Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)

139.62 m ü. NN
139.36 m ü. NN
139.52 m ü.NN139.49 m ü.NN137.20 m ü.NN
Sandstraße
Hügelstraße
Landgraf-Philipps-Anlage
Hindenburgstraße
Riedeselstraße
Heidelberger Straße
Friedenskirche
743
21
41 31302928ExtensiveDachbegrünungExtensiveDachbegrünung
IntensiveDachbegrünung
IntensiveDachbegrünung
2726252423222120191817161514131211109865
40 38373635343332 10a9a8a7a6a5a4a3a2a1a
3.03.55.0
5.0
18.8
19.7
18.8
21.3
51.8
18.8xxx,xx m ü. NNGHmax= V
MUa xxx,xx m ü. NN
MU 2GRZ 0,45,0EMU 1a
GHmax= XVI
II
V
VI VI
Vxxx,xx m ü. NNGHmax= 
xxx,xx m ü. NNGHmax= xxx,xx m ü. NNGHmax= 
xxx,xx m ü. NNGHmax= 
xxx,xx m ü. NNGHmax= 
Lage und Größe noch variabel.Tiefgarage.Bodenanschluss; Aussparung
Lage und Größe noch variabel.Tiefgarage.Bodenanschluss; Aussparung
Lage und Größe noch variabel.Tiefgarage.Bodenanschluss; Aussparung
Tg
Tg
Tg
Tg
GFZ GRZ 0,42,0GFZ 
GRZ 0,51,0GFZ 
Bauweise
Bauweise ExtensiveDachbegrünung
M 1:500
Wissenschaftsstadt Darmstadt    Gemarkung Darmstadt Flur 17Bebauungsplan M 34- Marienplatz -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von NiederschlagwasserVorentwurf
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
Stand: 01.11.2021
Darmstadt, den                                                                                  Stadtplanungsamt                                 _________________                              Jochen Krehbiehl
ÜBERSICHTSPLAN (ohne Maßstab)
MU
 GRZ 0,4
V
Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)         Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in         Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom         23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung (PlanzV)         vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:         Grenze des räumlichen Geltungsbereiches(§ 9 Abs. 7 BauGB)         Art der baulichen Nutzung(§ 6a BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 4 bis Abs. 9 BauNVO)Urbanes Mischgebiet (MU)         Maß der baulichen Nutzung(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)         Grundflächenzahl GRZ (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 19 Abs. 2 BauNVO )
         Maximale Gebäudehöhe über Normalnull (§ 16 Abs. 2  Nr. 4 und § 16 Abs. 3 BauNVO)         Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare          (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 ff. BauNVO)         Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
         unterhalb der Geländeoberfläche         Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze,
    2,0         Geschossflächenzahl GFZ (§16 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 20  BauNVO)         (Zahl als Beispiel)
         (Zahl als Beispiel)GHmax =xxx,xx m ü.NN
         abweichende Bauweise (§ 22 Abs. 4 BauNVO)a
Tg
Flächen zum Anpflanzen und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und 25 b BauGB)
          Abgrenzung des Maßes der Nutzung und der Bauweise
Telefon (06151) 9950-0          mail@planungsgruppeDA.deP L A N U N G S G R U P P ED A R M S T A D TD A R M S T A D TP L A N U N G S G R U P P EAlicenstraße 23                                         64293 Darmstadt
VERFAHRENSVERMERKEAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 27.05.2021.Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“am 02.06.2021.Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom      .Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke derPlanung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am      .Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörunggem. § 3 Abs. 1 BauGB im Internet in der Zeit vom       bis einschließlich       undzusätzliche Einsichtnahmemöglichkeit und Anhörung im o.g. Zeitraum nach vorherigerTerminvereinbarung im Stadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zurÄußerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGBund Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB mit E-Mail vom      .Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom      .Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      .Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses  Bebauungsplans mit  Begründung sowie derwesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 und § 4a Abs. 4 BauGB i.V.m.§§ 2 und 3 PlanSiG im Internet in der Zeit vom       bis einschließlich       und zusätzlicheEinsichtnahmemöglichkeit im o.g. Zeitraum nach vorheriger Terminvereinbarung imStadtplanungsamt, Stadthaus West, Mina-Rees-Straße 12.Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit E-Mailvom      .Satzungsbeschluss:Dieser  Bebauungsplan mit den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicherAnlagen und zur Schaffung von Anlagen wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von derStadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am      .Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________Der DezernentBekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 3 BauGBund der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am      .Öffentliche Auslegung zum Zweck der Bekanntmachung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung(HGO) i.V.m. § 7 Abs. 3 Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt i.V.m. §§ 2 und 3PlanSiG im Internet in der Zeit vom       bis einschließlich       und zusätzlicheEinsichtnahmemöglichkeit nach vorheriger Terminvereinbarung im Stadtplanungsamt, StadthausWest, Mina-Rees-Straße 12.Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am      .Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________Der Dezernent
                              
         (Zahl als Beispiel)
          zu erhaltende Bäume         Darstellung ohne Festsetzungscharakter
         Elektrizität
         nur Einzelhäuser zulässigE
         Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen         (§ 9 Abs. 1 Nr. 4, 11 BauGB )Ein- und Ausfahrtsbereich 
139.52 m ü. NN          Höhenbezug m ü. NN, Bestand (Zahl als Beispiel)
Eventuell zu erhaltende Bäume         Bestandsbäume, außerhalb des Geltungsbereichs 
         Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 20 Abs. 1 BauNVO)         (Zahl als Beispiel)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB)
ZEICHENERKLÄRUNG
          Abgrenzung unterschiedlicher Art der Dachbegrünung
Rechtsgrundlagen:Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 9 desGesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147)Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), geändert durch Art. 2 desGesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geändert durch Gesetz vom03.06.2020 (GVBl. S. 378)Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915)Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durchArt. 1 des Gesetzes vom 18.08.2021 (BGBl. I S. 3908)Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010(GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzesvom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt geändert durch Art. 3 desGesetzes vom 09.06.2021 (BGBl. I S. 1699)Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 4 desGesetzes vom 30.09.2021 (GVBl. S. 602)Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211)Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändertdurch Art. 1 des Gesetzes vom 24.09.2021 (BGBl. I S. 4458)Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 540), zuletztgeändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147)
         Flächen für Versorgungsanlagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
         Tiefgaragen         und Garagen und von Flächen für bauliche Anlagen 
Mü         MüllbehälterstandplätzeFa        FahrradabstellanlageSt        Stellplätze(Verortung erfolgt im Zuge der weiteren Planung)(Verortung erfolgt im Zuge der weiteren Planung)(Verortung erfolgt im Zuge der weiteren Planung) GFZ
MU 1/MU 2Teilbaugebiete
Bodenanschluss Anpflanzungen;Aussparung Tiefgarage
          Grundstücksflächen(Verortung und Größe erfolgt im Zuge der weiterenPlanung)

Anlage 2 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan M 34 - Marienplatz - 
Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf 
 
 
31. Oktober 2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp 
M.Sc. Julien Kogel 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
Raabe, Schulz, Heidkamp - Partnerschaft mbB 
Architekten und Stadtplaner 
 
Alicenstraße 23   64293 Darmstadt 
tel  06151 - 99 500  fax  99 50 22 
mail@planungsgruppeDA.de 
www.planungsgruppeDA.de

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 2 / 16 
 
 
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
 
 Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl.  I S. 3634) in 
Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i .d.F. vom 
21.11.2017 (BGBl. I S. 3786) und der Planzeichenver ordnung (PlanzV) 
vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt: 
 
1. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 
(§ 9 Abs. 7 BauGB)  
 
2. Art der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)  
 
2.1. Urbanes Gebiet (MU)  
(§ 6a BauNVO) 
Es sind gemäß § 6a Abs. 2 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1 und Abs. 6 
BauNVO allgemein zulässig: 
 Wohnungen, Wohngebäude, 
 Geschäfts- und Bürogebäude, 
 Einzelhandelsbetriebe und Schank- und Speisewirtsc haften, 
 sonstige Gewerbebetriebe, 
 Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kul turelle, soziale, 
gesundheitliche und sportliche Zwecke, 
Nicht zulässige Nutzungen  
(§ 6a Abs. 2 und 3 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO) 
 Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortim enten. Die 
maßgeblichen zentrenrelevanten Sortimente sind in d er Darmstäd- 
ter Sortimentsliste enthalten (siehe Hinweise Ziff. IV.11). 
 Sonstige Gewerbebetriebe, die auf Darstellung oder  Handlungen 
mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind (z.B. Bor delle, bordellar- 
tige Terminwohnungen, bordellartig betriebene Massa gesalons, 
Sex-Kinos etc.), 
 Läden mit sexuellem Charakter (z.B. Einzelhandelsb etriebe in Form 
von Sex-Shops), 
 Vergnügungsstätten (z.B. Spiel- und Automatenhalle n, Wettbüros 
etc.), 
 Tankstellen, 
 Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Hauptnu tzung für 
Fremdwerbung. 
Es wird festgesetzt: 
(§ 1 Abs. 7 und 9 BauNVO) 
 Einzelhandelsbetriebe sind ausschließlich im Erdge schoss (1. Voll- 
geschoss) zulässig. 
 Lebensmittel-Vollsortimenter sind nur mit nahverso rgungsrelevan- 
ten Sortimenten sowie zentrenrelevanten Randsortime nten von 
max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig. Die ma ßgeblichen 
nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente si nd in der 
Darmstädter Sortimentsliste enthalten (siehe Hinweise Ziff. IV.11).

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 3 / 16 
 
 
2.1.1 Urbanes Gebiet 1 (MU 1) 
In dem mit MU 1 gekennzeichneten Teilbaugebiet gelt en die Festset- 
zungen unter I. 2.1 „Urbanes Gebiet (MU)“.  
Zusätzlich wird festgesetzt: 
(§ 1 Abs. 5 BauNVO und § 6a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO) 
 Oberhalb des 1. Obergeschosses (2. Vollgeschoss) s ind nur Woh- 
nungen zulässig, 
 Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Ferienwohnu ngen im 
Sinne des § 13a BauNVO sind nicht zulässig. 
 
2.1.2 Urbanes Gebiet 2 (MU 2) 
In dem mit MU 2 gekennzeichneten Teilbaugebiet gelt en die Festset- 
zungen unter I. 2.1 „Urbanes Gebiet (MU)“.  
Zusätzlich wird festgesetzt: 
(§ 6a BauNVO und § 1 Abs. 5 BauNVO) 
 Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind allgemein zulässig, 
 Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO sind nic ht zulässig. 
 
3. Maß der baulichen Nutzung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)  
 
3.1. Grundflächenzahl (GRZ) 
(§§ 16, 19 BauNVO) 
Die zulässige Grundflächenzahl ist gemäß Nutzungssc hablone der 
Planzeichnung als Höchstmaß festgesetzt. 
Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläch e von Kfz-
Stellplätzen und deren Zufahrten, Nebenanlagen im S inne des § 14 
BauNVO und Wegeführungen sowie baulichen Anlagen un terhalb der 
Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück ledi glich unterbaut 
wird, wie z.B. Tiefgaragen oder Kellerräume, bis zu  einer Grundflächen- 
zahl von max. 0,8 überschritten werden. 
 
3.2. Geschossflächenzahl (GFZ) 
(§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO) 
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) ist gemäß N utzungsschablo- 
ne der Planzeichnung als Höchstmaß festgesetzt. 
 
Ausnahmsweise Überschreitung der GFZ 
(§ 20 BauNVO i.V.m. § 17 Abs. 2 BauNVO und § 31 Abs. 1 BauGB) 
Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben die F lächen von nicht zu 
Wohnzwecken dienenden Räumen, z.B. Abstellräume für  Kinderwagen 
und Fahrräder, Müllräume, Wasch- und Trockenräume, Haustechnik, 
Durchgänge, im Erdgeschoss (1. Vollgeschoss) unberücksichtigt. 
 
3.3. Zahl der Vollgeschosse 
(§§ 16 und 20 BauNVO) 
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse ist gemäß Plan eintrag als 
Höchstmaß festgesetzt.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 4 / 16 
 
 
3.4. Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO) 
Die maximale Gebäudehöhe GHmax ist durch Planeintra g in den über- 
baubaren Grundstücksflächen mit der Höhenangabe „m ü. NN“ festge- 
setzt. 
Als oberer Bezugspunkt wird die Höhe der Attika fes tgesetzt. Wird keine 
Attika gebaut, ist der obere Bezugspunkt die Oberka nte des Daches an 
der Schnittstelle der Außenwand mit der Dachhaut de s obersten Ge- 
schosses (Vollgeschoss oder Nicht-Vollgeschoss). 
Technische Dachaufbauten wie Antennen, Schornsteine , Lüftungsanla- 
gen sowie Dachaufbauten die zur Nutzung des Daches als Dachterras- 
se und Dachgarten dienen, dürfen die festgesetzte G Hmax um bis zu 
X m überschreiten. Diese technischen Aufbauten dürf en maximal XX % 
der Dachfläche des obersten Geschosses des jeweilig en Gebäudeteils 
(Vollgeschoss oder Staffelgeschoss) überdecken. 
Bei der Herstellung nutzbarer Dachgärten/Dachterras sen dürfen Auf- 
zugsanlagen (Überfahrt des Aufzuges) die festgesetz te GHmax um bis 
zu X m überschreiten. 
Die Anlagen zur Solarenergiegewinnung dürfen die festgesetzte GHmax 
bis zu X m überschreiten und mehr als XX % der Dach fläche überde- 
cken.  
Es wird auf die Festsetzung Ziff. II. 1.2 (Dachaufbauten) verwiesen. 
 
Anmerkung: Die mit X angegebenen Platzhalter werden im weiteren Be- 
bauungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) dur ch eine Meter An- 
gabe bzw. Prozent Angabe ergänzt. 
 
4. Flächen für die soziale Wohnraumförderung 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB) 
Auf den Wohnbauflächen sind mindestens 25 % der Wohnfläche für den 
sozial geförderten Mietwohnungsbau für geringe Eink ommen und min- 
destens 20 % der Wohnfläche für den Mietwohnungsbau  für mittlere 
Einkommen zu errichten, die mit Mitteln der soziale n Wohnraumförde- 
rung sowie der Wohnraumförderung für mittlere Einko mmen gefördert 
werden könnten. 
 
5. Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung und d er Bauweise 
(§ 9 Abs. 1 BauGBi.V.m. § 16 Abs. 5 und 22 BauNVO)  
Die Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung sowi e der unter- 
schiedlich festgesetzten Bauweise ist gemäß Planeintrag festgesetzt. 
 
6. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflä chen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)  
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücks flächen werden 
durch Baulinien und Baugrenzen gemäß Planeintrag festgesetzt. 
 
6.1. Überschreitung der Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO) 
Baugrenzen dürfen durch Bauteile (bspw. Balkone, Vo rdächer und 
Fluchttreppen) auf max. X m der Fassadenlänge bis z u einer Tiefe von 
1,5 m überschritten werden.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 5 / 16 
 
 
Anmerkung: Der mit X angegebene Platzhalter wird im  weiteren Bebau- 
ungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) durch eine Meter Angabe 
ergänzt. 
 
7. Bauweise 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)  
Die Bauweise ist innerhalb der Nutzungsschablone de r Planzeichnung 
festgesetzt: 
 
7.1. Abweichende Bauweise 
Die abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO i st wie folgt 
festgesetzt:  
Es gilt die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO. Dabei 
sind Gebäude oder Gebäudeteile auch innerhalb eines  Baugrundstü- 
ckes ohne seitliche Abstandsflächen zueinander zu errichten. Öffnungen 
in Form von Durchwegungen sind im Erdgeschoss (1. Vollgeschoss) zu- 
lässig. 
 
7.2. Einzelhäuser 
Es sind nur Einzelhäuser gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig.  
 
8. Flächen für Stellplätze und Garagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 12 BauNVO) 
 
8.1. Flächen für Stellplätze 
Innerhalb der mit „St“ gekennzeichneten Flächen sin d oberirdische 
Stellplätze in geringfügiger Anzahl für Kurzzeitparker (z.B. Paketservice, 
Andienung) zulässig. 
 
Anmerkung: Eine Verortung der Stellplätze für Kurzz eitparker in der 
Planzeichnung erfolgt im weiteren Bebauungsplanverf ahren (Erstellung 
des Entwurfes). Des Weiteren wird die grundsätzlich e Andienung des 
Plangebietes im weiteren Verfahren geklärt.  
 
8.2. Garagen/Tiefgaragen 
Oberirdische Garagen sind nicht zulässig.  
Stellplätze, ausgenommen die „Flächen für Stellplät ze“ nach Festset- 
zung I. 8.1, sind ausschließlich innerhalb von Tief garagen (unterirdische 
Garagengeschosse) zulässig.  
Tiefgaragen sind nur innerhalb der mit „Tg“ gekennz eichneten Flächen 
und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
 
9. Flächen für sonstige Nebenanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 14 BauNVO)  
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind nur innerhalb de r überbaubaren 
Grundstücksflächen und innerhalb der baulichen Anla gen unterhalb der 
Geländeoberfläche zulässig.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 6 / 16 
 
 
 
9.1. Fahrradabstellplätze und Müllbehälterstandplät ze 
Fahrradabstellplätze sowie Flächen für Müllbehälter standplätze sind zu- 
lässig innerhalb der baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche 
(Tiefgarage) sowie oberirdisch innerhalb der baulic hen Anlagen und in- 
nerhalb der gekennzeichneten Flächen ´Fa´ bzw. ´Mü´. 
XX % der nach Stellplatzsatzung der Wissenschaftsst adt Darmstadt 
nachzuweisenden Fahrradabstellplätze sind innerhalb  von Tiefgaragen 
herzustellen. 
 
Anmerkung: Der mit XX angegebene Platzhalter wird i m weiteren Be- 
bauungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) dur ch einen Prozent- 
satz ergänzt. Die Verortung der Fahrradabstellanlag en und Müllbehäl- 
terstandplätze erfolgt ebenfalls im weiteren Verfahren.  
 
10. Ein bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Fläch en an Verkehrs- 
flächen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 11 BauGB)  
Zusätzlich zu dem in der Planzeichnung gekennzeichn eten Einfahrtsbe- 
reich ist eine zweite Ein- und Ausfahrt entlang der Hügelstraße zulässig. 
 
Anmerkung: Die Angabe der Breite sowie die Verortung der zweiten Ein- 
und Ausfahrt entlang der Hügelstraße erfolgen im we iteren Bebauungs- 
planverfahren (Erstellung des Entwurfes). 
 
11. Flächen für Versorgungsanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)  
Die Flächen für Versorgungsanlagen mit der Zweckbes timmung „Tra- 
fostation“ dienen der Unterbringung baulicher Anlag en und Nebenanla- 
gen zur örtlichen Stromversorgung. 
 
12. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u nd zur Entwick- 
lung von Boden, Natur und Landschaft 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)  
 
12.1. Oberflächenbefestigung/Niederschlagswasserver sickerung 
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundst ücke sind, soweit 
wasserwirtschaftliche und brandschutzrechtliche / u mweltrechtliche Be- 
lange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen anzule- 
gen. 
Oberirdische Kfz-Stellplätze sind, soweit wasserwir tschaftliche und 
brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen,  als wasserdurch- 
lässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Raseng ittersteine) herzu- 
stellen. (Bei Verwendung von Rasengittersteinen ist  eine Trockenra- 
senmischung aus regionaler Herkunft einzusäen.) 
 
12.2. Niederschlagswasserversickerung auf Baugrunds tücken 
Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten F lächen anfallende 
Niederschlagswasser soll, soweit wasserrechtliche u nd wasserwirt- 
schaftliche Belange nicht entgegenstehen, auf dem G rundstück bewirt- 
schaftet werden (Versickerung, Dachbegrünung, Regenwassernutzung).

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 7 / 16 
 
 
Auf die „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Samm eln oder Ver- 
wenden von Niederschlagswasser“ unter Ziff. III wird verwiesen. 
Sollte eine Versickerung aufgrund der Bodenverhältn isse nicht möglich 
sein, kann das Regenwasser ausnahmsweise einer zent ralen Versicke- 
rung zugeführt werden. Dies ist gutachterlich im Rahmen des Entwässe- 
rungsgesuchs nachzuweisen. 
 
12.3. Schutz gegen Vogelschlag 
Zur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sin d ungegliederte, 
großflächige Glasflächen ab X m² vorsorglich mit ge eigneten, für Vögel 
sichtbaren Oberflächen auszuführen. Hierzu zählen i nsbesondere refle- 
xionsarme Gläser mit einem Reflexionsgrad von max. XX %, Glasbau- 
steine, transluzente, mattierte, eingefärbte, bombi erte oder strukturierte 
Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige F olien oder feste 
vorgelagerte Konstruktionen wie z.B. Rankgitterbegr ünungen oder Brise 
Soleil (feststehender Sonnenschutz).  
Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Re flektanz sind 
entsprechend der anerkannten Regeln der Technik zu berücksichtigen.  
Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. üb er mehr als ein 
Geschoss gehen, und Übereckverglasungen sind unzulässig. 
Ausnahmsweise sind große Glasflächen ohne Unterglie derung und 
Übereckverglasungen zulässig, wenn durch Maßnahmen,  wie z.B. das 
Auftragen von Folien mit als hochwirksam geprüften Vogelschutzmus- 
tern, der Vogelschutz langfristig gesichert ist. 
 
Anmerkung: Die mit X angegebenen Platzhalter werden im weiteren Be- 
bauungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) dur ch eine Quadrat- 
meter Angabe bzw. Prozent Angabe ergänzt. 
 
12.4. Artenschutz - CEF-Maßnahmen 
Vor der Rodung bzw. vor Baubeginn sind an Bäume im ungestörten Um- 
feld des Geltungsbereichs drei Nistkästen anzubring en, die für den 
Haussperling geeignet sind. 
 
13. Gemeinschaftsanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB) 
 
13.1. Gemeinschaftsdachgärten 
Gemeinschaftsdachgärten sind Gemeinschaftsanlagen im Sinne des § 9 
Abs. 1 Nr. 22 BauGB. 
Innerhalb der als „Intensive Dachbegrünung“ gekennzeichneten Flächen 
sind Gemeinschaftsdachgärten oberhalb des letzten G eschosses eines 
Gebäudes herzustellen. 
Die Gemeinschaftsdachgärten dienen der Hausgemeinsc haft des jewei- 
ligen Gebäudes zum Aufenthalt im Freien und dem gem einschaftlichen 
Gärtnern („Urban Gardening“). 
Es wird auf die Festsetzung I. 15.2 „Intensive Dachbegrünung: Dachgär- 
ten“ hingewiesen.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 8 / 16 
 
 
 
13.2. Zuordnung der Gemeinschaftsanlagen 
Die Gemeinschaftsdachgärten sind dem jeweiligen Geb äude innerhalb 
der als „Intensive Dachbegrünung“ gekennzeichneten Flächen zugeord- 
net.  
 
14. Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB) 
Innerhalb des Urbanen Gebietes sind die Dachflächen  mit extensiver 
Begrünung zu mindestens XX % mit Anlagen für Solarg ewinnung aus- 
zustatten. 
 
Anmerkung: Der mit XX angegebenen Platzhalter wird im weiteren Be- 
bauungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) dur ch eine Prozent 
Angabe ergänzt.  
 
15. Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt  von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB)  
 
15.1. Extensive Dachbegrünung 
Innerhalb der mit „Extensive Dachbegrünung“ gekennz eichneten Flä- 
chen sind die Dächer des obersten Geschosses eines Gebäudes min- 
destens zu 70 % extensiv zu begrünen. Die Substrats chicht muss mind. 
eine mittlere Dicke von 12 cm aufweisen und kann va riabel zwischen 
10  bis 14 cm ausgebildet werden. Eine Sedum-Kraut- Grasgesellschaft 
mit heimischen, insektenfreundlichen, möglichst reg ionaltypischen Ar- 
ten, ist der Mindest-Pflanzstandard. Die Dachbegrünung ist dauerhaft zu 
erhalten und bei Abgang wiederherzustellen. 
Innerhalb der extensiven Dachbegrünung sind ausschl ießlich aufge- 
ständerte Anlagen für Solargewinnung zulässig. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung  von Dachbegrü- 
nungen - Dachbegrünungsrichtlinien - der Forschungs gesellschaft 
Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) si nd zu beachten. 
Einschlägige Normen und anerkannte Regeln der Techn ik gelten vor- 
rangig. 
 
15.2. Intensive Dachbegrünung: Dachgärten 
Innerhalb der als „Intensive Dachbegrünung“ gekennzeichneten Flächen 
sind die Dächer des obersten Geschosses eines Gebäu des intensiv zu 
begrünen. 
Bauliche Anlagen (Dachaufbauten), die zur Nutzung d es Daches als 
Dachterrasse und Dachgarten dienen, sind zulässig. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung  von Dachbegrü- 
nungen - Dachbegrünungsrichtlinien - der Forschungs gesellschaft 
Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) si nd zu beachten. 
Einschlägige Normen und anerkannte Regeln der Techn ik gelten vor- 
rangig.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 9 / 16 
 
 
 
15.3. Intensive Begrünung von Tiefgaragen und ander en baulichen Anlagen 
unterhalb der Geländeoberfläche 
Tiefgaragen und andere bauliche Anlagen unterhalb d er Geländeober- 
fläche, die nicht durch oberirdische bauliche Anlag en überdeckt sind, 
sind mit einer Vegetationssubstratschicht von mindestens 0,8 m für eine 
intensive Begrünung zu überdecken und zu begrünen. Im Bereich von 
Baumanpflanzungen muss die Substratschicht mind. 1 m betragen. 
Es ist eine Einsaat von heimischen, regionaltypisch en Saatmischungen 
zu verwenden (s. Pflanzliste IV. 10.) 
Befestigte Bereiche für z.B. Fuß- und Radwege, Plat zflächen, Spielbe- 
reiche, sind innerhalb dieser Bereiche zulässig. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung  von Dachbegrü- 
nungen - Dachbegrünungsrichtlinien - der Forschungs gesellschaft 
Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. 
 
15.4. Fassadenbegrünungen 
Fassaden sind zu mind. XX % mit dafür geeigneten ra nkenden, schlin- 
genden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerh aft zu begrünen, 
sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen,  oder andere 
technische Regeln entgegenstehen. Fensterlose Fassa den sind zu 
mind. XX % entsprechend zu begrünen, sofern keine t echnischen Re- 
geln dem entgegenstehen. 
Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2 m Wandlänge. Je Kletterpflanze ist 
eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von mind. 1 m²  herzustellen. Ab- 
weichend hiervon kann auf einen Bodenanschluss verz ichtet werden, 
wenn artspezifisch ein ausreichend durchwurzelbarer  Raum zur Verfü- 
gung gestellt wird. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Ver- 
lust zu ersetzen. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung  von Fassadenbe- 
grünungen der Forschungsgesellschaft Landschaftsent wicklung Land- 
schaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. 
 
Anmerkung: Die mit XX angegebenen Platzhalter werde n im weiteren 
Bebauungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) d urch Prozent An- 
gaben ergänzt.  
 
15.5. Grundstücksbegrünung / Anpflanzflächen mit Bo denanschluss 
Die nicht durch bauliche Anlagen überbauten oder un terbauten (unter- 
halb der Geländeoberfläche) Grundstücksflächen sowi e die gekenn- 
zeichneten Flächen mit Bodenanschluss / Aussparung Tiefgarage sind 
als Grünflächen gärtnerisch anzulegen  und zu pflegen. Das flächenhafte 
Auslegen von Kies, Schotter und Splitt zur Gartengestaltung ist nicht zu- 
lässig. Ein bauwerksbegleitender Kiesstreifen als R egenspritzschutz ist 
gestattet. 
Je angefangene XXX m² Grundstücksfreifläche ist unt er Verwendung 
von geeignetem, nährstoffreichem und gut durchlüftetem Bodensubstrat, 
ein standortgerechter Baum anzupflanzen.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 10 / 16 
 
 
Anmerkung: Der mit XXX angegebene Platzhalter wird im weiteren Be- 
bauungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) dur ch eine Quadrat- 
meter Angabe ergänzt.  
 
15.6. Zu erhaltende Einzelbäume 
Die festgesetzten Einzelbäume sind dauerhaft zu pfl egen und zu erhal- 
ten und bei Abgang durch eine gleichwertige, stando rtgerechte Nach- 
pflanzung zu ersetzen. 
 
Hinweis: Nach Verortung der Zufahrt an der Hügelstr aße (s. Ziff. I. 9) 
auch im Hinblick auf den Baumbestand, werden ggf. B äume entfallen 
müssen, für die Ersatz geschaffen werden muss. 
 
15.7. Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqu alität und -quantität 
Zur Anpflanzung festgesetzte Bäume und Sträucher so wie sonstige Be- 
pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten. Abgängige G ehölze sind zu er- 
setzen. 
Für alle nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB zu pflanzende n Bäume und 
Sträucher werden folgende Mindestanforderungen festgesetzt: 
Bäume & Sträucher: 
Standortgerecht (s. Artenempfehlungen Ziff. IV. 10.) 
Bäume: 
Laubbäume, Hochstamm, 3 x verpflanzt, Stammumfang 1 8 - 20 cm in 
1,0 m Höhe 
Sträucher: 
2 x verpflanzt, Größe 60-100 cm. 
Der durchwurzelbare Raum hat mind. XX m³ pro Baum zu umfassen. 
 
Anmerkung: Der mit XX angegebene Platzhalter wird i m weiteren Be- 
bauungsplanverfahren (Erstellung des Entwurfes) dur ch eine Kubikme- 
ter Angabe ergänzt. 
 
16. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen z ur Vermeidung 
oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bun- 
des-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)  
 
Anmerkung: „Auf der Grundlage der Berechnungsergebn isse nach Vor- 
liegen der Kennzahlen werden Vorschläge für schallt echnische Festset- 
zungen erarbeitet. Diese werden sich im Wesentlichen auf die erforderli- 
chen Schalldämmmaße für die Außenbauteile, ggf. fen sterunabhängige 
Belüftungen, und Aussagen zur Tiefgarageneinfahrt b eziehen. Bei Be- 
darf (aus den Berechnungen der Beurteilungspegel) w ird hier auch eine 
Lärmschutzwand oder ähnliches zum Schutz der Außens pielbereiche 
der Kindertagesstätte definiert. Sofern die Detailb erechnungen zur 
Tankstelle tatsächlich eine Überschreitung an den n ächstgelegenen 
Fassaden ergeben sollte, werden auch hierzu Maßnahm en definiert.“ 
(Vgl. vorläufige qualitative Untersuchung der Lärmi mmissionen, Begrün- 
dung Kap. 15)

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 11 / 16 
 
 
II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
 
 Aufgrund § 91 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vo m 28.05.2018 
(GVBl. S. 198) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
 
1. Äußere Gestalt (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)  
1.1  Dachform 
Es sind ausschließlich Flachdächer oder flachgeneig te Dächer bis zu 5° 
zulässig. 
1.2  Dachaufbauten (§ 91 Abs. 1 Nr. 7 HBO)  
Technische Dachaufbauten müssen zu den Außenwänden des Gebäu- 
des allseitig mindestens einen Abstand entsprechend  ihrer Höhe auf- 
weisen, jedoch mind. 1 m. 
 
1.3 Fassaden  
An Fassaden sind spiegelnde und reflektierende Materialien nicht zuläs- 
sig. Ausgenommen hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, 
die der Energiegewinnung dienen. 
 
2. Werbeanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
Werbeanlagen sind nur als parallel zur Gebäudefassa de angeordnete 
Werbeanlagen (Flachwerbung) an der Stätte der Leistung zulässig.  
Je Gewerbeeinheit ist eine Werbeanlage in einer Grö ße von bis zu 2 m² 
mit einer max. Höhe von 50 cm zulässig. 
Sich bewegende oder spiegelnde Werbeelemente, Werbe anlagen mit 
wechselndem, bewegtem oder grellem Licht (Lauf-, We chsel- und Blink- 
lichter sowie Leuchtschriften), Lichtprojektionen e inschließlich Laser- 
werbung, Bildschirmwerbungen sowie akustische Werbe anlagen sind 
nicht zulässig. 
 
3. Außenanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 
3.1 Einfriedungen 
Einfriedungen sind nur in Form von Schnitthecken au s Laubhölzern mit 
darin integrierten Zäunen zulässig. Die Einfriedungen dürfen 1,30 m Ge- 
samthöhe, im Bereich von Kindertagesstätten 1,40 m,  nicht überschrei- 
ten. 
Einfriedungen entlang der Grundstücksgrenze zur Hüg elstraße sind un- 
zulässig. Einfriedungen im Bereich der Heidelberger  Straße sind nur 
südlich des Mäanders zur Sandstraße hin, zulässig.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 12 / 16 
 
 
 
III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwen- 
den von Niederschlagswasser 
 
 Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 
14.12.2010 (GVBI. I S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf Baugrundstü- 
cken Zisternen zu errichten und das auf Dachflächen  anfallende Nieder- 
schlagswasser darin zu sammeln. Dieses Niederschlag swasser soll als 
Brauchwasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülun g etc.) genutzt 
werden. 
Ausgenommen sind: 
 begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlic hen Kanal ange- 
schlossen sind, 
 Intensivgründächer. 
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll: 
 mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrü nte Dachfläche 
 mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche  
betragen. 
 
Hinweise: 
Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wa sserrechtliche, 
noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften no ch wasserwirtschaftli- 
che Belange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu v ersickern 
und/oder in den öffentlichen Regenwasser- bzw. Abwa sserwasserkanal 
einzuleiten. 
An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachfläche n sind mit Dach- 
abdichtungsbahnen auszustatten, die keine Wurzelhem mstoffe oder Bi- 
ozide nach der Definition der Biozid-Verordnung (EU ) Nr. 528/2012 ent- 
halten.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 13 / 16 
 
 
IV. Hinweise 
 
1. Bodenveränderungen 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf 
sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des 
Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensei n von schädlichen 
Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regi erungspräsidi- 
um Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Da rmstadt, Dez. 
IV/DA 41.5, zu informieren. Darüber hinaus ist ein Fachgutachter in Alt- 
lastenfragen hinzuzuziehen. 
 
2. Bodendenkmale 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler (z.B. Mauern, V erfärbungen, 
Gräber, Scherben, Knochen) bekannt werden, so ist d ies dem Landes- 
amt für Denkmalpflege (hessenArchäologie) oder der Unteren Denkmal- 
schutzbehörde unverzüglich anzuzeigen (§ 21 HDSchG) . Der Genehmi- 
gung der Denkmalschutzbehörde bedarf, wer ein Kultu rdenkmal oder 
Teile davon zerstören oder beseitigen, an einen and eren Ort verbringen 
oder umgestalten will und wer in der Umgebung eines  unbeweglichen 
Kulturdenkmals Anlagen errichten, verändern oder be seitigen will, wenn 
sich dies auf den Bestand oder das Erscheinungsbild  des Kulturdenk- 
mals auswirken kann (§ 18 HDSchG). 
 
3. Leitungsschutzmaßnahmen 
Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richt- 
linien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu Ver sorgungsleitun- 
gen aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver- und 
Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu si chern oder die 
Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.  
Das "Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Aus- 
gabe 2013 (FGSV 939) ist zu beachten. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitung en sind mit 
dem Versorgungsträger abzustimmen. 
 
4. Kampfmittelbelastung und -räumung 
Sollten im Zuge der Baumaßnahmen Munition oder kampfmittelverdäch- 
tige Gegenstände zu Tage treten, ist die Arbeit unv erzüglich einzustel- 
len, die Fundstelle abzusichern und die Polizei bzw . der Kampfmittel- 
räumdienst in Darmstadt zu verständigen (Regierungs präsidium Darm- 
stadt, Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen, Lui senplatz 2, 64283 
Darmstadt, Tel. 06151-12-0). 
 
5. Biodiversität 
Die Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaf tsstadt Darmstadt 
vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum Schutz der Bio diversität sowie 
die Hess. Biodiversitätsstrategie sind bei der Umse tzung dieses Bebau- 
ungsplans zu berücksichtigen. 
Es wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biolog ischen Vielfalt für 
Neubauprojekte verwiesen. Eine Umsetzung von Teilen  dieser Maß- 
nahmen wird empfohlen. (https://www.darmstadt.de/le ben-in-
darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-vielfalt/biologische-
vielfalt/mitwirken/)

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 14 / 16 
 
 
 
6. Oberbodenschutz 
Im gesamten Geltungsbereich ist der Oberboden entsp rechend 
DIN 18915 zu sichern. Eine Überdeckung des Bodens m it sonstigem 
Material ist untersagt. Abgeschobener Boden ist - b is zur Wiederverwer- 
tung - in Mieten von höchstens 2,0 m Höhe und 4,0 m  Breite aufzuset- 
zen (vgl. § 202 BauGB). 
 
7. Schutz von Bäumen 
Es gilt die Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt. In je- 
der Phase einer Baudurchführung sind die zu erhalte nden Bäume vor 
schädigenden Einflüssen zu bewahren. Die DIN 18 920 ist entsprechend 
anzuwenden und einzuhalten. 
 
8. Wasserwirtschaft  
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwa sserbewirtschaf- 
tungsplans Hessisches Ried. Im Rahmen der Umsetzung  sind großflä- 
chige Grundwasseraufspiegelungen möglich. Im Einzelnen sind die Vor- 
gaben des "Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessisches Ried“ zu be- 
achten. Der Plan wurde mit Datum vom 9. April 1999 festgestellt und im 
Staatsanzeiger für das Land Hessen StAnz 21/1999, S . 1659, mit Er- 
gänzung vom 17. Juli 2006, StAnz. 31/2006 S. 1704, bekannt gemacht.  
 
9. Artenschutz 
9.1. Fledermäuse 
Da es sich bei den gebäudebezogenen Fledermausarten  um eine äu- 
ßerst bedrohte Artengruppe handelt, deren potentiel le Quartiere zuneh- 
mend verschwinden, wird die Integration von Flederm auskästen in ge- 
plante Neubauten empfohlen. 
9.2. Vögel und Fledermäuse 
Rodungen von Gehölzen und die Räumung des Baufeldes  sind gem. 
§ 39 Abs. 5 BNatSchG nur in der Zeit vom 1. Oktober  bis 28./29. Febru- 
ar zulässig.

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 15 / 16 
 
 
10. Artenempfehlungen / Pflanzlisten 
Für die Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern wer den Arten aus 
folgenden Auswahllisten empfohlen: 
 
1. Überwiegend einheimische Baumarten: 
Feldahorn    Acer campestre 
Spitzahorn    Acer platanoides 
Felsenbirne    Amelanchier arborea 'Robin Hill' 
Sandbirke    Betula pendula 
Hainbuche    Carpinus betulus 
Esskastanie    Castanea sativa 
Apfeldorn     Crataegus lavallei ´Carrierei´ 
Walnuss     Juglans regia 
Waldkiefer    Pinus sylvestris 
Vogelkirsche    Prunus avium 
Traubeneiche    Quercus petraea 
Stieleiche     Quercus robur 
Mehlbeere    Sorbus aria 
Schwedische Mehlbeere   Sorbus x intermedia 
Winterlinde    Tilia cordata 
Obstbaum-Hochstämme  
 
2. Gebietstypische Straucharten für Gebüschpflanzungen: 
Kornelkirsche, Gelber Hartriegel Cornus mas 
Roter Hartriegel    Cornus sanguinea 
Hasel     Corylus avellana 
Eingriffl. Weißdorn   Crataegus monogyna 
Pfaffenhütchen    Euonymus europaea 
Liguster     Ligustrum vulgare 
Gewöhnliche Heckenkirsche  Lonicera xylosteum 
Steinweichsel    Prunus mahaleb 
Schlehe     Prunus spinosa 
Wildbirne     Pyrus pyraster 
Hundsrose    Rosa canina 
Weinrose     Rosa rubiginosa 
Salweide     Salix caprea 
Eibe     Taxus baccata 
Wolliger Schneeball   Viburnum lantana 
 
3. Nicht einheimische Ziersträucher: 
Felsenbirne    Amelanchier sp. 
Zierquitte     Chaenomeles sp. 
Runzelige Felsenmispel   Cotoneaster bullatus 
Scharlach-Weißdorn   Crataegus coccinea 
Hahnendorn    Crataegus crusgalli 
Apfeldorn     Crataegus lavallei ´Carrierei´ 
Ölweide     Elaeagnus angustifolia 
Sanddorn     Hippophae rhamnoides 
Zierapfel     Malus sp. 
Feuerdorn    Pyracantha sp. 
Weidenblättrige Birne   Pyrus salicifolia 
Vielblütige Rose    Rosa multiflora 
Kartoffelrose    Rosa rugosa

Bebauungsplan M 34  – Textliche Festsetzungen  (Vorentwurf) Seite 16 / 16 
 
 
4. Gehölzarten zur Fassadenbegrünung: 
Baumwürger    Celastrus orbiculatus 
Berg-Waldrebe    Clematis montana 
Italienische Waldrebe   Clematis viticella 
Efeu     Hedera helix 
Immergrünes Geißblatt   Lonicera henryi 
Wilder Wein  Parthenocissus quinquefolia 
´Engelmannii´ 
Wilder Wein  Parthenocissus tricuspidata 
´Veitchii´ 
Kletterrosen    Rosa-Hybr. 
Japanischer Blauregen   Wisteria floribunda 
 
11. Darmstädter Sortimentsliste (2020) 
 
Quelle: Dr. Lademann & Partner.  
* Klassifikation der Wirtschaftszweige 
des Statistischen Bundesamtes, Ausga- 
be 2008 
** nahversorgungsrelevante Sortimente 
sind zugleich auch zentrenrelevant. 
Nicht aufgeführte Sortimente sind dem 
nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzu- 
ordnen.

Punkt 18: Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung) 
 (V-Nr. 2021/0351) 
- Kenntnisnahme - 
 
 Der Ausschuss für Bauen, Stadtplanung, Verkehr und Liegenschaften nimmt von 
der Vorlage Kenntnis.

