Förderung von Wohnungen mit Mitteln des Landes NRW Jahr 2019 und Überblick der Änderungen im Förderrecht 2020

Förderung Mietwohnungsbau Stand 30.03.2020
0 14 16
89
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280
0
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300
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Anzahl
(blau = Typ A , rot = Typ B, gelb = Modernisierung
Gesamt:  1.139 WE
Förderzusagen Mietwohnungen 2019 
Verteilung auf die Stadtbezirke
Innenstadt Rodenkirchen Lindenthal Ehrenfeld Nippes Chorweiler Porz Kalk Mülheim
Quelle: Amt für Wohnungswesen
Anlage 1

802
857
471
993
642 663
210
537
609
1.016
871 842
950
1.139
0
200
400
600
800
1000
1200
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geförderte Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen
2006 - 2019
Anlage 2

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/1 
 
Vorlagen-Nummer 08.04.2020 
 1023/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 23.04.2020 
Stadtentwicklungsausschuss 07.05.2020 
 
Förderung von Wohnungen mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen und der Stadt Köln im 
Jahr 2019 und Überblick der Änderungen im Förderrecht 2020 
1. Ergebnisse der Landesförderung 2019 
 
Das Amt für Wohnungswesen konnte im Jahr 2019 Förderzusagen für insgesamt 1.139 Wohnungen 
(WE) mit Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein erteilen. 
Hierbei handelt es sich um Bewilligungen von 22 Bauprojekten mit 865 (2018: 585) Neubauwohnun-
gen und 274 WE, bei denen Fördermittel der Richtlinie zur Förderung der Modernisierung (Moderni-
sierungsrichtlinie – RL Mod) im Wohnungsbestand mit einer Mietpreis- und Belegungsbindung bewil-
ligt wurden. 
 
Für die Jahre 2019 bis 2022 erhält die Stadt Köln ein Globalbudget von 95 Mio. Euro jährlich auf der 
Grundlage der Zielvereinbarung zwischen der Stadt Köln und dem Land NRW zur Umsetzung des 
mehrjährigen Wohnraumförderprogramms. Durch landesweite Überhänge aus dem Vorjahr wurde 
das Gesamtbudget 2019 auf 108,1 Mio. € aufgestockt.  
 
Da dieses Gesamtbudget zur Bewilligung aller Anträge nicht ausreichte, bekam die Stadt Köln weitere 
angeforderte Mittel in Höhe von 43,5 Mio. Euro vom Land zugewiesen. Insgesamt belief sich das Ge-
samtvolumen der Landesfördermittel somit im Jahr 2019 auf 151,6 Mio. Euro.  
 
Diese Mittel wurden wie folgt verwendet: 
 
Mietwohnungen 
 
Zur Neuschaffung von Mietwohnungen und von Wohnraum für Ältere und Menschen mit Behinderung 
konnten im Jahr 2019 insgesamt 865 Wohnungen mit rd. 126,5 Mio. Euro (2018: 585 WE mit rd. 88 
Mio. Euro) gefördert werden. 
 
In dieser Zahl ist der Wohnraum für acht Menschen mit geistiger Behinderung in zwei ambulant be-
treuten 4er-Gruppenwohnungen enthalten.  
 
Alle Wohnungen sind barrierefrei im Sinne der Wohnraumförderungsbestimmungen. Insgesamt wer-
den 92% der WE (2018: 72%) über einen Aufzug erschlossen und 441 der WE verfügen über eine 
zusätzliche Badewanne. 14 Wohnungen sind rollstuhlgerecht ausgestattet. 
 
In Verbindung mit den geförderten Wohnungen werden zusätzlich 139 freifinanzierte Wohnungen 
errichtet. Auf ehemals städtischen Grundstücken werden 456 (2018: 210) Wohnungen gefördert. Der 
GAG Immobilien AG sind 88,3 Mio. Euro Fördermittel für insgesamt 579 WE (2018: 459 WE mit 67 
Mio. Euro) bewilligt worden.

2 
 
 
 -2- 
 
Das Amt für Wohnungswesen hat mit zwei eigenen Projekten und 22 Wohnungen, davon zwei roll-
stuhlgerecht, zum Jahresergebnis beigetragen.  
 
Zum Bau von vier Mieteinfamilienhäusern konnten Fördergelder von 1.009.000 EUR bewilligt werden. 
 
