Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsbeschluss)

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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
19.10.2023 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 
 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2023/0347 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
448 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel  - (Satzungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 16.10.2023  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Im Rahmen der Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der 
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB (frühzeitige Beteiligung und Offenlage) 
und § 4a Abs. 3 BauGB (Erneute Offenlage und eingeschränkte erneute Offenlage) gingen die 
in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der 
jeweiligen Prüfung (Anlage 1) abschließend entschieden.  
2. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung en gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 (frühzeitige 
Beteiligung und Offenlage) und § 4a Abs. 3 BauGB (erneute Offenlage und eingeschränkte 
erneute Offenlage) gingen die in Anlage 2 zusammengefass ten Stellungnahmen ein. Über die 
eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung  (Anlage 2, 
datenschutzrelevante Anlage)  abschließend entschieden.

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3. Dem Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Stand 16.10.2023) mit den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Planteile 1, 2 und 3 
werden zu den Sitzungen aufgehängt  / ausgelegt) und der dazugehörigen Begründung mit 
Umweltbericht (Anlagen 3a und 3b) wird zugestimmt.  
4. Der Entwurf des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel  – für das Gebiet der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung zwischen den Stadtteilen Bessungen und 
Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube (Naturschutzgebiet) sowie dem Wald an der Ludwigshöhe 
und dem Moosberg, mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher 
Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser , wird mit seiner Begründung incl. Umweltbericht zur Satzung 
beschlossen. 
 
Anlagen: Anlage 1: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB  
Anlage 2: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
(datenschutzrelevante Anlage)  
Anlage 3a: Begründung (Teil A) zum Beba uungsplan S 26  
Anlage 3b: Begründung (Teil B Umweltbericht) zum Bebauungsplan S 26  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 1 (Planzeichnung)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 2 (Textliche Festsetzungen)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 3 (Textliche Festsetzu ngen) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 Hinweis: 
Folgekosten werden entstehen für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen 
Infrastruktureinrichtungen, sowie für die Unterhaltung der öffentlichen Verkehrswege und 
Grünflächen. Diese Kosten werden den entsprechenden Kostenträgern zugeordnet und sind nicht 
Gegenstand der Bauleitplanung. 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom 08.11.2023 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage 2023/0347 vom 16.10.2023:  
 
Planungshistorie und Verf ahren 
Die ehemalige  Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson -Siedlung gehören wie auch die 
Lincoln-Siedlung zum Konversionsbereich Süd . Für die Lincoln -Siedlung wurde 
zwischenzeitlich das Bauleitplanverfahren S 25 in den Jahren 2014 bis 2017 und dem 
Änderungsverfahren S 25.1 mit Abschluss 2019 durchgeführt. Die Bebauung in der Lincoln -
Siedlung ist in großen Teilen bereits realisiert.  
 
Die formulierten Ziele für die Flächenentwicklung auf Grundlage der Rahmenplanung dienten 
als Vorgabe zum städtebaulic hen und landschaftsplanerischen  Realisierungswettbewerb 
„Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung“ im Jahre 2017. Das aus dem 
Wettbewerbsentwurf weiterentwickelte Strukturkonzept war Gegenstand der frühzeitigen 
Beteiligung im Bebauungsplanverfahren S 2 6, die nach Magistratsbeschluss vom 14.11.2018 
(MV-Nr. 2018/0317) in der Zeit von 19.11.2018 bis einschließlich 19.12.2018 stattfand.  
 
Zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele im Plangebiet  wurde ein städtebaulicher Vertrag 
nach § 11 BauGB zwischen der Wiss enschaftsstadt Darmstadt und der 
Grundstückseigentümerin BVD NL geschlossen (MV -Nr. 2020/0150).  
 
Nach Offenlagebeschluss des Bebauungsplanentwurfs durch die 
Stadtverordnetenversammlung am 01.09.2020 (MV -Nr. 2020/0209) erfolgte die 
Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 und §  4 Abs. 2 BauGB vom 
15.09.2020 bis einschließlich 15.10.2020. Mit dem Offenlagebeschluss wurde auch der 
Aufstellungsbeschluss geändert und zwar im Hinblick auf die südlichen Flurstücke sowie des 
Bebauungsplannamens – Ludwigshöhviertel –. 
Die zur Offenlage eingegangenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange, als auch die Ergebnisse aus den fortschreitenden 
Fachplanungen und den konkurrierenden Verfahren für die Hochbauplanung, führten z u 
Änderungen im Bebauungsplanentwurf und somit zu einer erneute Beteiligung der 
Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange . Die erneute Offenlage 
fand vom 18.10.2021 bis einschließlich 18.11.2021 statt.  
 
Aufgrund der Stellungnahme d es Regierungspräsidiums Darmstadt ergab sich die 
Notwendigkeit einer geringfügigen Anpassung der Freihaltefläche für die Straßenbahntrasse,  
innerhalb des zukünftigen Ludwigshöhviertels, im Hinblick der  Lage des Sicherheitsraums 
von 0,7 m innerhalb der Frei haltefläche. Da die Planänderung die Grundzüge der Planung 
nicht berührt sowie die partielle und geringfügige Verbreiterung der Freihaltefläche für die 
Straßenbahntrasse lediglich zu Lasten der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen 
besonderer Zweckbest immung stattfindet, konnte  eine eingeschränkte Beteiligung gem. § 4a 
Abs. 3 Satz 4 BauGB der betroffenen Öffentlichkeit und der berührten Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgen.  Dabei wurde von § 4a Abs. 3 Satz 2 und 3 
BauGB Gebrauch g emacht, indem Stellungnahmen nur zur Änderung, nämlich der 
Anpassung der Freihaltefläche für die Straßenbahntrasse , gebeten wurde und die Frist zur 
Stellungnahme auf 3 Wochen verkürzt  wurde. 
 
Dem Bebauungsplanentwurf wurde in seinem Geltungsbereich aufgrund des 
Umlegungsverfahrens der neue Katasterplan zugrunde gelegt. Der nun vorliegende

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Bebauungsplanentwurf S 26 – Ludwigshöviertel  - mit seiner Begründung soll nun zur Satzung 
beschlossen werden.  
 
Im Parallelverfahren zum Bebauungsplan S 26 wurde die 15. Flächennutzungsplanänderung  
gem. § 8 Abs. 2 BauGB durchgeführt, um die Darstellungen in den betreffenden 
Teilbereichen den geplant en Nutzungen entsprechend anzupassen.  
Nach Feststellungsbeschluss der 15. Änderung des Flächennutzungsplans von der 
Stadtverordnetenversammlung am 10.03.2022 erfolgte die Genehmigung des 
Regierungspräsidiums mit Bescheid vom 13.07.2022. Mit der öffentlich en Bekanntmachung 
der erteilten Genehmigung im Darmstädter Echo am 22.07.2022 wurde die 15. Änderung 
des Flächennutzungsplans (Ludwigshöhviertel)  wirksam. 
 
Städtebauliches und Landschaftsplanerisches Konzept 
Das Strukturkonzept als Basis für den Bebauungsp lan nimmt die vorgefundene historische 
Struktur zweier eigenständiger Gebiete mit einem gemeinsamen Bezugsort auf und 
entwickelt zwei kompakte Siedlungsflächen nördlich und südlich des unter Denkmalschutz 
stehenden zentralen historischen Gebäudeensembles ( Quartiers-Carré / Karl-Plagge-Platz). 
Mit der Baustruktur wurde darüber hinaus ein der Kasernenstruktur entsprechendes strenges 
orthogonales Raster aufgenommen und mit neuen Baufeldern im Bebauungsplanentwurf 
gesichert. Dabei wird auch die bestehende, terr assierte Hanglage des Gebiets als spezifische 
Qualität in der Gebäudetypologie und der Freiraumgestaltung inszeniert.  Eine 
Überverdichtung wird mit einer aufgelockerten Konzeption ausgeschlossen, die überwiegend 
GRZ-Werte von 0,25 bis 0,45 aufruft.   
Es soll ein lebendiges und sozial ausgewogene s Wohnquartier mit  differenziertem 
Wohnraumangebot für ca. 1.400 Wohneinheiten  (WE) mit rund 3.100 Einwohner n und 
Einwohnerinnen entstehen. Davon werden gemäß der städtischen Beschlusslage für den 
geförderten Wohnraum  25 % der BGF Wohnen für Haushalte mit geringem und 20 % der BGF 
Wohnen für Haushalte mit mittlerem Einkommen realisiert. 10 % der realisierbaren 
Geschoßflächen sollen für Sonderwohnformen (z.B. Wohnprojekte von Genossenschaften, 
Bau- und Wohngruppen, Seni oren, Menschen mit Behinderung und betreutes Wohnen) zur 
Verfügung gestellt werden. Dies wurde durch den städtebaulichen Vertrag mit der BVD New 
Living GmbH abgesichert.  
 
Grün- und Freiraumplanung  
Die bestehenden klimawirksamen Grünzäsuren  zwischen dem neuen Quartier und Bessungen 
im Norden sowie Eberstadt im Süden werden gestärkt („Frischluftkorridor“) und neue 
Grünverbindungen geschaffen. Die großzügige „Landschaftstreppe“, die den neuen 
Siedlungsraum gliedert, ist aktive Grünach se und Naherholungsraum und dient zugleich als 
Grünverbindung der Ludwigshöhe zum Naturschutzgebiet „ Bessunger Kiesgrube “ sowie 
übergeordnet als Verbindung der Land schaftsräume Odenwaldhang und Rheinebene.   
Die geplanten „Nachbarschaftsplätze “ bilden gleichfalls grüne Verbindungen in Form von 
Trittsteinen zwischen den öffentlichen Grünflächen in Nord-Süd-Richtung sowie zwischen den 
östlichen Waldfl ächen und dem westlich gelegenen  Naturschutzgebiet  bzw. Waldflächen . Sie 
beinhalten Angebote von wohnungsnahem Kinderspi el und Aufenthaltsmöglichkeiten zur 
Stärkung der Wohnumfeldqualität und der Identitätsstiftung . 
 
Infrastruktur/Öffentliche Einrichtungen  
Zur Gewährleistung der Versorgung im Ludwigshöhviertel sind in dem histor ischen 
Gebäudeensemble am Carré  / Karl-Plagge-Platz neben sozialen Einrichtungen 
(Familienzentrum ) und dem Mobilitäts - und Quartiersmanagement  auch Dienstleistungen

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und Einzelhandel zur Nahversorgung vorgesehen. Das Nahversorgungsangebot kann je nac h 
Bedarf durch Einzelhandel bzw. öffentlich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade 
erweitert werden.  
In dem Bildungscampus am nörd lichen Rand des Quartiers -Carré / Karl-Plagge-Platz sind 
neben einer dreizügigen Grundschule für ca. 300 Schülerinnen und Schüler  eine 
Kindertagesstätte mit drei Krippengruppen und drei Kindergartengruppen geplant. In den  
Bildungscampus soll auch das nördlich der denkmalgeschützten Gesamtanlage gelegene 
Gebäude integriert werden, welches aus artenschutzrechtlichen Belangen nicht abge rissen 
werden darf.  
Des Weiteren sind im Plangebiet noch zwei weitere KiTa-Einrichtungen mit jeweils 5 Gruppen 
(zwei U 3 Gruppen bzw. drei Ü 3 Gruppen mit jeweils ca. 88 Kinder) vorgesehen.  
Die im Nord-Osten gelegene Turnhalle wird saniert und soll sowohl  dem Schul- als auch dem 
Vereinssport zur Verfügung gestellt werden.  
Das Angebot an Einrichtungen wird durch ein Jugendzentrum im Norden und einen 
Jugendtreff im Süden  des Plangebiets ergänzt.  
 
Erschließung 
Das Ludwigshöhviertel  ist im Westen über die Coop erstraße an die Heidelberger Straße und 
im Norden über die Ludwigshöhstraße an die Landskronstraße angebunden. Die Durchfahrt 
zwischen den nördlichen und südlichen Quartieren ist nur mit Umwegen über eine 
untergeordnete Straße (Schrittverkehr) möglich. Die  Verbindung zur Heinrich-Delp-Straße im 
Süden soll lediglich für den Fuß - und Radverkehr geöffnet werden. In der ‚Promenade‘ 
entlang der Sternenallee wird ein in zwei Richtungen verlaufender Radweg sowie Fußwege 
beidseitig der Straßenbahntrasse geführt wer den. 
Mit dem Ziel, das Gebiet als ein Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität zu entwickeln, sollen 
die öffentlichen Straßen als verkehrsberuhigter Bereich (Schrittgeschwindigkeit) ausgebildet 
werden. Das Parken für Bewohner  und Bewohnerinnen soll vor allem  in drei dezentralen 
Quartiersgaragen gebündelt werden. Eine geringe Anzahl an Stellplätzen wird – vor allem für 
mobilitätseingeschränkte Bewohner und Bewohnerinnen – auf dem Grundstück selbst 
bereitgestellt. Stellplätze für Kurzzeitparken de werden im öffe ntlichen Raum nicht 
ausgewiesen; diese werden auf den Grundstücken zum Be - und Entladen zur Verfügung 
gestellt. Im öffentlichen Raum werden fast ausschließlich Besucher*innens tellplätze und 
Fahrradabstellplätze ausgewiesen.  
 
Für die Straßenbahnplanung entlang der Cooperstraße außerhalb des Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans wird ein gesondertes Planfeststellungsverfahren  durchgeführt, indem eine 
Umweltprüfung und ein förmliches Beteiligungsverfahren stattfinden. Es ist also zu betonen, 
daß das Planfeststellungsverfahren eigenständig und kein Teil des Bebauungsplanverfahrens 
ist. Dieses Planfeststellungsverfahren zur Straßenbahntrasse mit Lückenschluss zur 
Heidelberger Straße wurde im Januar 2023 eingeleitet. Die Beteiligung fand im Zeitraum 
vom 16.01.2023 bis 15.02.2023 statt, wobei Einwendungen aus der Öffentlichkeit bis 
30.03.2023 erhoben werden  konnten. Der Erörterungst ermin fand am 17. und 18.07.2023 
statt.  
Im Bebauungsplanentwurf S 26 wurde die Straßenbahntrasse durch eine Freihaltefläche 
gesichert.  
 
Klima- und Naturschutz  
Durch die geplante bauliche Entwicklung werden einerseits großflächig neue klimaökologisch 
wirksame Ausgleichsflächen in Form von Grün - und Freiflächen (z.B. Artenschutzflächen, 
Landschaftstreppe, Nachbarschaftsgärten, Grundstücksfreiflächen, extensive

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Dachbegrünung) geschaffen, andererseits gehen durch Versiegelung thermisch und 
hydrologisch wirksa me Flächen verloren. Durch das Flächenrecycling im Zuge dieser Planung 
wird der Versiegelungsgrad um 7 % gemindert.  
 
Mit den großzügigen Grünzäsuren, den weiteren grünordnerischen Festsetzungen und einer 
weitgehend offenen Bauweise werden klimawirksame Veg etationsflächen und -strukturen, die 
Beschattung von Freiflächen und Verkehrswegen, die Oberflächenentsiegelung und somit 
auch eine gute Durchlüftung des Gebiets gefördert, sichergestellt bzw. vorbereitet. Durch die 
Sicherung und Entwicklung guter klimatis cher Bedingungen innerhalb des Plangebiets 
bleiben daher die markanten Kaltluftbewegungen in der Bessunger Kiesgrube und dem 
angrenzenden Waldstück entlang der Cooperstraße erhalten. Durch den neuen Grünzug der 
Landschaftstreppe sowie die offenen Grünräume  im Süden und Norden des Gebietes werden 
großzügige Durchlüftungsstrukturen von Ost nach West neu geschaffen, die sogar eine 
Verbesserung der Ist -Situation mit sich bringen können.  
Die klimatische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Planung keine 
klimaökologischen Negativwirkungen zu erwarten sind, insbesondere da auf die Beibehaltung 
von Lüftungsbahnen geachtet wird.  
 
Für eine klimaneutrale Strom - und Wärmeversorgung im Geltungsbereich des 
Bebauungsplans (mindestens bilanziell) soll neben e iner Versorgungssicherheit insbesondere 
ein hoher lokaler Erzeugungsanteil erreicht werden. Dazu dienen die Errichtung einer 
Energiezentrale, die mittels Kraft -Wärme-Kopplung (KWK) Wärme und Energie erzeugt (z.B. 
Blockheizkraftwerk) sowie die Nutzung von G eothermie. 
Ergänzend wird gemäß städtebaulichem Vertrag im Ludwigshöhviertel auf allen Dachflächen, 
mit Ausnahme von Nebenanlagen , Solarenergienutzung (bevorzugt Photovoltaik) in 
Kombination mit Dachbegrünung vorgesehen, sofern sie keinen anderweitigen Nut zungen wie 
bspw. Dachgärten oder -terrassen oder Restriktionen bspw. des Denkmalschutzes 
unterliegen. Des Weiteren wurde für Gebäude ein Energiestandard nach KfW Effizienzhaus 40 
oder energetisch besser vorgegeben. Bestandsgebäude sind mindestens auf KfW E H Denkmal 
zu modernisieren.  
 
Mit der Umsetzung der artenschutzrechtlichen Vermeidungs -, Ausgleich- und 
Erhaltungsmaßnahmen (artspezifische Habitatstrukturen, naturnahe Bereiche in öffentlichen 
Grünflächen, Erhaltungsbindung von Bestandsbäumen und Wald bzw.  waldähnlichen 
Beständen) bleibt ein erheblicher Anteil ursprünglichen Lebensraumangebots erhalten bzw. 
wird neu entwickelt. Eine Gefährdung von Populationen der im Geltungsbereich 
nachgewiesenen streng geschützten Arten ist unter Berücksichtigung der defi nierten und 
inzwischen durchgeführten Vorsorgemaßnahmen nicht zu erwarten.  
Insgesamt sind, trotz der vielen positiven Wirkungen der Planung, durch das Vorhaben 
Eingriffe in Natur und Landschaft verbunden, die nicht innerhalb des Geltungsbereichs 
ausgeglichen werden können (Defizit von ca. 1, 42 Mio. Biotopwertpunkten). Dies er Wert ist 
auch darauf zurückzuführen, dass der Voreingriffszustand durch den langen Zeitraum seit 
Abzug der amerikanischen Streitkräfte eine umfangreiche Ruderalvegetation auf versiegelt en 
Flächen aufwies. Das Ausgleichsdefizit von 1, 42 Mio. Biotopwertpunkten wird durch 
Aufwertungsmaßnahmen im Bereich von geeigneten, außerhalb des Geltungsbereichs 
gelegenen Stadtwaldflächen ausgeglichen: Durch eine Nutzungsaufgabe der Stadtwaldflächen 
Darmbachaue (ca. 16,5 ha) und Böllenfalltor (9,4 ha) im Darmstädter Süden innerhalb des 
FFH-Gebiets „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ (Gebiets -Nr. 
6118-304) wird ein Aufwertungspotential von ca. 1,6 Mio. Biotopwertpunkten erreicht, 
welches das Ausgleichsdefizit im Bebauungsplan S 26 vollumfänglich kompensiert.

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Zur Umsetzung und die dauerhafte Unterhaltung von Kompensationsmaßnahmen zum 
naturschutzrechtlichen Ausgleich im Zuge des Bebauungsplanes S  26 Ludwigshöhviertel  hat 
die Wissenschaftsstadt Darmstadt  einen städtebaulichen Vertrag mit der BVD geschlossen 
um die Ausgleichsmaßnahmen und die Kostentragung zu sichern.

Zu 1.: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB, die in der Trägerbeteiligung 
nach § 4 Abs. 2 BauGB, die in der erneuten Beteiligung und erneuten, eingeschränkten 
Beteiligung nach § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum 
Bebauungsplanentwurf S 26 und der Begründung mit Umweltbericht zusammengefasst und 
abschließend geprüft. 
 
Zu 2.: 
In Anlage 2 (datenschutzrelevant e Anlage) wurden die im Rahmen der frühzeitige n 
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB, die zur Beteiligung der 
Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB (Offenlage), die in der erneuten Beteiligung und in der 
erneuten, eingeschränkten Beteiligung nach §  4a Abs. 3 Satz 2 BauGB eingegangenen 
Stellungnahmen zum Bebauungsplan entwurf S 26 und der Begründung mit Umweltbericht  
zusammengefasst und abschließend geprüft. 
 
Zu 3.: 
Dem Entwurf des Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Planteil 1, 2 und  3) mit den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, mit seiner Beg ründung 
(Anlagen 3a und 3b) ist zuzustimmen.  
 
Zu 4.: 
Der Entwurf des Bebauungsplan s S 26 – Ludwigshöhviertel – (Planteil 1, 2 und  3) mit den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, ist gemäß § 10 
Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Bebauungsplan, tritt anschließend durch 
öffentliche Bekanntmachung im Darmstädter ECHO in Kraft. 
 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat 
 
 
 
 
 
Vorab werden übersandt:  
• 12 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs (Teil 1, 2bis 3 ) für die Frakt ionen der 
Stadtverordnetenversammlung  
• Akten z. Hd. des Berichterstatters

Anlage 3a 
Bebauungsplan S 26 
- Ludwigshöhviertel -
(ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung)
Begründung 
(§ 9 Abs. 8 BauGB)
16.10.2023 
Bearbeitung: 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
Hedderichstraße 108 – 110 
60596 Frankfurt am Main 
Der Dezernent III: 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 2  
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
 
Teil A: Städtebauliche Begründung 
1.  Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis ......................................................... 5 
2.  Rechtsgrundlagen .................................................................................................................. 6 
3.  Verfahren ................................................................................................................................. 7 
3.1  Aufstellungsbeschluss .............................................................................................................. 7 
3.2  Frühzeitige Beteiligung ............................................................................................................. 7 
3.3  Öffentliche Auslegung ............................................................................................................ 10 
3.4  Erneute (2.) öffentliche Auslegung sowie Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 2 BauGB ....................................................................... 13 
3.5  Eingeschränkte erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2, 3 und 4 BauGB ................. 14 
3.6  Satzungsbeschluss ................................................................................................................ 14 
4.  Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich .................................................. 15 
4.1  Lage im Stadtgebiet ............................................................................................................... 15 
4.2  Geltungsbereich ..................................................................................................................... 16 
5.  Planungsrechtliche Situation .............................................................................................. 19 
5.1  Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan ................................................ 19 
5.2  Flächennutzungsplan ............................................................................................................. 25 
5.3  Landschaftsplan ..................................................................................................................... 28 
5.4  Bebauungsplan ...................................................................................................................... 30 
6.  Bestand ................................................................................................................................. 32 
6.1  Demographische Entwicklung und Wohnraumbedarf in Darmstadt ....................................... 32 
6.2  Städtebauliche Situation und Bestand 2018 .......................................................................... 33 
6.3  Stadträumliche Einbindung .................................................................................................... 35 
6.4  Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ............................................................................... 36 
6.5  Schallimmissionen .................................................................................................................. 36 
6.6  Schutzausweisungen: Schutzgebiete und Schutzobjekte ...................................................... 36 
6.7  Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale ................................................................. 40 
6.8  Altlasten .................................................................................................................................. 42 
6.9  Kampfmittel ............................................................................................................................ 42 
6.10  Denkmalschutz ....................................................................................................................... 43 
7.  Planung ................................................................................................................................. 44 
7.1  Städtebauliches Konzept ........................................................................................................ 44 
7.2  Grünordnung / Grün- und Freiflächen .................................................................................... 48 
7.3  Planungsalternativen .............................................................................................................. 49 
8.  Technische Infrastruktur / Energieversorgung / Energiekonzept ................................... 51 
9.  Wasserwirtschaftliche Belange .......................................................................................... 52 
9.1  Versorgung ............................................................................................................................. 52 
9.2  Wasserentsorgung ................................................................................................................. 52 
10.  Abfallwirtschaft .................................................................................................................... 54 
11.  Verkehrliche Auswirkungen der Planung .......................................................................... 54 
11.1  Erschließungskonzeption ....................................................................................................... 55 
11.2  Leistungsfähigkeitsbetrachtung .............................................................................................. 57 
11.3  Mobilitätskonzept .................................................................................................................... 63 
12.  Einzelhandel ......................................................................................................................... 65 
13.  Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen) .......................................................................... 68 
13.1  Jefferson-Siedlung ................................................................................................................. 68

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 3  
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
13.2  Cambrai-Fritsch-Kaserne ....................................................................................................... 68 
14.  Schallschutz ......................................................................................................................... 71 
14.1  Schalltechnische Untersuchung zum Verkehrslärm ............................................................... 72 
14.2  Lärmeinwirkungen durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft ..................... 82 
14.3  Schalltechnische Untersuchung zu Quartiersgaragen ........................................................... 82 
14.4  Fazit ....................................................................................................................................... 84 
15.  Klimaschutz .......................................................................................................................... 84 
15.1  Untersuchungsergebnisse der klimaökologischen Analyse ................................................... 85 
15.2  Planungsempfehlungen ......................................................................................................... 87 
15.3  Fazit ....................................................................................................................................... 88 
16.  Erschütterungen .................................................................................................................. 88 
16.1  Auswirkungen durch die geplante Straßenbahn .................................................................... 88 
16.2  Auswirkungen durch Änderungen des Betriebsprogramms der geplanten Straßenbahn ...... 90 
17.  Artenschutzrechtliche Beurteilung .................................................................................... 90 
18.  Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung .............................................. 93 
19.  Biodiversität ......................................................................................................................... 96 
20.  Grünordnerisches Konzept / Landschaftsplanerisches Konzept ................................... 96 
21.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)  
         und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) .................................................................. 102 
21.1  Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ........................................................... 102 
21.2  Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) ................. 108 
21.3  Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) ................................................... 118 
21.4  Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen   
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) .................................................................... 120 
21.5 Zulässigkeit von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO in den allgemeinen  Wohngebieten 
 (§ 23 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 14 BauNVO) ....................................................................... 122 
21.6 Flächen für Stellplätze und Garagen in den allgemeinen Wohngebieten 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO und § 23 BauNVO) ......................... 124 
21.7 Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) ..................................................................................................... 125 
21.8  Besonderer Nutzungszweck von Flächen: „Garagengebäude“  (§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB) . 128 
21.9  Von der Bebauung freizuhaltende Fläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB) ..... 129 
21.10 Öffentliche Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) ................................................................................................... 129 
21.11 Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Carsharing / Bikesharing“  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) ................................................................................................... 137 
21.12 Versorgungsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) .................................................................. 137 
21.13 Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ............................................................ 138 
21.14 Flächen für Wald (§ 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB) ..................................................................... 143 
21.15 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,  
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) ................................................................ 143 
21.16 Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 
BauGB) ................................................................................................................................ 149 
21.17 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und  
sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB) .......................................... 150 
21.18 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz vor 
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG)  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) ................................................................................................... 159 
21.19 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des 
Straßenkörpers erforderlich sind (§9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) ................................................ 163

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 4  
 
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22.  Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ............................... 163 
22.1  Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) .......................................... 163 
22.2  Außenanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) ............................................................................... 165 
22.3  Anforderungen an Werbeanlagen   
         (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) ..................................................... 168 
23.  Begründung der Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder  
Verwenden von Niederschlagswasser ............................................................................. 170 
24.  Begründung der Nachrichtlichen Übernahmen (§ 9 Abs. 6 BauGB) ............................. 171 
25.  Hinweise .............................................................................................................................. 171 
26.  Regelungen des Eckpunktepapiers und des städtebaulichen Vertrags ....................... 171 
26.1  Eckpunktepapier ................................................................................................................... 171 
26.2  Städtebaulicher Vertrag ........................................................................................................ 172 
27.  Planungsstatistik ................................................................................................................ 173 
28.  Verwendete Gutachten ...................................................................................................... 174 
29.  Abbildungsverzeichnis ...................................................................................................... 175 
Teil B: Umweltbericht .................................................................................................................. 176

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 5  
 
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1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Mit dem Abzug der amerikanischen Streitkräfte aus Darmstadt im Jahre 2008 sind in der Wissenschafts-
stadt insgesamt rund 314 ha ehemals militärisch genutzter Flächen frei geworden. Zu den knapp 122 ha 
der Flächen, welche sich im innerstädtischen Bereich befinden und damit eine attraktive Lagegunst und 
hohes Entwicklungspotential aufweisen,  zählen auch die Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-
Siedlung mit rund 34 ha im Süden der Stadt. Sie bil den gemeinsam mit der Lincoln-Siedlung den Kon-
versionsbereich Süd. Mit Aufgabe der militärischen Nutzung stellen diese Flächen einen der letzten gro-
ßen Bereiche dar, die einer städtebaulichen Entwicklung, insbesondere zu Wohnzwecken, zugeführt wer-
den können.  
Im Jahre 2011 wurde für die Lincoln-Siedlung und die ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne mit der Jef-
ferson-Siedlung die Rahmenplanung Konversionsbereich Süd von der  Stadtverordnetenversammlung 
als Ergebnis eines mehrstufigen Abstimmungsprozesses beschlossen. Für die Cambrai-Fritsch-Kaserne 
/ Jefferson-Siedlung wurden im Rahmenplan die inhaltlichen Grundlagen für die Durchführung eines städ-
tebaulichen und landschaftsplanerisc hen Wettbewerbs ermittelt. Für die Lincoln-Siedlung wurde auf 
Grundlage der Rahmenplanung das Bebauungsplanverf ahren S 25 eingeleitet. Dieser ist seit 2015 
rechtskräftig. Aufgrund geänderter Ziele bezüglich der Ausnutzung wurde zw ischenzeitlich ein Ände-
rungsverfahren eingeleitet. Der geänderte Bebauungsplan S 25.1 ist seit dem 18.12.2019 rechtskräftig. 
Parallel zur Erarbeitung der Rahmenplanung wur de 2010 / 2011 ein Beteiligungsprozess mit zwei Pla-
nungswerkstätten durchgeführt, dessen Ergebnisse im  weiteren Verlauf Eingang in weitere Planungen 
gefunden haben. 
Auf Grundlage der Rahmenplanung und des Beteiligungsprozesses wurde im Jahr 2017 ein städtebauli-
cher und landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb für die Entwicklung und Neuordnung der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung zu einem neuen Stadtquartier durchgeführt. Anschließend 
wurde das Wettbewerbsergebnis zu  einem städtebaulichen Strukturkonz ept weiterentwickelt, welchem 
der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt hat.  
Im Jahr 2019 hat die von der Wissenschaftsstadt Darmstadt zum Kauf ermächtigte bauverein AG-Tochter 
BVD New Living GmbH & Co. KG das Areal von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ge-
kauft und wirkt als Vorhabenträgerin. Die Entwicklung erfolgt in enger Kooperation von Wissenschafts-
stadt Darmstadt und BVD New Living. 
Der neue Stadtteil, der anstelle der früheren Camb rai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson Siedlung ent-
steht, soll nach dem Anfang 2019 durchgeführten Namenswettbewerb „Ludwigshöhviertel“ heißen. Dies 
hat der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt in seiner Sitzung am 10.04.2019 beschlossen.  
Für einzelne Blockbereiche wurden im Jahr 2019 im Auftrag der bauverein AG konkurrierende Planungs-
verfahren zur privatrechtlichen Entwicklung untern ehmenseigener Grundstücke durchgeführt. Die Aus-
wahl der weiterzuverfolgenden Entwürfe erfolgte Anfang 2020 und die Ergebnisse der ausgewählten 
Entwürfe wurden, soweit sie den Zielen der städtebaulichen Entwicklung ent sprachen, im Bebauungs-
plan berücksichtigt. 
Für die Straßennamen wurde im 2. Halbjahr 2020 der Wettbewerb „Quartiers- und Straßennamen für das 
neue Ludwigshöhviertel“ durchgeführt. Das im Nor den des Ludwigshöhviertels gelegene Quartier wird 
künftig Kiesgrubenquartier heißen, das südliche Quartier Sternwartenquartier. Die Straßennamen orien-
tieren sich an den Quartiersnamen. 
Mit dem Bauleitplanverfahren S 26 - Ludwigshöhviertel - sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen 
zur Umsetzung des Strukturkonzeptes und damit für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen Cambrai-
Fritsch-Kaserne bzw. Jefferson-Siedlung geschaffen werden. 
 
Vorrangiges Ziel des Bebauungsplans ist die Entwicklung eines lebendigen Stadtquartiers mit dem Nut-
zungsschwerpunkt „Wohnen“. Die Intentionen für das Gebiet sind: 
 Schaffung von Wohnraum, um der großen Na chfrage nach Wohnungen in der Wissenschafts-
stadt Darmstadt nachzuko mmen. Dabei sollen ein gemischtes Wohnungsangebot für

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 6  
 
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unterschiedliche Nutzergruppen und eine ausgewogene Sozialstruktur geschaffen werden. Hier-
bei sind die städtischen Vorgaben bzgl. der An teile für sozial geförderten Wohnungsbau und 
Wohnraum für mittlere Einkommen zu gewährleisten. 
 Bereitstellen eines breiten Versorgungsangebots für Menschen aller Altersgruppen, insbeson-
dere durch die Entwicklung eines kleinen Quartier szentrums mit Einzelhandel (kleinteilige Nah-
versorgung für den täglichen Bedarf), quartiersbezogenen Dienstleistungen, Gastronomie, kultu-
rellen und sozialen Einrichtungen unter Berücksich tigung der Barrierefreiheit sowie einer zu-
kunftsfähigen sozialen Infrastruktur.  
 Gestaltung eines alltagstaug lichen Wohnumfeldes für unterschiedliche Bewohnergruppen und  
-ansprüche sowie die Schaffung zentraler Treffpunkte mit hoher Aufenthaltsqualität und von Be-
wegungs- und Sporträumen zur Förderung der sozialen Integration der Bewohner und des Zu-
sammenlebens in Stadtquartieren.  
 Sicherung der besonderen stadt räumlichen und landschaftlichen Qualitäten des Planungsraums 
und funktionales, landschaftliches und verkehrliches Vernetzen des neuen Quartiers mit der Um-
gebung. Die exponierte Höhenlage / Topographie im  Gebiet und die daraus resultierende Wir-
kung auf das Stadt- und Landschaftsbild sowie Sichtbeziehungen (zur Ludwigshöhe, zur Rhein-
ebene, zur Pauluskirche) sollen berücksichtigt werden. 
 Berücksichtigung der prägenden vorhandenen bzw. denkmalgeschützten Gebäudesubstanz des 
historischen Kasernenplatzes im Zentrum. 
 Erhalt von Identität bestimm enden Grünstrukturen / Baumbestand; Gestaltung von Grünflächen 
mit hoher Aufenthaltsqualität für unterschiedliche Nutzer- und Altersgruppen. 
 Förderung nachhaltiger Mobilität, um ein autoarm es Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität und 
bespielbaren öffentlichen Räumen zu schaffen. Dies beinhaltet das Minimieren von Durchgangs-
verkehr für den motorisierten Individualverkehr , die ÖPNV-Anbindung Ludwigshöhviertel durch 
die Straßenbahn, eine Mobilitätszentrale mit Miet- und Leihangeboten von Fahrrädern und PKW 
sowie ein umfassendes Mobilitätskonzept inklusive Stellplatz- und Mobilitätsmanagement. 
 Das Areal soll in Etappen entwickelt werden können. 
 
Um die vorgenannten Planungsziele im derzeit unbepl anten Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne und 
der Jefferson-Siedlung zu erreichen, ist die Au fstellung eines Bebauungspl anes im Sinne von § 1  
Abs. 3 BauGB erforderlich. 
2. Rechtsgrundlagen 
Folgende Rechtsgrundlagen liegen der Aufstellung des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – zu-
grunde: 
 Baugesetzbuch i.d.F. der Be kanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert 
durch Gesetz vom 28.07.2023 (BGBl. I Nr. 221) 
 Planungssicherstellungsgesetz (Pl anSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geän-
dert durch Art. 11 des Gesetzes vom 22.03.2023 (BGBl. I Nr. 88) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO ) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 
3786), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728) 
 Planzeichenverordnung (PlanZ V) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch 
Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S.1802) 
 Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (G VBI. I S. 198), zuletzt geändert durch Art. 3 
des Gesetzes vom 20.07.2023 (GVBl. S. 582) 
 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBI. I S. 142), zuletzt geändert durch 
Art. 2 des Gesetzes vom 16.02.2023 (GVBl. S. 90, 93) 
 Bundesnaturschutzges etz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240)

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 7  
 
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 Hess. Naturschutzgesetz (HeN atG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt geändert 
durch Art. 5 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31. 07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch 
Art. 5 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176) 
 Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 3 
des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473) 
 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSch G) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBI. S. 211)  
 Bundes-Immissionsschutzgesetz (B ImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt ge-
ändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 26.07.2023 (BGBl. I Nr. 202) 
 Gesetz über die Umweltvertr äglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.03.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 88) 
3. Verfahren 
Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren gemäß den Vorschriften des BauGB aufgestellt. Dieses Ver-
fahren enthält eine mindestens zweifache Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonsti-
gen Träger öffentlicher Belange. Unter der Voraussetzung, dass die erforderliche 15. Änderung des Flä-
chennutzungsplans (Parallelverfahren) zu dem Zeitpunkt bereits rechtswirksam ist, kann nach dem Sat-
zungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung der Bebauungsplan mit der Ausfertigung und 
Bekanntmachung in Kraft treten. Die 15. Änderung des Flächennutzungsplans trat am 23.07.2022 in Kraft 
(vgl. Kap. 5.2). 
Im Folgenden werden die bisher stattgefundenen Verfahrensschritte dargestellt. 
3.1 Aufstellungsbeschluss 
Die Stadtverordnetenversammlung der Wissenscha ftsstadt Darmstadt hat am 08.12.2005 den Aufstel-
lungsbeschluss (Vorlage Nr. 2005/0670) für den Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jeffer-
son-Siedlung“ gefasst. Die Bekanntmachung erfolgte im „Darmstädter Echo“ am 13.12.2005. 
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung  vom 13.06.2017 wurde der Aufstellungsbeschluss 
durch die Definition von Zielen für die Entwicklung der Flächen qualifiziert (Vorlage Nr. 2017/0150). Diese 
Ziele stellten die Grundlage für die Auslobung des  städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideen-
wettbewerbs für die Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung dar. 
Der Geltungsbereich wurde im südwestlichen Bereich geringfügig geändert: Es entfallen einzelne Grund-
stücke, die nicht zur Konversionsfläche gehören.  Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses aufgrund 
geänderten Geltungsbereichs erfolgte mit dem Offenlagebeschluss. 
3.2 Frühzeitige Beteiligung 
Gegenstand der frühzeitigen Beteiligung war das Strukturkonzept, in dem das Wettbewerbsergebnis wei-
terentwickelt wurde.  
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt  hat in den Sitzungen am 07.11.2018 die frühzeitige 
Beteiligung zur 15. Änderung des Fl ächennutzungsplans „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ “ (jetzt Ludwigs-
höhviertel) einschließlich der dazugehörigen Unte rlagen (Ziele und Zwecke der Planung) und am 
14.11.2018 die frühzeitige Beteiligung zum Bebauungs plan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-
Siedlung“ (jetzt Ludwigshöhviertel) einschließlich der dazugehörigen Unterlagen (Ziele und Zwecke der 
Planung sowie Strukturkonzept) be schlossen. Die Bekanntmachung erfolgte am 16.11.2018 im 
„Darmstädter Echo“. Die Auslegungsunterlagen konnten auch im Internet unter www.darmstadt.de/bau-
leitplan eingesehen werden.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 8  
 
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3.2.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 
Die Planungsunterlagen wurden zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 
vom 19.11.2018 bis 19.12.2018 öffentlich zugänglich gemacht. Darüber hinaus erfolgte eine Bürgerinfor-
mationsveranstaltung am 06.12.2018.  
Es gingen 29 Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein.  
 
Folgende Punkte wurden zum Bebauungsplan dabei insbesondere thematisiert:  
 Geltungsbereich (Erweiterung um Straßenbahner schließung und Anschluss an die Heidelberger 
Straße) 
 Übergeordnete Planung (Abgrenzung des Bruttowohnbaulands) 
 Strukturkonzept (Abgrenzung Wohnbauflächen, Berücksichtigung der denkmalgeschützten An-
lage, Umwandlung von Wohnbauflächen in Wald- bzw. Ausgleichsflächen, maßvolle Beschrän-
kung der Geschosse und Gebäudehöhen, Lage von Plätzen)  
 Dichte (Wohneinheiten, baulic he Ausnutzung, Wohnfläche pro Person, Ablehnung bzw. Befür-
wortung weiterer Nachverdichtung),  
 Grünordnung (Grün- und Freiflächen (z.B. Abgrenzung der Landschaftstreppe, Reduzierung des 
Grünanteils)), Freiraumgestalt ung (z.B. Verbot von Steingärten,  versickerungsfähige Wege, 
Baumpflanzung bzw. -erhalt, heimische Baumarten), Dachbegrünung, Fassadenbegrünung) 
 Natur und Landschaft (Eingriffs- / Ausgleichsb ilanzierung (z.B. Ausgleichs- und Kompensations-
maßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs)), Artenschutz (z.B. Lebensraum Mauereidechsen, 
Lebensraum in Bestandsgebäuden), Wald, Schutzgebiete (z.B. Schutz und Erhalt der Natur- und 
Landschaftsschutzgebiete)) 
 Klima (Frischluftschneisen)  
 Immissionsschutz (Straßenba hnlärm, Lichtimmissionen),  
 Kfz-Verkehr (Verkehrskonzept (z.B. fehlende Straßenverbindung zwischen den Quartiersteilen, 
Durchfahrbarkeit der Heinrich-Delp-Straße (jetzt Jeffersonstraße) für PKW, Straßenzüge nicht im 
rechten Winkel), Leist ungsfähigkeit des Straßennetzes,  Verkehrsbelastung der umgebenden 
Wohngebiete, Knotenpunkte, reduzierter Stellplatzschlüssel, ruhender Verkehr (z.B. Anwohner-
parkzone, Lage und Anzahl der Quartiersgarag en, Bevorzugung von Tief garagen, Stellplatz-
vergabe))  
 Fuß- und Radverkehr (attraktive Verbindun g von Bessungen und Eberstadt, übergeordnete Ein-
bindung ins Radverkehrsnetz, Ausgestaltung der Fuß- und Radwege, Brücke ins Lincoln-Viertel) 
 E-Mobilität (aus reichend Ladestationen) 
 Straßenbahn (Sicherstellung des  ÖPNV-Anschlusses, Planverf ahren, Nutzen-Kosten-Untersu-
chung, Trassenverlauf, Wendeschleife, Darstellung in den Unterlagen) 
 Infrastruktur (Gemeinbedarfs nutzungen, öffentliche Einrichtungen, Versammlungsorte, Ausstat-
tung mit Sportflächen und Sportanlagen, Schaffen eines Nahversorgungsangebots) 
 Ver- und Entsorgung (Energie- und Wärmeverso rgung, Gasversorgung, integriertes Abwasser-
management, Niederschlagsentwässerung / Versickerung)  
 Schadstoffbelastungen (Alt lasten und Bodenbelastungen, Gebäudeschadstoffe) 
 Kampfmittel (keine Kampfmittelräummaßnahmen erforderlich) 
 Denkmalpflege / Denkmalschutz / historische St ruktur (Berücksichtigung des Denkmalschutzes, 
Erhalt von historischen Gebäuden) 
 Wohnungsmix / Wohnraum (u.a. Anteil Gesc hosswohnungsbau, bezahlbarer Wohnraum, Be-
rücksichtigung von älteren Menschen, Nullenergiehäuser) 
 Anfragen potenzieller Käufer 
 Beteiligung von Kindern und junge n Menschen am Planverfahren 
 Zügiges Planverfahren 
 Bildung von Bauabschnitten

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 9  
 
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3.2.2 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
gem. § 4 Abs. 1 BauGB 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung be-
rührt sein könnte, wurden gem. § 4 Abs. 1 BauGB unterrichtet und zu einer Äußerung im Hinblick auf den 
erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert. Zu diesem Zweck wurden 
die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu einem Scoping-Termin nach Darmstadt ein-
geladen, der am 11.12.2018 stattgefunden hat. 
Hierbei wurden insbesondere folgende Punkte durch die teilnehmenden Fachstellen und Behörden the-
matisiert: Natura 2000-Gebiete und Vorprüfung der  Verträglichkeit, Abstimmung der räumlichen Unter-
suchungsbereiche für die einzelnen Schutzgüter, verwendete Fassung der hessischen Kompensations-
verordnung, Vorkommen geschützter Arten (Flo ra und Fauna), Bodendenkmä ler, Bodenverunreinigun-
gen / Altlasten und Wirkungsbetrachtung Klima.  
Die Ergebnisse des Scoping-Termins bilden die Gr undlage für den Untersuchungsrahmen der Umwelt-
prüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB. 
Daneben wurden mit Schreiben vom 15.11.2018 die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
um Stellungnahme bis zum 19.12.2018 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB 
gebeten. Es wurden 46 (externe) Stellen, Institutionen und Behörden angeschrieben. Parallel zur Betei-
ligung der Behörden und sonstigen Träge r öffentlicher Belange fand ei ne verwaltungsinterne Abstim-
mung mit den städtischen Stellen sowie den unteren Verwaltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 25 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein, von 
denen 18 Anregungen enthielten. Seitens der städtischen Stellen wurden 8 Stellungnahmen verfasst; in 
7 Schreiben wurden Anregungen gegeben. 
Folgende Punkte wurden dabei insbesondere thematisiert:  
 Geltungsbereich (Liste der Flurstücke), 
 Übergeordnete Planung (Entwicklung aus dem Regionalplan) 
 Strukturkonzept (fehlende Berücksichtigung de r historischen Bebauungsstruktur und der denk-
malgeschützten Anlage, Gebäudehöhen)  
 Grünordnung (Grün- und Freiflächen (z.B. Abgrenzung und Gestaltung der Landschaftstreppe), 
Freiraumgestaltung (z.B. Baum pflanzung bzw. -erhalt, Baumar ten, Minimierung der Versiege-
lung), Dachbegrünung, Fassadenbegrünung) 
 Natur und Landschaft (Eingriffs- / Ausgleichsbil anzierung (z.B. Einstufung als Außenbereich, ver-
wendete Fassung der hessischen Kompensationsve rordnung, Kompensation nicht auf landwirt-
schaftlichen Flächen), Artenschutz (z.B. Vorkommen geschützter Arten, Erfordernis einer arten-
schutzrechtlichen Prüf ung, CEF-Maßnahmen), Wald (z.B . keine Inanspruchnahme, Waldab-
stand), Inhalte des Landschaftsplans, Schutzgebiete (z.B. Natura 2000-Gebiete im Umfeld, FFH-
Vorprüfung, Erhalt des Natursc hutzgebietes „Bessunger Kiesgrube“), geschützte Biotope, Bio-
diversität, Vorkommen von Grusböden) 
 Klima (Kaltluftleitbahn, Erstell ung einer klimatischen Mikroanalyse) 
 Kfz-Verkehr (Verkehrskonzept (z.B. Befahrbarkeit mit Langholzfuhrwerken, Ausbau der Straßen 
gem. Vorgaben der Feuerwehr), Planstraße zw ischen Karlsruher Straße und Heidelberger 
Straße, Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und der Knotenpunkte, Tempo 10 in Mischver-
kehrsflächen, ruhender Verkehr (z.B. Reduzierung der Ste llplatzzahl, temporäre Stellplätze für 
Pflegedienste und Lieferdienste, Quartiersgaragen, Ablehnung von Tiefgaragen))  
 Fuß- und Radverkehr (Erhalt und Ausbau al ter Wegebeziehungen, Verknüpfung des Quartiers 
über neue Grünverbindungen mit der Umgebung, Aufwertung der Verbindung nach Eberstadt) 
 Straßenbahn (Lage und Ausbau Haltestelle, Sic herstellung des ÖPNV-Anschlusses, Planverfah-
ren, Wendeschleife, begrüntes Gl eisbett, Hürden in natur- und ar tenschutzrechtlicher Hinsicht, 
Darstellung in den Unterlagen) 
 Mobilitätskonzept (Mobilitätsstation)

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 Infrastruktur (Standorte und Flächenbedarfe für Kinderbetreuungseinrichtungen, Lage und An-
zahl von Kinderspielplätzen, Lage und Aussta ttung des Jugendzentrums, Angebot an Sportflä-
chen und Sportanlagen) 
 Ver- und Entsorgung ((Lösch-)Wasserversorgung,  Niederschlags-Entwässerung / Versickerung, 
Zulässigkeit von Nebenanlagen für die Versorgung, dingliche Sicherung von Betriebsmitteln)  
 Bodenschutz / Grundwasser / Altlasten 
 Kampfmittel (Erfordernis von Kampfmittelräummaßnahmen) 
 Bodenordnung (Neuordnung über Teilungsgenehmigungen und Fortführungsvermessungen mit 
notariellen Verträgen, Überführung öffentlicher Flächen ins Eigentum der Stadt) 
 Denkmalpflege / Denkmalschutz / historisc he Struktur (fehlende Berücksichtigung der histori-
schen Bebauungsstruktur und der denkmalgeschützten Anlage, Bodendenkmäler) 
 Katastrophenschutz (z.B. Feuerwehrzuf ahrten, Sirenen, Trinkwassernotbrunnen) 
3.2.3 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 
Alle fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen wurden geprüft. Der Umgang mit den vorgetragenen An-
regungen, Bedenken und Informationen ist in einem Abwägungsdokument dargelegt. Die Ergebnisse der 
Abwägung wurden im Bebauungsplan ggfs. berücksichtigt und den Bürgerinnen und Bürgern sowie den 
Behörden und sonstigen Trägern ö ffentlicher Belange als Auszug bez ogen auf die jeweilige Anregung 
aus diesen vorläufigen Abwägungstabellen mitgeteilt. 
Am Ende des Verfahrens, zum Satzungsbeschluss, wird eine Gesamtabwägung von der Stadtverordne-
tenversammlung beschlossen. Diese wird wiederum auszugsweise, bezogen auf die jeweilige Anregung, 
den Bürgerinnen und Bürgern sowie den Behörden und sonstigen Trägern öff entlicher Belange zuge-
sandt. 
3.3 Öffentliche Auslegung  
Nach weiterer Konkretisierung der Planungen im Planungsprozess und der Auswertung der Stellungnah-
men aus der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB wurde die städte-
bauliche Konzeption in planungsrechtliche Festse tzungen und den Entwurf des Bebauungsplans trans-
feriert.  
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 01.09.2020 beschlossen, den Bebauungsplan S 26 nach dem 
neuen Stadtteil – Ludwigshöhviertel – zu bezeichnen. Gleichzeitig hat sie beschlossen, den Aufstellungs-
beschluss zum Bebauungsplan S 26 vom 08.12.2005 zu ändern, indem der Geltungsbereich im Süden 
durch den Wegfall von Wegeparzellen und Parzellen im  Privateigentum geringfügig geändert wird (vgl. 
auch Kap. 4.2). 
Weiterhin hat sie am 01.09.2020 beschlossen, den Entwurf des Bebauungsplans mit Begründung ein-
schließlich Umweltbericht und den im Plan enthalt enen Satzungen gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich 
auszulegen und gem. § 4 Abs. 2 BauGB die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu 
beteiligen. Die amtliche Bekanntmachung erfolgte im Darmstädter Echo vom 07.09.2020. 
3.3.1 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 
Der Entwurf des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – einschließlich Begründung und Umweltbe-
richt, sowie die wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen, waren mind. im 
Zeitraum vom 15.09.2020 bis einschließlich 15.10.2020 im Internet einsehbar. Als zusätzliches Informa-
tionsangebot gem. § 3 Abs. 2 PlanSiG erfolgte par allel eine Auslegung der Planunterlagen im gleichen 
Zeitraum beim Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Stadtplanungsamt.  
Es gingen 6 Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein.  
Folgende Punkte wurden dabei insbesondere thematisiert:

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 11  
 
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 Natur und Landschaft (Beeinträchtigung der Maßnahmenfläche M5 für Spechtarten durch ge-
plante Wohnbebauung mit Tiefgarage; Trennung des Naturschutzgebiets „Bessunger Kiesgrube“ 
von der Artenschutzfläche M2 durch Fußweg / Störung der Eidechsen und Kleintiere) 
 Grünordnung (extensive Dac hbegrünung; Fassadenbegrünung) 
 Wald (raum- und klimabedeutsame Waldverlus te durch Folgeplanungen und -maßnahmen (Stra-
ßenbahn, Planstraße und Cooperstraße / Bogen schneise); Umwandlung von festgesetzten 
Wohnbauflächen in Waldflächen) 
 Straßenbahn (Wendeschleife, Vorfestlegung einer  Trassenvariante durch Bebauungsplan, Alter-
nativenprüfung wie bspw. Pendelbus) 
 Kfz-Verkehr (Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt; gebündelte Zufahrten zu den Grundstücken; Be-
trachtung der „Planstraße“ bzw. weiterer Straßen im Umfeld des Bebauungsplans; Widmung der 
Cooperstraße in der Verlängerung auf die „Alte Bogenschneise“ / Erhalt als Rettungsweg / Wie-
derherstellung der Pelzschneise) 
 Fuß- und Radverkehr (Verbreiterung der Fußwege) 
 Immissionsschutz (passive  Schallschutzmaßnahmen und Berechnung der Schallschutzmaßnah-
men „auf der sicheren Seite“) 
 Niederschlagsentwässerung (Zisternen) 
 Festsetzungen des Bebauungsplans (Maß der bau lichen Nutzung (Überschreitung der zulässi-
gen Grundflächenzahl; Überschreitung der zu lässigen Geschossfläche; höhere Bebauungs-
dichte); Abweichung von Baulinien und Baugren zen; Zulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb 
der überbaubaren Grundstücksfläche) 
 Änderung der Baunutzungsverordnung 
 Redaktionelle Anpassungen in der Planzeichnung  
3.3.2 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem.  
§ 4 Abs. 2 BauGB 
Mit Schreiben vom 08.09.2020 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange um Stel-
lungnahme bis zum 09.10.2020 gebeten. Es wurden 52 (externe) Stellen, Institutionen und Behörden 
angeschrieben. Parallel zur Beteiligung der Behörden u nd sonstigen Träger öff entlicher Belange fand 
eine verwaltungsinterne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren Verwaltungsbehör-
den statt. 
Insgesamt gingen 19 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein, von 
denen 10 Anregungen enthielten. Seitens der städtischen Stellen wurden 9 Stellungnahmen verfasst; in 
6 Schreiben wurden Anregungen gegeben. 
Folgende Punkte wurden dabei insbesondere thematisiert:  
 Übergeordnete Planung (Übereinstimmung mit dem  Regionalplan Südhessen / Regionalen Flä-
chennutzungsplan; FNP-Änderung) 
 Natur und Landschaft (Natura 2000-Gebiete; FFH-Vorprüfung und nicht erforderliche FFH-
Verträglichkeitsprüfung; Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ und Landschaftsschutzgebiet 
„Stadt Darmstadt“; Erhalt des  gesetzlich geschüt zten Sandtrockenrasens ; Umsetzung arten-
schutzrechtlich erforderlicher Vermeidungsmaßnahmen / CEF-Maßnahmen / Ersatzhabitate für 
Reptilien; Vorkommen von Grusböden; Hinweise  zur Biodiversität, ök ologische Baubegleitung; 
insektenfreundliche Beleuchtung;  Festlegung von Ausgleichsmaßnahmen; Ausgleichmaßnah-
men über Waldverbesserungsmaßnahmen anstatt Ersatzaufforstung auf landwirtschaftlichen 
Flächen; Verwendung heller Beläge und Farbtöne) 
 Grünordnung (Eingriffe in den Wurzelraum durch Baumaßnahmen; Abgang eines zur Erhaltung 
festgesetzten Baumes; Fassadenbegrünung; biodiverse Stadt- und Freiraumgestaltung) 
 Wald (Festsetzung der als Wa ld identifizierten Flächen als Wa ld; sukzessive Umwandlung der 
Waldrandkante in einen gestuften Waldrand)

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 12  
 
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 Straßenbahn (Verbreiterung der von Bebauung fr eizuhaltenden Fläche für den Trassenkorridor 
der geplanten Straßenbahntrasse; Freihaltung eines  Sicherheitsraums; Erhalt der Haltestelle 
„Lichtenbergschule“ in der Ludwigshöhstraße) 
 Kfz-Verkehr (Erweiterung der öffentlichen Stra ßenverkehrsfläche der Bogenschneise um einen 
Fußweg; Evaluation der realen Auswirkung auf den Straßenverkehr) 
 Fuß- und Radverkehr (Fußwegeverbindung v on der Promenade zum Quartiers-Carré (Karl-
Plagge-Platz)) 
 Parken (private Verkehrsfläche besonderer Zwe ckbestimmung „CarSharing / BikeSharing“; Stell-
platz-Einschränkungssatzung Ludwigshöhviertel; An- und Belieferung am zentralen Quartiers-
platz / Ladezonen / Kurzzeitparkplätze; Verringerung Stellplatzschlüssel; potenzielle Verlagerung 
des Parkens in das umliegende überlastete Straßennetz) 
 E-Mobilität (Ausstattung öffentlicher Park flächen mit Ladesäulen für Elektrofahrzeuge) 
 Mobilitätskonzept 
 Immissionsschutz (Aktua lisierung der Anzahl der Fahrten der Straßenbahn als Basis der schall- 
und erschütterungstechnischen Berechnung; erschütterungstechnische Maßnahmen an den Ge-
bäuden) 
 Altlasten, Altflächen, K ennzeichnung der Flächen mit vermuteten Bodenverunreinigungen 
 Denkmalschutz (Hinweis zur Sicherung von Bodendenkmälern)  
 Infrastruktur (Transformator enstationen; Mindestabstände zu Versorgungsleitungen; Zulässigkeit 
von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser 
sowie der unterirdischen Abfallsortierung und -beseitigung dienen, auf den nicht überbaubaren 
Grundstücksflächen; Unterbringung aller Medienl eitungen im öffentlichen St raßenraum; Fläche 
für Geothermie; Flächenzuschnitt der Energi ezentrale; Planung und E rrichtung von Straßenbe-
leuchtung; zentrale Paketstationen) 
 Niederschlagsentwässerung (Versickerung des anf allenden Niederschlagswassers; Aktualisie-
rung der „Satzung zur Schaffung von Anl agen zum Sammeln oder Verwenden von Nieder-
schlagswasser“) 
 Soziale und gesundheitliche Infrastruktur (M aßnahmen zur Ansiedelung von sozialer und ge-
sundheitlicher Infrastruktur; KiTa-Standort und KiTa-Flächenbedarfe) 
 Festsetzungen des Bebauungsplan s (Allgemeine Zulässigkeit von nicht störenden Gewerbebe-
trieben in den Allgemeinen Wohngebieten; Bauweise; Nutzungen in der öffentlichen Grünfläche 
mit der Zweckbestimmung: „Jugendtreff Süd“ / Ausschluss immissionsintensiver Nutzungen; De-
finition der Geländeoberflächen / Veränderung der Geländeoberfläche durch Aufschüttungen und 
Abgrabungen; Anforderungen an Werbeanlagen) 
 Vorgaben zur energieeffizienten Ausführung der Neubauten 
 Redaktionelle Anpassungen in der Begründung zum Bebauungsplan und im Umweltbericht (Ab-
bildungen, Formulierungen) sowie in der Planzeichnung 
3.3.3 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 
Alle abgegebenen Stellungnahmen wu rden geprüft. Der Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, 
Bedenken und Informationen ist in einem Abwägungsdokument dargelegt. Die Ergebnisse der Abwägung 
wurden im Bebauungsplanentwurf ggfs. berücksichtigt und den Bürgerinnen und Bürgern sowie den Be-
hörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange als Auszug bezogen auf die jeweilige Anregung aus 
der vorläufigen Abwägungstabelle mitgeteilt. 
Am Ende des Verfahrens, zum Satzungsbeschluss, wird eine Gesamtabwägung von der Stadtverordne-
tenversammlung beschlossen. Diese wird wiederum auszugsweise, bezogen auf die jeweilige Anregung, 
den Bürgerinnen und Bürgern sowie den Behörden und sonstigen Trägern öff entlicher Belange zuge-
sandt.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 13  
 
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3.4 Erneute (2.) öffentliche Auslegung sowie Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 2 BauGB 
Nach der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange 
nach § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB hat sich im Zuge der Planungskonkretisierung an mehre-
ren Stellen ein Anpassungsbedarf für den Bebauungsplanentwurf ergeben.  
Entsprechend wurde der Entwurf geändert und vom 18.10.2021 bis zum 18.11.2021 eine erneute (2.) 
öffentliche Auslegung sowie Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 
4a Abs. 3 BauGB durchgeführt.  
Die Änderungen der plangraphischen und textlichen Festsetzungen bzw. Hinweise wurden in einer „Le-
sehilfe“ dargestellt. 
Es gingen 16 Stellungnahmen aus de r Öffentlichkeit ein. Folgende Pu nkte wurden dabei insbesondere 
thematisiert:  
 Gesicherte Erschließung 
 Rechtliche Sicherung von ex ternen Ausgleichsmaßnahmen 
 Aktualisierung der Beschreibung de s Geltungsbereichs und des Bestands 
 Verwertung des Niederschlagswassers (Versicke rung, extensive Dachbegrünung, Zisternensat-
zung) 
 Vergleichende Verfahren bz w. konkurrierende Planungsverfahren des Vorhabenträgers 
 Bereitstellung von Ladestationen un d Ausbau der Elektromobilität 
 Rechtzeitige Bereitstellung von sozi aler Infrastruktur, insb. Jugendtreff 
 Überschreitung der zulässigen Grundflächen 
 Insektenfreundliche bzw. klimafreundlic he Beleuchtung und Lichtverschmutzung 
 
Im Rahmen der erneuten Beteiligung der Behörde n und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden 
44 (externe) Stellen, Instituti onen und Behörden angeschrieben. Parallel fand eine verwaltungsinterne 
Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren Verwaltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 11 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein. 
Seitens der städtischen Stellen wurden 8 Stellungnahmen verfasst. 
Folgende Punkte wurden dabei insbesondere thematisiert:  
 Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung und recht liche Sicherung bzw. Umse tzung von externen Aus-
gleichsmaßnahmen 
 Versickerung von Niederschlagswasser und Einl eitung von Niederschlagswasser in Flächen au-
ßerhalb des Geltungsbereichs 
 Schmutzwasserbeseitigung 
 Altlasten (Aktualisierung des Status der Fläche in der Altflächendatei Hessen) 
 Flächen für Geothermie  
 Straßenbahn (Sicherheitsraum der Straß enbahn, Zeitplan Planfeststellungsverfahren) 
 Geplante Anzahl an PKW-Stellplätzen 
 Verkehrsrechtliche Ausweisung für die Straßen im Geltungsbereich 
 Waldumwandlung bei Fachplanungen in der Cooperstraße 
 Planfeststellungsverfahren für die Planstraße A 
 Elektrizitätsversorgung (u.a. ggf. Bedarf an weiteren Transformatorenstationen, Ausstattung des 
öffentlichen Raums mit Ladesäulen für Elektrofahrzeuge) 
 Einfriedung der Flächen für di e geplante Energiezentrale 
 Straßenbeleuchtung 
 Hinweise zum Bau der Tele kommunikationsinfrastruktur

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3.5 Eingeschränkte erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2, 3 und 4 BauGB 
Aus der im Rahmen der erneuten (2.) Offenlage eingegangenen Stellungnahme des Regierungspräsidi-
ums Darmstadt ergab sich das Erfordernis einer geringfügigen Anpassung der Freihaltetrasse der ge-
planten Straßenbahn. Die Ziele und Zwecke der Planung blieben unverändert. 
Da die Planänderung die Grundzüge der Planung nich t berührte sowie die partielle und geringfügige 
Verbreiterung der Freihaltetrasse lediglich zu Lasten der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen be-
sonderer Zweckbestimmung erfolgte, wurde eine ei ngeschränkte Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 Satz 4 
BauGB der betroffenen Öffentlichk eit (BVD NL und bauverein AG) und der berührten Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange (Regierungspräsidium, e-netz-Südhessen, Heag mobilo, Telekom) 
durchgeführt.  
Außerdem wurde von § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB Gebrauch gemacht und die erneute Offenlage in inhalt-
lich beschränkter Form durchgeführt und entspre chend um Stellungnahme nur zu der Planänderung 
(hier: Freihaltetrasse) gebeten.  
Die Dauer der Beteiligung und die Frist zur Stellungna hme wurde gem. § 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB auf 
3 Wochen angemessen verkürzt.   
Die (zeitlich und inhaltlich) besch ränkte Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB der betroffenen 
Öffentlichkeit und der berührt en Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand vom 
17.03.2022 bis 08.04.2022 statt. 
Es ging eine Stellungnahme aus der betroffenen Öffentlichkeit ein. Folgende Punkte wurden dabei ins-
besondere thematisiert:  
 Auswirkungen des Straßenbahnverkehrs auf die denkmalgeschützten Torhäuschen 
 Auswirkungen der Verbreiterung des Sicherheit sstreifens der Straßenbahntrasse auf die Geh- 
und Radwege in der Sternenallee, die Versicke rungsmulden und die fe stgesetzten Baumpflan-
zungen 
 
Im Rahmen der (zeitlich und inhal tlich) beschränkten Beteiligung de r Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange wurden 4 (externe) berührte Stellen, Institutionen und Behörden angeschrieben. Pa-
rallel dazu fand eine verwaltungsinterne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren Ver-
waltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 3 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein. Sei-
tens der städtischen Stellen wurden 9 Stellungnahmen verfasst. 
Folgende Punkte wurden dabei insbesondere thematisiert:  
 Straßenbahn (Sicherheitsraum, Auswirkungen der Ve rbreiterung des Sicherheitsstreifens auf die 
unterirdischen Versorgungsmedien, Zeitplan Planfeststellungsverfahren) 
 Redaktionelle Hinweise 
3.6 Satzungsbeschluss 
Aus den Stellungnahmen, die im Rahmen der eingeschränkten erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 
Satz 2, 3 und 4 BauGB eingegangen sind, resultierten keine Änderungen an der Planung.  
Im weiteren Planungsprozess haben sich in Teilbereichen noch ein geringfügiger Anpassungsbedarf der 
Grundstücksgrenzen in der Planzeichnung (bspw. Abgrenzung der Versorgungsfläche mit der Zweckbe-
stimmung „Energiezentrale“, Abgrenzung der öffent lichen Verkehrsflächen im Bereich der Jefferson-
straße und der Cooperstraße oder Abgrenzung der urbanen Gebiete MU nach Vermaßung der denkmal-
geschützten Mauern im Quartiers-Carré) sowie geringfügige und redaktionelle Änderungen in den textli-
chen Festsetzungen und Hinweisen ergeben. Wird der Entwurf des Bebauungsplans im Verfahren geän-
dert oder ergänzt, ist er grundsätzlich gem. § 4a Ab s. 3 BauGB erneut zu veröffentlichen und sind die 
Stellungnahmen erneut einzuholen. Di es gilt nicht, wenn die Änderung oder Ergänzung offensichtlich 
nicht zu einer erstmaligen oder stärkeren Berührung v on Belangen führt. Dies war hier der Fall; eine 
erneute Offenlage war daher nicht erforderlich.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 15  
 
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Der Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - wird daher zum Satzungsbeschluss vorgelegt. 
4. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich 
4.1 Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im südlichen Stadtgebiet Darmstadts zwischen den Stadtteilen Bessungen 
und Eberstadt. Zur Stadtmitte (Luisenplatz) beträgt  die Entfernung von der nördlichen Grenze des Gel-
tungsbereichs ca. 2,5 km. Das Areal stellt einen Ü bergangsbereich zwischen der dicht bebauten Kern-
stadt und dem durchgrünten Stadtteil Eberstadt dar und liegt innerhalb  eines die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt umgebenden Wald- und Offenlandgürtels. 
Abb. 1: Plangebiet Ludwigshöhviertel (ehemals: Cambrai- Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung) – Lage im Stadtgebiet 
Quelle: open street map, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018 
  
Ludwigshöhviertel  
(ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne / 
Jefferson-Siedlung) 
Innenstadt 
Eberstadt 
Bessungen

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4.2 Geltungsbereich 
Der Geltungsbereich umfasst das Gebiet der Camb rai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung zwi-
schen der Cooperstraße, der „Bessunger Kiesgrube“, der Ludwigshöhstraße, dem Wald südlich des Po-
lizeipräsidiums, dem Wald an der Ludwigshöhe, der Heinrich-Delp-Straße und dem Wald zur Heidelber-
ger Straße (vgl. Abb.2). Zum Aufstellungsbeschluss waren folgende Flurstücke im Geltungsbereich ent-
halten: Gemarkung Darmstadt, Flur  22, Nr. 122/2, 147/4,  147/5, 147/6, 147/7,  147/9 und Flur 58, 
Nr. 3/6, 3/8, 3/11, 3/12, 3/14, 7 und 8. 
Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 „Cambr ai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ (jetzt „Ludwigs-
höhviertel“) lt. Aufstellungsbeschluss vom 08.12.2005 (ohne Maßstab) 
Quelle:  Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2005 
Der Geltungsbereich wurde im Be reich des südwestlichen Anschlu sses an die Villenkolonie durch den 
Wegfall von Wegeparzellen und Parzellen im Privat eigentum geringfügig geändert und umfasst künftig 
folgende Flurstücke (vgl. Abb. 3): Gemarkung Darmstadt, Flur 22, Nr. 122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 
147/10 (früher 147/9) und Flur 58, Nr. 3/8 und 3/14. Die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 58 Nr. 
3/6, 3/11, 3/12, 7 und 8 sind entsprechend nicht mehr im Geltungsbereich enthalten. 
Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses aufgrund geänderten Geltungsbereichs erfolgte mit dem Of-
fenlagebeschluss.

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Abb. 3: Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 – Ludwig shöhviertel - nach Änderung des Geltungsbereichs durch 
Änderung des Aufstellungsbeschlusses vom 01.09.2020 (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Juli 2020 
 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde ein Umlegungsverfahren gem. § 45 ff BauGB durchge-
führt. Mit Magistratsbeschluss vom 03.11.2021 und Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 
14.12.2021 wurde das Umlegungsverfahren „Ludwigshöhviertel“ (U-D 50) gemäß § 46 BauGB für den 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 - Ludwigshöhviertel - angeordnet. Das Umlegungsverfahren 
wurde mit einer ersten Vorwegnahme der Entscheidung nach § 76 BauGB fortgeführt. Der Beschluss zur 
1. Vorwegregelung im Umlegungsverfahren „Ludwigshöhviertel“ (U-D 50) ist durch Beschluss des Ma-
gistrats der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 14.12.2022  gefasst worden; der Beschluss ist am 
23.03.2023 unanfechtbar geworden und wurde am 05.04.2023 ortsüblich bekannt gemacht. 
Nach der Umlegung umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplans nun folgende Flurstücke: 
 In der Flur 22 die Flurstücke 314, 315, 316,  317, 318, 319, 320, 321, 322, 328, 329, 330, 331, 
332, 333, 334, 338, 339, 340, 341,  342, 343, 344, 345, 346, 348, 349, 350, 351, 352, 353, 354, 
355, 356, 357, 358, 359, 360, 361,  365, 366, 367, 368, 369, 370, 373, 374, 375, 376, 377, 378, 
379, 380, 381, 382, 383, 384, 385,  386, 387, 388, 389, 390, 391, 392, 393, 394, 395, 396, 397, 
398, 399, 400, 401, 402, 403, 404,  405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 413, 414, 415, 416, 
417, 147/11, 147/12

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 In der Flur 58 die Flurstücke 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 
31, 32, 33, 34, 35, 36, 3/15 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans zum Satzungsbeschluss stellt sich mit aktualisiertem Kataster 
wie folgt dar:   
Abb. 4: Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 – Ludwigshöhviertel – zum Satzungsbeschluss (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, September 2023

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 19  
 
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5. Planungsrechtliche Situation  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
Grundlage zur Beurteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung ist der Re-
gionalplan Südhessen / Regionaler  Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010). Die im RPS / 
RegFNP 2010 formulierten Ziele stellen gemäß § 4 Abs. 1 Raumordnungsgesetz (ROG) verbindliche 
Vorgaben dar, die zu beachten sind.  
5.1.1 Plangraphische Ziele und Grundsätze  
Abb. 5: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Geltungsbereich und Bruttowohnbauland (ohne Maßstab) 
Quelle: Regionalversammlung Südhessen / R egierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.): Regionalplan Südhessen 2010, Teilkarte 3,  
Ergänzung durch AS+P, Oktober 2018 
Der Regionalplan Südhessen 2010 stellt den Großteil des Plangebiets als „Vorranggebiet Siedlung, Be-
stand“ dar. Die Randbereiche im Osten und Westen der  Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. der Jefferson-
Siedlung liegen in einem „Vorranggebiet für Forstwirtschaft“ und kleinere Randbereiche, bspw. im Nor-
den, liegen in einem „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“. Diese Gebiete sind gleichzeitig „Vorrangge-
biet Regionaler Grünzug“. 
 
 
Geltungsbereich des  
Bebauungsplans 
Vorranggebiet Siedlung 
(Bestand / Planung) 
Vorranggebiet  
Regionaler Grünzug 
Vorranggebiet für  
Natur und Landschaft 
Vorbehaltsgebiet für be- 
sondere Klimafunktionen 
Vorbehaltsgebiet für  
Landwirtschaft 
Vorranggebiet für  
Forstwirtschaft 
Bruttowohnbauland 
Legende

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Nördlich des Plangebiets liegt ein „V orbehaltsgebiet für Landwirtschaft“, östlich des Plangebiets, ohne 
direkten Anschluss an das Plangebiet, verläuft ei n „Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen“. 
Südlich des Plangebiets schließt sich mit dem Stadtteil Eberstadt ein weiteres „Vorranggebiet Siedlung, 
Bestand“ an. Westlich der Cambra i-Fritsch-Kaserne ist das Natur schutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ 
als „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ dargestellt. 
5.1.2 Textliche Ziele und Vorgaben 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist im Regionalplan Südhessen 2010 als Oberzentrum ausgewiesen. 
Nach Ziel Z3.4.1-3 hat die bauleitplanerische Ausweisung von Wohnbauflächen innerhalb der in der Karte 
ausgewiesenen "Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung" stattzufinden. Nach Ziel Z3.4.1-3 sind 
Obergrenzen für Flächen für Wohnsiedlungszwecke einzuhalten. Der maximale Bedarf an Wohnsied-
lungsfläche für den Zeitraum 2002 - 2020 in Da rmstadt beträgt 160 ha (gemäß Tabelle 1, 
RPS / RegFNP 2010). Auf diese Flächenwerte sind erkennbare größere Reserven im Bestand, wie z.B. 
freiwerdende Militärflächen, anzurechnen. In den gesamtstädtischen Planungen der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt für Wohnsiedlungszwecke wird die Flächengröße der ehemaligen Militärfläche Cambrai-
Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung berücksichtigt, so dass der für Darmstadt festgelegte maximale Be-
darf von 160 ha durch die Planung nicht überschritten wird. Folglich entspricht die Planung im „Vorrang-
gebiet Siedlung, Bestand“ den Zielen der Raumordnung.  
Nach Ziel Z3.4.1-9 sind im Rahmen der Baulei tplanung Dichtevorgaben, bezogen auf Bruttowohnbau-
land, einzuhalten. Das Plangebiet „Ludwigshöhviertel“ ist als „Großstadtbereich“ anzusehen. Die Dichte-
vorgabe im Großstadtbereich beträgt mindestens 60 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland. Das Brut-
towohnbauland umfasst dabei die innerhalb des Baugebiets liegenden Wohnbau- sowie die dazugehöri-
gen Verkehrs-, Erschließungs- und Grünflächen.  
Grundsätzlich ist zu prüfen, ob nach Größe und Lage des überplanten Bereichs die Umgebung des Be-
bauungsplans in der Ermittlung des maßgeblichen Siedlungstyps zu berücksichtigen ist. Das Plangebiet 
„Ludwigshöhviertel“ weist durch seine Lage im St adtgebiet (fast vollständig umgeben von Wald- und 
Forstwirtschaftsflächen bzw. einem Naturschut zgebiet im Westen und damit abgegrenzt von anderen 
Stadtteilen) sowie seine Größe von ca. 34 ha einen eigenständigen Charakter auf und kann somit eigen-
ständig bewertet werden. 
Die Abgrenzung des angenommenen Bruttowohnbaulandes ist Abb. 6 zu entnehmen.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 21  
 
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Abb. 6: Strukturkonzept mit Abgrenzung des Bruttowohnbaulands (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, 06.11.2018 
Im Bruttowohnbauland berücksichtigt sind neben den im  Strukturkonzept vor gesehenen B augebieten 
auch die Gemeinbedarfsnutzungen wie Schule, Kindertagesstätten sowie die bestehende Turnhalle. Des 
Weiteren sind die Straßenverkehrsflächen und Platzflächen innerhalb der Baugebiete im Bruttowohnbau-
land enthalten. Die Zufahrt zum Gebiet von Norden, die bereits bestehende Ludwigshöhstraße, wird nicht 
dem Betrachtungsbereich zugeschlagen.  
Die begrünten Nachbarschaftsplätze innerhalb des Gebietes sind ebenfalls im Bruttowohnbauland ent-
halten. Nicht berücksichtigt hingegen sind die bestehenden und künftig erhalten bleibenden Waldflächen 
am Rand des Gebiets. Darunter fallen auch die im Westen und Südosten in das Gebiet hereinragenden 
Waldflächen: Hier befinden sich Br utplätze von geschützten Arten des  Anhangs IV der FFH-Richtlinie, 
weswegen diese Flächen erhalten bleiben müssen. Auch die Grünflächen im Norden des Gebiets werden 
nicht eingerechnet, da diese insbesondere dem Artenschutz (Mauereidechse) sowie als Frischluftkorridor 
dienen. Von zentraler Bedeutung für das Gebiet ist die Landschaftstreppe im Kern des neuen Wohnquar-
tiers. Mit dem zentralen Platz inkl. Straßenbahnhaltestelle bildet die Landschaftstreppe die Verknüpfung

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 22  
 
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des nördlichen und südlichen Quartiers als Komm unikationsort und Treffpunkt im Grünen. Auch kann 
dieser Bereich als Startpunkt für die Naherholung in die umgebenden Wald- und Freilandbereiche dienen. 
Entsprechend werden diese Flächen nicht als anrechenbares Bruttowohnbauland berücksichtigt. Die Flä-
chen im Süden zwischen der Jefferson-Siedlung und Eberstadt-Villenkolonie sollen als Grün- und Wald-
gürtel mit zusätzlicher Funktion als Frischluftkorridor entwickelt werden – dies ist ein überörtliches Ziel, 
die Flächen stellen dementsprechend keine dem Gebiet selbst zuzurechnende Grünfläche dar.  
Die Größe des so ermittelten Bruttowohnbaulandes beträgt ca. 23,3 ha. 
Für das Strukturkonzept, das dem Bebauungsplan zugrunde lieg t, wurde eine Anzahl von 1.400 
Wohneinheiten vorgegeben. Hintergrund für diese Vorgabe waren die Ergebnisse einer Leistungsfähig-
keitsüberprüfung des umgebenden Stra ßennetzes (vgl. Kapitel 11.2 Lei stungsfähigkeitsbetrachtung). 
Eine höhere Anzahl an Wohneinheiten würde zu ei nem höheren Verkehrsaufkommen führen und damit 
zu großen Einschränkungen der Qualität im um gebenden Erschließungsnetz – sowohl für die Erreich-
barkeit des Gebietes als auch fü r die bestehenden Verkehrsflüsse. Ei ne weitere Verdichtung ist damit 
aus verkehrstechnischen Gründen derzeit ausgeschlossen.  
Mit den vorgegebenen 1.400 Wohneinheiten ergibt sich  für das Plangebiet eine Dichte von ca. 60 
Wohneinheiten / ha. Damit entspricht die Planung der gemäß Ziel Z3.4.1-9 vorgegebenen Mindestdichte 
von 60 Wohneinheiten / ha und den Zielen der Raumordnung.  
Die Struktur und damit die Anzahl an Wohneinheiten wurde mit folgenden Festsetzungen in den Bebau-
ungsplan umgesetzt: 
 Für den überwiegenden Teil der Baugebiete mit geplanten Geschosswohnungsbauten in Form 
von Stadtvillen und Punkt häusern in aufgelockerter Struktur an den Quartiersrändern sowie in 
Form einer dichteren Bebauung mittels Bloc krandbebauung und dichteren Stadtvillen / Punkt-
häusern im Quartiersinneren wird das Maß der baulichen Nutzung (insbesondere die Geschoss-
fläche) eng auf das Strukturkonzept bezogen festgesetzt. Mit den im Strukturkonzept getroffenen 
Annahmen (durchschnittlich 115 qm / Wohneinhei t für die Eigentumswohnungen in den Punkt-
häusern an den Quartiersrändern und durchschnittlich 100 qm / Wohneinheit für die übrigen Woh-
nungen, vgl. Kap. 7.1.2., Abweichungen im Bere ich des sozial geförde rten Wohnungsbaus, s. 
nachfolgender Absatz) kann aus der maximal zulässigen Geschossfläche die Anzahl der 
Wohneinheiten abgeleitet werden.  
 Für einen Teil der Baugebiete dienen neben dem Strukturkonzept Vereinbarungen aus dem zwi-
schen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der BVD New Living GmbH & Co. KG abgeschlos-
senen städtebaulichen Vertrag als Grundlage: Im st ädtebaulichen Vertrag wurde u.a. die Reali-
sierung eines bestimmten Wohnungsmixes vereinbart, um sozial gefördertes Wohnen im Gebiet 
zu realisieren (vgl. Kap. 7.1.2). Der sozial geförderte Wohnungsbau wurde konkreten Baugebie-
ten zugeordnet und die für den Wohnungsmix erfo rderliche maximal zulässige Geschossfläche 
ermittelt und festgesetzt. Diese liegt bei durchschnittlich 115 qm / Wohnfläche. Die Anzahl an 
Wohneinheiten je Baugebiet orientiert sich dabei am Strukturkonzept, lediglich die Geschossflä-
che wird angepasst. 
 In den unter Ensembleschutz stehenden Bestandsgebäuden im Quartiers-Carré (Karl-Plagge-
Platz) wird die potenzielle Anzahl an Wohnei nheiten durch die vorgefundenen Grundrisse be-
stimmt. Hier werden Festsetzungen getroffen, die den Bestand festschreiben. 
 Im Bereich der Einfamilienhäuser wird über die Bauw eise der zu errichtende Bautyp festgesetzt: 
Einzelhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser. Daraus kann die Anzahl der Wohneinheiten ab-
geleitet werden.   
 
Da es sich um einen klassisc hen Angebotsbebauungsplan handelt, der  mehrere Entwicklungsoptionen 
offenhalten soll, kann nicht durch Festsetzungen sichergestellt werden, dass die Dichte nicht unterschrit-
ten werden kann. Eine abschließende Regelung der Bauformen zur Ermittlung der Anzahl der Wohnein-
heiten ist in Bereichen, in denen nicht schwerpunktmäßig Einfamilienhäuser in Wohngebieten entstehen 
sollen, mit dem vorhandenen Instrumentarium des Baugesetzbuches nur schwer möglich, da der ab-
schließende Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB keine geeigneten Festsetzungen enthält. Auch ermöglicht

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 23  
 
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die Festsetzung einzelner beschränkender Festsetzungen keine Ermittlung und Sicherstellung einer ge-
wissen baulichen Dichte.1  
Aus folgenden Gründen wird jedoch nicht davon ausgegangen, dass der Mindestdichtewert von 60 WE / 
ha unterschritten wird: 
 Es ist aus Gründen der Wirtschaftlichkeit sowie des großen Wohnraumbedarfs in Darmstadt (vgl. 
Kap. 6.1) mit einer Ausschöpfung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung und damit dem 
Erreichen der zugrunde gelegten Anzahl an Wohneinheiten zu rechnen.  
 Für einzelne Blockbereiche wurden im Jahr  2019 gem. § 17 des städt ebaulichen Vertrags im 
Auftrag der bauverein AG konkurrierende Planung sverfahren zur privatrechtlichen Entwicklung 
unternehmenseigener Grundstücke durchgeführt, deren Ergebnisse mit dem Bebauungsplan ab-
geglichen wurden. Diese Entwürfe enthalten Grundr isse, die nachweisen, dass die im Struktur-
konzept angenommene Anzahl der Wohneinheiten eingehalten wird.  
 Es ist sehr unwahrscheinlich, dass lediglic h freistehende Einfamilienhäuser in den Baugebieten 
A2 bis A4 mit einer entsprechend geringen Dichte  entstehen werden: In Darmstadt gibt es eine 
hohe Nachfrage nach Wohnflächen, so dass sich hieraus für die Angebotsseite die Erforderlich-
keit dichterer Wohnformen ergibt.  
 
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass nicht abschließend durch Festsetzungen im Bebauungsplan sicher-
gestellt werden kann, dass die im RPS 2010 im Ziel  Z3.4.1-9 für künftige Siedlungsvorhaben vorgege-
bene Dichte von mindestens 60 Wohneinheiten / ha Br utto-Siedlungsfläche eingehalten wird. Die zum 
jetzigen Zeitpunkt bereits bestehende n konkreten planerischen Vors tellungen sowie insbesondere der 
enorme Siedlungsdruck in Darmstadt  lassen jedoch vermuten, dass di e Mindestdichte erreicht werden 
wird. 
 
Der Grundsatz G3.4-7 besagt, dass „vor der Ausw eisung neuer Flächen […] Baulandreserven in den 
bebauten Ortslagen mobilisie rt sowie brachliegend e Wohnsiedlungs- und Gewer beflächen, erforderli-
chenfalls nach vorheriger Sanierung, wiederverwendet werden […]. Hi erzu zählen auch Konversionsflä-
chen. Der Umbau, die Erneuerung und Ergänzung vorhandener Strukturen haben Vorrang vor größeren 
Wohnsiedlungs- und Gewerbeflächenneuausweisungen.“ Mit der Konversion der ehemaligen Cambrai-
Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung wird dem Grundsatz G3.4-7 entsprochen.  
 
Nach Ziel Z4.3-2 darf die Funktion der Regionalen Grünzüge durch andere Nutzungen nicht beeinträch-
tigt werden. Im „Vorranggebiet Regionaler Grünzug“ hat jede weitere Siedlungstätigkeit zu unterbleiben. 
Nach Ziel Z4.3-3 sind Abweichungen nur aus Gründen des öffentlichen Wohls und unter der Vorausset-
zung zulässig, dass gleichzeitig im selben Naturrau m Kompensationsflächen glei cher Größe, Qualität 
und vergleichbarer Funktion dem „Vorranggebiet Regionaler Grünzug“ zugeordnet werden.  
Mit der Planung wird in kleine Teilbereiche von Flächen, die dem Regionalen Grünzug zugewiesen sind, 
eingegriffen (vgl. auch die Flächen „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ und „Vorranggebiet für Forst-
wirtschaft“, s.u.). Die Inanspruchnahme von Flächen innerhalb des „Vorranggebiets Regionaler Grünzug“ 
erfolgt im Wesentlichen an Stellen, an denen bestehende, bisher einseitig oder nicht bebaute Straßen im 
Sinne eines flächensparenden Umgangs mit Grund und Boden und einer wirtschaftlichen Erschließung 
durch Randbebauung ergänzt werden. Die Freiraumplanung schafft unmitte lbar im Plangebiet über die 
Landschaftstreppe, den im Anschluss an den Be ssunger Grünzug liegenden Saum im Norden des 
 
1  Beispielhaft seien dazu folgende Punkte genannt: 
 Die maximale Anzahl von Wohnungen in Wohngebäuden kann eine Unterschreitung dieser Anzahl der Wohneinhei-
ten nicht verhindern, die Festsetzung einer Mindestanzahl von Wohnungen ist hingegen nicht möglich.  
 Es gibt keine Grundlage für die Festsetzung von Mehrfamilienhäusern.  
 Ohne die Festsetzung von Wohnungen in Wohngebäuden würde die Festsetzung von Grundstücksmaßen keine 
gesicherten Rückschlüsse auf die Anzahl der Wohneinheiten erlauben.  
 Insgesamt würde daher mit einer Einschränkung der Baufrei heit zu Lasten der Flexibilität trotzdem das gewünschte 
Ziel der Sicherstellung der baulichen Dichte nicht erreicht werden können.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 24  
 
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Gebietes mit von Bebauung freizuhaltenden Artensc hutzflächen bzw. Frischluftkorridor und dem neuen 
Grün- und Waldgürtel / Frischluftkorridor im Süden des Gebiets, Kompensati onsflächen, die ebenfalls 
einen direkten Anschluss an den umgebenden Naturr aum haben und damit eine gleiche Qualität und 
eine vergleichbare Funktion aufweisen. Die Fläc heninanspruchnahme durch den Eingriff in den Regio-
nalen Grünzug wird durch diese Flächen auskömmlich kompensiert. Da die Inanspruchnahme nur in 
einem geringen, d.h. nicht r aumbedeutsamen Umfang, erfolgt, begegnet die Planung gem. Schreiben 
des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 13.12.2019 keinen Bedenken.  
In einem Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 
BauGB vom 08.10.2020 wird die Wissenschaftsstadt  Darmstadt jedoch darauf aufmerksam gemacht, 
dass gemäß Beschluss der Regionalversammlung Südhessen vom 01. März 2013 die Inanspruchnahme 
von Flächen im Vorranggebiet „Regionaler Grünzug“ unabhängig von ihrer Größe im gleichen Naturraum 
zu kompensieren ist, d.h. die für die Planung „Ludwigshöhviertel“ im Vorranggebiet Regionaler Grünzug 
in Anspruch genommene Fläche von ca. 2,2 ha wird seitens des Regierungspräsidiums Darmstadt ge-
wahrt und bei Neuaufstellung des RPS entsprechend berücksichtigt. 
 
Nach dem Grundsatz G10.1-11 ist in den „Vorbehalts gebieten für Landwirtschaft“ die Offenhaltung der 
Landschaft vorrangig durch Landbewirtschaftung sicherzustellen. In geringem Umfang sind Inanspruch-
nahmen dieser Flächen für die Freizeitnutzung und Kulturlandschaftspflege, für Siedlungs- und gewerb-
liche Zwecke – sofern keine solchen „Vorranggebiete Planung“ in den Ortsteilen ausgewiesen sind – bis 
zu 5 ha möglich.  
Bei den im Geltungsbereich des Bebauungsplans in Anspruch genommenen Flächen der „Vorbehaltsge-
biete für Landwirtschaft“ handelt es sich im Wesentlichen um kleinere, weitgehend nicht zusammenhän-
gende Flächen, auf denen bislang keine Landwirtschaft betrieben wurde bzw. um ein ehemaliges Base-
ball-Feld im Nordwesten des Gebiets. Diese Flächen liegen in der Summe bei ca. 1 ha und damit unter 
den im Grundsatz G10.1-11 aufgeführten 5 ha. Sie sind künftig als Wohngebiete sowie als Grünflächen 
für die Freizeitnutzung bzw. für den Artenschutz vorgesehen. Die Planung widerspricht folglich in Bezug 
auf die „Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft“ nicht den Grundsätzen der Raumordnung. 
 
Nach dem Ziel Z10.2-12 sollen die im Regionalplan  dargestellten „Vorranggebiete für Forstwirtschaft“ 
dauerhaft bewaldet bleiben. Die Walderhaltung ha t hier Vorrang vor konk urrierenden Nutzungsansprü-
chen. Das „Vorranggebiet Forstwirtschaft“ wird bei der Planung für das Ludwigshöhviertel in einem Um-
fang von ca. 1,5 ha in Anspruch genommen. Di ese Flächen liegen im Wes entlichen auf bereits heute 
bebauten Bereichen bzw. auf großflächigen, versiegelten Parkplatzflächen; es werden daher grundsätz-
lich keine Waldflächen neu durch die geplante Bebauu ng in Anspruch genommen. Da die Inanspruch-
nahme nur in einem geringen, d.h. nicht raumbedeutsamen Umfang, erfolgt, begegnet die Planung gem. 
Schreiben des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 13.12.2019 keinen Bedenken.  
Nach dem Ziel Z4.5-3 haben in den „Vorranggebiet en für Natur und Landschaft“ die Ziele des Natur-
schutzes und Maßnahmen, die dem Aufbau, der Entwicklung und Gestaltung eines regionalen Biotopver-
bundes dienen, Vorrang vor entgegenstehenden oder beeinträchtigenden Nutzungsansprüchen. Nutzun-
gen, die mit diesen Zielen in Einklang stehen, sind zulässig. Bei der Planung für die benachbarte Fläche 
des Ludwigshöhviertels handelt es sich nicht um eine das „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ be-
einträchtigende Nutzung, da in der Planung berücksichtigt wird, dass die ehemalige Kiesgrube nicht be-
treten werden darf. Auch sonstige Beeinträchtigungen sind nicht zu erwarten. Folglich entspricht die Pla-
nung in Bezug auf das „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ den Zielen der Raumordnung. 
Nach dem Grundsatz G4.6-3 sind im Regionalplan die Kalt- und Frischluftentstehungsgebiete sowie die 
Kalt- und Frischluftabflussschneisen, die im räumlichen Zusammenhang mit belasteten Siedlungsberei-
chen stehen und wichtige Aufgaben für den Klima- und Immissionsschutz erfüllen, als „Vorbehaltsgebiete 
für besondere Klimafunktionen“ ausgewiesen. Diese Gebiete so llen von Bebauung und anderen Maß-
nahmen, die die Produktion bzw. den Transport frischer und kühler Luft behindern können, freigehalten 
werden. Das „Vorbehaltsgebiet für besondere Klim afunktionen“ liegt außerhalb des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans. Entsprechend werden keine Bebauung oder andere Maßnahmen, die die Produk-
tion bzw. den Transport frischer und kühler Luft behindern könnten, durch di e Planung ermöglicht. Die

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 25  
 
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Planung entspricht folglich in Bezug auf die „Vorbehaltsgebiete für besondere Klimafunktionen“ den 
Grundsätzen der Raumordnung. 
5.2 Flächennutzungsplan 
Die Fläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplans war im rechts wirksamen Flächennutzungsplan 
2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne als „Sonderbaufläche 
mit Zweckbestimmung Bund (Verteidigung)“ und als „Grünfläche, öffentliche und private Sportanlagen“ 
dargestellt. Im Bereich der Jefferson-Siedlung ist eine „Wohnbaufläche“ dargestellt.  
Abb. 7: Ausschnitt Flächen nutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006  
mit Änderungsbereich des Flächennutzungsplans (schwarz  gestrichelt) und Abgrenzung des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans S 26 (weiß gestrichelt) (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 / AS+P, Mai 2018. 
Es gilt die Legende des Flächennutzungsplanes 2006 (Auszug Legende siehe auch Seite 27)

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 26  
 
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Im Südwesten der „Sonderbaufläche mit Zweckbestimmung Bund (Verteidigung)“ verlief eine Trasse für 
eine Hauptabwasserleitung durch den Geltungsbereich. Des Weiteren querte ein „Hauptradweg, Haupt-
fußweg“ auf der Cooperstraße das Gebiet von Ost nach West sowie von der Cooperstraße nach Süden 
in Richtung Eberstadt (Heinrich-Delp-Straße, jetzt Jeffersonstraße). 
Um die Entwicklung des Bebauungspl ans gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu 
gewährleisten, war eine Änderung der Darstellung im rechtswirksamen Fl ächennutzungsplan 2006 im 
Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne von „Sonderbaufläche, Bund (Verteidigung)“ und der „Grünfläche, 
öffentliche und private Sportanlage“ sowie im südlichen Bereich der Jefferson-Siedlung von „Wohnbau-
flächen“ erforderlich. Die Anor dnung der Flächen erfolgte auf der  Grundlage des Bebauungsplanent-
wurfs. 
Darüber hinaus wurde im Rahmen der vertiefenden Un tersuchung zur technischen Infrastruktur bei der 
Analyse der Bestandsleitungen im Planungsgebiet und angrenzend festgestellt, dass die im Flächennut-
zungsplan 2006 dargestellte Trasse für Hauptabwasserleitungen in diesem Bereich nicht korrekt war. Im 
Zuge der Flächennutzungsplanänderung wurde somit der tatsächliche Verlauf der Hauptabwasserleitung 
korrigiert dargestellt. 
Folgende Darstellungen sollten künftig im Flächennutzungsplan enthalten sein (vgl. Abb. 8): 
Im Bereich der „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ (Teilbereich Nord): 
 Wohnbauflächen, 
 Gemeinbedarfsflächen, Schule, Sporthallen, 
 Grünflächen, Parkanlagen und sonsti ge öffentliche und private Grünanlagen, 
 Freihaltung für ÖPNV-Trassen, 
 Hauptradweg, Hauptfußweg, 
 Ausgewählte Grünverbindungen, 
 Kulturdenkmale (Gesamtanlagen)  als nachrichtliche Übernahme. 
Im Bereich der „Jefferson-Siedlung“ (Teilbereich Süd):  
 Grünflächen, Parkanlagen und sonsti ge öffentliche und private Grünanlagen, 
 Waldflächen, 
 Hauptradweg, Hauptfußweg, 
 Trassenverlauf für Hauptabwasserleitungen.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 27  
 
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Abb. 8: 15. Änderung des Flächennutzungsplans mit Änder ungsbereich und Abgrenzung des Geltungsbereichs des Be-
bauungsplans S 26 (ohne Maßstab) 
Quelle:  Wissenschaftsstadt Darmstadt, Februar 2022

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Die 15. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgte im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB zu 
dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel. Eine erneute öffentliche Aus-
legung der 15. FNP-Änderung wie für den Bebauungsplan S 26 war jedoch nicht erforderlich. 
Das Regierungspräsidium Darmstadt hat die von der Stadtverordnetenversammlung der Wissenschafts-
stadt Darmstadt am 10.03.2022 beschlossene Änderung des Flächennut zungsplans (Feststellungsbe-
schluss) mit Bescheid vom 13.07.2022 (Az.: III 31.2 – 61 d 02.01/04 – 2020/7) genehmigt. Die Bekannt-
machung der Genehmigung im Darmstädter Echo erfolgte am 22.07.2022. Inkrafttreten der 15. Änderung 
des FNPs am 23.07.2022. 
5.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Stadt Darmstadt, 2004) ist das „Werkzeug“ der 
kommunalen Planung, in dem nach naturräumlichen und freiraumplanerischen Erfordernissen ein Flä-
chenkonzept zur Entwicklung des Raumes abgebildet ist.  
Für den Raum des südlichen Bessungen stellt die Leitbildkarte des Landschaftsplanes eine weitgehende 
Bestandssicherung dar und definiert als Zielsetzung eine Verbesserung der Grünausstattung im sied-
lungsdominierten Bereich. Leitbild für die Freiflächen der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist die „Neuschaffung 
von Grün auf stark versiegelten B auflächen / Sportflächen“ und für die Jefferson-Siedlung die „Verbes-
serung der Grünqualität auf Bauflächen“. 
Umgeben ist das Plangebiet im Norden von Siedlungsbereichen, für die das Leitbild „Erhaltung und Aus-
bau von Grünflächen“ gilt, „Bereichen mit überwi egend waldbaulicher Nutzung“ im Osten, Süden und 
Südwesten sowie „Schutz- und Entwicklungsflächen Kerngebiete“ im Nordwesten. Nördlich bzw. westlich 
verlaufen „Flächen für landschaftsgebundene Erholung“. Hier wird als wesentliche Entwicklung die Wie-
derherstellung eines durchgängigen Ost-West-G rünzugs und entsprechen der Grünverbindungen vom 
Grünzug Bessungen-Süd bis zum Grünzug der Heimstättensiedlung, westlich der Karlsruher Straße, dar-
gestellt. 
Abb. 9: Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt  Darmstadt mit Abgrenzung des Geltungsbereichs S 26 
(ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2004

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Im unmittelbaren Umfeld relevante Inhalte sind:  
 Biotopverbundflächen: Schutz-  und Entwicklungsflächen Kerngebiete westlich und im Nordosten 
(hellgrün) 
 Teich im Westen (Bessunger Kiesgrube, blau) 
 Offenhaltung und extensive Nu tzung von Retentionsräumen 
 Entwicklung von Biotopverbundachsen 
 Differenziertes Pflegekonzept 
 Bereiche mit überwiegend waldbaulicher Nutzung östlich und südwestlich (dunkelgrün mit Buch-
stabenkennung W) mit den Zielsetzungen: 
o Schutz / Regeneration des Westwaldes, Erhalt von Boden, Klima, Immissions- und Wasser-
schutzfunktion 
o Naturnahe Waldbewirtschaft ung und stärkere Berücksichti gung der Standortpotentiale, be-
sonders im Westwald 
o Offenhaltung aller Waldwiesen 
o Umbau nicht standortgerecht er Waldbestände (Ostwald) 
o Aufbau von Immissi onsschutzwald entlang vielbefahrener Straßen 
 Flächen für landschaftsgebundene Erhol ung (gelbe Senkrechtschraffur) 
 Erhalt / Verbesserung der landschaftlichen Viel falt unter Berücksichtigung der historischen Be-
züge 
 Freihalten wertvoller Naherhol ungsräume von Intensivnutzungen 
 Ergänzen des Fuß- und Radwegenetzes 
 Freiflächen im Siedlungsbereich 
 Erhalt / Ausbau von Grünflächen (grün mit senkrechter Grünschraffur) 
 Bauflächen mit wertvollen Freiflächen und Alt holzbeständen (hellgrün mi t waagrechter Grün-
schraffur) 
Der nordöstliche Teil des Geltungsber eichs liegt im Landschaftsraum „Vorderer Odenwald“, der übrige 
Geltungsbereich ist dem Landschaftsraum „Bergstraße“ zuzuordnen.

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5.4 Bebauungsplan 
Für den überwiegenden Teil des Plangebiets liegt ke in Bebauungsplan vor. Kleinflächige Überschnei-
dungen gibt es im Westen mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“ (In-
krafttreten am 02.07.1975) und im Norden des Geltungsbereichs mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan 
S 13 „Bessungen Südost“ (Inkrafttreten am 19.07.1979). 
Abb. 10: Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzu ng des Geltungsbereichs S 26 - Ludwigshöhviertel -  
(ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Oktober  2018, Bearbeitung durch AS+P, Oktober 2018 
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 12 und S 26 betrifft ein schmales langes Flurstück in einer 
im Bebauungsplan S 12 festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz Frei-
zeitgelände Kiesgrube“. Die Planung wurde nicht wie im Bebauungsplan S 12 fe stgesetzt umgesetzt, 
sondern das Gebiet unter Naturschutz gestellt (Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“). Das Grund-
stück im Überschneidungsbereich S 12 / S 26 liegt nicht im Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“. 
Die Überschneidung der Ge ltungsbereiche S 13 und S 26 betrifft ei ne Freihaltezone für eine geplante 
Autobahn (A 661), einen Lärmschutzwall sowie ein unt erirdisches Umspannwerk mit Zufahrt im Lärm-
schutzwall. Diese Freihaltezone, die nachrichtlich übernommen wurde, verläuft im Süden beider direkt 
angrenzender Bebauungspläne (A 49 (Bebauungsplan S 12) bzw. spätere Umbenennung zu A 661 (Be-
bauungsplan S 13)) im direkten Anschluss an das Gelände bzw. durch das Gelände der Cambrai-Fritsch-
Kaserne. Eine Verwirklichung dieser Autobahn hä tte unmittelbare Auswirkungen auf die Planungen im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans S 26. Diese Planung ist jedoch nich t mehr aktuell und wird nicht 
weiterverfolgt: Im Bundesverkehrswegeplan 2003 war der betreffende Abschnitt der Autobahn nicht mehr 
E22.2

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 31  
 
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enthalten und auch der Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2030 sieht die Streckenführung nicht vor. 
Auch der Lärmschutzwall und das Umspannwerk wurden entsprechend nicht verwirklicht. 
Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans S 26 - Ludwigshöhviertel - werden die Bebauungspläne S 12 
und S 13 im Überschneidungsbereich geändert.  
Bebauungspläne in der Umgebung 
Im Bebauungsplan S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“ nordwestlich des Plangebiets sind neben Erweite-
rungen von reinen Wohngebieten im Stadtteil Bessungen insbesondere Festsetzungen von Gemeinbe-
darfsflächen (Erweiterung Licht enberg-Schule nebst Schuls portanlagen) sowie öffentliche Grünflächen 
(bspw. „Sportplatz ‚Rennbahn‘ Velociped Club“ (Radrenn bahn) sowie ein „Spielplatz Freizeitgelände 
Kiesgrube“ auf Teilen des heutigen Naturschutzgebiets „Bessunger Kiesgrube“) enthalten.  
Im Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost“ nordöstlich des Plangebiets sind im Norden ebenfalls Er-
weiterungen von reinen Wohngebieten im Stadtteil Bessungen festgesetzt. Südlich davon sind insbeson-
dere eine Gemeinbedarfsfläche „Schule: Jugendmusikschule und Akadem ie für Tonkunst“, öffentliche 
Grünflächen (bspw. Dauerkleingärten) sowie ein Sondergebiet „Polizeipräsidium“ festgesetzt. 
Im Süden beider Bebauungspläne verläuft eine nac hrichtlich übernommene Freihaltezone für eine ge-
plante Autobahn (A 49 (Bebauungsplan S 12) bzw.  spätere Umbenennung zu A 661 (Bebauungsplan  
S 13)). Es wird diesbezüglich auf das vorangegangene Kapitel verwiesen.  
Südlich des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplans S 26 liegt der Geltungsbereich des 
Bebauungsplans E 22.2 „Villenkolonie Eberstadt“ (Inkrafttreten am 10.05.2005). Es handelt sich dabei 
um eine Änderung des Bebauungsplans E 22 „Villenkolonie Eberstadt“ (Inkrafttreten am 17.08.1976), die 
im Wesentlichen dazu diente, den vorhandenen Charakter der Villenkolonie zu erhalten. Als Art der bau-
lichen Nutzung sind Reine Wohngebiete festgesetzt.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 32  
 
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6. Bestand  
6.1 Demographische Entwicklung und Wohnraumbedarf in Darmstadt  
Das Bevölkerungsaufkommen Darmstadts ist seit Mitte der 1980er Jahre kontinuierlich gestiegen. In den 
letzten 10 Jahren wuchs die Einwohnerzahl nac h Angaben des Hessischen Statistischen Landesamts 
um knapp 15.800 EW bzw. ca. 11 %. 2 Anfang 2020 sind es rund 162.500 Darmstädterinnen und 
Darmstädter.3 Hieran zeigen sich der generell hohe Bevölkerungsdruck in der Rhein-Main-Region, aber 
auch die wachsenden Beschäftigungs-, Studierenden- und Investitionszahlen in der Wissenschaftsstadt. 
Aufgrund der Attraktivität des Wirtschafts- und Ho chschulstandorts Darmstadt, des fortlaufenden Über-
hangs an Einwohnerzuzügen und der günstigen Altersstru ktur ist für die Wiss enschaftsstadt auch wei-
terhin ein dynamisches Einwohner wachstum zu erwarten. In der Bevölkerungsvorausberechnung des 
Landes (HessenAgentur) werden für Darmstadt Ende 2035 ca. 176.800 EW prognostiziert. 4 Prognosen 
der Stadt Darmstadt gehen bis 2035 von einem weiteren Bevölkerungswachstum auf 171.000 – 184.000 
EW aus.5  
Aufgrund der auch langfristig zunehmenden Bevölkerung in Darmstadt wird die Wohnnachfrage auch in 
den kommenden Jahren hoch bleiben. Die Folge ist ein wachsendes „Wohnungsdefizit“. Aufgrund der 
hohen Nachfrage nach Wohnraum besteht im Darmstädter Wohnungsmarkt bereits heute ein erheblicher 
Angebotsengpass, mit einer Leerstandsquote von nur 0,7%.6 Zwar wurde in den letzten Jahren die Woh-
nungsbautätigkeit intensiviert. „Die bisherige Bautätigkeit hält [jedoch] dem gestiegenen Wohnungsbe-
darf nicht Stand. Grund hierfür ist u.a. das Fehl en von entsprechenden Grunds tücken zur Realisierung 
von Wohnbauprojekten.“7 So sind die Wachstumsmöglichkeit en insbesondere durch mangelnde Mög-
lichkeiten begrenzt, Bauland im Au ßenbereich auszuweisen: Im Nor den/Nordosten befindet sich der 
Siedlungsbeschränkungsbereich des Frankfurter Flughafens (Siedlungsbeschränkungszone rund um die 
Stadtteile Wixhausen, Arheilgen und Kranichstein), im Süden/Osten liegen Restriktionen durch Bannwäl-
der und Naturschutzgebiete vor und im Westen befinden sich Autobahnen.8 
Das Ludwigshöhviertel bietet nun die Chance, Wohnungen zu errichten, die das Wohnungsdefizit zumin-
dest verringern und somit dem Wohnungsbedarf Rechnung tragen.  
 
 
2 Vgl. Hessisches Statistischen Landesamt, nur Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand 30.09.2019 bzw. 31.12.2009, Zahlen 
gerundet 
3 Vgl. Homepage der Wissenschaftsstadt Darmstadt, aufgerufen unter: https://www.darmstadt.de/leben-in-darmstadt/woh-
nen, Stand: 29.05.2020 
4 Vgl. Hessen Agentur GmbH: Kleinräumige Bevölkerungsvorausschätzung bis zum Jahr 2025, Datenblatt Darmstadt, St, 
(411), Stand Oktober 2019. 
5 Vgl. Wissenschaftsstadt Darmstadt: Demografiebericht 3, Perspektiven für Darmstadt, Statistische Mitteilungen 1/2017, 
Darmstadt 2017. 
6 Vgl. BNP Paribas Real Estate Consult GmbH: Stadt Da rmstadt, Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. Im-
mobilienwirtschaftliche Studie mit Ma rkt-, Standort- und Objektanalyse für Wohnentwicklung, Frankfurt am Main, 
01.11.2016, S. 26 
7 Ebenda, S. 27 
8 Vgl. Homepage der Wissenschaftsstadt Darmstadt, aufgerufen unter: https://www.darmstadt.de/leben-in-darmstadt/woh-
nen, Stand: 29.05.2020

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6.2 Städtebauliche Situation und Bestand 2018 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 11: Plangebiet Ludwigshöhviertel mit ehemaligem Gebäudebestand (ohne Maßstab) 
Quelle:  Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2 017, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018 
Das Plangebiet ist ca. 34 ha groß und umfasst die ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-
Siedlung.  
Die Cambrai-Fritsch-Kaserne bestand aus zwei ursprünglich funktional getrennten Kasernenanlagen, die 
um einen zentralen Erschließungshof angelegt wurden. Die Bebauung der Cambrai-Fritsch-Kaserne, die 
sich im Wesentlichen aus Verwal tungs-, Mannschafts- und Werkst attgebäuden zusammensetzte, ord-
nete sich weitestgehend einem orthogonalen Erschließungsraster unter. Der Gebäudebestand von 1938 
war annähernd vollständig erhalten und nur an wenigen Stellen durch die US-Streitkräfte ergänzt worden. 
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Jefferson-Siedlung 
Ludwigshöh-
straße 
Cooperstraße

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Er bestand vorwiegend aus 3- bis 4-geschossigen Mannschaftsunterkünften und Verwaltungsgebäuden, 
1- bis 2-geschossigen Werkstattgebäuden und so zialen Zwecken dienenden Gebäuden sowie einer 
Sporthalle. Nur die vier Gebäude am zentralen Q uartiers Carré (Karl-Plagge-Platz) stehen unter Denk-
malschutz (Ensembleschutz) und sind zu erhalten. Alle Gebäude standen seit dem Abzug der Streitkräfte 
leer. Mittlerweile sind die nicht zur Erhaltung vorgesehenen Gebäude im Zuge der Baufeldfreimachung 
abgebrochen worden. 
Südlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befand sich di e im Jahr 1951 gebaute Jefferson-Siedlung mit ins-
gesamt acht Wohngebäuden und einem Hotel. Teil e der Bestandsgebäude wurden zwischenzeitlich für 
die Unterbringung von Asylbewerbern genutzt. Dies e Gebäude sind im Zuge der Baufeldfreimachung 
ebenfalls abgebrochen worden. 
Die zentralen Freiflächen sind durch umfangreichen Baumbestand geprägt, in den Randbereichen lagen 
dagegen großflächig versiegelte F ahrzeugabstellflächen. Diese versiegelten Flächen wurden im Zuge 
der Baufeldfreimachung bereits abgebrochen.  
Das Plangebiet ist durch eine nordwestliche Neigung in Richtung Bessungen gekennzeichnet. Vom Hö-
henrücken der Ludwigshöhe aus neigt sich das Gelände zunächst etwas steiler nach Westen hin, bevor 
es zusätzlich in geringerem Ausmaß nach Bessungen abfällt. Das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne, 
auf einer Höhe von 190-160 m ü. NHN gelegen, wurde weitestgehend durch Abgrabungen und Aufschüt-
tungen nivelliert und bebaubar gem acht. Westlich des Plangebiets fällt  das Gelände erneut stärker in 
Richtung Heidelberger Straße ab. Typisch für die Anlage sind – entsprechend der Topographie – die 
Terrassierungen im Gelände sowie die daraus resultie renden Mauern im Gebiet und an der nördlich in 
das Gebiet führenden Ludwigshöhstraße. 
Im Geltungsbereich befindet sich der zu erhaltende Gedenkstein eines Rodelunglücks vom 27.02.1909. 
Es handelt sich um einen etwa 2 m hohen Stein, welcher mit einer Gedenktafel versehen ist. Der derzei-
tige Standort befindet sich hinter einem W ohngebäude der Jefferson-Siedlung (Verlängerung der 
Cooperstraße/Ecke Ludwigschneise, zukünftiges Baugebiet WA E4).

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6.3 Stadträumliche Einbindung  
Abb. 12: Luftbild Ludwigshöhviertel mit ehemaligem G ebäudebestand - Umgebung des Plangebiets (ohne Maßstab) 
Quelle:  Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2 017, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018 
Bessungen 
Grünzug Bessungen Süd 
Marienhöhe 
Eberstadt 
Ludwigshöhe 
Lincoln- 
Siedlung 
Bessunger Kiesgrube 
Landskronstraße

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Nördlich des Plangebiets befindet sich der Grünzug Bessungen Süd. Dieser Landschaftsraum ist geprägt 
durch unterschiedliche Teilbereiche wie private Gärten und Sportanlagen (Radrennbahn, Tennisplätze). 
Daran schließt sich der Stadtteil Bessungen an – ein insbesondere im Süden durch Einfamilienhäuser 
geprägtes Wohngebiet. Angrenzend bzw. integriert in den Grünzug befinden sich zudem die Lichtenberg-
schule (1.200 Schüler), die Akademie für Tonkunst sowie das Polizeipräsidium. 
Östlich des Geltungsbereichs befinden sich große Waldflächen. Der Übergang zum Waldrand erfolgt 
durch eine bis zu 9 m hohe Böschung. Die unmittelbar angrenzenden Waldflächen weisen aufgrund eines 
engmaschigen Wegenetzes, eines vielfältigen Ba umbestandes und einer z.T.  anspruchsvollen Höhen-
entwicklung einen sehr hohen Erholungswert auf. Über  die Wegeverbindungen sind sowohl die nördli-
chen Wohngebiete des Nachbarstadtteils Eberstadt als auch das Ausfl ugsziel „Bessunger Hausberg“ – 
Ludwigshöhe mit Ludwigsturm fußläufig gut zu erreichen. 
Südlich des Plangebiets schließt sich der Stadtteil Eberstadt an, welc her im Norden durch seine Villen-
kolonie der Jahrhundertwende gekennzeichnet ist. 
Westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befindet sich  das seit 1994 unter Na turschutz stehende Gebiet 
der „Bessunger Kiesgrube“. Das Naturschutzgebiet, welches bis in die 1970er Jahre dem Kiesabbau 
diente, ist geprägt durch seine Terrassierung und zw ei Grundwasserseen. Die „Bessunger Kiesgrube“ 
stellt heute einen ökologisch wertvollen Landschaftsraum dar, welcher aufgrund seiner Schutzwürdigkeit 
nicht öffentlich zugänglich ist. Die Abgrenzung der Cambrai-Fritsch-Kaserne zur „Bessunger Kiesgrube“ 
ist durch einen Damm gekennzeichnet, auf dessen Krone ein Fußweg verläuft, der Ausblicke in die Rhein-
ebene und zur Innenstadt ermöglicht. Westlich der „Bessunger Kiesgrube“ schließen sich die Heidelber-
ger Straße und die Konversionsfläche Lincoln-Siedlung an, die ebenfalls zu einem Wohngebiet entwickelt 
wird.  
6.4 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
Das Areal der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist im Westen über die Cooperstraße an die Heidelberger Straße 
und somit an das übergeordnete Hauptverkehrsnet z angebunden. Eine zweite, untergeordnete Anbin-
dung erfolgt über die Ludwigshöhstraße im Norden. 
Im Bereich der Heidelberger Straße / Ecke Cooperst raße ist ein Anschluss an das ÖPNV-Netz mit den 
Straßenbahnlinien 1, 7 und 8 vorhanden. Im Norden, auf Höhe der Lichtenbergschule, endet derzeit die 
Straßenbahnlinie 3. 
Entlang der Heidelberger Straße ist die Einbindung in das Radverkehrsnetz über separate Radverkehrs-
anlagen gewährleistet. Es gibt derzeit keine Fuß-  und Radwegeverbindung zwischen Heinrich-Delp-
Straße, der Jeffersonstraße und Ludwigshöhstraße über das Plangebiet. 
Der Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jeffe rson-Siedlung ist gegenwärti g nicht öffentlich zugäng-
lich.  
6.5 Schallimmissionen 
Hinweise zu Beeinträchtigungen künftiger Nutzungen im Gebiet durch Schallimmissionen aus der umge-
benden Nutzung liegen nicht vor.  
6.6 Schutzausweisungen: Schutzgebiete und Schutzobjekte 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Schutzgebiete oder Schutzobjekte. In der näheren Umge-
bung befinden sich drei Natura 2000-Gebiete, ein Naturschutz- und ein Landschaftsschutzgebiet sowie 
weitere naturschutzrechtlich ge schützte Strukturen (Naturdenkmäle r, gesetzlich ges chützte Biotope, 
Wasserschutzgebiet). 
6.6.1 Natura 2000-Gebiete 
Die Natura 2000-Gebiete sind in der nachfolgenden Abb. 13 verzeichnet.

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Vogelschutzgebiet 6117-403 Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt (342 ha) 
 Lage: ca. 500 m südöstlich der Jefferson-Siedlung. 
 Charakteristik: Südwestexponi erter, wärmebegünstigter Berghang mit Streuobstwiesen auf Löß 
im Übergang von der Oberrhein-Ebene zum Odenwald. 
 Schutzzweck: wichtiger Vermehrungsraum für wärmeliebende, gefährdete Zugvogelarten vor al-
lem den Wendehals (höchste Siedlungsdichte Hessens) und für den Gartenrotschwanz. 
 Weitere bedeutsame Artenvorkomm en: Grauspecht, Neuntöter, Wiedehopf. 
 Erhaltungsziele: Erhalt der artspezif isch relevanten Lebensraumstrukturen. 
 Entwicklungsziele: Freihalten der Fläche v on Bebauung, Weiterführ ung der Obstbaumnutzung 
und extensiven Weidenutzung des Grünlands, störungsarme Besucherlenkung. 
FFH-Gebiet 6117-308 Streuobstwiesen von Darmst adt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichen-
wäldchen (37,5 ha) 
 Lage: ca. 800 m südlich der Jefferson-Siedlun g, innerhalb des oben genannten Vogelschutzge-
biets 
 Lebensraumtypen nach Anhan g I FFH-Richtlinie:  
 2330 Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis, 
 6510 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis). 
 Erhaltungsziele: Erhaltung des Offenlandcharak ters der Standorte, Erhaltung einer bestandsprä-
genden, die Nährstoffarmut begünstigenden Bewirtschaftung. 
 Arten nach Anhang II FFH-Richtlinie: 
 Großes Mausohr (Myotis myotis). 
 Erhaltungsziele: Erhaltung von Gehölzstrukturen entlang der Hauptfl ugrouten im Offenland, Er-
haltung von funktionsfähigen Sommerquartieren.  
FFH-Gebiet 6118-304 Dommersberg, Dachsber g und Darmbachaue von Darmstadt  
(318,4 ha)  
 Lage: ca. 500 m östlich der Cambrai- Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung 
 Lebensraumtypen nach Anh. I FFH-Richtlinie in der Nähe des Plangebiets bzw. westlich der Nie-
der-Ramstädter Straße (B 449): 
 9110 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum),  
 9130 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum). 
 Erhaltungsziele: Erhaltung naturnaher und st rukturreicher Bestände mit stehendem und liegen-
dem Totholz, Höhlenbäumen und lebensraumty pischen Baumarten in ihren verschiedenen Ent-
wicklungsstufen und Altersphasen.

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Abb. 13: Räumliche Lage der Natura 2000-Gebiete mit Plangebiet (ohne Maßstab) 
Quelle:  www.hessen-forst.de/uploads/natur schutz/natura-2000-gebietskarten/geb-lk_darmstadt_dieburg.pdf, Zugriff am 11.10.2018 
6.6.2 Naturschutzgebiete 
Westlich an den Geltungsbereich des  Bebauungsplans angrenzend liegt das Naturschutzgebiet (NSG) 
411.014 „Bessunger Kiesgrube“ (Verordnung vom 30.05.1997, Größe: 11,2 ha) (s. Abb. 14). 
Der Bereich diente dem Kiesabbau und ist heute durch zwei Grundwasserseen und Terrassierungen 
geprägt. Wertbestimmend und störungsempfindlich si nd die überwiegend im Norden des NSG gelege-
nen, sonnenexponierten Hänge und Fe lsen als Lebensraum der Mauerei dechse sowie die nährstoffar-
men Stillgewässer. Das Betreten des Naturschutzgebietes ist verboten.  
Die Erhaltungs- und Entwicklungsziele sind: 
 Erhaltung der Trockenrasen- und Felsgrasfluren, 
 Erhaltung der blütenreichen Br ach- und Ruderalflächen, 
 Erhalt der Stillgewässer, 
 Überführung von Beständen mit nichtheimischen Baumarten in Waldbestände der potenziell na-
türlichen Vegetation durch Sukzession, 
 Wesentliche Maßnahmen: Freistellen von Böschungen und Felsstandorten durch Entfernen von 
Gehölzen als Lebensraum für die Mauereidechse.

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Abb. 14: Natur- und Landschaftsschutzgebiete und Schutz nach Denkmalrecht (ohne Maßstab) 
Quelle:  Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, 2011, S. 67 
6.6.3 Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ (Verordnung vom 23. Juni 2004, Größe: 7.122 ha) um-
fasst die Waldgebiete, welche an die Cambrai-Fr itsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung angrenzen. Es 
beinhaltet auch die obengenannten FFH- und Vogelschutz gebiete, nicht jedoch das Naturschutzgebiet 
„Bessunger Kiesgrube“.  
Schutzzweck ist die nachhaltige Sicherung der Kulturlandschaft, insbesondere der großen, zusammen-
hängenden Waldgebiete. 
6.6.4 Gesetzlich geschützte Biotope 
Gemäß der Biotoptypenkartierung auf dem ehem. Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-
Siedlung durch das Büro PGNU im Jahre 2017 ko mmen im Nordwesten des Plangebiets Sandtrocken-
rasen vor, die nach § 30 BNatSchG zu den geschützten Biotopen gehören.  
6.6.5 Naturdenkmäler 
Nordöstlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befinden sich zwei Naturdenkmäler (s. Abb. 14): 
 Eiche mit Granitfelsen, 
 Gebiet des Forellenteichs.

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6.6.6 Wasserschutzgebiete 
Abb. 15: Räumliche Lage zum Wasserschutzgebiet Brunnengal erie Wasserwerk an der Sa ndschollenschneise westlich 
von Eberstadt mit Plangebiet (ohne Maßstab) 
Quelle:  www.atlas.umwelt.hessen.de/ser vlet/Frame/atlas/naturschutz/schutzgebiete/karten/schutzgeb, Zugriff am 12.10.2018 
Innerhalb des Plangebiets sowie im direkten Umfeld sind keine amtlich festgesetzten Trinkwasserschutz-
gebiete, Messstellen oder Gewinnungsanlagen vorhanden.  
6.7 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 
6.7.1 Lage im Raum und Erscheinungsbild des Raumes 
Die vielfältige und mosaikartige Landschaft südlich von Bessungen liegt an der Schnittstelle zwischen 
Bergstraße, die zur naturräumlichen Haupteinheit engruppe Nördliches Oberrheintiefland gehört, und 
dem Odenwald, welcher der Haupteinheitengruppe Hessi sch-Fränkisches Bergland zugeordnet ist. Der 
Teilbereich westlich der Heinrich-Delp-Straße / Jeffersonstraße liegt in den Randhügeln des nördlichen 
Oberrheintieflandes, deren potentiell natürliche Veget ation ein Wärme liebender Eichen-Mischwald ist. 
Das östliche Plangebiet gehört zur untersten Stufe des Schichtstufentafellandes des waldreichen Oden-
walds. Der Vordere Odenwald ist ein charakteri stisches Buchenwaldgebiet, in dem Buchen- und 
Edellaubmischwälder dominieren. 
6.7.2 Geologie, Böden 
Das Plangebiet liegt am Ostrand der Oberrheinischen Tiefebene, östlich grenzt der kristalline Odenwald 
an. Die Verwerfungslinie des Rheingrabens folgt hier etwa dem Verlauf der Heidelberger Straße am Fuß 
der Odenwaldhänge von Sandberg, Ludwigshöhe und Marienhöhe. Im Bereich der Rheinebene sind tief-
gründige Braunerden mit Bändern aus schluffigem bis tonigem Sand zu finden. Im Grundgebirge ändern 
sich die Standortverhältnisse kleinräumig, es dominieren flachgründige, basenarme Braunerden mit mehr 
oder minder hohem Skelettanteil. Aufgrund der starken anthropogenen Überprägung ist im Planungsge-
biet nicht mehr mit ursprünglichen oder natürlichen Böden zu rechnen.

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6.7.3 Gewässer, Wasserhaushalt 
Im Plangebiet ist kein Oberflächengewässer vorhande n. Das Grundwasser fließt von Osten kommend 
mit wenigen Metern Flurabstand, auf und in dem teilweise tief zerklüfteten Granodiorit nach Westen. Mit 
dem Übergang in die Oberrheinebene sinkt der Grundwasserspiegel rasch auf mehr als 10 m unter Ge-
ländeniveau. Gemäß dem hydrologischen Kartenwerk „Hessische Rhein- und Mainebene“ wird der 
Grundwasserflurabstand im Geltungsbereich auf > 30 m unter Geländ eoberkante geschätzt. Die Versi-
ckerungsfähigkeit ist sowohl in den Sandböden wie auch in den Verwitterungsböden über dem kristallinen 
Grundgestein unterschiedlich. Aufgrund der kleinr äumlich wechselnden Tiefgründigkeit der Böden sind 
am Bessunger Hang sehr unterschiedliche Versicker ungskapazitäten anzutreffen. Der Felszersatz ist 
zum Einbau fachgerechter Versickerungseinrichtungen prinzipiell geeignet, der Sand ist hingegen ledig-
lich als schwach durchlässig zu bewerten und für den Bau fachgerechter Versickerungsanlagen nur be-
dingt geeignet.  
6.7.4 Örtliches Klima 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebi et und somit im Übergangsbereich vom subat-
lantischen zum schwach subkontinentalen Klima, das als mäßig humid zu bezeichnen ist. Die Niederun-
gen sind gekennzeichnet durch niedrige Windgeschwindigkeiten, relativ hohe Lufttemperaturen und ge-
ringe Niederschlagsmengen. Der Ha uptanteil der Niederschläge fällt in den Sommermonaten, wenn 
durch die hohe Einstrahlung verstärkt Schauer und Gewitter auftreten. In den dichter besiedelten Gebie-
ten bilden sich durch den anthropogenen Einfluss sogenannte Stadtklimate mit den bekannten Wärmein-
seleffekten aus. In Strahlungsnächten ist im Gelt ungsbereich vermehrt mit ostnordöstlichen bis ostsüd-
östlichen Luftbewegungen zu rechnen, die wesentlich zur Belüftung der Bebauung beitragen, wobei die 
einströmende nächtliche Kaltluft thermische Belastungen nachhaltig herabsetzen kann. 
6.7.5 Vegetation  
Übersicht über die dominanten und bemerkenswerten Pflanzenvorkommen 
Innerhalb des Geltungsbereichs waren große Flächena nteile gärtnerisch angelegte Außenanlagen, die 
bis zum Abzug der US-Army 2008 mit unterschiedlicher Intensität genutzt bzw. unterhalten wurden. Ent-
sprechend dominieren hauptsächlich urbane Lebensräume und Stadtbiotope, daneben finden sich aber 
auch einige wenig genutzte Bereiche bzw. Sonderstandorte, so dass insgesamt 11 Arten der Roten Liste 
Hessens bzw. Deutschlands erfasst werden konnten.   
Der Baumbestand umfasst ca. 520 Bäume, die teilwei se aus der Zeit früherer Waldnutzung stammen 
und im Gebiet überdauert haben. Von ihnen sind rund 488 Bäume als erhaltenswert eingestuft. Sie prä-
gen maßgeblich das Erscheinun gsbild des Stadtquartiers. Hinzu ko mmen die aus der Zeit der militäri-
schen Nutzung stammenden Anpflanzungen, die meist als Zier- oder Sichtschutzgehölze angelegt wur-
den und aus einheimischen und nicht-einheimischen Arten bestehen. 
Wertvolle Biotope 
Von größerer ökologischer Wertigkeit sind die Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH-Richtlinie (RL 
92/43/EWG) Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) sowie der Sandtrockenrasen (LRT 2330 Sandrasen 
auf offenen Binnendünen), welcher gleichzeitig durch den § 30 des Bundes naturschutzgesetzes ge-
schützt ist. 
Fauna 
Im Geltungsbereich wurden überwiegend an den Si edlungsraum bzw. -rand angepasste und daher all-
gemein häufige Spezies nachgewiesen. Außerdem wurden aber auch eine ganze Reihe bedeutsamer 
Arten nachgewiesen, die dem strengen Artenschutz nach § 44 BNatSchG unterliegen. Hier sind mindes-
tens sieben Fledermausarten, neun V ogelarten, die Mauer- und Zauneidechse, der Heldbock, ein xylo-
bionter (= holzbesiedelnde) Käfer, sechs Tagfalter- und vier Heuschreckenarten zu nennen.

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Bodenschutz 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll der ehemals militärisch genutzte Bereich der Cambrai-Fritsch-
Kaserne und die Jefferson-Siedlung einer Folgenutzung vorrangig für Wohnen zugeführt werden. Durch 
die Wiedernutzbarmachung wird insbesondere dem Ziel des § 1 Abs. 5 BauGB (städtebauliche Entwick-
lung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung), dem Grundsatz des sparsamen und schonen-
den Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB sowie dem Ziel der Vermeidung einer 
Beeinträchtigung des Bodens gemäß § 1 Satz 3 BBodSchG entsprochen. Landw irtschaftlich genutzte 
Flächen sind von der Konversionsentwicklung nicht betroffen, ebenso findet keine Neuinanspruchnahme 
von Wald oder für Wohnzwecke genutzter Flächen st att. Insofern leistet die Planung einen besonderen 
Beitrag zur Verringerung der Flächeninanspruchnahme für neue Bauflächen und damit für eine ressour-
censchonende, flächensparende und umweltverträgliche Siedlungs- und Stadtentwicklung in Darmstadt. 
Aufgrund der Zielsetzung eines sparsamen Um ganges mit Grund und Boden sind im Bebauungsplan 
Festsetzungen zur Entsiegelung von Flächen, zur Beschränkung der überbaubaren Flächen, zur Ver-
wendung wasserdurchlässiger Beläge, zur Versickerung des Niederschlagswassers und zur Begrünung 
definiert. Weitere bodenspezifi sche Vermeidungs- und Minderungsma ßnahmen sind im Rahmen der 
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorgaben zum Schutz des Mutterbodens (§ 202 
BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und Wiedereinbau des Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). 
Zudem wird auf die Vorgaben des Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen. 
6.8 Altlasten 
Auf der Liegenschaft der Cambrai-Fritsch-Kaserne wurden 60 Jahre lang Militärfahrzeuge gewartet sowie 
Kraftstoffe und Mineralöle umgefüllt und gelagert, so dass Boden-, Bodenluft- und 
Grundwasserkontaminationen zu erwarten sind.  
Altablagerungen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht bekannt. Innerhalb des Plangebiets 
liegen jedoch die in der Altflächendatei Hessen (FIS -AG Fachinformationssystem Altlasten und Grund-
wasserschadensfälle) erfassten Altflächen Cambra i-Fritsch-Kaserne sowie Jefferson Siedlung vor 
(ALTIS-Nummern 411.000.043-000.001 bzw.411.000.043-000.003). Be ide Flächen wurden in den ver-
gangenen Jahren aufgrund der früheren Nutzung histori sch erkundet sowie orientierend untersucht. Es 
wird auf das Kapitel 13 verwiesen. 
6.9 Kampfmittel 
Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vo rliegenden Kriegsluftbilder hat ergeben, dass sich 
das Plangebiet am Rande eines Bombenabwurfgebie tes befindet. Aufgrund dessen wurde eine histo-
risch-genetische Rekonstruktion zum Kampfmittelverdacht erstellt, die den zunächst unterstellten Kampf-
mittelverdacht nicht bestätigt hat. 
Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten ein kampfmittelverdächtiger 
Gegenstand gefunden werden sollte, soll der Kampfmi ttelräumdienst unverzüglich verständigt werden. 
Ein entsprechender Hinweis wurde in den Bebauungsplan aufgenommen.

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6.10 Denkmalschutz 
Der zentrale Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist als Sachgesamtheit / Ensemble nach Hessischem 
Denkmalrecht geschützt.  „Die denkmalgeschützte Gesamtanlage umfa sst das zentrale Geviert des 
öffentlichen Platzes, von dem aus die Anlagen erschlossen wurden. Es wird von den 
Wirtschaftsgebäuden der beiden Kasernen im No rden und Süden, den beiden Stabsgebäuden im 
Westen und Osten sowie den ehemaligen Zugänge n der Kasernen mit begleitenden Mauern im 
Nordosten und Südwesten mit dahint erliegenden Erschließungsplätz en gebildet. […] Zudem sind die 
Mauern und Torhäuser der Doppelkaserne an der Ludwigshöhstraße Teil des Denkmals.“9 
Abb. 16: Gesamtanlage Cambrai-Frit sch-Kaserne, Luftaufnahme von Nordost 
Quelle:  Nikolaus Heiss, 24.06.2009 
Im Bereich des im Westen des Platzes gelegenen  urbanen Teilbaugebiets MU 4 wurde seitens der 
Denkmalschutzbehörden einer geringfügigen Versetzung der südlichen Mauer nach Westen zugestimmt, 
damit westlich der geplanten Straßenbahntrasse eine Fußwegeverbindung zur südlich angrenzenden 
Promenade geschaffen werden kann. 
 
 
9 Landesamt für Denkmalpflege Hessen: Auszug aus dem Denkmalverzeichnis des Landes Hessen, 20.01.2020

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7. Planung 
7.1 Städtebauliches Konzept 
Im Jahr 2017 wurde ein städtebaulicher und landschaf tsplanerischer Realisierungswettbewerb für die 
Entwicklung und Neuordnung der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung zu einem neuen Stadt-
quartier durchgeführt. Anschließend wurde das We ttbewerbsergebnis zu einem städtebaulichen Struk-
turkonzept weiterentwickelt , welchem der Magistrat der Wissensc haftsstadt Darmstadt mit Beschluss 
vom 14.11.2018 zugestimmt hat. 
Der städtebauliche Entwurf strebt die Schaffung eines „Neuen Quartiers Ludwigshöhe“ an - eine leben-
dige und sozial ausgewogene Nachbarschaft der kurzen Wege konzipiert für ca. 3.100 Bewohnerinnen 
und Bewohner. Die besondere, terrassierte Hangl age zwischen Darmstadts Süden und dem Odenwald 
und der empfundene Genius Loci eine r „Lichtung im Wald“ sind neben der historisch-orthogonalen Ka-
sernenanlage die Grundlage der Siedlungsmorphologie mit dichten Zentren und freigehaltenem Saum. 
Abb. 17: Städtebauliche  Idee (ohne Maßstab) 
Quelle:  AS+P, Oktober 2018 
Die vorgefundene historische Struktur zweier eigenständiger Gebiete mit einem gemeinsamen Bezugsort 
wird aufgenommen und zu zwei kompakten Siedlungs flächen nördlich und südlich des unter Denkmal-
schutz stehenden zentralen historischen Gebäudeensembles weiterentwickelt („Stadtteile“). Das zentrale 
Carré dient als Ankunfts- und Serv ice-Zentrum mit Mobilitäts- und Quartiersmanagement, zentralen so-
zialen Einrichtungen und Nahversorgung.  
Das Carré ist zudem Mittelpunkt der zentralen ost-west verlauf enden breiten Grünzäsur, welche das 
Plangebiet in die beiden Siedlungsteile gliedert. Dies e „Landschaftstreppe“ ist aktive Grünachse und 
Naherholungsraum der Siedlung und verbindet im Nahbereich Ludwigshöhe - Ludwigshöhviertel - NSG 
„Bessunger Kiesgrube“ - Lincoln-Siedlung, sowie übergeordnet die Landschaftsräume Odenwaldhang 
und Rheinebene. Gesamtstädtisch bildet sie zukünftig das durch die Straßenbahn verkehrlich gut ange-
bundene südliche „Tor“ zu Odenwaldhang und Ludwigshöhe. Die bestehenden klimawirksamen Grünzä-
suren zwischen der Siedlung und Bessungen im Norden  sowie Eberstadt im Süden werden zudem ge-
stärkt („Frischluftkorridor“).

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Die bestehende, terrassiert überformte Hanglage des Gebiets wird als spezifische Qualität in Gebäude-
typologie und Freiraum inszeniert. 
7.1.1 Bebauungskonzept 
Die beiden Siedlungsbereiche sind in Blockstrukturen aufgeteilt, was ein hohes Maß an Flexibilität be-
züglich der Belegung mit passenden Gebäuden ermöglicht. Grundsätzlich sieht die städtebauliche Struk-
tur unterschiedliche Bebauungsbereiche vor (vgl. Abb. 18):  
Abb. 18: Städtebauliches Stru kturkonzept (ohne Maßstab) 
Quelle:  AS+P, 06.11.2018 
In den inneren, dichteren Bereichen des Quartiers findet sich urbanes Wohnen als Geschosswohnungs-
bau in aufgelockerter Blockrandbebauung sowie Stadtvillen in Form von dichteren Punkthäusern an den

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Grünflächen. Entlang der zentralen Promenade, in der auch eine geplante Straßenbahn verläuft (Verlän-
gerung der Straßenbahntrasse durch das Quartier bis an die Trasse in der Heidelberger Straße (Lücken-
schluss)), sollen höhere und dichtere Gebäude zur Fa ssung der breiten Verkehr sfläche entstehen. An 
den aufgelockerten Randbereichen des Quartiers sind Stadtvillen („Waldvillen“) in Form von Punkthäu-
sern sowie Einfamilienhäuser (R eihenhäuser, Doppelh äuser und freistehende Einfamilienhäuser) ge-
plant.  
Für einzelne Blockbereiche wurden im Jahr 2019 im Auftrag der bauverein AG gem. § 17 des städtebau-
lichen Vertrages konkurrierende Pl anungsverfahren zur privatrechtlichen Entwicklung unternehmensei-
gener Grundstücke durchgeführt. Die Auswahl der weiterzuverfolgenden Entwürfe erfolgte Anfang 2020. 
Dabei wurden nur geringfügige Abweichungen der grunds ätzlichen Struktur des Strukturkonzeptes vor-
genommen. 
Neben den unter Ensembleschutz stehenden historischen Kasernengebäuden im Carré ist vorgesehen, 
evtl. die bestehende Sporthalle in der nordöstlichen Fläche weiter zu nutzen. 
 
Im Vergleich zu dem vom Magistrat zugestimmten Strukturkonzept wurde zwischenzeitlich das Gebäude 
4001 westlich des Bildungscampus au fgrund von gebäudesiedelnden artenschutzrechtlich geschützten 
Vögeln, deren erfolgreiche Umsiedlung noch offen ist, in den Bildungscampus integriert. Damit kann die 
Option offengehalten werden, im Falle des Erhalts des Gebäudes die Nutzung des Bildungscampus auf 
dieses Gebäude, bspw. für die Schule, aufzuweiten.  
7.1.2 Wohnungsmix / Ermittlung der Wohneinheiten und Einwohnerzahl 
Ziel des Strukturkonzeptes war es, im Rahmen der Quartier sentwicklung ein marktgerechtes Wohnan-
gebot von ca. 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Einw ohner herzustellen. Diese Anzahl an Wohnein-
heiten stellt den Maximalfall dar. Hintergrund sind die Ergebnisse einer Leistungsfähigkeitsüberprüfung 
des umgebenden Straßennetzes (vgl. Kap. 11.2): Eine höhere Anzahl an Wohneinheiten würde zu einem 
höheren Verkehrsaufkommen führen und damit zu groß en Einschränkungen der Qualität im umgeben-
den Erschließungsnetz – sowohl für die Erreichbarkeit  des Gebietes als auch für die bestehenden Ver-
kehrsflüsse. Eine weitere Verdichtung ist damit aus verkehrstechnischen Gründen derzeit ausgeschlos-
sen. 
Der konzeptionelle Anspruch des St rukturkonzeptes liegt in der Sc haffung eines differenzierten Wohn-
raumangebotes, welches verschiedene Haus- und Wohntypologien sowie variierende Wohnungsgrößen 
bereitstellt. Ergebnis einer immobilienwirtschaftlichen Studie für die Konversionsfläche war, dass sich 
das angestrebte Verhältnis von Geschosswohnungs bau zum Eigenheimsegment in einem Bereich von 
75-90 % zu 25-10 % bewegen sollte.10 Diese Verteilung war auch Gegenstand eines Eckpunktepapiers 
zwischen dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Da rmstadt und der BVD New Living GmbH & Co. KG 
bzw. der BVD WoBau GmbH & Co KG, das in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 
31.10.2018 beschlossen wurde und später auch Gegenstand des abgeschlossenen städtebaulichen Ver-
trags wurde. Entsprechend der städt ischen Beschlusslage sind außerdem insgesamt 25 % der Brutto-
grundfläche (BGF) Wohnen für Haushalte mit geringem Einkommen sowie weitere 20 % der BGF Woh-
nen für Haushalte mit mittlerem Einkommen vorzusehen. Darüber hinaus sollen innerhalb des Quartiers 
ein Angebot an Sonderwohnformen (gem einschaftliche Wohnprojekte / Wohngruppen, spezialisierte 
Sonderwohnformen etc.) sowie Stru kturen zur Förderung einer klei nteiligen Mischung bzw. der Förde-
rung von Nachbarschaften geschaffen werden. Durch dieses Angebot vielfältiger Wohn-Typologien und 
möglicher Eigentumsstrukturen soll eine soziale Mischung der Nutzergruppen erreicht werden. 
 
10 Vgl. BNP Paribas Real Estate Consult GmbH: Stadt Da rmstadt, Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. Im-
mobilienwirtschaftliche Studie mit Markt-, Standort- und Objektanalyse für Wohnentwicklung, S. 42

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 47  
 
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Im frei finanzierten Wohnungsbau wird eine besonders starke Nachfrage für 3- und 4-Zimmerwohnungen 
erwartet, eine hohe Nachfrage bei 2-Zimmer-Wohnungen.11 Entsprechend de größeren Wohnungen wird 
ein Einwohnerschlüssel von ca. 2,25 Einwohnern pro Wohneinheit angenommen.  
Die angenommenen Wohnungsgrößen differieren:12 
 Annahme Einfamilienhäuser:  200 qm / Grundstück 
 Eigentumswohnungen (insb.  Stadtvillen an der Landschaftstreppe und Waldvillen am Quartiers-
rand): 115 qm / Wohnung  
 Sozial geförderte Wohnungen: 115 qm / Wohnun g (die erhöhte Annahme gegenüber frei finan-
zierten Wohnungen ergibt sich aus dem hohen Anteil von 3 – 5 Zimmer-Wohnungen, s.u.).  
Zur Aufteilung der Zimmeranzahl der sozial gef örderten Wohnungen wurden seitens des Amts 
für Wohnungswesen der Wissenschaftsstadt Darmstadt konkrete Vorgaben gemacht: 
o 15 % 1-Zimmer-Wohnungen 
o 25 % 3-Zimmer-Wohnungen 
o 35 % 4-Zimmer-Wohnungen 
o 25 % 5-Zimmer-Wohnungen 
 Übrige Wohnungen: 100 qm / Wohnung  
 
Insgesamt werden so die Bereitstellung eines differenzierten Wohnraumangebotes mit verschiedenen 
Haus- und Wohntypologien sowie variierende Wohnungsgrößen gewährleistet. 
7.1.3 Infrastruktur / Öffentliche Einrichtungen 
Mit der Schaffung eines lebendigen Quartiers soll auch dessen Versorgung gewährleistet werden. Ange-
dacht ist die Herstellung einer qu artiersbezogenen Nahversorgung rund um das zu erhaltende zentrale 
Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz), u.a. durch kleinere, bedarfsmäßige Läden oder einen großflächigen 
Nahversorger als Vollversorger, eine Mobilitätsstation mit Paketstation sowie Räumlichkeiten für sonstige 
Gemeinschaftseinrichtungen (Büroräume, Informationsräume, usw.). Das Nahversorgungsangebot kann 
je nach Bedarf durch Einzelhandels- / öffentlich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade erweitert 
werden. Im Platzbereich des Carrés (Karl-Plagge-Platz) wird eine befestigte Fläche für zusätzliche Nut-
zungen wie Außengastronomie (z.B. Biergarten) oder temporäre Nutzungen wie Markt, Quartiersfeste 
oder Sommerkino angeboten, flankiert von Grünflächen. 
Für das Plangebiet sind zwei KiTa-Einrichtungen mit jeweils zwei Krippengruppen (22 Betreuungsplätze) 
und drei Kindergartengruppen (66 Betreuungsplätze ) vorgesehen. Es gelten die Raum- und Flächen-
standards der Wissenschaftsstadt Darmstadt für Kinderbetreuungseinrichtungen. 
Des Weiteren ist ein Bildungscampus am nördlichen Rand des Quartiers-Carrés (Karl-Plagge-Platz) vor-
gesehen. Neben einer dreizügigen Grundschule für ca. 300 Schüler und einer Zweifeldturnhalle ist eine 
weitere Kindertagesstätte mit drei Krippengruppen und drei Kindergartengruppen angedacht. In den Bil-
dungscampus soll auch das nördliche Bestandsgebäude des Gesamtensembles integriert werden. Hier 
sollen ein Familienzentrum, ein Quartierszentrum und die Mobilitätszentrale untergebracht werden.  
Im Vergleich zu dem vom Magistrat zugestimmten Strukturkonzept wurde zwischenzeitlich das Gebäude 
4001 westlich des Bildungscampus aufgrund von gebäudesiedelnden Vögeln, deren erfolgreiche Um-
siedlung noch offen ist, in den Bildungscampus integriert. Damit kann die Option offengehalten werden, 
im Falle des Erhalts des Gebäudes die Nutzung des Bildungscampus auf dieses Gebäude, bspw. für die 
Schule, aufzuweiten.  
 
11 Kenngrößen mit Ausnahme der soziale geförderten Wohnung en in Anlehnung an Aussagen aus folgender Studie: vgl. 
BNP Paribas Real Estate Consult GmbH: Stadt Darmstadt, Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. Immo-
bilienwirtschaftliche Studie mit Markt-, Standort- und Objektanalyse für Wohnentwicklung, S. 42 
12 Kenngrößen mit Ausnahme der sozial geförderten Wohnungen in Anlehnung an: BNP Paribas Real Estate Consult 
GmbH: Stadt Darmstadt, Cambrai-Fritsch-Kaserne und Je fferson-Siedlung. Immobilienwir tschaftliche Studie mit 
Markt-, Standort- und Objektanalyse für Wohnentwicklung, S. 42

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 48  
 
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7.1.4 Verkehr 
Erschließung und ruhender Verkehr 
Aufgrund der eingeschränkten Leist ungsfähigkeit des umgebenden Straße nnetzes (vgl. Kap. 11.2) ist 
das Ziel des Verkehrskonzeptes, die Anbindung des neuen Quartiers optimal mit den Verkehrsmitteln 
des Umweltverbundes (zu Fuß, mit dem Fahrrad und ÖPNV) zu erschließen. Das Areal wird analog zur 
Lincoln-Siedlung als autoarmes Quartier ausgebildet. Der entstehende Kfz-Verkehr soll auf ein verträgli-
ches Minimum reduziert werden. 
Das Quartier wird im Westen über die Cooperstraße an die Heidelberger Straße und im Norden über die 
Ludwigshöhstraße an die Landskronstraße angebunden. Diese Straßen sind für eine Geschwindigkeit 
von 30 km/h ausgelegt. Eine direkte Verbindung zwischen Ludwigshöhstraße und Cooperstraße besteht 
nicht, die Durchfahrt zwischen den nördlichen und süd lichen Quartieren ist nur mit Umwegen über eine 
untergeordnete Straße (Schrittverkehr) möglich. Die Durchfahrt der nach Süden verlaufenden Heinrich-
Delp-Straße (jetzt Jeffersonstraße) wird lediglich für den Fußgänger- und Radverkehr geöffnet.  
Sowohl die Cooperstraße als auch die Heinrich-Delp- Straße Süd (jetzt Jeffersonstraße) sind zu erhal-
tende Straßen, unterliegen jedoch ei ner Neuplanung und -gestaltung. Mi t dem Ziel, das Gebiet als ein 
autoarmes Quartier mit hoher Aufent haltsqualität zu entwickeln, sollen die öffentlichen Straßen als ver-
kehrsberuhigter Bereich ausgebildet werden.  
Die städtischen Planungen sehen vor, die bestehende Straßenbahntrasse von der derzeitigen Endhalte-
stelle Lichtenbergschule in der Ludwigshöhstraße durch  das Quartier über die Cooperstraße bis an die 
Trasse in der Heidelberger Straße zu verlängern ( Lückenschluss). Die Trasse der Straßenbahn wird in-
nerhalb des Quartiers getrennt vom Kfz-Verkehr gef ührt. Haltestellen werden im Bereich des Quartier-
Carrés (Karl-Plagge-Platz) sowie in Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße (jetzt Jeffersonstraße) nörd-
lich der Cooperstraße an der Promenade angeordne t. Für die Straßenbahnplanung ist ein gesondertes 
Planfeststellungsverfahren erforderlich (vgl. Kap. 11.1.4). 
In Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße (jetzt Jeffersonstraße) ist zwischen der Cooperstraße und der 
Ludwigshöhstraße eine breite Promenade (Sternenall ee) vorgesehen. Der gestalterische Entwurf sieht 
vor, die Straßenbahn mit beidseitiger Begrünung u nd Baumreihen durch die Promenade zu führen; au-
ßerdem sollen ein im Zweirichtungsverkehr gefüh rter Radweg und beidseiti ge Fußwege das Konzept 
ergänzen. Der Radweg stellt eine neue attrakti ve Verbindung zwischen Eberstadt und Bessungen dar. 
Motorisierter Individualverkehr wird nicht über die Promenade (Sternenallee) geführt. 
Das Parken für Einwohner wird gebündelt und die Stellplätze überwiegend in drei dezentralen Quartiers-
garagen untergebracht. Damit wird die Präsenz v on Kraftfahrzeugen im ö ffentlichen Raum zugunsten 
von mehr Aufenthaltsqualität gemindert. Parken für Besucher erfolgt in den Quartiersstraßen.  
Durch ein Mobilitätskonzept mit Carpooling / Carsharing und weiteren Angeboten (vgl. Kap. 11.3) soll der 
freiwillige Verzicht auf die Nutzung des eigenen Pkws gefördert werden. Diese Angebote werden in den 
Quartiersstraßen sowie in den Quartiersgaragen dezentral und in kurzer Entfernung platziert. In zentraler, 
hoch frequentierter Lage mit ÖPNV-H altepunkt ist am Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz) eine Mobili-
tätsstation mit Mobilitätsangeboten und -beratung vorgesehen.  
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Die öffentlichen Grün- und Freiflächen innerhalb des neuen Quartiers werden als gut verbundene Struktur 
verschiedener Raum- und Nutzungsangebote entwicke lt. Durch die untersch iedlichen Funktionen und 
ihre Einzugsgebiete entsteht eine klare räumliche Hierarchie, die von der zentralen Grünfläche der Land-
schaftstreppe über das Carré (Karl-Plagge-Platz) und die unmittelbar angrenzenden Quartiersplätze ab-
gestuft bis zu den begrünten Nachbarschaftsplätzen und Fußwegeverbindungen reicht. Die öffentlichen 
Freiflächen werden innerhalb der Baufelder durch  wohnungsbezogene private Freiräume (Loggien/Bal-
kone/Terrasse) und halböffentliche Hofgärten und Gemeinschaftshöfe ergänzt. Umgeben wird der „Sied-
lungskern“ des Gebietes von Maßnahmenflächen für die geschüt zte Eidechsenpopulation (Mauer- und 
Zauneidechsen) inkl. bestehender Magerrasenflächen und einem zu entwickelnden gestuften Waldsaum 
in Richtung der bestehenden Waldflächen.

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Als zentrale großzügige Grünfläche gliedert die Landschaftstreppe mit Freiraum-, Spiel- und Bewegungs-
angeboten den neuen Siedlungsraum. Die Hauptwege verbinden die neue Siedlung mit dem ausgedehn-
ten Wegenetz der Ludwigshöhe, mit dem Schutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ (Betretungsverbot) und 
der Lincoln-Siedlung. Neben nutze rbezogenen Angeboten wie z.B. St reuobst-Gruppen und Spiel- und 
Aufenthaltsbereichen werden auch Versickerungsflächen als Bestandteil des lokalen Regenwasserma-
nagements sowie Flächen zur Geotherm ie-Nutzung integriert. Als breite r Ost-West-verlaufender Grün-
zug unterstützt die Landschaftstr eppe zudem die klimatische Funk tion der beiden nördlich und südlich 
des Quartiers gelegenen freigehaltenen Frischluftkorridore. 
Parallel zur Landschaftstreppe durchziehen interne Fu ßwege die Quartiere in Ost-West-Richtung und 
verbinden die grünen Nachbarschaftsplätze mit ih ren Angeboten von wohnungsnahem Kinderspiel und 
Aufenthaltsmöglichkeiten. Die Fußwegeverbindungen werden  von durchgehenden Baumreihen und 
Grünstreifen begleitet, die die siedlungsinternen Gr ünflächen mit den Landschaftsbereichen der Umge-
bung verbinden. 
Ziel ist der Erhalt möglichst vi eler Bestandsbäume, v.a. der prägend en großen Roteichen westlich der 
Carré-Bebauung (Karl-Plagge-Platz), der Kastanien auf dem Carré und des Baumrahmens entlang der 
Cooperstraße südlich / östlich des verdichteten Siedlungsteils. Dazu gehört auch die Integration von ge-
schützten Gehölzbereichen (Heldbock-Eichengruppe, Habitatgehölze) in die Grünstrukturen. Für die neu 
zu pflanzenden Gehölze sind standortgerechte, an die zukünftigen Klimaveränderungen angepasste Ar-
ten und Sorten zu wählen – innerhalb der Landschaftstreppe sollen möglichst heimische Arten zum Ein-
satz kommen. Wichtige Wegeverbindungen (Promenade,  Landschaftsachsen, interne Fußwegeverbin-
dungen im Quartier) werden durch Baumreihen begleitet.  
7.3 Planungsalternativen 
7.3.1 Makrostandort 
Das Ziel der Planung ist die Wiedernutzbarmachung der Kasernenfläche zu Wohnzwecken: Bei der Flä-
che im Geltungsbereich des Bebauungs plans handelt es sich um eine se it mehreren Jahren nicht ge-
nutzte, brachliegende und mit Bodenverunreinigungen belastete ehemalige Kasernenfläche in der Nähe 
der Innenstadt von Darmstadt. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans S 26 - Ludwigshöhviertel - wird 
die Fläche einer neuen Nutzung zugeführt. Damit wird be reits versiegelte Fläche neu aufbereitet und in 
einem bestehenden städtebaulichen Gefüge neu bebaut. Dabei ergeben sich bspw. durch die Entfernung 
der Bodenbelastungen positive Effekte auf die Um welt – anders als bei einem Neubau auf unberührter 
und unversiegelter Fläche „auf der Grünen Wiese“, der eine Beeint rächtigung der Umwelt darstellen 
würde. Indem eine Fläche aufgewertet und neu genutzt wird, kann darüber hinaus auch die Inanspruch-
nahme neuer Siedlungsflächen in Da rmstadt reduziert werden. In sbesondere angesichts der hohen 
Nachfrage nach Wohnraum und des vergleichsweise geringen Siedlungsflächenentwicklungspotenzials 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt stellt die Fläche eine große C hance dar (vgl. auch Kap. 6.1).  13 Eine 
Planung an anderer Stelle im Stadtgebiet würde dem Ziel der Planung nicht entsprechen und stellt daher 
keine Alternative dar. 
7.3.2 Mikrostandort 
Im Vorfeld der Aufstellung des B ebauungsplans wurden in mehrer en Stufen städtebauliche Potentiale 
und Varianten geprüft.  
Zunächst wurde mit der am 21.06.2011 von der  Stadtverordnetenversammlung beschlossenen städte-
baulichen „Rahmenplanung Darmstadt Bessungen-Süd“ ein integriertes Konzept aus den Themenfeldern 
Bebauung, Freiraum und Verkehr für die beiden Konversionsflächen in Bessungen (Lincoln-Kaserne und 
der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung) erarbeitet. Im Rahmen der Erarbeitung des Rahmen-
plans wurde ein intensiver Beteiligungsprozess mit zwei Planungswerkstätten organisiert. 
 
13 Wissenschaftsstadt Darmstadt, der Magistrat, Stadtplanun gsamt, Grünflächenamt, Straßenverkehrs- und Tiefbauamt: 
Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd – Lincoln-Siedlung / Jefferson-Siedlung / ehemalige Cambrai-Fritsch-
Kaserne, Darmstadt, Mai 2011, S. 3

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Im Ergebnis dieses Prozesses wurden für die We iterbearbeitung folgende Handlungsempfehlungen für 
die Entwicklung und Neuordnung der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung festgehalten:  
Nutzungskonzept: 
 Hauptsächlich Wohnnutzung (int egratives und generationsübergreifendes Wohnen, Wohnen für 
Studierende, usw.) 
 Versorgungsangebote wie z.B. Nahversorger u nd Angebote zur sozialen Infrastruktur wie Kin-
derbetreuung sowie die Kinder- und Jugendarbeit (Schule, Kindergarten, usw.) 
Bebauung: 
 Erhalt und denkmalgerechte Gestalt ung des historischen Kasernenplatzes  
 Erhalt und Nutzung der Kapelle für religi öse, soziale oder kulturelle Zwecke 
 (angemessene) urbane Dichte  insbesondere am Quartierzentrum und aufgelockerte Bebauung 
am Waldrand („europäisches Stadtgefühl“) 
Freiraum:  
 Wiederherstellung von Wegeverbindungen und Vernetzung nach Bessungen, Eberstadt und zu 
den umgebenden Naherholungsräumen 
 Empfehlungen zu Spiel- und Bewegungsflächen bz w. Spielbedarfe sowie für Vorrangflächen für 
den Biotop- und Artenschutz  
 Erhalt von Identität besti mmenden Grünstrukturen / Baumbe stand sowie des nördlich der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne gelegenen Grünzugs als Frischluftleitbahn 
Verkehr: 
 Einbindung der Quartiere in die übergeordnet en Fuß- und Radwegenetze sowie das bestehende 
Straßennetz 
 Ein autoarmes Wohnumfeld mit Einschränkungen zu r Herstellung von Stellplätzen, dem Ausbau 
der Verkehrsangebote mit ÖPNV (Verlängerung der Straßenbahn durch das Quartier bis an die 
Straßenbahntrasse in der Heidelberger Straße) und Fuß- und Radverkehr 
 Initiierung eines Mobilitätsmanagemen ts sowie Angebote für CarSharing 
 
Die im Rahmenplan dargelegten Handlungsempfehlungen bildeten die Grundlage für den im Jahr 2017 
durchgeführten städtebaulichen Wettbewerb „Ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“. 
Für den Wettbewerb wurden 20 Büros ausgewählt, die ein städtebauliches und landschaftsplanerisches 
Konzept für die Standortentwicklung er arbeiten sollten. Den ersten Preis erkannte die Jury bei der Sit-
zung am 15.12.2017 dem Büro AS+P Albert Speer + Partner GmbH zu.  
Entsprechend der Empfehlungen des Preisgerichts wurde das Siegerbüro AS+P mit der Überarbeitung 
seines Entwurfs beauftragt, welches schließlich be schlossen wurde und als Grundlage zur Erarbeitung 
des Bebauungsplans diente. 
Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass es keine anderweitigen Planungsalternativen gibt, mit welchen der 
mit der Aufstellung des Bebauungsplans verfolgte Zweck an anderer Stelle ohne oder mit geringeren 
Auswirkungen auf die Umwelt oder andere Belange erreicht werden kann. Die Wissenschaftsstadt Darm-
stadt hat sich nach einem mehrjährigen Prozess mit Prüfung verschiedener städtebaulicher Varianten 
zur Aufstellung eines Bebauungsplans mit dem st ädtebaulichen Ziel der Schaffung eines neuen Wohn-
gebietes unter Respektierung der denkmalgeschützten vorhandenen historischen Bausubstanz entschie-
den.  
Ergänzend wird auf Kap. 14 des Umweltberichts („Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Planungsalter-
nativen))“ verwiesen.

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8. Technische Infrastruktur / Energieversorgung / Energiekonzept 
Zur Versorgung des Gebietes mit E nergie (Strom und Wärme) wurde ei n Energiekonzept erstellt. Die 
Strom- und Wärmeversorgung der Baugebiete ist auc h Gegenstand des städteba ulichen Vertrags (vgl. 
Kap. 26.2).  
Für eine klimaneutrale Strom- und Wärmeversorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplans (mindes-
tens bilanziell) soll neben einer Versorgungssicherheit insbesondere ein hoher lokaler Erzeugungsanteil 
erreicht werden. Dazu dienen die Errichtung einer Energiezentrale, die mittels Kraft-Wärme-Kopplung 
(KWK) Wärme und Energie erzeugt (z.B. Blockheizkr aftwerk) sowie die Nutzung von Geothermie. Die 
Energiezentrale wird im Nord en des Geltungsbereichs vorgesehen un d eine entsprechende Fläche im 
Bebauungsplan gesichert. Die Detailplanung für die Energiezentrale erfolgt derzeit. Die notwendigen Flä-
chen zur Installation der geothermischen Wärmever sorgung (Geothermiefelder) sind im westlichen Be-
reich der Landschaftstreppe vorgesehen. 
Die Wärmeversorgung im nördlichen Bereich des Geltungsbereichs, der ehemaligen Cambrai-Fritsch-
Kaserne, soll durch Geothermie und Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) / Nahwärme erfolgen: 
 Die Baugebiete WA A1, A5, A6, A7 sollen blo ckweise über Wärmepumpen mit zentraler Geother-
mie versorgt werden.  
 Alle weiteren Baugebiete abzüg lich der WA A2, A3, A4, A9, C2 und C4 sollen über ein Nahwär-
menetz mit einem Primärenergiefaktor kleiner oder gleich 0,5 versorgt werden.  
 Die Versorgung der Baugebiete WA A2, A3 und A4 (Baugebiete mit Ei nfamilienhäusern) sowie 
WA A9, C2 und C4 (Baugebiete mit Mehrfamilienhäusern) ist über baufeldbezogene Geothermie-
Wärmepumpen oder Luft-Wärmepumpen vorgesehen.  
 Auch der geplante Nahversorger sowie die Temperierung des entsprechenden Geschosswoh-
nungsbaus (MU2) soll an die geothermischen Sondenfelder angebunden werden. 
 Der südliche Bereich des Ge ltungsbereichs die ehemalige Jefferson-Siedlung, soll durch bau-
feldbezogene Geothermie-Wärmepumpen oder Luftwärmepumpen versorgt werden.  
Für den zeitlichen Ausgleich zwischen dem Angebot  an erneuerbaren Energien und dem Wärmebedarf 
für Heizung und Warmwasser sind ausreichend große Energiespeicher vorgesehen. Die Speicherkapa-
zität soll für den Tag-Nachtausgleich ausreichen. 
Ergänzend wird gem. des städtebaulichen Vertrages auf  allen Dachflächen mit Ausnahme von Neben-
anlagen, sofern sie keinen anderweitigen Nutzungen wie bspw. Dachgärten oder -terrassen oder Rest-
riktionen bspw. des Denkmalschutzes unterliegen, Solarenergienutzung in Kombination mit Dachbegrü-
nung (bevorzugt Photovoltaik) vorgesehen. 
Für die Gebäude wird ein Energies tandard nach KfW Effizienzhaus 40 oder energetisch besser, vorge-
geben. Bestandsgebäude sind mindestens auf KfW EH Denkmal zu modernisieren. Die haus- oder block-
weise Beheizung mit Brennstoffen is t ausgeschlossen. Das gilt auch für Einzelheizungen, Kamine und 
Öfen. Ausgenommen sind z.B. Brennstoffzellen, wenn diese eine vergleichbare CO2-Gesamtbilanz wie 
die Nahwärme- oder Geothermieversorgung erreichen oder unterschreiten. 
 
Im Straßenraum wurden im Rahmen der Erschließungs planung bereits die erforderlichen Medienleitun-
gen berücksichtigt. Es sind folgende Medienleitungen vorgesehen: 
 Nahwärmeversorgung (KWK und Geothermie) (Planung Entega AG) 
 Wasserversorgung (Planung Entega AG, Abt. 550 - Wasser) 
 Stromversorgung (e-netz Südhessen AG in Zu sammenarbeit mit dem Mobilitätsamt, Abt. Stra-
ßenplanung der Wissenschaftsstadt Darmstadt) 
 Straßenbeleuchtung (e-netz Südhessen AG) 
 Telekommunikation (Telefon, Breitband, Glasfa ser, Kabelfernsehen) (ENTEGA Medianet GmbH) 
Die Medienvertreter sind in die Planung eingebunden und haben ihren Raumbedarf in Leitungskorridoren 
angemeldet. Im weiteren Planungsverlauf erfolg t die Übernahme der Medienplanung in einen

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Gesamtleitungsplan.14 Es „kann aufgrund der gewählten Straßenbreiten (hohe Ausbeute an Grund-
stücksfläche, Entscheidung für Mi schverkehrsflächen, gewünschte B aumbeet-Anzahl) festgestellt wer-
den, dass die gewünschten Leitungskorridore und Abstände zu benachbarten Leitungen unterschritten 
werden müssen.“15 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Erschließung in Bezug auf die Energieversorgung gesichert 
ist. 
9. Wasserwirtschaftliche Belange 
9.1 Versorgung 
Zum Bebauungsplanentwurf wurde eine Wasserbedar fsberechnung erstellt. Hierbei wurden die ange-
nommenen Nutzungen Wohnnutzung, Gemeinbedarfseinr ichtungen (Grundschule, Kindertagesstätten, 
Jugendzentrum, Sporthalle), Versorgungseinrichtungen (Supermarkt) sowie kleinere Gewerbeeinheiten 
(u.a. Bäcker, Frisör, Gastronomie) berücksichtigt.  
Mit der Feuerwehr Darmstadt wurde im Rahmen der Wasserbedarfsermittlung abgestimmt, dass eine 
Löschwassermenge von 96 m³/h bei einem Mindestdruck von 2,0 bar vorzusehen ist.  
Aus diesen Werten des Trink- / Löschwasserbedarfs wurden die Anforderungen an die Leitungsdimensi-
onierung ermittelt: So ist der für die Leitungsdim ensionierung maßgebende Wert 130 m³/h. Von der 
ENTEGA AG wurde mit Schreiben vom 06.05.2020 bes tätigt, dass der Trink- /Löschwasserbedarf von 
insgesamt 130 m³/h nach der Erneuerung der vor handenen Hauptwasserleitung geleistet werden kann. 
Die Bereitstellung des Löschwasserbedarfs von mindestens 1.600 l/min (96 m³/h) für mindestens 2 Stun-
den wurde von der ENTEGA AG mit Schreiben vom 14.09.2023 bestätigt. 
9.2 Wasserentsorgung 
Im Rahmen der Erschließungsplanung durch das Büro Weber-Ingenieure wurde auch die Schmutz- und 
Niederschlagswasserentsorgung geprüft. Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem mit Versickerung, 
einer Rückhaltung und einem Anschluss an das Entwä sserungsnetz der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(Schmutzwasser) im Norden (Ludwigshöhstraße) und im Westen (Bestandskanalnetz).16 
9.2.1 Schmutzwasserentwässerung 
Im Erläuterungsbericht zur Erschließungsplanung vom 08.05.2020 sind folgende Aussagen zum Thema 
Schmutzwasserentwässerung enthalten: 
Unter der Annahme von ca. 3.500 Anw ohnern bzw. Nutzern im Gebiet 17 ergibt sich bei einem spezifi-
schen häuslichen Schmutzwasseranfall von 4 l / (s x 1000E) nach DWA-A 118 für das Gesamtgebiet ein 
Schmutzwasserabfluss von: Q = 3.500 E x 0,004 l / (s + E) = 14,0 l / s. Dieser kann selbst bei Berück-
sichtigung eines unvermeidbaren Regenabflusses ( über Schachtdeckelöffnungen etc.) vom gewählten 
Rohrquerschnitt abgeführt werden. 
Das Kanalnetz orientiert sich gemäß der natürlichen Topographie nach Nord-Westen. Während die ehe-
malige Jefferson-Siedlung an den bestehenden Kanal in der Cooperstraße anschließt, muss das Abwas-
ser der ehemaligen Cambrai-Fritsch Kaserne bis zur Ludwigshöhstraße fließen. Dabei wurde festgelegt, 
dass keine vorhandenen Kanäle verwendet werden sollen, da sie überwiegend schadhaft sind (Auswer-
tung der TV-Befahrung) bzw. unter der zukünftigen Straßenbahntrasse liegen. Im Bereich des Quartiers-
Carrés (Karl-Plagge-Platz) sind star ke Wurzeleinwüchse und die erwart eten Sanierungskosten für eine 
 
14 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 44 
15 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 44 
16 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 10 
17 Beim Schmutzwasserbedarf wurde eine Aufrundung der Ei nwohnerzahl vorgenommen, um bei der Kanaldimensionie-
rung eine Annahme "auf der sicheren Seite" zu treffen und Reservekapazitäten zu erhalten. Dies erscheint angesichts 
der Nutzungen im Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz) , der Schule und der Turnhalle, die auch von gebietsfremden 
Nutzern besucht werden können, sowie zur Abfederung von Auslastungsspitzen geboten.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 53  
 
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Neuverlegung auf neuer Trasse verantwortlich. 18 Die Kanäle müssen folglich  im Rahmen der Erschlie-
ßung neu errichtet werden.  
Nach Neuerrichtung der Kanäle ist die Schmutzwasserentsorgung gesichert. 
9.2.2 Niederschlagsentwässerung 
Zum Umgang mit Niederschlagswasser sind im Erläuterungsbericht zur Erschließungsplanung durch das 
Büro Weber-Ingenieure vom 07.02.2020 folgende Aussagen enthalten: 
Aus ökologischen Gründen und aufgrund fehlender  Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen 
Mischwasser-Kanalnetz der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von Regenwas-
ser in das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. 19 Im Rahmen der Erschließungsplanung wurden ent-
sprechend vorhandene Baugrunderkundungen hinsicht lich der Bodenbelastungen und Versickerungs-
versuche analysiert, um die Eignung des Gebiets fü r die Niederschlagswasserversickerung zu prüfen. 
Ergebnis war, dass eine „Versickerung des Niederschlagswassers zulässig ist, auch wenn Zonen beste-
hen, die aufgrund der ungünstigen Durc hlässigkeitsbeiwerte nur mit s ehr großen Sickerbecken, oder 
einem Überlauf ins [vorhandene] öffentliche [Entsorgungsnetz] entwässert werden können.“20 
Aufbauend auf diesen Erkenntniss en wurde ein Niederschlagsentwässe rungskonzept erarbeitet, das 
nach öffentlichen und privaten Flächen getrennt folgende Maßnahmen und Konzeptbausteine vorsieht: 
„Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser wird über Rinnen bzw. 
parallele Gräben und Mulden (an Fußwegen und Heinrich-Delp-Straße [jetzt Jeffersonstraße]) abgeleitet 
bzw. in den Baumbeeten einer Vers ickerung zugeführt. […] Bei größeren Regenereignissen wird das 
überschüssige Wasser aus den Baumbeeten über das Re genwassernetz in zentrale Versickerungsbe-
cken abgeleitet.“21 
Es sind insgesamt 5 Sickerflächen vorgesehen. Diese liegen im We sten der Maßnahmenfläche M 1, 
westlich des Baugebiets MU 4, östlich des MU 2 sowie westlich der Baugebiete A2 und A3 innerhalb der 
öffentlichen Grünflächen. Aufgrund der zumeist ungenügend großen Durchlässigkeit des Bodens und der 
zu geringen Größe der zur Verfügung stehenden Si ckerflächen werden zur Rückhaltung des Nieder-
schlagswassers zudem bestehende Staurohrkanäle genutzt: Für den nördlichen Teil soll der bestehende 
Staurohrkanal 1 in der nordwestlichen Ecke der Maßnahmenfläche M 1, für den südlichen Teil der be-
stehende Staurohrkanal innerhalb der Grünfläche G1 verwendet werden. Die Sickerbecken im mittleren 
Bereich (westlich MU 4 und östlich MU 2) können ausreichend groß hergestellt werden.22  
„Die bestehenden Staurohrkanäle 1 u. 2 mit einem Gesamtvolumen von 1.795 m³ leisten einen wichtigen 
Beitrag zur wirtschaftlichen Lösung der Entwässerung,  da keine Vorflut in akzeptabler Entfernung zur 
Verfügung steht. Insgesamt werden vom Baugebiet (3,0 l / s + 6,0 l / s) = 9,0 l / s über einen Zeitraum 
von maximal 24 h an das Mischwasserkanalnetz abgegeben.“23  
Für die Staurohrkanäle werden Notüberläufe vorg esehen. Der Überlauf des nördlichen Staurohrkanals 
fließt in Richtung Saubach, der des westlichen Staurohrkanals in den angrenzenden Wald. Vor der Ein-
leitung in den Saubach bzw. den Wald wird das Regenwasser in Filterschächten vorgereinigt. Die Versi-
ckerung bzw. die Lage der Versickerungsleitungen für die Ableitung in den Wald wurde mit Hessen Forst 
abgestimmt und es wurde ein entsprechender Ge stattungsvertrag geschlossen (Vertrag vom 
03.09.2021). Für die Ableitung in den Saubach ist kein Vertrag erforderlich, da nur städtische Grundstü-
cke in Anspruch genommen werden.  
 
Das Niederschlagswasser von Dach- und Freiflächen der  Baugrundstücke, der Gemeinbedarfsflächen 
und der Quartiersgaragen soll dezen tral auf den jeweiligen Grundstück en versickert werden. Dies 
 
18 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 40 
19 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 41 
20 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 20 
21 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 41 
22 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 10f 
23 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 43

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 54  
 
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entspricht der aktuellen Satzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt.24 Die Entwässerung ist im Rahmen 
des einzureichenden Entwässerungsgesuchs nachzuweisen.  
Um die Größe des erforderlichen Sickerraums auf den Baufeldern zu beschränken, werden im Bebau-
ungsplan eine Dachbegrünung und die Verwendung von sickerfähigem Pflaster festgesetzt. „Zur Bemes-
sung des öffentlichen RW-Netzes wurde angenommen, dass im außergewöhnlichen Lastfall ca. 10 % 
der privaten Fläche in den öff entlichen Regenwasserkanal entwässern . […] Die öffentlichen Sickerb-
ecken sind ausschließlich für die angeschlossenen ö ffentlichen Flächen [Straßen und Wege sowie die 
Straßenbahntrasse, Haltestellen und weitere Anlagen des ÖPNV im Bereich des Quartiers-Carré [(Karl-
Plagge-Platz)], die zukünftigen Überwege der Straß enbahntrasse und die Haltestelle am Kreisverkehr] 
bemessen.“25 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Niederschlagswasserentsorgung gesichert ist. 
10. Abfallwirtschaft 
Private Abfallsammeleinrichtungen bzw. Müllmanagem entflächen sind als untergeordnete Nebenanla-
gen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO in allen Baugebie ten zulässig bzw. kön nen zugelassen werden und 
werden in den jeweiligen Baugebiet en untergebracht ( unter Beachtung der Festsetzungen im Bebau-
ungsplan S 26 zu Nebenanlagen, vgl. Kap. 21.5) . Die Abfallentsorgung aus den Baugebieten und den 
öffentlichen Flächen erfolgt über den Eigenbetrieb für kommunale Aufgaben und Dienstleistungen (EAD). 
Im Plangebiet können außerdem Abfallsammeleinrichtungen, u.a. Depotcontainer zur Wertstofferfassung 
(Altglas und Altkleider, ggf. Elektroaltgeräte / Altmetalle), errichtet werden. Sie gelten in der Regel eben-
falls als untergeordnete Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und sind gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO 
in allen Baugebieten zulässig ( unter Beachtung der Festsetzungen im Bebauungsplan S 26 zu Neben-
anlagen, vgl. Kap. 21.5). Des Weiteren besteht die Möglichkeit, diese Anlagen in/auf öffentlichen Flächen 
unterzubringen. Ein unkoordiniertes Aufstellen im Plangebiet ist zu vermeiden. Nach derzeitigem Stand 
der Planung sind Unterflurbehälter auf den Grundstü cken der Sammelgaragen vorgesehen. Diese wer-
den ggfs. durch oberirdische Container ergänzt. Aufgrund der städtebaulichen Bedeutung des Quartiers-
Carrés (Karl-Plagge-Platz) bzw. zugunsten des Stadtbilds sind auf dem Platz keine Depotcontainer vor-
gesehen. 
Auf die aktuellen Bestimmungen der Abfallsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird hingewiesen. 
11. Verkehrliche Ausw irkungen der Planung 
Die Belange des Verkehrs werden im Rahmen des  Bebauungsplanverfahrens in mehreren Aspekten 
berücksichtigt:  
Die Verkehrskonzeption des Strukturkonzepts wurde durch die Erschließungsplanung des Büros Weber 
Ingenieure (Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020) 
bzw. wird künftig durch Detailplanungen in Abstimmung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt konkreti-
siert.  
Die verkehrlichen Auswirkungen einer geplanten Quartiersentwicklung auf die Leistungsfähigkeit des an-
grenzenden Straßennetzes und der angrenzenden Knotenpunkte wurden in der „Verkehrsuntersuchung 
zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der  Wissenschaftsstadt Darm stadt - Aktualisierung 
der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen“ (T+T Verkehrsmanagement GmbH, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020) untersucht und bewertet.   
Bereits im Zuge der Erarbeitung des Strukturkonzepts stand fest, dass die Quartiersentwicklung aufgrund 
der bestehenden Verkehrsbelastung im umgebenden Straßennetz nur mit einem reduzierten Ansatz zum 
Autoverkehr (Modal Split) möglich ist. Hierfür wurde ein Mobilitätskonzept entwickelt. 
Die Ergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst. 
 
24 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 41 
25 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 41

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 55  
 
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11.1 Erschließungskonzeption 
11.1.1 Kfz-Verkehr 
Das Gebiet ist im Norden über die Ludwigshöhst raße und im Südwesten über die Cooperstraße und 
damit in Verlängerung über die Heidelberger La ndstraße an das übergeordnete Straßennetz angebun-
den. Sowohl die Ludwigshöhstraße als auch die Cooperstraße sollen in Zukunft von der Wissenschafts-
stadt Darmstadt für die Sicherstellung der Erschlie ßung sowie zur Integration der geplanten Straßen-
bahntrasse ausgebaut werden. Die Detailplanung erfolgt im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für 
die Straßen und die Straßenbahn (kombiniertes Verfahren gemäß §§ 28 ff. Personenbeförderungsgesetz 
(PBefG) i.V.m. §§ 72 ff. Hessisches Verwaltungs verfahrensgesetz (HVwVfG) und §§ 1 ff. Planungssi-
cherstellungsgesetz (PlanSiG)) (vgl. Kap. 11.1.4). 
Basis der Ausgestaltung des Anschlusses an di e Ludwigshöhstraße ist die Erschließungsplanung des 
Ingenieurbüros Weber Ingenieure. Von der Ludwigshöhstraße bis zum ersten Knoten im Erschließungs-
gebiet ist diese Haupterschließungsstraße auf einer Länge von ca. 100 m im Trennungsprinzip (Fahrbahn 
und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen. 26 Der Querschnitt sieht eine Breite von 8,0 m 
vor, die sich in 6,0 m Fahrbahn und 2,0 m Gehweg untergliedern.27 Auch weiterführend wird die entlang 
des Bildungscampus verlaufende Straße im Trennungsprinzip ausgestaltet, damit für die Schüler ein klar 
erkennbarer Fußweg zur Verfügung steht, allerdings mit Schrittgeschwindigkeit.  
Die Cooperstraße ist bereits im Bestand vorhanden und nutzbar. Sie wird künftig von der Wissenschafts-
stadt Darmstadt erneuert und ausgebaut werden, eine detaillierte Planung erfolgt im Rahmen des Plan-
feststellungsverfahrens (s.o.). Die Festsetzung der Verkehrsfläche im Bebauungsplan umfasst einen Kor-
ridor, innerhalb dessen die Verkehrsfläche und st raßenbegleitende Grünfläc hen angeordnet werden. 
Grundsätzlich soll auch hier ein Trennungsprinzip (Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h 
vorgesehen werden.28 Die Verlängerung der Cooperstraße wird in Richtung der „Bogenschneise“ erhal-
ten und soll langfristig ausgebaut und bspw. durch Längsparker und einen Fußweg ergänzt werden. 
Für die Heinrich-Delp-Straße (jetzt: Jeffersonstr aße), die wiederum Gegenstand der Erschließungspla-
nung des Ingenieurbüros Weber Ingenieure ist, ist ein Trennungsprinzip (Fahrbahn und Gehweg ge-
trennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen.29 
 
Die interne Erschließung ist Gegenstand der Ersch ließungsplanung des Ingenieurbüros Weber Ingeni-
eure auf Basis des Strukturkonzept es. Die interne Erschließung erfolgt über Straßen, die als verkehrs-
beruhigter Bereich (Schrittgeschwindigkeit) im Mischungsprinzip ohne seitlichen Gehweg ausgebaut wer-
den.30 Durch die Schwerpunktsetz ung auf das Mischungsprinzip im überwiegenden Teil des Geltungs-
bereichs des Bebauungsplans wird ein Beitrag zur Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer geleistet 
und das autoarme Quartier gefördert.  
Zur Einhaltung der Schrittgeschwindigkeit wer den in den Kreuzungsbereichen,  auch mit den Nachbar-
schaftsplätzen, Aufpflasterungen angeordnet, in sgesamt ist jede 25,0 m eine Einengung oder eine 
Schwelle vorgesehen.31 Der Querschnitt sieht im überwiegenden Teil eine Breite von 8,0 m vor, die sich 
in 5,50 m Mischverkehrsfläche inkl. einer Wasse rrinne und 2,50 m Stellplätze und Baumpflanzungen 
untergliedern.32 In Bereichen, die der Erschließung einzelner Baugebiete dienen, ist wie südlich der Bau-
gebiete WA A1 und WA A9 lediglich eine Breite v on 5,50 m bzw. nördlich des  Baugebiets WA E5 eine 
Breite von 6,0 m entsprechend dem Bestand vorgesehe n. Hier entfallen begleitende Stellplätze und 
Baumpflanzungen.  
 
26 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 23 
27 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 35 
28 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 24 
29 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 24 
30 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 24 
31 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, 
S. 24f. 
32 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 35

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 56  
 
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Die Namen der Straßen, die in der Planzeic hnung zum Bebauungsplan einget ragen sind, entstammen 
dem Wettbewerb „Quartiers- und Straßennamen für das neue Ludwigshöhviertel“, an dem sich alle Bür-
gerinnen und Bürger beteiligen konnten und der im 2. Halbjahr 2020 durchgeführt wurde. Das im Norden 
des Ludwigshöhviertels gelegene Quartier wird künftig Kiesgrubenquartier heißen. Die Namen der sechs 
darin gelegenen Straßen orientieren sich thematisch am Quartiersnamen und lauten Granitstraße, Bunt-
sandsteinstraße, Schieferstraße, Tonsteinstraße, Basaltstraße und Kalksteinstraße. Das südliche Quar-
tier wird den Namen Sternwartenquartier tragen un d damit die Nähe zur Volk ssternwarte auf der Lud-
wigshöhe aufgreifen. Entsprechend lauten die Straßennamen Sonnenstraße, Mondstraße, Saturnstraße, 
Marsstraße, Merkurstraße, Venusstraße und Jupite rstraße. Für die Promenade wurde der Name Ster-
nenallee gewählt.33 Die Stichstraße in der ehem. Jefferson- Siedlung wird künftig Jeffersonstraße ge-
nannt. 
11.1.2 Ruhender Verkehr 
Das Parken für Bewohnerinnen und Bewohner des Vi ertels wird gebündelt und die Stellplätze überwie-
gend in drei dezentralen Quartiersgaragen untergebracht. Dadurch soll gem. des Mobilitätskonzepts (vgl. 
11.3) der freiwillige Verzicht auf  die Nutzung des eigenen Pkws gefördert werden. Durch das Angebot 
von Sammelgaragen und ihre periphere Lage wird Park-Such-Verkehr im Quartier vermieden. 
Das Stellplatzangebot auf privaten Flächen wird insgesamt durch eine Satzung beschränkt („Satzung 
über die Einschränkung der und auf den Verzicht der Herstellung von notwendigen und nicht notwendi-
gen Stellplätzen im Ludwigshöhviertel (Einschränk ungs- und Verzichtssatz ung im Ludwigshöhviertel“ 
vom 12.10.2021, Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung vom 30.09.2021). Hier wird ein re-
duzierter Stellplatzschlüssel von max. 0,5 STP / WE bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Gebäuden 
mit öffentlich geförderten Wohnungen und Kleinwohnungen bis 58 m², max. 0,65 STP / WE bei sonstigen 
Mehrfamilienhäusern sowie mind. 0,8 STP / WE und max. 1 STP / WE bei Ein- und Zweifamilienhäusern 
festgelegt. Davon sind 0,15 STP / WE auf dem Baugr undstück herzustellen; die restlichen Stellplätze 
werden in drei Garagengebäuden als Sammelgaragen untergebracht.  
Die Herstellungspflicht für Einstellplätze kann, bis auf die wohnungsnahen Stellplätze auf dem jeweiligen 
Baugrundstück, auf Antrag durch Zahlung eines Geldbetrages abgelöst werden. Es erfolgt keine Zuord-
nung von Stellplätzen in den Quartiersgaragen zu einzelnen Baugebieten, sondern die Stellplätze werden 
mit zunehmendem Baufortschritt an Interessenten vergeben. Die Reihenfolge der Vergabe soll analog 
der Lincoln-Siedlung mittels eines Punktesystems erfolgen, welches durch das Mobilitäts- und Tiefbau-
amt erarbeitet wird. 
Das Parken für Besucher erfolgt in den Quartiersstraßen. 
11.1.3 Fuß- und Radverkehr 
Dem Fuß- und Radverkehr kommt in der Planung des  Ludwigshöhviertels als autoarmes Quartier eine 
besondere Bedeutung zu.  
Die interne Erschließung erfolgt über verkehrsberuhi gte Bereiche in Schrittgeschwindigkeit im Mi-
schungsprinzip, so dass ein Beitrag zur Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer geleistet wird.  
Das gesamte Plangebiet wird darüber hinaus von separaten Fußwegeverbindungen durchzogen. Parallel 
zur zentralen prägenden Landschaftstreppe durchziehen Fußwege das Gebiet in Ost-West-Richtung. Ein 
Teil der Fußwege begleitet die Landschaftstreppe und die Maßnahmenfläche im Norden, andere Fuß-
wege in Ost-West-Richtung verbinden die grünen Na chbarschaftsplätze mit ihren Angeboten von woh-
nungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. Diese Wege werden von durchgehenden Baum-
reihen und Grünstreifen begleitet, die die siedlungsi nternen Grünflächen mit den Landschaftsbereichen 
 
33 Vgl. Pressemitteilung der Wissenschaftsstadt Darmstadt, aufgerufen unter: https://www.darmstadt.de/presseser-
vice/einzelansicht/news/sternenwart-und-kiesgrubenquartier-sowie-vierzehn-neue-strassennamen-jury-entscheidet-
fuers-neue-ludwigshoehviertel, Stand: 19.04.202134 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs-
höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 37

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 57  
 
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der Umgebung verbinden. Außerdem vernetzen Fu ßwege in Nord-Süd-Richtung die Wohngebiete mit 
der Landschaftstreppe oder der Maßnahmenfläche im  Norden. Durch die hohe Anzahl an separaten 
Fußwegen wird gewährleistet, dass die gebietsinter nen Grünflächen sowie die umliegenden Grün- und 
Waldflächen auf kurzem Weg, sicher und vom MIV getrennt erreichbar sind. 
In Bezug auf den Radverkehr ist durch das Plangebiet  über die Heinrich-Delp-Straße, die Jefferson-
straße, die Promenade und die Ludwigshöhstraße eine übergebietliche geradlinige Radwegeverbindung 
von Eberstadt in die I nnenstadt Darmstadts geplant. Im Gegensatz zum MIV darf der Radverkehr über 
die Promenade verlaufen und wird somit bevorzugt. An  den Straßenbahnhaltestellen, insbesondere am 
Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz), sind (tlw. über dachte) Fahrradabstellanlagen geplant, so dass die 
Verknüpfung von Fahrrad und Straßenbahn als alternativem Verkehrsträger zum MIV gefördert wird.  
Durch die Vielzahl an vorgesehenen Wegen und Maß nahmen für den Fuß- und Radverkehr wird ein 
wichtiger Beitrag zum Erreichen der Zielsetzung eines autoarmen Quartiers geleistet.  
11.1.4 ÖPNV 
Das Gebiet soll künftig durch die Verlängerung der bestehenden Straßenbahntrasse durch das Quartier 
bis an die Trasse in der Heidelberger Straße an das ÖPNV-Netz angeschlossen werden (Lückenschluss). 
In der Planung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist mit den örtlichen Verkehrsbetrieben der HEAG mo-
bilo GmbH ein 2-gleisiges Straßenbahnnetz vorgesehen (vgl. Magistratsbeschluss vom 13.01.2021, Vor-
lage-Nr. 2021/0003; sowie Magistratsbeschluss vo m 28.09.2022, Vorlage-Nr. 2022/0274). Die Trasse 
verläuft im Norden von der Ludwigshöhstraße durch das Gebiet nach Süden in Richtung Cooperstraße.  
Die 2-gleisige Trasse inkl. Sicherheitsräumen wurde in Abstimmung mit den Beteiligten in der Promenade 
berücksichtigt. Des Weiteren wurde die nötige Fläche für zwei Haltepunkte im Gebiet am Quartiersplatz 
(Karl-Plagge-Platz) und am südlichen Ende der Promenade vor Einmündung in die Cooperstraße mit 
berücksichtigt. 
Der Baubeginn der Straßenbahntrasse steht derzeit noch nicht fest, aktue ll wird davon ausgegangen, 
dass die Baufertigstellung erst nach der Fertigstellung der Erschließungsanlagen erfolgen wird. Das Plan-
feststellungsverfahren für die Straßenbahn sowie den Ausbau der Cooperstraße und Ludwigshöhstraße 
wurde im Januar 2023 eingeleitet (kombiniertes Verfahren gemäß §§ 28 ff. Personenbeförderungsgesetz 
(PBefG) i.V.m. §§ 72 ff. Hessisches Verwaltungs verfahrensgesetz (HVwVfG) und §§ 1 ff. Planungssi-
cherstellungsgesetz (PlanSiG)) (vgl. Kap. 11.1.1). 
Bis zur Fertigstellung der Straßenbahn  ist eine Anbindung über Busse geplant, 34 so dass die Erschlie-
ßung des Ludwigshöhviertels über ÖPNV auch vor dem Anschluss an das Straßenbahnnetz gewährleis-
tet ist.  
11.2 Leistungsfähigkeitsbetrachtung 
11.2.1 Grundlagen 
Die verkehrlichen Auswirkungen einer geplanten Quartiersentwicklung auf das angrenzende Straßennetz 
und die angrenzenden Knotenpunkte durch die Lincoln-Siedlung und die Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jef-
ferson-Siedlung (jetzt: Ludwigshöhviertel) wurden im Zuge von gemeinsam en verkehrstechnischen Un-
tersuchungen bereits im Vorfeld der städtebaulichen Strukturkonzepte für die Konversionsflächen geprüft 
(2011, 2017). Die Ergebnisse waren Basis für die ma ximale Anzahl an Wohneinheiten, die für das an-
grenzende Erschließungssystem verträglich sind und daher auf den Konversionsflächen entstehen kön-
nen. 2019 / 2020 wurde die Verkehrsuntersuchung in Bezug auf die aktuellen Struktur- und Verkehrsda-
ten in der „Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der Wissenschafts-
stadt Darmstadt – Aktualisie rung der Leistungsfähigkeitsbetra chtungen“ (T+T Verkehrsmanagement 
GmbH, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020) aktualisiert.  
 
34 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 37

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 58  
 
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Im Folgenden werden die zentralen Ergebnisse aus der Verkehrsuntersuchung dargelegt. Für weiterge-
hende Informationen wird auf die Verkehrsuntersuchung verwiesen. 
Gegenstand der vorangegangenen Verkehrsuntersuchungen waren mehrere Planfälle mit unterschiedli-
chen Szenarien der Quartiersentwi cklungen im Hinblick auf die Einw ohnerzahl und Modal-Split-Ansät-
zen. Basis für die Entwicklung des Strukturkonzepts für das Ludwigshöhviertel sowie die Aufstellung des 
Bebauungsplans war der Planfall C mit dem Ansatz von zunächst max. 7.200 Einwohnern in der Lincoln-
Siedlung und dem Ludwigshöhviertel zusammen und einem reduzierten Modal-Split-Ansatz der zukünf-
tigen Bewohner von 27 % MIV-Anteil. Grundsätzlich werden mit den Festsetzungen in den Bebauungs-
plänen Lincoln-Siedlung und Ludwigshöhviertel zwar bis zu ca. 8.100 Einwohnern ermöglicht, da jedoch 
die Besiedelung der Lincoln-Siedlung und des Ludwigs höhviertels nur sukzessive erfolgen wird, wurde 
der Ansatz von zunächst 7.200 Einwohnern aus fachgutachterlicher Sicht als vertretbar eingestuft.35 
Im Modell zur Leistungsfähigkei tsprüfung wurden mehrere Aus baumaßnahmen im umgebenden Stra-
ßennetz als umgesetzt berücksichtigt. Dabei handelt es sich um folgende Maßnahmen:36 
 Realisierung der „Planstraße“ zwischen der B 3 (Karlsruher Straße) und der Heidelberger Straße 
südlich der Lincoln-Siedlung, 
 Ausbau der Rüdesheimer Straße zwischen den Knotenpunkten Donnersbergring / Rüdesheimer 
Straße / Karlsruher Straße (A20) und Heidel berger Straße / Landskronstraße / Rüdesheimer 
Straße (A15), 
 Dieselfahrverbot in Hügelstraße und Heinrichstraße,  
 Fahrstreifenreduzierung in der Rheinstraße zwischen Fritz-Bauer-Straße (ehem. Hindenburg-
straße) und Neckarstraße sowie in der Heidelberger Straße von zwei auf eine Fahrspur pro Rich-
tung zwischen Rüdesheimer Straße und Heinrichstraße zugunsten des Radverkehrs. 
Die Umsetzung dieser Ausbaumaßnahmen liegt in der Verantwortung der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
und soll zügig angegangen werden. So erfolgen bspw. derzeit die Planungen und die Vorbereitung der 
Unterlagen für das Planfeststellungsverfahren der Planstraße A. Der Magistrat hat im Rahmen der MV-
Nr. 2021/0334 am 03.11.2021 die Vorplanung und die Vorzugsvariante 3 sowie die Weiterführung der 
Planung beschlossen; die Stadtverordnetenversa mmlung hat die entsprechenden Beschlüsse am 
14.12.2021 gefasst. In der Heidelberger Straße wu rde eine Fahrstreifenreduzie rung von zwei auf eine 
Fahrspur pro Richtung zwischen R üdesheimer Straße und Heinrichst raße zugunsten des Radverkehrs 
bereits umgesetzt. 
11.2.2 Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsbetrachtung 
In der Leistungsfähigkeitsbetrachtung wurden insbesondere die Knotenpunkte in der Umgebung betrach-
tet. Die Grundlage für die Beurteilung der Knotenpunk te hinsichtlich der Qua lität des Verkehrsablaufs 
bildet die Einteilung in Qualitätsstufen (QSV) nach dem „Handbuch für die Bemessung von Straßenver-
kehrsanlagen“. Diese verlaufen von Qualitätsstufe A (Beurteilung „sehr gut“) bis Qualitätsstufe F (Beur-
teilung „ungenügend / Überlastung“). Als noch ausreichend wird die Verkehrsqualität bei Qualitätsstufe 
D angesetzt.37  
Die zentralen Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsbetrachtung sind:  
 
35 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 2 
36 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 4 
37 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 6

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 59  
 
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Knotenpunkt Donnersbergring / Rüdesheime r Straße / Karlsruher Straße (A20) 38 
Die derzeitige Lichtsignalsteuerung und Knotenpunktgeometrie führen mit den Bestandsbelastungen von 
2016 zu einer Auslastung der Anlage an der Kapazität sgrenze. Im Bestand ergibt sich rechnerisch mit 
den Festzeitprogrammen in beiden Spitzenstunden eine Qualitätsstufe F (Überlastung). 
Mit den vorgesehenen Ausbaumaßnahmen der Rüdesheimer Straße und der Karlsruher Straße reduziert 
sich morgens die Überlastung von zwei auf eine Signalgruppe, abends sind weiterhin drei Signalgruppen 
an der Kapazitätsgrenze oder überlastet. Damit kann rechnerisch die Gesamtleistungsfähigkeit des Kno-
tenpunktes auch mit den zusätzlichen Belastungen in  der Prognose auf dem  heutigen Niveau gehalten 
werden. 
Zu beachten ist dabei, dass die beiden überlasteten Signalgruppen der Hauptrichtung (Fv8 – Karlsruher 
Straße stadteinwärts morgens und Fv2 – Donnersbergring stadtauswärts abends) innerhalb von koordi-
nierten Streckenabschnitten liegen. Die Einzelbewertung nach dem Kr iterium mittlere Wartezeit dieser 
Signalgruppen kann daher nicht angewendet werden. Die mikroskopischen Simulationen des Verkehrs-
ablaufes im gesamten betrachtet en Netz haben darüber hinaus gezeigt, dass auch bei einer rechneri-
schen Überlastung einzelner Fahrzeugströme der Hauptrichtung der Verkehrsablauf im Netzzusammen-
hang weiterhin funktioniert bzw. analog heute an der Grenze der Auslastung ist. 
Knotenpunkt Heidelberger Straße / Land skronstraße / Rüdesheimer Straße (A15) 39 
Auch mit den vorgesehenen Umbaumaßnahmen am Knotenpunkt (insbesondere Wegfall des Linksab-
biegers aus Richtung Heidelberger Straße Süd sowi e die Eingliederung des freien Rechtsabbiegers in 
der Rüdesheimer Straße in die Signalisierung) können im Planfall bestehende Leistungsfähigkeitsdefizite 
der Lichtsignalanlage nicht beseitigt werden. Die LSA bleibt – wie im Bestand – weiterhin in den Spitzen-
stunden an der Kapazitätsgrenze (QSV E). 
Die Auslastung der LSA bewegt sich morgens rechner isch an der Kapazitätsgr enze, abends tritt eine 
Überlastung (QSV F) in der Zufahrt Landskronstraße durch den bedingt verträglichen Linksabbieger Fv5 
auf. Ein Verbot des Linksabbiegens von der Landskronstraße in die Heidelberger Straße ist im Netzzu-
sammenhang nicht möglich. Auch ein Ausbau der Landskronstraße kann aufgrund der baulichen Rand-
bedingungen nicht erfolgen, so dass eine Beseitigung des Leistungsfähigkeitsdefizites der Signalgruppe 
Fv5 nicht möglich ist. 
Der Verkehrsablauf kann durch die Einbindung in eine Koordinierung im Netzzusammenhang verbessert 
werden bzw. die Grenze der Auslastung analog heute gehalten werden. 
Knotenpunkt Heidelberger Straße / C ooperstraße / Franklinstraße (A 50)  40 
Die „Planstraße“ zwischen der B 3 (Karlsruher Straße) und der Heidelberger Straße südlich der Lincoln-
Siedlung wird voraussichtlich vor dem Umbau der Cooperstraße (einschließlich Straßenbahnverlänge-
rung durch das Quartier bis an die Straßenbahntrasse in der Heidelberger Straße) fertiggestellt sein. Mit 
Anschluss der Planstraße anstelle der Franklinstra ße an den Bestandsknoten entsteht mit den beiden 
versetzten Einmündungen ein Zwi schenzustand. Aufgrund der deutlic hen Belastungszuwächse in der 
Planstraße und wegen des Konflikts zwischen den Ge radeausfahrern der Planstraße und der Straßen-
bahn werden in der Phase des Zwischenzustandes in der Planung die beiden Nebenrichtungen Cooper-
straße und Planstraße getrennt v oneinander freigegeben. Für den Zw ischenzustand wird eine Besied-
lung der Lincoln-Siedlung zu 80 Prozent und des Ludwigshöhviertels zu 5 Prozent angesetzt.  
 
