Bebauungsplan W 35 – Rüdesheimer Straße / Noackstraße – (Erneuter Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
24.09.2014 
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor  
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III Amt für Wirtschaft und 
Stadtentwicklung 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 
  OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2014/0303 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:  5110020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:        
 
Betreff: Bebauungsplan W 35 – Rüdesheimer Straße / Noackstraße – (Erneuter 
Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 10.09.2014 
 
Beschlussvorschlag : 
1.  Das Bebauungsplanverfahren für den einfachen Bebauungsplan W 35 wird im vereinfachten 
Verfahren nach § 13 BauGB weitergeführt.  
2.  Dem vorliegenden, geänderten Entwurf zum Bebauungsplan W 35 – Rüdesheimer Straße / 
Noackstraße – und der dazugehörigen Begründung ( Anlage ) wird zugestimmt. 
3.  Der Entwurf zum Bebauungsplan W 35 – Rüdesheimer Straße / Noackstraße – für das 
Gebiet zwischen Rüdesheimer Straße, Heidelberger Straße, Noackstraße und Karlsruher 
Straße (ohne Teilbereich W 35.2) ist mit der dazugehörigen Begründung gemäß § 4a (3) 
BauGB erneut öffentlich auszulegen.

- 2 - 
Anlagen: Anlage: Begründung zum Bebauungsplanentwurf W 35 
Entwurf zum Bebauungsplan W 35 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / 
ausgelegt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage Nr. 2014/0303 vom 10.09.2014: 
 
 
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 21.06.2012 (Magistratsvorlage Nr. 
2012/0142) wurde der Aufstellungsbeschluss vom 18.02.1999 für das Gebiet zwischen 
Rüdesheimer Straße, Heidelberger Straße, Noackstraße und Karlsruher Straße neu gefasst.  
Der neu gefasste Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans dient der Steuerung der 
städtebaulichen Entwicklung, insbesondere der Umsetzung des Einzelhandels- und 
Zentrenkonzeptes der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom 03.05.2012, Magistratsvorlage Nr. 2012/0011). 
 
Um die Planungsziele im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 35 nicht zu gefährden wird 
vorerst ein „einfacher Bebauungsplan“ aufgestellt, der nur solche Festsetzungen trifft, die 
hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung erforderlich und zur Umsetzung des 
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes notwendig sind. Für die sonstigen städtebaulichen und 
nutzungsbezogenen Voraussetzungen ist weiterhin § 34 BauGB maßgebend. 
 
Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll der 
vorhandene, städtebaulich nicht integrierte Einzelhandelsstandort Heidelberger Straße / 
Rüdesheimer Straße nicht um Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten erweitert 
werden, um die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt sowie 
die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in den Ortskernen Bessungen und Eberstadt 
sicher zu stellen. Aus diesem Grund sollen Einzelhandelsbetriebe mit 
nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten, Einzelhandelsbetriebe mit sonstigen 
zentrenrelevanten Kernsortimenten und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht 
zentrenrelevanten Kernsortimenten, sowie Bank- und Postfilialen als ergänzende, für die 
Zentrenbildung spezifische Dienstleistungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 35 
ausgeschlossen werden. Die Ansiedlung von Bank- und Postfilialen würde die zentralen 
Funktionen des benachbarten Bessunger Ortskerns sowie des zentralen Versorgungsbereichs 
Eberstadt in besonderem Maße gefährden, da eine Verlagerung solcher Nutzungen in den 
Geltungsbereich des Bebauungsplans W 35 einen wesentlichen Funktionsverlust in den Zentren 
zur Folge hätte 
1. Ausnahmen bzgl. der Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel mit nicht-
zentrenrelevantem Kernsortiment können auf den Grundstücken an der Heidelberger Straße 
eingeschränkt zugelassen werden. Darüber hinaus besitzen die vorhandenen Betriebe 
Bestandsschutz. 
 
Vergnügungsstätten sollen im Geltungsbereich des W 35 ausgeschlossen werden, um die 
vorhandene Wohnbebauung im Bereich der Noackstraße zu schützen und einen Trading-Down-
Effekt zu verhindern.  
 
Aufgrund der Entwicklungen im Umfeld des Geltungsbereichs, insbesondere der 
Neuentwicklung der Konversionsflächen, wird für das Planungsgebiet eine städtebauliche 
Aufwertung angestrebt. Für den nördlichen Teilbereich soll die Entwicklung eines qualitativ 
hochwertigen Gewerbe- und Bürostandorts beiderseits des neuen Sondergebiets W 35.2 
(„Marktplatz Bessungen“) unterstützt werden. Im südlichen Teilbereich, in Nachbarschaft zur 
Lincoln-Siedlung, ist eine Wohn- und Büronutzung angedacht.  
 
                                                
1 Der Ortskern von Eberstadt ist zentraler Versorgungsbereich

- 4 - 
Zu 1.:  
 
Wird durch die Aufstellung eines Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 BauGB der sich 
aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht 
wesentlich verändert oder enthält er lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a oder Abs. 2b 
BauGB kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet weden, wenn: 
 
– die Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben nicht begründet wird oder Vorhaben 
nicht zulässig werden, die vorprüfungspflichtig mit erheblichen nachteiligen 
Umweltauswirkungen nach der Anlage 1 zum UVPG sind und 
– Belange des Habitat- oder Vogelschutzes nicht berührt werden.  
Da es sich hier um den Ausschluss bestimmter Arten der zulässigen baulichen Nutzungen 
gemäß § 9 Abs. 2a und 2b BauGB handelt und da die o. g. weiteren Voraussetzungen für das 
vereinfachte Verfahren vorliegen, kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB hier 
angewendet werden. 
 
