Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – (Aufstellungs- und Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
23.10.2019 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Grünflächenamt  
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2019/0322 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Aufstellungs - und Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 11.10.2019  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Aufstellungsbeschluss  
 
1. Dem Antrag der Vorhabenträgerin ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden zur Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß §  12 BauGB 
wird zugestimmt. 
 
Für die Grundstücke  zwischen der Frankfurter Landstraße sowie der Darmstädter Straße im 
Zentrum von Darmstadt-Arheilgen, Gemarkung Arheil gen, Flur 1, Flurstücke Nr. 100/1, 100/4, 
101/2, 102/1, 103/4, 104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der Frankfurter Landstraße 
Nr. 113/5 und Flur 10, Nr. 639/5 als auch die der Darmstädter Straße Flur 1, Nr.289, ist ein 
vorhabenbezogener Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB zur Änderung des 
rechtsverbindlichen Bebauungsplans A 7.1 – An der Reitbahn – aufzustellen, um Planungsrecht 
für einen großflächigen Lebensmittelmarkt mit Tiefgarage und einer Wohnbebauung zu s chaffen.

- 2 - 
 
Offenlagebeschluss  
2. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
A 43 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (Anlage 1) sowie im Rahmen der frühzeitigen 
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB (Anlage 2, datenschutzrelevant) die in 
den Anlagen 1 und 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der 
Stellungnahmen (Anlage 1 und 2) wird zugestimmt.  
3. Dem vorliegenden Vorhaben - und Erschließungsplan (Anlage 3, Plan wird zu den Sitzungen 
aufgehängt) zum vorhabenbezogenen  Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 
173 – wird zugestimmt.  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist der Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. 
§ 3 Abs. 2 und §  4 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen.  
4. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 – (Anlage 5, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt), der 
dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 4) und der im Plan enthaltenen Satzung 
über die Gestaltung baulicher Anlagen wird zugestimmt. 
Sie sind ebenfalls der Beteiligung  der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 2 BauGB und der 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 2 BauGB 
zugrunde zu legen.  
5. Der vorliegende Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 – ist mit seiner Begründung und der im Plan enthaltenen Satzung über 
die Gestaltung baulicher Anlagen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und gem. § 4a 
Abs. 4 BauGB in das Internet einzustellen. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel zu 
beteiligen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange  
Anlage 2: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
(datenschutzrelevante Anlage)  
Anlage 3: Vorhaben - und Erschließungsplan zum vorhabenbe zogenen 
Bebauungsplan A 43 (wird zu den Sitzungen aufgehängt)  
Anlage 4: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan A 43  
Anlage 5: Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 (wird zu den 
Sitzungen aufgehängt)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung zur Magistratsvorlage 2019/0322 vom 11.10.2019:  
 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
wird die planungsrechtliche Voraussetzung für die geplante Bebauung der Grundstücke im 
Geltungsbereich (s. zu 1.) geschaffen. Das innerörtliche Grundstück mit einer Größe v on 
2.977m² wird im Osten durch die Darmstädter Straße und im Westen durch die Frankfurter 
Landstraße begrenzt.  
 
Die Schaffung von Baurecht für die geplante Bebauung ist erforderlich, da nach dem derzeit 
für das Plangebiet rechtsverbindlichen Bebauungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – die 
Grundstücke in der gewünschten Form nicht bebaubar sind.  
Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange hat aufgrund des Magistratsbeschlusses vom 07.03.2018 bereits vom 
13.03.2018 bis zum 13.04.2018 stattgefunden.  
 
Vorhaben 
Die geplante Projektierung umfasst die Errichtung von 15 Wohneinheiten, eine m 
großflächigen Lebensmittelmarkt mit maximal 1.050 m² Verkaufsfläche  sowie einer 
Tiefgarage mit 41 Stellplätzen. Konzipiert ist ein Mix von Zwei- bis Vierzimmerwohnungen  
mit Küche, Bad  und Balkon. Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden die Wohnungen 
barrierefrei erschlossen.  Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohnungen geplant. Die 
Wohnungsgrößen richten sich n ach den Anforderungen der Wohnraumförderung für 
Sozialwohnungen (4 Wohnungen) bzw. nach den Richtlinien für Haushalte mit mittlerem 
Einkommen (4 Wohnungen).  Hiermit wird die im Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 
vom 02.03.2017 („Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus“, MV-Nr. 2017/0031) 
vorgegebene Quotenregelung eingehalten und übertroffen. 
 
Funktionen für die Ortsentwicklung Arheilgen 
Die Planung dient der Verbesserung der Nahversorgung im Ortszentrum des Stadtteils und 
der Errichtung vo n teilweise öffentlich gefördertem Wohnraum und stellt dadurch eine 
nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklung des Arheilger Zentrums dar. Zudem handelt es 
sich bei dieser städtebaulichen Entwicklung um eine Maßnahme der Innentwicklung, der 
grundsätzlich er Vorrang gegenüber der Außenentwicklung auf baulich nicht vorgeprägten 
Flächen zu gewähren ist.  Durch die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarktes wird 
der zentrale Versorgungsbereich im Zentrum Arheilgens gestärkt. Die Funktion des 
Versorgungsbereichs wird ausgebaut und die Nahversorgung mit Gütern des täglichen 
Bedarfs wird für weite Teile der Bevölkerung, darunter auch weniger mobile 
Bevölkerungsgruppen gesichert.  
 
Städtebauliche Konzeption  
Das Vorhaben greift die Trauf- und Firsthöhen der Nachbarbebauung auf. Entlang der 
Frankfurter Landstraße wird die Fluchtachse der nördlich angrenzenden Bebauung nach Süden 
fortgeführt. Der Baukörper wird in diesem Bereich entlang der Straße ausgerichtet und erhält 
an dieser Stelle gemäß der umliegenden Beb auung ein Satteldach . Auf der eingeschossigen 
hinteren Flachdachfläche des Lebensmittelmarktes sind Photovoltaikanlagen vorgesehen.  An 
der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie insbesondere der nördlich 
angrenzenden Bebauung auf. Diese ist bestimmt durch zweigeschossige, giebelständige 
Wohnhäuser mit Satteldach, welche unmittelbar an die straßenseitige Grundstücksgrenze 
angebaut sind. Der neue, ebenfalls zweigeschossige, giebelständige Baukörper mit Satteldach 
wird im nördlichen Grundstücksbereich an der Darmstädter Straße in der Flucht der 
angrenzenden Bebauung platziert. Der Abstand zur südlich anschließenden, 
denkmalgeschützten Gesamtanlage wird durch eine begrünte Freifläche mit Baumpflanzungen 
und einem Spielplatz gestaltet. 
 
Erschließung und ruhender Verkehr  
Die Anlieferung des erdgeschossigen Marktes erfolgt ausschließlich über die Frankfurter 
Landstraße. Der am nördlichen Rand des Grundstückes gelegene Anlieferungsbereich für LKW 
wird aus Lärmschutz sowie nachbarschaftsschützenden Gründen vollständig eingehaust. Die 
Tiefgarage dient sowohl den Kunden des Marktes als auch den Bewohnern der neuen 
Wohnungen und ist durch eine gemeinsame Zu - und Abfahrt über die Frankfurter Landstraße

- 4 - 
erreichbar. Die Zu - und Abfahrt ist in das Gebäude integriert , um diese städtebaulich besser 
einzufügen und auch hier einen möglichst optimierten Immissionsschutz  zu gewährleisten.  
 
Vorstellung im Gestaltungsbeirat  
Nach Eingang der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger im Rahmen der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung und entsprechender Änderungen der Planungen, wurde d as 
Vorhaben mit Vorhaben - und Erschließungsplan auch dem Gestaltungsbeirat vorgestellt. In 
der 22. Sitzung des Gestaltungsbeirats sprachen sich die Mitglieder für eine Überarbeitung 
des Entwurfs aus. In Folge dessen wurde die Tiefgaragenein - und - ausfahrt an der 
Frankfurter Landstraße weiter nördlich und im Bau körper angeordnet , die Eingangssituation 
des Lebensmittelmarktes umgestaltet, die Dachform der Wohngebäude dem Ortsbild 
Arheilgens entsprechend als Satteldach ausgestaltet und die Bebauung an der Darmstädter 
Straße an die umliegende denkmalgeschützte Bebau ung angepasst.  Der überarbeitete 
Entwurf, der die Vorschläge des Beirats berücksichtigt und nun Grundlage des Vorhaben - und 
Erschließungsplans ist, wurde dem Gestaltungsbeirat in der 23. Sitzung am 22.08.2019 
vorgestellt und von den Mitgliedern positiv bew ertet. 
 
Zu 1.: 
 
Das Gebiet zwischen Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße umfasst die Grundstücke 
in der Gemarkung Arheilgen, Flur 1, Flurstücke Nr. 100/1, 100/4, 101/2, 102/1, 103/4, 
104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der Frankfurter Landstraße Nr. 113/5 und Flur 10, 
Nr. 639/5 als auch die der Darmstädter Straße Flur 1, Nr.289 und weist eine Katasterfläche 
von insgesamt 3.581 m² auf. Für diesen Bereich hat die ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden einen 
Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans am 02.10.2019 gestellt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 3) 
wurde als Basis dieses Antrags mit den städtischen Fachämtern abgestimmt. In dieser 
Abstimmungsphase wurde das Vorhaben dem Gestaltungsbeirat vorgelegt. 
 
 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 (ohne Maßstab)

- 5 - 
Zu 2.: 
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu den 
allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 
zusammengefasst und entsprechend geprüft. 
 
In Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) wurden die im Rahmen der frühzeitigen 
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu 
den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan     
A 43 zusammengefasst und entsprechend geprüft. 
 
Es handelt sich bei den Anlagen 1 und 2 um vorläufige Abwägungstabellen, die nach der 
Offenlage fortgeschrieben werden. Über die Abwägung wird erst im Rahmen des 
Satzungsbeschlusses gemeinsam mit den zur Offenlage eingehenden Stellungnahmen 
endgültig entschieden. 
 
Zu 3.: 
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß §  12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der 
vorliegende VEP (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt ) wurde mit den betroffenen 
städtischen Ämtern abgestimmt. Er stellt detailliert das Vorhaben und d ie Erschließung 
zeichnerisch sowie  durch eine Vorhabenbeschreibung dar.  
 
Zu 4. und 5.:  
 
Auf Grundlage des Vorhaben - und Erschließungsplans wurde der Entwurf zum 
vorhabenbezogenen Bebauun gsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – (Anlage 5, 
wird zu den Sitzungen aufgehängt) und die Begründung mit Umweltbericht (Anlage 4) 
erarbeitet. 
 
Nach dem Offenlageb eschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche 
Bekanntmachung im Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des 
Bebauungsplanentwurfs und der zugehörigen Begründung sowie den wesentlichen 
umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs.  2 BauGB und die Einstellung der 
Auslegungsunterlagen in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB. 
 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden 
werden gemäß §  4 Abs. 2 BauGB parallel beteiligt.  
 
 
 
Die Dezernentin III:    Die Dezernentin V : 
 
 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek    Barbara Akdeniz  
Stadträtin   Stadträtin  
 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 für die 
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Anlage 4 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
 
Begründung 
(§ 2a BauGB) 
 
 
 
 
02.10.2019    
 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenträger: 
ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden,  
Hessenring 1 – 3,  
64546 Mörfelden-Walldorf 
 
Bearbeitung: 
planungsbüro für städtebau 
                     göringer—hoffmann—bauer 
 
im rauhen see 1 
64846 groß-zimmern 
 
telefon (060 71) 493 33 
e-mail info@planung-ghb.de 
 
 
Die Dezernentin III:  
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 2 
 
 
Teil A: Städtebauliche Begründung 
Inhaltsverzeichnis: 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis ................................ ................... 5 
2. Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ ........... 5 
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ .......................... 6 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ................................ ............. 6 
5. Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ .......................... 7 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ................................ .... 7 
5.2 Flächennutzungsplan 2006 ................................ ................................ ................................  9 
5.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 9 
5.4 Bebauungsplan ................................ ................................ ................................ ................ 10 
6. Bestand ................................ ................................ ................................ .......................... 13 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ...................... 13 
6.2 Stadträumliche Einbindung ................................ ................................ .............................. 14 
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ................................ ................................ ......... 16 
6.4 Schallimmissionen ................................ ................................ ................................ ........... 17 
6.5 Lärmschutzzone ................................ ................................ ................................ .............. 17 
6.6 Schutzausweisungen ................................ ................................ ................................ ....... 19 
6.7 Bodenschutz ................................ ................................ ................................ .................... 21 
6.8 Altlasten ................................ ................................ ................................ ........................... 21 
6.9 Kampfmittel................................ ................................ ................................ ...................... 21 
7. Planung ................................ ................................ ................................ .......................... 23 
7.1 Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ . 23 
7.2 Planungsansatz ................................ ................................ ................................ ............... 29 
7.3 Vorhaben- und Erschließungsplan ................................ ................................ ................... 30 
7.4 Erschließung ................................ ................................ ................................ .................... 30 
7.4.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ................................ ................................ .. 30 
7.4.2 LKW-Andienung ................................ ................................ ................................ . 30 
7.4.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................ ......................... 31 
7.4.4 Fuß- und Radverkehr ................................ ................................ ......................... 31 
7.5 Grünordnung / Grün- und Freiflächen ................................ ................................ .............. 33 
7.6 Technische Infrastruktur ................................ ................................ ................................ .. 33 
7.7 Wasserwirtschaftliche Belange ................................ ................................ ........................ 33 
7.8 Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens ................................ ................................ ..... 34 
7.9 Immissionsschutz ................................ ................................ ................................ ............ 34 
7.10 Klimaschutz ................................ ................................ ................................ ..................... 39 
8. Einzelhandels- und Zentrenkonzept ................................ ................................ ............. 42 
9. Artenschutzrechtliche Beurteilung ................................ ................................ ............... 43 
10. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung................................ ......... 43 
11. Biodiversität ................................ ................................ ................................ ................... 43 
12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ..... 44 
12.1 Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB ................................ ............................ 44 
12.2 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ...............................  44 
12.3 Flächen für die soziale Wohnraumförderung................................ ................................ .... 44

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 3 
 
12.4 Maß der baulichen Nutzung ................................ ................................ ............................. 44 
12.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ................................ ............... 45 
12.6 Öffentliche Verkehrsflächen ................................ ................................ ............................. 46 
12.7 Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen ................ 46 
12.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von  
Boden, Natur und Landschaft ................................ ................................ .......................... 46 
12.9 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindungen für die Erhaltung von Bäumen,  
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ................................ ................................ ....... 47 
12.10 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen ................................ .................. 47 
12.11 Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................... 48 
12.12 Flächen für bauliche oder sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung,  
Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren  
Energien oder Kraft-Wärme-Koppelung ................................ ................................ ........... 49 
13. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften ................................ .. 49 
14. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ................................ ......... 50 
14.1 Gestaltung baulicher Anlagen ................................ ................................ .......................... 50 
14.1.1 Dachgestaltung ................................ ................................ ................................ .. 50 
14.1.2 Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen ...............................  50 
14.1.3 Gebäudefassaden ................................ ................................ .............................. 51 
14.1.4 Werbeanlagen ................................ ................................ ................................ .... 51 
14.2 Gestaltung baulicher Anlagen an der Darmstädter Straße ................................ ............... 51 
15. Hinweise ................................ ................................ ................................ ......................... 51 
16. Regelungen des Durchführungsvertrags ................................ ................................ ..... 52 
17. Planungsstatistik ................................ ................................ ................................ ........... 52 
18. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen ................................ ........................ 53 
 
 
Teil B: Umweltbericht 
Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument in Anschluss an Teil A der Begründung. 
 
 
Abbildungsverzeichnis: 
 
Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 ................................ ..... 7 
Abb. 2:  Regionaler Flächennutzungsplan / Regionalplan Südhessen 2010 ................................ .... 8 
Abb. 3:  Zentraler Versorgungsbereich in Darmstadt Arheilgen ................................ ....................... 8 
Abb. 4:  Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006               
mit Kennzeichnung der Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 .................. 9 
Abb. 5:  Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Kennzeichnung  
der Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 ................................ ............... 10 
Abb. 6:  Überschneidungsbereich der Planung mit Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn - ...... 10 
Abb. 7:  Erhaltungsbereich ................................ ................................ ................................ ............ 11 
Abb. 8:  Wegeverbindungen ................................ ................................ ................................ .......... 12 
Abb. 9:  Luftbild mit Lage des Geltungsbereiches ................................ ................................ ......... 13 
Abb. 10: Städtebauliche Situation - Bestand ................................ ................................ .................. 14 
Abb. 11: Städtebauliche Raumkante im rechtswirksamen Bebauungsplan  
A 7.1 - An der Reitbahn - ................................ ................................ ................................ . 14 
Abb. 12: Straßenausbau Frankfurter Landstraße gemäß Bebauungsplan  
A 7.1 - An der Reitbahn - ................................ ................................ ................................ . 15 
Abb. 13: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden ................................ .................... 16 
Abb. 14: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden mit Stellplatzfläche ..................... 16

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 4 
 
Abb. 15: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden ................................ ......................... 17 
Abb. 16: Darstellung der Tag-Schutzzone 2 mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes ......... 18 
Abb. 17: Abgrenzung der Nacht-Schutzzone mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes ....... 18 
Abb. 18: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden                 
(mit Teilen der denkmalschutzrechtlichen Gesamtanlage) ................................ ............... 20 
Abb. 19: Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage Darmstädter Straße in Arheilgen                 
mit Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 ............................. 20 
Abb. 20: Schrägaufnahme des Vorhabens ................................ ................................ ..................... 23 
Abb. 21: Grundriss Erdgeschoss ................................ ................................ ................................ ... 24 
Abb. 22: Schnitt Ost-West ................................ ................................ ................................ .............. 25 
Abb. 23: Kellergeschoss / Tiefgarage, Technik, Mieterkeller und Fahrradabstellräume .................. 26 
Abb. 24: Ansicht von der Frankfurter Landstraße ................................ ................................ ........... 26 
Abb. 25: Lageplan ................................ ................................ ................................ .......................... 27 
Abb. 26: Ansicht von Osten entlang der Darmstädter Straße ................................ ......................... 28 
Abb. 27: Vorgesehene Andienung / Tiefgaragenzufahrt ................................ ................................ . 28 
Abb. 28: Städtebauliche Raumkanten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan  
A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - im Vergleich zu den festgesetzten,  
aber nicht realisierten Raumkanten im Bebauungsplan A 7.1 ................................ .......... 29 
Abb. 29: Ansicht von Süden entlang der Frankfurter Landstraße ................................ ................... 30 
Abb. 30: Stadtplan mit beschildertem Radverkehrsnetz ................................ ................................ . 31 
Abb. 31: Geplante Wegeverbindungen im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1  
- An der Reitbahn - zwischen Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße ............... 32 
Abb. 32: Immissionsorte und schalltechnisch relevante Nutzungen ................................ ............... 36 
Abb. 33: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: EG + ZG ................................ ............. 38 
Abb. 34: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 1. OG ................................ ................. 38 
Abb. 35: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 2. OG ................................ ................. 39 
Abb. 36: Lokalklimabewertung ................................ ................................ ................................ ....... 40

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 5 
 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und E r-
schließungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – sollen die planungsrechtli-
chen Voraussetzungen für den Neubau eines Wohn - und Ges chäftshauses, bestehend 
aus einem Nahversorgungsmarkt in Verbindung mit der Herstellung von 15 Wohneinhei-
ten im zentralen Versorgungsbereich des Stadtteils Arheilgen, geschaffen werden. 
 
Die Planung dient der Verbesserung der Nahversorgung im Ortszentrum d es Stadtteils 
und der Errichtung von teilweise öffentlich gefördertem Wohnraum und stellt dadurch eine 
nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklung des Arheilger Zentrums dar. Zudem handelt 
es sich bei dieser städtebaulichen Entwicklung um eine Maßnahme der Innenentwicklung, 
der grundsätzlicher Vorrang gegenüber der Außenentwicklung auf baulich nicht vorg e-
prägten Flächen zu gewähren ist. 
 
 
2. Rechtsgrundlagen 
 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 
 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 
 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert 
durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198) 
 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geä n-
dert durch Art. 6 des Gesetzes vom 21.06.2018 (GVBl. S. 291) 
 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt 
geändert durch Art. 8 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706) 
 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. 
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geä n-
dert durch Art. 2 des Gesetzes vom 28.05.2018 (GVBl. S. 184) 
 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert 
durch Art. 4 des Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366) 
 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S.  1274), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432) 
 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. 
I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 6 
 
3. Verfahren  
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und Erschli e-
ßungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – erfolgt im Rahmen eines zweistu-
figen regulären Bauleitplanverfahrens. Das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB 
findet keine Anwendung.  
Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Planungsvorhaben der ALDI GmbH & Co. KG 
Mörfelden. Diese ist bereit und in der Lage, das Vorhaben in einer im Durchführungsve r-
trag bestimmten Frist durchzuführen und verfügt über die benötigten Grundstücksflächen. 
Das erforderliche Planungsrecht  wird durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB geschaffen . Dieser besteht aus dem vorhabenb e-
zogenen Bebauungsplan, dem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie einem Durchfü h-
rungsvertrag zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger. 
 
Im Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten 
Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabentr ä-
ger im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
Zur Fassung des Satzungsbeschlusses werden neben dem Entwurf des vorhabenbez o-
genen Bebauungsplans, der mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgestimmte Vorha-
ben- und Erschließungsplan sowie der abgeschlossene Durchführungsvertrag vorgelegt. 
Der Öffentlichkeit w urde im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gemäß §  3 Abs. 1 
BauGB in der Zeit vom 13.03.2018 bis einschließlich 13.04.2018 die Möglichkeit gegeben, 
sich über die allgeme inen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen Au s-
wirkungen der Planung zu informieren. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange wurden ebenfalls aufgefordert, sich insbesondere im Hinblick auf den erforderl i-
chen Umfang und Detai llierungsgrad der Umweltprüfung nach §  2 Abs. 4 BauGB zu der 
Planung zu äußern (Scoping).  
Im Zuge des weiteren Verfahrens erfolgt die öffentliche Auslegung des Entwurfes des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 BauGB.  
 Der vorhabenbezogene B ebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173  - er-
setzt innerhalb seines Geltungsbereiches die Bebauungspläne A 7.1 - An der Reitbahn - .  
 
 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt im Zentrum des 
Stadtteils Arheilgen, ca. 130 m nördlich der Kreuzung Frankfurter Landstraße mit der U n-
teren Mühlstraße und der Ettesterstraße.  
Das Plangebiet grenzt im Westen an die Frankfurter Landstraße und im Osten an die 
Darmstädter Straße an.  
Darin überplant werden die Flurstücke Gemarkung Arheilgen, Flur  1, Nr.  100/1, 100/4,  
101/2, 102/1, 103/4, 104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der Frankfurter Landstr a-
ße Nr. 113/5 und Flur 10, Nr. 639/5 und der Darmstädter Straße Flur 1, Nr. 289.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 7 
 
 
Die genaue Lage des Plangebietes ist aus nachfolgender Abbildung ersichtlich.  
 
Abb. 1: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
 
 
5. Planungsrechtliche Situation 
5.1 Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
Der Regionalplan Südhessen /Regionaler Flächennutzungsplan  2010 (RPS/RegFNP 
2010) trifft für den Bereich des Plangebietes die Aussage „Vorranggebiet Siedlung – Be-
stand“. Auch für das Umfeld des Plangebietes gilt diese Festlegung. Das gesamte Zen t-
rum von Arheilgen liegt zudem innerhalb des „Siedlungsbeschränkungsgebietes“ des Ver-
kehrsflughafens Frankfurt/Main.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 8 
 
Abb. 2: Regionaler Flächennutzungsplan/Regionalplan Südhessen 2010 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
       Lage des Plangebietes 
 
Quelle: Regionaler Flächennutzungsplan/Regionalplan Südhessen 2010 mit Plangebiet (ohne Maßstab) 
 
 
Der RPS/RegFNP 2010 legt im Rahmen des Kapitels 3.4.3 „Einkaufszentren, großflächige 
Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe“ mit der dortigen Abbi l-
dung  
5-1 (Großflächiger Einzelhandel OZ Darmstadt) für den Bereich des Plangebietes einen 
„Zentralen Versorgungsbereich“ fest (siehe Abb. 3). 
 
 
Abb. 3: Zentraler Versorgungsbereich in Darmstadt Arheilgen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Regionaler Flächennutzungsplan/Regionalplan Südhessen 2010 
 
 
Das Vorhaben bzw. der vorhabenbezogene Bebauungsplan A  43 – Frankfurter Landstra-
ße 171 bis 173 – ist somit aus den Darstellungen des RPS/RegFNP 2010 entwickelt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 9 
 
5.2 Flächennutzungsplan 2006 
Der Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Landschaftsplan von 
2006 stellt das Plangebiet überwiegend als „Wohnbaufläche“ dar. Die am westlichen 
Rand des Plangebiets verlaufende Frankfurter Landstraße ist als „Hauptverkehrsstraße“ 
dargestellt. In diesem Bereich überlagern sich zudem die Darstellungen einer „Haupttra s-
se örtlicher ÖPNV“, einer Trasse für Hauptver - bzw. Hauptentsorgungsleitungen und die 
Abbildung der nachrichtlichen Übernahme eines „Sanierungsgebiets nach StBauFG“. Die 
Sanierungssatzung wurde mit Wirkung vom 01.01.2016 aufgehoben.  
 
 
Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006  
            mit Kennzeichnung der Lage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Lage des Plangebietes 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
5.3 Landschaftsplan 
Im eigenständigen Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 2004 ist eine 
Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten (nachfolgend eingefügt) enthalten. Die Fläche  
des Plangebietes wird in dieser Leitbildkarte unter der Kategorie „stark versiegelte Bauflä-
che“ dargestellt. Gleichzeitig wird in dieser Karte die Maßgabe zur Neuschaffung von 
Grün auf diesen Flächen aufgelistet. Darüber hinaus gehende Darstellungen sind auf 
Ebene der Leitbildkarte für den Plangeltungsbereich nicht getroffen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 10 
 
Abb. 5: Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Kennzeichnung der Lage 
            des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
5.4 Bebauungsplan 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit  Vorhaben- und Erschließungsplan A  43 – 
Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – überplant innerhalb seines Geltungsbereiches einen 
Teilbereich des seit 1983 rechtsverbindlichen Bebauungsplans A 7.1 – An der Reitbahn –.  
 
Abb. 6: Überschneidungsbereich der Planung mit Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                    Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43  
                                    – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
Die Darmstädter Straße ist auch im Bebauungsplan A 7.2 - Um die kleine Brückenstraße - 
als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt . Dieser Bereich wird durch den vorhabenbez o-
genen Bebauungsplan geringfügig ebenfalls insofern überplant, als ein Teil der Darmstäd-
ter Straße durch eine Straßenverkehrsfläche mit in den Geltungsbereich einbezogen wird. 
              Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 11 
 
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A  43 – Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 – trifft der Bebauungsplan A  7.1 die nachfolgend aufgeführten 
Festsetzungen: 
Als Art der baulichen Nutzung wird ein „Besonderes Wohngebiet“ festgesetzt.  
Die ausnahmsweise zulässigen Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, Ve r-
gnügungsstätten und Tankstellen werden nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Obe r-
halb des Erdgeschosses sind nur Wohnungen zulässig. Bei bestehenden landwirtschaftl i-
chen Betrieben sind Erneuerungsmaßnahmen zulässig.  
Für das Maß der baulichen Nutzung wird an der Frankfurter Landstraße eine zwingen d-
zweigeschossige Bebauung festgesetzt. Teilbereiche sind als eingeschossige überdachte 
Zufahrtsrampen von Tiefgaragen oder auch als oberhalb des Erdgeschosses eingeschos-
sig überbaubare oder zu überbauende öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Für die hi n-
teren Grundstücksbereiche werden ein und zwei Vollgeschosse als Höchstmaß festg e-
setzt, wobei auch die flächenhafte Ausdehnung der jeweiligen Geschossigkeit genauer 
definiert wird. Darüber hinaus wird auf die überbaubaren Grundstücksflächen und die M a-
ße des § 17 BauNVO verwiesen.  
Als Bauweise wird geregelt, dass innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen G e-
bäude ohne seitlichen Grenzabstand zu errichten sind. Die straßenseitige Bebauung wird 
jeweils durch Baulinien definiert. 
Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen werden Gartenflächen und für den mittig im 
Plangebiet gelegenen Spielplatz eine öffentliche Grünfläche mit Durchgang festgesetzt, 
wobei mehrere Bäume zu erhalten sind. Darüber hinaus überlagert die Festsetzung einer 
Tiefgarage das Plangebiet.  
Wie in der nachfolgenden Abbildung verdeu tlicht, wird für einen Teilbereich entlang der 
Darmstädter Straße festgesetzt, dass in einem gekennzeichneten Gebiet Gebäude in i h-
rer äußeren Bauform zu erhalten sind, weil sie alleine oder im Zusammenhang mit and e-
ren baulichen Anlagen das Ortsbild prägen und von städtebaulich-geschichtlicher Bedeu-
tung sind. Davon ist auch ein Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 
– Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – an der Darmstädter Straße betroffen. 
 
Abb. 7: Erhaltungsbereich 
  
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 12 
 
 
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan sieht im südlichen Teilgebiet auch zwei Fußwege-
verbindungen zwischen der Darmstädter Straße und der Frankfurter Landstraße vor, d e-
ren Lage die nachfolgende Abbildung verdeutlicht: 
 
 
Abb. 8: Wegeverbindungen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
 
Während die südliche Wegeverbindung existiert , wurde die nördliche Wegeverbindung 
nicht hergestellt. 
 
Die vorgenannten Festsetzungen des Bebauungsplans A  7.1 sind nicht mit den in Pkt.  1 
benannten städtebaulichen Zielen und Zwecken des beabsichtigten Vorhabens vereinbar, 
weshalb an dieser Stelle der v orhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Er-
schließungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – aufgestellt werden soll.  
 
Aufgrund des Siedlungsbeschränkungsgebiets wird der neue Bebauungsplan nicht mehr 
Wohnraum ermöglichen wie der bestehende Bebauungsplan A 7.1.  Er widerspricht hier 
ebenfalls nicht den Belangen des RPS/RegFNP 2010.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 13 
 
 
6. Bestand 
6.1 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
 
 
Abb. 9: Luftbild mit Lage des Geltungsbereiches 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
Das Plangebiet weist verschiedene Nutzungen auf. Der südwestliche Bereich an der 
Frankfurter Landstraße (Flurstücke Nr. 103/4 und 104/1) stellt sich als unbefestigte, g e-
schotterte und von der Allgemeinheit derzeit nutzbare Parkplatzfläche dar. Diese Nutzung 
reicht bis etwa zur Mitte des Plangebietes. Die Stellplatzflächen sind an ihren Rändern 
und entlang einer mittig verlaufenden Trennung ungeordnet begrünt.  
Nördlich an diesen Bereich anschließend befi ndet sich die langgestreckte Flurstückspa r-
zelle Nr. 101/2 mit 102/1, die von der Frankfurter Landstraße bis zur Darmstädter Straße 
reicht. Bei diesem Flurstück handelt es sich um einen  ehemaligen Spielplatz auf einer  
ehemals öffentlichen Grünfläche. Die Zuwegung erfolgt ausschließlich von der Darmstä d-
ter Straße aus. Ein Durchgang zur Frankfurter Landstraße ist nicht möglich. 
Am westlichen Ende des Flurstückes unmittelbar an der Frankfurter Landstraße , steht ei-
ne groß gewachsene, markante Platane. Die Randbe reiche des ehemaligen Spielplatzes 
sind sporadisch mit vereinzelten Sträuchern und Bäumen bewachsen. Insgesamt ist der 
Spielplatz vollständig durch Stabgitterzäune oder die Mauern der angrenzenden Gebäude 
eingefriedet bzw. begrenzt.  
Auf den nördlich angrenzenden Flurstücken Nr. 100/1 und 100/4 befindet sich ein Geträn-
kemarkt. Dieser nutzt den westlichen, überwiegend unbefestigten Bereich an der Fran k-
furter Landstraße als Stellplatzfläche. Auf dem östlichen Flurstück liegen die Gebäude mit 
den Verkaufsräumen des Getränkemarktes. An der Darmstädter Straße ist das Flurstück 
mit einem zweigeschossigen Wohnhaus bebaut, an dessen Südseite ein eingeschossiger 
Anbau errichtet wurde, der den Eingangsbereich des Marktes bildet. Das Wohnhaus ist 
traufseitig zur Darmstädter Straße hin ausgerichtet, bildet jedoch im Bereich des Sattelda-
ches einen Zwerchgiebel zur Darmstädter Straße aus. Die westlich, auf dem hinteren 
Grundstücksteil anschließenden baulichen Anlagen sind eingeschossige Flachbauten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 14 
 
Den westlichen baulichen Abschluss bildet ein Scheunenbau, der teilweise aus Fachwerk 
besteht.  
 
Hinsichtlich der einzelnen Freiraumstrukturen wird auf die dem Umweltbericht angefügte 
Kartierung der Biotop- und Nutzungstypen verwiesen. 
 
6.2 Stadträumliche Einbindung 
Das Plangebiet stellt sich überwiegend als Baulücke im Verlauf der Frankfurter Landstra-
ße dar, die etwa mittig von der kleinen Grünfläche unterbrochen wird. Die Nachbarbeba u-
ung an der Frankfurter Landstraße wird nach Norden hin von zweigeschossigen Wohn-
häusern und nach Süden hin von der geschlossenen Bebauung  in Richtung Ortszentrum, 
ebenfalls mit zwei Vollgeschossen, geprägt. 
 
Abb. 10: Städtebauliche Situation - Bestand 
 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
Nach der Begründung des recht sverbindlichen Bebauungsplans A 7.1 – An der Reitbahn 
– soll die entlang der Frankfurter Landstraße vorgesehene zurückspringende Bebauung 
an die ehemalige Freifläche „Reitbahn“ vor dem historischen Scheunenkranz des Altortes 
erinnern.  
 
 
Abb. 11: Städtebauliche Raumkante im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn - 
 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 15 
 
 
Gleichzeitig sollte im Zuge eines Ausbaus einer „autogerechten Stadt“ ein großzügiger 
Umbau der Frankfurter Landstraße mit umfangreichen öffentlichen Parkplätzen in Senk-
rechtaufstellung zur Fahrbahn erfolgen. Diese Ziele werden von der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt zwischenzeitlich nach der Straßenbahnverlängerung durch die Frankfurter 
Landstraße und des damit verbundenen Straßenumbaus nicht mehr verfolgt. 
 
 
 
Abb. 12: Straßenausbau Frankfurter Landstraße gemäß Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn - 
 
 
 
 
   
 
Quelle: Eigene Darstellung aus Bebauungsplan A 7.1 der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
            sowie eigene Aufnahmen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 16 
 
6.3 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
Der Straßenraum der Frankfurter Landstraße entlang des Plangebietes misst einen Que r-
schnitt von ca. 16 m, wovon ca. 8 m im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – liegen. Er gliedert sich in beidsei-
tig geführte Gehwegflächen, einen anschließenden Parkstreifen mit längsaufgestellten 
Parkbuchten, Baumscheiben und Fahrleitungsmasten  der Straßenbahn, die zugleich die 
Straßenbeleuchtung tragen. Die anschließende zweistreifige Fahrbahn ist ohne Mittellinie 
angelegt und führt die Straßenbahngleise der Straßenbahnlinien 6, 7 und 8 ohne separ a-
ten Gleiskörper.  
 Die Darmstädter Straße entlang des Plangebietes misst einen Querschnitt von ca. 11  m, 
wovon ca. 5,5 m in den Geltungsbereich einbezogen werden. Der Straßenraum der Darm-
städter Straße wird von einer mittig verlaufenden Fahrbahn mit beidseitigen Gehsteigen 
gebildet. Die Straße ist beidseitig dicht beparkt, wobei die PKW auf der östlichen Straßen-
seite ausschließlich auf der Fahrbahn parken und auf der westl ichen Straßenseite de r 
Gehweg etwa hälftig zum Parken genutzt wird.  
 
Abb. 13: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme 
 
 
Abb. 14: Blick entlang der Frankfurter Landstraße nach Norden mit Stellplatzfläche 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 17 
 
 
Abb. 15: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme 
 
6.4 Schallimmissionen 
Auf das Plangebiet wirken Schallimmissionen aus dem Verkehrslärm der Frankfurter 
Landstraße sowie Schall immissionen aus de m Flugverkehr des Flughafens Fran k-
furt/Main ein.  
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde daher eine schalltechnische Untersu-
chung erstellt. 
 
6.5 Lärmschutzzone 
Das Vorhabengebiet liegt in der Lärmschutzzone des Flughafens Frankfurt/Main und zwar 
in der Nacht-Schutzzone und Tag-Schutzzone 2 gemäß der Verordnung über die Festset-
zung des Lärmschutzbereichs für den Verkehrsflughafen Frankfurt/Main vom 30. Septem-
ber 2011. 
Aus der nachfolgenden Abbildung ist ersichtlich, dass das Plangebiet in die Tag -
Schutzzone 2 des Frankfurter Flughafens mit weniger als 60 dB(A) fällt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 18 
 
Abb. 16: Darstellung der Tag-Schutzzone 2 mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes 
 
  
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt 
 
In der Tagschutzzone 2 ist die Neuerrichtung von Wohnungen grundsätzlich nicht zulä s-
sig. Außerhalb der Tagschutzzone 1 und innerhalb der Tagschutzzone 2 ist der Bauher r 
verpflichtet, den gesetzlich vorgeschriebenen Schallschutz bei Neubauvorhaben zu b e-
rücksichtigen. 
Aus der nachfolgenden Detailkarte ist die Nacht -Schutzzone ersichtlich. Das Plangebiet 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt im Bereich zwischen 50 – 55 dB(A). 
 
 
Abb. 17: Abgrenzung der Nacht-Schutzzone mit Kennzeichnung der Lage des Plangebietes 
 
 
Quelle: Regierungspräsidium Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 19 
 
Gemäß § 5 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG) dürfen auch 
in der Nacht-Schutzzone des Lärmschutzbereichs grundsätzlich Wohnungen nicht erric h-
tet werden.  
 
Gemäß § 5 Absatz 3 Nr. 6 FluLärmG gilt das Verbot zur Neuerrichtung von Wohnungen 
aber nicht für Wohnungen im Geltungsbereich eines nach der Festsetzung des Lä rm-
schutzbereichs bekannt gemachten Bebauungsplans, wenn dieser der Erhaltung, der E r-
neuerung, der Anpassung oder dem Umbau von vorhandenen Ortsteilen mit Wohnbebau-
ung dient. 
Dies ist mit dem hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfur-
ter Landstraße 171 bis 173 – der Fall. 
 
Sofern Wohnungen nach §  5 FluLärmG im Lärmschutzbereich errichtet werden, gelten 
hier folgende Anforderungen an das resultierende Schalldämmmaß der Außenbauteile 
(R’w,res): 
 
Tag R’w,res 30 dB 
Nacht R’w,res 35 dB 
 
Darüber hinaus sind gemäß § 3 Abs. 6 der 2. Fluglärmschutzverordnung (2. FlugLSV) Be-
lüftungseinrichtungen in Schlafräumen bei Gebäuden, die in der Nachtschutzzone liegen, 
zu berücksichtigen. 
 
 
6.6 Schutzausweisungen 
Schutzgebiete und Schutzobjekte 
Im Geltungsb ereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen keine Natur - oder 
Landschaftsschutzgebiete. Ebenso sind keine Natura 2000 -Gebiete (FFH -Gebiete und 
Vogelschutzgebiete) oder geschützte Biotope gemäß § 30 BNatSchG i.V.m. §  13 HAGB-
NatSchG von der Planung betroffen. 
 
Wasserschutzgebiete 
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans 
Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grundwasserbewirtschaftung s-
plans Hessisches Ried, mit Datum vom 9.  April 1999 festgestellt und veröffentlicht im 
Staatsanzeiger für das Land Hessen 21/1999 S. 1659 , in der Fassung vom 17. Juli 2006 
veröffentlicht im Staatsanzeiger 31/2006 S. 1704, zu beachten. 
 
Im Plangebiet ist mit relativ hohen Grundwasserständen (Grundwasserflurabstände 5 bis 
7,5 m, Quelle: Grundwasserflurabstandskarten des Hessischen Landesamts für Natu r-
schutz, Umwelt und Geologie) zu rechnen. Zur Vermeidung von Setzrissschäden bzw. 
Vernässungsschäden sind in der Bauleitplanung grundsätzlich die minimalen und max i-
malen Grundw asserflurabstände zu berücksichtigen. Für die Wissenschaftsstadt Dar m-
stadt wurden Bemessungsgrundwasserstände ermittelt. Diese sind im Rahmen der Pl a-
nung zu berücksichtigen, um Vernässungsschäden zu vermeiden. Die Bemessung s-
grundwasserstände liegen der Wissenschaftsstadt Darmstadt vor.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 20 
 
Denkmalschutz 
- Kulturdenkmalschutz 
Der östliche Teil des Plangebietes an der Darmstädter Straße grenzt unmittelbar nördlich 
an die denkmalschutzrechtlich festgestellte Gesamtanlage „Darmstädter Straße 21 -29, 
(ungerade Hausnummern) sowie 24“ an.  
 
 
Abb. 18: Blick entlang der Darmstädter Straße nach Norden  
              (mit Teilen der denkmalschutzrechtlichen Gesamtanlage) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Aufnahme 
 
 
Abb. 19: Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage Darmstädter Straße in Arheilgen  
              mit Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Denkmaltopographie der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 21 
 
Diese umfasst ein Fachwerkensemble des 18. und 19. Jahrhunderts im ehemaligen U n-
terdorf. Die erhaltene historische Bausubstanz dokumentiert diesen Zeitraum der Sie d-
lungsgeschichte Arheilgens mit seinen zeittypischen Hausformen. Die teilweise verputzten 
Gebäude verbergen regionaltypische, konstruktive frühe klassizistische oder barocke 
Fachwerkbilder. 
 
Das Vorhaben  bedarf daher nach §  18 Hess. Denkmalschutzgesetz der Genehmigung 
und ist mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt worden. 
 
 
- Bodendenkmalschutz 
Nach Stellungnahme von hessenARCHÄOLOGIE vom 22.03.2018 befindet sich im Gel-
tungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bzw. in dessen direktem Umfeld 
ein Bodendenkmal (Arheilgen 5: mittelalterliche Ortskernbebauung), das nach der Vorga-
be des Hessischen Denkmalschutzgesetzes geschützt ist. 
 
Den Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmalpflege kann vorliegend 
wie folgt ausreichend Rechnung getragen werden: 
 
Anstelle einer vorbereitenden Untersuchung/Ausgrabung ist wäh rend des Abrisses des 
Baubestandes bzw. Oberbodenabtrages für den Bereich des Bodeneingriffes eine Ba u-
begleitung durch eine in Hessen zugelassene archäologische Fachfirma durchzuführen. 
 
Voraussetzung ist, dass der Oberboden mit einer ungezahnten Baggersch aufel abgezo-
gen wird und bei Auftreten von archäologischen Resten dem beauftragten Grabungsu n-
ternehmen genügend Zeit eingeräumt wird, diese zu dokumentieren und zu bergen. 
 
6.7 Bodenschutz 
Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen Umgang s mit 
Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich en t-
standenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung mobilisiert werden (Nachverdic h-
tung). Hiermit wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flächenverbrauchs im Außenb e-
reich geleistet. 
 
6.8 Altlasten 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und 
Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf das Vorhande n-
sein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädliche Bo denveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden.  
Auch der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegen keine anderweitigen Erkenntnisse vor. 
 
6.9 Kampfmittel 
Vom Kampfmittelräumdienst wird durch Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darm-
stadt vom 29.03.2018 mitgeteilt, dass sich das Plangebiet in einem ehemaligen Bomben-
abwurfgebiet befindet. 
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausg e-
gangen werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 22 
 
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bodeneingreife nde 
Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern durchgeführt wurden, sind keine 
Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. 
Bei allen anderen Flächen ist nach den Abbrucharbeiten bzw. Freimachen des Grun d-
stücks eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) auf den Grun d-
stücksflächen bis in einer Tiefe von 5 Meter ab Geländeoberkante erforderlich, auf denen 
bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte 
Datenaufnahme erfolgen. Es ist dann notwendig, einen e vtl. vorgesehenen Baugrube n-
verbau (Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verba u-
achse abzusichern. Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushu b-
arbeiten mit einer Flächensondierung begleitet werden. 
 
Dabei s ollen die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik 
durchgeführt werden. Es ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten Flächen 
dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detektionsverfahren anzugeben. Für die 
Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen wurde 
das Datenmodul KMIS -R entwickelt. Der Kampfmittelräumdienst bittet, bei der Beauftr a-
gung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen örtlich mit den 
Gauß/Krüger-Koordinaten eingemessen werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 23 
 
 
7. Planung 
7.1 Städtebauliches Konzept 
Vorhabenträger 
 Vorhabenträger des v orhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und Erschli e-
ßungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – ist die ALDI GmbH & Co. KG 
Mörfelden, Hessenring 1 – 3, 64546 Mörfelden-Walldorf; Eigentümerin der im Plangebiet 
gelegenen Grundstücke wird die ALDI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG mit dem 
Sitz in 45476 Mülheim an der Ruhr, Burgstraße 37.  
 
Vorhabenbeschreibung 
 
 Für eine Verbesserung der Nahversorgungskapazitäten und zur gleichzeitigen Schaffung 
von Wohnraum im Zentrum von Arheilgen wird auf einem 2.977  m² großen Grundstück 
ein Wohn - und Geschäftsgebäude mit einer Brutto-Grundfläche (gemäß DIN 277) von 
5.875,15 m², einer Grundfläche von 2.214,9 m2 (gemäß BauNVO) und einer Geschossflä-
che von 3.852,61  m2 (gemäß BauNVO) zwischen der Frankfurter Landstraße und der 
Darmstädter Straße errichtet.  
 
 Das Gebäude umfasst dabei eine n jeweils mit Satteldach versehenen mehrgeschossigen 
Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße sowie an der Darmstädter Straße, die durch 
einen eingeschossigen Gebäudeteil mit Flachdach verbunden werden. 
 
 
Abb. 20: Schrägaufnahme des Vorhabens 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®  
 
 
Das Erdgeschoss (EG)  des Gebäudes mit einer Grundfläche von  2.208,94 m² soll dabei 
von einem Lebensmittelmarkt der ALDI GmbH  & Co. KG, einschließlich dazugehörigen 
Nebenräumen und für eine Wohneinheit genutzt werden. Die geplante Verkaufsfläche be-
trägt maximal 1.050 m².

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 24 
 
 
 Das rückwärtig an den Lebensmittelmarkt angeschlossene Lager erstreckt sich bis in den 
an der Darmstädter Straße gelegenen Gebäudeteil hinein. In diese m Gebäudeteil an der 
Darmstädter Straße befinden sich darüber hinaus fünf Wohnungen, die sich auf eine Wo h-
nung im Erdgeschoss sowie vier weitere in den beiden Obergeschossen aufteilen. Die E r-
schließung dieser Wohnungen erfolgt über einen Zugang an der nördlichen Gebäudeseite 
von der Darmstädter Straße aus. 
 