Anlage 1 
 
 
 
 
Bebauungsplan M 34  
- Marienplatz - 
  
 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
Vorentwurf 
(§ 2a Abs. 1 BauGB) 
 
31. Oktober 2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
 
 
Bearbeitung:  
Dipl.-Ing. (FH) Stadtplaner Ole Heidkamp 
M. Eng. (FH) Nathalie Sauer  
M. Sc. Julien Kogel 
 
 
 
 
Der Dezernent III: 
 
 
 
Michael Kolmer 
Stadtrat

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 2 /  51 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis: 
Teil A: Begründung 
 
1.  Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 7  
2.  Rechtsgrundlagen 8  
3.  Abb. Verfahren 9  
3.1  Aufstellungsbeschluss 9  
3.2  Frühzeitige Beteiligung 9  
4.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich 9  
5.  Planungsrechtliche Situation 11  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 11  
5.2  Flächennutzungsplan 12  
5.3  Landschaftsplan 13  
5.4  Bebauungspläne 14  
6.  Schutzgebietsausweisung 16  
6.1  Natura 2000 Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 16  
6.2  Gesetzlich geschützte Biotope 17  
6.3  Schutzgebiete und -objekte Naturschutz 17  
6.4  Landschaftsschutzgebiete 17  
6.5  Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 17  
6.6  Baumschutzsatzung 17  
6.7  Bodendenkmäler 17  
7.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 18  
7.1  Städtebauliche Situation 18  
7.2  Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 19  
7.3  Ver- und Entsorgung 20  
7.4  Freiraumstruktur und Freiflächen 20  
8.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 20  
8.1  Naturräumliche Einordnung 20  
8.2  Geologie und Boden 21  
8.3  Hydrogeologie und Grundwasser 21  
8.4  Klima und Luft 21

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 3 /  51 
 
 
 
8.5  Landschaftsbild und Erholung 23  
8.6  Biotoptypen und Vegetation 23  
8.7  Fauna 23  
9.  Bodenschutz / Altlasten 24  
9.1  Unterlagen 24  
9.2  Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altablagerungen 24  
9.3  Vorsorgender Bodenschutz 24  
9.4  Bodenfunktionsbewertung 25  
10.  Kampfmittel 25  
11.  Planung / Realisierungswettbewerb / städtebauliches Konzept 25  
12.  Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätskonzept 28  
12.1  Stellplätze 28  
12.2  Öffentlicher Nahverkehr 28  
12.3  Verkehrliche Auswirkungen 28  
12.4  Mobilitätskonzept 28  
13.  Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan 29  
14.  Wasserwirtschaftliche Belange 29  
14.1  Wasserversorgung 29  
14.2  Wasserqualität 29  
14.3  Schutz- und Sicherungsgebiete 29  
14.4  Oberirdische Gewässer 29  
14.5  Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“ 2 9  
14.6  Grundwasserverunreinigung 29  
14.7  Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversickerung 29  
14.8  Abwasser 30  
14.9  Grundwasser 30  
14.10  Zisternensatzung 30  
15.  Immissionsschutz 30  
15.1  Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrslärm 30  
15.2  Gewerbelärm 32  
15.3  Berechnung der Beurteilungspegel an den Fassaden der geplanten Gebäude 32  
15.4  Beurteilung der Anlagen im Plangebiet 33

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 4 /  51 
 
 
 
15.5  Vorläufige Abschätzung der maßgeblichen Außenlärmpegel 34  
15.6  Bauliche Maßnahmen zum Schutz der bebauten Außenwohnbereiche 34  
16.  Allgemeiner Klimaschutz 34  
16.1  Klimatische Einschätzung 34  
16.2  Nutzung erneuerbarer Energien 35  
17.  Artenschutzrechtliche Beurteilung 35  
17.1  Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 36  
17.2  Fauna 36  
17.3  Wirkung des Vorhabens 36  
17.4  Bestimmung der prüfungsrelevanten Arten 36  
17.5  Maßnahmen zur Vermeidung und Maßnahmen zur Sicherung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität 37  
17.6  Erhaltenswerter Baumbestand 37  
18.  Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 38  
18.1  Erfassung und Darstellung des Bestandes 38  
18.2  Bilanzierung 39  
18.3  Naturschutzrechtlicher Ausgleich 40  
19.  Biodiversität 40  
20.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 41  
20.1  Art der baulichen Nutzung 41  
20.2  Maß der baulichen Nutzung 43  
20.3  Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen und Baulinien 44  
20.4  Bauweise 45  
20.5  Flächen für Stellplätze 45  
20.6  Flächen für Garagen und Tiefgaragen 46  
20.7  Flächen für sonstige Nebenanlagen 46  
20.8  Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an Verkehrsflächen 46  
20.9  Flächen für Versorgungsanlagen 46  
20.10  Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft 46  
20.11  Gemeinschaftsanlagen - Gemeinschaftsdachgärten 47  
20.12  Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 47  
20.13  Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 48

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 5 /  51 
 
 
 
20.14  Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von 
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) 49  
21.  Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 49  
21.1  Äußere Gestalt 49  
21.2  Werbeanlagen 50  
21.3  Außenanlagen 50  
22.  Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser 51  
22.1  Zisternensatzung 51  
23.  Regelungen des städtebaulichen Vertrags 51  
24.  Planungsstatistik / Städtebauliche Daten 51  
25.  Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 51  
 
TEIL B: Umweltbericht 
Der Umweltbericht stellt einen gesonderten Teil des  Bebauungsplanes dar. Er ist nicht Bestandteil 
der Darlegung (frühzeitigen Beteiligung). Der Umweltbericht wird zum Entwurf des Bebauungsplans 
ergänzt und Bestandteil der Offenlage sein.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 6 /  51 
 
 
 
Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet .......................................................... .......................... 9 
Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans M 34, ohne Maßstab ............................................... 10  
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 .................... 11  
Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006................................ 13  
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte mit Plangebiet .... 14  
Abb. 6: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets ........... 14  
Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan M 5 -Verkehrsfläche Neckarstraße/ Heidelberger 
Straße- .............................................................................................. ................................... 15  
Abb. 8: Fluchtlinienplan 213 der Wissenschaftsstadt Darmstadt, August 1956 ................................ 16  
Abb. 9: Orthofoto 2021, Quelle: Vermessungsamt Darmstadt ............................................. ............ 18  
Abb. 10: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV ....................................................... .................. 19  
Abb. 11: Auszug aus der Klimafunktionskarte aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(INEK 2016), Quelle: MPD Präsentation ................................................................ ............ 22  
Abb. 12: Auszug aus der Planungshinweiskarte aus der Klimaanalyse Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (INEK 2016), Quelle: MPD Präsentation ...................................................... ..... 22  
Abb. 13: Freiflächenplan Siegerentwurf Implenia Developement Raunheim mit netzwerk architekten, 
 ..................................................................................................... ............................................ 26  
Abb. 14: Freiraumgestaltung und Nutzungsmix EG, Siegerentwurf Implenia Developement 
Raunheim mit netzwerk architekten, Darmstadt ......................................................... ........ 27  
Abb. 15: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand) ..................................... 39

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 7 /  51 
 
 
 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerforder nis 
Der ca. 1,4 ha große Marienplatz stellt die letzte zusammenhängende Grundstücksfläche im 
Innenstadtbereich dar und zeichnet sich aus durch e ine attraktive Cityrandlage und den 
Bezügen zu den kulturellen und wissenschaftlichen E inrichtungen wie Staatstheater und 
Theater Mollerhaus im Osten sowie der Hochschule Da rmstadt im Westen. Die derzeitige 
Nutzung als öffentlicher, nicht gewidmeter Parkplat z wird der städtebaulichen Bedeutung 
des Standortes nicht gerecht. Die Wissenschaftsstad t Darmstadt hat sich im Sinne der 
doppelten Innenentwicklung entschieden, die Fläche einer wohnbaulichen Entwicklung 
zuzuführen, um dem wachsenden Wohnbedarf der Stadt entgegenzutreten.  
In der Vergangenheit wurden bereits verschiedene Ve rfahren zur Nutzung des Geländes 
durchgeführt, die jedoch nicht realisiert wurden. I m Jahr 2019 wurde dann ein 
Realisierungswettbewerb in Konzeptvergabe durchgefü hrt, um unter Berücksichtigung 
aktueller inhaltlicher Anforderungen ein attraktive s Wohnquartier zu entwickeln. Ziel einer 
Konzeptvergabe ist eine Veräußerung des Grundstücke s nach der Qualität des Konzeptes 
und nicht nach Höchstgebot. 
Angestrebt wird die Neuentwicklung der innerstädtis chen unbebauten Fläche zu einem 
hochwertigen, nachhaltigen Stadtquartier, das der i nnerstädtischen Lage gerecht wird und 
welches durch unterschiedliche Formen des Wohnens, soziale Einrichtungen, gewerbliche 
Nutzungen sowie Dienstleistungsangebote geprägt sein soll. 
Grundlage für die städtebauliche Entwicklung bildet die Fokussierung auf Nachhaltigkeit und 
Klimaschutz. Eine effiziente Nutzung von Ressourcen  und Energie soll durch 
flächensparendes Bauen sowie die Nutzung erneuerbar er Energien angestrebt werden. 
Ökologische und klimatische Aspekte finden durch ei nen möglichst geringen 
Versiegelungsgrad sowie geeignete Maßnahmen bei der  Freiflächen- und Dachgestaltung 
Beachtung. 
Zur Umsetzung des Siegerentwurfes und der dargestel lten Konzeption bedarf es der 
bauplanungsrechtlichen Sicherung durch die Aufstell ung eines Bebauungsplanes sowie 
eines städtebaulichen Vertrages. Es soll Wohnraum u nter Festsetzung von sozial 
gefördertem Wohnungsbau gem. der Förderrichtlinien des Landes Hessen und der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt geschaffen werden. Des  Weiteren soll das Wohnen durch 
soziale Infrastruktur (Kita), Gewerbe, Nahversorgung etc. ergänzt werden. 
§ 1 Abs. 5 BauGB sieht vor, dass die städtebauliche  Entwicklung vorrangig durch 
Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Insof ern ist der Vorrang der 
Innenentwicklung zur Verringerung der Neuinanspruchnahme von Flächen ausdrücklich Ziel 
der Bauleitplanung. 
Diesem Grundsatz wird durch die Neuentwicklung der  innerstädtischen, langjährig 
unbebauten Fläche Marienplatz entsprochen. Der Mari enplatz ist verkehrlich sehr gut 
erschlossen. Freie Landschaftsflächen werden im Gel tungsbereich nicht in Anspruch 
genommen. Die Aufstellung des Bebauungsplans ist er forderlich, um im Plangebiet eine 
nachhaltige städtebauliche Entwicklung und Ordnung auf Basis des 
Wettbewerbsergebnisses zu sichern sowie eine dem Wo hl der Allgemeinheit dienende, 
sozialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 8 /  51 
 
 
 
2. Rechtsgrundlagen 
 
 Baugesetzbuch (BauGB)  i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt g eändert 
durch Art. 9 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147) 
 Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO)  i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
 Planzeichenverordnung (PlanzV)  vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802) 
 Hess. Bauordnung (HBO)  i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBl. S. 198), zuletzt geän dert 
durch Gesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378) 
 Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.12.2020 (GVBl. S. 915) 
 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), 
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 18.08.2021 (BGBl. I S. 3908) 
 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz  (HAGBNatSchG)  
i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), 
zuletzt geändert durch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S 2585), zuletzt 
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 09.06.2021 (BGBl. I S. 1699) 
 
 Hess. Wassergesetz (HWG)  i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert 
durch Art. 4 des Gesetzes vom 30.09.2021 (GVBl. S. 602) 
  Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG)  i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. S. 211) 
 Bundes-Immissionsschutzgesetz  (BImSchG)  i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I 
S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetze s vom 24.09.2021 (BGBl. I S. 
4458) 
 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung  (UVPG)  i.d.F. vom 18.03.2021 
(BGBl. I S. 540), zuletzt geändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. 
I S. 4147)

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 9 /  51 
 
 
 
3. Verfahren 
3.1 Aufstellungsbeschluss 
Das Bebauungsplanverfahren erfolgt im zweistufigen Regelverfahren. Die 
Stadtverordnetenversammlung hat am 27.05.2021 den A ufstellungsbeschluss für den 
Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – gefasst. Die Bek anntmachung des 
Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 02.06.2021. 
3.2 Frühzeitige Beteiligung 
Der nun vorliegende Vorentwurf zum Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – mit den 
allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung wurde auf Basis des Wettbewerbsergebnisses 
erarbeitet und soll zur frühzeitigen Beteiligung de r Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 
ausgelegt, der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 
4 Abs. 1 BauGB zugrunde gelegt und gem. § 4a Abs. 4  BauGB ins Internet eingestellt 
werden.  
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich  
Das Planungsgebiet M 34 - Marienplatz - liegt südli ch der Hügelstraße zwischen der 
Hindenburgstraße im Westen und der Heidelberger Straße im Osten und hat eine Größe von 
ca. 1,4 ha. 
 
Abb. 1: Lage des Plangebiets im Stadtgebiet 
Quelle: openstreetmap, Stand 10.06.2021

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 10 / 51 
 
 
 
 
 
Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans M 34, ohne Maßstab 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Das Planungsgebiet befindet sich in der Gemarkung Darmstadt, Flur 17, Flurstück Nr. 16/25 
und wird begrenzt: 
– im Norden durch die Hügelstraße 
– im Osten durch die Heidelberger Str. 
– im Süden durch die Sandstraße 
– im Westen durch die Hindenburgstraße.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 11 / 51 
 
 
 
5. Planungsrechtliche Situation  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutz ungsplan 
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist das Plangebiet als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ 
dargestellt. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitplä ne den Zielen der Raumordnung 
anzupassen. Die Festsetzung eines Urbanen Gebiets gemäß § 6a BauNVO entspricht der 
Ausweisung im Regionalplan Südhessen 2010 und gilt somit als den Zielen der 
Raumordnung angepasst. Die angrenzenden Flächen sin d ebenfalls als „Vorranggebiet 
Siedlung Bestand“ dargestellt. Das Plangebiet befindet sich an der Bundesfernstraße 3. 
 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 
Regionalplanerische Dichtevorgaben 
Der RPS/RegFNP 2010 weist als regionalplanerisches Ziel (Z3.4.1-9) Dichtevorgaben aus. 
Im Rahmen der Bauleitplanung sind für die verschied enen Siedlungstypen die 
nachfolgenden Dichtevorgaben, bezogen auf Bruttowohnbauland, einzuhalten: 
 im ländlichen Siedlungstyp 25 bis 40 Wohneinheiten  (WE) je ha, 
 in verstädterter Besiedlung und ihrer Umgebung 35 bis 50 WE je ha, 
 im Einzugsbereich vorhandener oder geplanter S-und  U-Bahn-Haltepunkte 45 bis 
60 WE je ha, 
 im Großstadtbereich mindestens 60 WE je ha. 
Aufgrund der städtischen Struktur und Größe gilt fü r Vorhaben innerhalb der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt die Dichtevorgabe für den „Großstadtbereich“.  
Das Bruttowohnbauland umfasst die Summe aller Wohng rundstücksflächen und die dem 
Wohnen dienenden Flächen einschließlich aller Grün- , Verkehr und Wasserflächen eines 
zur Bebauung vorgesehenen oder bereits bebauten Geb ietes. Hierbei ist zu 
berücksichtigen, dass das Plangebiet als Urbanes Ge biet festgesetzt ist und damit nicht 
ausschließlich der Wohnnutzung dient.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 12 / 51 
 
 
 
Urbane Gebiete dienen gemäß § 6a Abs. 1 BauNVO dem Wohnen sowie der 
Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, 
die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Um dem  Baugebietstyp zu entsprechen, ist 
es dabei erforderlich, dass sowohl die Wohnnutzung als auch gewerbliche Nutzung sowie 
soziale, kulturelle und andere Nutzungen das Gebiet prägen. Damit ist das Urbane Gebiet 
der Gebietskategorie der Mischgebiete zugeordnet, w obei die Nutzungsmischung nicht 
gleichgewichtig sein muss. 
Als Anhaltspunkt für die zukünftige Nutzungsmischun g kann das dem Bebauungsplan 
zugrundeliegende städtebauliche Konzept dienen, wel ches im Rahmen des 
Realisierungswettbewerbes prämiert wurde (s. Kap. 11 Planung / Realisierungswettbewerb 
/ städtebauliches Konzept). Konzeptionell sind ca. 320 Wohneinheiten innerhalb des 
Plangebietes vorgesehen. Damit würde bei einer Plan gebietsgröße von ca. 1,4 ha eine 
Siedlungsdichte von ca. 230 WE/ha entstehen. Die Di chtewerte der Siedlungstypologie 
„Großstadtbereich“ würde damit weit über die mindes tens angesetzten 60 WE/ha 
eingehalten werden. 
Eine Einzelbetrachtung des Plangebietes ist in Bezu g auf die regionalplanerischen 
Zielvorgaben nicht zielführend, da das Plangebiet a ufgrund seiner geringen Größe von 
1,4 ha sowie seiner nicht klar zu definierenden Mis chnutzung nicht exemplarisch für eine 
Siedlungsdichte stehen kann. Durch die Einbeziehung  der umgrenzenden Gebiete würde 
jedoch ebenfalls keine exakte Siedlungsdichte ermittelt werden können, da auch diese eine 
Mischnutzung vorweisen, egal ob sie sich bauplanungsrechtlich im Geltungsbereich eines 
Bebauungsplans oder einem nach § 34 BauGB zu bewertendem Gebiet befinden. 
Aufgrund mehrerer Wohnungsbautätigkeiten in der näh eren Umgebung des 
Planungsgebietes und dem prioritären Planungsziel d er Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Wohnungsbau umzusetzen, kann davon ausgegangen werd en, dass das 
regionalplanerische Ziel von mindestens 60 WE/ha erreicht wird. 
5.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (FNP) 2006 ist das Plangebiet 
als „Gemischte Baufläche“ dargestellt. Die angrenze nden Flächen sind ebenfalls als 
„Gemischte Bauflächen“, als „Wohnbauflächen“ und „Grünflächen“ dargestellt. 
Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu 
entwickeln. Die Erstellung des Bebauungsplans M 34 sieht für die künftige Entwicklung des 
Plangebiets ein MU-Gebiet mit entsprechendem Nutzungsmix vor. Der Bebauungsplan ist 
somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 13 / 51 
 
 
 
 
Abb. 4: Ausschnitt Flächennutzungsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 / Planungsgruppe Darmstadt, Oktober 2021 
5.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstad t (September 2004) ist ein 
Instrument der kommunalen Planung mit der Zielsetzu ng, den Naturschutz, die 
Landschaftspflege und die Naherholung sicherzustell en. Die Grundlage hierbei ist das 
Hessische Naturschutzgesetz. 
Die Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten kennz eichnet die verschiedenen 
Nutzungsziele für die Freiflächen im Siedlungsbereich. In dieser Karte ist der Bereich des 
Marienplatzes mit dem Vorsatz „Erhalt/Ausbau von wi chtigen Grünflächen“ markiert. Dort 
greift das Ziel der Schaffung eines vernetzen Grüns ystems. Deswegen sind sowohl die 
Integration bereits vorhandener als auch die Schaff ung neuer Grünstrukturen Aspekte, 
welche im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen sind.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 14 / 51 
 
 
 
 
Abb. 5: Landschaftsplan Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschnitt Leitbildkarte mit Plangebiet 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2004 / Planungsgruppe Darmstadt, Oktober 2021 
5.4 Bebauungspläne 
 
Abb. 6: Übersicht der rechtskräftigen Bebauungspläne im Bereich/Umfeld des Plangebiets 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 15 / 51 
 
 
 
Gegenwärtiges Planungsrecht 
Planungsrechtlich ist das Gebiet hinsichtlich der s tädtebaulichen Einfügungskriterien 
derzeit nach § 34 BauGB unter Beachtung nachfolgender Planwerke zu beurteilen:  
Bebauungsplan M 5 – Verkehrsfläche Neckarstraße/ Heidelberger Straße – 
Im Osten überschneidet sich der Geltungsbereich des  Bebauungsplanes M 5, der am 
31.12.1974 in Kraft getreten ist, in Teilen mit dem  Geltungsbereich des aufzustellenden 
Bebauungsplans M 34. 
Der Bebauungsplan M 5 weist Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 BBauG aus, die in 
öffentliche Straßenverkehrsflächen und in Fußgängerebene untergliedert ist. Innerhalb des 
Bereiches der Überschneidung der Geltungsbereiche s ind keinerlei Festsetzungen 
getroffen. 
 
Abb. 7: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan M 5 -Verke hrsfläche Neckarstraße/ Heidelberger 
Straße- 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
  
Marienplatz

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 16 / 51 
 
 
 
Fluchtlinienplan 213 
Im Norden, parallel zur Hügelstraße überschneidet s ich der Fluchtlinienplan 213, der am 
21.08.1956 in Kraft getreten ist, nahezu hälftig mi t dem Geltungsbereich des 
aufzustellenden Bebauungsplans M 34. Dieser Bereich  wird im Fluchtlinienplan als 
Freifläche festgesetzt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Angrenzende Bebauungspläne 
Bebauungsplan M 23 – Innenstadt West – 
Nord-östlich des Planungsgebietes grenzt der Bebauu ngsplan M 23, welcher am 
04.12.1997 in Kraft getreten ist, an. Dieser wird n ördlich durch die Bleichstraße, östlich 
durch die Wilhelminenstraße, südlich durch die Hüge lstraße und westlich durch die 
Neckarstraße begrenzt. Der Bebauungsplan weist die Art der baulichen Nutzung des 
Gebiets als Kerngebiet (MK) und Mischgebiet (MI) au s, mit Ausschluss von 
Vergnügungsstätten und Spielhallen. Im Bebauungsplan M 23 gibt es keine Angaben über 
das Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstü cksflächen und die örtlichen 
Verkehrsflächen. 
6. Schutzgebietsausweisung 
6.1 Natura 2000 Gebiete (FFH-Gebiete und Vogelschut zgebiete (VSG)) 
Es befinden sich weder im Plangebiet noch in planun gsrelevanter Umgebung Natura 
2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete).  
 
Abb. 8: Fluchtlinienplan 213 der Wissenschaftsstadt Darmstadt, August 1956 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 17 / 51 
 
 
 
Die nächstgelegenen FFH-Gebiete sind das Gebiet Nr.  6118-304 „Dommersberg, 
Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, das sich ca. 2,4 km südöstlich des 
Plangebiets befindet, sowie das FFH-Gebiet Nr. 6117-309 „Beckertanne von Darmstadt mit 
angrenzender Fläche“ und das Gebiet Nr. 6117-304 „E hemaliger August-Euler-Flugplatz 
von Darmstadt“ westlich der Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer Entfernung von etwa 3,6 km 
westlich des Plangebietes. 
Bei dem nächstgelegenen VSG-Gebiet handelt es sich um das Gebiet Nr. 6117-401 
„Griesheimer Sand“. Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in einer 
Entfernung von etwa 3,6 km zum Plangebiet. 
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plang ebiet sind durch die vorliegende 
Planung keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten. 
6.2 Gesetzlich geschützte Biotope 
Innerhalb des Plangebiets sind keine gesetzlich ges chützten Biotope gemäß § 30 Abs. 2 
BNatSchG vorhanden. 
6.3 Schutzgebiete und -objekte Naturschutz 
Das nächstgelegene Naturschutzgebiet „Bessunger Kie sgrube“ im Süden befindet sich 
2,1 km entfernt. Ein weiteres Naturschutzgebiet „Da rmbachaue von Darmstadt“ befindet 
sich im Südosten und ist 3,1 km vom Plangebiet entfernt. 
6.4 Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ umfas st die ca. 2 km entfernt vom 
Plangebiet angrenzenden Waldflächen. Für diese Wald flächen ist eine Ausweisung als 
Bannwald geplant. Weitere Schutzgebietsausweisungen  nach Naturschutzrecht, 
Wasserschutzrecht oder Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
6.5 Schutzgebiete und -objekte, Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützten Gebiete oder Objekte. Unmittelbar 
an das Plangebiet angrenzend befindet sich im Nord- Westen des Geltungsbereiches die 
denkmalgeschützte evangelische Friedenskirche sowie  im Süd-Westen der einzig 
erhaltene Gebäudeteil der ehemaligen Dragonerkaserne (Hindenburgstr. 36). 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen nach Natu rschutzrecht, Wasserschutzrecht 
oder Forstrecht für den Geltungsbereich vor. 
6.6 Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch die städt ische Baumschutzsatzung 
geschützt. Geschützt sind Bäume, die - gemessen in einem Meter Höhe - bei Laubbäumen 
einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
6.7 Bodendenkmäler 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen im Sinne des Denkmalschutzes vor. Aufgrund 
der historischen Nutzung des Geländes als Dragonerkaserne wird die Baumaßnahme bzgl. 
der zu erwartenden Fundamentreste durch das Landesa mt für Denkmalpflege begleitet. 
Die Funde werden entsprechend dokumentiert.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 18 / 51 
 
 
 
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Besta nd 
7.1 Städtebauliche Situation 
Das Plangebiet liegt im Südwesten des Innenstadt-Ze ntrums der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt, im Bezirk „St. Ludwig mit Eichbergvierte l“. Die Lage bildet den Übergang 
zwischen dem Rand der Kernstadt, Bereich „Mollersta dt“ und dem Beginn des 
Verlegerviertels (Darmstadt West), westlich des Nor d-Süd verlaufenden Grünzugs 
„Albert-Schweitzer-Anlage“. Das Grundstück schließt  ebenerdig an die Heidelberger 
Straße im Osten und die Sandstraße im Süden an. Zur Hügelstraße im Norden besteht ein 
nach Westen hin zunehmender Höhenunterschied. Im We sten begrenzt die 
Hindenburgstraße Teile des Grundstücks. Ehemals sta nden auf dem Grundstück 
Kasernenbauten aus dem 19. Jahrhundert. Nach deren Zerstörung im Zweiten Weltkrieg 
wurden die Ruinen eingeebnet. Unter der Platzfläche  befinden sich Fundamente, 
Grundmauern und mit Trümmern verfüllte Kellerräume, die zur Neubebauung ausgeräumt 
und beseitigt werden müssen. Gegenwärtig besteht da s Plangebiet aus einer gewerblich 
betriebenen, befestigten Schotterparkplatzfläche so wie einem Sportfeld. Im zukünftigen 
Geltungsbereich ist derzeit keine Bebauung vorhanden. 
Die Parkplatzfläche ist durch eine Begrünung umschl ossen, die aus einer zweireihigen 
Platanenallee entlang der Heidelberger Straße, eine r Robinien-Baumreihe parallel der 
Hügelstraße und in Verlängerung der Sandstraße sowie Heckenpflanzungen besteht. 
 
