Mandari Insight
2026/0045
Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)
Magistratsvorlage
27.01.2026
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anlage 2
31942 Zeichen
N BD 0,25 /1,25 Architekt: planquadrat planquadrat Elfers Geskes Krämer GmbH Architektur und Stadtplanung BDA / DASL / dwb Platz der Deutschen Einheit 21 64293 Darmstadt Tel. +49-6151-81969-0 Fax. -99 Vorhabenträger: EMON Vermögensverwaltung GmbH Herr E. Karakaya Marienburgstraße 27 64297 Darmstadt Maßstab: 1:500 Übersichtsplan: ± 0,00 = OKFF EG = 164,46m ü. NHN VORENTWURF Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof - Planteil 3/3 Stand 22.01.2026 Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Diese Ausfertigung des Planteils 3/3 stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Planteil überein. Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit den Planteilen 1 und 2 gültig. Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________ Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt ____________________ Der Dezernent 5,00 % DD 1,13 /0,15 Technik Markt 61,16 m2 Anlieferung 28,79 m2 OKFFB ±0,00 = +164,46mNHN OKFF Gelände -0,07 = +164,39 m ü.NHN OKFF Gelände -0,21 = +164,25 m ü.NHN OKFF Gelände -0,05 = +164,41 m ü.NHN OKFF Gelände -0,185 = +164,275 m ü.NHN OKFF Gelände -0,24 = +164,22 m ü.NHN OKFF Gelände -0,34 = +164,12 m ü.NHNOKFF Gelände -0,38 = +164,08 m ü.NHN OKFF Gelände -0,47 = +163,99 m ü.NHN OKFF Gelände +1,28 = +165,74 m ü.NHN OKFF Gelände +1,51 = +165,97 m ü.NHN OKFF Gelände +0,92 = +165,38 m ü.NHN OKFF Gelände +0,465 = +164,925 m ü.NHN OKFF Gelände -0,13 = +164,33 m ü.NHN OKFF Gelände +2,00 = +166,46 m ü.NHN OKFF Gelände +2,26 = +166,72 m ü.NHN OKFF Gelände ±0,00 = +164,46 m ü.NHN OKFF Gelände +1,60 = +166,06 m ü.NHN OKFF Gelände +1,73 = +166,19 m ü.NHN OKFF Gelände +1,80 = +166,26 m ü.NHN OKFF Gelände -0,36 = +164,10 m ü.NHN OKFF Gelände +0,81 = +165,27 m ü.NHN OK GoFl +1,99 = +166,45 m ü.NHN Marktfläche 924,76 m2 Einfügepunkt Aufstellfläche ca. 4 Lastenräder Warenannahme A: 28,79 m2 Anlieferung A: 71,89 m2 Aussenraum A: 11,34 m2 8,99 % 1,50x1,50 DD 0,25 /0,98 DD 1,87 /0,25 DD 1,245 /0,15 DD 0,55 /0,35 DD 0,25 /0,50 DD 1,32 /0,25 DD 1,18 /0,15 DD 0,77 /0,22 DD 0,25 /0,30 DD 0,87 5 /0,25 DD 0,25 /0,875 DD 0,54 /0,20 DD 0,25 /0,75 5,00 % 9,00 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 16Stg x 17,81 x 25,00 12345678910111213 32Stg x 18,75 x 26,00 123456789101112 32Stg x 18,75 x 26,00 12345678910111212 STG x 17,41 cm x 29,1 cm pq OKFF Gelände +1,20 = +165,66 m ü.NHN OKFF Gelände +0,44 = +164,90 m ü.NHN Zugang Wohnen EINKAUFSWAGEN Anlieferung [26 tLKW / 12m Länge) Fahrkorb 1,40x2,15 Schacht 1,80x2,83 Eingang Müll Eingang Markt Eingang Wohnen 19 Fahrradabstellplätze Markt Zufahrt TiefgarageAnlieferung Markt 20 31 5 1 9 2 Aufzug A:5,04 m2 TRH A:31,38 m2 Treppe A:6,55 m2 DD 0,155 /0,535 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 Stg x 19 ,00 x 25 ,00 1 2 2Stg x 22,00 x 25,00 165,35m üNHN OKFF +24,10 = +188,56 m ü.NHN Einfügepunkt BD 0,25 /1,25 pq Flur A:3,67 m2 TRH A:15,93 m2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 15Stg x 17,57 x 25,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1314 15 16 17 18 19 20 21 22 22Stg x 18,64 x 26,00 pqpq 7,50 % 12,50 % 12 ,50 % 2,40 2,402,502,502,502,502,50 5,00 3,50 6,00 2,40 2,40 5,00 2,50 2,50 6,01 OKRFB -4,10 = +160,36mNHN EinfügepunktEinfügepunkt 1 40 0504030201 9 Fahrradabstellplätze 8 Fahrradabstellplätze 9 Fahrradabstellplätze 10 Fahrradabstellplätze 21 Fahrradabstellplätze 5 Fahrradabstellplätze Lastenräder 12 Fahrradabstellplätze 11 Fahrradabstellplätze Lüftungskanal zur Rauchableitung Fahradkeller 1 A: 135,60 m2 Fahradraum 2 A: 142,49 m2 Rampe --- 88,01 m2 Treppenhaus A: 9,88 m2 Aufzug A:5,04 m2 Parkfläche Bewohner A: 750,38 m2 Hausanschlussraum A: 15,30 m2 Keller 1 (B) A: 3,14 m2 Keller 2 (B) A: 3,17 m2 Keller 3 (B) A: 3,17 m2 Keller 4 (B) A: 3,17 m2 Keller 5 (B) A: 3,17 m2 Keller 6 A:3,04 m2 Keller 7 A:3,08 m2 Keller 8 A:3,08 m2 Keller 9 A:3,40 m2Keller 10 A:3,23 m2 Keller 11 A:3,01 m2Keller 12 A:3,52 m2Keller 13 A:3,74 m2 Keller 14 A:3,18 m2 Keller 15 A:3,29 m2 Keller 16 A:3,27 m2 Keller 17 A:3,27 m2 Keller 18 A:3,27 m2 Keller 19 A:3,27 m2 Keller 20 A:3,29 m2 Keller 21 A:3,06 m2 Keller 22 A:3,06 m2 Keller 23 A:3,07 m2 Keller 24 A:3,06 m2 Keller 25 A:3,10 m2 Keller 26 A:3,06 m2 Keller 27 A:3,06 m2 Keller 28 A:3,03 m2 Keller 29 A:3,82 m2 Keller 30 A:3,98 m2 Keller 31 A:3,21 m2 Keller 32 A:5,17 m2 Keller 33 A:3,10 m2 Keller 34 A:3,20 m2 Keller 35 A:3,03 m2 Keller 36 A:3,03 m2 Keller 37 A:3,00 m2 Keller 38 A:3,00 m2 Keller 39 A:3,03 m2 Keller 40 A:3,03 m2 Keller 41 A:3,00 m2 Keller 42 A:3,00 m2 Sicherheitsschleuse A: 6,09 m2 Technik A:42,88 m2 Flur Technik A: 3,93 m2 Flur A:15,08 m2 Flur Abstellraum 1 A: 49,52 m2 Flur Abstellraum 2 A: 9,77 m2 KiWa A:4,03 m2 6,005 Rampe mit Fußweg als Fluchtweg STP 47 Fahrräder (98 erforderl.) STP 52 Fahrräder, inkl. 5 Lastenräder (98 erforderl.) 14 Fahrradabstellplätze STP 13 PKW inkl. 2 BF. (24 erforderl.) STP 11 PKW (24 erforderl.) pq BD 1,13 /0,15 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1,20x1,20 0,90x0,90 0,90x0,90 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 0,90 x0,90 1,50 x1,50 1,50x1,50 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1 ,20 x 1 ,20 1,20x1,20 1,20x1,20 0,90x0,90 0,90x0,90 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50x1,50 1,50 x1,50 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50x1,50 1,50x1,50 Fahrkorb 1,10x2,10 Schacht 1,75x2,385 P_1_05_2Zi P_1_04_1Zi P_1_03_3Zi P_1_02_2Zi P_1_01_2Zi Z_1_03_3Zi Z_1_02 _4Zi Z_1_01_2Zi Z_1_04_3Zi P_1_06_1Zi Einfügepunkt Fahrkorb2,00x1,50 Schacht 1,80x2,83 Diele Z_1_05_01 A:3,79 m2 Küche Z_1_05_04 A:7,05 m2 Wohnen u . Essen Z_1_05_05 A: 26,44 m2 Balkon (50%) Z_1_05_12 A: 3,61 m2 Balkon (50%) Z_1_04_12 A: 4,05 m2 Wohnen/Essen Z_1_02_10 A: 23,85 m2 Küche Z_1_02_04 A:10,07 m2 Flur 2 Z_1_02_08 A:2,64 m2 Kochen P_1_05_05 A:8,13 m2 Flur P_1_04_01 A:4,11 m2 Schlafen P_1_03_03 A:17,51 m2 Kochen P_1_03_05 A:6,63 m2 Schlafen P_1_01_03 A:12,70 m2Flur P_1_01_01 A:5,21 m2 Bad P_1_02_03 A:6,45 m2 Flur P_1_02_01 A:6,62 m2 Kochen P_1_02_04 A:4,36 m2 Balkon (50%) P_1_04_06 A: 4,59 m2 Balkon (50%) P_1_03_07 A: 7,15 m2 Aufzug A:5,04 m2 TRH A:10,16 m2 Flur 2 A:7,88 m2 Flur 3 A:4,27 m2 Kochen P_1_04_03 A:4,71 m2 Wohnen/Essen P_1_03_06 A: 25,84 m2 Flur P_1_03_01 A:7,74 m2 Wohnen P_1_06_01 A:10,77 m2 Schlafen P_1_05_04 A:14,00 m2 Bad P_1_03_02 A:6,42 m2 Balkon (50%) P_1_05_07 A: 7,53 m2 Terrasse (50%) Z_1_01_05 A: 1,96 m2 TRH A:21,09 m2 Flur 1 A:23,31 m2 Terrasse (25%) P_1_06_03 A: 1,74 m2 Abst. P_1_04_05 A:0,83 m2 Abst. P_1_02_06 A:2,32 m2 1,50x1,50 1,50x1,50 BD 0,25 /0,98 BD 1,87 /0,25 BD 1,245 /0,15 BD 0,55 /0,35 BD 0,25 /0,50 BD 1,32 /0,25 BD 1,18 /0,15 BD 0,77 /0,22 BD 0,25 /0,30 BD 0,87 5 /0,25 BD 0,25 /0,875 BD 0,54 /0,20 BD 0,25 /0,75 pq 1 2 3 4 5 6 7 89 10 11 12 13 14 15 16 16 Stg x 18 ,75 x 26 ,00 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50x1,50 BD 0,155 /0,535 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 Z_1_04 _3Zi Z_1_04 _3Zi Wohnung Eingang Wohnen Wohnung Eingang Wohnen Ein-/Ausfahrt Stellplätze / Nachbargrundstück WE nach § 54 HBO > 50 120/120 120/120 ≥ 50 ≥ 50 Schlafen Z_1_01_01 A:12,55 m2 Bad Z_1_01_02 A:5,69 m2 Wohnen /Essen Z_1_01_03 A: 22,89 m2 Küche Z_1_01_04 A:5,92 m2 Zimmer 1 Z_1_02_07 A:11,10 m2 Bad Z_1_02_09 A:6,68 m2 Flur 1 Z_1_02_01 A:5,39 m2 Schlafen Z_1_02_03 A:15,80 m2 Balkon (50%) Z_1_02_11 A: 3,59 m2 Flur 1 Z_1_03_01 A:4,77 m2 Zimmer Z_1_03_02 A:11,88 m2 Bad Z_1_03_03 A:7,43 m2 Schlafen Z_1_03_04 A:16,33 m2 Küche Z_1_03_06 A:7,49 m2 Abst. Z_1_03_05 A:1,89 m2 Wohnen/Essen Z_1_03_07 A: 22,12 m2 Terrasse (50%) Z_1_03_08 A: 3,30 m2 WC Z_1_04_02 A:2,82 m2 Diele Z_1_04_01 A:3,66 m2 Küche Z_1_04_04 A:6,07 m2 Wohnen u .Essen Z_1_04_05 A: 27,80 m2 Abst.R . Z_1_04_03 A:1,29 m2 WC Z_1_05_02 A:3,00 m2 Aufzug A:4,05 m2 Zimmer 2 Z_1_02_06 A:10,16 m2 Abst.R. Z_1_02_05 A:1,87 m2 WC Z_1_02_02 A:1,72 m2 Wohnen /Essen P_1_05_06 A: 19,43 m2 Abst. R. P_1_05_03 A:1,62 m2 Flur P_1_05_01 A:6,25 m2 Wohnen/Essen/Schlafen P_1_04_04 A: 17,76 m2 Bad P_1_05_02 A:4,80 m2 Bad P_1_04_02 A:4,97 m2 Zimmer P_1_03_04 A:10,51 m2 Wohnen/Essen P_1_01_05 A: 12,79 m2 Kochen P_1_01_04 A:5,07 m2 Schlafen P_1_02_02 A:13,70 m2 Treppe A:26,77 m2 Terrasse (25%) P_1_01_06 A: 5,46 m2 Terrasse (25%) P_1_02_06 A: 3,65 m2 Abst.R. Z_1_05_03 A:1,31 m2 Bad P_1_01_02 A:3,65 m2 Wohnen P_1_02_05 A:15,39 m2 Terrasse (50%) P_1_02_06 A: 3,39 m2 Bad P_1_06_03 A:3,78 m2 Abst. P_1_03_08 A:3,01 m2 Flur P_1_06_02 A:3,03 m2 BD 1,13 /0,15 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1,20x1,20 0,90x0,90 0,90x0,90 1,20x1,201,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 0,90 x0,90 1,20x1,20 1,50x1,50 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1 ,20 x 1 ,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20 x1,20 1,20 x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 0,90x0,90 0,90x0,90 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50 x1,50 1,50 x1,50 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50x1,50 1,50x1,501,50x1,50 1,50x1,50 Fahrkorb 1,10x2,10 Schacht 1,75x2,385 P_2_05_2Zi Anleiterbarkeit von der Straße EinfügepunktEinfügepunkt Fahrkorb 1,40x2,15 Schacht 1,80x2,82 Balkon (50%) Z_2_01_05 A: 1,96 m2 Flur 1 Z_2_02_01 A:5,42 m2 Balkon (50%) Z_2_02_11 A: 3,62 m2 Flur 1 Z_2_03_01 A:4,98 m2 Bad Z_2_03_03 A:7,44 m2 Küche Z_2_03_06 A:7,49 m2 Schlafen Z_2_03_04 A:16,33 m2 Loggia (50%) Z_2_03_08 A: 3,27 m2 Flur Z_2_04_06 A:4,11 m2 Schlafen Z_2_04_09 A:17,48 m2 Schlafen Z_2_05_09 A:16,01 m2 Zimmer Z_2_04_07 A:12,55 m2 Zimmer Z_2_05_07 A:13,76 m2 Bad Z_2_05_08 A:6,24 m2 TRH A:21,09 m2 Flur 2 Z_2_02_08 A:2,64 m2 Balkon 1 (50%) Z_1_04_10 A: 3,99 m2 Balkon 1 (50%) Z_1_05_10 A: 3,68 m2 Bad Z_2_02_09 A:6,57 m2 Wohnen/Essen Z_2_01_03 A: 22,91 m2 Balkon (50%) P_2_03_07 A: 4,90 m2 Balkon (50%) P_2_03_08 A: 1,47 m2 Balkon (50%) P_2_06_08 A: 5,46 m2 Balkon (50%) P_2_02_06 A: 5,77 m2 Balkon (50%) P_2_05_07 A: 7,43 m2 Balkon (50%) P_2_04_05 A: 3,51 m2 Aufzug A:5,04 m2 Flur 3 A:9,94 m2 TRH A:15,12 m2 Flur P_2_01_01 A:4,78 m2 Flur 2 A:7,39 m2 Schlafen P_2_01_03 A:12,70 m2 Wohnen/Essen P_2_03_06 A: 22,02 m2 Kochen P_2_03_05 A:6,50 m2 Kochen P_2_04_03 A:4,70 m2 Bad P_2_03_02 A:7,26 m2 Treppe Z_2_04_11 A:4,05 m2 Flur Z_2_05_06 A:4,15 m2 Treppe Z_2_05_11 A:4,04 m2 Kochen P_2_01_04 A:6,18 m2 Balkon (50%) P_2_01_06 A: 4,12 m2 Flur 1 A:8,65 m2 BD 0,25 /0,98 BD 1,87 /0,25 BD 1,245 /0,15 BD 0,55 /0,35 BD 0,25 /0,50 BD 1,32 /0,25 BD 1,18 /0,15 BD 0,76 76 /0,22 14 BD 0,25 /0,30 BD 0,87 5 /0,25 BD 0,25 /0,875 BD 0,54 /0,20 BD 0,25 /0,75 1,50x1,50 DD 0,25 /1,25 pq BD 0,1532 /0,5369 1 2 3 4 5 6 7 89 10 11 12 13 14 15 16 16 Stg x 18 ,75 x 26 ,00 1,20x1,20 0,90 x0,90 0,90x0,90 1,20x1,20 1,20x1,20 Z_2_01_2Zi Z_2_02 _4Zi Z_2_03_3Zi P_2_03_3ZiP_2_04_1Zi P_2_06_3Zi P_2_01_2Zi P_2_02_2Zi WE nach § 54 HBO WE nach § 54 HBO > 50 > 50 > 50 > 50 WE nach § 54 HBO > 50 > 50 120/120 120/120 Bad Z_2_01_02 A:5,79 m2 Zimmer 2 Z_2_02_06 A:10,26 m2 Schlafen Z_2_01_01 A:12,46 m2Küche Z_2_01_04 A:5,92 m2 Küche Z_2_02_04 A:10,16 m2 Wohnen/Essen Z_2_02_10 A: 23,86 m2 WC Z_2_02_02 A:1,72 m2 Zimmer 1 Z_2_02_07 A:11,23 m2 Abst.R. Z_2_02_05 A:1,88 m2 Schlafen Z_2_02_03 A:15,80 m2Zimmer Z_2_03_02 A:12,18 m2 Wohnen /Essen Z_2_03_07 A: 21,12 m2 Bad Z_2_04_08 A:5,84 m2 Aufzug A:4,05 m2 Flur 2 Z_2_03_05 A:3,00 m2 Schlafen P_2_03_03 A:17,30 m2Zimmer 1 P_2_03_04 A:10,35 m2 Flur P_2_03_01 A:8,83 m2 Wohnen /Essen P_2_05_06 A: 18,15 m2 Kochen P_2_05_05 A:8,06 m2 Schlafen P_2_05_04 A:14,35 m2 Bad P_2_05_02 A:4,53 m2 Abst.R . P_2_05_03 A:1,51 m2 Flur P_2_05_01 A:5,36 m2 Zimmer P_2_06_05 A:10,52 m2 Flur P_2_04_01 A:5,72 m2 Flur P_2_06_01 A:7,01 m2 Schlafen P_2_06_04 A:13,42 m2 Bad P_2_06_02 A:3,97 m2 Bad P_2_01_02 A:3,89 m2 Wohnen/Essen P_2_06_07 A: 16,40 m2 Wohnen/Essen/Schlafen P_2_04_04 A: 17,03 m2 Bad P_2_04_02 A:4,41 m2 Wohnen/Essen P_2_01_05 A: 11,68 m2 Schlafen P_2_02_03 A:13,70 m2 Kochen P_2_02_04 A:6,02 m2 Bad P_2_02_02 A:4,39 m2 Flur P_2_02_01 A:7,92 m2 Wohnen /Essen P_2_02_05 A: 9,79 m2 Kochen P_2_06_06 A:3,69 m2 Abst.-R. P_2_06_03 A:1,63 m2 ??? P_2_03_09 A:5,39 m2 BD 1,13 /0,15 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1,50x1,50 1,20x1,20 1,20x1,20 1 ,20 x 1 ,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 0,90x0,90 0,90x0,90 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50x1,50 1,50x1,50 1,50x1,501,50x1,50 1,50x1,50 1,50x1,50 Fahrkorb 1,10x2,10 Schacht 1,75x2,385 Anleiterbarkeit von der Straße 2m Linie 1,5m Linie Einfügepunkt Fahrkorb 1,40x2,15 Schacht 1,80x2,82 in Bearbeitung Balkon (50%) Z_3_01_05 A: 1,94 m2 Flur 1 Z_3_02_01 A:4,10 m2 Bad Z_3_02_04 A:6,11 m2 Balkon (50%) Z_3_02_09 A: 6,81 m2 TRH A:27,25 m2 Flur 2 Z_3_02_06 A:1,84 m2 Aufzug A:5,04 m2 Balkon (50%) P_3_02_07 A: 6,30 m2 Balkon (50%) P_3_05_08 A: 4,26 m2 Flur 2 A:9,93 m2 Flur P_3_05_01 A:7,04 m2 Balkon (50%) P_3_01_11 A: 4,12 m2 Flur A:19,00 m2 BD 0,25 /0,98 BD 1,87 /0,25 BD 1,32 /0,25 BD 1,18 /0,15 BD 0,76 76 /0,22 14 BD 0,25 /0,30 BD 0,87 5 /0,25 BD 0,25 /0,875 BD 0,54 /0,20 BD 0,25 /0,75 BD 0,25 /1,25 pq BD 0,1532 /0,5369 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 Z_3_01_2Zi Z_3_02 _3Zi P_3_02_3ZiP_3_03_1Zi P_3_04_2Zi P_3_05_3Zi P_3_01_4Zi WE nach § 54 HBO WE nach § 54 HBO > 50 > 50 > 50 > 50 Dusche gefliest Bad Z_3_01_02 A:4,62 m2 Kochen /Essen Z_3_01_04 A: 5,92 m2 Zimmer Z_3_02_02 A:10,79 m2 Küche Z_3_02_07 A:9,50 m2 Wohnen/Essen Z_3_02_08 A: 20,35 m2 Schlafen Z_3_02_03 A:18,31 m2 Dachterrasse (25%) 3 A: 9,86 m2 Aufzug A:4,05 m2 Abst.R. Z_3_02_05 A:1,99 m2 Wohnen Z_3_01_03 A:30,63 m2 Schlafen Z_3_01_01 A:14,25 m2 Zimmer P_3_02_04 A:10,35 m2 Flur P_3_02_01 A:8,83 m2 Wohnen/ Essen P_3_02_06 A: 22,02 m2 Flur P_3_03_01 A:5,72 m2 Bad P_3_04_02 A:4,53 m2 Kochen P_3_04_05 A:8,06 m2 Schlafen P_3_04_04 A:14,35 m2 Flur P_3_04_01 A:5,36 m2 Abst.R. P_3_04_03 A:1,51 m2 Balkon (50%) P_3_03_05 A: 3,20 m2 Balkon (50%) P_3_04_07 A: 6,23 m2 Schlafen P_3_05_04 A:13,43 m2 Bad P_3_05_02 A:3,99 m2 Balkon (50%) P_3_01_10 A: 6,29 m2 Zimmer P_3_05_05 A:10,52 m2 Kochen P_3_02_05 A:6,50 m2 Wohnen /Essen/Schlafen P_3_03_04 A: 17,03 m2 Kochen P_3_03_03 A:4,70 m2 Wohnen/Essen P_3_04_06 A: 18,15 m2 TRH A:15,12 m2 Schlafen P_3_02_03 A:17,30 m2 Abst.R. P_3_05_03 A:1,63 m2 Bad P_3_02_02 A:7,26 m2 Bad P_3_03_02 A:4,41 m2 Wohnen /Essen P_3_05_07 A: 16,40 m2 Kochen P_3_05_06 A:3,67 m2 Balkon (50%) P_3_05_09 A: 0,80 m2 Wohnen/Essen P_3_01_09 A: 26,81 m2 WC P_3_01_01 A:2,95 m2 Zimmer 1 P_3_01_05 A:9,40 m2 Zimmer 2 P_3_01_06 A:10,83 m2 Schlafen P_3_01_07 A:13,77 m2 Bad P_3_01_03 A:6,30 m2 Flur P_3_01_04 A:10,59 m2 Kochen P_3_01_08 A:7,00 m2 Abst.-R. P_3_01_02 A:2,19 m2 ??? P_3_02_08 A:5,38 m2 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1,20x1,20 1,20x1,20 1 , 20 x 1 , 20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 0,90x0,90 0,90x0,90 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50x1,50 1,20x1,20 1,50x1,50 1,50x1,501,50x1,50 1,50x1,50 Einfügepunkt Fahrkorb 1,40x2,15 Schacht 1,80x2,82 in Bearbeitung Kochen P_4_04_05 A:8,06 m2 Balkon (50%) P_4_02_07 A: 3,44 m2 Balkon (50%) P_4_04_07 A: 7,02 m2 Flur P_4_05_01 A:7,04 m2 Abst.- R. P_4_05_03 A:1,63 m2 Aufzug A:5,04 m2 Flur 2 A:9,93 m2 TRH A:15,12 m2 Balkon (50%) P_4_01_11 A: 4,12 m2 Flur P_4_04_01 A:5,36 m2 Schlafen P_4_05_04 A:13,42 m2 Flur A:8,65 m2 BD 0,25 /0,98 BD 1,87 /0,25 BD 1,18 /0,15 BD 0,76 76 /0,22 14 BD 0,25 /0,30 BD 0,87 5 /0,25 BD 0,25 /0,875 BD 0,54 /0,20 BD 0,25 /0,75 BD 0,25 /1,25 pq 1,20x1,20 1,20x1,20 P_4_02_3ZiP_4_03_1Zi P_4_04_2Zi P_4_05_3Zi P_4_01_4Zi WE nach § 54 HBO WE nach § 54 HBO > 50 > 50 > 50 > 50 Dusche gefliest Schlafen P_4_02_03 A:17,30 m2 Wohnen /Essen P_4_02_06 A: 22,02 m2 Zimmer P_4_02_04 A:10,35 m2 Flur P_4_02_01 A:8,83 m2 Bad P_4_02_02 A:7,26 m2 Wohnen /Essen /Schlafen P_4_03_04 A: 17,03 m2 Bad P_4_03_02 A:4,41 m2 Flur P_4_03_01 A:5,72 m2 Bad P_4_04_02 A:4,53 m2 Schlafen P_4_04_04 A:14,35 m2 Abst. R. P_4_04_03 A:1,51 m2 Balkon (50%) P_4_03_05 A: 1,81 m2 Bad P_4_05_02 A:3,97 m2 Balkon (50%) P_4_01_10 A: 5,98 m2 Balkon (50%) P_4_05_08 A: 6,07 m2 Wohnen /Essen P_4_04_06 A: 18,15 m2 Kochen P_4_02_05 A:6,50 m2 Kochen P_4_03_03 A:4,70 m2 Zimmer P_4_05_05 A:10,52 m2 Wohnen /Essen P_4_05_07 A: 16,40 m2 Kochen P_4_05_06 A:3,69 m2 Wohnen /Essen P_4_01_09 A: 26,85 m2 WC P_4_01_01 A:3,89 m2 Zimmer 1 P_4_01_05 A:9,40 m2 Zimmer 2 P_4_01_06 A:10,55 m2 Schlafen P_4_01_07 A:13,77 m2 Bad P_4_01_03 A:6,30 m2 Flur P_4_01_04 A:10,55 m2 Kochen P_4_01_08 A:7,01 m2 Abst.