38 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 10 
39 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 12 
40 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 14

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Für den Endzustand ist vorgesehen, die beiden vers etzten Straßen zu einem Knotenpunkt zusammen-
zuführen. In dieser Variante k önnen die beiden Nebenrichtungen zur St eigerung der Leistungsfähigkeit 
auch gemeinsam in einer Phase freigegeben werden. 
Aufgrund der räumlichen Einschränkungen durch di e Baumallee im Südwes t-Quadranten des Knoten-
punktes und die Straßenbahn wird im Weiteren die Variante mit einem angezeigten einfeldigen Pfeilgrün 
(„Diagonalgrün“ im Nachlauf) für die Linksabbieger in die Planstraße betrachtet. 
Im Planfall „Zwischenzustand“ erhält die Lichtsignalanlage in Morgen - und Abendspitze eine Qualitäts-
stufe E (jeweils eine Hauptrichtung an der Kapazitätsgrenze). Mit einer über die gewählten Ansätze hin-
ausgehenden Besiedlung ist hier eine Überlastung der Anlage zu erwarten. 
Im Planfall „Endzustand“ erhält die Lichtsignalanlage in Morgen- und Abendspitze eine Qualitätsstufe B.  
Knotenpunkt Karlsruher Stra ße / Bessunger Marktplatz 41 
Die neue Lichtsignalanlage Karlsruher Straße / Be ssunger Marktplatz liegt rd. 150 m südlich der LSA 
Donnersbergring / Rüdesheimer Straße / Karlsruher  Straße (LSA A 20) und wird dementsprechend mit 
dieser koordiniert. In der Koordinierung ebenfalls berücksichtigt ist die geplante rund 230 m nach Süden 
abgesetzte Fußgängerschutzanlage über die Karlsruher Straße, die eine Querungsmöglichkeit zwischen 
der Lincoln-Siedlung und der Heimstättensiedlung schaffen soll. 
Im betrachteten Szenario erhält die Lichtsignalanla ge in den Festzeitprogrammen in der Morgenspitze 
eine Qualitätsstufe E, in der Abendspitze eine Qualitätsstufe C. Da in der Morgenspitze lediglich 6 Fahr-
zeuge als Linkseinbieger prognostiziert wurden, ist davon auszugehen, dass in der Verkehrsabhängigkeit 
durch die seltene Freigabe der Signalgruppe FV6 (Linkseinbieger) morgens eine deutlich bessere Qua-
litätsstufe erreicht werden kann. 
Sonstige untersuchte Knotenpunkte 
Für die Knotenpunkte Landskronstraße / Ludwigs höhstraße (A 83), Landskronstraße / Klappacher 
Straße, Heidelberger Straße / Noackstraße (A 128), Heidelberger Straße / Einsteinstraße und Karlsruher 
Straße/ Planstraße sind teilweise ebenfalls Umbaumaßnahmen vorgesehen. Im Planfall werden an die-
sen Knotenpunkten jeweils die Qualitätsstufen B bis D (Beurteilung „gut“ bis „ausreichend“) erreicht und 
die Knotenpunkte sind damit ausreichend leistungsfähig.42 Aufgrund dieser positiven Beurteilung werden 
die Knotenpunkte an dieser Stelle nicht weiter beschrieben. Für detailliertere Betrachtungen der einzel-
nen Knotenpunkte wird auf die Verkehrsuntersuchung verwiesen.  
11.2.3 Simulation des Verkehrsablaufes 
„Die beschriebenen Maßnahmen im Straßennetz (Neubau Planstraße, Umbau der Knotenpunkte, etc.) 
und die entwickelten Signalprogramme wurden mit den prognostizierten Belastungen für Morgen- und 
Abendspitze in mikroskopische Simulationen überführt. Die Beurteilung erfolgte auf Basis einer visuellen 
Beobachtung des Verkehrsablaufes.  
Wesentliche Ergebnisse: 
In der Morgenspitze findet mit einem prognostiziert en Wert von bis zu rund 2. 600 Kfz / h ein extremer 
Zufluss auf der B 3 (Karlsruher St raße) stadteinwärts statt. In der zugrunde gelegten Festzeitsteuerung 
wird dabei die Kapazität des Streckenzuges Karlsruher Straße mit den koordinierten Lichtsignalanlagen 
Planstraße, der vorgesehenen Fußgängerschutzanlage auf Höhe der Noackstraße, der LSA Bessunger 
Markt und der LSA Donnersbergring / Rüdesheimer Straße / Karlsruher Straße (A 20) überschritten. Trotz 
der zusätzlichen Linksabbiegespur von der Karlsruhe r Straße in die Rüdesheimer Straße kann der 
 
41 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 15 
42 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistu ngsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 12ff

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 61  
 
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deutliche Zuwachs im Zufluss gegenüber der Zählung von 2014 (+36 %) kurzzeitig nicht leistungsfähig 
abgewickelt werden. Der Rückstau auf der B 3 vor der LSA A 20 baut sich über die simulierte Spitzen-
stundenzeit von 3.600 Sekunden sukzessi ve auf und erreicht gegen Ende  des Simulationszeitraumes 
(ab ca. Sekunde 2.900) auch den Knotenpunkt mit der Plans traße. Daher ist zur Aufrechterhaltung des 
Verkehrsablaufes im Zwischenbereich zwischen Planstraße und Rüdesheimer Straße ein Staumanage-
ment mit einer Reduzierung der Fr eigabezeit stadteinwärts an der LSA Karlsruher Straße / Planstraße 
umzusetzen. 
Durch die Überlastung der Karlsruher Straße ist davon auszugehen, dass die Verkehrsteilnehmer in der 
Morgenspitze auch die Relation Planstraße – Heidelberger Straße als Umfahrung nutzen werden. 
Im Innerortsbereich auf den St reckenzügen Heidelberger Straße und Rüdesheimer Straße/ Landskron-
straße können an den Einzelanlagen zwar Mehrfachhal te auftreten, aufgrund des Koordinierungskon-
zeptes findet jedoch keine gegenseitige Beeinflussung der Lichtsignalanlagen durch Rückstau statt. 
In der Abendspitze treten ebenfalls an den hochbelasteten Lichtsignalanlagen (A 15 und A 20) Mehrfach-
halte mit Überstauung der Aufstellflächen auf, ins besondere bei den bedingt verträglichen Linksabbie-
gern an der Lichtsignalanlage Heidelberger Straße / Landskronstraße / Rüdesheimer Str. (A 15) aus der 
Landskronstraße. Auch die Spurreduzierung auf der Landskronstraße zwischen Heidelberger Straße und 
Ludwigshöhstraße verursacht Stockungen im Verkehrsablauf in Fahrtrichtung Osten. 
Insgesamt stellt sich aber in der Abendspitze mit den hinterlegten Koordinierungskonzepten in Karlsruher 
Straße, Heidelberger Straße und Rüdesheimer Stra ße / Landskronstraße im Untersuchungsgebiet ein 
ausreichender Verkehrsablauf ohne gegenseitige Beeinflussung der Knotenpunkte untereinander ein.[…] 
 Wie oben erläutert ist der Verkehrsablauf im Netzzusammenhang somit, obwohl teilweise Überlastungen 
auftreten und die QSV von E auf F sinkt, weiterhin gegeben.“43 
11.2.4 Fazit der Leistungsfähigkeitsbetrachtung und fachgutachterliche Empfehlung 
„Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die B 3 an die beiden Konversionsflächen Lin-
coln-Siedlung und Ludwigshöhviertel nach wie vor in den Spitzens tunden an der Kapazitätsgrenze be-
findet, aber dennoch noch abgewickelt werden kann. Der bereits im Zuge der Rahmenplanung geforderte 
Ausbau an Straßeninfrastruktur (Neubau Planstraße und Ausbau der R üdesheimer Straße) bildet nach 
wie vor die Grundlage für eine Erschließung der beiden neuen Quartiere. 
Des Weiteren ist auch ein reduzierter MIV-Anteil am  Modal-Split der Bewohner unbedingt erforderlich, 
um die Leistungsfähigkeit der angrenzenden Knotenpunkte zumindest auf dem heutigen Niveau halten, 
im günstigen Fall jedoch verbessern zu können. Ei ne weitere Mehrbelastung würde eine Überlastung 
des gesamten Netzes in den Hauptverkehrszeiten bedeuten. 
Eine Veränderung des Modal-Splits bzw. des Verk ehrsverhaltens kann nur dur ch das Zusammenspiel 
von Push- und Pull-Maßnahmen erreicht werden, was die Kombination von Mobilitätsangeboten und kla-
ren restriktiven Regelungen beim Pkw-Stellplatzangebot beinhaltet. Beides soll bzw. wird in beiden Quar-
tieren umgesetzt werden. Hierbei zählt zu den Pu sh-Maßnahmen die Begrenzung des Autoverkehrs 
durch einen reduzierten Stellplatzsc hlüssel (höchstens 0,5 bzw. 0, 65 Stellplätze/ Wohneinheit) und zu 
den Pull-Maßnahmen parallele Verbesserungen bei den Verkehrsmitteln des Umweltverbunds sowie ein 
begleitendes Mobilitätsmanagement.“44 
Die vorausgesetzten bzw. empfohlenen Maßnahmen wie das Mobilitätskonzept (vgl. Kap. 11.3) werden 
seitens der Wissenschaftsstadt Darmstadt umgesetzt. 
 
43 T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / März 
2020, S. 16f 
44 T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / März 
2020, S. 20f

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 62  
 
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11.2.5 Abwägung der Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsbetrachtung mit anderen Belan-
gen nach § 1 Abs. 7 BauGB 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich das durch die Planung erzeugte Verkehrsaufkommen gemäß der 
durchgeführten Verkehrsunt ersuchung auf die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld des 
Plangebiets auswirkt; an einigen Knotenpu nkten wurden in der Verkehr suntersuchung die Qualitätsstu-
fen E und F prognostiziert. Sie häl t jedoch diese möglichen Einschr änkungen – unter Berücksichtigung 
der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel -, insbesondere die Ent-
wicklung eines lebendigen Stadtquarti ers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ – für hinnehmbar 
und vertretbar:  
 Grundsätzlich ist festzuhalten, dass trotz der  teilweisen Überlastungen der Verkehrsablauf im 
Netzzusammenhang weiterhin gegeben ist. Dies ist Ergebnis der durchgeführten mikroskopi-
schen Simulation in der Verkehr suntersuchung. Eine über die heute bereits vorhandene allge-
meine Verkehrsbelastung in Darmstadt hinausgehende und damit unzumutbare Belastung des 
städtischen Verkehrsnetzes kann daraus nicht abgeleitet werden. 
 Die Konversionsfläche der Camb rai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung ist Teil der ehemals 
militärisch genutzten Flächen der amerikanischen Streitkräfte, die mit dem Abzug der Streitkräfte 
im Jahre 2008 frei geworden sind. Sie gehört dabei zu den Flächen, welche sich im innerstädti-
schen Bereich befinden und eine attraktive Lagegunst aufweisen. Ein Brachfallen der Fläche mit 
einem entsprechend geringeren Verkehrsaufkomm en ist aus ökonomisc hen, ökologischen und 
sozialen Gründen nicht erwünscht. Auch wer den vor dem Hintergrun d des bestehenden Sied-
lungsdrucks in Darmstadt diese Flächenpotentiale für die weitere Stadtentwicklung dringend be-
nötigt.  
 Die Entwicklung der Konversionsfläche zu ei nem Wohngebiet ist aufgrund der großen Nachfrage 
nach Wohnungen (vgl. Kap. 6.1) erklärter Wille der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Wohnbedürf-
nisse der Bevölkerung nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 Ba uGB). Ziel für das Ludwigshöhviertel ist ein ge-
mischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen und eine ausgewogene Sozial-
struktur. Andere Nutzungen wie gewerbliche Nu tzungen würden voraussichtlich ein ähnliches 
oder gar größeres Verkehrsaufkommen generieren und damit zu keiner Verbesserung der Leis-
tungsfähigkeit an den Knotenpunkten führen.  
 Entwicklungspotentiale vergleichbarer Größe und Qualität für Wohngebiete an anderer Stelle des 
Stadtgebiets, wo ggf. mit weniger Auswirkungen auf die Belange des Verkehrs zu rechnen ist, 
gibt es in der Wissenschaftsst adt Darmstadt nicht. So befindet sich im Norden / Nordosten der 
Siedlungsbeschränkungsbereich des Frankfurt er Flughafens (Siedlungsbeschränkungszone 
rund um die Stadtteile Wixhausen, Arheilgen und Kranichstein), im Süden / Osten liegen Restrik-
tionen durch Bannwälder und Naturschutzgebiete vor und im Westen befinden sich Autobahnen.  
Darüber hinaus wurde in der Vergangenheit bereits eine Vielzahl von Innenentwicklungspotenzi-
alen mobilisiert, so dass hier keine vergleichbaren Flächen für eine weitere Entwicklung zur Ver-
fügung stehen. 
 Aufgrund der bereits vor Entwicklung der Konversionsflächen bekannten Verkehrsbelastungen 
im umgebenden Straßennetz wurde die Anzahl der Wohneinheiten, die im Geltungsbereich ent-
stehen kann, stark reglementiert. Daher wurde mit den geplanten und über Festsetzungen im 
Bebauungsplan gesicherten maximal möglichen 1.400 Wohneinheiten eine geringere Dichte um-
gesetzt als im Geltungsbereich unter anderen Voraussetzungen grundsätzlich möglich gewesen 
wäre.  
 Umbau- und Umorganisationsmaßnahmen an den kr itischen Knotenpunkten sind nur teilweise 
möglich. An einigen Knotenpunkten ist jedoch eine Verbesserung durch Maßnahmen absehbar. 
o Am kritischen Knotenpunkt Donnersbergring / Rüdesheimer Straße / Karlsruher Straße 
(A20) verschlechtert sich die Verkehrssituation nicht, sondern die Gesamtleistungsfähig-
keit des Knotenpunktes kann durch die vorgesehenen Umbaumaßnahmen an der Rü-
desheimer Straße rechnerisch mit den zusä tzlichen Belastungen in der Prognose auf 
dem heutigen Niveau gehalten werden. 
o Ein weiterer Umbau oder die Umorganisati on des kritischen Knotenpunkts Heidelberger 
Straße / Landskronstraße / Rüdesheimer Straße (A 15) über die geplanten Maßnahmen

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 63  
 
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hinaus wurde geprüft. Ein Verbot des Links abbiegens von der Landskr onstraße in die 
Heidelberger Straße im Netzzusammenhang is t jedoch nicht möglich. Auch ein Ausbau 
der Landskronstraße kann aufgrund der baulic hen Randbedingungen nicht erfolgen, so 
dass eine Beseitigung des Leistungsfähigkeitsdefizites nicht möglich ist. 
o Der kritische Knotenpunkt Hei delberger Straße / Cooperstraße / Franklinstraße (A 50) 
weist lediglich im Zwischenzustand die Qualitätsstufe E auf. Mit dem Umbau zum Endzu-
stand wird die Qualitätsstufe B erreicht. 
o Am kritischen Knotenpunkt Karlsruher Straße  / Bessunger Marktplatz sind Vorschläge 
unterbreitet worden, mit denen eine Verbesserung  der Qualitätsstufe E erreicht werden 
kann.  
 Schließlich verfolgt die Wiss enschaftsstadt Darmstadt mit ei ner Vielzahl von Maßnahmen und 
Angeboten bei ihren Planungen konsequent das Ziel, Mobilität sicher, flüssig und umfeldverträg-
lich zu entwickeln. Aufgrund der allgemeinen Ve rkehrsbelastungen in Darm stadt ist die Förde-
rung nachhaltiger Mobilität somit auch Kernbestandteil der Entwicklung für das Ludwigshöhvier-
tel, um weniger Verkehrsaufkommen beim MIV zu  erzeugen. Erklärtes Ziel der Gebietsentwick-
lung ist es daher, ein zwischen Siedlungs- und Mo bilitätsentwicklung abgestimmtes Konzept zu 
entwickeln; ein entsprechendes Mobilitätsk onzept mit Maßnahmen wie die ÖPNV-Anbindung 
Ludwigshöhviertel durch die Verlängerung der Straßenbahn (Lückenschluss zur Heidelberger 
Straße) oder die Reduktion von Stellplätzen is t daher Bestandteil der Planung. Damit werden 
auch Elemente erfolgversprechender Konzepte, die bereits bei der Planung der Lincoln-Siedlung 
entwickelt wurden (Mobilitätsk onzept, „QuartiersMobil“), auf das Ludwigshöhviertel übertragen. 
Einer möglichen Beeinträchtigung von Knotenpunkten durch den MIV im benachbarten Straßen-
netz wird damit wirkungsvoll entgegengesteuert. 
11.3 Mobilitätskonzept 
Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Leistungsfähigkeitsuntersuchungen (s.o.) führten zu dem 
Ergebnis, dass der durch die Quartiersentwicklung erzeugte Kfz-Verkehr nach dem klassischen Mobili-
tätsmuster (Modal Split) im vorhandenen Straßennetz nicht leistungsfähig abgewickelt werden kann. Zu-
dem entstünden hohe Lärm- und Immissionsbelastungen.  
Es ist daher beabsichtigt, das Ludwigshöhviertel nach dem Vorbild der Lincoln-Siedlung als Modellquar-
tier für auto- und verkehrsreduziertes Wohnen mit einem umfassenden Mobilitätskonzept zu entwickeln. 
Die Grundzüge des innovativ en Mobilitäts- und Erschließungskonzeptes des Ludwigshöhviertels sollen 
darauf abzielen, durch komfortable und ökonomisch attraktive nachhaltige Mobilitätsangebote den Anteil 
an privaten Kraftfahrzeugen im Wohngebiet deutlich zu senken, ohne die Mobilität der Bewohner einzu-
schränken. Dabei soll der Umweltverbund (ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) von Anfang an als Rückgrat 
der verkehrlichen Erschließung und Anbindung begriffen und ausgebaut werden. 
Grundlage des Verkehrs- und Mobilitätsk onzept bildet das im Strukturk onzept erarbeitete Konzept. Er-
klärtes Ziel der Gebietsentwicklung ist es, das Kfz-Verkehrsaufkommen zu verringern und die umwelt-
freundlicheren Verkehrsmittel zu Fuß gehen, Fahrr ad und ÖPNV zu stärken und um Sharing-Angebote 
und Angebote zur Elektromobilität zu  ergänzen. Da das individuelle Mobilitätsverhalten wesentlich von 
der Qualität der am Wohnort verfügbaren Verkehrsmittel abhängt – über 80 Prozent aller Wege beginnen 
oder enden an der eigenen Wohnung – sollen bereits  bei der Planung neuer Quartiere Maßnahmen für 
eine auto-reduzierte Mobilität vorgesehen werden. 
Eine Ausweisung von explizit autofreien Teilbereichen ist nicht vorgesehen.  
Die Umsetzung des Mobilitätskonzepts soll von Anfang an durch ein aktives, vor Ort angesiedeltes Mo-
bilitätsmanagement begleitet werden. Mobilitätsmanagement ist eine Strategie, die an der Entstehung 
des Verkehrs ansetzt und M enschen in die Lage verset zen soll, ihre Mobilität mit möglichst geringem 
Aufwand an Kfz-Nutzung zu organisier en. Aufgabe eines zentralen M obilitätsmanagements ist es zum 
einen, die zukünftigen Bewohner, aber auch bereits im Vorfeld die Planer, Projektentwickler und Ver-
markter in Bezug nachhaltiger M obilitätsangebote bzw. Mob ilitätskonzepte zu inform ieren, zu beraten 
und zu unterstützen und zum anderen Mobilitätsalternativen zum eigenen Auto zu organisieren.

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Ein Mobilitätskonzept setzt sich aus flächendeckender Verkehrsberuhigung, einem reduzierten Stellplatz-
schlüssel, Parkraumbewirtschaftung sowie einem umfassenden Mobilitätsmanagement zusammen und 
besteht im Detail aus folgenden Bausteinen: 
 Maßnahmen der Erschließungsplanung 
o Flächensparsame Erschließung für Kfz-Verkehr bei gleichzeitig dichtem Netz für Fuß- 
und Radverkehr  
o Flächendeckend verkehrsberuhigter Ausbau alle r Straßen im Quartier (Schrittgeschwin-
digkeit), Straßenquerschnittsaufteilung im Mi schprinzip für alle Verkehrsteilnehmer zur 
„Entschleunigung“ und Erhöhung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum 
o Ausbau des kommunalen Fuß- und Radverkehr snetzes im Umfeld des Quartiers mit 
neuen Anschlüssen (u.a. Ludwigshöhstraße)  und neuer Infrastruktur sowie Netzergän-
zungen zur Innenstadt und in die Nachbarstadtteile 
 Förderung des ÖPNV 
o Verlängerung der Straßenbahnlinie durch das  Quartier bis an die Straßenbahntrasse in 
der Heidelberger Straße  
o Bau zweier neuer Straßenbahnhaltestellen auf  dem Quartiersplatz (Karl-Plagge-Platz) 
sowie im Süden an der Promenade  
o Ausbau aller Haltestellen im Umfeld de s Quartiers zu multimodalen Verknüpfungspunk-
ten, insbesondere mit dem Radverkehr / bike + ride 
 CarSharing / BikeSharing 
o Ausweitung des vorhandenen Fahrradvermietsy stems auf das Quartier mit mehreren Sta-
tionen 
o Bereitstellung von Lastenr ädern für die Bewohnerschaft (Lastenradvermietsystem) 
o Schaffung der erforderlichen Voraussetzungen für CarSharing-Angebote im öffentlichen 
Straßenraum 
o Flächendeckendes CarPooling-Syst em inkl. Förderung der Elektromobilität für die Be-
wohnerschaft 
 Hohes Angebot an hochwertigen Fahrradabstella nlagen auf Privatgrundstücken (2,5 Fahrradab-
stellplätze je Wohneinheit) sowie im öffentlichen Raum  
 Schaffung von Ladeinfrastruktur  für Elektrofahrzeuge an den wohnungsnahen Stellplätzen, in den 
Sammelgaragen und im öffentlichen Straßenraum 
 Mobilitätsmanagement 
o Einrichtung einer Mobilitätszent rale für die Bewohnerschaft 
o Etablierung von Mobilitätsmanagement von Anfang an in Form von Information, Beratung 
und Bereitstellung von alternativen Mobilitätsdienstleistungen 
 Als Grundlage für ein funktionierendes Mobilitä tsmanagement im Ludwigshöhviertel ist ein inte-
griertes Parkraummanagement vorgesehen, das insbesondere folgende Bausteine umfasst: 
o Beschränkung des Stellplatzangebots auf priv aten Flächen insgesamt durch eine Ein-
schränkungs- und Verzichtssatzung (vgl. Kap. 11.1.2) 
o Konzentration eines Großte ils des privaten Stellplatzangebot s in dezentralen Quartiers-
garagen an Quartiersrändern mit kurzer Entfernung zu den Erschließungsstraßen.  
o Bewirtschaftung des Stellplatz angebots im öffentlichen Raum 
o Nutzung wohnungsnaher Stellplätze auf priv aten Flächen vorrangig für CarPooling-Fahr-
zeuge und Fahrzeuge mobilitätseingeschränkter Personen 
o Verpflichtende Bereitstellung von Kurzze itparkplätzen auf den Grundstücken für Paket-
lieferdienste sowie für Handwerker oder soziale Dienste.

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12. Einzelhandel 
Ein Ziel des städtebaulichen Strukturkonzepts ist es, mit der Schaffung eines lebendigen Quartiers auch 
dessen Versorgung zu gewährleisten. Geplant ist die Herstellung ei ner quartiersbezogenen Nahversor-
gung rund um das zu erhaltende zentrale Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz), u.a. durch einen großflä-
chigen Nahversorger / Vollversorger und kleiner e, bedarfsmäßige Läden. Das Nahversorgungsangebot 
kann je nach Bedarf durch Einzelhandels- / öffent lich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade 
erweitert werden. 
Diese Zielsetzung für den Bereich des Quartiers- Carrés (Karl-Plagge-Platz) entspricht auch den Zielen 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt im „Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020“ (Dr. Lademann & Part-
ner, Hamburg, Januar 2021). Di eses Konzept wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 
24.06.2021 beschlossen. 
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 wird ausgeführt, dass in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
derzeit rein quantitativ ein durchschnittliches Nahversorgungsangebot vorgehalten wird, welches vor al-
lem in den Randbereichen deutliche Lücken in der wohn ortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen 
Bedarfs aufweist.45 Insofern würde die Realisierung eines Nahversorgers mit rd. 1.400 m² Verkaufsfläche 
im Ludwigshöhviertel sowie weiteren ergänzenden Ladeneinheiten mit Einzelhandels- und Dienstleis-
tungsbetrieben um den zentralen Platz (Quartiers-Carré, Karl-Plagge-Platz) eine deutliche Qualifizierung 
der Nahversorgungsstruktur vor allem im bisher unterversorgten östlichen Stadtgebiet von Darmstadt 
bedeuten. Zudem würde das Vorhaben zu einer weiteren Erhöhung der Einzelhandelszentralität bzw. der 
Kaufkraftbindung und -abschöpfung beitragen und die Versorgungsfunktion Darmstadt damit stärken. 
Weiterhin steht die Ansiedlung eines Nahversorgers mit ergä nzenden Einzelhandelsbetrieben im Ein-
klang mit dem erarbeiteten Entwicklungsrahmen für die Weiterentwicklung des Darmstädter Einzelhan-
dels, wo zusätzliche Verkaufsflä chenbedarfe im kurzfristigen Bedarf bis zum Jahr 2025 ermittelt wur-
den.46 
Daher empfehlen die Gutachter, den Standortbereich um das zentral gelegene Quartierszentrum (Quar-
tiers-Carré am Karl-Plagge-Platz) als perspektivi schen zentralen Versorgungsbereich in Funktion eines 
Nahversorgungszentrums mit in die Zent renstruktur der Stadt  Darmstadt aufzunehmen. 47 Die Abgren-
zung soll dabei die zentral im Quartier geleg enen Gebäudeeinheiten um den geplanten Verbraucher-
markt bzw. den Bereich um das Carré beinhalten (vgl. nachfolgende Abb. 19). Die Etablierung des Nah-
versorgungszentrums wird die w ohnortnahe Versorgung der Bevölkerung in dem Quartier sichern und 
einen wichtigen Beitrag zur wohnortnahen, fußläufigen Versorgung für die Bewohner leisten. Gleichzeitig 
entsteht zudem ein lebendiger Kern für die Quartiersentwicklung und -identifikation.48   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
45 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 127 
46 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 85 
47 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 113 
48 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 113

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Abb. 19: Abgrenzung des perspektivischen N ahversorgungszentrums Ludwigshöhviertel 
Quelle: Dr. Lademann& Partner Gesellschaft für  Unternehmens- und Kommunalberatung, Januar 2021 
Dieser Empfehlung wurde mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2021 gefolgt. 
 
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 sind die Zielsetzungen und Rahmenbedingungen für die 
Umsetzung der Ziele für das Nahversorgungszentrum Ludwigshöhviertel enthalten:  
Im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2020 wurden zunächst die Versorgungsstandorte 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt identifiziert und in das Zentrenm odell eingeordnet. Dieses Zentren-
modell umfasst u.a. die eigentlic hen Zentren (Innenstadt, Stadtteil-  und Nahversorgungszentren) und 
definiert für die jeweiligen Versorgungsstandorte Kr iterien und Ziele. Nahversorgungszentren wie das 
Nahversorgungszentrum Ludwigshöhviertel dienen primär der Sicherung einer funktionsfähigen Nahver-
sorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs.49  Sie weisen einen kleinen Ei nzugsbereich auf und das An-
gebot umfasst ein begrenztes Spektrum an Waren- und Dienstleistungsangeboten vornehmlich des kurz-
fristigen Bedarfs, in begrenztem Umfang ggf. auch Waren für den mittelfristigen Bedarf.50 
Bei der Umsetzung des Zentrenmodells kommt der Darmstädter Sortimentsliste eine besondere Bedeu-
tung zu, da sie als Steuerungsinstrument für die Einzelhandelsentwicklung fungiert. Ziel der ortstypischen 
 
49 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 82 
50 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 89

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 67  
 
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Sortimentsliste ist es, Ansiedl ungsvorhaben mit innenstadttypischen Sortimenten in die höherrangigen 
zentralen Versorgungsbereiche zu integrieren und somit dysfunktionale Planvorhaben abwenden zu kön-
nen. Aufgabe der Bauleitplanung ist es, mit Bezug auf die Sortiment sliste an gewünschten Standorten 
(zentrale Versorgungsbereiche) di e bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben zu ermöglichen 
sowie an nicht erwünschten Standorten den Ausschluss voranzutreiben.51  
Für den vorliegenden Bebauungsplan gelten in Bezug auf das Nahversorgungszentrum Ludwigshöhvier-
tel folgende Vorgaben bzw. „Ansiedlungsregeln“ (s. auch Abb. 20):  
 Ansiedlungsregeln für nahversorgungsrelevante So rtimente sind die Gewährleistung der Nahver-
sorgung, vor allem die der nicht mobilen Bevö lkerung, mit Waren und Dienstleistungen des täg-
lichen Bedarfs, sowie die Verortung der Standorte für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs-
relevantem Kernsortiment vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen.52 Dies wird für das 
Nahversorgungszentrum „Ludwigshöhviertel“ über die Festsetzungen zur Zulässigkeit nahversor-
gungsrelevanter Sortimente i nnerhalb von Teilbaugebieten des urbanen Gebiets MU sicherge-
stellt (vgl. Kap. 21.1.2, auch hinsichtlich der Festsetzung eines  urbanen Gebietes MU anstelle 
eines Sondergebietes SO).  
 Ansiedlungsregeln für zentrenrelev ante Sortimente sind, diese prioritär auf den zentralen Versor-
gungsbereich Innenstadt zu konzentrieren, insbesondere großflächige Einzelhandelsbetriebe mit 
zentrenrelevanten Hauptsortimenten sollen der Innenstadt vorbehal ten sein. Auch Kleinflächen 
sind vorzugsweise auf di e Innenstadt zu lenken.  Zentrenrelevante Sort imente auf Kleinflächen 
sollen außerhalb der zentralen Vers orgungsbereiche ausgeschlossen werden.53 In der nachfol-
genden Abb. 20 „Steuerungsempfehlungen zur Kom patibilitätsprüfung von Planvorhaben“ wer-
den kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten So rtimenten in Nahversorgungs-
zentren als „neutral“ gewertet. Mit der Zulässigkeit von kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit 
zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb einzelner Teilbaugebiete im Urbanen Gebiete MU wird 
den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts in Bezug auf die Beschreibung des Nahver-
sorgungszentrums Ludwigshöhviertel entsprochen (s.o.) und den Ansiedlungsregeln für zentren-
relevante Sortimente nicht widersprochen. 
 In Bezug auf nicht-zentrenr elevante Sortimente l autet die Ansiedlungsr egel, dass großflächige 
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-z entrenrelevanten Hauptsortimenten vorrangig auf Flächen in-
nerhalb der Innenstadt oder auf unmittelbar angrenzende Flächen gelenkt werden sollen, sofern 
sie zu deren Stabilisierung beitr agen und städtebaulich, verkehrlich und funktional verträglich 
eingeordnet werden können.54 Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zen-
trenrelevanten Hauptsortimenten entspricht ni cht der städtebaulichen Zielsetzung für das Lud-
wigshöhviertel bzw. lässt sich  verkehrlich nicht verträglich einordnen, entsprechend sind diese 
nicht zulässig bzw. baulich nicht möglich (vgl. Kap. 21.1.2). Kleinflächige Einzelhandelsbetriebe 
mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten hingegen, die gem. der Abb. 20 „Steuerungsempfehlun-
gen zur Kompatibilitätsprüfung von Planvorhaben“ ebenfalls in Nahversorgungszentren angesie-
delt werden können, sind innerhalb von Teilbaugebieten des urbanen Gebiets MU zulässig.  
  
 
51 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 120 
52 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 123 
53 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 123f 
54 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Ei nzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 124

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Abb. 20: Steuerungsempfehlungen zur Kom patibilitätsprüfung von Planvorhaben 
Quelle:  Dr. Lademann& Partner Gesellschaft für U nternehmens- und Kommunalberatung mbH, Januar 2021 
13. Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen) 
Die innerhalb des Plangebiets liegenden Altflächen Ca mbrai-Fritsch-Kaserne sowie Jefferson Siedlung 
(vgl. Kap. 6.8) wurden in den vergangenen Jahren aufgrund der früheren Nutzung historisch erkundet 
sowie orientierend untersucht und im Zusammenhang mit der Baufeldfreimachung bereits saniert. 
13.1 Jefferson-Siedlung 
Ergebnis der „Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminiationsverdächtigen Flächen (KVF) 
auf der Jefferson Siedlung Darmstadt“ (Bericht vom 27.04.2010) durch die IBL Umwelt und Biotechnik 
GmbH war: „Im Rahmen der durchgeführten Untersuchungen wurden insgesamt 5 KVF identifiziert. Eine 
Gefährdung durch den direkten Kontakt über den Wi rkungspfad Boden-Mensch oder eine Gefährdung 
des Schutzgutes Grundwasser durch die Ve rlagerung im Boden vorhandener Schadstoffe ins 
Grundwasser ist nicht zu erwarten. Weitere um welttechnische Erkundungsmaßnahmen der Phase IIa 
werden derzeit nicht empfohlen.“  
Weitere 2 KVF-Flächen wurden im Rahmen der Orientierenden Untersuchung Phase IIa für die Cambrai-
Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung durc h das Büro Bullermann und Schneble untersucht 
(Bericht vom 01.10.2012). Ergebnis war, dass zunächst kein Erfor dernis zu weiteren Untersuchungen 
besteht.  
Dies wurde vom Regierungspräsidium Darm stadt bestätigt: Gemäß Schreiben des 
Regierungspräsidiums vom 12.02.2013 besteht kein weiterer Handlungsbedarf. 
13.2 Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Auf der Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne wurden anhand von Unters uchungen, die auf der 
Grundlage einer Recherche zu umwelttechnischen As pekten der Konversionsar eale in Darmstadt aus 
dem Jahr 2007 beruhten, im Jahr 2010 zwanzig Kontaminationsflächen (KVF) identifiziert („Erfassung 
und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminiation sverdächtigen Flächen (KVF ) auf der Liegenschaft 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung“, IBL Umwelt und Biotechnik GmbH), wobei bei 
sechzehn KVF weitere umwelttechnische Erkundungsmaßnahmen der Phase Iia empfohlen wurden. Aus 
dieser orientierenden Unters uchung (Phase Iia) im Jahr 2012 resultierte, dass für zehn

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Kontaminationsverdachtsflächen weiterer Handlungsbedar f besteht, deren Anzahl und 
Untersuchungsumfang auf Basi s einer Stellungnahme durch den Landesbetrieb Bau und Immobilien 
Hessen (LBIH) konkretisiert wurden. 
Anschließend hat das Büro Arcadis, Darmstadt die Untersuchung „Ehemalige US-Liegenschaft Cambrai-
Fritsch-Kaserne in Darmstadt, We 129507, Phase IIb: Detailuntersuchung“ (12.01.2017) erarbeitet. Ziel 
der Untersuchungen war eine Überprüfung des Kontaminationsverdachts an den genannten Flächen und 
eine abschließende Gefährdungsbeurteilung gemäß BBodSchG und BBodSchV mit einer Betrachtung 
der relevanten Wirkungspfade. 
13.2.1 Ergebnisse Phase Iib: Detailuntersuchung 
An acht der zehn untersuchten KVF wurden Kont aminationen mit organi schen Schadstoffen bzw. 
Schwermetallen nachgewiesen. Die Gefährdungsbeurteilung erfolgte auf Basis der Bewertung nach der 
BBodSchV für die Wirkungspfade Boden → Mensch und Boden → Grundwasser. Für die Bewertung des 
letzteren Wirkungspfades wurde auch die hessische Verwaltungsvorschrift GWS-VwV sowie die 
hessische Arbeitshilfe Sickerwasserprognose herangez ogen. Schließlich wurde eine Einteilung in 
Flächenkategorien  zur Einschätzung des Handlungsbedarfes vorgenommen (vgl. Abb. 21).55 
* Bei Gebäudeabriss und Eingriff in den Boden abfallrechtliche Einstufung des Materials erforderlich. 
Legende: 
A: Der Kontaminationsverdacht hat sich nicht bestätigt  bzw. es wurde eine Sanierung durchgeführt. Außer einer 
Dokumentation besteht kein weiterer Handlungsbedarf. Eine uneingeschränkte Nutzung ist möglich.  
B: Die festgestellte oder nach einer Sanierung verbliebene Kontamination stellt zum gegenwärtigen Zeitpunkt und für die 
gegenwärtige Nutzung keine Gefährdung dar. Sie ist zu dokumentieren, damit bei einer Nutzungsänderung oder bei 
Infrastrukturmaßnahmen eine Neubewertung durchgeführt werden kann. Dara us kann sich u.U. ein neuer 
Handlungsbdarf ergeben.  
Abb. 21: Zusammenfassung der Einstufung der 10 KVF im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Quelle:  ARCADIS, Ehemalige US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kas erne in Darmstadt, WE 129507, Phase Iib: Detailuntersuchung,  
S. 25 und 54, Stand: 12.01.2017, S. 54 
An zwei Kontaminationsverdachtsflächen (KVF 13 und KVF 22) liegt ke in Kontaminationsverdacht und 
nach der Dokumentation kein Handl ungsbedarf vor (Kategorie A). „Gleiches gilt für die Gebäude 4011 
und 4022 im Bereich der KVF 9 und KVF 11. Hier sind bei Umnutzungen im Außenbereich 
 
55 Vgl. Arcadis Germany GmbH (2017): „Ehemalige US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, We 129507, 
Phase IIb: Detailuntersuchung“, Darmstadt, 12.01.207, S. 55 
KVF Beschreibung Einstufung Phase Iib 
7 Außenbereich der Werkstattgebäude 4017/4018  
– Leichtflüssigkeitsabscheider und Abschmierrampe B 
9 
Werkstattgebäude Geb. 4011 mit Montagegruben 
A (Gebäude) 
B (Außenbereich) 
11 Werkstattgebäude 4011 – Leichtflüssigkeitsabscheider und  
Altöltank 
A (Gebäude) 
B (Außenbereich) 
15 Werkstattgebäude Geb. 4044 – Außenbereich: ehem.  
Abschmierrampe, Gefahrstofflager, Abscheider und Altöltank B 
17 Ehem. Schießplatz B 
25 Werkstattgebäude 4007 – Montagegruben A* 
29 Ehemaliger Feuerlöschteich, Altöltank B 
36 Heizstation B

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Neubewertungen der Situation erforderlich [(Kategorie  B)]. Derzeit stellt die dort jeweils vorhandene 
Kontamination bei der aktuellen Nutzung keine Gefährdung dar. Dies  gilt auch für KVF 25, wo ein 
Handlungsbedarf erst angezeigt wäre, wenn Bodeneingriffe im Bereich der ehemaligen Montagegruben 
erfolgen. 
An den fünf verbleibenden KVF (vgl. Abb. 22) besteht bei der gegenwärtigen Nutzung und vorhandenen 
Versiegelung keine Gefährdung. Bei einer Umnutzu ng sind Neubewertungen vorzunehmen [(Kategorie 
B)]. In besonderem Maß von Kontaminationen betroffen ist dabei KVF 36, wo auf einer größeren Fläche 
in größeren Tiefen MKW 56-Belastungen oberhalb des Beurteil ungswertes nach [der hessischen 
Arbeitshilfe Sickerwasserprognose] vorliegen.“57 
Abb. 22: Lageplan der Cambrai-Fritsch-Kaserne mit Verdacht sflächen und Beschriftung der Verdachtsflächen der Kate-
gorie B 
Quelle:  ARCADIS, Ehemalige US-Liegen schaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, WE 129507, Phase Iib: Detailuntersuchung,  
S. 25 und 54, Stand: 12.01.2017, Anlage 1.2, Beschriftung ergänzt durch AS+P, Juni 2020 
13.2.2 Entfernung der Bodenbelastung 
Im Jahr 2019 wurde eine Auswertung des Berichts zur Phase Iib: Detailuntersuchung im Hinblick auf die 
Planung und ein entsprechendes Konzept der B odensanierung durch Aushub bzw. weiterer 
Untersuchungsmaßnahmen zur Abgrenzung der Bodenbelastungen an KVF 11, 15 und 36 im Zuge des 
Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung erstellt (IB Wood, 01.10.2019).  
 
56 Mineralölkohlenwasserstoffe 
53 „Arcadis: Ehemalige US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kas erne in Darmstadt, We 129507, Phase IIb: Detailuntersu-
chung, Darmstadt, Stand: 12. Januar 2017, S. 55f“ 
KVF 7 
KVF 9 
KVF 11 
KVF 15 
KVF 17 
KVF 29 
KVF 36

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Zur Vorbereitung der später en Bautätigkeiten im Gelt ungsbereich des Bebauungsplans 
(Baufeldfreimachung) wurden im Jahr 2019 durch den Flächeneigentümer BVD New Living GmbH & Co. 
KG Anträge für den Gebäuderückbau und die Oberfl ächenentsiegelung gestellt. Die Genehmigung für 
den Abriss erfolgte nach Beteiligung der Unteren u nd Oberen Bodenschutzbehörde im November 2019 
und beinhaltete die Auflage, die vorhandenen Bodenbel astungen im Zuge der Baufeldfreimachung zur 
entfernen.   
 
Zwischenzeitlich wurde die Beseitigung der K ontaminationen gemäß K onzept und Auflagen mit 
fachgutachterlicher Beglei tung durchgeführt. Die projektierten K ontaminationsverdachtsflächen (KVF) 
wurden auf die aus vorherigen Untersuchungen bek annten Schadstoffparameter untersucht. Alte 
Anlagen (Erdtanks und Ölabscheider) wurden entfernt, die Baugruben freigemessen und mit 
unbelastetem bzw. gering belastete m Bodenmaterial wiederverfüllt. Im Rahmen der Untersuchung der 
KVF 36 ergab sich ein hoher Bedarf des Aushubs. Infolge der Ergebnisse der Bodenuntersuchungen 
wurden ca. 6.000 t belastetes Erdmaterial ei ner fachgerechten Entsorgung zugeführt. Durch 
Niederschläge entstandenes Grubenwasser (ca. 350 m 3) wurde abgereinigt über die Kanalisation 
abgeleitet. 
Weiterer Handlungsbedarf best eht gem. Schreiben der Oberen Bodenschutzbehörde vom 26.04.2021 
aus bodenschutzfachlicher  Hinsicht nicht, da aufgrund de r umfangreichen Untersuchungs- und 
Sanierungsmaßnahmen davon auszugehen ist, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens 
(insbesondere durch Tiefbauarbeiten und die spätere Gebäudenutzung) keine Gefahren für Leben und 
Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen – wie z. B. das Grundwasser – hervorgerufen werden 
können. 
Der Eintrag in der Altflächendatei Hessen (FIS-AG) wurde aktualisiert (Altis-Nr.: 411.000.043-000.001). 
Die Fläche wird mit dem Status Sanierung (Dekontamination) abgeschlossen geführt. 
Eine Kennzeichnung der Flächen im Bebauungsplan ist daher nicht erforderlich. 
14. Schallschutz 
Das Plangebiet ist aufgrund der geplanten Straßenbahnlinie sowie bestehenden und geplanten Straßen 
im Umfeld und innerhalb des Geltungsbereichs von Verkehrslärm betroffen, weswegen im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens ei ne schalltechnische Unters uchung („Schalltechnische Untersuchung“ der 
Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 03.06.2020) angefertigt wurde.  
Aufgrund der Anbindung des nördlichen Bereichs des Geltungsbereichs über die Ludwigshöhstraße und 
des daraus resultierenden zusätzlichen Verkehrs aufkommens wurden in ei ner „Schalltechnischen 
Stellungnahme ‚Lärmeinwirkungen durch den plangegeb enen Verkehr auf die Nachbarschaft‘“ (Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 24.06.2020) die schalltechnischen Auswirkungen des 
zusätzlichen Verkehrsaufkommens auf die dortigen Nutzungen geprüft. 
Eine schalltechnische Untersuchung des  Gewerbelärms ist nicht erforderlich, da die Gliederung des 
Plangebietes in allgemeine Wohngebiete (WA) und urbane Gebiete (MU) dem Trennungsgrundsatz 
gemäß § 50 BImSchG entspricht und somit ist aus  Sicht des Schallimmissionsschutzes kein 
Immissionskonflikt zwischen diesen Gebietstypen zu erwarten. Z udem sind in der Nachbarschaft keine 
relevant geräuschemittierenden Betriebe oder Anlagen vorhanden. 
Innerhalb des Plangebietes sind relevant geräuschemittierende Betriebe oder Anlagen 
(Quartiersgaragen, Energiezentrale) gepl ant, die nach TA Lärm zu bewerten sind. 58 Die möglichen 
schalltechnischen Auswirkungen der Quartiersgaragen wurden in einer weiteren schalltechnischen 
Untersuchung geprüft („Orientiere nde schalltechnische Untersuc hung ‚Quartiersgaragen‘“ der Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 08.05.2019). 
Grundsätzlich könnte auch der geplante Einzelhandelsbetrieb am Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz) im 
urbanen Teilbaugebiet MU 2 schalltechnische Auswirkungen auf die umgebenden, sensiblen Nutzungen 
 
58 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 7

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haben. Die künftige Entwicklung des  Einzelhandels kann jedoch in eine r Art und Weise erfolgen, dass 
eine schalltechnische Verträglic hkeit mit den angrenzenden allgemei nen Wohngebieten und urbanen 
Teilbaugebieten gewährleistet werden kann. Hierzu  sind auf der Ebene der Bauanträge und -genehmi-
gungen ggf. Schallschutzmaßnahmen zu entwickeln (bspw. an schalltechnische Erfordernisse ange-
passte Öffnungs- und Anlieferungszeiten, Verl aderampe innerhalb des Gebäudes, Einhausung / be-
grenzter Schallpegel Kühlung etc.).  Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen kann im Zuge der Baugeneh-
migung durch entsprechende Schallschutzgutachten nach TA Lärm nachgewiesen werden. Die Lösung 
möglicher Schallkonflikte im Detail kann somit auf die Ebene der Baugenehmigungen verlagert werden. 
14.1 Schalltechnische Untersuchung zum Verkehrslärm 
Die „Schalltechnische Untersuchung“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, 14.06.2020) untersucht 
insbesondere die Auswirkungen 
 der geplanten und durch das Gebi et verlaufenden Straßenbahnlinie  
 des Verkehrslärms der vorhandenen Straßen in der Umgebung und der im Plangebiet vorgese-
henen Erschließungsstraßen einschließlich der künftigen Knotenpunkte. 
Ergebnis der Untersuchung ist, dass – im Hinblic k auf das Planungsziel, ei n neues Stadt- und Wohn-
quartier zu entwickeln und hierfür im Bebauungsplan geeignete Baugebiete festzusetzen – Vorkehrungen 
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen erfo rderlich werden, die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 
BauGB in Form von passiven Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt werden.  
Im Folgenden werden die zentralen Inhalte der schalltechnischen Untersuchung dargestellt. Für weiter-
gehende Informationen wird auf das Gutachten verwiesen. 
14.1.1 Einwirkender Verkehrslärm  
Grundlagendaten 
Die Verkehrsdaten und Verkehrsmengen, die der Berechnung des Lärms aus dem Straßenbahn-Schie-
nenverkehr zugrunde gelegt wurden, wurden mit de m Stadtplanungsamt, Abt. Mobilität und öffentlicher 
Raum, und der HEAG mobilo GmbH, Abt. Ne tz, abgestimmt. Für die geplante ÖPNV-Anbindung Lud-
wigshöhviertel durch die Straßenbahn / Lückenschlu ss zur Heidelberger Straße wurden entsprechend 
verordnungsrechtlicher Vorgaben59 Parameter für eine Lärmprognose auf der sicheren Seite festgelegt. 
Im Zuge des anstehenden Planfeststellungsverfahrens für die ÖPNV-Anbindung Ludwigshöhviertel / Lü-
ckenschluss zur Heidelberger Straße werden im Vergleich zu diesen pessimalen Ansätzen günstigere 
Randbedingungen erwartet, die zu geringeren Geräuschemissionen führen.60 Die Geräuscheinwirkungen 
auf das Plangebiet aus der Straß enbahntrasse entlang der Heidelberger Landstraße sind im Vergleich 
zu den übrigen Verkehrswegen nicht relevant. 61 
Die Emissionspegel der Bahnstrecke Nr. 3601, Streckenabschnitt Darmstadt-Hbf – Darmstadt-Eberstadt 
westlich der Karlsruher Straße, wurden auf der  Grundlage von Prognosedaten 2030 der DB Bahn AG 
berechnet.62 
An Straßen wurden die A 5, Heidelberger Straße und Karlsruher Straße (aus der Umgebung) sowie die 
Ludwigshöhstraße, Cooperstraße und die Heinrich-Del p-Straße (jetzt: Jeffers onstraße) betrachtet. Die 
Daten wurden vom Stadtplanungsamt, Abt. Mobilität und öffentlicher Raum (neu: Mobilitäts- und Tiefbau-
amt), zur Verfügung gestellt. Für die innerhalb des Plangebietes verlaufenden Straßen wurde Pflasterung 
angenommen.63  
Die untergeordneten Quartiersstraßen abseits der Erschließ ungsstraßen wurden nicht berücksichtigt. 
Hintergrund ist, dass lediglich Anwohnerverkehr in überschaubarer Größenordnung zu erwarten ist: Auf-
grund der Lage der Quartiersgaragen am jeweili gen Quartierseingang, die einen Großteil des 
 
59 Schall 03 in Anlage 2 der Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV)" vom 18. Dezember 2014 
60 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 22 
61 Vgl. ebenda, S. 20 
62 Vgl. ebenda, S. 21 
63 Vgl. ebenda, S. 19

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Anwohnerverkehrs aufnehmen werden, sowie der beabsichtigten Schrittgeschwindigkeit auf den Straßen 
sind innerhalb der Quartiere keine relevanten Verkehrslärmimmissionen zu erwarten. 
Vorgehensweise 
Die Schallausbreitungsre chnungen erfolgten ohne Berücksichti gung der Gebäudeabschirmung (freie 
Schallausbreitung, „Worst-Case“). Durch die abschirmende Wirkung der bestehenden und zukünftigen 
Gebäude sind in den von den relevanten Emittenten abgewandten Bereichen z. T. deutlich niedrigere 
Lärmpegel zu erwarten.64 
Zur Beurteilung der Verkehrslärmeinwirkungen auf das  Plangebiet sind die Ori entierungswerte der DIN 
18005 anzuwenden. Die Orientierungswerte gelten außen, d. h. vor dem Gebäude, und sind mit den 
prognostizierten Beurteilungspegeln zu  vergleichen. Diese sind für allgemeine Wohngebiete 55 dB(A) 
tags und 45 dB(A) nachts. In der DIN 18005 ist das  urbane Gebiet MU noch nicht berücksichtigt. In der 
Städtebaulichen Lärmfibel 2018 wird empfohlen, hier den Tag-Orientierungswert für ein Mischgebiet (MI) 
von 60 dB(A) um 3 dB(A) zu erhöhen und den Nacht-Orientierungswert „Verkehr“ für ein Mischgebiet von 
50 dB(A) zu belassen.65 
Ergebnisse der Schallausbreitungsberechnung 
Die Ergebnisse der Schallausbreitungsberechnungen für eine Lärmprognose auf der sicheren Seite für 
den Tagzeitraum sind:66 
Abb. 23: Beurteilungspegel „Verkehr“ tags 
Quelle:  Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, Juni 2020 
 Entlang der Straßenbahntrasse wird in den allgemeinen Wohngebieten (WA) der maßgebliche 
Tag-Orientierungswert der DIN 18005 von 55 dB(A ) um bis zu ca. 17 dB(A) überschritten. Die 
 
64 Vgl. ebenda, S. 2 
65 Vgl. ebenda, S. 11 
66 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 22f

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höchsten Werte treten an Glei sbögen mit Radien < 200 m sowie außerhalb der mit Rasengleis 
geplanten Promenade auf den Abschnitten mit „fes ter Fahrbahn“ auf. Nachfolgend werden die 
kritischen Werte, die innerhal b der überbaubaren Grundstücksf läche der jeweiligen Baugebiete 
auftreten, kurz dargestellt: 
o Im lautesten Bereich (an der  südöstlichen Kante des  WA A12) handelt es sich um eine 
Überschreitung der Schwelle der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A). 
o Überschreitungen von über 65 dB(A) werden festgestellt an der nordöstlichen Ecke des 
WA A10, der nordwestlichen Ecke des WA B1, der gesamten westlichen Kante des WA 
B3, an der gesamten östlichen und südlichen Kante des WA A12 sowie der äußersten 
nordöstlichen Ecke des WA D1. 
o Überschreitungen von 60 bis 65 dB(A) werd en in allen allgemeinen Wohngebieten ent-
lang der gesamten Straßenbahnlinie festgestellt. 
 Im urbanen Gebiet (MU) wird der maßgebliche T ag-Orientierungswert von 63 dB(A) um bis zu 
ca. 10 dB(A) überschritten. Die höchsten Wert e treten ebenfalls auf an Gleisbögen mit Radien 
< 200 m sowie auf den Abschnitten mit „fester Fahrbahn“. Nachfolgend werden die kritischen 
Werte, die innerhalb der überbau baren Grundstücksfläche der jeweiligen Teilbaugebiete auftre-
ten, kurz dargestellt: 
o Die Schwelle der Gesundheitsgef ährdung wird nicht überschritten. 
o Überschreitungen von über 65 dB(A) werden fe stgestellt in der südwestlichen Ecke des 
Teilbaugebiets MU 1, der nordwestlichen E cke des MU 3 und der gesamten östlichen 
Kante des MU 4. 
o Überschreitungen von 60 bis 65 dB(A) werden in  den MU 1, MU 3 und MU 4 festgestellt. 
 In der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbesti mmung: Bildungscampus ist der hierfür als Anhalt 
zu Grunde gelegte Tag-Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (WA) von 
55 dB(A) entlang der Straßenbahntrasse um bis zu  ca. 9 dB(A) überschritten: An der südwestli-
chen Kante wird der Wert von 60 dB(A), entlang der Haupterschließungsstraßen der Wert von 58 
dB(A) überschritten. 
 In den von der Straßenbahntrasse weiter entfe rnt gelegenen Bereichen, ab ca. der „2. Reihe“, 
sind die o. g. maßgeblichen Tag-Orientierungswerte überwiegend eingehalten bzw. um weniger 
als 5 dB(A) überschritten. Somit sind im über wiegenden Teil des Plangebietes auch die Außen-
wohnbereiche (z. B. Terrass en, Balkone, Gärten, Flächen fü r Sport- und Spielanlagen, Land-
schaftstreppe) ausreichend vor Verkehrslärmeinwirkungen geschützt. 
 Entlang der geprüften Erschließungsstraßen (ohn e Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen 
Wohngebieten (WA) der maßgebliche Tag-Orientierungswert der DIN 18005 von 55 dB(A) über-
wiegend eingehalten bzw. um weniger als 5 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) 
der maßgebliche Tag-Orientierungswert von 63 dB(A) eingehalten. 
 
Die Ergebnisse der Schallausbreitungsberechnungen für eine Lärmprognose auf der sicheren Seite für 
den Nachtzeitraum sind: 67 
 
67 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 23f

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Abb. 24: Beurteilungspegel „Verkehr“ nachts 
Quelle:  Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, Juni 2020 
 Im Nachtzeitraum wird entlang der Straßenb ahntrasse in den allgemeinen Wohngebieten (WA) 
der maßgebliche Nacht-Orientierungswert „Verkehr“ der DIN 18005 von 45 dB(A) um bis zu ca. 
22 dB(A) überschritten. Die höchsten Werte treten auf an Gleisbögen mit Radien < 200 m sowie 
außerhalb der mit Rasengleis geplanten Promenade auf den Abschnitten mit „fester Fahrbahn“. 
Nachfolgend werden die kritischen Werte, die innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche der 
jeweiligen Baugebiete auftreten, kurz dargestellt:  
o In den lautesten Bereichen handelt es sich  um eine Überschreitung der Schwelle der 
Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A). Diese tritt auf an der nordöstlichen Ecke des WA 
A10, der nordwestlichen Ecke des WA B1 , an der gesamten west lichen Kante des WA 
B3 sowie an der gesamten östlichen und südlichen Kante des WA A12.  
o Überschreitungen von über 55 dB(A) werden in  allen allgemeinen Wohngebieten entlang 
der gesamten Straßenbahnlinie festgestellt, teilweise in beinahe dem gesamten Bauge-
biet (z.B. in WA A12 und WA D1).  
 Im urbanen Gebiet (MU) wird der maßgebliche Na cht-Orientierungswert von 50 dB(A) um bis zu 
ca. 17 dB(A) überschritten. Die höchsten Wert e treten ebenfalls auf an Gleisbögen mit Radien 
< 200 m sowie auf den Abschnitten mit „fester Fahrbahn“. Nachfolgend werden die kritischen 
Werte, die innerhalb der überbau baren Grundstücksfläche der jeweiligen Teilbaugebiete auftre-
ten, kurz dargestellt: 
o In den lautesten Bereichen handelt es sich  um eine Überschreitung der Schwelle der 
Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A). Diese tritt auf in der südwestlichen Ecke des Teil-
baugebiets MU 1, der nordwestlichen Ecke des MU 3 und der nord- und südöstlichen 
Ecke des MU 4. 
o Überschreitungen von 55 dB(A) werden in den MU 1, MU 3 und MU 4 festgestellt, wobei 
im gesamten MU 4 ein Wert von über 55 dB(A) festgestellt wurde. 
 Entlang der geprüften Erschließungsstraßen (ohn e Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen 
Wohngebieten (WA) der maßgebliche Nacht-Orient ierungswert „Verkehr“ der DIN 18005 von

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 76  
 
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45 dB(A) um bis zu ca. 8 dB(A) überschritten,  in den urbanen Gebieten (MU) der maßgebliche 
Nacht-Orientierungswert von 50 dB(A) um bis zu ca. 5 dB(A) überschritten. 
 Die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimm ung: Bildungscampus wird aufgrund der aus-
schließlichen Tagnutzung nicht betrachtet.  
 Für den Fall der freien Schallausbreitung ist im Plangebiet auch abseits der o. g. Verkehrswege 
in den allgemeinen Wohngebieten der Nacht-Orientierungswert „Verkehr“ von 45 dB(A) um min-
destens 2 dB(A) überschritten, in  den urbanen Gebieten (MU) der Nacht-Orientierungswert von 
50 dB(A) um mindestens 1 dB(A) überschritten. 
14.1.2 Möglichkeiten zur Konfliktbewältigung: Verkehrslärm 
In Orientierung an das in der Verkehrslärmschutzverordnung geregelte vierstufige System des Verkehrs-
lärmschutzes werden im Folgenden die Möglichkeiten zur Konfliktlösung untersucht: 
 Ausweisung von Baugebietstypen mi t geringerer Störanfälligkeit,  
 Differenzierte Festsetzungen zulässiger Nu tzungsarten in einzelnen Baugebieten,  
 Abstand zur Lärmquelle, 
 Möglichkeiten zur Reduzieru ng einwirkenden Verkehrslärms, 
 Aktive Schallschutzmaßnahmen an der Schallquelle, 
 Städtebauliche Maßnahmen und pas sive Schallschutzmaßnahmen. 
Ausweisung von Baugebietstypen mit geringerer Störanfälligkeit 
Im Hinblick auf den zu berücksichtigenden Trennungsgrundsatz nach § 50 BImSchG, wonach die für eine 
bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so  zuzuordnen sind, dass schädliche Umweltein-
wirkungen auf ausschließlich oder ü berwiegend dem Wohnen dienende G ebiete so weit wie möglich 
vermieden werden, ist zu prüfen, ob für das Plange biet grundsätzlich auch andere robuste Baugebiets-
typen im Sinne der BauNVO mit einer geringeren Störanfälligkeit als Alternativen in Frage kommen. 
Angesichts der steigenden Bevö lkerungszahl und mit dem damit  zusammenhängenden Wohnungsbe-
darf (vgl. Kap. 6.1) war bereits zur Erarbeitung des Rahmenplans Bessungen Süd die Entwicklung eines 
Wohngebiets Ziel für die Konversion des Kasernenstandorts. Weiteres Ziel war ebenfalls bereits frühzei-
tig die Bereitstellung von Vers orgungsangeboten wie z.B. Nahverso rgung und Angebote zur sozialen 
Infrastruktur wie Kinderbetreuung sowie die Kinder- und Jugendarbeit (vgl. Kap. 7.3.2). Diese Ziele wur-
den in der Weiterbearbeitung verfolgt (vgl. Kap. 1).  
Vor diesem Hintergrund scheidet die Festsetzung eines Industriegebi ets sowie eines Gewerbegebiets 
aus. In diesen Gebieten ist eine a llgemeine Wohnnutzung nicht zulässig, diese ist jedoch für die erfolg-
reiche Entwicklung des Areals im Sinne der städtebau lichen Zielsetzung essenziell. Auch die Festset-
zung eines Kerngebietes MK erscheint nicht zielführend, da der Gebietscharakter des Kerngebietes ent-
sprechend seiner allgemeinen Zweckbestimmung auf die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der 
zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur ausgerichtet ist und das Kerngebiet 
nur untergeordnet dem Wohnen dient. 
Die Festsetzung eines Mischgebietes MI käme insbesondere im Hinblick auf das Ziel, zur Wohnnutzung 
ergänzende durchmischte Teilbereiche zu definieren, in Betracht. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen 
Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung v on Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht we-
sentlich stören. Dies setz t allerdings voraus, dass ein gleichbe rechtigtes Miteinander von Wohnen und 
Gewerbe seitens der Plangeberin gewollt ist bzw. dass sicher vorausgesehen wird, dass sich eine solche 
Durchmischung auch einstellen wird. Vor diesem Hintergrund erscheint es wenig zielführend, Mischge-
biete festzusetzen: Durchmischte Nutzungen sollen das Wohnen lediglich ergänzen; ein gleichberechtig-
tes Nebeneinander von gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen ist jedoch nicht die städtebauliche 
Zielsetzung. 
Stattdessen bietet es sich an, in Teilbereichen ein urbanes Gebiet MU festzusetzen. Mit diesem Bauge-
biet besteht die Möglichkeit, eine kleinräumige Nutzungsmischung insbesondere aus Wohnen, Gewerbe, 
Einzelhandel, Kultur und Gastronomie („innenst adtaffine Nutzungen“) planungsrechtlich in

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 77  
 
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Bebauungsplänen zu verankern. Mit den zulässigen Nu tzungsarten gemäß § 6a BauNVO soll ein ver-
träglicher Nutzungsmix in einem funktionsgemischten Gebiet der kurzen Wege geschaffen werden. Da-
bei ist eine gleichgewichtige Nutzungsmischung – wie bei einem Mischgebiet – nicht zwingend erforder-
lich. Die Festsetzung eines urbanen Gebiets am Quartiers-Carré (Kar l-Plagge-Platz) ist Ausdruck des 
planerischen Willens der Wissenschaftsstadt Darmstadt, auf dem zentralen Bereich mit geplanter Stra-
ßenbahnhaltestelle auf dem Platz eine urbane Durchmischung mit ver schiedenen öffentlichkeitswirksa-
men Nutzungen sowie Nahversorgung als lebendige Mitte entstehen zu lassen. Neben der Funktion der 
Nutzungsmischung fungiert das festgesetzte urbane Gebiet auch als „Übergangszone“ von der lärmemit-
tierenden Straßenbahn zu den sensibleren Wohngebieten. 
Diese Nutzungsmischung ist jedoch nicht in allen Be reichen des Geltungsbereichs geplant bzw. realis-
tisch. So ist zwar auch entlang der Promenade die Erweiterung des Nahversorgungsangebots bzw. des 
Angebots an öffentlich wirksamen Ei nrichtungen angedacht, jedoch liegt hi er kein Bedarf vor, der eine 
Nutzungsmischung gewährleistet, sondern die Einrichtungen werden sich im Bereich der in allgemeinen 
Wohngebieten zulässigen Nutzungen bewegen. Entsprechend werden auch entlang der von Lärmimmis-
sionen durch die Straßenbahn belasteten Promenade allgemeine Wohngebiete festgesetzt.  
Differenzierte Festsetzungen zulässiger Nu tzungsarten in einzelnen Baugebieten  
Eine weitere planerische Maßnahme zur Reduzierung der Immissionsbelastung im Plangebiet stellt im 
Sinne einer horizontalen Nutzungsgliederung auf Grundlage des § 1 Abs. 4 BauNVO die Zonierung bzw. 
Zuordnung von unterschiedlichen Nu tzungsarten innerhalb einzelner besonders belasteter Baugebiete 
dar. 
Die Entwicklung eines Wohnquartiers ist elementarer  Bestandteil der planeri schen Zielsetzung, unter 
anderem, um den angespannten Wohnungsmarkt in Darmstadt zu entlasten. Der Ausschluss von Wohn-
nutzungen im urbanen Gebiet würde die Umsetzung der planerischen Zielsetzung grob unterlaufen und 
stellt keine realistische Option dar . Diese Möglichkeit soll daher nicht weiterverfolgt werden, zumal ein 
Ausschluss einer allgemein zulässigen Nutzungsart (W ohnen) in allgemeinen Wohngebieten sowie ur-
banen Gebieten nicht der eigentlichen Zweckbestimm ung dieser Baugebiete entsprechen würde und 
daher unzulässig wäre. 
Abstand zur Lärmquelle  
Grundsätzlich können der schalltechnischen Untersuchung die Mindestabstände, ab denen im Tagzeit-
raum bei freier Schallausbreitung in den allgemeinen Wohngebieten (WA) der maßgebliche Tag-Orien-
tierungswert der DIN 18005 von 55 dB(A) bzw. in den urbanen Gebi eten (MU) der maßgebliche Tag-
Orientierungswert von 63 dB(A) eingehalten ist, entnommen werden.68 Dies würde bedeuten, dass west-
lich der Straßenbahnlinie ein lediglich kleiner Teilber eich (WA A1 und WA A2), östlich der Straßenbahn 
ein größerer Teilbereich entwickelt werden könnte. Jedoch würde ein großer Teil der Konversionsfläche 
nicht für Wohnnutzungen zur Verfügung stehen. Dies entspricht nicht der städtebaulichen Zielsetzung.  
Ohnehin wäre dies auch vor dem Hintergrund nur wenig zielführend, dass die Nacht-Orientierungswerte 
von 45 / 50 dB(A) für allgemeine Wo hngebieten (WA) bzw. für urbane Ge bieten (MU) bei freier Schal-
lausbreitung im gesamten Plangebiet überschritten sind.69 
Möglichkeiten zur Reduzierung einwirkenden Verkehrslärms 
Die Prüfung der Anwendbarkeit von Maßnahmen zur Reduzierung der Verkehrsbelastung betrifft die Re-
duzierung des Verkehrs bzw. der Verkehrslärmimmissionen (Maßnahmen an der Quelle): 
Ein Verursacher von Verkehrslärmimmissionen sind die Straßen innerhalb des Plangebiets und die Stra-
ßen, die das Plangebiet an das übergeordnete Straßennetz anbinden. Als mögliche Maßnahme an der 
Quelle wird gutachterlicherseits Asphalt statt Pflaster vorgeschlagen, welches eine Pegelminderung von 
2 dB(A) ermöglichen würde.70 Dieser Empfehlung wird teilweise gefolgt: So ist in den Erschließungsstra-
ßen mit Trennungsprinzip (Ludwigshöhstraße und Q uartiersstraße bis zur südöstlichen Kante des 
 
68 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 25 
69 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 25 
70 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 24

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 78  
 
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Bildungscampus, sowie Heinrich-Delp-Straße (jetzt : Jeffersonstraße) und Cooperstraße bis zum Kreu-
zungsbereich südöstlich des Garagengebäude 2) als Oberbau Asphalt vorgesehen.71  
Innerhalb der Quartiere (bspw. Verlängerung Cooperstraße bis zum Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz)) 
sind Aufpflasterungen, insbesondere auch in den Kreuzungsbereichen, jedoch von großer Bedeutung für 
das Mobilitätskonzept (vgl. Kap. 11.3): Insbesondere aufgrund des stark belasteten Verkehrsnetzes im 
Umfeld ist erklärtes Ziel der Gebietsentwicklung, das Kfz-Verkehrsaufkommen zu verringern und die um-
weltfreundlicheren Verkehrsmittel zu Fuß gehen, Fahrrad und ÖPNV zu stärken. Ein Baustein des Mobi-
litätskonzepts ist die Verkehrsberuhigung: So soll ein flächendeckend verkehrs beruhigter Ausbau aller 
Straßen im Quartier (Schrittgeschwindigkeit), Straßenquerschnittsaufteilung im Mischprinzip für alle Ver-
kehrsteilnehmer zur „Entschleunigung“ und Erhöhung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum füh-
ren. Die geplanten Aufpflasterunge n entsprechen diesem Ziel, da sie zur Geschwindigkeitsreduzierung 
führen. Asphalt würde der Zielsetzung entgegenstehen. Es ist jedoch auch darauf hinzuweisen, dass in 
der Schallberechnung eine Mindestgeschwindigkeit von v = 30 km/h anzusetzen war,72  wohingegen die 
tatsächlich zulässige Höchstgeschwi ndigkeit bei der geplanten Schri ttgeschwindigkeit innerhalb der 
Quartiere geringer ist und daher weniger Lärmimmissionen zu erwarten sind.  
Außerdem spielen die Straßen bei den Ergebnissen der Schallausbreitungsberechnungen ohnehin eine 
untergeordnete Rolle: Wesentlicher Verursacher  der Verkehrslärmeinwi rkungen ist die geplante 
Straßenbahnlinie: 
Potenzielle schallmindernde Maßnahmen an der St raßenbahn als dem maßgeblichen Verursacher von 
auf das Plangebiet einwirkenden Ve rkehrslärmimmissionen sind Gegenstand des Planfeststellungsver-
fahrens für die ÖPNV-Anbindung Ludw igshöhviertel / Lückenschluss zur Heidelberger Straße. Im Rah-
men des Bebauungsplanverfahrens können keine Minderungsmaßnahmen festgesetzt oder auch ange-
nommen werden. Im Planfeststellungsverfahren we rden jedoch schallmindernde Maßnahmen geprüft 
und umgesetzt. Hintergrund ist, dass für die geplante Straßenbahntra sse durch das Quartier bis an die 
Straßenbahntrasse in der Heidelberger Straße  entsprechend verordnungsrechtlicher Vorgaben 73 Para-
meter für eine Lärmprognose auf der sicheren Seite im Rahmen der Bauleitplanung festgelegt wurden. 
Im Zuge des anstehenden Planfests tellungsverfahrens zur ÖPNV-Anbi ndung Ludwigshöhviertel durch 
die Straßenbahn / Lückenschluss zur Heidelberger St raße werden im Vergleich zu diesen pessimalen 
Ansätzen günstigere Randbedingungen erwartet, die zu geringeren Geräuschemissionen führen. Insbe-
sondere gilt beim Bau der Straßenbahntrasse die 16.  BImSchV „Verkehrslärmschutzverordnung“. Hier-
nach sind durch den Schienenverkehr in allgemeinen Wohngebieten tags/nachts 59/49 dB(A) einzuhal-
ten. Für urbane Gebieten werden derzeit in der 16. BImSchV zwar noch ke ine Immissionsgrenzwerte 
festgesetzt, zur Orientierung können jedoch die Immissionsgrenzwerte für Misch-, Kern- bzw. Dorfgebiete 
von tags / nachts 64 / 54 dB(A) herangezogen werden, die ggf. in Anlehnung an die Regelungen der TA 
Lärm sowie der Sportanlagenlärmschutzverordnung im  Tagzeitraum noch um 3 dB(A) erhöht werden 
können. Gemäß § 41 BImSchG ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte grundsätzlich durch aktive 
Schallschutzmaßnahmen sicherzustellen, soweit die Kosten der Schutzmaßnahmen nicht außer Verhält-
nis zum angestrebten Schutzzweck st ehen. Diesem Grundsatz hat die Vorhabenträgerin HEAG mobilo 
bei der Ausführungsplanung der Straßenbahntrasse zu folgen, so dass beim späteren Betrieb der Stra-
ßenbahntrasse eine Überschreitung der 70 / 60 dB(A)-Werte im Bereich der angrenzenden überbaubaren 
Flächen nicht zu erwarten ist.74  
Grundsätzlich werden folgende potenzielle schallmindernde Maßnahmen an der Quelle gutachterlicher-
seits vorgeschlagen:75  
 Reduzierung des Zugaufkommens: Eine Halbie rung des Zugaufkommens würde eine Pegelmin-
derung von 3 dB(A) bewirken. 
Diese Maßnahme steht in Kontra st zum Mobilitätskonzept (vgl . Kap. 11.3): Insbesondere auf-
grund des stark belasteten Verkehrsnetzes im Umfe ld ist erklärtes Ziel der Gebietsentwicklung, 
das Kfz-Verkehrsaufkommen zu verringern und die umweltfreundlicheren Verkehrsmittel zu Fuß 
 
71 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 35 
72 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 19 
73 Schall 03 in Anlage 2 der Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV)" vom 18. Dezember 2014 
74 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 22 
75 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 24

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 79  
 
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gehen, Fahrrad und ÖPNV zu stärken. Da das individuelle Mobilitätsverhalten wesentlich von der 
Qualität der am Wohnort verfügbaren Verkehr smittel abhängt, sollen bereits bei der Planung 
neuer Quartiere Maßnahmen für eine autoreduzierte Mobilität vorgesehen werden. Wesentliches 
Rückgrat dieses Mobilitätskonzepts ist eine ausreichende und attraktive Taktung des ÖPNV, da-
mit diese eine reale Alternative zum privaten Au to darstellt. Eine Reduzierung der Taktung bis 
zur Halbierung des Zugaufkommens würde die Attraktivität des ÖPNV entscheidend mindern und 
wird daher von Seiten der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgelehnt.  
 Eine Reduzierung der Höchstgeschwindigkeit v on 60 auf 30 km/h würde zu einer Pegelminde-
rung von ca. 4,5 dB(A) führen.  
Diese Maßnahme wird im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für die Straßenbahn geprüft. 
 Der Einsatz von Rasengleis anstatt „fester Fahrbahn“ würde eine frequenzabhängige Pegelmin-
derung im Bereich von ca. 3 bis 9 dB erzeugen. 
Der Einsatz von Rasengleis ist bereits in der Promenade vorgesehen und einberechnet. Die Ver-
wendung in weiteren Bereichen, z.B. am ger ade verlaufenden Abschnitt entlang der Cooper-
straße wird ebenfalls im Rahmen des Planfests tellungsverfahrens geprüft. In einigen Teilberei-
chen kann es jedoch aufgr und der Erreichbarkeit des Gebiet es für SEV oder Feuerwehr keine 
begrünten Gleiskörper geben.  
 Bei Gleisbögen mit Radien r < 200 m können dur ch wirksame Schallminderungsmaßnahmen zur 
Reduzierung der Kurvengeräusche Pegelminderungen von 4 dB(A) erreicht werden.  
Die Prüfung von Schallminderu ngsmaßnahmen zur Reduzierung  der Kurvengeräusche wird 
ebenfalls Gegenstand des Planfeststellungsverfahrens. Von der Vorhabenträgerin HEAG mobilo 
wurde bspw. in anderen Teilen des Stadtgebiets bereits erfolgreich eine automatische Spurkranz-
schmierung eingesetzt, um die Kurvengeräusche zu reduzieren. Dies ist auch hier denkbar. 
Insgesamt kann somit festgestellt werden, dass die für die Integration der Straßenbahn in den Geltungs-
bereich des Bebauungsplans S 26 gegebenenfalls notwendigen Schallschutzmaßnahmen im Rahmen 
des Planfeststellungsverfahrens der Straßenbahn sichergestellt werden. 
Aktive Schallschutzmaßnahm en an der Schallquelle 
Grundsätzlich stünden auch aktive Schallschutzmaßnahmen am Rand der Verkehrsquelle als schallre-
duzierende Maßnahmen zur Verfügung wie bspw. die Errichtung von Lärmschutzwällen oder -wänden. 
Zur vollständigen Einhaltung der maßgeblichen Orient ierungswerte der DIN 18005 müssten zumindest 
entlang der Straßenbahntrasse Lärm schutzanlagen mit einer Höhe von voraussichtlich mindestens der 
Gebäudehöhe errichtet werden.76  
Aus Gründen des flächensparenden Umgangs mit Gr und und Boden ist eine Konfliktlösung über einen 
Wall nicht weiterzuverfolgen: Ein Lärmschutzwall benöt igt aufgrund seiner Dimensionierung zu große 
Flächen, die bei einer anderen Art von Schall schutzmaßnahme dem Bau von Gebäuden zur Verfügung 
stehen. Ein Wall ist im innerörtlichen Bereich nur in Ausnahmefällen ohne deut liche Qualitätseinbußen 
zu integrieren.  
Schallschutzwände nehmen weniger Fläche in Anspruch und können wirkungsvoll an Schallquellen her-
angerückt werden, jedoch würden auch sie die stadtgestalterische Qualität deutlich mindern und werden 
insbesondere aus städtebaulichen Gründen verworfen: Eine Wand entlang der Straßenbahntrasse würde 
das Ludwigshöhviertel in 2 Teilber eiche trennen und als Barriere zw ischen den Gebietsteilen wirken. 
Dies widerspricht dem städtebau lichen Konzept, wonach insbesondere  das Quartiers-Carré (Karl-
Plagge-Platz), über das die Straßenbahntrasse verläuft, die lebendige Mitte darstellen wird und auch die 
Promenade als zentrale Achse Verbindungs- und Aufenthaltsfunktionen erfüllen soll. Die Errichtung einer 
Wand würde außerdem die Wahrnehmbarkeit des denkmalgeschützten Ensembles stark beeinträchtigen 
und ist daher aus denkmalschutzrechtlichen Gründen im Bereich des Quartiers-Carrés nicht möglich. Ein 
weiterer Nachteil von Wänden ist, dass sie zur Verschattung der angrenzenden Gebäude führen. Zudem 
sind sie aus funktionalen Gründen ungeeignet, da sie für die Kreuzung der Erschließungsstraße zwischen 
 
76 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 24

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 80  
 
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den WA A11 und A12 sowie WA B2 und WA B3 bz w. kreuzende Rad- und Fußwege häufiger unterbro-
chen werden müssen.  
Aus diesen Gründen wird eine Lösung mit aktiven Schallschutzmaßnahmen über eine Lärmschutzwand 
oder einen Wall nicht weiterverfolgt.  
Städtebauliche Maßnahmen und passive Schallschutzmaßnahmen 
Auch im Rahmen des Städtebaus und der Architektur gibt es Maßnahmen, die schädliche Umwelteinwir-
kungen durch Lärmimmissionen bewältigen können und im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens S 26 
– Ludwigshöhviertel – zur Anwendung kommen. 
Gebäudeanordnung und Gebäudeabschirmung 
Eine Möglichkeit ist die Gebäudeste llung. So wird gutachterlicherseit s darauf hingewiesen, dass durch 
eine riegelförmige Anordnung der Gebäude parallel zu den schalltechnisch relevanten Verkehrswegen 
auf den von den Verkehrswegen abgewandten Gebäudeseiten lärmgeschützte Bereiche geschaffen wer-
den können.77  Dieser Empfehlung wird teilweise gefolg t: So ist entlang der Promenade die Errichtung 
einer geschlossenen Gebäudekante entlang der Promenade zur Fassung des breiten Straßenraums ge-
plant und entfaltet entsprechend auch schallschützende Wirkung fü r die hinterliegende Bebauung und 
Innenhöfe. Hierfür wird über die Festsetzung zur abweichenden Bauweise die Errichtung von Gebäuden 
mit einer Länge von mehr als 50 m er möglicht und eine Baulinie festges etzt. Außerdem ist in den Bau-
gebieten an der Promenade eine höhere Bebauung zulässig als in den weiter von der Promenade ent-
fernten Baugebieten: Ist direkt an der Promenade eine 5-geschossige Bebauung zulässig, so ist in den 
weiteren Baugebieten im südl ichen Teilbereich des Geltungsbereichs lediglich eine  
4-geschossige Bebauung zulässig. Insgesamt kann so die parallel zur Promenade verlaufende Bebau-
ung die hinterliegende Bebauung von den Lärmimmiss ionen der Straßenbahn abschirmen. Zwingend 
festgesetzt werden eine geschlossene Bauweise oder die zwingend 5-geschossige Bauweise nicht. Aus 
wirtschaftlichen Gründen und aufgrund des großen Wohnraumbedarfs in Darmstadt ist eine Ausnutzung 
des Maßes der baulichen Nutzung jedoch zu erwart en und auch die Ergebnisse der konkurrierenden 
Planungsverfahren (vgl. Kap. 7.1.1) zeigten in den betreffenden Baugebieten eine geschlossene Riegel-
bebauung. Diese Art der Abschirmung ist als zu sätzliche städtebauliche Maßnahme zur Erhöhung der 
Qualität im Gebiet zu verstehen,  denn im Schallgutachten wird von einer freien Schallausbreitung aus-
gegangen und entsprechende Festsetzungen getroffen.  
Im Bereich des urbanen Gebietes ist eine riegelförmige Bebauung nicht möglich: Das Geviert steht unter 
Ensembleschutz und Eingriffe sind nur in sehr beschränktem Umfang zulässig (vgl. Kap. 6.10). Entspre-
chend sind auch die festgesetzten Baugrenzen eng an den Bestandsgebäuden orientiert, ein Drehen der 
Gebäudekörper bspw. in den Teilbaugebieten MU 1 und MU 3 wird daher nicht zugelassen. 
Umsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen 
Für die Bereiche, in denen durch aktive Maßnahmen oder eine Gebäudeanordnung keine ausreichende 
Reduzierung der Immissionswerte erreicht werden kann, sind passive Schallschutzmaßnahmen an den 
Gebäuden erforderlich. Gutachterlicherseits wurden folgende passive Schallschutzmaßnahmen zur Kon-
fliktlösung vorgeschlagen: 
 Anforderungen an die Außenbauteile schutzbedürftiger Räume, 
 die Installation schalldämmender Lüftungsanlagen, 
 Vorgaben für eine Grundrissorientierung  schutzwürdiger Aufenthaltsräume, 
 Anforderungen an Außenwohnbereiche. 
Die passiven Schallschutzmaßnahmen werden im Bebauungsplan in Form planungsrechtlicher Festset-
zungen nach § 9 Abs. 1 Nr.  24 BauGB festgesetzt und dadurch verbindlic h. Hinsichtlich der einzelnen 
Regelungen wird auf die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans bzw.  
Kapitel 21.18.1 verwiesen. 
 
 
77 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 25

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 81  
 
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Schutz der Außenwohnbereiche 
Für die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat der Schutz der Außenwohnb ereiche von Wohnungen einen 
wichtigen Stellenwert. Zum Außenwohnbereich zählen die außerhalb von Wohngebäuden vorhandenen 
Flächen, die in Ergänzung der Gebäudenutzung für ein Wohnen im Freien geeignet und bestimmt sind. 
Diese Flächen, zu denen Gärten, Terrassen, Balkone und in ähnlicher Weise nutzbaren Außenanlagen 
gehören, dienen nicht dem „dauerhaften Aufenthalt“ von Personen, wie es üblicherweise in Wohnhäusern 
der Fall ist. Die Personen verweilen hier nur tempor är und über kürzere Zeiträume am gleichen Ort, so 
dass sie nicht dauerhaft Pegeln ausgesetzt werden, di e in Wohnräumen unzulässig wären. Daher sind 
sie nur tagsüber schutzwürdig, weil sie nachts nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen.  
Grundsätzlich sind auch hi er die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete und 
urbane Gebiete einzuhalten. Dies e Werte können jedoch innerhalb des  Geltungsbereichs nicht überall 
erreicht werden, insbesondere nicht an den der Straßenbahn zugewandten Fassadenseiten. Kann in der 
Bewertung der Orientierungswert nicht erreicht werden, kann in der Abwägung als Obergrenze des Be-
urteilungspegels für Außenwohnbereiche der Wert von 64 dB(A) angesetzt we rden. Der einzuhaltende 
Beurteilungspegel von 64 dB(A) orientiert sich an den Schutzanforderungen der 16. BImSchV (Verkehrs-
lärmschutzverordnung), nach dem gesunde Wohnverhältnisse noch gewahrt sind. 78 Dieser Wert gilt 
grundsätzlich für Mischgebiete, kann jedoch auch bei allgemeinen Wo hngebieten angewendet werden, 
weil damit der von der DIN 18005 zur Berücksichtigung der Verhältnisse einer Großstadt wie Darmstadt 
ausdrücklich eröffnete Abweichungsspielraum angemessen ausgeschöpft wird. 
Grundsätzlich sind Außenwohnbereiche an Fassa den mit Wert- oder Pegelüberschreitungen als ge-
schlossene (öffenbare) Loggien oder Wintergärten auszuführen; eine entsprechende Festsetzung ist im 
Bebauungsplan enthalten. Außenw ohnbereiche können jedoch auch auf  den von den relevanten Ver-
kehrswegen abgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden. In den allgemeinen Wohngebieten kön-
nen in allen Gebäuden durch die jeweils eigene Gebäudeanordnung und entsprechende Grundrissorien-
tierung auf lärmabgewandten Seiten Bereiche geschaff en werden, in denen voraussichtlich Werte von 
unter 64 dB(A) erreicht werden. In den urbanen Gebieten bestehen ebenfalls Gebäudefassaden, in de-
nen voraussichtlich Werte von unter 64 dB(A) erreicht werden. Die potenzielle auf den Lärmschutz opti-
mierte Anordnung von Außenwohnbereichen in Form von Balkonen etc. ist mit dem Denkmalschutz ab-
zustimmen.  
Schutz von Grundschule und Kindertageseinrichtung 
Hinsichtlich der sozialen Infrastruktur sind im Plangebiet eine Grundschule und mehrere Kindertagesstät-
ten geplant: Auf dem sogenannten Bildungscampus sowie in 2 Baugebieten im Bereich der Promenade 
und in der ehem. Jefferson-Siedlung. Im städtebaulichen Strukturkonzept ist eine beispielhaft dargestellte 
Grundstruktur der Gebäude für die Standorte dargeste llt. Im Bebauungsplan bes teht insbesondere für 
den Bildungscampus durch die Fest setzung von Baugrenzen, die ein relativ großes Baufenster für die 
Positionierung der Einrichtungen auf dem Baugrundstück offerieren, ein Flexibilitätsspielraum, der auch 
unter schalltechnischen Gesichtspunkten genutzt werden kann. 
Auch wenn die vorgesehenen Standorte für Schule und Kindertagesstätten teilweise vergleichsweise 
hohen Lärmimmissionen ausgesetzt sind (s.o.), kann mit entsprechender Anordnung der Gebäude bzw. 
des Außenbereichs und Schulhofs eine ruhige Umgebung geschaffen werden. Auch im Gebäudeinneren 
wird durch die nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB festgesetzten passiven Sc hallschutzmaßnahmen eine 
gesunde Lern- und Aufenthaltsumgebung sichergestellt.   
14.1.3 Auswirkungen durch Änderungen des Be triebsprogramms der geplanten Straßen-
bahn  
Die Betriebsparameter bzw. das Betriebsprogramm für die Straßenbahnlinie für das Prognosejahr 2030 
haben sich gemäß der Stellungnahme der HEAG Mobilo im Rahmen der öffentlichen Auslegung (Schrei-
ben vom 15.10.2021) leicht verändert. Der Stellun gnahme war zu entnehmen, das s die aktuellen Pla-
nungen zum Betriebskonzept 184 Fahrten im Tag- und 36 Fahrten im Nachtzeitraum vorsehen. Somit 
 
78 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 4

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 82  
 
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sind abweichend zum bislang berücksichtigten Betriebskonzept am Tag 14 Fahrten und in der Nacht 16 
Fahrten mehr zu erwarten. 
Die geänderte Taktung war Gegenstand der „Scha lltechnischen Stellungnahme ‚Straßenbahn‘“ (Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 20.04.2021). Ergebnis war, dass „geringfügige Anpas-
sungen der Straßenbahn-Taktzeiten im Rahmen des Planfeststellungs verfahrens für die Straßen-
bahntrasse […] auf Bebauungsplanebene keine relevant en Auswirkungen [haben], da sie durch die sons-
tigen auf Bebauungsplanebene zu Grunde gelegten Emissionsansätze für eine Prognose auf der siche-
ren Seite erfahrungsgemäß überkompensiert sind. 
Ergebnis einer überschlägigen Prüfung ist, dass in keinem Bereich bzw. Baugebiet wesentliche Pegeler-
höhungen der Verkehrslärmbelastungen um 2,1 dB(A) (aufgerundet 3 dB(A)) oder mehr festgestellt wur-
den. Es ist sichergestellt, dass die auf Bebauungsplanebene ermittelten Bereiche, in denen tags/nachts 
70/60 dB(A) überschritten sind (Schwelle der Gesundheitsgefährdung) bzw. tags 64 dB(A) überschritten 
sind (Schwelle der uneingeschränkten Nutzbarkeit von Außenwohnbereichen) sich nicht weiter ausdeh-
nen oder hiervon neue Baugebiete betroffen sind. 
Zusammenfassend gewährleisten die aus der schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan ab-
geleiteten schalltechnischen Fest setzungen einen objektbezogenen baulic hen (passiven) Lärmschutz 
auf der sicheren Seite.“79 
14.2 Lärmeinwirkungen durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft 
Die Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrs aufkommens durch die neuen Nutzungen im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans auf die Nac hbarschaft in der Ludwigshöhstraße aufgrund der 
Erschließung des nördlichen Bereichs über die Ludwig shöhstraße wurden in der „Schalltechnischen 
Stellungnahme ‚Lärmeinwirkungen durch den plangegeb enen Verkehr auf die Nachbarschaft‘“ (Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, 24.06.2020) geprüft.  
Ergebnis war, dass die Beurteilungspegel an der Bestandsbebauung entlang der Ludwigshöhstraße 
nördlich des Plangebietes durch das  zusätzliche Verkehrsaufkommen t ags und nachts um weniger als 
0,5 dB(A) zunehmen. Diese geringe Pegelerhöhung ist weder messbar noch wahrnehmbar.  
Erst Pegeländerungen um 3 dB(A) oder mehr sind deutlich wahrnehmbar und gemäß 16. BImSchV we-
sentlich. Da im Einwirkungsbereich des Plangebietes durch den plangegebenen Verkehr die Pegelerhö-
hung weniger als 3 dB(A) beträgt und zudem die Schwelle der Ges undheitsgefährdung weder erreicht 
oder gar überschritten wird, sind keine Maßnahmen erforderlich.80 
14.3 Schalltechnische Untersuchung zu Quartiersgaragen 
Die möglichen schalltechnischen Auswirkungen der Errichtung und des Betriebs der geplanten 
Quartiersgaragen wurde in einer weiteren scha lltechnischen Untersuchung geprüft („Orientierende 
schalltechnische Untersuc hung ‚Quartiersgaragen‘“ der Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, 
Darmstadt, 08.05.2019).  
Die Planung für das Ludwigshöhviert el sieht entsprechend des Mobilit ätskonzepts (vgl. Kap.11.3) vor, 
dass das Parken für Einwohner gebündelt wird und die Stellplätze überwiegend in drei dezentralen Quar-
tiersgaragen untergebracht werden. Für diese Quartiersgaragen werden im Bebauungsplan Flächen mit 
dem besonderen Nutzungszweck „Garagengebäude“ festgesetzt. Das Parken für Besucher erfolgt in den 
Quartiersstraßen, gebietsfremder ruhender Verkehr mit entsprechend ggf. erhöhten PKW-Bewegungen 
wird folglich nicht in den Quartiersgaragen untergebracht.  
Im Rahmen der orientierenden sc halltechnischen Voruntersuchung sollt en die Geräuscheinwirkungen 
einer modellhaften Quartiersgarage auf die Nach barschaft gemäß TA Lärm abgeschätzt und beurteilt 
werden. Die Parameter für die betrachtete modellhafte Quartiersgarage81 entsprechen in der Anzahl der 
 
79 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnischen Stellungnahme „Straßenbahn“, Darmstadt, 20.04.2021 
80 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnischen Stellungnahme „Lärmeinwirkungen durch den plange-
gebenen Verkehr auf die Nachbarschaft“, Darmstadt, 24.06.2020 
81 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘, Darm-
stadt, 08.05.2019, S. 11

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 83  
 
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Stellplätze, der Gebäudehöhe bzw. der Anzahl der Geschosse, der Lage der Ein- und Ausfahrten sowie 
der Nutzer dem städtebaulichen Strukturkonzept. Da die architektonische Konzeption und Lage der Quar-
tiersgaragen innerhalb der Baufenster noch nicht fest steht, war eine lediglich orientierende Prüfung einer 
modellhaften Garage (Garagengebäude 3) mit offenem  obersten Parkdeck im Sinne eines Worst Case 
Gegenstand der schalltechnischen Untersuchung. Ziel war, eine grundsätzliche Vereinbarkeit von Quar-
tiersgaragen mit der sensibl en Umgebungsnutzung zu prüfen bzw.  potenzielle Maßnahmen zu benen-
nen, die eine Vereinbarkeit herstellen.  
Angesichts der Lage der Quartiersgaragen direkt  angrenzend an allgemeine Wohngebiete bzw. der 
Grundschule und dem Kindergarten auf dem Bildungscampus, sind di e Immissionsrichtwerte für 
allgemeine Wohngebiete in der Umgebung einschlägig.  
Die Ergebnisse der Orientierenden schalltechnischen Untersuchung ohne Maßnahmen an der Quartiers-
garage im Sinne eines „worst case“ sind: 
 Beurteilungspegel: Hinsichtlich der Beurteilungspegel ist die Nacht der kritischere Beurteilungs-
zeitraum. Die Nacht-Beurteilungspegel der bet rachteten modellhaften Quartiersgarage über-
schreiten den zulässigen Nacht-Immissionsrichtwer t der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete 
von 40 dB(A) bis in einem Abstand von ca. 38 m zu den Parkhausfassaden.82 
 Maximalpegel: Hinsichtlich der z. B. beim Türen-  bzw. Heckklappenschlagen oder bei der be-
schleunigten Abfahrt von Pkw entstehenden kurz zeitigen Maximalpegel ist ebenfalls die Nacht 
der kritischere Beurteilungszeitraum. Die Maximalpegel der betrachteten modellhaften Quartiers-
garage überschreiten den zulässigen Nacht-Immissi onsrichtwert der TA Lärm für allgemeine 
Wohngebiete von (40 + 20) dB(A) = 60 dB(A) bis in einem Abstand von ca. 36 m zu den Park-
hausfassaden.83 
 
Die erforderlichen großen Abstände der Quartier sgaragen zu den benachbarten Nutzungen sind nicht 
mit der Zielsetzung des städtebaulic hen Strukturkonzeptes sowie mi t dem Grundsatz des sparsamen 
Umgangs mit Grund und Boden vereinbar. Dies bedeute t, dass bei Errichtung der Quartiersgaragen 
Lärmschutzmaßnahmen an der Quelle erforderlich sind. „Als Lärmschutzschutz ist im vorliegenden Fall 
eine Fassadenverkleidung geeignet, die in Abhängigk eit von der Höhe der Quartiersgarage und der 
Nachbarbebauung noch über die nicht überdachte ober ste Parkebene hinaus geführt werden muss.“84 
Diese Fassadenverkleidung wird im Bebauungsplan festgesetzt (vgl. Kap. 21.18.2). 
Mögliche weitere empfohlene Maßnahmen sind:85 
 Verkehrsflächen der Quartiersgaragen si nd ausreichend rau auszuführen, um Reifen-
Quietschgeräusche bei Kurvenfahrten mit geringer Geschwindigkeit zu verhindern. 
 Bodenabläufe (z. B. Gitterroste) im Bereich von Verkehrsflächen der Quartiersgaragen sind 
elastisch zu lagern bzw. fest zu versch rauben, um Klappergeräusche beim Überfahren zu 
verhindern. 
 Torantriebe der Quartiersgaragen müssen die Anforderungen der TA Lärm an den 
Schallimmissionsschutz für allgemeine Wohngebiete einhalten. 
Die vorgeschlagenen Maßnahmen können dazu beitragen, dass die Immiss ionsrichtwerte der TA Lärm 
eingehalten werden. Die Einhaltung ist im Bauantrag nachzuweisen. Insgesamt kann so die grundsätzli-
che Vereinbarkeit von Quartiersgaragen mit der sensiblen Umgebungsnutzung festgestellt werden.  
 
 
82 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘, Darm-
stadt, 08.05.2019, S. 14 
83 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘, Darm-
stadt, 08.05.2019, S. 14 
84 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘, 08.05.2019, 
Darmstadt, S. 3 
85 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘, Darm-
stadt, 08.05.2019, S. 3f

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 84  
 
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Zwischenzeitlich wurde durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt entschieden, dass die Quartiersgaragen 
aus klimatischen und ökologischen Gründen mit einem begrünten Dach ausgestattet werden müssen. In 
einer ergänzenden schalltechnischen Stellungnahme durch die Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH 
(Darmstadt, 25.06.2021) wurde konstatiert, dass sich durch das nunmehr  festgesetzte (begrünte) Dach 
die schalltechnische Situation verbessert, da die offene Parkebene entfällt und die letzte Parkebene 
schalltechnisch durch Dach und Fassade abgeschlossen ist; der Überstand der Fassadenverkleidung ist 
dann nicht mehr erforderlich. 
Weiterhin gilt, dass die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA  Lärm im Bauantrag nachzuweisen 
ist. Insgesamt kann so die grunds ätzliche Vereinbarkeit von Quartiersgaragen mit der sensiblen Umge-
bungsnutzung festgestellt werden.   
14.4 Fazit 
Durch geeignete planungsrecht liche Regelungen im Bebauungsplan wird den möglichen Lärmbeein-
trächtigungen durch Lärmimmissionen im Geltungsbereich des Bebauungsplans von den Verkehrslärm-
quellen Straßenbahnlinie und Erschließungsstraßen so wie potenziellen Lärmkonflikten durch die Quar-
tiersgaragen begegnet. Mit der Umsetzung der Scha llschutzmaßnahmen kann das städtebauliche Ziel, 
ein Wohngebiet in Verbindung mit gemischten (urbanen) Nutzungen bzw. Wohnfolgeeinrichtungen im 
Ludwigshöhviertel zu entwickeln, unter Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und 
Arbeitsverhältnisse in Bezug auf einen ausreichenden Lärmschutz erreicht werden.  
15. Klimaschutz 
Für den Bebauungsplan S 26 – Ludwigs höhviertel – wurde durch das Büro Ökoplana, Mannheim, das 
„Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“ (Mannheim, 04.07.2019) erarbeitet. Im Folgenden werden die zentralen Ergeb-
nisse des Gutachtens dargelegt. Für weitere Informationen wird auf das Gutachten verwiesen.  
Die klimaökologische Analyse hatte zum Ziel, die thermischen / bioklimatischen und strömungsdynami-
schen Folgeerscheinungen der geplanten städtebaulichen Neuordnung auf dem Konversionsgelände zu 
analysieren und zu bewerten. Darüber hinaus enthält die Beurteilung stadtklimatisch relevante Planungs-
empfehlungen.  
Insgesamt wurden in dem Klimagutachten drei Planentwürfe betrachtet, um die Auswirkungen verschie-
dener Bebauungsdichten zu analysieren. Dabei wird zunächst auf das städt ebauliche Strukturkonzept 
vom 15.02.2019 eingegangen, anschließend wird auf die ergänzenden Planungsentwürfe „Verdichteter 
Plan-Zustand“ und „Worst-Case Plan-Zustand“, in Summe bezeichnet als „Ergänzende Planungsent-
würfe“, eingegangen. 
Zur Beurteilung der kleinklimatischen Situation und Erarbeitung stadtklimatisch relevanter Planungsemp-
fehlungen wurde zunächst eine Be standsaufnahme der ortsspezifi schen klimaökologischen Funktions-
abläufe durchgeführt. Anschließend wurden die lokal en Kaltluftbewegungen, die kleinräumigen Belüf-
tungsverhältnisse und die thermischen / bioklimatischen Umgebungsbedingungen im Plangebiet mit Hilfe 
einer meso- und mikroskaligen Modellrechnung analysiert, um die örtlichen klimat ischen Positiv- bzw. 
Negativeffekte der Planung aufzuzeigen. Anhand eines 3-dimensionalen prognostischen Strömungsmo-
dells wurden dann die örtlichen Be lüftungsverhältnisse simuliert.86 Darüber hinaus werden neben der 
Situation an sommerlichen Strahlungstagen auch die klimaökologischen Verhältnisse in austauscharmen 
Strahlungsnächten / Tropennächten betrachtet.87 
 
86 Vgl. ÖKOPLANA: Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, Mannheim, Stand: 04.07.2019, S. 2 - 8. 
87 Vgl. ebenda, S. 53

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 85  
 
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15.1 Untersuchungsergebnisse der klimaökologischen Analyse 
15.1.1 Untersuchung des Strukturkonzeptes vom 15.02.2019  
„Die Ergebnisse der mesoskaligen Modellrechnungen zu den lokalen nächtlichen Kaltluftbewegungen 
zeigen, dass mit potenzieller Realisierung des städt ebaulichen Strukturkonzepts einerseits die örtliche 
Oberflächenrauigkeit der Bebauu ng zunimmt, andererseits neue Kaltlu ftzugbahnen (z.B. die zentrale 
Landschaftstreppe) geschaffen und di e Grünstrukturen bzgl. der Kalt luftentstehung optimiert werden. 
Während es in den neugeschaffenen offenen Blockbereichen zu kleinräumigen, gebäudebedingten Kalt-
luftstau- und Windschatteneffekten kommt, bilden di e neuen strömungsparallelen Grünzonen und Stra-
ßen / Wege Leitbahnen mit intensivie rter Kaltluftströmung. […] Der Ka ltluftabfluss in Richtung Westen 
wird […] gegenüber dem Ist-Zustand in  geringer Weise intensiviert.  
Innerhalb des Planungsgebiets zeigt sich die gepl ante Bebauung ausreichend mit Kaltluft belüftet. […] 
Die gewählte Bebauungsstruktur mi t offenen Baublockrändern, Solitär bauten (Stadtvillen), Reihenhäu-
sern und Gebäudeensembles in Randlagen ist [somit] bzgl. der kaltluftbedingten Belüftung positiv zu 
bewerten.“88 
„Auch die mikroskaligen Strömungssimulationen für bewölkte Nächte mit Ostwinden weisen auf recht 
günstige Belüftungsverhältnisse im geplanten neuen Stadtquartier hin. Strömungsdynamisch positiv ma-
chen sich vor allem die neue ‚Landschaftstreppe‘ im zentralem Planungsteilbereich sowie die neu entwi-
ckelten Grünflächen im Nordosten und im Süden (Übergang zur Villenkolonie) bemerkbar. Dort wird die 
Strömungsintensität gegenüber dem Ist-Zustand erhöht (= klimaökologischer Positiveffekt). Innerhalb der 
neugestalteten Bebauung bilden strömungsparallele Straßen / Wege sowie größere Platzstrukturen (z.B. 
Quartiers-Carré [(Karl-Plagge-Platz)]) zusätzliche Ventilationsflächen. Die neugeschaffenen Baustruktu-
ren zeigen sich ebenfalls ausreichend belüftet. [… ] Die offenen Blockberei che können durch- und um-
strömt werden.“89 
„Die Ergebnisse der vergleichenden Modellrechnungen für den Ist- und Plan-Zustand belegen, dass […] 
die gewählten Bau- und Freiflächenstrukturen g eeignet sind, auch am T ag ausreichende bodennahe 
Luftaustauschverhältnisse zu sichern. […] Durch den Verzicht auf geschlossene Baublockstrukturen sind 
auch die dichter bebauten Flächen ausreichend belüftet. 
Vergleichbar günstige Verhältnisse im neuen Stadtquartier spiegeln die Ergebnisse der Strömungssimu-
lationen auch für Nordnordostwinde wider. […]  
Eine Modifikation der Windverhältnisse in den nördlich und südlich an das Planungsgebiet angrenzenden 
Stadtteilgebieten findet gegenüber dem Ist-Zustand nicht statt.“90 
„Aus Sicht der Klimaökologie ist neben der Sicherung ausreichender Belüftungsintensitäten auch darauf 
zu achten, dass der von der Neubebauung und von den versiegelten Flächen ausgehende Wärmeinsel-
effekt sowohl von seiner Intensität als auch von seiner räumlichen Ausdehnung („Wärmeaura“) begrenzt 
bleibt.“91 
„Die Ergebnisse der Modellrechnungen zu den thermischen Umgebungsbedingungen dokumentie-
ren, dass mit der potenziellen Realisierung des neuen Stadtquartiers im Bebauungsplangebiet S 26 durch 
die bauliche Verdichtung einerseits thermisches Gunstpotenzial verloren geht, andererseits aber durch 
die Gestaltung neuer Grün- / Freianlagen (z.B. Landschaftstreppe, Nachbarschaftsgärten) und Hausgär-
ten großflächig neue klimaökologisch wirksame Ausgleichsflächen geschaffen werden, die sich am Tag 
in deutlich geringerem Maße erwärmen als bislang großflächig asphaltierte Areale.  
Bei Realisierung der neuen Flächenn utzungsstrukturen nimmt der Fl ächenanteil mit sehr hohen som-
merlichen Lufttemperaturen gegenüber dem Ist-Zustand deutlich ab. Vor allem durch die Schattenwürfe 
der angedachten Baumpflanzungen bzw. der erhaltenen Bäume we rden die versiegelten Straßenzüge 
 
88 ÖKOPLANA: „Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“, Mannheim, Stand: 04.07.2019, S. 30 
89 Ebd., S. 30 
90 Ebd., S. 31 
91 Ebd., S. 31

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 86  
 
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und Plätze weniger aufgeheizt. Die begrünten un d ausreichend ventilierten Wohnhöfe unterbinden zu-
sätzlich die Ausbildung von Wärmestaus.“92 
„Im Bereich der Bestandsbebauung im Planungsumfeld werden sich die Lufttemperaturverhältnisse ge-
genüber dem Ist-Zustand nicht nennenswert veränder n. Die Grünflächen am Nord- und Südrand des 
Planungsgebiets bilden wirksame Pufferflächen, über  denen kleinräumige t hermische Zusatzbelastun-
gen aufgefangen werden können.“93 
Der Flächenanteil thermisch hoch belasteter Teilräume im Planungsgebiet nimmt ab.  „Über die geplante 
‚Landschaftstreppe‘ und die neugestalteten Frischluftkorridore im Norden und Süden nach Westen kann 
die Hangkaltluft in die Bebauung vordringen und die thermische Belastung in Tropennächten wirksam 
herabsetzen. Eine großflächige, mark ante Wärmeinselausbildung ist nicht zu bilanzieren. In Teilberei-
chen mit vergleichsweise hohen Lufttemperaturwerten (z.B. im Bereich der Quartiersgarage nördlich der 
Cooperstraße) kann durch zusätzliche grünordnerisch-gestalterische Maßnahmen (z.B. Fassadenbegrü-
nungen an der Quartiersgarage) gegengesteuert werden.“94 
15.1.2 Untersuchung der ergänzenden Planungsentwürfe 
Da für das untersuchte Strukturkonzept vom 15.02.2019 eine niedrigere Bebauung sowie eine offenere 
Baustruktur angesetzt wurden als mit den Festsetzungen im Bebauungsplan ermöglicht werden sollten, 
wurden ergänzende Planungsentwürfe geprüft. Hier sollten die Auswirkungen größerer Verdichtung un-
tersucht werden:  
 Der verdichtete Planfall berücksichtigt höhere Gebäude und geht insgesamt von einer höheren 
baulichen Dichte aus (mit einer höheren Anzahl von Gebäuden je Baufeld sowie zusätzlichen 
Baufeldern). Außerdem werden der Untersuchung entlang der Promenade längere Gebäuderie-
gel zugrunde gelegt. ´ 
Hinweis: Die Gebäudehöhe entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans, jedoch wird die 
angenommene Dichte nicht über die Festsetz ungen im Bebauungsplan ermöglicht. Die Gebäu-
deriegel entlang der Promenade entsprechen wi ederum der Festsetzung abweichender Bau-
weise im Bebauungsplan.   
 Im Planfall „worst case“ wird eine deutlich stärker ve rdichtete Bebauung angenommen. Ein-
zelne Punktgebäude werden zu Zeilenbauten verd ichtet, wodurch offene Blockrandstrukturen 
vermehrt geschlossen werden.  
Hinweis: Dieser Planfall stellt die größte  anzunehmende Verdichtung dar, kann jedoch mit den 
Festsetzungen des Bebauungsplans nicht umgesetzt  werden, da eine solche Bebauung weder 
mit dem Maß der baulichen Nutzung noch mit der fe stgesetzten Bauweise insbesondere in den 
Randbereichen ermöglicht wird.  
 
Hinsichtlich der beiden ergänzenden Planungsentwürfe belegen die Ergebnisse der numerischen Mo-
dellrechnung für den verdichteten Plan-Zustand  „[…] dass in stadtklimatisch besonders relevanten 
Strahlungsnächten die lokalen Kaltluftbewegungen weiterhin ausreichende Intensität beibehalten. Groß-
flächige Luftstagnationstendenzen (< 0.2 m/s) sind nicht zu bilanzieren. Das verdichtete Planungskon-
zept erfüllt demnach weiterhin die Zielvorstellung, die Ausbildung großflächiger Luftstagnationsbereiche 
mit mittleren Kaltluftströmungsgeschwindigkeiten unter 0.2 m/s zu vermeiden. […]  
In windschwachen Nächten mit Bewölkung […] zeigt sich im verdichteten Plan-Zustand gegenüber dem 
Planstand vom 15.02.2019 in Teilbereichen eine zusätz liche Abschwächung der örtlichen Belüftungsin-
tensität. […]“ 95 Hierbei handelt es sich insbesondere um einen Teilbereich in Nordosten des Geltungsbe-
reichs. „Auch die vermehrt langgestreckten Zeilenhäuser entlang der Quartiers Promenade im zentralen 
 
92 ÖKOPLANA: „Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“, Mannheim, Stand: 04. Juli 2019, S. 31f. 
93 Ebd. S. 32 
94 Ebd., S. 32 
95 Ebd., S. 53

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 87  
 
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Planungsbereich fungieren als zusätzliche Strömungsbarrieren in Ost-West-Richtung, wodurch westlich 
der Promenade kleinräumige Belüftungseffekte verloren gehen.“ 96  
„Die Berechnungen zu den thermischen / bioklimatischen Umgebungsbedingungen verdeutlichen, dass 
die angedachten Aufstockungen sich nicht negativ auf die örtlichen Klimaverhältnisse auswirken. So sind 
im verdichteten Plan-Zustand gegenüber dem Plan- Zustand (15.02.2019) keine bedeutsamen bio- 
klimatischen Zusatzbelastungen festzustellen.“97 
„Legt man den Modellrechnungen den Worst-Case Plan-Zustand zu Grunde […], so wird offenbar, dass 
vermehrt geschlossene Baublockstrukt uren und langgestreckte Zeilenhäus er Barriereeffekte zur Folge 
haben, die den bodennahen Luftaustausch und die thermischen / bioklimatischen Verhältnisse auffallend 
negativ modifizieren. Angesichts der Klimawandelfolgen mit vermehr ter sommerlicher Wärmebelastung 
sollte nicht eine maximale Verdichtung der Bebauung angestrebt werden.“98 
15.2 Planungsempfehlungen  
Trotz der Bilanzierung recht günstiger strömungs dynamischer und thermischer / bioklimatischer Umge-
bungsbedingungen im Plangebiet sind thermisch wirksame Ausgleichsmaßnahmen in der Bebauung an-
zustreben, die nachfolgend zusammengefasst als Planungsempfehlung wiedergegeben werden.99 
 Für eine Sicherung von günstigen thermisc hen / bioklimatischen Umgebungsbedingungen sollten 
bspw. befestigte Erschließungswege  auf das nur notwendige Maß r eduziert werden. Dies wird 
mitvergleichsweise schmalen Straßenquerschnitten von 8,00 m und hierhin zusätzlich enthalte-
nen Baumbeeten sowie der Festsetzung, dass befestigte, nicht überbaute Flächen der Baugrund-
stücke als wasserdurchlässige Flächen herzustellen sind, gewährleistet.  
 Die Minimierung thermischer Negativeffekte durch Dachbegrünungen wird durch die ver-
pflichtende Dachbegrünung ermöglicht.  
 Der Empfehlung zur Fassadenbegrünung wird ebenfa lls gefolgt und diese als textliche Festset-
zung aufgenommen. Die vorgeschlagene Breite von Fassadenbegrünungen von mehr als ca. 5 m 
aufgrund der besonderen klimatischen Wirksamkeit wird als Hinweis in den Bebauungsplan auf-
genommen. 
 Die empfohlenen hellen Oberflächenbeläge können mangels Rechtsgrundlage im Festsetzungs-
katalog nach § 9 BauGB nicht festgesetzt werden. Es wird jedoch ein entsprechender Hinweis in 
den Bebauungsplan aufgenommen.   
 Bei Parkplätzen sollten Rasengi ttersteine gewählt werden. Dies ist als Festsetzung in den Be-
bauungsplan aufgenommen worden, wonach private Stellplätze „wasserdurchlässig befestigt und 
begrünt“ herzustellen sind. 
 Eine (zumindest teilweise) Begrünung der St raßenbahngleise wurde bereits abgestimmt und 
bspw. auch im Schallgutachten als umzusetzend angenommen (vgl. Kap. 14.1). Darüber hinaus 
gehende Gleisbegrünungen werden im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für die Straßen-
bahntrasse durch das Quartier bis an die Straßenbahntrasse in der Heidelberger Straße geprüft.  
 Die naturnahe Gestaltung von Spielplätzen oder die Gestaltung mit Wasserflächen kann nicht im 
Bebauungsplan festgesetzt wer den, sondern sind im Rahmen der Ausführungsplanung zu be-
rücksichtigen.  
In ihrer Summenwirkung sind die genannten Maß nahmen geeignet, die negativen klimaökologischen 
Folgeerscheinungen der planungsbedingten Oberfläc henversiegelung weiter zu minimieren und ihre 
räumliche Ausdehnung eng zu begrenzen.100 
 
 
96 Ebd., S. 53 
97 Ebd., S. 53 
98 Ebd., S. 54 
99 Vgl. ebd., S. 32ff 
100 ÖKOPLANA: „Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“, Mannheim, Stand: 04.07.2019, S. 32-38

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 88  
 
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Betrachtet man die ergänzenden Planentwürfe, ergeben sich für den verdichteten Plan-Zustand Pla-
nungsempfehlungen zur Gebäudestruktur, die den Planungsentwurf klimaökologisch optimieren würden. 
Die gutachterlichen Empfehlungen hierzu sind: 101 
 Langgestreckte Gebäudezeilen entlang der Quar tiers Promenade (Gestaltung wie im Entwurf 
vom 15.02.2019) sollten vermieden werden. Dieser Empfehlung wird nicht gefolgt. Hintergrund 
ist, dass im Schallgutachten aufgrund der in der Promena de verlaufenden Straßenbahnlinie er-
höhte Lärmwerte im Bereich der angrenzenden Wohngebäude festgestellt wurden. Im Schallgut-
achten wird als potenzielle Konfliktlösung eine riegelförmige Anordnung der Gebäude parallel zu 
den schalltechnisch relevanten Verkehrswegen vorgeschlagen, da so auf den von den Verkehrs-
wegen abgewandten Gebäudeseiten lärmgeschüt zte Bereiche geschaffen werden können (vgl. 
Kap.14.1). Hier wird den Belangen des Schalls chutzes Vorrang eingeräumt, da so im Sinne ge-
sunder Wohnverhältnisse nach § 1 Abs. 6 Nr . 1 BauGB auf der lärmabgewandten Seite ruhige 
Fassadenflächen und Innenhöfe entstehen können. 
 Im Nordosten des Geltungsberei chs sollte die bauliche Verdichtung reduziert werden. Dieser 
Empfehlung wird gefolgt, eine Bebauung mit Wohnungsbau wird im Entwurf des Bebauungsplans 
nicht zugelassen, sondern stattdessen eine Fläche für Sport- und Spielanlagen festgesetzt. 
 Empfohlen wurde weiterhin, dass angesichts der Klimawandelfolgen mit vermehrter sommerli-
cher Wärmebelastung nicht eine maximale Ve rdichtung der Bebauung angestrebt werden soll. 
Dieser Empfehlung wird gefolgt. Eine solche Bebauung wird weder mit dem Maß der baulichen 
Nutzung noch mit der festgesetzten Bauweise, insbesondere in den Randbereichen, ermöglicht. 
15.3 Fazit 
Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass durch die Planung keine klimaökol ogischen Negativeffekte 
zu erwarten sind, die einer Realisierung entgegenst ehen. „Unvermeidbare Beeinträchtigungen, die sich 
aus dem Projekt ergeben, können durch grünord nerische / bauliche Maßnahmen derart aufgefangen 
werden, dass es im Planungsgebiet zu keinen groß flächigen klimaökologischen Negativeffekten (z.B. 
starke Überwärmung am Tag, reduzierte nächtliche Abkühlung, Luftstagnation) kommt. Im Planungsum-
feld ist keine nennenswerte Klimamodifikation zu bestimmen.“102 
16. Erschütterungen 
16.1 Auswirkungen durch die geplante Straßenbahn  
Aufgrund des geplanten ÖPNV-Anschlusses des Ludwigshöhviertel mit der Straßenbahn, die in Verlän-
gerung der Ludwigshöhstraße durch das Gebiet „Ludw igshöhviertel“ führen soll und über die Cooper-
straße an die Heidelberger Straße angeschlossen werden soll (Lückenschluss), wurde im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens S 26 – Ludwig shöhviertel – eine „Erschütterungstechnische Untersuchung“ 
durchgeführt (KREBS+KIFER FRITZ AG, Darmstadt, 01.04.2020). Geprüft wurde, ob mögliche Konflikte 
aus Erschütterungen durch den Straßenbahnbetrieb in den Gebäuden innerhalb des Plangebietes zu 
erwarten sind.  
Im Folgenden werden die zentralen Erkenntnisse aus der erschütterungstechnischen Untersuchung dar-
gestellt. Für weitergehende Informationen wird auf die Untersuchung verwiesen.  
Für die an der beabsichtigten Straßenbahnlinie nächstgelegenen geplanten und bestehenden Gebäude 
gemäß dem Entwurf des Bebauungsplans wurden die Erschütterungsimmissionen berechnet. Die Be-
rechnungen wurden gemäß den Anforderungen der  DIN 4150-2, Tabelle 1, bzw. der  
24. BImSchV beurteilt.103 Es wurden dabei 3 Erschütterungssituationen untersucht:104 
 
101 Vgl. ebd., S. 55 
102 Ebd., S. 38 
103 Vgl. KREBS + KIEFER FRITZ AG: Erschütterungstechnische Untersuchung, Darmstadt, 01.04.2020, S. 5 
104 Vgl. ebenda, S. 17ff

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 89  
 
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 gerader Abschnitt mit minimalem Abstand zu Gebäude im allgemeinen Wohngebiet (Korridor-
breite 7,0 m zu WA A10), 
 Kurvenbereich mit minimalem Abstand zu Gebäude  im allgemeinen Wohngebiet (Korridorbreite 
5,50 m zu WA A12),  
 Kurvenbereich mit minimalem Abstand zu Gebäude im  urbanen Gebiet (Korridorbreite 7,0 zu MU 
4).  
Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Abbildung erkennbar: 
Abb. 25: Übersichtslageplan zur Erforderlichkeit von Maßnahmen gegen Erschütterung (blaue Abschnitte: keine Maßnah-
men erforderlich, gelbe und rote Abschnitte: Maßnahmen erforderlich; LMFS: leichtes Masse-Feder-System)  
Quelle:  KREBS+KIEFER FRITZ AG, April 2020 
Die Prognose für die geprüften Erschütterungssit uationen ist, dass für die schutzwürdigen Nutzungen 
allgemeines Wohngebiet und urbanes Gebiet innerhalb der Korridorbreite 5,5 m (WA) bzw. 12,0 m (MU) 
mögliche Konfliktpotenziale info lge der schienenverkehrsinduziert en Erschütterungsimmissionen nicht 
ausgeschlossen werden können. D. h. innerhalb dieser Korridorbreiten werden die Anhaltswerte der DIN 
4150-2 Tabelle 1, die bei städtebaulichen Planungen anz uwenden sind, sowohl im Tag- als auch im 
Nachtzeitraum überschritten.105 In den übrigen Bereichen werden die Anhaltswerte unterschritten. 
Daher wird gutachterlicherseits empfohlen, an d en zu errichtenden Gleisanl agen bauliche Schutzmaß-
nahmen vorzusehen (bspw. leichtes Masse-Feder-System im Oberbau der Gleise), wodurch mögliche 
Konfliktpotentiale ausgeschlossen werden können. 106 Im Rahmen der weiterführenden Planungen zur 
Straßenbahnstrecke kann die Prognose auf Grundl age dann gegebenenfalls vorliegender Konkretisie-
rungen von Randbedingungen nochmals geprüft und die erforderlichen Schutzmaßnahmen entspre-
chend angepasst werden. 107  
 
105 Vgl. ebenda, S. 5 
106 Vgl. ebenda, S. 19f 
107 Vgl. ebenda, S. 22

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 90  
 
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Die empfohlenen Maßnahmen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, da technische An-
forderungen an die Straßenbahn nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden können. Die Empfehlungen 
werden im Planfeststellungsverfahren berücksichtigt , für das nochmals eine erschütterungstechnische 
Untersuchung auf Basis konkretisierter Planungen erarbeitet wird. „Die Vorhabenträgerin (HEAG mobilo) 
ist hierbei verpflichtet, dem Grundsatz der Konfliktvermeidung bzw. der Konfliktlösung folgend sicherzu-
stellen, dass die Verträglichkeit des Vorhabens […] mit schutzbedürftigen Nu tzungen im Einwirkungsbe-
reich der Maßnahme gegeben ist.“108 
Maßnahmen zur Reduzierung der sekundären Luftschallimmissionen werden nicht erforderlich, da 
die Anforderungen der 24. BImSchV werden deutlich unterschritten werden.109 
Zusammenfassend ist festzuhalt en, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse in Bezug auf schienenverkehrsinduzierte Erschütterungsimmissionen gewahrt sind, da 
im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für die Straßenbahn bestimmte bauliche Maßnahmen um-
zusetzen sind, um die schutzbedürftigen Nutzungen im Einwirkungsbereich nicht zu beeinträchtigen. 
16.2 Auswirkungen durch Änderungen des Be triebsprogramms der geplanten Straßen-
bahn  
Die Betriebsparameter bzw. das Betriebsprogramm für die Straßenbahnlinie für das Prognosejahr 2030 
haben sich gemäß der Stellungnahme der HEAG Mobilo im Rahmen der öffentlichen Auslegung (Schrei-
ben vom 15.10.2021) leicht verändert. Der Stellun gnahme war zu entnehmen, das s die aktuellen Pla-
nungen zum Betriebskonzept 184 Fahrten im Tag- und 36 Fahrten im Nachtzeitraum vorsehen. Somit 
sind abweichend zum bislang berücksichtigten Betriebskonzept am Tag 14 Fahrten und in der Nacht 16 
Fahrten mehr zu erwarten. 
Die geänderte Taktung war Gegenstand der „Er schütterungstechnische[n] Stellungnahme zu 
Auswirkungen der schienenverkehrsinduzierten Ersc hütterungseinwirkungen infolge der Veränderung 
des Betriebsprogramms“ (KREBS+KIFER FRITZ AG, Darmstadt, 28.04.2021). Der Stellungnahme ist zu 
entnehmen, dass die Anforderungen der DIN 4150 -2 unter Berücksichtigung der empfohlenen Minde-
rungsmaßnahmen weiterhin eingehalten werden, obwohl mehr Fahrten sowohl am Tag als auch in der 
Nacht erfolgen. 
17. Artenschutzrech tliche Beurteilung 
Im Rahmen der bereits von Oktober 2016 bis S eptember 2017 durchgefüh rten Bestandserfassungen 
wurden in Bezug auf höhere Pflanzen keine artenschutzrechtlich relevanten Arten (insbesondere Pflan-
zenarten gemäß Anhang IV der FFH-R ichtlinie) nachgewiesen. Allerdi ngs wurden 11 Arten gefunden, 
die auf der Roten Liste der Farn - und Samenpflanzen Hessens (BVNH 2008) oder der Roten Liste ge-
fährdeter Pflanzen Deutschl ands (Korneck et al. 1996) gelistet sind.  Darunter befinden sich zwei nach 
Anlage 1 Spalte 2 der Bundesartenschutzverordnung besonders geschützte Arten (Feld-Mannstreu und 
Sand-Strohblume), die aber nicht dem strengen Artenschutz unterliegen (Abschlussbericht zur Biotopty-
pen- und Baumkartierung – PGNU, 2017). 
Weiterhin wurden mehrere geschützte Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und wildlebende euro-
päische Vogelarten mit nachgewiesenem oder als sehr wahrscheinlich anzunehmendem Vorkommen im 
Planungsgebiet festgestellt. In diesem Zusammenhang sind besonders zu nennen: 
 Reptilien: Vorkommen einer großen Mauerei dechsenpopulation sowie der Zauneidechse (ge-
schützte Arten sowie Lebensraum geschützter Arten aus Anhang IV der FFH-Richtlinie), 
 Fledermäuse: Flugkorridore der Zwergfleder maus, potenzieller Standort für Sommer- und Fort-
pflanzungsquartiere der Zwergfledermaus und des Großen Abendseglers (geschützte Arten aus 
Anhang IV der FFH-Richtlinie), 
 
108 Ebenda, S. 8 
109 Vgl. ebenda, S. 22

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 91  
 
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 Holzkäfer: Nachweis des Heldbocks samt Brutbau m einer älteren Eiche östlich der Heinrich-Delp-
Straße (jetzt: Jeffersonstraße) (Baumreihe südöstlich des Kreise ls) (geschützte Arten aus An-
hang IV der FFH-Richtlinie), 
 Vögel (geschützte Arten aus Anhang I der Vogelsc hutz-Richtlinie): Nachweis von 59 Vogelarten, 
von denen 10 Arten einen ungünstigen Erhaltungszustand aufweisen und im Planungsgebiet Re-
viere besitzen: 
o Vorkommen einer Mauerseglerkolonie (52 Br utpaare) in der Cambrai-Fritsch-Kaserne, 
o Vorkommen des Gartenrotschwanzes mit einem Brutpaar in der Jefferson-Siedlung, 
o Brutvorkommen von Girlitz (3 Revi ere) und Haussperling (2 Brutpaare), 
o Potenzielle Brutvorkommen von Trauerschnäpper, Stieglitz,  Kleinspecht, Mittelspecht 
und Waldohreule. 
Daneben wurden weitere Vogelarten mit ungünstigem  Erhaltungszustand im näheren Umfeld nachge-
wiesen, die einer näheren Betrachtung bedürfen (v.a.  Schwarzspecht, Hohltaube und Kuckuck). 
Zwar bewirkt ein Bebauungsplan selbst noch keine Schädigung oder Zerstörung der Lebensstätten von 
Tier- oder Pflanzenarten, dies kann aber im Zuge der mit der Planung zulässigen Vorhaben und Maß-
nahmen gegeben sein. Für den Bebauungsplan bedarf es daher einer Überprüfung, ob und inwieweit 
durch die Planung bzw. deren Umsetzung die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände berührt werden 
können.  
Für die artenschutzrechtlich besonders relevanten Arten aus den Artengruppen Fledermäuse, Vögel (ins-
besondere Mauersegler), Reptilien (Mauer- und Zauneidechse) und Insekten (v.a. Heldbock, sowie Tag-
falter und Heuschrecken), wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt und spezielle 
Maßnahmen definiert, um eine Schädigung oder erhebliche Störung von besonders wertgebenden Arten 
zu vermeiden. Die Maßnahmen sind z.T. in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes verbind-
lich geregelt, als Hinweise aufgenommen worden oder aber Bestandteil des städtebaulichen Vertrages 
und dort entsprechend näher bestimmt.  
Unter der Berücksichtigung der nachfolgend aufgeführten Artenschutzmaßnahmen (Vermeidungs- sowie 
vorlaufende Ausgleichmaßnahmen) ergeben sich keine Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG:  
Vermeidungsmaßnahmen: 
 Baumhöhlen sind jeweils kurz vor der Rodung auf Fledermausbesatz zu  kontrollieren und zu 
verschließen. Befinden sich Fledermäuse in einer Höhle, sind die Verschließung und die Rodung 
bis sie die Höhle verlassen haben zu verschi eben. Gleiches gilt fü r die Bestandsgebäude der 
ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. Die Gebäude sind auf möglichen 
Besatz durch Fledermäuse zu kontrollieren (Kontrollen von v.a. Dachböden und Kellern auf mög-
liche Winterquartiere). Befinden sich Fledermäuse in  einer Öffnung, sind auch hier bis die Öff-
nungen verlassen sind die Verschließung und der Abriss zu verschieben. 
 Grundsätzlich sollen Baumfäll- und Gehölzrodungsa rbeiten sowie die Beseitigung von sonstigen 
Vegetationsbeständen mög lichst auf die Wintermonate (1. November bis Ende Februar) be-
schränkt werden. Dadurch können Tötungen und Ve rletzungen von Vögel n und Fledermäusen 
vermieden bzw. verringert werden. Sollten Abrissarbei ten in diesem Zeitraum erforderlich sein, 
so ist zusätzlich zu den oben genannten Kontrollen eine Umweltbegleitung erforderlich. 
 Um eine Tötung oder Verletzung der im Ei ngriffsbereich vorkommenden Zaun- und Mauerei-
dechse zu verhindern, ist vor Beginn der Baumaßnahmen eine Umsiedlung in jeweils vorher zur 
Verfügung gestellte Ersatzflächen abseits der Arbeitsbereiche durchzuführen. Hierfür sind nach 
Möglichkeit bereits die Ersatzhabitate gemäß CEF-Maßnahmen vorzusehen. Aufgrund der mög-
lichen Konkurrenz zwischen M auer- und Zauneidechse ist eine räumliche Trennung der Aus-
gleichsflächen der beiden Arten erforderlich. 
 Nach Durchführung der Eidec hsenumsiedlung sind die verblei benden, besiedelten Habitate 
ebenso wie die Ersatzflächen mithilfe eines stabilen, glatten und dadurch für die Eidechsen nicht 
überkletterbaren Kleintierschutzzaunes von den Ei ngriffsflächen abzutrennen. Alle Kleintier-
schutzzäune bleiben während der  gesamten Baumaßnahmen erhalten und werden zusätzlich 
durch stabile Bauzäune geschützt.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 92  
 
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 Um in Bezug auf den vorkommenden Heldbock das  Eintreten eines Verbotstatbestandes nach § 
44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG zu verhindern, ist der Brutbaum des Heldbocks in die Planung 
zu integrieren und zu erhalten. Zusätzlich si nd auch die umstehenden, vi talen und erhaltungs-
werten Alteichen als potenzielle neue Brutbäume zu erhalten. 
 Um den Verlust von Fortpflanz ungs- und Ruhestätten von Klein- und Mittelspecht zu verhindern, 
sind die Gehölzbestände um die Re vierzentren zu erhalten. Zur Störungsvermeidung ist außer-
dem ein Arbeitsbeginn von im Nahbereich der Reviere erforderlichen Arbeiten im März / April zu 
vermeiden (keine Abrissarbeiten). 
 Um eine Verschlechterung des lokalen Erhaltung szustandes der Mauersegler zu verhindern, sind 
die von Brutpaaren besiedelten Be standsgebäude so lange zu erhalt en, bis ein Ausgleich der 
verlorengehenden Brutplätze geschaffen wurde und die Ersatznistplätze zumindest in Teilen von 
der Art angenommen wurden, sodass der Erhalt der lokalen Population absehbar ist. 
Sollte eine Umsiedlung der Mauersegler aus dem Bestandsgebäude 4001 in der Gemeinbedarfs-
fläche mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus “ nicht möglich sein, wird dieses Gebäude 
erhalten und als Teil des Bildungscampus weitergenutzt (vgl. Kap. 21.7.1). 
 Aufgrund der hohen Anzahl natürlicher Höhlen inne rhalb des geplanten Eingriffsbereiches sollte 
die Rodung insbesondere von B äumen mit Spechthöhlen möglichst vermieden werden, um ein 
hohes Angebot potenzieller Vogelbrutstätten und Fledermausquartiere im Gebiet zu erhalten. 
 Während der Bauphase ist durch eine Umweltbaubegleitung sicherzustellen, dass die Kleintier-
schutzzäune in ihrer Funktionsfähigkeit erhalt en bleiben. Hierfür werden die Zäune regelmäßig 
auf ihre Wirksamkeit und etwaigen Pflegebedarf  überprüft. Die Umweltbaubegleitung erfolgt 
durch biologisches Fachpersonal. 
 
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF): 
 Im Ausgleich für alle zu fällenden Bäume mit Höhlen sind vor der jeweiligen Rodung für jeden 
Höhlenbaum 2 Fledermauskästen (Sommer-/Ganz jahresquartiere) an Bäumen mit räumlichem 
Zusammenhang anzubringen. Für jedes abzureiß ende Gebäude sind im Ausgleich für die ver-
lustigen potenziellen Quartiere insgesamt 3 Fledermausfassadenquartiere vorzusehen. Jeweils 
die Hälfte der Fledermausersatzquartiere ist vor dem Abriss der Bestandsgebäude an Gebäuden 
im näheren Umfeld anzubringen. Sollte die vollständige Anbringung der verbleibenden Fleder-
mausersatzquartiere an den Gebäuden der neuen Wohngebiete nicht möglich sein, sollte ein 
Teilausgleich durch sog. „Fledermaustürme“ in Betracht gezogen werden. 
 Zum Ausgleich der potenziell verlustigen Brutpl ätze des Gartenrotschwanzes sind insgesamt 10 
spezielle Nisthilfen für die Art vor den Rodun gs- und Abrissmaßnahmen vorzusehen. Die Nist-
kästen können an den zu erhaltenden Bestandgebäuden oder verbleibenden Bäumen innerhalb 
des Wohnquartiers angebracht werden. 
 Herstellung von insgesamt 6 S perlingskoloniekästen zum Ausgle ich des potenziellen Verlusts 
der Brutplätze des Haussperlings durch Sanierungsarbeiten. 2 der Kästen sind vorlaufend an zu 
erhaltende Bestandsgebäude in der Umgebung des Eingriffsbereichs anzubringen. Die restlichen 
4 Sperlingskästen sind in die künftige Wohnbebauung zu integrieren.  
 Im Ausgleich für die einzelnen Mauerseglerbrut plätze, die aufgrund von Gebäudeabriss nicht er-
halten werden können, sind im Verhältnis 1:3 spezielle Mauerseglerkästen / -nistplätze vorzuse-
hen. 2/3 der anzubringenden Nist kästen/-hilfen sind vorlaufend an den Außenfassaden oder im 
Traufbereich der denkmalgeschützten Gebäude (4004, 4005, 4025 oder 4027) anzubringen. Die 
restlichen Nisthilfen sind in die künftige Wohnbebauung zu integrieren. 
 Für den Verlust zahlreicher pot enzieller Brutplätze (Baumhöhlen  / Gebäudespalten) für Vögel, 
die Kleinhöhlen als Brutplätze nutzen sind neben den spezielleren Nistkästen weitere Vogelnist-
hilfen für Kleinhöhlenbrüter und Nischenbrüter vorz usehen. Hierbei ist ein Ausgleich von 1:1 für 
Höhlenbäume bzw. 1:3 pro Gebäude (mind. 1 Kleinhöhlen- und 1 Nischenbrüterkasten) zu schaf-
fen. Die Hälfte der anzubringenden Vogelkäst en ist vorlaufend im Pl anungsgebiet anzubringen, 
die zweite Hälfte ist im Zuge der Erschließ ung des künftigen Wohngebiets im Eingriffsbereich 
einzuplanen.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 93  
 
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 Als Ausgleich für den unvermeidbaren Verlust des Lebensraums der Mauereidechse ist vorlau-
fend ein Ersatzhabitat für die Art herzustellen. Bis die hierfür vorgesehenen Flächen im Norden 
der ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne von Be standbebauung freigeräumt und hergestellt werden 
können, sind vorgezogene Hälterungsflächen fü r die Übergangphase für die Mauereidechsen 
bereitzustellen. Als Ersatzhabitat ist eine Fläche zu wählen, die auch weiterhin einen genetischen 
Austausch mit der Kernpopulation der Art im Bereich des NSG „Bessunger Kiesgrube“ ermög-
licht. Außerdem ist zu beachten, dass im Bereich der Fläche eine deutliche Lebensraumoptimie-
rung möglich sein muss. Auf den Ausgleichf lächen sind Sonnenplätze, Eiablage-, Überwinte-
rungs- und Versteckmöglichkeiten in Form v on Eidechsenlinsen, Trockenmauern und Totholz-
haufen anzulegen. Der vor der Herrichtung der Fläc he errichtete, glatte Kleintierschutzzaun ist 
lückenlos als Umzäunung zu erhalten, um eine Abwanderung der Tiere bis zur Eingewöhnung zu 
verhindern. Der Zaun bleibt in den kommenden Ja hren bestehen (mindestens für die Dauer der 
Bauarbeiten im angrenzend geplanten Wohngebiet ) und wird durch die UNB regelmäßig auf 
Wirksamkeit überprüft. Es sind zum Funktionser halt regelmäßige Pflegearbeiten auf der Fläche 
und entlang des Zauns erforderlich (Mahd). 
 Auch für die kleinere aber ebenfalls reproduk tive Population der Zauneidechsen ist die Herstel-
lung einer Ausgleichsfläche inner halb des Geltungsbereiches erfor derlich. Aufgrund der mögli-
chen Konkurrenz zwischen Zaun- und Mauereidechse sind die Ausgleichflächen räumlich zu tren-
nen. Für die Zauneidechse ist ein Ersatzhabitat im Osten des geplanten Ei ngriffsbereichs, wo 
nach Fertigstellung des Vorhabens  Freiflächen zu liegen kommen, herzustellen. Auch für die 
Ausgleichfläche der Zauneidechse ist eine Habitatoptimierung zu ermöglichen. Hierfür sind meh-
rerer Eidechsenlinsen anzulegen, die Winterquartiere, Fortpflanzungshabitate und Verstecke bie-
ten (d.h. Bruchsteinhaufen sowie Sandlinsen und zusätzliche Totholzhaufen).“ 
 
Für weitere Informationen wird auf den Umweltber icht und den artenschutzrechtlichen Fachbeitrag ver-
wiesen („Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag im Rahmen der geplanten Bebauung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung“, PGNU, 13.11.2017, Aktualisierung Juni 2019). 
Mit den vorgenommenen artenschut zrechtlichen Maßnahmen werden die Belange des Artenschutzes 
ausreichend gewürdigt.  
18. Naturschutzrechtliche Eing riffs- / Ausgleichsbetrachtung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes S 26 - Ludwig shöhviertel - werden die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Umnutzung des Areals und die Realisierung von Bauvorhaben geschaffen, wo-
mit eine Veränderung der Gestalt und Nutzung von Grundflächen einhergeht. In diesem Zusammenhang 
kann es zur Betroffenheit der Lei stungs- und Funktionsfähi gkeit des Naturhaushalts oder des Land-
schaftsbilds kommen, dies wäre als Eingriff in Natur und Landschaft zu werten. 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG über die Vermeidung, den Aus-
gleich und den Ersatz von Eingriffen in Natur und Landschaft nach den Vorschriften des BauGB zu ent-
scheiden. Für die durch einen Bebauungsplan zugelassenen Eingriffe gelten grundsätzlich die Regelun-
gen des § 1a BauGB. Danach sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beein-
trächtigungen des Landschaftsbilds so wie der Leistungs- und F unktionsfähigkeit des Naturhaushalts in 
die Abwägung einzustellen. Die den Eingriffen zugeordneten Kom pensationsmaßnahmen können im 
Rahmen der Abwägung anderen öffentlichen und privat en Belangen gegenübergestellt werden. Als Er-
gebnis kann eine Minderung des Ausgle ichsumfangs gerechtfertigt sein, so dass ein vollständiger Aus-
gleich der Eingriffe (Vollkompensation) nicht unbedingt erforderlich ist. 
Laut § 1 Abs. 2 BNatSchG ist auf Vorhaben in Gebieten mit Bebauungsplänen nach § 30 BauGB und im 
Innenbereich nach § 34 BauGB die naturschutzfachliche Eingriffsregelung nicht anzuwenden. Damit ent-
fällt bei der Überplanung bestehender Baurechte das Ausgleichserfordernis für die auch bisher zulässi-
gen Nutzungen. In die Abwägung ist daher nur ein Ausgle ich für die Eingriffe einzustellen, die über das 
bereits vorhandene Baurecht, die faktisch vo rhandenen und genehmigten baulichen Anlagen sowie die 
rechtlich zulässige Bodennutzung hi nausgehen. Dementsprechend si nd die ergänzenden Vorschriften 
zum Umweltschutz nach § 1a BauGB maßgeblich.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 94  
 
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Die Konversionsflächen ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung stellen, trotz der inten-
siven und langjährigen Nutzung auch zu Wohnzwecken durch die Amer ikaner nach der Aufgabe, ein 
Außenbereichsgrundstück i. S. v. § 35 BauGB dar. Mangels Planungsrecht ist entsprechend als Vorein-
griffszustand die tatsächliche Bestandssituat ion anzunehmen. Neun Jahr e nach Nutzungsaufgabe 
(2008) wurde eine umfangreiche Bestandserfassung und Biotoptypenkartierung inkl. Baumkataster 
durchgeführt. Die im Zuge der Untersuchungen erfasst e Bestandssituation gibt somit den Geländezu-
stand im planungsrechtlichen Außenbereich wieder, wie er in der Eingriffs-Ausgleichsbetrachtung zu be-
rücksichtigen ist. 
Im Norden und Westen des Entwicklungsgebiets überlage rn sich zwei kleine Teilflächen mit bereits 
rechtskräftigen Bebauungsplänen. Diese definieren den hier relevanten planungsrechtlichen Voreingriffs-
zustand, der jeweils als Grünfläche anzunehmen ist. Dies gilt auch für die im Bebauungsplan S 13 „Bes-
sungen Südost“ dargestellte Trassenverlängerung der A 661. Diese ist nur nachrichtlich dargestellt, der 
Bebauungsplan entfaltet hier ke ine planfeststellungersetzende Wi rkung. Die Grünf lächenausweisung 
entspricht in beiden Überlagerungsbereichen dem tatsächlichen Geländezustand, weshalb auch hier die 
tatsächliche Bestandssituation gemäß  Bestandsplan in die Eingriffs-A usgleichbilanzierung eingestellt 
wurde. 
Da der Bebauungsplan in Bezug auf die geplante Straßenbahntrasse keine planfeststellungsersetzende 
Wirkung entfaltet und nur nachrichtlich dargestellt wird, bleibt die zugehörige Verkehrsfläche in der Ein-
griffs-Ausgleichsbilanz unberücksichtigt. Die Ve rkehrsplanung ist Gegenst and eines eigenständigen 
Planfeststellungsverfahrens, in dem die Umweltbe lange (einschließlich erforderliche Abarbeitung der 
Eingriffsregelung) separat zu betrachten sind. En tsprechend werden die betro ffenen Teilflächen in der 
Bilanz nur nachrichtlich mitgeführt. 
Ergänzend zur verbal-deskriptiven Wirkungsprogno se bei Durchführung der Planung wurde auch eine 
rechnerische Überprüfung der Eingriffs-Ausgleichssituation in Form einer Bilanzierung nach dem hessi-
schen Biotopwertverfahren durchgeführ t. Bezogen auf den Planzustand er folgt die Bilanzierung auf 
Grundlage der im vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf getroffenen zeichnerischen und textlichen Fest-
setzungen. 
Als Ergebnis der Bilanzierung kann zunächst festges tellt werden, dass in Zusammenhang mit der Bau-
leitplanung ein rechnerisches Ausg leichsdefizit von rund 1,42 Mio. Biotopwert punkten (BWP) entsteht. 
Dies entspricht einer Wertminderung gegenüber de m zugrunde gelegten Voreingriffszustand um knapp 
19 %. 
Dem steht das Ergebnis der verbal-deskriptiven Wirkungsprognose gegenüber, im Rahmen derer bei 
den abiotischen Schutzgütern keine nachteiligen Auswirkungen ermi ttelt wurden. Bei den Schutzgütern 
Tiere, Pflanzen und Biotope ergeben sich aufgrund der Betroffenheit von wertgebenden Arten und Le-
bensraumtypen nur geringe bzw. mittlere nachteilige Wirkungen, was v.a. auf Vermeidungs- und insbe-
sondere umfassende Artenschutzmaßnahmen zurückzuführen ist. Beim Schutzgut Mensch ergeben sich 
nur bezüglich des Lärms Belastunge n, die jedoch stadttypisch si nd und unter Beachtung der Schall-
schutzanforderungen keine kritisc he Beeinflussung der Lebensbedingunge n darstellen. Somit sind der 
Planung insgesamt nur geringe Umweltfolgen zuzuord nen. Diese Einschätzung deckt sich jedoch nicht 
mit dem rechnerischen Ergebnis der Eingriffs-Ausgleich sbilanz, in Rahmen derer ein durchaus erhebli-
ches Defizit ermittelt wurde. Diese Differenz hat verschiedene Ursachen: 
 Die quantitative Eingriffs-Aus gleichsbilanz nach Kompensationsverordnung (2005) bezieht sich 
vorrangig auf eine Bewertung der Biotoptypen und spiegelt allenfalls indirekt Wirkungen und 
Funktionen in Bezug auf die übrigen Schutzgüter wider.  
 Der zugrunde gelegte Voreingriffszustand beinhal tet z.T. sehr hohe Biotopwertansätze (z.B. Be-
rücksichtigung von aufkommender Vegetation in folge von Sukzessions entwicklungen auch auf 
befestigten und versiegelten Fl ächen), die der temporären Nutzungsaufgabe geschuldet sind 
bzw. den Biotopwert zum Zeitpunkt der Erfassung / Bewertung widerspiegeln, jedoch nicht dem 
Voreingriffszustand militärische Vornutzung entsprechen.  
 Die v.a. in Bezug auf den B oden eintretenden Positivwirkungen durch die sehr kostenintensive 
Beseitigung von Bodenverunreinigungen werden in der  Bilanzierung nicht abgebildet. Auch die 
im Zuge der Gebietsentwicklung erfolgen de und kostenträchtige Reduzierung der

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 95  
 
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Flächenversiegelung ist sehr positiv für den Wasserhaushalt zu werten (vollständige Rückhaltung 
/ Versickerung von Niederschlagswasser im Plan gebiet oder dem direkten Umfeld, gegenüber 
einer direkten Einleitung versiegelter / überbauter  Flächen in die Mischwasserkanalisation (ca. 
58 % des Geltungsbereichs) und somit Wiederzuführung in den örtlichen Wasserhaushalt) kann 
aber in der Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung methodenabhängig nur indirekt über die Bewertung 
neu herzustellender (und entsprechend niedrig zu bepunktender) Biotoptypen in Ansatz gebracht 
werden. Hierbei ist anzumerken, dass die neg ativ zu beurteilende Ableitung von Oberflächen-
wasser in der Bilanz jedoch kaum ihren Niederschlag findet, da die versiegelten Flächen vielfach 
Ruderalvegetation aufweisen und somit höher bewertet werden als versiegelte Flächen mit öko-
logischer Niederschlagswasserbewirtschaftung.  
 Die Bewertung von Gehölzen ist in Bez ug auf Bestandsbäume und Baumneuanpflanzungen sehr 
unterschiedlich, da unmittelbar größenabhängig (Neuanpflanzungen werden je nach Pflanzqua-
lität mit nur wenigen Quadratmetern Kronentraufe in Ansatz gebracht). Da zudem nur die Be-
standsbäume im Planzustand bewertet wurden, die über eine Erhaltungsbindung im Bebauungs-
plan als zu erhaltend festgesetzt wurden, bl eiben die Bäume, die auf  Vorhabenebene erhalten 
und in der Anpflanzverpflichtung in Ansatz gebr acht werden können, unberücksichtigt, obwohl 
hier erhebliche Wertpunktzahlen erreicht werden können.  
 
Vor dem Hintergrund der dargelegten Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung und unter Berücksichtigung der 
Abwägung sollen zusätzliche Kompensationsma ßnahmen außerhalb des rä umlichen Geltungsbereichs 
definiert und der Planung zugeordnet werden. Aufgrund der Waldrandlage des Vorhabengebiets wurden 
hierfür bewusst drei Stadtwaldflächen im Darmstädter Süden ausgewählt (s. Abb. 26) und auf ihre mög-
liche Eignung zur Durchführ ung von naturschutzfachlich wirksamen Maßnahmen überprüft. Der Ergeb-
nisbericht zur Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald liegt als Anlage 6 dem Umweltbericht bei. 
Abb. 26: Räumliche Lage der zugeordneten Ausgleichsfläch en (rot schraffiert) zum Geltungsbereich (rot eingekreist) 
(ohne Maßstab) 
Quelle:  Götte LA, Mai 2021, Beschriftung durch AS+P, Juni 2021 
Darmbachaue 
Böllenfalltor

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 96  
 
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Als Ergebnis dieser Untersuchung wurde ermittelt, dass sich insbesondere durch eine Nutzungsaufgabe 
innerhalb der Teilflächen Darmbachaue (ca. 16,5 ha) und Böllenfalltor (9,4 ha) ein hinreichendes Punk-
tepotential generieren lässt, um den erforderlichen P unkteausgleich in vollem Umfang zu ermöglichen. 
Aufgrund der Nähe zum südlichen Ortsrand Darmstadt s sind zwar beide Bereiche einem starken Erho-
lungsdruck ausgesetzt, sie liegen jedoch beide im FFH-Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darm-
bachaue von Darmstadt“ (Gebiets-Nr. 6118-304). Im zugehörigen Bewirtschaftungsplan (RP Darmstadt, 
2017) werden „Umsetzen des Ke rnflächenkonzeptes v on Hessen-Forst und geplante Stilllegung von 
Waldflächen zur Streckung abnehmender Altholzvorräte im Stadtwald Darmstadt, Aufgabe der Waldnut-
zung … “ als Maßnahme definiert. Insofern bieten di e sogar in räumlicher Nähe gelegenen Flächen (ca. 
1,5 bis max. 4 km Luftlinienentfernung) günstige Voraussetzungen, um dem Bebauungsplan S 26 – Lud-
wigshöhviertel – als Ausgleichsma ßnahme zugeordnet zu werden. Ein entsprechender Hinweis ist im 
Bebauungsplan enthalten.  Die externen Ausgleic hsflächen befinden sich im  Eigentum der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt und wurden Gegenstand einer weiteren und konkretisierenden vertraglichen Ver-
einbarung zwischen der Projektentwicklerin BVD NL und der Wissenschaftsstadt Darmstadt (städtebau-
licher Vertrag vom 27.03.2023). Hier wird die Umsetzung und die dauerhafte Unterhaltung der Kompen-
sationsmaßnahmen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich im Zuge des Bebauungsplans S 26 geregelt; 
dazu gehören die Beschreibung von Art und Umfang der Maßnahmen, die Verpflichtung der Stadt diese 
durchzuführen sowie die Vergütung durch die BVD NL.  
Mit dem Aufwertungspotenzial der Flächen Darmbachaue und Böllenfalltor, das ca. 1,6 Mio. Biotopwert-
punkte beträgt, wird das Defizit von 1,42 Mio. Biotopwertpunkten im B ebauungsplan S 26 – Ludwigs-
höhviertel – vollumfänglich kompensiert.  
19. Biodiversität 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist die essenzi-
elle Voraussetzung einer intakten Natur, die wi ederum Lebensgrundlage für den Menschen ist. Nur ein 
intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft zum Atmen, fruchtbare Böden als ge-
sunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche 
Anpassung an Veränderungen wie sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der 
Natur ist von ökonomischer, sozialer und kulture ller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität 
ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für künftige Gene-
rationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). Dies ist auch in 
der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirt-
schaft und Verbraucherschutz, März 2015) und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. Wie vor, Feb-
ruar 2016) dokumentiert. 
Der Magistrat der Wissensc haftsstadt Darmstadt hat den Bericht zu m Erhalt der Biodiversität in Darm-
stadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02. 2014 zur Kenntnis genommen und berüc ksichtigt in seinem Planen 
und Handeln das „25-Schritte-Programm zur Förder ung der Biologischen Vielfa lt“. Diesen reichen von 
Grundlagendatenerfassung über naturnahe Pflege v on Grünanlagen bis hin zur Umsetzungs- und Er-
folgskontrolle. Mit der vorliegenden Planung wird  dem kommunalen Maßnahmenprogramm umfänglich 
Rechnung getragen. In diesem Zusammenhang bildet das für die Konversionsfläche entwickelte städte-
bauliche Konzept die wesentliche Basis, da darüber die naturverträgliche und naturnahe Grün- und Frei-
flächenentwicklung unter Berücksichtigung sozialer Aspekte umgesetzt wird. 
Für weitergehende Informationen wird auf den Umweltbericht (Teil B der Begründung) verwiesen.  
20. Grünordnerisches Konzept / La ndschaftsplanerisches Konzept 
Mit der Bebauungsplanaufstellung sollen die plan ungsrechtlichen Voraussetzungen für die vorrangige 
Entwicklung des ehemals militärisch genutzten Gel ändes der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-
Siedlung in Darmstadt Bessungen al s neuer Wohnstandort geschaffen we rden. Trotz der langjährigen 
intensiven militärischen Nutzung und der großflächigen Versiegelung konnten sich nach der Nutzungs-
aufgabe einige ökologisch wertvolle Strukturen entwickeln. Besonders die hochwertigen Waldbiotope in 
den Randbereichen der Konversionsfl ächen sowie der umfangreiche B aumbestand sind hier hervorzu-
heben. Außerdem konnten sich durch die lediglich extensive Pflege bzw. Nichtnutzung der Grünflächen

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 97  
 
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und gärtnerisch angelegten Grünanlagen verschiedene Su kzessionsstadien etablieren. Im Nordwesten 
konnte sich auf einer Böschung, die durch Mahd gehölzfrei gehalten wurde, ein Sandtrockenrasen aus-
bilden. So befinden sich im Geltungsbereich zw ei Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH-Richtlinie 
(RL 92/43/EWG), Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) und Sandtrockenrasen (LRT 2330). Der Sand-
trockenrasen ist gleichzeitig ein durch § 30 BNatSchG gesetzlich geschütztes Biotop. Weiterhin hat sich 
für das Areal v.a. nach der Nu tzungsaufgabe eine gewisse Bedeut ung als Lebensraum für Tiere und 
Pflanzen entwickelt. Hier stellen insbesondere die zahlreichen Höhlenbäume und alten Bestandgebäude 
als potenzielle Nist- bzw. Quartiersplätze wichtige Habi tatstrukturen dar. Gleichzeitig wird fast das ge-
samte Gebiet von der Mauer- bzw. Zauneidechse besiedelt. 
Die besondere, terrassierte Hanglage des Planungsgebiets und der empfundene Genius Loci einer „Lich-
tung im Wald“ sowie die historisch-orthogonalen Kasernenanlagen mit dichten Zentren und freigehalte-
nem Saum sollen bestehen bleiben. In die vorgefundene historische Struktur zweier eigenständiger Ge-
biete mit einem gemeinsamen Bezugsort, die zu zwei kompakten Siedlungsflächen nördlich und südlich 
des unter Denkmalschutz stehenden, zentralen, historischen Gebäudeensembles weiterentwickelt wer-
den, soll sich die Freiraumgestaltung einfügen. Die Fr eiräume gliedern sich entsprechend in folgende 
Grundelemente: 
 Herstellung einer zentralen großzügigen den neuen Siedlungsraum gliedernden Landschafts-
treppe  
 Berücksichtigung bzw. Erhaltung wertvoller B aumbestände (soweit unter Berücksichtigung städ-
tebaulicher oder erschließungstechnischer Aspekte möglich) 
 Herstellung eines im Süden des Entwi cklungsgebiets liegenden Jugendtreffs im Grünen 
 Herstellung von grünen Verbindungselement en zwischen den großen öffentlichen Grünflächen 
 Herstellung von artspezif ischen Habitatstrukturen 
 Schaffung/Erhalt attraktiver Randgestaltung mi t Übergang zu den angrenzenden Waldflächen  
 Baumanpflanzungen entlang Straßenverk ehrsflächen zur Straßenraumgestaltung 
 Allgemeine Durchgrünung der Wohnbauflächen, der urbanen G ebiete und der Gemeinbedarfs-
flächen 
 Berücksichtigung/Entwicklung einer ökol ogischen Regenwasserbewirtschaftung 
 Durchlässigkeit des Wohnquartiers v.a. für Fu ßgänger und Radfahrer einschließlich Berücksich-
tigung übergeordneter Bezüge 
 Berücksichtigung besonderer Anforderungen zu m Schutz von im Planungsgebiet vorkommenden 
Tierarten, insbesondere bezüglich der artenschutzrechtlichen Bestimmungen

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 98  
 
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Mit Grünflächen und Waldflächen (vgl. Abb. 27) von in sgesamt ca. 11 ha ergibt sich bei den geplanten 
rund 3.100 Einwohnern ein Versorgungswert von knapp 37 m² / Einwohner. Dementsprechend kann hier 
eine quantitativ gute Freiflächenversorgung angenomm en werden. Für eine gute Nutzbarkeit sind aller-
dings die qualitativen Aspekte entscheidend. 
Landschaftstreppe 
Der Siedlungsraum soll in Anlehnung der vorgefunde nen historischen Struktur  zweier eigenständiger 
Gebiete mit gemeinsamem Bezugspunkt wieder in zw ei kompakte Siedlungsflächen bzw. „Stadtteile“ 
nördlich und südlich des denkmal geschützten Gebäudeensembles (Quartiers-Carré, Karl-Plagge-Platz) 
entwickelt werden. Die großzügige zentral gele gene öffentliche Grünanlage „Landschaftstreppe“ er-
streckt sich von dem unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeensemble nach  Westen und Osten bis 
an die im Osten angrenzende Waldfläche des Landscha ftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ und das im 
Abb. 27:  Städtebauliches Strukturkonzept (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, 06.11.2018

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 99  
 
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Westen liegende Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“. Mit dem Quartiers-Carré im Zentrum bildet 
die breite Grünzäsur die Mitte des Ludwigshöhviertels. Die Landschaftstreppe ist eine aktive Grünachse 
und Naherholungsraum für das gesamte Gebiet. Über ein großzügiges Wegenetz werden beide Teilflä-
chen der Landschaftstreppe mit den nördlich und südlich liegenden Siedlungsflächen verbunden, so dass 
aus den angrenzenden Wohngebieten eine gute Zugänglichkeit gewährleistet wird. Ebenso werden Ver-
bindungen nach Ost und West durch attraktive Aussichtspunkte geschaffen. Der Freiraum soll durch eine 
mosaikartige lockere Abfolge von offenen, halboffenen und Gehölz geprägten Bereichen abwechslungs-
reich gestaltet werden. Ergänzen d sollen auf naturnah zu gestalt enden Teilflächen ökologisch wertge-
bende Bereiche entwickelt werden, in die auch im Zuge der Gesamtplanung erforderliche Artenschutz-
maßnahmen (für die Mauer- und Zauneidechse) integriert werden. Aufenthaltszonen, wie Kinderspielbe-
reiche oder Multifunktionsspiel, Beachvolleyball und Bewegungspunkte mit dem Schwerpunkt Spiel und 
Fitness, ergänzen die wohnungsnahe Freiraumnutzung.  
Zugleich fungiert die Landschaftstreppe als Ventilat ionsachse und verbindet den Waldbereich im Osten 
mit dem Bereich Bessunger Kiesgr ube bzw. den weiter westlich und tiefer gelegenen Siedlungsberei-
chen. 
Erhalt wertvoller Waldbestände  
Entlang der östlichen, südlichen und südwestlichen Randbereiche bef inden sich einige wertgebende 
Waldbestände die als solche größ tenteils erhalten werden. Unte r den ausgewiesenen Waldflächen be-
finden sich zu dem zwei Maßnahmenflächen zum Erhal t und zur Förderung der örtlichen Populationen 
des Klein- und Mittelspechts. Sie bilden in Komb ination mit den anderen Grünflächen eine das Wohn-
quartier einrahmende Begrünung mit fließendem Übergang zu den umliegenden Waldflächen des Land-
schaftsschutzgebiets. 
Jugendtreff Süd 
Die südliche Grünfläche bildet gem einsam mit der benachbarten Maß nahmenfläche „M 4“ (für Zau-
neidechsen) eine weitere Grünzäs ur zwischen dem südlich angrenz enden Stadtteil Eberstadt und dem 
neu entstehenden Wohngebiet. Die Grünfläche „Jugendtreff Süd“ soll vornehmlich, entsprechend seiner 
Bezeichnung, als Treffpunkt und Aufenthaltsmöglichk eit für Jugendliche, unabhängig von einer Einrich-
tung wie dem Jugendzentrum im Norden, nutzbar sein. Durch seine offene, mit Bäumen zu überstellende 
Freiraumgestaltung wird insbes ondere dem Wunsch nach nutzbaren  Freiflächen und Aufenthaltsmög-
lichkeiten nachgekommen.  
Nachbarschaftsplätze  
Die Nachbarschaftsplätze bilden grüne Verbindungen, in Form von Trittsteinen, zwischen den öffentli-
chen Grünflächen „M 1“, „Landschaftstreppe“ und „Jugendtreff Süd“ in Nord-Süd-Ausrichtung sowie zwi-
schen den östlichen Waldflächen und dem westlich gelegenen Naturschutzgebiet. Sie beinhalten Ange-
bote von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. Sie sollen die Wohnumfeldqualität 
stärken und zur Identitätsstiftung beitragen. 
Öffentliche Grünanlagen  
Die Grünflächen „Grünanlagen“ ergänzen die Freifl ächenstruktur und die Du rchgrünung des neuen 
Wohnquartiers. Gleichzeitig sichern sie wichti ge Verknüpfungsfunktionen zwi schen allen öffentlichen 
Grünanlagen und den angrenzenden Waldflächen. Den k ünftig im Quartier wohnenden Menschen wer-
den durch die Grünanlagen weitere wohnungsnahe Aufenthaltsbereiche im Freien zur Verfügung gestellt. 
Darüber hinaus werden in den Grünanlagen G2 große zur Erhaltung festgesetzte Bäume gesichert, die 
westlich des allgemeinen Wohngebiets A4 festgesetzte Grünanlage G2 dient dem Erhalt von waldähnli-
chem Gehölzbestand und kann als Ergänzung der vorhandenen fe stgesetzten Waldflächen betrachtet 
werden.  
Maßnahmenflächen 
Zur Berücksichtigung der erforderlichen artenschut zrechtlichen Maßnahmen werden verschiedene, art-
spezifisch und naturnah gestaltete Bereiche in die Durchgrünung des Ludwigshöhviertels integriert. Dem-
entsprechend werden im Norden und Süden zwei weitläufige Flächen für die Mauereidechse entwickelt,

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dennoch sind beide Flächen, aber in eingeschränkte m Maße, frei zugänglich und unterstützen die Ein-
grünung des Quartiers. 
Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz) 
Das Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz) prägt die Eingangssituation in das neue Quartier. Die Auswei-
sung als Verkehrsfläche besondere r Zweckbestimmung soll die Entw icklung eines städtisch geprägten 
Platzes/Freiraums mit starkem Mob ilitätsbezug ermöglichen. Die Begrünung der Platzsituation soll v.a. 
über den Erhalt von Großbäumen erfolgen.  
Erhalt wertvoller Bäume  
Trotz des sehr umfangreichen, teils herausrage nden und gebietsprägenden Baumbestands ist die Zahl 
zu erhaltender Bäume planungsbedi ngt bzw. aufgrund der Erschlie ßungsansprüche begrenzt. Daher 
werden diese Bestände soweit wie möglich im Bebauungsplan mittels Erhaltungsbindung berücksichtigt. 
Gleichzeitig wird die Baufensterabgrenzung hierauf abgestimmt.  
Die zum Teil prägenden Baumreihen entlang von Straßen werden im Grünkonzept ebenfalls berücksich-
tigt.  
Straßenraumbegrünung 
Auch durch eine einheitliche Straßenraumbegrünung mit Bäumen kann ein Beitrag zu einem insgesamt 
positiven Erscheinungsbild des Quartiers geleistet werden. Da sich Bäume erst entwickeln müssen, zu-
gleich aber über viele Jahre hinweg den Standort prägen sollen, ist großer Wert auf die Ausbildung funk-
tionierender Baumstandorte und auf eine zukunftsfähige Artenauswahl zu legen. Durch Einsatz/Anwen-
dung möglicher und praxiserprobter Bautechniken sollen hinreichend große, durchwurzelbare Bodenbe-
reiche erhalten bzw. geschaffen werden. 
Die Pflanzenvorschlagsliste zum Bebauungsplan mit einer überwiegend heimischen Baumartenauswahl 
wurde gezielt um klimaresiliente (klimaveränderungstolerante) und gegen Krankheiten/Schädlinge wider-
standsfähige Baumarten ergänzt, um möglichst stabile und zukunftsfähige Bestände zu entwickeln. V.a. 
die prognostizierten Veränderungen örtlicher Klimabedingungen (z. B. Veränderung in der ausgeglichen, 
regelmäßigen jährlichen Niederschlagsverteilung hin zu Extremwetterlagen mit ausgedehnten Trocken-
zeiten oder Hitzeperioden sowie Starkregenereigniss en) erfordern entsprechende Anpassungen. Auch 
eine gewisse Vielfalt in der Ar tenzusammensetzung trägt zur Stabilisierung des zukünftigen Bestandes 
gegenüber Störungen bei, indem der Gefahr des Verlusts von Straßenbäumen in kompletten Straßenzü-
gen entgegengewirkt wird. Artspezifische Schädlinge (z. B. Kastanienminiermotte), können zur Dezimie-
rung/Schwächung oder gar zum Totalausfall ganzer Arten führen.  
Bauflächen-/Grundstücksfreiflächenbegrünung 
Grünordnungsplanerisch werden für die Gestaltung der privaten Grundstücksfreiflächen quantitative (An-
pflanzung von Bäumen und Grünflächenanteil) und qualitative Vorgaben (Pflanzqualitäten) gemacht. Um 
der in Zukunft verstärkten klim atischen Belastungssituation Rechnung zu tragen bzw. dieser entgegen-
zuwirken, ist im Bereich von Neubauten außerdem eine umfangreic he Begrünung von Dächern sowie 
der Fassaden vorgesehen.

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Abb. 28: Übersicht der Grünanlagen (ohne Maßstab); G: Grünanlage; M: Maßnahmenfläche; V: Verkehrsgrün 
Quelle:  Götte LA, Juni 2021

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21. Inhalt und Begründung der Fest setzungen nach dem Baugesetzbuch 
(BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
21.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 
21.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 
Festsetzung 
„Allgemein zulässige Nutzungen (§ 4 Abs. 2 BauNVO) 
 Wohngebäude, 
 die der Versorgung des Gebiets dienenden Lä den, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht 
störenden Handwerksbetriebe, 
 Anlagen für kirchliche, kulturelle, so ziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 
Ausnahmsweise zulässige Nutz ungen (§ 4 Abs. 3 BauNVO) 
 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 
 Anlagen für Verwaltungen.  
Nicht zulässige Nutzungen (§ 4 Abs.  3 i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 
 Gartenbaubetriebe, 
 Tankstellen,  
 Werbeanlagen als eigenständige gewe rbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung.“ 
Begründung 
Angesichts der großen Nachfrage nach Wohnraum in der Wissenschaftsstadt Darmstadt (vgl. Kap. 6.1) 
ist die Entwicklung eines lebendi gen Stadtquartiers mit dem Nutzung sschwerpunkt „Wohnen“ vorrangi-
ges Ziel der Wiedernutzbarmachung der Flächen Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. 
Demnach werden im Großteil des Geltungsbereichs allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Die Festset-
zungen des Bebauungsplans b ilden einen Zulässigkeitsrahmen, der  im Wesentlichen den Regelungen 
des § 4 BauNVO entspricht.  
Die gem. § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnah msweise zulässigen Nutzungen „Gartenbaubetriebe“ 
und „Tankstellen“ werden als nicht zulässig ausgeschlossen, da diese Nutzungen dem Ziel der Entwick-
lung eines attraktiven Wohnstandorts mit kleinteiliger Gebietsstruktur widersprechen und damit mit den 
städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt nicht vereinbar sind. Begründet werden kann dies durch die 
städtebauliche Ausprägung, den Fl ächenverbrauch und die Verkehrse rzeugung, die diese Nutzungen 
mit sich bringen würden. Aus stadtgestalterischer Si cht wären diese Betriebe, die typischerweise über 
einen großen Flächenanteil, der ni cht bebaut bzw. lediglich mit bs pw. niedrigen Gewächshäusern oder 
Kassengebäuden bestanden ist, im W ohngebiet problematisch. St ädtebauliche Raumkanten würden 
nicht ausgebildet werden.  
Der Ausschluss von Tankstellen ist weiterhin dadu rch begründet, dass von Tankstellen regelmäßig er-
hebliche Beeinträchtigungen für die Umgebung aus gehen, die bei den üblichen Öffnungszeiten auch in 
den späten Abendstunden erfolgen.  Neben Lärmemissionen, insbesondere durch den Ziel- und Quell-
verkehr und Reparatur- oder Autowascheinrichtungen, kommt es zu olfaktorischen Auswirkungen (Ben-
zolgeruch, Abgase). Das mit dieser Nutzung einhergehende hohe Verkehrsaufkommen kann darüber 
hinaus eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit und der Erschließungsqualität mit sich bringen. Aus 
diesen Gründen können Tankstellen nur in Ausnahmefällen verträglich in Wohngebiete integriert werden. 
Im vorliegenden Fall ist dies nicht möglich, insbesondere vor dem Hintergrund des Ziels, eine autoarme 
Stadtentwicklung zu verfolgen.

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Werbeanlagen, als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung, dominieren aufgrund ihrer auf die visuelle 
Wahrnehmung ausgerichteten Gestaltung den öffent lichen Raum erheblich. Da sie den gestalterischen 
Charakter der Umgebung nicht beeinträchtigen sollen, werden sie als nicht zulässige Nutzungen ausge-
schlossen. Die im Großteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans festgesetzten Wohngebiete sind 
besonders störanfällig und hinsichtlich aufdringlicher Werbung in der Nachbarschaft schutzwürdig. Eine 
Dominanz der Werbung soll verhindert werden.  
Durch diese vorgesehenen Modifikationen wird der allgemeine Nutzungszweck des allgemeinen Wohn-
gebiets, für das die vorwiegende Wohnnutzung entscheidend ist, nicht in Frage gestellt. 
21.1.2 Urbanes Gebiet (MU) (§ 6a i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 
Festsetzung 
„Allgemein zulässige Nutzungen (§ 6a Abs. 2 BauNVO) 
 Wohngebäude, 
 Geschäfts- und Bürogebäude, 
 Einzelhandelsbetriebe im Erdgeschoss der Teilbaugebiete MU 2a, MU 3 und MU 4. 
Die maßgeblichen Sortimente sind in der Darmstädter Sortimentsliste enthalten (siehe Hinweise 
Ziff. V. 19)  
 Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebi et MU 2b nur in Form von Lebensmittel-Vollsortimentern 
mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sowie zentrenrelevanten Randsortimenten von max. 
10 % der Gesamtverkaufsfläche.   
Die maßgeblichen nahversorgungs relevanten und zentrenrelev anten Sortimente sind in der 
Darmstädter Sortimentsliste enthalten (siehe Hinweise Ziff. V. 19)  
 Schank- und Speisewirtschaften sowi e Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
 sonstige Gewerbebetriebe, 
 Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 
Zwecke. 
Nicht zulässige Nutzungen (§ 6a Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 
 Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebiet MU 1, 
 Einzelhandelsbetriebe ab dem  1. Obergeschoss, 
 Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros, Spiel- und Automatenhallen sowie ähnliche Unter-
nehmen im Sinne der §§ 29 ff. Gewerbeordnung (G ewO), Animierlokale, Nachtbars, und ver-
gleichbare Einrichtungen mit Striptease- und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrich-
tungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, Swin-
gerclubs sowie andere sexbezogene Einrichtungen, 
 Bordelle und bordellartige Betriebe einschließlich Terminwohnungen und Eros-Center, 
 Tankstellen,  
 Werbeanlagen als eigenständige gewe rbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung eines urbanen Gebietes (MU) wi rd das städtebauliche Konz ept umgesetzt: Im Be-
reich des Quartiers-Carrés (Karl-Plagge-Platz) ist der Erhalt der unter Denkmalschutz stehenden histori-
schen Kasernengebäude planerische Vorgabe. Als zent raler Bereich mit geplanter Straßenbahnhalte-
stelle auf dem Platz soll hier eine urbane Durchm ischung mit verschiedenen öffentlichkeitswirksamen 
Nutzungen als lebendige Mitte entstehen.  Angedacht sind bspw. ein Nahv ersorger, Dienstleistungsbe-
triebe, Büroräume, nicht störendes Gewerbe, eine Mobilit ätsstation sowie Räumlic hkeiten für sonstige 
Gemeinschafts- bzw. Gemeinbedar fseinrichtungen. Auch Wohnungen si nd möglich. Die Nutzungsmi-
schung ist im urbanen Gebiet vorgegeben, muss jedoch nicht gleichwertig se in, so dass sich das

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Mischungsverhältnis dem jeweils aktuellen Bedarf flexibel anpassen kann und zu einer lebendigen Quar-
tiersmitte beitragen kann. 
Diese Zielvorstellungen entsprechen der Baugebietskategorie der urbanen Gebiete: Die urbanen Gebiete 
dienen gemäß § 6a Abs. 1 BauGB dem Wohnen sowi e der Unterbringung von Gewerbebetrieben und 
sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die ein-
zelnen Teilbaugebiete MU 1 bis MU 4 sind dabei als ein gesamtes urbanes Gebiet zu sehen, das sich 
um den zentralen Platz (Quartiers- Carré, Karl-Plagge-Platz) anordne t; die jeweiligen gebietscharakter-
bildenden Nutzungen müssen nicht in jedem Teilbaugebi et vorhanden sein. So sind bspw. die sozialen 
und kulturellen Einrichtungen in Form eines Familienzentrums und Quartierszentrum im Wesentlichen im 
urbanen Gebiet MU 1 vorgesehen, während in de n urbanen Gebieten MU 2 bis MU 4 die übrigen Nut-
zungen untergebracht werden können. 
Die Festsetzungen des Bebauungspl ans bilden einen Zulässigkeitsr ahmen, der im Wesentlichen den 
Regelungen des § 6a BauNVO entspricht. Abweichungen gi bt es im Bereich der  Einzelhandelsbetriebe 
sowie bei den nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahms weise zulässigen Nutzungen „Vergnügungsstätten“ 
und „Tankstellen“. 
Ein Ziel des städtebaulichen Konzepts ist es, mit der Schaffung eines lebendigen Quartiers auch dessen 
Versorgung zu gewährleisten. Geplant ist die Herstellung einer quartiersbezogenen Nahversorgung rund 
um das zu erhaltende zentrale Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz), u.a. durch einen großflächigen Nah-
versorger und / oder durch kleinere, bedarfsmäßi ge Läden. Das Nahversorgungsangebot kann je nach 
Bedarf durch Einzelhandels- / öffent lich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade erweitert wer-
den. 
Diese Zielsetzung entspricht auch den Zielen der Wissenschaftsstadt Darmstadt im „Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept 2020“ (Dr. Lademann & Partner, Hamburg, Januar 2021,  vgl. auch Kap. 12). Dieses 
Konzept wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 24.06.2021 beschlossen. 
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 wird empfohlen, den Standortbereich um das zentral gele-
gene Quartierszentrum als perspektivischen zentralen Versorgungsbereich in Funktion eines Nahversor-
gungszentrums mit in die Zentrenstruktur der Stadt Darmstadt aufzunehmen.110 Die Abgrenzung soll da-
bei die zentral im Quartier gelegenen Gebäudeeinheiten um den geplanten Verbrauchermarkt bzw. den 
Bereich um das Carré (Karl-Plagge-Platz) beinhalten (vgl. Abb. 19 im Kapitel 11). Die Etablierung des 
Nahversorgungszentrums wird die wohnortnahe Vers orgung der Bevölkerung in dem Quartier sichern 
und einen wichtigen Beitrag zur wohnortnahen, fußläufigen Versorgung für die Bewohner leisten. Gleich-
zeitig entsteht zudem ein lebendiger Kern für die Quartiersentwicklung und -identifikation.111 Nahversor-
gungszentren wie das Nahversorgungszentrum Ludwigshöhviertel sollen entsprechend der Zielsetzung 
des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2020 eine funktionsfähige Nahversorgung mit Gütern des täg-
lichen Bedarfs sichern. 112  Sie weisen einen kleinen Einzugsberei ch auf und das Angebot umfasst ein 
begrenztes Spektrum an Waren- und Dienstleistu ngsangeboten vornehmlich des kurzfristigen Bedarfs, 
in begrenztem Umfang ggf. auch War en für den mittelfristigen Bedarf. 113 Durch die Festsetzungen des 
Bebauungsplans werden diese Zielsetzungen umgesetzt:  
Der im Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2020 aufgeführte Verbrauchermarkt mit rund 1.400 m² Ver-
kaufsfläche ist im Teilbaugebiet MU 2b zulässig: 
Zulässig ist ein Lebensmittel-Vollsortimenter. Das Kernsortiment eines Vollsortimenters besteht üblicher-
weise aus Waren, die der Hauptwarengruppe Nahr ungs- und Genussmittel zuzurechnen sind, und wird 
ergänzt durch insbesondere Drogerie- und Körperpfl egeartikel sowie Randsortim entsangebote u. a. in 
den Sortimenten Zeitungen / Zeitschriften oder zoologische Artikel und Papier / Bürobedarf / Schreibwa-
ren. Bei diesen Randsortimenten handelt es sich oftmals um we itergehende Sortimente, die aus 
 
110 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 113 
111 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 113 
112 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 82 
113 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 89

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 105  
 
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betriebstypologischer Sicht erforderlich sind: So führen viele Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs-
relevanten Sortimenten in einem gewissen Umfang auch branchentypische zentrenrelevante (oder nicht-
zentrenrelevante) Randsortimente, die die Kernsortimente durch solche Waren anreichern, die eine ge-
wisse Beziehung und Verwandtschaft mit den Waren des Kernsortiments haben. Zugleich muss das An-
gebot insbesondere des zentrenrel evanten Randsortiments dem Kernso rtiment in seinem Umfang und 
seiner Gewichtigkeit deutlich untergeordnet sein (i. d.  R. bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche). Eine 
entsprechende Begrenzung der zentrenrelevanten Sortimente auf 10 % wird in der Festsetzung vorge-
nommen. Gleichzeitig wird mit der Beschränkung  auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche gewährleistet, 
dass kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit zentrenrelevanten Sortimenten entstehen kann. Damit 
wird den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2020 für Nahversorgungszentren entsprochen, 
wonach diese Betriebe der Innenstadt vorbehalten sein und nicht in Nahversorgungszentren zugelassen 
werden sollen.114  
Ein Lebensmitteldiscounter, der ebenfalls nahversorgungsrelevante Sortimente vertreibt, ist nicht zuläs-
sig. Zwar könnte er als Nahversorger grundsätzlich in einem Nahversorgungszentrum untergebracht wer-
den, jedoch weist bereits das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 auf die geplante Ansiedlung eines 
„Verbrauchermarkts“ hin,115 bei dem es sich um einen Vollsorti menter und nicht um einen Discounter 
handelt.116 Discounter werden aus städt ebaulichen Gründen ausgeschlosse n: Grundsätzlich generiert 
ein Discounter mehr Umsatz und bedient einen größeren Einzugsbereich. Er benötigt eine höhere Kun-
denfrequenz und dadurch wird zusätzlicher Verkehr von außenhalb erzeugt. Dies widerspricht jedoch der 
Zielsetzung des Bebauungsplans eines autoarmes Stadtquartiers, in dem Kfz-Verkehr reduziert und ver-
mieden werden soll. Des Weiteren ist das Ergebnis einer Leistungsfähigkeitsüberprüfung des umgeben-
den Straßennetzes, ein höheres Verkehrsaufkommen zu vermeiden, da dies zu großen Einschränkungen 
der Qualität im umgebenden Erschließungsnetz führen würde – sowohl für die Erreichbarkeit des Gebie-
tes als auch für die bestehenden Verkehrsflüsse (vgl . Kapitel 11.2 Leistungsfähigkeitsbetrachtung). Ein 
Vollsortimenter hingegen bietet den Anwohnerinnen und Anwohnern ein größeres Sortiment, um ihren 
Bedarf vor Ort zu decken, so dass somit zusätzlicher Verkehr vermieden wird.   
Eine Verkaufsflächengröße (1.400 m² gem. Nahversorgungskonzept) kann im urbanen Gebiet nicht fest-
gesetzt werden, jedoch ist über die maximal zulässige Grundfläche eine Verkaufsflächengröße ableitbar. 
Die maximal zulässige Grundfläche im MU 2 beträgt  3.600 m², umfasst aber auch die Flächen des Be-
standsgebäudes, das aufgrund des Gr undrisses und der Höhenlage für eine Einzelhandelsnutzung in 
Kombination mit dem Anbau nicht geeignet ist. Daher wird die Zulässigkeit des Vollsortimenters auf den 
Bereich des eingeschossigen Anbaus beschränkt (MU 2b). Hier sind innerhalb der festgesetzten Bau-
grenzen rund 2.400 m² Grundfläche möglich. Hiervon sind für den Betrieb noch 1/3 der Flächen als Ne-
ben-, Verkehrs- und Funk tionsflächen abzuziehen117, des Weiteren sind die Anlieferung des Vollsorti-
menters sowie eine Tiefgaragenzufahrt von Norden aufgrund der beinahe an die Baugebietsgrenze her-
anragende Baugrenze weitestgehend innerhalb der über baubaren Grundstücksflächen unterzubringen. 
Werden diese Nebenflächen abgezogen, ergibt sich eine deutlich kleinere Fläche, die als Verkaufsfläche 
genutzt werden kann und die sich an die rund 1.400 m² Verkaufsfläche annähert, die im Einzelhandels- 
und Zentrenkonzept 2020 genannt sind.  
Im Teilbaugebiet MU 2b sind keine nicht-zentrenrelevanten Sortimente zulässig, so dass hier kein groß-
flächiger Einzelhandelsbetrieb mit nicht-zentrenrelevanten Sortiment en entstehen kann. In Bezug auf 
diese Betriebe gibt es die Ansi edlungsregel des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2020, dass groß-
flächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Haupts ortimenten vorrangig auf Flächen in-
nerhalb der Innenstadt oder auf unm ittelbar angrenzende Flächen gelenkt werden sollen, sofern sie zu 
deren Stabilisierung beitragen und städtebaulich, verk ehrlich und funktional ve rträglich eingeordnet 
 
114 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 123 / 125 
115 U.a. Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektive n der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 113 
116 U.a. Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektive n der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 113 
117 Annahme: ca. 2/3 der Fläche werden als Verkaufsfläche gewertet, analog zur Annahme, dass 1.200 qm Geschossflä-
che 800 qm Verkaufsfläche (§ 11 Abs. 3 BauNVO) entspricht.

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werden können. 118 Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandel sbetriebe mit nicht- zentrenrelevanten 
Hauptsortimenten entspricht jedoch nicht der Zielsetzung für das Ludwigshöhviertel: Zum einen können 
diese Betriebe nicht das Ziel der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung erfüllen. Zum anderen sind 
diese Sortimente in der Regel sperrig und erfordern einen Pkw-Transport und der Einzugsbereich reicht 
weit über das Plangebiet hinaus. Durch den Aussch luss soll entsprechend auch unerwünschter Pkw-
Verkehr im Gebiet verhindert werden (Stichwort Leistungsfähigkeitsbetrachtung, s.o.).  
Aufgrund der Lage im Nahversorgungszentrum, der integrierten Lage, des Warenangebots und der Nah-
versorgungsfunktion erfüllt der Lebensm ittelvollsortimenter bis ca. 1. 400 m² VKF im Quartiers-Carré 
grundsätzlich wesentliche Bedingungen für eine atypische Fallges taltung und somit für eine Ausnahme 
der Ausweisungspflicht eines Sondergebiets gem. § 11 Abs. 3 BauNVO.  
Voraussetzung für die Zulässigkeit eines großfläc higen Einzelhandelsbetriebs außerhalb eines Sonder-
gebiets oder Kerngebiets ist neben der atypischen Fa llgestaltung, dass keine Auswirkungen nach § 11 
Abs. 3 BauNVO vorliegen. Durch den Lebensmittelvo llsortimenter im MU 2 sind aufgrund der Lage im 
Nahversorgungszentrum keine negativen Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbe-
reiche oder die Nahversorgungsstruktur zu erwart en. Der Einzelhandelsbetri eb wurde im Rahmen der 
Fachgutachten zum Bebauungsplan berücksichtigt und dabei wurde festgestellt, dass keine wesentlichen 
Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf das Orts - und Landschaftsbild oder auf den Na-
turhaushalt zu erwarten sind. Auch in der Verkehrsuntersuchung wurde der Einzelhandelsbetrieb berück-
sichtigt. In diesem Zusammenhang wird darüber hinaus davon ausgegangen, dass der Einzelhandelsbe-
trieb durch die innergebietliche Zielgruppe und die w ohnortnahe Versorgung zu einer Verkehrsvermei-
dung beitragen kann. Es werden gemäß den Ergebni ssen der Fachgutachten auch keine schädlichen 
Umwelteinwirkungen erwartet. Um eine schalltechnische Verträglichkeit mit den angrenzenden allgemei-
nen Wohngebieten und urbanen Teilbaugebieten zu gewährleisten, sind auf der Ebene des Bauantrags 
für den Einzelhandelsbetrieb Schalls chutzmaßnahmen zu entwickeln (bspw. an schalltechnische Erfor-
dernisse angepasste Öffnungs- und Anlieferungszeiten, Verladerampe innerhalb des Gebäudes, Einhau-
sung / begrenzter Schallpegel Kühlung/Lüftung, Verdichter etc.), deren Wirksamkeit im Zuge der Bauge-
nehmigung durch ein entsprechendes Schallschutzgutachten nach TA Lärm nachgewiesen werden kann 
(vgl. Kap. 14). Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist als Ergänzung zur Einschätzung im Be-
bauungsplanverfahren unter Berücksich tigung der konkreten K onzeption der Nachweis zu erbringen, 
dass keine Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO vorliegen.  
Im Ergebnis stellt die Wissenschaftsstadt Darmstadt fest, dass die vorgesehene Ansiedlung eines groß-
flächigen Lebensmittelvollsortimenters im Urbanen Teilbaugebiet MU 2 mit den Anforderungen des § 11 
Abs. 3 BauNVO vereinbar ist.  
 
Der Bereich des urbanen Gebiets MU wird im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 insgesamt als 
Nahversorgungszentrum vorgeschlagen. Weiter e, den Verbrauchermarkt ergänzende Ladeneinheiten, 
die die Angebotsstruktur erweitern und einen lebendigen Kern für die Quartiersentwicklung und -identifi-
kation schaffen, sind ebenfalls Bestandteil des beschriebenen Nahv ersorgungszentrums Ludwigs-
höhviertel.119 Um diese Funktion erfüllen zu können, wird die Ansiedl ung von über die durch den Ver-
brauchermarkt / Vollsortimenter abgedeckten nahversorgungsrelevanten Sortimente hinausgehenden 
weiteren Sortimenten angestrebt. Anbieten würden si ch beispielsweise ein Schreibwarengeschäft oder 
ein Gemischtwarenladen, der mit einem vielfälti gen (zentrenrelevanten) So rtiment dazu beitragen 
könnte, Einkaufsfahrten aus dem Quartier heraus überflüssig zu machen. Auch kleinflächige Einzelhan-
delsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten wie Fahrradläden (die sich insbesondere mit dem 
Mobilitätskonzept ergänzen würden, vgl. Kap. 11.3) sind denkbar. Entsprechend sind in den Teilbauge-
bieten MU 2a, MU 3 und MU 4 in den Erdgeschoss en Einzelhandelsbetriebe mit allen Sortimenten zu-
lässig.  
 
118 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 124 
119 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 127

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Die Beschränkung der Einzelhandels betriebe auf die Erdgeschosszone ge währleistet zum einen, dass 
kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit zentr enrelevanten Sortimenten ent steht. Die festgesetzte 
Grundfläche in den jeweiligen Teilbaugebieten von 750 m² oder (mathematisch  aufgerundet von dem 
tatsächlichen Umgriff des Bestandsgebäudes) von 1.250 m² ermöglicht lediglich eine Verkaufsfläche von 
bis zu 800 m²,120 so dass dem Ziel aus dem Einzelhandels-  und Zentrenkonzept entsprochen wird, wo-
nach großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten der Innenstadt vorbehalten 
sein und nicht in Nahversorgungszentren zugelassen werden sollen. 121 Auch großflächige Einzelhan-
delsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind entsprechend nicht möglich, da auch aus städ-
tebaulichen Gründen nicht erwünscht (s.o.). Zum ande ren sollen insbesondere die Erdgeschosszone 
belebt und in den Obergeschossen andere gewerbliche Betriebe und Dienstleistungsunternehmen oder 
Wohnungen untergebracht werden. So soll auch di e erforderliche Nutzungsmischung des urbanen Ge-
biets gewährleistet werden.  
 
Im Teilbaugebiet MU 1 sind generell keine Einzelh andelsbetriebe zulässig, da hier im Anschluss an die 
Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ soziale und kulturelle Einrichtungen 
in Form eines Familienzentrums und Quartierszent rums untergebracht werden sollen, um die gebiets-
charakterbildenden Nutzungen in diesem Teilbaugebiet zu sichern. In den Teilbaugebieten MU 2 bis MU 
4 hingegen können insbesondere die übrigen Nutzungen eines urbanen Gebiets untergebracht werden. 
 
