Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand 31.03.2024

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
März 2024 www.zarinfar.de 1
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
. 
. 
2. ProjektBESCHREIBUNG 
Das Projekt umfasst die Sanierung, den Umbau sowie die Erweiterung der Spielstätten Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und Opernterrassen in Köln. Der geplante 
Eröffnungstermin des gesamten Ensembles am Offenbachplatz war für den 07. November 2015 geplant und wurde im Juli 2015 aufgrund gravierender Probleme bei den technischen 
Anlagen und dem baulichen Brandschutz abgesagt. Im Anschluß erfolgte eine vollständige  Neustrukturierung des Projektes durch die Einbindung neuer Projektbeteiligter, die 
Aufarbeitung des gestörten Bauablaufes sowie eine Erhöhung des Projektbudgets durch den Rat der Stadt Köln als Voraussetzung für die Fortführung des Projektes. Nach der 
Einarbeitung und Grundlagenermittlung des neuen Planungsbüros für die technischen Anlagen und umfangreichen Zustandsfeststellungen folgte im Zeitraum  2017 bis 2021 eine 
Planungs- und Ausschreibungsphase. Schwerpunkte dieser Phase war die erweiterte Entwurfsplanung zur Heilung der Haustechnikplanung, die Erstellung der Ausführungsplanung 
sowie die Ausschreibung und Vergabe der Schlüsselgewerke der Haustechnik und weiterer neu zu vergebender Gewerke. Im Zuge dieser Phase fanden mehrfach Fortschreibungen 
von Termin- und Kostenprognosen sowie Budgeterhöhungen statt. 
Die Entwicklung der Baupreise im Jahr 2022 erforderte die insgesamt vierte Kostenprognose mit Stand 31. Dezember 2022. Aus dieser Prognose ergeben sich Projektkosten in Höhe 
von 664,9 Mio. €. Der Rat der Stadt Köln hat deshalb in der Ratssitzung am 16.05.2023 das Projektbudget einschließlich eines kumulierten Risikos auf 672,2 Mio. € brutto erhöht. Zum 
Stand 31. Dezember 2022 wurden ebenfalls alle Termine im Projekt noch einmal überprüft. Der Termin der Fertigstellung am 22.03.2024 wurde dabei bestätigt. 
Aufgrund von zwischenzeitlich aufgetretenen Störungen im Bauablauf wurden die Terminziele im 4. Quartal 2023 erneut überprüft. Die Terminziele werden nicht mehr erreicht. Der 
Fertigstellungstermin musste auf den 28.06.2024 verlegt werden. Im weiteren Projektverlauf ab dem 1. Quartal 2024 konnten nicht alle Bauablaufstörungen beseitigt werden bzw. sind 
weitere Störungen aufgetreten. Das Terminziel der Fertigstellung am 28.06.2024 wird deshalb nicht erreicht. Die Terminsituation wird gegenwärtig neu bewertet. Ein neuer 
Fertigstellungstermin wurde noch nicht definiert.
Der Rat der Stadt Köln hat im März 2024 aufgrund weiterer Erhöhung der Baukosten ein neues Projektbudget in Höhe von 709,4 Mio. € brutto beschlossen.
1. ProjektKENNDATEN
Offenbachplatz
Sanierung Opernhaus 
Sanierung Schauspielhaus
Kinder-
oper
Kleines
Haus2
1
Standort:  Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
 
Legende:  
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt 
BEREICH 1
Opernhaus
 
NGF:   35.960 m²
BGF:   46.429 m² 
BRI: 160.258 m³ 
 
BEREICH 2
Schauspielhaus/ Kinderoper/
Kleines Haus 
NGF: 15.151 m²
BGF: 19.719 m² 
BRI: 72.547 m³ 
 
SUMMEN
 
NGF:   51.111 m²
BGF:   66.148 m² 
BRI: 232.805 m³ 
 
Hinweis zum Risikomanagement:
Aufgrund der Projektkomplexität und der damit verbundenen zeitintensiven Planungs- und Abstimmungsprozesse, ist die periodische Bewertung der Projektrisiken in Quartalen ange-
messen. Über Änderungen in den Projektrisiken wird jeweils zum Ende des Quartals in den Monatsberichten März, Juni, September und Dezember berichtet.