Auf der Ostseite der Heidelberger Straße befindet s ich die Rückseite des Staatstheaters, 
mit einer vorgelagerten Parkierungsfläche die im We sentlichen für das Theaterpersonal 
genutzt wird. Die nähere Umgebung ist durch vier- b is sechsgeschossige Gebäude mit 
überwiegender Wohnnutzung geprägt. Die Art der Bebauung sowie die Dachlandschaft sind 
sehr heterogen. Westlich der Hindenburgstraße befin det sich eine villenartige Baustruktur 
mit überwiegend II Vollgeschossen. Die nächstgelege nen Lebensmitteldiscounter sowie 
Lebensmittelvollversorger liegen in ca. 1 km Entfernung zum Plangebiet. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 9: Orthofoto 2021, Quelle: Vermessungsamt Darmstadt

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 19 / 51 
 
 
 
7.2 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
7.2.1 MIV 
Die Anbindung an das städtische und übergeordnete S traßennetz erfolgt über die 
Sandstraße an die angrenzende Heidelberger Straße ( B 3) im Osten. Der Parkplatz wird 
nördlich über die Hügelstraße erschlossen. Weitere durchgängige Verbindungen sind für 
den MIV im Plangebiet nicht vorhanden.  
Die Hauptverkehrs- und Erschließungsstraßen im Nord en, Westen und Osten des 
Plangebiets sind gut für den motorisierten Individu alverkehr ausgebaut und an das 
Verkehrsnetz in Darmstadt angeschlossen. 
7.2.2 ÖPNV 
Das Plangebiet ist im Süden über die Haltestelle „Darmstadt Eschollbrücker Straße“ sowie 
im Norden über die Haltestelle „Rhein-/Neckarstraße“ an die Straßenbahnlinien 1, 6, 7 und 
8 angeschlossen. Die Haltestellen werden unter der Woche von 6 Uhr bis 20 Uhr im 15 
Minuten Takt bedient. Beide Haltestellen sind ca. 4 00 bis 500 m vom Plangebiet entfernt 
und sind somit fußläufig in 5 Minuten erreichbar. 
 
Abb. 10: Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV 
Quelle: www.öpnvkarte.de, Stand 30.10.2021

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 20 / 51 
 
 
 
7.2.3 Fuß- und Radwege 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine öffentlichen Fuß- und Radwege. 
Entlang der Hindenburgstraße ist ein parallel gefüh rter Fuß- und Radweg durch 
Straßenbegleitgrün baulich von der Fahrbahn abgetre nnt. Im Zuge des Ausbaus des 
Fahrradwegenetzes in Darmstadt wurde jeweils eine Spur der Heidelberger Straße (zuvor 
vierspurig) als Fahrradweg umgewidmet und der bishe r zusammen mit dem Fußweg 
geführte Fahrradstreifen dem Fußweg zugewiesen. 
7.3 Ver- und Entsorgung 
7.3.1 Gas, Strom und Kommunikation 
Der Marienplatz befindet sich in einer städtebaulic h integrierten Lage. Das Plangebiet ist 
von drei Seiten bereits von öffentlichen Haupterschließungsachsen umgeben. Aufgrund der 
Lage wird angenommen, dass die geplante Nutzung an das bestehende Versorgungsnetz 
für Gas, Strom und Telekommunikation angebunden wer den kann. Im Wettbewerb wurde 
unter dem Punkt „Gebäudetechnik“ ein Anschluss des Gebietes an das Fernwärmenetz 
angestrebt. Die erforderlichen Voraussetzungen liegen zwischenzeitlich vor. 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wird die Ver- und Entsorgung mit den zuständigen 
Fachämtern und Behörden abgestimmt. 
7.3.2 Wasserversorgung 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wird die Ver- und Entsorgung mit den zuständigen 
Fachämtern und Behörden abgestimmt. 
7.3.3 Wasserentsorgung 
Im Sinne des § 55 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ist das anfallende Niederschlagswasser 
ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt üb er eine Kanalisation ohne Vermischung 
mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, sowe it dem weder wasserrechtliche, 
wasserwirtschaftliche Belange oder sonstige öffentl ich-rechtliche Vorschriften 
entgegenstehen. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Ent wässerungsplanung erstellt, die 
detaillierte Aussagen zur Entwässerung des Gebietes  treffen wird. Zum Zeitpunkt des 
Vorentwurfs des Bebauungsplans ist die Entwässerungsplanung noch in Bearbeitung. 
7.4 Freiraumstruktur und Freiflächen 
Das Plangebiet besteht zum Großteil aus einer verdi chteten Platzfläche mit 
wassergebundener Decke, die Randbereiche sind unversiegelte Grünbereiche. Im Bestand 
begrenzt sich die Freiraumstruktur auf die begrünte n Randbereiche, während die 
Platzfläche durch die Nutzung als befestigte Parkplatzfläche in Anspruch genommen wird. 
8. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
8.1 Naturräumliche Einordnung 
Das Plangebiet liegt in der naturräumlichen Einheit der hessischen Rheinebene, innerhalb 
des Griesheim-Weiterstädter Sandes (225.9).  
Die Hessische Rheinebene umfasst den Hauptteil der rechtsrheinischen Niederterrasse 
zwischen den heutigen Mündungen von Main und Neckar . Sie bildet zusammen mit dem 
hessischen Teil der Nördlichen Oberrheinniederung ( 222) das so genannte "Hessische 
Ried". Als sandige Niederterrasse umfasst sie, nebe n Flugsand- und Dünengebieten,

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 21 / 51 
 
 
 
ausgedehnte Flächen, die mit Neckarschwemmlehm bede ckt sind, sowie das als feuchte 
Rinne in Erscheinung tretende Altneckarbett. 
8.2 Geologie und Boden 
Das Plangebiet befindet sich in dem geologischen St rukturraum „Nördlicher 
Oberrheingraben“. Das geologische Ausgangsgestein b ilden ungegliederte Sande, die im 
pleistozänen Quartär entstanden sind.  
Die Böden im Plangebiet sind als stark anthropogen überprägte Böden der Siedlungskerne 
anzusprechen. Zwar ist das Plangebiet großflächig u nversiegelt, durch die Nutzung als 
Parkplatz und die damit verbundene ständige Belastu ng sind die Bodenbereiche jedoch 
stark verdichtet. Im Bereich der Altbebauung wurden  zudem Bodenauffüllungen 
nachgewiesen. 
Das Plangebiet wird der Erdbebenzone 1 und der Untergrundklasse S zugeordnet.  
8.3 Hydrogeologie und Grundwasser 
Das Plangebiet liegt im hydrogeologischen Teilraum „Rheingrabenscholle“.  
Die Fließrichtung des Grundwassers verläuft von Ost en nach Westen auf den Rhein als 
Vorfluter zu.  
„Insgesamt ein sehr ergiebiges Grundwasservorkommen  von überregionaler Bedeutung.“ 
(HLNUG, Jahrbuch 2002, Beschreibung der hydrogeolog ischen Teilräume von Hessen 
gemäß EU-Wasserrahmenrichtlinie) 
Die Porengrundwasserleiter werden durch meist pleis tozäne Lockergesteine von mittlerer 
Durchlässigkeit und silikatischer Gesteinsbeschaffenheit gekennzeichnet.  
Gemäß dem Fachinformationssystem Grundwasser- und T rinkwasserschutz des Landes 
Hessen (www.gruschu.hessen.de) befindet sich das Plangebiet in einem hydrogeologisch 
günstigen Gebiet. 
Es wird auf Kap. 14 (Wasserwirtschaftliche Belange) hingewiesen. 
8.4 Klima und Luft 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet. Im Oberrheingraben und an der 
Bergstraße treten relativ hohe Temperaturen und geringe Niederschlagsmengen auf. Hier 
zeigt sich kontinentaler Klimaeinfluss. In Darmstad t lag die mittlere Jahrestemperatur im 
Zeitraum von 2010 bis 2018 bei rund 10,54°C. Die du rchschnittliche Niederschlagsmenge 
lag zwischen 2010 bis 2018 bei etwa 687,70 mm, das langjährige Mittel von 1996 bis 2010 
liegt bei 749 mm (Messungen des Deutschen Wetterdie nstes von der Internetpräsenz der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt entnommen). Die vorher rschende Windrichtung ist im 
Sommer Süd bis Südwest, im Winter Nordost bis Ost. Aufgrund von Versiegelung und 
umgrenzenden Nutzungsstrukturen (zusätzliche Wärmea usstrahlung) ist das Plangebiet 
bereits thermisch belastet. Das Plangebiet besitzt daher keine übergeordnete klimatische 
Funktion.  
Entsprechend der Klimafunktionskarte der Wissenschaftsstadt Darmstadt befindet sich das 
Plangebiet in einem moderat bis stark überwärmten B ereich (s. Abb. 11). Die 
Planungshinweiskarten weist das Plangebiet als „Bebautes Gebiet, klimatische Nachteile“ 
aus (s. Abb. 12). 
Durch parkende Autos, die viel Energie aufnehmen un d als langwellige Wärmestrahlung 
wieder emittieren, findet im Plangebiet eine Überwä rmung statt. Das kann tagsüber zu 
einer Steigerung der thermischen Belastung im Raum führen. Das Plangebiet stellt im 
verdichteten Stadtgebiet einen Potentialraum zur Fö rderung der lokalen und ggf.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 22 / 51 
 
 
 
städtischen Durchlüftung dar. Das Potenzial ist jed och abhängig von der umgebenden 
hohen Vegetation sowie von den Gebäuden in ihrer Ausrichtung und Höhe. 
Die aktuelle Nutzung als Parkplatz weist somit nur geringe klimatisch positive Effekte / 
Eigenschaften auf. (Klimatische Untersuchung Marien platz | Darmstadt, Burghardt und 
Partner, Ingenieure 30.09.2021) 
Bei Betrachtung der Abb. 11 ist zu erkennen, dass ein Großteil des Stadtteils aufgrund von 
Versiegelung und dichtem Gebäudebestand (zusätzlich e Wärmeausstrahlung) thermisch 
belastet ist. Damit bestätigt sich das Ergebnis der  Gesamtstädtischen Klimaanalyse 
(INKEK 2016), in der dem Stadtteil eine moderate bis starke Überwärmung zugeschrieben 
wird.  
 
Abb. 11: Auszug aus der Klimafunktionskarte aus der  Klimaanalyse Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(INKEK 2016), Quelle: MPD Präsentation 
 
Abb. 12: Auszug aus der Planungshinweiskarte aus de r Klimaanalyse Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (INKEK 2016), Quelle: MPD Präsentation

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 23 / 51 
 
 
 
8.5 Landschaftsbild und Erholung 
Landschaftsbild 
Das Relief des Plangebietes ist weitgehend eben mit Höhen von ca. 136 m ü. NN. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird seit Jahren als Stellplatz für Kraftfahrzeuge 
genutzt. Die überwiegend unbefestigte, aber stark verdichtete und besonnte Fläche selbst 
weist kaum Vegetation auf. Die Randbereiche des Pla tzes sind geböscht und wurden mit 
Gehölzpflanzungen eingegrünt. In den Geltungsbereich einbezogen wurde ein Sportplatz, 
der von jungen Hainbuchen eingefasst ist. 
Die Landschaft im Plangebiet wird geprägt durch het erogene Bauwerke, Vegetation und 
andere anthropogene Geländestrukturen (Straßen, Fußwege, Plätze und Grünflächen) und 
weist einen hohen Versiegelungsgrad auf.  
Die Wahrnehmung und Qualität des Schutzgutes Landsc haft ist als nicht  hoch zu 
bewerten.  
Besonders hervorzuhebende Blickbeziehungen in die a ngrenzende Landschaft sind nicht 
vorhanden. 
Erholung 
Durch die Prägung des Planungsgebietes als Parkplatzfläche, besitzt es unter dem Aspekt 
der Naherholung der Öffentlichkeit keinen Wert. Hin sichtlich der Bedeutung für die 
Erholung als Freizeitgebiet für Sport ist das Plangebiet als nachrangig einzustufen, da die 
Sportfläche nur einen kleinen Teil des Plangebiets umfasst.  
8.6 Biotoptypen und Vegetation  
Es liegt eine Bestandserfassung von 2021 vor. 
Im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung sowie der Naturschutzrechtlichen 
Eingriffsregelung wurden Bestandserfassungen der Bi otoptypen und ihrer 
kennzeichnenden Vegetation durchgeführt (Kapitel 18.1).  
Es wird auf das Kapitel 18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes verwiesen. 
8.7 Fauna 
Artenschutzfachliche Potentialabschätzung 2020 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde eine 
Artenschutzfachliche Potentialabschätzung (BfL Heue r & Döring, Wiesbaden, April 2020) 
erstellt. 
Zu den Ergebnissen der faunistischen Untersuchungen im o.g. Gutachten wird auf Kap.17 
verwiesen.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 24 / 51 
 
 
 
9. Bodenschutz / Altlasten  
9.1 Unterlagen 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB 
insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesun de Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung  sowie die Belange des Bodens zu 
berücksichtigen. Bei der Aufstellung darf das Probl em Bodenbelastungen nicht 
ausgeklammert werden. Die Kommune hat sich im Rahme n der Aufstellung des 
Bebauungsplans zu vergewissern, ob die geplante Nut zung mit einer vorhandenen oder 
vermuteten Bodenbelastung vereinbar ist. 
Die Auswirkungen der vorliegenden Planung auf die i m Boden und im Grundwasser 
vorhandenen Belastungen und auf mögliche Sanierungs maßnahmen sind im 
Bauleitplanverfahren darzustellen, zu bewerten und abzuwägen. Ebenso verhält es sich mit 
den Auswirkungen der festgestellten Belastungen bzw . der Sanierungsmaßnahmen auf 
das geplante Vorhaben. 
9.2 Nachsorgender Bodenschutz / Altlasten / Altabla gerungen 
Im Rahmen einer orientierenden Baugrunduntersuchung (arcadis, Darmstadt, 29.08.2002) 
sind die im Plangebiet vorherrschenden quartären Sande und Kiese (gewachsener Boden) 
der LAGA-Zuordnungsklasse ZO zugeordnet worden. Die  festgestellten 
Schadstoffkonzentrationen sind vorbehaltlich vollst ändiger Analysen gemäß den Tech-
nischen Regeln der LAGA sowie der BBodSchV weder sa nierungs- noch 
entsorgungsrelevant. 
9.3 Vorsorgender Bodenschutz 
Der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführte Grundsatz, dass  die städtebauliche Entwicklung 
vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfo lgen soll, wird durch die 
Bodenschutzklausel in § 1a BauGB als Vorschrift zum  Umweltschutz ergänzt. Im § 1a 
Abs. 2 Satz 4 BauGB wird vorgegeben, dass die Notwe ndigkeit der Umwandlung 
landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen begründet werden soll; dabei sollen 
Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwickl ung zugrunde gelegt werden, zu 
denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere 
Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können. 
Die Aufstellung des Bebauungsplans M 34 folgt dem G ebot des sparsamen Umgangs mit 
Grund und Boden, indem Flächen innerhalb des durch Bebauung im Innenbereich 
entstandenen Ortsgefüges für eine neugeordnete Nutz ung mobilisiert werden 
(Nachverdichtung).  
Landwirtschaftliche Flächen oder Waldflächen werden  nicht in Anspruch genommen. 
Hiermit wird ein Beitrag zur Reduktion weiteren Flä chenverbrauchs im Außenbereich 
geleistet. 
Bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 
Mit der Zielsetzung eines sparsamen Umganges mit Gr und und Boden sind im 
Bebauungsplan Festsetzungen zur Beschränkung der üb erbaubaren Flächen, zur 
Verwendung wasserdurchlässiger Beläge und zur Begrünung festgesetzt. 
Weitere bodenspezifische Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen sind im Rahmen der 
Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemei ne Vorgaben zum Schutz des 
Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerun g und zum Wiedereinbau des 
Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Es wird auf d ie Vorgaben des 
Bundesbodenschutzgesetzes hingewiesen.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 25 / 51 
 
 
 
9.4 Bodenfunktionsbewertung 
Es liegen keine Informationen aus dem BodenViewer Hessen vor. 
10. Kampfmittel 
Bei der Erstellung des Bebauungsplans sind gemäß § 1 Abs. 6 BauGB auch die 
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit 
der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sowie die Belange des Bodens zu berücksichtigen. Aus 
Gründen der Gefahrenabwehr und des bauleitplanerischen Vorsorgeprinzips ist zu klären, 
welche Gefahren von evtl. bestehenden Kampfmittelbelastungen ausgehen.  
Wird im weiteren Verfahren nach Fertigstellung der Baugrunderkundung ergänzt. 
11. Planung / Realisierungswettbewerb / städtebauli ches Konzept 
Als Grundlage für den Bebauungsplan dient das städt ebauliche Konzept des 
Siegerentwurfes, welches im Rahmen des Realisierungswettbewerbes in Konzeptvergabe 
für den Geltungsbereich des Bebauungsplans M 34 „Ma rienplatz“ in Darmstadt prämiert 
wurde.  
Der Wettbewerb verfolgte das Ziel der Entwicklung e ines urbanen und vielfältigen Wohn- 
und Stadtareals mit einer qualitätsvollen Verkehrs-  und Freiflächenkonzeption. Dabei 
wurden folgende Zielvorgaben genannt: attraktives W ohnquartier mit hoher energetischer 
und ökologischer Qualität, alternativen Mobilitätsa ngeboten, Anteil sozial geförderter 
Wohnungen sowie sozialer Infrastruktur. 
Aus diesem Verfahren ging der Siegerentwurf des Inv estors Implenia Developement, 
Raunheim mit netzwerkarchitekten, Darmstadt, hervor , die das Pilotprojekt eines 
zukunftsweisenden und nachhaltigen Quartiers für Darmstadt konzipieren:  
 in ökologischer Hinsicht v.a. durch Holzbauweise, eine gleichermaßen intelligente wie 
ressourcenschonende Gebäudetechnik und eine intensi ve Begrünung auf Freiflächen, 
Dächern und Laubengängen/ Balkonen/ Fassaden 
 in wirtschaftlicher Hinsicht v.a. durch ein hohes Maß an Vorfertigung 
 in gestalterischer Hinsicht durch eine qualitätsvo lle städtebauliche Konzeption, die einen 
markanten Hochpunkt setzt und mit einer architekton isch prägnanten Form 
Freiraumbezüge aufgreift 
 in sozialer Hinsicht durch Angebote für unterschie dliche Bewohnerzielgruppen und mit 
geförderten Wohnungen entsprechend der städtischen Vorgaben und einem hohen Maß 
an Zugänglichkeit, Teilhabe und gemeinschaftlicher Aktivitäten.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 26 / 51 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Das städtebauliche Konzept des Entwurfs sieht eine städtebauliche Dominante 
(XV-geschossiges Gebäude) an der Heidelberger Straß e vor sowie eine mäanderförmige 
Bebauung von Ost nach West, die das Baufeld mit seiner prägnanten Figur fasst. Dadurch 
wird das Bauvolumen nicht nur in maßstäbliche Teilabschnitte gegliedert, sondern auch ein 
sich zur Hügelstraße immer wieder öffnender, stark begrünter Raum geschaffen. Für das 
Hochhaus (städtebauliche Dominante) ist die Durchfü hrung eines wettbewerblichen 
Verfahrens durch den Investor vorgesehen.  
Die Baustruktur ermöglicht großzügige offene Hof- und Platzräume sowie eine hohe Dichte, 
ein hohes Maß an Kompaktheit und eine wirtschaftliche Erschließung. Die Dachgestaltung 
des Mäanders soll durch eine bereichsweise Ausbildu ng von Dachgärten als attraktive 
Aufenthalts- und Erholungsfläche für die Anwohner d ienen. Die ökologische Funktion des 
Daches soll durch eine extensive Dachbegrünung nicht begehbarer Dachflächen (Aufzüge, 
Treppenhäuser sowie Staffelgeschossen) abgerundet werden. 
  