Zu den nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise  zulässigen Nutzungen „Vergnügungsstätten“ und 
„Tankstellen“ gibt es folgende differenzierte Festsetzungen: Einzelne Formen von Vergnügungsstätten 
(Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros, Spiel- und Automatenhallen sowie ähnliche Unternehmen 
im Sinne der §§ 29 ff der Gewerbeordnung (GewO), Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrich-
tungen mit Striptease- und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von 
Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Ma ssagebetriebe, Swingerclubs sowie andere sexbezo-
gene Einrichtungen), von denen neg ative städtebauliche Auswirk ungen, insbesondere ein Trading-
Down-Effekt, ausgehen können, werden ausgeschloss en. Bei einem Trading-Down-Effekt handelt es 
sich um eine mögliche Entwertung von Gebieten, die sich nicht ausschließlich auf monetäre Effekte be-
schränkt, sondern sich insbesondere in der allgemeinen Wahrnehmung und Wertschätzung eines Quar-
tiers oder Stadtteils niederschlägt. Unterstützt wird die Wirkung einer sinkenden Wahrnehmung und Wert-
schätzung eines Quartiers häufig durch eine spezifische Beeinträchtigung des Stadt- und Straßenbildes 
durch diese Stätten, z.B. durch aus dem R ahmen fallende Werbeanlagen, geschlossene und nicht ein-
sehbare Fassaden etc. Insgesamt entstehen dadurch ein abweisender Charakter und eine Beeinträchti-
gung des subjektiven Sicherheitsgefühls. Aufgrund dieser Auswirkungen kann es zur Abwanderung der 
Wohnbevölkerung im Umfeld, dem Ausbleiben von Kunden- und Besucherströmen in den benachbarten 
Betrieben oder der Schließung ansässiger Betriebe kommen, was zu einem weiteren Attraktivitätsverlust 
führt. Solche Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe einschließlich Terminwoh-
nungen und Eros-Center sollten daher grundsätzlich nicht in direkter Nähe zu Wohnnutzungen entstehen.  
Weiterhin werden die urbanen Gebiete dahingehend eingeschränkt, dass Tankstellen sowie Werbean-
lagen als eigenständige gewerb liche Hauptnutzung für Fremdwerbung  nicht zulässig sind. Diese 
sind nicht mit den städtebaulichen Zielen für die Konv ersion der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-
Siedlung vereinbar. Für die Begründung wird auf  die Begründung zu den allgemeinen Wohngebieten 
(Kap. 21.1.1) verwiesen. 
Durch diese vorgesehenen Modifikationen wird der allgemeine Nutzungszweck des urbanen Gebiets 
nicht in Frage gestellt.  
Die Abgrenzung der Teilbaugebiete in Richtung der Platzfläche orientiert sich am Verlauf der als Teil der 
Platzanlage unter Ensembleschutz stehenden Mauern (vgl. Kap. 6.10): Die Mauern befinden sich jeweils 
innerhalb der Baugebietsfläche. Im Bereich des MU 4 wurde seitens der Denkmalschutzbehörden einer 
 
120 Annahme: ca. 2/3 der Fläche werden als Verkaufsfläche gewertet, analog zur Annahme, dass 1.200 qm Geschossflä-
che 800 qm Verkaufsfläche (§ 11 Abs. 3 BauNVO) entspricht.   
121 Dr. Lademann & Partner (Januar 2021): Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020, Hamburg, S. 123 / 125

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geringfügigen Versetzung der südlichen Mauer zugestimmt, damit westlich der Straßenbahntrasse eine 
Fußwegeverbindung zur Promenade geschaffen werden kann.  
21.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
21.2.1 Grundfläche (GR), Grundflächenzahl (GRZ) (§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO)  
Festsetzung 
„Die maximal zulässige Grundfläche (GR) bzw. Grundflächenzahl (GRZ) werden gemäß Nutzungsschab-
lone gemäß Planeintrag (Planteil 1/3) festgesetzt.“  
Baugebiet Teilbaugebiet / Zweckbestimmung GR GRZ 
Allgemeine  
Wohngebiete WA D1, D3, E2 - E6  0,25 
 C12 - C15, D2  0,30 
 A6, A7, A9, B1, B4, B5, C8, C9, C10   0,35 
 A2, A3, A4, A11, A12, B3  0,40 
 A1, A5, A8, A 10, B2, C1 - C7, C11, E1  0,45 
 A2 (RMH), A3 (RMH), A4 (RMH)  0,60 
Urbanes Gebiet MU MU 1       850 m²  
 MU 2     3.600 m²  
 MU 3       750 m²  
 MU 4    1.250 m²  
Flächen für den  
Gemeinbedarf „Jugendzentrum“  0,40 
 „Bildungscampus“  0,60 
Fläche für Sport- und 
Spielanlagen   0,50 
Der besondere Nutzungs-
zweck von Flächen „Garagengebäude 1 - 3“    1.800 m²  
Begründung 
Grundlage für die Festsetzungen ist das städtebauliche Konzept, dem der Magistrat der Wissenschafts-
stadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt hat und welches der frühzeitigen Beteiligung 
zugrunde lag. 
Zu unterscheiden ist zunächst nach Grundfläche (GR) und Grundflächenzahl (GRZ): 
Die zulässige Grundfläche ist die absolute Fläche des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen über-
deckt werden darf. Maximal zulässige Grundflächen werden für die Teilbaugebiete des urbanen Gebiets 
am zentralen Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz, MU  1 bis MU 4) festgesetzt: Um die städtebaulich

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prägnante Figur am Quartiers-Carré zu erhalten – sowohl im Hinblick auf Anbauten als auch im Hinblick 
auf einen Wiederaufbau nach einer potenziellen Zerstörung - werden zum einen die denkmalgeschützten 
Bestandsgebäude in Baugrenzen eng eingefasst und zum anderen lässt die festgesetzte Grundfläche im 
urbanen Gebiet lediglich eine geringfügig höhere Grundfläche zu als die Bestandsgebäude aktuell um-
fassen. Im MU 2 wird hingegen über die festgesetzt e GR zusätzlich zu dem denkmalgeschützten Be-
standsgebäude ein Anbau im rückwärtigen Bereich ermöglicht, sodass die angestrebte Nutzung als Nah-
versorger realisiert werden kann.  
Für die insgesamt 3 Garagengebäuden (Fläche mit besonderem Nutzungszweck: „Garagengebäude“) 
zur Unterbringung des Großteils der PKW-Stellplätze der Baugebiete wurden architektonische Konzepte 
erstellt, deren erforderliche Grundfläche im Bebauungsplan festgesetzt wurde.  
Für die allgemeinen Wohngebiete bzw. die Flächen für den Gemeinbedarf und die Flächen für Sport- und 
Spielanlagen, in denen hauptsächlich neu geplante Gebäude entstehen sollen, werden Grundflächen-
zahlen (GRZ) festgesetzt. Die GRZ gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grund-
stücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind.  
Die festgesetzte GRZ wird nach der im Strukturkonzept vorgesehenen Gebäudetypologie unterschieden, 
die im Zusammenspiel mit den Festsetzungen zur Geschossflächenzahl bzw. Geschossfläche, maximal 
zulässiger Höhe, Anzahl zulässiger Geschosse und der Bauweise fixiert werden. Entsprechend der städ-
tebaulichen Intention wurden die Festsetzungen für die jeweiligen allgemeinen Wohngebiete getroffen: 
 Im inneren nördlichen und südlichen Quartiersb ereich ist eine aufgelockerte Blockrandbebauung 
geplant. Entsprechend der geplanten Bebauung im St rukturkonzept wird für die allgemeinen 
Wohngebiete A6, A7, B4, B5, C9 und C10 eine GRZ von 0,35 festgesetzt.  
 Ausnahmen hiervon ergeben sich in den allgem einen Wohngebieten C3 und C5, wo aufgrund 
des hier vorgesehenen sozial geförderten Wo hnungsbaus und des, durch das Amt für Woh-
nungswesen vorgegebenen, Wohnungsmixes mit einer höheren Fläche je Wohneinheit gerech-
net werden muss und dadurch die Gebäude im Vergleich zum Strukturkonzept vergrößert werden 
müssen (vgl. Kap. 7.1.2), was eine Erhöhung der GRZ auf 0,40 bzw. 0,45 bedingt. In den übrigen 
für den sozial geförderten Wohnungsbau vorges ehen Baugebieten konnten die größeren Ge-
bäude entsprechend der Systematik untergebracht werden.  
 Für die an die Garagengebäude angrenzenden al lgemeinen Wohngebiete A8 und C6 sind auf-
grund der kleineren Grundstücksgröße für ei ne vergleichbare Bebauung eine höhere GRZ von 
0,45 (und eine höhere Dichte) erforderlich.  
 An der Ostkante des nördlichen Bereichs ist gemäß dem Strukturkonzept eine Bebauung entlang 
der geplanten Straße mit großzügigen rückwärtigen Freibereichen und dadurch einem größeren 
Abstand zur östlich gelegenen Fläche für Sport- und Spielanlagen vorgesehen. Für diese Bebau-
ung ist eine GRZ von 0,30 (und eine geringere Dichte) ausreichend.  
 Entlang der Promenade, in der auch die Stra ßenbahn verläuft, sind höhere und dichtere Gebäude 
zur Fassung des Straßenraums aufgrund der breiten Verkehrsfläche geplant. In diesem Bereich 
ist für die allgemeinen Wohngebiete A11, A12 und B3 eine GRZ von 0,40 sowie für A10 und B2 
eine GRZ von 0,45 festgesetzt. In B1 ist aufgrund des geschützten Baumbestands die Bebauung 
eingeschränkt, weswegen hier eine niedrigere GRZ von 0,35 (und Dichte) festgesetzt wird.  
 In unmittelbarer Lage an der Landschaftstr eppe und weiteren öffent lichen Grünflächen sind 
Stadtvillen in höherer baulicher Dichte geplant. Hi er ist eine höhere Ausnutzbarkeit der Grund-
stücke städtebaulich zu vertreten, so dass in den meisten Fällen eine die Obergrenzen gem. § 17 
Abs. 1 BauNVO überschreitende GRZ von 0,45 festgesetzt wurde. Dabei handelt es sich um die 
allgemeinen Wohngebiete A1, A5, C1, C2, C4, C7 und C11. In dem allgemeinen Wohngebiet A9, 
das ebenfalls an der Landschaftstreppe liegt, is t aufgrund des Baumbestands und der dadurch 
eingeschränkten Bebaubarkeit eine GRZ von 0,35 ausreichend.  
 An den Quartiersrändern zum Wald hin sind Stadt villen („Waldvillen“) für hochwertiges Wohnen 
auf großzügigen Grundstücken im Übergang zum Wald vorgesehen. Hier wird für die allgemeinen 
Wohngebiete D1 und E2 bis E6 eine GRZ von 0,25 festgesetzt.   
 Entlang der Verlängerung der Heinrich-Delp-Stra ße (jetzt: Jeffersonstraße) im Bereich der ehe-
maligen Jefferson-Siedlung sind Zeilengebäude zur Straßenraumfassung geplant. Die zur

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Realisierung des Strukturkonzepts erforderlic hen unterschiedlichen GRZ- Werte von 0,25, 0,30 
und 0,45 werden festgesetzt.  
In diesem Bereich sind die Teilbaugebiete D2 und D3 hervorzuheben: Laut Strukturkonzept ist in 
D2 neben Waldvillen in Richtung der Waldflächen bzw. Maßnahmenfläche „M5“ auch eine 1- bis 
2-geschossige Kindertagesstätte mit groß zügigem Freigelände gepl ant. Jedoch wurde ange-
sichts des Wohnungsdrucks entschieden, auc h dieses Gebäude mehrgeschossig vorzusehen 
und in den oberen Geschossen durch Wohnungen zu ergänzen. In dem Baugebiet D3 konnte 
das bestehende Kapellengebäude nicht erhalten werd en. Für den Neubau wird durch die Fest-
setzungen eine Realisierung als Wohnbebauung ermöglicht.  
 Am westlichen Quartiersrand ist ein Bereich fü r die Bebauung mit Einfamilien-, Doppel- und Rei-
henhäusern vorgesehen. In den allgemeinen Wohngebieten A2, A3 und A4 ist eine GRZ von 0,40 
festgesetzt. Darüber hinaus ist für Reihenmittelhäuser eine GRZ von 0,60 festgesetzt, womit die 
Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO übersch ritten werden. Hintergrund ist, dass auf den 
innenliegenden Grundstücken, sollten sie mi t Reihenhäusern bebaut werden, eine höhere Aus-
nutzbarkeit erforderlich ist, um  ein Haus in einer vergleichbaren Größe wie ein Reihenendhaus 
verwirklichen zu können. Die Festsetzung wurde fü r einen sehr kleinen Teil der Bauflächen ge-
troffen.  
 
Die GRZ der Fläche für Sport- und Spielanlagen wird mit 0,5 festgesetzt. Dies ermöglicht Flexibilität 
hinsichtlich der Ergänzung von kleineren Anbauten, bspw. von Ankleiden oder Waschräumen und weite-
ren Sport- und Spielanlagen oder eine gesamte Neuanlage von Sport- und Spielanlagen auf der Fläche.  
Die festgesetzte GRZ von 0,60 fü r die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Bildungscam-
pus“ ermöglicht die Realisierung der von der Wissenschaftsstadt Darmstadt geplanten Nutzungen Grund-
schule, Sporthalle und Kindertagesstätte.  
Bei der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Jugendzentrum“ wurde die festgesetzte 
GRZ von 0,40 mit dem Dezernat V der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Bereich Sozial- und Jugendhilfe-
planung, und der Darmstädter Stadt entwicklungs GmbH & Co.KG (DSE) hinsichtlich des kalkulierten 
Bedarfs für ein Gebäude für eine Einrichtung der Offenen Kinder- und Jugendarbeit abgestimmt. Mit der 
festgesetzten GRZ verbleibt eine großzügige Außenfläche für eine qualitative, bedarfsgerechte und funk-
tionierende offene Kinder- und Jugendarbeit sowie ein vielfältiges Sport- und Bewegungsangebot.

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21.2.2 Ausnahme von der festgesetzten zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohn-
gebieten für Terrassen (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO) 
Festsetzung 
„In den allgemeinen Wohngebieten kann die festgesetzte Grundfläche durch Terrassen (inkl. überdachte 
Terrassen und Hochparterre-Balkone) um 5 % überschritten werden. 
Die Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete D1 sowie E2 bis E6.“ 
Begründung 
Für den überwiegenden Teil der allgemeinen Wohngebi ete gibt es eine Ausnahmeregelung gem. § 16 
Abs. 6 BauNVO, dass die festgesetzte Grundfläche durch Terrassen um 5 % überschritten werden darf. 
Die zulässige Überschreitung gilt auch für Balkone im EG / Hochparterre und überdachte Balkone. Hin-
tergrund ist, dass der Freisitz mancher Erdge schoss-Wohnungen durch die Geländetopographie nicht 
ebenerdig liegt, sondern leicht erhöht als Hochparterre-Balkon. Für diesen Fall wird die gleiche Regelung 
getroffen wie für ebenerdige Terrassen. 
Mit der Festsetzung gibt es für die Grundstücke di e Flexibilität, eine Terrasse zu ergänzen, wenn die 
GRZ durch das Gebäude schon ausgefüllt wird. So  können zielgerichtet Te rrassen an den Gebäuden 
ohne Vergrößerung des Hauptbaukörpers ermöglicht werden. Der Anteil von 5 % bezieht sich nur auf die 
entsprechend der GRZ I über baubare Fläche und nicht auf die GRZ II, da die Terrasse als Teil des 
Hauptbaukörpers gilt. Bei der Ermittlung der GRZ II ist die aufgrund der Überschreitungsregel für Terras-
sen erhöhte zulässige GRZ nicht zu berücksichtigen, es  gilt hier die gemäß Planeintrag in Planteil 1 / 3 
festgesetzte GRZ.  
Davon unabhängig sind die Festsetzungen für die zulässige Überschreitung der Grundfläche, bei der die 
Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 
§ 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Ge ländeoberfläche, durch die das Baugrundstück 
lediglich unterbaut wird. Berechnungsbasis hierfür ist die in der Planzeichnung festgesetzte GRZ. 
Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für die allgem einen Wohngebiete am Wald rand, da für diese sehr 
großzügigen Grundstücken vorgesehen sind, auf denen sich Terrassen auch ohne Überschreitungsre-
gelung realisieren lassen.  
21.2.3 Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten 
durch Kfz-Stellplätze und deren Zufahrten, Tiefgaragen sowie Nebenanlagen  
(§ 19 Abs. 4 BauNVO) 
Festsetzung 
„In den folgenden allgemeinen Wohngebieten darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von 
Kfz-Stellplätzen und deren Zufahrten sowie Nebe nanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer 
Grundflächenzahl von 0,60 überschritten werden: 
 A6, A7, A9,  
 B1, B4, B5,  
 C8, C9, C10. 
In den allgemeinen Wohngebieten D3 und E2 bis E6 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflä-
che von Kfz-Stellplätzen und deren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu 
einer Grundflächenzahl von 0,40 überschritten werden. 
Im allgemeinen Wohngebiet D1 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Kfz-Stellplät-
zen und deren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb 
der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächen-
zahl von 0,40 überschritten werden.“

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Begründung 
Für die genannten allgemeinen Wohngebiete werden abweichende Vorgaben von der nach § 19 Abs. 4 
BauNVO enthaltenen Regelung festges etzt, wonach die zulässige Gr undfläche um 50 % überschritten 
werden darf. 
So darf in den Baugebieten, in denen eine GRZ von 0, 35 festgesetzt wurde, für Stellplätze und deren 
Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauN VO bis zu einer GRZ II von 0,6 überschritten 
werden. Dies entspricht der zulässigen 50%-Übersch reitung der gem. § 17 Abs. 1 BauNVO für allge-
meine Wohngebiete geltenden Obergrenze von 0,40 und ermöglicht mehr Flexibilität für Nebenanlagen 
auf dem Grundstück. Zur Steigerung der Attraktivität der Fahrradnutzung als Baustein des Mobilitätskon-
zepts bestehen bspw. besondere Anforderungen an die Gestaltung und Zugänglichkeit von wetterfesten 
und abschließbaren Fahrradabstellplätze, insofern diese nicht im Erdgeschoss untergebracht werden, 
und ein damit einhergehender größerer Flächenbedarf.  
In den allgemeinen Wohngebieten D3 und E3 bis E6 darf die zulässige Grundfläche bis zu einer GRZ II 
von 0,40 überschritten werden. Hier ist eine niedrige GRZ von 0,25 festgesetzt, die eine geringe GRZ II 
von 0,38 ergeben würde. Zwar werden die Stellplätze der Bewohner aus dem Baugebiet zu großen Teilen 
in den Quartiersgaragen / Garagengebäuden untergeb racht, jedoch werden auf dem Grundstück auch 
größere Flächen für Nebenanlagen wie bspw. wohnun gsnahe Kinderspielplätze oder Fahrradabstell-
plätze benötigt.  
Auch in dem allgemeinen Wohngebiet D1 darf die zu lässige Grundfläche bis zu einer GRZ II von 0,40 
überschritten werden. Hier gilt zusätzlich, dass die Überschreitung auch für Tiefgaragen zulässig ist. Hin-
tergrund ist, dass die Stellplätze dieses Baugebiet es nicht wie bei den übrigen Baugebieten in den Ga-
ragengebäuden untergebracht werden sollen, sondern auf dem Grundstück. Diese „Sonderbehandlung“ 
wird begründet durch die Trennung der Grundstücke  von dem Garagengebäude durch die topographi-
schen Gegebenheiten sowie den Verlauf der Stra ßenbahnlinie („Hemmschwelle“). Entsprechend ent-
steht ein höherer Flächenbedarf für Stellplätze sowie für Fahrradabstellplätze und Kinderspielplätze. 
In den Baugebieten, für die keine Überschreitungsregeln festgesetzt sind, gilt § 19 Abs. 4 BauNVO.  
21.2.4 Ausnahme von der festgesetzten zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohn-
gebieten für Feuerwehrwege (§ 19 Abs. 4 BauNVO i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO)  
Festsetzung 
„Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstell-
flächen (Feuerwehrwege) um weitere 0,10 überschritten werden, wenn die Wege und Aufstellflächen als 
wasserdurchlässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Rasengittersteine) errichtet werden. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4.“ 
Begründung 
Im Bereich des Geschosswohnungsbaus ergeben sich erhöhte Anforderungen an den Brandschutz. So 
besteht für die meisten all gemeinen Wohngebiete aufgrund der  geplanten Geschosswohnungsbauten 
das Erfordernis, auf dem Grundstück für den zweiten Rettungsweg Feuerwehrzufahrten und Feuerweh-
raufstellflächen zu errichten. Mit den anderen Nutzungen und Nebenanlagen, die auf dem Grundstück 
errichtet werden müssen bzw. sollen (bspw. attrakti ve Fahrradabstellplätze), ist die festgesetzte GRZ 
bzw. GRZ II ggf. nicht ausreichend. Die GRZ II  soll aus ökologischen Gründen jedoch nicht generell 
erhöht werden, sondern die Ausnahmeregelung nach § 16 Abs. 6 BauNVO wird mit der Vorgabe gekop-
pelt, dass die Wege und Aufstellflächen mit wasserdurchlässigen Belägen wie bspw. Rasengittersteinen 
errichtet und begrünt werden, so dass auch hier Nieder schlagswasser versickert werden kann. Bei der 
Verwendung von Rasengittersteinen wird darüber hinaus ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet (vgl. Kap. 
15.2).  
Für den Bereich der geplanten Einfam ilienhäuser ist ein zweiter Rett ungsweg aufgrund der geringeren 
Gebäudehöhen und damit die Festsetzung nicht erforderlich.

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21.2.5 Überschreitung der zulässigen Grundfläche in der Fläche für Sport- und Spielanla-
gen (§ 19 Abs. 4 BauNVO) 
Festsetzung 
„In der Fläche für Sport- und Spielanlagen darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Kfz-
Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen,  die dem Nutzungszweck selbst dienen und die der 
Eigenart nicht widersprechen, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,60 überschritten werden.“ 
Begründung 
Auf der Fläche für Sport- und Spielanlagen sollen Sport- und Freizeitangebote für die künftigen Bewohner 
geschaffen werden. Der Großteil der gemäß der zulässigen Grundfläche überdeckbaren Flächen wird für 
die Sportanlagen bzw. für ggf. ergänzende Nutzung wie einen Imbisst and oder eine Wohnung für Auf-
sichts- und Bereitschaftspersonen oder für Betriebs inhaber und Betriebsleiter in Anspruch genommen, 
die von der plangraphisch festgesetzten GRZ von 0,50 umfasst sind.  
Sonstige (bauliche) Anlagen wie Stellplätze, Ersc hließungsanlagen oder Nebenanlagen, die bspw. in 
Baugebieten einen größeren Flächenbedarf haben, sind auf dieser Fläche nur in untergeordneten Um-
fang erforderlich. Deshalb wird von der grundsätzlich zulässigen 50%-igen Überschreitung der Grundflä-
che gem. § 19 Abs. 4 BauNVO abgewichen und eine geringere zulässige Überschreitung festgesetzt. 
Damit kann die Flächenversiegelung eingeschränkt we rden, was positive klim atische und ökologische 
Auswirkungen hat. Durch den verbleibenden Grünanteil der Fläche für Sport- und Spielanlagen von 40 % 
wird eine Begrünung im Übergang zu den angrenzenden Waldflächen gewährleistet.  
21.2.6 Geschossfläche (GF) und Geschossflächenzahl (GFZ) (§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO) 
Festsetzung 
„Die maximal zulässige Geschossfläche (GF) bz w. Geschossflächenzahl (GFZ) werden gemäß Nut-
zungsschablone im jeweiligen Baugebiet gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“  
Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Mitrechnen von Flächen von Aufenthaltsräume n in Nicht-Vollgeschossen in den allgemei-
nen Wohngebieten (§ 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO) 
Bei der Ermittlung der Geschossfläche sind Flächen von Aufenthaltsräumen in  Nicht-Vollgeschossen 
einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz 
mitzurechnen. 
Die Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4. 
Ausnahmen von der festgesetzten zulässigen G eschossfläche (§ 16 Abs. 6 BauNVO i.V.m. 
§ 21a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO) 
„In den allgemeinen Wohngebieten darf die zulässige Geschossfläche (GF) für Flächen von Kfz-Stellplät-
zen und Garagen und für Flächen von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (s. nachfolgende Auf-
listung) einschließlich ihrer Erschließungsflächen um bis zu 50 % der Geschossfläche des untersten Voll-
geschosses (Erdgeschoss) überschritten werden.  
Von der Festsetzung sind folgende nicht zu Wohnzwecken dienende Räume erfasst: 
 in das Erdgeschoss integrierte Abste llräume für Kinderwagen und Fahrräder, 
 in das Erdgeschoss integrierte Müllräume,  
 in das Erdgeschoss integrie rte sonstige Abstellräume, 
 in das Erdgeschoss integrie rte Wasch- und Trockenräume, 
 in das Erdgeschoss int egrierte Haustechnik, 
 in das Gebäude integrierte Durchgä nge und Durchfahrten in den Innenhof. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 – A4.“

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Begründung 
Grundlage für die Festsetzungen ist das städtebauliche Konzept, dem der Magistrat der Wissenschafts-
stadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt hat und welches als Vorentwurf der frühzei-
tigen Beteiligung zugrunde lag. 
In den Baugebieten oder Flächen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, in denen keine GF oder 
GFZ festgesetzt wird, wird das Maß der baulichen Nutzung über die Grundflächenzahl sowie die Anzahl 
der Vollgeschosse bzw. die Höhe baulicher Anlag en definiert. Dies betrifft insbesondere die Bestands-
gebäude oder Sonderbauformen (Garagengebäude). 
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grund-
stücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulä ssig sind. Die Festsetzung der maximal zulässigen 
GFZ korrespondiert im Wesentlichen mit der Festse tzung zur GRZ und der maximalen Zahl an Vollge-
schossen. 
Eine GFZ von 0,8 wird festgesetzt für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4 mit den geplanten Einfa-
milien-, Doppel-, und Reihenhäusern. Für die Grunds tücke mit Reihenmittelhäusern (RMH) wird eine 
höhere GFZ von 1,2 festgesetzt. Dies wird dadurch begründet, dass die innenliegenden Grundstücke mit 
den Reihenmittelhäusern so schmal und dadurch so klein sind, dass hier eine höhere Ausnutzbarkeit des 
Grundstücks (GFZ 1,2) erforderlich ist, um ein Haus in vergleichbarer Größe zum Reihenendhaus (GFZ 
0,8) verwirklichen zu können.  
Im überwiegenden Teil der allgemeinen Wohngebiete wurde keine GFZ, sondern maximal zulässige Ge-
schossflächen festgesetzt. Hintergrund ist, dass im städtebaulichen Rahmenplan die Struktur und Dichte 
der einzelnen Teilbaugebiete genau ermittelt wu rde und aufgrund des Ziels, dass maximal 1.400 
Wohneinheiten im Geltungsbereich des Bebauungsplans entstehen sollen, die Dichte im Bebauungsplan 
sehr konkret umgesetzt wird (zu den angenommenen Wohnungsgrößen wird  auf das Kapitel 7.1.2 ver-
wiesen). Dies ist über die Festsetzung einer maximal zulässigen Geschossfläche dezidiert möglich. Eine 
Ermittlung von GFZ-Werten würde hingegen „krumme“ und uneinheitliche Werte je Teilbaugebiet erge-
ben.  
Grundsätzlich könnte die Festsetzung einer maximal zulässigen Geschossfläche in einem Teilbaugebiet 
eine Art „Windhundrennen“ generieren, wonach bei der Teilung von Grundstücken ggf. eine ungleichmä-
ßige Verteilung der Geschossfläche auf den Grundstü cken entstehen könnte. Dies ist hier jedoch nicht 
zu befürchten, da die jeweiligen Teilbaugebiete im Gesamten verkauft und entwickelt werden sollen. 
Aus der festgesetzten Geschossfläche wurde in einer überschlägigen Prüfung die Geschossflächenzahl 
(GFZ) für die einzelnen Baugebiete ermittelt. Ergebni s war, dass in den dichteren Bereichen des Plan-
gebiets die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten 
werden. Die Überschreitung reicht überwiegend bis zu einer GFZ von 1,5 oder 2,0. Zur Begründung der 
Überschreitung wird auf das Kap. 21.2.7 verwiesen. 
Im Bebauungsplan ist fest gesetzt, dass im Bereich des Gesc hosswohnungsbaus Flächen von Aufent-
haltsräumen einschließlich der zu ihnen gehören den Treppenräume und einschließlich ihrer Umfas-
sungswände in Nicht-Vollgeschossen bei der Ermittlung der Geschossfläche eines Gebäudes mitzurech-
nen sind. Damit soll erreicht werden, dass die zu realisierende Geschossfläche berechenbar gedeckelt 
ist und die für das Strukturkonzept vorgegebene Zahl von 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Einwohner 
nicht überschritten wird. Diese Festsetzung gilt nicht für den Bereich der Einfamilienhäuser, da für diese 
angenommen wird, dass sie unabhängig von der realisierten Geschossfläche eine einzelne Wohneinheit 
beinhalten und eine weitere Deckelung nicht erforderlich ist.  
In den für Geschosswohnungsbau vorgesehenen allgemeinen Wohngebieten sollen im Erdgeschoss un-
tergebrachte Stellplätze und Garagen und nicht den Wohnzwecken dienende Räume, wie integrierte Ab-
stellräume für Kinderwagen und Fahrräder, Müllräume,  Haustechnik, Wasch- und Trockenräume und 
sonstige Abstellräume, einschließlich ihrer Ersc hließungsflächen (Flure) sowie in das Gebäude inte-
grierte Durchgänge und Durchfahrten in den Innenhof begünstigt werden.  
Mit der Festsetzung wird zum einen das Ziel zur Schaffung eines autoarmen Quartiers gemäß des Mo-
bilitätskonzeptes unterstützt. Konzeptbaustein ist neben der gepl anten Straßenbahn insbesondere das 
Fahrrad als wesentliches Verkehrsmittel, so dass abschließbare, wettergeschützte sowie gut erreichbare

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 115  
 
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und wohnungsnahe Fahrradabstellanlagen von großer Bedeutung für die Steigerung der Attraktivität der 
Fahrradnutzung sind. Diese Unterbri ngung sollte im Erdgeschoss, in einer Tiefgarage mit Rampe oder 
über eingehauste Fahrradabstellanlagen im Innenhof erfolgen. Zur Förderung des Fußverkehrs im Sinne 
eines autoarmen Quartiers sind gut erreichbare Abstellräume für Kinderwagen von Bedeutung, die bes-
tenfalls im Erdgeschoss in Hauseingangsnähe untergebracht sind.  
Zum anderen sind Flächen zur Unterbringung von Ste llplätzen sowie Abstellräume und Müllräume als 
Nebenräume der Wohnnutzung erforderlich, die oftmals in Tiefgaragen und Kellern verortet werden. Tief-
garagen und Keller sind im Geltungsbereich jedoch aufgrund der Bodenbeschaffenheit (Granitböden) nur 
erschwert möglich.  
Entsprechend sind die genannten Räume und Flächen im Innenhof oder im Erdgeschoss zu Lasten von 
Wohnfläche unterzubringen, wovon eine Unterbringung im Erdgeschoss der Nutzung des Innenhofs aus 
ökologischen und gestalterischen Gründen vorgezogen wird. Durch di e Inanspruchnahme der Erdge-
schossfläche durch diese Flächen und Räume würde jedoch grundsätzlich die Wohnfläche reduziert wer-
den. Um die durch das Strukturkonzept vorgegebene Zahl von 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Ein-
wohner einzuhalten (und damit auch das regionalplanerische Dichteziel zu erreichen, vgl. Kap. 5.1.2), 
soll diese Wohnfläche an anderer Stelle mit einer Erweiterung des Gebäudes „untergebracht“ werden. 
Dies wird über die Festsetzung der ausnahmsweisen Überschreitung der zulässigen Geschossfläche für 
nicht zu Wohnzwecken dienende Räume ermöglicht. 
Die festgesetzte Begünsti gung wird anteilig begrenzt, damit die Erdgeschosse auch „belebte Fenster“ 
und Fassaden aufweisen. Dieser Anteil beträgt 50 % der Geschossfläche des Erdgeschosses. 
21.2.7 Begründung der Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 2 BauNVO und 
§ 19 Abs. 4 BauNVO 
Die Obergrenzen der BauNVO des Maßes der bau lichen Nutzung werden im Ge ltungsbereich des Be-
bauungsplans teilweise überschritten. Diese können aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, 
wenn:  
 die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, 
durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeits-
verhältnisse nicht beeinträchtigt werden und  
 nachteilige Auswirkungen auf di e Umwelt vermieden werden.  
Die Überschreitung erfolgt aus städtebaulichen Gründen: Dem Bebauungsplan liegt ein Strukturkonzept 
zugrunde, das die Struktur der künftigen Entwi cklung auf dem gesamten Gelände der Cambrai-Fritsch-
Kaserne sowie der Jefferson-Siedlung darstellt. Di esem Konzept wurde vom Magistrat der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt und daher wird es in der Abwägung 
in besonderem Maße berücksichtigt. Für die Besch reibung der städtebaulichen Gründe für das festge-
setzte Maß der baulichen Nutzung in den einzel nen Baugebieten wird auf die vorangegangenen Kapi-
tel verwiesen.  
Die Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung wird aufgrund folgender Umstände und Maßnah-
men ausgeglichen: 
Auf dem Gelände der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung wird eine große 
Fläche überplant, die bereits genutzt und versiegelt war. Da hier hauptsächlich allgemeine Wohngebiete 
festgesetzt werden, trägt die Pl anung wesentlich zur Scha ffung von in Darmstadt  stark nachgefragtem 
Wohnraum bei (vgl. Kap. 6.1). Du rch die Konversion eines bereits in Nutzung befindlichen Geländes 
werden außerhalb des Siedlungszusammenhangs / im Au ßenbereich liegende Bereiche, die noch nicht 
in Anspruch genommen wurden bzw. nicht versi egelt sind, geschützt und Bodenversiegelungen be-
grenzt. Damit wird den Vorgaben von § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung getragen, wonach mit Grund und 
Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll.  
Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse:  
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die genannten 
Überschreitungen der Obergrenzen nicht beeinträchti gt. Zur Definition der Anforderungen an gesunde

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Wohn- und Arbeitsverhältnisse kann auf die Begriffsbestimmung in § 136 Abs. 3 BauGB zurückgegriffen 
werden (BVerwG, Urt. vom 12. 12. 1990 – 4 C 40.87). Wesentlich sind dabei insbesondere die Belichtung, 
die Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, die Auswirkungen einer vorhandenen 
Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, 
Maß und Zustand, sowie die Einwir kungen, die von Grundstücken, Betr ieben, Einrichtungen oder Ver-
kehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen.  
Zum Nachweis des Einhaltens der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wurde eine 
Reihe von Fachgutachten für den Be bauungsplan angefertigt (Altlasten, Schallimmissionen, Erschütte-
rung, Klima). Zusätzlich zu den folgenden Ausführungen wird auf diese verwiesen (vgl. Kap. 13, 14, 15, 
und 16).  
Durch die Definition der zulässigen Grundfläche / GRZ wird sichergestellt, dass in den meisten Teilbau-
gebieten über die Hälfte der Baugebietsfläche von Hauptgebäuden freigehalten werden. Alle weiteren 
Flächen sind Nebenanlagen, Zuwegungen, Stellplätz e und Freiflächen. Daher is t die hohe Ausnutzung 
der Grundfläche nicht mit einer augenscheinlich „erdrückenden“ Dichte verbunden. 
Die klimatischen Anforderungen, die für eine aus reichende Belüftung der Wohn- und Arbeitsstätten be-
stehen, werden im Plangebiet erfüllt. Für die Be- und Durchlüftung sowie Abkühlung des Gebiets sorgen 
bspw. die umfangreichen Grünflächen, insbesondere die beiden Frischluftkorridore im Norden und Süden 
des Plangebiets sowie die Landscha ftstreppe, die als Ost-West-Verbindung den mittleren Bereich des 
Plangebiets durchquert. Weiterhin werden Nachbarschaftsplätze als Grünflächen festgesetzt sowie Fest-
setzungen zur Bepflanzung von Grundstücken und Grünflächen getroffen. Auch durch die zu erhaltenden 
und anzupflanzenden Bäume in den Grünflächen, den privaten Freiflächen und den Straßenräumen so-
wie den Anteil an nicht zu versiegelnder privater Fläche inkl. der zu begrünenden Dachflächen und Fas-
saden sowie der Tiefgaragen wird die Be- und Durchlüftung begünstigt bzw. gewährleistet. 
Die Abstände zwischen den Gebäuden sind über Baugrenzen so gestaltet, dass eine ausreichende Be-
lichtung, Besonnung und Belüftung realisiert werden kann. Es sind die nach der HBO vorgeschriebenen 
Abstandsflächen einzuhalten, was durch die im städtebaulichen Stru kturkonzept vorgeschlagene bei-
spielhafte Bebauung sowie die festgesetzten Baugrenzen und Baulinien gewährleistet ist.  
Insgesamt ist festzuhalten, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse sichergestellt werden. 
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt:  
Im gesamten Gebiet der ehemaligen Cambrai-Frit sch-Kaserne/Jefferson-Siedlung wird durch die Kon-
version einer ehemaligen Kasernenanlage mit bereits überwiegend baulicher Nutzung durch die Planung 
eines neuen Quartiers mit Grünflächen die Versiegelung um knapp 7 % reduziert. Der sparsame Umgang 
mit Grund und Boden zeigt sich auch daran, dass der Versiegelungsgrad durch außerordentlich schmale 
Straßenquerschnitte mit einer maximalen Breite von 8 m möglichst geringgehalten wird. Die Bodenqua-
lität hingegen wird erhöht, da belastetes Bodenmaterial ausgebaut wird. 
Die Festsetzung von umfangreic hen Grünflächen mit entsprechenden dafür festgesetzten Bepflanzun-
gen dient dem Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt. Insbesondere die zu sichernden und 
als solche festgesetzten Waldflächen sowie die grünen Frischluftkorridore der Landschaftstreppe und der 
Grünflächen im Norden und Süden des Gebiets sind hier zu nennen, die sowohl als Maßnahmenflächen 
als auch als grüne Übergänge zu den angrenzenden Freiräumen fungieren. 
Darüber hinaus dienen auch die Festsetzungen für die Grundstücksbegrünung, in denen die Anteile der 
Grundstücksfläche vorgegeben wurden, die zu begrünen, zu bepflanzen und gärtnerisch anzulegen sind, 
dem Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf die Umwe lt. Stein- bzw. Schotte rgärten mit nachteiligen 
Auswirkungen auf die Natur und den Wasserhaushalt we rden ausgeschlossen. So wird sichergestellt, 
dass in diesem Bereich Pflanzungen inkl. Baumpflanzungen angelegt werden, wodurch eine ökologisch 
höherwertige Flächennutzung stattfindet. Auch die Festsetzung von Dach-, Fassaden- und Tiefgaragen-
begrünungen dient daz u, nachteilige Auswirkungen auf die Umwe lt zu vermeiden: Verbesserung des 
Kleinklimas, Trittsteinbiotop und Reinigung bzw. Rückhalt des anfallenden Niederschlagswassers im Ge-
biet.

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In Bezug auf das Niederschlagswasser ist vorrangig eine direkte Versickerung oder Ableitung zur Versi-
ckerung geplant: Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser wird 
über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden abgelei tet bzw. in den Baumbeeten einer Versickerung 
zugeführt oder bei größeren Regenereignissen in zentrale Versickerungsflächen abgeleitet. Das Nieder-
schlagswasser der privaten Dach- und Freiflächen soll dezentral auf den jeweiligen Grundstücken versi-
ckert werden. Durch Festsetzungen des Bebauungsplans wird weiterhin sichergestellt, nicht überbaute 
Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze, soweit wasserwirtschaftliche, umweltrechtliche und 
brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen herzustellen sind, 
so dass das hier entstehende Niederschlagswasser versickert.  
Insgesamt ist so gewährleistet, dass nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.  
21.2.8 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16 und 20 BauNVO) 
Festsetzung 
„Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse wird gemäß Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet 
lt. Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“ 
Begründung 
Grundlage für die Festsetzung ist die dem städtebaulichen Konzept zugrundeliegende Anzahl an Vollge-
schossen. Aufgrund der Topographie mit nach Ost en ansteigender Höhe des Geländes bzw. des ent-
sprechen der Topographie geneigten Straßenkörpers wird auf die Festsetzung der Höhe der Gebäude in 
Metern mit Ausnahme der Flächen mit besonderem Nutzungszweck verzichtet. Dies erhöht die Flexibilität 
des Bauherrn und beugt potenziellen Sc hwierigkeiten in der Umsetzung vo r. Daher ist im vorliegenden 
Fall die Festsetzung einer zulässigen Anzahl an Vollgeschossen geeigneter, die im Strukturkonzept ent-
haltene Bebauung in den Bebauungsplan zu übertragen.  Durch die Festsetzung der Zahl der Vollge-
schosse und der Berücksichtigung der Geschossfläche in Nicht-Vollgeschossen wird die Höhe in ausrei-
chendem Umfang geregelt.   
Im überwiegenden Teil der allgemeinen Wohngebiete wurden einheitlich maximal 4 Vollgeschosse fest-
gesetzt. Abweichungen gibt es in folgenden Bereichen:  
 Entlang der Promenade ist zur Fassung des breiten Straßenraums und zur potenziellen Abschir-
mung der Bebauung in „2. Reihe“ vor Lärmimmissionen der Straßenbahn (insbesondere auf dem 
eigenen Grundstück) eine höhere Anzahl von 5 Vollgeschossen zulässig.  
 Im Bereich der allgemeinen Wohngebiete C10 u nd C14, wo im Gewinnerentwurf der konkurrie-
renden Planungsverfahren ein Vollgeschoss mehr enthalten war (vgl. Kap. 7.1.1), wird die Rea-
lisierung des Entwurfs ermöglicht. Hier soll ein Systemhaus-Hersteller zum Zuge kommen; bei 
diesen sind aus Gründen der Herstellungsprozesse immer gleicher Module und der damit einher-
gehenden Wirtschaftlichkeit Staffelgeschosse nicht zielführend. 
 Im Bereich der Einfamilienhäuser werden maximal 2 Vollgeschosse festgesetzt. Dies entspricht 
dem üblichen Maß für Einfamilienhäuser.  
Im Bereich der unter Denkmalschutz stehenden Bestandsgebäude wird durch die Festsetzung der Zahl 
an Vollgeschossen sichergestellt, dass die städtebaulich prägnante Fi gur der Gebäude nach einer po-
tenziellen Zerstörung erhalten wird. Für den Anbau im  MU 2, der für den Nahversorger vorgesehen ist, 
ist ein Vollgeschoss festgesetzt, so dass er sich baulich in die Landschaftstreppe einfügt – über die fest-
gesetzte Dachbegrünung und im östlichen Bereich ggf. unter die im Gelände ansteigende Oberkante der 
Grünfläche.  
 
Auch bei der Turnhalle in der Fläche für Sport- und Spielanlagen wird mit der Festsetzung eines Vollge-
schosses dem Bestandsgebäude entsprochen bzw. ist auch für ergänzenden Bauten oder eine Neuan-
lage ein Vollgeschoss ausreichend.  
Staffelgeschosse als nicht-Vollgeschosse sind über die festgesetzte maximal zulässige Zahl der Vollge-
schosse hinaus möglich.

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21.2.9 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 und 18 BauNVO) 
Festsetzung 
„Maximale Außenwandhöhe 
Auf den Flächen mit besonderem Nutzungszweck: „Garagengebäude“ ist die durch Planeintrag (Planteil 
1 / 3) festgesetzte maximale Außenwandhöhe (AHmax) zulässig. Die maximale Außenwandhöhe ist der 
obere Abschluss der Wand gemessen vom Höhenbezugspunkt (s. Ziff. I. 2.8.2). Es gilt auch die Festset-
zung Ziff. II. 1.2 (Dachaufbauten). 
Höhenbezugspunkt für bauliche Anlagen auf den Flächen mit besonderem Nutzungszweck: 
‚Garagengebäude‘ (siehe Ziff. I. 8) 
Höhenbezugspunkt ist der in der westlich (Garagengebäude 1 und 2) bzw. nördlich (Garagengebäude 3) 
angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: ‚Verkehrsberuhigter Bereich‘ 
plangraphisch festgesetzte Höhenpunkt (Ausbauhöhe) über NHN im Planteil 1 / 3. 
Geringfügige Abweichungen beim Höhenbezugspunkt um jeweils 20 Zentim eter nach unten und nach 
oben sind zulässig.“ 
Begründung 
Für die insgesamt drei Garagengebäuden (Fläche mit besonderem Nutzungszweck: „Garagengebäude“) 
zur Unterbringung des Großteils der erforderlichen PKW-Stellplätze der Baugebiete wurden Architektur-
konzepte erstellt, die die Grundlage für die Fest setzung der Höhe im Bebauungsplan bilden. Bei der 
Festsetzung wurde der teilweise starke Höhenversprung innerhalb der Flächen berücksichtigt. 
Als Bezugspunkte zur Bestimmung der festgesetzt en Höhen der baulichen Anlagen sind in der Plan-
zeichnung Höhenpunkte über NHN durch Planeintrag in  der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestim-
mung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Diese befinden sich jeweils im Bereich der vorgesehe-
nen Zufahrt zum Garagengebäude. Grundlage für die Fe stsetzung der Höhenpunkte ist die Erschlie-
ßungsplanung des Ingenieurbüros Weber-Ingenieure mit Höhenlage der Straße.  
Höhenbewegungen innerhalb der Verkehrsfläche, die sich beispielsweise aufgrund der Berücksichtigung 
von Vorgaben aus technischen R egelwerken (erforderliche Quer- un d Längsneigungen zur Entwässe-
rung oder für eine günstige Fahrdynamik) ergeben, sind zulässig. Um bei dem Endausbau der Straßen 
und Wege einen Umsetzungsspielraum zu eröffnen, werden geringfügige Abweichungen in einer defi-
nierten Größenordnung zugelassen. 
21.3 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) 
Festsetzung 
„Offene Bauweise ‚o‘ (§ 22 Abs. 2 BauNVO) 
„Die offene Bauweise „o“ wird gemäß Nutz ungsschablone im jeweiligen B augebiet gem. Planeintrag 
(Planteil 1 / 3) festgesetzt.“  
Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Gebäudetypologie 
Die folgenden Gebäudetypologien werden gemäß Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet 
gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) als zulässig festgesetzt: 
 Einzelhäuser 
 Doppelhäuser 
 Hausgruppen

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Abweichende Bauweise ‚a‘ (§ 22 Abs. 4 BauNVO) 
Bei der in der Nutzungsschablone (P lanteil 1 / 3) eingetragenen abw eichenden Bauweise ‚a‘ sind Ge-
bäude mit einer Länge von mehr als 50 m ohne seitlichen Grenzabstand zulässig. Für die übrigen bauli-
chen Anlagen gilt die offene Bauweise.“ 
Begründung 
Grundlage für die Festsetzungen ist das städtebauliche Konzept, dem der Magistrat der Wissenschafts-
stadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt hat. 
Das Strukturkonzept sieht an den Rändern des Quartiersgebietes im Übergang zu den Waldflächen so-
wie zu den größeren, prägnanten Grünflächen wi e bspw. der Landschaftstreppe oder der Maßnahmen-
fläche im Norden hauptsächlich ei ne offenere Bebauung, bestehend aus Stadtvillen und Punkthäusern 
vor. Durch die aufgelockerte Bebauung soll ein weicher Übergang zum Waldrand und den Grünflächen 
geschaffen sowie eine Belüftung durch die benachbarten Frischluftkorridore erreicht werden. Im Quar-
tiersinneren ist eine dichtere Bebauung in Form einer aufgelockerten Blockrandbebauung geplant. Diese 
aufgelockerte Blockrandbebauung ist mit Gebäudekör pern bis 50 m Länge möglich. Für die geplanten 
Gebäude wird entsprechend überwiegend die offene Bauweise „o“ festgesetzt.  
Die offene Bauweise wird im Bereich der Einfamilienhäuser am westlichen Rand ergänzt durch die Fest-
setzung der Gebäudetypologie (Ein zelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen). Hintergrund für die 
Festsetzung von Einfamilienhäusern ist der konzeptionelle Ansatz des Strukturkonzeptes mit der Schaf-
fung eines differenzierten Wohnraumangebotes mit verschiedenen Haus- und Wohntypologien sowie va-
riierenden Wohnungsgrößen (vgl. Kap.  7.1.2). Ergebnis einer immobili enwirtschaftlichen Studie für die 
Konversionsfläche war, dass si ch das angestrebte Verhältnis von Geschosswohnungsbau zum Eigen-
heimsegment in einem Bereich von 75-90 % zu 25 -10 % bewegen sollte. Diese Verteilung war auch 
Gegenstand des Eckpunktepapiers zwischen dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der 
BVD New Living GmbH & Co. KG bzw. der BVD Wo Bau GmbH & Co KG. In der Verortung im Westen 
des Geltungsbereichs soll der Charakter der offenen Struktur als Übergang zum Wald gewahrt werden. 
Die abweichende Bauweise „a“ wird insbesondere für die allgemeinen Wohngebiete entlang der Prome-
nade festgesetzt, die mit der gepl anten Straßenbahn als Hauptverbindung im Plangebiet fungiert und 
eine entsprechende Breite aufweist. Hier soll durch di e Kombination längerer (und höherer) Gebäude, 
die auf einer Baulinie zu errichten sind, eine Fassung des Straßenraums erreicht werden. Weiterhin kann 
durch die riegelförmige Anordnung der Gebäude parallel zu den schalltechnisch relevanten Verkehrswe-
gen auf der gesamten Länge des Baugrundstücks in Kombination mit der festgesetzten Baulinie und der 
höheren Anzahl an zulässigen Vollgeschossen als um Umfeld eine potenzielle Abschirmung der Bebau-
ung in „2. Reihe“ vor Lärmimmissionen der Straßenbahn (insbesondere auch auf dem eigenen Grund-
stück) erreicht werden. Diese Art der Abschirmung ist als zusätzliche städtebauliche Maßnahme zur Er-
höhung der Qualität im Gebiet bzw. auf dem jeweiligen Grundstück zu verstehen, denn im Schallgutach-
ten wird von einer freien Schallausbreitung ausgegangen.  
Die offen formulierte Festsetzung „Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m“ berücksichtigt die un-
terschiedlich langen Baugebietstiefen entlang der Promenade. Da die Baugrundstücke jedoch durch Fuß-
wege, Straßen und Nachbarschaftsplätze gegliedert  werden, ist keine unverhältnismäßige Gebäude-
länge möglich.  
Die abweichende Bauweise gilt für Gebäude. Für die übrigen baulichen Anlagen (insb. Anbauten, ab-
standsrelevante Nebengebäude und weitere bauliche Anlagen) gilt hingegen die offene Bauweise.  
Eine Ausnahme von der Systematik ergibt sich in den allgemeinen Wohngebieten C13 und A8, wo in den 
Gewinnerentwürfen der konkurrierenden Planungsverf ahren (vgl. Kap. 7.1.1) eine Gebäudelänge von 
mehr als 50 m enthalten war. Hier wird die Realisierung des Gewinnerentwurfs ermöglicht.

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21.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
Festsetzung 
„Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugren-
zen gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“  
Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Ausnahmen von den festgesetzten Baulinien (§ 23 Abs. 2 BauNVO) 
Ein Zurücktreten hinter die Baulinie ist durch Keller- und Staffelgeschosse zulässig. 
Ein Vortreten vor die Baulinien in den allgemei nen Wohngebieten B1, B2 und B3 ist durch Balkone auf 
max. 1/3 der Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 2 m zulässig.  
Ein Vortreten vor die übrigen Baulinien im Geltungsbereich, mit Ausnahme der allgemeinen Wohngebiete 
A10, A11 und A12, ist durch Balk one auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 1,5 m 
zulässig. 
In den allgemeinen Wohngebieten A10, A11 und A12 ist ein Vortreten vor die der Baulinien für Balkone 
und Austritte ab dem 2. Obergeschoss auf max. 1 / 3 bis zu einer Tiefe von 1 m zulässig. Weiteres 
Vortreten vor die Baulinien ist nicht zulässig. 
Ausnahmen von den festgesetzten Baugrenzen (§ 23 Abs. 3 BauNVO) 
Ein Überschreiten der Baugrenzen ist durch Balkone auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis zu einer Tiefe 
von 2 m zulässig.  
Baugrenzen, die an öffentliche Gr ünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Nachbarschaftsplätze‘ angren-
zen, dürfen durch Balkone auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis 1,5 m überschritten werden.“ 
Begründung 
Baulinien werden an städtebaulich prägnanten Stellen festgesetzt. So sollen an den Nachbarschaftsplät-
zen durch Baulinien der Rand der Nachbarschaftsplätze betont und die Grünflächen von Gebäuden ein-
gerahmt werden. Lediglich im Norden der Fläc he mit dem besonderen Nutzungszweck: „Garagenge-
bäude 1“ wird eine Baugrenze festgesetzt, da für diesen Sonderbaukörper eine größere Flexibilität erfor-
derlich ist. Auch im Bereich der allgemeinen Wohngebieten B1 und B2 werden abweichend von der Sys-
tematik am Nachbarschaftsplatz Baugrenzen festgeset zt, damit hier flexibel auf den zu erhaltenden 
Baumbestand reagiert werden kann.  
Weiterhin sind Baulinien entlang der Promenade fe stgesetzt, die mit der geplanten Straßenbahn als 
Hauptverbindung im Plangebiet fungiert und eine entsprechende Breite aufweist. Hier soll durch die Kom-
bination längerer und höherer Gebäude, die auf einer Baulinie zu errichten sind, eine Fassung des Stra-
ßenraums erreicht werden.  
Ausnahmen von den festgesetzten Baulinien sind für die Außenkanten von Keller- und Staffelgeschossen 
zulässig, die hinter die Baulinie zurücktreten dürfen.  Ziel der Festsetzung der Baulinie ist die räumliche 
Fassung der Promenade und der Nachbarschaftsplätze durch eine klare Gebäudekante an den Rändern 
der öffentlichen Flächen – dies erfolgt durch die Gebäude mit IV oder V Vollgeschossen. Die Ergänzung 
der Gebäude durch zurückgesetzte Staffelgeschosse  (oberstes Geschoss) widerspricht diesem Ziel 
nicht, hingegen erscheint insbesondere die Anordnung von Dachterrassen an der Südseite zweckmäßig.  
Auch in den Kellergeschossen ist ein Zurückweichen v on den Baulinien zulässig. Dies gilt abweichend 
von der Definition der Hessischen Bauordnung nur für Kellergeschosse, die nicht über die Geländeober-
fläche hinausragen. Tiefgaragen und Keller sind im Geltungsbereich aufgrund der Bodenbeschaffenheit 
(Granitböden) nur erschwert möglich, daher werden ggf. einige Gebäude nicht oder nur teilweise unter-
kellert. In Fall einer teilweisen Unterkellerung soll die Gestaltung des Kellergeschosses, das von außen 
nicht oder nur in untergeordnetem Umfang wahrnehmbar ist, nicht eingeschränkt werden.  
Ein Vortreten vor die Baulinien ist durch Balkone zulässig. Ein Vortreten in geringfügigem Ausmaß kann 
nach § 23 Abs. 2 BauNVO zugelassen werden. Dieses geringfügige Vortreten wird für Balkone durch die

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Festsetzung definiert. Das Gebäude selbst muss auf der Baulinie stehen, jedoch erhöhen (auch teilweise) 
vorgesetzte Balkone insbesondere an den Süd- und Westseiten der Gebäude die Aufenthaltsqualität auf 
dem Balkon und damit die Wohnqualität. Durch die Beschränkung auf 1/3 der Fassadenlänge wird die 
wahrnehmbare Gebäudekante an den Rändern der öffentlichen Flächen nicht beeinträchtigt.  
Balkone mit einer Tiefe von bis zu 2,0 m ermög lichen eine bessere Nutzbarkeit und dürfen daher im 
Bereich der allgemeinen Wohngebiete B1, B2 und B3 die Baulinien um dieses  Maß überschreiten. Die 
Beschränkung auf 1,50 m an den übrigen Baulinien mit Ausnahme der allgemeinen Wohngebieten A10, 
A11 und A12 erfolgt insbesondere aus Gründen der Ge staltung des Nachbarscha ftsplatzes: Für den 
Nachbarschaftsplatz ist eine Bepflanzung mit Bäumen vorgesehen. Da Anlieger einen Anspruch darauf 
haben, dass die Baumkronen auf 1,50 m Abstand von der Fassade / Balkon geschnitten werden, sollen 
die entsprechenden baulichen Anlagen nicht zu nah an den Nachbarschaftsplatz heranrücken. 
An der Westseite der Promenade ist in den allgem einen Wohngebieten A10, A11 und A12 eine Über-
schreitung der Baulinien lediglich ab dem 2. Obergesc hoss für Balkone und Austritte auf max. 1 / 3 der 
Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 1 m zulässig. Weitere Überschreitungen sind nicht zulässig. Dies 
liegt darin begründet, dass die Baulinien hier di rekt auf der Grundstücksgrenze an der Promenade fest-
gesetzt sind und über die Baulinie  hervortretende Bauteile wie Vor dächer oder Balkone in den öffentli-
chen Raum ragen würden. Hier könnte es zu Konflikten mit den Bäumen entlang der Straßenbahntrasse 
bzw. im Bereich des allgemeinen Wohngebietes A12 mit der Straßenbahnhaltestelle kommen. Außerdem 
ist es erforderlich, auf dem Fußweg auch mit klei neren Fahrzeugen zu fahren (Pflegefahrzeuge, Kehr-
maschinen etc.), die von herausragenden Bauteilen in den unteren Geschossen beeinträchtigt wären.  
Ein weiteres Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann gem. § 23 Abs. 2 
BauNVO im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zugelassen werden. 
 
Im weit überwiegenden Teil des Geltungsbereichs werden Baugrenzen festgesetzt. Grundsätzlich weisen 
diese einheitlich einen Abst and von 3,0 m zur Baugebietsgrenze auf. Hier soll in Kombination mit dem 
weitreichenden Ausschluss von Nebenanlagen außerhal b der überbaubaren Grun dstücksfläche (vgl. 
Kap. 21.5) und der Festsetzung zur Vorgartenbegrünung (vgl. Kap. 21.17.6) eine attraktive Vorzone ge-
schaffen werden. Innerhalb der über baubaren Grundstücksfläche wird Flexibilität zur Anordnung und 
Stellung der Gebäude gewährleistet. Außerdem wird bei den recht schmalen Straßenräumen durch das 
Abrücken der Gebäude eine potenziell erdrückende Wirkung des Raumbildes vermieden. 
Abweichungen gibt es bspw. im Bereich der Fläc he für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung 
„Bildungscampus“, für die im überwiegenden Teil ein geringerer Abstand zur Gebietsgrenze festgesetzt 
ist. Damit wird ein (Schul)-Gebäude ermöglicht, das in der gleichen Flucht wie das Bestandsgebäude im 
MU 2 steht und zudem eine große Flexibilität hinsichtlich der Anordnung der geplanten Gebäude bzw. 
potenzieller Anbauten bei einem Erhalt des Gebäudes 4001 ermöglicht. Außerdem gibt es Abweichungen 
an den östlichen Baugebietsgrenzen der allgemeinen Wohngebiete B4 und B5 sowie der Fläche mit dem 
besonderen Nutzungszweck: „Garagengebäude 2“. Hier werden die teilweise innerhalb des Baugebiets 
als zu erhaltende festgesetzten Bestandsbäume berücksichtigt und westlich der Baumreihe mit der Bau-
grenze eine einheitliche Flucht ermöglicht. Auch im allgemeinen Wohngebiet E3 wird an der nordwestli-
chen Kante der Baumbest and (Baumstämme) berücksichtigt. Darü ber hinaus weist der Abstand der 
westlichen Baugrenze innerhalb der Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Garagengebäude 3“ 
einen größeren Abstand als 3 m zur Flächengrenze auf, da das Garagengebäude aufgrund seines Volu-
mens nicht zu nahe an die im benachbarten allgemeinen Wohngebiet A4 festgesetzten Einfamilienhäu-
sern heranrücken soll. 
Die Baugrenzen im Bereich der Bestandsbauten im urbanen Gebiet MU orientieren sich eng an den unter 
Ensembleschutz stehenden Bestandsgebäuden. Zusätzliche Anbauten sind damit unzulässig. Eine Aus-
nahme besteht im östlichen Teil des MU 2, wo im Anschluss an die überbaubare Grundstücksfläche für 
das Bestandsgebäude eine zusätzliche Baugrenze fest gesetzt ist. Diese soll einen Anbau für den ge-
planten Nahversorger ermöglichen. Der Verlauf der Ba ugrenze orientiert sich im Norden und Süden an 
der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche für das denkmalgeschützte Bestandsgebäude.  
In der Fläche für Sport- und Spielanlagen wird keine Baugrenze festgesetzt. Dies ermöglicht Flexibilität 
hinsichtlich der Anordnung v on kleineren Anbauten, bspw. v on Ankleiden oder Waschräumen und

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weiteren Sport- und Spielanlagen oder eine gesamte Neuanlage. In Richtung der allgemeinen Wohnge-
biete ist der bauordnungsrechtlic he Abstand einzuhalten. Weitere er forderliche Abstände können sich 
aus Lärmschutzgründen ergeben.  
Wie bei den Baulinien ist ein Überschreiten der Baugrenze durch Balkone zulässig. Ein Vortreten in ge-
ringfügigem Ausmaß kann nach § 23 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden. Dieses geringfügige Vortreten 
wird für Balkone durch die Festsetzung definiert.  
In teilweise engen Baufenstern (bspw. im allgem einen Wohngebiet A1, A5 und A9 oder C7, C11 und 
C15) ist die Flexibilität zur Anordnung der Geb äude, Zufahrten und Nebenanlagen auf dem Grundstück 
gering, so dass die Gebäude ggf. direkt auf der B augrenze stehen. Auch durch die Dichte mit hohen 
Gebäuden und die daraus resultierenden Abstandsflächen ergibt sich voraussichtlich in einigen größeren 
Baugebieten, dass die Gebäude direkt auf den Baugrenzen stehen. Zumindest teilweise vorgesetzte Bal-
kone erhöhen jedoch die Aufenthaltsqualität auf dem Balkon und damit die Wohnqualität.  
Balkone mit einer Tiefe von bis zu 2 m ermöglichen eine bessere Nutzbarkeit und dürfen daher im über-
wiegenden Teil der Baugebiete die Baugrenzen um dieses Maß überschreiten. Eine Beschränkung auf 
eine Überschreitung von 1,5 m erfolgt für Baugrenzen,  die direkt an öffentliche Grünflächen mit der 
Zweckbestimmung: „Nachbarschaftsplätze“ angrenzen (allgemeine Wohngebiete B1 und B2 und Flä-
chen mit dem besonderen Nutzungszweck: „Garagengebäude 1“): Für den Nachbarschaftsplatz ist eine 
Bepflanzung mit Bäumen vorgesehen. Da Anlieger einen Anspruch darauf haben, dass die Baumkronen 
auf 1,5 m Abstand von der Fassade / Balkon geschnitten werden, sollen die entsprechenden baulichen 
Anlagen nicht zu nah an den Nachbarschaftsplatz heranrücken. 
Ein weiteres Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann gem. § 23 Abs. 3 BauNVO im 
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zugelassen werden. 
 
In einigen Baugebieten sind innerhalb der überbaubar en Grundstücksfläche zu erhaltende Bäume fest-
gesetzt (bspw. in den allgemeinen Wohngebieten A7, B1 oder E4) bzw. ragen Baumkronen und -wurzeln 
in die überbaubare Grundstücksfläche hinein (bspw. in den allgemeinen Wohngebieten B2 oder E3 sowie 
Garagengebäude 2). Hierzu ist festgesetzt, dass Baumaßnahmen im Wurzel- oder Kronenbereich der zu 
erhaltenden Bäume nur gestattet sind, wenn im Vo rfeld fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass der 
betroffene Baum hierdurch keine Schädigung erlei det. Bei Baumaßnahmen sind die Bäume sach- und 
fachgerecht gemäß DIN 18920 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzen-
beständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ vor schädigenden Einflüssen zu schützen (vgl. 
Kap. 21.17.12).  
21.5 Zulässigkeit von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO in den allgemeinen  
Wohngebieten (§ 23 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 14 BauNVO) 
Festsetzung 
„Bauliche Anlagen in Form von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind in den allgemeinen Wohngebie-
ten WA nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflä chen zulässig. Diese Festsetzung gilt nicht für 
die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4.  
Zuwegungen, Zu- und Abfahrten, Feuerwehraufstellf lächen, nicht eingehauste  Fahrradabstellplätze, 
Briefkästen, Klingelanlagen so wie Einfriedungen sind auch außerhal b der überbaubaren Grundstücks-
flächen zulässig. Es wird ergänzend auf die Örtlichen Bauvorschriften unt er Ziff. II. 2 ‚Außenanlagen‘ 
hingewiesen. 
Private Spielplätze sind sowohl in den überbaubaren als auch in den nicht ü berbaubaren Grundstücks-
flächen zulässig. 
In den allgemeinen Wohngebieten A1, A5, A9, C2, C4, C7, C8, C11, C12 und C15 sind die jeweils parallel 
zu den mit einer Breite von 3,5 m festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: ‚Fuß-
weg‘ verlaufenden Grundstücksflächen in einer Breite von 1 m frei von Hindernissen gemäß ‚Musterricht-
linie über Flächen für die Feuerwehr‘ zu halten.

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Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mi t Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie 
der unterirdischen Abfallsortierung und -besei tigung dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei 
sind, können auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden.“ 
Begründung 
Ziel der Regelung zu den Nebenanlagen ist ein städtebaulich ansprechendes Bild im öffentlichen Raum. 
So soll durch die Festsetzung in Kombination mit Abrücken der Baugrenze von 3 m von der Baugebiets-
grenze und der Festsetzung zur Vorgartenbegrünung insbesondere eine attraktive Vorzone geschaffen 
werden.  
Durch den weitreichenden Ausschluss von Nebenanlagen in den allgemeinen Wohngebieten außerhalb 
der überbaubaren Grundstücksfläche wird das ungeordnete Unterbringen v on Gemeinschaftsanlagen 
und Nebenanlagen wie Fahrradabstellanlagen für die Bewohner, oberirdischen Müllsammelbehälter oder 
anderen baulichen Anlagen in der Vorgartenzone oder in den rückwärtigen Bereichen zu den öffentlichen 
Grün- und Waldflächen verhindert und damit das städtebauliche Bild entlang der Straßen, Fußwege und 
Grünflächen geschützt.  
Im Bereich der Einfamilienhäuser gelten diese Regelungen nicht. Bei einer Bebauung mit Reihen- oder 
Doppelhäusern ergibt sich das Erfordernis, im  Vorgarten bestimmte Nebenanlagen wie Müllsammelbe-
hälter oder Vorgartenschränke unterzubringen, da im Garten oder Keller abgestellte Mülltonnen, Fahrrä-
der oder Kinderwägen ansonsten durch das Haus transportiert werden müssten. Ein Zurücksetzen des 
Gebäudes für diese Anlagen ist aufgrund der kleinen Grundstücke nicht möglich. 
Ausnahmen von der Festsetzung gibt es für Zuwegungen, Zu- und Abfahrten, Feuerwehraufstellflächen, 
nicht eingehauste Fahrradabstellplätze, Briefkästen, Klingelanlagen sowie Einfriedungen. Zuwegungen, 
Zu- und Abfahrten sowie Feuerwehraufstellflächen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücks-
fläche erforderlich, um die Erreichbarkeit der Gebäude und Innenhöfe sicherzustellen.  
Fahrradabstellplätze bspw. für Besucher sollen in unmittelbarer Nähe zum Hauseingang untergebracht 
werden. Auch Türklingeln und Briefkästen liegen direkt am Hauseingang und sind bei Mehrfamilienhäu-
sern oftmals nicht direkt in die Hausfassade integr iert, sondern werden in einer separaten Klingel- und 
Briefkastenanlage außerhalb des H auses untergebracht. Besucherf ahrradabstellplätze und separate 
Klingel- und Briefkastenanlagen wäre n bei langen Gebäuden, die auf der Baugrenze gebaut werden, 
jedoch nicht möglich, wenn sie nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche untergebracht werden 
dürfen. Ein Zurücksetzen der Gebäude ist aus städtebaulichen Gründen (Fassung des Straßenraums) 
nicht gewünscht. Da von diesen untergeordneten  Anlagen keine negativen städtebaulichen Auswirkun-
gen ausgehen, sind sie auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.  
Einfriedungen sind ebenfalls außerhalb der Baugrenze und damit auch direkt an der Grundstücksgrenze 
zulässig (mit Ausnahme der Bereiche, die für die Feuerwehr von Hindernissen freigehalten werden müs-
sen, s.u.). Das Erscheinungsbild der Einfriedungen wird über örtlic he Bauvorschriften (vgl. Kap. 22.2.1) 
geregelt, so dass auch hier keine negativen städtebaulichen Auswirkungen erwartet werden.  
Nebenanlagen, die der Versorgung mit Elektrizitä t, Gas, Wärme und Wasser sowie der unterirdischen 
Abfallsortierung und -beseitigung dienen, sofern sie gem. § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, können 
hingegen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfl ächen zugelassen werden. Dies liegt im Er-
messen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und wird im Einzelfall gepr üft. Grundsätzlich sind bspw. die 
erforderlichen Trafostationen bereits als Versorgungs flächen im Bebauungsplan festgesetzt. Sollten je-
doch weitere Trafostationen benötigt werden, können diese in Absti mmung mit der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt an geeigneter Stelle zugelassen werden.  
Weiterhin hervorzuheben ist, dass oberirdische Abfallbehälter außerhalb der überbaubaren Grundstücks-
fläche unerwünscht sind, jedoch kann die Errichtung von unterirdischen Sammelanlagen (Unterflur-Sam-
melbehälter) außerhalb der überbaubaren Grundstücksf lächen in Abstimmung mit der Wissenschafts-
stadt Darmstadt an geeigneter Stelle zugelassen werden. Hintergrund ist, dass die Aufstellung in unmit-
telbarer Nähe der Straßenverkehrsfläche zur besseren Erreichbarkeit für die Abfallentsorgungsunterneh-
men/-fahrzeuge erforderlich ist. Darüber hinaus ist die Oberflächengestalt ung i.d.R. dezenter und 
dadurch weniger beeinträchtigend für das Stadtbild als oberirdische Sammelplätze von Müllbehältern.

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Eine weitere Ausnahme gilt für die privaten Spielplätze (mit Ausnahme der Bereiche, die für die Feuer-
wehr von Hindernissen freigehalt en werden müssen, s.u.): Durch Spielplätze gehen keine negativen 
städtebaulichen Auswirkungen aus und mit der Festsetzung über die Zulässigkeit der Spielplätze in den 
überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen wird eine gleichmäßige Verteilung der priva-
ten Spielplätze innerhalb des Ludwigshöhviertels ermöglicht.  
In den allgemeinen Wohngebieten A1, A5, A9, C2, C4, C7, C8, C11, C12 und C15 gibt es weiterhin die 
Regelung, dass parallel zu den angrenzenden Fußwegen mit einer Breite von 3,50 m eine Fläche von 
1 m frei von Hindernissen zu halt en ist. Hintergrund ist, dass alle Fußwege auch als Zufahrt oder Auf-
stellflächen für die Feuerwehr genutzt werden dürfen. Da die Breite der Fußwege zwischen den Bauge-
bieten für die Aufstellflächen nicht ausreicht, ist ei ne Kombination in der Weise vorgesehen, dass der 
Weg als Teil der Aufstellfläche genutzt und durch Flächen auf dem privaten Grundstück ergänzt wird. 
Hindernisfrei bedeutet, dass diese Bereiche frei v on jeglichen baulichen Anlagen oder Anpflanzungen 
sein müssen, also Einfriedungen, Hecken, Mauern, Pfosten o.ä.  
Stellplätze und Garagen werden in einer separaten Festsetzung geregelt. Es wird auf das nachfolgende 
Kapitel verwiesen. 
21.6 Flächen für Stellplätze und Garagen in den allgemeinen Wohngebieten 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO und § 23 BauNVO) 
Festsetzung 
„Die Umgrenzung von Flächen für Stellplätze werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“ 
Ergänzend zum Planeintrag wird textlich festgesetzt:  
„Oberirdische Kfz-Stellplätze sowie unterirdische Kfz-Stellplätze und unterirdische Garagengeschosse 
(Tiefgarage) sind in den allgemeinen Wohngebieten nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
zulässig. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen W ohngebiete A1 bis A4, A9, C12 und C15; in diesen 
Baugebieten sind Kfz-Stellplätze auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 
In dem Baugebiet D3 sind auch oberir dische Kfz-Stellplätze in der plangraphisch festgesetzten Fläche 
für Stellplätze ‚St‘ zulässig. 
Nicht zulässig sind oberirdische Einzelgaragen u nd Gruppen von Einzelgar agen mit Ausnahme von 
Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern in den allgemeinen Wohngebie-
ten A2 bis A4. Überdachte Kfz-Ei nzelstellplätze (Carports) sind nur  in den allgemeinen Wohngebieten 
A2 bis A4 zulässig.  
Die Überdachung von Kfz-Stellplatzanlagen in Form von Flachdächern ist zulässig.“ 
Begründung 
Im Süden des Geltungsbereichs ist im allgemeinen Wohngebiet D3 plangraphisch eine Fläche für Stell-
plätze zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs fest gesetzt. Dies is t erforderlich durch die Hanglage 
des Grundstücks, die eine Unterbringung innerhalb der überbaubaren Fläche nicht zulässt. 
Ziel der textlichen Regelungen zu den Stellplätzen und Garagen ist wie bei der Regelung zu den Neben-
anlagen ein städtebaulich anspr echendes Bild im öffentlichen Raum . So soll durch die Festsetzung in 
Kombination mit Abrücken der Baugrenze von 3 m von der Baugebietsgrenze und der Festsetzung zur 
Vorgartenbegrünung insbesondere eine attraktive Vorzone geschaffen werden.  
Durch den weitreichenden Ausschluss von Stellplätzen in den allgemeinen Wohngebieten außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksfläche wird das Unterbringen des „ruhenden Verkehrs“ in der Vorgartenzone 
oder in den rückwärtigen Grundstücksrandbereichen zu den öffentlichen Grün- und Waldflächen verhin-
dert und damit das städtebauliche Bild entlang der Straßen, Fußwege und Grünflächen geschützt. 
Von der Festsetzung sind die Bereiche für Einfamilienhäuser nicht umfasst. Bei einer Bebauung mit Rei-
hen- oder Doppelhäusern ergibt sich das Erfo rdernis, entweder im Vorgarten oder in

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Gemeinschaftsanlagen Stellplätze unterzubringen. Aufgrund der kleinen Grundstücke soll hier auch der 
Bereich zwischen der Baugrenze und der Straße genutzt werden dürfen.  
Auch für die allgemeinen Wohngebiete A1, A9, C12 und C15 gilt, dass Stellplätze außerhalb der Bau-
grenze untergebracht werden dürfen. Hintergrund ist, dass diese Grundstücke schmal und klein sind und 
eine Unterbringung innerhalb der Baugrenzen eine flexible Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück 
erschweren würde. Außerdem liegen die Grundstücke an kleinen Stichstraßen am Rande des Gebiets, 
so dass das städtebauliche Bild des Gesamtgebiets nicht beeinträchtigt wird. 
Einzelgaragen und Gruppen von Einzelgaragen sind aus städtebaulichen Gründen (Beeinträchtigung des 
Freiraumes) nicht zulässig. Da im Bereich des Geschosswohnungsbaus der überwiegende Teil der Stell-
plätze in den Quartiersgaragen / Garagengebäuden untergebracht wird, ist ein wettergeschütztes Abstel-
len des Fahrzeugs damit möglich. Für die verbleibenden 0,15 Stellplätzen pro Wohneinheit (vgl. Kap. 
11.1.2) sind Carports für Stellplätze zulässig, w enn mehrere Stellplätze mi t einem gemeinsamen Dach 
überdeckt werden.  
Im Bereich der Einfamilienhäuser dürfen die Stellplätze auf dem Grundstück angeordnet werden. Hier 
sind als Wetterschutz Garagen und überdachte Einzelst ellplätze (Carports) zulässig. Für alle Garagen 
und Carports gelten die Vorschriften zur Dachbegrünung (vgl. Kap. 21.17.8) entsprechend.  
21.7 Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) 
21.7.1 Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“  
Festsetzung 
„Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: ‚Bildungscampus‘ dient der Unterbringung 
von Bildungs- und Betreuungseinrichtungen.  
Zulässige Nutzungen: 
 Schule,  
 Kindertagesstätte, 
 Sporthalle für die schulische Nutzung sowie für außerschulische Nutzungen, wenn bei außer-
schulischer Nutzung die Anforderungen der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) 
eingehalten werden 
 Verkehrsflächen, die der internen Ersc hließung dienen, und Stellplatzflächen,  
 Nebenanlagen und -einrichtungen, die dem Nutz ungszweck selbst dienen und die der Eigenart 
nicht widersprechen.“ 
Begründung 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind große Flächen für Wohnbebauung vorgesehen. So sollen 
ca. 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Einwohner entst ehen (vgl. Kap. 7.1.2). Es ist mit einem Zuzug 
vieler Familien mit Kindern zu rechnen, der ei nen Bedarf an Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtun-
gen sowie Angeboten für Familien mit sich bringt. Dieser soll gemäß dem Ziel eines autoarmen Quartiers 
wohnortnah gedeckt werden.  
Zur Deckung des Bedarfs an Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen sollen innerhalb der Gemein-
bedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Bildungsca mpus“ entsprechende soziale Infrastruktur- und 
Gemeinbedarfseinrichtungen untergebracht werden. Es sollen eine dreizügige Grundschule (für ca. 300 
Schüler) mit einer Zwei-Feld-Turnhalle, Nachmittagsbetreuung und Mensa sowie eine Kindertagesstätte 
(3 Krippengruppen bzw. 3 Kindergartengruppen) realisiert werden.  
Auf der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ ist auch eine außer-
schulische Nutzung der baulichen Anlagen zu sonstigen Bildungs-, sozialen, kulturellen und sportlichen 
Zwecken zulässig, zum Beispiel für Vereine. Um mögliche schalltechnische Konflikte mit der Nachbar-
schaft zu vermeiden, ist die außerschulische Nutzung der Sporthalle nur zulässig, wenn die Anforderun-
gen der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) eingehalten werden.

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Ergänzende Nutzungen wie die Verkehrsf lächen für die interne Erschließung, erforderliche Stellplätze 
und Nebenanlagen sind auf dem Grundstück ebenfalls zulässig.  
Die Schulfreiflächen können außerhalb der Schulzeiten als öffentlicher Kinderspielplatz genutzt werden. 
Damit ist auch eine Nutzung am Na chmittag und Abend bzw. am Woc henende grundsätzlich möglich, 
sodass insgesamt ein Beitrag für die Schaffung v on Erholungs- und Aufenthaltsflächen sowie für die 
Sportnutzung geleistet wird.  
Das Bestandsgebäude 4001, das aufgrun d von gebäudesiedelnden Vögeln ggf. erhalten wird, wird in 
den Bildungscampus integriert un d kann im Bedarfsfall einer neuen Nutzung zugeführt werden, bspw. 
als Teil der Schule. Für die neue Bebauung bildet die Baugrenze in der Fläche einen flexiblen Rahmen, 
in dem die Gebäude sowie die begleitenden Nebena nlagen im Rahmen der Hochbauplanung genauer 
konzipiert und verortet werden können. Durch die Festsetzungen einer entsprechenden GRZ sowie zur 
Grundstücksbegrünung werden Grün- und Freiflächen gesichert, die u.a. im Innenhof des Gebäudeen-
sembles, bspw. im Bereich der zur Erhaltung festgesetzten Bäume, vorgesehen sind. Außerdem sind auf 
dem Grundstück Versickerungsflächen zur Niederschlagsentwässerung anzulegen. 
21.7.2 Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Jugendzentrum“ 
Festsetzung 
„Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: ‚Jugendzentrum‘ dient der Unterbringung 
einer öffentlichen Einrichtung für die Kinder- und Jugendarbeit. 
Zulässige Nutzungen:  
 Einrichtungen und Freiflächen fü r die Kinder- und Jugendarbeit, 
 Verkehrsflächen, die der internen Ersc hließung dienen, und Stellplatzflächen,  
 Nebenanlagen und -einrichtungen, die dem Nutz ungszweck selbst dienen und die der Eigenart 
nicht widersprechen.“ 
Begründung 
Für die künftigen Bewohner im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist neben Angeboten für Familien 
und kleinere Kinder auch ein Angebot an Einrichtungen für die Kinder- und Jugendarbeit zu sichern.  
Auf der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Jugendzentrum“ sollen entsprechende 
Nutzungen im Sinne einer bedarfsgerechten Kinder- und Jugendarbeit umgesetzt werden. In Zusammen-
arbeit des Dezernats V der Stadt Darmstadt, Bereich Sozial- und Jugendhilfeplanung, und der Darmstäd-
ter Stadtentwicklungs GmbH & Co.KG (DSE) wird ei ne entsprechende Einrichtung mit Außenfläche als 
informeller Treffpunkt für Kinder und Jugendliche errichtet.  
Ergänzende Nutzungen wie die Verkehrsf lächen für die interne Erschließung, erforderliche Stellplätze 
und Nebenanlagen sind auf dem Grundstück ebenfalls zulässig.  
Die Baugrenze in der Fläche bildet einen flexibl en Rahmen, in dem das Gebäude und die begleitenden 
Nebenanlagen im Rahmen der Detailplanung genauer konzipiert und verortet werden können.  
Durch die Festsetzungen einer entsprechenden GRZ sowie zur Grundstücksbegrünung werden Grün- 
und Freiflächen gesichert. Die Auß enflächen sollen eine gewisse Auf enthaltsqualität mit Sitz- und Ver-
weilmöglichkeiten vorweisen und als Sport- und Bewegungsflächen dienen. Hinsichtlich möglicherweise 
aufkommender Nutzungskonflikte wi rd die Einrichtung am nördlichen Rand und versetzt zu den Allge-
meinen Wohngebieten angeordnet. Seitens des Schallgutachters wird außerdem empfohlen, Fenster von 
Veranstaltungsräumen sowie Freiflächen des Jugendzentrums abgewandt von der benachbarten Wohn-
bebauung anzuordnen.122  
Außerdem ermöglicht die direkt nördlich angrenzende bestehende fußläufige Verbindung Synergien zum 
Bessunger Grünzug. 
 
122 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, 14.06.2020, S. 5

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21.7.3 Flächen für Sport- und Spielanlagen 
Festsetzung 
„Die Fläche für Sport- und Spielanlagen dient der Unterbringung öffentlich zugänglicher Sport- und Spiel-
anlagen und ergänzender zu- bzw. untergeordneter Nutzungen. 
Zulässige Nutzungen: 
 Sporthalle, wenn, soweit erforderlich, die Anforderungen der 18. BImSchV (Sportanlagenlärm-
schutzverordnung) bzw. der Freizeitlärmrichtlinie der LAI eingehalten werden, 
 Aufenthalts-, Sport- und Spielber eiche, wenn, soweit erforderlich, die Anforderungen der 18. BIm-
SchV (Sportanlagenlärm schutzverordnung) bzw. der Freizeit lärmrichtlinie der LAI eingehalten 
werden, 
 Verkehrsflächen, die der internen Ersc hließung dienen, und Stellplatzflächen,  
 Nebenanlagen und -einrichtungen, die dem Nutz ungszweck selbst dienen und die der Eigenart 
nicht widersprechen. 
Ausnahmsweise zulässig sind: 
 Schank- und Speisewirt schaften (Imbissstand), wenn sie den Sport- und Spielanlagen zugeord-
net sind, mit einer maximalen Grundfläche von 50 m² und ergänzender Terrasse mit einer maxi-
malen Grundfläche von 75 m²,  
 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspers onen oder für Betriebsinhaber und Betriebsleiter 
bis zu einer maximalen Geschossfläche von 125 m², wenn sie den Sport- und Spielanlagen zu-
geordnet sind.“ 
Begründung 
Aufgrund des Ziels, im Geltungsbereich ca. 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Einwohner zu realisie-
ren, sollen neben Wohngebäuden auch Sport- und Frei zeitangebote für die künftigen Bewohner*innen 
geschaffen werden. Erfahrungen aus  dem gesamten Stadtgebiet zei gen, dass diese Flächen auch auf 
Grund ihrer integrativen Kraft und Wirkung dringend benötigt werden. 
Am nordöstlichen Randbereich des Quartiers soll die Sporthalle, die bereits den Kasernenbewohner*in-
nen und Soldat*innen als Freizeit- und Sportangebot di ente, als Auftakt für diese Entwicklung dienen. 
Damit wird die Sportnutzung an der gleichen Stelle erhalten und in die neue Zeit transformiert. Ob hierzu 
die alte Halle oder ein Neubau geeignet ist, werden u.a. Schadstoffuntersuchungen sowie wirtschaftliche 
und ökologische Aspekte zeigen. Neben der Sporthalle können auf der Fläche für Sport- und Spielanlage 
großzügige Bereiche für verschiedenartige Außenspi elfelder und Aufenthalts-  und Spielbereiche, wie 
bspw. ein Pumptrack, mit zweckentsprechenden untergeordneten baulichen Anlagen entstehen.  
Aufgrund potenzieller schalltechnischer Konflikte mit der angrenzenden Nachbarschaft der allgemeinen 
Wohngebiete sind nur verträgliche Nutzungen zulässig. Entsprechend ist die Nutzung der Sporthalle bzw. 
die Anlage weiterer Aufenthalts-, Sport- und Spiel bereiche in der Fläche nur zulässig, wenn – sofern 
aufgrund der geplanten Nutzungen erforderlich – die Anforderungen der 18. BImSchV (Sportanlagen-
lärmschutzverordnung) bzw. der Freizeitlärmrichtlinie der LAI eingehalten werden.  
Ergänzende untergeordnete Nutzungen wie die Verkehrsflächen für die interne Erschließung, erforderli-
che Stellplätze und Nebenanlagen sind auf dem Grundstück ebenfalls zulässig.  
Ergänzende Nutzungen sind darüber hinaus ausnahmsweise zulässig:  
Zur gastronomischen Versorgung der Sporttreibenden bzw. Besucherinnen und Besucher sind als aus-
nahmsweise zulässige Nutzung in untergeordnetem Umfang Schank- und Speise wirtschaften (Imbiss-
stand) zulässig. Unter einem Imbissstand wird ein Verkaufsstand für den Verkauf von kleineren Mahlzei-
ten und Getränken verstanden, der in  einem kleineren Gebäude oder in einem Imbisswagen unterge-
bracht sein kann. Er soll nicht über Sitzgelegenhei ten im Inneren verfügen, sondern lediglich Speisen 
und Getränke zum Mitnehmen bzw. zu m Konsum draußen auf einer (b spw. überdachten) Terrasse an-
bieten. Es wird eine Beschränkung des gastr onomischen Angebotes auf einen Imbissstand und der 
Größe des Imbisstands und seiner Außenflächen vorgenommen, damit zum einen keine Konkurrenz zu 
möglichen gastronomischen Einrichtungen im Quartiers-Carré (Karl-Plagge-Platz) geschaffen wird, das

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als Zentrum des Quartiers mit entsprechenden belebenden Nutzungen dienen soll. Zum anderen soll 
keine größere gastronomische Einrichtung wie ein Rest aurant oder Biergarten mit übergebietlicher Be-
deutung entstehen können, durch die Autoverkehr von außerhalb generiert werden würde. Grundsätzlich 
wird ein Imbiss zur gastronomischen Versorgung als ausreichend erachtet. Durch die ausnahmsweise 
Zulässigkeit kann die Ansiedlung entsprechend gesteuer t bzw. im Bedarfsfall begrenzt werden, sollten 
sich mehrere Imbissstände ansiedeln wollen, die die aufgeführten unerwünschten Effekte hervorrufen 
könnten.  
Für den Betrieb der Sportanlagen ist ggf. eine Woh nung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen oder 
für Betriebsinhaber*innen und Betriebsleiter*innen erforderlich. Diese Nutz ung ist ebenfalls als aus-
nahmsweise zulässige Nutzung festgesetzt, so dass die Anzahl im Bedarfsfall begrenzt werden kann, 
damit nicht mehrere Wohnungen entstehen können, die die maximale Anzahl von 1.400 Wohneinheiten 
in relevantem Umfang überschreiten könnten. Hintergrund sind die Ergebnisse einer Leistungsfähigkeits-
überprüfung des umgebenden Straßennetzes (vgl. K ap. 11.2): Eine höhere Anzahl an Wohneinheiten 
würde zu einem höheren Verkehrsaufkommen führen und damit zu großen Einschränkungen der Qualität 
im umgebenden Erschließungsnetz – sowohl für die Erreichbarkeit des Gebietes als auch für die beste-
henden Verkehrsflüsse. Eine weitere Verdichtung is t damit aus verkehrstec hnischen Gründen derzeit 
ausgeschlossen. 
 
Es ist keine überbaubare Grundstücksflä che festgesetzt. Dies ermöglicht  Flexibilität für die Fläche hin-
sichtlich der Ergänzung von kleineren Anbauten, bspw. von Ankleiden oder Waschräumen, und weiteren 
Sport- und Spielanlagen oder eine gesamte Neuanlage der Fläche. Die GRZ wird mit 0,50 bzw. GRZ II 
mit 0,6 festgesetzt, so dass ein größerer Teil der Fläche (ca. 40 %) unversiegelt bleibt und zu begrünen 
ist, u.a. mit Bäumen (vgl. Kap. 21.17.3).  
21.8 Besonderer Nutzungszweck von Flächen: „Garagengebäude“  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB) 
Festsetzung 
„Auf den als Fläche mit besonderem Nutzungszweck: ‚Garagengebäude‘ festgesetzten Flächen sind nur 
Garagengebäude als Sammelgaragen zulässig, deren oberster Abschluss als begrünte Dachfläche aus-
gebildet wird. 
Auf die Festsetzung Ziff. I. 17.8 wird verwiesen.“ 
Begründung 
Die Ausweisung von Flächen für zent rale Sammel- bzw. Quartiersgaragen zur Unterbringung der Stell-
plätze der Bewohner*innen aus den Baugebieten ist Bestandteil des Mobilitätskonzeptes zur Umsetzung 
eines autoarmen Stadtquartiers (vgl. Kap. 11.1.2 und 11.3). Die erforderlichen Stellplätze aus den Bau-
gebieten werden abgelöst und die Ablösesumme zur Errichtung zentraler Quartiersgaragen genutzt. Die 
Zuordnung von Stellplätzen in den Quartiersgar agen / Garagengebäuden zu einzelnen Baugebieten ist 
nicht möglich, sondern die Stellplätze werden mi t zunehmendem Baufortschritt an Interessenten verge-
ben. Hierbei soll – analog zur Lincoln-Siedlung - mitte ls eines Kriterienkatal ogs / Punktesystems die 
Vergabe gesteuert werden. Die Reihenfolge der Verg abe soll analog der Lincoln-Siedlung mittels eines 
Punktesystems erfolgen, welches durch das Mobilitäts- und Tiefbauamt erarbeitet wird. 
Die Grundstücke der Garagengebäude werden als Flächen mit besonderem Nutzungszweck: „Garagen-
gebäude“ festgesetzt. Voraussetzung für die Festsetzung einer Fläche mit besonderem Nutzungszweck 
ist, dass der besondere Nutzungszweck eine städtebauliche Besonderheit aufweist und sich von den in 
Bebauungsplänen möglichen Nutzungsfestsetzungen unterscheiden muss. Dies ist mit der Festsetzung 
der Garagengebäude der Fall: Die städtebauliche Besonderheit ergibt sich daraus, dass die Garagenge-
bäude sich deutlich von der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung in der Umgebung unterscheidet 
und in der geplanten Form lediglich auf den betreffenden Flächen zulässig ist.  
Eine andere Festsetzung nach § 9 BauGB wie bspw. ein Baugebiet würde dem eng gefassten Ziel nicht 
gerecht werden: Die Garagengebäude können für di e abgelösten und damit nicht mehr einzelnen

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 129  
 
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Baugebieten zuzuordnenden Stellplätze nicht als Ge meinschaftsanlage nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB 
im allgemeinen Wohngebiet festgesetzt werden, da nach § 12 Abs. Nr. 2 BauNVO in allgemeinen Wohn-
gebieten Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung ve rursachten Bedarf zu-
lässig sind. Eine Festsetzung bspw. als öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Park-
haus“ ist aufgrund der Unterbringung von lediglich privaten Stellplätzen nicht möglich.  
Eine weitere städtebauliche Besonderheit bzw. Charakteristik der Garagengebäude ergibt sich aus dem 
Willen der Wissenschaftsstadt Darmstadt, dass die Garagengebäude mit begrüntem Dach errichtet wer-
den müssen anstatt bspw. mit einem obersten offenen Stellplatzdeck. Hintergrund ist, dass diese großen 
Flächen sich gut dafür eignen, durch Dachbegrünung besondere Klima- und Niederschlagswasser-Rück-
haltefunktionen zu übernehmen. Mit Verweis auf di e Festsetzung zur extens iven Dachbegrünung (vgl. 
Kap. 21.17.8) kann der Begrünungsanteil auf 70 % reduziert werden und so die oberste Ebene auch mit 
technischen Aufbauten etc. belegt werden.  
Um die Verträglichkeit dieser Nutzung mit umgebenden schützenswerten Nutzungen in Bezug auf Schal-
limmissionen zu gewährleisten, werden Vorgaben für die Außenfassaden der Garagengebäude festge-
setzt (vgl. Kap. 14.1.3 und 21.18.2). 
21.9 Von der Bebauung freizuhaltende Fläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB) 
Festsetzung: 
„Freihaltezone für die spätere Straßenbahntrasse (inkl. Sicherheitsraum) zum ÖPNV-Anschluss des Lud-
wigshöhviertels. 
Auf den von Bebauung freizuhaltenden Flächen sind vertikale (in die Höhe ragende) bauliche Anlagen 
unzulässig. Bis zum Beginn der Straßenbahnbaumaßnahme gilt die Nutzung gemäß den Ziff. I. 10.3 und 
10.4 bzw. entlang der Cooperstraße gemäß den Ziff. I. 10.1 und 13.5.“ 
Begründung: 
Für die ÖPNV-Anbindung des Ludwigshöhviertels soll die bestehende Straßenbahnlinie von der derzei-
tigen Endhaltestelle Lichtenbergschule in der Lud wigshöhstraße durch das Quartier und entlang der 
Cooperstraße mit Anschluss an die Heidelberger St raße verlängert werden. Im Gebiet sind zwei Halte-
stellen vorgesehen. Daher ist die Fläche für die doppelgleisige Straßenbahntrasse (Betriebsanlage) inkl. 
Sicherheitsraum von jeglicher Bebauung freizuhalten, um die Umsetzung der Maßnahme zu ermöglichen 
(Freihaltezone).  
Für die Straßenbahnplanung wird ein gesondertes Planfeststellungsverfahren durchgeführt. Das Plan-
feststellungsverfahren wurde im Januar 2023 eingeleitet (vgl. Kap. 11.1.4). Mit dem Bau der Straßenbahn 
wird nach dem Planfeststellungsve rfahren zügig begonnen. Für weit ergehende Informationen wird auf 
das Kapitel 11.1.4 verwiesen. 
Für die Zwischenzeit wird eine auf lösend bedingte Zulässigkeit nach § 9 Abs. 2 BauGB für die Flächen 
festgesetzt: So ist eine Zwischennutzung der von Bebauung freizuhaltenden Flächen bis zum Baubeginn 
bzw. dem Beginn der bauvorbereitenden Maßnahmen entsprechend der Nutzung der direkt angrenzen-
den Flächen zulässig (Baurecht auf Zeit). Bis zur Realisierung der Maßnahme kann die Fläche entspre-
chend als verkehrsberuhigter Bereic h bzw. als öffentliche Grünfläc he mit der jeweiligen Zweckbestim-
mung genutzt werden. 
21.10 Öffentliche Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim-
mung (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
21.10.1 Öffentliche Straßenverkehrsfläche  
Festsetzung  
„Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“ 
Außerdem wird der Planeintrag durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt:

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 130  
 
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„Innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsflächen sind bauliche Anlagen, die für die Herstellung eines 
Angebots an alternativen Mobilitätsf ormen in Form von Carpooling / CarSharing bzw. BikeSharing ein-
schließlich der dazugehörigen technischen Ausstattung errichtet werden, zulässig, soweit sie die Haupt-
funktion der öffentlichen Straßenverkehrsflächen nicht beeinträchtigen.“ 
Begründung 
Als öffentliche Straßenv erkehrsflächen werden der Anschluss des  nördlichen Teilbereichs an die Lud-
wigshöhstraße und die Cooperstraße im südlichen Bereich festgesetzt.  
Grundlage für den Anschluss an die Ludwigshöhstraße ist die Erschließungsplanung des Ingenieurbüros 
Weber Ingenieure. Von der Ludwigshöhstraße bi s zum ersten Knotenpunkt innerhalb des Geltungsbe-
reichs ist die Haupterschließungsstraße auf einer Länge von ca. 100 m im Trennungsprinzip (Fahrbahn 
und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen. 123 Der Querschnitt sieht eine Breite von 8,0 m 
vor, die sich in 6,0 m Fahrbahn und 2,0 m Gehweg untergliedern.124  
Die Cooperstraße ist bereits im Bestand vorhanden und nutzbar. Sie wird künftig von der Wissenschafts-
stadt Darmstadt erneuert und ausgebaut werden. Eine detaillierte Planung liegt zum aktuellen Zeitpunkt 
noch nicht vor. Die Festsetzung der Verkehrsfläche umfasst daher einen Korridor, innerhalb dessen die 
Verkehrsfläche und straßenbegleitende Grünflächen angeordnet werden. Grundsätzlich ist auch hier ein 
Trennungsprinzip (Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen.125 Der östliche Ver-
lauf der Cooperstraße wird entlang des allgemei nen Wohngebiets E3 im Bestand erhalten bleiben und 
im letzten Teilabschnitt östlich des WA E2 ein Gehweg ergänzt, der bis zur Grenze des Geltungsbereichs 
zum Anschluss an vorhandene Waldwege außerhalb des Geltungsbereichs geführt wird.  
Der Bereich der Heinrich-Delp-Straße (zukünftig Jeffersonstraße) südlich der Cooperstraße ist ebenfalls 
bereits im Bestand vorhanden und Gegenstand der Erschließungsplanung des Ingenieurbüros Weber 
Ingenieure. In diesem Straßenabschnitt endet die Jeffersonstraße in einem Kreisverkehr südlich der all-
gemeinen Wohngebiete E1 und D3, im weiteren Verlauf ist lediglich ein Hauptfuß- und Radweg als Ver-
bindung zum Stadtteil Eberstadt vorgesehen. Der Stra ßenabschnitt wird ebenfalls im Trennungsprinzip 
(Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h neugestaltet werden.126 
Für weitergehende Informationen zur Verkehrs- und Er schließungskonzeption wird auf das Kapitel 10 
verwiesen. 
Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass innerhalb der Straßenverkehrsflächen auch bauliche Anlagen 
für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von Carpooling / CarSharing 
bzw. BikeSharing zulässig sind. Dies entspricht dem Mobilitätskonzept, wonach Einwohnern wohnortnah 
alternative Mobilitätsformen in Form von Sharing-Angeboten wie Carsharing oder BikeSharing angebo-
ten werden sollen – u.a. auch im öffentlichen Straßenraum. Es wird  darauf hingewiesen, dass für die 
Errichtung von CarSharing und BikeSharing-Stellplätzen grundsätzlich sichergestellt sein muss, dass die 
Hauptfunktion der öffentlichen Straß enverkehrsflächen nicht beeinträchti gt wird. Hierin wird eine Mög-
lichkeit geboten den Kommunen öffentlichen Verkehrsraum für privatwirtschaftliche Car-Sharing-Unter-
nehmen zur Verfügung zu stellen bzw. entsprechend Flächen anzuordnen.  
21.10.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim mung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Verkehrsberuhigter Bereich‘ werden gemäß 
Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“  
 
123 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, 
S. 23 
124 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, 
S. 35 
125 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, 
S  24 
126 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, 
S. 24

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Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Innerhalb der Verkehrsflächen mit besonderer Zwe ckbestimmung: ‚Verkehrsberuhigter Bereich‘ sind 
bauliche Anlagen, die für die Herstellung eines Angebot s an alternativen Mobilitätsformen in Form von 
Carpooling / CarSharing bzw. BikeSharing ein schließlich der dazugehörigen technischen Ausstattung 
errichtet werden, zulässig, soweit sie die Hauptfunktion dieser Verkehrsflächen nicht beeinträchtigen.“ 
Begründung 
Als Verkehrsfläche besonderer Zweck bestimmung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ wird die interne Er-
schließung des Gebiets festgesetzt. Grundlage für die Festsetzung der Verkehrsflächen ist die Erschlie-
ßungsplanung des Ingenieurbüros Weber Ingenieure. Die Straßen sollen als verkehrsberuhigter Bereich 
(Schrittgeschwindigkeit) im Mischungsprinzip ohne seitlichen Gehweg ausgebaut werden. 127 Durch die 
Schwerpunktsetzung auf das  Mischungsprinzip im überwiegenden Teil des Geltungsbereichs des Be-
bauungsplans wird ein Beitrag zur Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer geleistet und das auto-
arme Quartier gefördert.  
Der Querschnitt sieht im überwiegenden Teil eine Breite von 8,0 m vor, die sich in 5,50 m Mischverkehrs-
fläche inkl. einer Wasserrinne und 2,50 m St ellplätze und Baumpflanzungen untergliedern. 128 In Berei-
chen, die der Erschließung einzel ner Baugebiete dienen, ist wie süd lich der allgemeinen Wohngebiete 
A1 und A9 lediglich eine Breite von 5,50 m vorgesehen. Die Straßen Sonnenstraße und Mondstraße im 
Osten des Geltungsbereichs bleiben aufgrund des umgebenden Baumbestands weitestgehend in ihrem 
Bestandsquerschnitt erhalten. Hier entfallen auch begleitende Ste llplätze und Baumpflanzungen inner-
halb der Verkehrsfläche. Für weitergehende Info rmationen zur Verkehrs- und Erschließungskonzeption 
wird auf das Kapitel 10 verwiesen. 
In zwei Bereichen sind Kreuzungen mit der geplant en Straßenbahn (von Bebauung freizuhaltende Flä-
chen, vgl. Kap. 21.9) in der Pl anzeichnung verzeichnet. Hier ist ei ne plangleiche Querung vorgesehen, 
deren genaue Ausgestaltung Gegenstand des noch erfolgenden Planfeststellungsverfahrens für die 
ÖPNV-Anbindung Ludwigshöhviertel / Lückenschluss zur Heidelberger Straße ist.  
Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass innerhalb der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 
auch bauliche Anlagen für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von 
Carpooling / CarSharing bzw. BikeSharing zulässig sind. Dies entspricht dem Mobilitätskonzept, wonach 
Einwohnern wohnortnah alternativ e Mobilitätsformen in Form von Sharing-Angeboten wie CarSharing 
oder BikeSharing angeboten werden sollen – u.a. auc h im öffentlichen Straßenraum. Es wird darauf 
hingewiesen, dass für die Errichtung von CarSharing und BikeSharing-Stellplätzen grundsätzlich sicher-
gestellt sein muss, dass die Hauptfunktion der öff entlichen Straßenverkehrsflächen nicht beeinträchtigt 
wird. 
21.10.3 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Promenade“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Promenade‘ dienen dem Fuß- und Radver-
kehr, der Feuerwehrzufahrt sowie dem Schienenersatzverkehr.“ 
Begründung 
Als Verkehrsfläche besonderer Zw eckbestimmung: „Promenade“ wird die Hauptverbindung von Nord 
nach Süd für ÖPNV, Fahrrad und Fußgänger festgesetzt. Nach dem städtebaulichen Konzept ist in Ver-
längerung der Heinrich-Delp-Straße (jetzt: Jeffer sonstraße) zwischen der Cooperstraße und der Lud-
wigshöhstraße eine Promenade vorgesehen, in der die Straßenbahn mit beidseitiger Begrünung und ein 
im Zweirichtungsverkehr geführter Radweg und beidseitige Fußwege verlaufen. Der Radweg ist Teil einer 
übergebietlichen Radwegeverbindung von Eberstadt in die Innenst adt Darmstadt. Die Fuß- und 
 
127 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, 
S. 24 
128 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigs höhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, 
S.  35

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Radwege, die auch für den Schienenersatzverkehr genutzt werden können, werden als Verkehrsflächen 
besonderer Zweckbestimmung: „Promenade“ festgesetzt. Die Trasse der Straßenbahn wird als von Be-
bauung freizuhaltende Flächen (vgl. Kap. 21.9) in den Bebauungspl an übernommen und von der Ver-
kehrsfläche besonderer Zweckbesti mmung eingerahmt. Motorisierter Individualverkehr wird nicht über 
die Promenade geführt. 
Die Promenade wird insgesamt eine Breite von 24,5 m aufweisen. Der Qu erschnitt teilt sich auf in die 
nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den angr enzenden allgemeinen Wohngebieten, zwei Geh-
wege, einen Zweirichtungs-Radweg,  der auch für Schienenersatzverk ehr genutzt werden kann, sowie 
die Straßenbahntrasse mit Straßenbahnhaltestellen und Sicherheitsraum mit ergänzenden beidseitigen 
Grünflächen für Baumpflanzungen. Diese Baumpflanzungen werden plangraphisch festgesetzt.  
Es wird darauf hingewiesen, dass westlich der  von Bebauung freizuhalt enden Flächen innerhalb der 
Verkehrsfläche besonderer Zweckbes timmung: ‚Promenade‘ kein zweiter gesicherter Rettungsweg für 
die Gebäude über den Gehweg möglich ist. Der zw eite Rettungsweg ist über  die Baugebiete oder im 
Gebäude selbst zu realisieren. 
21.10.4 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Quartiers-Carré“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Quartiers-Carré‘ (Karl-Plagge-Platz) dient als 
Aufenthaltsbereich, der Andienung und Erschließung der anliegenden Grundstücke sowie dem Fuß- und 
Radverkehr und untergeordnetem KFZ-Verkehr. 
Diesen Zwecken entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen bis zu einer Größe von jeweils 50 m² 
Grundfläche und deren Andienung sind zulässig. Sie si nd im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde 
abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen. 
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Quartiers-Carré‘ ist auf mind. 10 % ihrer Fläche 
als Grünfläche herzustellen und dauerhaft zu erhal ten. Es sind insgesamt mind. 30 Laubbäume gemäß 
Ziff. I. 17.11 zu pflanzen. Es sind Bäume 1. oder 2. Ordnung zu verwenden.“ 
Begründung 
Im Bereich des Quartiers-Carrés (Karl-Plagge-Platz)  ist der Erhalt der unter Denkmalschutz stehenden 
historischen Kasernengebäude vorgesehen. Die nordöstlich und südwestlich an das Quartiers-Carré an-
grenzenden Platzbereiche ergeben sich aus dem Geviert und der Anordnung der Gebäude: Die „Ecken“ 
bzw. Bereiche zwischen den Gebäuden sollen ebenfalls nicht überplant, sondern freigehalten und ander-
weitig genutzt werden. 
Als zentraler Bereich mit geplanter Straßenbahnhaltestelle auf dem Plat z soll im Quartiers-Carré (Karl-
Plagge-Platz) eine urbane Durchmischung mit ve rschiedenen öffentlichkeitswirksamen Nutzungen als 
lebendige Mitte entstehen. Auf dem Plat zbereich wird eine befestigte Fläche für zusätzliche Nutzungen 
wie Außengastronomie (z.B. Biergarten) oder temporäre Nutzungen wie Markt, Quartiersfeste oder Som-
merkino angeboten, flankiert von kl eineren Grünflächen. Außerdem wer den die Nutzungen wie der ge-
plante Nahversorger im MU 2 und das urbane Teilbaugebiet MU 4 sowie ggf. die urbanen Teilbaugebiete 
MU 1 und MU 3 über den Platzbereich angedient und fußläufig bzw. für die Feuerwehr erschlossen. Die 
Ausbuchtung des Platzbereichs im Nordosten dient der Anbindu ng und Erschließung der Grundschule 
und Kita: Hier ist ein Bereich, in dem vor dem ei gentlichen Gelände ein Treff punkt für die Nutzer wie 
bspw. die holenden bzw. bringenden Eltern geschaffen werden kann. 
Die aufgeführten Nutzungen sind in der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: „Quartiers-Carré“ 
(Karl-Plagge-Platz) zulässig. Außerdem sind di esen Zwecken entsprechen de untergeordnete bauliche 
Anlagen und deren Andienung zulässig. Davon erfasst sind bspw. ein Kiosk, ein Pavillon oder überdachte 
Fahrradabstellplätze. Damit durch diese baulichen Anlagen keine städtebauliche Konkurrenz zu den be-
nachbarten Gebäuden entsteht, sind die Anlagen auf eine Größe von jeweils 50 m² beschränkt. 
Die Regelungen zu Mindestgrünanteil, Mindestzahl zu pflanzender Bäume sowie der mindestens zu ver-
wendenden Pflanzqualitäten dienen dem Erhalt bzw. der Entwicklung eines prägenden Grünbestandes. 
Die zu erhaltenden Bestandbäume bilden in ihrer Anordnung eine gebietsprägende Struktur entlang der

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Platzränder. Der prägende Baumbestand im Quartier s-Carré (Karl-Plagge-Platz) kann gemäß Festset-
zung Ziff. I. 17.11 auf die vorgegebene Anzahl zu  pflanzender Bäume angerechnet werden. Außerdem 
bilden sie einen wichtigen Bestandteil der wirksam en Durchgrünung des Gebiets aufgrund ihres schon 
vorhandenen Grünvolumens.  
Durch die Festlegung der Verwendung Bäume 1. und 2. Ordnung wird ein bereits zum Zeitpunkt der 
Pflanzung gewisses Grünvolumen gesichert, um das Gesamtbild des durch die Bestandsbäume gepräg-
ten Quartiers-Carrés (Karl-Plagge-Platz) zu erhalten. Aufgrund seiner Lage und des ausgeprägten Baum-
bestands bildet das Quartiers-Carré (Karl-Pl agge-Platz) ein Bindeglied zwischen dem westlichen und 
östlichen Bereich der öffentlichen Grünflächen „Landschaftstreppe“. 
Bei entsprechender Ausgestaltung trägt der Grünanteil wesentlich zu einer positiven Gestaltung des Er-
scheinungsbildes des gesamt en Platzes und der Attraktivität der Aufenthaltsfläche bei. Zudem wirken 
sich die Grünflächen positiv auf das Kleinklima (Luftfilterung, Minderung der Aufheizung, Temperaturre-
gulation), die Lufthygiene sowie den Wasserhaushalt (Verdunstungsfunktionen) aus.  
21.10.5 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Platz am Jugendzentrum“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Platz am Jugendzentrum‘ dient als Aufenthalts-
bereich, der Andienung und fußläufigen Erschließung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestim-
mung: ‚Jugendzentrum‘ sowie dem Fuß- und Radverkehr.“ 
Begründung 
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Platz am Jugendzentrum“ flankiert die Gemein-
bedarfsfläche mit der Zweckbesti mmung „Jugendzentrum“ (vgl. Kap. 21.7.2) und dient der Gemeinbe-
darfsfläche als Erschließung und Andienung.  
Die ergänzenden plangrafischen Regelungen zur Mindestzahl der zu pflanzenden Bäume tragen zu einer 
positiven Gestaltung des Erscheinungsbildes des gesamten Platzes bei, der dadurch als Aufenthaltsflä-
che an Attraktivität gewinnt. Die Vorgaben zur Anzahl zu pflanzender Bäume und deren Qualität dienen 
dem Erhalt bzw. der Entwicklung eines gebietsp rägenden Grünbestandes sowi e der Beschattung des 
Platzes. Wie alle Begrünungen wi rken auch kleine Grünstrukturen pos itiv auf das Kleinklima und die 
Lufthygiene (Luftfilterung, Minderung der Aufheizung, Temperaturregulation).  
21.10.6 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Fußweg‘ werden gemäß Planeintrag (Planteil 
1 / 3) festgesetzt.“ 
Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Abweichungen von der Lage der Verkehrsfl ächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Fuß-
weg‘ in der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Landschaftstreppe‘ (siehe 
Ziff. I. 13.1), in der öffentlichen Grünfläch e mit der Zweckbestimmung: ‚Grünanlage‘ G1 
(siehe Ziff. I. 13.4) und in der ‚Maßna hmenfläche M 1‘ (siehe Ziff. I. 15.1) 
Von der Lage der plangraphisch festgesetzten Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: ‚Fußweg‘ 
kann abgewichen werden, so weit sich die Abweichungen im Bere ich der jeweiligen öffentlichen Grün- 
bzw. Maßnahmenfläche bewegen.

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Querung der öffentlichen Verkehrsflächen b esonderer Zweckbestimmung: ‚Fußweg‘ östlich 
des Baugebiets B5 
Eine Querung der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: ‚Fußweg‘ östlich des Bau-
gebiets B5 durch PKW der Anlieger des Baugebiets B5 ist zulässig. Der zu erhaltende Baumbestand ist 
zu berücksichtigen.“ 
Begründung 
Parallel zur zentralen, das Gebiet prägenden öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Land-
schaftstreppe“ durchziehen Fußwege das Gebiet in Ost-West-Richtung. Ein Teil der Fußwege begleitet 
die Landschaftstreppe und die Maßnahmenfläche M 1 und werden in einer Breite von 3,0 m festgesetzt. 
Andere Fußwege in Ost-West-Richtung verbinden die grünen Nachbarschaftsplätze mit ihren Angeboten 
von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. Diese Wege werden von durchgehen-
den Baumreihen und Grünstreifen begleitet, die die siedlungsinternen Grünflächen mit den Landschafts-
bereichen der Umgebung verbinden, und werden in einer Breite von 8,0 m festgesetzt.  
Außerdem vernetzen Fußwege in Nord-Süd-Richtung die Wohngebiete mit der Landschaftstreppe oder 
der Maßnahmenfläche M1. Diese werden nicht von Baumreihen bzw. Grünstreifen begleitet.  
Von der Lage der Fußwege in den öffentlichen Grünflächen und der Maßnahmenfläche M 1 kann abge-
wichen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich dieser Flächen bewegen. Hintergrund ist, dass 
die genaue Lage der Wege erst nach Fertigstellung der Freiraumplanung für die Landschaftstreppe und 
für die Maßnahmenfläche feststeht. Es wurden dennoch Wegeverbindungen festgesetzt, um die Bedeu-
tung der gebietsinternen Verbindung und der Vernetzung mit dem Umfeld und dem Grünzug „Bessungen 
Süd“ in den Plan aufzunehmen. Es wird ergänzend darauf hingewiesen, dass noch weitere Wegeverbin-
dungen in den öffentlichen Grünflächen zulässig sind, deren befestigter Flächenanteil zum max. zulässi-
gen Anteil befestigter Flächen angerechnet wird. 
Südlich bzw. östlich der allgemeinen Wohngebiete B3 und B5 und der Fläche mit dem besonderen Nut-
zungszweck: „Garagengebäude 2“ verläuft ein bestehender Fußweg entlang der Mauer bzw. Zaunanlage 
um das frühere Kasernengelände, der von großen und zur Erhaltung festgeset zten Bäumen flankiert 
wird. Dieser Weg soll in seiner Lage erhalten bleiben und wird entsprechend in den Bebauungsplan auf-
genommen. Für den Weg wurde die ergänzende Fe stsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen, 
dass eine Querung durch PKW von Anliegern des allgemeinen Wohngebiets B5 zulässig ist. Begründet 
wird dies damit, dass das recht große Baugebiet B5 lediglich im Westen an einer Stelle an eine für PKW 
befahrbare Straße angeschlossen ist. Stellplätze und Bäume im öffentlichen Straßenraum schließen ei-
nen weitergehenden Anschluss des Grundstücks von Westen aus und an den übrigen Baugebietsgren-
zen ist das Baugebiet von Fußwegen bzw. einem Nachbarschaftsplatz umgeben. Eine zweite Andienung 
des Grundstücks ist entsprechend zweckdienlich, und darüber hinaus insbesondere auch für Feuerwehr-
Fahrzeuge erforderlich.    
Alle Fußwege sind auch als Zufahrt oder Aufstellflächen für die Feuerwehr nutzbar. Sollte die Breite der 
Fußwege für die Zufahrt oder Aufstellflächen nicht aus reichen, ist eine Kombination in der Weise denk-
bar, dass der Weg als Teil der Aufstellfläche genut zt und durch Flächen auf dem privaten Grundstück 
ergänzt wird. Für die allgemeinen Wohngebieten A1, A5, A9, C2, C4, C7, C8, C11, C12 und C15 ist dies 
vorgesehen, so dass im Bebauungsplan eine Festsetzung enthalten ist, dass jeweils parallel zu den an-
grenzenden Fußwegen mit einer Breite von 3,50 m eine Fläche von 1 m frei von Hindernissen zu halten 
ist (vgl. Kap. 21.5). 
21.10.7 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbest immung: „Fußweg und Zufahrt Entsor-
gungsträger“  
Festsetzung  
„Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Entsorgungsträger“ wer-
den gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) zwischen den Baugebieten A2 und A3 sowie A3 und A4 festge-
setzt.“

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Begründung 
Im Westen des Geltungsbereichs werden zwei Fußw ege durch die Zweckbestimmung: „Zufahrt Entsor-
gungsträger“ ergänzt. Hintergrund ist, dass auf di esen Wegen Fahrzeuge der Entsorgungsträger zur 
Wartung der Versickerungsmulden und des Staurohrkanals in den öff entlichen Grünflächen G1 verkeh-
ren müssen.  
21.10.8 Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Versor-
gungsträger“  
Festsetzung  
„Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Versorgungsträger“ wird 
gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) zwischen den Baugebieten C13 und C14 festgesetzt.“ 
Begründung 
Im Nordosten des Geltungsbereich s wird ein Fußweg durch die Zw eckbestimmung: „Zufahrt Versor-
gungsträger“ festgesetzt. Hintergrund ist, dass auf diesem Weg F ahrzeuge der Versorgungsträger zur 
Wartung der Trafostationen innerhalb der Fläche für Sport- und Spielanlagen verkehren müssen.  
21.10.9 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß- und Radweg“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß- und Radweg“ werden gemäß Planeintrag 
(Planteil 1 / 3) festgesetzt.“ 
Begründung 
Im Süden des Geltungsbereichs wird auf einem Teilabschnitt der ehemaligen Heinrich-Delp-Straße (jetzt: 
Jeffersonstraße) ein Fuß- und Radweg festgesetzt. Der Radweg ist Teil einer übergebietlichen Radwege-
verbindung von Eberstadt in die Innenstadt Darmstadt. Eine Verbindung des Plangebiets nach Eberstadt 
mit motorisiertem Individualverkehr ist nicht vorgesehen. Die Fläche wird im Rahmen der Erschließungs-
maßnahmen baulich getrennt in einen Fuß- und einen Radweg. 
Westlich des urbanen Gebiets MU 4 wird ein weiterer Fuß- und Radweg festgesetzt. Dieser ist ebenfalls 
Teil der übergebietlichen Radwegeverbindung. Damit die Radfahrer nicht über das Quartiers-Carré (Karl-
Plagge-Platz) mit Straßenbahnhaltestelle, Fußgänger verkehr sowie Aufenthaltsbereichen geleitet wer-
den müssen und somit Konfliktpotenzial entsteht, wird alternativ ein Radweg hergestellt, der ein zügiges 
Fahren erlaubt. Auch hier ist die bauliche Trennung in einen Fuß- und einen Radweg vorgesehen. 
21.10.10 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz“ werden gemäß Planeintrag (Planteil 
1 / 3) festgesetzt.“ 
Außerdem wird der Planeintrag durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Innerhalb der Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Parkplatz‘ sind bauliche Anlagen, die 
für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von Carpooling / CarSharing 
bzw. BikeSharing einschließlich der dazugehörigen technischen Ausstattung errichtet werden, zulässig, 
soweit sie die Hauptfunktion dieser Verkehrsflächen nicht beeinträchtigen.“ 
Begründung 
Im Bereich der Fläche für Sport- und Spielanlagen ist ein Parkplatz für Besucherinnen und Besucher der 
Sport- und Spielanlagen vorgesehen.

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Auch entlang der Sonnenstraße und der Mondstraße im Osten des Geltungs bereichs werden Flächen 
für Parkplätze vorgesehen. Diese Straßen bleiben aufgrund des umgebenden Baumbestands weitestge-
hend in ihrem Bestandsquerschnitt erhalten, wodurch der Straßenraum zu eng für Stellplätze ist. In Be-
reichen, in denen es der Baumbesta nd ermöglicht, werden öffentlic he Parkplätze als Straßenausbuch-
tungen festgesetzt. 
Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass innerhalb des  Parkplatzes auch bauliche Anlagen für die Her-
stellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von Carpooling / CarSharing bzw. Bi-
keSharing zulässig sind. Dies entspricht dem Mob ilitätskonzept, wonach Einwohnern wohnortnah alter-
native Mobilitätsformen in Form von Sharing-Angeboten wie CarSharing oder Bi keSharing angeboten 
werden sollen – u.a. auch im öffentlichen Straßenraum und hier verorteten Parkplätzen.  
Es wird darauf hingewiesen, dass für die Errichtung von CarSharing und BikeSharing-Stellplätzen grund-
sätzlich sichergestellt sein muss, dass die Hauptfunktion der ö ffentlichen Straßenverkehrsflächen nicht 
beeinträchtigt wird.  
21.10.11 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt  
Festsetzung  
„Es werden Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten zu Grundstücken gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) fest-
gesetzt.“  
Begründung 
Es werden Bereiche festgesetzt, in denen keine Ein- und Ausfahrten auf private Baugebiete angeordnet 
werden dürfen. Grundlage für die Festsetzung ist di e Erschließungsplanung des Ingenieurbüros Weber 
Ingenieure. Hier sind die Standorte für die geplanten Baumpflanzungen und öffentlichen Stellplätze ver-
zeichnet, deren Lage sich insbesondere aus den Anforderungen aus der unterirdischen Ver- und Entsor-
gungsinfrastruktur wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen ergibt. Ein Verschieben der Baum- oder 
Stellplatzstandorte ist daher nicht möglich und so so llen diese bei der Anordnung der Zufahrten auf die 
privaten Grundstücke berücksichtigt werden.  
Es ist gewährleistet, dass zu jedem  Baugebiet mindestens zwei Zufahr ten angeordnet werden. So wird 
eine zweckdienliche Erschließung, auch für Feuerwehr, ermöglicht.  
21.10.12 Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen 
Festsetzung  
„Kfz-Stellplätze und Kfz-Stellplatzanlagen auf dem Grundstück sind jeweils nur über gemeinsame Zu-
fahrten von den öffentlichen Verkehrsflächen aus zu erschließen. Die direkte Zufahrt zu Kfz-Einzelstell-
plätzen von öffentlichen Verkehrsflächen ist unzulässig.  
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A1 bis A4, A9, C12, C15 und D3.“ 
Begründung 
Es wird festgesetzt, dass keine einzelnen Stellp lätze von den öffentlichen Verkehrsflächen erschlossen 
werden dürfen. Stattdessen sollen Stellplätze auf dem Grundstück gebündelt und von einer Sammelzu-
fahrt angefahren werden, so dass nur an wenigen Stellen des Grundstücks Zufahrten in den öffentlichen 
Straßenraum erfolgen. Es sind dabei jedoch mehrere Zufahrten je Grundstück möglich. 
Die Festsetzung dient insbesondere dem Straßenbild, so dass nicht Reihen von Stellplätzen, die entlang 
der Straßen angeordnet werden, direkt von der St raße angefahren werden können und hierfür der Be-
reich zwischen Straße und Stellplatz versiegelt werd en muss. Stattdessen wird so eine Begrünung des 
Vorgartens gewährleistet. Außerdem dient die festgesetzte gebündelte Erschließung dem Verkehrsfluss, 
wenn nur an einzelnen Stellen PKW ausfahren.   
Nicht für alle Baugebiete gilt die Festsetzung. So steht bspw. die Konzeption für die Art der Einfamilien-
häuser nicht fest und so wird die Flexibilität gegeben, Stellplätze vor dem einzelnen Gebäude, senkrecht

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zu Reihenhauszeilen an der Straße oder gebündelt in Gemeinschaftsanlagen unterzubringen. Für kleine 
Baugebiete, die aufgrund der „Satzung über die Einschränkung der und auf den Verzicht der Herstellung 
von notwendigen und nicht notwendigen Stellplätzen im  Ludwigshöhviertel“ (vgl. Kap. 11.1.2) ohnehin 
nur wenige Stellplätze auf dem Grundstück unter bringen dürfen und die oftm als abseits von den Ring-
straßen liegen, dürfen Stellplätze dire kt von der Straße angefah ren werden. Dies gibt Flexibilität für die 
Anordnung der Gebäude und Nebenanlagen auf kleinen Grundstücken. Im allgemeinen Wohngebiet D3 
liegen plangraphisch festgesetzte Flächen für Stellplä tze senkrecht an der Stra ßenverkehrsfläche und 
dürfen entsprechend ebenfalls direkt angefahren werden.  
21.11 Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbe stimmung: „Carsharing / Bikesharing“ 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Festsetzung  
„Die privaten Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚CarSharing / BikeSharing‘ dienen dem 
CarSharing und BikeSharing und der Unterbringung  der dazugehörigen technischen Ausstattung (Lad-
einfrastruktur für Elektrofahrzeuge) sowie dem Parken.“ 
Begründung 
Südlich des urbanen Teilbaugebietes MU 3 werden  private Verkehrsfläc hen mit besonderer Zweckbe-
stimmung: „CarSharing / BikeSharing“ festgesetzt, also festgelegte Flächen für die Unterbringung von 
CarSharing- und BikeSharing-Stellplätzen (insbesondere Unterbringung von E-Fahrzeugen, Pkw, Trans-
portern, Elektro-Fahrrädern, Fahrrädern, Lastenrädern, Anhängern) sowie der dafür erforderlichen Aus-
stattung. Dies entspricht dem Mobilitätskonzept, wonach Einwohnern wohnortnah alternative Mobilitäts-
formen in Form von Sharing-Angeboten wie CarSharing oder BikeSharing angeboten werden sollen.  
Für die Umsetzung des Mobilitätskonzeptes ist es vorgesehen, dass di e Wissenschaftsstadt Darmstadt 
diese Flächen kauft und die Flächen einem CarSharing-Anbieter zur Verfügung stellt.  
Bei geringer Nachfrage nach Sharing-Fahrzeugen könnte ein Teilbereich der Flächen auch für Besucher-
parken vorgesehen werden, weswegen die private Verkehrsfläche auch dem allgemeinen Parken dient. 
Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Festsetzung grundsätzlich auf den aktuellen Bedarf nach Car-
Sharing und BikeSharing bezieht. Die Flächen können jedoch auch fü r andere innovative Sharing-Pro-
dukte im Sinne des Umweltverbundes genutzt werden, wie bspw. Elektro-Roller.  
21.12 Versorgungsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) 
21.12.1 Energiezentrale  
Festsetzung  
„In der Versorgungsfläche: ‚Energiezentrale‘ ist zur Erzeugung von Wärme und Energie die Errichtung 
einer Energiezentrale mit den erforderlichen Einricht ungen (z.B. Blockheizkraftwerke) zulässig. (siehe 
Ziff. I. 18.3)“  
Begründung 
Zur Versorgung des Gebietes mit Energie (Strom und Wärme) wird ein Energiekonzept erstellt (vgl. Kap. 
8). Ein Bestandteil der Energieversorgung ist ein Bl ockheizkraftwerk im Norden des Geltungsbereichs, 
das über die Festsetzung der Ve rsorgungsflächen für Anlagen der dezentralen Erzeugung von Wärme 
und Energie im Geltungsbereich verortet wird. Weitergehende Regelungen sind im städtebaulichen Ver-
trag verankert. 
Um die Verträglichkeit dieser Nutzung mit umgebenden schützenswerten Nutzungen in Bezug auf Schal-
limmissionen zu gewährleisten, si nd im Einwirkungsbereich die An forderungen der Technischen Anlei-
tung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm einzuhalten (vgl. Kap. 21.18.3).

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21.12.2 Transformatorenstationen 
Festsetzung  
„Transformatorenstationen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“ 
Begründung 
Zur Versorgung des Gebietes mit Energie (Strom) sind Transformatorenstationen erforderlich. Die Lage 
und erforderliche Größe der Transformatorenstationen wurden im Rahmen der Erstellung der Erschlie-
ßungsplanung durch das Ingenieurbüro Weber Ing enieure mit dem zuständigen Energieversorger (En-
tega / e-netz Südhessen AG) abgestimmt. Sofern in der weiteren Detailplanung weitere Transformato-
renstationen erforderlich werden,  können diese auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen 
zugelassen werden (vgl. Kap. 21.5). 
Die Größe der Versorgungsflächen für Transformat orenstationen beträgt je nach Ausführung (einfache 
oder erweiterte Station) ca. 4,5 m x 7,3 m bzw. 10, 4 m x 5,5 m, in Kombination mit Glasfaser-Hauptver-
teiler-Stationen (vgl. Kap. 21.12.3) 13,4 m x 5,5 m.  
21.12.3 Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen  
Festsetzung  
„Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“ 
Begründung 
Zur Versorgung des Gebietes mit Telekommunikati onsmedien sind Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen 
erforderlich. Dabei handelt es sich um Hauptverteiler, auch PoP (Point of Presence) genannt, von wo aus 
gebündelte Glasfaserleitungen zu kleineren Unterverteile rn und von dort aus bis in jede Straße und zu 
den jeweiligen Häusern verlegt wird. 
Die Lage der Stationen wurde im Rahmen der Erst ellung der Erschließungsplanung durch das Ingeni-
eurbüro Weber Ingenieure mit den zuständigen Vers orgungsunternehmen (Entega / e-netz Südhessen 
AG) abgestimmt. Die Standorte wurden mit Transf ormatorenstationen gebündelt und befinden sich an 
den Garagengebäuden 1 und 3 sowie südlich des urbanen Gebiets MU 3.  
21.13 Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 
Den Festsetzungen zu den öffentlichen Grünflächen wird ein Hinweis vorangestellt, dass bei der gärtne-
rischen Anlage der öffentlichen Grünflächen Aspekte zur Förderung der Biologischen Vielfalt berücksich-
tigt werden sollten. Damit weist die Wissenschafts stadt Darmstadt auf die Selbstverpflichtung und die 
Bedeutung der Biodiversität für die städtischen Planungen hin. 
21.13.1 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“ 
Festsetzung  
„Die öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Landschaftstreppe‘ sind als Grünfläche park-
artig anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Die E rrichtung von Spiel- und Au fenthaltsbereichen sowie 
Wegen ist zulässig.  
Die Fläche soll wie folgt hergestellt werden: 
 20 % der Grünfläche sind naturnah zu gestalt en. Als naturnahe Flächen gelten extensive Wie-
senflächen, spezielle Lebensraumstrukturen für besondere Ar tenvorkommen, Trockenmauern / 
Gabionen, Obsthaine, Waldrandzonen sowie die Anpflanzung standortgerechter Laubgehölze. 
 Der Anteil der befestigten Fläche ist auf 30 % der  Gesamtfläche zu beschränken. Als befestigte 
Flächen gelten Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielanlagen und sonstige Freizeiteinrich-
tungen ohne Flächenbegrünung.

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 Innerhalb der Grünfläche sind im Teilbereich We st mind. 60 Bäume und im Teilbereich Ost mind. 
90 Bäume gemäß Ziff. I. 17.10 zu  pflanzen. Hiervon müssen mi nd. 50 % der Bäume mind. der 
Wuchsgröße 2. Ordnung entsprechen. 
 
Folgende Nutzungen sind innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Landschafts-
treppe‘ zulässig: 
 Wege-, Platz- und Aufenthaltsflächen, 
 Kinderspielplätze, 
 Sport-, Spiel- und Bewegungsflächen. Ggf. bes tehende Anforderungen der 18. BImSchV sind 
einzuhalten. 
 Pavillon/Aussichtspunkt, 
 Geothermie-Nutzung, 
 Streuobstgruppen, 
 Nachbarschaftsgärten 
 Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 13.6.“ 
Begründung 
Als zentrale großzügige Grünfläche gliedert die Landschaftstreppe mit Freiraum-, Spiel- und Bewegungs-
angeboten den neuen Siedlungsraum. Die Hauptwege verbinden die neue Siedlung mit dem ausgedehn-
ten Wegenetz der Ludwigshöhe, entlang des Schutzgebiets „Bessunger Kiesgrube“ und mit der Lincoln-
Siedlung. Neben nutzerbezogenen Angeboten wie z.B. Streuobst-Gruppen werden auch Versickerungs-
flächen als Bestandteil des lokalen Regenwassermanagements (vgl. Kap. 9.2.2 und 21.13.6) sowie Flä-
chen zur Geothermie-Nutzung (vgl. Kap. 8) integriert.  
Mit der öffentlichen Grünfläche: „ Landschaftstreppe“ wird ein wesentlicher Beitrag zur Begrünung des 
Plangebiets sowie zur Wohnumfeldgestal tung geleistet. Sie bi ldet das freiraumges talterische Zentrum 
des neu entstehenden Ludwigshöhviertels, gliedert es und dient insbesondere der Naherholung der in 
dem künftigen Wohngebiet lebenden und arbeitenden Menschen. Die Durchgrünung des Plangebiets 
schafft ein attraktives Angebot an nutzbaren Freiflächen für die Anwohner  sowie Spielbereiche für die 
Kinder innerhalb des Gebiets. Welche sportlichen Nutzungen in der Nachbarschaft der Wohnbebauung 
verträglich sind, wird im Rahm en der Entwurfs- /Ausführungsplanung geprüft. Immissionsintensive Nut-
zungen sind in den Sport-, Spiel- und Bewegungsfl ächen dabei wegen des Rücksichtnahmegebots ge-
genüber den benachbarten allgemeinen Wohngebiet en und dem urbanen Gebiet nur unter Vorbehalt 
zulässig, ggf. bestehende Anforderungen der 18. BImSchV sind einzuhalten.  
Zudem sichert die Fläche der Landschaftstreppe einen ausreichenden Grünflächenanteil, um auch un-
terschiedliche ökologische Positivfunktionen (Bodenentwicklung, Versickerungsfähigkeit, Klimaaktivität) 
ausüben zu können. Die Grünfläche bildet eine Verbindung zwisc hen den östlich und westlich angren-
zenden Außenbereichen. Dadurch übernimmt die Park anlage die Funktion als Kaltluftschneise und ist 
für die Frischluftversorgung westlich liegender Si edlungsbereiche von großer  Bedeutung. Um auf den 
Flächen eine gewisse Lebensraumfunktion zu sichern,  werden zusätzlich Flächenanteile definiert, die 
einer naturnahen Gestaltung zuzuführen sind (z.B. flächige Gehölzstrukturen).  
Bei der Begrenzung des maximal zulässigen Anteils  befestigter Flächen we rden notwendige bzw. ge-
wünschte Funktionsbereiche ebenso berücksichtigt wie Wege. Außerdem wird über definierte Bauman-
zahlen, auf welche die zu erhal tenden Bestandsbäume gemäß Festse tzung Ziff. I. 17.10 angerechnet 
werden können, eine hinreichende Durchgrünung mit Großgehölzen gesichert. Insgesamt reduziert sich 
der ausgeprägte Baumbestand aufgrund teils mangelnder Qualität und/oder geplanter Entwicklungsmaß-
nahmen im Gesamtgebiet. Aus diesem Grund sind die zu erhaltenden Bäume mit teils großvolumigen 
Kronen insbesondere für die Durchgrünung und den Erhalt der Lebensraumfunktionen des Plangebiets 
von besonderer Bedeutung. Die zu pflanzenden Bäume bilden in Ergänzung zu den zu erhaltenden Bäu-
men die Möglichkeit den großbaumgeprägten Charakter des Gebiets zu erhalten.

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Die Landschaftstreppe hat darüber hinaus eine wichtige Funktion für den Wasserhaushalt: Hier sind Ver-
sickerungsflächen für das auf den Straßen anfallende Niederschlagswasser vorgesehen (vgl. Kap. 9.2.2 
und 21.13.6). 
21.13.2 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Jugendtreff Süd“ 
Festsetzung  
„Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Jugendtreff Süd‘ ist als Grünfläche parkartig an-
zulegen und dauerhaft zu erhalten.  
Der Anteil der befestigten Fläche ist auf max. 15 % der Gesamtfläche zu beschränken. Als befestigte 
Flächen gelten Wege, Zufahrten, Au fenthaltsbereiche, Spielanlagen und sonstige Freizeiteinrichtungen 
ohne Begrünung.  
Innerhalb der öffentlichen Grünfläc he sind mind. 25 Bäume gemäß Ziff . I. 17.10 zu pf lanzen. Hiervon 
müssen mind. 50 % der Bäume mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung entsprechen. 
Folgende Nutzungen sind innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Jugendtreff 
Süd‘ zulässig: 
 Treffpunkt für Jugendliche und Aufenthaltsflächen mit Ausnahme immissionsintensiver Nutzun-
gen wie bspw. Bolz-, Basketball- oder Skateboardanlagen.“ 
Begründung 
Die öffentliche Grünfläche „Jugendtreff Süd“ bildet einen weiteren wesentlichen Beitrag zur Durchgrü-
nung des Vorhabengebiets sowie auch für die Wohnum feldgestaltung. Sie dient der Durchgrünung und 
als Aufenthaltsmöglichkeit und Tr effpunkt von Jugendlichen sowie der Naherholung der künftig in dem 
Gebiet wohnenden Menschen. Die Grünanlage bildet ein attraktive s Angebot an nutzbaren Freiflächen 
und Aufenthaltsmöglichkeiten für Jugendliche und die künftigen Anwoh ner innerhalb des Wohngebiets. 
Immissionsintensive Nutz ungen wie bspw. Bolz-, Basketball- oder Skateboardanlagen sind als Treff-
punkte und in den Aufenthaltsflächen dabei wegen des Rücksichtnahmegebots gegenüber den benach-
barten allgemeinen Wohngebieten sowie der südlich gelegenen Nachbar schaft „Villenkolonie“ nicht zu-
lässig. 
Die Grünfläche umfasst einen ausreichenden Grünanteil, um verschiedene ökologische Positivfunktionen 
(Bodenentwicklung, Versickerungsfähigkeit, Klimaaktivität) ausüben zu können. Bei der Begrenzung des 
maximal zulässigen Anteils befestigter Flächen werden notwendige bzw. gewünschte Funktionsbereiche 
ebenso berücksichtigt wie Wege. Durch die Vorgabe de r Anzahl zu pflanzender Bäume, auf welche die 
zu erhaltenden Bestandbäume gemäß  Festsetzung Ziff. I. 17.10 anger echnet werden können, soll die 
geplante wirksame Durchgrünung des Plangebiets gefördert werden. Die zu pflanzenden Bäume bilden 
in Ergänzung zu den zu erhaltenden Bäumen die M öglichkeit den großbaumgeprägten Charakter des 
Gebiets zu erhalten und ein klim awirksames Grünvolumen sowie Lebe nsraumfunktionen für im Gebiet 
vorkommende Tierarten zu entwickeln. 
21.13.3 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Nachbarschaftsplatz“ 
Festsetzung  
„Die öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Nachbarschaftsplatz‘ dienen als Aufenthalts- 
und Spielbereich. Diesem Zweck entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen sind zulässig. 
Die Nachbarschaftsplätze sind auf mind. 50 % ihrer Fläche als Grünfläche herzustellen und dauerhaft zu 
erhalten. In den Grünflächen ist die in der Planzeichnung definierte Anzahl an Laubbäumen gemäß Ziff. 
I. 17.10 zu pflanzen. Hiervon müssen mind. 1/3 der Bäume mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung entspre-
chen. Von der festgesetzten Lage der Bäume kann geringfügig abgewichen werden.“ 
Begründung 
Die Nachbarschaftsplätze bilden grüne Verbindungen in Form von Trittsteinen zwischen den beiden öf-
fentlichen Grünflächen: „ Landschaftstreppe“ und „Jugendtreff Süd“  in Nord-Süd-Ausrichtung sowie

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zwischen den östlichen Waldflächen und dem westlich gelegenen Naturschutzgebiet. Sie beinhalten An-
gebote von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. 
Mit der Festsetzung eines Mindestgrünanteils wird sichergestellt, dass die bauliche Ausnutzung begrenzt 
und damit angestrebte ökologische Funktionen gewährleistet werden. Gleichzeitigt bleiben ausreichend 
Möglichkeiten gegeben, um wichti ge Nutzungen, Freizeit- und Naher holungsfunktionen bieten zu kön-
nen.  
21.13.4 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Grünanlage“ 
Festsetzung  
„Die zeichnerisch festgesetzten öffentlichen Grünflächen mit der Zw eckbestimmung: ‚Grünanlage‘ und 
den Bezeichnungen G1 und G2 sind als Grünflächen her zustellen und dauerhaft zu erhalten. Innerhalb 
der Grünfläche darf der Anteil befestigter Flächen max. 20 % in G1 bzw. max. 10 % in G2 betragen.  
Folgende Nutzungen sind innerhalb der öffentlichen Gr ünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Grünan-
lage‘ zulässig: 
 Wege, 
 Kinderspielplätze, 
 Aufenthaltsflächen. 
Innerhalb der öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Grünanlage‘ G1 sind Versickerungs-
flächen gemäß Ziff. I. 13.6 zulässig sowie unterirdische Anlagen für die Rückhaltung von Niederschlags-
wasser (Staurohre) und die für diese Anlage ben ötigen Zuwegungen zu Wartungszwecken. Die Zuwe-
gungen sind wasserdurchlässig befestigt und begrünt (z.B. Rasengittersteine) herzustellen und in diesem 
Zustand dauerhaft zu erhalten.“ 
Begründung 
Die festgesetzten Grünanlagen G1 und G2 ergänzen di e Freiflächenstruktur und die Durchgrünung des 
neuen Wohnquartiers. Gleichzeitig sichern sie wi chtige Verknüpfungsfunktionen zwischen den öffentli-
chen Grünanlagen und den angrenzenden Waldflächen. Den künftig im Quartier wohnenden Menschen 
werden durch die Grünanlagen weitere wohnungsnahe Aufenthaltsbereiche im Freien zur Verfügung ge-
stellt, die der Naherholung dienen. Die Grünanlagen wirken sich zudem positiv auf den Wasserhaushalt 
(Verdunstungsfunktion), die Lufthygiene sowie das Kleinklima (Luftfilterung, Minderung der Aufheizung, 
Temperaturregulation) aus.  
Die westlichen Grünanlagen G1 haben darüber hi naus eine wichtige Funktion für den Wasserhaushalt: 
Hier sind Versickerungsflächen für das auf den ö ffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlags-
wasser vorgesehen (vgl. Kap. 9.2.2 und 21.13.6). Im Westen des Gelt ungsbereichs befindet sich inner-
halb der festgesetzten Grünanlage G1  ein bestehendes unter irdisches Staurohr, das zur Rückhaltung 
des Niederschlagswassers bei Überlauf der Versickerungsflächen genutzt werden soll. Die Zuwegungen 
zu diesen Flächen zu Wartungszwecken sind zulässi g, sind zugunsten der Niederschlagswasserversi-
ckerung und des Klimas (vgl. Kap. 15.2) jedoch wasserdurchlässig befestigt und begrünt auszugestalten. 
Dies können bspw. Rasengitterstei ne oder Schotterrasen sein. Die Überlagerung des Staurohres und 
der Versickerungsfläche ist möglic h, da das Staurohr mehrere Mete r unterhalb der Geländeoberfläche 
liegt.  
Die Grünanlagen G2 im Osten enthalten große zur Er haltung festgesetzte Bäume. Die westlich des all-
gemeinen Wohngebiets A4 festgesetzte Grünanlage G2 dient dem Erhalt von waldähnlichem Gehölzbe-
stand und kann als Ergänzung der vorhandenen festgesetzten Waldflächen betrachtet werden.  
21.13.5 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Verkehrsgrün“ 
Festsetzung  
„Die zeichnerisch festgesetzten Grünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Verkehrsgrün‘ und den Be-
zeichnungen V1 und V2 sind als Grünflächen herzustellen und dauerhaft zu erhalten. In der öffentlichen

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Grünfläche V2 sind Unterbrechungen für zwei max. 1,5 m breite Zuwegungen sowie für eine Zufahrt zur 
Erschließung der Baugrundstücke zulässig.“ 
Begründung 
Wie alle Grünflächen wirkt auch straßenbegleitendes Verkehrsgrün positiv auf den Wasserhaushalt (Ver-
dunstung, Versickerung), Lufthygiene sowie Kleinklima (Luftfilter, Minderung der Aufheizung, Tempera-
turregulation) und trägt bei entsp rechender Ausgestaltung zu einer positiven Gestaltung des Erschei-
nungsbildes bzw. des Straßenraumes bei. Da die verkehrsbegleitenden Grünflächen zur Versickerung 
von geringen Mengen anfallenden Regenwassers der benachbarten Straßen dienen, wird insbesondere 
der Wasserhaushalt positiv beeinflusst.  
Die Flächen des Verkehrsgrüns er möglichen darüber hinaus den Erhal t einiger Bestandsbäume. Somit 
wird die Entwicklung einer wirksamen Durchgrünung des Plangebiets weiter gefördert. Zudem erfolgt 
durch die optische Verengung der Straßenräume durch randliche Grünstrukturen eine gewisse Verkehrs-
beruhigung. 
Außerdem wurde im Bereich des Verkehrsgrüns V2 die ergänzende Festsetzung in den Bebauungsplan 
aufgenommen, dass eine Unterbrechung für zwei max. 1,5 m breite Zuwegungen sowie für eine Zufahrt 
zur Erschließung der Baugrundstücke zulässig ist. Begründet wird dies damit, dass das recht große Bau-
gebiet B5 lediglich im Westen an einer Stelle an eine für PKW befahrbare Straße angeschlossen ist. 
Stellplätze und Bäume im öff entlichen Straßenraum schließen einen weitergehenden Anschluss des 
Grundstücks von Westen aus und an den übrigen Baugebietsgrenzen ist das Baugebiet von Fußwegen 
bzw. einem Nachbarschaftsplat z umgeben. Eine zweite Andienung des Grundstücks ist entsprechend 
zweckdienlich, und darüber hinaus insbesondere auch für Feuerwehr-Fahrzeuge erforderlich. Auch eine 
fußläufige Anbindung des Baugebiets nac h Osten ist mit der Festsetzung zu lässig, gleichzeitig wird je-
doch auch die hierfür notwendige flächenmäßige Inanspruchnahme der Grünfläche begrenzt.   
21.13.6 Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalb öffentlicher Grün-
flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) 
Festsetzung  
„Die innerhalb der öffentlichen Grünflächen festgesetzten Flächen fü r die Versickerung von Nieder-
schlagswasser ‚VV‘ sind zu begrünen und in die Gestaltung der öffentlichen Grünfläche einzubinden. Die 
Anlage von wasserdurchlässig befestigten und begrünten Zuwegungen (z.B. Rasengittersteine) für War-
tungswege ist zulässig.  
Von der Lage der Flächen für die Versickerung vo n Niederschlagswasser kann im Bedarfsfall abgewi-
chen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der öffentlichen Grünfläche bewegen.“ 
Begründung 
Gemäß der Erschließungskonzeption (vgl. Kap. 9.2.2) ist das anfallende Niederschlagswasser innerhalb 
des Plangebiets zu versickern. Es sind für das Niederschlagswasse r der öffentlichen Verkehrsflächen 
insgesamt 5 Sickerflächen mit der Bezeichnung „VV“ vorgesehen. Diese liegen u.a. westlich des Teil-
baugebiets MU 4 und östlich des MU 2 in der Land schaftstreppe sowie westlich der Baugebiete A2 und 
A3 innerhalb der Grünanlage G1.  
Durch die Vorgabe zur Begrünung der Versickerungs flächen soll gewährleistet werden, dass sich die 
Flächen in die Gestaltung der öffentlichen Grünflächen einfügen und somit ein harmonisches und attrak-
tives Gesamtbild geschaffen wird. Die zulässi gen Zuwegungen dienen vorrangig der Wartung und Un-
terhaltung der Versickerungsflächen. Sie sind als wasserdurchlässig befestigte und begrünte Fläche (z.B. 
Schotterrasen oder Rasengittersteine) auszubilden, so dass sie sich möglichst unauffällig in die Gestal-
tung der Grünanlagen integrieren lassen. Zudem dient diese Ausgestaltung der Wege der weiteren Nie-
derschlagswasserversickerung und dem Klima (vgl. Kap. 15.2).

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21.13.7 Geländemodellierung in den öffentlichen Grünflächen 
Festsetzung  
„Geländemodellierungen im Sinne einer baulichen Anlage sind unter Beachtung nachbarrechtlicher An-
forderungen in den öffentlichen Grünflächen zulässig.“ 
Begründung 
Insbesondere aufgrund der im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorliegenden Topographie kann es 
zur Herstellung barrierefreier We ge und Aufenthaltsflächen erforder lich sein, Geländemodellierungen 
vorzunehmen. Durch die Geländemodellierungen ist es weiterhin möglich, insbesondere die Flächen zur 
Versickerung von Niederschlagswasser in die Gestaltung der öffentlichen Grünflächen möglichst unauf-
fällig zu integrieren. Darüber hinaus sind Geländemodellierungen ein gestalterisches Mittel für attraktive 
Freibereiche. In den öffentlichen Grünflächen sind diese daher unter Beachtung nachbarrechtlicher An-
forderungen (bspw. Einhaltung von Abstandsflächen) zulässig.  
21.14 Flächen für Wald (§ 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB) 
Festsetzung  
„Die Waldflächen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.“ 
Begründung 
Im Rahmen des Planungsprozesses fanden mit Vertretern der Forstbehörden (u.a. Forstamt Darmstadt, 
Abteilung Forsten der Wissenschaf tsstadt Darmstadt) Ortsbegehungen des Geländes insbesondere im 
Hinblick auf die Abgrenzung des Waldes bzw. des Waldrandes im Geltungsbereich statt. Der vorhandene 
Gehölzsaum (mit Bäumen bewachsene Randzone, die in der Regel bis zum Böschungsfuß reicht) wurde 
bei dieser Begehung als „Wald“ nach Forstrecht definiert und wird entsprechend im Bebauungsplan nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB als Wald festgesetzt. 
Bei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbaumaßnahmen am Waldrand wird empfohlen, dass die Statik des 
Hauses ausreichend Schutz gegen Baumsturz bietet (vgl. Hinweis Ziff. V 14 zum Bebauungsplan). 
21.15 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
21.15.1 Maßnahmenflächen M 1 bis M 4 – Entwicklung, Erhalt und Pflege von Eidechsen-
habitaten (öffentliche Grünfläche) (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 15 
BauNVO) 
Festsetzung  
„Die im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenflächen mit den Bezeichnungen M 1 bis M 4 
hergestellten, artspezifischen Eidechsenersatzhabitate sind dauerhaft zu erhalten.  
Innerhalb der Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 1 und M 4 ist die Errichtung befestigter Wege 
auf max. 10 % der Flächen zulässig.  
Innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 sind Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 15.2 sowie unterirdische 
Anlagen für die Rückhaltung von Niederschlagswasser (Staurohre) sowie die für diese Anlage benötigten 
Zuwegungen zu Wartungszwecken zulässig. Die Zuwegungen sind wasserdurchlässig befestigt und be-
grünt (z.B. Rasengittersteine) herzustellen und in diesem Zustand dauerhaft zu erhalten.“ 
Begründung 
Die Maßnahmenfestsetzung dient der Herstellung bzw. dem Erhal t von Ersatzhabitaten für Zaun- und 
Mauereidechse, um über die ausre ichende Bereitstellung neuer, arts pezifischer Lebensraumstrukturen 
einen Fortbestand der vorhandenen Eidechsenpopulation im Geltungsbereich zu sichern. Die Vorgaben 
zur Herstellung und Anforderungen der Maßnahmenflächen für die beiden streng geschützten Arten sind

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im „Artenschutzrechtlichen Umsetzungskonzept Ludwigshöhviertel“ (PGNU, 2019) dargelegt. Vorlaufend 
hergestellte Hälterungsflächen ermöglichen noch vor Beginn bodeneingreifender Maßnahmen im Be-
reich von Eidechsenlebensräumen Ersatzhabitate für über 600 Tiere bereitzustellen. Nach Abschluss der 
Baumaßnahmen stehen den Eidechsen großflächige artspezifische Habitate zur Verfügung. Für weiter-
führende Informationen wird auf das Kapitel 17 verwiesen. 
Durch die Beschränkung der zulässigen befestigten Flächen innerhalb der Maßnahmenflächen M 1 und 
M 4 wird sichergestellt, dass die Versiegelun g begrenzt und die angestrebt en ökologischen Funktionen 
gewährleistet werden. Hierdurch wird in eingesch ränktem Maße eine Nutzung durch die Anwohner zur 
wohnungsnahen Erholung ermöglicht, ohne die Funktionen des Eidechsenhabitats zu beeinträchtigen. 
Gleichzeitig sind innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 zahlreiche Bestandsbäume entlang der nördlichen 
Grenze zur Erhaltung festgesetzt. Sie weisen ein bereits ausgeprägtes Grünv olumen auf und stellen 
einen wichtigen Bestandteil der geplanten Eingrünung des Geltungsbereiches dar. 
Die Maßnahmenfläche M 1 hat darüber hinaus eine wichtige Funktion für den Wasserhaushalt: Hier sind 
Versickerungsflächen für das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser vor-
gesehen (vgl. Kap. 9.2.2 und 21.13.6). Im Westen der Maßnahmenf läche M 1 befindet sich außerdem 
ein bestehendes unterirdisches Staurohr, das zur Rückhaltung des  Niederschlagswassers bei Überlauf 
der Versickerungsflächen genutzt we rden soll. Die Zuwegungen zu diesen zur Wartung sind zulässig, 
sind zugunsten der Niederschlagswa sserversickerung und des Klimas (vgl. Kap. 15.2) jedoch wasser-
durchlässig befestigt und begrünt au szugestalten. Dies können bspw. Rasengittersteine oder Schotter-
rasen sein. Außerdem lassen sie sich so möglichst unauffällig in die Gestaltung der Grünanlagen integ-
rieren. Die Lage ist mit der Unteren Naturschutz behörde (UNB) abzustimmen, damit die Funktion des 
Eidechsenhabitats nicht beeinträchtigt wird. 
21.15.2 Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalb der Maßnahmen-
fläche M 1 (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) 
Festsetzung  
„Die innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 festgesetzten Flächen für die Versickerung von Niederschlags-
wasser ‚VV‘ sind zu begrünen und in die Gestaltung der Maßnahmenfläche einzubinden. Die Anlage von 
wasserdurchlässig befestigten und begrünten Zuwegungen (z.B. Rasengittersteine) zur Wartung ist zu-
lässig.  
Von der Lage der Flächen für die Versickerung vo n Niederschlagswasser kann im Bedarfsfall abgewi-
chen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der Maßnahmenfläche M 1 bewegen.  
In Versickerungsmulden ist die Anlage von Winterquartieren für die Eidechsen unzulässig.“ 
Begründung 
Gemäß der Erschließungskonzeption (vgl. Kap. 9.2.2) ist das anfallende Niederschlagswasser innerhalb 
des Plangebiets zu versickern. Es sind für das Niederschlagswasse r der öffentlichen Verkehrsflächen 
insgesamt 5 Sickerflächen vorgesehen. Diese liegen u.a. innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 und wer-
den entsprechend festgesetzt („VV“).  
Durch die Vorgabe zur Begrünung der Flächen zur Ve rsickerung von Niederschlagswasser wird sicher-
gestellt, dass sich die Flächen in die Gestaltung der Maßnahmenfläche harmonisch eingliedern. Die zu-
lässigen Zuwegungen dienen vorrangig der Wartung und Unterhaltung der Versickerungsflächen. Sie 
sind als befestigte und begrünt e Fläche (z.B. Schotterrasen) auszub ilden, so dass sie sich möglichst 
unauffällig in die Gestaltung der Grünanlagen integrie ren lassen. Zudem dient diese Ausgestaltung der 
Wege der weiteren Niederschlagswasserversickerung und dem Klima (vgl. Kap. 15.2). 
Die Flächen zur Versickerung von Niederschlagswasser werden in die Gestaltung der Maßnahmenfläche 
M 1 eingebunden. Dementsprechend können die Fläc hen als Nahrungshabitat dienen. Durch den Aus-
schluss der Anlage von Winterquartieren innerhalb der Versickerungsflächen wi rd sichergestellt, dass 
keine Tiere durch einströmendes Wasser ganzjährig, insbesondere aber während der Winterruhe gefähr-
det werden.

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21.15.3 Maßnahmenfläche M 5 - Entwicklung, Erhalt und Pflege von Spechthabitaten  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 18b) BauGB) 
Festsetzung  
„Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 5 zur Entwick-
lung, dem Erhalt und zur Pflege von Spechthabitaten (Klein- und Mitte lspecht) ist die vorhandene Bio-
topstruktur zu erhalten und zu entwickeln. Vorhandene Höhlenbäume si nd so lange wie möglich zu er-
halten. Nicht mehr verkehrssichere Habitatbäume, die eine Gefährd ung angrenzender Verkehrsflächen 
oder Bauflächen darstellen, sind in Abstimmung mi t der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde im 
erforderlichen Umfang zu sichern.“ 
Begründung 
Mit der Maßnahmenfestsetzung bleiben vorhandene Habitate, insbesondere die in den Flächen vorkom-
menden Habitatbäume des Klein- u nd Mittelspechts erhalt en und das weitere Brutvorkommen dieser 
geschützten Arten im Geltungsbereich wird dauerhaft gesichert.  
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 17 verwiesen. 
21.15.4 Maßnahmenfläche M 6 - Entwicklung, Erhalt und Pflege eines Gehölzsaumes  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
Festsetzung  
„Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenfläche mit der Bezeichnung M 6 sind vorhandene 
vitale und einheimische Gehölze zu erhalten. Nich t einheimische Arten sind sukzessive zu entfernen. 
Insgesamt ist ein gestufter, dem angrenzenden Wald vorgelagerter Gehölzsaum zu entwickeln.“ 
Begründung 
Die Maßnahmenfläche und die in ihr wachsenden Gehölze sind dem forstrechtlich als Wald eingestuften 
und östlich unmittelbar angrenzendem Baumbestand vorgelagert. Die von Bäumen und Sträuchern ge-
prägte Fläche erstreckt sich innerhalb des eingef riedeten Bereichs der ehem. Jefferson-Siedlung. Auf-
grund der bestehenden ökologischen Wertigkeit soll der Bereich al s dem Wald vorgelagerte Randzone 
erhalten bzw. entwickelt werden. Hierbei sind v.a. nicht einheimische Arten sukzessive zurückzudrängen, 
besonders wertgebende Bäume freizustellen und so ein lockerer Übergang zum Wald zu schaffen. Hier-
durch lässt sich zugleich eine Lebensraumaufwertung für Flora und Fauna initiieren. Im Bereich der süd-
westlich exponierten Maßnahmenfläche bietet diese Übergangszone zur offenen Maßnahmenfläche M 4 
für Eidechsen besonders geeignete Strukturen. 
21.15.5 Erhaltung des Habitatbaumes des Heldbocks 
Festsetzung  
„Der zeichnerisch festgesetzte Habitatbaum des Heldbocks südlich des allgemeinen Wohngebiets B1 ist 
vor Beeinträchtigungen zu schützen und zu erhalten. Im Falle von er forderlichen Verkehrssicherungs-
maßnahmen dürfen diese im erforderlichen Umfang und in Abstimmung mit der zuständigen Unteren 
Naturschutzbehörde durchgeführt werden.“ 
Begründung 
Der Brutbaum des Käfers Heldbock ist zur Sicherung der örtlichen Population zu erhalten. Da die Käfer 
sehr gebietstreu sind, werden die weiteren Alteichen im unmittelbaren Umfeld als potenzielle neue Habi-
tatbäume von der Erhaltungsbindung ebenfalls eingeschlossen.  
Darüber hinaus unterstützt der fest gesetzte Erhalt der gebietsprägende n, großen Eichen in der Umge-
bung die Entwicklung einer wirksamen Durchgrünung des Gebiets und die Bäume tragen zur attraktiven 
Gestaltung des angrenzenden Nachbarschaftsplatzes und des Allgemeinen Wohngebiets B1 bei. Durch 
das bereits vorhandene Grünvolumen der zu er haltenden Bäume kann die ent stehende Verschattung 
einer Aufheizung und somit einer Überwärmung der versiegelten Flächen entgegenwirken.

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Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 17 verwiesen. 
21.15.6 Erhaltung von Höhlenbäumen 
Festsetzung  
„Bäume mit Baumhöhlen sind zu erhalten. Sofern  aus Verkehrssicherungsgründen Maßnahmen erfor-
derlich werden, sind diese mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Falls ein Er-
halt der Bäume nicht mehr möglich ist, sind vor der jeweiligen Rodung für jeden entfallenden Höhlenbaum 
zwei Fledermauskästen (Verhältnis 1:2) sowie eine Nisthilfe für Höhlenbrüter (Verhältnis 1:1) an Bäumen 
im räumlichen Zusammenhang anzubringen. Für di e Fledermäuse sind hierbei ein Sommer- und ein 
Ganzjahresquartier vorzusehen.“ 
Begründung 
Die Maßnahmenfestsetzung dient dazu, den heute auf dem Gelände vorkommenden, vorhandenen Ar-
tenbestände von nach § 44 BNatSchG besonders geschützten Vogel arten sowie den nach Anhang IV 
der FFH-Richtlinie und § 44 BNatSchG streng geschützten Fledermausarten auch in Zukunft ein ausrei-
chendes Lebensraumangebot zur Verfügung zu stellen und um dem zu erwartenden sukzessiven Verlust 
vorhandener Sommerquartiere bzw. Bruthöhlen im Zuge der Baufeldräumung und Baumaßnahmen ent-
gegenzuwirken.   
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 17 verwiesen. 
21.15.7 Artenschutzmaßnahmen für Vögel 
Festsetzung  
„Im Zuge von Neubaumaßnahmen sind Kleinhöhlen- oder Nischenbrüterkästen gemäß den nachfolgen-
den Vorgaben an Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstück vorzusehen: 
 1 Nisthilfe pro Gebäude mit ei ner Geschossfläche < 1.000 m², 
 2 Nisthilfen pro Gebäude mit einer Geschossfläche ≥ 1.000 m².“ 
Begründung 
Aufgrund der zahlreichen potenziellen Brutplätze von nach § 44 BNatSchG besonders geschützten Arten 
(wie Kleinhöhlen- und Nischenbrütern) im Geltungsberei ch sind zur Kompensation des zu erwartenden 
Verlustes der Höhlen und Spalten auf Grundlage des artenschutzrechtli chen Umsetzungskonzepts 
(PGNU, 2019, vgl. Kap. 17) k ünstliche Nisthilfen an geeigneter Ste lle im Geltungsbereich angebracht 
werden.  
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 17 verwiesen. 
21.15.8 Artenschutzmaßnahmen für Fledermäuse 
Festsetzung  
„Im Zuge von Neubaumaßnahmen sind Fledermausquarti ere gemäß den nachfolgenden Vorgaben an 
Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstück vorzusehen: 
 1 Nischen- oder Höhlenquartier pro Gebäude mit einer Geschossfläche < 1.000 m², 
 2 Nischen- oder Höhlenquartiere, davon mind. 1 Ganzjahresquartier pro Gebäude mit einer Ge-
schossfläche ≥ 1.000 m². 
Die Festsetzung gilt nicht in den allgemeinen Wohngebieten A2, A3 und A4.“ 
Begründung 
Die Maßnahmenfestsetzung dient dazu, dem heute auf dem Gelände vorkommenden Artenbestand der 
nach Anhang IV der FFH-Richtlinie und § 44 BNat SchG streng geschützten Fledermausarten auch in

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Zukunft ein ausreichendes Lebensraumangebot zur Verfügung zu stellen und dem zu erwartenden suk-
zessiven Verlust vorhandener Quartiere entgegenwirken.  
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 17 verwiesen. 
21.15.9 Insektenfreundliche Beleuchtung 
Festsetzung  
„Im Geltungsbereich dürfen nur voll abgeschirmte, warm-weiß getönte LED-Außenbeleuchtungen (Wel-
lenlänge über 500 nm, für Straßenbeleuchtung max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur, für sonstige Beleuch-
tung max. 2.700 Kelvin Farbtemperatur) verwendet werden. Die Abstrahlung der Leuchten ist zum Boden 
zu richten (Abstrahlwinkel max. 70 Grad) und auf Nutzflächen zu be schränken. Die Lichtpunkthöhe ist 
gering zu halten. Quartiere besonde rs geschützter Arten sind mit Ausnahme von Verkehrssicherungs-
gründen weiträumig vom Lichtkegel auszusparen.“ 
Es wird ergänzend auf Hinweis Ziff. V. 18 verwiesen. 
Begründung 
Insbesondere in Bezug auf den Tiersc hutz leitet sich die Festsetzung aus der konkreten räumlichen Si-
tuation des Planungsgebietes in unmittelbarer Nachbarschaft zum Außenbereich, Wald und Landschafts-
schutzgebiet ab, weshalb besondere Lockwirkungen vermieden bzw. möglichst minimiert werden sollen. 
Die Vorgabe dient dem Artenschutz v.a. nachtaktiver Fluginsekten, kann aber auch als Energiesparmaß-
nahme angesehen werden. Mit einem UV-armen Lichts pektrum kann eine auf di e Helleempfindlichkeit 
von Nachtfalteraugen wirkende Strahlung sehr erheblic h reduziert werden, so dass Insekten deutlich 
weniger angelockt werden. Moderne LED-Lampen em ittieren keine UV-Strahlung mehr. Als besonders 
insektenfreundlich gelten warmweiße LEDs, durch ka ltweiße LEDs hingegen we rden mehr nachtaktive 
Insekten angezogen. Es wird in der Festsetzung bei der Lichttemperatur zwischen Straßenbeleuchtung 
(mit einer höher zulässigen Lichttemperatur aufgrund der Aspekte Sicherheitsbedürfnis der Bewohner*in-
nen und Verkehrssicherheit) und sonstigen Flächen unterschieden. Insbesondere mit der niedrigeren 
Lichttemperatur für sonstige Flächen ist eine effiziente Reduzierung des sogenannten „Staubsauger-Ef-
fekts“ möglich, wonach die Lampen die fliegenden Insekten wie Staubsauger den umgebenden Ökosys-
temen entziehen.  
Durch die Verwendung von Leuchten  mit Richtcharakteristik durc h entsprechende Abschirmung sollen 
Lichtemissionen nach außen grundsätzlich vermie den werden. Durch die Verwendung vollständig ge-
kapselter Lampengehäuse wird einem Eindringen von Insekten in den La mpenkörper, der nicht selten 
als tödliche Falle für die Tiere wirken kann, entgegengewirkt.  
Es wird darauf hingewiesen, dass die Aktualisier ung des Bundes-Naturschutzgesetzes und des Hessi-
schen Naturschutzgesetzes (HeNatG) ebenfalls Aussagen zur insektenfreundlichen Beleuchtung enthal-
ten bzw. enthalten werden. Durch eine Rechtsverordnung zum § 54 Abs. 4d BNatSchG werden konkrete 
Anforderungen zur Beleuchtung bei Neuerrichtung sowie zur Um- und Nachrüstungspflicht von Beleuch-
tungsanlagen an Straßen, Wegen, baulichen Anlagen und Werbeanlagen rechtsverbindlich festgelegt. 
Diese sind teilweise auch für die privaten Bauverantwortlichen bindend.  
Derzeit wird von der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter Einbeziehung aller relevanten Fachämter eine 
Lichtleitline für öffentliche Flächen und Vorschläge für Bebauungspläne erarbeitet. Auch wenn diese noch 
nicht beschlossen wurde, orientiert sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt bei der Beleuchtungsplanung 
bereits an den aktuellen Erkenntnissen des aktuellen Entwurfs der Leitlinie. Zusätzlich wird ein Lichtleit-
faden für private Bauherren als Ha ndlungsempfehlung entwickelt und di eser zukünftig zur Verfügung 
gestellt.

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21.15.10 Schutz gegen Vogelschlag 
Festsetzung  
„Zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sind ungegliederte, großflächige Glasflächen ab 3 m² 
vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sichtbaren O berflächen auszuführen. Hierzu zählen insbesondere 
reflexionsarme Gläser mit einem Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte, 
eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien oder 
feste vorgelagerte Konstruktionen wie z.B. Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (feststehender Son-
nenschutz).  
Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind entsprechend der anerkannten Re-
geln der Technik zu berücksichtigen.  
Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Geschoss gehen, und Übereckver-
glasungen sind unzulässig.“ 
Begründung 
Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist insbesondere bei Neubau-
maßnahmen im Übergang zum Außenbereich auf grund der Regelungen das § 44 Bundesnaturschutz-
gesetz zum Schutz der im Geltungsbereich und dess en Umfeld vorkommenden Vogelarten zu minimie-
ren. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang das „Sichtbarmachen“ der Glaselemente für Vögel, wobei 
insbesondere ein möglichst geringer Reflexionsgrad bedeutsam ist. Zudem gibt es verschiedene weitere 
Möglichkeiten, die hier beispielhaft aufgeführt sind, um das Glas  für Vögel als Hindernis kenntlich zu 
machen. Hierzu können auch mit Str eben oder Pfosten untergliederte Fe nsterfronten zählen. Hinweise 
zu Abständen, Deckungsgrad, Kontra st und Reflektanz können dem der zeit als anerkannte Regel der 
Technik geltenden Leitfaden „Vogelfr eundliches Bauen mit Glas und Licht“  (H. Schmid, et al, 2012, 
https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen Aktualisierungen entnommen werden. 
21.15.11 Auf Baugrundstücken anfallendes Niederschlagswasser  
Festsetzung  
„Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen anfallende Niederschlagswasser der Bau-
grundstücke soll, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, auf 
dem Grundstück bewirtschaftet werden (Versickerung, Dachbegrünung, Regenwassernutzung).  
Auf die ‚Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser‘ 
unter Ziff. III. wird verwiesen. 
Sollte eine Versickerung aufgrund der Bodenverhältni sse nicht möglich sein, kann das Regenwasser 
ausnahmsweise einer zentralen Versickerung zugeführ t werden. Dies ist gutac hterlich im Rahmen des 
Entwässerungsgesuchs nachzuweisen.“ 
Begründung 
Es wird festgesetzt, dass grundsätzlich das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen an-
fallende Niederschlagswasser versickert werden soll.  
Basis der Festsetzung ist die Erschließungsplanung des  Büros Weber-Ingenieure (vgl. Kap. 9.2.2): So 
soll aus ökologischen Gründen und auf Grund fehlender Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen 
Mischwasser-Kanalnetz der Wissenschaftsstadt Darmstadt keine direkte Einleitung von Regenwasser in 
das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. Entspr echend soll das Niederschlagswasser der Dach- und 
Freiflächen der privaten Flächen dezentral auf den jeweiligen Grundstücken versickert werden. Dies ent-
spricht der aktuellen Satzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Entwässerung ist im Rahmen des 
einzureichenden Entwässerungsgesuchs nachzuweisen.

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21.15.12 Auf öffentlichen Flächen anfallendes Niederschlagswasser 
Festsetzung  
„Das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser ist, soweit wasserrechtliche 
und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, in straßen- und wegebegleitende Grünflächen 
oder in zentrale Versickerungsbecken in den Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser ‚VV‘ 
gemäß Ziff. I. 13.6. und Ziff. I. 15.2 innerhalb der  öffentlichen Grünflächen mi t der Zweckbestimmung: 
‚Landschaftstreppe‘, innerhalb der öffentlichen Grünflächen G1 und innerhalb der Maßnahmenfläche M1 
abzuleiten.“ 
Begründung 
Es wird festgesetzt, dass grunds ätzlich das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Nieder-
schlagswasser in straßen- und wegebegleitenden Gr ünflächen oder in zentrale Versickerungsbecken 
abzuleiten ist.  
Basis der Festsetzung ist die Erschließungsplanung des  Büros Weber-Ingenieure (vgl. Kap. 9.2.2): So 
soll aus ökologischen Gründen und auf Grund fehlender Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen 
Mischwasser-Kanalnetz der Wissenschaftsstadt Darmstadt keine direkte Einleitung von Regenwasser in 
das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. Entsprechend wird das im Bereich der öffentlichen Verkehrs-
flächen anfallende Niederschlagswasser über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden (an Fußwegen 
und Heinrich-Delp-Straße (jetzt Jeffersonstraße)) abgeleitet bzw. in den Baumbeeten einer Versickerung 
zugeführt. Bei größeren Regenereignissen wird das überschüssige Wasser aus den Baumbeeten über 
das Regenwassernetz in zentrale Versickerungsbecken abgeleitet. 
21.15.13 Oberflächenbefestigung 
Festsetzung  
„Befestigte, nicht überbaute Flächen der Baugrundstücke sind, soweit wasserwirtschaftliche und brand-
schutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen herzustellen. 
Private Kfz-Stellplätze sind, so weit wasserwirtschaftliche und bran dschutzrechtliche Belange nicht ent-
gegenstehen, als wasserdurchlässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Rasengittersteine) herzustel-
len.“ 
Begründung 
Die Festsetzung dient vorranging dazu, die Unterbre chung des Wasserkreislaufs zu minimieren. Eine 
möglichst zeitnahe Versickerung des Niederschlagswassers (und damit der Verbleib im Plangebiet) wird 
sichergestellt und damit gleichzeitig die Grundwasserneubildung gefördert. 
Des Weiteren bilden die als befestigt und begrünt hergestellten Oberflächen (z.B. Rasengittersteine) kli-
mawirksame Flächen und vermeiden flächenhaft hohe Ob erflächentemperaturen, insbesondere an hei-
ßen Sommertagen und Tropennächten (vgl. Kap. 15.2).  
21.16 Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
Festsetzung  
„Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets E3 ist eine Fläche auf einer Breite von 3 m mit einem Gehrecht 
zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. 
Innerhalb des Teilbaugebiets MU 2 ist eine Fläche auf einer Breite von 5 m mit einem Gehrecht zugunsten 
der Allgemeinheit zu belasten.“ 
Begründung 
Im allgemeinen Wohngebiet E3 wird ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. So wird eine 
Wegeverbindung vom Kreisverkehrsplatz in der Cooperstraße bzw. von der geplanten

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Straßenbahnhaltestelle an der Promenade zur Alt en Bogenschneise, zu den Waldwegen, zum Schul-
zentrum Marienhöhe und zur Ludwigshöhe geschaffen. Da  es sich nicht um eine zentrale Wegeverbin-
dung handelt und die Hauptfußverbindung zum Schulzentrum Marienhöhe über die Heinrich-Delp-Straße 
(jetzt Jeffersonstraße) und den Fußweg nördlich von Eberstadt verläuft, ist die Festsetzung einer öffent-
lichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung: „Fußweg“ nicht erforderlich.  
Das Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit im Teilbaugebiet MU 2 südlich der Baugrenze dient als eine 
Verbindung des Quartiers-Carrés (Karl-Plagge-Platz ) und der Landschaftstreppe. Hintergrund für das 
Gehrecht anstelle der Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung oder 
einer öffentlichen Grünfläche ist, dass zur Unterbringung der Versickerungsflächen des MU 2 eine nach 
Süden erweiterte Grundstücksfläche erforderlich ist. Voraussichtlich wird die Versickerungsfläche mit ei-
nem gewissen Abstand zum Bauk örper des unter Ensemblesc hutz stehenden Bestandsgebäudes im 
Süden des Baugebiets errichtet. Eine Ausweitung des Baugebiets nach Osten für eine Versickerungsflä-
che soll zugunsten der großzügigen Abgrenzung der Landschaftstreppe vermieden werden. Die Errich-
tung eines öffentlichen W eges südlich der potenziellen Versicke rungsfläche an der Grenze zum allge-
meinen Wohngebiet E6 ist aufgrund des Baumbestands nicht möglich. Da das Gehrecht neben der fest-
gesetzten Wegeverbindung nördlich des Teilbaugebiets MU 2 nur eine von zwei Wegeverbindung dar-
stellt, ist eine schmalere Wegeführung als Gehrecht vertretbar. 
21.17 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB) 
Den Festsetzungen zu den öffentlichen Grünflächen wird ein Hinweis vorangestellt, dass bei der gärtne-
rischen Anlage der öffentlichen Grünflächen Aspekte zur Förderung der Biologischen Vielfalt berücksich-
tigt werden sollten. Damit weist die Wissenschafts stadt Darmstadt auf die Selbstverpflichtung und die 
Bedeutung der Biodiversität für die städtischen Planungen hin. 
21.17.1 Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Bil-
dungscampus“  
Festsetzung  
„Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs.  4 BauNVO genutzten Flächen sind als gärtnerisch 
gepflegte Grünfläche mit Bodenanschluss anzulegen u nd dauerhaft zu erhalten. Der Mindestbegrü-
nungsanteil beträgt 20 % der Gemeinbedarfsfläche.  
Es sind mind. 8 standortgerechte Laubbäume 1. Ordnung gemäß Ziff. I. 17.10 zu pflanzen. Anstelle eines 
Baumes 1. Ordnung können auch 1, 5 Bäume 2. Ordnung gepflanzt werden. Bei Verwendung von Bäu-
men 2. Ordnung ist die ermittelte Anzahl zu pfl anzender Bäume jeweils auf eine ganze Zahl aufzurun-
den.“ 
Begründung 
Durch die Vorgaben zum Mindestgrünanteil und zur Anpflanzung von einer Mindestzahl an großwüchsi-
gen Bäumen soll im Bereich des Bildungscampus ein Mindestmaß an Grünflä che bzw. Grünvolumen 
geschaffen werden. Auf die Anzahl  zu pflanzender Bäume können die al s zur Erhaltung festgesetzten 
Bestandsbäume angerechnet werden. Hiervon gehen Positivwirkungen auf den Naturhaushalt (insbe-
sondere das Kleinklima) und das grundsätzliche Erscheinungsbild aus. Die vorhandenen, großen Bäume 
stehen in einer lockeren Gruppe im Zentrum des Grundstücks und bilden durch ihr Grünvolumen bereits 
ein prägendes Element des künftigen Bildungscampus. Durch dieses große Grünvolumen sind die posi-
tiven Klimawirkungen (wie Verschattung, Luftfilterung und Verdunstung) insbesondere für den Aufenthalt 
für die Nutzer unterschiedlicher Altersgruppen auf den geplanten Funktions-, Spiel- und Aufenthaltsflä-
chen von hoher Bedeutung. Gleichzeitig bildet die zu erhaltende Baumgruppe, wie auch die anderen zu 
erhaltenden Bäume, einen wichtigen Bestandteil der  geplanten wirksamen Durchgrünung des neuen 
Wohnquartiers. 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Begrünung zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen ist 
(vgl. Urteil des BVerwG vom 08.10.2014 - 4 C 30.13).

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21.17.2 Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Ju-
gendzentrum“  
Festsetzung  
„Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs.  4 BauNVO genutzten Flächen sind als gärtnerisch 
gepflegte Grünflächen mit Bodenan schluss anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Der Mindestbegrü-
nungsanteil beträgt 40 % der Gemeinbedarfsfläche.  
Es sind mind. 4 standortgerechte Laubbäume mind. 2. Ordnung gemäß Ziff. I. 17.10 zu pflanzen. Anstelle 
eines Baumes 2. Ordnung können auch zwei Bäume 3. Ordnung gepflanzt werden.“ 
Begründung 
Durch die Vorgaben zum Mindestgrünanteil und zur Anpflanzung von einer Mindestzahl an großwüchsi-
gen Bäumen soll im Bereich des Jugendzentrums ein Mindes tmaß an Grünfläche bzw. Grünvolumen 
geschaffen werden. Hiervon sollen Positivwirk ungen auf den Naturhaushalt (insbesondere das Klein-
klima) und das grundsätzliche Erscheinungsbild ausgehen. Gleichzeitig erhöht sich die Aufenthaltsquali-
tät der Außenbereiche durch die klimawirksamen Funktionen von Bäumen und gärtnerisch gepflegten 
Anlagen (Verschattung, Verminderung der Aufheizung von Oberflächen,  Lufthygiene). Da die Gemein-
bedarfsfläche: „Jugendzentrum“ an drei Seiten an die Maßnahmenflä che M 1 grenzt, kann durch den 
recht hohen Mindestgrünanteil sowohl ein Übergang bzw. Puffer zwischen den unterschiedlichen Nut-
zungen als auch zu dem nahegelegen Grünzug Bessungen Süd hergestellt werden. 
21.17.3 Grundstücksbegrünung der Flächen für Sport- und Spielanlagen 
Festsetzung  
„Innerhalb der Fläche für Sport- und Spielanlagen sind mind. 25 Laubbäume, gemäß Ziff. I. 17.10, 1. oder 
2. Ordnung zu pflanzen.“ 
Begründung 
Durch die Vorgabe der Anpflanz ung von 25 Großbäumen wird die wirksame Durchgrünung der Fläche 
für Sport- und Spielanlagen gewährleistet. Die Anzahl der Bäume orientiert sich dabei an den Vorgaben 
zur Anzahl von Bäumen je angefa ngener 300 m² zu begr ünender Grundstücksfreifläche in den Bauge-
bieten (vgl. Kap. 21.17.5). V on den Baumpflanzungen sollen weiter e Positivwirkungen auf den Natur-
haushalt (insbesondere das Kleinklima ), den Spiel- bzw. Aufenthalts raum und das grundsätzliche Er-
scheinungsbild ausgehen. Auch hier können die zu  erhaltenden Bestandsbäume angerechnet werden. 
Allerdings befindet sich auf dieser Fläche aufgrund der Vornutzung kein ausgeprägter Baumbestand, der 
erhalten werden könnte. Durch di e Vorgabe der zu pflanzenden B äume und den drei zu erhaltenden 
Bäume wird der Erhalt des großbaumgeprägten Charakters gefördert. 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Begrünung zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen ist 
(vgl. Urteil des BVerwG vom 08.10.2014 - 4 C 30.13).  
Es wird ergänzend darauf hingewiesen, dass die nicht überbauten Flächen gem. § 8 Hessische Bauord-
nung (HBO) zu begrünen und zu bepflanzen sind. Durch die festgesetzte GRZ von 0,5 bzw. 0,6 ist damit 
eine Mindestbegrünung, auch im Übergang zu den Waldflächen, sichergestellt. 
21.17.4 Grundstücksbegrünung der Versorgungsfläche: „Energiezentrale“ 
Festsetzung  
„Die nicht von Anlagen zur Energieversorgung und zugehöriger Funktionsbereiche beanspruchten Flä-
chen sind als gärtnerisch gepflegte Grünfläche mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zu erhalten. 
Der Mindestbegrünungsanteil beträgt 20 % der Fläche für Versorgungsanlagen.“ 
Begründung 
Die Herstellung von gärtnerisch gepflegten Grünflächen auf mind. 20 % der Fläche sichert eine Mindest-
durchgrünung und trägt zur Gestalt ung klimawirksamer Oberflächen bei. Somit wird das örtliche Klima

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durch Verdunstung und geringere Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus kann Regen-
wasser versickern und wird damit zurückgehalten, was positiv auf den Wasserhaushalt wirkt. Außerdem 
bieten auch kleinere begrünte Flächen in gewisse m Umfang eine Lebensraumf unktion für Tiere und 
Pflanzen.  
Es wird darauf hingewiesen, dass die Begrünung zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen ist 
(vgl. Urteil des BVerwG vom 08.10.2014 - 4 C 30.13).  
21.17.5 Grundstücksbegrünung der allgemeinen Wohngebiete WA und des urbanen Ge-
biets MU  
Festsetzung  
„Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Ab s. 4 BauNVO genutzten Gr undstücksflächen sind als 
Grünflächen mit Bodenanschluss gärtnerisch anz ulegen (zu begrünende Grunds tücksfreiflächen). Der 
flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen bzw. losen Material- und Steinschüt-
tungen zu rein gestalterischen Zwecken ist nicht zulässig. Im Bereich der zu begrünenden Grundstücks-
freifläche ist außerdem der Einbau von Folien zur Aufwuchsverdämmung unzulässig. 
Im Bereich von Grundstücken mit Tiefgaragen kann der Grünflächenanteil auch in Form intensiver Dach-
begrünung / Tiefgaragenbegrünung gemäß Ziff. I. 17.7 nachgewiesen werden. 
Die zu begrünenden Grundstücksfreiflächen sind mit Gehölzen gemäß Ziff. I. 17.10 zu durchgrünen. Als 
Anzahl der zu pflanzenden Gehölze wird festgesetzt: 
 Allgemeine Wohngebiete WA Grundstücke größer als 250 m² 
je angefangene 300 m² zu begrünender Grundstücksfreifläche mind. ein Baum 2. Ordnung, 
 Allgemeine Wohngebiete WA Grundstücke kleiner als 250 m² 
je Grundstück mind. ein Baum 3. Ordnung oder ein Großstrauch, 
 Urbanes Gebiet MU  
in MU 1 sind mind. 3 Bäume,  
in MU 2 sind mind. 6 Bäume,  
in MU 3 sind mind. 4 Bäume und  
in MU 4 sind mind. 5 Bäume zu pflanzen.  
Es sind jeweils mindestens Bäume 2. Ordnung zu pflanzen. 
Auf allen Grundstücken sind mind. 15 % der zu begrünenden Grundstücksfreiflächen mit Strauchgehöl-
zen der Pflanzliste Vorschlagslisten B1 und B2 (siehe Ziff. V. 21.3 und 21.4) zu bepflanzen. 
In den allgemeinen Wohngebieten A1, A5, A9, C2, C4, C7, C8, C11, C12 und C15 sind die beidseitig 
jeweils parallel zu den mit einer Breite von 3,50 m festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbe-
stimmung: „Fußweg“ verlaufenden Grundstücksflächen in einer Breite von 1 m frei von Hindernissen 
gemäß „Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr“ zu halten.  
Die Gestaltung der Freiflächen und Grünflächen im Bereich der denk malgeschützten Gesamtanlage ist 
im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde abzusti mmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen 
zu lassen.“ 
Begründung 
Die Festsetzung dient der Sicherung einer umfangreichen Durchgrünung des Plangebiets. Aufgrund der 
Lage des Ludwigshöhviertels, umgeben von Waldflächen und dem Naturschutzgebiet „Bessunger Kies-
grube“, kommt der Durchgrünung des Gebiets (Mindestgrünanateil von Grünflächen, Baumanpflanzun-
gen sowie dem Erhalt von wertgebenden und gebiet sprägenden Bäumen) eine besondere Bedeutung 
zu. 
Unter “gärtnerisch gepflegte Grünfläche“ mit Bodenanschluss wird eine Gartengestaltung ohne großflä-
chige Stein- und Materialschüttung in Form von Sc hotter- bzw. Steingärten ve rstanden. Dies bedeutet, 
dass die nicht überbauten Grundstücksflächen mit Mu tterboden anzulegen sind und mit Rasen, Sträu-
chern, Bodendeckern und / oder Grünpflanzen bestanden sein müssen. Begründet wird der Ausschluss

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 153  
 
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mit den ökologischen und klimatischen Nachteilen dieser Gartengestalt ung: Großflächige Stein- und 
Kiesbeete führen zu einer deutlichen Abnahme der ökologischen Wertigkeit, insbesondere durch die oft-
mals verwendeten darunterliegenden wasserdichten und nicht durchwurzelbaren Folien. Die damit ver-
bundene Oberflächenausbildung hat nachteilige Auswirkungen auf den Wasserhaushalt, da bei Nieder-
schlägen das Oberflächenwasser nicht versickern kann, sondern abgeleitet wird. Die Flächen heizen sich 
zudem in den Sommermonaten stark auf und wirk en sich damit ungünstig auf das (Klein-) 
Klima aus. Dieser Effekt wird noch verstärkt durch das Fehlen v on Bäumen und Sträuchern, insbeson-
dere Laubgehölzen. Darüber hinaus verdrängen Stei ngärten die natürliche Art envielfalt, da blühende 
Pflanzen, die von Insekten und Kleinlebewesen benötigt werden, in ihnen nicht gedeihen können. Damit 
wird die Biodiversität im Si edlungsgebiet gefährdet. Der Aussch luss hat daneben auch gestalterische 
Gründe: Das Ziel eines Quartiers mit hohen Ansp rüchen an Klimaschutz und -anpassung und vielen 
Grünflächen („Landschaftstreppe“) würde konterkariert durch ein Übermaß an Steingärten. 
Die in Abhängigkeit zur jeweiligen Grundstücksgrö ße getroffenen Vorgaben zu r Anpflanzung von Bäu-
men sollen ein wirksames Grünvolumen sichern, zu dem jedes Grundstück einen angemessenen Anteil 
beiträgt. Für große Grundstücke wird der Bezug zur Grundstücksfreifläche hergestellt, also zu der Fläche, 
die sich aus der Grundstücksgröße abzüglich der genutzten Fläche ergibt. Bei der Definition der Pflanz-
listen / Vorschlagslisten wurden neben robusten, einheimischen und damit ökologisch höherwertigen Ar-
ten auch solche berücksichtigt, die nach derzeitigem Kenntnisstand eine besondere Toleranz gegen Kli-
maextreme aufweisen. Mit der Anpflanzung von Laubbäumen in ebenfalls gestaffelten Pflanzqualitäten 
soll sich möglichst rasch ein entsprechendes Grün volumen entwickeln, um damit dem heutigen Baum-
bestand Rechnung zu tragen. Für die großen Bäume auf  großen Grundstücken erfolgt zusätzlich eine 
Qualitätssicherung für den Wuchsstandort. Über die Definition eines Mindestvolumens durchwurzelbarer 
Raum soll ein dauerhaftes Wachstum der Bäume ermöglicht werden. 
Weiterhin wird die Anpflanzung von Strauchgehölzen verbindlich geregelt, um damit die Entstehung einer 
weiteren Durchgrünungsstruktur in Ergänzung zu den B äumen zu sichern. Der Mi ndestanteil zu pflan-
zender einheimischer Gehölze und die Begrenzung von Koniferen sollen dazu dienen, dass die Struktu-
ren auch von verschiedenen, weniger störempfindlichen Tierarten als Habitatstruktur angenommen wer-
den können. 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Begrünung zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen ist 
(vgl. Urteil des BVerwG vom 08.10.2014 - 4 C 30.13).  
Es wird weiterhin darauf hingewiesen, dass in den allgemeinen Wohngebieten A1, A5, A9, C2, C4, C7, 
C8, C11, C12 und C15 parallel zu den angrenzenden Fußwegen mit einer Breite von 3,50 m eine Fläche 
von 1 m Breite zur Nutzung als Feuerwehraufstellfläche frei von Hindernissen gem. „Musterrichtlinie über 
Flächen für die Feuerwehr“ zu halten ist (vgl. Kap. 21.5). Hindernisfrei bedeutet, dass diese Bereiche frei 
von Hecken, Mauern, Pfosten o.ä. sein müssen.  
21.17.6 Begrünung der Vorgärten 
Festsetzung  
„Der Bereich zwischen öffentlicher Erschließungsfläche und Gebäudefront mit Hauszugang (Vorgarten) 
darf zu max. 50 % von zulässigen Nebenanlagen gemäß Ziff. I. 5 und Kfz-Stellplätzen gemäß Ziff. I. 6.2 
in Anspruch genommen werden. Bei einer Reihen hausbebauung dürfen max. 70 % der Vorgärten von 
zulässigen Nebenanlagen gemäß Ziff. I. 5 und Kfz-Stellplätzen gemäß Ziff. I. 6.2 in Anspruch genommen 
werden. 
Die übrigen Flächen sind als Grünfläche gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Auf Ziff. I. 17.5 
wird verwiesen.“ 
Begründung 
Das Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes eines Neubaugebiets wird wesentlich durch die Vorgar-
tenzone geprägt. Vor diesem Hintergrund soll mit der Festsetzung im möglichen Umfang ein grüner Cha-
rakter dieses Raumes zwisc hen der öffentliche Verkehrsfläche und straßenseitigen Gebäudefassaden 
bzw. den entsprechend verlängerten Fluchtlinien gesichert werden. Du rch die prozentuale Einschrän-
kung für Nebenanlagen und Stellplätze im Bereich des  Vorgartens wird funktionalen Erfordernissen

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Rechnung getragen und berücksichtigt, dass schmale Grundstücke i.d.R. nur reduzierte Begrünungs-
möglichkeiten bieten.  
Der Anteil von max. 70 % der Flächen in Vorgärten für die Inanspruchnahme von Nebenanlagen und Kfz-
Stellplätzen bei einer Reihenhausbebauung begründet sich damit, dass aufgrund der erforderlichen bzw. 
zulässigen Nebenanlagen (wie z.B. Stellplätze, Abst ellplätze für Fahrräder, Zuwegung und Aufstellflä-
chen für Abfallbehälter) nur wenig Platz für eine Begrünung verbleibt. 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Begrünung zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen ist 
(vgl. Urteil des BVerwG vom 08.10.2014 - 4 C 30.13).  
21.17.7 Intensive Dachbegrünung / Tiefgaragenbegrünung 
Festsetzung  
„Nicht überbaute Tiefgaragen und sonstige unterbaute Flächen ohne sonstige bauliche Anlagen im Sinne 
von § 19 Abs. 4 BauNVO sind mit einer geeigneten Vegetationssubstratschicht von mindestens 0,8 m für 
eine intensive Begrünung zu überdecken. Im Bereich von Baumanpflanzungen muss die Substratschicht 
mind. 1 m betragen. Diese Höhe darf auch durch Aufhügelungen hergestellt werden. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbegrünungsrichtlinien 
- der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.“ 
Begründung 
Durch die Vorgaben zur Tiefgaragenbegrünung wird sichergestellt, dass das unterirdische Bauwerk nicht 
prägend in Erscheinung tritt und die Nutzbarkeit der Fläche für Freizeit und Er holung erhalten bleibt. 
Außerdem wird die Durchgrünung des Gebietes gef ördert, was sich positiv auf die Wohnumfeldgestal-
tung und Wohnqualität sowie auf das  Kleinklima auswirkt. Die Mindes tüberdeckung von 0,8 m sichert 
bzw. ermöglicht eine Begrünung auch mit Sträuchern und Kleinbäumen, die sich von anschließenden 
Freiflächen mit Bodenanschluss kaum unterscheidet.  
Es wird darauf hingewiesen, dass die Begrünung zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen ist 
(vgl. Urteil des BVerwG vom 08.10.2014 - 4 C 30.13).  
21.17.8 Extensive Dachbegrünung 
Festsetzung  
„Flachdächer sind vollständig und dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Der Dachbegrünungsan-
teil darf durch Aufbauten, Dachterrassen, Attika, technische Aufbauten usw. auf max. 70 % der gesamten 
Dachfläche reduziert werden.  
Dabei muss die Substratschicht mind. eine mittle re Dicke von 12 cm aufweisen und kann variabel zwi-
schen 10 – 14 cm ausgebildet werden. Die Vegetationsform hat mindestens einer Sedum-Kräuter-Gras-
Gesellschaft aus vornehmlich heimischen Arten zu entsprechen.  
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbegrünungsrichtlinien 
- der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die Versorgungsfläche: ‚Energiezentrale‘.“ 
Begründung 
Durch extensive Dachbegrünung werden klimawirksame Oberflächen geschaffen, die das örtliche Klima 
durch Verdunstung und geringere Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus wird Nieder-
schlagswasser zurückgehalten, was positiv auf den Wasserhaushalt wirkt. Außerdem bieten mit heimi-
schen und insektenfreundlichen Arten begrünte Dach flächen in gewissem Umfang einen Lebensraum 
(Sekundärbiotop) für Tiere und Pfl anzen, wobei sich auf dem Se kundärbiotop entsprechend Ersatzge-
sellschaften ausbilden.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 155  
 
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Die festgesetzte Gesamtstärke der Vegetationsschicht von 12 cm entspricht dem aktuellen Standard der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt und gewährleistet ein gewisses Maß an Artenvielfalt durch eine größere 
Varianz in der Pflanzenartenauswahl im Gegensatz zu einer geringeren Schichthöhe. Durch die Festset-
zung zur Herstellung mindestens einer Sedum-Kräuter-Gras-Gesellschaft wird ebenfalls ein Mindestmaß 
an Artenvielfalt sichergestellt.  
Da Flachdächer für alle Gebäude mit Ausnahme der  unter Ensembleschutz stehenden bzw. zur Erhal-
tung vorgesehenen Bestandsgebäude mit Flachdächern auszugestalten sind (vgl. Kap. 22.1.1), wird so 
eine gebietsweite Dachbegrünung erreicht.  
Ausnahmen von der Verpflichtung zur Dachbegrünung gibt es für Dachaufbauten, Dachterrassen, Attika, 
technische Aufbauten. Hi ntergrund ist bspw., dass auf einigen Ge bäuden voraussichtlich Staffelge-
schosse errichtet werden, so dass ein Teil des Daches  als Dachterrasse genutzt wird. Dies stellt einen 
Widerspruch zur Dachbegrünung dar. Entsprechend wird der Anteil der zu begrünenden Fläche auf 70 % 
der jeweiligen Gebäudegrundfläche reduziert. 
Darüber hinaus ergeben sich aus der im städtebaulichen Vertrag verankerten Vorgabe des Energiestan-
dards KfW Effizienzhaus 40 oder energetisch besser für die Gebäude (vgl. Kap. 8) erhöhte Anforderun-
gen an die Gebäudetechnik, die zumindest teilweise auf dem Dach unterzubringen ist. 
Die Energiezentrale ist aufgrund der besonder en technischen Anforderungen und diversen Aufbauten 
von der Verpflichtung zur Dachbegrünung ausgenommen. 
21.17.9 Begrünung baulicher Anlagen: Fassadenbegrünung 
Festsetzung  
„Fassaden (Bruttofassadenfläche / Referenzfläche inkl. Fenster) sind insgesamt zu mind. 20 %, Gara-
gengebäude und fensterlose Funkti onsgebäude sind insgesamt zu mind.  40 % mit rankenden, schlin-
genden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen, sofern dem keine brandschutz-
rechtlichen Regelungen entgegenstehen.  Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu 
ersetzen. Je Kletterpflanze ist ei ne Pflanzfläche mit Bodenanschluss v on mind. 1 m² herzustellen. Als 
Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge.  Abweichend hiervon kann auf einen Bodenanschluss 
verzichtet werden, wenn artspez ifisch ein ausreichend durchwurzelba rer Raum zur Verfügung gestellt 
wird. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhalt ung von Fassadenbegrünungen der Forschungsgesell-
schaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. 
Diese Festsetzung gilt nicht für di e Versorgungsflächen: ‚Energiezentrale‘, ‚Transformatorenstationen‘ 
und ‚Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen‘. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die nach § 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) unter Ensem-
bleschutz stehenden Gebäude im urbanen Gebiet MU. 
Hinweis ohne Festsetzungscharakter:  
Bei der Fassadenbegrünung wird aus klimatischen Gründen eine Mindestbreite von 5 lfm empfohlen.“ 
Begründung 
Mit der Vorgabe zur Fassadenbegrünung sollen v.a. kl imatische Gunstwirkungen erzielt werden, indem 
einer übermäßigen Aufheizung der Baukörper entgegengewirk t wird (vgl. Kap. 15.2). Gleichzeitig wird 
damit zur gestalterischen Aufwert ung bzw. zu einer Aufwertung des Erscheinungsbildes beigetragen. 
Ebenso bildet die Fassadenbegrünung eine Ergänzung der sonstigen wirksamen Eingrünung des Wohn-
gebiets.  
Insbesondere durch den höheren Begrünungsanteil v on 40 % für Garagengebäude (Quartiersgaragen) 
und fensterlose Funktionsgebäude wird eine gestalterische Einbindung groß volumiger und fensterloser 
Gebäude gesichert.  
Durch den angegebenen Richtwert von einer Pflanze pro 2 m Wandlänge wird eine flächige Eingrünung 
der zu begrünenden Fassade ermöglicht. Die fest gesetzte Pflanzfläche mit Bodenanschluss von

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mindestens 1 m² stellt der Pfl anze einen ausreichenden durchwurze lbaren Raum zur Verfügung, was 
sich insbesondere positiv auf das Wachstum auswirkt. 
Ziel der Festsetzung ist, dass die Gesamtfläche der begrünten Fassaden eines Gebäudes zu summieren 
und prozentual (gesamt 20 % oder 40 %) zu begrünen ist – bspw. auch an nur einer oder zwei Fassaden 
oder nur im Erdgeschoss.  
Es wird darauf hingewiesen, dass neben brandschutztechnischen Anforderungen ggf. auch lüftungstech-
nische oder sonstige Anforderungen zu prüfen sind. 
21.17.10 Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern 
Festsetzung  
„Für die im Bereich von öffentlichen Grünflächen sowie zur Grundstücksbegrünung nach zeichnerischen 
oder textlichen Festsetzungen zu pflanzenden Bäume gilt:  
 Es sind zu mind. 80 % einheimische und standortg erechte Bäume und Sträucher zu verwenden. 
 Es sind ausschließlich Bäume gem äß Pflanzliste Vorschlagslisten A1 und A2 (siehe Ziff. V. 21.1 
und 21.2) zu pflanzen.  
 Bäume 1. Ordnung müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 20 - 25 cm und 
Bäume 2. oder 3. Ordnung einen StU von 18 - 20 cm aufweisen.  
 Der durchwurzelbare Raum soll bei Bäumen 1. Or dnung mind. 36 m³ / Baum, bei Bäumen 2. Ord-
nung mind. 24 m³ / Baum und bei Bäumen 3. Ordnung 12 m³ / Baum umfassen.  
Die auf den Grundstücken der allgemeinen Woh ngebiete WA und des urbanen Gebiets MU nach 
Ziff. I. 17.5 zu pflanzenden Großsträucher sind gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste B2 (siehe Ziff. V. 21.4) 
oder vergleichbare Arten herzustellen und müssen eine Mindesthöhe von 175 - 200 cm besitzen. 
Sonstige zu pflanzende Sträuc her sind gemäß Pflanzliste Vorschlagslis te B2 (siehe Ziff. V. 21.4) oder 
vergleichbare Arten mit der Pflanz qualität mind. zweimal verpflanz t, Mindesthöhe 80 cm herzustellen. 
Der Nadelholzanteil darf 30 % der Gehölze nicht überschreiten. 
Bereits vorhandene Bäume, Gehölze und aufgrund sonstiger Festsetzungen oder Satzungen zu pflan-
zende Bäume und Sträucher können ange rechnet werden, sofern dabei die in dieser Festsetzung defi-
nierten Qualitäten eingehalten werden. 
Die Bäume und Sträucher sind dauerhaft zu erhalten. Abgänge sind vom jeweiligen Grundstückseigen-
tümer gleichwertig zu ersetzen. 
Eine geringfügige Verschiebung der zeichnerisch festgesetzten Baumstandorte ist zulässig.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung zur Anpflanzung von Bäum en und Sträuchern soll insbesondere eine wirksame 
Durchgrünung des Gebiets gesichert und der zu erhaltende Bestand gebietsprägender und wertvoller 
Bäume ergänzt werden. Damit wird auch dem heute noch vorhandenen umf angreichen Baumbestand 
entsprochen, der mangels Vitalität oder aus planu ngsbedingten Gründen reduziert wird. Durch die Vor-
gaben zur Verwendung von Bäumen 1., 2. und 3. Or dnung wird eine vielfältige Durchgrünung gewähr-
leistet. Insbesondere durch die Vorgaben zur Verw endung der höheren Qualitäten in den öffentlichen 
Grünflächen (Mindeststammumfang, Mindesthöhen von Großsträuchern und sonstigen Sträuchern) soll 
sich möglichst rasch ein wirksames Grünvolumen entwickeln.  
Die Vorgabe von 80 % einheimischer und standortgerechter Bäume und Sträucher entspricht dem aktu-
ellen Standard der Wissenschafts stadt Darmstadt für Grünfläc hen und Grundstücks begrünung. Durch 
diesen Anteil wird ein gewisser gestalterischer Spie lraum ermöglicht, da insbesondere vor dem Hinter-
grund der klimatischen Bedingungen die Auswahl an heimischen und standortgerechten Baumarten be-
grenzt ist. Die Pflanzenvorschlagsliste zum Bebauungsplan mit einer überwiegend heimischen Baumar-
tenauswahl wurde gezielt  um klimaresiliente (klimaverände rungstolerante) und gegen Krankhei-
ten/Schädlinge widerstandsf ähige Baumarten ergänzt, um möglichst stabile und zukunftsfähige Be-
stände zu entwickeln. V.a. die prognostizierten Veränderungen örtlicher Klimabedingungen (z.B.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 157  
 
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Veränderung in der ausgeglichen, regelmäßigen jähr lichen Niederschlagsverteilung hin zu Extremwet-
terlagen mit ausgedehnten Trockenzei ten oder Hitzeperioden sowie Starkregenereignissen) erfordern 
entsprechende Anpassungen. Auch eine gewisse Vielfalt in der Artenzusammensetzung trägt zur Stabi-
lisierung des zukünftigen Bestandes gegenüber Störungen bei, indem der Gefahr des Verlusts von Stra-
ßenbäumen in kompletten Straßenzügen entgegengewirkt wird. Artspezifische Schädlinge (z.B. Kastani-
enminiermotte), können zur Dezimierung/Schwächung oder gar zum Totalausfall ganzer Arten führen.  
Die Vorgabe zum durchwurzelbaren Raum entspricht der Empfehlung der Forschungsgesellschaft Land-
schaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL). Durch eine entsprechende Größe des durchwurzelbaren 
Raums steht dem zu pflanzenden Ba um ausreichend Platz zur Entfalt ung der Wurzeln zur Verfügung, 
auch die Krone kann sich entsprechend entwickeln . Außerdem benötigen Bäume mit großen Kronen 
auch eine entsprechende St andfestigkeit im Boden, die durch den angegebenen durchwurzelbaren 
Raum gewährleistet wird.  
Die Vorgabe für die Größe von Großsträuchern ergibt sich daraus, dass diese in den kleineren 
Grundstücken alternativ zu einem  Baum 3. Ordnung gepflanzt werden dürfen, entsprechend sollen sie 
auch ein vergleichbares Grünvolumen aufweisen und gestalterisch als Solitärgehölz dienen. 
Die Qualitätsvorgaben zu Sträuchern (Mindestgröße , mindestens zweimal verpflanzt) ermöglichen 
bereits bei Pflanzung eine sichtbare Begrünung / Grünvolumen. Hintergrund für den maximalen Anteil an 
Nadelhölzern (Koniferen) bei zu pflanzenden Sträuc hern von 30 % ist, dass es nur wenige heimische 
Nadelsträucher gibt, so dass durch die Vorgabe der Anteil der zu pflanzenden heimischen Laubsträucher 
gefördert wird, was gleichzeitig auch der heimi schen Fauna bzgl. Ruhe- und Fortpflanzungsstätte, 
Nistmöglichkeit und Nahrungshabitat zu Gute kommt. 
Vitale Bestandsbäume können auf das Pflanzgebot angerechnet werden, sofern dabei die in dieser Fest-
setzung definierten Qualitäten eingehalten werden. 
Abweichungen aufgrund funktionaler Anforderungen (Leitungsverlauf oder Wegeverläufe) sind in gering-
fügigem Umfang möglich.  
21.17.11 Anpflanzung von Straßenbäumen 
Festsetzung  
„Die im Bereich von Straßenverkehrsflächen sowie von Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 
zeichnerisch als Einzelbaum oder Baumreihe festgesetzten Baumpflanzungen sind mit Bäumen 1. oder 
2. Ordnung durchzuführen. Es sind zu mind. 60 % einheimische und standortgerechte Bäume zu ver-
wenden. 
Die Bäume müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 18 - 20 cm aufweisen. Es sind 
ausschließlich Solitär-Hochstämme gemäß Pflanzliste Vo rschlagsliste A1 (siehe Ziff. V. 21.1) zu pflan-
zen. Der durchwurzelbare Raum soll bei Bäum en 1. Ordnung mind. 36 m³ / Baum und bei Bäumen 
2. Ordnung mind. 24 m³ / Baum umfassen. Unbefestigte Baumscheiben sind zu begrünen.  
Bei Baumreihen ist auf eine einhei tliche Artenauswahl zu achten und ein gleichmäßiger Abstand der 
Baumpflanzungen einzuhalten. Sollte bei Baumreihen entlang von Straßen in Längsrichtung zur Stra-
ßenmittelachse abgewichen werden, muss eine lineare Anordnung der anzupflanzenden Bäume erhalten 
bleiben. 
Bereits vorhandene Bäume können angerechnet werden, sofern dabei die in dieser Festsetzung definier-
ten Qualitäten eingehalten werden. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten, Abgänge sind gleichwertig zu 
ersetzen. 
Eine geringfügige Verschiebung der zeichnerisch festgesetzten Baumstandorte ist zulässig.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung soll insbesondere eine wirksa me Durchgrünung des Straßenraums in Ergänzung 
des zu erhaltenden Bestandes gebietsprägender und wertgebender Bäume gesichert werden. Damit wird 
auch dem heute noch vorhandenen um fangreichen Baumbestand entspro chen, der mangels Vitalität 
oder aus planungsbedingten Gründen reduziert wird. Durch die Vorgaben zur Verwendung von Bäumen

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1. oder 2. Ordnung mit größerer Pflanzqualität (Sta mmumfang)soll sich möglichst rasch ein wirksames 
Grünvolumen entwickeln.  
Die Vorgabe von 60 % einheimischer und standortgerechter Bäume für den Straßenraum entspricht da-
bei dem aktuellen Standard der Wissenschaftsstadt Darmstadt.  
Hintergrund für die Vorgabe von heimischen Bäumen ist insbesondere , dass diese einen Lebensraum 
(Ruhe- und Fortpflanzungsstätte, Nistmöglichk eit und Nahrungshabitat) für die heimische Fauna 
(Kleinsäuger, Insekten) bilden. Hintergrund für di e Vorgabe von standortgerechten Bäumen ist darüber 
hinaus, dass die Pflanzungen für den jeweiligen Standort geeignet sein sollen (bspw. keine ausladende 
Krone im Straßenraum, geringerer Wasserbedarf an grundsätzlich trockeneren Standorten im Straßen-
raum).  
Durch diesen Anteil wird ein gewisser gestalteris cher Spielraum ermöglicht, da insbesondere vor dem 
Hintergrund der klimatischen Bedingungen die Auswahl an heimischen und standortgerechten Baumar-
ten begrenzt ist. Die Pflanzenvorschlagsliste  zum Bebauungsplan mit einer überwiegend heimischen 
Baumartenauswahl wurde gezielt um klimaresiliente (klimaveränderungstolerante) und gegen Krankhei-
ten/Schädlinge widerstandsf ähige Baumarten ergänzt, um möglichst stabile und zukunftsfähige Be-
stände zu entwickeln. V.a. die prognostizierten Veränderungen örtlicher Klimabedingungen (z. B. Verän-
derung in der ausgeglichen, regelmäßigen jährlichen Niederschlagsverteilung hin zu Extremwetterlagen 
mit ausgedehnten Trockenzeiten oder Hitzeperioden sowie Starkregenereignissen) erfordern entspre-
chende Anpassungen. Klimaresilienz ist insbesondere bei Straßenbäumen aufgrund der extremen Be-
dingungen des Standortes zu berücksichtigen.  
Die Vorgabe zum durchwurzelbaren Raum entspricht der Empfehlung der Forschungsgesellschaft Land-
schaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL). Durch eine entsprechende Größe des durchwurzelbaren 
Raums steht dem zu pflanzenden Ba um ausreichend Platz zur Entfalt ung der Wurzeln zur Verfügung, 
auch die Krone kann sich entsprechend entwickeln . Außerdem benötigen Bäume mit großen Kronen 
auch eine entsprechende St andfestigkeit im Boden, die durch den angegebenen durchwurzelbaren 
Raum gewährleistet wird.  
Die unbefestigten Baumscheiben sind aus mehreren Gründen zu begrünen: Die Bepflanzung von Baum-
scheiben schützt vor Erosion durch Wind und Wasse r und verzögert entsprechend auch die Austrock-
nung des Bodens. Die Bepflanzung der Baumschiebe kann außerdem als Ergänzung der gestalterischen 
Durchgrünung sowie der Gebietsdurchgrünung betrachtet werden. 
Die Vorgabe zur einheitlichen Baum artenauswahl zielt auf ein anzus trebendes, einheitliches Erschei-
nungsbild des öffentlichen Raums ab. Dies bedeutet nicht, dass nur eine Baumart verwendet werden 
darf. Vor dem Hintergrund der Schaffung eines mög lichst großen Nahrungsangebots für Tiere (z.B. In-
sekten oder Vögel) soll sich die Baumartenwahl in Straßen bzw. Straßenzügen/-abschnitten oder auch 
auf Straßenseiten unterscheiden, auch ist ein regelmäßiger Wechsel von zwei Baumarten in einer Reihe 
denkbar. Auch eine gewisse Vielfalt in der Artenzusammensetzung trägt zur Stabilisierung des zukünfti-
gen Bestandes gegenüber Störungen bei, indem der Gefahr  des Verlusts von Straßenbäumen in kom-
pletten Straßenzügen entgegengewirkt wird. Artspezifische Schädlinge (z.B. Kastanienminiermotte), kön-
nen zur Dezimierung/Schwächung oder gar zum Totalausfall ganzer Arten führen. 
Die festgelegten Standorte orientieren sich an der Erschließungsplanung des Ingenieurbüros Weber In-
genieure. Abweichungen aufgrund funktionaler Anforder ungen (Leitungsverlauf oder Zufahrten) sind in 
geringfügigem Umfang möglich.  
21.17.12 Erhaltung von Bäumen 
Festsetzung  
„Die zeichnerisch festgesetzten Bäume mit Erhaltungsbindung sind zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. 
Nach dem Bebauungsplan zulässige Baumaßnahmen im  Wurzel- oder Kronenbereich der zu erhalten-
den Bäume sind nur gestattet, wenn im Vorfeld fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass der betroffene 
Baum hierdurch keine Schädigung erleidet. Bei Baumaßnahmen sind die Bäume sach- und fachgerecht 
gemäß DIN 18920 ‚Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz v on Bäumen, Pflanzenbeständen 
und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen‘ vor schädigenden Einflüssen zu schützen.