 
Abb. 21: Grundriss Erdgeschoss 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®  
 
 
 Im Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG) werden im Bereich an der Frankfurter 
Landstraße insgesamt 10 weitere Wohnungen errichtet. Insgesamt ist eine Gesamtwohn-
fläche von 1.131 m² vorgesehen. Dabei handelt es sich um einen Wohnungsmix aus 
Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit Küche, Bad und Balkon. Geplant ist die Errichtung 
von insgesamt zwei Zweizimmerwohnungen, neun Dreizimmerwohnungen und vier Vier-
zimmerwohnungen.   
 
 
  
Verkaufsfläche ALDI 
+ Lager

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 25 
 
Abb. 22: Schnitt West-Ost 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 
Insgesamt sind acht öffentlich geförderte Wohnungen geplant. Die Wohnungsgrößen rich-
ten sich nach den Anforderungen der Wohnraum förderung für Sozialwohnungen (vier  
Wohnungen) bzw. nach den Richtlinien für Haus halte mit mittlerem Einkommen ( vier 
Wohnungen). Hiermit wird die im Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 
02.03.2017 („Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus“, MV -Nr. 2017/0031) vo r-
gegebene Quotenregelung eingehalten und übertroffen.  Zur Sicherung der öffentlich g e-
förderten Wohnungen wurden diese ebenfalls durch die Festsetzungen des vorhabenb e-
zogenen Bebauungsplans   gesichert. Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden die 
Wohnungen barrierefrei erschlossen. Keller- bzw. Abstellräume für die Wohnungen we r-
den in einem Teil der Tiefgarage eingerichtet. 
 
 Sowohl die Stellplätze des ALDI Marktes, als auch die der Wohnungen werden vollständig 
in einer Tiefgarage verortet. Die Tiefgarage verfügt  über einen Ein- und Ausfahrtsbereich 
zur Frankfurter Landstraße.  
 
 Der Zugang zum Lebensmittelmarkt sowie auch der Zugang zu den Wohnungen entlang 
der Frankfurter Landstraße liegen im südlichen Teil des Gebäuderiegels. 
 
Die vertikale Verbindung zwischen der Tiefgarage und den darüber liegenden Gescho s-
sen erfolgt an der Frankfurter Landstraße über zwei Erschließungskerne . Einer der Er-
schließungskerne bedient ausschließlich den ALDI Markt mittels Fahrstuhl und verbindet 
folglich nur die Tiefgarage mit dem Erdgeschoss. Ein weiterer Erschließungskern dient 
der Erschließung der Wohneinheiten und verbindet alle Nutzungsebenen mit einer Treppe 
und einem Fahrstuhl . An der Darmstädter Straße werden alle Etagen über ein Treppe n-
haus erschlossen. 
 
Die beiden Hauptgebäudeteile an der Frankfurter Landstraße und an der Darmstädter 
Straße erhalten jeweils ein Satteldach. Wobei das Gebäude an der Frankfurter Landstr a-
ße eine Dachneigung von ca.  29° und das Gebäude an der Darmstädter Straße eine 
Dachneigung von ca.  37° aufweist. Der dazwischen liegende Verbindungsbau wird mit 
begrüntem Flachdach errichtet.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 26 
 
Abb. 23: Kellergeschoss / Tiefgarage, Technik, Mieterkeller und Fahrradabstellräume 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®  
 
 
 Die städtebauliche Konzeption des Vorhabenentwurfs greift grundsätzlich die Bauflucht 
der Nachbarbebauung auf. Entlang der Frankfurter Landstraße wird die Bauflucht der 
nördlich angrenzenden Bebauung nach Süden fortgeführt. Der Baukörper wird in diesem 
Bereich entlang der Straße ausgerichtet . A uf den begrünten Dachflächen des Mark tes 
sind Photovoltaikanlagen vorgesehen (siehe Abbildung 25). 
 
 
Abb. 24: Ansicht von der Frankfurter Landstraße  
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 27 
 
Abb. 25: Lageplan 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 
 An der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie , insbesondere der 
nördlich angrenzenden Bebauung auf. Diese bestimmt sich durch einseitig an die nördl i-
che Grundstücksgrenze angebaute , zweigeschossige, giebelständige Wohnhäuser, die 
unmittelbar an die straßenseitige Grundstücksgrenze angebaut sind.  Diese Teilfläche des 
Geltungsbereiches liegt im Bereich der Festsetzung zur Erhaltung baulicher Anlagen des 
bisher rechtsverbindlichen Bebauungsplanes A 7.1 - An der Reitbahn -. Durch das jetzige 
Vorhaben entsteht ein Gebäude, das vom bestehenden Gebäude Darmstädter Straße 17 
abweicht, sich aber vo n der Gebäudehöhe und Ausrichtung  an der benachbarten Bebau-
ung anlehnt. 
 
Der im Straßenraum wirkende Baukörper wird in der Flucht der angrenzenden Bebauung 
platziert und stellt sich ebenfalls als dreigeschossiger giebelständiger Baukörper dar. Der 
Abstand zur südlich anschließenden Bebauung (Darmstädter Straße 21) der denkmalg e-
schützten Gesamtanlage wird durch eine begrünte Freifläche gestaltet.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 28 
 
Abb. 26: Ansicht von Osten entlang der Darmstädter Straße 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 
Die Anlieferung des Marktes erfolgt ausschließlich über die Frankfurter Landstraße. Der 
am nördlichen Rand des Grundstückes  gelegene Anlieferungsbereich wird im Stand - und 
Entladebereich des LKWs vollständig eingehaust.  Zusätzlich wird zum Schutz des nördl i-
chen angrenzenden Anwesens eine 1  m hohe Lärmschutzwand an der Grundstücksgren-
ze vorgesehen. 
 Der Zu- und Abfahrtsbereich der Tiefgarage wird in den Baukörper integriert.  
Diese Maßnahmen dienen neben gestalterischen Aspekten auch dem Immissionsschutz.  
 
 
 
Abb. 27: Vorgesehene Andienung / Tiefgaragenzufahrt 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ®

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 29 
 
7.2 Planungsansatz 
 
Zur Stärkung der Versorgungsfunktion im Stadtteilzentrum und zur besseren fußläufigen 
Erreichbarkeit von Läden zur Nahversorgung sollen weitere Einzelhandelsbetriebe im 
Ortskern angesiedelt werden.  
 
Entlang der Frankfurter Landstraße soll die Fluchtachse der nördlich angrenzenden B e-
bauung der Anwesen Frankfurter Landstraße 179 und 181 nach Süden fortgeführt we r-
den. Der Hauptbaukörper des Vorhabens wird in diesem Bereich entlang der Straße au s-
gerichtet und der Straßenraum der Frankfurter Landstraße geschlossen. Es bleibt grun d-
sätzlich bei einem Wechsel von einem aufgeweiteten Straßenraum zu einer Straßenran d-
bebauung.  
 
An der Darmstädter Straße erfolgt eine an der historischen Ortsbebauung orientierte 
Neubebauung; hier greift das Vorhaben  mit der giebelständigen Bebauung die Gebäude-
typologie insbesondere der nördlich angrenzenden Bebauung auf.  
 
 
Abb. 28: Städtebauliche Raumkanten im vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - im Vergleich zu den festgesetzten, aber nicht realisierten  
Raumkanten im Bebauungsplan A 7.1  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rote Linie: Raumkante an Frankfurter Landstraße 
Schwarze Linie: Raumkante an Darmstädter Straße 
Gestrichelte rote Linie: Raumkante im Bebauungsplan A 7.1 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Vor dem Hintergrund der vorangegangenen Ausführungen zur Fortführung der Fluchtach-
se werden vom Vorhaben die bisher bestehende Baulücke und der Straßenraum der 
Frankfurter Landstraße geschlossen. Im Süden erfolgt an der Frankfurter Landstraße ein 
Rücksprung der Fluchtlinie. Dadurch entsteht hier eine markante Ecksituation zur best e-
henden Bebauung. Hier ist die Eingangssituation für den Nahversorger und die Wohnu n-
gen im Gebäude an der Frankfurter Landstraße vorgesehen.  
 
Die Einzelhandelsfläche, aber auch die Wohnungen, können nun über die hier ergänzte 
bzw. neu anzulegende Angerfreifläche fußläufig erschlossen werden. Die Giebelfläche

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 30 
 
(Südseite zum Anger hin) wird durch eine Loggia und Fenster gegliedert, es entsteht eine 
Raumkante und eine Fassung der Platzfläche, die sowohl eine attraktive Anbindung an 
die Geschäftslage des Arheilger Zentrums als auch eine attraktive Eingangssituation für 
den Nahversorgermarkt und eine A dressbildung fü r die Wohnungen an der Frankfurter 
Landstraße schafft.  
 
 
 Abb. 29: Ansicht von Süden entlang der Frankfurter Landstraße 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure ® 
 
 
7.3 Vorhaben- und Erschließungsplan 
Der zum vorhabenbezogenen Bebau ungsplan A  43 – Frankfurter Landstraße 171 bis  
173 – erstellte Vorhaben- und Erschließungsplan besteht aus einem Lageplan und de n 
Grundriss- und Ansichtsplänen des Bauvorhabens sowie einem Freiflächengestaltung s-
plan.  
 
7.4 Erschließung 
 
7.4.1  Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
 
Die Lage des Plangebietes zwischen der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter 
Straße gewährleistet die infrastrukturelle Erschließung. Durch die geplante Verkehrsfü h-
rung der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage über die Frankfurter Landstraße werden ver-
kehrliche Beeinträchtigungen insbesondere für die Darmstädter Straße unterbunden.  
 
 
7.4.2  LKW-Andienung 
 
Die Andienung des Nahversorgers erfolgt am Nord westrand des Plangebietes. Die Lage 
der Andienung wurde mit dem Straßenverkehrs- und Tiefbauamt abgestimmt, da der an-
liefernde LKW während der Rückwärtsfahrt die Fahrbahnen, einschließlich der Straße n-
bahntrasse, in der Frankfurter Landstraße überschwenken muss. HEAG-mobilo GmbH als 
Betreiber hat hierzu keine Bedenken g eäußert, da die Anlieferung nur temporär erfolgt. 
Auch nach den aktuellen Planungen der Wissenschaftsstadt Darmstadt, die parallel zur

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 31 
 
Frankfurter Landstraße verlaufende Straße „Im Erlich “ zur Fahrradstraße umzuwidmen 
und somit den Durchgangsradverkehr im Bereich des Vorhabens zu reduzieren, bestehen 
im Hinblick auf den Fahrradverkehr keine Bedenken bezüglich dieser Anbindung. 
 
Die LKW-Andienung findet in der Regel täglich zweimal statt; einmal in den Morgenstu n-
den und ein weiteres Mal im Laufe des Tages. D ieses Zeitfenster wird vonseiten der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt im Hinblick auf die verkehrliche Belastung der Frankfurter 
Landstraße definiert und als Zeitfenster für die Andienung  im Durchführungsvertrag ve r-
bindlich festgehalten.  
 
 
7.4.3   Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
 
 An den öffentlichen Personennahverkehr ist das Plangebiet über die Bus - und Straßen-
bahnhaltestellen „Darmstadt -Arheilgen Messeler Straße“ im Norden und die Haltestelle 
„Darmstadt-Arheilgen Löwenplatz“ im Süden an die Buslinie „A “ sowie an die Straße n-
bahnlinien 6, 7 und 8 angebunden. Das Plangebiet liegt etwa mittig zwischen den Halt e-
stellen in jeweils ca. 160 m Entfernung.  
 Die Anbindung an den ÖPNV ist daher als sehr gut zu beurteilen.  
 
 
7.4.4  Fuß- und Radverkehr 
 
Entsprechend der bestehenden Straßeninfrastruktur, deren Ausgestaltung mit beidseit i-
gen Gehwegen sowie der Lage im Arheilger Ortskern ist die fußläufige Erreichbarkeit des 
Vorhabens gesichert. Querungsmöglichkeiten der Frankfurter Landstraße sind jeweils an 
den nächstgelegenen Kreuzungen vorhanden.  
 
Der Straßenraum der Frankfurter Landstraße wird von der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
in ihrem Radverkehrsnetz beidseitig als „Hauptroute mit Radwegweisung“ dargestellt. Die 
Frankfurter Landstraße bildet in diesem Bereich die von Norden nach Süden verlaufende 
Hauptverkehrsachse.  
 
Abb. 30: Stadtplan mit beschildertem Radverkehrsnetz 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt Radroute „Rund um Darmstadt”

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 32 
 
Da seit September 2019 die parallel zur Frankfurter Landstraße verlaufende Straße Im Er-
lich als Fahrradstraße ausgewiesen ist, wird die Hauptroute perspektivisch verlagert. 
 
Die Eingänge sowohl zu dem geplanten Nahversorgungsmarkt als auch zu den darüber 
liegenden Wohngeschossen werden an der Südseite von dem hier entstehenden Platzbe-
reich (Anger) aus fußläufig erschlossen. Durch das Verlegen der Tiefgaragenzufahrt nach 
Norden kann hier eine attraktive Eingangssituation und Platzsituation in Verbindung mit 
der bestehenden Bebauung entstehen.  
 
Im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn  - werden zwei Durchgä n-
ge/Verbindungen zwischen der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße pl a-
nerisch vorgesehen. Diese beiden geplanten Durchgänge liegen ca. 50 m auseinander, 
wie dies die Abb. 3 1 darstellt. Realisiert wurde bisher nur die südliche Wegeverbindung. 
Durch den Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – wird die nördliche 
geplante Wegeverbindung des rechtsverbindlichen Bebauungsp lans überplant. Da die 
beiden Fußgängerdurchgänge nur 50  m auseinanderliegen, ist wegen des geringen A b-
standes kein Verkehrsbedürfnis für einen zweiten Durchgang vorhanden. Der Wegfall die-
ser Wegeverbindung ist daher unter städtebaulichen und freiraumplane rischen Gesichts-
punkten als unproblematisch einzustufen.  
 
 
Abb. 31: Geplante Wegeverbindungen im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 
 - An der Reitbahn - zwischen Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße 
 
 
 
 
Vorhandene Wegeverbindung 
 
 
Geplante Wegeverbindung 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung 
 
7.4.5 Ruhender Verkehr 
 
Alle notwendigen Stellplätze , sowohl für den Nahversorger als auch für die neuen Woh-
nungen, werden in der geplanten Tiefgarage nachgewiesen. Insgesamt werden 41 Stell-
plätze hergestellt, wobei 32 Stellplätze für den Nahversorgungsmarkt zur Verfügung st e-
hen und 9 für die Wohneinheiten. Die Abstellplätze für Fahrräder der Marktbesucher we r-
den im Eingangsbereich des Marktes verortet. Für die zukünftigen Bewohner werden

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 33 
 
Fahrradabstellmöglichkeiten neben dem Eingangsbereich in der Darmstädter Straße so-
wie in der Tiefgarage und den Kellerräumen vorgesehen.  
Öffentliche Pkw-Parkplätze entlang der Frankfurter Landstraße sind nicht vorgesehen.  
 
 
7.5 Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Ein Erhalt der bisher im Plangebiet vorhandenen Grünanlage mit öffentlichem Spielplatz 
ist im Hinblick auf das Planungsziel nicht möglich.  
 
In diesem Bereich des Stadtgebietes von Arheilgen sind in ausreichendem Umfang weite-
re öffentliche Spielplätze vorhanden, die eine deutlich höhere Nutzerfre quenz besitzen, 
u. a. im Dreieichweg, in der Römerstraße sowie im Bereich zwischen Messeler Straße 
und Bachstraße. 
 
Im Hinblick auf den Freiflächenverlust ist in die Abwägung einzustellen, dass zwar grund-
sätzlich nach den Z ielen des Landschaftsplanes und des Klimakonzeptes solche Freifl ä-
chen im dichtbebauten Innerortsbereich zu erhalten sind, jedoch in Abwägung mit de n 
Zielen Innenentwicklung vor Außenentwicklung,  Schaffung von Wohnraum (dav on 50 % 
öffentlich gefördert), Sicherung des zentralen Versorgungsbereiches sowie Steigerung der 
Attraktivität für den Einzelhandel, diesen Aspekten ein größeres Gewicht eingeräumt wird. 
Durch Dachbegrünung und Fassadenbegrünung werden der Freiflächenverlust bzw. die 
klimatischen Auswirkungen teilweise kompensiert.  
 
Ebenso ist ein Erhalt der hier vorhandenen Platane nicht möglich. Als Ersatz für die Pl a-
tane werden entlang der Frankfurter Landstraße zwei neue Bäume vor dem neu entst e-
henden Gebäude im öffentlichen Straßenraum der Frankfurter Landstraße vorgesehen.  
 
7.6 Technische Infrastruktur 
Analog zu den verkehrlichen Anschlüssen an die umliegende Wohnbebauung kann die 
technische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur aufgegriffen werden. Anschlüsse an Trink -, 
Löschwasser- und Abwasserleitungen des umliegenden Siedlungsgebietes stehen hinre i-
chend zur Verfügung. Gleiches gilt für Elektrizität und multimediale Kommunikationssy s-
teme. 
Die bestehenden öffentlichen Erschließungsstraßen ermöglichen zudem eine ungehinder-
te Abfuhr von Abfällen.  
 
7.7 Wasserwirtschaftliche Belange 
Innerhalb des Plangebietes sind keine Oberflächengewässer vorhanden.  
Der Geltungsbereich liegt weder in einem Überschwemmungsgebiet noch in einem übe r-
schwemmungsgefährdeten Gebiet.   
Die Planungsfläche liegt nicht innerhalb eines Trinkwasserschutzgebietes. 
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hess i-
sches Ried. Danach ist eine qualitative Beeinträchtigung des Grundwassers durch die 
Versickerung von Niederschlagswasser auszuschließen. 
Im Plangebiet sind nach dem hydrologischen Kartenwerk Hess. Rhein - und Mainebene 
(Stand: Oktober 2015) Flächen mit relativ hohen Grundwasserständen ( zwischen 5  bis

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 34 
 
7,5 m Flurabstand unter Geländeoberkante) zu erwarten. Nach den Ergebniss en der Bo-
denuntersuchung des Vorhabenträgers stand Grundwasser in einer Tiefe von ca. 4,0  m 
unter Geländeoberkante an; allerdings ist noch keine Kennzeichnung als „vernässungsge-
fährdetes Gebiet“ erforderlich. 
 
7.8 Verkehrliche Auswirkungen des Vorhabens 
 
Die derzeit 30 bestehenden öffentlich nutzbaren Pkw-Parkplätze auf dem Gelände entfa l-
len ersatzlos. Aufgrund der guten Anbindung an den ÖPNV für diese Fläche besteht d a-
her kein Erfordernis für einen Ersatz von öffentlichen Parkflächen an dieser Stelle.  
 
Zur Vorbereitung der Umsetzung des Vorhabens wurde eine verkehrliche Untersuchung 
durchgeführt. Deren maßgebliches Ziel ist die Abschätzung der induzierten Verkehre und 
der dadurch hervorgerufenen Wirkungen auf das relevante Straßennetz – dies sind hier 
die Frankfurter Landstraße sowie der signalisierte Knotenpunkt mit der Unteren Mühlstr a-
ße und der Ettesterstraße. Die entsprechenden Leistungsfähigkeitsnachweise werden ge-
führt; die verkehrlichen Grundlagen werden für die schalltechnische Untersuchung bereit-
gestellt. 
 
Die Verkehrsuntersuchung der Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt  kommt zu dem E r-
gebnis, dass die geplante Ansiedelung einer Einzelhandelsfiliale in Kombination mit einer 
Wohnbebauung mit insgesamt 41 Tiefgaragenstellplätzen nach derzeitigem Planung s-
stand in der Frankfurter Landstraße nördlich der zukünftigen Zufahrt gegenüber dem 
Prognosenullfall zu Mehrbelastungen von rund 419 Kfz/24 h führen werden, südlich davon 
zu 778 Kfz/24 h; davon entfallen auf den Nachtzeitraum nördlich 3 Kfz/8 h bzw. südlich 
5 Kfz/8 h gegenüber dem Prognosenullfall 2030. Die Zahlen ergeben sich aus dem Ve r-
gleich der Pläne Nr. 2 und Nr. 3 der Verkehrsuntersuchung  (Freudl Verkehrsplanung, 
Darmstadt). 
 
Der Gutachter kommt in der Verkehrsuntersuchung zu dem Ergebnis, dass aus ver kehrli-
cher Sicht dem Vorhaben keine einschränkenden Aspekte entgegenstehen . Die mit den 
geplanten Nutzungen verbundenen induzierten Verkehrsströme können stets in ang e-
messener Qualität abgewickelt werden. Der Anschluss der Tiefgarage an die Frankfurter 
Landstraße weist die gute Verkehrsqualitätsstufe „B“ auf. D er Lichtsignalanlagen-
gesteuerte Knotenpunkt der Frankfurter Landstraße mit der Unteren Mühlstraße liegt s o-
wohl im Bestand 2018 als auch im Null - und im Planfall ebenfalls bei der guten Qualitäts-
stufe „B“. Auswirkungen auf die Darmstädter Straße sind nicht zu erwarten. 
 
 
7.9 Immissionsschutz 
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 
– wurden durch die KREBS + KIEFER FRITZ AG , Darmstadt zwei schalltechnische Un-
tersuchungen erstellt.  
 
Die erste Untersuchung beurteilt die Geräusche aus dem Betrieb des geplanten Leben s-
mittelmarktes einschließlich der Tiefgarage hinsichtlich der Einwirkungen auf bestehende 
und geplante schutzwürdige Nutzungen. D ie zweite Untersuchung ermittelt die maßgebli-
chen Außenlärmpegel  (Straßen- und Schienenverkehrslärm sowie Flugverkehrslärm r e-
sultierend aus dem Verkehrsflughafen Frankfurt/Main), dem das Vorhaben ausgesetzt ist.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 35 
 
Die erste schalltechnische Untersuchung (KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 
02.10.2019) kommt zu folgenden Ergebnissen: 
 
Bei der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist nachzuweisen, dass an sämt-
lichen Immissionsorten (IP), die im Einwirkungsbereich der geplanten Anlage liegen, die 
gültigen Immissionsrichtwerte eingehalten oder unterschritten werden. Dies gilt gleiche r-
maßen für bereits bestehende schutzbedürftige Nutzungen sowie für schutzbedürftige 
Nutzungen, die im Zuge der Umsetzung des Vorhabens zukünftig entstehen werden.  Die 
Immissionsorte ergeben sich aus der nachfolgenden Abbildung 32 (S. 36). 
 
Für die Beurteilung der Immissionen in der städtebaulichen Planung sind die Orientie -
rungswerte gemäß DIN 18005 -1 heranzuziehen. In Anbetracht des Sachverhaltes, dass 
künftige Immissionskonflikte durch den Betrieb des Lebensmittelmarktes in Anlehnung an 
die Technische Anleitung (TA) Lärm zu beurteilen sind, werden die gleich hohen Immissi-
onsrichtwerte (IRM) der TA Lärm für die Beurteilung heran gezogen. Dabei wurde für die 
umgebende Bebau ung das Schutzniveau eines Allgemein en Wohngebietes angeno m-
men. 
 
Anhand von Schallausbreitungsberechnungen werden die Zusatzbelastungen ermittelt. 
An der künftig geplanten Wohnbebauung (Immissionspunkte (IP) 4 bis IP 8) werden durch 
den Betrieb des ALDI-Markts sowie der Tiefgarage maximale Beurteilungspegel von 
 
Tag/Nacht =  56 / 40 dB(A) 
 
an IP 6 prognostiziert. 
 
 
Demnach werden die Immissionsrichtwerte an der geplanten Wohnbebauung  [der Immis-
sionsrichtwert für ein Kerngebiet (MK) beträgt tags 60  dB(A), nachts 45  dB(A)] in Höhe 
von 
 
Tag/Nacht =  60 / 45 dB(A)  
um 
Tag/Nacht - 4 / - 5 dB(A) 
 
unterschritten und somit eingehalten. 
 
Durch einzelne auftretende kurzzeitige Geräuschspitzen sind am Tag bzw. in der Nacht 
an der geplanten Wohnbebauung Spitzenpegel von maximal 
 
LAF,Tag/Nacht  = 83 / 67 dB(A) 
 
zu erwarten. Die jeweils gültigen Anforderungswerte an kurzzeitige Geräuschspitzen we r-
den am Tag eingehalten und in der Nacht um bis zu 
 
AL,Nacht = + 2 dB(A) 
 
überschritten. 
 
Die hier während des Nachtzeitraums prognostizierten Überschreitungen ergeben sich 
ausschließlich aus dem Fahrverkehr der Bewohner, da der Nahversorgungsmarkt ledig-
lich im Tagzeitraum geöffnet sein wird. Wegen der in Wohnanlagen im Allgemeinen vo r-
liegenden geringen Abstände zwischen den Wohngebäuden und der Zu- sowie Ausfahrt 
der Tiefgarage treten Überschreitungen des Maximalpegels auf. Nach der Rechtspre-
chung (vgl. hierzu u. a. den Beschluss des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg 
vom 23.07.1995, Az . 3 S 3538/94)  ist davon auszugehen, dass Stellplatzimmissionen in 
einem von Wohnbebauung geprägten Bereich keine erheblichen, billigerweise unzumu t-
baren Störungen hervorrufen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 36 
 
An den umliegenden Bestandsgebäuden (IP 1 bis IP 3 sowie IP 9 bis IP 14) werden durch 
den Betrieb des Nahversorgungsmarktes Beurteilungspegel von bis zu 
 
Tag/Nacht = 54 / 36 dB(A) 
 
hervorgerufen. Diese sind im Tagzeitraum am Anwesen Frankfurter Landstraße 179 (IP 9) 
und in der lautesten Nachtstunde am Gebäude Frankfurter Landstraße 174 (IP 13) zu e r-
warten. 
 
Die für Allgemeine Wohngebiete gültigen Immissionsrichtwerte  (55 dB(A) am Tag und 
40 dB(A) nachts) werden an den Bestandsgebäuden folglich um mindestens 
 
Tag/Nacht =  0 / - 4 dB(A) 
 
unterschritten und demnach ebenfalls eingehalten. 
 
 
Durch einzeln auftretende , kurzzeitige Geräuschspitzen sind am Tag bzw. in der Nacht 
Spitzenpegel von maximal 
 
Tag/Nacht = 81 / 60 dB(A) 
 
an den Immissionsorten IP 9 bzw. IP 11 und IP 13 zu erwarten. Die jeweils gültigen A n-
forderungswerte an kurzzeitige Geräuschspitzen werden somit unterschritten. Die Anfo r-
derungen an den Schallimmissionsschutz hinsichtlich kurzzeitiger Geräuschspitzen sind 
an den Immissionsorten an Bestandsgebäuden somit erfüllt. 
 
 
Abb. 32: Immissionsorte und schalltechnisch relevante Nutzungen 
 
 
Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 37 
 
 
Diese schalltechnische Untersuchung hat ergeben, dass durch das Planvorhaben die z u-
lässigen Immissionsrichtwerte an den geplanten Wohnungen sowie den umliegenden Be-
standsgebäuden sowohl am Tag als auch in der Nacht eingehalten werden. Zudem ist zu 
beachten, dass der Anlieferungsbereich über ein Rolltor mit einem bewerteten Schal l-
dämm-Maß von mindestens 2 4 dB(A) verfügen muss  und an der nordwestlichen Gr und-
stücksgrenze eine Schallschutzwand mit einer Höhe von mindestens 1,0  m über dem 
festgesetzten Höhenbezugspunkt von 128,4 m über NHN zu errichten ist.  
 
 
Die zweite schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung maßgeblicher Außenlärmpegel 
nach DIN 4109 (KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019) kommt zu folgenden 
Ergebnissen:  
 
 
Die relevante Außenlärmbelastung ist rechnerisch für alle Fassadenbereiche der gepla n-
ten Wohnbebauung zu ermitteln. 
 
 
Anhand von Schallausbreitungsberechnungen wurden die maßgeblichen Außenlärmpegel 
für die Nachweisführung nach DIN 4109-2:2018-01 im Bereich von 
 
67...73 dB 
 
ermittelt. 
 
 
Aus den ermittelten, maßgeblichen Außenlärmpegeln resultieren Anforderungen an das 
gesamte bewertete Bau-Schalldämm-Maß R’w,ges der Außenbauteile bei Aufenthaltsräu-
men in Wohnungen im Bereich von 37 ... 43 dB und für die Personalräume des Aldi-
Marktes im Zwischengeschoss mit erf. R’w,ges = 38 dB. 
 
Durch geeignete Außenbauteile ist sicherzustellen, dass das jeweils erforderliche resultie-
rende Schalldämm-Maß des Außenbauteils in allen schutzbedürftigen Räumen eingehal-
ten wird.  
 
Grundsätzlich sind, da das Plangebiet in der Nachtschutzzone des Frankfurter Flughafens 
liegt, passive Schallschutzmaßnahmen vorgeschrieben. Für alle Schlaf - und Kinderzim-
mer ist gemäß § 3 Abs.  6 der 2. FlugLSV der Einsatz schallgedämmter Lüftungseinric h-
tungen zur Sicherstellung einer geeigneten Frischluftzufuhr erforderlich. 
 
 
Die maßgeblichen Außenlärmpegel für das Vorhaben sind aus den nachfolgenden Abbil-
dungen 33 - 35 ersichtlich.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 38 
 
Abb. 33: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: EG + ZG 
 
 
Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt 
 
Abb. 34: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 1. OG 
 
 
Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 39 
 
 
Abb. 35: Maßgebliche Außenlärmpegel / Immissionshöhe: 2. OG 
 
 
Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, Darmstadt 
 
Durch geeignete Außenbauteile (Außenwände, Fenster und Türen, Rollladenkasten, Lü f-
ter und sonstige Einrichtungen) ist sicherzustellen, dass das jeweils erforderliche resulti e-
rende Schalldämm-Maß des Außenbauteils eingehalten wird und sich in schutzbedürft i-
gen Rä umen bei geschlossenem Fenster nutzungskonforme Innenschallpegel im Sinne 
der DIN 4109 einstellen. 
 
7.10 Klimaschutz 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main. Geprägt wird das Gebiet durch relativ 
hohe Temperaturen und geringe Niederschlagsmengen. So zeigt sich hier ein kontinenta-
ler Klimaeinfluss mit hohen sommerlichen So nneneinstrahlungen. Im Winter hingegen 
kommt es häufig zu einer stabilen Kaltluftschichtung mit daraus resultierender Inv ersions-
wetterlage mit Nebel und Schadstoffanreicherungen in der Luft.  
 
 In der Karte „Lokalklimabewertung“ des Landschaftsplanes der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt wird die Fläche des Plangebietes  wie der gesamte Ortskern des Stadtteiles Arhei l-
gen als sogenanntes „Thermisches Belastungsgebiet“ eingestuft.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 40 
 
Abb. 36: Lokalklimabewertung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2004 
 
 
Daher wurden für die Planung Klimagutachten erstellt, welche die Auswirkungen auf das 
Mikroklima im näheren Umfeld sowie auf das weitere Klima im Stadtteil untersuchen. 
 
 
Das erste Klimagutachten vom Juni 2018 kommt zu folgenden Ergebnissen: 
 
Grundsätzlich ist eine Umnutzung von Flächen bzw. eine Innenentwicklung innerhalb des 
Siedlungsbereiches aus Klimaschutzgründen ein sinnv olles Vorgehen. Der vorhabenb e-
zogene Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – erfüllt diese Bedin-
gungen, hat allerdings Auswirkungen auf die mikroklimatische Situation in der direkten 
Nachbarschaft. 
 
a) Windfeld 
 
Die Berechnungen haben ergebe n, dass vor allem die zusätzliche Windblockade 
(vorher: offener Bereich, die Luft konnte gut durchströmen) durch die geschlossene 
Bebauung zu einer reduzierten Belüftung im Bereich der Frankfurter Landstraße füh-
ren wird. Dies hat neben den Auswirkungen auf die Lufthygiene direkte Auswirkungen 
auf die human-bioklimatischen Bedingungen. Moderat höhere Temperaturen und ein 
verringertes Abkühlpotential sind die Folge.  
 
 
b) Thermische Belastung 
 
Im direkten Zusammenhang mit der Belüftung / Windgeschwindigkeit steh t die the r-
mische Belastung. Die physiologisch äquivalente Temperatur  (PET) ist maßgeblich 
von der Windgeschwindigkeit abhängig (kühlende Wirkung auf den Menschen) und 
ist in den Bereichen mit geringen Windgeschwindigkeiten entsprechend hoch. Zudem 
tragen die neuen Gebäudemassen zusätzlich zum Temperaturanstieg durch die 
Wärmespeicherung bei. Nicht begrünte Fassaden strahlen die aufgenommene Wä r-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 41 
 
meenergie ab, versiegelte Bereiche verhalten sich ebenso. Die früheren Potentiale 
des Vegetationsvolumens auf dem Spielplatz gehen verloren. 
 
 
c) Defizitbereiche 
 
Die Vegetation des Spielplatz es und der überströmbare Parkplatz diente n u.a. der 
Abkühlung der Frankfurter Landstraße und der Bereiche auf der gegenüberliegenden 
Seite des Plangebietes. Verursacht wird dies durch die nächtliche Anströmung aus 
östlichen Richtungen. Diese Bereiche werde n durch den Wegfall der klimaökolog i-
schen Gunsträume im Plan-Zustand durchaus relevante Auswirkungen erfahren. Dies 
lässt sich durch die Gebäudeanordnung und den geschlossenen Charakter nicht 
kompensieren.  
 
 
d) Planungshinweise 
 
Da die Gebäudeausrichtung nic ht verändert und die Belüftungssituation (Dynamik) 
nicht optimiert werden können, besteht die Möglichkeit durch Verschattung (bevo r-
zugt durch Vegetation) und Grünflächen die thermische Belastung in unmittelbarer 
Nähe des Neubaus zu verbessern. Die Neupflan zungen können im Planzustand a b-
mildernd wirken, wobei das Vegetationsvolumen (Höhe Kronendurchmesser) und die 
Vegetation der Baumscheiben erhöht werden sollte, was neben der Abkühlung der 
Biodiversität dienen würde. Die geplante Dachbegrünung ist als posit ive Maßnahme 
zur Klimaanpassung zu erwähnen, sie dient als Puffer im Falle eines extremen Ni e-
derschlagereignisses. Zusätzlich bringt sie Vorteile für den Innenraum (Klimaschutz). 
Ein kühlender Effekt auf Fußgänger im Außenraum ist dabei nicht zu erwarten.  
 
 
Folgende Hinweise sollten demnach geprüft werden:  
 
- Schaffung größerer Vegetationsflächen entlang der Frankfurter Landstraße, 
- mehr großkronige Bäume entlang der Fassade zur Frankfurter Landstraße, 
- weitere Fassadenbegrünung nach Möglichkeit auf südlich und westlich  
  exponierten Fassaden. 
 
 
e) Fazit des Klimagutachtens 2018 
 
Durch die Neuplanung sind negative klimatische Auswirkungen zu erwarten. Alle r-
dings ist zu trennen, wo diese negativen Auswirkungen auftreten werden (thermische 
Hotspots am Tag auf den Verkehrsflächen) und welche Intensität zu erwarten ist, in 
Abwägung mit den Klimaschutzpotentialen. Die klimaökologisch wertvollen Flächen 
des Bestands können nicht kompensiert werden, jedoch sind Maßnahmen möglich, 
um negative Auswirkungen möglichst gering zu halten. Aus diesem Grund werden die 
ohnehin eingeplanten Bäume entlang der Frankfurter Landstraße als positiv bewertet, 
sie sollten allerdings in der Anzahl und Größe überprüft werden. Zudem wird empfo h-
len, eine üppige Vegetation auf unversieg elten Flächen im Wurzelbereich zu scha f-
fen. Vertikale Vegetation an der Fassade würde die klimatische Anpassung des Ne u-
baus optimieren. Bei Berücksichtigung der Planungshinweise und in der Abwägung 
mit den Zielen des Klimaschutzes kann dem Neubau aus klima tischer Sicht des Gut-
achters zugestimmt werden. 
 
 
Nach der Aktualisierung des Vorhabens im Frühjahr 2019, insbesondere unter Berüc k-
sichtigung der Vorschläge aus dem ersten Klimagutachten, wurde d as Vorhaben erneut 
klimatisch untersucht.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 42 
 
 
 
Das Klimagutachten vom 31.05.2019 kommt zu folgendem Fazit: 
 
Die Anpassung der Planung und der daraus resultierenden Auswirkung, ist im stadtklim a-
tischen Kontext als eher geringfügig einzustufen. Das Gebäudevolumen und die Struktur 
wurden im Wesentlichen kaum verändert, sodass auch die Bewertung und Einschätzung 
des vorangegangenen Gutachtens Bestand haben. 
 
Kleinräumig, im direkten Umfeld der Neuplanung, treten Veränderungen auf, die in der 
Gesamtbetrachtung einen positiven Trend erkennen lassen. Die thermisch e Belastung 
konnte an den meisten Stellen abgemildert werden , z. B. durch Baumpflanzungen an der 
Anlieferungszone. Durch mehr Vegetationsvolumen, und einer besseren Wahl der Bau m-
standorte an der Frankfurter Landstraße, wurde eine bioklimatische Verbesserun g erzielt, 
die für den Nutzer vor Ort an heißen Sommertagen angenehmere Bedingungen berei t-
stellt. 
 
Der größere Freiraum im Bereich der Darmstädter Straße profitiert vom großkronigen 
Baum, hat allerdings Nachteile auf der eingeplanten Spielfläche vor der sü dorientierten 
Fassade. Für diesen Bereich sollte eine Verbesserung des Sonnenschutzes zur Mittag s-
zeit geprüft werden. Die Nutzung temporärer Verschattungen ist eine geeignete Möglic h-
keit, da die Belastung nur zur Mittagszeit sehr stark hervortritt. Dies ka nn durch Sonnen-
segel etc. realisiert werden. Für andere Wettersituationen und Jahreszeiten bietet dieser 
Bereich Vorteile. 
 
Insgesamt betrachtet sind die klimatischen Änderungen durch die aktualisierte Planung 
positiv zu bewerten, die Dachbegrünung dient d er Klimaanpassung bei Extremniede r-
schlägen und die großzügige Fassadenbegrünung mildert die Strahlenbelastung der Fu ß-
gänger. Da keine negativen Auswirkungen auf die Nachbarschaft zu erwarten sind, gilt die 
Einschätzung des Klimagutachtens 2018 auch weiterh in, dass keine Einwände aus stad t-
klimatischer Sicht erbracht werden.  
 
 
 
8. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
Nach dem  Nahversorgungskonzept in Ergänzung zum  Einzelhandels- und Zentrenko n-
zept der Wissenschaftsstadt Darmstadt  (Junker + Kruse Stadtforschung Planung, D ort-
mund 2016) besteht im Stadtteil Arheilgen eine unterdurchschnittliche Verkaufsfläche n-
ausstattung bezogen auf den gesamtstädtischen und bundesdurchschnittlichen Aussta t-
tungswert hinsichtlich der Verkaufsfläche für Nahrungs- und Genussmittel. So wird für die 
ca. 16.920 Einwohner im Stadtteil nur eine Verkaufsfläche von 3.100  m2 in der Ware n-
gruppe Nahrungs - und Genussmittel  vorgehalten, was einen quantitativen Durchschnitt  
von 0,18  m2 je Einwohner ergibt, während der gesamtstädtische Durchschnitt 0,37  m2 
Verkaufsfläche für Nahrungs- und Genussmittel je Einwohner beträgt.  
 
Durch die geplante Ansiedlung des ALDI -Marktes mit maximal 1.050 m2 Verkaufsfläche 
verbessert sich die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung auf eine immer noch un-
terdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung von 0,24  m2 Verkaufsfläche pro Einwo h-
ner. 
 
Durch den geplanten Lebensmittelmarkt ist daher im Hinblick auf die städtebauliche En t-
wicklung und Ordnung des Stadtteils eine positive Weiterentwicklung zu erwarten, indem 
das städtebauliche Entwicklungsziel einer stabilen, verbrauchernahen Versorgung im 
Stadtteil Arheilgen durch das geplante Vorhaben gestärkt und gesichert wird.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 43 
 
 
 
9. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Eine nähere Betrachtung erfolgt im Umweltbericht (Teil B). 
 
 
10. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 
Eine nähere Betrachtung erfolgt im Umweltbericht (Teil B). 
 
 
11. Biodiversität 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier - und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität  – 
ist die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für 
den Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere 
Luft zum Atmen, fruchtba re Böden als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur 
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgreiche Anpassung an Veränderungen 
wie sie z.  B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienstleistung der Natur ist von 
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der Biodiversität 
ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für 
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§  1 Abs. 1 
BNatSchG). Dies is t auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess . 
Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) 
und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodive r-
sität in Darmstadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen. 
 
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan folgende 
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen: 
 
- Neuanpflanzung von 3 Straßenbäumen 
- Neuanpflanzung von 8 Laubbäumen auf dem Baugrundstück 
- ca. 1.370 m2 extensive Dachbegrünung  
- Insgesamt werden ca. 73 laufende Meter Fassadenflächen mit Kletterpflanzen begrünt 
- Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 44 
 
12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen 
nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
 
12.1 Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB 
 
Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans wird im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – auf sonstige Art und Weise  
(s. textl. Festsetzungen im Plan und Kapitel 12.2 und 12.3) eine bauliche Nutzung allg e-
mein festgesetzt. Aufgrund dessen sind unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 
BauGB nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im 
Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
 
 
12.2 Art der baulichen Nutzung 
 
Nach den textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sind im Erdgeschoss 
des Wohnhauses an der Darmstädter Straße sowie in allen weiteren Ober- und Dachge-
schossen - wobei Personalräume von Aldi im Zwischengeschoss zulässig sind - aus-
schließlich Wohnnutzungen zulässig, was so auch dem Nutzungsspektrum in der näheren 
Umgebung entspricht. Die Schaffung  von Wohnraum ist angesichts stetig wachsender 
Bevölkerungszahlen und de m damit verbundenen hohen Wohnungsbedarf stadtplan e-
risch sinnvoll. Im Erdgeschossteil außerhalb des Wohnhauses an der Darmstädter Straße 
ist gemäß der Zielsetzung nur die Errichtung eines großflächigen Lebensmittelmarktes mit 
nahversorgungsrelevanten Sortimenten zulässig.  
 
Zur Sicherung einer gewissen Flexibilität im Hinblick auf die Bestimmung der Verkaufsfl ä-
che für die Zukunft wird die im Vo rhaben- und Erschließungsplan vorgesehene Verkaufs-
fläche von 1.032  m2 im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit maximal 1.050 m2 fest-
gesetzt.  
 
 
 
12.3 Flächen für die soziale Wohnraumförderung 
 
Die soziale Wohnraumförderung dient Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen 
mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind.  Insgesamt 
entstehen durch das Planvorhaben 15 Wohnungen, von denen acht gefördert werden. 
Von den acht förderungsfähigen Wohnungen entstehen jeweils vier nach dem Modell der 
sozialen Wohnraumförderung sowie vier  nach der Wohnraumförderung für  Haushalte mit 
mittlerem Einkommen. Die Verwirklichung erfolgt entsprechend der Richtlinie der Wisse n-
schaftsstadt Darmstadt zur Förderung des Mietwohnungsbaus. 
 
Zur Sicherung dieser Maßnahmen werden auch Regelungen im Durchführungsvertrag ge-
troffen. 
 
 
 
12.4 Maß der baulichen Nutzung 
 
Als Maß der baulichen Nutzung werden bei einer Baugrundstücksgröße von 2.977 m2 und 
einer vorgesehenen Gebäudegrundfläche von 2.214,9 m2 eine Grundflächenzahl ( GRZ) 
von 0, 75 und bei einer Geschossfläche für das Vorhaben von 3.852,61  m2 eine Ge-
schossflächenzahl (GFZ) von 1,3 festgesetzt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 45 
 
Die zulässige Grundfläche soll durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit 
ihren Zufahrten und sonstigen  Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen 
Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unte r-
baut wird (Tiefgaragen und deren Zuwegungen), bis zu 2.668,83 m2 genutzt werden, da-
her wird eine GRZ II bis 0,9 festgesetzt. 
 
Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 Abs. 3 a BauGB nicht an die BauN-
VO gebunden ist, sind die im § 17 BauNVO genannten Obergrenzen für die dort aufg e-
führten Nutzungsarten nicht maßgeblich. 
 
In Summe wird die in der BauNVO festgelegte Obergrenze für die erweiterte GRZ von 0,8 
für Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des §  14 BauNVO und baul i-
che Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche nur leicht überschritten. Diese geringfügige 
Überschreitung resultiert aus der bereitzustellenden Tiefgarage, die aufgrund der Nutzung 
der ALDI-Filiale sowie der zusätzlichen Wohnbebauung entsprechend groß zu dimensi o-
nieren ist. Dies wiederum sichert oberirdisch Freiräume, die von den Einwohnern genutzt 
werden können. Dadurch sind Begrünungsmaßnahmen mögl ich, die dazu beitragen , den 
relativ hohen Versiegelungsgrad zu kompensieren. 
 
Die hohe Ausnutzung des Plangebietes ist zudem durch die zentrale und durch den 
ÖPNV äußerst gut angebundene Lage aus städtebaulichen Gründen vertretbar, da es ein 
besonders hohes Potenzial für einen Wohnstandort besitzt.  
 
Es gilt die durch Planeintrag jeweils festgesetzte maximale Gebäudehöhe. Die maximale 
Gebäudehöhe ist der obere Abschluss der Wand bei Flachdächern bzw. der Dachfirst bei 
Satteldächern, gemessen vo n dem im Pla nbild festgesetzten Höhenbezugspunkt. Die 
Gebäudehöhen berücksichtigen dabei grundsätzlich die umgebende Bebauung. 
 
Eine Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe ist in den mit Flachdächern festgesetz-
ten Bereichen z. B. zugunsten von notwendigen  Dachaufbauten und Gebäude -
Technikanlagen um maximal 2,0 m zulässig , wenn diese mindestens 2,0 m von der A u-
ßenwand entfernt sind.  Photovoltaikanlagen sind von diesen Flächenangaben ausg e-
nommen, um einen größeren Teil der Dachflächen erneuerbaren Energien zugänglich z u 
machen (s. Kapitel 12.12). In den Bereichen die im Planteil mit Satteldachausführung g e-
kennzeichnet sind, ist eine geringfügige Überschreitung von 0,5  m für kleine  untergeord-
nete gebäudetechnische Anlagen (wie Antennen, Schornsteine etc.) zulässig. 
 
Ergänzend zur zulässigen maximalen Gebäudehöhe ist für die mit Satteldach zu erric h-
tenden Gebäudeteile an der Frankfurter Landstraße eine maximale Traufwandhöhe von 
9,75 m festgesetzt worden. Für den giebelständigen Gebäudeteil an der Darmstädter 
Straße ist die maximale Traufwand auf 7,4  m begrenzt worden. Alle Maße beziehen sich 
auf den festgelegten Höhenbezugspunkt. Diese Festsetzungen sind notwendig, um sicher 
zu stellen, dass sich die neuen Gebäudehöhen in die Flucht der Bestandsgebäude auch 
höhenmäßig einfügen. 
 