 
Abb. 13: Freiflächenplan Siegerentwurf Implenia Developement Raunheim mit netzwerk architekten,  
Darmstadt, 2019

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 27 / 51 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 14: Freiraumgestaltung und Nutzungsmix EG, Sie gerentwurf Implenia Developement 
Raunheim mit netzwerk architekten, Darmstadt  
Unterschiedliche Wohnformen werden für verschiedene  Einkommensgruppen in einer 
Mischung aus Eigentum und Miete, bezahlbaren senioren- und familiengerechten sowie für 
Wohngemeinschaften geeigneten Wohnungen angeboten. 25 Prozent der Wohnfläche sind 
für Wohnungen von Haushalten mit geringem Einkommen und 20 Prozent der Wohnfläche 
sind für Wohnungen von Haushalten mit mittlerem Ein kommen, entsprechend den 
Förderrichtlinien des Landes Hessen und der Wissenschaftsstadt Darmstadt, vorgesehen. 
Insgesamt sind ca. 320 Wohneinheiten geplant. 
Da neben diesen neuen Wohnungen im Bereich Stadtmitte bereits Bedarf an zusätzlichen 
Kinderbetreuungseinrichtungen besteht, errichtet die Wissenschaftsstadt Darmstadt an der 
Nord-West-Ecke des "Marienplatzes" eine Kita. Die Außenspielfläche der Kita befindet sich 
sowohl auf der zugehörigen Grundstücksfreifläche al s auch auf der Dachfläche des 
Kita-Gebäudes.  
Das Angebot von Infrastruktureinrichtungen soll dur ch verschiedene Angebote, wie z.B. 
einen Pflegedienst (mit Tagespflege), kleinere Nahv ersorgungseinheiten, einem 
Mobilitätsmanagement etc., in den Erdgeschosszonen ergänzt werden. 
Die Deckung des Stellplatzbedarfs für PKW ist in der Tiefgarage gemäß Stellplatzsatzung 
vorgesehen. Dort werden auch Elektroladestationen s owie Abstellplätze für Fahrräder 
errichtet.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 28 / 51 
 
 
 
12. Erschließungs- und Verkehrskonzept, Mobilitätsk onzept 
Das zukünftige Quartier soll durch die Förderung nachhaltiger Mobilität mit der Umgebung 
vernetzt werden. Eine sichergestellte ÖPNV-Anbindun g und gut ausgebaute Fuß- und 
Radwegangebote tragen dazu bei. Die Stellplätze wer den in Tiefgaragen zur Verfügung 
gestellt. Oberirdisch ist eine geringfügige Anzahl von Stellplätzen für Kurzzeitparker 
vorgesehen.  
12.1 Stellplätze 
Die erforderlichen Stellplätze sind gemäß Einstellp latzsatzung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt nachzuweisen. 
12.2 Öffentlicher Nahverkehr 
Mit der Entwicklung des Plangebietes bleibt der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr 
unverändert. Es wird geprüft ob eine weitere Haltes telle an der Heidelberger Straße im 
Bereich des Marienplatzes umgesetzt werden kann. 
Es wird auf Kap. 7.2.2 verwiesen. 
12.3 Verkehrliche Auswirkungen 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird durch da s Büro Durth Roos Consulting 
GmbH eine Verkehrsuntersuchung erarbeitet. Darin so ll das geplante Bauvorhaben im 
Zuge des Marienplatzes hinsichtlich seiner verkehrl ichen Verträglichkeit beurteilt werden. 
Im Vorfeld zum Gutachten wurde mit Stellungnahme des Gutachters vom 27.08.2021 eine 
verkehrsplanerische Vorabeinschätzung vorgenommen. Im Folgenden werden die 
Ergebnisse dieser Voreinschätzung wiedergegeben: 
Das Bauvorhaben mit ca. 300 Wohneinheiten und ergän zenden kleingewerblichen 
Nutzungen liegt verkehrlich optimal in der Darmstäd ter Innenstadt. Die Nähe zu den 
Straßenbahnhaltestellen sowie die anliegende Radinf rastruktur sind grundsätzlich als gut 
einzuschätzen. In Verbindung mit dem heute durch de n öffentlichen Parkplatz bereits 
vorhandenen Verkehr ist davon auszugehen, dass durc h das Bauvorhaben keine 
signifikanten Veränderungen bezüglich der Leistungs fähigkeiten an den benachbarten 
Knotenpunkten eintreten werden; dies ist durch eine Differenzbetrachtung zu verifizieren. 
Nach einer ersten Einschätzung könnte es sich für d ie Erschließung des Projektes 
anbieten, die Tiefgaragenanbindung von der Hügelstraße zu organisieren; die erkennbaren 
Nachteile einer Erschließung über die Sandstraße könnten so vermieden werden. 
Zur Einbindung des Bauvorhabens in die Umgebung sol lte ein standortbezogenes 
Mobilitätskonzept implementiert werden. Ziel muss d ie Minimierung des 
standortbezogenen MIV-Verkehrs sein. 
12.4 Mobilitätskonzept 
Die Lage des Standortes und sein Umfeld eignen sich  hervorragend für die 
Implementierung eines standortbezogenen Mobilitätsk onzeptes, das eine Vielzahl an 
Maßnahmen umfassen kann. Als Beispiel werden durch den Gutachter Car Sharing, 
Radverleih, Lastenräder, Mobilitätsbausteine sowie Quartierslogistik genannt. Im Rahmen 
einer ersten Einschätzung wird davon ausgegangen, d ass durch diese Maßnahmen eine 
Reduzierung des standortbezogenen MIV-Verkehrs erre icht werden kann. Als Zielgröße 
dieses Konzeptes könne ein Modal Split von 25 % für  den MIV und 75 % für den 
Umweltverbund formuliert werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 29 / 51 
 
 
 
13. Grün- und Freiflächenkonzept / Grünordnungsplan  
Im weiteren Bebauungsplanverfahren wird das Grün- u nd Freiflächenkonzept des 
Wettbewerbsentwurfs weiter ausgearbeitet und konkre tisiert. Das Grün- und 
Freiflächenkonzept dient als Grundlage für den Grün ordnungsplan, der zum Entwurf des 
Bebauungsplans erstellt und Bestandteil der Offenlage wird.  
14. Wasserwirtschaftliche Belange 
14.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE (HEAG 
Südhessische Energie AG). Für die Bebauungen ist ei ne Löschwasserversorgung 
entsprechend dem Arbeitsblatt DVGW 405 notwendig. D ie Trinkwasserversorgung ist 
technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) d urch die bestehenden 
Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. 
Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens wird die Wasserversorgung anhand der 
vorgesehenen Nutzungen dargestellt. 
14.2 Wasserqualität  
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den 
Anforderungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
14.3 Schutz- und Sicherungsgebiete 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen 
Wassergesetz.  
Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- od er Heilquellenschutzgebiet. Es liegt 
auch nicht in einem Überschwemmungsgebiet. 
14.4 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
14.5 Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ri ed“ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Gru ndwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/199 9, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der 
wasserwirtschaftlichen Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher 
Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet 
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesich erte Wasserversorgung im 
Ballungsraum Rhein-Main. 
14.6 Grundwasserverunreinigung 
Im Plangebiet sind keine Grundwasserverunreinigungen bekannt. 
14.7 Bodenversiegelung / Niederschlagswasserversick erung 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Konz ept zur 
Regenwasserbewirtschaftung erarbeitet. Die Ergebnis se werden nach Fertigstellung des 
Gutachtens in den Entwurf des Bebauungsplans integriert.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 30 / 51 
 
 
 
14.8 Abwasser 
Das Plangebiet befindet sich in einem integrierten Standort, welcher im 
Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche ausgewi esen ist. Aufgrund der 
angrenzenden Haupterschließungsachsen wird davon au sgegangen, dass die geplante 
Nachverdichtung berücksichtigt wurde und die besteh enden Abwasseranlagen 
ausreichend dimensioniert sind. 
14.9 Grundwasser 
In dem hydrologischen Kartenwerk Hessische Rhein- und Mainebene, Stand Januar 2013, 
wird eine Grundwasserhöhengleiche im Plangebiet von  ca. 117 m ü. NN dargestellt. Bei 
einer Geländeoberfläche von ca. 137,00 bis 139,50 m  ü NN entspricht dies einem 
Grundwasserflurabstand im Plangebiet von ca. 20,0 bis. 22,5 m. 
14.10 Zisternensatzung 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes erfolgt als Vorgabe für die Entwässerung 
der Dachflächen die Verpflichtung zur Errichtung von Zisternen, um das darin gesammelte 
Niederschlagswasser als Brauchwasser zu verwerten. Durch Verwendung von 
Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die Tri nkwasser-Ressourcen geschont, 
der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Kläranlage entlastet. Bei Überlauf der 
Zisternen soll das Regenwasser auf dem Grundstück v ersickert und/oder in den 
öffentlichen Abwasserwasserkanal eingeleitet werden . Voraussetzung für die Sammlung, 
Verwertung und Versickerung ist, dass wasserwirtsch aftliche, gesundheitliche, 
wasserrechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen.  
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung de r Niederschlagsabflüsse und 
andererseits die möglichst naturnahe Wiedereinglied erung der unvermeidbaren 
Niederschlagsabflüsse in den natürlichen Wasserkrei slauf. Abflussspitzen sowie Anteile 
des Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von  Rückhaltung, Verdunstung und 
Versickerung reduziert werden. 
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen  Anreiz für eine Dachbegrünung 
schaffen, die über die Mindestanforderungen der Dac hbegrünungsfestsetzungen 
hinausgeht und eine höhere Abflussretentionswirkung hat. Wenn Gründachflächen nicht an 
den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasse r bereits vollständig auf dem 
Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkrei slauf zugeführt, weshalb eine 
Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.  
15. Immissionsschutz 
Im Folgenden werden die Ergebnisse der vorläufigen Untersuchung der Lärmimmissionen 
durch den Straßen- und Schienenverkehr sowie durch gewerbliche Anlagen durch den TÜV 
Technische Überwachung Hessen GmbH, Frankfurt am Main, 05. August 2021 dargestellt. 
Die qualitativen Untersuchungsergebnisse werden nac h Durchführung der konkreten 
Berechnungen überprüft und detailliert. 
15.1 Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet – Verkehrs lärm 
Da bislang noch keine Verkehrszahlen vorliegen (Bes tandsdaten der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt sind angefragt, ein Verkehrsgutachten wird noch erstellt), kann eine detaillierte 
Berechnung noch nicht erfolgen. Das Gebiet befindet  sich aber innerhalb des 
Untersuchungsbereichs Ballungsraum Rhein-Main für die Umgebungslärmkartierung nach 
EU – Umgebungslärmrichtlinie. Deren Ergebnisse könn en über den Lärmviewer-Hessen 
eingesehen werden. Die EU-Umgebungslärmrichtlinie s ieht eine Berechnung des 
Nachtpegels LNight und des Tag-Abend-Nachtpegels LD EN vor. Die

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 31 / 51 
 
 
 
Berechnungsparameter weichen von den nach 16. BImSc hV anzuwenden Normen ab, 
zumindest der Nachtpegel ist im Wesentlichen aber mit dem Beurteilungspegel Nacht nach 
RLS19 vergleichbar. Der Tag-Abend-Nachtpegel hingegen kombiniert den Pegel aus dem 
Tages-, Abend- und Nachtzeitraum jeweils mit unters chiedlicher Gewichtung. Er ist somit 
nicht direkt vergleichbar und bietet lediglich einen groben Anhaltspunkt.  
 
Aus dem Lärmviewer Hessen lassen sich für das Unter suchungsgebiet die folgenden 
Werte für den Straßen- und Schienenverkehr entnehmen: 
 
Bereich im Plangebiet   LDEN Straße  
in dB(A)  
LNight Straße  
in dB(A)  
Osten entlang der Heidelberger 
Straße  
65-70  rund 60  
Norden entlang der Hügelstraße  rund 65  rund 55  
Westen an der Hindenburgstraße 
(Kindergarten)  
65-70  rund 58  
Zentrum des Plangebiets  55-60  45-50  
Bereich im Plangebiet  LDEN  Straßenbahn  
in dB(A)  
LNight  Straßenbahn  
in dB(A)  
Ostfassade geplantes Hochhaus  60-65  50-53  
Nord- und Südfassade geplantes 
Hochhaus  
55-60  45-50  
Mäander und Kindergarten  < 55  < 45  
 
Entsprechend den Ergebnissen aus der Lärmkartierung nach EU-Umgebungslärmrichtlinie 
ist im Bereich der zur Straße hingewandten Fassaden  mit einer Überschreitung der 
Orientierungswerte nach DIN 18005 (63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts) sowohl Tags als 
auch nachts zu rechnen. Die Grenzwerte der 16. BImSchV von 64 dB(A) tags und 54 dB(A) 
nachts werden voraussichtlich ebenfalls überschritten.  
Aktive Schallschutzmaßnahmen (Lärmschutzwände) könnten unter Berücksichtigung einer 
vertretbaren Höhe allenfalls die unteren Geschosse schützen. Aus städtebaulichen 
Gründen scheiden Lärmschutzwände entlang der Grenzen des Plangebiets aus.  
Zur Reduzierung der Rauminnenpegel in den schutzbed ürftigen Räumen müssen daher 
voraussichtlich passive Schallschutzmaßnahmen in Fo rm von Festsetzungen hinsichtlich 
der erforderlichen Schalldämmung von Außenbauteilen in Abhängigkeit vom maßgeblichen 
Außenlärmpegel nach DIN 4109 – Schallschutz im Hoch bau – vorgenommen werden. 
Dabei sollten bereits die Erfordernisse der neuen D IN 4109-1:2018-01 in Verbindung mit 
der DIN 4109-2:2018-01 berücksichtigt werden.  
Für die detaillierte Berechnung werden im Gutachten  die Verkehrszahlen aus dem 
zukünftigen Verkehrsgutachten und für die Straßenbahnlinie die aktuellen Fahrpläne für die 
auf der Heidelberger Landstraße verkehrenden Linien 1, 6, 7 und 8 herangezogen.  
Die Beurteilungspegel werden flächenhaft für drei I mmissionshöhen (voraussichtlich 2 m 
für Außenwohnbereiche und Erdgeschoss, ca. 9 m für das 2. OG und ca. 15 m für das 
4. OG) durchgeführt und in farbigen Pegelkarten dar gestellt. Neben der flächenhaften 
Berechnung werden unter Berücksichtigung des vorges ehenen Bebauungsentwurfes 
innerhalb des Plangebietes Einzelpunktberechnungen entlang der Fassaden der 
Plangebäude für alle Seiten und alle Geschosse durchgeführt und tabellarisch dargestellt. 
Anhand der Ergebnisse werden auch die Auswirkungen der Geräuschimmissionen 
bezüglich der Nutzung von Außenflächen (Kinderspielflächen Kita, Gärten, Terrassen o.ä.) 
diskutiert.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 32 / 51 
 
 
 
Maßgebliche Außenlärmpegel 
Da noch keine Zahlen für die Verkehrsmengen vorliegen, konnten noch keine detaillierten 
Berechnungen durchgeführt werden. 
Aus den L 
Night  Werten der Lärmkartierung, die für den Tageszeitra um um die typischen 
10 dB(A) Differenz erhöht werden, sowie den Richtwerten für urbanes Gebiet von 63 dB(A) 
tags wurden zu erwartende maßgebliche Lärmpegel und  die resultierenden 
Lärmpegelbereiche abgeschätzt. Die Pegel bieten nur  eine Orientierung,  die genauen 
Werte lassen sich erst nach der detaillierten Berechnung ermitteln, die insbesondere auch 
eine Differenzierung nach den verschiedenen Stockwerken zulässt. 
Für die östliche Fassade (in Richtung der Heidelber ger Straße) des Hochhauses und des 
mäanderförmigen Baukörpers lässt sich ein maßgeblic her Außenlärmpegel von über 
70 dB(A) erwarten und somit der Lärmpegelbereich V.  Für alle anderen Fassaden ist in 
Straßennähe ein L a,res etwas unter 70 dB(A) und abgewandt von der Straße e in L a,res von 
rund 65 -68 dB(A) zu erwarten. Damit liegen diese Fassaden alle im Lärmpegelbereich IV.  
Für den Kindergarten sind an der Nord- und Westfass ade ebenfalls maßgebliche 
Außenlärmpegel von voraussichtlich 68 dB(A), also Lärmpegelbereich IV zu erwarten. 
Schalldämmende Lüftungseinrichtungen 
Aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raum luftfeuchte müssen Wohn- und 
Schlafräume sowie Übernachtungsräume in Beherbergun gsstätten ausreichend mit 
Frischluft versorgt werden. Dies geschieht in der R egel durch zeitweises Öffnen oder 
Kippen der Fenster. Bei einer Außenlärmbelastung von nachts ≥ 50 dB(A) ist jedoch gemäß 
VDI 2719 in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie in  Übernachtungsräumen von 
Beherbergungsstätten bei geschlossenen Fenstern eine ausreichende Frischluftzufuhr mit 
zusätzlichen, schalldämmenden Lüftungseinrichtungen sicherzustellen. 
15.2 Gewerbelärm 
Im Umfeld des Plangebietes befindet sich eine gemis chte Nutzung mit Wohn- und 
Geschäftshäusern.  
Bei den gewerblichen Nutzungen handelt es sich im W esentlichen um kleinere Geschäfte 
(Antiquariat, E-Zigarettenladen, Buchhandlung), Die nstleister (Frisör, Anwalt, 
Steuerberater) und kleinere Gastronomiebetriebe (Pi zza-Lieferservice). Im Westen 
(Hindenburgstraße 36) befinden sich außerdem Verkau fsräume für Büromöbel der Firma 
Büro Goertz, im Norden an der Hügelstraße stehen di e Friedenskirche und die Gebäude 
der Evangelischen Regionalverwaltung.  
Bei der Art und Anordnung dieser Anlagen / Betriebe  sowie den 
immissionsschutzrechtlichen Anforderungen, welche s ich bereits durch die bestehende 
Mischgebietsnutzung im Umfeld selbst ergeben, kann eine Überschreitung der relativ 
hohen Immissionsrichtwerte für Urbanes Gebiet im Ge ltungsbereich des Bebauungsplans 
M 34 tagsüber und nachts weitgehend ausgeschlossen werden.  
Nördlich des Plangebiets (Neckarstraße 19) befindet  sich eine Tankstelle mit 
Portalwaschanlage und östlich der Heidelberger Stra ße der Parkplatz für die Mitarbeiter 
des Staatstheaters. Diese beiden Quellen sind poten ziell lärmrelevant und werden daher 
näher untersucht. 
15.3 Berechnung der Beurteilungspegel an den Fassad en der geplanten Gebäude  
Da derzeit die Planung für die Gebäude noch nicht abschließend feststeht und somit noch 
kein Modell zur Berechnung vorliegt, wurden hier no ch keine detaillierten Berechnungen 
vorgenommen.  
Auf der Basis der beschriebenen Emissionsansätze wurde überschlägig eine Abschätzung 
der zu erwartenden Geräuschimmissionen an den jewei ls nächstgelegenen Fassaden 
durchgeführt.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 33 / 51 
 
 
 
Hinsichtlich der Tankstelle  ist bei den beschriebenen rund 600-650 Kunden, eine r 
Treibstoffanlieferung und 50 Durchgängen der Portal waschanlage tagsüber nach 
überschlägiger Berechnung ein Beurteilungspegel von  rund 50 dB(A) an den 
nächstgelegenen Fassaden der geplanten Gebäude zu erwarten. Tagsüber wird somit der 
Richtwert für urbanes Gebiet von 63 dB(A) deutlich unterschritten. Der Spitzenpegel durch 
einen Kavalierstart auf die Hügelstraße wird übersc hlägig mit rund 75 dB(A) an den 
nächsten Fassaden berechnet, so dass tagsüber der R ichtwert um deutlich mehr als die 
zulässigen 3 dB(A) überschritten wird.  
In der Nachtzeit kann bei den nach Studie anzusetze nden 33 Kunden in der Stunde nach 
überschlägigen Berechnungen eine Überschreitung des Nacht-Richtwerts der TA Lärm für 
urbanes Gebiet an der nördlichen Fassade des geplan ten Hochhauses nicht gänzlich 
ausgeschlossen werden. Sollten die Detailberechnungen eine Überschreitung bestätigen, 
sind hier ggf. für die Nordfassade des Hochhauses M aßnahmen erforderlich. Da in einem 
Bebauungsplan nur Maßnahmen innerhalb des Plangebiets festlegbar sind und somit keine 
Beschränkungen für die Tankstelle selbst getroffen werden können, müssen sich 
Maßnahmen auf das geplante Gebäude selbst beziehen.  Da gemäß TA-Lärm der 
Immissionsort immer 0,5 m vor dem geöffneten Fenste r liegt, sind passive Maßnahmen - 
wie eine hohe Schalldämmung der Außenbauteile - geg enüber Gewerbelärm nicht 
ausreichend. Denkbar sind hier Maßnahmen des archit ektonischen Selbstschutzes, die 
dafür sorgen, dass im kritischen Bereich keine Immi ssionsorte liegen; durch eine 
Ausrichtung der schutzbedürftigen Räume zu den abge wandten Fassaden, durch 
Festverglasung oder eine vorgehängte Fassade. Sofer n an den betroffenen Punkten 
beispielsweise nur eine gewerbliche Nutzung geplant  wird, die keine zur Nachtzeit 
schutzbedürftigen Räume beinhaltet, lässt sich das Problem ebenfalls lösen.  
Hinsichtlich des Parkplatzes des Staatstheaters ist  davon auszugehen, dass die 
Parkbewegungen gegenüber dem Verkehr auf der Heidelberger Straße untergeordnet sind 
und an den geplanten Gebäuden nicht hervortreten we rden. Aufgrund der Entfernung ist 
bei den beschriebenen Ansätzen an den nächstgelegen en Fassaden der geplanten 
Gebäude mit einem Beurteilungspegel von rund 40 dB(A) in der lautesten Nachtstunde und 
deutlich unter 40 dB(A) am Tag zu rechnen. Damit we rden die Richtwerte für Urbane 
Gebiete von 63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts deutlich unterschritten. Der Parkplatz kann 
somit als unkritisch eingestuft werden. 
15.4 Beurteilung der Anlagen im Plangebiet  
Es wird davon ausgegangen, dass die Ausgestaltung d er Tiefgaragenrampe hinsichtlich 
der schalltechnischen Anforderungen dem Stand der T echnik entspricht und die 
Lärmimmissionen auf das unvermeidliche Maß reduzier t werden. Es werden keine 
Lärmbelastungen über 70 dB(A), die als kritisch für  die Gesundheit gelten würden, für die 
geplante Tiefgarage erwartet. Es werden Maßnahmen e mpfohlen um die 
Geräuscheinwirkungen, die im Zusammenhang mit der T iefgarage stehen auf das 
unvermeidbare Mindestmaß zu reduzieren. Dazu gehöre n beispielsweise ein lärmarmes 
Einfahrtstor und ein geräuscharmer Fahrbahnbelag. 
Die Kindertagesstätte kann zwar Lärm verursachen, w ird allerdings trotzdem als nicht 
ausschlaggebend für zusätzliche Lärmbelastung beurteilt, da Geräusche von Kindern einen 
Sonderfall darstellen und von den Nachbarn sozialadäquat hinzunehmen sind. Jedoch wird 
darauf hingewiesen, dass bei der Standortauswahl von Spielplätzen oder -geräten die Lage 
der Anwohner zu berücksichtigen ist. 
Das Kleingewerbe wird als nicht ausschlaggebend für zusätzliche Lärmbelastung beurteilt. 
Es sprechen laut Gutachter grundsätzlich keine scha lltechnischen Gründe gegen eine 
Umsetzbarkeit der Planung eines kleinen Supermarktes. 
Für den geplanten kleinen Supermarkt, der primär der Versorgung des Quartiers dient, sind 
oberirdisch keine Stellplätze vorgesehen. Lärmtechn isch relevant ist daher neben den 
technischen Aggregaten nur die Andienung. Der Nachw eis der Einhaltung der 
Immissionsrichtwerte ist im Regelfall Inhalt des na chgeordneten

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 34 / 51 
 
 
 