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 159  
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
Abgänge sind durch Anpflanzung mit Bäumen 1. oder 2. Ordnung gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste A1 
oder A2 (siehe Ziff. V. 21.1 und 21.2) in folgenden Qualitäten zu ersetzen:  
 Mindeststammumfang 25 - 30 cm, mind. dreimal verpflanzt.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung wird der Erhalt landschaftsök ologisch wertvoller und situationsprägender Bäume 
gesichert, wodurch auch deren positive Funktionen z.B. für das Kleinklima (Beschattung, Verdunstungs-
körper, Sauerstoffproduktion, Filterwirkung etc.) sowie deren Habitatfunktion (v.a. Baumhöhlen und Nist-
standorte) erhalten bleiben.  
In einigen Baugebieten sind innerhalb der überbaubar en Grundstücksfläche zu erhaltende Bäume fest-
gesetzt (bspw. in den allgemeinen Wohngebieten A7, B1 oder E4) bzw. ragen Baumkronen und -wurzeln 
in die überbaubare Grundstücksfläche hinein (b spw. in den allgemeinen Wohngebieten B2  
oder E3 sowie Garagengebäude 2). Über das Verbot  von Eingriffen in den Wurzelbereich sollen die 
Bäume gegenüber möglichen Gefährdungen durch Baumaßnahmen geschützt werden. 
Die Vorgabe zur Pflanzqualität von Ersatzanpf lanzungen (Mindeststammumf ang, mind. dreimal ver-
pflanzt) trägt dazu bei, dass nach einem Verlust einzelner Bäume wieder Großbäume nachgepflanzt und 
die notwendigen Entwicklungszeiten zur Wiedererlangung der ursprünglichen Funktion möglichst gering 
gehalten werden. 
21.17.13 Erhaltung von Gehölzen 
Festsetzung  
„In den zeichnerisch festgesetzten Flächen für die Erhaltung von Gehölzen ist der waldähnliche Bestand 
dauerhaft zu erhalten.“ 
Begründung 
Die Erhaltungsfestsetzung dient dem Schutz, der Sicherung und der Entwicklung bereits vorhandener 
waldähnlicher Bestände in Randbereichen im Über gang zu vorhandenen Waldflächen. Damit soll der 
Lebensraumfunktion dieser Bestände Rechnung getragen werden und zugleich eine wirksame Eingrü-
nung des Geltungsbereichs gefördert werden. Die Flächen liegen angrenzend an zu erhaltenden Wald-
flächen und sollen ergänzend gesichert werden. 
Zudem handelt es sich bei den Flächen größtenteils um einen hochwertigen Bestand, welcher als FFH-
Lebensraumtyp erfasst wurde und damit als erhaltenswert zu bewerten ist. Damit wird der hohen natur-
schutzfachlichen Wertigkeit besondere Rechnung getragen. 
21.18 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz vor 
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BIm-
SchG) (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
21.18.1 Objektbezogene (passive) Schallschutzmaßnahmen 
Festsetzung  
„Die im Planteil 1 / 3 eingetragenen maßgeblichen Außenlärmpegel L a und die nachfolgenden Festset-
zungen zum Schutz vor Verkehrslär meinwirkungen gelten für den aus schalltechnischer Sicht ungüns-
tigsten Lastfall: 
 freie Schallausbreitung nachts 
 Immissionshöhe 4 m über Gelände. 
Maßgebliche Außenlärmpegel, Lärmpegelbereiche 
Bei der Errichtung oder der Änderung von Gebäud en mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die 
Außenbauteile entsprechend den Anforderungen der DI N 4109-1:2018-01, „Schallschutz im Hochbau -

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Teil 1: Mindestanforderungen“, und DIN 4109-2:2018-01, „Schallschutz im Hochbau - Teil 2: Rechneri-
sche Nachweise der Erfüllung der Anforderungen“, auszubilden. Grundlage hierzu sind die maßgeblichen 
Außenlärmpegel La bzw. Lärmpegelbereiche gemäß  Planeintrag (Planteil 1 / 3), die gemäß Tab. 7 der 
DIN 4109-1:2018-01 einander wie folgt zugeordnet sind: 
Spalte 1 2 
Zeile Lärmpegelbereich 
Maßgeblicher Außenlärmpegel  
La / [dB(A)] 
1 I bis 55 
2 II 56 bis 60 
3 III 61 bis 65 
4 IV 66 bis 70 
5 V 71 bis 75 
 
Die erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbaute ile sind u.a. in Abhängigkeit von der Raumnut-
zungsart und Raumgröße im Baugenehmigungsverf ahren gemäß DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-
2:2018-01 nachzuweisen. 
Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichen werden, wenn im 
Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere maßgebliche Au-
ßenlärmpegel bzw. Lärmpegelbereiche an den Fassaden anliegen (z.B. unter Berücksichtigung der Ab-
schirmung durch Gebäude). Die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile können dann 
entsprechend den Vorgaben der DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 reduziert werden.  
Von dieser Festsetzung kann auch abgewichen werden, wenn zum Zeitpunkt des Baugenehmigungsver-
fahrens die DIN 4109 in der dann gültigen Fassung ein anderes Verfahren als Grundlage für den Schall-
schutznach-weis gegen Außenlärm vorgibt. 
Schalldämmende Lüftungseinrichtungen 
Bei der Errichtung oder der Änderung von Schl afräumen und Kinderzimmern westlich der 50 dB(A)-
Nacht-Isophone gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3)  sind schalldämmende Lüftungseinrichtungen vorzu-
sehen. Auf dezentrale schalldämme nde Lüftungseinrichtungen kann verz ichtet werden, wenn das Ge-
bäude mit einer zentralen Lüftungsanlage ausgestattet ist und hierdurch ein ausreichender und schallge-
dämmter Luftaustausch gewährleistet ist. 
Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichen werden, wenn im 
Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird , dass im Einzelfall geringere Nacht-Beurtei-
lungspegel als 50 dB(A) an den zur Belüftung von Schlafräumen und Kinderzimmern erforderlichen Fens-
tern anliegen (z.B. unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude). 
Aufenthaltsräume  
An Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten, von der 60 dB(A)-Nacht-Isophonen (Planteil 1 / 3) 
umschlossenen Zone liegen, sind keine für die Be lüftung schutzbedürftiger Au fenthaltsräume (z.B. 
Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer) erforderlichen Fenster zulässig.  
Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall 
geringere Nacht-Beurteilungspegel als 60 dB(A) an der Fassade anliegen oder dass durch geeignete 
bauliche Schallschutzmaßnahmen (z.B. ‚Hamburger HafenCity-Fenster‘, Schallschutzfenster in Verbin-
dung mit zentralen oder dezentralen Lüftungsanlagen, Schallschutzvorbauten oder Doppelfassaden) si-
chergestellt ist, dass bei gewährleisteter Belüftung folgende Innenpegel nicht überschritten werden:

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 30 dB(A) während der Nachtzeit in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden (z.B. 
Schlaf- und Kinderzimmer), 
 40 dB(A) während der Tagzeit in allen anderen schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen. 
Schutz der Außenwohnbereiche  
An Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten,  von der 64 dB(A)-Tag-Is ophonen (Planteil 1 / 3) 
umschlossenen Zone liegen, sind Außenwohnbereiche nur in Form von geschützten Außenwohnberei-
chen, z.B. als (öffenbare) verglaste Loggien oder Wintergärten zulässig.  
Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis 
erbracht wird, dass der Tag-Beurteilungspegel in der Mitte des Außenwohnbereichs 64 dB(A) nicht über-
schreitet.“ 
Begründung 
Bei den vorhandenen teilweise erhö hten Schallimmissionsbelastungen aus  dem Verkehrslärm, insbe-
sondere der Straßenbahn, sind passive Schallschutzmaßnahmen für schutzbedürftige Aufenthaltsräume 
in Gebäuden erforderlich. 
Hierzu zählt die Definition von Anforderungen an Außenbauteile schutzbedürftiger Räume: Auf der Ebene 
des Bebauungsplans ist für die Dimensionierung der Schallschutzmaßnahmen die dem Stand der Tech-
nik entsprechende DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ die maßgebliche Berechnungsvorschrift. Hierin 
werden die Qualität und der erforderliche Umfang der passiven Lärmschutzmaßnahmen sowie Aussagen 
zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln, zu den Anforderungen an die Außenbauteile unter Berücksich-
tigung unterschiedlicher Raumarten und Nutzungen, zu den Anforderungen für Lüftungseinrichtungen 
und / oder Rollladenkästen getroffen, die beim Bau der Gebäude zu berücksichtigen sind. Mit den Anfor-
derungen wird ein ausreichender Schallschutz für Räume in den geplanten Gebäuden gewährleistet. 
 
Ergänzt wird die Festsetzung zu Anforderungen an  Außenbauteile schutzbedürftiger Räume durch die 
Festsetzung schalldämmender Lüftungseinrichtungen. So sind für Gebäude, die einen Außenpegel von 
mehr als 50 dB(A) aufweisen, f ensterunabhängige Lüftungen in Schl afräumen und Kinderzimmern ein-
zubauen. Die Erforderlichkeit zur Fe stsetzung schalldämmender Lüftungseinrichtungen ergibt sich dar-
aus, dass aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raumluftfeuchte Wohn- und Schlafräume 
ausreichend mit Frischluft versorgt werden müssen. Dies geschieht in der Regel durch zeitweises Öffnen 
oder Kippen der Fenster. Diese Art der Wohnungslüftung wird allerdings problematisch, wenn die Wohn-
gebäude durch hohen Außenlärm belastet sind: Eine Raumbelüftung über ein gekipptes oder vollständig 
geöffnetes Fenster führt bei Schallschutzfenstern zu einer sehr starken Einschränkung der Schalldämm-
wirkung. Vor allem bei Schlafräumen, bei denen eine nächtliche Stoßlüftung  nicht zumutbar ist, ist eine 
ausreichende Frischluftzufuhr nur mit zusätzliche n, schalldämmenden Lüftungs einrichtungen möglich. 
Mit fensterunabhängigen Belüftungseinrichtungen kann jedoch auch bei geschlossenen Fenstern die er-
forderliche Raumbelüftung und somit erst die j ederzeitige bestimmungsgemäße Nutzung des Aufent-
haltsraums, hier: zum Schlafen vorgesehene Räume für Gebäude im Plangebiet, gewährleistet werden.  
Auf dezentrale schalldämmende Lüftu ngsgeräte kann verzichtet werden, wenn das Gebäude mit einer 
zentralen Lüftungsanlage ausgestattet ist und hierdurch ein au sreichender und schallgedämmter Luft-
austausch gewährleistet ist. 
 
Bei der Planung von neuen Wohngebieten hat der Schutz der Außenwohnbereiche an den Wohnungen 
einen wichtigen Stellenwert. Zum Außenwohnbereich zählen die außerhalb von Wohngebäuden vorhan-
denen Flächen, die in Ergänzung der Gebäudenutzung für ein Wohnen im freien geeignet und bestimmt 
sind. Diese Flächen, zu denen Gärten, Terrassen, Balkone und in ähnlicher Weise nutzbaren Außenan-
lagen gehören, sind nur tagsüber schutzwürdig, da sie nachts nicht dem dauernden Aufenthalt von Men-
schen zu dienen pflegen. Der Beurteil ungspegel tags sollte einen Wert von 64 dB(A) nicht übersteigen. 
Aufgrund der fachgutachterlich er mittelten Werte müssen in best immten Baugebieten Schutzmaßnah-
men an mit Gebäuden baulich verbundenen Außenwo hnbereichen vorgesehen werden. Als mögliche 
Maßnahmen können den einzelnen Wohnungen auc h lärmgeschützte, von den Schallquellen

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abgewandte Außenwohnbereiche zur Verfügung gestellt werden. Für Außenwohnbereiche auf der lärm-
zugewandten Seite kommen bspw. vorgehängte Glaselemente, Erhöhung der  Brüstung an Balkonen, 
verglaste Loggien und Terrassen in Betracht. Ei ne entsprechende Festsetzung enthält der Bebauungs-
plan für die Baugebiete, die näher an der Straße als die 64 dB(A)-Tag-Isophonen liegen. 
 
In einigen Teilbereichen wird nachts durch die Immissionen der Straßenbahn in der Berechnung „auf der 
sicheren Seite“ die Schwelle der Gesundheitsgefährdung von nachts 60 dB(A) über schritten (vgl. Kap. 
14.1.1). Zum Schutz der Gesundheit der Bewohner sind daher an Fassaden, die näher an der Straße als 
die 60 dB(A)-Nacht-Isophonen liegen, keine für die Belüftung schutzbedürftiger Aufenthaltsräume (z. B. 
Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer) er forderlichen Fenster zulässig, dam it der Schlaf nicht durch den 
erhöhten Außenlärm aufgrund geki ppter Fenster gestört wird. Di e Gewährleistung eines ungestörten 
Schlafs ist bspw. durch eine Grundrissorientierung (Schlafräume auf der lärmabgewandten Seite) mög-
lich. 
 
Grundsätzlich kann von allen Festsetzungen abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren 
der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere Beurteilungspegel als die in den einzelnen Fest-
setzungen genannten vorliegen. Dies ist bspw. durch Maßnahmen „an der Quelle“ möglich: Es wurde 
gutachterlicherseits darauf hingewiesen, dass im Zuge des anstehenden Planfeststellungsverfahrens zur 
ÖPNV-Anbindung Ludwigshöhviertel durch die Verlängerung der Straßenbahntrasse bis an die Trasse  
in der Heidelberger Straße / Lückenschluss im Vergleich zu den Ansätzen „auf der sicheren Seite“ güns-
tigere Randbedingungen erwartet werden, die zu geringeren Geräuschemissionen führen (vgl. Kap. 
14.1.2). Auch unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude können geringere Beurteilungs-
pegel erreicht werden. 
Ergänzend wird auf das Kapitel 14.1 und die „Sc halltechnische Untersuchung“ der Dr. Gruschka 
Ingenieurgesellschaft mbH vom 03.06.2020 und 20.04.2021 verwiesen. 
21.18.2 Schallschutzmaßnahmen bei Garagengebäuden 
Festsetzung  
„Zur Wohnbebauung hin orientierte Fassaden v on Garagengebäuden sind geschlossen auszuführen, 
Öffnungen sind durch z. B. vorgehängte Fassaden zu  verkleiden. Die Fassaden der Garagengebäuden 
sind hinsichtlich der Luftschalldämmung so zu gestalten, dass im Einwirkungsbereich die Anforderungen 
der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) eingehalten sind.   
Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichen werden, wenn im 
Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wi rd, dass im Einwirkungsbereich der Garagenge-
bäude die Anforderungen der TA Lärm an den Sc hallimmissionsschutz ohne Fassadenschließung bzw. 
-verkleidung eingehalten sind.“ 
Begründung 
Es sind im Geltungsbereich des  Bebauungsplans drei Garagengebäude innerhalb von Flächen mit be-
sonderem Nutzungszweck geplant. An diesen Stellen sind mehrgeschossige Quartiersgaragen vorgese-
hen. Um die Verträglichkeit dieser Nutzung mit umgebenden schützenswerten Nutzungen zu gewährleis-
ten, werden Vorgaben für die Außenfassaden der Q uartiersgaragen in der Weise festgesetzt, dass von 
ihnen keine unzumutbaren Störungen für die an grenzenden schutzbedürftigen Wohnungen ausgehen. 
Von dieser Festsetzung kann entsprechend der Regelungen in der Festsetzung abgewichen werden.  
Ergänzend wird auf das Kapitel 14.1.3 und die „Orientierende schallt echnische Untersuchung 
‚Quartiersgaragen‘“ der Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH vom 08.05.2019 und die „Schalltechni-
sche Stellungnahme ‚Quartiersgarage mit Dach‘“ vom 25.06.2021 verwiesen.

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21.18.3 Schallschutzmaßnahmen der Energiezentrale 
Festsetzung  
„Die Energiezentrale (Ziff. I. 12.1) innerhalb der Versorgungsfläche: ‚Energiezentrale‘ ist so zu errichten, 
dass im Einwirkungsbereich die Anforderungen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA 
Lärm eingehalten werden.“ 
Begründung 
Im Geltungsbereich des Bebauungspl ans ist zur Versorgung des Gebiets mit Wärme und Strom eine 
Energiezentrale geplant. Um die Verträglichkeit dieser Anlage  mit schutzbedürftigen Nutzungen (wie 
Wohnen, Schule) der umgebenden Baugebiete zu gewährleisten, sind die Vorgaben der TA Lärm einzu-
halten. Es dürfen keine unzum utbaren Störungen für die angrenz enden schutzbedürftigen Nutzungen 
der Baugebiete auftreten. Die Beurteilungspegel  an den maßgeblichen Immissionspunkten (0,5 m vor 
den Fenstern der Räume) dürfen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm nicht überschreiten.  
21.19 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, soweit sie zur Herstellung 
des Straßenkörpers erforderlich sind (§9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) 
Festsetzung  
„Zur Herstellung des Straßenkörpers oder von Fußwegen erforderliche Böschungen, unterirdische Stütz-
bauwerke oder Stützmauern sowie Rückenstützen von Bordsteinen sind, soweit sie außerhalb der fest-
gesetzten Verkehrsflächen liegen, auf den Baugrundstücken entsc hädigungslos zu dulden und verblei-
ben weiterhin in der Nutzung der jeweiligen Grundstückseigentümer.“ 
Begründung 
Insbesondere aufgrund der im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorliegenden Topographie kann es 
zur Herstellung der Straßen und Wege erforderlich sein, Stützbauwerke oder Stützmauern außerhalb der 
öffentlichen Flächen herzustellen. Dies ist gemäß der Festsetzung auf den privaten Baugrundstücken zu 
dulden.  
22. Begründung der Satzung über di e Gestaltung baulicher Anlagen 
22.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
22.1.1 Dachform 
Festsetzung  
„Für alle Gebäude und baulichen Anlagen sind nur Flachdächer bis 10° Neigung zulässig. 
Bei den Bestandsgebäuden der denkmalgeschützten Ge samtanlage im urbanen Gebiet MU sowie bei 
den Bestandsgebäuden in der Fläche für Sport- und Spielanlagen (Sporthalle, Gebäude 4017B) und in 
der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ (Gebäude 4001) sind auch da-
von abweichende Dachneigungen entsprechend dem Bestandsdach zulässig.“ 
Begründung 
Durch die Festsetzung von Dachformen und Dachne igung soll ein geordnetes städtebauliches Erschei-
nungsbild erreicht werden. Im Bebauungsplan wird deshalb als Dachform das Flachdach mit einem Nei-
gungsgrad von bis zu 10° festgesetzt. Die Vorgabe zu Flachdächern wird für alle Bereiche, für die Neu-
bauten geplant sind, getroffen. Dort ermöglicht die Festsetzung die Umsetzung erwünschter zeitgenös-
sischer Architektur mit bspw. zu rückgesetzten Staffelgeschossen und Dachterrassen bzw. Dachgärten, 
die für u.a. urban gardening und den gemeinsamen Aufenthalt der Bewohnerinnen und Bewohner genutzt 
werden können.

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Auch die Realisierung einer Dachbegrünung, die für alle Flachdächer verpflichtend ist, ist ein wesentli-
cher Hintergrund für die Festse tzung von Flachdächern im Geltungs bereich des Bebauungsplans. Ins-
besondere die großen Dachflächen der Garag engebäude (Flächen mit bes onderem Nutzungszweck 
„Garagengebäude“) oder der künftigen Gebäude in der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbe-
stimmung „Bildungscampus“ sind geeignet, durch Dachbegrünung besondere Klima- und Niederschlags-
wasser-Rückhaltefunktionen zu übernehmen. Der 1-geschossige Anbau im Teilbaugebiet MU 2, der für 
den Nahversorger vorgesehen ist, soll aufgrund der hier vorliegenden Topographie mit einem Gelände-
anstieg nach Osten mit entsprechender Dachbegrünung (optischer) Teil der Landschaftstreppe werden. 
Dies erfordert die Errichtung eines Flachdachs.  
Die Festsetzung gilt nicht für die Bestandsgebäude in den Teilbaugebieten MU 1 bis MU 4, die das Ge-
viert des öffentlichen Platzes der unter Denkmalschutz stehenden Gesamtanlage darstellen. Die derzei-
tigen Walmdachkonstruktionen des denkmalgeschützten Ensembles sind intakt und sind denkmalschutz-
rechtlich so zu erhalten und in gleicher Weise nach einer möglichen Zerstörung wieder aufzubauen, auch 
wenn die Gebäude bauordnungsrechtlich dadurch dreigeschossig würden.  
Weiterhin gilt die Vorgabe auch nicht für die übr igen Bestandsgebäude, die nach derzeitigem Wissens-
stand erhalten werden sollen. Im Falle eines Erhal ts des Gebäudes ist bei R eparatur- und Instandset-
zungsarbeiten entsprechend eine vom Flachdach abweichende Dachform zulässig, sie muss jedoch dem 
Bestandsdach entsprechen, um den Charakter des Bestandsgebäudes zu erhalten. Diese Bestandsge-
bäude stehen nicht unter Denkmalsc hutz. Im Gegensatz zu den Geb äuden der unter Denkmalschutz 
stehenden Gesamtanlage sind für diese Gebäude, wenn sie ersetzt werden, Flachdächer erwünscht.  
22.1.2 Dachaufbauten 
Festsetzung  
„Technische Dachaufbauten müssen von den Außenwänden des Gebäudes allseitig mindestens um das 
Maß ihrer größten Höhe zurückversetzt werden. Ein näheres Heranrücken an die Außenwände ist zuläs-
sig, wenn die Oberkante der technischen Aufbauten die Oberkante der Attika nicht überschreitet. 
Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind nur bis zu einer Höhe von 1,5 m über dem höchsten Punkt 
des letzten Geschosses (Dachhaut) zulässig und sie sind mind. 1 m von der Außenwand des darunter-
liegenden Geschosses zurückzusetzen.  
Im urbanen Gebiet MU (denkmalgeschützte Gesamtanlage) sind an Gebäuden der denkmalgeschützten 
Gesamtanlage technische Aufbauten und Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie im Vorfeld mit der 
Denkmalschutzbehörde abzustimmen und auf ihre denkmalrechtliche Genehmigungsfähigkeit prüfen zu 
lassen.  
Die Verpflichtung zur Dachbegrünung gemäß Ziff. I.  17.8 besteht weiterhin (Kombination von Dachbe-
grünung und Solaranlagen).“ 
Begründung 
Aus städtebaulichen Gründen sollen technische Aufbauten auf dem Dach zurückhaltend gestaltet werden 
und sind daher zurückzusetzen bzw. hinter der Attika unterzubringen. Dadurch sind sie vom öffentlichen 
Raum aus weniger dominant im Erscheinungsbild. 
Für Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie gelten andere Vorgaben: Hier wird aus städtebaulichen und 
gestalterischen Gründen die Höhe der Anlagen auf 1,5 m begrenzt. Aufgrund dieser geringen Höhe sind 
die gestalterische Beeinträchtigung bzw. die Sichtbarkeit vom öffentlichen Raum aus gering. Damit wird 
auch die Zulässigkeit des geringeren Rückversetzens begründet.  
Die Bestandsgebäude in den MU 1 bis MU 4, die nac h Hessischem Denkmalrecht eine geschützte Ge-
samtanlage darstellen, sollen entsprechend ihres Sc hutzstatus dauerhaft erhalten und nicht beschädigt 
oder im Charakter der Gebäude beeinträchtigt werden. Dementsprechend sind bei der Planung von tech-
nischen Aufbauten und Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie im Vorfeld Abstimmungen mit der Denk-
malschutzbehörde zu treffen, sodass eine Genehmigungs fähigkeit der Dachaufbauten geprüft werden 
kann.

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Sind Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie vorges ehen, ist auf eine funktionale Kombination mit der 
Dachbegrünung zu achten. Die besonderen Klima- und Niederschlags wasser-Rückhaltefunktionen der 
Dachbegrünung sollen nicht beeinträchtigt werden.  
22.1.3 Fassaden 
Festsetzung  
„An Fassaden sind glänzende, spiegelnde und reflektierende Materialien nicht zulässig. Ausgenommen 
hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, die der Energiegewinnung dienen.“ 
Begründung 
Fassaden von Gebäuden tragen zu einem nicht unerheb lichen Teil zur architektonischen Gestalt des 
Stadtbildes und somit zum Gebietscharakter bei. Um ein harmonisches Stadtbild zu erhalten, sind Fas-
saden mit glänzenden, spiegelnden und reflektierenden Materialien unzulässig. 
Ausgenommen sollen nur Fassaden sein, wenn sie der Energiegewinnung dienen. Es dürfen jedoch 
keine negativen Auswirkungen auf Nachbargebäude auftreten. 
22.2 Außenanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
22.2.1 Einfriedungen  
Festsetzung  
„Einfriedungen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)  
Bei Einfriedungen in Form von Zäunen ist die Durchlässigkeit für Kleintiere im Bodenbereich durch einen 
durchgängigen Mindestabstand zwis chen Bodenoberkante und Zaununter kante von 0,1 m oder durch 
einen 0,12 m breiten und hohen Durchlass pro angefangener 10 m Zaunlänge zu gewährleisten. 
Einfriedungen in den allgemeinen Wohngebieten WA 
In den allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen mit Ausnahme von Wildschweinschutzzäunen ge-
mäß Ziff. II. 2.1.5 lediglich in Form von Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen sowie Maschendraht- 
oder Stabgitterzäunen in Verbindung mit Heckenpflanzen bis zu einer maximalen Höhe von 1,4 m zuläs-
sig. Es sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 21.3) zu verwenden. 
Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die Bespan-
nung oder Verkleidung der Einfriedungen z.B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutzstreifen oder Zaunblenden 
sind nicht zulässig.  
Stützmauern an Abgrabungen sind zulässig. 
Einfriedungen im urbanen Gebiet MU 
Einfriedungen im Bereich des denkmalgeschützten Gesamtensembles sind im Vorfeld mit der Denkmal-
behörde abzustimmen und von dies er denkmalrechtlich genehmigen zu lassen. Bei Einfriedungen in 
Form von bzw. mit Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe 
Ziff. V. 21.3) zu verwenden. 
Einfriedungen in den Gemeinbedarfsflächen  und der Fläche für Sport- und Spielanlagen 
In der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: ‚Bildungscampus‘ sind Einfriedungen mit 
einer maximalen Höhe von 1,4 m in Form von Hecken und sonstigen Strauc hpflanzungen sowie Ma-
schendraht- oder Stabgitterzäunen in Verbindung mit He ckenpflanzen zulässig. Es  sind Pflanzen der 
Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 21.3) zu verwenden.

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Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die Bespan-
nung oder Verkleidung der Einfriedungen z.B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutzstreifen oder Zaunblenden 
sind nicht zulässig.   
In der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Jugendzentrum‘ sind Einfriedungen unzulässig.  
In der Fläche für Sport- und Spielanlagen sind Einfriedungen mit Ausnahme von Wildschweinschutzzäu-
nen gemäß Ziff. II. 2.1.5 unzulässig. 
Einfriedungen in der Versor gungsfläche: ‚Energiezentrale‘ 
In der Versorgungsfläche: ‚Energiezentrale‘ sind Einfriedungen mit einer maximalen Höhe von 2 m ledig-
lich in Form von Maschendraht- oder Stabgitterz äunen in Verbindung mit Heckenpflanzen, von Hecken 
und sonstigen Strauchpflanzungen zulässi g. Es sind Pflanzen der Auswahlli ste B1 (siehe Ziff. V. 21.3) 
zu verwenden. Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen Ludwigshöhstraße und Granitstraße sind inner-
halb eines Radius von 25 m vo m Schnittpunkt Ludwigshöhstraße / Granitstraße (südliche Straßenbe-
grenzungslinie / Grenze des Geltungsbereichs) Einfriedungen unzulässig. 
Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die Bespan-
nung oder Verkleidung der Einfriedungen z.B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutzstreifen oder Zaunblenden 
sind nicht zulässig. 
Wildschweinschutzzäune 
In folgenden Baugebieten oder Flächen sind zum Schutz vor Wildschweinen Einfriedungen mit einer 
maximalen Höhe von 1,6 m und einer Tiefe von maximal 0,5 m unterhalb der Erdoberfläche in Form von 
Stabgitterzäunen zulässig:  
 In den allgemeinen Wohngebieten E1, E2 und E4  - E6 an den Baugrundstücksgrenzen, die an 
die festgesetzten Flächen für Wald, die festges etzten Maßnahmenflächen M 4 - M 6 und / oder 
die festgesetzte Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ 
Mondstraße angrenzen, 
 im allgemeinen Wohngebiet E3 an der öst lichen und südöstlichen B augebietsgrenze an der 
Cooperstraße,  
 in der Fläche für Sport- und Spielanlagen an der festgesetzten Geltungsbereichsgrenze des Be-
bauungsplans und an der Grenze zur festgesetzten Maßnahmenfläche M 1, 
 in der östlichen Landschaftstreppe an der fe stgesetzten Geltungsberei chsgrenze des Bebau-
ungsplans und an der Grenze zur festgesetzten Maßnahmenfläche M 5.“  
Begründung 
Hintergrund für die Festsetzung dieser gestalterischen Grundlinien ist das städtebauliche Ziel, homogene 
und städtebaulich harmonische Straß enzüge zu erhalten und damit auch durch die Gestaltung des pri-
vaten Grundstücks einen Beitrag zu einer höheren Qualität des öffentlichen Raums bzw. des Stadtbilds 
zu leisten.  
Die Abschottung der Wohnbaugrundstücke mit hohen, abweisenden Einfriedungen ist städtebaulich nicht 
gewünscht und entsprechend sind Einfriedungen lediglic h bis zu einer Höhe von 1,4 m zulässig (mit 
Ausnahme von Bereichen, in denen Wildschweinschutzzäune zulässig sind, s.u.).  
Aufgrund der unterschiedlichen Topographieverhältnisse  im Gebiet werden Stützmauern an Abgrabun-
gen zugelassen.  
Um den Charakter der nach Hessischem Denkmalrecht geschützten Gesamtanlage nicht zu beeinträch-
tigen, sind bei geplanten Einfriedungen in den urbanen Te ilbaugebieten MU 1 bis MU 4 im Vorfeld mit 
der Denkmalschutzbehörde Abstimmungen zu treffen, sodass eine Genehmigungsfähigkeit geprüft wer-
den kann. 
In der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zwe ckbestimmung: „Bildungscampus“ ist ebenfalls städte-
baulich keine Abschottung mit hohen, abweisenden Einfriedungen gewünscht und entsprechend sind 
Einfriedungen von bis zu 1,4 m möglich.

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Eine andere Regelung gilt für die Einfriedungen in den Gemeinbedarfsflächen mit der Zweckbestimmung: 
„Jugendzentrum“. Hier sind Einfriedungen generell unzulässig. Der Ausschluss von Einfriedungen dient 
der uneingeschränkten Zugänglichkeit sowie dem Erhalt einer offenen Gebietsstruktur im Übergang zu 
den geplanten unmittelbar umgebenden Grünflächen innerhalb des Geltungsbereichs sowie den benach-
barten Grünflächen außerhalb des Geltungsbereichs.  
Auch für die Fläche für Sport- und Spielanlagen si nd Einfriedungen grundsätzlich (mit Ausnahme eines 
Wildschweinschutzzaunes, s.u.) unz ulässig, damit die Fläche unei ngeschränkt zugänglich ist und eine 
offene Gebietsstruktur im Übergang zu den unmi ttelbar umgebenden Grünflächen erhalten wird. Das 
Verbot der Einfriedungen gilt nicht für Sportbereic he oder Sportanlagen innerhalb der Flächen, z.B. für 
Ballfangzäune, sondern lediglich an Grundstücksgrenzen zwischen benachbarten Grundstücken. 
Die Energiezentrale stellt einen Bereich dar, der aufgrund der teilweise sensiblen Einbauten vor unbe-
fugtem Zutritt geschützt werden muss, weshalb hier eine maximale Höhe der Einfriedungen von 2 m 
zulässig ist.  Die Fläche der Energiezentrale grenzt nicht direkt an die Ludwigshöhstraße. Trotzdem sollen 
im Eckbereich am Quartierseingang (Ecke Granitstraße / Ludwigshöhstraße) keine Zäune errichtet wer-
den, damit am Quartierseingang keine abweisende Abschottung des Grundstücks entsteht (städtebauli-
che Ziel der Freihaltung des Eckbereichs von störenden Zaunanlagen). Hier kann und wird das Gebäude 
selbst als Grundstücksabgrenzung fungieren.   
Um einen einheitlichen, durchgrünten Charakter im Geltungsbereich zu wahren und weniger wertige Ein-
friedungen zu vermeiden, die das Stadtbild beeinträchtigen können, sind Einfriedungen aus Blech, Kunst-
stoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die Bespannung oder Verkleidung der Ein-
friedungen z.B. mit Sichtschutzfo lie, Sichtschutzstreifen oder Zaunble nden nicht zulässig. Mit der Vor-
gabe zu bepflanzten Einfriedungen soll der durchgrünte Charakter des Gebietes gestärkt werden.  
Die Einfriedungen sollen einen Mindestbodenabstand von 10 cm oder eine n Durchlass von 12 x 12 cm 
pro 10 m Zaunlänge haben, damit Kleintiere und Kl einsäuger wie z.B. Igel ungehindert hindurchlaufen 
können. Dadurch werden ungewollte Barrieren für die natürliche Fauna soweit wie möglich minimiert. Die 
Maßnahme dient der Sicherung der ökologischen Vi elfalt. Die Größenbegrenzung der Breite und Höhe 
eines Durchlasses auf 0,12 m dient dem Schutz von Kindern. 
Im östlichen Bereich des Geltungs bereichs in Richtung Wald sind ergänzend Wildschweinschutzzäune 
zulässig. Aufgrund von Wildschweinvorkommen im Bereich der Marienhöhe und der von Wildschweinen 
auf Nahrungssuche ausgehenden potenziellen Gefahr für Gärten und Außenanlagen ist es in den allge-
meinen Wohngebieten WA E, der Fläche für Sport-  und Spielanlagen sowie der  östlichen öffentlichen 
Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“ zulässig, Zäune zu errichten, die mit entspre-
chender Höhe bzw. Tiefe in den Boden hineinragend einen Schutz der Gärten und Außenanlagen vor 
dem Eindringen von Wildschweinen darstellen. 
22.2.2 Einhausungen 
Festsetzung  
„Einhausung für Fahrräder und Müllbehälter in den Baugebieten mit Ausnahme der allge-
meinen Wohngebiete A2 – A4   
Mindestens 80 % der außerhalb von Gebäuden e rrichteten Fahrradabstellplätze sind einzuhausen 
(dreiseitig umschlossen). Als Ei nhausung von Fahrradabstellplätzen sind lediglich Mauern sowie Holz- 
oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig. Die Einhausung von Fahr-
radabstellplätzen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist unzulässig.  
Oberirdische Müllbehälter sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu e rrichten, dass die Müllsammel-
behälter von den öffentlichen Stra ßenverkehrsflächen und den Verk ehrsflächen besonderer Zweckbe-
stimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausun g sind Hecken- oder Strauchbepflanzungen, Mauern 
sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig.  
Es wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur Vorgartenbegrünung unter Ziff. I. 
17.6 verwiesen.

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Einhausung für Fahrräder und Müllbehälter in  den allgemeinen Wohngebieten A2 – A4 
Einhausungen für Fahrradabstellplätze sind zulässig. Als Einhausung von Fahrradabstellplätzen sind le-
diglich Mauern sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig. 
Oberirdische Müllbehälter sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu e rrichten, dass die Müllsammel-
behälter von den öffentlichen Stra ßenverkehrsflächen und den Verk ehrsflächen besonderer Zweckbe-
stimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausun g sind Hecken- oder Strauchbepflanzungen, Mauern 
sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig. 
Es wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur Vorgartenbegrünung unter Ziff. I. 
17.6 verwiesen.“ 
Begründung 
Zur Gewährleistung eines einheitlichen städtebaulichen Erscheinungsbildes sowie zur Vermeidung von 
störender Wirkung im Straßenraum werden gesta lterische Regelungen für die Einhausungen der Fahr-
radstellplätze und oberirdischen Müllbehälter getroffen. 
Die Vorgabe bzw. Zulässigkeit der Einhausung von Fahrradabstellplätzen hat geschützte Fahrradunter-
stellplätze für die Bewohner auf den Grundstücken zum Ziel. Zur Förderung des Radverkehrs (vgl. auch 
Ziele des Mobilitätskonzepts, Kap.  11.3) sind ausreichende, gut aus gestattete und leicht erreichbare 
Radabstellplätze eine wichtige Voraussetzung, da durch attraktive Abstellanlagen die Zugangsschwelle 
zum Fahrrad gesenkt wird. Ein guter Diebstahlschutz trägt außerdem dazu bei, dass hochwertigere und 
damit verkehrssichere Räder benutzt werden, was wiederum die Attraktivität der Nutzung des Fahrrads 
erhöht. Dies wird u.a. dadurch gewährleistet, dass 80 % der Fahrradabstellplätze innerhalb der überbau-
baren Grundstücksflächen einzuhausen sind sowie durch die Bevorteilung von Nicht-Wohnnutzungen im 
Erdgeschoss bei der Berechnung der Geschossfläche (vgl. Kap. 21.2.5). Als Einhausung von Fahrradab-
stellplätzen gilt eine 3-seitig umschlossene und überdachte bauliche Anlage aus Mauer-, Holz- und Me-
tallelementen. 
Um erdrückende oder störende Wirkungen im Straßenraum zu vermeiden, werden einzuhausende Fahr-
radabstellplätze außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zugelassen. Diese Regelung gilt 
nicht für die Einzelhausgebiete A2 bis A4. Dies wird dadurch begründet, dass die Größe der Grundstücke 
für Reihenhäuser begrenzt ist und Fahrräder, die im Garten untergebracht werden, schlechter erreichbar 
sind. So wird die geschützte Unterstellung der besser erreichbaren Fahrräder auch in den Vorgärten 
gewährleistet.  
Die Vorgabe zur Einhausung für Mülltonnen und Begrünung der Einhausungen unterstützt einen grünen 
Charakter des Gebiets, fördert eine attraktive Ge staltung der privaten Freiflächen und trägt zur ökologi-
schen Vielfalt bei.  
22.3 Anforderungen an Werbeanlagen  
(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
Festsetzung  
„Im gesamten Geltungsbereich sind Werbeanlagen nur als parallel zur Gebäudefassade angeordnete 
Werbeanlagen (Flachwerbung) an der Stätte der Leistung zulässig. Je Werbeanlage ist eine Größe von 
2 m² zulässig bei einer max. Höhe von 60 cm. Der Ab stand aller Teile einer Flachwerbung zur Fassade 
darf nicht größer als 0,2 m sein.  
Senkrecht zur Gebäudefassade angeordnete Werbeanl agen (Ausleger) sind ausnahmsweise bis zu ei-
ner Größe von 0,6 m x 0,6 m zulässig. 
Die Werbe- und Schriftzone ist dem Erdgeschossbereich zuzuordnen. 
Werbeanlagen dürfen wesentliche Bauglieder nicht ver decken. Art, Form, Größe, Lage, Material und 
Ausdehnung der Anlage müssen sich in die Maßstäblichkeit der Architektur einfügen. 
Das Anbringen / Aufstellen von Plakatwänden un d Warenautomaten, von sich bewegenden Werbeele-
menten, Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder grellem Licht (Lauf-, Wechsel- und Blinklichter

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sowie Leuchtschriften), Lichtprojektionen einschlie ßlich Laserwerbung, Bildschirmwerbungen sowie 
akustische Werbeanlagen sind unzulässig. 
Es wird ergänzend auf Hinweis Ziff. V. 18 verwiesen. 
Hinweis ohne Festsetzungscharakter:  
Alle Werbeanlagen im urbanen Gebiet MU sind mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bzgl. Art, Anzahl 
und Ausführung abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen.“ 
Begründung 
Werbeanlagen dominieren aufgrund ihrer auf die visuelle Wahrnehmung ausgerichteten Gestaltung den 
öffentlichen Raum erheblich. Häufig werden die Werbeanlagen dabei weder mit Rücksichtnahme auf den 
gestalterischen Charakter der Umgebung noch auf eine ausgewogene Werbeflächen-Baukörper-Propor-
tion errichtet. Das Ortsbild im Geltungsbereich des Bebauungsplans besitzt aufgrund der überwiegend 
geplanten Wohnnutzung sowie aus der teilweise zu erhaltenden historischen St ruktur eine besondere 
Charakteristik und Wertigkeit. Diese soll entsprechend geschützt und eine Dominanz der Werbung ver-
hindert werden. Die Wohnnut zungen sind darüber hinaus  besonders störanfällig  und hinsichtlich auf-
dringlicher Werbung in der Nachbarschaft schutzw ürdig. Auch die Wohnnutzungen in den urbanen Ge-
bieten sollen nicht von aufdringlicher Werbung beeinträchtigt werden.  
Die getroffenen Festsetzungen zu Werbeanlagen erlauben eine Steuerung von Anbringungsort, Art und 
Größe der Anlagen. Ziel ist es, eine Störung im Erscheinungsbild, des Wohncharakters, des öffentlichen 
Raums und insbesondere nachts eine Fernwirkung der Werbeanlagen zu unterbinden. Die getroffenen 
Vorgaben ermöglichen dennoch eine ze itgemäße Beschilderung bzw. ein zeitgemäßes Werbekonzept 
von Gewerbetreibenden.  
Grundsätzlich sind nur parallel zur Gebäudefass ade angeordnete Werbeanlagen (Flachwerbung) er-
wünscht, um eine Dominanz der Werbeanlagen im Orts - und Straßenbild zu verhindern. Senkrecht zur 
Fassade angeordnete Werbeauslagen (Aus leger) sollen maximal kleinflächig errichtet werden können. 
Entsprechend sind senkrecht zur Fassade angeordnete Werbeauslagen (Ausleger) nur ausnahmsweise 
zulässig. 
Ein weiteres Anliegen ist, durch den Ausschluss von aufdringlicher Leuchtwerbung die Lichtverschmut-
zung bzw. „optische Verschmutzung“ einzudämmen. Die festgesetzten Baugebiete könnten durch solche 
Werbeanlagen in ihrer Qualität gestört werden.  Beim Verkehr kann evtl . durch ablenkende Leuchtwer-
bung die Sicherheit beeinträchtigt sein. Außerdem dient das Verbot von Leuchtwerbung dem Artenschutz 
im Sinne einer insektenfreundlichen Beleuchtung (vgl. auch Kap. 21.15.9).  
Die Begrenzung der Werbe- und Schriftzone auf den Bereich des Erdgeschosses wird begründet durch 
die üblicherweise Beschränkung gewerblicher Nutz ung auf die Erdgeschosse in allgemeinen Wohnge-
bieten sowie einer Vermeidung einer  charakterfremden Fernwirkung durch Anbringung der Werbung in 
den oberen Geschossen. Da die gewerblichen Einr ichtungen hauptsächlich zur Nutzung durch die Be-
wohnerinnen und Bewohner des Gebietes „Ludwigshöhviertel“ vorgesehen sind, ist eine auffällige (Fern-
) Wirkung von Werbeanlagen nicht im Sinne der stadtplanerischen Zielsetzung. 
Um ein harmonisches Stadtbild nicht zu stören,  werden Vorgaben zur Einfügung der Werbeanlagen an 
die Maßstäblichkeit der Architektur gemacht. Überdeckt wird die architektonische Gliederung, wenn eine 
Werbeanlage sich nicht in den beispielsweise durch Fenster, Simse und Zierelemente gekennzeichneten 
Aufbau eines Gebäudes einfügt. Eine Überdeckung liegt hingegen dann nicht vor, wenn die Werbeanlage 
so angebracht ist, dass die ausgewogene Architektur des Gebäudes weiterhin sichtbar bleibt. 
Die zu erhaltenden denkmalgeschützten Gebäude sollen nicht von Werbeanlagen überformt oder beein-
trächtigt werden. Demnach sind alle Werbeanlagen in den urbanen Teilbaugebieten MU 1 bis MU 4, die 
innerhalb der denkmalgeschützten Gesamtanlage liegen, mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bzgl. 
Art, Anzahl und Ausführung abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen.

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23. Begründung der Satzung zur Sc haffung von Anlagen zum Sammeln 
oder Verwenden von Niederschlagswasser  
Festsetzung  
„Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548) i.V.m. § 
9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf privaten und öffent lichen Baugrundstücken 
Zisternen zu errichten und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin zu sammeln. Die-
ses Niederschlagswasser soll als Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt 
werden.  
Ausgenommen sind: 
 begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossen sind 
 Intensivgründächer 
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll: 
 mindestens 25 l/m² horizontal pr ojizierte, unbegrünte Dachfläche 
 mindestens 10 l/m² ext ensiv begrünte Dachfläche 
betragen. 
Hinweise: 
 Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem w eder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-recht-
liche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Be lange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu 
versickern und/oder in den öffentlichen Regenwasserkanal einzuleiten. 
 An die Zisterne angeschlossene, begrünte Da chflächen sind mit einer Dachabdichtung auszu-
statten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Bioz ide nach der Definition der Biozid-Verordnung 
(EU) Nr. 528/2012 enthalten.“ 
Begründung 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes ist eine Vorgabe für die Entwässerung der Dachflächen 
die Errichtung von Zisternen, um das darin gesammelte Niederschlagswasser als Brauchwasser zu ver-
werten. Durch Verwendung von Ni ederschlagswasser als Brauchwasse r werden die Trinkwasser-Res-
sourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Kläranlage entlastet. Bei Über-
lauf der Zisternen soll das Regenwasser auf dem Grundstück versickert und/oder in den öffentlichen 
Abwasserwasserkanal eingeleitet werden. Voraussetzung für die Sammlung, Verwertung und Versicke-
rung ist, dass wasserwirtschaftliche, gesundheitliche, wasserrechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche 
Belange nicht entgegenstehen.  
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und andererseits die mög-
lichst naturnahe Wiedereingliederung der unverme idbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen 
Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von 
Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung reduziert werden. 
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung schaffen, die über 
die Mindestanforderungen der Da chbegrünungsfestsetzungen hinausgeht und eine höhere Abflussre-
tentionswirkung hat. Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regen-
wasser bereits vollständig auf dem Grundstück bewir tschaftet und wieder dem  Wasserkreislauf zuge-
führt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.  
Das vorgegebene Fassungsvermögen von 25 l/m² stam mt aus der DIN 1989-1 zu Regenwassernut-
zungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem Abflussbeiwert, wes halb für extensiv be-
grünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden. 
Für weitergehende Informationen wird auf das Kapitel 9.2.2 verwiesen.

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24. Begründung der Nachrichtlichen Übernahmen (§ 9 Abs. 6 BauGB) 
In den Bebauungsplan wird die aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 
Hessisches Denkmalschutzgesetz geschützte Gesamtanlage „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ nachrichtlich 
übernommen. Für weitergehende Informationen wird auf Kapitel 6.10 verwiesen. 
Das vorhandene und nach § 30 BNatSchG gesetzlich geschützte Biotop „Sandtrockenrasen“ im westli-
chen Teilbereich der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Landschaftstreppe“ wird nach-
richtlich in den Bebauungsplan übernommen. Für weitergehende Informationen wird auf das Kapitel 6.6.4 
und den Umweltbericht verwiesen.  
25. Hinweise 
In Ergänzung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen,  örtlichen Bauvorschriften, der Satzung zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verw enden von Niederschlagswasser und nachrichtlichen 
Übernahmen enthält der Bebauungsplan Hinweise zu folgenden Themen: 
 Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften 
 Gedenkstein Rodelunglück 
 Geothermiefelder 
 Artenschutz 
 Biodiversität  
 Externe Ausgleichsmaßnahmen 
 Verwendung heller Beläge bzw. heller Farbt öne für Gebäudefassaden, Nebenanlagen, Kfz-Stell-
plätze und befestigte Flächen 
 Lärmschutz 
 Flächen mit Bodenverunreinigungen   
 Altflächen / Altlasten 
 Bodenveränderungen 
 Kampfmittel 
 Bodendenkmäler 
 Schutz der Gebäude vor Baumsturz-Schäden 
 Leitungsschutzmaßnahmen (Neuplanung / Neubau) 
 Geländeoberfläche und Anschlusshöhen an Straßen  
 Einstellplatzsatzung sowie Einschränkungs - und Verzichtssatzung im Ludwigshöhviertel 
 Außenbeleuchtung 
 Darmstädter Sortimentsliste (2020) 
 Baumschutzsatzung 
 Pflanzliste 
26. Regelungen des Eckpunktepapiers und des städtebaulichen Vertrags 
26.1 Eckpunktepapier 
Zur städtebaulichen Entwicklung der ehemaligen Ca mbrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung wurde 
ein Eckpunktepapier aufgestellt, welches zwischen dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt und 
der BVD New Living GmbH & Co. KG bzw. der BVD WoBau GmbH & Co KG (im Folgenden BVD ge-
nannt) abgestimmt und in der Sitzung der Stadt verordnetenversammlung vom 11.12.2018 beschlossen 
wurde.

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Das Papier umfasst insbesondere folgende Regelungen, Inhalte und Ziele: 
 Sicherung der stadtentwicklungs politischen Ziele und Grundlagen für den im Folgenden noch 
abzuschließenden städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt und BVD 
 Basis für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch  die BVD sowie den Kaufvertrag zwischen BVD 
und BImA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben)  
 Regelungen zur Kostenübernahme und Vorgaben zum Zeitrahmen 
 Schaffung von Planungsrecht durch die Aufs tellung eines Bebauungsplans durch die Wissen-
schaftsstadt Darmstadt 
 Festlegung der Flächenanteile der Gemeinbedarf sflächen, Verkehrsflächen, öffentlichen Grün- 
und Freiflächen, Wald- und Biotopf lächen auf der Grundlage der kooperativen Wertermittlung 
(Vermessungsamt – BImA) 
 Herstellung der ÖPNV-Erschließung durch die St raßenbahntrasse durch die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 Herstellung der sozialen Infrastruktur (S chule und Kita, Jugendzentru m, sonstige Gemeinbe-
darfseinrichtungen) durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 Quoten zur Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus 
 Umsetzung eines Mobilitätsmanagem ents mit reduziertem Stellplatzschlüssel und Parkraumbe-
wirtschaftung als Voraussetzung für die Scha ffung der angestrebten 1.400 Wohneinheiten im 
Planungsgebiet 
 Qualitätssicherung der Hochbauten durch wettbewerbliche Verfahren 
 Berücksichtigung des zur Versorgung des Gebiets notwendigen Einzelhandels  
26.2 Städtebaulicher Vertrag 
Das am 11.12.2018 beschlossene Eckpunktepapier bildete die Grundlage für den zwischen der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt und der BVD NL geschlossenen städtebaulichen Vertrag, in dem alle Details der 
Zusammenarbeit geregelt und die Modalitäten der gemeinsamen Projektentwicklung festgelegt wurden. 
Gemeinsam mit der BVD NL wurde das Eckpunktepapier weiterentwickelt und konkretisiert. Hierbei sind 
die grundlegenden Planungsziele aus der besch lossenen Rahmenplanung aus 2011 für den Konversi-
onsbereich Süd nicht verändert worden und liegen auch dem städtebaulichen Vertrag Ludwigshöhviertel 
zugrunde. 
Im städtebaulichen Vertrag werden Regelungen getroffen 
 zur Bauleitplanung, 
 zur beabsichtigten Flächenübertragung, 
 zur Beteiligung der Öffentlichkeit, 
 zur Inklusion, 
 zur Herstellung der Erschließung gem. dem  gesonderten Erschließungsvertrag,  
 zur Realisierung der Ausgleichsmaßnahm en im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB, 
 zum Energiekonzept und zu den ener getischen Anforderungen an Gebäude, 
 zur Förderung einer nachhaltigen Mobilität, 
 zur Realisierung von öff entlichen Grün- und Freiflächen, 
 zur Sicherung und Bewirtschaft ung von Artenschutzflächen, 
 zum Wald und Waldrand, 
 zu Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, 
 zum öffentlich geförderten Wohne n und zielgruppenorientiertem Wohnen, 
 zu Angeboten der Nahversorgung, 
 zur vereinfachten Umlegung, 
 zum Ablauf der konkurrierenden Pl anungsverfahren für die Baufelder,

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 173  
 
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 zur Herstellungsverpflichtung,  
 zur Kostentragung, 
 zu überlassenden Liegenschaften an die Wissens chaftsstadt Darmstadt (Jefferson Siedlung), 
 zum Rücktritt und Anpassung, 
 zur Neuverhandlungs- und Revisionspflicht. 
 
Über die Inhalte des städtebaulichen  Vertrages zum Bebauungsplan S 26 wurde mit allen Beteiligten 
Einigkeit erzielt. Die Unterzeichnung des städtebaulichen Vertrags erfolgte vor dem Inkrafttreten des Be-
bauungsplans S 26 „Ludwigshöhviertel“. Er wurde in der Stadtverordnetenversammlung (Vorlage-Nr. MV 
2020/0150) am 25.06.2020 beschlossen.  
Neben dem städtebaulichen Vertrag wu rde auch ein Erschließungsvertrag mit der BVD New Living ab-
geschlossen. 
Zur Konkretisierung der externen naturschutzr echtlichen Ausgleichsmaß nahmen gem. § 1a Abs. 3 
BauGB (siehe auch Teil B: Umweltbericht, Anlage 6) ergänzend zum städtebaulichen Vertrag, wurde der 
„Vertrag über die Umsetzung und die dauerhafte Unterhaltung von Kompensationsmaßnahmen zum Na-
turschutzrechtlichen Ausgleich im Zuge des Bebauungsplanes S 26 Ludwigshöhviertel“ mit der BVD New 
Living am 27.03.2023 abgeschlossen.  
27. Planungsstatistik 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) ca. 342.300 m² 100,0 % 
Baugebiete ca. 131.700 m² 38,5 % 
davon allgemeine Wohngebiete  ca. 118.200 m²  
davon urbane Gebiete ca. 13.500 m²  
Flächen mit besonderem Nutzungszweck ca. 9.200 m² 2,7 % 
Flächen für Gemeinbedarf  ca. 10.300 m²  3,0 % 
Flächen für Sport- und Spielanlagen ca. 17.000 m² 5,0 % 
Flächen für Versorgungsanlagen  ca. 1.600 m² 0,5 % 
Öffentliche Verkehrsflächen  ca. 52.200 m² 15,3 % 
davon Straßenverkehrsflächen  ca. 11.200 m²  
davon Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ca. 41.000 m²  
Private Verkehrsflächen  ca. 200 m² < 0,1 % 
Flächen für die Straßenbahn (ohne Querungen) ca. 5.400 m² 1,6 % 
Öffentliche Grünflächen (ohne Maßnahmenflächen) ca. 51.600 m² 15,1 % 
Waldflächen (ohne Maßnahmenfläche M 5) ca. 17.800 m² 5,2 % 
Maßnahmenflächen ca. 45.300 m² 13,2 %

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28. Verwendete Gutachten  
Folgende Gutachten wurden im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplans berücksichtigt: 
 Arcadis Germany GmbH: Ehemalige US-Liegen schaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, 
We 129507, Phase IIb: Detailuntersuchung, Darmstadt, 12. Januar 2017 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schallt echnische Untersuchung 
„Quartiersgaragen“, Darmstadt, 08.05.2019 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Sc halltechnische Stellungnahme „Quartiersgarage mit 
Dach“, Darmstadt, 25.06.2021 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Sc halltechnisches Büro: Sc halltechnische Untersu-
chung, Bebauungsplan S 26 „Cambr ai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“, Wissenschafts-
stadt Darmstadt, Darmstadt, 14.06.2020 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnischen Stellungnahme „Lärmeinwirkungen 
durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft“, Darmstadt, 24.06.2020 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH:  Schalltechnischen Ste llungnahme „Straßenbahn“, 
Darmstadt, 20.04.2021 
 Hydrodata GmbH: Geotechnischer Bericht, Ca mbrai-Fritsch-Kaserne, Darmstadt, 30.08.2018 
 KREBS + KIEFER FRITZ AG: Erschütterungste chnische Untersuchung, Darmstadt, 01.04.2020 
 KREBS + KIEFER FRITZ AG: Erschütterungstechnische Stellungnahme zu Auswirkungen der 
schienenverkehrsinduzierten Erschütterungseinwirkungen infolge der Veränderung des Betriebs-
programms, Darmstadt, 28.04.2021 
 ÖKOPLANA: Klimagutachten zu m Bebauungsplan S 26 Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-
Siedlung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Mannheim, Stand: 04.07.2019  
 PGNU Planungsgesellschaft Natur & Umwelt mbH:  Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag im Rah-
men der geplanten Bebauung der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Sied-
lung, Frankfurt am Main, 13.11.2017, Aktualisierung Juni 2019 
 T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsunter suchung zur Entwicklung der Konversionsflä-
chen im Süden der Wissenschaftsstadt Darmstadt  - Aktualisierung der  Leistungsfähigkeitsbe-
trachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020 
 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwi gshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 
08.05.2020

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 175  
 
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29. Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1:  Plangebiet Ludwigshöhviertel (ehemals: Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung) – 
Lage im Stadtgebiet ............................................................................................................... 15 
Abb. 2:  Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne /  
Jefferson-Siedlung“ (jetzt „Ludwigshöhviertel“) lt. Aufstellungsbeschluss vom 08.12.2005 ... 16 
Abb. 3:  Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 – Ludwigshöhviertel - nach Änderung  
des Geltungsbereichs durch Änderung des Aufstellungsbeschlusses vom 01.09.2020 ........ 17 
Abb. 4:  Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 – Ludwigshöhviertel – zum  
Satzungsbeschluss ................................................................................................................ 18 
Abb. 5:  Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Geltungsbereich und Bruttowohnbauland ..... 19 
Abb. 6:  Strukturkonzept mit Abgrenzung des Bruttowohnbaulands ................................................... 21 
Abb. 7:  Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 ........................... 25 
Abb. 8:  15. Änderung des Flächennutzungsplans mit Änderungsbereich und Abgrenzung des 
Geltungsbereichs des Bebauungsplans S 26  ....................................................................... 27 
Abb. 9:  Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Abgrenzung des 
Geltungsbereichs S 26 ......................................................................................................... . 28 
Abb. 10:  Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzung des Geltungsbereichs S 26 - 
Ludwigshöhviertel -   .............................................................................................................. 30 
Abb. 11:  Plangebiet Ludwigshöhviertel mit ehemaligem Gebäudebestand ......................................... 33 
Abb. 12:  Luftbild Ludwigshöhviertel mit ehemaligem Gebäudebestand - Umgebung des Plangebiets 35 
Abb. 13:  Räumliche Lage der Natura 2000-Gebiete mit Plangebiet ..................................................... 38 
Abb. 14:  Natur- und Landschaftsschutzgebiete und Schutz nach Denkmalrecht ................................. 39 
Abb. 15:  Räumliche Lage zum Wasserschutzgebiet Brunnengalerie Wasserwerk an der 
Sandschollenschneise westlich von Eberstadt mit Plangebiet ............................................... 40 
Abb. 16:  Gesamtanlage Cambrai-Fritsch-Kaserne, Luftaufnahme von Nordost .................................. 43 
Abb. 17:  Städtebauliche Idee ............................................................................................................... 44 
Abb. 18:  Städtebauliches Strukturkonzept ........................................................................................... 45 
Abb. 19:  Abgrenzung des perspektivischen Nahversorgungszentrums Ludwigshöhviertel ................. 66 
Abb. 20:  Steuerungsempfehlungen zur Kompatibilitätsprüfung von Planvorhaben .............................. 68 
Abb. 21:  Zusammenfassung der Einstufung der 10 KVF im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne .... 69 
Abb. 22:  Lageplan der Cambrai-Fritsch-Kaserne mit Verdachtsflächen und Beschriftung der 
Verdachtsflächen der Kategorie B ......................................................................................... 70 
Abb. 23:  Beurteilungspegel „Verkehr“ tags .......................................................................................... 73 
Abb. 24:  Beurteilungspegel „Verkehr“ nachts ....................................................................................... 75 
Abb. 25:  Übersichtslageplan zur Erforderlichkeit von Maßnahmen gegen Erschütterung ................... 89 
Abb. 26:  Räumliche Lage der zugeordneten Ausgleichsflächen zum Geltungsbereich ....................... 95 
Abb. 26:   Städtebauliches Strukturkonzept ........................................................................................... 98 
Abb. 28:  Übersicht der Grünanlagen .................................................................................................. 101

Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsexemplar) Seite 176  
 
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Teil B: Umweltbericht  
Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument in Anschluss an Teil A der Begründung.

Punkt 5: Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - (Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2023/0347) 
 
Der Ausschuss für Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Umwelt und Stadtplanung 
empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage zuzustimmen. 
  
Stimmenthaltungen : Fraktionen SPD, Die Linke. UFFBASSE und FDP

Bebauungsplan S 26  
- Ludwigshöhviertel - 
 
Umweltbericht (§ 2a BauGB) und  
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) 
mit integriertem landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
(Teil B der Begründung) 
 
 
 Quelle: Orthofoto 2017, Stadt Darmstadt 
Frankfurt am Main 
Oktober 2023
 
 
Cooper-
Anlage 3b

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 2 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
 
 
 
Bebauungsplan S 26  
- Ludwigshöhviertel - 
 
Umweltbericht (§ 2a BauGB) und  
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) 
mit integriertem landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
(Teil B der Begründung) 
 
 
 
 
 
 
Träger der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bauleitplanung:  Stadtplanungsamt 
  Bessunger Straße 125 
  64295 Darmstadt 
 
Verfasser: Götte Landschaftsarchitekten GmbH 
 Hunsrückstraße 56 
 65929 Frankfurt am Main  
  Telefon: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 0 
  Telefax: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 29 
  eMail: info@goette-landschaftsarchitekten.de 
  www.goette-landschaftsarchitekten.de  
 Bearbeitung: 
  Stefan Kappes, Dipl.-Ing., Landschaftsarchitekt  
 Katharina Schieferstein, M. Eng. Umweltmanagement 
  Nina Thomas, Dipl.-Ing. (FH) Landschaftsarchitektur 
Birgit Weimann, B. Eng. Landschaftsarchitektur 
 
 
Frankfurt am Main, 16.10.2023

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 3 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Inhaltsverzeichnis 
Vorbemerkung 6 
A EINLEITUNG 6 
1 Planungsanlass 6 
2 Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes 6 
3 Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie Planungsgrundlagen 8 
3.1 Beschreibung des geplanten Vorhabens und der Planfestsetzungen 8 
3.2 Bedarf an Grund und Boden 10 
3.3 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordneten Planungen/ 
Vorgaben               10 
 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele 11 
 Sonstige übergeordnete Umweltschutzziele 15 
 Zielvorgaben übergeordneter Fachplanungen/Bauleitplanungen 16 
 Schutzgebiete und -objekte 23 
B BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN 
UMWELTAUSWIRKUNGEN 30 
4 Bestandsbeschreibung und -bewertung 30 
4.1 Fläche 30 
4.2 Naturräumliche Zuordnung 32 
4.3 Boden 33 
4.4 Wasser 37 
4.5 Klima 39 
4.6 Biotope, Flora und Fauna sowie Biologische Vielfalt 41 
 Biotope 42 
 Flora 44 
 Fauna 46 
 Biologische Vielfalt 53 
4.7 Wirkungsgefüge 54 
4.8 Landschafts-, Ortsbild 54 
4.9 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 56 
4.10 Kultur- und sonstige Sachgüter 59 
5 Betroffenes Umfeld 61 
6 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der 
Planung (Prognose-Nullfall) 62 
7 Landschaftsplanerische/-ökologische Entwicklungs- und Umweltschutzziele 63 
7.1 Zielsetzung Boden 63 
7.2 Zielsetzung Wasser 63 
7.3 Zielsetzung Klima und Luft 64

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 4 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
7.4 Zielsetzung Pflanzen, Biotope, Tiere 64 
7.5 Zielsetzung Landschaft / Ortsbild, Wohnumfeld 64 
7.6 Zielsetzung Mensch 65 
7.7 Zielsetzung Kultur- und Sachgüter 65 
7.8 Berücksichtigung des Landschaftsplans und umweltrelevanter 
Fachpläne 65 
8 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der 
Planung (Prognose-Planfall) 66 
8.1 Prognose zum Schutzgut Fläche 67 
8.2 Prognose zum Schutzgut Boden 69 
8.3 Prognose zum Schutzgut Wasser 72 
8.4 Prognose zum Schutzgut Klima 73 
8.5 Prognose zum Schutzgut Biotope, Flora, Fauna und Biologische Vielfalt 74 
8.6 Prognose zum Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 78 
8.7 Prognose zum Schutzgut Mensch 79 
 Lärm 79 
 Erschütterungen 81 
 Schadstoffe 83 
 Bioklima 83 
 Freizeit und Erholung 84 
8.8 Prognose zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 84 
8.9 Wirkungsgefüge und Wechselwirkungen zwischen den einzelnen 
Belangen des Umweltschutzes 85 
9 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 
Umweltauswirkungen 86 
9.1 Maßnahmen zum Schutzgut Boden 87 
9.2 Maßnahmen zum Schutzgut Wasser 87 
9.3 Maßnahmen zum Schutzgut Klima 87 
9.4 Maßnahmen zum Schutzgut Biotope, Flora und Fauna 88 
9.5 Maßnahmen zum Schutzgut Landschaftsbild 88 
9.6 Maßnahmen zum Schutzgut Mensch / Erholung 88 
9.7 Maßnahmen zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 89 
10 Artenschutzrechtliche Betrachtung 89 
11 Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung 94 
11.1 Planungsrechtlicher Voreingriffszustand 94 
11.2 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 95 
12 Zusammenfassende Bewertung der Eingriffserheblichkeit und verbleibender 
Kompensationsbedarf 98 
13 Sonstige Umweltbelange 101

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 5 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
13.1 Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen 
und Abwässern 101 
13.2 Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Nutzung 
von Energie 101 
13.3 Besondere Umweltrisiken 102 
13.4 Kumulierung mit benachbarten Vorhaben 102 
13.5 Auswirkungen auf Klima und Anfälligkeit gegen die Folgen des 
Klimawandels 102 
13.6 Eingesetzte Techniken und Stoffe 103 
14 Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Planungsalternativen) 103 
C ZUSÄTZLICHE ANGABEN 105 
15 Beschreibung der Prüfmethode einschließlich Umfang und Detaillierungsgrad 
der Umweltprüfung 105 
16 Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt (Monitoring) 107 
17 Allgemeinverständliche Zusammenfassung 107 
18 Quellen- und Literaturverzeichnis 111 
19 Anlagen 114

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 6 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Vorbemerkung 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) für die Belange 
des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in 
der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht be-
schrieben und bewertet werden. Für die Erstellung des Umweltberichts ist die Anlage 1 BauGB an-
zuwenden. Der Umweltbericht bildet auf Grundlage des Baugesetzbuch es in der Fassung vom 3. 
November 2017 (BGBl. I S. 3634), einen gesonderten Teil der Begründung. 
Um unnötige Doppelungen zu vermeiden, wurden die für die Abarbeitung der Eingriffsregelung  
(§ 1a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 18 Abs. 1 BNatSchG) notwendigen zusätzlichen Inhalte, 
welche als Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1a Abs. 3 und § 1 Abs. 
6 Nr. 7a BauGB gleichberechtigt in die bauleitplanerische Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzu-
stellen sind, in den Umweltbericht integriert.  
A EINLEITUNG 
1 Planungsanlass 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt die Entwicklung und Neuordnung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung zu einem neuen Stadtquartier für ca. 3.100 
Einwohnerinnen und Einwohner. Das Projekt umfasst einen der letzten großen Bereiche für eine 
städtebauliche Entwicklung, hierfür  wurde im Vorfeld ein städtebaulicher und landscha ftsplaneri-
scher Realisierungswettbewerb ausgelobt. Im Ergebnis wurde das Architekturbüro Albert Speer + 
Partner mit der Überarbeitung des Entwurfs beauftragt, der als Grundlage zur Erarbeitung des Be-
bauungsplans dienen soll.  
Durch die günstige Lage zwischen den Stadtteilen Bessungen und Eberstadt eignen sich die Kon-
versionsflächen in besonderem Maße für die Entwicklung von benötigtem Wohnraum, wofür in der 
Stadt Darmstadt nur noch begrenzt Siedlungsflächenpotential zur Verfügung steht. Die Planung folgt 
dem Städtebaulichen Rahmenplan, der 2011 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt 
Darmstadt beschlossen wurde.  
2 Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Südosten der Stadt Darmstadt und umfasst das Areal der ehemal igen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne (CFK) sowie der Jefferson-Siedlung mit einer Fläche von insgesamt ca. 
34 ha. Das Areal der Cambrai-Fritsch-Kaserne wurde 1938 von der Wehrmacht erbaut, 1951 um die 
Jefferson-Siedlung erweitert und bis 2008 von den amerikanischen Streitkräften genutzt.  
Im Norden schließt das Plangebiet an den Stadtteil Bessungen-Süd an und wird durch die Kleingär-
ten „Hinter der Klappach“ begrenzt. Im Süden verläuft der Talweg , jenseits eines schmalen Wald-
bandes beginnt der Siedlungsrand des Stadtteils Darmstadt-Eberstadt. Die Heidelberger Landstraße 
verbindet in Nord-Süd-Richtung die beiden Stadtteile und liegt westlich des Plangebiets. Im Osten 
schließen sich weitere Waldflächen (Ludwigshöhe) an.  
Zwischen der Heidelberger Landstraße und dem Plangebiet erstreckt sich das Naturschutzgebiet 
„Bessunger Kiesgrube“ mit aus Abgrabungen entstandenen Gewässern, Blockhalden und Waldflä-
chen. Das Plangebiet ist fast gänzlich von Waldflächen umgeben, die fast vollständig zum Land-
schaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ gehören.   
Auf einer Anhöhe östlich des Geltungsbereichs liegt die Ludwigshöhe mit dem Ludwigsturm und der 
Volkssternwarte Darmstadt innerhalb der Waldflächen, die sich weiter nach Osten hin ausdehnen.  
Es sind Blickbeziehungen vom Plangebiet aus auf das Stadtgebiet, die Rheinebene und die Lud-
wigshöhe vorhanden. 
Das Plangebiet wird von mehrgeschossigen Wohn -, Verwaltungs - und Mannschaftsgebäuden in 
Blockbauweise, 1 – 2-geschossigen Werkstatt-/Abstellgebäuden, sozialen Zwecken dienenden Ge-
bäuden, Gebäude n für die Nahversorgung und großflächigen Parkplatzanlagen geprä gt. Es ist

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 7 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
vollständig durch Straßen erschlossen. Die Gebäude werden zum Großteil nicht mehr genutzt bzw. 
sind inzwischen bereits abgerissen. L ediglich in der Jefferson -Siedlung findet noch bis 2025 eine 
Nutzung als Unterkunft für geflüchtete Menschen statt. Die Grünstrukturen werden von Bäumen und 
Rasenflächen mit vereinzelten Gebüschen geprägt. Entlang der Straßen stehen Baumreihen und 
die Gebäude sind von Rasenflächen und Bäumen umgeben. Der Baumbestand weist in hohem 
Maße großkronige Bäume mit einem hohen Stammdurchmesser auf. 
Die Ludwigshöhstraße erschließt das Plangebiet von Norden und geht in die Verlängerung der Hein-
rich-Delp-Straße über, die das Plangebiet in Nord-Süd-Richtung durchquert. Die Cooperstraße quert 
die Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße im Süden in Ost-West-Richtung und bildet die Trennung 
zwischen der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung. 
Das Plangebiet wird im Wesentlichen begrenzt durch 
• die Waldflächen des Landschaftsschutzgebiets und Naturschutzgebiets im Westen,  
• durch die Ludwigshöhstraße und den davon in östlicher Richtung abgehenden Feldweg  im 
Norden, 
• den Waldrand des Landschaftsschutzgebiets im Osten und 
• Waldwege im Süden. 
Das Plangebiet umfasst nach Durchführung eines Umlegungsverfahrens gem. § 45 ff BauGB die 
folgenden Flurstücke in der Gemarkung Darmstadt: 
• Flur 22: 314, 315, 316, 317, 318, 319, 320, 321, 322, 328, 329, 330, 331, 332, 333, 334, 338, 
339, 340, 341, 342, 343, 344, 345, 346, 348, 349, 350, 351, 352, 353, 354, 355, 356, 357, 
358, 359, 360, 361, 365, 366, 367,  368, 369, 370, 373, 374, 375, 376, 377, 378, 379, 380, 
381, 382, 383, 384, 385, 386, 387, 388, 389, 390, 391, 392, 393, 394, 395, 396, 397, 398, 
399, 400, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 413, 414, 415, 416, 
417, 147/11, 147/12 
• Flur 58: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 
35, 36, 3/15 
  
Abbildung 1: Übersichtskarte 
(Quelle: HLNUG (GruSchu-Hessen), 2017) 
Abbildung 2: Luftbild mit Eintrag des Pla-
nungsgebiets 
(Quelle: Kartengrundlage Regionalverband Frank-
furt RheinMain 2017)

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 8 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
3 Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie Planungsgrundlagen 
3.1 Beschreibung des geplanten Vorhabens und der Planfestsetzungen 
Analog zur laufenden Entwicklung der unweit westlich der Heidelberger Straße gelegenen Lincoln- 
Siedlung soll auf dem Areal der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung ebenfalls 
ein attraktives und lebendiges Stadtquartier mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ (ca. 1.400 
Wohneinheiten) entstehen. Der Konversionsprozess wird in zwei Bauab schnitten erfolgen, da ein 
Teil der Bestandsgebäude im Bereich Jefferson-Siedlung derzeit für die Unterbringung von geflüch-
teten Menschen genutzt wird und die Nutzung voraussichtlich bis mindestens 2025 erhalten bleibt. 
Mit dem neuen Quartier wird das Ziel verfolgt, attraktiven Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen 
zu schaffen. Inklusion und soziale Durchmischung sind neben Städtebau, Architektur, Freiraum und 
Energie die tragenden Elemente des zukünftigen Quartierskonzeptes. 
Die besonderen stadträumlichen und landschaftlichen Qualitäten des Planungsraums sollen gesi-
chert und das neue Quartier funktional, landschaftlich und verkehrlich mit der bestehenden Umge-
bung vernetzt werden. Gleichzeitig wird die Ausbildung einer ausgewogenen Sozialstruktur sowie 
eine zukunftsfähig ausgerichtete soziale Infrastruktur angestrebt. Die Entwicklung eines kleinen 
Quartierszentrums mit quartiersbezogenen Dienstleistungen, Gastronomie, kulturellen und sozialen 
Einrichtungen unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit ist Teil des Entwicklungskonzeptes  (Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, 2017). 
Im Rahmen der Quartiersentwicklung sollen Klimaschutzbelange, die Nutzung regenerativer Ener-
giequellen sowie ein  ökologisches Regenwassermanagement besonders b erücksichtigt werden.  
Durch eine möglichst gute Erschließung mit den Verkehrsmitteln des Umweltverbundes (zu Fuß, mit 
dem Fahrrad und ÖPNV) soll das Aufkommen an motorisiertem Individualverkehr möglichst niedrig 
gehalten werden. In diesem Zusammenhang ist die Verlängerung / Verbindung der Straßenbahnlinie 
zwischen Ludwigshöhstraße und Heidelberger Straße durch das Gebiet hindurch vorgesehen. Ins-
gesamt soll ein autoarmes Wohnquartier mit hoher Wohnumfeld- und Aufenthaltsqualität und mit 
benötigter Sozialinfrastruktur (Grundschule, Kinderbetreuungseinrichtungen, Spielplätze, Plätze für 
Jugendliche) entstehen. Zugleich soll über ein gestuftes Grünsystem mit öffentlichen, teilöffentlichen 
und privaten Freiräumen eine hohe Funktionserfüllung der Grünflächen als Orte der Begegnung, des 
Spiels und der Erholung erreicht werden.  
Für den Bebauungsplan sind folgende umweltrelevante Festsetzungen vorgesehen: 
- Allgemeine Wohngebiete mit einer GRZ zwischen 0,25 und 0,45 bzw. 0,6 bei Reihenmittel-
hausgrundstücken  
- Urbane Gebiete mit Angaben zur GR: MU 1 GR 850 m², MU 2 GR 3.600 m², MU 3 GR 750 m² 
und MU 4 GR 1.250 m², 
- Fläche für den Gemeinbedarf (Bildungscampus, Jugendzentrum) mit einer GRZ von 0,6 bzw. 
0,4, 
- Fläche für Sport- und Spielanlagen mit einer GRZ von 0,5, 
- Öffentliche Verkehrsfläche, 
- Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ( Quartiers-Carré, Platz am Jugendzentrum,  
Promenade, Verkehrsberuhigter Bereich, Parkplatz, Fußwege, Fuß- und Radwege), 
- Quartiersgaragen „Garagengebäude 1 – 3“ mit einer GR von jeweils 1.800 m², 
- Öffentliche Grünflächen mit de n Zweckbestimmungen Landschaftstreppe, Jugendtreff Süd, 
Nachbarschaftsplatz, Grünanlage und Verkehrsgrün,  
- Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft, 
- Erhalt von Waldflächen und waldähnlichen Flächen, 
- Extensive und intensive Dachbegrünung sowie Fassadenbegrünung, 
- Ausweisung von Flächen für den Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzun-
gen,

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 9 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
- Sonstige Festsetzungen zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen und öffentlichen Grünflä-
chen einschließlich Gehölzanpflanzungen, 
- Oberflächenbefestigung, 
- Bewirtschaftung von Niederschlagswasser, 
- Schallschutzmaßnahmen. 
 
 
Abbildung 3: Städtebauliches Strukturkonzept Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung  
(Quelle: Albert Speer + Partner, 2018)

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 10 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
3.2 Bedarf an Grund und Boden  
Nach § 1a Abs. 2 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden . Zur Verringe-
rung der Flächeninanspruchnahme für neue Bauflächen wird deshalb seitens des Gesetzgebers der 
Innenbereichsentwicklung Vorrang eingeräumt. Bei der geplanten städtebaulichen Entwicklung han-
delt es sich vollständig um die Umnutzung einer ehemalig militärisch genutzten Konversionsfläche. 
Die Planung entspricht somit in besonderer Weise der gesetzlich verankerten Grundforderung, in-
dem das Vorhaben auf einem ehemals intensiv genutzten und entsprech end gut erschlossenen 
Areal realisiert werden soll. Landwirtschaftlich genutzte Flächen sind von der Konversionsentwick-
lung nicht betroffen, ebenso findet keine Neuinanspruchnahme von Wald oder für Wohnzwecke ge-
nutzter Flächen statt. Insofern leistet die P lanung einen besonderen Beitrag zur Verringerung der 
Flächeninanspruchnahme für neue Bauflächen und damit für eine ressourcenschonende, flächen-
sparende und umweltverträgliche Siedlungs- und Stadtentwicklung in Darmstadt. 
Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 34,2 ha. Davon entfallen nach dem vorliegenden 
städtebaulichen Konzept 16,8 ha auf Baugebiete, 5,8 ha auf Verkehrsflächen ein schließlich Ver-
kehrsflächen besonderer Zweckbestimmung und 5,2 ha auf Grünflächen, 4,5 ha auf Maßnahmen-
flächen sowie 1,8 ha auf Waldflächen (siehe Tab. 1).  
 
Tabelle 1: Geplante Nutzungen im Geltungsbereich 
Nutzungstyp Fläche in m² Anteil in % 
Siedlungsfläche   
Urbane Gebiete MU 13.548 4,0 
Allgemeine Wohngebiete WA 118.181 34,5 
Gemeinbedarfsflächen 27.289 8,0 
Quartiergaragen 9.251 2,7 
Verkehrsflächen   
Straßenverkehrsflächen 11.228 3,3 
Wege / Verkehrsfläche bes. Zweckbestimmung 41.169 12,0 
Flächen für die Straßenbahn 5.384 1,6 
Grünflächen   
Grünflächen (ohne Maßnahmenflächen M 2 und M 3) 51.623 15,1 
Maßnahmenflächen   
M 1 – M 6 45.270 13,2 
Versorgungsflächen   
Energiezentrale / Trafostationen 1.627 < 1 
Waldflächen   
Waldflächen (ohne Maßnahmenfläche M 5) 17.764 5,2 
Summe 342.334 100% 
3.3 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordneten Planungen/Vorgaben 
Nach den Vorgaben der Anlage 1 (zu § 2 Abs. 4 und §§ 2a und 4c) BauGB sind die in einschlägigen 
Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von 
Bedeutung sind und die Art, wie diese Ziele bei der Aufstellung berücksichtigt wurden, im Umwelt-
bericht zu beschreiben.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 11 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltziele sind in verschiedenen Fachgesetzen formuliert und auch in den Planwerken der über-
geordneten Raumplanung (Regionalplan/Regionaler Flächennutzungsplan) sowie in der übergeord-
neten Landschaftsplanung (Landschaftsplan) zu finden.  Die Art und Weise, wie diese Ziele in der 
Planung berücksichtigt wurden, ist auch den nachfolgenden Kapiteln zu entnehmen. 
 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele 
Aufgrund der geltenden Rechtsgrundlagen bzw. der vorliegenden übergeordneten Planungen kön-
nen im Wesentlichen folgende, für den Bebauungsplan bedeutsame, übergeordnete Umweltschutz-
ziele abgeleitet werden:  
 
Tabelle 2: Gesetzlich formulierte und sonstige Umweltschutzziele  
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
Schutzgutübergreifende Umweltschutzziele 
§ 1 Abs. 5 
BauGB 
Bauleitpläne „sollen eine nachhaltige städtebauliche Ent-
wicklung … und eine dem Wohl der Allgemeinheit entspre-
chende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten“ sowie 
„dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern“ 
und „die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu 
entwickeln …“ 
Schaffung der planungs-
rechtlichen Voraussetzun-
gen für eine gut funktionie-
rende städtebaulich-frei-
raumplanerische Entwick-
lung 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7a) 
BauGB 
Berücksichtigung umweltbezogener Auswirkungen auf 
Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das 
Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt 
Schutzgutbezogene Be-
trachtung der Vorhabenwir-
kungen 
§ 1a Abs. 3 
BauGB 
Vermeidung und Ausgleich voraussichtlich erheblicher Be-
einträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leis-
tungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts 
Ermittlung möglicher Ver-
meidungs-, Minimierungs- 
und Ausgleichsmaßnah-
men 
§ 1 
BNatSchG 
Schutz, Pflege und Entwicklung insb. der Leistungs - und 
Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschl. der Regene-
rationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfä higkeit der Na-
turgüter 
Prüfung und Darlegung der 
Auswirkungen auf Natur 
und Landschaft, Auswei-
sung von Wald- und Grün-
flächen, Sicherung der 
Durchgrünung bzw. Her-
stellung von zu begrünen-
den Flächen 
§ 1 Abs. 6 
BNatSchG 
Freiräume im besiedelten und siedlungsnahen Bereich ein-
schließlich ihrer Bestandteile, wie Parkanlagen, großflächige 
Grünanlagen und Grünzüge, Wälder und Waldränder, 
Bäume und Gehölzstrukturen, Fluss - und Bachläufe mit ih-
ren Uferzonen und Auenbereichen, stehende Gewässer, Na-
turerfahrungsräume sowie gartenbau- und landwirtschaftlich 
genutzte Flächen sind zu erhalten und dort, wo sie nicht in 
ausreichendem Maße vorhanden sind, neu zu schaffen 
Erhalt von Waldflächen ca. 
2,6 ha, Entwicklung öffentli-
cher Grünflächen von ca. 
8,8 ha  
§ 13 
BNatSchG 
Vermeidung bzw. Kompensation von erheblichen Beein-
trächtigungen von Natur und Landschaft 
Eingriffs- / Ausgleichsbe-
trachtung nach BauGB 
Bodenschutzziele

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 12 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
§ 1a Abs. 2 
BauGB 
Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden, 
Vorrang der Innenentwicklung sowie Vermeidung der Inan-
spruchnahme landwirtschaftlicher, als Wald oder für Wohn-
zwecke genutzter Flächen 
Wiedernutzbarmachung der 
ehemaligen Konversionsflä-
chen, keine Inanspruch-
nahme landwirtschaftlicher, 
Wald- oder für Wohnzwe-
cke genutzter Flächen 
§ 1 
BBodSchG 
Nachhaltige Sicherung oder Wiederherstellung der Funktio-
nen des Bodens; Abwehr schädlicher Bodenveränderungen; 
Sanierung von Altlasten sowie hierdurch verursachter Ge-
wässerverunreinigungen; Vorsorge gegen nachteil ige Ein-
wirkungen auf den Boden; Vermeidung von Beeinträchtigun-
gen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als 
Archiv der Natur- und Kulturgeschichte 
Prüfung, ob und in welcher 
Form Bodenbelastungen 
vorliegen und wie damit 
ggf. umzugehen ist sowie 
ob besondere Bodenfunkti-
onen erfüllt werden bzw. zu 
beachten sind 
Wasserschutzziele 
§ 1 WHG Schutz der Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts, 
als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für 
Tiere und Pflanzen sowie als nutzbares Gut durch eine nach-
haltige Gewässerbewirtschaftung 
Aufgrund fehlender Ober-
flächengewässer reduzierte 
Betroffenheit, Beachtung 
der Wirkungen auf das 
Grundwasser 
§ 5 WHG Vermeidung nachteiliger Veränderungen der Gewässerei-
genschaften, sparsame Verwendung des Wassers, Erhal-
tung der Leistungsfähigkeit des Wasserhaushalts, Vermei-
den einer Vergrößerung und Beschleunigung des Wasser-
abflusses, Vorsorgemaßnahmen zum Schutz vor na chteili-
gen Hochwasserfolgen 
Erstellung einer Entwässe-
rungskonzeption bzw. Um-
setzung einer ökologischen 
Regenwasserbewirtschaf-
tung 
§ 55 Abs. 2 
WHG / § 37 
HWG 
Ortsnahe Versickerung, Verrieselung oder direkte / indirekte 
Einleitung in ein Gewässer von Niederschlagswasser, soweit 
wasserrechtliche oder sonstige öffentlich -rechtliche Vor-
schriften oder wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegen-
stehen 
Schutzziele zu Klima und Luft 
§ 1 Abs. 5 
BauGB 
Förderung des Klimaschutzes und der Klimaanpassung Erstellung eines Klimagut-
achtens und Berücksichti-
gung der sich daraus erge-
benden Maßnahmenemp-
fehlungen 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7e) 
BauGB 
Vermeidung von Emissionen (Luftschadstoffe) Erstellung eines gebiets-
spezifischen Energiekon-
zepts als Grundlage einer 
dezentralen und umwelt-
schonenden Energieversor-
gung des Quartiers, Förde-
rung des ÖPNV (Straßen-
bahn) und Elektromobilität 
(CarSharing)

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 13 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7h) 
BauGB 
Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in besonderen Ge-
bieten 
Keine Betroffenheit für den 
B-Plan mangels atypischer 
Schadstoffsituation 
Schutzziele zu Tieren und Pflanzen / biologische Vielfalt / Artenschutz 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7b) 
BauGB 
Berücksichtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks 
von Natura 2000 - Gebieten im Sinne des BNatSchG 
Natura 2000-Verträglich-
keitsvorprüfung zu den drei 
im Umfeld gelegenen 
Schutzgebieten, im Ergeb-
nis keine Betroffenheit 
§ 1 Abs. 2 
BNatSchG 
Dauerhafte Sicherung der biologischen Vielfalt insbesondere 
durch 
• Erhalt lebensfähiger Populationen wild lebender Tiere 
und Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten mit 
möglichem Austausch zu benachbarten Populationen 
• Gefährdungsabwehr bei natürlich vorkommenden Öko-
systemen, Biotopen und Arten 
• Erhalt von Lebensgemeinschaften und Biotopen mit ih-
ren strukturellen und geografischen Eigenheiten in re-
präsentativer Verteilung 
Biotoptypenkartierung so-
wie Bestandserfassung 
zum Vorkommen von Tie-
ren und Pflanzen, Berück-
sichtigung wertgebender 
Strukturen, Tier- und Pflan-
zenvorkommen einschl. ar-
tenschutzrechtlicher Be-
lange 
§ 30 
BNatSchG 
und § 25 
HeNatG 
Besonderer Schutz bestimmter Teile von Natur und Land-
schaft, die eine besondere Bedeutung als Biotope haben 
Berücksichtigung / Erhalt 
eines im Geltungsbereich 
gelegenen geschützten 
Biotops 
§ 39 und 44 
BNatSchG 
Allgemeiner Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen, sowie 
spezieller Schutz für besonders geschützte und bestimmte 
andere Tier- und Pflanzenarten 
Berücksichtigung sowohl 
allgemeiner als auch spezi-
eller artenschutzrechtlicher 
Belange 
Schutzziele zum Orts- und Landschaftsbild / zur Erholung 
§ 1 Abs. 5 
BauGB 
Baukulturelle Erhaltung und Entwicklung der städtebaulichen 
Gestalt und des Orts- und Landschaftsbildes 
Neuentwicklung des Stadt-
bilds und Steigerung des 
Erholungswerts durch Er-
schließung und Sicherung 
nutzbarer Freiflächen, 
Schaffung von fußläufigen 
Verbindungen durch das 
Areal 
§ 1 
BNatSchG 
Dauerhafte Sicherung sowie Schutz, Pflege und Entwicklung 
(einschl. Wiederherstellung) von Vielfalt, Eigenart und 
Schönheit sowie des Erholungswerts von Natur und Land-
schaft 
 
 
Verträgliche Eingliederung 
des neuen Stadtquartiers in 
die umgebende Landschaft 
Schutzziele für den Menschen und seine Gesundheit

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 14 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 1 BauGB 
Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an ge-
sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
Überprüfung im Rahmen 
von schalltechnischen Un-
tersuchungen zu Straßen- 
und Schienenverkehrs-
lärmeinwirkungen 
Maßnahmen zum Lärm-
schutz 
Beseitigung vorhandener 
Schadstoffe im Boden 
Berücksichtigung klimaöko-
logischer Belange (v.a. 
Freihaltung einer klimawirk-
samen Ventilationsbahn) 
Sicherung einer guten 
Wohnumfeldqualität 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7c) 
BauGB 
Berücksichtigung umweltbezogener Auswirkungen auf den 
Menschen und seine Gesundheit 
§ 50 BIm-
SchG 
• Geeignete Zuordnung von Nutzungen bei der Planung 
zur Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen und 
unfallbedingter Auswirkungen auf dem Wohnen die-
nenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige 
Gebiete 
• Einhaltung festgelegter Immissionsgrenzwerte und 
Zielwerte (z.B. Schalltechnische  Orientierungswerte 
nach BImSchG bzw. BImSchV) 
Keine Betroffenheit 
 
 
 
 
Festlegung notwendiger 
Schallschutzmaßnahmen 
Schutzziele zu Kultur- und Sachgütern 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7d) 
BauGB 
Berücksichtigung umweltbezogener Auswirkungen auf Kul-
tur und sonstige Sachgüter 
 
Erhalt denkmalgeschützter 
Gebäude und Mauern 
(Quartiers-Carré / Karl-
Plagge-Platz) 
Weitere Umweltbelange 
§1 Abs.6 
Nr.7e BauGB 
Vermeiden von Emissionen; sachgerechter Umgang mit Ab-
fällen und Abwässern 
Aufstellung eines Energie-
konzepts, Strom- und Wär-
meversorgung unter beson-
derer Berücksichtigung re-
generativer Energien, Ein-
bindung des Plangebiets in 
das bestehende kommu-
nale Entsorgungssystem 
§1 Abs.6 
Nr.7f BauGB 
Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und ef-
fiziente Nutzung von Energie 
Erdwärmenutzung  
Möglichkeit zur Installation 
von Solarnutzungen (bevor-
zugt Photovoltaik) auch in 
Ergänzung zur ext. Dach-
begrünung 
§1 EEG Nachhaltige Entwicklung der Energieversorgung 
§1 Abs.6 
Nr.7g BauGB 
Berücksichtigen der Darstellungen von:

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 15 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
• Landschaftsplan 
 
 
sowie von sonstigen Plänen, insbesondere Pläne des 
• Wasserrechts 
• Abfallrechts 
• Immissionsschutzrechts 
 
 
 
 
 
 
sowie 
• Klimaschutzkonzept/Klimaanpassungskonzept der 
Stadt Darmstadt  
• Biodiversitätsstrategie 
Berücksichtigung Zielaus-
sagen Landschaftsplan 
 
 
nicht vorhanden 
nicht vorhanden 
Luftreinhalteplan Ballungs-
raum Rhein-Main, Teilplan 
Darmstadt (3. Fortschrei-
bung, 2019), dieser ist für 
die Bauleitplanung ohne 
besondere Bedeutung 
 
 
Berücksichtigung des Kon-
zepts 
Berücksichtigung der Stra-
tegie  
§1 Abs.6 
Nr.7i BauGB 
Berücksichtigen von Wechselwirkungen zwischen den 
Schutzgütern Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, 
Landschaft, biologische Vielfalt, Mensch, Kulturgüter und 
sonstige Sachgüter 
Prüfung ggf. möglicher 
Wechselwirkungen bzgl. 
sich gegenseitig verstär-
kender Beeinträchtigungen 
 Sonstige übergeordnete Umweltschutzziele  
Zum Schutz der biologischen Vielfalt wurde auf nationaler Ebene die „Nationale Strategie zur biolo-
gischen Vielfalt (NBS)“ im Jahr 2007 verabschiedet. Auf kommunaler Ebene wird der steigende Stel-
lenwert der Biodiversität durch zahlreiche kommunale Biodiversitätsstrategien deutlich.  
Aufgrund der Lage „im Schnittstellenbereich von fünf naturräumlichen Haupteinheiten mit großer 
geologisch-klimatisch-hydrologischer Diversität“ (Naturschutzbeirat, 2013) weist die Stadt Darmstadt 
von Natur aus eine hohe Biodiversität auf. Gleichzeitig liegt Darmstadt  zum Teil in einem der  30 
Hotspots der Biodiversität in Deutschland, die durch das Bundesamt für Naturschutz ausgewiesen 
wurden (BfN, 2015). Zum Erhalt der gegebenen biologischen Vielfalt wurde im Auftrag des Magist-
rats vom Umweltamt und Naturschutzbeirat das kommunale Maßnahmenprogramm „25 Schritte zur 
Biologischen Vielfalt in Darmstadt“ aufgestellt (Naturschutzbeirat, 2013). 
Das Maßnahmenprogramm gibt insgesamt 25 Schritte an, durch welche die biologische Vielfalt ge-
schützt bzw. gefördert werden kann. Diese reichen von Grundlagendatenerfassung über naturnahe 
Pflege von Grünanlagen bis hin zur Umsetzungs- und Erfolgskontrolle.  
Es werden Maßnahmen genannt, die konkret innerhalb des Geltungsbereiches  des Bauleitplans 
berücksichtigt werden: 
• Umfassende Erhebung von Grundlagendaten zur naturschutzgerechten Stadtentwicklung. 
• Entwicklung eines intelligenten städtebaulichen Konzepts, das kompakte Bauweisen, d.h. 
eine angemessene Siedlungsdichte und eine wohnungsnahe Durchgrünung, integriert. 
• Verbindliche Festlegungen und Maßnahmen zur Begrenzung des Siedlungsflächen-
wachstums und der Bodenversiegelung: Boden- und Freiraumschutz durch kommunales 
und interkommunales Flächenmanagement. 
o Maßnahmen zum Flächenrecycling, Kopplung von Neuversiegelung an Rückbau und 
Reaktivierung von Brachflächen unter Berücksichtigung ihrer naturschutzfachlichen 
Bedeutung

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 16 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Erhaltung von naturnahen Flächen im Siedlungsbereich und Nutzung bestehender Poten-
ziale zur Schaffung von naturnah en Flächen und Naturerlebnisräumen innerhalb des Sied-
lungsraumes. 
o Erhalt von Wald / waldähnlich en Flächen, Erhalt von Sandtrocken rasen (FFH -Le-
bensraumtyp 2330), Ausweisung von artspezifischen Habitatstrukturen (Maßnah-
menflächen) 
• Erhaltung und Neuschaffung von wohnungsnahen Grünflächen. 
o Öffentliche Grünflächen mit den Zweckbestimmungen Landschaftstreppe, Jugend-
treff Süd, Nachbarschaftsplätze, Grünanlagen, Verkehrsgrün, Maßnahmenflächen 
M1 und M4 
• Naturnahe Umgestaltung von Spielplätzen, Schulhöfen und Außenanlagen von öffentlichen 
Gebäuden. 
o Anpflanzung gebietsheimischer Gehölze, Anlegen von Biotopen (Eidechsen), Anbrin-
gen von Nistkästen und Fledermausquartieren, Entsiegelung 
• Nutzung der vielseitigen Möglichkeiten der Bauleitplanung, um Naturschutzziele stärker zu 
berücksichtigen, auch über die gesetzlichen Mindestvorgaben hinaus. 
o Extensive Dachbegrünungen von Flachdächern, Anlage einer ausgedehnten 
Grünzone mit Baumreihe (Landschaftstreppe). 
 Zielvorgaben übergeordneter Fachplanungen/Bauleitplanungen 
Der Regionalplan Südhessen 2010 stellt den Großteil des Plangebiets als „Vorranggebiet Siedlung, 
Bestand“ dar. Randbereiche im Osten und Westen der Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. der Jefferson-
Siedlung liegen in einem „Vorranggebiet für Forstwirtschaft“ und kleinere Randbereiche, bspw. im 
Norden, liegen in einem „ Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“.  Diese randlich gelegenen Gebiete 
sind gleichzeitig „Vorranggebiet Regionaler Grünzug“, welches auch den gesamten Umfeldbereich 
außerhalb der Siedlungsflächen einschließt. 
Unmittelbar westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ 
als „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ dargestellt. Nördlich des Plangebiets erstreckt sich das 
„Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft “ als Zäsur zwischen Planungsbereich und B essungen-Süd. 
Östlich der ehemaligen Kaserne und ebenso im Südwesten schließt ein „Vorranggebiet für Forst-
wirtschaft“ an. Weiter östlich und ohne direkten Anschluss an das Plangebiet , verläuft ein „Vorbe-
haltsgebiet für besondere Klimafunktionen“. Südlich des Plangebiets ist der Bereich Eberstadt als 
weiteres „Vorranggebiet Siedlung, Bestand“ dargestellt.  
Laut Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom April 2006 
(Stand mit Änderung und Anpassungen: September 2018) war das Plangebiet (vgl. Abb. 5) im We-
sentlichen gekennzeichnet als: 
o Sonderbaufläche, Bund (Verteidigung) – Cambrai-Fritsch-Kaserne im Norden (gelb mit Buchsta-
benkennung B) 
o Wohnbaufläche – Jefferson-Siedlung im Süden (orange) 
o Hauptradweg, Hauptfußweg (gelb gepunktet) 
Im näheren Umfeld grenzen an:  
o Waldflächen östlich und südwestlich (dunkelgrün) 
o Naturschutzgebiet im Westen (Bessunger Kiesgrube), Brachflächen/Gehölzflächen ohne wirt-
schaftliche Nutzung (graugrün mit Buchstabe N) und Wasserflächen (blau) 
o Grünflächen (hellgrün): Kleingartenanlagen im Nordwesten und Nordosten, öffentliche und pri-
vate Sportanlagen im Norden 
o Gemeinbedarfsfläche (rot): Schule weiter nördlich und öffentliche Verwaltung weiter nordöstlich 
o Wohnbaufläche östlich der Heidelberger Straße im Süden (orange) 
 
Der Flächennutzungsplan bedurfte für das Bauvorhaben v. a. einer Änderung in der Darstellung für 
die Cambrai-Fritsch-Kaserne. Die 15. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgte im Parallelver-
fahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB zu dem in A ufstellung befindlichen Bebauungsplan S 26 -

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 17 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Ludwigshöhviertel -. Das Änderungsverfahren wurde zwischenzeitlich zum Abschluss gebracht 
(Feststellungsbeschluss durch den Magistrat am 09.02.2022 mit MV-Nr. 2022/0028), die 15. Ände-
rung des Flächennutzungsplans wurde am 22.07.2022 rechtswirksam. 
Der Flächennutzungsplan umfasst folgende Darstellungen: 
Im Bereich der „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ (Teilbereich Nord): 
o Wohnbauflächen, 
o Gemeinbedarfsflächen, Schule, Sporthallen, 
o Grünflächen, Parkanlagen und sonstige öffentliche und private Grünanlagen, 
o Freihaltung für ÖPNV-Trassen, 
o Hauptradweg, Hauptfußweg, 
o Ausgewählte Grünverbindungen, 
o Kulturdenkmale (Gesamtanlagen) als nachrichtliche Übernahme. 
Im Bereich der „Jefferson-Siedlung“ (Teilbereich Süd):  
o Grünflächen, Parkanlagen und sonstige öffentliche und private Grünanlagen, 
o Waldflächen, 
o Hauptradweg, Hauptfußweg, 
o Trassenverlauf für Hauptabwasserleitungen. 
 
Die Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten des Landschaftsplans (September 2004) zeigt die fol-
genden Darstellungen bzw. Entwicklungsziele für das Plangebiet (vgl. Abb. 6):  
• Freiflächen im Siedlungsbereich 
o Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen/Sportflächen – Cambrai-Fritsch-Ka-
serne im Norden (rot mit Buchstabenkennung a) 
o Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen – Jefferson-Siedlung im Süden (orange) 
o Für beide Gebiete definierte Zielsetzungen: 
▪ Schaffung eines vernetzten Grünsystems 
▪ Gestalten / Offenhalten wichtiger landschaftlicher Übergangszonen (Ortsränder) 
▪ Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente 
▪ Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) 
▪ Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge 
▪ Eingrünung der Ortsränder 
Im unmittelbaren Umfeld relevante Inhalte sind:  
• Freiflächen im Siedlungsbereich  
o Erhalt / Ausbau von Grünflächen (grün mit senkrechter Grünschraffur) 
o Bauflächen mit wertvollen Freiflächen und Altholzbeständen (hellgrün mit waagerechter 
Grünschraffur) 
o Biotopverbundflächen: Schutz- und Entwicklungsflächen Kerngebiete westlich und im Nord-
osten (hellgrün mit schwarzen Punkten) 
o Teich im Westen (Bessunger Kiesgrube, blau) 
▪ Offenhaltung und extensive Nutzung von Retentionsräumen 
▪ Entwicklung von Biotopverbundachsen 
▪ Differenziertes Pflegekonzept 
o Bereiche mit überwiegend waldbaulicher Nutzung östlich und südwestlich (dunkelgrün mit 
Buchstabenkennung W) mit den Zielsetzungen: 
▪ Schutz / Regeneration des Westwaldes, Erhalt von Boden, Klima, Immissions- und 
Wasserschutzfunktion 
▪ Naturnahe Waldbewirtschaftung und stärkere Berücksichtigung der Standortpotentiale, 
besonders im Westwald 
▪ Offenhaltung aller Waldwiesen

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 18 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
▪ Aufbau von Immissionsschutzwald entlang vielbefahrener Straßen 
o Flächen für landschaftsgebundene Erholung (gelbe Senkrechtschraffur) 
▪ Erhalt / Verbesserung der landschaftlichen Vielfalt unter Berücksichtigung der histori-
schen Bezüge 
▪ Freihalten wertvoller Naherholungsräume von Intensivnutzungen 
▪ Ergänzen des Fuß- und Radwegenetzes 
 
 
Abbildung 4: Aus-
schnitt Regionalplan 
Südhessen 2010 mit 
Geltungsbereich und 
Bruttowohnbauland 
(Geltungsbereich 
schwarz gestrichelt, Ab-
grenzung Bruttowohn-
bauland rot gestrichelt) 
Quelle: Regionalversamm-
lung Südhessen / Regie-
rungspräsidium Darmstadt 
(Hrsg.): Regionalplan Süd-
hessen 2010, Teilkarte 3, 
Ergänzung durch Albert 
Speer + Partner, Oktober 
2018 
 
 
Abbildung 5a: Flächen-
nutzungsplan mit Land-
schaftsplan der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt, 
April 2006, mit Änderun-
gen und Anpassungen, 
März 2019 
 
(Quelle: www.darm-
stadt.de, Stand März 
2019)

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Abbildung 5b: 15. 
Änderung des Flä-
chennutzungsplans 
mit Änderungsbe-
reich und Abgren-
zung des Geltungs-
bereichs des Bebau-
ungsplans S 26 
(ohne Maßstab) 
 
(Quelle: Wissen-
schaftsstadt Darm-
stadt, Februar 2021) 
 
 
 
Abbildung 6: Land-
schaftsplan Auszug aus 
der Leitbildkarte mit Ent-
wicklungsprioritäten  
(Quelle: www.darm-
stadt.de, Stand September 
2004) 
 
Rechtsverbindliche Bebauungspläne 
Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht für den weit überwiegenden Teil des Plangebietes 
nicht. Die Konversionsfläche Cambrai-Fritsch-Kaserne einschließlich Jefferson-Siedlung ist gemäß 
einem Rechtsgutachten zur Beurteilung der planungsrechtlichen Si tuation einschließlich des Be-
standsschutzes der Bebauung (Kanzlei Nickel und Partner, 2009) als Außenbereich  gemäß § 35 
BauGB anzusehen.

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In einem kleinen Teilbereich überlagert sich der Geltungsbereich der vorliegenden Planung mit dem 
nördlich gelegenen Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost“ (rechtskräftig seit  dem 19.07.1979, 
siehe Abb. 7). Der Bebauungsplan S 13 definiert im ca. 0,8 ha großen Überschneidungsbereich  
• Grünflächen 
o Öffentliche Grünflächen (doppelt gepunktete Fläche)  
o Lärmschutzwall (Zackenlinie) 
• Versorgungsfläche (in der öffentlichen Grünfläche) 
o Teile des Umspannwerks (unterirdisch) und die Zufahrt dahin (Symbol Kreis mit Raute) – 
Das Umspannwerk ist in den Lärmschutzwall so einzubauen, dass es bis auf eine Vorfläche 
auf der Südseite allseitig vom Erdreich in einer Tiefe überdeckt wird, die eine Bepflanzung 
auch mit großwüchsigen Sträuchern zulässt. 
 
 
Abbildung 7: Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost “ mit Eintrag Geltungsbereich B-Plan. S 
26 (rote Linie, zugleich Überlappungsbereich) 
(Quelle: Bebauungsplanatlas Darmstadt, stadtatlas.darmstadt.de Stand September 2018)   
Die öffentliche Grünfläche ist überlagert von der nachrichtlichen Übernahme „Freihaltezone für die 
geplante Autobahn A  661“, wobei der Bebauungsplan keine planfeststellungsersetzende Wirkung 
entfaltet. Zum Straßenbauprojekt wäre eine eigene Planfeststellun g erforderlich. Die Planung der 
Trasse wurde aber nie realisiert bzw. wurde und wird nicht weiterverfolgt. Im Westen überschneiden 
sich die Bebauungspläne S  12 und S 26 in einem langen  schmalen Flurstück (siehe Abb. 8). Der 
Bebauungsplan Nr. S 12 „Paul-Wagner-Straße-Süd“ ist seit Mai 1975 rechtskräftig und definiert in 
diesem ca. 0,2 ha großen Überschneidungsbereich 
• Grünflächen 
o Öffentliche Grünflächen (doppelt gepunktete Fläche) Zweckbestimmung Spielplatz, Frei-
zeitgelände, Kiesgrube. 
Die Planung wurde aber nicht wie festgesetzt umgesetzt. Die Fläche wurde dem Naturschutz unter-
stellt und gehört zum Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“.

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Abbildung 8: Bebauungsplan 
S 12 „Paul-Wagner-Straße-
Süd“ mit Eintrag Geltungsbe-
reich B-Plan S 26 (rote Linie, 
zugleich Überlappungsbereich) 
(Quelle: Bebauungsplanatlas 
Darmstadt, stadtatlas.darm-
stadt.de Stand September 2018) 
Bebauungspläne in der Umgebung 
Im Süden grenzt der seit Mai 2005 rechtskräftige Bebauungsplan E 22.2 „Villenkolonie Eberstadt“ 
unmittelbar an, der v. a. reines Wohngebiet ausweist. 
 
Abbildung 9: Übersicht rechtskräfti-
ger Bebauungspläne im Umfeld des 
Plangebiets 
(Quelle: Bebauungsplanatlas Darm-
stadt, stadtatlas.darmstadt.de Stand 
September 2018) 
Rahmenplanung Bessungen Süd 
Nach Abzug der letzten amerikanischen Streitkräfte Ende 2008 wurden unmittelbar planerische 
Überlegungen einschließlich intensiver Beteiligungsprozesse zur Umnutzung der innerstädtischen 
Konversionsflächen Lincoln-Siedlung, Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung eingeleitet. 
Mit der Rahmenplanung Bessungen Süd (siehe Abb. 10) wurden die Ergebnisse des ersten

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Planungsprozesses einschließlich definierter Zielstellungen dokumentiert. Das Leitziel der Rahmen-
planung ist wie folgt definiert:  
„An der Schnittstelle zwischen Stadt und Landschaft sollen zwei vielfältige Wohnquartiere entstehen. 
Ein gemischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen, ein breites Versorgungsan-
gebot, ein autoarmes Wohnumfeld und qualitativ hochwertige Freiräume kennzeichnen beide Quar-
tiere. Die jeweils unterschiedlichen landschaftlichen und baulich-historischen Charaktere der beiden 
Areale bilden die Grundlage der spezifischen, identitätsstiftenden Gestaltung. Das Lincoln-Quartier 
und das Cambrai-Fritsch-Quartier sind sowohl untereinander als auch mit den umgebenden Stadt-
teilen und Landschaftsräumen räumlich und funktional vernetzt.“ 
 
Abbildung 10: Rahmenplanung Bessungen (Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011)

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Umweltrelevant sind in diesem Zusammenhang v. a. die benannten landschafts- und freiraumplane-
rischen Entwicklungsziele. Nachfolgend werden die für den Bebauungsplan  - Ludwigshöhvier-tel - 
gültigen und berücksichtigten Punkte angeführt: 
• Vernetzung der neuen Wohnstandorte mittels attraktiver Grünverbindungen zu den gewachsenen 
Stadtteilen 
• Erhalt und Entwicklung stadträumlicher Bezüge (Sichtbeziehungen nach Bessungen, auf die 
Rheinebene) 
• Integration der neuen Wohnstandorte in den Landschaftsraum (Ausbildung von Randzonen und 
Übergängen) 
• Wiederherstellung wichtiger historischer Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer (z.B. 
Ludwigshöhstraße – Alte Bogenschneise) 
• Erhalt und Entwicklung des denkmalgeschützten Platzes in der Cambrai -Fritsch-Kaserne als 
zentralen und vitalen Ort des Quartiers 
• möglichst attraktive innere »grüne« Erschließung zur Gliederung der Bauflächen, weitgehend au-
tofrei und bespielbar 
• wohnungsnahe, nutzbare Freiräume für die Bewohner schaffen 
• Erhalt wertvoller Bäume und prägender Gehölzsubstanz 
• Berücksichtigung identitätsstiftender, historischer Elemente bei der Entwicklung von Freiräumen 
• Erhalt und Entwicklung wertvoller Biotopstrukturen, Lebensräume v on Pflanzen und Tieren 
(Sandtrockenrasen, Artenschutzflächen etc.) 
• besondere Förderung wertvoller Lebensräume oder Arten bei Ausgleichsmaßnahmen 
• Schaffung eines parkartigen Waldgürtels zwischen der Jefferson-Siedlung und Eberstadt zur För-
derung räumlicher Identität 
 Schutzgebiete und -objekte 
Im und am Umfeld des Geltungsbereichs befinden sich mehrere Schutzgebiete und Schutzobjekte  
(siehe hierzu Abb. 11).  
 
Schutzgebiete/Schutzobjekte im Geltungsbereich  
Denkmalschutz 
In den Jahren 1937/38 wurden zwei ursprünglich voneinander getrennte Kasernen, die Cambrai -
Kaserne und die Fritsch-Kaserne, errichtet. Nach dem 2. Weltkrieg übernahmen die Amerikaner die 
zusammengelegte Liegenschaft, in den 1950er Jahren wurde eine Militärschule der US-Armee ein-
gerichtet. Der Bestand von 1938 ist trotz baulicher Ergänzungen, Umbauten und Sanierungen noch 
fast vollständig erhalten. Der zentrale Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist als Sachgesamtheit 
/ Ensemble als Gesamtanlage im Sinne des § 2.3 HDSchG geschützt. Die denkmalgeschützte Ge-
samtanlage umfasst das zentrale Geviert des öffentlichen Platzes, von dem aus die Anlagen er-
schlossen wurden. Es wird von den Wirtschaftsgebäuden der beiden Kasernen im Norden und Sü-
den, den beiden Stabsgebäuden im Westen und Osten sowie den ehemaligen Zugängen der Kaser-
nen mit begleitenden Mauern im Nordosten und Südwesten mit dahinterliegenden Erschließungs-
plätzen gebildet. […] Zudem sind die Mauern und Torhäuse r der Doppelkaserne an der Ludwigs-
höhstraße Teil des Denkmals. 
Gesetzlich geschützte Biotope 
Gemäß der Biotoptypenkartierung zum ehem. Gelände der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jef-
ferson-Siedlung (PGNU, 2017) kommen im Nordwesten des Plangebiets Sandtrockenrasen vor, die 
nach § 30 BNatSchG zu den geschützten Biotopen gehören.  
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass sich drei im Anhang I der FFH-Richtlinie aufgeführte natür-
liche und naturnahe Lebensräume von gemeinschaftlichem Interesse im Geltungsbereich befinden. 
Dies ist aber ohne unmittelbare Schutzwirkung, da ein Schutz nur über die Ausweisung besonderer 
Schutzgebiete gegeben wäre:

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• Buchen(misch)wälder, frischer basenarmer Standorte (inkl. LRT 9130) 
• Ausdauernde Sandtrockenasen mit weitgehend geschlossener Narbe (inkl. LRT 2330) 
• Trocken-warme Ruderalstandorte auf Sand-, Kies- und Schotterhalden 
 
Abbildung 11: Natur- und denkmalschutzrechtlich geschützte Strukturen im Plangebiet und Um-
gebung  
(Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011) 
Hinweis: Die in Abb. 11 dargestellten Naturdenkmale sind für den vorliegenden Bebauungsplan ohne weitere Bedeu-
tung, da zu kleinteilig und zu weit entfernt. 
Schutzgebiete/Schutzobjekte im näheren Umfeld 
In der näheren Umgebung befinden sich drei Natura 2000-Gebiete (vgl. Abb. 12), ein Naturschutz- 
und ein Landschaftsschutzgebiet sowie weitere naturschutzrechtlich geschützte Strukturen.  
Natura 2000-Gebiete 
In ca. 650 m Entfernung südöstlich der Jefferson-Siedlung befindet sich das 342 ha große Vogel-
schutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“ 
• Charakteristik: Südwestexponierter, wärmebegünstigter Berghang mit Streuobstwiesen auf 
Löß im Übergang von der Oberrhein-Ebene zum Odenwald 
• Schutzzweck: wichtiger Vermehrungsraum für wärmeliebende, gefährdete Zugvogelarten 
vor allem für Wendehals (höchste Siedlungsdichte Hessens),  Gartenrotschwanz und 
Neuntöter 
• Weitere bedeutsame Artenvorkommen: Mittelspecht, Grauspecht, Baumpieper, Wende-
hals und Wiedehopf

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• Erhaltungsziele: Erhalt der artspezifisch relevanten Lebensraumstrukturen 
• Entwicklungsziele: Freihalten der Fläche von Bebauung, Weiterführung der Obstbaumnut-
zung und extensiven Weidenutzung des Grünlands, störungsarme Besucherlenkung 
Rund 680 m südöstlich der Jefferson-Siedlung und in das zuvor genannte Vogelschutzgebiet einge-
bettet liegt das 37,5 ha große FFH-Gebiet 6117 -308 „Streuobstwiesen von Darmstadt -Eber-
stadt/Prinzenberg u. Eichenwäldchen“. 
• Lebensraumtypen nach Anhang I FFH-Richtlinie:  
2330 Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis 
6510 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung des Offenlandcharakters der Standorte, Erhaltung einer be-
standsprägenden, die Nährstoffarmut begünstigenden Bewirtschaftung 
• Arten nach Anhang II FFH-Richtlinie: 
Großes Mausohr (Myotis myotis) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung von Gehölzstrukturen entlang der Hauptflugrouten im Offenland, 
Erhaltung von funktionsfähigen Sommerquartieren.  
• Arten nach Anhang I VS-Richtlinie: 
Neuntöter (Lanius collurio) 
• Arten nach Art. 4 Abs. 2 VS-Richtlinie: 
Wendehals (Jynx torquilla) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung von Gehölzstrukturen und vereinzelten Gebüschen, Pflege und 
Erhalt von Streuobstflächen. 
Östlich der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung beginnt in ca. 500 m Entfernung 
das 318,4 ha große FFH-Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darm-
stadt“. 
• Lebensraumtypen nach Anhang I FFH-Richtlinie in der Nähe des Rahmenplangebiets bzw. 
westlich der Nieder-Ramstädter Straße (B 449): 
9110 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum),  
9130 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung naturnaher und strukturreicher Bestände mit stehendem und lie-
gendem Totholz, Höhlenbäumen und lebensraumtypischen Baumarten in ihren verschiede-
nen Entwicklungsstufen und Altersphasen 
• Arten nach Anhang II FFH-Richtlinie: 
Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung von nassen/feuchten, basenreichen Biotopen wie Feucht- und 
Nasswiesen, Seggenrieder, Flachmoore. 
Auch wenn die geplante Umnutzung der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung keine 
direkte Flächeninanspruchnahme in Bezug auf die drei Natura 2000 -Gebiete verursacht, so sind 
jedoch indirekte Wirk ungen (erhöhter Nutzungsdruck v.a. durch Freizeitsportler und Erholungsu-
chende), infolge der geplanten Ansiedlung von ca. 3.100 Menschen, zunächst nicht auszuschließen. 
Vor diesem Hintergrund wurde eine Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung durchgeführt. Im Ergeb-
nis werden insgesamt keine erheblichen, vorhabenbedingten Beeinträchtigungen der Natura 2000-
Gebiete bzw. FFH-Lebensraumtypen oder relevanten Artenvorkommen prognostiziert. Auch werden 
keine projektinduzierten Verschlechterungen von Erhaltungszustä nden erwartet. Somit sind keine 
vorhabenbedingten Beeinträchtigungen der Schutzgebiete anzunehmen. (vgl. hierzu Anlage 5: Na-
tura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel -, Götte Land-
schaftsarchitekten GmbH, 2019)

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Abbildung 12: Übersicht der räumlichen Zusammenhänge CFK/JS zu den Natura 2000 -Gebieten 
sowie zu ebenfalls umgebenden Siedlungsstrukturen  
(Grundlage: HMKLV, NaturegViewer, 2019) 
 
Naturschutzgebiet 411.014 „Bessunger Kiesgrube“ (Verordnung vom 30.05.1997) 
Das 11,2 ha große NSG liegt im Westen des Plangebiets, zwischen Heidelberger Straße und Gel-
tungsbereich (Abb. 11). Es diente bis 1978 dem Kiesabbau und ist heute durch zwei Grundwasser-
seen und Terrassierungen geprägt. Wertbestimmend und störungsempfindlich sind die überwiegend 
im Norden des NSG gelegenen, sonnenexponierten Hänge und Felsen als Lebensraum der Mauer-
eidechse sowie nähstoffarme Stillgewässer. Die Abgrenzung zur ehemaligen Cambrai-Fritsch-Ka-
serne ist durch einen Damm gekennzeichnet, auf dem ein Fußweg verläuft, der zahlreiche Ausblicke 
in die Rheinebene und zur Innenstadt ermöglicht. Das Betreten des Naturschutzgebietes ist verboten 
(Wissenschaftsstadt Darmstadt 2017). 
Erhaltungs- und Entwicklungsziele: 
• Erhaltungs- und Entwicklungsziele: 
Erhaltung der Trockenrasen und Felsgrasfluren 
Erhaltung der blütenreichen Brach- und Ruderalflächen

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Erhalt der Stillgewässer 
Überführung von Beständen mit nichtheimischen Baumarten in Waldbestände der potenziell natür li-
chen Vegetation durch Sukzession 
• Wesentliche Maßnahmen:  
Freistellen von Böschungen und Felsstandorten durch Entfernen von Gehölzen als Lebensraum für 
die Mauereidechse. 
Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ (Verordnung vom 23.06.2004, Größe 6.700 ha) 
Das Landschaftsschutzgebiet (LSG) umfasst die im Südwesten und im Osten an das Plangebiet 
angrenzenden Waldflächen. Die oben genannten FFH -Gebiete liegen innerhalb des LSG, nicht je-
doch das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“.  
Schutzzweck ist die nachhaltige Sicherung der Kulturlandschaft, insbesondere der großen, zusam-
menhängenden Waldgebiete. 
Wasserschutzgebiete 
Innerhalb des Plangebiets sowie im direkten Umfeld sind keine amtlich festgesetzten Trinkwasser-
schutzgebiete, Messstellen oder Gewinnungsanlagen vorhanden. Südlich, in ca. 700 m Entfernung 
beginnt die Schutzzone III des Wasserwerks Eberstadt. Die zugehörigen Brunnen befinden sich süd-
westlich des Geltungsbereichs in ca. 4,6 km Entfernung. Die Schutzzone III soll vor allem den Schutz 
gegen weitreichende Beeinträchtigungen, insbesondere vor nicht oder schwer abbaubaren Verun-
reinigungen gewährleisten.  
 
Abbildung 13: Übersicht Wasserschutzgebiet „WSG WW Stadt Pfungstadt“ (orange: Schutzzone 
IIIB, gelb: Schutzzone IIIA, blau: Schutzzone II, Geltungsbereich S 26 ist rot umkreist) 
(Quelle: HLNUG, 2017) 
 
Sonstige Flächen mit rechtlichen Bindungen – Wald 
Aufgrund der räumlichen Lage des Geltungsbereichs in unmittelbarer Waldnähe und der sehr exten-
siven Nutzung größerer Randbereiche ergeben sich weiche Übergänge zwischen ehemaligem Ka-
sernengelände und angrenzenden Waldflächen. In der Biotoptypenerfassung (PGNU, 2017), die als 
Basis für die Definition des planungsrechtlichen Vore ingriffszustands herangezogen wird,  wurden

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außerdem mehrere Waldbiotoptypen kartiert, wobei deren Flächenabgrenzung auf eine Luftbildin-
terpretation bzw. einen Ortsabgleich, nicht aber auf eine örtliche Vermessung zurückgeht. In Abhän-
gigkeit zur forstrechtlichen Bewertung der Waldbiotoptypen sind Waldflächen im Sinne des § 2 Bun-
deswaldgesetzes vom 2. Mai 1975 (BGBl. I S. 1037), zuletzt geändert durch Artikel 112 des Geset-
zes vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3436) und des § 2 des Hessischen Waldgesetzes (HWaldG) 
vom 27. Juni 2013 (Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen Nr. 16 – 8. Juli 2013, zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 22. Februar 2022 (GVBl. S. 126) ) im Geltungsbereich vorhanden. Im 
Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurde daher eine Einmessung dieser Waldflächen vorgenom-
men, die bereichsweise von der Biotoptypenkartierung abweicht.   
Sofern forstrechtlich als Wald zu bewertende Flächen für die geplante Quartiersentwicklung in An-
spruch genommen werden, bzw. eine Rodung und Nutzungsänderung des Waldbestandes erfolgen 
soll, muss gemäß § 12 H WaldG ein vorlaufendes forstrechtliches Verfahren durchgeführt werden. 
Für die Genehmigung muss eine flächengleiche Ersatzau fforstung nachgewiesen werden, oder es 
kann – sofern dies nicht möglich ist – eine Walderhaltungsabgabe geleistet werden.  
Im vorliegenden Fall ergibt sich eine Inanspruchnahme von ca. 1.223 m² Wald im Sinne der Forst-
gesetze, die jedoch durch ca. 1.237 m² Waldzuwachsflächen bilanziell kompensiert werden können 
(siehe Abbildung 14). Forstwirtschaftliche Belange nach § 1 Abs. 6 Nr.8 BauGB sind hierbei nicht zu 
berücksichtigen, da die Flächen, wie die gesamten im Geltungsbereich gelegenen Waldflächen kei-
ner forstwirtschaftlichen Nutzung unterlagen bzw. unterliegen.  
 
 
Abbildung 14: Abgrenzung der Waldfläche

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Tabelle 3: Gegenüberstellung der Verlust- und Zuwachsflächen des nicht eingemessenen Wald-
bestandes 
Für anderweitige Nutzungen überplante Wald-
flächen (6 Teilflächen) 
1.223 m² 
Waldflächen, die über planungsrechtliche Erhal-
tungsbindung gesichert werden (3 Teilflächen) 
2.617 m² 
Mögliche Waldzuwachsflächen (7 Teilflächen) 1.237 m² 
Waldflächendifferenz + 14 m²

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B BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN UMWELTAUSWIRKUNGEN 
Hinweis: Die nachfolgende Bestandsbeschreibung wurde auf Grundlage des Umweltzustandes, wie 
er bei den Erfassungen zur Biotopstruktur und zur Flora 2015 sowie zur Fauna 2015 und 2016 auf-
genommen wurde, also zu einem Zeitpunkt, wo Rück- und Umbauarbeiten an Gebäuden noch nicht 
angelaufen waren. Insofern spiegelt die Bestandsbeschreibung im Wesentlichen den Geländezu-
stand vor Aufnahme der Projektentwicklung wider. Seither sind im Zuge von projektvorbereitenden 
Maßnahmen (Baufeldräumung, Rodung von Gehölzen, Abbruch - und Entkernungsmaßnahmen) 
zwischenzeitlich jedoch Veränderungen der erfassten Situation erfolgt. 
4 Bestandsbeschreibung und -bewertung 
4.1 Fläche 
Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde die „Fläche‘‘ als separates Schutzgut in § 1 Abs. 6 Nr.  7 
zusätzlich aufgenommen und wird im vorliegenden Umweltbericht als vorwiegend quantitatives 
Schutzgut behandelt. Qualitative Aspekte werden demgegenüber bei den übrigen Schutzgütern be-
trachtet. In Abbildung 15 sind die Flächennutzungen der Stadt Darmstadt dargestellt. Der Geltungs-
bereich des Plangebiets ist aufgrund seiner Lage der Siedlungsfläche zuzuordnen. 
 
 
 
Abbildung 15: Über-
sicht Flächennutzun-
gen Wissenschafts-
stadt Darmstadt 
(Quelle: Hessisches 
Statistisches Informati-
onssystem, Stand 
2015) 
Aktuelle Flächennutzung des Plangebiets und Gebietscharakteristik  
Durch die militärische Nutzung der Fläche ist das Planungsgebiet vollständig anthropogen über-
prägt. Das Vorhabengebiet besteht zu einem großen Anteil aus befestigten, versiegelten und bebau-
ten Flächen, insgesamt 57 % der Konversionsfläche . Die unbefestigten Flächen umfassen insge-
samt 43 % der Gesamtfläche. 
Das Plangebiet präsentiert sich als stark bebautes bzw. versiegeltes sowie anthropogen überprägtes 
Gebiet. Das Areal der Cambrai-Fritsch-Kaserne unterliegt momentan keiner Nutzung. Die alte Ka-
serne liegt brach und kann aufgrund einer umschließenden Zaunanlage nicht betreten werden. Die 
alte Jefferson-Siedlung hingegen wurde zwischenzeitlich als Unterkunft für geflüchtete Menschen 
genutzt.  
Mittlerweile wurden die nicht zur Erhaltung vorgesehenen Gebäude im Zuge der Baufeldfreimachung 
abgebrochen. 
Der Geltungsbereich besaß auch noch lange Zeit nach Abzug der Amerikaner den Charakter einer 
militärisch genutzten Kaserne, wo jedoch die Grünflächen aufgrund ausbleibender Pflege zuneh-
mend verwilderten.

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Tabelle 4: Flächennutzungen / Biotoptypen im Plangebiet (Flächenangabe gerundet, ohne Flä-
chen für die Straßenbahn) 
(Quelle: PGNU, 2017) 
Flächennutzung Fläche [m²] Anteil [%] 
Dachfläche 50.650 15,0 
Asphalt 17.010  5,1 
Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 52.510 15,6 
Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 6.210 1,7 
Verbundsteinpflaster 7.910 2,4 
Verbundsteinpflaster mit wenig Ruderalarten / Gehölzen 32.020 9,6 
Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten / Gehölzen 28.460 8,6 
Kies- u. Sandwege, -plätze 780 0,2 
ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit Gehölzaufwuchs 27.710 8,3 
kurzlebige Ruderalfluren mit wenig Gehölzaufwuchs 9.300 2,8 
kurzlebige Ruderalfluren mit starkem Gehölzaufwuchs 400 0,1 
Grünlandeinsaat 850 0,2 
Sandtrockenrasen (LRT 2330) 540 0,2 
Extensivrasen im Übergang zu wärmeliebenden Ruderalfluren, 
z.T. mit Gehölzaufwuchs 57.550 15,7 
Grünanlage mit Bäumen und Gehölzsukzession 5.600 1,5 
Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession 1.610 0,5 
Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 8.920 2,7 
Buchenmischwald 720 0,2 
Eichenmischwald 19.320 5,7 
Pioniergehölze 5.260 1,6 
Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie 520 0,2 
Robinien-Roteichen-Bestand 290 0,1 
Nadelwald mit Douglasien 2.810 0,8 
Summe ca. 336.950 100 % 
Flächen für die Straßenbahn ca. 5.384   
Geltungsbereich ca. 342.330  
 
Hinweis: Die im Geltungsbereich gelegenen Flächen für die Straßenbahn bleiben bei der Flächen-
aufstellung unberücksichtigt, da der Ausbau de s Straßenbahnnetzes einem eigenen Planfeststel-
lungsverfahren unterliegt, in dem auch die Eingriffsregelung abzuarbeit en ist (keine planfeststel-
lungsersetzende Wirkung des Bebauungsplans).

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4.2 Naturräumliche Zuordnung 
Naturräumliche Großlandschaft und Haupteinheit (nach Ssymank, 1994) : 
Das Untersuchungsgebiet befindet sich in der naturräumlichen Großlandschaft Südwestdeutsches 
Mittelgebirgs-/Stufenland und der naturräumlichen Haupteinheit (D55) „Odenwald, Spessart und 
Südrhön‘‘. 
Naturräumliche Gliederung (nach Klausing, 1988):  
Das Plangebiet liegt an der Schnittstelle zwischen Bergstraße die zur Haupteinheitengruppe Nördli-
ches Oberrheintiefland (22) gehört und dem Odenwald, welcher der Haupteinheitengruppe Hes-
sisch-Fränkisches Bergland (14) zugeordnet ist (HLNUG 2014). 
Tabelle 5: Naturräumliche Einheiten des Plangebietes (Klausing, 1988) 
Westliches Plangebiet  
Haupteinheitengruppe Nördliches Oberrheintiefland (22) 
Haupteinheit Bergstraße (226) 
Untereinheit Eberstädter Becken (226.06) 
Bessunger Hang (226.07) 
Östliches Plangebiet  
Haupteinheitengruppe Hessisch-Fränkisches Bergland (14) 
Haupteinheit Vorderer Odenwald (145) 
Untereinheit Darmstadt-Bessunger Rücken (145.09) 
Trautheimer Wald (145.08) 
 
 
 
Abbildung 16: Übersicht Naturräumliche Ein-
heiten nach Otto Klausing 
(Quelle: HLNUG, 2019) 
 
Legende 
(lila) Nördliches Oberrheintiefland  
(blau) Hessisch-Fränkisches Bergland 
 
Der Teilbereich westlich der Heinrich -Delp-Straße liegt in den Randhügeln des nördlichen Ober-
rheintieflandes in der Haupteinheit Bergstraße und stellt mit Niederschlägen von 600 mm in Verbin-
dung mit Höhenlagen um die 120 bis 220 m üNN einen besonders klimatisch begünstigten Natur-
raum dar. Die Böden werden von vorherrschenden mächtigen Lößauflagen gebildet. Die potentiell 
natürliche Vegetation ist ein wärmeliebender Eichen-Mischwald, dessen ökologische Amplitude von 
Standorten thermophiler Eichen -Elsbeerenwälder bis zu basiphilen Buchenwäldern reich t. Die

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Teileinheiten Bessunger Hang (226.7), nördlich und Eberstädter Becken (226.6), südlich der Cooper-
straße, bilden den nördlichsten Ausläufer der Haupteinheit Bergstraße (HLNUG 2014). 
Das östliche Plangebiet gehört zum Hessisch -Fränkischen Bergland in der Haupteinheit Vorderer 
Odenwald und bildet die unterste Stufe des Schichtstufentafellandes auf einer schroffen, kristallinen 
Basis. Der vordere Odenwald ist ein waldreiches Mittelgebirge, das gegenüber der Rheinebene tek-
tonisch mit einer Höhenstufung vo n 200 bis 600 m üNN herausgehoben ist. Am Hangfuß seines 
Westrandes zieht sich die Bergstraße entlang mit den Teileinheiten Bessunger Rücken (145.09), 
nördliches Plangebiet und Trautheimer Wald (145.08), südliches Plangebiet. 
Der Vordere Odenwald ist ein charakteristisches Buchenwaldgebiet, in dem Buchen- und Edellaub-
mischwälder dominieren. Die mineralkräftigen, nährstoffreichen Böden entstanden aus dem minera-
lischen Gestein des Gebirgsstocks und abgelagertem Löß. An den Lößhängen in Südlage sind ther-
mophile Buchen- und Eichenwälder verbreitet. Der Vordere Odenwald verfügt aufgrund seines cha-
rakteristischen Kleinreliefs über ein sehr fein verzweigtes Gewässernetz. Daraus resultiert das Vor-
kommen azonal verbreiteter Naturvegetationsformen, wie u.a. baumfreie Blockhalden und bachbe-
gleitender Erlenwald (HLNUG 2014).  
4.3 Boden 
Relief und Geomorphologie 
Der Vordere Odenwald stellt sich im Stadtgebiet als nördlicher Ausläufer der Bergstraße und als 
nordwest- exponierter Höhenrücken (Bessunger Rücken) dar. Der sogenann te Trautheimer Wald, 
der im Osten an die Planungsareale grenzt, ist eine plateauartige Hochfläche mit steil aufragenden 
Randhöhen gegen die Oberrheinebene. Hier befinden sich mit dem Dachsberg (258 m ü NN) und 
dem Dommerberg (265 m ü. NN) die höchsten Erhebungen des Stadtgebiets. 
 
 
Abbildung 17: Querschnitt des Geländeprofils  
(Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011) 
Von dem Höhenrücken fällt das Gelände zuerst relativ steil nach Westen, etwas schwächer Richtung 
Bessungen ab. In der Höhenlage der Cambrai -Fritsch-Kaserne (164 – 181 m ü. NN) fügt sich eine 
leichte Geländeterrasse ein. Um ebene Flächen für den Bau der Kaserne zu erhalten, wurde die 
deutliche Höhendifferenz von ca. 30 m durch Abgrabungen und Aufschüttungen weitgehend nivel-
liert. Dadurch entstanden ortsbildprägende , morphologische Strukturen. Bebauungsterrassen, be-
grünte Böschungen, Geländemodulationen und Stützmauern kennzeichnen die Eingriffe in den ur-
sprünglichen Geländeverlauf. 
Während das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne nach Nordwesten Richtung Bessungen geneigt 
ist, beginnt am Fuß der Ludwigshöhe, im Bereich der Jefferson-Siedlung, der Landschaftsraum der 
Bergstraße mit westorientierter Hanglage auf einem Höhenniveau zwischen 160 und 180 m ü. NN. 
Hier wurden ebenfalls durch Abgrabungen und Aufschüttungen Bebauun gsterrassen in dem hier 
jedoch steileren Hang geschaffen. 
Westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne fällt das Gelände wieder steiler bis auf ca. 150 m üNN an den 
Gewässern der Bessunger Kiesgrube ab, um in Höhe der Heidelberger Straße zum Fuße des Berg-
rückens zu kommen, der dann sanft in die Rheinebene überleitet  (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
2011). 
 
Ludwigshöhe Zentraler Platz im Cambrai-Fritsch-Quartier

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Geologie und Boden 
Das Plangebiet liegt auf der Grenze des kristallinen Odenwaldes zum Ostrand der Oberrheinischen 
Tiefebene. Die Verwerfungslinie des Rheingrabens  folgt hier etwa dem Verlauf der Heidelberger 
Straße am Fuß der Odenwaldhänge von Sandberg, Ludwigshöhe und Marienhöhe. 
Der kristalline Odenwald ist Teil des variszischen Mittelgebirges, dessen Faltenzüge sich entlang 
der nördlichen Bergstraße hauptsächlic h aus Metamorphiten sowie dazwischen eingedrungenen 
Magmatiten zusammensetzen. Im Südosten Darmstadts tritt ein Granodiorit auf, der im Osten von 
Diabasen begrenzt sowie im Westen von den Rheingrabenverwerfungen abgeschnitten wird. Die bis 
in die 1970er Jahre ausgebeutete „Bessunger Kiesgrube“ ist ein größerer Aufschluss dieses mag-
matischen Tiefengesteins. Der Granodiorit ist hier von einem mehrere Meter starken Verwitterungs-
grus überdeckt, der als „ Bessunger Kies“ insbesondere für den Wegebau gewonnen wurde  (Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, 2011). 
Bei der Bodenbildung haben sich in der Rheinebene die  1-4 m mächtigen, oberflächlich entkalkten 
Flugsande zu tiefgründigen Braunerden mit Bändern  aus schluffigem bis tonigem Sand entwickelt. 
Im Bereich des Grundgebirges ändern sich die Standortverhältnisse kleinräumig. Aus den Verwitte-
rungsprodukten des Granodiorits mit Flugsandauflagerungen  geringerer Mächtigkeit entwickelten 
sich flachgründige basenarme Braunerden mit mehr oder minder hohem Skelettanteil  (Wissen-
schaftsstadt Darmstadt, 2011). 
 
  
 
Abbildung 18: Bodengruppen  
(Quelle: BodenViewer Hessen, 2017) 
 
Legende: 
(braun) Parabraunerden mit Bän-
dern und Pseudogley-Braunerden 
aus geringmächtigem Flugsand 
 
(ocker) Braunerden mit Bändern aus 
mächtigem Flugsand 
 
(beige) Braunerden mit Bändern aus 
geringmächtigem Flugsand 
 
 (grün) Braunerden 
 
(blau) Auengleye mit Gleyen 
 
(ohne Farbe) Flächen für Siedlung, 
Industrie und Verkehr 
Im BodenViewer Hessen (2017) werden für den Geltungsbereich Böden und Flächen anthropogener 
Überprägung ausgewiesen und als Fläche für Siedlung, Industrie und Verkehr dargestellt. Somit ist 
im Planungsgebiet nicht mehr mit ursprünglichen oder natürlichen Böden zu rechnen. Im Zuge der 
Sondierung im Zusammenhang des Altlastengutachtens „wurden i. d. R. bis zu mehreren Metern 
mächtige Auffüllungen vorgefunden. Die maximal festgestellte Mächtigkeit lag […] mit 5,0 m (bis zur 
Sondierendtiefe) vor“ (ARCADIS, 2017, S. 39). Die Auffüllungen bestehen überwiegend aus sandi-
gem Material, teils schluffig und kiesig, als auch mit Anteilen von Ziegelbruchstücken. Entsprechend 
der 2016 durchgeführten geotechnischen Untersuchung vom Geo Team Brill liegt unter den aus 
Sanden und Kiesen „in unterschiedlichen Zusammensetzungen und unterschiedlichen Beimengun-
gen an Schluff“ bestehenden anstehenden Böden gering bis unverwitterter Fels (Geo Team Brill, 
2016, S. 19).

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Im Umfeld des Geltungsbereiches liegen Flugsande mit unterschiedlichen Mächtigkeiten vor. Die 
Böden bestehen aus quartären Sedimenten (fluviatile Kiese, durch Windtransport aufgelagerte 
Sande und tonig-schluffige Sande, „Flugsanddüne“). Die hauptsächlich vorkommende Bodeneinheit 
sind Braunerden mit Bändern. 
Auf Grundlage der Bestandserfassung ergibt sich bezogen auf den Geltungsbereich ein Anteil von 
42,3 % für versiegelte und teilversiegelte Flächen sowie von 14,8 % an überbauten Flächen. Somit 
liegt der Versiegelungsgrad im Bestand bei 57,1 %.  
Altlasten/Bodenverunreinigungen 
Im Umweltatlas Hessen sind innerhalb des Untersuchungsgebiets keine Hinweise auf umweltgefähr-
dende Stoffe im Boden angegeben. Aufgrund der bisherigen Nutzungen wurde im Jahr 2010 (Phase 
I) eine Erfassung und Erstbewertung von Kontaminationsverdachtsflächen (KVF) durchgeführt (IBL 
Umwelt und Biotechnik GmbH, 2019). Im Rahmen von Folgeuntersuchungen wurde eine Überprü-
fung des Kontaminationsverdachts und  eine abschließende Gefährdungsbeurteilung gemäß 
BBodSchG und BBodSchV mit einer Betrachtung der relevanten Wirkungspfade durchgeführt (AR-
CADIS, 2017). 
„An acht der zehn untersuchten KVF [7, 9, 11, 15, 17, 25, 29 und 36] wurden Kontaminationen mit 
organischen Schadstoffen bzw. Schwermetallen nachgewiesen. … An zwei KVF (KVF 13 und KVF 
22) liegen kein Kontaminationsverdacht und damit kein Handlungsbedarf vor“ (ARCADIS, 2017, S. 
55). 
Entsprechend den gutachterlichen Erkenntnissen liegen bei den Kontaminationsverdachtsflächen 
durchaus  verschiedene  Belastungen vor.  Diese  werden  aber  bei der momentanen Nutzung  als 
 
Abbildung 19: Lageplan der Cambrai-Fritsch-Kaserne mit Verdachtsflächen (ARCADIS, 2017) 
ungefährlich eingestuft, es besteht also zum jetzigen Zeitpunkt keine Gefährdung hinsichtlich der 
Wirkungspfade Boden - Mensch und Boden – Grundwasser. Allerdings wird  darauf hingewiesen, 
dass „im Falle einer Umnutzung des Geländes […] eine Neubewertung der Situation hinsichtlich

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etwaiger Gefährdungen (z.B. bei Bodenaushub) und einer abfallrechtlichen Einstufung ggf. zu ent-
sorgenden Materials vorzunehmen“ ist (ARCADIS, 2017, S. 41). 
Im Zuge einer weiteren Untersuchung zur „Baugrunderkundung und Prüfung der Versickerungsfä-
higkeit des Untergrundes“ durch IBL Umwelt- und Biotechnik GmbH (2019) erfolgte eine abfallrecht-
liche Einstufung der Untersuchungsergebnisse: 
„Aufgrund der nachgewiesenen Menge an Thallium sind fünf der 34 Proben der Einbauklasse >Z2 
einzustufen. Weiter sechs Proben sind ebenfalls aufgrund Thalliums als Z2 einzustufen. Nur drei der 
Proben wiesen Stoffgehalte bzw. -konzentrationen auf, die eine Einstufung zu Z0 zulassen. Die rest-
lichen 20 Proben fallen in die Einbauklassen Z1.1 und Z1.2. 
Mit Ausnahme der Proben MP-WA 11 (TOC) und MP-WC 11 (PAK) sind nur die Schwermetalle, und 
hier die Parameter Arsen, Blei, Chlor, Thallium und Zink relevant für die abfallrechtliche Einstufung.“ 
(IBL Umwelt und Biotechnik GmbH, 2019a, S. 13) 
Zur Eingrenzung der Untersuchungsergebnisse waren weitere Erkundungen erforderlich: 
„Die abfallrechtliche Untersuchung von 13 Proben … ergab eine Einstufung in die Klasse Z1 … Eine 
Probe wurden wegen Thallium im Feststoff in die Zuordnung >Z2 eingestuft.“ Im Rahmen einer Über-
prüfung der Mobilisierung der Schadstoffe vom Feststoff in das Grundwasser konnte „nur eine teil-
weise bzw. sehr geringe Mobilisierung“ unter den Laborbedingungen  festgestellt werden. „Dieses 
Ergebnis wurde für Schwermetalle auch durch die durchgeführte Analyse des entnommenen Grund-
wassers bestätigt – alle Werte der untersuchten Parameter lagen unter der Nachweisgrenze .“ (IBL 
Umwelt und Biotechnik GmbH, 2019b, S. 10). 
2019 wurde eine Auswertung des Berichts zur Phase IIb: Detailuntersuchung (ARCADIS, 2017) im 
Hinblick auf die Planung erstellt und ein entsprechendes Konzept zur Bodensanierung durch Aushub 
bzw. weiterer Untersuchungsmaßnahmen zur Abgrenzung der Bodenbelastungen im Zuge des Ge-
bäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung entwickelt (Wood, 2019). 
Im Rahmen der Baufeldfreimachung wurden 2019 durch den Flächeneigentümer BVD New Living 
GmbH & Co. KG Anträge für den Gebäuderückbau und die Oberflächenentsiegl ung gestellt. Nach 
Beteiligung der Unteren und Oberen Bodenschutzbehörde wurde die Genehmigung für den Abriss, 
mit der Auflage, die vorhandenen Bodenbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung zu entfernen, 
im November 2019 erteilt. Die Arbeiten wurden zwischenzeitlich durchgeführt „Weiterer Handlungs-
bedarf besteht aus bodenschutzfachlicher Hinsicht nicht, … . Der Eintrag in die Altflächendatei Hes-
sen (FIS-AG) wurde aktualisiert. Die Fläche wird mit dem Status Sanierung (Dekontamination) ab-
geschlossen geführt.“ (Schreiben vom Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darm-
stadt Zeichen IV/Da 41.5 - 089a 6361 - 2141 vom 19.04.2021). 
Kampfmittel 
Für die ehem. US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne, Darmstadt wurde eine „Historisch-geneti-
sche Rekonstruktion zum Kampfmittelverdacht“ ( Mull und Partner , 2011) erstellt, da a uf die Stadt 
Darmstadt zwischen 1940 und 1945 mehrere strategische und taktische Luftangriffe durchgeführt 
wurden. Diese Angriffe „galten der Stadt Darmstadt (City Area, Buildings), den Eisenbahnlinien und 
dem Rangierbahnhof (Marshalling Yard) sowie einem ‚Commincation Center‘ oder nicht weiter defi-
nierten Zielen“ (S. 8). Ein bei der Luftbildauswertung festgestellter Gebäudeschaden wird einem 
Fehlabwurf einer Brand- oder Phosphorbombe zugeordnet, ansonsten liegen keine Hinweise oder 
Verdachtsmomente auf Bombenabwürfe im Projektgebiet vor. „Im Ergebnis wurde aufgrund der un-
tersuchten Verursachungsszenarien Luftangriffe und militärischer Regelbetrieb keine Ka mpfmittel-
verdächtige Fläche ausgewiesen“ (S. 11). Entsprechend den Arbeitshilfen Kampfmittelräumung (AH 
KMR) unterliegt die ehem. Cambrai -Fritsch-Kaserne der Flächenkategorie 1, „d er Kampfmittelver-
dacht hat sich nicht bestätigt. Weitere Maßnahmen der Kampf mittelerkundung und -räumung sind 
zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erforderlich“ (Mull und Partner, 2011, S. 11). 
Zu beachten ist , dass im Zuge der hier genannten Untersuchung l ediglich die Fläche der ehem. 
Cambrai-Fritsch-Kaserne betrachtet worden ist. Für den Bereich der Jefferson-Siedlung liegen keine 
vergleichbaren Daten oder gutachterliche Stellungnahmen vor. Doch kann aufgrund der Ergebnisse

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 37 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
der durchgeführten historisch-genetischen Rekonstruktion zum Kampfmittelverdacht (Brandbomben 
hatten keine große Eindringtiefe, so dass mögliche Blindgänger vermutlich bei der Beseitigung von 
Kriegsschäden oder bei späteren Baumaßnahmen beseitigt wurden  und Hinweise auf den Einsatz 
von problematischeren Sprengbomben liegen nicht vor) vermutet werden, dass auch für die Jeffer-
son-Siedlung kein Kampfmittelverdacht unterstellt werden muss. 
Die Rekonstruktion der Bodenkämpfe in Darmstadt, in Rahmen dessen sowohl die Cambrai-Fritsch-
Kaserne als auch die Jefferson Siedlung (sowie weitere) untersucht wurden, kommt zu dem Schluss, 
dass der „ausgesprochene Kampfmittelverdacht aufgrund von Bodenkämpfen nicht bestätigt werden 
kann“. Auch wird kein durch den militärischen Regelbetrieb induzierter Kampfmittelverdacht ausge-
wiesen (Mull und Partner, 2011). 
Tabelle 6: Bewertung Boden 
Kriterium Bewertung 
Lebensraumfunktion - 
- Natürlichkeitsgrad -- 
- Seltenheit -- 
- besondere Standortfaktoren - 
- Archivfunktion -- 
Speicher- und Reglerfunktion - 
- Filterleistung - 
- Pufferleistung - 
Natürliche Ertragsfunktion -- 
Beeinträchtigungsfreiheit - 
- Anteil unversiegelter Fläche - 
- Anteil unverdichteter Böden - 
- Unempfindlichkeit gegenüber Erosion - 
- Freiheit von Schadstoffen und Altlasten -- 
- Standortbezug der Bodennutzung -- 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering 
Durch den bereits gegebenen hohen Versiegelungsgrad (ca. 57 %) ist die Störungsintensität in Be-
zug auf die Bodenfunktionen (wie Speicher-, Regelungs- und Ertragsfunktionen) sehr hoch. Infolge 
von Überbauung und Geländeprofilierung wurde das natürliche Bodengefüge im Untersuchungsge-
biet großflächig verändert. Dem Schutzgut Boden wird für den Naturhaushalt und die Empfindlichkeit 
gegenüber Beeinträchtigungen insgesamt nur eine geringe Bedeutung zugeordnet. 
4.4 Wasser 
Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen oberirdischen und unterirdischen Gewässern. Inner-
halb des Plangebietes sind keine natürlichen Still- oder Fließgewässer vorhanden. Im Norden ver-
läuft der Saubach  in wenigen Metern Entfernung an der ehemaligen Kaserne vorbei.  Seinen Ur-
sprung hat er in dem Fischteich östlich vom Polizeipräsidium, von dort läuft er an der Akademie für 
Tonkunst vorbei und über das Gelände der Lichtenbergschule  und mündet in die Bessunger Kies-
grube. Im Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ wurden zu den durch den Kiesabbau entstan-
denen Teichen zwei weitere Amphibiengewässer angelegt. 
 
Grundwasser

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Güte und Menge des Grundwassers hängen von den geohydrologischen Verhältnissen ab. Der Un-
tersuchungsraum wird dem Hydrologischen Teilraum Kristallin des Odenwaldes im Großraum Süd-
westdeutsches Grundgebirge zugeordnet. Hydrogeologisch gliedert sich das Plangebiet in die Ein-
heit der Granite des Kristallinen Vorspessarts und Odenwaldes (ungegliedert) ein und weist silikati-
sche Magmatite mit einer geringen  bis äußerst geringe n Durchlässigkeit auf (Geoportal, G ru-
Schu.hessen, 2017). 
Die Gemarkungsgrenze zwischen Bessungen und Eberstadt  (südliche Grenze der Jefferson-Sied-
lung) markiert in etwa die Wasserscheide der Einzugsgebiete von Darmbach bzw. Schwarzbach im 
Norden und der Modau im Süden. Das Grundwasser fließt von Osten kommend, mit wenigen Metern 
Flurabstand, auf und in dem teilweise tief zerklüfteten Granodiorit nach Westen. Mit dem Übergang 
in die Oberrheinebene sinkt der Grundwasserspiegel rasch auf mehr als 10 m unter Geländeniveau. 
Dies ist im Planungsgebiet am Wasserspiegel  der westlichen Bessunger Kiesgrube ablesbar.  Der 
Pegelmessstand im J ahre 2010 lag bei ca.  15-16 m unter Geländeniveau bei der Heidelberger  
Straße (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011). Im Zuge der geotechnischen Untersuchung (Geo 
Team Brill, 2016 a)) wurde bei den Bohrungen, wie zu erwarten, kein freies Grundwasser getroffen. 
Es ist aber mit temporär auftretendem Schicht- und Stauwasser zu rechnen. Gemäß dem hydrologi-
schen Kartenwerk „Hess ische Rhein- und Mainebene“ wird der Grundwasserflurabstand im Gel-
tungsbereich auf > 30 m unter Geländeoberkante geschätzt (HLUG, 2015). 
„Im Bereich des Projektstandortes wurde zum Zeitpunkt der Außenarbeiten 2018 an zwei Auf-
schlusspositionen … in einer Tiefe von 6,30 … sowie 3,80 m u. GOK … Schicht- bzw. Grundwasser 
angetroffen“ (Weber-Ingenieure GmbH, 2020, S 18). 
Die Versickerungsfähigkeit im Geltungsbereich ist sowohl in den Sandböden als auch in den Verwit-
terungsböden über dem kristallinen Grundgestein unterschiedlich. Aufgrund der kleinräumlich wech-
selnden Tiefgründigkeit der Böden sind am Bessunger Hang  sehr unterschiedliche Versickerungs-
kapazitäten anzutreffen. „Somit ist der Felszersatz (k f = 3,47 x 10 -5 m/s] zum Einbau fachgerechter 
Versickerungseinrichtungen prinzipiell geeignet. … Der Sand (kf = 6,62 x 10 -6 m/s] ist somit gem. 
DIN 18130, TL 1 lediglich als schwach durchlässig zu bewerten und für den Bau fachgerechter Ver-
sickerungsanlagen nur bedingt geeignet.“ (Hydrodata, 2018, S. 15). 
Bedingt durch den hohen Versiegelungsgrad (57,1 %) in Verbindung mit einer umfassenden Ablei-
tung gefassten Oberflächenwassers ergibt sich eine entsprechende Störung des natürlichen Was-
serkreislaufs. Die Gebietsentwässerung erfolgte bisher über ein Mischwassersystem mit Anschluss 
an das Entwässerungsnetz der Stadt Darmstadt.  Eine Grundwasseranreicherung durch Nieder-
schläge findet im Planungsgebiet daher nur über unbebaute/unversiegelte Flächen und vor allem in 
den Wintermonaten statt, obwohl das Regenmaximum im Sommer liegt. Ursache ist die hohe Ver-
dunstung sowie der Wasserbedarf der Vegetation (Wissenschaftsstadt Darmstadt 2011). 
Tabelle 7: Bewertung Grundwasser 
Kriterium Bewertung 
Bedeutung des Grundwasservorkommens - 
Bedeutung für die Grundwasserneubildung o 
Freiheit von Verschmutzungen o 
Freiheit von Vorbelastungen o 
Betroffenheit von Schutzzonen/Nutzungsrechten -- 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen o 
Abflussregulationsfunktion o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering

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Tabelle 8: Bewertung Wasserkreislauf 
Kriterium Bewertung 
Störungsfreiheit des natürlichen Wasserkreislaufes  o/- 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen  o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering 
Insgesamt ist die Bedeutung des Schutzguts Wasser für den Naturhaushalt aufgrund des relativ 
hohen Versiegelungsgrades und der festgestellten Bodenbelastungen als eher gering einzustufen. 
4.5 Klima 
Im Allgemeinen wird unterschieden zwischen Großraumklima und Lokalklima. Es wird hier zunächst 
ein Überblick über die wichtigsten Komponenten des Großklimas gegeben. Anschließend werden 
die Ergebnisse der klimaökologischen Analyse (ÖKOPLANA, 2019) zur Bewertung des Kleinklimas 
im Planungsgebiet zusammengefasst.  
Großklima 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein -Main-Gebiet. Großklimatisch betrachtet liegt das ge-
samte Rhein-Main-Gebiet im Übergangsbereich vom subatlantischen zum schwach subkontinenta-
len Klima und ist als mäßig humid zu bezeichnen.  Entsprechend dem Luftreinhalteplan 2019 Bal-
lungsraum Rhein-Main (3. Fortschreibung, Teilplan Darmstadt) wird der Ballungsraum dem warm-
gemäßigten Regenklima zugerechnet. Die Niederungen sind gekennzeichnet durch niedrige Wind-
geschwindigkeiten, relativ hohe Lufttemperaturen und geringe Niederschlagsmengen. Der Hauptan-
teil der Niederschläge fällt in den Sommermonaten, wenn durch die hohe Einstrahlung verstärkt 
Schauer und Gewitter auftreten. In dicht besiedelten Gebieten bilden sich durch den anthropogenen 
Einfluss sogenannte Stadtklimate mit den bekannten Wärmeinseleffekten  aus. Dem entsprechend 
treten im Oberrheingraben und an der Bergstraße relativ hohe Temperaturen und geringe Nieder-
schlagsmengen auf.  
Tabelle 9: Klimadaten der Stadt Darmstadt  
(Quelle: HLUG Umweltatlas, 2013) 
Jahresdurchschnittstemperatur: 10 - 11 °C 
Durchschnittlicher Niederschlag: 700 -800 mm 
Hauptwindrichtung: Südwest – West – Nordwest 
mittlere Windgeschwindigkeit: ca. 1,2 m/s. 
Regionale Luftbelastung  Hohe bis sehr hohe Belastung 
Infolge des globalen Klimawandels ist auch in Darmstadt von einem weiteren Ansteigen der som-
merlichen Wärmebelastung auszugehen:

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Tabelle 10: Prognose zum Klimawandel für den Bereich Stadt Darmstadt  
(Quelle: Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung e.V., Zugriff 2019) 
 Zeitspanne 1981-2010 Prognosehorizont)* 2041-2070 
Jahresmitteltemperatur im Raum Darmstadt 10.3°C 13.2°C 
mittlere Anzahl der Sommertage (Tmax ≥ 25C) ca. 45 Tage ca. 93 Tage 
mittlere Anzahl der heißen Tage (Tmax ≥ 30C) ca. 8,9 Tage ca. 25,9 Tage 
)* Antriebsszenario RCP8.5 (hohe Temperaturzunahme) unter Berücksichtigung hoher zukünftiger Treibhausgasemissio-
nen 
Regional-/Kleinklima 
Während der Sommermonate erfährt der Raum Darmstadt eine hohe Sonneneinstrahlung. Im Winter 
kommt es hingegen in der Rheinebene oft zu einer stabilen Kaltluftschichtung und infolge davon zu 
Inversionswetterlagen mit Nebel und Schadstoffanreicherung in der Luft. 
In Strahlungsnächten ist auch im Geltungsbereich vermehrt mit ostnordöstlichen bis ostsüdöstlichen 
Luftbewegungen zu rechnen. „Sie tragen in der Bebauung wesentlich zur Belüftung bei“ (ÖKO-
PLANA, 2019, S 10). So kann die einströme nde nächtliche Kaltluft thermische Belastungen nach-
haltig herabsetzen. 
Aufgrund des Bauvolumens und der großräumig versiegelten Freiflächen ist entsprechend der Kli-
mafunktionskarte (Abb. 20) im Geltungsbereich eine moderate bis starke Überwärmung zu erwarten. 
„Teile des Kasernenareals  (großflächig versiegelte Stellplatzflächen) werden in der Planungshin-
weiskarte (INEK 2016, S. 45)  bzgl. des Klimas als sanierungsbedürftig eingestuft “ (ÖKOPLANA, 
2019, S 10).  
 
  
 
Abbildung 20: Klimafunktionskarte Darmstadt, Stand 2017

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Nördlich vom Geltungsbereich entlang des Saubachs sowie westlich in der „Bessunger Kiesgrube“ 
und dem Waldstück entlang der Cooperstraße sind markante Kaltluftbewegungen markiert. „Die an-
grenzenden Waldflächen fungieren als Frischluftentstehungsgebiete, die einem hohen klimaökolo-
gischen Schutzstatus unterliegen“ (ÖKOPLANA, 2019, S 11). 
Das Areal der ehemaligen Kaserne bildet einen Übergangsbereich zwischen dem durchgrünten 
Stadtteil Eberstadt im Süden und der nördlich gelegenen, dicht bebauten Kernstadt. Die großflächi-
gen Waldbereiche an den westlichen Odenwaldhängen stellen frischluftproduzierende Flächen dar. 
Hier findet im Vergleich zu landwirtschaftlichen Nutzflächen im Sommer allerdings nur eine mäßige 
nächtliche Luftabkühlung statt. Jedoch ist  aufgrund des hohen Strukturreichtums und de s großen 
Luftvolumens die Filterwirkung auf Staub, Luftschadstoffe und auch Lärm hoch. Die Effektivität der 
Frischluftbildung und des -transportes ist abhängig vom Abfluss im Gelände. So sind die Waldflä-
chen östlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne effektiver als die Wälder der Rheinebene. Am Bessunger 
Hang kommt es während zirkulationsarmer Hochdrucklagen zu nächtlichen, westwärts abfließenden 
Schwachwinden (Wissenschaftsstadt Darmstadt 2011). 
Potentiell kaltluftproduzierende Flächen sind  insbesondere Grünland - und vegetationsbedeckte  
Ackerflächen, welche nächtlich besonders stark abkühlen. Ihre lokalklimatische Effektivität ist eben-
falls von den Abflussverhältnissen abhängig. Im Planungsgebiet selbst und in der näheren nördli-
chen Umgebung sind in begrenztem Umfang kaltluftproduzierende Flächen im Saubachtal und in 
den Rasen- und Wiesenflächen der Konversionsstandorte gegeben (Wissenschaftsstadt Darmstadt 
2011).  
Das lokale Windsystem aus westwärts abfließender Frisch- und Kaltluft ist zumindest in der ehem. 
Cambrai-Fritsch-Kaserne sowie in der ehem. Jefferson-Siedlung positiv klimawirksam  (Wissen-
schaftsstadt Darmstadt 2011). 
Tabelle 11: Bewertung Klima 
Kriterium Bewertung 
Bedeutung für die Kaltluftentstehung  o 
Bedeutung für die Frischluftentstehung  - 
Bedeutung als Frischluftdurchzugsraum + 
Luftgüte o 
Beeinträchtigungsfreiheit  o 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen  o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering 
 
Insgesamt hat das Plangebiet selbst eine eher geringe bis mittlere F unktion für das Klima, wenn-
gleich die im Nordwesten und Osten vorhandenen Grün- bzw. Waldflächen positiv wirken. Der recht 
hohe Anteil versiegelter Flächen trägt zu einer starken Erwärmung bei, die als ungünstig anzusehen 
ist.  
4.6 Biotope, Flora und Fauna sowie Biologische Vielfalt 
Das Plangebiet ist eine stark anthropogen überprägte Fläche mit Großbaumbeständen, sowie teils 
hochwertigen Waldbiotopen in den Randbereichen der Konversionsfläche. Aufgrund der fehlenden 
Nutzung der Flächen befinden sich diese in unterschiedlich ausgeprägten Sukzessionsstadien.

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Die Bereiche ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson Siedlung waren bereits seit 2010 Ge-
genstand umfangreicher Untersuchungen zu Flora, Fauna und den Biotopstrukturen (Leitsch, 2010 
und PGNU, 2017).  
Damit wurde eine wesentliche Datenbasis mit naturschutzfachlich relevanten Informationen zusam-
mengetragen. Im Umweltbericht werden die wesentlichen gutachterlichen Aussagen zusammenge-
fasst wiedergegeben. Nähere Angaben und Details können den ausführlichen Darstellungen der 
Fachgutachten entnommen werden. 
 Biotope  
Auf dem Gelände der ehemaligen Kaserne wurden insgesamt 24 Biotoptypen kartiert. Hierbei han-
delt es sich hauptsächlich um urbane Lebensräume und Stadtbiotope, wie z.B. Verbundsteinpflaster, 
Asphalt, Vorgärten und parkähnliche Grünflächen, welche sich durch die fehlende Nutzung zum Teil 
in fortgeschrittenen  Sukzessionsstadien befinden. Außerdem sind ein großer Baumbestand  
(04.110/04.120) sowie Waldbiotope mit alten Bäumen auf den Konversionsflächen anzutreffen 
(PGNU, 2017). 
Nach der flächendeckenden Bestandskartierung entsprechend dem Biotoptypenschlüssel zur hes-
sischen Kompensationsverordnung (KV vom 01.09.2005) kann das Plangebiet demnach in folgende 
Biotoptypen unterteilt werden:   
Tabelle 12: Standard -/Nutzungstypen im Plangebiet (Quelle: PGNU, 2017) 
Typ-Nr. Biotop- und Nutzungstypen 
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 
01.114 Buchenmischwälder 
01.122 Eichenmischwälder 
01.152 Pioniergehölze 
01.152 n Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie (typisches Stadtbiotop) 
01.180 Robinien-Roteichen-Bestand 
01.299 Nadelwald mit Douglasien 
02.500 Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession 
04.110 Einzelbaum (einheimisch, standortgerecht) 
04.120 Einzelbaum (nicht heimisch, Exot) 
06.400 Sandtrockenrasen (LRT 2330, §30-Biotoptyp) 
06.920 Grünlandeinsaat 
09.120 Kurzlebige Ruderalflur mit wenig Gehölzaufwuchs 
09.120 g Kurzlebige Ruderalflur mit starkem Gehölzaufwuchs 
09.220 Ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit Gehölzaufwuchs 
10.510 Asphalt ohne Regenwasserversickerung 
10.510 r Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 
10.510 g Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 
10.520 Verbundsteinpflaster ohne Regenwasserversickerung 
10.520 r Verbundsteinpflaster mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 
10.520 g Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 
10.530 Kies- u. Sandwege, -plätze / Versiegelte Flächen mit Regenwasserversickerung 
10.710 Dachflächen ohne Regenwasserversickerung 
10.715 Dachflächen mit Regenwasserversickerung 
11.222 Grünanlagen mit Bäumen und Gehölzsukzession

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Typ-Nr. Biotop- und Nutzungstypen 
11.225 r Extensivrasen im Übergang zu wärmeliebenden Ruderalfluren z.T. mit Gehölzaufwuchs  
 
Die nachfolgend aufgeführten Biotop - und Nutzungstypen sind in Bezug auf Wertigkeit bzw.  Flä-
chenanteil am bedeutsamsten:  
Wald- und Gehölzbiotope: 
- Waldmeister-Buchenwald (KV-Nr. 01.112, zugleich LRT 9130) 
- Buchenmischwald (KV-Nr. 01.114) 
- Eichenwälder mit vielen Alteichen (KV-Nr. 01.122) 
- Nadelwald mit Douglasien (KV-Nr. 01.299) 
- Sukzessionsstadien von Pioniergehölzen (Pioniergehölze KV-Nr. 01.152) und Pioniergehölze mit 
  Götterbaum und Robinie (typisches Stadtbiotop, KV-Nr. 01.152 n) – beide aufgrund der Nicht- 
  nutzung entstanden 
- diverse Einzelbäume (KV-Nr. 04.110 und 04.120) 
- Ziergehölze (KV-Nr. 02.500) 
Offenlandbiotope: 
- Sandtrockenrasen (KV-Nr. 06.400, zugleich LRT 2330 und § 30-Biotoptyp) 
- Grünlandeinsaat (KV-Nr. 06.920) 
- kurzlebige Ruderalflur mit unterschiedlichen Gehölzaufwuchs (KV-Nr. 09.120 / 09.120 g) 
- ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit Gehölzaufwuchs (KV-Nr. 09.220) 
- Grünanlagen mit Bäumen und Gehölzsukzession (KV-Nr. 11.222) und Extensivrasen im Über-
gang zu wärmeliebenden Ruderalfluren z.T. mit Gehölzaufwuchs (KV-Nr. 11.225 r) 
Von größerer ökologischer Wertigkeit sind die Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH -Richtlinie 
(RL 92/43/EWG) Waldmeister -Buchenwald (LRT 9130) sowie der Sandtrockenrasen (LRT 2330 
Sandrasen auf offenen Binnendünen), welcher gleichzeitig durch den § 30 des Bundesnaturschutz-
gesetzes geschützt ist. 
Tabelle 13: Bewertung ökologisch bedeutsamer Biotoptypen 
Biotop-/Nutzungstyp 
Bedeutung für 
die Flora 
Bedeutung für 
die Fauna 
Natürlichkeit 
Gefährdung 
Störungsfrei-
heit 
Seltenheit 
Nichtwiederher-
stellbarkeit 
Bedeutung im 
Biotopverbund 
Schutzstatus 
Gesamtwert 
Sandtrockenrasen ++ + o ++ - + o + ++ + 
Grünlandeinsaat - o - -- - - -- o  - 
Kurzlebige Ruderalflur o + o o o - - +  o 
Ausdauernde Ruderalfluren o + o o o o o +  o/+ 
Grünanlagen - o o - - - - o  -/o 
Extensivrasen /wärmeliebende Ruderalflur o + o - o o - +  o 
Laubwald, standortgerecht + ++ ++ o o o ++ +  +

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Biotop-/Nutzungstyp 
Bedeutung für 
die Flora 
Bedeutung für 
die Fauna 
Natürlichkeit 
Gefährdung 
Störungsfrei-
heit 
Seltenheit 
Nichtwiederher-
stellbarkeit 
Bedeutung im 
Biotopverbund 
Schutzstatus 
Gesamtwert 
Pioniergehölze o + o - o - - o  o 
Baumgruppe, naturfern nach Kronenschluss o o o o o o o o  o 
Sonstige Nadelwälder  - o o o o - o o  o 
Ziergehölze, standortfremd - o - - - - - o  - 
Einzelbaum einheimisch, standortgerecht o + + + o o + +  o/+ 
Einzelbaum nicht heimisch, standortfremd  - o - o o o + o  o 
++ = sehr hoch    + = hoch    o = mittel    - = gering    -- = sehr gering 
Insgesamt sind die meisten der im Geltungsbereich vorkommenden Biotoptypen mit einer mittleren 
Wertigkeit zu bewerten. 
 Flora 
Nach der Standortkarte der Vegetation in Hessen  (Klausing & Weiss, 1986) würden die Flugsand-
flächen im Bereich der Heidelberger Str aße von Flattergras -Buchenwald eingenommen, der Bes-
sunger Hang von Perlgras-Buchenwäldern (Waldmeister-Buchenwald) (Wissenschaftsstadt Darm-
stadt 2011). 
Insgesamt wurden in dem Untersuchungsgebiet 11 Arten der Roten Liste der Farn- und Samenpflan-
zen Hessens (BVNH, 2008) sowie der Roten Liste gefährdeter Pflanzen Deutschlands (Korneck et 
al., 1996) gefunden. Darüber hinaus sind zwei dieser Arten (Feld-Mannstreu und Sand-Strohblume) 
in der Anlage 1 Spalte 2 der Bundesartenschutzverordnung aufgeführt u nd stehen somit unter be-
sonderem Artenschutz. „Für sie gelten die Bestimmunge n nach § 44 BNatSchG“ (PGNU, 2017, S. 
23). 
Tabelle 14: Gefährdete Pflanzenarten gemäß der Roten Listen in Deutschland (KORNECK et al. 
1996) und Hessen (BVNH 2008) sowie geschützte Pflanzenarten.  
Wissenschaftlicher Name  Deutscher Name 
Rote 
Liste Schutz-
status 
D H 
Aira caryophyllea Nelken-Haferschmiele  V  
Cirsium eriophorum Wollkopf-Kratzdistel  3  
Colutea arborescens Blasenstrauch 3 T  
Eryngium campestre Feld-Mannstreu  V b 
Helichrysum arenarium Sand-Strohblume 3 2 b 
Jasione montana Berg Jasione  V  
Medicago minima Zwerg Schneckenklee 3 3

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Wissenschaftlicher Name  Deutscher Name 
Rote 
Liste Schutz-
status 
D H 
Myosotis discolor Farbwechselndes Vergissmeinnicht 3 V  
Phleum phleoides Steppen-Lieschgras  V  
Sedum forsterianum Zierliche Fetthenne 3 T  
Vicia lathyroides Platterbsen-Wicke  3  
Rote Liste: 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet, T = Sippe mit Etablierungstendenzen, V = Vorwarnliste; Schutz-
status: b = besonders geschützt nach §44 BNatSchG i.V.m. BArtSchV. 
Ein Vorkommen der drei für Hessen relevanten Anhang IV-Arten der FFH -Richtlinie kann für das 
Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden. Für den Frauenschuh ( Cypripedium calceolus) und 
den Prächtigen Dünnfarn ( Trichomanes speciosum) sind die Standortgegebenheiten im Geltungs-
bereich ungünstig. Für die Sand-Silberscharte (Jurinea cyanoides) wären die Standortbedingen zwar 
grundsätzlich geeignet, doch konnte sie bei den Begehungen nicht nachgewiesen werden. „Darüber 
hinaus sind die hessischen Vorkommen der Sand-Silberscharte bekannt und dokumentiert, weshalb 
ein Vorkommen der Art im UG ausgeschlossen werden kann“ (PGNU, 2017). 
Neben den bereits durch die erfassten Waldbestände aufgenommenen Bäumen wurden im Zuge 
der Biotop- und Baumkartierung (PGNU, 2017) 520 Bäume begutachtet. Insgesamt zählen davon 
277 Bäume zu den heimischen Baumarten oder Obstbäumen (KV -Nr. 04.110). Die restlichen 243 
sind nicht einheimische oder standortfremde Baumarten (KV-Nr. 04.120). 
Am häufigsten wurden folgende Arten festgestellt: 
• Eichen (Quercus robur, Quercus petraea und Quercus rubra) 
• Rosskastanien (Aesculus hippocastanum) 
• Ahorne (Acer campestre, Acer pseudoplatanus und Acer saccharinum) 
• Rotbuchen (Fagus sylvatica) 
• Fichten (Picea omorika, Picea abies und Picea pungens ‚Glauca‘) 
• Kiefern (Pinus nigra, Pinus strobus und Pinus sylvestris) 
• Robinien (Robinia pseudoacacia) 
• Hainbuchen (Carpinus betulus und Carpinus betulus ‚Fastigiata‘). 
138 Bestandsbäume werden als absolut erhaltungswürdig und 350 Bäume als erhaltenswürdig be-
wertet. Dabei ist besonders der „große Bestand an alten heimischen Eichen (Stil - und Traubenei-
che)“ hervorzuheben. Ebenso sind die ca. 40 Rosskastanien entlang der Cooperstraße , der alte 
Hängebuchen-Bestand und eine Roteichen-Reihe als prägende Elemente hervorzuheben. „Darüber 
hinaus wird das Gebiet von alten und besonderen Solitärbäumen (Exoten) geprägt“ ( PGNU, 2017, 
S. 26). 
Tabelle 15: Bewertung Schutzgut Flora  
Kriterium Bewertung 
Artenvielfalt  + 
Anteil an Besonderheiten + 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen + 
++ sehr hoch       + hoch       o mittel       - gering       -- sehr gering 
Zusammenfassend erreicht die Flora im Geltungsbereich aufgrund der vorkommenden besonders 
wertgebenden Arten und des Baumbestandes eine mittlere bis hohe Wertigkeit.

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 Fauna 
Als für das Plangebiet relevante Taxa wurden insbesondere Fledermäuse, Vögel, Reptilien und xy-
lobionte Käfer untersucht. Zusätzlich wurde bei den Begehungen auf weitere Säuger und Insekten 
sowie Amphibien geachtet.  
Fledermäuse 
Insgesamt konnten mindestens sieben Fledermausarten im Untersuchungsgebiet ermittelt werden. 
Diese sind Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus ), Rauhautfledermaus (Pipistrellus nathusii ), 
Mückenfledermaus (Pipistrellus pygmaeus), Abendsegler (Nyctalus noctula), Breitflügelfledermaus 
(Eptesicus serotinus), sowie jeweils die Artenpaare Bartfledermäuse (Myotis brandtii / M. mystaci-
nus) und Langohren (Plecotus auritus / P. austriacus). Die akustische Unterscheidung innerhalb der 
beiden Artengruppen kann im Freiland nicht gesichert erfolgen, weshalb in diesem Fall beide Arten 
aufzuführen sind. 
Zusätzlich kamen noch Fledermausrufe innerhalb des Untersuchungsgebiets hinzu, die aufgrund 
unzureichender Qualität nicht eindeutig zugeordnet werden konnten und deswegen in sog. Rufgrup-
pen zusammengefasst wurden: 
• Nyctaloid (Nyc): Abendsegler (Nyctalus noctula), Kleinabendsegler (Nyctalus leisleri), Breit-
flügelfledermaus (Eptesicus serotinus), Nordfledermaus (Eptesicus nilssonii), Zweifarbfle-
dermaus (Vespertilio murinus)  
• Mittlerer Nyctaloid (Nycmi): Kleinabendsegler (Nyctalus leisleri), Breitflügelfledermaus (Ep-
tesicus serotinus), Zweifarbfledermaus (Vespertilio murinus)  
• Myotis: Großes Mausohr (Myotis myotis), Fransenfledermaus (Myotis nattereri), Wimpern-
fledermaus (Myotis emarginatus), Bart- und Brandtfledermaus (Myotis mystacinus /brand-
tii), Wasserfledermaus (Myotis daubentonii), Teichfledermaus (Myotis dasycneme), Bechst-
einfledermaus (Myotis bechsteinii)  
• Kleine/mittlere Myotis-Arten (Mkm): Bart-/Brandtfledermaus (Myotis mystacinus/brandtii), 
Wasserfledermaus (Myotis daubentonii), Bechsteinfledermaus (Myotis bechsteinii)  
Bei den 2015 vorangegangenen Untersuchungen wurden zusätzlich Nachweise von Kleinabendseg-
ler (Nyctalus leisleri), Mausohr (Myotis myotis) und Wasserfledermaus (Myotis daubentonii) geführt 
(PGNU, 2019).  
Alle im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen Fledermausarten werden in Anhang IV der FFH -
Richtlinie geführt und sind deshalb nach dem Bundesnaturschutzgesetz „streng geschützt“. 
Die mit Abstand häufigste Art im Planungsbiet ist die Zwergfledermaus, welche auch die häufigste 
heimische Fledermausart ist. In der Rangfolge der registrierten Vorkommnisse folgen die Rufgrup-
pen „Nyctaloid“ bzw. Mittlerer Nyctaloid“. Die Horchboxen weisen als zweithäufigste Art die Mücken-
fledermaus aus. 
Im Gebiet bzw. in der näheren Umgebung der ehemaligen Kaserne sind aufgrund des wiederholten 
bzw. steten Auftretens der Zwergfledermaus, Rauhautfledermaus sowie Breitflügelfledermaus Wo-
chenstubenquartiere wahrscheinlich. „ Ebenfalls gelangen wiederholte Nachweise für die Rufgrup-
pen Nyctaloid und Mittlerer Nyctaloid zur Wochenstubenzeit. Da unklar ist, auf welche Arten die Rufe 
zurückzuführen sind, können im Gebiet zusätzlich zur Breitflügelfledermaus vereinzelt auch (Baum-
höhlen-)Quartiere anderer Arten dieser Rufgruppen (Abendsegler und Kleinabendsegler) nicht mit 
letzter Sicherheit ausgeschlossen werden“ (PGNU, 2019, S. 32). 
Tabelle 16: Im Untersuchungsgebiet festgestellte Fledermauskontakte in 2017.  
Deutscher Name Wissenschaftlicher Name Erhaltungszustand Hessen Status 
Abendsegler Nyctalus noctula unzureichend NV 
Breitflügelfledermaus Eptesicus serotinus günstig NV 
Bart- / Brandtfledermaus Myotis mystacinus / M. brandtii günstig unzureichend NV

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Deutscher Name Wissenschaftlicher Name Erhaltungszustand Hessen Status 
Braunes / Graues Langohr Plecotus auritus / P. austriacus günstig unzureichend NV 
Mausohr Myotis myotis günstig NV 
Mückenfledermaus Pipistrellus pygmaeus unzureichend NV 
Kleinabendsegler Nyctalus leisleri unzureichend NV 
Rauhautfledermaus Pipistrellus nathusii unzureichend NV 
Wasserfledermaus Myotis daubentonii günstig NV 
Zwergfledermaus Pipistrellus pipistrellus günstig NV 
Erhaltungszustand Hessen:  
Status:   Status des Vorkommens im geplanten Eingriffsbereich.  
NV = nachgewiesenes Vorkommen, AV = sehr wahrscheinlich anzunehmendes Vorkommen 
Schwarze Schrift: bis auf Art- bzw. Artpaar-Niveau identifizierbare Fledermausrufe; grau: nicht eindeutig zuzuordnende Fledermauskon-
takte. 
 
Weitere Säuger 
Die Arten Dachs, Fuchs, Reh, Eichhörnchen, Waldmaus und Wildkaninchen wurden überwiegend 
durch Sichtbeobachtungen innerhalb des Untersuchungsgebiets nachgewiesen. 
Vögel 
Bei den Begehungen zur Erfassung der Vogelarten wurde eine vielgestaltige Vogelzönose mit ins-
gesamt 59 Arten nachgewiesen. Davon sind 48 Arten als Brut - und Reviervögel anzusehen. Die 
anderen 11 Arten wurden entweder nur als Nahrungsgäste (Mehlschwalbe, Straßentaube, Turm-
falke, Sperber, Rotmilan, Schwarzmilan) oder im Überflug  (Graureiher, Kormoran, Graugans, Nil-
gans, Kolkrabe) beobachtet.  
Bei den Brut- und Reviervögeln handelt es sich vornehmlich um i n Hessen häufige Arten mit einer 
Bindung zu Gehölzbeständen. Als typische Vertreter hierfür zählen bspw. Amsel, Kohlmeise, 
Mönchsgrasmücke, Heckenbraunelle oder Zilpzalp.  
Im Geltungsbereich nachgewiesene Brut- bzw. Reviervögel mit einem in Hessen unzureichend-un-
günstigen Erhaltungszustand („gelb“) sind Mauersegler (52 Brutpaare), Haussperling (2 Brutpaare), 
Trauerschnäpper (2 Reviere), Kleinspecht (1 Revier), Mittelspecht (2 Reviere), Girlitz (3 Reviere), 
Waldohreule (1 Revier) und Stieglitz (2 Reviere) . Als Reviervogelart mit einem ungünstigen bis 
schlechten Erhaltungszustand im geplanten Eingriffsbereich wurde der Gartenrotschwanz beobach-
tet. 
Aus artenschutzrechtlicher Sicht hat der Mauersegler eine besondere Bedeutung für das Gebiet. An 
sechs Gebäuden (vornehmlich Gebäude 4001 (24 Brutpaare), Gebäude 4026 (14 Brutpaare), Ge-
bäude 4028 (9 Brutpaar e)) wurden insgesamt 52 Brutpaare nachgewiesen. Ebenso wurde der 
Hausperling an einem weiteren Gebäude mit zwei Brutpaaren festgestellt.  
In unmittelbarer Nähe zur Konversionsfläche wurden außerdem die Stockente, der Schwarzspecht, 
und die Hohltaube nachgewiesen, die alle einen ungünstigen Erhaltungszustand besitzen. Die Brut-
vorkommen liegen aber außerhalb des Planungsgebietes. 
Mit insgesamt vier Revieren im Planungsgebiet wurde der Star (RL-D 3) als eine weitere in Deutsch-
land gefährdete Vogelart angetroffen. „Ihm wird in Hessen aktuell noch ein günstiger Erhaltungszu-
stand („grün“) zugewiesen. Der streng geschützte Grünspecht, welcher ebenfalls einen günstigen 
Erhaltungszustand aufweist, ist mit einem Brutpaar im Bereich der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Ka-
serne vertreten“ (PGNU, 2019, S. 35).

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Abbildung 21: Vorkommen gebäudebrütender Vogelarten im ungünstigen Erhaltungszustand im 
geplanten Eingriffsbereich. bp = Brutpaare, H = Haussperling, Ms = Mauersegler. 
(Quelle: PGNU, 2019) 
Des Weiteren kommen im Geltungsbereich Leitarten der verschiedenen Biotoptypen Laubwälder 
(Eichen-Hainbuchenwälder E16 bzw. Buchenwälder E17-18) wie z.B. Gartenbaumläufer, Trauer-
schnäpper, Sumpfmeisen, Kleiber, Mittelspecht, Grünspecht, Waldkauz, Schwanzmeise, Klein-
specht, Grauschnäpper, Haubenmeise, Tannenmeise, Misteldrossel, Winter- und Sommergoldhähn-
chen sowie Heckbraunelle vor. Neben den Wald bewohnern finden sich auch typische Arten der 
Siedlungen, wie z.B. Elster, Girlitz, Bachstelze, Hausrotschwanz, im Geltungsbereich.

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Tabelle 17: Innerhalb des Untersuchungsgebietes festgestellte Vogelarten in 2017 
Deutscher Name Wissenschaftlicher Name Erhaltungszustand Hessen Status 
Amsel Turdus merula günstig B 
Bachstelze Motacilla alba günstig R 
Blässhuhn Fulica atra LINNÉ unbekannt BV 
Blaumeise Cyanistes caeruleus günstig BV 
Buchfink Fringilla coelebs günstig B 
Buntspecht Dendrocopos major günstig BV 
Dorngrasmücke Sylvia communis günstig R ben 
Eichelhäher Garrulus glandarius günstig BZ 
Elster Pica pica günstig BV 
Fitis Phylloscopus trochilus günstig BV 
Gartenbaumläufer Certhia brachydactyla günstig BV 
Gartengrasmücke Sylvia borin günstig BV 
Gartenrotschwanz Phoenicurus phoenicurus schlecht B 
Girlitz Serinus serinus unzureichend B 
Gimpel Pyrrhula pyrrhula günstig BN 
Graugans Anser anser unzureichend DZ 
Graureiher Ardea cinerea unzureichend NG 
Grauschnäpper Muscicapa striata günstig BV 
Grünfink Carduelis chloris günstig B 
Grünspecht  Picus viridis günstig B 
Haubenmeise Parus cristatus günstig BV 
Haussperling Passer domesticus unzureichend B 
Hausrotschwanz Phoenicurus ochruros günstig BV 
Heckbraunelle Prunella modularis günstig BV 
Hohltaube Columba oenas unzureichend R ben 
Kernbeißer Coccothraustes coccothraustes günstig BN 
Kleiber Sitta europaea günstig B 
Kleinspecht Dryobates minor unzureichend BV 
Kohlmeise Parus major günstig B 
Kolkrabe Corvus corax günstig DZ 
Kormoran Phalacrocorax carbo unzureichend NG 
Kuckuck Cuculus canorus schlecht BV 
Mauersegler Apus apus unzureichend B 
Mäusebussard Buteo buteo günstig R ben 
Mehlschwalbe Delichon urbicum unzureichend NG 
Mittelspecht Dendrocopos medius unzureichend BV 
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla günstig B 
Nilgans Alopochen aegyptiacus (LINNÉ) unbekannt DZ 
Rabenkrähe Corvus corone günstig BV 
Ringeltaube Columba palumbus günstig B 
Rotkehlchen Erithacus rubecula günstig B

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Deutscher Name Wissenschaftlicher Name Erhaltungszustand Hessen Status 
Rotmilan Milvus milvus unzureichend NG 
Schwarzmeise Aegithalos caudatus günstig R ben 
Schwarzmilan Milvus migrans unzureichend NG 
Schwarzspecht Dryocopus martius unzureichend R ben 
Singdrossel Turdus philomelos günstig B 
Sommergoldhähnchen Regulus ignicapilla günstig B 
Sperber Accipiter nisus günstig NG 
Star Sturnus vulgaris günstig B 
Stieglitz Carduelis carduelis unzureichend BV 
Stockente Anas platyrhynchos unzureichend R ben 
Straßentaube Columba livia f. domestica unbekannt BV 
Sumpfmeise Parus palustris günstig BV 
Trauerschnäpper Ficedula hypoleuca unzureichend BV 
Turmfalke Falco tinnunculus günstig NG 
Waldkauz Strix aluco günstig R ben 
Waldohreule Asio otus unzureichend BV 
Zaunkönig Troglodytes troglodytes günstig B 
Zilpzalp Phylloscopus collybita günstig B 
Erhaltungszustand Hessen: (Zitate siehe Anhang 1) 
Status:   Status des Vorkommens im geplanten Eingriffsbereich.  
Bei Vögeln: B = Brut, BV = Brutverdacht, BZ = Brutzeitbeobachtung, R ben = Revier benachbart, NG = Nahrungsgast, 
DZ = Durchzügler  
 
Reptilien 
Im Rahmen der Untersuchungen konnten im Untersuchungsgebiet sowohl Vorkommen der Zaun-  
(Lacerta agilis) als auch der Mauereidechse (Podarcis muralis) belegt werden. Beide sind Arten des 
Anhangs IV der FFH -Richtlinie, die den europäischen Artenschutzbestimmungen unterliegen. Zu-
dem konnten Ringelnatter und Blindschleiche an mehreren Stellen auf dem Areal beobachtet wer-
den.  
Besonders die Mauereidechse stellt eine typische Art für das Planungsgebiet dar, die hier, aufgrund 
von Jungtierfunden, als reproduktiv zu beschreiben ist. Sie besiedelt fast die gesamte Fläche der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. der Jefferson-Siedlung. Die Zauneidechse scheint von den Mauerei-
dechsen an den östlichen Rand der Cambrai-Fritsch-Kaserne in den Waldrandbereich verdrängt zu 
werden.