- R. P_4_01_02 A:2,19 m2 ??? P_4_02_08 A:5,39 m2 1 2 3 4 5 6 7 8 8Stg x 18 ,75 x 25 ,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 Stg x 17 ,40 x 25 ,00 1,20x1,20 1,20x1,20 1 , 20 x 1 , 20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 0,90x0,90 0,90x0,90 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,20x1,20 1,50x1,50 1,50x1,501,50x1,50 1,50x1,50 1,20x1,20 1,50x1,50 Einfügepunkt in Bearbeitung Aufzug A:5,04 m2 Flur 2 A:15,60 m2 TRH A:15,12 m2 Kochen P_5_05_05 A:6,39 m2 Abst.- R. P_5_05_03 A:1,92 m2 Flur A:8,65 m2 BD 0,25 /0,98 BD 1,87 /0,25 BD 0,25 /0,875 BD 0,54 /0,20 BD 0,25 /0,75 BD 0,25 /1,25 pq 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 17S x 1906 x 2088 1,20x1,20 1,20x1,20 P_5_02_3ZiP_5_03_1Zi P_5_04_4Zi P_5_05_2Zi P_5_01_4Zi WE nach § 54 HBO WE nach § 54 HBO > 50 > 50 > 50 > 50 Dusche gefliest 120x120 Dusche gefliest 120x120 Dusche gefliest Wohnen /Essen P_5_02_06 A: 22,02 m2 Zimmer P_5_02_04 A:10,35 m2 Flur P_5_02_01 A:8,83 m2 Bad P_5_02_02 A:7,26 m2 Wohnen /Essen /Schlafen P_5_03_04 A: 17,03 m2 Bad P_5_03_02 A:4,41 m2 Duschbad P_5_04_02 A:4,53 m2 Kochen P_5_04_04 A:9,17 m2 Flur P_5_04_01 A:7,93 m2 Abst. R. P_5_04_03 A:1,51 m2 Wohnen /Essen P_5_01_09 A: 26,80 m2 WC P_5_01_01 A:3,89 m2 Balkon (50%) P_5_02_07 A: 4,09 m2 Balkon (50%) P_5_05_05 A: 3,67 m2 Balkon (50%) P_5_04_06 A: 3,83 m2 Schlafen P_5_05_04 A:16,51 m2 Wohnen /Essen P_5_05_06 A: 23,73 m2 Bad P_5_05_02 A:4,62 m2 Zimmer 1 P_5_01_05 A:9,40 m2 Zimmer 2 P_5_01_06 A:10,55 m2 Schlafen P_5_01_07 A:13,77 m2 Bad P_5_01_03 A:6,30 m2 Flur P_5_01_04 A:10,55 m2 Balkon (50%) P_5_01_10 A: 7,18 m2 Balkon (50%) P_5_05_07 A: 3,64 m2 Flur P_5_05_01 A:4,21 m2 Balkon P_5_04_07 A:1,44 m2 Kochen P_5_01_08 A:7,01 m2 Kochen P_5_02_05 A:6,50 m2 Kochen P_5_03_03 A:4,70 m2 Wohnen /Essen P_5_04_05 A: 30,42 m2 Schlafen P_5_02_03 A:17,30 m2 1-2m (50%) P_5_04_08 A: 0,47 m2 Flur P_5_03_01 A:5,72 m2 Abst.- R. P_5_01_02 A:2,19 m2 Balkon (50%) P_5_02_08 A: 0,79 m2 ??? P_5_02_09 A:5,39 m2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 Stg x 17 ,40 x 25 ,00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 Stg x 19 ,00 x 25 ,00 1,20x1,20 1,50x1,50 Einfügepunkt Fahrkorb 1,40x2,15 Schacht 1,80x2,82 in Bearbeitung Kochen P_6_01_05 A:7,16 m2 Wohnen /Essen P_6_01_08 A: 28,26 m2 Dachterrasse (25%) P_6_01_10 A: 22,51 m2 Kind P_6_02_07 A:10,21 m2 Dachterrasse (25%) P_6_02_09 A: 11,86 m2 Aufzug A:5,04 m2 Flur A:10,90 m2 TRH A:15,12 m2 Kochen P_6_02_03 A:9,66 m2 Abst.- R. P_6_04_12 A:1,19 m2 Flur 2 P_6_04_10 A:5,28 m2 Diele P_6_02_01 A:7,17 m2 BD 0,25 /1,25 pq 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 17S x 1906 x 2088 P_6_02_3Zi P_6_01 _3Zi Bad P_6_04_11 A:5,94 m2 Zimmer 1 P_6_01_06 A:11,50 m2 Bad P_6_01_02 A:4,87 m2 WC P_6_01_03 A:2,62 m2 Abst. R. P_6_01_04 A:1,16 m2 Balkon (50%) P_6_01_09 A: 4,22 m2 Wohnen /Essen P_6_02_06 A: 22,29 m2 WC P_6_02_05 A:2,11 m2 Flur P_6_02_04 A:3,54 m2 Bad P_6_02_02 A:4,62 m2 Schlafen P_6_04_13 A:16,61 m2 Zimmer 2 P_6_04_15 A:13,44 m2 Zimmer 1 P_6_04_14 A:12,71 m2 Flur P_6_01_01 A:10,47 m2 Schlafen P_6_01_07 A:13,96 m2 Schlafen P_6_02_08 A:13,88 m2 Balkon (50%) P_6_04_16 A: 1,38 m2 Treppe P_6_04_09 A:2,08 m2 Balkon (50%) P_6_02_10 A: 2,34 m2 ??? P_6_02_11 A:5,43 m2 +14,60 UKRD +14,84 OKRD +17,60 UKRD +17,84 OKRD +20,60 UKRD +20,84 OKRD +25,24 UKRD +25,59 OKRD ±0,00 OKFF +4,50 UK Abhangdecke +18,00 OKFF +21,24 OKFF +26,08 OKF Dach = +190,54 1,10 6,15 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 2,60 24 40 4,00 35 49 1,1070 ±0,00 OKRD +5,60 UKRD +5,84 OKRD +8,60 UKRD +8,84 OKRD +11,60 UKRD +11,84 OKRD +9,00 OKFF +12,00 OKFF +4,50 UKRD TG +5,00 OKRD UG OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau Höhenbezugspunkt +4,50 OKFF EG =+168,96m NHN OKF Attika+26,93 =+191,39m NHN OKF First +17,44 =+181,90m NHN OK Dach+16,17 =+180,63m NHN +9,00 OKFF 3.OG = +173,46m ü.NHN +12,00 OKFF 4.OG = +176,46m ü.N +14,19 OK Traufe = +178,65m ü.NHN 2,97 61 9 13 4,80 50 18 82 1,035 ±0,00 OKFF =+164,46m ü.NHN 7,04 OK +26,54= +191,00m NHN max. Gebäudehöhe freifinanzierter Wohnungsbau +6,00 OKFF +2,85 OKFF +12,00 OKFF +9,00 OKFF +6,00 OKFF 69 1,74 1,00 2,225 1,035 3,66 1,52 2,665 96 985 2,515 3,895 9,775 1,965 4,645 4,52 4,50 OK +29,04= +193,50m NHN max. Höhe Überschreitung Dachaufbauten 1,1090 90 1,10 425 5,79 4,79 3,22° Anlieferung Sozialräume FahrradraumTG Marktfläche 2m Linie 1,5m Linie Extensive Dachbegrünung Grundstücksgrenze Grundstücksgrenze Nachbargebäude PhotovoltaikExtensive Dachbegrünung Treppenhaus für die Wartung der Technik auf dem Dach Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Dachterrasse Anlieferung Versrprunglinie Schnitt Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus Treppenhaus Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Photovoltaik Aufzugsunterfahrt Lüftung TG üb. Fassade EG PKW-STP PKW-STP Sicherheits- schleuseAbstellraum Photovoltaik Höhe für Aufzugsüberfahrt Obergschoss liegt auf den Varianten in Bearbeitung A1 A1 A2 A2 A3 A3 A4 A4 A5 A5 A6 A6 A8 A8 A9 A9 A11 A11 B1 B1 B2 B2 B4 B4 A7 A7 A10 A10 B6 B6 13,52 3,00 3,00 2,60 64 3,70 1,99 6,12 3,00 3,00 40 2,60 40 2,60 40 2,60 64 3,70 25 1,74 10 24 16 2,75 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 3,535 2,005 50 2,75 40 2,60 40 2,60 40 3,535 2,005 7,35 3,15 3,00 3,00 5,54 -4,10 OKFF UG = +160,36m ü.N ±0,00 OKFF EG = +164,46m ü.N +6,00 OKFF 3.OG = +170,46m ü.NHN 24 16 -4,10 OKFF UG =+160,36m NHN ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +6,00 OKFF 4.OG =+170,46m NHN +9,00 OKFF 4.OG =+173,46m NHN +12,00 OKFF 4.OG =+176,46m NHN +15,00 OKFF 4.OG =+179,46m NHN +17,995 OKFF 5.OG =+182,455m NHN +21,24 OKFF 6.OG =+185,70m NHN OK +7,04= +171,50m NHN max. Gebäudehöhe Einzelhandel 5,435 1,25 24,94 1,99 6,12 3,00 3,00 40 2,60 40 2,60 40 2,60 64 2,60 1,1025 1,74 Zufahrt Tiefgarage Dachbegrünung Photovoltaik Vergitterung Fußweg Lüftungsbank 24 16 2,60 24 16 2,60 24 40 2,86 35 49 6,00 3,00 5,76 24 2,76 24 2,76 24 3,26 84 3,00 2,60 64 2,86 9,60 50 3,00 3,00 2,60 40 2,60 40 2,60 3,50 70 3,00 24 16 3,175 3,175 24 16 -4,10 OKFFB ±0,00 OKFFB +6,00 OKFFB +9,00 OKFFB +12,00 OKFFB +15,00 OKFFB +18,00 OKFFB +24,94 OKF Dach +14,60 UKRD +14,84 OKRD +17,60 UKRD +17,84 OKRD +20,60 UKRD +20,84 OKRD +24,10 UKRD +24,45 OKRD -4,10 OKFF UG ±0,00 OKFF EG +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +12,00 OKFF 3.OG +15,00 OKFF 4.OG +18,00 OKFF 5.OG +21,00 OKFF 6.OG +24,80 OKF Dach +25,75 OKF Attika -4,10 ±0,00 OKFF EG +1,69 OK Gelände +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +8,60 UKRD +8,84 OKRD -4,10 OKFF +9,00 OKFF 40 2,50 675 3,00 24 3,335 24 16,65 40 2,60 40 2,60 64 2,86 20,335 24,585 OK +26,25 = +190,71m NHN OK +27,90 = +192,36m NHN 2m Linie 1,5m Linie Dachbegrünung Dachbegrünung Grundstücksgrenze Grundstücksgrenze in Bearbeitung A1 A1 A2 A2 A3 A3 A4 A4 A5 A5 A6 A6 A8 A8 A9 A9 A11 A11 B1 B1 B2 B2 B4 B4 A7 A7 A10 A10 B6 B6 50 3,60 40 1,00 1,50 Fußweg BD B6 B6 10,10 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,10 2,475 50 4,00 50 5,905 50 Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau+17,54 OK First = +182,00m ü.NHN +17,54 OK First = +182,00m ü.NHN 1,53 435 7,035 85 1,27 11 3,81 45 45 4,785 10 2,555 10 4,815 44 3,26 80 40 3,46 26 31 2,74 1,00 40 17,54 465 1,795 10,555 24 19 2,75 +178,825 90 25,74° 19,51° Sozialräume LiH 2.10m Aussenraum Sozialräume OK EG Fahrradabstellraum 2m Linie 1,5m Linie Dachbegrünung Dachbegrünung Fassadenbegrünung GrundstücksgrenzeGrundstücksgrenze in Bearbeitung BJ BI BH BG BF BE BC BB BA 2,60 12 24 19 2,65 3,10 24 16 2,60 24 16 5,54 8,90 24 2,76 24 5,70 295 6,00 3,00 3,00 5,54 5,81 12,04 +2,45 UKRD +2,69 OKRD +5,84 UKRD +8,60 UKRD +8,84 OKRD +2,85 OKFFB +6,00 OKFFB +9,00 OKFFB +12,00 OKFFB Zufahrt Tiefgarage Anlieferung Heinrichs traße 2m Linie Zufahrt Tiefgarage Wohnen Wohnen Wohnen 15,00 3,00 3,00 3,56 1,74 1,00 1,74 3,94 16 4,50 1,1024 16 2,60 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 2,60 24 40 2,86 Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN OK Attika +190,30 m NHN OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau OK +26,54= +191,00m NHN max. Gebäudehöhe freifinanzierter Wohnungsbau 26,24 26,94 KellerräumeTechnik/Nebenraum Markt Fahrradabstellraum Eingang Verkaufsfläche Spielfläche Geländer Geländer VerkaufsflächeVerkaufsfläche Dachbegrünung Aufzugsüberfahrt 16 STG 18.8/25 16 STG 18.8/25 16 STG 18.8/25 16 STG 18.8/25 16 STG 18.8/25 Grundstücksgrenze 18 STG 19/25 Doppelparker Müllraum Dachfläche begrünt Dachbegrünung Nebenräume Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wartung TG Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Dachfläche begrünt PhotovoltaikPhotovoltaik Grundstücksgrenze in Bearbeitung AA AA AB AB AC AC AD AD AE AE AF AF AG AG AH AH AI AI 3,94 16 4,00 50 201,30 3,00 3,00 2,60 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 24 2,86 35 49 40 3,91 4,19 50 10,10 24 2,76 24 2,76 24 3,26 84 ±0,00 OKFF EG +14,84 OKFF 4.OG +18,00 OKFF 5.OG +24,80 OKFF Dach 3,00 3,00 3,16 3,00 ±0,00 OKFF +18,00 OKFF +21,24 OKFF +24,80 OKFF Dach -0,43 OKRD -0,19 OKRD +4,50 UK Abhangdecke +14,60 UKRD +14,84 OKRD +17,60 UKRD +17,84 OKRD +20,60 UKRD +20,84 OKRD +24,10 UKRD +24,45 OKRD Anlieferung Heinrichs traße Zufahrt Tiefgarage Fassadenbegrünung -4,10 OKFF UG -0,265 OKFF EG +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +12,00 OKFF 3.OG +13,13 OK Traufe 3,835 6,265 3,00 3,00 4,59 3,835 5,865 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 3,98 61 -4,10 OKFF ±0,00 OKFF +6,00 OKFF +9,00 OKFF +12,00 OKFF 2,10 1,465 40 3,55 12 24 19 4,50 1,1040 2,60 40 2,60 1,35505 -4,10 OKFF UG ±0,00 OKFF EG +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +12,32 OK Traufe +13,38 OK Traufe +14,95 OK Traufe 50 2,50 24 16 2,60 24 16 2,60 24 16 3,98 Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau +4,50 UK Abhangdecke 40 3,55 12 24 19 4,00 50 2090 24 16 2,60 40 3,055 345 -4,10 OKFF ±0,00 OKFF +6,00 OKFF +9,00 OKFF +24,10 +27,10 3,67 24 19 5,60 17,54 2,40 95505 5,79 4,19 -4,40 OKFF UG +12,83 OK Traufe 16,855 -4,40 OKFF UG +12,02 OK Traufe 9,61° 25,46° 19,28° Anlieferung Warenannahme Nebenräume Tiefgarage 2m Linie 1,5m Linie Dachbegrünung Dachbegrünung Dachbegrünung Dachbegrünung Dachbegrünung Dachterrasse GrundstücksgrenzeGrundstücksgrenze Pers. Bereich 16 STG 18.8/25 16 STG 18.8/25 Fahrräder Bürgersteig Dachfläche in Bearbeitung BC BD BF BG BH BI 40 3,835 4,765 1,1040 2,60 40 2,60 40 3,98 61 50 +8,60 UKRD +8,84 OKRD +11,60 UKRD +11,84 OKRD 4,765 1,10 24 16 5,765 50 12,09 -4,10 OKFF UG Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +2,85 OKFF Zwischengeschoss +6,00 OKFF 2.OG +9,00 OKFF 1.OG +12,00 OKFF 3.OG OK Attika +27,90 =+192,36m NHN +180,63 m NHN OK Attika +25,95 =+190,41m NHN OK First +17,525 =+181,985m NHN 17,54 -4,10 OKFF UG ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +12,00 OKFF 3.OG +15,00 OKFF 4.OG +17,995 OKFF 5.OG +21,00 OKFF 6.OG +24,50 OKFF Dach OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau OK +26,54= +191,00m NHN max. Gebäudehöhe freifinanzierter Wohnungsbau 26,54 1,10 +186,80 74 29 29 Photovoltaik Grundstücksgrenze Nachbargebäude GrundstücksgrenzeGrundstücksgrenze in Bearbeitung 7,04 OK +7,04= +171,50m NHN max. Gebäudehöhe Einzelhandel extensiv begrüntes Dach extensiv begrüntes Dach extensiv begrüntes Dach Photovoltaik Photovoltaik Nachbargebäude -4,10 OKFF UG ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +12,00 OKFF 3.OG +15,00 OKFF 4.OG +17,995 OKFF 5.OG +21,00 OKFF 6.OG +24,50 OKFF Dach -4,10 OKFF UG Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +2,85 OKFF Zwischengeschoss +6,00 OKFF 1.OG =+170,46m NHN +9,00 OKFF 2.OG +12,00 OKFF 3.OG OK First+17,525 =+181,985m NHN OK Attika +25,95 =+190,41m NHN OK Attika +27,90 =+192,36m NHN 17,57 OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau 7,07 7,04 +165,885m NHN +170,06m NHN 4,84 5,445 4,175 +165,35m NHN +164,43m NHN OK +26,54= +191,00m NHN max. Gebäudehöhe freifinanzierter Wohnungsbau 26,54 2,80 1,00 1,10 extensiv begrüntes Dach Photovoltaik Eingang Markt Eingang Wohnen Zufahrt Tiefgarage Anlieferung Markt Photovoltaik GrundstücksgrenzeGrundstücksgrenzeGrundstücksgrenze vorhandenes u. geplantes Gelände Nieder-Ramstädter-Straße Heinrichstraße Tierbrunnen Aussengastronomie in Bearbeitung OK +7,04= +171,50m NHN max. Gebäudehöhe Einzelhandel extensiv begrüntes Dach Eingang Wohnen extensiv begrüntes Dach Fassadenbegrünung Photovoltaik OK First+17,525 =+181,985m NHN 17,57 -4,10 OKFF UG Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +2,85 OKFF Zwischengeschoss +6,00 OKFF 2.OG +9,00 OKFF 1OG +12,00 OKFF 3.OG extensiv begrüntes Dach Eingang Wohnen Zufahrt Tiefgarage Anlieferung Markt vorhandenes u. geplantes Gelände Heinrichstraße max. Gebäudehöhe geförderte Wohnen Eingang Wohnen Eingang Wohnen extensiv begrüntes Dach Dachfläche in Bearbeitung max. Höhe max. Höhe Fassadenbegrünung Photovoltaik Photovoltaik 2,47 28,64 25,95 OK Attika +190,41 m NHN -4,10 OKFF UG ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +12,00 OKFF 3.OG +15,00 OKFF 4.OG +17,995 OKFF 5.OG +21,00 OKFF 6.OG +24,50 OKFF Dach -4,10 OKFF UG Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +2,85 OKFF Zwischengeschoss +6,00 OKFF 2.OG +9,00 OKFF 1OG +12,00 OKFF 3.OG +180,60 m NHN +164,46m NHN 26,54 OK +26,54= +191,00m NHN max. Gebäudehöhe freifinanzierter Wohnungsbau OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau OK +7,04= +171,50m NHN max. Gebäudehöhe Einzelhandel 17,54 OK Balken+24,50 =+188,96 OK Balkonbrüstung+22,34 =+186,80 +164,46 +0,14= +164,60 715 30 +177,10 m NHN OK Straße Zufahrt Tiefgarage Anlieferung Markt Müllraum Eingang Wohnen Eingang Wohnen Eingang Markt Grundstücksgrenze GrundstücksgrenzeGrundstücksgrenze Nachbargebäude DoppelparkerDoppelparker extensiv begrüntes Dach Photovoltaik Heinrichstraße Nieder-Ramstädter Straße extensiv begrüntes Dach Photovoltaik in Bearbeitung 7,04 Fassadenbegrünung -4,10 OKFF UG ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +6,00 OKFF 1.OG +9,00 OKFF 2.OG +12,00 OKFF 3.OG +15,00 OKFF 4.OG +18,00 OKFF 3.OG +21,00 OKFF 6.OG +24,85 OKFF Dach Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN 7,04 26,54 OK +26,54= +191,00m NHN max. Gebäudehöhe freifinanzierter WohnungsbauOK Attika +25,95 =+190,41m NHN OK Balken +24,50 =+188,96m NHN Eingang Wohnen Grundstücksgrenze extensiv begrüntes Dach Photovoltaik Grundstücksgrenze vorhandenes u. geplantes Gelände Tierbrunnen Heinrichstraße OK +7,04= +171,50m NHN max. Gebäudehöhe Einzelhandel OK Attika +27,90 =+192,36m NHN OK Attika +27,90 =+192,36m NHN OK +17,54= +182,00m NHN max. Gebäudehöhe geförderter Wohnungsbau 17,54 -4,10 OKFF UG Höhenbezugspunkt ±0,00 OKFF EG =+164,46m NHN +2,85 OKFF Zwischengeschoss +6,00 OKFF 2.OG +9,00 OKFF 1OG +12,00 OKFF 3.OG OK First +17,525 =+181,985m NHN +180,63 m NHN Grundstücksgrenze Grundstücksgrenze vorhandenes u. geplantes Gelände Heinrichstraße Zufahrt Tiefgarage Grundstücksgrenze Nachbargebäude in Bearbeitung extensiv begrüntes Dach Photovoltaik Photovoltaik Perspektive Kreuzung der Nieder-Ramsdtädter-Straße und der Heinrichstraße Ansicht Süd Grundriss Dachaufsicht Grundriss Erdgeschoss Grundriss Untergeschoss Tiefgarage Grundriss 1. Obergeschoss Schnitt A-A Grundriss 2. Obergeschoss Grundriss 3. Obergeschoss Grundriss 4. Obergeschoss Grundriss 5. Obergeschoss Grundriss 6. Obergeschoss Schnitt B-B Schnitt 1-1 Schnitt 2-2 Schnitt 3-3 Ansicht West Ansicht West Zeile Ansicht Nord Ansicht Ost Ansicht Ost Punkthaus Anlage 1 zur Magistratsvorlage
2026/0045
8111 Zeichen
Magistratsvorlage
Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
17.02.2026
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss
Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja
Nein
Verteiler:
Ja
Nein
Vorlage-Nr. 2026/0045
Magistratsbeschluss -Nr.
