrete Anforderungswerte fü r den einzuhaltenden Wä r- medurchgangskoeffizienten (U-Wert) vor.20 Werden diese Werte durch den Austausch und die Erneu e- rung unterschritten, kann eine Genehmigung versagt werden. Außerdem beinhaltet § 9 Absatz 3 EnEV eine Einschränkung hinsichtlich der von e inem Austausch oder einer Erneuerung betroffenen Fläche der Bauteile. Wenn die Fläche der geänderten Bauteile weniger als 10 % der gesamten Bauteilfläche des Gebäudes betrifft, besteht kein Zwang zur Anwendung der EnEV, dies gilt z. B. bei Reparaturarbeiten. Bei einer umfassenden energetischen Modernisierung muss eine energetische Gesamtbilanzierung für das Gebäude durchgeführt werden, d. h. der Jahres -Primärenergiebedarf errechnet werden. Dazu wird das Referenzgebäudeverfahren angewandt. Das Referenzgebäud e dient dabei zur Ermittlung des nach der EnEV maximal zulässigen Jahres -Primärenergiebedarfs für Heizung, Warmwasseraufb e- reitung, Lüftung und Kühlung. Der Jahres -Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf laut EnEV bis zu 40 % höher sein, als der eines entsprechenden Neubaus.21, 22 16 Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden un d weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272, S. 17. 17 Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energetischen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 8 ff. 18 Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 1790) geändert. 19 Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wurde die Modernisierungsumlage vo n 11 auf 8 % gesenkt (Bundesrat, Drucksache 611/18, 30.11.2018). 20 Vgl. Anlage 3, EnEV. 21 Vgl. ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgliche Steuerung der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltu ngsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 2015, S. 7. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 18 Es ist also darauf zu achten, ob beabsichtigte Maßnahmen das Erfordernis einer energetischen Sani e- rung der betroffenen Bauteile auslösen und dadurch das Erha ltungsziel konterkariert wird. Folglich ist eine Steuerung im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts möglich, wenn eine Genehmigung unter der V o- raussetzung erteilt wird, dass bauliche Änderungsmaßnahmen so durchzuführen sind, dass eine energeti- sche Sanierung nicht erforderlich wird. 23 Zwingende Nachrüstpflichten sind in § 10 EnEV geregelt, so z. B. Dämmmaßnahmen von obersten Geschossdecken sowie der Austausch von Heizkesseln, die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt wurden. Im Genehmigungsverfahren gibt es in der Praxis die Interpretation bzw. Auslegung, dass nur dann energetische Modernisierungen genehmigt werden, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer bereits die Nachrüstpflichten erfüllt hat. Im Falle einer Fassaden - oder Dachsanierung, die der Instandsetzung dient, wird regelmäßig das E r- fordernis des § 9 Absatz 3 EnEV (10 %-Regel) erfüllt sein. Die Kommune hat nach gutachterlicher Bestä- tigung keine Möglichkeit, einer solchen Maßnahme die Genehmigung zu versagen, allerdings kann die durchzuführende Maßnahme in ihrem Umfang auf die Mindestanforderungen beschränkt werden. Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen Neben dem Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung bauli- cher Anlagen räumt § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit ein, dass auch „die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. “24 Um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen zu können, sind die Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 eine Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu erlassen. Am 17.03.2015 hat d ie Landesregierung Nordrhein -Westfalen die „Verordnung über eine Umwan d- lungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwan d- lungsverordnung – UmwandVO)“ verabschiedet. 25 Die Verordnung tritt mit Ablauf des 27.03.2020 außer Kraft. Mit dem Erlass der Umwandlungsverordnung „verfolgt der Landtag ausdrücklich das Ziel, den sozialen Charakter vor Ort zu erhalten, und die Verdrängung langjähriger Bewohnerinnen und Bewohner zu vermeiden.“26 Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Absatz 4 Satz 1 BauGB versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus b e- sonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und ist ferner gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn 22 Bilanzierungsverfahren erfolgt gemäß: DIN V 18599, DIN V 4108-6, DIN V 4701-10. 23 Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträgliche n Steuerung der energetischen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 28 ff. 24 Vgl. § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. 25 Landesregierung Nordrhein -Westfalen, Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. N RW.), Ausgabe 2015 Nr. 14 vom 27.03.2015 Seite 249 bis 266. 26 Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, 2015, S. 50. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 19 2. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, 3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, 4. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Tei- leigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des G e- nehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, 5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder 6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wo h- nungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt. Erste Erfahrungen mit den Effekten einer Umwandlungsver ordnung aus Berlin zeigen, dass trotz der bestehenden und von den Antragsstellern genutzten Ausnahmeregelungen (s. o.), „Geschäftsmodelle, die über Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den sozialen Erhaltungsgebieten zurückg e- drängt werden“ konnten.27 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln In Erhaltungsgebieten unterliegen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen dem Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 BauGB. Nutzungsänderungen können z. B. die Umnutzung einer Wohnung zu Büroräumen, d. h. einer gewerblichen Nutzung, die U m- nutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken oder auch die Änderung der gewerblichen Nutzung sein. Eine Nutzungsänderung kann ein bauliches Vorhaben im Sinne der §§ 29 ff. BauGB darstellen und einer Baugenehmigung bedürfen. Im Rahmen des Erhaltungsrechtes kann die Nutzungsänderung erhaltungsrechtlich versagt werden , z. B. wenn es sich um die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe handelt. Beispielhaft wird dazu eine Regelung aus dem Berliner Bezirk Pankow angeführt: „Die gewerbliche Überlassung von Woh n- raum zu Wohnzwecken bis zu einem Zeitraum von 12 Wochen stellt eine Nutzungsänderung im Sinne des Erhaltungsrechts dar und ist nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen sind dann zulässig, wenn die Wohnräume aufgrund ihrer Lage nur eingeschränkt zum längerfristigen Wohnen geeignet sind, z. B. aufgrund von unzumutbarer Lärmeinwirkung, unzureichender Belichtung und Belüftung.“28 27 Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum Feiern?, Druck sache 17/18118, 29.02.2016, S. 3 28 Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin, Prüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB (sozi- ale Erhaltungsgebiete) im Bezirk Pankow, Drucksache VIII-0553, 27.06.2018. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 20 Alle Wohngebäude im gesamten Kölner Stadtgebiet unterliegen seit dem 01.07.2014 der auf kommu- naler Ebene beschlossenen Wohnraumschutzsatzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum. 29 Jede an- dere Nutzung von Wohnraum als zu Wohnzwecken (Zweckentfremdung), bedarf einer Gene hmigung. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 4 Wohnraumschu tzsatzung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder beru f- liche Zwecke verwendet oder überlassen wird 2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist 3. länger als drei Monate leer steht 4. beseitigt wird (Abbruch). Die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln und der Genehmigungsvorbehalt, der durch eine Erha l- tungssatzung für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung geschaffen wird, weisen somit eine Überschneidung des Regelungsbereichs auf. Die Wohnraumschutzsatzung ist auf fünf Jahre befri s- tet. Vorkaufsrecht Im Geltungsbereich von Erhaltungsgebieten ist die Anwendung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Ab- satz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB durch die Gemeinde möglich, sofern von einem Grundstücksverkauf eine negative Wirkung für die aufgestellten Erhaltungsziele, d. h. dem Wohl der Allgemeinheit, au s- geht. „Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erha ltungsverordnung gefördert, da mietwirksame Bau - und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet - in Eigentum s- wohnungen durch den A nkauf effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf der Fall wäre.“30 Um die Ausübung des Vorkaufsr echtes abzuwenden, hat der Käufer gemäß § 27 Abs atz 1 S atz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Gemeinde zu schließen, in der sich der Käufer verpflichtet, das Grundstück nur im Sinne der Erhaltungsziele zu nutzen. Eine solche Verei nba- rung kann folgende Verpflichtungen beinhalten:  Verzicht auf die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 172 Absatz 4 BauGB,  Verzicht auf Nutzungsänderung,  keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die Herste l- lung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Quartier oder über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen. 29 Stadt Köln, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) vom 17. 06.2014, Amtsblatt der Stadt Köln 2014, S. 816. 30 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes, o. D. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 21 Kommt es zur Aus übung des Vorkaufsrechtes, wird dieses in der Regel zugunsten eines Dritten gemäß § 27a BauGB ausgeübt. Begünstigte Dritte sind ebenso verpflichtet, das Grundstück im Sinne der Erha l- tungsziele zu nutzen. In Frage kommen dafür kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder gemeinnützige Stiftungen. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts müssen entsprechende Haushaltsmittel zur Verfügung stehen oder ein revolvierender Fonds geschaffen werden. 1.3 Fragestellungen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung Mit der vorliegenden Untersuchung wurde geprüft, ob für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel ein Handlungserfordernis im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB besteht, und ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungs satzung bestehen. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnu ngswirtschaftliche Aufwertungs- druck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Dazu wurden folgende Fragen beantwortet:  Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen?  Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung, dem Wohnungsangebot und den Infrastrukturen (z. B. Schulen, Kitas und Grünflächen)?  Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusam- mensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten?  Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche (Schutz-)Ziele können mit einer sozialen Erhaltungssatzung verfolgt werden?  Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Quartier entfalten, wenn es ein soziales Erhaltungsgebiet werden sollte?  Wie ist das potenzielle Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Geltungsbe- reichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können? 1.4 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik Die vertiefte sozialräumliche Untersuchung wurde gemäß des in Abbildung 1 schematisch dargestellten Untersuchungsaufbaus in mehreren Arbeitsschritten erstellt. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 22 Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH In kleinräumiger Vertiefung der stadtweiten Identifikation von Verdachtsgebieten wurden die Analys e- ebenen für die vertiefte sozialräumliche Untersuchung leicht angepasst, d. h. einzelne Indikatoren ande- ren An alyseebenen z ugeordnet und die Bezeichnungen geändert, um die Sekundärdaten durch die Primärerhebungen im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zu ergänzen und zu schär- fen. Beispielsweise wurden die erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Indikator für wohnungs- wirtschaftliche Prozesse vom Aufwertungspotenzial zum Aufwertungsdruck verschoben und alle sozi o- demographischen Indikatoren – sowohl der Status quo, als auch die Entwicklung über die Jahre – in der Analyseebene Verdrängungspotenzial zusammengefasst. Da die Sekundärdatenanalyse im Bereich der wohnungswirtschaftlichen Prozesse auf keine I ndikatoren zurückgreifen konnte, diese nun aber mit den Primärerhebungen ergänzt werden können, begründet sich die Ableitung der neuen Analyseebene „Aufwertungsdruck“. Die Indikatoren der stadtweiten Analyse sind für die Fortschreibung der Sekundär- statistik gut geeignet und im Hinblick auf die verfügbaren Sekundärdaten sinnvoll ausgewählt. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 23 Die drei Analyseebenen für die vertiefte Untersuchung werden wie folgt definiert:  Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten, den baul i- chen Zustand des Gebäude - und Wohnungsbestandes über den gebietstypischen Ausstattungs- standard hinweg, wohnwerterhöhend verändern zu kö nnen, welche Eigentumsverh ältnisse vor- liegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen.  Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck, ob das wohnwerterhöhende Potenzial im Gebiet bereits genutzt wird bzw. ob die Rahmenbedingungen Anlass dazu g eben. Dazu we r- den die Dynamik des Wohnungsmarktes und die Attraktivität de s Wohnstandortes anhand der Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulicher Maßnahmen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert.  Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen Rahmenbedingungen im Quar- tier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwieweit ist in Kombination mit dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Z eichnet sich eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur bereits ab? Die Erhebungsmethodik zur Durchführung der vertieften sozialräumlichen Untersuchung basiert auf einer Analyse sekundärstatistischen Datenmaterials und Primärerhebungen wie Abbildung 2 verdeutlicht. Die fünf Bausteine stehen dabei gleichrangig nebeneinander und haben eine eigene Wertigkeit für die Untersuchung. Durch den Analyseaufbau und die Einbeziehung der Fachverwaltung und von lokalen Experten kann die Gesamteinschätzung auf eine breite Basis gestellt werden. Abbildung 2: Erhebungsmethodik der Untersuchung Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Nachfolgend werden die einzelnen me thodischen Bausteine kurz erläutert und insb esondere auf die Durchführung der Haushaltsbefragung eingegangen. 1.4.1 Analyse der Sekundärstatistik Die Analyse von Sekundärdaten zu soziodemographischen Daten, Mietpreisentwicklungen und gebä u- debezogenen Daten stellt die Grundlage der Untersuchung dar. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 24 Die Stadt Köln untergliedert sich statistisch in die folgenden Ebenen:  9 Stadtbezirke  86 Stadtteile  294 Stadtviertel Das Untersuchungsgebiet Severinsviertel befindet sich im Stadtbezirk Innenstadt und liegt größte nteils im Stadtteil Altstadt -Süd. Ein kleiner Teil der Wohnbebauung am Ubierring und Sachsenring ist statis- tisch dem Stadtteil Neustadt-Süd zugeordnet und Teilbereiche, die nicht der Wohnnutzung dienen, sind ausgenommen, daher sind das Untersuchungsgebiet und das eigentli che Stadtviertel Severinsv iertel nicht vollständig deckungsgleich (vgl. Abbildung 3). Wenn nicht anders dargestellt, beziehen sich Au s- sagen in Abbildungen oder Tabellen zum „Severinsviertel“ immer auf das Untersuchungsgebiet. Abbildung 3: Lage des Untersuchungsgebietes Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Die Auswertung sekundärstatistischer Daten erfolgte in der Regel auf der Ebene des Untersuchungsge- bietes und ansonsten auf Stadtviertel- und Stadtteilebene. Die Werte des Stadtbezirks und der G e- samtstadt wurden wenn möglich als Vergleichswerte hinzugezogen. Die Sekundärdaten werden sowohl zum aktuell verfügbaren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen Entwicklung ausgewertet. Aufgrund der sekundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf kleinräumiger Ebene sind die Ergebnisse der Haushaltsbe- fragung von großer Bedeutung, um die Daten zu qualifizier en und Datenlücken zu schließen, z. B. die Einkommenssituation, die Warmmietbelastung von Haushalten und Ausstattungs- und Mietstandards. Das Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 25 Untersuchungsgebiet wurde zur Analyse und Auswertung in insgesamt 41 Wohnblöcke unterteilt (vgl. Abbildung 4). Abbildung 4: Untersuchungsgebiet Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH 1.4.2 Haushaltsbefragung Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung sind repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner - und Haushaltsstruktur, den Ein- kommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Mietbelas- tung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefragung fand dabei im Zeitraum Juli bis Ende September 2018 statt. Es wurden alle 6.232 Haushalte mit Perso- nen im Alter von 18 bis 80 Jahren im Severinsviertel angeschrieben und gebeten, an der Haushaltsb e- fragung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt erfolgte mittels einer ein- fachen Zufallsstichprobe auf der Grundlage eines Adressabzuges aus dem Melderegister (Stand 23.05.2018) und einer anschließenden Hau shaltegenerierung durch den Auftraggeber . Die Haushalte wurden mit einem personalisierten Anschreiben von der Stadt Köln über die Hausha ltsbefragung, die Hintergründe der Untersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechtes und den Umgang mit den pe r- sönlichen Daten durch den A uftraggeber informiert. Begleitend wurden zwei Pressemitteilungen veröf- fentlicht. Die Haushaltsbefragung wurde in Form von persönlichen Interviews durchgeführt. Die Haushalte hatten die Möglic hkeit telefonisch, online oder per E -Mail einen Termin zu vereinbaren. Weitere Interviews Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 26 wurden durch die direkte Ansprache an der Haustür eingeleitet. Insgesamt wurden 547 Interviews er- folgreich durchgeführt. In Tabelle 1 sind die Kennwerte zur Haushaltsbefragung dargestellt. Insgesamt konnten 8,8 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet Severinsviertel befragt und das Stichprobenziel übertroffen werden, so dass die Haushaltsbefragung mit einer Fehlertoleranz von 5,0 und einer Wah r- scheinlichkeit von 98,12 % repräsentativ ist. 31 Weitere Aussagen zur Repräsentativität der Haushalt s- befragung befinden sich im Anhang 1. Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung Angeschrie- bene Haushalte Stich- probenziel geführte Interviews (absolut) geführte Interviews (in %*) gewertete Interviews Severinsviertel 6.232 500 547 8,8 % 547 Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH, * der angeschriebenen Haushalte Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unterli e- gen den Regelungen des gültigen Datenschutzgesetzes NRW sowie der EU Datenschutzgrundveror d- nung (EU-DSGVO). Die im persönlichen G espräch erhobenen Daten wurden in Zahlen umgesetzt und ohne Namen und ohne Adresse, das heißt anonymisiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die Daten vertraulich ausgewertet sowie ausschließlich zu den Zwecken der vorliegenden Untersuchung verwendet. Ein Rückschluss auf einzelne Befragte ist ausgeschlossen. Bei der Analyse der Daten und der Auswertung der Haushaltsbefragung wurde das Wissen um das Teilnahmeverhalten und die leichten Differenzen bei einzelnen, im Folgenden dargestellten Parametern stets in die Beurteilung einbezogen und wann immer möglich auf aktuelle Zahlen der kommunalen St a- tistik zurückgegriffen. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt. Je nach Fragetyp (Einfach - oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Hau s- halt (z. B. durch das Offenlassen von Fragen) variieren die Gesamtheiten (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde li egende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (n=x). Beziehen sich die Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamt heit der Personen, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren Le s- barkeit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegebe n. Fall- zahlen unter 10 kö nnen nur eine Tendenzaussage sein. In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalten gesprochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antworte n- den Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden Haushalte an der Haushaltsbefragung. 1.4.3 Ortsbildanalyse Mit dem Ziel den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im Gebiet einschätzen und bewerten zu können, wurde im Mai und Juni 2018 eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im Untersuchungsgebiet durchgeführt. Dabei wurde anhand fester Bewertungskriterien das Gebäudealter, der Fassadenz u- stand, aktuelle Bautätigkeiten sowie die Ausstattung mit Fenstern und Balkonen und das Potenzial zum Dachgeschossausbau für jedes Wohngebäude erhoben. Die Daten sind grundlegend, um aktuelle Au f- wertungstendenzen und noch vorhandene Modernisierungspotenziale zu ermitteln. 31 Erklärung: In 98,12 % der Fälle ist die Abweichung </= 5,0 %. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 27 1.4.4 Expertengespräche Weitere Primärerhebungen erfolgten in Form von leitfadengestützten Expertengesprächen mit unte r- schiedlichen im Gebiet aktiven Akteur innen und Akteuren sowie Vertreterinnen und Vertretern von Ei n- richtungen (vgl. Tabelle 2). Dadurch konnten qualitative Einschätzungen und Bewertungen zu den Ent- wicklungen, Bedarfen und Herausforderungen im Gebiet gewonnen und mit den Ergebnissen der Haus- haltsbefragung gespiegelt werden. Tabelle 2: Übersicht über die Institutionen der geführten Expertengespräche im Jahr 2018 Institution 1 Bezirksbürgermeister Köln-Innenstadt 2 Bürgerhaus Stollwerck 3 Evangelische Lutherkirche Köln Südstadt 4 GAG Immobilien AG 5 Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße 6 Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße e.V. 7 Kita St. Josefshaus 8 LEG Immobilien AG 9 Mitglied des Kölner Stadtrates 10 Vringstreff e. V. Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Dem Severinsviertel wird zugeschrieben, dass „Ur -kölschste Viertel“ in der Stadt zu sein. Weitere b e- schreibende Adjektive über das Viertel sind in der Abbildung 5 dargestellt. Die Schriftgröße der ei n- zelnen Begriffe steht dabei vertretend für die Häufigkeit der Nennung. Abbildung 5: Das Severinsviertel aus Sicht der befragten Expertinnen und Experten Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Besonders hervorgehoben wird die Bevölkerungsmischung und Vielfalt im Veedel, die von allen Expe r- tinnen und Experten als Besonderheit genannt wird. Die Bevölkerung wird z. B. wie folgt eingestuft: „Alteingesessene (ehemals Arbeiterinnen und Arbeiter der Stollwerckfabrik), Haushal te mit geringeren Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 28 Einkommen, junge Familien mit kleinen und höheren Einkommen, Haushalte mit Migrationshintergrund, vor allem bei Kindern und Jugendlichen, aber ohne dass eine Gruppe dominiert“.32 Als wahrgenommene Entwicklung in den letzten Jahren wurden insbesondere folgende Dinge genannt:  hohe und steigende Mieten, wobei die Bestandsmieten noch deutlich niedriger sind und daher für eine gemischte Bevölkerung sorgen,  hohe Nachfrage nach Wohnungen , insbesondere Familien finden kaum Wohnungen, aber auch geringverdienende Haushalte haben Schwierigkeiten in ihrer Wohnung zu bleiben (Miete),  gleichzeitig wird die Bevölkerung jünger (junge Familien mit Kindern ziehen in das Gebiet, zum Teil auch ein Rückzug von nun erwachsenen Kindern in das Gebiet),  die Migrantenhaushalte werden vielfältiger: früher viele Italiener und Türken, heute auch ande- re Südeuropäer sowie Nord- und Westeuropäer sowie Asiaten,  Immobilien werden stärker nachgefragt, insbesondere alt -eingesessene Eigentümer innen und Eigentümer verkaufen an Immobilienunternehmen (dies wirkt sich teilweise auch auf den Gewer- bestandort aus),  Bauliche Modernisierung en oder Luxussanierungen werden punktuell wahrgenommen, oftmals wissen die Expertinnen und Experten aber nicht genau, was konkret passiert, sondern n ehmen die Gerüste und Baustellen wahr. Im Hinblick auf Veränderungen der Bevölkerungsstruktur gehen die Meinungen im Bezug auf die Intensi- tät auseinander: vom „schleichenden Prozess“, über „ Zuzug von DINKYs33“ bis hin zu „die Mittelschicht wird langsam von der Marktentwicklung und dem brutalen Kapitalismus bedroht“. Um den besonderen Charakter des Severinsviertels zu bewahren, sprechen sich die Expertinnen und Experten mehrheitlich für einen Eingriff durch die Stadt aus. Im sozialen Erhaltungsrecht sehen vie le eine Chance, Veränd e- rungsprozesse zu dämpfen oder zu verlangsamen. Wichtig ist vielen dabei, keine Strukturen zu konservieren, sondern Wandel und Veränderung zuzula s- sen, aber nicht ungesteuert , d. h. Instandsetzung und Modernisierung ja, aber nicht als Mittel zur Ve r- drängung von Mietern oder bestimmten Haushalten. Das Wohnungsangebot der GAG Immobilien AG34 wird als wicht iger Puffer zum privaten Wohnungsmarkt angesehen. Insbesondere im Hinblick auf die Stärkung des Wohn - und Gewerbestandortes erhoffen si ch einige , diese „Aufwertungsen twicklung“ sinnvoll mit dem sozialen Erhaltungsrecht zu begleiten. Nichtsdestotrotz werden auch alternative Instr u- mente und Ma ßnahmen gefordert wie die Schaffung von sozialem Wohnungsbau, dem Ankauf von Wohnbeständen durch di e Kommune, Veränderungen im Hinblick auf Bemessungsgrenzen bei Mietz u- schüssen und einer Unterstützung von Kunst -, Kultur - und Beratungsangeboten sowie der Ausbau von Kitaplätzen. 32 Vgl. Expertengespräche. 33 DINKY steht für Double Income No Kids. 34 Mit einem hohen Anteil ist die Stadt Köln Hauptaktionär der GAG Immobilien AG. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 29 2. Kurzvorstellung des Gebietes Lage und Gebietsbeschreibung Im Norden wird das Untersuchungsgebiet durch An St. Katharinen und Im Weichse rhof und im Süden durch den Sachsenring und den Ubierring begrenzt. Im Westen umgibt die Ulrichgasse und im Osten die Bayenstraße das Untersuchungsgebiet, wobei Flächen ohne Wohnnutzung wie der Trud e-Herr-Park oder das Krankenhaus Severinsklösterchen ausgenommen sind. Die Kirche St. Severin, die namensg e- bend für das Viertel ist, und die Severinstorburg sind markante historische Bauten im Untersuchungsg e- biet (vgl. Abbildung 6 und Abbildung 7). Abbildung 6: St. Severin Abbildung 7: Severinstorburg Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, 2018 Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, 2018 Die Severinstraße, die von Norden nach Süden durch das Untersuchungsgebiet führt und am Chlodwig- platz endet, ist eine Einkaufsstraße. Der Gewerb estandort Severinsviertel ist sehr vielfältig und durch Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen , aber auch mittel - und langfri stigen Bedarf, Fachg eschäfte, Kneipen und Gastronomie geprägt. Jüngere Geschichte Prägend für die jüngere Geschichte des Severinsviertel war die 1839 gegründete Stollwerck Schok o- ladenfabrik, die Ende der 1970er Jahre ihren Produktionssitz aus der Südstadt nach Porz verlegte. In der Fabrik arbeiteten 1938 700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter – insbesondere Frauen – sowie 300 Vertreter.35 Viele der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wohnten im Severinsviertel, die lokale Gastr o- 35 Kölner Stadtanzeiger, Nach 177 Jahren: Schokoladenfabrik Stollwerck kehrt Köln endgültig den Rücken, Internetquelle. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 30 nomie und Einzelhandelsstruktur war auf die Belegschaft bzw. die Fabrik ausgerichtet. Das Severinsvier- tel war demnach ein klassisches „Arbeiterviertel“. Im Zweiten Weltkrieg wurde die Baustruktur im Severinsviertel kaum zerstört, so dass dort nach Krieg s- ende zunächst ein starker Zuzug sta ttfand. In den Folgejahren als in anderen Vie rtel modernere und besser ausgestattete Wohnungen entstanden, kam es vermehrt zum Wegzug ei nkommensstarker und junger Haushalte. Die zurückgebliebenen alten und einkommensschwachen Hau shalte konnten nicht in die Wohnungen investieren. Hinzu kam eine geringe Infrastrukturau sstattung des Viertels, so dass die Festsetzung eines Sanierungsgebietes für erforderlich gehalten wurde (vgl. Kapitel 2.1). Nach dem Umzug der Firma Stollwerck kam es im Jahr 1980 zur Besetzung der Fabrik, da es kontroverse Meinun- gen zur Nachnutzung des Geländes gab. Als ein Ergebnis der Verhandlungen zwischen den Besetzeri n- nen und Besetzern und der Stadt wurde die Zwischennutzung des Areals durch ein Kulturzentrum v er- einbart; das Bürgerhaus Stollwerck. Das Bürgerhaus zog im Jahr 1987 vom Gelände der ehemaligen Stollwerckfabrik in das ehemals preußische Proviantamt in die angrenzende Dreikönigenstraße um. 2.1 Förderkulissen, Planwerke Sanierungsgebiet Im Zuge des ersten Kölner Sanierungsverfahrens (1974 bis 1997) wurden große Teile des ehemaligen Stollwerck-Geländes abgerissen und mit Wohngebäuden im sozialen Wo hnungsbau bebaut. „Auslöser für die Sanierungstätigkeit waren zum einen Nutzungskonflikte, die pro blematische En twicklung der Bevölkerungsstruktur, fehlende soziale Infrastruktur und Mängel in der Bausubstanz. “36 Zielsetzung der Sanierung war „der Erhalt und die Stärkung des Severinsviertels als relativ preisgünstiges Wohng ebiet mit intensiver funktionaler Mischung, gemischter Sozialstruktur sowie typischem Milieu und Stad tbild“37. Das Sanierungsgebiet umfasste 29 Baublöcke mit etwa 1.100 Gebäuden (vgl. Abbildung 8). Das Stoll- werck-Gelände wurde vorzeitig als Sanierungsgebiet festgelegt, da di e Stadt nach dem U mzug der Firma Stollwerck Spekulationen verhindern und die Entwicklung des Geländes positiv beeinflu ssen woll- te. Im Zuge des mehr als 20-jährigen Sanierungsverfahrens wurde die Wohnbebauung neu -, um- bzw. ausgebaut, Gemeinbedarfseinrichtu ngen errichtet, Denkm äler - beispielsweise die Severinstorburg - saniert sowie Grünflächen geschaffen und die Verkehrsführung neu geordnet. 38 Neben einer Vielzahl von Sozialwohnungen entstanden auch einige Eigentumswohnungen.39 36 Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Köln-Severinsviertel Sanierungsmaßnahme, Internetquelle. 37 Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 14. 38 Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Köln-Severinsviertel Sanierungsmaßnahme, Internetquelle. 39 Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 78. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 31 Abbildung 8: ehemaliges Sanierungsgebiet Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) Im Jahr 2014 wurde das S tEK Wohnen vom Rat d er Stadt Köln beschlossen. Ziel des StEK Wohnen ist im Handlungsfeld „Sozialorientierte Wohnungspolitik“ u. a. der Erhalt und Bau von mietpreisgünstigen Wohnungen und diesbezüglich auch der Einsatz des Instruments „Soziale Erhaltungssatzung“: „Aus An- lass der zunehmenden Aufwertung einiger Wohnquartiere (Stichwort Gentrifizierun g) und der damit in Verbindung zu bringenden Verdrängung von angestammten Haushalten soll im B edarfsfall künftig das Instrument der Erhaltungssatzung vermehrt genutzt werden.“40 Ein weiteres Ziel des StEK Wohnen ist die Anpassung des Gebäude - und Wohnungsbestandes an höhere energetische Standards. Aufgrund der Modernisierungsumlage (vgl. Kapitel 1.2) können die dabei entstehenden Kosten auf die Miete umg e- legt werden. I m Handlungsfeld „Energetische Modernisierung“ wird darauf Bezug genommen und als Handlungsempfehlung formuliert, die Bestandsgebäude sozial verträglich energetisch zu modernisi e- ren.41 Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040 Die kleinräumige Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 201 5 beschreibt einen Bevölkerungszuwachs für Köln bis 2040 um 13,5 %.42 Im Stadtbezirk Innenstadt wird bis 2025 von einem Bevölkerungszuwachs 40 Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 48. 41 Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, S. 52 f. 42 Stadt Köln, Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040, S. 6. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 32 von 10,4 % ausgegangen, was einem absoluten Anstieg von 13.000 Einwohnerinnen und Ein wohnern entspricht. Somit würde die Gesamtbevölkerungszahl auf 138.000 Personen steigen. Damit befindet sich der Stadtbezirk mit Kalk (12,8 %) und Lindenthal (11,4 %) unter den an den am stärksten wach- senden Stadtbezirken. Die relative Bevölke rungszahl im Stadtteil Altstadt -Süd wird dabei unterdurc h- schnittlich, das heißt bis 9,5 %, zunehmen, während im Stadtteil Neustadt-Süd ein überdurchschnittlicher Anstieg erwartet wird. 43 Die Nachfrage und die Konkurrenz um Wohnungen werden demnach weiter ansteigen und den Druck auf den lokalen, innerstädtischen Wohnungsmarkt erhöhen. 2.2 Aktuelle Planungen: Einflussfaktoren In unmittelbare Umgebung an das Untersuchungsgebiet bzw. auch innerhalb des Quartiers sind ve r- schiedene Bauprojekte in Planung und Umsetzung. Zum einen wurden bzw. werden mit den Projekten Waidmarkt und Vielvrings Wohnungsneubauten im Norden des Untersuchungsgebietes realisiert. Der Komplex Waidmarkt wurde bereits im Jahr 2012 fertiggestellt und umfasst auf dem Areal des ehema- ligen Polizeipräsidiums neben 89 Eigentumswohnungen, zwei Hotels, mehrere Büros, Einkaufsmöglichkei- ten sowie eine Schule. 44 Das Projekt Vielvrings umfasst sowohl sieben Stadthäuser als auch 27 Eige n- tumswohnungen, die bis Dezember 2019 fertiggestellt werden sollen. 45 Östlich an das Gebiet angre n- zend und direkt am Rhein gelegen wurd en die sog. Kranhäuser errichtet, die im hochpreisigen Eige n- tumssegment entstanden sind. Sie sind Teil des Rheinauhafen, der neben Wohn - und Bürogebä uden auch Dienstleistungs- und Gewerbeeinheiten beherbergt. Zum anderen entsteht im Süden des Untersuchung sgebietes mit der Parkstadt Süd ein neues Stadtqua r- tier mit dem Ziel , den inneren Grüngürtel um die Stadt zu vollenden und neue Wohn - und Arbeitsstan- dorte zu entwickeln. Das Gebiet umfasst dabei eine Fläche von rund 115 Hektar und unter anderen die Areale der ehemaligen Dom -Brauerei, des alten Güterbahnhofs und des Kölner Großmarktes. 46 Ge- plant sind dabei 3.000 bis 4.000 neue Wohneinheiten und 4.000 bis 5.000 neue Arbeitsplätze.47 Mit der Nord-Süd-Stadtbahn verläuft des Weiteren ein großes Verkehrsprojekt direkt durch das Unter- suchungsgebiet. Mit dem Lückenschluss durch die Nord -Süd-Stadtbahn sollen die südlichen Stadtteile besser an die Innenstadt und den Hauptbahnhof angeschlossen werden und die schon bestehenden Nahverkehrslinien entlastet werden. Vor allem für das Severinsviertel, das bislang durch zwei Buslinien (Innenerschließung) und die Stadtbahn an das öffentliche Nahverkehrsnetz a ngeschlossen ist, bringt die Nord-Süd-Stadtbahn Vorteile.48 Die Strecke beträgt insgesamt rund vier Kilometer und beinhaltet den Bau von acht neuen Haltestellen, wovon sich mit der Severinstraße, dem Kartäuserhof und dem Chlod- wigplatz drei bereits fertiggestellte Haltestellen im Gebiet befinden.49 Im Zuge der unterirdischen Bau- arbeiten der Nord-Süd-Stadtbahn kam es im März 2009 zum Einsturz des historischen Stadtarchivs an der Severinstraße. In dessen Folge wurde die wichtige Verbindung zur Innenstadt, dem Hauptbah nhof und dem Dom noch nicht fertiggestellt. 43 Stadt Köln, Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040, S.14 f. 44 FAY Projects GmbH, Kölner Waidmarkt-Quartier, Internetquelle. 45 vielvrings, Ankommen im Vringsveedel – Zuhause im vielvrings!, Internetquelle. 46 Stadt Köln, Parkstadt Süd - Zum Hintergrund, Internetquelle. 47 Stadt Köln, Parkstadt Süd - Masterplan, Internetquelle. 48 KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Gründe, Internetquelle. 49 KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Projekt, Internetquelle. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 33 Im Jahr 2017 wurde die erste Immobilien - und Standortgemeinschaft in Köln, die sog. ISG Severins tra- ße, gegründet. Mit einem Budget von rund 300.000 Euro für drei Jahre, das sich aus Beitr ägen der Eigentümerinnen und Eigentümer der Immobilien je nach Einheitswert der Immobilie s peist, werden fol- gende Ziele verfolgt:  Die Bedeutung der Severinstraße soll erhöht, die Identifikation verstärkt und die Aufenthalts- qualität verbessert werden, um positive Effekte auf den Gewerbe -, Gastronomie- und Wohn- standort im gesamten Quartier zu erzielen.  Immobilienwerte erhalten und steigern, dazu sind verschiedene Maßnahmen geplant wie die Gestaltung des öffentlichen Raums, die Einstellung eines Quartiershausmeisters, eine Immobilien- beratung für die Immobilieneigentümer und eine verstärkte Öffentlichkeitsarbeit und besondere Events (Weihnachtsbeleuchtung, Shopping, Flohmarkt). Die Attraktivität des Severinsviertels soll behutsam gesteigert, dabei aber auch die soziale Struktur im Veedel erhalten bleiben.50 2.3 Infrastrukturen In der Abbildung 9 sind verschiedene Infrastruktureinrichtungen innerhalb des Untersuchungsgebietes Severinsviertels und direkt daran angrenzend dargestellt. Die Infrastruktur des Severinviertels und seine direkte Nachbarschaft ist durch eine hohe Dichte an verschiedenen Bildungseinrichtungen gekennzeic h- net. 50 Vgl. Expertengespräche. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 34 Abbildung 9: Infrastruktureinrichtungen im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und der näheren Um- gebung Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH, 2018 In der Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße werden rund 200 Kinder von der e rsten bis zur vierten Klasse zweizügig unterrichtet. Der Schwerpunkt der Sch ule liegt auf gemeinsamen Lernen und Inklusion sowie Musik. Außerdem bietet die Schule eine Nachmi ttagsbetreuung an, die stark nachgefragt wird. 51 Die Gemeinschaftsgrundschule Zwirn erstraße ist geprägt durch unterschiedliche Nationalitäten und e i- nen hohen Anteil an Kindern mit Migrationshintergrund.52 Der Tabelle 3 kann die Entwicklung der Schülerzahlen seit dem Schuljahr 2011/12 entnommen werden. Die Zahl d er Schülerinnen und Schüler ist von 109 Kindern nahezu kontinuierlich auf 185 Kinder im Schuljahr 2017/18 angestiegen. Das entspricht einem prozentualen Anstieg von fast 70 %. Der Anteil der Schülerinnen und Schüler mit nicht -deutscher Staatsbürgerschaft ist im betrachteten Zeitraum jedoch von 16,5 % auf 9,2 % zurückgegangen, wobei sich die absolute Anzahl der Kinder mit Migrationshi n- tergrund – 2011/12: 18, 2017/18: 17 – kaum verändert hat. Die Anzahl und der Anteil deutscher Kinder sind hingegen deutlich angestiegen. 51 Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße, Der Nachmittag in der Schule, Internetquelle; vgl. Expertengespräche 52 Vgl. Expertengespräche Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 35 Tabelle 3: Schülerzahlen Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 2015/16 2016/17 2017/18 Deutschland 91 118 133 147 157 151 168 Ausland 18 21 15 20 28 19 17 Gesamt 109 139 148 167 185 170 185 Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem Ferner befinden sich die Realschule am Severinswall sowie der Campus Südstadt der Technischen Hoc h- schule Köln in unmittelbarer Nähe zum Untersuchungsge biet. Im Veedel gibt es fünf Kinderbetreuung s- einrichtungen. Die Kita St. Josefshaus An der Eiche vereint Kindergarten und Seniorenheim unter einem Dach und bietet zudem eine Erziehungs- und Familienberatung an.53 Der Vringstreff ist eine Begegnungsstätte und ein gemeinnütziger Verein der evangelischen und katholi- schen Kirchengemeinden des Gebietes, der es sich zum Ziel gesetzt hat, „Menschen, die ansonsten vom gesellschaftlichen Leben ausgeschlossen sind, ihr Recht auf Integration und die Teilnahme am Leben in der Gesellschaft durch seine Angebote zu ermöglichen“. 54 Des Weiteren bietet der Vringstreff Fachbe- ratung bei sozialen Schwierigkeiten wie Wohnungslosigkeit und Suchtproblemen an. Der Vringstreff ist eine besondere unterstützende Infrastruktur, die sich stark an den Bedarfen der lokalen Bevölkerung orientiert. Daneben ist das Bürgerhaus Stollwerck zu nennen. Es gibt eine Vielzahl an Angeboten wie einen off e- nen Jugendtreff, eine Mittagsbetreuung, das Café Impuls bei dem Themen aus der Südstadt besprochen werden (insbesondere für Erwachsene und Senioren) und ein vielfältiges Kurs - und Beratungsprogramm wie Sozial-, Senioren-, Berufs- und Schuldnerberatung, PC- und Foto-Kurse für Personen im Alter 50+, das überwiegend durch andere Träger angeboten wird. Besonders hervorzuheben ist auch das Rau m- angebot für Sport-, Konferenz- und Seminarräume, ein großer Saal, ein Partysaal, das Theater 509‘ und Band- und Atelierräume, die 24 Stunden geöffnet sind. Die Angebote werden in erster Linie durch Personen aus der dem S everinsviertel und der Südstadt genutzt, das Theater und die Konzerte locken aber auch Publikum aus der Region an.55 Das Unters uchungsgebiet Severinsviertel ist mit sieben Spielplätzen ausgestattet. Außer dem Trude - Herr-Park und dem Von -Stein-Park befinden sich so gut wie keine Grün - und Freiflächen im Unters u- chungsgebiet. Der Chlodwigplatz im Süden des Viertels wurde zwischen Februar 2016 und Februar 2017 neugestaltet. Der Verkehr wurde eingeschränkt, so dass lediglich der Lieferverkehr für die anli e- genden Geschäfte sowie Busse noch über den Platz fahren sollen/dürfen.56 Außerdem wurden großzü- gige Sitzgelegenheiten geschaffen und somit die Aufenthaltsqualität e rhöht. Die Nähe zum Rhein und den weiter südlich befindlichen Grün - und Freiflächen wie der Volksgarten Köln und der Friedenspark Köln sind weitere Standortvorteile. 53 Katholische Kitas im Erzbistum Köln, Erziehungs- und Familienberatung im Kath. Familienzentrum St.Severin, Internetquelle. 54 Vringstreff e. V., Der Vringstreff e.V., Internetquelle. 55 Vgl. Expertengespräche. 56 Stadt Köln, Umgestaltung Chlodwigplatz abgeschlossen, Pressemitteilung 23.05.2017, Internetquelle. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 36 3. Analyseebene Aufwertungspotenzial Das Aufwertungspotenzial beschreibt, ausgehend vom Gebäude- und Wohnungsbestand des Gebietes, die bestehenden Möglichkeiten zu wohnwerterhöhenden Maßnahmen, die über den gebietstypischen Ausstattungsstandard hinausgehen (können). Auch die Eigentumsform der Gebäude und Wohnungen wird betrachtet, um einerseits das Potenzial für Wohnungsumwandlungen und andererseits Steuerungs- möglichkeiten über den kommunalen Wo hnungsbestand feststellen zu können. Wenn nicht anders da r- gestellt, beziehen sich Aussagen in Abbildungen und Tabellen sowie im Text auf das Untersuchungsge- biet „Severinsviertel“ (vgl. Kapitel 1.4.1). 3.1 Gebäudealter 27,8 % der Ge bäude im Untersuchungsgebiet Severinsviertel wurden vor 1919 errichtet (vgl. Abbil- dung 10). Damit liegt der A nteil gründerzeitlicher Gebäude im Untersuchungsgebiet deutlich über dem der Gesamtstadt, der bei 7,4 % der Wohnungen liegt.57 Der Großteil der Gebäude im Severinsviertel stammt mit 44,5 % aus den 1950er und 1960er Jahren und befindet sich, wie die Abbildung 11 zeigt, vor allem im Norden und Westen des Unters uchungsgebietes. Der ehemalige Stollwerckh of ist durch Bebauung der 1970er und 1980er Jahre geprägt, die knapp 17 % der Bebauung im Untersuchung s- gebiet umfasst. Abbildung 10: Gebäudealter 27,8% 3,1% 44,5% 16,9% 7,6% N=1.165 vor 1920 erbaut zwischen 1920 und 1949 erbaut zwischen 1950 und 1969 erbaut zwischen 1970 und 1989 erbaut 1990 oder später erbaut Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, ergänzt durch LPG mbH Ortsbildanalyse 2018 57 Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Raumbezugssystem, Datenstand: 2018; betrifft Wohnungen in Gebä u- den mit einem Baualter im Zeitraum 1880 bis 1920. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 37 Abbildung 11: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster sowie Ergänzung durch LPG mbH, Ortsbildanalyse 2018 3.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 51,5 % der Wohnungen sind 1 - bis 2,5-Zimmerwohnungen58 (vgl. Abbildung 12). 12,5 % sind 1- bis 1,5-Zimmerwohnungen. Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch im Severinsviertel liegt bei 49,1 qm pro Person. Rund 58 % der Wohnungen sind zwischen 40 und 79 qm groß (vgl. Abbildung 13). Das Severinsviertel stellt einen vielfältigen Wohnungsschlüssel nach Zimme ranzahl und Wohnfläche für verschiedene Haushaltsformen bereit. Der Wohnungsschlüssel bietet aufgrund des hohen Anteils an kleinen 1- bis 2,5-Zimmerwohnungen bzw. Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 60 qm (37,7 %) außerdem ein Potenzial für die Zusammenlegung von Wohnungen zur Schaffung großzügiger Woh n- grundrisse – vorbehaltlich des bauordnungsrechtlichen Rahmens. 58 zuzüglich Küche, Bad, Flur. 3,5 % der Haushalte gaben an, eine Wohnküche zu haben (= keine abgeschlossene Küche). Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 38 Abbildung 12: Anzahl der Zimmer Abbildung 13: Wohnfläche 12,5% 39,0%31,8% 11,0% 5,7% n=544 1 bis 1,5 Zimmer 2 bis 2,5 Zimmer 3 bis 3,5 Zimmer 4 bis 4,5 Zimmer 5 und mehr Zimmer 10,1% 27,6% 30,0% 19,6% 12,8% n=547 unter 40 qm 40 bis 59 qm 60 bis 79 qm 80 bis 99 qm 100 qm und mehr Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Rund 80 % der Haushalte leben in Wohnungen, die ihrer Haushaltsgröße oder ihrer Haushalt sgröße plus ein em Zimmer entsprechen (vgl. Abbildung 14). Rechnerisch kommt es b ei 76 Haushalten bzw. 13,9 % zu Unterbelegungen und bei 42 Haushalten bzw. 7,7 % zu einer Überbelegung (vgl. jeweils die roten Balken in der Abbildung 14).59 Vor allem bei Haushalten mit Kindern kommt es zu einer Überbelegung der Wohnungen. Abbildung 14: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung 62 6 128 70 11 3 32 86 33 22 8 24 13 15 10 2 18 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1-Personenhaushalt 2-Personenhaushalt 3-Personenhaushalt 4- und mehr Personenhaushalte n=544 1 bis 1,5 Zimmer 2 bis 2,5 Zimmer 3 bis 3,5 Zimmer 4 bis 4,5 Zimmer 5 und mehr Zimmer Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 59 Eine nachfragegerechte Belegung entspricht der Haushaltsgröße plus ein em Zimmer. Vergleiche hierzu Untersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht wie Bezirksamt Mitte von Berlin (Hrsg.), INPOLIS UCE GmbH und Humboldt Universität zu Berlin: Vertiefende Untersuchung für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Bezirk Mitte von Berlin Stadtraum: Wedding, 2016, S. 51 oder Bezirksamt Lichtenberg (Hrsg.), TOPOS: Untersuchung zur Prüfung der Voraussetzungen für eine soziale Erhaltungsverordnung für das Gebiet Weitlingstraße 2017, 2018, S. 21. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 39 3.3 Eigentumsverhältnisse In de r Abbildung 15 sind die Eigentumsverhältnisse im Untersuchungsgebiet Severinsviertel entspr e- chend der Haushaltsbefragung dargestellt. Gut 8 % der befragten Haushalte sind Eigentümerinnen und Eigentümer ihrer Wo hnung (= selbstgenutztes Eigentum ). 92 % der Haushalte leben zu r Miete. Das Severinsviertel ist demnach ein Mietwohnungsquartier. Kommunale Wohnungsunternehmen60 und private Wohnungsunternehmen sind mit jeweils rund 15 % als Vermietende im Untersuchungsgebiet vertreten. Private Wohnungsunternehmen wie die LEG Immobilien AG verfügen nur über einen kleinen und räu m- lich zum Teil sehr stark konzentrierten Gebäudebestand. Hervorzuheben ist, dass rund die Hälfte der bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen vermietet wird. Abbildung 15: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung 14,2% 4,6% 50,1% 15,1% 8,3% 7,7% n=543 kommunales Wohnungsunternehmen Genossenschaft private_r Hauseigentümer_in privates Wohnungsunternehmen selbstnutzende Eigentümer_in vermietete Eigentumswohnung Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Gemäß der Analyse wird deutlich, dass der Wohnungsbestand im Severinsviertel sehr stark durch pr i- vatwirtschaftliche Eigentumsformen geprägt ist. Die Eingriffs - und Steuerungsmöglichkeiten der Stadt Köln über den Wohnungsbestand der GAG Immobilien AG auf den lokalen Wohnungsmarkt einwirken zu können – z. B. durch Belegungsmanagement, Höhe und Entwicklung von Mietpreisen, sozialverträgl i- che Modernisierungen – sind gering. Auch Genossenschaften haben eine untergeordnete Rolle. Gleic h- zeitig kann ein sehr hohes Potenzial für die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen festgestellt werden. Das Potenzial zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird vornehmlich dem B e- stand der privaten Hauseigentümerinnen und -eigentümer zugeschrieben. Von Experten wurde be o- bachtet, dass i nsbesondere ältere Hauseigentümerinnen und -eigentümer, die selbst nicht oder nicht mehr im Veedel wohnen, ihre Häuser an private Immobiliengesellschaften verkaufen oder die Häuser in Einzeleigentum aufteilen. Insbesondere bei Erbengemeinschaften ist dies ein häufig im Severinsviertel beobachteter Prozess. Nach Ansicht mehrerer Experten nehmen viele der privaten Hauseigentümerinnen und -eigentümer im Veedel eine soziale Verantwortung für ihren Wohnungsbestand wahr. Durch die 60 In die Kategorie „kommunale Wohnungsunternehmen“ gehören z. B. Wohnungsbestände der GAG Immobilien AG – bei der die Stadt Köln mit einem hohen Anteil der Hauptaktionär ist – und der Stadtwerke Köln. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 40 Übertragung des Wohnraums an gewinnorientierte Unternehmen, befürchten mehrere Expe rten, dass sich die soziale Verantwortung auf dem Wohnungsmarkt im Veedel verringere.61 Im Stadtviertel Severinsviertel befinden sich 755 geförderte Mietwohnungen (1. Förderweg/Typ A). Die Tabelle 4 zeigt, dass im gesamten Stadtteil Altstadt -Süd 915 geförderte Mietwohnungen vorhanden sind, das heißt über 80 % der geförderten Mietwohnungen des Stadtteils befinden sich im Stadtviertel Severinsviertel, so dass di esem eine wichtige Funktion bei der Versorgung mit günstigem Wohnraum zukommt. Bis 2021 fallen 119 Wohnungen aus der Belegungsbindung, was 15,8 % der geförderten Mietwohnungen entspricht. „Mit dem Wegfall der Zweckbindung des öffentlich geförderten Wohnungs- baus kann es zu Prozessen wie mietpreiswirksamen Aufwertungsmaßnahmen, „Luxusmodernisierung“ und vermehrter Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen kommen“, so die Stadtverwaltung Köln .62 Mit dem Auslaufen der Belegungsbindung fällt die Mietpreisbindung weg und Mieterhöhungen für diese Wohnungen richten sich nicht mehr nach den jeweils abgeschlossenen Förderungsverträgen, sondern wie für andere nicht geförderte Wohnungen nach den Mieterhöhungsmöglichkeiten des Bürgerlichen G e- setzbuches (BGB). Diese Mieterhöhungspotenziale werden – entsprechend der gesetzlichen Mieterh ö- hungsfristen – von den Eigentümer innen und Eigentümer n der betroffenen Bestände genutzt und das Mietniveau (schrittweise) an das ortsübliche Mietniveau angepasst , so eine Aussage im Rahmen der geführten Expertengespräche. Tabelle 4: Bestand geförderter Mietwohnungen und Bindungswegfall bis 2021 Stadtteil Altstadt-Süd Stadtviertel Severinsviertel* Bestand geförderter Mietwohnungen (1. Förderweg / Typ A) 01.01.2018 915 755 Bindungswegfall 2018 8 8 Bindungswegfall 2019 57 57 Bindungswegfall 2020 12 12 Bindungswegfall 2021 42 42 Summe Bindungswegfall 2018 bis 2021 119 119 Quelle: Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Ds. Nr. 0781/2018. *Stadtviertel Severinsviertel entspricht nicht dem Untersuchungsgebiet Severinsviertel (vgl. Kapitel 1.4) 14,3 % der Haushalte gaben im R ahmen der Haushaltsbefragung an, die aktuelle Wohnung mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) zu mieten. Bei weiteren 5,2 % der Haushalte ist die Belegungsbindung ausgelaufen. Von diesen 26 Haushalten gaben 24 an, dass sich ihre Miete während des Mietverhältnis- ses erhöht hat. Hauptgrund war in 14 Fällen die Anpassung an den Mietspiegel g emäß der §§ 558 - 558e BGB. Das gegenwärtige Mietniveau in WBS-Wohnungen liegt bei 5,78 Euro/qm. 61 Vgl. Expertengespräche. 62 Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Ds. Nr. 0781/2018, 15.03.2018. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 41 3.4 Ortsbildanalyse Im Mai und Juni 2018 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanaly se im Untersuchungsgebiet durchg e- führt, um den Ausstattungsgrad sowie vorhandene Sanierungs - und Modernisierungspotenziale zu iden- tifizieren. Dafür wurden anhand fester Bewertungskriterien der Sanierungsstand von Fassade, Fen ster und Dach, das energetische Modernisierungspotenzial, die Möglichkeit zum Ausbau von Dachgeschossen sowie das Vorhandensein straßenseitiger Balkone aufgenommen und aufbereitet. Die Tabelle 5 fasst die Ergebnisse zusammen. Der Ausstattungsgrad der Fenster i st überwiegend gut, lediglich ein Zehntel der Gebäude weist alte und sanierungsbedürftige Fenster auf. Auch das Potenzial zum Dachgeschossausbau ist gering, da b e- reits gut drei Viertel der Gebäude aufgestockt wurden bzw. ein ausgebautes Dachgeschoss haben. Straßenseitig sind kaum Balkone vorzufinden. Aufgrund der dichten Bebauung konnten Balkone an der Rückseite der Gebäude nicht flächendeckend aufgenommen werden. Es ist aber festzustellen, dass dort immer wieder Balkone (nachträglich) angebracht wurden, so dass bereits eine gewisse Dynamik im Untersuchungsgebiet für den Anbau von Balkonen zu verzeichnen ist. Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse Merkmale Untersuchungsgebiet Severins- viertel (n=911) Gebäude Anteil in % Fassade unsaniert/Schäden an Fassade oder Bauteilen 64 7 % Wärmedämmung 142 15,6 % Fenster überwiegend alt/unsaniert 94 10,3 % Straßenseitige Balkone 141 15,5 % Potenzial zum Dachgeschossausbau 213 23,4 % Bautätigkeit 12 1,3 % Quelle: Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2018 Bei der Ortsbildanalyse wurden vereinzelt Bautätigkeiten festgestellt , die sich wie die Abbildung 16 zeigt, über das Gebiet verteilen. Dabei handelt es sich vor allem um Dachgeschossausbauten und S a- nierungsmaßnahmen. Außerdem ist zu erkennen, dass sich die Sanierungspotenziale, das heißt Gebä u- de mit beschädigter Fassade und/oder Bauteilen, ebenfalls über das Untersuchungsgebiet verteilen. Insgesamt betrifft dies 64 Gebäude. 15,6 % der Gebäude haben eine wä rmegedämmte Fassade, so dass das energetische Modernisierungspotenzial im Untersuchungsgebiet noch sehr hoch ist. Die Gebäu- de mit Wärmedämmungen sind vereinzelt im ganzen Gebiet zu finden und konzentrieren sich im No r- den am Katharinenhof und im Osten im Stollwerckhof, wie die Abbildung 17 verdeutlicht. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 42 Abbildung 16: Sanierungspotenziale und Sanierungsmaßnahmen im Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung und Erhebung LPG mbH, Ortsbildanalyse Mai und Juni 2018 Abbildung 17: Energetisches Modernisierungspotenzial Quelle: Eigene Darstellung und Erhebung LPG mbH, Ortsbildanalyse Mai und Juni 2018 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 43 Im Untersuchungsgebiet befindet sich eine unbebaute Baulücke, die gegenwärtig du rch eine Container- anlage genutzt wird und zwei unbebaute Grundstücke, die als Parkplatz dienen sowie mehrere Grun d- stücke mit Mindernutzungen (vgl. Abbildung 18). Unter einer Mindernutzung wird verstanden, dass die tatsächlich genutzte Fläche weniger als 50 % des planungsrechtlich zulässigen Maßes beträgt. Dabei handelt es sich meist um eingeschossige Gewerbebauten oder ein- bis zweigeschossige Wohnbauten, so dass dort ein Potenzial zur Aufstockung gegeben ist. Abbildung 18: Baulücken und Mindernutzung im Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik 3.5 Ausstattungsmerkmale Die Tabelle 6 stellt den Ausstattungsstand der Wohnungen gemäß der Haushaltsbefragung dar. Die Heizungsversorgung wird zu 90,1 % durch Zentral-, Fern- sowie Gasetagenheizungen sichergestellt und die Warmwasserversorgung überwiegend dezentral mit einem Elektroboiler/Durchlauferhitzer organi- siert. Nachh olende Sanierungspotenziale werden nur bei einem sehr geringen Anteil an Wohnu ngen festgestellt, die noch mit einer Ofenheizung und/oder einem Badeofen ausgestattet sind. Dieser „Su b- standard“ bezieht sich in erster Linie auf Gebäude der Gründerzeit. Modern e, energiesparende He i- zungsanlagen sind im Untersuchungsgebiet kaum vorhanden und auch die Ausstattung mit einer Fußb o- denheizung ist nur in Einzelfällen festzustellen. Dabei bestehen jedoch deutliche Unterschiede zw ischen Eigentumswohnungen und vermieteten Wohnungen (vgl. Tabelle 7): der Anteil an energiespare nden Heizungen und Fußbodenheizungen liegt in Eigentumswohnungen deutlich über dem Anteil in vermiet e- ten Wohnungen. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 44 97,1 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet haben eine Toi lette innerhalb der Wohnung und gut ein Fünftel hat ein zusätzliches Gäste-WC, wobei deutliche Unterschiede zwischen Miet- und Eigentums- wohnungen festzustellen sind: in 55,6 % der Eigentumswohnungen sind Gäste-WCs vorhanden, während dies in vermieteten Woh nungen lediglich bei 18,3 % der Fall ist. Eigentumswohnungen weisen darüber hinaus einen deutlich höheren Ausstattungsgrad an Badezimmern auf, die sowohl eine Bad ewanne als auch eine Dusche haben (vgl. Tabelle 7). Die Beschaffenheit der Fenster ist im gesamten Untersuchungsgebiet sehr gut und deckt sich mit den Ergebnissen der Ortsbildanalyse, so dass hierbei kaum ein Modernisierungspotenzial gegeben ist. Beim Austausch oder der Erneuerung der Fenster können die Mindestanforderungen der Energieeinsparve r- ordnung berührt werden. Der Ausstattungsgrad mit Balkonen, Loggien, Wintergärten und Terrassen liegt deutlich über dem bei der Ortsbildanalyse festgestellten Anteil, was daran liegt, dass dabei nur straßenseitig ang ebrachte Balkone berücksichtigt wurden. Rund 70 % der Haushalte verfügen demnach über eines der genan nten Merkmale. Balkone sind bei 55 % der Haushalte vorhanden, Terrassen bei rund 10 %. Hervorzuheben ist, dass der Ausstattungsgrad mit Balkonen in Gebäuden der Gründerzeit bei nur 42,3 % liegt, damit deutlich unter dem Gebietsdurchschnitt. Der Anteil an zusätzlichen Balkonen, Loggien, Wintergärten und Terrassen liegt im gesamten Gebiet bei nur 11,2 % und bietet demzufolge ein sehr hohes Potenzial, den Wohnwert – unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Bestimmungen – zu erhöhen. Das Potenzial ist in allen Baualtersklassen gegeben. Im Durchschnitt sind die Erstbalkone 4,5 qm groß, Zweitbalkone weisen eine Größe von 6 qm auf.63 Der Ausstattungsgrad mit zusätzlichen Balkonen, Log- gien, Wintergärten oder Terrassen liegt in Eigentumswohnungen bei rund einem Drittel der Wohnungen, wohingegen nur 9,5 % der vermieteten Wohnungen über eines dieser Merkmale verfügt. Die Ausstattung mit hochwertigen Fußböden, die sich auf den Woh nwert der Wohnung auswirken, liegt bei 28,3 %, in Eigentumswohnungen deutlich darüber (vgl. Tabelle 7). Aufzüge sind kein gebietstyp i- sches Ausstattungsmerkmal, da nur 22,7 % der Gebäude über einen Aufzug verfügen. Aufzüge befi n- den sich kaum im gründerzeitlichen Altbau und der Wohnbebauung der 1950er und 1960er Jahre. Schwerpunktmäßig befinden sich Aufzüge in den Beständen der 1970er und 1980er Jahre auf dem Stollwerckgelände und in Neubauten nach 1990. Im gesamten Gebiet besteht ein sehr hohes Potenzial für die energetische Modernisierung, d as die Merkmale Fassadendämmung, Solaranlage , g edämmte Heizungs - und Warmwasserleitungen sowie energiesparende Heizungsanlagen umfasst. Einzig in Wohnbeständen, die nach 1990 en tstanden sind, wird ein Wert von über 50 % Ausstattung mit einer Fassadendämmung erreicht. 63 Nur Balkone, angegeben ist jeweils der Median der Balkonfläche. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 45 Tabelle 6: Ausstattungsmerkmale der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung Ausstattungsmerkmal Untersuchungsgebiet Severinsviertel (n=547)* n % Heizungsart Ofenheizung 10 1,8 % Nachtspeicherheizung 14 2,6 % Gasetagenheizung 127 23,2 % Zentralheizung/Fernheizung 366 66,9 % moderne, energiesparende Heizungsanlage 3 0,5 % Fußbodenheizung 27 4,9 % Warmwasser Badeofen 4 0,7 % dezentrale Warmwasserversorgung (Elektroboiler/Durchlauferhitzer) 391 71,5 % zentrale Warmwasserversorgung 139 25,4 % Sanitär Toilette innerhalb der Wohnung 531 97,1 % Badezimmer mit Badewanne oder Dusche 399 79,2 % Badezimmer mit Badewanne und Dusche 113 20,7 % Gäste-WC 117 21,4 % Fenster Einfachverglasung 10 1,8 % Mehrfachverglasung 531 97,1 % Weitere Ausstattungsmerkmale Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 383 69,3 % Zusätzliche/r Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 61 11,2 % Aufzug 124 22,7 % überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen 155 28,3 % Einbauküche (vom Vermieter_in eingebaut) 74 13,5 % Energieeinsparende Merkmale Solaranlage - Warmwasser/Stromgewinnung 5 0,9 % gedämmte Fassade 170 31,1 % gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen 114 20,8 % Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; *bei einzelnen Ausstattungskategorien sind Mehrfachnennun- gen möglich Anhand der Tabelle 7 wird sehr deutlich, dass selbstgenutzte Eigentumswohnungen einen höheren Au s- stattungsstandard als vermietete Wohnungen aufweisen. Im Zuge der Aufteilung von Wohnungen in Wohneigentum ist daher mit der Schaffung eines höheren Ausstattungszustandes zu rechnen. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 46 Tabelle 7: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (Mehrfachnennungen möglich) Ausstattungsmerkmal Vermietete Wohnung (n=497) Selbstgenutzte Eigen- tumswohnung (n=45) Fußbodenheizung 4,9 % 13,3 % energiesparende Heizungsanlage 0,4 % 2,2 % Badezimmer mit Badewanne und Dusche 16,9 % 64,4 % Gäste-WC 18,3 % 55,6 % überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen 25,8 % 60,0 % Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 67,6 % 86,7 % 2. Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 9,3 % 33,3 % Aufzug 22,1 % 26,7 % gedämmte Fassade 29,2 % 48,9 % Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH 2018 Über 60 % der Haushalte sind mit der Ausstattung der Wohnung zufrieden und wünschen sich keine zusätzlichen Ausstattungsmerkmale. Die Abbildung 19 verdeutlicht, dass die Modernisierung des Bade- zimmers sowie die energetische Gebäudesanierung und der Anbau eines Balkons die meist genannten Ausstattungsverbesserungswünsche darstellen. Die festgestellten Potenziale bilden sich demnach auch in den Wünschen der Wohnbevölkerung ab. Abbildung 19: Gewünschte zusätzliche Ausstattungsmerkmale der Wohnung, auch wenn damit eine Mieterhöhung einhergehen würde 61,4% 12,4% 10,0% 8,9% 6,5% 5,0% 4,1% 2,4% 1,1% 1,1% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% keine Modernisierung Badezimmer Anbau eines Balkons energetische Gebäudesanierung Modernisierung der Fenster Schallschutzmaßnahmen Grundrissveränderung Sanierung des Fußbodens Anbau eines Aufzugs Vergrößerung Badezimmer n=541. Mehrfachnennungen möglich Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Über 50 % der Haushalte geben an, keine Mängel in der W ohnung zu haben. Ein Fünftel weist j edoch Feuchtigkeit und Schimmel auf und knapp 16 % der Haushalte bemängeln undichte Fenster und Türen (vgl. Abbildung 20). Jeweils über 80 % der Haushalte sind mit der Wohnungsgröße und dem gege n- wärtigen Preis-Leistungs-Verhältnis ihrer Wohnung zufrieden (vgl. Abbildung 21). Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 47 Abbildung 20: Mängel in der Wohnung 51,1% 21,2% 15,6% 13,0% 9,5% 7,9% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% keine Feuchtigkeit/Schimmel undichte Fenster/Türen Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig Heizung defekt/erneuerungsbedürftig Elektroanlage defekt/erneuerungsbedürftig n=546. Mehrfachnennungen möglich Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Abbildung 21: Zufriedenheit mit der Wohnungsgröße und dem Preis-Leistungs-Verhältnis 322 296 126 140 49 49 28 32 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zufriedenheit mit Wohnungsgröße (n=525) Zufriedenheit mit Preis-Leistungs- Verhältnis (n=517) zufrieden eher zufrieden eher nicht zufrieden unzufrieden Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 3.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial zeigt, dass der Wohnungs - und Gebäudebe- stand verschiedene Baustrukturen und Eigentumsformen aufweist, mit denen unterschiedliche Aufwe r- tungsspielräume einhergehen. Potenziale ergeben sich flächendeckend über das Gebiet verteilt in allen Baualtersklassen und bei allen Eigentumsformen. Das Severinsviertel stellt einen vielfältigen Wohnungsschlüssel nach Zimmeranzahl und Wohnfläche für verschiedene Haushaltsformen bereit. Der Wohnungsschlüssel bietet aufgrund des hohen Anteils an klei- nen 1- bis 2,5-Zimmerwohnungen (51,5 %) bzw. Wohnunge n mit einer Wohnfläche von unter 60 qm (37,7 %) ein Potenzial für die Zusammenlegung von Wohnungen zur Schaffung großzügiger Woh n- Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 48 grundrisse – vorbehaltlich des bauordnungsrechtlichen Rahmens –, die das Gefüge aus Bevö lkerungs- und Wohnungsstruktur im Gebie t verändern würden. Die gegenwärtige Wohnungsbel egung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung unterstreicht, dass bei rund 80 % der Haushalte eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist, d. h. dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage übereinstimmt. Die Wohnungen im Severinsviertel sind überwiegend mit einer zentralen Heizungs- und einer dezentra- len Warmwasserversorgung, Bäder n mit Dusche oder Badewanne, mehrfachverglaste n Fenstern und einem Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse ausgestattet. Das Ausstattungsniveau und die Gebäudes- ubstanz sind oft sehr einfach. Es besteht noch ein sehr begrenztes Potenzial für die nachholende Sani e- rung in Wohnungen, die mit Ofenheizung, Badeofen oder einfachverglasten Fenstern ausgestattet sind. Diese Ausstattungsmerkmale entsprechen nicht dem durchschnittlichen Ausstattungszustand der Wohnun- gen im Untersuchungsgebiet. Ferner weisen rund 7 % der Gebäude Schäden an der Fassade und/oder Bauteilen auf, die eine künftige Sanierung begründen können. Es besteht ein zum Teil sehr hohes Potenzial für den An - oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale wie einer zentralen Warmwasserversorgung, einer Fußbodenheizung, eines Gäste -WCs, eines zusätzli- chen Balkons/Loggia/Wintergartens/Terrasse oder eines Aufzugs. Besonders hoch ist das Potenzial zur energetischen Gebäudesanierung im Hinblick auf den Einbau einer energieeinsparenden Heizungsanla- ge, der Dämmung der Fassaden und der Dämmung von Heizungs - und Warmwasserleitungen. Bauliche Aufwertungspotenziale, die über den gebietstypischen Ausstattungszustand von Wohnungen und G e- bäuden hinausgehen und mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden können, sind demnach im Severinsviertel vorhanden. Der Gebäude- und Wohnungsbestand ist sehr stark durch private Eigentumsformen geprägt. Private Hauseigentümerinnen und -eigentümer sind die dominierende Eigentumsform. Es bestehen nur sehr g e- ringe Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten für die Stadt Köln, um auf den lokalen Wohnungsmarkt einwirken zu können. Nur rund 14 % der Wohnun gen befinden sich im Eigentum des Wohnungsunte r- nehmens GAG Immobilien AG. Rund 750 Wohnungen im Stadtviertel Severinsviertel unterliegen g e- genwärtig einer Sozialbindung. Bis zum Jahr 2021 werden rund 16 % der Bindungen auslaufen. Mit dem Auslaufen der Bele gungsbindung fällt die Mietpreisbi ndung weg und Mieterhöhungen für diese Wohnungen richten sich nicht mehr nach den jeweils abgeschlossenen Förderungsverträgen, sondern wie für andere nicht geförderte Wohnungen nach den Mieterhöhungsmöglichkeiten des Bürge rlichen Ge- setzbuches (BGB). Diese Mieterhöhungspotenziale können – entsprechend der gesetzlichen Mieterh ö- hungsfristen – von den Eigentümer innen und Eigentümer n der betroffenen Bestände genutzt und das Mietniveau (schrittweise) an das ortsübliche Mietniveau angepasst werden. Durch das Auslaufen von Belegungsbindungen erhöht sich somit der Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt, indem Wohnraum für bedürftige bzw. förderungsberechtigte Haushalte innerstädtisch verloren geht. Das Severinsviertel ist ein Mietwohnun gsquartier, da über 90 % der Wohnungen derzeit Mietwohnun- gen sind. Für Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen ergibt sich allein aus der Qua ntität, aber auch aus der Eigentumsstruktur und der erhöhten Nachfrage nach dieser Eigentumsform bzw. der Nachfrage nach Investitionen in diesem Marktsegment ein sehr großes Potenzial. Eigentumswohnungen weisen einen deutlich höheren Ausstattungsgrad mit wohnwert erhöhenden Merkmalen wie Balkon , Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 49 Zweitbalkon, Fußbodenheizung, Badezimmer mit Dusche und Badewanne getr ennt voneinander, hoch- wertige Bodenbeläge oder gedämmte Fassaden auf. Dies lässt darauf schließen, dass es im Zuge von Wohnungsumwandlungen zur Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale kommt. Dies kann Auswir- kungen auf die Miethöhe und die Bewohnerstruk tur der betroffenen Wohnung haben, wenn die Eigen- tumswohnung dann nicht selbst genutzt wird, sondern wieder vermietet wird. Zur Verdeutlichung der Ausführungen zum Aufwertungspotenzial sind in der Tabelle 9 die Aufwertungs- potenziale gemäß Ausstattungsmerkmalen und weiterer Faktoren wie Eigentumsform und Wohnung s- schlüssel dargestellt. Die einzelnen Merkmale werden gemäß der in Tabelle 8 beschriebenen Systema- tik eingestuft und jeweils kurz erläutert , welche Steuerungsmöglichkeiten durch das soziale Erhaltung s- recht bestehen bzw. welche Wirkungsweise davon konkret ausgeht. Die Tabelle 8 dient als Lesehilfe für die Tabelle 9. Die einzelnen Ausstattungsmerkmale orientieren sich an der ausführlichen Darstellung in Kapitel 3.5, zur besseren Lesbarkeit und Übersichtlichkeit sind einzelne Kategorien sinnvoll zusamme n- gefasst. Tabelle 8: Lesehilfe zur Erläuterung der Systematik der Einstufung von Ausstattungsmerkmalen und Ableitung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung in Tabelle 9 Einstufung der Ausstattungsmerkmale x gebietstypisches Ausstattungsmerkmal (in über 50 % der Wohneinheiten (WE) vorhanden) - nachholendes Sanierungspotenzial, Sanierungsstau oder Substandard + wohnwerterhöhendes, zusätzliches Ausstattungsmerkmal Erhaltungsrechtliche Genehmigung Ja eine erhaltungsrechtliche Genehmigung ist zu erteilen Nein eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wird nicht erteilt Ja, ggf. unter Auflagen eine Genehmigung wird grundsätzlich erteilt, der Umfang der Maßnahme kann redu- ziert werden Beispiel: bei energetischer Modernisierung kann der Maßnahmeumfang auf die Min- destanforderungen begrenzt werden Nein, ggf. Ausnahme eine Genehmigung wird grundsätzlich nicht erteilt, unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Genehmigung jedoch erteilt werden Beispiel: Einbau eines Gäste-WCs möglich, wenn die Wohnung über vier oder mehr Aufenthaltsräumen verfügt und wenn die Zahl der Wohnräume nicht verringert wird Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 50 Tabelle 9: Aufwertungspotenziale im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und Steuerung durch das soziale Erhaltungsrecht Ausstattungsmerkmal Ausstat- tungsgrad in % Einstufung Steuerung über das soziale Erhaltungsrecht Heizungsart Erhaltungsrechtliche Genehmigung Anwendung im Severinsviertel Ofenheizung oder Nacht- speicherheizung 4,4 % - Ja Substandard; Einbau Sammelheizung ist zu genehmigen Sammelheizung64 90,1 % x Ja Entspricht dem gebietstypischen Ausstattungsgrad moderne, energiesparende Heizungsanlage 0,5 % + Ja, ggf. unter Auflagen Reduzierung auf die Mindestanforderungen der gültigen EnEV; Vorlage eines Sachverständigengutachtens, Nachweis über die Erfüllung der Nach- rüstpflichten (Dämmung oberste Geschossdecke und Kellerdecke) Fußbodenheizung 4,9 % + Nein Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und des gebietstypischen Ausstattungsgrades Warmwasser Badeofen 0,7 % - Ja Substandard; Einbau dez./zentr. Warmwasserversorgung ist zu genehmigen dezentrale Warmwasser- versorgung 71,5 % x Ja Entspricht dem gebietstypischen Ausstattungsgrad zentrale Warmwasser- versorgung 25,4 % + Ja, ggf. unter Auflagen Einbau ist grundsätzlich zu genehmigen; Versagung: besonders kostenaufwändig Sanitär Toilette innerhalb der WE 97,1 % x Ja, ggf. unter Auflagen Ersteinbau eines Bades mit WC, Handwaschbecken in Einzelausführung, Ba- dewanne oder Dusche, Wand- und Bodenfliesen ist zu genehmigen Versagung: besonders hochwertige Ausstattung, Grundrissveränderungen können versagt werden Badezimmer mit Badewan- ne oder Dusche 79,2 % x Ja, ggf. unter Auflagen Badezimmer mit Badewan- ne und Dusche 20,7 % + Nein, ggf. Ausnahme Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und des gebietstypischen Ausstattungsgrades Ausnahme: Wohnungen mit vier oder mehr Aufenthaltsräumen, wenn die Zahl der Wohnräume nicht verringert wird Gäste-WC 21,4 % + Nein, ggf. Ausnahme 64 Sammelheizung = Gasetagen-, Fern- oder Zentralheizung. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 51 Fenster Einfachverglasung 1,8 % - Ja, ggf. unter Auflagen Einfachverglaste Fenster = Substandard; Einbau mehrfachverglaster Fenster ist zu genehmigen; beim Einbau neuer Fenster: Reduzierung auf die Mindest- anforderungen der gültigen EnEV Mehrfachverglasung 97,1 % x Weitere Ausstattungsmerkmale Balkon* 69,3 % x Ja, ggf. unter Auflagen Entspricht dem gebietstypischen Ausstattungsgrad Versagung: besonders kostenaufwändig aufgrund von Material, Konstrukti- onsart oder Größe Zusätzlicher Balkon* 11,2 % + Nein Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und des gebietstypischen Ausstattungsgrades Aufzug 22,7 % + Nein, ggf. Ausnahme Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und des gebietstypischen Ausstattungsgrades; Versagung gemäß § 39 Abs. 4 BauO NRW: Aufzüge sind nur in Gebäuden mit mehr als 3 Geschossen einzubauen; besonders kostenaufwändig oder Vorbildwirkung für überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr Hochwertiger Bodenbelag 28,3 % + Nein, ggf. Ausnahme grundsätzlich: Überschreitung des Ausstattungsgrades durchschnittlicher Wohnungen und des gebietstypischen Ausstattungsgrades; Kostenaufwand Einbauküche 13,5 % + Energieeinsparende Merkmale Solaranlage 0,9 % + Ja, ggf. unter Auflagen Reduzierung auf die Mindestanforderungen der gültigen EnEV; Vorlage eines Sachverständigengutachtens, Nachweis über die Erfüllung der Nach- rüstpflichten (Dämmung oberste Geschossdecke und Kellerdecke) gedämmte Fassade 31,1 % + gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen 20,8 % + Weitere Aufwertungspotenziale Anteil Mietwohnungen 91,7 % Keine Einstufung möglich Nein, ggf. Ausnahme Zur Erhaltung des Mietwohnungscharakters: Begründung von Wohnungsei- gentum nur in Ausnahmefällen gemäß § 172 Absatz 4 BauGB möglich Anteil Eigentumswohnungen 16,0 % Anteil WE mit 1- bis 2,5- Zimmern 51,5 % Nein, ggf. Ausnahme Zur Erhaltung des Wohnungsschlüssels: Grundrissveränderungen, Zusammen- legung oder Teilung von Wohnungen nicht genehmigungsfähig Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 und eigene Einschätzung LPG mbH, * Merkmal umfasst auch Loggia, Wintergarten, Terrasse. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 52 4. Analyseebene Aufwertungsdruck Der Aufwertungsdruck beschreibt, ob das wohnwerterhöhende Potenzial im Gebiet bereits genutzt wird bzw. ob die Rahmenbedingungen hierfür vorliegen. Dazu werden die Dynamik des Wohnungsmarktes und die Attra ktivität des Wohnstandortes anhand der Entwicklung von Angebots - und Bestandsmieten, baulicher Maßnahmen und Umwandlun gen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäu- fen analysiert . Wenn nicht anders dargestellt, beziehen sich Aussagen in Abbildungen und Tabellen sowie im Text auf das Untersuchungsgebiet „Severinsviertel“ (vgl. Kapitel 1.4.1). 4.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise Die Angebotsmietpreise in unmöblierten Wohneinheiten sind in der Stadt Köln, dem Stadtbezirk Innen- stadt und der Stadtteile Altstadt -Süd und Neustadt -Süd im Zeitraum der Jahre 2013 bis 2017 stetig und stark angestiegen (vgl. Abbildung 22). In der Stadt Köln ist die Angebotsmiete in diesem Zeitraum von 9,20 Euro auf 11,10 Euro/qm, d. h. um etwa 21 % gestiegen. Im Stadtviertel Severinsviertel, das nicht vollständig deckungsgleich mit dem Unt ersuchungsgebiet ist (vgl. Kapitel 1.4.1), ist die Angebot s- miete im selben Zeitraum um rund 17 % angestiegen. Das Angebotsmietniveau lag im Jahr 2 017 mit 12,50 Euro/qm somit um 1,40 Euro/qm über dem stadtweiten Vergleichswert. Im Jahr 2014 wurde mit 13,20 Euro/qm der Höchstwert im Stadtviertel Severins viertel erreicht, anschließend sank das Mietn i- veau auf rund 12,50 Euro/qm und ist seitdem stabil. In den beiden Stadtteilen Altstadt-Süd und Neustadt-Süd ist das Angebotsmietniveau mit 24,3 % bzw. 27,9 % am stärksten gestiegen. Zusammengefasst bedeutet dies, dass nicht nur das erreichte Mietn i- veau, das eine hohe Attraktivität für die Vermietung von Wohnraum begründet, sondern auch die Ent- wicklung der Mietpreise auf einen starken wo hnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck im innerstädti- schen Bereich hindeuten und einen weiteren Anstieg vermuten lassen. Abbildung 22: Angebotsmieten in unmöblierten Wohneinheiten (Median65) in Euro/qm (netto-kalt) 9,00 € 10,00 € 11,00 € 12,00 € 13,00 € 14,00 € 15,00 € 2013 2014 2015 2016 2017 Stadtviertel Severinsviertel Stadtteil Altstadt-Süd Stadtteil Neustadt-Süd Stadtbezirk Innenstadt Stadt Köln Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH 65 Der Median ist der mittlere Wert eine r Datenverteilung. Die eine Hälfte aller Individualdaten ist immer kleiner, die andere größer als der Median. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 53 4.2 Bestandsmieten Das mittlere Bestandsmietniveau im Untersuchungsgebiet liegt bei 9,32 Euro/qm (nettokalt, Median) und somit noch deutlich unter dem Angebotsmiet niveau. Die Abbildung 23 zeigt die Verteilung der Netto - Kaltmieten/qm für das Untersuchungsgebiet und verdeutlicht, dass bereits 42,10 % der Haushalte min- destens 10,00 Euro/qm für die Kaltmiete aufbringen müssen. Rund ein Viertel der Haushalte hat (noch) eine Miete von unter 7,00 Euro/qm. Das Mietniveau in Wohnungen für deren Anmietung ein Wohnb e- rechtigungsschein (WBS) benötigt wird, liegt bei 5,78 Euro/qm. Abbildung 23: Netto-Kaltmiete/qm 2,1%2,5% 9,4% 7,1% 9,8% 13,8% 13,3% 14,6% 12,3% 15,2% n=480 unter 4 Euro/qm 4 bis 4,99 Euro/qm 5 bis 5,99 Euro/qm 6 bis 6,99 Euro/qm 7 bis 7,99 Euro/qm 8 bis 8,99 Euro/qm 9 bis 9,99 Euro/qm 10 bis 10,99 Euro/qm 11 bis 11,99 Euro/qm 12 Euro/qm und mehr Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Die nachfolgenden beiden Abbildungen belegen sehr deutlich den Anstieg der Netto-Kaltmiete/qm mit späterem Einzugsjahr in das Untersuchungsgebiet. 37,3 % der Haushalte (= 47 Haushalte), die in den letzten fünf Jahren in da s Untersuchungsgebiet gezogen sind, haben eine Miete von mehr als 12,00 Euro/qm, bei Haushalten, die bis 2014 zugezogen sind, liegt deren Anteil noch bei deutlich unter 15 %. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 54 Abbildung 24: Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet 4 2 1 2 1 28 6 7 6 8 2 33 4 9 14 13 7 23 6 16 29 30 26 11 4 12 16 43 43 3 3 6 14 47 0% 20% 40% 60% 80% 100% bis 1993 in das Untersuchungsgebiet gezogen 1994 bis 1998 in das Untersuchungsgebiet gezogen 1999 bis 2003 in das Untersuchungsgebiet gezogen 2004 bis 2008 in das Untersuchungsgebiet gezogen 2009 bis 2013 in das Untersuchungsgebiet gezogen seit 2014 in das Untersuchungsgebiet gezogen n=479 unter 4 Euro/qm 4 bis 5,99 Euro/qm 6 bis 7,99 Euro/qm 8 bis 9,99 Euro/qm 10 bis 11,99 Euro/qm 12 Euro/qm und mehr Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Dementsprechend ist der Median der Netto -Kaltmiete/qm in den vergangenen Jahren deutlich ang e- stiegen wie die Abbildung 25 zeigt. Bei Haushalten, die vor 20 Jahren in das Untersuchungsgebiet gezogen sind, liegt das Mietniveau der Netto -Kaltmiete/qm bei unter 8,00 Euro. Demgegenüber we i- sen die in den letzten fünf Jahren in das Untersuchungsgebiet g ezogenen Haushalte ein Mietniveau von 11,33 Euro/qm auf. Der A nstieg ist seit dem Jahr 2004 stark zunehmend. Ein Umzug innerhalb des Untersuchungsgebietes zu ähnlichen Bedingungen wird somit z unehmend erschwert und auch der Zuzug in das Untersuchungsgebiet verläuft aufgrund der hohen Neuvermietungspreise un ter anderen Rahmen- bedingungen. Abbildung 25: Entwicklung Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet (Median) 7,17 € 7,45 € 8,75 € 9,00 € 10,00 € 11,33 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € 11,00 € 12,00 € bis 1993 in das Untersuchungsgebiet gezogen 1994 bis 1998 in das Untersuchungsgebiet gezogen 1999 bis 2003 in das Untersuchungsgebiet gezogen 2004 bis 2008 in das Untersuchungsgebiet gezogen 2009 bis 2013 in das Untersuchungsgebiet gezogen seit 2014 in das Untersuchungsgebiet gezogen N=479 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Das höchste mittlere Mietniveau wird in vermieteten Eigentumswohnungen und Wohnungen von privaten Hauseigentümerinnen und -eigentümern erreicht (vgl. Abbildung 26). Das mit deutlichem Abstand g e- ringste Mietniveau wird in den wenigen Genossenschaftswohnungen des Severinsviertels erreicht, aber Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 55 auch das Mietniveau in den Beständen der GAG Immobilien AG und der privaten Wohnungsunterneh- men liegt noch unterhalb des Bestandsmietniveaus von 9,32 Euro/qm . Insbesondere bei der GAG Im- mobilien AG und dem privaten Wohnungsunternehmen LEG Immobilien AG unterliegen noch viele Woh- nungen einer Sozialbindung. Abbildung 26: Netto-Kaltmiete/qm nach Vermietenden der Wohnung (arithmetisches Mittel) 6,15 € 7,45 € 8,44 € 9,85 € 10,31 € 5,00 € 6,00 € 7,00 € 8,00 € 9,00 € 10,00 € 11,00 € Genossenschaft (n=22) kommunales Wohnungsunternehmen (n=74) privates Wohnungsunternehmen (n=79) privater Hauseigentümer (n=260) vermietete Eigentumswohnung (n=39) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 In der Tabelle 10 sind die Netto -Kaltmieten für die verschiedenen Baualtersklassen und Wohnflächen im Untersuchungsgebiet Severinsviertel auf der Grundlage der Haushaltsbefragung 2018 im Vergleich zum Kölner Mietspiegel 2017 dargestellt. Die Wohnlagen im Severinsviertel sind als mittlere und gute Wohnlagen eingestuft. Die Mieten für gute Wohnlagen wurden im Mietspiegel 2017 in der Kategorie "mittlere Wohnlage" zusammengefasst. In der Baualtersklasse 1976 bis 1989 wurden nur geringe Fall- zahlen erre icht, so dass die Werte keine hinre ichende Aussagekraft haben. Die Haushaltsbefragung ergab, dass insbesondere kleine Wohnungen sowie Wohnungen der Baualtersklasse bis 1960 im Unter- suchungsgebiet ein deutlich höheres Mietniveau aufweisen als der Kölner Mie tspiegel. Aufgrund des teilweise höheren Mietniveaus im Wohnungsbestand wird deutlich, dass weitere Mietanpassungen kaum mehr über die Bezugnahme auf den Mietspiegel begründbar sind. Mieterhöhungspotenziale ergeben sich daher vor allem aus der Ausschöpfung von umlagefähigen Modernisierungen (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter dem Punkt „Mieterhöhungen“) . Bei den Baualtersklassen nach 1960 wird deutlich, dass das Mietniveau der Wohnungen innerhalb der Spanne des Kölner Mietspiegels oder darunter liegt. Dies unterstreicht die wichtige Versorgungsfunktion des Severinsviertels mit vergleichsweise günsti- gem Wohnraum, zeigt gleichzeitig aber auch, dass Potenziale zur Anpassung an den Mietspiegel b e- stehen, die den Druck auf dem lokalen Wohnungsmarkt erhöhen können. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 56 Tabelle 10: Mietspiegel im Untersuchungsgebiet Severinsviertel im Vergleich zum Kölner Mietspie- gel 2017 Wohnfläche* Baualtersklassen** bis 1960 (n=247) 1961-1975 (n=134) 1976-1989 (n=77) bis unter 40 qm n 24 18 8 Mittelwert 10,49 € 9,82 € 11,84 € Median 10,57 € 9,42 € 12,31 € Mietspiegel 2017 (mittlere Wohnlage***) 6,70 - 8,70 € 7,60 - 9,90 € 8,60 - 11,00 € 40 bis unter 60 qm n 74 48 16 Mittelwert 10,34 € 9,40 € 7,25 € Median 10,33 € 9,32 € 6,05 € Mietspiegel 2017 (mittlere Wohnlage***) 6,50 - 8,50 € 7,30 - 9,70 € 8,20 - 10,90 € 60 bis unter 80 qm n 74 44 24 Mittelwert 9,42 € 9,02 € 7,34 € Median 9,76 € 9,15 € 6,35 € Mietspiegel 2017 (mittlere Wohnlage***) 6,30 - 8,20 € 6,90 - 9,30 € 7,90 - 10,20 € 80 bis unter 100 qm n 50 16 20 Mittelwert 9,11 € 9,23 € 6,78 € Median 9,41 € 9,69 € 5,98 € Mietspiegel 2017 (mittlere Wohnlage***) 6,00 - 7,80 € 6,40 - 8,90 € 7,60 - 10,00 € 100 und mehr n 25 8 9 Mittelwert 10,10 € 9,19 € 6,46 € Median 9,62 € 8,76 € 5,85 € Mietspiegel 2017 (mittlere Wohnlage***) 5,70 - 7,60 € 6,50 - 8,60 € 7,20 - 9,80 € Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Rheinische Immobilienbörse, Kölner Mietspiegel 2017. *die Kategorien sind an die Klassen des Kölner Mietspiegels angelehnt (um 40qm, um 60qm, um 80qm, um 100qm, um 120qm). **in den Baualtersklassen „1990 bis 2004“ und „ab 2005“ sind in der Haushalts- befragung nur vier bzw. zwei von fünf Wohnflächenklassen besetzt und es wurden nur sehr geringe Fall- zahlen erreicht, daher sind die Klassen nicht mit aufgenommen. *** mit Heizung, Bad/WC Mieterhöhungen Bei 47,4 % der Haushalte kam es während des Mietverhältnisses zu einer Erhöhung der Netto - Kaltmiete. Davon fanden lediglich 2,9 % der Erhöhungen vor 2010 statt. 73 % der Mieten wurden seit Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 57 dem Jahr 2016 erhöht. Bei knapp einem Zehntel der Haushalte wurde n die Netto-Kaltmiete/qm um mehr als 25 % erhöht und bei weiteren 10 % betrug die Erhöhung zwischen 15 % und 25 %.66 Die Abbildung 27 stellt die Gründe für die Mieterhöhungen dar. Bei 43,8 % der Haushalte, die eine Mieterhöhung erhalten haben, wurde eine Anpassung an den Mietspiegel als Grund für die Mieterh ö- hung angegeben. 11,2 % der Mieterhöhungen wurden durch Modernisierungen begründet. In Kombina- tion mit dem erreichten Mietniveau im Vergleich zum Mietspiegel wird deutlich, dass das N iveau des Mietspiegels erreicht bzw. zum Teil bereits überschritten ist, so dass weitere Mietanpassungen im Bezug zum Mietspiegel schwer zu begründen sind. Weitere Mietanpassungen sind daher vor allem im Hinblick auf die Ausschöpfung von Modernisierungspotenzialen zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungs- recht begegnet werden kann. Abbildung 27: Gründe für Mieterhöhungen 43,8% 16,9% 11,2% 9,1% 7,4% 3,3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Anpassung an den Mietspiegel Staffelmiete/Indexmiete Modernisierung nicht bekannt keine Begründung freiwillige Vereinbarung n=242 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 4.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und Wohnungsverkäufe Seit dem Jahr 2010 wurden im Untersuchungsgebiet für 476 Wohneinheiten im Bestand Abgeschlossen- heitsbescheinigung erteilt. Die Abbildung 28 legt dar, dass davon 42,2 % auf das Jahr 2011 entfallen. In den Folgejahren konnte ein Rückgang verzeichne t werden , während im Jahr 2015 die Zahl der Wohneinheiten mit Abgeschlossenheitsbescheinigung erneut anges tiegen ist. Seitdem ist die Dynamik erneut rückläufig. Die Abbildung 29 zeigt jedoch, dass der Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigun- gen an Bestandswohnungen je 1 .000 Haushalte im Untersuchungsgebiet Severinsviertel deutlich üb er den Vergleichswerten liegt. 66 Der Umfang der Mieterhöhung ist abhängig von der Art der Mieterhöhung und der Ausgangsmiete, die auch v on der Wohndauer abhängig ist. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 58 Abbildung 28: Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Wohneinheiten im Bestand 2010 bis 2017 8 201 36 57 18 79 57 20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Anzahl Wohneinheiten im Bestand (N=476) Quelle: Stadt Köln 2018, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem Abbildung 29: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Vergleich (2013-2017) 35,1 29,5 27,4 21,4 13,1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Untersuchungsgebiet Severinsviertel Stadtbezirk Innenstadt Stadtteil Altstadt-Süd Stadtteil Neustadt-Süd Stadt Köln Erteilte Abgeschlossenheits- bescheinigungen in Bestandsgebäuden im Zeitraum der letzten fünf Jahre (kumulierte Häufigkeit) je 1.000 Haushalte im Berichtsjahr Quelle: Stadt Köln 2018, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem Die Gebäude, für die Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt wurden , konzentrieren sich, wie die Abbildung 30 zeigt, vor allem im Norden und Westen des Gebietes und verteilen sich auf verschie- dene Baualtersklassen. Der Anteil im ehemaligen Sanierungs gebiet ist gering, was zum einen an der Eigentumsform (Eigentum der GAG Immobilien AG und der LEG Immobilien AG) und zum anderen an den bereits vorhandenen Eigentumswohnungen im Stollwerckgelände begründet ist, die im Sanierung s- verfahren geschaffen wurden.67 67 Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, 1998, S. 78. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 59 Abbildung 30: Räumliche Verteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand auf Blockebe- ne im Untersuchungsgebiet Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß Stadt Köln 2018: Amt für Stadtentwicklung und Stati stik, Statisti- sches Informationssystem Die nachfolgenden beiden Abbildungen stellen die Umwandlungsaktivitäten gemäß der Haushaltsb e- fragung dar. Rund 6 % der Haushalte gaben an, dass ihre Wohnung während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und bei weiteren 2,4 % eine Umwandlung angekündigt wurde. In den letzten fünf Jahren ist die Umwandlungsaktivität angestiegen. Mit elf angekündigten Wohnung s- umwandlungen im Jahr 2018 wird sich die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen weiter erhöhen. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 60 Abbildung 31: Wohnungsumwandlungen (während des Mietverhältnisses) Abbildung 32: Jahr der Wohnungsumwandlung (während des Mietverhältnisses) 5,6%2,4% 92,1% n=503 Umwandlung in eine Eigentumswohnung Umwandlung wurde angekündigt keine Umwandlung in eine Eigentumswohnung 3 8 15 11 0 2 4 6 8 10 12 14 16 vor 2009 2009 bis 2013 2014 bis 09/2018 angekündigt Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Im Stadtviertel Severinsviertel wurden gemäß Sekundärstatistik im Zeitraum 2012 bis 2017 genau 200 Erstverkäufe nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung durchgeführt. Die Abbildung 33 verdeutlicht, dass die Zahl der Wohnungsverkäufe pro Jahr kontinuierlich zurückgegangen ist und in den Jahren 2016 und 2017 auf ähnlichem Niveau liegt . Auch die Zahl der Wohnungsverkäufe nach Wohnungsumwandlungen ist im Zeitverlauf rückläufig. Im Jahr 2016 überwiegt erstmals der Weiterver- kauf. 66,2 % der verkauften Wohnungen wurden zwischen 1950 und 1990 gebaut. 42,5 % der Woh- nungen weisen einen gehobenen und 2,9 % einen stark gehobenen Ausstattungsstandard auf. Abbildung 33: Wohnungsverkäufe im Stadtviertel Severinsviertel gemäß Kaufpreissammlung 35 27 19 16 7 1 18 20 13 12 14 14 4 0 10 20 30 40 50 60 2012 2013 2014 2015 2016 2017 n=200 Erstverkauf aus Neubau Weiterverkauf Erstverkauf aus Umwandlung Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH gemäß: Stadt Köln 2018, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statisti- sches Informationssystem Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 61 Die Haushalts befragung hat ergeben, dass es bei knapp einem Viertel der Haushalte während des Mietverhältnisses zu einem Eigentümerwechsel des Wohnhauses kam und bei 3,5 % der Haushalte zu einem Eigentümerwechsel der Wohnung (vgl. Abbildung 34). Bei 1,4 % der Haushalte wurde ein Wech- sel angekündigt. Abbildung 34: Eigentümerwechsel des Wohnhauses bzw. der Wohnung (während des Mietverhältnisses) 23,8% 3,5% 1,4% 71,3% n=488 Eigentümerwechsel des Hauses Eigentümerwechsel der Wohnung Eigentümerwechsel wurde angekündigt kein Eigentümerwechsel Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 4.4 Bauliche Veränderungen Im Untersuchungsgebiet Severinsviertel ist eine sehr hohe bauliche Aktivität in den letzten fünf Jahren festzustellen, da es b ei 46 % der Haushalte zu baulichen Veränderungen in der Wohnung oder dem Wohngebäude gekommen ist . Dies umfasst insbesondere Instandsetzungs- und Modernisierungsma ß- nahmen. Die Abbildung 35 stellt die Art der 660 durchgeführten Maßnahmen im Untersuchungsgebiet dar. Die Modernisierung der Bäder und Heizungsanlagen, der Austausch von Fenstern, die Sanierung der Treppenhäuser und die Dämmung der Hausfassade sind die häufigsten Maßnahmearten. In Einzel- fällen wurde ein Substandard durch den Einbau von WC und Bad beseitigt oder zusätzliche Aussta t- tungsmerkmale wie ein Aufzug oder Balkon an- oder eingebaut. In Einzelfällen sind auch Wohnungszu- sammenlegungen bzw. Grundrissveränderungen zu registrieren. Die energetische Modernisierung u m- fasst – inklusive des Einbaus neuer Fenster und der Modernisierung von Heizungen (vgl. Kapitel 1.2) – rund ein Drittel der Baumaßnahmen. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 62 Abbildung 35: Art der baulichen Maßnahmen 8,8% 8,6% 7,7% 7,4% 6,8% 4,8% 4,7% 4,4% 4,1% 4,1% 4,1% 2,9% 2,6% 2,4% 2,3% 2,0% 2,0% 2,0% 1,5% 1,2% 0,6% 15,0% 0% 5% 10% 15% 20% neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer Heizungsmodernisierung/Warmwasser Einbau neuer Fenster Sanierung Treppenhaus Wärmedämmung der Fassade Dämmung des Daches/oberste Geschossdecke Abschleifen Fußböden in Wohnungsräumen neue Küche/Erneuerungen in der Küche Modernisierung Elektroinstallation Erneuerung Zimmer - oder Wohnungstüren Anbau von Balkonen (erstmalig oder erneuernd) Dachgeschossausbau Dämmung von Leitungen Dämmung des Kellers Anbau/Einbau Aufzug erstmaliger Einbau WC erstmaliger Einbau Bad/Dusche Schallschutzmaßnahmen Grundrissveränderungen Zusammenlegung von Wohnungen Teilung von Wohnungen Sonstiges n=660. Mehrfachnennungen möglich Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 4.5 Ferienwohnungen und Leerstand Bei 5,7 % der Haushalte sind Ferienwohnungen bzw. Gästebetreuung im Haus vorhand en und bei 5,5 % stehen Wohnungen im Haus leer. Das Thema der Zweckentfremdung von Wohnraum nimmt g e- genwärtig im gesellschaftlichen Diskurs im Severinsviertel zu, dies belegt eine Demonstration am 31.08.2018, die sich mit der Situation eines Wohnhauses Im Ferkulum beschäftigt hat: Das komplette, mittlerweile als das „Rollkofferhaus“ bekannte Objekt wurde „entmietet, saniert und an Touristen ve r- mietet“68. Die Zweckentfremdung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke kann mit einer sozialen Erhal- tungssatzung unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt und damit untersagt werden. Wie in Kapitel 1.2 beschrieben, wurde für das gesamte Kölner Stadtgebiet am 01.07.2014 eine Wohnraumschutzsa t- zung mit einer Geltungsdauer von fünf Jahren erlassen, mit der die Zweckentfremdung von Wohnraum verhindert werden soll. 68 Meine Südstadt UG, Das „Rollkofferhaus“ Im Ferkulum, 04.09.2018, Internetquelle. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 63 4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks Das Severinsviertel weist eine hohe bauliche und wohnungswirtschaftliche Dynamik auf, die sich in den vergangenen fünf Jahren kontinuierli ch gesteigert hat und den Druck auf de n lokalen Wohnungsmarkt stark erhöht hat. Im Stadtviertel Severinsviertel, das nicht vollständig deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet ist, ist die Angebotsmiete im Zeitraum 2013 bis 2017 um rund 17 % angestiegen. Das Angebotsmietniveau lag im Jahr 2017 mit 12,50 Euro/qm somit um 1,40 Euro/qm über dem stadtweiten Vergleichswert. Nicht nur das erreichte Mietniveau, das eine hohe Attraktivität für die Vermietung von Wohnraum b e- gründet, sondern auch die Entwicklung d er Mietpreise zeigen einen starken wohnungswirtschaftl ichen Aufwertungsdruck und lassen einen weiteren Anstieg erwarten. Das Bestandsmietniveau liegt gegenwärtig bei 9,32 Euro/qm, bereits 4 2,1 % der Haushalte haben eine Miete von mindestens 10,00 Euro/qm. Im Wohnungsbestand ist eine ähnliche Mietentwicklung wie bei den Angebotsmieten festzustellen , die sich in einem sehr starken und kontinuierlichen Anstieg des Mietniveaus niederschlägt. Bei Haushalten, die zwischen den Jahren 2004 und 2009 in das Unters u- chungsgebiet gezogen sind , liegt das Mietniveau gegenwärtig bei 9,00 Euro /qm nettokalt (Median), bei Haushalten, die in den letzten fünf Jahren zugezogen sind, liegt es bei 11,33 Euro/qm nettokalt (Median). 37,3 % der Haushalte, die in den letzten fünf Jahr en in das Untersuchungsgebiet gez ogen sind, haben eine Miete von mehr als 12,00 Euro/qm. In Anbetracht der Bestandsmietentwic klung und des sehr hohen Angebotsmietniveaus kommt dem Severinsviertel eine hohe Bedeutung in der Verso r- gung von Haushalten mit preisgünstigem Wohnraum zu, da noch rund ein Viertel der Wohnungen einen Mietpreis von unter 7,00 Euro/qm aufweisen. Insbesondere kleiner Wohnraum weist sehr hohe Qua d- ratmeterpreise auf. Im Vergleich zum Kölner Mietspiegel 2017 fällt auf, dass insbesondere kl eine Wohnungen sowie Wohnungen der Baualtersklasse bis 1960 ein deutlich höheres Mietniveau aufwe i- sen. Das Auslaufen von Mietpreisbindungen im geförderten Wohnungsbau, die ein Mietniveau von 5,78 Euro/qm aufweisen, wird den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt erhöhen, da preisgünstiger Wohn- raum verloren geht (vgl. Aufwertungspotenzial). Das günstigste Mietniveau lässt sich im genossenschaftlichen Wohnungsbestand und dem Wohnungsbe- stand der GAG Immobilien AG feststellen, jedoch entfällt nur ein geringer Ante il der Wohnungen auf diese Bestände (vgl. Aufwertungspotenzial). Fast die Hälfte aller Haushalte war in den vergangenen Jahren von Mieterh öhungen betroffen, die sich hauptsächlich auf die Anpassung an den Mietspiegel, aber auch zu rund 11 % auf modernisier ungsbedingte Mieterhöhungen verteilen . In Kombination mit dem erreichten Mietniveau im Vergleich zum Mietspiegel wird deutlich, dass das Niveau des Mietspi e- gels erreicht bzw. zum Teil bereits überschritten ist, so dass weitere Mietanpassungen im Bezug zum Mietspiegel schwer zu begründen sind. Weitere Mietanpassungen sind daher vor allem im Hinblick auf die Ausschöpfung von Modernisierungspotenzialen zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungsrecht begegnet werden kann. Es wird deutlich, dass im Severinsviertel die vorhandenen Mieterhöhungspoten- ziale genutzt werden und somit neben der hohen Neuvermietungsrend ite nach Wohnungswechsel zum Anstieg des Mietniveaus beitragen. Neben der Mietentwicklung bemisst sich der Aufwertungsdruck insbesondere an der Dynamik der bauli- chen Maßnahmen . N ur diese können direkt mit dem sozialen Erhaltungsrecht beeinflusst werden. Im Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 64 Severinsviertel ist eine sehr hohe bauliche Aktivität in den letzten fünf Jahren festzustellen. Bei 46 % der Haushalte ist es zu baulichen Veränderungen in der Wohnung oder dem Wohngebäude gekommen. Die Baumaßnahmen bezogen sich auf Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen. Hervorzuh eben sind insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen, die rund ein Drittel der Baumaßnahmen betreffen und verdeutlichen, dass das festgestellte bauliche Aufwertungspotenzial bereits genutzt wird. Es ist außerdem zum An- bzw. Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale gekommen, die den Wohnwert der Wohnung erhöhen. In Einzelfällen sind auch Wohnungszusammenlegungen bzw. Grundrissverände- rungen zu registrieren, d. h. dass das gesamte erhaltungsrechtliche Genehmigungsspektrum (vgl. Tabelle 9 in Kapitel 3.6 ) im Severinsviertel zur Anwendung gekommen wäre, wenn das Gebiet bereits als sozi- ales Erhaltungsgebiet festgesetzt worden wäre. Die Quote der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Bestandsgebäuden je 1.000 Haushalte in den letzten fünf Jahren an allen Haushalten liegt im Untersuchungsgebiet höher als im Stadtteil Altstadt- Süd und deutlich über dem Vergleichswert der Gesamtstadt. Gemäß Haushaltsbefragung ist auch wei- terhin mit Wohnungsumwandlungen zu rechnen. Aufgrund bestehender Eigentumsformen und des attrak- tiven Wohnstandortes kann eine hohe Attraktivität für die Bildung von Wohneigentum im Untersu- chungsgebiet abgeleitet werden. Im Zuge von Wohnungsumwandlungen ist mit der Schaffung zusätzli- cher Ausstattungsmerkmale zu rechnen (vgl. Kapitel 3.5). Dies kann Auswirkungen auf die Miethöhe und die Bewohnerstruktur der betroffenen Wohnung haben. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 65 5. Analyseebene Verdrängungspotenzial Das Verdrängungspotenzial wird anhand der soziodemographischen Rahmenbedingungen im Untersu- chungsgebiet Severinsviertel festgestellt. Die Gebietsbevölkerung und der Wohnungsbestand sind eng miteinander verknüpft. Eine Veränderung im Wohnungsbestand wirkt sich auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft aus, Aufwertungspotenziale und Aufwertungsdruck können zu Verdrängung von Haus- halten führen. Wenn nicht anders da rgestellt, beziehen sich Aussagen in Abbildungen und Tabellen sowie im Text auf das Untersuchungsgebiet „Severinsviertel“ (vgl. Kapitel 1.4.1). 5.1 Bevölkerungsentwicklung, Wanderung, Alter und Herkunft gemäß kommunaler Statistik Am 31.12.2017 lebten im Severinsviertel 10.7 75 Personen. Die Bevölkerungszahl ist seit dem 31.12.2013 um 37 Personen bzw. 0, 3 % gestiegen. Das Severinsviertel hat in den Jahren 201 4 bis 2017 jährlich Wanderungsgewinne erfahren. Insgesamt wird ein positives Wanderungssaldo von 405 Personen bilanziert (vgl. Abbildung 36).69 Das positive Wanderungssaldo begründet sich vor allem durch ein hohes positives Wanderungssaldo aus der übrigen Bundesrepublik und dem Ausland sowie Wanderungsgewinnen aus der Wohnungsmarktregion und der Innenstadtlage. Demgegenüber sind Wanderungsverluste in die Innenstadtrandlage und die Stadtrandlage zu verzeichnen. Das kann auf selektive Wanderungen vom Zentrum in die Randlag en und als Anzeiger für die Attraktivität des Vie r- tels auf nationaler und internationaler Ebene hindeuten. Hinzu kommen Umzüge innerhalb des Severins- viertels, so konnten im Zeitraum 201 4 bis 2017 pro Jahr durchschnittlich 107 gebietsinterne Umzüge registriert werden. Abbildung 36: Wanderungssaldo Severinsviertel 2014 bis 2017 (Summen absolut) 405 -238 -224 37 791 39 -400 -200 0 200 400 600 800 1000 Saldo Fort- und Zuzüge gesamt Saldo Stadtrandlage Saldo Innenstadtrandlage Saldo Innenstadtlage Saldo Rest-BRD/ Ausland Saldo Wohnungsmarktregion Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor- mationssystem 69 Hinweis: Bestands - und Bewegungsdaten sind aufgrund unters chiedlicher Zählweisen unabhängig voneinander zu betrachten. Beispielsweise werden mehrere unterjährige Zu - und Fortzüge von einer Person in den Bewegungsdaten mehrfach gezählt. Der Bestand am Jahresende gibt dies nicht wieder. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 66 Mit einem Durchschnittsalter von 41, 9 Jahren ist die Bevölkerung im Severinsviertel etwas älter als im Stadtbezirk Innenstadt, liegt aber im gesamtstädtischen Durchschnitt (vgl. Tabelle 11). Die größten A l- tersgruppen sind die 30 - bis 44-Jährigen und die die 45 - bis 64-Jährigen, die gemeinsam etwa die Hälfte der Bevölkerung stellen. Kinder und Jugendliche sind mit rund 11 % weniger stark vertreten als Personen im Alter über 65 Jahre mit rund 17 %. Im zeitlichen Verlauf ist der Anteil an Kinde rn und Ju- gendlichen leicht zurückgegangen. Im Vergleich mit der Gesamtstadt fällt ein geringerer Anteil an Kin- dern und Jugendlichen deutlich auf. Demgegenüber ist der Anteil der jungen Erwachsenen und Personen im Alter zwischen 30 und 44 Jahren größer. In der zeitlichen Entwicklung haben sich die Anteile der Altersgruppen, d. h. die prozentuale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hinsichtlich des Alters, kaum verändert. Tabelle 11: Altersstruktur Severinsviertel im Vergleich zum Stadtbezirk und der Gesamtstadt Altersgruppen Untersuchungsgebiet Se- verinsviertel Stadtbezirk Innenstadt Stadt Köln 2013 2017 2017 2017 0-5 Jahre 3,8 % 3,7 % 4,2 % 5,9 % 6-17 Jahre 7,2 % 6,6 % 5,5 % 10,2 % 18-29 Jahre 20,7 % 21,4 % 23,2 % 16,9 % 30-44 Jahre 27,7 % 26,2 % 28,7 % 22,5 % 45-64 Jahre 24,1 % 25,2 % 24,6 % 27,0 % 65-79 Jahre 12,3 % 12,0 % 9,8 % 12,5 % 80 Jahre und älter 4,2 % 4,8 % 3,9 % 5,0 % Durchschnittsalter in Jahren 41,5 41,9 40,8 41,9 Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor- mationssystem Wird die Entwicklung der einzelnen Altersgruppen betrachtet, so wird deutlich, dass ein leichter Rüc k- gang der Kinder und Jugendlichen einem starken Anstieg der Hochaltrigen im Alter von 80 Jahren und älter gegenübersteht (vgl. Tabelle 12). Auch die Altersgruppen der jungen Erwachsenen und der 45 - bis 64-Jährigen sind angestiegen. In Folge dieser Entwicklungen hat sich das Durchschnittsalter leicht erhöht. Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung 2013-2017 nach Altersgruppen Altersgruppen Untersuchungsgebiet Severinsviertel Stadtbezirk Innenstadt Stadt Köln 0-5 Jahre -1,2 % 4,9 % 10,2 % 6-17 Jahre -7,4 % 9,7 % 5,0 % 18-29 Jahre 3,9 % 4,1 % 4,9 % 30-44 Jahre -4,9 % -2,5 % 0,7 % 45-64 Jahre 4,8 % 6,5 % 5,6 % 65-79 Jahre -2,2 % -5,2 % -2,8 % 80 Jahre und älter 14,1 % 12,8 % 16,5 % Gesamt 0,3 % 2,3 % 3,9 % Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor- mationssystem Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 67 Rund ein Drittel der Wohnbevölkerung im Severinsviertel hat einen Migrationshintergrund, damit wird der gesamtstädtische Wert leicht unterschritten, im Vergleich zum Stadtbezirk Innenstadt jedoch über- troffen.70 Im Jahr 2017 ist der Anteil an Einwohnerinnen und Einwohnern mit Migrationshintergrund nach Prozentpunkten im Vergleich zum Durchschnittswert der Jahre 2012 bis 2016 leicht gestiegen, jedoch nicht so stark wie in den beiden räumlichen Vergleichsebenen (vgl. Tabelle 13). Tabelle 13: Anteil der Einwohner/innen mit Migrationshintergrund, 31.12.2017 Bezugsebene Anteil Einwohner mit MGH* Entwicklung** Anteil Einwohner mit MGH* (2012-2016) Untersuchungsgebiet Severinsviertel 34,3 % 0,2 %-Punkte Stadtbezirk Innenstadt 31,0 % 1,3 %-Punkte Stadt Köln 38,2 % 2,3 %-Punkte Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Infor- mationssystem. *MGH=Migrationshintergrund; **Entwicklung Anteil Einwohner mit MGH in 2017 im Ve r- gleich zum Mittelwert der Jahre 2012 - 2016 Wohndauer 36,5 % der Einwohnerinnen und Einwohner leben bereits seit mindestens zehn Jahren an derselben A d- resse im Severinsviertel. Diese Bevölkerungsgruppe wird als Stammbevölkerung definiert. Im Jahr 2017 ist dieser Anteil im Vergleich zum D urchschnittswert der Jahre 2012 bis 2016 um 2,5 %-Punkte gestie- gen, was für Stabilität und eine geringe Umzugsneigung spricht. Im Vergleich mit dem Sta dtbezirk In- nenstadt ist nicht nur der Anteil an Stammbevölkerung höher , sondern auch die Entwicklung stärker aus- geprägt. Tabelle 14: Anteil der Einwohner/innen mit mind. 10 Jahre Wohndauer, 31.12.2017 Bezugsebene Anteil Einwohner mit mind. 10 Jahre Wohn- dauer Entwicklung* Anteil mind. 10 Jahre Wohndauer (2012-2016) Untersuchungsgebiet Severinsviertel 36,5 % 2,5 %-Punkte Stadtbezirk Innenstadt 31,8 % 1,1 %-Punkte Stadt Köln 38,0 % 0,9 %-Punkte Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH n ach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Stadtentwick- lung, Statistisches Informationssystem. * Entwicklung Anteil in 2017 im Vergleich zum Mittelwert der Jahre 2012 - 2016 5.