Mandari Insight
2020/0122
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)
Magistratsvorlage
27.04.2020
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anlage 2
97395 Zeichen
Stadtatlas Darmstadt
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
Parkdeck
Rampe
Raiffeisenstraße
Liebigstraße
Liebigstraße
Kirchenäcker
Leerweg
Am Schnainweg
Flur 21
Weserstraße Elisabethenstraße
Annastraße
Moselstraße
538
9
542
542
3
543
2
2
545
6
767
76
3
3
3
2
447
76
6
23
5
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8 2
2
4
1
1
4
445
3
239
116
9
536
2
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117
536
11
10
536
8
536
12
536
13
536
2
480 480
1
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475
419
418
417
416
1
518
2
533
513
1512
508
1
503
1
502
341/1 629/1
3
630340
339
338
337
336
335
474 472476
473
412413414
415
621
623
3
621
348/1 626/5347/1
626/6
7346/1 626
345/1 2
344/1 627
343/1 625
627/1
342/1 628/1
16
536
2
529
239
46
563
1
517
514
1
511
1
1
510 1
509
1
506
505
564 295
296
1
501
536/17
18
536
497
297
2
2
499
1
686
53
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56
239
4
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490
489
565
1
486
485
484
483
482
481
4
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479
88
239
478
477
620
4
615
5
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1
616
1
239
1322
123 14123
575 11121
123
8
594
20
123 113
239
18
123
7
239/111 594
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239
7473
239239
39
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62
239
11 16239 6121 239
239239
239/80
78
239 79
239
14
239
5
615
5
136
48
123
26
779
47
123
46
123
152/15 11
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33
7797
768
35
779
36
31 779
779
17
156
7 14578
779/38152
15
5753 44
137 135
12
538
538
5
11
538
10
538
538
9
8
538
14
538
7
23
4
9
52
12
32
52
597
559
9
52
76
4
5
76
559
3
558
1
578
1
115
239
157
15
6
578
67
239
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60A
58C
58B
58A
67
58
69
63
65
61
59
57
44
53
51 2-4
56
71-75
7063i-m
65
72
67
2
2A
4
670
11
15
17
HsNr. 18
23
13
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25
27
29
22
56
HsNr.
58
54
31
33
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59A
61
59
61A
63d-h
61B 61C
55
68
66
64
62
60
57
19
19A
52B
52A
29A 35A
35
HsNr. 7
19B
14
4C
21
7B
5A
7A
5
7
HsNr.
27
24 29
20
14 31
22
26
3733
18 28
16
30 35
4B
4E
4D
Moselstraße
Liebigstraße
Planstraße 3
Elisabethenstraße
Planstraße
Planstraße
1
Planstraße
2
P2
P2
P1
P2
P2
1
3
3
9.
9.
4
4
3
4
L
L
L
L
T
GSt WA 2 Nord
GSt WA 2 Süd
St + T
T
T
T
St + T
T
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
LPB
V
LPB
IV
LPB
IV
LPB
III
70
dB(A)
65
dB(A)
70
dB(A)
65
dB(A)
MV
WA
3
WA 3
WA 3
WA 3
WA
3
WA 4
WA 4
WA 4
WA 2
WA
2
WA
2
WA 5
WA 2
WA
1
WA
1
WA
1
WA 5
WA 3
WA 4
max.
GH
15,0
m
/
III
max.
GH
18,0
m
/
IV
max.
GH
15,0
m
/
III
MV
17
2
38
12,5
3 25 2
3
66
69
3
2
62
2
4
2
62
2 12,5 2
17
43
3
2 2
33
15
3
6,5
6
6
2 38
15
3
3 15 2
15
6
18
3
3
18
3 16
3
16 2
2,5
5 13
3
18 18
2
15
3
3
15
22
62
2
4
2 38
3
15
2 38
3,1
15
3
3 15 2
44
38
17 216
3,2
44
15,5
2
3
2
2
2
2
2
12
2
2
2
6
9
9
2
34
12,7
15
6
62
62
2
43
6,5
12
3
3
2,5
2,5
3
24
14
24
3
25
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
Parkdeck
Rampe
Raiffeisenstraße
Liebigstraße
Liebigstraße
Kirchenäcker
Leerweg
Am Schnainweg
Flur 21
Weserstraße Elisabethenstraße
Annastraße
Moselstraße
538
9
542
542
3
543
2
2
545
6
767
76
3
3
3
2
447
76
6
23
5
23
8 2
2
4
1
1
4
445
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239
116
9
536
2
239
117
536
11
10
536
8
536
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536
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536
2
480 480
1
2
475
419
418
417
416
1
518
2
533
513
1512
508
1
503
1
502
341/1 629/1
3
630340
339
338
337
336
335
474 472476
473
412413414
415
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3
621
348/1 626/5347/1
626/6
7346/1 626
345/1 2
344/1 627
343/1 625
627/1
342/1 628/1
16
536
2
529
239
46
563
1
517
514
1
511
1
1
510 1
509
1
506
505
564 295
296
1
501
536/17
18
536
497
297
2
2
499
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686
53
239
496
493
1
56
239
4
301
490
489
565
1
486
485
484
483
482
481
4
621
479
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239
478
477
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4
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5
461936 618618619
1
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1
239
1322
123 14123
575 11121
123
8
594
20
123 113
239
18
123
7
239/111 594
19 92123 23976110 23923947
239
7473
239239
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81 239362396512 239239239
62
239
11 16239 6121 239
239239
239/80
78
239 79
239
14
239
5
615
5
136
48
123
26
779
47
123
46
123
152/15 11
13145 44
10123 123 131
40 43239 12324
123 169723 123239 96123
378 768 779768
33
7797
768
35
779
36
31 779
779
17
156
7 14578
779/38152
15
5753 44
137 135
12
538
538
5
11
538
10
538
538
9
8
538
14
538
7
23
4
9
52
12
32
52
597
559
9
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76
4
5
76
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3
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1
578
1
115
239
157
15
6
578
67
239
HsNr.
60A
58C
58B
58A
67
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69
63
65
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59
57
44
53
51 2-4
56
71-75
7063i-m
65
72
67
2
2A
4
670
11
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HsNr. 18
23
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HsNr. 20
25
27
29
22
56
HsNr.
58
54
31
33
63,63a-c
59A
61
59
61A
63d-h
61B 61C
55
68
66
64
62
60
57
19
19A
52B
52A
29A 35A
35
HsNr. 7
19B
14
4C
21
7B
5A
7A
5
7
HsNr.
27
24 29
20
14 31
22
26
3733
18 28
16
30 35
4B
4E
4D
0 10 20 30 40 50 100m
Kartengrundlage: Alkis UTM 30.11.2018
0,4
WA 2
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 1
1,5
a1
FD
siehe
Plan-
eintrag
siehe
Planeintrag
0,4
WA 3
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 4
0,8
FDII
max. GH
12,0 m
a2
0,4
WA 5
1,5
a3
FDIV
max. GH
18,0 m
M 1:500 / M 1:1000
ZEICHNERISCHER TEIL
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am .
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Stadthaus Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom
bis einschließlich .
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans und Begründung sowie den
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich _________
und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben
vom .
Satzungsbeschluss:
Dieser Bebauungsplan und den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB
von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Babauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Darmstadt, den Stadtplanungsamt
_________________
Jochen Krehbiehl
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung …. Flur ....
Bebauungsplan …...
-….-
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes ……
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und
Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagwasser
für das Gebiet …..
ÜBERSICHTSPLAN
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HILFSLINIEN (dienen nur zur Orientierung)
HILFSLINIEN (dienen nur zur Orientierung)
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10 30200 40
Arbeitshilfe:
Textstil / Arial
Texthöhe / 2.80
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Textzeilenabstand / 4.30
Stand:
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2 des
Gesetzes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch
Art. 8 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom
28.05.2018 (GVBl. S. 184)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 des
Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
(Vorhabenbezogener)
N
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und
der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach §12 Abs. 3a BauGB ist
folgendes aufzunehmen:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verpflichtet hat.
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
2. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
2.1 z.B. Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Text
3. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
3.1 Grundflächenzahl/Größe der Grundfläche (§§ 16, 19 BauNVO)
Text
3.2 Geschossflächenzahl/Größe der Geschossfläche (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.3 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.4 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
Text
3.5 Höhenbezugspunkt
Text
4. Flächen für den Gemeinbedarf
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Text (Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen)
5. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der
Nutzung
(§§ 1 Abs. 4, 16 Abs. 5 BauNVO)
Text
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Text
6.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Text
7. Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Text
8. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO)
Text (offen/geschlossen/abweichend)
9. Flächen für Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
9.1 Stellplätze
Text
9.2 Garagen/Tiefgaragen/Gemeinschaftsgaragen
Text
10. Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 i.V.m. § 14 BauNVO)
Text (z.B. Fahrradabstellflächen, Müllcontainer, etc.)
11. Öffentliche Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
11.1 Straßenverkehrsflächen
Text
11.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Text (z.B. Fußweg, Radweg, Quartiersplatz, etc.)
11.3 Ein- und Ausfahrten
Text
12. Private Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Text
13. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Text (z.B. Erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, etc.)
14. Grünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
14.1 Öffentliche Grünflächen
Text
14.2 Private Grünflächen
Text
15. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
15.1 Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserversickerung
Text
15.2 Dachbegrünung/Begrünung von Tiefgaragendecken
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.3 Fassadenbegrünungen
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.4 Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen
Text (Schutz von Insekten, Vögeln, Vogelschlag, Nisthilfen, etc.)
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Text
16.2 Anzupflanzende Bäume
Text
17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
17.1 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Text
17.2 Zu erhaltende Bäume
Text
18. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Text (ggfls. auch bedingte Festsetzungen zum Schallschutz nach § 9 Abs. 2 BauGB)
19. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Text
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Text (z.B. Dachformen, Dachneigung, Dachaufbauten, Einfriedungen,
Werbeanlagen, etc.)
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010
(GVBI. I S 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken
Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen,
dass auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Zisternen muss
mindestens 25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das
Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung
etc.) genutzt werden.
IV. Kennzeichnungen
(§ 9 Abs. 5 BauGB)
Text (z.B. Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet
sind)
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Text (z.B. Denkmalschutz, planfestgestellte Vorhaben, Schutzgebiete, etc.)
VI. Hinweise
Text (Die aktuelle Hinweisliste bitte bei Abt. 61.2 anfordern)
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3 BauGB ist folgendes aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und Erschließungsplan
des Büros XY vom XX.XX.XXXX.
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3a BauGB ist folgendes
aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Der Durchführungsvertrag wird Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
z.B. WA
GRZ/GR
GFZ/GF
z.B. IV
z.B. FH...m
o/g/a
St
GA/TG/
GGA
Na
z.B.
Privat
T.+K.
Flur 12
Flur 30
Flur 30
31
45
17
2521
23
45A
32
18
2
4
34 36
30
2824A24 26A 26B26
22
20
18A
38
212B
212C
212A
30A
Muellersteich
Muellersteich
Eissporthalle
Rechts dem
Judenbrunnen
Kastanienallee
Elfeicher
Weg
Elfeicher
Weg
Elfeicher Weg
Martin-Luther-King-Ring
45/12
45/14
45/15
58/65
58/66
58/16
58/17
58/27
58/44
58/46
58/47
58/48
58/49
58/50
58/51
58/61
58/62
30/4
54/5 54/6
54/7
119/19
41/341/6
41/8 41/10
42/3
42/542/6
42/10
42/11
43
44/1
45/8
45/9
48/12
48/13
29/10
48/17
48/18
48/19
59/2
59/4
60/1
62/1
71/2
72/1
45/16
45/17
58/64
252/4
St
St
St
St
St
St
B
RH 20
4
St
4
St
4
St
3
St
4
St
4
1
4
2
St
7
4
St
4
St
4
2
St
4
St
4
RH 1
RH 17
RH 16
RH 12
RH 11
RH 7
RH 6
RH 2
DH
1
DH
3
DH
5
FEH 1
FEH 2
DH
7
DH 9
DH 11
DH
13
DH
15DH
17
FEH 3
FEH 4
DH
19
DH
22
FEH 5
M+F
M+F
St
2
St
2
St4
St
2
St
2
St1
St1
St
2
G1
G1
M+F
M+F
M+F
RH 19
RH 18
RH 13
RH 14
RH 15
RH 8
RH 9
RH 10
RH 3
RH 4
RH 5
DH
2 DH
4
DH
6
DH
8
DH 10
DH 12
DH
14
DH
16
DH
18
DH
20
DH
21
G2
G2
G2
G2
St
1
St2
St
2
St4 St4 St4
RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634) ,
zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 27.03.2020 (BGBI. I S. 587)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S.
3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hessische Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 07. März 2005 (GVBl. I S. 142),
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 24. März 2020 (GVBl. S. 201)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zu letzt geändert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 04. März 2020 (BGBl. I S. 440)
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.
Dezember 2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14. Februar 2011 (GVBI. I S. 43) zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 28. Mai 2018 (GVBl. S. 184)
Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14. Dezember 2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert
durch Artikel 4 des Gesetzes vom 22. August 2018 (GVBl. S. 366)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (B ImSchG) i.d.F. vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 8. April 2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94),
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 12. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2513)
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) i.d.F. vom 31. Juli
2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Dezember 2018 (BGBl. I
S. 2254)
Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) vom 28. November 2016 (GVBl. S. 211)
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
4 St
M+F
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
M+F
GSt
Verkehrsfläche besonderer Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
anzupflanzende Bäume
(exakte Standorte werden im Zuge der Erschliessungsplanung festgelegt)
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Zweckbestimmung:
Fußgängerbereich
zu erhaltende Bäume
Art der baulichen Nutzung
§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB
Bauweise, Baulinie, Baugrenze
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; 22 und 23 BauNVO
Baugrenze
Verkehrsflächen
§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
§ 9 Abs.1 Nr. 4 und 22 BauGB
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 25 BauGB
Stellplätze
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG
St
Gemeinschaftsstellplätze
Müllbereich und Fahrradstellplätze
Geltungsbereich
Biotop
B
Fläche für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie Ablagerungen
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
§ 9 Abs.1 Nr. 14 BauGB
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB
Geschlossene bauliche Anlage (Lärmschutz)
Geh- Fahr- und Leitungsrecht
§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB
G1 Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit
G2 Fläche mit Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer (Anlieger)
Biotop Schilfröhricht
B
zu erhaltende Hecken
Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen
Legende
Entwurfsverfasser:
planquadrat
Elfers Geskes Krämer PartG mbB
Architekten und Stadtplaner
BDA / DASL / dwb
Platz der Deutschen Einheit 21
D-64293 Darmstadt
www.planquadrat.com
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung: Darmstadt Flur: 30
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
N 8.4.4
- Kastanienallee / Elfeicher Weg -
VORENTWURF
zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes N 8.4
ohne Maßstab
M 1:500 / M 1:1000
ZEICHNERISCHER TEIL
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“
am .
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Stadthaus Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom
bis einschließlich .
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans und Begründung sowie den
wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich _________
und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben
vom .
Satzungsbeschluss:
Dieser Bebauungsplan und den im Plan enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB
von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Babauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB
und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am .
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung
(HGO) i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus
Mina-Rees-Straße, Mina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom bis einschließlich
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
_____________________
Die Dezernentin
Darmstadt, den Stadtplanungsamt
_________________
Jochen Krehbiehl
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung …. Flur ....
Bebauungsplan …...
-….-
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes ……
mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und
Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagwasser
für das Gebiet …..
ÜBERSICHTSPLAN
ÜBERSICHTSPLAN
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Die aktuellen Rechtsgrundlagen bitte anfordern!
HILFSLINIEN (dienen nur zur Orientierung)
HILFSLINIEN (dienen nur zur Orientierung)
Textbereich in Blocksatz!
10 30200 40
Arbeitshilfe:
Textstil / Arial
Texthöhe / 2.80
Textzeilenabstandsfaktor / 0.92
Textzeilenabstand / 4.30
Stand:
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des
Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2 des
Gesetzes vom 30.10.2019 (GVBl. S. 310)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch
Art. 8 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010
(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom
28.05.2018 (GVBl. S. 184)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 des
Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert
durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt
geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)
(Vorhabenbezogener)
N
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und
der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach §12 Abs. 3a BauGB ist
folgendes aufzunehmen:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag
verpflichtet hat.
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
2. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
2.1 z.B. Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Text
3. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
3.1 Grundflächenzahl/Größe der Grundfläche (§§ 16, 19 BauNVO)
Text
3.2 Geschossflächenzahl/Größe der Geschossfläche (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.3 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Text
3.4 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
Text
3.5 Höhenbezugspunkt
Text
4. Flächen für den Gemeinbedarf
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Text (Zweckbestimmung und zulässige Nutzungen)
5. Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung oder/und Abgrenzung des Maßes der
Nutzung
(§§ 1 Abs. 4, 16 Abs. 5 BauNVO)
Text
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
6.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Text
6.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Text
7. Stellung der baulichen Anlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Text
8. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO)
Text (offen/geschlossen/abweichend)
9. Flächen für Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO)
9.1 Stellplätze
Text
9.2 Garagen/Tiefgaragen/Gemeinschaftsgaragen
Text
10. Flächen für sonstige Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 i.V.m. § 14 BauNVO)
Text (z.B. Fahrradabstellflächen, Müllcontainer, etc.)
11. Öffentliche Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
11.1 Straßenverkehrsflächen
Text
11.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Text (z.B. Fußweg, Radweg, Quartiersplatz, etc.)
11.3 Ein- und Ausfahrten
Text
12. Private Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Text
13. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Text (z.B. Erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung, etc.)
14. Grünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
14.1 Öffentliche Grünflächen
Text
14.2 Private Grünflächen
Text
15. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
15.1 Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserversickerung
Text
15.2 Dachbegrünung/Begrünung von Tiefgaragendecken
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.3 Fassadenbegrünungen
Text (wenn als Ausgleichsfläche gedacht)
15.4 Artenschutzmaßnahmen/CEF-Maßnahmen
Text (Schutz von Insekten, Vögeln, Vogelschlag, Nisthilfen, etc.)
16. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
16.1 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Text
16.2 Anzupflanzende Bäume
Text
17. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
17.1 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Text
17.2 Zu erhaltende Bäume
Text
18. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d.
Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Text (ggfls. auch bedingte Festsetzungen zum Schallschutz nach § 9 Abs. 2 BauGB)
19. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Text
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Text (z.B. Dachformen, Dachneigung, Dachaufbauten, Einfriedungen,
Werbeanlagen, etc.)
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von
Niederschlagswasser
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010
(GVBI. I S 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken
Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen,
dass auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Zisternen muss
mindestens 25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das
Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung
etc.) genutzt werden.
IV. Kennzeichnungen
(§ 9 Abs. 5 BauGB)
Text (z.B. Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet
sind)
V. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Text (z.B. Denkmalschutz, planfestgestellte Vorhaben, Schutzgebiete, etc.)
VI. Hinweise
Text (Die aktuelle Hinweisliste bitte bei Abt. 61.2 anfordern)
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3 BauGB ist folgendes aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- und Erschließungsplan
des Büros XY vom XX.XX.XXXX.
Nur bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nach § 12 Abs. 3a BauGB ist folgendes
aufzunehmen:
VII. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Der Durchführungsvertrag wird Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
z.B. WA
GRZ/GR
GFZ/GF
z.B. IV
z.B. FH...m
o/g/a
St
GA/TG/
GGA
Na
z.B.
Privat
545
2
779
493
1
335
336
25
779
26
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13
123
16
152/15
123
496
475
2
476
477
478
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22
123
23
123
24123
43
479
480
481
482
483
484
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4
137
3
239
96239
97
489
490
239
40
123
44
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48
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47
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239
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56
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2
542
3
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3619
5
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6
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538
5
538
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1
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512
1
501
502
1
503
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505
506
513
1
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2
517
518
533
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536
8
536
10
536
11
536
12
536
13
536
16
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536
18
563
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564 295
239/111
239
113
296
1
297
2
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1
597
131
10
9
3
1
3
2
4
1
445
3
447
23
538
14
9
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223
4
23
5
23
6
6 76
776
876
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76
4 76
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239
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239
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779
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779
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337
338
339
340
3
341/1
779
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779
36
156
17
156
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239
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239
16
239
21
239
39
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239
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239
67
239
73
342/1
343/1
344/1
345/1
346/1
347/1
578
1
559
3
536
9
565
1
578
6
578
7
621
4
768
5
768
239
81
239
11
239
65
472
473
474
594
8
111
5
135
4
575
14
575
15
779
37
131
11
52
952
32
239
36
412413414
415
416
417
418
419
1
615
4
615
5
626/5626/6
626
7
627/1
627
2
628/1
629/1
630
616
1
618
4
621
1
621
3
623
625
594
7
348/1
Rampe
Parkdeck
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
54
22
44
56
35A
31
33
35
51
53
HsNr.
60A
59
59A
14
16
20
22
31
33
70
35
29
HsNr.
27
4D
70
60
62
64
68
66
21
55
57
61
61A
2-4
61B 61C
4E
4B
4C
29A
23
19B
17
19
19A
37
25
27
29
52A
52B
63i-m
63,63a-c
63d
-h
24
67
65
14
15
18
11
13
26
30
28
7B
7A
7
5A
5
HsNr.
58
63
57
65
59
56
58
HsNr. 7
HsNr. 18
58C
58B
58A
HsNr. 20
71-75
67
69
72
2
2A
4
6
61
Liebigstraße Am Schnainweg
Flur 21
Moselstraße
Liebigstraße
Raiffeisenstraße
Elisabethenstraße
Leerweg
Kirchenäcker
Weserstraße
Annastraße
Moselstraße
Liebigstraße
Planstraße 3
Elisabethenstraße
Planstraße
Planstraße
1
Planstraße
2
545
2
779
493
1
335
336
25
779
26
123
13
123
16
152/15
123
496
475
2
476
477
478
20
123
22
123
23
123
24123
43
479
480
481
482
483
484
485
486
136
4
137
3
239
96239
97
489
490
239
40
123
44
123
48
123
47
123
46
123
45
239
110
239
56
542
2
542
3
543
2
618
3619
5
619
6
123
21
620
239
76
239
88
538
5
538
7
538
8
538
9
538
10
538
11
538
12
497
499
2
508
1
509
1
510
1
511
1
512
1
501
502
1
503
1
505
506
513
1
514
529
2
517
518
533
2
536
8
536
10
536
11
536
12
536
13
536
16
536/17
536
18
563
1
564 295
239/111
239
113
296
1
297
2
558
1
597
131
10
9
3
1
3
2
4
1
445
3
447
23
538
14
9
4
223
4
23
5
23
6
6 76
776
876
52
12
76
4
152
14
239
74
239
78
239
79
239/80
239
92
779/28
779/29
779/30
779
31
779
33
301
4
337
338
339
340
3
341/1
779
35
779
36
156
17
156
18
239
12
239
16
239
21
239
39
239
61
239
62
239
67
239
73
342/1
343/1
344/1
345/1
346/1
347/1
559
3
536
9
565
1
578
6
578
7
621
4
768
5
768
239
81
239
11
239
65
472
473
474
594
8
111
5
135
4
575
14
575
15
779
37
131
11
52
952
32
239
36
412413414
415
416
417
418
419
1
615
4
615
5
626/5626/6
626
7
627/1
627
2
628/1
629/1
630
616
1
618
4
621
1
621
3
623
625
594
7
348/1
Rampe
Parkdeck
Tiefgarage
Tiefgarage
Tiefgarage
54
22
44
56
35A
31
33
35
51
53
HsNr.
60A
59
59A
14
16
20
22
31
33
70
35
29
HsNr.
27
4D
70
60
62
64
68
66
55
57
61
61A
2-4
61B 61C
4E
4B
4C
29A
23
19B
17
19
19A
37
25
27
29
52A
52B
63i-m
63,63a-c
63d
-h
24
67
65
14
15
18
11
13
26
30
28
7B
7A
7
5A
5
HsNr.
58
63
57
65
59
56
58
HsNr. 7
HsNr. 18
58C
58B
58A
HsNr. 20
71-75
67
69
72
2
2A
4
6
61
Liebigstraße Am Schnainweg
Flur 21
Raiffeisenstraße
Elisabethenstraße
Leerweg
Kirchenäcker
Weserstraße
Annastraße
686
1
123
18
123
19
239
14
239
46
239
47
239
53
239
2
P2
P2
P1
P2
P2
1
3
3
9.
9.
4
4
3
4
L
L
L
L
T
GSt WA 2 Nord
GSt WA 2 Süd
St + T
T
T
T
St + T
T
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
T
T
St
T
T
T
T
LPB
V
LPB
IV
LPB
IV
LPB
III
70
dB(A)
65
dB(A)
70
dB(A)
65
dB(A)
MV
WA
3
WA 3
WA 3
WA 3
WA
3
WA 4
WA 4
WA 4
WA 2
WA
2
WA
2
WA 5
WA 2
WA
1
WA
1
WA
1
WA 5
WA 3
WA 4
max.
GH
15,0
m
/ III
max.
GH
18,0
m
/ IV
max.
GH
15,0
m
/ III
MV
17
2
38
12,5
3 25 2
3
66
69
3
2
62
2
3,5
2,5
62
2 12,5 2
17
43
3
2 2
33
15
3
6,5
6
6
2,5 38
15
3
3 15 2
15
6
18
3
3
18
3 16
3
16 2
2,5
5 13
3
18 18
2
15
3
3
15
22,5
62
2
3,5
2 38
3
15
2 38
3,1
15
3
3 15 2
44
38
17 216
3,2
44
15,5
2
3
2
2
2
2
2
12
2
2
2
6
9
9
2
34
12,7
15
6
62
62
2
43
6,5
12
3
3
2,5
2,5
3
24
14
24
3
25
123,71
123,58
123,70
123,51
124,51
125,03
124,43
123,77
126,20
125,72
125,36
125,05
126,68
125,61
125,61
125,06
125,43
124,38
0 10 20 30 40 50 100m
Kartengrundlage: Alkis UTM 19.11.2014
0,4
WA 2
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 1
1,5
a1
FD
siehe
Plan-
eintrag
siehe
Planeintrag
0,4
WA 3
0,8
o H
FDII
max. GH
12,0 m
0,4
WA 4
0,8
FDII
max. GH
12,0 m
a2
0,4
WA 5
1,5
a3
FDIV
max. GH
18,0 m
Maßstab: 1:1.000
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) , zuletzt geändert
durch Art. 6 des Gesetzes vom 27.03.2020 (BGBI . I S. 587) in Verbindung mit der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden
festgesetzt:
1. Bedingte Festsetzung
(§ 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Im Rahmen der im Folgenden festgesetzten Nutzungen sind nur Vorhaben zulässig,
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet hat.
2. Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
(§ 9 Abs. 7 BauGB)
3. Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO)
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Zulässig sind gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO:
• Wohngebäude
• die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank - und
Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke.
Ausnahmsweise zulässig sind gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO:
• Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen.
Nicht zulässig sind gemäß § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO:
• Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen,
• Werbeanlagen, außer an der Stätte der Leistung.
4. Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16 ff. BauNVO)
4.1. Grundflächen (GR max.) (§§ 16, 19 BauNVO)
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige Baufeld
eingetragene maximale Grundfläche GR max.
4.1.1. Grundflächen II (GRII) (§§ 16, 19 BauNVO)
Die zulässige Grundfläche (GR max.) darf durch die Grundflächen d er in
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu dem in Tabelle 1
(Nutzungsschablone) für das jeweilige Baufeld eingetragenen Höchstwert
überschritten werden.
4.2. Geschossflächen (GF max.) (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige Baufeld
eingetragene maximale Geschossfläche GF max.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
4.2.1. Flächen von Aufenthaltsräumen in Staffelgeschossen, einschließlich der zu ihnen
gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind
mitzurechnen.
4.3. Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige Baufeld
eingetragene Zahl der Vollgeschosse.
4.4. Höhe der baulichen Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
4.4.1. Maximale Gebäudehöhe (GH max.)
Es wird eine maximale Gebäudehöhe (GH max.) von 11,5 m über dem unteren
Bezugspunkt festgesetzt.
Oberer Bezugspunkt für die Ermittlung der festgesetzten Gebäudehöhe (GH) ist der
oberste Abschluss der aufgehenden Wand (Attika). Der untere Bezugspunkt ergibt
sich aus dem festgesetzten Geländeniveau (Ziff. I. 4.4.3) vor der Gebäudemitte auf
der der Verkehrsfläche zugewandten Seite.
4.4.2. Notwendige technische Dachaufbauten dürfen die festgesetzte maximale
Gebäudehöhe ausnahmsweise um 1,5 m auf insgesamt max. 20 % der Dachflächen
je Gebäude überschreiten.
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie dürfen die festgesetzte max.
Gebäudehöhe um 1,5 m überschreiten.
4.4.3. Höhenbezugspunkte / Höhenlinien
Die entsprechenden Festsetzungen werden zur Offenlage ergänzt.
5. Überbaubare Grundstücksfläche
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V .m. § 23 BauNVO)
5.1. Baugrenzen
5.2. Terrassen dürfen die festgesetzte Baugrenze an maximal einer Gebäudeseite um
max. 1,0 m überschreiten.
6. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 22 BauNVO)
6.1. Offene Bauweise (o)
Für die Baufelder FEH wird eine offene Bauweise festgesetzt.
6.2. Geschlossene Bauweise (g)
Für die Baufelder RH wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt.
6.3. Abweichende Bauweise (a)
Für die Baufelder DH wird eine abweichende Bauweise im Sinne einer einseitigen
Grenzbebauung festgesetzt. Die jeweilige Anbauseite ergibt sich aus der
Planzeichnung.
7. Flächen für Stellplätze und Carports
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO)
7.1. Stellplätze und Carports
Oberirdische Stellplätze und Carports sind nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen „St“ mit der
festgesetzten maximalen Anzahl zulässig.
7.2. Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
4.2.1. Flächen von Aufenthaltsräumen in Staffelgeschossen, einschließlich der zu ihnen
gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind
mitzurechnen.
4.3. Zahl der Vollgeschosse (§§ 16, 20 BauNVO)
Festgesetzt wird die in Tabelle 1 (Nutzungsschablone) für das jeweilige Baufeld
eingetragene Zahl der Vollgeschosse.
4.4. Höhe der baulichen Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO)
4.4.1. Maximale Gebäudehöhe (GH max.)
Es wird eine maximale Gebäudehöhe (GH max.) von 11,5 m über dem unteren
Bezugspunkt festgesetzt.
Oberer Bezugspunkt für die Ermittlung der festgesetzten Gebäudehöhe (GH) ist der
oberste Abschluss der aufgehenden Wand (Attika). Der untere Bezugspunkt ergibt
sich aus dem festgesetzten Geländeniveau (Ziff. I. 4.4.3) vor der Gebäudemitte auf
der der Verkehrsfläche zugewandten Seite.
4.4.2. Notwendige technische Dachaufbauten dürfen die festgesetzte maximale
Gebäudehöhe ausnahmsweise um 1,5 m auf insgesamt max. 20 % der Dachflächen
je Gebäude überschreiten.
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie dürfen die festgesetzte max.
Gebäudehöhe um 1,5 m überschreiten.
4.4.3. Höhenbezugspunkte / Höhenlinien
Die entsprechenden Festsetzungen werden zur Offenlage ergänzt.
5. Überbaubare Grundstücksfläche
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V .m. § 23 BauNVO)
5.1. Baugrenzen
5.2. Terrassen dürfen die festgesetzte Baugrenze an maximal einer Gebäudeseite um
max. 1,0 m überschreiten.
6. Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 22 BauNVO)
6.1. Offene Bauweise (o)
Für die Baufelder FEH wird eine offene Bauweise festgesetzt.
6.2. Geschlossene Bauweise (g)
Für die Baufelder RH wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt.
6.3. Abweichende Bauweise (a)
Für die Baufelder DH wird eine abweichende Bauweise im Sinne einer einseitigen
Grenzbebauung festgesetzt. Die jeweilige Anbauseite ergibt sich aus der
Planzeichnung.
7. Flächen für Stellplätze und Carports
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO)
7.1. Stellplätze und Carports
Oberirdische Stellplätze und Carports sind nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und in den hierfür festgesetzten Flächen „St“ mit der
festgesetzten maximalen Anzahl zulässig.
7.2. Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbereich unzulässig.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
8. Flächen für Nebenanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i. V. m. § 14 BauNVO)
8.1. Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und in den festgesetzten Flächen für Vorgärten bis zu einer
maximalen Grundfläche von insgesamt 15 m² je Grundstück zulässig.
8.2. Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen wie Müll - und Fahrradab stellplätze (inkl.
Unterflurcontainer) sind nur auf den mit „M+F“ ausgewiesenen Flächen zulässig.
9. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
(§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB)
9.1. In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 ist je Gebäude maximal eine Wohneinheit zulässig.
9.2. In den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 sind je Gebäude maximal
zwei Wohneinheiten zulässig.
10. Private Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Private Straßenverkehrsflächen
11. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Innerhalb der festgesetzten Fläche sind Versorgungsanlagen mit der
Zweckbestimmung - Heiztechnikzentrale - zulässig.
12. Private Grünflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Private Grünfläche besonderer Zweckbestimmung – Zugang Wasserfläche
13. Wasserflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB)
13.1. Private Wasserfläche
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
14. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
14.1. Behandlung von Niederschlagswasser
14.1.1. Niederschlagswasser auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der
Baugrundstücke
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der Baugrundstücke
anfallende Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf dem Grundstück
zurückzuhalten o der nach wasserrechtliche n Vorschriften zu reinigen und der
Wasserfläche zuzuführen, soweit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange
nicht entgegenstehen.
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser der Baufelder FEH 3 bis
FEH 5 und DH 19 bis DH 22 sowie der Pultdächer der Baufelder RH 1 bis RH 20 ist
vollständig vor Ort auf dem Grundstück zurückzuhalten oder dem Regenwasserkanal
im Elfeicher Weg zuzuführen.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
14.1.2. Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen
Das auf den privaten Verkehrsflächen nach Ziffer I. 10. anfallende
Niederschlagswasser ist vollständig nach einer Reinigung mittels Substratfilter in
Kastenrinnen oder ggf. Sinkkästen dem Regenwasserkanal im Elfeicher Weg
zuzuführen.
14.1.3. Befestigte Freiflächen
Stellplätze, Wege, Zufahrten und s onstige befestigte Grundstücksfreiflächen sind in
wasserdurchlässiger Bauweise herzustellen. Die festgesetzte private Grünfläche
besonderer Zweckbestimmung – Zugang Wasserfläche nach Ziffer I. 12. ist ebenso in
wasserdurchlässiger Weise herzustellen.
Die gemäß Ziffer I. 15.3 mit einem Gehrecht festgesetzte Fläche "G2" südlich des
Baufelds RH 1 (parallel zur Kastanienallee) ist ohne Eingriff in den Wurzelraum
herzustellen.
14.2. Insektenfreundliche Außenbeleuchtung
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtaktiven Insektenarten sind für die
Außenbeleuchtung ausschließlich warmweiß bis neutralweiß getönte Lampen (bspw.
LED-Lampen mit einer Lichttemperatur von max. 4.100 K elvin) zulässig. Kaltweißes
Licht darf nic ht verwendet werden. Es dürfen nur Lampen verwendet werden, die
keine Fallenwirkung auf Insekten ausüben.
14.3. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
14.4. Maßnahmen zum Schutz, Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Die festgesetzte Fläche ist initial mit Schilf zu bepflanzen und zu erhalten.
14.5. Dachbegrünung
Flachdächer und geneigte Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu 35° und ab
einer Mindestgröße von 10 m² sind extensiv zu begrünen. Die Vegetationsschicht
muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung ist
dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be- und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen (siehe auch Ziffer II. 1.).
15. Geh- und Fahrrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
15.1. Auf den privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh -, Fahr - und Leitungsrecht e
zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.
15.2. Auf der mit G1 markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu
sichern.
15.3. Auf den mit G2 markierten Flächen sind Gehrechte zugunsten der jeweiligen
Eigentümer (Anlieger) zu sichern.
16. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
An den Gebäudeseiten der Baufelder RH 1 bis RH 20, die zu der im Plan festgesetzten
roten Linie hin orientiert sind, ist die Anordnung von zu öffnenden Fenstern
schutzbedürftiger Aufenthaltsräume im Sinne der TA Lärm nicht zulässig.