 
 
12.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die bauliche Ausführung durch den Vorhaben- 
und Erschließungsplan weitgehend festgelegt, sodass zur Sicherung des städtebaulichen 
Konzeptes die überbaubaren Grundstücksflächen eng an den Gebäudeausbauten festge-
setzt wurden. Das Baufeld umfasst das im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehe-
ne Gebäude, es ist jedoch geringfügig größer dimensioniert. Dadurch kann im weiteren 
Planungsprozess (bspw. durch Fachplanungen) auf Änderungen noch im geringen Maß 
reagiert werden. An den Stellen, in denen aus städtebaulichen Gründen eine klare Raum-
kante erforderlich ist, setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan Baulinien zur Sich e-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 46 
 
rung der Bau flucht fest, ansonsten s ind Baugrenzen verwendet worden. Um dies für u n-
tergeordnete Bauteile zu ermöglichen, können z.  B. Überdachungen die Baulinien bzw. 
Baugrenzen in geringem Ausmaß überschreiten.  
 
 
 
12.6 Öffentliche Verkehrsflächen 
 
Die Verkehrsflächen der Darmstädter Straße bzw.  der Frankfurter Landstraße sind tei l-
weise mit in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einbezogen 
worden, um dort die für das Vorhaben notwendigen Baumaßnahmen, wie z.  B. die A b-
senkung der Bordsteinflächen, Anpflanzung neuer Straßenbäum e, Versetzen von techn i-
schen Anlagen und Ähnliches, zu ermöglichen. Näheres wird hierzu im Durchführungsver-
trag geregelt.  
 
 
 
12.7 Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan regelt die zulässige Zone für die LKW-Andienung 
des Lebensmittelmarktes am Nordwestrand des Vorhabengrundstückes zur Frankfurter 
Landstraße hin.  
 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Zufahrt zur Tiefgarage durch eine fest-
gesetzte Ein- und Ausfahrt von der Frankfurter Landstraße aus gesichert. In den übrigen 
Bereichen des Plangebietes sind Ein - und Ausfahrten (ausgenommen LKW-Andienung) 
zu den öffentlichen Verkehrsflächen unzulässig.  
 
 
 
12.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
 
Zur Schonung des Bodens und zur Entlastung der Abwasserkanäle soll Niederschlag s-
wasser der Dachflächen, der  Erschließungsflächen und sonstiger befestigter Grun d-
stücksfreiflächen möglichst versickert werden, soweit dem weder was serrechtliche noch 
sonstige öffentlich-rechtliche Belange entgegenstehen. Hierzu ist eine Speicherblockrigole 
im Bereich der geplanten Spielplatzfläche vorgesehen und dieser Bereich entsprechend 
festgesetzt. 
 
Die Maßnahme zur Sicherung der Belange des Arte nschutzes, hier, die vor Abriss der 
Gebäude vorherige Kontrolle auf Strukturen von Brutvorkommen geschützter Tierarten 
durch fachlich geeignetes Personal , ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan entspr e-
chend festgesetzt. Eine Beauftragung des entsprechenden  Fachpersonals durch den 
Vorhabenträger ist zwischenzeitlich bereits erfolgt. Falls keine artenschutzrechtlich rel e-
vanten Tiervorkommen festgestellt werden , kann im Einvernehmen mit der Unteren Na-
turschutzbehörde auch ein Gebäudeabriss außerhalb de s in den Hinweisen (Ziff. IV. Nr. 
12) angegebenen Zeitraums erfolgen. Dies wird im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen nachtaktiver Insektenarten sind für die Außenbe-
leuchtung ausschließlich nach unten abstrahlende Natriumdampfnie derdrucklampen oder 
LED-Leuchtmittel mit maximal 3.000  K Farbtemperatur , Richtcharakteristik und unter 
Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse zulässig.  
 
Zum Schutz der Vögel sind im Geltungsbereich bei großen transparenten Glasflächen von 
mehr als 5 m² Größe Maßnahmen, beispielsweise kleinteiligere Gliederung der Glasfl ä-
chen, Verkleidung, Beklebung oder Ähnliches, zu treffen, die Vogelschlag verhindern.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 47 
 
 
Da im Rahmen der Umsetzung der Planung der Verlust von Lebensräumen geschützter 
Vogel- und Fledermausarten nicht auszuschließen ist, empfiehlt das faunistische Gutac h-
ten, zur Sicherung der ökologischen Funktion von Fortpflanzungs - und Ruhestätten g e-
schützter Tiere künstliche Nisthilfen und Quartiere für im Rückgang befindliche oder g e-
fährdete Gebäudebrüter wie Haussperling und Mauersegler sowie auch für Fledermäuse 
in den Neubau einzuplanen. Hierzu werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Fest-
setzungen getroffen, die Einzelheiten werden im Durchführungsvertrag mit dem Vorh a-
benträger geregelt. Der Einbau solcher Elemente kann helfen, die Biodiversität in Arhei l-
gen zu erhalten bzw. zu fördern. Außerdem ergibt sich eventuell ein e artenschutzrechtli-
che Pflicht, wenn im Rahmen des Abbruchs des Gebäudes (Darmstädter Straße 17) g e-
schützte Arten festgestellt werden. 
 
 
 
12.9 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindungen für die Erhaltung von Bäumen, Sträu-
chern und sonstigen Bepflanzungen 
 
Die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern dienen der Gliederung und 
Begrünung der Grundstücksfreiflächen und zur Erhöhung des Grünanteils im Plangebiet. 
Die zur Pflanzung vorgesehenen Bäume sind gemäß des Freiflächenplanes als Lau b-
bäume 1. bis 3. Ordnung anzupflanzen. Bei der Artenauswahl sind standortgerechte und 
nach Möglichkeit einheimische Arten zu verwenden.  
 
Für die neu zu pflanzenden Bäume im Straßenraum ist festgesetzt Baumscheiben von 
mindestens 6 m2 Größe je anzupflanzenden Baum vorzusehen. Entlang der Frankfurter 
Landstraße sind dabei Bäume von gleicher Art wie die Bestandsbäume anzupflanzen, um 
den Alleecharakter zu unterstreichen. Die Pflanzung hat nach den „Standards für Bau m-
pflanzungen in Darmstadt“ zu erfolgen, die dem Vorhabenträger bekannt sind. Weitere 
Einzelheiten regelt der Durchführungsvertrag. 
 
Im Plangebiet wird entlang der Frankfurter Landstra ße ein bestehender Straßenbaum 
(Linde) zur Erhaltung festgesetzt. Hierzu sind entsprechende Schutzvorkehrungen erfo r-
derlich, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt werden.  
 
Zur Erhöhung der bioklimatisch wirksamen Flächen trifft der Bebauungsp lan Vorschriften 
zur Fassadenbegrünung zugunsten des örtlichen Klimas. So sind insgesamt mindestens 
73 laufende Meter Hausfassaden ohne größeren Fensteranteil dauerhaft mit rankenden 
oder klimmenden Pflanzen zu begrünen und dauerhaft zu erhalten.  
 
Der vor habenbezogene Bebauungsplan setzt fest, dass die Gebäudebereiche, die mit 
Flachdach bzw. flachgeneigtem Dach herzustellen sind, dauerhaft extensiv zu begrünen 
sind. Die Dachbegrünungen dienen zum einen dem naturschutzrechtlichen Ausgleich für 
die zusätzliche Versiegelung gegenüber dem bisherigen Baurecht, zum anderen wirken 
sie positiv auf die klimatischen Verhältnisse. Dabei muss die Vegetationsschicht eine 
Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. 
 
Damit wird trotz Nachverdichtung ein positiver Beitrag für den Naturhaushalt geleistet und 
ein begrüntes Umfeld für die künftigen Bewohner geschaffen. 
 
 
 
12.10 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen 
 
Um einen möglichst hohen Grad an Begrünung zu schaffen und den Versiegelungsgrad 
möglichst gering zu h alten, werden gemäß dem städtebaulichen Konzept die benötigten 
Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht. Die Tiefgarage ist ausschließlich in der

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 48 
 
überbaubaren Grundstücksfläche sowie ergänzend in der für sie zeichnerisch festgeset z-
ten Fläche zulässig. Es werden keine oberirdischen Stellplätze geplant. Durch die Organi-
sation des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage werden oberirdisch mehr Freiräume 
gesichert. Vor diesem Hintergrund sind oberirdische Stellplätze, Carports und Garagen  
unzulässig. 
 
Die Grundstücksfreiflächen sind insbesondere aus klimatischen und grünordnerischen 
Gründen von zusätzlichen Bauten freizuhalten. Fahrradabstellanlagen und Müllabstell -
plätze sind deshalb oberirdisch nur in den hierfür gekennzeichneten Flächen  und inner-
halb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Dies gilt auch für den bauordnung s-
rechtlich notwendigen Spielplatz sowie für die Versickerungsanlage. 
 
Weitere Nebenanlagen werden nicht zugelassen, um die Grundstücksfreiflächen zu 
schützen.  
 
 
 
12.11 Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
 
Die schalltechnische Untersuchung zur Ermittlung und Beurteilung der Geräusche aus 
dem Betrieb des geplanten Lebensmittelmarktes einschließlich der Tiefgarage , stellt die 
Erfordernis für  Festsetzungen zum Immissionsschutz  im vorhabenbezogenen Beba u-
ungsplan fest, um die zulässigen Immissionsrichtwerte an den geplanten Wohnungen s o-
wie den umliegenden Bestandsgebäuden sowohl im Tag - als auch im Nachtzeitraum ei n-
zuhalten.  
 
„Die Öffnungszeiten des Lebensmitteldiscounters dürfen zum Schutz der nächtlichen 
Ruhezeiten die angegebenen Zeiten von maximal 06:15 Uhr bis 21:45  Uhr nicht über-
schreiten. 
 
Die Lkw-Andienung bzw. der Andienungsbereich sind geschlossen auszuführen. Sämt-
liche Verladetätigkeiten sowie der Betrieb des Schneckenverdichters sind ausschlie ß-
lich bei geschlossenem Tor durchzuführen. Das Schalldämm -Maß des Tores muss 
mindestens Rw  24 dB betragen. 
 
Soweit ein Tor für die Zufahrt der Tiefgarage vorgesehen ist, muss dieses dem aktue l-
len Stand der Lärmminderungstechnik entsprechen. Demgemäß dürfe n beim Öffnen 
und Schließen des Tores keine akustisch relevanten Geräusche entstehen. Zudem 
sind Abdeckungen von Regenrinnen der Tiefgaragenzufahrt lärmarm auszubilden, zum 
Beispiel mit verschraubten Gusseisenplatten. 
 
Auf dem Dach des Gebäudes mit Flachd ach ist die Aufstellung kältetechnischer Anl a-
gen zulässig, soweit diese insgesamt einen Schallleistungspegel von maximal LWA  
64 dB(A) aufweisen und durch deren Betrieb die gültigen Immissionsrichtwerte an den 
nächstgelegenen schutzbedürftigen Nutzungen nicht überschritten werden. 
 
Zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte aller Immissionsorte ist an der nordwestlichen 
Grundstücksgrenze eine Schallschutzwand mit einer Höhe von 1 m , bezogen auf den 
festgesetzten Höhenbezugspunkt (128,4 m über NHN), zu erstellen. Ein Erfordernis für 
eine absorbierende Auskleidung der Wand ist nicht gegeben.“ 
 
Die im Gutachten weiter genannte Voraussetzung, dass die Anlieferung nur während des 
Tagzeitraums mit bis zu 2  Lkw pro Tag erfolgt, wird im Durchführungsvertrag zwischen 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger geregelt, womit die Durc h-
führung dieser Anforderung sichergestellt ist.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 49 
 
Aus der schalltechnischen Untersuchung zur „ Ermittlung der maßgeblichen Außenlär m-
pegel nach DIN 4109 “ im Rahmen der zweiten schalltechnischen Untersuchung erg ibt 
sich ebenfalls das Erfordernis zur Aufnahme von Festsetzungen zum Lärmschutz nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wie folgt: 
 
„An den Fassaden der geplanten Gebäude  sind aufgrund der Lärmimmissionen, he r-
vorgerufen durch Verkehr- und Anlagegeräusche, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB für 
Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Personen dienen, bauliche 
Vorkehrungen zum Lärmschutz zu treffen. 
 
Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die A n-
forderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile auf Grundlage der in der 
Begründung (Kapitel 7.9) dargestellten maßgeblichen Außenlärmpegel unter Berüc k-
sichtigung der DIN 4109 eingehalten werden. 
 
Gemäß 2. FlugLSV, § 3 Abs.  6, sind schallgedämmte Belüftungseinrichtungen in 
Schlaf- und Kinderzimmern vorzusehen. 
 
 
Diese Festsetzung en sind erforderlich, da anhand der Ergebnisse der Schallausbre i-
tungsberechnungen die maßgeblichen Außenlärmpegel aufgrund de r Emittenten Str a-
ßenverkehr der Frankfurter Landstraße sowie der Darmstädter Straße , des Schienenver-
kehrs (hier der Straßenbahnen ), des Luftverkehrs durch den Verkehrsflughafen Fran k-
furt/Main sowie durch Gewerbelärm und durch die Überlagerung mehrerer Schallquellen 
überschritten werden. Die Emissionsergebnisse für die einzelnen Verkehrsarten sind der 
vorgenannten schalltechnischen Untersuchung zu entnehmen. Die Einhaltung der ermi t-
telten Außenlärmpegel für das Vorhaben ist im Bauantragsverfahren nachzuweisen. Der 
Einsatz schallg edämmter Lüftungseinrichtungen ist notwendig, um die Luftzufuhr in 
Schlafräumen bei geschlossenen Fenstern sicherzustellen.  
 
 
 
12.12 Flächen für bauliche oder sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nut-
zung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien 
oder Kraft-Wärme-Koppelung 
 
Auf einem Teil der Flachdachflächen mit Dachbegrünung sind aus Gründen des ressou r-
censchonenden Umgangs mit Energien Photovoltaikanlagen zu errichten. Diese Anlagen 
und Einrichtungen zur Nutzung der Sol arenergie sind auf den Flachdächern nur aufg e-
ständert, d. h. in Verbindung mit der Dachbegrünung zulässig, sodass die Dachbegrünung 
von diesen technischen Aufbauten nicht beeinträchtigt wird. Sie sollen einen Abstand von 
mindestens 1,0 m zur nächstgelegenen Außenwand bzw. Attika einhalten. 
 
 
 
13. Nachrichtliche Übernahme anderer gesetzlicher Vorschriften 
 
Der östliche Teil des Plangebietes an der Darmstädter Straße grenzt unmittelbar an die 
denkmalschutzrechtlich festgestellte Gesamtanlage „Darmstädter Straße 21 bis 29, (u n-
gerade Hausnummern) sowie 24“ an (siehe Kap. 6.6, Abb. 19). Auch wenn die Gesamtan-
lage nicht in das Plangebiet hineinreicht, sondern nur unmittelbar angrenzt, bedarf das 
Vorhaben einer entsprechenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigung und A bstim-
mung. Vor diesem Hintergrund übernimmt der vorhabenbezogene Bebungsplan die Lage 
der Gesamtanlage in das Planbild.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 50 
 
Innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt ein Grundwasserpegel 
(GWP 028) des Straßenverkehrs - und Tiefbauamtes der Wissensc haftsstadt Darmstadt. 
Die Lage des Grundwasserpegels wird symbolhaft nachrichtlich übernommen, um den 
Erhalt sicherzustellen. 
 
 
 
14. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 
 
14.1   Gestaltung baulicher Anlagen 
 
Zur Einfügung des Vorhabens in den Gesamtzusammenhang der tradierten Bebauung 
sowohl an der Frankfurter Landstraße, aber insbesondere an der Darmstädter Straße trifft 
der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 die folgenden bauordnungsrechtlichen Fest-
setzungen:  
 
14.1.1 Dachgestaltung 
 
Entlang der Frankfurter Landstraße und an der Darmstädter Straße  sind zur Anpassung 
an den Bestand die jeweiligen Gebäudeteile mit Satteldach zu errichten. Die dazwischen 
liegenden Gebäudeteile sind ausschließlich mit Flachdach zulässig, um insbesondere e i-
ne Dachbegrünung, die sich auch für die Installation von Photovoltaikanlagen eignet, zu 
ermöglichen, somit wird das Vorhaben den klimatischen Anforderungen gerecht.  
 
Die Gebäudestellung ist dabei für die Gebäudeteile im Westen parallel zur  Frankfurter 
Landstraße auszurichten, um so nach Süden hin eine giebelständige Platzsituation zu der 
dort vorgesehenen Angerfläche zu erreichen. 
 
An der Darmstädter Straße ist eine giebelständige Gebäudestellung zur Anpassung  an 
den tradierten Gebäudebestand festgesetzt.  
 
Auch zur Anpassung an den Bestand bzw. orientiert an den Festsetzungen des bisher 
bestehenden Bebauungsplanes ist für den Gebäudeteil an der Darmstädter Straße eine 
Dachneigung von mindestens 35° bis höchstens 45° festgesetzt . Für den Gebäudeteil an 
der Frankfurter Landstraße mit dem eigentlichen Nahversorgungsmarkt ist eine Dachne i-
gung von mindestens 28° bis höchstens 45° zulässig. Die als Flachdach auszubildenden 
Gebäudeteile sind als Flachdach oder flach geneigtes Dach mit e iner Dachneigung bis zu 
maximal 5° auszubilden. 
 
 
Bei der Dachgestaltung sind matte Materialien zu verwenden. Vor diesem Hintergrund ist 
die Verwendung glänzender Materialien zur Dacheindeckung nicht zugelassen. 
 
 
14.1.2 Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen 
 
Müllabstellplätze sind in Schränken einzuhausen oder in geschlossenen Räumen vorz u-
sehen beziehungsweise intensiv einzugrünen, um sie vor Einsicht und Sonneneinstra h-
lung zu schützen. Die Einhausung von oberirdischen Fahrradabstellplätz en wird nicht z u-
gelassen, um eine übermäßige Anzahl von Nebengebäuden auszuschließen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 51 
 
14.1.3 Gebäudefassaden 
 
Zur Vermeidung von klimatisch negativ wirkenden Aufheizungseffekten aber auch zur An-
passung an den tradierten Gebäudebestand sind Fassaden grundsätzli ch hell anzulegen 
bzw. sind helle Oberflächen zu verwenden.  
 
 
14.1.4 Werbeanlagen 
 
Werbeanlagen sind nur am Lebensmittelmarkt und für den dort ansässigen Betrieb und 
dessen Produkte an der Frankfurter Landstraße  zulässig. Bewegliche, blinkende und r e-
flektierende Werbeanlagen sowie Projektionen sind unzulässig. Der Umfang und die G e-
staltung von Werbeanlagen an den Gebäudefassaden werden im Durchführungsvertrag 
geregelt.  
 
Anlagen zur Fremdwerbung werden als Anlagen zur Art der baulichen Nutzung an dieser 
Stelle des Stadtgebietes als unverträglich angesehen und daher ausgeschlossen. 
 
 
 
14.2  Gestaltung baulicher Anlagen an der Darmstädter Straße 
 
Für den Gebäudeteil an der Darmstädter Straße sind spezielle gestalterische Festsetzu n-
gen erforderlich , um eine Anpassung im H inblick auf die Lage zwischen der denkma l-
schutzrechtlichen Gesamtanlage und dem Erhaltungsbereich des bestehenden Beba u-
ungsplanes A 7.1 – An der Reitbahn – sicher zu stellen.  
So ist ergänzend zu den Festsetzungen zur Dachgestaltung eine Festsetzung zur Da ch-
eindeckung aufgenommen worden, wonach nur kleinteilige, matte Dacheindeckungen in 
naturroten sowie warmen braunen Tönen zulässig sind.  
Weiterhin sind Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachgauben und Dacheinschnitten ge-
troffen worden, insbesondere sind hier sichtbare Dacheinschnitte zur Darmstädter Straße 
hin unzulässig.  
Ein weiter prägender Bestandteil der städtebaulichen Gesamtsituation an der Darmstädter 
Straße sind die Dachüberstände. So sollte der Traufüberstand an allen Seiten des hier zu 
errichtenden Gebäudeteils mindestens 30  cm bis maximal 50  cm betragen; ebenso we r-
den Gesimskästen nicht zugelassen. 
 
Weiterhin besteht für diesen Teil des Plangebietes das Erfordernis zur Regelung von Ei n-
friedigungen. So sollen Einfriedigungen hier nur aus verputzten Mauern in weiß oder erdi-
gen Farbtönen, aus Bruchsteinen oder geschlossenen Holzzäunen sowie aus Hecken mit 
zurückgestellten offenen Zäunen aus Metall oder Holz bestehen, um hier die ortstypische 
Einfriedigung fortzuführen. Die Einfriedungshöhe wird ebenfalls zur Wahrung der Ortstypik 
auf 1,6 m bis 2,0 m begrenzt. 
 
 
 
15. Hinweise 
 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind Hinweise aufgenommen worden, um 
planungsrelevante Informationen zum besseren Verständnis und zur Beachtung zur Ve r-
fügung zu stellen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 52 
 
 
16. Regelungen des Durchführungsvertrags 
 
Mit dem Vorhabenträger wird gemäß §  12 Abs. 1 BauGB ein Durchführungsvertrag abge-
schlossen, in dem alle Maßnahmen und Fristen zur Realisierung des Vorhabens verbin d-
lich geregelt sind. Insbesondere folgende Regelungen werden im Durchführungsvertrag 
getroffen: 
 
- Tragung der Kosten 
- Fristen zur Durchführung des Vorhabens 
- Anteil der Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau 
- Andienungszeiten des Lebensmittelmarktes 
- Neupflanzung und Erhalt von Laubbäumen im Bereich der Frankfurter Landstraße 
- Erhaltung und Baumschutz des vorhandenen Einzelbaumes in der Frankfurter Lan d-
straße 
- sonstige Pflanzungen und Begrünungsmaßnahmen auf den Grundstücksfreiflächen 
- Dach- und Fassadenbegrünung 
- Verpflichtung zur Durchführung artenschutzrechtlicher Maßnahmen 
- Kostenübernahme für die erforderliche Anpassung und Ergänzungen an öffentlichen 
Verkehrsflächen 
- Schallschutzmaßnahmen 
- Umfang und Gestaltung von Werbeanlagen 
- Niederschlagswasserversickerung 
- Archäologische Baubegleitung 
- Kampfmittelsondierung 
- Warnhinweis zur Anlieferungszone 
 
 
17. Planungsstatistik 
 
 
Geltungsbereich des Bebauungsplans: ca. 3.581 m² 
 
Bauland:  ca. 2.977 m² 
 
Grundfläche Gebäude 2.214,90 m² 
- davon Verkaufsfläche Markt: ca. 1.050 m² 
- sonstige Grundflächen (GRZ II) 453,93 m² 
- Geschossfläche 3.852,61 m² 
- Wohnfläche gesamt: ca. 1.137 m2 
 
Öffentliche Verkehrsfläche ca. 604 m²

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43  Seite 53 
 
18. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 
 
Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43 „Frankfurter  
Landstraße 171 - 173“, Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt, 26.09.2019 
 
Klimagutachten zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43 „Frankfurter Landstraße 
171 - 173“, INKEK GmbH, Lohfelden, Juni 2018 
 
Erweiterung Klimagutachten, Aktualisierung 2019, INKEK GmbH, Lohfelden, 31.05.2019 
 
Faunistische Erfassung und artenschutzrechtliche Prüfung zum vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan A  43 „Frankfurter Landstraße 171 -173“ in Darmstadt -Arheilgen, Fachbüro 
Faunistik und Ökologie, Dreieich, Juni 2018 
 
Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung und B eurteilung der Geräusche aus dem B e-
trieb des geplanten Lebensmittelmarktes einschließlich der Tiefgarage hinsichtlich der 
Einwirkungen auf bestehende und geplante schutzbedürftige Nutzungen im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens“, KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019 
 
Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung maßgeblicher Außenlärmpegel nach 
DIN 4109“, KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
Teil B - Umweltbericht    
(§ 2a BauGB)                              
 
 
 
02.10.2019        
 
 
 
Vorhabenträger: 
ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden,  
Hessenring 1 – 3,  
64546 Mörfelden-Walldorf 
 
 
Bearbeitung: 
planungsbüro für städtebau  
                      göringer—hoffmann—bauer 
 
im rauhen see 1 
64846 groß-zimmern 
 
telefon (060 71) 493 33 
e-mail info@planung-ghb.de

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
 
Umweltbericht 
__________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis    
 
 
Teil B: Umweltbericht 
 
1 Einleitung…………………………………………………………………………1 
1.a Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans…...…3 
1.b Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen 
festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bebauungsplan von 
Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei 
der Aufstellung berücksichtigt wurden ................................ ................................ .... 7 
2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .................... 14 
2.a Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen 
Umweltzustands und Prognose über die Entwicklung des 
Umweltzustandes bei Durchführung der Planung ................................ ................. 15 
2.b Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei 
Nichtdurchführung   der Planung ................................ ................................ .......... 45 
2.c Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 
der nachteiligen Auswirkungen ................................ ................................ ............ 46 
2.d In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten unter 
Berücksichtigung der Ziele und des räumlichen Geltungsbereichs des 
Bebauungsplans ................................ ................................ ................................ .. 48 
2.e Erhebliche nachteilige Auswirkungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB .................... 48 
3. Zusätzliche Angaben ............................................................................... 48 
3.a Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen 
Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die 
bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind................................ .... 48 
3.b Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen 
der Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt ................................ ....... 49 
3.c Allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben ............. 49 
3.d Referenzliste der Quellen ................................ ................................ ..................... 51

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
 
Umweltbericht 
__________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
 
Abbildungsverzeichnis: 
 
Abb.  1:    Lage des Plangebietes ................................ ................................ .......................... 3 
Abb.  2:    Katasterkarte mit Geltungsbereich ................................ ................................ ........ 4 
Abb.  3:    Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 ....................... 9 
Abb.  4:    Zentraler Versorgungsbereich im Regionalplan Südhessen / Regionaler       
Flächennutzungsplan 2010 ................................ ................................ .................... 9 
Abb.  5:    Leitbildkarte zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt  ................10 
Abb.  6:    Entwicklungskarte zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt…….11 
Abb.  7:    Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt  ................................ ................................ ................................ ............12 
Abb.  8:    Überschneidungsbereich der Planung mit dem Bebauungsplan A 7.1  
                 - An der Reitbahn - ................................ ................................ .............................. 13 
Abb.  9:    Farbige Darstellung der Auswirkungsstufen ................................ .........................15 
Abb.  10:  Übersichtskarten Boden 
  - Bodeneinheit……………………………………………………………………... 18 
  - Bodenart………………….………………………………………………………. 19
  - Bodenschutz in der Planung…………………………………………………….19 
Abb.  11:  Übersichtskarten Wasser 
  - Grundwasserflurabstand..…………………………………………………….….20 
  - Hydrologische Karte ……………………………………………………………...21 
Abb.  12:  Übersichtskarten Klima     
- Lokalklimabewertung……………………………………………………………. 25 
  - Klimafunktionskarte ………………………………………………………………26 
Abb.  13:  Bestandskarte ................................ ................................ ................................ ......30 
Abb.  14:  Städtebauliche Raumkante des rechtswirksamen Bebauungsplanes A 7.1           
                 - An der Reitbahn - ................................ ................................ .............................. 35 
Abb.  15:  Bilddokumentation - Planungsfläche aus Sicht der Frankfurter Landstraße - ........36 
Abb.  16:  Bilddokumentation - Bebauungstypologie der Darmstädter Straße - ....................37 
Abb.  17:  Bilddokumentation -Zugangssituation zum ehemaligen Spielplatz  .......................37 
Abb.  18:  Geplante Gebäudestruktur / Städtebauliche - Raumkante ................................ ....38 
Abb.  19:  Gepl. Wegeverbindung im Bebauungsplan A 7.1-An der Reitbahn ……………….40 
Abb.  20:  Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage…………………………………………..…41 
. 
 
 
Anlage 
 
 
 Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 - Frank-
furter Landstraße 171 bis 173 -, planungsbüro für städtebau, Groß-Zimmern, 02.10.2019

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
__________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
Seite 1 von 52 
 
1 Einleitung 
 
Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 
Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erhebli-
chen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und 
bewertet werden. 
 
Nach § 2a BauGB hat der Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung des 
Bebauungsplanes die Aufgabe, die aufgrund der Umweltprüfung nach §  2 Abs. 4 
BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes darzulegen. Die i n-
haltliche Anforderung und Gliederung des Umweltberichtes ergibt sich dabei aus der 
Anlage 1 zu § 2 Abs. 4 und § 2a Abs.1 Ziffer 2 BauGB. 
 
Im vorliegenden Umweltbericht sind die folgenden Planbestandteile 
 
 Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
vom  
planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer, Groß-Zimmern,  
02.10.2019 
 
 Bestandskarte zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
vom  
planungsbüro für städtebau göringer  hoffmann_bauer, Groß-Zimmern,  
März 2018 
 
 Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
vom  
planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer, Groß-Zimmern,  
02.10.2019 
 
   Faunistische Erfassung und artenschutzrechtliche Prüfung zum vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - in Darmstadt-
Arheilgen  
vom  
Fachbüro Faunistik und Ökologie, Dreieich, Juli 2018 
 
   Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung und Beurteilung der Geräusche aus     
dem Betrieb des geplanten Lebensmittelmarktes einschließlich der Tiefgarage 
hinsichtlich der Einwirkungen auf bestehende und geplante schutzbedürftige Nut-
zungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens“,  
von der  
   KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019 
 
                  Schalltechnische Untersuchung „Ermittlung maßgeblicher Außenlärmpegel nach             
                  DIN 4109“,  
                  von der  
      KREBS + KIEFER Fritz AG, Darmstadt, 02.10.2019

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
__________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
Seite 2 von 52 
 
 Klimagutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43 - Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 –  
von der  
IKNEK GmbH, Lohfelden, 20.06.2018 
 
Erweiterung Klimagutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43 - 
Frankfurter Landstraße 171 bis 173 –  
von der  
INKEK GmbH, Lohfelden, 03.06.2019 
 
 Verkehrsuntersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43 - Frank-
furter Landstraße 171 bis 173 –  
von der  
Freudl Verkehrsplanung, Darmstadt, 26.09.2019  
 
berücksichtigt. 
 
Als rechtliche Grundlage werden die nachfolgend aufgelisteten Gesetze herangezo-
gen: 
 
 In § 50 Abs. 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) wird 
auf die Durchführung einer Umweltprüfung für Bebauungspläne verwiesen. 
 
 Der § 1a des Baugesetzbuches regelt die Berücksichtigung von Umweltzielen 
und schreibt in § 2 Abs. 4 BauGB für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 
Abs. 6 Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB die Erstellung eines Umweltberichtes vor.  
 
 In § 2a BauGB wird dargelegt, dass der Umweltbericht einen gesonderten Teil 
der Begründung bildet.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
__________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
Seite 3 von 52 
 
1.a Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes 
 
 Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 – Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 – sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den 
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses, bestehend aus einem Nahversorgung s-
markt in Verbindung mit der Herstellung von 1 5 Wohneinheiten, im zentralen Versor-
gungsbereich des Stadtteils Arheilgen geschaffen werden. 
 
 Die Planung dient der Verbesserung der Nahversorgung im Ortszentrum des Stad t-
teils und der Errichtung von teilweise öffentlich gefördertem Wohnraum und stellt 
dadurch eine nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklung des Arheilger Zentrums 
dar. Zudem handelt es sich bei dieser städtebaulichen E ntwicklung um eine  soge-
nannte Maßnahme der Innentwicklung . So ist dieser Entwicklung im Innenbereich 
bzw. der Nachverdichtung von Siedlungsflächen  grundsätzlich der Vorrang gege n-
über der Außenentwicklung, auf baulich nicht vorgeprägten Flächen, einzuräumen. 
 
 Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt im Zentrum 
des Stadtteils Arheilgen, ca. 130 m nördlich der Kreuzung der Frankfurter Landstraße 
mit der Unteren Mühlstraße und der Ettesterstraße. Das Plangebiet grenzt im Westen 
an die Fr ankfurter Landstraße und im Osten an die Darmstädter Straße an. Im Gel-
tungsbereich des Plangebietes liegen die Flurstücke Gemarkung Arheilgen, Flur  1, 
Nr. 100/1, 100/4,101/2,102/1,103/4,104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der 
Frankfurter Landstraße Nr. 113/5 und Flur 10, Nr. 639/5 und Teilflächen der 
Darmstädter Straße Flur 1, Nr. 289. 
 
 Die Lage und Ausdehnung des Plangebietes ist den beiden nachfolgend eingefügten 
Übersichtsplänen zu entnehmen. 
 
Abb. 1: Lage des Plangebietes 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
Quelle: Topographische Karte 1:25.000  
             Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation, Wiesbaden 
 
Lage des Plangebie-
tes

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
__________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
Seite 4 von 52 
 
Abb. 2: Katasterkarte mit Geltungsbereich 
 
  
 
 
 
  
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt mit eigener Darstellung des Geltungsbereiches 
 
 
Die Fläche des Plangebietes beträgt 3.581 m². 
 
 
Städtebauliche Strukturdaten: 
 
 Öffentliche Verkehrsfläche:   604 m²   
  
 Baulandfläche:            2.977 m²  
 
 
Folgende wesentliche Festsetzungen gemäß § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 
BauGB werden im Bebauungsplan getroffen: 
 
 
 Als Art der baulichen Nutzung werden im Obergeschoss ausschließlich Wohnnut-
zungen zugelassen. Im Erdgeschoss ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit 
maximal 1.050 m² Verkaufsfläche sowie eine Wohneinheit zulässig. Im Zwischen-
geschoss sind nur Personalräume des Marktes zulässig. 
 
 Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind acht Wo h-
nungen zu errichten, die mit M itteln der sozialen Wohnraumförderung bzw. für 
Haushalte mit mittleren Einkommen gefördert werden können.  
 
 Als Maß der baulichen Nutzung w erden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0, 75 
und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,3 festgesetzt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
__________________________________________________________________________________________ 
 
 
 
 
Seite 5 von 52 
 
 Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von Garagen und Stellplä t-
zen mit ihren Zufahrten , zulässigen Nebenanlagen im Sinne des §  14 BauNVO 
und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, bis zu einer GRZ von 0,9 
(GRZ II) überschritten werden. 
 
 Festsetzung zur maximalen Gebäudehöhe sowie zur maximalen Traufwandhöhe. 
 
 Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen. 
 
 Festsetzung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche. 
 
 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB werden Ein- bzw. Ausfahrten festgesetzt. So sind 
ausschließlich die durch Planzeichnung gekennzeichneten Ein- und Ausfahrten zu-
lässig. Differenziert wird diese Festsetzung durch die folgenden Zweckbestimmu n-
gen: Anlieferungszone, Tiefgarage sowie Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt. 
 
 Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist durch die extensive 
Dachbegrünung und eine Versickerungsrigole zur Versickerung zu bringen. 
 
 Private Erschließungsflächen und sonstige befestigte Grundstücksflächen sind so 
herzustellen, dass anfallendes Regenwasser versickern kann. Dabei sind wasse r-
gebundene Decken, Pflaster mit breiten Fugen sowie versickerungsfähiges Pfla s-
ter und Schotterrasen zu verwenden. Erschließungsflächen mit hoher verkehrlicher 
Belastung werden aus dieser Versickerungspflicht herausgenommen. 
 
 Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sind nur zulässig, nachdem die Gebäude 
innen und außen durch fachlich geeignetes Personal unter artenschutzrechtlichen 
Gesichtspunkten untersucht wurden. Werden Verbotstatbestände nach § 44 
BNatSchG berührt, ist eine Befreiung nach § 67 BNatSchG einzuholen.  
 
 Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtaktiven Insektenarten sind für 
die Außenbeleuchtung ausschließlich nach untern abstrahlenden Natriumdampf -
Niederdrucklampen oder LED -Leuchtmittel mit maximal 3.000  Kelvin-
Farbtemperatur, Richtcharakteristik und unter Verwendung vollständig gekapselter 
Lampengehäuse  zulässig. 
 
 Zum Schutz vor Vogelschlag sind an transparenten oder spiegelnden Glasflächen 
ab einer Größe von 5m² Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag zu treffen. 
 
 Zur Erhaltung der Biodiversität sind an den Gebäudefassaden künstliche Nisthilfen 
für gebäudebrütende Vogelarten und Fledermäuse zu installieren. 
 
 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB enthält der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern. Darüber 
hinaus werden Regelungen zur Pflanzqualität sowie zur Größe der Baumscheiben 
im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche festgesetzt. 
 
 Neben den anzupflanzenden Bäumen und Sträuchern beinhaltet der Bebauung s-
plan eine Festsetzung zur Fassadenbegrünung. So sind mindestens 73 lfd. Meter 
Wandlänge zu begrünen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
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 Festsetzung zum Erhalt von Einzelbäumen.  
 
 Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung bis zu 5 o  und einer 
zusammenhängenden Fläche von min. 10 m² sind extensiv mit gebietsheimischem 
Saatgut zu begrünen. Dabei muss die Vegetationstragschicht eine Mächtigkeit von 
mindestens 12  cm aufweisen  um eine flächendeckende Gras -Kraut-Vegetation 
dauerhaft herzustellen und zu unterhalten. 
 
 Die Grundstücksfreiflächen sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu pflegen.  
So ist der flächige Einbau von Schotter -, Splitt -, Mineralstoff - oder Kiesflächen 
bzw. lose Material - und Steinschüttungen nicht zulässig. Unzulässig ist auch der 
Einbau von Folien zur Aufwuchsverdämmung. 
 
 Oberirdische Garagen, Stellplätze und Carports sind innerhalb des gesamten Ge l-
tungsbereiches unzulässig. 
 
 Nebenanlagen wie Fahrradabstellflächen, Müllstellflächen, Spielplatz und Vers i-
ckerungsrigolen sind im Planbild zeichnerisch verortet und festgesetzt.  
 
 Festsetzung zur Nutzung von Photovoltaikanlagen. 
 
 Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
differenzierte Festsetzungen zu baulichen Vorkehrungen zum Schallschutz getrof-
fen. Hierbei handelt es sich um Vorkehrungen zum Gewerbelärm, Lärmschutzvor-
kehrungen nach DIN 4109 sowie Vorkehrungen nach 2. FlugLSV. 
 
 
Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen beinhaltet der vorhabenbezogene 
Bebauungsplan gestalterische Festsetzungen gemä ß § 91 der Hessischen Bauor d-
nung (HBO) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB. So werden hier Festsetzungen zu folgenden 
Themenkomplexen getroffen: 
 
Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung, Dachaufbauten und Dacheinschnitte, 
Traufüberstand, Gesimskästen, Gestaltung von Neb enanlagen, Gebäudefassaden, 
Werbeanlagen und Einfriedungen. 
 
Darüber hinaus werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Hinweise zu folge n-
den Themenkomplexen aufgelistet: 
 
Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften, Biodiversität, Bodendenkma-
le, Wasserwirtschaft, Umweltschutz, Bodenveränderungen, Klimaschutz, Leitung s-
schutzmaßnahmen, Baumschutzsatzung, Artenempfehlung, Rodung und Fällung von 
Gehölzbeständen, Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse,  Schutz vor Natur und 
Landschaft einschließlich Artenschutz, Schutz vor Vogelschlag.

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1.b Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten 
Ziele des Umweltschutzes, die für den B ebauungsplan von Bedeutung sind, 
und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung  berück-
sichtigt wurden 
 
 Nachfolgend werden die in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten 
Ziele des Umweltschutzes, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind, darg e-
legt. 
 
 
Aussagen der Fachgesetze: 
 
 NATURSCHUTZRECHT 
 
 Die Aufstellung eines Bebauungsplanes führt in der Regel zu Eingriffen in Natur und 
Landschaft gemäß § 14 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG). 
 
Der §  18 BNatSchG regelt das Verhältnis zum Baurecht.  So wird hier ausgeführt, 
dass bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen 
über die Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft sowie den Ausgleich und 
den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) zu entscheiden ist.  
 
Unmittelbar anzuwenden sind auch die Vorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes 
(BNatSchG) sowie des Hessischen Ausführungsgesetzes zum Bundesnaturschut z-
gesetz (HAGBNatSchG) im Zusammenhang mit dem Schutz wildlebender Tier - und 
Pflanzenarten sowie den gesetzlich ge schützten Biotopen. Hier sind die Regelungen 
des §  44 BNatSchG (Vorschriften für besonders geschützte und bestimmte andere 
Tier- und Pflanzenarten), des § 30 BNatSchG (gesetzlich geschützte Biotope) sowie 
des § 13 HAGBNatSchG (gesetzlicher Biotopschutz) besonders zu berücksichtigen. 
 
Ebenfalls besonders zu berücksichtigen sind die Erhaltungsziele und Schutzzwecke 
der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Euro päischen Vogelschutz-
gebiete im Sinne der §§ 32 bis 34 BNatSchG. 
 
BODENSCHUTZ 
 
 Das Baugesetzbuch (BauGB) fordert in §  1a Abs. 2 den sparsamen sowie schone n-
den Umgang mit Grund und Boden. Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) 
nennt in § 9 Abs. 1 die Untersuchung von altlastenverdächtigten Flächen und Sani e-
rung von Altlasten als Ziel. 
 
 So erfüllt der Boden im Sinne des Bundes -Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) die     
natürlichen Funktionen als Lebensgrundlage für Menschen, Tiere, Pflanzen und         
Bodenorganismen, ist Bestandteil des Naturhaushaltes, insbesondere mit seinen 
Wasser- und Nährstoffkreisläufen und dient gleichzeitig als Abbau -, Ausgleichs- und 
Aufbaumedium für stoffliche Entwicklungen aufgrund der Filter -, Puffer- und Stoffum-
wandlungseigenschaften.  
Darüber hinaus besitzt er Bodenfunktionen als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte 
sowie Nutzungsfunktionen im Bereich Rohstoff-Lagerstätten, Fläche für Siedlung und 
Erholung, Standort für die land - und forstwirtschaftliche Nutzung und Stan dort für 
sonstige wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen.

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WASSERRECHT 
 
 Vorsorgegrundsatz des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) ist die Vermeidung von 
Verunreinigungen oder nachteiligen Veränderungen des Grundwassers. Dies beinhal-
tet gemäß §  9 Abs. 6 BauGB und §  51 WHG insbesondere auch die Beachtung des 
Wasserschutzes in Trinkwasserschutzgebieten. Ziel ist zudem die Sicherung der 
Grundwasserneubildung durch die Versickerung von Niederschlagswasser. 
 
 Grundsatz und Ziel des Hessischen Wassergesetzes (HWG) ist der Schutz oberird i-
scher Gewässer. So sind die Gewässer als Lebensraum für Pflanzen und Tier e zu 
erhalten und zu sichern.  
Gemäß § 78 WHG ist in festgesetzten Überschwemmungsgebieten die Ausweisung 
neuer Baugebiete im Außenbereich untersagt. Auch in Ge wässerrandstreifen dürfen 
gemäß § 23  des Hessischen Wassergesetzes  (HWG) in Verbindung mit  § 38 WHG 
keine neuen Baugebiete ausgewiesen werden.  
 
IMMISSIONSSCHUTZRECHT 
 
Ziel ist die Vermeidung von schädlichen Umweltauswirkungen durch Luftschadstoff - 
und Lär memissionen (DIN 18005 Schallschutz im Städtebau, 16. BImSchV - Ver-
kehrslärmschutzverordnung, TA-Lärm, TA-Luft).  
 
DENKMALSCHUTZ 
 
Das Hessische Denkmalschutzgesetz ( HDSchG) hat gemäß §  1 Abs. 1 die Aufgabe, 
Kulturdenkmäler als Quelle und Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung 
zu schützen und zu erhalten sowie darauf hinzuwirken, dass sie in die städtebauliche 
Entwicklung, Raumordnung und Landschaftspflege einbezogen werden. Schutzwü r-
dige Kulturdenkmäler i.  S. d. Gesetzes sind Sachen, Sach gesamtheiten oder Sach -
teile, an deren Erhaltung aus künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, g e-
schichtlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Hierzu 
zählen auch Bodendenkmäler gemäß §  2 des Gesetzes. So handelt es s ich hierbei 
um bewegliche oder unbewegliche Sachen, bei denen es sich um Zeugnisse, Übe r-
reste oder Spuren menschlichen, tierischen oder pflanzlichen Lebens handelt, die aus 
Epochen und Kulturen stammen, für die Ausgrabungen und Funde eine der Haup t-
quellen wissenschaftlicher Erkenntnisse sind. 
 
KLIMASCHUTZ 
 
 Vor dem Hintergrund des Klimaschutzes sind bei der Planung im Sinne des §  1 
BauGB Maßnahmen zu berücksichtigen, die nachhaltig der Klimaanpassung und dem 
Klimaschutz dienen. Darüber hinaus hat die Wissensstadt Darmstadt im Rahmen e i-
ner Selbstbindung die Umsetzung des integrierten Klimaschutzkonzeptes beschlo s-
sen. Darin sind Handlungsziele festgelegt, wie die Wissensstadt Darmstadt ihren 
Verpflichtungen im Klimabündnis nachkommen kann. Zudem wurde 2016 eine Stadt -
Klimaanalyse mit Klimafunktionskarte vorgelegt, die Planungshinweise für den Schutz 
und die Verbesserung der klimatischen Situation gibt.

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AUSSAGEN DER FACHPLÄNE UND SONSTIGE ZU BERÜCKSICHTIGENDE VORGABEN: 
 
Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
 
 Der Regionalplan Südhessen 2010 (RPS 2010) trifft für den Bereich des Plangebietes 
(schwarzer Kreis in nachfolgender Abbildung) die Aussage „Vorranggebiet Siedlung - 
Bestand“. Auch für das Umfeld des Plangebietes gilt diese Festlegung. Das gesamte 
Zentrum von Arheilgen liegt zudem innerhalb des „Siedlungsbeschränkungsgebietes“ 
des Verkehrsflughafens Frankfurt/Main. 
 
Abb. 3: Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Homepage, Regierungspräsidium Darmstadt  
 
 
 Gemäß Regionalplan Südhessen 2010 liegt die Fläche des Plangebietes innerhalb 
eines ausgewiesenen „Zentralen Versorgungsbereichs“. 
 
 
Abb. 4:   Zentraler Versorgungsbereich                                                                                                     
Regionalplanes Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Homepage, Regierungspräsidium Darmstadt 
 
  Zentraler Versorgungsbereich

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Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 Im Landschaftsplan der Wissen schaftsstadt Darmstadt (2004) ist eine Leitbildkarte 
mit Entwicklungsprioritäten (nachfolgend eingefügt) enthalten. Die Fläche des Pla n-
gebietes (weißer Kreis) wird in dieser Leitbildkarte unter der Kategorie „stark versi e-
gelte Baufläche“ dargestellt. Gleichzeitig wird in  der Legende zu  dieser Karte die 
Maßgabe zur Neuschaffung von „Grün“ aufgelistet. Weitere Darstellungen werden auf 
Ebene dieser Leitbildkarte für den Plangeltungsbereich nicht getroffen.  
 In der Entwicklungskarte des Landschaftsplanes  (siehe Abb.6) werden die Flächen 
des Plangebietes unter der Kategorie „Schutz und Entwicklung besonderer Freif lä-
chen im Siedlungsbereich“  geführt. So ist der gesamte Plangeltungsbereich  mit der 
Signatur „Verbesserung von Grün auf Bauflächen“ überlagert. Durch die zusätzliche 
Symbolik „D7“ wird auf den im Textteil eingefügten Maßnahmenkatalog des Lan d-
schaftsplanes verwiesen. Hier wird zur Maßnahme „D7“ folgendes ausgeführt: 
 
  Verbesserung und Neuschaffung von Grün-/ Freiflächen in Baugebieten. 
 