Im vereinfachten Verfahren wird gemäß § 13 Abs. 3 von der Durchführung einer 
Umweltprüfung, von der Erstellung eines Umweltberichtes, sowie von der 
zusammenfassenden Erklärung abgesehen. Im vereinfachten Verfahren kann von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen 
werden. 
 
 
Zu 2. und 3: 
 
Der Entwurf des Bebauungsplans W 35 – Rüdesheimer Straße / Noackstraße – und die 
dazugehörige Begründung (Anlage ) wurden neu erarbeitet.  
Die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs W 35 (Aushang bzw. Parlis) 
mit der zugehörigen Begründung erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung im 
Darmstädter Echo.  
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden 
werden gemäß § 4a (3) BauGB parallel zur erneuten Offenlage beteiligt. 
Die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung und der ersten Offenlage zum damaligen 
Bebauungsplanentwurf eingegangenen Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit werden in der Endabwägung zum 
Satzungsbeschluss abschließend geprüft. 
 
Der Dezernent I: Die Dezernentin III:  
 
 
 
Jochen Partsch Cornelia Zuschke  
Oberbürgermeister Stadträtin 
 
Vorab werden übersandt:  
• 9 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs W 35 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung  
 
Darmstadt,  10.09.2014 
61.2 ha  Nst. 2112

Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung Darmstadt                                   Flur 19, 20
Entwurf zum
Bebauungsplan W 35
-5GHVKHLPHU6WUD‰H1RDFNVWUD‰H
IUGDV*HELHW]ZLVFKHQ5GHVKHLPHU6WUD‰H+HLGHOEHUJHU6WUD‰H1RDFNVWUD‰HXQG
.DUOVUXKHU6WUD‰HRKQHGHQ*HOWXQJVEHUHLFKGHV%HEDXXQJVSODQV:
I.       Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
$XIJUXQGGHV†%DX*%LG)GHU%HNDQQWPDFKXQJYRP%*%O,6
i.V.m. der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132)
werden festgesetzt:
1.      Art der baulichen Nutzung
$OOH$UWHQEDXOLFKHU1XW]XQJHQQDFK†$EVXQG%DX*%VLQG
LP*HOWXQJVEHUHLFKGHV%HEDXXQJVSODQV]XOlVVLJ
)ROJHQGH1XW]XQJHQVLQGJHPl‰†$EVD%DX*%QLFKW]XOlVVLJ
1.2.1 Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten
VLHKH=LII,9'DUPVWlGWHU6RUWLPHQWVOLVWH
JUR‰IOlFKLJH(LQ]HOKDQGHOVEHWULHEHPLWQLFKW]HQWUHQUHOHYDQWHQ.HUQVRUWLPHQWHQ
VLHKH=LII,9'DUPVWlGWHU6RUWLPHQWVOLVWH
$XVQDKPVZHLVHNDQQDXIGHQ*UXQGVWFNHQDQGHU+HLGHOEHUJHU6WUD‰HJUR‰IOlFKLJHU
        Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment zugelassen werden, wenn
GDV]HQWUHQUHOHYDQWH5DQGVRUWLPHQWGHU9HUNDXIVIOlFKHXQGPD[Pì
9HUNDXIVIOlFKHLQVJHVDPWQLFKWEHUVFKUHLWHW
1.2.3 Bank- und Postfilialen,
1.2.4 Tankstellen,
1.2.5 Bordelle und bordellartige Betriebe.
9HUJQJXQJVVWlWWHQDOOHU$UWVLQGJHPl‰†$EVE%DX*%QLFKW]XOlVVLJ
II.      6DW]XQJEHUGLH*HVWDOWXQJEDXOLFKHU$QODJHQ
$XIJUXQGGHV†+HVVLVFKH%DXRUGQXQJ+%2LG)YRP*9%O,6
L9P†$EV%DX*%ZLUGIHVWJHVHW]W
1.     Werbeanlagen
1.1)UGHQ%HUHLFKGHU+HLGHOEHUJHU6WUD‰H5GHVKHLPHU6WUD‰HXQG1RDFNVWUD‰H
 VLQG:HUEHDQODJHQQXUDQGHU6WlWWHGHU/HLVWXQJDOV(LJHQZHUEXQJ]XOlVVLJ
$XIGHQ*UXQGVWFNVIUHLIOlFKHQVLQGVLHDXVVFKOLH‰OLFKDQGHU*UXQGVWFNV]XIDKUW
 ]XOlVVLJXQGQXUVHQNUHFKW]XU|IIHQWOLFKHQ6WUD‰HQYHUNHKUVIOlFKHDXI]XVWHOOHQ
1.2'LH]XOlVVLJHQ:HUEHDQODJHQJHP=LII,,GUIHQQLFKWJU|‰HUDOVPìVHLQ
1.3Werbeanlagen mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen
XQGDNXVWLVFKH:HUEHDQODJHQVLQGXQ]XOlVVLJ
III.   1DFKULFKWOLFKHhEHUQDKPHDQGHUHUJHVHW]OLFKHU9RUVFKULIWHQ
     Kulturdenkmal1RDFNVWUD‰HXQG)OXU)OXUVWFN1UJHP†$EV
Hessisches Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I. S. 262, 
270)
IV.   Hinweise
'DUPVWlGWHU6RUWLPHQWVOLVWH
       (Auszug aus dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept vom Januar 2012)
       ZENTRENRELEVANTE SORTIMENTE
       davon nahversorgungsrelevante Sortimente
       Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel,
       Kosmetikartikel)
       Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back- und
       Fleischwaren, *HWUlQNH7HH7DEDNZDUHQ
       Reformwaren)
       Pharmazeutika
       (Schnitt-) Blumen
       Zeitungen / Zeitschriften
       EULJH]HQWUHQUHOHYDQWH6RUWLPHQWH
Angler- und Jagdartikel
BHNOHLGXQJ:lVFKH
Bilder / Bilderrahmen
%LOGXQG7RQWUlJHU
%ULHIPDUNHQ0Q]HQ
%FKHU$QWLTXDULDW
CRPSXWHUXQG=XEHK|U
EOHNWURNOHLQXQGJUR‰JHUlWH
Erotikartikel
Foto
GDUGLQHQXQG=XEHK|U
Geschenkartikel
Glas / Porzellan / Keramik
Handarbeitsartikel / Kurzwaren /
Meterware
Stoffe / Wolle
+DXVKDOWVZDUHQ.FKHQDUWLNHOXQG
JHUlWHRKQH(OHNWURNOHLQJHUlWH
Messer, Scheren, Besteck, Eimer,
:lVFKHVWlQGHUN|UEH%HVHQ
.XQVWVWRIIEHKlOWHUVFKVVHOQ
Heimtextilien, Dekostoffe, Haus-, Bett-
XQG7LVFKZlVFKH
+REE\.QVWOHUXQG%DVWHODUWLNHO
Kunstgewerbe
Lederwaren / Taschen / Koffer /
Regenschirme
MXVLNLQVWUXPHQWHXQG=XEHK|U
Optik, Augenoptik
PDSLHU%URDUWLNHO6FKUHLEZDUHQ
3DUIPHULHDUWLNHO
SDQLWlWVZDUHQPHGL]LQLVFK
RUWKRSlGLVFK
Schuhe
Spielwaren
6SRUWDUWLNHOXQGJHUlWH
Sportbekleidung und -schuhe
Sportpokale und -preise
THOHNRPPXQLNDWLRQXQG=XEHK|U
7RSISIODQ]HQ%OXPHQW|SIHXQG9DVHQ
(Indoor)
Uhren / Schmuck
8QWHUKDOWXQJVHOHNWURQLNXQG=XEHK|U
Waffen
NICHT-ZENTRENRELEVANTE SORTIMENTE
AQWLTXLWlWHQ
Bauelemente, Baustoffe
Bettwaren / Matratzen, Lattenroste
%RGHQEHOlJH7HSSLFKH$XVOHJZDUH
Campingartikel (ohne Bekleidung)
ELVHQZDUHQ%HVFKOlJH
Elektroinstallationsmaterial
FDKUUlGHUXQG=XEHK|U
