Baugenehmigungs- und Wohnungsfertigstellungsbericht

Dezernat, Dienststelle  
VI/VI/3 
 
Vorlagen-Nummer 18.06.2024 
 1709/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 20.06.2024 
 
Baugenehmigungs- und Wohnungsfertigstellungsbericht 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 02.02.2023 den Änderungsan-
trag zu AN/0242/2023 beschlossen. Der Beschluss beauftragt die Verwaltung, in regelmä-
ßigen Abständen über die Planungsziele im Wohnungsbau und die Anzahl  der beschlos-
senen Wohneinheiten (WE) zu berichten.  
Für das Jahr 2023 liegen inzwischen die erforderlichen Landes- und Kommunaldaten für 
die Berichterstattung vor, die als Anlage beigefügt ist.  
  
 
Gez. Haack

Baugenehmigungs- und Wohnungsfertigstellungsbericht, Stand 14.06.2024                                                                                                             Seite 1 von 3 
 
 
Baugenehmigungs- und Wohnungsfertigstellungsbericht 2023 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 02.02.2023 den Änderungs-
antrag zu AN/0260/2022 beschlossen. Der Beschluss beauftragt die Verwaltung, in re-
gelmäßigen Abständen über die Planungsziele im Wohnungsbau und die Anzahl der 
beschlossenen Wohneinheiten (WE) zu berichten. Für das Jahr 2023 liegen inzwischen 
alle geforderten Landes- und Kommunaldaten für eine Berichterstattung vor.  
Die nachfolgenden Kennzahlen beziehen sich nur auf die Werte und Verfahren im Zu-
sammenhang mit dem Wohnungsbau. Die Gesamtanzahl an Bauleitplan- und Bauge-
nehmigungsverfahren ist deutlich höher.  
Bauleitplanverfahren 
Der Rat der Stadt Köln beschließt pro Jahr durchschnittlich 15 Bebauungspläne mit ca. 
1.200 WE. Die Bebauungsplanverfahren haben eine durchschnittliche Verfahrensdauer 
von 39 Monaten (ermittelt aus Fallzahlen der Jahre 2012 - 2022). 
Rückschau 2023  
In 2023 wurden neun Bebauungspläne zum Satzungsbeschluss gebracht. Sieben der 
neun Bebauungspläne haben Planrecht für Wohnungsbau mit 1.141 WE (davon 282 öf-
fentlich gefördert) geschaffen. 18 Verfahren wurden in 2023 aufgestellt/eingeleitet, da-
von sechs Verfahren mit Wohnungsbau. Die in 2023 aufgestellten/eingeleiteten Verfah-
ren haben ein Potenzial von insgesamt 2.418 WE. 
Die Dauer der in 2023 abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren betrug durchschnitt-
lich etwa 44 Monate. Die Verfahren dauerten zwischen 25 Monaten (Ostmerheimer Str.) 
und 82 Monaten (Von-Ketteler-Str.). Vier der sieben Verfahren zur Schaffung von Woh-
nungsbau lagen zwischen 32 und 38 Monaten. Mit Herausnahme des Vorhabens mit 
der längsten Verfahrensdauer wird ein durchschnittlicher Zeitraum von 38 Monaten für 
die weiteren sechs Verfahren erreicht.  
Die großen zeitlichen Verzögerungen im Bebauungsplanverfahren „Von-Ketteler-
Straße“ sind auf zeitintensive Verhandlungen zwischen der Vorhabenträgerin und der 
Eigentümerin eines Grundstücks zurückzuführen, das für den Nachweis einer externen 
Ausgleichsmaßnahme gepachtet werden sollte. 
Ziele 2024  
Für das Jahr 2024 sind bereits neun Satzungsbeschlüsse erfolgt, davon vier Verfahren 
mit Wohnungsbau mit insgesamt 1.750 WE. Der erhöhte Wert an geplanten, neu zu 
schaffenden WE in 2024 beruht unter anderem auf zeitlichen Verzögerungen des kom-
plexen Verfahrens Rondorf Nord-West, für das ursprünglich ein Satzungsbeschluss in 
2023 eingeplant war, nun aber aufgrund interner Abstimmungserfordernisse beim Vor-
habenträger bezüglich der Unterzeichnung des städtebaulichen Vertrages erst in 2024 
zum Abschluss gebracht werden kann. Es ist vorgesehen, weitere drei Verfahren mit 
Wohnungsbau zum Abschluss zu bringen, unter anderem die Rochusstraße, das Lind-
gens-Areal sowie die Ringstraße. Mit diesen Satzungsbeschlüssen würde Planrecht für 
weitere 720 WE geschaffen. 
VI Dezernat Planen und Bauen 
VI/3 Wohnungsbauleitstelle

Baugenehmigungs- und Wohnungsfertigstellungsbericht, Stand 14.06.2024                                                                                                                   Seite 2 von 3 
 