Bei den Baufeldern RH 1 und RH 20 ist, an den Gebäudeseiten, die zu der im Plan
festgesetzten roten Linie hin orientiert sind, die Anordnung von Fenste rn
schutzbedürftiger Aufenthaltsräume im Sinne der TA Lärm, die nur zu
Reinigungszwecken zu öffnen sind, nur dann zulässig, wenn zugleich im selben
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
14.1.2. Niederschlagswasser auf Verkehrsflächen
Das auf den privaten Verkehrsflächen nach Ziffer I. 10. anfallende
Niederschlagswasser ist vollständig nach einer Reinigung mittels Substratfilter in
Kastenrinnen oder ggf. Sinkkästen dem Regenwasserkanal im Elfeicher Weg
zuzuführen.
14.1.3. Befestigte Freiflächen
Stellplätze, Wege, Zufahrten und s onstige befestigte Grundstücksfreiflächen sind in
wasserdurchlässiger Bauweise herzustellen. Die festgesetzte private Grünfläche
besonderer Zweckbestimmung – Zugang Wasserfläche nach Ziffer I. 12. ist ebenso in
wasserdurchlässiger Weise herzustellen.
Die gemäß Ziffer I. 15.3 mit einem Gehrecht festgesetzte Fläche "G2" südlich des
Baufelds RH 1 (parallel zur Kastanienallee) ist ohne Eingriff in den Wurzelraum
herzustellen.
14.2. Insektenfreundliche Außenbeleuchtung
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtaktiven Insektenarten sind für die
Außenbeleuchtung ausschließlich warmweiß bis neutralweiß getönte Lampen (bspw.
LED-Lampen mit einer Lichttemperatur von max. 4.100 K elvin) zulässig. Kaltweißes
Licht darf nic ht verwendet werden. Es dürfen nur Lampen verwendet werden, die
keine Fallenwirkung auf Insekten ausüben.
14.3. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
14.4. Maßnahmen zum Schutz, Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Die festgesetzte Fläche ist initial mit Schilf zu bepflanzen und zu erhalten.
14.5. Dachbegrünung
Flachdächer und geneigte Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu 35° und ab
einer Mindestgröße von 10 m² sind extensiv zu begrünen. Die Vegetationsschicht
muss eine Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Dachbegrünung ist
dauerhaft zu erhalten. Fenster, Be- und Entlüftungsöffnungen, Dachterrassen und
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen (siehe auch Ziffer II. 1.).
15. Geh- und Fahrrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
15.1. Auf den privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh -, Fahr - und Leitungsrecht e
zugunsten der berechtigten Ver- und Entsorgungsträger zu sichern.
15.2. Auf der mit G1 markierten Fläche ist ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu
sichern.
15.3. Auf den mit G2 markierten Flächen sind Gehrechte zugunsten der jeweiligen
Eigentümer (Anlieger) zu sichern.
16. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
An den Gebäudeseiten der Baufelder RH 1 bis RH 20, die zu der im Plan festgesetzten
roten Linie hin orientiert sind, ist die Anordnung von zu öffnenden Fenstern
schutzbedürftiger Aufenthaltsräume im Sinne der TA Lärm nicht zulässig.
Bei den Baufeldern RH 1 und RH 20 ist, an den Gebäudeseiten, die zu der im Plan
festgesetzten roten Linie hin orientiert sind, die Anordnung von Fenste rn
schutzbedürftiger Aufenthaltsräume im Sinne der TA Lärm, die nur zu
Reinigungszwecken zu öffnen sind, nur dann zulässig, wenn zugleich im selben
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
schutzbedürftigen Aufenthaltsraum ein weiteres zu öffnendes Fenster zu einer
lärmabgewandten Seite des Gebäudes vorhanden ist.
Dabei ist zu gewährleisten, dass die Schallschutzwirkung der nur zu
Reinigungszwecken zu öffnenden Fenster, durch die Benutzer und Bewohner nicht
beeinflusst werden kann.
Innerhalb der Baufelder RH 1 bis RH 20 ist eine g eschlossene bauliche Anlage zu
errichten.
Weitere Festsetzungen zum Schutz vor Verkehrslärm werden ggf. nach Erstellung
des fertigen Schallgutachtens zur Offenlage ergänzt.
17. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BauGB)
Die Aufnahme der Wohnnutzung in den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis
FEH 5 ist erst zulässig, wenn die Bebauung (Rohbau mit geschlossener Fassade) in
den Baufeldern RH 1 bis RH 20 hergestellt ist und deren Lärmschutzfunktion
dauerhaft gesichert ist.
18. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
18.1. Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.2. Vorgärten
Vorgärten sind innerhalb der festgesetzten Flächen gärtnerisch anzulegen und zu
erhalten. Zuwegungen zu den Gebäuden innerhalb der Vorgärten sind zulässig .
Die festgesetzten Vorgärten dürfen nicht als Arbeits - oder Lagerflächen genutzt
werden und sind, soweit es sich nicht um festgesetzte Nebenanlagen, festgesetzte
Stellplätze oder Zuwege handelt, gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten.
Flächenhafte Stein- , Kies -, Splitt- und Schottergärten oder - schüttungen sind
unzulässig.
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.3. Anpflanzen von Bäumen auf den Baugrundstücken
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.4. Anpflanzen von Sträuchern auf den Baugrundstücken
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
18.5. Fassadenbegrünung
Die entsprechenden Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umwelt -
berichts zur Offenlage ergänzt.
19. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)
19.1. Erhaltung von Einzelbäumen und Baumgruppen
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dauerhaft gegen jede Beeinträchtigung
zu schützen und bei Verlust durch Bäume 1. Ordnung gemäß Auswahlliste
(Ziffer IV. 12) zu e rsetzen. Für zu erhaltende Bäume sind Baumscheiben von je
mindestens 6 m² Größe herzustellen.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
19.2. Erhaltung von Hecken
Die zur Erhaltung festgesetzten Heckenstrukturen sind dauerhaft gegen jede
Beeinträchtigung zu schützen und bei Verlust gemäß Auswahlliste (Ziffer IV. 12) zu
ersetzen.
19.3. Baumschutzmaßnahmen
Während der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der Baustelle vor
Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch Sicherungsmaßnahmen gemäß
RAS-LP 4 und DIN 18920 zu schützen.
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
1. Dachgestaltung
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
Die Gebäudedächer der Baufelder FEH 1 bis FEH 5 und DH 1 bis DH 22 sind als
extensiv begrünte Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° herzustellen. Die
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten.
In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 sind Flach- und Pultdächer bis zu einem
Neigungswinkel von max. 35° herzustellen, die extensiv zu begrünen sind. Die
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten.
2. Werbeanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 2 HBO)
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (an der Stätte der Leistung) bis zu einer Größe
von 0,3 m x 0,3 m zulässig.
Unzulässig sind Werbeanlagen in Form von Blitzlichtern, im Wechsel oder in Stufen
ein- und ausschaltbare Leuchten, als laufende Schriftbänder, als projizierende
Lichtbilder und als spiegelunterlegte Schilder sowie freistehende Werbeanlagen oder
Werbeanlagen auf oder über Dach.
3. Einfriedungen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,20 m Höhe über
Gehwegkante und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken.
Strauchpflanzungen oder Hecken sind als Grenzbepflanzung entlang der Privatgärten
bis zu einer max. Höhe von 2,0 m, entlang privater oder öffentlicher Verkehrsflächen
bis zu einer max. Höhe von 1,50 m zulässig.
Freiwachsende Hecken entlang der Grenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen oder
öffentlichen Grünflächen sind von den Festsetzungen ausgenommen.
4. Abfallsammelanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Müll- und Abfallsammelanlagen sind einzuhausen oder einzugrünen.
III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht 05.410)
Im westlichen Bereich der privaten Wasserfläche befindet sich innerhalb des
gekennzeichneten Bereichs ein geschütztes Biotop (Schilfröhricht), das nachrichtlich
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
19.2. Erhaltung von Hecken
Die zur Erhaltung festgesetzten Heckenstrukturen sind dauerhaft gegen jede
Beeinträchtigung zu schützen und bei Verlust gemäß Auswahlliste (Ziffer IV. 12) zu
ersetzen.
19.3. Baumschutzmaßnahmen
Während der Bauphase sind gefährdete Einzelbäume im Bereich der Baustelle vor
Beschädigungen von Stamm und Wurzelraum durch Sicherungsmaßnahmen gemäß
RAS-LP 4 und DIN 18920 zu schützen.
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:
1. Dachgestaltung
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
Die Gebäudedächer der Baufelder FEH 1 bis FEH 5 und DH 1 bis DH 22 sind als
extensiv begrünte Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° herzustellen. Die
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten.
In den Baufeldern RH 1 bis RH 20 sind Flach- und Pultdächer bis zu einem
Neigungswinkel von max. 35° herzustellen, die extensiv zu begrünen sind. Die
Dachbegrünung ist dauerhaft zu erhalten.
2. Werbeanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 2 HBO)
Werbeanlagen sind nur am Gebäude (an der Stätte der Leistung) bis zu einer Größe
von 0,3 m x 0,3 m zulässig.
Unzulässig sind Werbeanlagen in Form von Blitzlichtern, im Wechsel oder in Stufen
ein- und ausschaltbare Leuchten, als laufende Schriftbänder, als projizierende
Lichtbilder und als spiegelunterlegte Schilder sowie freistehende Werbeanlagen oder
Werbeanlagen auf oder über Dach.
3. Einfriedungen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Zulässig sind Stabgitter - oder Maschendrahtzäune bis max. 1,20 m Höhe über
Gehwegkante und nur in Verbindung mit Strauchpflanzungen oder Hecken.
Strauchpflanzungen oder Hecken sind als Grenzbepflanzung entlang der Privatgärten
bis zu einer max. Höhe von 2,0 m, entlang privater oder öffentlicher Verkehrsflächen
bis zu einer max. Höhe von 1,50 m zulässig.
Freiwachsende Hecken entlang der Grenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen oder
öffentlichen Grünflächen sind von den Festsetzungen ausgenommen.
4. Abfallsammelanlagen
(§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)
Müll- und Abfallsammelanlagen sind einzuhausen oder einzugrünen.
III. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
(§ 9 Abs. 6 BauGB)
Gesetzlich geschützte Biotope (Schilfröhricht 05.410)
Im westlichen Bereich der privaten Wasserfläche befindet sich innerhalb des
gekennzeichneten Bereichs ein geschütztes Biotop (Schilfröhricht), das nachrichtlich
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen wurde. Dieses darf nicht
zerstört werden und ist zu schützen und zu pflegen. Die Regelungen des BNat SchG
zu gesetzlich geschützten Biotopen und zum allgemeinen Schutz wild lebender Tiere
und Pflanzen (§§ 30 und 39 BNatSchG) sind zu berücksichtigen.
IV. Hinweise
1. Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften
Die genannten Gesetze, Verordnungen und die sonstigen zitierten Vorschriften
können im Stadtplanungsamt, Mina- Rees-Straße 12, 64295 Darmstadt, zu den
üblichen Bürozeiten eingesehen werden.
2. Biodiversität
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom
12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess.
Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu
berücksichtigen.
Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biologischen Vielfalt für Neubauprojekte
verwiesen. Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen wird empfohlen.
(https://www.Darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-
vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/)
3. Denkmalschutz (§ 21 HDSchG)
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt
für Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen (§ 20 HDSchG).
4. Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des „Grundwasserbewirtschaftungsplans
Hessisches Ried“. Im Einzelnen sind die Vorgaben des
„Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried“ zu beachten. Der Plan wurde
mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im Staatsanzeiger für das Land Hessen
StAnz. 21 / 1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Juli 2006, StAnz. 31/2006, S. 1704,
bekannt gemacht.
Der Bemessungsgrundwasserstand beträgt 138,2 m ü.NN.
5. Naturschutz
Bei Bau- und Abrissarbeiten am Gebäudebestand sind die Verbote des § 44 Abs. 1
BNatSchG zu beachten. Dies bedeutet, dass eine Verletzung oder Tötung der
geschützten Arten, erhebliche Störungen während der Fortpflanzungs -·, Aufzucht-·,
Mauser- und Überwinterungszeit und die Zerstörung von Fortpflanzungs - und
Ruhestätten verboten sind. Diese Verbote können dort insbesondere für
gebäudebrütende Vogelarten, wie u.a. Schwalben, Mauersegler und Haussperling,
sowie gebäudebewohnende Fledermausarten Relevanz entfalten. Um den Eintritt der
o.a. V erbotstatbestände zu vermeiden, können regelmäßig Vermeidungs - und
Ausgleichsmaßnahmen getroffen werden. Grundsätzlich wird vor der Durchführung
von Bau - und Abrissarbeiten eine artenschutzrechtliche Begutachtung des
Gebäudebestands durch eine versierte Fachkraft empfohlen. Die Begutachtung soll
vor dem Beginn der Bauarbeiten erfolgen um ggf. notwendig werdende Maßnahmen
planen und ergreifen zu können. Zur Sicherung des Fledermausbestandes im
Plangebiet dürfen bei Baumaßnahmen keine schädigenden Baumaterial ien (z. B.
fledermausgefährdende Holzschutzmittel) in den relevanten Gebäudeteilen
verwendet werden. Zur Stärkung des Nist - und Ruhestättenangebotes wird u.a. der
Einbau von speziellen Nisthilfen für Schwalben, Mauersegler, Fledermäuse u.a.
empfohlen, z.B. in Form von speziellen Dachziegeln für Fledermäuse und
Einflugöffnungen für Mauersegler unterhalb des Dachüberstandes.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Textliche Festsetzungen VORENTWURF – 30.04.2020
6. Schutzgebiet nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) (außerhalb des
Geltungsbereichs)
Geschützte Allee nach § 30 BNatschG i. V. m. § 13 HAGBNatSchG. Die Bäume in der
geschützten Allee entlang der Straße „Kastanienallee“ sind während der Bauphase
gemäß DIN 18920 („Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen,
Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“) zu schützen.
Insbesondere der Mindestabstand von Baugruben, Mulden, etc., wie in der DIN 18920
unter Punkt 4.10.1 beschrieben, ist einzuhalten.
7. Bodenveränderungen
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf
organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den Erdarbeiten
Kenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung begründen, sind
diese umgehend der zuständigen Behörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt,
Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmst adt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz,
mitzuteilen. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.
Schädliche Bodenveränderungen im Sinne des § 2 Abs. 3 Bundes -
Bodenschutzgesetz sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind,
Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder
die Allgemeinheit herbeizuführen.
8. Altflächen / Altlasten
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Bodenveränderungen
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Regierungspräsidium Darmstadt,
Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5 (zuständige
Bodenschutzbehörde), zu beteiligen.
9. Kampfmittelbelastung und -räumung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es
muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Auf
allen Grundstücksflächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind
systematische Überprüfungen (Sondierungen auf Kampfmittel) vor Beginn der
Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die „Allgemeinen
Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ sind zu beachten.
10. Klimaschutz
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der Energieeinsparverordnung
(EnEV) und den Anforderungen des EEWärmeG in der jeweils gültigen Fassung
nachgewiesen werden.
11. Leitungsschutzmaßnahmen
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125
einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser
Abstand unterschritten, so sind die Ver - und Entsorgungsleitungen gegen
Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu
verschieben.
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem
Versorgungsträger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische
Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten.
12. Auswahlliste Bäume, Sträucher und Heckenpflanzen
Die entsprechende Auswahlliste wird mit dem zuständigen Fachamt abgestimmt und
zur Offenlage ergänzt.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Tabelle 1: Nutzungsschablone VORENTWURF – VORABZUG 28.04.2020
Tabelle 1: Nutzungsschablone
Baufeld GR max. GR II GF max. Voll-
geschosse
Dachform GH -
min.
GH
max.
Bauweise
RH 1 115 m² 145 m² 240 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 2 105 m² 120 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 3 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 4 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 5 105 m² 130 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 6 110 m² 135 m² 240 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 7 105 m² 120 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 8 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 9 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 10 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 11 110 m² 135 m² 240 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 12 105 m² 115 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 13 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 14 105 m² 120 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 15 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 16 110 m² 135 m² 240 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
RH 17 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 18 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 19 105 m² 125 m² 200 m² II FD/PD 9,5 m 11,5 m g
RH 20 115 m² 145 m² 240 m² III FD 9,5 m 11,5 m g
DH 1 120 m² 195 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 2 120 m² 190 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 3 120 m² 195 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 4 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 5 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 6 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 7 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 8 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 9 120 m² 190 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 10 120 m² 180 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 11 120 m² 180 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 12 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 13 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 14 120 m² 190 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 15 120 m² 200 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 16 120 m² 195 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.8.4.4
Tabelle 1: Nutzungsschablone VORENTWURF – VORABZUG 28.04.2020
DH 17 120 m² 190 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 18 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 19 120 m² 185 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 20 120 m² 180 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 21 120 m² 180 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
DH 22 120 m² 190 m² 215 m² II FD - 11,5 m a
FEH 1 130 m² 205 m² 270 m² II FD - 11,5 m o
FEH 2 130 m² 205 m² 270 m² II FD - 11,5 m o
FEH 3 130 m² 205 m² 270 m² II FD - 11,5 m o
FEH 4 130 m² 240 m² 270 m² II FD - 11,5 m o
FEH 5 130 m² 215 m² 270 m² II FD - 11,5 m o
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.08.2019.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am
12.09.2019.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Beschluss des Magistrats vom _____________.
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am _____________.
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem. § 3
Abs. 1 BauGB in der Zeit vom _____________ bis einschließlich _____________.
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und Abstimmung
mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom _____________.
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom _____________.
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am _____________.
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans und Begründung sowie den wesentlichen
umweltbezogenen Stellungsnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Stadthaus West, Mina-Rees-Str. 12 in
der Zeit vom _____________ bis einschließlich _____________ und mindestens zeitgleiche
Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom
_____________.
Satzungsbeschluss:
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und der im Plan
enthaltenen Satzung wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung z ur
Satzung beschlossen am _____________.
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den _____________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGB und der
öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am _____________.
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO)
i. V. m. § 7 Abs. 3 der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Stadthaus West, Mina-Rees-
Str. 12 in der Zeit vom _____________ bis einschließlich _____________.
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am _____________.
Darmstadt, den _____________.
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
Die Dezernentin
Darmstadt, den _____________. Stadtplanungsamt
Jochen Krehbiehl
Planstand 30.04.2020
anlage 3
201110 Zeichen
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4
– Kastanienallee / Elfeicher Weg –
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung mit
Vorentwurf des Umweltberichtes
gemäß § 2a BauGB
– VORENTWURF –
Stand: April 2020
Die Dezernentin III
Dr. Barbara Boczek
Stadträtin
Anlage 3
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
2
Inhaltsverzeichnis
1. Erfordernis der Planung und Planungsziel 4
2. Rechtsgrundlage 4
3. Verfahren 5
4. Geltungsbereich 5
5. Planungsrechtliche Situation 6
5.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 6
5.2. Flächennutzungsplan 7
5.3. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan 8
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen 8
6.1. Lage im Stadtgebiet 8
6.2. Geschichte und gegenwärtiger Bestand 8
7. Städtebauliches Konzept 10
7.1. Grünflächen 11
7.2. Verkehrserschließung und Stellplätze 12
7.3. Energieversorgung 12
8. Gutachten 13
8.1. Fachgutachten Verkehr 13
8.2. Artenschutzfachbeitrag 14
8.3. Erschließung und Versorgung 16
8.4. Geotechnischer Bericht 17
8.5. Schalluntersuchung 17
8.6. Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt 1 8
9. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen nach BauGB 19
9.1. Bedingte Festsetzungen 19
9.2. Art der baulichen Nutzung 19
9.3. Maß der baulichen Nutzung 20
9.3.1. Grundflächen 20
9.3.2. Geschossflächen 20
9.3.3. Zahl der Vollgeschosse 20
9.3.4. Höhe der baulichen Anlagen 21
9.4. Überbaubare Grundstücksfläche 21
9.5. Bauweise 22
9.5.1. Offene Bauweise (o) 22
9.5.2. Geschlossene Bauweise (g) 22
9.5.3. Abweichende Bauweise (a) 22
9.6. Flächen für Stellplätze und Carports 22
9.7. Flächen für Nebenanlagen (nach § 14 BauNVO) 23
9.8. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden 23
9.9. Private Verkehrsflächen 24
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
3
9.10. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen 24
9.11. Private Grünflächen 24
9.12. Wasserflächen 24
9.13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft 24
9.13.1. Behandlung von Niederschlägen 24
9.13.1.1. Niederschlagswasser auf Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen der
Baugrundstücke 24
9.13.1.2. Niederschlagswasser der Verkehrsflächen 25
9.13.1.3. Befestigte Freiflächen 25
9.13.2. Insektenfreundliche Außenbeleuchtung 25
9.13.3. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten 25
9.13.4. Maßnahmen zum Schutz, Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 25
9.13.5. Dachbegrünung 25
9.14. Geh- und Fahrrechte 26
9.15. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 26
9.16. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Zulässigkeit
der Wohnbebauung) 26
9.17. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 27
9.18. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 27
9.19. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 27
9.19.1. Dachgestaltung 27
9.19.2. Werbeanlagen 28
9.19.3. Einfriedungen 28
9.19.4. Abfallsammelanlagen 28
9.20. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 28
9.21. Hinweise 28
9.22. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrundlagen 29
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
4
1. Erfordernis der Planung und Planungsziel
In der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Nachfra ge nach individuellem Wohnraum durch
die Zunahme der Bevölkerung nach wie vor ungebroche n. Da nach Angaben des IWU-
Instituts eine Bevölkerungszunahme von 6,5 % bis zu m Jahr 2030 vorausgesagt wird, ist
jährlich mit einem Bedarf von mindestens 500 bis 600 Wohnungen zu rechnen.
Mit der Erschließung des Areals zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg wird die von der
Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgte Strategie zu r Deckung des Wohnraumbedarfs,
durch die Umstrukturierung und Bebauung von bislang nicht für das Wohnen genutzten
Flächen und durch die kleinteilige Arrondierung von Stadtteilen, umgesetzt. Auf dem
Privatgrundstück in der Kastanienallee, im nördlichen Bereich des Bürgerparks in Darmstadt,
sollen 47 Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser errichtet werden.
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan s N 8.4.4 ist erforderlich, da der
rechtskräftige Bebauungsplan N 8.4 aus dem Jahr 198 6 in diesem Teilbereich eine
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Park anlage mit Wegen sowie Teiche
festsetzt. Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird das Grundstück auch für die
Öffentlichkeit zugänglich. Der neu aufzustellende v orhabenbezogene Bebauungsplan
N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird für seinen Geltungsbereich den
rechtskräftigen Bebauungsplan N 8.4 ersetzen.
2. Rechtsgrundlage
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S.
3634), zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 27.03.2020 (BGBI. I S. 587)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21. November 2017
(BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletz t
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198)
Hessische Gemeindeordnung ( HGO ) i.d.F. der Bekanntmachung vom 07. März 2005
(GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 24. März 2020
(GVBl. S. 201)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletz t
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 04. März 2020 (BGBl. I S. 440)
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz (HAGBNatSchG) i.d.F.
vom 20. Dezember 2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14. Februar 2011 (GVBI. I S. 43)
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 28. Mai 2018 (GVBl. S. 184)
Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14. Dezember 2010 (GVBl. I S. 548), zul etzt
geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 22. August 2018 (GVBl. S. 366)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274),
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 8. April 2019 (BGBl. I S. 432)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG ) i.d.F. vom 24. Februar 2010
(BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Artikel 2 d es Gesetzes vom 12. Dezember 2019
(BGBl. I S. 2513)
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG ) i.d.F. vom
31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert d urch Artikel 2 des Gesetzes vom 4.
Dezember 2018 (BGBl. I S. 2254)
Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) vom 28. November 2016 (GVBl. S. 211)
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
5
3. Verfahren
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastan ienallee / Elfeicher Weg – wird im
Normalverfahren nach §§ 2 ff BauGB aufgestellt. Als gesonderter Teil der Begründung ist der
Umweltbericht gemäß § 2a S. 2 Nr. 2 BauGB zu erstellen.
4. Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 umfasst
die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 47/3, 47/4, 48/19.
Das Plangebiet hat eine Fläche von 25.013 m².
Abb. 1 : Geltungsbereich (ohne Maßstab, Quelle: planquadrat)
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
6
5. Planungsrechtliche Situation
5.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010
Abb.2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (ohne
Maßstab, Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt)
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzu ngsplan 2010 ist das Plangebiet als
„Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ festgelegt. I m Textteil zum Regionalplan werden
bezüglich Flächen für „Vorranggebiet Siedlung“ (Beg ründung zu 3.4.1) folgende Aussagen
getroffen:
„Flächen für Wohnsiedlungszwecke sind die in der Kar te ausgewiesenen "Vorranggebiete
Siedlung, Planung", freie Flächen innerhalb der "Vo rranggebiete Siedlung, Bestand"
(insbesondere Reserven in Bebauungsplänen und auf K onversionsflächen) sowie Flächen
unter 5 ha in den Ortsrandlagen („Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“).“
Da es sich bei dem Vorhaben um einen Wohnsiedlungsz weck in Ortsrandlage unter 5 ha
handelt, entspricht das Vorhaben auch den Zielen des Regionalplans.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
7
Abb. 3: Ausschnitt aus der Änderung des Flächennutz ungsplans, Teilbereich 1.2 ( ohne Maßstab,
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt)
5.2. Flächennutzungsplan
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) mit La ndschaftsplan der
Wissenschaftsstadt Darmstadt wurde mit der „1. Ände rung des FNP Teilbereich 1.2
(Bürgerpark-Nord)“ die Darstellung für einen Großte il des Geltungsbereichs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4 in „Wohnba ufläche“ geändert. Die
„1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bürgerpark-No rd)“ erfolgte parallel zum damaligen
Bebauungsplanverfahren N 8.4.2, dessen geplante Wohnbaufläche etwas kleiner war als die
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 8.4.4. Die P lanung des
Bebauungsplanverfahrens N 8.4.2 wurde jedoch nicht abgeschlossen und der
Bebauungsplan erlangte keine Rechtskraft. Eine klei nere Teilfläche (ca. 4.000 m²) im
Nordosten des Geltungsbereichs des vorhabenbezogene n Bebauungsplans N 8.4.4 war
nicht Teil der „1. Änderung des FNP Teilbereich 1.2 (Bürgerpark-Nord)“ und ist nach wie vor
als Grünfläche dargestellt. Auch hier soll im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 ein
Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Aufgrund der geringen Größe dieser Teilfläche
ist aber keine Änderung des FNPs erforderlich. Die öffentliche Durchwegung wird durch eine
Grünverbindung dargestellt.
Der Bebauungsplan wird somit aus den Zielen des FNP entwickelt.
Nahezu die gesamten umgebenden Flächen werden als G rünflächen dargestellt. Der
Biergarten wird seit der „1. Änderung des FNP Teilb ereich 1.2 (Bürgerpark-Nord)“ als
Grünfläche, mit Zweckbestimmung Sonstige Freizeit u nd Erholungseinrichtung dargestellt.
Südöstlich des Plangebiets setzt sich entlang der K astanienallee die Wohnbaufläche bis zur
Kranichsteiner Straße fort.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
8
5.3. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsv erbindlichen Bebauungs- und
Landschaftsplans N 8.4 - Darmstadt Nord-Ost - und i st als öffentliche Grünfläche
(Parkanlage mit Wegen; und Teiche) festgesetzt.
Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Beba uungsplan N 8.4 – Darmstadt Nord-Ost – mit
Kennzeichnung des Plangebiets (ohne Maßstab, Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt)
6. Städtebauliche Rahmenbedingungen
6.1. Lage im Stadtgebiet
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich des Bürgerparks. Östlich des
Bayerischen Biergartens gelegen, wird es im Süden v on der Kastanienallee und im Norden
durch den Elfeicher Weg begrenzt. Über die Kranichsteiner Straße ist der Kfz-Verkehr gut an
das lokale und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen ‚Eissporthalle‘
und ‚Kastanienallee‘ sind in fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu erreichen.
6.2. Geschichte und gegenwärtiger Bestand
Bis Anfang der 1970er Jahre war das Gelände des Bür gerparks geprägt von
kleingärtnerischer Nutzung, großen Brachflächen sow ie Resten offen gelassener Tongruben
ehemaliger Ziegeleien, die über Jahrhunderte die sc hwerpunktmäßige Nutzung des
Plangebiets darstellten und prägten. Obwohl das Gel ände während der Gründerzeit des
19. Jahrhunderts auch als Bauerwartungsland gehande lt wurde, wurden damalige
Planungen zur Errichtung von Wohnnutzungen wieder v erworfen und zurückgestellt und das
Areal als Standort für Tongruben aufrechterhalten.
Nach dem Zweiten Weltkrieg sollte dort die Erweiter ung der TH Darmstadt (TU Darmstadt)
erfolgen, weshalb das Gelände infolge doch als Baue rwartungsland betrachtet wurde.
Aufgrund eines hohen Grundwasserstands und des jahr hundertelangen Abbaus des dort
anstehenden Tons blieb das Gelände jedoch unbebaut. Einige der Tongruben wurden nach
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
9
Nutzungsaufgabe nicht verfüllt, andere mit untersch iedlichen Materialien wieder
zugeschüttet.
Nach Errichtung der TU Darmstadt auf der Lichtwiese bestand das Erfordernis zur Schaffung
einer grünen Ersatzfläche im Stadtgebiet, welche mi t dem Gelände des Bürgerparks
gefunden wurde. Mit der Aufstellung des Bebauungspl ans N 8 im Jahre 1974 wurde das
ursprüngliche Bauerwartungsland des Geländes zwisch en Arheilger Straße im Westen,
Rhönring im Süden, Kranichsteiner Straße im Osten u nd Martin-Luther-King-Ring im Norden
als Parkfläche (Öffentliche Grünfläche - Parkanlage mit Wegen; und Teiche) festgesetzt.
(Quelle: https://www.darmstadt-stadtlexikon.de/b/buergerpark.html)
Das Plangebiet an der Kastanienallee verfügt über e inen kleinen See, der aus der
Vornutzung des Grundstücks als Ziegelei entstanden ist. Das Grundstück ist größtenteils
unbebaut, lediglich im Norden und Süden befinden sich vereinzelt Einfamilienhäuser, welche
teilweise nicht mehr genutzt werden. Zwischenzeitli ch wurde das Grundstück durch Ferien-
bzw. Wochenendhäuser genutzt, deren Fundamente und befestigte Außenanlagen teilweise
noch vorhanden sind.
Abb. 5: Ältere Aufnahme des Grundstücks (Google Earth, Bildaufnahmedatum: 15.03.2005)
Abb. 6: Undatierte Luftaufnahmen (Archiv Alteigentümer)
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
10
7. Städtebauliches Konzept
Auf dem Grundstück zwischen Kastanienallee und Elfe icher Weg sollen insgesamt
47 Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihe nhäuser errichtet werden
(20 Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhäuse r). Die freistehenden
Einfamilienhäuser und die Doppelhäuser haben zuzügl ich 27 Einliegerwohnungen. Die
Gebäude positionieren sich um den See und erhalten damit fast alle direkten Seeblick. Auch
die Gebäude in zweiter Reihe im Nordosten haben, du rch den im Osten angrenzenden
Müllersteich, ebenfalls Ausblick auf einen See. Die Höhe der Gebäude orientiert sich mit
max. 11,5 Metern und zwei Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss sowie
bei fünf Reihenhäusern mit drei Vollgeschossen ohne zusätzliches Staffelgeschoss an der
Wohnbebauung entlang der Kastanienallee und der dor t, im Bebauungsplan N 8.4,
festgesetzten Zahl der Vollgeschosse.
Abb. 7: Städtebauliches Konzept, Stand April 2020 (ohne Maßstab, Quelle: planquadrat)
Die geschlossene Reihenhauszeile im Westen dient al s passiver Schallschutz gegenüber
dem westlich angrenzenden Biergarten. Die schalltechnisch optimierte Reihenhauszeile stellt
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
11
eine geeignete Maßnahme zur Minderung der Geräuschi mmissionen dar. Mit dieser
architektonischen Lösung werden die Immissionen im Quartier maßgeblich reduziert und die
lärmsensible Wohnnutzung vor der lärmintensiveren B iergartennutzung abgeschirmt. In den
wesentlichen Bereichen des Plangebiets können somit tags und nachts die Zielwerte nach
TA Lärm eingehalten werden.
Die Dachkonstruktionen der Reihenhäuser sind als Fl achdach bzw. als Pultdach mit einer
Neigung von bis zu 35 Grad mit extensiver Dachbegrü nung geplant. Die bewachsenen
Dächer begünstigen die kleinklimatische Situation i m Vorhabengebiet und tragen zu einer
Rückhaltung des im Baugebiet anfallenden Niederschl agswassers bei. Gegliedert wird die
Reihenhauszeile durch insgesamt fünf Reihenhäuser m it drei Vollgeschossen und
Flachdach, die die Dachform und Firstlinie unterbre chen und so eine strukturierte
Fassadengestaltung ermöglichen. Die Häuser der Reih enhausbebauung sollen ohne
Kellergeschoss ausgeführt werden. Ergänzt werden di e Reihenhäuser durch Doppel- und
Einfamilienhäuser, die rund um den See sowie im nor döstlichen Teil des Grundstücks
errichtet werden. Diese erhalten ein begrüntes Dach in Flachdachbauweise und ein
Kellergeschoss.
Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grun dstücks maßgeblich erhalten bleiben
und lediglich durch einen, nur von der Bewohnerscha ft des Plangebiets gemeinschaftlich
genutzten Zugangsbereich zum Wasser erweitert werde n. Dies dient auch dazu, den
Bewohnern der Reihenhäuser einen Zugang zum See zu ermöglichen, da diese aufgrund
des geschützten Schilfs am Westufer keine Möglichke it erhalten, von ihren Grundstücken an
den See zu gelangen. Die meisten Bewohner der Einfa milien- und Doppelhäuser erhalten
hingegen auf ihren Grundstücken einen Zugang zum Se e, der jedoch gärtnerisch auf kleine
Bereiche begrenzt wird.
7.1. Grünflächen
Das Grundstück liegt im nördlichen Bereich des Bürg erparks und ist von viel Grünfläche
umgeben. Im Osten und Südosten des Plangebiets befinden sich weitere Seen.
Das Planungsgebiet öffnet sich durch die Entfernung der Einfriedung (Mauer) des sich in
Privatbesitz befindenden Grundstücks zu seiner Umgebung. Durch ergänzende Pflanzungen
mit freiwachsenden, standortgerechten Hecken an den nördlich und östlich angrenzenden
vorhandenen Hecken und durch den Erhalt der bestehe nden Hecke entlang der
Kastanienallee wird das Quartier in die grüne Umgeb ung eingebunden Ebenso erfolgen die
Neupflanzungen von rund 50 mittel- bis großkronigen Bäumen (davon 23 innerhalb der
Stellplatzanlagen) und der Erhalt von rund 15 Besta ndsbäumen im Plangebiet, die
insbesondere entlang der Grundstücksgrenze das gepl ante Quartier in die Umgebung
einbinden.
Auf dem Grundstück gibt es zahlreiche Bestandsbäume (ca. 45 Bäume). Für das
Bauvorhaben müssen ca. 25 bis 30 der vorhandenen Be standsbäume auf dem Grundstück
gefällt werden. Als Ausgleich werden neben den Groß bäumen zahlreiche kleinkronige
Bäume und Solitärsträucher gepflanzt. Sträucher und Hecken aus standortgerechten
heimischen Pflanzen entlang der privaten Grundstück sgrenze sollen die Privatheit der
Gärten schützen, ohne sie abzuschotten. Insgesamt ö ffnet sich das Areal erstmals für die
Öffentlichkeit und ermöglicht neue Blickbeziehungen ; insbesondere der See wird visuell
erlebbar. Dazu wird der Uferbereich des Sees umgest altet: die Pflanzungen rund um den
See mit niedrigwüchsigen Weiden und die Erweiterung des Schilfgürtels erzeugen den
Charakter eines natürlichen Ufers, was gegenwärtig nicht der Fall ist.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
12
Die vorhandene Baumallee im ausgewiesenen Naturdenk mal Kastanienallee wird komplett
erhalten und ist entsprechend der gesetzlichen Vorg aben (§ 30 BNatSchG i. V. m
§ 13 HAGBNatSchG) geschützt. Eine ökologische Baube gleitung während des Baubetriebs
gewährleistet den bestmöglichen Schutz der Allee und der zu erhaltenden Bestandsbäume.