Farben / Lacke
Fliesen
GDUWHQDUWLNHOJHUlWHDXFK7HUUDNRWWD
*DUWHQKlXVHU
Holz
KDPLQH.DFKHO|IHQ
.)=&DUDYDQXQG0RWRUUDG]XEHK|U
Kinderwagen
Lampen und Leuchten / Leuchtmittel
Maschinen / Werkzeuge (auch
*DUWHQPDVFKLQHQZLH5DVHQPlKHU
Wasserpumpen)
0|EHOHLQVFKO%UR.FKHQXQG
*DUWHQP|EHOXQG3ROVWHUDXIODJHQ
Pflanzen / Samen
3IODQ]JHIl‰H
RROOOlGHQ0DUNLVHQ
SDQLWlUDUWLNHO
6SRUWJUR‰JHUlWH
Tapeten
Teppiche (Einzelware)
Zoologische Artikel (Tierfutter,
]XEHK|UOHEHQGH7LHUH
2.Bodendenkmal
   Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies der
   KHVVHQ$UFKlRORJLHRGHUGHU8QWHUHQ'HQNPDOVFKXW]EHK|UGHXQYHU]JOLFK
    anzuzeigen.
3. %RGHQYHUlQGHUXQJHQ
%HLDOOHQ0D‰QDKPHQGLHHLQHQ(LQJULIILQGHQ%RGHQHUIRUGHUQLVWDXIVHQVRULVFKH
$XIIlOOLJNHLWHQ]XDFKWHQ:HUGHQVROFKH$XIIlOOLJNHLWHQGHV8QWHUJUXQGHV
IHVWJHVWHOOWGLHDXIGDV9RUKDQGHQVHLQYRQVFKlGOLFKHQ%RGHQYHUlQGHUXQJHQ
KLQZHLVHQLVWXPJHKHQGGDV5HJLHUXQJVSUlVLGLXP'DUPVWDGW$EWHLOXQJ
$UEHLWVVFKXW]XQG8PZHOW'DUPVWDGW'H],9'$]XLQIRUPLHUHQ'DUEHU
hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen.
$OWIOlFKHQ$OWODVWHQ
%HL%DXJHQHKPLJXQJVYHUIDKUHQGLH$OWIOlFKHQVFKlGOLFKH%RGHQYHUlQGHUXQJHQ
XQGRGHU*UXQGZDVVHUVFKlGHQEHWUHIIHQLVWGDV5HJLHUXQJVSUlVLGLXP'DUPVWDGW
$EWHLOXQJ$UEHLWVVFKXW]XQG8PZHOW'DUPVWDGW'H],9'$]XVWlQGLJH
%RGHQVFKXW]EHK|UGH]XEHWHLOLJHQ
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB)LG)YRP%*%O,6]XOHW]WJHlQGHUWGXUFK
Gesetz vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt
JHlQGHUWGXUFK$UWGHV*HVHW]HVYRP%*%O,6
Planzeichenverordnung (PlanzV)YRP%*%O,6]XOHW]WJHlQGHUW
durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)
Hess. Bauordnung (HBO)LG)YRP*9%O,6JHlQGHUWGXUFK$UW
40 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I S. 622)
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBI. I S. 262, 270),
]XOHW]WJHlQGHUWGXUFK$UWGHV*HVHW]HVYRP*9%,,6
3ODQYHUPHUNH9HUHLQIDFKWHV9HUIDKUHQQDFK†%DX*%
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 18.02.1999.
%HNDQQWPDFKXQJGHV$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVJHP†%DX*%LPÅ'DUPVWlGWHU
(FKR´DP17.09.2001.
)UK]HLWLJH%HWHLOLJXQJGHUgIIHQWOLFKNHLW
Beschluss des Magistrats vom 09.12.1998.
%HNDQQWPDFKXQJGHU|IIHQWOLFKHQ8QWHUULFKWXQJEHUGLHDOOJHPHLQHQ=LHOHXQG=ZHFNH
GHU3ODQXQJXQGEHUGLH*HOHJHQKHLW]XU$QK|UXQJLPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP
22.12.1998.
gIIHQWOLFKH8QWHUULFKWXQJEHUGLHDOOJHPHLQHQ=LHOHXQG=ZHFNHGHU3ODQXQJXQG
$QK|UXQJJHP†%DX*%LP7HFKQLVFKHQ6WDGWKDXV%ORFN'LQGHU=HLWYRP
22.12.1998ELVHLQVFKOLH‰OLFK22.01.1999.
8QWHUULFKWXQJGHU%HK|UGHQXQGVRQVWLJHQ7UlJHU|IIHQWOLFKHU%HODQJH
8QWHUULFKWXQJEHUGLHDOOJHPHLQHQ=LHOHXQG=ZHFNHGHU3ODQXQJJHP†%DX*%
und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 28.04.1999.
gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJ
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 25.04.2002.
%HNDQQWPDFKXQJGHU|IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJLPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP29.05.2002.
gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJGHV(QWZXUIVGLHVHV%HEDXXQJVSODQVPLW%HJUQGXQJJHP†
BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 06.06.2002 bis
HLQVFKOLH‰OLFK08.07.2002.
%HWHLOLJXQJGHU%HK|UGHQXQGVRQVWLJHQ7UlJHU|IIHQWOLFKHU%HODQJH
JHP†%DX*%XQG$EVWLPPXQJPLWGHQ1DFKEDUJHPHLQGHQPLW6FKUHLEHQYRP
10.06.2002.
*HlQGHUWHU$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVV
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 21.06.2012.
%HNDQQWPDFKXQJGHVJHlQGHUWHQ$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVJHP†%DX*%LP
Å'DUPVWlGWHU(FKR´DP07.07.2012.
Satzungsbeschluss:
'LHVHU%HEDXXQJVSODQZXUGHJHP†%DX*%YRQGHU
Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am                    .
'LHVH$XVIHUWLJXQJVWLPPWPLWGHP]XU6DW]XQJEHVFKORVVHQHQ3ODQEHUHLQ
Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
%HNDQQWPDFKXQJGHV6DW]XQJVEHVFKOXVVHVGHV%HEDXXQJVSODQVJHP†%DX*%
XQGGHU|IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJLPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP                   .
gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJGLHVHV%HEDXXQJVSODQVPLW%HJUQGXQJJHP†+HVV
*HPHLQGHRUGQXQJ+*2L9P†GHU+DXSWVDW]XQJGHU:LVVHQVFKDIWVVWDGW
Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom                    bis
HLQVFKOLH‰OLFKௐ          ௐௐௐௐ.
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                  .
Darmstadt, den ___________
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
Darmstadt, den ___________Stadtplanungsamt
_____________________
Dieter von Mackensen
(UQHXWHgIIHQWOLFKH$XVOHJXQJ
Beschlussder Stadtverordnetenversammlung vom                  .
%HNDQQWPDFKXQJGHUHUQHXWHQ|IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJLPÅ'DUPVWlGWHU(FKR´DP
                   .
(UQHXWH|IIHQWOLFKH$XVOHJXQJGHV(QWZXUIVGLHVHV%HEDXXQJVSODQVPLW%HJUQGXQJ
JHP†¬D%DX*%LP7HFKQLVFKHQ6WDGWKDXV%ORFN'LQGHU=HLWYRP                   .
ELVHLQVFKOLH‰OLFK                   .
%HWHLOLJXQJGHU%HK|UGHQXQGVRQVWLJHQ7UlJHU|IIHQWOLFKHU%HODQJH
JHP†D%DX*%XQG$EVWLPPXQJPLWGHQ1DFKEDUJHPHLQGHQPLW6FKUHLEHQYRP
                   .
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung Darmstadt                                  Flur 19, 20
Entwurf zum
Bebauungsplan W 35
-5GHVKHLPHU6WUD‰H1RDFNVWUD‰H