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
März 2024 www.zarinfar.de 2
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
2. ProjektTERMINE
Legende:
Erläuterung zum Sachstand Termine:
In allen Bauteilen finden neben den Ausbauarbeiten weiterhin die Montagen der TA Hauptgewerke sowie Inbetriebsetzungen und Inbetriebnahmen von technischen Anlagen statt. 
Die Inbetriebnahmen sowie die Abnahmen der Theatertechnik werden fortgeführt. Alle Häuser wurden zwischenzeitlich in Vorbereitung späterer Abnahmen durch die abnehmenden 
Sachverständigen begangen. Die dabei festgestellten Mängel sowie Hinweise der Sachverständigen werden gegenwärtig von den einzelnen Gewerken abgearbeitet. 
Die seit Oktober 2023 geltende Taktung des Bauablaufes erfordert eine Kapazitätserhöhung von Schlüsselgewerken aufgrund höherer Gleichzeitigkeit von Vorgängen sowie eine 
gewerkeübergreifende deutliche Intensivierung der Bautätigkeit. Mit allen betroffenen Gewerken wurden fortlaufend Firmengespräche zur Erhöhung des Personaleinsatzes geführt. Die 
Maßnahmen zur Intensivierung der Bautätigkeit greifen bisher nicht im gewünschten Umfang. Es konnten keine Termindefizite aufgeholt werden. Im Anschluß an eine kritische Analyse 
der gegenwärtigen Abläufe und der Baustellenorganisation müssen diese optimiert und angepasst werden. Über die Anpassung der Bauablaufplanung kann im Monatsbericht April 
2024 berichtet werden.

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
März 2024 www.zarinfar.de 3
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
617,4 Mio. €
448,6 Mio. €
207,4 Mio. €
16,1 Mio. €
672,1 Mio. €
31,8 Mio. €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
700 Mio. €
800 Mio. €
Kostenentwicklung
Summe Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Auszahlungsstand
( ) Zahlen des Vormonats
Kostenprognose 
Herstellkosten
Auszahlungsstand Verpflichtungen
709,4 Mio. € durch Ratsbeschluss vom 21.03.24 genehmigtes Projektbudget
inkl. kumulierte Risikokosten
Erläuterung zum Sachstand Kosten (alle Angaben in brutto):
Mit der Erhöhung des Projektbudgets vom 21.03.2024 auf 709,4 Mio. € wurde die Handlungs-
fähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit sind die 
ermittelten Verpflichtungen durch das zur Verfügung stehende Budget gedeckt.
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den von der Projektsteuerung überprüften Angaben der 
Objektüberwachungen mit Stand 31.03.2024. Gegenüber dem letzten Monatsbericht aus Februar 
2024 ergeben sich Änderungen im Auszahlungsstand (+ 8,93 Mio. €) sowie in den Verpflichtungen   
(+ 5,16 Mio. €) und der Kostenprognose der Herstellkosten (+ 1,25 Mio. €).
Die Herstellkosten berücksichtigen die Fortschreibung der Kostenprognose bis zum 
Fertigstellungstermin Ende 06/2024. Die ermittelten Kosten in Höhe von 703,9 Mio. €. liegen 
innerhalb des Projektbudgets von 709,4 Mio. €.
3. ProjektKOSTEN
KostenVERLAUF der letzten 6 Monate
581,6 Mio. € 588,1 Mio. €
595,8 Mio. € 599,9 Mio. € 608,5 Mio. € 617,4 Mio. €
655,6 Mio. € 659,0 Mio. € 661,9 Mio. € 664,9 Mio. € 666,9 Mio. € 672,1 Mio. €
686,4 Mio. €
702,2 Mio. € 702,3 Mio. € 702,7 Mio. € 702,6 Mio. € 703,9 Mio. €
709,4 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
650 Mio. €
700 Mio. €
750 Mio. €
10.2023 11.2023 12.2023 01.2024 02.2024 03.2024
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
 (444,5 Mio. €)
 (203,8 Mio. €)
 (18,6 Mio. €)
 (35,7 Mio. €)
 (666,9 Mio. €)