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur Gemäß der Haushaltsbefragung sind die 1 - und 2-Personen-Haushalte die am stärksten vertretenen Haushaltsgrößen im Untersuchungsgebiet Severinsviertel, die die Wohnformen Alleinlebende, Alleine r- ziehende und Paare ohne Kinder umfasst (vgl. nachfolgende Abbildungen) . Wie bereits dargestellt, sind die 1-Personen-Haushalte im Vergleich mit der Sekundärstatistik in der Haushaltsbefragung unte r- 70 Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund zum 31.12.2017: 34,3 % Migrationshintergrund, darunter 13,8 % Deutsche mit Migrationshintergrund und 20,6 % Ausländer. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 68 repräsentiert (vgl. Anhang 1). Im Hinblick auf die Belegung von Wohnraum konnte in Kapitel 3.2 eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung bei rund 80 % der Haushalte festgestellt werden. Abbildung 37: Haushaltsgröße Abbildung 38: Haushaltsstruktur 42,3% 35,9% 10,7% 7,8% 3,3% n= 546 1-Personen-Haushalt 2-Personen-Haushalt 3-Personen-Haushalt 4-Personen-Haushalt 5-und mehr Personen-Haushalt 42,9% 4,0% 27,7% 15,9% 2,9% 6,6% n=546 allein lebend alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt Paar ohne Kind/er im Haushalt Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt Wohngemeinschaft Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Die Abbildung 39 stellt die Veränderung der Haushaltsform gemäß des Zuzugsjahrs in die Wo hnung in den letzten fünfzehn Jahren dar. Es ist zu beachten, dass nur diejenigen Haushalte darg estellt werden können, die eine Wohnung im Severinsviertel bezogen haben. Die Gruppe der Haushalte, die eine Wohnung im Unters uchungsgebiet gesucht hat oder aktuell sucht, aber nicht bedient werden kann, ist größer. In den letzten Jahren ist der Anteil an Paaren ohne Kind/er deutlich angestiegen, wohingegen der Anteil an Paaren mit Kind/ern deutlich gesunken ist. Diese Entwicklung kann darauf hindeuten, dass es für Familien mit Kindern immer schwieriger wird, Wohnraum im Severinsviertel zu beziehen. Dies deckt sich mit den Angaben der Expertengespräche, die teilweise von einem Wegzug von Familien mit Kindern im Kita - und Grundschulalter berichten. Diese Entwicklung könnte möglicherweise zu einer U n- terauslastung der gegenwärtig gut ausgelasteten Infrastruktureinrichtun gen im Kinder - und Jugendbe- reich führen. Der Anteil an Alleinlebenden ist seit dem Jahr 2009 relativ konstant, im Vergleich zu den Jahren 2004 bis 2008 aber deutlich gesunken. Wohngemeinschaften treten in den letzten fünf Jahren ve rstärkt als Nachfragendengruppe im Severinsviertel auf. Der Anteil der Gruppe der Alleinerziehenden blieb über die Jahre konstant. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 69 Abbildung 39: Haushaltsform gemäß Zuzugsjahr in die Wohnung 45 55 71 3 6 6 14 35 56 17 35 24 1 5 2 3 6 19 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2004 bis 2008 in die Wohnung gezogen 2009 bis 2013 in die Wohnung gezogen seit 2014 in die Wohnung gezogen n=403 allein lebend alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt Paar ohne Kind/er im Haushalt Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt Wohngemeinschaft Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 5.3 Beteiligung am Erwerbsleben Etwa die Hälfte der Haushaltsmitglieder befindet sich derzeit in einem Angestelltenverhältnis, rund ein Fünftel ist selbstständig und knapp 12 % befinden sich in Rente oder Pension (vgl. Abbildung 40). Rund 3 % der H aushalte sind gegenwärtig nicht erwerbstätig. Auszubildende und Studierende umfassen ca. 9 % der Personen im Alter über 15 Jahren. Die Hälfte der Mitglieder der befragten Haushalte ist e r- werbstätig. Dies spiegelt sich auch in den Einkommensarten bezogen au f die Haushalte wider (vgl. Abbildung 41). Die Ausführungen in Anhang 1 zur Beteiligungskultur bestimmter Bevölkerungsgruppen sind bei der Interpretation entspr echend zu berücksichtigen. Aus diesem Grund werden vergleichend die Kenndaten zum Erwerbsleben und Transferleistungsbezug gemäß kommunaler Statistik dargestellt. Abbildung 40: Derzeitige Berufstätigkeit aller Haushaltsmitglieder im Alter über 15 Jahren 0,9% 8,2% 0,6% 50,8% 4,9% 18,8% 0,5% 2,4% 1,1% 11,8% n=876 Auszubildende/r Student/in Arbeiter/in Angestellte/r Beamte/r Selbstständige/r in Beschäftigungsmaßnahme/Umschüler/in arbeitssuchend Hausmann/-frau Rentner/in, Pensionär/in Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 70 Abbildung 41: Einkommensarten der Haushalte 82,6% 21,4% 17,4% 8,8% 6,4% 6,2% 5,1% 4,4% 2,4% 1,8% 1,5% 0,9% 0,2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Erwerbseinkommen/Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit Kindergeld Rente, Pension, Vorruhestandsgeld sonstige Unterstützung (BAföG, Sozialgeld, Wohngeld, Witwen -/Waisenrente) Unterhalt durch Angehörige außerhalb des Haushalts Einkünfte durch Vermietung, Verpachtung Kapitaleinkünfte Arbeitslosengeld II (SGB II, Hartz IV, Sozialgeld) Elterngeld keine Angabe Arbeitslosengeld I Kinderzuschlag SGB II Pflegegeld n=546. Mehrfachnennungen möglich Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Die Tabelle 15 belegt, dass der Anteil der Arbeitslosen sowie der Anteil wohngeldbewilligter Haushal- te im Untersuchungsgebiet leicht und der Anteil der Beziehenden von Grundsicherung im Alter deutlicher über dem Vergleichswert der Stadt Köln liegt. Der Anteil der Transferleistungsbeziehenden entspricht in etwa dem Kölner Wert und ist seit 2013 lei cht zurückgegangen. Insgesamt zeigen sich seit 2013 g e- ringfügige Entwicklungen der Indikatoren. Der Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter im Unter- suchungsgebiet ist indes um 3,9 % angestiegen, während die Entwicklung in der Gesam tstadt 1,9 % entspricht. Gemäß der kommunalen Statistik sind demnach Auffälligkeiten festzustellen, die zeigen, dass im Severinsviertel Haushalte leben, die auf Transferleistungen, Sozialwohnungen und a ndere Formen der sozialen Sicherungssysteme angewiesen sind. Dies wurde in den Expertengesprächen bestätigt. Tabelle 15: Kenndaten zum Erwerbsleben und Transferleistungsbezug gemäß kommunaler Statistik Indikator Severinsviertel Stadt Köln 2017 Entwicklung* 2012-2016 2017 Entwicklung* 2012-2016 Sozialversicherungspflichtig- Beschäftigte ** 55,5 % 3,9 %-Punkte 54,1 % 1,9 %-Punkte Empfänger/innen/ von Grundsi- cherung im Alter nach SGB XII (4. Kapitel) 12,2 % 0,8 %-Punkte 7,7 % 0,4 %-Punkte SGB II-Empfänger/innen/ Grund- sicherung für Arbeitsuchende 10,3 % -0,9 %-Punkte 13,2 % 0,0 %-Punkte Personen mit Transferleistungs- bezug nach SGB II oder SGB XII (3. & 4. Kapitel) 12,4 % -0,5 %-Punkte 13,3 % 0,2 %-Punkte Wohngeldbewilligte Haushalte 1,6 % 0,1 %-Punkte 1,4 % 0,1 %-Punkte Arbeitslose nach SGB III 2,5 % 0,4 %-Punkte 2,1 % 0,0 %-Punkte Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Stadtentwick- lung, Statistisches Informationssystem; * Entwicklung Anteil in 2017 im Vergleich zum Mittelwert der Jahre 2012-2016; **Datenstand 2016, Entwicklung seit 2012 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 71 5.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 32 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet verfügen über ein monatliches Netto -Haushaltseinkommen von unter 2.000 Euro (vgl. Abbildung 42), davon entfallen 12, 1 % auf Haushalte mit sehr geringen Einkommen von unter 1.000 Euro . Die größte Einkommensgruppe umfasst ein monatliches Netto - Haushaltseinkommen von 2.000 bis unter 3.000 Euro. Das durchschnittliche Netto -Haushaltseinkommen liegt im Untersuchungsgebiet Severinsviertel bei 2.735,68 €. Es wird deutlich, dass gegenwärtig alle Einkommensgruppen im Severinsviertel vertreten sind. Abbildung 42: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens 12,1% 19,9% 23,0% 15,4% 9,7% 6,8% 7,3% 5,9% n=547 unter 1.000 Euro 1.000 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 3.000 Euro 3.000 bis unter 4.000 Euro 4.000 bis unter 5.000 Euro 5.000 bis unter 6.000 Euro 6.000 Euro und mehr keine Angabe Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 In Abbildung 43 wird deutlich, dass die hohe Spreizung der Einkommensverteilung nicht nur auf den gegenwärtigen Zustand, sondern auch auf die Vorjahre zutrifft . Etwa 40 % der Haushalte, die in den letzten fünf Jahren in das Untersuchungsgebiet gezogen sind, verfügen über ein monatliches Netto - Haushaltseinkommen von über 3.000 Euro. Rund 31,8 % weisen ein Einkommen von unter 2.000 Euro auf, d. h. der Zuzug in das Severinsviertel war in den letzten fünf Jahr en auch noch für untere Einko m- mensgruppen möglich. Diesbezüglich ist hervorzuheben, dass sich diese Haushalte nicht nur auf Wo h- nungen verteilen, für die ein Wohnberech tigungsschein erforderlich ist. Die se zugezogenen Haushalte leben insbesondere in den Wohnbeständen der GAG Immobilien AG und genossenschaftlichen Wohn- beständen. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 72 Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens gemäß Zuzugsjahr in das Untersu- chungsgebiet 22 2 5 8 11 18 35 7 12 10 21 24 23 3 9 25 30 36 13 4 9 12 24 21 11 5 4 11 9 13 1 4 4 4 14 10 10 1 2 5 12 10 0% 20% 40% 60% 80% 100% bis 1993 in das Untersuchungsgebiet gezogen 1994 bis 1998 in das Untersuchungsgebiet gezogen 1999 bis 2003 in das Untersuchungsgebiet gezogen 2004 bis 2008 in das Untersuchungsgebiet gezogen 2009 bis 2013 in das Untersuchungsgebiet gezogen seit 2014 in das Untersuchungsgebiet gezogen n=514 unter 1.000 Euro 1.000 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 3.000 Euro 3.000 bis unter 4.000 Euro 4.000 bis unter 5.000 Euro 5.000 bis unter 6.000 Euro 6.000 Euro und mehr Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Das bedarfsgewichtete Äquvalenzeinkommen 71, das die Anzahl der Personen und insbesondere der Kinder im Haushalt berücksichtigt, zeigt in Tabelle 16, dass Haushalte mit Kindern und Alleinlebende über ein besonders niedriges Äquivalenze inkommen verfügen. Zum Vergleich: Die Armutsgefährdung s- schwelle lag im Jahr 201 7 in Nordrhein-Westfalen bei Familien mit einem Kind unter 14 Ja hren bei 1.743 Euro und mit zwei Kindern im Alter von unter 14 Jahren bei einem monatlichen Netto-Einkommen von 2.034 Euro.72 Tabelle 16: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen und Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform Haushaltstyp Monatliches Netto- Haushaltseinkommen* Äquivalenzgewichtetes Pro-Kopf-Einkommen der Haushalte (pro Monat) Alleinerziehende73 1.710,53 € 1.315,38 € Paar/Alleinerziehend mit Kind/ern über 14 Jahren74 2.733,33 € 1.366,65 € Alleinlebende 1.765,31 € 1.765,31 € Paare mit Kind/ern unter 14 Jahren75 3.757,14 € 1.789,12 € Paare ohne Kinder 4.228,68 € 2.819,12 € Untersuchungsgebiet Severinsviertel 2.735,68 € - Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; *Mittelwert 71 Das Äquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro -Kopf-Einkommen je Haushaltsmi tglied, das ermittelt wird, indem das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der im Haushalt lebenden Personen geteilt wird. Nach EU-Standard wird zur Bedarfsgewichtung die neue OECD -Skala verwendet. Danach wird der ersten erwachsenen Person im Haushalt das Bedar fsgewicht 1 zugeordnet, für die weiteren Haushaltsmitglieder werden Gewichte von < 1 eingesetzt (0,5 für weitere Personen im Alter von 14 und mehr Jahren und 0,3 für jedes Kind im Alter von unter 14 Jahren), weil angenommen wird, dass sich durch gemeinsames Wirtschaften Einsparungen erreichen lassen. 72 Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, Internetquelle. 73 bezieht sich auf eine erwachsene Person mit einem Kind unter 14 Jahren im Haushalt. 74 bezieht sich auf einen 3-Personen-Haushalt mit 1 Kind über 14 Jahren. 75 bezieht sich auf einen 4-Personen-Haushalt mit zwei Kindern unter 14 Jahren im Haushalt. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 73 In der Abbildung 44 ist die durchschnittliche Warmmietbelastung für die unterschiedlichen Einkommen s- gruppen in Mietwohnungen dargestel lt.76 Haushalte mit einem monatlichen Netto -Haushaltseinkommen von bis zu 1.500 Euro müssen demnach über 40 % für die Warmmiete aufwenden. Aufgrund dieser sehr hohen Warmmietbelastung können diese Haushalte nur sehr begrenzt Mietpreissteigerungen finan- zieren und sind bei steigendem Mietniveau stark verdrängungsgefährdet. Das betrifft im Severinsviertel rund ein Viertel aller Mieter -Haushalte (vgl. Abbildung 45). Auch Haushalte mit mittleren Einkommen von bis zu 2.500 Euro müssen bereits rund ein Drittel des Einkommens für die Warmmiete aufwenden. Insgesamt weisen daher 46,6 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf und sind daher stark bis sehr stark verdrängungsgefährdet. 77 Im Zuge der beschrieben en Mietentwicklung ist davon auszugehen, dass auch vermehrt Haushalte, die ein Haushaltseinkommen von bis zu 4.000 Euro aufweisen, zukünftig an die 30 %-Schwelle heranrücken werden. Abbildung 44: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% unter 1.000 Euro (n=66) 1.000 bis unter 2.000 Euro (n=109) 2.000 bis unter 3.000 Euro (n=126) 3.000 bis unter 4.000 Euro (n=84) 4.000 bis unter 5.000 Euro (n=53) 5.000 bis unter 6.000 Euro (n=37) 6.000 Euro und mehr (n=40) n=515 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 76 Die Warmmietbelastung wurde aus den Faktoren Median der Warmmiete/Quadratmeter dividiert durch die Ober - und Untergrenze der Einkommensgruppen errechnet. Der Mittelwert ist jeweils für die Mitte der jeweiligen Einkommensgruppe berechnet. 77 Vergleiche hierzu Untersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht wie Bezirksamt Mitte von Berlin (Hrsg.), INPOLIS UCE GmbH und Humboldt Universität zu Berlin: Vertiefende Untersuchung für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Bezirk Mitte von Berlin Stadtraum: Wedding, 2016, S. 39 oder Bezirksamt Mitte von Berlin (Hrsg.) , UmbauStadt GbR und die raumplaner: Vertiefende Untersuchungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung in Berlin-Moabit, 2016, S. 21. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 74 Abbildung 45: Verdrängungsgefahr der Haushalte gemäß der Warmmietbelastung 24,1% 22,5% 43,9% 9,5% n=515 Warmmietbelastung 40 % und mehr (n=124) Warmmietbelastung 30 bis unter 40 % (n=116) Warmmietbelastung 20 bis unter 30 % (n=226) Warmmietbelastung unter 20 % (n=49) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 5.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe In der Abbildung 46 und der Abbildung 47 sind die Wohndauer der Haushalte im Severinsviertel und in der derzeit igen Wohnung dargestellt. 51,9 % der Bevölkerung leben bereits se it über zehn Jahren im Untersuchungsgebiet und werden als Stammbevölkerung definiert. 69,2 % der befragten Haushalte ist zeitgleich in die Wohnung und das Wohngebiet gezogen. 15,2 % haben bereits drei bis fünf Jahre zuvor im Severinsviertel gelebt, d. h. sie sind innerhalb des Viertels umgezogen. Abbildung 46: Wohndauer: Wohngebiet Abbildung 47: Wohndauer: derzeitige Wohnung 23,3% 5,1% 9,3% 14,3% 22,3% 25,6% n=546 Zuzug bis 1993 Zuzug 1994 bis 1998 Zuzug 1999 bis 2003 Zuzug 2004 bis 2008 Zuzug 2009 bis 2013 Zuzug seit 2014 13,3% 4,9% 8,0% 15,2% 26,0% 32,5% n=546 Zuzug bis 1993 Zuzug 1994 bis 1998 Zuzug 1999 bis 2003 Zuzug 2004 bis 2008 Zuzug 2009 bis 2013 Zuzug seit 2014 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Die Gründe für die Wohnort wahl sind der Abbildung 48 dargestellt. Die für den Haushalt passende Wohnung, das Lebensgefühl im Veedel und die gute Lage in der Stadt sind die am häufigsten angege- ben Zuzugsgründe. Auch die Nähe zu Verwandten, Freunden und Bekannten spielt eine große Rolle bei Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 75 der Wohnortwahl. Knapp 10 % der Haushalte geben die günstige Miete beim Einzug als Grund für die Wohnortwahl an, fast genauso viele sind der Meinung, dass die Miete nach wie vor günstig ist. Abbildung 48: Gründe für die Wohnortwahl 30,1% 21,7% 19,9% 15,1% 9,7% 9,6% 9,0% 2,8% 0,6% 12,5% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% Ich habe hier die Wohnung gefunden, die mir gefällt Das Lebensgefühl im Veedel gefällt mir Ich schätze die Lage in der Stadt Nähe zu Verwandten Die Miete war beim Einzug günstig Die Miete ist günstig Nähe zum Arbeitsplatz Mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier Mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen im Quartier angewiesen Sonstiges n=544. Mehfachnennung möglich Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Die Abbildung 49 zeigt, welche Einrichtungen im Wohnumfeld von den einzelnen Haushalten genutzt werden. Über 90 % fahren regelmäßig mit dem öffentlichen Nahverkehr und je rund 80 % nutzen die öffentlichen Grünanlagen, die medizinischen Einrichtungen und die kulturellen Angebote im Veedel. Die zielgruppenspezifischen Angebote und Einrichtungen wie Spiel plätze, Nachbarschafts- und Beratungs- einrichtungen, Kinder- und Jugendeinrichtungen erfahren eine verhältnismäßig starke Nachfrage. Auch das Engagement in den Kirchengemeinden ist stark ausgeprägt. Daran wird deutlich, dass die Einwo h- nerinnen und Einwohner die lokalspezifischen Angebote und Einrichtungen nutzen und auf diese ang e- wiesen sind. Wie bereits in Kapitel 2.3 dargestellt, ist im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und der Umgebung ein dichtes Netz an verschiedenen sozia len, gemeinnützigen und unterstützenden Infrastru k- turen vorhanden, deren Angebotsstruktur stark auf die Bedarfe der Wohnbevölkerung ausgerichtet ist. Die hohe Nutzungsrate verdeutlicht, den Zusammenhang zwischen den sozialen Infrastrukturen und der Wohnbevölkerung. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 76 Abbildung 49: Einrichtungen und deren Nutzung im Wohngebiet 90,7% 85,0% 84,5% 79,9% 33,1% 32,4% 26,9% 19,0% 15,7% 13,3% 13,2% 10,4% 8,8% 4,9% 0,4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ÖPNV öffentliche Grünanlagen medizinische Einrichtungen kulturelle Einrichtungen religiöse Einrichtungen Spielplätze Mitgliedschaft in Vereinen Nachbarschaftstreff Beratungseinrichtungen Kinderkrippe, Kita, Kinderladen Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen Grundschule weiterführende Schule Angebote für Senioren Sportanlagen/Sportangebote n=547. Mehrfachnennungen möglich Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Das Zusammenleben im Wohngebiet und im Wohnhaus wird insgesamt sehr positiv bewertet. Das Wohngebiet wird von 80 % der Haushalte mit „gut“ bis „sehr gut“ bewertet (vgl. Abbildung 50). Eben- so gut wird das Zusammenleben im Wohnhaus bewertet. Die Bewertung ist ein Anzeiger für eine hohe Wohnzufriedenheit. Die bestätigt diese Einschätzung, da es zum Teil sehr enge Kontakte zu den Nac h- barinnen und Nachbarn gibt (vgl. Abbildung 51). Etwa drei Viertel der Haushalte pflegen intensive Kontakte zur Nachbarschaft, die gegenseitige Hilfestellungen einschließen. Abbildung 50: Beurteilung des Zusammenlebens im Wohngebiet und im Wohnhaus 114 177 316 265 93 70 17 22 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zusammenleben im Wohngebiet Zusammenleben im Wohnhaus n=547 sehr gut gut befriedigend ausreichend mangelhaft ungenügend Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 77 Abbildung 51: Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn 16,7% 56,1% 22,9% 4,0% 0,2% n=545 Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet, wir helfen und besuchen uns öfter Ich kenne meine Nachbarn näher, wir helfen uns gelegentlich Ich kenne meine Nachbarn flüchtig, wir sprechen ab und zu mal miteinander Ich kenne meine Nachbarn kaum oder gar nicht Ich weiß nicht, ich kann nichts dazu sagen Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 In der Abbildung 52 sind die von den Haushalten abgegebenen Einschätzungen zum Severinsviertel abgebildet: Positive Attribute sind grün und negative Attribute rot dargestellt. Je größer eine Aussage abgebildet ist, desto häufiger wurde sie genannt. Besonders häufig wurde die Durchmischung des Vier- tels, das famili äre Umfeld und die gute Infrastruktur und Lage genannt. Als negativ wurde von vielen Haushalten angegeben, dass die Mieten stark steigen und es zu Verdrängungspro zessen kommt. Auf der anderen Seite wird eine steigende Armut, insbesondere im öffentlichen Raum, wahrg enommen. Darüber hinaus hat ein Viertel der Haushalte angegeben, dass sich die Bewohnerschaft im Viertel ve r- jüngt. Abbildung 52: Einschätzungen der Haushalte zum Severinsviertel (offene Frage, Mehrfachnennungen möglich) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 Entsprechend der intensiven sozialen Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn und der hohen Z u- friedenheit mit d er Wohnung und dem Wohnumfeld ist die Umzugsneigung gering ausgeprägt. Nur 11 % der Haushalte geben an, in den nächsten zwei Jahren sicher aus ihrer Wohnung auszi ehen zu wollen, weitere 20 % sind unentschlossen. 70 % der Haushalte möchten in ihrer Wohnung verbleiben. Die häufigsten Umzugsgründe der umzugswilligen Haushalte mit mindestens zehn Nennungen sind in der Abbildung 53 dargestellt. Insbesondere die Wohnungsgröße ist ein häufig genannter Umzugsgrund. Rund 11 % der umzugswilligen Haushalte geben den Mietpreis als Grund für den Umzug an. Fast 50 % der umzugswilligen Haushalte geben an, im Severinsviertel wohnhaft bleiben zu wollen, 18 % würden Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 78 sich am liebsten im Stadtteil Altstadt-Süd niederlassen. 9 % würden in das Umland von Köln ziehen und nur 6,4 % in ein anderes Bundesland oder ins Ausland ziehen, dies hat insbesondere mit beruflichen oder familiären Motiven zu tun. Abbildung 53: Umzugsgründe der umzugswilligen Haushalte 30,2% 21,8% 12,9% 11,9% 11,4% 6,9% 5,9% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% Wohnung zu klein (Vergrößerung Haushalt) Wunsch nach größerer Wohnung (ohne Vergrößerung Haushalt) berufliche Gründe Änderung des Familienstands Wohnung im jetzigen Zustand zu teuer schlechte Ausstattung/schlechter Zustand der Wohnung schlechter Wohnungszuschnitt n=202. Mehrfachnennungen möglich Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018 5.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials Die gegenwärtige Bevölkerungszusammensetzung im Severinsviertel ist durch eine sehr vielfältige M i- schung hinsichtlich der Altersstruktur, der Nationalität, der Wohnformen und Wohn dauer sowie der Ein- kommensverhältnisse geprägt. Im Gebiet leben 51,9 % der Haushalte bereits seit mindestens zehn Jahren, was auf gewachsene nac h- barschaftliche Strukturen und informelle Netzwerke schließen lässt. Die Bewertung des Zusamme nlebens und der nachbarschaftlichen Kontakte wird von den Haushalten sehr positiv bewertet. Die hohe Woh n- zufriedenheit zeigt sich auch anhand der sehr gering ausg eprägten Umzugsneigung der Haushalte. Die Haushalte haben eine überwiegend hohe Gebiet sbindung, die sich durch die positive Bewertung des Wohnumfeldes und der Nutzung der lokalen Infrastrukturen ebenfalls ze igen. In der Befragung wurde jedoch auch auf negative Prozesse wie steigende Mieten, Verdrängung von Haushalten und Armut im öffentlichen Raum hingewiesen. Das Einkommensniveau ist vielfältig, sowohl Haushalte mit geringen, als auch Haushalte mit hohen Ei n- kommen wohnen im Severinsviertel. Insbesondere Haushalte mit einem monatlichen Netto - Haushaltseinkommen von bis zu 2.000 Euro müssen über 40 % (Median) für die Warmmiete aufwenden. Aufgrund dieser sehr hohen Warmmietbelastung können diese Haushalte nur sehr begrenzt Mietpreis- steigerungen finanzieren und sind daher stark verdrängungsgefährdet. Das betrifft im Severinsviertel rund ein Viertel aller Mieter -Haushalte. Auch Haushalte mit mittleren Einkommen von bis zu 3.000 Euro müssen ber eits rund ein Drittel des Einkommens (Median) für die Warmmiete aufwenden. In sgesamt weisen daher 46,6 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf und sind daher stark bis sehr stark verdrängungsgefährdet. Die beschriebene Mietentwicklung, die hohe bauliche Akt i- Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 79 vität und der Wegfall von belegungsgebundenen Wohnungen werden die Warmmietbelastung im Viertel beeinflussen und die Verdrängungsgefahr auch für Haushalte mit mittleren Einkommen weiter erhöhen. Die Indikatoren zur sozialen Lage sind im Vergleich zur Stadt Köln stärker ausgeprägt, dies betrifft vor allem die Empfängerinnen und Empfänger von Grundsicherung im Alter gemäß des 4. Kapitels SGB XII, wohngeldbewilligte Haushalte und Personen mit Bezug von Arbeitslosengeld nach SGB III. Die Entwick- lung in den vergangenen Jahren zeigt einen leichten Rückgang der Indikatoren. Dies könnte ein Hinweis auf Verdrängungsprozesse sein. Der Anteil an Empfängerinnen und Empfängern von Grundsicherung im Alter ist hingegen angestiegen. Aufgrund des Mietniveaus, des Wohnraumangebotes und des Anteils an Sozialwohnungen übernimmt das Severinsviertel gegenwärtig auch eine Versorgungsfunktion mit Wohn- raum für kleine und einkommensschwa che Haushalte. Dies wird belegt durch den noch feststellb aren Zuzug von Haushalten mit geringen Einkommen. Die beschrieben en wohnungswirtschaftlichen Entwicklun- gen können diese Versorgungfunktion weiter beeinträchtigen. Durch die Haushaltsbefragung konnten insbesondere folgende Haushaltstypen identifiziert werden, die in besonderem Maße durch Mieterhöhungen im Zuge baulicher Veränderungen verdrängungsgefährdet sind. Dazu gehören:  Kleine, einkommensschwache Haushalte. Diese Haushalte weisen eine besonders ho he Miet- belastung auf und sind Nachfrager des begrenzten Kleinraumwohnungssegments, auf das die höchsten Netto-Kaltmieten/qm entfallen (vgl. Kapitel 4.2 und 5.4). Weitere Mietpreissteigerun- gen im Zuge von baulichen Aufwertungsmaßnahmen können von diesen Hau shalten nicht mehr getragen werden. Ein Umzug innerhalb des Untersuchungsgebietes zu ähnlichen Bedingungen wird somit zunehmend erschwert und auch der Zuzug in das Untersuchungsgebiet verläuft au f- grund der hohen Neuvermietungspreise unter anderen Rahmenbed ingungen. Davon können ins- besondere auch Haushalte mit einer hohen Wohndauer betroffen sein: Sie sind durch einen h ö- heren Anteil an Rentnerinnen und Rentnern mit geringen Einkommen g ekennzeichnet und auf die Erhaltung von preisgünstigen Wohnungen angewiese n. Der Anstieg von Altersarmut verschärft diese Problematik. Diese Haushalte tragen durch ihre hohe räumliche Bindung an das Quartier zum Funktionieren von Nachbarschaften und zur Auslastung der bewohneradäquaten Infrastru k- tur bei.  Haushalte mit einer hohen Mietbelastung. Das bedeutet, dass hier nicht nur sozial schwächere Haushalte, sondern auch die so genannte Mittelschicht von Verdrängung bedroht ist (vgl. Kapitel 5.4). Dies gilt vor allem für die Haushalte mit Kindern, die in viel geringerem Maße ihre Ausga- ben zugunsten einer höheren Miete umschichten können.  Haushalte mit Kindern. Viele Haushalte mit Kindern sind in ihrer wirtschaftlichen Handlungsf ä- higkeit begrenzt (vgl. Kapitel 5.4). Preissteigernde Veränderungen der Wohnsituation können in besonderem Maße zu sozialen Härten führen, wenn keine Kompensation der zusätzlichen Mie t- belastung stattfinden kann. Bei alleinerziehenden Haushalten ist diese Gefahr nochmal deutlich höher einzuschätzen. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 80 Hervorzuheben ist außerdem das besondere Angebot an sozialen und unterstützenden Infrastrukt uren im Severinsviertel wie der Vringstreff, kirchliche Einrichtungen, das Bürgerhaus Stollwerck und die stark im Quartier verwurzelten Kindertageseinrichtungen und d ie Grundschule Zwirnerstraße. Insb esondere der Vringstreff ist sehr stark an den Bedarfen der lokalen Bevölkerung orientiert und übe rnimmt eine wichtige unterstützende Funktion. Die unterstützende Infrastruktur kommt insbesondere den identifizie r- ten, stark verdrängungsgefährdeten Haushalten – sozial benachteiligten, einkommensschwachen Hau s- halten und Familien – zu Gute. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 81 6. Zusammenfassende Bewertung und Begründung Im Ergebnis der vertief ten sozialräumlichen Untersuchung wird der Erlass einer sozialen Erhaltung ssat- zung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel empfohlen, weil  ein bauliches Aufwertungspotenzial im Hinblick auf die Ausstattung der Gebäude und Wohnu n- gen mit zusätzlichen und energetischen Ausstattungsmerk malen, einem hohen Potenzial für die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen und der Möglichkeit zur Zusammenlegung von Wohnungen, festgestellt wurde,  ein ausgeprägter wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck im Hinblick auf stark ansteige nde Angebots- und Bestandsmieten, der teilweise bereits genutzten Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und des hohen Anteils an durchgeführten Modernisierungen am Wohnungsbestand nachgewiesen wurde sowie  eine hohe Gebietsbindung und ein soziales Ve rdrängungspotenzial für die Wohnbevölkerung festzustellen sind, die im Zuge wohnwerterhöhender Veränderungen der Gebäudesubstanz stark verdrängungsgefährdet sind – so unterliegen aufgrund einer hohen bis sehr hohen Warmmietbelastung rund 46 % der Haushalte einer Verdrängungsgefahr – und  aus der Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung negative städtebauliche Folg e- wirkungen wie der Verlust preisgünstigen Mietwohnraums und sozialer sowie nachbarschaftl i- cher Stabilität und einer Veränderung der Nachfrag e nach zielgruppenspezifischen Infrastru k- tureinrichtungen resultieren. 6.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen bei Nichterlass einer sozialen Erhal- tungssatzung Mit dem städtebaulichen Instrument einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Num- mer 2 BauGB ist es möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen, der Eigentumsform en und Nutzungen der Wohnungen als eine wesentliche städt e- bauliche Voraussetzung für die Erhaltung der im Gebiet vo rhandenen Haushalts- und Bewohnerstruktur zu nehmen. Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebaulichen Folgen für das Severinsviertel zu erwarten:  Verlust eines vielfältigen Wohnungsangebotes für verschiedene Haushaltsformen und B e- völkerungsgruppen: Das gegenwärtige Mietpreisniveau und der Wohnungsschlüssel tragen dazu bei, dass im Severinsviertel unterschiedliche Haushalt sformen und Einkommensgruppen wohnen. Die Wohnbevölkerung ist gegenwärtig durch eine vielfältige Zusammensetzung hi n- sichtlich der Merkmale Alter, Bildung, Einkommen und Haushaltsform gekennzeichnet. Der Zuzug von verschiedenen Haushaltsgruppen in das Gebie t ist gegenwärtig noch möglich, es werden Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 82 jedoch Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung erwartet, die sich aufgrund eines stark ansteigenden Mietniveaus, bestehender Umwandlungspotenziale sowie einer sehr hohen baulichen Dynamik im Gebäudebestand zukünftig verstärken werden. Das Gebiet ist gege n- wärtig durch einen hohen Anteil an Haushalten mit einer bereits hohen Warmmietbelastung g e- kennzeichnet, was nicht nur die Geringverdienenden, sondern auch Haushalte mit mittleren Ei n- kommen betrifft. Besonde rs verdrängungsgefährdet sind Haushalte mit geringem Einkommen und Kindern. Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebotes nach Art und Maß, die Reglementierung der Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen und die Untersagung b e- stimmter baulicher Maßnahmen zum Abfedern modernisierungsbedingter Mieterhöhungen trägt daher zur Erhaltung preisgünstigen Mietwohnraums bei, der zur Versorgung der Gebietsbevö l- kerung dient und somit Segregationsprozessen entgegenwirkt.  Verlust der Funktion des Mietwohnungsquartiers: Das Severinsviertel ist durch Mietwohnu n- gen im privatwirtschaftlichen Eigentum geprägt. Das Quartier hat gegenwärtig noch den Ch a- rakter eines Mietwohnungsquartiers. Der Verlust von weiterem Mietwohnraum droht, da sehr ho- he Potenziale für Wohnungsumwa ndlungen bestehen. Die Untersuchung zeigt, dass im Quartier ein hoher Anteil an Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen sowie zum Teil sehr hoher Warmmietbelastung lebt. Es wurde nachgewiesen, dass in Eigentum umgewandelte Wohnungen, die vermietet werden, einen höheren Ausstattungsgrad aufweisen, als andere Mietwohnungen. Weitere Umwandlungen von Miet - in Eigentumswohnungen führen zur Aufwertung von Woh n- raum und begründen eine konkrete Verdrängungsgefahr für die betroffenen Mieterinnen und Mieter, die kaum in der Lage sind, die Wohnungen selbst zu übernehmen oder auf Mietsteige- rungen zu reagieren. Der hohe Anteil an Seniorinnen und Senioren und die leicht steigende Al- tersarmut sind weitere limitierende Faktoren.  Erhaltung des Wohnungsschlüssels mit v ielen Kleinraumwohnungen, um nachfragegerech- te Belegung zu gewährleisten: Der Wohnungsschlüssel ist durch einen hohen Anteil an 1 - bis 2,5-Zimmerwohnungen gekennzeichnet. 1- und 2-Personen-Haushalte stellen den größten Anteil gemäß der Haushaltsgröße . Das Zusammenwirken zwischen Wohnungsschlüssel und Haushalt s- struktur muss erhalten bleiben, um eine nachfragegerechte Belegung der Wohnungen gewäh r- leisten zu können.  Veränderung der Nachfrage und Auslastung von Infrastrukturen und Folgeinvestitionen zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen in anderen Stadtteilen: Im Severinsviertel sind die Zu- sammenhänge zwischen der Gebietsbevölkerung und der sozialen und gewerblichen Infrastru k- tur stark. Über Jahre konnten sich bedarfsgerechte Infrastruktur -, Beratungs - und Nac hbar- schaftseinrichtungen etablieren, die passgenau auf die ansässige Bevölkerung zugeschnitten sind. Auch die lokale Ökonomie (Kleingewerbe, Fachgeschäfte) ist im Gebiet unmittelbar auf die Bevölkerung zugeschnitten. Insbesondere die weniger mobilen Bevölk erungsgruppen, die im Gebiet stark vertreten sind, sind auf diese wohnortnahen Angebote angewiesen. Die Ina n- spruchnahme der Infrastrukturangebote und besonderen Leistungen für bedürftige Haushalte wie im Vringstreff, dem Bürgerhaus oder karitativen Einrich tungen kann durch die Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden und zieht bei Verdrängung gleichzeitig Folgeprobleme in anderen Stadtquartieren nach sich, da es zur Konzentration von Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 83 sozialen und ökonomischen Problemen kommen kan n, die zum Beispiel den Aufbau flankiere n- der Infrastrukturen oder sozialer Einrichtungen durch zusätzliche öffentliche Investitionen no t- wendig machen.  Verlust von sozialen und informellen Netzwerke sowie nachbarschaftlicher Stabilität : Die Haushalte weisen ein gering ausgeprägtes Umzugsinteresse aufgrund ihrer hohen Gebietsbi n- dung, einem hohen Anteil an Stammbevölkerung, einer positiven Bewertung der Wohnung und enger Kontakte zu Nachbarinnen und Nachbarn auf. Die Haushalte pflegen intensive Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn und weisen eine hohe Bereitschaft auf, sich gegenseitig zu helfen. Diese unterstützenden Hilfsangebote ergänzen die Angebote der öffentlichen Grundver- sorgung und stellen einen hohen Wert für eine funktionierende Nachbarschaft dar und tragen dazu bei, dass keine zusätzlichen städtebaulichen Folgekosten entstehen. Neben der zentralen Lage, der guten Anbindung und dem Angebot an Grünflächen sind die Bevölkerungsmischung, die Nähe zu Bekannten, Freunden und Verwandten, das Lebensgefüh l im Severinsviertel häufig genannte Zuzugs- und Bleibegründe. Dadurch wird die enge Bindung an das Quartier deutlich. Das Funktionieren von Nachbarschaften ist an stabile Bevölkerungsstrukturen und eine – wie im Severinsviertel festgestellte – gemischte B evölkerungszusammensetzung hinsichtlich Haushalt s- struktur, Herkunft, Bildung und Einkommen geknüpft. Dem allgemeinen Grundsatz der Baulei t- planung – die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen78 – wird mit dem Ein- satz des sozialen Erhaltungsrechts entsprochen. 6.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele Aus der baulichen und soziodemographischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwartenden negativen städtebaulichen Auswirkungen folgende zentrale Handlungserfordernisse für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab:  Erhaltung des Mietwohnungsangebotes durch Reglementierung von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen oder der Zweckentfremdung von Wohnraum.  Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnraumangebotes (z. B. des Wohnungsschlüs- sels), um vielfältige Wohnformen für verschiedene Haushalts - und Einkommenstypen zu erhalten und die bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung durch Versagung von Wo h- nungsteilungen und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen zu sichern.  Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Untersagung von Rückbau der Wohngebäude.  Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der bauordnungs- rechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahru ng der Anforderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustandes. Information und Beratung der Bewohnerinnen und Bewohner sowie der Eigentümerinnen und Eigentümer ist dafür wichtig. 78 § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 84 Darüber hinaus zeigen d ie Erfahrungen aus anderen deutschen Städten , dass eine unabhängige Mieterberatung zum wirkungsvollen Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts auf der lokalen Ebene beitr a- gen kann. Die gezielte Information der Mieterinnen und Mieter und die Berei tstellung von qualifizierten Beratungsangeboten sind für das Erreichen der Schutzziele wesentlich. Die Erforderlichkeit einer Mieterberatung wird durch die vertiefte Untersuchung bestätigt. 6.3 Abgrenzung des Geltungsbereichs Die vertiefte sozialräumliche Studie zeigt , dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Severinsviertel vorliegen. Im Ergebnis der vertieften Untersuchung wird daher empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das in der Abbildung 54 dargestellte Gebiet per Satzungsbeschluss festzusetzen. Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen stimmen mit denen des Untersuchungsgebietes überein. Abbildung 54: Gebietsabgrenzung für das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet Severinsviertel Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Mit der empfohlenen Gebietskulisse wird der Rechtsprechung folgend, der wesentliche Anteil an Wohn- bevölkerung erreicht, der die schützenswerte Bevölkerungszusammensetzung repräsenti ert.79 Dabei geht es nicht um einen parzellenscharfen Nachweis, sondern um die räumliche Erfassung des Gebiet sch- arakters80, der in der vorliegenden Untersuchung anhand städtebaulicher Zusammenhänge und mit Er- 79 OVG Lüneburg, 1 C 1.82, 27.04.1983. 80 BVerwG, 4 C 9.96, 15.05.1997. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 85 füllung der Anwendungsvoraussetzungen b egründet wird. Innerhalb dieser Gebietskulisse sind die auf- gestellten Erhaltungsziele zu erreichen. 6.4 Vorschlag für Genehmigungskriterien zur Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts Ziel der sozialen Erhaltungssatzung ist es, in deren Geltungsbereich die Zusammenset zung der Woh n- bevölkerung zu erhalten. Den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen soll der Bestand der U m- gebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Ve r- änderungen geschützt werden .81 Daher dürfen gepla nte Maßnahmen vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist. En t- scheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums. Es besteht ein Steuerungserfordernis hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebotes, der Durchfü h- rung energetischer Sanierungsmaßnahmen, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spekulativen Umgangs mit Wohnraum. Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltung srechts im sozialen Erhaltungsgebiet Severinsviertel zu gewährleisten, werden der Rückbau, die Änd erung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen über Geneh migungskriterien bzw. ergänzende Regelungsbere i- che gesteuert. Die Genehmigungskriterien leiten sich aus den Handlungsbedarfen im sozialen Erhaltungsgebiet und den definierten Erhaltungszielen ab. In der Tabelle 9 in Kapitel 3.6 ist der gebietstypische Ausstat- tungszustand und die Steuerungsmöglichkeiten durch das soziale Erhaltungsrecht dargestellt. Folgender Kriterienkatalog wird auf dieser Grundlage zur Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechtes im sozialen Erhaltungsgebiet Severinsviertel empfohlen. Ab Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses sind Bauvor- haben im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel unter folgenden Maßg aben zu prüfen: I. Unzulässige bauliche Änderungen und Maßnahmen Für folgende Maßnahmen, die den gebietstypischen Ausstattungsstandard wesentlich überschreiten soll keine erhaltungsrechtliche Genehmigung bzw. erhaltungsrechtliche Zustimmung im Baugenehmigungsver- fahren erteilt werden: 1. Einbau bzw. Anbau von besonders kostenaufwändigen Aufzügen oder Fassadengleitern. Der Einbau ist zu versagen, wenn er besonders kostenaufwändig ist oder aufgrund der Vorbildwirkung geeignet ist, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsge- fahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich zieht, z. B. wenn auf Grund der Grundstückssituation nur individuelle Lösungen für den Aufzug möglich sind. Der Einbau bzw. An- bau von Aufzügen und Fassadengleitern kommt gemäß § 39 Abs. 4 BauO NRW grundsätzlich nur für Gebäude mit mehr als 3 Geschossen in Betracht. 81 Vgl. BVerfG, DVBl. 1987, 465. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 86 2. Einbau eines zweiten Bades oder einer zweiten Dusche. Der Einbau eines zweiten WCs, mit Ausna h- me von Wohnungen mit vier oder mehr Wohnräumen, wenn die Zahl der Wohn räume durch den Einbau nicht verringert wird. 3. Nicht erforderliche Grundrissänderungen. Hierzu zählen insbesondere Grundrissänderungen, die eine Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder eine Veränderung der Wohnfläche, Ve r- legung und Neubau von K ammern, Schaffung von Wohnküchen und Veränderungen von bereits voll ausgestatteten Bädern (ein WC, ein Handwaschbecken in Einzelausführung, eine Badewanne oder Dusche und Wand- und Bodenverfliesung, sind bereits vorhanden) beinhalten. Erforderliche Grun d- rissveränderungen sind auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Stränge zu berücksichtigen. 4. Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen und zwar auch bei Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum (z. B. Dachgeschoss-Maisonetteeinheit). 5. Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Anpassung an die baulichen oder anlagentechn i- schen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung ( EnEV) an bestehende Gebäude und Anlagen in der bei Antragstellung geltenden Fassung der EnEV hinausgehen. Dass die Maßnahmen nicht über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen, ist vom Antragsteller durch Vorlage e i- nes Gutachtens eines Sachverständigen nachzuweisen. Außerdem ist nachzuweisen, dass die Dä m- mung der obersten Geschossdecke und Kellerdecke bereits erfolgt bzw. Bestandteil der Maßnahme ist. 6. Vergrößerungen vom Balkonen und sonstigen Anlagen 82, Anbau von besonders kostenaufwändigen Erstbalkonen sowie Schaffung von Balkonen, wenn die Wohnung bereits einen Balkon aufweist. Die Versagung eines Erstbalkons kommt dann in Betracht, wenn er hinsichtlich der verwendeten Konstruk- tion, Materialien oder der Größe besonders kostenaufwändig ist.83 7. Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs - und Gebäudeausstattung, z. B. Fußbodenhe i- zung, Gegensprechanlage mit Videobildübertragung, Einbau eines Kamins, hochwertige Bad - und Küchenausstattung, bodentiefe Fenster, repräsentative Eingangsbereiche und Treppenhäuser. 8. Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen.84 9. Sonstige ba uliche Maßnahmen die aufgrund der Vorbildwirkung geeignet sind, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhal- tungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen. Folgende Maßnahme is t grundsätzlich genehmigungsfähig, bedarf jedoch einer näheren Prüfung im Einzelfall: 82 Balkone stehen jeweils stellvertretend auch für sonstige Anlagen wie Loggia, Terrasse oder Wintergarten. 83 Eine Reglementierung hinsichtlich der Größe des Balkons wird aus gutachterlicher Sicht nicht empfohlen, da die Größe nicht immer maßgeblich für die entstehenden Kosten ist und sich die Vorgaben der Bauordnung als zusätzliche limitierende Faktoren auf die Größe des Balkons auswirken. 84 Begründung: Die Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplatzanlagen ist zu untersagen, wenn die Wohnung nur z u- sammen mit dem Stellplatz angeboten und vermietet wird, da sich somit die Mietkosten der Wohnung erhöhen können. E i- genständige Mietverträge für Stellplätze bleiben hiervon unberührt. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 87 10. Ersteinbau eines voll ausgestatteten Bades mit folgenden Grundausstattungsmerkmalen: ein WC, ein Handwaschbecken in Einzelausführung, eine Badewanne oder Dusche und W and- und Bodenver- fliesung, wobei die Kriterien 3 und 7 zu beachten sind. II. Ergänzende Regelungsbereiche Am 17.03.2015 hat die Landesregierung Nordrhein -Westfalen die „Verordnung über eine Umwan d- lungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzu ng der Wohnbevölkerung (Umwan d- lungsverordnung – UmwandVO)“ verabschiedet. 85 Die Verordnung tritt mit Ablauf des 27.03.2020 außer Kraft. Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Absatz 4 Satz 1 BauGB vers agt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus b e- sonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksic h- tigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begrü ndung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und ist ferner gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn 2. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, 3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, 4. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum o der Teilei- gentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Gene h- migungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, 5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder 6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wo h- nungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 des Bü rgerlichen Gesetzbuchs verkür zt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt. Alle Wohngebäude im gesamten Kölner Stadtgebiet unterliegen seit dem 01.07.2014 der auf komm u- naler Ebene beschlossenen Wohnraumschutzsatzung zum Schutz und Erhalt v on Wohnraum86. Jede a n- dere Nutzung von Wohnraum als zu Wohnzwecken (Zweckentfremdung), bedarf einer Genehmigung. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 4 Wohnraumschutzsatzung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 85 Landesregierung Nordrhein-Westfalen, Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. NRW. S. 255, SGV. NRW. 237). 86 Stadt Köln, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) vom 17.06.2014, Amtsblatt der Stadt Köln 2014, S. 816. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 88 1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder berufli- che Zwecke verwendet oder überlassen wird 2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist 3. länger als drei Monate leer steht 4. beseitigt wird (Abbruch). Die Zweckentfremdung und der Rückbau von Wohnraum werden über die Wohnraumschutzsatzung geregelt. Eine Beschlussfassung zur Fortführung dieser ist in der Vorbereitung. Nur wenn eine entspr e- chende Beschlussfassung nicht erfolgen sollte wird empfohlen, die nachstehenden Genehmigungskriterien anzuwenden, wonach folgende bauliche Änderungen und Maßnahmen unzulässig sind: 1. Der Rückbau von baulichen Anlagen, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind. 2. Rückbau von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten, es sei denn, dass auch unter Berüc k- sichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage nicht mehr zumutbar ist. 3. Die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe. Die gewerbliche Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken bis zu einem Zeitraum von 12 Wochen stellt eine Nutzungsänderung im Sinne des E r- haltungsrechts dar und ist nicht genehmigungsfähig. Ausnahmen sind dann zulässig, wenn die Woh n- räume aufgrund ihrer Lage nur eingeschränkt zum längerfristigen Wohnen geeignet s ind, z. B. au f- grund von unzumutbarer Lärmeinwirkung, unzureichender Belichtung und Belüftung. 6.5 Vorschlag für eine Überprüfung der sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel Eine soziale Erhaltungssatzung ist gemäß § 172 BauGB zeitlich nicht zu fixieren. Sie wird erst aufgeho- ben, „wenn entweder der Schutz vor Verdrängung nachhaltig garantiert ist, oder die Verdrängung stattgefunden hat und damit das Ziel nicht mehr e rreichbar ist.“ 87 Nach dem Satzungserlass sind die erhobenen Daten regelmäßig zu überprüfen, um die weitere Aufrechterhaltung der Satzung zu rech t- fertigen. Die Stadt München kann beispielhaft erwähnt werden. Dort wird alle fünf Jahre eine Überprü- fung der Indikatoren und Datensätze vorgenommen, um Veränderungen in der Bevölkerungszusamme n- setzung zu messen.88 Auch in der Verwaltungspraxis des Landes Berlin werden soziale Erhaltungsgebie- te ca. alle fünf Jahre überprüft. Es wird daher vorgeschlagen, die Anwendungsvoraussetzungen der sozialen Erhaltungssatzung Se- verinsviertel in fünf Jahren zu überprüfen (sog. Nachuntersuchung). Damit sollen insbesondere folgende Fragen beantwortet werden: 87 Vgl. Rainer Tietzsch, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin 1995, S. 17. 88 Vgl. VG München, Urteil vom 01.03.1993 - M 8 K 91.3720. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 89  Erfüllung der Anwendungsvoraussetzungen: o Wie setzt sich die gegenwärtige Bevölkerung zusammen? Ist die zu schützende Wohn- bevölkerung weiterhin im Gebiet wohnhaft? o Haben sich Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung ergeben und recht- fertigen diese (weiterhin oder mit neuen Begründungszusammenhängen) den Fortb e- stand der Erhaltungssatzung? o Welcher Zusammenhang besteht zwischen der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung, dem Wohnungsangebot und Infrastruktur? o Welche Erhaltungs- und (Schutz-)Ziele bestehen weiterhin? Welche negativen städt e- baulichen Folgen sollen mit dem Instrument verhindert werden?  Wirkung der sozialen Erhaltungssatzung: o Genehmigungsverfahren: Auf welche Maßn ahmen konnte eingewirkt werden (Vo r- gangstypen und Ergebnis; eine standardisierte Dokumentation wird empfohlen)? o Wie wirkt sich die Anwendung der Umwandlungsverordnung im Severinsviertel aus (Vorgangstypen (welche Ausnahmen werden gelten d gemacht?) und Ergebnis; eine standardisierte Dokumentation wird empfohlen)?  Gebietsabgrenzung und Prüfkriterien o Ist der Geltungsbereich weiterhin räumlich nachvollziehbar abgegrenzt, um innerhalb des Geltungsbereichs die aufgestellten Erhaltungsziele erreichen zu können? o Liegen Änderungsbedarfe an den aufgestellten Genehmigungskriterien vor , die sich aus der Genehmigungspraxis ergeben haben? Zur Überprüfung der Voraussetzungen ist eine Fortschreibung der Sekundärdatenanalyse, eine Ort s- bildanalyse und eine Befragung der Haushalte durchzuführen, die eine statistisch verlässliche Stichpr o- benqualität aufweisen muss. Im Rahmen der Nachuntersuchung und zur Beantwortung der oben genann- ten Fragestellungen sind dementsprechend Angaben zu folgenden Themen zu ermitteln:  Berufs- und Erwerbssituation,  Einkommensverhältnissen,  Wohndauer und Fluktuation,  Wohnverhältnisse (Haushaltsgröße, Wohnungsgrößen, Ausstattungsmerkmale),  Mietenentwicklung,  Entwicklung des Umwandlungsgeschehens von Miet- in Eigentumswohnungen, Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 90  Entwicklung baulicher Parameter (Bauanträge nach Art, energetische Modernisierungen) , deren Umfang und Auswirkungen auf die Bestandsmiete,  Gebietsbindung der Bewohner (Nutzung der Infrastruktur, nachbarschaftliche Strukturen). Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 91 7. Verzeichnisse und Quellen 7.1 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ...................................................................................... 22 Abbildung 2: Erhebungsmethodik der Untersuchung ................................................................................... 23 Abbildung 3: Lage des Untersuchungsgebietes Severinsviertel ................................................................ 24 Abbildung 4: Untersuchungsgebiet Severinsviertel ...................................................................................... 25 Abbildung 5: Das Severinsviertel aus Sicht der befragten Expertinnen und Experten......................... 27 Abbildung 6: St. Severin .................................................................................................................................... 29 Abbildung 7: Severinstorburg .......................................................................................................................... 29 Abbildung 8: ehemaliges Sanierungsgebiet Severinsviertel ...................................................................... 31 Abbildung 9: Infrastruktureinrichtungen im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und der näheren Umgebung ............................................................................................................ 34 Abbildung 10: Gebäudealter ............................................................................................................................. 36 Abbildung 11: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet Severinsviertel ..................................................... 37 Abbildung 12: Anzahl der Zimmer .................................................................................................................... 38 Abbildung 13: Wohnfläche ................................................................................................................................. 