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Abbildung 22: Verbreitung der Reptilien im Untersuchungsgebiet. Nachgewiesene Art je nach 
Farbe des Eidechsensymbols: schwarz= Mauereidechse; rot= Zauneidechse; grün= Ringelnatter; 
grau= Blindschleiche.  
(Quelle: PGNU, 2019)

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Tabelle 18: Innerhalb des Untersuchungsgebietes festgestellte Reptilienarten in 2017 
Deutscher Name     Wissenschaftlicher Name Erhaltungszustand Hessen Status 
Mauereidechse Podarcis muralis unzureichend NV 
Zauneidechse Lacerta agilis günstig NV 
Blindschleiche Anguis fragilis (LINNÉ, 1758)   NV 
Ringelnatter Natrix natrix (LINNÉ, 1758)   NV 
Erhaltungszustand Hessen:  
Status:   Status des Vorkommens im geplanten Eingriffsbereich.  
Bei Vögeln: B = Brut, BV = Brutverdacht, BZ = Brutzeitbeobachtung, R ben = Revier benachbart, NG = Nahrungsgast, 
DZ = Durchzügler; bei übrigen Arten: NV = nachgewiesenes Vorkommen, AV = sehr wahrscheinlich anzunehmendes 
Vorkommen; 
Amphibien  
Im Geltungsbereich selbst wurde nur die Erdkröte (Bufo bufo) nachgewiesen. In der Nähren Umge-
bung sowie in der Bessunger Kiesgrube wurden weitere Funde der Erdkröte als auch vo n Teich-
frosch (Pelophylax kl. esculentus) und Bergmolch (Ichtyosaura alpestris) erbracht. 
Alle drei Arten sind nach Bundesnaturschutzgesetz „besonders geschützt“. 
Totholzkäfer  
Teile des alten und umfangreichen Baumbestandes ließen schon zu den früheren Begehungen Tot-
holzkäfer wie Hirschkäfer oder Heldbock vermuten. Bei der Untersuchung in 2017 konnte  ein Brut-
baum des Heldbocks in einer Alteiche im Zentrum der Cambrai-Fritsch-Kaserne festgestellt werden. 
Ein Hirschkäfervorkommen wurde nicht ermittelt. Auch ein Vorkommen des Eremiten (Osmoderma 
eremita) konnte nicht festgestellt werden und „wird nach derzeitigem Kenntnisstand als ausgespro-
chen unwahrscheinlich erachtet“ (PGNU, 2019). 
Tagfalter  
Insgesamt wurden 23 Tagfalterarten begleitend zu den weiteren Kartierungen festgestellt. Bei einer 
gezielten Untersuchung der Tagfalterzönose würden mit aller Voraussicht weitere Arten hinzukom-
men. 
Es gibt keine Hinweise auf Tagfalterarten nach Anhang IV der FFH -Richtlinie (Heller od. Dunkler 
Wiesenknopf-Ameisenbläuling, Nachtkerzenschwärmer).  
Sechs der nachgewiesenen Arten stehen auf der Roten Liste Hessen (RLH) oder Deutschland 
(RLD). Diese sind Schwalbenschwanz (Papilio machaon, RLH V), Kleiner Sonnenröschen-Bläuling 
(Aricia agestis, RLH V), Kurzschwänziger Bläuling (Cupido argaides, RLH D), Kaisermantel (Argyn-
nis paphia, RLH V), Großer Fuchs ( Nymphalis polychloros, RLD V, RLH 3) und Mauerfuchs ( Lasi-
ommata megera, RLH V). 
Die Gruppe der Ubiquisten ist aufgrund des Vorhandenseins ihrer häufigen Raupenfutterpflanzen 
(Brennnessel, Kreuzblütler) stark vertreten. So wurden Kleiner Fuchs (Aglais urticae), Ockergelber 
Braun-Dickkopffalter (Thymelicus sylvestris), Tagpfauenauge (Inachis io) und die beiden Kohlweiß-
linge (Pieris spp.) angetroffen. Arten des anspruchslosen Grünlands sind Großes Ochsenauge (Ma-
niola jurtina) und Rostfarbiger Dickkopffalter ( Ochlodes sylvanus). Die Arten Kleines Wiesenvögel-
chen (Coenonympha pamphilus), Schornsteinfeger (Aphantopus hyperanthus), Hauhechel-Bläuling 
(Polyommatus icarus) und v.a. der Schachbret tfalter (Melanargia galathea) konnten als mesophile 
Offenlandarten festgestellt werden. Als auf sehr trockene Lebensräume angewiesene Arten finden 
sich auf den Konversionsflächen Mauerfuchs (Lasiommata megera, RLH V), Kurzschwänziger Bläu-
ling (Cupido argaides, RLH D) und Kleiner Sonnenröschen-Bläuling (Polyommatus agestis, RLH V). 
Als typische Vertreter magerer Standorte konnten Schwalbenschwanz ( Papilio machaon, RLH V)

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und Kleiner Feuerfalter (Lycaena phlaeas) festgestellt werden. Auch der Zitronenfalter (Gonepteryx 
rhamni) konnte im gehölzreichen Übergangsbereich nachgewiesen werden. Im Wald bzw. in gehölz-
geprägten Lebensräumen sind typische Vertreter der Landkärtchenfalter (Araschnia levana), das 
Waldbrettspiel (Pararge aegeria), der C-Falter (Polygonia c-album), der Großer Fuchs (Nymphalis 
polychloros, RLD V, RLH 3) sowie der Kaisermantel (Argynnis paphia, RL-Hessen V). Die nachge-
wiesenen Arten Admiral (Vanessa atalanta) und der Distelfalter (Vanessa cardui) sind als Wander-
falter bekannt (PGNU, 2019). 
Heuschrecken  
Bei den Begehungen konnten insgesamt 12 Heuschreckenarten kartiert werden, von welchen vier 
auf der Roten Liste Hessen geführt werden. Besonders die Blauflügelige Ödlandschrecke (Oedipoda 
caerulescens, RLD V, RLH 3) wurde an mehreren Stellen im Gel tungsbereich festgestellt. Weitere 
trockenheitsliebende Arten sind Westliche Beißschrecke (Platycleis albopunctata, RLH 2) und der 
Verkannte Grashüpfer (Chorthippus mollis, RLH V). Der Wiesen-Grashüpfer (Chorthippus dorsatus, 
RLH 3) zählt ebenfalls zu den weniger häufigen Arten.  
Wie auch bei den Tagfaltern würden bei einer gezielten Untersuchung dieser Artengruppe voraus-
sichtlich noch weitere Arten hinzukommen. Die weiteren häufigeren Arten sind Brauner Grashüpfer 
(Chorthippus brunneus ), Nachtigall -Grashüpfer ( Chorthippus biguttulus ), Gemeiner Grashüpfer 
(Chorthippus parallelus), Grünes Heupferd (Tettigonia viridissima), Roesels Beißschrecke (Metriop-
tera roeselii), Waldgrille (Nemobius sylvestris), Gemeine Sichelschrecke (Phaneroptera falcata) und 
Gemeine Strauchschrecke (Metrioptera griseoaptera) (PGNU, 2019). 
Höhlenbäume, Horste, Gebäude  
Innerhalb des Vorhabengebiets konnten 71 Höhlenbäume, wovon allein 24 auf Spechte zurückzu-
führen sind, festgestellt werden. In der unmittelbaren Umgebung konnten drei Horste im Wald kartiert 
werden. 
Der umfassende Gebäudebestand der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung bietet quasi 
an jedem Gebäude potenzielle Brutplätze für Gebäudebrüter bzw. potenzielle Fledermausquartiere. 
Aufgrund der hohen Anzahl an Gebäuden konnte keine punktgenaue Kartierung der Gebäudespal-
ten und -öffnungen durchgeführt werden. 
Tabelle 19: Bewertung Fauna 
Kriterium Bewertung 
Artenvielfalt  + 
Anteil/Bedeutung von Besonderheiten o/+ 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen + 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es sich zwar insgesamt bei den in 2017 nach-
gewiesenen Arten überwiegend um an den Siedlungsraum bzw. -rand angepasste und daher allge-
mein häufige Spezies handelt. An bedeutenden Arten konnten mindestens sieben Fledermausarten, 
neun Vogelarten, die Mauer- und Zauneidechse, der Heldbock, sechs Tagfalterarten und vier Heu-
schreckenarten nachgewiesen werden.  
Die Bedeutung des Schutzguts Fauna für den Naturhaushalt ist daher im Geltungsbereich von hoher 
Wertigkeit. 
 Biologische Vielfalt 
Gemäß dem Übereinkommen über die biologische Vielfalt (CBD – Convention on Biological Diver-
sity, Konferenz der Vereinten Nationen 1992 in Rio de Janeiro) bezeichnet Biodiversität die Vielfalt 
der Arten auf der Erde, die Vielfalt innerhalb der Arten (genetische Unterschiede zwischen Individuen 
und Populationen) sowie die Vielfalt von Ökosystemen (Lebensraumvielfalt).

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Auf der gesamten Fläche der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson Siedlung wurden drei ge-
fährdete Biotoptypen der Roten Liste der gefährdeten Biotoptypen Deutschlands (FINCK et al. 2017) 
ermittelt. 
Tabelle 20: Gefährdete Biotoptypen gemäß der Roten Liste der gefährdeten Biotoptypen Deutsch-
lands (FINCK et al. 2017) mit Gefährdungsgrad (SW = Südwestdeutsches Schichtstufenland, D = 
Deutschland, 1! = akut von vollständiger Vernichtung bedroht, 1 = von vollständiger Vernichtung 
bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet). 
Typ-
Nr. 
Biotop- und  
Nutzungstyp gemäß 
KV 
Lebensraumtyp ge-
mäß Anh. I der FFH-
Richtlinie 
Biotoptyp gemäß 
der Roten Liste 
Deutschlands 
Gefähr-
dungsgrad 
SW D 
01.112 Waldmeister-Buchenwald Waldmeister-Buchenwald 
(LRT 9130) Buchen(misch)wälder 
frischer basenarmer 
Standorte  
2 3 
01.114  Buchenmischwälder  - 
06.400  Sandtrockenrasen  Sandrasen auf offenen 
Binnendünen (LRT 2330)  
Ausdauernde Sandtro-
ckenrasen mit weitge-
hend geschlossener 
Narbe  
1 1! 
09.220  
Ausdauernde, wärmelie-
bende Ruderalflur mit 
Gehölzaufwuchs  
- 
Trocken-warme Ru-
deralstandorte auf 
Sand-, Kies- und 
Schotterboden  
3 2-3 
Alle Waldflächen sowie der Sandtrockenrasen sind aufgrund ihres hohen Wertes für den Arten- und 
Biotopschutz als besonders schutz- und erhaltungswürdig einzustufen. Der Einzelbaumbestand ist 
insgesamt als erhaltungswürdig einzustufen, die Bewertung der einzelnen Bäume auf ihre Schutz - 
und Erhaltungswürdigkeit ist der Baumkartierung (PGNU, 2017) zu entnehmen. 
Die das Gebiet dominierenden urbanen Lebensräume (Verkehrsflächen, parkähnliche Grünflächen) 
weisen aufgrund der fortgeschrittenen Sukzession zwar ein momentan erhöhtes Lebensraumpoten-
zial auf, sind aber im Vergleich zu den Waldflächen in kurzer Zeit auf geeigneten Flächen reprodu-
zierbar. Daraus ergibt sich keine besondere Relevanz für die biologische Vielfalt des Planungsge-
biets. Allerdings wird die Bedeutung der Grünflächen als Standorte des gebietsprägenden Baumbe-
standes deutlich gesteigert.   
Zusammenfassend kann in Bezug auf die biologische Vielfalt eine mittlere Wertigkeit des Gebietes 
festgestellt werden.  
4.7 Wirkungsgefüge  
Zwischen den biotischen und abiotischen Schutzgütern bestehen vielfältige und wechselseitige 
Funktionszusammenhänge. Wirkungsgefüge, die in relevanter Weise über die in der schutzgut -be-
zogenen Betrachtung vorgenommen Bestandsanalyse und -bewertung hinausgehen und sich ge-
genseitig verstärkende Wirkung haben könnten, waren nicht erkennbar, weshalb keine gesonderte 
Ermittlung und Bewertu ng des Wirkungsgefüges im Rahmen der Umweltprüfung vorgenommen 
wurde 
4.8 Landschafts-, Ortsbild 
„Das Landschaftsbild stellt den ästhetischen Ausdruck einer Landschaft dar. Dieser wird von den  
Eigenschaften geprägt, die sich in den natürlichen Strukturen der Morphologie und der Vegetation  
im Zusammenspiel mit den kulturhistorisch gewachsenen landschaftstypischen Flächennutzungen  
ausdrücken und eine Landschaft unverwechselbar machen… Von der Ausprägung des Landschafts-
bildes hängt im Wesentlichen die natur- und landschaftsbezogene Erhol ungseignung einer Land-
schaft ab“ (Landschaftsrahmenplan Südhessen, 2000).

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Das Plangebiet liegt zwischen den Ortsteilen Bessungen und Eberstadt und wurde aufgrund seiner 
militärischen Vornutzung massiv anthropogen überformt. Das Erscheinungsbild wird wesentlich ge-
prägt von der Gebietslage in einer bewegten Topographie zwischen den östlich angrenzenden Wald-
flächen und dem im Westen gelegenen Naturschutzgebiet Bessunger Kiesgrube bzw. einer südlich 
anschließenden Waldinsel sowie vom Gebäudebestand und dem sehr umfangreichen Großbaum-
bestand im Geltungsbereich selbst. Im Norden schließt der patchworkartig strukturierte, v. a. aus 
Gärten und Sportanlagen bestehende, dem Saubachgraben folgende Grünzug Bessungen Süd an. 
Im Süden wird die schmal zulaufende Jefferson -Siedlung nur durch ein schmales Waldband von 
dem großzügig durchgrünten Villengebiet im Norden von Eberstadt getrennt. Diese besondere Lage 
im Raumgefüge bedingt einen inselartigen Charakter des Geländes. 
Die den Hang hinaufführende Cooperstraße ist die einzige West -Ost-Verbindung im Bereich zwi-
schen Bessungen und Eberstadt. Sie verbindet die westlich der Heidelberger Straße gelegene Lin-
coln-Siedlung mit dem Geltungsbereich und untergliedert diesen gleichzeitig in die nördlich gelegene 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung im Süden, die dennoch zusammen ein in sich 
geschlossenes Areal bildeten. Nach Aufgabe der militärischen Nutzung ist die Cooperstraße wieder 
für die Öffentlichkeit nutzbar. Über die östlich anschließende Bogenschneise besteht nunmehr eine 
Verbindung zum Wald an der  Ludwigshöhe und der Marienhöhe. Das Gelände wird bis heute von 
einer weitestgehend erhaltenen Zaunanlage umgeben, die zugleich die Abgrenzung gegenüber dem 
Umfeld markiert.  
„Die Cambrai-Fritsch-Kaserne besteht aus zwei ursprünglich funktional getrennten Kasernenanla-
gen, die auf Basis einer punktsymmetrischen Komposition um den zentralen Erschließungshof an-
gelegt wurden. Diagonal durch den zentralen Platz führte in Verlängerung der Ludwigshöhstraße die 
alte Wegeverbindung von Bessungen zur Ludwigshöhe. … Die Bebauung … ordnet sich einem or-
thogonalen Raster unter, dessen Ausrichtung auf die Pauluskirche und den Hochzeitsturm verweist. 
Typisch für die Kaserne sind die zu Höfen grup pierten, sehr hochwertigen Mannschaftshäuser und 
Verwaltungsgebäude aus den 1930er Jahren.  
Darüber hinaus befinden sich in der Kaserne Werkstattgebäude, im nordöstlichen Teil eine Sport-
halle (ehemalige Reithalle) sowie im Südwesten mehrere Gebäude mit Einzelhandels- und Versor-
gungsnutzungen. Während die zentralen Freiflächen durch umfangreichen Baumbestand geprägt 
sind, stellen sich die Randbereiche eher als großflächig versiegelte Fahrzeugabstellflächen dar. Am 
nördlichen Rand befindet sich eine größere Sportanlage. Typisch für die Anlage sind die Terrassie-
rungen sowie die Mauern im Inneren und an der Ludwigshöhstraße.  
Die Cambrai-Fritsch-Kaserne wird zur Kiesgrube durch einen Damm begrenzt, auf dessen Krone ein 
Fußweg verläuft, der zahlreiche Ausblicke i n die Rheinebene und zur Innenstadt ermöglicht. Zum 
Waldrand im Osten wird das Areal ebenfalls durch eine bis zu 9 m hohe Böschung begrenzt. Der 
unmittelbar an die Konversionsflächen angrenzende Wald weist aufgrund des engmaschigen Wege-
netzes, der bewegten Topographie und dem vielfältigen Baumbestand einen sehr hohen Erholungs-
wert auf“ (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011, A S. 10-12). 
Die Jefferson-Siedlung besteht aus langgestreckten, dem Höhenverlauf folgenden Wohngebäuden 
in lockerer Gruppierung bzw. aus einzelnen Sondergebäuden. Hierfür wurden ebenfalls durch Ab-
grabungen und Aufschüttungen Bebauungsterrassen in die steilen Hanglagen geschaffen. 
Der große Baumbestand (fast 700 erfasste Bäume) verteilt sich über beide Konversionsflächen und 
wird somit zum verbindenden Element. „Besonders hervorzuheben ist der große Bestand an alten 
heimischen Eichen (Stil- und Traubeneiche). … In der Cambrai-Fritsch-Kaserne stehen die Eichen 
meist einzeln und haben Kronendurchmesser zwischen 10 und 20 m, während sie in der Jefferson-
Siedlung auch in waldähnlichen Beständen mit geschlossener Kronendecke zusammenstehen. … 
Prägend für das Gebiet s ind auch die ca. 100 straßenbegleitenden Rosskastanien entlang der 
Cooperstraße und am zentralen Platz in der Cambrai-Fritsch-Kaserne, sowie die Roteichen-Baum-
reihe entlang der Heinrich-Delp-Straße. Die Baumreihen betonen den Straßenverlauf und damit die 
Hauptverkehrsachsen innerhalb des Gebiets.“ (PGNU, 2017, S. 26) Daneben finden sich auch zahl-
reiche alte und besondere Bäume nicht einheimischer Arten, die das Erscheinungsbild nicht minder 
prägen. Insgesamt ist der Baumbestand sowohl in Bezug auf Artenzusammensetzung, Alter, Vitalität

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 56 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
und Erscheinungsbild sehr vielfältig und durchmischt. Ihm ist eine landschaftsbildprägende Funktion 
zuzuordnen. 
Das Gelände wird vielfach von Wald umgrenzt. V. a. am Ostrand  erheben sich die Bestände auf-
grund der Geländetopografie teils deutlich über die ehemalige Kaserne und bilden eine eindrucks-
volle Kulisse. Durch den überwiegend schon älteren Baumbestand und die verschiedenen Sukzes-
sionsflächen wird die ansonsten harte Abgrenzung zum umliegenden Wald deutlich abgemildert und 
der Wald in das Planungsgebiet räumlich hineingezogen. 
Tabelle 21: Bewertung Landschaft 
Kriterium Bewertung 
Vielfalt o 
Eigenart + 
Natürlichkeit o 
Störungsfreiheit o 
Erlebbarkeit - 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
 
In Bezug auf die naturschutzfachlich wertbestimmenden Kriterien Vielfalt, Eigenart und Schönheit 
bzw. Natürlichkeit besitzt das Gebiet im Geltungsbereich zusammengefasst und trotz der intensiven 
baulichen Vornutzung eine besondere Wertigkeit. Im Bestand bzw. mangels relevanter Nutzungen 
besitzt der Geltungsbereich keine besondere Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen. Eine 
Erlebbarkeit für die Allgemeinheit ist mangels freier Zugänglichkeit nicht gegeben. Insgesamt ist das 
Planungsgebiet für das Schutzgut Orts - bzw. Landschaftsbild von mittlerer Bedeutung, zumal sich 
auf dem Gelände ein Stück Stadtgeschichte widerspiegelt. 
4.9 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 
Das Schutzgut Mensch lässt sich über die Themenbereiche Lärm, Lufthygiene, Schadstoffbelastun-
gen und Erholung beschreiben. In der Bestandsbetrachtung ist zunächst zu prüfen, ob und inwieweit 
schädliche Umwelteinwirkungen auf den Menschen bereits vorhanden sind bzw. einwirken. 
Das Areal der Cambrai -Fritsch-Kaserne lag seit Aufgabe der militärischen Nutzung brach und da 
sich somit keine Bewohner, Beschäftigten oder sonstige länger anwesenden Personen dort aufhiel-
ten, wird derzeit kein relevanter Einfluss auf Menschen ausgeübt, es ergeben sich für diesen Bereich 
des Planungsgebiets keine Betroffenheiten. 
Das Gelände der Jefferson-Siedlung hingegen wird zurzeit und voraussichtlich bis 2025 als Unter-
kunft geflüchteter Menschen genutzt. Aufgrund der Nutzung bedarf das Schutzgut Mensch hier einer 
näheren Betrachtung. Aufgrund enger Wechselbeziehungen des Schutzguts Mensch zu den übrigen 
Schutzgütern sei darauf hingewiesen, dass zu einigen relevanten Teilaspekten in der vorangehen-
den schutzgutbezogenen Bestandsbetrachtung bereits Aussagen zu für Menschen relevante Belas-
tungen des Geltungsbereichs getroffen wurden. 
Lärm 
Aufgrund der besonderen Lage des Geltungsbereichs (abseits der Ortslagen und umgeben von 
Wald) ist der Geltungsbereich weder tagsüber noch nachts relevanten Verkehrslärmbelastungen 
(Straßen-, Bahn- und Straßenbahnverkehr) ausgesetzt.  
Schadstoffbelastungen 
Durch die umfangreichen Untersuchungen und umwelttechnischen Erkundungen zu festgestellten 
Bodenverunreinigungen sowie aufgrund von zwischenzeitlich bereits durchgeführten Sanierungs -

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 57 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
maßnahmen der Kontaminationsverdachtsflächen und Altlasten im Zuge der Baufeldfreimachung ist 
davon auszugehen, dass auch aktuell keine Gefahren für Leben und Gesundheit über die Wirkungs-
pfade Boden-Mensch und Boden-Grundwasser hervorgerufen werden können.  
Lufthygiene 
Bedingt durch die großräumige Lage im Ballungsraum Rhein-Main ist der Geltungsbereich lufthygi-
enischen Vorbelastungen ausgesetzt. In Darmstadt wurden im Rahmen der Luftreinhaltepläne je-
doch bereits vielfältige Maßnahmen zur NO 2-Immissionsminderung umgesetzt. Gemäß Prognose-
rechnung des Umweltministeriums des Landes Hessen für 2020 werden lediglich im Innenstadtbe-
reich noch in zwei Straßenabschnitten Überschreitungen der NO 2-Immissionsgrenzwerte (Jahres-
mittelwert) ermittelt. Aufgrund dessen und insbesondere durch das immissionsökologisch wenig be-
lastete Umfeld (Ortsrandsituation und unmittelbare Waldnähe) ist für den Geltungsbereich davon 
auszugehen, dass die mittlere jährliche Belastung bzgl. de r Luftschadstoffkomponente Stickstoffdi-
oxid (NO 2) unterhalb der Grenzwerte von 40 μg/m³ lieg t. Messungen und Berechnungen der 
Feinstaubbelastung (PM10) ergaben für den Bereich Darmstadt Werte deutlich unterhalb des zuläs-
sigen Jahresmittelwertes von 40 µg/m3 (HMUKLV, 2019). 
Bioklima 
Das Bioklima in Bezug auf den menschlichen Organismus umfasst die Gesamtheit aller atmosphä-
rischen Einflussgrößen. Diese lassen sich nach Art und Wirkung in drei Wirkungskomplexen zusam-
menfassen: 
• aktinisch – biologisch wirksame Sonnenstrahlung (Infrarot, Licht, UV), wobei sowohl positive 
als auch negative Wirkungen auf den Organismus bekannt sind; 
• thermisch – bestimmend sind hierbei Wind (Windgeschwindigkeit), Temperatur (Lufttempe-
ratur) und Feuchte (Luftfeuchte), die den Wärmeaustausch zwischen menschlichem Körper 
und der Atmosphäre bestimmen; 
• lufthygienisch – hier sind natürliche und durch den Menschen verursachte Luftbeimengungen 
(Grobstaub, Feinstaub, Pollen und Gase) bedeutsam, auch hier können verschiedenartige, 
positive (z. B. Waldklima) wie negative (Allergie-) Reaktionen ausgelöst werden. 
Die Eigenschaften eines Klimas im Hinblick auf Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen lassen 
sich über Schon-, Reiz- und Belastungsfaktoren beschreiben. Schon- und Reizfaktoren sind im Gel-
tungsbereich ohne besondere Bedeutung. 
Bioklimatisch wird der Ballungsraum Rhein -Main als „belastender“ Verdichtungsraum ( Deutscher 
Wetterdienst, 2019) ausgewiesen. Kennzeichnend sind folgende klimatische Faktoren:  
- Wärmebelastung durch Schwüle und hohe Lufttemperatur im Sommer;  
- stagnierende Luft, verbunden mit geschlossener Wolkendecke, hoher Feuchtigkeit und Tem-
peraturen um 0 °C im Winter;  
- verminderte Strahlungsintensität durch Niederungs- bzw. Industriedunst und Nebel;  
- erhöhtes Risiko zur Anreicherung von Schadstoffen wegen der oft niedrigeren Windge-
schwindigkeit. 
Aus lufthygienischer Sicht sind vor allem die oft niedrigen Windgeschwindigkeiten und im Zusam-
menhang damit die Häufigkeit von Zeiten mit ungünstigem Luftaustausch charakteristisc h 
(HMUKLV, 2019). Dies veranschaulicht die „Bioklima-Karte“ des Umweltatlas Hessen (HLUG, 2019) 
sehr deutlich, hier werden im Gebiet der Konversionsfläche eine hohe bis sehr hohe Wärmebelas-
tung (>25,1 – 27,5 Belastungstage pro Jahr) aufgezeigt.  
Erholung 
Die Erholungsfunktion des Plangebietes ist für die Bevölkerung nahezu ohne Bedeutung, nur für 
einen sehr eingeschränkten Personenkreis ist die Jefferson -Siedlung zugänglich und relevant. Die 
aktuell dort in der Unterkunft für geflüchtete Menschen wohnenden Personen können die diversen 
Freiflächen (Sportflächen, Spielplätze, Sitz- und Aufenthaltsbereiche), die noch aus der Nutzungs-
zeit der Amerikaner erhalten geblieben sind,  als Aufenthaltsmöglichkeiten im Freien nutzen . Der

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 58 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
aktuelle Zustand dieser Flächen l ässt jedoch weder auf eine funktions bewahrende Unterhaltung 
noch auf eine intensivere Nutzung schließen. Eine Ausnahme stellt der im Jahr 2017 neu eingerich-
tete Spielbereich dar. 
 
Abbildung 23: Spiel-
/Aufenthaltsbereich in 
der Jefferson-Siedlung 
(Quelle: eigene Aufnahme 
Sept. 2019) 
Die Fläche der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne hat zwar einige Sport- und Freizeitmöglichkei-
ten, wie ein Baseballfeld, Tennisplätze oder eine Turnhalle aufgewiesen, doch ist das Gelände zum 
einen momentan aufgrund der Zaunanlage nicht zugänglich und zum anderen sind die Sportanlagen 
im Rahmen der Flächenfreimachung tlw. inzwischen entfernt worden. 
 
Abbildung 24: Gehölzsukzession auf dem 
ehemaligen Tennisplatz 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 2019) 
Die umliegenden Waldflächen weisen ein umfangreiches Wegenetz und mehrere Sehenswürdigkei-
ten (Ludwigs- oder Bismarckturm) auf und werden rege von Spaziergängern, Joggern, Radfahrern

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u. ä. genutzt. Außerdem befindet sich nordwestlich der Konversionsfläche in  etwa 300 m Luftlinie 
Entfernung ein Fahrrad- sowie ein Tennisverein. 
Tabelle 22: Bewertung Mensch (Lärm/Bioklima/Lufthygiene/Erholung) 
Kriterium Bewertung 
Anzahl/Funktion an Erholungseinrichtungen o 
Landschaftsgebundene Erholungsfunktion + 
Erschließungsgrad -/o 
Ausstattung der sozialen Infrastruktur - 
Freiheit von Lärmbelastungen + 
Freiheit von Luftschadstoffen O 
Freiheit von Strahlungsfeldern - 
Freiheit von bioklimatischen Belastungen - 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen O 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
Der Planungsraum besitzt für das Schutzgut Mensch insgesamt eine geringe bis mittlere Relevanz, 
da aktuell nur die Jefferson -Siedlung in Nutzung bzw. für die übergangsweise dort lebenden Men-
schen zugänglich ist.  
4.10 Kultur- und sonstige Sachgüter 
Der zentrale Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist als Sachgesamtheit / Ensemble nach  Hessi-
schem Denkmalrecht geschützt (vgl. Abb. 11). Zu diesen kulturellen Werten  gehören das zentrale 
Geviert des öffentlichen Platzes, die vier den zentralen  Platz umgebenden Gebäude (zwei  Wirt-
schafts- und zwei Stabsgebäude), die ehemaligen Zugänge mit begleitenden Mauern auf dem Platz 
sowie der den Platz prägende Gehölzbestand. Zudem sind die Mauern und Torhäuser der Doppel-
kaserne an der Lud wigshöhstraße ebenfalls T eil des Denkmals  (Landesamt für Denkmalpflege, 
2020).  
 
 
 
Abbildung 25: Denkmalge-
schützte Mauer mit Innschrift 
der ehem. „Cambrai Ka-
serne“ 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 
2019)

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Abbildung 26: Denkmalge-
schützte Mauer mit Innschrift 
der ehem. „Freiherr von 
Fritsch Kaserne“ 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 
2019) 
 
Abbildung 27: Denkmalge-
schütztes Gebäude Nr. 4025 
mit Uhrturm 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 
2019) 
Innerhalb des Planungsgebietes liegen keine Hinweise auf ein mögliches Vorkommen archäologi-
scher Bodenfunde bzw. Denkmäler vor.  Lt. Angaben des Landesamts für Denkmalpflege Hessen, 
hessenARCHÄOLOGIE befinden sich im direkten Umfeld des Plangebiets jedoch Bodendenkmäler 
(römische Siedlungsstellen: Darmstadt 69 und 70), die in das Plangebiet hineinreichen können. In 
Abstimmung mit de m Landesamt wurde jedoch festgelegt, dass kein archäologisches Gutachten 
erstellt werden muss (Albert Speer + Partner, 2019).  
Im Südwesten des Geltungsbereichs steht unmittelbar an der Heinrich-Delp-Straße ein kleines Kir-
chengebäude. Die sog. Chapel ist ein für amerikanische Militärsiedlungen typisches Bauwerk.  
 
  
Abbildung 28 und 29: Chapel (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011)

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Ebenfalls im Bereich der Jefferson-Siedlung ist ein Gedenkstein zu finden, der an ein Rodelunglück 
am 27.02.1909 erinnert, bei dem drei junge Leutnants tödlich verunglückten.  
 
 
 
Abbildung 30: Gedenk-
stein 
(Quelle: eigene Aufnahme, 
Sept. 2019) 
 
Als Sachgüter sind v.a. der umfangreiche Gebäudebestand sowie die Infrastrukturanlagen im Gel-
tungsbereich zu nennen, die je nach baulichem Zustand einen entsprechenden Sachwert aufweisen. 
Aufgrund des Denkmalschutzstatus und der Bausubstanz sollen aber nur wenige Gebäude erhalten, 
saniert und einer geeigneten Folgenutzung zugeführt werden. 
 
Tabelle 23: Bewertung Kultur- und Sachgüter  
Kriterium Bewertung 
Vorhandensein von Kulturgütern o/+ 
Bedeutung von umweltrelevanten Sachgütern  - 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
In Bezug auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter weist der Geltungsbereich nur eine mitt-
lere Wertigkeit auf, eine besondere Umweltrelevanz besteht hierzu nicht. 
5 Betroffenes Umfeld  
Aufgrund der umgebenden Waldflächen weist der Geltungsbereich eine gewisse Insellage auf. Von 
Nordost bis Südwest schließt das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ an die Konversions-
flächen an. Im Westen liegt unmittelbar an der Grenze das Naturschutz gebiet „Bessunger Kies-
grube“. Im Norden liegen bewaldete Flächen  zwischen der ehemaligen Kaserne und dem Polizei-
präsidium Südhessen. An diese schließen sich Grün- bzw. Kleingartenanlagen, das Gelände der 
Akademie für Tonkunst sowie der Ortsteil Bessungen  an. Insofern stellt der Geltungsbereich eine 
bebaute, von Grün und Wald umrahmte Siedlungsfläche dar, die bislang kaum relevante Wechsel-
beziehungen zu ihrem Umfeld ausübte. In diesem Zusammenhang sind auch keinerlei umweltrele-
vante Sensibilitäten des Umfeldes gegenüber dem Planungsgebiet erkennbar.

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6 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
(Prognose-Nullfall) 
Das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne einschließlich der Jefferson Siedlung hat s ein Erschei-
nungsbild seit der Nutzungsaufgabe der US-Armee Ende 2008 bis heute nicht verändert. Aufgrund 
der im Zuge der langjährigen Nutzungsgeschichte bereits großflächig erfolgten Überbauung und 
Versiegelung kann der Geltungsbereich nur eingeschränkt Um weltfunktionen erfüllen. Zudem sind 
Vorbelastungen gegeben (intensive Flächennutzung, bereichsweise sehr hoher Versiegelungsgrad 
durch Gebäude/bauliche Anlagen, Verkehrsflächen inkl. Zuwegungen, Bodenverunreinigungen 
u.a.m.), die sich jeweils auf die versc hiedenen Schutzgüter auswirken und die entsprechend bei 
Nichtdurchführung der Planung auch weiterhin fortwirken würden. 
Boden/Wasser 
Ohne die geplante Gebietsentwicklung würden aufgrund der nicht gegebenen planungsrechtlichen 
Überplanungsmöglichkeiten (Außenbereichsgrundstück i. S. v. § 35 BauGB ) keine wesentlichen 
Veränderungen der Bestandssituation stattfinden. Ggf. würden Zwischen- oder Folgenutzungen zu-
lässig, die sich aber allesamt an der bestehenden Bausituation orientieren würden. Wesentliche Ver-
änderungen in Bezug auf die Schutzgüter Boden und Wasser sind in diesem Zusammenhang nicht 
anzunehmen. 
Klima/Luft 
Im Vergleich zur derzeitigen Situation sind bei Nicht -Realisierung der Planung keine gravierenden 
Unterschiede hinsichtlich der klimaökologischen Situation im Gebiet zu erwarten. Allenfalls langfris-
tig kann mit allmählicher Zunahme klimawirksamer Grünvolumina (v.a. sukzessionsbedingte Gehölz-
/Baumentwicklung) mit einer gewissen Verbesserung der kleinklimatischen Situation gerechnet wer-
den. 
Pflanzen/Biotope, Tiere  
Aufgrund der Aufgabe der ehemaligen Nutzungen im Geltungsbereich hat auf Teilflächen die natür-
liche Sukzession eingesetzt, die in Abhängigkeit zur Untergrundbeschaffenheit unterschiedliche Sta-
dien erreicht hat (aufkommende krautige Pioniervegetation in Fugen und Spalten befestigter Flächen 
bis hin zu allmählich aufkommender Verbuschung auf Standorten mit Bodenanschluss).  
Bei einer Nichtumsetzung der Planung in Verbindung mit einem Ausbleiben von Pflegemaßnahmen 
wäre von einem allmählichen Verfall der Bausubstanz und einer weiter voranschreitenden Sukzes-
sion einschließlich stetiger Zunahme gehölzgeprägter Flächen auszugehen. Entsprechend würde 
sich das Lebensraumangebot für Flora und Fauna verändern, was im Zusammenspiel mit einer ge-
wissen Ungestörtheit die Ausbildung einer größeren Artenvielfalt bedingen würde. Mit der langfristig 
zunehmenden Verbuschung würden sich die Lebensraumbedingungen für an offene Standorte ge-
bundene Pionier- und Offenlandarten verschlechtern und damit die Lebensgrundlage für die an die-
sen Lebensraum angepassten Arten allmählich entfallen. Gleichzeitig würden sich insbesondere für 
an Gehölze gebundene Tierarten neue Nischen eröffnen. Auf lange Zeit betrachtet, würde sich aber 
eine Nivellierung der Standortbedingungen einstellen, was mit einer Abnahme der Artenvielfalt ein-
hergehen würde. Im Wesentlichen ist im Prognose -Nullfall gegenüber dem Ist -Zustand mit einer 
Weiterentwicklung der Sukzession und mit einer verstärkten Angliederung der Randbereiche an die 
umliegenden Waldflächen zu rechnen. 
Landschaft/Ortsbild 
Das Landschaftsbild innerhalb und im Umfeld des Geltungsbereichs ist wesentlich durch die beson-
dere städtebauliche Struktur des ehemaligen Kasernengeländes und die Randlage des Geltungsbe-
reichs im Siedlungsgefüge der Stadt Darmstadt bestimmt. Aufgrund des nicht gegebenen Planungs-
rechts und den im Zentrum der Cambrai -Fritsch-Kaserne gegebenen Denkmalschutzstatus wären 
ohne die vorliegende Bauleitplanung nur relativ geringe Veränderungen im Erscheinungsbild des 
Areals zu erwarten, die sich v.a. aus einer voranschreitenden Vegetationsentwicklung bei gleichzei-
tig ausbleibender Pflege ergeben. Mit diesen Prozessen ginge parallel vermutlich ein allmählicher 
Verfall der Bausubstanz einschließlich der Infrastruktur einher. 
Mensch 
Bei Nichtdurchführung der Planung bliebe der Geltungsbereich für die Öffentlichkeit zunächst

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weiterhin unzugänglich. Eine Nutzbarkeit wäre somit nicht gegeben und der Geltungsbereich für die 
Darmstädter Bevölkerung weiterhin praktisch ohne Bedeutung. Hiervon auszunehmen ist die Son-
dernutzung als Unterkunft für geflüchtete Menschen im Bereich Jefferson-Siedlung. 
Kultur- und Sachgüter  
Ohne Umsetzung der Bauleitplanung blieben die denkmalgeschützten Strukturen und Gebäude wei-
terhin erhalten, eine freie Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit wäre aber nicht gegeben. Bei ausblei-
bender Folgenutzung besteht die Gefahr eines allmählichen Verfalls der Bausubstanz wodurch auch 
das denkmalgeschützte Ensemble Schaden erleiden könnte. 
In Bezug auf Sachgüter kann sich bei ausbleibender Nutzung eine Wertminderung der Bausubstanz 
ergeben, wenn die Gebäude nicht ausreichend gepflegt bzw. unterhalten werden. Gleiches gilt für 
die Infrastruktur. Eine deutliche Wertsteigerung hinsichtlich einer neuen Nutzung zugängli ch ge-
machter Bausubstanz oder neu bebaubarer Grundflächen, wie sie bei Umsetzung der Bauleitpla-
nung möglich wäre, bliebe aus, was ökonomisch zwar bedeutsam, aber für die Umweltsituation ohne 
weitere Relevanz wäre. 
7 Landschaftsplanerische/-ökologische Entwicklungs- und Umweltschutzziele  
Unter Auswertung der bestehenden Rahmenplanungen, der jeweiligen Fachgesetze und übergeord-
neten Umweltziele sowie der örtlichen Situation ergeben sich für den Geltungsbereich des Bebau-
ungsplans für die umweltrelevanten Schutzgüter folgende übergeordnete Zielvorstellungen: 
7.1 Zielsetzung Boden 
Grundziel für das Schutzgut Boden ist die nachhaltige Sicherung von Böden und ihrer natürlichen 
Regulationsfähigkeit, auch wenn dem aufgrund des weitgehenden Fehlens natürl icher Böden und 
der bestehenden anthropogenen Vorbelastungen eine deutlich verminderte Bedeutung zukommt. 
Leitziel für den Bodenschutz ist nach BBodSchG, den Boden insbesondere in seinen verschiedenen 
Funktionen zu erhalten und vor Belastungen zu schützen,  eingetretene Belastungen zu beseitigen 
und ihre Auswirkungen auf den Menschen und die Umwelt zu verhindern oder zu vermindern. Nach 
§ 1a BauGB soll mit Grund und Boden schonend und sparsam umgegangen werden. 
Aufgrund der intensiven Vornutzung der Flächen im Geltungsbereich, wodurch die Böden durch Be-
bauung, Versiegelung, Verdichtung, Aufschüttungen und Abgrabungen sehr stark anthropogen 
überprägt sowie durch Schadstoffeinträge sogar belastet sind, ergibt sich als wesentliche Zielset-
zung im Rahmen der Bebauungsplanung: 
• Erhalt von vorhandenen unbeeinträchtigten Böden insbesondere in Randzonen und Einbin-
dung in die geplante Grünstruktur; 
• Beseitigung vorhandener Schadstoffbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung und fach-
gerechte Entsorgung zwecks Vermeidung von Beeinträchtigungen (Nutzungseinschränkun-
gen / Gefährdungen) der zukünftigen Nutzer; 
• Flächenrecycling / Wiedernutzbarmachung bereits gestörter bzw. baulich geprägter Stand-
orte; 
• Flächenentsiegelung und Schaffung zusammenhängender, unversiegelter Flächen in baulich 
nicht beanspruchten Bereichen. 
7.2 Zielsetzung Wasser 
Grundziel für das Schutzgut Wasser ist die nachhaltige Sicherung eines qualitativen und quantitati-
ven Wasserhaushalts und seiner Regulationsleistungen. Aufgrund des Fehlens von Oberflächenge-
wässern gilt dies insbesondere in Bezug auf das Grundwasservorkommen, für das Beeinträchtigun-
gen zu vermeiden sind. 
In § 55 Abs. 2 WHG werden Grundsätze der Abwasserbeseitigung definiert: „Niederschlagswasser 
soll ortsnah versicker t, verrieselt oder direkt  oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit 
Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch

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sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen“. Da-
her soll eine möglichst umfassende ökologische Regenwasserbewirtschaftung etabliert werden. 
Als Leitziele zum Grundwasserschutz sind zu nennen: 
• Vermeidung / Verminderung des Oberflächenabflusses sowohl von Neubauten als auch Ver-
kehrsflächen durch Versickerung (z.B. Mulden-/Mulden-Rigolen-/Beckenversickerung), Nut-
zung oder Retention von Niederschlagswasser; 
• Beseitigung bestehender Bodenverunreinigungen zur Vermeidung von potentiellen Schad-
stoffeinträgen in das Grundwasser. 
7.3 Zielsetzung Klima und Luft 
Grundziel für das Schutzgut Klima ist die nachhaltige Sicherung bioklimatischer Regulationsleistun-
gen und der Luftqualität. Für den Klimaschutz und die Luftreinhaltung sollen lokalklimatisch bedeut-
samen Ventilationsbahnen und Flächen mit geländeklimatischer Ausgleichswirkung sowie die klima-
wirksame Durchgrünung von bebauten Flächen erhalten und entwickelt werden. 
Wesentliche Ziele zur Vermeidung von Beeinträchtigungen im Planungsgebiet sind: 
• Vermeidung von Barrieren für klimarelevante Luftaustauschprozesse; 
• Minimierung des Überbauungs- und Versiegelungsanteils z. B. durch flächensparende Bau-
weisen, Flächenrecycling, Herstellung von Wegen, Zufahrten und sonstigen befestigten 
Grundstücksfreiflächen in wasserdurchlässiger Bauweise; 
• Durchgrünung des Geltungsbereichs einschl. Dach- und Fassadenbegrünung zur Verbesse-
rung der klimaökologischen Qualität; 
• Oberflächenausbildung baulicher Anlagen mit hellen Belägen bzw. in hellen Farbtönen 
zwecks höherer Strahlungsreflexion. 
7.4 Zielsetzung Pflanzen, Biotope, Tiere 
Allgemeine Leitziele für den Arten- und Biotopschutz sind der Schutz, die Entwicklung und die Wie-
derherstellung der Vorkommen wildlebender Tiere und Pflanzen sowie ihre Lebensräume zum Erhalt 
und zur Sicherung der Artenvielfalt. Innerhalb des Geltungsbereichs zählen hierzu insbesondere: 
• Die Vermeidung und Verminderung von Schädigungen oder Störungen der vorhandenen ge-
schützten Tier- und Pflanzenarten; 
• Erhalt bestehender, wertvoller Biotopstrukturen (insbesondere von geschützten Biotopen, 
Waldflächen und stadtbildprägendem Baumbestand); 
• Ausgleich der Störung durch artspezifische Maßnahmen mit dem Ziel den betroffenen Arten 
auch zukünftig im Geltungsbereich ein ausreichendes Lebensraumangebot bereitstellen zu 
können. 
7.5 Zielsetzung Landschaft / Ortsbild, Wohnumfeld 
Grundziel für das Schutzgut Landschaft / Stadtgestalt ist die Entwicklung bzw. Neugestaltung eines 
angemessenen und möglichst qualitätvollen Erscheinungsbildes des ehemaligen Kasernen-Areals. 
Insbesondere aufgrund der geplanten Wohnnutzung bedarf es in diesem Zusammenhang auch der 
Schaffung wohnungsnaher Grün - und Freiflächen. Weiterhin bedarf es einer verträglichen Über-
gangsausbildung gegenüber den angrenzenden Waldflächen. Wesentliche Ziele hierfür sind: 
• Erhalt und Entwicklung der typischen und markanten Grundstruktur des denkmalgeschützten 
Ensembles im Zentrum der Cambrai-Fritsch-Kaserne; 
• Entwicklung von Grünzäsuren zur Gliederung des Entwicklungsbereichs;  
• Bereitstellung ausreichend dimensionierter, begrünter Freiflächen im öffentlichen und priva-
ten Raum zur wohnungsnahen Erholung (Straßen, Plätze, öffentliche Grünflächen , private 
Grundstücksfreiflächen);

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• Steigerung der Attraktivität des Raumes durch eine wirksame Durchgrünung des gesamten 
Geltungsbereichs (Sicherung von Grünflächen, Verkehrsbegleitgrün, Baumpflanzungen, 
Dach- und Fassadenbegrünung etc.. 
7.6 Zielsetzung Mensch 
Im Geltungsbereich sind die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Hierzu 
zählt auch ein attraktives, nutzbares Wohnumfeld. Die Bewohner sind vor schädlichen Umwelte in-
flüssen zu schützen, dem Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen ist vorzubeugen. 
Für den Menschen relevante Ziele sind: 
• Beseitigung bestehender Bodenbelastungen von denen Gefährdung en oder Nutzungsein-
schränkungen ausgehen können; 
• Ausreichender aktiver und / oder passiver Schutz vor Immissionsbelastungen (v.a. Lärm - 
und Erschütterungen); 
• Bereitstellung eines attraktiven Freizeit - und Naherholungsangebots möglichst im direkten 
Wohnumfeld; 
• Schaffung von Fuß- und Radwegeverbindungen innerhalb des Plangebiets und als Verbin-
dung zu den angrenzenden Siedlungsbereichen ( v.a. Richtung Bessungen-Süd und Eber-
stadt) sowie zu umliegenden Waldflächen. 
7.7 Zielsetzung Kultur- und Sachgüter 
Grundziel für das Schutzgut Kulturgüter ist der Erhalt bzw. die Sicherung bedeutsamer Strukturen. 
Dies betrifft v.a. den denkmalgeschützten Gebäudebestand , welcher bei der geplanten Folgenut-
zung besonders zu berücksichtigen ist bzw. einen mit dem Schutzstatus verträglichen Umgang er-
fordert. 
Für die im Geltungsbereich vorhandenen bzw. v.a. neu zu schaffenden Sachgüter besteht keine 
besondere Umweltrelevanz. 
7.8 Berücksichtigung des Landschaftsplans und umweltrelevanter Fachpläne 
Den Hauptzielsetzungen des Landschaftsplans, die Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten 
Bauflächen/Sportflächen im Bereich Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. die Verbesserung der Grünqua-
lität auf Bauflächen in der Jefferson -Siedlung, wird mit dem vorliegenden Bebauungsplan entspro-
chen werden. Darüber hinaus werden auch die definierten Zielsetzungen  sehr weitgehend berück-
sichtigt: 
• Schaffung eines vernetzten Grünsystems und Sicherung stadtbildprägender und stadt- und 
ortsteilgliedernder Grünzüge – Landschaftstreppe als ost-westgerichtete, öffentliche und das 
Gebiet gliedernde Grünfläche, die Wohnbaufelder durchziehende Grünachsen mit Nachbar-
schaftsgärten und Baumreihen 
• Gestalten / Offenhalten wichtiger landschaftlicher Übergangszonen (Ortsränder) und Eingrü-
nung der Ortsränder – nahezu umlaufende Ausweisung von Grün- und Waldflächen als Zä-
sur gegenüber den Ortslagen von Bessungen-Süd und Eberstadt bzw. im Übergang zu um-
gebenden Waldflächen 
• Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente – im Rahmen der 
städtebaulichen Planung wurde wertvoller und prägender Baumbestand berücksichtigt und 
soweit wie möglich erhalten 
• Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) – Ausweisung von Grün- und Waldflächen sowie Vor-
gaben zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen, zur Dach- und Fassadenbegrünung sowie 
zur Straßenraumbegrünung. 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass der Bebauungsplan den Vorgaben und Zielsetzungen des 
Landschaftsplans weitgehend folgt. Die Intensität der möglichen Begrünung korreliert jedoch unmit-
telbar mit der Bebauungsdichte. Da im Geltungsbereich, aufgrund seiner sehr günstigen räumlichen

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 66 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Lage zum ÖPNV (Straßenbahnanschluss), bewusst eine hohe bauliche Ausnutzung gewollt ist, er-
geben sich zwangsläufig Einschränkungen für die mögliche Durchgrünung bzw. insbesondere für 
den Erhalt des Baumbestandes. Dies kann jedoch mittelfristig durch Neuanpflanzungen kompensiert 
werden. 
Hinweise zu weiteren umweltrelevanten Fachplänen liegen für das Plangebiet nicht vor.  
8 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung (Prog-
nose-Planfall) 
Das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne liegt seit längerer Zeit brach, die Jefferson-Siedlung wird 
aktuell als Flüchtlingsunterkunft genutzt. Aufgrund der militärischen bzw. baulichen Vornutzung be-
stehen auf beiden Konversionsflächen umfangreiche Vorbelastungen durch Bebauung, Flächenver-
siegelung und im Bereich Cambrai-Fritsch-Kaserne sogar durch Bodenbelastungen im Untergrund, 
die bei der Ermittlung der Eingriffserheblichkeiten und der schutzgutbezogenen Prognose der Um-
weltwirkungen zu beachten sind. 
Es ist zu überprüfen, ob das Vorhaben bau -, anlage- und/oder betriebsbedingt erhebliche Beein-
trächtigungen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 a bis i BauGB verursachen kann (vgl. Anlage 1 
BauGB). Dabei sind Art, Intensität, räumliche Reichweite und Zeitdauer des Auftretens der projekt-
spezifischen Wirkfaktoren abzuschätzen und hinsichtlich erheblicher Beeinträchtigunge n v. a. auf 
die Schutzgüter zu beurteilen. Die Beurteilung möglicher Beeinträchtigungen berücksichtigt auch 
Wirkungen auf Funktionen und Funktionsbeziehungen die außerhalb des Vorhabengebiets beste-
hen.  
• Baubedingte Auswirkungen entstehen ausschließlich während der Bauphase zur Realisierung/Um-
setzung des geplanten Vorhabens durch vorbereitende Maßnahmen, Erschließungsarbeiten sowie 
Einrichtung und Betrieb der Baustelle. Unter die baubedingten Maßnahmen fallen bspw. Baustellen -
zufahrten, Lagerflächen, Aufbau von Anlagen, Baulärm etc. Diese sind zwar zeitlich begrenzt, können 
aber trotzdem nachhaltige Beeinträchtigungen im Geltungsbereich und dessen unmittelbaren Umfeld 
nach sich ziehen. 
• Anlagebedingte Auswirkungen verursachen u.U. irreversible und dauerhafte Beeinträchtigun gen durch 
die Existenz des geplanten Vorhabens (bauliche Anlage) an sich. Die Auswirkungen von z.B. Über -
bauung und Versiegelung, häufig mit völligem Verlust von Schutzgutfunktionen, beschränken sich vor-
nehmlich auf das unmittelbare Vorhabengebiet, können aber auch auf das Umfeld wirken, z.B. als Ent-
wertung infolge von Zerschneidung von tierökologischen Funktionsräumen oder Sichtachsen.  
• Betriebsbedingte Auswirkungen resultieren aus der täglichen und i.d.R. dauerhaften Nutzung der bau-
lichen Anlage, bedingt durch Ver- und Entsorgung, Wasser- und Energieverbrauch, Emissionen (Luft-
schadstoffe, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen usw.) und im Störungsfall. Die Wirkungen 
können sich auch auf das Umfeld erstrecken. 
Nachfolgend werden die im Zusammenhang mit der hier relevanten Planung bzw. dem damit ver-
bundenen Vorhaben erkennbaren Auswirkungen auf die einzelnen Umweltbelange ermittelt.

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Tabelle 24: Übersicht der relevanten Wirkfaktoren auf die einzelnen Schutzgüter  
Mögliche Auswir-
kung 
Umweltbelang 
Fläche 
Boden 
Wasser 
Klima 
Biotope 
Pflanzen 
Tiere 
Landschaft 
Mensch 
Kultur- u. Sach-
güter 
baubedingt - o o - + o + - - - 
anlagebedingt - o o o o o o o - - 
betriebsbedingt - - o - o - + - o - 
Betroffenheit voraussichtlich  
+ = erheblich 
o = relevant 
- = irrelevant / nicht gegeben 
 
In Bezug auf die Schutzgüter Fläche s owie Kultur- und Sachgüter bedarf es keiner differenzierten 
Betrachtung von bau-, anlage- und betriebsbedingter Wirkungen in der Prognose möglicher Umwelt-
auswirkungen. Auch für die weiteren Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 besteht kein Bedarf einer 
differenzierten Wirkungsbetrachtung, es wird auf die jeweils benannten Kapitel des Umweltberichts 
verwiesen: 
• Wirkungsgefüge zwischen biotischen und abiotischen Schutzgütern (Kap. 8.9) 
• Biologische Vielfalt (Kap. 4.6.4) 
• Natura 2000-Gebiete (Kap. 3.3.4) 
• Vermeidung von Emissionen / sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern (Kap. 13.1) 
• Nutzung erneuerbarer Energien / sparsame und effiziente Energienutzung (Kap. 13.2) 
• Berücksichtigung des Landschaftsplans und umweltrelevanter Fachpläne (Kap. 7.8) 
• Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in besonderen Gebieten (Kap. 3.3.1) 
• Wechselwirkungen (Kap. 8.9) 
8.1 Prognose zum Schutzgut Fläche 
Eines der sieben prioritären Handlungsfelder in der deutschen Nachhaltigkeitsstrategie ist die Min-
derung der Flächeninanspruchnahme für Siedlungen und Verkehr, um damit auch die direkten und 
indirekten Umweltfolgen (Bodenversiegelung, Verkehrserzeugung mit Lärm, Abgasen und erhöhtem 
Energieverbrauch mit klimaschädlichen CO 2-Emissionen) zu reduzieren. Ziel der Bundesregierung 
war es, die Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke auf 30 ha am Tag bis 
2020 zu reduzieren. Nach § 1 a Abs. 2 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen 
werden. Zur Verringerung der Flächeninanspruchnahme für neue Bauflächen wird deshalb seitens 
des Gesetzgebers der Innenbereichsentwicklung Vorrang eingeräumt.  
Die größtenteils brach liegenden Konversionsflächen Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Sied-
lung, letztere noch bis 2025 als Unterkunft für geflüchtete Menschen in Nutzung, sollen städtebaulich 
entwickelt werden. Mit Ausnahme der denkmalgeschützten Gebäude und zugehörigen Strukturen 
werden die alten Kasernen -, Wohn- und Funktionsgebäude sowie versiegelte Flächen abgerissen 
bzw. rückgebaut und durch Neubauten und zugehörige Erschließungsanlagen hauptsächlich einer 
Wohnnutzung zugeführt. Die Umgestaltung und Entwicklung des größtenteils ungenutzten Areals

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kann als Wiedernutzbarmachung und damit als Maßnahme zur Innenentwic klung bzw. zur Schaf-
fung von Wohnraum angesehen und somit als Beitrag zum sparsamen Umgang mit Grund und Bo-
den im Sinne von § 1a Abs. 2 BauGB gewertet werden, was die Neuinanspruchnahme von Flächen 
im Außenbereich entsprechend verringert. Durch die Planung werden keine landwirtschaftlich, forst-
wirtschaftlich oder zuvor zu Wohnzwecken genutzten Flächen beansprucht. 
Veränderung der Flächennutzung 
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die mit der Planung verbundenen Nutzungsän-
derungen.  
Tabelle 25: Nutzungsänderungen im Geltungsbereich (ohne Straßenbahntrasse)  
Nutzungstyp 
Bestand Planung 
Fläche in 
m² Anteil in % Fläche in 
m² Anteil in % 
Siedlungs- und Verkehrsfläche     
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung 293.686 87,0 - - 
Ludwigshöhviertel - - 220.666 64,5 
 Urbane Gebiete MU - - 13.548 4,0 
 Allgemeine Wohngebiete WA - - 118.181 34,5 
 Gemeinbedarfsflächen - - 27.289 8,0 
 Quartiergaragen - - 9.251 2,7 
 Straßenverkehrsfläche - - 11.228 3,3 
 Wege / Verkehrsfläche bes. Zweckbest. - - 41.169 12,0 
Erholungsflächen/Maßnahmenflächen     
Grünflächen / Parkanlagen  11.762 3,5 51.623 15,1 
Maßnahmenflächen   45.270 13,2 
Versorgungsflächen     
Energiezentrale / Trafostationen  - - 1.627 0,5 
Wald / waldähnliche Flächen     
Wald / waldähnliche Flächen 32.057 9,5 17.764 5,2 
Summen 336.950 100% 336.950 100% 
Flächen für die Straßenbahn 5.384  5.384  
Geltungsbereich 342.334  342.334  
Bewertung 
Das Plangebiet erfährt durch die Umgestaltung und städtebauliche Entwicklung keine grundlegende 
Nutzungsänderung. Somit ist das Gebiet immer noch der Siedlungsfläche zuzuordnen. Der Rück-
gang beim Nutzungstyp Wald / waldähnliche Flächen vermittelt einen falschen Eindruck, da Teilbe-
reiche hiervon in Maßnahmenflächen (M 5 und M 6) aufgehen bzw. durch Erhaltungsbindungen (in 
Grünfläche G 2 und in WA D1) gesichert werden, so dass sich auch hierbei keine relevante Verän-
derung ergibt (vgl. außerdem Kap. 3.3.4 Schutzgebiete und -objekte / Sonstige Flächen mit rechtli-
chen Bindungen - Wald). 
Mit der Umsetzung der Planung innerhalb des Siedlungsbereichs und der damit einhergehenden 
Wiedernutzbarmachung ehemals bereits genutzter Flächen wird ein positiver Beitrag zur Verringe-
rung des Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet.

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8.2 Prognose zum Schutzgut Boden 
Als Eingriffe in das Bodenpotential sind grundsätzlich alle bodeneingreifenden Maßnahmen anzuse-
hen, die zu einer Veränderung der Bodenoberfläche und zu Beeinträchtigun gen der Bodenfunktio-
nen (Regelungs-, Produktions- und Lebensraumfunktion) führen. Da ein erheblicher Teil des Plan-
gebiets, bedingt durch die ehemalige Nutzung als Kaserne bzw. zugehörige Wohnanlage, starken 
anthropogenen Veränderungen bzw. Auffüllungen unterworfen waren, sind ursprüngliche bzw. na-
türliche Böden kaum mehr vorhanden und beschränken sich v.a. auf Randbereiche, die von der 
geplanten Gebietsentwicklung nicht oder nur kaum betroffen sind. I m Zuge der Projektentwicklung 
sind demgegenüber v.a. im Rahmen der Anlagenentstehung geschaffenen Sekundärstandorte im 
Bereich gärtnerisch angelegter Freianlagen mit anthropogen überprägten Böden betroffen, weshalb 
die Eingriffserheblichkeit etwas relativi ert werden kann. Im Zuge von Eingriffen bzw. aus dem be-
reichsweisen Verlust dieser Böden resultieren zunächst Bodenfunktionsverluste . Durch Entsiege-
lungsmaßnahmen und neu entstehende Grün - und Freiflächen können Kompensationswirkungen 
erzielt und wieder Bodenfunktionen erfüllt werden. 
Die Planung führt zu einem Flächenrecycling und im Zuge dessen sogar zu einer Minderu ng des 
Versiegelungsgrads um 7 % von etwa 57 % im Bestand auf planungs rechtlich maximal zulässige 
50 % gemäß Bebauungsplan. 
Baubedingte Auswirkungen 
Durch baubedingten Erdaushub und Bodenabtrag werden Struktur, Dichte, Schichtung und Zusam-
mensetzung des Bodens auch in größeren Tiefen beeinträchtigt. Zu erwarten sind Bodenverdichtun-
gen, Veränderungen der Bodenstruktur (Horizontdurchmischung) sow ie der Verlust von Filter - und 
Pufferleistungen. Ebenso werden die natürlichen Bodenfunktionen (Speicher- und Regelungsfunkti-
onen, natürliche Ertrags- und Lebensraumfunktion) negativ beeinflusst.  
Weitere temporäre Beanspruchungen, Versiegelungen sowie Verdichtungen des Bodens können 
durch Baustelleneinrichtungen (Lager - und Betriebs flächen) sowie Baugruben, Baustraßen usw. 
hervorgerufen werden. Hier ist nach Beendigung der Baumaßnahmen mit einer Wiederherstellung 
vegetationsfähiger Böden im Bereich der zukünftig entstehenden Grün- und Grundstücksfreiflächen 
zu rechnen.  
Zur Vorbereitung der späteren Bautätigkeiten wurde n bereits Genehmigungsanträge zur Baufeld-
freimachung (Abriss von Bestandsgebäuden und Rückbau versiegelter Flächen)  gestellt. Aufgrund 
der im Rahmen der umwelttechnischen Erkundungen festgestellten Bodenverunreinigungen wurde 
hierfür und unter Beteiligung der Unteren und Oberen Bode nschutzbehörde ein „Konzept zur Bo-
densanierung im Zuge des Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung“ (Wood, 2019) er-
stellt. In der Genehmigung wurde beauflagt, die vorhandenen Bodenbelastungen zu entfernen, ord-
nungsgemäß zu entsorgen bzw. nach abfallrechtlichen Bestimmungen zu verwerten, um Einschrän-
kungen in der Grundstücksgestaltung und -nutzung für die späteren Eigentümer oder Bewohner zu 
vermeiden. Durch die anzunehmende Sanierung bzw. Schadstoffbeseitigung im Zuge der Projekt-
entwicklung ist von einer deutlichen Verbesserung der Situation für das Schutzgut Boden auszuge-
hen.  
Nach aktuellem Stand werden im Zuge der Maßnahme folgende kontaminierte Bodenmassen ver-
wertet bzw. beseitigt:

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Abbildung 31: Zusammenfassung zum geschätzten Sanierungsbedarf  
(Quelle: Wood, 2019) 
 
Anlagebedingte Auswirkungen 
Anlagebedingt ist nach Umsetzung der Bauleitplanung mit eine r reduzierten, aber dennoch dauer-
haften Versiegelung auf 50 % des Geltungsbereichs zu rechnen. Dies bedingt eine weitgehende 
Unterbrechung natürlicher Luft -Boden-Wasser-Austauschvorgänge, den dauerhaften Verlust von 
natürlichen Bodenfunktionen (Puffer-, Filter- und Wasserspeicherfunktionen) und eine deutliche Re-
duktion der Lebensraumfunktionen in den Bereichen der Gebäude, Wegeverbindungen und weiteren 
baulichen Anlagen.  
In den neu entstehenden Grün- und Grundstücksfreiflächen entstehen in Zukunft wieder Sekundär-
böden, welche verschiedene Bodenfunktionen erfüllen werden. Aufgrund des großen unversiegelten 
Flächenanteils von 50 % des Plangebiets und insbesondere durch die Zunahme dieser Flächen, ist 
diese Wirkung als sehr positiv für das Schutzgut anzusehen. Die planungsrechtlich fixierte Dachbe-
grünung auf den Neubauten übt zusätzlich einen Positiveffekt aus, da auch diese Vegetationsflächen 
gewisse Bodenfunktionen (Lebensraum- und Wasserspeicherfunktionen) übernehmen können. 
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Bei einer umweltschonenden Wohnnutzung, Pflege der Gartenanlagen und sonstigen Nutzungen, 
sind keine erheblichen betriebsbedingten Auswirkungen auf die neu entstehenden Sekundärböden 
zu erwarten.

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Tabelle 26: Zusammenfassende Darstellung der Auswirkungen des Planvorhabens auf das 
Schutzgut Boden  
Wirkfaktor Auswirkung Bewertung 
Baubedingt 
• Baufeldräumung 
• Baustelleneinrichtung 
• Einsatz von Baumaschinen 
• Oberbodenabtrag 
• Bodenaushub 
• Verlust von Sekundärböden 
• Dauerhafte und temporäre Verdichtung 
• Dauerhafte und temporäre Versiege-
lung 
negativ 
• Entsiegelung 
• Oberbodenauftrag 
• Herstellung von Grundstücksfreiflä-
chen / Grünflächen 
• Gestaltung einer Parkanlage 
• Erhalt von Waldflächen 
• Evtl. Beseitigung / Sanierung von 
Bodenverunreinigungen / Schad-
stoffbelastung 
• Reduzierung des Versiegelungsgrades 
• Soweit möglich Wiederverwendung vor-
handenen Oberbodens 
• Wiederherstellung der Bodenfunktionen 
auf Grundstücksfrei-/Grünflächen 
• Beseitigung von / ordnungsgemäßer 
Umgang mit verunreinigten oder belas-
teten Böden 
positiv 
Anlagebedingt 
• Vorrangig dem Wohnen dienende 
Gebäude 
• Straßen, Wege, Zufahrten sowie 
Platzflächen 
• Dauerhafte Bodenversiegelung 
• Verlust / Minderung von Bodenfunktio-
nen (Filter-, Puffer- und Wasserspei-
cherfunktion) 
• Reduktion der Lebensraumfunktion 
negativ 
• Grünflächen mit Bodenanschluss 
• extensive Dachbegrünung (Ge-
bäude)  
• Herstellung sekundärer Böden mit Bo-
denfunktion 
• Wiederherstellung von Substratschich-
ten, die teilweise Bodenfunktionen erfül-
len können (Wasserspeicherung, Ver-
dunstung, Standort für Vegetation) 
positiv 
Betriebsbedingt 
• Nutzung von Grün- und Freiflächen 
im Wohnungsumfeld 
• keine Auswirkungen bei umweltschonen-
der Nutzung und Pflege der Grünflächen 
neutral 
 
Bewertung  
Aufgrund der im Geltungsbereich vorliegenden bereits stark beeinträchtigten Böden und da keine 
seltenen oder gefährdeten Bodentypen bzw. ertragreichen Böden betroffen sind, können die durch 
die Planung verursachten Beeinträchtigungen bzw. Belastungen des Schutzguts Boden grundsätz-
lich stark relativiert werden. Der momentane Versiegelungsgrad (prozentualer Anteil aller versiegel-
ten und überbauten Flächen) im Geltungsbereich liegt bei ca. 57 %. Bezogen auf den gesamten 
Geltungsbereich wird zukünf tig ein Versiegelungsgrad von 50 % erreicht. Durch die Reduzierung 
des Versiegelungsgrades um 7 % ist eine Aufwertung für das Schutzgut Boden gegeben. Zudem 
kann die Vorgabe zur extensiven Dachbegrünung, womit eine Verringerung des Anteils an Flächen 
ohne Bodenfunktion einhergeht, als zusätzliche Minimierungsmaßnahme angesehen werden. 
Mit dem Projekt ist die Wiedernutzbarmachung einer bereits in erheblichem Umfang baulich bean-
spruchten Fläche verbunden, womit die Neubeanspruchung natürlicher Böden an anderer Stelle im 
Stadtgebiet vermieden werden kann. Damit wird dem Grundsatz des § 1a Abs. 2 B auGB zum

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sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprochen.  
Insgesamt ist festzustellen, dass mit der Planung allenfalls kleinräumige Eingriffe in das Schutzgut 
Boden verbunden sind, die jedoch durch die durchaus erhebliche Flächenentsiegelung (ca. 2,5 ha) 
mehr als kompensiert werden. Darüber hinaus geht mit der geplanten Umnutzung die Beseitigung 
von schädlichen Bodenverunreinigungen einher, was zusätzlich sehr positiv zu bewerten ist. 
8.3 Prognose zum Schutzgut Wasser 
Geplante Oberflächenentwässerung 
„Aus ökologischen Gründen und auf Grund fehlender Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentli-
chen Mischwasser-Kanalnetz der Stadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von Regenwasser in 
das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. […] Das anfallende Niederschlagswasser der Baufelder 
ist auf diesen direkt zu versickern. Die Niederschlagswässer der Verkehrsflächen sowie ein fiktiver 
Überlauf aus den Baufeldern werden ökologisch sinnvoll sowohl dezentral über Grünflächen, Baum-
beete wie auch in sechs zentralen Sickerbecken versickert. Die Notüberläufe werden breitflächig in 
den angrenzenden Wald entlassen.“ (Weber-Ingenieure, 2020, S. 41). Aufgrund der tlw. und für eine 
vollständige Versickerung des 5 -jährlichen Niederschlags zu geringen Durchlässigkeitsbeiwerte, 
werden vorhandene Rückhalteräume in das Entwässerungskonzept einbezogen. 
Auswirkungen auf den Wasserhaushalt 
Mit Umsetzung der Planung einschließlich der erf orderlichen Verkehrsflächen, Zuwegungen, Stell-
plätzen und der Straßenbahntrasse wird es zu neuen Bodenversiegelungen auf bislang unversiegel-
ten Flächen kommen, was zu kleinräumigen Unterbrechungen des Wasserkreislaufes führt. Gleich-
zeitig werden im Gegenzug bislang versiegelte oder bebaute Bereiche großflächig entsiegelt. Somit 
wird es durch die Baumaßnahmen auch zu räumlichen Verschiebungen von versiegelten bzw. über-
bauten Flächen und bislang nicht versiegelten Flächen kommen. Durch die Umsetzung des Bebau-
ungsplans ergeben sich hieraus aber keine zusätzlichen Belastungen für den natürlichen Wasser-
kreislauf, da sich der Versiegelungsgrad um ca. 7 % (von 57 % auf 50 %) verringert.  
Auch die geplante ökologische Gebietsentwässerung ist sehr positiv zu werten. Im Zusammenspiel 
von Grün- bzw. Freiflächen und dezentraler bzw. örtlicher Versickerung ist von einer deutlichen Ver-
besserung für den Wasserhaushalt auszugehen. Durch die im Rahmen der Projektumsetzung erfol-
gende Beseitigung von Bodenverunreinigungen bereits im Rahmen der Baufeldräumung ergibt sich 
darüber hinaus eine Minimierung bzw. Beseitigung von potentiellen Risiken für das Grundwasser. 
Während der Bauphase kann es unsystematisch im gesamten G ebiet zu witterungsbedingt zulau-
fendem Schicht- und Stauwasser kommen, was ggf.  eine Wasserhaltung erforderlich macht, um 
Tagwässer zu sammeln und abzuleiten (Weber-Ingenieure, 2020). Die damit verbundenen Wirkun-
gen auf den Wasserhaushalt sind jedoch allenfalls temporär und insgesamt zu vernachlässigen. 
Betriebsbedingte Auswirkungen auf den Wasserhaushalt sind in Bezug auf die zukünftige Gebiets-
nutzung nicht erkennbar. 
Bewertung 
Der Verlust hydrologisch wirksamer Flächen durch Bebauung und Oberf lächenversiegelung kann 
durch Verringerung des Versiegelungsgrades,  Begrünung der Dachflächen, die Ausbildung versi-
ckerungsfähiger Flächenbefestigungen, die Herstellung von Grünflächen mit Bodenanschluss sowie 
die Herstellung von dezentralen bzw. örtlichen Versickerungsanlagen wesentlich minimiert bzw. aus-
geglichen werden. Bei Umsetzung des geplanten Entwässerungskonzepts ist insgesamt mit keinen 
negativen Beeinträchtigungen des Wasserhaushalts zu rechnen, vielmehr kann sowohl qualitativ wie 
auch quantitativ von einer deutlichen Verbesserung der Situation ausgegangen werden. 
Eine Beeinflussung von umliegenden Oberflächengewässern ist auszuschließen.

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8.4 Prognose zum Schutzgut Klima  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Klimagutachten  bzw. eine klimaökologische 
Analyse mit dem Ziel, „die thermischen / bioklimatischen und strömungsdynamischen Folgeerschei-
nungen der geplanten städtebaulichen Neuordnung auf dem Konversionsgelände zu analysieren 
und zu bewerten“, erstellt (ÖKOPLANA, 2019, S. 2). Insofern umfasst die nachfolgende Prognose 
im Wesentlichen nur eine Zusammenfassung der dortigen Untersuchungsergebnisse. Details sind 
dem Gutachten selbst zu entnehmen. 
Anlagebedingte Auswirkungen 
„Die Ergebnisse der mesoskaligen Modellrechnungen zu den lokalen nächtlichen Kaltluftbewegun-
gen zeigen, dass mit potenzieller Realisierung des st ädtebaulichen Strukturkonzepts einerseits die 
örtliche Oberflächenrauigkeit der Bebauung zunimmt, andererseits neue Kaltluftzugbahnen (z.B. die 
zentrale Landschaftstreppe) geschaffen und die Gr ünstrukturen bzgl. der Kaltluftentstehung opti-
miert werden. Während es in den neugeschaffenen offenen Blockbereichen zu kleinr äumigen, ge-
bäudebedingten Kaltluftstau- und Windschatteneffekten kommt, bilden die neuen strömungsparalle-
len Gr ünzonen und Stra ßen/Wege Leitbahnen mit intensivierter Kaltluftstr ömung“ (ÖKOPLANA, 
2019, S. 17). 
Durch die geplante bauliche Entwicklung geht auf der einen Seite und bereichsweise zwar thermi-
sches Grundpotenzial verloren, andererseits werden großflä chig neue klimaökologisch wirksame 
Ausgleichsflächen in Form von Grün- und Freiflächen (z.B. Landschaftstreppe, Nachbarschaftsgär-
ten, Grundstücksfreiflächen, extensive Dachbegrünung) geschaffen, welche sich im Gegensatz zur 
aktuellen Situation (großflächige Asphaltflächen) in deutlich geringerem Maße aufheizen ( vgl. Abb. 
32 und 33 ). Die neu gestalteten Grün - und Freiflächen bilden neue Frischluftkorridore, über die 
Hangkaltluft in die Bebauung einziehen und thermische Belastungen, besonders in Tropennächten, 
wirksam abgemildert werden. 
  
 
(Quelle: ÖKO-
PLANA, 2019) 
 
Abbildung 32: Ist-Zustand - Ergeb-
nisse mikroskaliger Klimasimulationen 
- Lufttemperatur (2 m ü.G.) an einem 
heißen Sommertag mit schwacher 
südsüdwestlicher Luftströmung (2.0 
m/s, 10 m ü.G.), 14:00 Uhr 
Abbildung 33: Plan-Zustand - Ergeb-
nisse mikroskaliger Klimasimulationen 
- Lufttemperatur (2 m ü.G.) an einem 
heißen Sommertag mit schwacher 
südsüdwestlicher Luftströmung (2.0 
m/s, 10 m ü.G.), 14:00 Uhr  
Die städtebauliche Grundstruktur des Gebiets bedingt günstige Belüftungsverhältnisse im geplanten 
neuen Stadtquartier, strömungsparallele Straßen / Wege sowie größere Platzstrukturen (z.B. Quar-
tiers-Carré / Karl-Plagge-Platz) bilden zusätzliche Ventilationsflächen.

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Mit der Festsetzung gebäudegebundener, aber dennoch klimatisch wirksamer Maßnahmen (exten-
sive Dachbegrünung, Fassadenbegrünung) können lokale Negativwirkungen, wie Überwärmung, 
geringe Luftfeuchtigkeit oder nächtliche Wärmeabstrahlung, abgemildert werden. Auch die Vorga-
ben zum Erhalt und zur Neuanpflanzung von Bäumen stellen einen wichtigen Faktor zur Verringe-
rung von Erwärmung und zur Verbesserung der Lufthygiene (Bindung von Feinstaub, Erhöhung der 
Luftfeuchtigkeit) dar.  
Für das Planungsumfeld sind keine nennenswerten Veränderungen der Lufttemperaturverhältnisse 
gegenüber dem Ist-Zustand zu erwarten. Die am nördlichen und südlichen Rand des Entwicklungs-
gebiets gelegenen Grünflächen bilden „wirksame Pufferflächen, über denen kleinräumige thermi-
sche Zusatzbelastungen aufgefangen werden können“ (ÖKOPLANA, 2019, S. 26). 
Während der Bauphase sowie nach Herstellung des neuen Stadtquartiers („Betriebsphase“) sind 
keine relevanten bau- oder betriebsbedingten Wirkungen auf das Klima anzunehmen. 
Bewertung 
Insgesamt lässt das städtebauliche Strukturkonzept „keine klimaökologischen Negativeffekte erwar-
ten, die einer Realisierung entgegenstehen. Unvermeidbare Beeintr ächtigungen, die sich aus dem 
Projekt ergeben, können durch grünordnerische / bauliche Maßnahmen derart aufgefangen werden, 
dass es im Planungsgebiet zu keinen großflächigen klimaökologischen Negativeffekten (z.B. starke 
Überwärmung am Tag, reduzierte nächtliche Abkühlung, Luftstagnation) kommt. Im Planungsumfeld 
ist keine nennenswerte Klimamodifikation zu bestimmen.“ (ÖKOPLANA, 2019, S. 38) 
8.5 Prognose zum Schutzgut Biotope, Flora, Fauna und Biologische Vielfalt 
Biotope 
Mit der Umsetzung der Planung kommt es in einem erheblichen Teil des Geltungsbereichs zu einer 
wesentlichen Veränderung der bisherigen Lebensraumverhältnisse. Hiervon betroffen sind haupt-
sächlich urbane Lebensräume, wie die bisherigen Baufelder und die großen versiegelten Flächen, 
wobei letztere im Zuge der jahrelangen Sukzessionsprozesse eine gewisse Wertsteigerung erfahren 
haben. Diese Bereiche werden im Zuge der Baufeldfreimachung für die baulichen Entwicklungsmaß-
nahmen nahezu vollständig beseitigt, was vor dem Hintergrund der angestrebten Folgenutzung des 
ehemaligen Kasernengeländes zwangsläufig erforderlich ist. 
Die beiden festgestellten Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH -Richtlinie (92/43/EWG) Wald-
meister-Buchwald (Natura 2000 -Code 9130) und Sandrasen auf offenen Binnendünen (Natura 
2000-Code 2330), detaillierte Beschreibungen bzw. Bewertungen sind dem „Abschlussbericht zur 
Biotoptypen- und Baumkartierung“ (PGNU, 2017) zu entnehmen, sind aufgrund ihrer hohen Wertig-
keit und des hohen Gefährdungsgrades als planungsrelevant zu betrachten. Außerdem sind gemäß 
Art. 6 der FFH-Richtlinie Verschlechterungen der natürlichen Lebensräume zu vermeiden.  
Insgesamt ergeben sich in Bezug auf die besonders wertgebenden Biotope (v.a. Sandtrockenrasen- 
LRT 2230, FFH Anhang I und §30 BNatSchG, Waldmeister-Buchenwald - LRT 9130, FFH Anhang I 
sowie die anderen Waldbestände) bei quantitativer Betrachtung vergleichsweise geringe Betroffen-
heiten (siehe Tab. 27), da diese, bezogen auf den Geltungsbereich, einen Flächenanteil von nur ca. 
9 % einnehmen und in der städtebaulichen Rahmenplanung in erheblichem Umfang berücksichtigt 
und erhalten werden konnten.  
Die notwendige Inanspruchnahme von Flächen für die Baustelleneinrichtung beding t im Regelfall 
keine zusätzlichen baubedingten Eingriffe, da hierfür entweder ehemals bereits bebaute/versiegelte 
Flächen genutzt, oder auch Bereiche der zukünftigen Baufelder verwendet werden können.

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Tabelle 27: Quantifizierung der betroffenen wertgebenden Biotoptypen  
Nutzungs-/Biotoptyp  
nach KV 
Wert-
punkte 
je m² * 
Fläche 
Bestand 
[m²] 
Fläche Planung [m²] Veränderung 
in 
Erhalt Ergänzung m² % 
Waldmeister-Buchenwald 
(LRT 9130) (01.112) 64 8.871 7.183 294 - 1.394 -15,7 
Buchenmischwälder 
(01.114) 41 720 196 0 - 524 - 72,8 
Eichenmischwälder 
(01.122) 41 19.285 17.644 1.066 - 575 - 3,0 
Sandtrockenrasen (LRT 
2330, §30-Biotop) (06.400) 69 537 537 0 0 0 
Summen  29.413 25.560 1.360 - 2.493 - 8,5 
* Die Wertpunkteeinstufung wurde aus der Biotoptypen- und Baumkartierung (PGNU, 2017) übernommen. 
Wesentlich in diesem Zusammenhang sind außerdem die Auswirkungen des Vorhabens au f den 
Baumbestand. Von den 520 als erhaltungs- bzw. besonders erhaltungswürdig bewerteten Bäumen 
entfällt eine ganze Reihe, da sie der erforderlichen Erschließung zum Opfer fallen oder die Bebau-
barkeit der Baufelder unverhältnismäßig einschränken. Von den besonders prägenden und wertge-
benden Bäumen werden 171 planungsrechtlich gesichert bzw. berücksichtigt. Dies bedeutet jedoch 
nicht, dass alle anderen Bäume entfallen bzw. beseitigt werden. Die Festsetzungen sind so definiert, 
dass Bestandsbäume auf die Pflanzbindung bzw. zu tätigende Neuanpflanzungen angerechnet wer-
den können. Unabhängig davon unterliegen die meisten der Bäume aufgrund Ihrer Größe der Baum-
schutzsatzung der Stadt Darmstadt, so dass deren Beseitigung beantragt und auch kompensiert 
werden muss. 
Im Gegenzug werden insgesamt 649 Baumneuanpflanzungen festgesetzt, so dass sich in der abso-
luten Zahl sogar eine Erhöhung ergibt. Die durch einen adäquaten Baumbestand erreichbaren öko-
logischen Positivfunktionen können allerdings aufgrund der erforderlichen Entwicklungszeit von 
Neuanpflanzungen nicht kurzfristig wirken. 
Nach Abschluss der Quartiersentwicklung und insbesondere nach Herstellung von z.T. großflächi-
gen öffentlichen Grünflächen (51.623 m²), Maßnahmenflächen (45.270 m²), Waldflächen (17.764 
m²) sowie von Grün - bzw. Freiflächen mit Bodenanschluss ( 58.348 m² Grundstücksfreifläche) im 
Bereich privater Grundstücke, öffentlicher Verkehrsflächen und Flächen für den Gemeinbedarf , er-
gänzt um Dach- und Fassadenbegrünung, kann der Geltungsbereich auch zukünftig in einem ähnli-
chen Umfang wie bisher Lebensraumfunktionen erfüllen.  
Durch die zukünftige Nutzung v.a. für Wohnzwecke und die damit verbundene permanente Anwe-
senheit von Menschen werden diese Strukturen jedoch einem erheblichen Störungspotential ausge-
setzt sein. Dies ist vor dem Hintergrund der Ruhephase seit Abzug der Amerikaner durchaus als 
erheblich zu werten.  
Im Zuge der Planung werden Flächen und Maßnahmen definiert, die der gezielten Entwicklung hö-
herwertigerer Strukturen dienen sollen. Hierbe i sind insbesondere die aus Artenschutzgründen zu 
entwickelnden Maßnahmenflächen (45.270 m²) im Norden, Süden und in der Landschaftstreppe so-
wie die Waldflächen (17.764 m²) zu nennen. Auch in die Landschaftstreppe werden neben gärtne-
risch gepflegten Anlagen naturnahe Bereiche, wie extensive Wiesenflächen, spezielle Lebensraum-
strukturen für besondere Artenvorkommen, Trockenmauern/Gabionen, Obsthaine, Waldrandzonen 
sowie die Anpflanzung standortgerechter Laubgehölze, geschaffen.

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Flora 
Mit der Entwicklung de s ehemaligen Militärgeländes ist eine umfassende Neugestaltung der Frei-
raumsituation verbunden. Mit der Umstrukturierung des Geländes geht, neben dem unmittelbaren 
Lebensraumverlust, in weiten Teilen auch eine Intensivierung der Pflege und  Unterhaltung einher. 
Im Bereich zukünftiger Baufelder und Infrastrukturanlagen sowie auch im Bereich neu zu schaffen-
der Grünflächen ist ein weitreichender  Verlust der heute vorhandenen Vegetationsbestände anzu-
nehmen, womit entsprechende Auswirkungen auf d en floristischen Artenbestand verbunden sein 
werden. Hierbei ist v.a. das Verschwinden von Pionierarten zu erwarten, da auf heute vorhandenen 
Brachestadien spezialisierte Arten ausfallen und sich stattdessen an gärtnerische Anlagen wie Haus-
gartenflächen bzw. Grünflächen angepasste Pflanzen ansiedeln werden.  
Für die geplante Gebietsentwicklung ist zunächst davon auszugehen, dass die Standorte der elf im 
Gebiet erfassten und gefährdeten bzw. in der Roten Liste Deutschlands bzw. Hessens geführten 
Pflanzenarten nicht erhalten werden bleiben. Dies trifft jedoch ni cht auf die in der Sandtrockenra-
senfläche vorkommenden Arten zu, da dieser Bereich erhalten bzw. in die Landschaftstreppe-West 
integriert werden kann. Da es sich bei den betroffenen Arten vielfach um trockenheitsliebende Arten 
handelt, deren Lebensraumansprüche mit denen der Mauereidechse korrespondieren (warme und 
trockene Standorte mit sandigem Boden), ist es außerdem und durchaus wahrscheinlich, dass sich 
die Arten im Bereich der Eidechsen -Maßnahmenfläche halten oder etablieren können. Gerade für 
die nachgewiesenen Arten der Sandtrockenrasen (z.B. Nelken-Schmielenhafer Aira caryophyllea), 
die sich auf anthropogenen Sekundärstandorten aufgrund nährstoffarmer und durchlässiger Sub-
strate im Geltungsbereich etablieren konnten, können im Zuge der Entwicklung naturnaher Bereiche 
und bei Schaffung ähnlicher Lebensraumverhältnisse wieder vergleichbare Strukturen entstehen, 
die zumindest die Neuausbildung einer ähnlich spezialisierten Flora begünstigen.  
Für Pflanzenarten der Biotoptypen Hausgärten/gärtnerische Anlagen/Freizeitgärten ergibt sich im 
Zuge der Herstellung entsprechender Lebensräume eine Verbesserung der Situation. In Abhängig-
keit zur Gestaltungsvielfalt, Nutzungs- und Pflegeintensität kann sich ggf. hierbei auch eine gewisse 
Vielfalt entwickeln. 
Insgesamt ist mit keiner wesentlichen Veränderung  der floristischen Artenvielfalt zu rechnen, da 
auch zukünftig und weiterhin Pionierstandorte bzw. Brachflächen im Geltungsbereich vorhanden 
sein werden und somit auch den nachgewiesenen selteneren Arten ein Wuchsstandort geboten wer-
den kann. 
Fauna 
Die Umsetzung der Bauleitplanung wirkt sich v.a. über den Verlust von Brach -, Ruderal- und Ge-
hölzflächen unterschiedlicher Entwicklungsstadien auf die heute im Gebiet vorkommenden Tierarten 
aus. Im Gegenzug entstehen im Rahmen der Gebietsentwicklung in größerem Umfang grüngeprägte 
Strukturen neu (größere und zusammenhängende und auch zahlreiche kleinere öffentliche Grünflä-
chen, private Grün- und Freiflächen, Dach- und Fassadenbegrünungen, Straßenbegleitgrün u. ä.), 
die von entsprechend an den menschlichen Siedlungsbereich angepassten Tierarten besiedelt wer-
den können. Durch Vorgaben zur Ausbildung von Einfriedungen wird die Gebietsdurchlässigkeit für 
Kleintiere gesichert. Außerdem werden auch größere Bereiche artenschutzrechtlichen Belangen ge-
widmet. Hier sind v. a. Maßnahmen- und Waldflächen zu nennen, die den im Gebiet vorkommenden 
und wertgebenden Tierarten auch weiterhin ein mindestens ausreichendes Lebensraumangebot si-
chern sollen. Auch werden, durch gezielte Hilfsmaßnahmen an Gebäuden für entsprechend spezia-
lisierte Arten, geeignete Habitatstrukturen planungsrechtlich gesichert. 
Mit der Wiederbesiedlung bzw. durch den allgemeinen Betrieb des Wohngebiets und der damit ein-
hergehenden permanenten Anwesenheit von Menschen, Hunden und Katzen ergibt sich zukünftig 
ein erhöhtes Störpotenzial für empfindliche Arten.  
Für die artenschutzrechtlich besonders relevanten Arten aus den Artengruppen Fledermäuse, Vögel 
(insbesondere Mauersegler), Reptilien (Mauer- und Zauneidechse) und Insekten (v.a. Heldbock, so-
wie Tagfalter und Heuschrecken), wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt 
und spezielle Maßnahmen definiert, um eine Schädigung oder erhebliche Störung von besonders

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wertgebenden Arten zu vermeiden (siehe Tab. 28 und Kap. 10 Artenschutzrechtliche Belange sowie 
Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag im Rahmen der geplanten Bebauung der ehemaligen Cambrai-
Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung, PGNU, 2019).  
 
Tabelle 28: Zusammenstellung besonderer Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen (Quelle: 
PGNU, 2019)

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Bewertung 
Durch Umsetzung der Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen zum Schutz und Erhalt von wert-
gebenden Tierarten sowie der Festsetzungen zum Erhalt bzw. zur Entwicklung besonders schutz - 
und erhaltungswürdiger Biotoptypen einschließlich eines relativ großen Anteils des wertvollen Baum-
bestands bleibt ein erheblicher Anteil des ursprünglichen Lebensraumangebots erhalten bzw. es 
werden artspezifische Biotop - und Habitatstrukturen neu geschaffen, um den Fortbestand des im 
Geltungsbereich nachgewiesenen Arteninventars zu sichern. Vor diesem Hintergrund sind keine re-
levanten Beeinträchtigungen der biologischen Vielfalt zu erwarten. 
8.6 Prognose zum Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 
Der Bebauungsplan zielt auf die Umsetzung der städtebaulichen Rahmenplanung ab, wobei die Ent-
wicklung der Konversionsflächen in ein neues Wohnquartier zu einer deutlichen optischen Aufwer-
tung des Areals beiträgt. Die Planung berücksichtigt das definierte stadträumliche Leitbild (Wissen-
schaftsstadt Darmstadt, 2011) mit Betonung der gegebenen Hanglage und der Nutzung der bereits 
bestehenden Terrassierung. Die Grundstruktur bleibt durch den Erhalt prägender Elemente, wie 
denkmalgeschützte Gebäude, Mauern, Straßenachsen und Bäume sichtbar. Die zulässigen Höhen 
der geplanten Bebauung orientieren sich teils an den Höhen der Bestandsgebäude. 
Die ausgeprägte Durchgrünung integriert bereits vorhandene Grün - und Vegetationsflächen sowie 
die Waldränder. Die Ergänzung dieser Flächen durch teils großflächige öffentliche Grünflächen und 
zu begrünende Grundstücksfreiflächen sowie die Erhaltung möglich st vieler gebietsprägender Be-
standsbäume sowie umfangreiche Baumneuanpflanzungen verleihen dem künftigen Ludwigs-
höhviertel, insbesondere nach einer entsprechenden Entwicklungszeit, ein sehr grünes und vielge-
staltiges Erscheinungsbild. Durch die planungsrechtliche Sicherung von nicht bebaubaren Randzo-
nen, einschließlich bereichsweise bereits vorhandener Grün - bzw. Waldflächen, bleiben das Er-
scheinungsbild und der Charakter der Übergangsbereiche gewahrt. Dies trägt insgesamt, neben der 
Lagegunst, zu einer hohen Wohnumfeldqualität bei. 
Das denkmalgeschützte Ensemble im Zentrum der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne gliedert 
die Landschaftstreppe und wird so denkmalverträglich in die neue Gebietsentwicklung einbezogen. 
Mit der Baustruktur, der  topografischen Lage und durch die umliegenden Waldflächen bleibt der 
Eindruck eines in sich geschlossenen Areals erhalten. Die städtebauliche Entwicklung des Geltungs-
bereichs lässt eine Aufwertung des Erscheinungsbilds erwarten. Durch die Aufgabe der Kasernen-
nutzung ergibt sich eine Öffnung des Gebiets, wodurch der Bereich wieder durchlässig wird und 
nicht mehr länger als unpassierbare Zone im Stadtgefüge wirkt. Das neue Wohngebiet wird durch 
die Weiterführung bzw. den Ringschluss der Straßenbahn und die parallele Erschließung samt 
Wegeverbindungen mit den angrenzenden Stadtteilen Bessungen -Süd und Eberstadt  verbunden. 
Damit wird das seit langem unzugängliche Gebiet der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der 
Jefferson-Siedlung deutlich besser in das städtische Gesamtgefüge integriert. 
Baubedingte Wirkungen (z.B. Rückbau- und Abbrucharbeiten, Ausheben von Baugruben, Aufstellen 
von Bauzäunen, Materiallagerung sowie Einsatz von Maschinen und Baukränen) sind ausschließlich 
vorübergehend bzw. von temporärer Dauer und können daher vernachlässigt werden. 
Aus der zukünftigen, vorwiegend wohnbaulichen Nutzung resultieren keine Beeinträchtigungen des 
Orts- oder Landschaftsbildes. 
Bewertung 
Insgesamt kann von einer angepassten und angemessen en Neugestaltung des Ortsbildes , unter 
Einbezug/Beibehaltung wertgebender und prägender Strukturen, ausgegangen werden. Der geplan-
ten Landschaftstreppe ist zusätzlich ein identitätsstiftender Charakter für das Quartier beizumessen.  
Beeinträchtigungen bzw. negative Wirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sind nicht zu erwar-
ten, vielmehr ist im Zuge der Konversionsentwicklung eine Aufwertung des Erscheinungsbildes an-
zunehmen.

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8.7 Prognose zum Schutzgut Mensch 
Für das Schutzgut Mensch sind verschiedene Wirkfaktoren wesentlich, die teilweise eng mit den 
übrigen Schutzgütern verknüpft sind. Im Vergleich zum derzeitigen Geländezustand mit überwie-
gend ungenutzter Gebäudesubstanz und brachliegenden Freiflächen in Ver bindung mit einer nicht 
gegebenen Zugänglichkeit des Kasernengeländes, ergibt sich durch die geplante städtebauliche 
Entwicklung eine völlig neue Bedeutung des Geltungsbereichs für den Menschen. Dies betrifft vor 
allem die zukünftig hier wohnenden Personen . Vor diesem Hintergrund bedarf es in der Wirkungs-
prognose des Vorhabens auf das Schutzgut Mensch einschließlich gesundheitlicher Aspekte einer 
entsprechend differenzierten Betrachtung der Themen: 
• Lärm 
• Erschütterung 
• Schadstoffe (Schadstoffe im Boden und ggf. in vorhandener Bausubstanz) 
• Bioklima 
• Freizeit und Erholung 
Für de n derzeit als Flüchtlingsunterkunft genutzten Bereich der Jefferson -Siedlung ist keine den 
Menschen bzw. die dortigen Bewohner belastende Umweltsituation gegeben (Lage abseits von 
lärmbelasteten Verkehrsachsen, keine Bodenverunreinigungen). 
Baubedingte Auswirkungen 
Im Rahmen der Baumaßnahmen können temporär Lärm-, Staub- und Abgasbelastungen durch Bau-
fahrzeuge, Bautätigkeiten sowie durch Zuliefer- und Entsorgungsverkehr verursacht werden. Für die 
angrenzenden Wohngebiete von Eberstadt und Bessungen -Süd werden hierbei keine erheblichen 
Beeinträchtigungen erwartet, da die dortigen Siedlungsbereiche ausreichend entfernt liegen und zu-
sätzlich Wald- bzw. Grünflächen einen Puffer bilden . Allerdings sind die aktuell in der Jefferson -
Siedlung untergebrachten Menschen in Abhängigkeit zur Lage der Bautätigkeiten stärker betroffen. 
Störende baubedingte Beeinträchtigungen sind unvermeidlich, jedoch meist nur temporär wirksam 
und beschränken sich auf werktägliche Arbeitszeiten. Im Bedarfsfall können die Belastungen durch 
technische und organisatorische Maßnahmen in gewissem Umfang abgemindert werden.  
 Lärm 
Die geplante, durch den Geltungsbereich hindurchführende Verlängerung der Straßenbahnlinie zwi-
schen Ludwigshöhstraße und Heidelberger Straße ist Gegenstand eines eigenständigen Planfest-
stellungsverfahrens. Gleichwohl wurden die dadurch zu erwartenden Schienenverkehrslä rmeinwir-
kungen schalltechnisch untersucht. „Hierbei ist zu beachten, dass die Schallausbreitungsrechnun-
gen ohne Berücksichtigung der Gebäudeabschirmung erfolgten (freie Schallausbreitung, "Worst -
Case"). Durch die abschirmende Wirkung der bestehenden und zu künftigen Gebäude sind in den 
von den relevanten Verkehrswegen abgewandten Bereichen z. T. deutlich niedrigere Lärmpegel zu 
erwarten“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, 2020, S. 22). 
Entlang der Straßenbahntrasse wird im Tagzeitraum der maßgebliche Orien tierungswert der DIN 
18005 für allgemeine Wohngebiete (WA) von tags 55 dB(A) um bis zu ca. 17 dB(A) und in den 
urbanen Gebieten (MU), für die hilfsweise der Immissionsgrenzwert für Misch -, Kern- bzw. Dorfge-
biete von tags 64 dB(A) herangezogen wurde, um bis zu 10 dB(A) überschritten. „Die Schwelle der 
Gesundheitsgefährdung von tags 70 dB(A) wird auf überbaubaren Fläche n lediglich im Südosten 
des Gebiets WA A12 überschritten. Die Überschreitung der 70 dB(A)-Schwelle im Gebiet MU 2 findet 
außerhalb der überbaubaren Fläche statt. In den von der Straßenbahntrasse weiter entfernt gelege-
nen Bereichen - ab ca. der ‚2. Reihe‘ - sind die o. g. maßgeblichen Tag-Orientierungswerte überwie-
gend eingehalten bzw. um weniger als 5 dB(A) überschritten. Somit sind im überwiegenden Teil des 
Plangebietes auch die Außenwohnbereiche (z. B. Terrassen, Balkone, Gärten, Flächen für Sport - 
und Spielanlagen, Landschaftstreppe) ausreichend vor Verkehrslärmeinwirkungen geschützt.  
Auf der Fläche des Bildungscampus ist der hierfür als Anhalt zu Grunde gelegte Tag-Orientierungs-
wert der DIN 18005 /1/ für allgemeine Wohngebiete (WA) von 55 dB(A) entlang der Straßen-
bahntrasse um bis zu ca. 9 dB(A) überschritten, entlang der Haupterschließungsstraßen um bis zu

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ca. 3 dB(A) überschritten.  
Entlang der Haupterschließungsstraßen (ohne Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen Wohnge-
bieten (WA) der maßgebliche Tag-Orientierungswert … von 55 dB(A) überwiegend eingehalten bzw. 
um weniger als 5 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der maßgeb liche Tag-Orien-
tierungswert von 63 dB(A) eingehalten.“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, 2020) 
Im ebenfalls betrachteten Nachtzeitraum wird entlang der Straßenbahnlinie der Orientierungswert 
für Allgemeine Wohngebiete von 45 dB(A) um bis zu ca. 2 2 dB(A) überschritten. In den urbanen 
Gebieten (MU) wird der maßgebliche Nacht-Orientierungswert von 50 dB(A) um bis zu ca. 17 dB(A) 
überschritten. „Die Schwelle der Gesundheitsgefährdung von nachts 60 dB(A) wird auf überbauba-
ren Flächen in den Gebieten MU 1, MU 2, MU 3, WA A10, WA B1, WA B3 und WA A12 teilweise 
überschritten. Die Überschreitung der 60 dB(A)-Schwelle in den Gebieten WA A9, WA A11 und WA 
D1 findet außerhalb der überbaubaren Fläche statt. …   
Entlang der Haupterschließungsstraßen (ohne Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen Wohnge-
bieten (WA) der maßgebliche Nacht -Orientierungswert "Verkehr" … von 45 dB(A) um bis zu ca. 8 
dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der maßgebliche Nacht -Orientierungswert von 
50 dB(A) um bis zu ca. 5 dB(A) überschritten.  
Für den Fall der freien Schallausbreitung ist im Plangebiet auch abseits der o. g. Ve rkehrswege in 
den allgemeinen Wohngebieten der Nacht -Orientierungswert "Verkehr" von 45 dB(A) um mindes-
tens 2 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der Nacht-Orientierungswert von 50 dB(A) 
um mindestens 1 dB(A) überschritten.“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, 2020, S. 23-24) 
  
Abbildung 34: Beurteilungspegel „Ver-
kehr“ tags Immissionshöhe 4 m üG 
 
Abbildung 35: Beurteilungspegel 
„Verkehr“ nachts Immissionshöhe 4 m 
üG 
(Quelle: Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, 2020)

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Vor dem Hintergrund der festgestellten Orientierungswertüberschreitungen bedarf es bereits auf Be-
bauungsplanebene einer Konfliktbewältigung zum Schallschutz. Entsprechend werden Schall-
schutzmaßnahmen planungsrechtlich verankert: 
• Festsetzung maßgeblicher Außenlärmpegel (erforderlicher Schallschutznachweis gegen Au-
ßenlärm schutzbedürftiger Aufenthaltsräume) 
• Anforderungen an die Außenbauteile schutzbedürftiger Räume 
• Festsetzung zu schalldämmenden Lüftungseinrichtungen für Schlaf- und Kinderzimmer 
• Vorgaben für die Grundrissorientierung bzgl. schutzbedürftiger Räume 
• Festsetzung zur Zulässigkeit von Außenwohnräumen 
Darüber hinaus werden aus Sicht des Schallimmissionsschutzes Hinweise zum Jugendzentrum 
(Veranstaltungsräume und Freiflächen von benachbarter Wohnbebauung abwenden), zur Sporthalle 
des Bildungscampus (Einhaltung der Sportanlagenlärmschutzverordnung), zur Fläche für Sport- und 
Spielanlagen (Beachtung der Freizeitlärmrichtlinie) gegeben, die auf Vorhabenebene bzw. bei der 
Nutzung / im Betrieb zu beachten sind. 
Für die vorgesehenen Garagengebäude und die geplante Energiezentrale sind ggf. erforderliche 
Schallschutzmaßnahmen im Zuge der Baugenehmigungsverfahren zu ermitteln. Hier kann z.B. eine 
Fassadenverkleidung bzw. der Einbau von Schalldämpfern erforderlich we rden, um die Vorgaben 
der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) einzuhalten. Mögliche weitere emp-
fohlene Maßnahmen sind die ausreichend raue Ausführung der Verkehrsflächen der Quartiersgara-
gen, um Reifen-Quietschgeräusche bei Kurvenfahrten mit geringer Geschwindigkeit zu verhindern, 
sowie die elastische Lagerung bzw. feste Verschraubung von Bodenabläufen (z.B. Gitterroste) im 
Bereich von Verkehrsflächen der Quartiersgaragen, um Klappergeräusche beim Überfahren zu ver-
hindern. Auch müssen Tora ntriebe der Quartiersgaragen die Anforderungen der TA Lärm an den 
Schallimmissionsschutz für allgemeine Wohngebiete einhalten.  
 Erschütterungen 
Trotz des eigenständigen Planfeststellungsverfahrens für die geplante und durch den Geltungsbe-
reich hindurchführende Straßenbahnführung wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens S 26 
- Ludwigshöhviertel - eine „Erschütterungstechnische Untersuchung“ durchgeführt (KREBS+  KIE-
FER FRITZ AG, 2020). Geprüft wurde, ob mögliche Konflikte aus Erschütterungen und sekundären 
Luftschall durch den Straßenbahnbetrieb in den Gebäuden innerhalb des Plangebiets bzw. für den 
Menschen zu erwarten sind. Die nachfolgende Prognose umfasst im Wesentlichen nur eine Zusam-
menfassung der dortigen Untersuchungsergebnisse. Details sind dem Gutachten selbst zu entneh-
men. 
Die Erschütterungs- sowie die sekundären Luftschallimmissionen wurden für die an der geplanten 
Straßenbahnlinie nächstgelegenen Gebäude entsprechend dem Entwurf des Bebauungsplans be-
rechnet. Die Berechnungen wurden „gemäß den An forderungen der DIN 4150 -02, Tabelle 1 bzw. 
der 24. BImSchV beurteilt“ (KREBS+KIEFER FRITZ AG, 2020, siehe S. 5). 
Insgesamt wurden drei Erschütterungssituationen betrachtet: 
1) gerader Teilabschnitt mit minimalem Abstand (r ≥ 7 m) zu schutzwürdigen Nutzungen im 
allgemeinen Wohngebiet (WA), 
2) kurviger Teilabschnitt mit minimalem Abstand (r ≥ 12 m) zu schutzwürdigen Nutzungen im 
urbanen Gebiet (MU), 
3) kurviger Teilabschnitt mit minimalem Abstand (r ≥ 5,5 m) zu schutzwürdigen Nutzungen im 
allgemeinen Wohngebiet (WA). 
Wie in Abbildung 36 erkennbar, sind in den geraden Teilabschnitten (Erschütterungssituation 1) 
keine Schutzmaßnahmen erforderlich, da „innerhalb der festgelegten Korridorbreiten die Anford e-
rungen nach Maßgabe der DIN 4150-02 erfüllt“ werden. Für die geprüften Erschütterungssituationen 
2 und 3 können für die schutzwürdigen Nutzungen im urbanen Gebiet und allgemeinen Wohngebiet 
innerhalb der Korridorbreiten von 12 m (MU) bzw. 5,5 m (WA) mögliche Konfliktpotentiale infolge der 
schienenverkehrsinduzierten Erschütterungsimmissionen jedoch nicht ausgeschlossen werden

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(KREBS+KIEFER FRITZ AG, 2020, siehe S. 17ff). Dies bedeutet, dass innerhalb der Korridorbreiten 
die Anhaltswerte der DIN 4150 -02 Tabelle 1, welche bei städtebaulichen Planungen anzuwenden 
sind, sowohl im Tag- als auch im Nachtzeitraum überschritten werden. 
 
 
 
Abbildung 36: Übersichtslageplan zur Maßnahmenerforderlichkeit gegen Erschütterung  
- blaue Abschnitte: keine Maßnahmen erforderlich 
- gelbe und rote Abschnitte: Maßnahmen erforderlich 
LMFS: leichtes Masse-Feder-System 
(Quelle: Krebs+Kiefer Fritz AG, 2020) 
Unter der Berücksichtigung der gutachterlichen Empfehlung, an den zu errichtenden Gleisanlagen 
bauliche Schutzmaßnahmen für die dargestellten Korridorbreiten vorzusehen (z.B. leichtes Masse-
Feder-System im Oberbau der Gleise) können mögliche Konfliktpotent iale in Bezug auf Erschütte-
rungen ausgeschlossen werden (KREBS+KIEFER FRITZ AG, 2020, siehe S. 19f).

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„Ferner wird empfohlen, die Prognose im Vorfeld der Baugenehmigungsverfahren auf Basis konkre-
tisierter Planungen erneut zu überprüfen“ (Abstimmung /Anpassung ggf. erforderlicher Minderungs-
maßnahmen). 
In Bezug auf die sekundäre Luftschallimmissionen unterschreiten die prognostizierten Pegel der drei 
untersuchten Erschütterungssituationen „die Immissionsrichtwerte sowohl am Tag - als auch im 
Nachtzeitraum für alle Geschossdeckeneigenfrequenzen sehr deutlich. Erhebliche Belästigungen 
infolge der zukünftigen sekundären Luftschallimmissionen sind somit nicht zu erwarten“ 
(KREBS+KIEFER FRITZ AG, 2020, siehe S. 20ff).  
Der hier zusammengefassten Erschütterungstechnischen Untersuchung lag ein Betriebsprogramm 
für die Straßenbahnlinie mit 170 Fahrten am Tag und 20 Fahrten in der Nacht zugrunde. Seitens 
HEAG mobilo wurde das Betriebsprogramm für das Jahr 2030 zwischenzeitlich auf 184 Fahrten im 
Tag- und 36 Fahrten im Nachtzeitraum erhöht. Vor diesem Hintergrund wurde eine „Erschütterungs-
technische Stellungnahme zu Auswirkungen der schienenverkehrsinduzierten Erschütterungsein-
wirkungen infolge der Veränderung des Betriebsprogramms“ eingeholt. Hierdurch konnte bestätigt 
werden, „… dass die Anforderungen Norm [DIN 4150-2] unter Berücksichtigung der empfohlenen 
Minderungsmaßnahmen weiterhin eingehalten werden, obwohl mehr Fahrten sowohl am Tag als 
auch in der Nacht erfolgen.“ (KREBS+KIEFER, 2021) 
 Schadstoffe 
Aufgrund der im Rahmen der umwelttechnischen Erkundungen festgestellten Bodenverunreinigun-
gen wurde ein „Konzept zur Bodensanierung im Zuge des Gebäuderückbaus und der Oberflä-
chenentsiegelung“ (Wood, 2019) erstellt und mittlerweile auch umgesetzt. Somit kann davon ausge-
gangen werden, dass im Zuge der Vorhabenumsetzung  die vorhandenen Bodenbelastungen ent-
fernt, ordnungsgemäß entsorgt bzw. nach abfallrechtlichen Bestimmungen verwertet werden. Vor 
diesem Hintergrund verbleibt diesbezüglich für das Schutzgut Mensch keine Umweltrelevanz. 
Für den Gebäudebestand auf der ehemaligen US -Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jef-
ferson-Siedlung sind typische Gebäudeschadstoffe (z.B. asbesthaltige Baustoffe, Schwermetalle in 
Farben, PAK in Parkettklebern und Dacheindeckungen, Holzschutzmittel und Formaldehyd in Dach-
stühlen) denkbar. Im Falle der verbleibenden Bestandsgebäude sind die gesundheitstechnischen 
Belange bei der Umnutzung zu beachten und gesundheitsgefährdende Stoffe zu entfernen. Bei Ab-
rissgebäuden liegt der Schwerpunkt auf Entsorgungs- und abfalltechnischen Belangen, wobei Ge-
bäudeschadstoffe vor dem Rückbau entfernt und vom restlichen Bauschutt getrennt entsorgt werden 
müssen. In beiden Fällen sind die Erfordernisse des Arbeits- und Gesundheitsschutzes zu beachten. 
Da insgesamt ein sach- und fachgerechter Umgang mit den festgestellten Schadstoffen einschließ-
lich einer geordneten Entsorgung unterstellt werden kann, sind Gefährdungen des Menschen durch 
unzureichende Schutzmaßnahmen nicht zu befürchten.  Unter dieser Voraussetzung ergeben sich 
auch für die zukünftigen Bewohner/Nutzer keine Gesundheitsrisiken. 
 Bioklima 
Bereits im Bestand ist das Planungsgebiet v.a. aufgrund seiner großräumigen Lage einer erhöhten 
Wärmebelastung durch Schwüle und hohe Temperature n im Sommer ausgesetzt. Da sich die kli-
matischen Bedingungen im Zuge der Projektentwicklung kaum verändern werden (vgl. Kap. 8.4 
Prognose zum Schutzgut Klima) ist auch in Bezug auf das Bioklima von keiner wesentlichen Verän-
derung der Belastungssituation auszugehen. Es können v.a. durch die langgestreckten Gebäude-
zeilen entlang der Promenade, die gleichzeitig eine Lärmschutzfunktion für die Außenwohnräume 
übernehmen, kleinräumige Belüftungseffekte verloren gehen. Aufgrund der Randlage zu ausge-
dehnten klimaaktiven Flächen (v.a. östlich anschließende Waldflächen) und die damit verbundenen 
Gunstwirkungen sowie die planungsrechtlich gesicherte Durchlüftung und Durchgrünung sowie wei-
tere thermisch wirksame Ausgleichsmaßnahmen in der Bebauung (ÖKOPLANA, 2019, siehe S. 29-
28), bleiben die bioklimatischen Belastungen deutlich gedämpft und stellen sich sicherlich deutlich 
günstiger dar als in Innenstadtlagen. Ein besonderes , sich verstärkendes gesundheitliches Belas-
tungsrisiko wird in diesem Zusammenhang nicht gesehen, vielmehr wird der Siedlungsbereich zu-
künftig voraussichtlich zu den bioklimatisch begünstigten Wohnlagen Darmstadts gehören.

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 Freizeit und Erholung 
Das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung besaß bislang keinerlei rele-
vante Bedeutung für Freizeit und Erholung, was vorrangig an der umgebenden Zaunanlage bzw. der 
fehlenden Zugänglichkeit für die Darmstädter Bevölkerung lag. Durch die geplante Umnutzung der 
mittlerweile langjährig ungenutzten Fläche ist zukünftig von einer völlig anderen Situation auszuge-
hen. Mit der geplanten Quartiersentwicklung geht die Öffnung des Geländes einher, es entstehen 
neue Wegeverbindungen durch den Geltungsbereich samt Anknüpfungen nach außen. Hierfür kön-
nen sowohl die Erschließungsstraßen als auch separate Fuß- und Radwege genutzt werden. Hier-
von profitieren nicht nur die zukünftigen Bewohner und Anlieger im Gebiet selbst sondern auch das 
Umfeld. 
Mit Umsetzung der Planung erlangt das Gebiet eine neue Bedeutung für die Erholungsnutzung. 
Insbesondere ist hierbei die zentral das Gebiet gliedernde Landschaftstreppe zu nennen . Die Ge-
staltung dieser und weiterer öffentlicher Grünflächen mit hoher Aufenthaltsqualität für d ie unter-
schiedlichen Nutzer- und Altersgruppen schafft attraktive Angebote und bietet den künftigen Anwoh-
nern die Möglichkeit, ihre Freizeit auch wohnungsnah im Grünen verbringen zu können. Dies bedingt 
Positivwirkungen, von denen auch die im Umfeld lebenden Menschen profitieren können. 
Die umliegenden Waldflächen des Landschaftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ bleiben als Naher-
holungsgebiet ohne Einschränkungen für die künftigen Bewohner des Ludwigshöhviertels wie auch 
für die übrige Öffentlichkeit erhalten und nutzbar. 
8.8 Prognose zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
In Bezug auf das Schutzgut Kulturgüter wird besonderes Augenmerk auf das denkmalgeschützte 
Ensemble (Gebäude, zugehörige Eingangsbereiche und Mauerstrukturen und Bäume) im Be reich 
des zukünftigen Quartiers-Carrés (Karl-Plagge-Platz) gelegt. Die kulturell bedeutsamen Elemente 
werden erhalten und als zentrales Gliederungselement in der Achse Landschaftstreppe eingebun-
den und so in den Mittelpunkt der Gebietsentwicklung gerückt.  Die denkmalgeschützten Gebäude 
sollen einer neuen, öffentlich-wirksamen Folgenutzung zugeführt werden, ebenso wie die ehemalige 
Reithalle – heute Sporthalle – im Norden des Geltungsbereichs.  Auch der alte Gedenkstein zum 
Rodelunglück 1909 in der Jefferson-Siedlung wird in der Planung berücksichtigt. Sollte auf Vorha-
benebene auf dem Grundstück eine Verlagerung erforderlich werden, könnte der Gedenkstein auch 
in den Bereich des ehemaligen Verlaufs der Rodelstrecke verlagert werden.  Das nicht denkmalge-
schützte Kirchengebäude (Chapel) im Südwesten konnte hingegen nicht erhalten werden, so dass 
hier zukünftig eine Neubebauung bzw. Wohnnutzung zulässig ist. 
Es liegen keine Hinweise auf ein mögliches oder zu erwartendes Vorkommen von archäologischen 
Bodenfunden bzw. -denkmälern vor. 
Belange des Denkmalschutzes werden bereits in der Bauphase berücksichtigt. 
Mit der geplanten Konversionsentwicklung wird das Gelände wieder für das Stadtgefüge aktiviert , 
womit ganz erhebliche Investitionen verbunden sind, die sich unmittelbar auf eine wesentliche Stei-
gerung der Werthaltigkeit der Liegenschaft und somit als deutliche Aufwertung dieses Sachgut es 
auswirken. Dies gilt sowohl in Bezug auf bebaubare Grundstücke als auch auf die nach Umsetzung 
ertüchtigte bzw. ausgebaute Infrastruktur. 
Mögliche betriebsbedingte Auswirkungen der Folgenutzung auf Kultur- und sonstige Sachgüter 
sind nicht erkennbar. 
Bewertung 
Insgesamt sind keine Gefährdungen vorhandener oder möglicherweise zu erwartender Kulturgüter 
sowie keine umweltbezogenen negativen Auswirkungen oder Beeinträchtigungen bzgl. Kultur- oder 
Sachgüter zu erwarten.

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8.9 Wirkungsgefüge und Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Um-
weltschutzes 
Wirkungsgefüge 
Die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft und Klima sind durch vielfältige Wir-
kungszusammenhänge und gegenseitige Beeinflussungen miteinander verknüpft. Für die Umwelt-
prüfung besonders relevante Zusammenhänge, die einer näheren Betrachtung bedürften, sind je-
doch nicht erkennbar. 
Wechselwirkungen  
Hierunter sind alle denkbaren funktionalen und strukturellen Beziehungen sowohl zwischen den ein-
zelnen Schutzgütern als auch innerhalb eines S chutzguts zu verstehen. Die Ermittlung von Wech-
selwirkungen erfordert eine ganzheitliche Betrachtung der Umwelt, was einer ökosystemaren Sicht-
weise entspricht. Damit sollen funktionale Verknüpfungen zwischen den unterschiedlichen Umwelt-
faktoren ermittelt werden. Wechselwirkungen sind insbesondere dann von besonderer Bedeutung, 
wenn sie zu einer sich gegenseitig verstärkenden Beeinträchtigung einzelner Belange des Umwelt-
schutzes führen können. 
Mit einer Prüfmatrix (Tab. 29) werden projektspezifisch Wechselwirkungen ermittelt, für die ein Funk-
tionszusammenhang besteht. Die Wechselwirkungen, die aufgrund einer zu erwartenden Betroffen-
heit durch Projektauswirkungen von entscheidungserheblicher Bedeutung sind, werden gesondert 
gekennzeichnet und näher betrachtet. Damit sollen auch die Wirkungen erfasst und beschrieben 
werden, die durch bestimmte Schutzmaßnahmen verursacht werden können und ggf. Problemver-
schiebungen zwischen den Umweltgütern auslösen. 
 
Erläuterung/Beschreibung wesentlicher Wechselwirkungen 
Keine  
Sonstige Wechselwirkungen 
Für die ermittelten Wechselwirkungen wird im Rahmen der Umweltprüfung keine Notwendigkeit ei-
ner gesonderten Betrachtung und Bewertung von Funktionszusammenhängen gesehen, da sich ge-
genseitig verstärkende Beeinträchtigungen der einzelnen Belange des Umweltschutzes, die über die 
bereits beschriebenen Einzelwirkungen hinaus gehen, nicht erkennbar sind.  
Auch Wechselwirkungen zwischen den Umweltgütern mit der Folge von Problemverschiebungen, 
welche durch bestimmte Schutzmaßnahmen verursacht werden können, sind bei der vorliegenden 
Planung nicht zu erwarten.

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Tabelle 29: Prüfmatrix zu möglichen Wechselwirkungen  
Wechselwirkungs- 
betrachtung 
Fläche 
Boden 
Wasser 
Klima 
Luft 
Pflanzen 
Tiere 
Biologische Vielfalt 
Landschaft 
Natura 2000-Gebiete 
Mensch/Gesundheit 
Kulturgüter 
Sachgüter 
zusammenwirkende Schutzgüter 
Belange nach BauGB §  1 Abs. 6  
Nr. 7a) 
Fläche 
zusammenwirkende Schutzgüter   o - - - - - - - - - - o 
Boden      o o - o o o - - o - - 
Wasser      o - o - - - - - - - 
Klima         o o o o - - o - - 
Luft          - - - - - o - - 
Pflanzen             o o o - - - - 
Tiere              o - - - - - 
Biologische Vielfalt                - - - - - 
Landschaft                   - o - - 
Nr. 
7b) 
Natura 2000-Gebiete                     - - - 
Nr. 
7c) 
Mensch/Gesundheit                      - - 
Nr. 7d) Kulturgüter                         - 
Sachgüter                           
                
 Wechselwirkun-
gen: - - keine besondere Wechselwirkung 
 
 o  Funktionszusammenhang, der unter Berücksichtigung der schutzgutbezoge-
nen Darstellungen keiner näheren Erläuterung bedarf  
 +  Wechselwirkung mit besonderem Funktionszusammenhang 
 
9 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Umweltaus-
wirkungen 
Zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sind innerhalb des 
Geltungsbereichs die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen vorgesehen. Die Maßnahmen sind z.T. 
in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans verbindlich geregelt, als Hinweise

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
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aufgenommen worden oder aber Bestandteil des städtebaulichen Vertrags und dort entsprechend 
näher bestimmt. 
9.1 Maßnahmen zum Schutzgut Boden 
• Behandlung bzw. Beseitigung vorhandener Schadstoffbelastungen im Zuge der Baufeldfrei-
machung und fachgerechte Entsorgung 
• Ordnungsgemäßer Umgang und ordnungsgemäße Verwertung des anfallenden Ausbauma-
terials (in Abhängigkeit zur abfalltechnischen Einstufung gemäß den technischen Regeln der 
LAGA) 
• Flächenrecycling / Wiedernutzbarmachung bereits gestörter bzw. baulich geprägter Stand-
orte 
• Flächenentsiegelung und Schaffung zusammenhängender, unversiegelter Flächen in baulich 
nicht beanspruchten Bereichen 
• Begrenzung der zulässigen Grundinanspruchnahme (Grundflächenzahl) / Versiegelung 
• Wiederherstellung von Boden nach Abbruch / Entsiegelung im Zuge von Neubaumaßnah-
men im Bereich zukünftiger Grundstücksfreiflächen und Grünflächen 
Fachgerechter Umgang mit und Schutz von Oberboden bei Bautätigkeiten entsprechend DIN 
18915 (z.B. Einschränkung des Baufeldes, Schutz der verbliebenen Randflächen mit intakten 
Böden, sachgemäße Bodenlagerung, schichtgerechtes Lagern und Wiedereinbauen v.a. der 
natürlichen Böden 
9.2 Maßnahmen zum Schutzgut Wasser 
• Beseitigung der potentiellen Grundwassergefährdung durch Beseitigung schadstoffhaltiger 
Auffüllungen und Bodenverunreinigungen 
• Begrenzung der zulässigen Grundfläche / Versieg elung auf das erforderliche Mindestmaß 
sowie Verwendung wasserdurchlässiger Beläge zur Wiederherstellung versickerungsfähiger 
Oberflächen 
• Erhalt und Wiederherstellung (Entsiegelung) offener Böden als versickerungsfähige Flächen 
mit Positivfunktionen für den Wasserhaushalt 
• Sensibler Umgang mit dem Niederschlagswasser bzw. ökologische Regenwasserbewirt-
schaftung ( Trennkanalisation, dezentrale Versickerung sämtlichen Niederschlagswasser s 
mittels Rigolen, Mulden oder Flächenversickerung)  
• Oberflächenbefestigung von Wegen, Zufahrten und sonstigen befestigten Grundstücksfrei-
flächen mit wasserdurchlässigen Materialien, soweit keine Gefährdung der Schutzgüter Bo-
den und Grundwasser zu erwarten ist 
• Extensive Dachbegrünung bei Neubauten auf mindestens 60 % der Dachflächen und damit 
Schaffung eines Rückhaltevolumens für Niederschlagswasser (gleichzeitig klimawirksame 
Verdunstungsfläche und Sekundärlebensraum für Tiere und Pflanzen) 
9.3 Maßnahmen zum Schutzgut Klima 
• Erhalt der guten Durchlüftungssituation durch weitgehend angepasste Bebauungsstruktur 
• Anlage klimawirksamer Vegetationsflächen und -strukturen / Durchgrünung des Geltungsbe-
reichs (v.a. Grün- bzw. Grundstücksfreiflächen, Dach - und Fassadenbegrünung, Anpflan-
zung von Gehölzen) 
• Vorgaben zur Grundstücksbegrünung der nicht baulich in Anspruch genommen Flächen in-
nerhalb der Wohnbau- und Gemeinbedarfsfläche sowie in Urbanen Gebieten und öffentli-
chen Grünflächen 
• Neubaumaßnahmen gemäß Gebäudeenergiegesetz (z.B. Einsatz moderner Gebäudetech-
nik, wirksame Wärmedämmung, Mindestanteil an regenerativen Energien für Gebäudehei-
zung oder auch -kühlung, z.B. aus Geothermie- oder Solarnutzung) 
• Erhöhung der Mikroklimavielfalt durch Entwicklung von Schattenbereichen auf Grün - und 
Freiflächen

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• Beschattung von Verkehrswegen (Straßen, Fuß- und Radwege) 
• Entsiegelung von Oberflächenbefestigungen der militärischen Vornutzung in Bereichen von 
zukünftigen Grün- und Freiflächen 
• Verwendung heller Baumaterialien zur Ausbildung heller Oberflächen (hohe Albedo) 
9.4 Maßnahmen zum Schutzgut Biotope, Flora und Fauna 
• Erhalt bestehender, wertvoller Biotopstrukt uren (insbesondere von Sandtrockenra sen und 
Waldbeständen) 
• Erhaltungsfestsetzung zu besonders prägenden Einzelbäumen (insbesondere bei guter Vi-
talität und hoher Robustheit) 
• Festsetzungen zur Anpflanzung von Bäumen auf privaten Baugrundstücken, öffentlichen und 
privaten Grünflächen, der Gemeinbedarfsfläche sowie im Bereich von Verkehrsflächen 
• Rodungen von Bäumen und Sträuchern nur im Zeitraum zwischen 01. Oktober und Ende 
Februar 
• Untersuchung von Bäumen mit Höhlen oder potenziellen Baumquartieren vor Fällung auf 
mögliche Fledermausvorkommen und Höhlenbrüter 
• Gebäudekontrollen vor Durchführung von Abbruch -, Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen 
auf Quartiere von Fledermäusen und Brutplätze gebäudebrütender Vogelarten  
• Erhalt des Heldbockbrutbaums einschl. benachbarter Bäume 
• Erhalt von Waldflächen mit besonderer Habitateignung für Klein- und Mittelspecht 
• Erhalt von Höhlenbäumen 
• Erhalt und artgerechte Sanierung der vier denkmalgeschützten Bestandsgebäude unter be-
sonderer Berücksichtigung der Mauerseglervorkommen (CEF-Maßnahme) 
• Vorlaufende Umsiedlung von Mauer - und Zauneidechsen aus Eingriffsbereichen in herz u-
stellende/zu entwickelnde Ersatzhabitate (CEF-Maßnahme) 
• Bereitstellung von Fledermausersatzquartieren (CEF-Maßnahme) 
• Bereitstellung von Nisthilfen für Haussperling, Gartenrotschwanz und weiteren Höhlenbrü-
tern (CEF-Maßnahme) 
• Sicherung der Gebietsdurchlässigkeit für Kleintiere durch Vorgaben bei der Errichtung von 
Einfriedungen (ausreichender Bodenabstand bzw. Vorhaltung von Durchlässen in regelmä-
ßigen Abständen) 
9.5 Maßnahmen zum Schutzgut Landschaftsbild 
• Berücksichtigung, Erhalt und Entwicklung grundlegender Strukturelemente des ehemaligen 
Kasernengeländes  
• Beibehaltung / Entwicklung vorhandener, grüngeprägter Randzonen zu benachbarten Wald- 
und Siedlungsflächen  
• Erhalt und Entwicklung von prägenden Einzelbäume n und Gehölzstrukturen, Bereitstellung 
ausreichend dimensionierter, begrünter Freiflächen im öffentl ichen und privaten Raum zur 
Erholung im Wohnumfeld (Straßen, Plätze, öffentliche Grünflächen und private Grundstücks-
freiflächen) 
• Steigerung der Attraktivität des Raumes durch eine wirksame Durchgrünung des gesamten 
Geltungsbereichs (Sicherung von Grünfläch en, Verkehrsbegleitgrün, Baumpflanzungen, 
Dach- und Fassadenbegrünung etc.) 
• Gestalterische Einbindung der Baukörper (Fassadenbegrünung, Pflanzung von Bäumen und 
Sträuchern) 
9.6 Maßnahmen zum Schutzgut Mensch / Erholung 
• Beseitigung bestehender Bodenbelastungen, von denen eine Gefährdung oder Nutzungs-
einschränkung ausgehen kann 
• Ausreichender aktiver und / oder passiver Schutz vor Immissionsbelastungen (v.a. Festset-
zung maßgeblicher Außenlärmpegel  und schalldämmender Lüftungseinrichtungen für

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Schlaf- und Kinderzimmer, außerdem Berücksichtigung des notwendigen Schallimmissions-
schutzes im Bereich Jugendzentrum, Sporthalle, Fläche für Sport - und Spielanlagen und 
Garagengebäude sowie geplanter Energiezentrale auf Vorhabenebene) 
• Bereitstellung eines attraktiven Freizeit- und Naherholungsangebots möglichst im direkten 
Wohnumfeld 
• Schaffung von Fuß- und Radwegeverbindungen innerhalb des Plangebiets und als Verbin-
dung zu den angrenzenden Siedlungsbereichen (Bessungen und Eberstadt) sowie zu um-
liegenden Grün- und Freiflächen 
9.7 Maßnahmen zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
• Erhalt bzw. verträgliche Umnutzung denkmalgeschützter bzw. denkmalschutzrelevanter 
Bausubstanz (Quartiers-Carré / Karl-Plagge-Platz) 
• Beachtung nicht auszuschließender Bodenfunde im Rahmen von Baumaßnahmen 
• Erhalt des Gedenksteins zum Rodelunglück 
• Statische Auslegung von Neubauten gegen umstürzende Bäume in Waldrandbereichen  
10 Artenschutzrechtliche Betrachtung 
Zwar bewirkt ein Bebauungsplan selbst noch keine Schädigung oder Zerstörung der Lebensstätten 
von Tier- oder Pflanzenarten, dies kann aber im Zuge der mit der Planung zulässigen Vorhaben und 
Maßnahmen gegeben sein. Für den Bebauungsplan bedarf es daher einer Überprüfung, ob und 
inwieweit durch die Planung bzw. deren Umsetzung die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände 
berührt werden können. 
§ 44 BNatSchG regelt den speziellen Artenschutz für bestimmte Tier - und Pflanzenarten, der nach 
§ 7 BNatSchG unmittelbar geltendes Recht ist. Relevant sind hierbei die besonders und streng ge-
schützten Arten, sie unterliegen den Zugriffsverboten des § 44 Abs. 1 BNatSchG. Aufgrund dieser 
gesetzlichen Regelungen bedarf es einer differenzierten, detaillierten Betrachtung und Wertung be-
züglich der artenschutzrechtlichen Relevanz der Planung für die einzelnen geschützten Artvorkom-
men. In Zusammenhang mit der Bauleitplanung verbleibt eine besondere artenschutzrechtliche Re-
levanz nur für die in Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG (FFH -Richtlinie) aufgeführten Arten und 
europäische Vogelarten. Für alle anderen geschützten Arten (national nach Bundesnaturschutzver-
ordnung geschützte Arten) liegt bei Handlungen zur Durchführung eines Eingriffs oder Vorhabens 
ein Verstoß gegen die Zugriffsverbote nicht vor (vgl. § 44 Abs. 5 Satz 4 BNatSchG), sie unterliegen 
der Eingriffsregelung. 
In Bezug auf die Pflanzenwelt im Geltungsbereich besteht mangels Vorkommen europarechtlich ge-
schützter Arten keine artenschutzrechtliche Relevanz. 
Hinsichtlich der Tierwelt sind in Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG (FFH -RL) aufgeführte Arten  
sowie europäische Vogelarten im Geltungsbereich  nachgewiesen worden. Aufgrund der arten-
schutzrechtlichen Relevanz dieser Arten wurde eine ausführliche Überprüfung durchgeführt, ob die 
einschlägigen artenschutzrechtlichen Bestimmungen der Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes ent-
gegenstehen. Die detaillierten Ergebnisse dieser Überprüfung sind dem separaten Artenschutz-
rechtlichen Fachbeitrag (PGNU, 2019) zu entnehmen und nachfolgend in zusammengefasster Form 
in Tabelle 30 dargestellt. Die Ermittlung der Verbots tatbestände gem. §  44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 
BNatSchG erfolgt unter Berücksichtigung der definierten Vermeidungsmaßnahmen.

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Tabelle 30: Vom Vorhaben betroffene , europarechtlich geschützte Arten – Ergebnisse der arten-
schutzrechtlichen Verbotsprüfung nach § 44 BNatSchG unter Berücksichtigung de finierter Vermei-
dungsmaßnahmen 
Deutscher Name /  
Wissenschaftlicher Name Status 
Verbotstatbe-
stand nach 
§ 44 Abs. 1 Vermei-
dung CEF FCS 
Nr.1 Nr. 2 Nr. 3 
Fledermäuse        
Zwergfledermaus Pipistrellus pi-
pistrellus 
n 
häufig - - - H + - 
Mückenfledermaus Pipistrellus 
pygmaeus 
n  
unregel-mä-
ßig 
- - - H/K + - 
Rauhautfledermaus Pipistrellus 
nathusii 
n  
häufig - - - H + - 
Wasserfledermaus Myotis dauben-
tonii 
pot - - - H + - 
Mausohr Myotis myotis pot - - - H/K + - 
Abendsegler Nyctalus noctula n  
regelmäßig - - - H + - 
Kleinabendsegler Nyctalus leisleri 
n 
wahrschein-
lich 
- - - H + - 
Breitflügelfledermaus Eptesicus se-
rotinus 
n 
häufig - - - H/K + - 
Bartfledermaus Myotis mystacinus n  
selten - - - H/K + - 
Braunes / Graues Langohr 
Plecotus auritus / austriacus 
pot - - - H/K + - 
Vögel        
Gartenrotschwanz Phoenicurus 
phoenicurus 
1 BP - - - B H + - 
Girlitz Serinus serinus 2 BP - - - B - - 
Haussperling Passer domesticus  2 BP - - - B K + - 
Kleinspecht Dryobates minor 1 BP - - - B H - - 
Mauersegler Apus apus 52 BP - - - B K + -

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Deutscher Name /  
Wissenschaftlicher Name Status 
Verbotstatbe-
stand nach 
§ 44 Abs. 1 Vermei-
dung CEF FCS 
Nr.1 Nr. 2 Nr. 3 
Mittelspecht Dryocopus martius 2 BP - - - B H - - 
Star Sturnus vulgaris 4 BP - - - B H + - 
Stieglitz Carduelis carduelis  2 BP - - - B - - 
Trauerschnäpper Ficedula hypole-
uca 
1 BP - - - B H + - 
Waldohreule Asio otus 1 BP - - - B K/H - - 
Reptilien        
Mauereidechse Podarcis muralis >330 - - - A + - 
Zauneidechse Lacerta agilis >40 - - - A + - 
Käfer        
Heldbock Cerambyx cerdo 1 BB - - - - - - 
Status: n = nachgewiesen (Anzahl Brutpaare / geschätzte Populationsgröße) 
pot = potentiell vorkommend 
Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3:  Ergebnis der Prüfung der Verbote Nr. 1 bis Nr. 3 des § 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG 
1 = Tiere fangen, nachstellen, verletzen, töten / Entwicklungsformen entnehmen, beschädi- 
  gen, zerstören 
2 = Störung während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und 
  Wanderungszeiten 
3 = entnehmen, beschädigen, zerstören von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten 
 - = keine Verbotsauslösung 
+ = Verbotsauslösung / Ausnahmeverfahren erforderlich (orange hinterlegt)  
Vermeidung:  - = Vermeidungsmaßnahmen sind nicht erforderlich 
  B = Bauzeitenregelung (winterliche Baufeldfreimachung = Rodungsarbeiten und 
  Gebäudeabriss außerhalb der Brutzeit) 
A = Bauzeitenregelung (Baufeldfreimachung = während der Aktivphase der Tiere bzw. 
  nach vorhergehender Umsiedlung)  
K = Gebäudekontrolle vor Beginn von Abriss-, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen 
H = Höhlenkontrolle vor Rodung / Beseitigung 
CEF: + / - = vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (grün hinterlegt) erforderlich / nicht erforderlich  
FCS:     + / - = populationsstützende Maßnahmen erforderlich (grün hinterlegt) / nicht erforderlich  
 
Unter der Berücksichtigung der nachfolgend aufgeführten Artenschutzmaßnahmen (Vermeidungs - 
sowie vorlaufende Ausgleichmaßnahmen) ergeben sich keine Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 
BNatSchG: 
 
Vermeidungsmaßnahmen:

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• Baumhöhlen sind jeweils kurz vor der Rodung auf Fledermausbesatz zu kontrollieren und zu 
verschließen. Befinden sich Fledermäuse in einer Höhle, sind die Verschließung und die Ro-
dung zu verschieben, bis sie die Höhle verlassen haben . Gleiches gilt für die Bestands ge-
bäude der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. Die Gebäude sind 
auf möglichen Besatz durch Fledermäuse zu kontrollieren (Kontrollen von v.a. Dachböden 
und Kellern auf mögliche Winterquartiere). Befinden sich Fledermäuse in einer Öffnung, sind 
auch hier die Verschließung und der Abriss zu verschieben , bis die Öffnungen verlassen 
sind.  
• Grundsätzlich sollen Baumfäll- und Gehölzrodungsarbeiten sowie die Beseitigung von sons-
tigen Vegetationsbeständen möglichst auf die Wintermonate (hier November bis Februar) 
beschränkt werden. Dadurch können Tötungen und Verletzungen von Vögeln und Fleder-
mäusen vermieden bzw. verringert werden. Sollten Abrissarbeiten im Zeitraum März bis Ok-
tober erforderlich sein, so ist zusätzlich zu den oben genannten K ontrollen eine Umweltbe-
gleitung erforderlich. 
• Um eine Tötung oder Verletzung der im Eingriffsbereich vorkommenden Zaun - und Mauer-
eidechse zu verhindern, ist vor Beginn der Baumaßnahmen eine Umsiedlung in jeweils vor-
her zur Verfügung gestellte Ersatzflächen abseits der Arbeitsbereiche durchzuführen. Hierfür 
sind nach Möglichkeit bereits die Ersatzhabitate gemäß CEF-Maßnahmen vorzusehen. Auf-
grund der möglichen Konkurrenz zwischen Mauer - und Zauneidechse ist eine räumliche 
Trennung der Ausgleichsflächen der beiden Arten erforderlich. 
• Nach Durchführung der Eidechsenumsiedlung sind die verbleibenden, besiedelten Habitate 
ebenso wie die Ersatzflächen mithilfe eines stabilen, glatten und dadurch für die Eidechsen 
nicht überkletterbaren Kleintierschutzzaunes von den Eingriffsflächen abzutrennen. Alle Klei-
tierschutzzäune bleiben während der gesamten Baumaßnahmen erhalten und werden zu-
sätzlich durch stabile Bauzäune geschützt. 
• Um in Bezug auf den vorkommenden Heldbock das Eintreten eines Verbotstatbestandes 
nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG zu verhindern , ist der Brutbaum des Heldbocks in 
die Planung zu integrieren und zu erhalten. Zusätzlich sind auch die umstehenden, vitalen 
und erhaltungswerten Alteichen als potentielle neue Brutbäume zu erhalten. 
• Um den Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Klein- und Mittelspecht zu verhin-
dern, sind die Gehölzbestände um die Revierzentren zu erhalten. Zur Störungsvermeidung 
ist außerdem ein Arbeitsbeginn von im Nahbereich der Reviere erforderlichen Arbeiten im 
März / April zu vermeiden (keine Abrissarbeiten). 
• Um eine Verschlechterung des lokalen Erhaltungszustandes der Mauersegler zu verhindern, 
sind die von Brutpaaren besiedelten Bestandsgebäude so lange zu erhalten, bis ein Aus-
gleich der verlorengehenden Brutplätze ge schaffen wurde und die Ersatznistplätze zumin-
dest in Teilen von der Art angenommen wurden, sodass der Erhalt der lokalen Population 
absehbar ist.  
Sollte eine Umsiedlung der Mauersegler insbesondere aus dem Bestandsgebäude 4001 
(hier wurden 24 Brutpaare na chgewiesen) in der Gemeinbedarfsfläche: „Bildungscampus“ 
nicht möglich sein, wird dieses Gebäude erhalten bleiben und als Teil des Bildungscampus 
weitergenutzt werden. 
• Aufgrund der hohen Anzahl natürlicher Höhlen innerhalb des geplanten Eingriffsbereichs 
sollte die Rodung insbesondere von Bäumen mit Spechthöhlen möglichst vermieden werden, 
um ein hohes Angebot potenzieller Vogelbrutstätten und Fledermausquartiere im Gebiet zu 
erhalten. 
• Während der Bauphase ist durch eine Umweltbaubegleitung sicherzustellen, dass die Klein-
tierschutzzäune in ihrer Funktionsfähigkeit erhalten bleiben. Hierfür werden die Zäune regel-
mäßig auf ihre Wirksamkeit und etwaigen Pflegebedarf überprüft. Die Umweltbaubegleitung 
erfolgt durch biologisches Fachpersonal. 
 
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF):

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• Im Ausgleich für alle zu fällenden Bäume mit Höhlen sind vor der jeweiligen Rodung für jeden 
Höhlenbaum 2 Fledermauskästen (Sommer-/Ganzjahresquartiere) an Bäumen mit räumli-
chem Zusammenhang anzubringen. Für jedes abzureißende Gebäude sind im Ausgleich für 
die verlustigen potentiellen Quartiere insgesamt 3 Fledermausfassadenquartiere vorzuse-
hen. Jeweils die Hälfte der Fledermausersatzquartiere ist vor dem Abriss der Bestandsge-
bäude an Gebäuden im näheren Umfeld anzubringen. Sollte die vollständige Anbringung der 
verbleibenden Fledermausersatzquartiere an den Gebäuden des neuen Wohngebietes nicht 
möglich sein, sollte ein Teilausgleich durch sog. „Fledermaustürme“ in Betracht gezogen wer-
den. 
• Zum Ausgleich der potentiell verlustigen Brutplätze des Gartenrotschwanzes sind insgesamt 
10 spezielle Nisthilfen für die Art vor den Rodungs- und Abrissmaßnahmen vorzusehen. Die 
Nistkästen können an den zu erhalten den Bestandgebäuden oder verbleibenden Bäumen 
innerhalb des Wohnquartiers angebracht werden. 
• Herstellung von insgesamt 6 Sperlingskoloniekästen zum Ausgleich des potentiellen Verlusts 
der Brutplätze des Haussperlings durch Sanierungsarbeiten. 2 der Kästen sind vorlaufend 
an zu erhaltende Bestandsgebäude in der Umgebung des Eingriffsbereichs anzubringen. Die 
restlichen 4 Sperlingskästen sind in die künftige Wohnbebauung zu integrieren.  
• Im Ausgleich für die einzelnen Mauerseglerbrutplätze, die aufgrund von Gebäudeabriss nicht 
erhalten werden können, sind im Verhältnis 1:3 spez ielle Mauerseglerkästen / -nistplätze 
vorzusehen. 2/3 der anzubringenden Nistkästen/-hilfen sind vorlaufend an den Außenfassa-
den oder im Traufbereich der denkmalgeschützten Gebäude (4004, 4005, 4025 oder 4027) 
anzubringen. Die restlichen Nisthilfen sind in die künftige Wohnbebauung zu integrieren. 
• Für den Verlust zahlreicher potentieller Brutplätze (Baumhöhlen / Gebäudespalten) für Vögel, 
die Kleinhöhlen als Brutplätze nutzen , sind neben den spezielleren Nistkästen weitere Vo-
gelnisthilfen für Kleinhöhlenbrüter und Nischenbrüter vorzusehen. Hierbei ist ein Ausgleich 
von 1:1 für Höhlenbäume bzw. 1:3 pro Gebäude (mind. 1 Kleinhöhlen- und 1 Nischenbrüter-
kasten) zu schaffen. Die Hälfte der anzubringenden Vogelkästen ist vorlaufend im Planungs-
gebiet anzubringen, die zweite Hälfte ist im Zuge der Erschließung des künftigen Wohnge-
biets im Eingriffsbereich einzuplanen. 
• Als Ausgleich für den unvermeidbaren Verlust des Lebensraums der Mauereidechse ist vor-
laufend ein Ersatzhabitat für die Art herzustellen. Bis die hierf ür vorgesehenen Flächen im 
Norden der ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne von Bestandbebauung freigeräumt und herge-
stellt werden können sind vorgezogene Hälterungsflächen für die Übergangphase für die 
Mauereidechsen bereitzustellen. Als Ersatzhabitat ist eine Fl äche zu wählen, die auch wei-
terhin einen genetischen Austausch mit der Kernpopulation der Art im Bereich des NSG 
„Bessunger Kiesgrube“ ermöglicht. Außerdem ist zu beachten, dass im Bereich der Fläche 
eine deutliche Lebensraumoptimierung möglich sein muss. Auf den Ausgleichflächen sind 
Sonnenplätze, Eiablage-, Überwinterungs- und Versteckmöglichkeiten in Form von Eidech-
senlinsen, Trockenmauern und Totholzhaufen anzulegen. Der vor der Herrichtung der Fläche 
errichtete, glatte Kleintierschutzzaun ist lückenlos als Umzäunung zu erhalten, um eine Ab-
wanderung der Tiere bis zur Eingewöhnung zu verhindern. Der Zaun bleibt in den kommen-
den Jahren bestehen (mindestens für die Dauer der Bauarbeiten im angrenzend geplanten 
Wohngebiet) und wird durch die UBB regelmäßig a uf Wirksamkeit überprüft. Es sind zum 
Funktionserhalt regelmäßige Pflegearbeiten auf der Fläche und entlang des Zauns erforder-
lich (Mahd). 
• Auch für die kleinere aber ebenfalls reproduktive Population der Zauneidechsen ist die Her-
stellung einer Ausgleichsfläche innerhalb des Geltungsbereiches erforderlich. Aufgrund der 
möglichen Konkurrenz zwischen Zaun- und Mauereidechse sind die Ausgleichflächen räum-
lich zu trennen. Für die Zauneidechse ist ein Ersatzhabitat im Osten des geplanten Eingriffs-
bereichs, wo nach Fertigstellung des Vorhabens Freiflächen zu liegen kommen, herzustellen. 
Auch für die Ausgleichfläche der Zauneidechse ist eine Habitatoptimierung zu ermöglichen. 
Hierfür sind mehrerer Eidechsenlinsen anzulegen, die Winterquartiere, Fortpflanzungshabi-
tate und Verstecke bieten (d.h. Bruchsteinhaufen sowie Sandlinsen und zusätzliche Totholz-
haufen).

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 94 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Für den Bereich Cambrai-Fritsch-Kaserne liegt eine ausführliche artenschutzrechtliche Betrachtung 
vor. Für den Bereich der Jefferson-Siedlung ist dies zwar noch nicht der Fall, allerdings sind bereits 
ausreichend Maßnahmenflächen definiert, um den hier erw arteten Artenschutzbelangen gerecht 
werden zu können. Mit der Umsetzung der Maßnahmen, insbesondere der vorlaufenden CEF-Maß-
nahmen, wurde bereits unter fachgutachterlicher Anleitung und Einbeziehung der Unteren Natur-
schutzbehörde begonnen. Bereits durchgeführte Maßnahmen unterliegen tlw. und je nach Erforder-
nis auch einem Monitoring / einer Erfolgskontrolle. Aufgrund des bekannten Artenspektrums und auf 
Grundlage der bisherigen Umsetzungserfahrungen sind nach wie vor keine artenschutzrechtlichen 
Hindernisse für die Umsetzung der Bauleitplanung zu befürchten. 
11  Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes S 26 - Ludwigshöhviertel - werden die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Umnutzung des Areals und die Realisierung von Bauvorhaben geschaffen, 
womit eine Veränderung der Gestalt und Nutzung von Grundflächen einhergeht. In diesem Zusam-
menhang kann es zur Betroffenheit der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder 
des Landschaftsbilds kommen, dies wäre als Eingriff in Natur und Landschaft zu werten. 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG über die Vermeidung, den 
Ausgleich und den Ersatz von Eingriffen in Natur und Landschaft nach den Vorschriften des BauGB 
zu entscheiden. Für die durch einen Bebauungsplan zugelassenen Eingriffe gelten grundsätzlich die 
Regelungen des § 1a BauGB. Danach sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich er-
heblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des 
Naturhaushalts in die Abwägung einzustellen. Die den Eingriffen zugeordneten Kompensationsmaß-
nahmen können im Rahmen der Abwägung anderen öffentlichen und privaten Belangen gegenüber-
gestellt werden. Als Ergebnis kann eine Minderung des Ausgleichsumfan gs gerechtfertigt sein, so 
dass ein vollständiger Ausgleich der Eingriffe (Vollkompensation) nicht unbedingt erforderlich ist. 
Laut § 1 Abs. 2 BNatSchG ist auf Vorhaben in Gebieten mit Bebauungsplänen nach § 30 BauGB 
und im Innenbereich nach § 34 BauGB die  naturschutzfachliche Eingriffsregelung nicht anzuwen-
den. Der weit überwiegende Teil des Plangebietes ist jedoch als Außenbereich gemäß § 35 BauGB 
anzusehen (vgl. Kap. 3.3.3 Zielvorgaben übergeordneter Fachplanungen/Bauleitplanungen). Bei der 
einer Überplanung bestehender Baurechte entfällt das Ausgleichserfordernis für bisher zulässige 
Nutzungen. In die Abwägung ist daher nur ein Ausgleich für die Eingriffe einzustellen, die über das 
bereits vorhandene Baurecht, die faktisch vorhandenen und genehmigten baulichen Anlagen sowie 
die rechtlich zulässige Bodennutzung hinausgehen. Dementsprechend sind die ergänzenden Vor-
schriften zum Umweltschutz nach § 1a BauGB maßgeblich. 
11.1 Planungsrechtlicher Voreingriffszustand  
Die Konversionsflächen ehem. Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung stellen, trotz der 
intensiven und langjährigen Nutzung auch zu Wohnzwecken durch die Amerikaner nach der Auf-
gabe, ein Außenbereichsgrundstück i. S. v. § 35 BauGB dar. Mangels Planungsrecht ist entspre-
chend als Voreingriffs zustand die tatsächliche Bestandssituation anzunehmen. Neun Jahre nach 
Nutzungsaufgabe (2008) wurde eine umfangreiche Bestandserfassung und Biotoptypenkartierung 
inkl. Erstellung eines Baumkatasters (PGNU, 2017 und Leitsch, 2010) durchgeführt. Die im Zuge der 
Untersuchungen erfasste Bestandssituation (vgl. Bestandsplan Anlage 1) gibt somit den Gelände-
zustand im planungsrechtlichen Außenbereich wieder, wie er in der Eingriffs-Ausgleichsbetrachtung 
zu berücksichtigen ist. 
Im Norden und Westen des Entwicklungsgebiets überlagern sich zwei kleine Teilflächen mit bereits 
rechtskräftigen Bebauungsplänen. Diese definieren den hier relevanten planungsrechtlichen Vorein-
griffszustand, der jeweils als Grünfläche anzunehmen ist. Dies gilt auch für die im Bebauungsplan S 
13 „Bessungen Südost“ dargestellte Trassenverlängerung der A 661. Diese ist nur nachrichtlich dar-
gestellt, der Bebauungsplan entfaltet hier keine planfeststellungersetzende Wirkung. Die Grünflä-
chenausweisung entspricht in beiden Überlagerungsbereichen dem tatsächlichen Geländezustand, 
weshalb auch hier die tatsächliche Bestandssituation gemäß Bestandsplan in die Eingriffs -

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 95 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Ausgleichbilanzierung eingestellt wurde. 
Da der Bebauungsplan in Bezug auf die geplante Straßenbahntrasse keine planfeststellungserset-
zende Wirkung entfaltet und diese nur nachrichtlich dargestellt wird, bleibt die zugehörige Verkehrs-
fläche in der Eingriffs-Ausgleichsbilanz unberücksichtigt. Die Verkehrsplanung ist Gegenstand eines 
eigenständigen Planfeststellungsverfahrens, wo die Umweltbelange (einschließlich erforderliche r 
Abarbeitung der Eingriffsregelung) separat zu betrachten sind. Entsprechend werden die betroffenen 
Teilflächen in der Bilanz nur nachrichtlich mitgeführt. 
11.2 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 
Als Ergänzung zur bereits verbal-deskriptiv dargelegten Prognose der voraussichtlichen Umweltaus-
wirkungen bei Durchführung der Planung wurde auch eine rechnerische Überprüfung der Eingriffs -
Ausgleichssituation in Form einer Bilanzierung nach dem hessischen Biotopwertverfahren durchge-
führt (Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von Ökokon-
ten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen (KV)). Aufgrund des am 
13.06.2017 gefassten Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - 
und der nach dem Biotoptypenschlüssel der zu diesem Zeitpunkt gültigen Kompensationsverord-
nung (KV vom 01. September 2005 , geändert durch Verordnung vom 22. September 2015 ) bleibt 
die am 28.10.2018 in Kraft getretene neue Kompensationsverordnung unberücksichtigt. 
Bezogen auf den Planzustand erfolgt die Bilanzierung auf Grundlage der im vorliegenden Bebau-
ungsplanentwurf getroffenen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen. Zur leichteren Nachvoll-
ziehbarkeit sind die einzelnen Planungsansätze zusätzlich bereichsweise bzw. baufeldbezogen dif-
ferenziert worden. Die Einzelergebnisse sind der Anlage 3 zu entnehmen. 
Tabelle 31: Eingriffs- / Ausgleichsbilanz (ohne Straßenbahntrasse) 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach   Flächenanteil (m²)  Biotopwert 
Typ-Nr. Kompensationsverordnung  Wert-
punkte je 
m² 
   je Biotop-/Nutzungstyp    
    Bestand Planung Bestand Planung 
         
10.710 Dachfläche ohne Regenwasser-
versickerung 3 49.961  149.883  
         
10.715 
Dachfläche mit Regenwasser-
versickerung / ökol. Regenwas-
serbewirtschaftung 
6 688 23.709 4.128 142.254 
         
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt 19  42.266  803.054 
         
10.510 
Asphalt, Verkehrsfläche, versie-
gelte Fläche ohne ökol. Regen-
wasserbewirtschaftung 
3 17.014  51.042  
         
10.510r Asphalt mit wenigen Ruderalar-
ten und Gehölzen * 7 52.506  367.542  
         
10.510g Asphalt mit vielen Ruderalarten 
und Gehölzen * 9 6.216  55.944  
         
10.520 Verbundsteinpflaster ohne ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 3 7.908  23.724

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  Nutzungs-/Biotoptyp nach   Flächenanteil (m²)  Biotopwert 
Typ-Nr. Kompensationsverordnung  Wert-
punkte je 
m² 
   je Biotop-/Nutzungstyp    
    Bestand Planung Bestand Planung 
        
10.520r Verbundsteinpflaster mit wenig 
Ruderalarten und Gehölzen * 9 32.025  288.225  
         
10.520g Verbundsteinpflaster mit vielen 
Ruderalarten und Gehölzen * 11 28.460  313.060  
         
10.530 
Kies- u. Sandwege, -plätze, teil-
versiegelte Fläche mit Regen-
wasserversickerung bzw. ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
6 780 53.329 4.680 319.974 
         
10.530 Versiegelte Fläche mit ökol. Re-
genwasserbewirtschaftung 6  51.479  308.874 
         
10.540 Wasserdurchlässige und be-
grünte Fläche 7  10.974  76.818 
         
09.220 ausdauernde, wärmeliebende 
Ruderalflur mit Gehölzaufwuchs 36 27.713  997.668  
         
09.120 kurzlebige Ruderalfluren mit we-
nig Gehölzaufwuchs 23 9.301  213.923  
         
09.120g kurzlebige Ruderalfluren mit 
starkem Gehölzaufwuchs 26 397  10.322  
         
06.920 Grünlandeinsaat 16 845  13.520  
         
06.400 
Sandtrockenrasen (LRT 2330 / § 
30 BNatSchG gesetzlich ge-
schütztes Biotop) 
69 537 537 37.053 37.053 
         
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  14  92.646  1.297.044 
         
10.743 Fassadenbegrünung, Neuan-
lage# 13  1.316  17.108 
         
11.225r 
Extensivrasen im Übergang zu 
wärmeliebenden Ruderalfluren, 
z.T. mit Gehölzaufwuchs 
28 57.551  1.611.428  
         
11.222 Grünanlage mit Bäumen und 
Gehölzsukzession 25 5.597  139.925

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  Nutzungs-/Biotoptyp nach   Flächenanteil (m²)  Biotopwert 
Typ-Nr. Kompensationsverordnung  Wert-
punkte je 
m² 
   je Biotop-/Nutzungstyp    
    Bestand Planung Bestand Planung 
02.500 Ziergehölze tlw. mit Gehölzsuk-
zession 23 1.611  37.053  
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 
9130) 64 8.921 7.490 570.944 479.360 
         
01.114 Buchenmischwald  41 720 196 29.520 8.036 
         
01.122 Eichenmischwald  41 19.319 18.831 792.079 772.071 
         
01.152 Pioniergehölze  32 5.256  168.192  
         
01.152n Pioniergehölze mit Götterbaum 
und Robinie 23 519  11.937  
         
01.180 Robinien-Roteichen-Bestand 33 295 353 9.735 11.649 
         
01.299 Nadelwald mit Douglasien 27 2.810 2.768 75.870 74.736 
         
10.140 / 
02.400 / 
06.930 
Eidechsenhabitate M 1 - M 4 21  32.052  673.092 
  Zusatzbewertung Eidechsenha-
bitate M 1 - M 4 5  32.052  160.260 
02.400 / 
03.120 
naturnahe Grünfläche Restflä-
che - Flächenansatz je 50 % 
Streuobstgruppen neu angelegt 
(03.120) und Gehölzflächen 
(02.400)  
25  320  8.000 
  Bäume Bestand / Planung #      
  Einzelbäume      
04.110 Einheimische Einzelbäume 31 27.431 15.101 850.361 468.131 
04.120 Nicht-einheimische Einzelbäume 26 18.860 9.947 490.360 258.622 
        
  Baumgruppe      
04.210 Einheimische Baumgruppe 33 97  3.201  
04.220 Nicht-einheimische Baumgruppe 28 647  18.116  
         
  Summen 336.950 336.950 7.339.435 5.916.136 
 Biotopwertdifferenz - 1.423.299 
Hin-
weis: * Übernahme von im Fachgutachten (PGNU, 2017) vergebenen Wertpunkten für die vorgefunde-
nen Sonderbiotoptypen in der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung;

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  Nutzungs-/Biotoptyp nach   Flächenanteil (m²)  Biotopwert 
Typ-Nr. Kompensationsverordnung  Wert-
punkte je 
m² 
   je Biotop-/Nutzungstyp    
    Bestand Planung Bestand Planung 
 
n = neophytisch geprägt, r = überw. durch Ruderalarten geprägt, g = überw. durch Ge hölzarten 
geprägt 
 
# Die Bäume / Fassadenbegrünungen werden zusätzlich zum darunterliegenden Biotoptyp zum 
Ansatz gebracht und gehen daher nicht in die Flächenbilanz/Flächensumme ein.  
Als Ergebnis der Bilanzierung kann zunächst festgestellt werden, dass in Zusammenhang mit  der 
Bauleitplanung ein rechnerisches Ausgleichsdefizit von rund 1,42 Mio. Biotopwertpunkten (BWP) 
entsteht. Dies entspricht einer Wertminderung gegenüber dem zugrunde gelegten Voreingriffszu-
stand um ca. 19 %. Bezogen auf den durchschnittlichen Biotopwert pro m² ergibt sich eine Reduktion 
um 4,2 Punkte (von 21,8 BWP auf 17,6 BWP). 
12 Zusammenfassende Bewertung der Eingriffserheblichkeit und verbleibender Kompen-
sationsbedarf 
Die nachfolgende Tabelle stellt im Überblick die Empfindlichkeiten und Erheblichkeiten sowie die 
Wirksamkeit möglicher bzw. geplanter Umweltschutzmaßnahmen und verbleibende nachteilige Aus-
wirkungen schutzgutbezogen dar und gibt somit die Ergebnisse der Kapitel 4 und 8 wieder. 
Tabelle 32: Verbleibende nachhaltige Auswirkungen 
Umweltmedium Empfindlichkeit 
gegenüber Beein-
trächtigungen 
nachteilige Auswir-
kungen des Eingriffs 
und deren  
Erheblichkeit 
Wirkung möglicher 
Vermeidungs-, Verrin-
gerungs- u. Aus-
gleichsmaßnahmen 
verbleibende 
nachteilige 
Auswirkungen 
Boden gering keine hoch keine 
Wasser gering keine hoch keine 
Klima mittel gering hoch keine 
Tiere hoch hoch hoch gering 
Pflanzen mittel mittel mittel mittel 
Biotope mittel mittel hoch gering 
Mensch 
- Lärm 
- Schadstoffe 
- Bioklima 
- Freizeit und 
  Erholung 
 
gering 
mittel 
gering 
gering 
 
mittel  
sehr gering 
keine 
keine 
 
hoch  
hoch 
hoch 
hoch 
 
gering 
keine 
keine 
keine 
Stadtgestalt mittel keine hoch keine 
Kultur- u. sonstige 
Sachgüter 
mittel keine hoch keine 
 
Im Ergebnis ist festzustellen, dass bei den abiotischen Schutzgütern keine nachteiligen Auswirkun-
gen feststellbar sind. Bei den Schutzgütern Tiere, Pflanzen und Biotope ergeben sich aufgrund der 
Betroffenheit von wertgebenden Arten und Lebensraumtypen jedoch nur geringe bzw. mittlere nach-
teilige Wirkungen, was v.a. auf Vermeidungs- und insbesondere umfassende Artenschutzmaßnah-
men zurückzuführen ist. Beim Schutzgut Mensch ergeben sich nur bezüglich des Lärms Belastun-
gen, die jedoch stadttypisch sind und unter Beachtung der Schallschutzanforderungen keine kriti-
sche Beeinflussung der Lebensbedingungen darstellen. Somit sind der Planung insgesamt nur ge-
ringe Umweltfolgen zuzuordnen. Diese Einschätzung deckt sich jedoch nicht mit dem rechnerischen

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 99 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Ergebnis der Eingriffs-Ausgleichsbilanz, im Rahmen derer ein durchaus erhebliches Defizit ermittelt 
wurde. Diese Differenz hat verschiedene Ursachen: 
• Die quantitative EA-Bilanz nach Kompensationsverordnung (2005) bezieht sich vorrangig auf 
eine Bewertung der Biotoptypen und spiegelt allenfalls indirekt Wirkungen und Funktionen in 
Bezug auf die übrigen Schutzgüter wider. 
• Der zugrunde gelegte Voreingriffszustand beinhaltet z.T. sehr hohe Biotopwertansätze (z.B. 
Berücksichtigung von aufkommender Vegetation infolge von Sukzessionsentwicklungen 
auch auf befestigten und versiegelten Flächen), die der temporären Nutzungsaufgabe ge-
schuldet sind bzw. den Biotopwert zum Zeitpunkt der Erfassung / Bewertung widerspiegeln, 
jedoch nicht dem Voreingriffszustand militärische Vornutzung entsprechen. 
• Die v.a. in Bezug auf den Boden eintretenden Positivwirkungen durch die sehr kosteninten-
sive Beseitigung von Bode nverunreinigungen werden in der Bilanzierung nicht  abgebildet. 
Auch die im Zuge der Projektentwicklung erfolgende und kostenträchtige Reduzierung der 
Flächenversiegelung ist sehr positiv für den Wasserhaushalt zu werten (vollständige Rück-
haltung/Versickerung von Niederschlagswasser  im Plangebiet oder dem direkten Umfeld,  
gegenüber einer direkten Einleitung versiegelter/überbauter Flächen in die Mischwasserka-
nalisation (ca. 57 % des Geltungsbereichs) und somit Wiederzuführung in den örtlichen Was-
serhaushalt) kann aber in der Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung methodenabhängig nur indi-
rekt über die Bewertung neu herzustellender (und entsprechend niedrig zu bepunktender) 
Biotoptypen in Ansatz gebracht werden. Hierbei ist anzumerken, dass die negativ zu beurtei-
lende Ableitung von Oberflächenwasser in der Bilanz jedoch kaum ihren Niederschlag findet, 
da die versiegelten Flächen vielfach Ruderalvegetation aufweisen und somit höher bewertet 
werden als versiegelte Flächen mit ökologischer Niederschlagswasserbewirtschaftung. 
• Die Bewertung von Gehölzen ist in Bezug auf Bestandsbäume und Baumneuanpflanzungen 
sehr unterschiedlich, da unmittelbar größenabhängig (Neuanpflanzungen werden je nach 
Pflanzqualität mit nur wenigen Quadratmetern Kronentraufe in Ansatz gebracht). Da zudem 
nur die Bestandsbäume im Planzustand bewertet wurden, die über eine Erhaltungsbindung 
im B-Plan als zu erhaltend festgesetzt wurden, bleiben die Bäume, die auf Vorhabenebene 
erhalten und in der Anpflanzverpflichtung in Ansatz gebracht werden können, unberücksich-
tigt, obwohl hier erhebliche Wertpunktzahlen erreicht werden können.  
 
Bewältigung des Ausgleichsdefizits 
Vor dem Hintergrund der dargelegten Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung und unter Berücksichtigung 
der Abwägung sollen zusätzliche Kompensationsmaßnahmen außerhalb des räumlichen Geltungs-
bereichs definiert und der Planung zugeordnet werden. Aufgrund der Waldrandlage des Vorhaben-
gebiets wurden hierfür bewusst drei Stadtwaldflächen im Darmstädter Süden ausgewählt und auf 
ihre mögliche Eignung zur Durchführung von naturschutzfachlich wirksamen Maßnahmen überprüft 
(vgl. Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald in den Bereichen a) Galgenschneise, b) Böllen-
falltor und c) Darmbachaue – Götte Landschaftsarchitekten GmbH, 2021).

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 100 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
Abbildung 37: Räumliche Lage der zugeordneten Ausgleichsflächen (rot schraffiert, links Bereich 
Böllenfalltor, rechts Bereich Darmbachaue) zum Geltungsbereich (rot eingekreist) 
Als Ergebnis dieser Untersuchung wurde ermittelt, dass sich v.a. durch eine Nutzungsaufgabe i n-
nerhalb der Teilflächen Darmbachaue (ca. 16,5 ha) und Böllenfalltor (9,4 ha) (vgl. Abb. 37) ein hin-
reichendes Punktepotential generieren lässt, um den erforderlichen Punkteausgleich in vollem Um-
fang zu ermöglichen. Aufgrund der Nähe zum südlichen Ortsrand  Darmstadts sind zwar beide Be-
reiche einem starken Erholungsdruck ausgesetzt, sie liegen jedoch beide im FFH-Gebiet „Dommers-
berg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt “ (Gebiets-Nr. 6118-304). Im zugehörigen Be-
wirtschaftungsplan (RP Darmstadt, 2017) w erden „Umsetzen des Kernflächenkonzeptes von Hes-
sen-Forst und geplante Stilllegung von Waldflächen zur Streckung abnehmender Altholzvorräte im 
Stadtwald Darmstadt, Aufgabe der Waldnutzung … “ als Maßnahme definiert. Insofern bieten die 
sogar in räumlicher Nähe gelegenen Flächen (ca. 1,5 bis max. 4 km Luftlinienentfernung) günstige 
Voraussetzungen, um dem Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - als Ausgleichsmaßnahme 
zugeordnet zu werden. Da es sich außerdem um stadteigene Waldflächen handelt, bedarf es hierfür 
auch keiner besonderen oder zusätzlichen rechtlichen Sicherung (vgl. § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB). 
Die Umsetzung und die dauerhafte Unterhaltung der Kompensationsmaßnahmen zum naturschutz-
rechtlichen Ausgleich sind außerdem Gegenstand einer vertraglichen Vereinbarung zwischen der 
Projektentwicklerin BVD NL und der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Vertrag  über die Umsetzung 
und dauerhafte Unterhaltung von Kompensationsmaßnahmen zum Naturschutzrechtlichen Aus-
gleich im Zuge des Bebauungsplans S 26 - Ludwigshöhviertel - der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
vom 27.03.2023). 
Mit dem Aufwertungspotential der Flächen Darmbachaue und Böllenfalltor, das rd. 1,6 Mio. Bio-
topwertpunkte beträgt, wird das Defizit von 1, 42 Mio. Biotopwertpunkten im Bebauungsplan Lud-
wigshöhviertel vollumfänglich kompensiert (vgl. Götte-Landschaftsarchitekten GmbH 2021).

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13 Sonstige Umweltbelange 
13.1 Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwäs-
sern  
Aufgrund der für Baumaßnahmen gültigen Vorgaben, Normen und technischen Bestimmungen kann 
bereits unabhängig von der konkreten Vorhabenumsetzung von einer umfassenden Vermeidung 
und Minimierung von Emissionen (insbesondere bzgl. Hausbrand) ausgegangen werden.  
Für die hier relevante Ge bietsentwicklung soll darüber hinaus eine klimaneutrale Strom - und Wär-
meversorgung bei gleichzeitig hohem lokalem Erzeugungsanteil erreicht werden. Für die Gebäude 
wird ein Energiestandard nach KfW Effizienzhaus 40 , oder energetisch besser, vorgegeben, Be-
standsgebäude sind mindestens auf KfW EH Denkmal zu modernisieren. Hieraus resultiert ein ent-
sprechend niedriger Energiebedarf, der v.a. über Geothermie und Solaranlagen auf Dachflächen 
und damit sehr emissionsarm gedeckt werden soll.  
Außerdem ist beabsichtigt, mit einem umfassenden Mobilitätskonzept das Ludwigshöhviertel nach 
dem Vorbild der Lincoln-Siedlung als weiteres Modellquartier für auto- und verkehrsreduziertes Woh-
nen zu entwickeln. Damit verbunden ist ein entsprechend reduzierter Anteil an private n Kraftfahr-
zeugen im Wohngebiet. Gleichzeitig werden die umweltfreundlicheren Verkehrsmittel zu Fuß gehen, 
Fahrrad und ÖPNV gestärkt und um Sharing-Angebote und Angebote zur Elektromobilität ergänzt. 
Mit diesem Ansatz einer auto -reduzierten Mobilität sind entsprechend reduzierte Emissionen ver-
bunden.  
 
Der Bebauungsplan enthält zwar keine besonderen planungsrechtlichen Festsetzungen zum Ener-
gie- und Mobilitätskonzept, beides ist jedoch im städtebaulichen Vertrag verankert, sodass deren 
Umsetzung als gesichert angesehen werden kann. 
Durch den Einsatz von insektenschonender Beleuchtung im gesamten Projektgebiet wird die Lichte-
mission möglichst geringgehalten. Damit wird den neuen gesetzlichen Vorgaben des § 35 HeNatG 
(seit Mai 2023 gültig) Rechnung getragen. 
Aufgrund der vorgesehenen Einbindung des Entwicklungsgebiets in das kommunale Entsorgungs-
system wird von einem sachgerechten Umgang mit Abfällen ausgegangen.  
Die Entwässerung des Baugebiets erfolgt im Trennsystem. Das anfallende häusliche Abwasser wird 
über Schmutzwasserleitungen in das vorhandene öffentliche Kanalnetz eingeleitet. Das anfallende 
Niederschlagswasser der Baufelder ist auf diesen direkt zu versickern. Die Niederschlagswässer der 
Verkehrsflächen sowie ein fiktiver Überlauf aus den Baufeldern werden sowohl dezentral über Grün-
flächen, Baumbeete wie auch in sechs zentralen Sickerbecken versickert. Die Notüberläufe werden 
breitflächig in den angrenzenden Wald entlassen (Weber-Ingenieure, 2020). 
13.2 Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Nutzung von Energie 
Entsprechend den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2020, geändert durch Art. 18a G 
v. 20.7.2022 BGBL. I S. 1237) müssen aktuell Neubauten einen Teil der Wärme für Heizung und 
Warmwasser sowie ggf. auch der Kälte zur Kühlung über erneuerbare Energien decken. Zugleich 
liegt die sparsame und effiziente Energienutzun g im Grundinteresse des Bauherrn bzw. Nutzers. 
Spezielle und über die gesetzlichen Grundpflichten hinausgehende Vorgaben zur Nutzung erneuer-
barer Energien werden zwar im Bebauungsplan nicht  getroffen, sie sind aber für die Quartiersent-
wicklung dennoch vorgesehen und über den städtebaulichen Vertrag verankert. So wird im Rahmen 
der Quartiersentwicklung Ludwigshöhviertel ein besonderes Energiekonzept verfolgt, dass eine kli-
maneutrale Strom- und Wärmeversorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplans (mindestens  
bilanziell) gewährleisten soll. Hierbei spielen regenerative und vor Ort generierte Energien (Geother-
mie und Solar) ebenso eine große Rolle, wie die sparsame und effiziente Energienutzung mittels 
Energie- und Wärmeerzeugung durch Kraft-Wärmekopplung, eine Energiezentrale und ausreichend 
große Energiespeicher. Die haus- oder blockweise Beheizung mit Brennstoffen wird ausgeschlos-
sen. Das gilt auch für Einzelheizungen, Kamine und Öfen. Ausgenommen sind z.B. Brennstoffzellen, 
wenn diese eine vergleichbare CO2-Gesamtbilanz wie die Nahwärme- oder Geothermieversorgung 
erreichen oder unterschreiten.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 102 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Neben dem Aspekt der Energieerzeugung wird im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung auch 
besonderer Wert auf einen möglichst geringen Energiebedarf gelegt, weshalb für  Neubauten ein 
Energiestandard nach KfW Effizienzhaus 40 oder energetisch besser und für zu modernisierende 
Bestandsgebäude mindestens der KfW EH Denkmal-Standard vorgegeben wird. 
Insgesamt wird mit der Quartiersentwicklung ein wirksamer Beitrag für die sparsame und effiziente 
Energienutzung geleistet. 
13.3 Besondere Umweltrisiken 
Die Entwicklung des Gebietes induziert, auch bei Umsetzung der geplanten Neubebauung bzw. 
Standortentwicklung, keine besondere Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen, die über 
theoretisch denkbare bzw. nicht ausschließbare Ereignisse hinausgehen. Gefährliche Stoffe im 
Sinne der zwölften Verordnung zur Durchführung des Bundes -Immissionsschutzgesetzes (Störfall-
Verordnung – 12. BImSchV), welche die in Anhang I genannten Mengenschwellen überschreiten, 
werden auch zukünftig auf dem Gelände nicht gelagert oder verwendet. Auch sind im Umfeld keine 
Betriebe und Nutzungen bekannt, die von besonderer Relevanz wären bzw. von denen ein erhöhtes 
Unfall- oder Katastrophenrisiko für das Planungsgebiet  ausgeht. Insbesondere befinden sich in 
räumlicher Nähe des Planungsgebietes keine Betriebsbereiche im Sinne des § 3 Abs. 5a BImSchG, 
in denen mit gefährlichen Stoffen im Sinne der Störfallverordnung umgegangen wird.  
Für den Geltu ngsbereich des Bebauungsplans S 26 - Ludwigshöhviertel - ergibt sich somit keine 
Relevanz in Bezug auf in Darmstadt ansässige Störfallbetriebe. 
Somit sind keine erheblichen na chteiligen Auswirkungen auf Fläche, Boden, Wasser, Klima/Luft, 
Flora, Fauna, Biotope, Biologische Vielfalt, Landschaft, Natura-2000-Gebiete, Mensch, Gesundheit, 
Bevölkerung, Kultur- und sonstige Sachgüter durch schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten. 
13.4 Kumulierung mit benachbarten Vorhaben 
Im Umfeld des Bebauungsplan Ludwigshöhviertel findet aktuell v.a. eine größere Entwicklungsmaß-
nahme statt und zwar die Konversionsentwicklung ehemalige  Lincoln-Siedlung. Beide Gebietsent-
wicklungen sind unmittelbare Folge des Abzugs der Amerikaner von ehemals, direkt oder indirekt, 
militärisch genutzten Liegenschaften. Beide Entwicklungen finden als Umstrukturierung von ehemals 
bereits bebauten und intensiv genut zten Flächen statt und sind entsprechend mit keinen oder nur 
geringen Umweltwirkungen verbunden. Vor diesem Hintergrund sind auch im Zusammenspiel beider 
Gebietsentwicklungen keine kumulierenden Wirkungen auf die Umwelt absehbar. 
Die Verlängerung der Straß enbahn stellt ein weiteres, allerdings unmittelbar mit dem Bebauungs-
plan Ludwigshöhviertel verknüpftes Vorhaben dar, das in absehbarer Zeit umgesetzt werden wird. 
Auch hierbei sind keine relevanten kumulierenden Wirkungen zu erwarten, außerdem wird das Vor-
haben im Rahmen des zugehörigen Planfeststellungsverfahrens einer eigenen Umweltfolgenab-
schätzung unterzogen. 
Darüber hinaus sind im Umfeld des Geltungsbereichs derzeit keine weiteren Maßnahmen bekannt, 
die einer Betrachtung möglicher kumulierender Wirkungen bedürfen. 
13.5 Auswirkungen auf Klima und Anfälligkeit gegen die Folgen des Klimawandels  
Mittelfristige Prognosen deuten darauf hin, dass d ie sommerliche Wärmebelastung (Häufung som-
merlicher Hitzeperioden) im Zuge des globalen Klimawandels im Raum Darmstadt  deutlich zuneh-
men wird (klimafolgenonline.com, 2017). Entsprechend  den Berechnungen des Potsdam -Instituts 
für Klimafolgenforschung e.V. ist im Zeitraum 2041 - 2070 gegenüber der Zeitspanne 1981 bis 2010 
mit einer Temperaturerhöhung von ca. 2,9 °C im Jahre sdurchschnitt zu rechnen ( Potsdam Institut 
für Klimafolgenforschung, 2019). Den Prognosen liegen Antriebsszenarien mit mittlere r Tempera-
turzunahme zugrunde, die zu erwartende,  zukünftige Treibhausgasemissionen berücksichtigen  
(ÖKOPLANA, 2019).

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 103 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Die Erhöhung der Lufttemperaturen im Sommer haben unmittelbare Konsequenzen auf das Stadt-
klima, indem sich urbane Wärmeinseleffekte weiter verstärken werden, was u. a. mit einer Zunahme 
der Anzahl tropischer Nächte (niedrigste Lufttemperatur nicht unter 20°C) verbunden sein wird. 
Vor diesem Hintergrund sollen im Zuge der Aufstellung der Bauleitpläne Maßnahmen, die  
a) dem Klimawandel entgegenwirken und  
b) die der Anpassung an den Klimawandel dienen, 
berücksichtigt werden (siehe § 1a Abs. 5 BauGB Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz).  
„Um Städte möglichst langfristig tolerant gegenüber den prognostizierten Hitzeereignissen zu entwi-
ckeln“ (ÖKOPLANA, 2019), sollen insb. Maßnahmen  
• zum Erhalt oder Schaffung günstiger Belüftungseffekte, 
• zum Erhalt oder Schaffung von Freiflächen (Klimaoasen) und Frischluftschneisen, 
• zur Flächenentsiegelung, zur Begrünung (Verschattung) von Straßenzügen und Freiflächen, 
• zur Förderung von Dach- und Fassadenbegrünungen, 
• zum Erhalt oder Schaffung offener Wasserflächen und 
• zur Optimierung der Gebäudeausrichtung 
ergriffen werden. 
Aufgrund dessen sind trotz der „Bilanzierung recht günstiger strömungsdynamischer und thermi-
scher / bioklimatischer Umgebungsbedingungen im Plangebiet möglichst über das Normalmaß hin-
aus thermisch wirksame Ausgleichmaßnahmen in der Bebauung anzustreben“ (ÖKOPLANA, 2019, 
S. 32). So werden in den Festsetzungen die Verwendung heller Oberflächenbeläge, Dach- und Fas-
sadenbegrünungen sowie die Herstellung von wasserdurchlässig befestigten und begrünten Flä-
chen (z.B. Rasengitter) verankert. 
13.6 Eingesetzte Techniken und Stoffe 
Im gesamten Plangebiet ist insbesondere während der Bauphase(n) von einer Umsetzung der Vor-
haben / baulichen Anlagen etc. im Rahmen der (allgemein) anerkannten Regeln der Technik sowie 
grundsätzlich auch von einer Verwendung (sofern erforderlich) gesetzlich entsprechend zugelasse-
ner / geprüfter bzw. zertifizierter Baustoffe auszugehen. Eine besondere Relevanz bezüglich einge-
setzter Techniken und Stoffe ist aufgrund der v. a. wohnbaulichen Gebietsnutzung im gegenständli-
chen Planungsfall nicht ersichtlich. 
14 Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Planungsalternativen) 
Die zwischen den Stadtteilen Bessungen und Eberstadt gelegene Cambrai -Fritsch-Kaserne ein-
schließlich Jefferson-Siedlung soll nach mehrjähriger Brache einer zivilen Nutzung, vornehmlich für 
Wohnzwecke, zugeführt werden. Die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude und Strukturen sol-
len erhalten werden. Hierzu wurde 2018 ein Wettbewerb durchgeführt und das Wettbewerbsergeb-
nis zum Strukturplan weiterentwickelt. Auf diesen baut die Bauleitplanung nunmehr auf. 
Die Entwicklung des Kasernengeländes bedarf praktisch keiner Inanspruchnahme bislang unbebau-
ter bzw. nicht oder nur wenig anthropogen überprägter Flächen. Es werden bereits versiegelte Flä-
chen aufbereitet und im Zuge der Folgenutzung neu bebaut. Die geplante Umnutzung entspricht 
demnach der übergeordneten Zielsetzung, Konversionsflächen für die städtebauliche Entwicklung 
im Sinne des Vorrangs der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung zu nutzen und folgt damit 
dem Gebot eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Somit wird eine Flächeninanspruch-
nahme für die Quartiersentwicklung auf der „grünen Wiese“, was mit erheblichen Eingriffen in Natur 
und Landschaft verbunden wäre, vermieden. Es handelt sich daher bei diesem Projekt um eine 
Überplanung eines seit vielen Jahrzehnten intensiv genutzten bzw. überbauten Bereichs und gleich-
zeitig um eine der letzten großen Flächen, welche durch Sanierung und Aufwertung für Siedlungs-
zwecke in der Stadt Darmstadt neu entwickelt werden kann. Die Lage des Plangebiets ist damit

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 104 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
vorab festgelegt, Standortalternativen an anderer Stelle im Stadtgebiet sind in diesem Zusammen-
hang nicht gegeben. 
Im Zuge eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerbs wurden be-
reits 2017 unterschiedliche Entwicklungsvarianten mit unterschiedlichen Nutzungsstrukturen für die 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung erarbeitet. Nach Prüfung der unterschiedlichen Lö-
sungsansätze wurde entschieden, die Variante weiterzuverfolgen, die den Denkmalschutzbelangen, 
dem Wohnraumbedarf und den verkehrlichen Ansprüchen am besten Rechnung trägt. 
Durch den Erhalt des denkmalgeschützten Ensembles im Ber eich des neuen Carrés (Karl-Plagge-
Platz) in der Mitte der ehemaligen Kaserne, die Anlehnung an die historisch entstandene Gebiets-
struktur sowie die Berücksichtigung von Verkehrswegen und Anbindungspunkten ist die mögliche 
Gebietsstruktur bereits sehr star k fixiert, so dass sich eine weitere Prüfung alternativer Planungs-
möglichkeiten erübrigt. 
Unabhängig davon wird es sicherlich noch eine dezidierte planerische Entwicklung zur Gestaltung 
von Gebäuden und deren Freiflächen sowie der Straßenräume und öffentlicher Grünflächen geben. 
Bauleitplanerisch ist dies jedoch nicht weiter von Belang und in Bezug auf die grundsätzlichen Um-
weltwirkungen des Vorhabens sind hieraus keine wesentlichen Verschiebungen in der Umwelter-
heblichkeit zu erwarten.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 105 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
C ZUSÄTZLICHE ANGABEN 
15 Beschreibung der Prüfmethode einschließlich Umfang und Detaillierungsgrad der Um-
weltprüfung 
Die räumliche Abgrenzung des für die Umweltprüfung relevanten Untersuchungsbereichs entspricht 
weitgehend dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Bzgl. der Schutzgüter Klima sowie Land-
schaftsbild/Erholungseignung wird darüber hinaus das jeweils relevante Umfeld mit in die Betrach-
tung einbezogen. Die Inhalte der Umweltprüfung orientieren sich an der Anlage 1 zu § 2 Abs. 4 und 
den §§ 2a und 4c BauGB. 
Im Rahmen der Umweltprüfung erfolgt eine verbal-argumentative Beschreibung und Bewertung des 
Ausgangszustandes sowie der voraussichtlichen Planungssituation durch Auswertung bereits vor-
liegender Unterlagen sowie der im Rahmen der Bauleitplanung erstellt en Gutachten bzw. eigens 
erhobener Daten. 
Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein 
anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemesse-
ner Weise verlangt werden kann. In welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Be-
lange des Umweltschutzes für die Abwägung erforderlich ist, ist für jeden Bebauungsplan vom Trä-
ger der Bauleitplanung festzulegen (§ 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB). 
Soweit nicht im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB hiervon abweichende Äußerungen vorgetragen werden, wird der 
Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zum vorliegenden Bebauungsplan unter Berück-
sichtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB aufgeführten Belange wie in den nachfolgenden 
Tabellen ausgeführt festgelegt.  
Unter Berücksichtigung der hier definierten Prüfgegenstände sind für die Umweltprüfung zur Bebau-
ungsplanaufstellung derzeit folgende Inhalte vorgesehen: 
Tabelle 33: Detaillierungsgrad der Umweltprüfung 
BauGB Umweltbelang Prüfmethode/Detaillierungsgrad 
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 
a 
Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, 
Wasser, Klima, Luft/Luftreinhaltung, Biotope, Land-
schaftsbild, biologische Vielfalt sowie Artenschutz 
gem. BNatSchG 
beschreibende, schutzgutbezogene Ein-
griffs-Ausgleichsbetrachtung auf Grund-
lage vorhandener Daten und Unterlagen 
sowie Primärdatenerfassung zu Flora (eine 
Sommerkartierung), Fauna (Erfassungen 
zu Vögeln, Fledermäuse, Reptilien, Tagfal-
ter sowie Höhlenkartierung, Potentialab-
schätzung) und zur Biotopstruktur, Über-
prüfungen der Bestandssituation durch 
Ortsbegehungen (PGNU, 2017 und 2019), 
Darstellung in einem Bestandsplan M. 
1:1.000 
schutzgutbezogene, verbal-deskriptive Be-
schreibung der Bestandssituation sowie 
der voraussichtlichen Umweltwirkungen 
artenschutzrechtliche Prüfung europarecht-
lich geschützter Arten bzgl. der Verbotstat-
bestände nach § 44 BNatSchG, ggf. Hin-
weise zum Umgang mit möglicherweise 
vorkommenden besonders oder streng ge-
schützten Tierarten (PGNU, 2019) 
Erarbeitung einer Flächenrisikodetailunter-
suchung durch einen Fachgutachter auf-
grund der vorkommenden Bodenverunrei-
nigungen/Altlasten (ARCADIS, 2017 und 
Wood, 2019)

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BauGB Umweltbelang Prüfmethode/Detaillierungsgrad 
Erstellung eines Klimagutachtens (ÖKO-
PLANA, 2019) 
Erstellung eines Entwässerungskonzeptes 
zum Bebauungsplanentwurf (s. u.) Weber-
Ingenieure, 2020) 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 b 
Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Euro-
päischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bun-
desnaturschutzgesetzes (Natura 2000-Gebiete) 
Ermittlung umliegender Natura 2000-Ge-
biete und Prüfung, ob es aufgrund von 
möglichen Vorhabenwirkungen zu Beein-
trächtigungen der Schutzgebiete kommen 
kann 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 c 
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen 
und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung ins-
gesamt 
 
Erstellung einer schalltechnischen Unter-
suchung zur Prüfung der Belange des 
Schallimmissionsschutzes im Rahmen des 
Bebauungsplans (Dr. Gruschka Ingenieur-
gesellschaft, 2019 und 2020) 
Erstellung einer erschütterungstechnischen 
Untersuchung zur Prüfung der schienen-
verkehrsinduzierten Immissionen aus Er-
schütterungen und sekundärem Luftschall 
im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
und der geplanten Verlängerung der Stadt-
bahn-Linie 3 (KREBS+KIEFER FRITZ AG, 
2020) und ergänzende erschütterungstech-
nische Stellungnahme (KREBS+KIEFER, 
2021) 
beschreibende Betrachtungen der Vorha-
benswirkungen bzgl. Lärm, Schad-
stoffimmissionen, Bioklima, auf die örtliche 
Erholungssituation sowie auf das Erschei-
nungsbild 
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 
d 
umweltbezogene Auswirkungen auf Sachgüter verbal-deskriptive Beschreibung von mögli-
chen Auswirkungen auf Grundlage vorhan-
dener Daten und Unterlagen 
§ 1 Abs. 6 Nr. 
7e 
Vermeidung von Emissionen sowie der sachge-
rechte Umgang mit Abfällen und Abwässern 
beschreibende Betrachtungen der geplan-
ten Ver- und Entsorgungssituation  
Erarbeitung eines Entwässerungskonzepts 
zum Bebauungsplan 
§ 1 Abs. 6 Nr. 
7g 
Darstellungen des Landschaftsplans 
Darstellung des Luftreinhalteplans Rhein-Main 
Darstellung der Biodiversitätsstrategie der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt 
Prüfung / Berücksichtigung der Inhalte/Vor-
gaben des vorhandenen Landschaftsplans, 
des Luftreinhalteplans und der Biodiversi-
tätsstrategie 
§ 1 Abs. 6 Nr. 
7i 
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belan-
gen des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Buchsta-
ben a, c und d 
Überprüfung der Planungsauswirkungen 
auf ggf. mögliche Wechselwirkungen 
§ 1a Abs. 2 sparsamer und schonender Umgang mit Grund 
und Boden, Verringerung zusätzlicher Flächeninan-
spruchnahmen (Wiedernutzbarmachung, Nachver-
dichtung, Maßnahmen der Innenentwicklung, Be-
grenzung der Bodenversiegelung) 
beschreibende Betrachtung auf Grundlage 
der heute vorhandenen und zukünftigen 
Flächennutzungen 
§ 1a Abs. 3 Eingriffe in Natur und Landschaft ergänzend zur beschreibenden Eingriffs-
Ausgleichsbetrachtung Bilanzierung von

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BauGB Umweltbelang Prüfmethode/Detaillierungsgrad 
Voreingriffs- und Planzustand nach dem 
Biotopwertverfahren der KV 
§ 1a Abs. 5 Erfordernisse des Klimaschutzes 
- Maßnahmen gegen den Klimawandel 
- Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel 
Erarbeitung eines Klimagutachten (OKO-
PLANA, 2019) 
Prüfung möglicher Schutzmaßnahmen 
Prüfung möglicher Anpassungsmaßnah-
men 
 
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der erforderlichen Informationen sind bislang nicht auf-
getreten.  
16 Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt (Monitoring) 
„Monitoring“ oder auch „Überwachung“ ist als Tätigkeit definiert, bei der die größenmäßige, zeitliche 
und räumliche Entwicklung wichtiger Parameter verfolgt wird. Mit dem Monitoring sollen frühzeitig 
unvorhergesehene Umweltauswirkungen erfasst werden, um ggf. Negativentwicklungen durch ge-
eignete Maßnahmen entgegenwirken zu können.  
Aufgrund der vorhandenen Vorbelastungen durch Bodenverunreinigungen in den Auffüllungsböden 
sind eventuell entsprechende Sanierungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Hierzu wird 
davon ausgegangen, dass dies über entsprechende Sanierungsbescheide der zuständigen Boden-
schutzbehörde geregelt und auch entsprechend überwacht wird. Insofern wird auf Ebene des Be-
bauungsplans kein zusätzliches Regelungserfordernis zum Monitoring gesehen.  
In Bezug auf die erforderlichen Artenschutzmaßnahmen, insb. Fledermäuse, Vögel und Mauer- so-
wie Zauneidechsen, gibt es separate Vereinbarungen zwischen Vorhabenträger und Unterer Natur-
schutzbehörde, die auch notwendige bzw. vorzusehende Monitoringmaßnahmen berücksichtigt. Auf 
Ebene des Bebauungsplans bedarf es daher keiner weiteren oder besonderen Berücksichtigung. 
Bzgl. der Festsetzungen des Bebauungsplans ist inkl. Minimierungs- und ausgleichswirksamer Maß-
nahmen davon auszugehen, dass diese in die Nebenbestimmungen der jeweiligen Baugenehmigun-
gen übernommen und im Rahmen der Abnahme des Bauvorhabens durch die beteiligten Fachbe-
hörden (insbesondere Bauaufsicht und Untere Naturschutzbehörde) überprüft werden. Dabei sind 
auch sämtliche relevante Vorschriften und Richtlinien wie z.B. Wärmesc hutznachweis, Vorkehrun-
gen zum Lärmschutz, ordnungsgemäße Entsorgung von Erdaushub einzuhalten bzw. nachzuwei-
sen. Auch die Durchführung (und langfristige Erhaltung) von Pflanzmaßna hmen (insbesondere die 
Gehölzanpflanzungen im Gebiet) kann in diesem Zusammenhang durch die zuständigen Behörden 
bzw. Stadtverwaltung kontrolliert werden.  
17 Allgemeinverständliche Zusammenfassung 
Anlass  
Mit dem Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - definiert die Stadt Darmstadt die planungsrecht-
lichen Voraussetzungen für die Wiedernutzbarmachung des vor ca. 12 Jahren geräumten US-Mili-
tärstützpunktes. Die ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne inkl. der Jefferson-Siedlung sollen nun ei-
ner zivilen Folgenutzung in Form von Allgemeinen Wohn- und Urbanen Gebieten zugeführt werden. 
Zudem sind mehrere Grünflächen (z.B. Landschaftstreppe, Jugendtreff Süd, Ausgleichshabitate für 
Mauer- und Zauneidechsen, Hausgärten) geplant, die die Struktur des Areals wesentlich unterstüt-
zen. Die Grunderschließung des ca. 34 ha großen Gebiets erfolgt über das bereits bestehende Stra-
ßensystem.

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Bestandssituation  
Durch die ca. 100jährige militärische Nutzung des ehemaligen Kasernengeländes wurde das Areal 
maßgeblich anthropogen geprägt. Der teils recht gute Erhaltungszustand der Bestandsgebäude ist 
vermutlich darauf zurückzuführen, dass das Gelände durch die nach wie vor bestehende Einfriedung 
geschützt ist, zum anderen wird ein Teilbereich der Jefferson -Siedlung auch aktuell als Unterkunft 
für geflüchtete Menschen genutzt.   
Der Geltungsbereich grenzt unmittelbar an das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ sowie an 
das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ an. Im näheren Umfeld befinden sich zudem drei 
Natura 2000-Gebiete, welche jedoch entsprechend einer durchgeführten Natura 2000 -Verträglich-
keitsvorprüfung von der Planung nicht beeinträchtigt werden. Innerhalb des Geltungsbereichs liegen 
ein unter Denkmalschutz stehendes Gesamtensemble (vier Gebäude, zugehörigen Eingangsberei-
che und Mauerstrukturen und Bäume) und ein nach § 30 BNatSchG gesetzlich geschütztes Biotop 
(Sandtrockenrasen), die erhalten werden. 
Aufgrund der intensiven militärischen Vornutzung und des hohen Versiegelungsgrades (57%) sind 
innerhalb des Planungsgebiets keine bzw. kaum natürliche Böden zu erwarten. Nahezu im gesam-
ten Projektareal wurden anthropogene Auffüllungen mit variierenden Mächti gkeiten aus überwie-
gend sandigem, teils schluffigem und kiesigem Material und Anteilen von Ziegelbruchstücken vor-
gefunden. Im Zuge mehrerer Untersuchungen wurden durch die Vornutzung verursachte Bodenbe-
lastungen festgestellt. Ein Kampfmittelverdacht konnte anhand einer historisch-genetischen Rekon-
struktion ausgeschlossen werden. 
Der natürliche Wasserkreislauf ist durch die vorhandenen versiegelten Flächen einschließlich der 
Bebauung auf 57 % des Geltungsbereiches  gestört. Versickerung bzw. Verdunstung von N ieder-
schlagswasser inkl. Grundwasserneubildung sind entsprechend eingeschränkt und können lediglich 
im Bereich der Freiflächen bzw. versickerungsfähigen Flächen im Rahmen der natürlichen Regel-
mechanismen stattfinden. Das Grundwasser liegt mit einem Flurabstand variierend zwischen weni-
gen Metern bis zu über zehn Metern unter Flur.  
Die klimatische Situation des Plangebiets wird durch das lokale Windsystem sowie die umliegenden 
potentiell frisch- und kaltluftproduzierenden Flächen begünstigt. Dennoch ist aufgrund der großräu-
mig versiegelten Flächen und des Bauvolumens entsprechend der Klimafunktionskarte mit einer be-
stehenden moderaten bis starken Überwärmung des Gebiets auszugehen. 
Seit Nutzungsaufgabe haben sich im Laufe des vergangenen Jahrzehnts unterschiedliche Sukzes-
sionszustände auf dem gesamten Areal entwickelt. Aufgrund sporadischer Pflegemaßnahmen ha-
ben sich hierbei aber kaum fortgeschrittene bzw. von Gehölzen dominierte Sukzessionsflächen etab-
lieren können. Entsprechend hoch ist der Anteil an Pionierarten. Neben den wertgebenden Waldbi-
otopen sind zwei nach Anhang I der FFH-Richtlinie geschützte Lebensraumtypen (Waldmeister-Bu-
chenwald und Sandrasen auf offenen Binnendünen) im Geltungsbereich von besonderer ökologi-
scher Wertigkeit. Ebenfalls als bemerke nswert ist der ausgeprägte und schon recht alte Baumbe-
stand anzusehen. Nach Anhang IV der FFH-Richtlinie streng geschützte Pflanzenarten sind im Ge-
biet nicht vorhanden. Allerdings wurden 11 Arten der sog. Roten Liste Hessen bzw. Deutschland  
nachgewiesen. Trotz der anthropogenen Nutzung des Plangebietes konnten sich hier einige beson-
dere Tierarten ansiedeln (7 Fledermausarten, 9 Vogelarten, Mauer- und Zauneidechse, Heldbock, 6 
Tagfalter- und 4 Heuschreckenarten). Insgesamt weist das faunistische Artenspektrum überwiegend 
an den Siedlungsraum bzw. –rand angepasste Arten auf.  
Die ehemaligen Kasernenflächen sind aufgrund ihrer Struktur und teils denkmalgeschützten Bau-
substanz sowie dem alten Baumbestand durchaus von einer besonderen Eigenart. Durch die Lage 
und der Einfriedung bildet das Planungsgebiet ein geschlossenes Areal, welches durch die umlie-
genden Waldflächen optisch zusätzlich von den angrenzenden Stadtteilen Bessungen und Eberstadt 
abgegrenzt wird.  
Abgesehen von der Jefferson -Siedlung, die voraussichtlich bis 2025 als Unterkunft für geflüchtete 
Menschen genutzt wird, ist der Geltungsbereich für die Öffentlichkeit nicht zugänglich und besitzt 
somit auch keinerlei Bedeutung für die Naherholungsnutzung der Bevölkerung.