7.2. Verkehrserschließung und Stellplätze
Über die Kranichsteiner Straße ist der Kfz-Verkehr gut an das lokale und überörtliche
Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen ‚Eissporthalle‘ und ‚Kastanienallee‘ sind in
fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu erreich en. Erschlossen wird das Grundstück
über zwei Zufahrten von der Kastanienallee.
Insgesamt führen zwei private Wohnwege rund um den See und erschließen die Häuser von
der dem See abgewandten Seite. Zudem befindet sich im Süden des Plangebiets über die
dortige, von der Bewohnerschaft genutzte private Gr ünfläche, noch ein Zugang für
Wartungszwecke am See, von welchem sich ein Blick a uf den See bietet. Dieser Zugang
wird für die Öffentlichkeit durch ein Tor begrenzt. Der See soll künftig grundsätzlich visuell
und stadträumlich wahrnehmbar werden, ein öffentlic her Zugang zum privaten See ist aber
aufgrund von rechtlichen Haftungsfragen nicht möglich.
Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche
Weg zwischen dem Biergarten und den Reihenhäusern f ür die Öffentlichkeit über ein
entsprechendes Gehrecht zugänglich gemacht und daue rhaft gesichert. Dadurch können
bestehende Fußwegeverbindungen aus dem Bürgerpark von Süden kommend sinnvoll nach
Norden fortgeführt werden und das Grundstück in sei ne grüne Umgebung eingebunden
werden. Alle Wege sind jedoch mittels einer Schrank e nur für die Anwohner befahrbar, um
zusätzlichen motorisierten Verkehr und somit auch L ärm im Gebiet zu vermeiden. Auch die
Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettungskräfte sow ie der Müllfahrzeuge zu den Gebäuden
und zentralen Unterflur-Müllsammelplätzen ist über die Zufahrten von der Kastanienallee und
dem Elfeicher Weg gesichert.
Die Stellplätze zu den Häusern werden vorwiegend ni cht direkt auf den einzelnen
Grundstücken verortet, sondern sollen entlang der Q uartierswege, begrünt durch
Baumneupflanzungen, angeordnet werden. Lediglich be i zwei freistehenden Einzelhäusern
werden die Stellplätze im Vorgarten angeordnet, da hier aufgrund der entsprechenden
Größe der Grundstücke und Vorgärten eine grün- und stadtgestalterische Eingliederung
sinnvoll entwickelt werden kann. Die notwendigen Stellplätze der Wohnhäuser werden durch
14 Besucherstellplätze im gesamten Plangebiet und v ier Car-Sharing-Angebote (mit E-
Anschluss) im südlichen Teil des Plangebiets ergänz t, um die als Naturdenkmal
ausgewiesene Kastanienallee nicht mit zusätzlichem ruhenden Besucherverkehr zu
belasten.
7.3. Energieversorgung
Die Wärme für die Häuser soll mittels eines zentral en Blockheizkraftwerks (BHKW), mit Gas
als Energieträger, erzeugt werden, welche durch ein Nahwärmenetz an die Häuser verteilt
wird.
Derzeit wird auch noch eine Ergänzung der Energieer zeugung durch die Nutzung des
Seewassers geprüft. Dabei soll durch eine Wärmepumpe die natürliche Wärme des Wassers
für Heiz- und Warmwasserzwecke genutzt werden.
Darüber hinaus wird/ist die Nutzung solarer Strahlu ngsenergie auf den Dachflächen
ermöglicht/geplant.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
13
8. Gutachten
Der Bebauungsplan wird durch mehrere Gutachten gest ützt. Hierbei werden insbesondere
die Themen Verkehr, Artenschutz und Bodenverhältnis se und Schallschutz betrachtet sowie
Abschätzungen zur lokalklimatischen Situation vorge nommen. Erkundungen des
Baugrundes hinsichtlich von Altlasten und Altablage rungen erfolgen im weiteren Verlauf des
Bebauungsplanverfahren. Im Umweltbericht (Teil B di eser Begründung) werden die
Umweltauswirkungen geprüft und dargestellt. Die zuv or genannten Gutachten sind
Grundlage für den Umweltbericht.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die Be lange des Umweltschutzes zu
berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Dafür ist eine Umweltprüfung durchzuführen, in
welcher die Auswirkungen der Bebauungsplanumsetzung ermittelt, beschrieben, bewertet
und in Form eines Umweltberichtes dokumentiert werden (§ 2 Abs. 4 BauGB).
Der vorliegende Umweltbericht im Teil B dieser Begr ündung (Entwurfsstand zur frühzeitigen
Beteiligung, Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 BauGB z um vorhabenbezogenen
Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee, Darmstadt, naturplan, 02.04.2020) prüft
die voraussichtlichen Auswirkungen einer Umsetzung der Planung auf die Schutzgüter der
Umwelt, untersucht die Möglichkeiten zur Vermeidung , Verminderung und zum Ausgleich
von nachteiligen Auswirkungen und gibt eine Prognos e zur Entwicklung des
Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung. Zu einigen Prüfpunkten liegen zum
jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussagen vor. Der Umw eltbericht wird bis zur Offenlage des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans weiter fortgeführt und angepasst.
8.1. Fachgutachten Verkehr
Zur Untersuchung der derzeitigen Verkehrsbelastung im Umfeld des Areals sowie zum
Nachweis der Leistungsfähigkeit der Anschlussknoten bei Realisierung des Bauvorhabens
wurde durch das Büro Stete Planung - Büro für Stadt - und Verkehrsplanung eine
Verkehrsuntersuchung (Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauun gsplan
Kastanienallee N 8.4.4 in Darmstadt, 15.05.2019 / 1 0.02.2020 / 23.03.2020) erstellt. Hierfür
waren Prognosebelastungen zu ermitteln. Die Ergebni sse der Verkehrserhebungen und der
Verkehrsprognose waren Grundlage für das ebenfalls zu erstellende Lärmgutachten.
Ergebnis
Durch die Realisierung des geplanten Wohnbauprojekt es Kastanienallee in der
Wissenschaftsstadt Darmstadt entstehen zusätzliche Kfz-Verkehre, die mit maximal 27 Kfz-
Fahrten in der Spitzenstunde prognostiziert werden. Diese zusätzlichen Kfz-Belastungen
sind in der als Erschließungsstraße einzustufenden Kastanienallee in Normalzeiten
unproblematisch abzuwickeln. Am Knotenpunkt mit der Kranichsteiner Straße, über den das
Quartier an das kommunale und regionale Straßennetz angeschlossen ist, führen die Kfz-
Mehrbelastungen zu keinerlei Einschränkungen in der Leistungsfähigkeit des Knotenpunkts.
Der Kfz-Verkehr des neuen Wohngebiets wird die zwei vorhandenen, privaten Zufahrten an
der Kastanienallee nutzen. Der Elfeicher Weg ist al s Erschließung für das Projekt nicht von
Bedeutung. Die Feuerwehr nutzt den Elfeicher Weg im Brandfall als Ausfahrt. Die Müllabfuhr
nutzt den Elfeicher Weg wie bisher, um die bestehen de Wohnbebauung am Ende des
Elfeicher Wegs anzufahren.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kastanienallee keine durchgängigen Gehwege aufweist
und damit die fußläufige Erreichbarkeit z.B. der Bu shaltestelle in der Kranichsteiner Straße
eingeschränkt ist. Davon betroffen sind alle Anlieger der Kastanienallee.
Falls eine Ertüchtigung des vorhandenen öffentliche n Gehwegs entlang der bestehenden
Wohnbebauung im Osten der Kastanienallee bis zum ne uen Wohnquartier aufgrund der
Schutzwürdigkeit der Kastanienallee nicht möglich sein sollte, muss ein sicheres Angebot für
den Fußverkehr auf andere Art geschaffen werden. Dies könnte durch die Ausweisung eines
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
14
Verkehrsberuhigten Bereichs für den gesamten Straße nzug Kastanienallee (VZ 325 StVO)
ermöglicht werden, wo sich alle Verkehrsteilnehmend en im Mischverkehr bei Schritt-
geschwindigkeit bewegen.
8.2. Artenschutzfachbeitrag
Durch das Büro naturplan wurde ein Artenschutzbeitr ag (Vorhabenbezogener
Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee, Dar mstadt – Artenschutzfachbeitrag,
20.02.2020) erstellt, um zu untersuchen, inwieweit relevante b esonders und streng
geschützte Arten gemäß BNatSchG in Hinblick auf die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1
BNatSchG betroffen sind, und ob das geplante Vorgeh en somit zulässig ist. Sollten
Verbotstatbestände erfüllt sein, wurden Maßnahmen z ur Vermeidung oder zum
vorgezogenen Ausgleich ermittelt und vorgeschlagen.
Ergebnis
Prüfung der Verbotstatbestände
Es wurden mögliche Konflikte mit europarechtlich ge schützten Arten nach Anhang IV der
FFH-Richtlinie sowie mit europäischen Vogelarten bezogen auf die relevanten Artengruppen
zusammenfassend betrachtet. Die Ergebnisse der Konf liktanalyse und der artbezogenen
Prüfung sind dem Gutachten zu entnehmen.
Auf Grundlage der Prüfergebnisse sind Maßnahmen zur Vermeidung (V) bzw. zum
Ausgleich (A) von Verstößen gegen die Bestimmungen des § 44 Abs. 1 BNatSchG
vorgesehen. Mit deren Einhaltung kann ein Eintreten der Verbotstatbestände gemäß § 44
Abs. 1 BNatSchG vermieden bzw. unvermeidbare Eingriffe ausgeglichen werden.
Konflikte mit den Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 BNatSchG, die sich nicht über
Vermeidungs- oder Ausgleichsmaßnahmen verhindern lassen, sind nicht zu erwarten.
Vermeidungsmaßnahmen (V)
Eine Konkretisierung der Maßnahmen erfolgt im Zuge der weiteren Detailplanung und
Abstimmung zwischen den verschiedenen Fachgutachtern.
V1 Beschränkung der Rodungs- und Abrisszeiträume
Baumfällungen oder -rückschnitte sowie Gehölzrodung en müssen außerhalb der
Ausschlussfristen des § 39 BNatSchG im Zeitraum zwi schen Anfang Oktober und Ende
Februar durchgeführt werden. Dieser Zeitraum liegt außerhalb der Hauptbrutzeiten aller
heimischen Vogelarten. Durch diese Maßnahme kann so wohl eine Zerstörung von
Fortpflanzungs- und Ruhestätten als auch eine Tötun g bzw. Verletzung von Vögeln
vermieden werden. Der Abriss der Gebäude darf nur i m Zeitraum zwischen Anfang
November und Mitte März erfolgen. Während dieses Ze itraumes befinden sich die meisten
Fledermäuse in ihren Winterquartieren, die hier nur bei milder Witterung vereinzelt
anzunehmen sind. Zudem liegt dieser Zeitraum außerh alb der sensiblen Wochenstubenzeit
von Fledermäusen sowie außerhalb der Brutperiode heimischer Vogelarten.
V2 Erhalt von Bäumen
Bestandsbäume sind – wo möglich – zu erhalten.
V3 Erhalt des Schilfgürtels
Der westliche Schilfgürtel (gesetzlich geschütztes Biotop) ist als Lebensraum für Tiere zu
erhalten. Auch die übrigen Schilfgürtel sollten nach Möglichkeit erhalten werden.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
15
V4 Kontrolle möglicher Fledermausquartiere
Die Abrissgebäude sind möglichst kurzfristig vor de m Abriss – unabhängig von der
Jahreszeit von einer fachkundigen Person auf einen tatsächlichen Besatz von Fledermäusen
zu untersuchen. Werden hierbei Tiere angetroffen, s ind diese fachgerecht zu bergen und zu
versorgen. Bei anhaltend starkem Frost zum Zeitpunkt des Abbruchs des Gebäudes auf dem
Grundstück Elfeicher Weg 183 kann auf eine Kontroll e verzichtet werden, da hier keine
frostsicheren Quartiermöglichkeiten festgestellt werden konnten.
V5 Verzicht auf Beleuchtung des Gewässers
Um Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und Fledermäuse des Gewässers
zu vermeiden, darf das Gewässer sowie dessen Uferzone nicht direkt beleuchtet werden.
V6 Verwendung insektenfreundlicher Beleuchtung
Zur Außenbeleuchtung sollten generell Leuchtmittel verwendet werden, die Insekten, Vögel
und Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. die deren Orientierung nicht erschweren. Zu
verwenden sind möglichst warmweiß bis neutralweiß g etönte Lampen (bspw. LED- Lampen
mit einer Lichttemperatur von max. 4.100 K). Kaltwe ißes Licht darf nicht verwendet werden.
Es dürfen nur Lampen verwendet werden, die keine Fa llenwirkung auf Insekten ausüben.
Die Abstrahlung ist so gering wie möglich zu halten.
Ausgleichsmaßnahmen (A)
Eine Konkretisierung der Maßnahmen erfolgt im Zuge der weiteren Detailplanung und
Abstimmung zwischen den verschiedenen Fachgutachtern
A1 Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten an neuen Gebäuden
Vogelnistkästen für Gebäudebrüter
Fledermauskästen
A2 Neupflanzung von heimischen Bäumen und Sträuchern
Als Brutlebensraum und Lebensraum von Nahrungsinsekten sowie als Nahrungsquelle
selbst (Blüten, Knospen, Früchte)
A3 Einsaat von Gemeinschaftsflächen mit samen- und blütenreichem autochthonem
Saatgut
Auch als Lebensraum für Insekten
A4 Schaffung verschiedener Nischen bspw. in Form von Trockenmauern
Als Niststandort sowie als Lebensraum von Beutetieren
A5 Dach- und Fassadenbegrünung
Als Lebensraum von Beutetieren, als Nahrungsquelle (Blüten, Knospen, Früchte), als
Niststandort
A6 Schaffung einer Flachwasserzone im Gewässer
Als Lebensraum von Beuteinsekten und Tieren (Amphib ien), zur Erweiterung des
Schilfgürtels
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
16
Fazit
In Bezug auf die Artengruppe Vögel verbleiben nach aktuellem Stand keine Konflikte, die
sich nicht über oben vorgeschlagene Maßnahmen vermeiden oder ausgleichen lassen.
In Bezug auf die Artengruppe Fledermäuse verbleiben nach aktuellem Stand keine Konflikte,
die sich nicht über oben vorgeschlagene Maßnahmen vermeiden oder ausgleichen lassen.
Die gutachterlich vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung (V) bzw. zum Ausgleich (A)
werden im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt und in den Bebauungsplan
aufgenommen.
8.3. Erschließung und Versorgung
Durch das Büro Umweltplanung Bullermann Schneble Gm bH, Darmstadt, wurde ein
Erschließungskonzept (Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauun gsplan
Kastanienallee in Darmstadt, Stand 14. Februar.2020 ) zur Untersuchung der geplanten
technischen Infrastruktur wie z.B. der Erschließung und der Ver- und
Entsorgungsinfrastruktur im Plangebiet erstellt.
Im Rahmen der Erarbeitung des Erschließungskonzepts wurde eine Abfrage der Ver- und
Entsorgungsunternehmen nach Lage und Dimension von Ver- und Entsorgungsleitungen in
der unmittelbaren Umgebung durchgeführt. Außerdem w urden Straßenquerschnitte und
Ausbaustandards für die Verkehrsflächen im Plangebi et entwickelt. Im Zusammenhang
dieser Umgestaltung war die verkehrstechnische Ersc hließung und die Ver- und
Entsorgungsinfrastruktur auf ihren Bestand und die Möglichkeiten zur weiteren Nutzung zu
untersuchen. Des Weiteren wurde eine Entwässerungsk onzeption für das Schmutz- und
Regenwasser der Dach- sowie der privaten Park- und Verkehrsflächen in Abstimmung mit
der Wissenschaftsstadt Darmstadt und den zuständigen Genehmigungsbehörden entwickelt.
Bestandteil des Konzeptes ist ebenso die Recherche der infrastrukturellen Aspekte der
vorhandenen Ver- und Entsorgung und der Regenwasser bewirtschaftung im Bereich des
Plangebiets.
Ergebnis
Aufgrund des erarbeiteten Erschließungskonzeptes un d der darin enthaltenden Ergebnisse,
werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 d ie im Folgenden beschriebenen
Maßnahmen berücksichtigt. Der Schmutzwasseranfall i m Plangebiet wird mit zirka 20,56
Liter pro Sekunde abgeschätzt und in den Schmutzwas serkanal im Elfeicher Weg geleitet.
Aufgrund der mangelnden Versickerungsmöglichkeiten kommt es zu einem Abfluss von
Niederschlagswasser aus dem Plangebiet. Daher muss das Niederschlagswasser der
privaten Verkehrsflächen dezentral gereinigt und in den Regenwasserkanal im Elfeicher Weg
geleitet werden. Das unbelastete Niederschlagswasse r der Dachflächen wird, sofern dies
technisch möglich ist, in den angrenzenden See gele itet. Hierbei ist eine mechanische
Reinigung vorzusehen. Der Trink- bzw. Löschwasserbe darf für das westliche Wohngebiet
wird durch die angrenzende öffentliche Trinkwasserl eitung sichergestellt. Für das östliche
Gebiet muss eine zusätzliche Löschwasserentnahmeste lle eingerichtet werden. Die
Versorgung des Plangebietes mit Gas und Telekommunikation ist für die geplante Bebauung
grundsätzlich gegeben. Die verkehrstechnische Ersch ließung des Plangebiets mit dem
Bemessungsfahrzeug 3-achsiges Müllfahrzeug wurde im Erschließungskonzept überprüft
und als durchführbar bewertet.
Das Erschließungskonzept kommt zu dem Ergebnis, dass die Ver- und Entsorgung sowie die
straßenbauliche Erschließung des Plangebiets sichergestellt sind.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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8.4. Geotechnischer Bericht
Es wurden geotechnische Berichte („Wohnen am See“, Darmstadt, Kastanienallee, Flur 30,
Flurstück 48/19, Erkundung des Baugrundes (Vorerkun dung) / Geotechnischer Bericht
(06.10.2017) + Geotechnischer Bericht Nr. 2 (18.01. 2018) sowie „Wohnen am See“,
Darmstadt, Kastanienallee, Erweiterungsfläche Elfeicher Weg Nr. 183, (Flur 30, Flurstück Nr.
47/3), Ergänzende Baugrunderkundungen (Vorerkundungen) / Geotechnischer Bericht Nr. 3,
10.05.2019) zur Erkundung der Bodenbeschaffenheit durch das Bü ro Angewandte
Ingenieurgeologie & Altlastenuntersuchung/-sanierung (AninA GmbH & Co. KG) erstellt.
Hierbei wurde die allgemeine Baugrundbeschaffenheit auf dem Untersuchungsgelände
erkundet und charakteristische Bodenproben nach bod enphysikalischen und chemisch-
analytischen Belangen untersucht.
Die Ergebnisse der Feld- und Laboruntersuchungen we rden in den vorliegenden
geotechnischen Berichten beschrieben.
Weitere Untersuchungen zu Auffälligkeiten und mögli chen Belastungen folgen im weiteren
Bebauungsplanverfahren. Mögliche Auswirkungen für d en vorhabenbezogenen
Bebauungsplan N 8.4.4 und zusammenfassende Ergebnis se auf Grundlage weiterer
Untersuchungen werden zur Offenlage im Gutachten dargestellt.
8.5. Schalluntersuchung
Aufgrund verschiedener Lärmquellen in der Umgebung des Plangebiets wurde durch das
Büro ita eine gutachterliche Stellungnahme zum Scha llimmissionsschutz erstellt
(Gutachtliche Stellungnahme, Vorhabenbezogener Beba uungsplan N 8.4.4 der Stadt
Darmstadt, Schallimmissionsschutz, 13 Februar 2020, mit Ergänzungen vom 20.03.2020).
Hierbei wurde untersucht, ob im vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 Festsetzungen
zu Schallschutzmaßnahmen zur Gewährleistung gesunde r Wohn- und Arbeitsverhältnisse
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB getroffen werden müssen.
Zur Vorbereitung der frühzeitigen Beteiligung der Ö ffentlichkeit, der Behörden und sonstiger
Träger öffentlicher Belange wird der aktuelle Bearb eitungsstand zum
Schallimmissionsschutz auf Grundlage der aktuellen Planung dokumentiert.
Es werden folgende Schallquellen berücksichtigt:
− Gastronomie-Nutzung Kastanienallee 4, einschließlich Reithalle
− Grillhütte des Bezirksvereins Martinsviertel
− Verkehr (Straße, Schiene, Luft)
− Hundewiese (umzäunte Freilauffläche)
Ergebnis
Die vorliegende Planung verfügt mit ihrer geschloss enen, von Nord nach Süd verlaufenden,
schalltechnisch optimierten Reihenhauszeile im Westteil über eine geeignete Maßnahme zur
Minderung der Geräuschimmissionen der westlich des Plangebiets vorhandenen Gastro-
Nutzung mit großem, bewirtschaftetem Außenbereich, einschließlich der für einen „begrenzt
offenen Turnierbetrieb“ genehmigten Reithalle. Die Reihenhauszeile bewirkt so in den
wesentlichen Bereichen des Plangebiets tags und nac hts die Einhaltung der Zielwerte nach
TA Lärm. Ihre Grundrissgestaltung kann im geräuschi ntensiven Bereich auf Immissionsorte
nach TA Lärm verzichten. Die Geräuscheinwirkungen d er südlich der Kastanienallee
gelegenen Grillhütte des Bezirksvereins Martinsvier tel halten im Plangebiet tags und nachts
die Zielwerte nach der Freizeitlärm-Richtlinie ein. Die Nutzung der Hundewiese südlich des
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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Plangebiets vermittelt einen – auch schalltechnisch – moderaten Eindruck und wird nicht als
störende Lärmquelle wahrgenommen. Für die Geräusche inwirkungen des öffentlichen
Verkehrs im Plangebiet ist der Straßen- und Schiene nverkehr maßgebend. Der nächtliche
Orientierungswert wird überschritten. Aktive Maßnah men zur Geräuschminderung scheiden
im Plangebiet u.a. aus städtebaulichen Gründen aus. Für Aufenthaltsräume mit Zielwert-
Überschreitungen sind daher schalltechnisch abgesti mmte, mechanische
Lüftungseinrichtungen als Minderungsmaßnahme geeign et. Vielfach lassen sich solche
Lüftungseinrichtungen ins energetische Gebäudekonzept integrieren.
Im weiteren Bebauungsplanverfahren erfolgt eine ver tiefte Betrachtung der
Verkehrsgeräusche, unter Berücksichtigung der künftigen Bebauungsstruktur.
8.6. Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt
Für den vorliegenden Bebauungsplan wurde eine klima tische Untersuchung (Klimatische
Untersuchung Kastanienallee Darmstadt, Vorhabenbezo gener Bebauungsplan N 8.4.4,
14. Februar 2020) durch das Büro INKEK GmbH erstellt.
Da das Plangebiet laut Planungshinweiskarte der Wis senschaftsstadt Darmstadt im
stadtklimatischen Empfehlungsbereich „Ausgleichsraum mit hoher Bedeutung“ gelegen ist
und somit eine detaillierte Betrachtung bei städteb aulichen Entwicklungen erfolgen muss,
soll eine stadtklimatische Untersuchung Hinweise li efern, ob der städtebauliche Eingriff
verträglich für das Stadtklima Darmstadts zu bewerten ist, ob Optimierungsbedarf hinsichtlich
der Belüftungsverhältnisse notwendig ist, oder ob d ie Bebauung zu negativen Folgen der
klimatischen Situation in den benachbarten Stadttei len führen kann. Dabei wurden
mesoklimatische Vorgänge betrachtet, die das Stadtk lima der gesamten Stadt fokussieren
und mikroklimatische Fragestellungen, die die klima tische Situation im Plangebiet als
Aufgabe hatten.
Ergebnis
Mesoklima
Im Untersuchungsraum findet man zwei unterschiedlic he Belüftungssituationen vor, die
entscheidend für das Stadtklima sind. Zum einen lie gt das Gebiet im Einflussbereich einer
übergeordneten Luftleitbahn, die tendenziell bei hö heren Anströmverhältnissen wirkt. Durch
die offene Baustruktur in Ausrichtung der Luftleitb ahn, die geringe überströmbare
Gebäudehöhe und der ausreichenden Freiflächen in de r direkten Umgebung, kommt es zu
keiner Beeinträchtigung.
Ähnlich verhält sich der Einfluss auf den Kaltlufta bfluss aus östlichen Richtungen
(Rosenhöhe) in Richtung Westen (Industriegebiet). D as Areal hindert zwar leicht diesen
Kaltluftabfluss, der durch deutlich geringere Windgeschwindigkeiten gekennzeichnet ist, führt
allerdings zu keiner Verschlechterung der Abkühlung sverhältnisse in benachbarten
Siedlungsräumen und ist demnach tolerabel.
Mikroklima
Die mikroklimatische Untersuchung hat ergeben, dass im Gebiet der Neuplanung mit
geringfügiger Verschlechterung in bestimmten Bereic hen zu rechnen ist. Dies betrifft sowohl
das Windfeld, als auch die thermische Belastung. Au f Grundlage dieser Untersuchung kann
darauf direkt reagiert werden, was zu einer Optimie rung der Entwürfe hinsichtlich des
Stadtklimas führen kann.
Empfehlung Windfeld:
− Die geschlossene Baureihe (Reihenhäuser) im westli chen Bereich stellt eine tolerable
Barriere für die nächtliche Kaltluft dar. Die weite ren Baukörper sollten porös (wie in
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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der Simulation berechnet) angeordnet sein, so dass sowohl der Kaltluftabfluss als
auch die Luftleitbahn in ihren Funktionen nicht eingeschränkt werden.
Empfehlung Hitze:
− Großflächig unbeschattete Freiflächen führen in de n Tagstunden zu thermischen
Belastungssituationen und sollten durch Baumschatten abgemildert werden. Es sollte
darauf geachtet werden, ausreichende Baumstandorte in diesem Bereich zu
realisieren.
Im Zuge der Fortschreitung der Temperaturveränderun gen durch den Klimawandel, sollte
möglichst viel Vegetation in den Freiräumen geplant und umgesetzt werden. Daneben sind
unversiegelte Flächen ebenfalls enorm wichtig, um s ich an den Klimawandel anzupassen.
Zudem sollte der Einsatz von Fassadenbegrünung an m öglichst vielen Bereichen geprüft
werden. Gleiches gilt für eine großzügige Dachbegrü nung, die positive Effekte auf den
Energiehaushalt im Gebäude und einen Puffer für Starkregenereignisse bieten kann.
Fazit
Die klimatischen Auswirkungen durch das Bauvorhaben sind unproblematisch, einzelne
gering einzustufende Auswirkungen sind tolerabel.
9. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Fe stsetzungen nach BauGB
9.1. Bedingte Festsetzungen
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solc he Vorhaben zulässig, zu deren
Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführun gsvertrag zu diesem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. Ein v orhabenbezogener Bebauungsplan
nach § 12 Abs. 3a BauGB ermöglicht einen größeren G estaltungsspielraum mit einer
Kombination aus Festsetzungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie individuell an
das Vorhaben angepassten Festsetzungen. Der dem vor habenbezogenen Bebauungsplan
anhängende und für dieses Bauleitplanverfahren noch auszuarbeitende
Durchführungsvertrag ergänzt diese Festsetzungen durch weitere, auf das Vorhaben konkret
abgestimmte Regelungsinhalte.
9.2. Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Entsprechend der allgemeinen Ziele des vorhabenbezo genen Bebauungsplans zur
Schaffung neuer Wohnbauflächen wird für das gesamte Plangebiet ein allgemeines
Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO mit Einschränkungen nac h § 1 Abs. 6 und 9 BauNVO
festgesetzt.
Nicht zulässige Nutzungen
Generell ausgeschlossen sind nach § 1 Abs. 6 BauNVO die in allgemeinen Wohngebieten
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des Beh erbergungsgewerbes,
Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Dies erfolgt, um der beabsichtigten Wohnnutzung
großes Gewicht zu verleihen, den durchgrünten Wohncharakter des Gebietes zu wahren und
ein mögliches zusätzliches Verkehrsaufkommen und da raus resultierende
Lärmbeeinträchtigungen insgesamt, aber auch im unmittelbaren Umfeld des Bürgerparks mit
seiner Erholungsfunktion zu vermeiden.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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Des Weiteren sind zur Beibehaltung des ruhigen Gebi etscharakters Werbeanlagen gemäß
§ 1 Abs. 9 BauNVO unzulässig, die auf Leistungen au ßerhalb des Plangebiets verweisen.
Diese sind als gewerbliche Nutzung anzusehen, die d em Gebietscharakter schaden. Um
zudem eine optische Abwertung des Gebietes zu verme iden und mögliche störende
Lichtbelastungen auszuschließen, sind leuchtende We rbeanlagen im Plangebiet nicht
zulässig.
9.3. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorhabenbezog enen Bebauungsplan für das
allgemeine Wohngebiet gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO mit der Bestimmung der maximalen
Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen (GR ma x.), der maximalen Größe der
Geschossflächen (GF max.), der maximalen Anzahl der Geschosse sowie der
Mindestgebäudehöhe (GH min.) und maximalen Gebäudeh öhe (GH max.) innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen (Baufeld) festgesetzt. Die Festsetzungen erfolgen gemäß
Eintrag in Tabelle 1: Nutzungsschablone.
Ziel ist es, mit den Festsetzungen zum Maß der baul ichen Nutzung das Einfügen der
geplanten Bebauung im Plangebiet zu steuern. Dabei wird ein verantwortungsvolles Maß
definiert, das dem Standort in Umgebung des Bürgerp arks und des Bayerischen Biergartens
sowie den kleinteiligen Gebäudetypologien der Nachb arbebauung entlang der
Kastanienallee angemessen Rechnung trägt. Die vorge sehenen Festsetzungen stellen eine
Weiter- und Fortführung der dortigen bestehenden Bebauungsstrukturen dar.
9.3.1. Grundflächen
Mit der Festsetzung der Grundfläche (und der Baugre nzen, s. Ziffer 9.4) wird der
Versiegelungsgrad der Grundstücke gesteuert. Die im Bebauungsplan gem. Tabelle 1:
Nutzungsschablone festgesetzte max. Grundfläche (GR max.) je Baufeld gilt nur für die
Hauptbaukörper. Flächen von Terrassen, Balkonen, Ve randen, Lichtschächten u. ä. sind in
die zulässige GR max. miteinzurechnen.
Gemäß der Regelung nach § 19 Abs. 4 BauNVO kann die zulässige max. Grundfläche durch
die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und ihre n Zufahrten sowie Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO bis max. 50 % des zulässigen Wertes (GR pro Baufeld)
überschritten werden (GR II). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan macht von der
Möglichkeit Gebrauch, hiervon abweichende Bestimmungen zu treffen.
Die zulässige max. Grundfläche (GR max.) darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4
Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen gemäß Eintrag in Tabelle 1: Nutzungsschablone
überschritten werden (GRII).
9.3.2. Geschossflächen
Zur Steuerung der städtebaulichen Dichte wird eine maximale Geschossfläche (GF max.) je
Baufeld gem. Tabelle 1 Nutzungsschablone festgesetz t. Bei allen Häusern werden in die
maximale Geschossfläche zusätzlich die Flächen von Aufenthaltsräumen einschließlich der
zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände der
obersten Geschosse, also auch Nicht-Vollgeschosse, eingerechnet. Dies dient der
Vergleichbarkeit der Geschossflächen zwischen allen Häusern, da es zwischen den
Reihenhäusern auch Häuser mit drei Vollgeschossen o hne zusätzliches Staffelgeschoss
(Nicht-Vollgeschoss) gibt.
9.3.3. Zahl der Vollgeschosse
Die vorgesehene Geschossigkeit (gem. Tabelle 1: Nut zungsschablone) in den Baufeldern
RH 1 bis RH 20 orientiert sich an der Umgebungsbeba uung und ist städtebaulich
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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angemessen (II-III Vollgeschosse). Die Bebauung in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 weist
zudem eine schallschützende Funktion für das Plange biet auf. Um Lärmeinträge aus dem
Bayerischen Biergarten in das Plangebiet zu unterbi nden, wird eine Bebauung mit
schallabschirmender Wirkung errichtet, die eine gew isse Mindesthöhe aufweisen muss. Um
die städtebauliche Wirkung der Reihenhauszeile etwa s zu strukturieren und zu gliedern,
werden 5 Reihenhäuser mit III-Vollgeschossen (ohne Staffelgeschoss) festgesetzt.
Für die Gebäude in den Baufeldern DH und FEH sind m aximal zwei Vollgeschosse
festgesetzt, um das städtebauliche Erscheinungsbild entsprechend der vorgesehenen
Siedlungsstruktur im östlichen Plangebiet nicht zu großförmig erscheinen zu lassen. Zudem
müssen die Gebäude aus den Baufeldern DH und EFH in ihrer Geschossigkeit hinter dem
geplanten Gebäuderiegel zurückbleiben oder dürfen diesen nicht überschreiten, damit dieser
eine lärmabschirmende Wirkung für die geplanten Geb äude in den Baufeldern entfalten
kann.
9.3.4. Höhe der baulichen Anlagen
Nach § 16 Abs. 4 BauNVO wird im vorhabenbezogenen B ebauungsplan die Höhe der
baulichen Anlagen durch die Mindestgebäudehöhe (GH min.) und das Höchstmaß der
Gebäudehöhe (GH max.) je Baufeld gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzt.
Die Gebäudehöhe bemisst sich zwischen dem festgeset zten Geländeniveau vor der
Gebäudemitte auf der der Verkehrsfläche zugewandten Seite bis zum obersten Abschluss
der aufgehenden Wand (Attika).
So wird die Höhenentwicklung der Gebäude auf ein re gelmäßiges Höhenmaß beschränkt,
das sich gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan in d as Plangebiet zwischen Bayerischem
Biergarten und Bestandsbebauung an der Kastanienall ee angemessen einfügt. Das
vorgesehene Höhenmaß ergibt sich zudem aus den Scha llschutzanforderungen, die
Vorgaben für die Errichtung der Höhe der baulichen Anlagen beinhalten.
Die Höhe und der Umfang für notwendige technische D achaufbauten sowie Anlagen zur
Nutzung von Solarenergie werden begrenzt, damit das städtebauliche Bild durch derartige
Anlagen nicht dominiert wird.
Als Höhenbezugspunkt für die Höhe der baulichen Anl agen gilt die Höhenlage der
überbaubaren und nicht überbauen Grundstücksflächen der Baugrundstücke
(Geländeoberfläche) nach Planeintrag. Das künftige Geländeniveau der Baugrundstücke ist
an die Höhen der jeweiligen Nachbargrundstücke durc h entsprechende
Geländemodellierung oder bauliche Maßnahmen anzupassen.
9.4. Überbaubare Grundstücksfläche
Baugrenzen
Die überbaubare Grundstücksfläche ist der Teil der Baugrundstücke, auf dem das zulässige
Maß der baulichen Nutzung realisiert werden darf. I m vorhabenbezogenen Bebauungsplan
wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugre nzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO
festgesetzt, die Gebäude und Gebäudeteile grundsätzlich nicht überschreiten dürfen.
Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen o rientieren sich am städtebaulichen
Konzept gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan. Die Baugrenzen lassen geringe
Entwicklungsmöglichkeiten bei der Umsetzung des stä dtebaulichen Konzepts zu,
ermöglichen sinnvolle Grundstücke und berücksichtig en einen angemessenen Abstand
zwischen den geplanten baulichen Anlagen.
Überschreitungen der Baugrenzen über das geringfügi ge Maß hinaus, das in § 23 Abs. 3
BauNVO definiert wird, werden zugelassen, da auf di ese Weise ein größerer
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
22
Gestaltungsspielraum bei der Gebäudeerrichtung ermö glicht wird. Die Baugrenzen dürfen
von den Flächen für Terrassen bis zu einer Tiefe vo n max. 1,0 m überschritten werden. Den
genannten Bauteilen sollen ein Freiraum und eine gr ößere Flexibilität als den
Hauptbaukörpern bei der Größe und Positionierung mi t der Festsetzung der Überschreitung
eingeräumt werden. Eine Steuerung erfolgt weiterhin über das Maß der zulässigen
Grundfläche.