Internetfähig
Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-001-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof -
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)
Vorlage vom: 27.01.2026
Beschlussvorschlag :
1. Dem mit den städtischen Ämtern abgestimmten Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP)
(Anlage 1, nur digital, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt ) zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan O 36 – Heinrichstraße / Am Alten Friedhof – wird
zugestimmt.
2. Dem Vorentwurf des Bebauungsplan es O 36 – Heinrichstraße / Am Alten Friedhof – mit
Planzeichnung (Anlage 2, nur digital, wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt ) und
textlichen Festsetzungen (Anlage 3) sowie den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung
(Anlage 4) wird zugestimmt.
3. Der Durchführung der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit im Internet gemäß § 3
Abs. 1 BauGB und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1
- 2 -
BauGB (elektronisch), unter Zugrundelegung der unter Ziff. 1 und 2 genannten Unterlagen,
wird zugestimmt.
Anlagen: Anlage 1: Vorhaben - und Erschließungsplan (nur digital, wird zu den Sitzungen
aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 2: Bebauungsplanvorentwurf – Planzeichnung (nur digital, wird zu den
Sitzungen aufgehängt/ausgelegt)
Anlage 3: Bebauungsplanvorentwurf – Textliche Festsetzungen
Anlage 4: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
Datenschutzrelevante Anlage:
Folgekosten: Ja Nein
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:
Klimarelevanz des Vorhabens:
Auswirkungen auf Stadtklima: ja nein
Auswirkungen auf THG -Emissionen: gering1) mittel/groß 2)
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung: ja nein
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft? ja nein
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt? ja nein
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr.
Beschluss des Magistrats vom
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Begründung zur Magistratsvorlage 2026/0045 vom 27.01.2026
Anlass und Ziel der Planung
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan O 36 – Heinrichstraße / Am Alten Friedhof –
wird die planungsrechtliche Voraussetzung für die Errichtung einer Wohnbebauung mit
ergänzender Nutzung im Erdgeschoss (Einzelhandelsmarkt) zur Neustrukturierung des
Gebietes geschaffen.
Das Plangebiet befindet sich ca. 1 km südöstlich des Innenstadtkerns im Übergangsbereich
der Stadtteile Darmstadt Mitte und Darmstadt Ost an der Kreuzung Heinrichstra ße und
Nieder-Ramstädter Straße. Durch die exponierte Ecklage bildet es ei nen wichtigen
gestalterischen Baustein des Stadteingangs aus den verschiedenen Richtungen.
Das Vorhabengebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan (FNP) als Wohnbaufläche
dargestellt. Die Größe des Baugrundstückes liegt mit einer Fläche von ca. 2.00 0 m²
unterhalb der Darstellungsgrenze der Flächennutzungsplanung. Die angestrebte
Wohnnutzung mit Nahversorger entspricht der Zielsetzung der Darstellung des
Flächennutzungsplans.
Städtebauliches Konzept und Vorhaben
Die städtebauliche Konzeption formuliert zwei Baukörper auf einem Sockel geschoss, welches
den geplanten Einzelhandelsmarkt aufnimmt. Die Gebäudehöhe des Neubauriegels orientiert
sich an der angrenzenden Bebauung in der Heinrichstraße . Das freistehende „Punkthaus“ in
Ecklage formt durch seine Höhe von 6 Geschossen zzgl. Staffelgeschoss einen Hochpunkt im
Gebiet und zeigt in jede Richtung eine Fassadenansicht.
In der „Fuge“ zwischen den beiden Baukörpern wird auf dem Sockelgeschoss eine
Dachbegrünung angelegt, um für die zukünf tigen Bewohner eine qualitätvolle Freifläche zu
realisieren.
Wohnungsmix und geförderter Wohnungsbau
Vorgesehen ist die Errichtung von ca. 37 Wohneinheiten (WE) mit einem Wohnungsmix aus 1 -
bis 4-Zimmerwohnungen. Der Nachweis von gefördertem Wohnraum von mindestens 25 %
der für Wohnen festgesetzten Geschossfläche für den sozial geförderten Mietwohnungsbau
sowie zusätzlich mindestens 20 % der für Wohnen festgesetzten Geschossfläche für den
Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen als öffentlich geförderte Wohnungen (gem.
Hessisches Wohnraumfördergesetz (HWoFG), „Richtlinie des Landes Hessen zur soziale n
Mietwohnraumförderung“ und „Richtlinien der Stadt zur Förderung des Mietwohnungsbaus“ )
bezieht sich auf die Geschossfläche, die zusätzlich zur bereits nach bestehendem
Planungsrecht (Bebauungsplan O 15) zulässig en Geschossfläche errichtet werden kann.
Daraus resultieren ca. 10 WE für den geförderten Wohnungsbau.
Erschließung und ruhender Verkehr
Über die Heinrichstraße wird das Baugrundstück erschlossen. Der ruhende Verkehr wird in
der Tiefgarage untergebracht, deren Zufahrt von der Heinrichstraße erfolgt. Aus
verkehrstechnischen Gründen hat auch die A nlieferung des Einzelhandelsmarktes von der
Heinrichstraße zu erfolgen. Durch entsprechende Schallschutzmaßnahmen werden
erhebliche Lärmbelastungen durch die Anlieferung vermieden.
Klimaschutz und Energiekonzept
Zur Verbesserung des Lokalklimas wird die umfangreiche Dach- und Fassadenbegrünung
beitragen.
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Das derzeitige Ziel bei allen Vorhaben ist, entsprechend der aktuellen städtischen
Beschlusslage und der Pariser Klimaschutzziele, das Bestreben zur CO 2-Neutralität
(zumindest bilanziell). Daher wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein Nachweis
einer bilanziellen CO 2-Neutralität des Vorhabens gefordert, bevorzugt im Rahmen eines
Energiekonzepts unter Berücksichtigung erneuerbarer Energien.
Verfahren
Das Bebauungsplanverfahren w urde durch den Aufstellungsbeschluss der
Stadtverordnetenversammlung vom 15.06.2023 (MV 2023/0145) eingeleitet.
Mit dieser Magistratsvorlage ist die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und der
Behörden und Träger öffentlic her Belange durch den Magistrat zu beschließen.
Zu 1.:
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der
vorliegende VEP (Anlage 1) wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern abgestimmt. Er
stellt detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch dar .
Zu 2. und 3:
Für den Verfahrensschritt der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Träger
öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sind der VEP (Anlage 1), der
Vorentwurf des Bebauungsplanes mit der Planzeichnung (Anlage 2) und den textlichen
Festsetzungen (Anlage 3) sowie die Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung (Anlage 3)
erstellt worden.
Nach Beschluss des Magistrats erfolgt die Bekanntmachung im Darmstädter Echo und die
Einstellung der o.g. Planunterlagen für die Dauer eines Monats in das Internet. Im gleichen
Zeitraum werden zusätzlich im Stadtplanungsamt die Planunte rlagen öffentlich ausgelegt
und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zur Planung gegeben.
Parallel dazu werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 1 BauGB per E -Mail über die Planung und die Bereitstellung der Planunterlagen im
Internet informiert sowie zur Äußerung , auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und
Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB , aufgefordert.
Dezernat III :
Michael Kolmer
Stadtrat
anlage 4
28022 Zeichen
Stadtplanungsamt Anlage 3 der Magistratsvorlage Vor habenbezogener Bebauungsplan O 36 – Heinrichstraße / Am Alten Friedhof – Textliche Festsetzungen Planteil 2/ 3 VOR ENTWURF Januar 202 6 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan, bestehend aus den Planteilen 1 /3 bis 3 /3 mit den im Plan enthaltenen Satzungen, wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordneten- versammlung am XX.XX.202 6 zur Satzung beschlossen. Weitere Verfahrensvermerke be- finden sich auf dem zeichnerischen Planteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Die Ausfertigung dieses Planteils 2 /3 stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Planteil überein. Er ist nur in Verbindung mit den Planteilen 1 /3 und 3 /3 gültig. Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________ Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt ________________________ Der Dezernent Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 1 I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) wird festgesetzt: Mit Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans O 36 – Heinrich- straße / Am Alten Friedhof – treten in dessen Geltungsbereich folgende Bebau- ungspl äne außer Kraft: - Bebauungsplan O 15.1 – Gärtnerei am Alten Friedhof – ( in Kraft getreten am: 17.12.2008 ) - Bebauungsplan O 15 – Am Alten Friedhof – ( in Kraft getreten am: 09.10.1980 ) 1. Bedingte Festsetzung (§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB) Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zuläs- sig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet hat. 2. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs (§ 9 A bs. 7 BauGB) Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß . Planzeich- nung ( Planteil 1/ 3 ) 3. Nutzungsschablone Baufeld BF 1 bis BF 3 Art der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 4) Maß der baulichen Nutzung (s. Ziff. I. 5) Höhe baulicher Anlagen GH max bzw. FH und TH Zahl der Vollgeschosse Dachform (FD, WD) Die überbaubare Grundstücksfläche GR max von 1.520 m² im Geltungsbereich wird durch Baugrenzen in drei Baufeld er unterteilt . Die Festsetzung zur Art der bauli- chen Nutzung, GR und GF gilt entsprechend der Nutzungsschablone . 4. Art der baulichen Nutzung ( § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 12 Abs. 3a BauGB ) 4.1. Allgemeine Festsetzung eines Baugebiets auf sonstige Weise: Zulässig sind : - Wohnnutzungen (es gilt auch I. 4.3) - ein Lebensmittel - Vollsortimenter mit nahversorgungsrelevantem Sortiment so- wie zentrenrelevantem Randsortiment von max. 10% der Gesamtverkehrsflä- che (s. Hinweis Ziff. IV. 11 . ) Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 2 - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwe- cke - sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe mit Ausnahme von Ziff. 4 .2 . 4.2. Sonstige Gewerbebetriebe, die auf Darstellung oder Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind (z. B. Bordelle, bordellartige Terminwohnungen, bor- dellartig betriebene Massagesalons, Sex - Kinos etc.), Läden mit sexuellem Cha- rakter, Wettvermittlungss tellen und Vergnügungsstätten sind unzulässig. 4.3. Wohnnutzungen sind im Erdgeschoss unzulässig. 4.4. O berhalb des Erdgeschosses sind nur Wohnnutzungen und freie Berufe gem. § 13 BauNVO zulässig. 5. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. Ba uNVO) 5.1. Größe der Grundfläche Festgesetzt wird die in der Planzeichnung (Nutzungsschablone) ei ngetragene Grundfläche (GR) als Höchstmaß. Die zulässige Grundfläche GR darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis 175 m ² überschritten wer- den (GR II). 5.2. Größe der Geschossfläche Festgesetzt wird die in der Planzeichnung (Nutzungsschablone) eingetragene Ge- schossfläche (GF) der jeweils zulässigen Nutzung als Höchstmaß . Staffelge- schosse sind in die zulässige Geschossfläche als Bruttofläche einzurechnen. 5.3. Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO) 5.3.1. Festgesetzt wird die in der Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) für das jeweilige Baufeld (BF) eingetragene Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß . 5.3.2. Staffelgeschosse bzw. Dachgeschosse: - Im Bauf eld BF 1 ist ein Staffelgeschoss zulässig. - Im Baufeld BF 2 ist ausschließlich ein Vollgeschoss zulässig. - Im Baufeld BF 3 ist ein Dachgeschoss als Nicht - Vollgeschoss zulässig. 5.4. Höhe baulicher Anlagen 5.4.1. Maximale Gebäudehöhe (GHmax.) , Trauf - und Firsthöhe (TH und FH) Festgesetzt wird die gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) für das jeweilige Baufeld eingetragene maximale Gebäudehöhe bei Flachdächern (GH max .) bzw. die Trauf - und Firsthöhe bei geneigten Dächern ( FH und TH ) , b ezogen auf Meter über Nor- malhöhennull ( m ü. NHN) . 5.4.2. Oberer Bezugspunkt Bei Flachdächern (FD) gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) ist der o bere Bezugs- punkt für die Ermittlung der festgesetzten Gebäudehöhe (GH max ) der oberste Ab- schluss der aufgehenden Wand (Attika oder Umwehrung ). Bei geneigten Dächern ( W D) gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) ist der obere Bezugspunkt für die Ermittlung der Firsthöhe ( FH ) der äußere Schnittpunkt der beiden Dachschenkel (First) . Der obere Bezugspunkt für die Ermittlung der Tr auf- höhe ( TH ) ist der Durchdringungspunkt der aufgehenden Außenwand mit der Dachhaut. Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 3 5.4.3. Dachaufbauten Im Baufeld BF 1 (siehe Planteil 1/ 3 ) dürfen n otwendige technische Dachaufbauten und Dachaustritte , wie Treppenhäuser und Überfahrten, die festgesetzte max im ale Gebäudehöhe GHmax auf max. 50,0 m² um max . 2 ,5 m überschreiten. Die Über- schreitung muss allseitig mindestens einen Abstand von 1,5 m, zur darunterliegen- den Gebäudeaußenwand aufweisen. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie m ü ss en im BF 3 allseitig mindes- tens einen Abstand von 1, 0 m, zur darunterliegenden Gebäudeaußenwand auf- weisen . Sie dürfen im Baufeld BF 3 (siehe Planteil 1/ 3 ) die festgesetzte max . First- höhe FH um max. 1, 0 m üb erschreiten . . Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind auf den Dächern im gesam- ten Geltungsbereich nur aufgeständert, d.h. in Verbindung mit der Dachbegrü- nung, zulässig. 6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche n (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 Ba uGB i.V.m. § 23 Abs. 1 bis 3 BauNVO) 6.1. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinie und Baugrenzen in der Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) festgesetzt. 6.2. Überschreitung der Baugrenze 6.2.1. Im Baufeld BF 1 darf die westliche Baugrenze z ur Verkehrsfläche hin um max. 1,5 m durch Balkone oberhalb des ersten Vollgeschosses überschritten werden. 6.2.2. Schachtbauwerke wie Lüftungsschächte und Lichtschächte dürfen die festgesetz- ten Baugrenzen um max. 0, 7 5 m überschreiten . Die Überschreitungen sind b e- grenzt auf insgesamt max . 3 m Länge . 7. Flächen für Stellplätze , Garagen und Carports (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO) 7.1. Oberirdische Stellplätze , Garagen und Carports Oberirdische Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen für Stellplätze ( St ) gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) zulässig. Oberirdische Garagen und Carports sind unzulässig. 7.2. Tiefgaragen Tiefgaragen sind ausschließlich in den überbaubaren Grundstücksfläche n und den hierfür festgesetzten Flächen ( TG ) gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) zulässig . 8. Flächen für Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 14 BauNVO) Nebenanlagen und Abfallsammelstellen sind ausschließlich in den überbaubaren Grundstücksfläche n zulässig. Fahrradabstellflächen sind zudem in den hierfür festgesetzten Flächen (FS t ) ge- mäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) zulässig. Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 4 9. Flächen für die soziale Wohnraumförderung (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB) Im Geltungsbereich sind mindestens 25 % der G eschossfläche Wohnen für den sozial geförderten Mietwohnungsbau und mindestens 20 % der G eschossfläche Wohnen für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförder ung sowie der Wohnraumförderung für mitt- lere Einkommen gefördert werden könnten. Diese Vorgabe gilt nicht für den Anteil der Geschossfläche, der nach den Festset- zungen des Bebauungsplan s O 15 bereits zulässig ist. 10. Öffentliche Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 N r. 11 BauGB) 10.1. Straßenverkehrsflächen Die westliche an das Baufenster BF 1 angrenzende öffentliche Verkehrsfläche (siehe Planteil 1/2) darf auf einer Breite von max . 2 3 ,0 m und einer lichten Höhe von mind . 5,0 m bis zu einer Tiefe von 0 , 5 m überbaut werden. Dabei ist die Über- bauung in den beiden Kurvenbereichen der öffentlichen V erkehrsfläche um bis zu 1,50 m und einer Fläche von max. 15,0 m² zulässig . 10.2. Ein - und Ausfahrten Grundstückszufahrten sind ausschließlich in den gekennzeichneten Berei chen zu- lässig. Geringfügige Abweichungen bis zu 1,0 m sind zulässig. Es sind insgesamt zwei Ein - und Ausfahrten zulässig: - Am Alten Friedhof mit einer B reite von max . 7 ,0 m , - von der Heinrichstraße mit einer Breite von max. 14,0 m. 11. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 11.1. Niederschlagswasserbewirtschaftung Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen anfallende Nieder- schlagswasser soll, soweit wasserre chtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, auf dem jeweiligen Grundstück bewirtschaftet werden (Ver- sickerung, Dachbegrünung, Regenwassernutzung). 11.2. Oberflächenbefestigung Befestigte, nicht überbaute Flächen des Baugrundstückes wie z.B. Fahrradabstell- flächen , Wege, Zufahrten, Terrassen und sonstige befestigte Grundstücksfreiflä- chen sind , soweit wasserwirtschaftliche und brandschutzrechtliche / umweltrecht- liche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen herzustellen. Der Einbau von Schotterrasen (insbesondere für Feuerwehrzufahrten und Aufstell- flächen) ist nicht zulässig. 11.3. Begrünung von Tiefgaragendecken und Dachflächen in Baufeld BF 2 Tiefgaragendächer, die nicht überbaut sind und begrünte Dachflächen im Baufeld BF 2 (siehe Planteil 1/ 3 ) sind mit einer Bodensubstratschicht von mindestens 0, 8 m im Mittel zu überdecken . I m Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstrat- schicht von mindestens 1,0 m einzuhalten. Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 5 Die Oberkanten der Ü berdeckung von Tiefgaragen sind allseitig niveaugleich an das umgebende Gelände anzuschließen. 11.4. Extensive Dachbegrünung Flachdächer FD und geneigte Dächer WD gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) mit einem Dachneigungswinkel bis zu 35° und ab einer Mindestgrö ße von 3 m² sind vollständig und dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Der Dachbegrü- nungsanteil darf durch Fenster, Be - und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen, technische und untergeordnete Aufbauten sowie deren Zuwegungen auf max. 70 % der gesamten Dachfläche reduziert werden. Bezüglich Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie ist die Festsetzung zu Ziff. I.13.2 zu beachten. Die Substratschicht muss mind. eine mittlere Dicke von 1 5 cm aufweisen und kann variabel zwischen 1 3 – 1 7 cm ausgebildet werden. Die Dachbegrünung ist dauer- haft zu erhalten. E ine Sedum - Kraut - Grasgesellschaft mit heimischen, insektenfreundlichen, mög- lichst regionaltypischen Arten, ist der Mindest - Pflanzstandard. Überwiegend soll- ten hochwachsende Arten gem. der Pflanzliste (s. Hinweise Ziff. IV. 10. Pflanzliste) verwendet werden. 11.5. Fassadenbegrünungen Fassaden sind insgesamt zu mind. 20 % und fensterlose Funktionsgebäude sind insgesamt zu mind. 40 % mit rankenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen Re- gelungen entgegenstehen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Je Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von mind. 1 m² herzustellen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge. Abweichend hiervon kann auf einen Bodenanschluss verzichtet werden, wenn artspezifisch ein ausreichend durchwurzelbarer Raum zur Verfügung gestellt wird. 11.6. Artenschutzmaßnahmen/ Schutz gegen Vogelschlag Glasflächen und Glasbauteile sind so zu planen und mit Schutzmaßnahmen aus- zustatten, dass ein erhöhtes Risiko für Vogelschlag vermieden wird. Großflächige Glasflächen > 3 m² sind vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sicht- baren Oberflächen auszuführen. Au snahmsweise sind im Erdgeschoss sowie im Staffelgeschoss ungegliederte, großflächige Glasflächen > 5 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sichtbaren Oberflächen auszuführen. Hierzu zählen insbesondere reflexionsarme Gläser mit einem Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte, eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien und Folien mit als hochwirksam geprüften Vogelschutzmustern oder feste vorgelagerte Kon- struktionen wie z.B . Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (feststehender Son- nenschutz). Die Vogelschutzmaßnahmen müssen von außen angebracht und/oder von außen auf die Glasfläche graviert, geätzt oder geklebt werden. Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Refle ktanz sind entspre- chend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen. UV - Markierungen und sogenannte „Vogel - Silhouetten“ sind nicht zulässig. Übereckverglasungen sind nicht zulässig. Verglasungen über mehrere Geschosse sind nur mit zusätzlichen Vogelschutzmaßnahmen zulässig . Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 6 12. Geh - , Fahr - und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die gekennzeichnete Fläche GF L gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) ist mit ei- nem Geh - , Fahr - und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger de s Flurstück s Flur 8, Nr. 20/31 , Am Alten Friedhof 2, zu belasten. 13. Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien (§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB) 13.1. Bei Dächern mit einer Neigung von 0° bis 20° und ab einer Dachflächengröße von 15 m² sind auf mind . 60 % der Dachfläche (inkl. Dachüberstand) Anlagen zur Ge- winnung solarer Strahlungsenergie zu errichten. Bei Dächern mit einer Neigung ab 20° bis 60° und ab einer Dachflächengröße von 15 m² sind auf mind . 60 % der Dachfläche (inkl. Dachüberstand) Anlagen zur Ge- winnung solarer Strahlungsenergie mit Ausrichtungen von West, über Süd bis Ost vorzusehen. Die Dachfläche ist abzüglich der notwendigen Nutzungen wie z .B. Dachgärten, Dachterrassen, technischen Anlagen (Aufstellfläche von Lüftungsanlage, Wärme- erzeuger, etc.) und z.B. Attiken bei Flachdächern zu ermitteln. 13.2. Anlagen zur Nutzung von Solarenergiegewinnung müssen mit der Dachbegrünung kombiniert werden. Es sin d ausschließlich aufgeständerte Anlagen für Solarener- giegewinnung zulässig. 14. Flächen zum Anpflanzen und zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sons- tigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB) 14.1. Der Grünflächenanteil mit Bodenanschluss muss im Plangebiet mind. 2 30 m² bzw. 12 % betragen. 