 Förderung wassergebundener Wege 
 Erhalt und Extensivierung der vorhandenen Freiflächen 
 Dach- und Terrassenbegrünung 
 Erhalt / Förderung von Spontanvegetation 
 
Die Dringlichkeit / Priorität dieser Maßnahmen wird mit „mittelfristig“ (5 -10 Jahre) an-
gegeben. Entlang der Frankfurter Landstraße ist darüber hinaus die Symbolik einer 
„Baumreihe /Allee-Planung“ verzeichnet. 
 
  
Abb. 5: Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

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Abb. 6: Entwicklungskarte zum Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan  aus dem Jahre 2006 wird 
das Plangebiet überwiegend als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Die am westlichen 
Rand des Plangebiets verlaufende Frankfurter Landstraße ist als „Hauptverkehrsstr a-
ße“ ausgewiesen. In diesem Bereich übe rlagern sich zudem die Darstellungen einer 
„Haupttrasse örtlicher ÖPNV“, einer „Trasse für Hauptver sorgungs- bzw. Hauptent-
sorgungsleitungen“ und die Abbildung der nachrichtlichen Übernahme eines „Sani e-
rungsgebiets nach Städtebauförderungsgesetz“ ( StBauFG). Die Sanierungssatzung 
wurde allerdings mit Wirkung vom 01.01.2016 aufgehoben.  
 
Zudem schließt die Abbildung der nachrichtlichen Übernahme „Kulturdenkmale (G e-
samtanlage)“ an, die das Plangebiet in Gänze betrifft.  Landschaftsplanerische Dar-
stellungen sind im Bereich des Plangebietes nicht enthalten.

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Abb. 7: Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt                                                                                 
Darmstadt  
 
  
  
  
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 Bestehender Bebauungsplan 
  
 Der hier vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstra-
ße 171 bis 173 - überplant innerhalb seines Geltungsbereiches Teil flächen des seit 
1983 rechtsverbindlichen Bebauungsplans A  7.1 - An der Reitbahn - sowie eine g e-
ringfügige Fläche des Bebauungsplan A 7.2 -Um der kleinen Brückenstraße- aus dem 
Jahre 2006. So ist bei beiden Plänen die Darmstädter Straße im Geltungsbereich als 
„öffentliche Straßenverkehrsfläche“ festgesetzt. Somit beziehen sich die nachfolge n-
den Ausführungen ausschließlich auf den Bebauungsplan A 7.1 -An der Reitbahn-.  
Der Bebauungsplan A 7.1 setzt die überplante Fläche hinsichtlich der Art der baul i-
chen Nutzung al s „Besonderes Wohngebiet“ fest. Das Maß der baulichen Nutzung 
wird durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen definiert und durch 
die Höchstwerte des §  17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) begrenzt. In der hier 
anzuwendenden Baunutzungsverordnu ng aus dem Jahre 1977 wird das Maß der 
baulichen Nutzung für besondere Wohngebiete mit einer Grundflächenzahl von 0,6 
ausgewiesen.  
 
 Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen werden „Gartenflächen“ und für den 
mittig im Plangebiet gelegenen Spielplatz ein e „Öffentliche Grünfläche mit Durc h-
gang“ festgesetzt.  
 
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen und Einrichtu n-
gen i m Sinne des  § 14 Abs.  1 BauNVO nicht zulässig. Die Grundstücksfreiflächen

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sind gärtnerisch anzulegen, wobei je 100  m2 Grundstücksfläche mindestens ein 
hochstämmiger Laubbaum anzupflanzen bzw. zu erhalten ist.  
 
Wie bereits erwähnt, werden die Straßenbereiche im Bebauungsplan als „Verkehr s-
flächen – öffentliche Straßenverkehrsflächen und Gehwege“  festgesetzt. Auch wer-
den in diesem Plan Regelungen zur Bepflanzung und zum Erhalt von Bäumen und 
Sträuchern getroffen. 
 
Abb. 8: Überschneidungsbereich der Planung mit dem Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
  
 
             Hinweis: Für die Ermittlung der naturschutzrechtlichen Auswirkungen ergibt sich unter Einbeziehun g 
des vorhandenen Baurechts die Besonderheit, dass bei der zu erarbeiteten Eingriffs -
/Ausgleichsbilanzierung nicht der derzeit vorhandene Bestand , sondern die planu ngsrechtli-
chen Festsetzungen des o.g. Bebauungsplanes heranzuziehen sind. Die für den vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan A 43 -Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - erarbeitete naturschutz-
fachliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung ist dem hier vorliegenden Umweltbericht als Anlage 
beigelegt. Auch erfolgt unter der nachfolgenden Bewertung zum Schutzgut - Vegetation / 
Fauna eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes A 43  
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

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2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
 Die Beurteilung der nachfolgenden Umweltauswirkungen - bezogen auf die einzelnen 
Schutzgüter - erfolgt auf verbal-argumentativer Ebene. Dabei wird bei der Bewertung 
in vier Stufen unterschieden: 
 
 geringe Bedeutung  /  geringe Auswirkung 
 mittlere Bedeutung  /  mittlere Auswirkung 
 hohe Bedeutung  /  hohe Auswirkung 
 sehr hohe Bedeutung /  sehr hohe Auswirkung 
 
 Bei Bedarf erfolgt auch eine Bewertung in Zwischenstufen. 
 
 Bewertet auf dieser verbal-argumentativen Ebene werden die nachfolgend aufgeliste-
ten Schutzgüter: 
 
 Fläche 
 Boden 
 Wasser 
 Klima 
 Vegetation und Fauna 
 Landschaftsbild / Ortsbild 
 Mensch / Kulturgüter  
 
 Aussagen zu Emissionen, Lärmentwicklung, Erschütterungen, Licht, Wärme und 
Strahlung sowie Abfälle werden unter dem aufgelisteten Schutzgut „Mensch / Kultu r-
güter) abgearbeitet.  
 
Bei der nachfolgenden Bewertung der Schutzgüter erfolgt eine zweigeteilte Betrach-
tung. So erfolgt in einem ersten Schritt eine Einstufung des Schutzgutes bezüglich 
der Bedeutung - bezogen auf die bestehende Situation. Daran anschließend erfolgt 
eine Auswirkungsprognose - bezogen auf die durch den Bebauungsplan zulässigen 
Maßnahmen. 
In nachfolgender Tabelle werden die unterschiedlichen Bedeutungs - und Auswi r-
kungsstufen nochmals farbig dargestellt, um bei den anschließenden Bewertungen zu 
den einzelnen Schutzgütern einen schnellen und standardisierten Überblick zu erlan-
gen. Die Fa rbwahl der verschiedenen Auswirkungsstufen wurde dahingehend g e-
wählt, dass hohe und sehr hohe Auswirkungen in Rottönen und geringe bis mittlere 
Auswirkungen in Grün- bzw. Gelbtönen dargestellt werden. 
 
 Wie bereits unter Pkt. 1 (Einleitung) beschrieben, wird gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine 
Umweltprüfung durchgeführt, um die voraussicht lich eintretenden erheblichen U m-
weltauswirkungen zu ermitteln. Ab wann eine Umweltauswirkung als erheblich eing e-
stuft wird, ist von der Bedeutung und Wertigkeit des Standorts und von Vorhaben ab-
hängig.  
 
 Der Formulierung des §  2 Abs.  4 Satz  1 BauGB, dass nur die „ voraussichtlichen 
erheblichen Umweltauswirkungen“ ermittelt werden sollen, ist zu entnehmen, dass 
keine komplexe Zukunftsbetrachtung vorgenommen werden muss. Stattdessen reicht 
eine Prognosegenauigkeit nach vernünftigem planerischem Ermessen. Auch der in 
§ 2 Abs. 4 Satz 3 BauGB enthaltene Grundsatz der A ngemessenheit zielt auf die Be-
schränkung der Untersuchung auf das Wesentliche. So bezieht sich die Umweltpr ü-

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fung auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten 
Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detailierungsgrad des B ebauungsplanes in an-
gemessener Weise verlangt werden kann. Insbesondere ist durch die Einbeziehung 
der Informationen aus Landschaftsplänen oder anderen umweltrelevanten Fachpl a-
nungen der Ermittlungsaufwand deutlich einzuschränken. 
 
 
Abb. 9: Farbige Darstellung der Auswirkungsstufen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Eigene Darstellung 
 
Hinweis:  Bei den nachfolgend eingefügten Karten und Plänen wird die Lage des Plangebietes 
durch einen roten Kreis verortet. 
 
2.a Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands 
und Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung 
der Planung 
 
 Beschreibung: Fläche 
 
Unter dem Schutzgut „Fläche“ ist primär der Aspekt des flächensparenden Bauens zu 
verstehen. Dabei steht hier der quantitative Flächenbegriff stärker im Vordergrund als 
der qualitative, der schwerpunktmäßig im Schutzgut „Boden“ abgearbeitet wird.  Auch 
die Schonung der „freien Landschaft“ bzw. von Flächen ohne bauliche Vorprägung ist 
im Zusammenhang mit dem Schutzgut Fläche zu berücksichtigen. 
 
Wie bereits unter Punkt 1b (Bestehender Bebauungsplan) beschrieben, liegt die Fl ä-
che des  Bebauungsplanes A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - überwiegend 
innerhalb des räumlichen Ge ltungsbereichs des rechtswirksamen Bebauungsplanes   
A 7.1 - An der Reitbahn - der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Somit ergibt sich, dass 
der Planungsbereich bezüglich des Schutzgutes „Fläche“  eine Eingriffsminimierung 
aufweist, da der Bereich bereits für ei ne bauliche und verkehrliche Entwicklung vor-
gesehen ist. 
 
Bei Betrachtung der Bestandssituation ist darüber hinaus zu erkennen, dass die Pl a-
nungsfläche bereits durch Baulichkeiten und sonstige Nutzungen stark  anthropogen 
vorgeprägt ist. Dies dokumentiert s ich auch in der Gegebenheit, dass ca. 75% der 
Fläche des Geltungsbereiches einer Versiegelung oder Befestigung unterliegen. 
 
 
Geringe Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Geringe Auswirkung auf  
das Schutzgut 
 
Mittlere Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Mittlere Auswirkung auf 
das Schutzgut 
 
Hohe Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Hohe Auswirkung auf 
das Schutzgut  
 
Sehr hohe Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Sehr hohe Auswirkung auf 
das Schutzgut

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Somit ergibt sich , dass durch die vorliegende Planung kein erheblicher neuer Flä-
chenentzug einhergeht. Durch die Überplanung des vorhandenen Baurechts erfolgt 
gleichzeitig eine Schonung von Flächen im baurechtlichen Außenbereich. 
  
 Durch die hier vorliegende Planung erfolgt allerdings ein Entzug von ca. 417  m² öf-
fentlicher Grünfläche, die im o.g. Bebauungsplan A 7.1 - An der Reitbahn - planungs-
rechtlich festgesetzt ist. Durch die Umsetzung des vorliegenden Bebauungsplanes 
A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -   wird diese Fläche der Öffentlichkeit ent-
zogen. 
 
 Bewertung: 
 
 Einschlägig im Rahmen der Bewertung zum hier vorliegenden Schutzgut „Fläche“ 
sind insbesondere die Bestimmungen des § 1a BauGB zum sparsamen und sch o-
nenden Umgang mit Grund und Boden . Die Bedeutung des Plangebietes für das 
Schutzgut „Fläche“ wird aufgrund der vorgenannten Beschreibung als „ gering“ einge-
stuft. Dies resultiert in erster Linie aus der bereits bestehenden intensiven Nutzung 
der Flächen. Wie in der Bestandskarte dokumentiert, ist der überwiegende Teil des 
Plangebietes derzeit bebaut, versiegelt oder durch intensive Nutzungen geprägt. 
 
 Die durch die vorliegende Planung ermöglichte Beeinträchtigung des Schutzgutes 
„Fläche“ wird unter Einbeziehung der Überplanung  eines bestehenden Bebauung s-
planes als „ mittel“ eingestuft.  Diese mittlere Einstufung resultiert in erster Linie aus 
der Überplanung der öffentlichen Grünfläche.  Ansonsten wäre eine „geringe“ Auswir-
kungsprognose gegeben. Erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut sind  damit 
nicht gegeben. 
 
 
 
Schutzgut 
 
 
Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Auswirkung auf das Schutzgut 
durch die Planung 
 
Fläche 
 
 
gering 
 
mittel 
 
 
 Beschreibung: Boden und Wasser 
 
 Wie bereits unter Pkt. 1.b (Bodenschutz) kurz erwähnt, sind Boden und Wasser uner-
setzbare Ressourcen und Lebensgrundlage für Tiere, Pflanzen und Mensch. So e r-
füllt der Boden vielfältige und essentielle natürliche sowie nutzungsrelevante Funktio-
nen. Er schützt beispielsweise durch seine Filter - und Pufferfunktion das Grundwa s-
ser, er ist die Basis für qualitativ hochwertige landwirtschaftliche Produkte und für g e-
sundes Wohnen. Darüber hinaus ist der Boden  Archiv der Natur - und der Kulturg e-
schichte. Diese für die Gesellschaft und Ökosysteme existentiellen Funktionen des 
Bodens und des Wassers gilt es auch für die Zukunft zu sichern. Zudem wird das Ziel 
eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Boden sowohl  im Bundes -
Bodenschutzgesetz als auch im Baugesetzbuch vorgegeben. Auch schreibt das Ba u-
gesetzbuch die Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes  vor, zu denen 
auch der Bodenschutz gehört.

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 Der Stadtteile Arheilgen lieg t hinsichtlich der naturräumlic hen Gliederung in der U n-
termainebene / Heegbach-Apfelbach-Grund.  
 „Die „Untermainebene“ ist ein grundfeuchtes Gebiet, welches die aus dem Hügelland 
herabfließenden Wassermengen aufnehmen muss, sodass dieses  Vernässungsge-
biet von zahlreichen Gerinnen und f lachen Bachmulden durchzogen und gegliedert 
wird. Unter einer Flugsanddecke steht das Grundwasser hoch an. 
 Im Heegbach-Apfelbach-Grund, im nördlichen Stadtgebiet sind grund - und stauwas-
serbeeinflusste Böden weit verbreitet. Ausgangsgestein der Bodenentwicklung waren 
Flugsande, fluviale Kiese und Sande sowie kalkreiche Lockergesteine. Den Oberb o-
den bildet häufig eine lehmhaltige, mehrfach umgelagerte Flugsandhülle von  
ca. 60 cm“.  
 
(Auszug aus dem Kap. 2 des Landschaftsplanes der Wissenschaftsstadt Darmstadt) 
 
 
 Da die Planungsfläche inmitten des Siedlungsbereiches liegt, ist die Auswertung hin-
sichtlich der dort vorherrschenden Bodentypen und Bodenarten recht diffus. So tre f-
fen die Bodenkarten in aller Regel lediglich Aussagen für die unbebauten Bereiche 
(siehe unter Abb. 10 aufgelistete Karten). 
 
 Auch die Auswertung des Bodenviewers des Hessischen Landesamtes für Bode n-
management und Geoinformation ergibt kein gesichertes Bild. So erfolgt in den De-
tailkarten zur „Bodenart“ sowie innerhalb der Karte zum „Bodenschutz in der Planung“ 
keine inhaltliche Darstellung. Hier werden die Flächen als „Weißfläche“ ausgewiesen. 
So werden diese Bereiche im Bodenviewer als Flächen mit anthropogener Überpr ä-
gung aufgelistet.  
Lediglich in der großmaßstäblichen Übersichtskarte der Bodeneinheiten wird als Aus-
gangsgestein Terrassensand und Kies sowie als Bodeneinheit die „Braunerde mit 
Bändern, Parabraunerde, örtlich Podsol-Braunerde“ angegeben. 
 
„Von der Bodenart handelt es sich somit um „schwachlehmige Sande, im Untergrund 
karbonreich, aus fluvial eingebetteten Flugsanden“  
 
(Aussage aus dem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt)  
 
Wie bereits erörtert, werden für das Plangebiet i n der großmaßstäblichen Übersichts-
karte der Bodeneinheiten die „Braunerden mit Bändern, Parabraunerden sowie Po d-
sol-Braunerden“ genannt.  So handelt es sich hier um Böden, die als regional  weit 
verbreitet anzusehen sind.  
Seltene natur- oder kulturhistorisch bedeutsame Böden sind im Plangebiet nicht vo r-
handen. In diesem Zusammenhang  bleibt darüber hinaus auszuführen, dass durch 
die Lage inmitten des Siedlungsbereiches und die bereits vorhandene Nutzung eine 
starke Überprägung dieser Böden einhergeht, sodass die obersten Bodenhorizonte 
dabei oft durch technische Beläge, Auffüllungen o der Bodenumlagerungen geken n-
zeichnet und verändert sind.  
Besondere Schutzbereiche bezüglich des Schutzgutes Boden sind nicht vorhanden.  
 
Auch ergeben sich aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für 
Umwelt und Geologie für das Plangebiet  keine Hinweise auf das Vorhandensein von 
Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädlichen Bodenveränderungen und/      
oder Grundwasserschäden. Auch der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegen keine a n-
derweitigen Erkenntnisse vor.

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 Abb. 10: Übersichtskarten Boden 
Großmaßstäbliche Karte der Bodeneinheiten

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 Karte zur Bodenart 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Karte zum Bodenschutz in der Planung / Bodenfunktionsbewertung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation 
                          Geoportal Hessen - BodenViewer 
 
 
Innerhalb des Plangebietes sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Das Pla n-
gebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplanes Hessisches

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Ried. Danach ist eine qualitative Beeinträchtigung des Grundwassers durch die Ve r-
sickerung von Niederschlagswasser auszuschließen. 
 Die Planungsfläche liegt nicht innerhalb eines Wasserschutzgebietes. 
 
 Nach dem hydrologischen Kartenwerk - Hessische Rhein-Main-Ebene (Stand 2015) 
liegen die Grundwasserflurabstände im Plangebiet in einer Größenordnung zwischen 
5 und 7,5 m unter Geländeoberkante.  
 
Abb. 11: Übersichtskarten Wasser  
Karte der Grundwasserflurabstände  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
Quelle:  Hydrologischen Kartenwerk – Hessische Rhein-Mainebene – Grundwasserflurabstand im  
               Oktober 2015 
   Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie

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Hydrologische Karte 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Hydrologischen Standortkarte von Hessen           
           Hessischer Minister für Landwirtschaft und Forsten 1986

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In der hydrologischen Standortkarte von Hessen zur Grundwasserergiebigkeit und zur 
Verschmutzungsempfindlichkeit werden - analog zur erläuterten Problematik beim 
Schutzgut Boden- für den Siedlungsbereich ebenfalls keine Aussagen getroffen. Bei 
Betrachtung der angrenzenden Flächen (außerhalb des Siedlungskörpers) wird aller-
dings ersichtlich, dass hier eine „mittlere“ bzw. „wechselnd groß bis mittlere“  Ver-
schmutzungsempfindlichkeit angegeben w ird. Somit ist anzunehmen, dass die Pl a-
nungsfläche ebenfalls in eine dieser Kategorien fällt. 
 
Durch die bestehende anthropogene Überprägung des Plangebietes (Überbauung, 
Bodenversiegelung und Ableitung des Niederschlagswassers in die Kanalisation) ist 
die Versickerung in weiten Teilen des Gebietes stark gestört. Gemäß Bestandskarte 
liegt der Anteil bebauter und versiegelter Flächen bei ca. 40 %. Zusätzlich hierzu sind 
ca. 34 % mit stark verdichteten Schotterbereichen (Parkplätze) befestigt, deren Versi-
ckerungsparameter ebenfalls stark reduziert sind.  Dies bedeutet, dass ca. 74  % der 
Fläche des gesamten Plangeltungsbereiches eine starke Minderung im Bereich der 
Grundwasserneubildung aufweisen. 
 
 Somit ist der Beitrag des Gebietes zur Grundwasserneubildung als stark reduzi ert 
anzusehen. 
 
 „Im Bereich der Untermainebene besteht lediglich ein gering-mächtiger oberflächen-
naher Grundwasserleiter über tertiärem Ton. Die tertiären Tone und Schluffe haben in 
diesen Bereichen eine Mächtigkeit von bis zu 50 m. Die nutzbare Grundwassermenge 
wird somit mit „mittel“ angegeben.“  
 
(Aussage aus dem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt)  
 
 Bewertung: 
 
 Einschlägig im Rahmen der Bewertung zum hier vorliegenden Schutzgut „Boden“ 
sind insbesondere die Bestimmungen des § 1a BauGB zum sparsamen und sch o-
nenden Umgang mit Grund und Boden . Die Bedeutun g des Plangebietes für das  
Schutzgut „Boden“ wird aufgrund der vorgenannten Beschreibung bzw. der best e-
henden Bodenverhältnisse als „gering“ eingestuft. 
 Die Einstufung in diese geringe Kategorie resultiert z.T. aus der Gegebenheit, dass 
es sich hier um eine Bodeneinheit handelt, welche in der Region weit verbreitet ist  
(siehe Abb. 10)  und somit keinen Sonderstandort darstellt.. 
 
 Auch die derzeit bestehende Situation im Bereich des Plan gebietes unterstützt diese 
Einstufung. So unterliegt der überwiegende Teil der Planungsfläche stark veränderten 
bzw. anthropogen überprägten Nutzungsstrukturen. Im Bereich der oberen Bodenh o-
rizonte ist aufgrund der in diesem Bereich stattgefundenen baulich en Tätigkeiten und 
Nutzungen mit starken Störungen im Bodenaufbau zu rechnen. 
 
 Wesentlicher Wirkfaktor für das Schutzgut „Boden“ ist die durch die vorliegende Pl a-
nung vorbereitete Neuversiegelung. Wie bereits erörtert, besteht für die Planungsfl ä-
che bereits Planungsrecht durch den Bebauungsplan A  7.1 „An der Reitbahn “. Ver-
gleicht man nun die in diesem Bebauungsplan „gänzlich zulässigen Versiegelungsflä-
chen“ - inklusive der öffentlichen Verkehrsfläche - mit dem hier vorliegenden vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - (siehe 
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung), so ergibt sich folgendes Bild:

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 Bestehender rechtswirksamer Bebauungsplan A 7.1:  ca. 1.978 m² 
 Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43: ca. 2.982 m² 
 
 Beim Vergleich dieser gänzlichen Versiegelungsflächen ergibt sich, dass durch den 
hier vorliegenden Bebauungsplan eine zusätzliche Versiegelung von ca. 1.004 m² 
vorbereitet wird.  
 
 Setzt man diese Versiegelungsflächen zur Gesamtfläche des Plangebietes ins Ver-
hältnis, so steigt der Versiegelungsgrad um ca. 28%. 
 
 Versiegelungsgrad des rechtswirksamen Bebauungsplanes A 7.1: ca. 55,2 % 
 Versiegelungsgrad Bebauungsplan A 43: ca. 83,3 % 
 
 Der Bebauungsplan folgt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, 
da Flächen im Innenbereich für eine neu geordnete Nutzung reaktiviert werden 
(Nachverdichtung, Flächenrecycling). Dies bedingt eine Schonung von Flächen in der 
freien Landschaft bzw. des baurechtlichen Außenbereichs. 
 
Zu einer möglichen Gefährdung durch Kampfmittel liegt eine Stellungnahme des 
Kampfmittelräumdienstes vor. Hier wird mitgeteilt, dass sich das bezeichnete Gelä n-
de in einem Bombenabwurfgebiet befindet. Vom Vorhandensein  von Kampfmitteln 
auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden. In den Bereichen, in 
denen durch Nachkriegsbebauung bereits bodeneingreifende Baumaßnahmen bis zu 
einer Tiefe von mindestens 5  m durchgeführt wurden, sind keine Kampfmittelräu m-
maßnahmen notwendig. Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überpr ü-
fung vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrundunters u-
chungen auf dem Grundstück bis in einer Tiefe von 5,0  m erforderlich, auf denen bo-
deneingreifende Maßnah men stattfinden. Im Durchführungsvertrag werden diesb e-
züglich Regelungen zur Kampfmittelsondierung durch den Vorhabenträgers getroffen. 
 
 Die durch die v orliegende Planung ermöglichte n Beeinträchtigungen im Bereich des 
Bodens (Bodenversiegelung, Boden verlagerung) werden im Rahmen der schutzgu t-
orientierten Betrachtung einer „geringen“ Auswirkung zugeordnet. Erhebliche Auswir-
kungen auf das Schutzgut sind unter Einbeziehung der Bestandssituation nicht gege-
ben bzw. werden nicht gesehen. 
 
 Da innerhalb des Plang ebietes keine besonderen , seltenen bzw. empfindlichen B ö-
den vorhanden sind, bedarf es auf Ebene der hier vorliegenden Bauleitplanung keiner 
weiteren Regelung zum Schutz dieser Böden.  
 
 
 
Schutzgut 
 
 
Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Auswirkung auf das Schutzgut 
durch die Planung 
 
Boden 
 
 
gering 
 
gering

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Analog zum Themenkomplex „Boden“ ist auch beim Schutzgut „Wasser“ als wesentli-
cher Wirkfaktor die Neuversiegelung zu nennen. Diese führt in aller Regel zum Ver-
lust bzw. zur Verringerung von Grundwasser bzw. der Grundwasserneubildung.  
 
Wie bereits beim Schutzgut „Boden“ dargelegt, erfolgt im Vergleich zum rechtswirk-
samen Bebauungsplan eine Erhöhung der Versiegelung und der damit einhergehen-
den Reduzierung an versickerungsfähigen Flächen. 
 
Unter Einbeziehung der vorgenannten In formationen und Aussagen und der hydrolo-
gischen Karte zum Grundwasserflurabstand wird die Bedeutung des Plangebietes für 
das Schutzgut „Grundwasser“ als „mittel“ eingestuft. 
 
Die Auswirkungen auf das Grundwasser werden ebenfalls einer „mittleren“ Stufe zu-
gerechnet. So werden durch die Planung  zwar keine erheblichen Auswirkungen auf 
das Schutzgut vorbereitet bzw. gesehen. Im Vergleich zum derzeitigen Bestand bzw. 
zum bestehenden Pla nungsrecht erfolgt allerdings eine Reduzierung an Versick e-
rungsflächen was zur o.g. Einstufung führt. 
 
Durch die hier vorliegende Planung werden keine Nutzungen vorbereitet, die zu e i-
nem übermäßigen Gefährdungspotential des Grundwassers führen. Eine qualitative 
Beeinträchtigung des Grundwassers durch Versickerung von Niederschlagswasser ist 
bei vorliegenden Nutzungen auszuschließen. 
 
 Der Bebauungsplan enthält eine Festsetzung zur Niederschlagswasserversickerung. 
Das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist durch eine extensive Dac h-
begrünung und eine Versickerungsrigole zu versickern. Private Erschließungsflächen 
und sonstige befestigte Grundstücksflächen  sind so herzustellen, dass anfallendes 
Regenwasser versickern kann. Dabei sind wa ssergebundene Decken, Pflaster mit 
breiten Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster sowie Schotterrasen zu verwenden.  
 
 
Schutzgut 
 
 
Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Auswirkung auf das Schutzgut 
durch die Planung 
 
Wasser  
 
 
mittel 
 
 
 
mittel 
 
 Auswirkungen auf angrenzende Oberflächengewässer werden durch die hier vorlie-
gende Planung nicht vorbereitet.  
 
Beschreibung Klima: 
 
 Von der strukturellen Zuordnung liegt die Fläche des Plangebietes in der Klimaregion 
Rhein-Main. Geprägt wird das Gebiet durch relativ hoh e Temperaturen und geringe 
Niederschlagsmengen. So zeigt sich hier ein kontinentaler Klimaeinfluss mit hohen 
sommerlichen Sonneneinstrahlungen. Im Winter hingegen kommt es häufig zu einer 
stabilen Kaltluftschichtung mit daraus resultierender Inv ersionswetterlage mit Nebel 
und Schadstoffanreicherungen in der Luft.

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 In der Karte  der „Lokalklimabewertung“ des Landschaftsplanes der Wissenschaft s-
stadt Darmstadt wird die Fläche des Plangebietes als sogenanntes „Thermisches Be-
lastungsgebiet“ eingestuft.  
 
Abb. 12: Klimakarten 
 Karte zur Lokalklimabewertung 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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In der im Jahre  2016 erarbeiteten Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt wird die Planungsfläche mit einer „moderat bis starken Überwärmung“ angeg e-
ben. 
 
 Klimafunktionskarte 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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Unter Zugrundelegung der vorgenannten Klimaaussagen wurde im Jahre 2018 für die 
vorliegende Planung ein erstes Klimagutachten von der INKEK GmbH „Institut für 
Klima- und Energiekonzepte“ Lohfelden erstellt. Zielsetzung dieses Gutachtens war 
die Ermittlung der mikroklimatischen Auswirkungen die durch den Bebauungsplan 
und deren Umsetzung  einhergehen. So erfolgt eine Betrachtung der Durchströmung 
und der thermischen Verhältnisse sowie der durch die Planung hervorgerufenen kl i-
matischen Auswirkungen auf die unmittelbare Nachbarschaft. Darüber hinaus erfo l-
gen stadtklimatische Empfehlungen, welche zu einer Minimierung der Auswirkungen 
beitragen. 
 
 Grundsätzlich wird seitens des Gutachters eine Umnutzung von Flächen bzw. eine 
Innenentwicklung innerhalb des Siedlungsbereiches aus Klimaschutzgründen als 
sinnvolles Vorgehen eingestuft. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 - Frank-
furter Landstraße 171 bis 173 - erfüllt diese Bedingungen, hat allerdings Auswirku n-
gen auf die mikroklimatische Situation in der direkten Nachbarschaft. 
 
Windfeld 
 
Die Berechnungen haben e rgeben, dass vor allem die zusätzliche Windblock a-
de (vorher: offener Bereich, die Luft konnte gut durchströmen) durch die g e-
schlossene Bebauung zu einer reduzierten Belüftung im Bereich der Frankfurter 
Landstraße führen wird. Dies hat neben den Auswirkunge n auf die Lufthygiene 
direkte Auswirkungen auf die human -bioklimatischen Bedingungen.  Moderat 
höhere Temperaturen und ein verringertes Abkühlpotential sind die Folge.  
 
Thermische Belastung 
 
Im direkten Zusammenhang mit der Belüftung/Windgeschwindigkeit st eht die 
thermische Belastung. Der PET-Wert ist maßgeblich von der Windgeschwindig-
keit abhängig (kühlende Wirkung auf den Menschen) und ist in den Bereichen 
mit geringen Windgeschwindigkeiten entsprechend hoch. Zudem tragen die 
neuen Gebäudemassen zusätzlic h zum Temperaturanstieg durch die Wärm e-
speicherung bei. Nicht begrünte Fassaden strahlen die aufgenommene Wä r-
meenergie ab, versiegelte Bereiche verhalten sich ebenso. Die früheren Pote n-
tiale des Vegetationsvolumens auf dem Spielplatz gehen verloren. 
 
Defizitbereiche 
 
Die Vegetation des ehemaligen Spielplatzes und der überströmbare Parkplatz 
diente u.a. der Abkühlung der Frankfurter Landstraße und der Bereiche auf der 
gegenüberliegenden Seite des Plangebietes. Verursacht wird dies durch die 
nächtliche Anströmung aus östlichen Richtungen. Diese Bereiche werden durch 
den Wegfall der klimaökologischen Gunsträume im Plan -Zustand durchaus r e-
levante Auswirkungen erfahren. Dies lässt sich durch die Gebäudeanordnung 
und den geschlossenen Charakter nicht kompensieren.  
 
Durch die hier vorliegende Planung werden der Versiegelungsgrad bzw. die Baumas-
se im Gebiet erhöht. Diese verstärkt die thermische Belastung in den Sommermon a-
ten. Gemäß dem Klimagutachten kann die geplante Umgestaltung im Rahmen  des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes negative Auswirkungen auf die mikroklimat i-
sche Situation im Plangebiet als auch in der direkten Nachbarschaft verursachen.

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Im Einzelnen handelt es sich um folgende Auswirkungen: 
 
 Reduzierung der Durchlüftung (Windblockade) durch die geschlossene Bebauung 
und damit Auswirkungen auf die Lufthygiene 
 
 Temperaturanstieg durch neue Gebäudemassen und damit einhergehende Wä r-
mespeicherung 
 
 Verlust des Vegetationsvolumens auf der Grünfläche  
 
 Durch fehlende Beschattung an den Zufahrten der Tief garage kommt es zu the r-
mischen Hotspots sowie zu moderat erhöhten Werten auf dem Gehweg entlang 
der Frankfurter Landstraße. 
 
Folgende Hinweise sollten demnach nochmals geprüft werden:  
 
 Schaffung größerer Vegetationsflächen entlang der Frankfurter Landstraße, 
 
 Mehr großkronige Bäume entlang der Fassade zur Frankfurter Landstraße, 
 
 weitere Fassadenbegrünung nach Möglichkeit auf südlich und westlich exponier-
ten Fassaden. 
 
 
Nach der Aktualisierung des Vorhabens im Frühjahr 2019, insbesondere unter B e-
rücksichtigung der Vorschläge aus dem 1.  Klimagutachten, wurde das Vorhaben e r-
neut klimatisch untersucht und bewertet.  
 
Als Fazit fasst das erweiterte Klimagutachten vom 03. Juni 2019 Folgendes zusa m-
men: 
 
„Die Anpassung der Planung und die daraus resultierende Auswirkung ist im stadtkli-
matischen Kontext als eher geringfügig einzustufen. Das Gebäudevolumen und die 
Struktur wurden im Wesentlichen kaum verändert, sodass auch die Bewertung und 
Einschätzung der vorangegangenen Gutachten Bestand haben. Kleinräumig, in direk-
tem Umfeld der Neuplanung , treten Veränderungen auf, die in der Gesamtbetrac h-
tung einen positiven Trend erkennen lassen. Die thermische Belastung konnte an den 
meisten Stellen abgemildert werden. Durch mehr Vegetationsvolumen und eine be s-
sere Wahl de r Baumstandorte an der Frankfurter Landstraße wurde eine bioklimat i-
sche Verbesserung erzielt, die für den Nutzer vor Ort an heißen Sommertagen ang e-
nehmere Bedingungen bereitstellt.  Der größere Freiraum im Bereich der Darmstädter 
Straße profitiert vom groß kronigen Baum, hat allerdings Nachteile auf der eingepla n-
ten Spielfläche vor der südorientierten Fassade.  Für diesen Bereich sollte eine Ve r-
besserung des Sonnenschutzes zur Mittagszeit geprüft werden. Die Nutzung temp o-
rärer Verschattungen ist eine geeignet e Möglichkeit, da die Belastung nur zur Mi t-
tagszeit sehr stark hervortritt. Dies kann durch Sonnensegel etc. realisiert werden. 
Für andere Wettersituationen und Jahreszeiten bietet dieser Bereich Vorteile. 
Insgesamt betrachtet sind die klimatischen Änderun gen durch die aktualisierte Pl a-
nung positiv zu bewerten. Die Dachbegrünung dient der Klimaanpassung bei Extre m-
niederschlägen und die großzügige Fassadenbegrünung mildert die Straßenbela s-
tung der Fußgänger. Da keine negativen Auswirkungen auf die Nachbarsch aft zu er-

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warten sind, gilt die Einschätzung des Klimagutachtens 2018 auch weiterhin, dass 
keine Einwände aus stadtklimatischer Sicht erbracht werden“.  
 
Bewertung: 
 
 Wie dem Klimagutachten bzw. dem erweiterten Klimagutachten zu entnehmen ist, 
werden seiten s des Gutachters keine Einwände aus stadtklimatischer Sicht gegen 
das Vorhaben vorgebracht. 
 
Bei der Bewertung des Schutzgutes „Boden“ erfolgt eine Auflistung der reinen Ve r-
siegelungsflächen zwischen dem o.g. rechtsverbindlichen Bebauungsplan und dem 
hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43. Aus dieser Vergleich s-
berechnung ist zu erkennen , dass durch die vorliegende Planung ein zusätzlicher 
Versiegelungsgrad (erhöhte Aufheizung im Rahmen der klimatischen Auswirkungen)  
in einer Größenordnung von ca. 28% - bezogen auf die Gesamtfläche des Plangebie-
tes - vorbereitet wird.  
 
 Unter Bezugnahme auf die erläuterten Klimaparameter wird die Bedeutung des Pla n-
gebietes für das Schutzgut „Klima“ in eine „mittlere bis hohe“ Stufe eingeordnet. Die-
se Einstufung resultiert in erster Linie aus der Gegebenheit, dass die Flächen des 
Plangebietes im Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt als sogenanntes 
„Thermisches Belastungsgebiet“ und in der Klimafunktionskarte der Stadt als Bereich 
mit „Überwärmung“ bzw. starker „Überwärmung“ eingestuft sind. Auch die Ausführun-
gen im Klimagutachten zu Windfeld, thermischer Belastung und Defizitbereichen tr a-
gen zu dieser Einstufung bei. 
 
 Die Auswirkungen auf das Schutzgut „Klima“ werden in eine „hohe“ Bewertungskate-
gorie eingestuft. Diese Einstufung wird in erster Linie durch die Überplanung der kle i-
nen öffentlichen Grünfläche  und der damit einhergehenden Reduzierung der Durc h-
lüftung durch die geschlossene Bebauung begründet.  
 
 
 
Schutzgut 
 
 
Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Auswirkung auf das Schutzgut 
durch die Planung 
 
Klima 
 
 
mittel 
 
   hoch 
 
hoch 
 
 
 Beschreibung: Vegetation und Fauna 
 
 Wie in der Bestandsdokumentation (Bestandskarte) und der Bestandsbeschreibung in 
der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan dargelegt, unterliegen die 
Flächen innerhalb des Geltungsbereiches  differenzierten Nutzungen und Vegetati-
onsausformungen.  
 
 So besteht für den  überwiegenden Teil der Flächen eine starke anthropogene Übe r-
prägung. Es handelt sich hierbei um vorhandene Gebäude sowie gänzlich versiegelte 
Flächen bzw. befestigte Schotterflächen. Im zentralen Bereich des Vorhabengebietes 
besteht eine Grünfläche mit Baum - und Strauchbeständen. Hierbei handelt es sich

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um einen ehemaligen öffentlichen Spielplatz, der über die östlich liegende Darmstäd-
ter Straße erschlossen wurde. Der gesamte ehemalige Spielplatzbereich ist mit Mau-
ern, Bebauung und einem Zaun umgeben. Neben Sitzge legenheiten und einigen 
Spielanlagen - wie einer Sandfläche und einer Tischtennisplatte - wird diese Grünflä-
che durch Rasenflächen geprägt. An den Rändern bestehen Gehölze, wobei es sich 
hier überwiegend um Ziergehöl ze mit Bodendeckern handelt. Südlich bzw. südwest-
lich angrenzend an diesen Spielplatz liegen geschott erte Stellplatzflächen, die eben-
falls durch Mauern gegliedert bzw. strukturiert sind. Im nördlichen Teil diese r Schot-
terfläche, unmittelbar angrenzend an die oben beschriebene Grünfläche, besteht eine 
Baumweide, deren Trauffläche in den beschriebenen Spiel platz hineinreicht. Analog 
hierzu besteht entlang der Frankfurter Landstraße - ebenfalls unmittelbar angrenzend 
an die beschriebene Grünfläche - eine stadtbildprägende Platane. Im Bereich der 
Frankfurter Landstraße stehen im Geltungsbereich des vorhabenbez ogenen Bebau-
ungsplans zwei weitere neu gepflanzte Straßenbäume der Art „Linde“. 
 
Abb. 13: Bestandskarte 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
Quelle:  Bestandskarte zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 -Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
             (Kartierung: planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer) 
           
 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes

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Die Flächen nördlich der öffentlichen Grünfläche unterliegen zum überwiegenden Teil 
einer Bebauung bzw. kompletten Versiegelung mit Asphalt und Pflaster. Lediglich im 
westlichen Teil bestehen Schotterflächen und unversiegelte Flächen mit schütterer 
Vegetationsentwicklung.  
 
 Vegetationsformen, die unter den besonderen Schutz des § 30 BNatSchG (gesetzlich 
geschützte Biotope) fallen, sind innerhalb der Planungsfläche nicht vorhanden. Auch 
die in §  13 des Hessischen Ausführungsgesetzes zum Bundesnaturschutzgesetz 
(HAGBNatSchG) aufgelisteten gesetzlich geschü tzten Biotope sind innerhalb des 
Plangeltungsbereiches nicht existent.   
 
 Betrachtet man sich die gesamte Vegetationsentwicklung innerhalb des Plangebietes, 
so ist zu erkennen, dass als Wesentlich hier der vorhandene Baumbestand (Baumha-
sel, Weide, Platane sowie Linden) zu nennen ist. Hier im Besonderen die vorhandene 
Platane im Bereich der Frankfurter Landstraße, die aufgrund ihrer Größenentwicklung 
und Ausprägung als markanter und prägender Stadtbaum einzustufen ist. 
Auch zu erkennen ist, dass der überwiegende Teil der Planungsfläche einer starken 
Überprägung durch Versiegelungen unterliegt. Die sonstigen Gehölzbestände inner-
halb des Gebietes tragen zwar zur Durchgrünung und zur Gliederung der Flächen 
bei, sind unter landschaftsplanerischer und naturschutzfachlicher Gesamtbewertung 
allerdings untergeordnet zu betrachten und zu bewerten.  
 
 Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
wurde ebenfalls das Erfordernis einer artenschutzrechtlichen Betrachtung gesehen. 
So wurde das Fachbüro für Faunistik und Ökologie aus Dreieich damit beauftragt, ei-
ne faunistische Erfassung und artenschutzrechtliche Prüfung durchzuführen. Diese 
wurde im Juli 2018 erarbeitet.  
 
 Die Erfassung der Fledermäuse wurde durch drei Begehungen durchgeführt. Von den 
22 in Hessen nachgewiesenen Fledermausarten wurden bei den Begehungen mi n-
destens fünf Arten festgestellt. Bei den Begehungen wurden bei jeder Kontrolle j a-
gende oder durchfliegende Zwergfledermäuse beobachtet. Diese Art ist generell die 
häufigste Fled ermaus im Siedlungsbereich und kommt auch im Inneren der Gro ß-
städte vor. Ebenfalls wurde bei den Begehungen mehrfach der überfliegende Aben d-
segler und ganz vereinzelt Mückenfledermäuse sowie je zwei Rauhautfledermäuse 
und wahrscheinlich eine Wasserfledermaus festgestellt. Aufgrund der Entfernung ließ 
sich die letztgenannte Art nicht sicher bestimmen. Zusammenfassend bedeutet dies, 
dass regelmäßig im Untersuchungsgebiet nur die Zwergfledermaus auftritt. Hinweise 
auf Quartiere im Untersuchungsgebiet selbst konnten nicht erbracht werden. So ist 
davon auszugehen, dass die Zwergfledermaus ihre Quartiere in der weiteren Nac h-
barschaft hat, da kein Hinweis auf eine Quartiersnutzung an den Gebäuden des U n-
tersuchungsgebietes vorliegt. Bei den vier anderen Arten handel e es sich um übe r-
fliegende Tiere, die sich nicht länger im Bereich des Plangebietes aufhalten. So wu r-
den hier keine Hinweise auf Quartiere im Untersuchungsgebiet gefunden . S omit 
ergibt sich, dass im Ergebnis die Arten dieser Tiergruppen nicht von dem Vorhaben 
betroffen sind. 
 
 Im Laufe der Untersuchung wurden insgesamt zwölf Vogelarten im Untersuchung s-
gebiet festgestellt. Davon wurden fünf Arten als Brutvögel eingestuft und sieben Arten 
kamen als Gastvögel aus den benachbarten Bereichen.

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Nachgewiesen im Rahmen der Untersuchung wurden folgende Vogelarten: 
 
 Amsel, Elster, Grünfink, Hausrotschwanz, Haussperling, Kohlmeise, Mauersegler, 
Mehlschwalbe, Mönchsgrasmücke, Rabenkrähe, Ringeltaube und Rotkehlchen. 
 Die Mehlschwalbe ist als einzige V ogelart in einer Gefährdungskategorie der Roten 
Liste aufgeführt. Die Art wurde einmal als Überflieger beobachtet. Ähnlich verhält es 
sich mit dem Mauersegler, der immer wieder hoch über dem Untersuchungsgebiet 
beobachtet wurde. Der Haussperling brütet in den benachbarten Gebäuden der 
Frankfurter Landstraße 165 bis 167 und steht bundesweit und in Hessen auf der so-
genannten Vorwarnliste. 
 
 In der faunistischen Erfassung und artenschutzrechtlichen Prüfung wurden sodann 
die „wertbestimmenden Arten“ herausgearbeitet. Hierbei handelt es sich um die Bru t-
vogelarten, die entweder in den Roten Listen und Vorwarnliste Hessen oder Deutsch-
lands geführt sind, sich nicht in einem günstigen Erhaltungszustand in Hessen befi n-
den oder nach dem Bundesnaturschutzgesetz streng g eschützt sind. Von diesen A r-
ten wurde keine als Brutvogelart im hier vorliegenden Untersuchungsgebiet festg e-
stellt. Bei den fünf festgestellten Brutvogelarten handelt es sich um allgemein häufige 
und weit verbreitete Arten. 
 
 Spechthöhlen, die z.B. auch von Fledermäusen genutzt werden können, fehlen in den 
Bäumen des Untersuchungsgebietes.  
 
 Als Bewertung der Untersuchungsergebnisse wird in der artenschutzrechtlichen Pr ü-
fung ausgeführt, dass auf der relativ kleinen Fläche Reviere einzelner Vogelarten 
festgestellt wurden. Typischerweise sind hier z.B. der Hausrotschwanz, Ringeltaube 
und Amsel als Brutvögel vertreten. Bemerkenswerte Arten fehlen. Das Unters u-
chungsgebiet ist als ein absolut durchschnittliches Vogelbrutgebiet zu bewerten, so 
wie es überall im Innenbereich anzutreffen ist. 
 
 Neben den Ausführungen zu Fledermäusen und Vögeln erfolgt in der faunistischen 
Erfassung und artenschutzrechtlichen Prüfung eine Potentialabschätzung für weitere 
besonders streng geschützte Arten. Bezüglich der Säugetiere ble ibt hierzu auszufüh-
ren, dass allenfalls das gelegentliche Vorkommen von Säugetierarten wie Igel oder 
Eichhörnchen zu erwarten ist. Sie wurden aber auch hier nicht beobachtet. Vorko m-
men streng geschützter Arten wie Biber, Feldhamster, Luchs, Wildkatze und W olf 
können für das Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden. Darüber hinaus erfolg-
te eine Beurteilung zu den Artengruppen Fische und Rundmäuler, Hautflügler, Libe l-
len, Heuschrecken, Netzflügler, Käfer, Schmetterlinge, Krebse, Spinnentiere, Ringe l-
würmer und Weichtiere. All diese Artengruppen konnten im Plangebiet nicht nachg e-
wiesen werden bzw. aufgrund der Ausstattung des Plangebietes ist mit diesen Arten 
nicht zu rechnen. 
 