9.5. Bauweise
Das Plangebiet soll zu einem Wohnquartier mit überw iegend Einfamilien- und
Doppelhäusern entwickelt werden. Entsprechend der v orgesehenen Siedlungsstruktur, die
nicht zu massiv und großflächig wirken soll, ist gr undsätzlich eine offene Bauweise mit
Grenzabstand gewünscht. Eine Ausnahme bildet die ge plante Bebauung entlang der
westlichen Grundstücksgrenze, die auch eine Schalls chutzwirkung für das Plangebiet
einnimmt. Zur Feinsteuerung der Entwicklungen und B ebauungstypologien wird die
Bauweise für die unterschiedlichen Baufelder differ enziert und durch die offene oder
geschlossene Bauweise festgesetzt (gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone).
9.5.1. Offene Bauweise (o)
In den Baufeldern FEH (gem. Tabelle 1: Nutzungsscha blone) sind mit der Festsetzung der
offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO Einzelhäus er zulässig, die einen seitlichen
Grenzabstand aufweisen.
Mittels dieser Festsetzung werden Wohnformen im Sin ne der Planungsabsichten des
städtebaulichen und architektonischen Konzeptes aus dem Vorhaben- und
Erschließungsplan ermöglicht.
9.5.2. Geschlossene Bauweise (g)
Die gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzte geschlossene Bauweise (g) ermöglicht
in den Baufeldern RH 1 - RH 20 die Errichtung von G ebäuden in der angestrebten
städtebaulichen Konzeption, die sich aus dem notwendigen Schallschutz begründet und eine
geschlossene Fassade zum angrenzenden Gelände des B ayerischen Biergartens
erforderlich macht.
9.5.3. Abweichende Bauweise (a)
Zulässig ist die abweichende Bauweise (a) im Sinne einer einseitigen Grenzbebauung. Die
gem. Tabelle 1: Nutzungsschablone festgesetzte abwe ichende Bauweise ermöglicht in den
Baufeldern DH die Errichtung von Gebäuden, die mit einer Gebäudeseite auf der
Grundstücksgrenze stehen und mit der anderen Gebäud eseite einen seitlichen
Grenzabstand aufweisen. Eine abweichende Bauweise k ann vorgeschrieben werden, wenn
das Planziel mit der Regelfestsetzung der offenen o der geschlossenen Bauweise nicht
erreicht werden kann (§ 22 Absatz 4 BauNVO). Mittel s dieser Festsetzung werden
Wohnformen wie Doppelhäuser im Sinne des Vorhaben- und Erschließungsplans ermöglicht.
9.6. Flächen für Stellplätze und Carports
Oberirdische Stellplätze und Carports sind abweiche nd von § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO nur
innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und i n den hierfür festgesetzten Flächen
„St“ sowie in der maximalen festgesetzten Anzahl zulässig.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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Ziel ist es, im Sinne der Planungsabsichten einen m öglichst hohen Grad an Begrünung zu
schaffen und den Versiegelungsgrad so gering wie möglich zu halten.
Garagen und Tiefgaragen sind im gesamten Geltungsbe reich unzulässig. Der Ausschluss
von Tiefgaragen erfolgt aufgrund des hoch anstehend en Grundwassers und der Seenähe,
welche ungeeignete Bedingungen für eine Tiefgaragen errichtung darstellen. Freistehende
Einzelgaragen sollen im Sinne einer städtebaulichen Ordnung und des angestrebten
durchgrünten städtebaulichen Konzepts im Plangebiet nicht zugelassen werden.
Ausreichende Stellplatzmöglichkeiten werden oberirdisch im Plangebiet bereitgestellt.
FEH 1 und FEH 2 besitzen auf ihren Grundstücken eig ene Stellplätze. Aufgrund des großen
Grundstückszuschnitts sind in diesen Bereichen groß e Vorgärten möglich, in denen
Stellplätze errichtet werden können, ohne dass der Versiegelungsgrad in Bezug auf die
Grundstücke proportional hoch ausfällt. Die vorgese henen Doppelhäuser DH entlang der
privaten Wasserfläche weisen kleinere Grundstücksgr ößen auf, auf denen die Anlage von
Stellplätzen aufgrund der begrenzten Platzverhältni sse zu einem hohen Versiegelungsgrad
der Grundstücke führen würde. Da insbesondere rund um den See eine möglichst natürliche
und unversiegelte Gestaltung der Freiflächen erfolg en soll, sind keine separaten Stellplätze
im Bereich der Doppelhäuser vorgesehen. Darüber hin aus dient der Ausschluss von
Stellplätzen in den Vorgärten der Doppelhäuser auch gestalterischen bzw. städtebaulichen
Zwecken. Die privaten Erschließungsstraßen sollen n ur auf einer Straßenseite (äußere
Straßenseite) durch Stellplätze und Autos geprägt w erden. Die Straßenseite mit den
Gebäuden (innere Straßenseite) soll hingegen vorwie gend durch die Bebauung und die
zahlreichen Begrünungen (Vorgärten, Fassadenbegrünu ngen, Einfriedungen, etc.) gestaltet
sein.
9.7. Flächen für Nebenanlagen (nach § 14 BauNVO)
Um die Grundstücksfreiflächen aus städtebaulichen G ründen von zusätzlichen Bauten
freizuhalten, sind Nebenanlagen nur innerhalb der ü berbaubaren Grundstücksflächen und in
den festgesetzten Flächen für Vorgärten bis zu eine r maximalen Grundfläche von insgesamt
15 m² je Grundstück zulässig, welche der GR II zuzurechnen ist.
Die Größe gewährleistet, dass Nebenanlagen weiter d ie sich unterordnende Funktion
wahrnehmen. Die Gartenbereiche sollen zudem von baulichen Anlagen freigehalten werden,
um den parkartigen Charakter der größtenteils zusammenhängenden Gärten zu betonen und
zu wahren, weshalb die Errichtung von Nebenanlagen räumlich beschränkt wird.
Gemeinschaftlich genutzte Nebenanlagen wie Müll- un d Fahrradabstellplätze (inkl.
Unterflurcontainer) sind nur auf den mit „M+F“ ausg ewiesenen Flächen zulässig. Zur
Wahrung eines einheitlichen und geordneten Erschein ungsbildes und um negative
Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild zu verme iden und eine möglichst unverstellte
Ansicht der Freibereiche zu gewährleisten, sind der artige Anlagen nur in den für sie
vorgesehenen Bereichen zulässig.
9.8. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
In den Baufeldern RH 1 – RH 20 ist die Anzahl der W ohneinheiten auf höchstens eine
Wohnung je Gebäude beschränkt. Die Gebäude in den B aufeldern DH und EFH dürfen
zusätzlich eine Wohneinheit in Form einer Einliegerwohnung besitzen. Mit der Beschränkung
der Anzahl der Wohnungen je Gebäude soll der städte baulichen Zielsetzung, ein
Wohngebiet mit vornehmlich Einfamilien- und Doppelh ausbebauung sowie Reihenhäusern
zu realisieren, ausdrücklich Rechnung getragen werd en. Eine Doppelhaushälfte ist ein
Gebäude; ein Doppelhaus besteht also aus zwei Gebäuden.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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9.9. Private Verkehrsflächen
Die Erschließung des Plangebiets orientiert sich an der bestehenden Verkehrsinfrastruktur
und erfolgt ausschließlich über die Kastanienallee.
Zur inneren Erschließung des Plangebiets werden die notwendigen Verkehrsflächen als
private Verkehrsflächen festgesetzt. Die Planstraßen sind erforderlich, um das neue Quartier
zu erschließen.
9.10. Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Im südlichen Teilbereich des Plangebiets ist zur Ve rsorgung des Plangebiets eine
Heiztechnikzentrale vorgesehen. Zur Sicherung des S tandorts wird an dieser Stelle eine
Versorgungsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB festgesetzt.
9.11. Private Grünflächen
Im südlichen Bereich der Wasserfläche ist eine priv ate Grünfläche besonderer
Zweckbestimmung - Zugang Wasserfläche - festgesetzt.
Auf diese Weise wird gewährleistet, dass an dieser Stelle außerhalb der Privatgrundstücke
an die Wasserfläche herangetreten werden kann und e ine Zugänglichkeit für die Anlieger
gegeben ist. Der Fußgängerbereich soll den Anwohner n des Plangebiets für
Erholungszwecke dienen und ermöglicht einen Treffpunkt im Quartier.
9.12. Wasserflächen
Im Bebauungsplan wird eine private Wasserfläche fes tgesetzt. Die entsprechenden
Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage ergänzt.
9.13. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft
9.13.1. Behandlung von Niederschlägen
9.13.1.1. Niederschlagswasser auf Dachflächen und s onstigen befestigten
Flächen der Baugrundstücke
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten F lächen der Baugrundstücke anfallende
Niederschlagswasser ist vollständig vor Ort auf dem Grundstück zurückzuhalten oder nach
wasserrechtlichen Vorschriften zu reinigen und der Wasserfläche zuzuführen, soweit
wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange n icht entgegenstehen. Dies dient
einerseits der Entlastung der städtischen Kanäle un d andererseits der Rückführung des
Niederschlagswassers zum örtlichen Wasserhaushalt. Das auf den Dachflächen anfallende
Niederschlagswasser der Baufelder FEH 3 bis FEH 5 u nd DH 19 bis DH 22 sowie der
Pultdächer der Baufelder RH 1 bis RH 20 ist vollstä ndig vor Ort auf dem Grundstück
zurückzuhalten oder dem Regenwasserkanal im Elfeich er Weg zuzuführen. Aufgrund der
geschlossenen Bauweise der Reihenhäuser RH 1 bis RH 20 und einer in Teilen dort zur
Straße hin abfallenden Dachlandschaft, ist das dort ige Niederschlagswasser von den zur
Straße geneigten Dachflächen nur unter hohem baulic hen Aufwand dem See zuzuführen.
Aufgrund der dortigen Dachbegrünung wird das anfall ende Niederschlagswasser
zurückgehalten und es ist daher davon auszugehen, d ass nur bei starken
Regenwasserereignissen Niederschlagswasser in den K anal eingeleitet wird. Gleiches gilt
für die Häuser FEH 3 bis 5 und DH 19 bis 22, da die se nicht direkt an den See angrenzen
und daher deren Niederschlagswasser ebenfalls in den Kanal eingeleitet wird.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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9.13.1.2. Niederschlagswasser der Verkehrsflächen
Da die Ergebnisse der Bodenuntersuchungen eine gezi elte entwässerungstechnische
Versickerung nicht zulassen, kommt es zu einem Nied erschlagswasserabfluss aus dem
Projektgebiet. Nach Angaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt kann das anfallende
Niederschlagswasser der Verkehrsflächen in den Rege nwasserkanal im Elfeicher Weg
eingeleitet werden. Da von einer Verkehrsfläche ein erhöhter Verschmutzungsgrad
angenommen werden muss, ist das Regenwasser vorzure inigen. Diese Reinigung soll
dezentral mittels Substratfilter in Kastenrinnen od er ggf. Sinkkästen erbracht werden.
Anschließend wird das Niederschlagswasser in den vo rhandenen Regenwasserkanal im
Elfeicher Weg eingeleitet.
9.13.1.3. Befestigte Freiflächen
Es ist festgesetzt, die Oberflächenbefestigungen wi e private Erschließungsflächen, PKW-
Stellplätze und deren Zufahrten, etc. so herzustell en, dass anfallende Niederschläge
zurückgehalten werden. Hierfür sind z.B. wassergebu ndene Decken, Pflaster mit breiten
Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster sowie Scho tterrasen zu verwenden. Dies gilt
ebenso für die festgesetzte private Grünfläche beso nderer Zweckbestimmung – Zugang
Wasserfläche.
Die mit einem Gehrecht festgesetzte Fläche „G2“ süd lich des RH 1 (parallel zur
Kastanienallee) ist ohne Eingriff in den Wurzelraum herzustellen. Somit sollen die
geschützten Einzelbäume der Kastanienallee bzw. Geh ölz- und Baumbestände gegen
Beeinträchtigungen geschützt werden. Dort, wo Zufah rten und Wege nahe in den
Wurzelbereich einzelner bestehender Bäume heranrück en, sind technische Lösungen (z.B.
der Einbau von Wurzelkästen) vorzusehen.
9.13.2. Insektenfreundliche Außenbeleuchtung
Die Verwendung einer entsprechend angepassten Außen beleuchtung vermindert die
Beeinträchtigungen der Insektenwelt deutlich und di ent auch der Erhaltung einer
ausreichenden Nahrungsgrundlage für europarechtlich geschützte Vogel- und
Fledermausarten. Die Festsetzung dient auch der Erhaltung der Biodiversität.
9.13.3. Nisthilfen für geschützte Vogel- und Fledermausarten
Begründung wird zur Offenlage ergänzt
9.13.4. Maßnahmen zum Schutz, Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
In der festgesetzten Fläche wird ein Streifen entla ng des Ufers als Flachwasserbereich mit
sandigem Untergrund gestaltet, welcher sich in den See fortsetzt. Dieser neugeschaffene
Flachwasserbereich wird mit Schilf bepflanzt (Bioto ptyp-Nr. 05.410) und stellt eine
Erweiterung des bestehenden geschützten Schilfgürte ls dar (in der Planzeichnung als
nachrichtliche Übernahme aufgenommen), welcher direkt nördlich anschließt.
9.13.5. Dachbegrünung
Für alle Flachdächer und geneigte Dächer mit einem Dachneigungswinkel bis zu 35° und ab
einer Mindestgröße von 10 m² ist eine Dachbegrünung mit einer Mindestvegetationsschicht
von 12 cm festgesetzt. Dachbegrünungen haben v. a. positive Auswirkungen auf das
Stadtklima (Temperaturregulierung, Schutz vor unerw ünschter Sonneneinstrahlung durch
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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geringe Strahlungsreflexion, Luftreinigung), die Ti er- und Pflanzenwelt und den
Wasserhaushalt. Begrünte Flachdächer wirken im Plan gebiet ausgleichend zum Anteil
versiegelter Flächen durch das Vorhaben.
9.14. Geh- und Fahrrechte
Für die mit G1 markierte private Straßenverkehrsflä che ist ein Gehrecht zugunsten der
Allgemeinheit festgesetzt. Hierdurch wird gewährlei stet, dass die Allgemeinheit in diesem
Teilbereich das Plangebiet durchqueren kann und ein e Wegeverbindung zwischen Elfeicher
Weg und Kastanienallee besteht, die der Allgemeinhe it zugänglich ist. Eine Durchquerung
mit dem PKW ist auf der mit G1 markierten, privaten Straßenverkehrsfläche für die
Allgemeinheit nicht erlaubt und nur für die Bewohner des Quartiers gestattet.
Für die mit G2 markierten Flächen ist ein Gehrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer
(Anlieger) festgesetzt, um die Erreichbarkeit der G rundstücke zu gewährleisten. Das
Gehrecht nur für die Anlieger soll zudem die Privatsphäre der Anwohner schützen.
Für die privaten Straßenverkehrsflächen sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der
berechtigten Ver- und Entsorgungsträger festgesetzt. Damit wird z.B. gewährleistet, dass die
Entsorgungsträger die Müllstellplätze (inkl. Unterf lurcontainer) im Plangebiet erreichen oder
Versorgungsleitungen in den Flächen der privaten Ve rkehrsflächen verlegt und gewartet
werden können.
9.15. Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlic hen
Umwelteinwirkungen
Im Plangebiet sind im Rahmen der erstellten schallt echnischen Untersuchung an den
geplanten Fassaden Lärmwertüberschreitungen festges tellt worden, sodass
Schallschutzmaßnahmen festgesetzt werden müssen. Um einerseits den uneingeschränkten
Betrieb des Biergartens weiterhin zu gewährleisten und andererseits gesunde
Wohnverhältnisse im Geltungsbereich zu schaffen, si nd entlang der rot gekennzeichneten
Linie eine Anordnung von zu öffnenden Fenstern schu tzbedürftiger Aufenthaltsräume im
Sinne der aktuellen TA-Lärm nicht zulässig. Es wird eine Ausnahme für schutzbedürftige
Aufenthaltsräume in den Baufeldern RH 1 und RH 20 entlang der rot gekennzeichneten Linie
getroffen. Hier sind Fenster im Sinne der aktuellen TA-Lärm zulässig, die nur zu
Reinigungszwecken zu öffnen sind, wenn der schutzbedürftige Aufenthaltsraum ein weiteres,
zu öffnendes Fenster zur lärmabgewandten Seite des Gebäudes besitzt. Diese
Ausnahmeregelung wird getroffen, da entsprechende s chutzbedürftige Aufenthaltsräume im
Vorhaben- und Erschließungsplan über eine zusätzlic he Belüftungsmöglichkeit zur
lärmabgewandten Seite des Gebäudes verfügen und som it auch in diesen Räumen die
Immissionsrichtwerte der TA-Lärm eingehalten werden können. Die Art und Weise der
Gewährleistung der Schallschutzwirkung der zu Reini gungszwecken zu öffnenden Fenster
wird im weiteren Bauleitplanverfahren bearbeitet.
Zudem muss hier eine geschlossene bauliche Anlage e rrichtet werden, damit die
Lärmemissionen des Bayerischen Biergartens nicht de n östlichen Teil des Geltungsbereichs
belasten.
9.16. Bedingte Festsetzung zum Schutz vor schädlich en Umwelteinwirkungen
(Zulässigkeit der Wohnbebauung)
Im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die Aufnahme der Wohnnutzung in
den Baufeldern DH 1 bis DH 22 und FEH 1 bis FEH 5 b is zur Errichtung der Wohngebäude
in den Baufeldern RH 1 bis RH 20 unzulässig. Die Fe stsetzung soll sicherstellen, dass
gesunde Wohnverhältnisse für die zukünftigen Bewohn er des Plangebiets gewährleistet
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
27
sind. Da eine bedingte Festsetzung eine Abkehr vom Grundsatz des zeitlich unbeschränkten
Baurechtes darstellt, sind derartige Festsetzungen nur in „besonderen Fällen“ zulässig. Die
„Besonderheit“ des jeweiligen Einzelfalls muss sich dabei aus städtebaulichen Gründen
ergeben. Hierzu können notwendige Maßnahmen zur sac hgerechten Lösung von
Immissionsschutzkonflikten zählen. So ist die Erric htung immissionsempfindlicher
Wohnbebauung im Lärmschatten anderer, z.B. (zuerst zu errichtende schützende
Riegelbebauung), durchführbar.
9.17. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Entsprechend § 1a Abs. 1 BauGB soll mit Grund und B oden sparsam und schonend
umgegangen werden, dabei sind Bodenversiegelungen a uf das notwendige Maß zu
begrenzen. Die Festsetzungen zur Bepflanzung der Gr undstücksfreiflächen und Begrünung
der Vorgärten dienen der Minimierung der durch Vers iegelung bewirkten, negativen
Auswirkungen auf Boden, örtliches Klima und Wasserh aushalt. Außerdem wird die
Sicherung eines möglichst großen Anteils zusammenhä ngender Vegetationsflächen
angestrebt. Zudem soll damit ein durchgrüntes Erscheinungsbild des Quartiers gewährleistet
werden.
Innerhalb der festgesetzten Flächen für Vorgärten i st die Errichtung von Stellplätzen
unzulässig. Davon ausgenommen sind die festgesetzte n Stellplätze auf den Grundstücken
FEH 1 und FEH 2 (siehe Ziff. 9.6). Aufgrund des gro ßen Grundstückszuschnitts sind in
diesen Bereichen große Vorgärten möglich, in denen Stellplätze errichtet werden können,
ohne dass der Versiegelungsgrad in Bezug auf die Grundstücke proportional hoch ausfällt.
Die vorgesehenen Doppelhäuser DH entlang der privat en Wasserfläche weisen kleinere
Grundstücksgrößen auf, auf denen die Anlage von Ste llplätzen aufgrund der begrenzten
Platzverhältnisse zu einem hohen Versiegelungsgrad der Grundstücke führen würde, was
vermieden werden soll.
Begründung wird zur Offenlage ergänzt
9.18. Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Die Erhaltung von größeren Bäumen und Heckenstruktu ren wirkt sich positiv auf das
Stadtbild aus und bietet gegenüber den Neubauten ei n grünes Pendant mit einer Wirkung,
die bei Neuanpflanzungen erst nach mehreren Jahren erzielt werden kann. Die darüber
hinaus verbundenen positiven Funktionen im Naturhau shalt, wie v. a. positive Wirkung auf
das Kleinklima, Erzeugung von Verdunstungskälte, Be schattung von versiegelten Flächen,
die Bereitstellung von Lebensraum für Tiere etc., k ommen zudem bei großen Bäumen in
besonderem Maß zum Tragen.
Die Festsetzung soll die Durchführung fachgerechter Baumschutzmaßnahmen im
Baustellenbereich und damit die langfristige Erhalt ung der durch Baumaßnahmen
gefährdeten Bäume sicherstellen.
9.19. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
9.19.1. Dachgestaltung
Aufgrund einer fehlenden ortstypischen Dachlandscha ft werden zugunsten einer modernen
Architektursprache und eines hohen angestrebten Dur chgrünungsgrades im Plangebiet in
den Baufeldern FEH 1 bis FEH 5 und DH 1 bis DH 22 e inheitlich extensiv begrünte
Flachdächer mit einer Neigung von höchstens 5° fest gesetzt. Die Festsetzung einer
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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maximalen Dachneigung soll die Grundvoraussetzung f ür eine erfolgreiche Dachbegrünung
gewährleisten. Dachbegrünungen haben v. a. positive Wirkungen auf das Stadtklima, die
Tier- und Pflanzenwelt und den Wasserhaushalt (siehe auch Ziff. 9.11.7.).
Die Gebäudedächer der überbaubaren Grundstücksfläch en RH 1 bis RH 20 werden als
Flachdach-Pultdach-Kombination mit einer Neigung vo n höchstens 35° ausgeführt und
ebenfalls vollständig begrünt. Die vollständige Dac hbegrünung, insbesondere auch bei den
Pultdächern, dient dem Stadtklima sowie der attrakt iven und durchgrünten Gestaltung des
Gesamtquartiers.
9.19.2. Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung (a m Gebäude) und bis zu einer
maximalen Größe von 0,3 m x 0,3 m zulässig. Anlagen mit grellem, wechselndem oder
bewegtem Licht, bzw. Projektionen und Laufschriften sind nicht zulässig.
Durch den Ausschluss ortsfremder Werbe- und auffälliger Lichtanlagen soll geregelt werden,
dass von Werbeanlagen kein störender Impuls ausgeht , der negative Auswirkungen auf das
Straßen- und Ortsbild sowie die Wohnnutzung besitzt.
9.19.3. Einfriedungen
Die Form und Höhe von Einfriedungen werden im Plang ebiet begrenzt und eingeschränkt,
damit das städtebauliche Bild durch derartige Anlag en nicht dominiert wird.
Strauchpflanzungen und Hecken in Verbindung mit Ein friedungen leisten zudem einen
Beitrag zum Arten- und Biotopschutz.
Aufgrund bestehender freiwachsender Hecken und dere n weiterer Wachstumsmöglichkeiten
am Quartiersrand, wird eine entsprechende Ausnahme von der Höhenbegrenzung der
Hecken festgesetzt.
Die Festsetzungen sollen eine angemessene Form und Gestaltung der Grundstücke er-
möglichen und damit negative Auswirkungen auf das Straßen- und Ortsbild vermeiden.
9.19.4. Abfallsammelanlagen
Zum Schutz des Erscheinungsbilds im Quartier sind S tandflächen für Abfallbehältnisse
einzuhausen oder einzugrünen. Somit sind sie dem Bl ick der Betrachter entzogen und
wirken sich aus stadtgestalterischen Gründen nicht negativ auf die Erscheinung im
Plangebiet aus.
9.20. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften
Gesetzlich geschützte Biotope
Am Westufer des Sees befindet sich ein nach § 30 BN atSchG geschützter
Schilfröhrichtstreifen. Dieser ist nachrichtlich in die Planzeichnung zum Bebauungsplan
übernommen.
9.21. Hinweise
Auf Grundlage des Umweltberichts, vorliegender Guta chten sowie der Vorgaben öffentlicher
Stellen und verschiedener Regelwerke sind Hinweise im Bebauungsplan zu beachten, die
nach den textlichen Festsetzungen aufgeführt sind.
Begründung – Vorentwurf –
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg –
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9.22. Verwendete Gutachten und weitere Planungsgrun dlagen
- Entwurfsstand zur frühzeitigen Beteiligung, Umweltb ericht gemäß § 2 Abs. 4 BauGB
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee,
Darmstadt, naturplan, 02.04.2020
- Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauung splan Kastanienallee
N 8.4.4 in Darmstadt, 15.05.2019 / 10.02.2020 / 23.03.2020
- Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee, Darmstadt
– Artenschutzfachbeitrag, 20.02.2020
- Erschließungskonzept zum vorhabenbezogenen Bebauung splan Kastanienallee in
Darmstadt, Stand 14. Februar.2020
- „ Wohnen am See“, Darmstadt, Kastanienallee, Flur 30, Flurstück 48/19, Erkundung
des Baugrundes (Vorerkundung) / Geotechnischer Beri cht (06.10.2017) +
Geotechnischer Bericht Nr. 2 (18.01.2018) sowie „Wohnen am See“, Darmstadt,
Kastanienallee, Erweiterungsfläche Elfeicher Weg Nr . 183, (Flur 30, Flurstück Nr.
47/3), Ergänzende Baugrunderkundungen (Vorerkundung en) / Geotechnischer
Bericht Nr. 3, 10.05.2019
- Gutachterliche Stellungnahme, Vorhabenbezogener Beb auungsplan N 8.4.4 der
Stadt Darmstadt, Schallimmissionsschutz, 13 Februar 2020, mit Ergänzungen vom
20.03.2020
- Klimatische Untersuchung Kastanienallee Darmstadt, Vorhabenbezogener
Bebauungsplan N 8.4.4, 14. Februar 2020
Entwurfsstand zur frühzeitigen Beteiligung
Umweltbericht
gemäß § 2 BauGB zum
vorhabensbezogenen Bebauungsplan
„Wohnen am See“ – Kastanienallee, Darmstadt
Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co.KG
Bearbeitung: naturplan
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel. 0 61 51/99 79 89
Fax 0 61 51/27 38 50
E-mail: info@naturplan.net
Julia Harras
Philipp Herrmann
Dr. Marion Beil
Dr. Karsten Böger
Stand: 02.04.2020
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung ................................ ................................ ................................ ...................... 1
1.1 Vorhaben und Planungsziel ................................ ................................ ..................... 1
1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen ................................ ................................ ............. 2
1.2.1 Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ............................ 2
1.2.2 Planungsrechtliche Vorgaben und bestehender Flächenschutz ....................... 3
2 Lage im Raum ................................ ................................ ................................ ............... 5
3 Bestand, Empfindlichkeit und Bewertung der Schutzgüter ................................ ...... 7
3.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit ................................ .......................... 7
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ................................ .................. 8
3.2.1 Biotope und Flora ................................ ................................ ............................. 8
3.2.2 Fauna ................................ ................................ ................................ ..............15
3.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft ..............................24
3.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ .............24
3.3.2 Boden ................................ ................................ ................................ .............24
3.3.3 Wasser ................................ ................................ ................................ ............26
3.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ .26
3.3.5 Landschaft ................................ ................................ ................................ ......27
3.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ................................ ................................ ............27
4 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung ..28
4.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit ................................ .........................28
4.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt ................................ .................30
4.2.1 Biotope und Flora ................................ ................................ ............................30
4.2.2 Fauna ................................ ................................ ................................ ..............33
4.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft ..............................36
4.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ .............36
4.3.2 Boden ................................ ................................ ................................ .............36
4.3.3 Wasser ................................ ................................ ................................ ............37
4.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ .38
4.3.5 Landschaft ................................ ................................ ................................ ......38
4.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ................................ ................................ ............39
4.5 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ................................ .....................39
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF
5 Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich .............................41
5.1 Vermeidung und Verminderung von Eingriffen im Zuge der Vorhabensplanung .....41
5.2 Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen ................................ ....42
5.2.1 Vermeidungsmaßnahmen ................................ ................................ ...............42
5.2.2 Minimierungsmaßnahmen ................................ ................................ ...............44
5.2.3 Ausgleichsmaßnahmen ................................ ................................ ...................45
6 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung ................................ ................................ ..............48
7 Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung .................50
8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung ................................ .............................50
9 Quellen ................................ ................................ ................................ .........................53
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Lage des Geltungsbereichs im Norden Darmstadts................................ ................... 5
Abb. 2: Übersicht Untersuchungsgebiet ................................ ................................ ................ 6
[Fotos nicht im Einzelnen aufgeführt. Aufnahmen von M. Beil, 16. Juli 2018]
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Nutzungs- und Biotoptypen (Bestand) nach der hessischen KV von 2005 ................14
Tab. 2: Erfassungstermine mit Wetterdaten und Expositionszeiten ................................ ......15
Tab. 3: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Vogelarten .........................18
Tab. 4: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2017/ 2018 festgestellte Fledermausarten .....21
Tab. 5: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Amphibien .........................22
Tab. 6: Nachweise weiterer Arten im Jahr 2018 ................................ ................................ ...23
Tab. 7: Nutzungs- und Biotoptypen (Planung) nach der hessischen KV von 2005 ................32
Tab. 8: Matrix über die Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ............................... 40
Tab. 9: Übersicht Bilanzierung gemäß hessischer KV von 2005 ................................ ...........49
Anlagen
Anhang 1: Pflanzliste (Vorschläge)
Anhang 2: Flächen für den Ausgleich des Ökopunktedefizits (wird noch ergänzt)
Karte 1: Biotop- und Nutzungstypen Ist-Zustand, Maßstab 1:750
Karte 2: Biotop- und Nutzungstypen Planzustand, Konflikte und Maßnahmen, Maßstab 1:750
(wird noch ergänzt)
Anmerkung: Im vorliegenden Entwurfsstand zur frühzeitigen Beteiligung sind die im
Laufe des Verfahrens noch zu konkretisierende n Angaben blau
markiert.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 1
1 Einleitung
1.1 Vorhaben und Planungsziel
Zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg, direkt östlich des Geländes des „Bayerischen
Biergartens“, sollen zwei private Grundstücke in eine Wohnbaufläche umgewandelt werden.
Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße von etwa 25.000 m² inkl usive eines bestehenden
5.300 m² großen Abgrabungsgewässers.
Es ist geplant, rund um den See 20 Reihen-, 11 Doppel- und 5 Einzelhäuser, also insgesamt
47 Hauseinheiten zzgl. 27 integrierter Einliegerwohnungen bei den Einzel - und
Doppelhäusern zu errichten . Bezüglich der Gebäudehöhe sind bei allen Häusern zwei
Vollgeschosse und ein zusätzliches Staffelgeschoss sowie aus städteräumlich -
gestalterischen Erwägungen fünf Reihenhäuser mit drei Vollgeschossen vorgesehen. In das
Wohngebiet sollen zwei Zufahrtsstraße n führen, die den Elfeicher Weg mit der
Kastanienallee verbinden und westlich bzw. östlich vom Stillgewässer verlaufen. Die beiden
Straßen sollen für den öffentlichen motorisierten Verkehr gesperrt sein, Fußgänger können
durch das Wohngebiet gelangen. Park möglichkeiten für die Anwohner und deren Besucher
werden ausschließlich auf dem Gelände geschaffen und ergänzt durch 4 Parkplätze, die im
Rahmen eines Car-Sharing-Konzeptes genutzt werden. Ein Wartungszugang zum See soll
über die östliche Zufahrtstraße erf olgen. Die Bewohner derjenigen Doppel - und
Einzelhäuser, welche direkt am Nord- und Ostufer des Stillgewässers liegen, sollen einen
eigenen Zugang zum Wasser erhalten. Für die übrigen Bewohner ist vorgesehen, einen
gemeinsam genutzten Zugang im Süden des Sees zu errichten, um den gesetzlich
geschützten Schilfgürtel im Westen des Sees zu erhalten. Im Rahmen eines noch zu
erarbeitenden Energiekonzeptes ist f ür die Beheizung der Wohnhäuser gegebenenfalls die
Nutzung de r Seewärme als regenerative Energiequelle vorgesehen. Auf den Dächern der
Wohnhäuser sollen Solarmodule installiert werden.
Mit einem vorhabensbezogenen Bebauungsplan soll nun der bestehende, noch
rechtskräftige Bebauungsplan N 8.4 geändert werden. Bei der Aufstellung von B-Plänen sind
die Belange des Umwel tschutzes zu berücksichtigen (§ 1 (6) Nr. 7 BauGB). Dafür ist eine
Umweltprüfung durchzuführen , in welcher die Auswirkungen einer B -Plan-Umsetzung
ermittelt, beschrieben, bewertet und in Form eines Umweltberichtes dokumentiert werden
(§ 2 (4) BauGB). Dies gilt auch für vorhabenbezogene B-Pläne.
Der nachfolgende Bericht prüft die voraussichtlichen Auswirkungen einer Umsetzung der
Planung auf die Schutzgüter der Umwelt , untersucht die Möglichkeiten zur Vermeidung,
Verminderung und zum Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen und gibt eine Prognose
zur Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 2
1.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
1.2.1 Rechtsgrundlagen
Die folgenden Fachgesetze und deren jeweilige Zielsetzung bilden die Grundlage für die
Umweltprüfung und sind damit auch für den neuen B-Plan von Bedeutung.
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert
durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13. Mai 2019
Dieses Gesetz dient der Umsetzung de s Naturschutzes, ins besondere dem dauerhaften
Erhalt wildlebender Arten, der Sicherung natürlicher Lebensräume und deren Vernetzung
sowie dem Schutz der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts.
Besonders folgende Abschnitte hieraus sind für die vorliegende Umweltprüfung relevant:
- § 1 Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege
- § 2 Verwirklichung der Ziele
- § 11 Landschaftspläne und Grünordnungspläne
- §§ 13 ff Eingriffsregelung
- § 28 Naturdenkmäler
- § 30 Gesetzlich geschützte Biotope
- §§ 44-47 Besonderes Artenschutzrecht
Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) in der
Fassung vom 20. Dezember 2010, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 28.
Mai 2018
Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, d as Führen von
Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen (Hessische
Kompensationsverordnung, KV) in der Fassung vom 01. September 2005, novelliert am 26.
Oktober 2018
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 24. Februar
2010, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08. September 2017
Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) in der Fassung vom 01. März 1999, zuletzt
geändert durch Artikel 3 der VO vom 27. September 2017
Bundesimmissionsschutzgesetz (BlmSchG) in der Fassung vom 17. Mai 2013, zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 08. April 2019
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz WHG) in der
Fassung vom 31. Juli 2009, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetz es vom 04.
Dezember 2018
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 3
Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom
21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und
Pflanzen, zuletzt geändert am 13. Mai 2013
Vogelschutzrichtlinie Richtlinie 2009/147/EG des Europäischen Parlaments und des Rates
vom 30. November 2009 über die Erhaltung der wildlebenden Vogelarten , zuletzt geändert
am 12. Mai 2013
1.2.2 Planungsrechtliche Vorgaben und bestehender Flächenschutz
Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan (2010)
Im Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (mit der Bekannt -
machung am 17. Oktober 2011 in Kraft getreten) liegt das Plangebiet im „Vorbehaltsgebiet
für Landwirtschaft“. Laut Textteil zum R egionalplan können Flächen für
Wohnsiedlungszwecke, welche unter 5 ha groß sind und sich in den Ortsrandlagen befinden,
im „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ liegen. Da die Planfläche diesen Vorgaben
entspricht, entspricht das Vorhaben dem Regionalplan.
Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2004)
Im Landschaftsplan liegt der Geltungsbereich innerhalb eines zum Erhalt/dem Ausbau von
Grünflächen vorgesehenen Bereiches, damit steht das Vorhaben dem Landschaftsplan
grundsätzlich entgegen. Aus sich heraus entwickelt der Landschaftsplan aber keine
Rechtskraft. In dem Plan stellt die Kastanienallee ein wichtiges, lineares Vernetzungsbiotop
dar. Generell handelt es sich beim Bürgerpark Nord um eine klimaaktive Grünfläche und um
einen Funktionsraum mit mittlerer Bedeutung. D ie Grundwasserergiebigkeit auf dem
Plangelände wird als gering eingestuft. Die Oberflächengewässer des Bürgerparks sind als
nährstoffreiche Teiche klassifiziert. In der Bodenbewertung liegt keine Aussage zum
Geltungsbereich vor (Weißfläche).
Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2006,
geändert 2009)
Der FNP mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Darmstadt wurde 2006 wirksam. Der
Bereich des Untersuchungsgebietes wurde im ursprünglichen FNP als „Grünfläche“
deklariert. In diesem Bereich wurde der Plan dann 2009 durch die Änderung 1.2
(„Bürgerpark-Nord“) ergänzt. D as Untersuchungsgebiet wurde in der rechtskräftigen
Änderung als „Wohnbaufläche“ deklariert. Diese Änderung geschah im Hinblick auf den nicht
realisierten und damit nicht rechtskräftig gewordenen, vorhabensbezogenen B-Plan N 8.4.2
(„An der Kastanienallee“). Dieser B-Plan sah vor, auf der Fläche eine Wohnanlage für ältere
Menschen mit zehn Gebäuden zu errichten und damit die bebaute Fläche nur geringfügig zu
vergrößern. Unter Ziele und Zwecke der Planung formuliert der FNP, die „Wohnbebauung
soll eine dem Park angemessene geringe Dichte“ aufweisen . Im zugehörigen Umweltbericht
zur FNP-Änderung heißt es: “Die Zielsetzung der dem FNP übergeordneten Planungen ist
es, im Änderungsgebiet (FNP-Änderung 1.2, die Verfasser) Grünflächen zu erhalten und
auszubauen“. Die im vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf vorgesehenen Ziele si nd an
diesen Vorgaben zu prüfen.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 4
Bebauungsplan N 8.4 – Darmstadt Nord-Ost (1985)
Der bislang rechtskräftige Bebauungsplan N 8.4 weist die Untersuchungsfläche als
„Parkanlage mit Wegen“ inklusive „Teich“ aus. Die Kastanienallee ist als zu erhalten
festgesetzt. Eine Änderung dieses B -Planes im Untersuchungsbereich, der
vorhabensbezogene B-Plan N 8.4.2 („An der Kastanienallee“), wurde nicht rechtskräftig.
Bestehender Flächenschutz
Die südlich an den Geltungsbereich angrenzende Kastanienallee ist als Naturdenkmal nach
§ 28 BNatSchG geschützt. Das Naturdenkmal umfasst dabei die Allee beiderseits der Straße
auf einer Länge von ca. 500 m mit 80 Kastanienbäumen ( Aesculus hippocastaneum ).
Sowohl die Beseitigung des Naturdenkmals als auch alle Handlungen, die zu einer
Zerstörung, Beschädigung oder Verände rung führen können, sind nach
§ 28 Abs. 2 BNatSchG verboten.
Am Westufer des Sees befindet sich ein nach § 30 BNatSchG geschützter
Schilfröhrichtstreifen (siehe auch Kapitel 3.2.1). Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
besteht kein darüber hinausgehender gesetzlicher Flächenschutz nach BNatSchG
(Naturschutzgebiet, Nationalpark, Biosphärenreservat, Landschaftsschutzgebiet, Naturpark,
Geschützte Landschaftsbestandteile oder Natura 2000- Gebiet).
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ beginnt erst östlich der Kranichste iner
Straße bzw. der Bahnlinie (Natureg-Viewer Hessen).
Es befindet sich kein Trinkwasserschutzgebiet innerhalb des Geltungsbereichs ( GruSchu-
Viewer Hessen).
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 5
2 Lage im Raum
Das Plangebiet (s. Abb. 1 und 2) sind zwei private, der Öffentlichkeit nicht zugängliche
zusammen etwa 25.000 m² große Grundstücke und befindet sich laut Landschaftsplan im
100 ha großen Bürgerpark Nord der Stadt Darmstadt. Dieser Park ist geprägt durch
verschiedene Bereiche, zu denen im Norden ein Landschaftspark mit Hügeln, Gewässern
(darunter der Müllersteich im Osten des Pl angebietes), Waldflächen und Wiesen zählt.
Anfang der 1970er Jahre war der Park geprägt von kleingärtnerischer Nutzun g, großen
Brachflächen und offen gelassenen Tongruben ehemaliger Ziegeleien. Aufgrund des hohen
Grundwasserstandes und des jahrhunderte langen Tonabbaus blieb das Gelände trotz der
günstigen Lage unbebaut. Manche der Tongruben wurden mit unterschiedlichem Material
verfüllt, andere hingegen offengelassen (HISTORISCHER VEREIN FÜR HESSEN E.V., 2019).
Auf dem Plangebiet liegt ein zentraler See, we lcher durch den früheren Tonabbau
entstanden ist. Ursprünglich war die Tongrube tiefer und wurde teilweise mit Bauschutt
verfüllt (ANINA, 2017, 2018, 2019). Das Gebiet wird durch die als Naturdenkmal geschützte
Kastanienallee im Süden, den Elfeicher Weg im Norden sowie einem öffentlichem Fußweg
im Osten begrenzt. Im Westen schließt sich das Gelände eines Biergartens mit
Außengastronomie, Parkplätzen und Bewirtschaftungsgebäuden an. Die Biergartennutzung
ist lärmintensiv. Aktuell befinde n sich vereinzelte Ei nfamilienhäuser und Reste von
Fundamenten und Anlagen auf dem Gelände.
Abb. 1: Lage des Geltungsbereichs im Norden Darmstadts
Kartengrundlage: GEOBASIS-DE/BKG
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 6
Abb. 2: Übersicht Untersuchungsgebiet
Quelle Luftbild: GEOBASIS-DE/BKG
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 7
3 Bestand, Empfindlichkeit und Bewertung der Schutzgüter
Im Folgenden wird der derzeitige Bestand, der Zustand und die Empfindlichkeit der
Schutzgüter (vgl. § 2 (1) UVPG) innerhalb des Geltungsbereiches unter Berücksichtigung
seiner Lage im Raum beschrieben.
Für diesen Entwurfsstand des Umweltberichtes liegen vor:
- Artenschutzfachbeitrag (naturplan, 2020, Stand 26. Februar 2020)
- Bodengutachten (ANINA, 2017, 2018, 2019)
- Chemische Analyse des Gewässers (CAL, 2019)
- Erschließungskonzept (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE, 2020, Stand
14. Februar 2020)
- Klimagutachten (INKEK, 2020, Stand 14. Februar 2020)
- Schallgutachten (ITA, 2020, Stand 13. Februar 2020)
- Verkehrsuntersuchung (STETE PLANUNG, 2020, Stand 10. Februar 2020)
- Vermessungen (WITTIG+KIRCHNER, 2019)
3.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit
Das Gelände ist in Privatbesitz und der Öffentlichkeit unzugänglich. Wegen eines Holzzauns
um das Gelände und der zusätzlichen Heckeneinfriedung entlang der südlichen und
östlichen Grenze ist kein Einblick auf das Gelände möglich. Eine Erholungsfunktion ist für die
Öffentlichkeit auf dem Plangebiet nicht gegeben, durch den umliegenden Bürgerpark
allerdings in unmittelbarer Umgebung vorhanden.
Innerhalb des Gebietes besteht für die wenigen Bewohne r allerdings eine Erholungsqualität
im direkten Wohnumfeld . Momentan befindet sich lediglich ein Wohnhaus im Norden des
Plangebietes, daher tritt die Wohnqualität im Gebiet in den Hintergrund . Im Nordosten
befinden sich mehrere Wohnhäuser, die teilweise sc hon länger leer stehen. Im Westen und
Südosten befinden sich als Werkstätten und Lager genutzte Gebäude.
Eine zeitweise Belastung stellt der Geräuschpegel ausgehend vom Biergarten dar, welcher
direkt im Westen an das Gebiet anschließt. Im Bereich des Wohnhauses des
Grundstückseigentümers werden die Zielwerte eingehalten. Durch Straßen - und
Schienenverkehr werden diese geringfügig überschritten. Diese Beeinträchtigung betrifft zur
Zeit allerdings nur die momentan wenigen Bewohner (ITA, 2020).
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 8
Das derzeitige Verkehrsaufkommen in der Kastanienallee ist auch in Spitzenzeiten gering ,
über den Knotenpunkt mit der Kranichsteiner Straße besteht eine direkte Anbindung ans
kommunale Straßennetz (STETE PLANUNG, 2020). Das Plangebiet liegt in günstiger Distanz
zur nächsten Straßenbahnhaltestelle (380 m Luftlinie), Bushaltestelle (280 m Luftlinie) und
zum Nordbahnhof (970 m Luftlinie). An der Kastanienallee ist allerdings kein durchgängiger
Gehweg vorhanden. Im Umfeld des Untersuchungsgebietes besteht schon heute ein dichtes
Wegenetz für den Fuß - und Radverkehr. In der Kastanienallee fehlen allerdings
ausgewiesene Querungsangebote zum Bürgerpark. D er Straßenquerschnitt der
Kastanienallee lässt keinen Raum für zusätzliche Stellplätze zu.
3.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
3.2.1 Biotope und Flora
Um den Ist -Zustand des Geltungsbereichs zu erfassen, wurde eine flächendeckende
Kartierung und Bewertung der Biotoptypen nach der hessischen Kompensationsverordnung
(KV) von 2005 durchgeführt (Karte 1). Der Vorhabensträger hat sich für die Anwendung der
alten KV vom 01. September 2005 entschieden, was die novellierte Fassung vom
26. Oktober 2018 in der Übergangszeit zulässt . Im Rahmen dieser Biotopkartierung wurde
außerdem geprüft, ob geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG bzw. § 13 HAGBNatSchG
oder FFH-Lebensraumtypen vorhanden sind.
Der Vorhabensbereich an der Kastanienallee (Flurstück 48/19) wird geprägt durch ein zentral
gelegenes, stellenweise randlich befestigtes, wenig naturn ahes Gewässer (Biotoptyp -
Nr. 05.342) ohne e ine typische Verlandungszone (Fotos 1, 2) . Zwei schmale Streifen
Schilfröhricht (Biotoptyp-Nr. 05.410) im Nordosten sowie zwei schmale Bereiche im
Südosten des Gewässers wurden aufgrund ihrer geringen Größe nich t als geschützte
Biotope nach § 30 BNatSchG a ufgenommen. Die Kartierungsuntergrenze fü r flächige
Bestände beträgt 100 m² bzw. 2 m Breite und 50 m Länge für lineare Bestände (FRAHM-
JAUDES, 2019). Dies erfüllt der Schilfröhrichtstreifen auf der Westseite des
Abgrabungsgewässers, hierbei handelt es sich also um ein geschüt ztes Biotop nach
§ 30 BNatSchG.
Im Norden und Nordwesten des Vorhabensbereiches befinden sich gepflegte parkähnliche
Garten- und Grünflächen (Biotoptyp -Nr. 11.221, Foto 3) mit Einzelbäumen bzw.
Baumgruppen (überlagernde Biotoptyp -Nrn. 04.110, 04.120, 04.210, 04.220), die das
vorhandene Wohngebäude mit begrünter Dachflä che (Biotoptyp -Nr. 10.720) umgeben . Es
handelt sich bei den Gehölzen zum Teil um heimische Arten wie Eschen ( Fraxinus
excelsior), aber auch Zier gehölze wie Blut-Buchen (Fagus sylvatica f. pur purea) sowie nicht
standortgerechte Nadelbäume, hier vor allem Fichten ( Picea abies ), ohne nennenswerten
Unterwuchs (Biotoptyp-Nr. 10.530). Die Dachflächen aller weiteren vorhandenen Gebäude,
bei denen es sich in erster Linie um ehemalige Betriebsgebäude und Wohnungen/
Wochenendhäuser handelt, sind nicht begrünt (Biotoptyp-Nr. 10.710, Foto 4).
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 9
Foto 1: Gewässer mit schmalen Schilfröhrichtstreifen, Blickrichtung Nordosten (Beil, 16.07.18).
Foto 2: Gewässer mit schmalen Schilfröhrichtstreifen, Blickrichtung Südosten, im Vordergrund
geschütztes Biotop nach § 30 BNatSchG (Beil 16.07.18).
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 10
Foto 3: Parkähnliche Grün- und Gartenflächen im Nordwesten des Flurstückes 4 8/19 mit begrüntem
Wohngebäude im Hintergrund (Beil, 16.07.2018).
Foto 4: Betriebsgebäude auf dem Flurstück 48/19 (Beil, 16.07.18).
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ENTWURF 11
Die an den See angrenzenden Grünflächen im Süden und Osten des Gebietes stellen
unterschiedlich blütenreiche Extensivrasen (Biotoptyp-Nr. 11.225) dar (Fotos 5, 6 ), die zum
Zeitpunkt der Kartierung bereits stark von der sommerlichen Trockenheit geprägt waren. Es
finden sich ein - und mehrjährige ruderale Arten wie z.B. Kanadisches Berufskraut ( Conyza
canadensis), Nachtkerze ( Oenothera biennis ), Feinstrahl ( Erigeron annuus ), Rainfarn
(Tanacetum vulgare ) oder Sauerampfer ( Rumex acetosa ) neben weit verbreiteten
Wiesengräsern wie Honiggras (Holcus lanatus), Rispengras (Poa pratensis, Poa trivialis) und
Knäulgras ( Dactylis glomerata ), aber auch der nicht ganz so häufige, eher an magereren
Offenstellen vorkommende Mäuseschwanz-Federschwingel (Vulpia myuros) und die auf der
Vorwarnliste der Roten Liste (BVNH, 2019) befindlichen Arten Platterbsen-Wicke ( Vicia
lathyroides) und Ackerröte ( Sherardia arvensis ). Innerhalb der Offenfläche befinden sich
mehrere Betonfundamente früherer baulicher Anlagen (Biotoptyp-Nr. 10.510)
Auf dem nordöstlich angrenzenden Flurstück 47/3 befindet sich ein älteres Wohnhaus
(Biotoptyp-Nr. 10.710), das von einem gepflegten Garten (Biotoptyp -Nr. 11.221) bestehend
aus einer Rasenfläche mit Ziergehölzen wie Eibe ( Taxus baccata ) oder Thujen ( Thuja)
umgeben ist (Foto 7 ). Die ehemals als Kleingärten genutzten Flächen des Gartens sind
durch eine größere Baumgruppe (Biotoptyp -Nr. 04.220) bestockt. Es handelt sich dabei um
Fichten und Douglasien ( Pseudotsuga menziesii ) sowie eine Trauer -Weide ( Salix
babylonica) (Foto 8).
Foto 5: Extensivrasen auf der Südseite des Flurstückes 48/19 (Beil, 16.07.18).
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 12
Foto 6: Extensivrasen auf der Ostseite des Flurstückes 48/19 mit Werkstattgebäuden im Hintergrund
(Beil, 16.07.18).
Foto 7: Wohnhaus mit umgebender gepflegter Gartenfläche auf Flurstück 47/3 (Beil, 16.07.2018).
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ENTWURF 13
Foto 8: Ehemals als Kleingärten genutzte Teilflächen des Gartens auf Flurstück 47/3 (Beil,
16.07.2018).
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ENTWURF 14
Tab. 1: Nutzungs- und Biotoptypen (Bestand) nach der hessischen KV von 2005
Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte
je m² Schutzstatus Flächengröße
[m²]
Flächenanteil
[%]
Wiesenflächen
09.150 Feldraine, Wiesenraine 45 256 1
11.225 Extensivrasen 21 5.520 22
Gewässer
05.342 Kleinspeicher, Teiche 27 5.306 21
Röhrichte und Ufer
05.410 Schilfröhrichte 53 z.T. § 30 561 2
05.430 Andere Röhrichte, hier Kalmus 53 11 <1
10.160 Felswände/Steinpackungen am
Wasser 23 113 <1
Siedlungsbiotope
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte
Flächen 3 688 3
10.520 Nahezu versiegelte Flächen,
Pflaster 3 539 2
10.530
Schotterweg und –platz,
Sandflächen, davon 1.802 m²
unterhalb nicht heimischer, nicht
standortgerechter Baumgruppen
6 2451 10
10.610 Bewachsene Feldwege 21 1.782 7
10.710 Dachfläche, nicht begrünt 3 2.105 8
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt 19 338 1
11.221
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im
besiedelten Bereich, arten- und
strukturarme Hausgärten
14 4.488 18
Gehölze
02.500 Standortfremde Hecken-/
Gebüsche 23 790 3
Gesamtfläche 24.949 m²
Überlagerung durch Einzelbäume und Baumgruppen
04.110 Einzelbaum, einheimisch,
standortgerecht, Obstbaum 31 202
04.120 Einzelbaum, nicht heimisch, nicht
standortgerecht, Exot 26 406
04.210 Baumgruppe/ -reihe, einheimisch,
standortgerecht, Obstbäume 33 z.T. ND 687
04.220
Baumgruppe/ -reihe, nicht
heimisch/ nicht standortgerecht,
Exoten
28 1.990
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ENTWURF 15
3.2.2 Fauna
In Absprache mit der unteren Naturschutzbehörde der Wissenschaftsstadt Da rmstadt
wurden die Bestände von Vögeln, Fledermäusen, Amphibien und Reptilien im
Geltungsbereich sowie dessen unmittelbaren Umfeld eingehender erfasst. Aufgrund der bei
einer Übersichtsbegehung vorgefundenen Habitate waren Vorkommen von besonders und/
oder streng geschützten Arten dieser Gruppen zu erwarten.
Die Termine der einzelnen Begehungen sind in der folgenden Tabelle aufgeführt. Es wurde
jeweils versucht, die Erfassungen bei für die jeweilige Artengruppe optimalen Bedingungen
durchzuführen.
Tab. 2: Erfassungstermine mit Wetterdaten und Expositionszeiten
Datum Art der Erfassung Wetter Expositionszeit
29.08.2017 Übersichtsbegehung,
Gebäude
04.09.2017
Fledermäuse,
Ausflugsbeobachtung
Gebäudekomplex Nordost
windstill, 19-18°C 2 h (Abend/ Nacht)
26.09.2017 Reptilien leicht bedeckt, später sonnig,
20°C 1,75 h
26.03.2018 Vögel bedeckt, windstill, 6°C 1,75 h
11.04.2018 Amphibien klar, windstill, 15°C 1,5 h (Abend/ Nacht)
25.04.2018 Vögel,
Amphibien
heiter bis wolkig, wind, 12-
15°C 1,5 h
08.05.2018
Amphibien (inkl. Reusen
über Nacht),
Fledermäuse,
Ausflugsbeobachtung
Gebäudekomplex West
warm, windstill, 17°C 1,5 h (Abend/ Nacht)
09.05.2018 Vögel, Amphibien heiter, 15-18°C 2 h
13.06.2018 Vögel heiter, 15-17°C 1,5 h
13.06.2018
Fledermäuse,
Ausflugsbeobachtung
Gebäudekomplex West,
Amphibien (inkl. Reusen
über Nacht)
heiter, 17-15°C 1,5 h (12 h)
14.06.2018 Reptilien heiter, 18°C 1 h
16.07.2018 Reptilien sonnig, 20°C 1 h
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ENTWURF 16
Datum Art der Erfassung Wetter Expositionszeit
17.07.2018
Fledermäuse,
Ausflugsbeobachtung
Gebäude Elfeicher Weg 183
heiter, windstill, 21°C 1,5 h
07.09.2018
Fledermäuse (Grundstück
Elfeicher Weg 183),
Ausflugsbeobachtung
Gebäude Elfeicher Weg 183
heiter- bewölkt, 18°C 1 h
10.09.2018 Reptilien (Grundstück
Elfeicher Weg 183) sonnig, 23°C 0,5 h
Für eine deta illierte Beschreibung der jeweiligen Erfassungsmethodik wird auf den
parallel vorgelegten Artenschutzfachbeitrag verwiesen (naturplan, 2020).
Vögel
Es konnten insgesamt 4 3 Vogelarten innerhalb des Geltungsbereichs , sowie in dess en
Umfeld festgestellt werden (siehe Tab. 3). Hierunter sind 12 Arten als Brut- bzw. Reviervögel
des Geltungsbereichs einzustufen. Bei weiteren 13 Arten gibt es Hinweise auf
Brutvorkommen im mit erfassten Umfeld.
Das Artenspektrum setzt sich aus Vögeln mit recht unterschiedlichen
Lebensraumansprüchen zusammen. So konnten viele ubiqutiäre Arten des
Siedlungsbereiches wie Haussperling, Amsel und Kohlmeise nachgewiesen werden. Es
fanden sich aber auch typische Park - bzw. Waldbewohner (Kleiber, Grünspecht und
Buchfink), und durch die Lage am See einige Wasservögel (Stockente, Graugans und
Teichhuhn). Hinzu kommen Arten mit speziellen Lebensraumansprüchen, die nur selten im
Siedlungsraum anzutreffen sind (Kuckuck, Schwarzmilan, Hohltaube), wobei diese Arten
meist als Durchzügler und Nahrung sgäste ei nzustufen sind und nicht innerhalb des
Geltungsbereichs brüten.
Im Geltungsbereich selbst finden sich nur wenige Brutvögel, darunter vor allem Arten, die
jährlich neue Nester anlegen. Hier ist insbesondere der G irlitz zu nennen, von dem ein
Revier festgestellt wurde . Der Girlitz benötigt zum Nahrungserwerb samentragende
Pflanzen, die hier vorwiegend in angrenzenden Flächen des Bürgerparks zu finden sind. Im
Geltungsbereich ist dies von der Mahdhäufigkeit abhängig. Darüber hinaus wurden als
Brutvögel vorwiegend insektenfressende Arten, wie Mönchsgrasmücke, Rotkehlchen oder
Hausrotschwanz festgestellt.
Höhlenbrüter gibt es nur wenige (Kohlmeise, Kleiber) , die hier zur Brut Nistkästen nutzen .
Natürliche Höhlen an Bäumen konnten nicht festgestellt werde n. Am Gebäudebestand
konnten generell zur Brut geeignete Nischen ebenso wie Spuren, die auf eine
zurückliegende Nutzung hinweisen (altes Hausrotschwanznest und Kotspuren in der
westlichen Halle), vorgefunden werden. Im Jahr der Untersuchungen wurden diese jedoch
nicht genutzt.
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ENTWURF 17
Im Geltungsbereich wurde außerdem eine Brutkolonie des Haussperlings festgestellt. Es
wurden mehrere Individuen inklusive singende Männchen am Gebäude im Westen des
Geltungsbereichs und in einem benachbarten Bambusgebüsch beobachtet, wo auch die
Niststätten zu verorten sind. Haussperlinge nisten häufig als Gruppen in Nischen aller Art
oder in dichten Sträuchern in selbstgebauten Halbhöhlen und sind somit besonders auf
Hecken oder Gebäude mit Nistmöglichkeiten angewiesen. Sie ernähren s ich von Sämereien
und Knospen, zur Brutzeit zudem von Wirbellosen und profitieren auch von
Nahrungsabfällen. Bei der Begehung im Juni konnten auch Jungvögel beobachtet werden.
Trotz einiger beobachteter Wasservogelarten konnte keine Brut dieser ökologischen Gruppe
am Stillgewässer des Geltungsbereichs nachgewiesen werden. Bruten waren im Jahr 2018
auf die benachbarten Gewässer im Bürgerpark (insbesondere Müllersteich) beschränkt.
Dennoch ist der Wasserfläche eine Bedeutung zur Rast und zur Nahrungssuche
zuzuschreiben. Dies gilt nicht nur für die direkt in wassernähe lebenden Arten (Stockente,
Blässhuhn und Teichhuhn) sondern auch für Nahrungsgäste und Durchzügler wie
Schwalben und Mauersegler, die vom Insektenreichtum des Gewässers profitieren.
Die Vogelbeob achtungen beschränken sich im Geltungsbereich weitgehend auf die
vorhandenen Gehölze sowie das Gewässer mit seinem Uferbereich. Offene, baumlose
Flächen haben als Brutplatz keine Bedeutung und werden lediglich sporadisch zur
Nahrungssuche genutzt. Eine gut bestückte Futterstelle am Wohnhaus wurde zudem
ebenfalls intensiv genutzt.
Alle Brutvogelarten des Gebietes weisen hessenweit hohe Bestände von (deutlich) mehr als
10.000 Brutpaaren auf. Einen ungünstig -unzureichenden Erhaltungszustand haben unter
den Brutvögeln Haussperling und Girlitz. Einen Rote -Liste Status findet sich ebenfalls beim
Haussperling (Deutschland und Hessen : Vorwarnliste). Die zahlreichen weiteren
beobachteten Arten mit einem ungünstigen Erhaltungszustand in Hessen sind im
Geltungsbereich nur als (sporadische) Nahrungsgäste oder ohne wirklichen Gebietsbezug
durchziehend bzw. überfliegend beobachtet worden.
Zusammenfassend kommt dem Untersuchungsgebiet in Bezug auf die Avifauna
insbesondere durch das Gewässer eine Bedeutung zu. Darüber hina us stellen die
großflächigen Freiflächen in der den Bürgerpark umgebenden städtischen Bebauung eine
Besonderheit dar, die entsprechende Arten wie Turmfalke oder auch Schwarzmilan
anziehen. In den Gehölzen finden sich typische Vertreter der durchgrünten
Siedlungsbereiche.
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ENTWURF 18
Tab. 3: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Vogelarten
RLH = Rote Liste Hessen (HGON & VSW 2014); G: Gefährdung anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2:
stark gefährdet, 1: vom Aussterben bedroh t, 0: verschollen/ ausgestorben, D: keine ausreichende
Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion
RLD = Rote Liste Deutschland (GRÜNEBERG et al. 2015), Abkürzungen entsprechend Rote Liste Hessen
VSRL = EU-Vogelschutzrichtlinie; I = Art des Anhangs I; Z = Gefährdete Zugvogelart nach Art. 4.2 (gemäß TAMM
und VSW 2004)
EHZ Hessen = Erhaltungszustand gem. VSW (2014): Zum Erhaltungszustand der Brutvogelarten in Hessen; rot =
ungünstig-schlecht, gelb = ungünstig-unzureichend, grün = günstig, nicht ausgefüllt = nicht bewertet
Status = BV: Brutvogel, NG: Nahrungsgast, DZ: Durchzügler, ÜF: ohne Gebietsbezug überfliegend (bezogen auf
den Geltungsbereich)
Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ
Hessen Status
Amsel Turdus merula * * - BV
Blaumeise Parus caerulus * * - BV
Blässhuhn Fulica atra * * -
Buchfink Fringilla coelebs * * - BV
Buntspecht Dendrocopos major * * - NG
Eichelhäher Garrulus glandarius * * - NG
Elster Pica pica * * - NG
Fitis Pyhlloscopus trochilus * * -
Gartenbaumläufer Certhia brachydactyla * * - NG
Gartengrasmücke Sylvia borin * * -
Gartenrotschwanz Phoenicurus phoenicurus V 2 Z
Girlitz Serinus serinus * * - BV
Graugans Anser anser * * Z NG
Graureiher Ardea cinerea * * Z NG
Grünfink Carduelis chloris * * - BV
Grünspecht Picus viridis * * - NG
Hausrotschwanz Phoenicurus ochruros * * - BV
Haussperling Passer domesticus V V - BV
Heckenbraunelle Prunella modularis * * - NG
Hohltaube Columba oenas + * Z NG
Kleiber Sitta europaea * * - BV
Kohlmeise Parus major * * - BV
Kormoran Phalacrocorax carbo * * Z UF
Kuckuck Cuculus canorus V 3 - DZ
Mäusebussard Buteo buteo * * - UF
Mauersegler Apus apus * * - UF/NG
Mehlschwalbe Delichon urbicum 3 3 - NG
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla * * - BV
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ENTWURF 19
Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLH RLD VSRL EHZ
Hessen Status
Nachtigall Luscinia megarhynchos * * -
Nilgans Alopochen aegyptica NG
Rabenkrähe Corvus corone * * - NG
Ringeltaube Columba palumbus * * - BV
Rotkehlchen Erithacus rubecula * * - BV
Schwarzmilan Milvus migrans * * I NG
Sommergoldhähnchen Regulus ignicapilla * * -
Star Sturnus vulgaris 3 * - NG
Stieglitz Carduelis carduelis V * - NG
Stockente Anas platyrhynchos * V - NG
Straßentaube Columba livia domestica nb NG
Teichhuhn Gallinula chloropus V V - NG
Turmfalke Falco tinnunculus * * - NG
Zaunkönig Troglodytes troglodytes * * - NG
Zilpzalp Phylloscopus collybita * * - NG
Fledermäuse
Im Untersuchungsgebiet konnten 6 Fledermausarten eindeutig nachgewiesen werden (siehe
Tab. 4). Am häufigsten traten h ierbei die Mückenfledermaus und die Zwergfledermaus auf,
die bei allen Erfassungsterminen zahlreich jagend – insbesondere über dem Gewässer -
angetroffen wurden. Ebenfalls regelmäßig jagten Wasserfledermäuse über dem Gewässer.
Seltener wurden Großer sowie K leiner Abendsegler detektiert. Wobei hier keine Bindung an
das Gewässer oder bestimmte andere Strukturen im Geltungsbereich erkennbar waren. Die
Rauhautfledermaus trat auf dem Durchzug im September sowie im Mai auf. Im September
gelangen hierbei auch Nachweise von Balzrufen. Zudem gelangen einzelne Aufnahmen, die
gegebenenfalls der Breitflügelfledermaus zuzuordnen sind. Eine sichere Unterscheidung
zum Kleinen Abendsegler war auf Grundlage der Aufzeichnungen jedoch nicht möglich. Da
die Art im Darmstädter R aum jedoch recht stetig verbreitet ist, ist ein Vorkommen hier
durchaus anzunehmen.
Die Hauptaktivität lag bei allen Begehungen deutlich über dem Gewässer, das durch ein
reiches Insektenvorkommen ein attraktives Nahrungshabitat darstellt. Hier konnten bei allen
Begehungen dauerhaft Rufe detektiert werden und ca. bis zu 10 Individuen verschiedener
Arten bei der Jagd beobachtet werden.
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ENTWURF 20
Es bestand während der Erfassungen somit eine durchgehende Präsenz von jagenden
Tieren über dem Gewässer. Kontrollen am ben achbarten Müllersteich sowie Maschinenteich
ergaben vergleichbare Aktivitäten (dauerhafte Rufe während der Erfassung).
Die übrigen Flächen des Geltungsbereichs wurden ebenfalls regelmäßig von Fledermäusen
zur Jagd oder zum Überflug genutzt, wobei die Dich te hierbei vergleichbar mit den
umliegenden Flächen des Bürgerparks war. Bemerkenswerte Nutzungen von Teilflächen
konnten nicht festgestellt werden. Eine Ausnahme hiervon ist eine regelmäßige Nutzung der
südlichen Grundstücksgrenze sowie der benachbarten K astanienallee als Transferkorridor.
Hier wurden regelmäßig überfliegende Tiere beobachtet, die sich offenbar an dem
Baumbestand sowie der Hecke orientierten.
Auf eine sonst übliche Angabe der Kontaktdichte bezogen auf eine Zeiteinheit wird hier
verzichtet, da durch die dauerhaften Kontakte über den Gewässern keine vergleichbare Zahl
zu erzielen ist.
Eindeutige Quartiere konnten nicht festgestellt werden. Baumhöhlen sind auf dem
Grundstück nicht vorhanden, sodass etwa für die Abendsegler oder die Wasserflede rmaus,
die bevorzugt Baumquartiere beziehen, kaum Quartiersmöglichkeiten bestehen.
Die Gebäude im Geltungsbereich – und hier insbesondere das alte Ziegeleibauwerk im
Westen, ein altes Wohngebäuden im Nordosten sowie die Villa des Elfeicher Wegs 183 -
bieten jedoch verschiedene Nischen, die generell als Quartier geeignet sind. Es konnten
jedoch keine Ausflüge beobachtet werden. Innerhalb des westlichen ehemaligen
Ziegeleigebäudes wurden bei der Mai -Begehung 2 fliegende Zwergfledermäuse festgestellt,
die hier jagten. Sie flogen mehrfach ein und aus. Bei nachfolgenden Terminen wurde an den
Gebäuden gezielt auf ausfliegende Tiere geachtet ohne solche feststellen zu können.
Außer sehr geringer Kotmengen, die im nordöstlichen Gebäude unterhalb einer geeigneten
Spalte gefunden wurden, gab es keine Hinweise auf eine regelmäßige Nutzung (etwa Kot,
Urinspuren oder Fraßreste). Die Gebäude werden offenbar nur vorübergehend als
Zwischenquartier von einzelnen Individuen genutzt. Die zahlreich vorhandenen jagenden
Tiere kommen offenbar aus umliegenden Quartieren.
Die hier häufigen Arten Zwerg - und Mückenfledermaus sind in Südhessen stetig und weit
verbreitet. Während die Zwergfledermaus nahezu flächendeckend verbreitet ist und
verschiedenste Lebensräume und Quartiertypen nu tzt, weist die Mückenfledermaus eine
engere Bindung an Gewässer auf. Sie tritt in Darmstadt regelmäßig und in größerer Dichte
auf.
Die Wasserfledermaus bezieht Quartiere bevorzugt in Baumhöhlen im Wald und jagt
insbesondere über Stillgewässern. Sie ist übe r den Teichen im Darmstädter Osten
regelmäßig verbreitet. Quartiere liegen höchstwahrscheinlich im Ostwald.
Zusammenfassend kommt dem Geltungsbereich durch sein Stillgewässer eine hohe
Bedeutung als Nahrungshabitat für Fledermäuse zu. Wichtige Quartiere si nd hier nicht
vorhanden.
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ENTWURF 21
Tab. 4: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2017/ 2018 festgestellte Fledermausarten
RLDA = Rote Liste Landkreis Darmstadt und Stadt Darmstadt ( DIEHL 2010); G: Gefährdung anzunehmen, V:
Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2: stark gefährdet, 1: vom Aussterben bedroht, 0: verschollen/ ausgestorben, D: keine
ausreichende Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion
RLH = Rote Liste Hessen (KOCK UND KUGELSCHAFTER 1996); Rote Liste Kategorien entspreche nd Rote Liste
Darmstadt
RLD = Rote Liste Deutschland (MEINIG et al. 2009); Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Darmstadt
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art gelistet ist
EHZ = Erhaltungszustand gem. HESSEN-FORST FENA (2014): grün = g ünstig, gelb = ungünstig bis unzureichend,
rot = ungünstig bis schlecht, nicht ausgefüllt = nicht bewertet
Status = NG: Nahrungsgast, TF: Transferflüge, SQ: mögliches Sommerquartier, WQ: mögliches Winterquartier; ():
nur geringe Nutzung vorhanden/ anzunehmen
Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLDA RLH RLD FFH EHZ
Hessen Status
Breitflügelfledermaus cf cf Eptesicus serotinus 3 2 V IV NG
Großer Abendsegler Nyctalus noctula 3 3 V IV TF
Kleine Abendsegler Nyctalus leisleri 3 2 G IV NG
Mückenfledermaus Pipistrellus pygmaeus 3 ** D IV NG, (SQ)
Rauhautfledermaus Pipistrellus nathusii 2 2 G IV NG
Wasserfledermaus Myotis daubentonii 3 * * IV NG
Zwergfledermaus Pipistrellus pipistrellus V 3 * IV NG, (SQ)
Amphibien
Das Gewässer des Geltungsbereic hs wird von Erdkröten sowie Wasserfröschen als
Fortpflanzungs- und Aufenthaltsgewässer genutzt. Unter den Wasserfröschen konnten
sicher Seefrösche bestimmt werden, darüber hinaus konnten einzelne Rufer nicht sicher
bestimmt werden. Hierbei handelte es sich vermutlich um Teichfrösche. Hier
artenschutzrechtlich relevante Arten des Anhangs IV der FFH -Richtlinie wurden nicht
festgestellt.
Erdkröten wurden regelmäßig in geringerer Zahl (bis zu 5 Tiere gleichzeitig) festgestellt.