14.2. Pflanzgebotsfläche und Grünfläche mit Bodenanschluss Die F läche n gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) sind als Grünflächen mit Boden- anschluss und bodennahe r Vegetation an zulegen und zu unterhalten ( Ziff. IV. 10 . Pflanzliste). Davon sind 60 % der Flächen als strukturreiche Grünflächen oder hö- herwertig anzulegen. In der Pflanzgebotsfläche ist zusätzlich min d . ein heimische r standortgerecht er, Baum 1. Ordnung gemäß Pflanzliste ( Ziff . IV. 10 . Pflanzliste ) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Die Bäume müssen einer Pf lanzqualität von mindestens StU 18 - 20 cm entsprechen. 15. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Min- derung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes - I mmissions- schutzgesetzes (BImSchG) (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 15.1. Passiver Schallschutz Im Plangebiet sind entsprechend der festgesetzten maßgeblichen Außenlärmpe- gel bei der Errichtung oder der Änderung von Gebäude n an Fassaden, hinter de- nen sich schutzbedürftige Aufenthaltsräume befinden, technische Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm vorzusehen, die gewährleisten, dass die Anforderun- gen an die Luftschalldämmung nach DIN 4109 - 1:2018 - 01 eingehalten wer den. Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 7 Für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind die jeweils in Abb. 1 und 2 gekennzeichneten maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß der DIN 4109 - 1:2018 - 01 und die jeweiligen Raumarten zugrunde zu legen. Die Umfassungsbauteil e von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen müssen erforder- liche bewertete gesamte Bauschalldämm - Maße (erf. R'w, ges) aufweisen, die ge- mäß DIN 4109 - 1:2018 - 01 abhängig von der Raumart für den jeweiligen festge- setzten maßgeblichen Außenlärmpegel erforderlich sind. Wird durch eine schalltechnische Berechnung der Nachweis erbracht, dass nied- rigere Anforderungen gemäß den Regelungen der Norm DIN 4109 bauordnungs- rechtlich zulässig sind, kann eine Ausnahme erteilt werden. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume benötigen eine schallgedämmte Lüftung. Sollte zum Zeitpunkt der Bauantragstellung eine neuere Fassung der DIN 4109 baurechtlich eingeführt sein, ist der Nachweis nach der neuen Fassung zu führen. Die Normen DIN 4109 - 1:2018 - 01 und DIN 4109 - 2:2018 - 01 können bei der Wis- sens chaftsstadt Darmstadt eingesehen werden. Abb. 1 : maßgebliche Außenlärmpegel Zeitbereich Tag , Quelle: Gutachten Schallimmissionsschutz, Grebner Bauphysik GmbH , 30.09.2025 Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 8 Abb. 2 : maßgebliche Außenlärmpegel Zeitbereich Nacht Quelle: Gutachten Schallimmissionsschutz, Grebner Bauphysik GmbH , 30.09.2025 15.2. Aktiver Schallschutz ( Nahversorger ) Es sind max. 5 Anlieferungen im Zeitbereich Tag zulässig. Eine Anlieferung im Zeitbereich Nacht von 22:00 Uh r bis 06:00 Uhr ist nicht zuläs- sig. Während der Anlieferung der Ware ist das Tor der Anlieferzone vollständig zu schließen. Das Tor der Anlieferzone benötigt eine Schalldämmung im funktions- fertig eingebauten Zustand in Höhe von mind. Rw = 25 dB. Der Nachw eis der schalltechnischen Eignung erfolgt durch Prüfzeugnis Hersteller. Die auf dem Dach in der Ebene OGT vorgesehene Technikfläche von S = 10 m ² entlang der Heinrichstraße darf in einer Höhe von 1 m über Dach einen flächenbe- zogenen Schallleistungspegel vo n L‘‘wa = 65 dB(A)/m ² im Zeitbereich Tag (6 Uhr bis 22 Uhr) nicht überschreiten. Im Zeitbereich Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr) darf ein flächenbezogener Schallleistungspegel in Höhe von L‘‘wa = 55 dB(A)/m ² nicht überschritten werden. In dem Technikraum EG darf e in Innengeräuschpegel von Lı = 75 dB(A) nicht über- schritten werden. Das Wetterschutzgitter muss im funktionsfertig eingebauten Zu- stand eine Schalldämmung von mind. Rw = 10 dB haben. Der Nachweis der schall- technischen Eignung erfolgt durch Prüfzeugnis des H ersteller s . Die technischen Anlagen dürfen nicht tonhaltig sein. Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 9 II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 1. Dachgestaltung (§ 9 1 Abs. 1 Nr. 1 HBO ) 1.1. Dachform In den Baufeld er n BF 1 und BF 2 gemäß Planzeichnung (Planteil 1/ 3 ) sind nur Flachdächer und flach geneigte Dächer bis 5° Neigung zulässig. Im Baufeld BF 3 (siehe Planteil 1/ 3 ) sind nur geneigte Dächer zulässig. 1.2. Dachaufbauten Technische Dachaufbauten müssen zu den Außenwänden des darunter liegenden Geschosses allseitig mindestens einen Abstand entsprechend ihrer Höhe aufwei- sen, jedoch mind. 1 , 5 m. 2. Einfriedungen (§ 9 1 Abs. 1 Nr. 3 HBO ) Einfriedungen entlang der öf fentliche n Verkehrsflächen sind nicht zulässig. Hier- von ausgenommen ist der Bereich südlich des Ein - und Ausfahrtsbereichs Am Al- ten Friedhof. Einfriedungen sind nur in Form von Schnitthecken aus Laubhölzern bzw. von Schnitthecken aus Laubhölzern mit dari n integrierten Zäunen zulässig. Die Einfrie- dungen dürfen 1,30 m Gesamthöhe nicht überschreiten. 3. Abfallsammelanlagen (§ 9 1 Abs. 1 Nr. 3 HBO) Private Müll - und Abfallsammelanlagen und ihre Aufstellflächen zur regelmäßigen Leerung sind in die Gebäude oder in die Tiefgarage zu integrieren. 4. Fahrradabstellflächen (§ 9 1 Abs. 1 Nr. 4 HBO ) Einhausung en und Überdachungen oberirdischer Fahrrad ab stellanlagen sind un- zulässig . 5. Werbeanlagen (§ 9 1 Abs. 1 Nr. 7 HBO ) Werbeanlagen sind ausschließlich an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen für Fremdwerbung sind nicht zulässig. Werbeanlagen sind nur als parallel zur Gebäudefassade angeordnete Werbeanla- gen (Flachwerbung) im Erdgeschoss und im Brüstungsbereich des 1. Oberge- schosses zulässig. Je Gewerbeeinheit ist je Fassadenseite eine Werbeanlage in einer Größe von bis zu 2 m² mit einer max. Höhe von 50 cm zulässig. Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 10 Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente, Werbeanlagen mi t wechseln- dem, bewegtem oder grellem Licht (Lauf - , Wechsel - und Blinklichter sowie Leucht- schriften), Lichtprojektionen einschließlich Laserwerbung, Bildschirmwerbungen sowie akustische Werbeanlagen sind nicht zulässig. III. Nachrichtliche Übernahme anderer ge setzlicher Vorschriften (§ 9 Abs. 6 BauGB) Kulturdenkmal nach § 2 Absatz 1 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG): Tierbrunnen ( Flur 8 , Flurstück 25 ). IV. Hinweise 1. Gesetze, Verordnungen, DIN - Normen und Vorschriften Die genannten Gesetze, Verordnungen und die sonstigen zitierten Vorschriften können im Stadtplanungsamt, Mina - Rees - Straße 12, 64295 Darmstadt, zu den üb- lichen Bürozeiten eingesehen werden. 2. Biodiversität Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Bio- diversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berück- sichtigen. Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biologischen Vielfalt für Neubaupro- jekte verwiesen. Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen wird empfohlen. https://www.d armstadt.de/leben/umwelt/im - gruenen/biologische - vielfalt 3. Bodendenkmäler Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Gräber, Scherben, Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmal- pflege (hessenArchäologie) oder der Unte ren Denkmalschutzbehörde unverzüg- lich anzuzeigen (§ 21 HDSchG). Der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein Kulturdenkmal oder Teile davon zerstören oder beseitigen, an ei- nen anderen Ort verbringen oder umgestalten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf den Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann (§ 18 HDSchG). 4. Wasserwirtschaft Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich de s „Grundwasserbewirtschaftungs- plans Hessisches Ried“. Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirt- schaftungsplans Hessisches Ried“ zu beachten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im Staatsanzeiger für das Land Hessen StAnz . 21 / 1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Juli 2006, StAnz. 31/2006, S. 1704, bekannt gemacht. 5. Beleuchtung von Gebäuden und Freibereichen Auf den aktuellen Lichtleitfaden der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird hingewie- sen: Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 11 https://www.darmstadt.de/fileadmin/Dateistruktur2024/01_LEBEN/04_Um- welt/05_Luft - L%C3%A4rm - Strahlung - Licht/Lichtleitfaden.pdf 6. Baumschutzmaßnahmen W ährend der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der Baustelle vor Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch Sicherungsmaßnahmen ge- mäß RAS - LP 4 und DIN 18920 zu schützen. 7. Bodenveränderungen Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensori- sche Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hin- weisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeit s- schutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen. 8. Kampfmittelbelastung und - räumung Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss gru ndsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Auf allen Grundstücksflächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrundunters uchungen erforderlich. Die „Allge- meinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu be- achten. 9. Einstellplatzsatzung Es gilt die aktuelle Hessische Bauordnung sowie die „Satzung über die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen und Abst ellplätzen im Gebiet der Wissenschafts- stadt Darmstadt (Einstellplatzsatzung) in der jeweils geltenden Fassung. 10. Pflanzliste Die Auswahl geeigneter Pflanzen wird im Rahmen des laufenden Verfahrens zur Offenlage durch eine beigefügte Pflanzliste ergänzt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 ( VORENTWURF ) Textliche Festsetzungen 12 11. Darmstädter Sortimentsliste (2020) V. Bestandteil des v orhabenbezogenen Bebauungsplans Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben - und Er- schließungsplan (Planteil 3/3) des Büros planquadrat , Darmstadt. Quelle: Dr. Lademann & Partner. * Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2008 ** nahversorgungsrelevante Sortimente sind zugleich auch zentrenrelevant. Nicht aufgeführte Sortimente sind dem nicht - zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen.
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Stadtplanungsamt Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof - Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung (§ 2a BauGB) VORENTWURF Stand: Januar 2026 Der Dezernent III: Michael Kolmer Stadtrat Anlage 4 der Magistratsvorlage Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Bearbeitung: planquadrat Elfers Geskes Krämer GmbH Architektur und Stadtplanung BDA / DASL / dwb Platz der Deutschen Einheit 21 64293 Darmstadt Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 3 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Teil A: Städtebauliche Begründung 1. Ziel und Zweck der Planung, Planungserfordernis .................................................... 6 2. Rechtsgrundlagen ........................................................................................................ 6 3. Verfahren....................................................................................................................... 7 3.1 Antrag auf Einleitung und Aufstellungsbeschluss ..................................................... 7 3.2 Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ............................................................ 8 4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich.......................................... 8 4.1 Lage im Stadtgebiet ................................................................................................. 8 4.2 Vorhaben und Geltungsbereich ................................................................................ 8 5. Planungsrechtliche Situation ...................................................................................... 9 5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan .................................. 9 5.2 Flächennutzungsplan ..............................................................................................10 5.3 Landschaftsplan ..................................................................................................... 11 5.4 Bebauungsplan .......................................................................................................12 6. Bestand ........................................................................................................................14 6.1 Stadträumliche Einbindung .....................................................................................14 6.2 Vorhabengrundstück im Bestand ............................................................................14 6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ................................................................15 6.4 Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale ..................................................15 6.5 Schutzausweisungen ..............................................................................................17 6.6 Altlasten ..................................................................................................................17 6.7 Denkmalschutz .......................................................................................................17 6.8 Kampfmittel .............................................................................................................18 7. Planung ........................................................................................................................18 7.1 Städtebauliches Konzept ........................................................................................18 7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen .....................................................................19 8. Technische Infrastruktur, Kommunikation und Energie ...........................................20 9. Verkehr .........................................................................................................................21 9.1 Erschließungskonzeption ........................................................................................21 9.2 Verkehrliche Auswirkungen .....................................................................................21 10. Schallschutz ................................................................................................................24 11. Klimaschutz .................................................................................................................26 12. Bodengutachten ..........................................................................................................27 13. Artenschutzrechtliche Beurteilung ............................................................................27 14. Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung ........................................28 15. Biodiversität ................................................................................................................28 16. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ...29 16.1 Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB....................................................29 16.2 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ..............................................................29 Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 4 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 16.3 Art der baulichen Nutzung ......................................................................................29 16.4 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................30 16.4.1 Größe der Grundfläche und der Geschossfläche ....................................................30 16.4.2 Zahl der Vollgeschosse, Zulässigkeit Staffelgeschoss ............................................31 16.4.3 Höhe baulicher Anlagen und oberer und unterer Bezugspunkt ...............................32 16.4.4 Dachaufbauten .......................................................................................................33 16.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ......................................33 16.5.1 Baulinie ...................................................................................................................33 16.5.2 Baugrenzen ............................................................................................................33 16.6 Flächen für Stellplätze, Garagen, Carports und Tiefgaragen ...................................34 16.7 Flächen für Nebenanlagen ......................................................................................34 16.8 Flächen für die soziale Wohnraumförderung ...........................................................35 16.9 Verkehrsflächen ......................................................................................................35 16.9.1 Straßenverkehrsflächen ..........................................................................................35 16.9.2 Ein- und Ausfahrten ................................................................................................36 16.10 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ..............................................................................................................36 16.10.1 Niederschlagswasserbewirtschaftung .....................................................................36 16.10.2 Oberflächenbefestigung ..........................................................................................36 16.10.3 Begrünung von Tiefgaragendecken und begrünte Dachfläche BF 2 .......................36 16.10.4 Extensive Dachbegrünung ......................................................................................37 16.10.5 Fassadenbegrünung ...............................................................................................37 16.10.6 Artenschutzmaßnahmen .........................................................................................38 16.11 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ..............................................................................38 16.12 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien ...................................................39 16.13 Flächen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ........................................................................................................39 16.13.1 Grünflächenanteil mit Bodenanschluss ...................................................................39 16.13.2 Pflanzgebotsflächen ...............................................................................................39 16.13.3 Zu erhaltende Bäume .............................................................................................40 16.14 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) ..............................................................................................................40 16.14.1 Passiver Schallschutz .............................................................................................40 16.14.2 Aktiver Schallschutz Nahversorger .........................................................................40 17. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ..........................41 17.1 Dachgestaltung .......................................................................................................41 17.2 Einfriedung .............................................................................................................41 17.3 Abfallsammelanlagen .............................................................................................41 17.4 Fahrradabstellflächen .............................................................................................41 17.5 Werbeanlagen ........................................................................................................42 18. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften ................................42 19. Hinweise.......................................................................................................................42 20. Regelungen im Durchführungsvertrag ......................................................................42 Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 5 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 21. Planungsstatistik .........................................................................................................43 22. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen .......................................43 Teil B: Umweltbericht Der Umweltbericht wird zur Offenlage beigefügt. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 6 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 1. Ziel und Zweck der Planung, Planungserfordernis Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Fried- hof - wird die planungsrechtliche Voraussetzung für die Bebauung eines Baugrund- stücks mit einem Punkthaus mit sechs Vollgeschossen plus Staffelgeschoss sowie einer Wohnzeile mit drei Vollgeschossen plus Dachgeschoss geschaffen, die durch einen Einzelhandelsmarkt im Erdgeschoss auf einer gemeinsamen Tiefgarage ver- bunden sind. Der Vorhabenträger beabsichtigt eine Bebauung mit geförderten und freifinanzierten Wohnungen sowie einem Nahversorger als gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss. Derzeit befinden sich leerstehende, niedriggeschossige Wohngebäude mit einer Ge- werbeeinheit sowie baufällige Werkstätten in Form von Garageneinheiten und Schup- pen im Plangebiet. Durch die zeitnahe Aufgabe der Nutzungen und auf Grund der städtebaulichen Missstände an dieser prominenten stadträumlichen Lage in Nähe ei- ner wichtigen Verkehrskreuzung besteht nun die Chance, das Grundstück einer neuen Nutzung und gesamtheitlichen Entwicklung zu unterziehen und damit aufzu- werten. Die Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans O 36 ist die Neustruktu- rierung des Gebietes durch die Realisierung von Wohnbebauung und eines Einzel- handelsmarktes in der Erdgeschosszone (< 800 m² Verkaufsfläche) mit einer gemein- samen Tiefgarage. Die Aufstellung des Bebauungsplan O 36 ist erforderlich, weil die Planung auf der Grundlage der bestehenden Bebauungspläne nicht realisiert werden kann. Vorhabenträger zur Entwicklung des Baugrundstücks im Rahmen des Geltungsbe- reichs des Bauleitplanverfahrens ist die RoKi Grundstücksverwaltungs GmbH, Darm- stadt. 