 Als Ergebnis wird seitens des Gutachters zusammengefasst, dass in der Konfliktana-
lyse und Wirkungsprognose für keine Vogelart die Verbotstatbestände des Bu n-
desnaturschutzgesetzes einzeln abzuprüfen waren. Im Rahmen der Prüfung der B e-
troffenheit, der allgemeinen häufigen Vogelarten wurde festgestellt, dass die Verbot s-
tatbestände des Bundesnaturschutzgesetzes durch das Vorhaben nicht eintreten und 
eine Ausnahme nach §  45 BNatSchG nicht erforderlich ist, wenn die nachfolgend 
aufgelisteten Vermeidungsmaßnahmen eingehalten werden:

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 Abschieben und Vegetationsentfernung der Bauflächen außerhalb der Brutzeit. 
 
 Bei Arbeiten innerhalb der Brutzeiten hat eine vorherige Kontrolle der Strukturen 
auf Brutvorkommen durch fachlich geeignetes Personal zu erfolgen. 
 
 Abriss der Gebäude außerhalb der Brutzeit. 
 
 Die derzeit bewohnten bzw. genutzten Gebäude müssen vor dem Abriss auch im 
Inneren nochmals abgesucht werden, damit die Verbotstatbestände auch bei 
zwischenzeitlich eingezogenen Tierarten nicht eintreten bzw. ggf. Maßnahmen 
ergriffen werden können. Dies ist bereits vom Vorhabenträger beauftragt.  
Darüber hinaus erfolgen weitere Regelungen im Durchführungsvertrag für den 
Fall, dass bei der Suche keine artenschutzrelevanten Tiervorkommen festgestellt 
werden. So kann sodann im Einvernehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde 
auch ein Gebäudeabriss innerhalb der  Brutzeit durchgeführt werden. 
 
Zusätzlich empfiehlt der Gutachter, zur Sicherung der ökologischen Funktionen und 
von Fortpflanzungs- und Ruhestätten, dass künstliche Nisthilfen und Quartiere für im 
Rückgang befindliche oder gefährdete Gebäudebr üter wie Haussperling und Maue r-
segler wie auch für Fledermäuse in den Neubau einzuplanen seien. So kann der Ei n-
bau solcher Elemente helfen, die Biodiversität in Arheilgen zu erhalten bzw. zu fö r-
dern und ist als Maßnahme zur Wahrung bzw. Verbesserung des Er haltungszustan-
des der in und an Gebäuden lebenden Tierarten wirksam. Auch wird vom Gutachter 
ausgeführt, dass die Lichtquellen nicht zu einer Lockfalle z.B. für Käfer und Schme t-
terlinge (insektenfreundliche Beleuchtung) werden dürfen. Dazu gehört u.a., dass z.B. 
eine Abstrahlung nach oben verhindert wird. 
 
Bewertung: 
 
Aus den vorangegangenen Erläuterungen zur derzeitigen Nutzung und Vegetation s-
ausstattung sowie den Ergebnissen der faunistischen Erfassung wird ersichtlich, dass 
die Fläche des Plangebietes nu r geringfügig e naturnahe und damit einhergehende 
wertgebende Strukturen besitzt. Dies resultiert in erster Linie aus der Lage des G e-
bietes im Innenstadtbereich und d er damit einhergehenden intensiven Nutzung der        
Flächen. Als wertgebende Vegetationsstrukturen innerhalb des Plangebietes sind die 
vorhandenen B äume zu nennen. Die sonstigen Grünbestände (Rasenflächen und  
Ziergehölze) sind im Rahmen der landschaftsplanerischen Bewertung untergeordnet 
einzustufen. Festzuhalten bleibt, dass hinsichtlich der  Vegetationsausprägung keine 
naturschutzrechtlich geschützten Vegetationsbestände überplant werden. Als wesent-
licher Eingriff in die Vegetationsbestände wird die Entfernung des vorhandenen 
Baumbestandes gesehen.  
 
Die durch die vorliegende Planung zu entfe rnenden Biotopstrukturen sind aufgrund 
der Größenausprägung sowie der Vegetationszusammensetzung unter naturschut z-
fachlicher Einstufung als klassische innerstädtische Grünfläche mit einer mittleren  
bzw.      geringen ökologischen Wertigkeit anzusehen. 
 
Bezüglich des Arteninventars gemäß faunistischer Erfassung und artenschutzrechtl i-
cher Prüfung ergeben sich unter Einhaltung der voran genannten Maßnahmen keine 
Verbotstatbestände gemäß Bundesnaturschutzgesetz.

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Resultierend aus diesem Sachverhalt wird die Bedeutung des Plangebietes  für das 
Schutzgut „Vegetation und Fauna“ in eine „mittlere“ Stufe eingeordnet. Die Einstufung 
begründet sich überwiegend aus der Bestandssituation (hier vorwiegend die best e-
hende Platane im Bereich der Frankfurter Landstraße). Würde man nur die arte n-
schutzrechtlichen Gesichtspunkte beim hier zu bewertenden Schutzgut „Vegetation 
und Fauna“ berücksichtigen, so würde eher eine geringe Bedeutung der Fläche ei n-
hergehen. 
 
Neben der artenschutzrechtlichen Betrachtung  wurde auch eine Eing riffs-/ Aus-
gleichsbilanzierung zur Ermittlung des vorbereiteten Eingriffs in Natur und Landschaft 
erarbeitet (liegt dem Umweltbericht als Anlage bei) . Die Bewertung des Eingriffs in 
Natur und Landschaft erfolgt gemäß der Kompensationsverordnung des „Hessis chen 
Minister für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz“ vom 01.09.2005.  Das 
Ergebnis dieser Bilanzierung belegt, dass durch den hier vorliegenden vorhabenb e-
zogenen Bebauungsplan und den darin planungsrechtlich festgesetzten Maßnahmen, 
im Vergleich zum bestehenden rechtswirksamen Bebauungsplan, kein Eingriff in N a-
tur und Landschaft verbleibt. Hervorgerufen wird dies in erster Linie durch die festge-
setzte extensive Dachbegrünung, der im Rahmen der angewandten Kompensation s-
verordnung eine hohe Wertigkeit zugeordnet wird. Gleichzeitig trägt diese Dachb e-
grünung zur Erhöhung der Diversität im Innenstadtbereich und zu positiven Auswi r-
kungen im Bereich des Lokalklimas bei. Auch die planungsrechtlich festgesetzte Fas-
sadenbegrünung, Grundstücksfreiflächenbegrünung und die anzupflanzenden Bäume 
sind in diesem Kontext zu sehen. 
 
Bei der  naturschutzrechtlichen Eingriffsermittlung  (Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung) 
wurde zusätzlich auch eine Vergleichsberechnung zur vorhandenen Bestandssituati-
on vorgenommen. Da der derzeitige Bestand - wie bereits mehrfach erläutert - eben-
falls eine starke Vorprägung durch Bebauung und Versiegelungsflächen beinhaltet, 
verbleibt auch bei der Gegenüberstellung zwischen derzeitiger Ausformung des G e-
ländes und zukünftiger Entwicklung durch den  Bebauungsplanes A 43 - Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 - kein Eingriffsdefizit. Somit ergibt sich, dass durch die fes t-
gesetzten grünordnerischen Maßnahmen kein naturschutzrechtlicher Eingriff in Natur 
und Landschaft verbleibt. 
 
Unter Einbeziehung der vollständigen naturschutzrechtlichen Ausgleichsbewältigung, 
dem Ergebnis der faunistischen und artenschutzrechtlichen Beurteilung und den      
festgesetzten Maßnahmen werden die Auswirkungen der Planung auf das hier zu 
beurteilende Schutzgut „Vegetation und Fauna“ in eine „mittlere“ Auswirkungsstufe       
eingeordnet. So werden bei Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen keine erheb-
lichen nachhaltigen Störungen und Auswirkungen für Flora und Fauna gesehen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Schutzgut 
 
 
Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Auswirkung auf das Schutzgut 
durch die Planung 
 
Vegetation / Fauna 
 
  
mittel mittel

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Beschreibung: Landschaftsbild / Ortsbild 
 
Die Fläche des Plangebietes liegt im Zentrum des Stadtteils Arheilgen , ca. 130  m 
nördlich der Kreuzung der Frankfurter Landstraße mit der Unteren Mühlstraße und 
der       Ettesterstraße (siehe Abb. Nr. 1) . Der Geltungsbereich wird begrenzt durch 
die Frankfurter Landstraße im Westen und die Darmstädter Straße im Osten.  
 
Die gesamte Fläche liegt innerhalb des rechtsverbindlichen  Bebauungsplanes  A 7.1   
- An der Reitbahn - der Wissenschaftsstadt Darmstadt (siehe Abb. Nr.8). So ist in die-
sem Bebauungsplan die in Rede stehende Fläche als „Besonderes Wohngebiet“ 
festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der übe r-
baubaren Grundstücksgrößen als Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen  
bestimmt und durch die Höchstwerte des § 17 BauNVO begrenzt. Das Maß der bauli-
chen Nutzung  wird mit einer Grundflä chenzahl von 0,6 angegeben. Für die umg e-
benden Grundstücksfreiflächen werden „Gartenflächen“ und für den mittig im Plange-
biet gelegenen ehemaligen Spielplatz eine „Öffentliche Grünfläche mit Durchgang“ 
festgesetzt. Die im Geltungsbereich des vorhabenbezoge nen Bebauungsplanes A43 
einbezogenen Straßenflächen der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Str a-
ße werden in diesem rechtsverbindlichen Bebauungsplan ebenfalls als „Verkehrsfl ä-
chen - Öffentliche Straßenflächen und Gehwege“ festgesetzt.  
 
Derzeit stellt sich das Plangebiet überwiegend als Baulücke im Verlauf der Frankfu r-
ter Landstraße dar.  
 
Betrachtet man die überbaubaren Grundstücksflächen des rechtswirksamen Beba u-
ungsplanes A 7.1 - An der Rennbahn -, so ist zu erkennen, dass entlang der Frankfur-
ter Landstraße ein Zurückspringen der Bebauung einhergeht. Dieser Rücksprung wird 
in der Begründung zum Plan als Reminiszenz der ehemaligen Freifläche „Reitbahn“ 
vor dem historischen Scheunenkranz des Altortes begründet. In der nachfolgend ei n-
gefügten Abbildu ng Nr. 1 4 werden die städtebauliche n Raumkanten entlang der 
Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße nochmals graphisch dargestellt. 
 
Abb. 14: Städtebauliche Raumkanten des rechtswirksamen                                                                                
Bebauungsplanes A 7.1 - An der Reitbahn - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt

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Betrachtet man sich die derzeitige Situation (siehe Abb. Nr.1 3), so ist festzustellen, 
dass die Planungsfläche einer Dreiteilung unterliegt. Das nördliche Drittel wird durch 
einen Gebäudebestand und die dazugehörigen Freiflächen geprägt. Im mittleren Teil 
des Plangebietes bes teht eine öffentliche Grünfläche, die zurzeit nicht als Spielplatz 
genutzt wird. Der gesamte südliche bzw. südwestliche Teil ist als geschotterte Stel l-
platzfläche zu beschreiben.  
 
Nördlich und südlich angrenzend an den Geltungsbereich liegen bebaute Grund stü-
cke mit z.T. großkubaturige r Bebauung  (z.B. südlich angrenzend). Als stadtbildprä-
gend ist die im Bereich der Frankfurter Landstraße vorhandene Platane  einzustufen, 
die aufgrund ihrer Größenentwicklung und ihres Habitus als prägender Einzelbaum 
innerhalb des Siedlungskörpers fungiert.  
 
Die Straßenfläche n der Frankfurter Landstraße weisen einen Querschnitt von ca. 
16 m auf, wobei hier eine Strukturierung durch beidseitig geführte Gehwege, einen 
Parkstreifen mit längs aufgestellten Parkbuchten und Baumpflanzungen gegeben ist. 
Die Darmstädter Straße (östlicher Geltungsbereich) misst einen Querschnitt von 
ca.11 m und weist ebenfalls Gehwege auf beiden Seiten auf. 
 
Der nachfolgend eingeführten Bilddokumentation - aus Sicht der Frankfurter Lan d-
straße - ist zu entnehmen, dass durch die geschotterten Stellplatzflächen im Süden 
bzw. Südwesten des Plangebietes eine „ungeordnete“ Situation “im Bereich des 
Stadtbildes“ einhergeht. 
 
 
Abb. 15: Bilddokumentation - Planungsfläche aus Sicht der Frankfurter Landstraße -

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Abb. 16: Bilddokumentation - Bebauungstypologie der Darmstädter Straße  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 17: Bilddokumentation - Zugangssituation zum ehemaligen Spielplatz                                                                                                                                 
von der Darmstädter Straße 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle:  Eigene Aufnahmen_ planungsbüro für städtebau 
 
 
Bewertung: 
 
Durch den hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die pl a-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Wohn - und Geschäftshau-
ses, bestehend aus einem Nahversorgungsmarkt in Verbindung mit der Herstellung 
von 15 Wohneinheiten im zentralen Versorgu ngsbereich des Stadtteils Arheilgen g e-
schaffen werden.

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Entlang der Frankfurter Landstraße wird die Fluchtachse der nördlich angrenzenden 
Bebauung der Anwesen Frankfurter Landstraße 179 und 181 nach Süden fortgeführt. 
Der Hauptbaukörper des Vorhabens w ird in diesem Bereich entlang der Straße au s-
gerichtet und der Straßenraum der Frankfurter Landstraße geschlossen. Es bleibt 
grundsätzlich bei einem Wechsel von einem aufgeweiteten Straßenraum zu einer 
Straßenrandbebauung.  
 
An der Darmstädter Straße erfolg t eine an der historischen Ortsbebauung orientierte 
Neubebauung; hier greift das Vorhaben  mit der giebelständigen Bebauung die G e-
bäudetypologie insbesondere der nördlich angrenzenden Bebauung auf.  
Die im Zentrum des Plangebietes liegenden baulichen Anlagen hingegen sind als be-
grüntes Flachdachgebäude konzipiert. Die Zu - und Abfahrtsbereiche zur Tiefgarage 
sowie die Anlieferung szone des Marktes werden ausschließlich über die Frankfurter 
Landstraße abgewickelt.  
 
Beim Vergleich mit dem rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 ist zu erkennen, dass 
die dort festgesetzte „Öffentliche Grünfläche “ - die eine Verbindung zwischen der 
Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße  herstellen sollte, durch den  vor-
habenbezogenen Bebauungsplan A43 überplant wird und somit wegfällt. 
 
Auch weicht der neu geplante Gebäudekomplex entlang der Frankfurter Landstraße 
von der städtebaulichen Raumkante des rechtswirksamen Bebauungsplanes A 7.1 
ab. So orientiert sich die neue Raumkante nun an der nördlich angrenzenden Beba u-
ung der Frankfurter Landstraße Nr. 179  (siehe Abb. 1 8). Dem Rücksprung des sü d-
östlich angrenzenden Gebäudes Frankfurter Landstraße 167 wird dahingehend 
Rechnung getragen , dass das neu entstehende Gebäude im Süden diesen Rück-
sprung aufnimmt und somit den erläuterten „Anger“ städtebaulich berücksichtigt. Hier 
erfolgt der Zugang zum Nahversorgungsmarkt wodurch eine kleine Platzfläche en t-
steht. 
 
Die ehemals hier vorgesehene Tiefgarageneinfahrt wurde im Rahmen des Verfahrens 
auf die nördliche Gebäudeseite verlagert. 
 
Abb. 18: Geplante Gebäudestruktur - Städtebauliche Raumkanten 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis  
der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
Verlauf der städtebaulichen Raumkante im 
rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 
 - An der Reitbahn -

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Entlang der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie und die 
städtebauliche Raumkante der nördlich und südlich angrenzenden Bebauung auf.  
 
Resultierend aus den oben erläuterten Sachverhalten wird die Bedeutung des 
Schutzgutes „Landschaftsbild / Ortsbild“ als „mittel“ eingestuft. Diese Einstufung r e-
sultiert in erster Linie aus der Gegebenheit der vorhandenen Bebauung entlang der 
Darmstädter Straße mit seinen giebelständigen zweigeschossigen Wohnhäusern, die 
unmittelbar an die s traßenseitige Grundstückgrenze angebaut sind. Auch die im 
rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 eingeplante und derzeit bereits bestehende 
Grünfläche als Durchgang  zwischen der Darmstädter Straße sowie der Frankfurter 
Landstraße und der damit einhergehenden Blick- bzw. Sichtbeziehung trägt zu dieser 
mittleren Einstufung im Bereich der Bedeutung des Ortsbildes bei.  
 
Die Auswirkungen der Planung auf das hier zu beurteilende Schutzgut erfolgt in einer 
„mittlerer bis hoher“ Auswirkungseinstufung. Die Einordnung in die Kategorie „hoch“ 
erfolgt aufgrund der geplanten Baumasse im Vergleich zur angrenzenden Bebauung.  
 
Positiv zu bewerten ist der neue Gebäudekörper mit Freibereich an  der Darmstädter 
Straße, durch den eine konsequente Fortsetzung der dort vorherrschenden Gebäude-
typologie und Straßenabwicklung gewährleistet wird.  
Zusammenfassend kann allerdings beurteilt werden, dass durch die hier vorliegende 
Planung keine erheblich negativen Auswirkungen - im Vergleich zum rechtsverbindli-
chen Bebauungsplan als auch z ur bestehenden Situation - auf das Schutzgut vorb e-
reitet werden. 
 
 
 
Schutzgut 
 
 
Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Auswirkung auf das Schutzgut 
durch die Planung 
 
Landschaftsbild 
 
  
mittel 
 
hoch 
 
 
 Beschreibung: Mensch und Kulturgüter 
 
 Das Schutzgut „Mensch“ bezieht sich auf Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des 
Menschen, soweit dies von spezifischen Umweltbedingungen beeinflusst wird. Die im 
Zusammenhang mit dem Schutzgut „Mensch“ zu beurteilenden Funktionen sind die 
Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- und Freizeitnutzung.  
 
Betrachtet man sich die Bestandskarte, so ist zu erkennen, dass lediglich die derzeit 
vorhandene Grünfläche ( ehemaliger Spielplatz) für eine gewisse Ausgleichswirkung 
und Freiflächenversorgung zur Verfügung steht. Die Größe, Ausstattung und das E r-
scheinungsbild, sowie die angrenzenden Nutzungen bedingen jedoch keine hervo r-
gehobene Qualität dieser Freifläche.  Die bereits bebauten Flächen sowie die g e-
schotterten Stellplatzbereiche haben für die Freira umnutzung im hier vorliegenden 
verdichteten Innenbereich jegliche Funktionen verloren. 
Der bereits mehrfach erwähnte bestehende Bebauungsplan Nr. A  7.1 - An der Rei t-
bahn - greift diese bestehende Grünfläche teilweise auf und setzt im Bebauungsplan 
eine öff entliche Grünfläche zwischen Frankfurter Landstraße im Westen un d 
mittel

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Darmstädter Straße im Osten fest. Planerische Absicht ist hier die Schaffung eines 
Durchgangs bzw. einer Wegeverbindung zwischen den beiden genannten Erschli e-
ßungsstraßen. 
 
  
Abb. 19: Geplante Wegeverbindungen im rechtswirksamen Bebauungsplan A 7.1 
 - An der Reitbahn - zwischen Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
                 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Quelle: Eigene Darstellung auf Geodatenbasis der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Der südöstliche Teil des Plangebietes grenzt unmittelbar an die denkmalschutzrech t-
lich festgelegte Gesamtanlage „Darmstädter Straße 21 - 29“. Dies umfasst ein Fac h-
werkensemble des 18. und 19. Jahrhunderts im ehemaligen Unterdorf.                              
Im Beteiligungsverfahren wurde vom Landesamt für Denkmalpflege Hessen, He s-
senARCHÄOLOGIE hierauf bereits hingewiesen. Auch auf die öffentlichen Belange 
des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmalpflege wurde verwiesen. So wird 
hinsichtlich des Landesamtes ausgeführt, dass anstelle einer vorbereiteten Unters u-

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chung/Ausgrabung während des Abrisses des Baubestandes bzw. Oberbodenabtr a-
ges für den Bereich des Boden eingriffs eine Baubegleitung durch eine in Hessen z u-
gelassene Fachfirma durchzuführen ist. Somit kann den Belangen des Bodenden k-
malschutzes und der Bodendenkmalpflege ausreichend Rechnung getragen werden.  
 
 
Abb. 20: Denkmalschutzrechtliche Gesamtanlage 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                 
 
Quelle: Denkmaltopographie der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
             mit eingetragenem Geltungsbereich des Bebauungsplanes A 43 
 
 
Aus Gründen des Immissionsschutzes wurden zum vorhabenbezogenen Beba u-
ungsplan zwei schalltechnische Untersuchungen durch die KREBS + KIEFER Fritz 
AG Darmstadt erarbeitet. Gegenstand der ersten Schallimmissionsprognose ist es, zu    
prüfen, ob durch den Betrieb des Marktes  einschließlich Tiefgarage schädliche Um-
welteinwirkungen in Form von erheblichen Belästigungen durch Geräusche  auf b e-
stehende und geplante schutzwürdige Nutzungen zu erwarten sind. Dabei werden die 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes

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durch den Betrieb des geplanten Marktes  verursachten Anlage ngeräusche berüc k-
sichtigt. Eingebunden in diese Untersuchung sind die Ergebnisse der Verkehrsunte r-
suchung durch das Büro Freudl VERKEHRSPLANUNG.  
 
Das Schallgutachten zur „Ermittlung und Beurteilung der Geräusche aus dem Betrieb 
des gep lanten Lebensmittelmarktes einschließlich der Tiefgarage  hinsichtlich der 
Einwirkungen auf bestehende und geplante schutzbedürftige Nutzungen“  kommt zu 
folgenden Ergebnissen: 
 
„So hat die schalltechnische Untersuchung zum Planvorhaben ergeben, dass die z u-
lässigen Immissionsrichtwerte an den geplanten Wohnungen sowie den umliegenden 
Bestandsgebäuden (schutzbedürftige Nutzungen) sowohl am Tag als auch in der 
Nacht eingehalten werden . Zudem ist zu beachten, dass der Anlieferungsbereich 
über ein Rolltor mit ein em bewerteten Schalldämm -Maß von mindestens 24 dB (A) 
verfügen muss und an der nordwestlichen Grundstücksgrenze eine Schallschutzwand 
mit einer Höhe von mindestens 1,0  m über dem festgesetzten Höhenbezugspunkt 
(128,4 NHN) zu errichten ist“ 
 
Darüber hinaus bedarf es weiterer nachfolgend aufgelisteter Festsetzungen zum Im-
missionsschutz um die zulässigen Immissionsrichtwerte an den geplanten Wohnu n-
gen sowie den umliegenden Bestandsgebäuden  sowohl im Tag - als auch im Nach t-
zeitraum einzuhalten: 
 
„Die Öffnungszeiten des Lebensmitteldiscounters dürfen zum Schutz der nächtlichen 
Ruhezeiten die angegebenen Zeiten von maximal 06:15 Uhr bis 21:45 Uhr nicht 
überschreiten. 
 
Die Lkw -Andienung bzw. der Andienungsbereich sind geschlossen auszuführen. 
Sämtliche Verladetätigkeiten sowie der Betrieb des Schneckenverdichters sind au s-
schließlich bei geschlossenem Tor durchzuführen.  
 
Das Zufahrtstor zur Tiefgarage muss dem aktuellen Stand der Lärmminderungstec h-
nik entsprechen. Demgemäß dürfen beim Öffnen und Schließen des Tores keine 
akustisch relevanten Geräusche entstehen. Zudem sind Abde ckungen von Regenrin-
nen der Tiefgaragenzufahrt lärmarm auszubilden, zum Beispiel mit verschraubten 
Gusseisenplatten. 
 
Auf dem Dach des Gebäudes mit Flachdach ist die Aufstellung kält etechnischer          
Anlagen zulässig, soweit diese insgesamt einen Schallleistungspegel von maximal 
LWA  64 dB(A) aufweisen und durch deren Betrieb die gültigen Immissionsrichtwerte 
an den nächstgelegenen schutzbedürftigen Nutzungen nicht überschritten werden“ 
 
Die im Gutachten genannte Voraussetzung, dass die Anlieferung nur währe nd des 
Tagzeitraums mit bis zu zwei  Lkw pro Tag erfolgt, wird im Durchführungsvertrag zw i-
schen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und dem Vorhabenträger geregelt, womit 
die Durchführung dieser Anforderung sichergestellt ist. 
 
In einer zweiten schalltechnischen Untersuchung wurde seitens der KREBS +  
KIEFER Fritz AG eine Ermittlung der maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109 
erarbeitet.

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Als Ergebnis ergibt sich hier: 
 
 „Aus der Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels ergibt sich, dass durch g e-
eignete Außenbauteil e (Außenwände, Fenster und Türen, Rollladenkasten, Lüfter 
und sonstige Einrichtungen) sicherzustellen ist, dass das jeweils erforderlich resulti e-
rende Schalldämm -Maß des Außenbauteils eingehalten wird und sich in schutzb e-
dürftigen Räumen bei geschlossenem Fenster nutzungskonforme Innenschallpegel 
im Sinne der DIN 4109 einstellen“  
 
Resultierend aus dieser Ermittlung beinhaltet der vorhabenbezogene Bebauungsplan 
eine Festsetzung gemäß §  9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zu baulichen Vorkehrungen zum 
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen. 
  
So ist planungsrechtlich festgesetzt:  
 
„An den Fassaden d er geplanten Gebäude sind aufgrund der Lärmimmissionen, he r-
vorgerufen durch Verkehr- und Anlagegeräusche, gemäß § 9  Abs. 1 Nr. 24  BauGB 
für Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Personen dienen, 
bauliche Vorkehrungen zum Lärmschutz zu treffen. 
 
Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist nachzuweisen, das s die An-
forderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile auf Grundlage der in der 
Begründung (Kapitel 7.9) dargestellten maßgeblichen Außenlärmpegel unter Berüc k-
sichtigung der DIN 4109 eingehalten werden. 
 
Zur Gewährleistung einer ausreichenden Frisc hluftzufuhr im Nachtzeitraum sind in 
Schlaf- und Kinderzimmern geeignete schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorz u-
sehen.“ 
 
Diese Festsetzungen werden erforderlich, da anhand der Ergebnisse der Schallau s-
breitungsberechnungen die maßgeblichen Außenlärmpegel  aufgrund der Emittenten 
Straßenverkehr der Frankfurter Landstraße sowie der Darmstädter Straße, des 
Schienenverkehrs, hier der Straßenbahnen, des Luftverkehrs durch den Verkehr s-
flughafen Frankfurt/Main sowie durch Gewerbelärm und durch die Überlagerung meh-
rerer Schallquellen überschritten werden. Die Emissionsergebnisse für die einzelnen 
Verkehrsarten sind der vorgenannten schalltechnischen Untersuchung zu entne h-
men. Die Einhaltung der ermittelten Außenlärmpegel für das Vorhaben sind im Ba u-
antragsverfahren nachzuweisen. Der Einsatz schallgedämmter Lüftungseinrichtungen 
ist notwendig, um die Luftzufuhr in Schlafräumen bei geschlossenen Fenstern siche r-
zustellen.  
 
 Zur Gesamtsituation der hier vorliegenden Planungsfläche bleibt im Zusammenhang 
mit dem Schutzgut „Mensch und Kulturgüter“ zu erläutern, dass die Planungsfläche 
aufgrund der Lage und der angrenzenden Nutzungen als stark vorgeprägter bzw. ge-
störter Standort anzusehen ist.  
 
 Schadstoffemissionen, Erschütterungen, Licht, Wärme und Strahlung werden im Ver-
gleich zur derzeitigen Nutzung des Geländes bzw. zur planungsrechtlich zulässigen 
Nutzung, keine erheblich zusätzliche Erhöhung erfahren. Auch haben die Märkte ein 
gut funktionierendes System zur ordnungsgemäßen Entsorgung der Abfälle. Auf 
Ebene des Bauantrages erfolgt darüber hinaus eine Prüfung zur Einhaltung der Um-

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weltstandards. Somit werden hier keine zusätzlichen erheblichen negativen Beei n-
trächtigungswirkungen gesehen.  
 Risiken für die menschliche Gesundheit, das kulturelle Erbe oder die Umwelt durch 
Unfälle oder Katastrophen werden aufgrund der vorgesehenen Nutzung ( Wohn- und 
Geschäftshaus) nicht begründet. So handelt es sich bei der gepl anten Bebauung um 
eine Nutzung, bei der kein erhöhtes Risiko von Unfällen , wie z.B. bei Industrie- und 
Produktionsanlagen, besteht. 
 
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass durch Stellungnahme  des Regie-
rungspräsidiums Darmstadt vom 29.03.2018 mitgeteilt wurde, dass sich das Plang e-
biet in einem ehemaligen Bombenabwurfgebiet befindet.  Vom Vorhandensein von 
Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden.  In den 
Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bodeneingreifende B au-
maßnahmen bis zu einer Tiefe von fünf Metern durchgeführt wurden, sind keine 
Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. Bei allen anderen Flächen ist nach den A b-
brucharbeiten bzw. Freimachen des Grundstücks eine systematische Überprüfung 
(Sondieren auf Kampfmit tel) auf den Grundstücksflächen bis in einer Tiefe von fünf 
Meter ab G eländeoberkante erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen 
stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV -gestützte Datenaufnahme erfolgen.  
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau (Spundwand, 
Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verbauachse abzusichern. 
Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbeiten mit einer 
Flächensondierung begleitet werden. 
 
Dabei sollten die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Tec h-
nik durchgeführt werden. Es ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten 
Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detektionsverfahren anz u-
geben. Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Lan-
des Hessen wurde das Datenmodul KMIS -R entwickelt. Der Kampfmittelräumdienst 
bittet, bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls 
KMIS-R hinzuweisen. Dafür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten 
Flächen örtlich mit den Gauß/Krüger-Koordinaten eingemessen werden 
 
 
 Bewertung: 
 
 Resultierend aus den Erläuterungen zum Schutzgut „Mensch und Kulturgüter“ erfolgt 
die Schutzgutbewertung wie folgt: 
 
 Die Bedeutung des Plangebietes wird gesamtheitlich betrachtet in eine „mittlere “         
Erheblichkeitsstufe eingeordnet. Diese Einstufung wird in erster Linie bedingt durch 
die unmittelbare Angrenzung des Plangebietes an denkmalgeschützte Bereiche.   
 
Die Bedeutung des Plangebietes für die naturraumbezogene Erholung wird unter Zu-
grundelegung des sehr kleinräumigen Flächenentzugs (Grünfläche) und der Ausstat-
tung des gesamten Areals als geringfügig gewertet. Auch der Wegfall der zweiten 
Wegeverbindung (siehe Abb. Nr . 19 ) wird nicht als gravierend angesehen, da der 
nächstgelegene Durchgang in nur 50 m liegt. Wegen des geringen Abstandes ist hier 
kein Verkehrsbedürfnis für einen zweiten Durchgang zu erkennen. Der Wegfall dieser 
Wegeverbindung ist daher un ter städtebaulichen und freiraumplanerischen Gesicht s-
punkten als unproblematisch einzustufen.

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 Somit werden d ie Beeinträchtigung en bzw. die Auswirkungen auf das Schutzgut  
ebenfalls als „mittel“ angesehen. Es ergeben sich für das Schutzgut keine erheblichen 
negativen Auswirkungen. Diese mittlere Einstufung resultiert - wie bereits erwähnt - 
zum überwiegenden Teil aus der unmittelbaren Angrenzung an denkmalgeschützte 
Flächen. Durch die Lage des Plangebietes inmitten des Siedlungsbereiches, dem nur 
geringfügigen Entzug an nutzbaren Freiraumflächen und den Ergebnissen der Immis-
sionsbetrachtungen ergeben sich keine erheblich negativen Auswirkungen. 
 
 
 
Schutzgut 
 
 
Bedeutung des 
Schutzgutes 
 
 
Auswirkung auf das Schutzgut 
durch die Planung 
 
Mensch / Kulturgüter 
 
  
 
 
Wechselwirkungen: 
 
 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern, die bezüglich der Umweltauswirku n-
gen durch die Planung relevant sein können, sind zunächst insofern gegeben , so 
dass Veränderungen der Nutzung des Plangebietes fast in jedem Fall gleichzeitig 
mehrere Umweltgüter betreffen. So beeinflusst die geplante bauliche Nutzung bzw. 
die Entwicklung des Plangebietes naturgemäß nicht nur die Bodenfunktionen bisher 
unbefestigter Flächen, sondern hat auch Auswirkungen auf den Wasserhaushalt s o-
wie auf die potenzielle Entwicklung von Vegetationsbeständen. 
 
 Wechselwirkungen zwischen den Umweltgütern des Plangebietes, die bei der schutz-
gutbezogenen Betrachtung nicht berücksichtigt wurden, sind derzeit nicht erkennbar. 
 
 Auswirkungen auf Natura 2000  Gebiete sowie auf sonstige Schutzgebiete nach N a-
turschutzrecht sind nicht gegeben. 
 
2.b Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung   
der Planung 
  
 Wie den vorangegangenen Ausführungen zu entnehmen ist, werden durch den vo r-
habenbezogenen Bebauungsplan überwiegend nur geringe bzw. mittlere Auswir-
kungsänderungen einhergehen. Lediglich beim Schutzgut „Landschaftsbild / Ortsbild“ 
sowie „Klima“ werden die Auswirkungen der Planung in einer „mittleren bis hohen“  
bzw. „hohe“ Auswirkungsstufe eingeordnet. Dies resultiert i m Bereich des Ortsbildes 
in erster Linie aus der Verdichtung, der Kubatur und Baumasse der Neuplanung.  
Die hohen Auswirkungen bei m Schutzgut „Klima“ finden ihre Begründung in der 
Überplanung der kleinen öffentlichen Grünfläche. Die positiven Wirkungen dieser Flä-
che im Bereich der Durchlüftung und des Windfeldes sowie der damit einhergehe n-
den kleinklimatisch positiven Effekte bedingen diese Zuordnung. 
 
 Sollte der hier vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan A  43 keine Recht s-
kraft erlangen, gelten die Festsetzungen des bisher rechtswirksamen Bebauungspl a-
nes Nr. A 7.1 weiterhin fort. 
mittel mittel

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2.c Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
 
 Entsprechend der landschaftsplanerischen Zielsetzung zur Minimierung des Eingriffs 
in Natur und Landschaft,  zur Berücksichtigung schutzbedürftiger angrenzender Nu t-
zungen, zur Einbindung der geplanten Baulichkeiten in das Ortsbild, zur Berücksichti-
gung der artenschutzrechtlich relevanten Tierarten und den damit einhergehenden 
Maßnahmen, enthält der Bebauungsplan differenzierte Festsetzungen (siehe Kap. 
1a). Auch erfolgen im Durchführungsvertrag weitere Re gelungen zur Umsetzung die-
ser Ziele: 
  
Im Einzelnen handelt es sich um nachfolgend stichpunktartig aufgelistete Festset-
zungsinhalte:   
 
 Begrenzung der Gebäudehöhe (Ortsbild) 
 
 Festsetzung zu Werbeanlagen (Ortsbild) 
 
 Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern (Strukturanreicherung und Minimie-
rung des Rückstrahlungspotentials, Erhöhung der Biodiversität) 
 
 Begrünung der Baugrundstücksfläche (Strukturanreicherung, Minimierung der 
Flächenversiegelung und Minimierung des Rückstrahlungspotentials, Erhöhung 
der Biodiversität) 
 
 Artenschutzrechtliche Festsetzungen (Berücksichtigung der Vorschriften des § 44 
des Bundesnaturschutzgesetzes) 
 
 Festsetzung zur Niederschlagswasserversickerung (Grundwasserneubildung) 
 
 Festsetzung zur Dach- und Fassadenbegrünung (Erhöhung der Biodiversität und 
des klimatischen Rückstrahlungspotentials) 
 
 Installation von Nistkästen für gebäudebrütende Vogelarten und Fledermäuse 
(Biodiversität und Artenschutzmaßnahme) 
 
 Festsetzung zur Verwendung von speziellen Lampen zur Außenbeleuchtung (Ar-
tenschutzmaßnahme) 
 
 Festsetzung zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasflächen (Artenschutzmaß-
nahme) 
 
 Festsetzung zu baulichen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelt-
einwirkungen (Lärmschutz für angrenzende schutzbedürftige Nutzungen) 
 
 Festsetzung zu Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (Erhöhung der Biodiversität, Beitrag 
zur klimatischen Ausgleichswirkung, Durchgrünung des Plangebietes)

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Im Durchführungsvertrag werden weitere Regelungen und Konkretisierungen zu 
nachfolgend stichpunktartig aufgelisteten Inhalten vorgenommen: 
 
 Tragung der Kosten 
 Fristen zur Durchführung des Vorhabens 
 Anteil der Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau 
 Andienungszeiten des Lebensmittelmarktes 
 Neupflanzung und Erhalt von Laubbäumen im Bereich der Frankfurter Landstra-
ße 
 Sonstige Bepflanzungen und Begrünungsmaßnahmen auf den Grundstücksfrei-
flächen 
 Dach- und Fassadenbegrünung 
 Verpflichtung zur Durchführung artenschutzrechtlicher Maßnahmen 
 Kostenübernahme für erforderliche Anpassung und Ergänzung an öffentliche 
Verkehrsflächen 
 Schallschutzmaßnahmen 
 Umfang und Gestaltung von Werbeanlagen 
 Niederschlagswasserversickerung 
 Archäologische Baubegleitung 
 Regelung zur Kampfmittelüberprüfung 
 
 
Zur Kompensation des vorberei teten Eingriffs in Natur und Landschaft bleibt Folge n-
des auszuführen:  
 
Wie der als Anlage beigefügten Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung zu entnehmen ist, 
verbleibt durch die hier vorliegende Planung kein Eingriff in Natur und Landschaft . So 
wurde bei dieser Bilanzierung sowohl der Eingriff im Vergleich zum derzeit vorhand e-
nen Bestand als auch zur rechtlichen Situation (bestehender Bebauungsplan A  7.1) 
ermittelt. Bei beiden Ausarbeitungen konnte unter Berücksichtigung der planung s-
rechtlichen Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan kein verbleibe n-
der Eingriff ermittelt werden. 
 
Dieses Ergebnis resultiert in erster Linie aus der im Bebauungsplan festgesetzten 
Dachbegrünung. Betrachtet man sich die angewandte Kompensationsverordnung, so 
ist zu erkennen, dass Dachbegrünungen aufgrund deren positiven Wirkungen im Be-
reich Klima und Biodiversität eine hohe Punktzahl erhalten. Da der überwiegende 
Flächenanteil des geplanten Gebäudes mit einer extensiven Dachbegrünung verse-
hen ist, kann der naturschutzrechtlich erforderliche Ausgleich durch diese Maßnahme 
erbracht werden. In diesem Zusammenhang sind zusätzlich auch die planungsrech t-
lich festgesetzten Grundstücksfreiflächen- und Fassadenbegrünungen zu nennen. 
 
Somit wird gewährleistet, dass du rch die planungsrechtlich festgesetzten Maßna h-
men eine vollständige Kompensation des vorbereiteten Eingriffs  in Natur und Lan d-
schaft gewährleistet wird. Ebenso gewährleisten die artenschutzrechtlichen Festse t-
zungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan und di e zusätzlichen Regelungen im 
Durchführungsvertrag, dass keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG 
eintreten.

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2.d In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten unter Berücksic h-
tigung der Ziele und des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 
 
Zielsetzung der hier vorliegenden Planung ist primär die Verbesserung der Nahve r-
sorgung im Ortszentrum des Stadtteils Arheilgen und die Errichtung von Wohnraum. 
Durch diese Vorgehensweise soll eine nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklun g 
des Zentrums von Arheilgen erfolgen. Darüber hinaus handelt es sich bei vorliege n-
der Planung bzw. der hier vorliegenden städtebaulichen Entwicklung um eine Ma ß-
nahme der Innenentwicklung, welcher grundsätzlich Vorrang gegenüber der Auße n-
entwicklung einzuräumen ist. 
 
Bezogen auf diese Zielsetzung und die erforderliche Größe eines solchen Marktes 
zur Nahversorgung bieten sich im Zentrum von Arheilgen keine Flächen an, die  der-
zeit besser geeignet wären als die hier vorliegende.  Auch ergeben sich innerhalb des 
Plangeltungsbereiches, unter Zugrundelegung des erforderlichen Raumprogramms , 
keine wesentlich unterschiedlichen Lösungen.  
 
2.e Erhebliche nachteilige Auswirkungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7j BauGB 
 Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach diesem vorhabenbezogenen    
Bebauungsplan (Bau eines Wohn- und Geschäftshauses (Nachversorgungsmarkt)) 
für schwere Unfälle oder  Katastrophen zu erwarten sind, sind im vorliegenden Fall 
nicht erkennbar, sodass dieser Aspekt keiner weiteren Betrachtung bedarf. 
  
 Die Regelungen bzw. Vorkehrungen zu möglich auftretenden Kampfmitteln im Ra h-
men von Abbrucharbeiten und Baufeldvorbereitungen sind zwingend einzuhalten und 
werden im Durchführungsvertrag vereinbart.  
  
3. Zusätzliche Angaben 
 
3.a Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfah-
ren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zu-
sammenstellung der Angaben aufgetreten sind 
 
 Die Umweltprüfung dieses Planverfahrens kann auf den Regional Südhessen 2010, 
den Landschaftsplan (2004), den Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaft s-
plan (2006)  der Wissenschaftsstadt Darmstadt  sowie auf eine örtlich erhobene             
Bestandsaufnahme und Informationen bzw. Kartenmaterial der Wissens chaftsstadt 
Darmstadt zurückgreifen. 
 
 Wie unter Pkt. 1 des vorliegenden Umweltberichtes dargelegt, wurden im Rahmen  
des Planverfahrens verschiedene Gutachten bzw. Stellungnahmen erarbeitet, deren 
Inhalte in die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingeflossen sind. 
 
 Angesichts des klar umrissenen Planungsziels, der übergeordneten Planungsebenen 
und der erarbeiteten Gutachten wird die Zusammenstellung der Unterlagen als au s-
reichend angesehen. Besondere Schwierigkeiten sind insofern nicht zu benennen.

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3.b Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der 
Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt 
 
 Die Kontrolle der Durchführungen der gesamten Festsetzung des vorhabenbezog e-
nen Bebauungsplanes obliegt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bzw. der Natur-
schutzbehörde.  
 
 Die derzeit noch bewohnten bzw. genutzten Gebäude müssen gemäß Artenschut z-
gutachten in jedem Fall vor dem Abriss auch im Inneren abgesucht werden, damit die 
Verbotstatbestände auch bei zwischenzeitlich eingezogenen Tierarten nich t eintreten 
bzw. ggf. Maßnahmen ergriffen werden können. Wie bereits unter dem Schutzgut     
„Vegetation und Fauna“ erörtert, hat der Vorhabenträger diese zusätzliche Unters u-
chung bereits im Vorfeld beauftragt. Sollten bei dieser noch ausstehenden Unters u-
chung artenschutzrechtliche Maßnahmen erforderlich werden, sind diese mit der z u-
ständigen Naturschutzbehörde abzusprechen und einer Lösung zuzuführen. 
 Falls keine artenschutzrechtlich relevanten Tiervorkommen festgestellt werden, kann 
im Einvernehmen mit d er Unteren Naturschutzbehörde auch ein Gebäudeabriss a u-
ßerhalb des festgesetzten Zeitraums (01.10 bis 28.02 eines Jahres) vorgenommen 
werden. Hierzu erfolgen Regelungen im Durchführungsvertrag. 
 
3.c Allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben  
 
Ziel der hier vorliegenden Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Vorau s-
setzungen zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses im Zentrum des Stad t-
teils Arheilgen. So dient die Planung der Verbesserung der Nahversorgung im Ort s-
zentrum des Stadtteils und der Errichtung von teilweise öffentlich gefördertem Woh n-
raum.  
 
Die Baufläche des Plangebietes liegt innerhalb eines rechtswirksamen Bebauung s-
planes der Wissens chaftsstadt Darmstadt. Hierbei handelt es sich um den Beba u-
ungsplan A 7.1 - An der Reitbahn - aus dem Jahre 1983. Dieser setzt die Fläche als 
besonderes Wohngebiet fest.  Durch den hier vorliegenden vorhabenbezogenen B e-
bauungsplanes A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - erfolgt eine Überplanung 
von Teilflächen dieses Bebauungsplanes. 
 
Gemäß § 2a BauGB ha t der Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung des 
Bebauungsplanes die Aufgabe, die aufgrund der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 
BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes darzulegen. Die i n-
haltliche Gliederung des Umweltberichts ergibt sich aus der Anlage zu § 2 Abs. 4 und 
§ 2a BauGB. Strukturiert nach Schutzgütern wird der vorhandene Zustand aufgezeigt 
und die sich derzeit abzeichnenden Umweltauswirkungen des Vorhabens dargelegt 
und bewertet.  
 
Gleichzeitig erfolgt eine Gegenüberstellung der zu erwartenden Umweltauswirkungen 
und de r auf Ebene des Bebauungsplanes festgesetzten Minimierungs - und Au s-
gleichsmaßnahmen. 
 
Ziel des Umweltschutzes sind die Vermeidung, die Minimierung sowie der Ausgleich 
der Beeinträchtigungen durch das Vorhaben, der sparsame und schonende Umgang 
mit Grund und Boden, die Sanierung von Bodenbelastung en, die Vermeidung von

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Verunreinigungen oder von nachteiligen Veränderungen des Grundwassers,  die Be-
achtung des Wasserschutzes sowie die Vermeidung von schädlichen Umweltauswi r-
kungen durch Luftschadstoffe und Lärmemissionen. 
 
In nachfolgender Übersichtstabelle werden nochmals die Bedeutung de r Schutzgüter 
und die Beeinträchtigung / Auswirkung auf das jeweilige Schutzgut durch die Planung 
zusammengefasst. 
 
 
 Schutzgutbewertung: 
 
Schutzgut Bedeutung des 
Schutzgutes 
Beeinträchtigung/Auswirkungen 
auf das Schutzgut durch die 
Planung 
 
Fläche 
  
gering mittel 
 
Boden 
 
 
gering 
 
gering 
 
Wasser 
 
mittel                       mittel 
 
Klima 
 
mittel hoch hoch 
 
Vegetation und Fauna 
 
 
mittel  
mittel 
 
Landschaftsbild /Ortsbild 
 
 
mittel 
 
mittel 
 
hoch 
 
Mensch / Kulturgüter 
 
 
mittel 
 
mittel 
 
 
Bei Betrachtung der Tabelle der Umweltauswirkung en, bezogen auf die einzelnen 
Schutzgüter, wird ersichtlich, dass der überwiegende Teil der Beeinträchtigung en 
bzw. der Auswirkungen in eine „geringe bis mittlere Erheblichkeitsstufe“ eingeordnet 
wird. Bei den betrachteten Schutzgütern „Klima“ und  „Landschaftsbild“ werden die 
Auswirkungen in eine „hohe“ bzw. „mittlere bis hohe“ Kategorie eingestuft. Dies resul-
tiert im Bereich der klimatischen Auswirkungen überwiegend aus der Zunahme der 
Versiegelungsflächen sowie der Überplanung einer kleinen Grünfläche mit derzeit 
positiver Wirkung im Bereich der Durchlüftung und Luftzirkulation.  
Beim Themenbereich des Ortsbildes basiert die vorgenommene Bewertung zum 
überwiegenden Teil  aus der Kubatur der geplanten Baulichkeiten  im Vergleich zur 
Umgebungsbebauung.  
 