Zahlreiche Kaulquappen an verschi edenen Uferbereichen des Gewässers lassen auf die
Nutzung von als Laichgewässer von ungefähr 10 Paaren schließen. Wasserfrösche wurden
in geringer Zahl mit bis zu 2 Rufern regelmäßig angetroffen. Kaulquappen oder sonstige
Hinweise auf eine Fortpflanzung dieser Artengruppe gelangen nicht.
Das Gewässer stellt mit seinen sehr steilen Ufern ohne nennenswerte Flachwasserzonen
lediglich ein suboptimales Laichgewässer dar. Zudem ist von einem hohen Verlust an Larven
und Laich durch den offenbar hohen Fischbesatz auszugehen. Nur Erdkröten werden hierbei
weitgehend von Fischen gemieden. Nur wenige Bereiche innerhalb der Schilfbestände
bieten Schutz vor diesen Prädatoren.
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ENTWURF 22
Die in der Regel kurzgemähte Rasenflächen ohne nennenswerte Strukturelemente stellen
keinen relev anten Landlebensraum dar. Die umliegenden Gehölze und zum Teil extensiv
genutzten Flächen des Bürgerparks weisen hingegen ein höheres Potential auf.
Tab. 5: Im Rahmen der Erfassungen im Jahr 2018 festgestellte Amphibien
RLH = Rote Li ste Hessen (AGAR & FENA 2010); G: Gefährdung anzunehmen, V: Vorwarnliste, 3: gefährdet, 2:
stark gefährdet, 1: vom Aussterben bedroht, 0: verschollen/ ausgestorben, D: keine ausreichende
Datengrundlage vorhanden, R: Art mit geographischer Restriktion
RLD = Rote Liste Deutschland (KÜHNEL et al. 2008a), Abkürzungen entsprechend Rote Liste Hessen
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art geführt wird
EHZ Hessen = Erhaltungszustand gem. HESSEN-FORST FENA (2014); rot = ungünstig-schlecht, gelb = ungünstig-
unzureichend, grün = günstig, nicht ausgefüllt = nicht bewertet
Artname Deutsch Artname
wissenschaftlich RLH RLD FFH EHZ
Hessen Bemerkung
Erdkröte Bufo bufo * * - Auch Larven
Seefrosch Pelophylax ridibundus V * V einzelne Rufer
cf Teichfrosch Pelophylax kl. esculentus * * V anzunehmen
Reptilien
Auch wenn sich für die Zauneidechse ( Lacerta agilis ) kleinflächig geeignete
Habitatstrukturen im Geltungsbereich finden, gelangen keine Nachweise dieser oder anderer
Reptilienarten. Generell wären vereinzelt e Randstrukturen, die nur wenig gepflegt werden
geeignet, wobei flächendeckend nur eine geringe Beuteverfügbarkeit vorhanden wäre.
Im Gewässer wurde vom derzeitigen Eigentümer eine nicht -heimische Schildkröte
ausgesetzt, die regelmäßig gefüttert wird. Die genaue Art ist nicht bekannt, da keine
ausreichende Lange Sichtung erfolgte.
Da keine relevanten Reptilien festgestellt wurden, wird die Artengruppe im Folgenden
nicht weiter betrachtet.
Sonstige Arten
Auffallend war eine hohe Libellendichte in den Uferber eichen des Gewässers des
Geltungsbereichs. Hier wurden insbesondere die mit Schilf bestandenen Ufer genutzt. Unter
den angetroffenen Arten waren zwar keine bemerkenswerten oder seltenen Arten, allerdings
zählen alle zu den besonders geschützten Arte gemäß Bundesartenschutzverordnung.
Bei den Heuschrecken und Schmetterlingen wurde nur eine sehr geringe Artendiversität und
auch eine sehr geringe Dichte festgestellt. Dies kann in der in der Regel häufigen Mahd der
Freiflächen und der nur geringen Strukturvielfalt begründet sein.
Generell wurden keine bemerkenswerten oder naturschutzfachlich besonderen Arten
festgestellt. Dies bestätigt die Ergebnisse der intensiv untersuchten Artengruppen (s iehe
oben).
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ENTWURF 23
Tab. 6: Nachweise weiterer Arten im Jahr 2018
RLH = Rote Liste Hessen ( LANGE UND BROCKMANN 2008, GRENZ & MALTEN 1995, PATRZICH et al. 1995, KOCK UND
KUGELSCHAFTER 1996); 3 = Gefährdet; V = Vorwarnliste, G = Gefährdung anzunehmen, 2 = stark gefährdet, 1 =
vom Aussterben bedroht, D = Datengrundlage unzureichend, - = ungefährdet
RLD = Rote Liste Deutschland ( REINHARDT, R. & BOLZ, R. 2011, MAAS et al. 2011, OTT et al. 2015, MEINIG et al.
2009), Rote Liste Kategorien entsprechend Rote Liste Hessen
FFH = Anhang der FFH-Richtlinie, in der die Art gelistet ist
BArtSchV = Schutzstatus gemäß Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV), § = besonders geschützt, §§ =
streng geschützt
Deutscher Name wissenschaftl. Name RLH RLD FFH BArtSchV Bemerkung
Falter
Großer Kohlweißling Pieris brassicae * * - -
Heuschrecken
Brauner Grashüpfer Chorthippus brunneus * * - -
Libellen
Großer Blaupfeil Orthetrum cancellatum * * - §
Große Pechlibelle Ischnura elegans * * - §
Heidelibelle spec.
Sympetrum spec.
(vulgatum, striolatum o.
meridionale)
* * - §
Herbst-Mosaikjungfer Aeshna mixta * * - §
Säugetiere
Eichhörnchen Sciurus vulgaris * * - §
Feldhase Lepus europaeus 3 3 - §
Rotfuchs Vulpes vulpes * * - §
Steinmarder Martes foina * * - §
Waschbär Procyon lotor - - - - Neozoe
Krebse
Roter Amerikanischer
Sumpfkrebs
Procambarus clarkii - - - - Neozoe
Reptilien
Schildkröte unbekannt - - - - nicht heimisch
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ENTWURF 24
3.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft
3.3.1 Fläche
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfa sst einen seit langem brachgefallenen
Tonabbau, der aktuell alleine vom ehemaligen Eigentümer bewohnt wird. Die Fläche ist ein e
ehemalige Rohstoffabbaufläche, auf der nach Stilllegung des Abbau s ein Stillgewässer
entstanden ist. Es liegt innerhalb eines eh emals größeren Ziegeleiareals, das südlich der
Kastanienallee mittlerweile zu einem Park umgestaltet wurde . Auf der Vorhaben sfläche
wurde die Ziegelei eingestellt und das Gelände ist in Privatbesitz verblieben.
3.3.2 Boden
Zunächst werden die für den vorliegende n Umweltbericht relevanten Erkenntnisse aus den
Bodengutachten (ANINA 2017, 2018, 2019) zusammengefasst.
Nach historischen Kenntnissen war das Tonabbaugebiet in der Untersuchungsfläche früher
deutlich größer ausgeprägt. Teile des Sees und unterirdische bau liche Anlagen wurden
rückverfüllt. Diese Auffüllungen sind heterogen zusammengesetzt und von wechselnder
Beschaffenheit (Sand, Schluff, Steine, Bauschutt, Ziegel - und Betonbruch, Metallreste etc.) .
Die Sondierungen unterscheiden sich hinsichtlich des Mater ials und der Mächtigkeit der
Auffüllung (bis zu ca. 10,9 m in einer Aufschlussbohrung) stark voneinander. Nach den
Ergebnissen der Rammkernsondierungen ist die Verfüllung auch sehr unregelmäßig fest, der
Verfüllboden somit unverdichtet eingebaut und damit kein zuverlässiger tragfähiger
Baugrund. Eine erhöhte Wasserwegsamkeit in den Auffüllböden ist anzunehmen. Allerdings
ist aufgrund der wechselnden und teils wassersperrenden Bodenbeschaffenheit die
Versickerung von Oberflächenwasser nur eingeschränkt mögli ch. In die Tiefe folgen
natürliche Bodenschichten ( Ton und Schluff mit geringen sandigen Beimengungen oder als
dünnbankige Sand-Zwischenlagen). Der Grenzverlauf des Verfüllbereiches ist unbekannt. Im
Norden des Untersuchungsgebietes zeigen die Rammkernsond ierungen eine weitgehend
natürliche Bodenabfolge, aber auch hier wurde Bauschutt etc. von 60 -70 cm Tiefe bis zur
Oberfläche aufgefüllt.
Nach alten Luftbildern ( HVBG) kann nur noch ein schmaler Streifen am Elfeicher Weg
unverändert sein.
Die chemisch-analytische Untersuchung hat ergeben, dass der Auffüllboden in der Baufläche
(Bauschutt, Sand etc.) zudem mit polycyclisch-aromatischen Kohlenwasserstoffen und den
Schwermetallen Arsen und Chrom belastet ist. Das untersuchte Bodenmaterial wird der
Einbauklasse Z 1.2 („eingeschränkter offener Einbau“) zugeordnet. Zur Eingrenzung der
stofflichen Belastung sind weitere Probenanalysen erforderlich (ANINA 2017, 2018, 2019).
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ENTWURF 25
Grundsätzlich wird die Bodenbewertung an den verschiedenen Bodenfunktionen
ausgerichtet. Dies e sind bezüglich der Kernfunk tionen des Bodens (siehe auch
§ 2 BBodSchG) (noch in Bearbeitung, daher stichpunktartig):
Archivfunktion (Böden als Archive der Natur-, Kultur- und Landschaftsgeschichte)
Naturgeschichte: durch Abbau, Überformung und Verfüllung weitgehend kei ne
natürliche Bodenabfolge vorhanden; daher auch keine Archivfunktion; auch in
unveränderten Archivbereichen keine Hinweise für besondere Pedogenesen
vorhanden.
Kulturgeschichte: durch Abbau, Überformung und Verfüllung auch keine
Bodendenkmäler oder sonstige kulturgeschichtlich bedeutsame Spuren, die sich im
Boden abgezeichnet hätten vorhanden.
Produktionsfunktion (Böden als Voraussetzung für die Landbewirtschaftung)
Durch die inhomogene Schichtung, die Nutzung von Bauschutt als Verfüllmateri al
und da die Oberbodenschicht nur sehr geringmächtig ausgeprägt ist, ist er als
landwirtschaftliche Nutzfläche mit entsprechendem Ertragspotential nicht geeignet.
Regelungsfunktion (Böden als Filter und Puffer hinsichtlich Grundwasserneubildung,
Abflussverzögerung)
Die Filter - und Pufferfunktion ist bei dem mit unterschiedlichem Material verfüllten
Boden kaum gegeben.
Wasserhaltefähigkeit wie Durchlässigkeit und Versickerungsfähigkeit sehr heterogen.
Lebensraumfunktion (Böden als Standort für Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen)
Der Boden als Lebensgrundlage für den Menschen kann durch stoffliche Belastungen
beeinträchtigt sein. Weitere Probenanalysen sind noch zu prüfen (AninA 2017, 2018,
2019).
Lebensraum für Pflanzen: Durch Gewässertopographie sind die Uferbereiche als
Lebensraum für Ufer - und Wasserpflanzen eingeschränkt, durch verbaute
Uferbereiche ist die Lebensraumfunktion insgesamt eingeschränkt.
Restbereiche: mittlere Lebensraumfunktion für Magerkeitszeiger, Rohbodenpioniere;
keine besondere Biotopentwicklung zu erwarten.
Lebensraumfunktion für Tiere: für auf Rohböden lebende Arten mittlere
Lebensraumfunktion.
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ENTWURF 26
3.3.3 Wasser
Einziges Gewässer des Vorhabensgebietes ist das durch Tonabbau entstandene
Stillgewässer. Fließgewässer sind nicht vorhanden. Grundwasser steht so tief an, dass es für
die Vegetation nicht von besonderer Bedeutung ist. Möglicherweise ehemals vorhanden e
Stauwasserhorizonte sind durch die Abbautätigkeit zerstört. Die im UB der FNP -Änderung
genannten geringen Flurabstände stimmen nicht mit den Grundwasserhöhengleichen und
Flurabstandskarten der HLNUG für die genannten Zeiträume überein.
Das Gewässer ist an der tiefsten Stelle etwa 10 Meter tief, abhängig vom Pegelstand,
welche nach Aussage des jetzigen Eigentümers je nach Niederschlagsmenge um etwa
2 Meter variieren kann. Vom Pegelstand ist auch die Größe der Wasseroberfläche abhängig,
in Nord-Süd-Richtung ist der See bis etwa 90 Meter, in West-Ost-Richtung bis etwa 70 Meter
breit. Die Höhe über NN beträgt 136,57 Meter. Der See weist keine u fernahen
Flachwasserbereiche auf (WITTIG+KIRCHNER, 2019).
Durch die morphologische Gestalt des Seebeckens (der See ist relativ klein, aber tief), kann
davon ausgegangen werden, dass er den sogenannten dimiktischen Zirkulationstypen
zugeordnet werden kann.
Im Sommer ist Algenbildung zu beobachten. Allerdings sind die organischen Einträge in den
See, beispielsweise durch Laubfall, eher gering, da das Ufer kaum mit Laubbäumen
bestanden ist. Im Detail kann hier keine Aussage zur Nährstoffverfügbarkeit im Wasser
getroffen werden. Im Wasser sind neben eingesetzten Fischen auch heimische Insekten und
Amphibien zu beobachten, s iehe auch Kapitel 3.2.2. Die Verfügbarkeit von Sauerstoff reicht
somit aus für das vorhandene Artenspektrum.
3.3.4 Luft und Klima
Gemäß Landschaftsplan der Stadt Darmstadt (2004) handelt es sich bei dem Plangebiet um
den Teil einer k limaaktiven Grünfläche. Im Untersuchungsraum findet man auf
mesoklimatischer Ebene zwei unterschiedliche Belüftungssituationen vor, die entsch eidend
für das Stadtklima sind (INKEK, 2020):
1. Die Freiflächen des Bürgerparks Nord zwischen dem Martin -Luther -King-Ring im
Norden und den Sportanlagen im Süden sind aufgrund der geringen Bodenrauigkeit
geeignete Areale, die als Luftleitbahnen wichtige Aus gleichsleistungen für die
belasteten Innenstadtgebiete erbringen können. Entscheidend für die belüftende
Wirkung ist die Anströmung aus südwestlichen und nordöstlichen Richtungen.
2. Vor allem die landwirtschaftlichen Flächen der östlichen Rosenhöhe produzieren kalte
Luft nach Sonnenuntergang, die dann dem Hang folgend hin abfließen. Durch die
bestehende Bebauung des Komponistenviertels wird der Abfluss aufgehalten, bzw.
große Bereiche werden überströmt. Im Bereich Bürgerpark Nord kann die nächtliche
Kaltluft wieder bis in Bodennähe durchgreifen und bis ins westliche Industriegebiet
eindringen, wo sie abrupt gestoppt wird.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 27
3.3.5 Landschaft
Derzeit umgibt ein hoher und blickdichter Holzzaun das Grundstück, teilweise in Kombination
mit einer Hecke. Von außen sind daher keine Einblicke auf die Wiesenfläche oder den See
möglich, lediglich die höheren Bestandsbäume und Gebäude sind von außerhalb sichtbar.
Innerhalb des Gebietes wird die Geländeansicht durch die zusammenhängende Grünfläche
und den zentralen See geprägt, am Rande dessen niedrige und höhere Gehölze und die
Gebäude stehen. Das Landschaftsbild ist bereits deutlich vorgeprägt von den Gebäuden der
ehemaligen Ziegelei und der umgebenden Nutzung des Biergartens . Somit ist die
Wahrnehmungsqualität des Untersuchungsgebietes in Bezug auf das Schutzgut Landschaft
eher als gering einzustufen. Die Landschaft des in unmittelbarer Umgebung liegenden
weitläufigen Bürgerparks bietet eine entsprechend höhere Qualität.
3.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Es sind keine besonderen Kultur- oder Sachgüter vorhanden.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 28
4 Prognose zur Entwicklung des Umweltzustands bei
Durchführung der Planung
Im Folgenden werden die Wirkungen der Umsetzung des vorhabensbezogenen
Bebauungsplanes auf die einzelnen Schutzgüter dargestellt und bewertet. Auch die ser
Beschreibung liegen unter anderem die unter Kap itel 3 aufgelisteten Fachgutachten und
Dokumente zugrunde. Zusätzlich liegen für die Prognose folgende Pläne zugrunde:
- B-Plan-Vorentwurf (PLANQUADRAT, 2020a, Stand 21. Februar 2020)
- Städtebaulicher Rahmenp lan, Flächenübe rsicht Grundflächen + Gründach
(PLANQUADRAT, 2020b, Stand 03. Februar 2020)
- Ein detaillierter Freiflächengestaltungsplan wird zur Offenlage noch erstellt
(PLANUNGSBÜRO KINDINGER)
Die folgende vorläufige Prognose bildet den jetzigen Kenntniss tand über das
Planungskonzept realistisch ab und wurde in enger Zusammenarbeit zwischen den
Büros planquadrat und naturplan abgestimmt.
4.1 Schutzgut Mensch/ Menschliche Gesundheit
Im Vordergrund der Planungen steht, dass zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden soll.
Der Geltungsbereich wird bei Umsetzung der Planung als Wohngebiet von bedeutend mehr
Menschen genutzt werden als derzeit. Die Nutzungsform ändert sich damit deutlich. Positiv
ist zu werten, dass Wohnraum geschaffen wird. Im gesamten Rhein -Main-Gebiet gibt es
hieran derzeit ein hohes Defizit.
Den Anwohnern soll die Möglichkeit zum Erholen am See und zum Baden im See gegeben
werden. Aus Haftungsgründen ist ein öffentlicher Zugang an den See ausgeschlossen. Eine
Erholungsfunktion für die Öffentlichkeit ist wie bislang auf dem Plangebiet nicht vorhanden.
Der Biergarten im Westen des Untersuchungsgebietes stellt ein Stück Lebensqualität für die
Öffentlichkeit und bei Bedarf auch für die Neubewohner des Wohngebietes dar.
Allerdings stellt in den Sommermonaten und bei gutem Wetter der Geräuschpegel des stark
frequentierten Biergartens eine zeitweise Belastung dar. Dieser Lärm führt dann zu deutlich
erhöhten und über dem Grenzwert für ein Wohngebiet liegenden Schallwerten. Daher sind
die dem Biergarten zugewa ndten Reihenh äuser als geschlossene Lärmschutz bebauung
vorgesehen. Für die Reihenhäuser ist eine Grundrissorientierung notwendig, welche regelt,
dass Aufenthalts- und Schlafräume entlang der lärmabgewandten Seite zu realisieren sind.
Zudem werden die beiden Reihenendhäuser schalltechnisch optimiert gestaltet. Durch diese
passiven Schallschutzmaßnahmen werden die Immissionen im Wohngebiet ausreichend
reduziert.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 29
Im weiteren Bebauungsplan -Verfahren erfolgt eine vertiefte Betrachtung der
Verkehrsgeräusche anh and der künftigen Bebauungsstruktur im Plangebiet ( ITA, 2020).
Innerhalb des Gebietes erhöht sich der Geräuschpegel durch die Wohnnutzung.
Durch die geplante Entwicklung zum Wohngebiet erhöht sich das Kfz - Verkehrsaufkommen
in der Kastanienallee . Die zusät zlichen Kfz-Verkehre betragen maximal 27 Fahrten in der
Abendspitze und werden für die mit Tempo 30 als Erschließungsstraße einzustufenden
Kastanienallee als gering eingestuft . Es kann davon ausgegangen werden, dass der Kfz -
Verkehr des neuen Wohngebietes d ie Zu-Ausfahrt an der Kastanienallee nutzen wird. Der
Elfeicher Weg ist als Erschließung von untergeordneter Bedeutung. Die Feuerwehr nutzt den
Elfeicher Weg im Brandfall als Ausfahrt. Die Müllabfuhr nutzt den Elfeicher Weg wie bisher,
um die bestehende Wohnbebauung am Ende des Weges zu entsorgen. Am Knotenpunkt der
Kranichsteiner Straße, über den das Quartier ans kommunale Straßennetz angeschlossen
ist, führen die Kfz -Mehrbelastungen zu keinerlei Einschränkungen in der Leistungsfähigkeit.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kastanienallee keine durchgängigen Gehwege aufweist
und damit die fußläufige Erreichbarkeit der Bushaltestelle in der Kranichsteiner Straße auch
für die künftigen Bewohner des neuen Quartiers mit den Risiken eines nicht ausgewiesenen
Gehwegs verbunden ist (STETE PLANUNG, 2020).
Im Rahmen eines Car -Sharing-Konzeptes werden 4 zusätzliche Stellplätze angelegt . Das
Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche Weg
zwischen dem Biergarten und den Reihenhäusern für die Öffentlichkeit über ein
entsprechendes Gehrecht zugänglich gemacht und dauerhaft gesichert.
Auf das Schutzgut Mensch hat die Planung insgesamt einen positiven Einfluss, da
Wohnraum und Erholungsmöglichkeit geschaffen werden und störender Lärm durch
passiven Lärmschutz im Zuge der Anordnung und Bauausführung der Reihenhausbebauung
geleistet wird. Die Erholungsfunktion der Fläche soll nach dem aktuellen
Flächennutzungsplan und seiner 1. Änderung durch Integration des Gebietes in die
Parklandschaft entwickelt werde n. Sie ergibt sich durch die öffentlich gesicherte fußläufige
Durchwegung des Quartiers , wird aber ansonsten wegen der Bebauungsdichte nicht
wesentlich weiter entwickelt als der nicht zugängliche private Istzustand.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 30
4.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
4.2.1 Biotope und Flora
Die flächendeckende Darstellung der Biotoptypen nach Herstellung des Planzustandes
inklusive naturschutzfachlicher Maßnahmen findet sich auf Karte 2 (wird noch ergänzt).
Die Wohnhäuser (Biotoptyp -Nr. 10.710) sollen bis auf die Dachte rrassen und die Attika mit
extensiv begrünten Dächern ausgestattet werden (Biotoptyp -Nr. 10.720) , auch eine
Fassadenbegrünung ist vorgesehen (Biotoptyp -Nr. 10.743) . Auf den Privatflächen sind
zudem Terrassen und Fahrrada bstellplätze mit wasserdurchlässigem Belag (Biotoptyp -Nr.
10.530) und begrünte Gartenhütten und Müllboxen (Biotoptyp-Nr. 10.710) vorgesehen. Die
Vor- und Hausgärten werden arten - und strukturreich gestaltet, indem mindestens 125
Bäume und naturnahe Grenzhe cken gepflanzt werden und Extensivrasen angelegt w ird
(Biotoptyp-Nr. 11.22 3). Die Zufahrtsstraßen und Stellplätze sollen versickerungsfähig
ausgebaut werden (Biotoptyp-Nr. 10. 530). Entlang der Zuwegungen und Stellplätze ist die
Einsaat von gebietseigenem a utochthonem samen - und blütenreichen Saatgut als
Lebensraum für Insekten vorgesehen.
Die momentane Umfriedung, ein Holzzaun, wird abgerissen . Die Bestandshecke (Biotoptyp-
Nr. 02.500) im Süden bleibt erhalten, auch um den erforderlichen Abstand zum direkt südlich
davon gelegenen Naturdenkmal „Kastanienallee“ zu wahren . Außerhalb der östlichen
Gebietsgrenze befindet sich eine naturnahe Hecke, welche innerhalb des Plangebietes auf
um etwa 1 m durch eine Ergänzungspflanzung aus heimischen standortgerechten Arte n
(Biotoptyp-Nr. 02.400) verbreitert wird. Entlang des Elfeicher Wegs werden die bestehenden
Heckengehölze um einzelne Heckenpflanzen ergänzt (Biotoptyp-Nr. 02.400).
Für das Vorhaben werden voraussichtlich 20-30 Bäume, darunter viele nicht -heimische
Gehölze gefällt werden, etwa 15 können erhalten werden. Zudem sind Neupflanzungen mit
heimischen standortgerechten Arten vorgesehen: etwa 27 großkronige Bäume auf den
Gemeinschaftsflächen und etwa ebenso viele in den Vor - und Hausgärten. Zusätzlich wird
die Pfl anzung von ca. 9 0 – 100 niedrigen Bäumen und Solitärsträuchern im
Privatgartenbereich festgesetzt. Bei Abgang der zu erhaltenden nicht standortgerechten
Bäume oder Gebüsche sind diese mit standortgerechten zu ersetzen (Biotoptyp-Nrn. 02.400,
04.110 und 04.210).
Das gesetzlich geschützte Schilfröhricht am Westufer, aber auch die aufgrund ihrer geringen
Größe nicht geschüt zten Schilfröhrichtstreifen bleiben bestehen (Biotoptyp-Nr. 05.410 bzw.
05.430). Bis auf den Einstiegsbereich im Süden soll en entlang des westlichen Ufers
weitgehend die bestehenden Röhrichte ergänzt werden, sodass ein etwa 2 m breiter Streifen
an Röhrichten und Wasserpflanzen vorhanden ist. Die Art der Bepflanzung richtet sich nach
der Topographie unter Wasser. In Flachwasserbereichen (< 1 m Tiefe) soll Schilf (Biotoptyp-
Nr. 05.410) entwickelt, in tieferen Bereichen auch autochthone Schwimmblattvegetation
gepflanzt werden (Biotoptyp-Nr. 05.480). Entlang des übrigen Ufers, außer in den Bereichen
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 31
der privaten Zugänge zum See , wird kein zusätzli ches Röhricht gepflanzt, sondern
autochthone Schwimmblattvegetation wie Teichrosen.
Im Südwesten des Sees wird eine etwa 80 m² große versiegelte Plattform komplett
abgebrochen und renaturiert. Der Großteil der entsiegelten Fläche fällt den Privatgärten
(Biotoptyp-Nr. 11.221) zu, ein Streifen entlang des Ufers wird als Flachwasserbereich mit
sandigem Untergrund gestaltet, welcher sich in den See fortsetzt . Dieser neugeschaffene
etwa 50 m² große Flachwasserbereich wird initial mit Schilf bepflanzt (Biotoptyp-Nr. 05.410)
und stellt eine Erweiterung des bestehenden geschützten Schilfgürtels dar, welcher direkt
nördlich anschließt.
Um mechanische Störungen durch Schwimmer weitgehend zu vermeiden, werden das Schilf
und seine Ergänzungspflanzungen durch eine Schw immleine abgesperrt. Der Teil des
Schilfgürtels, welcher gesetzlich geschützt ist, wird zusätzlich durch eine gärtnerische
Abgrenzung von den Privatgärten abgetrennt. Dennoch wird die Lebensraumfunktion des
gesamten Schilf - und Wasserpflanzenbereiches auch für geschützte Tierarten (Pkt. 2.2.5
„Besondere örtliche Situation“ in hessischer KV von 2005) durch Nährstoffeintrag, Lärm ,
Geruch und optische Reize in Mitleidenschaft gezogen werden. Daher wird im Vergleich zu
einem unberührten Schilfgürtel von einem W ertverlust von 2 Wertpunkten je m²
ausgegangen.
Der See (Biotoptyp-Nr. 05.342) wird ebenfalls beeinträchtigt werden. Die Beeinträchtigung
ergibt sich vor allem durch die Störung des Lebensraumes durch den Menschen. Durch
Schwimmaktivitäten und die unmittelbar angrenzende Wohnnutzung (Lärm, Geruch, optische
Reize, Nährstoffeinträge) können Tiere vertrieben und/oder erheblich gestört werden.
Eine Beeinträchtigung der Umwälzprozesse zwischen unterschiedlich temperierten
Schichten innerhalb des Wasserkörpers ist nicht zu befürchten. Das Klimagutachten konnte
im modellbasierten Vorher/Nachher-Vergleich auf der Seefläche keine Änderung hinsichtlich
Windfeld, Hitze und Belüftung erkennen (INKEK, 2020).
Der Gemeinschaftszugang erfolgt über eine wassergebundene Fläche (Biotoptyp-Nr. 10.530)
im Süden des Sees. Links und rechts dieser zum See hin abfallenden F läche sollen zwei
Trockenmauern errichtet werden (Biotoptyp-Nr. 10.140). Fugen und Ritzen zwischen den
Steinen bieten optionalen Lebensraum für Kleintiere.
Die Betonbefestigungen entlang der Ostseite des Sees werden entnommen und es werden,
um di e Höhenunterschiede abzufangen, an geeigneter Stelle Trockenmauerabschnitte
errichtet (Biotoptyp-Nr. 10.140).
Der Bereich des gesamten Ostu fers wird durch die Pflanzung von heimischen
standortgerechten Ufergehölzen und Nassstauden (Biotoptyp -Nr. 01.137) naturnah gestaltet
und damit aufgewertet. Zum Teil werden dafür bestehende Mauern abgebrochen. Die
Zugänge der Privatanlieger zum See durch den Uferstreifen werden so schmal wie möglich
gehalten.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 32
Tab. 7: Nutzungs- und Biotoptypen (Planung) nach der hessischen KV von 2005
Die Tabelle b eruht auf dem derzeitigen Diskussionsstand . Flächengrößen und
Punktwerte beruhen zum Teil auf Schätzungen. Diese beruhen auf belastbaren
Schätzwerten.
Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte
je m² Schutzstatus
Flächen
-größe
[m²]
Flächen-
anteil
[%]
Gewässer
05.342
Kleinspeicher, Teiche (Ursprungsgröße
von 5.306 m² minus 39 m² neu angelegter
Schilfbereich im Südwesten und inkl.
Anlage von Uferröhrichten und
Wasserpflanzen)
27
(Wasser-
fläche)
bis ca. 51
(Ufer-
röhrichte/
Wasser-
pflanzen-
bestände)
5.267 21
Röhrichte und Ufer
01.137 Neuanlage von Ufergehölzen 36 850 3
05.410*
Schilfröhrichte (Ursprungsgröße von 561
m² plus 50 m² neu angelegte
Initialpflanzung im Flachwasserbereich)
51 z.T. § 30 611 2
05.430* Andere Röhrichte, hier Kalmus 51 11 <1
Siedlungsbiotope
10.140 Neu angelegte Trockenmauern 16 300 1
10.530
Wasserdurchlässige Flächenbefestigung
(= Quartiersstraßen und -wege 3.128 m²,
PKW-Stellplätze 1.273 m², Privatwege
und Fahrradabstellflächen 1.013 m²,
Terrassen 765 m², Gemeinschaftszugang
See 330 m²)
6 6.509 26
10.710
Dachfläche, nicht begrünt (=
Dachterassen und Wohngebäude-Attika
1.984 m², Gartenhütten-Attika 54 m²,
Quartiersmüll (Unterflursystem) 24 m²)
3 2.062 8
10.720
Dachfläche, extensiv begrünt (=
Wohngebäude 2.318 m², Gartenhütten
324 m², private Müllboxen 25 m²,
Technikgebäude 40 m²)
19 2.707 11
11.221
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im
besiedelten Bereich (= Straßenbegleitgrün
520 m², Baumscheiben Parkplatzbäume
178 m²)
14 698 3
11.223
Neuanlage strukturreicher Vor- und
Hausgärten (Extensivrasen, naturnahe
Hecken, Festsetzungen zu
Gehölzpflanzungen)
20 5.419 22
Gehölze
02.400 Hecken/ Gebüschpflanzung Neuanlage
mit heimischen, standortgerechten Arten 27 305 1
02.500
Standortfremde Hecken-/ Gebüsche (=
Bestandshecke im Süden entlang der
Kastaninenallee)
23 210 <1
Gesamtfläche 24.948 m²
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ENTWURF 33
Typ-Nr. Nutzungs-Biotoptyp Wertpunkte
je m² Schutzstatus
Flächen
-größe
[m²]
Flächen-
anteil
[%]
Überlagerung durch Einzelbäume und Baumgruppen
04.110
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht,
Obstbaum (Bestandsbäume 46 m²,
Neupflanzungen 81 m² (27 St. in
Gemeinschaftsanlagen, jeweils 3 m²)
31 127
04.120 Einzelbaum, nicht heimisch, nicht
standortgerecht, Exot 26 119
04.210 Baumgruppe/ -reihe, einheimisch,
standortgerecht, Obstbäume 33 z.T. ND 687
04.220 Baumgruppe/ -reihe, nicht heimisch/ nicht
standortgerecht, Exoten 28 158
10.743 Neuanlage von Fassadenbegrünung 13 57
*= Auf/Abwertung gegenüber dem Standardwert der Kompensationsverordnung
4.2.2 Fauna
Umweltauswirkungen auf die Fauna des Geltungsbereiches sow ie dessen unmittelbaren
Umfeld werden im Folgenden bezogen auf die einzelnen Artengruppen betrachtet . Eine
detaillierte artbezogene Prüfung auf mögliche Verstöße gegen die Verbote des § 44 (1)
BNatSchG ist dem als eigenes Fachgutachten vorliegenden Artenschutzfachbeitrag zu
entnehmen (naturplan, 2020).
Die folgende Bewertung beruht auf dem derzeit vorliegenden Planungsstand und wird
zur Offenlage differenziert und angepasst.
Vögel
Die Planung bedeutet eine nahezu vollständige Umgestaltung des Geltungsbereichs, sodass
es zu einer großen Verschiebung der derzeitig vorhandenen Lebensräume kommt. Eine
Ausnahme hiervon bildet das Gewässer, das a ls solches erhalten werden soll, jedoch durch
die geplante Nutzung der Anwohner – auch als Badegewässer – zumindest während der
Sommermonate einer starken Störung unterliegen wird. Diese kann zu einer weitgehenden
Meidung des Gewässers durch die bisher einzeln auftretenden Nahrungsgäste führen.
Die ermöglichten Gehölzrodungen bedeuten einen Verlust von (potentiellen)
Nistmöglichkeiten sowie von Nahrungshabitaten, welcher mittelfristig durch die Neupflanzung
von Gehölzen sowie ggf. durch die Gestaltung der H ausgärten ausgeglichen werden kann.
Dies hängt von der noch zu definierenden Freiflächenplanung sowie der Folgenutzung durch
die jeweiligen Eigentümer ab.
Durch den Abriss der Gebäude gehen – zumindest zeitweise genutzte – Nischen als
Brutmöglichkeit für Gebäudebrüter verloren.
Der deutlich höhere Versiegelungsanteil im Vergleich zum derzeitigen Zustand verringert die
Verfügbarkeit von Nahrungshabitaten. Dies ist auch im Kontext mit zahlreichen Bauvorhaben
in der Region zu sehen, die den Lebensraum viele r Vogelarten regional verringern . Hierbei
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 34
ist die aktuell jedoch nur geringe Nutzung des Geltungsbereichs durch Vögel zu
berücksichtigen.
Durch die Umnutzung des Geländes sind deutlich erhöhte Störungen durch die Bewohner
und Anlagen zu erwarten, die einen Ve rdrängungseffekt auf die Avifauna des
Geltungsbereichs und dessen Umfeld haben.
Um die Auswirkungen auf die lokale Avifauna zu minimieren , werden verschiedene
Festsetzungen und Maßnahmen, die auch aus artenschutzrechtlicher Sicht von Bedeutung
sind, getrof fen bzw. vorgeschlagen ( siehe auch Kapitel 5). Unter Berücksichtigung dieser
lassen sich erhebliche Auswirkungen auf die hier vorkommenden Vogelarten vermeiden.
Dies unter der Berücksichtigung, dass jeweils nur einzelne Brutpaare od er Individuen den
Geltungsbereich nutzen und hierunter vorwiegend häufige Arten auftreten. Das Gewässer
wird nur in geringem Umfang genutzt.
Fledermäuse
Das Vorhaben bedeutet für Fledermäuse in erster Linie einen Verlust bzw. eine
Beeinträchtigung von Nahrungshabitaten. Eine besondere Rolle spielt hierbei das Gewässer,
das intensiv zum Nahrungserwerb der vorkommenden Arten genutzt wurde. Aber auch die
Umgestaltung des übrigen Geltungsbereichs sowie die Erhöhung der Versiegelung führen zu
einem Verlust von Nahrungshabitaten.
Durch die Umnutzung des Geländes sind deutlich erhöhte Störungen durch die Bewohner
und Anlagen zu erwarten, die einen Verdrängungseffekt auf die jagenden Fledermäuse
haben.