Baugenehmigungsverfahrens. Eine nächtliche Andienun g (zwischen 22 Uhr abends  und 
6 Uhr morgens) ist jedoch immissionsschutzrechtlich  auszuschließen. Eine Begrenzung 
der Schallleistungspegel der technischen Aggregate ist im Bebauungsplanentwurf 
festzusetzen. 
15.5 Vorläufige Abschätzung der maßgeblichen Außenl ärmpegel  
Die Abschätzung durch den Gutachter erfolgte anhand der L Night Werte der Lärmkartierung 
und zusätzlichen 10 dB(A), um für den Tageszeitraum geeignete Werte zu erhalten. Bei der 
Abschätzung wurde der Richtwert für Urbanes Gebiet von 63 dB(A) berücksichtigt. Bei 
dieser Abschätzung findet zunächst keine Differenzierung der Stockwerke statt.  
Für die östliche Fassade (in Richtung der Heidelber ger Straße) des Hochhauses und des 
Mäanders lässt sich ein maßgeblicher Außenlärmpegel  von über 70 dB(A) erwarten und 
somit der Lärmpegelbereich V. Für alle anderen Fass aden ist in Straßennähe ein L a,res  
etwas unter 70 dB(A) und abgewandt von der Straße e in L a,res von rund 65 -68 dB(A) zu 
erwarten. Damit liegen diese Fassaden alle im Lärmpegelbereich IV.  
Für den Kindergarten sind an der Nord- und Westfass ade ebenfalls maßgebliche 
Außenlärmpegel von voraussichtlich 68 dB(A), also Lärmpegelbereich IV zu erwarten. 
15.6 Bauliche Maßnahmen zum Schutz der bebauten Auß enwohnbereiche 
Als Schutz vor Schallimmissionen der Außenwohnberei che von Terrassen, Loggien oder 
Balkone, in denen die zumutbare Geräuschbelastung v on 64 dB(A) überschritten wird, 
schlägt der Gutachter eine Verglasung mit verschieb baren Elementen vor. Ein Mehrwert 
dieser Verglasungen (z. B. von Balkonen) wäre es darüber hinaus, die Bereiche im Winter 
oder in den Übergangszeiten nutzen zu können. Bei geschlossener Verglasung sollte somit 
eine Pegelminderung von D e ≥ 10 dB(A) erreicht werden. 
16. Allgemeiner Klimaschutz 
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des  Klimaschutzes sowohl durch 
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.  
Im weiteren Bebauungsplanverfahren wird der allgeme ine Klimaschutz u.a. durch 
Erstellung eines Klimagutachtens behandelt. Im Vorf eld wurde durch den Klimagutachter 
Burghardt und Partner eine erste Einschätzung der k limatischen Auswirkungen des 
Vorhabens vorgenommen (Stand 30.09.2021). Im Folgen den werden die Ergebnisse 
dieser Einschätzung dargestellt. 
16.1 Klimatische Einschätzung 
Der Gutachter geht davon aus, dass die klimatischen  Analysen und Simulationen eine 
klimatisch ambivalente Charakteristik des Marienplatzes in seiner jetzigen Form, Funktion 
und Ausstattung aufweisen wird. Bedingt durch die Offenheit der Fläche in Kombination mit 
Ihrer Größe (ca. 130 m x 80 m) stellt diese Fläche im verdichteten Stadtgebiet einen 
Potenzialraum zur Förderung der lokalen und ggf. st ädtischen Durchlüftung dar. Dabei ist 
dieses Potenzial nicht nur abhängig vom Platz, sondern auch von der umgebenden hohen 
Vegetation sowie den Gebäuden (Ausrichtung & Höhe).  Dementsprechend muss ein 
ausreichend weiter Simulationsumgriff gewählt werden, um einen integrierten anstatt eines 
isolierten Funktionseindrucks der Fläche zu erhalten. 
Aktuell geht der Gutachter davon aus, dass sich das  bodennahe Windfeld bei 
regionaltypischer Anströmung nur geringfügig ändern  wird. Auf Ebene der mittleren 
Gebäudehöhe geht er von einem größeren Einfluss auf die Umgebung aus. Wie sich dieser 
Einfluss in Intensität und Wirkraum beschreibt, kan n im Vorfeld der abgeschlossenen 
Windfeldsimulationen nicht projiziert werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 35 / 51 
 
 
 
Vor dem Hintergrund der potenziellen Veränderungen des städtischen Wärmeinseleffekts 
können ebenfalls noch keine klaren Tendenzen genann t werden. Zum einen findet eine 
Nachverdichtung auf einer freien Fläche statt, wodurch per se mehr Energie aufgenommen 
und bis in die Nacht gespeichert werden kann. Zum a nderen wirkt der geplante hohe 
Vegetationsanteil dem Effekt der zusätzlichen Energ ieaufnahme und Speicherung 
entgegen. Da es sich bei dem Bauvorhaben um ein ein zelnes Gebäude bzw. einen 
Gebäudekomplex handelt, besteht die Möglichkeit, da ss sich Änderungen im städtischen 
Wärmeinseleffekt nur geringfügig auf die Umgebung auswirken werden. 
Durch die aktuelle Nutzung der Fläche als Parkplatz entsteht ein zusätzlicher dynamischer 
Aspekt der Überwärmung (insbesondere durch den teil versiegelten Raum ohne 
bodendeckende Vegetationsschicht). Im Sommer, bei V ollauslastung der 
Parkmöglichkeiten, besteht die Gefahr, dass die Flä che am Tag zusätzlich stark 
überwärmt, da die Autos viel Energie aufnehmen und als langwellige Wärmestrahlung 
wieder emittieren. So kann es im Tagesgang zu einer  Steigerung der thermischen 
Belastung im Raum kommen. Gleichzeitig vermindern d ie Autos durch ihre Verschattung 
die direkte Aufnahme von Sonnenenergie durch den Bo den. Durch Fortbewegung der 
Fahrzeuge in den Abendstunden kann dann die Parkplatzfläche in Teilen bedingt schneller 
auskühlen, da die direkte Sonnenexposition am Tag gefehlt hat. 
Trotz der aktuell fehlenden Bebauung kann die Fläch e im Kontext des Stadtumbaus / der 
Stadterneuerung als klimatische Potenzialfläche bet rachtet werden, da die aktuelle 
Nutzung nur geringe klimatisch positive Effekte / E igenschaften aufweisen kann. 
Gleichwohl ist das klimatische Potenzial dieser Flä che bspw. nicht mit einer 
hochversiegelten und bebauten Industrieanlage zu vergleichen, die städtebaulich überplant 
werden soll. 
Im weiteren Planungsverfahren ist eine kleinklimati sche Analyse zu erstellen, die die 
Auswirkung der Planung ermittelt und bewertet. 
16.2 Nutzung erneuerbarer Energien 
Die Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die sparsame  und effiziente Nutzung von 
Energien sind grundsätzlich möglich. Im Bebauungspl an werden keine Festsetzungen 
getroffen, die diesen Zielen entgegenstehen. Im Übr igen sind die Belange des 
Klimaschutzes bei der Erstellung von Neubauten durc h die Regelungen des GEG 
(Gebäudeenergiegesetz) vom 08. August 2020 (BGBI. I S. 1728), in Kraft seit 01.11.2020, 
vorgegeben. Dieses Gesetz vereint die bisher getren nten Werke des Gesetzes zur 
Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparu ngsgesetz – EnEG), der 
Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Erneuerba re-Energien-Wärmegesetz 
(EEWärmeG) und setzt diese außer Kraft. 
17. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde ein 
Artenschutzgutachten (BfL Heuer & Döring Landschaft sarchitektur und Bauleitplanung, 
2020) erstellt. 
Ziel ist die Ermittlung der potenziell im Plangebie t und der näheren Umgebung zu 
erwartenden europarechtlich geschützten Tierarten ( FFH-Anhang IV-Arten und 
Europäische Vogelarten) und die Beurteilung, ob für  diese Arten eine Beeinträchtigung 
nach den Zugriffsverboten des § 44 BNatSchG zu erwarten ist. 
Der Artenschutzrechtliche Fachbeitrag kommt zusamme nfassend zu folgenden 
Ergebnissen:

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 36 / 51 
 
 
 
17.1 Naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen 
Bei zulässigen Eingriffen nach den Vorschriften des Baugesetzbuches gelten gemäß § 44 
Abs. 5 Satz 5 BNatSchG die Verbote für die Arten de s Anhangs IV der 
Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL, Richtlinie 92/43 EWG) und die europäischen 
Vogelarten (VS-RL, EU-Vogelschutzrichtlinie 2009/14 7/EG). Bei diesen Arten kann ein 
Verstoß zu einem haftungsrechtlich relevanten Umwel tschaden gemäß 
Umweltschadensgesetz bzw. § 19 BNatSchG führen. Die  Arten der Verordnung (EG) Nr. 
338/97 (EU-Artenschutzverordnung) oder die nach BAr tSchV national geschützten Arten 
genießen bei baurechtlich zulässigen Eingriffen die sen strengen Schutz hingegen nicht. 
Werden Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG bei der  Verwirklichung eines Vorhabens 
berührt, ist zu prüfen, ob die ökologischen Funktionen der betroffenen Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang ggf. durch v orgezogene 
Ausgleichsmaßnahmen weiterhin erfüllt werden können. 
Der Prüfumfang der vorliegenden Artenschutzrechtlichen Prüfung umfasst daher vorrangig 
die europäisch geschützten Arten nach Anhang IV der  FFH-RL und die europäischen 
Vogelarten nach der VSRL. 
17.2 Fauna 
Im Rahmen des Artenschutzgutachtens wurde das Vorkommen von Vögeln, Fledermäusen 
und Reptilien untersucht. 
Die einzige Vegetation befindet sich in den Randber eichen der überwiegend stark 
verdichteten Parkplatzfläche.  
Dabei handelt es sich auf der Ostseite, zur Heidelb erger Straße hin, um eine relativ junge 
Reihe von Platanen, die mit einer Ziergehölzhecke u nterpflanzt ist. Auf der Nordseite 
stehen, parallel zur Hügelstraße, einzelne ältere Robinien in einem Beet, das überwiegend 
dicht mit Bodendeckern unterpflanzt ist. 
Auf der Südseite des Platzes befindet sich eine Zie rgehölzhecke mit Einzelbäumen, bei 
denen die Robinie vorherrscht. 
In den Geltungsbereich einbezogen wurde ein Sportpl atz, der von jungen Hainbuchen 
eingefasst ist, und an dessen Südseite drei Graupappeln wachsen. 
17.3 Wirkung des Vorhabens 
Mit der geplanten Bebauung innerhalb des Geltungsbereichs verbundene mögliche 
Wirkfaktoren im Hinblick auf die artenschutzrechtlich relevante Fauna sind 
 
 Verlust von Brutbiotopen von Gehölzbrütern in Bäumen, Sträuchern und Bodendeckern, 
darunter kann sich mit dem Haussperling eine Art mit ungünstigem / unzureichendem 
Erhaltungszustand befinden. 
 Verlust von einzelnen Fledermaus-Zwischenquartieren in Robinien. 
17.4 Bestimmung der prüfungsrelevanten Arten 
Anhand der Ortsbegehung im März 2020 und sonstiger vorliegender Informationen kann 
das Vorkommen von nach europäischem oder nationalem Recht streng geschützten Arten 
aus den folgenden Artengruppen ausgeschlossen werden: Flora, Fische, Insekten (einschl. 
Libellen), Reptilien, Säugetiere mit Ausnahme der Fledermäuse, Spinnen und Weichtiere. 
 
Streng geschützte Arten aus diesen Gruppen sind aufgrund ihrer Verbreitung und/oder 
ihrer Lebensraumansprüche nicht im Gebiet zu erwarten. Das in der artenschutzrechtlichen 
Prüfung zu betrachtende Artenspektrum umfasst daher die Arten(gruppen) Fledermäuse, 
Haussperling und Gehölzbrüter.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 37 / 51 
 
 
 
17.5 Maßnahmen zur Vermeidung und Maßnahmen zur Sic herung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität 
17.5.1 Vermeidungsmaßnahmen 
Folgende Vorkehrungen zur Vermeidung müssen durchge führt werden, um Störungen, 
Tötungen und / oder Schädigungen von Tierarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie und 
von europäischen Vogelarten i.S.v. Art. 1 der Vogel schutzrichtlinie zu vermeiden oder zu 
mindern. Die Ermittlung der Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG 
erfolgt unter Berücksichtigung dieser Vorkehrungen. 
 
Nr. Art der Maßnahme Art Bezug 
V 1 Gehölzrodungen werden auf das unbedingt Erforderlic he 
beschränkt. Der Gehölzbestand in den Randbereichen des 
Marienplatzes bleibt im Wesentlichen erhalten.  
 
Vögel 
Fledermäuse 
 
V 2 Rodungen von Gehölzen und die Räumung des Baufeldes sind nur 
in der Zeit vom 1. Oktober bis 28./29. Februar zulä ssig (vgl. § 39 
Abs. 5BNatSchG).  
 
Vögel 
Fledermäuse 
 
 
Die Vermeidungsmaßnahme V1 (Minimierung der Gehölzr odung) wird durch die 
Festsetzung des Erhalts von Baumstandorten sicherge stellt (siehe I. 17.6). 
Vermeidungsmaßnahme V2 ist gemäß § 39 BNatSchG bere its rechtskräftig einzuhalten. 
Aus diesem Grund wird die Vermeidungsmaßnahme als H inweis in die textlichen 
Festsetzungen aufgenommen. 
17.5.2 CEF-Maßnahmen 
Eine Durchführung von vorgezogenen Maßnahmen zur Si cherung der kontinuierlichen 
ökologischen Funktionalität (CEF-Maßnahmen) wird für den Haussperling erforderlich.  
Vor der Rodung bzw. vor Baubeginn sind an Bäume im ungestörten Umfeld des 
Geltungsbereichs drei Nistkästen zu hängen, die für den Haussperling geeignet sind. 
Die CEF-Maßnahme wird in den textlichen Festsetzung en des Bebauungsplans 
festgesetzt. 
17.6 Erhaltenswerter Baumbestand 
Auf dem Flurstück befinden sich mehrere schützens- und erhaltenswerte Bäume. Zu 
nennen sind hier vor allem die Doppelreihe an der N eckar-/ Heidelberger Straße, die 
Baumreihe an der Hügelstraße, die Baumreihe an der Hindenburgstraße sowie eine 
Baumreihe im Süden (vor dem Gebäude Sandstraße 50) des Geltungsbereiches.  
Die bestehende Doppelallee aus Platanen entlang der  Heidelberger Straße ist eine 
wichtige Grünverbindung. Sie ist intensiv zu schütz en und zu erhalten. Die Außenwände 
der geplanten Gebäude müssen außerhalb der Kronendurchmesser liegen und die Bäume 
sind während der Baumaßnahme zu sichern und zu schützen. Die Feuerwehrangriffswege 
müssen über das Grundstück geführt werden.  
Die Robinien-Baumreihe entlang der Hügelstraße ist als prägendes Element des 
Straßenraums ebenfalls zu erhalten und zu sichern. Nicht mehr vorhandene Bäume sind zu 
ersetzen, so dass die Allee wieder wahrnehmbar wird . Lediglich zum Zweck der 
Verkehrserschließung (Zufahrt) kann hier die Allee in geringem Maße unterbrochen 
werden.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 38 / 51 
 
 
 
Die Baumreihe aus Spitz-Ahorn westlich des Wettbewe rbsgebietes, entlang der 
Hindenburgstraße, soll im gleichen Umfang wie die b eiden anderen Alleen geschützt und 
gesichert werden. Die Robinien-Baumreihe im Süden, Bäume Nr. 32-38 in Verlängerung 
der Sandstraße, sind möglichst zu sichern und zu sc hützen. Abgängige Bäume sind zu 
ersetzen. 
18. Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichs betrachtung 
Nach § 15 Abs. 2 BNatSchG ist der Verursacher eines  Eingriffs in Natur und Landschaft 
verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und 
der Landschaftspflege auszugleichen oder zu ersetze n. Zur Quantifizierung des Eingriffs 
und zur Bemessung des gegebenenfalls eintretenden A usgleichserfordernisses ist eine 
Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zu erstellen.  Diese erfolgt gemäß der Abstimmung 
mit der Unteren Naturschutzbehörde nach den Vorgabe n der Hessischen 
Kompensationsverordnung (KV) vom 26.10.2018. 
18.1 Erfassung und Darstellung des Bestandes  
Zur Bestandserfassung der im Sinne der KV relevante n Biotop- und Nutzungstypen und 
ihrer kennzeichnenden Vegetation wurden Begehungen des Plangebiets durchgeführt. Das 
Plangebiet hat eine Größe von ca. 1,4 ha. 
Bei den Kartierungen wurden nachfolgend aufgeführte  Biotop- bzw. Nutzungstypen 
unterschieden (siehe Abb. ).  
 Baumreihen und Einzelbäume 
 Sträucher und Bodendecker 
 Tritt-, Ruderal- und Grasvegetation 
 versiegelte und unversiegelte, vegetationsarme Flä chen. 
Die Biotop- und Nutzungstypenkartierung gemäß der H essischen 
Kompensationsverordnung bildet die Grundlage für di e rechnerische Bilanzierung im 
Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 39 / 51 
 
 
 
 
 
Abb. 15: Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung – Biotoptypen, (Bestand) 
Quelle: Planungsgruppe Darmstadt (2021) 
18.2 Bilanzierung 
Um den nach Naturschutzrecht geforderten Ausgleich des geplanten Eingriffs zu 
bemessen, wird eine numerische Eingriffs-Ausgleichs bilanzierung anhand der 
Kompensationsverordnung – KV vom 26.10.2018 durchgeführt und im weiteren Verfahren 
ergänzt.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 40 / 51 
 
 
 
Der Inhalt dieser Bilanzierung ist eine Gegenüberst ellung des Zustandes von Natur und 
Landschaft vor und nach der Durchführung der Bauvor haben, die durch den 
Bebauungsplan ermöglicht werden. 
18.3 Naturschutzrechtlicher Ausgleich 
Die Klärung des Ausgleichs erfolgt im Verlauf des weiteren Verfahrens. 
19. Biodiversität 
Es wird darauf hingewiesen, dass die Ziele des Magi stratsbeschlusses der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt (MV-Nr. 2014/0014) vom 12.02.2014 zur Erhaltung und zum 
Schutz der Biodiversität sowie die Hess. Biodiversitätsstrategie bei der Umsetzung dieses 
Bebauungsplans zu berücksichtigen sind. 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität – ist 
die essenzielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den 
Menschen ist. Nur ein intakter Naturhaushalt sicher t sauberes Trinkwasser, saubere Luft 
zum Atmen, fruchtbare Böden als gesunde Ernährungsg rundlage und Rohstoffe zur 
Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die erfolgrei che Anpassung an Veränderungen, 
wie sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosyst emdienstleistung der Natur ist von 
ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. E rhaltung und Schutz der Biodiversität 
ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, n icht zuletzt auch in Verantwortung für 
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auc h unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 
BNatSchG). Dies ist auch in der Hess. Biodiversität sstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess 
Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft  und Verbraucherschutz, März 2015) 
und deren Weiterentwicklung (Broschüre, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Auf Grundlage der vorliegenden Erkenntnisse wurden in diesem Bebauungsplan folgende 
Maßnahmen zum Schutz und zum Erhalt der Biodiversität getroffen: 
– Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigung  
– Niederschlagswasserversickerung auf Baugrundstück en 
– Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und  sonstigen Bepflanzungen 
– Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepfl anzungen 
– Fassadenbegrünung 
– Begrünung von Tiefgaragen 
– Intensive und extensive Dachbegrünung (Dachgärten  & Flachdächer) 
– Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungsqualit ät und -quantität 
– Artenempfehlungen für Anpflanzungen (Pflanzlisten )

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 41 / 51 
 
 
 
20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach de m 
Baugesetzbuch (BauGB) 
20.1 Art der baulichen Nutzung 
Ziel der Festsetzung des Urbanen Gebiets ist die Sc haffung der planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Neuentwicklung der innerstä dtischen, unbebauten Fläche, die 
derzeit als Parkplatz genutzt wird, zu einem lebend igen Stadtquartier, welches durch 
unterschiedliche Formen des Wohnens, aber auch durc h Läden, Gewerbeflächen und 
sonstigen urbanen Nutzungen geprägt sein wird. Es s oll Wohnraum für die wachsende 
Bevölkerung der Stadt geschaffen werden und die sic h daraus ergebenden Erfordernisse 
an sozialer und öffentlicher Infrastruktur (Kita, G ewerbe, Nahversorgung etc.) abgedeckt 
werden. 
Die Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ (MU) wurde  mit der Baurechtsnovelle 2017 
eingeführt, um es den Kommunen zu ermöglichen, künf tig in einer stark verdichteten 
städtischen Lage gewerbliche Nutzungen und Wohnnutz ungen nebeneinander zu 
ermöglichen. Nach der Zweckbestimmung dienen Urbane  Gebiete dem Wohnen und der 
Unterbringung von Gewerbebetrieben sowie sozialen, kulturellen und anderen 
Einrichtungen in kleinräumiger Nutzungsmischung, so weit diese Betriebe und 
Einrichtungen die Wohnnutzung nicht wesentlich stör en. Damit folgt das Urbane Gebiet 
dem Leitbild einer Stadt mit kurzen Wegen, Arbeitsplätzen vor Ort und einer guten sozialen 
Mischung. Der Baugebietstyp „Urbanes Gebiet“ verfol gt die Intention, einer dichten, 
urbanen Bebauung mit gemischter Nutzung in dem eine bessere Vereinbarkeit von Wohn- 
und Gewerbenutzungen ermöglicht wird. Die Ausweisung eines Urbanen Gebietes soll vor 
allem der Nachverdichtung dienen. Vorrangiges Ziel ist auch, die Konzentration der 
städtebaulichen Entwicklung auf die Innenentwicklung zu lenken. 
Die nähere Umgebung des Plangebietes, insbesondere die nordwestlich gelegene 
Mollerstadt sowie deren Fortführung westlich der Ne ckarstraße, ist bereits geprägt durch 
eine Nutzungsmischung von Wohnen und Gewerbebetrieb en sowie sozialen, kulturellen 
und anderen Einrichtungen. 
Eine nachhaltige Belebung der innerstädtischen, unb ebauten Fläche soll durch den 
Schwerpunkt der Wohnnutzung mit ihren Folgeeinricht ungen sowie den gewerblichen, 
sozialen und kulturellen Nutzungen erreicht werden. Somit entspricht auch die Zielsetzung 
der konzipierten Gebietscharakteristik eines urbanen Gebietes. 
In einem MU ist von drei Hauptnutzungsarten auszugehen: 
1. Wohnnutzung, 
2. gewerbliche Nutzung und 
3. soziale, kulturelle und andere Einrichtungen 
Für die Planungspraxis bedeutet dies, dass neben de r wohnbaulichen und der 
gewerblichen Nutzung immer auch soziale, kulturelle  und andere Einrichtungen innerhalb 
des Urbanen Gebietes vertreten sein müssen. Die Zwe ckbestimmung wäre andernfalls 
nicht gewahrt. 
1 Um dem Baugebietstyp des Urbanen Gebietes zu entsp rechen wurden 
daher alle drei Hauptnutzungsarten als allgemein zulässig festgesetzt. 
Wesentliches Merkmal des Urbanen Gebietes ist, dass  die Nutzungsmischung nicht 
gleichgewichtig sein muss. Es muss aber eine gewiss e Bandbreite vorliegen bzw. 
angestrebt werden. Jedoch sollten auch die weniger stark vertretenen Nutzungen das 
Gebiet noch mitprägen. 
 