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Die denkmalgeschützten Strukturen sind als kulturelle Werte anzusehen. Als Sachgüter sind v.a. der 
umfangreiche Gebäudebestand sowie die vorhandenen Infrastrukturanlagen im Geltungsbereich zu 
nennen. Des Weiteren befinden sich im Bereich der Jefferson-Siedlung ein kleines Kirchengebäude 
(Chapel) und ein Gedenkstein.  
Prognose zur voraussichtlichen Umweltentwicklung 
a) Prognose-Nullfall  
Bei Nicht-Umsetzung der Planung ist von einem weitgehend unveränderten Umweltzustand auszu-
gehen, wobei allerdings der dann vermutlich fortschreitende Verfall der Bausubstanz und die weiter 
voranschreitende Vegetationsentwicklung mittelfristig zu einer Veränderu ng der Situation führen 
dürfte. 
b) Prognose Planfall 
Die geplante Wiedernutzbarmachung der Konversionsflächen als Allgemeine Wohn - und Urbane 
Gebiete sowie Flächen für den Gemeinbedarf ist grundsätzlich positiv und als Beitrag zum schonen-
den Umgang mit Grund und Boden zu werten. Die erforderliche und umfangreiche Beseitigung der 
vorhandenen Bodenbelastungen ist ebenfalls als positiv anzusehen, da damit bestehende Umwelt-
risiken unmittelbar reduziert werden.  
Die Verringerung des Versieglungsgrades um ca. 7 % stellt eine unmittelbare Verbesserung für den 
Wasserhaushalt dar. Auch die mögliche Rückhaltung und Versickerung des Niederschlagswassers 
innerhalb des Planungsgebiets sind für den natürlichen Wasserkreislauf sehr günstig.  
Bezogen auf das Schutzgut Klima sind planungsbedingt keine klimaökologischen Negativwirkungen 
zu erwarten, insbesondere da auf die Beibehaltung von Lüftungsbahnen geachtet wurde.  
Mit Umsetzung der Planung kommt es in einem erheblichen Teil des Geltungsbereichs zu einer 
wesentlichen Veränderung bzw. einem Verlust von Biotopstrukturen (v.a. Sukzessionsflächen). Ent-
sprechend sind Veränderungen des Lebensraumangebots für Tiere und Pflanzen zu erwarten. Mit 
Umsetzung der Vermeidungs-, Ausgleich- und Erhaltungsmaßnahmen (artspezifische Habitatstruk-
turen, naturnahe Bereiche in öffentlichen Grünflächen, Erhaltungsbindung von Bestandsbäumen 
und Wald- bzw. waldähnlichen Beständen) bleibt ein erheblicher Anteil ursprünglichen Lebensrau-
mangebots erhalten bzw. wird neu entwickelt, somit werden v.a. für störungstolerante bzw. an die 
Anwesenheit des Menschen angepasste Arten entsprechende Lebensraumpotenziale innerhalb des 
Geltungsbereichs geschaffen. Eine Gefährdung von Populationen der im Geltungsbereich nachge-
wiesenen und gemäß Bundesnaturschutzgesetz streng geschützten Arten ist unter Berücksichtigung 
der definierten Vorsorgemaßnahmen nicht zu erwarten. Dies sind v.a. 
• Bauzeitenregelung (Rodung und Baufeldfreimachung außerhalb der Vogelbrutzeit), 
• Kontrolle des Baubestands auf eine mögliche Besiedlung durch Fledermäuse oder gebäu-
debrütende Vogelarten, 
• Kontrolle des Baumbestands auf eine mögliche Besiedelung durch Fledermäuse oder Vogel-
arten, 
• Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF -Maßnahme) für Fledermäuse und Gebäude - 
und Höhlenbrüter sowie die Mauer- und Zauneidechse, 
• Erhalt von Höhlen- und Habitatbäumen. 
Für das Landschaftsbild ist durch die städtebauliche Entwicklung des Geltungsbereichs eine Auf-
wertung des Erscheinungsbildes zu erwarten. Gleichzeitig erfolgen im Rahmen der Umnutzung die 
Sicherung des denkmalgeschützten Gebäudeensembles sowie eines Anteils des gebietsprägenden 
Baumbestandes.  
In Bezug auf das Erholungsangebot wird insbesondere durch die großzügigen öffentlichen Parkan-
lagen und die Entwicklung von Wegebeziehung die Situation deutlich aufgewertet. Durch die Fest-
setzung von Lärmschutzmaßnahme n und deren notwendige Berücksichtigung können kritische 
Lärmbelastungen vermieden werden. Durch die Sanierungsmaßnahmen zu Bodenbelastungen wer-
den Gesundheitsrisiken für den Menschen wirksam unterbunden.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 110 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Insgesamt sind, trotz der vielen positiven Wirkungen der Planung, durch das Vorhaben Eingriffe in 
Natur und Landschaft verbunden, die nicht innerhalb des Geltungsbereichs ausgeglichen werden 
können (Defizit von ca. 1,42 Mio. Biotopwertpunkten). Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass der 
Voreingriffszustand eine umfangreiche Ruderalvegetation auf versiegelten Flächen aufwies. Vor die-
sem Hintergrund werden zwei im FFH-Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“ (Gebiets-Nr. 6118-304) gelegene Stadtwaldflächen in der Darmbachaue bz w. am Böl-
lenfalltor aus der forstwirtschaftlichen Nutzung genommen und dem Bebauungsplan als Ausgleichs-
flächen zugeordnet.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 111 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
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DR. GRUSCHKA  INGENIEURGESELLSCHAFT MBH (2019B): Schalltechnische Untersuchung Bebau-
ungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung“ – orientierende schalltechnische Vor-
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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 112 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
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Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 113 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
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REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2015): Hochwasserrisikomanagementplan für den Main in 
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REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT/ PLANUNGSVERBAND FRANKFURT/RHEINMAIN, (2010/2011): Re-
gionaler Flächennutzungsplan (RegFNP), Darmstadt/Frankfurt am Main. 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT/ PLANUNGSVERBAND FRANKFURT/RHEINMAIN, (2010/2011): Voll-
zug des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) und des Hessischen Altlasten- und Boden-
schutzgesetzes (HAltBodSchG); Ludwigshöhviertel Darmstadt, Abbruchantrag vom 13.06.2019 mit 
bodenschutzfachlicher Auflage vom 26.07.2019, Bodensanierung und baubegleitende Bodenüber-
wachung im Zuge des Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung, Abschlussbericht vom 
16.04.2021 – Schreiben vom 19.04.2021, Zeichen IV/Da 41.5 – 089a 6361 - 2141, Darmstadt. 
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Heft 9: S. 395–406. Bonn-Bad Godesberg.  
ÖKOPLANA KLIMAÖKOLOGIE LUFTHYGIENE UMWELTPLANUNG (2019): Klimagutachten zum Bebau-
ungsplan S 26 Cambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
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WEBER-INGENIEURE GMBH (2020): Erschließung „Ludwigshöhviertel“ – Erläuterungsbericht / Ent-
wurfsplanung 2020, Pforzheim, 08.05.2020 
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT (2017): Konversion Darmstadt Süd, Ausschreibungsunterlagen, 
Europaweiter nichtoffener städtebaulicher und landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb 
mit Präqualifikation; Darmstadt 
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd – Lincoln-
Siedlung/Jefferson-Siedlung/ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne, Darmstadt, Mai 2011 
WOOD AMEC FOSTER WHEELER E & I GMBH (2019): Ludwigshöhviertel, ehem. Cambrai-Fritsch-Ka-
serne - Konzept zur Bodensanierung im Zuge des Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsie-
gelung (Rev1), Frankfurt am Main, 01.10.2019

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 114 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
19 Anlagen 
Anlage 1 – Bestandsplan 
Anlage 2 – Bestandsansatz  
   2.1 – Geltungsbereich ohne Straßenbahntrasse 
   2.2 – Straßenbahntrasse 
Anlage 3 – Planungsansatz   
Anlage 4 – Umfang der Umweltprüfung 
Anlage 5 – Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ 
Anlage 6 – Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald in den Bereichen a) Galgenschneise, b) 
Böllenfalltor und c) Darmbachaue zum Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“

Bebauungsplan S 26  
- Ludwigshöhviertel - 
 
Umweltbericht (§ 2a BauGB) und  
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) 
mit integriertem landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
(Anlagen) 
 
 
 Quelle: Orthofoto 2017, Stadt Darmstadt 
Frankfurt am Main 
Oktober 2023
 
 Schaper Kappes Habermann 
Götte  GmbH 
Landschaftsarchitekten 
 
 
Cooperstr

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH  ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Anlagen 
Anlage 1 – Bestandsplan 
Anlage 2 – Bestandsansatz 
 2.1 Bestand Geltungsbereich ohne Straßenbahntrasse 
 2.2 Bestand Straßenbahntrasse 
Anlage 3 – Planungsansatz 
Anlage 4 – Umfang der Umweltprüfung 
Anlage 5 – Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 
„Ludwigshöhviertel“ 
Anlage 6 – Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald in den Bereichen a) 
Galgenschneise, b) Böllenfalltor und c) Darmbachaue zum Bebauungsplan S 26 
„Ludwigshöhviertel“

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH  ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Anlage 1 – Bestandsplan

WEGE
m²50419.64 Dachfläche
m²18057.19 Asphalt
m²53018.20 Asph. m. Ruderal/Gehölze
m²10602.88 Asph. m. viel Ruderal/Gehölzen
m² 8295.05 Verbundsteinpflaster
m²34837.12 Verbustpfl m wenig Ruderal/Gehöl
m²24032.66 Verbunstpfl m viel Ruderal/Gehöl
m²  775.59 Kies- u. Sandwege, -plätze
m² 9412.71 kurzl Ruderalfluren m wenig Gehö
m²   81.80 kurzlebige Ruderalfluren mit starkem Ge
m²37972.46 ausd Ruderalfluren trockenwarm
m²49757.48 Extensivrasen zum wärmel. Rudera
m² 5143.77 Waldmeister-Buchenwald
m² 5653.43 Buchenmischwald
m²18298.15 Eichenmischwald
m²  295.28 Robinien-Roteichen-Bestand
m² 5286.51 Pioniergehölze
m²  518.03 Pioniergehölze mit Götterb/Robin
m² 2810.48 Nadelwald mit Douglasien
m² 4944.86 Ziergehölze
m² 1050.85 Sandtrockenrasen
WEGE
m²  844.01 Grünlandeinsaat
50 100 150 m0 10 20 30 40
Stufe 1: absolut erhaltungswürdig
 Stufe 2: erhaltungswürdig 
Stufe 3: wenig erhaltungswürdig 
Stufe 5: nicht erhaltungswürdig 
Stufe 4: mäßig erhaltungswürdig 
Asphalt (10.510)
Verbundsteinpflaster (10.520)
Dachfläche mit Regenwasserversickerung (10.715)
Dachfläche ohne Regenwasserversickerung (10.710)
Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 
(10.510r)
Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 
(10.510g)
Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten 
und Gehölzen (10.520g)
Verbundsteinpflaster mit wenigen Ruderalarten 
und Gehölzen (10.520r)
Kies- u. Sandwege, -plätze
Ausdauernde Ruderalfluren trockenwarmer Standorte 
(09.220)
Kurzlebige Ruderalfluren mit wenig Gehölzaufwuchs 
(09.120)
Kurzlebige Ruderalfluren mit starkem Gehölzaufwuchs 
(09.120g)
Sandtrockenrasen (LRT 2330) (06.400)
Grünlandeinsaat (06.920)
Grünanlage mit Bäumen und Gehölzsukzession 
(11.222)
Extensivrasen mit Übergang zu wärmeliebenden 
Ruderalfluren z.T. mit Gehölzaufwuchs(11.225r)
Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) (01.112)
Buchenmischwälder (01.114)
Eichenmischwälder (01.122)
Pioniergehölze (01.152)
Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie (01.152n)
Nadelwald mit Douglasien (01.299)
Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession (02.500)
Robinien-Roteichen-Bestand (01.180)
Gebietsgrenze Abgrenzung künftiger Straßenbahntrasse
Bestandsplan
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Verfasser
Maßstab
Projekt
Auftraggeber
Götte
D-65929 Frankfurt am Main
Hunsrückstraße 56
GmbH
KappesSchaper
Landschaftsarchitekten
Habermann
Telefon  0049 - (0)69 - 37 56 196-0
Telefax  0049 - (0)69 - 37 56 196-29
www.goette-landschaftsarchitekten.de
info@goette-landschaftsarchitekten.de
Datum Name Plannummer
Gez.
Gepr.
Revision Datum Gez. Gepr. Änderung
Titel
Format DIN A0
1 : 1.000
Ka
01
02
03
KK06.11.18
1051-01 1-181106
Wissenschaftsstadt Darmstadt
''Ludwigshöhviertel''
Bebauungsplan Nr. S 26
Bebauungsplan S 26
"Ludwigshöhviertel"
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Bestandsplan 
03.06.20 KK NT Aufnahme des künftigen Verlaufs der Straßenbahntrasse
10.11.18
KS07.08.20 Ka
KS Ka Anpassung des künftigen Verlaufs der Straßenbahntrasse21.04.21
Anpassung des Verlaufs der Straßenbahntrasse
H/B = 1189 / 841 (1.00m²)
Quelle:
Basierend auf der Biotoptypenkartierung der 
Planungsgruppe Natur & Umwelt (PGNU, 2017)
Bewertung der Baumstandorte 
Zeichenerklärung

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH  ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Anlage 2 – Bestandsansatz  
2.1 Bestand Geltungsbereich ohne Straßenbahntrasse 
2.2 Bestand Straßenbahntrasse

Bestandsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahn) 16.10.2023 
Typ-Nr. Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Kompensationsverordnung 
Wertpunkte 
je m² 
Flächenanteil (m²) je 
Biotop-/Nutzungstyp Biotopwert 
Bestand Planung Bestand Planung 
       
10.710 Dachfläche ohne Regenwasserversickerung 3 49.961      149.883                             
       
10.510 Asphalt, Verkehrsfläche, versiegelte Fläche 
ohne ökol. Regenwasserbewirtschaftung 3 17.014      51.042     
       
10.510r Asphalt mit wenigen Ruderalarten und 
Gehölzen * 7 52.506      367.542     
       
10.510g Asphalt mit vielen Ruderalarten und 
Gehölzen * 9 6.216      55.944     
       
10.520 Verbundsteinpflaster ohne ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 3 7.908      23.724     
       
10.520r Verbundsteinpflaster mit wenig Ruderalarten 
und Gehölzen * 9 32.025      288.225     
       
10.520g Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten 
und Gehölzen * 11 28.460      313.060     
       
10.530 
Kies- u. Sandwege, -plätze, teilversiegelte 
Fläche mit Regenwasserversickerung bzw. 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
6 780     4.680 
 
       
09.220 ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit 
Gehölzaufwuchs 36     27.713             997.668     
       
09.120 kurzlebige Ruderalfluren mit wenig 
Gehölzaufwuchs 23     9.301             213.923     
       
09.120g kurzlebige Ruderalfluren mit starkem 
Gehölzaufwuchs 26         397               10.322     
       
06.920 Grünlandeinsaat 16          845               13.520     
       
06.400 Sandtrockenrasen (LRT 2330 / § 30 
BNatSchG gesetzlich geschütztes Biotop) 69          537              37.053     
       
11.225r 
Extensivrasen im Übergang zu 
wärmeliebenden Ruderalfluren, z.T. mit 
Gehölzaufwuchs 
28    57.551         1.611.428    
 
       
11.222 Grünanlage mit Bäumen und 
Gehölzsukzession 25      5.597            139.925     
       
02.500 Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession 23       1.611               37.053     
       
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 64      8.921            570.944  
       
01.114 Buchenmischwald  41        720              29.520     
       
01.122 Eichenmischwald  41    19.319            792.079    
       
01.152 Pioniergehölze  32    5.256            168.192    
       
01.152n Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie 23          519               11.937     
       
01180 Robinien-Roteichen-Bestand 33 295                9.735    
       
01.299 Nadelwald mit Douglasien 27      2.810              75.870    
       
 Baumbestand 
Einzelbäume (Summe 520 Einzelbäume)      
04.110 277 Einheimische Einzelbäume 31 27.431            850.361    
04.120 243 Nicht-einheimische Einzelbäume 26 18.860            490.360    
  
Baumgruppe (Summe 12 Baumgruppen)      
04.210 5 Einheimische Baumgruppe 33 97            3.201     
04.220 7 Nicht-einheimische Baumgruppe 28 647           18.116     
       
  Summen  336.950                7.339.435

Hinweis: * Übernahme von im Fachgutachten (PGNU, 2017) vergebenen Wertpunkten für die vorgefundenen 
Sonderbiotoptypen in der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung; 
n = neophytisch geprägt, r = überw. durch Ruderalarten geprägt, g = überw. durch Gehölzarten geprägt 
  
  
 
# Die Bäume / Fassadenbegrünungen werden zusätzlich zum darunterliegenden Biotoptyp zum Ansatz gebracht 
und gehen daher nicht in die Flächenbilanz/Flächensumme ein.

Flächenbilanzierung Bereich Straßenbahntrasse 16.10.2023 
Typ-Nr. Nutzungs-/Biotoptyp nach Kompensationsverordnung Wertpunkte je 
m² 
Flächenanteil (m²) je 
Biotop-/Nutzungstyp 
Bestand gem. Biotoptypenkartierung PGNU 2017 
10.710 Dachfläche ohne Regenwasserversickerung 3                              
3    
         
10.510 Asphalt 3                      1.376    
        
10.510r* Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen * 7                           11    
         
10.510g* Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen * 9                             8    
        
10.520 Verbundsteinpflaster 3                         265    
         
10.520r* Verbundsteinpflaster mit wenig Ruderalarten und 
Gehölzen * 9                      2.253    
         
10.520g* Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten und 
Gehölzen * 11                         963    
         
11.225r* Extensivrasen im Übergang zu wärmeliebenden 
Ruderalfluren, z.T. mit Gehölzaufwuchs * 28                         482    
         
09.220 ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit 
Gehölzaufwuchs 36                             5    
         
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 64                           18    
         
Zwischensumme Bestand 5.384  
Hinweis: * Übernahme von im Fachgutachten (PGNU, 2017) vergebenen Wertpunkten für die 
vorgefundenen Sonderbiotoptypen in der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung; 
n = neophytisch geprägt, r = überw. durch Ruderalarten geprägt, g = überw. durch Gehölzarten 
geprägt

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH  ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Anlage 3 – Planungsansatz

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
           
  Baugebiete       
          
  Allgemeine Wohngebiet WA       
  WA A              33.379      
  WA A1 100%               1.158   
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 156                    936    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 365                 6.935    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   58                    348    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 203                 1.218    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 116                    812    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 260                 3.640    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² Grundstücks-freifläche 1 
Baum 2. Ordnung, 1 Baum 3 qm/Baum    26                     3                      78    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 139 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  14                  182    
           
  WA A2 (Reihenmittelhäuser - Flächenansatz 60 % von 2073 
m²) 100,0%               1.244      
10.715 GRZ I 0,6 (Reihenmittelhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6                 224                 1.344    
      
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   42,0% 19                 522                 9.918    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   62                    372    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % bzw. max. 0,8 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                 187                 1.122    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14                 249                 3.486    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen 3. Ordnung oder Großstrauch, 6 
Stück    26                  18                    468    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 130 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  13                    169    
            
  WA A2 (Reihenendhäuser - Flächenansatz 40 % von 2.073 
m²) 100,0%                   830     
10.715 GRZ I 0,4 (Reihenendhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6                 100                    600   
      
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   28,0% 19                 232                 4.408

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   41                    246    
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                 125                    750    
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14                 332                 4.648    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen 3. Ordnung oder Großstrauch, 4 
Stück    26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 87 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                     9                    117    
            
  WA A3 (Reihenmittelhäuser - Flächenansatz 60 % von 3.777 
m²) 100,00%               2.266      
10.715 GRZ I 0,6 (Reihenmittelhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6                 408                 2.448    
      
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   42,0% 19                 952               18.088    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 113                    678    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % bzw. max. 0,8 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                 340                 2.040    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14                 453                 6.342    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen 3. Ordnung oder Großstrauch, 10 
Stück    26                  30                    780    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 172 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  17                    221    
           
  WA A3 (Reihenendhäuser - Flächenansatz 40 % von 3.777 
m²) 100,0%               1.511      
10.715 GRZ I 0,4 (Reihenendhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6                 181                 1.086    
      
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   28,0% 19                 423                 8.037    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   76                    456    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                 227                 1.362    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14                 604                 8.456    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen 3. Ordnung oder Großstrauch, 6 
Stück    26                  18                    468    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 20,0% 13                  12                    156

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
Fassadenlänge 115 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 
            
  WA A4 (Reihenmittelhäuser - Flächenansatz 60 % von 2.582 
m²) 100,00%               1.549      
10.715 GRZ I 0,6 (Reihenmittelhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6                 279                 1.674    
      
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   42,0% 19                 651               12.369    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   77                    462    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % bzw. max. 0,8 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                 232                 1.392    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14                 310                 4.340    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen 3. Ordnung oder Großstrauch, 6 
Stück    26                  18                    468    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 116 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  12                    156   
            
  WA A4 (Reihenendhäuser - Flächenansatz 40 % von 2.582 
m²) 100,0%               1.033      
10.715 GRZ I 0,4 (Reihenendhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6                 124                    744    
      
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   28,0% 19                 289                 5.491    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   52                    312    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                 155                    930    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14                 413                 5.782    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen 3. Ordnung oder Großstrauch, 6 
Stück    26                  15                    390    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 77 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                     8                    104    
           
  WA A5 100,00%                1.802      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 243                 1.458    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 568               10.792    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   90                    541    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 316                 1.896

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 180                 1.260    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 405                 5.670    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² Grundstücks-freifläche 1 
Baum 2. Ordnung, 2 Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 200 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  20                    260    
            
  WA A6 100,00%               2.858      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 300                 1.800    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19                 700               13.300    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 143                    858    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 572                 3.432    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 286                 2.002    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14                 857               11.998    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² Grundstücks-freifläche 1 
Baum 2. Ordnung, 3 Bäume 3 qm/Baum    26                     9                    234    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 226 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  23                    299    
            
  WA A7 100,00%                4.588      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 482                 2.892    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19             1.124               21.356    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 229                 1.374    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 918                 5.508    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 459                 3.213    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14             1.376               19.264    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum   31                284                 8.804    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² Grundstücks-freifläche 1 
Baum 2. Ordnung, 4 Bäume 3 qm/Baum    26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 299 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  30                    390    
           
  WA A8 100,00%                1.393

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 188                 1.128    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 439                 8.341    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   70                    420    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 244                 1.464    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 139                    973    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 313                 4.382    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² Grundstücks-freifläche 1 
Baum 2. Ordnung, 2 Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 169 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  17                    221    
            
  WA A9 100,00%               1.370      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 144                    864    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19                 336                 6.384    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   69                    408    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 274                 1.644    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 137                    959    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14                 411                 5.754    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 4 Bäume   26             1.258               32.708    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 133 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  13                    169    
            
  WA A10 100,00%               3.186      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 430                 2.580    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19              1.004              19.076    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 159                    954    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45  
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 557                 3.342

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 319                 2.233    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 717               10.038    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² Grundstücks-freifläche 1 
Baum 2. Ordnung, 3 Bäume 3 qm/Baum    26                     9                    234    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 244 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  24                    312    
           
  WA A11 100,00%               4.581      
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6                 550                 3.300    
      
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   28,0% 19              1.283               24.377    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 229                 1.374    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                687                 4.122    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                458                 3.206    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14             1.374               19.236    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum    26                  15                    390    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 314 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  31                    403    
            
  WA A12 100,00%               4.010      
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6                 481                 2.886    
      
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   28,0% 19             1.123               21.337    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 201                 1.206    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6                 601                 3.606    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 401                 2.807    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14             1.203               16.842    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum    26                  15                    390    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 298 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  30                    390    
      
            
  WA B              18.776

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
           
  WA B1 100,00%                2.970      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 312                 1.872    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19                 728               13.832    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 148                    888    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 594                 3.564    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 297                 2.079    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14                 891               12.474    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 5 Bäume   31             1.065               33.015    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 233 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  23                    299    
           
  WA B2 100,00%               4.274      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 577                 3.462    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19             1.346               25.574    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 214                 1.284    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 748                 4.488    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 427                 2.989    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 962               13.468    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum    26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 314 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  31                    403    
            
  WA B3 100,00%                3.446      
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6                 413                 2.478    
      
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   28,0% 19                 965               18.335    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 172                 1.032    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
15,0% 6                 517                 3.102

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 345                 2.415    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14             1.034               14.476    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum    26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 258 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  26                    338    
            
  WA B4 100,00%               4.162      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 437                 2.622    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19             1.020               19.380    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 208                 1.248    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 832                 4.992    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 416                 2.912    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14             1.249               17.486    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 6 Bäume   26                471               12.246    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 265 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  27                    351    
           
  WA B5 100,00%               3.924      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 412                 2.472    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19                 961               18.259    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 196                 1.176    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 785                 4.710    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 393                 2.751    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14             1.177              16.378    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum    26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 270 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  27                    351    
            
      
  WA C              33.074

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
  WA C1 100,00%               1.033      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 140                    840    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 325                 6.175    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   52                    312    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 181                 1.086    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 103                    721    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 232                 3.248    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 1 
Baum 3 qm/Baum    26                     3                       78    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 152 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  15                    195    
            
  WA C2 100,00%               2.878      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 388                 2.328    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 907               17.233    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 144                    864    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 504                 3.024    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 288                 2.016    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 647                 9.058    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum    26                     9                    234    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 281 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  28                    364    
           
  WA C 3 100,00%               2.507     
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 338                 2.028    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 790               15.010    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 125                    750    
      
10.530 Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 17,5% 6                 439                 2.634

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 251                 1.757    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 564                 7.896    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 221 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  22                    286    
            
  WA C 4 100,00%               1.449      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 196                 1.176    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 456                 8.664    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   72                    432    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 254                 1.524    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 145                 1.015    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 326                 4.564    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 182 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  18                    234    
            
  WA C5 100,00%               2.652      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 358                 2.148    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 835               15.865    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 133                    798    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 464                 2.784    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 265                 1.855    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 597                 8.358    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 221 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  22                    286

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
           
  WA C6 100,00%               1.536      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 207                 1.242    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 484                 9.196    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   77                    462    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 269                 1.614    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 153                 1.071    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 346                 4.844    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 175 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  18                    234    
            
  WA C7 100,00%               1.808      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 244                 1.464    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 570               10.830    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   90                    540    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 316                 1.896    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 181                 1.267    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 407                 5.698    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 193 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  19                    247    
            
  WA C8 100,00%               2.063      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 217                 1.302    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19                 505                 9.595    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 103                    618    
      
10.530 Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,35 12,5% 6                 258                 1.548

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 206                 1.442    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 37,5% 14                 774               10.836    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum    26                     9                    234    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 204 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  20                    260    
           
  WA C9 100,00%               2.656      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 279                 1.674    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19                 651               12.369    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 133                    798    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 531                 3.186    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 265                 1.855    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14                 797               11.158    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum    26                     9                    234    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 221 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  22                    286    
            
  WA C10 100,00%               4.662      
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6                 490                 2.940    
      
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   24,5% 19             1.142               21.698    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 233                 1.398    
      
10.530 
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 932                 5.592    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 466                 3.262    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14             1.399               19.586    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum    26                  15                    390    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 302 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  30                    390

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
  WA C11 100,00%               1.811      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 245                 1.470    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 570               10.830    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   91                    546    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 317                 1.902    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 181                 1.267    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 407                 5.698    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 193 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  19                    247    
           
  WA C12 100,00%               1.320      
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6                 119                    714    
      
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   21,0% 19                 277                 5.263    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   66                    396    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
10,0% 6                 132                    792    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 132                    924    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14                 594                 8.316    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 147 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  15                    195    
            
  WA C 13 100,00%               2.267      
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6                 204                 1.224    
      
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   21,0% 19                 476                 9.044    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 113                    678    
      
10.530 Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 10,0% 6                 227                 1.362

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 227                 1.589    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14             1.020               14.280    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum    26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 202 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  20                    260    
            
  WA C 14 100,00%               3.257      
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6                 293                 1.758    
      
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   21,0% 19                 684               12.996    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 163                    978    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
10,0% 6                 326                 1.956    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 326                 2.282    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14             1.465               20.510    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum     26                  15                    390    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 260 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  26                    338    
           
  WA C15 100,00%               1.175      
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6                 106                    636    
      
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   21,0% 19                 247                 4.693    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   59                    354    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
10,0% 6                 117                    702    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 117                    819    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14                 529                 7.406    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 139 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  14                    182

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
            
      
  WA D              11.665      
           
  WA D1 100,00%               3.924      
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6                 294                 1.764    
      
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   17,5% 19                 687               13.053    
      
10.715 
GRZ II 0,4 unterbaut - für Stellplätze, Zufahrten und 
Nebenanlagen, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche 
mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung  
15,0% 6                 589                 3.534    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 392                 2.744    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14                 682                 9.548    
      
  Erhalt von Gehölzen        
      
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald   64                 304               19.456    
      
01.122 davon Eichenmischwald   41                 896               36.736    
      
01.114 davon Buchenmischwald   41                   80                 3.280    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum    26                     9                    234    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 211 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  21                    273    
            
  WA D2 100,00%               6.216      
10.715 GRZ I 0,30 davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6                 559                 3.354    
      
10.720 GRZ I 0,30, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   21,0% 19             1.305               24.795    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 311                 1.866    
      
10.530 
GRZ II 0,4 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 311                 1.866    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 622                 4.354    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14             3.108               43.512    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 11 
Bäume 3 qm/Baum    26                  33                    858    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 549 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  55                    715    
            
  WA D3 100,00%               1.525      
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6                 114                    684    
      
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   17,5% 19                 267                 5.073

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                   76                    456    
      
10.530 
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
10,0% 6                 153                    918    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 153                 1.071    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14                 762               10.668    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum    26                     9                    234    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 158m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  16                    208    
            
           
  WA E              21.287      
           
  WA E1 100,00%               2.177      
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6                 294                 1.764    
      
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   31,5% 19                 686               13.034    
      
10.530 
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
5,0% 6                 109                    654    
      
10.530 
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
17,5% 6                 381                 2.286    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 217                 1.519    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14                 490                 6.860    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 235 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  24                    312    
           
  WA E2 100,00%               6.422      
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6                 482                 2.892    
      
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   17,5% 19             1.124               21.356    
      
10.530 
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
15,0% 6                 963                 5.778    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 642                 4.494    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14             3.211               44.954    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 11 
Bäume 3 qm/Baum    26                  33                    858

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 364 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  36                    468    
            
  WA E3 100,00%               3.247      
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6                 244                 1.464    
      
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   17,5% 19                 568               10.792    
      
10.530 
GRZ II 0,4 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
15,0% 6                 487                 2.922    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 325                 2.275    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14             1.623               22.722    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 3 Bäume   31                984               30.504    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Baum   26                364                 9.464    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum    26                     6                    156    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 262 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  26                    338    
            
  WA E4 100,00%               2.872      
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6                 215                 1.290    
      
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   17,5% 19                 503                 9.557    
      
10.530 
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
15,0% 6                 431                 2.586    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 287                 2.009    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14             1.436               20.104    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum   31                314                 9.734    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum    26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 251 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  25                    325    
           
  WA E5 100,00%               2.424      
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6                 182                 1.092    
      
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   17,5% 19                 424                 8.056    
      
10.530 
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
15,0% 6                 364                 2.184    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 242                 1.694

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14             1.212               16.968    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum    26                  15                    390    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 209 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  21                    273    
            
  WA E6 100,00%               4.145      
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6                 311                 1.866    
      
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung   17,5% 19                 725               13.775    
      
10.530 
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
15,0% 6                 622                 3.732    
      
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7                 415                 2.905    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14             2.072               29.008    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 7 
Bäume 3 qm/Baum    26                  21                    546    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 309 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  31                    403    
            
           
  Urbane Gebiete MU 1 - MU 4              13.548      
           
  MU 1                 2.257      
10.715 
GR 850 m², davon 100 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung (denkmalgeschützte 
Bebauung)  
 anteilig  6                 850                 5.100    
      
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8  anteilig  6                 425                 2.550    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage  anteilig  14                 982               13.748    
      
04.120 Anpflanzung von 3 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum   26                     9                    234    
           
  MU 2                 5.882      
10.715 
GR 3.600 m², davon vorhandene überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
(denkmalgeschützte Bebauung) 
 anteilig  6             1.179                 7.074    
      
10.715 GR 3.600 m², davon geplante überbaute Fläche / Gebäude 
mit 30 % ökol. Regenwasserbewirtschaftung (Nahversorger)  anteilig  6                 726                 4.356    
      
10.720 GR 3.600 m², davon geplante überbaute Fläche / Gebäude 
mit 70 % extensiver Dachbegrünung (Nahversorger)  anteilig  19             1.695               32.205    
      
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8  anteilig  6             1.106                 6.636    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage anteilig 14             1.177               16.464    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 3 Bäume   31                170                 5.270    
      
04.120 Anpflanzung von 3 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum   26                     9                    234

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
  MU 3                 2.137      
10.715 
GR 750 m², davon 100 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung (denkmalgeschützte 
Bebauung)  
 anteilig  6                 300                 1.800    
      
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8  anteilig  6                 375                 2.250    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage  anteilig  14             1.462               20.468    
      
04.120 Anpflanzung von 4 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum   26                  12                    312    
           
  MU 4                 3.271      
10.715 
GR 1.250 m², davon 100 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung (denkmalgeschützte 
Bebauung)  
 anteilig  6             1.250                 7.500    
      
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8  anteilig  6                 625                 3.750    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage  anteilig  14             1.397               19.558    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum   31                177                 5.487    
      
04.120 Anpflanzung von 4 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum   26                  12                    312    
            
            
  Quartiersgaragen gesamt                 9.251      
  Der besondere Nutzungszweck von Fläche für 
"Garagengebäude 1 - 3"                 9.251      
            
  Garagengebäude 1 anteilig in m²               3.041      
10.715 GR 1.800 m², davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung       540    6                 540                 3.240    
      
10.720 GR 1.800 m², davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung      1.260    19             1.260               23.940    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage    1.241    14             1.241               17.374    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 40 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 504 m * 40 % * 0,5 m Pflanzendicke 40,0% 13                101                 1.313    
            
  Garagengebäude 2  anteilig in m²                2.959      
10.715 GR 1.800 m², davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung       540    6                 540                 3.240    
      
10.720 GR 1.800 m², davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung      1.260    19             1.260               23.940    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage    1.147    14             1.159              16.226    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 40 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 504 m * 40 % * 0,5 m Pflanzendicke 40,0% 13                101                 1.313    
            
  Garagengebäude 3  anteilig in m²                3.251      
10.715 GR 1.800 m², davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung       540    6                 540                 3.240    
      
10.720 GR 1.800 m², davon 70 % der überbauten Fläche mit 
extensiver Dachbegrünung      1.260    19             1.260               23.940    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage    1.451    14             1.451               20.314    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 40 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 504 m * 40 % * 0,5 m Pflanzendicke 40,0% 13                101                 1.313

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
            
            
  Grünflächen gesamt         
  Öffentliche Grünflächen (ohne V1, V2, G1, G2)               45.609      
            
  Landschaftstreppe                36.581      
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 30,0% 6           10.974               65.844    
      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage, einschl. Versickerungsfläche 50,0% 14           18.291            256.074    
  naturnahe Grünfläche 20,0%               7.316      
      
10.140 / 
02.400 / 
06.930 
davon Maßnahmenfläche M 2 Eidechsenhabitat, Flächen- 
und Punkteansatz auf Grundlage des Artenschutzkonzepts 
(PGNU): 20 % Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen 
und Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur 
/ Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- 
und Krautmischungen (06.930) 
  21             3.601               75.621    
      
  
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, 
Nr. 2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz 
von streng geschützten Arten 
  5             3.601               18.005    
      
06.400 davon Maßnahmenfläche M 2- "gesetzlich geschütztes 
Biotop § BNatSchG - Sandmagerrasen"   69                 537               37.053    
      
10.140 / 
02.400 / 
06.930 
davon Maßnahmenfläche M3 Eidechsenhabitat, Flächen- 
und Punkteansatz auf Grundlage des Artenschutzkonzepts 
(PGNU): 20 % Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen 
und Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur 
/ Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- 
und Krautmischungen (06.930) 
  21             2.858               60.018    
      
  
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, 
Nr. 2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz 
von streng geschützten Arten 
  5             2.858               14.290    
      
02.400 / 
03.120 
davon naturnahe Grünfläche Restfläche - Flächenansatz je 
50 % Streuobstgruppen neu angelegt (03.120) und 
Gehölzflächen (02.400) 
  25                 320                 8.000    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 15 Bäume   31                931               28.861    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 8 Bäume   26             2.029               52.754    
      
04.110 
Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen 
Bäumen von 150 Bäumen - 120 Bäume, mind. 50 % Bäume 
mind. 2. Ordnung abzgl. 15 erhaltenswerte Bäume 
  31                315                 9.765    
      
04.120 
Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen von 150 - 
30 Bäume, mind. 50 % Bäume mind. 2. Ordnung abzgl. 8 
erhaltenswerte Bäumen 
  26                  66                 1.716    
            
  Jugendtreff Süd                 2.614      
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 15,0% 6                 392                 2.352    
      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  85,0% 14             2.222               31.108    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 4 Bäume   31                781               24.211    
      
04.110 
Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen 
Bäumen von 25 Bäumen - 20 Bäume, mind. 50 % Bäume 
mind. 2. Ordnung abzgl. 4 erhaltenswerte Bäume 
  31                  48                 1.488    
      
04.120 Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen von 25 
Bäumen - 5 Bäume, mind. 50 % Bäume mind. 2. Ordnung   26                  15                    390

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
            
  Nachbarschaftsplätze (N)                 6.414      
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 50,0% 6             3.207               19.242    
      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  50,0% 14             3.207               44.898    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 8 Bäume   31             1.103               34.193    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Baum   26                  79                 2.054    
      
04.110 
Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen 
Bäumen von 73 Bäumen - 58 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 
2. Ordnung 
  31                174                 5.394    
      
04.120 Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen von 73 % 
Bäumen - 15 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 2. Ordnung   26                  45                 1.170    
            
  Verkehrsgrün (V1, V2) gesamt                 2.273      
            
  Verkehrsgrün (V1)                 1.573      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  100,0% 14             1.573               22.022    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 3 Bäume   31                682               21.142    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 8 Bäume   26                771               20.046    
      
04.110 Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen 
Bäumen - 5 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 2. Ordnung   31                  15                    465    
      
04.120 Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen - 1 Baum, 
mind. 1 Baum mind. 2. Ordnung   26                     3                       78    
            
  Verkehrsgrün (V2)                     700      
10.530 Zuwegungen und Zufahrt, teilversiegelte Fläche 20,0% 6                 140                    840    
      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  80,0% 14                 560                 7.840    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 11 Bäume   26                985               25.610    
            
  Grünflächen (G1, G2) gesamt               10.737      
            
  Grünfläche (G1)                 4.586      
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 20,0% 6                 917                 5.502    
      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage einschl. Versickerungsflächen 80,0% 14             3.669               51.366    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Baum   26                  64                 1.664    
            
  Grünfläche (G2)                 6.151      
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 10,0% 6                 615                 3.690    
      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  90,0% 14             4.780               66.920    
      
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald   64                 756               48.384    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 19 Bäume   31             3.752            116.312    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 3 Bäume   26                585               15.210    
            
  öffentliche Grünfläche Maßnahmenfläche M 1         
            
  Maßnahmenfläche M 1               21.193

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
10.530 Wegeflächen, teilversiegelte Flächen 10,0% 6             2.119               12.714    
      
10.140 / 
02.400 / 
06.930 
Eidechsenhabitat, Flächen- und Punkteansatz auf Grundlage 
des Artenschutzkonzepts (PGNU): 20 % 
Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen und 
Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur / 
Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- 
und Krautmischungen (06.930) 
90,0% 21           19.074            400.554    
      
  
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, Nr. 
2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz von 
streng geschützten Arten 
  5          19.074               95.370    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 11 Bäume   31                771               23.901    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 14 Bäume   26                822               21.372    
      
04.110 Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen 
Bäumen - 28 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 2. Ordnung   31                  84                 2.604    
      
04.120 Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen - 7 
Bäume, mind. 1 Baum mind. 2. Ordnung   26                  21                    546    
            
  Maßnahmenfläche M 4                  7.243      
10.530 Wegeflächen, teilversiegelte Flächen 10,0% 6                 724                 4.344    
      
10.140 / 
02.400 / 
06.930 
Eidechsenhabitat, Flächen- und Punkteansatz auf Grundlage 
des Artenschutzkonzepts (PGNU): 20 % 
Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen und 
Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur / 
Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- 
und Krautmischungen (06.930) 
90,0% 21             6.519            136.899    
      
  
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, Nr. 
2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz von 
streng geschützten Arten 
  5             6.519               32.595    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Bäume   31                255                 7.905    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Bäume   26                  20                    520    
            
            
  Waldflächen gesamt               27.602      
            
  Waldflächen               17.764      
  Waldflächen gemäß Bestandserhebung         
01.122 davon Eichenmischwald (gemäß Bestandserfassung PGNU)   41           11.708            480.028    
      
01.122 davon Eichenmischwald (Zuordnung nach Vermessung der 
Waldgrenze)   41                 859              35.219    
      
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald (gemäß Bestandserfassung 
PGNU)   64             2.002            128.128    
      
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald (Zuordnung nach 
Vermessung der Waldgrenze)   64                   74                 4.736    
      
01.180 davon Robinien-Roteichenwald (gemäß Bestandserfassung 
PGNU)   33                 244                 8.052    
      
01.180 davon Robinien-Roteichenwald (Zuordnung nach 
Vermessung der Waldgrenze)   33                 109                 3.597    
      
01.299 Nadelwald mit Douglasien (gemäß Bestandserfassung 
PGNU)   27             2.768               74.736

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
  Maßnahmenfläche M 5 - Erhalt vorhandene Waldstrukturen - 
Spechthabitate                 9.265      
01.122 westliche Teilfläche M 5 – Erhalt/Entwicklung des 
Eichenmischwalds   41             4.795            196.595    
 westliche Teilfläche M 5 - Erhalt des Buchenmischwalds  41        116                 4.756 
      
01.112 östliche Teilfläche M 5 - Erhalt des Waldmeister-Buchenwalds   64             4.354            278.656    
            
  Maßnahmenfläche M 6 - Erhalt / Entwicklung Gehölzsaum                     573      
01.122 Teilfläche des bestehenden Eichenmischwalds   41                 573               23.493    
            
  Öffentliche Verkehrsflächen gesamt               52.199      
  Öffentliche Straßenverkehrsflächen               11.288      
            
  Öffentliche Straßenverkehrsflächen                11.288      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung   6           11.288               67.368    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum   31                314                 9.734    
      
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen 
Bäumen von 4 Bäumen, 2 Bäume 1. oder 2. Ordnung   31                     6                    186    
      
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 4 
Bäumen, 2 Bäume 1. oder 2. Ordnung   26                     6                    156    
            
  Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (VbZ)               40.971      
            
  Verkehrsberuhigter Bereich               19.718      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung   6           19.718            118.308    
      
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen 
Bäumen von 87 Bäumen, 52 Bäume 1. oder 2. Ordnung   31                156                 4.836    
      
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 87 
Bäumen, 35 Bäume 1. oder 2. Ordnung   26                105                 2.730    
            
  Promenade                 2.846      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung   6             2.846               17.076    
      
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen 
Bäumen von 29 Bäumen, 17 Bäume 1. oder 2. Ordnung   31                  51                 1.581    
      
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 29 
Bäumen, 12 Bäume 1. oder 2. Ordnung   26                  36                    936    
            
  Quartiers-Carré                 9.177      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 90,0% 6             8.259               49.554    
      
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  10,0% 14                 918               12.852    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 5 Bäume   31                731               22.661    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 21 Bäume   26             1.486               38.636    
      
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen 
Bäumen von 30 Bäumen, 18 Bäume 1. oder 2. Ordnung   31                  54                 1.674    
      
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 30 
Bäumen, 12 Bäume 1. oder 2. Ordnung   26                  36                    936    
            
  Platz am Jugendzentrum                     642      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung   6                 642                 3.852

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen 
Bäumen von 10 Bäumen, 6 Bäume 1. oder 2. Ordnung   31                  18                    558    
      
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 10 
Bäumen, 4 Bäume 1. oder 2. Ordnung   26                  12                    312    
            
  Fußwege                 6.914      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung   6             6.914               41.484    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum   31                380               11.780    
      
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen 
Bäumen von 21, 13 Bäume 1. oder 2. Ordnung   31                  39                 1.209    
      
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 21 
Bäumen, 8 Bäume 1. oder 2. Ordnung   26                  24                    624    
            
  Fuß- und Radwege                 1.383     
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung   6             1.383                 8.298    
            
  Parken                     291      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung   6                 291                 1.746    
      
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen 
Bäumen, 2 Bäume 1. oder 2. Ordnung   31                     6                    186    
      
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen, 2 Bäume 
1. oder 2. Ordnung   26                     6                    156    
            
            
  Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 
(VbZ) privat 
                   198      
            
  Car-/Bikesharing                     198      
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
oder wasserdurchlässige Fläche   6                 198                 1.188    
            
            
  Versorgungsflächen gesamt                1.627      
            
  Versorgungsfläche "Anlagen der Kraft-Wärmekopplung" 
(Energiezentrale)                  1.007      
10.530 / 
10.715 
versiegelte / überbaute Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung bzw. teilversiegelte Fläche 80,0% 6                 806                 4.836    
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage 20,0% 14                 201                 2.814    
            
  Versorgungsfläche "Trafostation"                     620      
10.510 / 
10.715 
versiegelte / überbaute Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung bzw. teilversiegelte Fläche 100,0% 6                 620                 3.720    
            
            
  Flächen für den Gemeinbedarf und für Sport- und 
Spielanlagen 
             27.289    
  
  Flächen für den Gemeinbedarf               10.268      
            
  Bildungscampus 100,00%               9.242      
10.715 GRZ I 0,6, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6             1.664                 9.984    
      
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   42,0% 19             3.882               73.758    
      
10.530 GRZ II 0,8  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 20,0% 6             1.848               11.088

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 - Ludwigshöhviertel - (ohne Straßenbahntrasse) 16.10.2023 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach 
Flächen-
anteil in %   
Wert-
punkte 
 je m² 
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp 
 Biotopwert in 
Punkten  Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015) 
    
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14             1.848               25.872    
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 8 Bäume   31             1.328               41.168    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 370 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                  37                    481    
            
  Jugendzentrum 100,00%               1.026      
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6                 123                    738    
      
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung   28,0% 19                 287                 5.453    
      
10.530 
GRZ II 0,6  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung  
20,0% 6                 205                 1.230    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14                 411                 5.754    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, 4 Bäume 2. Ordnung   26                  12                    312    
      
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 60 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13                     6                       78    
            
  Flächen für Sport- und Spielanlagen               17.021      
            
  Flächen für Sport- und Spielanlagen               17.021      
10.715 GRZ von Gebäuden 0,2, davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6,0% 6             1.022                 6.132    
      
10.720 GRZ von Gebäuden 0,2, davon 70 % der überbauten Fläche 
mit extensiver Dachbegrünung 14,0% 19             2.383               45.277    
      
10.530 
GRZ für Sport- und Spielanlagen, Stellplätze und ihre 
Zufahrten (inkl. zulässige Überschreitung bis 0,6) sowie 
sonstige Nebenanlagen, teilversiegelte Fläche bzw. 
versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
40,0% 6             6.808               40.848    
      
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 70,0% 14             6.808               95.312   
      
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum   31                113                 3.503    
      
04.120 Erhalt von Bäumen, 2 Bäume   26                  32                    832    
      
04.120 Anpflanzung von Bäumen, 22 Bäume 1. Ordnung je 5 
qm/Baum oder 2. Ordnung je 3 qm/Baum   26                  66                 1.716    
            
Summe             336.950         5.916.136    
     
Hinweis: # Die Bäume/Fassadenbegrünungen werden zusätzlich zum darunterliegenden Biotoptyp zum Ansatz gebracht und gehen 
daher nicht in die Flächenbilanz/Flächensumme ein.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH  ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Anlage 4 – Umfang der Umweltprüfung

Umfang der Umweltprüfung 
BauGB Umweltbelastung Voraussichtliche 
erhebliche 
Auswirkungen 
Gegenstand der 
Umweltprüfung 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 a 
Auswirkungen auf  
- Tiere  
- Pflanzen 
- Fläche 
- Boden  
- Wasser  
- Klima, Luft 
- Wirkungsgefüge zwischen den Schutzgütern  
- Landschaft/Stadtgestalt 
- biologische Vielfalt  
- Artenschutz gem. BNatSchG  
  besonders oder streng geschützte Flora nach  
  Anhang IV FFH-RL 
  besonders oder streng geschützte Fauna nach 
  Anhang IV FFH-RL oder VS-RL 
 
ja 
möglich 
möglich 
ja 
ja 
möglich 
möglich 
möglich 
möglich 
 
nein 
 
ja 
 
ja 
ja  
ja 
ja  
ja  
ja 
ja 
ja 
ja 
 
nein 
 
ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 b 
Erhaltungsziele und der Schutzzweck der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und 
der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes (Natura 2000-
Gebiete) 
möglich ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 c 
umweltbezogene Auswirkungen auf den 
Menschen und seine Gesundheit sowie die 
Bevölkerung insgesamt  
- Lärmbelastung 
- Geruchsbelastung 
- Luftschadstoffbelastungen 
- Entzug von Erholungsmöglichkeiten 
- Bioklima (Feuchte und Temperatur)  
- Licht und Schattenwurf 
- Erschütterung 
- Strahlen und elektromagnetische Felder 
- Visuelle Beeinträchtigung 
- Nahrung / Trinkwasser 
 
 
 
ja 
nein 
möglich 
möglich 
möglich 
nein 
nein 
nein 
möglich 
möglich 
 
 
 
ja 
nein 
ja 
ja 
ja 
nein 
nein 
nein 
ja 
ja 
Bemerkung: Für das Plangebiet sind aufgrund fehlender relevanter Vorhaben/Anlagen 
(geplant oder im Umfeld) keine negativen Auswirkungen auf den Menschen infolge von 
Wirkungen durch Geruchsbelastungen, Licht und Schattenwurf oder Erschütterungen zu 
erwarten.  
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 d 
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter 
und sonstige Sachgüter 
- Kulturdenkmal 
- Bodendenkmal 
- Sachgüter 
 
 
ja 
möglich 
ja 
 
 
ja 
ja 
ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 e 
Vermeidung von Emissionen sowie der sach-
gerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern 
Art und Menge erzeugter Abfälle und deren 
Beseitigung/Verwertung 
ja 
 
 -  
ja 
 
nein

BauGB Umweltbelastung Voraussichtliche 
erhebliche 
Auswirkungen 
Gegenstand der 
Umweltprüfung 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 f 
Nutzung erneuerbarer Energien sowie die 
sparsame und effiziente Nutzung von Energie 
möglich ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 g 
Darstellungen von Landschaftsplänen sowie 
sonstigen umweltbezogenen Plänen  
- Landschaftsplan 
- Pläne des Wasserrechts 
- Pläne des Abfallrechts 
- Pläne des Immissionsschutzrechts 
 
 
ja 
nein 
nein 
möglich 
 
 
ja 
nein 
nein 
ja 
Bemerkung: Es liegen keine Hinweise auf relevante Pläne des Wasserrechts und des 
Abfallrechts vor. 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 h 
Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in 
Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung 
zur Erfüllung von bindenden Beschlüssen der 
Europäischen Gemeinschaft festgelegten 
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten 
werden  
möglich ja 
 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 i 
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen 
Belangen des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 
Buchstaben a bis d 
möglich ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 j 
Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der 
nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben 
für schwere Unfälle oder Katastrophen zu 
erwarten sind, auf die Belangen nach § 1 Abs. 6 
Buchstaben a bis d (Schutzgüter nach 
Umweltrecht) und i (Wechselwirkungen) 
möglich ja 
§ 1a Abs. 2 sparsamer und schonender Umgang mit Grund 
und Boden, Verringerung zusätzlicher 
Flächeninanspruchnahmen 
(Wiedernutzbarmachung, Nachverdichtung, 
Maßnahmen der Innenentwicklung, Begrenzung 
der Bodenversiegelung)  
Begrenzung der Umnutzung von 
landwirtschaftlichen, als Wald oder für 
Wohnzwecke genutzten Flächen  
ja 
 
 
 
 
nein 
ja 
 
 
 
 
nein 
Bemerkung: Im Geltungsbereich sind keine landwirtschaftlichen Nutzflächen vorhanden.  
§ 1a Abs. 3 Eingriffe in Natur und Landschaft ja ja 
§ 1a Abs. 5 Erfordernisse des Klimaschutzes 
- Maßnahmen gegen den Klimawandel 
- Maßnahmen zur Anpassung an den 
Klimawandel 
 
ja 
ja 
 
 
ja 
ja 
 
Sonstige zu berücksichtigende Aspekte 
Anl. 1 ff) Kumulierung mit benachbarten Vorhaben 
- unter Berücksichtigung bestehender Umwelt-
 
möglich 
 
ja

BauGB Umweltbelastung Voraussichtliche 
erhebliche 
Auswirkungen 
Gegenstand der 
Umweltprüfung 
probleme in betroffenen Gebieten mit spezieller 
Umweltrelevanz 
 
 
- bezüglich der Nutzung natürlicher Ressourcen 
 
 
 
 
nein 
 
 
 
 
nein 
Bemerkung: Im Plangebiet sind keine umweltrelevanten Ressourcen der Naturgüter 
vorhanden. 
Anl. 1 gg) Auswirkungen auf das Klima 
- Art / Ausmaß von Treibhausgasemissionen 
- Anfälligkeit der geplanten Vorhaben gegenüber 
  den Folgen des Klimawandels 
 
- 
- 
 
nein 
nein 
Bemerkung: Eine genauere Einschätzung zu Art und Ausmaß von Treibhausgasemissionen 
kann erst auf Grundlage einer planerischen Detaillierung/Konkretisierung vorgenommen 
werden. Für das hier relevante Bauleitplanverfahren als Angebotsplanung kann keine seriöse 
Abschätzung zu Qualität und Quantität von Treibhausgasemissionen vorgenommen werden, 
da derzeit hierzu keine hinreichend konkrete Annahmen getroffen werden können. 
Eine besondere Anfälligkeit des geplanten Vorhabens gegenüber den Folgen des 
Klimawandels besteht nicht. 
Anl. 1 hh) Eingesetzte Techniken und Stoffe möglich ja

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH  ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Anlage 5 – Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 
„Ludwigshöhviertel“

Schaper Kappes Habermann 
Götte  GmbH 
Landschaftsarchitekten 
  
 
 
Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung 
zum Bebauungsplan Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel“ 
 
zu den FFH-Gebieten 
6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt /Prinzenberg 
und Eichenwäldchen“ 
und 
6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ 
sowie zum Vogelschutzgebiet 
6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Frankfurt am Main 
August 2019

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 2 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
 
Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung 
zum Bebauungsplan Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel“ 
 
zu den FFH-Gebieten 
6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt /Prinzenberg 
und Eichenwäldchen“ 
und 
6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ 
sowie zum Vogelschutzgebiet 
6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“ 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 
Auftraggeber Wissenschaftsstadt Darmstadt 
  Stadtplanungsamt 
  Bessunger Straße 125 
  64295 Darmstadt 
 
Verfasser: Götte Landschaftsarchitekten GmbH 
 Hunsrückstraße 56 
 65929 Frankfurt am Main  
  Telefon: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 0 
  Telefax: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 29 
  eMail: info@goette-landschaftsarchitekten.de 
  www.goette-landschaftsarchitekten.de  
 Bearbeitung: 
  Stefan Kappes, Dipl.-Ing., Landschaftsarchitekt  
 Katharina Kolhagen, M. Eng. Umweltmanagement  
 
Frankfurt am Main, 16.08.2019

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 3  Schaper   Kappes   Habermann 
Inhaltsverzeichnis 
A Allgemeiner Teil 4 
1. Anlass und Aufgabenstellung 4 
2. Rechtliche Rahmenbedingungen 5 
3. Vorgehensweise 6 
4. Vorhabenbeschreibung 7 
5. Ermittlung der Wirkfaktoren 8 
B Schutzgebietsspezifische Betrachtung 12 
1. Übersicht über das FFH-Gebiet Nr. 6117-308 "Streuobstwiesen von Darmstadt-
Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen" 12 
1.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen 14 
1.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen 15 
1.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH-Gebiets in Folge  des 
Städtebauprojektes 18 
2. Übersicht über das FFH-Gebiet Nr. 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und 
Darmbachaue von Darmstadt“ 21 
2.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen 22 
2.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen 22 
2.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH-Gebiets durch  das 
Städtebauprojekt 27 
3. Übersicht über das Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt-
Eberstadt“ 29 
3.1. Artvorkommen 30 
3.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen 31 
3.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des Vogelschutzgebiets durch 
das Städtebauprojekt 37 
4. Andere Projekte bzw. Pläne, die im Zusammenwirken zu erheblichen 
Beeinträchtigungen führen können 40 
5. Allgemeine Empfehlungen für Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung von 
Beeinträchtigungen 40 
6. Zusammenfassende Bewertung 40 
7. Quellenverzeichnis 43

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 4  Schaper   Kappes   Habermann 
A Allgemeiner Teil 
1. Anlass und Aufgabenstellung 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt die Entwicklung und Neuordnung der 
ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung zu einem neuen 
Stadtquartier für ca. 3.100 Einwohnerinnen und Einwohner.  
Durch die günstige Lage zwischen den Stadtteilen Bessungen und Eberstadt eignen sich die 
Konversionsflächen in besonderem Maße für die Entwicklung von benötigtem Wohnraum, 
wofür in der Stadt Darmstadt nur noch begrenzt Siedlungsflächenpotential zur Verfüg ung 
steht. Die Planung folgt der für die  Lincoln-Siedlung und die ehemalige Cambrai -Fritsch-
Kaserne mit Jefferson -Siedlung 2011 beschlossenen „Rahmenplanung Bessungen Süd“ 
(Wissenschaftsstadt Darmstadt) 
Im Umfeld des Planungsgebietes befinden sich in mind. 500 m. Entfernung drei Natura 2000-
Gebiete ( FFH-Gebiete „Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt/Prinzenberg und 
Eichenwäldchen“ (6117-308) und FFH-Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ (6118 -304) sowie Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ 
(6117-403)), weshalb zu prüfen ist, ob durch die geplante Umnutzung der Cambrai -Fritsch-
Kaserne und  der Jefferson -Siedlung erheblich Beeinträchtigungen de r Schutzgebiete zu 
befürchten sind. Zwar erfolgt durch das Projekt keine direkte Flächeninanspruchnahme, 
jedoch is t durch die geplante Ansiedlung von ca. 3.100 Menschen ein erhöhter 
Nutzungsdruck v.a. durch Freizeitsportler und Erholungsuchende möglich. Vor diesem 
Hintergrund bedarf es einer Natura 2000 -Verträglichkeitsvorprüfung, mit der zunächst 
mögliche Negativwirkungen ermittelt und prognostiziert sowie die ggf. erforderlichen 
Schutzmaßnahmen definiert werden. Damit soll ein verträgliches Nebeneinander von Natura 
2000-Schutzgebieten und dem neuen Siedlungsbereich ermöglicht werden.

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 5  Schaper   Kappes   Habermann 
Abb.1: Übersicht der  räumlichen Zusammenhänge CFK/JS zu den Natura 2000 -Gebieten 
sowie zu ebenfalls umgebenden Siedlungsstrukturen  
(Quelle: HMKLV, NaturegViewer, 2019) 
 
 
2. Rechtliche Rahmenbedingungen 
Grundsätzlich besteht die Notwendigkeit, die verbliebenen natürlichen Lebensräume und die 
in diesen beheimateten Tier - und Pflanzenarten vor weiteren Beeinträchtigungen zu 
bewahren sowie diesen einen grenzübergreifenden Schutz zu gewährleisten. Vor diesem 
Hintergrund beschloss die Europäische Union die Ausweisung und Entwick lung eines 
zusammenhängenden ökologischen Netzes besonderer Schutzgebiete innerhalb der 
Europäischen Gemeinschaft („Natura 2000“). Dieses Netz besteht aus den 
Vogelschutzgebieten sowie den Gebieten zum Schutz europaweit gefährdeter Lebensräume 
und von Tier - und Pflanzenarten (FFH -Gebiete). Die Mitglied sstaaten der EU sind 
verpflichtet, die hierfür besonders geeigneten Gebiete zu benennen, um eine weitere 
Gefährdung der natürlichen Lebensräume und der dort lebenden Tier- und Pflanzenarten von 
gemeinschaftlichem Interesse zu verhindern bzw. Maßnahmen zur Wiederherstellung ihrer

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 6  Schaper   Kappes   Habermann 
Lebensräume zu ergreifen. Die Gebiete, die für eine Ausweisung als besondere 
Schutzgebiete in Frage kommen, werden von den Mitglieds staaten aufgrund einschlägiger 
Kriterien ausgewählt. 
Mit der Verordnung über die Natura 2000 -Gebiete im Regierungsbezirk Darmstadt vom 20. 
Oktober 2016, in Kraft getreten am 01. Dezember 2016, sind die besonderen Schutzgebiete 
(FFH- und Vogelschutzgebiet e) festgesetzt.  „Projekte sind vor ihrer Zulassung oder  
Durchführung auf ihre Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen eines Natura 2000-Gebiets zu 
überprüfen, wenn sie einzeln oder im Zusammenwirken mit anderen Projekten oder Plänen 
geeignet sind, das Gebiet erheblich zu beeinträchtigen“ (§ 34 Abs. 1 BNatSchG).  
Die Natura 2000 -Vorprüfung hat die Frage zu beantworten, ob ein Projekt oder Plan 
aufgrund seiner Lagebeziehung und seiner Auswirkungen zu erheblichen 
Beeinträchtigungen eines Natura 2000 -Gebiets in seinen für die Erhaltungsziele 
maßgeblichen Bestandteilen führen kann oder nicht. Dabei wird die Analyse der 
Auswirkungen nicht nur auf das eigentliche Vor habengebiet beschränkt, sondern 
berücksichtigt auch dessen Umfeld.  Ist eine Beeinträchtigung der Natura 2000 -Gebiete im 
Rahmen der Vorprüfung nic ht sicher auszuschließen, ist eine detailliertere Verträg -
lichkeitsprüfung durchzuführen. Stellt sich hierbei heraus, dass erhebliche Beeinträch -
tigungen auftreten können bzw. nicht mit Gewissheit auszuschließen sind, so ist das Projekt / 
der Plan zunächst unzulässig. Im Rahmen der Ausnahmebestimmungen nach § 34 Abs. 3 -5 
BNatSchG darf eine Zulassung/Durchführung nur erfolgen, wenn es 
 aus zwingenden Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses, einschließlich 
solcher sozialer oder wirtschaftlicher Art, notwendig ist und  
 keine zumutbaren Alternativen gegeben sind. 
 Weiterhin sind die zur Sicherung des Zusammenhangs des Netzes „Natura 2000“ 
notwendigen Maßnahmen vorzusehen (notwendige Kohärenzsicherungsmaßnah -
men).  
 
3. Vorgehensweise 
Die Natura 2000 -Verträglichkeitsvorprüfung erfolgt auf der Grundlage vorhandener 
Unterlagen und Daten zum Vorkommen von Arten und Lebensräumen und behandelt die 
FFH-Gebiete „Streuobstwiesen von Da rmstadt-Eberstadt/Prinzenberg und Eichenwäldchen“ 
(6117-308) und  das FFH -Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachau e von 
Darmstadt“ (6118-304) sowie das Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ 
(6117-403).  
Zur Erarbeitung der Verträglichkeitsprüfung wurde auf folgende Datenquellen 
zurückgegriffen: 
 Bewirtschaftungsplan für den Planungsraum „FFH_VSG_Streuobstwiesen, 
Prinzenberg, Lerchenberg und Kernesbellen von Darmstadt-Eberstadt“ (Forsten Dipl. 
Ing. (FH) Eberhard Sandhäger, Januar 2012) 
 Bewirtschaftungsplan für das FFH-Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und 
Darmbachaue von Darmstadt“ ( Dipl.-Forstwirt Michael Schlote, 29.03.2017) 
 Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH-Gebietes 6117-308 
„Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“ (Dipl.-
Biol. Marion Eichler, Dipl.-Biol. Marie-Luise Hohmann, Dr. Gerd Rausch, Dipl.-Biol. 
Lisa Stehling, Dipl.-Biol. Thomas Wolf, Oktober 2001 im Auftrag des RP Darmstadt) 
 Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH-Gebietes 6118-304 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ (Dipl.-Biol. Marion 
Eichler, Dipl.-Biol. Marie-Luise Hohmann, Dr. Gerd Rausch, Oktober 2005 im Auftrag 
des RP Darmstadt) 
 Anlage 1,3 und 4 der Verordnung über Natura 2000-Gebiete im Regierungsbezirk 
Darmstadt: FFH-Gebiet 6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-
Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“ (RP Darmstadt, 2016)

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 7  Schaper   Kappes   Habermann 
 Anlage 1,3 und 4 der Verordnung über Natura 2000-Gebiete im Regierungsbezirk 
Darmstadt: Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ (RP 
Darmstadt, 2016) 
 Anlage 1,3 und 4 der Verordnung über Natura 2000-Gebiete im Regierungsbezirk 
Darmstadt: FFH-Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“ (RP Darmstadt, 2016) 
 Amtsblatt der Europäischen Union – Standart-Datenbogen von 6118-304 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, März 2015 
 Amtsblatt der Europäischen Union – Standart-Datenbogen von 6117-403 
„Prinzenberg bei Darmstadt“, März 2015 
 Amtsblatt der Europäischen Union – Standart-Datenbogen von 6117-308 
„Streuobstwiese von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“, März 
2015 
Weiterhin wurde am 23.05.2019 eine Ortsbegehung zur Situationserfassung bzw. der 
Raumbezüge durchgeführt. Zusätzlich fand ein Informationsaustausch mit der Unteren 
Naturschutzbehörde bzgl. aktueller Bestandsdaten zu  den Natura 2000 -Gebieten statt 
(Telefonat mit Herrn Jutzler am 12.06.2019) 
Im Zuge der Natura 2000 -Vorprüfung werden zunächst die möglichen vorha benspezifischen 
Wirkfaktoren mit möglicher Relevanz für die Schutzgebiete ermittelt und mit den relevanten 
Lebensraumtypen bzw. Artvorkommen abgeglichen. Mögliche Wirkungen der geplanten 
Gebietsentwicklung auf die drei potentiell betroffenen Schutzgebiete werden dann näher 
betrachtet und eine Prognose zu möglichen Betroffenheiten erstellt. 
 
4. Vorhabenbeschreibung 
Auf dem Areal der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung soll ein 
attraktives und lebendiges Stadtquartier mit dem Nutzungsschwerpu nkt „Wohnen“ mit etwa 
1.400 Wohneinheiten entstehen. Die Umsetzung soll in Abschnitten erfolgen, da sich ein Teil 
der Bestandgebäude noch bis voraussichtlich 2025 in Nutzung befinden wird. 
„Das Quartier soll ein eigenes Standortprofil mit eigenständigem Ch arakter und besonderer 
Atmosphäre erhalten und dadurch in Bezug auf die angrenzenden Stadtteile Bessungen und 
Eberstadt als eigenständiges Quartier erlebt werden. Die Gestaltung eines alltagstauglichen 
Wohnumfeldes für unterschiedliche Bewohnergruppen und -ansprüche sowie die Schaffung 
zentraler Treffpunkte mit hoher Aufenthaltsqualität sind von zentraler Bedeutung“. 
„Die besonderen stadträumlichen und landschaftlichen Qualitäten des Planungsraums sollen 
gesichert und das neue Quartier funktional, landschaftlich und verkehrlich mit der 
bestehenden Umgebung vernetzt werden. Gleichzeitig werden die Ausbildung einer 
ausgewogenen Sozialstrukt ur sowie eine zukunftsfähig aus gerichtete soziale Infrastruktur 
angestrebt. Die Entwicklung eines kleinen Quartie rszentrums mit quartiersbezogenen 
Dienstleistungen, Gastronomie, kulturellen und sozialen Einrichtungen unter 
Berücksichtigung der Barrierefreiheit ist Teil des Entwicklungskonzeptes“.  
(Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschreibungsunterlagen, 2017)

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 8  Schaper   Kappes   Habermann 
  
Abb. 2 und 3 : Im Vergleich die Bestandssituation der Konversionsflächen im Luftbild (links, 
zur Verfügung gestellt von Stadt Darmstadt, 2018) und das Städtebauliche Konzept (rechts, 
AS+P, Stand 11/2018) 
5. Ermittlung der Wirkfaktoren 
Im Folgenden werden die durch das Vorhaben ausgelösten, für die Natura 2000-Gebiete 
relevanten Wirkfaktoren ermittelt. Hierzu werden zunächst die in Betracht kommenden 
Wirkfaktorengruppen auf eine mögliche Relevanz überprüft. Dies erfolgt anhand der 
Wirkfaktoren-Liste des BfN (LAMBRECHT, TRAUTNER, KAULE, GASSNER, 2004). 
Tab. 1: Prüfung möglicher Wirkfaktoren 
Wirkfaktorengruppe Wirkfaktoren Relevanz/ 
Betroffenheit 
1 Direkter Flächenentzug 1.1 Überbauung / Versiegelung nein 
2 Veränderung der 
Habitatstruktur / Nutzung 
2.1 Direkte Veränderung von Vegetations- / Biotopstrukturen nein 
2.2 Verlust / Änderung der charakteristischen Dynamik nein 
2.3 Intensivierung der land-, forst- oder fischereiwirtschaftlichen 
Nutzung 
nein 
2.4 Kurzzeitige Aufgabe habitatprägender Nutzung / Pflege nein 
2.5 (Länger) andauernde Aufgabe habitatprägender Nutzung / 
Pflege 
nein 
3 Veränderung 
abiotischer 
Standortfaktoren 
3.1 Veränderung des Bodens bzw. des Untergrundes nein 
3.2 Veränderung der morphologischen Verhältnisse nein 
3.3 Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen 
Verhältnisse  
nein 
3.4 Veränderung der hydrochemischen Verhältnisse 
(Beschaffenheit) 
nein

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 9  Schaper   Kappes   Habermann 
Wirkfaktorengruppe Wirkfaktoren Relevanz/ 
Betroffenheit 
3.5 Veränderung der Temperaturverhältnisse nein 
3.6 Veränderung anderer standort-, vor allem klimarelevanter 
Faktoren (z.B. Belichtung, Verschattung)  
nein 
4 Barriere- oder 
Fallenwirkung / 
Individuenverlust 
4.1 Baubedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Individuenverlust nein 
4.2 Anlagebedingte Barriere- oder Fallenwirkung / 
Individuenverlust 
nein 
4.3 Betriebsbedingte Barriere- oder Fallenwirkung / 
Individuenverlust 
nein 
5 Nichtstoffliche 
Einwirkungen 
5.1 Akustische Reize (Schall) nein 
5.2 Bewegung / Optische Reizauslöser (Sichtbarkeit, ohne Licht) nein 
5.3 Licht (auch. Anlockung) nein 
5.4 Erschütterung / Vibration nein 
5.5 Mechanische Einwirkungen nein 
6 Stoffliche Einwirkungen 6.1 Stickstoff- u. Phosphatverbindungen / Nährstoffeintrag nein 
6.2 Organische Verbindungen nein 
6.3 Schwermetalle nein 
6.4 Sonstige durch Verbrennungs- u. Produktionsprozesse 
entstehende Schadstoffe 
nein 
6.5 Salz nein 
6.6 Deposition mit strukturellen Auswirkungen (Staub / 
Schwebstoffe u. Sedimente) 
nein 
6.7 Olfaktorische Reize (Duftstoffe, auch: Anlockung) nein 
6.8 Arzneimittelrückstände u. endokrin wirkende Stoffe nein 
6.9 Sonstige Stoffe nein 
7 Strahlung 7.1 Nichtionisierende Strahlung / Elektromagnetische Felder nein 
7.2. Ionisierende / Radioaktive Strahlung nein 
8 Gezielte Beeinflussung 
von Arten und 
Organismen 
8.1 Management gebietsheimischer Arten nein 
8.2 Förderung / Ausbreitung gebietsfremder Arten nein 
8.3 Bekämpfung von Organismen (Pestizide u.ä.) nein 
8.4 Freisetzung genetisch neuerer bzw. veränderter Organismen nein

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 10  Schaper   Kappes   Habermann 
Wirkfaktorengruppe Wirkfaktoren Relevanz/ 
Betroffenheit 
9 Sonstiges 9.1 Indirekte Störungen / Beeinträchtigungen durch Freizeitsportler 
und Erholungsuchende aus dem Entwicklungsgebiet, die die 
Schutzgebiete aufsuchen / nutzen oder queren (Beunruhigung, 
Lärm, Tritt, Abfalleintrag) 
möglich 
9.2 Individuenverluste in der Wildtierpopulation durch streunende 
Hauskatzen / frei laufende Hunde 
möglich 
Aufgrund der räumlichen Entfernung ( jeweils > 500  m) und fehlender direkter 
Wegeverbindungen, der Topographie (Höhenrücken von knapp 60 Höhenmetern zwischen 
Entwicklungsgebiet und Natura 2000 -Gebieten), der Pufferwirkung des Waldes sowie der 
vorrangig geplanten Wohnnutzung (keine emissionsträchtigen Anlage n/Einrichtungen) 
können direkte Vorhabenwirkungen auf die drei umliegenden Schutzgebiete ausgeschlossen 
werden. Insofern verbleiben lediglich mögliche indirekte Wirkungen, verursacht v. a. durch 
die zukünftigen Bewohner und deren Haustiere, die die Schutzg ebiete aufsuchen. Die 
hierdurch möglichen Wirkungen werden nachfolgend näher betrachtet. 
 
Tab. 2: Detaillierte Wirkfaktorenbetrachtung 
Wirkfaktor Beschreibung möglicher Wirkungen 
A Indirekte Störungen / 
Beeinträchtigungen 
durch Freizeitsportler 
und Erholungsuchende 
A.1 Beunruhigung des Wildes bzw. insbesondere von 
Vögeln und Säugetieren durch Störreize wie lärmendes 
Verhalten (v.a. lautes Sprechen und Rufen, Hundegebell, 
Musik), Mitführen von Hunden oder auch bloße 
Anwesenheit / Sichtbarkeit, das Verlassen von Wegen (z.B. 
Geocaching, Pilzsuche, Crossbiken), Lagern o. ä. was v.a. 
für störungsempfindliche Tiere unkalkulierbare Störreize 
auslösen kann.  
Hierbei gilt, dass die Störung umso gravierender sein wird, 
wenn definierte Wegetrassen verlassen, Hunde von der 
Leine gelassen und möglicherweise abseits im 
Schutzgebiet und insbesondere in empfindlichen Bereichen 
umhergestreift wird. 
A.2 Kleinflächige Belastungen durch Tritt 
(Trampelpfadbildung) oder Fahrradverkehr (Entstehung von 
Radspuren) 
A.3 Punktuelle stoffliche Einträge durch Abfall oder Unrat 
B Individuenverluste in der 
Wildtierpopulation durch 
a) streunende Haus-
katzen 
 
 
 
 
 
b) freilaufende Hunde 
 
 
B.1 Die zu erwartende steigende Katzenzahl hat natürlich 
auch Auswirkungen auf die Wildtierpopulation, 
insbesondere in den Siedlungsbereichen. Alle Hauskatzen 
sind Jäger, die trotz Fütterung Kleinsäugern und Vögeln 
nachstellen, aber auch Insekten und Reptilien erbeuten 
können. 
 
B.2 Die steigende Frequentierung durch 
Erholungssuchende mit Hunden hat möglicherweise 
ebenfalls Auswirkungen auf die Wildtierpopulation. Hierbei

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 11  Schaper   Kappes   Habermann 
Wirkfaktor Beschreibung möglicher Wirkungen 
sind insbesondere Störwirkungen auf Vögel oder 
Säugetiere relevant, da bereits ein einzelner freilaufender 
Hund das Brutgeschehen von Vögeln derart negativ zu 
beeinflussen vermag, dass ein Bruterfolg ausbleibt oder 
Tiere dauerhaft vertrieben werden. 
Entsprechend einer Untersuchung des Zentralverbandes Zoologischer Fachbetriebe e.V. 
(ZZF, 2017) leben in 22 % der deutschen Haushalte mind. eine Hauskatze und in 17 % mind. 
ein Hund. Auf das Projektgebiet „Ludwigshöhviertel“ bezogen, sind demnach bei geplanten 
1.400 Wohneinheiten mit ca. 310 Hauskatzen und 240 Hunden im geplanten Wohngebiet zu 
rechnen. Bei den Hauskatzen ist aber darauf hinzuweisen, dass i.d.R. ein großer Anteil als 
reine Hauskatzen, d.h. ohne „Freigang“, gehalten wird. Die restlichen Katzen, werden sich 
hauptsächlich innerhalb des Wohngebiets aufhalten, einige werden ihr Revier auf die 
angrenzenden Waldflächen ausdehnen, wobei die Zahl mit zunehmender Entfernung zum 
Siedlungsbereich abnehmen wird.

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 12  Schaper   Kappes   Habermann 
B Schutzgebietsspezifische Betrachtung 
1. Übersicht über das FFH -Gebiet Nr. 6117 -308 "Streuobstwiesen von Darmstadt -
Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen" 
Das FFH-Gebiet Nr. 6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und 
Eichwäldchen“ befindet sich im Süden der Stadt Darmstadt zwischen den  Stadtteilen 
Bessungen und Eberstadt bzw. westlich des Mühltaler Ortsteils Trautheim  (siehe Abb. 1) . 
Die nordöstliche Ortslage von Eberstadt grenzt unmit telbar an das FFH-Gebiet an (vgl. Abb. 
5). Insgesamt umfasst das Schutzgebiet eine Fläche von 42 ha. Es wird im Westen vom 
Steckbornweg und im Süden durch die Straße Am Eichwäldchen begrenzt. Die östliche 
Grenze bildet der Untere Wolfartweg und der Hettersbachweg. Der Norden des 
Schutzgebietes umfasst den Abhang des Prinzenberges mit den angrenzenden Waldflächen  
des Landschaftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ . Das Gebiet nimmt in seiner Umgrenzung 
eine langgestreckte Form mit einer Südwest-Nordost-Ausrichtung ein (vgl. Abb. 4) und 
erstreckt sich innerhalb des Vogelschutzgebietes „Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ (Nr. 
6117-403).  
Neben ausgedehnten Streuobstbeständen unterschiedlichen Alters weisen die Flächen auch 
Äcker, Gärten und diverse Freizeit gelände auf. Durch „Vorkommen von Silbergrasfluren mit 
regelmäßig auftretenden Zwergstrauchbeständen in Kontakt mit Obstbäumen bestandenen 
mageren Grünlandflächen“ ergibt sich die Schutzwürdigkeit für dieses Gebiet ( Eichler et. al., 
2001).  
Als bedeutsam z u betrachten ist hier die Tatsache, dass wesentliche Teile der relevanten 
Lebensraumtypen dicht an die Ortslage von Eberstadt angrenzen (vgl. Abb.5). 
 
Abb. 4: Räumliche Lage des FFH-
Gebietes „Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt/ Prinzenberg 
u. Eichenwäldchen“ (6117-308)  
zum Geltungsbereich 
FFH-Gebiet: grüne Schrägschraffur / 
Umrandung 
Geltungsbereich: rote Umrandung 
 
(Quelle: HMUKLV NaturegViewer, 
2018) 
 
680 m

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 13  Schaper   Kappes   Habermann 
Die Konversionsflächen der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson-
Siedlung liegen Luftlinie in ca. 680 m Entfernung nördlich des FFH -Gebiets. Fußläufig sind 
die Gebiete über befestigte Wege  (Wegelänge ca. 1 .000 m) e rreichbar. Zwischen dem 
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel“ und dem F FH-Gebiet 
liegen die Marienhöhe mit dem Schulzentrum Marienhöhe, samt angegliedertem Internat  
sowie ein Ausläufer  des Stadtteils Eberstadt  entlang der Straße Am Steinern Kreuz. Die 
Marienhöhe erhebt sich am höchsten Punkt auf bis zu 235 m üNN. Das Schutzgebiet selbst 
liegt mit dem nächstgelegenen Bereich auf ca. 200 m üNN. Das Entwicklungsgebiet liegt auf 
max. 186 m üNN. Der direkteste Weg von den Konversionsflächen zum FFH-Gebiet über die 
Marienhöhe, am Internat vorbei, steigt zu Beginn um ca. 21 Höhenmeter an und fällt zum 
Schutzgebiet hin um 12 Höhenmeter wieder ab.  
Abb. 5: Übersichtsbild des FFH -Gebietes „Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt/ 
Prinzenberg u. Eichenwäldchen“ (6117-308)  
(Quelle: HMKLV, NaturegViewer, 2019)

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 14  Schaper   Kappes   Habermann 
1.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen  
Nach dem Standarddatenbogen der Grunddatenerfassung (Eichler et. al., 2001 ) und dem 
Bewirtschaftungsplan zum FFH-Gebiet (Sandhäger, 2012) lassen sich folgende besondere 
Lebensraum- bzw. Artvorkommen ermitteln: 
Im gesamten FFH-Gebiet vorkommende Lebensräume nach Anhang I der FFH – Richtlinie: 
 Dünen mit offenen Grasflächen  mit Corynephorus und Agrostis (Code 2330), 
Erhaltungszustand A 
 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sangiusorba officinalis) (Code 
6510), Erhaltungszustand B 
 
Vorkommen von Arten nach Anhang II der FFH-Richtlinie im gesamten FFH-Gebiet: 
 Großes Mausohr (Myotis myotis), Erhaltungszustand B 
 
Vorkommen von Arten nach Anhang I VS-Richtlinie Brutvogel im gesamten FFH-Gebiet: 
 Neuntöter (Lanius collurio), Erhaltungszustand B 
 
Vorkommen von Arten nach Art. 4 Abs. 2 VS-Richtlinie Brutvogel im gesamten FFH-Gebiet: 
 Wendehals (Jynx torquilla), Erhaltungszustand A 
Erhaltungszustand: A = hervorragend (optimal)   B = gut   C = durchschnittlich bis schlecht (GDE 2001) 
 
 
Abb. 6: FFH-
Lebensraumtypen und 
Wertstufen  
(Quelle: Eichler et. al., 
2001)

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 15  Schaper   Kappes   Habermann 
 
 
 
1.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen  
Im Bewirtschaftungsplan zum FFH -Gebiet ( Sandhäger, 201 2) sind die nachfolgenden 
Erhaltungsziele für die im Betrachtungsbereich vorkommenden Lebensraumtypen bzw. 
speziellen Artvorkommen definiert. Ergänzend hierzu werden die jeweiligen, in der 
Grunddatenerfassung (Eichler et. al., 2001 ) bzw. der Maßnahmenplanung  benannten 
potentiellen Gefährdungen bzw. B eeinträchtigungen und Störungen in Bezug auf einen 
möglichen Wirkungszusammenhang mit der Projektentwicklung „Ludwigshöhviertel“ 
überprüft.  
Tab. 3: Betrachtung der Lebensraumtypen 
Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
2330 – Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung des Offenlandcharakters 
der Standorte  
keine - 
Erhaltung einer bestandsprägenden, 
die Nährstoffarmut begünstigende 
Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Spaziergänger/Hunde (Freizeit-
nutzung außer Tritt) denkbar 
Nährstoffeintrag verursacht 
durch aus dem Projektgebiet 
stammende 
Spaziergänger/Hunde 
Verbuschung keine - 
Maßnahmen-
vorschläge 
Jährliche (2mal) Mischbeweidung mit 
Schafen  oder anderen Weidetieren 
oder Mahd 
keine - 
6510 – Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis)  
(EHZ B) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung eines für den LRT 
günstigen Nährstoffhaushaltes 
denkbar 
Nährstoffeintrag durch 
Abfälle/Unrat, die aus dem 
Projektgebiet stammende 
Besucher hinterlassen

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 16  Schaper   Kappes   Habermann 
Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Erhaltung einer bestandsprägenden 
Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Verbuschung keine - 
Wildschweinschäden keine - 
Maßnahmen-
vorschläge 
Extensivierung angrenzender 
Ackerflächen 
keine - 
Tab. 4: Betrachtung besonderer Artenvorkommen 
Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Großes Mausohr (Myotis myotis - EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von Gehölzstrukturen 
entlang der Hauptflugrouten im 
Offenland 
keine - 
Erhaltung von funktionsfähigen 
Sommerquartieren keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Umweltchemikalien (in Gärten u. 
Äcker) keine - 
Verlust großflächiger Laubwald-
bestände keine - 
Freizeitnutzung keine - 
Hohe Zäune keine - 
Verbuschung keine - 
Maßnahmen-
vorschläge 
Extensivere Nutzung der Gärten keine - 
Zurücknahme von Hecken und 
Zäunen keine - 
Neuntöter (Lanius collurio) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung einer strukturreichen 
Agrarlandschaft mit Hecken, 
Feldgehölzen, Streuobstwiesen, 
Rainen, Ackersäumen, Brachen und 
Graswegen 
keine -

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 17  Schaper   Kappes   Habermann 
Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Erhaltung von Grünlandhabitaten 
sowie von großflächigen 
Magerrasenflächen mit einem für die 
Art günstigen Nährstoffhaushalt und 
einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
intensive Bewirtschaftung der 
Ackerflächen 
keine - 
Lebensraumveränderung und –zer-
störung sowie Aufforstung 
keine - 
Verlust von Hecken keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Erhalt und Entwicklung einzelner 
dorniger Gebüsche im gesamten 
Gebiet  
keine - 
Wendehals (Jynx torquilla) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung großflächiger 
Magerrasenflächen mit 
Ameisenvorkommen und 
eingestreuten Höhlenbäumen als 
Brut- und Nahrungsbäume 
keine - 
Erhaltung einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
intensive Bewirtschaftung der Acker- 
und Grünlandflächen 
keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Pflege und Erhalt von Streuobst-
flächen und nähstoffarmen, welche 
keine Entwicklungsmaßnahmen zu 
LRT 6510 erfahren sollen 
keine -

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 18  Schaper   Kappes   Habermann 
1.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets in Folge  
des Städtebauprojektes 
Bei Umsetzung des Städtebauprojekts „Ludwigshöhviertel“ können aufgrund der räumlichen 
Entfernung nur indirekte Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets „Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“ verursacht werden.  
Die mögliche Beeinflussung des LRTs 2030 „Dünen mit offenen Grasflächen“ durch 
Spaziergänger, Freizeitsportler und Hunde aus dem Projektgebiet begründet sich aus 
möglichen Nährstoffeinträgen (insbesondere  Hundekot). Ebenso ist eine Beeinflussung des 
LRT 6510 „Magere Flachland-Mähwiesen“ bzw. des zugehörigen Z iels „Erhaltung eines für 
den LRT günstigen Nährstoffhaushaltes“ durch von Besuchern und ihren Haustieren aus 
dem Projektgebiet hinterlassene Abfälle/Unrat und Kot denkbar.  
In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich anzunehmen, dass die mögliche Einflussnahme 
der Projektentwicklung mit zunehmender Entfernung zu den Lebensraumtypen abnimmt , da 
weiter entfernt gelegene Bereich e, die zudem hinter der zu überwindenden Marienhöhe 
liegen, entsprechend seltener von den zukünftigen Bewohnern freq uentiert werden . Die 
besonders nährstoffsensiblen „ Dünen mit offenen Grasflächen “ sind außerdem in der 
Südwesthälfte des Schutzgebiets verortet (vgl. Abb. 6), wodurch der Abstand zu CFK/ JS-
Gelände sogar über 1.200 m Luftlinie  beträgt. Entsprechend kann  davon ausgegangen 
werden, dass nur ein sehr kleiner Teil diesen Bereich aufsuchen wird.  
Die Freizeitnutzer, die längere Strecken zurücklegen, wie Jogger oder Fahrradfahrer, 
hinterlassen eher selten Abfälle. Ebenso ist die Anzahl der Hunde, die auf längeren 
Spaziergängen mit ihren Besitzern  aus dem Ludwigshöhviertel  bis ins FFH -Gebiet 
vordringen tendenziell als gering einzuschätzen. Außerdem kann davon ausgegangen 
werden, dass die meisten Hunde bei längeren Spaziergängen ihrem „Bedürfnis“ bereits vor 
Erreichen des Schutzgebietes nachkommen konnten. Insgesamt wird daher der mögliche 
Eutrophierungsbeitrag der Projektentwicklung zum Nährstoffhaushalt der LRTs als 
vernachlässigbar angesehen, zumal den zukünftigen Bewohnern Grün - und Freiflächen im 
Entwicklungsgebiet selbst zur Verfügung stehen, die für Freizeit - und Erholung genutzt 
werden sollen und können. Außerdem schließen westlich und östlich ausgedehnte 
Waldflächen an (z. T. auch Landschaftsschutzgebiet) , so dass insgesamt eine räumliche 
Verteilung der Nah erholungsuchenden angenommen werden kann, was den aus dem 
Entwicklungsgebiet resultierenden Wirkungsdruck auf das Schutzgebiet entsprechend 
deutlich mindert. Da das FFH -Gebiet unmittelbar an die Ortslage von Eberstadt anschließt 
und bereits heute von dort einem entsprechenden Nutzungsdruck ausgesetzt ist , muss eine 
mögliche Beeinflussung des Nährstoffhaushalts durch Besucher, Spaziergänger, Sportler 
oder Haustiere von dort als ungleich wahrscheinlicher an gesehen werden. Gleichwohl 
weisen auch „Dünen mit off enen Grasflächen“ in Ortsrandnähe hervorragende 
Erhaltungszustände auf, was die Vermutung nahelegt, dass die menschliche Einflussnahme 
aus dem Bereich Freizeit und Erholung nicht besonders hoch sein kann. 
Projektbedingte Beeinträchtigungen der Fledermausar t Großes Mausohrs können 
ausgeschlossen werden. Einerseits haben die Tiere ihre Sommerquartiere vielfach im 
Siedlungsbereich, so dass die Art an den Menschen gewohnt ist und als eher 
störungsunempfindlich angesehen werden kann. Außerdem decken sich die 
Aktivitätszeiträume der Tiere, die im FFH -Gebiet überwiegend jagen  bzw. ggf. auch 
Sommerquartiere besitzen und dem Gros, der aus dem Projektgebiet stammenden Besucher 
nicht. Somit werden keine fledermausrelevanten Störungen oder Beeinträchtigung von 
Seiten de r weit überwiegend tagaktiven Freizeitsportler und Erholungssuchenden 
hervorgerufen. 
Für die beiden Vogelarten Neuntöter und Wendehals können die aus dem Ludwigshöhviertel 
stammenden Freizeit - und Erholungs suchenden zunächst eine mögliche Beeinträchtigung 
bzw. Störung durch akustische und optische Reize dar stellen. Zwar können Vögel vor 
Störungen wegfliegen und entsprechend ausweichen, problematisch wird dies jedoch v. a.,

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wenn hierdurch das Brutgeschäft gestört wird und Gelege oder Küken z u Schaden kommen. 
Im Falle des Neuntöters wird das Risiko in diesem Zusammenhang als recht gering 
eingeschätzt, da er als typischer Heckenbrüter, der sein Nest in dichtem Dornengestrüpp 
anlegt, nicht besonders störungsanfällig ist. Entsprechend sind als Ur sache für seine 
Gefährdung vielmehr Lebensraumveränderungen und der Verlust an Brutmöglichkeiten 
sowie der Einsatz von Bioziden in der Kulturlandschaft anzusehen.  
Auch beim Wendehals ist die Störanfälligkeit eher gering. Als Höhlenbrüter ist die Art auf das 
Vorhandensein von natürlichen Baum - oder Spechthöhlen angewiesen, wobei er auch 
Nistkästen annimmt.  Zu seinem Lebensraum zählen auch Siedlungsbiotope wie Gärten, 
Friedhöfe, Parkanlagen und Siedlungsrandbereiche. Empfindlichkeiten gegenüber der 
Anwesenheit und Aktivität von Menschen beschränken sich deshalb auf Störungen im 
unmittelbaren Nestbereich.  
Einen Hinweis zur Störempfindlichkeit von Vogelarten liefert die Arbeitshilfe „Arten- und 
gebietsschutzrechtliche Prüfung bei Freileitungsvorhaben“  des Bundesamt für Naturschutz  
(BfN-Skripten 512, 2018). Hierin werden artspezifische Orientierungswerte für planerisch zu 
berücksichtigende Fluchtdistanzen angegeben, die sich jedoch auf die Empfindlichkeit 
gegenüber baubedingten Störungen beziehen.  Für den Neuntö ter werden hierbei 30 m und 
den Wendehals 50 m Fluchtdistanz angeben. 
Beide Arten sind Zugvögel, die den Winter in Afrika verbringen, so dass eine 
vorhabenbedingte Beeinträchtigung im Winterhalbjahr grundsätzlich auszuschließen ist. 
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Stadtteil Eberstadt und der Marienhöhe sowie einem 
reich verzweigten Wegenetz aus befestigten und nicht befestigten Feldwegen 
(schätzungsweise 10 km/km²) dient das Schutzgebiet bereits jetzt als Naherholungs bereich 
für die Anwohner der angrenzenden Ortslagen. Die bestehende Nutzungsfrequenz des FFH-
Gebiets wird durch künftige, zusätzliche aus dem Projektgebiet stammende Besucher keine 
wesentliche Veränderung oder Intensivierung erfahren. 
 
Abb. 7: Steckenbornweg entlang der 
nördlichen Grenze des FFH-Gebiets 
„Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt / 
Prinzenberg und Eichwäldchen“ und VS-
Gebiet „Prinzenberg bei Darmstadt-
Eberstadt“ mit Obstbaumreihe, (Blickrichtung 
Nordost) 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019)

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Weitere mögliche und vorhabenbedingte Beeinträchtigungen des FFH-Gebietes stellen die in 
Kapitel A 5 ermittelten Wirkfaktoren dar. Die indirekten Störungen bzw. Beeinträchtigungen 
durch Freizeitsportler und Erholungssuchende (Wirkfaktoren A1 -3) sind maßgeblich  von 
deren Verhaltensweise abhängig, unabhängig davon, woher die Menschen stammen . In 
Bezug auf die wertgebenden Lebensraumtypen und Artvorkommen ist die zugehörige 
Betrachtung und Erheblichkeitsbewertung bereits erfolgt (s. o.). Unabhängig davon führt ein  
unangemessenes Verhalten in der Natur (lärmendes Verhalten, Verlassen der Wege, 
freilaufende Hunde /Hundegebell) v. a. zu Störungen des Wildes, der Avifauna  und von 
Kleinsäugern. Je nach Frequenz kann es ggf. zur Bildung von Trampelpfaden und 
Fahrspuren ko mmen. Der Einfluss auf die Erhaltungszustände der beiden o.g. genannten 
Lebensraumtypen bzw. de r drei Tierarten wird in diesem Zusammenhang jedoch als sehr 
gering und damit unerheblich eingeschätzt.  
In Bezug auf die künftig im Ludwigshöhviertel zahlreich vorkommenden Hauskatzen kann 
nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Tiere bis ins FFH -Gebiet vordringen. Trotz 
ihres natürlichen Jagdinstinkts ist die Beeinflussung der dortigen Wildpopulationen als relativ 
gering einzuschätzen. 
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Realisierung der Projektentwicklung 
Ludwigshöhviertel keinen relevanten Einfluss auf das  FFH-Gebiet „ Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen “ bzw. die dortigen FFH -
Lebensraumtypen und wertgebenden Artenvorkommen ausüben wird.

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2. Übersicht über das FFH -Gebiet Nr. 6118 -304 „Dommersberg, Dachsberg und 
Darmbachaue von Darmstadt“ 
Das FFH -Gebiet Nr. 6118 -304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“ befindet sich südlich der Stadt Darm stadt und erstreckt sich zwischen dem 
Stadtteil Steinberg im Norden und dem Siedlungsbereich Trautheim und Traisa im Mühltal im 
Südosten (siehe Abb. 1). Insgesamt nimmt das Schutzgebiet eine Fläche von 318,4 ha  ein. 
Die nördliche Grenze orientiert sich entlang der Klappbacher Straße  bzw. dem 
Böllenfalltorweg und grenzt somit unmittelbar an die Ortslage von Steinberg an.  Das schon 
als bergig zu bezeichnende Gebiet weist eine insgesamt eher kom pakte Form mit Nordost-
Südwest-Ausrichtung auf (vgl. Abb. 9). 
Das FFH -Gebiet wird von der Gleistrasse der Odenwaldbahn von Nord nach Süd 
durchschnitten. Westlich davon liegt ein nahezu geschlossener, überwiegend 
laubholzdominierter Waldkomplex. Das Geländerelief ist hier hügelig mit bodenfrischen 
Standortbedingungen, dessen Wälder überwiegend von der Buche bestimmt werden. Östlich 
der Bahnlinie beginnt das verzweigte Bachauensystem des Darmbaches mit einer 
Gemengelage aus Feuchtwäldern und Offenlandbereichen feuchter bis nasser Ausprägung. 
Das Offenland wird durch Mahdgrünland , Röhrichte, Seggenrieder und Feuchtbrachen 
bestimmt. Die höchsten Erhebungen sind der Dommersberg (263 m üNN) mit dem 
Bismarckturm, der Dachsberg (258 m üNN) un d der Herrgottsberg (227 m üNN)  (Schlote, 
2017).  
 
Abb. 8: Räumliche 
Lage des FFH-Gebietes 
„Dommersberg, 
Dachsberg und 
Darmbachaue von 
Darmstadt“ (6118-304)  
zum Geltungsbereich 
FFH-Gebiet: grüne 
Schrägschraffur / 
Umrandung 
Geltungsbereich: rote 
Umrandung 
(Quelle: HMUKLV 
NaturegViewer, 2018) 
Luftlinie liegt die ehemalige Kaserne in  ca. 500 m Entfernung westlich des Schutzgebietes  
(siehe Abb. 8). Über ein gut ausgebautes Wegenetz mit teils ordentlich befestigten Wegen ist 
das Gebiet von den Konversionsflächen aus in ca. 1,2 km zu Fuß oder per Fahrrad zu 
erreichen. Zwischen dem FFH -Gebiet und der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne liegen 
die Ludwigshöhe (242 m üNN) und der Moosberg (225 m üNN) . Das zum Schutzgebiet hin 
ansteigende Gelände , zwischen dem Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. S 26 
„Ludwigshöhviertel“ und dem FFH -Gebiet, gehört zu den  Waldflächen des 
Landschaftsschutzgebietes „Stadt Darmstadt“.  
510 m

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Abb. 9: Übersichtsbild 
des FFH-Gebietes 
„Dommersberg, 
Dachsberg und 
Darmbachaue von 
Darmstadt  (6118-
304)  
(Quelle: HMKLV, 
NaturegViewer, 2019) 
2.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen  
Im gesamten FFH-Gebiet vorkommende Lebensräume nach Anhang I der FFH – Richtlinie: 
 Pfeifengraswiesen auf kalkreichem Boden , torfigen und tonig -schluffigen Böden 
(Molinion caeruleae) (Code 6410), Erhaltungszustand B (Tendenz verschlechternd) 
 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sangiusorba officinalis) (Code 
6510), Erhaltungszustand C (Tendenz verschlechternd) 
 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum) (Code 9110), Erhaltungszustand A 
 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum) (Code 9130), Erhaltungszustand A 
 Auenwälder mit Alnus glutinosa und Fraxinus exelsior (Alno-Padion, Alnion incanae, 
Salicion albae) (Code *91E0), Erhaltungszustand C 
Erhaltungszustand: A = hervorragend (optimal)   B = gut   C = durchschnittlich bis schlecht (GDE 2005) 
Vorkommen von Arten nach Anhang II der FFH-Richtlinie im gesamten FFH-Gebiet: 
 Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior), Erhaltungszustand B 
Die Angaben entstammen dem Standarddatenbogen einer Grunddatenerfassung (RP 
Darmstadt, 2015c), der Anlage 3a (RP Darmstadt a), 2005) sowie dem Bewirtschaftungsplan 
(Schlote, 2017) für das FFH-Gebiet 6118-304.  
 
2.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen  
Im Bewirtschaftungsplan zum FFH -Gebiet (Scholte, 2017) sind die nachfolgenden 
Erhaltungsziele für die im Betrachtungsbereich vorkommenden Lebensraumtypen bzw. 
speziellen Artvorkommen definiert. Ergänzend hierzu werden die jeweiligen, in der 
Grunddatenerfassung ( Eichler et. al. , 2005) genannten potentiellen Gefährdungen bzw. 
Beeinträchtigungen und Störungen  in Bezug auf einen möglichen Wirkungszusammenhang 
mit der Projektentwicklung „Ludwigshöhviertel“ überprüft.

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Tab. 5: Betrachtung der Lebensraumtypen des FFH-Gebiets Nr. 6118-304 „Dommersberg, 
Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ 
Erhaltungsziel / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
6410 – Pfeifengraswiesen auf kalkreichem Boden, torfigen und tonig-schluffigen 
Böden (Molinion caeruleae) (EHZ B) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung des Offenland-
charakters der Standorte 
sowie eines für den LRT 
günstigen Nährstoffhaushalt 
denkbar 
Nährstoffeintrag verursacht 
durch aus dem Projektgebiet 
stammende 
Spaziergänger/Hunde 
Erhaltung des 
Wasserhaushalts keine - 
Erhaltung einer beständigen, 
die Nährstoffarmut 
begünstigenden 
Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Lebensraumfremde Arten keine - 
Verfilzung durch fehlende 
Mahd  
keine - 
Intensive Grünlandnutzung keine - 
Entwässerung feuchten 
Grünlands 
keine - 
Düngung der Flächen keine - 
Beweidung ohne Mahd  keine - 
Hoher Schwarzwildbestand keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Regelmäßige, mind. 
Zweischürige Mahd keine - 
Keine Düngung keine - 
Keine Beweidung keine - 
6510 – Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis)  
(EHZ C) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung eines für den LRT  
günstigen Nährstoffhaushaltes 
denkbar 
Nährstoffeintrag verursacht 
durch aus dem Projektgebiet 
stammende 
Spaziergänger/Hunde

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Erhaltungsziel / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
Erhaltung einer bestands- 
prägenden Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Lebensraumfremde Arten keine - 
Verfilzung durch fehlende 
Mahd  
keine - 
Intensive Grünlandnutzung keine - 
Entwässerung feuchten 
Grünlands 
keine - 
Düngung der Flächen keine - 
Beweidung ohne Mahd  keine - 
Hoher Schwarzwildbestand keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Regelmäßige, mind. 
Zweischürige Mahd keine - 
Keine Düngung keine - 
Keine Beweidung keine - 
9110 – Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung naturnaher und 
strukturreicher Bestände mit 
stehendem und liegendem 
Totholz, Höhlenbäumen und 
lebensraumtypischen Baum-
arten in verschiedenen 
Entwicklungsstufen und 
Altersphasen 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
lebensraumtypfremde 
Baumarten keine  - 
Freizeit- und 
Erholungsnutzung möglich 
Trampelpfad-/Radspurbildung 
abseits der vorgegebenen Wege 
verursacht durch aus dem 
Projektgebiet stammende 
Spaziergänger/Hunde/Radfahrer 
Maßnahmen-
vorschläge  
Naturnahe Waldnutzung keine - 
Einleitung der natürlichen 
Verjüngung der Buchen keine -

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Erhaltungsziel / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
Förderung des stehenden 
Totholzanteils keine - 
9130 – Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
 
Erhaltung naturnaher und 
strukturreicher Bestände mit 
stehendem und liegendem 
Totholz, Höhlenbäumen und 
lebensraumtypischen 
Baumarten in ihren 
verschiedenen 
Entwicklungsstufen und 
Altersphasen 
keine - 
Gefährdungen 
durch 
Lebensraumtypfremde 
Baumarten 
keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Naturnahe Waldnutzung keine - 
Einleitung der natürlichen 
Verjüngung der Buchen 
keine - 
Förderung des stehenden 
Totholzanteils 
keine - 
91E0 - Auenwälder mit Alnus glutinosa und Fraxinus excelsior (Alno-Padion, Alnion 
incanae, Salicion albae) (EHZ C) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung naturnaher und 
strukturreicher Bestände mit 
stehendem und liegendem 
Totholz, Höhlenbäumen und 
lebensraumtypischen Baum-
arten mit einem einzelbaum- 
oder gruppenweisen Mosaik 
verschiedener Entwicklungs-
stufen und Altersphasen 
keine - 
Erhaltung einer bestandsprä- 
genden Gewässerdynamik 
keine - 
Erhaltung eines funktionalen 
Zusammenhanges mit den 
auentypischen Kontaktlebens- 
räumen 
keine - 
Gefährdungen 
Erlenverlust durch 
Phytophthora keine  -

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durch geringe Artenvielfalt keine - 
fehlende Pflege keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Extensivierung der Nutzung keine - 
Erhöhung des Tot- und 
Altholzanteils 
keine - 
Förderung der Strukturvielfalt keine - 
Förderung der natürlichen 
Verjüngung 
keine - 
Tab. 6: Betrachtung der besonderen schutzgebietsrelevanten Artenvorkommen des FFH-
Gebiets Nr. 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ 
Erhaltungsziel / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior) (EHZ B) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von nassen, basen-
reichen Biotopen wie Feucht- 
und Nasswiesen, Seggenrieden, 
Flachmooren und Erlensumpf-
wäldern mit einem lichten 
Pflanzenwuchs 
keine - 
Erhaltung von Gewässer-
randstreifen zur Minderung von 
Nährstoffeinträgen und Fein-
sedimenten aus der Umgebung 
Gefährdungen 
durch 
Verbuschung der 
Feuchtbrachen keine - 
Zu dichte Vegetation keine - 
Fehlende Pflege von Feucht- 
und Nassflächen keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Sicherung und Entwicklung der 
feuchten Wiesenflächen 
(regelmäßige Pflege in 3- bis 5-
jährigen Abständen) 
keine - 
Vermeidung von Verfilzung des 
Grünlandes keine - 
Entnahme aufkommender 
Gehölze keine - 
Keine Beweidung keine - 
Keine Mulchmahd keine -

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2.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets durch  
das Städtebauprojekt 
Mit der Umsetzung des Städtebauprojekts „Ludwigshöhviertel“ können aufgrund der 
räumlichen Lage und Gegebenheiten nur indirekte Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ verursacht werden. 
Eine Beeinflussung de r LRTs „Pfeifengraswiesen auf kalkreic hem Boden“  und „Flachland-
Mähwiesen“ und de r jeweils zugehörigen Ziel e „Erhaltung eines für den LRT günstigen 
Nährstoffhaushaltes“ durch Spaziergänger, Freizeitsportler und Hunde aus dem 
Projektgebiet wäre durch Nähstoffeinträge in Form von Abfällen, Hundekot oder Unrat 
zunächst denkbar. Um hier einen relevanten Einfluss nehmen zu können, bedarf es eines 
entsprechend hohen Nährstoffeintrags durch Besucher und /oder Hunde. Die hier relevanten 
offenen Lebensraumtypen sind jedoch ausschließlich im nordöstl ichen Bereich des FFH -
Gebiets, jenseits der B449 und zumeist östlich der in Nord-Südrichtung verlaufenden 
Bahntrasse verortet. Sie liegen somit in einer Entfernung von ca. 2.500 m Luftlinie zum 
Projektgebiet. Entsprechend kann davon ausgegangen werden, das s nur sehr wenige 
Bewohner aus dem Ludwigshöhviertel bis in d ie Offenlandbereich e des FFH -Gebiets 
vordringen werden. Somit ergeben sich zwangsläufig Wegelängen von rund 8 -12 km, was 
ausgedehnte Spaziergänge darstellt, die nur sehr wenige Menschen machen. Die beiden 
Verkehrstrassen B 449 und Odenwaldbahn und insbesondere die begrenzte Anzahl an 
Gleisquerungen (nur drei Stück auf ca. 2 km Trassenlänge) schafft hierbei eine zusätzliche 
Limitierung vor Besuchern aus Richtung Westen. Vor diesem Hintergrund kann eine 
relevante Beeinflussung des Nährstoffhaushalts der Pfeifengras - und Flachlandmähwiesen 
im FFH -Gebiet durch die Projektentwicklung bzw. durch Besucher aus dem Bereich 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung ausgeschlossen werden. 
Da die Wahrsche inlichkeit einer Beeinflussung mit zunehmender Nähe des Projektgebietes 
zum Schutzgebiet steigt, ergibt sich für die ungleich näher gelegenen Waldbereiche eine 
größere Störungswahrscheinlichkeit, da die Zahl der Freizeit -/Erholungssuchenden 
entsprechend steigt. Hierbei kann es theoretisch zu kleinräumigen  Beeinträchtigungen des 
sich weitläufig über das FFH-Gebiet erstreckenden LRT „Hainsimsen-Buchenwald“ (und ggf. 
des Waldmeister -Buchenwaldes) durch von Besuchern aus dem Entwicklungsgebiet 
verursachte Tramp elpfade und Trittschäden abseits der vorgegeben Wege  kommen. Von 
einer möglichen Beeinflussung der Erhaltungszustände der großflächigen Lebensraumtypen 
ist hierbei aber nicht auszugehen.  
Die Auwaldbereiche innerhalb des FFH-Gebiets sind im Bereich der Darmbachaue im Osten 
zu erwarten und aufgrund der räumlichen Entfernung kaum betroffen, zumal der meist 
feuchte Untergrund vor einer ungewollten Pfadbildung abseits der Wegetrassen schützt. 
Durch das Projekt bedingte Beeinträchtigungen der Schmalen Windelschnecke können 
ausgeschlossen werden. Aufgrund ihrer Lebensraumansprüche (basenreiche nasse bis 
feuchte, unbeschattete Bereiche, die sich leicht erwärmen wie z. B. Großseggenriede, 
Pfeifengraswiesen sowie Grasbulte  und Moos, Sumpf - und Feuchtwiesen, Röhrichte und 
Hochstaudenfluren) ist von einem Vorkommen im östlichen Bereich, in den Feuchtgebieten 
in der Nähe der Darmbachaue  des FFH -Gebiets auszugehen. Die Feuchtwiesen liegen 
Luftlinie in ca. 2.500 m Entfernung und jenseits der Gleistrasse.  
Die Schmale Windelschnecke toleriert nur ganz geringe Schwankungen von 
Standortparametern. Insofern ist ihr Vorkommen indirekt durch Nährstoffeintrag und 
Nutzungsintensivierung (Trockenlegung, Düngung, Mahd oder Beweidung) aber auch durch 
Brachfallen und zunehmende Gehölzsukzession gefährdet. Auf diese Faktoren übt die 
Projektentwicklung Ludwigshöhviertel sicher keinen Einfluss aus (LfU RLP, 204).  
Das FFH -Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“  wird 
besonders durch die Anwohner des unweit gelegenen  Stadtteils Steinberg sowie von 
Trautheim-Mühltal für Freizeitaktivitäten und zur Naherholung genutzt. Das Schutzgebiet ist 
von einem reichverzweigten Wegenetz (schätzungsweise 12 km/km²) durchzogen und für die 
beiden Siedlungsbereiche gut erschlossen. Die bestehende Nutzungsfrequenz des

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Schutzgebiets wird durch die künftigen, zusätzlichen , aus dem Projektgebiet kommenden 
Besucher keine relevante Veränderung oder Intensivierung erfahren. 
 
Abb. 10: befestigter Waldweg im FFH-Gebiet 
Nr. 6118-304 aus Richtung der Ortslage 
Steinberg kommend in Richtung 
Ludwigshöhviertel 
 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
Unabhängig von den wertgebenden Lebensraumtypen und Artvorkommen im FFH -Gebiet 
können die in Kapitel A 5 ermittelten Wirkfaktoren eine weitere mögliche Beeinträchtigung 
darstellen. Die indirekten Beeinträchtigungen/Störungen durch Besucher, Spaziergänger 
oder Sportler (Wirkfaktoren A1 -3) werden maßgeblich durch deren Verhaltensweise 
bestimmt. Ein unangemessenes Verhalten in der Natur (lärmendes Verhalten, Verlassen der 
Wege, freilaufende Hunde/Hundegebell) führt v. a. zu Störungen des Wildes, der  Avifauna 
und von Kleinsäugern.  
Auch die zukünftig zahlreich im Ludwigshöhviertel lebende n Katzen können zum Teil in das 
FFH-Gebiet vordringen und dort ihrem Jagdinstinkt folgen. Die Einflussnahme auf die dortige 
Wildtierpopulation im Lebensraum Wald (eher geringer Bodenbrüteranteil) wird aber als 
relativ gering eingeschätzt.  
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass durch die Realisierung des Bauprojekts  
„Ludwigshöhviertel“ keine erheblichen Beeinträchtigungen  auf das  FFH-Gebiet 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ bzw. die Lebensraumtypen 
und wertgebenden Artvorkommen ausgeübt werden.

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3. Übersicht über das Vogelschutzgebiet 6117 -403 „Prinzenberg bei Darmstadt -
Eberstadt“ 
Das Vogelschutzgebiet Nr. 6117 -403 „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ liegt, wie auch 
das FFH -Gebiet Nr. 6117 -308, südlich von Darmstadt und erstreckt sich zwischen den 
Stadtteilen Bessungen und Eberstadt sowie Trautheim -Mühltal (siehe Abb. 1) . Im Westen 
grenzt das Schutzgebiet unmittelbar an die östliche Orts randlage von Eb erstadt. Das 
Schutzgebiet liegt insgesamt in einer Nord -Süd-Ausrichtung und umfasst eine Fläche von 
342 ha, die „mit Wald, Grünland und Äckern durchsetzten Streuobststreifen“ bestanden ist 
(Sandhäger, 2011). Diese Streuobstflächen erstrecken sich über ca. 3,5 km in nord-südlicher 
Ausrichtung entlang der östlichen Grenze von Eberstadt. Im nord -nordwestlichen Teil des 
Vogelschutzgebietes liegt das unter Punkt B 1 beschriebene FFH -Gebiet „Streuobstwiesen 
von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“.  
 
Abb. 11: Räumliche Lage des 
Vogelschutzgebiets „Prinzenberg bei 
Darmstadt-Eberstadt“ (6117-403)  
zum Geltungsbereich 
 
VSG: blaue Umrandung/ 
Schrägschraffur 
Geltungsbereich: rote Umrandung 
(Quelle: HLNUG NaturegViewer, 
2018) 
Das Schutzgebiet befindet sich im Übergang von der Oberrhein -Ebene zum Odenwald und 
stellt sich als südexponierter, wärmebegünstigter Berghang mit Streuobstwiesen, 
strukturreichen Laub - und Mischwäldern, strukturreichen, naturnahen und gestuften 
Waldaußen- und Waldinnenrän dern, strukturreicher Agrarlandschaft mit Hecken, 
Feldgehölzen, Grünlandhabitate sowie Magerrasenflächen, trockenen Ödland -, Heide - und 
Brachflächen dar. 
Primär wird  die Landschaft  des Gebiet s durch seine „größeren  zusammenhängenden 
Streuobstbestände unter schiedlicher Ausprägungen“  (Sandhäger, 2012) bestimmt. Aus 
diesem Grund bietet es vielen v.  a. an Streuobstbestände gebundenen Vogelarten ein 
wichtiges Brutgebiet. Laut Bewirtschaftungsplan (Sandhäger, 2012) stellt das Schutzgebiet 
eines der wichtigsten Br utgebiete für Wendehals, Gartenrotschwanz und Neuntöter in 
Hessen dar. Auch die Laub- und Mischwaldbestände sind durch ihre heimischen Baumarten, 
Alt- und Totholzvorkommen sowie Unterholzreichtum und Vielschichtigkeit als Lebensräume 
von Bedeutung für weitere bedrohte Vogelarten. 
650 m

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Abb. 12: Übersichtsbild des Vogelschutzgebiets „Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ 
(6117-403)  
(Quelle: HLNUG NaturegViewer, 2019) 
 
Luftlinie liegen das Vogelschutzgebi et und die Konversionsflächen ca. 65 0 m voneinander 
entfernt. Das Schutzgebiet ist über ein verzweigtes, teils befestigtes Wegenetz für Radfahrer 
und Fußgänger in ca. einem Kilometer erreichbar. Zwischen dem Projektgebiet und dem 
Vogelschutzgebiet erstreckt sich die Marienhöhe mit dem Schulzentrum Marienhöh e, samt 
angegliedertem Internat. Es führen mehrere Wege vom Entwicklungsgebiet zum 
Vogelschutzgebiet, manche auch mit etwas mehr Steigung (max. 21 Höhenmeter). 
Insgesamt fällt das Gelände des Vogelschutzgebiets von Norden nach Süden hin ab und 
bekommt dadurch seine für Streuobst günstige, südexponierte Lage. 
3.1. Artvorkommen  
Entsprechend der Angaben des Regierungspräsidiums  Darmstadt sind laut Anlage 3b der 
Natura 2000 – Verordnung für das Vogelschutzgebiet 6117 -403 (2016), dem 
Bewirtschaftungsplan (Sandhäger, 2012) und dem Standort -Datenbogen der Europäischen 
Union (RP Darmstadt, 2015) folgende Vogelarten von Bedeutung:

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Arten nach Anhang I der Vogelschutzrichtlinie Brutvogel (B) 
 Grauspecht (Picus canus) 
 Neuntöter (Lanius collurio) 
 Mittelspecht (Dendrocopos medius) 
Arten nach Artikel 4 Abs. 2 Vogelschutz-Richtlinie Brutvogel (B) 
 Baumpieper (Anthus trivialis)  
 Gartenrotschwanz (Phoenicurus phoenicurus) 
 Wendehals (Jynx torquila) 
 Wiedehopf (Upupa epops) 
Tab. 7: Wertgebende Artenvorkommen mit möglichem Vorhabenbezug 
E Erhaltungszustand in Hessen nach HESSEN FORST FENA 2014 (G = günstig, Uu = ungünstig-
unzureichend, Us = ungünstig-schlecht, x = unbekannt, - = nicht bewertet) 
BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz (s = streng geschützt, b = besonders geschützt) 
FFH  Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (II = Anhang II, IV = Anhang IV) 
RLD Rote Liste Deutschland  (Vögel: SÜDBECK et al. 2009), (Reptilien: KÜHNEL et al. 2009b), (Tagfalter: 
Reinhardt & Bolz 2011), (Heuschrecken: MAAS et al. 2016)  
Kategorien: 1 = vom Aussterben bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet,  
V = Vorwarnliste, G = Gefährdung unbekannten Ausmaßes, D = Daten unzureichend, * = ungefährdet. 
RLH Rote Liste Hessen (Vögel: VSW & HGON in WERNER et al. 2014), (Reptilien: AGAR & FENA 2010), 
(Tagfalter: Lange & Brockmann  2009), (Heuschrecken: Grenz & Malten 1995) 
Kategorien: 1 = vom Aussterben bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet,  
G = Gefährdung anzunehmen, V = Vorwarnliste, D = Daten unzureichend, - =nicht aufgeführt. 
3.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen  
Im Bewirtschaftungsplan zum Vogelschutzgebiet (Sandhäger, 2012) sowie in der Anlage 3b 
der Natura 2000 – Verordnung (RP Darmstadt , 2016 ) sind die nachfolgenden 
Erhaltungsziele für das Artenvorkommen im Betrachtungsbereich definiert. Ergänzend hierzu 
werden die jeweiligen, im Bewirtschaftungsplan (Sandhäger, 2012) genannten potentiellen 
Beeinträchtigungen und Störungen durch die Projektentwi cklung „Ludwigshöhviertel“ infolge 
der ermittelten Wirkfaktoren überprüft. 
  
Deutscher Name / Wissenschaftlicher Name E BNatSchG RLD RLH 
Vögel 
Grauspecht Picus canus Us s 2 2 
Neuntöter Lanius collurio Uu s V 1 
Mittelspecht (Dendrocopos medius) Uu s - - 
Baumpieper  Anthus trivialis Us b V 2 
Gartenrotschwanz Phoenicurus phoenicurus Us b  2 
Wendehals Jynx torquila Us s 2 1 
Wiedehopf Upupa epops Us s 2 1

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Tab. 8: Betrachtung besonderer Artenvorkommen des Vogelschutzgebiets Nr. 6117-403 
„Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ 
Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Grauspecht (Picus canus) (VSR Anhang I der VS-RL) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von strukturreichen Laub- 
und Laubmischwäldern in 
verschiedenen Entwicklungsphasen mit 
Alt- und Totholzanteilen, stehendem 
und liegendem Totholz und 
Höhlenbäumen im Rahmen einer 
natürlichen Dynamik  
keine - 
Erhaltung von strukturreichen, 
gestuften Waldaußen- und 
Waldinnenrändern sowie von offenen 
Lichtungen und Blößen im Rahmen 
einer natürlichen Dynamik 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Freihalten der Flächen von Bebauung keine - 
Weiterführen der Obstbaum- und 
extensiven Weidenutzung des 
Grünlands 
keine - 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung keine - 
Anleinpflicht für Hunde keine - 
Neuntöter (Lanius collurio) (VSR Anhang I der VS-RL)) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung einer strukturreichen 
Agrarlandschaft mit Hecken, 
Feldgehölzen, Streuobstwiesen, 
Rainen, Ackersäumen, Brachen und 
Graswegen 
keine -  
Erhaltung von Grünlandhabitaten sowie 
von Magerrasenflächen mit einem für 
die Art günstigen Nährstoffhaushalt und 
einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung trockener Ödland-, Heide- keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
und Brachflächen mit eingestreuten 
alten Obstbäumen, Sträuchern und 
Gebüschgruppen 
Erhaltung von naturnahen, gestuften 
Wald- und Waldinnenrändern keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Schaffung einzelner dorniger Gebüsche 
mit standortgerechten Gehölzen als 
Brutplätze 
keine - 
Weiterführen und Ausweitung der 
Obstbaum- und extensiven 
Weidenutzung des Grünlands 
keine - 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung keine - 
Anleinpflicht für Hunde keine - 
Mittelspecht (Dendrocopos medius) (VSR Anhang I der VS-RL)) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhalt alter Obstbaumbestände  keine -  
Erhalt von Höhlenbäumen keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Verlust von alten Obstbaumbeständen keine - 
Aushieb von Totholz und 
Höhlenbäumen keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Erhalt und Entwicklung von 
Habitatbäumen v.a. Stieleiche keine - 
Baumpieper (Anthus trivialis) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von lichten krautreichen 
Waldrändern oder lichten gras- und 
krautreichen Waldstrukturen mit breiten 
Säumen oder kleinen baumlosen 
keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Flächen bzw. von gras- und 
krautreichen Offenlandstrukturen mit 
einem Bestand an hohen Bäumen oder 
Sträuchern 
Erhaltung von offenem bis halboffenem 
Gelände mit hohen Singwarten (Bäume 
und Sträucher) sowie gut 
ausgebildeter, reich strukturierter 
Krautschicht (Neststandort und 
Nahrungssuche) 
keine - 
Erhaltung von extensiv genutztem, 
krautreichem Offenland in der Nähe 
des Waldes sowie lichtungsreichen 
Wäldern mit einem reichen Angebot an 
Insekten und Insektenlarven als 
Nahrungshabitat; in höherer 
Krautschicht sind freie Stellen 
erforderlich (Schichtdeckung aber 
mind. 50%) 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
intensive Bewirtschaftung der 
Ackerflächen 
keine - 
Freizeitnutzung und freilaufende Hunde möglich 
akustische und optische 
Reize können Schreck- 
und Störwirkungen 
hervorrufen, insbesondere 
im Nestbereich 
(Bodenbrüter) 
Maßnahmen-
vorschläge 
Pflege der Streuobstflächen keine - 
Förderung von Altholzbeständen und 
stehendem Totholz 
keine - 
Erhalt bzw. Entwicklung nasser 
Grünflächen 
keine - 
Späte Mahd von Grünflächen keine - 
Gartenrotschwanz (Phoenicurus phoenicurus) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von naturnahen, offen 
strukturierten Laubwaldbeständen mit 
kleinräumigem Nebeneinander der 
verschiedenen Entwicklungs-stufen und 
Altersphasen ein-schließlich der 
Waldränder 
keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen keine - 
Beeinträchti-
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen 
keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
gung/Störung 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Förderung und Entwicklung von 
Streuobstwiesen 
keine - 
Beseitigung aufkommender nicht 
heimischer Gehölze (z.B. Robinie) 
keine - 
Förderung des Vorkommens von 
Höhlen- bzw. Habitatbäumen 
keine - 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung 
keine - 
Wendehals (Jynx torquila) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung großflächiger Mager-
rasenflächen mit Ameisenvorkommen 
und eingestreuten Bäumen als Brut- 
und Nahrungsbäume 
keine - 
Erhaltung einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung trockener Ödland-, Heide- 
und Brachflächen mit ein-gestreuten 
alten Obstbäumen, Sträuchern und 
Gebüschgruppen 
keine - 
Erhaltung lichter Wälder in ihren 
verschiedenen Entwicklungsphasen mit 
Altholz, Totholz, Höhlenbäumen, 
Pioniergehölzen, Schneisen und 
Lichtungen 
keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen 
keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden  
Maßnahmen-
vorschläge 
Förderung des Vorkommens von 
höhlenreichen Bäumen, v.a. in 
Obstbaumbeständen 
keine - 
Weiterführen der Obstbaum- und 
extensiven Weidenutzung des keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Grünlands 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung keine - 
Anleinpflicht für Hunde keine - 
Wiedehopf (Upupa epops) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von Grünland mit einem für 
die Art günstigen Nährstoff-haushalt 
und Beibehaltung oder 
Wiedereinführung einer den 
Habitatansprüchen der Art gerecht 
werdenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung kurzrasiger trockener 
Ödland-, Heide- und Brachflächen mit 
eingestreuten alten Obstbäumen, 
Sträuchern und Gebüschgruppen 
keine - 
Erhaltung offener Sandflächen und 
Trockenrasen keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen  keine - 
Erhaltung von Höhlenbäumen und 
anderen Brutplätzen, einschließlich 
eines störungsarmen Umfeldes 
während der Fortpflanzungszeit 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen 
keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Förderung und Entwicklung von 
Streuobstwiesen mit altem 
Baumbestand 
keine - 
kurzgrasige Flächen durch 
zweischürige Mahd oder 
Schafbeweidung von Grünflächen 
keine - 
Ackerflächen biologisch bewirtschaften keine - 
Aufhängen von Wiedehopfhöhlen in 
Streuobstbeständen 
keine -

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3.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des Vogelschutzgebiets 
durch das Städtebauprojekt 
Die Umsetzung des Städtebauprojekts „Ludwigshöhviertel“ kann aufgrund der räumlichen 
Entfernung lediglich indirekte Beeinträchtigungen des Vo gelschutzgebiets „Prinzenberg bei 
Darmstadt-Eberstadt verursachen. 
Die mögliche n Beeinträchtigungen der Vogelarten Grauspecht, Neuntöter, Mittelspecht, 
Baumpieper, Gartenrotschwanz, Wendehals und Wied ehopf können durch Besucher und 
Freizeitsportler aus dem Projektgebiet verursachte , akustische und /oder optische Reize 
darstellen. Zwar können Vögel vor Störungen wegfliegen und entsprechend ausweichen, 
problematisch wird dies jedoch, wenn sie bei ihrem Brutgeschäft gestört werden und Gelege 
oder Jungvögel zu Schaden kommen  oder wenn sie im Winter, zu Zeiten allgemeiner 
Nahrungsknappheit energiezehrende Fluchtbewegungen durchführen müssen.  
Nachfolgend werden in Bezug auf die Störungsempfindlichkeit auch hi er die bereits im 
genannten BfN-Skripten 512 angegeben en Werte zur Fluchtdistanz im Zusammenhang mit 
baubedingten akustischen und/oder optischen Reize als Orientierungshilfe genannt ( BfN-
Skripten 512, 2018). 
Die Störanfälligkeit der beiden Spechtarten  (Grau- und Mittelspecht) sind eher als gering zu 
bewerten. Beide sind als Höhlenbrüter auf Alt - und Totholzvorkommen angewiesen. Beide 
bevorzugen alte Laubmischwälder  sowie Streuobstanlagen. Da das Gelege und die 
Jungvögel durch die Bruthöhlen entsprechen d vor Störungen, insbesondere durch 
freilaufende Hunde, recht gut geschützt sind, werden die Arten  in diesem Zusammenhang  
als nicht besonders empfindlich betrachtet. Vielmehr gehen die Ursachen für die Gefährdung 
des Grau- und Mittelspechts auf d ie Veränderungen der Lebensraumbedingungen und den 
Verlusten von geeigneten Brutmöglichkeiten zurück.  Hierauf nimmt die Projektentwicklung 
keinen Einfluss. Als Wald- bzw. Bewohner von Streuobstwiesen sind die Fluchtdistanzen der 
beiden Standvögel nicht besonders groß einzustufen: Grauspecht 60 m und Mittelspecht 40 
m (BfN-Skripten 512, 2018).  
Es ist zu vermuten, dass die Fluchtstreckenlänge in strukturreichem Gelände  nicht 
besonders hoch ist, so dass sich auch im Winterhalbjahr der erforderliche Energieverbrauch 
hierfür in Grenzen halten wird. Auswirkungen auf die Population sind in diesem 
Zusammenhang unwahrscheinlich. 
Alle anderen wertgebenden Vogelarten sind Zugvögel, für die im Winterhalbjahr mangels 
Anwesenheit eine Beeinflussung durch indirekte Vorhabenwirkunge n grundsätzlich 
auszuschließen ist. 
Im Falle des Neuntöters wird das Störungsrisiko ebenfalls als recht gering eingeschätzt, da 
er als typischer Heckenbrüter, der sein Nest in dichtem Dornengestrüpp anlegt, 
diesbezüglich nicht besonders empfindlich ist. Ursache für seine Gefährdung sind vielmehr 
Lebensraumveränderungen und der Verlust an Brutmöglichkeiten sowie der Einsatz von 
Bioziden in der Kulturlandschaft . Die planerisch zu berücksichtigende Fluchtdistanz wird mit 
30 m angegeben (BfN-Skripten 512, 2018). 
Der Baumpieper ist ein Bodenbrüter mit speziellen Anforderungen an sein Bruthabitat. Er 
benötigt neben einem Bestand an hohen Bäumen oder Sträuchern gleichzeitig genügend 
lichte Stellen mit einer ausreichend dichten Krautschicht. Einen großen Einfluss auf die 
Überlebensrate von Baumpiepern üben die Wetterbedingungen aus, auch ist die Art anfällig 
gegenüber Parasiten. Während des Zuges ist die Sterblichkeit vor allem bei nasskaltem 
Wetter hoch. Im Winterquartier wirkt sich vor allem Dürre auf die Überlebensrate aus. 
Als Bodenbrüter ist der Baumpieper potentielles Opfer v. a. von streunenden Hauskatzen  
und ggf. von freilaufenden Hunden . Diesem Risiko ist die Art bereits heute durch die 
unmittelbare räumliche Nähe des Vogelschutzgebiets zu Siedlungsbereiche n ausgesetzt. 
Vor diesem Hintergrund ist die Beeinflussung im Sinne einer zusätzlich erhöhten Mortalität 
durch aus dem Bereich Ludwigshöhviertel vordringende streunende bzw. jagende 
Hauskatzen als sehr gering einzuschätzen, da das Tötungsrisiko für Vögel u nd ihren

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Nachwuchs ungleich stärker durch streunende Hauskatzen aus dem Bereich Eberstadt 
beeinflusst wird. Auch die Bedeutung zusätzlicher menschlicher Störungen aus dem Bereich 
Ludwigshöhviertel ist aus dem gleichen Grund als unerheblich zu werten. 
Der Gartenrotschwanz wird als gering störanfällig angesehen. Er ist ebenfalls ein 
Höhlenbrüter und auf Spalten und Löcher in alten Baumbeständen angewiesen oder nutzt 
künstliche Nisthilfen, die beispielsweise in Obstbaumhochstämmen aufgehängt  sind. Der 
Gartenrotschwanz besiedelt mit Vorliebe Auenwälder und Streuobstwiesen, ist aber auch in 
Haus- und Obstgärten, Ortsrandlagen, Friedhöfen oder Parkanlagen  (Siedlungsbiotope) 
anzutreffen. Somit können Empfindlichkeiten gegenüber der Anwesenheit und Aktivitäten 
von M enschen auf den unmittelbaren Nestbereich eingegrenzt werden  (planerisch zu 
berücksichtigende Fluchtdistanz von 20 m, BfN-Skripten 512, 2018). Gelege bzw. die Küken 
sind in ihren Nisthöhlen recht gut geschützt.  Somit werden auch für den Gartenrotschwanz 
keine erheblichen zusätzlichen, durch die Projektentwicklung induzierten Beeinflussungen 
ausgelöst. 
Auch beim Wendehals ist die Störanfälligkeit nicht besonders hoch. Als Höhlenbrüter ist die 
Art auf das Vorhandensein von natürlichen Baum - oder Spechthöhlen angewiesen, wobei er 
auch Nistkästen annimmt. Zu seinem Lebensraum zählen auch Siedlungsbiotope wie 
Gärten, Friedhöfe, Parkanlagen und Siedlungsrandbereiche. Empfindlichkeiten gegenüber 
der Anwesenheit und Aktivität von Menschen beschränken sich deshalb au f Störungen im 
unmittelbaren Nestbereich. Für die Art wird als Fl uchtdistanz von 50 m angegeben (BfN -
Skripten 512, 2018). 
Der Wiedehopf gehört zu den sekundären Höhlenbrütern , das heißt, er nutzt bereits 
vorhandene Höhlen wie alte Spechthöhlen, Nistkästen oder alte Steinmauern. Die Art ist auf 
offene Landschaften mit warm-trockenem Mikroklima und kurzer Vegetation als Lebensraum 
angewiesen. Mögliche Lebensräume sind somit trockene Kulturlandschaften, extensiv 
bewirtschaftete Weideflächen, Weinberge, Obstgär ten, Sandabbaugebiete, höhlenreiche 
Waldränder und gebietsweise auch Parks. Der Wiedehopf ernährt sich v. a. von 
Großinsekten, die auf dem Boden gesucht werden. Hierfür benötigt er schütter bewachsene 
Flächen mit hoher Strukturvielfalt, um seine Nahrung in  ausreichender Menge finden zu 
können. Einerseits gilt der Wiedehopf als sehr störungsempfindliche Vogelart (planerisch zu  
berücksichtigende Fluchtdistanz von 100 m  - BfN-Skripten 512, 2018) , gleichzeitig ist er 
aber auch wehrhaft. Bei Störungen an oder i n der Bruthöhle können Weibchen  und 
Jungvögel ein übel riechendes Sekret absondern.  Die Tiere sind bei Annäherung an die 
Bruthöhle extrem vorsichtig. Relevante, da v. a. langandauernde Störungen an den 
Brutplätzen werden von Natur -Fotografen und unbedarft en Ornithologie -Touristen 
verursacht. Entsprechend wird eine Reduzierung von länger anhaltenden Störungen an den 
Brutplätzen durch Aufklärung von Nutzern, Naturfotografen und Vogelbeobachtern als 
Schutzmaßnahme benannt (HMULV, 2007).  Die Störungsintensität  durch normale 
Spaziergänger, Jogger oder Radfahrer wird in diesem Zusammenhang als deutlich weniger 
relevant bewertet.  
Als Ursachen für den Bestandsrückgang gelten v.a. der Verlust von Lebensräumen und 
landschaftlichen Kleinstrukturen, ein Mangel an Nist plätzen und übermäßiger 
Pestizideinsatz. Ggf. wird die Art durch den Klimawandel begünstigt. 
Insgesamt wird die Bedeutung der  Siedlungsentwicklung Ludwigshöhviertel auf das 
Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ als unerheblich f ür 
dessen Brutvogelbestand angesehen. Das Gebiet dient besonders den Bewohnern der 
unmittelbar westlich angrenzen den Ortslage von Eberstadt als Naherholungs bereich und 
wird entsprechend frequentiert . Die be reits gegebene Beeinflussung  wird durch die 
zusätzlichen Bewohner des Projektgebiets nicht wese ntlich verändert bzw. ansteigen.  Dies 
begründet sich durch die Größe des Schutzgebietes in Verbindung zur Entfernung zu dessen 
Entfernung zum Projektgebiet sowie durch das ohnehin im Projektgebiet und dessen 
näherem Umfeld vorhandenen Naherholungsmöglichkeiten. Durch die Verteilung der 
Erholungssuchenden, Spaziergänger und Sportler aus dem Bereich Ludwigshöhviertel wird 
der Nutzungsdruck auf das Vogelschutzgebiet erheblich gemindert.  Die denkbare

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Zusatzbelastung wird unter Berücksichtigung der bestehenden Belastungssituation als nicht 
mehr relevant eingeschätzt.  
Auch in Bezug auf Hauskatzen ist aufgrund der bereits bestehenden unmittelbaren 
Siedlungsnähe zu Eberstadt und der daraus resultierenden Katzenbelastung des Gebiets ein 
möglicher quantitativer Einfluss der aus dem Projektgebiet hinzukommenden Katzen und 
damit auch das zusätzliche Prädatorenrisiko absolut vernachlässigbar und somit als 
unerheblich zu bewerten. 
Zusammenfassend kann für das Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ 
festgehalten werden, dass bei Umsetzung des Städtebauprojekts Ludwigshöhviertel keine 
erheblichen Beeinträchtigungen hervorgerufen werden.

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4. Andere Projekte bzw. Pläne, die im Zusammenwirken zu erheblichen 
Beeinträchtigungen führen können 
Im Umfeld der Cambrai -Fritsch-Kaserne sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine 
Vorhaben oder Maßnahmen geplant, die im Zusammenspiel mit der geplanten 
städtebaulichen Entwicklun g kumulierende Wirkungen auf die  Natura 2000 -Gebiete 
verursachen könnten. 
5. Allgemeine Empfehlungen für Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung von 
Beeinträchtigungen 
Bei der detaillierten Betrachtung der möglichen Beeinträchtigungen der Natura 2000-Gebiete 
durch die Umsetzung des Städtebauprojekts k onnten die vorhabeninduzierten 
Beeinflussungen als unerheblich eingestuft werden. Dennoch ist davon auszugehen, dass 
die Schutzgebiete allein schon aufgrund ihrer räumlichen Lage im Stadtgefüge Belastungen 
durch Freizeit- und Erholungsnutzungen ausgesetzt sind. In diesem Zusammenhang ist es 
unbedingt empfehlenswert, die menschlichen Aktivitäten durch Besucherlenkung und 
Verhaltensregeln zu beeinflussen, um Negativwirkungen auf Lebensraumtypen und 
wertgebende Artenvorkommen möglichst zu vermeiden.  
Im Bereic h der Zugänge sollten Besucher anhand von Informationstafeln über Sinn und 
Zweck der Schutzgebiete informiert werden. Außerdem sollten in den Gebieten gültige 
Verhaltensregeln aufgestellt und erläutert werden. Hierunter fallen insbesondere Wegegebot, 
Pflicht zu einem ruhigen Verhalten, ganzjähriger Leinenzwang für Hunde, Pflicht zur 
Beseitigung von Hundekot, Verbot der Entnahme von Pflanzen und Pilzen, kein Nachstellen 
nach besonderen Arten (z.B. durch Naturfotografen), kein Eintrag von Müll und Unrat. 
Damit das Wegegebot von den Besuchern auch eingehalten wird, bedarf es (soweit nicht 
bereits vorhanden) einer klaren Kennzeichnung der freigegebenen Wege  bzw. einer 
eindeutigen Beschilderung, 
Maßnahmenempfehlungen: 
 Informationstafeln: eine gezielte Besucherinformation zur Aufklärung über das 
Vorkommen geschützter und seltener Lebensraumtypen und Artvorkommen 
 Wegegebot: störungsarme Besucherlenkung durch klare Wegekennzeichnung der 
freigegebenen/zulässigen Wege und Begrenzung der Bewegungsachsen in sensiblen 
Bereichen 
 Ggf. Zutrittsverbot: Wege in empfindlichen Bereichen für Besucher sperren 
 Leinenzwang für Hunde: Innerhalb der Schutzgebiete sind Hunde an der Leine zu 
führen 
 Aufstellen von Mülleimern und Hundekotbeutelspendern an den Wegen in die Natura 
2000-Gebiete 
6. Zusammenfassende Bewertung 
Insgesamt ist keine erhebliche, vorhabenbedingte Beeinträchtigung der Natura 2000-Gebiete 
bzw. FFH -Lebensraumtypen oder relevanten Artenvorkommen  zu erwarten. Es wird keine 
projektinduzierte Verschlechterung von Erhaltungszuständen erwartet.  
Besonders durch die östlich an das Planungsgebiet grenzenden Waldflächen des 
Landschaftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ finden die künftigen Bewohner und ihre 
Haustiere eine weitl äufige Naherholungsfläche, was einem hohen Besucherdruck in den 
Natura 2000 -Gebieten durch Anwohner des Plangebiets erheblich vorbeugt.  Das 
Landschaftsschutzgebiet bietet neben befestigten Waldwegen, auch mehrere kulturell und 
für die Freizeitgestaltung interessante Anlaufstellen.

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Abb. 13: Ludwigsturm auf der Ludwigshöhe 
 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
So liegt beispielsweise zwischen den drei Schutzgebieten und dem Projektgebiet die 
Ludwigshöhe, die mit einem historischen Aussichtsturm und einem großen Platz mit kleiner 
Gastronomie ein beliebtes Ausflugsziel darstellt (Abb. 13).  
Eine weitere Besucherattraktion stellt der internationale Waldkunstpfad dar. Dieser Pfad führt 
über insgesamt 3,3 km von der Ludwigshöhe bis zum Böllenfalltor (nordwestliche Ecke des 
FFH-Gebiets 6118-308) und bietet Künstlern aus der ganzen Welt die Möglichkeit ihre Werke 
auszustellen (Abb. 14-15) (IWZ, 2019). 
  
Abb. 14: Ein Aussichtsturm entlang des 
Waldkunstpfads 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
Abb. 15: Baumhäuser als Unterschlupf für 
Waldtiere entlang des Waldkunstpfads 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
Die künftigen Anwohner des Ludwigshöhviertels sind für ihre Naherholung nicht auf die 
Natura 2000 -Gebiete angewiesen. Es bieten sich attraktive Alternativen, welche einen 
möglichen steigenden Nutzungsdruck auf die FFH-Gebiete „Streuobstwiesen von Darmstadt-
Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“ und Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ sowie dem Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ durch 
zusätzliche Besucher aus dem Projektgebiet verringern bzw. vorbeugen können.  Die 
Bewohner des Ludwigshöhviertels werden keine projektinduzierten negativen 
Beeinträchtigungen oder Störungen in den Natura 2000 -Gebieten hervorrufen.  Unter

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Berücksichtigung der allgemeinen und unabhängig vom Vorhaben definierten 
Maßnahmenempfehlungen, die Störu ngsintensitäten minimieren sollen, kann es für die 
Natura 2000-Gebiete ggf. zu einer Verbesserung der bestehenden Situation kommen. 
Für das weitere Bebauungsplanverfahren sind  Natura 2000-Verträglichkeitsprüfungen für 
die Schutzgebiete „Streuobstwiesen von  Darmstadt-Eberstadt/ Prinzenberg und 
Eichwäldchen“ (FFH 6117 -308) und „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“ (FFH 6118 -304) sowie „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“ (VSG 6117 -403) 
nicht erforderlich.

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 43  Schaper   Kappes   Habermann 
7. Quellenverzeichnis 
BERNOTAT, D., ROGAHN, S., RICKERT, C., FOLLNER, K. & SCHÖNHOFER, C. (2018): BfN -
Arbeitshilfe zur arten - und gebietsschutzrechtlichen Prüfung bei Freileitungsvorhaben. 
Bundesamt für Naturschutz (Hrsg.), BfN-Skripten 512 
BÜRO FÜR VEGETATIONSKUNDE UND LANDSCHAFTSÖKOLOGIE (EICHLER, HOHMANN, RAUSCH, 
STEHLING, WOLF) (2001): Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH -
Gebietes 6117 -308 „Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt / Prinzenberg und 
Eichenwäldchen“, Darmstadt, Oktober 2001 
BÜRO FÜR VEGETATIONSKUNDE UND LANDSCHAFTSÖKOLOGIE (EICHLER, HOHMANN, RAUSCH): 
Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH -Gebietes 6118 -304 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, Darmstadt, Oktober 2005 
BUNDESAMT FÜR NATURSCHUTZ (BfN) (2016): FFH-VP-Info: Fachinformationssystem zur FFH-
Verträglichkeitsprüfung, Dezember 2016, www.ffh-vp-info.de 
HESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT, LÄNDLICHEN RAUM UND VERBRAUCHERSCHUTZ 
(HMULV) (2007a): Natura 2000 praktisch für Hessen – Artenschutz in Feld und Flur 
HESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT, LÄNDLICHEN RAUM UND VERBRAUCHERSCHUTZ 
(HMULV) (2007b): Natura 2000 praktisch für Hessen – Artenschutz im Lebensraum Wald 
HESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT, KLIMASCHUTZ, LANDWIRTSCHAFT UND 
VERBRAUCHERSCHUTZ (HMUKLV) (2018): Hessisches Naturschutzinformationssystem 
(NaturegViewer), http://natureg.hessen.de/ 
INTERNATIONALES WALDKUNST ZENTRUM (IWZ) (2019): Homepage https://iwz.waldkunst.com, 
Zugriff 13.08.2019 
LAMBRECHT, H., TRAUTNER, J., KAULE, G., GASSNER, E. (2004): Ermittlung von erheblichen 
Beeinträchtigungen im Rahmen der FFH-Verträglichkeitsuntersuchung. - FuE-Vorhaben im 
Rahmen des Umweltforschungsplanes des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und 
Reaktorsicherheit, April 2004 
LANDESAMT FÜR UMWELT – RHEINLAND-PFALZ (2014): Steckbrief zur Arte 1014 FFH -Richtlinie 
– Schmale Windelschnecke ( Vertigo angustior ), Stand: 11.07.2014, 
http://www.natura2000.rlp.de/steckbriefe/index.php?a=s&b=a&c=ffh&pk=1014 Zugriff am 
15.08.2019 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (SANDHÄGER) (2012): Bewirtschaftungsplan für den 
Planungsraum „FFH_VSG_Streuobstwiesen, Prin zenberg, Lerchenberg und Kernesbellen 
von Darmstadt-Eberstadt“, Darmstadt 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (SCHLOTE) (2017): Bewirtschaftungsplan für das FFH -
Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, Darmstadt, 
Juni 2017 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT a): Natura 2000 -Verordnung, Anlage 3a, „6118 -304 
Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, 2016 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT b): Natura 2000 -Verordnung, Anlage 3a, „6117 -308  
Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“, 2016 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT c): Natura 2000 -Verordnung, Anlage 3b, „6117 -403 
Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“, Darmstadt, 2016  
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2015a): Amtsblatt der Europäischen Union - Standart-
Datenbogen für besondere Schutzgebiete (BSG), vorgeschlagene Gebiete (vGGB), Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung (GGB) und besondere Erhaltungsgebiete (BEG) „6117 -
403 Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“, Darmstadt, Juni 2004, aktualisiert März 2015

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 44  Schaper   Kappes   Habermann 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2015b): Amtsblatt der Europäischen Union - Standart-
Datenbogen für besondere Schutzgebiete (BSG), vorgeschlagene Gebiete (vGGB), Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung (GGB) und besondere Erhaltungsgebiete (BEG) „61 17-
308 Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“, Darmstadt, 
Februar 2000, aktualisiert März 2015 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2015c): Amtsblatt der Europäischen Union - Standart-
Datenbogen für besondere Schutzgebiete (BSG), v orgeschlagene Gebiete (vGGB), Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung (GGB) und besondere Erhaltungsgebiete (BEG)  „6118-
304 Dommersaberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt “, Darmstadt , Februar 
2000, aktualisiert März 2015 
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT (2017): Ausschreibungsunterlagen  „Konversion 
Darmstadt Süd “ – Europaweiter nichtoffener städtebaulicher und landschaftsplanerischer 
Realisierungswettbewerb mit Präqualifikation, Darmstadt 
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessu ngen Süd – 
Lincoln-Siedlung/Jefferson-Siedlung/ehemalige Cambrai -Fritsch-Kaserne, Darmstadt, Mai 
2011 
Zentralverbandes Zoologischer Fachbetriebe e.V. (ZZF) (2016): Heimtiere in Deutschland – 
Tortendiagramm, https://www.zzf.de/presse/meldungen/meldungen/article/tierische-
mitbewohner-auch-2016-beliebt.html , Zugriff 13.08.2019

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel - Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH  ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Anlage 6 – Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald in den Bereichen a) Galgen-
schneise, b) Böllenfalltor und c) Darmbachaue zum Bebauungsplan S 26 „Ludwigs-
höhviertel“

Bebauungsplan Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel“ 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald 
in den Bereichen 
a) Galgenschneise, b) Böllenfalltor und c) Darmbachaue 
 
 
- Ergebnisbericht - 
 
 
 
(Quelle Kartengrundlage: ©openstreetMap-Mitwirkende) 
Frankfurt am Main 
Juli 2021
 
 Schaper Kappes Habermann 
Götte  GmbH 
Landschaftsarchitekten

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 2 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel“ 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald 
in den Bereichen 
a) Galgenschneise, b) Böllenfalltor und c) Darmbachaue 
 
 
- Ergebnisbericht - 
 
 
 
 
 
Auftraggeber Wissenschaftsstadt Darmstadt 
  Grünflächenamt 
  Bessunger Straße 125 
  64295 Darmstadt 
 
Verfasser: Götte Landschaftsarchitekten GmbH 
 Hunsrückstraße 56 
 65929 Frankfurt am Main  
  Telefon: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 0 
  Telefax: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 29 
  eMail: info@goette-landschaftsarchitekten.de 
  www.goette-landschaftsarchitekten.de  
 Bearbeitung: 
  Stefan Kappes, Dipl.-Ing., Landschaftsarchitekt  
 Birgit Weimann, B. Eng. Landschaftsarchitektur 
 
Frankfurt am Main, 14.07.2021

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 3 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Inhaltsverzeichnis 
1. Aufgabenstellung 4 
2. Vorgehensweise und Vorgaben 4 
3. Planerische Grundlagen 6 
3.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 6 
3.2. Landschaftsplan 2004 7 
3.3. Schutzgebiete 11 
3.4. FFH-Gebiet Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt, 
  Gebiets-Nr. 6118-304 12 
4. Gebietssteckbriefe 15 
4.1. Bereich Galgenschneise 15 
4.2. Bereich Böllenfalltor 30 
4.3. Bereich Darmbachaue 45 
5. Ermitteltes Gesamtpunktepotential 67

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 4 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
1. Aufgabenstellung 
In Zusammenhang mit dem z. Zt. in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. S 26 „Lud-
wigshöhviertel“ (ehem. Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung) werden externe 
Ausgleichsmaßnahmen zur Eingriffskompensation nach BauGB erforderlich. Hierfür solle n 
Stadtwaldflächen im Darmstädter Süden auf ihre mögliche Eignung geprüft werden. Gegen-
ständlich in diesem Zusammenhang sind die nachfolgend benannten 42,2 ha Wald: 
a. Abt.-Nr. 221 und 230 (16,5 ha) 
westlich A 5, Höhe Eberstadt (Bereich Galgenschneise),  
b. Abt. Nr. 38 (10 ha) 
südöstlich Böllenfalltor, Oberförsterwiese, Teilfläche des FFH-Gebiet Nr. 6118-304 
(Bereich Böllenfalltor)  
c. Abt.-Nr. 62, 63 tlw. und 64 tlw. (15,7 ha) 
östlich Lichtwiese, Teilfläche des NSG Darmbachaue (Bereich Darmbachaue) 
2. Vorgehensweise und Vorgaben 
Wesentliche Grundlage für die Ermittlung und Bewertung möglicher Aufwertungspotentiale lie-
fern die „Hinweise für naturschutzrechtliche Kompensationsmaßnahmen im Wald“ (HMUELV 
2009). Hierin sind sowohl Ausschlusskriterien als auch Anerkennungsvoraus-setzungen defi-
niert. Auf Basis einer zunächst durchgeführten allgemeinen Gebietsbetrachtung werden die 
drei Vorschlagsflächen auf diese Punkte hin überprüft. 
Ausschlusskriterien 
1. Fehlendes forstliches Nutzungsinteresse. 
2. Hoher Erholungsdruck (Wegesicherung). 
3. Direkt angrenzende Siedlungsgebiete oder Verkehrstrassen. 
4. Forstschutzrisiken für angrenzende Bestände. 
5. Hohe anthropogene Vorschädigung, so dass der Bestand auch durch naturschutz-orien-
tierte Behandlung nicht gesichert werden kann. 
6. Entgegenstehende Zielaussage in Landschaftsplanung, Regionalplan oder Bauleitpla-
nung. 
Voraussetzungen/Kriterien für die Anerkennung 
1. Naturschutzfachliches Konzept: Argumentation ausgerichtet auf einzelne zu schützende 
oder zu fördernde Arten oder Biotope/Lebensräume. 
2. Hoher naturschutzfachlicher Ausgangsbestand: Begründeter Naturschutzvorrang, mittel-
fristige Aufwertung durch einzelne Elemente oder Strukturen gegenüber Ist-Situation 
möglich. 
3. Weitgehende Übereinstimmung der Baumartenzusammensetzung mit der PNV, sowie 
auf Zielsetzung abgestimmtes Bestandesalter. 
4. Keine absehbare Beeinträchtigung durch Pläne oder Projekte. 
5. Vernetzung im Sinne eines Biotopverbundes. 
6. Vorkommen oder kurzfristiges Besiedelungspotential für Arten, die auf ungestörte Wald-
entwicklung oder Zerfallsphase angewiesen sind. 
Wichtig ist außerdem, dass die Flächen keine anderweitige Förderung oder Ausgleichsflä -
chenwidmung erfahren haben. Dies ist bei allen drei Flächen der Fall. 
Als weitere wichtige Grundlage ist der “Bericht des Runden Tisches zum Stadtwald Darmstadt“ 
(Stand 05.01.2021) bzw. das darin auf Basis einer Bestandsaufnahme definierte Leitbild sowie 
die Leitlinien und Handlungsempfehlungen zu werten. Daher werden die wesentlichen und für 
die vorliegende Betrachtung relevanten Inhalte nachfolgend auszugsweise wiedergegeben:

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 5 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Leitbild 
1. Stadtwald im bestehenden Umfang erhalten 
Dies gilt für alle auch für alle Waldentwicklungsphase, also auch Pionier- und Zerfalls-
phasen. Aufgrund der mannigfache Ökosystemdienstleistungen ist jedes Waldökosys-
tem erhaltenswert und vor Eingriffen und Nutzungsänderungen zu bewahren 
2. Stadtwald als biologisch vielfältiges und funktionsfähiges, naturnahes Waldökosystem 
Fähigkeit zur Produktion (und damit auch Kohlendioxidbindung), zum Stoffabbau, zu 
Nährstoffkreisläufen, zu einem waldtypischen Wasserhaushalt, zur Schaffung eines ty-
pischen Waldinnenklimas, zur Bodenbildung und -erhaltung und zur natürlichen Verjün-
gung der Waldbäume 
3. Stabilität und Anpassungsfähigkeit 
Stabilität soll trotz vielfältiger Stressfaktoren gewahrt (Resistenz) oder nach zeitweisen 
Veränderungen wieder hergestellt werden (Resilienz)  
Anpassungsfähigkeit natürlicher Waldgesellschaften ist insbesondere in Bezug auf den 
klimawandel zu fördern 
4. Stadtwald als für den Mensch unverzichtbarer Ökosystemdienstleister 
lokale Schutzfunktion von hoher Priorität  
- Schutz und Regulation der Umwelt (Wasser, Klima, Boden) 
- Schutz der biologischen Vielfalt (Förderung der Biodiversität) 
- Schutz vor anthropogenen Schadfaktoren (Luftreinigung, Lärmschutz) 
- Schutz des Landschaftsbildes 
Leitlinien /Handlungsempfehlungen 
• Baumarten entsprechend den natürlichen Waldgesellschaften, ggf. auch Entnahme un-
erwünschter Arten (v.a. invasive oder fremdländische Arten) 
• Förderung der Naturverjüngung (Regulation der Wilddichte), Saat vor Pflanzung, Ge-
winnung/Pflanzung heimischer Wildlinge, ggf. kontrollierte Beweidung 
• Vielfalt naturnaher Strukturen / hoher Holzvorrat / natürliche Waldentwicklungspro-
zesse 
- Altholz / Totholz 
- Referenzflächen(Mindestgröße 20 ha), ohne menschlichen Einfluss natürlich ent- 
  wickeln 
- „stillgelegte Flächen“ dauerhaft sichern 
- Flächen mit hohen akuten Baumschäden bis hin zu flächigen Zerfallsphasen nicht 
  räumen, natürlichen Prozessen Raum gegeben (Sukzession führt von selbst früher 
  oder später zu Verjüngungsphasen), wo erforderlich unterstützende, kleinteilig abge- 
  stimmte Maßnahmen durchführen 
• Biologische Vielfalt und Vernetzung von Waldlebens-/Landschaftsräumen 
- Förderung wald- bzw. standorttypischen Arten, Wanderungsbewegungen ermög- 
  lichen, Vernetzung fördern 
- kleinräumige Vielfalt fördern, Sonderstandorte berücksichtigen/fördern (z.B. Sand- 
  rasen auf Dünen im Westwald, Sumpfflächen im Ostwald) 
• Verkehrssicherung entlang von Wegen auf erforderliches Maß beschränken

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 6 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
3. Planerische Grundlagen  
3.1. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010  
 
 
 
 
 
 
Abbildung: Verortung der Betrachtungsgebiete im Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennut-
zungsplan 2010 - Ausschnitt (Quelle Kartengrundlage: RP Darmstadt, 2011)

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 7 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Ergebnis:  
a) Abt.-Nr. 221 und 230 -  
Bereich Galgenschneise 
• Vorranggebiet für Forstwirtschaft 
• Vorranggebiet Regionaler Grünzug 
• Teilfläche im Südwesten Vorbehaltsgebiet 
für den Grundwasserschutz 
 Hinweis: Der Stern definiert einen Vorbehalt für die Neubaustreckenplanung Bahnverbindung 
Rhein/Main – Rhein/Neckar entlang der A5. Hierbei wird davon ausgegangen, dass der Vor -
schlagsbereich von dem Vorbehalt nicht tangiert wird. 
b) Abt. Nr. 38 - Bereich Böllenfalltor • Vorranggebiet für Forstwirtschaft 
• Vorranggebiet Regionaler Grünzug 
• Vorranggebiet für Natur und Landschaft 
c) Abt.-Nr. 62, 63 tlw. und 64 tlw. - 
Bereich Darmbachaue 
• Vorranggebiet für Forstwirtschaft 
• Vorranggebiet Regionaler Grünzug 
• Vorranggebiet für Natur und Landschaft 
3.2. Landschaftsplan 2004 
 
Abbildung: Landschaftsplan Leitbildkarte (Quelle Wissenschaftsstadt Darmstadt, 20 04)

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 8 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
 
 
 
 
 
Ergebnis:  
a) Abt.-Nr. 221 und 230 -  
Bereich Galgenschneise 
• Bereich mit überwiegend waldbaulicher 
Nutzung 
• Gebiet für die Entwicklung von Biotopen im 
Außenbereich (Biotopverbundfläche) 
b) Abt. Nr. 38 - Bereich Böllenfall-
tor 
• Bereich mit überwiegend waldbaulicher 
Nutzung

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 9 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Flächen für die landschaftsgebundene Er-
holung 
c) Abt.-Nr. 62, 63 tlw. und 64 tlw. - 
Bereich Darmbachaue 
• Schutz- und Entwicklungsflächen Kernge-
biete (Biotopverbundfläche) 
• Flächen für die landschaftsgebundene Er-
holung  
• Fließgewässer 
 
 
Abbildung: Landschaftsplan Entwicklungskarte (Quelle Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2004)

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 10 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ergebnis:  
a) Abt.-Nr. 221 und 230 -  
Bereich Galgenschneise 
• Wald feuchter Standorte 
• Bereiche für die Änderung der Waldstruktur 
(Hauptbaumarten)

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 11 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Wald (Bewirtschaftung gemäß Waldfunktion - 
hier Schutzwald) 
b) Abt. Nr. 38 - Bereich Böllenfall-
tor 
• Wald (Bewirtschaftung gemäß Waldfunktion - 
hier Erholungswald) 
• Bereiche für die Erhaltung und Entwicklung 
wertvoller Naherholungsräume 
c) Abt.-Nr. 62, 63 tlw. und 64 tlw. - 
Bereich Darmbachaue 
• Wald (Bewirtschaftung gemäß Waldfunktion - 
hier Erholungswald) 
• Altholzinseln 
• Naturnaher Wald auf Sonderstandorten 
(hier Bachauenwälder) 
• Fließgewässer einschl. Gewässerrandstrei-
fen/geschlossenem Gehölzsaum 
 
 
3.3. Schutzgebiete 
Schutzgebiet 
a) Galgen-
schneise 
b) Böllen-
falltor 
c) Darm-
bachaue 
 
 
 
ja 
 
 
 
 
ja 
 
 
ja 
Landschaftsschutzgebiet Stadt Darm-
stadt  
Nr. 2411001 (orange) 
Quelle: NATUREG Viewer, HLNUG, 2020 
 
 
 
nein 
 
 
 
 
nein 
 
 
ja 
 
 
Gesetzlich geschützte Biotope und Bi-
otopkomplexe (pink und lila) 
Quelle: NATUREG Viewer, HLNUG, 2020

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Schutzgebiet 
a) Galgen-
schneise 
b) Böllen-
falltor 
c) Darm-
bachaue 
 
 
 
nein 
 
 
 
 
nein 
 
 
ja 
NSG Darmbachaue von Darmstadt Nr. 
1411010 (rot) 
Quelle: NATUREG Viewer, HLNUG, 2020 
 
 
 
nein 
 
 
 
 
ja 
 
 
ja 
FFH-Gebiet Dommersberg, Dachsberg 
und Darmbachaue von Darmstadt, Ge-
biets-Nr. 6118-304 (rot umrandet, dkl.-
grün NSG) 
Quelle: NATUREG Viewer, HLNUG, 2020 
 
3.4. FFH-Gebiet Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt, 
Gebiets-Nr. 6118-304  
Beschreibung 
Die folgenden Informationen sind der Grunddatenerfassung  zu Monitoring und Management 
(RP Darmstadt, 2005) und dem Bewirtschaftungsplan ( RP Darmstadt, 2017) für das FFH –
Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ entnommen. 
Diese beinhalten auch die Vorgaben des NSG Darmbachaue.  
Gebietsmerkmale: Große, weitgehend unzerschnittene Buchenwaldbestände des vorderen 
Odenwaldes mit hohem Altholzanteil sowie Waldwiesen und Bachauen

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 13 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Bedeutung/Schutzwürdigkeit: Vorkommen von Hainsimsen-Buchenwäldern 
Arten: Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior) 
Vorkommen nicht in den ausgewählten Flächen, da nur in feuchten Offenlandbiotopen (be-
vorzugt kalkhaltige Feucht- und Nassbiotope mit hoher und konstanter Feuchtigkeit, Sümpfe, 
Moore, Verlandungszonen, bisweilen im Mulm von Erlensumpfwäldern und Weidengebü-
schen) 
Relevante Lebensraumtypen: 
Prioritätenliste LRTs: 
„Es ist anzustreben, sämtliche LRT mit ihrem jeweils typischen Arteninventar zu erhalten, zu 
fördern und zu entwickeln. Dabei sollten die Buchenwald-LRT für den Charakter des Gebie-
tes die höchste Priorität erhalten“ (RP Darmstadt, 2017). 
 
1. Priorität: 
LRT 9110 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum); EHZ: B:  
Zustand Hessen: gut 
Beeinträchtigungen: 
• Nadelbaum-Aufforstung 
• nicht heimische und LRT-fremde Baumarten und Straucharten (Kiefern, Lärchen, Fich-
ten, Douglasien, Robinien, späte Traubenkirsche, Rot-Eichen) 
• Holzlagerplatz 
• Freizeit- und Erholungsnutzung 
 
2. Priorität: 
LRT 9130 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum); EHZ B:  
Zustand Hessen: gut 
Beeinträchtigungen: 
• Wie LRT 9110 
 
3. Priorität 
LRT 91E0 Auenwälder mit Alnus glutinosa und Fraxinus excelsior (Alno-Padion, Alnion in-
canae, Salicion albae); EHZ: B:  
Zustand Hessen: schlecht 
Gesellschaft hier: Carici remotae-Fraxinetum / Winkelseggen-Erlen-Eschenwald (wg. Vor-
kommen der Winkelsegge – Carex remota) 
Beeinträchtigungen: 
• Hoher Erholungs- und Freizeitdruck 
Die beiden weiteren in der Prioritätenliste nachrangig aufgeführten Lebensraumtypen 6440 
Pfeifengraswiesen und 6510 Magere Flachland-Mähwiesen kommen in den ausgewählten 
Flächen nicht vor bzw. sind nicht hierfür nicht relevant. Auf eine Beschreibung wird deshalb 
verzichtet.  
Leitbild 
• Die Waldbestände bestehen aus überwiegend struktur- und altholzreichen Buchen-
wald-Lebensraumtypen mit naturnaher Waldbewirtschaftung und Umwandlung 
LRT-fremder Bestände in Buchenwald 
• Hohe Strukturvielflat durch unterschiedliche LRTs

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 14 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Offenhaltung Offenland 
• Förderung Windelschnecke: offene Feuchtbiotope 
• Verringerung Freizeitdruck 
Erhaltungsziele 
Vorrangig: 
Erhaltung des Hainsimsen-Buchenwaldes (LRT 9110) und der Auenwälder mit Alnus 
glutinosa und Fraxinus excelsior (LRT 91E0) mit einer gebietstypischen Pflanzen- und 
Tierwelt insbesondere durch 
• Sicherung naturnaher und strukturreicher Bestände in ihren verschiedenen Entwicklungs-
stufen / Altersphasen einschließlich der Waldränder 
• Sicherung eines angemessenen Totholzanteils und Erhalt von Höhlenbäumen 
• Förderung der Naturverjüngung 
Im Bereich der Auwälder zusätzlich 
• Sicherung der Bestandsprägenden Gewässerdynamik 
• Verzicht auf das Einbringen nicht lebensraumtypischer Baumarten 
• mit einem einzelbaum- oder gruppenweisen Mosaik verschiedener Entwicklungsstufen 
und Altersphasen  
• Sicherung des funktionalen Zusammenhangs mit auetypischen Lebensgemeinschaften 
und Kontaktlebensräumen 
Weitere: 
Erhaltung des Waldmeister-Buchenwaldes (LRT 9130) mit einer gebietstypischen 
Pflanzen- und Tierwelt insbesondere durch 
• Sicherung naturnaher und strukturreicher Bestände in ihren verschiedenen Entwicklungs-
stufen / Altersphasen einschließlich der Waldränder 
• Sicherung eines angemessenen Totholzanteils und Erhalt von Höhlenbäumen 
• Förderung der Naturverjüngung 
Erhaltungspflege 
Die Erhaltung der Bachauenwälder, Sumpf- und Bruchwälder sollte durch Aufgabe der 
Nutzung (Sukzession) gewährleistet werden. 
Erhaltungsmaßnahmen 
• Die Buchenwälder (LRT 9110 und 9130) sind durch die Förderung von naturnahen Wald-
strukturen, wie Schutz von Altbäumen, Totholz und Förderung von Naturverjüngung zu 
entwickeln (F05) 
• Umwandlung der Nadelforst- und Roteichenbestände mit dem Ziel eines langfristigen Bu-
chenwaldes (F04) 
• Totholzanreicherung (F06) 
Vorkommende Arten in den Waldlebensräumen: 
Die Erhebung dieser Daten liegt inzwischen lange zurück, sie können hier also nur Hinweise 
geben und sind entsprechend einzuordnen. Weitere Untersuchungen zu Flora und Fauna 
fanden soweit bekannt nicht statt.

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 15 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Tiere: 
Fledermäuse, Nachweise aus 1996: 
 
Amphibien, Nachweise aus 2005: 
- - Bufuo bufo – Erdkröte 
- - Rana kl. esculenta – Teichfrosch 
- - Triturus vulgaris – Teichmolch 
- - Triturus alpestris – Bergmolch 
- - Salamandra salamandra – Feuersalamander 
 
Pflanzen: 
Rote Liste Hessen Arten, Nachweise aus 2005: 
- - Ulmus minor – Feld-Ulme - Vorwarnliste 
In nassen Auwaldbereichen: 
- - Thelypteris palustris – Sumpf-Lappenfarn – gefährdet 
- - Carex paniculata – Rispen-Segge - Vorwarnliste 
- - Carex riparia – Ufer-Segge - Vorwarnliste 
 
4. Gebietssteckbriefe 
4.1. Bereich Galgenschneise 
4.1.1. Eignung und Voraussetzungen zur Anerkennung 
Ermittlung Ausgleichsflächeneignung: 
Nr. Ausschluss-Kriterium Galgenschneise 
1 Forstliches Nutzungsin-
teresse 
ja, Vorrangfläche Forstwirtschaft 
2 Hoher Erholungsdruck nein, aber im Süden verläuft eine Naherholungstrasse, am Ostrand 
existiert eine Sitzbank (ggf. entsprechende Verkehrssicherungspflicht) 
3 Direkt angrenzende 
Siedlungsgebiete oder 
Verkehrstrassen 
nein 
4 Forstschutzrisiken für 
angrenzende Bestände 
nein

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 16 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
5 Hohe anthropogene 
Vorschädigung 
nein, aber in größeren Teilbereichen massive Trockenschäden bis hin 
zu einem Bestandszusammenbruch 
6 Entgegenstehende Ziel-
aussage RegFNP etc. 
nein, Lage im LSG und im regionalen Grünzug  
Grün – geeignet, hellgrün – geeignet mit geringer Einschränkung, orange – bedingt geeignet 
 
Gegebene Voraussetzungen für die Anerkennung: 
Nr. Anerkennungs-Krite-
rium 
Galgenschneise 
1 Naturschutzfachliches 
Konzept/Argumentation 
Der durch Trockenheit und Käferbefall stark bzw. bereichsweise auch 
sehr stark geschädigte Bestand soll durch Ausnutzung natürlicher 
Sukzessionsprozesse und ergänzende Entwicklungsinitiale zu einem 
langfristig arten- und strukturreichen Waldbereich entwickelt werden. 
Sofern stehendes Totholz nicht aus Verkehrssicherungsgründen be-
seitigt werden muss, kann es von Totholzbewohnern besiedelt und 
genutzt werden. Verbleibendes Totholz ist zudem Nährbett für eine 
neue Waldgeneration und bietet Schutz vor Wildverbiss. In vielen Fäl-
len sind kronentrockene Bäume im unteren Bereich durchaus noch 
lebendig und fruchten noch, was der Naturverjüngung entsprechend 
förderlich ist. 
Es ist nicht davon auszugehen, dass der Standort dauerhaft waldfrei 
bleiben wird. Wenn man den Status quo akzeptiert, kann das „Liegen-
lassen“ den Beginn einer neuen, an die gewandelten Verhältnisse 
besser angepassten, vielgestaltigen und damit stabileren Waldent-
wicklung darstellen. In diesem Zusammenhang ist durchaus zu er-
warten, dass es bei vielen Artengruppen zu einem Anstieg im Arten-
reichtum kommen wird (vgl. Untersuchungen zur Waldentwicklung 
auf Schadflächen im Nationalpark Bayerischer Wald). 
Dem Wald muss aber (sicher über mehrere Jahrzehnte) Zeit zur Re-
generation gegeben werden und sich über natürliche bzw. an die 
herrschenden Verhältnisse angepasste Entwicklungsprozesse einem 
im Idealfall möglichst nicht mehr wesentlich beeinflussten Waldzu-
stand annähern. Hierbei können durch kleinräumige und gezielte Ein-
bringung von standortgerechten Gehölzen Initiale gesetzt werden, die 
auf eine Diversifizierung der Artenzusammensetzung abzielen und 
frei von wirtschaftlichen Interessen sind. Weiterhin ist die Vegeta-
tionsentwicklung in Bezug auf die Wilddichte zu beobachten, ggf. ist 
steuernd einzugreifen, um das Aufkommen von Jungwuchs nicht zu 
gefährden.  
Eine derartige Flächenentwicklung bedarf v.a. Zeit und kann nicht in-
nerhalb weniger Jahre abgeschlossen sein. Gleichwohl wird darin 
eine zukunftsgerichtete Waldlebensraumentwicklung mit Pilotfunktion 
gesehen, die dem Leitbild bzw. den Leitlinien und Handlungsempfeh-
lungen des „Runden Tischs“ zum Stadtwald zumindest sehr nahe-
kommt. 
2 Hohe Wertigkeit*   
oder 
Naturschutzvorrang 
als Zielsetzung mittelfristig erreichbar 
Vorrangeinräumung für die zukünftige Entwicklung

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 17 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
3 Baumarten gem. hPNV, 
und 
günstige Alterszusam-
mensetzung 
nur teilweise 
bedingt 
4 Zukünftige Planungen keine 
5 Teil einer Vernetzung Lage in einem ausgedehnten Waldgebiet 
6 Vorkommen/Potential 
für Arten  
unbekannt 
grün – gegeben, hellgrün – weitgehend gegeben, orange – teilweise gegeben 
* Ergebnis der naturschutzfachlichen Auswertung der FE-Daten 
 
4.1.2. Lage 
Quelle: Orthofoto 2017, Stadt Darmstadt 
 
 
 
Abt.-Nr. 221 
L = 350 m 
B = 240 m

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 18 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
 
Abt.-Nr. 230 
L = 350 m 
B = 240 m 
 
 
4.1.3. Bestandsbeschreibung Forsteinrichtungswerk 
Allgemein: 
hPNV: Flattergras-Buchenwald 
Besonderer Lebensraum: nein 
Besonderes Artvorkommen: nicht bekannt 
Vernetzung in die Umgebung: nein, aber Teil eines größeren zusammenhängenden Waldge-
biets 
Informationen aus dem Forsteinrichtungswerk: 
Standort: Randliche Eichen-Mischwaldzone 
Bestand:  
221-1: Kiefer, mittleres bis starkes Baumholz aus Naturverjüngung und Pflanzung, licht 
bis räumdig, Regenerationsstadium 
230-1: Kiefer, mittleres bis starkes Baumholz mit Buche aus Naturverjüngung, räumdig, 
Regenerationsstadium

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 19 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Fläche Baumarten Baumal-
ter 
Anteil in 
% 
Totholz Letzter Ein-
griff 
221-1 
8,4 ha 
Mäßig 
frisch, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
KI 
BU 
Unterschicht: 
BU, AH, LI 
Verjüngungs-
schicht: 
AH, BU, LI 
 
147 
156 
 
74 
 
10 
 
90 % KI 
 
 
60 % BU 
 
50 % AH 
6 bis 15 
Vfm/ha Bio-
topholz 
Femelhieb / 
Lochhieb 
Geplante 
Verjüngung: 
KI, BU, AH, 
FEI 
230-1 
8,4 ha 
Mäßig 
frisch, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
KI, BU 
Unterschicht: 
BU 
Verjüngungs-
schicht: 
BU 
KI 
VKR, AH 
 
163 
 
84 
 
10 
7 
5 
 
82 % KI 
 
 
 
50 % BU 
25 % KI 
6 bis 15 
Vfm/ha Bio-
topholz 
Femelhieb / 
Lochhieb 
Geplante 
Verjüngung: 
KI (66 %), 
AH, DGL 
 
4.1.4. Vorschlag zur klimaangepassten Baumartenwahl  
gemäß „Entscheidungshilfen zur klimaangepassten Baumartenwahl“ 
(Quelle: www.nw-fva.de Zugriff 26.01.2021) 
 
1 Swb - 215 mm, Ts gut mesotroph 
10, 13, 14, 33, 71, 72, 74, 76 
2 Swb - 215 mm, Ts schwach me-
sotroph 
47, 71, 74, 76 
3 Swb - 215 mm, Ts eutroph 
10, 13, 14, 33 
4 Swb - 225 mm, Ts eutroph 
10, 13, 14, 33 
1 
2 
3 
4 
5

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 20 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
5 Swb - 220 mm, Ts eutroph 
10, 13, 14, 33 
10 Eiche-Buche/Hainbuche + 10 % Begleitbaumarten (Bergahorn, Eberesche, Birk e, Aspe, 
Weide) 
13 Stiel-Eiche mit Hainbuche + 20 % Begleitbaumarten (Eschen, Ahornen, Flatterulmen und an-
deren Edellaubbaumarten, an Rändern auch Wildobst) 
14 Eiche-Birke/Kiefer + 10-20 % Buche und Begleitbaumarten (Eberesche, Aspe, Weide, Roterle) 
33 Edellaubbäume Esche, Sommerlinde, Elsbeere, Traubeneiche, Wildobst, ergänzt um Trauben-
Eiche und Buche und Hainbuche sowie Berg-, Spitz- und Feldahorn  
47 Sandbirke-Kiefer ergänzt um Eichen (Trauben- und Stiel-Eiche) + 20 % Begleitbaumarten 
(Eberesche, Aspe, ggf. Salweide, Buche u.a.) und Straucharten 
71 Kiefer, beigemischt Eiche + 10-20 % Begleitbaumarten (Birke, Eberesche, Aspe, z.T. auch Bu-
che) 
72 Kiefer-Buche-Lärche + 10 % Begleitbaumarten (Fichte, Eiche, Birke, Eberesche oder Aspe) 
74 Kiefer-Birke + 10-20 % Begleitbaumarten wie Stiel-Eiche, Trauben-Eiche, Eberesche, Aspe, 
Salweide, Buche 
76 Kiefer-(Douglasie-)Buche, ergänzt um Hainbuche/ Winterlinde (oder Rot-Eiche), + 10 % Be-
gleitbaumarten (Eiche, Birke, Eberesche, Aspe) 
Swb = Standortwasserbilanz (gerundet)  Ts = Trophiestufe 
 
4.1.5. Naturschutzfachlicher Zustand Ausgangsbestand 
Bewertung des naturschutzfachlichen Zustands auf Grundlage der FE-Daten: 
Das Ergebnis dieser naturschutzfachlichen Auswertung stellt die Bewertung des Punktes Nr. 
2 Hohe naturschutzfachliche Wertigkeit des Bestandes der Anerkennungs-Kriterien dar (siehe 
Tabelle: Gegebene Voraussetzungen für die Anerkennung).  
Naturschutzfachliches Kriterium Galgenschneise 
Hoher Anteil liegendes und stehendes Totholz oder 
alte Bäume im natürlichen Absterbeprozess 
ja,  
6 bis 15 Vfm/ha Biotopholz 
Langjährige unbeeinflusste Entwicklung oder nur 
gering beeinflusst 
ja,  
Im Rahmen der FSC-Zertifizierung 2017 erfolgte Nut-
zungseinstellung 
Hohes, ungestörtes Entwicklungspotential (keine 
oder kaum initiale Maßnahmen nötig) 
teilweise,  
Durch Trockenheit und Käferbefall ist der Bestand stark 
gestört, außerdem entspricht der Bestand nicht der PNV 
(die es vor dem Hintergrund des Klimawandels aber zu 
hinterfragen gilt) 
Vorkommen besonderer Tier- oder Pflanzenarten 
angewiesen auf ungestörten Entwicklungsraum 
k. A.  
unbekannt

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 21 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Vernetzung von Lebensräumen / Biotopverbund teilweise,  
Teil eines ausgedehnten Waldgebiets westlich von 
Eberstadt 
Landschaftsästhetische Besonderheit (Urwald, 
Hutewald), gesetzlich schützenswerte Lebens-
räume 
teilwiese,  
Erscheinungsbild derzeit in Umbruch, aber mögliche 
Referenzfläche für neues Klimawaldbild 
Hoher naturschutzfachlicher Zustand teilweise gegeben 
grün – gegeben, hellgrün – weitgehend gegeben, orange – teilweise gegeben 
 
4.1.6. Bewertung des Aufwertungspotentials 
Basisbewertung 
Galgenschneise 
Kriterium Gegeben Begründung WP/m² 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht 
Totholzbewohner* k.A.   
Altholzbewohner* k.A. vermutlich Fledermäuse 0,25 
Wesentlicher Bestandteil eines 
Biotopverbundes 
nein   
Natürliche Baumartenzusammen-
setzung 
nein   
Natürliche Begleitflora k.A. zmindest in Teilen anzunehmen 0,5 
Existenz verschiedener Waldent-
wicklungsphasen 
ja Naturverjüngung, Altersklassen 
von 5 bis 163 Jahre vorhanden  
1,0 
Langjährige, unbeeinflusste Ent-
wicklung 
ja Nutzungseinstellung seit 7/2017 da 
FSC-Fläche (Zertifikat gültig bis 
7/2022) 
0,25 
Potential ungestörter Entwicklung ja geringe innere Erschließung  0,5 
Natürlicher Sonderstandort nein   
Summe   2,5 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht aber Verkehrssicherungserfordernissen  
Korrekturabschlag um 1 WP/m², da keine unbeeinflusste Entwicklung möglich  
(- 0,5) und gegebenes Störungspotential entlang der Freizeitrouten (-0,5) 
1,5 
Teilflächen mit aktiver Initialsetzung  
Korrekturabschlag um 1 WP/m², da keine verschiedenen Waldentwicklungspha-
sen gegeben (- 1,0) 
1,5

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 22 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Korrekturabschlag um 2 WP/m², da keine verschiedenen Waldentwicklungspha-
sen gegeben (- 1,0) , keine unbeeinflusste Entwicklung möglich (- 0,5) und gege-
benes Störungspotential entlang der Freizeitrouten (-0,5) 
0,5 
 
Berechnung des Aufwertungspotentials 
Fläche und Maßnahme Größe 
[m²]  
Aufwertung 
WP/m² 
Berechnung WP ge-
samt 
Galgenschneise, Abt. 221 – 8,1 ha 
(8,4 ha abzgl. 0,3 ha Flächenanteile Galgen-, Buckel- und Eberstädter Hausschneise) 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht 55.000 2,5 55.000 m² x 2,5 137.500 
Teilflächen mit aktiver Initialsetzung 
abseits der Verkehrssicherungszone 
1.000 1,5 1.000 m² x 1,5 1.500 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht aber 
Verkehrssicherungserfordernissen 
23.000 1,5 23.000 m² x 1,5 34.500 
Teilflächen mit aktiver Initialsetzung in 
der Verkehrssicherungszone 
2.000 0,5 2.000 m² x 0,5 1.000 
Aufwertungspotential 174.500 
Galgenschneise, Abt. 230 – 8,2 ha 
(8,4 ha abzgl. 0,2 ha Flächenanteile Galgen- und Brunnenschneise) 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht 63.000 2,5 63.000 m² x 2,5 137.500 
Teilfläche mit aktiver Initialsetzung ab-
seits der Verkehrssicherungszone 
3.000 1,5 3.000 m² x 1,5 21.000 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht aber 
Verkehrssicherungserfordernissen 
11.000 1,5 11.000 m² x 1,5 34.500 
Teilflächen mit aktiver Initialsetzung in 
der Verkehrssicherungszone 
5.000 0,5 5.000 m² x 0,5 1.000 
Aufwertungspotential 181.000 
Aufwertungspotential, gesamt 355.500 
 
4.1.7. Maßnahmenvorschläge 
• Dauerhafter Nutzungsverzicht (mind. 30 Jahre) 
• Verkehrssicherung nur noch im Bereich frequentierter Wegetrassen (Galgenschneise, 
Brunnenschneise, Eberstädter Hausschneise und Buckelschneise), dabei Festlegung 
der Sicherheitszone anhand der tatsächlichen Baumlängen, möglichst keine Kom-
plettentnahme/Fällung von Bäumen, sondern nur Rücknahme von gefährlichem Ast-
werk oder Absetzen des Stamms 
• Waldinnenrandentwicklung entlang von lichten/offenen Randpartien nordseitig der 
Eberstädter Hausschneise durch Einbringung/Pflanzung klimarobuster, einheimischer

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 23 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Straucharten (z.B. Kornelkirsche, Hasel, Weißdorn, Pfaffenhütchen, Liguster, Wildro-
sen) 
• Nutzungsaufgabe nicht mehr benötigter Wegetrassen (Hundschneise, Mittelschneise 
sowie Diagonalschneise in WA 230), Aufreißen der Erdwege (soweit unter Schonung 
der Baumwurzelbereiche möglich), ggf. Beseitigung der Tragschicht, Verlegung der 
Zugangsbereiche mit Stammholz und Astwerk 
• Bei nicht hinreichender Naturverjüngung ggf. Initialpflanzung/-saat von klimarobusten, 
einheimischen Baumarten (z.B. Sommerlinde, Elsbeere, Traubeneiche, Wildobst, Bu-
che, Hainbuche, Berg-, Spitz- und Feldahorn) insbesondere partiell im Bereich größe-
rer Blößen (vorausgesetzt die Überprüfung der Maikäferlarvendichte lässt einen An-
wuchserfolg erwarten und sofern unter Wahrung des FSC-Standards möglich) 
• Falls zur Sicherung der Naturverjüngung erforderlich, möglichst Wildbestandsregulie-
rung oder Bestandsschutz (Gatterung/Einzelschutz), bei stabiler Verjüngung Beseiti-
gung des im Norden von WA 230 vorhandenen Gatters 
• Regelmäßige Kontrolle auf mögliche Einwanderung invasiver Arten (v. a. Prunus se-
rotina - Spätblühende Traubenkirsche) 
• Beseitigung/Verlagerung der Vogelfutterstelle im Nordwesten von WA 230 
• Monitoring zur fachlichen Begleitung der Waldentwicklung 
• Langfristig und bei fortgeschrittener und stabilisierter Waldentwicklung Entnahme/Be-
seitigung nicht einheimischer/standortgerechter Baumarten (v.a. Douglasie) 
• Ggf. Anlage einer Informationsstation am Bankstandort Weickers Ruh (südseitig Bu-
ckelschneise Höhe Eberstädter Hausschneise)

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 24 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.1.8. Maßnahmenskizze 
 
Hinweis: Zwischen Forsteinrichtungswerk und Katastergrundlage wurden erhebliche Abweichungen 
festgestellt, weshalb die Skizzenerstellung unter Heranziehung des Luftbildes vorgenommen wurde, 
um der realen Flächenabgrenzung möglichst nahe zu kommen.

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 25 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.1.9. Zusammenfassende Bewertung 
Die betrachteten Waldflächen im Bereich Galgenschneise sind stark durch die letzten Tro-
ckenjahre in Mitleidenschaft gezogen worden. Gleichwohl bieten die Flächen ein Potential in 
Bezug auf eine von menschlichen Eingriffen möglichst unbeeinflusste Vegetationsentwicklung. 
Die Chancen und Möglichkeiten hierfür sind besonders dann gegeben, wenn einzelne Wege-
trassen aufgegeben werden können und dadurch nur noch in frequentierten Randber eichen 
eine Verkehrssicherung betrieben werden muss.  
Gerade in sehr stark aufgelichteten Bereichen sollte überlegt werden, ob trotz des FSC-Status 
nicht doch eine Initialeinbringung von klimatoleranten Gehölzarten denkbar und sinnvoll ist,  
um der angestrebten Waldentwicklung einen Impuls auch in Richtung Klimastabilität geben zu 
können. 
Aus fachlicher Sicht ist das Aufwertungspotential der Fläche bei langfristig ausbleibender Nut-
zung und möglichst ungestörter Entwicklung eindeutig zu bestätigen. Gleichwohl bedingt das 
aufgrund des aktuellen Waldzustands mittelfristig nur eingeschränkt zu unterstellende forstli-
che Nutzungsinteresse an den Waldabteilungen ein Fragezeichen für die formelle Anerken-
nungsfähigkeit als Waldkompensationsmaßnahme. 
 
4.1.10. Bilddokumentation Bereich Galgenschneise 
Hinweis: Alle Fotoaufnahmen von Götte Landschaftsarchitekten GmbH (Aufnahmedatum 
23.02.2021) 
 
  
Abb. A1: Geschädigter KI-BU-Bestand im SW Abt. 221 Abb. A2: Bankstandort Galgenschneise

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 26 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
   
Abb. A3: Hundschneise Höhe 
Galgen-schneise (Blick nach Westen) 
– gepl. Rückbau 
Abb. A4: Geschädigte BU Abb. A5: BU-Altholz 
  
  
Abb. A6 bis A9: Umgeschnittenes BU-Starkholz entlang der Brunnenschneise

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 27 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abb. A10: Jüngerer BU-Bestand auf reliefiertem 
Bodenprofil in Abt. 230  
Abb. A11: Wildschutzgatter im Norden WA 230 
  
Abb. A12: Mittelschneise nordwestlich WA 230 (Blick nach 
Norden) 
Abb. A13: Stark aufgelichteter BU-Bestand 
   
Abb. A14: Restvitale, abgebrochene 
BU (noch fruchtend) 
Abb. A15: Habitatbaum Abb. A16: Spechtbaum

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 28 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abb. A17: Vogelfutterplatz NW Abt. 230 Abb. A18: Freigeschnittener Diagonalweg WA 230 
  
Abb. A19 und A20: Umgeschnittene Buchen 
  
Abb. A21 und A22: Buchennaturverjüngung WA 221

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 29 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abb. A23: Blöse mit aufkommender Vergrasung WA 221 Abb. A24: Gerücktes KI-Stammholz in WA 221 
   
Abb. A25: Eberstädter Hausschneise 
(Blick nach NW) 
Abb. A26: Lichter Waldinnenrand Abb. A27: Mittelschneise südlich 
Eberstädter Hausschneise  
  
Abb. A28: Gabelung Eberstädter 
Hausschneise/Buckelschneise 
Abb. A29: Weickers Ruh – möglicher Infopunkt

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 30 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.2. Bereich Böllenfalltor 
4.2.1. Eignung und Voraussetzung zur Anerkennung 
Ermittlung Ausgleichsflächeneignung: 
Nr. Ausschluss-Kriterium Böllenfalltor 
1 Forstliches Nutzungsin-
teresse 
ja, Vorrangfläche Forstwirtschaft 
2 Hoher Erholungsdruck entlang der Wege 
3 Direkt angrenzende 
Siedlungsgebiete oder 
Verkehrstrassen 
Ortsrandlage und unweit südlich Nieder-Ramstädter Straße (B449) 
4 Forstschutzrisiken für 
angrenzende Bestände 
nein 
5 Hohe anthropogene 
Vorschädigung 
nein 
6 Entgegenstehende Ziel-
aussage RegFNP etc. 
nein, Lage im FFH-Gebiet, im LSG und im regionalen Grünzug  
Grün – geeignet, hellgrün – geeignet mit geringer Einschränkung, orange – bedingt geeignet 
 
Gegebene Voraussetzungen für die Anerkennung: 
Nr. Kriterium Böllenfalltor 
1 Naturschutzfachliches 
Konzept/Argumentation 
Stilllegungsfläche für Prozessschutz innerhalb des FFH-Gebiets 
2 Hohe Wertigkeit*   
oder 
Naturschutzvorrang 
gegeben 
gegeben 
3 Baumarten gem. hPNV, 
und 
günstige Alterszusam-
mensetzung 
teilweise (viele fremde Baumarten) 
ja 
4 Zukünftige Planungen keine 
5 Teil einer Vernetzung Randlage in einem ausgedehnten Waldgebiet 
6 Vorkommen/Potential 
für Arten  
mittel (Erholungsdruck) 
grün – gegeben, hellgrün – weitgehend gegeben, orange – teilweise gegeben 
* Ergebnis der naturschutzfachlichen Auswertung der FE-Daten

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 31 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.2.2. Lage 
Quelle: Orthofoto 2018, Stadt Darmstadt 
 
 
Abt.-Nr. 38 
L = 380 m 
B = 300 m 
 
 
4.2.3. FFH-Gebiet Nr. 6118-304 
Grunddatenerfassung (GDE) Lebensraum- und Biotoptypen (RP Darmstadt, 2005) 
 
Auszug aus der Bestandskarte, Lebensraumty-
pen mit Wertstufen (Quelle: GDE, RP Darm-
stadt, 2005) 
 
Auszug aus der Biotoptypenkarte (Quelle: GDE, 
RP Darmstadt, 2005)

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 32 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Maßnahmen FFH-Gebiet: Rücknahme der Nutzung des Waldes  
  
Auszug aus der Maßnahmenkarte des FFH-Gebietes, 
Braun – Stilllegung von Waldflächen (Quelle: Bewirtschaftungsplan FFH-Gebiet, RP Darmstadt, 2017) 
(Gelb – Wege; pink – bauliche Anlagen) 
Beschreibung der Maßnahme: „Umsetzen des Kernflächenkonzeptes von Hessen -Forst und 
geplante Stilllegung von Waldflächen zur Streckung abnehmender Altholzvorräte im Stadtwald 
Darmstadt, Aufgabe der Waldnutzung, bei bestehender Gefahr einer Verschlechterung des 
Erhaltungszustands betroffener LRT sind Gegenmaßnahmen zulässig, für den Stadtwald  
Darmstadt soll die Umsetzung durch Waldvertragsnaturschutz erfolgen “ ( Bewirtschaftungs-
plan FFH-Gebiet, RP Darmstadt, 2017). 
 