Die Anzahl der geplanten Aufstellungs- bzw. Einleitungsbeschlüsse beträgt insgesamt 
sieben, davon zwei mit Wohnungsbau. Rechnerisch entsteht hiermit Planungsrecht für 
478 WE. 
Baugenehmigungsverfahren 
In 2023 wurden 993 Anträge mit knapp 3.000 WE beim Bauaufsichtsamt eingereicht. Es 
wurden rund 4.800 WE genehmigt. Daraus lässt sich schließen, dass vermehrt aus den 
vorherigen Jahren beantragte WE erst in 2023 genehmigt werden konnten.  
Hingegen wurden im Rahmen der amtlichen Landesstatistik im Jahr 2023 Baugenehmi-
gungen für rund 3.200 WE ermittelt. Die Abweichung gegenüber der beim Bauaufsichts-
amt mittels amtseigener Prozesssoftware errechnete Anzahl liegt insbesondere in un-
terschiedlichen Definitionen, was als Wohneinheit gilt sowie in Abweichungen zwischen 
den Eintragungen in der Software und den im Zuge der Bauantragstellungen vom Vor-
habenträger eingereichten Statistikbögen, die an das Statistische Landesamt gehen. 
Insgesamt lässt sich feststellen, dass nach einem starken Rückgang neu eingegange-
ner Bauanträge für Wohnungsbau in 2022 um rund ein Drittel im Vergleich zu 2021 eine 
Erholung in 2023 um plus ein Drittel (Basisjahr 2022) eingetreten ist. Die Anzahl der im 
1. Quartal 2024 eingegangen Bauanträge gesamt sowie für Wohnungsbauvorhaben fällt 
im Vergleich zum 1. Quartal 2023 nur marginal geringer aus. 
Die Dauer der Baugenehmigungsverfahren für Wohnungsbauvorhaben betrug in 2023 
durchschnittlich 199 Tage und variiert je nach Komplexität der Vorhaben erheblich. 
Der amtlichen Bautätigkeitsstatistik zufolge wurden im Jahr 2023 insgesamt 3.533 WE 
fertig gestellt. Abzüglich der Wohnungsabbrüche standen dem Kölner Wohnungsmarkt 
3.344 WE zusätzlich zur Verfügung.  
Beschäftigungsgrad im Bauaufsichts- und Stadtplanungsamt (Stand Mai 2024) 
Im Bauaufsichtsamt konnte mithilfe eines Nachbesetzungskonzeptes im Jahr 2023 die 
Vakanzquote von Stellen der Sachbearbeitung in der Abteilung Baugenehmigung und 
Bauberatung auf etwa 4,5 % gesenkt werden.   
Im Stadtplanungsamt sind aktuell 18 Stellen unbesetzt. Das entspricht einer Stellenva-
kanz von 17,1 %. Allerdings befindet sich das Fachamt derzeit in einem umfangreichen 
Umorganisationsprozess. In diesem Rahmen sind Mehrstellen entstanden, aber konn-
ten auch Vakanzen aus Konsolidierungsgründen zunächst nicht nachbesetzt werden. 
Einige Besetzungsverfahren laufen bereits, andere werden sukzessive angestoßen. Es 
ist somit davon auszugehen, dass die Vakanzen kurzfristig abgebaut werden können 
und sich auf einem deutlich niedrigeren Niveau stabilisieren werden. 
Digitale Bauakte 
Von der Einreichung eines digitalen Bauantrages haben im 1. Quartal 2024 lediglich 37 
von 661 Antragstellern Gebrauch gemacht. Das entspricht einer Quote von 5,6 %. Die 
Jahreswerte für 2023 liegen nicht vor, die bekannten Quartalszahlen bestätigen jedoch 
die bisher geringe Inanspruchnahme des digitalen Bauantrages. Die Stadt Köln hat 
beim Land beantragt, dass die Stadt Köln ab 2025 nur noch digitale Bauanträge anneh-
men muss.

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Qualitative Bauberatung im Bauaufsichtsamt 
Die vertieften Abstimmungen mit den verwaltungsinternen und externen Beteiligten ver-
laufen weiterhin sehr konstruktiv und zielführend. Gemeinsam mit dem Bund Deutscher 
Architektinnen und Architekten hat bereits eine gemeinsam organisierte Veranstaltung 
mit dem Titel „Architektenschaft trifft Bauaufsicht“ im Mai 2024 stattgefunden.  
Die Konzeption der qualitativen Bauberatung befindet sich in der Ausarbeitung und soll 
nach der Sommerpause 2024 zunächst im Bauausschuss vorgestellt werden. 
 
Übersicht Kennzahlen zu Bauleitplan- und Baugenehmigungsverfahren  
 
Nr. Kennzahlen Wohnungsbau 2023 Wert 
1 Bauleitplanung 
1a) Anzahl WE durch Satzungsbeschlüsse 2023 
- frei finanziert  
- öfgWB  
- behindertengerecht 
- zur Eigentumsbildung 
 
859 
282 
nicht lieferbar 
nicht lieferbar 
1b) Ergebnis 2023  
- Anzahl Aufstellungs-/Einleitungsbeschlüsse 2023 mit WE 
- Anzahl Satzungsbeschlüsse 2023 mit WE 
- Anzahl WE mit neu geschaffenem Planrecht 
 
6 
7 
1.141 
1c) Ziele 2024  
- Anzahl geplante Satzungsbeschlüsse mit WE 
- Anzahl WE in geplanten Satzungsbeschlüssen 
- Anzahl geplante Aufstellungs-/Einleitungsbeschlüsse mit WE 
- Anzahl WE in geplanten Einleitungsbeschlüssen  
 
7 
2.470 
2 
478 
2 Baugenehmigung  
2a) - Anzahl neue Bauanträge mit WE  
- Anzahl neue WE in Bauanträgen  
- Dauer Baugenehmigungsverfahren (durchschnittlich)  
993 
2.995 
199 Tage 
2b) - Anzahl WE Baugenehmigungen 2023 (Bauaufsichtsamt)   
- Anzahl WE Baugenehmigungen 2023 (Landesstatistik) 
- Anzahl fertig gestellter WE 2023 (Landesstatistik)  
- Anzahl WE als aktueller Bauüberhang 2023 (Landesstatistik) 
4.834 
3.211 
3.533 
9.415 
2c) - Stand digitale Bauakte: Anzahl Bauanträge im 1. Quart. 2024 ge-
samt und digital 
661, davon 
37 digital 
3 Beschäftigungsquote 
 - Bauaufsichtsamt 
- Stadtplanungsamt 
- MA nicht im Dienst  
95,5 % 
82,9 % 
nicht lieferbar