Gesamtheitlich ergibt sich somit aus der erörte rten Schutzgutbewertung, dass durch 
die vorliegende Planung keine erheblichen bzw. sehr hohen negativen Auswirkungen 
auf die entsprechenden Schutzgüter einhergehen.  Durch die vorhandene Nutzung

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
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Seite 51 von 52 
 
und anthropogene Überprägung werden die Auswirkungsstufen beim  Großteil der 
Schutzgüter einer „mittleren“ Kategorie zugeordnet. 
 
Den angestrebten Zielen des Umweltschutzes wird im vorliegenden Bebauungsplan 
durch verschiedene Maßnahmen und Festsetzungen entsprochen. Neben den grü n-
ordnerischen Festsetzungen enthält d er Bebauungsplan auch Regelungen zum  Ar-
tenschutz. Auch die sich aus  den Schallgutachten ergebenden schallschutztechn i-
schen Maßnahmen wurden in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen 
bzw. ergänzend im Durchführungsvertrag geregelt und gewährleisten somit den i m-
missionsschutzrechtlichen Schutz der schutzbedürftigen Nutzungen. 
 
Die in der artenschutzrechtlichen Beurteilung dargelegten Ausgleichs - bzw. Vermei-
dungsmaßnahmen werden zum Teil im Bebauungsplan planungsrechtlich festgesetzt  
sowie teilweise im Durchführungsvertrag konkretisiert.  
 
Im Rahmen der naturschutzrechtlich erforderlichen Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung 
wurde ermittelt, dass durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 - Frankfur-
ter Landstraße 171 bis 173 - kein Eingriff in Natur und Landschaft verbleibt. So wurde 
im Rahmen der naturschutzfachlichen Bilanzierung eine Gegenüberstellung zwischen 
derzeitigem Bestand bzw. rechtlich zulässiger Nutzung und der hier vorliegenden 
Planung vorgenommen. Bei beiden Vorg ehensweisen konnte ermittelt werden, dass 
durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43 - Frankfurter Landstraße 171 
bis 173 - und den darin festgesetzten grünordnerischen Maßnahmen keine Eingriffe 
in Natur und Landschaft verbleiben. Dies resultiert in er ster Linie aus der planung s-
rechtlich festgesetzten Dachbegrünung auf Teilflächen der geplanten Gebäude. 
 
Sollte der vorhabenbezogene Bebauungsplan A  43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 
173 - keine Rechtskraft erlangen, gelten die Festsetzungen des bisher r echtswirksa-
men Bebauungsplanes A 7.1 - An der Reitbahn - weiter fort.  
 
3.d Referenzliste der Quellen 
 
Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
Regierungspräsidium Darmstadt, Regionalverband FrankfurtRheinMain 
 
Landesentwicklungsplan Hessen 2000 
Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung 
 
Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2004) 
 
Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (2006) 
 
Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt (2016) 
 
Geoportal Hessen 
Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und  
Verbraucherschutz sowie 
Hessisches Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie 
 
Bodenkarte von Hessen

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
            Umweltbericht 
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Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie 
 
Hydrologisches Kartenwerk – Hessische Mainebene – Grundwasserflurabstand 
Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie 
 
Standortkarte von Hessen – Hydrologische Karte 
Hessisches Ministerium für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz  
 
 
Hessische Kompensationsverordnung 2005 (KV) 
Hessisches Ministerium für Umwelt, ländlicher Raum und Verbraucherschutz 
 
Topographische Karte 1:25000 
Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation 
 
sowie die unter Punkt Nr.1 aufgelisteten Planbestandteile.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 
- Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -  
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung        
(§ 18 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs.3 BauGB)  
 
 
 
02.10.2019                       
 
 
 
Vorhabenträger: 
ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden,  
Hessenring 1 – 3,  
64546 Mörfelden-Walldorf 
 
 
Bearbeitung: 
planungsbüro für städtebau  
                      göringer—hoffmann—bauer 
 
im rauhen see 1 
64846 groß-zimmern 
 
telefon (060 71) 493 33 
e-mail info@planung-ghb.de

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
    Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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1 Aufgabenstellung und Zielsetzung     
 
 Mit Hilfe dieser Bilanzierung sollen die aufgrund der vorliegenden Planung vorbe-
reiteten Eingriffe in Natur und Landschaft ermittelt und den Ausgleichsmaßnahmen 
gegenübergestellt werden, die sich bereits aus der Planung ergeben. 
 
 Dadurch soll für die bauleitplanerische Abwägung, in der gemäß § 1a  Abs. 3 des 
Baugesetzbuchs (BauGB) auch die Vermeidung und d er Ausgleich der zu erwa r-
tenden Eingriffe in Natur und Landschaft zu berücksichtigen sind, eine quantifizier-
bare Grundlage geschaffen werden. 
 
 
 
2 Bewertungsmethodik 
 
 Um festzustellen, inwieweit der ökologische Wert des Plangebietes nach der Ba u-
ausführung dem jetzigen Geländewert entspricht, wird jedem unterschiedlichen  
Biotop-/Nutzungstyp (Bestand und Planung) eine Wertzahl zugeordnet. Dieser 
Punktwert wird mit der jeweiligen Flächengröße multipliziert; das Produkt dieser 
Multiplikation gibt de n gesamten Punktwert der be treffenden Fläche an. Somit 
lässt sich der Gesamtwert des Bestandes wie der Planung sowie die Differenz der 
beiden Werte berechnen.  
 
 Die Methodik orientiert sich an der Kompensationsverordnung (KV) des Hess i-
schen Ministers für Umwelt, ländlichen Raum und Verbraucherschutz vom 
01.09.2005 (GVBl. I S. 624 vom 13.09.2005) . In dieser Verordnung ist eine Wer t-
liste nach Standard -Nutzungstypen enthalten, die die Nutzungstypen klassifiziert 
und jedem eine bestimmte Anzahl von Wertpunkten pro Flächeneinheit zuordnet.  
 
 Diese vorgegebenen Flächenklassifizierungen beruhen allerdings auf einer idee l-
len Typisierung bzw. Standardisierung und müssen insofern in der konkreten Sit u-
ation stets überprüft und gegebenenfalls abgeändert werden. Dies bedeutet, dass 
die der Kompensationsverordnung anliegende Wertliste der Standard -Nutzungs-
typen den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten angepasst werden muss. Diese B e-
wertungskorrektur erfolgt analog zu Anlage 2 der Kompensationsverordnung 
(Punkt 2.3) durch einen Zu- oder Abschlag von bis zu 10  Wertpunkten je Flächen-
einheit.  
 
 Um bei dieser Quantifizierung eine Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten, erfolgt 
eine Stufung des Korrekturzu- bzw. -abschlags, wobei den Stufen jeweils eine B e-
wertung zugeordnet wird. 
 
 Abweichung vom angegebenen 
 Standard-/Nutzungstyp Auf- bzw. Abwertungsstufen 
 
 sehr groß (Stufe 1) +/- 10 
 groß (Stufe 2) +/- 8 
 mittel     (Stufe 3) +/- 6 
 mäßig      (Stufe 4) +/- 4 
 gering     (Stufe 5) +/- 2

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 3 von 25 
 Einen Sonderfall stellen Einzelbäume dar; ihre Traufflächen werden mit dem jewei-
ligen, in der Wertliste angegebenen Wert multipliziert. Der sich daraus ergebende 
Gesamtwert aller Einzelbäume wird - sofern dies nach der Verordnung für die b e-
treffende Fläche zulässig ist - zu dem jeweiligen Gesamtw ert der Fläche, auf der 
die Einzelbäume stehen, addiert. Die Größe der Trauffläche wird in de n Bilanzie-
rungstabellen allerdings durch eine „Korrektur“ wieder abgezogen, da sie nicht zur 
Gesamtfläche addiert werden kann.  
 
 
 Hinweis: 
 
 Die zwischenzeitlich in Kraft getretene neue Kompensationsverordnung „Verordnung über 
die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, der Führung von Ökokonten, deren 
Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen“ vom  26 Oktober 2018 (GVBL 
Nr.24, Seite 652 ff vom 09.11.20 18) wird bei vorliegender Bilanzierung nicht angewandt. 
So wird hier von der Übergangsvorschrift gemäß §  8 der neuen Kompensationsverordnung 
Gebrauch gemacht. So kann der Vorhabenträger in einem laufenden Verwaltungsverfa h-
ren – welches bei Inkrafttreten de r neuen Verordnung noch nicht abgeschlossen ist – sich 
für die weitere Anwendung der Kompensationsverordnung 2005 entscheiden.  
 
 Bei nachfolgender Bilanzierung besteht allerdings bezüglich der vorgenan n-
ten Ausführungen zur Bewertungsmethodik eine Besonderheit dahingehend, 
dass der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes  eine 
Teilfläche des seit 1983 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes A 7.1 - An der 
Reitbahn - überplant. 
 
 Die kleinräumig einbezogene Darmstäd ter Straße ist darüber hin aus ebe n-
falls im östlich angrenzenden Bebauungsplan A 7.2 - Um die kleine Brücken-
straße - als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Bei hier vorliegender B i-
lanzierung kann dies allerdings unberücksichtigt bleiben, da die einbezog e-
ne Darmstädter Straße in  beiden Bebauungsplänen (A  7.1 und A  7.2) als ö f-
fentliche Verkehrsfläche festgesetzt wird.  
 
 Im nachfolgend eingefügten Ausschnitt wird nochmals der Überschne i-
dungsbereich des Bebauungsplanes A 7.2 – An der Reitbahn - mit der hier 
vorliegenden Planung (Geltungsbereich) visualisiert.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 4 von 25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 Für die Ermittlung des naturschutzrechtlichen Eingriffs bzw. die Berechnung im 
Rahmen der hier vorliegenden Eingriffs -/Ausgleichsbilanzierung bedeutet dies, 
dass bei der Ermittlung des Bestandswertes nicht die tatsächliche Nutzung (siehe 
Bestandsplan auf Seite 8) in Ansatz zu bringen ist, sondern der planungsrechtliche 
Zustand gemäß den Festsetzungen des o.  g. Bebauungsplanes  aus dem Jahre 
1983.  
 
 So ist gemäß §  18 Abs. 1 BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz)  bei der Aufste l-
lung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen über die Verme i-
dung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches 
zu entscheiden. 
 
 In §  1a BauGB (ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz) wird unter Abs . 3 
Satz 6 dargelegt, dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe b e-
reits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.  
 
 Um für die bauleitplanerische Gesamtabwägung allerdings auch die derzeit v or-
handene Situation darzulegen, erfolgt bei der vorliegenden Ausarbeitung nicht nur 
die Bewertung des rechtlichen Zustandes, sondern auch der derzeit vorhandenen 
Situation. Durch diese Vorgehensweise  wird gewährleistet, dass im Rahmen  der 
Eingriffsermittlung eine transparente und allumfassende naturschutzrechtliche Be-
trachtung erfolgt.  
 
 
  
Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan A 7.1 -An der Reitbahn- der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
                   Geltungsbereich - Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 -

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 5 von 25 
3 Bewertung des Bestandes 
 
 
3.1 Rechtliche Situation (bestehendes Baurecht) 
 
 Der rechtsverbindliche Bebauungsplan A 7.1 „An der Reitbahn“ setzt die überpla n-
te Fläche hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als „Besonderes Wohngebiet“ 
fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der überbaub a-
ren Grundstücksflächen als Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen b e-
stimmt und durch die Höchstwerte des §  17 BauNVO begrenzt. In der hier anz u-
wendenden Baunutzungsverordnung aus dem Jahre 1977 wird das Maß der bauli-
chen Nutzung für besondere Wohngebiete mit einer Grundflächenzahl von 0,6 
ausgewiesen.  
 
 Für die umgebenden Grundstücksfreiflächen werden „Gartenflächen“ und für den 
mittig im Plange biet gelegenen Spielplatz eine „Ö ffentliche Grünfläche mit Durc h-
gang“ festgesetzt.  
 
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen und Einric h-
tungen i. S. d. § 14 Abs. 1 BauNVO nicht zulässig. Die Grundstücksfreiflächen sind 
gärtnerisch anzulegen, wobei auf je 100  m2 Grundstücksfläche mindestens ein 
hochstämmiger Laubbaum anzupflanzen bzw. zu erhalten ist.  
 
Die Straßenbereiche werden im Bebauungsplan als „Verkehrsflächen – öffentliche 
Straßenverkehrsflächen und Gehwege“ festgesetzt. 
 
Darüber hinaus beinhaltet der Plan Anpflanzungen und Erhaltung von Bäumen 
und Sträuchern. 
In nachfolgend eingefügter Plangrafik werden die  für die Ermittlung des Eingriff es 
wertgebenden Nutzungen sowie die dazugehörigen Flächengrößen nochmals gra-
fisch verortet.

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                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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Bilanzierung / Bestand (bestehendes Baurecht) 
 
 
 Öffentliche Verkehrsfläche 
 
 Die im Plangebiet festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche wird der Biotoptyp-
nummer 10.510 mit einem Biotopwert von 3 Wertpunkten zugerechnet. Bei di e-
ser Struktur handelt es sich um sehr stark oder völlig versiegelte Flächen wie   
Beton oder Asphalt.  
 
  
Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan A 7.1 „An der Reitbahn“ der Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
 
                    
 
Öffentliche Verkehrsfläche  (1.115 qm)     
 
Öffentliche Grünfläche mit Durchgang (417 qm) 
 
Gartenfläche (242 qm) 
 
Baulandfläche mit Regelungen für  
Anbauten und Nebenanlagen (534 qm) 
 
Baulandfläche (1.273 qm) 
(Überbaubare und nicht überbaubare Fläche)

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                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 7 von 25 
 Die innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche als nachrichtliche Hinweise darg e-
stellten Pflanzstreifen werden der Biotoptypnummer 11.221 mit einer Wertigkeit 
von 14 Wertpunkten zugerechnet. Hierbei handelt es sich um gärtnerisch gepfleg-
te Anlagen im besiedelten Bereich bzw. Straßenbegleitgrün. 
 
 Die bei der Anpflanzung von Straßenbäumen erforderlichen Baumscheiben we r-
den mit jeweils 5  m2 eingerechnet und ebenfalls der o.g. Biotoptypnummer 
11.221 zugeordnet.  
 
 Die Straßenbäume wer den in der Kompensationsverordnung unter der Typnum-
mer 04.110 mit einer Wertigkeit von 31 Wertpunkten je Quadratmeter übertraufter 
Fläche geführt. Bei diesem Biotoptyp handelt es sich um einheimische un d stand-
ortgerechte Bäume. Je Baum  (8 Stück)  wird bei vorliegender Bilanzierung eine 
Trauffläche von 5 m² in Ansatz gebracht. 
 
 
 Öffentliche Grünfläche 
 
 Die Ein ordnung der im Bebauungsplan planungsrechtlich festgesetzten öf fent- 
lichen Grünfläche erfolgt unter die Biotoptypnummer 11.221 mit einer Grundwer-
tigkeit von 14 Wertpunkten . Bei dieser Struktur handelt es sich um gärtnerisch 
gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich bzw. kleinere öffentliche Grünanl a-
gen. Unter Zugrundelegung der innerhalb de r Fläche anzupflanzenden Einze l-
bäume erfolgt eine flächenhafte Aufwertung von 2 Wertpunkten auf einen Ge-
samtwert von 16 Wertpunkten. Diese Aufwertung wurde vorgenommen, da im 
Vergleich zu Straßenbegleitgrünflächen hier eine höhere Gesamtwertigkeit einher-
geht. 
 
 
 Gartenfläche 
 
 Die festgesetzten Gartenflächen werden im Rahmen der angewandten Kompensa-
tionsverordnung der Biotoptypnummer 11.221 mit einer Wertigkeit von 14 Wert-
punkten zugerechnet. Hierbei handelt es sich um sogenannte arten - und struktur-
arme Hausgärten. 
 
 
 Bauland mit Regelungen für Anbauten und Nebengebäude 
 
 Bei Betrachtung de r auf Seite Nr. 5  eingefügten Grafik wird ersichtlich, dass im 
Bereich des Anwesens Darmstädter Straße Nr. 17 zusätzliche Regelungen für An-
bauten und Nebengebäude getroffen werden. So dürfen auf diesem Grundstück , 
im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Fläche für Anbauten und Neben gebäu-
de, nur zu einem Drittel eingeschossige Gebäude errichtet werden.  
 
 Für die hier vorliegende Einstrukturierung ergeben sich somit folgende Zuordnun-
gen: 
 
Die durch Baugrenzen näher bestimmte überbaubare Grundstücksfläche in unmi t-
telbarer Angrenzung an die Darmstädter Straße wird gesamtheitlich unter die Bio-
toptypnummer 10.710 mit einer Wertigkeit von 3 Wertpunkten eingeordnet. Bei 
dieser Struktur handelt es sich um überbaute Flächen, deren Dachflächen nicht 
begrünt sind.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 8 von 25 
 Für den rückwärtigen Bereich dieses Grundstücks, der  nur zu einem Drittel mit 
eingeschossigen Gebäuden und Nebenanlagen üb erbaut werden darf, erfolgt die  
Zuordnung - analog zur vorgenannten Struktur - unter die Biotoptypnummer 
10.710. Somit ergeben sich gesamtheitlich für diese überbauten Flächen eine 
Größenordnung von ca. 245 m². 
 
 Die restlichen Zweidrittel dieser Fläche werden der Biotoptypnummer 11.221 mit 
14 Wertpunkten  zugerechnet. Hierbei handelt es sich um gärtnerisch gepflegte 
Anlagen im besiedelten Bereich bzw. arten- und strukturarme Hausgärten. 
 
 
 Festgesetzte Baulandfläche im Bereich der Frankfurter Landstraße 
 
 
 Überbaute Fläche 
 
 Gemäß der anzu wendenden Baunutzungsverordnung aus dem Jahre 1977  ist für 
diesen Bereich eine Grundflächenzahl von 0,6 auszuschöpfen. Diese r 60 %ige  
Baulandanteil wird der Biotoptypnummer 10.710 mit 3 Wertpunkten zugerech-
net. Hierbei handelt es sich um überbaute Flächen , deren Dachflächen nicht b e-
grünt sind. 
 
 Die restlichen Flächen werden als Grundstücksfreiflächen unter der Bio-
toptypnummer 11.221 mit einer Wertigkeit von 14 Wertpunkten eingestuft. Zu-
sätzlich erfolgt eine Aufwertung um 1 Wertpunkt, da gemäß den Festsetzungen 
des Bebauungsplanes je 100 m² mindestens ein hochstämmiger Laubbaum anz u-
pflanzen und zu erhalten ist.  Diese pauschale Aufwertung entspricht in etwa der  
hier festgesetzten Anpflanzung von 5 Einzelbäumen.  Die hier vorgenommene   
Zuordnung resu ltiert aus einer weiteren Festsetzung des rechtsverbindlichen    
Bebauungsplanes. So wird zusätzlich geregelt, dass auf den nicht überbaubaren 
Grundstücksflächen Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 
BauNVO nicht zulässig sind. 
 
 
3.2 Bilanzierung Bestand (reale bzw. vorhandene Situation) 
 
 Bei Betrachtung der nachfolgend eingefügten Bestandskarte wird ersichtlich, dass 
die vorhandene Situation von der beschriebenen planungsrechtlich zulässigen S i-
tuation abweicht. Allerdings ist auch hier zu erkennen, dass der überwiegende Teil 
der Flächen innerhalb des Plangeltungsbereiches eine stark anthropogene  Über-
prägung bzw. hohe Versiegelungsflächen aufweist.  
 
 Wie bereits er wähnt, erfolgt auch eine Bewertung  des derzeitigen Bestandes, um 
für die b auleitplanerische Gesamta bwägung eine n Vergleichswert zwischen vo r-
handener Situation und planungsrechtlich zulässiger Situation durch den vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan A 43 zu erhalten.

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                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 9 von 25 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Auszug aus der Bestandskarte zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 -Frankfurter Straße 171 bis 173 - 
(Kartierung: planungsbüro für städtebau göringer_hoffmann_bauer) 
             
 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes

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                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 10 von 25 
 So erfolgt die Zuordnung der vorhandenen Bestandssituation unter die nachfo l-
gend aufgeführten Biotop -/Nutzungstypen der angewandten Kompensationsve r-
ordnung: 
 
 
 Gebäudebestand 
 
 Die innerhalb des Plangebietes bestehenden Gebäude werden der Bio-
toptypnummer 10.710 mit einer Wertigkeit von 3 Wertpunkten zugerechnet. Bei 
dieser Struktur handelt es sich um überbaute Flächen, deren Dachflächen nicht 
begrünt sind. Die z.T. bestehende Fassadenbegrünung wird nachfolgend geson-
dert eingerechnet. 
 
 
 Versiegelte Fläche, Asphalt, Pflaster / bestehende Mauern 
 
 Die in der Bestandskarte unter dieser Flächenk ategorie eingestuften bzw. kartie r-
ten Flächen werden der Biotoptypnummer 10.510  mit einer Wertigkeit von          
3 Wertpunkten  zugeordnet. Hierbei handelt es sich um sehr stark oder völlig    
versiegelte Flächen wie Ortbeton oder Asphalt.  Auch die innerhalb des Geltung s-
bereichs vorhandenen „Mauern“ werden dieser Struktur zugeschlagen. Die b e-
grünten Anteile dieser Mauern werden gesondert bewertet (siehe nachfolgend). 
 
 
 Befestigte Fläche - Schotter 
 
 Die im Plangebiet bestehenden Schotterflächen werden der Biotoptypnummer 
10.530 mit 6 Wertpunkten zugerechnet. Gemäß Kompensationsverordnung han-
delt es sich hier um Schotter -, Kies- und Sandwege, -plätze oder andere wasse r-
durchlässige Flächenbefestigungen. 
 
 
 Sandfläche mit Spielgerät / Rutsche 
 
 Die vorhandene Sandfläche im Bereich des S pielplatzes wird der Biotoptypnum-
mer 10.530 mit einer Wertigkeit von 6 Wertpunkten zugeordnet. Hierbei handelt 
es sich um Sandwege - Plätze oder andere wasserdurchlässige Flächenbefest i-
gung. 
 
 
 Baumscheiben / Baumstreifen - Offener Boden 
 
 Die im Bereich der Frankfurter Straße vorhandenen Baumscheiben  / Baumstreifen 
werden der Biotoptypnummer 11.221 mit 14 Wertpunkten zugerechnet. Gemäß 
Kompensationsverordnung handelt es sich um sogenanntes „Straßenbegleitgrün“. 
 
 
Grünfläche - Rasenfläche / Spielplatz 
 
 Die Grünverbindung zwischen Darmstädter Straße und Frankfurter Straße wird der 
Typnummer 11.221 mit 14 Wertpunkten zugeschlagen. Hierbei handelt es sich - 
wie bereits mehrfach erörtert - um sogenannte kleine öffentliche Grünanlagen.

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                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
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planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 11 von 25 
Ergänzend hierzu werden die innerhalb der Fläche bestehenden Gehölz - und 
Baumbestände gesondert bewertet (siehe nachfolgend).  
 
 
Grünfläche mit schütterer Vegetation 
 
 Auch die im Bereich der Frankfurter Straße - auf dem Flurstück 100/4 vorhandene 
Grünfläche mit schütterer Vegetation wird unter die bereits erläuterte Biotoptyp- 
nummer 11.221 mit 14 Wertpunkten eingeordnet.  
 
 
 Gehölzbestand / Überwiegend Ziergehölze 
 
 Die innerhalb der Grünfläche sowie der Privaten Grünfläche vorhandenen Gehöl z-
bestände werden der Biotoptypnummer 02.500 mit 23 Wertpunkten je Flächen-
einheit zugerechnet. Hierbei handelt es sich um  Hecken-/Gebüschpflanzungen 
(standortfremd, überwiegend Ziergehölze). 
 
 
 Mauer- und Fassadenbegrünung 
 
 Die begrünten Mauer - und Fassadenflächen (siehe Bestandskarte) werden in die 
Biotoptypnummer 10.741 mit 19 Wertpunkten eingeordnet. So werden entspr e-
chend der Bestandskartierung 47 lfm. Wand - und Mauerfläche mit  einer durch-
schnittlichen Dicke von 70 cm eingerechnet. Somit ergibt sich eine einzubeziehen-
de Fläche von ca. 33 m². 
 
 
 Markanter Laubbaumbestand 
 
 Die im Geltungsbereich vorhandenen markanten Laubbäume (7 Stück) werden der 
Biotoptypnummer 04.110 mit 31 Wertpunkten je übertraufte Fläche zugerechnet 
(Gesamtfläche 355 m²). Hierbei handelt es sich um einheimische und standortg e-
rechte Laubbäume. Die Trauffläche wird entsprechend der vermessungstechn i-
schen Aufnahme angerechnet. 
 
 
 
4 Bewertung der Planung 
 
 Da es sich bei vorliegende r Planung um einen vorhabenbezogenen Bebauung s-
plan handelt, ist bereits durch den vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplan 
des Architekturbüros  eine weitgehende genaue Ermittlung der Eingriffs -
/Ausgleichswirkungen gegeben. So besteht bereits ein Freiflächenplan mit Begr ü-
nungsmaßnahmen der bei vorliegender Bilanzierung herangezogen wird. 
 
 In den nachfolgend eingefügten Übersichtsplänen werden die verschiedenen Fl ä-
chenbefestigungen und Nutzungen farbig dargestellt und den entsprechenden Bio-
toptypnummern der Kompensationsverordnung zugeordnet.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 12 von 25 
Bebauter Bereich – Flachdach begrünt 
 
 Die zu begrünende Flachdachfläche wird – entsprechend der planungsrechtlichen 
Festsetzung – der Biotoptypennummer 10.720 mit 19 Wertpunkten zugerech-
net. Hierbei handelt es sich um extensiv begrünte Dachflächen. Für di e unterhalb 
der geplanten Solarkollektoren entstehende Begrünungsfläche (302 m²) erfolgt ei-
ne Abwertung um 4 Wertpunkte auf 15 Punkte.  
 
 Die blau markierten, nicht begrünten Mauerflächen des Gebäudes (ca. 70 m²) 
werden als versiegelte Fläche mit 3 Wertpunkten eingerechnet (Biotoptypnum-
mer 10.510). 
 
 
  
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
 
Gesamtfläche: 1.442 m² 
 
davon Anteil Solarkollektoren:         302 m² (rot markierte Fläche) 
 
davon unbegrünter Flächenanteil:     70 m² (blau markierte Wandfläche)

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 13 von 25 
 Bebauter Bereich – Satteldach 
 
 Die im Bereich der Frankfurter Landstraße und der Darmstädter Straße vorges e-
hene Bebauung mit Satteldach wird der Biotoptypnummer 10.715 mit einer Wer-
tigkeit von 6 Wertpunkten zugerechnet. Hierbei handelt es sich um unbegrünte 
Dachflächen mit Regenwasserversickerung. 
 
 Diese Zuordnung resultiert aus der getroffenen Festsetzung zur Niederschlag s-
wasserversickerung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die hierzu erforderl i-
che Versickerungsrigole liegt im Bereich des vorgesehenen Spielplatzes an der 
Darmstädter Straße. 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
Gesamtfläche: 810 m²

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 14 von 25 
 Befestigte Flächen - Beton / Asphalt / Lärmschutzwand 
 
Für die nachfolgend dargestellten Flächen wird in vorliegender Bilanzierung eine 
vollständige Versiegelung ohne Wasserversickerung angenommen. Dies resultiert 
aus der Gegebenheit, dass diese Flächen aufgrund der dort befindlichen Anli efe- 
rungs-/ und Erschließungsbereiche für den geplanten  Markt eine hohe Belastung 
und einen damit einhergehenden entsprechenden Unterbau benötigen  (siehe 
Festsetzung zur Niederschlagswasserversickerung). 
 
Die mit einer gänzlichen Versiegelung (ohne Wasserversickerung) befestigten Flä-
chen werden der Biotoptypnummer 10.510 mit einer Wertigkeit von 3 Wertpunk-
ten zugerechnet. Hierbei handelt es sich  gemäß angewandter Kompensationsver-
ordnung um sehr stark oder völlig versiegelte Flächen.  
 
 
  
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
Gesamtfläche: 160 m² 
 
davon Anteil Lärmschutzwand:   10 m² (rot markierte Fläche)

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 15 von 25 
 Befestigte Flächen mit versickerungsfähigem Pflaster 
 
 Die mit versickerungsfähigem P flaster vorgesehenen Bereiche  werden der Bio-
toptypnummer 10.530  mit 6 Wertpunkten  zugeordnet (siehe Festsetzung zur 
Niederschlagswasserversickerung). Hierbei handelt es sich um Flächenbefest i-
gungen, deren Wasserabfluss versickert wird.  
 
 
 
  
 
 
  
  
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
Gesamtfläche: 232 m²

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 16 von 25 
 Grünfläche 
 
 Die im Rahmen der Objektplanung als Grundstücksfreifläche zu begrünenden Flä-
chen werden der Biotoptypnummer 11.221 mit 14 Wertpunkten zugerechnet. 
 Inkludiert in diese Bewertung sind auch die hier anzupflanzenden Bäume und 
Sträucher.  
 
 Die markierte Fläche des Spielplatzes wird der Typnummer 10.530 mit 6 Wert-
punkten zugeschlagen. Dies resultiert aus der Gegebenheit, dass unt erhalb die-
ser Fläche die zur Niederschlagswasserversickerung erforderliche Rigole einge-
baut wird. Somit ist hier eine klassische Begrünung nicht mehr gegeben. 
 
  
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
Gesamtfläche: 333 m² 
 
davon Anteil Spielplatz:   48 m² (rot markierte Fläche)

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 17 von 25 
 Öffentliche Verkehrsfläche 
 
 Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte „Öffentliche Verkehrsflä-
che“ wird der Biotoptypnummer 10.510 mit 3 Wertpunkten zugeordnet. Hierbei 
handelt es sich um gänzlich versiegelte Flächen. 
 
 Die Pflanzscheiben der Straßenbäume werden mit jeweils 6  m² Fläche der Bio-
toptypnummer 11.221 (Straßenbegleitgrün) mit 14 Wertpunkten  zugeordnet 
(siehe Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan) . 
 
 
  
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
Gesamtfläche: 604 m² 
 
davon Baumscheiben innerhalb der Verkehrsfläche:  24 m² (rot markierte Fläche)

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 18 von 25 
 
 Zu erhaltende Straßenbäume 
 
 Der zu erhaltende Straßenbaum wird - analog zur Bestandsbewertung - der Bio-
toptypnummer 04.110 mit 31 Wertpunkten eingeordnet. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
Gesamtfläche: 6 m²

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 19 von 25 
 
 Anzupflanzende Straßenbäume 
 
 Die anzupflanzenden Straßenbäume (3 Stück)  werden ebenfalls der Biotoptyp- 
nummer 04.110 mit 31 Wertpunkten eingeordnet. Bei Neupflanzungen mit einem 
Stammumfang ab 16 cm werden 3 m² Trauffläche je Baum eingerechnet. 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
Gesamtfläche: 9 m²

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 20 von 25 
Fassadenbegrünung 
 
Wie der Objektplanung des Architekturbüros Plan B zu entnehmen ist, werden 
Teilbereiche des Gebäudes mit einer Fassadenbegrünung versehen. Die Einor d-
nung bzw. Bewertung dieser Fassadenbegrünung erfolgt gemäß Kompensation s-
verordnung und wird der Biotoptypnummer 10.743 (Neuanlage von Fassade n-
begrünung) mit 13 Wertpunkten zugerechnet. 
 
 So werden ca. 73  lfd. Meter Wandfläche mit einer Dicke von 50 cm eingerechnet. 
Somit ergibt sich eine Fläche von ca. 36 m². 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Plan B Architekten & Ingenieure, Mainz-Kastel mit eigener Darstellung 
73 lfd. Meter Wandfläche

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 21 von 25 
 
5 Ergebnis 
 
 Stellt man die Summen der Wertzahlen von Bestand und Planung, die den in einer 
dimensionslosen Zahl ausgedrückten jeweiligen Wert für die Belange von Natu r-
schutz und Landschaftspflege wiedergeben, einander gegenüber, so ergibt sich 
bei Annahme eines maximalen Eingriffs eine Differenz (Wertminderung) von: 
 
 Flächenbewertung - Bestand (rechtliche Situation) 30.959 Wertpunkte 
 Flächenbewertung - Bestand (reale Situation) 36.552 Wertpunkte 
 Planung 39.089 Wertpunkte 
 
 Bei Betrachtung zwischen Bestand und Planung wird ersichtlich, dass durch den 
vorliegenden Bauleitplan keine zusätzlichen Eingriffe in Natur und Landschaft g e-
neriert werden. Dieses Ergebnis bezieht sich auf  beide Bestandsbilanzierungen 
(reale Situation / planungsrechtlich zulässige Situation).  
 
 Somit kann zusammengefasst werden, dass durch die getroffenen Festsetzungen 
im vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine naturschutzrechtlichen Eingriffstat-
bestände verbleiben.

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 22 von 25 
Bestandsbilanzierung (rechtliche Situation, siehe Pkt. 3.1) 
Strukturbezeichnung des Bebauungsplanes 
Standard-Nutzungstyp aus der Wertliste 
Typ-
Nr. 
 Größe 
m² 
Wert- 
punkte 
+/- Gesamt- 
wert 
    
 
  
 
  
Öffentliche Verkehrsfläche   
 
  
 
  
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt) 10.510 969  3    0    2.907  
    
 
  
 
  
Pflanzstreifen innerhalb der öffentlichen    
 
  
  Verkehrsfläche   
 
  
  Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten 
Bereich, strukturarme Grünanlagen 10.530 106  14    0    1.484  
    
 
  
 
  
Baumscheiben   
 
  
 
  
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten 
Bereich, strukturarme Grünanlagen 11.221 40  14    0    560  
    
 
  
 
  
Straßenbäume   
 
  
 
  
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäume 04.110 (40) 31    0    1.240  
    
 
  
 
  
Öffentliche Grünfläche   
 
  
 
  
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten 
Bereich, strukturarme Grünanlagen 11.221 417  14    2    6.672  
    
 
  
 
  
Gartenfläche    
 
  
 
  
Arten- und strukturarme Hausgärten  11.221 242  14    0    3.388  
    
 
  
 
  
Bauland mit Regelungen für Anbauten und Neben-   
 
  
 
  
gebäude   
 
  
 
  
Überbaute Fläche, Dachfläche  
nicht begrünt 10.710 245  3    0    735  
    
 
  
 
  
Arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 289  14    0    4.046  
    
 
  
 
  
Festgesetzte Baulandfläche im Bereich der   
 
  
 
  
Frankfurter Landstraße   
 
  
 
  
    
 
  
 
  
Überbaute Fläche   
 
  
 
  
Überbaute Fläche, Dachfläche nicht begrünt 10.710 764  3    0    2.292  
    
 
  
 
  
Arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 509  14    1    7.635  
    
 
  
 
  
    3.581    
 
30.959  
            
 
(  ) nicht zum Gesamtbereich addiert

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 23 von 25 
Bestandsbilanzierung (reale Situation, siehe Pkt. 3.2) 
Strukturbezeichnung der Bestandskarte 
Standard-Nutzungstyp aus der Wertliste 
Typ- 
Nr. 
Größe 
m² 
Wert- 
punkte 
+/- Gesamt- 
wert 
            
Gebäudebestand   
 
  
 
  
Überbaute Fläche, Dachfläche  
nicht begrünt 10.710 425  3    0    1.275  
  
 
  
 
    
Versiegelte Fläche, Asphalt, Pflaster, Mauern 
 
  
 
    
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, 
Asphalt) 10.510 1.025  3    0    3.075  
  
 
  
 
    
Befestigte Fläche - Schotter 
 
  
 
    
Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht 
 
  
 
    
versiegelt/versiegelte Flächen, deren Wasserabfluss 
 
  
 
    
versickert wird) 10.530 1.249  6    0    7.494  
  
 
  
 
    
Sandfläche mit Spielgerät / Rutsche 
 
  
 
    
Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht 
 
  
 
    
versiegelt/versiegelte Flächen, deren Wasserabfluss 
 
  
 
    
versickert wird) 10.530 107  6    0    642  
  
 
  
 
    
Baumscheiben / Baumstreifen - offener Boden 
 
  
 
    
Arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 31  14    0    434  
  
 
  
 
    
Grünfläche / Rasenfläche / Spielplatz 
 
  
 
    
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten 
 
  
 
    
Bereich, strukturarme Grünanlagen, 
 
  
 
    
arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 397  14    0    5.558  
  
 
  
 
    
Grünfläche mit schütterer Vegetation 
 
  
 
    
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten 
Bereich, strukturarme Grünanlagen, 
arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 78  14    0    1.092  
  
 
  
 
    
Gehölzbestand / überwiegend Ziergehölze 
 
  
 
    
Hecken-/Gebüschpflanzungen (standortfremd, Zier-
gehölze) 02.500 269  23    0    6.187  
  
 
  
 
    
Mauer- und Fassadenbegrünung 
 
  
 
    
Mauern und Hauswände mit ausgeprägter Fassaden-
begrünung, begrünte Pergolen 10.741 (33) 19    0    627  
  
 
  
 
    
Markanter Laubbaumbestand 
 
  
 
    
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäu-
me 
 
  
 
    
(328 m² übertraufte Fläche) 04.110 (328) 31    0    10.168  
  
 
3.581  
 
  36.552  
 
(  ) nicht zum Gesamtbereich addiert

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 24 von 25 
Planungsbilanzierung (siehe Pkt. 4) 
Strukturbezeichnung des Bebauungsplanes 
Standard-Nutzungstyp aus der Wertliste 
Typ-
Nr. 
m² Wert- 
punkte 
+/- Gesamt- 
wert 
    
 
  
 
  
Bebauter Bereich - Flachdach begrünt   
 
  
 
  
Überbaute Fläche, Dachfläche extensiv begrünt 10.720 1.070  19    0    20.330  
    
 
  
 
  
Anteil Solarkollektoren   
 
  
 
  
Überbaute Fläche, Dachfläche extensiv begrünt, begrün-
te Fundamente 10.720 302  19    -4    4.530  
    
 
  
 
  
Anteil unbegrünter Mauerfläche   
 
  
 
  
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt), Müll-Deponie in Betrieb oder nicht abgedeckt, 
unbegrünte Keller, Fundamente etc. 10.510 70  3    0    210  
    
 
  
 
  
Bebauter Bereich - Satteldach   
 
  
 
  
Überbaute Fläche, Dachfläche  
nicht begrünt mit Regenwasserversickerung 10.715 810  6    0    4.860  
    
 
  
 
  
Befestigte Fläche - Beton / Asphalt   
 
  
 
  
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt) 10.510 160  3    0    480  
    
 
  
 
  
Befestigte Fläche - versickerungsfähiges Pflaster   
 
  
 
  
Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht 
versiegelt/versiegelte Flächen, deren  
Wasserabfluss versickert wird) 10.530 232  6    0    1.392  
    
 
  
 
  
Grünfläche / Grundstücksfreiflächen   
 
  
 
  
Gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten 
Bereich, strukturarme Grünanlagen, 
arten- und strukturarme Hausgärten 11.221 285  14    0    3.990  
    
 
  
 
  
Anteil Spielplatz   
 
  
 
  
Schotter-, Kies- u. Sandflächen, -wege, -plätze (nicht 
versiegelt/versiegelte Flächen, deren  
Wasserabfluss versickert wird) 10.530 48  6    0    288  
    
 
  
 
  
Öffentliche Verkehrsfläche   
 
  
 
  
Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, As-
phalt) 10.510 580  3    0    1.740  
    
 
  
 
  
Anteil Baumscheiben   
 
  
 
  
Straßenbegleitgrün 11.221 24  14    0    336  
    
 
  
 
  
Zu erhaltende Straßenbäume   
 
  
 
  
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäume 04.110 
(6) 
31    0    186

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 - Frankfurter Landstraße 171 bis 173 - 
  
                                              Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
_______________________________________________________________________________________ 
 
 
planungsbuero-fuer-staedtebau.de Seite 25 von 25 
Anzupflanzende Straßenbäume   
 
  
 
  
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbäume 04.110 (9) 31    0    279  
    
 
  
 
  
Fassadenbegrünung   
 
  
 
  
Neuanlage von Fassaden- und Pergolabegrünung 10.743 (36) 13    0    468  
    
 
  
 
  
    3.581    
 
39.089  
            
 
(  ) nicht zum Gesamtbereich addiert

Anlage 3 
 
 
 
 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen  
Bebauungsplan A 43 
– Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
 
 
Oktober 2019 
 
 
 
 
 
 
 
Vorhabenbeschreibung 
Planunterlagen

Vorhaben- und Erschließungsplan  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
1 
Vorhabenbeschreibung 
 
Bauvorhaben Errichtung eines Wohn - und Geschäftsgebäudes mit 15 
Wohneinheiten, wovon 8 öffentlich gefördert werden, einem 
Lebensmittelmarkt und einer Tiefgarage. 
 
Baugrundstück Frankfurter Landstraße 171 bis 173 und Darmstädter Straße 
17 
 
 
Geltungsbereich 
Bauland 
Öffentliche Verkehrsfläche 
Verkaufsfläche Markt 
Wohnfläche gesamt 
 
3.581 m² 
2.977 m² 
604 m² 
max. 1.050 m² 
1.131 m² 
 
Vorhabenträger ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden 
Hessenring 1 – 3 
64546 Mörfelden-Walldorf 
 
Planungsbüros Plan B Architekten & Ingenieure 
Alsenstraße 8 
55252 Mainz-Kastel 
 
planungsbüro für städtebau 
göringer_hoffmann_bauer 
Im Rauhen See 1 
64846 Groß-Zimmern 
 
Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet liegt im Norden der Wissenschaftsstadt Darmstadt, im Zentrum des Stadtteils 
Arheilgen ca. 130 m nördlich der Kreuzung der Frankfurter Landstraße mit der Unteren 
Mühlstraße und der Ettesterstraße. 
Städtebau und Architektur 
Bei dem Entwurf wurde darauf geachtet die dörfliche Struktur der Umgebung aufzugreifen.  
Das Gebäude gliedert sich in einen Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße, einen 
Gebäudeteil an der Darmstädter Straße und eine eingeschossige Zwischenbebauung. 
Der Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße steht traufständig und nimmt die Bauflucht 
der im Norden angrenzenden Bebauung auf. Die Fassade wird durch einen Versprung 
aufgelockert und gegliedert. Im Süden bildet der Baukörper einen ansprechenden Abschluss 
zum Anger aus ; das Gebäude öffnet sich. Hier befinden sich auch die Eingänge zum Aldi -
Markt und zu den Wohnungen. Der Gebäudeteil an der Frankfurter Landstraße nimmt die 
angrenzenden Gebäudehöhen auf. Das Satteldach fügt sich in die Umgebung ein. Der 
Laubengang befindet sich auf der straßenabgewandten Seite und zur Straße hin öffne t sich

Vorhaben- und Erschließungsplan  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
2 
die Fassade mit den zu den Wohnungen gehörenden Loggien und Gauben. Das Gebäude 
steht leicht zurückgesetzt auf dem Grundstück und weitet dadurch den Gehweg um über 2 m 
auf. Die Tiefgaragenzufahrt ist in das Gebäude integriert. 
Der Gebäudeteil an der Darmstädter  Straße steht, typisch für diesen Straßenzug, 
giebelständig und direkt an den Straßenraum angrenzend. Das Gebäude passt sich mit 
Traufhöhe, Dachneigung, Materialität und Gebäudebreite in die teilweise heterogene, aber 
durch denkmalgeschützte Gesamtanlagen geprägte, Straßenabwicklung gut ein. Der 
Baukörper wurde weit im Norden des Grundstücks positioniert , wo sich auch der 
Gebäudeeingang befindet ; dadurch entsteht eine Freifläche auf der Südseite des 
Grundstücks. Hier ist Platz für eine Gestaltung der Freifl ächen, die Anordnung eines großen 
Laubbaumes sowie eines kleinen Spielplatzes. 
Der eingeschossige Baukörper zwischen den Gebäudeteilen an der Darmstädter Straße und 
der Frankfurter Landstraße wird mit Rank- und Kletterpflanzen stark eingegrünt. 
Das geplante Gebäude weist eine Brutto- Grundfläche (BGF gemäß DIN 277) von 5.875,15 
m² auf. Die Grundfläche  beträgt 2.214,90 m² (GRZ I: 0,74, GRZ II: 0,90 gemäß BauNVO 
2017), die Geschossfläche beträgt 3.852,61 m² (GFZ: 1,29 gemäß BauNVO 2017). 
Art der Nutzung 
Zur Verbesserung der Nahversorgungskapazitäten und der gleichzeitigen Schaffung von 
Wohnraum, soll im Zentrum von Darmstadt -Arheilgen, zwischen der Frankfurter Landstraße 
und der Darmstädter Straße, auf einem 2.977m² großen Areal, ein Wohn-  und 
Geschäftsgebäude errichtet werden. 
Im Erdgeschoss des geplanten Gebäudes soll ein Aldi -Markt mit einer Verkaufsfläche von 
maximal 1 .050 m², mit den dazugehörigen Nebenräumen, wie z.B. Anlieferung und Lager 
entstehen. Das rückwärtig an den erdgeschossigen Aldi -Markt anges chlossene, ebenfalls 
eingeschossige Lager, erstreckt sich bis in den an der Darmstädter Straße gelegenen 
Gebäudeteil hinein. Im Erdgeschoss zur Darmstädter Straße befindet sich eine Wohnung. In 
einem Zwischengeschoss an der Frankfurter Landstraße sind die Personalräume des Aldi -
Marktes untergebracht. 
Neben der Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudeteils an der Darmstädter Straße sind 14 
weitere Wohnungen geplant, die sich in Ober - und Dachgeschoss an der Frankfurter 
Landstraße (10 Wohnungen) und an der Darmstädter Straße (4 Wohnungen) befinden. 
Somit werden insgesamt 15 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.131 m² 
errichtet. Dabei handelt es sich um einen Wohnungsmix aus Zwei - bis 
Vierzimmerwohnungen mit Küche, Bad und Balkon. 
Geplant ist die Errichtung von insgesamt zwei  Zweizimmerwohnungen, neun 
Dreizimmerwohnungen und vier Vierzimmerwohnungen.  
Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohnungen geplant. Die Wohnungsgrößen richten 
sich nach den Anforderungen der Wohnraumförderung für Sozialwohnungen (4 Wohnungen) 
bzw. nach den Richtlinien für Haushalte mit mittlerem Einkommen (4 Wohnungen).  
Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden die Wohnungen barrierefrei erschlossen.