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt, 10.09.2014 
Der Magistrat 
 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
Entwurf zum  
Bebauungsplan W 35 
– Rüdesheimer Straße / Noackstraße – 
für das Gebiet zwischen Rüdesheimer Straße, Heidelberger Straße, Noackstraße und Karlsru-
her Straße (ohne Bereich des Bebauungsplans W 35.2) 
 
 Geltungsbereich des Bebauungsplans W 35  (ohne Maßstab)

Inhalts- und Abbildungsverzeichnis Begründung Bebauungsplan W 35 Seite I 
 
   
Inhaltsverzeichnis 
 
 Anlass und Ziel der Planaufstellung ................................ ................................ .............. 1 1.
 Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ ........... 1 2.
 Verfahren nach § 13 BauGB ................................ ................................ ............................ 1 3.
 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich................................ ............. 2 4.
 Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ ......................... 3 5.
5.1 Regionalplan Südhessen 2010 ................................ ................................ .......................... 3 
5.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ......... 4 
5.2.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan ................................ ................................ ............ 4 
5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht ................................ ................................ ........................... 4 
 Städtebauliche Rahmenbedingungen ................................ ................................ ............ 5 6.
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ........................ 5 
6.2 Bestand Erschließung ................................ ................................ ................................ ........ 5 
 Allgemeine Planungsziele ................................ ................................ ................................ .... 6 
 Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen ...............................  6 8.
8.1 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ................................ . 6 
8.1.1 Ausschluss bestimmter Arten baulicher Nutzungen gem. § 9 Abs. 2a BauGB ................... 6 
8.1.2 Ausschluss von Vergnügungsstätten aller Art gem. § 9 Abs. 2b BauGB ........................... 8 
 Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ......................... 9 9.
9.1 Werbeanlagen ................................ ................................ ................................ ................... 9 
 Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften ................................ .... 9 10.