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
März 2024 www.zarinfar.de 4
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
Planung
Die Planer sind für technische Klärungen im Zusammenhang mit der Ausführung weiterhin in das Projekt eingebunden.
Ausschreibung und Vergabe
Die geplanten Ausschreibungen und Vergaben sind weitgehend erfolgt. Es sind noch die nachfolgend aufgeführten Ausschreibungen und Vergabeverfahren durchzuführen.
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen:
Die Ausschreibung für das Gewerk Gitterwände befindet sich in der Vorbereitung.
KG 479 Theatertechnik
Die Submission der Ausschreibung für das Gewerk Schwenkkräne ist erfolgt. Es wurden keine Angebote abgegeben. Die Ausschreibung wurde erneut veröffentlicht.
Die Ausschreibungsunterlagen für das Gewerk mobiles Medientechnik-Equipment sind in Bearbeitung.
KG 500 Außenanlagen und KG 600 Ausstattung
Die Vergabe der Ausschreibung für das Gewerk Möblierung Offenbachplatz ist erfolgt.
Die Submission für das Gewerk Wegeleitsystem ist erfolgt und die eingegangenen Angebote befinden sich in Prüfung.
Die Vergabe der Ausschreibung für das Gewerk Außenanlagen ist erfolgt.
Die Ausschreibungen der Ausstattung, darunter die Vorderhausmöblierung, befinden sich ebenfalls in der Vorbereitung. Die Vorderhausmöblierung wurde mit den Intendanten bemustert.
Nachträge:
In allen Kostengruppen liegen Nachträge vor. Nach Prüfung durch die Objektüberwachungen wird im Zuge von Regelterminen über die Beauftragung entschieden.
Werk- und Montageplanung
Die Werk- und Montageplanung ist für die TA Gewerke abgeschlossen. Für einzelne Ausbaugewerke finden noch W+M Planungen statt.
Ausführung
In vielen Bereichen finden weiterhin Ausbauarbeiten wie Estrich-, Trockenbau-, Beschichtungs- und Putzarbeiten, Fliesenarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten sowie 
Schlosserarbeiten statt. Im Gewerk Rohbauarbeiten werden noch kleinteilige Anpassungs- und Restarbeiten in allen  Bauteilen ausgeführt. Die nachträgliche Sanierung einer Bestandsdecke 
im Foyer OH wurde abgeschlossen. Insbesondere die Foyerbereiche aller 4 Häuser bilden einen Schwerpunkt der gegenwärtigen Bauphase und sind als terminkritisch einzuschätzen. Die 
Bauüberwachung dieser Bereiche wurde verstärkt. Die Gewerke Raumlufttechnische Anlagen, Feuerlöschanlagen, Wärmeversorgungsanlagen, Druckluftanlagen, Sanitäranlagen, Elektrische 
Anlagen, Gebäudeautomation, Nachrichtentechnik und Brandschutz befinden sich in der Ausführung der Hauptmaßnahmen. Die Grobinstallationen der Leitungsanlagen sowohl für die 
Elektrotechnik als auch für die Versorgungstechnik sind in vielen Bereichen weit fortgeschritten. Die Grobinstallationen der Gewerke Raumlufttechnik und Feuerlöschanlagen sind 
abgeschlossen. Die Trassenführungen der Elektrotechnik erfordern in mehreren Bereichen Anpassungsarbeiten in Deckenbereichen zur Vermeidung von Kollisionen. Aufgrund dieser 
Anpassungen und aufgrund fehlender Vorleistungen für das Gewerk Elektro gerät die großflächige Feininstallation dieses Gewerkes zunehmend in Verzug. Bei den fehlenden Vorleistungen 
handelt es sich insbesondere um Leistungen des Gewerkes Trockenbau. Als Gegensteuerungsmaßnahme wurden tägliche Begehungen der kritischen Bereiche eingeführt und die Abarbeitung 
der Kollisionen und fehlenden Vorleistungen forciert. Die Arbeiten an Lüftungsschächten sind abgeschlossen. In einzelnen Schächten finden noch Elektroinstallationsarbeiten statt. Viele 
Haustechnikzentralen sind baulich weit fortgeschritten. In diesen Bereichen finden Restarbeiten statt.
Inbetriebsetzung, Inbetriebnahme und Abnahmen
Zu den Inbetriebsetzungsprozessen finden fortlaufend intensive Abstimmungen mit den TA Firmen sowie den abnehmenden Sachverständigen statt.
Die Inbetriebsetzung der elektrotechnischen Anlagen wird fortgeführt, ist aber weiterhin von den genannten Bauablaufstörungen betroffen. Es finden fortlaufend Inbetriebsetzungen von 
Raumlufttechnischen Anlagen statt.
Es wurden weitere Inbetriebnahmen der TA Hauptgewerke begonnen.
Die Mängelbeseitigungen zur Vorbereitung weiterer Abnahmen der theatertechnischen Gewerke der KG 479 finden weiterhin statt.
4. ProjektSCHWERPUNKTE