 
1 Köppen/Mitschang, in Baurecht 05-2019, S. 754

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 42 / 51 
 
 
 
Die Teilbaugebiete MU 1 und MU 2 sind dabei als ein gesamtes urbanes Gebiet zu sehen; 
die jeweiligen gebietscharakterbildenden Nutzungen müssen nicht in jedem Teilbaugebiet 
vorhanden sein. 
Zunächst werden allgemeine Festsetzungen für das Ur bane Gebiet getroffen, die dann in 
den Teilbaugebieten spezifiziert werden.  
Die gem. § 6a Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzu ngen Nr. 1 und 2, 
Vergnügungsstätten und Tankstellen, werden als nich t zulässig festgesetzt. Diese 
Nutzungen sind im Plangebiet nicht vorhanden und au ch in Zukunft städtebaulich nicht 
erwünscht. 
Tankstellen werden ausgeschlossen, da diese sich in  Ihrer Nutzungsart deutlich vom 
Gebietscharakter unterscheiden und sich eine Tankst elle nicht in die konzeptionell 
angedachte Baustruktur einfügen würde. Darüber hinaus befindet sich die nächstgelegene 
Tankstelle gegenüber des Plangebiets (Ecke Neckarst raße/Hügelstraße). Ein weiterer 
Standort für eine Tankstelle ist daher nicht erforderlich. 
Neben den Vergnügungsstätten werden auch sonstige G ewerbebetriebe sowie Betriebe 
und Einrichtungen, die auf Darbietungen oder Handlu ngen mit sexuellem Inhalt 
ausgerichtet sind und Läden mit sexuellem Charakter  ausgeschlossen, da diese Betriebe 
und Läden, negative Auswirkungen auf das unmittelba re Umfeld haben. Durch die 
Ansiedlung solcher Betriebe ist mit einem „Trading-Down-Effekt“ für das Plangebiet sowie 
für die umliegenden Bereiche zu rechnen, worunter die Wohnqualität stark leiden würde. In 
anderen Stadtgebieten ist die Ansiedlung von solchen Betrieben jedoch zulässig und somit 
innerhalb des Stadtgebietes generell möglich. 
Werbeanlagen der Außenwerbung, die für Fremdwerbung  bestimmt sind, sind eine 
Unterart der gewerblichen Nutzung. Diese Werbeanlagen werden ausgeschlossen, da sie 
eine störende Wirkung auf das allgemeine städtebauliche Bild haben können. 
Entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2020 der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt sind Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrel evanten Sortimenten prioritär in dem 
zentralen Versorgungsbereich (ZVB) zu konzentrieren  und deshalb außerhalb der ZVB 
auszuschließen. Daher sind hier nur Einzelhandelsbe triebe mit nicht zentrenrelevanten 
Sortimenten zulässig. 
Da Einzelhandelsbetriebe aufgrund der optimalen Zugänglichkeit für Kunden üblicherweise 
in der Erdgeschosszone vorzufinden sind und die Wohnnutzung in den oberen Geschossen 
gestärkt werden soll, werden Einzelhandelsbetriebe nur im Erdgeschoss zugelassen. 
Damit Lebensmittel-Vollsortimenter nicht den Versorgungskern beeinträchtigen, sind diese  
nur mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sowie zentrenrelevanten Randsortimenten 
von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig. 
Grundsätzlich könnten Einzelhandelsbetriebe schallt echnische Auswirkungen auf die 
umgebenden, sensiblen Nutzungen haben. Hierzu sind auf der Ebene der Bauanträge und 
-genehmigungen ggf. Schallschutzmaßnahmen zu entwic keln (bspw. an schalltechnische 
Erfordernisse angepasste Öffnungs- und Anlieferungszeiten, Verladerampe innerhalb des 
Gebäudes, Einhausung / begrenzter Schallpegel Kühlung etc.) (vgl. Kap. 15). 
Gliederung des Baugebietes MU 
Trotz der heterogenen Nutzungsstruktur innerhalb de s Plangebietes sind im Bestand für 
einzelne Bereiche Nutzungsschwerpunkte zu erkennen,  die auch zukünftig entsprechend 
ihrer Lage im städtischen Gefüge ausgestaltet werden sollen. 
Urbanes Teilbaugebiet 1 (MU 1) 
Im MU 1 liegt der konzeptionelle Schwerpunkt bei der Wohnnutzung. Daher sind ab dem 
1. Obergeschoss ausschließlich Wohnungen zulässig.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 43 / 51 
 
 
 
Zur Begrenzung von Konkurrenzen zur Wohnnutzung werden Betriebe des 
Beherbergungsgewerbes, die im klassischen Sinne Hotels darstellen, und 
Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO ausnahmslos ausgeschlossen. 
Urbanes Teilbaugebiet 2 (MU 2) 
Aufgrund der zentralen Lage und der sehr guten verk ehrlichen Anbindung sollen Betriebe 
des Beherbergungsgewerbes innerhalb des Plangebiete s nicht grundsätzlich 
ausgeschlossen werden. Innerhalb des MU 2 ist konze ptionell ein Hochhaus vorgesehen, 
in dem ein Hotel, welches einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im klassischen Sinne 
darstellt und mit dem oftmals ein höherer Flächenverbrauch einhergeht, vorstellbar ist. 
Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO sind nach  ihrer Ausstattung und 
Flächengröße, anders als die „klassischen“ Formen d er Fremdenbeherbergung (Hotels), 
regelmäßig auch für ein auf Dauer bestimmtes Wohnen  geeignet. Aufgrund des hohen 
Wohnungsdrucks in Darmstadt, stellt die Nutzung von  Ferienwohnungen eine zu hohe 
Konkurrenz gegenüber der Wohnnutzung dar. Aus diese m Grund sind Ferienwohnungen 
auch im MU 2 grundsätzlich nicht zulässig. 
20.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Festset zung der Grundflächenzahl (GRZ), 
der Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollges chosse sowie über die Höhe der 
baulichen Anlagen hinreichend bestimmt. 
20.2.1 Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO (G RZ I) 
Aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Bod en und um die im 
städtebaulichen Konzept angestrebte Dichte zu errei chen, ist eine Grundflächenzahl 
gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO (GRZ I) von 0,4 (im Bereic h des Hochhauses) bis 0,5 (im 
Bereich der Kita) festgesetzt. Damit sind die Orien tierungswerte des § 17 BauNVO für 
Urbane Gebiete von 0,8 deutlich unterschritten. Zu den Hauptanlagen zählen laut ständiger 
Rechtsprechung auch Balkone und Terrassen sowie ver gleichbare, untrennbar mit der 
Hauptanlage verbundene Bauteile (z.B. Kellertreppen etc.). Die festgesetzte GRZ I von 0,4 
bis 0,5 sichert die Freiflächenqualitäten innerhalb des Plangebietes. 
20.2.2 Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 Ba uNVO (GRZ II) 
Gemäß des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zuläss ige Grundfläche durch die 
Grundflächen von u. a. Garagen und Stellplätzen mit  ihren Zufahrten, Nebenanlagen im 
Sinne des § 14 sowie baulichen Anlagen unterhalb de r Geländeoberfläche, durch die das 
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 von Hundert überschritten werden (GRZ 
II), höchstens jedoch bis einer Grundflächenzahl von 0,8 (Kappungsgrenze). 
Bei einer festgesetzten GRZ I von 0,4 bzw. 0,5 würd e die GRZ II somit 0,6 bis 0,75 
betragen. Um die konzeptionell angestrebte Baudichte im Plangebiet zu erreichen und den 
damit einhergehenden Bedarf an Nebenanlagen (Zuwegu ngen, Stellplätze und ihre 
Zufahrten, Müllbehälterstandplatze, etc.) sowie die  Fläche für die Tiefgarage, wird eine 
Überschreitung der festgesetzten GRZ I im Sinne des  § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO bis zu 
einer maximalen Grundflächenzahl von 0,8 zugelassen. 
Durch die Festsetzung der GRZ II werden Flächen mit  Erdanschluss (Bereiche ohne 
jegliche Art von Unterbauungen) von mind. 20 % erreicht. 
20.2.3 Zahl der Vollgeschosse und maximale Gebäudeh öhe 
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist in der Pl anzeichnung für die einzelnen 
überbaubaren Grundstücksflächen unterschiedlich und als Höchstmaß festgesetzt. Damit 
werden die Höhen der umliegenden Gebäude außerhalb des Plangebietes aufgegriffen und 
basieren auf dem Wettbewerbsentwurf.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 44 / 51 
 
 
 
Innerhalb der nordöstlichen überbaubaren Grundstück sfläche wird jedoch entsprechend 
des städtebaulichen Konzeptes ein Hochhaus mit 16 V ollgeschossen als städtebaulicher 
Hochpunkt ermöglicht. Die tatsächlich zulässige Höhe des Hochhauses wird noch durch ein 
wettbewerbliches Verfahren geklärt. 
Da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl  der Vollgeschosse die 
Höhenentwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, werden Festsetzungen zur 
Gebäudehöhe getroffen. 
Damit im Einzelfall auf technisch zwingende Bedingu ngen reagiert werden kann, sind im 
Bebauungsplan Höhenüberschreitungen durch technisch e Dachaufbauten sowie 
Dachaufbauten im Zusammenhang mit den Dachgärten zu lässig. Damit die technischen 
Aufbauten nicht zu massiv auftreten, dürfen die zul ässigen Höhenüberschreitungen von 
technischen Aufbauten nur einen Teil der Dachfläche des obersten Geschosses (Voll- oder 
Nicht-Vollgeschoss) überdecken.  
Zur Förderung einer energetischen Planung dürfen An lagen zur Solarenergiegewinnung 
die gesamte Dachfläche überdecken. Hierbei ist ein Abstand der Anlagen von mind. 1,0 m 
zur Außenwand einzuhalten (s. Kap. 21.1.1). Um die festgesetzte Dachbegrünung zu 
ermöglichen sind ausschließlich aufgeständerte Anla gen für Solarenergiegewinnung 
zulässig. 
Anmerkung: Die Angabe des Maßes der Höhenüberschrei tungen erfolgt im weiteren 
Verlauf des Bebauungsplanverfahrens (Erstellung des Entwurfes). 
20.2.4 Geschossflächenzahl 
Die festgesetzte GFZ gibt vor, wie viel Quadratmete r Geschossfläche pro Quadratmeter 
Grundstücksfläche hergestellt werden darf. Während die festgesetzte 
Geschossflächenzahl der Kita und des Mäanders (MU 1 ) mit 1,0 bzw. 2,0 den 
Orientierungswert des § 17 Abs. 1 BauNVO für urbane  Gebiete von 3,0 einhält, 
überschreitet die GFZ von 5,0 im Bereich des Hochhauses (MU 2) diese Obergrenze. 
Die festgesetzten Geschossflächenzahlen ergeben sic h aus dem zugrunde liegenden 
Wettbewerbsergebnis (Städtebauliches Konzept) und s tellen mit der sich daraus 
ergebenden Dichte ein urban verdichtetes Stadtquart ier dar, entsprechend den 
Zielvorgaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt. 
20.2.5 Flächen für die soziale Wohnraumförderung 
Um ein Angebot an bezahlbarem Wohnraum im Plangebie t zu schaffen, wird festgesetzt, 
dass im urbanen Gebiet mindestens 25% der realisier ten Wohnflächen für den sozial 
geförderten Mietwohnungsbau und 20% für den Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen 
zu errichten sind, die mit Mitteln der sozialen Woh nraumförderung sowie der 
Wohnraumförderung für mittlere Einkommen gefördert werden könnten.  
Aus der Festsetzung folgt weder eine Pflicht für de n Eigentümer oder Bauherrn, 
Fördermittel in Anspruch zu nehmen, noch begründet sie den Anspruch auf Bereitstellung 
von Wohnraumförderungsmitteln. Diese Festsetzung stellt im Kern eine Vorschrift dar, die 
lediglich Einschränkungen bezüglich Größe der Wohnu ngen, Grundrissgestaltung und 
Ausstattung der Gebäude vorgibt, ohne dass damit ei n Anspruch auf Gewährung 
öffentlicher Mittel oder eine Verpflichtung zur Ina nspruchnahme solcher Mittel verbunden 
ist (vgl. §§ 2, 7, 9 bis 17, 39 bis 41 II. WoBauG). Daher wurden im Grundstückskaufvertrag 
bereits Regelungen getroffen, die schließlich im st ädtebaulichen Vertrag nochmals 
dezidiert verbindlich geregelt werden. 
20.3 Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen und  Baulinien 
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Fe stsetzung von Baugrenzen als 
umrahmtes Baufenster, des Wettbewerbsergebnisses definiert. Hierbei wird die prägende 
Form des Mäanders im Kern des städtebaulichen Kompl exes wiedergegeben. Im

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 45 / 51 
 
 
 
Gegensatz zur Gebäudekubatur des Wettbewerbsergebni sses wurden die Baugrenzen 
deutlich großzügiger gefasst, um im Entwurfsprozess  eine gewisse Flexibilität zur 
Umsetzung des Hochbaus zu erhalten. Um die städtebauliche Qualität zu gewährleisten, ist 
nur eine geringfügige Überschreitung der Baugrenzen für untergeordnete Bauteile zulässig. 
Im weiteren Bebauungsplanverfahren wird im Rahmen eines wettbewerblichen Verfahrens 
die Kubatur des geplanten Hochhauses sowie die gena ue Lage im Bereich des 
Teilgebietes "MU 2" konkretisiert, so dass der Beba uungsplanentwurf entsprechend des 
Wettbewerbsergebnisses angepasst werden kann. Aufgr und der durch die Höhe des 
Hochhauses (bis zu 16 Geschosse) ausgelösten Unters chreitung der Abstandsflächen, 
insbesondere zum Mäander, werden für das Hochhaus v oraussichtlich Baulinien 
festgesetzt. Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden. 
20.4 Bauweise 
Die Bauweise beschreibt die Form von Gebäuden und ihre Anordnung zueinander. Im 
Bebauungsplan werden im Sinne des § 22 BauNVO verschiedene Bauweisen festgesetzt.  
Die Bauweise wird in Anlehnung an das städtebaulich e Konzept des 
Wettbewerbsentwurfes festgesetzt. So wird im Bereic h des geplanten Hochhauses die 
Bauweise des Einzelhauses festgesetzt. Die Bauweise  des Einzelhauses ist Teil der 
offenen Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO, jedoch s ind Doppelhäuser oder 
Hausgruppen durch die Einschränkung auf ein Einzelh aus nicht zulässig. Die Bauweise 
des Einzelhauses ist nicht mit dem Gebäudetyp des E infamilienhauses zu verwechseln. 
Die Bauweise des Einzelhauses lässt auch das konzep tionell angedachte Hochhaus zu, 
jedoch müssen gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO die Abstandsflächen eingehalten werden und 
das Gebäude darf nicht länger als 50 m sein. 
Im Bereich des geplanten Mäanders wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, wonach 
zunächst die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO gilt, jedoch Gebäude auch 
innerhalb eines Baugrundstückes ohne seitliche Abst andsflächen zueinander errichtet 
werden müssen. Um eine bessere Durchwegbarkeit im P langebiet zu schaffen sind 
Öffnungen in Form von Durchgängen im Erdgeschoss (1. Vollgeschoss) zulässig. 
Bei der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude o hne seitlichen Grenzabstand 
errichtet. Schlussfolgernd könnte nach dem Wortlaut  jedoch angenommen werden, dass 
zunächst nicht ausgeschlossen wird, dass bei einem breiten Baugrundstück zwar an die 
seitlichen Grundstücksgrenzen (real geteilter Grundstücke) je ein Gebäude angebaut wird, 
zwischen den innerhalb eines Baugrundstückes befind lichen Gebäuden aber eine 
Baulücke („innerer Abstand") verbleibt, bei Einhaltung der Abstandsflächen der Hessischen 
Bauordnung. Wird dieser Auffassung gefolgt, so können auch bei geschlossener Bauweise 
offen bleibende Baulücken innerhalb eines Baugrunds tücks entstehen, auch wenn dies 
dem Sinn der Vorschrift nicht entspricht. Die konzeptionelle Zielsetzung zur Umsetzung des 
Mäanders setzt eine durchgehend geschlossene Bebauu ng auch innerhalb eines 
Baugrundstückes voraus. 
20.5 Flächen für Stellplätze 
Der ruhende Verkehr wird in einer Tiefgarage unterg ebracht. Ausgenommen hiervon sind 
eine geringfügige Anzahl von PKW-Stellplätzen für K urzzeitparker, die z.B dem 
Andienungsverkehr dienen. Die oberirdische Herstell ung dieser Stellplätze ermöglicht 
deren schnellere und einfachere Anfahrbarkeit. Durc h den oberirdischen Ausschluss von 
Stellplätzen werden die Grundstücksfreiflächen von ruhendem Verkehr freigehalten um die 
Wohnqualität und das städtebauliche Bild des Quartiers nicht zu beeinträchtigen. 
Anmerkung: Eine Verortung der Stellplätze für Kurzzeitparker im Planteil erfolgt im weiteren 
Verlauf des Bebauungsplanverfahrens (Erstellung des  Entwurfes). Des Weiteren wird die 
grundsätzliche Andienung des Plangebietes im weiter en Verlauf des 
Bebauungsplanverfahrens geklärt.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 46 / 51 
 
 
 
20.6 Flächen für Garagen und Tiefgaragen 
Um den mit der angestrebten Baudichte im Plangebiet  einhergehenden Bedarf an 
Stellplatzflächen herstellen zu können und gleichze itig die konzeptionell angedachte 
Qualität der Freiflächen und Grünstrukturen zu sichern, soll die oberirdische Versiegelung 
durch Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen gesichert werden. 
Tiefgaragen sind zunächst Teil des Hauptgebäudes un d damit nur in den überbaubaren 
Grundstücksflächen zulässig. Damit der Bedarf an St ellplatzflächen entsprechend der 
städtischen Stellplatzsatzung in einer Tiefgarage u ntergebracht werden kann, sind für 
Tiefgaragen Flächen ausgewiesen worden, die sich au ßerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen befinden. 
20.7 Flächen für sonstige Nebenanlagen 
Zur Gewährleistung eines geordneten Erscheinungsbil ds und zur Vermeidung von 
dominant wirkenden Nebenanlagen im Straßenbild ist die Errichtung von Nebenanlagen 
reglementiert. Die Zulässigkeit von Nebenanlagen au ßerhalb der überbaubaren 
Grundstücksfläche ist auf den mit „Tg“ gekennzeichn eten Bereich unterhalb der 
Geländeoberfläche begrenzt. Um eine einheitliche Fa ssadengestaltung zu gewährleisten 
und „Anbauten“ vor von Baugrenzen zurückbleibenden Außenwänden zu vermeiden, sind 
Nebenanlagen in die Gebäudekubatur zu integrieren. 
Lediglich in geringem Umfang sind Fahrradabstellplä tze und Müllbehälterstandplätze 
oberirdisch innerhalb der gekennzeichneten Flächen zulässig. Damit wird die Qualität der 
Freiflächen und Grünstrukturen gesichert. 
20.8 Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flä chen an Verkehrsflächen 
Die Hauptzufahrt auf das Grundstück und in die Tief garage erfolgt über eine Zu- und 
Ausfahrt an der Sandstraße. Um dem eventuellen Bedarf einer zweiten Zufahrtsmöglichkeit 
auf das Grundstück sowie ggf. in die Tiefgarage zu ermöglichen, wird eine zweite Ein- und 
Ausfahrt entlang der Hügelstraße zugelassen. Die Angabe der Breite sowie die Verortung 
dieser zweiten Ein- und Ausfahrt erfolgt im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens. 
20.9 Flächen für Versorgungsanlagen 
Zur Sicherung der örtlichen Stromversorgung ist die  geplante Trafostation als Fläche für 
Versorgungsanlagen im Bebauungsplan festgesetzt. 
20.10 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege  und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft 
20.10.1 Oberflächenbefestigung 
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielset zung heraus, den Anteil an 
versiegelten Flächen möglichst gering zu halten, we rden Vorgaben zur 
Oberflächenbefestigung gemacht. Vollständige oder umfangreiche Versiegelung führt zum 
Aufheizen der Flächen im Sommer, Erwärmung der Umge bung durch Rückstrahlung, 
erhöhten Staubanfall durch schnellen Abfluss des Niederschlagwassers.  
Danach sind befestigte, nicht überdachte Flächen de r Baugrundstücke und oberirdische 
Stellplätze, soweit wasserwirtschaftliche und umwel trechtliche Belange nicht 
entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen anzu legen. Damit soll erreicht werden, 
dass das Oberflächenwasser dieser nicht intensiv genutzten Flächen versickern kann. 
Darüber hinaus dient es der Grundwasseranreicherung  und entlastet die örtliche 
Kanalisation.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 47 / 51 
 
 
 