Vorhaben- und Erschließungsplan  
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
3 
Im Untergeschoss befindet sich die Tiefgarage mit insgesamt 41 Stellplätzen (32 Stellplätze 
für den Aldi- Markt und 9 Stellplätze für die Wohnungen), Mieterkellern und Technikräumen. 
Sowohl die Zu- als auch die Abfahrt der Tiefgarage erfolgen über die Frankfurter Landstraße. 
Von der Frankfurter Landstraße aus w ird auch die Anlieferung erschlossen, die, vollständig 
eingehaust, eine Übergabe der Ware aus dem LKW in das  Lager des Aldi -Marktes 
immissionsschutzgerecht für die Nachbarschaft gewährleistet. 
Die Abstellplätze für Fahrräder der Marktbesucher werden vor dem Schaufenster des 
Marktes, parallel zur Frankfurter Landstraße, verortet. Für die zukünftigen Bewohner werden 
Fahrradabstellräume in separaten Räumen in der Tiefgarage und in weiteren Kellerbereichen 
sowie vor dem Gebäude an der Darmstädter Straße vorgesehen. 
Die vertikale Verbindung zwischen der Tiefgarage und den darüber liegenden Geschossen 
erfolgt an der Frankfurter Landstraße über  einen Erschließungskern i m Süden des 
Gebäudes, mit einem Fahrstuhl für Kunden zum Aldi -Markt im Erdgeschoss sowie einem 
Treppenhaus mit weiterem Fahrstuhl für die Bewohner der Obergeschosse. 
Ein weiteres Treppenhaus im Norden des Gebäudes dient als zweiter baulicher Rettungsweg 
für die Wohnungen in den Obergeschossen.  
An der Darmstädter Straße werden alle Geschosse über ein Treppenhaus erschlossen.

2.06
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Lageplan | 1-250
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

2.06
Tiefkühlzellen
4er Frischfleischzelle 
Kühlzelle
Kühlzelle
Kühlzelle
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Erdgeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Zwischengeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
1.Obergeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
2.Obergeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Untergeschoss 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Dachaufsicht 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

171
für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Ansicht Ost 1 | 1-200
Ansicht West 1 | 1-200
Ansicht Süd | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

für ALDI GmbH & Co.KG_Unternehmensgruppe_ALDI SÜD_Hessenring 1-3_64546 Mörfelden-Walldorf
DARMSTADT-ARHEILGEN | FRANKFURTER LANDSTRASSE 171-173
Ansicht Nord | 1-200
Ansicht West 2 | 1-200
Ansicht Ost 2 | 1-200
Errichtung einer Wohnbebauung [15 WE] und einer Einzelhandelsfiliale mit Tiefgarage [41 Stpl.]
Planstand: 02.10.2019

Hainbuchenhecke 
Carpinus betulus
Kletterpflanze: 
Lonicera caprifolium
Sandspielfläche
Kletterpflanze: 
Lonicera henryi
Tilia 
Tomentosa 
„Brabant“
Prunus padus 
„Tiefurt“
Rose: 
Rosa „Pink Robin“
Prunus padus 
„Tiefurt“
Jasminum 
nudiflorum
Extensivrasen
Hainbuchenhecke 
Carpinus betulus
Prunus padus 
„Tiefurt“
Drainfähiger 
Belag
Drainfähiger 
Belag
Aesculus carnea 
„Briotii“
Jasminum 
nudiflorum
Tilia 
Tomentosa 
„Brabant“
Dachbegrünung Sedum-Kraut-
Gras-Vegetation 12 cm extensiv
Jasminum 
nudiflorum
Prunus padus 
sargentii
Hainbuchenhecke 
Carpinus betulus
Hainbuchenhecke 
Carpinus betulus
Extensivrasen
Jasminum 
nudiflorum
Tilia 
Tomentosa 
„Brabant“
Jasminum 
nudiflorum
Extensivrasen
Dachbegrünung Sedum-Kraut-
Gras-Vegetation 12 cm extensiv
Dachbegrünung Sedum-Kraut-
Gras-Vegetation 12 cm extensiv
Kletterpflanze: 
Clematis „vitalba“
Prunus padus 
„Tiefurt“
Hainbuchenhecke 
Carpinus betulus
Hainbuchenhecke 
Carpinus betulus
Kletterpflanze: 
Lonicera caprifolium
Kletterpflanze: 
Lonicera caprifolium
Kletterpflanze: 
Lonicera caprifolium
Prunus padus 
sargentii
Prunus padus 
sargentii
Kletterpflanze: 
Clematis „vitalba“
PFLANZENLISTE 
 
Kletter- und Schlingpflanzen
 
 
12 Stk. Clematis vitalba (gemeine Waldrebe) Hoe 100-150 
 
14 Stk. Lonicera caprifolium (Geißblatt) Hoe 100-150
Laubgehölze
1 Stk. Aesculus carnea „Briotii“ (Scharlach Rosskastanie) StU 20-25 
 
294 Stk. Carpinus betulus (Hainbuche) Strauch Hoe 80-100 
 
5 Stk. Jasminum nudiflorum (Echter Jasmin, im Kübel) Hoe 100-150 
 
4 Stk. Prunus padus „Tiefurt“ (Trauben-Kirsche) StU 20-25 
 
3 Stk. Prunus sargentii (Berg-Kirsche) StU 20-25 
 
3 Stk. Tilia tomentosa „Brabant“ (Silber-Linde) StU 20-25 
Rosen
 
 
4 Stk. Rosa „Pink Robin“ (Strauchrose)

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
23.10.2019 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Grünflächenamt  
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 
V 56 67 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2019/0322 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
415 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Aufstellungs - und Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 11.10.2019  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Aufstellungsbeschluss  
 
1. Dem Antrag der Vorhabenträgerin ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden zur Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß §  12 BauGB 
wird zugestimmt. 
 
Für die Grundstücke  zwischen der Frankfurter Landstraße sowie der Darmstädter Straße im 
Zentrum von Darmstadt -Arheilgen, Gemarkung Arheil gen, Flur 1, Flurstücke Nr. 100/1, 100/4, 
101/2, 102/1, 103/4, 104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der Frankfurter Landstraße 
Nr. 113/5 und Flur 10, Nr. 639/5 als auch die der Darmstädter Straße Flur 1, Nr.289, ist ein 
vorhabenbezogener Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB zur Änderung des 
rechtsverbindlichen Bebauungsplans A 7.1 – An der Reitbahn – aufzustellen, um Planungsrecht

- 3 - 
für einen großflächigen Lebensmittelmarkt mit Tiefgarage und einer Wohnbebauung zu schaffen.  
 
Offenlagebeschluss 
2. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
A 43 gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (Anlage 1) sowie im Rahmen der frühzeitigen 
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB (Anlage 2, datenschutzrelevant) die in 
den Anlagen 1 und 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der 
Stellungnahmen (Anlage 1 und 2) wird zugestimmt.  
3. Dem vorliegenden Vorhaben - und Erschließungsplan (Anlage 3, Plan wird zu den Sitzungen 
aufgehängt) zum vorhabenbezogenen  Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 
173 – wird zugestimmt.  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist der Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. 
§ 3 Abs. 2 und §  4 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen.  
4. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 – (Anlage 5, Plan wird zu den Sitzungen aufgehängt), der 
dazugehörigen Begründung mit Umweltbericht (Anlage 4) und der im Plan enthaltenen Satzung 
über die Gestaltung baulicher Anlagen wird zugestimmt. 
Sie sind ebenfalls der Beteiligung  der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 2 BauGB und der 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 2 BauGB 
zugrunde zu legen.  
5. Der vorliegende Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter 
Landstraße 171 bis 173 – ist mit seiner Begründung und der im Plan enthaltenen Satzung über 
die Gestaltung baulicher Anlagen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und gem. § 4a 
Abs. 4 BauGB in das Internet einzustellen. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel zu 
beteiligen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange  
Anlage 2: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit 
(datenschutzrelevante Anlage)  
Anlage 3: Vorhaben - und Erschließungsplan zum vorhabenbe zogenen 
Bebauungsplan A 43 (wird zu den Sitzungen aufgehängt)  
Anlage 4: Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan A 43  
Anlage 5: Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 (wird zu den 
Sitzungen aufgehängt)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 30.10.2019 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage 2019/0322 vom 11.10.2019:  
 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
wird die planungsrechtliche Voraussetzung für die geplante Bebauung der Grundstücke im 
Geltungsbereich (s. zu 1.) geschaffen. Das innerörtliche Grundstück mit einer Größe v on 
2.977m² wird im Osten durch die Darmstädter Straße und im Westen durch die Frankfurter 
Landstraße begrenzt.  
 
Die Schaffung von Baurecht für die geplante Bebauung ist erforderlich, da nach dem derzeit für 
das Plangebiet rechtsverbindlichen Bebauungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – die Grundstücke 
in der gewünschten Form nicht bebaubar sind.  
Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange hat aufgrund des Magistratsbeschlusses vom 07.03.2018 bereits vom 
13.03.2018 bis zum 13.04.2018 stattgefunden.  
 
Vorhaben 
Die geplante Projektierung umfasst die Errichtung von 15 Wohneinheiten, eine m 
großflächigen Lebensmittelmarkt mit maximal 1.050 m² Verkaufsfläche  sowie einer 
Tiefgarage mit 41 Stellplätzen. Konzipiert ist ein Mix von Zwei- bis Vierzimmerwohnungen  
mit Küche, Bad  und Balkon. Im Bereich der Frankfurter Landstraße werden die Wohnungen 
barrierefrei erschlossen.  Insgesamt sind 8 öffentlich geförderte Wohnungen geplant. Die 
Wohnungsgrößen richten sich n ach den Anforderungen der Wohnraumförderung für 
Sozialwohnungen (4 Wohnungen) bzw. nach den Richtlinien für Haushalte mit mittlerem 
Einkommen (4 Wohnungen).  Hiermit wird die im Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 
vom 02.03.2017 („Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus“, MV-Nr. 2017/0031) 
vorgegebene Quotenregelung eingehalten und übertroffen. 
 
Funktionen für die Ortsentwicklung Arheilgen 
Die Planung dient der Verbesserung der Nahversorgung im Ortszentrum des Stadtteils und 
der Errichtung von te ilweise öffentlich gefördertem Wohnraum und stellt dadurch eine 
nachhaltige städtebauliche Weiterentwicklung des Arheilger Zentrums dar. Zudem handelt es 
sich bei dieser städtebaulichen Entwicklung um eine Maßnahme der Innentwicklung, der 
grundsätzlicher V orrang gegenüber der Außenentwicklung auf baulich nicht vorgeprägten 
Flächen zu gewähren ist.  Durch die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelmarktes wird 
der zentrale Versorgungsbereich im Zentrum Arheilgens gestärkt. Die Funktion des 
Versorgungsbereichs wird ausgebaut und die Nahversorgung mit Gütern des täglichen 
Bedarfs wird für weite Tei le der Bevölkerung, darunter auch weniger mobile 
Bevölkerungsgruppen gesichert.  
 
Städtebauliche Konzeption  
Das Vorhaben greift die Trauf- und Firsthöhen der Nachbarbebauung auf. Entlang der 
Frankfurter Landstraße wird die Fluchtachse der nördlich angrenzenden Bebauung nach Süden 
fortgeführt. Der Baukörper wird in diesem Bereich entlang der Straße ausgerichtet und erhält 
an dieser Stelle gemäß der umliegenden Bebauung ein Satteldach . Auf der eingeschossigen 
hinteren Flachdachfläche des Lebensmittelmarktes sind Photovoltaikanlagen vorgesehen. An 
der Darmstädter Straße greift das Vorhaben die Gebäudetypologie insbesondere der nördlich 
angrenzenden Bebauung auf. Diese ist bestimmt durch zweigeschossige, giebelständige 
Wohnhäuser mit Satteldach, welche unmittelbar an die straßenseitige Grundstücksgrenze 
angebaut sind. Der neue, ebenfalls zweigeschossige, giebelständige Baukörper mit Satteldach 
wird im nördlichen Grundstücksbereich an der Darmstädter Straße in der Flucht der 
angrenzenden Bebauung platziert. Der Abstand zur südlich anschließenden, 
denkmalgeschützten Gesamtanlage wird durch eine begrünte Freifläche mit Baumpflanzungen 
und einem Spielplatz gestaltet. 
 
Erschließung und ruhender Verkehr  
Die Anlieferung des erdgeschossigen Marktes erfolgt ausschließlich über die Frankfurter 
Landstraße. Der am nördlichen Rand des Grundstückes gelegene Anlieferungsbereich für LKW 
wird aus Lärmschutz sowie nachbarschaftsschützenden Gründen vollständig eingehaust. Die 
Tiefgarage dient sowohl den Kunden des Marktes als auch den Bewohnern der neuen

- 5 - 
Wohnungen und ist durch eine gemeinsame Zu - und Abfahrt über die Frankfurter Landstraße 
erreichbar. Die Zu - und Abfahrt ist in das Gebäude integriert , um diese städtebaulich besser 
einzufügen und auch hier einen  möglichst optimierten Immissionsschutz  zu gewährleisten.  
 
Vorstellung im Gestaltungsbeirat  
Nach Eingang der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger im Rahmen der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung und entsprechender Änderungen der Planungen, wurde das 
Vorhaben mit Vorhaben - und Erschließungsplan auch dem Gestaltungsbeirat vorgestellt. In 
der 22. Sitzung des Gestaltungsbeirats sprachen sich die Mitglieder für eine Überarbeitung 
des Entwurfs aus. In Folge dessen wurde die Tiefgaragenein - und - ausfahrt an der 
Frankfurter Landstraße weiter nördlich und im Baukörper angeordnet , die Eingangssituation 
des Lebensmittelmarktes umgestaltet, die Dachform der Wohngebäude dem Ortsbild 
Arheilgens entsprechend als Satteldach ausgestaltet und die Bebauung an der Darmstädter 
Straße an die umliegende denkmalgeschützte Bebauung angepasst.  Der überarbeitete 
Entwurf, der die Vorschläge des Beirats berücksichtigt und nun Grundlage des Vorhaben - und 
Erschließungsplans ist, wurde dem Gestaltungsbeirat in der 23. Sitzung a m 22.08.2019 
vorgestellt und von den Mitgliedern positiv bewertet.  
 
Zu 1.: 
 
Das Gebiet zwischen Frankfurter Landstraße und Darmstädter Straße umfasst die Grundstücke 
in der Gemarkung Arheilgen, Flur 1, Flurstücke Nr. 100/1, 100/4, 101/2, 102/1, 103/4, 
104/1 sowie teilweise die Straßenparzellen der Frankfurter Landstraße Nr. 113/5 und Flur 10, 
Nr. 639/5 als auch die der Darmstädter Straße Flur 1, Nr.289 und weist eine Katasterfläche 
von insgesamt 3.581 m² auf. Für diesen Bereich hat die ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden einen 
Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans am 02.10.2019 gestellt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 3) 
wurde als Basis dieses Antrags mit den städtischen Fachämtern abgestimmt. In dieser 
Abstimmungsphase wurde das Vorhaben dem Gestaltungsbeirat vorgelegt.

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Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans A 43 (ohne Maßstab)  
 
 
Zu 2.: 
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu den 
allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 
zusammengefasst und entsprechend geprüft. 
 
In Anlage 2 (datenschutzrelevante Anlage) wurden die im Rahmen der frühzeitigen 
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen zu 
den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan     
A 43 zusammengefasst und entsprechend geprüft. 
 
Es handelt sich bei den Anlagen 1 und 2 um vorläufige Abwägungstabellen, die nach der 
Offenlage fortgeschrieben werden. Über die Abwägung wird erst im Rahmen des 
Satzungsbeschlusses gemeinsam mit den zur Offenlage eingehenden Stellungnahmen 
endgültig entschieden. 
 
Zu 3.: 
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsp lans ist gemäß §  12 Abs. 1 
BauGB ein mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP). Der 
vorliegende VEP (Anlage 3, wird zu den Sitzungen aufgehängt ) wurde mit den betroffenen 
städtischen Ämtern abgestimmt. Er stellt detailliert das Vorhaben und d ie Erschließung 
zeichnerisch sowie  durch eine Vorhabenbeschreibung dar.  
 
Zu 4. und 5.:  
 
Auf Grundlage des Vorhaben - und Erschließungsplans wurde der Entwurf z um 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – (Anlage 5, 
wird zu den Sitzungen aufgehängt) und die Begründung mit Umweltbericht (Anlage 4) 
erarbeitet. 
 
Nach dem Offenlageb eschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die  öffentliche 
Bekanntmachung im Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des 
Bebauungsplanentwurfs und der zugehörigen Begründung sowie den wesentlichen 
umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs.  2 BauGB und die Einstellung der 
Auslegungsunterlagen in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB.  
 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden 
werden gemäß §  4 Abs. 2 BauGB parallel beteiligt.  
 
 
 
Die Dezernentin III:    Die Dezernentin V : 
 
 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek    Barbara Akdeniz 
Stadträtin   Stadträtin  
 
 
 
Vorab werden übersandt:

 9 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A 43 für die 
Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters

Punkt 11: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2019/0322) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: Fraktionen SPD, Die Linke. und FDP

3
273 
5
281 
282 
102 
1
102 
2
103 
1
103 
4
104 
1
104 
2
106 
5
106 
6
106 
8 1
107 
2
108 
2
108 
3
98 
4
98 
5
99 
7
99 
8
100 
1
100 
4
101 
2
113 
5
350 
4
639 
5
Frankfurter Landstraße 
280 
2
172 
17 
23 
25 
174 
170 
27 
21 
168 
179 
167 
26 
175 
22 
181 
24 
15 
16 
18 
20 
166 
165 
D
TH 7,4 m 
GH 6,3 m 
GH 4,9 m 
GH 11,7 m 
GH 4,9 m 
R
SD
SD
FD
FD
B
A
FD
TH 9,75 m 
GH 13,6 m 
M
M
FA 
FA 
TG 
Darmstädter Straße 
107 
S
GWP 
028 
M 1:500 
20 30 m 10 0
RECHTSGRUNDLAGEN 
Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 
Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 
04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
Hess. Bauordnung (HBO)  i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 
21.06.2018 (GVBl. S. 291) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 8 des Gesetzes 
vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt 
am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 28.05.2018 (GVBl. S. 184) 
Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 22.08.2018 
(GVBl. S. 366) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG)  i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG)  i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 1 des 
Gesetzes vom 09.04.2019 (BGBl. I S. 432) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)  i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 22 
des Gesetzes vom 13.05.2019 (BGBl. I S. 706) 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung 
VERFAHRENSVERMERKE 
Aufstellungsbeschluss: 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom _________. 
am 
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: 
Beschluss des Magistrats vom 07.03.2018. 
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der 
Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 12.03.2018. 
Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung 
gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 in der Zeit 
vom 13.03.2018 bis einschließlich 13.04.2018. 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange: 
bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und 
Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 08.03.2018. 
Öffentliche Auslegung: 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom _________. 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am _________. 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- 
und Erschließungsplan und Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen 
Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, Bessunger Straße 125 
und mindestens zeitgleiche Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB in der Zeit 
vom _________ bis einschließlich _________. 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange: 
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben 
vom _________. 
Bekanntmachung: 
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem. 
§ 10 Abs. 3 BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am _________. 
Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) 
i. V. m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, 
Block D, Bessunger Straße 125 in der Zeit vom _________ bis einschließlich _________. 
Inkrafttreten: 
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans am _________. 
Darmstadt, den _________ 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ 
Satzungsbeschluss: 
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan und den im Plan 
enthaltenen Satzungen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung 
zur Satzung beschlossen am _________. 
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein. 
Ausgefertigt: Darmstadt, den _________. 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Die Dezernentin 
ÜBERSICHTSKARTE 
ohne Maßstab 
Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan A 43 
– Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
- Entwurf - 
WISSENSCHAFTSSTADT  DARMSTADT 
Gemarkung Arheilgen Flur 1 und 10 Maßstab 1:500 
Vorhabenträger: 
www.planungsbüro-für-städtebau.de
telefax (060 71)    493 59 
info@planung-ghb.de email 
telefon (060 71)    493 33 
64846   groß-zimmern 
im rauhen see 1 
Hoffmann 
göringer_hoffmann_bauer 
planungsbüro für städtebau 
Planstand 02.10.2019 
Entwurfsverfasser: 
ALDI GmbH & Co. KG Mörfelden 
Hessenring 1 - 3 
64546 Mörfelden-Walldorf 
Hinweise 
Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften 
Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigen zitier- 
ten Vorschriften können im Stadtplanungsamt der Wis senschaftsstadt Darm- 
stadt, am Ort der öffentlichen Auslegung (siehe Ver fahrensvermerke), zu den 
üblichen Bürozeiten eingesehen werden. 
Biodiversität 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaf tsstadt Darmstadt vom 
12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Biodive rsität sowie die Hess. 
Biodiversitätsstrategie sind bei der Umsetzung dies es Bebauungsplans zu 
berücksichtigen. 
Bodendenkmale 
Während des Abrisses des Baubestandes bzw. Oberbode nabtrages ist eine 
Baubegleitung durch eine in Hessen zugelassene arch äologische Fachfirma 
durchzuführen. 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Lan- 
desamt für Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder d er Unteren Denkmal- 
schutzbehörde unverzüglich anzuzeigen. 
Wasserwirtschaft 
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwa sserbewirtschaftungs- 
plans Hessisches Ried. Im Rahmen der Umsetzung sind  großflächige 
Grundwasseraufspiegelungen möglich. Im Einzelnen si nd die Vorgaben des 
„Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessisches Ried“ zu beachten. Der Plan 
wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im Staatsanzeiger für das 
Land Hessen StAnz. 21/1999, S. 1659, mit Ergänzung vom 17. Juli 2006, 
StAnz. 31/2006 S. 1704, bekannt gemacht. Es ist mit  stark schwankenden 
Grundwasserständen zu rechnen. 
Im Plangebiet ist mit relativ hohen Grundwasserständen (zwischen 5 m und 7m 
unter Geländeoberkante) zu rechnen. 
Umweltschutz 
Im Interesse des Umweltschutzes wird empfohlen, Flä chenversiegelungen, 
Wasserverbrauch und Energieverbrauch durch geeignete Maßnahmen soweit 
wie möglich einzuschränken. 
Bodenveränderungen 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf senso- 
rische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrun- 
des festgestellt, die auf das Vorhandensein von sch ädlichen Bodenverände- 
rungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsid ium Darmstadt, Abtei- 
lung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA  41.5, zu informieren. 
Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen 
Kampfmittelbelastung und -räumung 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in ein em Bombenabwurfge- 
biet und es muss grundsätzlich vom Vorhandensein vo n Kampfmitteln ausge- 
gangen werden. Bei allen Flächen, bei denen bodeneingreifende Maßnahmen 
stattfinden, sind systematische Überprüfungen (Sond ierungen auf Kampfmit- 
tel) vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen erforderlich. 
Die „Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen“ 
sind zu beachten. Der Vorhabenträger wurde im Durchführungsvertrag verpflich- 
tet eine systematische Überprüfung durchzuführen un d ggf. die Kampfmittel- 
räumung zu veranlassen. 
Klimaschutz 
Maßnahmen zum Klimaschutz müssen entsprechend der E nergieeinspar- 
verordnung (EnEV) und den Anforderungen des EEWärme G in der jeweils 
gültigen Fassung nachgewiesen werden. 
Leitungsschutzmaßnahmen 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den te chnischen Richtlinien 
GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgung sleitungen aufwei- 
sen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind di e Ver- und Entsorgungslei- 
tungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die  Standorte der Bäume 
entsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nah bereich zu Versor- 
gungsleitungen sind mit dem Versorgungsträger abzustimmen. 
Das „Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Ausgabe 
2013 (FGSV 939) ist zu beachten. Es ist sicherzuste llen, dass durch die 
Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erwei terung der Telekom- 
munikationslinien der Telekom nicht behindert werden. 
Baumschutzsatzung 
Auf die Verpflichtung zur Einhaltung der städtischen Satzung zum Schutze des 
Baumbestandes vom 05.04.2004 wird hingewiesen. 
Artenempfehlung 
Alle neu anzupflanzenden Gehölze müssen in den Qual itäten den Bedingun- 
gen des 'Bund deutscher Baumschulen (BdB) e.V.' entsprechen. 
Folgende Baumarten sollen bevorzugt zur Anwendung kommen: 
Aesculus carnea i.S. (Scharlach-Rosskastanie) 
Carpinus betulus (Hainbuche) 
Prunus padus ‚Tiefurt‘ (Trauben-Kirsche ‚Tiefurt‘) 
Prunus sargentii (Berg-Kirsche) 
Prunus subhirtella (Winter-Kirsche) 
Tilia tomentosa i.S. (Silber-Linde) 
Folgende Straucharten sollen bevorzugt zur Anwendung kommen: 
Acer campestre (Feld-Ahorn) 
Carpinus betulus (Hainbuche) 
Cornus mas (Kornelkirsche) 
Corylus avellana (Waldhasel) 
Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen) 
Ligustrum vulgare (Gemeiner Liguster) 
Rosa canina (Hunds-Rose) 
Folgende Kletterpflanzen sollen bevorzugt zur Anwendung kommen: 
Clematis vitalba i.S. (Gemeine Waldrebe) 
Lonicera caprifolium i.S. (Geißblatt) 
Rosa ‚Pink Robin‘ (Strauchrose ‚Pink Robin‘) 
Rosa ‚Rush‘ (Strauchrose ‚Rush‘) 
Wisteria i.S. (Blauregen) 
(i.S. = in Sorten) 
Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sowie Rodungen und Fällungen 
von Gehölzbeständen 
Zur Vermeidung der Vernichtung, Beschädigung oder G efährdung besonders 
geschützter und bestimmter anderer Tierarten im Sin ne des § 7 BNatSchG 
dürfen Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sowie Rodungen und Fällungen 
von Gehölzbeständen (vorbehaltlich eventuell zusätzlich erforderlicher Fällge- 
nehmigungen) nur außerhalb der Vegetationszeit, d. h. nur in der Zeit vom 
01.10. bis 28.02. vorgenommen werden. 
Außerhalb des o.g. Zeitraums ist eine weitere arten schutzrechtliche Beurtei- 
lung erforderlich; insbesondere ist sicherzustellen, dass keine Vögel in betroffe- 
nen Gehölzen bzw. Bäumen brüten. 
Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berühr t, ist eine Befreiung 
nach § 67 BNatSchG bei der zuständigen Naturschutzbehörde zu beantragen. 
Schutz von Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz 
Die Kompensation der nach Vermeidung und Minimierun g verbleibenden Ein- 
griffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild  wird durch geeignete 
Maßnahmen hergestellt. 
Die Artenschutzbestimmungen der §§ 19 und 44 BNatSchG sind zu beachten. 
Es ist eine zügige Durchführung der Maßnahmen anzus treben, so dass auf- 
grund temporärer Beeinträchtigungen keine dauerhaften „Vertreibungseffekte“ 
entstehen. 
Schutz vor Vogelschlag 
Großflächige transparente Glasflächen, die Verwendu ng von stark reflektie- 
renden Glastypen und transparente Brüstungen, usw. stellen eine erhebliche, 
potentielle Gefahr für Vögel dar. Durch die Transpa renz bzw. den Spiegelef- 
fekt nehmen Vögel das Hindernis nicht wahr und kollidieren damit. 
Es sind nach dem jeweiligen Stand der Technik geeig nete Maßnahmen (z. B. 
kleinteilige Untergliederung der Flächen, Einarbeit ung oder Anbringung von 
Streifen oder Mustern, Verwendung von halbtranspare ntem Glas) zu treffen, 
um die Gefahr von Vogelschlag zu vermeiden. Fachlic he Beratungen werden 
von den Vogelschutzwarten angeboten. Das gehäufte Auftreten von durch die 
Kollision mit Glasscheiben u. ä. getöteten Vögeln stellt einen artenschutzrecht- 
lichen Verbotstatbestand dar. 
Straßenverkehrsflächen 
Die in Ziff. I. 6. festgesetzten und im Plan eingezeichneten Straßenverkehrs- 
flächen sind ohne die genaue Lage von Fahrrad- und Gehwegen sowie öffent- 
lichen Stellplätzen dargestellt. 
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist der Vorhaben- und Er- 
schließungsplan des Büros Plan B Architekten & Ingenieure vom 02.10. 2019. 
Öffentliche Verkehrsflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Straßenverkehrsflächen 
Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die 
Verkehrsflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Es sind ausschließlich die durch Planzeichen gekennzeichneten Ein- und 
Ausfahrten zulässig: 
Ein- und Ausfahrtsbereich Anlieferungszone 
Ein- und Ausfahrtsbereich Tiefgarage 
Bereich ohne Ein- und Ausfahrt 
Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung 
von Boden, Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
Niederschlagswasserversickerung 
Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser ist durch die exten- 
sive Dachbegrünung und eine Versickerungsrigole zur  Versickerung zu brin- 
gen. 
Private Erschließungsflächen und sonstige befestigte Grundstücksfreiflächen 
sind so herzustellen, dass anfallendes Regenwasser versickern kann (Versi- 
ckerungsfähigkeit). Dabei sind wassergebundene Decken, Pflaster mit breiten 
Fugen bzw. versickerungsfähiges Pflaster zu verwenden. 
Erschließungsflächen mit einer hohen verkehrlichen Belastung vor dem 
Gebäude entlang der Frankfurter Landstraße und den damit einhergehen- 
den Anforderungen an den Unterbau sind von dieser V ersickerungsfähigkeit 
ausgenommen. 
Artenschutz 
Rückbauarbeiten und Gebäudeabrisse sind nur zulässig, nachdem die Gebäu- 
de innen und außen durch fachlich geeignetes Personal unter artenschutzrecht- 
lichen Gesichtspunkten untersucht wurden. Des Weiteren sind die Hinweise 
Ziff. IV. 12. zu beachten. 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen von nachtakti ven Insektenarten sind 
für die Außenbeleuchtung ausschließlich nach unten abstrahlende Natrium- 
dampf-Niederdrucklampen oder LED-Leuchtmittel mit m aximal 3.000 Kelvin 
Farbtemperatur, Richtcharakteristik und unter Verwendung vollständig gekap- 
selter Lampengehäuse zulässig. 
An transparenten oder spiegelnden Glasflächen ab einer Größe von 5 m² sind 
Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag zu treffen. 
Zur Erhaltung der Biodiversität sind Nisthilfen für gebäudebrütende Vogelarten 
und Fledermäuse anzubringen. 
Flächen zum Anpflanzen sowie Bindungen für die Erhaltung von 
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr 25 a und 25 b BauGB) 
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 
Die festgesetzten Flächen sind mit Rasen, Bäumen und Sträuchern gemäß 
Artenempfehlung (Ziff. IV. 11.) anzulegen und zu unterhalten. 
Neu zu pflanzende Bäume 
Alle neu anzupflanzenden Bäume sind standortgerecht  und vorzugsweise 
heimisch auszuwählen (gemäß Ziff. IV. 11.). Bäume i m und angrenzend 
an den Straßenraum sind entsprechend der GALK-Straß enbaumliste (Deut- 
sche Gartenamtsleiter-Konferenz e.V.; Arbeitskreis Stadtbäume) in der je- 
weils aktuellen Fassung zu pflanzen und zu erhalten . 
Die festgesetzten anzupflanzenden Bäume sind als ho chstämmige Bäume 
1. Ordnung mit einem Stammumfang von mindestens StU 18-20 zu pflanzen, 
dauerhaft zu erhalten und bei Verlust gleichwertig zu ersetzen. Die Pflanzung 
erfolgt nach den „Standards für Baumpflanzungen in Darmstadt“. 
Für anzupflanzende Bäume außerhalb der Flächen zum Anpflanzen sind Baum- 
scheiben von je mindestens 6 m² Größe vorzuhalten. 
Von den festgesetzten Pflanzstandorten mit den dazugehörigen Baumschei- 
ben kann bis maximal 5 m abgewichen werden. Entlang  der Frankfurter 
Landstraße sind Bäume von gleicher Art wie die Bestandsbäume anzupflan- 
zen. 
Fassadenbegrünung zugunsten des örtlichen Klimas 
In den zeichnerisch festgesetzten Bereichen sind Ge bäudefassaden dauer- 
haft mit rankenden oder klimmenden Pflanzen zu begrünen (gemäß Arten emp- 
fehlung Ziff. IV. 11.). Es sind mindestens 73 lfd. Meter Wandlänge zu begrü- 
nen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro Meter Wand länge. Die Herstellung 
und Unterhaltung erfolgt gemäß der „Richtlinien für Planung, Bau und Instand- 
haltung von Fassadenbegrünungen“ der „Forschungsgesellschaft Landschafts- 
entwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL)“ in der aktuellen Fassung (Fassaden- 
begrünungsrichtlinien). 
Erhaltung und Baumschutz von Einzelbäumen 
Die zu erhaltende Linde ist dauerhaft gegen jede Beeinträchtigung zu und bei 
Verlust durch Bäume 1. Ordnung gemäß Ziff. I. 9.2 zu ersetzen. 
Während Bauarbeiten sind Bäume vor Beschädigungen von Stamm und 
Wurzelraum durch Sicherungsmaßnahmen gemäß RAS-LP 4 und DIN 18920 
zu schützen. 
Dachbegrünung 
Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dac hneigung bis zu 5° und 
einer zusammenhängenden Fläche von mindestens 10 m²  sind extensiv mit 
gebietsheimischem Saatgut einzusäen. Die Vegetationstragschicht muss eine 
Mächtigkeit von mindestens 12 cm aufweisen. Die Beg rünung ist mit einer 
flächendeckenden Gras-Kraut-Vegetation herzustellen  und dauerhaft zu un- 
terhalten. Die Herstellung und Unterhaltung erfolgt gemäß der „Richtlinien für 
Planung, Bau und Instandhaltung von Dachbegrünungen“ der „Forschungsge- 
sellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL)“ in der aktuellen 
Fassung (Dachbegrünungsrichtlinien). 
Grundstücksbegrünung 
Die nicht überbaubaren bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4  BauNVO nutzbaren 
Grundstücksflächen sind zu begrünen, gärtnerisch an zulegen und dauerhaft 
zu pflegen. Der flächige Einbau von Schotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder Kies- 
flächen bzw. lose Material- und Steinschüttungen sind nicht zulässig. Unzuläs- 
sig ist auch der Einbau von Folien zur Aufwuchsverdämmung. 
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Tiefgaragen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB i.V.m. §§12 und 14 BauNVO) 
Tiefgaragen 
Die Tiefgarage ist ausschließlich in der überbaubaren Grundstücksfläche sowie 
in der hierfür festgesetzten Fläche „TG“ zulässig. 
Garagen, Stellplätze und Carports 
Oberirdische Garagen, Stellplätze und Carports sind im gesamten Geltungsbe- 
reich unzulässig. 
Nebenanlagen 
Fahrradabstellanlagen sind ausschließlich in der überbaubaren Grundstücks- 
fläche sowie in der hierfür festgesetzten Fläche „FA“ zulässig. 
Dauerhafte Müllstellflächen sind ausschließlich in der überbaubaren Grund- 
stücksfläche sowie in der hierfür festgesetzten Fläche „M“ zulässig. 
Ein Spielplatz ist ausschließlich in der hierfür festgesetzten Fläche „S“ zulässig. 
Eine Rigole ist ausschließlich in der hierfür festgesetzten Fläche „R“ zulässig. 
Weitere Nebenanlagen sind nicht zulässig. 
Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
Gewerbelärm 
Die Öffnungszeiten des Lebensmittelmarktes dürfen z um Schutz der nächtli- 
chen Ruhezeiten die angegebenen Zeiten von 06:15 Uh r bis 21:45 Uhr nicht 
überschreiten. 
Der Andienungsbereich ist geschlossen auszuführen. Sämtliche Verladetätig- 
keiten sowie der Betrieb des Schneckenverdichters sind ausschließlich bei ge- 
schlossenem Tor durchzuführen. Das Schalldämm-Maß des Tores muss min- 
destens Rw ≥ 24 dB betragen. 
Das Zufahrtstor zur Tiefgarage muss dem aktuellen Stand der Lärmminderungs- 
technik entsprechen. Demgemäß dürfen beim Öffnen und Schließen des Tores 
keine akustisch relevanten Geräusche entstehen. Zud em sind Abdeckungen 
von Regenrinnen der Tiefgaragenzufahrt lärmarm ausz ubilden. 
Auf dem Dach des Gebäudes mit Flachdach ist die Aufstellung kältetechnischer 
Anlagen zulässig, soweit diese insgesamt einen Schallleistungspegel von maxi- 
mal LWA ≤ 64 dB(A) aufweisen und durch deren Betrieb die gültigen Immissi- 
onsrichtwerte an den nächstgelegenen schutzbedürfti gen Nutzungen nicht 
überschritten werden. 
An der nordwestlichen Grundstücksgrenze ist eine Schallschutzwand mit einer 
Höhe von 1,0 m über Höhenbezugspunkt (Ziff. I. 4.5) zu erstellen. 
Lärmschutzvorkehrungen nach DIN 4109 
An den Fassaden der geplanten Gebäude sind aufgrund der Lärmimmissionen, 
hervorgerufen durch Verkehr- und Anlagegeräusche, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 
BauGB für Räume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Perso- 
nen dienen, bauliche Vorkehrungen zum Lärmschutz zu  treffen. 
Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist  nachzuweisen, dass 
die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Auße nbauteile auf Grund- 
lage der in der Begründung (Kapitel 7.9) dargestell ten maßgeblichen Außen- 
lärmpegel unter Berücksichtigung der DIN 4109 eingehalen werden. 
Lärmschutzvorkehrungen nach 2. FlugLSV 
Gemäß 2. FlugLSV, § 3 Abs.6, sind schallgedämmte Belüftungseinrichtungen 
in Schlaf- und Kinderzimmern vorzusehen. 
Flächen für bauliche oder sonstige technische Maßnahmen für die Erzeu- 
gung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneu- 
erbaren Energien oder Kraft-Wärme-Koppelung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB) 
Auf mindestens 20 % der Dachflächen mit Dachbegrünung sind Photovoltaik- 
anlagen vorzusehen. Diese Anlagen sind auf den Flachdächern nur aufgestän- 
dert, d.h. in Verbindung mit der Dachbegrünung, zulässig (vgl. auch Ziff. I. 9.5). 
Sie müssen einen Abstand von mindestens 1,0 m zur nächstgelegenen Außen- 
wand bzw. Attika einhalten. 
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 
(§ 9 Abs. 7 BauGB) 
Nachrichtliche Übernahmen 
Denkmalgeschützte Nachbarbebauung außerhalb des Gel tungsberei- 
ches 
Grundwasserpegel (GWP 028) 
7. 
10. 
9.1 
10.1 
Die Dezernentin 
Darmstadt, den _________ Stadtplanungsamt 
Jochen Krehbiehl 
6. 
7. 
10. 
11. 
13. 
9. 
III. 
1. 
TEXTLICHE   FESTSETZUNGEN 
Planungsrechtliche Festsetzungen 
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) i.V.m. der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) 
und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58) 
werden festgesetzt: 
Bedingte Festsetzung nach § 12 Abs. 3a BauGB (i.V.m. § 9 Abs. 2 
BauGB) 
Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, 
zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu 
diesem Bebauungsplan verpflichtet hat. 
Art der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 12 BauGB) 
Im Erdgeschoss ist ein großflächiger Lebensmittelmarkt mit max. 1.050 m² Ver- 
kaufsfläche sowie eine Wohneinheit zulässig. 
Im Zwischengeschoss sind nur Personalräume des Lebensmittelmarktes zuläs- 
sig. In den beiden Obergeschossen ist ausschließlic h Wohnnutzung zulässig. 
Werbeanlagen zur Fremdwerbung sind unzulässig. 
Flächen für die soziale Wohnraumförderung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB) 
Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsp lanes sind acht 
Wohnungen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung 
bzw. für Haushalte mit mittleren Einkommen gefördert werden könnten. 
Maß der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau ungsplanes gelten 
folgende Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung. 
Grundflächenzahl (GRZ): 
Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen und Stell- 
plätzen mit ihren Zufahrten, zulässigen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO 
und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Bau- 
grundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer G RZ von 0,9 (GRZ II) über- 
schritten werden. 
Geschossflächenzahl (GFZ): 
Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist di e jeweils durch Planein- 
trag bestimmte maximale Gebäudehöhe (GH) sowie die maximale Traufwand- 
höhe (TH) jeweils in Meter über Höhenbezugspunkt zulässig. 
Der Höhenbezugspunkt wird mit 128,4 m über NHN festgesetzt. 
Auf festgesetzten Flachdächern (Ziff. III. 1.1.1) ist eine Überschreitung der zu- 
lässigen Gebäudehöhe (Ziff. I. 4.4) um maximal 2,0 m für notwendige unterge- 
ordnete gebäudetechnische Anlagen zulässig, wenn di ese mindestens 2,0 m 
von der Außenwand entfernt sind. Photovoltaikanlagen sind von dieser Festset- 
zung ausgenommen (Ziff. I. 12.). 
Auf festgesetzten Satteldächern (Ziff. III. 1.1.1) ist eine Überschreitung der zu- 
lässigen Gebäudehöhe (Ziff. I. 4.4) um maximal 0,5 m nur für deutlich unterge- 
ordnete gebäudetechnische Anlagen (z.B. Schornsteine) zulässig. 
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
Baulinie 
Baugrenze 
Die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen können d urch untergeordnete 
Bauteile wie Überdachungen um bis zu 1,0 m über- oder unterschritten werden, 
soweit nicht andere öffentlich-rechtliche Vorschriften dem entgegenstehen. 
I. 
3. 
4. 
5. 
2. 
1. 
6. 
8. 
9. 
9.2 
9.3 
9.4 
10.2 
10.3 
11.1 
8. 
2. 
11. 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 
bis 173 – ersetzt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches den 
Bebauungsplan A 7.1 – An der Reitbahn – in allen seinen Festsetzungen. 
FD 
SD 
FA 
M
Datengrundlage: Digitaler Datenbestand aus dem städt ischen Geoinformationssystem 
(Vermessungsamt Darmstadt) 
V. 
12. 
8.1 
8.2 
1. 
II. 
9.5 
D
5. 
9.6 
TG 
11.2 
7.1 
1.1 
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom  28.05.2018 (GVBl. I 
S. 198) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
Gestaltung baulicher Anlagen 
Dachgestaltung 
Dachform 
- Satteldach 
- Flachdach 
- Hauptfirstrichtung     
Dachneigung 
Bei den mit SD   gekennzeichneten Gebäudeteilen an der Darmstädter Straße 
ist eine Dachneigung von mindestens 35° und höchste ns 45° zulässig. Bei 
den mit SD   gekennzeichneten Gebäudeteilen an der Frankfurter Landstraße 
ist eine Dachneigung von mindestens 28° und höchstens 45° zulässig. Die mit 
FD gekennzeichneten Gebäude sind als Flachdach oder flach geneigtes Dach 
mit einer Dachneigung bis zu 5° auszubilden.  
Die Verwendung von glänzenden Materialien zur Dache indeckung ist unzu- 
lässig. 
Gestaltung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsanlagen 
Mülltonnen und -behälter sind in Schränken oder in geschlossenen Räumen 
unterzubringen bzw. als Gruppenanlagen im Freien du rch bauliche Maßnah- 
men der Sicht zu entziehen oder intensiv einzugrüne n. Die Einhausung ober- 
irdischer Fahrradstellplatzanlagen ist unzulässig. 
Gebäudefassaden 
Es dürfen nur helle Fassaden angelegt und helle Obe rflächen verwendet 
werden. 
Werbeanlagen 
Werbeanlagen sind nur am und unmittelbar vor dem Gebäudeteil an der Frank- 
furter Landstraße zulässig. 
Werbeanlagen sind nur für die am Ort Leistung erbringenden Betriebe und für 
Produkte, die im Markt vertrieben werden, zulässig.
Werbeanlagen sind bis zu einer maximalen Höhe von 5,6 m über Höhenbezugs- 
punkt (Ziff. I. 4.5) zulässig. 
Werbeanlagen mit grellem oder blinkendem Licht sowie Projektionen sind un- 
zulässig. 
Gestaltung baulicher Anlagen an der Darmstädter Straße 
Für die Gebäude und baulichen Anlagen an der Darmstädter Straße wird dar- 
über hinaus folgendes geregelt 
:
Dachgestaltung 
Dacheindeckung 
Bei den mit SD   gekennzeichneten Gebäudeteilen sind nur kleinteilige, matte 
Dacheindeckungen in naturroten sowie in warmen braunen Tönen zulässig. 
Dachaufbauten und Dacheinschnitte 
Der Abstand von Giebelwänden zu Dachgauben und Dach einschnitten muss 
mindestens 1,6 m betragen. 
Dacheinschnitte zur Darmstädter Straße sind unzulässig. 
Der Traufüberstand muss an allen Seiten mindestens 30 cm und darf höchs- 
tens 50 cm betragen. Gesimskästen sind nicht zuläss ig. 
Gebäudefassaden 
Die Fassaden sind in Putz, weiß oder erdfarben abgetönt, auszuführen. 
Die Verwendung von glänzenden Baumaterialien ist unzulässig. 
Einfriedungen sind zulässig in Form von: 
- verputzten Mauern, weiß oder erdfarben abgetönt 
- Mauern, aus Bruchstein 
- geschlossenen Holzzäunen 
- Hecken mit zurückgestellten, offenen Zäunen aus Metall oder Holz 
Einfriedungen sind in einer Höhe zwischen 1,6 m und 2,0 m herzustellen. 
1.1.1 
1.1.2 
1.2 
1.3 
2.1 
2.1.1 
2.1.2 
2.1.3 
2.2 
IV. 
1. 
2. 
3. 
4. 
2.1 
2.2 
4.3 
4.4 
4.5 
4.1 
4.2 
5.1 
GFZ 
GRZ 0,75 
A
B
B
5.2 
R
4.6 
Quelle: Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation (Topographische Karte) 
2. 
7.2 
7.3 
2.3 
1.4 
1.1.3 
Plangebiet 
8.2.1 
8.2.2 
8.2.3 
8.2.4 
S
8.1.1 
8.1.2 
8.1.3 
1,3 
5.3 
4.7 
11.3 
12. 
13. 
14. 
z.B. 
15. 
GH 13,6 m 
TH 9,75 m z.B.

Punkt 23: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2019/0322) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimmen: SPD, AfD, Die Linke. und FDP

Punkt 31: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2019/0322) 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: SPD, Die Linke., FDP, AfD und 2 Stimmen aus UWIGA

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt  
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 29.03.2018: 
 
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen keine Bedenken gegen die Bau-
leitplanung. Ziel ist die Errichtung eines Wohn - und Geschäftshauses mit 
einem Discounter mit ca. 1.068  qm Verkaufsfläche im Erdgeschoss und 
Wohnnutzung auf ca. 983 qm im Obergeschoss. 
 
Der fragliche Bereich ist im Regionalplan Südhessen/Regionalen Fläche n-
nutzungsplan -RPS/RegFNP- 2010 zum einen als „Vorranggebiet Siedlung, 
Bestand“ und zum anderen als „Siedlungsbeschränkungsgebiet“ festgelegt. 
 