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
März 2024 www.zarinfar.de 5
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
Fertigstellungsgrad
Im Rahmen der Terminplanung wurde das Projekt in insgesamt 312 Bereiche (ohne Außenanlagen) unterteilt, die sich auf die vier Bauteile Opernhaus, Schauspielhaus, Kinderoper und 
Opernterrassen verteilen. Der Bauablauf der einzelnen Bereiche lässt sich vereinfacht in der Abfolge „Grobmontage Haustechnik“ → „Ausbau“ → „Feinmontage Haustechnik“ → „Fertig“ 
beschreiben. Die Tortendiagramme zeigen den baulichen Fertigstellungsgrad der Bereiche. In der Mehrzahl der Bereiche wurden die Grobmontagen der Haustechnik abgeschlossen. In einem 
Großteil dieser Bereiche erfolgen derzeit Ausbauarbeiten. Es wird in allen vier Häusern parallel gearbeitet.
5. ProjektFORTSCHRITT BAUAUSFÜHRUNG | Fertigstellungsgrad
6
65
50
84
Opernhaus
2
23
24
34
Schauspielhaus
65
1
Opernterrassen
65
1
Kinderoper
Grobmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik 
abgeschlossen, 
Ausbau in Bearbeitung
Grobmontage Haustechnik und 
Ausbau abgeschlossen, 
Feinmontage Haustechnik in 
Bearbeitung
fertiggestellt

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
März 2024 www.zarinfar.de 6
Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
März 2024 (Stand 31.03.2024)
Erläuterung zum Sachstand Risikomanagement:
Die Liste ist ein Ausschnitt aller im Projekt betrachteten Risiken und zeigt die aktuell vier größten Risiken mit möglichen wesentlichen Auswirkungen auf die Projektkosten. 
Die Risiken haben sich gegenüber Dezember 2023 um 1,96 Mio. € auf 14,7 Mio. € erhöht. Die Chancen werden unverändert mit 20,0 Mio. € bewertet.
Der Grund für die Erhöhung der Risiken liegt im Wesentlichen in der Neubewertung von Eintrittswahrscheinlichkeiten oder Schadenshöhen sowie in der Aufnahme eines neuen Risikos. 
Das neue Risiko besteht in einem erhöhten Aufwand bei der Mängelbeseitigung im Zusammenhang mit den Sachverständigenabnahmen und der Wirkprinzipprüfung. Im Zuge dieser 
Abnahmeprozesse kann der Umfang und die Komplexität der Mängelbeseitigung zu einer Bauzeitverlängerung führen.
In Abstimmung mit dem Bauherrn werden mögliche terminliche Auswirkungen der betrachteten Risiken nicht in der Terminplanung dargestellt.
Die Betrachtung und Bewertung der Risiken erfolgt quartalsweise. Die nächste Betrachtung erfolgt zum Ende des 2. Quartals 2024.
Risikobeschreibung   EW * Mögliche Folgen des Risikos Maßnahmen
Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) während der Bauausführung
10 % Bauunterbrechung, gestörter Bauablauf, 
Verlängerung der Bauzeit
Erfahrungen aus den bisherigen Firmengesprächen in die 
Neuverträge übernehmen und bei Neuvergabe verkürzte 
Vergabeverfahren anwenden.
Probleme bei der Einhaltung des 
Ausführungsterminplans
50 % gestörter Bauablauf, Verlängerung der 
Bauzeit
fortlaufende Abstimmung der gesamten Bauablaufplanung mit den 
ausführenden Firmen, monatlicher Soll-/Ist-Abgleich des 
Baufortschritts
Erhöhter Aufwand bei der Mängelbeseitigung, z.B. auf 
Grund der Ergebnisse der SV-Abnahmen und der 
Wirkprinzipprüfung
30% Verlängerung der Bauzeit und spätere 
behördliche Abnahme.
Detaillierte Vorabstimmung zwischen den Sachverständigen und 
dem Inbetriebnahmemanagement, Intensive Begleitung der 
Sachverständigen.
Verlust von Anlagevermögen durch Insolvenz der 
Greensill Bank AG
ca. 
30%
Das Risiko kann Auswirkungen auf die 
Finanzierung des Projektes haben. Die Forderungsanmeldung beim Insolvenzverwalter ist erfolgt.
6. ProjektRISIKEN
* EW = Eintrittswahrscheinlichkeit in %