2. Rechtsgrundlagen Stand: 22.12.2025 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geän- dert durch Art. 5 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348) Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), ge- ändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176) Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 12.08.2025 (BGBl. I Nr. 189) Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.10.2025 (GVBl. Nr. 66) Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 01.04.2025 (GVBl. Nr. 24) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 48 des Gesetzes vom 23.10.2024 (BGBl. I Nr. 323) Hess. Naturschutzgesetz (HeNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zu- letzt geändert durch Art. 84 des Gesetzes vom 16.12.2025 (GVBl. Nr. 110) Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert durch Art. 8 des Gesetzes 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348) Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 7 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geän- dert durch Art. 3 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348) Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 22.12.2025 (BGBl. I Nr. 348) 3. Verfahren 3.1 Antrag auf Einleitung und Aufstellungsbeschluss Ab August 2021 hat der Vorhabenträger (TARA GmbH) in Abstimmung mit dem Stadt- planungsamt Darmstadt ein kooperatives Gutachterverfahren in Form einer Mehr- fachbeauftragung durchgeführt, bei dem vier Architekturbüros eingeladen waren, für das Plangebiet den Neubau einer innerstädtischen Wohnbebauung mit ergänzenden Nutzungen im Erdgeschoss zu entwerfen. Auf der Grundlage des erstplatzierten Entwurfs wurde ein Vorhabenplan erarbeitet. Mittels des vorhabenbezogenen Bebauungsplans O 36 soll nun Planungsrecht für die geplante Nutzung aus Wohnen und Gewerbe im Plangebiet geschaffen werden. Der Bebauungsplan O 36, zur Änderung der derzeit rechtskräftigen Bebauungspläne O 15 – „Am Alten Friedhof“ – sowie O 15.1 – „Gärtnerei am Alten Friedhof“ –, über- plant in seinem Geltungsbereich die Festsetzungen der bestehenden Bebauungs- pläne O 15 und O 15.1. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan O 36 wird gemäß § 12 BauGB aufgestellt. Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässig- keit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger (hier: RoKi Grundstücksver- waltungs GmbH) auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Er- schließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB verpflichtet (Durchführungsver- trag). Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil der vorliegenden Unter- lagen und Grundlage für alle weiteren Planungs- und Verfahrensschritte zur Erstel- lung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans O 36. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan O 36 wird im Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB aufgestellt. Als gesonderter Teil der Begründung ist der Umweltbericht gemäß § 2a S. 2 Nr. 2 BauGB zu erstellen. Nach Antrag des Vorhabenträgers auf Einleitung des Bebauungsplanverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan O 36 erfolgte der Aufstellungsbeschluss mit Vorhaben- und Erschließungsplan und dem städtebaulichen Vertrag „Grundzustim- mung“ durch die Stadtverordnetenversammlung am 15.06.2023 und anschließender Bekanntmachung im „Darmstädter Echo“ am 27.06.2023. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 8 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 3.2 Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB ist der erste Verfahrensschritt, der durchgeführt werden soll. 4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 4.1 Lage im Stadtgebiet Das Plangebiet befindet sich ca. 1 km südöstlich des Innenstadtkerns im Übergangs- bereich der Stadtteile Darmstadt Mitte und Darmstadt Ost an der Kreuzung der Haupt- verkehrsstraßen Heinrichstraße und Nieder-Ramstädter Straße und grenzt unmittel- bar an die dicht bebauten südöstlichen Quartiere der Darmstädter Innenstadt (Woog- und Kapellplatzviertel) an. Die Grünanlagen am Tierbrunnen, der parkartige Baumbestand des südlich anschlie- ßenden „Alten Friedhofs“ sowie die gute Erreichbarkeit durch die umgebenden Ver- kehrswege und die Nähe zur Straßenbahn in der Nieder-Ramstädter Straße zeichnen das Gebiet aus. 4.2 Vorhaben und Geltungsbereich Gemäß Aufstellungsbeschluss vom 15.06.2023 liegen im Geltungsbereich des Be- bauungsplans sowohl das Vorhabengrundstück, welches sich im Eigentum des Vor- habenträgers befindet, als auch angrenzende öffentliche Verkehrsflächen, die der ge- sicherten Erschließung des Gebiets dienen. Im Planverfahren werden gemäß § 12 Abs. 4 BauGB Flächen außerhalb des Vorha- benbereichs, die der Erschließung des Vorhabens und der städtebaulichen Neuord- nung dienen, in den Geltungsbereich einbezogen. Die entsprechende Fläche umfasst einen Teilabschnitt der Nieder-Ramstädter-Straße, der Heinrichstraße, Wienerstraße und der Straße Am Alten Friedhof mit sowohl Straßenflächen als auch Fußgängerwe- gen, die der öffentlichen Erschließung des Vorhabens dienen. Das Vorhabengebiet weist eine Größe von ca. 0,2 ha (1.918 m²) auf und umfasst in der Gemarkung Darmstadt, Flur 8, die Flurstücke Nr. 1/1, 2/1 und 20/30. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans weist unter Hinzu- nahme der öffentlichen Verkehrsfläche zudem die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 8, Flurstück Nr. 235/4 (tlw.), Nr. 236/2 und Nr. 237/1 (tlw.). Die Plangröße beläuft sich auf ca. 0,3 ha (2.996 m²). Auf eine Differenzierung bzw. getrennte Festsetzung des Vorhabenbereichs und der Verkehrsflächen wird verzichtet, sodass sich gemäß § 1 Abs. 7 BauGB insgesamt der in Abb. 1 dargestellte Geltungsbereich für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan O 36 ergibt. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 9 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans O 36 – (ohne Maßstab) ; Quelle: Stadtkarte Wissen- schaftsstadt Darmstadt 5. Planungsrechtliche Situation 5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan Der seit dem 17.10.2011 wirksame Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächen- nutzungsplan 2010 (RPS/Reg. FNP 2010) stellt die Flächen im Geltungsbereich des geplanten vorhabenbezogenen Bebauungsplans als Vorranggebiet Siedlung (Z 3.4.1) dar. Die vorgesehenen Wohnnutzungen und der geplante Einzelhandels- markt stehen im Einklang mit den regionalplanerischen Zielvorgaben. Die Planung ist somit an die Ziele der Raumordnung angepasst. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 10 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 mit Plangebiet (ohne Maßstab; Quelle Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 | rp-darm- stadt.hessen.de Regionalplanerische Dichtevorgaben Als Ziel der Raumordnung bestimmt der Regionalplan Südhessen zudem, dass im Rahmen der Bauleitplanung bestimmte Dichtevorgaben für verschiedene Siedlungs- typen, bezogen auf Bruttowohnbauland, einzuhalten sind (Z 3.4.1-9). Die Wissen- schaftsstadt Darmstadt ist hierbei dem Siedlungstyp „Großstadtbereich“ zuzuordnen, bei welchem mindestens 60 Wohneinheiten je ha vorzusehen sind. Als Bruttowohn- baufläche wird der Geltungsbereich (ca. 0,3 ha) herangezogen. Es entstehen 37 Wohneinheiten im Plangebiet. Dies entspricht einer Siedlungsdichte von ca. 123 Wohneinheiten je ha. Die Planung ist somit an die Ziele der Raumordnung angepasst. 5.2 Flächennutzungsplan Das Vorhabengebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan (FNP) der Wissen- schaftsstadt Darmstadt als Wohnbaufläche dargestellt. Die Größe des Baugrundstü- ckes liegt mit einer Fläche von ca. 0,2 ha unterhalb der Darstellungsgrenze von ca. 1 ha der Flächennutzungsplanung. Die angestrebte Wohnnutzung mit Nahversorger entspricht der Zielsetzung der Darstellung des Flächennutzungsplans. Das Entwick- lungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB wird gewährleistet. Eine Änderung des Flächen- nutzungsplans ist nicht erforderlich. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 11 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Abb. 3: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 (Stand: 2022) mit Gel- tungsbereich des Bebauungsplans O 36 (ohne Maßstab) ; Quelle: Flächennutzungsplan der Wissen- schaftsstadt Darmstadt | Wissenschaftsstadt Darmstadt 5.3 Landschaftsplan Der gesamte Geltungsbereich ist auf Grund seiner bisherigen Nutzung stark über- formt und versiegelt. Der maßgebliche Teil wird von Wohn- und Gewerbebebauung eingenommen, sämtliche Wege sowie die zentrale Hoffläche sind gepflastert. Aufge- lockert wird die Versiegelung lediglich durch kleinflächige Beete und Kleinstflächen, die zwar nicht versiegelt sind, dafür jedoch mit Schotter befestigt und durch die Nut- zung als Lagerfläche stark verdichtet und nahezu vegetationsfrei sind. Der ehem. Steinmetzbetrieb im östlichen Teil des Geltungsbereichs verfügt neben den Gebäuden über zerfallene Lagerhallen und befestigte Lagerflächen, die von krautigen Ruderalfluren sowie wild aufgewachsenen Gehölzen überwuchert sind. Die Gehölzstrukturen entlang der Heinrichstraße bestehen aus einem Großgehölz (Chamaecyparis spec.) sowie einigen Ziersträuchern, überwiegend immergrün und nicht heimisch (u.a. Thuja, Kirschlorbeer). Biologische Vielfalt, z. B. in Form von struk- turreichen Vegetationsbeständen und potenziellen Lebensstätten für Tiere, ist schwach bis gar nicht gegeben. Insgesamt nehmen die unbefestigten Flächen mit Zierbeeten und Gehölzen lediglich einen Flächenanteil von schätzungsweise rd. 5 % des Plangebiets ein. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 12 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Abb. 4: Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2003 mit Geltungsbereich des Bebauungsplans O 36 (ohne Maßstab); Quelle: Landschaftsplan Darmstadt | Wissenschaftsstadt Darm- stadt 5.4 Bebauungsplan Das Vorhabengebiet liegt innerhalb der rechtskräftigen Bebauungspläne O 15 – Am Alten Friedhof – und O 15.1 – Gärtnerei Am Alten Friedhof –. Auf Grundlage dieser Bebauungspläne sind gegenwärtig für das Plangebiet oder Teil- bereiche des Plangebiets u.a. festgesetzt: Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 13 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF O 15 – Am Alten Friedhof – (in Kraft getreten am: 09.10.1980): Besonderes Wohngebiet WB (GRZ 0,4, GFZ 0,8), überbaubare Grundstücksfläche mit Baugrenze, zulässige Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze (II), Straßenver- kehrsflächen mit straßenbegleitenden Grünflächen Abb. 5: Ausschnitt Bebauungsplan O 15 – Am Alten Friedhof - (ohne Maßstab); Quelle Stadtatlas Darm- stadt O 15.1 Gärtnerei am Alten Friedhof – (in Kraft getreten am: 17.12.2008): Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Anlieger, anzupflanzende Bäume, Umgrenzung von Flächen für oberirdische Stellplätze Abb. 6: Ausschnitt Bebauungsplan O 15.1 „Gärtnerei am Alten Friedhof“ (ohne Maßstab); Quelle Stadt- atlas Darmstadt Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 14 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans O 36 – Heinrichstraße / Am Alten Friedhof – werden in dessen Geltungsbereich die Festsetzungen der Be- bauungspläne O 15 und O 15.1 ersetzt. 6. Bestand 6.1 Stadträumliche Einbindung Das Plangebiet befindet sich ca. 1 km südöstlich des Innenstadtkerns im Übergangs- bereich der Stadtteile Darmstadt Mitte und Darmstadt Ost an der Kreuzung Heinrich- straße und Nieder-Ramstädter Straße. Durch die exponierte Ecklage bildet es einen wichtigen gestalterischen Baustein des Stadteingangs aus verschiedenen Richtun- gen. Die Grünanlagen am Tierbrunnen, der parkartige Baumbestand des südlich anschlie- ßenden „Alten Friedhofs“ sowie die gute Erreichbarkeit durch bestehende Straßen und die Nähe zur Straßenbahn in der Nieder-Ramstädter Straße zeichnen das Gebiet aus. Die gegenüberliegende Bestandsbebauung an der Heinrichstraße weist maßgeblich vier Vollgeschosse auf und ist hauptsächlich durch Wohnnutzungen geprägt. Weiter- führend finden sich typische innerstädtische Nutzungen wie Gastronomie und kultu- relle Angebote. In Verlängerung des Plangebiets an der Heinrichstraße in östlicher Richtung befinden sich viergeschossige Wohnhäuser. Rückwärtig des Plangebiets in südöstlicher Rich- tung sind maßgeblich zweigeschossige Wohngebäude sowie gewerbliche Nutzungen (Steinmetz, Blumengeschäft) zu finden, die in räumlicher Verbindung zum Alten Fried- hof stehen. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite an der Nieder-Ramstädter Straße westlich des Plangebiets befinden sich 4-5-geschossige Wohngebäude vornehmlich als Neu- bauten. Hierbei handelt es sich um eine städtebauliche Neuentwicklung, die in Nord- Südrichtung an der Nieder-Ramstädter Straße verläuft. Insgesamt handelt es sich beim Plangebiet um eine gewachsene, heterogene Bau- struktur mit verschiedenen Gebäudetypen und Geschossigkeiten, die vorwiegend dem Wohnen dienen. Dazu ist das Plangebiet stark durch das bestehende Straßen- netz geprägt, sodass eine Neuerrichtung mit einer prägnanten Geschossigkeit und attraktiven und frequenzstarken Nutzungen städtebaulich angemessen ist. 6.2 Vorhabengrundstück im Bestand Auf dem Plangrundstück befinden sich zurzeit leerstehende zweigeschossige Wohn- gebäude sowie im rückwärtigen Bereich ehemals als Werkstätten genutzte Hallen. Die aufgegebene Nutzung weist deutliche städtebauliche Defizite auf. Das Plangebiet steht in direktem Kontext mit der ortstypischen Bestandsbebauung der 50er Jahre sowie dem Tierbrunnen (Kulturdenkmal), welcher den Auftakt zu einer kleinen Parkanlage bildet, die zum südlich gelegenen Alten Friedhof führt. Der bauliche Bestand an dieser stark verkehrsbelasteten Stelle ist heterogen jeweils in Bezug auf Struktur, Nutzung und Gestalt und weist zur Nieder-Ramstädter Straße Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 15 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Lücken auf. Der Blockrand ist hier nicht geschlossen. Im Inneren des Plangebiets befinden sich, außer Nebenanlagen und Garagen, eine mäßig verdichtete Wohnbe- bauung vorwiegend mit 1- bis 2-geschossigen Einfamilienhäusern. Abb. 7: Vorhabengrundstück und gegenwärtiger Bestand; Quelle Luftbild Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2021 6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung Durch die Lage des Plangebiets an der Kreuzung Heinrichstraße und Nieder- Ramstädter Straße verlaufen zwei bedeutende Straßen mit erhöhtem Verkehrsauf- kommen sowie eine Straßenbahnlinie im näheren stadträumlichen Umfeld. Weiter führt die Straße Am Alten Friedhof als Sackgasse zum Plangebiet, die vom Herdweg erreicht wird. Eine direkte Verbindung von der Nieder-Ramstädter Straße zur Straße Am Alten Friedhof besteht aber nicht. Unmittelbar am Plangebiet befinden sich keine Haltestellen des öffentlichen Perso- nennahverkehrs. In geringer fußläufiger Entfernung lassen sich die beiden Haltestel- len Roßdörfer Platz und Herdweg in wenigen Minuten erreichen. Dort bestehen mit- tels der Straßenbahnlinien 2, 5 und 9 und mit dem L-Bus Verbindungen in die übrigen Stadtgebiete von Darmstadt, in den Kreis Darmstadt Dieburg sowie zum Hauptbahn- hof. Die Taktfrequenz der innerstädtischen Busverkehre beträgt 15 min (Bus R) sowie 30-60 min bei überörtlichen Busverbindungen. Die Straßenbahnen fahren an Werk- tagen teilweise in einem 5 min Rhythmus an. Sonn- und Feiertags, wenn nur noch Linie 9 fährt, verlängert sich die Taktfrequenz auf ca. 30 min. 6.4 Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale Lage im Raum Das Vorhabengebiet liegt im Innenbereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt, inte- griert im Siedlungskörper. Durch die anthropogene Überformung des Gebietes liegt Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 16 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF keine Prägung durch die Naturräume, die an den Siedlungskörper der Stadt angren- zen vor. Die Bestandsvegetation auf dem Grundstück weist keine ortstypischen Merk- male auf. Geologie, Böden Der vorliegende geotechnische Bericht (Geotechnischer Bericht, GeoIngenieure FLG, 09.11.2022) GmbH, ergab folgende gründungsrelevante Schichten: 1. Auffüllung 2. Sand 3. Felszersatz Hydrogeologische Verhältnisse Im Zuge der Baugrunderkundung wurde bis zur Endtiefe kein Grundwasser angetrof- fen. Ein charakteristischer Wasserstand muss daher nicht angegeben werden. Versickertes Oberflächenwasser kann auch oberhalb des Grundwassers zumindest lokal und periodisch auftreten. Baugrubenaushub und Abfallverwertung Es erfolgte eine orientierende abfalltechnische Analyse der auszuhebenden Boden- schichten. Demnach gilt folgende orientierende Einstufung: Mischprobe Probe Schicht Analyseumfang Einstufung MP 1: Auffüllung Z2, MP 2: Sand: ZO, MP 3: Felszersatz: Z2 Die Einstufung der Auffüllung rührt aus einer Belastung mit PAK im Eluat, die Einstu- fung des Felszersatzes aufgrund erhöhter geogener Thallium- und Arsen-Werte. Im weiteren Bebauungsplanverfahren ist zu klären, welche weiteren Untersuchungen un- ter Berücksichtigung der tatsächlich anfallenden Aushubmenge und der geplanten Verwertung/ Entsorgung erforderlich sind und ob diese im Vorfeld oder erst baube- gleitend ausgeführt werden sollen. Erdbau und Baugrube Die Baugrube befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft einer Schienenanlage (Straßenbahn). In solch einer Nachbarschaft kann es notwendig sein, einen Prüfsach- verständigen nach Straßenbahn-Bau- und Betriebsordnung (BOStrab) einzuschalten. Dies ist dann der Fall, wenn die Baugrube im Wirkbereich der Straßenbahnschienen liegt (typischerweise 45° Lastausbreitung von den Schwellen aus). In einer ersten Abschätzung sind die Straßenbahnschienen weit genug von der Baugrube entfernt, es wird jedoch geraten, dass dies messtechnisch nachgewiesen wird und die Bau- grube der HEAG mobilo angezeigt und entsprechende Notwendigkeit eines Sachver- ständigen vor dem Bau abgeklärt wird. Versickerung Bei der Überprüfung der Versickerungsfähigkeit wurde eine Korngrößenverteilung des anstehenden Bodens mit einem Durchlässigkeitskoeffizient von k = 7 * 10-7 m/s festgestellt. Nach Vergleich mit den Bohrergebnissen des Gutachtens gelten diese niedrigen Durchlässigkeiten für das ganze Baufeld. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 17 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Damit liegt eine geringe Durchlässigkeit außerhalb des nach DWA A 138 vorgesehe- nen Durchlässigkeitsspektrums vor, so dass von einer technischen Versickerung ab- geraten wird. Stattdessen ist nach den a.a.R.d.T. eine Einleitung in die Kanalisation vorzusehen. 6.5 Schutzausweisungen Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt nicht in einem Natur- oder Land- schaftsschutzgebiet. Ein Natura 2000-Gebiet ist nicht betroffen. Das Plangebiet liegt in keinem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet. Das Plan- gebiet liegt in keinem Überschwemmungsgebiet. Innerhalb und unmittelbar an den Geltungsbereich angrenzend befinden sich insge- samt keinerlei Schutzgebiete oder geschützte Strukturen nach BNatSchG, WHG oder HDSchG. 6.6 Altlasten Es sind keine Altlasten im Plangebiet bekannt. 6.7 Denkmalschutz Im Geltungsbereich liegt ein Kulturdenkmal nach § 2 Abs. 1 Hessisches Denkmal- schutzgesetz. Dieses befindet sich im Bereich des Fußwegs Richtung Friedhof (platz- artige Aufweitung). Abb. 8: Tierbrunnen 1907; Quelle: DenkXweb - Detailansicht Der "Tierbrunnen" ist ein Jugendstilbrunnen des Frankfurter Bildhauers Anton Luß- mann, gestiftet von Familie Passet, im Jahre 1907. Der Brunnen besteht aus einem großen Monolith mit mehreren Becken für Tiere aller Größen, wie zum Beispiel für kleine Hunde, die seitlich unten maßgerechte Wassernäpfe finden. Der Brunnen ist Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 18 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF symmetrisch gestaltet, mit plastischen, naturgetreuen Tierköpfen aus Bronze, wie etwa die beiden Pferdeköpfe und die beiden Pfauen auf dem Stein (gemäß denkXweb, Landesamt für Denkmalpflege Hessen). 6.8 Kampfmittel Es sind keine Kampfmittel im Plangebiet bekannt. Der Kampfmittelräumdienst des Landes beim Regierungspräsidium Darmstadt wird im Rahmen des Bebauungsplan- verfahrens beteiligt. 7. Planung 7.1 Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept sieht eine innerstädtische Wohnbebauung mit einem Einzelhandelsmarkt im Erdgeschoss vor, die stadtgestalterischen und qualitativen An- forderungen entspricht. Damit wird dringend benötigter Wohnraum geschaffen und ein Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung in Darmstadt geleistet. Abb. 9: Städtebauliches Konzept, Stand: November 2021, Quelle planquadrat Das Grundstück an der Kreuzung Heinrichstraße und Nieder-Ramstädter Straße bil- det einen markanten Stadteingang und steht in Verbindung mit der Bestandsbebau- ung der 50er Jahre sowie einer Parkanlage. Die Planung umfasst zwei Baukörper auf einem grünen Sockel, der den Einzelhandelsmarkt integriert. Ein Riegelgebäude führt die bestehende Bebauung entlang der Heinrichstraße weiter und lenkt diese südlich Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 19 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF um, wodurch eine "grüne Fuge" entsteht, die das Grün auf das Dach des Marktes weiterführt und Freiflächen für die Bewohner schafft. Das freistehende Punkthaus mit sechs Geschossen plus Staffelgeschoss bildet einen Hochpunkt im Quartier und schafft durch vier freistehende Fassaden eine hohe Wohnqualität. Das Wohnkonzept umfasst 37 Wohneinheiten (WE) mit einem Mix aus 1- bis 4-Zim- merwohnungen. Der Vorhabenträger hat sich zu Beginn des Bauleitplanverfahrens durch eine „Grundzustimmung“ verpflichtet, im Vertragsgebiet mindestens 25 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für den sozial geförderten Mietwohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für den Mietwoh- nungsbau für mittlere Einkommen als öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz (HWoFG) zu planen und zu errichten. Diese Vor- gabe gilt nicht für den Anteil der nach Bebauungsplan O 15 bereits zulässigen Ge- schossfläche. Erschlossen wird das Grundstück über die Heinrichstraße. Der Haupteingang des Einzelhandelsmarkts liegt zur Nieder-Ramstädter Straße/Wienerstraße und zur Hein- richstraße. Die Freitreppenanlage im Norden (entlang Heinrichstraße) verbindet die Gebäude, Punkthaus und Riegelgebäude, mit den Außenbereichen. Der Aufzug im Punkthaus ermöglicht für beide Gebäude einen barrierefreien Zugang. Der ruhende Verkehr wird in einer Tiefgarage untergebracht, die von der Heinrich- straße erschlossen wird. Die Verkehrsregelung erfolgt durch eine Ampelschaltung. Die Notwendigkeit weiterer Kunden- und Mitarbeiterparkplätze für den Einzelhandels- markt wird im weiteren Verfahren geprüft. 7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen Zur Verbesserung des Lokalklimas ist eine umfangreiche Dach- und Fassadenbegrü- nung vorgesehen. Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist es, gemäß der aktuellen städtischen Beschlusslage und der Pariser Klimaschutzziele eine CO2-Neutralität (zu- mindest bilanziell) anzustreben. Daher wird im Rahmen des Bebauungsplanverfah- rens ein Nachweis einer bilanziellen CO2-Neutralität des Vorhabens gefordert, bevor- zugt im Rahmen eines Energiekonzepts unter Berücksichtigung erneuerbarer Ener- gien. Bei der Gestaltung der Dachflächen und Fassaden wird auf das Thema der Nachhal- tigkeit Wert gelegt, um die klimapolitischen Ziele der Wissenschaftsstadt Darmstadt umzusetzen. Das Erdgeschoss steht ganz im Zuge einer grünen, nachhaltigen Fas- sadengestaltung, was sich durch begrünte Elemente in den Glasfassaden und durch eine Holzverkleidung im Bereich der Zufahrten ausprägt. Die intensive Begrünung des EG-Daches schafft eine qualitative Freifläche für die Bewohner beider geplanten Gebäude. Der Riegel zeichnet sich ebenfalls durch seine begrünte Straßenfassade aus, welche sich durch das geneigte Dach in freier Form fortführt. Über das Dach wird das Grün bis auf die andere Gebäudeseite geführt, wo es über die Kinderspielmög- lichkeiten in den angrenzenden Park fließt. Alle weiteren Fassadenseiten erhalten un- ter Beachtung der geltenden brandschutzrechtlichen Anforderungen eine Fassade aus Holz oder ähnlichen Materialien, welche das Material des Sockels wiederauf- greift. Die Fassaden des Punkthauses sind von den umlaufenden weißen Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 20 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Balkonplatten charakterisiert, welche an den Ecken des Gebäudes Freiräume ausbil- den. In den Bereichen mit markanter Brüstung wird die Möglichkeit von Pflanzungen geschaffen, um so wiederholt das Thema Grün entlang der Fassade aufzugreifen. Davon setzt sich in der Materialität die anthrazitfarbene Fassade ab, welche durch Aluminiumpaneele einen wertigen Charakter erhält. Aus klimatischen Gründen sind auch hellere Fassadenfarben vorstellbar, was im weiteren Planverfahren abgestimmt wird. Die Dachflächen des Staffelgeschosses sind zusätzlich für PV-Anlagen vorge- sehen. 8. Technische Infrastruktur, Kommunikation und Energie Detaillierte Planungen und weiterführende Abstimmungen zu den einzelnen Versor- gungsmedien erfolgen im Verlauf des weiteren Verfahrens. Die vorliegenden Ausfüh- rungen stellen den aktuellen Sach- und Arbeitsstand dar. Regenwasser Die Flachdächer erhalten eine extensive Dachbegrünung. Der Deckenaufbau über dem Erdgeschoss dient als Rückhaltevolumen, um das anfallende Niederschlags- wasser aus den Dach- und Loggienflächen für die Bewässerung der Grünfassaden und Dächer zu nutzen. Demnach soll das Niederschlagswasser größtenteils auf dem Grundstück verbracht werden und nur der überschüssige Anteil gedrosselt an das Abwassernetz abgeleitet werden. Trinkwasserverteilung Der Verbrauch von Kalt- und Warmwasser wird getrennt für die einzelnen Wohnungen erfasst, ebenso der Wasserverbrauch für die Bewässerung der allgemeinen Grünflä- chen. Der Hauptanschluss erfolgt für das Punkthaus und die Zeile im gemeinsamen Untergeschoss. Löschwasserversorgung Die Löschwasserversorgung erfolgt aus der umliegenden Löschwasserversorgung des anliegenden Netzes in den öffentlichen Verkehrsflächen. Wärmeerzeugung / Wärmeverteilung Die Wärmeerzeugung für die Gebäude befindet sich noch in Abstimmung. Im Unter- geschoss wird dafür ein Haustechnikraum geplant. Ein konkretisierendes Energie- konzept zur Wärmeversorgung wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens in Ab- stimmung mit den städtischen Ämtern unter Berücksichtigung städtischer Beschlüsse erstellt. Wohnraumlüftung Die Wohnraumlüftung befindet sich noch in Abstimmung. Hausanschluss Die Energieversorgung (Strom) erfolgt über das zuständige Energieversorgungsun- ternehmen. Im Untergeschoss ist ein Übergaberaum geplant. Ausgehend vom Haus- übergabepunkt erfolgen die Versorgung der Wohnungsunterverteilungen und der Ver- teilungen der Technik- und Allgemeinbereiche. Zusätzlich werden auf den Dächern Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 21 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Photovoltaikanlagen zur Versorgung / Einspeisung in das eigene Netz installiert. Ein konkretisierendes Energiekonzept zur Wärmeversorgung wird im Rahmen des Be- bauungsplanverfahrens erstellt. 9. Verkehr 9.1 Erschließungskonzeption Das Baugrundstück wird über die Heinrichstraße erschlossen. Das Grundstücken- semble wird im Norden von der Heinrichstraße und im Westen von der Wienerstraße bzw. der Nieder-Ramstädter Straße begrenzt. Diagonal von Süden mündet zusätzlich die Straße Am Alten Friedhof auf die Nieder-Ramstädter Straße. Diese Straße ist bau- lich und verkehrstechnisch abgegrenzt, da sie nur von Süden über den Herdweg bis zum Grundstück Nr. 2a befahrbar ist, welches direkt an das Planungsgrundstück an- schließt. Die prominente Lage der Wienerstraße (Ecke Heinrichstraße) zum Straßen- raum wird genutzt, um an dieser Stelle den Haupteingang des Einzelhandelsmarkts zu erschließen. Gleichfalls ebenerdig liegt der Eingang zum Treppenhaus des Punkt- hauses sowie des Riegelgebäudes. Die zentrale äußere Erschließung des Riegelge- bäudes und der begrünten Dachfläche erfolgt durch eine Treppenanlage im Norden. Die Treppe im Inneren, die der äußeren in gleicher Form folgt, führt zu einem Ausgang auf die begrünte Außenanlage. Bewohner des Riegelbaus finden so die Haupter- schließung über die dortige Freitreppe und gelangen über die Außenanlage zum ent- sprechenden Treppenhaus im Riegelbau. Der barrierefreie Zugang erfolgt über das Punkthaus, dessen Aufzug bis in das Tiefgaragengeschoss führt und auch den Aus- stieg auf die Außenanlage ermöglicht. Ruhender Verkehr Der ruhende Verkehr wird in der Tiefgarage untergebracht, deren Zufahrt von der Heinrichstraße erfolgt. Die erforderlichen PKW-Stellplätze sind in der Tiefgarage verortet. Die Ein- und Aus- fahrt in das Tiefgeschoss liegt an der Heinrichstraße und die Verkehrsführung inner- halb des Zufahrtsbereiches soll durch eine geplante Ampelschaltung geregelt werden. Angrenzend befindet sich die Anlieferung für den Einzelhandelsmarkt. Aus verkehrs- technischen Gründen hat auch die Anlieferung des Einzelhandelsmarktes von der Heinrichstraße zu erfolgen. Im südlichen Teil des Grundstückes liegt ein über Baulas- ten gesichertes Wegerecht für das Nachbargrundstück, an dem weitere vier Außen- stellplätze realisiert werden. Es gibt Überlegungen, in Abstimmung mit dem späteren Betreiber auf die Stellplätze für den Lebensmittelmarkt zu verzichten. In diesem Fall ist dann zwingend ein Mobi- litätskonzept erforderlich, um innovative und alternative Mobilitätsanreize anbieten zu können und den Entfall der gemäß Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze zu be- gründen. 9.2 Verkehrliche Auswirkungen Es wurde eine verkehrsplanerische Stellungnahme durch das Büro Freudl Verkehrs- planung erstellt (Darmstadt, den 6. September 2021). Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 22 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Ergebnis (Auszug) Verkehrsmengen in den Spitzenstunden Nach Tabelle 5 der gutachterlichen Untersuchung sind in der vormittäglichen Spitzen- stunde 26 Kfz-Fahrten zu berücksichtigen, in der nachmittäglichen sind es 76 Kfz- Fahrten. Dies bedeutet, dass in den Spitzenzeiten morgens durchschnittlich rund ein Pkw pro zwei Minuten ein- oder ausfährt, in der nachmittäglichen steigt diese Zahl auf etwas mehr als ein Pkw pro Minute. Folglich ist davon auszugehen, dass die Zahl der vor der Zufahrt ggf. wartenden Fahrzeuge sehr gering sein wird – sie könnte gegen Null tendieren; ein Rückstau in den öffentlichen Straßenraum scheint unwahrscheinlich, gleichwohl (bzw. um dies sicherzustellen) sollte eine Warteposition auf dem Grund- stück vor der Zufahrtsrampe geschaffen werden. Die verkehrliche Situation wird als abwickelbar eingeschätzt. Resümee – verkehrliche Bewertung Die durch die neuen Gebäude zu erwartenden Verkehrsmengen sind relativ niedrig und stellen eine kaum relevante Planungsgröße dar. Ausschlaggebend ist die Er- schließungsqualität – diese ist aus verkehrlicher Sicht für zwei denkbare Varianten nahezu gleich zu bewerten, sodass die Entscheidung zugunsten der einen oder an- deren Lösung auf Grundlage der baulichen und/oder architektonischen Randbedin- gungen getroffen werden kann. Vorteile werden für Variante 1 gesehen, da unterstellt werden kann, dass ein größerer Anteil des Zielverkehrs aus Norden oder Westen zufließt und somit keine Blockum- fahrung vornehmen muss. Der Bau des geplanten Objekts „Am Tierbrunnen“ in der Heinrich- bzw. Wienerstraße in Darmstadt wird aus verkehrsplanerischer Sicht als ak- zeptabel und „machbar“ eingestuft. Die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs scheinen hier in hinreichender Weise gegeben. Konflikte zwischen Fußgängern und Radfahrern einerseits und dem Kfz-Verkehr andererseits sind hier nicht in höherem Maße zu erwarten, als sie bei der Teilnahme am öffentlichen Verkehr grundsätzlich gegeben sind. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 23 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Abb. 10: Erschließung Variante 1 Abb. 11: Erschließung Variante 2 Die Zufahrt – unabhängig ob von der Nieder-Ramstädter oder Heinrichstraße – quert einen Gehweg im Zuge einer Hauptverkehrsstraße. Die damit verbundenen mögli- chen Konflikte zwischen Fußgänger- und Pkw-Verkehr werden als üblich und für städ- tische Räume akzeptabel angesehen – insbesondere bei der erwarteten relativ gerin- gen Fahrtenzahl. Das geplante Vorhaben an dieser Stelle und in der geplanten Weise wird aus verkehrsplanerischer Sicht befürwortet. Weitere Verkehrsuntersuchung/Mobilitätskonzept Es wurde eine Verkehrsuntersuchung/Mobilitätskonzept durch das Büro Freudl Ver- kehrsplanung erstellt (Darmstadt, den 2. Februar 2023), um eine sach- und fachge- rechte Begleitung und Bewertung der verkehrlichen Belange vornehmen zu können. Das maßgebliche Ziel der durchzuführenden Verkehrsuntersuchung ist die Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 24 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF überschlägige Abschätzung der induzierten Verkehre (Verkehrsprognose) und der dadurch hervorgerufenen Wirkungen auf das umgebende Straßennetz (Leistungsfä- higkeit). Resümee Der durch die geplanten Wohn- und Einzelhandelsnutzungen induzierte Neuverkehr wird zu kaum spürbaren Mehrbelastungen in der Heinrichstraße und im Übrigen um- gebenden Straßennetz führen; die Zuwächse erreichen Größenordnungen, die in den beiden in Rede stehenden innerstädtischen Hauptverkehrsstraßen kaum nachweis- bar und damit kaum spürbar sind und stehen im Einklang mit dem gültigen Regelwerk. Das in Rede stehende Vorhaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist aus verkehr- licher Sicht unproblematisch; dessen Realisierung wird keine unangemessen hohen oder unzumutbaren Verkehrsbelastungen generieren. Die mit der Wohnbebauung bzw. der Einzelhandelsnutzung verbundenen induzierten Verkehrsströme lassen nicht erwarten, dass wahrnehmbare Einschränkungen bezüglich der Verkehrssicher- heit oder -qualität auftreten. 10. Schallschutz Für das Vorhaben wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein Gutachten zum Schallimmissionsschutz (Vorhabenbezogener Bebauungsplan O 36 - Heinrich- straße / Am Alten Friedhof - der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Schallimmissions- schutz, Gutachten, Grebner Bauphysik, 30.09.2025) erstellt. Die geplante Bebauung sieht eine Neustrukturierung des Gebietes vor zur Realisie- rung einer Wohnbebauung und eines Einzelhandelsmarktes in der Erdgeschosszone (< 800 m² Verkaufsfläche) mit einer Tiefgarage. Die Festsetzung erfolgt in sonstiger Weise gemäß § 12 Abs. 3a BauGB. Lärmquellen sind die umliegenden Straßen (insbesondere Heinrichstraße und Nie- der-Ramstädter-Straße) sowie die Schienenstrecke (Straßenbahn). Die Geräuschpe- gel an den Immissionsorten werden in der Regel berechnet. In Sonderfällen ist es gerechtfertigt, die Geräuschpegel ortsspezifisch zu messen. Aufgrund der Gesamt- komplexität der Kreuzungssituation wird zur sachgerechten Beurteilung der Ge- räuscheinwirkungen im Plangebiet der Sonderfall angenommen. Es wurden über ei- nen Zeitraum von 10 Tagen Schallmessungen an einem Messpunkt vor den derzeit noch bestehenden Bestandsbauten durchgeführt. Die aus den Messungen berech- neten Mittelungspegel im ungünstigsten Fall und in Abhängigkeit der Zeitbereiche er- geben folgende Werte: Zeitbereich Tag (6 Uhr bis 22 Uhr): L AFm = 66 dB(A) Zeitbereich Nacht (22 Uhr bis 6 Uhr): L AFm = 61 dB(A) Hieraus werden in diesem Bericht die maßgeblichen Außenlärmpegel für die Zeitbe- reiche Tag und Nacht gebildet - siehe oben Tab. 5 und 6 sowie insbesondere Plan 1 und 2 auf Seiten 25 und 26. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 25 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Abb. 12: Anforderungen an den maßgeblichen Außenlärmpegel Zeitbereich Tag Abb. 13: Anforderungen an den maßgeblichen Außenlärmpegel Zeitbereich Nacht Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 26 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Die Orientierungswerte der DIN 18005:2023-07 werden am Tag und in der Nacht überschritten. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV (Abwägungsschwelle) werden ebenfalls im Zeitbereich Nacht überschritten. Auf die festgestellten Über- schreitungen reagiert die Planung dahingehend, dass entsprechend der Geräusch- belastungen die Anforderungen an die Schalldämmung der Fassade in Form des maßgeblichen Außenlärmpegels festgesetzt werden. Weiterhin werden für die schutz- bedürftigen Aufenthaltsräume schallgedämmte Lüftungseinrichtungen festgesetzt. Der bautechnische Schallschutznachweis für die Außenbauteile (opake Wand, Fens- ter, Lüfter, etc.) ist anhand der festgesetzten Anforderungen zu führen. Mit Einhaltung der Anforderungen sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt. Ebenfalls beurteilt werden die Außenwohnbereiche. Hierfür wird die Eigenabschir- mung durch die geschlossenen Balkonbrüstungen (h = 1 m) berücksichtigt. Die Be- trachtungen zeigen, dass der oftmals als Abwägungsschwelle herangezogene Immis- sionsgrenzwert der 16. BImSchV für Mischgebiete (MI) in den überwiegenden Fällen nicht überschritten wird. Lediglich im 1. OG wird der Immissionsgrenzwert rechne- risch um nur 1 dB(A) überschritten, was im Rahmen der Prognosegenauigkeit ver- nachlässigt werden kann. Oberhalb des 1.OG wird der Immissionsgrenzwert für Mischgebiete (MI) in Höhe von 64 dB(A) aufgrund des größeren Abstandes zur Straße eingehalten. Der in der einschlägigen Rechtsprechung definierte Wert für eine Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) wird in allen Außenwohnbereichen deutlich un- terschritten. Insoweit sind gesunde Wohnverhältnisse in den Außenwohnbereichen mit Sicherstellung der geschlossenen Balkonbrüstungen (h = 1 m) ebenfalls gegeben. Die Zunahme des Straßenverkehrs durch das Plangebiet und die Auswirkungen auf die bestehenden Bebauungen außerhalb des Plangebietes werden betrachtet und rechnerisch ermittelt. Dieses Gutachten kommt zu dem Schluss, dass die Zunahme des Verkehres nicht zu schädlichen Umwelteinwirkungen führt. Für den geplanten Einkaufsmarkt im EG des Vorhabens werden zulässige Randbedingungen definiert, bei deren Einhaltung, die Immissionsrichtwerte der TA Lärm erfüllt werden. Aus den gemessenen Schallpegeln werden die Lärmpegelbereiche nach DIN 4109- 1:2018-01 bestimmt. Es soll kein niedrigerer Lärmpegelbereich als Lärmpegelbereich III festgesetzt werden. 11. Klimaschutz Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sollen die lokalklimatischen Auswirkun- gen der vorgesehenen Bebauung untersucht werden. Hierfür wird von dem Büro iMA Richter & Röckle GmbH & Co. KG eine Studie (Studie zur lokalklimatischen Situation und zur Besonnungssituation der geplanten Bebauung im Rahmen des Vorhabenbe- zogenen Bebauungsplans O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof - angefertigt. Gegenstand sind eine Klimasimulations- und eine Verschattungsuntersuchung. Die Ergebnisse werden in einem Bericht aufgearbeitet und vorgelegt. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 27 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 12. Bodengutachten Der vorliegende 1. Bericht beschreibt die Baugrund- und Grundwasserverhältnisse für den geplanten Neubau eines Wohnkomplexes mit Einzelhandel und Tiefgarage in Darmstadt Innenstadt. Der Baugrund ist relativ homogen aufgebaut. Nach einer anthropogenen Auffüllung von bis zu rund 1,5 m tiefe liegt der natürliche Boden vor. In der Regel liegt hier eine Feinsandschicht über dem Felsen (Felszersatz) des Grundgebirges an. Diese hat sehr variierende Mächtigkeiten, welche von der Mächtigkeit der überlagerten Auffül- lung und dem darunterliegenden Felszersatz abhängen. Der Felszersatz selbst wurde bis zur Endtiefe nicht durchörtert, aufgrund des Felszersatzes konnte die geplante Endtiefe jedoch nicht überall erreicht werden. Für die Bemessung der Baugrubensi- cherung wird daher angeraten mind. zwei weitere Erkundungen mittels Kernbohrun- gen vorzunehmen. Es wird empfohlen diese dann als Grundwassermessstellen aus- zubauen, um die Grundwassersituation genauer beschreiben zu können, zusätzlich sollte das Grundwasser dann auf Beton- und Stahlaggressivität untersucht werden. Zur Sicherung der Baugrube wird eine Kombination aus einer aufgelösten Bohrpfahl- wand, einer Unterfangung und Böschungen vorgeschlagen. Dabei ist der Verbau vor- rausichtlich auszusteifen oder zu verankern. Besonderes Augenmerk ist dabei auf den Abstand zur Straßenbahnlinie zu legen. Falls diese in den Einflussbereich des Verbaus gelangt, ist ein entsprechender Sachverständiger einzuschalten. Momentan wird davon ausgegangen, dass dies nicht der Fall sein wird. 13. Artenschutzrechtliche Beurteilung Der Geltungsbereich wurde im Rahmen eines Artenschutzgutachten nach Potential, Naturplan eGbR, Stand 04.02.2025 besichtigt. Relevante Tiergruppen sind demnach Vögel, Fledermäuse und Reptilien. Für gebäudebrütende Vögel besteht in den verfallenen Gebäuden im nordöstlichen Geltungsbereich ein hohes Habitatpotenzial, so wurde bspw. der Hausrotschwanz beim Ein- und Ausfliegen beobachtet. Die noch bewohnten Gebäude bieten hingegen keine Brutmöglichkeiten für Vögel. Der Baumbestand auf dem gesamten Gelände ist größtenteils sehr alt, die meisten Bäume weisen Spalten und Höhlen auf, die trotz der Licht- und Lärmbelastung der angrenzenden Straße von kleinen Höhlenbrütern ge- nutzt werden könnten. Das Habitatpotenzial für Fledermäuse verhält sich äquivalent zu dem der Vögel. Ne- ben den verfallenen Gebäuden und zahlreichen Altbäumen ist zudem jedoch auch eine sporadische Nutzung der bewohnten Gebäude nicht auszuschließen. Strukturen mit Habitatpotenzial für Reptilien sind insb. Mauern und größere Stein- bzw. Schutthaufen. Die Steinmauern im Geltungsbereich weisen keine Ein- schlupfmöglichkeiten auf, sodass keine Besiedelung durch Eidechsen zu erwarten ist. Jedoch befinden sich im Geltungsbereich zahlreiche Versteckmöglichkeiten in Form von Holz, Steinen und Müll, sodass ein Vorkommen von Reptilien im Geltungsbereich nicht ausgeschlossen werden kann. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 28 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Eine nähere Betrachtung und Darstellung des derzeitigen Umweltzustands, auch zu weiteren Belangen wie Pflanzen und biologische Vielfalt, Boden und Wasser und die Auswirkungen der Planung erfolgt im Umweltbericht (Teil B) zur Offenlage. Ergeb- nisse der detaillierten Erhebungen werden noch ergänzt. 14. Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 1a BauGB die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen (Eingriffe) in Natur und Landschaft (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Eine nähere Betrachtung sowie die Abhandlung der Eingriffsregelung erfolgen im Um- weltbericht zur Offenlage. 15. Biodiversität Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabili- tät – ist die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebens- grundlage für den Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungs- grundlage und Rohstoffe zur Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosys- temdienstleistung der Natur ist von ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche Auf- gabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige Generationen sowohl im besie- delten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Ministerium für Umwelt, Klima- schutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und deren Weiterentwick- lung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 29 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 16. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Bauge- setzbuch (BauGB) 16.1 Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu de- ren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem vor- habenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. Ein vorhabenbezogener Bebauungs- plan nach § 12 Abs. 3a BauGB ermöglicht einen größeren Gestaltungsspielraum mit einer Kombination aus Festsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie individuell an das Vorhaben angepassten Festsetzungen. Der dem vorhabenbezoge- nen Bebauungsplan anhängende und für dieses Bauleitplanverfahren auszuarbei- tende Durchführungsvertrag ergänzt diese Festsetzungen durch weitere, auf das Vor- haben konkret abgestimmte Regelungsinhalte. Der Durchführungsvertrag wird vor Satzungsbeschluss abgeschlossen. Die textlichen Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan lassen gegen- über dem Entwurfs- und Nutzungskonzept eine gewisse Bandbreite an möglichen Nutzungen zu, um ggf. geringfügige Spielräume für entwicklungsbedingte, notwen- dige Anpassungen zu einem späteren Zeitpunkt ohne erneute Aufstellung eines Be- bauungsplans einräumen zu können. 16.2 Grenze des räumlichen Geltungsbereichs Der festgesetzte Geltungsbereich umfasst das Vorhabengrundstück und zum Teil die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen der Nieder-Ramstädter-Straße, der Wie- nerstraße, der Heinrichstraße und der Straße Am Alten Friedhof. 