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 1 
 
   
 Anlass und Ziel der Planaufstellung 1.
Der Bebauungsplan W 35 dient der Steuerung der städtebaulichen Entwicklung und der Umset-
zung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Beschluss 
der Stadtverordnetenversammlung vom 03.05.2012, Magistratsvorlage Nr. 2012/0011).  
Mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung am 21.06.2012 wurde der Aufstellungs-
beschluss des Bebauungsplans W 35 vom 18.02.1999 geändert. Der Geltungsbereich wurde um 
den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 35.2 (SO-Gebiet) verkleinert und die 
Zielsetzung auf die Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Wissenschafts-
stadt Darmstadt ausgerichtet. Gleichzeitig wurde eine Veränderungssperre gem. § 14 BauGB für 
das Gebiet des Bebauungsplans W 35 zur Sicherung der Planungsziele beschlossen.  
Da derzeit eine konkrete Planung für einen qualifizierten Bebauungsplan aufgrund anderer Pla-
nungen (Verkehrsplanung, Entwicklung Lincoln-Siedlung) und Sachverhalte noch nicht möglich 
ist, wird ein einfacher Bebauungsplan zur Sicherung der Planungsziele aufgestellt. 
Erst mit fortschreitender Planung, insbesondere auch der Planung für die südlich angrenzende 
Konversionsfläche der Lincoln-Siedlung, ist beabsichtigt einen qualifizierten Bebauungsplan für 
den Geltungsbereich des W 35 aufzustellen. 
 
 Rechtsgrundlagen  2.
Dem einfachen Bebauungsplan liegen die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) in der 
Fassung vom 23.09.2004 und die hierzu ergangenen Rechtsverordnungen zu Grunde. 
 
 Verfahren nach § 13 BauGB 3.
Zur Umsetzung des Planungszieles soll auf der Grundlage des § 9 Abs. 2a und 2b BauGB ein 
„einfacher Bebauungsplan“ gemäß § 30 (3) BauGB aufgestellt werden.  
Der „einfache Bebauungsplan“ trifft im Gegensatz zum „qualifizierten Bebauungsplan“ nur die 
unbedingt städtebaulich erforderlichen Regelungen und Festsetzungen. Der Verzicht auf sonsti-
ge Regelungen soll den notwendigen Spielraum für weitere Entwicklungen auch zukünftig erhal-
ten.  
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben liegt nach wie vor im Zusammenwirken mit § 34 BauGB. Die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen im Sinne des § 34 BauGB gelten unverändert weiter.  
Wird durch die Aufstellung eines Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 BauGB der sich 
aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht 
wesentlich verändert oder enthält er lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a oder Abs. 2b, 
kann die Gemeinde das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB anwenden, wenn: 
– die Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben nicht begründet wird oder Vorhaben nicht 
zulässig werden, die vorprüfungspflichtig mit erheblichen nachteiligen Umweltauswirkun-
gen nach der Anlage 1 zum UVPG sind und 
– Belange des Habitat- oder Vogelschutzes nicht berührt werden.  
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPG) ist nicht erforderlich.

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 2 
 
   
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im 
Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind durch die vorliegende Planung nicht zu befürchten.  
Im vereinfachten Verfahren kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 
Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. 
 
 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 4.
Das Plangebiet befindet sich im Südwesten von Darmstadt im Stadtteil Bessungen und wird im 
Norden begrenzt durch die Rüdesheimer Straße, im Osten durch die Heidelberger Straße, im 
Süden durch die Noackstraße und im Westen begrenzt die Karlsruher Straße (B 3) das Plange-
biet. Vom Plangebiet ist der Geltungsbereich des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans W 35.2 ausgenommen.  
Die Fläche des Plangebietes beträgt etwa 6,6 ha.  
 
 
Abbildung 1: Lage des Plangebietes    (ohne Maßstab)

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 3 
 
   
 
Abbildung 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans W 35  (ohne Maßstab) 
 
 Planungsrechtliche Situation 5.
5.1 Regionalplan Südhessen 2010 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet als Vorranggebiet für Industrie und Gewer-
be dargestellt.  
Die Regionalversammlung hat auf Antrag in ihrer Sitzung vom 17.09.2010 der Neuausweisung 
des bisherigen Bereichs für Industrie und Gewerbe als Vorranggebiet Siedlung zugestimmt und

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 4 
 
   
damit die Voraussetzung für die Genehmigung der FNP-Änderung Teilbereich 2.5 geschaffen. 
Diese Änderung erfolgte im Parallelverfahren zum Bebauungsplanverfahren W 35.2.  
Der neue Bebauungsplan W 35, der durch textliche Festsetzungen die Art der Nutzungen im 
Gebiet einschränkt, ist weiterhin an die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem 
Erfordernis des § 1 Abs. 4 BauGB. 
 
5.2 Flächennutzungsplan  
5.2.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
weist das Plangebiet im Westen und Nordosten als „Gewerbliche Baufläche“ und im Süden als 
„Gemischte Baufläche“ aus. Bei dem mittig ausgewiesenen Sondergebiet handelt es sich um das 
Gebiet des rechtskräftigen Bebauungsplans W 35.2, das nicht zum Plangebiet gehört. Der Be-
bauungsplan W 35 wird gem. § 8 (2) BauGB) aus den Darstellungen des FNP entwickelt.  
 