Vier der vorliegenden Anträge mit 26 WE konnten im Berichtjahr leider nicht bewilligt werden, weil die 
Bauvorhaben entweder die baurechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllen, sich in einer Umplanung 
befinden oder nicht alle erforderlichen Mindestunterlagen zur Bewilligung vorliegen.  
 
Aus der Anlage 1, Förderzusagen Mietwohnungsbau 2019, Verteilung auf die Stadtbezirke ist ersicht-
lich, dass 486 Wohnungen auf Grundstücken im linksrheinischen Stadtgebiet gefördert werden. 379 
Wohnungen befinden sich im rechtsrheinischen Stadtgebiet 
 
In den Jahren 2006 bis 2019 konnten insgesamt 10.602 Mietwohnungen mit Mietpreis- und Bele-
gungsbindungen gefördert werden. Das ergibt einen Jahresschnitt von rund 757 Wohneinheiten, in 
den letzten fünf Jahren beträgt die durchschnittliche jährliche Förderung 964 Wohnungen (Anlage 2).  
 
Im vergangenen Jahr sind insgesamt 380 Wohnungen aus der Bindung entfallen. Mit den neu geför-
derten Wohneinheiten wird somit eine Steigerung der Gesamtzahl der geförderten Wohnungen er-
reicht und setzt damit den Trend der letzten Jahre fort. 
 
Die Akquise von Investoren, die bereit sind sich in Köln in den geförderten Wohnungsbau einzubrin-
gen, wird durch das Amt für Wohnungswesen seit Jahren vorangetrieben. Bedingt durch die hohe 
Nachfrage und des stetigen Bevölkerungszuwachses, ist der Erwerb entsprechender Grundstücke am 
freien Markt jedoch schwierig. Erfreulich ist die Steigerung von sozial geförderten Wohnungen auf 
ehemals städtischen Grundbesitz. 
 
Bereits 2019 wurden einige Förderanträge aus dem sog. „Kooperativen Baulandmodell Köln“ 
eingereicht. Eine weitere Steigerung für 2020 wird hier und auch bei der Modernisierungsförderung 
erwartet. 
 
Förderung der Modernisierung von Bestandswohnraum  
 
Bewilligt werden konnten Fördermittel in Höhe von insgesamt 25,1 Mio. Euro für 274 WE (2018: 33,7 
Mio. Euro für 365 WE). 
 
Diese Fördermittel der Richtlinie zur Förderung der Modernisierung (Modernisierungsrichtlinie – RL 
Mod) wurden für bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, Klimaverbesserung, 
Abbau von Barrieren, Verbesserung der Sicherheit und Digitalisierung und des Wohnungsumfelds 
sowie für sonstige Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt.  
 
Für alle Wohnungen steht der Auslauf der Mietpreis- und Belegungsbindungen bevor. Durch die Mo-
dernisierungsförderung werden die Bindungen um weitere 20 Jahre verlängert und die Wohnungen 
stehen dem Wohnungsmarkt somit weiterhin, für Haushalte der Einkommensgruppe „A“ , preisgünstig 
zur Verfügung.  
 
Bestandshalter und Fördernehmer der Wohnungen ist die GAG Immobilien AG. 
 
Eigentumsmaßnahmen 
Die Fördermittel für Eigentumsmaßnahmen werden nicht gesondert zugeteilt, sondern sind 
Bestandteil des Globalbudgets. 
 
Im vergangenem Jahr konnte nur eine Eigentumsmaßnahme gefördert werden (2018: 6). Vier 
Anträge wurden zurückgezogen oder abgelehnt.

3 
 
 
-3- 
 
Weitere vier Anträge können aus verschiedenen Gründen erst in diesem Jahr beschieden werden. 
Die Bewilligungssumme für die Eigentumsmaßnahme betrug insgesamt 24.400 Euro (2018: 784.600 
Euro). 
 
Eine Abflachen des Antragsvolumens (4 Anträge) konnte gegenüber dem letzten Jahr (11 Anträge) 
verzeichnet werden. Gründe hierfür sind die hohen Bau- und Erwerbskosten von selbstgenutztem 
Wohneigentum und die bei einigen Haushalten fehlende erforderliche Mindesteigenleistung. 
Zusätzlich finanzieren viele Käufer aufgrund der anhaltend niedrigen Zinssätze Ihre Bauvorhaben 
komplett durch Bankdarlehen und verzichten auf die öffentliche Förderung. 
 