Da innerhalb einiger Bestandsgebäude Einzelquartiere von Fleder mäusen anzunehmen
sind, bedeutet der Abbruch der Gebäude darüber hinaus einen Verlust von Ruhestätten.
Die Beeinträchtigungen der lokalen Fledermausfauna können durch verschiedene
Festsetzungen und Maßnahmen, die auch aus artenschutzrechtlicher Sicht von Bedeutung
sind, minimiert werden (siehe auch Kapitel 5). Hierdurch kann dafür Sorge getragen werden,
dass das Gewässer weiterhin eine Eignung als Nahrungshabitat aufweist – auch wenn diese
gegenüber dem derzeitigen Zustand verminder t sein wird. Zudem können Nahrungshabitate
innerhalb des übrigen Geltungsbereichs durch die Maßnahmen neu geschaffen werden.
Amphibien
Die Amphibien sind insbesondere durch die Störwirkungen innerhalb des Gewässers
betroffen, da ihnen dieses als Fortpflanz ungs- und Aufenthaltsgewässer dient. Relevante
Landlebensräume sind nicht betroffen.
Die geplante Nutzung des Gewässers durch die Anwohner, sowie die zu erwartenden
Einflüsse auf die Ufergestaltung (an Nord-, Ost- und Südufer sollen die Privatgrundstücke bis
an den See reichen) beeinträchtigen dessen Funktion für Amphibien. Derzeit bieten lediglich
die schmalen Schilfgürtel die Möglichkeit für eine erfolgreiche Fortpflanzung, da in den
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 35
übrigen Gewässerabschnitten keine ausreichende Deckung gegenüber Fischen als
Fraßfeinden gegeben ist.
Eine Ausnahme hiervon stellt die Erdkröte dar, die gegenüber Fischen weniger empfindlich
ist. Es wird versucht, den Schilfgürtel sowie die Uferbereiche vor Einflüssen der Bewohner
durch eine gärtnerische Abgrenzung der Grunds tücke gegenüber des Gewässers zu
schützen. Die Nutzung des Sees kann dennoch den Reproduktionserfolg der Amphibien
mindern.
Zudem wird eine Nutzung als privates Bade- und Freizeitgewässer Störungen hervorrufen,
die eine verdrängende Wirkung auf Amphibien haben.
Während der Bauphase kann es darüber hinaus zu einer erhöhten Gefährdung von
Amphibien kommen, die zu oder vom Gewässer weg wandern. Hierbei sind insbesondere
die Hauptwanderzeiten (insbesondere Spätwinter/ Frühjahr) betroffen.
Da ausschließlich häuf ige Arten mit geringer Individuendichte im Gewässer vorkommen, ist
nicht anzunehmen, dass die beschriebenen Beeinträchtigungen Auswirkungen auf die
lokalen Populationen haben. Um jedoch Beeinträchtigungen der hier vorkommenden Tiere
zu minimieren werden Maßnahmen vorgeschlagen und Festsetzungen getroffen (siehe auch
Kapitel 5), die den Fortbestand der Tiere im Gewässer begünstigen sollen.
Sonstige Arten
Je nach Gestaltung der Freiflächen kann sich eine mögliche Erhöhung der Strukturv ielfalt
positiv auf die Artenzahl und Individuendichte von Insekten auswirken. Für die Libellen kann
eine häufigere Frequentierung der Gewässerufer eine Beeinträchtigung bedeuten. Analog zu
den für Amphibien formulierten Wirkungen ist hier mit einem Rückga ng in der Qualität als
Lebensraum für diese Artengruppe zu rechnen.
Die Festsetzungen und vorgeschlagenen Maßnahmen (siehe auch Kapitel 5) minimeren die
Beeinträchtigungen auf Insekten bzw. sollen ein Vorkommen dieser fördern.
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ENTWURF 36
4.3 Schutzgut Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft
4.3.1 Fläche
Die Siedlungs - und Verkehrsfläche nimmt immer weiter zu, die Bundesregierung hat sich
daher in ihrem umweltpolitischen Schwerpunktprogramm (1998) zum Ziel gesetzt, bis 2020
die tägliche Flächen umwandlung auf 30 ha zu reduzieren , bis 2030 auf 20 ha . Die
Reduzierung des Flächenverbrauchs ist eine seit Jahren aktuelle Forderung der
Umweltpolitik in Deutschland und auch in Hessen (HMUELV, 2011).
Durch die Planung wird zusätzliche Fläche versiegelt. Die Summe der versiegelten Fläche
bzw. Dachflächen (Biotoptyp.Nrn. 10.510, 10.520, 10.710 und 10.720) nimmt allerdings nur
leicht zu . Die Quartiersstraßen und –wege, PKW -Stellplätze, Privatwege,
Fahrradabstellflächen, Terrassen und der Gemeinschaftszugang zum See stellen keine
Versiegelung dar, da wasserdurchlässiges Material verwendet wird (Biotoptyp-Nr. 10.530),
allerdings wird zusätzliche Fläche dauerhaft befestigt. Dagegen reduziert sich die Verkehrs -
und Siedlungsfläche je Einwohner stark , die Verdicht ung der Wohnbebauung mittels der
Reihen- und Doppelhausbebauung stellt einen relativ schonenden Umgang mit dem
Schutzgut Fläche dar. Zudem wird hier ein stadtnahes ehemaliges Abbaugelände überbaut .
Fast die gesamte Fläche war ursprünglich ein Tonabbaugebie t mit Ziegeleien, die Fläche ist
unter anderem auch durch Materialverfüllung vollständig verändert worden. Die Fläche
erfährt somit d urch die Wohnbebauung eine Art Recycling . D ie Gesamtfläche auf dem
Untersuchungsgebiet wird allerdings durch die Bebauung i nklusive der Einfriedungen und
Zufahrtstraßen parzelliert werden.
4.3.2 Boden
Der Bau des neuen Wohngebietes einschließlich der Zuwegungen und Nebengebäude
erfordert eine zusätzliche Versiegelung bzw. Befestigung, diese stellen den Hauptwirkfaktor
auf die Bodenfunktionen innerhalb des Untersuchungsgebietes dar.
Aufgrund der weitgehend fehlenden natürlich gewachsenen Böden und der stark
beeinträchtigten Bodenfunktionen (sehr hohe Vorbelastung) ist die Beeinträchtigung durch
das Vorhaben gering. Alleine die Lebensr aumfunktion für Pflanzen und Tiere der
Sonderstandorte (Ufer, Wasser, Rohböden) wird stärker reduziert.
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ENTWURF 37
4.3.3 Wasser
Das Klimagutachten ( INKEK, 2020) zeigt i m modellbasierten Vorher/Nachher -Vergleich auf
der Seefläche keine Änderung hinsichtlich Windfeld , Hitze und Belüftung. Damit ist eine
Reduzierung der Windaktivität durch die umgebende Bebauung und damit einhergehend
negative Auswirkungen auf die Umwälzprozesse und damit die Sauerstoffversorgung
unwahrscheinlich.
Die Schaffung des Flachwasserbereiches im Süd westen des Seeufers hat keine
Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser an sich. Durch die menschliche Aktivität am und im
Gewässer kann der Nährstoffeintrag in das Wasser erhöht werden.
Im Erschließungskonzept (UMWELTPLANUNG BULLERMANN SCHNEBLE, 2020) ist ein Konzept
zur Regenwasserbewirtschaftung enthalten, welches im Folgenden dargestellt wird:
Da die Ergebnisse der Bodenuntersuchungen ( ANINA 2017, 2018, 2019) eine gezielte
entwässerungstechnische Versickerung nicht zulassen, kommt es zu einem
Niederschlagswasserabfluss aus dem Projektgebiet.
1. Verkehrsflächen
Niederschlagswässer auf Verkehrsflächen in Regenwasserkanal leiten; durch erhöhten
Verschmutzungsgrad Vorreinigung nötig, entweder in Kastenrinnen/ Sinkkästen oder durch
Verwendung von Ökopflaster (Vorschlag Planungsbüro Kindinger).
2. Dachflächen
Dachflächen werden bis auf die Dachterrassen begrünt; dadurch Reduzierung des
Niederschlagswassers; das überschüssige Wasser wird zur Nutzung für die
Gartenbewässerung gesammelt oder nach mechanischer Reinigun g in den See geleitet
sofern technisch möglich.
Geplant ist, eventuell ein en Wärmetauscher im See zu installieren . Ein entsprechendes
Energiekonzept wird noch entwickelt.
Insgesamt ist der Eingriff auf das Schutzgut Wasser als bedeutend zu werten.
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ENTWURF 38
4.3.4 Luft und Klima
Das Klimagutachten (INKEK, 2020) wird im Folgenden zusammengefasst:
Mesoklimatisch kommt es zu keiner bzw. einer tolerierbaren Veränderun g durch die
Beplanung:
1. Neu geplante Gebäude (Größe, Anzahl, Ausrichtung; Abstände) lediglich
geringfügige Barri erewirkung; keine signifikanten Verschlechterungen der
Belüftungsqualität in der Umgebung; Winde können durchströmen bzw. überströmen.
2. Veränderte Bodenrauigkeit führt hinsichtlich das nächtlichen Kaltluftabflusses zu
keinen Veränderungen; geschlossene Reih enhausbebauung reduziert
Windgeschwindigkeit in den Westen; aber dort keine sensible Nutzung.
Mikroklimatisch ist im Gebiet mit geringfügiger Verschlechterung in bestimmten Bereichen zu
rechnen.
1. Windfeld
Geschlossene Reihenhausbebauung tolerable Barriere f ür nächtliche Kaltluft;
Kaltluftabfluss und Luftleitbahn ohne Einschränkungen.
2. Thermische Belastung
Unbeschattete Freiflächen führen zu thermischem Stress, können aber durch
Baumpflanzungen abgemildert werden.
Abendliche Temperatur kühlt teilweise langsame r ab, z.B. auf Seefläche, max.
Temperaturdifferenz 1,3°C allerdings gering.
Die klimatischen Auswirkungen durch das Bauvorhaben sind unproblematisch, einzelne
gering einzustufende Auswirkungen sind tolerabel.
Ein Energiekonzept zur Nutzung erneuerbarer En ergien durch Solarmodule und
Wärmetauscher wird noch entwickelt.
4.3.5 Landschaft
Nach Herstellung des Planzustandes wird sich das Landschaftsbild deutlich verändern. Es
wird ein Wohngebiet , d as sich in der Höhe der Wohnhäuser an den umliegenden
Gebäudehöhen orientiert, entstehen und mit seine Gärten das Landschaftsbild prägen. Die
bisherige durch einen Holzzaun eingefriedete von der Umgebung abgegrenzte Fläche wird
sich in Zukunft allerdings öffnen.
Das Planungsgebiet insgesamt und vor allem dessen Ränder werden so gestaltet, dass eine
passgenaue Einfügung in das vorhandene Umfeld erfolgt: Zunächst wird die bestehende
geschlossene bauliche Einfriedung um das Plangebiet herum vollständig entfernt. Entlang
der östlichen Grenze wird dann die vorhandene Hecke für ei nen nahtlosen Übergang in die
sich anschließende öffentliche Grünfläche mit dem Müllersteich erhalten und mit
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 39
freiwachsenden standortgerechten Heckenpflanzen ergänzt. Dasselbe gilt für den Bewuchs
an den sich im Norden anschließenden Elfeicher Weg. An der südlichen Grundstücksgrenze
wird die vorhandene Hecke in Richtung des Naturdenkmals Kastanienallee und dem weiter
südlich gelegenen Bürgerpark ebenfalls erhalten. Im Westen, zum Bayrischen Biergarten
hin, wird eine neue Hecke anstelle der bisherigen geschl ossenen baulichen Einfriedung
angepflanzt. Somit wird das Plangelände optisch besser in die umgebende Landschaft
eingebunden. Die Neupflanzung von Bäumen und Einfriedungsgehölzen, der Erhalt von ca.
15 Bestandsbäumen und die Fassaden - und Dachbegrünung tra gen zu einer besonderen
Durchgrünung des Wohngebietes bei.
4.4 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Kultur- und Sachgüter sind nicht betroffen.
4.5 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
Auswirkungen auf ein bestimmtes Schutzgut können in Folge auch andere Schutzg üter
betreffen, da jedes einzelne Schutzgut auch - zumindest teilweise - auf den Funktionen der
anderen beruht. Es finden sich eine Vielzahl von Wechselwirkungen (siehe Tab. 8). Diese
wurden e ntweder bereits in der jeweiligen Abhandlun g der einzelnen Schutzgüter
berücksichtigt und beschrieben oder sind vernachlässigbar, da sich auf Grund der
vorliegenden Planung keinerlei relevante n (auf ein anderes oder dasselbe Schutzgut
verstärkend, vermindernd oder verzögernd wirkenden) Auswirkungen ergeben.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 40
Tab. 8: Matrix über die Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
(Tabelle wird noch ergänzt)
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ENTWURF 41
5 Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich
Aufgrund der im Vergleich zu normalen Angebots -Bebauungsplänen bereits sehr konkreten
Planungsstands der Wohngebäude und ihrer Erstellung als eine Gesamtplanung durch eine
einzelne Bauherrengemeinschaft, sind abweichend von der üblichen Gliederung eines
Umweltberichtes auch schon konkrete Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierun g und zum
Ausgleich dargestellt, die sonst Bestandteil des Grünordnungsplans sind. Sie erfolgten daher
auch in sehr enger Abstimmung mit der Freiflächenplanerstellung durch das
Landschaftsplanungs-Büro Kindinger. Sie bereiten die entsprechenden Festsetzung en des
Bebauungsplans vor und beschreiben diese.
5.1 Vermeidung und Verminderung von Eingriffen im Zuge der
Vorhabensplanung
Zur Verminderung eingriffsbedingter Beeinträchtigungen wurden bereits im Vorfeld während
der Planung versucht, trotz de s hohen Versiege lungsgrades eine möglichst geringe Anzahl
von Baumstandorten zu überplanen. Um den gesetzlich geschützten Schilfgürtel im Westen
des Sees zu schonen, erh alten die Reih enhäuser keine eigenen Einzelzugä nge zum See,
sondern haben einen gemeinschaftlichen Zuga ng im Süden des Sees. Die östlichen
Grundstücksgrenzen für die Reihenhausbebauung enden oberhalb der Geländeoberkante
und werden gärtnerisch gegenüber dem See abgegrenzt . D er Schilfgürtel zählt in seiner
Gänze zur Gemeinschaftsfläche . Das Risiko einer nachträglichen Zerteilung durch
Grenzzäune oder einer Nutzung als Privateigentum kann daher minimiert werden. Für die
Zuwegungen und Stellplätze sind versickerungsfähige Beläge vorgesehen. Die Anlage als
durchgängige Reihenhausbebauung im Westen des Gebietes t rägt zur Schallminderung bei,
Fassaden- und Dachbegrünung der Gebäude tragen zum positiven Wohnumfeld bei und
stellen gleichzeitig eine Minimierung des Eingriffes dar. Die Nutzung von Solarmodulen und
eventuell einem Wärmetauscher (Energiekonzept wird noch entwickelt) und das Car -
Sharing-Angebot stellen weitere Schritte in Richtung nachhaltigem Bauen dar.
Die gesamte Anlage des A ußenbereiches, unter anderem die Anlage der strukturreichen
Hausgärten und die Pflanzungen von Gartenbäumen, Grenzhecken und Uferg ehölzstreifen
werden schon vor Verkauf umgesetzt , um sicherzugehen , dass die naturschutzfachlich
erforderlichen Maßnahmen umgesetzt sind.
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ENTWURF 42
5.2 Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen
Diese Maßnahmen diene n der Vermeidung („V“) , M inimierung („M“) bz w. dem Ausgleich
(„A“) naturschutzfachlicher Konflikte, die durch die Umsetzung der v orliegenden Planungen
entstehen.
In Karte 2 (wird noch ergänzt) findet sich eine ortsgenaue Darstellung der
Maßnahmenstandorte.
Eine Konkretisierung d ieser und evtl. weite rer Maßnahmen erfolgt im Zuge der
weiteren Detailplanung und Abstimmung zwischen den verschiedenen
Fachgutachtern.
5.2.1 Vermeidungsmaßnahmen
V1 Erhalt von Einzelbäumen und Baumgruppen
Die zur Erhaltung festgesetzten Einzelbäume bzw. Gehölz - und Baumbestände und die
Bestandshecke entlang der Kastanienallee sind dauerhaft zu erhalten, gegen
Beeinträchtigungen zu schützen und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen beziehungsweise
bei Abgang von nicht -standortgerechten Gehölzen durch standortgerechte zu ersetzen. Die
Nachpflanzungen müssen aus dem Vorkommensgebiet 6 „Südwestdeutsches Berg - und
Hügelland mit Oberrheingraben“ (BARSCH et al. , 2012) stammen (BNatSchG § 40 Abs. 4).
Pflanzvorschläge befinden sich in Anhang 1.
Dort wo Bebauungsgrenzen, Einfriedungen, Stellplät ze, Zufahrten und Wege nah e in
den Wurzelbereich einzelner bestehender Bäume heranrücken, sind technische
Lösungen (z.B. der Einbau von Wurzelkästen) vorgesehen.
V2 Anlage einer Barriere zum Erhalt des gesetzlich geschützten Schilfgürtels
Um eine Beeinträc htigung des gesetzlich geschützten Schilfgürtels während der Bauphase
zu verhindern, ist der Bereich auffällig zu markieren. Um eine Betretung durch die Anwohner
zu verhindern, ist zwischen den Privatgrundstücken im Westen des Sees und dem
Schilfgürtel, inklusive dessen Erweiterung in Richtung des Gemeinschaftszugangs im Süden,
eine gärtnerische Abgrenzung vorgesehen.
Auch die übrigen Schilfgürtel sollen erhalten werden.
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ENTWURF 43
V3 Beschränkung der Rodungs- und Abrisszeiträume
Baumfällungen oder –rückschnitte sowi e Gehölzrodungen müssen außerhalb der
Ausschlussfristen des BNatSchG (§ 39) im Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende
Februar durchgeführt werden. Dieser Zeitraum liegt außerhalb der Hauptbrutzeiten aller
heimischen Vogelarten.
Durch diese Maßnahme kann sowohl eine Zerstörung von Fortpflanzungs - und Ruhestätten
als auch eine Tötung bzw. Verletzung von Vögeln vermieden werden.
Der Abriss der Gebäude darf nur im Zeitraum zwischen Anfang November und Mitte März
erfolgen. Während dieses Zeitraumes befinden s ich die meisten Fledermäuse in ihren
Winterquartieren, die hier nur bei milder Witterung vereinzelt anzunehmen sind. Zudem liegt
dieser Zeitraum außerhalb der sensiblen Wochenstubenzeit von Fledermäusen sowie
außerhalb der Brutperiode heimischer Vogelarten.
V4 Kontrolle möglicher Fledermausquartiere
Die Abrissgebäude sind möglichst kurzfristig vor dem Abriss – unabhängig von der
Jahreszeit von einer fachkundigen Person auf einen tatsächlichen Besatz von Fledermäusen
zu untersuchen. Werden hierbei Tiere ange troffen, sind diese fachgerecht zu bergen und zu
versorgen. Bei anhaltend starkem Frost zum Zeitpunkt des Abbruchs des Gebäudes auf dem
Grundstück Elfeicher Weg 183 kann auf eine Kontrolle verzichtet werden, da hier keine
frostsicheren Quartiermöglichkeiten festgestellt werden konnten.
V5 Verzicht auf Beleuchtung des Gewässers
Um Ablenkungswirkungen und Störwirkungen auf Insekten und Fledermäuse des Gewässers
zu vermeiden, darf das Gewässer sowie dessen Uferzone nicht direkt beleuchtet werden.
V6 Verwendung insektenfreundlicher Beleuchtung
Zur Außenbeleuchtung sollten generell Leuchtmittel verwendet werden, die Insekten, Vögel
und Fledermäuse möglichst wenig irritieren bzw. die deren Orientierung nicht erschweren. Zu
verwenden sind möglichst warmweiß bis neu tralweiß getönte Lampen (bspw. LED -Lampen
mit einer Lichttemperatur von max. 4.100 K). Kaltweißes Licht darf nicht verwendet werde n.
Es dürfen nur Lampen verwendet werden, die keine Fallenwirkung auf Insekten ausüben.
Die Abstrahlung ist so gering wie möglich zu halten.
Es wird auf die Information des HMUELV (2020) verwiesen.
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ENTWURF 44
V7 Bauliche Vorkehrungen als p assive Schallschutzmaßnahmen (PLANQUADRAT,
2020a).
Innerhalb der Baufelder RH 1 bis RH 3 ist eine geschlossene bauliche Anlage mit einer Höhe
von mindest ens 10,0 m zu errichten. In Richtung der in der Planzeichnung festgesetzten
roten Linie ist die Anordnung von zu öffnenden Fenstern schutzbedürftiger
Aufenthaltsräumen nach DIN 4109-1: 2016-07 (Beuth Verlag) nicht zulässig.
V8 Regenwasserbewirtschaftungskonzept
Wird noch ergänzt. Folgende Punkte sind zu beachten:
- Reinigung des Niederschlags der Verkehrsflächen
- Nutzung des Dachflächenwassers für Gartenbewässerung
- Reinigung des Dachflächenwassers vor Einleitung in den See
5.2.2 Minimierungsmaßnahmen
M1 Verwendung versickerungsfähiger Oberflächenmaterialien auf befestigten
Flächen
Es ist versickerungsfähiger Oberflächenbelag für die Straßen, Zuwegungen, Pkw - und
Fahrradstellplätze und Terrassen zu verwenden. Dies gilt auch für den
Gemeinschaftszugang im Süden des Sees. (wird noch ergänzt)
M2 Extensive Dachbegrünung
Sämtliche Dachflächen, auch die der Gartenhütten und Müllboxen, werden extensiv begrünt.
Davon ausgeschlossen sind die lediglich die Dachterrassen , die konstruktiven Bereiche der
Gründächer (Attika) und die Gemeinschaftsmüllanlagen . Als Substrat ist nährstoffarmes,
mineralisches Material zu verwenden. Es darf kein humoser Oberboden verwendet werden.
Eine initiale Begrünung durch Bepflanzung bzw. Ausbringen von autochthonem Saatgut oder
ebenfalls autochthonen Vegetationsteilen hat zu erfolgen. Beispiele geeigneter Arten können
der Pflanzliste in Anhang 1 entnommen werden . Ein Energiekonzept zur Nutzung von
Solarenergie wird noch entwickelt (wird noch ergänzt).
Es wird auf die Dachbegrünungsrichtlinien (FLL, 2018) verwiesen.
M3 Errichtung von Fassadenbegrünungen
Es sind ca . 588 m² Fassadenbegrünung vorgesehen . Diese Größ e bezieht sich auf die
Seitenansicht. Insgesamt werden knapp 60 m² Fassadenbegrünung installiert, von der
Vogelperspektive aus betrachtet. (wird noch ergänzt)
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ENTWURF 45
M4 Installation des Wärmetauschers auf gewässerdynamisch vorteilhafte Weise
Ein Energiekonzept zur Nutzung eines Wärmetauschers wird noch entwickelt. Bei
einer Installation sind gewässerökologische Belange zu berücksichtigen.
M5 Anlage strukturreicher Vor- und Hausgärten
In den Vor- und Hausgärten sind mindestens 27 ausschließlich gebietseigene
standortgerechte großkronige Bäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten bzw. bei
Abgang gleichwertig zu ersetzen . Die Bäume müssen aus dem Vo rkommensgebiet 6
„Südwestdeutsches Berg - und Hügelland mit Oberrheingraben“ (BARSCH et al., 2012)
stammen (BNatSchG § 40 Abs. 4) und einer Pflanzqualität von mindestens StU 18-20
cm entsprechen. Als Grenzhecken sollen ausschließlich gebietseigene standortg erechte
Heckengehölze im Dreiecksverband gepflanzt und dauerhaft erhalten bzw. bei Abgang
gleichwertig ersetzt werden . Die Gehölze müssen aus dem Vorkommensgebiet 6
„Südwestdeutsches Berg - und Hügelland mit Oberrheingraben“ (BARSCH et al. , 2012)
stammen (B NatSchG § 40 Abs. 4) und einer Pflanzqualität von mindestens 80-120 cm
entsprechen. Es ist Extensivrasen anzulegen und dauerhaft extensiv zu pflegen (wird noch
ergänzt).
5.2.3 Ausgleichsmaßnahmen
A1 Neupflanzung von heimischen, standortgerechten Einzelbäumen
In den nichtprivaten und privaten Freiflächen des Geltungsbereichs sind je 27 ausschließlich
gebietseigene standortgerechte großkronige Bäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten
bzw. bei Abgang gleichwertig zu ersetzen . Vier Bäume der Gemeinschaftsflächen sind
außerhalb des Geltungsbereichs am Elfeicher Weg vorgesehen und müssen vertraglich
gesichert werden. Die Bäume müssen aus dem Vorkommensgebiet 6 „Südwestdeutsches
Berg- und Hügelland mit Oberrheingraben“ (BARSCH et al. , 2012) stammen
(BNatSchG § 40 Abs. 4) und einer Pflanzqualität von mindestens StU 18-20 cm
entsprechen. Aufgrund der inhomogenen Bodenverhältnisse und geringmächtigen
Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben mit bewährten Methoden landschaftsgärtnerischer
Praxis standortzuverbessern. Voraussetzungen für ein dauerhaftes und gesundes Wachstum
der Bäume sind eine ausreichende Versorgung mit Wasser, Luft und Nährstoffen. Daher
muss, abhängig von der jeweils eingesetzten Baumart, ein genügend großer
durchwurzelbarer Raum und eine genügend große Grundfläche der offenen und dauerhaft
luft- und wasserdurchlässigen Baumscheibe vorhanden sein. Zusätzlich zu den großkronigen
Bäumen werden Pflanzverpflichtungen für kleinkronige Bäume und Solitärsträucher in den
Privatgärten festgesetzt.
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ENTWURF 46
A2 Neupflanzung von heimischen, standortgerechten Sträuchern
Entlang des östlichen Grenzverlaufes des Untersuchungsgebietes befindet sich direkt
anschließend, aber außerhalb des Plangebiets liegend, eine naturnahe Hecke. Diese wird
auf einer Länge von 230 m² durch Pfla nzungen innerhalb des Plangebietes um 1 m
verbreitert. Zudem ist der etwa 75 m² große Heckengehölzbestand entlang des Elfeicher
Weges um Ergänzungspflanzungen zu verdichten. Es sollen ausschließlich gebietseigene
standortgerechte Heckengehölze im Dreiecksverband gepflanzt und dauerhaft erhalten bzw.
bei Abgang gleichwertig ersetzt werden. Die Gehölze müssen aus dem Vorkommensgebiet 6
„Südwestdeutsches Berg - und Hügelland mit Oberrheingraben“ (BARSCH et al. , 2012)
stammen (BNatSchG § 40 Abs. 4) und einer Pfl anzqualität von mindestens 80-120 cm
entsprechen. Aufgrund der inhomogenen Bodenverhältnisse und geringmächtigen
Oberbodenschicht sind die Pflanzgruben bei Bedarf mit bewährten Methoden
landschaftsgärtnerischer Praxis standortzuverbessern.
A3 Anlage von Trockenmauern
Westlich und östlich des Gemeinschaftszugangs im Süden des Sees werden zwei 30 m
lange und 1,5 m breite Trockenmauern errichtet. Diese bestehen zum größten Teil aus
unvermörtelten Natursteinen, aus Gründen der Statik werden aber einzelne Steine in Mörtel
gefasst werden müssen. Zudem w erden entlang der Ostseite des Sees zur
Böschungssicherung insgesamt 200 m² große Trockenmauerabschnitte errichtet (wird noch
ergänzt).
A4 Initialpflanzung von Schilf in neu zu schaffendem Flachwasserbereich
Der neu zu gestaltende, etwa 50 m² große sandige Flachwasserbereich im Südwesten des
Sees wird initial mit Schilf bepflanzt. (wird noch ergänzt)
A5 Bepflanzung eines 2 m breiten Uferstreifens
Bis auf den Einstiegsbereich im Süden soll en entlang de r Reihenhausbeba uung die
bestehenden Röhrichte ergänzt werden, sodass von der Wasserlinie aus betrachtet
seeeinwärts ein etwa 2 m breiter Streifen an Röhrichten und Wasserpflanzen vorhanden ist.
Die Art der Bepflanzung richtet sich nach der Wassertiefe. In Flachwasserbere ichen (< 1 m
Tiefe) soll Schilf entwickelt, in tieferen Bereichen auch autochthone Schwimmblattvegetation
gepflanzt werden.
Entlang des übrigen Ufers, ausgenommen in den Bereichen der privaten Zugänge zum See,
soll kein zusätzliches Schilf gepflanzt, sondern ein etwa 2 m breiter Streifen mit autochthoner
Schwimmblattvegetation initial gepflanzt werden.
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ENTWURF 47
A6 Naturnahe Ufergestaltung durch Pflanzung von Ufergehölzen
Entlang des östlichen Seeufers werden a uf einer durchschnittlichen Breite von 5 m und
insgesamt 850 m² Fläche gebietseigene standortgerechte Ufergehölze gepflanzt und
dauerhaft erhalten bzw. bei Abgang gleichwertig ersetzt. Zum Teil müssen dafür bestehende
Mauern abgebrochen werden. Die Pflanzen müssen aus dem Vorkommensgebiet 6
„Südwestdeutsches Be rg- und Hügelland mit Oberrheingraben“ (BARSCH et al. , 2012),
stammen (BNatSchG § 40 Abs. 4 ), die Verwendung von Weidenstecklingen wird empfohlen .
Um eine Beschattung der bestehenden Röhrichte zu vermeiden und Laubfall in das Wasser
zu verhindern, werden die Gehölzpflanzungen etwas vom Ufer zurückgesetzt.
A7 Schaffung von Nist- und Quartiermöglichkeiten an neuen Gebäuden
Es sind Vogelnistkästen für Gebäudebrüter und Fledermauskästen vorgesehen (wird noch
ergänzt).
A8 Einsaat von Gemeinschaftsflächen mit sam en- und blütenreichem
autochthonem Saatgut
Entlang der Zuwegungen und Stellplätze ist die Einsaat von gebietseigenem
autochthonem samen - und blütenreichen Saatgut als Lebensraum Insekten
vorgesehen (wird noch ergänzt).
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ENTWURF 48
6 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung
Für die folgende Eingriffs -Ausgleichs-Bilanzierung (siehe Tab. 9, Tabelle wird noch
ergänzt) wurde der Voreingriffszustand der Biotop - und Nutzungstypen innerhalb des
Untersuchungsgebietes mit deren voraussichtlichem Zustand nach dem Ein griff unter
Berücksichtigung der Umsetzung der weiter oben aufgeführten naturschutzfachlichen
Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen verglichen (Zustand nach Ablauf
von drei Vegetationsperioden). Betrachtet wurde die Gesamtfläche des
Untersuchungsgebietes, da bis auf die festgesetzten Gehölze das Gebiet komplett überplant
wurde und sich die Art aller anderen Biotoptypen und/ oder deren Größe und/ oder deren
Wertigkeit ändert. Der jeweilige Biotopwert wird dabei der „Wertliste nach Nutzungstypen “,
Anlage 3 der hessischen Kompensationsverordnung 2015 1, entnommen. Eine
flächenscharfe Bilanzierung kann im jetzigen Planungsstand jedoch noch nicht
vorgenommen werden, so dass die Eingriffs -Ausgleichsbilanz noch nicht beziffert
wird. Folgende Feststellungen können jedoch schon getroffen werden:
Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei dem Gewässer nicht um ein naturnahes Gewässer
handelt und auf de n Grundstücken sowohl am Ufer als auch auf der übrigen Fläche noch
viele Fundamente von Gebäuden und Einricht ungen aus der Zeit des Tonabbaus und der
Zeit danach vorhanden sind, ist der Biotopwert des Plangebietes im Istzustand für seine
Flächengröße nicht besonders hoch. Durch die geplante Grüngestaltung und Durchgrünung
des neuen Quartiers, darunter auch weitge hende Festsetzungen zur Dach - und
Fassadenbegrünung und zu Auflagen der Gartengestaltung bis hin zum Verbot von
Schottergärten sowie zu Baumpflanzungen im gemeinschaftlichen als im privaten Bereich
und zur Verbesserung der Uferbereiche werden alle Möglichk eiten genutzt, um den Eingriff
der geplanten Bebauung auch im Sinne der Biotopwertbilanzierung soweit wie möglich zu
minimieren. Verbleibende Defizite werden sich nach endgültiger Planreife beziffern lassen.
Sie sind dann durch Kompensation außerhalb des P langebiets oder durch den Ankauf von
Ökopunkten aus anderen vorgezogenen Kompensationsmaßnahmen auszugleichen.
1 Bei Inkraftreten der neuen hessischen Kompensationsverordnung 2018 war das Verfahren zur
Bauleitplanung bereits aktenkundig und der Vorhabenträger hat aufgrund der Übergangsregelung in
§ 8 KV 2018 noch die Verwendung der KV 2005 gewählt
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 49
Tab. 9: Übersicht Bilanzierung gemäß hessischer KV von 2005
(Tabelle wird noch ergänzt)
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ENTWURF 50
7 Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der
Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung würde eine Flächenversiegelung an dieser Stelle durch
die Wohnbebauung, die Zufahrtswege und Stellplätze unterbleiben. Ebenso würde de r See
mitsamt seinen Schilfgürteln im Uferbereich ungestört bleiben. Der Wohnbedarf müsste dann
allerdings an anderer Stelle gedeckt werden. D ie Auswirkungen eines Eingriffes würden
dann ebenfalls an dem Alternativstandort anfallen.
8 Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan „W ohnen am See“ sieht die Bebauung eines etwa
2,5 ha Geländes mit zwei Privatgrundstücken am nördlichen Rand des Bürgerparks
zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg vor. Im Gegensatz zu einer Angebotsplanung
liegt ein konkretes Vorhaben mit bereits detaill ierten Planungen der einzelnen Gebäude vor.
Das Ausmaß der Bebauung wird über Baugrenzen geregelt. Aus diesem Grund sind in
diesem Umweltbericht – anders als sonst - auch konkrete „Maßnahmen“ aufgeführt, die die
Festsetzungen des B -Plans zu Maßnahmen des N aturschutzes und der Landschaftspflege
sowie des Bodens und zu Anpflanzungen und zur Grünflächengestaltung näher beschreiben.
Insofern fand hier auch schon eine enge Abstimmung mit der Freiflächenplanung statt.
Das überplante Gebiet ist Teil eines ehemalig en Tonabbaus, in dessen Zentrum ein altes,
teilverfülltes Abgrabungsgewässer liegt. Auf dem Gelände befinden sich heute alte
Baulichkeiten aus der Abbauzeit und zwei auch zu Wohnzwecken genutzte Gebäude. Die
dazwischen liegenden Grünflächen enthalten teilw eise noch Fundamente ehemaliger
Gebäude und verschiedene, oft nicht -heimische Bäume. Im Westen des Plangebietes
befindet sich der Bayerische Biergarten.
Durch die Umsetzung des Vorhabens erfolgt die Entwicklung eines hochwertigen
Wohnquartiers mit einer st arken Durchgrünung, das um den See , das ehemalige
Tonabbaugewässer, angeordnet ist. Der ehemalige Tonabbau und später von wenigen
Personen zu Wohnzwecken genutzte Bereich wird somit einer breiteren Wohnnutzung
zugeführt, was hinsichtlich des Flächenverbrauchs (Schutzgut Fläche) positiv bewertet wird.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 51
Im Hinblick auf den Umgang mit Ressourcen soll in dem neuen Wohnquartier eine sehr hohe
Nutzung regenerativer Energiequellen festgeschrieben werden. Alle Wohngebäude sollen
mit Solarmodulen auf den Dachflächen ausgestattet werden. Das Wasser des zentralen
Gewässers wird als Wärmequelle für die Unterstützung der Wärmeversorgung genutzt.
Diese Nutzung wird so genutzt, dass keine bedenklichen Abkühleffekte des Gewässers
auftreten werden. (Energiekonzept wird noch entwickelt)
Die Überbauung von Bodenflächen erfolgt weitgehend auf nicht gewachsenen Böden,
sondern auf durch Abbau und Verfüllung stark veränderten und im Bodenaufbau stark
gestörten Bereichen.