Abbildung 3: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) 
5.3 Gegenwärtiges Planungsrecht 
Für das Plangebiet besteht kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Infolge der Darstellungen im 
Flächennutzungsplan und infolge der Lage im zusammenhängend bebauten Siedlungsraum ist 
eine Zulässigkeit von Bauvorhaben gemäß § 34 BauGB gegeben, wenn sich das Bauvorhaben 
nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Ei-
genart der näheren Umgebung einfügt.  
Der vorhandene Bebauungsplan W 35.2, rechtskräftig seit 02.02.2011, lässt im Sondergebiet die 
Nutzungen Lebensmittelvollsortiment, Lebensmitteldiscounter, Drogeriemarkt und Tankstelle zu.

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 5 
 
   
Zur Sicherung der Planungsziele wurde mit dem Aufstellungsbeschluss des neuen Bebauungs-
plans W 35 am 21.06.2012 für das Plangebiet gleichzeitig eine Veränderungssperre beschlos-
sen.  
 
 Städtebauliche Rahmenbedingungen  6.
Die folgende Bestandsaufnahme und Beschreibung des städtebaulichen Konzeptes bezieht sich 
auf die inhaltlich relevanten Punkte des einfachen Bebauungsplanes. 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
Das Gebiet ist durch die äußeren Erschließungsstraßen stark begrenzt. Im Norden schließt sich 
nach der Rüdesheimer Straße (B 3) ein Wohngebiet mit Geschosswohnungsbau an, im Süden 
jenseits der Noackstraße schließt sich die Lincoln Siedung an, die als Konversionsfläche zu ei-
nem neuen Wohngebiet für ca. 3000 Bewohner wieder nutzbar gemacht wird .  
Durch die frei gewordenen Flächen des ehemaligen TÜV-Geländes wurde die Realisierung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans W 35.2 - Rüdesheimer Straße / Karlsruher Straße – er-
möglicht. Das Vorhaben „Marktplatz Bessungen“, welches zur Sicherstellung der Nahversorgung 
des Stadtteils Bessungen mit Waren des täglichen Bedarfs dient, ist als Sondergebiet ausgewie-
sen. In diesem Sondergebiet sind folgende Nutzungen zulässig: ein Lebensmittelvollsortiment-
Markt, ein Lebensmitteldiscount-Markt, ein Drogerie-Markt und eine Tankstelle (an der Rüdes-
heimer Straße).  
Entlang der Heidelberger Straße haben sich bereits Einzelhandelsbetriebe wie z.B. Bürobedarf, 
Autobedarf, Lebensmittelmarkt und Baumarkt angesiedelt. Des Weiteren befinden sich entlang 
der Heidelberger Straße noch ein Autohaus und ein Schnellimbiss als Drive-In. An der Ecke zur 
Noackstraße befinden sich zwei III-geschossige Wohngebäude.  
Bei der Noackstraße 7 und 9 handelt es sich um die ehemalige Großherzogliche Keramische 
Manufaktur aus dem Jahre 1906, die unter Denkmalschutz steht. 
Von der Noackstraße führt eine Erschließungsstraße zum Bebauungsplangebiet W 35.2 und de-
ren auf ihrer östlichen Straßenseite angrenzende Wohnbebauung mit Doppel- und Einzelhäu-
sern. Westlich dieser Erschließungsstraße, im süd-westlichen Plangebiet, befinden sich ebenfalls 
gewerbliche Nutzungen, wie z. B. Autowaschanlage, Garagengebäude, Lagerflächen.  
Der Überwachungsdienst Hessen (TÜV) auf den Grundstücken im nord-westlichen Bereich des 
Gebietes (Karlsruher Straße / Rüdesheimer Straße) ist in verschiedenen Gebäuden unterge-
bracht. 
Insgesamt ist das Gebiet eher durch gewerbliche Nutzungen geprägt und weist eine heterogene 
Baustruktur auf. 
 
6.2 Bestand Erschließung 
Das Gebiet ist für den Individualverkehr gut erschlossen. So wird es im Norden und Westen von 
der 4-spurig ausgebauten B 3, die im Norden über die Rüdesheimer Straße und im Westen über 
die Karlsruher Straße verläuft, erschlossen. Im Osten befindet sich die Heidelberger Straße und 
im Süden die Noackstraße. 
An der Rüdesheimer Straße befinden sich gegenwärtig zwei Ein- und Ausfahrten. Der Anschluss 
an die Karlsruher Straße ist nur für Rechtsabbieger aus der Fahrtrichtung Süden nutzbar. Die

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 6 
 
   
gewerblichen Betriebe entlang der Heidelberger Straße werden von der Heidelberger Straße 
durch Zufahrten erschlossen. 
Die ÖPNV Anbindung des Gebietes ist gut. Parallel zur Heidelberger Straße verbindet die Stra-
ßenbahn Darmstadt mit dem Stadtteil Eberstadt und verläuft in südlicher Richtung bis nach See-
heim/Jugenheim. An der Rüdesheimer Straße ist eine Haltestelle der Buslinie R, die vom Haupt-
bahnhof zum Böllenfalltor verläuft. 
Das Planungsgebiet ist sowohl durch Fuß- als auch Radwege, welche Bestandteil des Rad-
wegenetzes der Wissenschaftsstadt Darmstadt sind, gut erschlossen. Das Wegenetz verläuft 
parallel zur Rüdesheimer, Karlsruher und Heidelberger Straße. 
 