 
2. Ergebnisse städtische Förderung  
Da die erforderlichen Fördermittel in voller Höhe durch Zuweisungen des Landes gedeckt werden 
konnten,  mussten Mittel aus der ergänzenden kommunalen Förderung (gem. Ratsbeschluss vom 
19.12.2017) nicht in Anspruch genommen werden. 
 
3. Veränderungen der Förderkonditionen 2020 
 
Mit den weiterhin günstigeren Rahmenbedingungen der Landesförderung (Tilgungsnachlass, 
zusätzliche Darlehen) ist davon auszugehen, dass die Zielzahl von mindestens 1.000 geförderten 
Mietwohnungen wieder erreicht wird. 
 
Die wichtigsten Änderungen im Einzelnen: 
 die Grundpauschale wurde aufgrund der Baukostensteigerungen um 200 EUR je Quadratmeter 
auf 2.250 EUR/m² erhöht. 
 neu geschaffen wurde die Möglichkeit der Ausweitung der Belegungsbindung bis zu 30 Jahren, 
verbunden mit einer Erhöhung des Tilgungsnachlasses von 5 Prozent. 
 zusätzliche Darlehen für Menschen mit Behinderung und Bauen mit Holz wurden ins 
Förderprogramm aufgenommen. 
 der bisher für 10 Jahre gültige 0% Zinssatz wurde auf 15 Jahre ausgeweitet.  
 Verwaltungsvereinfachungen gelten nun für die Rohhbauabnahme und der Möglichkeit des 
vorzeitigen Baubeginns. 
 bei der Förderung von selbstgenutzten Wohneigentum wurde die Grundpauschale und der 
Familienbonus erhöht, auch hier ist eine Förderung für das Bauen mit Holz möglich. Der Zinsdauer 
von 0,5 v.H. wurde auf 25 Jahre ausgeweitet. 
 Bei der Wohnraummodernisierung wird künftig bei überdurchschnittlicher energetischer Standard, 
der gewährte Tilgungsnachlass um 5 Prozentpunkte erhöht. Weiterhin wurden auch hier einige 
Verfahrensvereinfachungen umgesetzt. 
 
Die wichtigsten Regelungen für die Neuschaffung von Mietwohnraum sind in der Anlage 3 zusam-
mengefasst. 
 
 
Anlagen 
 
Übersicht Förderzusagen Mietwohnungen 2019 - Verteilung auf die Stadtbezirke (Anlage 01) 
Übersicht über geförderte Mietwohnungen 2006 – 2019 (Anlage 02) 
Übersicht Voraussetzung Neuschaffung von Wohnraum für 2020 (Anlage 03) 
 
gez. BG Dr. Rau

Die Oberbürgermeisterin 
 
Soziale Wohnraumförderung 2020 
Neuschaffung von Mietwohnungen  
- durch Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden 
- durch Änderung von bestehenden Mietwohnungen zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse 
 
Ziel: 
 
Schaffung von Wohnraum zu tragbaren Mieten für Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungs-
schein sowie am Wohnungsmarkt benachteiligte Bevölkerungskreise wie: Senioren, Menschen mit 
Behinderung, kinderreiche Haushalte und Alleinerziehende.  
 
Antragsberechtigt: 
 
Investoren/Bauherren mit der erforderlichen Eignung, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit 
 
Gefördert werden: 
 
Neuschaffung von Mietwohnungen und zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen 
Art und Höhe der För-
derung: 
Bei Belegung mit Mietern der Einkommensgruppe A  
(= Personen mit einem Einkommen innerhalb der Grenzen des § 13 WFNG) 
Wohnungsgröße  Darlehensgrundbetrag 
 
Mindestgröße 35 qm  
1.640 € je qm 
Bei Belegung mit Mietern der Einkommensgruppe B   
(= Personenkreis mit einem Einkommen von max. 40 % über die Grenzen des § 13 WFNG hinaus) 
Wohnungsgröße  Darlehensgrundbetrag 
 
Mindestgröße 35 qm 
 
1040 € je qm 
Zusatzdarlehen (Auswahl) 
- für Wohnungen bis max. 55 qm: 5.000 € je Wohnung 
- für Aufzüge: 15.000 € pro Aufzug zuzüglich 10.000 € je erschlossenem Geschoss (max. 55.000 € 
je Aufzug). Für den Einbau eines Liegendtransport-Aufzugs sind höhere Darlehen möglich. 
 