Die konzipierte Planung ist an die regionalplan erischen Vorgaben ang e-
passt. Sie entspricht insbesondere dem für ein „Vorranggebiet Siedlung“ 
vorgesehenen Nutzungskatalog (Z3.4.1−3 RPS/RegFNP 2010). Das in 
Z3.4.4-1 RPS/RegFNP 2010 verankerte Verbot der Ausweisung neuer 
Wohnbauflächen innerhalb von Siedl ungsbeschränkungsgebieten findet 
hier keine Anwendung, da die Planfläche A  43 lediglich einen Teilbereich 
des Bebauungsplans A 7.1 aus dem Jahre 1983 überplant, in dem der fra g-
liche Bereich bereits als besonderes Wohngebiet ausgewiesen war. Der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan A  43 weist insofern keine neuen und – 
wie Ziffer 4, S. 5 der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen ist - 
auch kein „Mehr“ an Wohnbauflächen aus. 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 
Aus naturschutzfachlicher Sicht wird festgestellt, dass im Geltungsb e-
reich des o.g. Verfahrens keine Natur - oder Landschaftsschutzgebiete li e-
gen. 
 
Bezüglich weiterer zu vertretender naturschutzfachlicher Belange wird auf 
die Stellungnahme der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde verwi e-
sen. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
  
Anlage 1

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Von der Bergbehörde wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die Ste l-
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden: 
 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung:  Regionalplan Südhessen/Regionaler 
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des 
HLNUG; 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe:  vorliegende 
und genehmigte Betriebspläne; 
Hinsichtlich des Altbergbaus: bei der Bergaufsicht digital und analog vorli e-
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informationen, Kurzübersichten 
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Bergbau. Die Recherche 
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans inve ntarisierten 
Beständen von Berechtsams - und Betriebsakten früherer Bergbaubetriebe 
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des Altbergbaus auf einer unvol l-
ständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung g e-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsfl ä-
chen betroffen. 
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehe n-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung. 
Gefährdungspotential aus früheren bergbaulichen Tätigkeiten:  Im Plang e-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen. 
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte en t-
gegen. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
Vom Kampfmittelräumdienst wird mitgeteilt, dass sich das im Lageplan 
näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet.  
Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grun d-
sätzlich ausgegangen werden. 
 
In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bode n-
eingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 5 Metern durc h-
geführt wurden, sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens wird eine Kampfmittelüberpr ü-
fung nach neuestem Stand der Technik gemäß den Angaben des Kamp f-
mittelräumdienstes erfolgen. Ein entsprechender Hinweis wird auch im 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf unter Ziffer IV. 7. formuliert. Im 
Durchführungsvertrag wird der Vorhabenträger zur Kampfmittelsondierung 
und ggf. -räumung verpflichtet.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 3 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüf ung (Sondieren 
auf Kampfmittel) vor Beginn der geplanten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten 
und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in einer 
Tiefe von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreife n-
de Maßnahmen stattfinden. Hierbe i soll grundsätzlich eine EDV -gestützte 
Datenaufnahme erfolgen. 
 
Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Ve r-
siegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Siche r-
heitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifenden 
Bauarbeiten erforderlich. 
 
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau 
(Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der 
Verbauachse abzusichern. Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, 
sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondierung begleitet we r-
den. 
 
Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die 
Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik 
durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist e in Lageplan beizufügen, auf 
dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das ve r-
wendete Detektionsverfahren anzugeben. Für die Dokumentation der  
Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen wurde das 
Datenmodul KMIS -R entwickelt.  Wir bitten Sie, bei der Beauftragung des 
Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. 
 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen 
örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. 
 
Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des L a-
geplans und der KMIS -R-Datei, welche Sie durch die von Ihnen beau f-
tragte Fachfirma erhalten. 
 
Das Datenmodul KMIS -R können Sie kostenlos von der nachstehenden 
Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden: 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 4 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst) 
Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenl a-
gern) sind vom Antragstelle r/Antragstellerin, Interessenten/Interessentin 
oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Inve s-
tor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen 
selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. 
 
Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die 
örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt. 
 
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma bitte ich 
immer das Aktenzeichen I 18 KMRD – 6b 06/05 DA 1756 -2018 anzugeben 
und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen. 
 
Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die 
Kampfmittelräumung im Lande Hessen. (Merkblatt hier nicht abgedruckt) 
 
Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte 
ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unu m-
gänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rec h-
nungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. 
Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung. 
 
Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden.  
 
Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung - und die Vernichtung der 
gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst- 
weiterhin auf eigene Kosten übernehmen. 
 
Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt 
 
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden keine Einwendu n-
gen erhoben. 
Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
Das Planungsgebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplans Hessisches Ried. Im Einzelnen sind die Vorgaben des Grun d-
wasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried, mit Datum vom 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Ein entsprechender Hinweis auf den „Grundwasserbewirtschaftungsplan 
Hessisches Ried“ wurde unter Ziffer IV. 4 . in die textlichen Hinweise des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes aufgenommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 5 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
9. April 1999 festgestellt und veröffentlicht im Staatsanzeiger für das Land 
Hessen „21 / 1999 S. 1659“ in der Fassung vom 17. Juli 2006 veröffentlicht 
im Staatsanzeiger 31 / 2006 S. 1704, zu beachten. 
 
 
In dem Plangebiet ist mit sehr hohen Grundwasserständen  (Grundwas-
serflurabstände 1 -3 m, Quelle: Grundwasserflurabstandskarten des Hess i-
schen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie) zu rechnen. Zur 
Vermeidung von Setzrissschäden bzw. Vernässungsschäden sind in der 
Bauleitplanung grundsätzlich die minimalen und maximalen Grundwasse r-
flurabstände zu berücksichtigen. Für die Stadt Dar mstadt wurden Beme s-
sungsgrundwasserstände ermittelt. Diese sind im Rahmen der Planung zu 
berücksichtigen, um Vernässungsschäden zu vermeiden. Die Beme s-
sungsgrundwasserstände liegen der Stadt Darmstadt vor. 
 
Die erforderlichen baulichen Vorkehrungen – z.B. Vorgaben zur maximalen 
Einbindetiefe von Gebäuden oder spezielle Gründungsmaßnahmen – soll-
ten in dem Bebauungsplan festgesetzt werden, damit die ausgewiesene 
Nutzung ohne Gefahr der Vernässung realisierbar ist. 
Flächen mit sehr hohen Grundwasserständen (0 bis 3,00  m Flurabstand) 
sind gemäß §  9 Abs.  5 BauGB im Bebauungsplan als vernässungsg e-
fährdete Gebiete zu kennzeichnen. 
 
Bitte nehmen Sie die entsprechenden Festsetzungen sowie die Kennzeic h-
nung vor. Außerdem bitte ich Sie einen Hinweis bezüglich der Lage inner-
halb des Grundwasserbewirtschaftungsplans und der Bemessungsgrun d-
wasserstände in den Textteil des Bebauungsplans aufzunehmen. 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
Die der Stadt vorliegenden Bemessungsgrundwasserstände weisen für das 
Plangebiet einen Grundwasserflurabstand von 5,0 bis 7,5 m unter GOK 
(Geländeoberkante) aus. Auch das vom Vorhabenträger durchgeführte 
Bodengutachten hat durch Bohrungen Grundwasser flurabstände in 4,1 bis 
5,1 m unter Geländeoberkante ermittelt. Damit liegen keine sehr hohen 
Grundwasserstände im Plangebiet vor. Die Voraussetzungen für eine 
Kennzeichnung als „vernässungsgefährdetes Gebiet“ liegen damit nicht 
vor. 
 
Der Vorhabenträger sieht im  Hinblick auf den Bau einer Tiefgarage  vor, 
alle unter Gelände liegenden Bauteile wasserdicht auszuführen. 
 
In der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist auf das Umweltmerkmal 
Grundwasser angemessen einzugehen: Beschreibung und Bewertung des 
Bestands (z.B. Grundwasserflurabstände, Grundwasserneubildung, Ve r-
schmutzungsempfindlichkeit, Bedeutung des Grundwasservorkommens), 
Darstellung der bau-, anlage- und nutzungsbedingten Auswirkungen (quali-
tativ und quantitativ) der Planung auf das Grundwasser (z.B. V erminderung 
der Grundwasserneubildung, mögliche Stoffeinträge ins Grundwasser,  Ver-
sickerung von Niederschlagswasser), Beschreibung der Maßnahmen zur 
Vermeidung und Verminderung der Auswirkungen. 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Entsprechende Aussagen sind im Um weltbericht in Kap. 2a „Boden und 
Wasser“ enthalten.  
 
Bodenschutz 
 
Nachsorgender Bodenschutz: 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 6 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Aus der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt 
und Geologie ergeben sich für den Plangeltungsbereich keine Hinweise auf 
das Vorhandensein von Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), schädl i-
che Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden. Von meiner 
Seite bestehen somit nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bedenken 
gegen das o. a. Vorhaben.  
Der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Situation bekannt. Es wurden 
bereits Schritte eingeleitet, um der Aufgabe voraussichtlich im Jahr 2020 
nachzukommen. Die entsprechenden Mittel sollen in den Haushalt eing e-
stellt werden. 
 
 
Die Stadt Darmstadt ist ihren Pflichten zur Aktualisierung der bestehenden 
hessischen Altflächendatei bislang nicht ausreichend nachgekommen. 
Deshalb sind Aussagen zum nachsorgenden Bodenschutz nur eing e-
schränkt möglich. Gemäß §  8 Abs. 4 HAltBodSchG  sind die Stä d-
te/Gemeinden verpflichtet Erkenntnisse über Verdachtsflächen, Altflächen 
und Altstandorte dem Hessischen Landesamt für Naturschutz, Umwelt und 
Geologie (HLNUG) mitzuteilen. Zu diesem Zweck haben sie verfügbare 
Daten zu erheben, die Gewerbereg ister auszuwerten und bereits erhobene 
Daten fortzuschreiben. 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Situation bekannt. Es wurden 
bereits Schritte eingeleitet, um der Aufgabe voraussichtlich im Jahr 2020 
nachzukommen. Die entsprechenden Mittel sollen in den Haushalt eing e-
stellt werden. 
 
 
Ich bitte, folgenden Hinweis in die textlichen Festsetzungen zum Beba u-
ungsplan aufzunehmen: 
 
 Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist 
auf organoleptische Auffälligkeiten zu achten. Ergeben sich bei den 
Erdarbeiten Kenntnisse, die den Verdacht einer schädlichen Bodenve r-
änderung begründen, sind diese umgehend der zuständigen Behörde, 
dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz u nd 
Umwelt Darmstadt, Dezernat IV/Da 41.5, Bodenschutz, mitzuteilen. 
Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Altlastenfragen hinzuzuziehen. 
Schädliche Bodenveränderungen im Sinne des §  2 Abs.  3 Bundes -
Bodenschutzgesetz sind Beeinträchtigungen der Bodenfunkt ionen, die 
geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Beläst i-
gungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen. 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Ein entsprechender Hinweis zum Umgang mit schadstoffbedingten 
schädlichen Bodenveränderungen ist unter Ziffer IV. 6 . in den textlichen 
Hinweisen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes enthalten. 
 
Vorsorgender Bodenschutz: 
Die Aufstellung des Bebauungsplans folgt dem Gebot des sparsamen U m-
gangs mit Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung 
im Innenbereich entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutzung 
mobilisiert werden (Nachverdichtung). Hiermit wird ein Beitrag zur Redukt i-
on weiteren Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet. Daher wird der 
Bebauungsplan unter Gesichtspunkten des vorsorgenden Bodenschutzes 
ausdrücklich begrüßt. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 7 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Die Belange des Dezernates 41.5 sind in der Begründung zum Beba u-
ungsplanentwurf hinreichend berücksichtigt. 
 
Immissionsschutz 
 
Gegen die vorgelegte Planung bestehen aus immissionsschutzrechtlicher 
Sicht keine grundsätzlichen Bedenken. Die Erstellung einer schalltechn i-
schen Untersuchung ist im Laufe des Verfahrens geplant. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Für das Vorhaben wurden zwischenzeitlich zwei schalltechnische 
Untersuchungen erstellt, in denen sowohl die Immissionen aus dem Betrieb 
des Lebensmittelmarktes und der Tiefgarag e als auch die maßgeblichen 
Außenlärmpegel, denen das Vorhaben selbst ausgesetzt  ist, (u. a. durch 
Fluglärm) behandelt wurden.  Hierdurch ergibt sich das Erfordernis für 
passive Schallschutzmaßnahmen  für Aufenthaltsräume und Schlafräum e 
sowie schallgedämmte Lüftungseinrichtungen für Schlaf - und 
Kinderzimmer. Durch den Betrieb des Leben smittelmarktes und der 
Tiefgarage sind ebenfalls Schallschutzmaßnahmen zu treffen. So ist die 
Öffnungszeit des Lebensmittelmarktes auf 06:15 Uhr bis 21:45 Uhr 
begrenzt, die LKW-Andienung muss in einer Einhausung vollzogen werden , 
zusätzlich hierzu wird noc h eine 1 Meter hohe Schallschutzwand errichtet. 
Der genaue Zeitpunkt sowie die Anzahl der täglich durchgeführten LKW -
Andienungen werden im Durchführungsvertrag geregelt. Des Weiteren ist 
nur die Aufstellung von kältetechnischen Anlagen zulässig die einen 
Schallleistungspegel von 64 dB nicht überschreiten sowie  die Ausfertigung 
des Zufahrtstores zur Tiefgarage nach dem aktuellen Stand der 
Lärmminderungstechnik. 
 
Aus Sicht der Fachdezernate Oberflächengewässer und Abwasser  werden 
keine Bedenken und Anmerkungen gegen den Bebauungsplanentwurf vo r-
gebracht. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
1.2 Polizeipräsidium Südhessen, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt  
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 28.03.2018: 
 
Aus verkehrspolizeilicher Sicht haben wir einige Bedenken zur Verkehr s-
abwicklung, die wir frühzeitig anmerken wollen. 
 
Die Rückwärtsandienung der Laderampe über den Gehweg, der an dieser 
Stelle auch regelmäßig von Radfahrern genutzt wird, sehen wir kritisch. D er 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen, führ ten aber nicht zu 
einer Änderung der Planung. 
Nach mehreren Abstimmungen mit den zuständigen Behörden und dem 
Straßenbahnbetreiber bestehen zur vorgesehenen Andienung des Nahve r-
sorgungsmarktes keine Bedenken, da die Anlieferung  nur einen kurzen

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 8 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Schleppkurvennachweis zeigt bereits jetzt, dass die Andienungsfahrzeuge, 
oft Sattelzüge, die gesamte Fahrbahnbreite der Frankfurter Landstraße 
benötigen. Die Frankfurter Landstraße ist sowohl von Straßenbahn - als 
auch von Buslinienverkehr frequentiert. Durch die Andienung des Discou n-
ters bzw. die Rangiermanöver der Andienungsfahrzeuge sollte es weder zu 
Behinderung, noch zu Rückstau auf der Frankfurter Landstraße kommen. 
Gefährdungen schwächerer Verkehrsteilnehmer müssen vermieden we r-
den. Dem einzelnen L KW-Fahrer sollten die Gefahren, die sich durch das 
Rückwärtsfahren über den Gehweg mit Fuß - und Radverkehr ergeben, 
nicht zugemutet werden. Hier bedarf es in der Ausführungsplanung unb e-
dingt weiterer Maßnahmen zum Schutz der schwächeren Verkehrsteilne h-
mer. 
Zeitraum beansprucht.  
Die täglich zweimalige Anlieferung findet  außerhalb der Schulwegzeiten 
und in Zeiträumen statt, in denen nur ein geringer Fußgängerverkehr zu 
erwarten ist, somit bedarf es keiner weiteren regulierenden Maßnahmen im 
Straßenraum. Es wird auf dem Gehweg ein Warnschild angebracht; dies 
wird im Durchführungsvertrag geregelt. 
Auch bezüglich des Fahrradverkehrs bestehen keine Bedenken, da hier 
mittelfristig die Straße „Im Erlich“ zur Fahrradstraß e umgewidmet werden 
soll, was den Fahrraddurchgangsverkehr auf der Frankfurter Landstraße 
reduzieren wird. 
 
Die Tiefgarage hat nach derzeitigem Planungsstand nur eine knappe A n-
zahl von Parkflächen für den Kundenverkehr, wodurch sich der Parkdruck 
im nahe n Umkreis erhöhen wird. Die Tiefgaragenausfahrt soll im Bereich 
der Darmstädter Straße sein. Diese Straße ist sehr schmal. Gehwege sind 
nur teilweise vorhanden und ebenfalls sehr schmal. Es herrscht dort bereits 
hoher Parkdruck. Im Bereich der Tiefgaragenau sfahrt werden Sperrfl ä-
chenmarkierungen (Sichtdreieck) nötig sein, wodurch weitere Parkplätze in 
der Darmstädter Straße entfallen. Durch den zusätzlichen Einkaufs - und 
Wohnverkehr wird eine verkehrssichere Abwicklung in der Darmstädter 
Straße nicht mehr mög lich sein, so dass frühzeitig die Errichtung einer Ei n-
bahnstraßenregelung geprüft werden sollte. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Die Tiefgarage ist ausreichend dimensioniert und entspricht den Anford e-
rungen für einen Nahversorgungsmarkt innerhal b des zentralen Bereichs 
von Arheilgen. Nach der aktuellen Stellplatzsatzung sind 17 Pkw -Stellplätze 
für den Nahversorger notwendig (nach Anlage 1 Ziff.  3.1 der Stellplatzsa t-
zung sind 0,8 Pkw -Stellplätze je 50  m2 Verkaufsnutzfläche notwendig). Für 
Kunden des ALDI -Marktes werden 32 Stellplätze mit einer Regelbreite ab 
2,6 m vorgesehen. Die Tiefgarage geht mit dieser Anzahl an Stellplätzen 
über die Anforderungen der aktuellen Stellplatzsatzung hinaus. Für das 
Vorhaben besteht außerdem eine sehr gute ÖPNV -Anbindung, somit wird 
ein großer Teil der Kundschaft keinen Parkplatz benötigen. Mit einem 
übermäßigen Parkdruck ist deshalb nicht zu rechnen.  Im Vorhaben - und 
Erschließungsplan ist gegenüber den Darstellungen aus der frühzeitigen 
Beteiligung keine Tiefgaragenausfahrt zur Darmstädter Straße mehr vorg e-
sehen. Die Zu - und Abfahrt zur Tiefgarage erfolgt ausschließlich von der 
Frankfurter Landstraße. Dies berücksichtigt auch der zur Offenlage vorli e-
gende vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf. 
Die in der Tiefgarage vorgesehene Stellplatz anzahl für den Nahverso r-
gungsmarkt wird im Hinblick auf die hervorragende Anbindung des Vorha-
bens an den ÖPNV als ausreichend angesehen.  
1.3 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenArchäologie, 
Ida-Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt  
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 22.03.2018:

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 9 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
im Geltungsbereich des B -Plans bzw. dessen direkten Umfeld liegt ein B o-
dendenkmal (Arheilgen 5: mittelalterliche Ortskernbebauung), das nach der 
Vorgabe des hessischen Denkmalschutzgesetzes geschützt ist. 
 
Die vorliegende Planung wird vom Landesamt für Denkmalpflege, hesse n-
Archäologie, im derzeitigen Stadium abgelehnt, da nicht sichergestellt ist, 
dass die öffentlichen Belange des Bodendenkmalschutzes und der Bode n-
denkmalpflege ( § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) hinreichend berücksichtigt we r-
den. Es ist daher damit zu rechnen, dass durch die Bebauung Kulturden k-
mäler im Sinne von § 2 Abs. 2 (Bodendenkmäler) HDSchG zerstört werden. 
Um Qualität und Quantität der archäologischen Befunde zu überp rüfen und 
um später zu fundierten Stellungnahmen im Rahmen von bauordnung s-
rechtlichen oder denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren ( § 18 
HDSchG) zu gelangen, ist als Ergänzung zu einem Bebauungsplan ein 
archäologisches Gutachten, d. h. eine vorberei tende Untersuchung gemäß 
§ 20 Abs.  1 Satz  2 HDSchG erforderlich, deren Kosten vom Plangeber  in 
dessen Eigenschaft als Verursacher zu tragen sind. 
 
Den Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkma l-
pflege kann vorliegend wie folgt ausreichend Rechnu ng getragen 
werden: 
 
Anstelle einer vorbereitenden Untersuchung/Ausgrabung ist während des 
Abrisses des Baubestandes bzw. Oberbodenabtrages für den Bereich des 
Bodeneingriffes eine Baubegleitung durch eine in Hessen zugelassene 
archäologische Fachfirma durchzuführen. 
 
Voraussetzung ist, dass der Oberboden mit einer ungezahnten Bagge r-
schaufel abgezogen wird und bei Auftreten von archäologischen Resten 
dem beauftragten Grabungsunternehmen genügend Zeit eingeräumt wird, 
diese zu dokumentieren und zu bergen. 
 
Wie auch bei der Voruntersuchung bis zur Totalausgrabung sind gemäß 
§ 18 Abs. 5 HDSchG die Kosten vom Plangeber in seiner Eigenschaft als 
Verursacher zu tragen. 
 
Hinweis: Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Es wird mit Beginn der Bauarbeiten auf dem Gelände eine archäologische 
Baubegleitung erfolgen. Dies wird im Durchführungsvertrag geregelt.  
In der Planzeichnung ist unter Ziffer IV. 3. bereits auf die Meldepflicht bei 
Fund von Bodendenkmälern hingewiesen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 10 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
öffentlichen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodenden k-
malpflege. Eine gesonderte  Stellungnahme zu den Belangen des Ba u-
denkmalschutzes und der Baudenkmalpflege  behält sich die Denkmalfac h-
behörde vor. 
1.4 HEAG mobilo, Klappacher Straße 172, 64285 Darmstadt  
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 16.03.2018: 
 
Bezüglich lhrer Anfrage vom 08. März 2018 teilen wir lhnen mit, dass im 
Straßenbereich unsere Straßenbahntrasse verl äuft. Unsere Belange sind 
daher von lhrer Planung berührt. 
 
ln diesem Zusammenhang verweisen wir auch auf unsere Dienstanweisung 
zur Unfallverhütung bei Arbeiten im Bereich von Gleisen. Diese finden Sie 
zum Download auf unserer Homepage unter dem Link: 
https://www.heagmobilo.de/de/baustellen 
 
Die Details sind rechtzeitig vor Baubeginn mit uns abzustimmen. Erfa h-
rungsgemäß ist hier ein Vorlauf von mehreren Monaten zu berücksichtigen, 
da in der Regel sta tische Belange und Fragen zur Standsicherheit unserer 
Betriebsanlagen geprüft werden müssen und gegebenenfalls behördliche 
Zustimmungen erforderlich sind. 
 
Der Baubeginn ist bei den Kollegen der Baustellenkoordination unter der  
Emailadresse baustellenkoordination@heagmobilo.de anzuzeigen. 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 
1.5 Wasserverband Schwarzbach-Ried, Postfach 1751, 64507 Groß-Gerau  
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 12.03.2018: 
 
Gegen den oben genannten Bebauungsplan bestehen unsererseits keine 
Einwände. 
 
Wir bitten Sie aber, in der weiteren Planung dafür Sorge zu tragen, dass 
anfallendes Niederschlagswasser weitestgehend einer Versickerung zug e-
führt wird. 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.  
Es ist eine Versi ckerung des anfallenden Niederschlagswassers auf dem 
Vorhabengrundstück mittels einer Speicherblockrigole vorgesehen. Die 
Einzelheiten werden im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger 
verbindlich geregelt.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 11 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 04.04.2018: 
 
Ländlicher Raum 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden Belange der 
Landwirtschaft /  Feldflur bestehen gegen o.g. Planung keine grundlege n-
den Bedenken. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
1.6 Der Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, 
64276 Darmstadt  
 
 
Sollte sich im Laufe des Verfahrens die Notwendigkeit von naturschut z-
rechtlichen Kompensationsmaßnahmen auf landwirtschaftlichen Flächen 
ergeben, bitten wir zu gewährleisten, dass diese mit dem örtlichen Vertreter 
der Landwirtschaft (Ortslandwirt) und ggf. dem Bewirtschafter der Fläche 
gemäß § 15 Abs. 2 des Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege 
(Bundesnaturschutzgesetz) abgestimmt werden und dass die Maßnahmen 
analog zu den Vorgaben von  § 2 Abs. 3 Satz 1 der Kompensationsveror d-
nung (Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, 
Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ausgleichsabg a-
ben vom 01. September 2005) entwickelt und umgesetzt werden. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Die durchgeführte Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung hat gezeigt, dass kein 
Erfordernis für externe Kompensationsmaßnahmen besteht.  
 
 
Polizeipräsidium Darmstadt 
 
Die Stellungnahme ist hier nicht abgedruckt , da sie identisch mit der Stel-
lungnahme Punkt 1.2 ist. 
 
1.7 Deutsche Telekom Technik GmbH,  
Poststraße 20-28, 55545 Bad Kreuznach  
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 05.04.2018: 
 
die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als 
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat 
die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Pla n-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderl i-
chen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 12 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
folgt Stellung: 
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die 
aus beigefügtem Plan ersichtlich sind. 
 
Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung d es B e-
bauungsplans so gering wie möglich gehalten werden. 
 
Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen: 
 
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufz u-
nehmen: 
 
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen 
mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,3  m für die Unterbringung 
der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Die öffentlichen Verkehrsflächen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
entwurf sind so gestaltet, dass eine unterirdische Unterbringung von Tele-
kommunikationslinien bereits erfolgt ist und auch weiterhin erfolgen kann. 
 
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Bau m-
standorte und unterirdische Ver - und Entsorgungsanlagen“ der Fo r-
schungsgesellschaft für Straßen - und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; si e-
he insbesondere Abschnitt 3, zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass 
durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der 
Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden. 
Zur Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist 
die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und auße r-
halb des Plangebiets erforderlich. 
 
Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder 
Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich folgender Straßen stattfi n-
den werden. 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Ein entsprechender Hinweis wurde unter Ziffer IV. 9. im vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanentwurf mit aufgenommen. 
 
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die 
Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen 
Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn un d Ablauf der Erschli e-
ßungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom 
Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie 
möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen' Gründen eine 
Versorgung des Neubaugebietes mit Telekommunikationsinfrastruktur in 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
Der Umfang des Vorhabens lässt eine koordinierte Erschließung zu, so

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Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 13 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
unterirdischer Bauweise nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinie r-
ten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit möglich 
ist. 
dass weiterhin eine unterirdische Versorgung sichergestellt ist. 
 
Wir bitten daher sicherzustellen, dass 
 
• für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsg e-
biet die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der kün f-
tig gewidmeten Verkehrswege möglich ist, 
 
• entsprechend § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB folgende Flächen als mit einem 
Leitungsrecht zu belasten festgesetzt werden und im zweiten Schritt 
eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten 
der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, mit folgendem Wortlaut 
eingetragen wird: 
"Beschränkte persönliche Dienstbarkeit f ür die Telekom Deutschland 
GmbH, Bonn, bestehend in dem Recht auf Errichtung, Betrieb, Änd e-
rung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, verbunden mit 
einer Nutzungsbeschränkung." 
• der Erschließungsträger verpflichtet wird, in Abstimmung mit uns im 
erforderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen 
Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen 
und diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit 
zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH, Sitz Bonn, im  Grundbuch 
kostenlos zu sichern, 
 
• eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der 
Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine K o-
ordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau 
durch den Erschließungsträger erfolgt, 
 
• die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der TK-Infrastruktur in 
Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden. 
 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Das Vorhabengrundstück befindet sich zwischen zwei bestehenden Ver-
kehrswegen. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf wer-
den keine neuen Verkehrswege festgesetzt. Die bestehenden Verkehrswe-
ge sind bereits gewidmet und hergestellt. Aus diesem Grund sind Leitungs-
rechte nicht erforderlich.

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Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 14 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.8 Untere Naturschutzbehörde, Bessunger Straße 125, 64295 Darmstadt  
 
 
Äußerung gem. § 4 Abs. 1 BauGB vom 09.04.2018: 
 
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen aus Sicht der Unteren Natu r-
schutzbehörde ganz erhebliche Bedenken. Mit der geplanten Bebauung 
wird auch das letzte bestehende Grün überbaut. Mit Blick auf das vorli e-
gende Klimaschutzgutachten für die Wissenschaftsstadt Darmstadt  muss 
für den Planungsträger auch die kleinklimatische Wirkung des Vorhabens 
auf die Umgebung beachtet werden. Die vorliegenden Plan unterlagen las-
sen jedoch alles vermissen. Insbesondere zum naturschutzfachlichen Teil 
verweisen wir auf die beiliegende Stellungnahme des Naturschutzbeirates 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
 
Fassadenbegrünung als auch die Anlage einer Begrünung der Dachf läche 
als "Biodiversitätsdach" bzw. Installation von "Biodiversitätsmodulen" wer-
den als dringend notwendig erachtet und können ggf. als Kompensation s-
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Zu dem Vorhaben wurden klimatische Untersuchungen durchgeführt und 
die sich daraus ergebenden Maßnahmen in das Planungskonzept übe r-
nommen, wie die Festsetzung einer Dachbegrünung, einer umfangreichen 
Fassadenbegrünung sowie zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern.  
 
Die vom Artenschutzgutachter empfohlenen Maßnahmen zur Sicherung der 
ökologischen Funktion von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Nisthilfen und 
Quartiere für Vögel und Fledermäuse)  werden im vorhabenbezogenen B e-
bauungsplanentwurf festgesetzt und im Einzelnen im Durchführungsvertrag 
verbindlich geregelt. In der Abwägung erhält aber das grundsätzliche Int e-
resse an der Schaffung von Wohnraum und die Verbesserung der Nahver-
sorgung im Inne rortsbereich von Arheilgen ein größeres Gewicht als der

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Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 15 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
maßnahme für den Entfall der Grünflächen und Bäume angerechnet we r-
den. Dies gilt ebenso für das frühzeitige  Einplanen von Nisthilfen für G e-
bäudebrüter und Fledermäuse. 
 
Hinweise auf artenschutzrelevante Arten liegen der Unteren Naturschut z-
behörde nicht vor. Entsprechend den Ausführungen im Textteil des Vorh a-
ben- und Erschließungsplans ist jedoch noch eine vertiefende Prüfung vo r-
zunehmen. Weiterhin sind noch entsprechende Eingriffs - und Ausgleich s-
maßnahmen incl. Berechnung nach Vorgaben der Kompensationsveror d-
nung vorzulegen. 
 
Die Stellungnahme des Naturschutzbeirates ist als Anlage beigefügt. 
Erhalt einer kleineren Grünfläche innerhalb des dicht bebauten Ortskerns, 
zumal durch die vorgenannten Maßnahmen eine gänzliche naturschut z-
rechtliche Kompensation der ökologischen Funktion erreicht werden kann. 
 
 
Stellungnahme des Naturschutzbeirates 
 
Der Naturschutzbeirat bedankt sich für die Möglichkeit, eine Stellungnahme 
in dieser frühen Phase abgeben zu können. Er begrüßt, dass nicht das  
beschleunigte Verfahren nach §  13a BauGB gewählt wurde, weil nur so 
eine detaillierte Umwe ltprüfung erfolgt. Die geplanten Umweltuntersuchu n-
gen inkl. einer flächendeckenden Biotoptypenkartierung halten wir für no t-
wendig, zusätzlich sollte folgende Untersuchung erfolgen: 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 
Laut Endbericht zur Klimafunktionskarte (2016) weist das B -Plan-Gebiet 
"bebaute Flächen mit klimatisch -lufthygienischen Nachteilen"  auf, siehe 
Planhinweiskarte Seite 45 des Gutachtens. Auf Seite 43 des Gutachtens 
werden für solche Gebiete Aufwertungs - oder Sanierungsmaßnahmen be-
schrieben: "Erhöhungen des Vegetationsanteils, Verringerungen des  Ver-
siegelungsgrads und Verringerungen des Emissionsaufkommens, insb e-
sondere des Verkehrs und der Feuerungsanlagen. Zudem wird eine Scha f-
fung oder Erweiterung von mögli chst begrünten Durchlüftungsbahnen emp-
fohlen; damit ist u. U. die Entfernung oder Verlagerung störender Bauwerke 
verbunden. Bei allen Planungen innerhalb dieser Flächenausweisungen 
sind klimatischlufthygienische Gutachten notwendig." 
Der NSB fordert demzuf olge ein klimatischlufthygienisches Gutachten für 
das Bebauungsgebiet, mit dem festgestellt werden kann, ob und wie eine 
Bebauung erfolgen könnte. 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Die entsprechenden klimatischen Gutachten wurden erstellt und die darin 
empfohlenen Maßnahmen wurden planerisch aufgenommen und umge-
setzt.

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Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Allgemeines 
 
Es handelt sich bei dem Bauvorhaben um ein Einzelprojekt der Nachve r-
dichtung. Solche Vorhaben können punktuell sinnvoll sein, allerdings nur 
unter der Voraussetzung, dass sie in ein stadtteilbezogenes Gesamtko n-
zept eingebettet sind. Dieses fehlt im vorliegenden Fall. 
 
 
 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Grundsätzlich sind die Bebauungs - und Besiedlungsdichten in Darmstadt 
heute schon so hoch, dass wichtige Schutzgüter erheblich beeinträchtigt 
sind. Hier seien nur genannt: 
 
 Der Endbericht zur Klimafunktionskarte (2016) zeigt, dass die therm i-
schen Belastungen zu hoch sind und durch den Klimawandel weiter 
ansteigen werden: 
      "Urbane Gebiete, geprägt von künstlichen Baumaterialien wie Asphalt, 
Beton etc. werden zukünftig besonders stark betroffen sein. In Dar m-
stadt sind dies vor allem die dicht bebauten, städtischen Gebiete und 
die großflächigen Gewerbe - und Industrieflächen. In diesen Bereichen 
ist in Zukunft nahezu flächendeckend mit der höchsten Hitzebelastung  / 
Hitzestressniveau auszugehen." 
 
 Die Verkehrsdichten sind zu hoch und erzeugen u.a. zu viel Lärm und 
Schadstoffe. Darmstadt hat bei Stickoxiden die schle chtesten Werte 
Hessens und überschreitet regelmäßig die gesetzlichen Grenzwerte. 
Zum Lärm schreibt die Stadt auf ihrer Homepage: "Der Ballungsraum 
Darmstadt zählt zu den am meisten vom Verkehrslärm belasteten G e-
bieten in Südhessen." 
 
 Die Biodiversität ist gefährdet. Floristische Kartierungen von Herrn Dr . 
Klaus-Dieter Jung haben klare Rückgänge der Vielfalt an Pflanzenarten 
ergeben. 
 
Diese Faktoren mindern die Lebensqualität und das Wohlbefinden der 
Menschen in der Stadt und können sogar die Gesundheit gefä hrden. Es 
muss Aufgabe einer verantwortlichen Stadtentwicklung sein, diese Bela s-
tungen künftig zu reduzieren. Jede weitere Nachverdichtung erhöht aber im 
Gegensatz zu diesem Ziel nicht nur die Bebauungsdichte unmittelbar, so n-
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Im Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan A  43 werden 
die einzelnen Schutzgüter (Fläche, Boden, Wasser, Klima, Vegetation und 
Fauna, Landschafts -/Ortsbild und Mensc h/Kulturgüter) im Hinblick auf ihre 
Bedeutung und Beeinträchtigungen durch die Planung untersucht. Bis auf 
die Schutzgüter „ Klima“ und „Landschafts- und Ortsbild“ sind keine erhebli-
chen Auswirkungen vorhanden. Die klimatischen Auswirkungen werden 
durch umfangreiche Festsetzungen zur Dach - und Fassadenbegrünung 
begrenzt. Die Auswirkungen auf das Landschafts - und Ortsbild werden 
durch gestalterische Fests etzungen zur Einpassung in die Umgebung m i-
nimiert. 
Das Verkehrsgutachten weist für das Vorhaben keine wesentlichen Auswi r-
kungen auf das bestehende Verkehrsnetz und die Leistungsfähigkeit von 
dessen Knotenpunkten aus. Dies bedingt auch der gute Anschluss an  den 
ÖPNV und die Lage des Vorhabens im Zentrum von Arheilgen. Von daher 
ist ebenfalls nicht von einer Verschlechterung der Stickoxidwerte auszug e-
hen.  
Für den zu erwartenden Anlagenlärm durch den Lebensmittelmarkt und der 
Tiefgarage sowi e weitere Lärmquel len (z.B. Verkehrslärm) sind im Laufe 
des Verfahrens zwei schalltechnische Untersuchungen vorgenommen wo r-
den. Hierdurch ergibt sich das Erfordernis für passive 
Schallschutzmaßnahmen für Aufenthaltsräume und Schlafräum e sowie 
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen für Schlaf - und Kinderzimmer. 
Durch den Betrieb des Lebensmittelmarktes und der Tiefgarage sind 
ebenfalls Schallschutzmaßnahmen zu treffen. So ist die Öffnungszeit des 
Lebensmittelmarktes auf 06:15 Uhr bis 21:45  Uhr begrenzt, die LKW -
Andienung muss in einer Einhausung vollzogen werden, zusätzlich hierzu 
wird noch eine 1 Meter hohe Schallschutzwand errichtet. Der genaue 
Zeitpunkt sowie die Anzahl der täglich durchgeführten LKW -Andienungen 
werden im Durchführungsve rtrag geregelt. Des Weiteren ist nur die

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 17 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
dern löst auch infrastrukturell en Folgebedarf aus und induziert erhöhten 
Energieverbrauch und verstärkte Verkehrsströme. Um diese unerwünsc h-
ten Folgen zu minimieren, müsste ein Gesamtkonzept für jedes Stadtqua r-
tier entwickelt werden. Erst dann kann über Einzelvorhaben entschieden 
werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Summe von geplanten 
Einzelvorhaben die Gesamtbelastung über ein vertretbares Maß hinaus 
steigert. 
 
Aufstellung von kältetechnischen Anlagen zulässig die einen 
Schallleistungspegel von 64 dB nicht überschreiten sowie  die Ausfertigung 
des Zufahrtstores zur Tiefgarage nach dem aktuellen Stand der 
Lärmminderungstechnik. 
Zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität sind im Kapitel 11 der 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf  Maßnahmen 
aufgeführt, die ebenfalls in den Festsetzungen ihre Berücksichtigung 
finden. 
 
Zur Regelung des Gesamtverhältnisses z.B.  von Bebauung zu Stadtgrün 
empfiehlt der Naturschutzbeirat die verbindliche Einführung einer quantit a-
tiven Maßzahl, wie z. B. eines Biotopflächenfaktors. Dieser wird seit vielen 
Jahren z. B. in Berlin mit Erfolg verwendet. 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Eine Zufahrt zur Frankfurter Landstraße ist für LKW angesichts der dicht 
getakteten Straßenbahnen, deren Schienen dort in der Fahrbahn verlegt 
sind, nicht unproblematisch und auch für Radfahrer, die dort den Gehweg 
benutzen dürfen, nicht ungefährlich. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen, führen aber nicht zu 
einer Änderung der Planung. 
Nach mehreren Abstimmungen mit den zuständigen Behörden und dem 
Straßenbahnbetreiber bestehen zur vorgesehenen Andienung des Nahve r-
sorgungsmarktes von der Frankfurter Landstraße aus keine Bedenken, da 
die Anlieferung nur einen kurzen Zeitraum beansprucht.  Die täglich zwe i-
malige Anlieferung findet außerhalb der Schulwegzeiten und  in Zeiträumen 
statt, in denen nur ein geringer Fußgängerverkehr zu erwar ten ist, somit 
bedarf es keiner weiteren regulierenden Maßnahmen im Straßenraum. Es 
wird auf dem Gehweg ein Warnschild angebracht; dies wird im Durchfü h-
rungsvertrag geregelt. 
Auch bezüglich des Fahrradverkehrs bestehen keine Bedenken, da hier 
mittelfristig die Straße „Im Erlich“ zur Fahrradstraße umgewidmet werden 
soll, was den Fahrraddurchgangsverkehr auf der Frankfurter Landstraße 
reduzieren wird. 
 
Zum konkreten Vorhaben ist hinzuzufügen: 
 
Der Ortskern von Arheilgen weist einen Mangel an öffentlichen Grü nflächen 
auf. Auf dem betreffenden Grundstück befindet sich ein Kinderspielplatz, 
der ersatzlos wegfallen würde. Er weist Grünbestand auf mit zwei bereits 
großkronigen und weiteren mittelgroßen Laubbäumen sowie einige Strä u-
cher. Ein niedriges, ebenfalls we gfallendes Gebäude ist mit uraltem klim a-
wirksamen Efeubestand überwachsen, der für Insekten (dadurch auch für 
Fledermäuse) und Vögel - für letztere auch als Nistplatz - hohe Bedeutung 
hat. Auch der angrenzende provisorische, geschotterte Parkplatz (mit Ca r-
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Zu dem Vorhaben wurde  ein Umweltbericht erstellt, der naturschutzfachl i-
chen Kompensationsbedarf ermittelt, klimatische Untersuchungen durc h-
führt sowie die sich daraus ergebenden Maßnahmen in das Planungsko n-
zept übernimmt, wie z.B. Festsetzungen einer Dachbegrünung, einer u m-
fangreichen Fassadenbegrünung sowie Anpflanz ungen von Bäumen und 
Sträuchern. D ie vom Artenschutzgutachter empfohlenen Maßnahmen zur 
Sicherung der ökologischen Funktion von Fortpflanzungs - und Ruhestätten 
(Nisthilfen und Quartiere für Vögel und Fledermäuse) werden  im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanentwurf festgesetzt und im Einzelnen  im Durch-

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 18 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
sharing-Standplatz) ist ebenso nicht versiegelt wie der ebenfalls dann 
überbaute angrenzende private Parkplatz. 
 
führungsvertrag verbindlich geregelt. In der Abwägung erhält aber das 
grundsätzliche Interesse an der Schaffung von Wohnraum und die Verbe s-
serung der Nahversorgung im Innerortsbereich von Arheilgen ein größeres 
Gewicht als der Erhalt einer kleiner en Grünfläche innerhalb des dicht b e-
bauten Ortskerns, zumal durch die vorgenannten Maßnahmen eine gänzl i-
che naturschutzrechtliche Kompensation der ökologischen Funktion e r-
reicht werden kann. 
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat sich zu einem Maßnahmenpr o-
gramm "25 Schritte zur Biologischen Vielfalt" verpflichtet. Dieses beinhaltet 
unter anderem: 
 
"Punkt 5. Erhaltung und Neuschaffung von wohnungsnahen Grünflächen. 
Der Landschaftsplan weist im Innenstadtbereich Zonen mit Defiziten an 
Grünflächen aus; diese s ind zu beheben. Bei allen Baumaßnahmen im 
Innenstadtbereich sollten neue Grünflächen angelegt werden." 
 
 
Das Plangebiet wird im Landschaftsplan kategorisiert als "Stark versiegelte 
Bauflächen:  
Neuschaffung von Grün" mit der Maßgabe: "Zur Verbesserung der klimati-
schen Situation '" ist die Neuschaffung von Grünflächen besonders wichtig." 
 
Der NSB empfiehlt daher im Einklang mit dem Maßnahmenprogramm die 
Schaffung einer Grünfläche (mit Erdanschluss) zumindest auf einem Teil 
der Fläche. Auch kleine Grünflächen mit Baumbestand sind in hochverdic h-
teten Quartieren von Bedeutung. Der NSB weist darauf hin, dass Grünfl ä-
chen eine herausragende Bedeutung nicht nur für die biologische Vielfalt in 
der Stadt haben, sondern darüber hinaus im Zeichen des Klimawandels 
dringend gebraucht werden, um thermische Belastungen zu dämpfen, die 
die Gesundheit der Menschen unmittelbar bedrohen. Hierzu kann die 
Grundflächenzahl entsprechend verringert werden. 
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
Im Hinblick auf den Freiflächenverlust ist in die Abwägung einzustellen, 
dass solche Freiflächen im dicht bebauten Innerortsbereich grundsätzlich 
nach den Zielen des Landschaftsplanes und des Klimakonzeptes zu erhal-
ten sind . J edoch wird in der Abwägung der  Sicherung und Stärkung  des 
Zentrenstandortes sowie der Neuschaffung von dringend benötigte m 
Wohnraum in der Innerortslage ein größeres Gewicht eingeräumt, zumal 
durch Dachbegrünung und Fassadenbegrünung der Freiflächenverlust bzw. 
die klimatischen Auswirk ungen teilweise kompensiert werden können. Dar-
über hinaus wird an der Darmstädter Straße , auf der dort entstehenden 
Freiflächen des Vorhabens , die Anlage eines privaten Kleinkinderspielb e-
reiches sowie die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern vorgesehen. 
 
Unverständlich ist, dass keine Fassadenbegrünung im Entwurf zu erkennen 
ist. Fassadenbegrünung kann neben der Klima - und Biodiversitätswirksam-
keit bei entsprechender Ausführung auch als Aufwertung von Stadtgesta l-
tung begriffen werden. Extensive Begrünung auf nur einem Teil der Flac h-
dächer reicht nicht aus. Im Staffelgeschoss kann auch ein Dachgarten mit 
Begrünung, die auch Sträucher tragen kann, eingeplant werden. Großfl ä-
Der Anregung wurde gefolgt. 
Im jetzt vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan entwurf sind 
Gebäudefassaden mit Fassadenbegrünung festgesetzt. Die Flachdächer 
des Vorhabens sind vollständig extensiv zu begrünen  und dienen somit 
neben den positiven Auswirkungen auf das lokale Klima der Erhöhung der 
Biodiversität in innerstädtischen Bereichen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf A 43 – Frankfurter Landstraße 171-173 –  
Stand: 10.10.2019  Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 19 von 19 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
chige Fensterflächen sollten mit Vogelschutzglas geplant werden. Um die 
Wiederansiedlung von Gebäudebrütern und Fledermäusen zu fördern, sol l-
ten in seitlichen und rückwärtigen Fronten entsprechende Niststeine eing e-
plant werden. 
 
Im Hinblick auf das Einfügen in die Umgebung ist auf den Hauptgebäuden 
kein Flachdach mehr vorgesehen ; vielmehr ist ein Satteldach geplant, das 
die Anlage eines größeren Dachgartens mit intensiver Begrünung nicht 
mehr zulässt. Für ungegliederte transpar ente oder spiegelnde Glasflächen 
ab einer Größe von 5  m² sind Maßnahmen zur Vermeidung von Voge l-
schlag festgesetzt worden. 
 
Zusammenfassend stellt der Naturschutzbeirat fest: Das Vorhaben trägt 
nicht zur Biodiversität bei, erhöht die klimatische Belastung, schmälert e r-
satzlos den Bestand an öffentlichen Grünflächen im Ortskern, erzeugt z u-
sätzlichen Verkehr mit damit verbundenen Lärm - und Luftschadstoffbela s-
tungen und sollte daher in der vorgelegten Form nicht durchgeführt werden.  
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 
S. obige Ausführungen im Text.

Punkt 12: Vorhabenbezogener Bebauungsplan A 43 – Frankfurter Landstraße 171 bis 173 – 
(Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2019/0322) 
 
 Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage  
 zuzustimmen. 
  
 Gegenstimmen: Fraktionen SPD, Die Linke. und FDP 
 Stimmenthaltung: AfD-Fraktion