 Allgemeine Planungsziele 
Aufgrund der Entwicklung im Umfeld des Plangebiets, insbesondere der Neuentwicklung der 
Konversionsflächen, wird für das Gebiet eine städtebauliche Aufwertung angestrebt.  
Für den nordwestlichen und nordöstlichen Teilbereich soll die Entwicklung eines qualitativ hoch-
wertigen Gewerbe- und Bürostandorts beiderseits des neuen Sondergebiets „Marktplatz Bes-
sungen“ unterstützt werden. Im südlichen Teilbereich wird eine Wohn- und Büronutzung ange-
strebt.  
Um diese Planungsziele realisieren zu können und um das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt umzusetzen, werden Einzelhandelsbetriebe mit nahversor-
gungsrelevanten und zentrenrelevanten Kernsortimenten, sowie großflächige Einzelhandelsbe-
triebe ausgeschlossen. 
Die angestrebten Ziele sind mit der Ansiedlung von Vergnügungsstätten nicht vereinbar. Daher 
werden Vergnügungsstätten jeglicher Art, sowie Bordelle und bordellartige Betriebe für das ge-
samte Gebiet ausgeschlossen. 
 
 Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen  8.
8.1 Art der baulichen Nutzung 
Der „einfache Bebauungsplan“ trifft nur solche Festsetzungen, die hinsichtlich der städtebauli-
chen Entwicklung erforderlich sind und die der Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkon-
zeptes dienen. Für die sonstigen städtebaulichen und nutzungsbezogenen Voraussetzungen ist 
weiterhin § 34 BauGB maßgebend. 
8.1.1 Ausschluss bestimmter Arten baulicher Nutzungen gem. § 9 Abs. 2a BauGB 
Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler 
Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung 
und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 2a BauGB 
festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen 
baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen 
werden können.  
Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne 
des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 7 
 
   
entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. 
In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, 
nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich 
eingeleitet ist, vorgesehen sein. 
Das vorliegende „Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ von 
Junker und Kruse vom Januar 2012 (Stadtverordnetenbeschluss vom 03.05.2012) stellt als städ-
tebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB eine Abwägungsgrund-
lage für die erforderliche Bauleitplanung dar. 
Bestimmte Arten der zulässigen baulichen Nutzungen werden gemäß § 9 Abs. 2a BauGB als 
nicht zulässig festgesetzt. Der Ausschluss von bestimmten Einzelhandelsbetrieben, Bank- und 
Postfilialen dient der Steuerung der städtebaulichen Entwicklung, insbesondere der Umsetzung 
des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.  
Gemäß dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll der vorhandene, städtebaulich nicht inte-
grierte Einzelhandelsstandort Heidelberger Straße / Rüdesheimer Straße nicht um Einzelhandel 
mit zentrenrelevanten Sortimenten erweitert werden, um die Erhaltung und Entwicklung der zent-
ralen Versorgungsbereiche der Stadt sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in 
den Ortskernen Bessungen und Eberstadt sicher zu stellen. Aus diesem Grund sollen Einzel-
handelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Junker und Kruse, Grund-
satz 1, Seite 138), Einzelhandelsbetriebe mit sonstigen zentrenrelevanten Kernsortimenten (Jun-
ker und Kruse, Grundsatz 2, Seite 142) und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zen-
trenrelevanten Kernsortimenten (Junker und Kruse, Grundsatz 3, Seite 146), sowie Bank- und 
Postfilialen als ergänzende, für die Zentrenbildung spezifischen Dienstleistungen im Geltungsbe-
reich des Bebauungsplans W 35 ausgeschlossen werden. Jedoch genießen die vorhandenen 
Betriebe Bestandsschutz. 
Durch die Realisierung des „Marktplatz Bessungen “ wurde lediglich die großflächige Lebensmit-
telversorgung für Bessungen und die Konversionsflächen ausgelagert, aber alle sonstigen Nah-
versorgungsfunktionen sind im Ortskern von Bessungen, sowie in den neuen Quartierversor-
gungszentren der Lincoln-Siedlung bzw. Cambrai-Fritsch-Kaserne anzusiedeln. 
Die Ansiedlung von Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Kernsortiment 
wird zum Schutz bestehender Versorgungsbereiche und im Sinne einer geordneten Stadtent-
wicklung ausgeschlossen (vgl. auch „Grundlagengutachten für beschlossene Einzelhandelskon-
zepte für die Wissenschaftsstadt Darmstadt“, Junker und Kruse von Januar 2012). 
Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche sollen Standorte für großflächige Einzelhandelsbetrie-
be mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorrangig am dafür definierten Sonderstandort 
„nördlicher Teilbereich Gewerbegebiet Nordwest“ liegen (Junker und Kruse, Grundsatz 3, Seite 
146). Da jedoch der Sonderstandort Heidelberger Straße vornehmlich durch großflächige Einzel-
handelsstrukturen gekennzeichnet ist, können entlang der Heidelberger Straße ausnahmsweise 
großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment zugelassen wer-
den, wenn das zentrenrelevante Randsortiment höchstens 10 % der Verkaufsfläche und max. 
800 m² Verkaufsfläche beträgt. Mit dieser Ausnahme wird die bestehende Struktur berücksich-
tigt. Im Sinne der Ziele und Grundsätze des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes erfolgt eine 
Feinsteuerung für den Bereich entlang der Heidelberger Straße. 
Die Ansiedlung von Bank- und Postfilialen würde die zentralen Funktionen des benachbarten 
Bessunger Ortskerns sowie des zentralen Versorgungsbereichs des Ortskerns von Eberstadt in