16.3 Art der baulichen Nutzung Es ist vorgesehen, eine Bebauung mit überwiegend Wohnnutzung und einem Einzel- handelsmarkt zu entwickeln. Auf die allgemeine Festsetzung eines Baugebiets gem. BauNVO (z.B. Mischgebiet MI) wird verzichtet, stattdessen wird das Vorhaben im Durchführungsvertrag eindeutig definiert werden (Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB). Die Art der baulichen Nutzung wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch Festsetzung auf sonstige Weise allgemein festgesetzt. Hiernach sind dann diejenigen Nutzungen und Vorhaben zulässig, zu deren Durch- führung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Dabei können die zulässigen Nutzungen über die konkret geplanten Vorhaben hinausgehen, um ei- nen entwicklungsbedingten Spielraum für zukünftige Nutzungsänderungen zu besit- zen. Im Sinne des Vorhabens sollen konkret Wohnnutzungen und ein Einzelhandelsmarkt realisiert werden, aber perspektivisch auch Möglichkeiten zu weiteren nicht störenden gewerblichen Nutzungen und weiteren Nicht-Wohnnutzungen offen und beibehalten werden, sodass eine Anlehnung an ein Mischgebiet zweckdienlich ist. Mittels der vorgenommenen Festsetzungen zur zulässigen Art der baulichen Nutzung kann das geplante Vorhaben in Kombination aus Wohnen und Einzelhandelsmarkt passgenau abgebildet werden. Perspektivisch können aber auch andere Nutzungen gemäß Zulässigkeitskatalog der textlichen Festsetzungen im Plangebiet Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 30 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF untergebracht werden. Aus diesem Grund wurden Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie sonstige nicht störende Gewer- bebetriebe mit Ausnahme von Gewerbetrieben, die einen Trading-Down Effekt haben (Gewerbetriebe mit sexuellem Charakter, Wettvermittlungsstellen und Vergnügungs- stätten) zugelassen. Im Erdgeschoss sind Wohnnutzungen ausgeschlossen, damit gemäß städtebauli- chem Konzept ausreichend fußläufig erreichbare sowie barrierefreie Flächen für den Lebensmittel-Vollsortimenter gesichert werden. Die ausschließliche Zulässigkeit von Wohnnutzungen und freien Berufen oberhalb des Erdgeschosses unterstreicht das städtebauliche Ziel zur Schaffung neuen Wohn- raums in Darmstadt. Aufgrund des vorgesehenen hohen Wohnnutzungsanteils sowie der Zulässigkeit ei- nes Einzelhandelsbetriebs im Geltungsbereich des Bebauungsplans soll zusätzliches Verkehrsaufkommen möglichst vermieden werden. Aus diesem Grund werden Ver- gnügungsstätten und sonstige Gewerbebetriebe, die mit höheren Lärmbeeinträchti- gungen einhergehen können, ausgeschlossen. Zudem sind bei Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben der beschriebenen Ausrichtung negative Auswirkungen im Sinne eines „Trading-down“-Effekts zu erwarten und können zu einer Niveauabsen- kung und zu einer damit verbundenen Strukturveränderung im Planbereich führen. 16.4 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan wird gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO mit der Bestimmung der Grundfläche (GR), der Größe der Geschossflächen (GF) für die einzelnen geplanten Nutzungen, die Anzahl der Vollgeschosse, der maximalen Gebäudehöhe (GH max.) sowie der Trauf- und Firsthöhe (TH und FH) bezogen auf Meter über Normalhöhennull (m. ü. NHN) festgesetzt. Die Festsetzungen gelten ge- mäß Planeintrag entweder für den gesamten Vorhabenbereich oder innerhalb der je- weils gekennzeichneten überbaubaren Grundstücksflächen (Baufelder). Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung dienen der Umsetzung der Vor- habenplanung. Die Maße sind an die städtebauliche Konzeption des Vorhabenplans angepasst. 16.4.1 Größe der Grundfläche und der Geschossfläche Die festgesetzten Maße zur Grund- und Geschossfläche bilden das Vorhaben ab und spiegeln sich in folgenden städtebaulichen relativen Kennwerten wider: Zulässige Grundfläche Die festgesetzte Grundfläche der Hauptnutzungen von einer Grundfläche GR von ins- gesamt 1.520 m² entspricht auf dem Vorhabengrundstück mit einer Grundstücks- größe von 1.918 m² einer GRZ I von 0,79. Dieser hoher Ausnutzungsgrad orientiert sich an der Dichte des benachbarten Bestands rund um die Kreuzung Heinrichstraße und Nieder-Ramstädter-Straße, der überwiegend eine Blockrandbebauung mit vier Vollgeschossen darstellt. Bereits im Gutachterverfahren wurde die Lage des Grund- stücks als Auftakt der geschlossenen innerstädtischen Bebauungsstruktur betont. Um dieser gerecht zu werden, dient insbesondere die planungsrechtlich gesicherte Block- randbebauung an der südwestlichen Ecke Heinrichstraße und Nieder-Ramstädter- Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 31 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Straße (Bebauungsplan S 23) als Orientierung. Hier sind allgemeine Wohngebiete mit einer zulässigen GRZ bis 0,8 festgesetzt. Mit der Festsetzung der zulässigen Grundfläche GR von 1.520 m² wird eine Überbaubarkeit des Vorhabengrundstücks in der gleichen Dichte gesichert, damit eine dem Standort angemessene Dichte der Be- bauung entsteht, die dem öffentlichen Raum der Kreuzung einen städtebaulichen Rahmen gibt. Es wurde die absolute Zahl der Grundfläche festgesetzt, um das Vor- haben passgenau abzubilden. Die Festsetzungen regeln ebenfalls die Überschreitungsmöglichkeiten der festgesetz- ten Grundfläche. Diese liegen bei zusätzlichen 175 m² und umfassen Flächen für Tief- garagen, die nicht überbaut sind, Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen wie z. B. Fahrradabstellmöglichkeiten. Insgesamt erreicht der Versiegelungsgrad des Vorhabengrundstücks somit einen Wert von 0,84. Auch hier dient die Festsetzung eines absoluten Wertes der Feinsteuerung. Da es sich nicht um einen Angebotsbe- bauungsplan handelt, sollen die Festsetzungen das Vorhaben passgenau abbilden. Somit wird zudem einer über das Vorhaben hinausgehenden Versiegelung vorge- beugt. Der hohe Versiegelungsgrad des Vorhabengrundstücks von insgesamt 84% wird durch die Begrünungsmaßnahmen der Dachflächen inklusive der Tiefgaragendächer und begehbaren Dachflächen des Erdgeschosses kompensiert. Zudem erhöht die festgesetzte Fassadenbegrünung den Durchgrünungsgrad und fördert das Mikro- klima. Zulässige Geschossfläche Analog zur zulässigen Grundfläche wird die zulässige Geschossfläche als absoluter Wert mit max. 4.950 m² festgesetzt. Umgesetzt in einen relativen Wert entspricht diese Festsetzung einer maximalen Geschossflächenzahl GFZ von 2,6. Die Dichte orientiert sich an der umliegenden Bebauung entlang des Kreuzungsbereichs, die ei- nen Dichtewert von bis zu einer zulässigen GFZ von 2,7 (siehe Bebauungsplan S 23) aufweist. In die Geschossfläche sind die Flächen von Staffelgeschossen mit einzu- rechnen, damit die gesamte Figur des Vorhabens durch die Festsetzungen gesichert wird. Die hohe Ausnutzung begründet sich in der Ausbildung eines markanten Landmarks an der Kreuzung mit sechs Vollgeschossen, der gleichzeitig in den südlichen Grün- raum des Hauptfriedhofs umlenken soll. Die Sockelbebauung und der bauliche Über- gang an die 3-geschossige Bebauung entlang der Heinrichstraße mit einem ebenfalls 3-geschossigen Wohnungsbau ergänzt diesen Baukörper. Da das Baukörperensem- ble keine klassische Blockrandbebauung darstellt, wird zwar eine deutliche Verdich- tung der Bebauung im Plangebiet festgesetzt, aber die maximale Dichte einer GFZ von 3.0 wird nicht ausgereizt. 16.4.2 Zahl der Vollgeschosse, Zulässigkeit Staffelgeschoss Die für das jeweilige Baufeld in der Planzeichnung eingetragene Zahl der Vollge- schosse ist als Höchstmaß festgesetzt. Die vorgesehene Geschossigkeit von sechs und drei Vollgeschossen in den Baufel- dern BF 1 und BF 3 beruht auf dem Vorhaben- und Erschließungsplan und schafft dringend benötigte Wohnangebote in der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 32 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF zulässige Geschossigkeit von bis zu sechs Vollgeschossen ist städtebaulich durch die markante Lage an der Kreuzung Heinrichstraße und Nieder-Ramstädter-Straße begründet. Ein Hochpunkt trägt an dieser Stelle zur räumlichen Fassung des Kreu- zungsbereichs bei und betont den Standort des künftigen Einzelhandelsbetriebs und markiert den Übergang zur verdichteten Innenstadt. Gleichzeitig orientiert sich die im übrigen Plangebiet vorgesehene geringere Geschossigkeit von drei Vollgeschossen plus das zulässige Dachgeschoss an den bestehenden, umliegenden Gebäudestruk- turen und gewährleistet so eine angemessene Einfügung in das bestehende Stadt- bild. Das Baufeld BF 2 setzt zudem ein Vollgeschoss im Erdgeschoss fest, welches der Sicherung der benötigten Flächen des Lebensmittel-Vollsortimenters, inklusive Verkaufsfläche, Andienung und Flächen für Bedienstete, dient. Pro Baufeld werden zur Sicherung der städtebaulichen Figur Festsetzungen zur Zu- lässigkeit von Staffelgeschossen getroffen. So ist im Baufeld BF 1 auf den sechs Voll- geschossen nur ein weiteres Staffelgeschoss gemäß Landesbauordnung (Nicht-Voll- geschoss) zulässig. Im Baufeld BF 2 sind Staffelgeschosse ausgeschlossen. Mit dem Ausschluss soll gesichert werden, dass die Dachflächen auf dem Erdgeschosssockel für intensive Dachbegrünung und zur Durchwegung freigehalten werden. Im dritten Baufeld BF 3 ist ein Dachgeschoss als Nicht-Vollgeschoss festgesetzt, um einen har- monischen Übergang zur Dachlandschaft der Bebauung entlang der Heinrichstraße zu gewährleisten. Es wird mit der Festsetzung eines Dachgeschosses in Kombination mit der festgesetzten Dachform der Übergang zum Satteldach des grenzständig an- grenzenden Gebäudes gesteuert. 16.4.3 Höhe baulicher Anlagen und oberer und unterer Bezugspunkt Nach § 16 Abs. 4 BauNVO wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt. Bei Flachdächern wird die Gebäudehöhe gemessen an der Oberkante Attika als Höchstmaß, sowie bei geneigten Dächern die Trauf- und Firsthöhe über dem festgesetzten Höhenbezugspunkt in Metern über Normalhöhen- null festgesetzt. Durch die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen wird die Höhenentwicklung des Gebäudeensembles entsprechend des Vorhaben- und Erschließungsplans gesteuert. Die Höhenfestsetzung erfolgt differenziert pro Baufeld. Im Baufeld BF 1 wird eine ab- solute maximale Höhe von +191,00 m über NHN (Normalhöhennull) festgesetzt. Der Wert berücksichtigt das zulässige Staffelgeschoss. Durch die Festsetzung wird ein stadträumlich wirksamer Hochpunkt mit einem 6-geschossigen Gebäude plus einem Staffelgeschoss gesichert, dass im Kreuzungsbereich der großen Einfallstraßen den Eingang zur verdichteten Innenstadt markiert. Im Baufeld BF 2 wird mit der Festsetzung einer maximalen baulichen Höhe von +171,50 m über NHN zum einen der überhöhte Erdgeschosssockel, dessen Einzel- handelsnutzung eine höhere Geschosshöhe für die Haustechnik benötigt, gesichert. Zum anderen regelt die Festsetzung gemeinsam mit der zulässigen Zahl der Vollge- schosse und den Baugrenzen, dass die Fuge zwischen den Baukörpern in Baufeld BF 1 und BF 3 freigehalten wird. Um den Anschluss an die angrenzende Bestandsbebauung einschließlich seiner Dachlandschaft zu gewährleisten, wird im Baufeld BF 3 sowohl die Traufhöhe als Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 33 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF auch die Firsthöhe festgesetzt. So fügt sich das Gebäude Höhe und Dachform in die Umgebung ein. 16.4.4 Dachaufbauten Zur Sicherstellung einer funktionalen und nachhaltigen Gebäudenutzung werden im Baufeld BF 1 geringfügige Überschreitungen der festgesetzten maximalen Gebäude- höhe (GHmax) für notwendige technische Dachaufbauten und Dachaustritte – wie beispielsweise Treppenhäuser oder Überfahrten – zugelassen. Die festgelegte Ober- grenze von 2,5ௗm Höhenüberschreitung bei einer maximalen Grundfläche von 50,0ௗm² stellt sicher, dass diese baulichen Elemente ausschließlich untergeordnet bleiben und die städtebauliche Wirkung des Baukörpers nicht wesentlich verändern. Der erforder- liche allseitige Mindestabstand von 1,5ௗm zur darunterliegenden Außenwand verhin- dert eine dominante Wirkung an der Dachkante und gewährleistet ein zurückhalten- des Erscheinungsbild. Im Baufeld BFௗ 3 wird zur Förderung erneuerbarer Energien eine Höhenüberschrei- tung für Solaranlagen um m ax. 1,0ௗm zugelassen, ebenfalls mit einem Mindestab- stand (1,5ௗm) zur Dachkante. Die Festlegung, dass diese Anlagen nur aufgeständert in Verbindung mit Dachbegrünung zulässig sind, unterstützt eine integrierte, gestalte- risch und ökologisch hochwertige Dachgestaltung. Das festgesetzte zulässige Maß der baulichen Nutzung ermöglicht die Umsetzung des Vorhabens. 16.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugrenzen in der Planzeichnung festgesetzt. Die Festsetzung zu den überbaubaren Grundstücks- flächen orientieren sich eng am Vorhabenplan und berücksichtigen einen angemes- senen Abstand zwischen den geplanten baulichen Anlagen und entsprechen dem- nach einer sogenannten Baukörperfestsetzung. Die überbaubare Grundstücksfläche wird in drei Baufelder BF 1 bis BF 3 unterteilt, um die städtebauliche Figur des Vorhabens zu sichern. Die Gliederung dient dazu, dass auf einem gemeinsamen Sockel (Baufeld BF 2) zwei (Einzel-)Baukörper ange- ordnet werden. Zum einen ein Hochpunkt (Baufeld BF 1) direkt am Kreuzungsbereich und zum anderen ein dreigeschossiger Baukörper (Baufeld BF 3), der die angren- zende Blockrandbebauung vervollständigt und stadträumlich abschließt. Das Motiv der städtebaulichen Fuge zwischen dem Hochpunkt und der Blockrandbebauung be- tont den solitären Charakter des Hochpunkts. 16.5.1 Baulinie Zur Bestandsbebauung an der Heinrichstraße wird eine Baulinie festgesetzt, um zwingend an die Brandwand anzubauen und den Blockrand zu vervollständigen bzw. abzuschließen. 16.5.2 Baugrenzen Die festgesetzten Baugrenzen gewährleisten auf einem verbindenden eingeschossi- gen Sockelgebäude die Bildung einer städtebaulichen Fuge zwischen den einzelnen Baukörpern in den Baufeldern BF 1 und BF 3 sowie die Aufnahme der Bauflucht der Bebauung in der Heinrichstraße. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 34 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Dadurch werden die unterschiedlichen Baukörper städtebaulich voneinander abge- setzt und zum anderen ein verbindendes Element geschaffen, dass das Gebäudeen- semble zusammenhält. Die Baugrenze im Baufeld BF 1 zur Verkehrsfläche hin darf oberhalb des ersten Voll- geschosses durch Balkone um max.1,5 m überschritten werden. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht an der städtebaulich wirksamen Fassade zur Kreuzung hin ein Spiel mit begrünten Balkonen vor, das durch die Festsetzung gesichert werden soll. Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche wie Schachtbauwerke, Lüftungs- schächte und Lichtschächte dürfen die festgesetzten Baugrenzen um ein geregeltes Maß überschreiten. Da von diesen Anlagen keine städtebauliche Wirkung ausgeht, ist eine Steuerung durch die Baugrenzen nicht erforderlich. Die Einschränkung des Maßes auf 0,75 m Tiefe und 3 m Länge dient der Reduzierung der Versiegelung des Bodens. In den Bereichen, wo eine Überschreitung erforderlich wird, entfällt der Bo- denanschluss für die Möglichkeit von Fassadenbegrünung. Bei Bedarf von Fassaden- begrünung in diesen Bereichen ist entsprechend der Festsetzungen Abhilfe durch ausreichend durchwurzelbaren Raum zu schaffen. 16.6 Flächen für Stellplätze, Garagen, Carports und Tiefgaragen Der Vorhabenplan sieht vor, dass alle neuen erforderlichen Stellplätze unterirdisch in der Tiefgarage nachgewiesen werden. Lediglich die bereits vorhandenen Stellplätze für die Bestandsbebauung des Nach- bargrundstücks (Flurstück Flur 8, Nr. 20/31, Am Alten Friedhof 2) sind über den Be- bauungsplan oberirdisch zu sichern. Die bestehenden Grunddienstbarkeiten auf dem Flurstück Nr. 20/30 sichern die Stellplätze und die Erschließung für das Nachbar- grundstück privatrechtlich. Deshalb werden diese oberirdischen Stellplätze verortet und mit Anzahl im Bebauungsplan festgesetzt. Um die städtebauliche Wirkung von den vier Stellplätzen gering zu halten, sind Garagen und Carports als unzulässig fest- gesetzt. Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der hierfür festgesetzten Flächen „TG“ außerhalb der Baufenster zulässig. Die Festsetzung si- chert die Vorhabenplanung. 16.7 Flächen für Nebenanlagen Durch die begrenzten Grundstücksverhältnisse und die hohe Ausnutzung des Grund- stücks stehen insgesamt nur wenig Flächen außerhalb der überbaubaren Grund- stücksflächen für Nebenanlagen zur Verfügung. Der Vorhaben- und Erschließungs- plan sieht vor, dass Nebenanlagen mit Ausnahme von Fahrradabstellflächen für den Vollsortimenter innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. Gebäuden un- tergebracht werden. Hierzu gehören insbesondere Abfallsammelanlagen zur dauer- haften Müllaufbewahrung und Fahrradabstellflächen für Bewohner*innen. Die erfor- derlichen Fahrradabstellflächen für die Bewohner*innen werden im Gebäude im UG verortet. Für Besucher befinden sich Abstellflächen im Eingangsbereich der Treppen- anlage, etwas getrennt von den Flächen für den Einzelhandel. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 35 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Fahrradabstellflächen für den Einzelhandel sind zudem auch in den hierfür festge- setzten Flächen (FST) zulässig. Der Vollsortimenter im Erdgeschoss kann mit Nahmobilität erreicht werden, da keine Kundenstellplätze für PKWs angeboten wer- den. Daher ist erforderlich, in ausreichender Anzahl eingangsnah Abstellmöglichkei- ten für Fahrräder anzubieten. 16.8 Flächen für die soziale Wohnraumförderung Der Vorhabenträger hat sich zu Beginn des Bauleitplanverfahrens durch eine „Grund- zustimmung“ verpflichtet, im Vertragsgebiet mindestens 25 % der Bruttogeschossflä- che Wohnen für den sozial geförderten Mietwohnungsbau sowie zusätzlich mindes- tens 20 % der Bruttogeschossfläche Wohnen für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen als öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Hessischen Wohnraum- fördergesetz (HWoFG) zu planen und zu errichten. Die Festsetzung sichert die ver- tragliche Vereinbarung zusätzlich planungsrechtlich ab. Für den Anteil der Geschossfläche, der nach derzeit bestehendem Planungsrecht (Bebauungsplan O 15) bereits zulässig ist, besteht keine Verpflichtung anteilig Flä- chen für die soziale Wohnraumförderung nachzuweisen. 16.9 Verkehrsflächen 16.9.1 Straßenverkehrsflächen Im Bebauungsplan sind öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt Die festgesetzte Verkehrsfläche vereint die unterschiedlichen Nutzungen (Fußweg, Radweg, Verkehrsgrün, Fahrbahn) und nimmt keine zeichnerische Differenzierung vor. Die festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche ist inklusive aller Teilnutzungsarten abgebildet. Im südwestlichen Geltungsbereich befindet sich eine öffentliche Straße (Am Alten Friedhof), die als Straßenverkehrsfläche mit Bestandteil der festgesetzten Verkehrs- fläche ist. Die Festsetzung sichert die Erreichbarkeit der im Vorhabenbereich geplan- ten Stellplätze für Fahrzeuge vom angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsnetz. Zudem wird so die Ein- und Ausfahrt in das Plangebiet erreicht, über die das rückseitig des Vorhabenbereichs gelegene Flurstück Flur 8, Nr. 20/31, Am Alten Friedhof 2, an- gefahren wird. Die Erreichbarkeit der Bebauung auf diesem Grundstück ist auch im Bebauungsplan O 15.1 planungsrechtlich abgesichert und zulässig. Das Vorhabengrundstück und das geplante Vorhaben grenzen unmittelbar an öffent- liche Fußwege der Heinrichstraße und Nieder-Ramstädter Straße. Insbesondere an der Heinrichstraße müssen für die Anfahrbarkeit des Plangebiets zur Tiefgarage und Anlieferung des Einzelhandelsmarktes die öffentlichen Wege gequert werden. Die Er- reichbarkeit des Marktes für Fußgänger erfolgt ebenso unmittelbar von den öffentli- chen Fußwegen. Zur Sicherung der Erschließung und zur möglichen Vorbereitung von Umstrukturierungsmaßnahmen im Rahmen der Neuentwicklung sind die beste- henden angrenzenden Verkehrsflächen festgesetzt. Es besteht vorliegend kein Erfordernis zur Festsetzung einer Straßenbegrenzungsli- nie in der Planzeichnung, da die festgesetzten Verkehrsflächen auf Grundlage beste- hender Parzellen verlaufen und somit eindeutig ablesbar und erkennbar sind. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 36 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 16.9.2 Ein- und Ausfahrten Auf Grundlage des vorliegenden Vorhabenplans wird die Anzahl der zulässigen Ein- bzw. Ausfahrten und der Anschluss an die Verkehrsflächen festgesetzt. Durch die zeichnerische Festsetzung der Ein- und Ausfahrtbereiche erfolgt eine Steuerung möglicher Verkehrsbewegungen, die gutachterlich geprüft und bestätigt und mit den städtischen Akteuren abgestimmt ist. Entwicklungsbedingte geringfüge Abweichun- gen hiervon sind zulässig. 16.10 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 16.10.1 Niederschlagswasserbewirtschaftung Im vorliegenden Vorhaben soll das Niederschlagswasser möglichst vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet werden. Dies beginnt bereits mit der Gestaltung der Dach- und Freiflächen. Die Dachflächen sind extensiv und intensiv begrünt, wodurch ein großer Teil des Niederschlagswassers im Substrat gebunden und über die Begrü- nung wieder verdunstet wird. Der Umgang mit dem überschüssigen Regenwasser ist zur Offenlage anhand einer Entwässerungsplanung aufzuzeigen. Da eine geringe Durchlässigkeit außerhalb des nach DWA A 138 vorgesehenen Durchlässig- keitsspektrums vorliegt, wird von einer technischen Versickerung abgeraten und es ist nach den a.a.R.d.T. eine Einleitung in die Kanalisation vorzusehen, bzw. eine voll- ständige Rückhaltung und Nutzung im Plangebiet sicherzustellen. 16.10.2 Oberflächenbefestigung Um den Anteil an versiegelten Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht und Schotterrasen nicht zugelassen Eine voll- ständige Versiegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer, Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhten Staubanfall und schnellem Abfluss des Niederschlagswassers. Die getroffenen Festsetzungen sollen diesen Auswirkungen entgegenwirken. 16.10.3 Begrünung von Tiefgaragendecken und begrünte Dachfläche BF 2 Die Festsetzung stellt sicher, dass die Tiefgaragendecken und die Dachfläche in BF 2, die nicht überbaut sind, gärtnerisch in die Grundstücksfreiflächen integriert werden und mit Bäumen, Sträuchern, Wiesen und Rasen bepflanzt werden können. Die Überdeckung der Tiefgaragendächer sowie die begrünten Dachflächen im Bau- feld BF 2 ist mit einer Bodensubstratschicht von mindestens 0,8 m im Mittel erforder- lich, um die geplanten Pflanzungen auf dem Tiefgaragendach durchführen zu können. Hierbei sind gemäß Freianlagenplan maßgeblich Strauchpflanzungen vorgesehen. Im Bereich von Baumpflanzungen ist eine Bodensubstratschicht von mindestens 1,0 m einzuhalten. Eine geringere Substratdicke würde allenfalls Strauchpflanzungen ermöglichen und ist lediglich im Bereich von Tiefgaragenzufahrten zulässig, jedoch muss sie mindestens 0,3 m betragen. Geländeversprünge oder -stufen im Bereich der Tiefgaragendächer sollen vermieden werden, weshalb Oberkanten der Überdeckung allseitig niveaugleich an das umge- bende Gelände bzw. Gebäude anzuschließen sind. Auf diese Weise wird der visuelle Eindruck einer dem natürlichen Gelände angepassten Grünfläche vermittelt. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 37 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 16.10.4 Extensive Dachbegrünung Es bestehen Vorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Dachbegrünung: Flachdächer sind vollständig und dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Der Dachbegrünungsanteil darf durch Aufbauten, Dachterrassen, Attika, technische Auf- bauten usw. auf max. 70 % der gesamten Dachfläche reduziert werden. Dabei muss die Substratschicht mind. eine mittlere Dicke von 15 cm aufweisen. Im Plangebiet sind ausschließlich Flachdächer und geneigte Dächer zulässig. Diese werden gemäß textlicher Festsetzung extensiv begrünt und sind mit einer Substrat- schicht mittlerer Dicke von 15 cm zu versehen. Dem städtischen erforderlichen Dach- begrünungsanteil von 70 % wird im Vorhaben- und Erschließungsplan nachgekom- men. Dabei ist eine Sedum-Kraut-Grasgesellschaft mit möglichst heimischen, insek- tenfreundlichen und regionaltypischen Arten aus der Pflanzliste zu wählen. Dachbegrünungen haben v. a. positive Auswirkungen auf das Stadtklima (Tempera- turregulierung, Schutz vor unerwünschter Sonneneinstrahlung durch geringe Strah- lungsreflexion, Luftreinigung), die Tier- und Pflanzenwelt und den Wasserhaushalt. Begrünte Flachdächer wirken im Plangebiet ausgleichend zum Anteil versiegelter Flä- chen und den gutachterlich festgestellten Auswirkungen auf das Lokalklima aufgrund der Bebauungsdichte und -höhe. Die festgesetzte Dachbegrünung trägt somit zur Verbesserung des Mikroklimas vor Ort am Standort bei. Um diese positiven Wirkun- gen fortlaufend erzielen zu können, ist die Dachbegrünung dauerhaft zu erhalten. Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes kann durch die städti- sche „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Nie- derschlagswasser“ aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt wer- den, dass auf den Grundstücken Zisternen zu errichten sind. Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und andererseits die möglichst naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung reduziert werden. Gemäß Satzung entfällt für begrünte Dächer und Intensivgründächer die Verpflich- tung zur Errichtung einer Zisterne. Die Ausnahmen von der o.g. Satzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht und eine höhere Abflussretentionswir- kung hat. Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf zugeführt, weshalb eine Zisterne entfallen kann. Es ist bis zur Offenlage durch den Fachplaner zu prüfen, ob auf die Anlage einer Zisterne verzichtet werden kann. Da eine Versickerung vor Ort aufgrund der Boden- begebenheiten technisch nicht möglich ist, ist zu klären, wie überschüssiges Nieder- schlagswasser zurückgehalten werden kann. 16.10.5 Fassadenbegrünung Die festgesetzte Fassadenbegrünung soll zu einer zügigen Durchgrünung des Plan- gebiets beitragen und ist eine wirkungsvolle Maßnahme zur gestalterischen Aufwer- tung von Gebäuden. Die Fassadenbegrünung stellt bereits nach kurzer Zeit die Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 38 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Entwicklung ökologisch und gestalterisch wirksamer Grünstrukturen sicher. Zudem bewirkt die Festsetzung von begrünten Fassaden positive Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima sowie Landschafts- und Ortsbild. So wirkt die Fassadenbegrünung ausgleichend auf die Auswirkungen baulicher Verdichtung und trägt zur Verbesserung des örtlichen Klimas bei. Zudem schafft die Begrünung der Fassadenflächen ein ge- stalterisch wirkungsvolles Grünvolumen. Brandschutzrechtliche Regelungen sind da- bei zu beachten. 16.10.6 Artenschutzmaßnahmen Insektenfreundliche Beleuchtung Für die spätere Beleuchtung des Geländes ist ein Konzept zu erstellen in dem die Anwesenheit von nachtaktiven Tieren berücksichtigt wird. Die Lichtquellen dürfen nicht zu einer Lockfalle z.B. für Käfer und Schmetterlinge (insektenfreundliche Be- leuchtung) werden. Hierfür sind bestimmte Anforderungen festgesetzt. Die Verwendung einer entsprechend angepassten Außenbeleuchtung wird die Beein- trächtigungen der Insektenwelt deutlich vermindern und dient auch der Erhaltung ei- ner ausreichenden Nahrungsgrundlage für europarechtlich geschützte Vogel- und Fledermausarten. Im Übrigen gilt der Lichtleitfaden für private Bürgerinnen und Bür- ger der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Vogelschlag Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist insbe- sondere bei Neubaumaßnahmen mit großen Glasflächen vorhanden. Zum Schutz der im Geltungsbereich und dessen Umfeld vorkommenden Vogelarten sind aufgrund der Regelungen des § 44 BNatschG Maßnahmen zur Minimierung von Vogelschlag vor- zusehen. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang das „Sichtbarmachen“ der Gla- selemente für Vögel, wobei insbesondere ein möglichst geringer Reflexionsgrad be- deutsam ist. Aus diesem Grund sind großflächige, ungegliederte Glasflächen ab einer Größe von 3 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel erkennbaren Oberflächen auszuführen – insbesondere durch den Einsatz reflexionsarmer Gläser. Hinweise zu Abständen, Deckungsgrad, Kontrast und Reflektanz können dem derzeit als anerkannte Regel der Technik geltenden Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ (H. Schmid, et al., 2012, https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen Aktualisierungen entnommen werden. 16.11 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst auch die bis- herige Zufahrt für das Nachbargrundstück, Flur 8, Flurstück Nr. 20/31, Am Alten Fried- hof 2. Um die weitere Erschließung dieses Grundstückes zu sichern, wird daher die in der Planzeichnung mit GFL gekennzeichnete Fläche mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger der Flurstück Flur 8, Nr. 20/31, Am Alten Fried- hof 2 belastet und mit Baulasten gesichert. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 39 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 16.12 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien Im Bebauungsplan werden Vorgaben getroffen, dass bei der Errichtung von Gebäu- den bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien getroffen werden müssen. Hierbei sind die Dach- flächen, gemäß textlicher Festsetzungen, mit einem Mindestanteil an Anlagen zur Ge- winnung solarer Strahlungsenergie auszustatten. Die verpflichtende Installation ent- sprechender Anlagen, auf Grundlage der Festsetzungen, soll dazu dienen, gem. Kli- maschutzplan 2035 der Wissenschaftsstadt Darmstadt, einen Beitrag zum globalen Klimaschutz zu leisten. Dachflächen sollen unter Berücksichtigung notwendiger Nutzungen grundsätzlich so geplant und gestaltet werden, dass diese sich für eine Solarnutzung in Kombination mit Dachbegrünung so weit wie möglich eignen (Optimierungsgebot). Diese Vorgabe gilt auch für Dachflächen, unter denen sich begrünte Dachflächen be- finden. Begrünte Flachdächer und Anlagen zur Gewinnung solarer Strahlungsenergie sind miteinander kompatibel. 16.13 Flächen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 16.13.1 Grünflächenanteil mit Bodenanschluss Um Flächen mit natürlichen Bodenanschluss zu schützen, wurde eine Grünflächen- anteil von mind. 230 m², bzw. 12 % der Grundstückfläche, festgesetzt. Die Festset- zung wurde getroffen, um ein Mindestmaß an Grünflächen mit Bodenanschluss zur Niederschlagsversickerung und -rückhaltung, Grundwasserbildung und zur Verbes- serung des Mikroklimas zu sichern. Die besondere städtebauliche Situation sieht eine hohe Versiegelung des Grund- stücks vor, aber durch die Festsetzung zur Tiefgaragen- und Dachbegrünung kann der gesicherte Grünflächenanteil im Plangebiet erheblich erhöht werden. Diese Flä- chen haben zwar keinen Erdanschluss, aber tragen zur Niederschlagsrückhaltung und zur Verbesserung des Mikroklimas bei. 16.13.2 Pflanzgebotsflächen Zur Erhöhung des Grünanteils werden die festgesetzten Flächen als Grünflächen mit Bäumen und Sträuchern gemäß Artenempfehlung (s. Ziff. IV. Pflanzliste) angelegt und unterhalten. Davon sind 60 % der Flächen als strukturreiche Grünflächen oder höher- wertig anzulegen. In der Pflanzgebotsfläche ist mind. ein heimischer standortgerechter, Baum 1. Ord- nung gemäß Pflanzliste (Ziff. IV. Pflanzliste) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Bäume müssen einer Pflanzqualität von min- destens StU 18 - 20 cm entsprechen. Die Bepflanzungen wirken Hitzeinseln im verdichteten Raum entgegen, verbessern das Mikroklima und bei heimischen und standortgerechten Arten bieten sie Nist-, Nah- rungs-, und Ruheplatz für Kulturfolger unter den Insekten, Kleinsäugern und Vögeln. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 40 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF 16.13.3 Zu erhaltende Bäume Die unmittelbare Umgebung des Plangebiets ist geprägt durch die Grünanlagen am Tierbrunnen und durch den parkartigen Baumbestand des südlich anschließenden Alten Friedhofs. Eine Vielzahl an Bäumen findet sich in Fortführung auch in den öf- fentlichen Verkehrsflächen (Fußwege) im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Zur Wahrung des grünen Charakters der näheren Umgebung und auch als wirksame Puf- ferzone gegen die Verkehrsbewegungen auf der Nieder-Ramstädter Straße sind die Bestandsbäume im Bebauungsplan gesichert worden. Die Verortung der bestehenden Bäume in den öffentlichen Verkehrsflächen sind dem städtischen Baumkataster entnommen und gemäß Planeintrag zum Erhalt festge- setzt. 16.14 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minde- rung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutz- gesetzes (BImSchG) Die schalltechnischen Untersuchungen belegen, dass im Plangebiet in Hinblick auf die angestrebten Nutzungen Konfliktpotentiale durch Lärmeinträge bestehen. Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse des vorliegenden Gutachtens zum Schal- limmissionsschutz sind bauliche Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen. 16.14.1 Passiver Schallschutz Auf Grundlage der gutachterlichen Ergebnisse zu Schallschutz bestehen Anforderun- gen an die erforderliche Schalldämmung der Fassade/Außenbauteile. Es wurden ge- mäß dem Gutachten die maßgeblichen Außenlärmpegels für die Zeitbereiche Tag und Nacht festgesetzt, die den Inselkarten der Festsetzungen zu A Ziff. 15.1 zu entneh- men sind. Die Festsetzungen erfolgen nicht geschossweise, sondern werden für die jeweils gesamte Fassade getroffen und berücksichtigen die höchste schalltechnische Anforderung, die an der jeweiligen Fassade anliegt. 16.14.2 Aktiver Schallschutz Nahversorger Die Festsetzungen dienen dem Schutz der angrenzenden Wohn- und Mischgebiete vor störenden Schallemissionen, die insbesondere durch Anlieferverkehr und den Be- trieb technischer Anlagen entstehen können. Durch die Begrenzung der Anlieferun- gen auf maximal fünf Vorgänge mit je zehn Paletten im Tageszeitraum (06:00– 22:00ௗUhr) sowie das vollständige Verbot von nächtlichen Anlieferungen wird eine er- hebliche Lärmbelastung in sensiblen Ruhezeiten vermieden. Die Vorgaben zur Schalldämmung des Tores der Anlieferzone (mind. Rw = 25 ௗdB) sowie zum geschlossenen Zustand während der Anlieferung gewährleisten, dass Emissionen während des Be- und Entladens auf ein verträgliches Maß reduziert wer- den. Die Nachweispflicht durch Prüfzeugnisse schafft Planungssicherheit und ge- währleistet die technische Wirksamkeit der Maßnahmen. Für die auf dem Dach vorgesehene Technikfläche wird der flächenbezogene Schall- leistungspegel auf 65ௗdB(A)/m² tags und 55ௗdB(A)/m² nachts begrenzt. Dadurch wird sichergestellt, dass auch in erhöhten Lagen keine unzumutbare Lärmabstrahlung auf das Umfeld erfolgt. Ergänzend wird im Technikraum des Erdgeschosses ein maxima- ler Innengeräuschpegel (Li = 75 ௗdB(A)) sowie eine Mindestschalldämmung des Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 41 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Wetterschutzgitters (Rw = 10 ௗdB) festgelegt, um auch hier Emissionen nach außen effektiv zu begrenzen. Die Anforderung, dass technische Anlagen keine tonhaltigen Geräusche erzeugen dürfen, dient der Vermeidung besonders störender Schallanteile, die trotz gleicher Pegel als deutlich unangenehmer wahrgenommen werden und bei der immissions- schutzrechtlichen Bewertung mit einem Zuschlag berücksichtigt werden müssten. 17. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anla- gen 17.1 Dachgestaltung Die Festsetzung einer maximalen Dachneigung in Baufeldern BF 1 und BF 2 soll die Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Dachbegrünung gewährleisten. Dachbe- grünungen haben v. a. positive Wirkungen auf das Stadtklima, die Tier- und Pflanzen- welt und den Wasserhaushalt (siehe auch Kapitel Nr. 10.9.3). Aufgrund der ortstypi- schen Dachlandschaft soll durch die festgesetzte Dachneigung in Baufeld BF 3 zu- dem die Grundvoraussetzung für einen fließenden Übergang zur angrenzenden Dachlandschaft geschaffen werden Anlagen zur Nutzung von Solarenergie müssen aufgeständert angebracht werden, sodass die Dachbegrünung von den technischen Aufbauten nicht beeinträchtigt wird. Für alle Dachaufbauten gilt, dass sie mindestens um 1,5 m bzw. entsprechend ihrer Höhe von den Außenwänden abrücken müssen, damit sie städtebaulich nicht negativ in Erscheinung treten. 17.2 Einfriedung Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Einfriedungen ermöglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermei- den. Die Höhe von maximal 1,30 m stellt sicher, dass die Einfriedung nicht dominierend wirkt und das Gesamtbild des Gebiets nicht negativ beeinflusst wird. 17.3 Abfallsammelanlagen Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke ermöglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermei- den. Zum Schutz des Erscheinungsbilds im Plangebiet sowie zur Reduzierung von Geruchsauswirkungen sind Standflächen für private Müll- Abfallbehältnisse sowie ihre Aufstellflächen zur regelmäßigen Leerung innerhalb der Gebäude oder in der Tiefga- rage zu integrieren. Durch die Vorgaben sollen Abfallsammelanlagen dem Blick der Betrachter entzogen werden und sich aus stadtgestalterischen Gründen nicht negativ auf die Erscheinung im Plangebiet auswirken. 17.4 Fahrradabstellflächen Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke ermöglichen. Fahrradabstellanlagen sind hierbei gemäß des Vorhabenplans in die Gebäude und Tiefgarage zu integrieren. Lediglich die für den Vollsortimenter Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 42 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF vorgesehenen Fahrradabstellflächen sind außerhalb des Gebäudes in den dafür fest- gesetzten Bereichen zu errichten. Dies dient dazu die Erreichbarkeit des Vollsorti- menters zu sichern, da dieser aufgrund nicht vorgesehener PKW-Stellplätze nur zu Fuß oder mit dem Rad erreichbar ist. Zusätzliche Baukörper wie oberirdische Fahr- radabstellplatzanlagen dürfen nicht eingehaust werden, um damit verbundene nega- tive Auswirkungen auf das Stadt- und Ortsbild zu vermeiden. 17.5 Werbeanlagen Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke ermöglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermei- den. Gleichzeitig sollen durch die Festsetzungen dem Vollsortimenter ausreichend Mög- lichkeiten zur Werbung an der Stätte der Leistung gesichert werden. Durch die einschränkenden Regelungen und den Ausschluss ortsfremder Werbe- und auffälliger Lichtanlagen soll zudem geregelt werden, dass von Werbeanlagen kein störender Impuls für bestehende Wohnnutzungen in der näheren Umgebung sowie für die geplanten Wohnnutzungen ausgeht. 18. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften Kulturdenkmal Im Geltungsbereich liegt ein Kulturdenkmal nach § 2 Abs. 1 Hessisches Denkmal- schutzgesetz. Dieses befindet sich in der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Fußweg und ist nachrichtlich in die Planzeichnung und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans übernommen. Der "Tierbrunnen" ist ein Jugendstilbrunnen des Frankfurter Bildhauers Anton Luß- mann, gestiftet von Familie Passet, im Jahre 1907. Der Brunnen besteht aus einem großen Monolith mit mehreren Becken für Tiere aller Größen, wie zum Beispiel für kleine Hunde, die seitlich unten maßgerechte Wassernäpfe finden. Der Brunnen ist symmetrisch gestaltet, mit plastischen, naturgetreuen Tierköpfen aus Bronze, wie etwa die beiden Pferdeköpfe und die beiden Pfauen auf dem Stein (gemäß denkXweb, Landesamt für Denkmalpflege Hessen). 19. Hinweise Auf Grundlage des Umweltberichts, vorliegender Gutachten sowie der Vorgaben öf- fentlicher Stellen und verschiedener Regelwerke sind Hinweise aus dem vorhaben- bezogenen Bebauungsplan zu beachten. Die Auswahl geeigneter Pflanzen wird im Rahmen des laufenden Verfahrens zur Of- fenlage durch eine beigefügte Pflanzliste ergänzt. 20. Regelungen im Durchführungsvertrag Zur Realisierung des Vorhabens auf Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungs- plans ist ein Durchführungsvertrag nach § 12 BauGB erforderlicher Bestandteil des verbindlichen Bauleitplanverfahrens. Bebauungsplan O 36 - Heinrichstraße / Am Alten Friedhof Seite 43 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - VORENTWURF Im ersten Schritt wurde der städtebauliche Vertrag „Grundzustimmung“ mit dem Vor- habenträger vor dem Aufstellungsbeschluss geschlossen. Er regelt im Wesentlichen die Übernahme der Planungskosten durch den Vorhabenträger, die Sicherung des geförderten Wohnungsbaus und die Umsetzung von Maßnahmen zum Klimaschutz gemäß den städtischen Beschlüssen sowie die Verfahrensdurchführungs- und Haf- tungsfragen. Der Entwurf des Durchführungsvertrags zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird nach der Offenlage abgestimmt und ist vor dem Satzungsbeschluss abzuschlie- ßen. 21. Planungsstatistik Geltungsbereich vorhabenbezogener Bebauungsplan ca. 2.996 m² Vorhabenbereich ca. 1.918 m² - Nettobauland Vorhaben ca. 1.564 m² Aus den festgesetzten Flächen ergeben sich folgende städtebauliche Kennwerte GRZ I: 0,79 GRZ II: 0,84 GFZ: 2,6 Gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplans sind folgende Planungsdaten, die durch die Festsetzungen abgedeckt sind, vorgesehen: GR Wohnen (ab 1.OG) ca. 3.625 m² GR Nahversorgung (EG) ca. 1.325 m² 22. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen - Artenschutzgutachten nach Potential, Naturplan eGbR, Stand 04.02.2025 - Verkehrsuntersuchung/Mobilitätskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauungs- plan, Freudl Verkehrsplanung, 02.02.2023 - Geotechnischer Bericht, GeoIngenieure FLG GmbH, 09.11.2022 - Schallimmissionsschutz, Gutachten, Grebner Bauphysik GmbH, 30.09.2025
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1
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1537
5
1540
1542
1550
3
1551
1
2030
20
31
III+D
III
I
II
I
IV
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II
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I
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III+D
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P
P
P
P
P
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104
9
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8
5
143
9
5
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7
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A
4
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237
1
D
GFL
4 St
FSt
TG
TG
ab 1. OG
nur Wohnen
GF EZ:
1.325 m²
VI FD
GHmax =
+191,00 m
BF 1
III
FH =
+182,00 m
TH =
+178,00 m
BF 3
WD
GHmax=
+171,50
I
FD
BF 2
GF WO:
3.625 m²
GR
1.520 m²
Nutzungsschablone
22,00
11,70
8,20
1,00
2
3
,0
0
5
,6
0
13,00
Stadtatlas Darmstadt
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
O 36
- Heinrichstraße / Am Alten Friedhof -
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
www.planquadrat.com
Stand: Januar 2026
VORENTWURF
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.06.2023.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am
27.06.2023.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
und über die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung im „Darmstädter Echo“ vom .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung gem. §3 Abs.1 BauGB
durch Veröffentlichung der Planungsunterlagen im Internet und zusätzlich zeitgleiche Auslegung der
Planungsunterlagen im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt
mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung in der Zeit vom bis einschließlich .
M 1:500
10 30200 40
ZEICHENERKLÄRUNG
Art und Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Maximale Firsthöhe (TH) Höhe ü. NHN.
Maximale Traufhöhe (FH) Höhe ü. NHN.
Dachform (Walmdach, Flachdach)
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Baulinie
Baugrenze
Flächen für Stellplätze, Garagen, Carports und Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)
Stellplätze (St)
Fahradabstellflächen (FSt)
Tiefgaragen (TG)
Bereiche mit Ein- und Ausfahrten
Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Öffentliche Verkehrsfläche
Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Flächen zugunsten der Anlieger
Flächen zum Anpflanzen und Erhalt
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b)
Flächen zum Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Beplfanzungen
Grünflächen mit Bodenanschluss
Baum/Anpflanzung
Baum/Erhalt
Sonstige Planzeichen
Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans gem. § 9 Abs. 7 BauGB
Bemaßung
Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
Einzelanlagen (unbewegliche Kulturdenkmale), die dem Denkmalschutz unterliegen
FSt
GFL
D
10,00
FH =
+182,00 m
TH =
+178,00 m
WD, FD
St
TG
PLANZEICHNUNG
Planteil 1 / 3
Grundfläche (GR) als Höchstmaß
Geschossfläche (GF)
Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß, z.B. IV
Maximale Gebäudehöhe (GHmax) Höhe ü. NHN.
GR
1.520 m²
GF EZ:
1.325 m²
z.B. VI
GHmax =
z.B. +191,00 m
des Bebauungsplans O 15.1 - Gärtnerei am Alten Friedhof -
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und Satzung zur Schaffung
von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes O 15 - Am Alten Friedhof - und
Gemarkung Darmstadt Flur 8
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
Art der Nutzung
gem. Ziff. I. 4:
EG
Nahversorgung
u. a. Nutzungen
gem. Ziff. I. 4:
Beratungsverlauf (2)
TOP 7
TOP 74
Orte (7)
- Heinrichstraße
- Mina-Rees-Straße 12
- Nieder-Ramstädter Straße
- Wienerstraße
- Herdweg
- Marienburgstraße 27
- Sackgasse
Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.
Details
- Vorlagen-Nr.
- 2026/0045
- Typ
- Magistratsvorlage
- Datum
- 27.01.2026
- Erstellt
- 29.09.2026 00:00