4.2.4. Bestandsbeschreibung Forsteinrichtungswerk 
Allgemein: 
hPNV: Perlgrasbuchenwald 
Besonderer Lebensraum: LRT 9110 und 9130 Hainsimsen- und Waldmeister-Buchenwald 
Besonderes Artvorkommen: Fledermäuse 
Vernetzung in die Umgebung: umgebender Buchenwald und LRTs, jedoch Randlage im 
Übergang zum Siedlungsbereich 
Informationen aus dem Forsteinrichtungswerk: 
Standort: Randliche Eichen-Mischwaldzone 
Bestand:  
38 A1: Buche, schwaches Baumholz mit Europäischer Lärche 
aus Naturverjüngung, geschlossen mit Lücken 
Ausreifungsstadium, Z-Bäume markiert 
38 A2: Buche, Stangenholz bis mittleres Baumholz 
aus Naturverjüngung, geschlossen mit Lücken 
Ausreifungs- bis Auslesestadium, Z-Bäume markiert

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 33 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
38 A3: Buche, mittleres bis starkes Baumholz mit Eiche 
locker mit Lücken 
Ausreifungs- bis Regenerationsstadium 
38 A4: Buche, Stangenholz bis mittleres Baumholz mit Douglasie 
aus Naturverjüngung und Pflanzung, geschlossen bis gedrängt 
Auslesestadium, Z-Bäume markiert 
38 B1: Rot-Eiche, Stangenholz mit Buche, Douglasie 
aus Naturverjüngung und Pflanzung, gedrängt mit Lücken 
Auslesestadium, Pflegerückstand 
 
Fläche Baumarten Baumalter Anteil in % Totholz Letzter Ein-
griff 
38 A1 
3,0 ha 
frisch, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
BU 
ELA, DGL 
Unterschicht: 
BU 
Naturverjüngung: 
Einzelne Esskasta-
nien 
 
79 
65 
 
79 
82 % BU 
15 % ELA 
3 % DGL 
1 bis 5 
Vfm/ha Bi-
otopholz 
k. A. 
38 A2 
1,3 ha 
frisch, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
BU 
ELA, DGL 
EI, BIR 
+VKR 
Oberschicht: 
EI 
+FI 
Unterschicht: 
BU 
 
51 
43 
51 
 
 
210 
 
 
51 
 
76 % BU 
11 % ELA 
 
 
 
1 bis 5 
Vfm/ha Bi-
otopholz 
k. A. 
38 A3 
1,1 ha 
frisch, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
BU, EI, ELA, HBU 
DGL  
+FI 
Verjüngungsschicht: 
AH, BU, FI 
Naturverjüngung:  
BU auf 18 % 
+ Colorado-Tanne 
 
198 
56 
 
22 
 
65 % BU 
22 % EI 
 
50 % AH 
45 % BU 
1 bis 5 
Vfm/ha Bi-
otopholz 
Linienauf-
hieb, Wald-
rand pflegen/ 
gestalten

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 34 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
38 A4 
2,9 ha 
frisch, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
BU, DGL, ELA, KI, 
EI, BIR, AH, FI 
+VKR, SERL, HBU 
Oberschicht: 
BU, EI 
 
36/39 
 
 
 
210 
47 % BU 
16 %DGL 
13 % ELA 
 
 
85 % BU 
 Feinerschlie-
ßung ergän-
zen 
38 B1 
1,3 ha 
frisch, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
REI, DGL  
BU 
BU 
+KI, ELA 
Oberschicht: 
BU, EI 
Verjüngungsschicht: 
BU 
 
36 
50 
110 
 
 
201 
 
22-46 
50 % REI 
15 % DGL 
25 % BU 
10 % BU 
 
62 % BU 
38 % EI 
 
100 % BU 
1 bis 5 
Vfm/ha Bi-
otopholz 
Linienauf-
hieb, Z-
Bäume mar-
kieren, Fei-
nerschlie-
ßung anle-
gen 
 
4.2.5. Vorschlag zur klimaangepassten Baumartenwahl 
gemäß „Entscheidungshilfen zur klimaangepassten Baumartenwahl“ 
(Quelle: www.nw-fva.de Zugriff 26.01.2021) 
 
1 Swb - 190 mm, Ts mesotroph 
10, 14, 47, 71, 74, 76 
2 Swb - 200 mm, Ts mesotroph 
10, 14, 47, 71, 74, 76 
3 Swb - 200 mm, Ts gut mesotroph 
10, 13, 14, 33, 71, 72, 74, 76 
4 Swb - 190 mm, Ts gut mesotroph 
10, 13, 14, 33, 71, 72, 74, 76 
10 Eiche-Buche/Hainbuche + 10 % Begleitbaumarten (Bergahorn, Eberesche, Birke, Aspe, Weide)  
13 Stiel-Eiche mit Hainbuche + 20 % Begleitbaumarten (Eschen, Ahornen, Flatterulmen und ande-
ren Edellaubbaumarten, an Rändern auch Wildobst 
1 
2 
3 
4

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 35 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
14 Eiche-Birke/Kiefer + 10-20 % Buche und Begleitbaumarten (Eberesche, Aspe, Weide, Roterle) 
33 Edellaubbäume Esche, Sommerlinde, Elsbeere, Traubeneiche, Wildobst, ergänzt um Trauben-
Eiche und Buche und Hainbuche sowie Berg-, Spitz- und Feldahorn 
47 Sandbirke-Kiefer ergänzt um Eichen (Trauben- und Stiel-Eiche) + 20 % Begleitbaumarten (Eber-
esche, Aspe, ggf. Salweide, Buche u.a.) und Straucharten 
71 Kiefer, beigemischt Eiche + 10-20 % Begleitbaumarten (Birke, Eberesche, Aspe, z.T. auch Bu-
che) 
72 Kiefer-Buche-Lärche + 10 % Begleitbaumarten (Fichte, Eiche, Birke, Eberesche oder Aspe) 
74 Kiefer-Birke + 10-20 % Begleitbaumarten wie Stiel-Eiche, Trauben-Eiche, Eberesche, Aspe, Sal-
weide, Buche 
76 Kiefer-(Douglasie-)Buche, ergänzt um Hainbuche/ Winterlinde (oder Roteiche), + 10 % Begleit-
baumarten (Eiche, Birke, Eberesche, Aspe) 
Swb = Standortwasserbilanz (gerundet) Ts = Trophiestufe 
 
4.2.6. Naturschutzfachlicher Zustand Ausgangsbestand 
Bewertung des naturschutzfachlichen Zustands auf Grundlage der FE-Daten: 
Das Ergebnis dieser naturschutzfachlichen Auswertung stellt die Bewertung des Punktes Nr. 
2 Hohe naturschutzfachliche Wertigkeit des Bestandes der Anerkennungs-Kriterien dar (siehe 
Tabelle: Gegebene Voraussetzungen für die Anerkennung).  
Naturschutzfachliches Kriterium Böllenfalltor 
Hoher Anteil liegendes und stehendes 
Totholz oder alte Bäume im natürlichen 
Absterbeprozess 
ja, 
1 bis 5 Vfm/ha 
Langjährige unbeeinflusste Entwicklung 
oder nur gering beeinflusst 
ja 
Hohes, ungestörtes Entwicklungspoten-
tial (keine oder kaum initiale Maßnahmen 
nötig) 
teilweise,  
hoher Erholungsdruck 
Initiale nötig: 
entfernen von Nadelholz und nicht heimischen Baumar-
ten v.a. REI; FI, DGL, KI 
Vorkommen besonderer Tier- oder Pflan-
zenarten angewiesen auf ungestörten 
Entwicklungsraum 
k. A.  
unbekannt 
Vernetzung von Lebensräumen / Bio-
topverbund 
ja,  
Buchenwald LRT 
Landschaftsästhetische Besonderheit 
(Urwald, Hutewald), gesetzlich schüt-
zenswerte Lebensräume 
ja,  
LRT 9110 Hainsimsen-Buchenwald 
LRT 9130 Waldmeister-Buchenwald 
Hoher naturschutzfachlicher Zustand gegeben 
grün – gegeben, hellgrün – weitgehend gegeben, orange – teilweise gegeben

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 36 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.2.7. Bewertung des Aufwertungspotentials 
Basisbewertung 
Böllenfalltor (Abt. 38) 
Kriterium Gegeben Begründung WP/m² 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht 
Totholzbewohner* k.A. anzunehmen 0,5 
Altholzbewohner* ja Fledermäuse 1,0 
Wesentlicher Bestandteil ei-
nes Biotopverbundes 
nein   
Natürliche Baumartenzusam-
mensetzung 
tlw. nur 
bedingt 
bereichsweise hoher Anteil Rot-Ei-
chen und Douglasie (v.a. in WA 38 
B1) 
0,5 
Natürliche Begleitflora ja anzunehmen 0,5 
Existenz verschiedener Wald-
entwicklungsphasen 
ja Naturverjüngung Buche, Altersklas-
sen von 22 bis 210 Jahre vorhanden, 
besonders Eichen  
0,5 
Langjährige unbeeinflusste 
Entwicklung 
nein Nutzungseinstellung seit 2017 da 
FSC-Fläche 
0,25 
Potential ungestörter Entwick-
lung 
nein Parkplatz, Schießstand, hochfre-
quentierte Weg, erforderliche Wege-
sicherung nimmt fast die gesamte 
Fläche ein 
 
Natürlicher Sonderstandort nein   
Summe   3,25 
 
Korrekturzuschlag innerhalb von Naturschutzgebieten, Nationalparks oder „NATURA 
2000“-Gebieten  
• Erheblich günstige Wirkung für das Erhaltungsziel 
• Bewertung separat von der Basisbewertung für jedes Kriterium getrennt einschl. detail-
lierter Begründung 
Böllenfalltor Abt. 38 
Kriterium Gegeben Begründung WP/m² 
   A1 A2 A3 A4 B1 
Totholzbewohner* k.A. anzunehmen 0,5 
Altholzbewohner* ja Fledermäuse 1

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 37 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Wesentlicher Bestandteil 
eines Biotopverbundes 
nein  - 
Natürliche Baumartenzu-
sammensetzung 
bedingt in WA 38 A4 16 % DGL-Anteil, 
in WA 38 B1 50 % REI- und 15 
% DGL-Anteil 
1,0 1,0 1,0 0,5  
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,71 
Natürliche Begleitflora ja anzunehmen 0,5 
Existenz verschiedener 
Waldentwicklungsphasen 
ja bis auf WA 38 A1 Altersklassen 
von 22 bis 210 Jahre vorhan-
den, besonders Eichen  
0,5 0,75 0,75 0,5 0,75 
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,60 
Langjährige unbeein-
flusste Entwicklung 
nein Nutzungseinstellung seit 2017 
da FSC-Fläche 
0,25 
Potential ungestörter Ent-
wicklung 
nein Parkplatz, Schießstand, hoch-
frequentierte Weg, erforderliche 
Wegesicherung nimmt fast die 
gesamte Fläche ein 
- 
Natürlicher Sonderstand-
ort 
nein  - 
Summe Korrekturzu-
schlag 
  3,56 
 
Aufgrund der differenzierten Altersstruktur mit z.T. auch bereits alten Bäumen und der zu ei-
nem sehr großen Teil standortgerechten und einheimischen Artenzusammensetzung im Be-
stand ist mit großer Sicherheit von einem Vorhandensei n von tot- bzw. altholzbewohnenden 
Arten auszugehen, auch wenn hierüber abgesehen von älteren Fledermausdaten keine spe-
ziellen Untersuchungsergebnisse vorliegen.   
Die Bewertung der Baumartenzusammensetzung basiert auf einer abteilungsbezogenen Aus-
wertung des Forsteinrichtungswerkes. Zwar sind auch in den Abteilungen A1, A2 und A3 Bei-
mischungen nicht einheimischer Arten vorhanden (v.a. Douglasie), diese sind jedoch in ihrem 
Anteil an der Gesamtartenzusammensetzung vernachlässigbar. In den Abteilungen A4 und B1 
sind diese Anteile deutlich bzw. ungleich größer, was im Bewertungsansatz entsprechend be-
rücksichtigt wurde. Entsprechend der Flächenanteile der Abteilungen wurde für die Bewertung 
eine Mittelwertbildung vorgenommen.  
Vor dem Hintergrund der insgesamt recht ungestörten Vegetationsentwicklung wurde ein ein-
heitlicher Bewertungszuschlag für die natürliche Begleitflora angesetzt.  
Die Bewertung der Waldentwicklungsphasen wurde ebenfalls nach Abteilungen differenziert 
aus dem Forsteinrichtungswerk über die Angaben zur Schichtung, Altersstruktur und ggf. dem 
Vorhandensein einer Naturverjüngung ermittelt. Da der Idealfall einer differenzierten und 
gleichmäßig verteilten Altersstruktur samt Naturverjüngung in keiner Abteilung gegeben ist,  
konnten nur halbe bzw. dreiviertel Ansätze berücksichtigt werden. Auch hier erfolgte eine Mit-
telwertbildung. 
Mit der FSC-Ausweisung erfolgt seit 2017 keine forstwirtschaftliche Nutzung mehr und auch 
vorhergehende wesentliche Eingriffe sind nicht erkennbar, so dass ein mittlerer Zuschlag für 
die unbeeinflusste Entwicklung vergeben werden konnte.

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 38 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht 
Basisbewertung 3,25 
Korrekturzuschlag Natura 2000 3,56 
Summe 6,81 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht aber Verkehrssicherungserfordernissen 
Korrekturabschlag um 1,5 WP/m², da keine unbeeinflusste Entwicklung 
möglich (- 0,5) und gegebenes hohes Störungspotential entlang der Freizeit-
routen (-1,0) 
5,31 
 
Berechnung des Aufwertungspotential 
Fläche und Maßnahme Größe 
[m²]  
Aufwertung 
WP/m² 
Berechnung WP ge-
samt 
Böllenfalltor, Abt. 38 – 9,4 ha 
(9,6 ha abzgl. 0,2 ha Flächenanteile für Wege und Schneisen) 
Nutzungsverzicht 25.000 6,81 25.000 m² x 6,81 170.250 
Nutzungsverzicht mit Verkehrssiche-
rungserfordernissen  
60.390 5,31 60.390 m² x 5,31 320.671 
Aufwertungspotential, gesamt 490.921 
 
4.2.8. Maßnahmenvorschläge 
• Dauerhafter Nutzungsverzicht (mind. 30 Jahre) 
• Verkehrssicherung entlang der Wegetrassen, dabei Festlegung der Sicherheitszone 
anhand der tatsächlichen Baumlängen, möglichst keine Komplettentnahme/Fällung 
von Bäumen, sondern nur Rücknahme von gefährlichem Astwerk oder Absetzen des 
Stamms  
• Bereichsweise Waldrandentwicklung entlang Böllenfalltorweg und entlang der Freiflä-
che Oberförsterwiese durch Einbringung/Pflanzung klimarobuster, einheimischer 
Straucharten (z.B. Kornelkirsche, Hasel, Weißdorn, Pfaffenhütchen, Liguster, Geis-
blatt) 
• Rückbau von zwei kleinen Stichwegen/-pfaden im Südosten bzw. Südwesten, Aufrei-
ßen des verdichteten Bodens (soweit unter Schonung der Baumwurzelbereiche mög-
lich), ggf. Einbringung klimarobuster / einheimischer Gehölzarten (durch Saat oder 
Pflanzung), ggf. Verlegung der Trasse mit Stammholz und Astwerk 
• Sperrung von Trampelpfaden durch Verlegung der Zugangsbereiche mit Stammholz 
und Astwerk sowie ggf. Aufreißen verdichteten Bodens (soweit unter Schonung der 
Baumwurzelbereiche möglich) 
• Regelmäßige Kontrolle auf mögliche Einwanderung invasiver Arten sowie Beseiti-
gung von aus Gärten eingebrachten Pflanzen im Siedlungsrandbereich (Bambus im 
Südwesten Nahe Böllenfalltorweg) 
• Langfristig und bei stabiler Bestandsstruktur sukzessive Entnahme/Beseitigung nicht 
einheimischer/standortgerechter Baumarten (v.a. Douglasie und Rot-Eiche) bzw. Be-
standsumbau des Rot-Eichenreinbestands in WA 38 B1

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 39 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Klare Begrenzung des Parkplatzes auf die erforderliche Zufahrt/Stellplatzfläche (16 m 
Breite), regelmäßige Kontrolle auf wilde Ablagerungen 
• Hinweisschilder/Information zum Prozessschutz abseits der Wege mind. am Wald-
parkplatz sowie im Freizeitbereich Oberförsterwiese 
 
4.2.9. Maßnahmenskizze

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 40 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.2.10. Zusammenfassende Bewertung 
Die betrachteten Waldflächen im Bereich Böllenfalltor sind aufgrund der gegebenen Sied-
lungsrandlage stark durch Erholungssuchende frequentiert und entsprechenden Belastungen 
ausgesetzt. Gleichwohl handelt es sich um ein schutzwürdiges und schutzbedürftiges FFH -
Gebiet, das von einer Aufgabe der forstlichen Nutzung profitieren wird. Von der zunehmenden 
Biotopreife (v.a. Anreicherung von Totholzhabitaten), profitieren v.a. weniger störanfällige Tier-
arten. Daher wird der dauerhafte Nutzungsverzicht für die Anerkennung als Waldkompensati-
onsmaßnahme als geeignet angesehen. Zudem korrespondiert dies unmittelbar mit der Ziel-
setzung im Natura 2000-Bewirtschaftungsplan (Umsetzen des Kernflächenkonzeptes / Stillle-
gung von Waldflächen zur Streckung abnehmender Altholzvorräte im Stadtwald). 
 
4.2.11. Bilddokumentation Bereich Böllenfalltor 
Hinweis: Alle Fotoaufnahmen von Götte Landschaftsarchitekten GmbH (Aufnahmedatum 
23.02.2021) 
 
  
Abb. B1: Bollenfalltorweg Bereich zwischen Parkplatz und 
Alte Ober-Ramstädter Straße 
Abb. B2: Böllebfalltorweg nördlich Parkplatz 
  
Abb. B3: Straßenparallele Wegetrasse mit umgeschnitte-
nem Stammholz südl. Parkplatz 
Abb. B4: Aufgeklappter Wurzelteller am Wegesrand

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 41 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
   
Abb. B5: Bambus im Waldrandbereich 
Böllenfalltorweg 
Abb. B6: Gekappte BU Abb. B7: vermeintliche Wegetrasse 
nahe Kreuzung Böllenfalltorweg/Alte-
Ober-Ramstädter Straße 
   
Abb. B8: Straßenparallele Wegetrasse 
nördl. Parkplatz 
Abb. B9: Kopfschneise Abzweig 
Bollenfalltorweg, Blick nach Osten 
Abb. B10: Dachsbergweg zwischen 
Parkplatz und Kopfschneise

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 42 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
   
Abb. B11: Kopfschneise östl. 
Dachsbergweg 
Abb. B12: Vermeintlicher Wegeab-
zweig hinter der Kreuzung Kopf-
schneise/Dachsbergweg 
Abb. B13: Bodenmulden südl. 
Kopfschneise 
   
Abb. B14 bis B16: Waldwege nahe Oberförsterwiese

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 43 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abb. B17: Waldschneise am östlichen UG-Rand Abb. B18: Bankstandort östlich Oberförsterwiese 
  
Abb. B19: Grillhütte an der Oberförsterwiese Abb. B20: Rückwärtige Andienung Schießstand 
  
Abb. B21: BU-Naturverjüngung südl. Oberförsterwiese Abb. B22: Bankstandort im Südosten des UG

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 44 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abb. B23: Zufahrt Waldparkplatz am Böllenfalltorweg Abb. B24: Waldparkplatz 
  
  
  
Abb. A25 bis A30: Entsorgte Zimmer- und Gartenpflanzen, wils abgelagerter Bauschutt samt Werkzeug, 
Schneeglöckchen/Gartenflüchtling im Nahbereich des Waldparkplatzes

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 45 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.3. Bereich Darmbachaue 
4.3.1. Eignung und Voraussetzung zur Anerkennung 
Ermittlung Ausgleichsflächeneignung: 
Nr. Kriterium Darmbachaue 
1 Forstliches Nutzungsin-
teresse 
ja, Vorrangfläche Forstwirtschaft 
2 Hoher Erholungsdruck in Abt. 62 nein, in Abt. 63 + 64 gegeben 
3 Direkt angrenzende 
Siedlungsgebiete oder 
Verkehrstrassen 
nein 
4 Forstschutzrisiken für 
angrenzende Bestände 
nein 
5 Hohe anthropogene 
Vorschädigung 
nein 
6 Entgegenstehende Ziel-
aussage RegFNP etc. 
nein, Lage im FFH- und NS-Gebiet, im LSG und im regionalen Grün-
zug  
grün – geeignet, hellgrün – geeignet mit geringer Einschränkung, orange – bedingt geeignet 
 
Gegebene Voraussetzungen für die Anerkennung: 
Nr. Kriterium Darmbachaue 
1 Naturschutzfachliches 
Konzept/Argumentation 
Stilllegungsfläche für Prozessschutz innerhalb des FFH-Gebiets 
2 Hohe Wertigkeit*   
oder 
Naturschutzvorrang 
gegeben 
gegeben 
3 Baumarten gem. hPNV, 
und 
günstige Alterszusam-
mensetzung 
weitgehend 
ja 
4 Zukünftige Planungen keine 
5 Teil einer Vernetzung Lage in einem ausgedehnten, von Gewässern (Darmbach und Seiten-
gewässer) durchzogenen Waldgebiet  
6 Vorkommen/Potential 
für Arten  
gegeben 
grün – gegeben, hellgrün – weitgehend gegeben, orange – teilweise gegeben 
* Ergebnis der naturschutzfachlichen Auswertung der FE-Daten

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 46 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.3.2. Lage 
Quelle: Orthofoto 2017, Stadt Darmstadt 
 
 
Abt.-Nr. 62 
L = 610 m 
B = 210 m

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 47 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abt.-Nr. 63 tlw. und 64 
C tlw. 
L = 690 m 
B = 100 m 
 
(nur schraffierte Fläche) 
 
4.3.3. FFH-Gebiet Nr. 6118-304 
Grunddatenerfassung (GDE) Lebensraum- und Biotoptypen (RP Darmstadt, 2005) 
 
 
Auszug aus der Bestandskarte, Lebensraumty-
pen mit Wertstufen (Quelle: GDE, RP Darm-
stadt, 2005) 
 
 
Auszug aus der Biotoptypenkarte (Quelle: GDE, 
RP Darmstadt, 2005)

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 48 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Maßnahmen FFH-Gebiet: Rücknahme der Nutzung des Waldes und Sicherung des LRT 
*91E0 im EHZ B (Erlen-Eschen- und Weichholzauwälder) 
  
Auszug aus der Maßnahmenkarte des FFH-Gebietes, 
Braun – Stilllegung von Waldflächen, grün – Bewirtschaftung ohne LRT (Quelle: Bewirtschaftungsplan 
FFH-Gebiet, RP Darmstadt, 2017) 
(Gelb – Wege; pink – bauliche Anlagen) 
Beschreibung der Maßnahme: „Umsetzen des Kernflächenkonzeptes von Hessen -Forst und 
geplante Stilllegung von Waldflächen zur Streckung abnehmender Altholzvorräte im Stadtwald 
Darmstadt, Aufgabe der Waldnutzung, bei bestehender Gefahr einer Verschlechterung des 
Erhaltungszustands betroffener LRT sind Gegenmaßnahmen zulässig, für den Stadtwald 
Darmstadt soll die Umsetzung durch Waldvertragsnaturschutz erfolgen“ ( Bewirtschaftungs-
plan FFH-Gebiet, RP Darmstadt, 2017). 
 
4.3.4. Bestandsbeschreibung Forsteinrichtungswerk 
Allgemein: 
hPNV: Stieleichen-Hainbuchenwald + Erle, Buche sowie Perlgrasbuchenwald 
Besonderer Lebensraum: LRT *91E0 in kleinen Teilen, sonst Potential zu Buchenwald 
Besonderes Artvorkommen: Fledermäuse, Feuersalamander 
Vernetzung in die Umgebung: Darmbach, umgebender Buchenwald 
Informationen aus dem Forsteinrichtungswerk: 
Standort: Randliche Eichen-Mischwaldzone 
Bestand:  
62-1: Buche, Stangenholz mit Eiche, Birke 
aus Naturverjüngung und Pflanzung, geschlossener Bestand mit Lücken 
Differenzierungsstadium 
62-2: Buche, Stangenholz bis Dickung mit Birke 
aus Naturverjüngung und Pflanzung, geschlossener Bestand mit Lücken 
Differenzierungsstadium

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 49 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
62-3: Buche, Stangenholz bis schwaches Baumholz mit Ki und Erl 
geschlossen mit Lücken, 
Auslesestadium 
63-3: Eiche, Starkes Baumholz mit Buche 
geschlossen mit Lücken 
Dauerwaldstadium 
63-4: Erle, Stangenholz bis schwaches Baumholz 
Stockausschlag gedrängt mit Lücken 
Dauerwaldstadium 
64-C1: Erle, mittleres Baumholz mit Kiefer 
geschlossen mit Lücken 
Dauerwaldstadium 
 
Fläche Baumarten Baumalter Anteil 
in % 
Totholz Letzter 
Eingriff 
62-1 
6,4 ha 
Frisch me-
sotroph 
BU, EI, BIR, ELA, FI, 
VKR 
21 alle 51 % BU 
25 % EI 
20 % BIR 
1 bis 5 Vfm/ha 
Biotopholz 
2012 an 
ELA + 
DGL 
62-2 
5,8 ha 
Wechsel-
feucht me-
sotroph 
Hauptschicht:  
BU, EI, ELA 
Oberschicht: 
BU, EI, ELA 
 
REI, ERL 
DGL 
 
21 
 
BU 155-188 
183 
95 
101 
 
75 % BU 
 
53 % EI 
28 % BU 
1 bis 5 Vfm/ha 
Biotopholz 
k.A. 
62-3 
0,8 ha 
Frisch / betont 
frisch me-
sotroph 
Hauptschicht:  
BU, KI,  
ERL 
ELA 
FI 
 
63 
57 
60 
63 
 
2 x 25 % 
24 % 
13 % 
13 % 
nein k.A. 
      
63-3 
1,8 ha 
Feucht, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
EI, BU 
KI 
ERL 
Verjüngungsschicht: 
BU, ERL 
 
199 
173 
105 
 
18 
 
47 % EI 
29 % BU 
 
 
70 % BU 
 
nein FSC 
Stillle-
gung 
2017-
2022

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 50 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
63-4 
0,7 ha 
Feucht, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
ERL 
 
40 
90 
50 % 
50 % 
1 bis 5 Vfm/ha 
Biotopholz 
FSC 
Stillle-
gung 
2017-
2022 
64-C1 
1,0 ha 
Feucht, gut 
mesotroph 
Hauptschicht: 
ERL 
EI, BU 
KI 
(HBU) null 
Verjüngungsschicht: 
BU 
Naturverjüngung 100 
% ERL 
 
115 
156 
168 
115 
 
22 
 
40 % 
10 % 
40 % 
0 % 
Über 15 
Vfm/ha Bioto-
pholz 
FSC 
Stillle-
gung 
2017-
2022 
 
4.3.5. Vorschlag zur klimaangepassten Baumartenwahl 
gemäß „Entscheidungshilfen zur klimaangepassten Baumartenwahl“ 
(Quelle: www.nw-fva.de Zugriff 26.01.2021) 
 
 
1 Swb – 200-210 mm, Ts mesotroph 
10, 14, 47, 71, 74, 76 
2 Swb - 215 mm, Ts gut mesotroph 
10, 13, 14, 33, 71, 72, 74, 76 
3 Swb feucht, Ts gut mesotroph 
10, 13, 20, 21, 23, 31, 40 
4 Swb - 200 mm, Ts mesotroph 
10, 14, 47, 71, 74, 76 
5 Swb wechselfeucht, Ts gut mesotroph 
10, 13, 14, 20, 21, 23, 29, 31, 36, 40, 55 
6 Swb wechselfeucht, Ts mesotroph 
10, 13, 14, 20, 21, 23, 29, 31, 40, 55, 71 
7 Swb – 185-195 mm, Ts mesotroph 
10, 14, 47, 71, 74, 76 
8 Swb - 200 mm, Ts gut mesotroph 
10, 13, 14, 33, 71, 72, 74, 76 
 
1 
2 3 
4 
5 
6 7 
8 
1 1 
2 
9 
10 
11

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 51 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
9 Swb - 210 mm, Ts gut mesotroph 
10, 13, 14, 33, 71, 72, 74, 76 
10 Swb feucht, Ts gut mesotroph 
10, 13, 20, 21, 23, 31, 40 
11 Swb feucht, Ts gut mesotroph 
10, 13, 20, 21, 23, 31, 40 
10 Eiche-Buche/Hainbuche + 10 % Begleitbaumarten (Bergahorn, Eberesche, Birke, Aspe, 
Weide) 
13 Stiel-Eiche mit Hainbuche + 20 % Begleitbaumarten (Eschen, Ahornen, Flatterulmen und ande-
ren Edellaubbaumarten, an Rändern auch Wildobst 
14 Eiche-Birke/Kiefer + 10-20 % Buche und Begleitbaumarten (Eberesche, Aspe, Weide, Roterle) 
20 Buche mit bis 20% Begleitbaumarten (Eiche, Bergahorn, Esche, Kirsche, Ulme, Eberesche, 
Birke, Salweide, Fichte u.a.). 
21 Buche mit Eiche + 10 % Begleitbaumarten (Ahorn, Winterlinde, Hainbuche, Eberesche, Birke) 
23 Buche und Edellaubbäume (Esche, Bergahorn, Spitzahorn, Bergulme, Winter- und Sommer-
linde, Elsbeere, Wildkirsche (Wildobst), Eibe + sonstige natürliche Begleitbaumarten) 
29 Buche mit Tanne ggf. Fichte + Begleitbaumarten (Eiche, Eberesche, Birke u.a.) 
31 Edellaubbäume Esche, Bergahorn, Flatter- und Bergulme, Winterlinde, Wildkirsche sowie Ro-
terle mit Buche, Hainbuche, Eiche + Begleitbaumarten (u.a. Spitzahorn und Elsbeere) 
33 Edellaubbäume Esche, Sommerlinde, Elsbeere, Traubeneiche, Wildobst, ergänzt um Trauben-
Eiche und Buche und Hainbuche sowie Berg-, Spitz- und Feldahorn 40 Erlenwald (Roterle) mit 30 
% Esche, Moorbirke, Flatterulme, Stiel-Eiche, Hainbuche + Begleitbaumarten (Bergahorn u.a.) 
47 Sandbirke-Kiefer ergänzt um Eichen (Trauben- und Stiel-Eiche) + 20 % Begleitbaumarten 
(Eberesche, Aspe, ggf. Salweide, Buche u.a.) und Straucharten 
55 Weißtanne-Buche + Begleitbaumarten (Eberesche, Birke u.a.) ggf. auch Fichte, Lärche, Doug-
lasie 
71 Kiefer, beigemischt Eiche + 10-20 % Begleitbaumarten (Birke, Eberesche, Aspe, z.T. auch Bu-
che) 
72 Kiefer-Buche-Lärche + 10 % Begleitbaumarten (Fichte, Eiche, Birke, Eberesche oder Aspe) 
74 Kiefer-Birke + 10-20 % Begleitbaumarten wie Stiel-Eiche, Trauben-Eiche, Eberesche, Aspe, 
Salweide, Buche 
76 Kiefer-(Douglasie-)Buche, ergänzt um Hainbuche/ Winterlinde (oder Rot-Eiche), + 10 % Be-
gleitbaumarten (Eiche, Birke, Eberesche, Aspe) 
Swb = Standortwasserbilanz (gerundet)  Ts = Trophiestufe

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 52 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.3.6. Naturschutzfachlicher Zustand Ausgangsbestand 
Bewertung des naturschutzfachlichen Zustands auf Grundlage der FE-Daten: 
Das Ergebnis dieser naturschutzfachlichen Auswertung stellt die Bewertung des Punktes Nr. 
2 Hohe naturschutzfachliche Wertigkeit des Bestandes der Anerkennungs-Kriterien dar (siehe 
Tabelle: Gegebene Voraussetzungen für die Anerkennung).  
Naturschutzfachliches Kriterium Darmbachaue 
Hoher Anteil liegendes und stehendes 
Totholz oder alte Bäume im natürlichen 
Absterbeprozess 
ja,  
1 bis 5 Vfm/ha 
Langjährige unbeeinflusste Entwicklung 
oder nur gering beeinflusst ja, 62: geringe Eingriffe (Aufasten ELA, DGL) 
ja, 63/64: FSC Stilllegung 2017-2022 
Hohes, ungestörtes Entwicklungspoten-
tial (keine oder kaum initiale Maßnahmen 
nötig) 
teilweise,  
Initiale nötig: 
ggf. Einbringen von besonderen Baumarten, Entfernen 
von Nadelholz und nicht heimischen Baumarten FI, REI, 
DGL, KI 
Vorkommen besonderer Tier- oder Pflan-
zenarten angewiesen auf ungestörten 
Entwicklungsraum 
ja,  
Fledermäuse, Feuersalamander 
Vernetzung von Lebensräumen / Bio-
topverbund 
ja,  
Buchenwald, Auwald und Feuchtlebensraum 
Landschaftsästhetische Besonderheit 
(Urwald, Hutewald), gesetzlich schüt-
zenswerte Lebensräume 
ja,  
LRT *91E0 Bach-Eschenwald und Schwarzerlenwald 
Hoher naturschutzfachlicher Zustand gegeben 
grün – gegeben, hellgrün – weitgehend gegeben, orange – teilweise gegeben 
 
4.3.7. Bewertung des Aufwertungspotentials Abt. 62 
Basisbewertung 
Darmbachaue Abt. 62 
Kriterium Gegeben Begründung WP/m² 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht 
Totholzbewohner* k.A. anzunehmen 0,25 
Altholzbewohner* k.A. anzunehmen 0,25 
Wesentlicher Bestandteil ei-
nes Biotopverbundes 
ja Vernetzung mit umgebenden Bu-
chenwaldbiotopen und Bachau-
enverbund 
0,5

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 53 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Natürliche Baumartenzusam-
mensetzung 
ja größtenteils, nur in Abt 62-2 
auch nicht heimische Arten (REI, 
DGL) 
0,5 
Natürliche Begleitflora k.A. anzunehmen 0,25 
Existenz verschiedener Wald-
entwicklungsphasen 
ja Naturverjüngung, Altersklassen 
von 21 bis 188 Jahre vorhanden  
0,5 
Langjährige unbeeinflusste 
Entwicklung 
teilweise geringe Eingriffe, Aufasten, Ein-
bringen von Baumarten, Nut-
zungseinstellung seit 2017 da 
FSC-Fläche 
0,25 
Potential ungestörter Entwick-
lung 
ja gegeben 0,5 
Natürlicher Sonderstandort teilweise Aue entlang Bachlauf 0,25 
Summe   3,25 
 
Korrekturzuschlag innerhalb von Naturschutzgebieten, Nationalparks oder „NATURA 
2000“-Gebieten  
• Erheblich günstige Wirkung für das Erhaltungsziel, 
• Bewertung separat von der Basisbewertung für jedes Kriterium getrennt, 
• für jedes Kriterium detailliert zu begründen. 
Darmbachaue Abt. 62 
Kriterium Gegeben Begründung WP/m² 
   62-1 62-2 62-3 
Totholzbewohner* k.A. anzunehmen 0,5 
Altholzbewohner* k.A. je nach Baumartenalter anzu-
nehmen 
 0,5  
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,23 
Wesentlicher Bestandteil 
eines Biotopverbundes 
ja Vernetzung mit umgebenden 
Buchenwaldbiotopen und Bach-
auenverbund 
0,5 
Natürliche Baumartenzu-
sammensetzung 
ja in Abt. 62-2 Beimischung von 
REI und DGL 
0,5 0,25 0,55 
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,39 
Natürliche Begleitflora k.A. anzunehmen 0,5 
Existenz verschiedener 
Waldentwicklungsphasen 
ja in Abt. 62-2 Altersklassen von 
21 bis 188 Jahre vorhanden  
 0,75

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 54 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,34 
Langjährige unbeeinflusste 
Entwicklung 
teilweise geringe Eingriffe, Aufasten, Ein-
bringen von Baumarten, Nut-
zungseinstellung seit 2017 da 
FSC-Fläche 
0,25 
Potential ungestörter Ent-
wicklung 
teilweise  aufgrund der Siedlungsnähe und 
umgebender Wege nicht beson-
ders ausgeprägt 
0,25 
Natürlicher Sonderstandort ja, teilweise Aue entlang Bachlauf, auf Teil-
fläche 
0,25 
Summe Korrekturzu-
schlag 
  3,21 
 
Aufgrund der unterschiedlichen Altersstruktur, mit bereichsweise bereits altem Baumbewuchs 
und der zu einem großen Teil standortgerechten und einheimischen Artenzusammensetzung 
im Bestand, ist mit großer Sicherheit von einem Vorhandensein von tot- bzw. altholzbewoh-
nenden Arten auszugehen.  
Insbesondere aufgrund der das Gebiet durchziehenden Fließgewässerstruktur ist eine beson-
dere Bedeutung für den Biotopverbund gegeben.  
Die Bewertung der Baumartenzusammensetzung basiert auf einer abteilungsbezogenen Aus-
wertung des Forsteinrichtungswerkes. Überwiegend sind einheimische, aber nicht unbeding t 
der potentiellen natürlichen Vegetation entsprechende Arten vorhanden. Aufgrund der in der 
Abteilung 62-2 vorhandenen Beimischung nicht einheimischer Arten (v.a. Roteiche und Doug-
lasie) wurde zusätzlich entsprechend weiter reduzierter Ansatz gewählt.   
Vor dem Hintergrund der insgesamt recht ungestörten Vegetationsentwicklung wurde ein ein-
heitlicher Bewertungszuschlag für die natürliche Begleitflora angesetzt.  
Die Bewertung der Waldentwicklungsphasen wurde ebenfalls nach Abteilungen differenziert 
aus dem Forsteinrichtungswerk über die Angaben zur Schichtung, Altersstruktur und ggf. dem 
Vorhandensein einer Naturverjüngung ermittelt. Hierbei rechtfertigt nur die Abt. 62-2 einen Be-
wertungsansatz, weil hier eine differenzierte Altersstruktur gegeben ist.  
Mit der FSC-Ausweisung erfolgt seit 2017 keine forstwirtschaftliche Nutzung mehr . Aufgrund 
der Altersstruktur kann aber insgesamt nur ein unterer Bewertungsansatz für die unbeein-
flusste Entwicklung vergeben werden.  
Durch die etwas abseitige Lage und fehlende Querwege bestehen relativ günstige Vorausset-
zungen für eine ungestörte Entwicklung, weshalb hier ein reduzierter Bewertungszuschlag ver-
geben werden kann.  
Der Bereich ist durch einen Seitenzulauf des Darmbachs geprägt. Die dadurch bedingten 
Feuchtezonen sind als Sonderstandort anzusehen. 
 
Aufwertung gesamt 
Waldbereich mit Nutzungsverzicht  
Grundbewertung 3,25 
Zusatzbewertung 3,21 
Summe 6,46

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 55 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Waldbereich mit Nutzungsverzicht aber Verkehrssicherungserfordernissen  
Korrekturabschlag um 1 WP/m², da keine unbeeinflusste Entwicklung möglich (- 0,5) 
und gegebenes Störungspotential entlang der Freizeitrouten / Wegetrassen (- 0,5) 
5,46 
 
Berechnung des Aufwertungspotential 
Fläche und Maßnahme Größe 
[m²]  
Aufwertung 
WP/m² 
Berechnung WP ge-
samt 
Darmbachaue, Abt. 62- (13,0 ha) 
Nutzungsverzicht 82.000 6,46 82.000 m² x 6,46 529.720 
Nutzungsverzicht mit Verkehrssiche-
rungserfordernissen  
48.000 5,46 48.000 m² x 5,46 262.080 
Aufwertungspotential, gesamt 791.800 
 
4.3.8. Bewertung des Aufwertungspotentials Abt. 63 und 64 
Basisbewertung 
Darmbachaue Abt. 63 und 64 
Kriterium Gegeben Begründung WP/m² 
Teilflächen mit Nutzungsverzicht 
Totholzbewohner* k.A. anzunehmen 0,25 
Altholzbewohner* ja Feuersalamander, Fledermäuse 0,75 
Wesentlicher Bestandteil ei-
nes Biotopverbundes 
ja Vernetzung mit umgebenden 
feuchten Lebensräumen und 
Bachauenverbund 
1,0 
Natürliche Baumartenzusam-
mensetzung 
ja bis auf einige alte Kiefern 0,75 
Natürliche Begleitflora ja gemäß Biotoptypenkarte FFH-
Gebiet 
1 
Existenz verschiedener Wald-
entwicklungsphasen 
ja Altersklassen von 18 bis 199 
Jahre vorhanden, einschl. Ver-
jüngungsschicht/Naturverjün-
gung, mittlere Altersklasse 
schwach vertreten 
0,75 
Langjährige unbeeinflusste 
Entwicklung 
ja geringe Eingriffe, Nutzungsein-
stellung seit 2017 da FSC-Flä-
che 
0,5

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 56 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Potential ungestörter Entwick-
lung 
nein hochfrequentierter Weg, Wegesi-
cherung nimmt fast die gesamte 
Fläche ein 
 
Natürlicher Sonderstandort ja Aue entlang Bachlauf 0,5 
Summe   5,5 
Korrekturzuschlag innerhalb von Naturschutzgebieten, Nationalparks oder „NATURA 
2000“-Gebieten  
• Erheblich günstige Wirkung für das Erhaltungsziel, 
• Bewertung separat von der Basisbewertung für jedes Kriterium getrennt, 
• für jedes Kriterium detailliert zu begründen. 
Darmbachaue Abt. 63 und 64 
Kriterium Gegeben Begründung WP/m² 
   63-3 63-4 64-C1 
Totholzbewohner* k.A. anzunehmen 0,25 
Altholzbewohner* ja Feuersalamander, Fleder-
mäuse 
1 0,5 1 
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,9 
Wesentlicher Bestandteil 
eines Biotopverbundes 
ja Vernetzung mit umgebenden 
Buchenwaldbiotopen und 
Bachauenverbund 
1,0 
Natürliche Baumartenzu-
sammensetzung 
ja in Abt. 62-2 Beimischung von 
REI und DGL 
1 1 0,5 
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,86 
Natürliche Begleitflora ja gemäß Biotoptypenkarte FFH-
Gebiet 
1 
Existenz verschiedener 
Waldentwicklungsphasen 
ja Altersklassen von 18 bis 199 
Jahre vorhanden, einschl. Ver-
jüngungsschicht/Naturverjün-
gung, mittlere Altersklasse 
schwach vertreten 
0,75 0,5 0,75 
Flächenanteilsbezogen errechneter Mittelwert 0,7 
Langjährige unbeein-
flusste Entwicklung 
teilweise geringe Eingriffe, Nutzungsein-
stellung seit 2017 da FSC-Flä-
che 
0,5 
Potential ungestörter Ent-
wicklung 
nein hochfrequentierter Weg, Weg-
esicherung nimmt fast die ge-
samte Fläche ein

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 57 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Natürlicher Sonderstand-
ort 
ja Aue entlang Bachlauf 0,5 
Summe Korrekturzu-
schlag 
  5,71 
 
Aufgrund der bestehenden Altersstruktur mit einem hohen Anteil alter und sehr alter Bäume 
(deutlich über 100 Jahre) und der weit überwiegend standortgerechten und einheimischen Ar-
tenzusammensetzung im Bestand, ist mit großer Sicherheit von einem Vorhandensein von tot- 
bzw. altholzbewohnenden Arten auszugehen. Da in Abt. 63-4 der Baumbestand deutlich jün-
ger ist, ergibt sich ein entsprechend reduzierter Ansatz.  
Der Darmbach stellt ein bedeutsames Element für den Biotopverbund dar. Richtung Ortslage 
lässt die Durchgängigkeit des Gewässers jedoch nach (verrohrte Gleisunterquerung).  
Die Bewertung der Baumartenzusammensetzung basiert auf einer abteilungsbezogenen Aus-
wertung des Forsteinrichtungswerkes. Weit überwiegend sind einheimische und standortge-
rechte Arten vorhanden. In Abteilung 64-C1 ist die Kiefer zu einem erheblichen Teil in der 
Hauptschicht vertreten, weshalb ein entsprechender Abschlag berücksichtigt wird.   
Auf Basis der Datenlage aus der Grunddatenerhebung ist von einer weitgehend natürlichen 
Begleitflora auszugehen.  
Die Bewertung der Waldentwicklungsphasen wurde ebenfalls nach Abteilun gen differenziert 
aus dem Forsteinrichtungswerk über die Angaben zur Schichtung, Altersstruktur und ggf. dem 
Vorhandensein einer Naturverjüngung ermittelt. Hierbei weisen die Abt. 63 -3 und 64 -C1 ein 
Fehlen mittlerer Altersklassen auf und in Abt. 63-4 sind kaum bzw. keine wirklich alten Bäume 
vorhanden. 
Mit der FSC-Ausweisung erfolgt seit 2017 keine forstwirtschaftliche Nutzung mehr. Allerdings 
ist dennoch von Verkehrssicherungserfordernissen auszugehen, so dass bzgl. des Kriteriums 
unbeeinflusste Entwicklung nur ein mittlerer Wert vergeben werden kann.  
Durch die etwas abseitige Lage und fehlende Querwege bestehen relativ günstige Vorausset-
zungen für eine ungestörte Entwicklung, weshalb hier ein reduzierter Bewertungszuschlag ver-
geben werden kann.  
Der Darmbachs stellt mit seinem Gewässerlauf und den randlichen Feuchtezonen einen line-
aren Sonderstandort dar. 
 
Aufwertung gesamt 
Waldbereich mit Nutzungsverzicht  
Grundbewertung 5,5 
Zusatzbewertung 5,71 
Summe 11,21 
Waldbereich mit Nutzungsverzicht aber Verkehrssicherungserfordernissen  
Korrekturabschlag um 2 WP/m², da keine unbeeinflusste Entwicklung möglich  
(- 1) und gegebenes Störungspotential entlang der Freizeitrouten (- 1) 
9,21

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 58 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Berechnung des Aufwertungspotential 
Fläche und Maßnahme Größe 
[m²]  
Aufwertung 
WP/m² 
Berechnung WP ge-
samt 
Darmbachaue, Abt. 63 und 64 – 3,5 ha 
Nutzungsverzicht 0 11,21 0 m² x 11,21 0 
Nutzungsverzicht mit Verkehrssiche-
rungserfordernissen  
35.000 9,21 35.000 m² x 9,21 322.350 
Aufwertungspotential, gesamt 322.350 
 
 
4.3.9. Maßnahmenvorschläge 
• Dauerhafter Nutzungsverzicht (mind. 30 Jahre) 
• Verkehrssicherung entlang der Wegetrassen sowie im Bereich ausgewiesener und 
entsprechend frequentierten Aufenthaltsbereichen (Bankstandort Jonathan-Heimes-
Eiche, Alberts Brunnen einschl. Schutzhütte, Claudiusanlage), dabei Festlegung der 
Sicherheitszone anhand der tatsächlichen Baumlängen, möglichst keine Komplettent-
nahme/Fällung von Bäumen, sondern nur Rücknahme von gefährlichem Astwerk 
oder Absetzen des Stamms 
• Rückbau von in die Abt. 62 hineinführenden Wegen/Pfaden, Aufreißen der Wegetras-
sen und ggf. verdichtetem Boden an Rückegassen (soweit unter Schonung der 
Baumwurzelbereiche möglich), ggf. Einbringung klimarobuster / einheimischer Ge-
hölzarten (durch Saat oder Pflanzung), Verlegung der Trassen mit Stammholz und 
Astwerk 
• Beseitigung von Betonteilen und Plastik in/am Seitengewässer 
• Beseitigung der alten Holzgatter in Abt. 62 
• Regelmäßige Kontrolle auf mögliche Einwanderung invasiver Arten (v.a. Späte Trau-
benkirsche Prunus serotina im Bereich kleinflächiger, lückig-offener Randzonen) 
• Langfristig und bei stabiler Bestandsstruktur Entnahme/Beseitigung nicht einheimi-
scher/standortgerechter Baumarten (v.a. Douglasie und Rot-Eiche) 
• Hinweisschilder/Information zum Prozessschutz abseits der Wege mind. am Schnam-
pelweg / an der Claudiusanlage und am Albertsbrunnen

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 59 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.3.10. Maßnahmenskizze

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 60 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
Hinweis: Zwischen Forsteinrichtungswerk und Katastergrundlage wurden erhebliche Abweichungen 
festgestellt, weshalb die Skizzenerstellung unter Heranziehung des Luftbildes vorgenommen wurde, 
um der realen Flächenabgrenzung möglichst nahe zu kommen. 
 
4.3.11. Zusammenfassende Bewertung 
Auch die betrachteten Waldflächen im Bereich Darmbachaue sind aufgrund ihrer räumlichen 
Nähe zum Siedlungsrand einer starken Erholungsnutzung ausgesetzt, die sich v.a. auf die 
Wegetrassen konzentriert. Aber auch hier ist davon au szugehen, dass sich eine grundsätzli-
che Aufgabe der forstlichen Nutzung im  FFH-Gebiet positiv auf Flora und Fauna auswirken 
wird, weil damit verbundene Störungen und Eingriffe ausbleiben. Vor diesem Hintergrund wird 
auch hier der dauerhafte Nutzungsverzicht für eine Anerkennung als Waldkompensationsmaß-
nahme als geeignet angesehen. V.a. in der östlichen Teilfläche ergibt sich durch den Flächen-
zuschnitt bzw. die Abstände zwischen den äußeren Schneisen eine große zusammenhän-
gende Fläche, in der auch keine Verkehrssicherung betrieben werden muss. Die Aufgabe der 
Waldnutzung entspricht auch der Maßnahmendefinition für das FFH -Gebiet zur Umsetzung 
des Kernflächenkonzeptes bzw. zur geplanten Stilllegung von Waldflächen zur Streckung ab-
nehmender Altholzvorräte im Stadtwald.

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 61 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
4.3.12. Bilddokumentation Bereich Darmbach 
Hinweis: Alle Fotoaufnahmen von Götte Landschaftsarchitekten GmbH (Aufnahmedatum 
23.02.2021) 
 
  
Abb. C1: Westl. Randzone Darmbachaue Abb. C2: Provisorische Darmbachquerung 
   
   
Abb. C3 bis C8: Gewässerlauf, umgestürzte Bäume und Knüppeldamm am Darmbach

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 62 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abb. C9: Aufgeklappter Wurzelteller am Darmbach Abb. C10: Claudiusanlage am Schnampelweg 
   
Abb. C11: Verbindungsweg zwischen 
Haltestelle TU-Lichtwiese und 
Schnampelweg 
Abb. C12 und C13: seitlicher Trampelpfad zum Verbindungsweg als 
Wegeabkürzung 
  
Abb. C14: Wildschweinsuhle in WA 62 Abb. C15: Stellweg, Blick nach Osten

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 63 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
   
Abb. C16: Jonathan Heimes-Eiche 
incl. Bankstandort nahe Kreuzungs-
bereich Backofenschneise-Stellweg 
Abb. C17: Absterbende Buche nahe 
Stellweg 
Abb. C18: Rückegasse am Stellweg 
(Blick nach Norden) 
   
Abb. C19: Rückegasse am Stellweg 
(Blick nach Norden) 
Abb. C20: Totholz in WA 62 Abb. C21: Oppermannwiesenschneise

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 64 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
  
Abb. C22: Liegendes Totholz in WA 62 Abb. C23: Durchmischter Altersbestand in WA 62 
  
Abb. C24: Seitenzulauf Darmbach östlich Alberts-Brunnen-
Hütte 
Abb. C25: Altes, im Wald liegendes Holzgatter in WA 62 nahe 
Alberts-Brunnen-Hütte 
  
Abb. C26: Unterwuchsarmer Buchenbestand Abb. C27: Feuchtzone im Querungsbereich Seitenge-
wässer/Backofenschneise

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 65 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
   
Abb. C28: Albertsbrunnenweg Abb. C29: Altes Betondurchlassrohr Abb. C30: Plastikreste im Seiten-
gewässer 
   
Abb. C31: Albertsbrunnen Abb. C32: Baumskulptur an der Al-
berts-Brunnen-Hütte (im Hintergrund) 
Abb. C33: Seitengewässer östl. Alberts-
Brunnen-Hütte

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 66 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
   
Abb. C34: Absterbende Buche Abb. C35: Stark geschädigte Buchen Abb. C36: Ältere Buche 
   
Abb. C37: Douglaise am Stellweg Abb. C38: Buchennaturverjüngung Abb. C39: Umgestürzte Buche

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 67 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
5. Ermitteltes Gesamtpunktepotential  
 
Teilfläche Größe [ha] WP-Potential 
Galgenschneise 
Abt. 221 8,1 ha 174.500 
Abt. 230 8,2 ha 181.000 
Summe  355.500 
Böllenfalltor 
Abt. 38 9,4 ha 490.921 
Summe  490.921 
Darmbachaue 
Abt. 62  13,0 ha 791.800 
Abt. 63 und 64 (tlw.) 3,5 ha 322.350 
Summe  1.114.150 
   
Gesamtsumme 1.960.571 
 
Ergebnisbewertung:  
Das im Rahmen der Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung zum Bebauungsplan S 26 „Ludwigs-
höhviertel“ ermittelte rechnerische Biotopwertdefizit in Höhe von ca. 1. 424.000 kann somit 
durch die hier dargelegten und bewerteten Maßnahmen kompensiert  werden. Für den Aus-
gleich wäre die Zuordnung der Maßnahmenflächen Böllenfalltor und Darmbachaue bereits 
mehr als hinreichend ( Überschuss von ca. 181.500 Biotopwertpunkten bzw. ca. 1 3 % Über-
kompensation). Einen genaue ren rechnerischen Ausgleich erlangt man  dagegen, wenn die 
Teilflächen Galgenschneise und Darmbachaue herangezogen werden (Überschuss von ca . 
46.100 Biotopwertpunkten bzw. ca. 3,2 %). Allerdings ist in Bezug auf die Teilfläche Galgen-
schneise fraglich, ob diese aufgrund des mittelfristig nur eingeschränkt zu unterstellende forst-
liche Nutzungsinteresses formal als Waldkompensationsmaßnahme anerkennungsfähig ist. 
Die Darmbachaue alleine bedingt jedoch keine rechnerische Vollkompensation (Minus von ca. 
309.400 Biotopwertpunkten bzw. ca. 22 % Unterkompensation). Insgesamt ist festzustellen, 
dass die überprüften Flächen in jedem Falle hinreichen, um auch die rechnerische Kompen-
sation für den Bebauungsplan sichern zu können.

Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 68 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Quellenverzeichnis 
Büro für Vegetationskunde und Landschaftsökologie Marie-Luise Hohmann (2005): FFH–Ge-
biet 6118-304 Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt, Grunddatener-
fassung zu Monitoring und Management (RP Darmstadt, 2005)  
Hessen-Forst (2015): Forsteinrichtungswerk Stadtwald Darmstadt – Forstwirtschaftskarte, 
Betriebsbuch 
Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz 
HMUELV (2009): Hinweise für naturschutzrechtliche Kompensationsmaßnahmen im Wald 
vom 21.07.2009, Wiesbaden 
Hessisches Naturschutzinformationssystem - Natureg Viewer, HLNUG: Zugriffe 2020/2021 
Nordwestdeutschen Forstlichen Versuchsanstalt NW-FVA (2021): Entscheidungshilfen zur 
klimaangepassten Baumartenwahl, www.nw-fva.de, Zugriff 26.01.2021 
Regierungspräsidium Darmstadt (2002): FFH–Gebiet 6118-304 Dommersberg, Dachsberg 
und Darmbachaue von Darmstadt Standarddatenbogen 
Regierungspräsidium Darmstadt Obere Naturschutzbehörde (2017): Bewirtschaftungsplan 
für das FFH–Gebiet 6118-304 Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt, 
Versionsdatum 29.03.2017 
Regierungspräsidium Darmstadt (2011): Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennut-
zungsplan 2010, RP Darmstadt 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (2021): Bericht des Runden Tisches zum Stadtwald Darm-
stadt, Stand 05.01.2021 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (2003): Landschaftsplan

50 dB(A)-Nacht-Isophone
50 dB(A)-Nacht-Isophone
50 dB(A)-Nacht-Isophone
50 dB(A)-Nacht-Isophone
65 dB(A)
62 dB(A)
63 dB(A)64 dB(A)65 dB(A)66 dB(A)67 dB(A)68 dB(A)69 dB(A)71 dB(A)73 dB(A)74 dB(A)
57 dB(A)
58 dB(A)
59 dB(A)
59 dB(A)60 dB(A)
60 dB(A)
60 dB(A)
60 dB(A)
60 dB(A)61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)61 dB(A)
62 dB(A)62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
63 dB(A)
63 dB(A)
63 dB(A)
63 dB(A)
63 dB(A)
64 dB(A)
64 dB(A)64 dB(A)
64 dB(A)64 dB(A)
64 dB(A)
65 dB(A)
65 dB(A)
65 dB(A)
65 dB(A)
66 dB(A)
66 dB(A)
66 dB(A)
66 dB(A)
67 dB(A)
67 dB(A)67 dB(A)
67 dB(A)
67 dB(A)
68 dB(A)68 dB(A)
68 dB(A)69 dB(A)
69 dB(A)
69 dB(A)69 dB(A)
69 dB(A)
70 dB(A)70 dB(A)
71 dB(A)71 dB(A)
71 dB(A)
72 dB(A)72 dB(A)
73 dB(A)
73 dB(A)
74 dB(A)
74 dB(A)
76 dB(A)
74 dB(A)
58 dB(A)60 dB(A)59 dB(A)
63 dB(A)62 dB(A)
61 dB(A)60 dB(A)
61 dB(A)60 dB(A)
63 dB(A)62 dB(A)61 dB(A) 63 dB(A)
59 dB(A)58 dB(A)
57 dB(A)
56 dB(A)63 dB(A)
60 dB(A)61 dB(A)63 dB(A)62 dB(A)
61 dB(A)
60 dB(A)-Nacht-Isophone
60 dB(A)-Nacht-Isophone
60 dB(A)-Nacht-Isophone
60 dB(A)-Nacht-Isophone60 dB(A)-Nacht-Isophon
60 dB(A)-Nacht-Isophone
65 dB(A)
61 dB(A)61 dB(A)
64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone64 dB(A)-Tag-Isophone
83.4
65.4
53.039.4
3.057.53.03.5
3.0
3.0
3.0
3.020.58.0
3.0
3.0
42.5
18.03.0
71.7
3.018.03.017.63.08.03.0
3.0
55.2
3.018.03.0
56.7
3.08.02.0
6.0
3.0
48.2
3.025.03.064.8
3.0
5.0
8.0
6.0
3.0
3.03.08.3 3.02.4
3.0
10.3
3.08.03.0
3.08.0
3.0
3.0
5.53.0
3.037.73.08.03.0 3.03.053.0
49.24.77.69.23.048.93.08.03.0
3.055.76.6
8.03.016.93.03.0
3.08.03.053.03.03.08.053.03.03.0 3.08.035.2
3.035.23.5 3.0
3.057.53.029.5
5.53.037.73.0 3.53.0
3.03.53.0
3.03.026.03.08.03.0
39.0
3.018.03.0
73.0
3.08.03.022.53.03.03.0
3.08.03.0
3.03.026.03.05.03.0
3.08.02.5
8.0 4.0
3.5
3.0
5.0
3.08.03.0 8.03.0
12.0
3.0
2.57.0
3.023.110.0
10.1
3.0
3.03.0
6.3
3.0
3.0 3.0
3.0
3.0
3.0
9.5
3.0
3.03.03.0
3.03.0
3.0
3.0
3.0
3.0
12.03.0
3.0
7.0
7.77.1
5.0
7.4
3.0
19.2
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
27.7
12.43.016.63.0
3.0
3.020.03.0
3.0
2.5
2.5
34.7
33.5
77.0
69.1
21.928.7
20.5
70.541.3
8.03.0
81.7
3.0
3.0
55.0
81.7
62.8
35.0
62.0
49.0
45.0
23.3
3.5
35.0
3.3
8.0
3.0
5.7
1.50.5
4.5
3.0
H
4017 B
4001
WA C15WA C111.300IV
WA C13
0,45o
IV
1.300
0,30a
IV
o
IV
0,30o3.400WA C70,45
2.900
o
4.000IV
IV
V VoWA C14
IV
0,30
0,35
3.400
4.800o
3.800
oo
o
WA C30,45
0,350,45 6.3002.800WA C6
WA A4
WA C9
IV
WA C5
E
0,8 / 1,2 (RMH)
IV4.600
II IIIIIII
II0,8 / 1,2 (RMH)Do0,4 / 0,6 (RMH)
o
HoD
H
II
0,50II
AH max. 16,50 m
E
o
-
-
E
0,40
WA E4
0,4 / 0,6 (RMH)0,8 / 1,2 (RMH)
WA E5o0,251.900IV
WA A2
G
0,252.200IV
WA E2o
IID
MU 1GR max. 850
IV0,256.300
WA E3o0,25
WA E1
IV
o0,454.200IV
WA D2o0,306.500WA D1 IVo0,25IV2.200
WA D3o0,251.700IV
WA B3a0,407.200V
WA B2a0,45V9.500WA B5o0,356.400IV
WA B4o6.4000,35IV
WA B1a0,354.900V o0,253.600IV
a0,407.900V
WA A11a0,409.100V
WA A10a0,456.700V
WA A8a0,452.700IV
WA A7o0,35
WA A6
6.000IV
3.900o0,35IV
WA A5o3.2000,45IV WA A9o2.0000,35IV
oWA A10,45
WA C1
1.700
o
WA C2
IV
0,45
o
IV2.000
0,454.400
o
IV WA C40,45 WA C8IV2.200
0,4 / 0,6 (RMH)
0,45
WA A3
2.100IVo
WA C10
0,35WA C12
H
MU 2
o0,30
GR max. 3.600
Gedenkstein
2.500
WA A12
WA E6
MU 2a
G
MU 2b
I
GR max. 1.800
-
-0,60IV-
--II
AH max. 16,50 mGR max. 1.800AH max. 16,50 mGR max. 1.800
VV
VV
VV
VV
VV
N
N
N
G1
N
N
N
M 1
M 1
G1
G1G2
M 5
M 4
M 5
V1 V1 V1 V1V2G2
G2
G2
M 2
M 3
M 2
M 6
CS / BSCS / BS
Energie-zentrale
BildungscampusSport- undSpielanlagen
Jugend-zentrum
Sternenallee
JugendtreffSüd
Landschaftstreppe
Landschaftstreppe
St
Garagengebäude 1
Garagengebäude 2Garagengebäude 3
Sandtrockenrasen
Zufahrt Versorgungsträger
Geothermie
Platz am Jugendzentrum
Zufahrt Entsorgungsträger
Zufahrt Entsorgungsträger
173,92 m ü NHN
166,95 m ü NHN
175,71 m ü NHN
Cooperstraße
Heinrich-Delp-Straße
Cooperstraße
Alte Bogenschneise
Ludwigsweg
Alte Bogenschneise
Sandweg
LudwigshöhstraßeBuntsandsteinstraße
GranitstraßeTonsteinstraße
BasaltstraßeSchieferstraße
Kalksteinstraße
Quartiers-CarréVenusstraße
Mondstraße
Saturnstraße
Sonnenstraße
JupiterstraßeMerkurstraße
Marsstraße
Jeffersonstraße
Promenade
Promenade
Karl-Plagge-Platz
GR max. 1.250MU 4
MU 3GR max. 750
Maßstab 1:1000 (in A0)Satzungsexemplar, Stand: 16.10.2023AS+P  Albert Speer + Partner GmbHHedderichstraße 108 - 11060596 Frankfurt am Main
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
Darmstadt, den                                                                           Stadtplanungsamt                                    _________________                               Jochen Krehbiehl
Diese Ausfertigung (Planteil 1 / 3) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Planüberein.Der Planteil ist nur in Verbindung mit den Planteilen 2 / 3 und 3 / 3 gültig.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
ÜBERSICHTSPLAN:
Stand: 16.10.2023
Wissenschaftsstadt Darmstadt      Gemarkung Darmstadt                 Flur 22, 58Bebauungsplan S 26-Ludwigshöhviertel -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von NiederschlagswasserPlanteil 1 / 3Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit den Planteilen 2 / 3 und 3 / 3 gültig.
Quelle: open street map, 16.07.2020

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt  
  
Äußerungen zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018, 21.01.2019 
und 08.02.2019: 
 
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen die bauleitplanerischen 
Überlegungen zur Folgenutzung der ca. 34 ha großen Konversionsfläche, 
die im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan -
RPS/RegFNP - 2010 überwiegend als "Vorranggebiet Siedlung" festgelegt 
ist, keine grundsätzlichen Bedenken. Soweit randlich Vorranggebiete für 
Natur und Landschaft, - für die Forstwirtschaft oder den Regionalen Grün-
zug tangiert werden, erfolgt deren Inanspruchnahme jeweils nur in einem 
geringen, d.h. nicht raumbedeutsamen Umfang und begegnet insoweit 
keinen Bedenken. 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen die bauleitplanerischen 
Überlegungen zur Folgenutzung der Konversionsfläche keine grundsätzli-
chen Bedenken bestehen. Weiterhin wurde zur Kenntnis genommen, dass, 
soweit randlich Vorranggebiete für Natur und Landschaft, für die Forstwirt-
schaft oder den Regionalen Grünzug tangiert werden, deren Inanspruch-
nahme jeweils nur in einem geringen, d.h. nicht raumbedeutsamen Umfang 
erfolgt und insoweit keinen Bedenken begegnet. 
  
Von der oberen Forstbehörde wird mitgeteilt, dass es sich bei dem Plan-
gebiet Großteils um ein bereits bebautes Areal handelt, an dessen östli-
chen Bereich Wald angrenzt. Innerhalb des Bebauungsplans (insbesondere 
Flurstück 3/14 in Flur 58) ist Wald im Sinne des § 2 Hessisches Waldgesetz 
- HWaldG - überplant, der jedoch nicht in Anspruch genommen werden soll. 
Aus Sicht der oberen Forstbehörde sollten diese Flächen gemäß § 9 Abs. 1 
Nr. 18b BauGB als Wald festgelegt werden. 
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
 
Am 25.09.2019 fand mit einem Vertreter von Hessen Forst eine Ortsbege-
hung des Geländes insbesondere im Hinblick auf die Art der Festsetzung 
der Waldflächen und den Waldrand im Geltungsbereich statt. Der vorhan-
dene Gehölzsaum (mit Bäumen bewachsene Randzone, die in der Regel 
bis zum Böschungsfuß reicht) wurde bei dieser Begehung als „Wald“ nach 
Forstrecht definiert und wurde entsprechend im Bebauungsplanentwurf zur 
Offenlage nach § 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB als Wald festgesetzt.  
 
  
Im Falle einer Inanspruchnahme der Waldflächen wird auf § 12 HWaldG 
verwiesen. Die zuständige Behörde für Waldumwandlungen ist hier der 
Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Sämtliche den Wald betref-
fenden Maßnahmen sind im Vorfeld mit der zuständigen unteren Forstbe-
hörde -hier dem Forstamt Darmstadt- abzustimmen. 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass im Falle einer Inanspruchnahme 
der Waldflächen § 12 HWaldG zu berücksichtigen ist und dass sämtliche 
den Wald betreffenden Maßnahmen im Vorfeld mit der zuständigen unteren 
Forstbehörde abzustimmen sind. 
Anlage 1

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt neh-
me ich wie folgt Stellung: 
 
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden keine Einwendun-
gen erhoben. 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine Einwendungen erhoben 
werden. 
  
Es bestehen Nachforderungen. 
 
Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen. 
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
 
Bitte legen Sie die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet 
dar. Der gesamte Wasserbedarf (Trink-, Betriebswasser) ist zu ermitteln 
(Jahresmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf 
eine sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten. Der Nachweis, 
dass der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wasserversorger 
gedeckt werden kann, ist zu erbringen. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Eine entsprechende Wasserbedarfsberechnung zum Bebauungsplanent-
wurf ist erarbeitet worden. 
Hierbei wurden die angenommenen Nutzungen Wohnnutzung, Gemeinbe-
darfseinrichtungen (Schule, Kindertagesstätten, Jugendzentrum, Sporthal-
le), Versorgungseinrichtungen (Supermarkt) sowie kleinere Gewerbeeinhei-
ten (u.a. Bäcker, Frisör, Gastronomie) berücksichtigt. 
Mit der Feuerwehr Darmstadt wurde im Rahmen der Wasserbedarfsermitt-
lung abgestimmt, dass eine Löschwassermenge von 96 m³/h bei einem 
Mindestdruck von 2,0 bar vorzusehen ist.  
 
Aus diesen Werten des Trink- / Löschwasserbedarfs wurden die Anforde-
rungen an die Leitungsdimensionierung ermittelt: So ist der für die Lei-
tungsdimensionierung maßgebende Wert 130 m³/h. Von der ENTEGA AG 
wurde mit Schreiben vom 06.05.2020 bestätigt, dass der Trink-/ Löschwas-
serbedarf von insgesamt 130 m³/h nach der Erneuerung der vorhandenen 
Hauptwasserleitung geleistet werden kann. 
 
  
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
 
Aus den vorgelegten Unterlagen gehen keine Aussagen zur Entwässerung 
hervor. Eine Prüfung und Stellungnahme ist somit nicht möglich. Es muss 
zum jetzigen Zeitpunkt die Entwässerung als nicht gesichert angesehen 
werden. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im Rahmen der Erschließungsplanung durch das Büro Weber-Ingenieure 
wurden auch die Schmutzwasserentsorgung und die 
Niederschlagsentwässerung geprüft (Weber Ingenieure: Darmstadt 
Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 
08.05.2020). 
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem mit Versickerung, einer 
Rückhaltung und einem Anschluss an das Entwässerungsnetz der Stadt 
Darmstadt (Schmutzwasser) im Norden (Ludwigshöhstraße) und im

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Westen (Bestandskanalnetz). 
 
Folgende Aussagen sind zum Thema Schmutzwasser im o.g. 
Erläuterungsbericht enthalten: Unter der Annahme von ca. 3.500 
Anwohnern bzw. Nutzern im Gebiet ergibt sich ein Schmutzwasserabfluss 
von: Q = 14,0 l/s. Das Kanalnetz orientiert sich gemäß der natürlichen 
Topographie nach Nord-Westen. Während die ehemalige Jefferson-
Siedlung an den bestehenden Kanal in der Cooperstraße anschließt, muss 
das Abwasser der ehemaligen Cambrai-Fritsch Kaserne bis zur 
Ludwigshöhstraße fließen. Da die vorhandenen Kanäle überwiegend 
schadhaft sind, unter der zukünftigen Straßenbahntrasse liegen bzw. im 
Quartiersplatz starke Wurzeleinwüchse aufweisen, müssen die Kanäle im 
Rahmen der Erschließung neu errichtet werden. 
 
Zum Thema Niederschlagswasser sind im Erläuterungsbericht folgende 
Aussagen enthalten: Aus ökologischen Gründen und auf Grund fehlender 
Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen Mischwasser-Kanalnetz 
der Stadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von Regenwasser in das 
öffentliche Mischwassernetz erfolgen. 
Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallende 
Niederschlagswasser wird über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden 
(an Fußwegen und Heinrich-Delp-Straße) abgeleitet bzw. in den 
Baumbeeten einer Versickerung zugeführt. Bei größeren Regenereignissen 
wird das überschüssige Wasser aus den Baumbeeten über das 
Regenwassernetz in zentrale Versickerungsbecken abgeleitet. Es sind 
insgesamt 5 Sickerflächen vorgesehen: Diese liegen im Westen der 
Maßnahmenfläche M 1, westlich des Baugebiets MU 4, östlich des MU 2 
sowie westlich der Baugebiete A2 und A3 innerhalb der öffentlichen 
Grünflächen. Aufgrund der zumeist ungenügend großen Durchlässigkeit 
des Bodens und der zu geringen Größe der zur Verfügung stehenden 
Sickerflächen werden zur Rückhaltung des Niederschlagswassers zudem 
bestehende Staurohrkanäle genutzt: Für den nördlichen Teil soll der 
bestehende Staurohrkanal 1 in der nordwestlichen Ecke der 
Maßnahmenfläche M 1, für den südlichen Teil der bestehende 
Staurohrkanal innerhalb der Grünfläche G1 verwendet werden. Die 
Versickerungsflächen wurden plangraphisch festgesetzt bzw. die Staurohre 
sind innerhalb der öffentlichen Grünflächen und der Maßnahmenfläche M 1 
zulässig.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Das Niederschlagswasser der Dach- und Freiflächen der Baugrundstücke 
und der Quartiersgaragen soll dezentral auf den jeweiligen Grundstücken 
versickert werden. Die Entwässerung ist im Rahmen des einzureichenden 
Entwässerungsgesuchs nachzuweisen. Um die Größe des erforderlichen 
Sickerraums auf den Baufeldern zu beschränken, werden im Be-
bauungsplan eine Dachbegrünung und die Verwendung von sickerfähigem 
Pflaster festgesetzt. 
 
Im Ergebnis kann damit festgestellt werden, dass die Entwässerung 
gesichert ist. 
 
  
Bodenschutz 
 
Innerhalb des Plangebiets liegen die in der Altflächendatei Hessen (FIS-AG 
Fachinformationssystem Altlasten und Grundwasserschadensfälle) erfass-
ten Altflächen Cambrai-Fritsch-Kaserne sowie Jefferson Siedlung vor (AL-
TIS-Nummern 411.000.043-000.001 bzw.411.000.043-000.003). 
 
Beide Flächen wurden in den vergangenen Jahren aufgrund der früheren 
Nutzung historisch erkundet sowie orientierend untersucht. Fünf der insge-
samt 48 Kontaminationsverdachtsflächen wurden weitergehenden Untersu-
chungen unterzogen. Ein entsprechender Bericht liegt mir noch nicht vor. 
Nach dem Gebot der planerischen Konfliktbewältigung darf der Bebau-
ungsplan die von ihm ausgelösten Nutzungskonflikte nicht unbewältigt las-
sen. Die der Abwägung zugrundeliegenden Gutachten sind der Begrün-
dung als Anlage beizufügen. Darüber hinaus sind die Gutachten dem Re-
gierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt, Dezer-
nat IV/Da 41.5 vorzulegen. Aufgrund aktueller Entwicklungen und Erkennt-
nisse hinsichtlich Per- und polyfluorierter Chemikalien (PFC) sollte über die 
laufenden Untersuchungen hinaus überprüft werden, ob in der Vergangen-
heit auf betreffender Fläche PFCs bspw. als Löschschaumkomponenten 
zum Einsatz kamen und entsprechend der Rechercheergebnisse Untersu-
chungen veranlasst werden. Liegen im Planbereich entsprechende Flä-
chen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet 
sind, so sollen sie nach § 9 (5) Nr. 3 BauGB im Bebauungsplan gekenn-
zeichnet werden. Die Kennzeichnung hat hier lediglich eine Warnfunktion 
und dient nicht der bauleitplanerischen Konfliktbewältigung. Die aufgrund 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Ergebnis der „Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminations-
verdächtigen Flächen (KVF) auf der Jefferson Siedlung Darmstadt“ (Be-
richt vom 27.04.2010) durch die IBL Umwelt und Biotechnik GmbH war: „Im 
Rahmen der durchgeführten Untersuchungen wurden insgesamt 5 KVF 
identifiziert. Eine Gefährdung durch den direkten Kontakt über den Wir-
kungspfad Boden-Mensch oder eine Gefährdung des Schutzgutes Grund-
wasser durch die Verlagerung im Boden vorhandener Schadstoffe ins 
Grundwasser ist nicht zu erwarten. Weitere umwelttechnische Erkun-
dungsmaßnahmen der Phase IIa werden derzeit nicht empfohlen.“  
Weitere 2 KVF-Flächen wurden im Rahmen der Orientierenden Untersu-
chung Phase IIa für die Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-
Siedlung durch das Büro Bullermann und Schneble untersucht (Bericht vom 
01.10.2012). Ergebnis war, dass zunächst kein Erfordernis zu weiteren 
Untersuchungen besteht.  
Dies wurde vom Regierungspräsidium Darmstadt bestätigt: Gemäß Schrei-
ben des Regierungspräsidiums vom 12.02.2013 besteht kein weiterer 
Handlungsbedarf. 
 
Auf der Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne wurden anhand von Un-
tersuchungen, die auf der Grundlage einer Recherche zu umwelttechni-
schen Aspekten der Konversionsareale in Darmstadt aus dem Jahr 2007 
beruhten, im Jahr 2010 zwanzig Kontaminationsflächen (KVF) identifiziert 
(„Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminationsverdächtigen 
Flächen (KVF) auf der Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jeffer-

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
der Planung gegebenenfalls erforderliche Sanierung muss technisch, recht-
lich und finanziell möglich sein. Im Bebauungsplan sind soweit erforderlich 
Festsetzungen zu treffen, die zur Behandlung der Bodenbelastung nach § 9 
BauGB zulässig und geeignet sind. Soll der Bebauungsplan in Kraft gesetzt 
werden, muss eine technische und wirtschaftliche Machbarkeit der Boden-
sanierung durch ein nachfolgendes Verwaltungsverfahren gesichert sein. 
son-Siedlung“, IBL Umwelt und Biotechnik GmbH), wobei bei sechzehn 
KVF weitere umwelttechnische Erkundungsmaßnahmen der Phase IIa 
empfohlen wurden. Aus dieser orientierenden Untersuchung (Phase IIa) im 
Jahr 2012 resultierte, dass für zehn Kontaminationsverdachtsflächen weite-
rer Handlungsbedarf besteht, deren Anzahl und Untersuchungsumfang auf 
Basis einer Stellungnahme durch den Landesbetrieb Bau und Immobilien 
Hessen (LBIH) konkretisiert wurden. 
Anschließend hat das Büro Arcadis, Darmstadt die Untersuchung „Ehema-
lige US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, We 129507, 
Phase IIb: Detailuntersuchung“ (12.01.2017) erarbeitet. 
An acht der zehn untersuchten KVF wurden Kontaminationen mit organi-
schen Schadstoffen bzw. Schwermetallen nachgewiesen. Es wurde festge-
stellt, dass erst Handlungsbedarf besteht bzw. eine Neubewertung vorzu-
nehmen ist, wenn Umnutzungen oder Bodeneingriffe erfolgen. 
Im Jahr 2019 wurde eine Auswertung des Berichts zur Phase IIb: Detailun-
tersuchung im Hinblick auf die Planung und ein entsprechendes Konzept 
der Bodensanierung durch Aushub bzw. weiterer Untersuchungsmaßnah-
men zur Abgrenzung der Bodenbelastungen an KVF 11, 15 und 36 im Zuge 
des Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung erstellt (IB Wood, 
01.10.2019). 
Zur Vorbereitung der späteren Bautätigkeiten im Geltungsbereich des Be-
bauungsplans (Baufeldfreimachung) wurden im Jahr 2019 durch den Flä-
cheneigentümer BVD New Living GmbH & Co. KG Anträge für den Gebäu-
derückbau und die Oberflächenentsiegelung gestellt. Die Genehmigung für 
den Abriss erfolgte nach Beteiligung der Unteren und Oberen Boden-
schutzbehörde im November 2019 und beinhaltete die Auflage, die vorhan-
denen Bodenbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung zu entfernen. 
Die Beseitigung der Kontaminationen ist technisch, rechtlich und finanziell 
möglich. Im Zuge der Baufeldfreimachung wurden alle bekannten bauleit-
planerisch relevanten Belastungen und Fremdstoffanreicherungen durch 
den Flächeneigentümer BVD New Living GmbH & Co. KG beseitigt, um 
damit Einschränkungen in der Grundstücksgestaltung zu vermeiden. Mit 
Schreiben vom 26.04.2021 hat das RP Darmstadt den Vollzug bestätigt 
und ergänzt, dass der Eintrag in der Altflächendatei Hessen (FIS-AG) aktu-
alisiert wurde und die Fläche mit dem Status Sanierung (Dekontamination) 
abgeschlossen geführt wird.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
Ergänzung zum Bodenschutz (IV/DA 41.5) vom 08.02.2019: 
 
Das Gutachten über die weiterführenden Untersuchungen (Phase IIb: De-
tailuntersuchung vom 12.01.2017) liegt mir nun vor. Demnach wurden 10 
Kontaminationsverdachtsflächen (KVF) im Jahr 2016 weitergehend unter-
sucht. Aus den Untersuchungsergebnissen lässt sich ableiten, dass für 
zwei KVF kein weiterer Handlungsbedarf mehr besteht. Für die übrigen 
acht KVF gilt, dass bei momentaner Nutzung die festgestellten Belastungen 
des Bodens keine Gefährdungen darstellen. Bei einer Umnutzung, d.h. bei 
Vorliegen konkreter Pläne für die zukünftige Nutzung der entsprechenden 
Flächen sind diese einer Neubewertung zu unterziehen. Insofern verweise 
ich insbesondere auf die Kennzeichnung der belasteten Flächen im Bebau-
ungsplan nach § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB. 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Im Jahr 2019 wurde eine Auswertung des Berichts zur Phase IIb: Detailun-
tersuchung im Hinblick auf die Planung und ein entsprechendes Konzept 
der Bodensanierung durch Aushub bzw. weiterer Untersuchungsmaßnah-
men zur Abgrenzung der Bodenbelastungen an KVF 11, 15 und 36 im Zuge 
des Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung erstellt (IB Wood, 
01.10.2019). 
Zur Vorbereitung der späteren Bautätigkeiten im Geltungsbereich des Be-
bauungsplans (Baufeldfreimachung) wurden im Jahr 2019 durch den Flä-
cheneigentümer BVD New Living GmbH & Co. KG Anträge für den Gebäu-
derückbau und die Oberflächenentsiegelung gestellt. Die Genehmigung für 
den Abriss erfolgte nach Beteiligung der Unteren und Oberen Boden-
schutzbehörde im November 2019 und beinhaltete die Auflage, die vorhan-
denen Bodenbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung zu entfernen. 
Die Beseitigung der Kontaminationen ist technisch, rechtlich und finanziell 
möglich. Im Zuge der Baufeldfreimachung wurden seit Beginn der Abriss-
arbeiten alle bekannten bauleitplanerisch relevanten Belastungen und 
Fremdstoffanreicherungen durch den Flächeneigentümer BVD New Living 
GmbH & Co. KG beseitigt, um damit Einschränkungen in der Grundstücks-
gestaltung zu vermeiden. Mit Schreiben vom 26.04.2021 hat das RP Darm-
stadt den Vollzug bestätigt und ergänzt, dass der Eintrag in der Altflächen-
datei Hessen (FIS-AG) aktualisiert wurde und die Fläche mit dem Status 
Sanierung (Dekontamination) abgeschlossen geführt wird. 
 
Eine Kennzeichnung der Flächen im Bebauungsplan ist daher nicht erfor-
derlich. 
 
  
Immissionsschutz 
 
Die Prüfung der Unterlagen zu o.g. Planung hat ergeben, dass gegen die 
Aufstellung des Bebauungsplanes und die Änderung des FNP aus immissi-
onsschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken bestehen. 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus immissionsschutzrechtlicher 
Sicht keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes beste-
hen. 
  
Aus Sicht des Fachdezernats Oberflächengewässer werden keine Beden-
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus Sicht des Fachdezernats

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 7 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
ken und Anmerkungen gegen den Bebauungsplanentwurf und Flächennut-
zungsplan vorgebracht. 
 
Oberflächengewässer keine Bedenken und Anmerkungen gegen den Be-
bauungsplan vorgebracht werden. 
  
Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die Stel-
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden: 
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: Regionalplan Südhessen/Regionaler 
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des 
HLNUG; 
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: vorliegende 
und genehmigte Betriebspläne; 
 
Hinsichtlich des Altbergbaus: bei der Bergaufsicht digital und analog vorlie-
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informationen, Kurzübersichten 
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Bergbau. Die Recherche 
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans inventarisierten 
Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früherer Bergbaubetriebe 
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf einer unvoll-
ständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen. 
 
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehen-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung. 
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plange-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen. 
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass durch das Vorhaben keine Roh-
stoffsicherungsflächen betroffen sind und sich keine aktuell unter Bergauf-
sicht stehenden Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung 
befinden. 
 
Es wurde weiterhin zur Kenntnis genommen, dass dem Bebauungsplan 
aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte entgegenstehen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
Nachtrag vom 21.01.2019 zum Schreiben zur frühzeitigen Beteiligung: 
 
Fachbeiträge der oberen Naturschutzbehörde sowie des Kampfmittel-
räumdienstes: 
 
Naturschutz: 
 
Aus den vorgelegten Unterlagen zur frühzeitigen Beteiligung geht hervor, 
dass sich innerhalb des Geltungsbereiches gemäß § 30 BNatSchG ge-
schützte Biotope „Sandmagerrasen“ befinden. Ich weise darauf hin, dass 
bei der Beanspruchung dieser Biotope eine in Aussicht gestellte Ausnahme 
gem. § 30 Abs. 4 BNatSchG benötigt wird. Daher schlage ich vor, die konk-
ret zu beanspruchenden Bereiche sowie den hierzu erforderlichen Aus-
gleich nachvollziehbar und begründet in Text und Karte darzustellen. Da 
die Zuständigkeit bei der Unteren Naturschutzbehörde liegt, rate ich zu 
einer frühzeitigen Abstimmung. 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der angetroffene, gemäß § 30 BNatSchG geschützte Sandtrockenrasen 
soll erhalten und in die Artenschutzflächen für die Mauereidechsenpopula-
tion (Maßnahmenfläche im Nordwesten) integriert werden. Das Biotop wur-
de nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. 
 
Durch die nachrichtliche Übernahme gem. § 9 Abs. 6 BauGB ist eine Aus-
nahme nach § 30 BNatSchG nicht erforderlich. Die Übernahme in den Be-
bauungsplan bzw. die geplante Entwicklung des Bereichs wurde mit der 
zuständigen UNB im Vorfeld abgestimmt. 
 
  
Aus dem Protokoll zum Scoping-Termin vom 11.12.2018 geht hervor, dass 
Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie sowie europäische Vogelarten im 
Geltungsbereich vorkommen. Um feststellen zu können, ob dauerhaft 
zwingende Vollzugshindernisse des § 44 BNatSchG gegen eine Umset-
zung der Planung stehen können, wird die Vorlage einer artenschutzrechtli-
chen Prüfung im weiteren Verfahren erforderlich. Der „Leitfaden für die 
artenschutzrechtliche Prüfung bei Planungen und Zulassungsverfahren in 
Hessen“, Hrsg. HMUELV, 2. Fassung (Mai 2011) sollte angewendet wer-
den. Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit bitte ich um eine Darstellung der 
jeweiligen Artvorkommens und ggf. vorgesehenen Maßnahmen in jeweils 
einer eigenen Karte. Bereits jetzt zeichnet sich das Vorkommen einer Mau-
erseglerkolonie als konfliktträchtig ab. Bei Vorhabenumsetzung sind arten-
schutzrechtliche Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 
BNatSchG durch den Abriss der Gebäude, die als Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten dienen, nicht ausgeschlossen. Daher sind geeignete Vermei-
dungs- und CEF-Maßnahmen (continuous ecological function) im Bauleit-
planverfahren zu beschreiben und sicherzustellen. 
Unter der Berücksichtigung eines notwendigen zeitlichen Vorlaufes bei der 
Abstimmung und Umsetzung insbesondere von CEF-Maßnahmen, lege ich 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Die Artenschutzbelange wurden im weiteren Verfahren vollumfänglich 
berücksichtigt und inhaltlich mit der zuständigen UNB abgestimmt. 
 Die Ergebnisse des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrags und das 
Artenschutzrechtliche Umsetzungskonzept der PGNU wurden im 
Rahmen der weiteren Planung berücksichtigt. 
 Der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag (PGNU, aktualisiert Juni 
2019) richtet sich nach dem aktuellen „Leitfaden für die arten-
schutzrechtliche Prüfung in Hessen“ (HMUKLV 2015). 
 Im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag (PGNU, aktualisiert Juni 
2019) wurden die jeweiligen Artvorkommen grafisch und textlich 
dargestellt. 
 Für die Mauersegler sind entsprechende CEF-Maßnahmen ausge-
arbeitet und bereits in Umsetzung (Artenschutzrechtliches Umset-
zungskonzept PGNU, Juni 2019). Die aktuell vom Mauersegler be-
siedelten Gebäude werden solange erhalten, bis die hergestellten

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 9 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
auch hier eine frühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Unteren Natur-
schutzbehörde nahe. 
Ersatznistplätze zumindest teilweise angenommen wurden. 
 Das Artenschutzrechtliche Umsetzungskonzept der PGNU (Juni 
2019) wurde mit der UNB abgestimmt. 
 Die CEF-Maßnahmen u.a. für Eidechsen, Fledermäuse und Vögel 
wurden seit 2019 fortlaufend durchgeführt. Sie sind zwischenzeit-
lich umgesetzt worden und werden regelmäßig evaluiert.  
 
 
  
Vom Geltungsbereich des o. g. Verfahrens werden keine Natur- oder Land-
schaftsschutzgebiete sowie Natura 2000 Gebiete überlagert. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass vom Geltungsbereich des Bebau-
ungsplans keine Natur- oder Landschaftsschutzgebiete sowie Natura 2000 
Gebiete überlagert werden. 
 
 
  
Bezüglich weiterer zu vertretender naturschutzfachlicher Belange verweise 
ich auf die Stellungnahme der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass bezüglich weiterer zu vertretender 
naturschutzfachlicher Belange auf die Stellungnahme der zuständigen Un-
teren Naturschutzbehörde (UNB) verwiesen wird. Die UNB hat mit Schrei-
ben vom 18.12.2018 eine Stellungnahme abgegeben (s. Abwägung städti-
sche Stellen Ziff. 7). 
 
  
Kampfmittelräumdienst:  
 
(Hinweis: die Stellungnahme vom 17.01.2019 Da-1967-2019 wurde mit 
Email vom 08.03.2019 zurückgezogen und durch folgende Stellungnahme 
ersetzt) 
 
Über die im Lageplan bezeichnete Fläche liegen dem Kampfmittelräum-
dienst aussagefähige Luftbilder vor. 
 
Eine Auswertung dieser Luftbilder hat keinen begründeten Verdacht erge-
ben, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu rechnen ist. Da 
auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Munitionsbelastung dieser 
Fläche nicht vorliegen, ist eine systematische Flächenabsuche nicht erfor-
derlich. 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass eine Auswertung der vorliegenden 
Luftbilder keinen begründeten Verdacht ergeben hat, dass mit dem Auffin-
den von Bombenblindgängern zu rechnen ist und auch sonstige Erkennt-
nisse über eine mögliche Munitionsbelastung dieser Fläche nicht vorliegen, 
so dass eine systematische Flächenabsuche nicht erforderlich ist. 
 
Ein Hinweis, dass der Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen 
ist, wenn im Zuge der Bauarbeiten ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand 
gefunden werden sollten, wurde in den Bebauungsplan aufgenommen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten 
doch ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, bitte 
ich Sie, den Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen. 
 
 
1.1 
 
Stellungnahme des RP Darmstadt zur öffentlichen Auslegung vom 
08.10.2020: 
 
Wie bereits mit Stellungnahme vom 13.12.2018 mitgeteilt, bestehen aus 
regionalplanerischer Sicht keine Bedenken gegen die bauleitplanerischen 
Überlegungen zur Folgenutzung der ca. 34 ha großen Konversionsfläche, 
die im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan -
RPS/RegFNP - 2010 überwiegend als Vorranggebiet Siedlung festgelegt 
ist. Soweit randlich Vorranggebiete für Natur und Landschaft, für die Forst-
wirtschaft oder den Regionalen Grünzug tangiert werden, erfolgt deren 
Inanspruchnahme jeweils nur in einem geringem, d.h. nicht raumbedeut-
samen Umfang und begegnet insoweit keinen Bedenken. 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus regionalplanerischer Sicht 
keine Bedenken gegen die bauleitplanerischen Überlegungen zur Folge-
nutzung der ca. 34 ha großen Konversionsfläche bestehen. 
  
Ich mache jedoch darauf aufmerksam, dass gemäß Beschluss der Regio-
nalversammlung Südhessen vom 01. März 2013 die Inanspruchnahme von 
Flächen im Vorranggebiet Regionaler Grünzug unabhängig von ihrer Größe 
im gleichen Naturraum zu kompensieren ist, d.h. die für die Planung „Lud-
wigshöhviertel“ im Vorranggebiet Regionaler Grünzug in Anspruch genom-
mene Fläche von ca. 2,2 ha wird seitens des Regierungspräsidiums Darm-
stadt gewahrt und bei Neuaufstellung des RPS entsprechend berücksich-
tigt. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Inanspruchnahme von Flä-
chen im Vorranggebiet Regionaler Grünzug von ca. 2,2 ha bei Neuaufstel-
lung des Regionalplan Südhessen im gleichen Naturraum zu kompensieren 
ist. 
  
Die Ausführungen zu den im Plangebiet vorgesehenen Dichtewerten in 
Kapitel 5.1.2 der Begründung zum Bebauungsplan sind nachvollziehbar 
und lassen keinen Widerspruch zu den regionalplanerischen Vorgaben 
(Z3.4.1-9 RPS/RegFNP 2010) erkennen. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Ausführungen zu den im Plan-
gebiet vorgesehenen Dichtewerten keinen Widerspruch zu den regional-
planerischen Vorgaben erkennen lassen. 
  
Die Planung ist auch hinsichtlich des im urbanen Gebiet (Quartier-Carré) 
konzipierten großflächigen Lebensmittelvollversorgers i.S. von § 1 Abs. 4 
BauGB an die Ziele der Raumordnung angepasst. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Planung hinsichtlich des im 
urbanen Gebiet geplanten Lebensmittelvollversorgers an die Ziele der 
Raumordnung angepasst ist.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
  
Aus der Sicht des Naturschutzes (Planungen und Verfahren) teile ich 
Ihnen folgendes mit: 
 
Die FFH-Vorprüfung vom August 2019 für die im Umfeld des Bebauungs-
plans befindlichen Natura 2000-Gebiete 6117-308 „Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt/Prinzenberg und Eichenwäldchen“, 6118-304 „Don-
nersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ und 6117-403 
„Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“ kommt zu dem Ergebnis, dass keine 
erheblichen Beeinträchtigungen der Schutzzwecke durch den Bebauungs-
plan zu erwarten sind. Dieser Einschätzung kann gefolgt werden, eine FFH-
Verträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich. 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass der Einschätzung gefolgt wird, 
dass eine FFH-Verträglichkeitsprüfung nicht erforderlich ist. 
  
Das Vorhaben grenzt an das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ 
sowie das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ an, überlagert sie 
jedoch nicht. Da somit keine Schutzgebiete berührt werden, bestehen keine 
grundsätzlichen Bedenken gegen das Vorhaben, zumal auch die nach § 30 
Abs. 2 Nr. 3 BNatSchG gesetzlich geschützten Sandtrockenrasen im 
Nordwesten des Geltungsbereichs erhalten werden. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine grundsätzlichen Bedenken 
gegen die Planung bestehen, da keine Schutzgebiete berührt werden. 
  
Die artenschutzrechtlich erforderlichen CEF-Maßnahmen (S. 75 Umweltbe-
richt) für Fledermäuse, Zaun- und Mauereidechsen, Gartenrotschwanz, 
Mauersegler sowie Haussperling u.a. Vögel sind rechtzeitig vor Baubeginn 
umzusetzen. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die artenschutzrechtlich erforderli-
chen CEF-Maßnahmen rechtzeitig vor Baubeginn umzusetzen sind. 
 
Die CEF-Maßnahmen wurden bereits umgesetzt und werden regelmäßig 
evaluiert. 
 
  
Hinsichtlich weiterer naturschutzfachlicher Belange, wie die noch ausste-
hende Festlegung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs, verweise ich auf 
die Stellungnahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Das Ausgleichsdefizit wird durch Aufwertungsmaßnahmen im Bereich von 
geeigneten Stadtwaldflächen ausgeglichen. 
Durch eine Nutzungsaufgabe der Stadtwaldflächen Darmbachaue (ca. 
16,5 ha) und Böllenfalltor (9,4 ha) im Darmstädter Süden innerhalb des

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
FFH-Gebiets „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darm-
stadt“ (Gebiets-Nr. 6118-304) wird der erforderliche Punkteausgleich er-
möglicht (siehe Anlage zum Umweltbericht). 
 
  
Eine erneute Beteiligung der oberen Forstbehörde ist nicht erfolgt. Ge-
mäß der Erläuterungen zu den Textfestsetzungen (20.14) wurden die erfor-
derlichen Maßnahmen im Vorfeld mit den zuständigen unteren Forstbehör-
den abgestimmt und die als Wald identifizierten Flächen im Bebauungspla-
nentwurf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 18 b BauGB entsprechend des Hinweises 
der oberen Forstbehörde in der Stellungnahme vom 13.12.2018 als Wald 
festgesetzt. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass eine erneute Beteiligung der obe-
ren Forstbehörde nicht erfolgt ist.  
  
Vom Fachbereich „Verkehrsinfrastruktur Straße und Schiene“ wird in der 
Funktion als Technische Aufsichtsbehörde über die Straßenbahnen (TAB) 
in Hessen nach § 54 Personenbeförderungsgesetz zum Bebauungsplan-
entwurf S 26 "Ludwigshöhviertel" wie folgt Stellung genommen: 
 
Im Bebauungsplan ist ein Trassenkorridor für die geplante Straßenbahn-
strecke zur Verlängerung der Linie 3 mit Lückenschluss zur Heidelberger 
Landstraße von planerischen Festsetzungen freigehalten. In Teilbereichen 
beträgt die Breite des nicht überplanten Trassenkorridors für die Straßen-
bahn nur 6,5 m bzw. 7 m. 
 
Bei der Mindestbreite von 6,5 m bzw. 7 m ist die Anordnung von Fahrlei-
tungsmasten mittig zwischen den beiden Gleisen geometrisch ausge-
schlossen. In diesem Fall muss die Aufstellung der Fahrleitungsmaste voll-
ständig außerhalb des Trassenkorridors erfolgen, d. h. auf Flächen die vom 
Bebauungsplan überplant sind. 
 
In jedem Fall ist auf beiden Seiten der Umgrenzung des lichten Raums 
nach § 18 der Bau- und Betriebsordnung der Straßenbahnen (BOStrab) ein 
Sicherheitsraum von mindestens 0,7 m Breite nach § 19 BOStrab als Be-
standteil der Betriebsanlage planerisch zu berücksichtigen. 
 
Nach Auskunft der HEAG mobilo vom 28.9.2020 ist im 7 m breiten Tras-
senkorridor der beidseitige Sicherheitsraum nicht vollständig berücksichtigt. 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Grundsätzlich wurde der Trassenkorridor auf Grundlage von Vorplanungen 
des Mobilitätsamtes in Zusammenarbeit mit der HEAG mobilo festgelegt 
und entsprechend im Bebauungsplan übernommen und festgesetzt. 
 
Parallel zum Bebauungsplanverfahren wurden die Planungen durch die 
beauftragten Fachplanungsbüros konkretisiert und die festgesetzte Trasse 
überprüft. 
Dabei kommt es zu geringfügigen Anpassungen im Trassenverlauf im Be-
reich öffentlicher Verkehrsflächen (Cooperstraße) sowie in den Verkehrs-
flächen besonderer Zweckbestimmung „Quartiers-Carré“ und „Promenade“. 
Grundsätzliche Änderungen der Festsetzungen sind jedoch nicht erforder-
lich, auch sind keine privaten Flächen oder bisher unversiegelte Flächen 
wie Grünflächen betroffen. Entsprechend wird der geänderte Trassenkorri-
dor in den Bebauungsplan übernommen.  
 
Der Bebauungsplan wurde nach der erneuten öffentlichen Auslegung ent-
sprechend den Forderungen des RP angepasst und im Rahmen einer ein-
geschränkten Beteiligung im Jahre 2022 erneut offengelegt. 
Die Freihaltefläche für die Straßenbahn wurde angepasst. Der notwendige 
Sicherheitsraum von 0,70 m liegt nun nicht mehr auf öffentlicher Verkehrs-
fläche besonderer Zweckbestimmung bzw. in Grünflächen des innerhalb 
des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, sondern ist in den für die Stra-

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Als TAB habe ich bezüglich der geplanten Beschränkung der Breite der 
Betriebsanlage der Straßenbahn auf eine Breite von 6,5 m bzw. 7 m Be-
denken. Nach den mir bisher vorliegenden Informationen werden die An-
forderungen der BOStrab nicht eingehalten. 
 
Es besteht die Gefahr, dass als Ergebnis des Planfeststellungsverfahrens 
zur Errichtung der Straßenbahnstrecke der freigehaltene Trassenkorridor 
sich als zu schmal erweist und als Bedingung für einen Planfeststellungs-
beschluss eine Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplans S 26 
notwendig wird. 
 
Ich bitte deshalb um Überprüfung der Notwendigkeit zur Festsetzung der 
geplanten Trassenbreiten im vorliegenden Bebauungsplan. 
 
ßenbahntrasse vorgesehenen Korridor inkludiert. 
 
  
Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Arbeits-
schutz und Umwelt Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen 
folgendes mit: 
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
 
Gemäß der Begründung zum Bebauungsplan (S.46 / 47) ist eine Versicke-
rung des anfallenden Niederschlagswassers geplant. Eine Konzeption wird 
beschrieben. Nachweise bzgl. einer Umsetzbarkeit (Bodengutachten, 
Nachweise nach ATV-Arbeitsblatt M 153, etc.…) sind hier nicht geführt. 
Diese sind im Zuge der erforderlichen wasserrechtlichen Erlaubnisverfah-
ren zur Versickerung von Niederschlagswasser zu führen. Die Verwal-
tungsvorschrift zur Durchführung von wasserrechtlichen Zulassungsverfah-
ren für kommunale Abwasseranlagen und –einleitungen sowie das Merk-
blatt für wasserrechtliche Zulassungsverfahren in Hessen sind zu beachten. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass Nachweise bzgl. einer Umsetz-
barkeit der Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers im Zuge 
der erforderlichen wasserrechtlichen Erlaubnisverfahren zu führen sind und 
die aufgeführte Verwaltungsvorschrift und das Merkblatt zu beachten sind. 
  
Bodenschutz 
 
Innerhalb des Plangebietes liegen die in der Altflächendatei Hessen (FIS-
AG Fachinformationssystem Altlasten und Grundwasserschadensfälle) 
erfasste Altflächen Cambrai-Fritsch-Kaserne sowie Jefferson Siedlung vor. 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass seitens des Bodenschutzes keine 
Bedenken gegenüber der Planung bestehen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
(ALTIS-Nummern 411.000.043-000.001 bzw. 411.000.043-000.003). Beide 
Flächen wurden in den vergangenen Jahren aufgrund der früheren militäri-
schen Nutzung umwelttechnisch untersucht und teilweise durch Bodenaus-
hub saniert. Drei Kontaminationsverdachtsflächen (KVF 15, 16 und 17) 
stehen noch zu weiteren Untersuchungen aus. Das Vorgehen der umwelt-
technischen Untersuchungen und möglicherweise sich daraus ergebender 
Sanierungsbedarf wurde in den vorgelegten Planungsunterlagen hinrei-
chend beschrieben und berücksichtigt. Insofern bestehen seitens des Bo-
denschutzes keine Bedenken gegenüber dem vorgelegten Planungsvorha-
ben. 
 
  
Von den Dezernaten „Grundwasser“ und „Immissionsschutz“ werden gegen 
die o. a. Bauleitplanung keine Bedenken erhoben. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass von den Dezernaten „Grundwas-
ser“ und „Immissionsschutz“ gegen die Bauleitplanung keine Bedenken 
erhoben werden. 
 
  
Die Fachbelange des Dezernats „Oberflächengewässer“ werden vom o. a. 
Vorhaben nicht tangiert. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Fachbelange des Dezernats 
„Oberflächengewässer“ durch die Planung nicht tangiert werden. 
  
Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Da-
tengrundlage herangezogen: 
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung: 
- Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 
  (RPS/RegFNP) 2010 
- Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG; 
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe: 
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne; 
 
Hinsichtlich des Altbergbaus: 
- bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse, 
- in der Datenbank vorliegende Informationen, 
- Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Berg-
bau 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass durch die Planung keine Rohstoff-
sicherungsflächen betroffen sind.

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans 
inventarisierten Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früherer 
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf 
einer unvollständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: 
Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflächen betroffen. 
 
  
Aktuelle Betriebe/Konzessionen: 
Das Plangebiet überlagert das Erlaubnisfeld zur Aufsuchung von Erdwärme 
„Bessungen-Süd“ mit dem dazugehörigen gleichnamigen Betrieb. Dieser 
soll für die Geothermie-Versorgung des Vorhabens sorgen, und der westli-
che Teil der „Landschaftstreppe“ ist bereits als Bereich für die dazu benö-
tigten Erdwärme-Sondenfelder festgelegt (Festsetzung 13.1). Ich gehe 
daher von der gegenseitigen Abstimmung sämtlicher Beteiligter aus, um 
eventuelle Probleme frühzeitig vermeiden und die Durchführung der ge-
nehmigten Aufsuchungs- sowie eventuelle spätere Gewinnungsarbeiten 
gewährleisten zu können. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Es findet eine gegenseitige Abstimmung aller Beteiligten statt. 
  
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: 
Im Plangebiet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umge-
gangen. 
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus Sicht der Bergbehörde der 
Planung keine Sachverhalte entgegenstehen. 
  
Der Kampfmittelräumdienst wurde nicht erneut beteiligt. Es steht Ihnen 
jedoch frei, den Kampfmittelräumdienst im Bedarfsfall direkt zu beteiligen. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass der Kampfmittelräumdienst nicht 
erneut beteiligt wurde. 
 
Der Kampfmittelräumdienst teilte zur frühzeitigen Beteiligung bereits mit, 
dass eine Auswertung der vorliegenden Luftbilder keinen begründeten Ver-

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
dacht ergeben hat, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu 
rechnen ist und auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Munitions-
belastung dieser Fläche nicht vorliegen, daher sei eine systematische Flä-
chenabsuche nicht erforderlich. 
 
1.1  
Stellungnahme RP Darmstadt zur erneuten öffentlichen Auslegung 
vom 17.11.2021: 
 
die vorgenommenen Änderungen und Ergänzungen vermögen an der mit 
o. a. Stellungnahmen übermittelte regionalplanerischen Beurteilung 
nichts zu ändern. Unverändert bestehen keine regionalplanerischen Be-
denken gegen den Bebauungsplan.  
 
Wie bereits in der Stellungnahme vom 8. Oktober 2020 ausgeführt, wird die 
für die Planung „Ludwigshöhviertel“ im Vorranggebiet Regionaler Grünzug 
in Anspruch genommene Fläche von ca. 2,2ha - dem Beschluss der Regio-
nalversammlung Südhessen folgend - seitens des Regierungspräsidiums 
Darmstadt gewahrt und bei Neuaufstellung des Regionalplans Südhes-
sen/Regionalen Flächennutzungsplans entsprechend berücksichtigt.  
 
Aus der Sicht des Naturschutzes (Planungen und Verfahren) teile ich 
Ihnen folgendes mit:  
Die FFH-Vorprüfung für die im Umfeld des Bebauungsplans befindlichen 
Natura 2000-Gebiete 6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt 
/Prinzenberg und Eichen-wäldchen“, 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg 
und Darmbachaue von Darmstadt“ und 6117-403 „Prinzenberg bei Darm-
stadt Eberstadt“ kommt zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Beein-
trächtigungen der Schutzzwecke durch den Bebauungsplan zu erwarten 
sind. Dieser Einschätzung kann gefolgt werden, eine FFH-
Verträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.   
 
Das Vorhaben grenzt an das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ 
sowie das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ an, überlagert sie 
jedoch nicht. Da somit keine Schutzgebiete berührt werden, bestehen keine 
grundsätzlichen Bedenken gegen das Vorhaben.  
 
Die artenschutzrechtlich erforderlichen CEF-Maßnahmen für Fledermäuse, 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus regionalplanerischer Sicht 
unverändert keine Bedenken bestehen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass der Einschätzung gefolgt wird, 
dass keine FFH-Verträglichkeitsprüfung erforderlich ist. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine Schutzgebiete berührt wer-
den und somit keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 17 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Zaun- und Mauereidechsen, Gartenrotschwanz, Mauersegler sowie 
Haussperling u.a. Vögel sind rechtzeitig vor Baubeginn umzusetzen.  
 
Der naturschutzrechtliche Ausgleich soll auf zwei Flächen im FFH-Gebiet 
6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ 
erfolgen („Darmbachaue“, Böllenfalltor“). Die dort vorgesehenen Maßnah-
men (Stilllegung von Waldflächen) entsprechen den Entwicklungszielen 
und sind mit dem Schutzgebiet vereinbar.  
 
Die externen Ausgleichsflächen sind im Bebauungsplan festzusetzen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bezüglich der vom Regierungspräsidium Darmstadt - Abteilung Umwelt 
Darmstadt - zu vertretenden Belange teile ich Ihnen folgendes mit:  
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden keine Einwendun-
gen erhoben.  
 
Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen:  
 
Oberflächengewässer (Abflussregelung /Hochwasserschutz/Hydrologie)  
Der Begründung zum Bebauungsplan ist zu entnehmen, dass das Nieder-
schlagswasser ortsnah versickert werden soll. Die Dimensionierung ist so 
Die CEF-Maßnahmen wurden bereits umgesetzt und werden regelmäßig 
evaluiert. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die vorgesehenen Maßnahmen 
(Stilllegung von Waldflächen) zum naturschutzrechtlichen Ausgleich den 
Entwicklungszielen entsprechen und mit den Schutzzielen vereinbar sind. 
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Anstelle der Festsetzung im Bebauungsplan kann die Gemeinde nach § 1a 
Abs. 3 Satz 4 BauGB auch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 oder 
sonstige geeignete Maßnahmen zum Ausgleich auf von der Gemeinde 
bereitgestellten Flächen treffen (in diesem Fall: vgl. § 18 d des städtebauli-
chen Vertrages). 
 
Die externen Ausgleichsflächen befinden sich im Eigentum der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt und wurden Gegenstand einer weiteren und kon-
kretisierenden vertraglichen Vereinbarung zwischen der Projektentwicklerin 
BVD NL und der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Vertrag vom 27.03.2023). 
Hier wird die Umsetzung und die dauerhafte Unterhaltung der Kompensati-
onsmaßnahmen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich im Zuge des B-
Plans S 26 geregelt; dazu gehören die Beschreibung von Art und Umfang 
der Maßnahmen, die Verpflichtung der Stadt diese durchzuführen sowie die 
Vergütung durch die BVD NL.  
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass seitens der Abt. Umwelt Darm-
stadt keine Einwendungen erhoben werden. 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass für die Einleitung von Nieder-
schlagswasser in ein Gewässer eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der 
zuständigen Wasserbehörde zu beantragen ist.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 18 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
gewählt, dass der überschüssige Niederschlag der öffentlichen Verkehrs-
flächen über das Regenwassernetz zentralen Versickerungsbecken zuge-
leitet wird. Darüber hinaus werden die zwei bestehenden Staurohrkanäle 
zum Rückhalt verwendet, deren Notüberläufe zum einen in den Saubach 
sowie in den angrenzenden Wald einleiten. Für die Einleitung in ein Ge-
wässer, wie hier in den Saubach, ist eine wasserrechtliche Erlaubnis bei 
der zuständigen Wasserbehörde, hier bei der Oberen Wasserbehörde, zu 
beantragen. Bei der Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer 
ist dabei die Einleitestelle hinsichtlich hydraulischen Stress in Folge der 
Niederschlagswassereinleitung zu beurteilen und entsprechend auszuge-
stalten.  
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung)  
Gegen den o. g. Bebauungsplan bestehen aus Sicht der von mir zu vertre-
tenden Belange der Wasserversorgung und des Grundwasserschutzes 
keine Bedenken.  
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz  
Zu dem o. g. Verfahren nehme ich auf Grundlage des derzeitigen Pla-
nungsstandes wie folgt Stellung:  
 
Anforderungen an den Umgang mit Niederschlagswasser  
Gemäß der Begründung zum B-Plan (S. 50 – 51, Stand 22.07.2021) soll 
das Niederschlagswasser ortsnah versickert werden (gem. § 55 Abs. 2 
WHG). Die Dimensionierung ist so gewählt, dass der überschüssige Nie-
derschlag der öffentlichen Verkehrsflächen über das Regenwassernetz 
zentralen Versickerungsbecken zugeleitet wird. Darüber hinaus werden die 
zwei bestehenden Staurohrkanäle zum Rückhalt verwendet, deren Not-
überläufe zum einen in den Saubach sowie in den angrenzenden Wald 
einleiten. Für die Einleitung in ein Gewässer (hier den Saubach) ist eine 
wasserrechtliche Erlaubnis nach §§ 8, 9 i. V. m. 57 WHG bei der zuständi-
gen Wasserbehörde (hier OWB) zu beantragen. Nachweise wie beispiels-
weise nach dem DWA-M 153 sowie der DWA-A 138 sind zu berücksichti-
gen.  
 
Der geotechnische Bericht (Stand 30.08.2018) der beigefügten Unterlagen 
weist auf S. 16 explizit darauf hin, dass Versickerungsanlagen nicht in be-
lasteten Böden bzw. Auffüllungen erstellt werden dürfen sowie das im Be-
Der Hinweis wurde an das zuständige Mobilitätsamt weitergeleitet. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass seitens der Wasserversorgung 
und des Grundwasserschutzes keine Bedenken bestehen. 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass für die Einleitung von Nieder-
schlagswasser in ein Gewässer eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der 
zuständigen Wasserbehörde zu beantragen ist. 
Der Hinweis wurde an das zuständige Mobilitätsamt weitergeleitet. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass für die Versickerung des Nieder-
schlagswassers in das Grundwasser inklusive der notwendigen Nachweise 
ebenfalls eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der zuständigen Wasserbe-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 19 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
reich einer geplanten Versickerungsanlage befindliche Bodenmaterial ggf. 
vorab umweltchemisch zu untersuchen ist. Diese Aussage ist bei der Bau-
ausführung zu berücksichtigen. Aus dem Bericht „Baugrunderkundung und 
Prüfung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes“ (Stand 10.07.2019) 
geht hervor, dass die Versickerungsversuche an Stellen mit günstigen 
Platzverhältnissen zur Herstellung der Schürfe durchgeführt wurden und 
die Ergebnisse daher einen orientierenden Charakter bzw. nur als eine 
Schätzung der Untergrundverhältnisse dienen. Für die Versickerung in das 
Grundwasser ist ebenfalls eine wasserrechtliche Erlaubnis nach §§ 8, 9 
i. V. m. 57 WHG bei der zuständigen Wasserbehörde (hier OWB) zu bean-
tragen. Dafür notwendige Nachweise, wie Versickerungsversuche an Stel-
len, an welchen die Sickerbecken hergestellt werden sollen, sind zu erbrin-
gen.  
 
Das Niederschlagswasser der privaten Dach- und Freiflächen soll dezentral 
auf den jeweiligen Grundstücken versickert werden, was u. a. im Bebau-
ungsplan festgesetzt ist. Weitere Maßnahmen wie die Dachbegrünung, die 
Verwendung von sickerfähigem Pflaster zur Abflussreduzierung sowie das 
Errichten von Zisternen zur Brauchwassernutzung sind im B-Plan festge-
setzt (gem. § 37 Abs. 4 HWG).  
 
Anforderungen an die Abwasserbeseitigung und hydraulische Leis-
tungsfähigkeit  
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem mit Versickerung, einer Rückhal-
tung und einem Anschluss an das Entwässerungsnetz der Wissenschafts-
stadt Darmstadt (Schmutzwasser) im Norden (Ludwigshöhstraße) und im 
Westen (Bestandskanalnetz). Die kommunale Abwassersatzung ist zu be-
rücksichtigen (vgl. S. 49-50 der Begründung zum B-Plan, Stand 
22.07.2021).  
Die vorliegende Schmutzfrachtberechnung aus dem Jahr 2014, welche die 
hydraulische Leistungsfähigkeit des Kanalnetzes mit seinen Entlastungsan-
lagen abbildet, sieht in der Prognoserechnung für die Flächen des Plange-
bietes keine Wohnbebauung mit entsprechenden Einwohnerwerten vor. 
Daher kann keine Aussage über die Einhaltung der allgemeinen Regeln der 
Technik für die nachfolgenden Entlastungsbauwerke getroffen werden. Aus 
diesem Grund ist die hydraulische Leistungsfähigkeit zu überprüfen, der zu-
ständigen Wasserbehörde, hier das Regierungspräsidium Darmstadt, 
IV/DA Dezernat 41.4 – Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz, 
hörde zu beantragen ist.  
Der Hinweis wird an das zuständige Mobilitätsamt weitergeleitet. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis, dass die kommunale Abwassersatzung zu berücksichtigen ist, 
wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Schmutzfrachtberechnung der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgt 
nicht projektbezogen, sondern etwa alle 10 Jahre für das gesamte Stadtge-
biet. Bei der letzten Berechnung aus dem Jahre 2014 wurde für das Lud-
wigshöhviertel ein pauschaler Wert angenommen, der etwa 800 Einwoh-
nern und Einwohnerinnen entspricht. Der Wert ist einerseits für die heutige 
Planung zu gering, andererseits wurde in der Berechnung im Jahre 2014 
die Entsorgung des Niederschlagswassers berücksichtigt (Mischkanal). Die 
Entsorgung des Niederschlagswassers ist mit den Festsetzungen des Be-
bauungsplans durch die erforderliche Verwertung des Niederschlagswas-
sers abgekoppelt, wodurch sich die zu entsorgenden Wassermengen redu-
zieren. 
Lt. Auskunft des zuständigen Fachamtes ist eine neue Schmutzwasserbe-
rechnung für 2023/2024 geplant; das RP Darmstadt ist darüber bereits 
informiert worden und wird in der weiteren Planung eingebunden.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 20 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
vorzulegen und daraus resultierende Maßnahmen vor der geplanten Er-
schließung des Baugebietes umzusetzen (gem. § 60 WHG).  
 
 
Dem Erläuterungsbericht zufolge ist die Entwässerung des Straßenbahn-
Unterbaus durch die heag mobilo in einer separaten Planung zu lösen und 
damit kein Teil der vorliegenden Entwässerungsplanung, welche derzeit 
„keinen Entwässerungsartikel für den Gleiskörper“ vorsieht. Da hierzu keine 
weiteren Unterlagen vorliegen, kann diesbezüglich keine Aussage getroffen 
werden.  
 
 
 
Bodenschutz  
Zu dem o. a. Vorhaben nehme ich aus bodenschutzfachlicher Sicht wie 
folgt Stellung:  
 
1. Nachsorgender Bodenschutz:  
Im Rahmen der Umnutzung der ehemaligen Cambrai-Frisch-Kaserne wur-
den in den vergangenen Jahren umfangreiche Untersuchungs- und Sanie-
rungsmaßnahmen gemäß behördlicher Vorgaben durchgeführt. U.a. wur-
den alte Anlagen (Erdtanks und Ölabscheider) entfernt, die Baugruben 
freigemessen und mit unbelastetem bzw. gering belastetem Bodenmaterial 
wiederverfüllt.  
Weiterer Handlungsbedarf besteht aus bodenschutzfachlicher Hinsicht 
nicht, da aufgrund der umfangreichen Untersuchungs- und Sanierungs-
maßnahmen davon auszugehen ist, dass durch die Verwirklichung des 
Vorhabens (insbesondere durch Tiefbauarbeiten und die spätere Gebäu-
denutzung) keine Gefahren für Leben und Gesundheit und die natürlichen 
Lebensgrundlagen – wie z. B. das Grundwasser - hervorgerufen werden 
können. 
 
Der Eintrag in der Altflächendatei Hessen (FIS-AG) wurde aktualisiert. Die 
Fläche wird mit dem Status Sanierung (Dekontamination) abgeschlos-
sen geführt.  
 
 
2. Vorsorgender Bodenschutz:  
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass zur Entwässerung des Straßen-
bahn-Unterbaus keine Aussage getroffen werden kann. 
Die Entwässerungsplanung der geplanten Straßenbahn erfolgt in einem 
gesonderten Verfahren (Planfeststellungsverfahren; wurde Ende 2022 beim 
RP eingereicht). 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aufgrund der umfangreich durch-
geführten Untersuchungs- und Sanierungsmaßnahmen davon auszugehen 
ist, dass aus bodenschutzfachlicher Sicht kein weiterer Handlungsbedarf 
besteht. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Fläche in der Altflächendatei 
Hessen nach Aktualisierung mit dem Status – Sanierung (Dekontamination) 
abgeschlossen - geführt wird.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 21 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Aufgrund der im Geltungsbereich vorliegenden bereits stark beeinträchtig-
ten Böden, können die durch die Planung verursachten Beeinträchtigungen 
bzw. Belastungen des Schutzguts Boden grundsätzlich stark relativiert 
werden. Der momentane Versiegelungsgrad aller versiegelten und über-
bauten Flächen im Geltungsbereich liegt bei ca. 58 %. Bezogen auf den 
gesamten Geltungsbereich wird zukünftig ein Versiegelungsgrad von 50 % 
erreicht. Durch die Reduzierung des Versiegelungsgrades um 8 % ist eine 
Aufwertung für das Schutzgut Boden gegeben. Zudem kann die Vorgabe 
zur extensiven Dachbegrünung, womit eine Verringerung des Anteils an 
Flächen ohne Bodenfunktion einhergeht, als zusätzliche Minimierungs-
maßnahme angesehen werden (Umweltbericht, Stand 07.2021).  
 
Insgesamt ist festzustellen, dass mit der Planung allenfalls kleinräumige 
Eingriffe in das Schutzgut Boden verbunden sind, die jedoch durch die 
durchaus erhebliche Flächenentsiegelung (ca. 2,5 ha) mehr als kompen-
siert werden. Darüber hinaus geht mit der geplanten Umnutzung die Besei-
tigung von schädlichen Bodenverunreinigungen einher, was zusätzlich sehr 
positiv zu bewerten ist. 
 
Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung:  
Es wurde eine rechnerische Überprüfung der Eingriffs- und Ausgleichssitu-
ation in Form einer Bilanzierung nach dem hessischen Biotopwertverfahren 
durchgeführt (Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaß-
nahmen, das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festset-
zung von Ersatzzahlungen). Aufgrund des am 13.06.2017 gefassten Auf-
stellungsbeschlusses für den Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
und der nach dem Biotoptypenschlüssel der zu diesem Zeitpunkt gültigen 
Kompensationsverordnung (KV vom 1. September 2005, geändert durch 
die Verordnung vom 22. September 2015) bleibt die am 28.10.2018 in Kraft 
getretene neue Kompensationsverordnung unberücksichtigt. 
 
Immissionsschutz  
Die Prüfung der Unterlagen zu o.g. Planung hat ergeben, dass gegen die 
Aufstellung des Bebauungsplanes aus immissionsschutzrechtlicher Sicht 
keine Bedenken bestehen.  
 
 
Für die bergrechtliche Stellungnahme wurden folgende Quellen als Da-
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass der Vorsorgende Bodenschutz 
durch die Reduzierung des Versiegelungsgrades eine Aufwertung für das 
Schutzgut Boden als gegeben ansieht, dass die Vorgabe zur extensiven 
Dachbegrünung als zusätzliche Minimierungsmaßnahme angesehen wer-
den kann, dass die Planung allenfalls kleinräumige Eingriffe in das Schutz-
gut Boden bedeuten, diese durch die Flächenentsiegelung mehr als kom-
pensiert werden und dass die Beseitigung der schädlichen Bodenverunrei-
nigungen zusätzlich sehr positiv zu bewerten ist. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Erläuterungen zur anzuwendenden Kompensationsverordnung wurden 
zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass seitens der Abt. Immissionsschutz 
keine Bedenken bestehen. 
 
 
 
Die Datengrundlage für die bergrechtliche Stellungnahme wurden zur

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 22 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
tengrundlage herangezogen:  
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung:  
 Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 
(RPS/RegFNP) 2010  
 Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des HLNUG;  
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe:  
- vorliegende und genehmigte Betriebspläne;  
 
Hinsichtlich des Altbergbaus:  
 bei der Bergaufsicht digital und analog vorliegende Risse,  
 in der Datenbank vorliegende Informationen,  
 Kurzübersichten des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren 
Bergbau.  
 
Die Recherche beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans 
inventarisierten Beständen von Berechtsams- und Betriebsakten früherer 
Bergbaubetriebe und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblät-
tern. Die Stellungnahme basiert daher hin-sichtlich des Altbergbaus auf 
einer unvollständigen Datenbasis.  
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung ge-
nommen  
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsflä-
chen betroffen. 
 
 
Aktuelle Betriebe/Konzessionen: Das Plangebiet überlagert das unter 
Bergaufsicht stehende Erlaubnisfeld zur Aufsuchung von Erdwärme „Bes-
sungen-Süd“ mit dem dazugehörigen gleichnamigen Betrieb. Dieser soll für 
die Geothermie-Versorgung des Vorhabens sorgen, weshalb der westliche 
Teil der „Landschaftstreppe“ als Bereich für die dazu benötigten Erdwärme-
Sondenfelder festgelegt ist (Festsetzung Nr. 13.1 und Hinweis Nr. 3). Ich 
gehe daher von der gegenseitigen Abstimmung sämtlicher Beteiligter aus, 
um eventuelle Probleme frühzeitig vermeiden und die Durchführung der 
Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass durch das Vorhaben keine Roh-
stoffsicherungsflächen betroffen sind. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.  
 
Es haben im Vorfeld Untersuchungen und Abstimmungen zwischen den 
Beteiligten (BVD NL, Wissenschaftsstadt Darmstadt, Entega) zur Fläche für 
die Erdwärme-Sondenfelder stattgefunden. 
Die Fläche für das Geothermiefeld wurde nicht festgesetzt, sondern als 
Hinweis in die Planzeichnung aufgenommen. Die Fläche entspricht der 
Anlage des städtebaulichen Vertrages und stellt die fachlich empfohlene 
Abgrenzung dar. In Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern kann von

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 23 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
genehmigten Aufsuchungs- sowie eventuelle spätere Gewinnungstätigkei-
ten gewährleisten zu können.  
 
 
 
 
 
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten: Im Plange-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.  
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte ent-
gegen.  
 
 
Der Fachbeitrag meines für die Belange der Verkehrsinfrastruktur Straße 
und Schiene zuständigen Dezernats liegt noch nicht vor und wird zeitnah 
nachgereicht.  
 
 
 
 
Den Kampfmittelräumdienst beteilige ich ausnahmsweise nur dann, wenn 
von gemeindlicher Seite im Rahmen des Bauleitplanverfahrens konkrete 
Hinweise auf das mögliche Vorkommen von Kampfmitteln erfolgt sind. In 
dem mir von Ihnen zugeleiteten Bauleitplanverfahren haben Sie keine Hin-
weise dieser Art gegeben. Deshalb habe ich den zentralen Kampfmittel-
räumdienst nicht beteiligt. Es steht Ihnen jedoch frei, den Kampfmittelräum-
dienst direkt zu beteiligen. Ihre Anfragen können Sie per Email richten an 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Dezernat I 18, Zentraler Kampfmittel-
räumdienst: kmrd@rpda.hessen.de.  
 
Eine verfahrensrechtliche Prüfung ist nicht erfolgt. Bei Rückfragen und 
zur Beratung stehe ich selbstverständlich zur Verfügung. 
 
der Lage der für die Geothermiefelder vorgesehenen Fläche innerhalb des 
westlichen Teilbereichs der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestim-
mung: „Landschaftstreppe“ auch abgewichen werden. Der (textliche) Hin-
weis Nr. 3 Geothermiefelder wurde entsprechend ergänzt. 
Somit können eventuelle Probleme frühzeitig vermieden werden und die 
Durchführung der genehmigten Aufsuchungs- und eventuelle spätere Ge-
winnungstätigkeit sind gewährleistet. 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus Sicht der Bergbaubehörde 
keine Bedenken bestehen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Mit Schreiben vom 22.11.2021 hat das für die Belange der Verkehrsinfra-
struktur Straße und Schiene zuständige Dezernat eine Stellungnahme ab-
gegeben. Auf die unten stehenden Ausführungen wird verwiesen.  
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass der Kampfmittelräumdienst nicht 
beteiligt wurde, da keine Hinweise auf ein Vorkommen von Kampfmitteln 
gegeben sind. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass eine verfahrensrechtliche Prüfung 
nicht erfolgt ist. 
 
  
Ergänzende Stellungnahme  RP zur erneuten öffentlichen Auslegung 
vom 22.11.2021:

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 24 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
wie mit o. a. Stellungnahme vom 17. November 2021 avisiert, gebe ich 
Ihnen den Fachbeitrag meines für die Belange der Verkehrsinfrastruktur 
Straße und Schiene zuständigen Dezernats III 33.1 zur Kenntnis, das in 
seiner Funktion als Technischer Aufsichtsbehörde über die Straßenbahnen 
(TAB) in Hessen nach § 54 Personenbeförderungsgesetz zu den geänder-
ten Planinhalten wie folgt Stellung nimmt:  
 
Gemäß den Bestimmungen der Verordnung über den Bau und Betreib der 
Straßenbahnen (BOStrab) müssen an Gleisen der Straßenbahn Sicher-
heitsräume zum Schutz von Betriebsbediensteten, die sich vorübergehend 
im Gleisbereich aufhalten sowie zur Evakuierung der Fahrgäste im Notfall, 
als Flucht- und Rettungswege mit einer Mindestbreite von 0,7 m freigehal-
ten werden.  
 
Die Sicherheitsräume sind Teil der Betriebsanlage der Straßenbahn.  
 
Die Sicherheitsräume sind grundsätzlich von allen nicht zur Betriebsanlage 
gehörenden Hindernissen freizuhalten. 
 
Die geplante Festsetzung des Sicherheitsraums in den angrenzenden öf-
fentlichen Flächen in Verbindung mit der Festsetzung „Einzelne Bäume 
sind vertretbar“ ist mit den Anforderungen der BOStrab unvereinbar und 
nicht zustimmungsfähig.  
 
Im Hinblick auf die geplante Straßenbahnanbindung zum Ludwigshöhviertel 
stimme ich der geplanten Festsetzung der Sicherheitsräume nicht zu. 
Gründe für eine Ausnahmegenehmigung von den Bestimmungen der 
BOStrab in diesem Punkt sind nicht erkennbar. Im Übrigen müsste bei ei-
ner Abweichung von den Bestimmungen der BOStrab auch die gleiche 
Sicherheit nachgewiesen werden.  
 
Auf die Gefahr, dass als Ergebnis eines zukünftigen Planfeststellungsver-
fahrens der B-Plan in diesem Punkt zwingend geändert werden muss, wei-
se ich nochmals hin.  
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Um den Sicherheitsraum vollumfänglich innerhalb der Freihaltefläche für 
die Straßenbahntrasse (festgesetzt als „von der Bebauung freizuhaltende 
Fläche“) zu gewährleisten, wurde die Freihaltefläche partiell und geringfü-
gig verbreitert. Für diese Änderung in der Planzeichnung erfolgte eine (zeit-
lich und inhaltlich) beschränkte erneute Beteiligung der betroffenen Behör-
den und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der betroffenen Öf-
fentlichkeit (Vorhabenträger) vom 17.03.2022 bis 08.04.2022.  
 
Seitens der Belange der Verkehrsinfrastruktur Straße und Schiene zu-
ständigen Dezernats III 33.1, in der Funktion als Technische Aufsichtsbe-
hörde über die Straßenbahnen (TAB) in Hessen nach § 54 Personenbeför-
derungsgesetz, wurde im Rahmen dieser beschränkten Beteiligung mit 
Stellungnahme vom 08.04.2022 mitgeteilt: 
 
Zu den vorgelegten Unterlagen mit Stand vom 16.03.2022 bestehen keine 
Bedenken. 
Die in der Stellungnahme vom 22.11.2021 vorgetragenen Bedenken beste-
hen aufgrund der Anpassung der Freihaltefläche für die Straßenbahntrasse 
nicht mehr.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 25 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1  
Stellungnahme des RP Darmstadt zur eingeschränkten Beteiligung 
vom 08.04.2022: 
 
Zu den Änderungen bezüglich der Anpassung der Freihaltefläche für die 
Straßenbahntrasse bestehen aus regionalplanerischer Sicht ebenso wie 
von Seiten der oberen Naturschutzbehörde, der Umweltabteilung Darm-
stadt und der Bergaufsicht keine Bedenken bzw. wird keine Stellungnahme 
abgegeben. 
 
Seitens meines für die Belange der Verkehrsinfrastruktur Straße und 
Schiene zuständigen Dezernats III 33.1 wird in der Funktion als Techni-
sche Aufsichtsbehörde über die Straßenbahnen (TAB) in Hessen nach § 54 
Personenbeförderungsgesetz mitgeteilt: 
 
Zu den vorgelegten Unterlagen mit Stand vom 16.03.2022 habe ich keine 
Anmerkungen. Es bestehen meinerseits keine Bedenken. 
 
Meine mit o.a. Stellungnahme vom 22.11.2021 vorgetragenen Bedenken 
bestehen aufgrund der Anpassung der Freihaltefläche für die Straßen-
bahntrasse nicht mehr. 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus regionalplanerischer Sicht 
ebenso wie von Seiten der oberen Naturschutzbehörde, der Umweltabtei-
lung Darmstadt und der Bergaufsicht keine Bedenken bestehen.  
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die zuvor vorgetragenen Beden-
ken des Dezernats Verkehrsinfrastruktur Straße und Schiene aufgrund der 
Anpassung der Freihaltefläche für die Straßenbahntrasse nicht mehr be-
stehen. 
1.2 Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der 
Bundeswehr, Postfach 29 63, 53019 Bonn  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 19.11.2018: 
 
Durch das Vorhaben werden Belange der Bundeswehr berührt. Das Plan-
gebiet befindet sich in einem Interessengebiet zum Schutz von Funkan-
wendungen der Bundeswehr. 
 
Nach Auswertung der übersandten Unterlagen sollen die planungsrechtli-
chen Voraussetzungen für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne beziehungsweise Jefferson-Siedlung geschaffen 
werden. 
 
Gegen das Vorhaben bestehen seitens der Bundeswehr grundsätzlich kei-
ne Bedenken. 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass seitens der Bundeswehr grund-
sätzlich keine Bedenken bestehen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 26 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
Dem Bebauungsplan können Angaben zu maximalen Bauhöhen nicht ent-
nommen werden. Sollten in dem Plangebiet neue bauliche Anlagen errich-
tet werden, wird um erneute Beteiligung gebeten. Einschränkungen werden 
gegebenenfalls im weiteren Verfahren erhoben. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im Entwurf des Bebauungsplans wurden im weit überwiegenden Teil der 
Baugebiete (mit Ausnahme der Quartiersgaragen / Garagengebäude) keine 
maximalen Bauhöhen festgesetzt, sondern die maximale Anzahl an Vollge-
schossen. Jedoch lässt sich auch aus dieser Festsetzung eine maximale 
Gebäudehöhe ableiten, da es sich um Wohnungsbau und dessen Folgeein-
richtungen handelt. 
Nach Rücksprache mit dem Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und 
Dienstleistungen der Bundeswehr im Februar 2019 wurde seitens des Bun-
desamts geäußert, dass eine Gebäudehöhe unter 30,0 m für das Bundes-
amt nicht relevant sei. Entsprechende Gebäudehöhen sind im Geltungsbe-
reich des Bebauungsplans nicht vorgesehen und mit der festgesetzten 
maximalen Anzahl an Vollgeschossen auch nicht realisierbar. 
 
Eine erneute Beteiligung des Bundesamts für Infrastruktur, Umweltschutz 
und Dienstleistungen der Bundeswehr erfolgt im Rahmen der Beteiligung 
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 
BauGB. 
 
1.3 Wasserverband Schwarzbachgebiet-Ried, Postfach 1751, 64507 Groß 
Gerau 
 
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 20.11.2018: 
 
Wir bitten Sie bei der weiteren Planung dafür Sorge zu tragen, dass anfal-
lendes Niederschlagswasser vor Ort versickert. 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im Rahmen der Erschließungsplanung durch das Büro Weber-Ingenieure 
wurde auch die Niederschlagsentwässerung geprüft (Weber Ingenieure: 
Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforz-
heim, 08.05.2020). 
 
Zum Thema Niederschlagswasser sind im o.g. Erläuterungsbericht folgen-
de Aussagen enthalten: Aus ökologischen Gründen und auf Grund fehlen-
der Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen Mischwasser-
Kanalnetz der Stadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von Regenwas-
ser in das öffentliche Mischwassernetz erfolgen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 27 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Nieder-
schlagswasser wird über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden (an 
Fußwegen und Heinrich-Delp-Straße) abgeleitet bzw. in den Baumbeeten 
einer Versickerung zugeführt. Bei größeren Regenereignissen wird das 
überschüssige Wasser aus den Baumbeeten über das Regenwassernetz in 
zentrale Versickerungsbecken abgeleitet. Es sind insgesamt 5 Sickerflä-
chen vorgesehen: Diese liegen im Westen der Maßnahmenfläche M 1, 
westlich des Baugebiets MU 4, östlich des MU 2 sowie westlich der Bauge-
biete A2 und A3 innerhalb der öffentlichen Grünflächen. Aufgrund der zu-
meist ungenügend großen Durchlässigkeit des Bodens und der zu geringen 
Größe der zur Verfügung stehenden Sickerflächen werden zur Rückhaltung 
des Niederschlagswassers zudem bestehende Staurohrkanäle genutzt: Für 
den nördlichen Teil soll der bestehende Staurohrkanal 1 in der nordwestli-
chen Ecke der Maßnahmenfläche M 1, für den südlichen Teil der beste-
hende Staurohrkanal innerhalb der Grünfläche G1 verwendet werden. Die 
Versickerungsflächen wurden plangraphisch festgesetzt bzw. die Staurohre 
sind innerhalb der öffentlichen Grünflächen und der Maßnahmenfläche M 1 
zulässig. 
Das Niederschlagswasser der Dach- und Freiflächen der Baugrundstücke 
und der Quartiersgaragen soll dezentral auf den jeweiligen Grundstücken 
versickert werden. Die Entwässerung ist im Rahmen des einzureichenden 
Entwässerungsgesuchs nachzuweisen. Um die Größe des erforderlichen 
Sickerraums auf den Baufeldern zu beschränken, werden im Bebauungs-
plan eine Dachbegrünung und die Verwendung von sickerfähigem Pflaster 
festgesetzt. 
 
 
1.3 
 
Stellungnahme Wasserverband Schwarzbachgebiet-Ried zur öffentli-
chen Auslegung vom 09.09.2020: 
 
Unsererseits bestehen keine Einwände gegen das Vorhaben, wenn wie 
vorgesehen das anfallende Niederschlagswasser weitestgehend versickert 
wird. 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine Einwände gegen die Pla-
nung bestehen, wenn wie vorgesehen das anfallende Niederschlagswasser 
weitestgehend versickert wird. 
 
Es ist weiterhin geplant, das anfallende Niederschlagswasser weitgehend 
zu versickern.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 28 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.4 Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Fachgebiet 
Ländlicher Raum, Jägertorstraße 207, 64289 Darmstadt  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 23.11.2018: 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden öffentlichen 
Belange der Landwirtschaft /Feldflur bestehen gegen die Planung zur 15. 
Änderung des Flächennutzungsplans keine Bedenken und gegen die Pla-
nung zum Bebauungsplan S 26 "Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-
Siedlung" – Vorentwurf keine grundlegenden Bedenken. 
 
Für den Bebauungsplan ist die Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung noch zu 
erstellen. Dabei ist zu gewährleisten, dass die Kompensationsmaßnahmen 
analog zu den Vorgaben von § 2 Abs. 7 Satz 1 der Kompensationsverord-
nung (Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, 
das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von 
Ersatzzahlungen vom 26. Oktober 2018 - Kompensations-VO) entwickelt 
und umgesetzt werden. 
 
 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
Im Rahmen des Bauleitverfahrens wurde eine Eingriffs-
Ausgleichbilanzierung nach dem Biotopwertverfahren der Hessischen 
Kompensationsverordnung (KV) erstellt. Diese Methode ist für Bauleitpläne 
nicht verbindlich, soll aber dennoch angewandt werden. Allerdings wurde 
seitens der Wissenschaftsstadt Darmstadt festgelegt, dass die KV in der 
Fassung vor Oktober 2018 angewandt werden soll, weil das Planverfahren 
bereits vor diesem Stichtag eingeleitet und auch die Bestandserfassung 
anhand der Biotoptypenliste der alten KV (in der Fassung vom 01. Septem-
ber 2005, zuletzt geändert durch Verordnung vom 22. September 2015) 
durchgeführt wurde. Dies entspricht (auch wenn nicht verbindlich) der 
Übergangsvorschrift nach § 8 KV 2018. Die UNB wurde hierüber entspre-
chend informiert. 
 
  
Die Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen ist nicht auf landwirtschaft-
lich genutzten Flächen vorzunehmen, sondern es sind Alternativen zu prü-
fen wie z.B. Flächenentsiegelung von Infrastrukturbrachen, Kauf / Abbu-
chung von Ökopunkten. Die Neuinanspruchnahme von Flächen für Kom-
pensation ist zu minimieren. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Es wurden mehrere Alternativen für Kompensationsmaßnahmen geprüft, 
landwirtschaftlich genutzte Flächen werden jedoch nicht in Anspruch ge-
nommen werden. Das ermittelte Ausgleichsdefizit wird durch Aufwertungs-
maßnahmen im Bereich von geeigneten Stadtwaldflächen ausgeglichen. 
Durch eine Nutzungsaufgabe der Stadtwaldflächen Darmbachaue (ca. 16,5 
ha) und Böllenfalltor (9,4 ha) im Darmstädter Süden innerhalb des FFH-
Gebiets „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ 
(Gebiets-Nr. 6118-304) wird der erforderliche Punkteausgleich ermöglicht.  
 
 
 
1.4 
 
Stellungnahme Kreisausschuss LaDaDi zur öffentlichen Auslegung 
vom 02.10.2020: 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden öffentlichen 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 29 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Belange der Landwirtschaft / Feldflur bestehen zur o.g. Planung grundle-
gende Bedenken. 
 
Gemäß einem Rechtsgutachten (Kanzlei Nickel und Partner, 2009) wird die 
vorliegende Bauplanung für die Konversionsfläche der Cambrai-Fritsch-
Kaserne und Jefferson-Siedlung als Außenbereich gemäß § 35 BauGB 
angesehen. Somit wurde für den Bebauungsplan nun die Eingriffs-
Ausgleichsbilanzierung erstellt. Danach ergibt sich ein rechnerisches Aus-
gleichsdefizit von rund 1,43 Mio. Biotopwertpunkten. 
Ein wesentliches Element der Planung, die Festsetzungen zum Ausgleich, 
wurde in den Planungsunterlagen nicht dargestellt (§ 1a Abs. 3 BauGB). 
 
Eine abschließende Festlegung, wie der Ausgleich vorgenommen wird und 
welche Maßnahmen vorgesehen sind, soll nach der Begründung zum Be-
bauungsplan S 26 bis zum Satzungsbeschluss herbeigeführt werden. Wei-
terhin ist vorgesehen, die zuständigen Fachbehörden einzubeziehen. Ge-
gebenenfalls ist ein enorm hoher Flächenbedarf für Ausgleichsmaßnahmen 
aufgrund o.g. Ausgleichsdefizites notwendig. Sofern landwirtschaftlich ge-
nutzte Flächen davon betroffen wären, sehen wir eine erneute Beteiligung 
unserer Fachbehörde / Fachgebietes als erforderlich an. 
 
 
Das ermittelte Ausgleichsdefizit wird durch Aufwertungsmaßnahmen im 
Bereich von geeigneten Stadtwaldflächen ausgeglichen. Durch eine Nut-
zungsaufgabe der Stadtwaldflächen Darmbachaue (ca. 16,5 ha) und Böl-
lenfalltor (9,4 ha) im Darmstädter Süden innerhalb des FFH-Gebiets 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ (Gebiets-Nr. 
6118-304) wird der erforderliche Punkteausgleich ermöglicht.  
 
Eine Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen im Bereich landwirtschaftli-
cher Nutzflächen erfolgt nicht. 
  
Sollte sich im Verlauf des Verfahrens herausstellen, dass Ersatzaufforstun-
gen notwendig sind, weisen wir darauf hin, dass wir hierfür ökologische 
Waldverbesserungsmaßnahmen bzw. eine Walderhaltungsabgabe anre-
gen. Eine Ersatzaufforstung auf landwirtschaftlichen Flächen lehnen wir 
grundsätzlich ab, da es sich hier nicht um einen Eingriff in einen Schutz- 
oder Bannwald handelt. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Mit der geplanten Gebietsentwicklung können möglicherweise vereinzelt 
kleine und forstrechtlich als Wald anzusehende Flächen verloren gehen 
(insb. kleinere Baumgruppen im Bereich der Cooperstraße ohne Anschluss 
an die Waldflächen im Umfeld und im jeweils südlichen Bereich des A4 und 
des Garagengebäudes 3). Gleichzeitig können aber auch kleinere Neuauf-
forstungen im Geltungsbereich getätigt werden. Eine erste überschlägige 
Bilanz ergab ein Plus von ca. 14 m² Wald (vgl. Umweltbericht Kap. 3.3.4 
Schutzgebiete und -objekte). Für die Rodung von Wald bedarf es einer 
forstrechtlichen Genehmigung. Im Zuge des durchzuführenden Genehmi-
gungsverfahrens auf der nachgelagerten Vorhabenebene ist darzulegen, 
ob der Waldflächenverlust durch Ersatzaufforstungen kompensiert werden 
kann oder ob eine Walderhaltungsabgabe geleistet wird. Ersatzaufforstun-
gen im Bereich landwirtschaftlicher Flächen sind nicht vorgesehen und 
auch nicht erforderlich.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 30 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Da ein möglicher Waldverlust forstrechtlich auch durch eine Geldzahlung 
abgegolten werden kann, wird die Umsetzbarkeit des Bebauungsplans 
durch eine Waldinanspruchnahme nicht beeinflusst. 
 
  
Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um die Konversionsflächen, deren 
Nutzung 2008 aufgegeben wurde. Die geplante Wohnbebauung ergibt ca. 
60 Wohneinheiten / ha, damit entspricht sie der vorgegebenen Mindestdich-
te nach den Zielen der Raumordnung. Durch das Flächenrecycling im Zuge 
dieser Planung wird der Versiegelungsgrad um 5,5 % gemindert. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
  
Weiterhin verweisen wir auf unsere Stellungnahme zu dieser Bauleitpla-
nung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, 
 
Auf das jeweilige Ergebnis der Prüfung der Stellungnahmen zur frühzeiti-
gen Beteiligung wird verwiesen. 
 
  
Stellungnahme Kreisausschuss LaDaDi zur erneuten öffentlichen 
Auslegung vom 11.11.2021: 
 
Landwirtschaft  
In den aktuell vorgelegten Unterlagen wird ausgeführt, dass das Aus-
gleichsdefizit von 1,42 Mio. Biotopwertpunkten mit dem Aufwertungspoten-
zial der Maßnahmen im Bereich der Stadtwaldflächen (Darmbachaue ca. 
16,5 ha und Böllenfalltor ca. 9,4 ha) vollumfänglich kompensiert wird.  
 
Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen und der Mitteilung der Abwä-
gungsergebnisse vom 22.07.2021 bestehen seitens der vom Fachgebiet 
Landwirtschaft zu wahrenden öffentlichen Belange der Landwirtschaft / 
Feldflur keine grundlegenden Bedenken mehr.  
 
Die bauliche Dichte entspricht mit 60 Wohneinheiten pro Hektar der im 
Regionalplan Südhessen festgelegten Mindestdichte für den städtischen 
Bereich. Mit Grund und Boden soll nach § 1a BauGB sparsam und scho-
nend umgegangen und weitere landwirtschaftliche Flächen geschont wer-
den. In diesem Sinne ist aus Sicht des öffentlichen Belanges der Landwirt-
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass seitens des Kreisausschuss des 
Landkreises Darmstadt-Dieburg, Fachgebiet Ländlicher Raum keine grund-
legenden Bedenken mehr bestehen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 31 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
schaft / Feldflur eine Einhaltung der Dichtevorgaben der Regionalplanung 
unbedingt notwendig, eine Unterschreitung ist nicht gerechtfertigt.  
 
Polizeipräsidium Darmstadt  
Aus verkehrspolizeilicher Sicht wird die geplante Anzahl an PKW-
Stellplätzen als zu gering erachtet.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Darüber hinaus besteht Klärungsbedarf in welchen Bereichen des Viertels 
ein verkehrsberuhigter Bereich angeordnet bzw. einzelne Verkehrsteilneh-
mer bevorrechtigt und wie die Vorfahrt im Bereich der Cooperstraße gere-
gelt werden sollte.  
Diesbezüglich wird aktuell seitens der Stadt Darmstadt auf Wunsch der 
Polizei eine Besprechung geplant.  
 
 
 
 
 
Zum aktuellen Stand der Planung kann aus verkehrspolizeilicher Sicht kei-
 
 
 
 
Der Hinweis des Polizeipräsidiums Darmstadt hinsichtlich der geplanten 
Anzahl der PKW-Stellplätze wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Leistungsfähigkeitsunter-
suchungen führten zu dem Ergebnis, dass der durch die Quartiersentwick-
lung erzeugte Kfz-Verkehr nach dem klassischen Mobilitätsmuster (Modal 
Split) im vorhandenen Straßennetz nicht leistungsfähig abgewickelt werden 
kann. Zudem entstünden hohe Lärm- und Immissionsbelastungen. Ent-
sprechend wurde ein Mobilitätskonzept für das neue Quartier erarbeitet 
(vgl. Kap. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. der 
Begründung).  
Durch das Mobilitätskonzept mit einer Reduzierung der Anzahl der Stell-
plätze gem. Einschränkungs- und Verzichtssatzung Ludwigshöhviertel so-
wie Carpooling / Carsharing und weiteren Angeboten wird der freiwillige 
Verzicht auf die Nutzung des eigenen Pkws gefördert. Die Angebote mit 
Carpooling / Carsharing etc. werden in den Quartiersstraßen sowie in den 
Quartiersgaragen dezentral und in kurzer Entfernung platziert. In zentraler, 
hochfrequentierter Lage mit ÖPNV-Haltepunkt ist am Quartiers-Carré eine 
Mobilitätsstation mit Mobilitätsangeboten und -beratung vorgesehen. 
Zudem entspricht die Reduzierung der Anzahl der Stellplätze den Zielset-
zungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt für die Entwicklung zukünftiger 
autoarmer Quartiere. 
 
Der Hinweis des Polizeipräsidiums Darmstadt hinsichtlich des Klärungsbe-
darfs hinsichtlich der Anordnung verkehrsberuhigter Bereiche wurde zur 
Kenntnis genommen.  
 
Grundsätzlich ist mit der Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ in der Planzeichnung 
bereits enthalten, in welchen Bereichen des Viertels ein verkehrsberuhigter 
Bereich angeordnet werden wird. Die Anordnung weitergehender Regelun-
gen erfolgt im Rahmen der Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 32 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
ne abschließende Stellungnahme erfolgen.  
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus verkehrspolizeilicher Sicht 
zum aktuellen Stand der Planung keine abschließende Stellungnahme er-
folgen kann. 
 
1.5 Amt für Bodenmanagement Heppenheim, Erbacher Straße 46, 64720 
Michelstadt  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 28.11.2018: 
 
Zur im Betreff genannten Planung nehmen wir als Träger öffentlicher Be-
lange für die Bereiche Bodenordnung nach dem BauGB, Flurbereinigung 
(landeskulturelle Belange) sowie Kataster- und Vermessungswesen wie 
folgt Stellung: 
 
Aufgrund der Grundstückssituation ist eine umfassende Bodenordnung 
erforderlich. 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Bodenordnung der Flächen im Geltungsbereich ist nicht Gegenstand 
des Bebauungsplans, sondern nachfolgender Verfahren. 
 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird ein Umlegungsverfahren 
gem. § 45 ff BauGB durchgeführt. Mit Magistratsbeschluss vom 03.11.2021 
und Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 14.12.2021 wurde 
das Umlegungsverfahren „Ludwigshöhviertel“ (U-D 50) gemäß § 46 des 
Baugesetzbuches (BauGB) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
S 26 „Ludwigshöhviertel“ angeordnet. Das Umlegungsverfahren wurde mit 
einer ersten Vorwegnahme der Entscheidung nach § 76 BauGB fortgeführt. 
Der Beschluss zur 1. Vorwegregelung im Umlegungsverfahren „Ludwigs-
höhviertel§ (U-D 50) ist durch Beschluss des Magistrats der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt vom 14.12.2022 gefasst worden; der Beschluss ist 
am 23.03.2023 unanfechtbar geworden und wurde am 05.04.2023 ortsüb-
lich bekannt gemacht. 
Der Beschluss wurde durch das Vermessungsamt der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt dem Amt für Bodenmanagement und dem Grundbuchamt zur 
Übernahme weitergeleitet. 
 
  
Die künftig öffentlichen Flächen sind in das Eigentum der Stadt zu überfüh-
ren. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Regelungen aus dem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan S 
26 „Ludwigshöhviertel“ zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und 
der BVD New Living GmbH & Co. KG (BVD NL) wurden bezüglich der Flä-
chenübertragung an die Wissenschaftsstadt Darmstadt mit der 1. Vorweg-
regelung teilweise umgesetzt. Die weiteren Übertragungen werden Be-
standteil einer späteren Vorwegregelung bzw. des abschließenden Umle-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 33 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
gungsplans sein. 
 
Die Eigentumsverhältnisse öffentlicher Flächen sind nicht Gegenstand des 
Bebauungsplans, sondern nachfolgender Verfahren. 
Die Regelungen im städtebaulichen Vertrag werden dies berücksichtigen. 
 
  
Wir empfehlen zur Regelung der Eigentumsverhältnisse eine Baulandum-
legung nach BauGB durchzuführen. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Bodenordnung der Flächen im Geltungsbereich über eine Baulandum-
legung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans, sondern nachfolgender 
Verfahren. Die Eigentumsverhältnisse sollen wie oben beschrieben gere-
gelt werden. 
 
  
Bezüglich dem Umfang und dem Detailierungsgrad der Umweltprüfung 
können wir keine Aussage treffen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
  
Darüber hinaus bestehen keine Anregungen, Einwände oder Bedenken. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine weiteren Anregungen, Ein-
wände oder Bedenken bestehen. 
 
1.6 DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 30.11.2018: 
 
Im Hinblick auf die Erschließung des Planungsgebiets wird unter dem Glie-
derungspunkt 7.1.4 „Verkehr“ ausgeführt, dass das Quartier optimal mit den 
Verkehrsmitteln des Umweltverbundes zu erschließen sei, um eine mög-
lichst autoarme Mobilität gewährleisten zu können. Folgerichtig ist aus un-
serer Sicht daher auch die Anbindung des neuen Stadtquartiers an die 
hierfür zu verlängernde Straßenbahnlinie 3. Damit erhalten die künftigen 
Bewohner eine hochwertige ÖPNV-Anbindung an die Darmstädter Innen-
stadt sowie zum Hauptbahnhof, die über die Bestandshaltestelle an der 
Lichtenbergschule im Norden sowie die geplanten zwei neuen Haltestellen 
im Süden bzw. zentralen Bereich fußläufig optimal zu erreichen ist. Auch 
für das Schulzentrum „Marienhöhe“ ergibt sich durch die Verlängerung der 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die ÖPNV-Anbindung Ludwigs-
höhviertel durch die Verlängerung der Straßenbahnlinie 3 bis zur Heidel-
berger Landstraße / Lückenschluss mit den geplanten Haltestellen begrüßt 
wird.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 34 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Linie 3 ein verkehrlicher Mehrwert aufgrund der zusätzlichen Alternative zu 
einer An- und Abfahrt mit den Linien 1, 7 und 8. 
 
  
Ebenfalls zu begrüßen ist sowohl die vorgesehene Einrichtung einer Mobili-
tätsstation, die sowohl einen vernetzten Zugang zu unterschiedlichen Mobi-
litätsformen ermöglicht als auch die Etablierung eines verstetigten Mobili-
tätsberatungsangebotes. In diesem Kontext stehen wir dem Vorhabenträ-
ger bei der Umsetzung eines solchen Beratungsangebots gerne mit unse-
rer Expertise zur Verfügung. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Einrichtung einer Mobilitätssta-
tion / Mobilitätszentrale begrüßt wird und dass die Darmstadt-Dieburger-
Nahverkehrsorganisation bei der Umsetzung eines solchen Beratungsan-
gebots gerne mit ihrer Expertise zur Verfügung steht. 
 
Es ist vorgesehen, am Quartiersplatz eine Mobilitätsstation / Mobilitätszent-
rale einzurichten, jedoch ist die Einrichtung nicht Gegenstand des Bebau-
ungsplanverfahrens. Regelungen hierzu wurden im städtebaulichen Vertrag 
getroffen. 
 
1.7 Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, Postfach 17 03 53, 60077 
Frankfurt am Main 
 
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 07.12.2018: 
 
Die Planungen betreffen die Bereiche der ehemaligen US-Kasernen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne I Jefferson-Siedlung. Ziel ist die planungsrechtli-
che Ermöglichung von Wohnnutzung mit ca. 1.400 Wohneinheiten (WE) für 
rund 3.100 Einwohner. Daneben soll, wie bereits in der benachbarten Lin-
coln-Siedlung, die Umsetzung als autoarmes Quartier erfolgen. Dazu soll 
die Straßenbahn in das Gebiet hinein verlängert werden, außerdem kommt 
ein niedriger Stellplatzschlüssel von 0,65 Stellplätzen pro WE zur Anwen-
dung. 
 
Die Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main erhebt keinerlei Einwände 
gegen die geplante Wohnnutzung. 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Handwerkskammer Frankfurt-
Rhein-Main keine Einwände gegen die geplante Wohnnutzung erhebt. 
  
Die Planungen zur Verkehrserschließung hingegen halten wir für sehr am-
bitioniert. Die anliegenden Hauptverkehrsstraßen Heidelberger Straße und 
Landskronstraße, die die Verkehre des neuen Wohnquartieres aufnehmen 
sollen, sind bereits jetzt hoch belastet. Auch ein reduzierter Stellplatz-
schlüssel bedeutet immer noch für die geplante Zahl an Wohneinheiten ein 
Plus von über 900 Fahrzeugen. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Planung des Ludwigshöhviertel und die maximale Anzahl der geplanten 
Wohneinheiten basieren auf einer umfangreichen Verkehrsuntersuchung 
(letzter Stand Ergebnisbericht Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbe-
trachtungen 12/2019 bzw. 03/2020). Damit das zusätzliche Verkehrsauf-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 35 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
kommen die umliegenden Hauptverkehrsstraßen nicht zusätzlich belastet, 
ist die Realisierung der Planstraße südlich der Lincoln-Siedlung sowie der 
Ausbau bzw. Umbau der Rüdesheimer und Karlsruher Straße erforderlich. 
Die Planstraße soll zusätzliche Kapazität schaffen und den Verkehr aus 
Ludwigshöhviertel und Lincoln-Siedlung auf die B3 Karlsruher Straße füh-
ren. 
 
Daneben soll das Ludwigshöhviertel nach dem Vorbild der Lincoln-Siedlung 
Modellquartier für auto- und verkehrsreduziertes Wohnen mit einem umfas-
senden Mobilitätskonzept werden. Die Grundzüge des innovativen Mobili-
täts- und Erschließungskonzeptes des Ludwigshöhviertels zielen darauf ab, 
durch komfortable und ökonomisch attraktive nachhaltige Mobilitätsangebo-
te den Anteil an privaten Kraftfahrzeugen im Wohngebiet deutlich zu sen-
ken, ohne die Mobilität der Bewohner einzuschränken. Dabei soll der Um-
weltverbund (ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) von Anfang an als Rückgrat der 
verkehrlichen Erschließung und Anbindung begriffen und ausgebaut wer-
den. 
 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich das durch die Planung erzeugte 
Verkehrsaufkommen gemäß der durchgeführten Verkehrsuntersuchung auf 
die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld des Plangebiets aus-
wirkt. Sie hält jedoch diese möglichen Einschränkungen – unter Berück-
sichtigung der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 „Lud-
wigshöhviertel“, insbesondere die Entwicklung eines lebendigen Stadtquar-
tiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ – für hinnehmbar und ver-
tretbar. 
 
  
Die bisherige Erfahrung mit der Lincoln-Siedlung zeigt ferner, dass die ge-
wünschte reduzierte Zahl an Fahrzeugen ein hehres Ziel ist und trotz aller 
Auszeichnungen für das Konzept in der Realität offenbar an den Ansprü-
chen und Gewohnheiten der neuen Anwohner vorbei geht (vgl. bspw. Arti-
kel „Wo sollen die Autos denn hin?“, Darmstädter Echo, 02.10.2018, S. 9). 
Es wird also im Zweifel von noch mehr Fahrzeugen auszugehen sein. Dies 
sollten die Planungen dringend mit berücksichtigen. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Realisierung der Planung erfordert ein autoarmes Quartier und ein re-
duziertes Verkehrsaufkommen aus dem Quartier. Um dieses Ziel zu errei-
chen, muss die Autonutzung unattraktiver gestaltet werden. Hierfür wurde 
ein Mobilitätskonzept erarbeitet. In diesem Zusammenhang werden der 
Stellplatzschlüssel reduziert, die Stellplätze in drei Quartiersgaragen / Ga-
ragengebäuden vorgesehen und der Weg zum Stellplatz dadurch verlän-
gert. Im Gegenzug werden die Verkehrsmittel des Umweltverbundes geför-
dert. Dieses Konzept soll mit den Bewohnern kommuniziert werden, so

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 36 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
dass Interessenten, die ein eigenes Auto besitzen, sich im Vorfeld mit der 
Thematik auseinandersetzen können. 
Hierzu wird das Konzept der Lincoln-Siedlung evaluiert und die Ergebnisse 
werden in die Weiterentwicklung des Mobilitätskonzepts beider Quartiere 
einfließen. 
 
 
1.7 
 
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 24.09.2020: 
 
Die Planungen liefen bisher unter der Bezeichnung S 26 Cambrai-Fritsch-
Kaserne / Jefferson-Siedlung und betreffen die Bereiche dieser ehemaligen 
US-Kaserne. 
Ziel ist die planungsrechtliche Ermöglichung von Wohnnutzung mit ca. 
1.400 Wohneinheiten (WE) für rund 3.100 Einwohner. Daneben soll, wie 
bereits in der benachbarten Lincoln-Siedlung, die Umsetzung als auto- und 
verkehrsreduziertes Quartier erfolgen. Dazu soll die Straßenbahn in das 
Gebiet hinein verlängert werden, außerdem kommen ein reduzierter Stell-
platzschlüssel und verteilte Quartiersgaragen zur Anwendung. 
 
Die Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main erhebt weiterhin keinerlei 
Einwände gegen die geplante Wohnnutzung. 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Handwerkskammer Frankfurt-
Rhein-Main keine Einwände gegen die geplante Wohnnutzung erhebt. 
  
Bezüglich der Planungen zur Verkehrserschließung hatten wir bereits in 
unserer Stellungnahme vom 7. Dezember 2018 angeführt, dass wir diese 
für sehr ambitioniert halten. In den Planungen wurde dahingehend darauf 
eingegangen, dass das angedachte Mobilitätskonzept mit reduziertem 
Stellplatzschlüssel, Quartiersgaragen und Förderung der Verkehrsmittel 
des Umweltverbundes mit den Bewohnern stärker kommuniziert wird und 
dabei auf die Erfahrungen aus dem ebenfalls verkehrsreduzierten Konzep-
tes der benachbarte Lincoln-Siedlung zurückgegriffen werden soll. 
 
Zur Verkehrsplanung möchten wir aktuell anmerken, dass dahingehend 
darauf geachtet werden muss, dass keine Verlagerung des Parkens in das 
umliegende Straßennetz erfolgt, welches heute schon teilweise überlastet 
ist. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Das Ludwigshöhviertel ist ein in sich geschlossenes Quartier. Die umlie-
genden Straßen, die zum Parken in Frage kommen können, sind die Lud-
wigshöhstraße, Cooperstraße und Heinrich-Delp-Straße. Weitere Straßen 
sind aufgrund der Entfernung zum Quartier nicht attraktiv. Die Ludwigshöh-
straße ab Paul-Wagner-Straße und die Cooperstraße werden im Projekt 
„Anbindung Ludwigshöhviertel“ umgebaut. Zukünftig werden hier fast keine 
öffentlichen Stellplätze mehr zur Verfügung stehen. Die Verbindung zur 
Heinrich-Delp-Straße ist für den Kfz-Verkehr gesperrt, so dass auch diese 
Straße zum Parken nicht besonders attraktiv sein wird. 
 
Das Mobilitätskonzept wird mit den Bewohnern bzw. Interessenten im Vor-
feld umfangreich kommuniziert, so dass Interessenten, die einen eigenen 
Pkw besitzen, sich mit der Thematik auseinandersetzen können.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 37 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
  
Hinsichtlich der An- und Belieferung der am zentralen Quartiersplatz vorge-
sehenen Nahversorgung sowie vor allem der Bewohner in den Wohnquar-
tieren vermissen wir ein Konzept, wie dies erfolgen soll. Dabei denken wir 
insbesondere an Handwerkerfahrzeuge. die für Monteurs- und Reparatur-
einsätze möglichst nah am Einsatzort beim Kunden halten müssen, da die 
Fahrzeuge als "rollendes Material- und Werkzeuglager" eingesetzt werden. 
Dabei benötigte Werkzeuge und Bedarfe an Materialien lassen sich in der 
Regel im Vorfeld nur begrenzt absehen und planen und werden daher re-
gelmäßig in den Fahrzeugen in größerer Bandbreite mitgeführt. Sie lassen 
sich daher auch nicht mit Konzepten wie zentralen Depots, Voranlieferung 
oder ähnlichem auffangen. Wenn wie vorgesehen Parkplätze vor allem als 
Quartiersgaragen vorgehalten werden, benötigen diese geschilderten Ein-
satzprofile andere Parkmöglichkeiten wie beispielsweise Ladezonen oder 
Kurzzeitparkflächen. 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Die An- und Belieferung der vorgesehenen Nahversorgung sowie eine Zu-
fahrt zur erforderlichen Tiefgarage für die Kunden kann über das Straßen-
netz/die Granitstraße erfolgen; bspw. über den nördlich angrenzenden 
Platzbereich oder über das Carré (Karl-Plagge-Platz). Über das Carré 
könnten auch an der Westseite des MU 2 auf der privaten Grundstücksflä-
che Kunden-Stellplätze erschlossen werden, die auch zum Kurzzeitparken 
genutzt werden können, sollten diese seitens des Grundstückseigentümers 
hier angeboten werden. 
 
Auch die übrigen Teilbaugebiete sind an das umgebende Straßennetz an-
geschlossen, ebenfalls über das Carré (Karl-Plagge-Platz) bzw. über den 
nord-östlich gelegenen Platz (Teilbaugebiet MU 1) oder über die Sonnen-
straße (MU 3 und MU 4). Auch hier können auf den Grundstücken selbst 
Stellplätze bereitgehalten werden. 
Im Straßenraum sind in den angrenzenden Straßen ebenfalls öffentliche 
Stellplätze vorgesehen, die auch zum Kurzzeitparken genutzt werden kön-
nen. 
 
Stellplätze für Kurzzeitparker werden im öffentlichen Raum nicht ausgewie-
sen. Es sind jedoch gem. städtebaulichem Vertrag und der „Satzung über 
die Einschränkung der und auf den Verzicht der Herstellung von notwendi-
gen und nicht notwendigen Stellplätzen im Ludwigshöhviertel“ auf den 
Grundstücken Kurzzeitparkplätze zum Be- und Entladen zur Verfügung zu 
stellen und als solche zu beschildern. Damit kann nicht nur ein Angebot für 
Paketlieferdienste, sondern auch für Handwerker oder soziale Dienste ge-
schaffen werden. 
 
  
Als Ergänzung zu unseren Ausführungen fügen wir Ihnen das Positionspa-
pier "Handwerk und Zukunft der Mobilität – Positionen des deutschen 
Handwerks für eine nachhaltige und mittelstandsgerechte Verkehrspolitik in 
Städten, Gemeinden und Regionen" von Februar 2020 als Erläuterung mit 
anbei (siehe auch https:/lwww.zdh.de/fileadmin/user uplo-
 
Das Positionspapier wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die im Positionspapier verankerten Ziele (u.a. Unterstützung verkehrspoliti-
scher Ansätze, die zur Reduzierung von Schadstoff-, Treibhausgas- und 
Lärmemissionen beitragen und mehr Verkehrssicherheit schaffen, nut-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 38 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
ad/Positionspapiere/Wirtschaft Energie Umwelt/ZDH-Positionspapier – 
Handwerk und Zukunft der Mobilitaet 20200219.pdf). 
 
Wir wären dankbar. wenn die in unserer Stellungnahme angeführten Argu-
mente im weiteren Verfahren berücksichtigt würden. 
 
Hinweis: Das Positionspapier wurde wegen des Umfangs hier nicht einge-
fügt; kann aber u.o. genannter Internetseite heruntergeladen werden. 
 
zungsgemischte Innenstädte, das Anstreben einer Verlagerung eines Teils 
des Pkw-Verkehrs auf in der Gesamtbilanz emissionsärmere Verkehrsmit-
tel, Ausbau des ÖPNV, Stärkung des Radverkehrs und weitere moderne 
Mobilitätsangebote, Förderung der Elektromobilität oder die Schaffung von 
Lade- und Arbeitszonen) entsprechen weitestgehend auch den Zielen des 
Bebauungsplans für das Ludwigshöhviertel bzw. dem Planfeststellungsver-
fahren für die ÖPNV-Anbindung Ludwigshöhviertel / Lückenschluss zur 
Heidelberger Straße sowie der Einschränkungs- und Verzichtssatzung für 
Stellplätze für das Ludwigshöhviertel. 
 
1.8 Forstamt Darmstadt – Untere Forstbehörde, Ohlystraße 75, 64285 
Darmstadt 
 
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 10.12.2018: 
 
Zur oben genannten Beteiligung der Behörden nimmt das Forstamt Darm-
stadt als untere Forstbehörde wie folgt Stellung: 
 
Es wird begrüßt, dass durch die geplanten Bebauungen keine neuen Wald-
flächen in Anspruch genommen werden sollen. 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass es begrüßt wird, dass keine neuen 
Waldflächen in Anspruch genommen werden. 
 
Es wird jedoch klarstellend darauf hingewiesen, dass mit der geplanten 
Gebietsentwicklung möglicherweise vereinzelt kleine und forstrechtlich als 
Wald anzusehende Flächen verloren gehen können (insb. kleinere Baum-
gruppen im Bereich der Cooperstraße ohne Anschluss an die Waldflächen 
im Umfeld und im jeweils südlichen Bereich des Wohngebiets A4 und des 
Garagengebäudes 3). Gleichzeitig können aber auch kleinere Neuauffors-
tungen im Geltungsbereich getätigt werden. Eine erste überschlägige Bi-
lanz ergab ein Plus von ca. 14 m² Wald (vgl. Umweltbericht Kap. 3.3.4 
Schutzgebiete und -objekte). 
 
  
In Randbereichen sind Bebauungen geplant, die mit in das Planungsgebiet 
hereinreichenden Waldflächen eng verzahnt werden sollen. Auf Grund der 
standörtlichen Bedingungen können Waldbäume im Planungsgebiet eine 
Höhe von rd. 25 m erreichen. Schäden an Gebäuden durch herabfallende 
Äste oder umstürzende Bäume bei extremen Wetterereignissen sind daher 
nicht auszuschließen. 
 
Um Gefährdungen von zu errichtenden Gebäuden durch umfallende Bäu-
me oder von Baumbestandteilen auszuschließen, ist es ratsam, die Bebau-
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Am 25.09.2019 fand mit einem Vertreter von Hessen Forst eine Ortsbege-
hung des Geländes insbesondere im Hinblick auf die Art der Festsetzung 
der Waldflächen und den Waldrand im Geltungsbereich statt. Der vorhan-
dene Gehölzsaum (mit Bäumen bewachsene Randzone, die in der Regel 
bis zum Böschungsfuß reicht) wurde bei dieser Begehung als „Wald“ nach 
Forstrecht definiert und wird entsprechend im Bebauungsplan nach § 9 
Abs. 1 Nr. 18b BauGB als Wald festgesetzt.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 39 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
ung soweit vom Waldrand abzurücken, dass dieses Risiko nicht besteht. Stellenweise rückt die Bebauung an den Waldrand heran. Eine zwingende 
Abstandsregelung gibt es nicht. Ziel der Planung zum Zeitpunkt der öffentli-
chen Auslegung war es, die Waldrandkante auf ganzer Länge sukzessiv im 
Rahmen der regulären Waldbewirtschaftung in einen gestuften Waldrand 
umzuwandeln, dies war jedoch nicht Gegenstand einer Festsetzung. Im 
Bebauungsplanverfahren wurde zwischenzeitlich jedoch von Ausweisungen 
und Festsetzungen zur Entwicklung eines gestuften Waldrandes auf ge-
samter Länge Abstand genommen. 
Lediglich im Südosten des Geltungsbereichs wird eine Maßnahmenfläche 
M 6 zur Entwicklung eines Gehölzsaumes festgesetzt. Die Maßnahmenflä-
che und die in ihr wachsenden Gehölze sind dem forstrechtlich als Wald 
eingestuften und östlich unmittelbar angrenzenden Baumbestand vorgela-
gert. Die von Bäumen und Sträuchern geprägte Fläche erstreckt sich inner-
halb des eingefriedeten Bereichs der ehem. Jefferson-Siedlung. Aufgrund 
der bestehenden ökologischen Wertigkeit soll der Bereich als dem Wald 
vorgelagerte Randzone erhalten bzw. entwickelt werden. 
 
Um Gefährdungen von zu errichtenden Gebäuden durch umfallende Bäu-
me oder von Baumbestandteilen auszuschließen, wurde ein entsprechen-
der Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen (s.u.). 
 
  
Sofern hiervon kein Gebrauch gemacht wird, sollte bereits im Bebauungs-
plan darauf hingewiesen werden, dass sich die Gebäude im Fallbereich der 
Bäume des angrenzenden Waldbestandes befinden und Schäden durch 
umstürzende Bäume oder herabfallende Baumteile nicht auszuschließen 
sind. Der Bauherr hat hier in Eigenverantwortung durch entsprechende 
bauliche Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass eine Gefährdung der 
Nutzer ausgeschlossen ist. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
In den Bebauungsplan wurde ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
Hier heißt es: 
„Schutz der Gebäude vor Baumsturz-Schäden 
Bei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbaumaßnahmen am Waldrand wird 
empfohlen, dass die Statik der Gebäude ausreichend Schutz gegen Baum-
sturz bietet.“ 
 
  
Bei der verkehrlichen Erschließung des Planungsgebietes gilt es zu beden-
ken, dass die "Cooperstraße" für Langholzfuhrwerke befahrbar bleiben 
muss. Dies gilt im Besonderen für Kurvenradien und den geplanten Kreisel. 
Alles Holz, aus Pflegemaßnahmen im westlichen Bereich der "Ludwigshö-
he", wird weiterhin über die "Alte Bogenschneise" in Verbindung mit der 
"Cooperstraße" abtransportiert werden. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Befahrbarkeit wird bei den weiteren Planungen zur Cooperstraße be-
rücksichtigt werden, soweit diese im Plangeltungsbereich liegt. Dies wurde 
von dem zuständigen Fachamt bestätigt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 40 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
1.8 
 
Stellungnahme Forstamt Darmstadt zur öffentlichen Auslegung vom 
13.10.2020: 
 
In der von ihnen übersandten vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen der 
Behörden und sonstigen TÖB's wird dargestellt, dass es Ziel sei, die Wald-
randkante auf ganzer Länge sukzessive im Rahmen der regulären Wald-
bewirtschaftung in einen gestuften Waldrand umzuwandeln. 
 
Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass wir ein solches Vorgehen in dem im 
Nordwesten des B-Plan Gebietes angrenzenden Flächen des Landes Hes-
sen nicht umsetzen werden. Dies wurde im OT meinerseits nicht zugesagt. 
Zunächst ist in der aktuellen klimatischen Situation waldbaulich äußerst 
kontraproduktiv einen Waldrand nach Westen hin umzugestalten und dabei 
das Bestandsgefüge aufzureißen. Zudem sind die hierzu erforderlichen 
Aufwendungen für den benachbarten Waldeigentümer Land Hessen in 
keiner Weise vertraglich vereinbart. Die Mindererträge und Mehraufwen-
dungen wären im Falle einer solchen Vereinbarung abzugelten. 
 
Die im B-Plan Gebiet liegenden Waldparzellen der BIMA (ehemals) werden 
nicht vom Forstamt Darmstadt betreut. Eine Umgestaltung dieser Waldflä-
chen wäre in Eigenregie zu veranlassen. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Im Bebauungsplanverfahren wurde von Ausweisungen und Festsetzungen 
zur Entwicklung eines gestuften Waldrandes auf ganzer Länge Abstand 
genommen. 
Lediglich im Südosten des Geltungsbereichs wird eine Maßnahmenfläche 
M 6 zur Entwicklung eines Gehölzsaumes festgesetzt. Die Maßnahmenflä-
che und die in ihr wachsenden Gehölze sind dem forstrechtlich als Wald 
eingestuften und östlich unmittelbar angrenzenden Baumbestand vorgela-
gert. Die von Bäumen und Sträuchern geprägte Fläche erstreckt sich inner-
halb des eingefriedeten Bereichs der ehem. Jefferson-Siedlung. Aufgrund 
der bestehenden ökologischen Wertigkeit soll der Bereich als dem Wald 
vorgelagerte Randzone erhalten bzw. entwickelt werden. 
 
1.8 
 
Stellungnahme Forstamt Darmstadt zur öffentlichen Auslegung zur 
15. Änderung des Flächennutzungsplans vom 17.12.2020: 
 
Zu oben genannter Beteiligung der Behörden nimmt das Forstamt Darm-
stadt als untere Forstbehörde wie folgt Stellung. 
 
Es wird begrüßt, dass durch die geplanten Bebauungen keine neuen Wald-
flächen in Anspruch genommen werden sollen. Bei dem in Anspruch zu 
nehmenden 1,5 ha „Vorranggebiet für Forstwirtschaft“ soll es sich aus-
schließlich um bereits bebaute und großflächig versiegelte Parkplatzflächen 
handeln. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass im Falle einer Inanspruchnahme 
von Waldflächen § 12 Abs. 2 HWaldG zu berücksichtigen ist und diese bei 
der zuständigen Behörde zu beantragen ist. 
 
Es wird klarstellend darauf hingewiesen, dass das „Vorranggebiet Forst-
wirtschaft“ bei der Planung für das Ludwigshöhviertel in einem Umfang von 
ca. 1,5 ha in Anspruch genommen wird und die Flächen im Wesentlichen 
auf bereits heute bebauten Bereichen bzw. auf großflächigen, versiegelten 
Parkplatzflächen liegen. Mit der geplanten Gebietsentwicklung können 
möglicherweise vereinzelt kleine und forstrechtlich als Wald anzusehende 
Flächen verloren gehen (insb. kleinere Baumgruppen im Bereich der 
Cooperstraße ohne Anschluss an die Waldflächen im Umfeld und im je-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 41 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Sofern es aber doch zur Inanspruchnahme von Waldflächen kommen soll-
te, wäre diese zuvor bei der für Waldumwandlungen zuständigen Behörde, 
gem. § 12 Abs. 2 HWaldG, zu beantragen. 
weils südlichen Bereich des Wohngebiets A4 und des Garagengebäudes 
3). Diese befinden sich jedoch im Wesentlichen innerhalb des „Vorrangge-
biets Siedlung“. 
 
Für die Rodung von Wald bedarf es einer forstrechtlichen Genehmigung. 
Im Zuge des durchzuführenden Genehmigungsverfahrens auf der nachge-
lagerten Vorhabenebene ist darzulegen, ob der Waldflächenverlust durch 
Ersatzaufforstungen kompensiert werden kann oder ob eine Walderhal-
tungsabgabe geleistet wird. Ersatzaufforstungen im Bereich landwirtschaft-
licher Flächen sind nicht vorgesehen und auch nicht erforderlich. 
 
  
In den östlichen und westlichen Randbereichen soll die Bebauung mit 
Waldflächen eng verzahnt werden. Auf die Notwendigkeit eines ausrei-
chenden Abstandes, von mindestens einer Baumlänge, zwischen Bebau-
ung und Wald, um Sicherheitsrisiken zu vermeiden, hatten wir bereits hin-
gewiesen. Wir weisen erneut darauf hin. 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Stellenweise rückt die Bebauung an den Waldrand heran. Eine zwingende 
Abstandsregelung gibt es nicht. Die Bauverantwortlichen werden jedoch 
darauf aufmerksam gemacht, dass sich die Gebäude im Fallbereich der 
Bäume des angrenzenden Waldbestandes befinden und Schäden durch 
umstürzende Bäume oder herabfallende Baumteile nicht auszuschließen 
sind. Ein entsprechender Hinweis wurde in den Bebauungsplan aufge-
nommen. Hier heißt es:  
„Schutz der Gebäude vor Baumsturz-Schäden 
Bei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbaumaßnahmen am Waldrand wird 
empfohlen, dass die Statik der Gebäude ausreichend Schutz gegen Baum-
sturz bietet.“ 
 
  
Die Versickerung von Regenwasser im westlich angrenzenden Waldbe-
reich wird grundsätzlich befürwortet. Durch entsprechende Filtermaßnah-
men ist vor der Einleitung sicherzustellen, dass über das Versickerungs-
wasser keine Schadstoffe in den Waldboden gelangen. 
 
Die Lage der Versickerungsleitung ist mit dem Waldeigentümer zuvor ab-
zustimmen und vertraglich zu regeln. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Für die beiden bestehenden Staurohrkanäle, die der Niederschlagsrückhal-
tung dienen, werden Notüberläufe vorgesehen. Der Überlauf des westli-
chen Stauraumkanals geht in den Wald. Vor der Einleitung in den Wald 
wird das Regenwasser in Filterschächten vorgereinigt. Die Versickerung 
bzw. die Lage der Versickerungsleitungen für die Ableitung in den Wald mit 
Hessen Forst abgestimmt und es wurde mit Hessen Forst ein entsprechen-
der Gestattungsvertrag mit Datum vom 03.09.2021 geschlossen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 42 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
1.8  
Stellungnahme Forstamt Darmstadt zur erneuten öffentlichen Ausle-
gung vom 14.10.2021: 
 
Die Inhalte meiner o.g. Stellungnahmen gelten, insoweit sie inhaltlich durch 
die geänderte Planung noch zutreffend sind fort. Als Untere Forstbehörde 
nehme ich zur geänderten Planung wie folgt Stellung: 
 
Zu Begründung Teil A: 
 
Zu 10.1 Erschließungskonzeption: 
Es wird hierzu sowohl bei der Erschließung für KFZ sowie beim ÖPNV auf 
Ausbauvorhaben der Cooperstraße verwiesen, die im Rahmen eines Ver-
kehrskonzeptes des Büro Weber dargestellt und durch ein Planfeststel-
lungsverfahren umgesetzt werden sollen. Ich weise vorsorglich darauf hin, 
dass im Falle einer Waldinanspruchnahme der Waldflächen entlang der 
Cooperstraße über eine Waldumwandlung entweder im Rahmen einer 
Planfeststellung oder aber in einem getrennten Waldgesetzlichen Verfahren 
entschieden werden muss. 
 
 
Zu 17 Eingriffs und Ausgleichplanung: 
Im Rahmen der Eingriffs- und Ausgleichsplanung wird nunmehr die Objekt-
bezogene Nutzungseinstellung von drei Stadtwaldflächen vorgesehen. Als 
Forstfachlicher Betreuer gehen wir davon aus, dass uns der Waldeigentü-
mer Wissenschaftsstadt Darmstadt die erforderlichen Rahmensetzungen 
(Verkehrssicherung, geplante Wegeschließungen etc.) in den ausgewähl-
ten Waldflächen zur Kenntnis gibt. Die bisherigen Planungen des Büros 
sollten dabei überprüft werden und an die faktischen Rahmenbedingungen 
vor Ort angepasst werden. 
 
 
 
 
Zu 20 Grünordnerisches Konzept: 
Die Abb. 27 auf S. 99, Darstellung der Waldflächen, entspricht den Abspra-
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Stellungnahmen vom 
10.12.2018 und 13.10.2020 weiterhin gültig sind, soweit sie inhaltlich noch 
zutreffend sind. Auf die obenstehenden Ausführungen (Prüfung der Stel-
lungnahmen) wird verwiesen.  
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass im Falle einer Waldinanspruch-
nahme der Waldflächen entlang der Cooperstraße im Rahmen der äußeren 
Erschließung über eine Waldumwandlung entweder im Rahmen einer Plan-
feststellung oder aber in einem getrennten Waldgesetzlichen Verfahren 
entschieden werden muss. Auf die Ausführungen im Rahmen des Planfest-
stellungsverfahrens wird verwiesen. 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Als Ausgleichsflächen dienen 2 Stadtwaldflächen: Der Bereich „Galgen-
schneise“ ist zwar Gegenstand der Untersuchungen gewesen, wird aber 
nicht als Kompensationsmaßnahme für den Bebauungsplan Ludwigs-
höhviertel herangezogen. Durch eine Nutzungsaufgabe innerhalb der Teil-
flächen Darmbachaue (ca. 16,5 ha) und Böllenfalltor (9,4 ha) lässt sich ein 
hinreichendes Punktepotential generieren, um den erforderlichen Punkte-
ausgleich in vollem Umfang zu ermöglichen. 
Die konkrete Umsetzung der Maßnahmen in den Flächen „Böllenfalltor“ und 
„Darmbachaue“ werden zwischen der Stadtverwaltung Abt. Forsten und 
dem Forstamt Darmstadt abgestimmt.  
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Darstellung der Waldflächen 
den Absprachen des entsprechenden Ortstermins entspricht.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 43 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
chen des entsprechenden Ortstermins. 
 
 
1.9 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss Biebrich, 65203 Wies-
baden 
 
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 12.12.2018: 
 
Die Belange der Denkmalpflege - Abteilung Bau- und Kunstdenkmalpflege 
– sind folgendermaßen betroffen: 
 
Das Strukturkonzept des vorliegenden Bebauungsplanes nimmt leider kei-
nen Bezug auf die historische Bebauungsstruktur der beiden 1938 fertigge-
stellten Kasernen, bei denen der zentrale Platz das Raster der gesamten 
Anlage vorgab. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Das Strukturkonzept als Basis für den Bebauungsplan nimmt die vorgefun-
dene historische Struktur zweier eigenständiger Gebiete mit einem gemein-
samen Bezugsort auf und wird zu zwei kompakten Siedlungsflächen nörd-
lich und südlich des unter Denkmalschutz stehenden zentralen historischen 
Gebäudeensembles weiterentwickelt. Dieser denkmalgeschützte zentrale 
rechteckige Platz mit seinen vier rahmenden Gebäuden sowie den ehema-
ligen Zugängen der Kasernen mit begleitenden Mauern im Nordosten und 
Südwesten mit dahinterliegenden Erschließungsplätzen wird erhalten und 
im Bebauungsplanentwurf als denkmalgeschützte Gesamtanlage nachricht-
lich übernommen. 
 
Mit den geplanten Blockstrukturen im Bereich der früheren Kasernenflä-
chen wurde darüber hinaus ein der Kasernenstruktur entsprechendes 
strenges orthogonales Raster aufgenommen und mit neuen Baufeldern im 
Bebauungsplanentwurf gesichert. 
 
Der Erhalt der sonstigen historischen Bebauungsstruktur bzw. die Lage der 
Gebäude konnte jedoch nicht mit dem Ziel einer effizienten und wirtschaftli-
chen Erschließung in Einklang gebracht werden, insbesondere vor dem 
Hintergrund der geplanten Trasse der Straßenbahnlinie 3 in der Promena-
de und der topographischen Verhältnisse. 
 
  
Dieser denkmalgeschützte zentrale rechteckige Platz mit seinen vier rah-
menden Gebäuden wird im vorliegenden Bebauungsplan an der Westseite 
stark versiegelt. Der historische Charakter des Platzes ist in Form der ge-
planten Freiflächengestaltung stärker zu berücksichtigen. Die Ablesbarkeit 
der historischen Platzgestaltung soll für den Entwurf federführend sein. 
Dies gilt für die Platzgestaltung in der Mitte des Platzes genauso wie für die 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Nach mehreren Abstimmungsterminen mit dem Landesamt für Denkmal-
pflege und der Unteren Denkmalschutzbehörde wurde die Planung für das 
Carré (Karl-Plagge-Platz) zur Offenlage überarbeitet. Die Mauern und die 
Torhäuser wurden beim Zuschnitt der Baugebiete bzw. des Straßenverlaufs

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 44 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Wegeführung und die Freifläche vor dem westlichen ehem. Stabsgebäude 
mit dessen repräsentativem Zugang und dem aufgesetzten Dachreiter mit 
Uhr und Pyramidendach. Eine Abstimmung mit dem Landesamt für Denk-
malpflege ist hierüber noch nicht erfolgt und muss unbedingt nachgeholt 
werden. 
größtenteils berücksichtigt und in die Planzeichnung des Bebauungsplan-
entwurfs zur Offenlage übernommen. 
 
Im Bereich des im Westen des Platzes gelegenen urbanen Teilbaugebiets 
MU 4 wurde seitens der Denkmalschutzbehörden einer geringfügigen Ver-
setzung der südlichen Mauer nach Westen zugestimmt, damit westlich der 
geplanten Straßenbahntrasse eine Fußwegeverbindung zur südlich an-
grenzenden Promenade geschaffen werden kann. Der Bebauungsplanent-
wurf wurde zur erneuten Offenlage dahingehend geändert. 
 
 
  
Zudem weist der vorliegende Bebauungsplan die Sandsteinrustikalmauern, 
die den Platz und den Zugang zum Platz flankieren, nicht als Denkmal aus. 
Diese Mauern tragen die Namen der Kasernen in sich und sind im Bebau-
ungsplan als denkmalgeschützt nachzutragen und in den Planungen als 
historischer Bestand unbedingt zu berücksichtigen. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
In den Entwurf zum Bebauungsplan wurde die denkmalgeschützte Ge-
samtanlage nachrichtlich übernommen. 
 
Die Planung wurde im Bereich des denkmalgeschützten zentralen Platzes 
nach der frühzeitigen Beteiligung überarbeitet und dabei wurden auch die 
Sandsteinrustikalmauern berücksichtigt. Die Planänderung zur erneuten 
Offenlage wurde mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt (s. 
vorheriger Absatz). 
 
  
Die Torhäuser oder Wärterhäuschen der Doppelkaserne sind ebenfalls in 
der Planung nicht als denkmalgeschützte Bauten erkennbar. Diese gehören 
ebenfalls zur geschützten historischen Bebauung und sind somit entspre-
chend zu erhalten und zu berücksichtigen. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt (siehe Text oben). 
1.10 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenARCHÄOLOGIE, Ida-
Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt 
 
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 12.12.2018: 
 
Die vorliegende Planung wird vom Landesamt für Denkmalpflege, hessen-
Archäologie, im derzeitigen Stadium abgelehnt, da nicht sichergestellt ist, 
dass die öffentlichen Belange des Bodendenkmalschutzes und der Boden-
denkmalpflege (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) hinreichend berücksichtigt wer-
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Im Rahmen eines Abstimmungstermins vor Ort mit dem Landesamt für 
Denkmalpflege, hessenArchäologie, am 07.02.2019 wurden Trassenpläne

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 45 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
den. 
 
Zum ursprünglichen Baubestand der Cambrai-Fritsch-Kaserne von 1938 
gehören verschiedene Gebäude, die heute nicht mehr vorhanden sind und 
deren Reste im Boden den Status eines Bodendenkmals haben können. 
Außerdem ist nach derzeitigem Kenntnisstand unklar, inwieweit Einbauten 
aus dem Zweiten Weltkrieg (zusätzliche Luftschutzeinrichtungen, Verteidi-
gungsstellungen März/April 1945) vorhanden sind und heute nicht mehr 
erkennbar im Boden liegen. Schließlich befinden sich im direkten Umfeld 
des Plangebiets Bodendenkmäler (römische Siedlungsstellen: Darmstadt 
69 und 70), die in das Plangebiet hineinreichen können. 
 
Es ist damit zu rechnen, dass durch die Bebauung Kulturdenkmäler im 
Sinne von § 2 Abs. 2 HDSchG (Bodendenkmäler) zerstört werden. 
 
Um Qualität und Quantität der archäologischen Befunde zu überprüfen und 
um später zu fundierten Stellungnahmen im Rahmen von bauordnungs-
rechtlichen oder denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren zu 
gelangen, ist ein archäologisches Gutachten, d. h. eine vorbereitende Un-
tersuchung gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 HDSchG erforderlich, deren Kosten 
vom Plangeber in seiner Eigenschaft als Verursacher zu tragen sind. 
 
Art und Umfang der vorbereitenden Untersuchung ist mit der AußensteIle 
Darmstadt der hessenArchäologie im Landesamt für Denkmalpflege Hes-
sen im Vorfeld abzustimmen. 
 
Eine Kopie dieses Schreibens geht an die Untere Denkmalschutzbehörde 
bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Kenntnis. 
 
Hinweis:  
Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den öffentli-
chen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmalpflege. 
Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Baudenkmalschut-
zes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfachbehörde vor. 
 
bezüglich unterirdischer Leitungen / Entwässerung erörtert, die nahelegen, 
dass an den vermuteten Stellen keine Bodendenkmäler zu finden sein kön-
nen. Diese Pläne wurden dem Landesamt im Nachgang zu dem Gespräch 
von dem Eigentümer der Flächen, der BVD New Living GmbH & Co. KG, 
zur Prüfung zur Verfügung gestellt. 
 
Mit E-Mail vom 26.06.2019 wurde seitens des Landesamts für Denkmal-
pflege, hessenArchäologie bestätigt, dass die „vorgelegten Unterlagen […] 
ausreichend dokumentiert [haben], dass in den Bereichen, in denen mit 
Bodendenkmälern im Geltungsbereich des Bebauungsplans zu rechnen 
wäre, ausgeprägte Vorschädigungen durch die vorherige Kasernennutzung 
bestehen und damit nicht mit einer Denkmalerhaltung zu rechnen ist. Auf 
das […] geforderte Fachgutachten kann daher verzichtet werden.“ 
 
1.10 
 
Stellungnahme hessenArchäologie zur öffentlichen Auslegung vom 
05.10.2020:

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 46 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
gegen den vorgesehenen Bebauungsplan werden seitens der Denkmal-
fachbehörde keine grundsätzlichen Bedenken oder Änderungswünsche 
vorgebracht. 
 
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 21 HDSchG wie 
folgt aufzunehmen: 
 
"Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem 
Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie, oder der Unteren 
Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen." 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Der Hinweis wurde in den Bebauungsplanentwurf zur erneuten Offenlage 
aufgenommen. 
  
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den 
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenk-
malpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Bau-
denkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfach-
behörde vor. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass sich die Denkmalfachbehörde 
eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Baudenkmalschut-
zes und der Baudenkmalpflege vorbehält. 
  
Stellungnahme hessenArchäologie zur erneuten öffentlichen Ausle-
gung vom 15.11.2021: 
 
wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 01.12. und 10.12.2020, zu 
der sich keine Änderung ergeben hat. 
 
 
 
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den 
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenk-
malpflege. Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Bau-
denkmalschutzes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfach-
behörde vor. 
 
 
 
 
 
Der Verweis auf die Stellungnahmen wurde zur Kenntnis genommen.  
Der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegen lediglich Stellungnahmen vom 
12.12.2018 und vom 05.10.2020 vor. Auf die obenstehenden Ausführungen 
wird verwiesen.  
 
Es wurde weiterhin zur Kenntnis genommen, dass sich die Denkmalfach-
behörde eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Baudenk-
malschutzes und der Baudenkmalpflege vorbehält. 
1.11 IHK Darmstadt, Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018:

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 47 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Im Interesse der regionalen Wirtschaft befürworten wir die Entwicklung der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung als Wohnquartier. 
Darmstadt ist ein attraktiver Wirtschafts- und Forschungsstandort. Diese 
Attraktivität zieht viele Menschen an, weshalb die Stadt auch als gefragter 
Wohnstandort gilt. Der Zuzug der vergangenen zehn Jahre hat einen Ein-
wohnerzuwachs von 15.000 Menschen generiert. Die Wohnungsnot ist 
unübersehbar und der Druck auf den Wohnungsmarkt wächst. 
Die vorliegende Planung erweitert das Wohnungsangebot spürbar. Dies hat 
positive Folgen für die Wirtschaft in Darmstadt: Durch Zuzug qualifizierter 
Arbeitskräfte kann dem Fachkräftemangel entgegengewirkt werden, junge 
Akademiker und Familien werden angelockt und die Pendlerströme können 
verringert werden, wenn Arbeitnehmer in der Stadt wohnen, in der sie auch 
arbeiten. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Entwicklung der Cambrai-
Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung als Wohnquartier befürwortet 
wird. 
 
 
  
Zu Punkt 7.1.4 "Ruhender Verkehr" merken wir an, dass temporäre Stell-
plätze für Pflegedienste und vor allem, im Hinblick auf die stetige Zunahme 
der Paketdienstleistungen, für Lieferdienste bereitgestellt werden müssen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Bereitstellung von Stellplätzen ist nicht Gegenstand des Bebauungs-
plans, sondern der nachfolgenden Erschließungsplanung. 
Es sind jedoch gem. städtebaulichem Vertrag und der „Satzung über die 
Einschränkung der und auf den Verzicht der Herstellung von notwendigen 
und nicht notwendigen Stellplätzen im Ludwigshöhviertel“ auf den Grund-
stücken Kurzzeitparkplätze zum Be- und Entladen zur Verfügung zu stell-
ten. Damit wird ein Angebot für Pflegedienste und sonstige soziale Dienste, 
Paketlieferdienste oder Handwerker geschaffen. 
 
  
Generell merken wir an, dass die Haltestelle "Ludwigshöhstraße" barriere-
frei ausgebaut werden soll. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der barrierefreie Ausbau der Straßenbahnhaltestellen ist nicht Gegenstand 
des Bebauungsplans. Für den barrierefreien Ausbau der Haltestelle Lud-
wigshöhstraße wurde ein Planfeststellungsverfahren durchgeführt. Der 
Beschluss wurde am 14.05.2019 gefasst.. 
 
  
Dazu soll die bisherige, stadtauswärts liegende Haltestelle, nach Süden 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 48 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
verlegt werden. Die Zufahrt in die südliche Ludwigshöhstraße wird er-
schwert, da eine haltende Straßenbahn keine Einfahrt für Pkw ermöglicht. 
 
Die Haltestelle liegt außerhalb des Geltungsbereiches und ist nicht Gegen-
stand des Bebauungsplans. 
 
  
Die geplante Umnutzung der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-
Siedlung wird Wohnraum für ca. 3.100 Bewohner, verteilt auf 1.400 
Wohneinheiten (WE) schaffen. Bei einem Stellplatzschlüssel von 
0,65 STP/WE sind das rund 910 Stellplätze. Da die Siedlung fast mittig 
geteilt wird und eine Verbindung der beiden Quartiere nur über eine ver-
kehrsberuhigte Straße erfolgt, gehen wir davon aus, dass sich auch die 
Verkehre fast hälftig nach Norden (auf die Ludwigshöhstraße) und Süden 
(auf die Heidelberger Straße) verteilen werden. Wir reden von grob über-
schlagen gut 450 Fahrzeugen, von denen ein Großteil für das tägliche 
Pendeln über die Ludwigshöhstraße genutzt werden wird. Ist die Leistungs-
fähigkeit der Ludwigshöhstraße in Bezug auf die Haltestellungplanung beim 
hier vorliegenden Verkehrskonzept berücksichtigt worden? 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Es kann zunächst davon ausgegangen werden, dass nicht alle Bewohner 
ihr Fahrzeug täglich, vor allem in der Spitzenstunde, zum täglichen Pendeln 
nutzen werden. Besonders für die in Darmstadt Beschäftigten wird es gute 
Alternativen mit Verkehrsmitteln des Umweltverbunds geben. 
 
Die Ludwigshöhstraße bzw. der Knotenpunkt Landskronstraße / Ludwigs-
höhstraße war Gegenstand der „Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der 
Konversionsflächen im Süden der Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktuali-
sierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen“ (T+T Verkehrsmanagement 
GmbH, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020). Folgende Aussagen sind 
hier enthalten: 
Mit dem barrierefreien Ausbau der Haltestelle Ludwigshöhstraße der Stra-
ßenbahnlinie 3 sind die Verlegung der Haltestelle und ein Umbau des Kno-
tenpunktes vorgesehen. Die Planfeststellung hierfür ist abgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsuntersuchung im Planfall nach Ent-
wicklung des Ludwigshöhviertels ist, dass durch die zusätzlichen Verkehre 
die Gesamtkapazität der Lichtsignalanlage nach Umbau nicht überschritten 
wird (morgens QSV C „befriedigend“, abends Qualitätsstufe D „ausrei-
chend“). Der Knotenpunkt ist damit ausreichend leistungsfähig. 
 
  
Generell geben wir zu bedenken, dass das Konzept des autoarmen Quar-
tiers in der Lincoln-Siedlung noch nicht den gewünschten Effekt erzielt. 
Sind für die hier vorliegende Planung zusätzliche Begleitmaßnahmen ge-
plant, die über die bekannten aus der Lincoln-Siedlung hinausgehen? 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.  
 
Eine abschließende Bewertung der Ergebnisse bzw. Effekte in der Lincoln-
Siedlung ist noch nicht möglich: Die Wohnungen wurden noch nicht alle 
bezogen bzw. gebaut. Bis Ende 2022 gab es noch freie unbewirtschaftete 
Flächen, die teilweise als Parkplatz genutzt wurden. Dies ist seit dem End-
ausbau der Straßen und der Bewirtschaftung der Flächen nicht mehr mög-
lich. Zudem kommt es durch die umfangreichen Bautätigkeiten auch zu 
entsprechendem Baustellenverkehr. Es kann derzeit noch nicht konstatiert 
werden, dass der erwünschte Effekt in Lincoln nicht erreicht werden kann.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 49 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Die Realisierung der Planung erfordert ein autoarmes Quartier und ein re-
duziertes Verkehrsaufkommen aus dem Quartier. Um dieses Ziel zu errei-
chen, muss die Autonutzung unattraktiver gestaltet werden. Hierfür werden 
der Stellplatzschlüssel reduziert, die Stellplätze in den Quartiersgaragen 
vorgesehen und der Weg zum Stellplatz verlängert. Im Gegenzug werden 
die Verkehrsmittel des Umweltverbundes gefördert. Dieses Konzept soll mit 
den Bewohnern kommuniziert werden, so dass Interessenten, die ein eige-
nes Auto besitzen, sich im Vorfeld mit der Thematik auseinandersetzen 
können. 
Hierzu wird das Konzept der Lincoln-Siedlung evaluiert und die Ergebnisse 
werden in die Weiterentwicklung des Mobilitätskonzepts beider Quartiere 
einfließen. 
 
 
1.11 
 
Stellungnahme IHK zur öffentlichen Auslegung der IHK vom 
15.09.2020: 
 
Die IHK Darmstadt begrüßt die geplante Entwicklung der Cambrai-Fritsch-
Kaserne und der Jefferson Siedlung als Wohnquartier. Die Schaffung von 
rund 1.400 Wohneinheiten ist auch für die Wirtschaft ein wichtiges Signal. 
Unternehmen haben einen hohen Bedarf an Fachkräften. Die Nähe zur 
Arbeitsstätte und die Verfügbarkeit an Wohnraum sind wichtige Entschei-
dungskriterien bei der Zu- oder Absage des Jobangebots. Hierbei spielt 
auch die Zulässigkeit von Homeoffice-Arbeitsplätzen eine zunehmend wich-
tige Rolle. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis, dass die IHK die geplante Entwicklung der Cambrai-Fritsch-
Kaserne und der Jefferson Siedlung als Wohnquartier begrüßt, wurde zur 
Kenntnis genommen. 
  