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 8 
 
   
besonderem Maße gefährden, da eine Verlagerung solcher Nutzungen in den Geltungsbereich 
des Bebauungsplans W 35 einen wesentlichen Funktionsverlust in den Zentren zur Folge hätte. 
Um das Planungsziel zu sichern, werden Bank- und Postfilialen im Geltungsbereich ausge-
schlossen. 
Der Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben, die nicht als Vergnügungsstätten, 
sondern „Gewerbebetriebe aller Art“ (VGH Ba-Wü, Urteil vom 05.03.2012 sowie BVerwG, Urteil 
vom 25.11.1083) zu verstehen sind, sollen aus den gleichen Gründen wie die Vergnügungsstät-
ten ausgeschlossen werden (siehe Ziff. 8.1.2 nachfolgend). 
Zur Sicherung des Planungsziels, einen qualitativ hochwertigen Gewerbe- und Bürostandort zu 
realisieren, werden Tankstellen, die in Misch- und Gewerbegebieten allgemein zulässig sind, 
ausgeschlossen.  
8.1.2 Ausschluss von Vergnügungsstätten aller Art gem. § 9 Abs. 2b BauGB 
Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan festgesetzt wer-
den, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder 
nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um eine Beeinträchti-
gung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und 
Kindertagesstätten oder eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergeben-
den städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige 
Häufung von Vergnügungsstätten, zu verhindern. 
Vergnügungsstätten jeglicher Art werden im Geltungsbereich des Bebauungsplans W 35 ausge-
schlossen um die vorhandene Wohnbebauung im Bereich der Noackstraße, die benachbarten 
Wohngebiete Rüdesheimer Straße und Landskronstraße, sowie das zukünftige Wohnquartier 
Lincoln-Siedlung, zu schützen.  
Nach Fickert / Fieseler (Fickert/Fieseler, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, 9. Auflage, 
Rd.Nr. 22 zu § 4a BauNVO) sind unter Vergnügungsstätten als städtebaulichem Begriff gewerb-
liche Nutzungsarten zu verstehen, die sich in unterschiedlicher Ausprägung und Ansprache des 
Sexual- Spiel- und/ oder des Geselligkeitstriebs einer bestimmten gewinnbringenden „Freizeit“-
Unterhaltung widmen. Voraussetzung ist eine standortgebundene Betriebsstätte und – im Bau-
planungsrecht – eine städtebauliche Relevanz.  
Vergnügungsstätten sind danach:  
 Nachtlokale jeglicher Art, d.h. Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstel-
lung mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist; 
 Diskotheken; 
 Spiel- und Automatenhallen; 
 Wettbüros sowie 
 Swinger-Clubs 
Bordelle und bordellartige Betriebe sind nicht als Vergnügungsstätten zu verstehen, sondern als 
„Gewerbebetriebe aller Art“ (VGH Ba-Wü, Urteil vom 05.03.2012 sowie BVerwG, Urteil vom 
25.11.1083) und daher im Gewerbegebiet nach BauNVO § 8 (2) Nr.1 allgemein zulässig.  
Eine Unterscheidung der einzelnen Unterarten von Vergnügungsstätten wird nicht getroffen, da 
die negativen Auswirkungen auf das Gebiet alle Arten gleichermaßen betreffen. In der störenden 
Wirkung unterscheiden sich die einzelnen Vergnügungsstätten hauptsächlich hinsichtlich Menge

Begründung Bebauungsplan W 35   Seite 9 
 
   
und zeitlicher Verteilung des Zielverkehrs. Dieser Aspekt spielt jedoch hier nur eine untergeord-
nete Rolle. Vielmehr kommt es auf den Trading-Down-Effekt an, der sich bei allen Vergnügungs-
stätten sowie auch bei Bordellen und bordellartigen Betrieben gleichermaßen einstellen kann.  
Darüber hinaus sind die angestrebten Planungsziele „Schaffung eines qualitativen Büro- und 
Gewerbestandorts“ mit der Ansiedlung von Vergnügungsstätten nicht vereinbar. Insbesondere ist 
die Ansiedlung von Vergnügungsstätten mit der direkter Nachbarschaft zur vorhandenen Wohn-
bebauung und zum neuen Wohnquartier Lincoln-Siedlung nicht vereinbar. Durch den Ausschluss 
von Vergnügungsstätten soll ein Trading-Down-Effekt für das gesamte Gebiet verhindert werden. 
 
 Inhalt und Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 9.
9.1 Werbeanlagen 
Für den Bereich der Heidelberger Straße, Rüdesheimer Straße und Noackstraße sind Werbean-
lagen nur an der Stätte der Leistung als Eigenwerbung zulässig. Auf den Grundstücksfreiflächen 
sind sie ausschließlich an der Grundstückszufahrt zulässig und senkrecht zur öffentlichen Stra-
ßenverkehrsfläche aufzustellen.  
Diese Standortbegrenzung dient dem Schutze der umliegenden Wohnbebauung und dem Stadt-
bild. Um eine abschottende Wirkung zu verhindern und das Straßenbild nicht zu stören, sind 
Werbetafeln und –schilder nur im Bereich der Zufahrt, senkrecht zur öffentlichen Verkehrsfläche, 
aufzustellen. 
Die Abmessungen der Werbeanlagen auf den Grundstücksfreiflächen werden auf ein Maß be-
grenzt, welches stadtgestalterisch vertretbar erscheint. Zur Vermeidung von Störungen auf den 
fahrenden Verkehr und die Wohnbevölkerung in der Nachbarschaft werden grelle, wechselnde 
oder bewegte Lichtwerbeanlagen sowie Projektionen und akustische Werbeanlagen nicht zuge-
lassen. 
 
 Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 10.
Bei dem Kulturdenkmal (Noackstraße 7,9), gem. § 2 Abs.1 Hessisches Denkmalschutzgesetz 
(DSchG), handelt es sich um die ehemalige Großherzogliche Keramische Manufaktur aus dem 
Jahre 1906. Um sie dauerhaft zu erhalten wird eine gemeinschaftliche Nutzung in Verbindung 
mit dem Wohnquartier angestrebt. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
Cornelia Zuschke 
Stadträtin