20.10.2 Niederschlagswasser  
Nach § 55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt, direkt oder 
über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet 
werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sons tige öffentlich-rechtliche 
Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange ent gegenstehen. Da die Böden im 
Plangebiet versickerungsfähig sind, wird festgesetz t, dass das auf den Dachflächen und 
sonstigen befestigen Flächen anfallende Niederschla gswasser der Baugrundstücke auf 
dem Grundstück zu versickern ist, soweit wasserrech tliche und wasserwirtschaftliche 
Belange nicht entgegenstehen. 
Es wird auf Kap. 14.7 und 14.10 verwiesen. 
20.10.3 Schutz vor Vogelschlag 
Aufgrund ihrer Durchsichtigkeit und Spiegelungen st ellen Fensterscheiben eine hohe 
Gefahr für Vögel dar. Je größer die Glasflächen von  Fenstern, desto größer das damit 
verbundene Risiko eines Vogelschlags. Um Vogelschla g zu minimieren sind 
entsprechende Festsetzungen getroffen worden. 
20.10.4 Artenschutz – CEF-Maßnahmen 
Zur Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Fauna wurde eine 
Artenschutzfachliche Potentialabschätzung (BfL Heue r & Döring, April 2020) erstellt. Die 
Festsetzungen resultieren aus den Ergebnissen der faunistischen Untersuchungen. Zu den 
Ergebnissen wird auf Kap. 17 verwiesen. 
20.11 Gemeinschaftsanlagen - Gemeinschaftsdachgärte n 
Mit dem städtebaulichen Leitbild zur Stärkung der I nnenentwicklung stellt der 
„mehrschichtige Stadtaufbau“ ein wirksames Instrume nt zur effizienteren und 
schonenderen Nutzung von Grund und Boden dar. 
Daher sind die Gemeinschaftsdachgärten ein prägende r Bestandteil des städtebaulichen 
Konzeptes. Die Dachgärten sollen als Treffpunkt der  Bewohner eines Hauses, aber auch 
zum Spielen im Freien und dem gemeinschaftlichen Gärtnern („Urban Gardening“) dienen 
und dadurch zu einem lebendigen Miteinander beitragen. 
Das städtebauliche Erfordernis zur gemeinschaftlichen Nutzung der Gärten besteht darin, 
dass diese Dachgärten Funktionen im Hinblick auf Fr eizeit und Erholung erfüllen, die im 
klassischen Sinne durch Hausgärten auf der natürlic hen bzw. geplanten 
Geländeoberfläche angeboten werden. Um diese Freize it- und Erholungsfunktion zu 
sichern, müssen die Dachgärten für alle Bewohner de r jeweiligen Gebäude zugänglich 
sein. 
Gemeinschaftsanlagen sind immer private Anlagen, di e einem begrenzten Kreis von 
Beteiligten gehören und durch diese gemeinsam genutzt werden. Aus diesem Grund ist die 
Zuordnung der Gemeinschaftsanlagen zu regeln. 
20.12 Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien 
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB die Nutzung 
erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effizi ente Nutzung von Energien zu 
berücksichtigen. Damit gibt der Gesetzgeber den Kommunen die Möglichkeit, die Belange 
des Klimaschutzes im Rahmen der gemäß § 1 Abs. 7 BauGB vorzunehmenden Abwägung 
höher zu gewichten. 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt verfolgt das Ziel einer nachhaltigen Stadtentwicklung, 
die sich u.a. auch der verstärkten Nutzung von rege nerativer Energie verschrieben hat. 
Daher sollen neben den sich aus dem Energiefachrech t ergebenen Verpflichtungen

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 48 / 51 
 
 
 
weitergehende Festsetzungen zur Nutzung von solarer  Strahlungsenergie im 
Bebauungsplan getroffen werden. 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB können Gebiete, in d enen bei der Errichtung von 
Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige 
technische Maßnahmen getroffen werden, die u.a. der  Erzeugung, Nutzung oder 
Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien dienen, festgesetzt 
werden. 
Entsprechend wurde im Bebauungsplan festgesetzt, da ss innerhalb des festgesetzten 
Urbanen Gebietes die Dachflächen mit extensiver Beg rünung mit Anlagen für 
Solarenergiegewinnung auszustatten sind. 
Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB beinh altet allerdings nicht die Pflicht zur 
Nutzung für den Einsatz von regenerativen Energien.  Hierzu werden entsprechende 
Regelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. 
20.13 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erha lt von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen 
20.13.1 Extensive Dachbegrünung 
Aufgrund der kleinklimatisch ausgleichenden Funktio n sind die Dachflächen von 
Gebäuden, mit Ausnahme der intensiv begrünten Dachg ärten, extensiv zu begrünen. 
Dachbegrünungen verringern Aufheizungseffekte ausgehend von den Gebäuden. Zudem 
tragen sie in der festgesetzten Form zur Rückhaltun g von Niederschlagswasser bei und 
können bei Starkregenereignissen Abflussspitzen red uzieren. Zusätzlich bieten sie als 
Sekundärbiotope, einen Lebensraum für Tiere und Pfl anzen (Insekten) und wirken sich 
zudem positiv auf das Landschaftsbild aus. Retentio nsgründächer haben dabei in Bezug 
auf die Regenrückhaltung einen größeren Wirkungsfak tor als Standardbegrünungen. Die 
Anlagen zur Nutzung der Solarenergie sind in Kombin ation mit einer Dachbegrünung zu 
errichten. 
20.13.2 Intensive Dachbegrünung 
Im städtebaulichen Entwurf sind in Teilbereichen de s Mäanders nutzbare Dachgärten 
vorgesehen. Nach Dachbegrünungsrichtlinie der Forsc hungsanstalt 
Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e. V. (FLL) 2  umfassen Intensivbegrünungen 
Pflanzungen von Stauden und Gehölzen, im Einzelfall  auch Bäumen, sowie Rasenfläche 
und kommen hinsichtlich ihrer Nutzungs- und Gestalt ungsmöglichkeiten 
bodengebundenen Gärten am nächsten. Gärten bestehen  im eigentlichen Sinne jedoch 
nicht allein aus Grünflächen, sondern auch aus befe stigten Flächen, wie Terrassen oder 
Wegen, etc. Daher sind diese baulichen Anlagen, die  zur Nutzung des Daches als 
Dachterrasse und Dachgarten dienen, zulässig. 
20.13.3 Intensive Begrünung von Decken von Tiefgara gen und anderen baulichen Anlagen 
Um den negativen Auswirkungen der Tiefgarage auf die Bodenfunktion entgegenzuwirken, 
sind die nicht überbauten Flächen der Tiefgarage mi t einer Vegetationstragschicht von 
mind. 80 cm Stärke (zzgl. Filter- und Drainageschic ht) zu überdecken, zu begrünen und 
dauerhaft zu erhalten. Die Festsetzung trägt zur Ve rbesserung der Eingriffs- / 
Ausgleichsbilanzierung bei. Durch die Erhöhung der Mindeststärke der 
Vegetationstragschicht innerhalb der Anpflanzstando rte von Bäumen auf 1,0 m wird 
sichergestellt, dass für die geplanten Anpflanzungen ausreichend Raum zur Wurzelbildung 
zur Verfügung steht. 
 
2 Forschungsanstalt Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e. V. (FLL), Richtlinie für die Planung, Ausführung und Pflege von 
Dachbegrünungen (Dachbegrünungsrichtlinie), Bonn 2008, Abschnitt 3.1.3.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 49 / 51 
 
 
 
20.13.4 Fassadenbegrünungen 
Die thermischen Wirkungen der verdichteten Bebauung  sollen durch die Begrünung der 
Fassadenflächen im Planbereich kompensiert werden, da sich diese positiv auf das 
Kleinklima innerhalb des Plangebietes auswirken und  einer Überhitzung entgegenwirken. 
Die Festsetzung trägt ebenfalls zur Verbesserung de r Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung 
bei. 
Anmerkung: Im weiteren Planungsprozess wird es weit ere Abstimmungen und ggf. 
Konkretisierungen hinsichtlich der Fassadenbegrünung geben.  
20.13.5 Grundstücksbegrünung / Anpflanzflächen mit Bodenanschluss 
Die Festsetzungen zur Grundstücksbepflanzung in Ver bindung mit dem Ausschluss der 
flächenhaften Auslegung von Kies / Schotter und Spl itt gewährleisten ein Minimum an 
Durchgrünung des Grundstückes und leisten damit ein en Beitrag zur Kompensation der 
verursachten nachhaltigen Beeinträchtigung von Natu r und Landschaft. Durch die 
Begrünung werden positive Wirkungen für das Boden-,  Wasser-, Klima und das biotische 
Potenzial sowie für das Stadtbild erzielt. 
Mit den Aussparungen in den Tiefgaragen werden Fläc hen zum Anpflanzen mit 
Bodenanschluss ermöglicht, die die Qualität der Grünstrukturen des Wettbewerbsentwurfs 
sichern, das städtebauliche Erscheinungsbild wesentlich aufwerten und sich positiv auf das 
Lokalklima auswirken. 
20.13.6 Allgemeine Bestimmungen über die Begrünungs qualität und - quantität 
Damit anzupflanzende Gehölze sich gut entwickeln können, sind standortgerechte, auf die 
bodenphysikalischen Eigenschaften des Bodens angepa sste Gehölze zu verwenden. Die 
Pflanzgröße wird vorgegeben, so dass die ihnen zugedachten Gestaltungswirkungen oder 
Funktionen wie z.B. kleinklimatisch begünstigende E ffekte (Beschattung, Filterwirkung, 
Verdunstung) wirksam und zeitnah erfüllt werden können. 
20.13.7 Zu erhaltende Einzelbäume 
Die zum Erhalt festgesetzten Bäume haben sowohl ein e Bedeutung für den Naturschutz, 
für die Klimaanpassung als auch für das Stadtbild u nd sind zu erhalten. Die Festsetzung 
stellt sicher, dass erhaltenswerte Bäume im Geltung sbereich erhalten bleiben, die auch 
aufgrund ihrer landschaftsbildprägenden Wirkung einen hohen Wert besitzen. 
20.14 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen  zur Vermeidung oder Minderung 
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes 
(BImSchG) 
Wird im weiteren Verfahren ergänzt. (siehe vorläufi ge Ergebnisse der schalltechnischen 
Untersuchung im Kapitel Nr. 15.6) 
21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baul icher Anlagen 
21.1 Äußere Gestalt 
21.1.1 Dächer 
Dachform und Dachneigung 
Durch die Festsetzung von Dachform und Dachneigung soll ein geordnetes 
städtebauliches Erscheinungsbild erreicht werden. 
Im Bebauungsplan wird daher als Dachform ausschließ lich das Flachdach oder flach 
geneigte Dächer mit einem Neigungsgrad von bis zu 5° festgesetzt.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 50 / 51 
 
 
 
Diese Festsetzung ist auch im Zusammenhang mit den Regelungen zum 
naturschutzrechtlichen Ausgleich zu sehen. Als Bestandteil der Ausgleichsmaßnahmen ist 
vorgesehen, dass Gebäude mit einer Dachbegrünung zu versehen sind. 
Dachaufbauten 
Die Errichtung technischer Dachaufbauten auf den Fl achdächern haben auch 
Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Gebäude. Um sicherzustellen, dass die 
Dachränder frei von technischen Aufbauten bleiben, wird festgesetzt, dass Anlagen zur 
Nutzung der Sonnenenergie gegenüber den Außenwänden  (Fassaden) des darunter 
befindlichen Geschosses entsprechend ihrer Höhe, jedoch mind. 1,0 m zurückgesetzt sein 
sollen. 
21.1.2 Fassaden 
Fassaden von Gebäuden tragen zu einem nicht unerheb lichen Teil zur architektonischen 
Gestalt des Stadtbildes und somit zum Gebietscharak ter bei. Um ein harmonisches 
Stadtbild zu erhalten sind Fassaden mit glänzenden,  spiegelnden und reflektierenden 
Materialien unzulässig.  
Ausgenommen sollen nur Fassaden oder Teile von Fass aden sein, wenn sie der 
Energiegewinnung dienen. Jedoch dürfen keine negati ven Auswirkungen 
(Blendwirkungen) auf Nachbargebäude eintreten. 
21.2 Werbeanlagen 
Werbeanlagen tragen wesentlich zum Erscheinungsbild  eines Gebietes bei. Daher wird 
zum Schutz des Stadtbildes festgesetzt, dass diese nur für die am Ort Leistung 
erbringenden Betriebe zulässig sind. Damit wird Fre mdwerbung ausgeschlossen, um 
störende Einflüsse auf die Wohnbevölkerung / -nutzu ng zu verhindern und die urbane 
Nutzung zu stärken. Um störende Einwirkungen von si ch bewegenden oder spiegelnden 
Werbeelementen, Lichtprojektionen und Bildschirmwerbungen, akustische Werbeanlagen 
sowie freistehende Werbeanlagen auszuschließen, ist  generell sehr auffällige Werbung 
nicht zulässig. Darüber hinaus wird die Art der Anb ringung der Werbeanlagen an den 
Gebäudefassaden vorgeschrieben sowie die Größen und Außenmaße generell.  
Mit diesen Regelungen soll gesichert werden, dass s ich Werbung im urbanen Gebiet 
allgemein zum Schutz der Wohnnutzung und zum Schutz  des Stadtbildes nur begrenzt 
entwickeln kann. 
21.3 Außenanlagen 
21.3.1 Einfriedungen 
Aus der Zielsetzung heraus, dem Quartier einen durchgrünten, licht- und luftdurchlässigen 
Charakter zu geben, sind zur Abgrenzung der privaten Außenbereiche von den öffentlichen 
Grün- und Verkehrsflächen ausschließlich Schnitthec ken aus Laubhölzern mit darin 
integrierten Zäunen mit einer maximalen Höhe von 1,3 m, entlang des Außenbereichs der 
Kindertagesstätte bis maximal 1,4 m zulässig. Entla ng der Hügelstraße sowie zur 
Heidelberger Straße sind Einfriedungen aus diesem G rund generell nicht zulässig mit 
Ausnahme des Bereiches südlich des Mäanders zur Sandstraße hin.

Bebauungsplan M 34 Begründung Vorentwurf  Seite 51 / 51 
 
 
 
22. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln o der 
Verwenden von Niederschlagswasser 
22.1 Zisternensatzung 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes wird durch eine „Satzung zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden vo n Niederschlagswasser“ 
aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festge setzt, dass auf den Grundstücken 
Zisternen zu errichten sind und das auf Dachflächen anfallende Niederschlagswasser darin 
zu sammeln ist. Die Ausnahmen von der Zisternensatz ung sollen einen Anreiz für eine 
Dachbegrünung schaffen, die über die Mindestanforde rungen der 
Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht und eine höhere Abflussretentionswirkung hat.  
Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren Regenwasser 
bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaft et und wieder dem Wasserkreislauf 
zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Ve rhältnismäßigkeit dann entfallen 
kann.  
Zum Fassungsvermögen: Die 25 l/m² stammen aus der D IN 1989-1 zu 
Regenwassernutzungsanlagen. Der Ertrag verringert s ich entsprechend dem 
Abflussbeiwert, weshalb für extensiv begrünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden. 
23. Regelungen des städtebaulichen Vertrags 
Die Regelungen im städtebaulichen Vertrag werden im  weiteren Planungsprozess 
abgestimmt und in der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans aufgeführt. 
24. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten 
 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt) 14.453 m²=   100 % 
Nettobauland Urbanes Gebiet 14.440 m²   99,9 % 
Versorgungsfläche (Elektrizität)        13 m²     0 ,1 % 
davon überbaubare Grundstücksfläche*   7.806 m²    54 % 
 
*Hinweis: die zulässige Grundfläche ist gemäß der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) 
zu bemessen.  
 
25. Vorliegende Gutachten und weitere Grundlagen 
– Artenschutzgutachten, Büro BfL Heuer & Döring, Br ensbach, April 2020 
– Voreinschätzung Klimagutachten, Burghardt und Par tner, Kassel, September 2021 
– Verkehrsplanerische Vorabeinschätzung, Büro Durth  Roos Consulting GmbH, 
Darmstadt, August 2021 
– Vorläufige Untersuchung der Lärmimmissionen, TÜV Hessen, Frankfurt a. M., August 
2021

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
03.11.2021 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2021/0351 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-001-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – (Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung)  
 
Vorlage vom: 01.11.2021  
 
Beschlussvorschlag : 
 
1. Der Vorentwurf zum Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – wurde auf Basis des Siegerentwurfs 
des Realisierungswettbewerbs erarbeitet.  
Den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 1), den textlichen Festsetzungen 
zum Vorentwurf (Anlage 2) und dem Vorentwurf zum Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – 
(Anlage 3, wird zu Präsenzsitzungen ausgelegt/aufgehängt), wird zugestimmt. Sie sind der 
frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Bela nge gemäß § 4 Abs. 1 
BauGB zu Grunde zu legen.  
 
2. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß §  3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch 
Einstellung der unter Punkt  1 genannten Unterlagen für die Dauer ei nes Monats in das 
Internet sowie zeitgleich durch Auslegung im Stadtplanungsamt mit der Möglichkeit zur 
Einsichtnahme, Äußerung und Erörterung nach vorheriger Terminvereinbarung.

- 2 - 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel hierzu . 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
Anlage 2: Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf  
Anlage 3: Vorentwurf zum Bebauungsplan M 34 (wird zu Präsenzsitzungen 
aufgehängt/ausgelegt)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2021/0351 vom 01.11.2021: 
 
Realisierungswettbewerb 
Zur Neuentwicklung des Marienplatzes und zur Deckung des bestehenden Wohnraumbedarfs 
hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt einen Realisierungswettbewerb als begrenzt offenen 
Investoren- und Planungswettbewerb in Konzeptvergabe (MV-Nr. 2018/0021) im Jahr 2019 für 
dieses Gebiet durchgeführt. Dabei wurde folgende Zielvorgabe genannt: attraktives 
Wohnquartier mit hoher energetischer und ökologischer Qualität, alternativen 
Mobilitätsangeboten, Anteil an sozial geförderten Wohnungen sowie sozialer Infrastruktur.  
Aus diesem Verfahren ging der Siegerentwurf des Investors Implenia Developement mit 
netzwerk Architekten, Darmstadt hervor, die das Pilotprojekt eines zukunftsweisenden und 
nachhaltigen Quartiers für Darmstadt, in ökologischer, wirtschaftlicher, gestalterischer und 
sozialer Hinsicht konzipierten.  
 
Bebauungsplanverfahren 
Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan M 34 – Marienplatz – zur Umsetzung des 
Siegerentwurfs wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 27.05.2021 (Vorlage -
Nr.2021/0062) gefasst. 
 
Städtebauliches Konzept / Siegerentwurf 
Das städtebauliche Konzept des Siegerentwurfs sieht eine städtebauliche Dominante (XV-
geschossiges Gebäude) „Hochhaus“ an der Heidelberger Straße vor und eine mäanderförmige 
Bebauung von Ost nach West, die entlang der Hügelstraße das Plangebiet mit seiner 
mäandrierenden Figur prägt. Der „Mäander“ gliedert das Bauvolumen in maßstäbliche 
Teilabschnitte und zur Hügelstraße werden immer wieder sich öffnende, begrünte Räume 
geschaffen. Die Baustruktur ermöglicht großzügige offene Hof- und Platzräume sowie eine 
hohe Dichte, ein hohes Maß an Kompaktheit und Wirtschaftlichkeit. 
 
Sozial geförderte Wohnungen und Wohnformen 
Unterschiedliche Wohnformen werden für verschiedene Einkommensgruppen in einer Mischung 
aus Eigentum und Miete, bezahlbaren senioren- und familiengerechten sowie für 
Wohngemeinschaften geeigneten Wohnungen angeboten. 25 % der Wohnflächen sind für 
Wohnungen von Haushalten mit geringem Einkommen und 20 % der Wohnflächen sind für 
Wohnungen von Haushalten mit mittlerem Einkommen, entsprechend den Förderrichtlinien des 
Landes Hessen und der Wissenschaftsstadt Darmstadt, vorgesehen.  
Da neben diesen neuen Wohnungen im Bereich Stadtmitte bereits Bedarf an zusätzlichen 
Kinderbetreuungseinrichtungen besteht, errichtet die Wissenschaftsstadt Darmstadt an der 
Nord-West-Ecke des "Marienplatzes" eine Kita, deren Außenspielfläche auf der 
Grundstücksfreifläche und der Dachterrasse angeboten wird.  
Das Angebot von Infrastruktureinrichtungen soll durch verschiedene Angebote, wie z.B. einen 
Pflegedienst (mit Tagespflege), kleineren Nahversorgungseinheiten, einem 
Mobilitätsmanagement etc., in den Erdgeschosszonen ergänzt werden. 
 
Stellplätze und Fahrradabstellplätze 
Die Deckung des Stellplatzbedarfs gemäß Einstellplatzsatzung ist in der Tiefgarage 
nachzuweisen. Dort werden auch Elektroladestationen sowie der überwiegende Teil an 
notwendigen Abstellplätzen für Fahrräder errichtet.  
 
Freiflächen und Grünordnung 
An den Grenzen des Grundstücks befinden sich mehrere geschützte und erhaltenswerte 
Bäume. Zu nennen sind hier die Doppelreihe an der Heidelberger Straße, die Baumreihe an der

- 4 - 
Hügel- und Hindenburgstraße sowie eine Baumreihe im Süden des Grundstückes, die erhalten 
und geschützt werden sollen. 
 
Grundstückskaufvertrag und städtebaulicher Vertrag 
Zur Schaffung des Planungsrechts und zur Kostentragung wurde zwischenzeitlich ein 
Grundstückskaufvertrag der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit der Implenia Marienplatz 
Mäander GmbH, die sich nach dem Wettbewerb zur Realisierung des Projektes gegründet hat, 
abgeschlossen. Im Kaufvertrag wurde u. a. festgelegt, dass für das Hochhaus ein 
wettbewerbliches Verfahren durchzuführen ist. 
Nach der Offenlage und vor Rechtskraft des Bebauungsplans wird zur Sicherung der mit der 
Bauleitplanung verfolgten Ziele auf Basis des Ergebnisses des Realisierungswettbewerbs und 
des Wettbewerbs Hochhaus ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB abgeschlossen.  
 
 
Zu 1.: 
Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung (Anlage 1), die textlichen Festsetzungen zum 
Vorentwurf (Anlage 2) und der zeichnerische Teil des Vorentwurfs zum Bebauungsplan M 34 –
 Marienplatz – (Anlage 3, wird zu Präsenzsitzungen aufgehängt/ausgelegt) wurden auf Basis 
des Wettbewerbsentwurfs erarbeitet und liegen zur Beschlussfassung  durch den Magistrat  
vor.  
 
Zu 2.: 
Nach dem Beschluss des Magistrats erfolgt die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. Dazu erfolgt die Einstellung der unter Punkt  1 
genannten Unterlagen für die Dauer eines Monats auf der Internetseite des 
Stadtplanungsamtes der Wissenschaftsstadt Darmstadt unter 
https://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung -und-stadtplanung/stadtplanung . 
Während dieser Zeit ist der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Äußerung und Erörter ung 
telefonisch, per E -Mail oder postalisch gegeben. Zusätzlich kann die Einsicht und Erörterung 
im Stadtplanungsamt nach vorheriger Terminvereinbarung wahrgenommen werden.  Diese 
Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Diese Vorgehensweise erfolgt aus Gründen der Bürgerfreundlichkeit analog zu den Vorgaben 
des Planungssicherstellungsgesetzes (PlanSiG) für die Offenlage von Bebauungsplänen, auch 
wenn dies für frühzeitige Beteiligungen in Bauleitplanverfahren nicht zwingend vorgeschrieben 
ist, da das BauGB im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung keine bestimmte Form e rfordert 
und das PlanSiG hierzu keine Aussagen trifft. 
 
Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 
§ 4 Abs. 1 BauGB erfolgt parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung digital per E-Mail. 
 
 
Dezernat III: 
 
 
 
Michael Kolmer  
Stadtrat