38 Abbildung 14: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung .......... 38 Abbildung 15: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung ............... 39 Abbildung 16: Sanierungspotenziale und Sanierungsmaßnahmen im Severinsviertel ............................ 42 Abbildung 17: Energetisches Modernisierungspotenzial ............................................................................... 42 Abbildung 18: Baulücken und Mindernutzung im Severinsviertel ................................................................ 43 Abbildung 19: Gewünschte zusätzliche Ausstattungsmerkmale der Wohnung, auch wenn damit eine Mieterhöhung einhergehen würde ..................................................................... 46 Abbildung 20: Mängel in der Wohnung .......................................................................................................... 47 Abbildung 21: Zufriedenheit mit der Wohnungsgröße und dem Preis-Leistungs-Verhältnis .................. 47 Abbildung 22: Angebotsmieten in unmöblierten Wohneinheiten (Median) in Euro/qm (netto-kalt) ..... 52 Abbildung 23: Netto-Kaltmiete/qm .................................................................................................................. 53 Abbildung 24: Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet ...... 54 Abbildung 25: Entwicklung Netto-Kaltmiete/qm nach Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet (Median) ................................................................................................ 54 Abbildung 26: Netto-Kaltmiete/qm nach Vermietenden der Wohnung (arithmetisches Mittel) ........... 55 Abbildung 27: Gründe für Mieterhöhungen .................................................................................................... 57 Abbildung 28: Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Wohneinheiten im Bestand 2010 bis 2017 .. 58 Abbildung 29: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte im Vergleich (2013-2017) ...................................................................................................... 58 Abbildung 30: Räumliche Verteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand auf Blockebene im Untersuchungsgebiet Severinsviertel ........................................................... 59 Abbildung 31: Wohnungsumwandlungen (während des Mietverhältnisses) ............................................ 60 Abbildung 32: Jahr der Wohnungsumwandlung (während des Mietverhältnisses) ................................. 60 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 92 Abbildung 33: Wohnungsverkäufe im Stadtviertel Severinsviertel gemäß Kaufpreissammlung .......... 60 Abbildung 34: Eigentümerwechsel des Wohnhauses bzw. der Wohnung (während des Mietverhältnisses) ....................................................................................................................... 61 Abbildung 35: Art der baulichen Maßnahmen ................................................................................................ 62 Abbildung 36: Wanderungssaldo Severinsviertel 2014 bis 2017 (Summen absolut) ............................ 65 Abbildung 37: Haushaltsgröße ........................................................................................................................... 68 Abbildung 38: Haushaltsstruktur ......................................................................................................................... 68 Abbildung 39: Haushaltsform gemäß Zuzugsjahr in die Wohnung ............................................................ 69 Abbildung 40: Derzeitige Berufstätigkeit aller Haushaltsmitglieder im Alter über 15 Jahren ............. 69 Abbildung 41: Einkommensarten der Haushalte ............................................................................................. 70 Abbildung 42: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens ............................................................ 71 Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens gemäß Zuzugsjahr in das Untersuchungsgebiet .................................................................................................................. 72 Abbildung 44: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen ............................... 73 Abbildung 45: Verdrängungsgefahr der Haushalte gemäß der Warmmietbelastung .......................... 74 Abbildung 46: Wohndauer: Wohngebiet ........................................................................................................ 74 Abbildung 47: Wohndauer: derzeitige Wohnung ......................................................................................... 74 Abbildung 48: Gründe für die Wohnortwahl .................................................................................................. 75 Abbildung 49: Einrichtungen und deren Nutzung im Wohngebiet .............................................................. 76 Abbildung 50: Beurteilung des Zusammenlebens im Wohngebiet und im Wohnhaus ............................. 76 Abbildung 51: Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn .................................................................... 77 Abbildung 52: Einschätzungen der Haushalte zum Severinsviertel (offene Frage, Mehrfachnennungen möglich) .................................................................................................. 77 Abbildung 53: Umzugsgründe der umzugswilligen Haushalte ..................................................................... 78 Abbildung 54: Gebietsabgrenzung für das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet Severinsviertel ..... 84 Abbildung 55: Rücklauf Fragebögen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung nach Wohnblöcken ........ 98 Abbildung 56: Altersstruktur gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung .................................................................................................................. 99 Abbildung 57: Nationalität gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung .................................................................................................................. 99 Abbildung 58: Gebäudealter nach Anzahl der Wohnungen gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung ................................................................................ 100 Abbildung 59: Haushaltsgröße gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung ....................................................................................................... 100 Abbildung 60: Haushaltsform gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung ............................................................................................................... 101 7.2 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung .......................................................................................... 26 Tabelle 2: Übersicht über die Institutionen der geführten Expertengespräche im Jahr 2018 ........... 27 Tabelle 3: Schülerzahlen Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße ....................................................... 35 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 93 Tabelle 4: Bestand geförderter Mietwohnungen und Bindungswegfall bis 2021 ................................ 40 Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse ....................................................................... 41 Tabelle 6: Ausstattungsmerkmale der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung ................................. 45 Tabelle 7: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (Mehrfachnennungen möglich) ...................................................................................................... 46 Tabelle 8: Lesehilfe zur Erläuterung der Systematik der Einstufung von Ausstattungsmerkmalen und Ableitung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung in Tabelle 9 .................................. 49 Tabelle 9: Aufwertungspotenziale im Untersuchungsgebiet Severinsviertel und Steuerung durch das soziale Erhaltungsrecht .......................................................................................................... 50 Tabelle 10: Mietspiegel im Untersuchungsgebiet Severinsviertel im Vergleich zum Kölner Mietspiegel 2017 ........................................................................................................................... 56 Tabelle 11: Altersstruktur Severinsviertel im Vergleich zum Stadtbezirk und der Gesamtstadt .......... 66 Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung 2013-2017 nach Altersgruppen ................................................... 66 Tabelle 13: Anteil der Einwohner/innen mit Migrationshintergrund, 31.12.2017 .................................. 67 Tabelle 14: Anteil der Einwohner/innen mit mind. 10 Jahre Wohndauer, 31.12.2017 ........................ 67 Tabelle 15: Kenndaten zum Erwerbsleben und Transferleistungsbezug gemäß kommunaler Statistik ............................................................................................................................................. 70 Tabelle 16: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen und Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform .................................................................................................................................. 72 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 94 8. Quellen 8.1 Literatur und Statistik Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum Fei- ern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vor- kaufsrechtes, o. D. Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin, Prüfkriterien für die Beurteilung von Anträgen auf Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB (soziale Erhaltungsgebiete) im Bezirk Pankow, Drucksache VIII- 0553, 27.06.2018. Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272. ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgliche Steuerung der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 2015. Friesecke, Frank (2017): Aktivierung von beteiligungsschwachen Gruppen in der Stadt- und Quartiers- entwicklung, in: Hartmut Bauer, Christiane Büchner, Lydia Hajasch (Hrsg.) Partizipation in der Bürger- kommune, KWI-Schriften 10, Potsdam. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energe- tischen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015. Mitschang, Stephan, in: Battis, Ulrich; Krautzbeger, Michael; Löhr, Rolf-Peter (Hrsg.): BauGB Kommentar, C.H. Beck, München, 13. Aufl., 2016. Rheinische Immobilienbörse, Kölner Mietspiegel 2017. Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem [verschiedene Datensätze gemäß der Angaben in Abbildungen und Tabellen] Stadt Köln, Kleinräumige Bevölkerungsprognose Köln 2015 bis 2040, Köln, 2016. Stadt Köln, Stadtentwicklung Köln – Stadtentwicklungskonzept Wohnen, Köln, 2015. Stadt Köln, Stadterneuerung Die Sanierung des Severinsviertels, Köln, 1998. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 95 Stadt Köln Stadtentwicklungsausschuss, Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Severinsviertel, Vorla- gen-Nummer: 4320/2016. Stadt Köln, Beantwortung einer Anfrage im Stadtentwicklungsausschuss, Bestand geförderter Mietwoh- nungen, Ds. Nr. 0781/2018, 15.03.2018. Tietzsch, Rainer, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin 1995. 8.2 Internetquellen Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Köln-Severinsviertel Sanierungsmaßnahme http://www.staedtebaufoerderung.info/StBauF/DE/Programm/SanierungsUndEntwicklungsmassnahmen /Praxis/Massnahmen/K%C3%B6ln_Severinsviertel/k%C3%B6ln_node.html Zugriff am 13.06.2018 FAY Projects GmbH, Kölner Waidmarkt-Quartier, 13.09.2013 http://www.fay.de/de/koelner-waidmarkt-quartier/ Zugriff am 08.10.2018 Gemeinschaftsgrundschule Zwirnerstraße, Der Nachmittag in der Schule http://www.zwirnerstrasse.de/wir-sind-ganztag Zugriff am 03.09.2018 Katholische Kitas im Erzbistum Köln, Erziehungs- und Familienberatung im Kath.Familienzentrum St.Severin, https://www.katholische-kindergaerten.de/kitas/news/erziehungs-und-familienberatung-im- kathfamilienzentrum-stseverin Zugriff am 03.09.2018 Kölner Stadtanzeiger, Nach 177 Jahren: Schokoladenfabrik Stollwerck kehrt Köln endgültig den Rü- cken, 31.03.2016 https://www.ksta.de/koeln/nach-177-jahren-schokoladenfabrik-stollwerck-kehrt-koeln-endgueltig-den- ruecken-23810648 Zugriff am 08.08.2018 KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Gründe https://www.nord-sued-stadtbahn.de/projekt/gruende/index.html Zugriff am 08.10.2018 KVB Kölner Verkehrs-Betriebe AG, Nord-Süd Stadtbahn - Projekt https://www.nord-sued-stadtbahn.de/projekt/index.html Zugriff am 08.10.2018 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 96 Meine Südstadt UG, Das „Rollkofferhaus“ Im Ferkulum, 04.09.2018 https://www.meinesuedstadt.de/das-rollkofferhaus-im-ferkulum/ Zugriff am 03.12.2018 Stadt Köln, Parkstadt Süd - Zum Hintergrund https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/parkstadt-sued/zum-hintergrund Zugriff am 08.10.2018 Stadt Köln, Parkstadt Süd - Masterplan http://www.masterplan-koeln.de/fileadmin/Content/PDF/parkstadt- sued_broschuere_projektentwicklung.pdf Zugriff am 08.10.2018 Stadt Köln, Umgestaltung Chlodwigplatz abgeschlossen, Pressemitteilung 23.05.2017 https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/presse/umgestaltung-chlodwigplatz-abgeschlossen Zugriff am 08.10.2018 Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/A2armutsgefaehrdungsschwellen.html Zugriff am 10.12.2018 vielvrings, Ankommen im Vringsveedel – Zuhause im vielvrings! https://vielvrings.kampmeyer.com/ Zugriff am 08.10.2018 Vringstreff e. V., Der Vringstreff e.V. http://vringstreff.de/der-vringstreff-e-v/ Zugriff am 11.06.2018 8.3 Rechtsquellen/Gesetze/Verordnungen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634). Bundesrat, Mietrechtsanpassungsgesetz, Drucksache 611/18, 30.11.2018. BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203. BVerwG, 4 C 9.96, 15.05.1997. BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97. Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 1790) geändert. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 97 Landesregierung Nordrhein-Westfalen, Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung – UmwandVO), Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. NRW.), Ausgabe 2015 Nr. 14 vom 27.03.2015. OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. Stadt Köln, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) vom 17. 06.2014, Amtsblatt der Stadt Köln 2014. VG München, Urteil vom 01.03.1993 - M 8 K 91.3720. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 98 Anhang 1: Repräsentativität der Haushaltsbefragung Die durchgeführten Interviews verteilen sich gemäß der Abbildung 55 über das gesamte Unters u- chungsgebiet. Der Anteil der erreichten Personen gemäß Haushaltsbefragung weicht kaum vom Anteil statistisch erfasster Einwohneri nnen und Einwohner in den 41 Wohnblöcken ab (vgl. Gebietskarte mit Wohnblöcken auf Seite 25). In den Blöcken 6 und 20 sind mit ca. 2 Prozentpunkten noch die größten Unterschiede vorhanden. Es wurden folglich in jedem Wohnblock Haushalte erreicht und alle Teilräume des Veedels entsprechend ihrem realen Anteil am Gesamtgebiet abgedeckt. Abbildung 55: Rücklauf Fragebögen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung nach Wohnblöcken 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 Anteil der Bevölkerung nach Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N=10.775) Anteil der Bevölkerung nach Haushaltsbefragung (n=1.050) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der erreichten Stichprobe in Relation zur Grundgesamtheit im G ebiet. Bezüglich der Altersstru ktur (vgl. Abbildung 56) zeigt sich, dass der Anteil der 18 - bis 29-Jährigen sowie der Anteil der über 65 -Jährigen89 in der Haushaltsbefragung unterrepräsentiert ist. Demgegenüber haben Einwohnerinnen und Einwohner die zwischen 30 und 64 Jahre sind, stärker an der Befragung teilgenommen. 89 Personen über 80 Jahre wurden nicht angeschrieben. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 99 Abbildung 56: Altersstruktur gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 3,7% 6,6% 21,4% 26,2% 25,2% 16,8% 6,9% 9,2% 10,9% 32,7% 30,6% 9,7% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre 45 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N=10.775) Haushaltsbefragung 2018 (n=1.030) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem Der Anteil der Haushaltsmitglieder mit Migrationshintergrund und nicht deutscher Nationalität ist, wie die Abbildung 57 zeigt, in der Haushaltsbefragun g unterrepräsentiert. Generell gelten Personen mit Migrationshintergrund und Haushalte in prekären Lebenslagen für Beteiligung und Teilhabe als schwer erreichbare Gruppen und sind somit in den meisten freiwilli gen Umfragen unterrepräsentiert.90 Neben den a llgemeinen Ablehnungsgründen – wie z. B, Zeitverfügbarkeit, fe hlendes Interesse am Thema – mögen hier sicher auch Sprachbarrieren oder kulturelle Besonderheiten eine Rolle spielen. Abbildung 57: Nationalität gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 65,7% 13,8% 20,5% 88,6% 4,0% 7,3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Deutsche ohne Migrationshintergrund Deutsche mit Migrationshintergrund andere Nationalität Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N=10.775) Haushaltsbefragung 2018 (n=1.038) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem 90 Friesecke, Frank (2017): Aktivierung von beteiligungsschwachen Gruppen in der Stadt - und Quartiersentwicklung, in: Hartmut Bauer, Christiane Büchner, Lydia Hajasch (Hrsg.) Partizipation in der Bürgerkommune, KWI -Schriften 10, Potsdam, S. 117-138. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 100 Entsprechend der bereits geschilderten Verteilung der befragten Haushalte über die 41 Wohnblöc ke zeigen sich hinsichtlich des Gebäudealters nur geringe Unterschiede zw ischen der Haushaltsbefragung und der kommunalen Statistik (vgl. Abbildung 58). Der Großteil der Gebäude im Untersuchungsgebiet ist in den 1950er und 1960er Jahren entstanden. Gut ein Viertel der Gebäude wurde vor 1919 errich- tet. Abbildung 58: Gebäudealter nach Anzahl der Wohnungen gemäß Amt für Stadtentwicklung und Sta- tistik und Haushaltsbefragung 27,8% 3,1% 44,5% 16,9% 7,6% 23,8% 3,5% 44,9% 22,7% 5,1% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0% 50,0% bis 1919 gebaut 1920 bis 1949 gebaut 1950 bis 1969 gebaut 1970 bis 1989 gebaut nach 1990 gebaut Statsitik - Gebäude = 1.165 Haushaltsbefragung - Wohnugen = 546 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem, ergänzt durch LPG mbH Ortsbildanalyse 2018. Der Anteil der alleinlebenden Haushalte ist in der Haushaltsbefragung unterrepräsentiert, demgege n- über liegt der Anteil der 2-Personenhaushalte bzw. der Paare mit und ohne Kind/ern etwas über dem statistischen Vergleichswert. Größere Haushalte zeigen indes kaum Abweichungen (vgl. nachfolgende Abbildungen). Abbildung 59: Haushaltsgröße gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 66,0% 20,8% 7,0% 4,5% 1,7% 42,3% 35,9% 10,7% 7,8% 3,3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 1-Personenhaushalte 2-Personenhaushalte 3-Personenhaushalte 4-Personenhaushalte Haushalte mit mehr als 4 Personen Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N= 6.583) Haushaltsbefragung 2018 (n=549) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, St atistisches Informationssystem Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 101 Abbildung 60: Haushaltsform gemäß Amt für Stadtentwicklung und Statistik und Haushaltsbefragung 66,0% 18,6% 7,7% 3,0% 4,7% 42,9% 27,7% 18,8% 4,0% 6,6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% allein lebend Paar ohne Kind/er im Haushalt Paar mit Kind/ern im Haushalt Alleinerziehenden- haushalte Wohngemeinschaft Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stichtag 31.12.2017 (N= 6.583) Haushaltsbefragung 2018 (n=546) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2018; Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Statistisches Informationssystem Die Gegenüberstellung der zentralen demographischen Merk male der Haushaltsbefragung mit der kommunalen Statistik zeigt, dass die Haushaltsbefragung einen weitgehend repräsentativen und breiten Querschnitt des Untersuchungsgebietes darstellt. Vertiefte sozialräumliche Untersuchung Severinsviertel | April 2019 | Endbericht 102 Anhang 2: Fragebogen Stand: 26.06.2018 1 Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht im Severinsviertel a. Straße _________________________ b. Blocknummer ____________ A: Allgemein 1. In welchem Jahr sind Sie in das Severinsviertel gezogen? _________ 2. In welchem Jahr sind Sie in diese Wohnung gezogen? _________ Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in diese Wohnung gezogen sind? Im Severinsviertel Stadtteil Altstadt Süd Bezirk Innenstadt Sonst wo in Köln Außerhalb Kölns 3. Eine erste wichtige Frage ist, warum Sie im Severinsviertel wohnen. Sie können mir bis zu drei Gründe nennen. Die Miete ist günstig. Die Miete war beim Einzug günstig. Ich habe hier die Wohnung gefunden, die mir gefällt. Das Lebensgefühl im Veedel gefällt mir. Mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier. Mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen im Quartier angewiesen. (z. B. Schule, Beratungseinrichtungen). Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten Nähe zum Arbeitsplatz Ich schätze die Lage in der Stadt. Sonstiges B: Wohnung 4. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung? Ich bin (Haupt-)Mieter/in: Wer ist Vermieter/in Ihrer Wohnung? kommunales Wohnungsunternehmen (z. B. GAG, Stadtwerke Köln) Genossenschaft (z. B. DIE EHRENFELDER Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft eG) privates Wohnungsunternehmen (z. B. LEG, Siedlungsgemeinschaft „Am Bilderstöckchen“) private/r Hauseigentümer/in vermietete Eigentumswohnung weiß nicht Ich bin Eigentümer/in: (weiter mit Frage 9) Haben Sie in dieser Wohnung vorher zur Miete gelebt? ja nein Wenn Eigentümer/in, Fragen 6 bis 8 überspringen. Fragen 6 bis 8 nur an Mieter/innen: 5. Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein, um diese Wohnung mieten zu können? ja Stand: 26.06.2018 2 nein früher ja, jetzt nicht mehr weiß nicht 6. Gab es während Ihres Mietverhältnisses einen Eigentümerwechsel des Hauses bzw. Ihrer Wohnung oder wurde Ihnen ein solcher angekündigt? ja, des Hauses ja, meiner Wohnung nein, weder noch nein, aber Eigentümerwechsel wurde angekündigt weiß nicht 7. Wurde Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses von einer reinen Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt? nein nein, Umwandlung wurde aber angekündigt ja, (Interview-Hinweis: Wenn ja, geben Sie bitte das Jahr an) im Jahr _________ weiß nicht Folgende Fragen wieder an alle Haushalte stellen. 8. Wie groß ist Ihre Wohnung? Geben Sie bitte möglichst genau die Quadratmeterzahl an: Wohnfläche _____ Quadratmeter 9. Wie viele Zimmer hat Ihre Wohnung laut Mietvertrag? Interview-Hinweis: Räume zwischen 6 und 10 m² als halbe Zimmer angeben; dazu zählen nicht Bad, Küche und Flur. Anzahl Zimmer _____ Fragen 11 bis 15 nur an Mieter/innen stellen. 10. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Miete für Ihre Wohnung? Geben Sie bitte alle Mietbestandteile laut Mietvertrag bzw. der letzten Mietänderungserklärung an: a. Warmmiete (Miete insgesamt, inklusive aller Nebenkosten): _________ Euro b. Kaltmiete: _________ Euro 11. Wurde Ihre Netto-Kaltmiete während Ihres Mietverhältnisses geändert? ja (weiter mit Frage 13) nein (weiter mit Frage 16) 12. (Wenn ja): Wann wurde Ihre derzeitige Netto-Kaltmiete zum letzten Mal geändert? Nicht gemeint sind reine Änderungen der Betriebs-/Nebenkosten. Jahr: _____________ 13. Wie hoch war Ihre Netto-Kaltmiete vor der letzten Erhöhung? _________ Euro 14. Welcher Grund wurde für die letzte Mieterhöhung angeführt? a. Anpassung an den Mietspiegel (gemäß §§ 558 – 558e BGB) b. freiwillige Vereinbarung c. Sachverständigengutachten Stand: 26.06.2018 3 d. Modernisierung e. Staffelmiete/Indexmiete f. keine Begründung g. sonstiges, und zwar: ________________________________ h. nicht bekannt folgende Fragen wieder an alle Haushalte stellen. 15. Welche Ausstattung hat Ihre Wohnung derzeitig? Wir gehen raumweise vor und fangen mit dem Badezimmer an: vorhanden weiß nicht a. Haben sie ein Bad? b. Ist in Ihrem Badezimmer eine Toilette? c. Ist in Ihrem Badezimmer eine Dusche? d. Ist in ihrem Badezimmer eine Badewanne? e. Haben Sie ein zusätzliches Gäste-WC? Küche f. Haben sie eine Küche? g. Hat der Vermieter/die Vermieterin eine Einbauküche einbauen lassen? h. Wie wird das warme Wasser aufbereitet? i. Badeofen ii. Dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. Elektroboiler/Durchlauferhitzer) iii. Zentrale Warmwasserversorgung Wohnräume i. Haben sie überwiegend hochwertiges Parkett, Natur- /Kunststein oder Fliesen in ihren Wohnräumen? j. Wie beheizen sie die Wohnräume i. Ofenheizung ii. Nachtspeicherheizung iii. Gasetagenheizung iv. Zentralheizung/Fernheizung v. Energiesparende Heizungsanlage (z.B. Kraft- Wärme-Kopplung, Brennwerttechnik) vi. Fußbodenheizung Stand: 26.06.2018 4 vorhanden weiß nicht k. Haben Sie einen Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse? i. Balkon ii. Loggia iii. Wintergarten iv. Terrasse Größe des 1. Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse in qm _______ l. Haben Sie einen weiteren Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse? i. Balkon ii. Loggia iii. Wintergarten iv. Terrasse Größe des 2. Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse in qm _______ m. Was für Fenster haben Sie überwiegend in Ihrer Wohnung? i. Einfachverglasung ii. Mehrfachverglasung Gebäude n. Hat Ihr Gebäude einen Aufzug? o. Ist die Fassade Ihres Gebäudes gedämmt? p. Hat ihr Gebäude eine Solaranlage? q. Sind die Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt 16. Wurden in den letzten fünf Jahren – also seit 2013 – an Ihrem Gebäude oder Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen, also Instandsetzungen oder Modernisierungen durchgeführt bzw. wurden derartige Vorhaben angekündigt oder sind in Planung? ja nein, weder durchgeführt noch liegen Informationen vor, dass Planungen bestehen (dann weiter mit Frage 19) nicht bekannt (dann weiter mit Frage 19) Stand: 26.06.2018 5 17. Um welche Maßnahmen handelt es sich im Einzelnen? Sagen Sie mir bitte, ob die Maßnahmen bereits durchgeführt oder angekündigt wurden bzw. in Planung sind. Bitte nennen Sie mir nur die Buchstaben der Maßnahmen. durchgeführt angekündigt/ in Planung Badezimmer a. erstmaliger Einbau eines WC b. erstmaliger Einbau eines Bads/einer Dusche c. neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer Küche d. neue Küche/Erneuerungen in der Küche Wohnräume e. Einbau neuer Fenster f. Schallschutzmaßnahmen g. Heizungsmodernisierung/Warmwasser h. Modernisierung der Elektroinstallation (mehr Stromkreise) i. Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen j. Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren k. Grundrissveränderungen l. Zusammenlegung von Wohnungen m. Teilung von Wohnungen Gebäude n. Anbau von Balkonen (erstmalig oder erneuernd) o. Anbau/Einbau eines Aufzugs p. Dachgeschossausbau q. Sanierung des Treppenhauses r. Wärmedämmung der Fassade s. Dämmung des Daches/der obersten Geschossdecke t. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen u. Dämmung des Kellers v. Sonstiges Interview-Hinweis: Frage 19 bis 21 nur an Mieter/in 18. Wenn Sie an Ihre Haushaltsgröße denken, wie zufrieden sind Sie mit der Größe Ihrer Wohnung? (sehr zufrieden, eher zufrieden, eher nicht zufrieden, unzufrieden; weiß nicht)? zufrieden eher zufrieden eher nicht zufrieden unzufrieden weiß nicht 19. Wie zufrieden sind Sie mit dem Preis-Leistungs-Verhältnis Ihrer Wohnung? (sehr zufrieden, eher zufrieden, eher nicht zufrieden, unzufrieden; weiß nicht)? zufrieden eher zufrieden eher nicht zufrieden unzufrieden weiß nicht Stand: 26.06.2018 6 20. Wünschen Sie sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts, auch wenn damit eine Mieterhöhung verbunden sein sollte? Wenn ja, Sagen Sie mir bitte, was für Verbesserungen Sie sich wünschen. Nennungen eintragen, Mehrfachnennungen sind möglich, außer eine zusätzliche Ausstattung ist nicht gewünscht. Nein, ich wünsche keine zusätzliche Ausstattung Anbau eines Balkons Anbau eines Aufzugs Modernisierung des Badezimmers Vergrößerung des Badezimmers Modernisierung der Fenster Schallschutzmaßnahmen energetische Gebäudesanierung, z. B. Fassadendämmung oder Austausch der Heizungsanlage Grundrissveränderung Sonstiges__________ Interview-Hinweis: folgende Fragen wieder an alle Haushalte stellen. 21. Hat Ihre Wohnung bauliche Mängel. Wenn ja, benennen Sie bitte alle baulichen Mängel in Ihrer Wohnung, nicht im Wohngebäude. Mehrfachnennungen sind möglich, außer es wurde mit „keine“ geantwortet. keine Feuchtigkeit/Schimmel undichte Fenster/Türen Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig Heizung defekt/erneuerungsbedürftig Elektroanlage defekt/erneuerungsbedürftig sonstiges 22. Werden in Ihrem Haus Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuungen genutzt? ja nein weiß nicht 23. Stehen in Ihrem Haus Wohnungen dauerhaft leer? ja nein weiß nicht Stand: 26.06.2018 7 C1: Wohnumfeld, Infrastruktur 24. Ich möchte wissen, ob diese Einrichtungen in Ihrem Wohnumfeld von Ihnen bzw. Ihrem Haushalt genutzt werden. a. öffentliche Grünflächen b. Sportanlagen/Sportangebote c. Spielplätze d. Kinderkrippe, Kita, Kinderladen e. Grundschule f. weiterführende Schule g. Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen h. Beratungseinrichtungen i. Nachbarschaftstreff, z. B. Vringstreff e. V. j. Angebote für Senioren k. kulturelle Einrichtungen l. medizinische Einrichtungen m. öffentlicher Nahverkehr n. Mitgliedschaft in Vereinen o. religiöse Einrichtungen C2: Nachbarschaft, Sozialkontakte Kommen wir nun zur Nachbarschaft hier im Gebiet. 25. Wie beurteilen Sie das Zusammenleben im Wohngebiet? Bitte bewerten Sie mit den Schulnoten von 1 bis 6 1 (sehr gut) 2 (gut) 3 (befriedigend) 4 (ausreichend) 5 (mangelhaft) 6 (ungenügend) 26. Wie beurteilen Sie das Zusammenleben in Ihrem Wohnhaus? Bitte bewerten Sie mit den Schulnoten von 1 bis 6 1 (sehr gut) 2 (gut) 3 (befriedigend) 4 (ausreichend) 5 (mangelhaft) 6 (ungenügend) 27. Wie würden Sie Ihr Verhältnis zu Ihren Nachbarn beschreiben? nur eine Antwortmöglichkeit Ich kenne meine Nachbarn kaum oder gar nicht. Ich kenne meine Nachbarn flüchtig, wir sprechen ab und zu mal miteinander. Ich kenne meine Nachbarn näher, wir helfen uns gelegentlich. Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet, wir helfen und besuchen uns öfter. Ich weiß nicht, ich kann nichts dazu sagen Stand: 26.06.2018 8 28. Hat es aus Ihrer Sicht in den letzten Jahren in Ihrem Wohnhaus deutliche Veränderungen in der Zusammensetzung der Bewohnerschaft gegeben? ja nein (weiter mit Frage 30) weiß nicht (weiter mit Frage 30) Falls ja, sagen Sie mir bitte, was sich so alles verändert hat. Mehrfachantworten sind möglich ja, die Bewohnerschaft wird jünger ja, es ziehen vor allem Paare ohne Kinder hinzu ja, es ziehen vor allem Paare mit Kindern hinzu ja, einkommensschwächere Haushalte ziehen weg ja, alteingesessene Haushalte ziehen weg ja, sonstiges __________________________________ Stand: 26.06.2018 9 D: Fortzugsabsichten Als nächstes möchte ich wissen, ob Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen wollen oder müssen. 29. Haben Sie vor, in den nächsten zwei Jahren aus dieser Wohnung ausziehen? ja, auf jeden Fall ja, eventuell nein (weiter mit Frage 33) 30. Und aus welchen Gründen wollen Sie hauptsächlich ausziehen? Mehrfachnennungen sind möglich. a. persönlich/familiär berufliche Gründe (Wechsel des Arbeits- oder Studienplatzes) Änderung des Familienstandes/Gründung eines neuen Haushalts gesundheitliche Gründe/Wohnung ist nicht altersgerecht Erwerb von Wohneigentum b. wohnungsbezogen Wohnung ist zu klein (Vergrößerung Familie/Haushalt) Wunsch nach größerer Wohnung (ohne Vergrößerung Familie/Haushalt) Wohnung ist zu groß Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer schlechte Ausstattung und Zustand der Wohnung schlechter Wohnungszuschnitt schlechte Ausstattung und Zustand des Hauses c. Nachbarschaft Probleme mit den Nachbarn, der Bewohnerschaft mangelnde Ordnung/Sauberkeit im Wohnhaus d. Umfeld/Stadtteil ungepflegtes Wohnumfeld (Grünanlagen, Spielplätze, usw.) Gegend zu unsicher (Kriminalität) kein geeignetes Umfeld für Kinder (Drogen, Prostitution, Verkehr) e. Lage schlechte Lage zum Arbeitsplatz schlechte Lage zur Schule/zum Kindergarten f. Kündigung Kündigung durch den/die Vermieter/in Ankündigung von Eigenbedarf Stand: 26.06.2018 10 31. Und wo soll die neue Wohnung möglichst liegen? Nur eine Antwort ist möglich. im Severinsviertel im Stadtteil Altstadt-Süd im Bezirk Innenstadt in einem anderen Stadtteil/Bezirk Kölns außerhalb Kölns, und zwar im Umland Kölns sonstiges Bundesgebiet Ausland Noch völlig unklar/weiß nicht/egal 32. Bevor wir zu den statistischen Angaben Ihres Haushalts und damit zum Ende des Interviews kommen, möchte ich gern von Ihnen wissen, ob es noch irgendetwas Wichtiges gibt, was Sie mir zu Ihrem Viertel sagen möchten? __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Stand: 26.06.2018 11 G: Fragen zum Haushalt 33. Wie viele Kinder und Jugendliche (Personen bis 17 Jahre) und wie viele Erwachsene (Personen ab 18 Jahre) leben dauerhaft in Ihrer Wohnung, Sie selbst eingeschlossen? a. Anzahl der Haushaltsmitglieder/Personen insgesamt __________ b. davon erwachsenen Haushaltsmitglieder (18 Jahre und älter) __________ c. davon Kinder und Jugendliche bis 17 Jahre __________ 34. Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu? alleinlebend alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt Paar ohne Kind/er im Haushalt Paar mit minderjährigen Kind/ern im Haushalt Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt Wohngemeinschaft 35. Ich frage nun zu jedem Haushaltsmitglied bestimmte Angaben zur Person ab. Fangen wir mit Ihnen an: Wie alt sind Sie? 1 2 3 4 5 6 a. Alter __ __ __ __ __ __ b. Geschlecht __ __ __ __ __ __ c. Nationalität deutsch deutsch mit Migrationshintergrund andere Nationalität d. derzeitiger Beruf/ Auszubildende/r derzeitige Tätigkeit Student/in (ab 15 Jahren) Arbeiter/in Angestellte/r Beamte/r Selbstständige/r in Beschäftigungsmaßnahme/Umschüler/in arbeitssuchend Hausmann/-frau Renter/in, Pensionär/in e. höchster Bildungs- kein Schulabschluss abschluss noch in der schulischen Ausbildung (ab 15 Jahren) Hauptschulabschluss oder vergleichbar Realschulabschluss oder vergleichbar Fachhochschul- oder Hochschulreife Fachhochschul-/Hochschulabschluss, Promotion Stand: 26.06.2018 12 36. Besitzt Ihr Haushalt einen oder mehrere Pkw? Ja, einen Ja, zwei oder mehr Nein 37. Wie hoch ist das Einkommen Ihres Haushalts? Bitte geben Sie den monatlichen Netto-Betrag an, also nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Regelmäßige Zahlungen wie Renten, Wohngeld, Kindergeld, BAföG, Unterhaltszahlungen usw. rechnen Sie bitte dazu. Bei selbstständig Tätigen: Geben Sie bitte die Netto-Einkünfte abzüglich der Betriebsausgaben an. Nennen Sie mir bitte den Buchstaben der Gruppe, in dem sich Ihr Haushaltseinkommen bewegt. Wir bitten Sie um diese Angabe, da sie von hoher Bedeutung für die Untersuchung ist. Sagen Sie mir bitte nur der Buchstaben auf der Karte, der zutrifft. a. unter 750 Euro b. 750 bis unter 1.000 Euro c. 1.000 bis unter 1.250 Euro d. 1.250 bis unter 1.500 Euro e. 1.500 bis unter 2.000 Euro f. 2.000 bis unter 2.500 Euro g. 2.500 bis unter 3.000 Euro h. 3.000 bis unter 3.500 Euro i. 3.500 bis unter 4.000 Euro j. 4.000 bis unter 4.500 Euro k. 4.500 bis unter 5.000 Euro l. 5.000 bis unter 5.500 Euro m. 5.500 bis unter 6.000 Euro n. 6.000 Euro und mehr o. Keine Angabe 38. Wie setzt sich das monatliche Einkommen Ihres Haushaltes insgesamt zusammen? Bitte nennen Sie mir alle Buchstaben, die zutreffen. alles Zutreffende ankreuzen. a. Erwerbseinkommen/Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit b. Arbeitslosengeld I c. Arbeitslosengeld II (SGB II, Hartz IV, Sozialgeld) d. Rente, Pension, Vorruhestandsgeld e. Unterhalt durch Angehörige außerhalb des Haushaltes f. sonstige Unterstützung (z.B. BAföG, Sozialgeld, Wohngeld, Witwen-/Waisenrente) g. Kindergeld h. Elterngeld i. Kinderzuschlag SGB II j. Pflegegeld k. Kapitaleinkünfte l. Einkünfte durch Vermietung, Verpachtung m. Keine Angabe

• Anlage 3 Vorabauszug BV 1 vom 10.10.2019

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  Geschäftsführung Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) Herr Droske Telefon: (0221) 221-91709 Fax : (0221) 221-26592 E-Mail: ralf.droske@stadt-koeln.de Datum: 11.10.2019 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung Innenstadt vom 10.10.2019 öffentlich 3.8 Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh- nen) Hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Severinsviertel in der Kölner Innenstadt 2653/2019 Beschluss, ergänzt: Die Bezirksvertretung Innenstadt fordert den Rat der Stadt Köln auf, sie im Schutz der innenstädtischen Viertel zu unterstützen und durch die entsprechende politische Beschlussfassung die personellen und finanziellen Ressourcen – ggf. auch unter Hinzuziehung externer Fachbüros – bereitzustellen, die für die zeitnahe Einrichtung weiterer Sozialer Erhaltungssatzungen erforderlich sind. Sie empfiehlt folgenden B e- schluss: Der Rat der Stadt Köln beschließt für das in Anlage 1 dargestellte Gebiet Severins- viertel in der Kölner Innenstadt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634). Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 nach Flur- stücken abgegrenzt und in einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss umfasst die Flurstücke innerhalb des in der Anlage 1 beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Der Übersichtsplan ist Bestandteil des Sat- zungsbeschlusses. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich zugestimmt gegen CDU und FDP. 3.8.1 Ergänzungsantrag Linke zur Beschlussvorlage 2653/2019: Für effekti- ven und nachhaltigen Milieuschutz AN/1360/2019 Beschluss: Die Bezirksvertretung Innenstadt fordert den Rat der Stadt Köln auf, sich bei Landes- regierung und Landtag dafür einzusetzen, dass die „Verordnung über eine Umwand- lungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbe- völkerung“ über den 27. März 2020 hinaus verlängert wird. Abstimmungsergebnis: Mehrheitlich zugestimmt gegen CDU und FDP.

• Anlage 0

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  Anlage 0 zur Beschlussvorlage 2653/2019 Begründung der Dringlichkeit Die Beschlussvorlage erreicht die zu beteiligenden Gremien verfristet. Die Verwaltung bittet darum, die Vorlage dennoch in den betroffenen Sitzungen zu behandeln. Eine Verzögerung der Beratung ist unbedingt zu vermeiden, damit die Aktualität der erhobenen Daten gewährleistet bleiben kann und die Satzung nach dem bereits am 09.02.2017 erfolgten Aufstellungsbeschluss in Kraft treten kann, da im Severinsviertel alle Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen.

• Anlage 1 Satzung Severinsviertel

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  Anlage 1 zur Beschlussvorlage 2653/2019 Satzung zur Erhaltung der Zusammensetz ung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet Severinsviertel in der Kölner Innenstadt Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am .. . .. .2019 aufgrund § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fa ssung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) und des § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein - Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung – folgende Erhaltungssatzung beschlossen: § 1 Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets Severinsviertel (1) Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetz ung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB umfasst die Grundstücke innerhalb des in der Anlage beigefügten Übersichtsplans gestrichelt gekennzeichneten Fläche. Die betreffenden Flurstücke sind im Anschluss des Übersichtsplans aufgelistet. Der Übersichtsplan ist Bestandteil der Satzung und kann beim Amt fü r Stadtentwicklung und Statistik während der Dienstzeiten und im Ratsinformationssystem der Stadt Köln unter www.stadt-koeln.de eingesehen werden. (2) Werden innerhalb des Erhaltungsgebietes Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegung oder –teilung neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwenden. (3) Für die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets gilt im Zweifelsfall die Darstellu ng im Übersichtsplan. § 2 Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Severinsviertel Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn bevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeichneten G ebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie ist ferner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksicht igung der bauordnungsrech tlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung ist auch zu erteilen, wenn die Änd erung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanford erungen der Energieeinsparverordnung dient. § 3 Inkrafttreten Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln in Kraft. Anlage: Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel in der Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel in der Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ´ 0 250125 Meter - 1 - Betreffende Flurstücke sind in der textlichen Auflistung ab Seite 2 genannt Übersichtsplan Datum:18.02.2019 Gebiet Soziale Erhaltungssatzung Severinsviertel Anlage zur Satzung Severinsviertel - 2 - Auflistung der betreffenden Flurstücke des Erhaltungsgebiets Severinsviertel in der Kölner Innenstadt gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Die betreffenden Flurstücke des im Übersichtsplan auf Seite 1 dargestellten Erhaltungsgebiets Severinsviertel lauten (siehe Tabelle): Hinweise zur Tabelle:  Erste Zahl = Flur  Zweite Zahl = Flurstück  Alle betreffenden Flurstücke liegen in der Gemarkung Köln.  Vier Flurstücke liegen nur zum Teil im Erhaltungsgebiet Severinsviertel. Die betreffenden Flurstücke sind in der Tabelle grau hinterlegt und textlich beschrieben (siehe Erläuterung unten). 1 7 1 13 1 17 1 19/1 1 19/2 1 20 1 41/1 1 47 1 48 1 50 1 52 1 55 1 56/2 1 69 1 70 1 76 1 77 1 84 1 85 1 87 1 195/59 1 196/59 1 197 1 202/56 1 202 1 207/68 1 208/68 1 209/68 1 211/63 1 212/63 1 213 1 214 1 216 1 217 1 221 1 223/74 1 223 1 224 1 234 1 236/98 1 237/98 1 237 1 238/98 1 249 1 250/64 1 251/64 1 257/132 1 258/132 1 258 1 262 1 264 1 265 1 266 1 267 1 268 1 269/57 1 271/60 1 271 1 272 1 275 1 276/147 1 277/147 1 278 1 279 1 280 1 282 1 284 1 285 1 286 1 287 1 288/57 1 288 1 289 1 290 1 291 1 292 1 293 1 294 1 295 1 297/9 1 298 1 299/54 1 299 1 300/54 1 300 1 301/60 1 301 1 302 1 303 1 304 1 306/78 1 306 1 307 1 308 1 310 1 311 1 312 1 318 1 319 1 321 1 322 1 323 1 324 1 325 1 326 1 327 1 328/51 1 328 1 329/60 1 329 1 330/78 1 330 1 331/78 1 331 1 333 1 334 1 336 1 337 1 338 1 339 1 341 1 342 1 343/68 1 352/86 1 353 1 354 1 355 1 356 1 357 1 358 1 359 1 360 1 361 1 362 1 363 1 364 1 365 1 366 1 367 1 369 1 370 1 371 1 372 1 373 1 374 1 375 1 376 1 377 1 378 1 379/11 1 380/12 1 381 1 385/53 1 389/83 1 390/83 1 391/83 1 392/83 1 394 1 395 1 398/41 1 399/49 1 399 1 400/86 1 401/86 1 401 1 402/110 1 402 1 405 1 406 1 407 1 410 1 411 1 412 1 413 1 414 1 415 1 416 1 417/6 1 418/6 1 419/65 1 419 1 420/65 1 420 1 421/65 1 421 - 3 - 1 422 1 423 1 425 1 426/56 1 426 1 427/56 1 427 1 428/86 1 436/110 1 437/109 1 438/109 1 439/62 1 444/8 1 445/8 1 447/131 1 448/8 1 449/8 1 450/123 1 482/73 1 486/119 1 502/75 1 503/110 1 504/110 1 505/118 1 508/105 1 510/105 1 511/105 1 516/90 1 524/25 1 527/61 1 528/110 1 529/4 1 530/4 1 545/131 1 552/105 1 558/45 1 565/24 1 568/124 1 569/124 1 573/23 1 574/23 1 580/112 1 609/53 1 611/23 1 619/51 1 620/51 1 625/24 1 626/26 1 632/5 1 633/26 1 634/45 1 635/45 1 637/44 1 651/26 1 652/28 1 662/38 2 7 2 12 2 22 2 50/1 2 63/2 2 76 2 77 2 87 2 88 2 90 2 91 2 92 2 167 2 171/86 2 173/86 2 174/86 2 174 2 175/86 2 175 2 177/86 2 177 2 178 2 185 2 193/86 2 193 2 194/86 2 201 2 205/86 2 208/86 2 208 2 211/86 2 212/86 2 212 2 213 2 214/20 2 214 2 215 2 220/86 2 220 2 221/86 2 221 2 222/86 2 223/86 2 224/86 2 225/86 2 226/86 2 227/86 2 227 2 229 2 231 2 232 2 233 2 234 2 237 2 238 2 239 2 244 2 246 2 247 2 248 2 249 2 251/70 2 255/86 2 256/86 2 256 2 260 2 261/34 2 261 2 264 2 267 2 270/13 2 273 2 276 2 277/86 2 277 2 278/89 2 279 2 281 2 283 2 284 2 286 2 287 2 289 2 290 2 293 2 294 2 295 2 296 2 298 2 299 2 300 2 301 2 302 2 303 2 304 2 305 2 306 2 307 2 308 2 309 2 310 2 311 2 312 2 313 2 314 2 318 2 319 2 320 2 322 2 325 2 326 2 327 2 328 2 329/35 2 329 2 331 2 332 2 333 2 334 2 335/35 2 335 2 336 2 339/86 2 349/29 2 350/29 2 397/8 2 404/26 2 424/5 2 426/5 2 427/5 2 431/2 2 433/21 2 435/35 2 436/35 2 438/35 2 439/35 2 440/35 2 441/35 2 444/64 2 445/64 2 454/3 2 487/64 2 488/64 2 491/50 2 493/50 2 499/50 2 540/37 2 556/6 2 557/19 2 559/50 2 562/50 2 565/50 2 573/52 2 593/11 2 594/10 2 595/9 2 596/9 2 597/10 2 626/50 2 639/50 2 640/50 2 641/50 2 642/50 2 645/64 2 647/64 2 653/52 2 654/52 2 655/50 2 656/50 2 657/50 2 661/5 2 662/50 2 663/50 2 664/50 2 665/116 2 666/28 2 670/64 2 675/50 2 676/50 2 687/24 2 705/1 2 712/61 2 717/1 2 720/1 2 724/1 2 725/1 2 726/1 2 730/29 2 732/59 2 733/59 2 734/59 2 736/59 2 738/59 2 739/59 2 740/59 2 741/59 2 742/59 2 746/45 2 747/45 2 748/45 2 749/45 2 755/50 2 756/52 2 757/52 2 758/52 2 759/52 2 760/52 2 761/52 2 762/52 - 4 - 2 764/63 2 765/63 2 791/64 2 795/64 2 796/64 2 798/63 2 809/3 2 814/3 2 829/114 2 832/50 2 835/59 3 16 3 43 3 46 3 75 3 82/1 3 82/2 3 84 3 85 3 273/1 3 273/2 3 348 3 350/81 3 360 3 366/73 3 371 3 372 3 403/62 3 404/62 3 407 3 409 3 410 3 411 3 414 3 415 3 416 3 419 3 421 3 422/67 3 422 3 428 3 430 3 438 3 446/67 3 457 3 466 3 467 3 468 3 469 3 470 3 471/270 3 471 3 472 3 473 3 475 3 476 3 477 3 478 3 479/69 3 479 3 480/69 3 480 3 481/69 3 481 3 482/69 3 482 3 483/69 3 483 3 484/69 3 485/69 3 485 3 486 3 489 3 490 3 491/270 3 491 3 492/270 3 493/270 3 509/73 3 519 3 530/79 3 539 3 540 3 541 3 542 3 543 3 544 3 545 3 546/18 3 546 3 547 3 553 3 557/67 3 557 3 559/71 3 562/270 3 569/47 3 575/68 3 577/74 3 577 3 578 3 579/83 3 579 3 580 3 581 3 582 3 584 3 585 3 586 3 587 3 588 3 589 3 590 3 591 3 592 3 593 3 607/268 3 610 3 617 3 619 3 622/68 3 622 3 624 3 625/267 3 626/267 3 627 3 632 3 633 3 637/68 3 640/270 3 643 3 644 3 645 3 653/267 3 656 3 657 3 661/67 3 661 3 670/19 3 670 3 671 3 672 3 673/72 3 676 3 677 3 694 3 695 3 700 3 702 3 704 3 706 3 708/24 3 708 3 712 3 714 3 715 3 716 3 718 3 719 3 720 3 723 3 724 3 725 3 731 3 736 3 737 3 738 3 739/11 3 740/11 3 741 3 743 3 744 3 745 3 746 3 749 3 750 3 752 3 753 3 754/68 3 758 3 759 3 764 3 765 3 766 3 767/70 3 772/57 3 773 3 774 3 775 3 786/10 3 844/70 3 897/53 3 905/20 3 931/23 3 935/21 3 955/22 3 967/281 3 968/281 3 969/281 3 970/281 3 971/281 3 972/281 3 982/273 3 1002/41 3 1005/17 12 112/1 12 112/4 12 133/1 12 139/2 12 139/4 12 172 12 194 12 204 12 247 12 252/111 12 253/111 12 254/111 12 255/111 12 256/111 12 263 12 273 12 288/134 12 292/115 12 293/115 12 294/115 12 294 12 295/115 12 296 12 297 12 298 12 299 12 300 12 304 12 305 12 306 12 307 12 308 12 309 12 310 12 311 12 312 12 313 12 314 12 315 12 316 12 319 12 320 12 321 12 322 12 323 12 324 12 325 12 326 12 327 12 328 12 329 12 330 12 331 12 332 12 333 12 334 12 335 12 336 12 337 12 340 - 5 - 12 341 12 342 12 343 12 344 12 345 12 346 12 347 12 348 12 349 12 350 12 351/115 12 351 12 352 12 353 12 354 12 355 12 356 12 357 12 358 12 359 12 360 12 361 12 362 12 363 12 364 12 365 12 366 12 367 12 368 12 369 12 370 12 371 12 372 12 373 12 374 12 375 12 376 12 377 12 381 12 382 12 383 12 384 12 385 12 386 12 387 12 388 12 389 12 390 12 391/106 12 391 12 392 12 397 12 398 12 399 12 400 12 401 12 402 12 409 12 413/106 12 415 12 416 12 417 12 418 12 420 12 421 12 426 12 427 12 429 12 433 12 434 12 436 12 438 12 439 12 441 12 443 12 444 12 445 12 446 12 447 12 448 12 449 12 451 12 452 12 454 12 459 12 460/101 12 460 12 461/101 12 461 12 462 12 464 12 465 12 468 12 469 12 470/106 12 472/106 12 473 12 474 12 475 12 476 12 479 12 480 12 481 12 482 12 484 12 485 12 486 12 487 12 488 12 489/101 12 534/106 12 535/106 12 560/136 12 561/136 12 562/136 12 564/135 12 565/135 12 571/145 12 572/145 12 586/101 12 587/101 12 591/101 12 598/145 12 599/145 12 602/145 12 604/145 12 605/145 12 606/145 12 607/145 12 626/130 12 646/129 12 653/101 12 654/137 12 729/30 12 733/30 12 734/30 12 735/30 12 736/30 12 737/30 12 738/30 12 739/30 12 740/30 12 741/30 12 747/30 12 758/115 12 795/135 12 806/30 12 808/131 13 26 13 31 13 32 13 33 13 34 13 37 13 38 13 41 13 42 13 45 13 46 13 47 13 48 13 49 13 53 13 54 13 86 13 87 13 95/29 13 97/30 13 98/30 13 103 13 104 13 105/28 13 106 13 108 13 109 13 115 13 121/85 13 121 13 122/85 13 122 13 126/28 13 127/29 13 128/93 13 128 13 135/36 13 136/50 13 140 13 141/29 13 142/67 13 152 13 153/52 13 155/43 13 156/43 13 156 13 158 13 159 13 160 13 163 13 164 13 167 13 168 13 169 13 173 13 178 13 179 13 180 13 181 13 182 13 183 13 186 13 187/18 13 187 13 188/56 13 190/56 13 190 13 191 13 192 13 193 13 194 13 195/61 13 197/50 13 197 13 198/59 13 198 13 199/62 13 199 13 202/64 13 208/20 13 210/92 13 217/35 13 218/65 13 220/69 13 221/74 13 222/75 13 229/71 13 230/72 13 235/50 13 236/51 13 247/66 13 252/14 13 253/22 13 275/12 13 277/91 13 279/27 13 280/27 13 285/68 13 286/68 13 287/68 13 297/56 13 298/56 32 111 32 112 32 113 32 203 32 204 32 221 32 238 32 239 32 240 32 241 32 242 32 244/110 32 252 32 253 32 287/110 - 6 - 32 288/110 32 358/110 32 360/110 32 361/110 32 362/110 32 375/110 32 376/110 32 377/110 32 407/110 32 408/110 32 422/110 32 423/110 32 424/110 32 425/110 32 547/110 32 548/110 32 549/110 32 550/110 32 745/110 32 746/110 32 749/110 32 750/110 32 804/110 32 805/110 32 806/110 32 810/110 32 822/110 32 823/110 32 824/110 32 825/110 32 826/110 32 827/110 32 828/110 32 838/110 32 839/110 32 840/110 32 990/110 32 991/110 32 1108/110 32 1421/110 32 1422/110 32 1423/110 33 137/102 33 158/102 33 164 33 170/102 33 194 33 284 33 285 33 286 33 287 33 289 33 318/102 33 320/102 33 323 33 346 33 425/102 33 426/102 33 427/102 33 541/102 33 547/102 33 548/102 33 549/102 33 550/102 33 551/102 33 552/102 33 553/102 33 554/102 33 565/102 33 612/102 33 613/102 33 684/102 33 685/102 33 686/102 33 687/102 33 694/102 33 695/102 33 706/102 33 707/102 33 708/102 33 724/102 33 739/102 33 740/102 33 773/102 33 782/102 33 875/102 33 903/102 33 904/102 33 905/102 33 906/102 33 911/102 33 912/102 33 915/102 33 916/102 33 954/102 33 1001/102 33 1002/102 33 1003/102 33 1004/102 33 1011/102 33 1012/102 33 1029/102 33 1030/102 Erläuterung: Nachstehende Flurstücke liegen nur zum Teil im Untersuchungsgebiet Severinsviertel. Der Teilbereich innerhalb des Untersuchungsgebietes ist wie folgt begrenzt:  Flur 1, Flurstück 423 Beginnend an der Südwestecke des Flurstückes 423, von hier aus weiter nordwestlich entlang dessen Flurstückgrenze bis zur südöstlichen Flurst ückecke des Flurstückes 167 (Flur 13), weiter entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 423 nordöstlich bis zu seiner nordwestlichen Flurstückecke, weiter östlich entlang dessen Flurstückgrenze bis zur Südostecke des Flurstückes 287, weiter südlich entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 423 bis zur westlichen Flurstückecke des Flurstückes 294, weiter südöstlich bis zur südwestlichen Flurstückecke des Flurstückes 294, von hier aus weiter nordöstlich entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 423 (die Silvanstraße und die Annostraße querend) bis zur östlichen Flurstückecke des Flurstückes 381, von hier aus weiter in südöstlicher Richtung den Severinswall querend bis zur nordöstlichen Flurstückecke des Flurstückes 824/110 (Flur 32), weiter in südwestlic her Richtung entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 423 (die Alteburger Straße und den Chlodwigplatz querend) bis zum Ausgangspunkt zurück.  Flur 3, Flurstück 557 Beginnend an der Südwestecke des Flurstückes 577, von hier aus weiter östlich entlang dessen Flurstückgrenze bis zur nordöstlichen Flurstückecke des Flurstückes 671, weiter in nördlicher Richtung bis zur nördlichen Grenze des Flurstückes 557, von hier weiter in westlicher Richtung entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 557 bis zu dessen nordwestlicher Flurstückecke und weiter in südlicher Richtung entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 557 bis zum Ausgangspunkt zurück.  Flur 3, Flurstück 764 Beginnend an der Südwestecke des Flurstückes 764, von hier weiter nördlich entlang dessen Flurs tückgrenze bis zu seiner nordwestlichen Flurstückecke, von dort in östlicher Richtung entlang dessen Flurstückgrenze bis zur Südostecke des Flurstückes 633, von hier aus weiter in südlicher Richtung bis zur südlichen Grenze des Flurstückes 764, weiter Richtung Westen entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 764 bis zum Ausgangspunkt zurück. - 7 -  Flur 32, Flurstück 407/110 Beginnend an der Nordwestecke des Flurstückes 407/110, von hier aus weiter östlich und anschließend weiter südlich entlang dessen Flurstück grenze bis zur südwestlichen Flurstückecke des Flurstückes 408/110, von hier weiter östlich und anschließend nördlich entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 407/110 bis zur nordöstlichen Flurstückecke des Flurstückes 408/110, von hier aus weiter östli ch entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 407/110 bis zu dessen nordöstlicher Flurstückecke, weiter entlang der Flurstückgrenze des Flurstücks 407/110 in südlicher Richtung bis zur südwestlichen Flurstückecke des Flurstückes 550/110, von hier weiter in westliche Richtung bis zur südlichen Flurstückecke des Flurstückes 915/102 (Flur 33), von hier weiter in nördlicher Richtung entlang der Flurstückgrenze des Flurstückes 407/110 bis zum Ausgangspunkt zurück.