Durch bauliche Festlegungen und Nutzungsbeschränkungen der R eihenhausbebauung auf
der Westseite des Gewässers zum Biergarten hin, wird ein Lärmschutz gewährleistet, der
den Anforderungen an ein Allgemeines Wohngebiet entspricht.
Hinsichtlich der biotischen Schutzgüter stellt der Umweltbericht fest, dass ein Eintreten der
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gemäß § 44 (1) BNatSchG vermieden werden
kann bzw. unvermeidbare Eingriffe ausgeglichen werden. Konflikte mit den
Verbotstatbeständen des Artenschutzes, die sich nicht mit den in Kapitel 5 aufgeführten
Maßnahmen verhindern lassen, sind laut Artenschutzfachbeitrag ( naturplan, 2020) nicht zu
erwarten.
Durch die geplante Grüngestaltung und Durchgrünung des neuen Quartiers, darunter auch
weitgehende Festsetzungen zur Dach - und Fassade nbegrünung und zu Auflagen der
Gartengestaltung bis hin zum Verbot von Schottergärten sowie zu Baumpflanzungen im
gemeinschaftlichen und im privaten Bereich wird den besonderen Anforderungen an diese
Standort am Rande des Bürgerparks Rechnung getragen. Die Ufersituation des Gewässers,
das insbesondere auf der Ostseite durch viele befestigte Uferbereiche geprägt ist, wird durch
Rückbau und standortgemäße Bepflanzung aufgewertet. Das gesetzlich geschützte Biotop
des Schilfgürtels im Nordwesten des Gewässer s bleibt erhalten und wird durch die
Schaffung eines Gemeinschaftszugangs zum See entlastet und durch die Erweiterung durch
Initialpflanzungen weiterer Schilfufer- und autochthoner Wasservegetation ergänzt. Durch die
Wohnnutzung und Nutzung des Gemeinschaftsg ewässers wird es gleichwohl für manche
störungsempfindliche Tierarten jedoch auch zu einer Beeinträchtigung kommen können.
Bei dem Vorhaben werden alle grüngestalterischen Möglichkeiten genutzt, um den Eingriff
der geplanten Bebauung auch im Sinne der Biot opwertbilanzierung soweit wie möglich zu
minimieren, was die Anstrengungen im Vergleich zu vielen anderen B auvorhaben deutlich
übertrifft. Die konkrete Bilanzierung wird im nächsten Planungsschritt dargelegt und
konkret nachgewiesen, dass eine Minimierung des Ausgleichbedarfs deutlich
angestrebt ist.
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 52
Darmstadt, 02.04.2020
naturplan
An der Eschollmühle 30
64297 Darmstadt
Tel. 06151/997989
Fax 06151/273850
E-Mail: info@naturplan.net
Diplom-Landschaftsökologin Msc. Landschaftsökologie Dr. Karsten Böger
Julia Harras Philipp Herrmann
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 53
9 Quellen
Gesetzesgrundlagen
BArtSchV (Bundesartenschutzverordnung):Verordnung zum Schutz wild le bender Tier- und
Pflanzenarten in der Fassung vom 16. Februar 2005 (BG Bl. I 2005, 258 (896)),
zuletzt geändert durch Artikel 10 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95)
BBodSchG (Bundes-Bodenschutzgesetz) in der Fassung vom 01. März 1999, zuletzt
geändert durch Artikel 3 der VO vom 27. September 2017
BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) in der Fassung vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert
durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13. Mai 2019
FFH-Richtlinie (Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie): Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom
21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden
Tiere und Pflanzen, zuletzt geändert am 13. Mai 2013
HAGBNatSchG (Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz ) in der
Fassung vom 20. Dezember 2010, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom
28. Mai 2018
KV ( Hessische Kompensationsverordnung ): Verordnung über die Durchführung von
Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und
die Festsetzung von Ersatzzahlungen in der Fassung vom 01. September 2005,
novelliert am 26. Oktober 2018
VS-RL ( Vogelschutzrichtlinie): Richtlinie 2009/147 /EG des Europäischen Parlaments und
des Rates vom 30. November 2009 über die Erhaltung der wildlebenden Vogelarten ,
zuletzt geändert am 12. Mai 2013
Projektbezogene Planungsgrundlagen
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2019): Bodengutachten, G eotechnische Berichte Nr. 1: 06. Oktober 2017; Nr. 2:
18. Januar 2018; Nr. 3: 10. Mai 2019)
CAL (Chemisch Analytisches Laboratorium) (2019): Untersuchungsbericht 201901844,
Untersuchung eines Kleinbadeteichs
INKEK (Institut für Klima - und Energiekonzepte) (2020): Klimatische Untersuchung
Kastanienallee Darmstadt (Stand 14. Februar 2020)
ITA (Ingenieurgesellschaft für technische Akustik ) (2020): Gutachterliche Stellungnahme
Schallimmissionsschutz (Stand 13. Februar 2020)
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 54
naturplan (2020): Vorläufige Fassung des Artenschutzfachbeitrags zum
vorhabensbezogenen Bebauungsplan „Wohnen am See“ – Kastanienallee Darmstadt
(Stand 26. Februar 2020)
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER (2020a): B -Plan-Vorentwurf (Stand
21. Februar 2020)
PLANQUADRAT, ELFERS GESKES KRÄMER (2020b): Städtebaulicher Rahmenplan,
Flächenübersicht Grundflächen + Gründach (Stand 03. Februar 2020)
STETE PLANUNG (Büro für Stadt - und Verkehrsplanung) (2020): Verkehrsuntersuchung
(Stand 10. Februar 2020)
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http://sg.geodatenzentrum.de/web_public/Datenquellen_TopPlus_Open.pdf
[aufgerufen am 29. Oktober 2019]
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 55
Rote Listen
AGAR & FENA (2010): Rote Liste der Amphibien und Reptilien Hessens, 6. Fassung, Stand
Nov. 2010. HMUELV ( Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwir tschaft
und Verbraucherschutz) (Hrsg.), AG Amphibien - und Reptilienschutz in Hessen e.V.
und Hessen -Forst Servicestelle Forsteinrichtung und Naturschutz, FB Naturschutz
(Bearb.); Wiesbaden
BVNH (Botanische Vereinigung für Naturschutz in Hessen e.V.) (2019) : Rote Liste der Farn-
und Samenpflanzen Hessens, HLNUG (Hessisches Landesamt für Nat urschutz,
Umwelt und Geologie) (Hrsg.), Wiesbaden, 5. Fassung, 271 S.
GRENZ, M. & MALTEN A. (1995): Rote Liste der Heuschrecken (Saltatoria Hessens). 2.
Fassung, Hessisches Ministerium des Inneren und für Landwirtschaft, Forsten und
Naturschutz (Hrsg.), Wiesbaden
GRÜNEBERG, C., BAUER, H.-G., HAUPT, H., HÜPPOP, O., RYSLAVY, T. & SÜDBECK, P. (2015):
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HGON (Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz) & VSW (Staatliche
Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland -Pfalz und das Saarland) (2014): Rote Liste
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(Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz)
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KOCK, D. & KUGELSCHAFTER, K. (1996): Rote Liste der Säugetiere, Reptilien und Amphibien
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Wiesbaden
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Rote Liste gefährdeter Tiere, Pflanzen und Pilze Deutschlands. Band 1: Wirbeltiere.
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naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 56
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Weitere Literatur
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ENTWURF 57
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TAMM, J. & VSW (Staatliche Vogelschutzwa rte für Hessen, Rheinland -Pfalz und das
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nach der Vogelschutzrichtlinie der EU. – i.A. des Hessischen Ministeriums für
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VSW (Staatliche Vogelschutzwarte für Hessen, Rheinland -Pfalz und das Saarland) (2014):
Zum Erhaltungszustand der Brutvogelarten Hessens. 2. Fassung. Frankfurt
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 58
Anhang 1: Pflanzliste (Vorschläge)
Gehölze müssen aus dem Vorkommensgebiet 6 „Südwestdeutsches Berg- und Hügelland
mit Oberrheingraben“, entsprechend des „Leitfaden zur Verwendung gebietseigener Gehölze
(BARSCH et al. 2012), stammen (BNatSchG § 40 Abs. 4). Heckengehölze müssen einer
Pflanzqualität von mindestens 80-120 cm, Bäume einer Pflanzqualität von mindestens
StU 16-20 entsprechen.
Dachbegrünung (möglichst gebietseigenes
Saatgut verwenden):
Felsen-Fetthenne (Sedum rupestre)
Gewöhnliches Leinkraut (Silene vulgaris)
Gewöhnlicher Reiherschnabel (Erodium
cicutarium)
Gewöhnlicher Thymian (Thymus
pulegioides)
Gewöhnlicher Wirbeldost (Clinopodium
vulgare)
Gewöhnliches Zittergras (Briza media)
Heidenelke (Dianthus deltoides)
Karthäuser Nelke (Dianthus
carthusianorum)
Kelch-Steinkraut (Alyssum alyssoides)
Klatsch-Mohn (Papaver rhoeas)
Kleines Habichtskraut (Hieracium pilosella)
Milder Mauerpfeffer (Sedum sexangulare)
Quendelblättriges Sandkraut (Arenaria
serpyllifolia)
Rot-Schwingel (Festuca rubra)
Ruchgras (Anthoxanthum odoratum)
Rundblättrige Glockenblume (Campanula
rotundifolia)
Saat-Mohn (Papaver dubium)
Schafschwingel (Festuca ovina)
Scharfer Mauerpfeffer (Sedum acre)
Schnittlauch (Allium schoenoprasum)
Silber-Fingerkraut (Potentilla argentea)
Sprossende Felsennelke (Petrorhagia
prolifera)
Weißer Mauerpfeffer (Sedum album)
Zypressen-Wolfsmilch (Euphorbia
cyparissias)
Klein- und mittelkronige Gehölze:
Europäisches Pfaffenhütchen (Euonymus
europaeus)
Feld-Ahorn (Acer campestre)
Hainbuche (Carpinus betulus)
Haus-Apfel (Malus domestica)
Kultur-Birne (Pyrus communis)
Sand-Birke (Betula pendula)
Vogelbeere (Sorbus aucuparia)
Vogel-Kirsche (Prunus avium)
Sträucher für strukturreiche Hausgärten:
Eingriffliger Weißdorn (Crataegus
monogyna)
Haselnuss (Corylus avellana)
Hundsrose (Rosa canina)
Kornelkirsche (Cornus mas)
Rote Johannisbeere (Ribes rubrum)
Schwarze Johannisbeere (Ribes nigrum)
Stachelbeere (Ribes uva-crispa)
Vogelbeere (Sorbus aucuparia)
Rasenflächen (naturnahe Hausgärten):
Verwendung von standortgerechtem,
regionalem Saatgut für Begrünungen im
Siedlungsbereich
naturplan Umweltbericht: Vorhabensbezogener B-Plan „Wohnen am See“ – Kastanienallee
ENTWURF 59
Anhang 2: Flächen für den Ausgleich des Ökopunktedefizits
(wird noch ergänzt)
anlage 5
213 Zeichen
Punkt 8: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg - (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung) (V-Nr. 2020/0122) - Kenntnisnahme - Der Ausschuss nimmt von der Vorlage Kenntnis.
anlage 4
8432 Zeichen
- 2 -
Magistratsvorlage
Eingang Magistrats-
geschäftsstelle:
18.05.2020
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Amt 67
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss-
fassung Fachausschuss
Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja
Nein
Verteiler:
III 61
V 67
Stvv
Ja
Nein
Vorlage-Nr. 2020/0122
Magistratsbeschluss-Nr.
140
Internetfähig
Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)
Vorlage vom: 27.04.2020
Beschlussvorschlag:
1. Dem mit den städtischen Ämtern abgestimmten Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP)
(Anlage 1) und dem Vorentwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N. 8.4.4 –
Kastanienallee / Elfeicher Weg – (Anlage 2) sowie den „Allgemeinen Zielen und Zwecken der
Planung mit Vorentwurf des Umweltberichtes“ (Anlage 3) wird zugestimmt. Sie sind der
frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Unterrichtung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB zugrunde zu
legen.
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen für die Dauer ei nes Monats auf der
- 3 -
Internetseite des Stadtplanungsamtes der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter
https://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung -und-stadtplanung/stadtplanung.
Während dieser Zeit ist der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Äußerung und ggf. telefonischen
Erörterung gegeben. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel hie rzu.
Anlagen: Anlage 1: Vorhaben- und Erschließungsplan zum Bebauungsplan N 8.4.4 (Pläne
im Originalmaßstab sind im Parlis abrufbar)
Anlage 2: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher
Weg – ((Vorentwurf) Pläne im Originalmaßstab sind im Parlis abrufbar))
Anlage 3: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf des
Umweltberichtes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 –
Kastanienallee / Elfeicher Weg –
Datenschutzrelevante Anlage:
Folgekosten: Ja Nein
Beschluss des Magistrats vom 27.05.2020
Der Vorlage wird zugestimmt.
- 4 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0122 vom 27.04.2020:
Für das Plangebiet nördlich der Kastanienallee sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Errichtung einer Wohnbebauung mit 47 Wohneinheiten (WE), davon
20 WE in Reihenhäusern, 22 WE in Doppelhäusern und 5 WE in Einzelhäusern, zuzüglich 27
Einliegerwohnungen in den Doppel - und freistehenden Einfamilienhäusern geschaffen
werden.
Das Plangebiet liegt östlich des Bayerischen Biergartens und wird im Süden von der
Kastanienallee und im Norden durch den Elfeicher Weg begrenzt .
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Beba uungs- und
Landschaftsplans N 8.4 – Darmstadt Nord-Ost –. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans N 8.4.4 ist erforderlich, da der rechtskräftige Bebauungsplan N 8.4 aus
dem Jahr 1986 in diesem Teilbereich eine öffentliche Grünfläche mit der Z weckbestimmung
Parkanlage mit Wegen sowie Teiche festsetzt. Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird
das bisher nicht betretbare und auch visuell abgeschottete Grundstück auch für die
Öffentlichkeit zugänglich. Der neu aufzustellende vorhabenbezogene Bebau ungsplan N 8.4.4
– Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird für seinen Geltungsbereich den rechtskräftigen
Bebauungsplan N 8.4 ersetzen.
Nach dem Aufstellungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung der
Wissenschaftsstadt Darmstadt am 29.08.2019 zum v orhabenbezogenen Bebauungsplan
N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – wurden Unterlagen erarbeitet, welche einen
ausreichenden Stand haben, um sie der Öffentlichkeit und den Behörden sowie sonstigen
Trägern öffentlicher Belange im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 bzw.
§ 4 Abs. 1 BauGB zur Stellungnahme vorzulegen.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht vor, dass sich d ie Gebäude um einen See
positionieren. Insgesamt sollen 47 Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser
errichtet werden (20 Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhä user). Die freistehenden
Einfamilienhäuser und die Doppelhäuser haben zusätzlich 27 Einliegerwohnungen. Die Höhe
der Gebäude orientiert sich mit ca. 10 bis 12 Metern, zwei Vollgeschossen und einem
zusätzlichen Staffelgeschoss sowie bei fünf Reihenhäusern m it drei Vollgeschossen ohne
zusätzliches Staffelgeschoss an der Wohnbebauung entlang der Kastanienallee und dem dort
festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet (WA) mit zwei Vollgeschossen.
Durch die geplante Riegelbebauung mit entsprechenden Lärmschutzfestsetz ungen im Westen
des Plangebietes, kann der Lärmschutz (Bayerischer Biergarten) für die geplante
Wohnbebauung gewährleistet werden.
Durch den Erhalt von Bestandsbäumen im Plangebiet sowie durch Baumneupflanzungen
innerhalb des Plangebiets, wird ein naturna hes Wohnen im Grünen ermöglicht. Ergänzt
werden die Bäume von zahlreichen Sträuchern, Hecken und Pflanzen. Circa 25 bis 30 der
vorhandenen Bestandsbäume auf dem Grundstück müssen für das Bauvorhaben gefällt
werden. Die vorhandene Baumallee im rechtsverbindlich festgesetzten Naturdenkmal
Kastanienallee wird komplett erhalten.
Erschlossen wird das Gebiet über die Kastanienallee mit zwei privaten Wohnwegen, welche
rund um den See führen und im Elfeicher Weg münden. Ein privater Wohnweg wird mit einem
- 5 -
Gehrecht für die Öffentlichkeit belegt, um eine fußläufige Durchquerbarkeit des
Vorhabengebietes zu ermöglichen. I m Süden des Plangebiets befindet sich ein Zugang für
Wartungszwecke an den See, welcher von den Eigentümern im Plangebiet genutzt werden
kann. Der See soll künftig visuell und stadträumlich wahrnehmbar werden, ein öffentlicher
Zugang zum privaten See ist aber aufgrund von rechtlichen Haftungsfragen nicht möglich.
Zu 1:
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP).
Der vorliegende VEP (Anlage 1), Stand April 2020, wurde mit den betroffenen städtischen
Ämtern abgestimmt. Er stellt das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch und d urch
eine Vorhabenbeschreibung dar.
Auf Grundlage des VEP wurde ein Vorentwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – (Anlage 2) erarbeitet, welcher die zeichnerischen
und textlichen Festsetzungen zum Planvorhaben en thält. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan wird durch die „Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf
des Umweltberichtes“ (Anlage 3) ergänzt, in denen die planerische Intention des Vorhabens
sowie die Belange des Umweltschutzes näher erläutert werden.
Zu 2:
Das BauGB schreibt in § 3 Abs. 1 zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vor, die
Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten
und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Dazu erfolgt eine
einmonatige öffentliche Einstellung der unter Ziffer 1 genannten Unterlagen auf der
Internetseite des Stadtplanungsamtes der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter
https://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung -und-stadtplanung/stadtplanung. Im
gleichen Zeitraum wird den Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit gegeben, ihre
Stellungnahmen vorzubringen und ggf. telefonisch zu erörtern. Dies wird ortsüblich bekannt
gemacht.
Parallel dazu werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 BauGB schriftlich über die Planung informiert. Nach Ablauf dieser frühzeitigen
Beteiligung werden die eingegangenen Stellungna hmen geprüft und ggf. in der weiteren
Planung berücksichtigt.
Dezernat III: Dezernat V:
Dr. Barbara Boczek Barbara Akdeniz
Stadträtin Stadträtin
Darmstadt, den 27.04.2020
2020/0122
8405 Zeichen
Magistratsvorlage
Eingang Magistrats -
geschäftsstelle:
18.05.2020
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Amt 67
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss -
fassung Fachausschuss
Amt: Stadtplanungsamt
OBW bei abschl.
Beschlussfassung Magistrat
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja
Nein
Verteiler:
Ja
Nein
Vorlage-Nr. 2020/0122
Magistratsbeschluss -Nr.
Internetfähig
Produkt-Nr.: 511020
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 - Kastanienallee / Elfeicher Weg -
(Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)
Vorlage vom: 27.04.2020
Beschlussvorschlag :
1. Dem mit den städtischen Ämtern abgestimmten Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP)
(Anlage 1) und dem Vorentwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N. 8.4.4 –
Kastanienallee / Elfeicher Weg – (Anlage 2) sowie den „Allgemeinen Zielen und Zwecken der
Planung mit Vorentwurf des Umweltberichtes“ (Anlage 3) wird zugestimmt. Sie sind der
frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und der Unterrichtung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB zugrunde zu
legen.
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch
Einstellung der unter Punkt 1 genannten Unterlagen für die Dauer ei nes Monats auf der
Internetseite des Stadtplanungsamtes der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter
https://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung -und-stadtplanung/stadtplanung .
- 2 -
Während dieser Zeit ist der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Äußerung und ggf. telefonischen
Erörterung gegeben . Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel hie rzu.
Anlagen: Anlage 1: Vorhaben - und Erschließungsplan zum Bebauungsplan N 8.4.4 (Pläne
im Originalmaßstab sind im Parlis abrufbar)
Anlage 2: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher
Weg – ((Vorentwurf) Pläne im Originalmaßs tab sind im Parlis abrufbar))
Anlage 3: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf des
Umweltberichtes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 –
Kastanienallee / Elfeicher Weg –
Datenschutzrelevante Anlage:
Folgekosten: Ja Nein
Beschluss des Magistrats vom
- 3 -
Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0122 vom 27.04.2020:
Für das Plangebiet nördlich der Kastanienallee sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Errichtung einer Wohnbebauung mit 47 Wohneinheiten (WE), davon
20 WE in Reihenhäusern, 22 WE in Doppelhäusern und 5 WE in Einzelhäusern, zuzüglich 27
Einliegerwohnungen in den Doppel - und freistehende n Einfamilienhäusern geschaffen
werden.
Das Plangebiet liegt östlich des Bayerischen Biergartens und wird im Süden von der
Kastanienallee und im Norden durch den Elfeicher Weg begrenzt .
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Beba uungs- und
Landschaftsplans N 8.4 – Darmstadt Nord -Ost –. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans N 8.4.4 ist erforderlich, da der rechtskräftige Bebauungsplan N 8.4 aus
dem Jahr 1986 in diesem Teilbereich eine öffentliche Grünfläche mit der Z weckbestimmung
Parkanlage mit Wegen sowie Teiche festsetzt. Mit der beabsichtigten Wohnbebauung wird
das bisher nicht betretbare und auch visuell abgeschottete Grundstück auch für die
Öffentlichkeit zugänglich. Der neu aufzustellende vorhabenbezogene Bebau ungsplan N 8.4.4
– Kastanienallee / Elfeicher Weg – wird für seinen Geltungsbereich den rechtskräftigen
Bebauungsplan N 8.4 ersetzen.
Nach dem Aufstellungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung der
Wissenschaftsstadt Darmstadt am 29.08.2019 zum v orhabenbezogenen Bebauungsplan
N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – wurden Unterlagen erarbeitet, welche einen
ausreichenden Stand haben, um sie der Öffentlichkeit und den Behörden sowie sonstigen
Trägern öffentlicher Belange im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 bzw.
§ 4 Abs. 1 BauGB zur Stellungna hme vorzulegen.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht vor, dass sich d ie Gebäude um einen See
positionieren. I nsgesamt sollen 47 Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser
errichtet werden (20 Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhä user). Die freistehenden
Einfamilienhäuser und die Doppelhäuser haben zusätzlich 27 Einliegerwohnungen. Die Höhe
der Gebäude orientiert sich mit ca. 10 bis 12 Metern, zwei Vollgeschossen und einem
zusätzlichen Staffelgeschoss sowie bei fünf Reihenhäusern m it drei Vollgeschossen ohne
zusätzliches Staffelgeschoss an der Wohnbebauung entlang der Kastanienallee und dem dort
festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet (WA) mit zwei Vollgeschossen.
Durch die geplante Riegelbebauung mit entsprechenden Lärmschutzfestsetz ungen im Westen
des Plangebietes, kann der Lärmschutz (Bayerischer Biergarten) für die geplante
Wohnbebauung gewährleistet werden.
Durch den Erhalt von Bestandsbäumen im Plangebiet sowie durch Baumneu pflanzungen
innerhalb des Plangebiets, wird ein naturna hes Wohnen im Grünen ermöglicht. Ergänzt
werden die Bäume von zahlreichen Sträuchern, Hecken und Pflanzen. Circa 25 bis 30 der
vorhandenen Bestandsbäume auf dem Grundstück müssen für das Bauvorhaben gefällt
werden. Die vorhandene Baumallee im rechtsverbindlich festgesetzte n Naturdenkmal
Kastanienallee wird komplett erhalten.
Erschlossen wird das Gebiet über die Kastanienallee mit zwei privaten Wohnwegen, welche
rund um den See führen und im Elfeicher Weg münden. Ein privater Wohnweg wird mit einem
Gehrecht für die Öffentlichkeit belegt, um eine fußläufige Durchquerbarkeit des
- 4 -
Vorhabengebietes zu ermöglichen. I m Süden des Plangebiets befindet sich ein Zugang für
Wartungszwecke an den See, welcher von den Eigentümern im Plangebiet genutzt werden
kann. Der See soll künftig visuell und stadträumlich wahrnehmbar werden, ein öffentlicher
Zugang zum privaten See ist aber aufgrund von rechtlichen Haftungsfragen nicht möglich.
Zu 1:
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 Abs. 1
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP).
Der vorliegende VEP (Anlage 1), Stand April 2020 , wurde mit den betroffenen städtischen
Ämtern abgestimmt. Er stellt das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch und d urch
eine Vorhabenbeschreibung dar.
Auf Grundlage des VEP wurde ein Vorentwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – (Anlage 2) erarbeitet, welcher die zeichnerischen
und textlichen Festsetzungen zum Planvorhaben en thält. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan wird durch die „Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Vorentwurf
des Umweltberichtes“ (Anlage 3) ergänzt, in denen die planerische Intention des Vorhabens
sowie die Belange des Umweltschutzes näher erläutert werden.
Zu 2:
Das BauGB schreibt in § 3 Abs. 1 zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vor, die
Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten
und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Dazu erfolgt eine
einmonatige öffentliche Einstellung der unter Ziffer 1 genannten Unterlagen auf der
Internetseite des Stadtplanungsamtes der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter
https://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung -und-stadtplanung/stadtplanung . Im
gleichen Zeitraum wird den Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit gegeben, ihre
Stellungnahmen vorzubringen und ggf. telefonisch zu erörtern. Di es wird ortsüblich bekannt
gemacht.
Parallel dazu werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 BauGB schriftlich über die Planung informiert. Nach Ablauf dieser frühzeitigen
Beteiligung werden die eingegangenen Stellungna hmen geprüft und ggf. in der weiteren
Planung berücksichtigt.
Dezernat III: Dezernat V:
Dr. Barbara Boczek Barbara Akdeniz
Stadträtin Stadträtin
Darmstadt, den 27.04.2020
anlage 1
9521 Zeichen
Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – April 2020 Vorhabenbeschreibung Planunterlagen Anlage 1 Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 1 Vorhabenbeschreibung Bauvorhaben Errichtung einer Wohnbebauung mit 47 Wohneinheiten (WE), davon 20 WE in Reihenhäusern, 22 WE in Doppelhäusern und 5 WE in Einzelhäusern, zuzüglich 27 Einliegerwohnungen in den Doppel- und freistehenden Einfamilienhäusern. Baugrundstück Kastanienallee / Elfeicher Weg Gemarkung Darmstadt, Flur 30, Nr. 47/3, 47/4, 48/19 Geltungsbereich 25.013 m² Vorhabenträger Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co. KG Vogelweidstr. 19, 60596 Frankfurt mit den Gesellschaftern: Claus Wisser Verwaltungs- und Beteiligungs GmbH & Co. KG Thomas Müller Verwaltungsgesellschaft mbH WCo Beteiligungsgesellschaft mbH (Prof. Martin Wentz, Tobias Rösinger) Planungsbüro planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB Architekten und Stadtplaner BDA / DASL / dwb Platz der Deutschen Einheit 21 64293 Darmstadt Lage im Stadtgebiet Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich des Bürgerparks. Östlich des Bayerischen Biergartens gelegen, wird es im Süden von der Kastanienallee und im Norden durch den Elfeicher Weg begrenzt. Über die Kranichsteiner Straße ist der Kfz-Verkehr gut an das lokale und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen ‚Eissporthalle‘ und ‚Kastanienallee‘ sind in fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu erreichen. Städtebauliches Konzept Auf dem Grundstück zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg sollen insgesamt 47 Einfamilienhäuser als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser errichtet werden (20 Reihenhäuser, 11 Doppelhäuser und 5 Einzelhäuser). Die freistehenden Einfamilienhäuser und die Doppelhäuser haben zuzüglich 27 Einliegerwohnungen. Die Gebäude positionieren sich um den See und erhalten damit fast alle direkten Seeblick. Auch die Gebäude in zweiter Reihe im Nordosten haben, durch den im Osten angrenzenden Müllersteich, ebenfalls Ausblick auf einen See. Die Höhe der Gebäude orientiert sich mit max. 11,5 Metern und zwei Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 2 Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss sowie bei fünf Reihenhäusern mit drei Vollgeschossen ohne zusätzliches Staffelgeschoss an der Wohnbebauung entlang der Kastanienallee und der dort, im Bebauungsplan N 8.4, festgesetzten Zahl der Vollgeschosse. Die geschlossene Reihenhauszeile im Westen dient als passiver Schallschutz gegenüber dem westlich angrenzenden Biergarten. Die schalltechnisch optimierte Reihenhauszeile stellt eine geeignete Maßnahme zur Minderung der Geräuschimmissionen dar . Mit dieser architektonischen Lösung werden die Immissionen im Quartier maßgeblich reduziert und die lärmsensible Wohnnutzung vor der lärmintensiveren Biergartennutzung abgeschirmt. In den wesentlichen Bereichen des Plangebiets können somit tags und nachts die Zielwerte nach TA Lärm eingehalten werden. Die Dachkonstruktionen der Reihenhäuser sind als Flachdach bzw. als Pultdach mit einer Neigung von bis zu ca. 35 Grad mit extensiver Dachbegrünung geplant. Die bewachsenen Dächer begünstigen die kleinklimatis che Situation im Vorhabengebiet und tragen zu einer Rückhaltung des im Baugebiet anfallenden Niederschlagswassers bei. Gegliedert wird die Reihenhauszeile durch insgesamt fünf Reihenhäuser mit drei Vollgeschossen und Flachdach, die die Dachform und Firstlinie unterbrechen und so eine strukturierte Fassadengestaltung ermöglichen. Die Häuser der Reihenhausbebauung sollen ohne Kellergeschoss ausgeführt werden. Ergänzt werden die Reihenhäuser durch Doppel- und Einfamilienhäuser, die rund um den See sowie im nor döstlichen Teil des Grundstücks errichtet werden. Diese erhalten ein begrüntes Dach in Flachdachbauweise und ein Kellergeschoss. Die Form des Sees soll bei der Entwicklung des Grundstücks maßgeblich erhalten bleiben und lediglich durch einen, nur von der Bewohnerschaft des Plangebiets gemeinschaftlich genutzten Zugangsbereich zum Wasser erweitert werden. Dies di ent auch dazu, den Bewohnern der Reihenhäuser einen Zugang zum See zu ermöglichen, da diese aufgrund des geschützten Schilfs am Westufer keine Möglichkeit erhalten, von ihren Grundstücken an den See zu gelangen. Die meist en Bewohner der Einfamilien - und Doppelhäuser erhalten hingegen auf ihren Grundstücken einen Zugang zum See, der jedoch gärtnerisch auf kleine Bereiche begrenzt wird. Grünflächen Das Grundstück liegt im nördlichen Bereich des Bürgerparks und ist von viel Grünfläche umgeben. Im Osten und Südosten des Plangebiets befinden sich weitere Seen. Das Planungsgebiet öffnet sich durch die Entfernung der baulichen Einfriedung des sich in Privatbesitz befindenden Grundstücks zu seiner Umgebung. Durch ergänzende Pflanzungen mit freiwachsenden, standortgerechten Hecken an den nördlich und östlich angrenzenden vorhandenen Hecken und durch den Erhalt der bestehenden Hecke entlang der Kastanienallee wird das Quartier in die grüne Umgebung eingebunden. Ebenso erfolgen die Neupflanzungen von rund 50 mittel- bis großkronigen Bäumen (davon 23 innerhalb der Stellplatzanlagen) und der Erhalt von rund 15 Bestandsbäumen im Plangebiet , die insbesondere entlang der Grundstücksgrenze das geplante Quartier in die Umgebung einbinden. Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 3 Auf dem Grundstück gibt es zahlreiche Bestandsbäume (ca. 45 Bäume). Für das Bauvorhaben müssen ca. 25 bis 30 der vorhandenen Bestandsbäume auf dem Grundstück gefällt werden. Als A usgleich werden neben den Großbäumen zahlreiche kleinkronige Bäume und Solitärsträucher gepflanzt. Sträucher und Hecken aus standortgerechten heimischen Pflanzen entlang der privaten Grundstücksgrenze sollen die Privatheit der Gärten schützen, ohne sie abzuschotten. Insgesamt öffnet sich das Areal erstmals für die Öffentlichkeit und ermöglicht neue Blickbeziehungen; insbesondere der See wird visuell erlebbar. Dazu wird der Uferbereich des Sees umgestaltet: die Pflanzungen rund um den See mit niedrigwüchsigen Weiden und die E rweiterung des Schilfgürtels erzeugen den Charakter eines natürlichen Ufers , was gegenwärtig nicht der Fall ist. Die vorhandene Baumallee im ausgewiesenen Naturdenkmal Kastanienallee wi rd komplett erhalten und ist entsprechend der gesetzlichen Vorgaben (§ 30 BNatSchG i. V. m. § 1 3 HAGBNatSchG) geschützt. Eine ökologische Baubegleitung während des Baubetriebs gewährleistet den bestmöglichen Schutz der Allee und der zu erhaltenden Bestandsbäume. Verkehrserschließung und Stellplätze Über die Kranichsteiner Straße ist der Kfz -Verkehr gut an das lokale und überörtliche Straßennetz angebunden. Die ÖPNV-Haltestellen ‚Eissporthalle‘ und ‚Kastanienallee‘ sind in fußläufiger Entfernung des Quartiers gut zu erreichen. Erschlossen wird das Grundstück über zwei Zufahrten von der Kastanienallee. Insgesamt führen zwei private Wohnwege rund um den See und erschließen die Häuser von der dem See abgewandten Seite. Zudem befindet sich im Süden des Plangebiets über die dortige, von der Bewohnerschaft genutzte private Grünfläche, noch ein Zugang für Wartungszwecke am See, von welchem sich ein Blick auf den See bietet. Dieser Zugang wird für die Öffentlichkeit durch ein Tor begrenzt. Der See soll künftig grundsätzlich visuell und stadträumlich wahrnehmbar werden, ein öffentlicher Zugang zum privaten See ist aber aufgrund von rechtlichen Haftungsfragen nicht möglich. Das Quartier soll für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. Hierfür wird der westliche Weg zwischen dem Biergarten und den Reihenhäusern für die Öffentlichkeit über ein entsprechendes Gehrecht zugänglich gemacht und dauerhaft gesichert. Dadurch können bestehende Fußwegeverbindungen aus dem Bürgerpark von Süden kommend sinnvoll nach Norden fortgeführt werden und das Grundstück in seine grüne Um gebung eingebunden werden. Alle Wege sind jedoch mittels einer Schranke nur für die Anwohner befahrbar, um zusätzlichen motorisierten Verkehr und somit auch Lärm im Gebiet zu vermeiden. Auch die Zufahrt der Feuerwehr, sonstiger Rettungskräfte sowie der Mül lfahrzeuge zu den Gebäuden und zentralen Unterflur-Müllsammelplätzen ist über die Zufahrten von der Kastanienallee und dem Elfeicher Weg gesichert. Die Stellplätze zu den Häusern werden vorwiegend nicht direkt auf den einzelnen Grundstücken verortet, sondern sollen entlang der Quartierswege, begrünt durch Baumneupflanzungen, angeordnet werden. Lediglich bei zwei frei stehenden Einzelhäusern werden die Stellplätze im Vorgarten angeordnet, da hier aufgrund der entsprechenden Größe der Grundstücke und Vorgärte n eine grün- und stadtgestalterische Eingliederung sinnvoll entwickelt werden kann. Die notwendigen Stellplätze der Wohnhäuser werden durch 14 Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 8.4.4 – Kastanienallee / Elfeicher Weg – 4 Besucherstellplätze im gesamten Plangebiet und vier Car -Sharing-Angebote (mit E - Anschluss) im südlichen Teil des Plangebiets ergänzt, um die als Naturdenkmal ausgewiesene Kastanienallee nicht mit zusätzlichem ruhenden Besucherverkehr zu belasten.
Beratungsverlauf (2)
TOP 8
TOP 140
Orte (12)
- Kastanienallee 4
- Kranichsteiner Straße
- Mina-Rees-Straße 12
- Liebigstraße
- Arheilger Straße
- Elfeicher Weg 183
- Rhönring
- Martin-Luther-King-Ring 45
- An der Eschollmühle 30
- Raiffeisenstraße
- Elisabethenstraße
- Annastraße 686
Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.
Details
- Vorlagen-Nr.
- 2020/0122
- Typ
- Magistratsvorlage
- Datum
- 27.04.2020
- Erstellt
- 29.09.2026 00:00