Zur vorliegenden Planung äußern wir folgende Anmerkungen mit der Bitte 
um Berücksichtigung im weiteren Planungsverlauf: 
 
Baurechtliche Zulässigkeit von nichtstörenden Gewerbebetrieben 
In den Allgemeinen Wohngebieten sollten, gleichgestellt mit nichtstörenden 
Handwerksbetrieben, auch nicht störende Gewerbebetriebe allgemein zu-
lässig sein. Darmstadt hat nicht nur einen hohen Bedarf an Wohnraum, 
sondern auch an Gewerberaum. Durch die Digitalisierung ist das Arbeiten 
von jedem Ort in vielen Berufssparten möglich. Gerade für Startups und 
Existenzgründer sind langjährige Gewerbemietverträge oft ein Graus. Um 
 
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Nicht störende Gewerbebetriebe sind in den Allgemeinen Wohngebieten 
ausnahmsweise zulässig und diese Nutzung kann daher – sofern sie sich in 
das Wohngebiet einfügt – auch von Startups und Existenzgründern in den 
geplanten Wohngebieten beantragt werden. Es wird seitens der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt kein so hoher Bedarf an nicht störenden Gewerbe-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 50 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
das finanzielle Risiko zu verringern, wird die eigene Geschäftsidee daher 
oft im Nebenerwerb von den eigenen vier Wänden aus als Homeoffice be-
trieben. Die Gewerbeanmeldung eines nicht störenden Gewerbebetriebes, 
sollte keine höheren Zulässigkeitshürden haben, als sie ein Handwerksbe-
trieb hat. 
betrieben in den Allgemeinen Wohngebieten erwartet, dass eine allgemeine 
Zulässigkeit erforderlich sein würde. 
 
Es wird weiterhin darauf hingewiesen, dass im Urbanen Gebiet am Quar-
tiers-Carré (Karl-Plagge-Platz) Geschäfts- und Bürogebäude und sonstige 
Gewerbebetriebe allgemein zulässig sind. Die hier vorgesehenen Wohnun-
gen können entsprechend ebenfalls zur Existenzgründung genutzt werden. 
 
  
Verkehr 
Generell unterstützt die IHK Darmstadt das geplante Mobilitätskonzept. 
Den Verzicht auf die Einrichtung autofreier Teilbereiche begrüßen wir, auch 
hinsichtlich der Möglichkeit für alle Verkehrsteilnehmer, die gegenseitige 
Rücksichtnahme zu praktizieren und auch in anderen Bereichen des Stra-
ßenverkehrs umzusetzen. 
 
Die Verringerung des Stellplatzschlüssels verhindert nicht, dass Beschäftig-
te, für die es keine Alternative zum Pkw gibt, ausgeschlossen werden. Al-
lerdings muss verhindert werden, dass Fahrzeuge von Anwohnern außer-
halb des Plangebietes abgestellt werden und dort den Parkdruck vergrö-
ßern. Sobald dieses oder ein ähnliches Szenario eintritt, muss die Stadt 
Darmstadt das Mobilitätsangebot ausbauen oder in die gezielte Kommuni-
kation mit den Anwohnern treten. Eventuell wäre auch ein Beratungsange-
bot, vergleichbar mit dem betrieblichen Mobilitätsmanagement, denkbar. 
Dadurch können die Anwohner noch mehr zur Nutzung des optimalen Ver-
kehrsmittels bewegt werden. Bei der Ausarbeitung eines solchen Konzepts 
unterstützt die IHK Darmstadt gerne. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die öffentlichen Stellplätze im Quartier sind für Besucher vorgesehen und 
werden bewirtschaftet. 
Das Ludwigshöhviertel ist ein in sich geschlossenes Quartier. Die umlie-
genden Straßen, die zum Parken in Frage kommen können, sind die Lud-
wigshöhstraße, Cooperstraße und Heinrich-Delp-Straße. Die Ludwigshöh-
straße ab Paul-Wagner-Straße und die Cooperstraße werden im Projekt 
ÖPNV-Anbindung Ludwigshöhviertel / Lückenschluss zur Heidelberger 
Straße umgebaut. Zukünftig werden hier fast keine öffentlichen Stellplätze 
mehr zur Verfügung stehen. Die Verbindung zur Heinrich-Delp-Straße ist 
für den Kfz-Verkehr gesperrt, so dass auch diese Straße zum Parken nicht 
besonders attraktiv sein wird. Weitere Straßen sind aufgrund der Entfer-
nung zum Quartier für die Anwohner zum Parken nicht attraktiv. Um die 
Anwohner über Mobilitätsalternativen zum eigenen Auto zu informieren und 
die Nutzung dieser Mobilitätsalternativen zu fördern, wird ein Mobilitätsma-
nagement als Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung stehen. 
  
Die Auslastung des umliegenden Straßennetzes, welches heute schon 
teilweise überlastet ist, sollte nach Fertigstellung des Gebietes eine umfas-
sende Verkehrsbeobachtung erfolgen, um die realen Auswirkung auf den 
Straßenverkehr zu evaluieren und eventuell umsetzen zu können. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Evaluation des umgebenen Straßennetzes ist nicht Gegenstand des 
Bebauungsplans. Jedoch sieht das Mobilitätsamt eine Evaluation nach 
Fertigstellung und vollständigem Bezug des Quartiers als sinnvoll an. 
 
  
Wir vermissen allerdings ein Konzept zur Anlieferung von Paketen bei den 
Bewohnern beziehungsweise bei einer zentralen Paketstation. Nicht nur 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 51 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
durch Corona nimmt der Internethandel immer mehr zu und die Notwendig-
keit nach Kurzzeitparkplätzen für Kurier-, Paket- und Expresslieferdienste 
sollte nicht unterschätzt werden. Zwar ist die Ausweisung von Lieferzonen 
oder vergleichbaren Parkplätzen nicht die Aufgabe eines Bebauungsplans, 
allerdings sollte dies im beschriebenen Mobilitätskonzept durchaus Erwäh-
nung finden. 
Kurzzeitparker für die Anlieferung von Paketen und Paketstationen sind 
nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Jedoch wurden diese bereits in 
den nachfolgenden Planungen bzw. für nachgeordnete Verfahren berück-
sichtigt: 
 
An den Quartiersgaragen / Garagengebäuden sind jeweils zentrale Pa-
ketstationen vorgesehen. Auch die Bauverantwortlichen können – unab-
hängig von den zentralen Paketstationen – gebäudebezogene Paketstatio-
nen vorsehen. 
 
Stellplätze für Kurzzeitparker werden im öffentlichen Raum nicht ausgewie-
sen. Es sind jedoch gem. des städtebaulichen Vertrags und der „Satzung 
über die Einschränkung der und auf den Verzicht der Herstellung von not-
wendigen und nicht notwendigen Stellplätzen im Ludwigshöhviertel“ auf 
den Grundstücken Kurzzeitparkplätze zum Be- und Entladen zur Verfügung 
zu stellen und als solche zu beschildern. Damit kann nicht nur ein Angebot 
für Paketlieferdienste, sondern auch für Handwerker oder soziale Dienste 
geschaffen werden. 
 
  
Wir schließen mit unserer Stellungnahme nicht aus, dass Unternehmen 
weitere Anmerkungen zur Planung haben, die uns nicht bekannt sind. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass Unternehmen weitere Anmerkun-
gen zur Planung haben können. Entsprechende Stellungnahmen wurden 
jedoch nicht abgegeben. 
 
1.12 Der Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Natur-, Ge-
wässer- und Bodenschutz, Landschaftspflege – Untere Naturschutz-
behörde –, 64276 Darmstadt 
 
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018: 
 
Seitens des Landkreises Darmstadt-Dieburg wird in vorstehender Angele-
genheit wie folgt Stellung genommen:  
 
Untere Verkehrsbehörde  
Gegen die vorliegende Planung bestehen aus straßen- bzw. straßenver-
kehrsrechtlicher Sicht grundsätzlich keine Bedenken. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen die vorliegende Planung 
aus straßen- bzw. straßenverkehrsrechtlicher Sicht grundsätzlich keine 
Bedenken bestehen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 52 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
Die in der Planung dargestellte Anbindung des Planungsgebietes über die 
Ludwigshöhstraße bedarf allerdings einer verkehrlichen Untersuchung im 
Bereich der Kreuzungen Landskronstraße/Ludwigshöhstraße und Lands-
kronstraße/Rüdesheimer Straße/Heidelberger Straße. 
 
Die betreffende Strecke ist Bedarfsumleitung bei Sperrung des Lohberg-
tunnels im Zuge der B 426. Die im Rahmen der Planung zusätzlich gene-
rierten Verkehrsströme erscheinen geeignet, die bereits bestehenden Prob-
leme der Verkehrsabläufe zu erhöhen. 
 
Polizeipräsidium Südhessen  
(dieser Teil der Stellungnahme wurde unter Ziff. 1.13 behandelt) 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Planung des Ludwigshöhviertels und die maximale Anzahl der 
Wohneinheiten basieren auf einer umfangreichen Verkehrsuntersuchung. 
Damit das zusätzliche Verkehrsaufkommen über die umliegenden Haupt-
verkehrsstraßen und Knoten abgewickelt werden kann, ist die Realisierung 
der Planstraße südlich der Lincoln-Siedlung sowie der Ausbau bzw. Umbau 
des Knotenpunkts Landskronstraße / Rüdesheimer Straße / Heidelberger 
Straße erforderlich. Die Planstraße, als Verbindung von Karlsruher zur Hei-
delberger Straße, soll zusätzliche Kapazität schaffen und den Verkehr aus 
Ludwigshöhviertel und Lincoln-Siedlung auf die B3 Karlsruher Straße füh-
ren. 
 
Die Knotenpunkte Landskronstraße / Ludwigshöhstraße und Landskron-
straße / Rüdesheimer Straße / Heidelberger Straße waren Gegenstand der 
„Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeits-
betrachtungen“ (T+T Verkehrsmanagement GmbH, Dreieich, Dezember 
2019 / März 2020). Folgende Aussagen sind hier enthalten: 
 
Knotenpunkt Landskronstraße / Ludwigshöhstraße: Mit dem barrierefreien 
Ausbau der Haltstelle Ludwigshöhstraße der Straßenbahnlinie 3 sind die 
Verlegung der Haltestelle und ein Umbau des Knotenpunktes vorgesehen. 
Die Planfeststellung hierfür ist abgeschlossen. 
 
Die Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsuntersuchung im Planfall nach Ent-
wicklung des Ludwigshöhviertels ist, dass durch die zusätzlichen Verkehre 
die Gesamtkapazität der Lichtsignalanlage nach Umbau nicht überschritten 
wird (morgens QSV C „befriedigend“, abends Qualitätsstufe D „ausrei-
chend“). Der Knotenpunkt ist damit ausreichend leistungsfähig. 
 
Knotenpunkt Landskronstraße / Rüdesheimer Straße / Heidelberger Stra-
ße: Auch mit den vorgesehenen Umbaumaßnahmen am Knotenpunkt (ins-
besondere Wegfall des Linksabbiegers aus Richtung Heidelberger Straße 
Süd sowie die Eingliederung des freien Rechtsabbiegers in der Rüdeshei-
mer Straße in die Signalisierung) können im Planfall bestehende Leistungs-
fähigkeitsdefizite der Lichtsignalanlage nicht beseitigt werden. Die LSA

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 53 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
bleibt - wie im Bestand - weiterhin in den Spitzenstunden an der Kapazi-
tätsgrenze (QSV E). 
Die Auslastung der LSA bewegt sich morgens rechnerisch an der Kapazi-
tätsgrenze, abends tritt eine Überlastung (QSV F) in der Zufahrt Lands-
kronstraße durch den bedingt verträglichen Linksabbieger auf. Ein Verbot 
des Linksabbiegens von der Landskronstraße in die Heidelberger Straße ist 
im Netzzusammenhang nicht möglich. Auch ein Ausbau der Landskron-
straße kann aufgrund der baulichen Randbedingungen nicht erfolgen, so 
dass eine Beseitigung des Leistungsfähigkeitsdefizites nicht möglich ist. 
Der Verkehrsablauf kann durch die Einbindung in eine Koordinierung im 
Netzzusammenhang verbessert werden bzw. die Grenze der Auslastung 
analog heute gehalten werden. 
 
Die Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung zeigen, dass die umliegenden 
Straßen vollständig ausgelastet werden und deshalb ein Mobilitätskonzept 
mit dem Fokus autoarmes Quartier sowie auch der Neubau der Planstraße 
und der Ausbau Knotenpunkt Landskronstraße / Rüdesheimer Straße / 
Heidelberger Straße zwingend erforderlich ist. 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich das durch die Planung erzeugte 
Verkehrsaufkommen gemäß der durchgeführten Verkehrsuntersuchung auf 
die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld des Plangebiets aus-
wirkt. Sie hält jedoch diese möglichen Einschränkungen – unter Berück-
sichtigung der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 –
Ludwigshöhviertel -, insbesondere die Entwicklung eines lebendigen Stadt-
quartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ – für hinnehmbar und 
vertretbar. 
 
 
1.12 
 
Stellungnahme Kreisausschuss LaDADI, Fachgebiet Ländlicher Raum 
zur öffentlichen Auslegung vom 08.10.2020: 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden öffentlichen 
Belange der Landwirtschaft / Feldflur bestehen zur o.g. Planung grundle-
gende Bedenken. 
 
Gemäß einem Rechtsgutachten (Kanzlei Nickel und Partner, 2009) wird die 
vorliegende Bauplanung für die Konversionsfläche der Cambrai-Fritsch-
Kaserne und Jefferson-Siedlung als Außenbereich gemäß § 35 BauGB 
 
(Anmerkung: Die Stellungnahme ist wortgleich zur Stellungnahme vom 
Kreisausschuss DADI, Fachgebiet Ländlicher Raum vom 02.10.2020.) 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Das ermittelte Ausgleichsdefizit wird durch Aufwertungsmaßnahmen im 
Bereich von geeigneten Stadtwaldflächen ausgeglichen. Durch eine Nut-
zungsaufgabe der Stadtwaldflächen Darmbachaue (ca. 16,5 ha) und Böl-
lenfalltor (9,4 ha) im Darmstädter Süden innerhalb des FFH-Gebiets 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ (Gebiets-Nr.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 54 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
angesehen. Somit wurde für den Bebauungsplan nun die Eingriffs-
Ausgleichsbilanzierung erstellt. Danach ergibt sich ein rechnerisches Aus-
gleichsdefizit von rund 1,43 Mio. Biotopwertpunkten. 
Ein wesentliches Element der Planung, die Festsetzungen zum Ausgleich, 
wurde in den Planungsunterlagen nicht dargestellt (§ 1a Abs. 3 BauGB). 
 
Eine abschließende Festlegung, wie der Ausgleich vorgenommen wird und 
welche Maßnahmen vorgesehen sind, soll nach der Begründung zum Be-
bauungsplan S 26 bis zum Satzungsbeschluss herbeigeführt werden. Wei-
terhin ist vorgesehen, die zuständigen Fachbehörden einzubeziehen. Ge-
gebenenfalls ist ein enorm hoher Flächenbedarf für Ausgleichsmaßnahmen 
aufgrund o.g. Ausgleichsdefizites notwendig. Sofern landwirtschaftlich ge-
nutzte Flächen davon betroffen wären, sehen wir eine erneute Beteiligung 
unserer Fachbehörde / Fachgebietes als erforderlich an. 
 
 
6118-304) wird der erforderliche Punkteausgleich ermöglicht. 
Eine Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen im Bereich landwirtschaftli-
cher Nutzflächen erfolgt nicht. 
  
Sollte sich im Verlauf des Verfahrens herausstellen, dass Ersatzaufforstun-
gen notwendig sind, weisen wir darauf hin, dass wir hierfür ökologische 
Waldverbesserungsmaßnahmen bzw. eine Walderhaltungsabgabe anre-
gen. Eine Ersatzaufforstung auf landwirtschaftlichen Flächen lehnen wir 
grundsätzlich ab, da es sich hier nicht um einen Eingriff in einen Schutz- 
oder Bannwald handelt. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Mit der geplanten Gebietsentwicklung können möglicherweise vereinzelt 
kleine und forstrechtlich als Wald anzusehende Flächen verloren gehen. 
Für die Rodung von Wald bedarf es einer forstrechtlichen Genehmigung. 
Im Zuge des durchzuführenden Genehmigungsverfahrens auf der nachge-
lagerten Vorhabenebene ist darzulegen, ob der Waldflächenverlust durch 
Ersatzaufforstungen kompensiert werden kann oder ob eine Walderhal-
tungsabgabe geleistet wird. Ersatzaufforstungen im Bereich landwirtschaft-
licher Flächen sind nicht vorgesehen und auch nicht erforderlich. 
 
Da ein möglicher Waldverlust forstrechtlich auch durch eine Geldzahlung 
abgegolten werden kann, wird die Umsetzbarkeit des Bebauungsplans 
durch eine Waldinanspruchnahme nicht beeinflusst. 
 
  
Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um die Konversionsflächen, deren 
Nutzung 2008 aufgegeben wurde. Die geplante Wohnbebauung ergibt 
ca. 60 Wohneinheiten / ha, damit entspricht sie der vorgegebenen Mindest-
dichte nach den Zielen der Raumordnung. Durch das Flächenrecycling im 
Zuge dieser Planung wird der Versiegelungsgrad um 5,5 % gemindert. 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 55 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
Weiterhin verweisen wir auf unsere Stellungnahme zu dieser Bauleitpla-
nung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, 
 
Auf das jeweilige Ergebnis der Prüfung der Stellungnahmen zur frühzeiti-
gen Beteiligung wird verwiesen. 
 
1.13 Polizeipräsidium Südhessen, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung im Rahmen der Stellungnahme 
des Kreisausschusses des Landkreises Darmstadt/Dieburg vom 
13.12.2018: 
 
Aus verkehrspolizeilicher Sicht bestehen Bedenken hinsichtlich der Pla-
nung „autoarmes Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität und bespielbaren 
öffentlichen Räumen zu schaffen. Dies beinhaltet das Verhindern von 
Durchgangsverkehr für den motorisierten Individualverkehr, die Verlänge-
rung der Straßenbahnlinie 3, eine Mobilitätszentrale mit Miet- und Leihan-
geboten von Fahrrädern und PKW sowie ein umfassendes Mobilitätskon-
zept inklusive Stellplatz- und Mobilitätsmanagement“. 
 
Es dürfte unrealistisch sein, für derzeit geplante 3.100 Bewohner (1.400 
Wohneinheiten) von einem „autoarmen“ Quartier zu sprechen. In der Lin-
coln-Siedlung zeichnen sich jetzt schon verkehrliche Probleme wegen feh-
lender Verkehrswege und Stellplätze ab. Es sollte aus verkehrspolizeilicher 
Sicht unbedingt vermieden werden, unterdimensioniert zu planen und da-
von auszugehen, dass die Bewohner, sowie ihre Besucher, die Ver- und 
Entsorger und sonstige Verkehrsteilnehmer sich dem „geplanten“ Nut-
zungsziel anpassen und überwiegend ÖPNV, CarSharing und das Fahrrad 
benutzen. 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Eine abschließende Bewertung der Ergebnisse bzw. Effekte des autoarmen 
Quartiers in der Lincoln-Siedlung ist noch nicht möglich: Die Wohnungen 
wurden noch nicht alle errichtet. Bis Ende 2022 gab es noch freie unbewirt-
schaftete Flächen, die teilweise als Parkplatz genutzt wurden. Dies ist seit 
dem Endausbau der Straßen und der Bewirtschaftung der Flächen nicht 
mehr möglich Zudem kommt es durch die umfangreichen Bautätigkeiten 
auch zu entsprechendem Baustellenverkehr. Es kann derzeit noch nicht 
konstatiert werden, dass der erwünschte Effekt in Lincoln nicht erreicht 
werden kann. 
 
Die Realisierung der Planung erfordert ein autoarmes Quartier und ein re-
duziertes Verkehrsaufkommen aus dem Quartier. Um dieses Ziel zu errei-
chen, muss die Autonutzung unattraktiver gestaltet werden. Hierfür werden 
der Stellplatzschlüssel reduziert, die Stellplätze in den Quartiersgaragen / 
Garagengebäuden vorgesehen und dadurch der Weg zum Stellplatz ver-
längert. Im Gegenzug werden die Verkehrsmittel des Umweltverbundes 
gefördert. Dieses Konzept soll mit den Bewohnern kommuniziert werden, 
so dass Interessenten, die ein eigenes Auto besitzen, sich im Vorfeld mit 
der Thematik auseinandersetzen können. 
Hierzu wird das Konzept der Lincoln-Siedlung evaluiert und die Ergebnisse 
werden in die Weiterentwicklung des Mobilitätskonzepts beider Quartiere 
einfließen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 56 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
Die Leistungsfähigkeit der bestehenden Knotenpunkte und Hauptanbin-
dungen in der Umgebung ist nachzuweisen. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Leistungsfähigkeit der bestehenden Knotenpunkte und Hauptanbin-
dungen in der Umgebung waren Gegenstand der „Verkehrsuntersuchung 
zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen“ (T+T 
Verkehrsmanagement GmbH, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020). Fol-
gende Aussagen sind hier enthalten: 
 
Für die Knotenpunkte Landskronstraße / Ludwigshöhstraße (A 83), Lands-
kronstraße / Klappacher Straße, Heidelberger Straße / Noackstraße 
(A 128), Heidelberger Straße / Einsteinstraße und Karlsruher Straße / Plan-
straße sind teilweise Umbaumaßnahmen vorgesehen. Im Planfall werden 
an diesen Knotenpunkten jeweils die Qualitätsstufen B bis D (Beurteilung 
„gut“ bis „ausreichend“) erreicht und die Knotenpunkte sind damit ausrei-
chend leistungsfähig. 
 
An den übrigen untersuchten Knotenpunkten Donnersbergring / Rüdeshei-
mer Straße / Karlsruher Straße, Heidelberger Straße/ Landskronstraße/ 
Rüdesheimer Straße, Heidelberger Straße / Cooperstraße / Franklinstraße 
und Karlsruher Straße / Bessunger Marktplatz sind ebenfalls Umbaumaß-
nahmen vorgesehen oder bereits umgesetzt worden. Dennoch wurden in 
der Verkehrsuntersuchung teilweise (zeitweise oder einzelne Abbiegespu-
ren) die Qualitätsstufen E und F prognostiziert. Weitere Umbau- oder Um-
leitungsmaßnahmen sind jedoch nicht möglich. 
 
Die Maßnahmen im Straßennetz (Neubau Planstraße, Umbau der Knoten-
punkte, etc.) und die entwickelten Signalprogramme wurden im Rahmen 
der Verkehrsuntersuchung anschließend mit den prognostizierten Belas-
tungen für Morgen- und Abendspitze in mikroskopische Simulationen über-
führt und auf Basis einer visuellen Beobachtung des Verkehrsablaufes be-
urteilt. Wesentliches Ergebnis war, dass der Verkehrsablauf im Netzzu-
sammenhang weiterhin gegeben ist, obwohl teilweise Überlastungen auf-
treten und die QSV von E auf F sinkt. 
 
Die Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung zeigen, dass die umliegenden 
Straßen vollständig ausgelastet werden und deshalb ein Mobilitätskonzept

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 57 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
mit dem Fokus autoarmes Quartier zwingend erforderlich ist. Sowie auch 
der Ausbau der Planstraße und der Rüdesheimer Straße. 
 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich das durch die Planung erzeugte 
Verkehrsaufkommen gemäß der durchgeführten Verkehrsuntersuchung auf 
die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld des Plangebiets aus-
wirkt. Sie hält jedoch diese möglichen Einschränkungen – unter Berück-
sichtigung der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 –
Ludwigshöhviertel -, insbesondere die Entwicklung eines lebendigen Stadt-
quartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ – für hinnehmbar und 
vertretbar. 
 
  
Der Einführung von „Tempo 10“ in Mischverkehrsflächen stimmen wir aus 
verkehrspolizeilicher Sicht nicht zu. Wir bitten hier um eine StVO-konforme 
Planung und Umsetzung. 
 
Der Anregung bzgl. einer StVO-konformen Planung wurde gefolgt. 
 
Ein großer Teil des Plangebiets wird über Verkehrsflächen mit der beson-
deren Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ erschlossen. Hier 
ist lediglich Schrittgeschwindigkeit zulässig. Diese Ausweisung wurde mit 
der Polizei und der Straßenverkehrsbehörde in einem gemeinsamen Ter-
min mit dem Mobilitätsamt am 06.12.2019 abgestimmt. 
 
1.13  
Stellungnahme Polizeipräsidium Südhessen zur erneuten öffentlichen 
Auslegung vom 05.11.2021: 
 
Aus verkehrspolizeilicher Sicht wird die geplante Anzahl an PKW-
Stellplätzen als zu gering erachtet. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis des Polizeipräsidiums Darmstadt hinsichtlich der geplanten 
Anzahl der PKW-Stellplätze wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Leistungsfähigkeitsunter-
suchungen führten zu dem Ergebnis, dass der durch die Quartiersentwick-
lung erzeugte Kfz-Verkehr nach dem klassischen Mobilitätsmuster (Modal 
Split) im vorhandenen Straßennetz nicht leistungsfähig abgewickelt werden 
kann. Zudem entstünden hohe Lärm- und Immissionsbelastungen. Ent-
sprechend wurde ein Mobilitätskonzept für das neue Quartier erarbeitet 
(vgl. Kap. 10.3 der Begründung).  
Durch das Mobilitätskonzept mit einer Reduzierung der Anzahl der Stell-
plätze gem. Einschränkungs- und Verzichtssatzung Ludwigshöhviertel so-
wie Carpooling / Carsharing und weiteren Angeboten wird der freiwillige

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 58 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Darüber hinaus besteht Klärungsbedarf in welchen Bereichen des Viertels 
ein verkehrsberuhigter Bereich angeordnet bzw. einzelne Verkehrsteilneh-
mer bevorrechtigt und wie die Vorfahrt im Bereich der Cooperstraße gere-
gelt werden sollte. 
Diesbezüglich wird aktuell seitens der Stadt Darmstadt auf Wunsch der 
Polizei eine Besprechung geplant. 
 
 
 
Zum aktuellen Stand der Planung kann aus verkehrspolizeilicher Sicht kei-
ne abschließende Stellungnahme erfolgen. 
 
Verzicht auf die Nutzung des eigenen Pkws gefördert. Die Angebote mit 
Carpooling / Carsharing etc. werden in den Quartiersstraßen sowie in den 
Quartiersgaragen dezentral und in kurzer Entfernung platziert. In zentraler, 
hochfrequentierter Lage mit ÖPNV-Haltepunkt ist am Quartiers-Carré eine 
Mobilitätsstation mit Mobilitätsangeboten und -beratung vorgesehen. 
Zudem entspricht die Reduzierung der Anzahl der Stellplätze den Zielset-
zungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt für die Entwicklung zukünftiger 
autoarmer Quartiere. 
 
 
Der Hinweis des Polizeipräsidiums Darmstadt hinsichtlich des Klärungsbe-
darfs hinsichtlich der Anordnung verkehrsberuhigter Bereiche wurde zur 
Kenntnis genommen.  
Grundsätzlich ist mit der Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ in der Planzeichnung 
enthalten, in welchen Bereichen des Viertels ein verkehrsberuhigter Be-
reich angeordnet werden wird. Die weitergehenden Regelungen erfolgen im 
Rahmen der Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen.  
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass aus verkehrspolizeilicher Sicht zum 
aktuellen Stand der Planung keine abschließende Stellungnahme erfolgen 
kann. 
 
1.14 e-netz Südhessen GmbH & Co. KG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018: 
 
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der ENTEGA Netz 
AG sowie deren Tochterunternehmen e-netz Südhessen GmbH & Co. KG 
und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal beinhaltet die Stellungnahme 
die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fernwarme, Straßenbeleuchtung, 
Telekommunikation und/oder Fernwirktechnik. 
In Darmstadt sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom, Telekomunikation 
sowie Fernwirktechnik, Fernwärme, Gas, Wasser und Fernwärme. 
 
Gegen die vorliegende Planung bestehen keine Bedenken. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen die vorliegende Planung

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 59 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
keine Bedenken bestehen. 
 
  
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres Un-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG. Bei einer Entwidmung von Wegepar-
zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern. 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Die Betriebsmittel bzw. deren dingliche Sicherung sind nicht Gegenstand 
des Bebauungsplans. Eine Abstimmung und Einigung erfolgt zwischen der 
ENTEGA AG und dem Eigentümer, der BVD NL. 
 
  
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, 
Gas, Wärme und Wasser dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei 
sind, sind auch außerhalb der bebaubaren Grundstücksfläche zulässig. 
Wir bitten Sie, dies im Bebauungsplan aufzunehmen und Nebenanlagen 
nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und 
Wasser dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, auch au-
ßerhalb von Bebauungslinien bzw. Baugrenzen zuzulassen. 
 
 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Nach § 23 Abs. 5 BauNVO können Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauN-
VO auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen wer-
den. Das wurde in dem Bebauungsplanentwurf unter Ziff. I. 5.2 aufgenom-
men. 
  
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies 
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir leider aus ver-
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen. 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Im Bebauungsplanentwurf sind textliche Festsetzungen zur Dach- und Fas-
sadenbegründung enthalten. Durch die ENTEGA AG wurde bestätigt, dass 
Trafostationen auch mit begrüntem Dach errichtet werden können. Die 
Energiezentrale hingegen ist von der Verpflichtung zur Dachbegrünung 
ausgenommen. 
 
Aufgrund der Hinweise der ENTEGA sind von der Festsetzung zur Fassa-
denbegrünung alle Flächen für Versorgungsflächen ausgenommen: Ener-
giezentrale, Transformatorenstationen und Glasfaser-Hauptverteiler-
Stationen. 
 
  
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünfti-
gen Abnehmer realisiert werden. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Stromversorgung des Pla-
nungsgebietes durch Ergänzung und Erweiterung des bestehenden Ver-
sorgungsnetzes im Zuge der Erschließungsmaßnahmen entsprechend dem 
Leistungsbedarf der zukünftigen Abnehmer realisiert werden kann.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 60 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
  
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen kann der 
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
In Abstimmung mit der ENTEGA AG / e-netz Südhessen wurden im Zuge 
der Erschließungsplanung Standorte für Transformatorenstationen be-
stimmt, die als Flächen für Versorgungsanlagen im Bebauungsplanentwurf 
festgesetzt wurden. Sollten zusätzliche Transformatorenstationen erforder-
lich werden, so können Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO in den 
Baugebieten auch außerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen wer-
den. 
 
  
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die 
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der 
vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Energiebedarf in Bezug 
auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der Stromkabel in 
den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor. 
Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen 
Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-
Mobilität resultieren. Eventuell sind weitere technische Maßnahmen für ein 
digitales Lademanagement in die Planung aufzunehmen. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Bei der Berechnung der Anzahl der Trafostationen wurde die Stromversor-
gung von Ladesäulen im öffentlichen Raum bedacht. Sollten zusätzliche 
Transformatorenstationen erforderlich werden, so können Nebenanlagen 
nach § 14 Abs. 2 BauNVO in den Baugebieten zugelassen werden. 
 
Der Strombedarf der Elektromobilität wurde über Leerrohre in der Erschlie-
ßungsplanung bereits berücksichtigt. 
  
Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind die Flächen zur Errich-
tung von Transformatorenstationen bereits in die Bauleitplanung als Vorhal-
teflächen mit aufzunehmen. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
In Abstimmung mit der ENTEGA AG / e-netz Südhessen wurden im Zuge 
der Erschließungsplanung Standorte für Transformatorenstationen be-
stimmt, die als Flächen für Versorgungsanlagen im Bebauungsplanentwurf 
festgesetzt wurden. 
 
1.15 HEAG mobilo GmbH, Klappacher Straße 172, 64285 Darmstadt  
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 14.12.2018:

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 61 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Bezüglich Ihrer Anfrage vom 15. November möchten wir Sie bitten, in allen 
Abbildungen die Haupttrasse des ÖPNV analog Abb. 17 inkl. Wendeschlei-
fe (wie auf S. 33 der Begründung des Bebauungsplans) darzustellen. 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Die ÖPNV-Anbindung Ludwigshöhviertel ist zentraler Bestandteil der Er-
schließung des Gebiets und des Mobilitätskonzepts. Im Strukturkonzept 
wurde der geplante Verlauf dargestellt. Die zum Planungsstand zum Zeit-
punkt der frühzeitigen Beteiligung noch als Alternative angedachte Wende-
schleife befindet sich außerhalb des Ausschnittes der Plandarstellung. Eine 
Wendeschleife innerhalb des Gebiets wird jedoch nicht errichtet: Die Pla-
nung einer Wendeschleife im Gebiet aus dem Jahr 2010 verfolgte eine 
andere Zielsetzung, damals sollte die Linie 3 lediglich verlängert werden. 
Die veränderte Zielsetzung ist die Herstellung eines Lückenschlusses zur 
Heidelberger Straße und die Erstellung einer Ringlinie mit dem bestehen-
den Straßenbahnnetz. Dafür ist ein Bestandsanschluss an die Heidelberger 
Straße sowie ein Ausbau der Wendeschleife an der Akademie für Tonkunst 
für Betriebszwecke vorgesehen (vgl. Magistratsbeschluss vom 13.01.2021, 
Vorlage-Nr. 2021/0003; sowie Magistratsbeschluss vom 28.09.2022, Vorla-
ge-Nr. 2022/0274). 
 
In der in der Stellungnahme aufgeführten Abbildung war die mögliche 
Wendeschleife jedoch dargestellt und beschrieben. Die Abbildung ent-
spricht aufgrund der abgebildeten Wendeschleife nicht mehr dem aktuellen 
Stand der Planungen und wurde daher aus der Begründung entfernt. 
 
Die Darstellung der gesamten Haupttrasse in allen übrigen Abbildungen ist 
nicht erforderlich: Die Flächen für die Durchbindung der Straßenbahn zur 
Heidelberger Straße sind Gegenstand eines gesonderten Planfeststel-
lungsverfahrens für die Straßenbahn nach den Vorschriften des Personen-
beförderungsgesetzes (PBefG). In diesem wird die genaue Lage und Di-
mensionierung festgelegt. Eine Darstellung bspw. zur Freihaltung der au-
ßerhalb des Geltungsbereichs liegenden übrigen Flächen für die Straßen-
bahntrasse ist nicht erforderlich, da mit diesen Waldflächen keine akute 
Flächenkonkurrenz besteht. 
 
  
Die Darstellung sollte auch in die Flächennutzungsplanänderung über-
nommen werden. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Anregung ist Gegenstand der Änderung des Flächennutzungsplans, die 
im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt wurde. Auf das

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 62 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
entsprechende Dokument zur „Vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen der  
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange“ zur Flächennut-
zungsplan-Änderung wird verwiesen. 
Der Feststellungsbeschluss wurde durch den Magistrat am 09.02.2023 mit 
MV-Nr. 2022/0028 beschlossen. Die Flächennutzungsplanänderung wurde 
am 22.07.2022 rechtswirksam. 
 
 
1.15 
 
Stellungnahme HEAG mobilo zur öffentlichen Auslegung vom 
15.10.2020: 
 
Unsere Änderungs- und Ergänzungswünsche sind im zitierten Text kursiv ein-
gefügt. 
 
Zur städtebaulichen Begründung: 
S. 41: 
 In Abb. 17 ist die KFZ-Zufahrt über die Ludwigshöhstraße bis zur nord-
westlichen Ecke des Quartiers-Carree" eingezeichnet. Nach unseren In-
formationen endet die Zufahrt spätestens an den beiden denkmalge-
schützten Torhäuschen, um die letzten Grundstücke auf der westlichen 
Seite der Ludwigshöhstraße zu erschließen. Die eigentliche Einfahrt in 
das Quartier wird über die Mischverkehrsstraße auf Höhe des Wald-
kunstzentrums ermöglicht. 
 Weiterhin ist fälschlicherweise eine Straßenbahnwendeschleife an der 
Heidelberger Straße als "geplant"' eingezeichnet. Die Planung der Stra-
ßenbahnerschließung befindet sich derzeit noch im Abwägungsprozess 
verschiedener möglicher Standorte der Wendeschleife. Die dargestellte 
Ausführung der Schleife ist bereits nicht mehr in der Variantenauswahl. 
- Analog ist auch der Kreisverkehr in der Cooperstraße bislang erst eine 
von mehreren abzuwägenden Möglichkeiten. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Abbildung entspricht u.a. aufgrund der abgebildeten Wendeschleife und 
der KFZ-Zufahrt nicht mehr dem aktuellen Stand der Planungen und wurde 
daher aus der Begründung entfernt.  
  
 Ergänzung im letzten Absatz: "Die Trasse der Straßenbahn wird inner-
halb des Quartiers getrennt vom Kfz-Verkehr geführt." (Hintergrund: 
Könnte sonst als straßenbündige Führung auch in der Ludwigshöhstraße 
missverstanden werden.) 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Begründung wurde entsprechend dem Formulierungsvorschlag ange-
passt.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 63 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
S. 48: 
 Ergänzung: "Die öffentlichen Sickerbecken sind ausschließlich für die 
angeschlossenen öffentlichen Flächen (Straßen und Wege, Straßen-
bahntrasse, Haltestellen und weitere Anlagen des ÖPNV) bemessen." 
(Hintergrund: Bisheriger Stand der Planung und Absprache mit der inne-
ren Erschließung ist die Entwässerung unserer Straßenbahnanlagen 
über die Sickerbecken.) 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Begründung wurde folgendermaßen angepasst: 
 
„Die öffentlichen Sickerbecken sind ausschließlich für die angeschlossenen 
öffentlichen Flächen (Straßen und Wege sowie die Straßenbahntrasse, 
Haltestellen und weitere Anlagen des ÖPNV im Bereich des Quartiers-
Carré (Karl-Plagge-Platz), die zukünftigen Überwege der Straßenbahntras-
se und die Haltestelle am Kreisverkehr) bemessen.“ 
 
  
S. 50: 
 "An den Straßenbahnhaltestellen, insbesondere am Quartiers-Carree", 
sind (tlw. überdachte) Fahrradabstellanlagen geplant, so dass die Ver-
knüpfung von Fahrrad und Straßenbahn als alternativem Verkehrsträger 
zum MIV gefördert wird". Diese sind außerhalb des Straßenbahnkorri-
dors vorzusehen und nicht Teil des Projekts zur äußeren Erschließung 
des Viertels durch die HEAG mobilo GmbH und das Mobilitätsamt. 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Errichtung von (tlw. überdachten) Fahrradabstellanlagen ist nicht Ge-
genstand des Bebauungsplans, sondern nachfolgender Planungsebenen. 
Dies wird im Rahmen der Planung für das Carré (Karl-Plagge-Platz) be-
rücksichtigt. 
  
 Bezüglich der Fußwegeverbindung sollte beachtet werden, dass zwi-
schen den beiden denkmalgeschützten Mauern in der südwestlichen 
Ecke des Quartiers-Carré im Bebauungsplan derzeit nur ein Straßen-
bahnkorridor vorgesehen ist. Dadurch wird das Quartiers-Carree von der 
Promenade für den Fußverkehr praktisch abgeschnitten. Die Breite zwi-
schen den Mauern reicht zudem nicht aus, um unter Einhaltung aller si-
cherheitsrelevanten Vorschriften der Straßenbahntrassierung einen re-
gelkonformen Fußweg einzurichten. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Zur Ermöglichung einer Fußwegeverbindung vom Quartiers-Carré(Karl-
Plagge-Platz) zur Promenade wurde die unter Ensembleschutz stehende 
Mauer im urbanen Teilbaugebiet MU 4 nach Abstimmung mit der Denkmal-
behörde verschoben, so dass entlang der Straßenbahntrasse noch ein 
Fußweg verlaufen kann. Dies ist aus Sicherheitsaspekten erforderlich. 
Das MU 4 wird an dieser Stelle entsprechend verkleinert. Der Bebauungs-
planentwurf wurde zur erneuten Offenlage angepasst. 
 
  
S. 52: 
 Abschnitt "Knotenpunkt Heidelberger Straße / Cooperstraße / Franklin-
straße (A 50)": Wir bitten, die HEAG mobilo bei der Planung des signal-
technischen Zwischenzustandes bezüglich der Belange der Straßenbahn 
(ÖPNV Bevorrechtigung) einzubinden. Die Schaltung für den Endzu-
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Die Signalschaltung am Knotenpunkt Heidelberger Straße / Cooperstraße / 
Franklinstraße ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans, sondern nach-
folgender Planungen und Verfahren. Die Aussagen wurden aus dem Ver-
kehrsgutachten übernommen, welches seit 2011 laufend fortgeschrieben

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 64 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
stand muss die ein- und ausbiegenden Straßenbahnen berücksichtigen 
und wird vom Mobilitätsamt im Rahmen der äußeren Erschließung ent-
worfen. Wir empfehlen, detaillierte Hinweise zur Lichtsignalanlage im 
Endzustand aus dem Erläuterungsbericht zu entfernen und auf die spä-
tere Planung unter Berücksichtigung der Straßenbahn zu verweisen. 
 
wurde. 
 
Weitere Konkretisierungen erfolgen mit der Fortschreibung der Planungen 
zur äußeren Erschließung des Ludwigshöhviertels. Zu gegebener Zeit wird 
eine Abstimmung mit der HEAG mobilo erfolgen. 
  
S. 57: 
 "Verlängerung der Straßenbahnlinie 3 ins Quartier" bitte ändern zu 
"durch das Quartier bis an die Straßenbahntrasse in der Heidelberger 
Straße". 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Begründung wurde angepasst. 
  
 "Ausbau aller Haltestellen im Umfeld des Quartiers zu multimodalen 
Verknüpfungspunkten": im vorgesehenen Straßenbahnkorridor und im 
Rahmen der äußeren Erschließung werden lediglich konventionelle 
Straßenbahnhaltestellen geplant (siehe Anmerkungen zu S. 50). Weiter-
gehende Einrichtungen wie bike + ride o.ä. müssen im Rahmen der inne-
ren Erschließung auf anderen Flächen berücksichtigt werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Planung des Umfelds der Haltestellen ist nicht Gegenstand des Bebau-
ungsplans sondern nachfolgender Planungsebenen. 
  
S. 82: 
 Für mögliche Ersatzhabitate für Reptilien soll bitte beachtet werden, die-
se nicht im oder angrenzend zum Baubereich der Straßenbahn und der 
zu verlegenden Cooperstraße zu verorten. Das Ersatzhabitat sollte wenn 
möglich groß genug sein, um im Baubereich der Straßenbahn bzw. 
Cooperstraße eventuell auftretende Reptilien mit zu beherbergen, so 
dass die bestehende Population nicht durch die Grenze des Bebauungs-
plans getrennt wird. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Ein Eingriff in den durch Eidechsen besiedelten Raum ist ohne Schädigung 
der Tiere nur möglich, wenn sich diese nicht mehr im Arbeitsbereich befin-
den. Entsprechend dem artenschutzrechtlichen Umsetzungskonzept 
(PGNU, 2019) wurden artspezifische Vermeidungsmaßnahmen (Umsied-
lung der Mauer- und Zauneidechsen, Errichtung von Kleintierschutzzäunen, 
Umweltbaubegleitung) und Ausgleichsmaßnahmen (Schaffung von Ersatz-
lebensräumen für Mauer- und Zauneidechse) ausgearbeitet. Mit deren Um-
setzung wurde bereits begonnen. Die Umsiedlung der Tiere wurde von 
Frühjahr bis Herbst 2019 durchgehend durchgeführt. Die Hälterungsflächen 
sowie die Ersatzhabitate sind so ausgelegt, dass sie ausreichend große 
Lebensräume für die im Geltungsbereich vorhandenen Tiere bieten. Au-
ßerdem sind die Hälterungsflächen sowie die künftigen Ersatzlebensräume 
(Maßnahmenflächen M 1 bis M 4) vornehmlich an den Randbereichen und 
in den öffentlichen Grünanlagen verortet, so dass sie nicht in den Baube-

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 65 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
reich der Straßenbahn oder der zu verlegenden Cooperstraße liegen. 
 
Sofern im außerhalb des Geltungsbereichs gelegenen Trassenabschnitt 
von Straßenbahn/Cooperstraße weitere Eidechsen gefunden werden, wäre 
zu klären, ob die im Geltungsbereich geschaffenen Ersatzhabitate hinrei-
chend groß und damit geeignet sind, diese Tiere noch mit aufzunehmen. 
Der Sachverhalt bedarf der Klärung im zugehörigen Planfeststellungsver-
fahren und ist nicht Gegenstand der vorliegenden Bauleitplanung. 
 
  
Plan: 
 Die Fläche neben der Straßenbahntrasse wird als Verkehrsfläche be-
sonderer Zweckbestimmung definiert. Wir benötigen für unsere Straßen-
bahn einen Sicherheitsraum von 70 cm ab dem Lichtraumprofil (bogen-
geometrische Auskragungen des Fahrzeugs plus Wackelraum). Da ne-
ben der Trasse in der Regel Grünflächen oder unbebaute Verkehrsflä-
chen vorgesehen sind und wir den Straßenbahnkorridor nicht unnötig 
verbreitern wollten, bitten wir darum, dass dieser Sicherheitsraum von 
baulichen Anlagen freigehalten wird (einzelne Bäume sind vertretbar). 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Freihaltefläche für die Straßenbahn wurde angepasst.  
Der notwendige Sicherheitsraum von 0,70 m liegt nun nicht mehr auf öffent-
licher Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung bzw. in Grünflächen 
des innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, sondern ist in 
den für die Straßenbahntrasse vorgesehenen Korridor inkludiert. Der Be-
bauungsplan wurde nach der erneuten öffentlichen Auslegung angepasst 
und im Rahmen einer eingeschränkten Beteiligung im Jahre 2022 erneut 
offengelegt. 
 
  
 An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass wir aufgrund des 
sehr frühen Planungsstadiums der Straßenbahntrassierung nicht aus-
schließen können, gegebenenfalls an einigen Stellen den vorgegebenen 
Korridor verlassen zu müssen. Diese Fälle werden wir gegebenenfalls 
dem Stadtplanungsamt kommunizieren. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Zwischenzeitlich wurde der Korridor der Straßenbahn verbreitert, um den 
notwendigen Sicherheitsraums vollständig in den für die Straßenbahntrasse 
vorgesehene Fläche zu inkludieren. Der Bebauungsplanentwurf wurde 
nach der erneuten öffentlichen Auslegung angepasst und im Rahmen einer 
eingeschränkten Beteiligung im Jahre 2022 erneut offengelegt. 
 
  
Zu den Kapiteln 13 / 15 bzw. Fachgutachten zum Schall- und Erschüt-
terungsschutz: 
Der Bebauungsplan, insbesondere die schalltechnische und erschütte-
rungstechnische Untersuchung, basiert auf einem Betriebsprogramm, das 
170 Fahrten (Fahrzeuge) im Tag- und 20 Fahrten im Nachtzeitraum auf 
Grundlage des derzeitigen Fahrplans der Linie 3 annimmt. Dies war zum 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die geänderte Taktung war zum einen Gegenstand der „Schalltechnischen 
Stellungnahme ‚Straßenbahn‘“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, 
Darmstadt, 20.04.2021). Ergebnis war, dass geringfügige Anpassungen der 
Straßenbahn-Taktzeiten im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 66 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
damaligen Zeitpunkt zwischen der ÖPNV-Koordination und der HEAG mo-
bilo abgestimmt. 
 
Die aktuellen Planungen zum Betriebskonzept sehen 184 Fahrten im Tag- 
und 36 Fahrten im Nachtzeitraum vor. Bei einer Wendeschleife an der Hei-
delberger Straße kommen 2 Verstärkerfahrten hinzu, die durch das Quar-
tier fahren, die Wendeschleife benutzen und wieder zurück fahren, so dass 
im Geltungsbereich des Bebauungsplans 188 Fahrten im Tag- und 36 
Fahrten im Nachtzeitraum vorgesehen sind. Somit sind abweichend zum 
bislang berücksichtigten Betriebskonzept am Tag 14 bzw. 18 Fahrten und 
in der Nacht 16 Fahrten mehr zu erwarten. Daher sind die Untersuchungen 
dahingehend zu überprüfen, ob die bisherig getroffenen Angaben zum 
Schall- und Erschütterungsschutz ausreichend sind oder überarbeitet wer-
den müssen. 
 
Dies kann Auswirkungen auf die schalltechnischen Belange und Festset-
zungen des Bebauungsplanes in Kapitel 13.1.2 haben. Entsprechend wäre 
der Bebauungsplan in dieser Hinsicht zu überarbeiten. Prinzipiell befürwor-
ten wir, dass passive Schallschutzmaßnahmen an Gebäuden bereits im 
Bebauungsplanverfahren verbindlich festgesetzt werden. 
die Straßenbahntrasse auf Bebauungsplanebene keine relevanten Auswir-
kungen haben, da sie durch die sonstigen auf Bebauungsplanebene zu 
Grunde gelegten Emissionsansätze für eine Prognose auf der sicheren 
Seite erfahrungsgemäß überkompensiert sind. 
 
Ergebnis einer überschlägigen Prüfung ist, dass in keinem Bereich bzw. 
Baugebiet wesentliche Pegelerhöhungen der Verkehrslärmbelastungen um 
2,1 dB(A) (aufgerundet 3 dB(A)) oder mehr festgestellt wurden. Es ist si-
chergestellt, dass die auf Bebauungsplanebene ermittelten Bereiche, in 
denen tags/nachts 70/60 dB(A) überschritten sind (Schwelle der Gesund-
heitsgefährdung) bzw. tags 64 dB(A) überschritten sind (Schwelle der un-
eingeschränkten Nutzbarkeit von Außenwohnbereichen) sich nicht weiter 
ausdehnen oder hiervon neue Baugebiete betroffen sind. 
Zusammenfassend gewährleisten die aus der schalltechnischen Untersu-
chung zum Bebauungsplan abgeleiteten schalltechnischen Festsetzungen 
einen objektbezogenen baulichen (passiven) Lärmschutz auf der sicheren 
Seite. 
 
Die geänderte Taktung war des Weiteren Gegenstand der „Erschütterungs-
technische[n] Stellungnahme zu Auswirkungen der schienenverkehrsindu-
zierten Erschütterungseinwirkungen infolge der Veränderung des Betriebs-
programms“ (KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt, 28.04.2021). Der 
Stellungnahme ist zu entnehmen, dass die Anforderungen der DIN 4150-2 
unter Berücksichtigung der empfohlenen Minderungsmaßnahmen weiterhin 
eingehalten werden, obwohl mehr Fahrten sowohl am Tag als auch in der 
Nacht erfolgen. 
 
  
Die erschütterungstechnische Untersuchung sehen wir im Bebauungsplan 
als nachrichtlich an. Demnach sind zurzeit keine erschütterungstechni-
schen Maßnahmen an den Gebäuden vorgesehen oder festgesetzt. Wir 
bitten um Prüfung der Verhältnismäßigkeit solcher Maßnahmen an den 
Neubauten nahe den roten Abschnitten aus Abb. 22. Eine Prüfung an den 
denkmalgeschützten Bestandsgebäuden am Quartiersplatz sehen wir als 
unverhältnismäßig an. Gerne stehen wir für Nachfragen und Abstimmungen 
zur Verfügung. 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Das Gutachten zum Bebauungsplan wurde auf Basis der durch die HEAG 
mobilo zur Verfügung gestellten Vorgaben erstellt. Es handelt sich nicht um 
eine nachrichtliche Unterlage, sondern um eine Unterlage, die im Rahmen 
des Bebauungsplanverfahrens und für den Bebauungsplan erstellt wurde. 
Das Gutachten sieht keine Maßnahmen an Gebäuden vor, entsprechend 
sind keine Maßnahmen im Bebauungsplan vorgesehen bzw. festgesetzt. 
Eine Änderung dieser Vorgehensweise ist nicht erforderlich.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 67 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Außerdem wurden für Teile der Grundstücke bereits weiterführende Pla-
nungen erstellt, die im Vertrauen auf die Gültigkeit des vorliegenden Gut-
achtens keine erschütterungstechnischen Maßnahmen enthalten. Eine 
Änderung würde ggf. zu unzumutbaren Folgekosten und Aufwand für die 
privaten Dritten führen. 
 
  
Zum Umweltbericht: 
S. 23: 
 In der Abbildung ist eine falsche Führung der Straßenbahntrasse einge-
zeichnet (nicht über den Quartiersplatz geführt und nicht bis zur Heidel-
berger Straße durchgebunden). 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Abbildung stammt aus dem Rahmenplan „Bessungen Süd“ der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt aus dem Jahre 2011. Diese Abbildung dient der 
Übersicht und Veranschaulichung der für den Bebauungsplan relevanten 
landschafts- und freiraumplanerischen Entwicklungsziele des Rahmen-
plans. Wie dem entsprechenden Textfeld in der Abbildung zur ÖPNV-
Anbindung Ludwigshöhviertel zu entnehmen ist, ist die „Lage der Trasse 
und der Haltestellen noch offen““. Entsprechend dient der in dieser Abbil-
dung des Rahmenplans (2011) dargestellte Trassenverlauf lediglich als 
Platzhalter für einen zukünftigen Ausbau der Straßenbahnlinie. Unabhängig 
davon ist im Bebauungsplanentwurf der Trassenverlauf korrekt dargestellt. 
 
  
S. 46: 
 Hinsichtlich der Bäume sollte beachtet werden, dass der Bestand in den 
vergangenen beiden trockenen Sommern stark gelitten hat und daher 
vermutlich viele der erhaltenswerten Bäume inzwischen stark geschädigt 
sind. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Zum Zeitpunkt der Erfassung der Bestandsituation wurden die Bäume ent-
sprechend ihres Zustandes 2017 fachgutachterlich bewertet. Für abgängige 
Bäume, die mit einer Erhaltungsbindung versehen und entsprechend fest-
gesetzt wurden, sind entsprechend der Festsetzung Ersatzpflanzungen zu 
leisten. Damit wird dem Ziel einer intensiven Durchgrünung des Geltungs-
bereichs mit Bäumen entsprochen. 
 
  
Plan: 
Von den vier nördlich der westlichen Cooperstraße eingezeichneten erhal-
tenswerten Bäumen war der in der Skizze mit 3 markierte Baum während 
unserer Umweltuntersuchungen und Begehungen vor Ort im Sommer 2020 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Prüfungen seitens des Grünflächenamts haben ergeben, dass der Baum

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 68 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
nicht (mehr) aufzufinden. 
 
Aufgrund für den Betrieb notwendiger Höhenangleichungen der Straßen-
bahntrasse wird es zu Eingriffen in den Wurzelraum der Bäume 1, 2 und 4 
kommen. Durch entsprechende bauliche Maßnahmen zur Geländesprung-
sicherung (z.B. Stützmauern) kann zwar auf die Ausbildung einer Böschung 
verzichtet werden, allerdings ist für die Umsetzung dieser Maßnahmen 
ebenfalls ein Eingriff in das Wurzelwerk notwendig. Nach Ersteinschätzung 
im Rahmen der bisherigen Untersuchungen besitzen die besagten Bäume 
eine eingeschränkte Vitalität. Wir können nicht ausschließen, dass die 
Bäume einen solchen Eingriff nicht unbeschadet überstehen werden. Dies 
kann auch auf weitere Bäume in unmittelbarer Nähe zur Trasse zutreffen. 
 
 Quelle: Auszug Bebauungsplanentwurf as+p / Entega AG 
 
nicht mehr vorhanden ist. Entsprechend wurde er aus der Planzeichnung 
entfernt und dies auch in der Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung berücksich-
tigt. 
 
1.15 
 
Stellungnahme HEAG mobilo zur erneuten öffentlichen Auslegung 
vom 12.11.2021: 
 
Zur Begründung Teil A: 
Seite 54. 3. Absatz: 
Das Planfeststellungsverfahren für die äußere Erschließung durch u.a. die 
 
 
 
 
 
Der Hinweis zur Terminplanung wurde zur Kenntnis genommen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 69 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Straßenbahn wird nach aktueller Terminplanung voraussichtlich Mitte 2022 
eingeleitet. Der Baubeginn ist abhängig von der Dauer des Planfeststel-
lungsverfahrens. 
 
 
Seite 76: 
Da für das Planfeststellungsverfahren ein neues Gutachten erstellt wird und 
Art, Umfang und ggf. auch Notwendigkeit der Maßnahmen ausgehend von 
der fortgeschrittenen Planung neu beurteilt werden, bitten wir um leichte 
Abschwächung der Formulierung von .,Insgesamt kann somit festgestellt 
werden, dass im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für die Straßen-
bahntrasse durch das Quartier bis an die Straßenbahntrasse in der Heidel-
berger Straße durch schallreduzierende Maßnahmen an der Quelle eine 
relevante Reduzierung der Verkehrslärmimmissionen zu erwarten ist. .. auf 
" Insgesamt kann somit festgestellt werden, dass die für die Integration der 
Straßenbahn in das Gebiet des Bebauungsplans S 26 gegebenenfalls not-
wendigen Schallschutzmaßnahmen im Rahmen des Planfeststellungsver-
fahrens der Straßenbahn sichergestellt werden." 
 
Zum Planteil: 
Die Lage und Abmessungen der im Bebauungsplan S 26 freigehaltenen 
Trasse für die Straßenbahn wurden während der bisherigen Planungen 
zwischen dem Stadtplanungsamt und der HEAG mobilo fortlaufend abge-
stimmt. Wir gehen davon aus, dass die Darstellung in der Offenlage dem 
letzten abgestimmten Stand entspricht. Für den Fall, dass weitere geringfü-
gige Anpassungen notwendig werden, so werden diese im Rahmen des 
Planfeststellungsverfahrens der Straßenbahn behandelt. 
 
Das Planfeststellungsverfahren wurde zwischenzeitlich im Januar 2023 
eingeleitet. Die Beteiligung erfolgte vom 16.01.2023 bis 15.02.2023; bis 
zum 30.03.2023 konnten Einwände erhoben werden. Am 17. und 
18.07.2023 wurde ein Erörterungstermin durchgeführt 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Begründung wurde um die klarstellende Formulierung ergänzt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die Lage und Abmessungen der freizuhaltenden Trasse entsprach den 
bisherigen Planungen und den fortlaufenden Abstimmungen zwischen den 
Planungsbeteiligten. 
Aus der im Rahmen der erneuten Offenlage eingegangenen Stellungnahme 
des Regierungspräsidiums Darmstadt (Dezernat III 33.1 vom 22.11.2021) 
ergab sich die Notwendigkeit einer geringfügigen Anpassung der Freihalte-
fläche für die Straßenbahntrasse (festgesetzt als „von der Bebauung frei-
zuhaltende Fläche“), um die Lage des Sicherheitsraums vollumfänglich 
innerhalb der Freihaltefläche zu gewährleisten. Hierzu fand vom 
17.03.2022 bis 08.04.2022 eine (zeitlich und inhaltlich) beschränkte Beteili-
gung gem. § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB der betroffenen Öffentlichkeit (Vor-
habenträger) und der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange statt.  
 
1.15  
Stellungnahme HEAG mobilo zur eingeschränkten Beteiligung vom

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 70 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
04.04.2022: 
 
Wir schließen uns der in Anlage 4 mitgesandten Stellungnahme des Regie-
rungspräsidiums Darmstadt an und begrüßen es sehr, dass die Freihalte-
fläche für die Straßenbahn angepasst wurde und somit der neben der Um-
grenzung des lichten Raumes (inklusive der entsprechenden Bogenzu-
schläge) notwendige Sicherheitsraum von 0,70 m nicht mehr auf öffentli-
cher Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung bzw. in Grünflächen 
des B-Plan-Gebietes liegt, sondern in den für die Straßenbahntrasse vor-
gesehenen Korridor inkludiert wurde. 
 
In den Erläuterungen Ihrer o.g. E-Mail-Nachricht haben Sie bestätigt, dass 
Grundlage für die oben beschriebene Anpassung der Freihalteflächen für 
die Straßenbahn die letzten Ihnen übergebenen Planunterlagen der Ingeni-
eurgemeinschaft Schüßler Plan und DB Engineering Consulting vom Feb-
ruar 2022 sind. Somit gehen wir davon aus, dass die der gemeinsam nun 
abgestimmten Planung entspricht. 
 
Der Vollständigkeit halber möchten wir darauf verweisen, dass auch in der 
textlichen Begründung (§ 9 Abs. 8 BauGB) vom 22.07.2021 (Anlage 3 a der 
letzten Offenlage) das Thema Sicherheitsraum erfasst ist. Wir bitten um 
entsprechende Anpassung dieser Passagen. Die aus unserer Sicht not-
wendigen Ergänzungen haben wir in Blau mit Unterstrich vorgenommen 
und notwendige Streichungen als durchgestrichenen Text dargestellt: 
 
1. Seite 11, Kap. 3.3.2, 5. Spiegelstrich 
„Straßenbahn (Verbreiterung der bzw. ggf. Abweichung von der von 
Bebauung freizuhaltenden Fläche für den Trassenkorridor der geplan-
ten Straßenbahntrasse linie 3; Freihaltung eines Sicherheitsraums; Er-
halt der Haltestelle „Akademie für Tonkunst“)“. 
 
2. Seite 127, Kap. 20.9, letzter Absatz 
„Es wird darauf hingewiesen, dass angrenzend an die von der Bebau-
ung freizuhaltende Fläche für den ÖPNV-Anschluss des Ludwigs-
höhviertels, welche für die zweispurige Straßenbahnlinie (vgl. Kap. 
20.9) einschließlich außerhalb der Umgrenzung des lichten Raumes 
der Straßenbahn und ein seitlicher Sicherheitsraum von 0,7 m beinhal-
tet, von vertikalen (also in die Höhe ragenden) baulichen Anlagen oder 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Anpassung der Freihaltefläche 
für die Straßenbahn begrüßt wird.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Den Anregungen wurde gefolgt. 
 
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde bezüglich der zeichne-
rischen und textlichen Planänderungen zum Satzungsbeschluss nachge-
führt.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 71 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
umfangreichen Baumpflanzungen freigehalten werden soll. Einzelne 
Bäume sind vertretbar. Bei den angrenzenden Bereichen handelt es 
sich um öffentliche Flächen, deren Ausgestaltung von der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt geplant wird (Bereich Quartiers-Carré, Prome-
nade und Cooperstraße). Der seitliche Sicherheitsraum wird entspre-
chend bei den Planungen berücksichtigt und von baulichen Anlagen 
freigehalten. 
 
3. Seite 128, Kap. 20.10.1, letzter Absatz 
„Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass angrenzend an die von der 
Bebauung freizuhaltende Fläche für den ÖPNV-Anschluss des Lud-
wigshöhviertels, welche für die zweispurige Straßenbahnlinie (vgl. Kap. 
20.9) einschließlich außerhalb der Umgrenzung des lichten Raumes 
der Straßenbahn und ein seitlicher Sicherheitsraum von 0,7 m beinhal-
tet, von vertikalen (also in die Höhe ragenden) baulichen Anlagen oder 
umfangreichen Baumpflanzungen freigehalten werden soll. Einzelne 
Bäume sind vertretbar. 
 
Ergänzend zu Punkt 1 (Seite 11, Kap. 3.3.2, 5. Spiegelstrich) möchten wir 
hier die Frage stellen, um welche Haltestelle “Akademie für Tonkunst“ es 
sich hier handelt. Wenn damit die alte Endhaltestelle „Lichtenbergschule“ 
gemeint ist, verweisen wir darauf, dass diese in die Ludwigshöhstraße ver-
schoben wird. 
 
Wir werden in unseren nun anstehenden Planfeststellungsunterlagen die 
neuen hiermit abgestimmten Grenzen zum B-Plan als neue Planfeststel-
lungsgrenze aufnehmen. Derzeit gehen wir davon aus, dass der offizielle 
Antrag im September 2022 erfolgen wird. Falls bis dahin sich noch Ände-
rungen ergeben, bitten wir um rechtzeitige Information. Falls bis zu dem vg. 
Zeitpunkt der B-Plan noch nicht festgestellt sein sollte, bitten wir Sie, in 
Ihrer Stellungnahme als Träger öffentlicher Belange zum Planfeststellungs-
antrag die hier neu festgelegte Grenze zu bestätigen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Frage wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Es handelt sich um die bisherige Endhaltestelle „Lichtenbergschule“ an der 
Akademie für Tonkunst. Die Begründung wurde dahingehend ergänzt. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
1.16 Hessen Mobil, Fachbereich Betrieb Südhessen, Groß-Gerauer Weg 4, 
64295 Darmstadt 
 
  
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 25.01.2018:

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 72 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Gegen die oben genannten Bauleitplanungen der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt bestehen seitens Hessen Mobil grundsätzlich keine Einwände. 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen die Bauleitplanung grund-
sätzlich keine Einwände bestehen. 
  
Die äußere verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über das 
städtische Straßennetz. Eine mittelbare Anbindung an das klassifizierte 
Straßennetz soll nach dem Wunsch der Stadt Darmstadt über eine direkte 
Anbindung an die B 3 südlich des Bebauungsplangebietes S 25 Lincoln-
Siedlung erfolgen. Alle in diesem Zusammenhang sich ergebenden Frage-
stellungen sind Gegenstand eines gesonderten Baurechtsverfahrens. 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Für die Planstraße A südlich der Lincoln-Siedlung wird ein eigenständiges 
Planfeststellungsverfahren durchgeführt werden. Der Magistrat hat im 
Rahmen der MV-Nr. 2021/0334 am 03.11.2021 die Vorplanung und die 
Vorzugsvariante 3 sowie die Weiterführung der Planung beschlossen; die 
Stavo hat den entsprechenden Beschluss am 14.12.2021 gefasst.  
 
  
Fachlicher Hinweis: 
Gegen den Straßenbaulastträger von klassifizierten Straßen bestehen kei-
ne Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen aufgrund des 
BlmSchG. 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen den Straßenbaulastträger 
von klassifizierten Straßen keine Ansprüche auf Durchführung von Schutz-
maßnahmen aufgrund des BlmSchG bestehen. 
 
1.16 
 
Stellungnahme Hessen Mobil zur erneuten öffentlichen Auslegung 
Hessen Mobil vom 26.10.2021: 
 
Gegen die oben genannten Bauleitplanungen der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt bestehen seitens Hessen Mobil grundsätzlich keine Einwände. 
 
Die äußere verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über das 
städtische Straßennetz. Eine mittelbare Anbindung an das klassifizierte 
Straßennetz soll nach dem Wunsch der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
über eine direkte Anbindung an die B 3 südlich des Bebauungsplangebie-
tes S 26 - Ludwigshöhviertel erfolgen. Alle in diesem Zusammenhang sich 
ergebenden Fragestellungen sind Gegenstand eines gesonderten Bau-
rechtsverfahrens. 
 
 
Fachlicher Hinweis: 
• Gegen den Straßenbaulastträger von klassifizierten Straßen bestehen 
keine Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen aufgrund des 
 
 
 
 
Der Hinweis, dass grundsätzlich keine Bedenken bestehen, wurde zur 
Kenntnis genommen. 
 Für die Planstraße A südlich der Lincoln-Siedlung wird ein eigenständiges 
Planfeststellungsverfahren durchgeführt werden. Der Magistrat hat im 
Rahmen der MV-Nr. 2021/0334 am 03.11.2021 die Vorplanung und die 
Vorzugsvariante 3 sowie die Weiterführung der Planung beschlossen; die 
Stavo hat den entsprechenden Beschluss am 14.12.2021 gefasst. 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen den Straßenbaulastträger 
von klassifizierten Straßen keine Ansprüche auf Durchführung von Schutz-
maßnahmen aufgrund des BlmSchG bestehen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 73 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
BlmSchG. 
 
1.17 Entega AG, Frankfurter Straße 110, 64293 Darmstadt  
  
Stellungnahme zur öffentlichen Auslegung vom 09.10.2020: 
 
Ihre Mitteilung vom 08.09.2020 mit der Bitte um Stellungnahme zu den 
Planentwürfen im Bauleitverfahren S 26 - Ludwigshöhviertel haben wir für 
die ENTEGA AG sowie ihre Konzerngesellschaften e-netz Südhessen AG 
und ENTEGA Medianet GmbH erhalten.  
 
Wir haben die vorgelegte Planung geprüft und nehmen hierzu nachfolgend 
Stellung. Diese wird im Namen aller oben genannten Gesellschaften abge-
geben. 
 
 Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich Betriebsmittel der e-netz 
Südhessen AG und der ENTEGA AG. Diese dürfen erst stillgelegt wer-
den, wenn im Zuge der Erschließung des Areals die neuen Betriebsmittel 
in Betrieb genommen wurden. 
 
 Die Stromversorgung des Planungsgebiets ist durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünf-
tigen Abnehmer geplant. 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
  
 Bei erhöhtem Leistungsbedarf ergibt sich nach den veröffentlichten An-
schlussbedingungen der e-netz Südhessen AG eventuell die Notwendig-
keit der Errichtung von weiteren Transformatorenstationen. Diese wer-
den nach Erfordernis gemäß Anschlussbedingungen als Kundenstatio-
nen auf dem privaten Grundstück des Kunden errichtet. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Sollten zusätzliche Transformatorenstationen erforderlich werden, so kön-
nen Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO in den Baugebieten zuge-
lassen werden. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans können 
sie auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen wer-
den. 
 
  
 Zur Sicherstellung der Elektrizitätsversorgung ist es erforderlich, frühzei-
tig in die Planung bezüglich vorgesehener öffentlicher Parkflächen ein-
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 74 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
bezogen zu werden, die mit Ladesäulen für Elektrofahrzeuge auszustat-
ten sind. Eventuell sind für die ökonomische und nachhaltige Erschlie-
ßung bereits weitere technische Maßnahmen für ein digitales Ladema-
nagement in die Planung aufzunehmen. 
 
Die Planung der Parkierungsflächen ist nicht Gegenstand des Bebauungs-
plans, sondern nachfolgender Planungsebenen. Eine frühzeitige Abstim-
mung wird angestrebt. 
  
 Im Bebauungsplanentwurf (Planteil 1) sind die Grundstücksgrößen für 
die Errichtung der Transformatorenstationen nicht eindeutig erkennbar. 
Für die Stromversorgung und Leistungsbereitstellung ist es relevant, 
dass an einigen Standorten Doppelstationen mit zwei Transformatoren 
entstehen. Die zwischen Stadtplanungsamt und e-netz Südhessen AG 
abgestimmte eindeutige Zuordnung der Doppelstationen fügen wir mit 
der Anlage 1 (siehe unten) bei und stellen den Antrag auf Übernahme 
sowie Kenntlichmachung im Entwurf des Bebauungsplans. Diese sind 
zur Sicherstellung der Versorgung des Quartiers mit Elektrizität zwingend 
erforderlich. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Doppelstation wurde mit 2 Symbolen im Bebauungsplanentwurf zur 
erneuten Offenlage kenntlich gemacht. 
Außerdem wurde die Größe der Grundstücke der Trafostandorte nochmals 
mit der Entega abgestimmt und bei Bedarf entsprechend der Vorgaben der 
Entega angepasst, bspw. bei der Trafostation nördlich des allgemeinen 
Wohngebiets WA D4.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 75 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Quelle: Bebauungsplanentwurf as+p / Entega AG

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16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 76 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
  
 Im Rahmen der Entwicklung des Bebauungsplanentwurfs haben wir ei-
nen Flächenzuschnitt für die Energiezentrale erarbeitet und dem Stadt-
planungsamt übersandt (vgl. Anlage 2). Im Zuge der Erarbeitung sowie 
der erfolgten Aufstellungs- und Gebäudeplanung wurden neben der er-
forderlichen Unterbringung der Erzeugungsanlagen unter anderem be-
reits zahlreiche Aspekte wie beispielsweise anfallendes Niederschlags-
wasser und das erforderliche konkurrierende Planungsverfahren gemäß 
städtebaulichem Vertrag (§ 17 Abs. 1 d) berücksichtigt. Diese von uns 
übersandte und erforderliche Fläche für die Energiezentrale ist im aktuel-
len Entwurf des Bebauungsplans im südöstlichen Bereich zugunsten der 
Grünfläche beschnitten worden. Eine Errichtung der Energiezentrale auf 
dem Grundstückszuschnitt des aktuellen Entwurfs des Bebauungsplans 
ist aufgrund der Aufstellungs- und Gebäudeplanung unter Berücksichti-
gung der u.a. oben genannten Aspekte nicht möglich. Wir stellen den An-
trag auf Änderung des Grundstückszuschnitts gemäß unserem ursprüng-
lich übersandten Vorschlag. 
 
 
Quelle: Auszug Bebauungsplanentwurf as+p / Entega AG 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Im Bereich der Energiezentrale wurden nochmals mehrere Anpassungen 
vorgenommen, so wurden die Größe und der Flächenzuschnitt verändert. 
 
Hintergrund ist, dass das teilweise innerhalb der festgesetzten Versor-
gungsfläche: „Energiezentrale“ liegende Bestandsgebäude 4001 aufgrund 
der vorhandenen und geschützten Mauerseglerpopulation ggf. nicht abge-
rissen werden kann. Vorsorglich wurde die Gemeinbedarfsfläche: „Bil-
dungscampus“ nach Westen vergrößert (so dass ggf. das Gebäude 4001 
bspw. als Teil der Schule genutzt werden kann) und entsprechend wurde 
die Versorgungsfläche nach Westen verschoben und geringfügig verklei-
nert. 
 
Der neue Flächenzuschnitt wurde mit der ENTEGA AG abgestimmt.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 77 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
  
 Im westlichen Teilbereich der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbe-
stimmung: "Landschaftstreppe" ist das Feld für Geothermie im aktuellen 
Entwurf eingegrenzt. Im städtebaulichen Vertrag § 8 Abs. 7 wird ohne ei-
ne räumliche Einschränkung das Recht zur Installation der erforderlichen 
geothermischen Bohrungen gewährt. Da durch die Eingrenzung die Er-
richtung eines ausreichend großen Geothermiefeldes und somit die 
Versorgungssicherheit der angeschlossenen Baufelder nicht sicherge-
stellt werden kann, stellen wir den Antrag auf Vergrößerung des Feldes 
für Geothermie gemäß beigefügter Anlage 3. 
 
Quelle: Auszug Bebauungsplanentwurf as+p / Entega AG 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Für die Abgrenzung im Bebauungsplan besteht kein Änderungsbedarf, da 
die Darstellung einem Hinweis entspricht und die fachliche empfohlene 
Abgrenzung darstellt, die im Rahmen der weiteren Planung der Land-
schaftstreppe abzustimmen ist. Die Fläche entspricht der Anlage des städ-
tebaulichen Vertrages und stellt die fachlich empfohlene Abgrenzung dar. 
In Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern kann von der Lage der für 
die Geothermiefelder vorgesehenen Fläche innerhalb des westlichen Teil-
bereichs der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Land-
schaftstreppe“ auch abgewichen werden. Der (textliche) Hinweis Nr. 3 Ge-
othermiefelder wurde entsprechend ergänzt. 
Somit können eventuelle Probleme frühzeitig vermieden werden und die 
Durchführung der genehmigten Aufsuchungs- und eventuelle spätere Ge-
winnungstätigkeit sind gewährleistet. 
 
Die Erweiterung in die angrenzenden Bereiche ist aus natur- und arten-
schutzrechtlichen Gründen nur bedingt geeignet: Eine Ausdehnung des 
Geothermiefeldes in die Bereiche gesetzlich geschütztes Biotop „Sandtro-
ckenrasen“ und der zu erhaltenden Baumreihe westlich des Teilbaugebiets 
MU 4 ist abzulehnen, da im Zuge von Bohrungen Schädigungen an der 
Vegetation bzw. an den Bäumen zu befürchten sind. 
 
Auch Beeinträchtigungen der innerhalb der Maßnahmenfläche M 2 ange-
legten Ersatzlebensräume sind zu vermeiden. Für die Inanspruchnahme 
der Maßnahmenfläche M 2 zur Geothermie-Nutzung bedürfte es im konkre-
ten Fall der Genehmigung durch die Untere Naturschutzbehörde. 
 
Des Weiteren eignen sich die Flächen der Maßnahmenfläche M 2 bzw. 
nördlich davon aufgrund der Topographie grundsätzlich nur bedingt für 
Geothermie-Bohrungen. 
 
  
 Falls im Rahmen der Baumaßnahme Anpflanzungsmaßnahmen im Be-
reich der Leitungstrassen geplant sind, ist zu beachten, dass tiefwur-
zelnde Bäume It. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 
einen Mindestabstand von 2,5 m zu unseren Versorgungsleitungen auf-
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Folgender Hinweis bzgl. Leitungsschutzmaßnahmen wurde in den Bebau-
ungsplanentwurf zur erneuten Offenlage aufgenommen:

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 78 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
weisen müssen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitun-
gen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern, oder die Standorte der Bäu-
me dementsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich 
unserer Betriebsmittel sind deshalb vorher mit uns abzustimmen. 
 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtli-
nien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen 
aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver- und Ent-
sorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Standor-
te der Bäume entsprechend zu verschieben. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem 
Versorgungsträger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdi-
sche Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten. 
 
  
 Im aktuellen Entwurf ist vorgesehen, dass Nebenanlagen nach § 14 
BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser so-
wie der unterirdischen Abfallsortierung und -beseitigung dienen und nach 
§ 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, auch auf den nicht überbaubaren 
Grundstücksflächen zugelassen werden können. Wir bitten im Bebau-
ungsplan aufzunehmen, dass diese Nebenanlagen auf den nicht über-
baubaren Grundstücksflächen allgemein zulässig sind. 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO können die aufgeführten Nebenanlagen in 
den Baugebieten zugelassen werden. Gemäß den Festsetzungen des Be-
bauungsplans können sie auch auf den nicht überbaubaren Grundstücks-
flächen zugelassen werden. 
 
Eine allgemeine Zulässigkeit auf den nicht überbaubaren Grundstücksflä-
chen wird abgelehnt, damit im Vorfeld der Errichtung eine Abstimmung zu 
Lage und Ausgestaltung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt erfolgt und 
die Anordnung auch unter städtebaulichen Gesichtspunkten geprüft wird. 
 
  
 Die Straßenbeleuchtung wird nach aktuellem Stand im Auftrag der Vor-
habenträgerin von der e-netz Südhessen AG geplant und anschließend 
errichtet. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Straßenbeleuchtung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans, son-
dern nachfolgender Planungsebenen. 
 
1.17  
Stellungnahme der Entega AG zur erneuten öffentlichen Auslegung 
vom 16.11.2021: 
 
Wir haben die vorgelegte Planung geprüft und nehmen hierzu nachfolgend 
Stellung. Diese wird im Namen aller oben genannten Gesellschaften abge-
geben. 
 
Die nachfolgenden Punkte unserer Stellungnahme vom 07.10.2020 besit-
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Stellungnahme vom 
07.10.2020 weiterhin Gültigkeit hat. Auf die obenstehenden Ausführungen 
wird verwiesen.  
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 79 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
zen weiterhin Gültigkeit. Anregungen, denen bereits im obig genannten 
Ergebnis der vorläufigen Prüfung gefolgt wurde, haben wir nicht erneut 
aufgeführt. 
 
 Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich Betriebsmittel der e-netz 
Südhessen AG und der ENTEGA AG. Diese dürfen erst stillgelegt wer-
den, wenn im Zuge der Erschließung des Areals die neuen Betriebsmit-
tel in Betrieb genommen wurden. 
 
 Die Stromversorgung des Planungsgebiets ist durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der Er-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zu-
künftigen Abnehmer geplant. 
 
 
 Bei erhöhtem Leistungsbedarf ergibt sich nach den veröffentlichten 
Anschlussbedingungen der e-netz Südhessen AG eventuell die Not-
wendigkeit der Errichtung von weiteren Transformatorenstationen. Die-
se werden nach Erfordernis gemäß Anschlussbedingungen als Kun-
denstationen auf dem privaten Grundstück des Kunden errichtet. 
 
 
 
 
 Zur SichersteIlung der Elektrizitätsversorgung ist es erforderlich, früh-
zeitig in die Planung bezüglich vorgesehener öffentlicher Parkflächen 
einbezogen zu werden, die mit Ladesäulen für Elektrofahrzeuge aus-
zustatten sind. Eventuell sind für die ökonomische und nachhaltige Er-
schließung bereits weitere technische Maßnahmen für ein digitales La-
demanagement in die Planung aufzunehmen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die Stromversorgung des Gebietes wurde im Rahmen der Erschließungs-
planung mit der ENTEGA AG abgestimmt.  
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO können die aufgeführten Nebenanlagen in 
den Baugebieten zugelassen werden. Gemäß den Festsetzungen des Be-
bauungsplans sind sie auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig 
und können auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelas-
sen werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Im Rahmen der Konzeption des Ludwigshöhviertels wurde mit der Entega 
AG die Versorgung der Elektromobilität im öffentlichen Raum abgestimmt. 
Dies betrifft sowohl den sofortigen Ausbau von Stellplätzen mit Ladesäulen 
als auch die technische Vorbereitung von weiteren Stellplätzen, um bei 
Bedarf zeitnah nachrüsten zu können. 
Im Städtebaulichen Vertrag hat sich die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
verpflichtet, im öffentlichen Raum 10 Ladestationen mit jeweils 2 Ladepunk-
ten vorzusehen. Diese Ladestationen sind für Besucher vorgesehen und 
werden als ausreichend eingeschätzt. In den Quartiersgaragen werden die 
Stellplätze 100 % für eine spätere Nutzung mit Ladesäulen vorgerüstet 
sein.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 80 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Neben den weiterhin gültigen Aussagen der letzten Stellungnahme ergeben 
sich folgende ergänzende Punkte: 
 
 Im westlichen Teilbereich der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbe-
stimmung: "Landschaftstreppe" ist das Feld für Geothermie im aktuel-
len Entwurf als Hinweis in unveränderter Größe im Vergleich zur ersten 
Offenlage eingegrenzt, unserem Antrag zur Vergrößerung des Feldes 
wurde nicht gefolgt. Gemäß der Begründung stelle diese Eingrenzung 
die fachlich empfohlene Abgrenzung dar und entspreche weitgehend 
der Abgrenzung des städtebaulichen Vertrags. Diese Einschätzung tei-
len wir nicht, da im städtebaulichen Vertrag unter § 8 (7) keine räumli-
che Einschränkung innerhalb der westlichen Landschaftstreppe zu fin-
den ist. Zudem zeigt die parallel bereits laufende Abstimmung mit der 
Freiflächenplanung das Erfordernis von Bohrungen außerhalb des im 
aktuellen Entwurf dargestellten Feldes. Wir stellen daher den Antrag, 
den Hinweis auf die Feldgröße zur Nutzung der Geothermie komplett 
entfallen zu lassen. Die Nennung im textlichen Teil im Abschnitt V. (3) 
sowie die Regelungen im städtebaulichen Vertrag sind unserer Ansicht 
nach hinreichend. 
 
 
 
 Auf der Fläche der "Energiezentrale" sind Einfriedungen mit einer ma-
ximalen Höhe von 2 m in speziell angegebenen Ausführungsformen zu-
lässig. Im Vergleich zur ersten Offenlage ist eine zusätzliche Ein-
schränkung ergänzt worden, die Einfriedungen entlang der öffentlichen 
Verkehrsflächen Ludwigshöhstraße und Granitstraße ausschließt, so-
fern sie sich innerhalb eines Abstands von 25 m Luftlinie zur Ludwigs-
höhstraße befinden. Nach unserem Verständnis schließt das eine für 
unsere Betriebssicherheit erforderliche Einfriedung entlang der Lud-
wigshöhstraße aus. Wir beantragen daher eine zulässige Einfriedung 
gemäß der skizzierten Position im Übersichtsplan (Anlage 1, aus Si-
cherheitsgründen hier nicht abgebildet). 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Für die Abgrenzung im Bebauungsplan besteht kein Änderungsbedarf, da 
die Darstellung einem Hinweis entspricht und die fachliche empfohlene 
Abgrenzung darstellt, die im Rahmen der weiteren Planung der Land-
schaftstreppe abzustimmen ist. Die Abgrenzung der Fläche für Geothermie 
entspricht weitgehend der Abgrenzung, die Anlage des städtebaulichen 
Vertrags ist. 
 
Bohrungen sind in Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern auch 
außerhalb des dargestellten Feldes möglich. Der Hinweis im Bebauungs-
plan wurde dahingehend ergänzt, dass in Abstimmung mit den zuständigen 
Fachämtern von der Lage der für die Geothermiefelder vorgesehenen Flä-
che innerhalb des westlichen Teilbereichs der öffentlichen Grünfläche mit 
der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“ abgewichen werden kann. 
Innerhalb der Maßnahmenfläche M 2 oder der gesetzlich geschützten 
Sandmagerrasenfläche bedürfte es der Genehmigung durch die Untere 
Naturschutzbehörde.  
 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.  
 
Die Fläche der Energiezentrale grenzt nicht direkt an die Ludwigshöhstra-
ße. Gleichwohl sollen auch am Eckbereich am Quartierseingang (Ecke 
Granitstraße / Ludwigshöhstraße) keine Zäune errichtet werden, damit am 
Quartierseingang keine abweisende Abschottung des Grundstücks ent-
steht. Hier kann das Gebäude selbst als Grundstücksabgrenzung fungie-
ren.   
Um das städtebauliche Ziel der Freihaltung des Eckbereichs von störenden 
Zaunanlagen zu erreichen, wurde die bisherige Formulierung der örtlichen 
Bauvorschrift klarstellend angepasst, da sie vorher nicht eindeutig war, und 
lautet nun wie folgt: „Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen Ludwigshöh-
straße und Granitstraße sind in einem Radius von 25 m vom Schnittpunkt 
Ludwigshöhstraße / Granitstraße (südliche Straßenbegrenzungslinie / 
Grenze des Geltungsbereichs) Einfriedungen unzulässig.“

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 81 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 Die Straßenbeleuchtung der inneren Erschließung wird nach aktuellem 
Stand im Auftrag der Vorhabenträgerin von der e-netz Südhessen AG 
geplant und anschließend errichtet. Wir weisen darauf hin, dass diese 
Planung nur den später öffentlichen Straßenraum umfasst. Sollte für 
Bereiche innerhalb der öffentlichen Grünflächen von der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt ebenfalls eine Beleuchtung vorgesehen sein, 
so sind diese Bereiche an das Netz der öffentlichen Straßenbeleuch-
tung anzuschließen und bereits in der Planung der Leitungsführung 
sowie -dimensionierung mit zu berücksichtigen. Daher bitten wir um ei-
ne frühzeitige Festlegung dieser beleuchteten Bereiche und eine Mittei-
lung an die Vorhabenträgerin sowie die e-netz Südhessen zur entspre-
chenden Berücksichtigung im Zuge der voraussichtlich Anfang nächs-
ten Jahres beginnenden Infrastrukturerschließung des später öffentli-
chen Straßenraums.  
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Sie sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern nach-
folgender Planungsebenen. Sie wurden an das zuständige Fachamt wei-
tergeleitet. 
 
 
  
Nachtrag der Entega AG zur Stellungnahme vom 18.11.2021: 
 
gerne möchten wir fristgerecht zu unserer Stellungnahme vom 16.11.2021 
noch folgenden Nachtrag im Hinblick auf den weiteren Bauablauf der Er-
schließung des Ludwigshöhviertels einreichen: 
 
Wir weisen darauf hin, dass die Baumaßnahmen auf den jeweiligen Baufel-
dern erst nach Abschluss der umliegenden Infrastrukturerschließung be-
ginnen können. Da die Verlegung der Versorgungsmedien gemeinsam mit 
dem von der BVD New Living beauftragten Straßenbau erfolgt, kann eine 
Versorgung mit Baustrom und Wasser erst nach erfolgter Infrastrukturer-
schließung gewährleistet werden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der Hinweis ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern 
nachfolgender Planungsebenen. 
1.17  
Stellungnahme ENTEGA AG zur eingeschränkten Beteiligung vom 
06.04.2022: 
 
Wir haben die vorgelegte Planung geprüft und nehmen hierzu nachfolgend 
Stellung. Diese wird auch im Namen der Konzerngesellschaften e-netz 
Südhessen AG und ENTEGA Medianet GmbH abgegeben.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 82 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Unsere Stellungnahmen vom 07.10.2020 sowie vom 05.11.2021 besitzen 
weiterhin Gültigkeit. 
 
Neben den unverändert gültigen Aussagen der obig genannten Stellung-
nahmen haben wir eine zusätzliche Anmerkung zum Bereich der Sternen-
allee. Die Querschnittsbreite der Verkehrsfläche sowie des angrenzenden 
Radwegs in der Sternenallee erlaubt aufgrund der erforderlichen unterirdi-
schen Versorgungsmedien keine Reduzierung. Die Verbreiterung des 
Trassenquerschnitts der Straßenbahn kann somit nur zu Lasten der flankie-
renden Versickerungsmulden erfolgen. 
 
Es wird auf die Ausführungen zur Offenlage und zur erneuten Offenlage 
verwiesen. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Verbreiterung des Trassenquerschnitts zugunsten eines Sicherheits-
streifens von 0,70 m erfolgt flächenmäßig in die Versickerungsmulden. Die 
Querschnittsbreite der Fuß- und Radwege in der Sternenallee sind nicht 
betroffen. 
1.18 Deutsche Telekom Technik GmbH, Wallstraße 88, 55122 Mainz  
  
Stellungnahme zur erneuten öffentlichen Auslegung vom 27.10.2021: 
 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als 
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat 
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderli-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie 
folgt Stellung:  
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. 
Die aktuellen Pläne sind unter 
https://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html 
ersichtlich und jederzeit einsehbar.  
 
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Be-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden.  
 
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen:  
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzu-
nehmen:  
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen 
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3 m für die Unterbringung 
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Sie sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern nach-
folgender Planungsebenen. 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt.  
 
Die Unterbringung der Telekommunikationslinien der Telekom in den Stra-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 83 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
 
 
 
 
 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baum-
standorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der For-
schungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; sie-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass 
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der 
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist 
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außer-
halb des Plangebiets erforderlich.  
 
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder 
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfin-
den werden.  
 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die 
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen 
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschlie-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom 
ßen und Gehwegen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, 
sondern nachfolgender Planungsebenen.. Die Erschließungsplanung des 
Gebietes erfolgte durch den Projektentwickler BVD NL in Abstimmung mit 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt parallel zum Bebauungsplanverfahren. 
Die Planung wurde mit den Leitungsträgern abgestimmt. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Im Hinweis Nr. V 15 Leitungsschutzmaßnahmen ist das „Merkblatt Bäume, 
unterirdische Leitungen und Kanäle“; Neue Ausgabe 2013 aufgeführt. In 
diesem Merkblatt gibt es keinen Abschnitt 3, sondern ein Kapitel 3 „Begrif-
fe“. 
 
Der Hinweis Nr. V 15. Leitungsschutzmaßnahmen (Neuplanung / Neubau) 
lautet: 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtli-
nien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen 
aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver- und Ent-
sorgungs-leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Stand-
orte der Bäume entsprechend zu verschieben.  
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem 
Versorgungsträger abzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdi-
sche Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten. 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Sie sind jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern 
nachfolgender Planungsebenen. Die Erschließungsplanung des Gebietes 
erfolgte durch den Projektentwickler BVD NL in Abstimmung mit der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt parallel zum Bebauungsplanverfahren. Die Pla-
nung wurde mit den Leitungsträgern abgestimmt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
16.10.2023 Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 84 von 84 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie 
möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 
 
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine 
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in 
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinier-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich 
ist.  
Wir bitten daher sicherzustellen, dass  
 
•  für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet 
die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig ge-
widmeten Verkehrswege möglich ist,  
 
•  entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem 
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt eine 
beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der Te-
lekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut eingetra-
gen wird: "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom 
Deutschland GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Be-
trieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, ver-
bunden mit einer Nutzungsbeschränkung."  
 
•  der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im er-
forderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen 
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen und 
diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu 
Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im Grundbuch 
kostenlos zu sichern,  
 
•  eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der 
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koor-
dinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau 
durch den Erschließungsträger erfolgt,  
 
•  die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in 
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Die Festsetzung von mit Leitungsrechten zu belastenden Flächen ist nicht 
erforderlich, da alle Ver- und Entsorgungsleitungen innerhalb der öffentli-
chen Flächen untergebracht werden können.  
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Sie sind jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, sondern 
nachfolgender Planungsebenen. Die Erschließungsplanung des Gebietes 
erfolgte durch den Projektentwickler BVD NL in Abstimmung mit der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt parallel zum Bebauungsplanverfahren. Die Pla-
nung wurde mit den Leitungsträgern abgestimmt.

Punkt 9: Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel - (Satzungsbeschluss) 
 (V-Nr. 2023/0347) 
 
Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, 
der Vorlage zuzustimmen. 
 
Stimmenthaltung: SPD, Die Linke., FDP und AfD

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
19.10.2023 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2023/0347 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan S 26 - Ludwigshöhviertel  - (Satzungsbeschluss)  
 
Vorlage vom: 16.10.2023  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Im Rahmen der Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der 
Bauleitplanung gemäß § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB (frühzeitige Beteiligung und Offenlage) 
und § 4a Abs. 3 BauGB (Erneute Offenlage und eingeschränkte erneute Offenlage) gingen die 
in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange ein. Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der 
jeweiligen Prüfung (Anlage 1) abschließend entschieden.  
2. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung en gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 (frühzeitige 
Beteiligung und Offenlage) und § 4a Abs. 3 BauGB (erneute Offenlage und eingeschränkte 
erneute Offenlage) gingen die in Anlage 2 zusammengefass ten Stellungnahmen ein. Über die 
eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2, 
datenschutzrelevante Anlage)  abschließend entschieden.

- 2 - 
3. Dem Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Stand 16.10.2023) mit den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Planteile 1, 2 und 3 
werden zu den Sitzungen aufgehängt  / ausgelegt) und der dazugehörigen Begründung mit 
Umweltbericht (Anlagen 3a und 3b) wird zugestimmt.  
4. Der Entwurf des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel  – für das Gebiet der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung zwischen den Stadtteilen Bessungen und 
Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube (Naturschutzgebiet) sowie dem Wald an der Ludwigshöhe 
und dem Moosberg, mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher 
Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser , wird mit seiner Begründung incl. Umweltbericht  zur Satzung 
beschlossen. 
 
Anlagen: Anlage 1: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der TÖB  
Anlage 2: Abschließende Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
(datenschutzrelevante Anlage)  
Anlage 3a: Begründung (Teil A) zum Bebauungsplan S 26  
Anlage 3b: Begründung (Teil B Umweltbericht) zum Bebauungsplan S 26  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 1 (Planzeichnung)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 2 (Textliche Festsetzungen)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 3 (Textliche Fests etzungen) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 Hinweis: 
Folgekosten werden entstehen für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen 
Infrastruktureinrichtungen, sowie für die Unterhaltung der öffentlichen Verkehrswege und 
Grünflächen. Diese Kosten werden den entsprechenden Kostenträgern zugeordnet und sind nicht 
Gegenstand der Bauleitplanung. 
 
Zusätzlich für alle Vorlagen aus dem Bereich des Hochbaus anzugeben:  
Klimarelevanz des Vorhabens:     
Auswirkungen auf Stadtklima:   ja  nein 
Auswirkungen auf THG -Emissionen:   gering1)  mittel/groß 2) 
Beteiligung Amt f. Klimaschutz & Klimaanpassung:   ja  nein 
Zusätzlich bei Beschlüssen zur Baufreigabe:    
Wurden Optimierungspotentiale ausgeschöpft?   ja  nein 
Falls nein, Kompensationsmaßnahmen festgelegt?   ja  nein 
1) bis 10 Tonnen Kohlendioxid-Äquivalente (CO2e) pro Jahr, 2) über 10 Tonnen CO2e pro Jahr. 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2023/0347 vom 16.10.2023: 
 
Planungshistorie und Verf ahren 
Die ehemalige  Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson -Siedlung gehören wie auch die 
Lincoln-Siedlung zum Konversionsbereich Süd . Für die Lincoln -Siedlung wurde 
zwischenzeitlich das Bauleitplanverfahren S 25 in den Jahren 2014 bis 2017 und dem 
Änderungsverfahren S 25. 1 mit Abschluss 2019 durchgeführt. Die Bebauung in der Lincoln -
Siedlung ist in großen Teilen bereits realisiert.  
 
Die formulierten Ziele für die Flächenentwicklung auf Grundlage der Rahmenplanung dienten 
als Vorgabe zum städtebaulichen und landschaftsplane rischen Realisierungswettbewerb 
„Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung“ im Jahre 2017. Das aus dem 
Wettbewerbsentwurf weiterentwickelte Strukturkonzept war Gegenstand der frühzeitigen 
Beteiligung im Bebauungsplanverfahren S 26, die nach Magistratsbeschluss vom 14.11.2018 
(MV-Nr. 2018/0317) in der Zeit von 19.11.2018 bis einschließlich 19.12.2018 stattfand.  
 
Zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele im Plangebiet  wurde ein städtebaulicher Vertrag 
nach § 11 BauGB zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt  und der 
Grundstückseigentümerin BVD NL geschlossen (MV -Nr. 2020/0150).  
 
Nach Offenlagebeschluss des Bebauungsplanentwurfs durch die 
Stadtverordnetenversammlung am 01.09.2020 (MV -Nr. 2020/0209) erfolgte die 
Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. § 3  Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB vom 
15.09.2020 bis einschließlich 15.10.2020. Mit dem Offenlagebeschluss wurde auch der 
Aufstellungsbeschluss geändert und zwar im Hinblick auf die südlichen Flurstücke sowie des 
Bebauungsplannamens – Ludwigshöhviertel –. 
Die zur Offenlage eingegangenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange, als auch die Ergebnisse aus den fortschreitenden 
Fachplanungen und den konkurrierenden Verfahren für die Hochbauplanung, führten z u 
Änderungen im Bebauungsplanentwurf und somit zu einer erneute Beteiligung der 
Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange . Die erneute Offenlage 
fand vom 18.10.2021 bis einschließlich 18.11.2021 statt.  
 
Aufgrund der Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt ergab sich die 
Notwendigkeit einer geringfügigen Anpassung der Freihaltefläche für die Straßenbahntrasse,  
innerhalb des zukünftigen Ludwig shöhviertels, im Hinblick der  Lage des Sicherheitsraums 
von 0,7 m innerhalb der Freihaltefläche. Da die Planänderung die Grundzüge der Planung 
nicht berührt sowie die partielle und geringfügige Verbreiterung der Freihaltefläche für die 
Straßenbahntrasse lediglich zu Lasten der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen 
besonderer Zweckbestimmung stattfindet, konnte  eine eingeschränkte Beteiligung gem. § 4a 
Abs. 3 Satz 4 BauGB der betroffenen Öffentlichkeit und der berührten Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgen.  Dabei wurde von § 4a Abs. 3 Satz 2 und 3 
BauGB Gebrauch gemacht, indem Stellungnahmen nur zur Änderung, nämlich der 
Anpassung der Freihaltefläche für die Straßenbahntrasse , gebeten wurde und die Frist zur 
Stellungnahme auf 3 Wochen verkürzt  wurde. 
 
Dem Bebauungsplanentwurf wurde in seinem Geltun gsbereich aufgrund des 
Umlegungsverfahrens der neue Katasterplan zugrunde gelegt. Der nun vorliegende 
Bebauungsplanentwurf S 26 – Ludwigshöviertel - mit seiner Begründung soll nun zur Satzung 
beschlossen werden.

- 4 - 
Im Parallelverfahren zum Bebauungsplan S 26  wurde die 15. Flächennutzungsplanänderung  
gem. § 8 Abs. 2 BauGB durchgeführt, um die Darstellungen in den betreffenden 
Teilbereichen den geplanten Nutzungen entsprechend anzupassen.  
Nach Feststellungsbeschluss der 15. Änderung des Flächennutzungsplans von der 
Stadtverordnetenversammlung am 10.03.2022 erfolgte die Genehmigung des 
Regierungspräsidium s mit Bescheid vom 13.07.2022. Mit der öffentlichen Bekanntmachung 
der erteilten Genehmigung  im Darmstädter Echo am 22.07.2022 wurde die 15. Änderung 
des Flächennutzungsplans (Ludwigshöhviertel)  wirksam. 
 
Städtebauliches und Landschaftsplanerisches Konzept 
Das Strukturkonzept als Basis für den Bebauungsplan nimmt die vorgefundene historische 
Struktur zweier eigenständiger Gebiete mit einem gemeinsamen Bezugsort auf und 
entwickelt zwei kompakte Siedlungsflächen nördlich und südlich des unter Denkmalschutz 
stehenden zentralen historischen Gebäudeensembles ( Quartiers-Carré / Karl-Plagge-Platz). 
Mit der Baustruktur wurde darüber hinaus ein der Kasernenstruk tur entsprechendes strenges 
orthogonales Raster aufgenommen und mit neuen Baufeldern im Bebauungsplanentwurf 
gesichert. Dabei wird auch die bestehende, terrassierte Hanglage des Gebiets als spezifische 
Qualität in der Gebäudetypologie und der Freiraumgesta ltung inszeniert.  Eine 
Überverdichtung wird mit einer aufgelockerten Konzeption ausgeschlossen, die überwiegend 
GRZ-Werte von 0,25 bis 0,45 aufruft.   
Es soll ein lebendiges und sozial ausgewogene s Wohnquartier mit  differenziertem 
Wohnraumangebot für ca. 1.400 Wohneinheiten  (WE) mit rund 3.100 Einwohner n und 
Einwohnerinnen entstehen. Davon werden gemäß der städtischen Beschlusslage für den 
geförderten Wohnraum 25 % der BGF Wohnen für Haushalte mit geringem und 20 % der 
BGF Wohnen für Haushalte mit mittlerem Einkommen realisiert. 10 % der realisierbaren 
Geschoßflächen sollen für Sonderwohnformen (z.B. Wohnprojekte von Genossenschaften, 
Bau- und Wohngruppen, Senioren, Menschen mit Behinderung und betreutes Wohnen) zur 
Verfügung gestellt werden. Dies wurde durch  den städtebaulichen Vertrag mit der BVD New 
Living GmbH abgesichert.  
 
Grün- und Freiraumplanung  
Die bestehenden klimawirksamen Grünzäsuren  zwischen dem neuen Quartier und Bessungen 
im Norden sowie Eberstadt im Süden werden gestärkt („Frischluftkorridor“)  und neue 
Grünverbindungen geschaffen. Die großzügige „Landschaftstreppe“, die den neuen 
Siedlungsraum gliedert, ist aktive Grünach se und Naherholungsraum und dient zugleich als 
Grünverbindung der Ludwigshöhe zum Naturschutzgebiet „ Bessunger Kiesgrube“ sowie 
übergeordnet als Verbindung der Land schaftsräume Odenwaldhang und Rheinebene.   
Die geplanten „Nachbarschaftsplätze “ bilden gleichfalls grüne Verbindungen in Form von 
Trittsteinen zwischen den öffentlichen Grünflächen in Nord-Süd-Richtung sowie zwischen den 
östlichen Waldfl ächen und dem westlich gelegenen  Naturschutzgebiet  bzw. Waldflächen . Sie 
beinhalten Angebote von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufe nthaltsmöglichkeiten zur 
Stärkung der Wohnumfeldqualität und der Identitätsstiftung . 
 
Infrastruktur/Öffentliche Einrichtungen  
Zur Gewährleistung der Versorgung im Ludwigshöhviertel sind in dem histor ischen 
Gebäudeensemble am Carré  / Karl-Plagge-Platz neben sozialen Einrichtungen 
(Familienzentrum ) und dem Mobilitäts - und Quartiersmanagement  auch Dienstleistungen 
und Einzelhandel zur Nahversorgung vorgesehen. Das Nahversorgungsangebot kann je nac h 
Bedarf durch Einzelhandel bzw. öffentlich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade 
erweitert werden.

- 5 - 
In dem Bildungscampus am nörd lichen Rand des Qu artiers-Carré / Karl-Plagge-Platz sind 
neben einer dreizügigen Grundschule für ca. 300 Schülerinnen und Schüler  eine 
Kindertagesstätte mit drei Krippengruppen und drei Kindergartengruppen geplant. In den  
Bildungscampus soll auch das nördlich der denkmalges chützten Gesamtanlage gelegene 
Gebäude integriert werden, welches aus artenschutzrechtlichen Belangen nicht abgerissen 
werden darf.  
Des Weiteren sind im Plangebiet noch zwei weitere KiTa-Einrichtungen mit jeweils 5 Gruppen 
(zwei U 3 Gruppen bzw. drei Ü 3 Gruppen mit jeweils ca. 88 Kinder) vorgesehen.  
Die im Nord-Osten gelegene Turnhalle wird saniert und soll sowohl dem Schul - als auch dem 
Vereinssport zur Verfügung gestellt werden.  
Das Angebot an Einrichtungen wird durch ein Jugendzentrum im Norde n und einen 
Jugendtreff im Süden  des Plangebiets ergänzt.  
 
Erschließung 
Das Ludwigshöhviertel  ist im Westen über die Cooperstraße an die Heidelberger Straße und 
im Norden über die Ludwigshöhstraße an die Landskronstraße angebunden. Die Durchfahrt 
zwischen den nördlichen und südlichen Quartieren ist nur mit Umwegen über eine 
untergeordnete Straße (Schrittverkehr) möglich. Die Verbindung zur Heinrich-Delp-Straße im 
Süden soll lediglich für den Fuß - und Radverkehr geöffnet werden. In der ‚Promenade‘ 
entlang der Sternenallee wird ein in zwei Richtungen verlaufender Radweg sowie Fußwege 
beidseitig der Straßenbahntrasse geführt werden.  
Mit dem Ziel, das Gebiet als ein Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität zu entwickeln, sollen 
die öffentlichen Straßen als verkehr sberuhigter Bereich (Schrittgeschwindigkeit) ausgebildet 
werden. Das Parken für Bewohner  und Bewohnerinnen soll vor allem in drei dezentralen 
Quartiersgaragen gebündelt werden. Eine geringe Anzahl an Stellplätzen wird – vor allem für 
mobilitätseingeschränk te Bewohner und Bewohnerinnen – auf dem Grundstück selbst 
bereitgestellt. Stellplätze für Kurzzeitparken de werden im öffentlichen Raum nicht 
ausgewiesen; diese werden auf den Grundstücken zum Be - und Entladen zur Verfügung 
gestellt. Im öffentlichen Raum we rden fast ausschließlich Besucher*innens tellplätze und 
Fahrradabstellplätze ausgewiesen.  
 
Für die Straßenbahnplanung entlang der Cooperstraße außerhalb des Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans wird ein gesondertes Planfeststellungsverfahren  durchgeführt, in dem eine 
Umweltprüfung und ein förmliches Beteiligungsverfahren stattfinden. Es ist also zu betonen, 
daß das Planfeststellungsverfahren eigenständig und kein Teil des Bebauungsplanverfahrens 
ist. Dieses Planfeststellungsverfahren zur Straßenbahntrasse mit Lückenschluss zur 
Heidelberger Straße wurde im Januar 2023 eingeleitet. Die Beteiligung fand im Zeitraum 
vom 16.01.2023 bis 15.02.2023 statt, wobei Einwendungen aus der Öffentlichkeit bis 
30.03.2023 erhoben werden  konnten. Der Erörterungstermin fand am 17. und 18.07.2023 
statt.  
Im Bebauungsplanentwurf S 26 wurde die Straßenbahntrasse durch eine Freihaltefläche 
gesichert.  
 
Klima- und Naturschutz  
Durch die geplante bauliche Entwicklung werden einerseits großflächig neue klimaökologisch 
wirksame Ausgleichsflächen in Form von Grün - und Freiflächen (z.B. Artenschutzflächen, 
Landschaftstreppe, Nachbarschaftsgärten, Grundstücksfreiflächen, extensive 
Dachbegrünung) geschaffen, andererseits gehen durch Versiegel ung thermisch und 
hydrologisch wirksame Flächen verloren. Durch das Flächenrecycling im Zuge dieser Planung 
wird der Versiegelungsgrad um 7 % gemindert.

- 6 - 
Mit den großzügigen Grünzäsuren, den weiteren grünordnerischen Festsetzungen und einer 
weitgehend offe nen Bauweise werden klimawirksame Vegetationsflächen und -strukturen, die 
Beschattung von Freiflächen und Verkehrswegen, die Oberflächenentsiegelung und somit 
auch eine gute Durchlüftung des Gebiets gefördert, sichergestellt bzw. vorbereitet. Durch die 
Sicherung und Entwicklung guter klimatischer Bedingungen innerhalb des Plangebiets 
bleiben daher die markanten Kaltluftbewegungen in der Bessunger Kiesgrube und dem 
angrenzenden Waldstück entlang der Cooperstraße erhalten. Durch den neuen Grünzug der 
Landschaftstreppe sowie die offenen Grünräume  im Süden und Norden des Gebietes werden 
großzügige Durchlüftungsstrukturen von Ost nach West neu geschaffen, die sogar eine 
Verbesserung der Ist -Situation mit sich bringen können.  
Die klimatische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Planung keine 
klimaökologischen Negativwirkungen zu erwarten sind, insbesondere da auf die Beibehaltung 
von Lüftungsbahnen geachtet wird.  
 
Für eine klimaneutrale Strom - und Wärmeversorgung im Geltungsbereich des 
Bebauungsplans (mindestens bilanziell) soll neben einer Versorgungssicherheit insbesondere 
ein hoher lokaler Erzeugungsanteil erreicht werden. Dazu dienen die Errichtung einer 
Energiezentrale, die mittels Kraft -Wärme-Kopplung (KWK) Wärme und Energie erzeugt (z.B. 
Blockheizkraftwerk) sowie die Nutzung von Geothermie.  
Ergänzend wird gemäß städtebaulichem Vertrag im Ludwigshöhviertel auf allen Dachflächen, 
mit Ausnahme von Nebenanlagen , Solarenergienutzung (bevorzugt Photovoltaik) in 
Kombination mit Dachbegrünung vorgesehen , sofern sie keinen anderweitigen Nutzungen wie 
bspw. Dachgärten oder -terrassen oder Restriktionen bspw. des Denkmalschutzes 
unterliegen. Des Weiteren wurde für Gebäude ein Energiestandard nach KfW Effizienzhaus 40 
oder energetisch besser vorgegeben. Best andsgebäude sind mindestens auf KfW EH Denkmal 
zu modernisieren.  
 
Mit der Umsetzung der artenschutzrechtlichen Vermeidungs -, Ausgleich- und 
Erhaltungsmaßnahmen (artspezifische Habitatstrukturen, naturnahe Bereiche in öffentlichen 
Grünflächen, Erhaltungsbin dung von Bestandsbäumen und Wald bzw. waldähnlichen 
Beständen) bleibt ein erheblicher Anteil ursprünglichen Lebensraumangebots erhalten bzw. 
wird neu entwickelt. Eine Gefährdung von Populationen der im Geltungsbereich 
nachgewiesenen streng geschützten Arte n ist unter Berücksichtigung der definierten und 
inzwischen durchgeführten Vorsorgemaßnahmen nicht zu erwarten.  
Insgesamt sind, trotz der vielen positiven Wirkungen der Planung, durch das Vorhaben 
Eingriffe in Natur und Landschaft verbunden, die nicht inne rhalb des Geltungsbereichs 
ausgeglichen werden können (Defizit von ca. 1, 42 Mio. Biotopwertpunkten). Dies er Wert ist 
auch darauf zurückzuführen, dass der Voreingriffszustand durch den langen Zeitraum seit 
Abzug der amerikanischen Streitkräfte eine umfangre iche Ruderalvegetation auf versiegelten 
Flächen aufwies. Das Ausgleichsdefizit von 1, 42 Mio. Biotopwertpunkten wird durch 
Aufwertungsmaßnahmen im Bereich von geeigneten, außerhalb des Geltungsbereichs 
gelegenen Stadtwaldflächen ausgeglichen: Durch eine Nut zungsaufgabe der Stadtwaldflächen 
Darmbachaue (ca. 16,5 ha) und Böllenfalltor (9,4 ha) im Darmstädter Süden innerhalb des 
FFH-Gebiets „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ (Gebiets -Nr. 
6118-304) wird ein Aufwertungspotential von ca. 1,6 Mi o. Biotopwertpunkten erreicht, 
welches das Ausgleichsdefizit im Bebauungsplan S 26 vollumfänglich kompensiert.   
Zur Umsetzung und die dauerhafte Unterhaltung von Kompensationsmaßnahmen zum 
naturschutzrechtlichen Ausgleich im Zuge des Bebauungsplanes S  26 Ludwigshöhviertel  hat 
die Wissenschaftsstadt Darmstadt  einen städtebaulichen Vertrag mit der BVD geschlossen 
um die Ausgleichsmaßnahmen und die Kostentragung zu sichern.

- 7 - 
 
Zu 1.: 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB, die in der Trägerbeteiligung 
nach § 4 Abs. 2 BauGB, die in der erneuten Beteiligung und erneuten, eingeschränkten 
Beteiligung nach § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum 
Bebauungsplanentwurf S 26 und der Begründung mit Umweltbericht zusammengefasst und 
abschließend geprüft. 
 
Zu 2.: 
In Anlage 2 (datenschutzrelevant e Anlage) wurden die im Rahmen der frühzeitige n 
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB, die zur Beteiligung der 
Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB (Offenlage), die in der erneuten Beteiligung und in der 
erneuten, eingeschränkten Beteiligung nach §  4a Abs. 3 Satz 2 BauGB eingegangenen 
Stellungnahmen zum Bebauungsplan entwurf S 26 und der Begründung mit Umweltbericht  
zusammengefasst und abschließend geprüft. 
 
Zu 3.: 
Dem Entwurf des Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Planteil 1, 2 und  3) mit den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, mit seiner Begründung 
(Anlagen 3a und 3b) ist zuzustimmen. 
 
Zu 4.: 
Der Entwurf des Bebauungsplan s S 26 – Ludwigshöhviertel – (Planteil 1, 2 und  3) mit den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser, ist gemäß § 10 
Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen. Der Bebauungsplan, tritt anschließend durch 
öffentliche Bekanntmachung im Darmstädter ECHO in Kraft. 
 
 
 
Dezernat III 
 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat 
 
 
 
 
 
Vorab werden übersandt:  
• 12 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs (Teil 1, 2bis 3 ) für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung  
• Akten z. Hd. des Berichterstatters

6.
3. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)Offene Bauweise „o“ (§ 22 Abs. 2 BauNVO)Die offene Bauweise „o“ wird gemäß Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.o
Abweichende Bauweise „a“ (§ 22 Abs. 4 BauNVO)a Bei der in der Nutzungsschablone (Planteil 1 / 3) eingetragenen abweichenden Bauweise „a“ sind Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m ohne seitlichen Grenzabstand zulässig. Für die übrigen baulichen Anlagen gilt die offene Bauweise.4.Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugrenzen gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Baugrenze (§ 23 BauNVO)Baulinie (§ 23 BauNVO)
Flächen für Kfz-Stellplätze und Garagen in den allgemeinen Wohngebieten(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. §§ 12 Abs. 6 und 23 BauNVO)St
7. Flächen für den Gemeinbedarf und für Sport- und Spielanlagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Sport- undSpielanlagen
Auf den als Fläche mit besonderem Nutzungszweck: „Garagengebäude“ festgesetztenFlächen sind nur Garagengebäude als Sammelgaragen zulässig, deren oberster Abschlussals begrünte Dachfläche ausgebildet wird.Auf die Festsetzung Ziff. I. 17.8 wird verwiesen.
8.Garagengebäude 3
3.1
3.2
7.1
7.2
 166,96 mü NHN Höhenbezugspunkt für bauliche Anlagen auf den Flächen mitbesonderem Nutzungszweck: „Garagengebäude“ (siehe Ziff. I. 8)Höhenbezugspunkt ist der in der westlich (Garagengebäude 1 und 2) bzw. nördlich (Garagen-gebäude 3) angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung:„Verkehrsberuhigter Bereich“ plangraphisch festgesetzte Höhenpunkt (Ausbauhöhe) über NHN im Planteil 1 / 3.Geringfügige Abweichungen   beim Höhenbezugspunkt um jeweils 20 Zentimeter nach unten und nach oben sind zulässig.
2.8.2
Bildungs-campus Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung:"Bildungscampus"
Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung:"Jugendzentrum"Jugend-zentrum
Besonderer Nutzungszweck von Flächen: "Garagengebäude"(§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB)
5.Zulässigkeit von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO in den allgemeinen Wohngebieten(§ 23 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 14 BauNVO)Bauliche Anlagen in Form von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind in den  allgemeinenWohngebieten WA nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4.Zuwegungen, Zu- und Abfahrten, Feuerwehraufstellflächen, nicht eingehauste Fahrrad- abstellplätze, Briefkästen, Klingelanlagen sowie Einfriedungen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Es wird ergänzend auf die Örtlichen Bau- vorschriften unter Ziff. II. 2 „Außenanlagen“ hingewiesen.Private Spielplätze sind sowohl in den überbaubaren als auch in den nicht überbaubarenGrundstücksflächen zulässig.In den allgemeinen Wohngebiet A1, A5, A9, C2, C4, C7, C8, C11, C12 und C15 sind die beidseitig jeweils parallel zu den mit einer Breite von 3,5 m festgesetzten Verkehrsflächenbesonderer Zweckbestimmung: „Fußweg" verlaufenden Grundstücksflächen in einer Breite von 1 m frei von Hindernissen gemäß „Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr" zu halten.
5.1
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie der unterirdischen Abfallsortierung und -beseitigung dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, können auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächenzugelassen werden.5.2
Oberirdische Kfz-Stellplätze sowie unterirdische Kfz-Stellplätze und unterirdischeGaragengeschosse (Tiefgarage) sind in den allgemeinen Wohngebieten nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A1 bis A4, A9, C12 und C15; in diesen Baugebieten sind Kfz-Stellplätze auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächezulässig.In dem Baugebiet D3 sind auch oberirdische Kfz-Stellplätze in der plangraphischfestgesetzten Fläche für Stellplätze „St“ zulässig.Nicht zulässig sind oberirdische Einzelgaragen und Gruppen von Einzelgaragen mit Ausnahme von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern in den allgemeinen Wohngebieten A2 bis A4. Überdachte Kfz-Einzelstellplätze (Carports) sind nur in den allgemeinen Wohngebieten A2 bis A4 zulässig.Die Überdachung von Kfz-Stellplatzanlagen in Form von Flachdächern ist zulässig.
6.1Die Flächen für Stellplätze werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Umgrenzung von Flächen für StellplätzeStellplätze und Tiefgaragen6.2
Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ dient der Unterbringung von Bildungs und Betreuungseinrichtungen.Zulässige Nutzungen:·Schule,·Kindertagesstätte,·Sporthalle für die schulische Nutzung sowie für außerschulische Nutzungen, wenn bei außerschulischer Nutzung die Anforderungen der 18. BImSchV (Sportanlagenlärm-schutzverordnung) eingehalten werden,·Verkehrsflächen, die der internen Erschließung dienen, und Stellplatzflächen,·Nebenanlagen und -einrichtungen, die dem Nutzungszweck selbst dienen und die der Eigenart nicht widersprechen.Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Jugendzentrum“ dient der Unterbringung einer öffentlichen Einrichtung für die Kinder- und Jugendarbeit.Zulässige Nutzungen:·Einrichtungen und Freiflächen für die Kinder- und Jugendarbeit,·Verkehrsflächen, die der internen Erschließung dienen, und Stellplatzflächen,·Nebenanlagen und -einrichtungen, die dem Nutzungszweck selbst dienen und die der Eigenart nicht widersprechen.
Zulässige Nutzungen:·Sporthalle, wenn, soweit erforderlich, die Anforderungen der 18. BImSchV(Sportanlagenlärmschutzverordnung) bzw. der Freizeitlärmrichtlinie der LAI eingehalten werden,·Aufenthalts-, Sport- und Spielbereiche, wenn, soweit erforderlich, die Anforderungender 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) bzw. der Freizeitlärm-richtlinie der LAI eingehalten werden,·Verkehrsflächen, die der internen Erschließung dienen, und Stellplatzflächen,·Nebenanlagen und -einrichtungen, die dem Nutzungszweck selbst dienen und die der Eigenart nicht widersprechen.Ausnahmsweise zulässig sind:·Schank- und Speisewirtschaften (Imbissstand), wenn sie den Sport- und Spielanlagen zugeordnet sind, mit einer maximalen Grundfläche von 50 m² und ergänzender Terrasse mit einer maximalen Grundfläche von 75 m², ·Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen oder für Betriebsinhaber und Betriebsleiter bis zu einer maximalen Geschossfläche von 125 m², wenn sie den Sport- und Spielanlagen zugeordnet sind.
Flächen für Sport- und Spielanlagen7.3Die Fläche für Sport- und Spielanlagen dient der Unterbringung öffentlich zugänglicher Sport- und Spielanlagen und ergänzender zu- bzw. untergeordneter Nutzungen.
GebäudetypologieDie folgenden Gebäudetypologien werden gemäß Nutzungsschablone im jeweiligenBaugebiet gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) als zulässig festgesetzt:EDH ·Doppelhäuser·Hausgruppen·Einzelhäuser
z.B.
z.B.
4.1
Ein  Zurücktreten hinter die Baulinie ist durch Keller- und Staffelgeschosse zulässig.Ein Vortreten vor die Baulinien in den allgemeinen Wohngebieten B1, B2 und B3 ist durch Balkone auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 2 m zulässig.Ein Vortreten vor die übrigen Baulinien im Geltungsbereich mit Ausnahme der allgemeinenWohngebiete A10, A11 und A12 ist durch Balkone auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 1,5 m zulässig.In den allgemeinen Wohngebieten A10, A11 und A12 ist ein Vortreten vor die Baulinien für Balkone und Austritte ab dem 2. Obergeschoss auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 1 m zulässig. Weiteres Vortreten vor die Baulinien ist nicht zulässig.
4.2Ausnahmen von den festgesetzten Baulinien (§ 23 Abs. 2 BauNVO)
Ein Überschreiten der Baugrenzen ist durch Balkone auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 2 m zulässig.Baugrenzen, die an öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung:„Nachbarschaftsplätze" angrenzen, dürfen durch Balkone auf max. 1/3 der Fassadenlänge bis 1,5 m überschritten werden.
4.3Ausnahmen von den festgesetzten Baugrenzen (§ 23 Abs. 3 BauNVO)10.5
Öffentliche Straßenverkehrsflächen10. Öffentliche Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besondererZweckbestimmung (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Straßenbegrenzungslinie
Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsflächen sind bauliche Anlagen, die für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von Carpooling / CarSharing bzw. BikeSharing einschließlich der dazugehörigen technischen Ausstattungerrichtet werden, zulässig, soweit sie die Hauptfunktion der öffentlichenStraßenverkehrsflächen nicht beeinträchtigen.
Platz amJugendzentrum
CS / BS
10.1
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Platz am Jugendzentrum“ dient als Aufenthaltsbereich, der Andienung und fußläufigen Erschließung der Gemeinbedarfsflächemit der Zweckbestimmung: „Jugendzentrum“ sowie dem Fuß- und Radverkehr.Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Platz am Jugendzentrum“
10.6Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg“Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg“ werden gemäß Planeintrag(Planteil 1 / 3) festgesetzt.Abweichungen von der Lage der Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß-weg“ in der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“ (siehe Ziff. I. 13.1), in der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Grünanlage" G1 (siehe Ziff. I. 13.4) und in der „Maßnahmenfläche M 1“ (siehe Ziff. I. 15.1). Von der Lage der plangraphisch festgesetzten Verkehrsflächen besondererZweckbestimmung: „Fußweg“ kann abgewichen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der jeweiligen öffentlichen Grün- bzw. Maßnahmenfläche bewegen.
10.6.1
Querung der öffentlichen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg“ östlich des Baugebiets B5Eine Querung der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer zweckbestimmung: „Fußweg“ östlich des Baugebiets B5 durch PKW der Anlieger des Baugebiets B5 ist zulässig. Der zu erhaltende Baumbestand ist zu berücksichtigen.10.6.2
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt  Entsorgungsträger“10.7Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Entsorgungsträger“ werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3)  zwischen den allgemeinenWohngebieten A2 und A3 sowie A3 und A4 festgesetzt.10.8Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußwegund Zufahrt Versorgungsträger“Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Versorgungsträger“ wird gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) zwischen den allgemeinenWohngebieten C13 und C14  festgesetzt.10.9Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß- und Radweg“ werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß- und Radweg“
Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz“ werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Innerhalb der Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz“ sind bauliche Anlagen, die für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von Carpooling / CarSharing bzw. BikeSharing einschließlich der dazugehörigen technischenAusstattung errichtet werden, zulässig, soweit sie die Hauptfunktion dieser Verkehrsflächennicht beeinträchtigen.
10.10Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz"
Es werden Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten zu Grundstücken gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3)  festgesetzt.Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt10.11
Kfz-Stellplätze und Kfz-Stellplatzanlagen auf dem Grundstück sind jeweils nur über gemeinsame Zufahrten von den öffentlichen Verkehrsflächen aus zu erschließen. Die direkte Zufahrt zu Kfz-Einzelstellplätzen von öffentlichen Verkehrsflächen ist unzulässig.Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A1 bis A4, A9, C12, C15 und D3.
Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen
11. Private Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung:„CarSharing / BikeSharing" (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
10.12
Die privaten Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „CarSharing / BikeSharing“dienen dem CarSharing und BikeSharing und der Unterbringung der dazugehörigentechnischen Ausstattung (Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge) sowie dem Parken.
In der Versorgungsfläche: „Energiezentrale“ ist zur Erzeugung von Wärme und Energie die Errichtung einer Energiezentrale mit den erforderlichen Einrichtungen (z.B. Blockheiz-kraftwerke) zulässig. (siehe Ziff.  I. 18.3)
12.Versorgungsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)Energiezentrale12.1
Transformatorenstationen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.12.2Transformatorenstationen
Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.12.3Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen13.
13.1Öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“
Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Die öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“ sind als Grünfläche parkartig anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Die Errichtung von Spiel- und Aufenthaltsbereichen sowie Wegen ist zulässig.Die Fläche soll wie folgt hergestellt werden:·20 % der Grünfläche sind naturnah zu gestalten. Als naturnahe Flächen gelten extensiveWiesenflächen, spezielle Lebensraumstrukturen für besondere Artenvorkommen, Trocken- mauern/Gabionen, Obsthaine, Waldrandzonen sowie die Anpflanzung standortgerechterLaubgehölze.·Der Anteil der befestigten Fläche ist auf 30 % der Gesamtfläche zu beschränken. Als befestigte Flächen gelten Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielanlagen und sonstige Freizeiteinrichtungen ohne Flächenbegrünung.
Freihaltezone für die spätere Straßenbahntrasse (inkl. Sicherheitsraum) zum ÖPNV-Anschluss des Ludwigshöhviertels.Auf den von Bebauung freizuhaltenden Flächen sind vertikale (in die Höhe ragende) bauliche Anlagen unzulässig. Bis zum Beginn der Straßenbahnbaumaßnahme gilt die Nutzung gemäß den Ziff. I. 10.3 und 10.4 bzw. entlang der Cooperstraße gemäß den Ziff. I. 10.1 und 13.5.
Von der Bebauung freizuhaltende Fläche(§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)9.
Promenade
Quartiers-Carré
10.3Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Promenade“ dienen dem Fuß- und Radverkehr, der Feuerwehrzufahrt sowie dem Schienenersatzverkehr.Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Promenade“
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Quartiers-Carré“(Karl-Plagge-Platz)dient als Aufenthaltsbereich, der Andienung und Erschließung der anliegenden Grundstückesowie dem Fuß- und Radverkehr und untergeordnetem KFZ-Verkehr.Diesen Zwecken entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen bis zu einer Größe von jeweils 50 m² Grundfläche und deren Andienung sind zulässig. Sie sind im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen.Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Quartiers-Carré“ ist auf mind. 10 % ihrer Fläche als Grünfläche herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Es sind insgesamt mind. 30 Laubbäume gemäß Ziff. I. 17.11 zu pflanzen. Es sind Bäume 1. oder 2. Ordnung zu verwenden.
10.4Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Quartiers-Carré“
ZufahrtEntsor-gungsträger /
ZufahrtVersor-gungsträger /
Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Innerhalb der Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „VerkehrsberuhigterBereich“ sind bauliche Anlagen, die für die Herstellung eines Angebots an alternativenMobilitätsformen in Form von Carpooling / CarSharing bzw. BikeSharing einschließlich der dazugehörigen technischen Ausstattung errichtet werden, zulässig, soweit sie die Hauptfunktion dieser Verkehrsflächen nicht beeinträchtigen.
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung:„Verkehrsberuhigter Bereich“10.2
Hinweis ohne Festsetzungscharakter:Bei der gärtnerischen Anlage der öffentlichen Grünflächen sollten Aspekte zur Förderung der Biologischen Vielfalt (siehe Ziff. V. 5.) berücksichtigt werden.
NG1
M 5
 M 1
H
Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Grünanlage“13.4
13.5Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Verkehrsgrün“
Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalböffentlicher Grünflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)Die innerhalb der öffentlichen Grünflächen festgesetzten Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser „VV“ sind zu begrünen und in die Gestaltung der öffentlichen Grünflächeeinzubinden. Die Anlage von wasserdurchlässig befestigten und begrünten Zuwegungen (z.B. Rasengittersteine) für Wartungswege ist zulässig.Von der Lage der Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser kann im Bedarfsfallabgewichen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der öffentlichen Grünflächebewegen.
13.6
Geländemodellierungen im Sinne einer baulichen Anlage sind unter Beachtungnachbarrechtlicher Anforderungen in den öffentlichen Grünflächen zulässig.13.7Geländemodellierung in den öffentlichen Grünflächen
Die Waldflächen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Flächen für Wald (§ 9 Abs. 1 Nr.18b BauGB)Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklungvon Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)15.15.1Maßnahmenflächen M 1 bis M 4 – Entwicklung, Erhalt und Pflege vonEidechsenhabitaten (öffentliche Grünfläche)(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauNVO)Die im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenflächen mit den Bezeichnungen M 1 bis M 4 hergestellten, artspezifischen Eidechsenersatzhabitate sind dauerhaft zu erhalten.Innerhalb der Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 1 und M 4 ist die Errichtung befes-tigter Wege auf max. 10 % der Flächen zulässig.Innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 sind Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 15. 2 sowie unterirdische Anlagen für die Rückhaltung von Niederschlagswasser (Staurohre) sowie die für diese Anlage benötigten Zuwegungen zu Wartungszwecken zulässig. Die Zuwegungen sind wasserdurchlässig befestigt und begrünt (z.B. Rasengittersteine) herzustellen und in diesem Zustand dauerhaft zu erhalten.Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)15.2Die innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 festgesetzten Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser „VV“ sind zu begrünen und in die Gestaltung der Maßnahmenflächeeinzubinden. Die Anlage von wasserdurchlässig befestigten und begrünten Zuwegungen (z.B. Rasengittersteine) zur Wartung ist zulässig.Von der Lage der Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser kann im Bedarfsfallabgewichen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der Maßnahmenfläche M 1 bewegen. In Versickerungsmulden ist die Anlage von Winterquartieren für die Eidechsenunzulässig.Maßnahmenfläche M 5 - Entwicklung, Erhalt und Pflege vonSpechthabitaten (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 18b) BauGB)15.3Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 5 zur Entwicklung, zum Erhalt und zur Pflege von Spechthabitaten (Klein- und Mittelspecht) ist die vorhandene Biotopstruktur zu erhalten und zu entwickeln. Vorhandene Höhlenbäume sind so lange wie möglich zu erhalten. Nicht mehr verkehrssichere Habitatbäume, die eine Gefährdung angrenzender Verkehrsflächen oder Bauflächen darstellen, sind in Abstimmungmit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde im erforderlichen Umfang zu sichern. 
15.5Erhaltung des Habitatbaumes des HeldbocksDer zeichnerisch festgesetzte Habitatbaum des Heldbocks südlich des allgemeinenWohngebiets B1 ist vor Beeinträchtigungen zu schützen und zu erhalten. Im Falle von erforderlichen Verkehrssicherungsmaßnahmen dürfen diese im erforderlichen Umfang und in Abstimmung mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde durchgeführt werden.15.6Erhaltung von HöhlenbäumenBäume mit Baumhöhlen sind zu erhalten. Sofern aus VerkehrssicherungsgründenMaßnahmen erforderlich werden, sind diese mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehördeabzustimmen. Falls ein Erhalt der Bäume nicht mehr möglich ist, sind vor der jeweiligenRodung für jeden entfallenden Höhlenbaum zwei Fledermauskästen (Verhältnis 1:2) sowie eine Nisthilfe für Höhlenbrüter (Verhältnis 1:1) an Bäumen im räumlichen Zusammenhanganzubringen. Für die Fledermäuse sind hierbei ein Sommer- und ein Ganzjahresquartiervorzusehen.15.7Artenschutzmaßnahmen für VögelIm Zuge von Neubaumaßnahmen sind Kleinhöhlen- oder Nischenbrüterkästen gemäß den nachfolgenden Vorgaben an Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstückvorzusehen:·1 Nisthilfe pro Gebäude mit einer Geschossfläche < 1.000 m²,·2 Nisthilfen pro Gebäude mit einer Geschossfläche ≥ 1.000 m².15.8Artenschutzmaßnahmen für FledermäuseIm Zuge von Neubaumaßnahmen sind Fledermausquartiere gemäß den nachfolgendenVorgaben an Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstück vorzusehen:·1 Nischen- oder Höhlenquartier pro Gebäude mit einer Geschossfläche < 1.000 m²,·2 Nischen- oder Höhlenquartiere, davon mind. 1 Ganzjahresquartier pro Gebäude mit einer Geschossfläche ≥ 1.000 m².Die Festsetzung gilt nicht in den allgemeinen Wohngebieten A2, A3 und A4.
z.B.
VV V1
Versickerungsfläche „(öffentliche) Grünflächen“
Die zeichnerisch festgesetzten öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung:„Grünanlage“ und den Bezeichnungen G1 und G2 sind als Grünflächen herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Innerhalb der Grünfläche darf der Anteil befestigter Flächen max. 20 % in G1 bzw. max. 10 % in G2 betragen.Folgende Nutzungen sind innerhalb der öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung:„Grünanlage“ zulässig:·Wege,·Kinderspielplätze,·Aufenthaltsflächen.Innerhalb der öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: „Grünanlage“ G1 sind Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 13.6 zulässig sowie unterirdische Anlagen für die Rückhaltung von Niederschlagswasser (Staurohre) sowie die für diese Anlage benötigtenZuwegungen zu Wartungszwecken. Die Zuwegungen sind wasserdurchlässig befestigt und begrünt (z.B. Rasengittersteine) herzustellen und in diesem Zustand dauerhaft zu erhalten.
z.B.
z.B.
 Die zeichnerisch festgesetzten Grünflächen mit der Zweckbestimmung: „Verkehrsgrün“ und den Bezeichnungen V1 und V2 sind als Grünflächen herzustellen und dauerhaft zu erhalten.In der öffentlichen Grünfläche V2 sind Unterbrechungen für zwei max. 1,5 m breite Zuwegungen sowie für eine Zufahrt zur Erschließung der Baugrundstücke zulässig.
14.
N 13.3Öffentliche Grünfläche mit der  Zweckbestimmung: „Nachbarschaftsplatz“Die öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: „Nachbarschaftsplatz“ dienen als Aufenthalts- und Spielbereich. Diesem Zweck entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen sind zulässig.Die Nachbarschaftsplätze sind auf mind. 50 % ihrer Fläche als Grünfläche herzustellen und dauerhaft zu erhalten. In den Grünflächen ist die in der Planzeichnung definierte Anzahl an Laubbäumen gemäß Ziff. I. 17.10 zu pflanzen. Hiervon müssen mind. 1/3 der Bäume mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung entsprechen. Von der festgesetzten Lage der Bäume kann geringfügig abgewichen werden.
15.4Maßnahmenfläche M 6 - Entwicklung, Erhalt und Pflege eines GehölzsaumsIm Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 6 sind vorhandene, vitale und einheimische Gehölze zu erhalten. Nicht einheimische Arten sind sukzessive zu entfernen. Insgesamt ist ein gestufter, dem angrenzenden Wald vorgelagerterGehölzsaum zu entwickeln.M 6
·Innerhalb der Grünfläche sind im Teilbereich West mind. 60 Bäume und im TeilbereichOst mind. 90 Bäume gemäß Ziff. I. 17.10 zu pflanzen. Hiervon müssen mind. 50 % derBäume mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung entsprechen.Folgende Nutzungen sind innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung:„Landschaftstreppe“ zulässig:·Wege-, Platz- und Aufenthaltsflächen,·Kinderspielplätze,·Sport-, Spiel- und Bewegungsflächen. Ggf. bestehende Anforderungen der 18. BImSchVsind einzuhalten.·Pavillon/Aussichtspunkt,·Geothermie-Nutzung,·Streuobstgruppen,·Nachbarschaftsgärten,·Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 13.6.13.2Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Jugendtreff Süd“ ist als Grünflächeparkartig anzulegen und dauerhaft zu erhalten.Der Anteil der befestigten Fläche ist auf max. 15 % der Gesamtfläche zu beschränken. Als befestigte Flächen gelten Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielanlagen und sonstige Freizeiteinrichtungen ohne Begrünung sowie bauliche Anlagen, die nach sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans als zulässige Nutzungen festgesetzt sind.Innerhalb der öffentlichen Grünfläche sind mind. 25 Bäume gemäß Ziff. I. 17.10 zu pflanzen. Hiervon müssen mind. 50 % der Bäume mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung entsprechen.Folgende Nutzungen sind innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung:„Jugendtreff Süd“ zulässig:·Treffpunkt für Jugendliche und Aufenthaltsflächen mit Ausnahme immissionsintensiverNutzungen wie bspw. Bolz-, Basketball- oder Skateboardanlagen.
Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Jugendtreff Süd“
G
15.9Insektenfreundliche BeleuchtungIm Geltungsbereich dürfen nur voll abgeschirmte, warm-weiß getönte LED-Außenbeleuchtungen (Wellenlänge über 500 nm, für Straßenbeleuchtung max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur, für sonstige Beleuchtung max. 2.700 Kelvin Farbtemperatur)verwendet werden. Die Abstrahlung der Leuchten ist zum Boden zu richten (Abstrahlwinkelmax. 70 Grad) und auf Nutzflächen zu beschränken. Die Lichtpunkthöhe ist gering zu halten. Quartiere besonders geschützter Arten sind mit Ausnahme von Verkehrssicherungsgründenweiträumig vom Lichtkegel auszusparen.Es wird ergänzend auf Hinweis Ziff. V. 18 verwiesen.
Auf öffentlichen Flächen anfallendes NiederschlagswasserDas auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser ist, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, in straßen- und wegebegleitende Grünflächen oder in zentrale Versickerungsbecken in den Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser „VV“ gemäß Ziff. I. 13.6 und Ziff. I. 15.2 innerhalb der öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“, innerhalb der öffentlichen Grünflächen G1 und innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 abzuleiten.
15.12
OberflächenbefestigungBefestigte, nicht überbaute Flächen der Baugrundstücke sind, soweit wasserwirtschaftlicheund brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen herzustellen.Private Kfz-Stellplätze sind, soweit wasserwirtschaftliche und brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Rasengittersteine) herzustellen.
15.13
Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB)17
Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung:„Bildungscampus“Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO genutzten Flächen sind als gärtnerisch gepflegte Grünfläche mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Der Mindestbegrünungsanteil beträgt 20 % der Gemeinbedarfsfläche.Es sind mind. 8 standortgerechte Laubbäume 1. Ordnung gemäß Ziff. I. 17.10 zu pflanzen. Anstelle eines Baumes 1. Ordnung können auch 1,5 Bäume 2. Ordnung gepflanzt werden. BeiVerwendung von Bäumen 2. Ordnung ist die ermittelte Anzahl zu pflanzender Bäume jeweils auf eine ganze Zahl aufzurunden.
17.1
17.3Grundstücksbegrünung der Flächen für Sport- und Spielanlagen
Die nicht von Anlagen zur Energieversorgung und zugehöriger Funktionsbereichebeanspruchten Flächen sind als gärtnerisch gepflegte Grünfläche mit Bodenanschlussanzulegen und dauerhaft zu erhalten. Der Mindestbegrünungsanteil beträgt 20 % der Fläche für Versorgungsanlagen.Grundstücksbegrünung Versorgungsfläche: „Energiezentrale“17.4
Grundstücksbegrünung der allgemeinen Wohngebiete WA und des urbanenGebiets MU17.5Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO genutzten Grundstücksflächensind als Grünflächen mit Bodenanschluss gärtnerisch anzulegen (zu begrünendeGrundstücksfreiflächen). Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kiesflächen bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken ist nicht zulässig. Im Bereich der zu begrünenden Grundstücksfreifläche ist außerdem der Einbau von Folien zur Aufwuchsverdämmung unzulässig.Im Bereich von Grundstücken mit Tiefgaragen kann der Grünflächenanteil auch in Form intensiver Dachbegrünung / Tiefgaragenbegrünung gemäß Ziff. I. 17.7 nachgewiesen werden.Die zu begrünenden Grundstücksfreiflächen sind mit Gehölzen gemäß Ziff. I. 17.10 zu durchgrünen. Als Anzahl der zu pflanzenden Gehölze wird festgesetzt:·Allgemeine Wohngebiete WA Grundstücke größer als 250 m²je angefangene 300 m² zu begrünender Grundstücksfreifläche mind. ein Baum 2. Ordnung,·Allgemeine Wohngebiete WA Grundstücke kleiner als 250 m²je Grundstück mind. ein Baum 3. Ordnung oder ein Großstrauch,·Urbanes Gebiet MUin MU 1 sind mind. 3 Bäume,in MU 2 sind mind. 6 Bäume,in MU 3 sind mind. 4 Bäume undin MU 4 sind mind. 5 Bäume zu pflanzen.Es sind jeweils mindestens Bäume 2. Ordnung zu pflanzen.Auf allen Grundstücken sind mind. 15 % der zu begrünenden Grundstücksfreiflächen mit Strauchgehölzen der Pflanzliste Vorschlagslisten B1 und B2 (siehe Ziff. V. 21.3 und 21.4) zu bepflanzen.In den allgemeinen Wohngebieten A1, A5, A9, C2, C4, C7, C8, C11, C12 und C15 sind beidseitig jeweils parallel zu den mit einer Breite von 3,5 m festgesetzten Verkehrsflächenbesonderer Zweckbestimmung: „Fußweg" verlaufenden Grundstücksflächen in einer Breite von 1 m frei von Hindernissen gemäß „Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr" zu halten.Die Gestaltung der Freiflächen und Grünflächen im Bereich der denkmalgeschütztenGesamtanlage ist im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen.Begrünung der VorgärtenDer Bereich zwischen öffentlicher Erschließungsfläche und Gebäudefront mit Hauszugang(Vorgarten) darf zu max. 50 % von zulässigen Nebenanlagen gemäß Ziff. I. 5 und Kfz-Stell- plätzen gemäß Ziff. I. 6.2 in Anspruch genommen werden. Bei einer Reihenhausbebauungdürfen max. 70 % der Vorgärten von zulässigen Nebenanlagen gemäß Ziff. I. 5 und Kfz-Stellplätzen gemäß Ziff. I. 6.2 in Anspruch genommen werden. ernissen gemäß „Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr" zu halten.Die übrigen Flächen sind als Grünfläche gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Auf Ziff. I. 17.5 wird verwiesen.
17.6
Intensive Dachbegrünung / TiefgaragenbegrünungNicht überbaute Tiefgaragen und sonstige unterbaute Flächen ohne sonstige bauliche Anlagen im Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO sind mit einer geeigneten Vegeta- tionssubstratschicht von mindestens 0,8 m für eine intensive Begrünung zu überdecken. Im Bereich von Baumanpflanzungen muss die Substratschicht mind. 1 m betragen. Diese Höhe darf auch durch Aufhügelungen hergestellt werden.Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbegrünungsrichtlinie - der Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.
17.7
Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)16.Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets E3 ist eine Fläche auf einer Breite von 3 m mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.Innerhalb des Teilbaugebiets MU 2 ist eine Fläche auf einer Breite von 5 m mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.16.216.1
Innerhalb der Fläche für Sport- und Spielanlagen sind mind. 25 Laubbäume, gemäß Ziff. I. 17.10 , 1. oder 2. Ordnung zu pflanzen.
Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung:„Jugendzentrum“Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO genutzten Flächen sind als gärtnerisch gepflegte Grünflächen mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Der Mindestbegrünungsanteil beträgt 40 % der Gemeinbedarfsfläche.Es sind mind. 4 standortgerechte Laubbäume mind. 2. Ordnung gemäß Ziff. I. 17.10 zu pflanzen. Anstelle eines Baumes 2. Ordnung können auch zwei Bäume 3. Ordnung gepflanzt werden.
17.2
Schutz gegen VogelschlagZur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sind ungegliederte, großflächigeGlasflächen ab 3 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sichtbaren Oberflächenauszuführen. Hierzu zählen insbesondere reflexionsarme Gläser mit einem Reflexionsgradvon max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte, eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien oder feste vorgelagerteKonstruktionen wie z.B. Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (feststehenderSonnenschutz).Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind entsprechend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen.Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Geschoss gehen und Übereckverglasungen sind unzulässig.
15.10
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen anfallende Niederschlagswasserder Baugrundstücke soll, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, auf dem Grundstück bewirtschaftet werden (Versickerung, Dachbegrünung,Regenwassernutzung).Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden vonNiederschlagswasser“ unter Ziff. III. wird verwiesen.Sollte eine Versickerung aufgrund der Bodenverhältnisse nicht möglich sein, kann das Regenwasser ausnahmsweise einer zentralen Versickerung zugeführt werden. Dies ist gutachterlich im Rahmen des Entwässerungsgesuchs nachzuweisen.
Auf Baugrundstücken anfallendes Niederschlagswasser15.11
Extensive DachbegrünungFlachdächer sind vollständig und dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Der Dachbegrünungsanteil darf durch Aufbauten, Dachterrassen, Attika, technischeAufbauten usw. auf max. 70 % der gesamten Dachfläche reduziert werden.17.8
Hinweis ohne Festsetzungscharakter:Bei der gärtnerischen Anlage der öffentlichen Grünflächen sollten Aspekte zur Förderung der Biologischen Vielfalt (siehe Ziff. V. 5.) berücksichtigt werden.
Aufbauten usw. auf max. 70 % der gesamten Dachfläche reduziert werden.Dabei muss die Substratschicht mind. eine mittlere Dicke von 12 cm aufweisen und kann variabel zwischen 10 - 14 cm ausgebildet werden. Die Vegetationsform hat mindestenseiner Sedum-Kräuter-Gras-Gesellschaft aus vornehmlich heimischen Arten zu entsprechen.Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbegrünungsrichtlinie - der Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.Diese Festsetzung gilt nicht für die Versorgungsfläche: „Energiezentrale“.Begrünung baulicher Anlagen: FassadenbegrünungFassaden (Bruttofassadenfläche / Referenzfläche inkl. Fenster) sind insgesamt zu mind. 20 %, Garagengebäude und fensterlose Funktionsgebäude sind insgesamt zu mind. 40 % mit rankenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen, sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen entgegenstehen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Je Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von mind. 1 m² herzustellen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge. Abweichend hiervon kann auf einen Bodenanschlussverzichtet werden, wenn artspezifisch ein ausreichend durchwurzelbarer Raum zur Verfügung gestellt wird.Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Fassadenbegrünungen der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.Diese Festsetzung gilt nicht für die Versorgungsfläche: „Energiezentrale“, „Transformatorenstationen“ und „Glasfaser-Haupt-verteiler-Stationen“. Diese Festsetzung gilt nicht für die nach § 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG)unter Ensembleschutz stehenden Gebäude im urbanen Gebiet MU.Hinweis ohne Festsetzungscharakter:Bei der Fassadenbegrünung wird aus klimatischen Gründen eine Mindestbreite von 5 lfm empfohlen.
17.9
Anpflanzung von Straßenbäumen17.11Die im Bereich von Straßenverkehrsflächen sowie von Verkehrsflächen besondererZweckbestimmung zeichnerisch als Einzelbaum oder Baumreihe festgesetztenBaumpflanzungen sind mit Bäumen 1. oder 2. Ordnung durchzuführen. Es sind zu mind. 60 % einheimische und standortgerechte Bäume zu verwenden.Die Bäume müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 18 - 20 cm aufweisen. Es sind ausschließlich Solitär-Hochstämme gemäß Pflanzliste VorschlagslisteA1 (siehe Ziff. V. 21.1) zu pflanzen. Der durchwurzelbare Raum soll bei Bäumen 1. Ordnung mind. 36 m³ / Baum und bei Bäumen 2. Ordnung mind. 24 m³ / Baum umfassen.Unbefestigte Baumscheiben sind zu begrünen.Bei Baumreihen ist auf eine einheitliche Artenauswahl zu achten und ein gleichmäßigerAbstand der Baumpflanzungen einzuhalten. Sollte bei Baumreihen entlang von Straßen in Längsrichtung zur Straßenmittelachse abgewichen werden, muss eine lineare Anordnungder anzupflanzenden Bäume erhalten bleiben.Bereits vorhandene Bäume können angerechnet werden, sofern dabei die in dieser Festsetzung definierten Qualitäten eingehalten werden. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten, Abgänge sind gleichwertig zu ersetzen.Eine geringfügige Verschiebung der zeichnerisch festgesetzten Baumstandorte ist zulässig.
Erhaltung von Gehölzen17.13In den zeichnerisch festgesetzen Flächen für die Erhaltung von Gehölzen ist der waldähnliche Bestand dauerhaft zu erhalten.
Erhaltung von Bäumen17.12Die zeichnerisch festgesetzten Bäume mit Erhaltungsbindung sind zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. Nach dem Bebauungsplan zulässige Baumaßnahmen im Wurzel- oder Kronenbereich der zu erhaltenden Bäume sind nur gestattet, wenn im Vorfeld fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass der betroffene Baum hierdurch keine Schädigung erleidet. Bei Baumaßnahmen sind die Bäume sach- und fachgerecht gemäß DIN 18920 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ vor schädigendenEinflüssen zu schützen.Abgänge sind durch Anpflanzung mit Bäumen 1. oder 2. Ordnung gemäß Pflanzliste Vor- schlagslisten A1 oder A2 (siehe Ziff. V. 21.1 und 21.2) in folgenden Qualitäten zu ersetzen:·Mindeststammumfang 25 - 30 cm, mind. dreimal verpflanzt.
Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern17.10Für die im Bereich von öffentlichen Grünflächen sowie zur Grundstücksbegrünung nach zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen zu pflanzenden Bäume gilt:·Es sind zu mind. 80 % einheimische und standortgerechte Bäume und Sträucher zu verwenden.·Es sind ausschließlich Bäume gemäß Pflanzliste Vorschlagslisten A1 und A2 (siehe Ziff. V. 21.1 und 21.2) zu pflanzen.·Bäume 1. Ordnung müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 20 - 25 cm und Bäume 2. oder 3. Ordnung einen StU von 18 - 20 cm aufweisen.·Der durchwurzelbare Raum soll bei Bäumen 1. Ordnung mind. 36 m³ / Baum, bei Bäumen 2. Ordnung mind. 24 m³ / Baum und bei Bäumen 3. Ordnung 12 m³ / Baum umfassen.Die auf den Grundstücken der allgemeinen Wohngebiete WA und des urbanen Gebiets MU gemäß Ziff. I. 17.5 zu pflanzenden Großsträucher sind gemäß PflanzlisteVorschlagsliste B2 (siehe Ziff. V. 21.4) oder vergleichbare Arten herzustellen und müssen eine Mindesthöhe von 175 - 200 cm besitzen.Sonstige zu pflanzende Sträucher sind gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste B2 (siehe Ziff. V. 21.4) oder vergleichbare Arten mit der Pflanzqualität mind. zweimal verpflanzt,Mindesthöhe 80 cm herzustellen. Der Nadelholzanteil darf 30 % der Gehölze nicht überschreiten.Bereits vorhandene Bäume, Gehölze und aufgrund sonstiger Festsetzungen oder Satzungen zu pflanzende Bäume und Sträucher können angerechnet werden, sofern dabei die in dieser Festsetzung definierten Qualitäten eingehalten werden.Die Bäume und Sträucher sind dauerhaft zu erhalten. Abgänge sind vom jeweiligenGrundstückseigentümer gleichwertig zu ersetzen.Eine geringfügige Verschiebung der zeichnerisch festgesetzten Baumstandorte ist zulässig.
1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO i.V.m § 1 Abs. 6 BauNVO)
Erläuterung der Nutzungsschablonen
EoDWA A2II0,8 / 1,2 (RMH)0,4 / 0,6 (RMH)H
Urbanes Gebiet (MU)  (§ 6a i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO)
AH max.16,50 m
BauweiseZahl der VollgeschosseGrundflächenzahl  (GRZ) / Grundflächenzahl (GRZ) Reihenmittelhaus als HöchstmaßArt d. der baul. Nutzung u. Bezeichnung des TeilbaugebietsGeschossflächenzahl (GFZ) / Geschossflächenzahl (GFZ) Reihenmittelhaus als Höchstmaß
1.1.1Allgemein zulässige Nutzungen (§ 4 Abs. 2 BauNVO)·Wohngebäude,·die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,·Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.1.1.2Ausnahmsweise zulässige Nutzungen (§ 4 Abs. 3 BauNVO)·Betriebe des Beherbergungsgewerbes,·sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,·Anlagen für Verwaltungen.1.1.3Nicht zulässige Nutzungen (§ 4 Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO)·Gartenbaubetriebe,·Tankstellen,·Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung.
GR max. 850Grundfläche (GR) und Grundflächenzahl (GRZ)(§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Zahl der Vollgeschosse (§§ 16 und 20 BauNVO)
2.6.1Mitrechnen von Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen in den allgemeinenWohngebieten (§ 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO)Bei der Ermittlung der Geschossfläche sind Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht- Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlichihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen.Die Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4.2.6.2Ausnahmen von der festgesetzten zulässigen Geschossfläche(§ 16 Abs. 6 BauNVO i.V.m. § 21a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO)In den allgemeinen Wohngebieten darf die zulässige Geschossfläche (GF) für Flächen von Kfz-Stellplätzen und Garagen und für Flächen von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (s. nachfolgende Auflistung) einschließlich ihrer Erschließungsflächen um bis zu 50 % der Geschossfläche des untersten Vollgeschosses (Erdgeschoss) überschritten werden.Von der Festsetzung sind folgende nicht zu Wohnzwecken dienende Räume erfasst:·in das Erdgeschoss integrierte Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder,·in das Erdgeschoss integrierte Müllräume,·in das Erdgeschoss integrierte sonstige Abstellräume,·in das Erdgeschoss integrierte Wasch- und Trockenräume,·in das Erdgeschoss integrierte Haustechnik,·in das Gebäude integrierte Durchgänge und Durchfahrten in den Innenhof.Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 - A4.II
Geschossfläche (GF) und Geschossflächenzahl (GFZ)(§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO)
Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse wird gemäß Nutzungsschablone im jeweiligenBaugebiet gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.2.8.1
2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
GR max. 1.800maximale Grundfläche (GR max.) in m²maximale Außenwandhöhe (AH max.)
1.2
2.1
2.8Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 und 18 BauNVO)
2.6
Auf den Flächen mit besonderem Nutzungszweck: „Garagengebäude“ ist die durch Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzte maximale Außenwandhöhe (AHmax) zulässig. Die maximale Außenwandhöhe ist der obere Abschluss der Wand gemessen vom Höhen- bezugspunkt (siehe Ziff. I. 2.8.2). Es gilt auch die Festsetzung Ziff. II. 1.2 (Dachaufbauten).
2.7
GF max.1.700
Maximale Außenwandhöhe
Einzelhäuser / Doppelhäuser / Hausgruppen
GFZz.B.
z.B.
Allgemein zulässige Nutzungen (§ 6a Abs. 2 BauNVO)·Wohngebäude,·Geschäfts- und Bürogebäude,·Einzelhandelsbetriebe im Erdgeschoss der Teilbaugebiete MU 2a, MU 3 und MU 4.Die maßgeblichen Sortimente sind in der Darmstädter Sortimentsliste enthalten (siehe Hinweise Ziff. V. 19)·Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebiet MU 2b nur in Form von Lebens- mittel-Vollsortimentern mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sowie zentrenrelevantenRandsortimenten von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche. Die maßgeblichennahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimente sind in der DarmstädterSortimentsliste enthalten (siehe Hinweise Ziff. V. 19)·Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,·sonstige Gewerbebetriebe,·Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Das urbane Gebiet setzt sich aus den Teilbaugebieten MU 1 - MU 4 zusammen.
1.2.2Nicht zulässige Nutzungen (§ 6a Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 6 BauNVO)·Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebiet MU 1,·Einzelhandelsbetriebe ab dem 1. Obergeschoss,·Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros, Spiel- und Automatenhallen sowie ähnliche Unternehmen im Sinne der §§ 29 ff. Gewerbeordnung (GewO), Animierlokale, Nachtbars,und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease- und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäftemit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, Swingerclubs sowie andere sexbezogene Einrichtungen,·Bordelle und bordellartige Betriebe einschließlich Terminwohnungen und Eros-Center,·Tankstellen,·Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung.
Ausnahme von der festgesetzten zulässigen Grundfläche in den allgemeinenWohngebieten für Terrassen (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO)2.2In den allgemeinen Wohngebieten kann die festgesetzte Grundfläche durch Terrassen (inkl. überdachte Terrassen und Hochparterre-Balkone) um 5 % überschritten werden.Die Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete D1 sowie E2 bis E6.Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten durch Kfz-Stellplätze und deren Zufahrten, Tiefgaragen sowie Nebenanlagen(§ 19 Abs. 4 BauNVO)2.3In den folgenden allgemeinen Wohngebieten darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Kfz-Stellplätzen und deren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,60 überschritten werden:·A6, A7, A9,·B1, B4, B5,·C8, C9, C10.2.3.1
2.3.2In den allgemeinen Wohngebieten D3 und E2 bis E6 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Kfz-Stellplätzen und deren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,40 überschritten werden.Im allgemeinen Wohngebiet D1 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Kfz-Stellplätzen und deren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,40 überschritten werden.2.3.3Ausnahme von der festgesetzten zulässigen Grundfläche in den allgemeinenWohngebieten für Feuerwehrwege (§ 19 Abs. 4 BauNVO i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO)2.4Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen (Feuerwehrwege) um weitere 0,10 überschritten werden, wenn die Wege und Aufstellflächen als wasserdurchlässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Rasengittersteine) errichtet werden.Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4.
Garagengebäude 3
0,25WA E5oArt d. baul. Nutzung u. Bezeichnung des Teilbaugebiets / Zweckbetimmung1.900Grundflächenzahl (GRZ)Geschossfläche (GF) in m²BauweiseZahl der VollgeschosseIV
z.B.
z.B.
z.B.
z.B.
AH max.16,50 mz.B.
Die maximal zulässige Grundfläche (GR) bzw. Grundflächenzahl (GRZ) werden gemäß Nutzungsschablone gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.GRZ 0,35z.B.
Die maximal zulässige Geschossfläche (GF) bzw. Geschossflächenzahl(GFZ) werden gemäß  Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.1,2z.B.
Besonderer Nutzungszweck von Flächen mit Bezeichnung
1. 1
1.2.1
Überschreitung der zulässigen Grundfläche in der Fläche für Sport- und Spielanlagen(§ 19 Abs. 4 BauNVO)2.5In der Fläche für Sport- und Spielanlagen darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Kfz-Stellplätzen mit ihren Zufahren und Nebenanlagen, die dem Nutzungszweck selbst dienen und die der Eigenart nicht widersprechen, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,60 überschritten werden.
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I.Festsetzungen nach BauGB und BauNVOAufgrund des § 9 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBI. I S. 3634) i.V.m. der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S.58) werden festgesetzt:
Diese Ausfertigung (Planteil 2 / 3) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Planüberein.Der Planteil ist nur in Verbindung mit den Planteilen 1 / 3 und 3 / 3 gültig.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Darmstadt, den                                                                           Stadtplanungsamt                                    _________________                               Jochen Krehbiehl
Stand: 16.10.2023
Wissenschaftsstadt Darmstadt      Gemarkung Darmstadt                 Flur 22, 58Bebauungsplan S 26-Ludwigshöhviertel -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von NiederschlagswasserPlanteil 2 / 3Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit den Planteilen 1 / 3 und 3 / 3 gültig.

Vermaßung in Metern, z.B. 14,0
66 dB(A)50 dB(A) Nacht 65 dB(A)
Dachaufbauten
Zugehörigkeitshaken
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB)19.
14.0
 Maßgebliche Außenlärmpegel, LärmpegelbereicheBei der Errichtung oder der Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigenAufenthaltsräumen sind die Außenbauteile entsprechend den Anforderungen der DIN 4109-1:2018-01, „Schallschutz im Hochbau - Teil 1: Mindestanforderungen“, und DIN 4109-2:2018-01, „Schallschutz im Hochbau - Teil 2: Rechnerische Nachweise der Erfüllung der Anforderungen“, auszubilden. Grundlage hierzu sind die maßgeblichen AußenlärmpegelLa bzw. Lärmpegelbereiche gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3), die gemäß Tab. 7 der DIN 4109-1:2018-01 einander wie folgt zugeordnet sind:
Die erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile sind u.a. in Abhängigkeit von der Raumnutzungsart und Raumgröße im Baugenehmigungsverfahren gemäß DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 nachzuweisen. Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichenwerden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere maßgebliche Außenlärmpegel bzw. Lärmpegelbereiche an den Fassaden anliegen (z.B. unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude). Die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile können dann entsprechend den Vorgaben der DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 reduziert werden. Von dieser Festsetzung kann auch abgewichen werden, wenn zum Zeitpunkt des Baugenehmigungsverfahrens die DIN 4109 in der dann gültigen Fassung ein anderes Verfahren als Grundlage für den Schallschutznachweis gegen Außenlärm vorgibt.  Schalldämmende LüftungseinrichtungenBei der Errichtung oder der Änderung von Schlafräumen und Kinderzimmern westlich der 50 dB(A)-Nacht-Isophone gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) sind schalldämmendeLüftungseinrichtungen vorzusehen. Auf dezentrale schalldämmende Lüftungseinrichtungenkann verzichtet werden, wenn das Gebäude mit einer zentralen Lüftungsanlage ausgestattetist und hierdurch ein ausreichender und schallgedämmter Luftaustausch gewährleistet ist.Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichenwerden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere Nacht-Beurteilungspegel als 50 dB(A) an den zur Belüftung von Schlafräumen und Kinderzimmern erforderlichen Fenstern anliegen (z.B. unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude).
Zur Herstellung des Straßenkörpers oder von Fußwegen erforderliche Böschungen,unterirdische Stützbauwerke oder Stützmauern sowie Rückenstützen von Bordsteinen sind, soweit sie außerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen liegen, auf den Baugrundstückenentschädigungslos zu dulden und verbleiben weiterhin in der Nutzung der jeweiligenGrundstückseigentümer.
Aufgrund § 91 Abs. 1 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 198) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
II.
Dachform1.Für alle Gebäude und baulichen Anlagen sind nur Flachdächer bis 10° Neigung zulässig.Bei den Bestandsgebäuden der denkmalgeschützten Gesamtanlage im urbanen Gebiet MU sowie bei den Bestandsgebäuden in der Fläche für Sport- und Spielanlagen (Sporthalle,Gebäude 4017B) und in der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung:„Bildungscampus" (Gebäude 4001) sind auch davon abweichende Dachneigungenentsprechend dem Bestandsdach zulässig.
1.1
Technische Dachaufbauten müssen von den Außenwänden des Gebäudes allseitig mindestens um das Maß ihrer größten Höhe zurückversetzt werden. Ein näheres Heranrückenan die Außenwände ist zulässig, wenn die Oberkante der technischen Aufbauten die Oberkante der Attika nicht überschreitet.Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind nur bis zu einer Höhe von 1,5 m über dem höchsten Punkt des letzten Geschosses (Dachhaut) zulässig und sie sind mind. 1 m von der Außenwand des darunterliegenden Geschosses zurückzusetzen.Im urbanen Gebiet MU (denkmalgeschützte Gesamtanlage) sind an Gebäuden der denk- malgeschützten Gesamtanlage technische Aufbauten und Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen und auf ihre denkmalrechtliche Genehmigungsfähigkeit prüfen zu lassen.Die Verpflichtung zur Dachbegrünung gemäß Ziff. I. 17.8 besteht weiterhin (Kombination von Dachbegrünung und Solaranlagen).
1.2
Sonstige PlanzeichenGrenze des räumlichen Geltungsbereichs (§ 9 Abs. 7 BauGB)Abgrenzung unterschiedlicher Maße der baulichen NutzungDarstellungen ohne Festsetzungscharakter
18.1.1
18.1.2
 AufenthaltsräumeAn Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten, von der 60 dB(A)-Nacht-Isophonen(Planteil 1 / 3) umschlossenen Zone liegen, sind keine für die Belüftung schutzbedürftigerAufenthaltsräume (z.B. Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer) erforderlichen Fenster zulässig.Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere Nacht-Beurteilungspegel als 60 dB(A) an der Fassade anliegen oder dass durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen (z.B. "Hamburger HafenCity-Fenster",Schallschutzfenster in Verbindung mit zentralen oder dezentralen Lüftungsanlagen,Schallschutzvorbauten oder Doppelfassaden) sichergestellt ist, dass bei gewährleisteterBelüftung folgende Innenpegel nicht überschritten werden:·30 dB(A) während der Nachtzeit in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden (z.B. Schlaf- und Kinderzimmer),·40 dB(A) während der Tagzeit in allen anderen schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen.
Zur Wohnbebauung hin orientierte Fassaden von Garagengebäuden sind geschlossenauszuführen, Öffnungen sind durch z.B. vorgehängte Fassaden zu verkleiden. Die Fassadender Garagengebäude sind hinsichtlich der Luftschalldämmung so zu gestalten, dass im Einwirkungsbereich die Anforderungen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm eingehalten sind.Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichenwerden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einwirkungsbereich der Garagengebäude die Anforderungen der TA Lärm an den Schallimmissionsschutz ohne Fassadenschließung bzw. -verkleidung eingehalten sind.
18.1.3
Schallschutzmaßnahmen bei Garagengebäuden
Schallschutzmaßnahme der Energiezentrale
18.2
18.3
60 dB(A) Nacht
Abgrenzung unterschiedlicher Arten der baulichen Nutzungen
Die Energiezentrale (siehe Ziff. I. 12.1) innerhalb der Versorgungsfläche: „Energiezentrale“ ist so zu errichten, dass im Einwirkungsbereich die Anforderungen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm eingehalten werden.
 Schutz der AußenwohnbereicheAn Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten, von der 64 dB(A)-Tag-Isophonen(Planteil 1 / 3) umschlossenen Zone liegen, sind Außenwohnbereiche nur in Form von geschützten Außenwohnbereichen, z.B. als (öffenbare) verglaste Loggien oder Wintergärtenzulässig.Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass der Tag-Beurteilungspegel in der Mitte des Außenwohnbereichs64 dB(A) nicht überschreitet.
18.1.4
64 dB(A) Tag
z.B.
18.Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz vorschädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes(BImSchG) (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)Objektbezogene (passive) SchallschutzmaßnahmenDie im Planteil 1 / 3 eingetragenen maßgeblichen Außenlärmpegel La und die nachfolgenden Festsetzungen zum Schutz vor Verkehrslärmeinwirkungen gelten für den aus schalltechnischer Sicht ungünstigsten Lastfall:·freie Schallausbreitung nachts,·Immissionshöhe 4 m über Gelände.
18.1FassadenAn Fassaden sind glänzende, spiegelnde und reflektierende Materialien nicht zulässig. Ausgenommen hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, die der Energie- gewinnung dienen.1.3
Außenanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)Einfriedungen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)Bei Einfriedungen in Form von Zäunen ist die Durchlässigkeit für Kleintiere im Bodenbereich,durch einen durchgängigen Mindestabstand zwischen Bodenoberkante und Zaununterkantevon 0,1 m oder durch einen 0,12 m breiten und hohen Durchlass pro angefangener 10 m Zaunlänge, zu gewährleisten.
2.2.1
2.1.1In den allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen mit Ausnahme von Wildschweinschutzzäunen gemäß Ziff. II. 2.1.5 lediglich in Form von Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen sowie Maschendraht- oder Stabgitterzäunen in Verbindung mit Heckenpflanzen bis zu einer maximalen Höhe von 1,4 m zulässig. Es sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 21.3) zu verwenden.Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die Bespannung oder Verkleidung der Einfriedungen z.B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutz-streifen oder Zaunblenden sind nicht zulässig.Stützmauern an Abgrabungen sind zulässig.
Einfriedungen in den allgemeinen Wohngebieten WA
Einfriedungen im Bereich des denkmalgeschützten Gesamtensembles sind im Vorfeld mit der Denkmalbehörde abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen. Bei Einfriedungen in Form von bzw. mit Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 21.3) zu verwenden.Einfriedungen im urbanen Gebiet MU
In der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ sind Einfriedungen mit einer maximalen Höhe von 1,4 m lediglich in Form von Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen sowie Maschendraht- oder Stabgitterzäunen in Verbindung mit Heckenpflanzen zulässig. Es sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 21.3) zu verwenden.Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die Bespannung oder Verkleidung der Einfriedungen z.B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutz-streifen oder Zaunblenden sind nicht zulässig.In der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Jugendzentrum“ sind Einfriedungenunzulässig. In der Fläche für Sport- und Spielanlagen sind Einfriedungen mit Ausnahme von Wildschweinschutzzäunen gemäß Ziff. II. 2.1.5 unzulässig.
2.1.2
Einfriedungen in den Gemeinbedarfsflächen und der Fläche für Sport- und Spielanlagen2.1.3
Im gesamten Geltungsbereich sind Werbeanlagen nur als parallel zur Gebäudefassadeangeordnete Werbeanlagen (Flachwerbung) an der Stätte der Leistung zulässig. Je Werbeanlage ist eine Größe von 2 m² zulässig bei einer max. Höhe von 60 cm. Der Abstand aller Teile einer Flachwerbung zur Fassade darf nicht größer als 0,2 m sein.Senkrecht zur Gebäudefassade angeordnete Werbeanlagen (Ausleger) sind ausnahmsweisebis zu einer Größe von 0,6 m x 0,6 m zulässig.Die Werbe- und Schriftzone ist dem Erdgeschossbereich zuzuordnen.Werbeanlagen dürfen wesentliche Bauglieder nicht verdecken. Art, Form, Größe, Lage, Material und Ausdehnung der Anlage müssen sich in die Maßstäblichkeit der Architektur ein- fügen.Das Anbringen / Aufstellen von Plakatwänden und Warenautomaten, von sich bewegendenWerbeelementen, Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder grellem Licht (Lauf-, Wechsel- und Blinklichter sowie Leuchtschriften), Lichtprojektionen einschließlichLaserwerbung, Bildschirmwerbungen sowie akustische Werbeanlagen sind unzulässig.Es wird ergänzend auf Hinweis Ziff. V. 18 verwiesen.Hinweis ohne Festsetzungscharakter:Alle Werbeanlagen im urbanen Gebiet MU sind mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bzgl. Art, Anzahl und Ausführung abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen.
Anforderungen an Werbeanlagen in den Baugebieten(§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)3.
Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:III.Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von NiederschlagswasserZur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf privaten und öffentlichenBaugrundstücken Zisternen zu errichten und das auf Dachflächen anfallendeNiederschlagswasser darin zu sammeln. Dieses Niederschlagswasser soll als Brauchwasser(z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden.Ausgenommen sind:·begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossen sind,·Intensivgründächer.Das Fassungsvermögen der Zisternen soll:·mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche,·mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachflächebetragen.Hinweise:·Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche, noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen,auf dem Grundstück zu versickern und/oder in den öffentlichen Regenwasserkanaleinzuleiten.·An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit einer Dachabdichtungauszustatten, die keine Wurzelhemmstoffe oder Biozide nach der Definition der Biozid-Verordnung (EU) Nr. 528/2012 enthalten.
Einhausungen2.2Mindestens 80 % der außerhalb von Gebäuden errichteten Fahrradabstellplätze sind einzuhausen (dreiseitig umschlossen). Als Einhausung von Fahrradabstellplätzen sind lediglich Mauern sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausungist zulässig. Die Einhausung von Fahrradabstellplätzen außerhalb der überbaubaren Grund- stücksfläche ist unzulässig.Oberirdische Müllbehälter sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu errichten, dass die Müllsammelbehälter von den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und den Verkehrsflächenbesonderer Zweckbestimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausung sind Hecken- oder Strauchbepflanzungen, Mauern sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig.Es wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur Vorgartenbegrünungunter Ziff. I. 17.6 verwiesen.
2.2.1Einhausung für Fahrräder und Müllbehälter in den Baugebieten mit Ausnahme der allgemeinen Wohngebiete A2 – A4
Einhausungen für Fahrradabstellplätze sind zulässig. Als Einhausung von Fahrradabstellplätzen sind lediglich Mauern sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig.Oberirdische Müllbehälter sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu errichten, dass die Müllsammelbehälter von den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und den Verkehrsflächenbesonderer Zweckbestimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausung sind Hecken- oder Strauchbepflanzungen, Mauern sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig.Es wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur Vorgartenbegrünungunter Ziff. I. 17.6 verwiesen.
Einhausung für Fahrräder und Müllbehälter in den allgemeinen Wohngebieten A2 - A42.2.2
In der Versorgungsfläche: „Energiezentrale“ sind Einfriedungen mit einer maximalen Höhe von 2 m lediglich in Form von Maschendraht- oder Stabgitterzäunen in Verbindung mit Heckenpflanzen, von Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen zulässig. Es sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 21.3) zu verwenden.Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen Ludwigshöhstraße und Granitstraße sind innerhalb eines Radius von 25 m vom Schnittpunkt Ludwigshöhstraße / Granitstraße (südliche Straßenbegrenzungslinie / Grenze des Geltungsbereichs) Einfriedungen unzulässig.Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die Bespannung oder Verkleidung der Einfriedungen z.B. mit Sichtschutzfolie, Sicht- schutzstreifen oder Zaunblenden sind nicht zulässig.
Einfriedungen in der Versorgungsfläche: „Energiezentrale“ 2.1.4
In folgenden Baugebieten oder Flächen sind zum Schutz vor Wildschweinen Einfriedungenmit einer maximalen Höhe von 1,6 m und einer Tiefe von maximal 0,5 m unterhalb der Erdoberfläche in Form von Stabgitterzäunen zulässig: :·In den allgemeinen Wohngebieten E1, E2 und E4 - E6 an den Baugrundstücksgrenzen,die an die festgesetzten Flächen für Wald, die festgesetzten Maßnahmenflächen M 4 - M 6 und / oder die festgesetzte Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung:„Verkehrsberuhigter Bereich“ Mondstraße angrenzen,·im allgemeinen Wohngebiet E3 an der östlichen und südöstlichen Baugebietsgrenze an der Cooperstraße,·in der Fläche für Sport- und Spielanlagen an der festgesetzten Geltungsbereichsgrenzedes Bebauungsplans und an der Grenze zur festgesetzten Maßnahmenfläche M 1,·in der östlichen Landschaftstreppe an der festgesetzten Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans und an der Grenze zur festgesetzten Maßnahmenfläche M 5.
2.1.5Wildschweinschutzzäune
IV.Nachrichtliche Übernahmen (§ 9 Abs. 6 BauGB)1.DenkmalschutzDer zentrale Bereich der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne, das Quartiers-Carré, ist als Sachgesamtheit / Ensemble nach hessischem Denkmalrecht (§ 2 Hessisches Denkmal- schutzgesetz (HDSchG)) geschützt.Zum Gesamtensemble gehören:·das zentrale Geviert des öffentlichen Platzes,·die vier den zentralen Platz umgebenden historischen Kasernengebäude (zwei Wirt- schafts- und zwei Stabsgebäude),·die ehemaligen Zugänge der Kaserne mit begleitenden Mauern und dahinterliegendenErschließungsplätzen,·die Mauern und Torhäuser der Doppelkaserne an der Ludwigshöhstraße.Eingriffe am Ensemble und den Freianlagen dürfen nur nach detaillierter und frühzeitigerAbsprache mit der Unteren Denkmalschutzbehörde erfolgen und bedürfen der Genehmigungder Unteren Denkmalschutzbehörde.
V.Hinweise und EmpfehlungenGesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften1.Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigen zitierten Vorschriftenkönnen im Stadtplanungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, am Ort der öffentlichenAuslegung (siehe Verfahrensvermerke), zu den üblichen Bürozeiten eingesehen werden.Gedenkstein Rodelunglück2.Der auf dem Gelände der ehemaligen Jefferson-Siedlung befindliche Gedenkstein, der an einen Rodelunfall aus dem Jahre 1909 erinnert, ist gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) im Bereich des allgemeinen Wohngebiets E4 mit der Beschriftung „Gedenkstein“ als Hinweis in den Bebauungsplan eingetragen. Der Stein ist zu erhalten. Er kann in Rücksprache mit der Unteren Denkmalschutzbehörde entlang der ehemaligen Rodelstrecke versetzt werden.Geothermiefelder3.Im westlichen Teilbereich der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung:„Landschaftstreppe“ sind Geothermiefelder zur Versorgung des Gebietes mit Wärmeenergievorgesehen. Die Abgrenzung der für die Geothermiefelder vorgesehenen Fläche wird gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) als Hinweis „Geothermie“ in den Bebauungsplan aufgenommen.der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen.In Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern kann von der Lage der für die Geothermiefelder vorgesehenen Fläche innerhalb des westlichen Teilbereichs der „Landschaftstreppe“ abgewichen werden.4.ArtenschutzIm Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz(BNatSchG) geschützte Tierarten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie (verschiedeneFledermausarten, Zaun-/Mauereidechsen und Heldbock) sowie europäische Vogelarten(darunter mehrere Arten mit unzureichendem oder schlechtem Erhaltungszustand in Hessen) nachgewiesen. Die sich hieraus ergebenden artenschutzrechtlichen Belange sind zu berücksichtigen. Insbesondere sind zu beachten:·Grundsätzlich sollen Baumfäll- und Rodungsarbeiten nur in den Wintermonaten vom 1. November bis Ende Februar, also außerhalb der Vogelbrutzeit durchgeführt werden. Vor Beginn von Baumfällarbeiten sind Bäume mit Höhlen oder potenziellenBaumquartieren insbesondere auf ein Vorkommen von Fledermäusen hin fachkundig zu untersuchen (z.B. mit Einsatz einer Höhlenkamera).·Aufgrund des möglichen Vorkommens artenschutzrechtlich relevanter Arten sind vor Beginn der Durchführung von Abbruch-, Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen Gebäude auf Quartiere von Fledermäusen oder Brutplätze gebäudebrütender Vogelarten durch eine qualifizierte Fachkraft zu kontrollieren.Sofern ein positiver Nachweis erfolgt, ist das weitere Vorgehen mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.·Im Geltungsbereich kommen mehrere Höhlenbäume vor, die von besondererartenschutzrechtlicher Relevanz sind. Die Standorte der Bäume sind im Bestandsplan(Anlage 1 zum Umweltbericht) gesondert gekennzeichnet. Einzelne Höhlenbäume sind mit einer planungsrechtlichen Erhaltungsbindung belegt.·Im Geltungsbereich kommen an zahlreichen Stellen Mauereidechsen sowie auch Zauneidechsen vor. Bei der Durchführung von Baumaßnahmen in Bereichen mit bekannten oder zu vermutenden Eidechsenvorkommen dürfen Erdarbeiten nur unter Beachtung artspezifischer Schutzmaßnahmen durchgeführt werden.Hierzu zählen:-schonende Baufeldräumung wie insbesondere die Durchführung von Erdarbeiten in Vorkommensbereichen nur in der Aktivphase der Tiere und vor der Eiablage (März/April), Durchführung von ggf. erforderlichen Rodungsarbeiten ohne Eingriffe in den Boden (Verdichtungen, Abgrabungen, Aufschüttungen etc.),-Vergrämung in ein im räumlichen Zusammenhang neu angelegtes Ersatzhabitat, inkl. Aufstellen eines Kleintierschutzzauns,-Fang/Umsiedlung von Tieren in geeignete Ersatzlebensräume.·Die erforderlichen Maßnahmen sind auf Vorhabenebene zu entwickeln und mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Bodeneingriffe in den festgestellten Eidechsenlebensräumen sind erst nach behördlicher Zustimmung zulässig.
Gesetzlich geschütztes Biotop2.Innerhalb der Maßnahmenfläche M 2 befindet sich ein nach § 30 BNatSchG gesetzlichgeschütztes Biotop (Sandtrockenrasen). Die Lage und Abgrenzung werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Die naturschutzrechtlichen Regelungen sind zu beachten.
Bodenveränderungen11.Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorischeAuffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.
Gedenkstein
Geothermie
Sandtrocken-rasen
Bei Baugenehmigungen, die Altflächen und insbesondere die Verfüllung von Gruben (vorsorgenden Bodenschutz) betreffen, ist die Untere Bodenschutzbehörde zu beteiligen.Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altlasten, schädliche Bodenveränderungen und / oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Arbeitsschutzund Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5 (zuständige Bodenschutzbehörde) zu beteiligen.
BiodiversitätDie Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dieses Bebauungsplans zu berücksichtigen.Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biologischen Vielfalt für Neubauprojekteverwiesen. Eine Umsetzung von Teilen dieser Maßnahmen wird empfohlen.(https://www.Darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/)Es sollte artenreiches, regionales Saatgut für Rasenflächen verwendet, einheimische,blühende Stauden bevorzugt und auf Ziergräser verzichtet werden. Des Weiteren wird empfohlen, Grünflächen möglichst naturnah und unter Verwendung gebietsheimischerKräuter-Gräser-Saatgutmischungen zu gestalten sowie auf die Verwendung nährstoffreichenOberbodens zu verzichten.
5.
Flächen mit Bodenverunreinigungen9.Als Folge der militärischen Nutzungsgeschichte wurden im Geltungsbereich unterschiedlichgeartete Untergrundbeeinträchtigungen festgestellt. Diese werden im Zuge der Baufeldfreimachung unter Berücksichtigung der zulässigen Folgenutzung in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Darmstadt im erforderlichen Umfang saniert und fachgerechtentsorgt. Nach der Durchführung der Maßnahmen werden die Grundstücke als uneingeschränkt nutzbar eingestuft.
Externe AusgleichsmaßnahmenDie Bewältigung des verbleibenden, nicht im Plangebiet kompensierbaren Ausgleichsdefizitserfolgt durch externe Maßnahmen. Gem. § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB wurden anstelle von Darstellungen und Festsetzungen nach dem § 9 BauGB vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB auf den von der Gemeinde bereitgestellten Flächen getroffen.Durch die Nutzungsaufgabe folgender Stadtwaldflächen im Darmstädter Süden innerhalb des FFH-Gebiets „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt" (Gebiets-Nr.6118-304) wird der erforderliche Punkteausgleich ermöglicht:·Darmbachaue (ca. 16,5 ha)·Böllenfalltor (9,4 ha).(Siehe hierzu in der Begründung, Teil B: Umweltbericht, Anlage 6: Ergebnisbericht der Prüfung externer Ausgleichsflächen im Wald zum Bebauungsplan S 26). Zur Konkretisierungder Ausgleichsmaßnahmen und ergänzend zum städtebaulichen Vertrag wurde der „Vertrag über die Umsetzung und die dauerhafte Unterhaltung von Kompensationsmaßnahmen zum Naturschutzrechtlichen Ausgleich im Zuge des Bebauungsplans S 26 Ludwigshöhviertels“zwischen der Projektentwicklerin BVD New Living GmbH & Co. KG und der Wissenschaftsstadt Darmstadt am 27.03.2023 geschlossen.
6.
Verwendung heller Beläge bzw. heller Farbtöne für Gebäudefassaden,Nebenanlagen, Kfz-Stellplätze und befestigte Flächen7.Gebäudefassaden, Nebenanlagen, Kfz-Stellplätze und befestigte Flächen in den Baugebietensollten aus klimaökologischen Gründen in hellen Farbtönen bzw. mit hellen Belägen hergestellt werden.8.LärmschutzIm Rahmen der Baugenehmigung muss ein entsprechender Nachweis über die Einhaltungder Grenzwerte der 18. BImSchV im Zuge der Gewährleistung eines gesunden Wohnens erbracht werden.
Altflächen / Altlasten10.
§Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.07.2023 (BGBl. I Nr. 221)§Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geändert durch Art. 11 des Gesetzes vom 22.03.2023 (BGBl. I Nr. 88)§Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBI. I S. 1728)§Planzeichenverordnung (PlanZV) i.d.F. vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S.1802)§Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBI. I S. 198), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 20.07.2023 (GVBl. S. 582)§Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBI. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 16.02.2023 (GVBl. S. 90, 93)§Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 08.12.2022 (BGBl. I S. 2240)§Hess. Naturschutzgesetz (HNatG) i.d.F. vom 25.05.2023 (GVBl. I S. 379), zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473)§Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBl. I Nr. 176)§Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 28.06.2023 (GVBl. S. 473)§Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBI. S. 211)§Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 26.07.2023 (BGBl. I Nr. 202)§Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)  i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.03.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 88)
Rechtsgrundlagen:
Vorschlagsliste A1 – Straßenbäume Bäume I. Ordnung (Bäume über 20 m Wuchshöhe)Quercus cerris Zerr-EicheQuercus roburStieleicheQuercus petraea TraubeneicheTilia tomentosa 'Brabant'  Silber-LindeTilia x europaea 'Pallida Kaiser-Linde Bäume II. Ordnung (Bäume 10 bis 20 m Wuchshöhe) Acer campestreFeld-AhornAcer campestre 'Elsrijk' Kugel-Feld-AhornCarpinus betulus HainbucheCarpinus betulus 'Fastigiata' Pyramiden-HainbucheCarpinus betulus 'Frans Fontaine'Säulen-HainbucheCeltis australis Südlicher ZürgelbaumQuercus robur 'Fastigiata Koster'Pyramiden-EicheTilia cordata 'Erecta'Dichtkronige Winter-LindeTilia cordata 'Greenspire'Stadt-LindeTilia cordata 'Rancho'Kleinkronige Winter-Linde Bäume III. Ordnung (Bäume unter 10 m Wuchshöhe) Acer monspessulanumFranzösischer AhornCornus masKornelkirscheMalus tschonoskiiScharlach-ApfelPrunus cerasifera 'Nigra'Kirsch-PflaumePyrus communis 'Beech Hill'Kultur-BirnePrunus x schmittiiZier-Kirsche
21.1.3
Kampfmittel12.Es gibt keinen begründeten Verdacht, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu rechnen ist und es liegen auch keine sonstigen Erkenntnisse über mögliche Munitions-belastungen vor.Soweit dennoch im Zuge der Bauarbeiten ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, ist der Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen.
Schutz der Gebäude vor Baumsturz-SchädenBei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbaumaßnahmen am Waldrand wird empfohlen, dass die Statik der Gebäude ausreichend Schutz gegen Baumsturz bietet.14.
Einstellplatzsatzung sowie Einschränkungs- und Verzichtssatzung imLudwigshöhviertelEs gelten die „Satzung über die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen und Abstellplätzenim Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Einstellplatzsatzung)“ und die „Satzung über die Einschränkung der und auf den Verzicht der Herstellung von notwendigen und nicht notwendigen Stellplätzen im Ludwigshöhviertel (Einschränkungs- und Verzichtssatzung im Ludwigshöhviertel)“ in den jeweils geltenden Fassungen.
17.
Pflanzliste21.21.1.121.1
21.1.2
21.221.2.1Vorschlagsliste A2 – Bäume Bäume I.  Ordnung (Bäume über 20 m Wuchshöhe) Acer pseudoplatanusBergahornBetula pendulaHängebirkeCastanea sativaEdel-/Ess-KastanieFagus sylvaticaRotbucheFraxinus excelsior - EscheJuglans regiaWalnussPinus sylvestrisWald-KieferPlatanus × hispanicaGewöhnliche PlataneSalix albaSilberweideSalix alba 'Tristis'TrauerweideTilia cordataWinter-LindeTilia platyphyllosSommerlindeTilia platyphyllos 'Örebro'Großblättrige Sommer-LindeUlmus Hybride 'Columella'Stadt-UlmeUlmus hollandica 'Lobel'schmalkronige Stadt-Ulme
BodendenkmälerWenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, Verfärbungen, Gräber, Scherben,Knochen) bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege(hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen (§ 21 HDSchG). Der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein Kulturdenkmal oder Teile davon zerstören oder beseitigen, an einen anderen Ort verbringen oder umgestalten will und wer in der Umgebung eines unbeweglichen Kulturdenkmals Anlagen errichten, verändernoder beseitigen will, wenn sich dies auf den Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals auswirken kann (§ 18 HDSchG).
13.
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungsträgerabzustimmen. Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten.
Leitungsschutzmaßnahmen (Neuplanung / Neubau)15.
19.
BaumschutzsatzungEs gilt die Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt. In jeder Phase einer Baudurchführung sind die zu erhaltenden Bäume vor schädigenden Einflüssen zu bewahren.Die DIN 18920 (2014-07 bzw. in ihrer aktuellen Fassung) ist entsprechend anzuwenden und einzuhalten.20.
Darmstädter Sortimentsliste (2020)
18.Außenbeleuchtung18.1Beleuchtung von Gebäuden und FreibereichenFür die Außenbeleuchtung sollen Leuchten verwendet werden, die im installierten Zustand nur unterhalb der Horizontalen (0 % Upward Light Ratio) strahlen. Rundum strahlende Leuchten (z.B. Kugelleuchten, Solarkugeln, freistrahlende Röhren) sowie gezielte oder flächige Fassadenanstrahlungen und Skybeamer (Himmelsstrahler) sollen nicht verwendet werden.Die Lichtmenge (Lichtstrom) soll auf ein begründet notwendiges Minimum reduziert werden. Die Beleuchtungsdauer soll auf die Nutzungszeit begrenzt und möglichst während der Nachtzeiten (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) abgeschaltet oder mindestens um 70% gedimmt werden. Die Innenbeleuchtung soll so gestaltet werden, dass sie nicht störend in den Außenraum wirkt.Für öffentliche Bauvorhaben sollen Beleuchtungsstärken von 5 Lux für Weg- und Zugangsbeleuchtung sowie 10 Lux für Hof- und Parkplatzbeleuchtung eingehalten werden entsprechend der Technischen Regeln für Arbeitsstätten ASR A3.4.In die freie Landschaft und Naturräume oder auf angrenzende Freibereiche gerichteteBeleuchtung soll vermieden werden. Dunkelräume und Dunkelkorridore sollen erhalten werden, insbesondere im Übergangsbereich von Bebauung zu Grünzug.18.2WerbeanlagenLicht soll nicht an den angestrahlten Flächen vorbeigelenkt werden. Zur Vermeidung sollen Scheinwerfer mit gerichteter Abstrahlung (u.a. asymmetrische Flächenstrahler, Blenden oder Projektionstechniken) eingesetzt werden.  Um Streulicht in den Himmel und die Umgebung zu vermeiden, sollen Anstrahlungen nur von oben nach unten erfolgen. Himmelsstrahler sollen nicht verwendet werden.Nach Sonnenuntergang soll die Leuchtdichte für Anstrahlungen bzw. selbststrahlendeWerbeanlagen, die größer als 10 m² sind, nicht mehr als 2 cd/m² betragen. Für kleine (weniger als 10 m²) strahlende Flächen soll die Leuchtdichte nicht mehr als 50 cd/m² betragen. Die Hintergründe selbststrahlender Anlagen (größte Flächenanteile) sollen in dunklen oder warmen Tönen gestaltet werden.In die freie Landschaft oder auf angrenzende Freibereiche einwirkende Werbung sowie Leuchtkästen und Flachtafeln auf Vordächern sollen vermieden werden.
Geländeoberfläche und Anschlusshöhen an StraßenIn den allgemeinen Wohngebieten WA A bis WA E wird die Höhe der Geländeoberfläche nach § 2 Abs. 6 HBO nach Rücksprache mit dem Bauaufsichtsamt mit den Bauantragsunterlagenfestgelegt.Anschlusshöhen für die Baugrundstücke ergeben sich aus der Erschließungsplanung des Ludwigshöhviertels und können beim Mobilitätsamt angefragt werden.
16.
21.2.2Ulmus hollandica 'Lobel'schmalkronige Stadt-Ulme Bäume II. Ordnung (Bäume 10 bis 20 m Wuchshöhe)Acer platanoides 'Cleveland 'Kegelförmiger Spitz-AhornAcer rubrumRot-AhornAesculus x carnea 'Briotii'Scharlach-RoßkastanieAlnus glutinosaSchwarzerleBetula pendula HängebirkeCastanea sativaEdel-/EsskastanieCrataegus monogynaEingriffliger WeißdornLiquidambar styracifluaAmberbaumLiquidambar styraciflua 'Paarl'Säulen-AmberbaumMorus albaMaulbeerbaumPopulus tremulaZitterpappel, EspePrunus aviumVogelkirschePyrus communisKultur-BirneQuercus x hispanica 'Wageningen'Spanische EicheQuercus pubescensFlaumeicheSorbus ariaMehlbeereSorbus aucupariaVogelbeere, EberescheSorbus domesticaSpeierlingSorbus torminalisElsbeereTaxus baccataGemeine Eibe Bäume III. Ordnung (Bäume unter 10 m Wuchshöhe)Acer campestre 'Huibers Elegant'Feld-AhornAcer opalus Schneeball-AhornAmelanchier arborea 'Robin Hill'Schnee-FelsenbirneCercis siliquastrumJudasbaumCrataegus laevigata 'Pauls Scarlet'RotdornCrataegus monogynaSäulenweißdornKoelreuteria paniculataBlasenescheMalus communisHolz-ApfelMalus sylvestrisApfelObstgehölzein SortenPrunus mahalebStein-WeichselPrunus spinosaSchwarzdornPyrus communisKultur-BirnePyrus pyrasterWildbirnePyrus salicifoliaWeidenblättrige BirneSorbus x thuringiaca 'Fastigiata'Thüringische MehlbeereVorschlagsliste B1 - Sträucher für Form-Hecken geeignetAcer campestreFeld-AhornBerberis vulgarisGewöhnliche BerberitzeCarpinus betulusHainbucheCrataegus monogynaEingriffeliger WeißdornFagus sylvaticaRot-BucheIlex aquifoliumStechpalmeLigustrum vulgareGewöhnlicher LigusterTaxus baccataEibeVorschlagsliste B2 - Sträucher (ergänzend zu B1) GroßsträucherAmelanchier ovalisEchte FelsenbirneCornus masKornelkirscheCornus sanguineaBlutroter HartriegelCorylus avellanaHaselnussCrataegus laevigataZweigriffeliger WeißdornCrataegus monogynaEingriffliger WeißdornEuonymus europaeusgewöhnliches PfaffenhütchenMespilus germanicaEchte MispelPrunus padusTraubenkirschePrunus spinosaSchwarzdornSalix capreaSal-WeideSalix spec.Sal-WeideSambucus nigraSchwarzer HolunderViburnum lantanaWolliger SchneeballViburnum opulusGewöhnlicher Schneeball Sonstige SträucherCytisus scopariusBesenginsterGenista germanicaDeutscher GinsterHippophae rhamnoidesSanddornJuniperus communisHeide-WacholderKolkwitzia amabilisLiebliche Kolkwitzie/ PerlmuttstrauchLonicera xylosteumRote HeckenkirscheMalus sylvestrisHolz-ApfelPhiladelphus coronariusFalscher Jasmin/Europäischer PfeifenstrauchPyrus pyrasterWild-BirneRhamnus catharticaPurgier-KreuzdornRhamnus frangulaFaulbaumRibes alpinumAlpen-JohannisbeereRosa in einheimischen ArtenRoseRubus idaeusHimbeereSpiraea x vanhoutteiBelgischer Spierstrauch/Prachtspiere
21.3
21.4
21.2.3
21.4.2
21.4.1
VERFAHRENSVERMERKEAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 08.12.2005. Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“am 13.12.2005. Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur Änderung des Aufstellungsbeschlussesvom 01.09.2020. Bekanntmachung der Änderung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB„Darmstädter Echo“ am 07.09.2020. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 14.11.2018. Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke derPlanung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 16.11.2018. Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörunggem. § 3 Abs. 1 BauGB im Technischen Stadthaus, Bessunger Straße 125 in der Zeit vom19.11.2018 bis einschließlich 19.12.2018. Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerungbezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB undAbstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 15.11.2018. Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 01.09.2020. Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 07.09.2020. Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit Begründung sowie denwesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m.§§ 2 und 3 PlanSiG durch Einstellung im Internet in der Zeit vom 15.09.2020 bis einschließlich15.10.2020 und zusätzliche Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarungim Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12. Zeitgleiche Einstellung in dasInternet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 2 und 3 PlanSiG und Abstimmung mit denNachbargemeinden mit Schreiben vom 02.09.2020. Erneute öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 30.09.2021. Bekanntmachung der erneuten öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 07.10.2021. Erneute öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit Begründung sowie denwesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB i.V.m.§§ 2 und 3 PlanSiG durch Einstellung im Internet in der Zeit vom 18.10.2021 bis einschließlich18.11.2021 und zusätzliche Einsichtnahme im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarungim Stadt- planungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12. Zeitgleiche Einstellung in dasInternet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. §§ 2 und 3 PlanSiG und Abstimmung mit denNachbargemeinden mit Schreiben / Mail vom 11.10.2021. Eingeschränkte erneute Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit sowie der betroffenenBehörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 Satz 2,3 und 4 BauGB und Einholung von Stellungnahmen zurPlanänderung i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB mit Mail vom 17.03.2022 und Frist zur Stellungnahme biseinschließlich 08.04.2022. Satzungsbeschluss:Dieser  Bebauungsplan und die im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicherAnlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln und / oder der Verwendung vonNiederschlagswasser wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zurSatzung beschlossen am                    . Diese Ausfertigung stimmt mit den zur Satzung beschlossenen Planteilen 1 bis 3 überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________        Der DezernentBekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Babauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGBund der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am                    . Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung(HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt in der Zeitvom                     bis einschließlich                     und zusätzliche Einsichtnahme im o.g.Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West,Mina-Rees-Straße 12.Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                    . Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________        Der Dezernent                      
AS+P  Albert Speer + Partner GmbHHedderichstraße 108 - 11060596 Frankfurt am Main
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamtAS+P  Albert Speer + Partner GmbHHedderichstraße 108 - 11060596 Frankfurt am Main
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
Diese Ausfertigung (Planteil 3 / 3) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Planüberein.Der Planteil ist nur in Verbindung mit den Planteilen 1 / 3 und 2 / 3 gültig.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Darmstadt, den                                                                           Stadtplanungsamt                                    _________________                               Jochen Krehbiehl
Stand: 16.10.2023
Wissenschaftsstadt Darmstadt      Gemarkung Darmstadt                 Flur 22, 58Bebauungsplan S 26-Ludwigshöhviertel -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von NiederschlagswasserPlanteil 3 / 3Dieser Planteil ist nur in Verbindung mit den Planteilen 1 / 3 und 2 / 3 gültig.