Dezernat, Dienststelle  
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer 03.05.2024 
 1346/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 06.05.2024 
Rechnungsprüfungsausschuss 07.05.2024 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 14.05.2024 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz - Stand 31.03.2024 
Mit dem Monatsbericht März 2024 gibt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanierung 
der Bühnen am Offenbachplatz zur Kenntnis. 
 
Im Berichtsmonat wurden 13 weitere Bereiche fertiggestellt. Im Vergleich zum Februar 2024 
ergibt sich somit keine wesentliche Steigerung des Tempos auf der Baustelle. Dadurch wird 
deutlich, dass der Meilenstein Staubfreiheit für die Einbringung der Beleuchtungs- und Medien-
technik und der IT-Komponenten am 30.04.2024 nur teilweise erreicht werden wird. Auch wenn 
dieser Umstand noch in den folgenden Wochen nachgearbeitet werden könnte, so werden doch 
die Sachverständigenabnahmen der Haustechnik nicht bis zum 17.05.2024 - dem darauffolgen-
den Meilenstein - abgeschlossen sein. Daraus folgt, dass die Wirkprinzipprüfungen nicht wie 
geplant am 17.05.2024 beginnen können und damit auch keine behördliche Abnahme bis zum 
28.06.2024 erfolgen wird. Der Zeitplan für die letzte Phase des Sanierungsprojekts muss dem-
zufolge noch einmal überarbeitet werden.  
 
Kernproblemfelder sind nach wie vor die fehlenden Vorleistungen im Bereich Trockenbau. Trotz 
zusätzlicher Anstrengungen ist es bislang nicht gelungen, hier ausreichend an Geschwindigkeit 
zuzulegen. Hier bedarf es weiterhin einer Erhöhung der Kapazitäten und einer verbesserten 
Koordination. Zusätzliche personelle Ressourcen für die Trockenbauarbeiten konnten zwar ver-
pflichtet werden, trotzdem sind für dieses Gewerk immer noch zu wenige Arbeiter auf der Bau-
stelle. 
 
Der turnusgemäß vorgelegte Risikobericht dokumentiert dementsprechend eine Steigerung der 
Projektrisiken um 1,96 Mio. Euro. Die Risiken „Probleme bei der Einhaltung des Ausführungs-
terminplans“ und „Erhöhter Aufwand bei der Mängelbeseitigung“ wurden in ihrer Bedeu tung 
hochgestuft und gehören nun zu den vier bedeutendsten Projektrisiken. 
 
Die Vergaben für die Gewerke Möblierung Offenbachplatz, Außenanlagen und Wegeleitsystem 
sind erfolgt.  
 
Die prognostizierten Kosten stiegen im März um 1,25 Mio. Euro und liegen nun bei insgesamt 
703,9 Mio. Euro. Die Ausgaben wiesen mit 8,9 Mio. Euro einen vergleichsweise hohen Stand 
aus, wohingegen sich die Verpflichtungen mit einem Zuwachs von 5,2 Mio. Euro auf dem Ni-
veau der Vormonate bewegten.

2 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung vom 21.03.2024 das Sanierungsbudget auf 709,4 
Mio. Euro erhöht. 
 
 
 
Gez. Charles