Es kann ein Tilgungsnachlass in Höhe von 25% des Darlehensgrundbetrages und die oben auf-
geführten Zusatzdarlehen (bei einer Belegungsbindung von 30 Jahren in Höhe von 30%) gewährt 
werden 
 
- für rollstuhlgerechten Wohnraum (7.000 € pauschal, weitere Beträge für besondere Ausstattung). 
- für Wohnraum für Menschen mit Schwerbehinderung (7.000 € pauschal pro Wohnung) 
- für Bauen mit Holz maximal 15.000 € 
Es kann ein Tilgungsnachlass in Höhe von 50% für die aufgeführten Zusatzdarlehen beantragt 
werden.  
Das Baudarlehen wird auf die Höhe der Baukosten inkl. Baunebenkosten begrenzt.  
Ferner muss ein Kostenaufwand von mindestens 700 €/qm Wohnfläche entstehen. 
 
Darlehenskonditionen: 
 
0,0% Zinsen (für die die ersten 15 Jahre der Bindung, danach 0,5%) 
Nach Ablauf der Bindung: Marktübliche Verzinsung  
1,0% Tilgung (auf Antrag: 2% oder fünf tilgungsfreie Jahre bei anschließender erhöhter Tilgung) 
0,5% lfd. Verwaltungskostenbeitrag + 0,4% einmaliger Verwaltungskostenbeitrag (NRW.BANK) 
0,4% Bearbeitungsgebühr 
 
Wesentliche  
Bedingungen: 
 
Bau- oder Erbbaugrundstück; 20% Eigenleistung; Standortqualität; nicht mehr als sieben Ge-
schosse, Bonität des Bauherren, kein Baubeginn und keine Auftragsvergaben vor Bewilligung, 
mind. 1/3 der Grundstücksfläche als Grünfläche, alle Wohnungen mit Balkon, Terrasse o. ä., kein 
Wohnraum im Souterrain. 
Treppenhäuser und Gangerschließungen sind natürlich zu beleuchten und zu belüften. 
Vorbehalt für Mieter mit einem Einkommen innerhalb der Grenzen des § 13 WFNG für die Ein-
kommensgruppe A und für die Einkommensgruppe B bis 40% über die Einkommensgrenze. 
 
Zweckbindung 20, 25 oder 30 Jahre – die vorzeitige Rückzahlung der Darlehen verkürzt nicht die 
Bindungsdauer. 
 
Miete: 
 
Einkommensgruppe A: 6,80 €/qm/mtl.  
Einkommensgruppe B: 7,60 €/qm/mtl.  
Zulässige Mieterhöhung: 1,5% jährlich bezogen auf die Bewilligungsmiete 
 
Belegungsrechte 
Einkommensgruppe A+B: 20, 25 oder 30 Jahre – grds. Besetzungsrecht – derzeit besteht  eine 
Vereinbarung mit der Kölner Wohnungswirtschaft, wonach der Investor die berechtigten Mieter 
selbst auswählt. 
Ausnahme: Bei Änderung bestehender Mietwohnungen haben die Mieter ein Rückzugsrecht  
unabhängig von der Einkommensgrenze. 
 
Rechtl. Grundlagen 
Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum NRW (WFNG NRW), Wohnraumförderungs-
bestimmungen NRW (WFB), Einkommensermittlungserlass, Wohnflächenverordnung (WoFIV) 
 
Information und  
Beratung: 
Amt für Wohnungswesen  Verwaltung: Herr Niederstein, Tel. 0221 / 221-24276 
Ottmar-Pohl-Platz 1  Technik:  Frau Bartels,  Tel. 0221 / 221-25179 
51103 Köln 
 
Weitere Informations-
quellen: 
NRW-BANK – Bereich Wohnraumförderung   www.nrwbank.de  
Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung 
des Landes Nordrhein-Westfalen    www.mhkbg.nrw   
Stand: 03/2020  –gültig für das Stadtgebiet Köln